-
Side 1 av 15
SÆRUTSKRIFT
Arkivsak: 14/1068 REGULERINGSPLAN - SÆTERBERGET - PLAN ID
201406
Saksbehandler: Vilde Selvig Arkiv: PLAN 201406
Saksnr.: Utvalg Møtedato 5/15 Planutvalget 10.02.2015 8/15
Kommunestyret 19.02.2015 26/15 Planutvalget 21.04.2015 42/15
Planutvalget 18.08.2015 65/15 Kommunestyret 27.08.2015 Vedlegg:
Vedlegg 1 Plankart, datert 12.8.2015 Vedlegg 2
Reguleringsbestemmelser, datert 12.8.2015 Vedlegg 3 Planbeskrivelse
med KU, datert 13.4.2015 Vedlegg 4 ROS – analyse Vedlegg 5a Notat -
Vurdering av flomfare og overvannshåndtering, datert 18.3.2015
Vedlegg 5b Illustrasjon - Oversiktsplan NVE-Atlas, datert 18.3.2015
Vedlegg 5c Tegning - Vurdering av avvanning før utbygging, datert
13.4.2015 Vedlegg 5d Tegning - Vurdering av avvanning, datert
13.4.2015 Andre saksdokumenter (ikke vedlagt): Særutskrift fra
PU-sak 26/15, dato 21.4.2015. Merknader ved offentlig ettersyn.
Sammendrag: I henhold til plan- og bygningslovens § 12-12 vedtar
Øyer kommunestyre detaljreguleringsplanen for «Sæterberget», med
plankart og bestemmelser, datert 12.8.2015, og med endringer etter
offentlige ettersyn lik rådmannens forslag til vedtak.
Saksutredning: Forslagstiller Reguleringsplanen er utarbeidet av
Structor AS på vegne av Vestsia Eiendom AS. Beliggenhet Planområdet
ligger ved Lisætra. Det foreslåtte byggeområdet ligger inntil/rett
vest for gjeldende reguleringsplan for Lisætra II. Planområdet
utgjør ca. 100 daa. Kort om planforslaget Hensikten med
planforslaget er å legge til rette for utbygging av fritidsboliger
og adkomst til disse med utgangspunkt i gjeldende reguleringsplan
for Lisetra 2. Planen omfatter også
-
Side 2 av 15
arealer til adkomstveger, ny/utvidet hovedskiløype rundt
byggeområdene, øvrige løyper/turstier, samt arealer til
grønnstruktur/landbruk. Gjeldende planer Området ligger innenfor
Kommunedelplanen for Øyer sør, vedtatt 31.5.2007. I
kommunedelplanen er området avsatt til LNF 2. Bestemmelsene for LNF
2 sier at: «Innen dette området skal det tas spesielt hensyn til
kulturlandskap, jord, skog og friluftsliv. Forbudet mot ny spredt
bebyggelse i denne sonen er ønskelig for å kunne kontrollere
utbyggingsmønsteret generelt.» På bakgrunn av at planforslaget ikke
er i tråd med overordnet plan, kreves det konsekvensutredning av
planforslaget etter Forskrift om konsekvensutredninger (2009-06-26)
§ 3 pkt. b, vedlegg II pkt.2. Planprosess I henhold av plan- og
bygningslovens § 12-10 skal berørte offentlige organer,
rettighetshavere, naboer og andre interessenter tilsendt
plandokumentene ved varsel om oppstart og når planen legges ut til
offentlig ettersyn. Offentlig ettersyn av planforslaget ble varslet
per brev og annonsert i Byavisa 30.4.2015, og lå ute til offentlig
ettersyn til 16.6.2015. Under følger et resyme av de 10 merknadene
som har kommet inn, med rådmannens kommentar. 1. Fylkesmannen i
Oppland, datert 16.6.2015 Miljø og landskap: Fylkesmannen påpekte
ved oppstart at deler av planområdet er nokså bratt. Noen få
tomter, særlig tomt 2, delvis også tomt 1 innenfor BFF5, har
helning brattere enn 1:4. Noen andre tomter er også bratte,
sannsynligvis mellom 1:4 og 1:6. Fylkesmannen savner mer aktiv bruk
av virkemidler i reguleringsbestemmelsene for å sikre en skånsom
utbygging her, bl.a. krav om trappede løsninger, hovedhytte med
større lengde enn bredde og krav om hovedmøneretning parallelt med
høgdekoter. Kommunen bør også vurdere å redusere tillatt øvre BYA
noe for disse, eventuelt også sette krav om fordeling på flere
mindre bygg, for å lette terrengtilpassing. Fylkesmannen bemerker
at det er positivt at det settes av areal som LNF med underformål
friluftsområde i fremkant av hyttefeltet, som bl.a. skal fungere
som vegetasjonsskjerm og med krav om å bevare eksisterende
vegetasjon. Fylkesmannen ber kommunen vurdere om det i
reguleringsbestemmelsene kan settes krav om revegetering på hver
tomt etter deler av hver tomt, med tresetting inntil en viss høgde.
Dette for at særlig eksponerte deler av utbygd felt kan gå bedre
inn i terrenget. For de midtre delene av feltet er terrenget
generelt sett flatere, delvis småkuppert. Store tomter som
virkemiddel for bedre terrengtilpassing er mindre aktuelt her. I
denne delen er det lagt inn svært store tomter, delvis opp mot 2
daa. På generelt grunnlag og særlig når et såpass aktivt område
bygges ut og terrenget tillater det, savner Fylkesmannen en høgere
arealutnytting. Reguleringsbestemmelser: Fylkesmannen viser til
planbestemmelsene pkt 1.8 hvor det henvises til veileder T-1459
Grad av utnytting fra Miljøverndepartementet. T-1459 Grad av
utnytting er fra 20. januar 2014
-
Side 3 av 15
erstattet av veileder H-2300 fra Kommunal- og
moderniseringsdepartementet. I følge denne skal parkeringsareal
inngå i beregningsgrunnlaget for BYA jf. TEK 10 og veilederen
H-2300 Grad av utnytting. Vi registrerer at parkering er regnet med
i BYA for tuntomter, jf. Planbestemmelsens pkt. 2.4, men ikke er
med i BYA for enkelttomter. Vi forutsetter at TEK 10 og veilederen
H-2300 følges på dette området. Rådmannens kommentar:
Miljø og landskap:
Terrengtilpasning: Det er lagt inn bestemmelser som sørger for
terrengtilpasning på tomtene med bratt terreng. Bestemmelse punkt
2.3, avsnitt 3 justeres slik at tomt BFF1 nr 2 og BFF5 nr 1 og 2
bør bygges med sokkeletasje og at hovedmøneretningen skal legges
parallelt med høydekoter, samt at bygningslengden i møneretning
skal være maksimum 20 meter. Det er satt en øvre BYA på 200 % BYA
for hovedbygningen på alle enkelttomter. Det er også satt krav til
høyde på synlig grunnmur, pilarer og fyllinger.
Det er satt krav til terrenginngrep i bestemmelsene punkt 1.3.
Rådmannen mener dette ivaretar stedegen vegetasjon og finner det
ikke nødvendig med egne bestemmelser for tresetting.
Tomtestørrelser / grad av utnytting: Rådmannen påpeker at det
her er gjort en avveining mellom store tomter og grøntdrag med
allmenn tilgjengelighet. Som en kompensasjon for at det ikke er
lagt inn grøntdrag, beholdes tomtene slik de lå ute til offentlig
ettersyn, slik at området får et «luftig» preg.
Det antas at fylkesmannens ønske om høyere arealutnyttelse
handler om et ønske om høyere tetthet av folk (og dermed mer
effektiv bruk av arealer), framfor et hovedmål om flere m2 bebygd
areal. Det er derfor åpnet opp for mulighet for to boenheter på
alle enkelttomter. Det er i planen også gitt mulighet for utbygging
med litt høyere utnyttelse i deler av området lengst mot nord
(tuntomter på BFF6 og 7).
Reguleringsbestemmelser:
Punkt 1.8 endres og henviser til H-2300 Grad av utnytting fra
Kommunal- og moderniseringsdepartementet fra 2014. I inneværende
periode har man i øvrige reguleringsplaner i Øyer sør ikke regnet
parkeringsarealer med i BYA. Klar definering av hva som er
parkeringsarealer kontra adkomstveger mv er vanskelig ut fra
varierende terrengforhold på de forskjellige tomtene. Etter
erfaring er det hensiktsmessig å beholde dette prinsippet i
planområder av denne karakter. Rådmannen mener derfor at dette
prinsippet beholdes for enkelttomtene også i denne plan. For
tuntomtene (BFF6 nr 1 og 2, og BFF7 nr1/2 hvis dette bygges som én
tuntomt) medregnes parkering på terreng i BYA, i henhold til
reguleringsbestemmelsene punkt 1.8 og 2.4.
2. Oppland fylkeskommune, datert 17. juni 2015 Fra
Regionalenheten:
-
Side 4 av 15
I uttalelse til varsel om oppstart av planarbeidet uttalte
fylkeskommunen at det er viktig å ivareta hensyn til barn- og unge.
Vi ber om at planen konkretiserer arealer som skal benyttes som
felles uteområder til fri lek/opphold – utover det som er
idrettsanlegg. Det ble videre uttalt at det burde gjennomføres en
grundigere utredning av konsekvensene av økt ferdsel og ny
utbygging ift infrastruktur, friområder og overvannshåndtering. Vi
mener dette er ivaretatt i planforslaget. Når det gjelder
forsterket krav til medvirkning i plan- og bygningsloven savner vi
en redegjørelse for hvordan berørte parter har vært involvert i
prosessen utover råd for mennesker med nedsatt funksjonsevne. I
uttalelse til varsel om oppstart påpekte vi at størrelser på tomter
og antall enheter ikke kommer fram i planprogrammet. Vi ser at
dette er ivaretatt i planforslaget og har ingen ytterligere
merknader. Fra Kulturarvenheten: Viser til tidligere merknader i
saken. Merknadene er i stor grad imøtekommet. Har følgelig ingen
ytterligere merknader ved offentlig ettersyn av planen. Rådmannens
kommentar:
Konkrete områder til felles uteareal/lek: Rådmannen vurderer at
store tomter, samt friluftsområder og skiløyper i umiddelbar nærhet
til hytteområdet tilfredsstiller behovet for felles utearealer og
lekearealer.
Medvirkning av berørte parter i prosessen: Det har ikke vært
noen medvirkning utover vanlige høringsrunder i henhold til plan-
og bygningsloven. Rådmannen har vurdert at et informasjonsmøte ikke
er gjennomførbart da de fleste naboene er hytteeierne som bor andre
steder enn i nærområdet til kommunen.
3. Statens Vegvesen, datert 21.5.2015 Statens vegvesen tar
planforslaget til etterretning og har ikke merknader til dette ut i
fra sitt ansvarsområde da de anser at trafikkøkningen ikke er så
stor at den har avgjørende konsekvens for vegnettet inn til
området. Det er positivt at nytt hytteområde legges i tilknytning
til eksisterende områder. Området ligger ikke i direkte tilknytning
til eller i nærheten av fylkesveg. I Statens vegvesens innspill til
varsel om oppstart ba de om at det legges vekt på trafikksikre
løsninger for mye trafikanter i videre planlegging. Området er
planlagt med atkomster til hyttene utformet som blindveger. Det vil
derfor ikke være mer trafikk enn til de gjeldende hyttene. Det er
ikke lagt opp til gang- og sykkelveger i området, men skiløypene er
tenkt brukt som turstier også sommerstid. Statens vegvesen anser
dette som tilfredsstillende i denne type område. Staten vegvesen
har ut i fra dette ingen merknader til planforslaget. Rådmannen tar
merknaden til orientering.
4. NVE, datert 15.6.2015
-
Side 5 av 15
NVE mener man i planarbeidet har gjort en god jobb med
dokumentasjon/vurdering av skred- og flomfare. NVE har derfor ingen
vesentlige merknader, bortsett fra at de mener at den omtalte
overvannsgrøfta/bekken som leder vann ut i Mosåa bør vises i
plankartet. Hensikten med reguleringen er å vise de faktiske
forhold knytta til planleggingen, samt begrensninger og muligheter
knytta til tema som er relevante for arealutnyttelsen. NVE mener
derfor at bekken/grøfta bør vises i plankartet. Dette er naturlig
også fordi det er knytta bestemmelser til denne. Ut over dette har
NVE ikke flere merknader til planen. Rådmannen tar merknaden til
etterretning. Plankartet er endret slik at området for
bekken/overvannsgrøfta er tydelig avgrenset. Bestemmelse knyttet
til dette området finnes i punkt 5.3.
5. Erik Sandell og Kari Mette Nøkleby, datert 14.6.2015 Sandell
og Nøkleby mener det er bemerkelsesverdig at det foreslåtte
reguleringsplan vil tillate hytter på inntil BYA 250m2 (maks 20 %)
og mønehøyde på 5,95 meter. For de største tomtene vil det tillates
å bygge leilighetsbygg med inntil 16 boenheter i hvert bygg (totalt
44) leiligheter). Her er maksimal mønehøyde på 8,95 meter. Sandell
og Nøkleby mener dette bryter fullstendig med
reguleringsbestemmelsene for Lisetra 2 og at det dessverre vil gi
området et helt nytt uttrykk som ikke er bra. Det påpekes at
Lisetra sitt særpreg med hytter med moderat størrelse og høyde ikke
lengre vil være tilfelle dersom dette vedtas. Sandell og Nøkleby
påpeker at det planlagte reguleringsområdet ligger integrert i
eksisterende reguleringsområde (Lisetra 2) og bør således ha
tilsvarende krav/begrensninger til bygningenes størrelser og
beskaffenhet. Sandell og Nøkleby protesterer på
reguleringsforslaget og henstille til at bygninger i Sæterberget
ikke tillates bygget i dimensjoner som avviker med Lisetra 2. De
bemerker også at det virker som forslagsstiller kan «kjøpe» seg
goodwill i Øyer kommune gjennom gjenytelser. Sitat fra brev mottatt
fra Øyer kommune: «Før utbygging kan starte forplikter
forslagsstiller seg til å delta i finanisering av gang og sykkelvei
i sentrumsringen.» Etter hva Sandell og Nøkleby forstår dreier
dette seg om at Vestsia Eiendom (forslagsstiller) og Øyer kommune
gjør en «hestehandel» som er totalt uvesentlig for hyttebeboerne på
Liesetra. Det stilles spørsmål ved om dette er en akseptabel
fremgangsmåte. Rådmannens kommentar:
Rådmannen vil oppklare en mulig misforståelse. Det er ikke slik
at det kan bygges opptil 44 boenheter på hver av tuntomtene. Det er
satt en grense på 12 boenheter på tomt BFF6-1, fordelt på maks 3
bygg, det vil si 4 leiligheter per bygg. På tomt BFF6-2 er det satt
en grense på 16 boenheter fordelt på maks 4 bygg, som også vil si 4
leiligheter per bygg. Hvis tomt BFF7 1 og 2 ønskes utnyttet som
tuntomt, er det satt en grense på maks 16 boenheter på disse to
tomtene til sammen, fordelt på maks 4 bygg, med 4 leiligheter i
hver. Til sammen på disse tre/fire tomtene er det altså tillatt med
maksimalt 44 leiligheter. Når det gjelder utnyttelsesgraden for
Sæterberget, sammenlignet med Lisætra II er det viktig å påpeke at
dette er to separate reguleringsplaner som ikke må være like hva
gjelder
-
Side 6 av 15
utnyttelsesgrad. Øyer kommune er ikke forpliktet til å regulere
områder på samme måte som i eldre planer. Planen for Lisetra II ble
vedtatt i 2005, med en del mindre endringer i ettertid.
Bestemmelsene for Sæterberget er i tråd med andre nylig vedtatte
planer, for eksempel Haugan på sørsiden av Lie-Hornsjøvegen.
Overordnede myndigheter forventer at det legges opp til en høyere
utnytting i sentrale/attraktive områder som Sæterberget. Det er
lagt opp til litt høyere utnytting og større byggehøyder i deler av
området, lengst nord (tuntomter BFF6 og 7 og evt BFF7-1 og -2), jf
merknad nr 1 fra Fylkesmannen. Rekkefølgebestemmelsen i
reguleringsplanen er ment for å hindre at en bestemt utbygging
gjennomføres før visse vilkår er oppfylt. Hjemmelen for
rekkefølgebestemmelser følger av Pbl. § 12-7 punkt 10 der det i
reguleringsplan kan gis bestemmelser til arealformål i nødvendig
utstrekning. Slik at reguleringsbestemmelsenes punkt 6.2 er vanlig
framgangsmåte i alle nye utbyggingsområder i Øyer kommune, også for
fritidsbebyggelse. Veiene opp mot hytteområdene i kommunen får
samlet sett økt trafikkbelastning ved ny utbygging i hytteområdene.
Denne økte trafikkbelastningen går utover trafikksikkerheten for
blant annet myke trafikanter. Det er i forbindelse med
Kommunedelplanen for Øyer sør (vedtatt 2007) utarbeidet et
Utbyggingsprogram, datert 25.9.2008, som inneholder en oversikt
over veiprosjekter som skal delfinansieres av utbyggere på bakgrunn
av den merbelastning de påfører det kommunale veinettet. Dette er i
tråd med plan- og bygningsloven om at slike rekkefølgekrav skal ha
en rimelig sammenheng med utbyggingsprosjektet. For å oppfylle
vilkåret gitt i reguleringsplanen kan kommunen og
utbygger/grunneier inngå en utbyggingsavtale. Utbyggingsavtaler
reguleres gjennom Plan- og bygningslovens Kap. 17. § 17-1: «Med
utbyggingsavtale menes an avtale mellom kommunen og grunneier eller
utbygger om utbyggingen av et område, som har sitt grunnlag i
kommunens planmyndighet eller denne lov og som gjelder
gjennomføring av kommunal arealplan.» I lovteksten fremgår det
blant annet forutsetninger for bruk av avtaler, hva avtalen kan og
ikke kan inneholde, samt forhold til saksbehandling og
offentlighet. 6. Bente og Arne Malonæs, datert 7.7.2015 Malonæs
skriver i sin merknad at etterhvert som saken har modnet og blitt
kjent blant eksisterende hytteeiere og tomtekjøpere, så er det helt
klart at flertallet er sterkt kritiske til det som nå er foreslått.
De påpeker at det er bemerkelsesverdig at den foreslåtte
reguleringsplan vil tillate hytter på inntil BYA 250m2 (maks. 20%)
og mønehøyde på 5,95 meter. For de største tomtene vil det tillates
å bygge leilighetsbygg med inntil 16 boenheter i hvert bygg (totalt
44 leiligheter). Her er maksimal mønehøyde på 8,95 meter. Dette
bryter fullstendig med reguleringsbestemmelsene for Lisetra 2 og
vil dessverre gi området et helt nytt uttrykk som ikke er bra.
Liesetra sitt særpreg med hytter med moderat størrelse og høyde vil
ikke lengre være tilfelle dersom dette vedtas. Det planlagte
reguleringsområdet ligger integrert i eksisterende
reguleringsområde (Lisetra 2) og bør således ha tilsvarende
krav/begrensninger til bygningenes størrelser og beskaffenhet.
-
Side 7 av 15
Malonæs påpeker at tomtekjøpere vil i flere tilfeller få seg en
overraskelse med den foreslåtte planen da dette ikke var
forutsetningen når kjøpet ble gjennomført. Vil bli påvirket både
med mer trafikk, støy og redusert utsikt. De som har søkt seg til
Lisetra har gjort det helt bevisst med utgangspunkt i de kvaliteter
området har i eksisterende reguleringsplan – man har altså ikke
villet ha det på samme måten som på Moseteråsen og Mosetertoppen.
Det som også må tas med i betraktningen er at området vil endre
karakter og kvalitet i mange tiår fremover – noe vi absolutt ikke
ønsker. Det er fortsatt mange tomter som ikke er solgt innenfor
eksisterende plan, det vil også være helt feil å sette i gang nye
prosjekter på denne måten før disse er solgt. Det virker dessuten
merkelig at forslagsstiller/utbygger kan “kjøpe” seg goodwill i
Øyer kommune gjennom gjenytelser. Sitat fra brev vi mottok fra Øyer
kommune: Før utbygging kan starte forplikter forslagsstiller seg
til å delta i finansieringen av gang- og sykkelvei i
sentrumsringen. Etter hva vi forstår dreier dette seg om at Vestsia
Eiendom (forslagsstiller) og Øyer Kommune gjør en “hestehandel” som
er totalt uvesentlig for hytteeiere på Liesetra. Det stilles
spørsmål ved om dette er en akseptabel fremgangsmåte. Malonæs
påpeker at de sitter i Lisetra Hytteeierforening sitt styre og har
god kontakt med medlemmene og kjenner synspunktene blant hytteierne
angående saken relativt godt. Rådmannens kommentar:
Når det gjelder utnyttelsesgraden i Sæterberget sammenlignet med
i Lisætra II henvises det til rådmannens kommentar til merknad nr.
5 fra Sandell og Nøkleby. Når det gjelder det faktum at ikke alle
tomter i Lisætra II er solgt er dette noe som faller utenfor
behandlingen av en tilgrensende detaljreguleringsplan. Det totale
utbyggingsvolumet og behovet må vurderes på et overordnet nivå. I
forbindelse med at område ikke var avsatt som utbyggingsformål i
Kommunedelplanen for Øyer sør, ble det i forbindelse med
planoppstart utarbeidet og behandlet et planprogram for å vurdere
om området «Sæterberget» kunne reguleres. Dette var kommunestyret i
Øyer positive til. Når det gjelder forutsigbarheten om dette
områdes særpreg for hyttekjøpere er det viktig å påpeke at Lisætra
ligger i et område nær Hafjell med stadig utvikling, og at det
derfor vil være naturlig at områder i nærheten blir regulert og
dermed kan endre karakter. Det har også blitt gjort endringer i
Lisætra-planen etter at denne ble vedtatt. Sæterberget ligger
lavere i terrenget enn Lisætra II, noe som reduserer innsynet fra
Lisætra til Sæterberget, og Lisetras karakter kan beholdes. Når det
gjelder rekkefølgekravet om finansiering av sentrumsringen henvises
det til rådmannens kommentar til merknad nr. 5 fra Sandell og
Nøkleby. 7. Erling Skjønsberg, datert 12.6.2015 Skjønsberg har 5
punkter i sin merknad.
-
Side 8 av 15
1. Det er som nevnt veldig fint at skiløypa kan trekkes ca. 4
meter lenger vekk fra seterbygningen på Hemsetra slik at den unge
granskogen som står på innsiden der løypa svinger kan stå urørt.
Dette gir en viss skjerming og blir penere. Det strekket av
skiløypa som flyttes (ca. 4 m) er anslagsvis 20 meter (10 meter på
hver side av svingen). 2. Det er også bra at gjesteparkeringen kan
flyttes 5 meter sørover for å få litt avstand til seterstulen og
seterbygningen. 3. Videre var det fint at vi fikk sett på en mer
hensiktsmessig inndeling av «tomt 1» og «tomt 3» (der seterhuset nå
står). Jeg avventer en ny skisse der spissen på tomt 3 avgis til
tomt 1, slik at tomt 3 blir om lag 2 dekar. 4. I etterkant har jeg
tenkt på et spørsmål om tømmertransport. Undertegnede og tre andre
grunneiere har skogteiger på nordsiden og nordvest-siden av det
området som planlegges regulert/utbygd. Det er viktig at tømmer
fortsatt kan transporteres fra disse teigene til Liesetra. I
skrivende stund er det litt uklart for meg hvordan planen ivaretar
dette. 5. Til slutt vises til merknader i fjor høst blant annet om
at nye hytter bør plasseres i en viss avstand (25-30 meter eller
mer) fra seterbygningen og fjøset på Hemsetra, samt at det lille
som står igjen av helt lav ungskog innenfor dette området ikke bør
hugges. Dette for å bevare seterstulen som kulturlandskap.
Rådmannens kommentar:
1. Dette tas til følge. Skiløypa er trukket lenger vekk fra
seterbygningen.
2. Dette tas til følge. Vegarm som er vist sør for P-plass kan
utgå. Plassen flyttes tilsvarende sørover.
3. Dette tas til følge. Inndeling av tomtene til Skjønsberg er
justert.
4. Tømmertransport kan skje ved å bruke områdene regulert til
skiløyper og tilliggende LNF-områder, fram til planlagte veger
gjennom feltet. Det går en tømmerveg inn i planområdet nordfra rett
øst for BFF7. Denne kan sommerstid følge løypa fram til planlagt
p-plass og veg like ved. Tømmertransport kan da foregå på denne
vegen, ut av feltet.
5. Tomten med seterstulen er regulert som enkelttomt uten
særlige bestemmelser om bevaring av seterstulen. Det er likevel
positivt om seterstulen bevares som kulturlandskap. Avstanden fra
eksisterende bygning til byggegrense på tomt i sør er 20 meter,
avstand til byggegrense i øst er på omtrent 15 meter. Avstanden vil
ikke justeres ytterligere. Det settes heller ingen krav til avstand
til seterbygningen innenfor den aktuelle tomta.
8. Liesetra Hytteeierforening v/Arne Midelfart, datert 20.6.2015
Lisetra Hytteeierforening minner om at kommentarer som tidligere er
sendt e-post (3.mars) (til varsel om oppstart) opprettholdes i det
vesentlige, samtidig som de har videre kommentarer. Når det gjelder
løypenettet synes det reviderte forslaget bedre i forhold til
adkomst for opprinnelige hytter. Fortsatt er Lisetra
hytteeierforening negative til at det etableres tomter
-
Side 9 av 15
i områder som i dag er avsatt som friarealer. Det påpekes at det
blir veldig tett, og man ønsker heller at dagens trasé
opprettholdes og de nedre tomter forskyves noe. Hytteierforeningen
foretrekker at området heller utvides mot nord enn at tettheten
økes. Hytteeierforeningen er negativ til at bestemmelsene for
utbygging bryter med de prinsipper som har blitt lagt til grunn for
Lisætra II-planen. En mer moderat utbygging enn det som har vært
vanlig i Hafjell Sør og på Mostertoppen i kombinasjon med større
tomter, har bidratt til en mer «luftig» utbygging hvilket vedsettes
av de allerede etablerte hytteeiere. Det påpekes at BYA-mål framfor
BRA-mål, sammen med mulighet for oppstuguer, vil øke motivasjonen
for høyere hytter. Hytteeierforeningen påpeker at det er en
betydelig risiko for at dette planforslaget vil fremtvinge en
endring av Lisætra II-planen da det ellers vil oppstå urimelig
forskjellsbehandling av nye tomter og de eksisterende og ubebygde
tomtene langs øvre del av Furthola. Hytteeierforeningen trekker
frem bestemmelsene punkt 2.4 og 2.5 som det verste. De mener det
etter punkt 2.4 åpnes for «høyhus» i utnyttelsesgrader som
overstiger selv det som er alminnelig i storbyer som Oslo, ref. BYA
% på 27 %. Til sammenlikning er BYA % i småhusplanen i Oslo på 24
%. Dette vil bli estetisk uheldig for hele området. Videre vil
antall boenheter med dette økes betydelig med tilsvarende økning i
trafikken. Det er derfor uheldig at disse leilighetskompleksene
legges lengst inn i området til sjenanse for alle øvrige hytteeiere
i området. I 2.5 legges det opp til en kjempehytte rett inntil
skitraséen, hvilket også er estetisk uheldig. Det framstår videre
som særpreget at en alminnelig reguleringsplan legger slike
«privilegier» til en enkelt tomt. Reguleringsplaner bør søke å
skape en enhetlig og helhetlig utnyttelse slik som i Lisætra II.
Denne bestemmelsen er i en slik kontekst uforståelig. På denne
bakgrunn oppfordres kommunen til å gjøre vesentlige endringer i
forslaget til reguleringsplan. Hytteeierforeningen appellerer til
at utnyttelses harmoniseres med det som gjelder med Lisætra II,
dvs. en maks utnyttelse på BRA 150 kvm. Det som savnes, og som
reguleringsplanen fullstendig mangler, er noe næringsareal. Etter
at Lisætra Fjellstue har blitt «privatisert», er det ikke lenger
noe tilbud for handel, restaurant eller liknende i området.
Kommunen burde vurdere om det som et minimum kunne legges inn
arealer for etablering av en liten butikk i området, fortrinnsvis
også en kaféløsning. Rådmannens kommentar:
Når det gjelder planens utnyttelsesgrad, se rådmannens kommentar
til merknad nr. 5 fra Sandell/Nøkleby.
En endring av Lisætra II-planen vil bli behandlet i kommunen på
sammen måte som andre planer/reguleringsendringer. Det er opp til
velforening/hytteeierforening eller andre om man ønsker å fremme en
slik endring.
Konsekvenser for trafikkmengden er utredet i
konsekvensutredningen (se planbeskrivelsen s 32). Utbyggingen anses
ikke å påvirke behovet for tiltak i vesentlig grad.
-
Side 10 av 15
Bestemmelsene for tomt BFF8 (punkt 2.5) er justert. Bebyggelsen
brytes opp i mindre bygningskropper på inntil 200m2 BYA, slik at de
harmonerer bedre med bebyggelsen på tilliggende tomter.
Når det gjelder ønsket om næringsarealer vises det til at
innenfor Lisætra II-planen ligger det et område regulert til
forretning/bevertning, kalt FB1. Rådmannen ser derfor ikke behov
for ytterligere arealer til dette.
9. Hafjell Nord AS v/ advokat Kai Thorkildssen, datert 18.6.2015
I utgangspunktet har Hafjell Nord AS ingen kommentarer til
utbyggingen i det man forutsetter at arealet skal nyttiggjøre seg
den private infrastruktur som Liesetra Infra AS har opparbeidet. De
foreslåtte nye reguleringsbestemmelsene for Sæterberget lyder i
utgangspunktet både rimelige og fornuftige. Det er på sin plass med
et variert tilbud i Liesetra. Det som imidlertid burde sees på er
tilpasningen til eksisterende reguleringsbestemmelser i
reguleringen for Liesetra II. Her henvises spesielt til antall
bygninger pr. tomt, maks bebygd areal, møne- og gesims- høyde og
tillatelse til oppstugu, for å nevne noen eksempler. Det påpekes at
Sæterberget-planen ligger inne i Liesætra II-planen og for så vidt
er en del av denne. Det vil ikke bare være upraktisk, men kunne
lede til direkte forskjellsbehandling om ikke bestemmelsene
tillempes. Etter at Sæterberget-planen er godkjent vil det helt
sikkert komme en rad med dispensasjonssøknader fra utbyggere i
Liesætra II. For å hindre dette burde reguleringsbestemmelsene for
Liesetra II sees på og myknes opp noe samtidig som den nye planen
for Sæterberget vedtas. Rådmannens kommentar:
Viser til rådmannens kommentar til merknad nr 5. For øvrig må
eventuelle endringer i reguleringsplan Lisætra II gjøres i en egen
sak.
10. Liesmorka utmarkslag SA, datert 13.6.2015 Liesmorka
utmarkslag bemerker at fire grunneiere som har skogteiger på
nordsiden og nordvestsiden av det området som foreslås regulert
fortsatt må ha hensiktsmessig vegtrasé for utkjøring av tømmer.
Tømmertransporten fra disse skogteigene skal ha vegsystem fram til
Lie-Hornsjøvegen. Det bes om at dette blir hensyntatt i planen.
Rådmannens kommentar:
Se rådmannens kommentar til merknad nr 6, punkt 4. Vurdering:
Forholdet omkring Lisetra og utnyttelse der –
reguleringsbestemmelser Flere merknader omhandler utnyttelsesgraden
for Sæterberget, sammenlignet med Lisætra II. Som nevnt i
rådmannens kommentar til merknad nr. 5 er det viktig å påpeke at
dette er to separate reguleringsplaner som ikke må være like hva
gjelder utnyttelsesgrad. Øyer kommune er ikke forpliktet til å
regulere områder på samme måte som i eldre planer. Lisetra har også
mulighet til å endre sin reguleringsplan dersom dette er ønskelig,
på lik linje med
-
Side 11 av 15
andre søknader om reguleringsendringer. Dette har skjedd i
regulerte områder i Øyer, f.eks. Hafjell toppen hyttegrend. For at
fritidsbebyggelsen ikke skal virke for dominerende i terrenget er
det gjort flere grep i reguleringsbestemmelsene etter offentlig
ettersyn. Disse er nevnt i rådmannens kommentar til merknad nr. 1
og innebærer en begrenset høyde på grunnmur og fyllinger,
hovedbygninger på maks 200m2 på alle tomter, og særlige
bestemmelser for de bratteste tomtene. Vann - NVE På bakgrunn av
merknad fra NVE ved varsel om oppstart har det vært utført en
vurdering av flomfare. Dette er presentert i eget notat «VURDERING
AV FLOMFARE OG
OVERVANNSHÅNDTERING», med tilhørende tegninger (Vedlegg 5a-d).
NVE mener man i planarbeidet har gjort en god jobb med
dokumentasjon/vurderingen. En etablert overvannsgrøft begynner inne
i planområdet og leder vann ut mot Mosåa, denne er vist i
plankartet og er tilknyttet bestemmelser om plastringstiltak.
Avrenningen fra de resterende arealer i reguleringsplanen skjer via
diffus avrenning til terreng og naturlige dalsøkk nedstrøms.
Rekkefølgebestemmelser Rekkefølgebestemmelsen i reguleringsplanen
er ment for å hindre at en bestemt utbygging gjennomføres før visse
vilkår er oppfylt. Hjemmelen for rekkefølgebestemmelser følger av
Pbl. § 12-7 punkt 10 der det i reguleringsplan kan gis bestemmelser
til arealformål i nødvendig utstrekning. Slik at
reguleringsbestemmelsenes punkt 6.2 er vanlig framgangsmåte i alle
nye utbyggingsområder i Øyer kommune, også for fritidsbebyggelse.
Veiene opp mot hytteområdene i kommunen får samlet sett økt
trafikkbelastning ved ny utbygging i hytteområdene. Denne økte
trafikkbelastningen går utover trafikksikkerheten for blant annet
myke trafikanter. Det er i forbindelse med Kommunedelplanen for
Øyer sør (vedtatt 2007) utarbeidet et Utbyggingsprogram, datert
25.9.2008, som inneholder en oversikt over veiprosjekter som skal
delfinansieres av utbyggere på bakgrunn av den merbelastning de
påfører det kommunale veinettet. Dette er i tråd med plan- og
bygningsloven om at slike rekkefølgekrav skal ha en rimelig
sammenheng med utbyggingsprosjektet. For å oppfylle vilkåret gitt i
reguleringsplanen kan kommunen og utbygger/grunneier inngå en
utbyggingsavtale. Utbyggingsavtaler reguleres gjennom Plan- og
bygningslovens Kap. 17. § 17-1: «Med utbyggingsavtale menes an
avtale mellom kommunen og grunneier eller utbygger om utbyggingen
av et område, som har sitt grunnlag i kommunens planmyndighet eller
denne lov og som gjelder gjennomføring av kommunal arealplan.» I
lovteksten fremgår det blant annet forutsetninger for bruk av
avtaler, hva avtalen kan og ikke kan inneholde, samt forhold til
saksbehandling og offentlighet. Justering På bakgrunn av merknader
fra offentlig ettersyn og rådmannens justeringer foreslås ved
sluttbehandling av reguleringsplanen følgende justeringer av
plankart og reguleringsbestemmelser i forhold til slik de var
framlagt ved førstegangsbehandling: PLANKART:
- P: Parkeringsplass justert sørover. Atkomstveg sør for denne
er fjernet.
-
Side 12 av 15
- FL1: Arealet er innsnevret for å bedre definere hvor
bekken/grøfta går. - SK: Arealene for skiløype er justert opp slik
at de smaleste løypenes bredde nå er på
minimum 6 meter. - Grense mellom BFF7 tomt 1 og 3 er
justert.
REGULERINGSBESTEMMELSER: 1. Generelt/Plankrav
- Justering av punkt 1.8 til: «For enkelttomter skal adkomstveg
på tomter, parkering på terreng, samt nedkjøringsramper og
nedgravde garasjeanlegg i terreng utenom bygningskropper ikke
regnes med i bebygd areal. For tuntomter skal parkering på terreng
regnes med i BYA (jf punkt 2.4), mens garasjeanlegg som er
nedgravet i sin helhet ikke regnes med i BYA, i overensstemmelse
med veileder H-2300 Grad av utnytting fra Kommunal- og
moderniseringsdepartementet fra 2014».
2. Bebyggelser og anlegg - Tillegg og endringer i punkt 2.3,
første avsnitt: «Området BFF-1 til 5 og BFF-7 tomt 3
er inndelt i enkelttomter. På hver tomt kan det oppføres 3
bygninger: Hytte, anneks og uthus/garasje. Det kan etableres to
boenheter på hver tomt. Dersom utearealet skal seksjoneres eller
deles må det godkjennes en tomtedelingsplan i forkant. Bebygd areal
(BYA) skal ikke overstige 20 % av tomtens areal, men samlet ikke
over 250 m2. Herav skal anneks ikke overstige 30 m2, uthus/garasje
hver ikke overstige 40 m2
bebygd areal (BYA). BYA for hovedbygning skal ikke overstige
200m2. I tilknytning til den enkelte hytte kan det, i tillegg,
oppføres terrasse uten takoverbygg på maksimalt 30 % av hyttens
bebygde areal (BYA). For hytter uten underetasje skal synlig
grunnmur, pilarer og fyllinger ikke overstige 150 cm. I særlige
tilfeller der hytta ligger i bratt terreng kan kommunen ved skjønn
tillate hytter med underetasje og dermed en utvidelse av synlig
grunnmur og pilarer, dersom terrenget ligger til rette for det. Som
hovedregel skal flate tomter begrense synlig grunnmur og pilarer
siden hyttene skal ligge lavt i terrenget.»
- Tillegg i punkt 2.3, tredje avsnitt: «På tomt BFF1 nr 2 og
BFF5 nr 1 og 2 bør det bygges med sokkeletasje. Maksimal mønehøyde
er da 8,95 m og maksimal gesimshøyde 5,90 m over ferdig
grunnmur(sokkelfasade). Sokkeletasjen skal ha materialbruk som
harmonerer med hovedfasaden; f.eks. tre, naturstein, skifer. Synlig
grunnmur under sokkelfront må ikke være mer enn 30 cm høy. På disse
tomtene skal hovemøneretning tilstrebes lagt vinkelrett på tomtas
terrenghelning. Største bygningslengde i møneretning på disse
tomtene er 20 meter»
- Endring av punkt 2.4, andre avsnitt og punkt 2.5, siste del av
andre avsnitt: «For
hytter uten underetasje skal synlig grunnmur, pilarer og
fyllinger ikke overstige 150 cm. I særlige tilfeller der hytta
ligger i bratt terreng kan kommunen ved skjønn tillate hytter med
underetasje og dermed en utvidelse av synlig grunnmur og pilarer,
dersom terrenget ligger til rette for det. Som hovedregel skal
flate tomter begrense synlig grunnmur og pilarer siden hyttene skal
ligge lavt i terrenget.»
-
Side 13 av 15
- Tillegg i punkt 2.4, etter syvende avsnitt: «Dersom utearealet
skal seksjoneres eller deles må det godkjennes en tomtedelingsplan
i forkant.»
- Tillegg i punkt 2.5, første avsnitt: «Bebyggelse skal brytes
opp i mindre enheter med
bygningskropper med BYA på inntil 200m2 som kan bindes sammen.
Anneks skal ikke overstige 80 m2, uthus/garasje skal hver ikke
overstige 60 m2 bebygd areal (BYA).»
- Tillegg i punkt 2.6: «Området SK langs østsiden av BFF7, fram
til området P og
tilliggende veg kan benyttes til tømmertransport for grunneiere
av skogteiger på nord- og vestsiden av planområdet utenom
skisesong.»
3. Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur - Nytt punkt 3.4:
«Området P og tilliggende veg ut av planområdet mot Lie-
Hornsjøvegen kan benyttes til tømmertransport for eiere av
skogteiger på nord- og vestsiden av planområdet.»
Rådmannens forslag til innstilling: I henhold til plan- og
bygningslovens § 12-12 vedtar Øyer kommunestyre
detaljreguleringsplanen for «Sæterberget», med plankart og
bestemmelser, datert 12.8.2015, og med følgende endringer etter
offentlige ettersyn: PLANKART:
- P: Parkeringsplass justert sørover. Atkomstveg sør for denne
er fjernet. - FL1: Arealet er innsnevret for å bedre definere hvor
bekken/grøfta går. - SK: Arealene for skiløype er justert opp slik
at de smaleste løypenes bredde nå er på
minimum 6 meter. - Grense mellom BFF7 tomt 1 og 3 er
justert.
REGULERINGSBESTEMMELSER:
- Justering av punkt 1.8. - Tillegg og endringer i punkt 2.3,
første avsnitt - Tillegg i punkt 2.3, tredje avsnitt. - Endring av
punkt 2.4, andre avsnitt og punkt 2.5, siste del av andre avsnitt:
- Tillegg i punkt 2.4, etter syvende avsnitt. - Tillegg i punkt
2.5, første avsnitt. : - Tillegg i punkt 2.6. - Nytt punkt 3.4.
Sveinar Kildal Vilde Selvig Rådmann
-
Side 14 av 15
Behandling/vedtak i Planutvalget den 18.08.2015 sak 42/15
Behandling: Enstemmig som rådmannens innstilling. Planutvalgets
innstilling: I henhold til plan- og bygningslovens § 12-12 vedtar
Øyer kommunestyre detaljreguleringsplanen for «Sæterberget», med
plankart og bestemmelser, datert 12.8.2015, og med følgende
endringer etter offentlige ettersyn: PLANKART:
- P: Parkeringsplass justert sørover. Atkomstveg sør for denne
er fjernet. - FL1: Arealet er innsnevret for å bedre definere hvor
bekken/grøfta går. - SK: Arealene for skiløype er justert opp slik
at de smaleste løypenes bredde nå er på
minimum 6 meter. - Grense mellom BFF7 tomt 1 og 3 er
justert.
REGULERINGSBESTEMMELSER:
- Justering av punkt 1.8. - Tillegg og endringer i punkt 2.3,
første avsnitt - Tillegg i punkt 2.3, tredje avsnitt. - Endring av
punkt 2.4, andre avsnitt og punkt 2.5, siste del av andre avsnitt:
- Tillegg i punkt 2.4, etter syvende avsnitt. - Tillegg i punkt
2.5, første avsnitt. : - Tillegg i punkt 2.6. - Nytt punkt 3.4.
Behandling/vedtak i Kommunestyret den 27.08.2015 sak 65/15
Behandling: Det ble fremmet følgende endringsforslag til første
avsnitt i planutvalgets innstilling: «,med plankart og
bestemmelser, datert 21.8.2015,…….». Forslaget ble enstemmig
vedtatt. Øystein Jorde fremmet følgende tilleggsforslag til pkt.
3.4: «.. og skal ha standard som skogsbilveg klasse 4». Det ble
først stemt over planutvalgets innstiling med vedtatte endring som
ble enstemmig vedtatt. Til slutt ble det stemt over Øystein Jordes
tilleggsforslag, som ble enstemmig vedtatt.
-
Side 15 av 15
Vedtak: I henhold til plan- og bygningslovens § 12-12 vedtar
Øyer kommunestyre detaljreguleringsplanen for «Sæterberget», med
plankart og bestemmelser, datert 21.8.2015, og med følgende
endringer etter offentlige ettersyn: PLANKART:
- P: Parkeringsplass justert sørover. Atkomstveg sør for denne
er fjernet. - FL1: Arealet er innsnevret for å bedre definere hvor
bekken/grøfta går. - SK: Arealene for skiløype er justert opp slik
at de smaleste løypenes bredde nå er på
minimum 6 meter. - Grense mellom BFF7 tomt 1 og 3 er
justert.
REGULERINGSBESTEMMELSER:
- Justering av punkt 1.8. - Tillegg og endringer i punkt 2.3,
første avsnitt - Tillegg i punkt 2.3, tredje avsnitt. - Endring av
punkt 2.4, andre avsnitt og punkt 2.5, siste del av andre avsnitt:
- Tillegg i punkt 2.4, etter syvende avsnitt. - Tillegg i punkt
2.5, første avsnitt. : - Tillegg i punkt 2.6. - Nytt punkt 3.4. -
Tilleggsforslag til punkt 3.4: … og skal ha standard som
skogsbilveg klasse 4.