SPOTLIGHT ON RETAIL · SPOTLIGHT ON RETAIL RESEARCH Si bien es cierto que la economía española en general se ha resentido mucho duran-te la crisis, el porcentaje de ventas online

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SPOTLIGHT ON RETAIL RESEARCHRESEARCH

SPOTLIGHT ON

SPAIN 2015

RETAIL

CENTROS COMERCIALES | TENDENCIAS DE LOS OPERADORES | INVERSIÓN

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RESUMEN EJECUTIVO

26% de las operaciones de los

últimos18 meses han sido prime

2% 2015 previsión

de PIB

46% inversión en los últimos18 meses ha venido por parte de SOCIMIs

4.25 %

High Street Yields previsión en 2015

16 % en marzo 2015

Índice de la Confianza del Consumidor

1T

en centros comerciales

volumen de inversión€519

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SPOTLIGHT ON RETAIL RESEARCH

Una economía más sólida y eficiente Desde el inicio de la crisis, la economía española ha ido protagonizando un cam-bio radical, especialmente en los dos últimos años. Si bien todavía existen algu-nas dificultades – un mercado residencial que se recupera lentamente, una tasa de paro juvenil todavía alta, las elecciones generales, que tendrán lugar hacia fina-les de 2015- los principales indicadores económicos parecen apuntar a que en los próximos 12-18 meses se producirá una recuperación ya sostenible.

El PIB aumentó un 0,9% en el primer tri-mestre, encadenando así siete trimestres consecutivos de crecimiento y posicio-nándose como la mayor tasa de creci-miento trimestral registrada desde 2007. Podemos afirmar que las medidas adopta-das por el Banco Central Europeo - entre las que destacan la reducción de los tipos de interés por debajo de cero y el pro-grama de flexibilización cuantitativa de la zona Euro— han impulsado una economía que ya iniciaba su recuperación.

Mientras que la tasa de desempleo juvenil (de más del 50%) sigue siendo elevada, la tasa global de desempleo —tras haber alcanzado su punto máximo— ha regis-trado un significativo descenso en los últimos 18 meses hasta el 23,8% en el 1T. Las previsiones de la OCDE pronostican una tasa de desempleo superior al 20% para el 2016, si bien en 2014 se crearon

434.000 nuevos puestos de trabajo, dato al que contribuyeron las reformas del mer-cado laboral acometidas durante el ejerci-cio anterior.

Entre los sectores en crecimiento figura el de la fabricación, especialmente la indus-tria automovilística, que ha sido testigo de un significativo aumento del porcentaje de exportaciones gracias a una fuerte deman-da internacional y a un euro más debilita-do. El turismo ha sido un importante motor de la economía, mientras que los sectores de la construcción, la banca y los servicios financieros se han mantenido estables.

La baja inflación/deflación supone un pro-blema importante para la mayor parte de Europa y algunos países están empezando a registrar caídas negativas de precios. En España el IPC anual se situó por debajo de cero a principios de 2014 y, tras una breve recuperación, la tasa inflación se ha mantenido claramente negativa desde el verano pasado; no obstante, esto se debe principalmente a la fuerte caída de los pre-cios del crudo. En este sentido, cabe des-tacar que hay pocos indicios que sugieran que los consumidores estén retrasando sus compras para aprovechar el abarata-miento de los precios. De hecho, se espe-ra que la inflación aumente nuevamente un 1,2% en 2016 una vez que se disipe la caída de los precios del petróleo.

A pesar de las dificultades nacionales y la debilidad latente en otras partes de la zona euro, las perspectivas a corto y medio plazo para la economía española

son, en general, positivas. Los indicadores a futuro, como el IPC, apuntan a que el sector de la fabricación y el de servicios anotarán un nivel de crecimiento saludable en los próximos meses.

En resumen, el aceleramiento del creci-miento económico se debe al hecho de que el mercado laboral es más sólido, mientras que el renovado acceso a la finan-ciación, la mejora de los niveles de confian-za y unos precios del petróleo más bajos servirán de impulso a la actividad empre-sarial. Las previsiones de la OCDE sugieren que la economía crecerá en torno al 2,8% este año y en torno al 2,7% en 2016.

DATOS MACROECONÓMICOS

GRAPH 2Unemployment (%)

60

30

02002 20102006 20142003 20112007 20152004 201220082005 20132009

TOTALVARIACIÓN ANUAL (%)

U25s

Fuente: INE Fuente: INE

6

-2

2

GRÁFICO 1PIB

5,0

0,0

-4,0

2016

F

2015

F

2014

2013

2012

2011

2010

2009

2008

2007

2006

2005

2004

CRECIMIENTO ANUAL (%)

Fuente: INE, IMF

GRÁFICO 2Tasa de desempleo (%)

GRÁFICO 3Inflación

2007 2009 2011 2013 20152008 2010 2012 2014

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El crecimiento de las ventas despegaEl predominio de los grandes grupos de la moda, como es el caso de Inditex, H&M y Mango —tanto en high street como en centros comerciales— ha aumentado durante los años de crisis. El auge de las grandes cadenas ha coincidido con una disminución del número de operadores independientes, mientras que la recesión ha empujado a muchas marcas extranjeras como PC City, GameStop y Darty a aban-donar el mercado. En su ausencia, un gran número de retailers —más proclives a una consolidación en España a medio o largo plazo— se han afianzado en los mejores emplazamientos, consolidando su presen-cia a través de grandes tiendas insignia.

En sintonía con el fortalecimiento de su liderazgo, estas marcas están desarrollan-do otras líneas en paralelo para satisfacer las necesidades de los consumidores. Así, Mango cuenta con otras marcas como H.E. by Mango, Mango Kids y Violeta. De

la misma manera, H&M está desarrollando una línea de bajo coste para competir con Lefties, al tiempo que cuenta con & Other Stories y Cos para diversificar su oferta hacia un segmento superior.

El éxito de la marcas de bajo coste ha llevado a nuevas marcas a aventurarse en el mercado español. Es notable la tra-yectoria de los operadores de bajo coste chinos Mulaya y Okeysi, quienes empe-zaron posicionándose en calles comer-ciales secundarias para luego ampliar su presencia y pasar a ocupar locales en centros comerciales.

La mejora del panorama laboral ha impul-sado el nivel de confianza de los consu-midores, el cual alcanzó su máximo histó-rico, tras a la crisis, en el mes de marzo. Esto se ha traducido en un crecimiento de las ventas que alcanzaron el 2,8% (deses-tacionalizado) en marzo de este año. Las ventas de productos no alimentarios han aumentado y las ventas de productos del hogar están registrando unos resultados especialmente positivos.

Las principales marcas de moda que domi-nan el mercado high street han experimen-tado un crecimiento interanual de su volu-men de ventas en 2014. En 2014, Inditex registró un crecimiento interanual del 5%, mientras que H&M registró un 12%, Mango ascendió un 15% y Primark aumentó un 29%. En el 1T Inditex ha anotado un creci-miento interanual del 28%.

Dadas las perspectivas positivas para el retail español y las últimas mejoras de los indicadores de actividad, prevemos un número creciente de marcas internacio-nales que quieran entrar en el mercado español, si bien existe ya una fuerte com-petencia dada la posición consolidada de marcas ya presentes en España.

A este flujo de nuevas marcas cabe añadir la falta de espacio disponible en los mejo-res emplazamientos y las bajas tasas de desocupación en los centros comerciales prime y high street.

Entre las nuevas marcas que se han posicionado en el mercado español figu-ran Violeta by Mango, Brooks Brothers, Michael Kors, Coach, Uniqlo, Supertrash, & Other Stories, Okeysi, Dealz, URBN, Missoni y Mulaya.

TENDENCIAS DE LOS OPERADORES

INDITEX + 5%

H&M + 12%

MANGO + 15%

PRIMARK + 29%

CORTEFIEL + 5%

Fuente: INE

GRÁFICO 6% aumento ventas (anual, volumen)

03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15-15

-10

-5

0

5

10

GRÁFICO 4Crecimiento ventas interanual H&M INDITEX MANGO

-20

-15

-10

-5

0

5

10

15

20

1,822

€3,706

€363.06 €726 €702

281 159 40

INDITEX MANGO H&M PRIMARK

GRÁFICO 5Número de tiendas y volumen de ventas (€M)

2014/2013 % VARIACIÓN EN EL VOLUMEN DE VENTAS

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SPOTLIGHT ON RETAIL RESEARCH

Si bien es cierto que la economía española en general se ha resentido mucho duran-te la crisis, el porcentaje de ventas online ha crecido a una tasa trimestral media del 20% desde 2009.

Según el INE, el volumen reciente de compras por internet (3 meses) en 2014 aumentó un 27,5% entre la población adulta y aproximadamente el 43% de dicha población ha realizado alguna compra por internet en su vida. Los productos/servicios más comúnmente adquiridos han sido: via-jes, prendas de vestir y artículos deporti-vos, así como entradas para eventos.

El aumento del número de ventas onli-ne no está exento de ciertas dificulta-des logísticas —en especial si tenemos en cuenta las expectativas actuales de los consumidores con respecto a unos pla-zos de entrega que se reducen a una velo-cidad vertiginosa, lo que requiere de una importante inversión en infraestructuras logísticas para el almacenamiento y trans-porte de los bienes.

Las plataformas online cobran cada vez más importancia para los retailers presen-tes en el mercado español; no obstante, España está todavía por detrás de muchos otros países europeos, por lo que se con-sidera un mercado con gran potencial para el comercio electrónico. Según comSco-re, la incursión en el mercado electrónico español de las tiendas online estuvo a la cola de la mayoría de los principales paí-ses europeos; en 2013 el número de usua-rios de internet alcanzó el 78,7%, una cifra sustancialmente inferior al 90,9% registra-do en el Reino Unido.

El aumento de las ventas online no signi-fica el fin del formato de venta retail tradi-cional. Los formatos multicanal, tales como Click & Collect, que incorporan a sus ven-tas por internet las recogidas y devolucio-nes de los productos en tiendas físicas, resultan un método muy práctico para los consumidores, permiten realizar ventas cru-zadas y suponen un alivio para las compli-caciones logísticas. Muchos retailers están incorporando puntos de acceso en las tien-das a sus plataformas online, lo que per-mite a los consumidores realizar pedidos de productos en stock y familiarizarse con la plataforma gracias al apoyo del perso-nal. El retail multicanal, cuando se hace de forma efectiva, supone un aumento de la demanda y crea una relación complemen-

taria entre las tiendas físicas y las platafor-mas en internet.

No obstante, a medida que se sucedan los cambios tecnológicos, veremos cómo tener una plataforma online ya no bastará. El auge de otros dispositivos electrónicos ha generado la necesidad de contar con plata-formas retail en internet compatible con el uso de teléfonos inteligentes, tabletas, etc. En 2014, el número de usuarios de internet superó al de usuarios de ordenadores, sien-do los primeros los que cada vez más utili-zan distintos dispositivos para acceder a la red. Prevemos un aumento de las ventas de dispositivos a medida que los consumido-res se vayan sintiendo más cómodos reali-zando compras por internet y el proceso de pago sea más fácil.

TECNOLOGÍA EN RETAIL

0

4,000

2,000

1,000

3,000

GRÁFICO 7Ventas e-commerce en España (trimestral)

Fuente: CNMC

2013 20142012201120102009

AlemaniaReino Unido

IrlandaPoloniaFranciaFinlandiaBelgiumSueciaSwitzerlandTurquíaDinamarcaItaliaNoruegaEspañaPortugal Países Bajos0

50

100

70.878.7 79.3 80.4 82 82.2 82.3 82.6 84.1 86.6 87.3 89.1 90.1 90.5 90.9 92,4

GRÁFICO 8Penetración online de webs de retail en países europeos (Nov 2013) Fuente: Comscore; Statista

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Las rentas prime de retail fueron de las pocas que resistieron la caída masiva de los valores durante la crisis y las arterias de high street españolas más caras regis-traron una tasa de desocupación muy leve. En este sentido, cabe destacar que aquellos locales de las mejores calles de Madrid y Barcelona que se desocuparon volvieron a arrendarse rápidamente.

Si bien hemos detectado poco movimien-to bajista en las rentas prime durante la crisis, sí hemos sido testigos de cómo la brecha entre emplazamientos principales y secundarios se ha acentuado —las calles laterales colindantes con las mejo-res ubicaciones se han fusionado con otras secundarias, mientras que el tama-ño de las zonas prime se ha condensado.

Como ya hemos mencionado, las calles principales se han mantenido fuertes —registrando poca desocupación durante la crisis— mientras que las calles secun-darias se han visto gravemente afectadas.

En 2015 prevemos asistir a una mayor expansión de aquellas marcas más pro-clives a ubicarse en emplazamientos secundarios consolidados —como es el caso de Mulaya, Okeysi, Dealz, Hema y Tiger—, lo que contribuirá a dar un nuevo aire a aquellas calles que durante la cri-

sis han sido testigo de una mayor tasa de desocupación, como es el caso de la madrileña calle de Bravo Murillo.

La calle Orense es un excelente ejemplo de la reactivación de las calles secunda-rias de Madrid. Si bien esta calle siem-pre ha incluido un fuerte componente comercial, el primer semestre de 2015 está siendo testigo de la apertura de un nuevo formato de Pull & Bear, una tienda Mango de nueva construcción y una tien-da independiente de Violeta by Mango. Estas aperturas se suman a la presencia de otros nuevos arrendatarios tales como Tiger y Hema.

La madrileña calle Serrano ha sido el foco del alto nivel de inversión registrado en 2014. Una vez finalizadas las recien-tes obras de remodelación de la calle, empezamos a constatar una presión alcista sobre las rentas y un aumento sig-nificativo de la demanda. Marcas de lujo de la talla de Louis Vuitton y Montblanc han abierto recientemente nuevas tien-das en la parte más privilegiada de la calle, mientras que las marcas de gran consumo tales como Inditex y Nike están haciendo que la vertiente menos comer-cial de la calle Serrano cobre mayor atractivo para los usuarios.

La atención se centra en SolGracias al Proyecto Canalejas, en proce-so de construcción, y la reciente inaugu-ración de la nueva Apple Store estamos asistiendo a un aumento de la ocupación en la zona, especialmente en la Puerta del Sol. Tanto Tous como Swarovski han arrendado sendos locales entre la Puerta del Sol y Canalejas, en previsión de la finalización de los proyectos y en vista de un inminente aumento de las rentas.

En la Puerta del Sol confluyen varias calles comerciales importantes, entre las que figura la calle Preciados, que anota algunas de las rentas más altas del país. Se trata sin duda de una impor-tante atracción turística que registra una afluencia muy significativa. Prevemos que durante 2015 los niveles de demanda aumenten aún más y ejerzan mayor pre-sión sobre las rentas.

HIGH STREET

ÁREA (€/ m2 / mes)

Sol / Preciados 280

Serrano 220

Fuencarral 150

Gran Vía 230

GRÁFICO 11Rentas prime Barcelona

ÁREA (€/ m2 / mes)

Portal del Ángel 250

Portaferrisa 158

Paseo de Gracia 208

Avenida Diagonal 167

7,5%

7,0%

6,5%

6,0%

5,5%

5,0%

4,5%

4,0%

BARCELONA MADRID

GRÁFICO 9Rentabilidades prime High Street

2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 F

GRÁFICO 10Rentas prime Madrid

7

SPOTLIGHT ON RETAIL RESEARCH

StockActualmente en España hay 544 centros y parques comerciales con una SBA total de más de 15,4 millones de m².

Casi la mitad de los centros comerciales españoles se construyeron antes de 1999. Sin embargo, la mayoría de estos centros son proyectos pequeños de 20.000 m² de media. Cabe destacar, que desde el año 2000 se han promovido centros comercia-les más grandes, lo que ha hecho que la media de la superficie de los proyectos se sitúe en torno a los 32.000 m², un aumen-to aproximado del 60%.

Entre 2004 y 2014, la SBA de los proyec-tos de más de 40.000 m² prácticamente se ha duplicado. Dado que en los últimos diez años los promotores se han centrado en centros más grandes, los proyectos más pequeños empiezan a quedarse obsoletos y a requerir CAPEX. Sin embar-go, cabe asimismo destacar que centros de proximidad, bien ubicados, están obte-niendo magníficos resultados.

AfluenciaEl nivel de afluencia comenzó su camino ascendente en 2014 y cerró el año regis-trando más de un 3% superior a las cifras anotadas en 2013. La tasa de afluencia mantiene su tendencia alcista, hecho que se suma al número de indicadores positivos que ponen de manifiesto el cre-ciente auge que está experimentando el sector retail.

Al estudiar la afluencia de varios centros comerciales de distintos tamaños, tipos y emplazamientos de España, constatamos que los cinco principales centros son centros comerciales predominantemente pequeños, situados en emplazamientos urbanos céntricos e hipermercados de mediana superficie ubicados en centros urbanos. Los centros comerciales peque-ños con gran afluencia por metro cuadra-do son además, por lo general, centros con importantes componentes de ocio que se han convertido en centros destino o centros muy bien posicionados con otro tipo de servicios adicionales que comple-mentan la oferta del centro.

ProyectosActualmente hay seis centros comer- ciales proyectados cuya entrega tendrá lugar en 2015. El mayor proyecto que se entregará en 2015 es Sambil, en Madrid, con una SBA de 42.830 m². En cuanto a centros pequeños, actualmente sólo hay dos en proyecto, lo que representa el 2,6% de las nuevas promociones previs-tas a corto plazo.

Históricamente, la densidad comercial de las Islas Baleares ha sido relativamente baja debido, en parte, a su legislación urbanística más compleja. Las Islas Baleares, a excepción de Ceuta/Melilla, es actualmente la única comunidad autó-noma que anota una densidad de centros comerciales inferior a los 200 m²/1.000 habitantes Si tenemos en cuenta los dos

centros actualmente proyectados en Baleares, veremos que la SBA en el mer-cado propiciará que deje de ser una de las comunidades con más baja densidad —de 171 m² por cada 1.000 habitantes pasará

CENTROS COMERCIALES

Madrid

Aragón

Murcia

Asturias

Canarias

Com. Valenciana

País Vasco

Galicia

La Rioja

Andalucía

Navarra

Castilla y León

Castilla La Mancha

Extremadura

Cantabria

Cataluña

Baleares

Ceuta & Melilla

GRÁFICO 12SBA Densidad por 1000

0 100 200 300 400 500

2005

720.211793.368

689.430

534.878

338.682

655.794756.518

344.300

162.515

536.116

2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014

Source: AECC

GRÁFICO 13SBA por año de apertura

8

a contar con unos 291 m², lo que supone un aumento de casi el 73%— pero se mantendrá no obstante por debajo de la media nacional que se sitúa en 332 m². Sin embargo, estas cifras no tienen en cuenta el importante volumen de turistas que visi-tan la zona y no por ello debemos olvidar que, gracias a sus 23 millones de pasajeros aéreos anuales, esta región constituye una parte muy importante del mercado.

DesocupaciónLos proyectos prime y los que están bien consolidados han seguido registrando unos resultados positivos y se están viendo favorecidos aún más por la recuperación generalizada del mercado. Las ciudades y activos secundarios se han visto más afectados por la crisis y ahora empiezan a sentir los efectos de la recuperación; un ejemplo de ello es que los usuarios empie-

zan a ocupar más espacio en proyectos secundarios.

Los centros no prime tienden a registrar unas tasas de desocupación de entre el 10% y el 16%. La desocupación es mucho menor en los proyectos prime/dominantes en las ciudades principales, sobre todo en Madrid y Barcelona, donde los niveles de ocupación en centros prime son extrema-damente altos y a menudo tienen lista de espera. En Barcelona concretamente, la tasa de desocupación en los centros urba-nos prime es prácticamente nula.

En cuanto al tamaño de las tiendas, los niveles más altos de desocupación se encuentran entre locales de tamaño pequeño-mediano (<200 m²), mientras que en el caso de los locales más grandes (>1.500 m²) la demanda sigue siendo fuer-te, especialmente en los proyectos prime y dominantes.

1

The average GLA density in Spain currently stands at approximately 332 sqm/1,000 inhabitants

97 GLA 3,073,630

26 GLA 667,144

38 GLA 886,741

14 GLA 470,872

5 GLA 126,024 7

GLA 197,441

14 GLA 640,037

47 GLA 1,471,197

15 GLA 245,984

22 GLA 503,393

59 GLA 1,838,493

21 GLA 690,895 105

GLA 2,687,000

4 GLA 101,311

8 GLA 190,389

34 GLA 826,157

1 GLA 14,363

27 GLA 794,504

GEOGRAPHICAL DISTRIBUTION

Source: AECC / INE

Las afluencias mantienen una tendencia positiva y, junto a los indicadores macro positivos, auguran un crecimiento del sector de retail

GRÁFICO 14Benchmark de mercado

VENTAS

TASAS DE ESFUERZO

RENTAS (€/M2/MES)

Moda >2,500 1,500-2,500 <1,500

Comida y bebida >3,000 1,800-3,000 >1,800

Locomotora alimentación

> 4,000 2,000-4,000 <2,000

Moda <15% 15-17% >17%

Comida y bebida <17% 17-20% >20%

Locomotora alimentación

<3.5% 4.5-5.5% >5.5%

Moda <15%

Comida y bebida <17%

Locomotora alimentación

<3.5%

Afluencia mayo 2015

+2.7%

GRÁFICO 15Densidad de centros comerciales (número de centros y SBA)

9

SPOTLIGHT ON RETAIL RESEARCH

PlenilunioKnight Frank ha gestionado el centro comercial Plenilunio desde su apertura, confiando inicialmente en su trabajo el promotor del centro, Riofisa, y más tarde sus dos posteriores propietarios, Banif (2006-2009) y Orion Capital Managers (2009-2015). Durante este periodo, el valor del activo se ha incrementado en más de 100 millones de euros, consoli-dándose el centro como uno de los mejo-res de España.

Reto:

En marzo de 2006, dos meses antes de la apertura, Riofisa adjudicó a Knight Frank la gestión integral del centro comercial Plenilunio, con una superficie bruta alqui-lable de 70.000 m2, incluyendo la gestión inmobiliaria y patrimonial, la comercializa-ción y la ECOP, con el objetivo de posicio-nar el centro como referente del sector.

Resultado:

Plenilunio es hoy uno de los 10 mejores centros comerciales de España y su venta,

por parte de Orion a Klepierre, ha sido una de las operaciones más destacadas del mercado inmobiliario.

Hitos:

La gestión llevada a cabo por Knight Frank ha consolidado el centro como prime, mejorando notablemente su mix comercial y consiguiendo hitos destacados, como la apertura en 2014 de la mayor tienda Primark de España, el incremento continua-do de rentas y afluencias desde su apertura o la ocupación al 100% durante los últimos 3 años de la zona de restauración.

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The average GLA density in Spain currently stands at approximately 332 sqm/1,000 inhabitants

97 GLA 3,073,630

26 GLA 667,144

38 GLA 886,741

14 GLA 470,872

5 GLA 126,024 7

GLA 197,441

14 GLA 640,037

47 GLA 1,471,197

15 GLA 245,984

22 GLA 503,393

59 GLA 1,838,493

21 GLA 690,895 105

GLA 2,687,000

4 GLA 101,311

8 GLA 190,389

34 GLA 826,157

1 GLA 14,363

27 GLA 794,504

GEOGRAPHICAL DISTRIBUTION

Source: AECC / INE

Case study

-9.18%

10%

15%

5%

0%

-5%

-10%

-1.79%

-0.53%

5.27%

1.63%

9.68%

3.65%

9.87%

7.36%

3.99%

6.00%

2.60%

ENE FEB MAR ABR MAY JUN JUL AGO SEP OCT NOV DIC

GRÁFICO 162013/2014 Evolución de la afluencia Fuente: Experian

10

En 2014 se invirtieron en España más de 6.000 millones de euros en terciario, una cifra récord. Oficinas y retail fueron los segmentos más demandados, con más de 2.900 millones de euros invertidos en cen-tros comerciales, entre los que se incluye la operación de Klepièrre/Carrefour.

Si bien es cierto que 2015 ha comenzado fuerte (en el primer trimestre se han firma-do operaciones por un valor aproximado de 519 millones de euros), todavía hay muchas operaciones pendientes de cierre, por lo que esperamos que el año termine anotando un volumen total de inversión superior a la media histórica, aunque infe-rior a 2014. Así, prevemos que en 2015 se firme un menor número de grandes opera-ciones pero el porcentaje de oportunida-des será mayor.

Mientras que en los últimos cinco trimes-tres muchos centros comerciales prime

han salido al mercado, todo apunta a que 2015 y 2016 estarán dominados por la venta de activos más pequeños o secundarios.

El fuerte interés de los inversores inter-nacionales está ejerciendo presión sobre las yields las cuales han bajado casi 200 puntos básicos desde principios de 2014. Tanto los activos prime como los secun-darios han sido testigo de una compresión de las yields y los pronósticos apuntan a que se producirá una mayor compresión en los próximos tres trimestres, sobre todo en ciudades secundarias.

La intensa competencia, especialmente en la venta de grandes lotes, ha obliga-do a los inversores a ser cada vez más agresivos, no sólo en lo que respecta a los precios, sino también con respecto a la rapidez y eficiencia con la que pueden cerrar un acuerdo.

INVERSIÓN

Las SOCIMIs siguen siendo un actor clave, alcanzando el 46% del volumen invertido

GRÁFICO 17Volumen de inversión por tipología de inversor

GRÁFICO 18Volumen de inversión por comunidad autónoma

400.000 800.000

MADRID

ARAGÓN

GALICIA

C. VALENCIANA

PAÍS VASCO

PORTFOLIO

ANDALUC´ÍA

CATALUÑA

CAST. LA MANCHA

CASTILLA LEÓN

CEUTA

CANTABRIA

ASTURIAS

Fuente: Knight Frank

3%

2%7%

40%

46%

GESTORA DE

FONDOS

PRIVATE

EQUITY

FONDO

PENSIONES

JV-VEHÍCULO DE

INVERSIÓN PRIVADA

SOCIMIS

INSTITUCIÓN

FINANCIERA/BANCOS

Fuente: Knight Frank

2%

GRÁFICO 20Evolución yield inversión retail CENTRO COMERCIAL PRIME CENTRE SECUNDARIO

2004 2007 20102006 2009 2012 2013 20152005 2008 2011 20143%

4%

5%

6%

7%

8%

9%

LAS CIFRAS INCLUYEN CENTROS COMERCIALE Y PARQUES DE MEDIANAS

GRÁFICO 19Volumen de inversión (€M)

2004200320022001 2007 2010 20132006 2009 20122005 2008 2011 20140

500

1.000

1.500

2.000

2.500

3.000

3.500

773 774

1,123

563

1,971

2,898

2,168

946

505367

533

30

451

2,926

Fuente: Knight Frank

Fuente: Knight Frank

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SPOTLIGHT ON RETAIL RESEARCH

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1. Zielo Shopping Pozuelo

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▪ 34.165 m2 SBA

▪ Asesoramiento en compra para Incus Capital

GRÁFICO 21 Operaciones de inversión en retail en 2015

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DESCRIPCIÓN

UBICACIÓN SBA TRANSACCIONADA M2

PRECIO (€) VENDEDOR COMPRADOR

Plenilunio Madrid 70,000 375,000,000 Orion Capital Klepierre

AireSur Seville 20,000 76,500,000 Grupo Lar CBRE GI

As Termas Lugo 46,500 67,500,000 ADIA Lar Socimi

Puerto Venencia (50%) Zaragoza 103,500 255,400,000 Intu CPP

Zielo Shopping Pozuelo, Madrid 15,555 71,500,000 Hines UBS

Portal de Marina Ondarra, Alicante 11,500 7,000,000 Eroski Lar Socimi

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Nuestras previsiones estiman la llegada al mercado en los próximos dos años de activos por valor de al menos 3.000 millo-nes de euros. Si bien la mayor parte de la SBA proyectada hasta 2018 es de media-nas superficies, prevemos un aumento en el mercado de los proyectos de formato alternativo, tales como los parques de medianas y factory outlets.

Mientras que 2014/2015 estuvo carac-terizado por la llegada al mercado de numerosos centros prime, actualmente esperamos que los proyectos futuros estén dominados por oportunidades core plus y value add. La competencia respec-to a los activos prime seguirá haciendo que los inversores pongan sus miras en activos con un riesgo ligeramente mayor, mientras que los proyectos regionales registrarán una mejora a medida que la

recuperación se extienda desde las ciuda-des más grandes españolas, lo que a su vez incentivará la venta de oportunidades core plus y value add.

Asimismo, los centros que salgan al mer-cado serán, de media, de un tamaño más pequeño y estarán caracterizados por una mayor diversidad geográfica.

La competencia seguirá siendo alta y la presión sobre las yields continuará latente a corto y medio plazo. En conclusión, los inversores no sólo deberán tener capa-cidad de maniobrar rápidamente para asegurarse los mejores activos, sino que también tendrán que dedicar más tiempo a estudiar los mercados regionales/pro-vinciales españoles para poder analizar adecuadamente las oportunidades que surjan de los próximos activos core plus y value add.

PERSPECTIVAS 2015-2018

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201720162015

GRÁFICO 23%total de inversión en pipeline según tipo de activo

0%

50%

100%

9%

32%

47%

12%

7%

24%

45%

24%

3%

48%

35%

13%

Oportunista Value Add

Core Plus Prime

Oportunista Value Add

Core Plus Prime

GRÁFICO 22%SBA de inversión en pipeline según tipo de activo 2015-2018

12% 37%

19%

14%

Fuente: Knight Frank

Fuente: Knight Frank

RETAIL RESEARCH

Humphrey White - MRICS

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Félix Chamizo

Socio, Director de [email protected]+34 600 919 072

Elaine Beachill - MRICS

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Irene Giménez

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