Solhjulet 2015 ORD Layout 1 · ord 2015. Det som Du just nu läser är den 55:e årsredovisningen i bostadsrättsföreningen Solhjulets 56 åriga historia. Det första året efter

ord

2015

Det som Du just nu läser är den 55:e årsredovisningen

i bostadsrättsföreningen Solhjulets 56 åriga historia.

Det första året efter bildandet

– styrelsen var fullt upptagen med att förbereda för bygget av husen –

upprättades ingen årsredovisning.

Den första är daterad i början på mars 1961.

Några dagar senare – måndagen den 13 mars – avfyrades

första sprängsalvan när Skånska Cementgjuteriet

började röja för grunden till huset på Kruthornsvägen 12 till 16.

Den 15 december 2015

hade det gått precis 20.000 dagar sedan föreningens »big bang«.

Stefan JeppssonORDINARIE LEDAMOT

OCH ORDFÖRANDE

Ninni LundORDINARIE LEDAMOT

OCH VICE ORDFÖRANDE

Johannes HanssonORDINARIE LEDAMOT

OCH SEKRETERARE

Christer Lindberg SUPPLEANT

Ulrica EkenbergSUPPLEANT

Bibbie BorellORDINARIE LEDAMOT

Maritha BjörkengrenSUPPLEANT

Ida LitzellSUPPLEANT

Här levereras byggnadsställning till fasadrenoveringen på Kruthornsvägen 15.

B ostadsrättsföreningenSolhjulet är Sollentunasallra största bostadsrätts-förening och samtidigt

kommunens största privata ägare av bo-stadsfastigheter. Föreningen äger och för-valtar 20 hus i kommundelen Edsberg. Ihusen fanns vid slutet av året totalt 696bostadslägenheter och några förhållande-vis få och små kommersiella lokaler. Iskrivande stund byggs ytterligare ett parlokaler om till bostäder och i nästa årsre-dovisning kommer vi att ange 700 ellermöjligen till och med 701 bostäder – ochdå ytterligare något färre lokaler. Mankan numera säga att samtliga kvarvarandelokaler är samlade i ett hus (affärshuset)som för närvarande innehåller en litenbutik, ett bageri samt en restaurang.

Den enkla logiken bakom dessa ombygg-nader från lokal till bostad är; att lokalerär svåra att hyra ut och ger osäkra intäk-ter − bostäder å andra sidan är enkla attsälja och ger sedan säkra inkomster. Detvar också exakt det som motiverade för-eningsstämman att i maj år 2002 lämnauppdrag till styrelsen att successivt byggaom lokalerna i föreningens hus till bostä-der. Ett uppdrag som numera alltså är påupploppet och snart utfört, men mer omdet lite längre fram.

Normalt beskrivs föreningen som ägareav »tjugo hus«, men det handlar mer kor-rekt om 26 stycken »fastigheter« ochsamtliga dessa är bebyggda med »hus«.Ekvationen går ihop därför att förening-

ens höghus består av tre fastigheter (mednamnet Experten 1, 2 & 3, där Experten3 är den del som utgör panncentralen).Effekten, Eldröret, Emaljen och Ensitta-ren är fastigheter som är bebyggda medgarage. De tre förstnämnda är garageläng-orna framför höghuset och den senare ärföreningens parkeringshus. De övriga all-deles vanliga bostadshusen heter i dessaformella sammanhang Epoken 1 till ochmed 11 (Epoken 6 är affärshuset och detär således därifrån som namnet »EpokensLivs« kommer), Enbusken 1 till och med5 samt Etaget 1 till och med 3.

Dessa 26 fastigheter har ett sammanlagttaxeringsvärde på 510 miljoner kronor(år 2014: 510 miljoner kronor). Taxe-ringsvärdet, som förr utgjorde beräk-ningsgrunden för den fastighetsskatt somföreningen betalade, har idag ingen direktpraktisk betydelse. Skatteverket roar sigtrots detta med att vart tredje år fastställanya taxeringsvärden och varje gång bru-kar det sammanlagda värdet på förening-ens hus stiga med ett gäng miljoner kro-nor – vilket nu närmast sker inför 2016.Det nya taxeringsvärdet är inte klart än,Skatteverket funderar, men lite grovt kanman räkna med att det stiger omkring100.000.000 (100 miljoner kronor) kro-nor den här gången.

Lyckligtvis spelar det ingen roll. Fastig-hetsskatten beräknas nuförtiden per bo-stadslägenhet – ungefär 100 kronor perlägenhet och månad. För kommersiellalokaler beräknas fastighetsskatten fortfa-

� 5

rande som 1 procent av taxeringsvärdet.Men föreningen har efter ombyggnader-na nästan inga kommersiella lokalerkvar. Även här finns det alltså en fördelmed att förvandla lokaler till bostäder –före ningens kostnader för fastighetsskattsjunker med varje lokal som byggs om.

Rent teoretiskt ska taxeringsvärdet mot-svara 75 procent av husens marknads-värde. Att köpa samtliga bostadsrätter iföreningen skulle dock, med prisernaunder 2015 som grund för beräkningen,kosta lite drygt en och en halv miljardkronor. Det är 1.500.000.000 kronor –ett belopp som står i märklig kontrasttill vad det för 55 år sedan kostade attbilda föreningen och bygga alla husen.

SÅ BYGGDES HUSENFöreningen bildades formellt den 11 maj1959. Inte ens två år senare, den 13 mars1961, började man spränga bort bergsom låg i vägen för grunden till det förs-ta huset. Det handlade då om det hussom i dag innehåller adresserna Krut-hornsvägen 12 till 16. Den 15 februari1962 kunde de första familjerna flytta ini det huset (och ett till som blev klartsamma dag – Ribbings väg 8 till 10). Pre-cis innan jul 1963 är alla hus inflyttade,befolkade och inbodda. Det tog alltsåinte ens tre år att bygga hela föreningen.

De som byggde var Skånska Cementgju-teriet, och parallellt uppförde de ocksåhusen innanför Ribbings väg på uppdragav det kommunala bostadsbolaget Sol-

lentunahem. Där började man bygga nå-got år tidigare – men även om man tarhänsyn till det så är det en synnerligenimponerade bedrift att på knappa 6 årbygga en helt ny stadsdel med över 1.700lägenheter, ett butikscentrum, två skoloroch en fritidsgård. Hösten 1963 fylldesockså dagstidningarna med annonser därSkånska Cementgjuteriet stolt berättadeom sitt storverk i Edsberg.

I annonsen skrev man att bygget av dennya stadsdelen hade kostat cirka 100 mil-joner kronor. Det kan ju med dagensmått mätt verka ganska överkomligt; förde pengarna kan man i dag köpa kanske15 villor i Sollentuna, eller lite drygt dub-belt så många lägenheter. Men å andra si-dan uppgick en genomsnittlig lön 1960till omkring 1.500 kronor i månaden.

I princip allt i hela bostadsrättsföreningenSolhjulet är ritat av arkitekten ErnstGrönwall (planteringarna och lekplatser-na kring husen är dock ritade av träd-gårdsarkitekten Eric Anjou). Grönwall ären av Sveriges mest kända arkitekter ochhan har ritat flera av Stockholms vackras-te »funkis«-hus och dessutom biografenDraken på Kungsholmen. Det som görföreningen lite speciell är att styrelsen,redan vid sitt andra möte 1959, gavGrönwall fria händer att utforma heladet bostadsområde som skulle bli Solhju-let. Ernst Grönwall har därför gjort egnaritningar till allt från stadsplanen – detvill säga var husen och gatorna skullebyggas – till hur den utdragbara skärbrä-

6 �

dan i lägenheternas kök skall se ut. Fastig-heterna Experten och Etaget (höghusetoch de tre husen ner mot Danderydsvä-gen) samt parkeringslängorna Effekten,Eldröret och Emaljen är k-märkta.

Under det senaste decenniet har för-eningen genomfört huvuddelen av allareparationer med utgångspunkt i mate-rial och teknik från när husen byggdes.Styrelsens grundval har varit att för-eningens hus, ritade av en erkänt skickligarkitekt och mycket typiska för sin tid,är värda att vårda med omsorg. Det ärdärför som varje reparation planerasmed originalritningarna som grund –och en del sådant som ändrats under desnart 50 år som gått sedan föreningenbyggdes har också återställts. Redan år2004 tilldelades föreningen Sollentunakommuns byggnadsvårdsdiplom för ar-betet med att vårda föreningens hus.

För ett par år sedan blev Bostadsrättsför-eningen Solhjulet också den första äga-ren av flerbostadshus, och därmed denförsta bostadsrättsföreningen, som nå-gonsin nominerats till finalen för denprestigefyllda utmärkelsen »Årets Bygg-nadsvårdare«. Det är Svenska Byggnads-vårdsföreningen som varje år delar ututmärkelsen till en person eller organisa-tion som gjort särskilt framstående insat-ser inom byggnadsvårdsområdet. Svens-ka Byggnadsvårdsföreningen är en in-tresseorganisation, med närmare 6.000medlemmar, som »sprider och förmedlarkunskap om byggnadsvård«.

I föreningens bokföring från de förstaåren har vi hittat uppgiften att den tota-la kostnaden, inklusive köp av mark ochanläggning av vägar och bygget av allahusen här i föreningen, uppgick till39.029.881 kronor och 49 öre. Jo, manräknade faktiskt med ören även på såhär stora belopp i föreningens bokslutfram till början av år 1973. För att sättadessa 39 miljoner kronor (och 49 öre) iperspektiv, så bör man betänka att enfemrumslägenhet inför inflyttningen ibörjan på 60-talet kostade exakt 5.777kronor. Alla lägenheter i föreningen, in-klusive de 123 bostadsrättsgaragen, kos-tade tillsammans, hopräknat och totalt2,8 miljoner. Den där meningen kanvara värd att läsa en gång till, innan vigår 55 år fram i tiden.

LÄGENHETSPRISERNAS UTVECKLINGI februari 2016, såldes en lägenhet här iföreningen för 2,8 miljoner kronor. Detär i sig inget sensationellt, för 2,8 miljo-ner kronor betalades för en femma re-dan under 2014. Det som gör årets inle-dande överlåtelse extraordinär är att dethandlade om en trea på 70 kvadratme-ter. Det är alltså ett prisrekord för treor-na. Det är svårt att säga vad en femmaskulle kosta i dag för det har inte såltsnågon sedan hösten 2014 och på den ti-den var högsta-priset-någonsin för entrea precis över 2 miljoner kronor.

Ett alldeles vanligt år får 10 procent avlägenheterna i föreningen nya ägare –under 2015 genomfördes 72 lägenhets-

� 7

affärer. Det betyder att det såldes »nor-malt« många lägenheter – genomsnittetde senaste 10 åren är nämligen 70 bo-stadsförsäljningar. Bostadsrättsgaragehar det å andra sidan sålts i genomsnitt6 per år, och det såldes bara 3 under2015.

Om man lägger ihop det som köparnabetalade för de 72 lägenheterna (150miljoner kronor) och delar med den to-tala lägenhetsytan så får man naturligt-vis priset per kvadratmeter. Ofta använ-der man just det begreppet när manjämför lägenhetspriserna mellan olikaområden och bostadsrättsföreningar.Nästan alla tidningsartiklar om hur bo-stadsrättspriserna förändras bygger påden här typen av statistik.

I bostadsrättsföreningen Solhjulet kos-tade en genomsnittlig kvadratmeter lä-genhet 31.532 kronor under 2015, attjämföra med genomsnittspriset åretföre på 26.037, och 23.420 året innandet. Det betyder att genomsnittsprisetsteg 21 procent mellan 2014 och 2015.Räknat i kronor så är det den absolutstörsta prisökningen mellan två år i för-eningens historia. Räknar man istället iprocent så finns i modern tid 1998,1999 och 2007 med prisökningar påomkring 33 procent. Går man längretillbaka så steg priserna under exempel-vis 1987 med över 60 procent, vilketpå den tiden motsvarande knappt2.000 kronor per kvadratmeter i pris-ökning mellan två år.

Det kan ju vara lite abstrakt med kva-dratmeterpriser för man köper ju alltidhela lägenheten. Men det blir genastmer konkret om man säger att det bety-der att en vanlig trea under 2015 kosta-de nästan 400.000 kronor mer än underåret innan, eller om man så vill hela600.000 kronor mer än under 2013. Härkan man också notera att genomsnitts-vinsten (reavinsten) för de försäljningarsom genomfördes under 2015 var877.000 kronor per lägenhet – och deträknat före skatt.

När man rabblar statistik och prisrekordpå det här sättet kan det kanske vara braatt komma ihåg att för precis femton årsedan (2001) klättrade priserna för allraförsta gången över 11.000 kronor perkvadratmeter. 2001 var också det år somen lägenhet i föreningen för första gång-en såldes för en miljon kronor. I år,2015, såldes för första gången någonsin100 procent (alla) av lägenheterna fören miljon kronor eller mer. Det är fak-tiskt ett konstaterande som manar tillviss eftertanke – på lite drygt femton århar vi gått från en situation där rekord-lägenheten kostade en miljon – till da-gens läge där inte en endaste lägenhetunder ett år säljs för mindre än1.000.000 kronor. Än mer häpnadsväc-kande blir detta när man kan konstateraatt hälften av lägenheterna som såldesunder 2015 kostade 2 miljoner kronoreller mer. Hälften över 2 miljoner! Ab-solut första överlåtelsen över 2 miljonerhär i föreningen skedde under 2007.

8 �

Ett annat sätt att se det på är att det varförst år 1977 som genomsnittspriset påen (hel) lägenhet i föreningen för förstagången steg över 31.500 kronor, det villsäga årets genomsnittspris per kvadrat-meter. För det antal kronor som man idag får en genomsnittlig kvadratmeterfick man alltså för knappa 40 år sedanen genomsnittlig lägenhet.

De 72 överlåtelserna under 2015 förde-lar sig mer exakt som följer. Priserna ärgenomsnittspriser och inom parentesanges förra årets siffror: 11 enrumslä-genheter till genomsnittspris 1.681.000(1.312.000) kronor; 11 tvåor till genom-snittspris 1.974.000 (1.602.000 ) kro-nor; 49 treor till genomsnittspris2.127.000 (1.757.000) kronor; 1 störrelägenhet (fyror och femmor) 2.720.000(2.233.000) kronor. De tre bostadsrätts-garagen såldes för i genomsnitt 247.000(205.000) kronor styck.

Även här kan man snegla på tidigare årssiffror och man kan då konstatera attsamtliga genomsnittspriser för alla lä-genhetstyper slår prisrekord i år. Ge-nomsnittspriset på ettor, tvåor, treor, fy-ror och femmor och bostadsrättsgaragenhar med andra ord aldrig varit högre änunder 2015.

Men även individuella priser slog re-kord; ett bostadsrättsgarage såldes för310.000, vilket är det högsta priset nå-gonsin. En etta för 1,9 miljoner, högstapriset någonsin. En tvåa för 2,3 miljoner,

högsta priset någonsin. En trea för 2,6miljoner (redan slaget under början av2016) men under 2015 högsta priset nå-gonsin. En fyra för 2,7 miljoner, vilket ärhögsta priset någonsin.

Det var Fastighetsbyrån som hjälpte för-eningen att sälja de fem lägenheter sombyggdes i tidigare lokaler under året. Dåsattes också ett häpnadsväckande prisre-kord, när en av de lägenheterna såldesför motsvarande 48.621 kronor per kva-dratmeter, vilket är det i särklass högstakvadratmeterpris som någonsin betalatsför en lägenhet i föreningen. För tio årsedan, 2005, var rekordpriset 20.242kronor för en kvadratmeter.

SÅ, VILKA ÄR DET SOM BOR HÄR?De allra sista inflyttningarna (i nybyggdalägenheter där ingen bott tidigare) sked-de den 15 december 1963. Det var lä-genheterna på Kruthornsvägen 66 A ochB som blev klara precis efter Lucia – ochen av de familjer som flyttade in då, borkvar i samma lägenhet än i dag (de beta-lade dryga fyra tusen för lägenheten).Det betyder att de hade anledning attfira 50-årsjubileum för något år sedan –och att de oavsett hur man räknar harbott gratis.

I föreningens lägenhetsregister antecknasnaturligtvis när någon köper en lägenhet,där kan man alltså se att det finns 17 lä-genheter (förra året glädjande nog också17) som inte bytt ägare sedan byggåren1962 till 1963. Men det finns några till

� 9

som bott här lika länge, men som flyttatinom föreningen. Lägenhetsregistret sä-ger bara när man köpte den bostadsrättsom man fortfarande bor kvar i – inte närman flyttade till föreningen.

Från föreningens lägenhetsregister kanman enkelt sammanställa en del annanstatistik om föreningens demografi – elleregentligen om de som äger bostadsrätteroch är medlemmar. 60 procent har bott iföreningen kortare än tio år, 17 procentmellan 10 och 20 år, knappt 10 procentmellan 20 och 30 år samt slutligen – ochdär ingår naturligtvis gruppen som alltidhar bott här – knappt 15 procent mer än30 år. Räknar man samman detta så serman att en genomsnittlig boende i för-eningen har bott här i något över 12 år.

Den äldsta lägenhetsinnehavaren fyllde98 under året som gick och de yngstafyllde 20 år. Medelåldern var 51,5 år ochdet betyder att medelåldern har fortsattatt sjunka – inte mycket, men med nå-got halvår per år om man uttrycker sigså. Det här beror helt enkelt på att desom flyttar in i föreningen är klart yngreän de som flyttar ut. Under just 2015var medelåldern på de som köpte lägen-het i föreningen en bit under 40 år ochmedelåldern på dem som sålde sina lä-genheter var, å andra sidan, närmare 50.

Så här långt har det handlat om de somäger lägenheterna – men naturligtvis bordet fler i föreningens hus. Enligt statistikfrån Sollentuna kommun så var 1.155

personer skrivna i de 20 husen vid slutetav 2015. Så många har det inte bott iföreningen sedan i mitten av 80-talet.En långsamt nedåtgående befolknings-trend, där det för varje år bor allt färre iföreningens lägenheter, kan nu konstate-ras bruten. Man kan numera snarare talaom en trend mot fler boende – lite grovt20 fler per år de senaste fyra åren ellerom 70 personer fler än genomsnittet detvå senaste decennierna.

Den första exakta befolkningssiffran förföreningen är från 1975, då det bodde1.460 personer här. Tyvärr finns ingenäldre siffra, men i grannföreningen här iEdsberg, bodde 1963 enligt en gammalverksamhetsberättelse 1.954 personer.Det ger nästan 3,5 personer per lägen-het att jämföra med dagens 1,5. Överförman detta till bostadsrättsföreningenSolhjulet borde här, under föreningensförsta år, ha bott omkring 2.400 perso-ner. Då ska man betänka att det »bara«finns totalt 1.957 rum i föreningens lä-genheter (vardagsrum inräknade).

EN HIMLA BRA IDÉ OM SJÄLVKOSTNADEn bostadsrättsförening drivs, per defini-tion, utan vinstintresse. Lägenheternaupplåts till »självkostnadspris«, ocheventuella vinster och förluster är till föratt balansera varandra mellan åren. Tillexempel en varm vinter, med låga kost-nader för uppvärmning, jämnas ut av enannan kallare vinter med högre kostna-der. Den här självkostnadsprincipenfinns tydligt angiven både i bostadsrätts-

10 �

År 1962: Huset med Kruthornsvägen 12-16 är klart. Men affärshuset saknar tak.

lagen och i bostadsrättsföreningenSolhjulets stadgar. Allra mest pregnantförklaras kanske detta i en reklambro-schyr för lägenheterna i föreningen från1961 där det står att eftersom förening-en »arbetar utan enskilda vinstsyften kanbostadsrättslägenheterna tillhandahållastill lägsta möjliga kostnader«.

Principen om självkostnad innebär attårsavgiften (det som man som lägen-hetsinnehavare betalar varje månad)motsvarar den del av föreningens kost-nader som inte kan täckas av andra in-täkter. Föreningens totala kostnader mi-nus hyresintäkter och andra intäkter (tillexempel räntor) ger alltså det beloppsom måste täckas genom årsavgifterna.

Föreningens kostnader för 2015, om manäven räknar in de som hänför sig till fram-tida underhåll, uppgår till 29,8 miljonerkronor. Hyror från parkeringsplatser ochlokaler av olika slag och en hyreslägenhetger totalt 2 miljoner kronor. Bostadsrätts-garagen ger en knapp miljon i intäkter.Några ränteintäkter att tala om blev detinte under 2015, däremot finns ungefären kvarts miljon i övriga intäkter frånmedlemmarna (främst gästlägenheterna,överlåtelseavgifter och pantsättningsavgif-ter). Det gör att avgifterna måste uppgåtill totalt precis under 27 miljoner kronorför att föreningen ska gå runt.

De 695 bostadsrättslägenheterna i för-eningen (en ensam hyresrätt finns) haren yta på 47.454 kvadratmeter, och det

ger en genomsnittlig avgift per kvadrat-meter och år på 568 kronor. Ska manvara riktigt noga så tillkom de fem nyabostadsrätterna en bit in på året, såegentligen är den faktiska genomsnittli-ga avgiften någon krona högre. Oavsetthur man räknar så är det exakt sammaavgift som debiterades ut under året in-nan. Det helt enkelt eftersom styrelsenfattade beslut om oförändrade avgifteräven under 2015 och för den delen ettår senare även oförändrade avgifter un-der 2016.

Det finns ingen heltäckande statistik närdet gäller avgifterna i Sollentunas bo-stadsrättsföreningar, men Fastighetsby-rån, den fastighetsmäklare som säljerflest bostadsrätter, inte bara här i för-eningen utan också i hela kommunen,har dock hjälpt oss att räkna ut den ge-nomsnittliga avgiften för samtliga lägen-heter som sålts av mäklare i Sollentunaunder 2015. Genomsnittsavgiften var,om man räknar bort lägenheterna iSolhjulet, 658 kronor per kvadratmeterlägenhet och år.

ATT JÄMFÖRA MED ANDRAI en mening är bostadsrättsföreningenSolhjulet inte unik. I Edsberg finns yt-terligare en mycket stor bostadsrättsför-ening, husen är byggda samtidigt somvåra och under nästan 40 år delade detvå föreningarna också förvaltning. I den»andra föreningen« ligger den genom-snittliga årsavgiften över 620 kronor perkvadratmeter och år. Innevarande år blir

12 �

också det tionde året i rad där bostads-rättsföreningen Solhjulet har klart lägreavgifter än grannföreningen.

Den där sista meningen kan ju låta him-la bra. Kanske ännu bättre om man gårytterligare lite längre tillbaka i tiden. Dåkan man konstatera, att med undantagför fem år, så har avgifterna allt sedan1992 varit lägre här i bostadsrättsför-eningen Solhjulet (möjligen ännu läng-re, men statistik saknas). De senasteåren så handlar det om ungefär 3.500kronor per år i skillnad – detta räknatpå en genomsnittlig trea på 70 kvadrat.300 kronor i månaden billigare här ändär alltså.

Men samtidigt betyder det här attgrannföreningen faktiskt är bättre eko-nomiskt rustad för att betala för framti-da underhåll. Om bostadsrättsförening-en Solhjulets avgifter istället legat i nivåmed de i grannföreningen så skulle vikunnat ha ytterligare 15 till 20 miljoneravsatta till underhåll.

MYCKET UNDERHÅLL DE SENASTE ÅRENBostadsrättsföreningen Solhjulet ge-nomför i år det största renoveringspro-jektet någonsin – så har det nu ocksåvarit varje år sedan 2002 och så kom-mer det också att vara fram till i vartfall år 2018. Till slut kommer förening-en att – under dessa nästan två decen-nier – ha utfört underhåll och repara-tioner av husen för, svindlande, enkvarts miljard kronor.

Just nu är vi mitt i en mycket stor reno-vering av fasader, balkonger och tak.»Mitt i« är tyvärr inte riktigt sant, förbara en dryg tredjedel av husen är heltklara i skrivande stund. Tidigare har för-eningen renoverat värmesystemet, byttut alla kulvertar, relinat avloppsrören(insidan har förstärkts med ett lagerplast), dränerat om källarväggar, renove-rat alla tvättstugor, byggt om allalekplatser och installerat bredband.

Om man räknar samman alla förening-ens kostnader för just underhåll och re-parationer sedan husen byggdes, så ham-nar också totalsumman närmare 250miljoner kronor. Men bara lite drygt 5miljoner av dessa ligger före 1980. Å an-dra sidan har långt över hälften av dettotala underhållet utförts de senaste nioåren. (Noteras ska att den här jämförel-sen inte blir exakt eftersom den inte tarhänsyn till att man fick bra mycket merför en miljon på 70-talet än i dag – menden visar ändå på en tydlig trend motallt mer underhåll.) Och det är egentli-gen inte slut med det.

250 miljoner kronor är inte på någotsätt oväntat eller överraskande. Behovenav dessa åtgärder har faktiskt varit förut-sägbara och kända allt sedan föreningenbyggdes för 50 år sedan. Om man harett hus så vet man nämligen att; tak hål-ler ett visst antal år; tvättstugor måsterenoveras med viss periodicitet; avlopps-rör börjar läcka efter 40 år och någotmåste göras.

� 13

Om man på det här sättet systematisktvandrar igenom ett hus och noterar närvarje byggnadsdel måste åtgärdas ochungefär vad det kommer att kosta så fårman det som byggingenjörerna brukarkalla en »underhållsplan«. Underhålls-planen är inte bara ett hjälpmedel förteknikerna som ska genomföra under-hållet, utan också för ekonomerna somska räkna ut hur föreningen ska finansie-ra det. Då ska naturligtvis detta göras såatt kostnaderna fördelas över tiden. Detså att inte några stackare, som råkar bohär när fasaderna väl renoveras, får beta-la hela kalaset. Detta är kanske (läs»självklart«) också det allra viktigastesyftet med underhållsplanering i just enbostadsrättsförening. Man vill undvikastora svängningar i avgiften och dessu-tom fördela kostnaderna »rättvist«. Mis-sar man här så blir konsekvensen attnågra under en tid får bo alldeles för bil-ligt, vilket kommer surt efter för nästageneration som flyttar in.

Som bekant byggdes husen i bostads-rättsföreningen av Skånska Cementgju-teriet med inflyttning 1962 och 1963.Från den allra första dagen började hu-sen »förfalla« – det är naturligtvis interätt ord, men det saknas ett bättre. Folkgick i trapphusen, åkte i hissarna ochtvättade i tvättstugorna. Det regnadeoch blåste på fasader och tak, barngungade i lekparkerna och garageportar-na öppnades och stängdes. Avloppsröreni gjutjärn började rosta – det korrektaordet är grafitera, men det är i stort sett

samma sak – redan när den först inflyt-tade familjen sköljde sin första potatis ikökets vask.

1992 kunde de som hade flyttat in försti föreningen, och som ännu bodde kvar,fira 30-årsjubileum. Lite grovt hade dåexempelvis avloppsrören 10 år kvar avsin tekniska livslängd (man brukar somsagt räkna med att gjutjärnsrör hållertätt i drygt 40 år). De vita balkongväg-garna var då tekniskt sett redan inne påsitt andra intervall – de bör målas omvart tjugofemte år för att betongen skaklara frostsprängning (låter man bli attmåla så kommer det surt efter medännu dyrare reparationer). Hissarna,som finns kvar i original än i dag, räknarman egentligen med behöver bytas varttjugofemte år. Sammanfattningsvis hadeföreningens fastigheter där i början av90-talet använts, nötts och slitits i 30 år– och rimligt vore då naturligtvis att detfanns pengar avsatta för en del av dettaunderhåll. De som bott i husen skulle dåockså ha betalat sin andel av underhålls-kostnaderna.

I årsredovisningen för 1991 kan man seatt föreningen hade sparat undan5.080.540 kronor för framtida under-håll. Här inleds också en period av tio årmed i praktiken oförändrade avgifter –och när 1990-talet tar slut och förening-en snart fyller 40 år finns 7.636.387kronor och 71 öre avsatta för underhåll(jo, man specificerade beloppet medören trots att ettöringarna försvann re-

14 �

dan 1972). Sju och en halv miljon ärvisserligen mer än fem miljoner kronor –och som privatperson kan man ju tyckaatt det låter betryggande med en massamiljoner. Men med tanke på de verkligaunderhållskostnaderna (sammanräknaten halv miljard) så är det faktiskt heltkorrekt att säga att föreningen firade sin40-årsdag med noll kronor sparade tillframtida underhåll.

Föreningens underhållsplan visar i dagpå kostnader på ytterligare 200 miljonerde närmaste 35 åren. Men i detta ingåren post gällande byte av stamledningarpå 140 miljoner kronor. Den reliningsom genomförts de senaste åren berörnämligen bara avloppsrören, och inteövriga stamledningar (varmvatten, kall-vatten, elektricitet samt värme till ele-menten).

De ursprungliga avloppsrören är tillver-kade av gjutjärn och sådana håller nor-malt omkring 40 eller 50 år. Därefter ärgjutjärnet så angripet (»grafiterat«) attdet finns stor risk för hål i ledningarna,med vattenskador som följd. Reliningeninnebär att rörens insida kläs med ett la-ger av plast och detta förlänger hållbar-heten med många år – den bästa upp-skattningen just nu är omkring 20 år.Det är med andra ord precis lika längesom man räknar med att ett helt nyre-noverat badrum håller.

Någon gång i framtiden – sannolikt om20 eller 30 år kommer alla de andra led-

ningarna att behöva bytas ut, och då lig-ger det antagligen nära till hands attfundera på om föreningen inte ska passapå att fysiskt byta även de relinade av-loppsledningarna mot nya. Någon gång iframtiden kommer föreningen alltså attbehöva genomföra ett traditionellt stam-byte (el, vatten och avlopp) och detmåste naturligtvis tas med i underhålls-planeringen.

Man kan alltså uppskatta de genomsnitt-liga underhållskostnaderna de komman-de åren till, och det är lågt räknat, 6 mil-joner kronor (om året). Detta innefattardock inte framtida byte av alla stamled-ningar. Under de senaste tio åren harstyrelsen också stegvis anpassat för-eningens ekonomi till höjda underhålls-kostnader. Inför 2015 budgeterade sty-relsen för årliga underhållskostnader på10 miljoner (inklusive avskrivningar)vilket är betydligt mer än 1999 då mot-svarande siffra var 2,3 miljoner.

Det här har nu krånglats till genom attredovisningsreglerna för bostadsrättsför-eningar ändrades i början av 2014. Änd-ringarna handlar i första hand, i vart fallför bostadsrättsföreningen Solhjulet, omhur kostnaderna för underhåll ska bok-föras. Tidigare kan man – inte så lite för-enklat – säga att underhållskostnadernabokfördes som vilken kostnad som helst,men att kostnaden för det underhållsom inte utfördes ett visst år samlades ien särskild »fond för framtida underhåll«.Från den fonden kunde man sedan hämta

� 15

Numera finns det fyra gästlägenheter att hyra för några hundralappar per natt.

medel när underhållet faktiskt utfördes.Numera ska underhållskostnaderna istäl-let läggas i balansräkningen och kostna-den sedan fördelas genom avskrivningar.Det där sista låter ju helt obegripligt,men man kan säga att tanken är att omman reparerar något för 10 kronor somman sedan tror ska hålla i tio år, så ska enkrona om året läggas i resultaträkningensom kostnad. Tidgare hamnade hela 10-kronan i resultaträkningen det första året,och det blir ju lite konstigt.

Det är också detta perspektiv man börha när man tänker på att föreningen denärmaste åren lånar upp närmare 100miljoner kronor. Det kan ju låta sinnes-sjukt mycket – men som budgeten ser utjust nu så kommer vi att kunna betalatillbaka hela lånet på lite drygt 10 år. Alltdet som avsätts till underhåll kan – givetatt inget annat underhåll behöver utförasunder ett år – användas för att betala till-baka lånen. »Inget« i föregående meningska inte heller läsas bokstavligen för kvari budgeten finns i alla fall minst en mil-jon kronor om året i reperationer.

NÄSTA STÖRSTA KOSTNAD; VÄRMEOm man rangordnar föreningens kost-nader efter storlek så finner man att dennäst största, efter underhåll, är kostna-den för uppvärmning. Den motsvaradeunder 2015 nästan precis en sjättedel avföreningens totala kostnader, eller omman så vill bra nära 700 kronor per lä-genhet och månad. Återvänder man tillde 568 kronorna i avgift per kvadratme-

ter så är över 100 kronor av dem, justkostnader för uppvärmning. Man kandärför lätt förstå att det finns ett rentekonomiskt skäl för föreningen att hus-hålla med fjärrvärme.

Men det finns också en miljöaspekt. Atttillverka den mängd fjärrvärme som för-eningen använder under ett år leder tillutsläpp av 57.800 kilo koldioxid. 60 tonkoldioxid motsvarar den mängd koldioxidsom blir resultatet av en bilfärd 11 eller12 varv runt jorden (eller långt mer änhalvvägs till månen). Koldioxid är en såkallad »växthusgas« och många anser attdessa bidrar till att försämra miljön genomdet som ofta kallas »växthuseffekten«.

Under 2015 förbrukade föreningen 6,6miljoner kWh fjärrvärme (ibland skriverman istället det som 6.581 MWh). Omdet är någon som undrar, så kan vi härlägga till att 6.581 MWh fjärrvärme kos-tar lite drygt 5,3 miljoner kronor.

I rent temperaturstatistiska termer var2015 ett år som var anmärkningsvärtmycket varmare än normalt – SMHI harräknat ut att temperaturen under åretvar hela 14 procent högre än den ge-nomsnittliga temperaturen under de se-naste 50 åren. Själva har vi »bara« till-gång till mer detaljerad temperaturstati-stik från 1980 och framåt. Under denperioden är det faktiskt just år 2015som har varit det varmaste. Därefterkommer år 1990 när det var 12 procentvarmare än normalt.

� 17

Lite grovt var det alltså lika varmt år1990 som år 2015 och man kan då tän-ka sig att det borde gått åt lika mycketfjärrvärme för att värma upp hus ochvarmvatten, men så är det inte. 1990förbrukade föreningen i stället 8.430MWh fjärrvärme. Skillnaden är nästan2.000 MWh vilket motsvarar en bespa-ring på någonstans mellan 1,5 och 1,8miljoner kronor per år. Till och med nå-got mer, eftersom även den fasta avgif-ten utgår från den faktiska förbrukning-en.

Under de senaste tio åren har styrelsenlagt ner en väldig massa energi och re-surser på att modernisera och rusta uppvärmesystemet i föreningens hus. Ochden här besparingen som man kan vär-dera till närmare 2 miljoner kronor omåret är det konkreta resultatet av denantagningen.

Det finns dock ett smolk i denna glädje-bägare – och det är att betyget för »vär-men i lägenheterna« sjönk ordentligt iårets boendeenkät. Det finns ingen rim-lig förklaring till detta. Det har integjorts några ändringar i värmesystemet,och om man tar hänsyn till hur kallavintrarna har varit de senaste åren så ärden graddagsjusterade (som det heter påfackspråk) förbrukningen under 2015kring 0,5 procent högre än genomsnitts-förbrukningen under de närmast föregå-ende tre åren. På ren svenska betyderdet att husen har värmts upp exakt likamycket under 2015, som under 2014,

2013 och 2012. Trots det sjönk betygetmed hela sex tiondelar.

Å andra sidan betyder det att värmebe-tyget 2015 var exakt detsamma som vär-mebetyget 1999 – det vill säga före mo-derniseringen av värmesystemet (1990gjordes tyvärr ingen boendeenkät, utande uppfanns först i slutet av 90-talet).Ett sätt att se det är att föreningen påden tiden slängde ett par miljoner kro-nor extra på fjärrvärme, utan att få nå-got som helst utbyte av det.

Eftersom boendeenkäten är anonym ärdet svårt att använda resultatet för atthitta fel i värmesystemet. Därför ge-nomför styrelsen under april 2016 ensärskild värmeenkät. Den är inte ano-nym och syftet med det är att hittamönster i klagomålen – som i sin tur kanleda vidare till att styrelsen kan åtgärdade eventuella fel och brister som finns.

ENERGIHUSHÅLLNING LIGGER I TIDENNär det gäller systematisk hushållningav energi, så ligger bostadsrättsförening-en Solhjulet i framkant. För den typ avlångsiktigt arbete med energihushållningsom föreningen inledde på eget initiativredan i början av 2000-talet, finns detnumera en särskild lag, som säger att allafastighetsägare ska energideklarera sinahus. Ackrediterade besiktningsmän skagå igenom husens energiförbrukning(både el och fjärrvärme) och rapporterasina resultat (energideklaration) till ettregister hos Boverket. Energideklaratio-

18 �

nen ska inte bara redovisa hur det ser ut(aktuell förbrukning av energi) utan ocksåinnehålla rekommendationer om olikaenergibesparande åtgärder. Slutsatsen isamtliga 21 energideklarationer (en förvarje hus och två för höghuset som bestårav två bostadsfastigheter) var dock att»inga kostnadseffektiva energisparåtgärderhar hittats«, och det är ju ett bra betyg påföreningens redan utförda arbete.

En knapp tredjedel av den elektricitetsom föreningen köper under ett år om-vandlas till ljus – det vill säga belysningkring husen och i föreningens trapphus.Ytterligare ungefär en tredjedel förbru-kas av föreningens sex gemensammatvättstugor. Resten – också det en tredje-del – går till att driva föreningens värme-system samt fläktarna för ventilation inågra av föreningens hus (totalt 20 pro-cent), el till motorvärmare (7 procent)samt lite »diverse« (7 procent) som för-eningens elbil, kopiator, maskiner i hob-bylokalen, bredbandsnätet, gästlägenhe-terna, föreningslokalen och annat.

Föreningens totala elförbrukning upp-gick under 2015 till 530.247 kWh, ochden totala kostnaden var 697 kkr. Fasad-renoveringen och de egna ombyggnader-na svarar för uppskattningsvis 40.000kWh så för första gången någonsin ärfastigheternas grundläggande elektrici-tetsförbrukning under 500.000 kWh.

Även här inledde styrelsen nämligen ettlångsiktigt initiativ med att spara elektri-

citet (och därmed också spara pengar) ibörjan av 2000-talet. År 2007 blev i dethär hänseendet ett märkesår eftersomförbrukningen sjönk ner under 700.000kWh. Och sedan dess har den fortsattatt sjunka, och i år hamnade förbruk-ningen alltså under 500.000 kWh. Litegrovt kan man säga att en sparad kWhmotsvarar en sparad krona för förening-en. Så resultatet av detta arbete är enbesparing på i storleksordningen300.000 kronor per år.

Att förbrukningen minskat beror blandannat på ett generellt byte till nya ener-gisnåla tvättmaskiner samt nya (energis-nåla) pumpar i värmesystemet. Men denkraftiga minskningen de senaste fyraåren beror nästan enbart på att belys-ningen i trapphusen bytts ut till rörel-sestyrd belysning. Det inte bara så attden är rörelsestyrd och alltså bara lysernär det finns någon där som drar nyttaav ljuset – i lamporna finns led-lamporsom drar väsentligt mindre el än lysrör,men också betydligt mindre el än (nu-mera ganska gammalmodiga) lågenergi-lampor. Lite grovt kan man säga att det-ta också har gjort att belysningens andelav den totala energiförbrukningen mins-kat från hälften till en tredjedel.

VATTEN, GRUNDEN FÖR ALLT LIVUnder 2015 förbrukade de, enligt stati-stiken, lite drygt elva hundra personernasom bor i föreningens lägenheter68.862.000 liter vatten (det är alltså68.862 kubikmeter vatten) och en sådan

� 19

liter kostar ungefär ett och ett halvt öre.Föreningens höghus har en byggnadsvo-lym på 51.396 kubikmeter, om dettafaktum nu kan hjälpa någon att åskåd-liggöra denna försvarliga mängd vatten.

Trots att befolkningen stadigt har ökat,om än med bara något drygt dussin per-soner per år, så har vi som bor i för-eningen aldrig förbrukat så lite vattensom under de senaste åren. Detta ävenom förbrukningen under 2015, till enstor del beroende på fasadrenoveringen,var högre än genomsnittet de närmastföregående åren.

Borträknat fasadrenoveringen, så är för-brukningen långt över 10 miljoner literlägre än för tio år sedan. Orsaken är attföreningens vattenmätare för ett antal årsedan, på styrelsens initiativ, koppladestill föreningens bredbandsnät. Det göratt mätarna kan läsas av kontinuerligt,och därmed kan fastighetsskötarensnabbt larmas om förbrukningen är»onormal« i något hus. Till exempel endroppande kran i en lägenhet kan kostatiotusentals kronor om året till ingennytta alls. Med effektiv övervakning avvattenmätarna kan den här typen av vat-tenslöseri snabbt upptäckas och åtgär-das.

Närmare en tredjedel av den totala fjärr-värmeförbrukningen används för att vär-ma upp de 25 miljoner liter varmvattensom de boende i föreningen användeunder 2015. Vatten som värms från någ-

ra få plusgrader – som kallvattnet har –till närmare 60 grader. I den här delenhar förbrukningen också varit oförändratlåg och under det gångna året faktisktbara 3 kubikmeter från genomsnittet desenaste fyra åren.

NY KOSTYM TILL ALLA HUS OCH NY MÖSSAFör snart tre år sedan (maj 2013) samla-des föreningsstämman i bostadsrättsför-eningen Solhjulet för att ge föreningensstyrelse ett uppdrag; nu var det nämli-gen dags att sätta igång med den storarenoveringen av husens fasader och bal-konger.

Styrelsen hade då redan under ett antalår förberett en sådan renovering − detstörsta underhållsprojektet i förningenssnart 60-åriga historia − och det somkvarstod var, så att säga, att stämmantryckte på start-knappen. Det gjordestämman också med besked!

Inte ens ett år senare inleddes arbetetmed att snygga till det första huset − detsom ligger på Kaplansbacken närmastEdsbergs Centrum. Huset kläddes in ibyggställning så att det såg ut som ettstort tält. Buller, damm, buller och damm!

När huset ett par månader senare tittadefram igen, så hade det fått en ny kostym− eller om man så vill såg huset återigenut som det gjorde när det var nybyggt.Fasaderna (det är krossad vit marmoringjuten i betong) som var vita 1962 varnu i november 2014 återigen vita. Bal-

20 �

kongsidorna (kallas skärmväggar påfackspråk) var lika nymålade nu som1962. De sprickor och skador som upp-stått under 50 år i regn och rusk var la-gade. Balkongräcken och balkongernasinsidor ser numera också ut precis somnär första familjen flyttade in i den sistamaj 1962. Dessutom har taket på huset(enklast beskrivet är det »tjärpapp«, mennuförtiden använder man naturligtvisett annat bättre material) lagts om − vil-ket ger garanterat täta tak i minst 30 årframöver.

När vi skriver att fasaderna var lika ny-målade som de var 1962 så är det enunderdrift – eller om man så vill egent-ligen »fel«. På de snart 60 år som gåtthar materialen utvecklats och nu im-pregneras skärmväggar och balkongermed en speciell kemikalie (»silan«) in-nan målning. Det hindrar regnvattenfrån att tränga in i betongen (fryservattnet så skapar frostsprängning lättnya skador). Färgen som sedan användsär en specialfärg som förhindrar att dearmeringsjärn som finns ingjutna i be-tongen ska kunna rosta (på fackspråktalar man om »karbonatiseringsfördrö-jande« färg).

Arbetena i det första huset gick bra, en-treprenören fungerade klanderfritt ochden totala kostnaden blev till och mednågot lägre än väntat. Under 2015 hannvi med fem hus i stället för som frånbörjan planerat fyra. I början av 2016återstod då 15 hus.

Med totalt 20 hus i föreningen skulleman kunna tro att vi redan klarat av enfjärdedel av detta gigantiska projekt −men riktigt så väl är det inte. Ett av dekvarvarande husen, höghuset, är nämli-gen mer än sju gånger så stort som någotav de andra husen och det har dessutomsamma (tidigare vita) typ av fasad påalla fyra sidorna. De små husen har treväggar som är klädda med tegel − ochbara en fasadsida med marmorkross.

Under 2016 kommer vi att hinna medatt renovera de sex husen innanför Krut-hornsvägen (detta arbete pågår samti-digt som den här texten skrivs), året där-efter (2017) åtgärdas de tre husen utef-ter Ribbings väg på våren, och på höstende tre husen ner mot Danderydsvägen.Våren 2018 inleds arbetet med det allrasista huset − höghuset. Vi räknar medatt det kommer att ta två år innan fram-sida, baksida och de två gavlarna är heltklara.

Lagom till julen 2019 borde alltså allahusen i föreningen ha fått sina nya yt-terkläder. Det senare dock med viss re-servation, eftersom det fortfarandekvarstår en del tekniska frågor kring hurman bäst fixar till just höghuset. Ett till-kommande problem på det huset ärnämligen att de armeringsjärn som hål-ler betongplattorna med marmorkrossuppe, inte kommer att hålla i 60 år till.Därför måste de förstärkas på något klu-rigt sätt − och det redan nu i sambandmed den här fasadrenoveringen. Ingen-

� 21

jörerna planerar därför ett par fullskale-försök på höghuset, för att testa olikalösningar, kanske redan under 2017.

Det är Simtuna Bygg & Betong TeknikAB som utför samtliga renoveringsarbe-ten. De har närmare tre decenniers erfa-renhet av att renovera hus och fasader ibetong – till det kommer att de lämnadeden klart bästa offerten i den upphand-ling som genomfördes. Föreningen anli-tar vidare Knut Jönson Byggadministra-tion AB som sköter byggledning, kont-roll och samordning.

Hela renoveringen av fasader, balkongeroch tak kommer att kosta minst 100miljoner kronor. »Minst« kan ju låta oin-satt och slarvigt. men slutsumman berorpå vad det kommer att kosta att åtgär-dad fasadelementen på höghuset. Efter-som det ännu inte är klart hur den tek-niska lösningen ser ut, så är det ocksåomöjligt att budgetera för de arbetena.Som det ser ut just nu kommer det inteatt leda till några stora tillkommandekostnader, i vart fall inte i förhållandetill den totala kostnaden.

IDEALET ÄR BOSTÄDER OCH FÅ LOKALERRedan år 2002 gav föreningsstämman ibostadsrättsföreningen Solhjulet ett an-nat och mer långsiktigt uppdrag till sty-relsen; bygg successivt om lokalerna tillbostäder. Skälet till detta var – mycketkortfattat – att lokaler i Sollentuna ärmycket svåra att hyra ut, samtidigt sompriserna på bostadsrätter slår nya rekord

i stort sett varje dag. Sedan dess har ock-så två lokaler byggts om – dels en butik ihuset bredvid affärshuset som blev enenrumslägenhet, dels en frisersalong ihuset intill som blev två ettor.

För ett par år sedan blev ytterligare tvålokaler tomma – föreningsexpeditionenpå Kruthornsvägen 42 och det kontorsom tidigare fanns på Kruthornsvägen 18– också dessa lokaler har byggts om tillbostäder. Det blev två lägenheter i denena lokalen, och ytterligare tre i den an-dra. Lägenheterna blev klara för inflytt-ning tidigt på våren 2015. De såldes ge-nom Fastighetsbyrån som är Sollentunasstörsta fastighetsmäklare. Intresset varmycket stort, kanske inte minst eftersomFastighetsbyrån marknadsförde lägenhe-terna mycket aktivt – bland annat genomflera helsidesannonser i lokaltidningen.

De fem lägenheterna såldes för 8,5 mil-joner kronor, vilket var mycket mer änvi någonsin kunnat drömma om. Litegrovt slogs de budgeterade utgångspri-serna med över 1,5 miljoner kronor –och lägenheterna satte faktiskt också fle-ra olika prisrekord. Det mest omtaladeblev naturligtvis att en av lägenheternasåldes för motsvarande 48.621 kronorper kvadratmeter. Det är det absoluthögsta kvadratmeterpriset någonsin ibostadsrättsföreningen Solhjulet.

Till detta kommer att månadsavgifternaför dessa lägenheter har satts så att detill en del återspeglar att de har högre

22 �

standard än de lägenheter i föreningensom blev klara i början av 1960-talet.Den kanske mest uppenbara skillnadenär att de nya lägenheterna har helkaklademoderna badrum – vilket de gamla lä-genheterna inte hade från början. Dengenomsnittliga årsavgiften för dessa femlägenheter ligger således närmare 850kronor per kvadratmeter, att jämföra medövriga lägenheter som ligger kring 560kronor per kvadratmeter och år. Sammaprincip har tillämpats när årsavgifternasatts för samtliga bostadsrättslägenhetersom tillkommit de senaste åren.

Under 2016 tillkommer ytterligare fyralägenheter. Två i den lokal som fram tillnyligen var gästlägenhet, en i den nuva-rande föreningslokalen samt ytterligareen pyttejätteliten i en »skrubb« som bli-vit över. Totalt blir det alltså 700 lägen-heter i föreningen. Redan i dag är bo-stadsrättsföreningen Solhjulets Sollentu-nas i särklass största bostadsrättsför-ening, i den näst största (brf Platån)finns »bara« 580 lägenheter.

Den »pyttelilla« lägenheten kan förtjänaen lite utvikning. På Kruthornsvägen 22finns en liten skrubb − det är faktiskträtt ord även om vi inte kommer attskriva det i lägenhetsannonsen − somegentligen är en del av en tidigare ut-rymningstrappa från den stora industri-lokalen (där gästlägenheterna nu ligger ikällarvåningen). När trappan byggdesom blev det knappt 19 kvadratmeter»över« på entrévåningen.

Här såg Johan Fromell, som föreningenanlitar som byggledare, en bostadslägen-het som ingen annan kunde se. I vart fallinte i början − även om vi i styrelsensnabbt ångrade vår skepsis. Stadsbygg-nadsnämnden − den del av Sollentunakommun där politiska beslut fattas gäl-lande bygglov − var först ännu mer tvek-samma. Så litet? Ska hatthyllan sittadär? En decimeter lägre tak över säng-en? Nej, det är nog bättre med ingen lä-genhet alls än denna; tycktes kommu-nens tjänstemän mena.

Men till slut lyckades styrelsen övertygapolitikerna om att det faktiskt var en braidé att bygga en lägenhet här. Det är ontom små lägenheter i Sollentuna − ochde finns nog en och annan student somhellre bor hos oss på 19 kvadratmeter änkvar i gillestugan hemma hos mammaoch pappa. När Du läser den här textenså är den nya lilla lägenheten sannoliktredan såld och inflyttad.

Det är Vaxholms Bygg aktiebolag somsvarat för själva ombyggnaderna. KnutJönson Byggadministration AB har varitbyggledare och arkitekten SAR SvenAhlsén (vars pappa Tore också var arki-tekt, och Tore samarbetade faktiskt inågra projekt med arkitekten ErnstGrönwall som ritade husen här i för-eningen) har tagit fram ritningar till denya lägenheterna.

Den totala kostnaden för att bygga omde lokalerna till fem lägenheter uppick

� 23

till 5,5 miljoner kronor. I nästa årsredo-visning återkommer vi med en rapportom vad årets lägenheter kostat att byg-ga, och vad föreningen fick in när de sål-des.

NY FÖRENINGSLOKAL OCH GÄSTLÄGENHETUnder 2015 avslutades också bygget avde fyra nya gästlägenheterna. De liggeri den ena delen av den stora lokal (vikallar den här lokalen för Epoken-loka-len, efter den Ica butik som en gång låghär, och som i sin tur tagit namn av fas-tigheten som heter Epoken 6) somsträcker sig under hela affärshuset ochen bra bit in under grannhuset. Underinnevarande år (2016) byggs den nyaföreningslokalen i den andra delen avsamma lokal.

Det finns två fördelar med en sådanomflyttning: för det första var varkenden gamla föreningslokalen eller degamla gästlägenheterna speciellt bralämpade för sin användning (fester ifestlokalen störde grannar och gästlägen-heten saknade vettigt badrum), för detandra så var dessa två lokaler, till skill-nad mot Epoken-lokalen, möjliga attmed enkla medel bygga om till bostad-slägenheter. Ytterligare ett skäl är attden gamla gästlägenheten var ett svart-bygge och eftersom bygglov saknades såskulle den i alla fall ha behövts byggasom i grunden. Ett sätt att beskriva dengamla gästlägenheten kommer från denbrandingenjör som hjälpte föreningenmed ombyggnaden av undervåningen:

»gästlägenheten var byggd så felaktigt attden i praktiken var en dödsfälla«.

En stor poäng med den här ombyggna-den och omflyttningen är att förening-ens ekonomi blir stabilare och att det iframtiden finns mindre risk för att för-eningen blir stående med tomma lokaler– och hyresförluster. För även om detfinns mycket få kommersiella lokaler iföreningens hus och även om de svararför en försvinnande liten del av intäkter-na så finns så att säga per definition enrisk – hyresgäster kan flytta och dåminskar intäkterna. Det finns ett stortöverskott på kommersiella lokaler i Sol-lentuna, och många står tomma i väntanpå hyresgäster.

Det blir alltså både bättre och mer funk-tionella gästlägenheter och föreningslokalgenom ombyggnaden – inte minst för attden nya föreningslokalen inte stör gran-narna som den nuvarande – men dethandlar i grunden också om att minskaden ekonomiska risken för föreningen.Något som alltså sker genom att omvand-la så mycket lokaler som möjligt till bo-stadsrätter.

HOBBYLOKAL MED RANGLIGT GOLVI samband med att de fem nya bostad-slägenheterna byggdes på Kruthornsvä-gen 42 och Kruthornsvägen 22 genom-fördes också en upprustning och om-byggnad av den gamla pann-centralen –särskilt den del som använts som hobby-lokal.

24 �

Föreningens nya trädgårdsmästare heter Göran Nävertun.

Fram till 1980 värmdes lägenheterna ibostadsrättsföreningen Solhjulet upp avtre stora oljepannor i ett eget hus somligger precis i början på höghuset. Näroljepannorna försvann, och fjärrvärmekopplades in, uppstod ett tomrum somfylldes med en liten snickarbod och ettgarage för trädgårdsmästarens maskiner.Precis i början av 1990-talet byggdes enstortvättstuga, och då flyttade ocksåsnickarboden upp en våning. Så harpanncentralen också använts sedan dess.

När snickarboden flyttade upp till husetsövre våning så byggdes den faktiskt på desista kvarvarande delarna av oljepannorna.Inte själva pannorna, men väl de stålkon-struktioner som stod kring pannorna ochsom var avsedda att gå på för de »maski-nister« som skötte pannorna. Det var detsom gjorde att golvet i snickarboden fak-tiskt gungade kraftigt när man gick pådet. Den konstruktion som var avsedd fören person, kom istället att bära upp ettgolv, en massa snickerimaskiner och ibland också flera personer. Flera byggin-genjörer har varit uppriktigt häpna överatt golvet inte har rasat ner. Något somskulle vara ganska trist både för den somstår på golvet i snickarboden, men ocksåför den som står under, och viker tvätt istortvättstugan.

Redan här fanns alltså all anledning attgöra något åt innanmätet på panncentra-len. Och eftersom man bara använde be-fintliga konstruktioner så blev det baragolv i halva lokalen. Den gamla snickarbo-

den hade en manshög vägg utefter densida som vetter mot Kruthornsvägen. Mel-lan den väggen och de stora glasfönstrenfanns inget golv – där fanns ingenting. Ge-nom att bygga golv hela vägen ut så kundehobbylokalen nästan fördubblas – frånknappt 45 kvadratmeter till dryga 80.

När lokalen blev så mycket större så vardet också naturligt att dela in den i fleradelar – för olika användningsområden.Dels naturligtvis en snickarbod precis somden som fanns där innan, men också ettrum särskilt avpassat för målningsarbetenoch så ett rum för andra hantverksarbetenän snickeri. Rummen blev helt separerade– så olika personer kan såga, måla och sysamtidigt. Dessutom byggdes den toalettsom saknats. Ombyggnaden av panncen-tralen blev klar sommaren 2015 och invig-ningen skedde på Solhjulets Dag.

ATT HÅLLA DET EGNA HEMMET I SKICKUnder väldigt många år innehöll för-eningens verksamhetsberättelser regel-mässigt en formulering om att skicketpå bostadslägenheterna »alltjämt ärgott«. Fram till 1975 genomförde ocksåföreningen märkligt nog en årlig be-siktning av varje enskild lägenhet. I be-siktningsprotokollen finns anteckningarsom till exempel »plattorna i spisen sön-derbrända«, »övre skåplucka i hall har felfärg«, »matrum: mattan skadad« och»märken i skåpdörr intill skafferidörr«.

Under de senaste åren har verksamhets-berättelsen inte innehållit några upplys-

26 �

ningar om lägenheternas skick. Detta ef-tersom det inre av lägenheterna normaltinte är föreningens eller styrelsens an-svarsområde. Som innehavare av en bo-stadsrätt svarar man själv för det inreunderhållet. Det inre underhållet omfat-tar lite förenklat allting inne i lägenhe-ten förutom elementen. Och så har detfaktiskt alltid varit.

I föreningens originalstadgar, registrera-de hos länsstyrelsen den 1 juli 1959,anges att bostadsrättsinnehavaren på»egen bekostnad« skall hålla »lägenhe-tens inre i gott skick«. Lägenhetens»inre« definierades då som »såväl rum-mets väggar, golv och tak som eldstäder,elektriska ledningar intill mätare, gas-,vatten- och avloppsledningar till den delde befinna sig inom lägenheten, ringled-ning, klosetter, glas och bågar i lägenhe-tens ytter- och innerdörrar«. Denna upp-delning står sig än i dag, fast numerafinns den i bostadsrättslagen i stället föri föreningens stadgar.

En vanlig hemförsäkring gäller inte förmånga av de skador som man kan drab-bas av som ägare till en bostadsrättslä-genhet. Hemförsäkringen förutsätter, såatt säga, att man bor i en hyreslägenhetoch där ligger ansvaret oftast på hyre-svärden och på dennes försäkring. I enbostadsrättsförening finns självfallet enfastighetsförsäkring, men den försäkring-en täcker normalt inte skador inne i lä-genheterna. Det beror på att det är bo-stadsrättshavaren själv som svarar för det

inre underhållet av lägenheten. Manmåste själv se till att det finns en »till-läggsförsäkring« som täcker skador på tillexempel köksinredning, parkettgolv ochinstallationer i badrummet. En sådan för-säkring kallas »bostadsrättstillägg« – entilläggsförsäkring som man har för attman bor i bostadsrätt. Den brukar kostaett par hundralappar om året, men omman drabbas av en vattenskada, så är bo-stadsrättstillägget värt varenda kronasom man har betalat i försäkringspremie.

BADRUMMEN ÄR BYGGDA FÖR JUST BADI samband med reliningen har det visatsig att en del badrum i föreningens lä-genheter fortfarande är i originalskick.Det vill säga ser ut precis som de gjordenär första ägaren flyttade in i början av60-talet. Det är lite oroande, eftersomdet betyder att tätskikten i de badrum-men är mer än 50 år gamla. Detta, ikombination med att tätskikten frånbörjan inte är anpassade efter att bad-rummen skulle användas till att duschai, leder till en del vattenskador. (Tät-skikt: för att det inte ska uppstå vattens-kador måste det finnas ett vatten- ochfukttätt skikt i hela badrummet. Utanpåtätskiktet fäster man sedan till exempelkakel och klinker som inte i sig själva ärvattentäta). Enligt bostadsrättslagen ärdet den enskilde medlemmen som sva-rar för att tätskikten i badrummet ärhela och att de fungerar. Man svarar så-ledes själv för att badrummet alltid är isådant skick att vattenskador inte kanuppstå.

� 27

Under slutet av 2015 har styrelsen bör-jat titta på förutsättningarna för en »kol-lektiv upphandling« av badrumsrenove-ringar. Det fanns en fråga kring detta iboendeenkäten och lite grovt en tredje-del av föreningens medlemmar är intres-serade av att delta i en sådan gemensamupphandling. Grundtanken är att om viär många som köper samtidigt så blirpriset lägre, dessutom kan man dela pågemensamma kostnader för exempelvisbesiktning.

Att man utan vidare får tapetsera om,byta inredning i köket eller lägga in par-kettgolv är självklart. Om man tänkersig större ändringar – som i princip ock-så är tillåtna – som exempelvis att rivaväggar, ändra i befintliga ledningar förvatten, ventilation eller avlopp, krävsdock alltid styrelsens skriftliga godkän-nande.

VEM BOR NÄR INTE DU BOR?För att en bostadsrättsinnehavare skall fåhyra ut sin lägenhet krävs enligt bostads-rättslagen på samma sätt som vid änd-ringar av lägenheten, styrelsens tillstånd.Saknar man sådant tillstånd kan man ivärsta fall förlora sin lägenhet.

Den första juli 2014 ändrades reglernaom just andrahandsuthyrning i bostads-rättslagen – syftet med lagändringen varatt det skulle bli lättare att få hyra ut sinlägenhet. Det vill säga att styrelsen intelängre ska ha möjlighet att säga nej tillen begäran om tillstånd.

Med den elegans som utmärker jurister-nas språkbehandling sker detta genomatt man i bostadsrättslagen 7 kapitletselfte paragraf strök ordet »beaktansvär-da«. Tillstånd ska efter den 1 juli 2014lämnas om »bostadsrättshavaren har[beaktansvärda] skäl för upplåtelsen«.

Här i bostadsrättsföreningen Solhjuletkan man väl säga att lagändringen spelarmindre roll. Under de senaste femtonåren kan vi i styrelsen inte dra oss tillminnes att vi har nekat någon som söktom tillstånd att få hyra ut sin lägenhet iandra hand med undantag för någonsom ville omvandla lägenheten till ho-tell. Trots denna liberala inställning så ärdet faktiskt inte särskilt många lägenhe-ter som hyrs ut i andra hand.

Under 2015 har styrelsen beviljat tolvansökningar om uthyrning i andra hand.I en del fall har besluten också avsett för-längning av tidigare lämnade tillstånd.Vid uthyrning inom familjen (till barn,syskon, föräldrar eller liknande) har till-stånd till uthyrning lämnats »tillsvidare«och för närvarande finns ett dussintal så-dana tillstånd registrerade. Oftast hand-lar det här om föräldrar som hjälper sinabarn till ett första boende och där ban-ken vill att föräldrarna ska äga lägenhe-ten för att de ska låna ut stålar.

Räknar man samman andrahandsuthyr-ningarna i föreningen så kan man konsta-tera att det vid slutet av år 2015 fanns ettknappt 20-tal lägenheter med tillstånd

28 �

för andrahandsuthyrning. Rent allmäntkan påpekas att antalet andrahandsuthyr-ningar här i föreningen också minskatkraftigt – för att inte säga dramatiskt –under de senaste 25 åren. Bara under1991 beviljades till exempel 44 tillståndoch 1992 hela 55 stycken, detta utöversådana som gällde inom familjen. Underden perioden så var det i perioder så attmer än var tionde lägenhet var uthyrd iandra hand – men i dag finns det bara liteknappt en uthyrd lägenhet per hus.

När den här lagändringen genomfördesså passade man också på att tillåta bo-stadsrättsföreningar att ta ut en avgift avdem som hyr ut sin lägenhet i andrahand. Tanken är att den här avgiften skabetala föreningens kostnader i sambandmed andrahandsuthyrningen. Det kanhandla om namnbyten i lägenhetsdörroch i port, arbete med att administreraavier till andra adresser och hålla kon-takt med lägenhetsinnehavare (iblandutomlands) i samband med åtgärdersom rör lägenheten. Inte minst märksdetta merarbete när föreningen genom-för underhåll.

Motsvarande avgifter tillåts redan tidiga-re i bostadsrättslagen och kan tas ut nären lägenhet överlåts (överlåtelseavgift)eller pantsätts (pantsättningsavgift). Häri föreningen uppgår den första till endryg tusenlapp och den andra till litedrygt 300 kronor. På detta sätt täcks för-eningens kostnader för att administreraöverlåtelser och pantsättningar.

Alternativet är att alla medlemmar istäl-let delar på kostnaden. Lite förenklat kanman (för att ta exemplet pantsättning)säga så här: Antingen betalar den somväljer att pantsätta lägenheten för att taett lån, 350 kronor själv. Eller så betalaralla som bor i föreningen 50 öre – för attnågon ska kunna ta ett lån och köpa enny bil. Man kan ha olika syn på det här,men visst känns det på samma sätt rim-ligt att den som säljer lägenheten – ocksåbetalar för föreningens arbete vid överlå-telse – i stället för att alla vi andra sombor kvar lägger två kronor var.

Det handlar om små pengar om man räk-nar så här, men man ska då komma ihågatt under ett år debiterar föreningen över100.000 kronor i överlåtelse och pantsätt-ningsavgifter. Alternativet är naturligtvisatt höja avgifterna med 150 kronor perlägenhet och år. Det var naturligtvis ocksåjust detta som motiverade de som satt istyrelsen i början på 1990-talet att så fortbostadsrättslagen ändrats föreslå för-eningsstämman att omgående införa bådeöverlåtelseavgift och pantsättningsavgift.Avgifter som tas ut vid samtliga överlåtel-ser och pantsättningar allt sedan dess.

För att avgift vid andrahandsuthyrningska kunna tas ut så krävs att föreningensstadgar tillåter det. Styrelsen hade tillförra stämman skrivit ett förslag (enproposition) om att stadgarna skulleändras (egentligen kompletteras) meden bestämmelse där föreningen ska harätt att ta ut en avgift på maximalt 10 %

� 29

av basbeloppet per år (det motsvararungefär 4.500 kronor).

Föreningsstämman biföll också styrelsensförslag (men ville ha en redogörelse förhur avgiften skulle komma att tas ut) ochdå återstår ytterligare ett godkännandefrån årets föreningsstämma innan stadge-ändringen kan genomföras.

BILARNA ÄR NUMERA LITE TRÅNGBODDAHär i bostadsrättsföreningen finns totalt676 bilparkeringsplatser samt 6 styckenspeciella parkeringsplatser för motorcyk-lar. När föreningen planerades var, trots attbilar blivit allt vanligare på 50-talet, dengällande normen att det skulle anläggas enparkeringsplats per 150 kvadratmeter bo-stadsyta. Det ger enligt den normen färreän 300 parkeringsplatser för hela bostads-rättsföreningen. En mycket framsynt sty-relse drev dock igenom att man redan frånbörjan skulle anlägga 525 parkeringsplat-ser. Redan 1970 lät föreningen också byg-ga det stora parkeringsgaraget som liggeröster om höghuset (fastigheten Ensitta-ren). Det finns idag – om man räknar inde 123 bostadsrättsgaragen – nästan enparkeringsplats per lägenhet. Under 90-ta-let byggdes också en del lekplatser om tillparkeringsplatser och i dag finns totalt551 parkeringsplatser uthyrda och de äruppdelade på 99 stycken kallgarageplatser,224 parkeringsplatser med eluttag och228 parkeringsplatser utan eluttag.

Men trots att man byggde många flerparkeringsplatser än nödvändigt i början

av 60-talet och ganska många har till-kommit, så är det för närvarande kö tillalla typer av hyresparkeringsplatser i för-eningen. Det finns ett kösystem både tillparkeringsplatser i allmänhet, men ocksåom man vill byta till en plats som liggernärmare den egna bostaden.

När husfasaderna har renoverats påKruthornsvägens östra sida har ett antalparkeringsplatser inte kunnat användasunder den tid som arbetena har pågått.Det har inte bara gällt vanliga parke-ringsplatser utan också bostadsrättsgara-gen i husen. Det här har gjort att vänte-tiden på parkeringsplats – några av desom blivit tomma har används som eva-kueringsplats – varit längre än vanligtunder en period. Kvarvarande arbetenpåverkar inga parkeringar så nu har allatomma platser hyrts ut.

Det saknas lite grovt 30 parkeringar – föratt alla som vill i vart fall ska få en plats– och det betyder att väntetiden är unge-fär 6 månader från det att man ställer sigi kön. Normalt säljs 70 lägenheter per år– och det är i samband med försäljningarsom platser normalt blir lediga.

Bostadsrättsgaragen – som är en ganskaovanlig konstruktion – köps och säljs påprecis samma sätt som bostadslägenhe-terna. Månadsavgiften för ett sådant ärför närvarande 556 kronor. De senasteåren har sådana här garage, som inte be-står av något annat är tre väggar och engarageport, som omsluter knappa 13

30 �

kvadratmeter golv, sålts regelmässigt föromkring en kvarts miljon kronor. Under2015 sattes här som redan behandlatsovan också ett rekord när ett garage såldesför 310.000 kronor – det tidigare rekor-det från 2014 låg på 240.000 kronor. Dehöga priserna antyder därmed hur manvärderar en parkeringsplats i Edsberg.

SÅ SKÖTS FÖRENINGENHär i Sollentuna kommun är bostads-rättsföreningen Solhjulet den näst störs-ta ägaren av bostadsfastigheter (efter detkommunalt ägda Sollentunahem). Näs-tan alla kommuner i Sverige äger bo-stadsbolag (allmännyttan) och om manjämför föreningen med dem så är för-eningen större än, eller lika stor, somomkring 40 procent av dessa bolag runtom i Sveriges kommuner. Sådana företaghar regelmässigt dussintals anställdamed en verkställande direktör i spetsen– inte sällan också både ekonomichef,förvaltningschef och fastighetschef. Häri föreningen hålls förvaltningen sammanav styrelsen, men sköts till stora delar avett antal externa entreprenörer.

Hösten 2013 blev på ett sätt dramatisk– på ett annat sätt inte dramatisk alls.Det företag som föreningen hade anlitatunder ett antal år för den tekniska för-valtningen (vicevärden), fastighetssköt-seln, trappstädningen och trädgårdssköt-seln gick i konkurs och lade därmed heltner verksamheten i augusti. Under någraveckor var situationen lite rörig, mensnabbt kom nya fastighetsskötare på

plats, trappstädningen satte igång medett annat företag och samma sak medträdgårdsskötseln.

Knut Jönson Byggadministration AB togöver fastighetsskötseln. Jan Södermanoch Per Engström arbetar lika mångatimmar per månad som fastighetssköta-ren och gårdskarlen tidigare gjorde till-sammans – men de delar närvaron i för-eningen mellan sig.

Den tidigare funktionen som vicevärdhar delats upp i tre delar. Den grundläg-gande »kundtjänsten« har tagits över avRichard Österlund som istället för denganska ålderdomliga titeln »vicevärd« nusynnerligen modernt kallas »koordinator«.För det är i första hand just det som Ri-chard gör – samordnar alla delar av för-eningens dagliga verksamhet. Mer speci-aliserade saker som tidigare legat på vice-värden har i stället, då det gäller juridiskafrågor, flyttats till den jurist som för-eningen samarbetat med under många år.Mer komplicerade frågor kring underhålloch byggtekniska frågor har lagts på enbyggingenjör. Även byggingenjören, somheter Johan Fromell, har vi haft ett långtsamarbete med, och han arbetar också påKnut Jönson Byggadministration. På ettsätt kan man säga att den här typen avuppdelning och specialisering är en nöd-vändighet. Både de juridiska ärendena(exempelvis vattenskador) blir allt merkomplicerade och även kraven på bygg-entreprenader (även ganska små) är nu-förtiden mycket omfattande.

� 31

Den här organisationen är anpassad förföreningens livspussel just nu. Det villsäga en daglig drift som till stor delpräglas av den gigantiska fasadrenove-ringen. Ett sådant byggprojekt, som des-sutom berör så många personer, krävermycket av de personer som sköter för-eningen. När det här underhållsprojek-tet är på väg att avslutas kommer styrel-sen att gå igenom hur förvaltningen dåbäst ska organiseras.

Trappstädningen sköts sedan september2013 av ett företag som heter StädpulsenAktiebolag. Det är ett städföretag som ärbaserat i Sollentuna och som har kollek-tivavtal för att ta hand om de egna anställ-da och dessutom är Svanen-märkta för attta hand om miljön omkring oss alla.

Runt föreningens 20 hus finns ganskastora trädgårdsanläggningar – buskar,träd, gräsmattor, planteringar och blom-mor. Här har det varit allt annat än sols-ken sedan den högt älskade trädgårds-mästaren försvann i samband med Flo-daforskonkursen. Det skulle naturligtvisvara svårt för vem som helst att fylla debildliga skor som innehafts av den per-son som under många år hade bland deallra högsta betygen i boendeenkäten.Men det företag som inledningsvis ver-kade bra – och som tog över våren 2014– var en ren katastrof. Det blev bådedyrt och dåligt – vilket styrelsen insågredan under hösten 2014 och uppfatt-ningen förstärktes sedan när betygen förträdgårdsskötsel och snöröjning störtdök

i boendeenkäten som genomfördes ibörjan av 2015. Efter en del tråcklandekom vi och trädgårdsmästaren överensom att gå skilda vägar i slutet av som-maren 2015.

Trädgårdsskötseln och snöröjningen de-lades då upp i två uppdrag som lades utpå två olika företag. Snöröjningen sköt-tes vintern mellan 2015 och 2016 avStålfreds som är ett stort anläggningsfö-retag i Märsta. Tanken här är att derasstorlek ska vara en fördel när det gällerjust snöröjning – företaget har i principobegränsade maskin- och personalresur-ser. Trädgårdsskötseln – som gynnas avett personligt engagemang – sköts sedansenhösten 2015 av Edsbergs Trädgårds-tjänst. De är ett mycket litet företag –precis som föreningens trädgårdsmästarevar åren mellan 2005 och 2013 – ochbostadsrättsföreningen Solhjulet blir de-ras i särklass största kund. I boendeenkä-ten som genomfördes i januari 2016 stegbetygen för både snöröjning och träd-gårdsskötsel kraftigt. Från styrelsens sidahar vi god tillförsikt och räknar med enkraftig uppryckning av trädgården under2016.

Den här årsredovisningen grundar sig påföreningens löpande bokföring. För-eningen har en årsomsättning på i stor-leksordningen 30 miljoner kronor ochlångt över 1.000 kunder (personer somäger bostadsrätter och hyr saker). Detsäger sig självt att detta för med sig enganska omfattande bokföring och admi-

32 �

nistration. Föreningens kamrer svarar förlöpande bokföring, deklarationer, allhantering kring hyror och avgifter, pant-sättningar av lägenheter, bokslut och enhel del annat. Detta arbete sköts av Eko-nomgruppen i Kista – som är ett företagi en större koncern som heter Anylator-gruppen. Avtalet med dem har löpt i treår och styrelsen har sagt upp det till, iförsta hand, omförhandling. Som det serut just nu kommer styrelsen att fatta be-slut om att anlita ett annat företag frånden 1 juli 2016.

OCH SÅ STYRS FÖRENINGENUnder föreningsstämman, som går avstapeln i maj varje år, beslutas vilka per-soner som ska sitta i föreningens styrel-se. Styrelsen fattar beslut – och ser tillatt dessa genomförs. Det rör sig om alltfrån rent administrativa beslut, som attbevilja medlemskap till de som köpt lä-genhet i föreningen, till beslut om påvilket sätt stora underhållsprojekt skagenomföras. Styrelsen består av fem le-damöter och fyra suppleanter. Under desenaste åren har styrelsen bestått av istort samma personer.

Anna Grönvall valdes in i föreningensstyrelse den 24 april 2001 och blev sty-relsens ordförande i början av år 2007.Ordförande var hon sedan fram tillstämman i maj 2015, när hon efter 14 årvarav 8 som ordförande, lämnade styrel-sen. Anna är därmed den person i för-eningens historia som varit ordförandenäst längst tid. Rekordet här innehas av

Harald Emtell som var med och bildadeföreningen 1959, valdes till ordförandepå första styrelsemötet och sedan leddeföreningen under hela byggperioden.Harald Emtell lämnade styrelsen ochordförandeskapet först våren 1973 – ef-ter 14 år.

Med tanke på att Harald Emtell undersina år förvandlade urskog till ett bo-stadsområde med 700 lägenheter – låtvara med benäget bistånd av SollentunaKöping och Sollentunahem där han ock-så var ordförande – så är det naturligtvistufft att matcha hans tid i styrelsen ochdet han åstadkom under den tiden.

Men möjligt ligger inte Anna långt efter,för under hennes ledning har styrelsenkunnat arbeta målinriktat och strukture-rat. Det har gjort att väldigt mycket harhänt i föreningen under hennes tid –både i hårda frågor som omfattande un-derhåll av husen, men också i mjuka frå-gor som sociala aktiviteter och informa-tion. Underhållsåtgärder för över 120miljoner kronor har genomförts underde senaste 8 åren – att bygga husen kos-tade bara 36 miljoner.

Anna har själv varit drivande i att upp-finna »Solhjulets Dag« som firades förförsta gången på hennes initiativ, högtid-lighållandet av Luciadagens morgon ochidén om att det nog kunde vara en braplan att börja fira föreningens födelse-dag. Under den tid som hon varit ordfö-rande har tre av föreningens årsredovis-

� 33

ningar nominerats till Svenska Publis-hingpriset och en av dem vann; förening-en har utsetts till »årets bostadsrättsför-ening« och varit finalnominerad till ut-märkelsen »årets byggnadsvårdare«. Vi,resten av styrelsen, vill här naturligtvisockså passa på att tacka Anna för hennesenormt stora engagemang för förening-en.

Styrelsen har efter stämman i maj 2015bestått av: Stefan Jeppsson, ordförande;Ninni Lund, vice ordförande; JohannesHansson, sekreterare; Mikael Åberg(flyttade från föreningen i december2015) och Bibbie Borell, ordinarie leda-möter. Samt suppleanterna Ida Litzell,Christer Lindberg, Ulrica Ekenberg, ochMaritha Björkengren.

I det verkliga styrelselivet spelar det ing-en praktisk roll om man är ordinarie le-damot eller suppleant. Alla är med påmötena och alla deltar aktivt i arbetet.Ledamöterna väljer i regel ärenden ocharbetsuppgifter efter intresse och enga-gemang. Om någon brinner för en frågaså tar han eller hon tag i den och driverden. Helt enkelt för att det brukar blimycket bättre resultat om man jobbarfrån hjärtat. Under 2015 träffades sty-relsen vid åtta tillfällen (under 2014 vidnio tillfällen).

Vid fjolårets föreningsstämma besluta-des enhälligt att det fasta arvodet tillstyrelsen skulle uppgå till sammanlagt300.000 per år. Det fasta arvodet förde-

lar sedan styrelsen själva mellan samtligaledamöter och suppleanter i styrelsen.Utöver den fasta delen av arvodet beslu-tade föreningsstämman också att »Sol-lentuna kommuns arvodesregler för mö-tesersättningar och extra uppdrag«, ävenfortsättningsvis, ska gälla för styrelsen.

Samtliga arvodesutbetalningar har attes-terats av styrelsen i sin helhet och under2015 betalades totalt 399.979 kronor uttill styrelsen i arvode (förra året 395.435).

Av detta var 300.000 kronor fast arvodeoch 42.944 kronor mötesarvode. Ersätt-ningen för »extra uppdrag« uppgick till57.035, och de kan tarva en liten förkla-ring. Dessa ersättningar består av arvo-den (i enlighet med stämmans beslut)när delar av styrelsen träffas som en »ar-betsgrupp« för att förbereda ärenden tillett vanligt styrelsemöte. Det är också of-tast dessa arbetsgrupper som tar mötenmed entreprenörer, myndigheter och an-dra utomstående. Förra året, alltså 2014,uppgick dessa arvoden för »extra upp-drag« till 52.976 kronor.

Arvoden till styrelsen är ett kärt ämneatt diskutera. I Sollentuna finns två an-dra stora bostadsrättsföreningar. I dennäst största Brf Platån uppgick styrelse-arvodet till 475.000 kronor under 2014,och i Brf Töjnan till 454.000 kronor.Genomsnittsarvodena för de senaste tioåren uppgår till 452.000 kronor i Platån,410.000 kronor i Töjnan och 341.000kronor här i Solhjulet. ¶

34 �

BOSTADSRÄTTSFÖRENINGEN SOLHJULET

Telefon (växel) 08 – 96 14 20 | [email protected] | www.facebook.com/brf.solhjulet