Skripsifull Tanggung Jawab Hukum Penyelenggara Perumahan Terhadap Pembeli Perumahan Terkait Belum Dipenuhinya Perizinan Menurut Undang-undang Nomor 1 Tahun 2011 Tentang Perumahan Dan

8/19/2019 Skripsifull Tanggung Jawab Hukum Penyelenggara Perumahan Terhadap Pembeli Perumahan Terkait Belum Dipen…

1/52

1

BAB I

PENDAHULUAN

A. Latar Belakang dan Perumusan Masalah

Benda yang paling penting adalah tanah, seorang manusia tidak

dapat hidup tanpa tanah. Ia berdiri dan bekerja sehari-hari di atas tanah,

barang makanan yang terpenting di indonesia, seperti beras memerlukan

tanah untuk tempat penanamannya. Tanah juga terpakai untuk

menyimpan mayat manusia, untuk menghormati dan memperingati arwah

nenek moyang, orang harus mencurahkan perhatian pada makam-makam

yang berupa tanah. Begitu juga dengan rumah sebagai tempat duduk,

berbaring atau tidur didirikan di atas tanah.1 Di indonesia, tanah

merupakan kebutuhan dasar bagi setiap warga negara indonesia beserta

keluarganya, sesuai harkat dan martabatnya sebagai manusia. Untuk

dapat memenuhi kebutuhan dasar akan tanah tersebut, maka perlu

adanya pembangunan perumahan dan permukiman.

embangunan perumahan dan permukiman merupakan upaya untuk

memenuhi salah satu kebutuhan dasar manusia, sekaligus untuk

meningkatkan mutu lingkungan kehidupan, memberi arah pada

pertumbuhan wilayah, memperluas lapangan kerja serta menggerakkan

kegiatan ekonomi dalam rangka peningkatan dan pemerataan

kesejahteraan rakyat. !ehubungan dengan itu maka upaya pembangunan

1 Wirjono Prodjodikoro, 1986, Hukum Perdata tentang Hak Atas

Benda, cet. 5, PT Intermassa, Jakarta, h.21


2/52

2

perumahan dan pemukiman terus ditingkatkan untuk menyediakan

perumahan dengan jumlah yang semakin meningkat."

erumahan tidak hanya semata-mata menjadi sarana pemenuhan

kebutuhan dasar manusia, tetapi lebih dari itu dapat menjadi tempat

dalam pembentukan watak dan kepribadian bagi manusia dan

peningkatan kehidupan dan penghidupan manusia.#

Dalam pembangunan perumahan diperlukan peraturan perundang-

undangan yang menjadi dasar hukum, kebijakan, arahan, dan pedoman

dalam pelaksanaan pembangunan perumahan dan menjadi dasar hukum

dalam penyelesaian masalah, kasus, sengketa, di bidang perumahan.$

%gar dalam pembangunan perumahan tidak terjadi masalah dan dapat

seimbang dengan peman&aatan tata ruang maka pembangunan

perumahan tetap mengacu pada undang-undang penataan ruang yang

berlaku yaitu Undang-Undang 'o "( Tahun "))* +UU 'o. "( Tahun "))*

dimana terdapat dalam pasal +" yaitu dalam kerangka 'egara esatuan

epublik Indonesia, penataan ruang diselenggarakan berdasarkan asas/

a. eterpaduan

b. eserasian, keselarasan dan keseimbangan

c. eberlanjutan

2 Andi hamzah, I Wayan !andra, dan ".A #ana$!, 199%, Dasar-

Dasar Hukum Perumahan, PT &aja 'ra(ndo Persada, Jakarta, h.)2

) *ri+ santoso, 2%1, Hukum Perumahan, PT -ajar Inter+ratama

#andiri, Jakarta, h.2

Ibid


3/52

)

d. eberdayagunaan dan keberhasilgunaan

e. eterbukaan

&. ebersamaan dan kemitraan

g. erlindungan kepentingan umum

h. epastian hukum dan keadilan

i. %kuntabilitas

Tata ruang juga merupakan unsur yang penting dalam pembangunan

perumahan dan permukiman ini, dengan adanya kesesuaian tata ruang

wilayah suatu penyelenggara perumahan bisa mendapatkan i0in lokasi

untuk pembangunan perumahan dalam suatu wilayah tersebut. Dalam

penjelasan pasal "( ayat +1 UU 'o. 1 Tahun ")11 terdapat empat

persyaratan dalam perencanaan dan perancangan rumah, salah stunya

adalah persyaratan administrati&. ang di maksud dengan persyaratan

administrati& antara lain peri0inan usaha dari perusahaan pembangunan,

i0in lokasi, peruntukannya, status hak atas tanah, dan atau i0in mendirikan

bangunan +I2B. I0in lokasi dalam pembangunan perumahan diatur dalam

pasal 11$ ayat +1 Undang-Undang 'o 1 Tahun ")11 +UU 'o. 1 Tahun

")11 yaitu peralihan atau pelepasan hak atas tanah sebagaimana

dimaksud dalam pasal 1)( huru& c dilakukan setelah badan hukum

memperoleh i0in lokasi.

I0in lokasi sebagai i0in peman&aatan ruang diatur dalam pasal "( ayat

+# UU 'o. "( Tahun "))* tentang penataan ruang yaitu rencana tata


4/52

ruang wilayah kabupaten menjadi dasar untuk penerbitan peri0inan lokasi

pembangunan dan administrasi pertanahan. !elanjutnya ketentuan pasal

"3 UU 'o. "( Tahun "))* menetapkan bahwa pasal "( ayat +# UU 'o."(

Tahun "))* diberlakukan juga pada rencana tata ruang wilayah kota.

ketentuan-ketentuan dalam i0in lokasi yang diatur dalam eraturan

2enteri %graria4epala Badan ertanahan 'asional 'omor " Tahun 155#

yaitu/

a. I0in lokasi merupakan i0in untuk memperoleh hak atas tanahb. I0in lokasi juga ber&ungsi sebagai i0in pemindahan hakc. ang memerlukan i0in lokasi adalah perusahaan swastad. Dasar untuk penerbitan i0in lokasi adalah rencana tata ruang wilayah

+T6 kabupaten4kota yang telah ditetapkane. ermohonan i0in lokasi diajukan kepada bupati4walikota melalui

kepala kantor pertanahan kabupaten4kota&. ejabat yang berwenang menerbitkan i0in lokasi adalah

bupati4walikotag. I0in lokasi berlaku untuk jangka waktu tertentuh. I0in lokasi dapat diperpanjang untuk jangka waktu tertentui. I0in lokasi tidak mengilangkan hak bagi pemilik tanah yang terkena

i0in lokasi untuk menda&tarkan tanahnya ke kantor pertanahan

kabupaten4kota dan memindahkan hak atas tanahnya kepada pihak

lain yang bukan pemohon i0in lokasi

I0in lokasi merupakan salah satu syarat administrati& yang harus

dipenuhi, selain itu ada juga i0in mendirikan bangunan +I2B yang sangat

penting kedudukannya dalam pembangunan perumahan. Dalam

eraturan Daerah !urabaya 'omor 1" Tahun ")1" + erda !by no. 1"


5/52

5

Tahun ")1" I0in mendirikan bangunan yang selanjutnya disingkat I2B

adalah peri0inan yang diberikan oleh kepala daerah kepada pemilik

bangunan untuk membangun baru, mengubah, memperluas, mengurangi

dan4atau merawat bangunan sesuai dengan persyaratan administrati& dan

persyaratan teknis yang berlaku. Dari penjelasan-penjelasan tersebut

menegaskan bahwa untuk adanya suatu pembangunan perumahan perlu

adanya beberapa persyaratan yang harus dipenuhi.

'amun pada kenyataanya yang terjadi adalah penyelenggara

perumahan mengabaikan pentingnya memenuhi persyaratan-persyaratan

untuk pembangunan perumahan seperti mengurus i0in mendirikan

bangunan +I2B. arena semakin meningkatnya permintaan akan

perumahan ini membuat penyelenggara pembangunan

mengesampingkan persyaratan penting untuk pembangunan perumahan

demi mendapatkan keuntungan dari penjualan komersil. Tindakan

penyelenggara ini jelas merugikan pihak konsumen. %palagi dari hasil

penjualan perumahan tersebut tidak sedikit yang telah membeli secara

tunai walaupun penyelenggara belum mengantongi i0in mendirikan

bangunan +I2B.

Berdasarkan uraian diatas, maka penulis tertarik untuk meneliti dan

menyusunnya dalam bentuk skripsi dengan judul T%'77U'7 8%6%B

9UU2 :':;:'77%% :U2%9%' T:9%D% :2B:;I

:U2%9%' T:%IT B:;U2 DI:'U9I'% :I


6/52

6

U'D%'7-U'D%'7 '=2= 1 T%9U' ")11 T:'T%'7 :U2%9%'

D%' %6%!%' :2UI2%'.

B. Rumusan Masalah

1. Bagaimana tanggung jawab hukum penyelenggara perumahan

terhadap pembeli atas tanah perumahan yang belum mendapatkan

i0in mendirikan bangunan>

". Bagaimana akibat hukum terhadap penyelenggara perumahan atas

i0in pembangunan perumahan yang tidak sesuai dengan pasal "(

ayat +1 UU 'o. 1 Tahun ")11 tentang perumahan dan kawasan

permukiman>

C. Tujuan Penulisan

. Untuk memahami atau menganalisa pertanggungjawaban hukum

penyelenggara perumahan terhadap pembeli perumahan terkait

belum mendapatkan i0in mendirikan bangunan

!. Untuk memahami atau menganalisa akibat hukum penyelenggara

perumahan atas i0in mendirikan bangunan yang tidak sesuai dengan

pasal "( ayat +1 UU 'o. 1 Tahun ")11 tentang perumahan dan

kawasan permukiman

D. Tinjauan Pustaka

. onsep Tentang Tanggung 8awab 9ukum

ertanggungjawaban berasal dari kata tanggung jawab, yang

berarti keadaan wajib menanggung segala sesuatunya +kalau ada


7/52

sesuatu hal, boleh dituntut, dipersalahkan, diperkarakan, dan

sebagainya. Dalam kamus hukum ada dua istilah yang menunjuk

pada pertanggungjawaban yakni liability +the state o& being liable dan

responsibility +the state or &act being responsible. ;iability merupakan

istilah hukum yang luas +a board legal term, di dalamnya antara lain

mengandung makna bahwa, liability menunjuk pada makna yang

paling komperhensi&, meliputi hampir setiap karakter risiko atau

tanggung jawab, yang pasti, yang bergantung, atau yang mungkin.

;iability dide&inisikan untuk menunjuk semua karakter hak dan

kewajiban. !ementara responsibility hal dapat dipertanggungjawabkan

atas suatu kewajiban, dan termasuk putusan, keterampilan,

kemampuan dan kecakapan. esponsibility juga berarti kewajiban

bertanggung jawab atas undang-undang yang dilaksanakan, dan

memperbaiki atau sebaliknya memberi ganti rugi atas kerusakan

apapun yang telah ditimbulkannya.? Dalam pengertian dan

penggunaan praktis, istilah liability menunjuk pada pertanggung

jawaban hukum, yaitu tanggung gugat akibat kesalahan yang

dilakukan oleh subjek hukum, sedangkan responsibility menunjuk

pada pertanggung jawaban politik.(

5 &id/an 0&, 2%11, Hukum Administrasi Negara, PT &aja 'ra(ndo

Persada, Jakarta, h.)18

6 Ibid, h.)2%


8/52

8

". Bentuk-Bentuk ertanggung jawaban 9ukum1 ertanggung jawaban idana

ertanggung jawaban pidana dalam bahasa asing disebut

sebagai toereken-baarheid, criminal responsibility atau criminal

liability. ertanggung jawaban pidana di sini dimaksudkan untuk

menentukan apakah seseorang tersebut dapat dipertanggung

jawabkan atasnya pidana atau tidak terhadap tindakan yang

dilakukannya itu.*

" ertanggung jawaban erdata %pabila seseorang dirugikan karena perbuatan seseorang

lain, sedang diantara mereka itu tidak terdapat sesuatu perjanjian

+hubungan hukum perjanjian, maka berdasarkan undang-undang

juga timbul atau terjadi hubungan hukum antara orang tersebut

yang menimbulkan kerugian itu.3 9al tersebut diatur dalam pasal

1#(? U9erdata bahwa tiap perbuatan melanggar hukum yang

membawa kerugian pada orang lain, mewajibkan orang yangn

terkena salahnya menerbitkan kerugian itu, mengganti kerugian

tersebut.# ertanggung jawaban %dministrasi 'egara

ertanggung jawaban perbuatan pemerintah muncul akibat

adanya " hal, yaitu adanya kewenangan dan adanya hak dan

kewajiban. ewenangan serta hak dan kewajiban tersebut

merupakan perbuatan pemerintah yang harus dipertanggung

.& iant!ri, 1996, AsasAsas 0!k!m Pidana Indonesia dan

Penera+annya, A$!mni, Jakarta, h.25

8 A. 3as!tion, 2%%2, 0!k!m Per$ind!n4an ons!men, ia+it

#edia, Jakarta, h.


9/52

9

jawabkan. ertanggung jawaban pemerintah tersebut berupa

pertanggung jawaban hukum +pidana, perdata, dan administrasi

negara, etika, disiplin, %sas emerintahan Umum yan Baik, moral

dan politis.5

#. engertian enyelenggara erumahan

Dalam UU 'o. 1 Tahun ")11 tentang perumahan dan kawasan

permukiman tidak disebutkan tentang penyelenggara perumahan namun

dalam pasal 1 angka "( dijelaskan bahwa badan hukum adalah badan

hukum yang didirikan oleh warga negara Indonesia yang kegiatannya di

bidang penyelenggaraan perumahan dan permukiman.

Dalam Undang-Undang erlindungan onsumen penyelenggara

perumahan masuk dalam kategori sebagai pelaku usaha. engertian

elaku Usaha dalam asal 1 angka # Undang-Undang 'omor 3 tahun

1555 tentang erlindungan onsumen yaitu elaku Usaha adalah setiap

orang perseorangan atau badan usaha, baik yang berkedudukan atau

melakukan kegiatan dalam wilayah hukum 'egara epublik Indonesia,

baik sendiri maupun bersama-sama melalui perjanjian menyelenggarakan

kegiatan usaha dalam berbagai bidang ekonomi.

!ecara umum, penyelenggara perumahan dapat digolongkan dalam #

+tiga kategori, yaitu /1)

9 #iriam "!diarjo, 199), asarasar I$m! Po$itik, 'ramedia,

Jakarta, h.52

1% R. Serfianto Dibyo Purnomo, Iswi Hariyani, Cita Yustisia, 2011, Kitab Hukum Bisnis

Properti, PustakaYustisia, Yogyakarta, h. 12


10/52

1%

1 engembang besar / membangun perumahan dengan harga satuan

rumah diatas p 3)) juta" engembang menengah / membangun perumahan dengan harga

per satuan antara p #)) juta hingga p 3)) juta# engembang kecil mengkhususkan pembangunan perumahan

dengan harga satuan rumah maksimal p #)) juta.

$. engertian Tentang embeli erumahan

Dalam Undang-Undang 'o. 3 Tahun 1555 +UU 'o. 3 Tahun 1555

tentang perlindungan konsumen pembeli perumahan termasuk dalam

istilah konsumen. onsumen dalam pasal 1 angka " UU 'o. 3 Tahun 1555

adalah setiap orang pemakai barang dan4atau jasa yang tersedia dalam

masyarakat, baik bagi kepentingan diri sendiri, keluarga orang lain,

maupun makhluk hidup lain dan tidak untuk diperdagangkan.

?. 2aksud dari eri0inan

2enurut !jachran Basah i0in adalah perbuatan hukum administrasi

negara bersegi satu yang mengaplikasikan peraturan dalam hal konkreto

berdasarkan persyaratan dan prosedur sebagaimana ditetapkan oleh

ketentuan peraturan perundang-undangan.11

1 @ungsi dan Tujuan eri0inaneragaman peristiwa konkret menyebabkan pula keragaman

dari tujuan i0in ini, yang secara umum dapat disebutkan sebagai

berikut/

11 &id/an 0&, 2%11, 0!k!m Administrasi 3e4ara, PT &aja'ra(ndo

Persada, Jakarta, h.198


11/52

11

a. einginan mengarahkan +mengendalikan Asturen aktiCitas-

aktiCitas tertentu +misalnya i0in bangunan.b. 2encegah bahaya bagi lingkungan +i0in-i0in lingkunganc. einginan melindungi objek-objek tertentu +i0in terbang, i0in

membongkar pada monumen-monumend. 9endak membagi benda-benda yang sedikit +i0in penghuni di

daerah padat penduduke. engarahan, dengan menyeleksi orang-orang dan aktiCitas-

aktiCitas +i0in berdasarkan Adrank en horecawet, di mana

pengurus harus memenuhi syarat-syarat tertentu

(. !i&at eri0inan

ada dasarnya i0in merupakan keputusan pejabat4badan tata

usaha negara yang berwenang, yang isinya atau substansinya

mempunyai si&at sebagai berikut.1"

1 I0in bersi&at bebas, adalah i0in sebagai keputusan tata usaha

negara yang penerbitannya tidak terikat pada aturan dan hukum

tertulis serta organ yang berwenang dalam i0in memiliki kadar

kebebasan yang besar dalam memutuskan pemberian i0in." I0in bersi&at terikat, adalah i0in sebagai keputusan tata usaha

negara yang penerbitannya terikat pada aturan dan hukum tertulis

dan tidak tertulis serta organ yang berwenang dalam i0in kadar

kebebasannya dan wewenangnya tergantung pada kadar sejauh

mana peraturan perundang-undangan mengaturnya. 2isalnya, i0in

yang bersi&at terikat adalah I2B, i0in usaha industri, dan lain-lain.

12 Adrian !tedi, 2%1%, 0!k!m Perizinan a$am ektor +e$ayanan

P!7$ik, inar 'ra(ka, Jakarta, h.16


12/52

12

# I0in yang bersi&at menguntungkan, merupakan i0in yang isinya

mempunyai si&at menguntungkan pada yang bersangkutan. $ I0in yang bersi&at memberatkan, merupakan i0in yang isinya

mengandung unsur-unsur memberatkan dalam bentuk ketentuan-

ketentuan yang berkaitan kepadanya. 2isalnya, pemberian i0in

kepada perusahaan tertentu.? I0in yang segera berakhir, merupakan i0in yang menyangkut

tindakan-tindakan yang akan segera berakhir atau i0in yang masa

berlakunya relati& pendek, misalnya i0in mendirikan bangunan

+I2B, yang hanya berlaku untuk mendirikan bangunan dan

berakhir saat bangunan selesai didirikan.( I0in yang berlangsung lama, merupakan i0in yang nenyangkut

tindakan-tindakan yang berakhirnya atau masa berlakunya relati&

lama, misalnya i0in usaha indiustri dan i0in yang berhubungan

dengan lingkungan.* I0in yang bersi&at pribadi, merupakan i0in yang isinya tergantung

pada si&at atau kualitas pribadi dan pemohon i0in. 2isalnya, i0in

mengemudi +!I2.3 I0in yang bersi&at kebendaan, merupakan i0in yang isinya

tergantung pada si&at dan objek i0in

E. Met"de Penelitian

. enelitian 9ukum 'ormati& atau Doktrinal

2etode penelitian hukum normati& atau metode penelitian hukum

kepustakaan adalah metode atau cara yang dipergunakan di dalam

penelitian hukum yang dilakukan dengan cara meneliti bahan pustaka


13/52

1)

yang ada. Tahapan pertama penelitian hukum normati& adalah penelitian

yang ditujukan untuk mendapatkan hukum obyekti& +norma hukum, yaitu

dengan mengadakan penelitian terhadap masalah hukum. Tahapan kedua

penelitian hukum normati& adalah penelitian yang ditujukan untuk

mendapatkan hukum subjekti& +hak dan kewajiban.1#

!. 2etode endekatan

2etode pendekatan yang dilakukan yaitu pendekatan perundang-

undangan +statute approach. Dalam metode pendekatan perundang-

undangan perlu memahami hierarki dan asas-asas dalam peraturan

perundang-undangan. eraturan perundang-undangan adalah peraturan

tertulis yang memuat norma hukum yang mengikat secara umum dan

dibentuk atau ditetapkan oleh lembaga negara atau pejabat yang

berwenang melalui prosedur yang ditetapkan dalam peraturan perundang-

undangan. !ecara singkat yang dimaksud statute berupa legislasi dan

regulasi, jika demikian, pendekatan perundang-undangan adalah

pendekatan dengan menggunakan legislasi dan regulasi.1$

#. Bahan 9ukum1 Bahan 9ukum rimer # ialah bahan hukum yang mengikat. Bahan

hukum yang digunakan dalam penelitian ini antara lain UU 'omor 1

Tahun ")11 tentang erumahan dan awasan ermukiman, UU

1) oerjono oekanto dan ri #am!dji, 2%%9, Penelitian Hukum

Normatif Suatu Tinjauan Singkat, et. 11, PT &aja 'ra(ndo Persada,

Jakarta, h. 1)

1 Peter #ahm!d #arz!ki, 2%1), Pene$itian 0!k!m, cet. 8,

harisma P!tra *tama, Jakarta, h.1)


14/52

1

'omor 3 Tahun 1555 tentang erlindungan onsumen, UU 'omor

"( Tahun "))* tentang penataan ruang, U9 erdata, erda ota

!urabaya 'omor 1" Tahun ")1" tentang I0in 2endirikan

Bangunan, eraturan 2enteri agraria4epala Badan ertanahan

'asional 'omor " tahun 155# tentang I0in lokasi." Bahan 9ukum !ekunder, ialah bahan hukum yang memberikan

penjelasan mengenai bahan hukum primer. Bahan hukum skunder

yang digunakan dalam penelitian ini berupa buku-buku literatur,

dokumen-dokumen, karya ilmiah dan tulisan-tulisan lainnya yang

mempunyai releCansi dengan penelitian ini.

$. 2etode engumpulan Bahan 9ukum atau Data2etode pengumpulan data yang dipergunakan adalah UU 'o 1 tahun

")11 yang menjadi landasan atas permasalahan dalam penulisan ini dan

mempelajari berbagai jenis bahan bacaan seperti buku-buku literatur,

dokumen-dokumen, karya ilmiah dan tulisan-tulisan lainnya yang

berhubungan dengan objek penelitian ini.?. %nalisa

%nalisa dalam penelitian ini menggunakan interpretasi sistematik.

Systematiche interpretatie / dogmatische interpretatie adalah mena&sirkan

menurut sistem yang ada dalam hukum yakni dengan memperhatikan

naskah-naskah hukum lain. 2isalkan, yang akan dita&sirkan adalah

sebuah norma yang ada dalam UU, maka peraturan yang sama dan

apalagi mempunyai asas yang sama, pantas untuk diperhatikan. 2enurut

issert, dalam sistem hukum yang mengedepankan kodi&ikasi (the binding


15/52

15

force of precedent), merujuk pada UU yang lain adalah perkara yang

lumrah.1?

$. %ad&al Penelitian

N"

.

'egiatan(kt")er

N"*em)er

Persia+an , - / 0 1

2

!

3

,

-

/

0

1

!2

! 4ur*e5

Perumaha

n

3 Penulisan

4kri+si

, 4idang

4kri+si

15 #. Ari, 2%12, #acam#acam Penasiran Inter+retasi, eria$

:n$ine 3o;, < 6 3o;em7er 2%15=, 0!k!msda."$o4s+ot.co.id


16/52

16

BAB II

Tanggung %a&a) Hukum Pen5elenggara Perumahan Terhada+

Pem)eli Atas Tanah Perumahan 5ang Belum Menda+atkan I6in

Mendirikan Bangunan

A. De7inisi Pen5elenggara Perumahan enyelenggara pembangunan perumahan membangun perumahan

dengan maksud menjual rumah yang dibangunnya kepada masyarakat,

atau dengan kata lain masyarakat dapat membeli rumah yang dibangun

oleh penyelenggara pembangunan perumahan.1( enyelenggara

pembangunan perumahan dalam pasal 1 angka "( UU 'o. 1 Tahun ")11

tentang perumahan dan kawasan permukiman disebut dengan badan

hukum, adapun badan hukum yang dimaksud adalah badan hukum yang

didirikan oleh warga negara indonesia yang kegiatannya di bidang

penyelenggaraan perumahan dan kawasan permukiman. embangunan perumahan dapat diselenggarakan oleh badan usaha

yang berbentuk erseroan Terbatas +T, Badan Usaha 2ilik 'egara yang

berbentuk perusahaan erseroann +persero, Badan Usaha 2ilik 'egara

yang berbentuk erusahaan Umum +perum, ;embaga 'egara,

kementrian , ;embaga pemerintah non-kementerian, pemerintah roCinsi,

emerintah abupaten4ota, Badan =torita, ayasan.1* Dengan kata lain,

16 *ri+ antoso, 2%1, 0!k!m Per!mahan, ji$id I, PT -ajar

Inter+ratama #andiri, Jakarta, h.215.

1 *ri+ santoso, 2%1, 0!k!m Per!mahan, PT -ajar inter+ratama



17/52

1

bagi masyarakat umum penyelenggara perumahan telah bersi&at notoire

+&akta4keadaan yang diperkirakan sudah diketahui oleh umum.B. De7inisi Pem)eli Perumahan

Dalam pasal 1 angka "? UU 'o. 1 Tahun ")11 tentang perumahan

dan kawasan permukiman dijelaskan bahwa setiap orang adalah orang

perseorangan atau badan hukum. !edangkan dalam pasal ?) ayat 1 UU

'o. 1 Tahun ")11 tentang perumahan dan kawasan permukiman, bahwa

setiap orang berhak untuk bertempat tinggal atau menghuni rumah. !etiap

orang yang dimaksud dalam pasal ini adalah pembeli perumahan, !etiap

orang bisa menjadi pembeli perumahan.C. Te"ri Tentang Perjanjian %ual )eli

erjanjian merupakan persetujuan secara tertulis atau lisan yang

dibuat dua pihak atau lebih di mana masing-masing berjanji akan menaati

apa yang tersebut dalam perjanjian itu sebagai kesepakatan bersama.13

Dalam perjanjian ini timbul adanya jual-beli antara penyelenggara

perumahan dengan pembeli terkait dengan pembelian suatu rumah di

perumahan.8ual beli mempunyai pengertian menurut pasal 1$?* U9erdata

adalah suatu perjanjian, dengan mana pihak yang satu mengikatkan

dirinya untuk menyerahkan suatu kebendaan, dan pihak lain untuk

membayar harga yang telah dijanjikan. Dalam pasal ini memiliki

penjelasan bahwa dalam suatu perjanjian jual-beli timbul adanya hak dan

kewajiban antara penjual dan pembeli. enjual berkewajiban untuk

memberikan benda yang dijual dan telah disepakati untuk dijual

18 #. #ar/an dan Jimmy P, 2%%9, am!s 0!k!m, &ea$ity

P!7$isher, !ra7aya, h.5%


18/52

18

sedangkan pembeli berhak untuk mendapatkan benda yang diperjual

belikan tersebut dengan membayar sejumlah yang telah diperjanjikan. Untuk jual beli tanah sendiri mempunyai pengertian adalah perbuatan

hukum yang berupa penyerahan hak milik +penyerahan tanah untuk

selama-lamanya oleh penjual kepada pembeli, yang pada saat itu juga

menyerahkan harganya kepada penjual.15

D. Hak dan 'e&aji)an Pem)eli Perumahan Mau+un Pen5elenggara

Pem)angunan Perumahan

1. 9ak embeli erumahan")

1 2endapatkan i0in mendirikan bangunan atas bangunan rumah

yang dibelinya" 2endapatkan ketersediaan prasarana, sarana, dan utilitas umum# 2endapatkan rumah yang dibelinya pada waktu yang telah

disepakati dengan penyelenggara pembangunan perumahan$ 2endapatkan jaminan bahwa hak atas tanah dan bangunan rumah

yang dibelinya tidak dalam keadaan bersengketa dan tidak

dikenakan sita jaminan oleh instansi yang berwenang? 2engangsur harga pembelian rumah yang besarnya atas dasar

kesepakatan dengan penyelenggara pembangunan perumahan( 2embayar lunas beban pajak dan beban bea* 2enggunakan hak atas tanah dan bangunan rumah untuk &ungsi

rumah tempat tinggal3 2endapatkan akta jual beli hak atas tanah yang dibuat oleh

ejabat embuat %kta Tanah +%T yang berwenang apabila

harga rumah sudah dibayar lunas5 2endapatkan sertipikat hak atas tanah atas namanya

". ewajiban embeli erumahan"1

1 2embayar harga rumah beserta hak atas tanahnya.

19 *ri+ antoso, op!it, h.21

2% *ri+ antoso, op!it, h.25


19/52

19

" 2embayar angsuran pembelian rumah beserta hak atas tanahnya.# 2embayar bunga pembelian rumah beserta hak atas tanahnya.

$ 2embayar denda apabila tidak memenuhi kewajiban dalam

pembayaran pembelian rumah beserta hak atas tanahnya.? 2embayar lunas beban pajak dan beban bea.( 2enandatangani berita acara penyerahan rumah.* 2enggunakan hak atas tanah dan bangunan rumah untuk &ungsi

rumah tempat tinggal.3 2embuat akta jual beli hak atas tanah yang dibuat oleh ejabat

embuat %kta Tanah +%T yang berwenang.

5 Tidak mengalihkan hak atas tanah beserta rumahnya pada masa

angsuran kepada pihak lain tanpa persetujuan terlebih dahulu dari

penyelenggara pembangunan perumahan.1) Tidak menjadikan hak atas tanah beserta rumahnya sebagai

jaminan utang pada masa angsuran kepada pihak lain tanpa

persetujuan terlebih dahulu dari penyelenggara pembangunan

perumahan.

#. 9ak enyelenggara embangunan erumahan""

1 2endapatkan i0in usaha dalam bidang pembangunan perumahan

sepanjang semua persyaratan dipenuhi" 2endapat hak atas tanah dari epala Badan ertanahan 'asional

I sepanjang semua persyaratan dipenuhi# 2endapatkan i0in mendirikan bangunan sepanjang semua

persyaratan dipenuhi$ 2emasarkan rumah yang akan dibangunnya melalui media

promosi? 2endapatkan sejumlah uang sebagai pembayaran harga

penjualan rumah

21 "o!!it,

22 *ri+ antoso, op!it, h.2


20/52

2%

( 2endapatkan sejumlah uang sebagai angsuran penjualan rumah* 2endapatkan sejumlah uang sebagai bunga penjualan rumah

3 2engenakan denda kepada pembeli apabila pembeli melalaikan

kewajiban5 2embatalkan perjanjian secara sepihak apabila pembeli rumah

tidak membayar angsuran dalam sekian bulan secara berturut-

turut sebagaimana yang diperjanjikan

$. ewajiban enyelenggara embangunan erumahan"#

1 2emiliki i0in usaha di bidang pembangunan perumahan

" 2emiliki atau menguasai hak atas tanah# 2enyelesaikan sertipikat hak atas tanah$ 2elunasi bea perolehan 9ak %tas Tanah dan Bangunan? 2emiliki i0in mendirikan bangunan( 2ambangun perumahan paling sedikit ")E +dua puluh persen* 2enyediakan prasarana, sarana, dan utilitas umum3 2enjamin bahwa hak atas tanahdan bangunan rumah yang

dibangunnya tidak berada dalam keadaan sengketa dan tidak

dikenakan sita jaminan oleh instansi yang berwenang5 2enyelesaikan pembangunan perumahan dan menyerahkan

kepada pembeli rumah dalam waktu yang disepakati kedua belah

pihak dengan berita acara penyerahan1) 2embuat akta jual beli hak atas tanah melalui pejabat pembuat

akta tanah +%T yang berwenang apabila harga hak atas tanah

beserta bangunan rumah di atasnya dibayar lunas oleh pembeli

rumah

9ak dan kewajiban setiap orang dalam penyelenggaraan

pembangunan perumahan dan permukiman diatur dalam pasal 1"5 dan

pasal 1#) UU 'o. 1 tahun ")11 tentang perumahan dan kawasan

permukiman. asal 1"5 menetapkan bahwa setiap orang berhak/

2) "o!!it


21/52

21

1 2enempati, menikmati, dan4atau memiliki4memperoleh rumah

yang layak dalam lingkungan yang sehat, aman, serasi, dan

teratur." 2elakukan pembangunan perumahan dan kawasan permukiman# 2emperoleh in&ormasi yang berkaitan dengan penyelenggaraan

perumahan dan kawasan permukiman$ 2emperoleh man&aat dari penyelenggara perumahan dan

kawasan permukiman? 2emperoleh penggantian yang layak atas kerugian yang dialami

secara langsung sebagai akibat penyelenggaraan perumahan dan

kawasan permukiman( 2engajukan gugatan perwakilan ke pengadilan terhadap

penyelenggaraan perumahan dan kawasan permukiman yang

merugikan masyarakat

asal 1#) menetapkan bahwa setiap orang dalam penyelenggaraan

perumahan dan kawasan permukiman, wajib/

1 2enjaga keamanan, ketertiban, kebersihan, dan kesehatan di

perumahan dan kawasan permukiman" Turut serta mencegah terjadinya penyelenggaraan perumahan

dan kawasan permukiman yang merugikan dan membahayakan

kepentingan orang lain dan4atau kepentingan umum# 2enjaga dan memelihara prasarana lingkungan, sarana

lingkungan, dan utilitas umum yang berada di perumahan dan

kawasan permukiman$ 2engawasai peman&aatan dan ber&ungsinya prasarana, sarana,

dan utilitas umum perumahan dan kawasan permukiman


22/52

22

E. Larangan Dalam Pen5elenggaraan Perumahan dan 'a&asan

Permukiman ;arangan orang dalam penyelenggaraan perumahan dan kawasan

permukiman diatur dalam pasal 1#$ sampai dengan pasal 1$( UU 'o. 1

Tahun ")11, yaitu/1 !etiap orang dilarang menyelenggarakan pembangunan

perumahan, yang tidak membangun perumahan sesuai dengan

kriteria, spesi&ikasi, persyaratan, prasana, sarana, dan utilitas

umum yang diperjanjikan." !etiap orang dilarang menyewakan atau mengalihkan

kepemilikannya atas rumah umum kepada pihak lain.# !etiap orang dilarang menyelenggaraan lingkungan hunian atau

asiba yang tidak memisahkan lingkungan hunian atau asiba

menjadi satuan lingkungan perumahan atau ;isiba.$ !etiap orang dilarang menjual satuan lingkungan perumahan atau

;isiba yang belum menyelesaikan status hak atas tanahnya.? Badan hukum yang melakukan pembangunan rumah tunggal,

rumah deret, dan4atau rumah susun dilarang melakukan serah

terima dan4atau menarik dana lebih dari 3)E +delapan puluh

persen dari pembeli sebelum memenuhi persyaratan

sebagaimana dimaksud dalam asal $?.

( !etiap orang dilarang membangun perumahan dan4atau

permukiman di luar kawasan yang khusus diperuntukkan bagi

perumahan dan permukiman.* !etiap orang dilarang membangun, perumahan, dan4atau

permukiman di tempat yang berpotensi dapat menimbulkan

bahaya bagi barang ataupun orang.


23/52

2)

3 !etiap pejabat dilarang mengeluarkan i0in pembangunan rumah,

perumahan, dan4atau permukiman yang tidak sesuai dengan

&ungsi dan peman&aatan ruang.5 !etiap orang dilarang menolak atau menghalang-halangi kegiatan

pemukiman kembali rumah, perumahan, dan4atau permukiman

yang telah ditetapkan oleh pemerintah dan4atau pemerintah

daerah setelah terjadi kesepakatan dengan masyarakat setempat.1)!etiap orang dilarang menginCestasikan dana dari pemupukan

dana tabungan perumahan selain untuk pembiayaan kegiatan

penyelenggaraan perumahan dan kawasan permukiman.11Badan 9ukum yang menyelenggarakan pembangunan

perumahan dan kawasan permukiman, dilarang

mengalih&ungsikan prasarana, sarana, dan utilitas umum di luar

&ungsinya.1"Badan hukum yang belum menyelesaikan status hak atas tanah

lingkungan hunian atau ;isiba, dilarang menjual satuan

permukiman.1#=rang perseorangan dilarang membangun ;isiba.1$Badan hukum yang membangun ;isiba dilarang menjual kaCeling

tanah matang tanpa rumah.1?Dalam hal pembangunan perumahan untuk 2B dengan kaCeling

tanah matang ukuran kecil, larangan sebagaimana dimaksud

pada ayat +1 dikecualikan.$. De7inisi Peri6inan Dalam Pen5elenggara Perumahan dan 'a&asan

Permukiman hilipus 2. 9adjon mende&inisikan i0in merupakan persetujuan dari

pemerintah berdasarkan undang-undang atau peraturan pemerintah,

untuk dalam keadaan tertentu menyimpang dari ketentuan larangan


24/52

2

perundangan."$ 2enurut Tatiek !ri Djatmiati i0in adalah suatu sarana

hukum yang dipakai oleh pemerintah dalam mengendalikan kehidupan

masyarakat agar tidak menyimpang dari ketentuan hukum yang berlaku.

I0in juga merupakan instrumen yuridis yang digunakan oleh pemerintah

dalam pelayanan masyarakat."? !edangkan menurut %teng sya&rudin

peri0in dibedakan menjadi $ macam yaitu/"(

1 I0in, bertujuan dan berarti menghilangkan halangan, hal dilarang

menjadi boleh, dan penolakan atas permohonan i0in memerlukan

rumusan yang limitati& " Dispensasi, bertujuan untuk menembus rintangan yang

sebenarnya secara &ormal tidak dii0inkan. 8adi, dispensasi

merupakan hal yang khusus.# ;isensi adalah i0in yang memberikan hak untuk

menyelenggarakan suatu perusahaan.$ onsesi, merupakan suatu i0in sehubungan dengan pekerjaan

besar berkenaan dengan kepentingan yang seharusnya menjadi

tugas pemerintah, namun oleh pemerintah diberikan hak

penyelenggaraannya kepada pemegang i0in yang bukan pejabat

pemerintah. Bentuknya dapat berupa kontraktual, atau bentuk

2 Phi$i+!s #. 0adjon, 199), Pen4antar h!k!m Perizinan, >!ridika,

!ra7aya, h.2

25 Tatiek ri jatmiati, 2%%5, erjasama Antar aerah da$am

"idan4 Perizinan, !ra7aya, h.258

26 Aten4 yar!din, 1992, Pen4!r!san Perizinan, P!sat +endidikan

dan Pe$atihan T A$oisi!s, "and!n4, h.


25/52

25

kombinasi atau lisensi dengan pemberian status tertentu dengan

hak dan kewajiban serta syarat-syarat tertentu.

etentuan i0in juga diatur dalam pasal "( UU 'o. 1 Tahun ")11, yaitu/

1 9asil perencanaan dan perancangan rumah harus memenuhi

persyaratan teknis, administrati&, tata ruang, dan ekologis." ersyaratan sebagaimana dimaksud pada ayat +1 merupakan

syarat bagi diterbitkannya i0in mendirikan bangunan.# erencanaan dan perancangan rumah sebagaimana dimaksud

pada ayat +1 merupakan bagian dari perencanaan perumahan

dan4atau permukiman.

Dalam UU 'o. 1 Tahun ")11 tidak dijelaskan apa yang dimaksud

dengan peri0inan, hanya ketentuan-ketentuan pembangunan perumahan

sebelum adanya pembangunan. etentuan-ketentuan tersebut tercantum

dalam penjelasan UU 'o. 1 Tahun ")11 pasal "( yang menjelaskan

tentang/

1. ersyaratan Teknis ersyaratan teknis yang dimaksud antara lain persyaratan

tentang struktur bangunan, keamanan, keselamatan, kesehatan,

dan kenyamanan yang berhubungan dengan rancang bangun,

termasuk kelengkapan prasarana dan &asilitas lingkungan.". ersyaratan %dministrati&

ersyaratan administrati& antara lain peri0inan usaha dari

perusahaan pembangunan, i0in lokasi, peruntukannya, status hak

atas tanah, dan4atau i0in mendirikan bangunan +I2B.#. ersyaratan :kologis


26/52

26

ersyaratan ekologis adalah persyaratan yang berkaitan dengan

keserasian dan keseimbangan &ungsi lingkungan, baik antara

lingkungan buatan dan lingkungan alam maupun dengan sosial.

ada dasarnya, i0in merupakan penetapan tertulis dari pemerintah,

termasuk pemerintah daerah di dalamnya terdapat hak dan kewajiban

bagi pemegang i0in. emegang i0in berhak menggunakan i0in sesuai

dengan ketentuan-ketentuan yang terdapat dalam i0in. emegang i0in

juga berkewajiban memenuhi ketentuan-ketentuan yang terdapat dalam

i0in."*

1. Unsur-Unsur eri0inan Dapat disebutkan bahwa i0in adalah perbuatan pemerintah

bersegi satu berdasarkan peraturan perundang-undangan untuk

diterapkan pada peristiwa konkret menurut prosedur dan

persyaratan tertentu. Dari pengertian ini ada beberapa unsur

dalam peri0inan, yaitu/ pertama, instrumen yuridisF kedua,

peraturan perundang-undanganF ketiga, organ pemerintahF

keempat, peristiwa konkretF kelima, prosedur dan persyaratan."3

1 Instrumen uridisBerdasarkan jenis-jenis keputusan, i0in termasuk sebagai

keputusan yang bersi&at konstituti&, yakni keputusan yang

menimbulkan hak baru yang sebelumnya tidak dimiliki oleh

2 *ri+ antoso, 2%1, 0!k!m Per!mahan, PT -ajar Inter+ratama


28 &id/an 0&, 2%11, 0!k!m Administrasi 3e4ara, PT &aja'ra(ndo

Persada, Jakarta, h.2%1


27/52

2

seseorang yang namanya tercantum dalam keputusan itu,

atau keputusan yang memperkenankan sesuatu yang

sebelumnya tidak dibolehkan. Dengan demikian, i0in

merupakan instrumen yuridis dalam bentuk keputusan yang

bersi&at konstituti& dan yang digunakan oleh pemerintah untuk

menghadapi atau menetapkan peristiwa konkret."5

" eraturan erundang-undanganembuatan dan penerbitan keputusan i0in merupakan

tindakan hukum. !ebagai tindakan hukum, harus ada

wewenang yang diberikan oleh peraturan perundang-

undangan atau harus berdasarkan pada asas legalitas. Tanpa

dasar wewenang tindakan hukum itu menjadi tidak sah. =leh

karena itu, dalam hal membuat dan menerbitkan i0in haruslah

didasarkan pada wewenang yang diberikan oleh peraturan

perundang-undangan yang berlaku, karena tanpa adanya

dasar wewenang tersebut keputusan i0in tersebut menjadi

tidak sah.#)

# =rgan emerintahBeragamnya organ pemerintahan yang berwenang

memberikan i0in, dapat menyebabkan tujuan dari kegiatan

yang membutuhkan i0in tertentu menjadi terhambat, bahkan

tidak mencapai sasaran yang hendak dicapai. %rtinya campur

tangan pemerintah dalam bentuk regulasi peri0inan dapat

29 I7id, h.2%2

)% I7id, h.2%)


28/52

28

menimbulkan kejenuhan bagi pelaku kegiatan yang

membutuhkan i0in, apalagi bagi kegiatan usaha yang

menghendaki kecepatan pelayanan dan menuntut e&isiensi.

=leh karena itu, biasanya dalam peri0inan dilakukan

deregulasi, yang mengandung arti peniadaan berbagai

peraturan perundang-undangan yang dipandang berlebihan.#1

$ eristiwa onkreteristiwa konkret artinya peristiwa yang terjadi pada waktu

tertentu, orang tertentu, tempat tertentu, dan &akta hukum

tertentu. arena peristiwa konkret ini beragam, sejalan

dengan keragaman perkembangan masyarakat, maka i0in pun

memiliki berbagai keragaman. I0in yang jenisnya beragam ini

dibuat dalam proses yang cara prosedurnya tergantung dari

kewenangan pemberi i0in, macam i0in, dan struktur organisasi

instansi yang menerbitkannya.#"

? rosedur dan ersyaratan!yarat-syarat dalam i0in itu bersi&at konstituti& dan kondisional.

Bersi&at konstituti&, karena ditentukan suatu perbuatan atau

tingkah laku tertentu yang harus +terlebih dahulu dipenuhi,

artinya dalam hal pemberian i0in itu ditentukan suatu

perbuatan konkret dan bila tidak dipenuhi dapat dikenai

sanksi. Bersi&at kondisional, karena penilaian tersebut baru

)1 I7id, h.2%5

)2 I7id, h.2%6


29/52

29

ada dan dapat dilihat serta dapat dinilai setelah perbuatan

atau tingkah laku yang disyaratkan itu terjadi.##

". ersyaratan ermohonan eri0inan Dalam pembangunan perumahan peri0inan yang

dimaksudkan adalah i0in mendirikan bangunan +I2B. Di kota

surabaya, i0in mendirikan bangunan +I2B diatur dalam eraturan

6alikota !urabaya 'omor ?# Tahun ")11 tentang tata cara

penerbitan i0in mendirikan bangunan. %dapun yang dimaksud

dalam i0in mendirikan bangunan menurut eraturan 6alikota

surabaya ini adalah peri0inan yang diberikan oleh epala Dinas

Gipta arya dan Tata uang ota !urabaya atau Gamat sesuai

kewenangannya kepada pemilik bangunan untuk membangun

baru, mengubah, memperluas, mengurangi, dan4atau merawat

bangunan sesuai dengan persyaratan administrati& dan

persyaratan teknis yang berlaku. ersyaratan untuk mendapatkan

i0in mendirikan bangunan +I2B terdapat dalam pasal +#, yaitu/1 Untuk memperoleh I2B sebagaimana dimaksud dalam asal

" huru& a, huru& b, huru& c dan huru& d pemohon mengajukan

permohonan secara tertulis kepada epala Dinas dengan

mengisi &ormulir yang telah disediakan oleh Dinas pada

UT!% dengan melampirkan persyaratan sebagai berikut /a. bangunan rumah tinggal yang dibangun oleh pengembang

+real estate4induk dan bangunan non rumah tinggal /

)) oehino, 198, AsasAsas 0!k!m Tata Pemerintahan, ?i7erty,

>o4yakarta, h.9


30/52

)%

a &oto copy artu Tanda enduduk +T pemohon

yang masih berlaku sebanyak " +dua lembarFb &oto copy !urat emberitahuan ajak Terutang ajak

Bumi dan Bangunan +!T BB dan tanda lunas

ajak Bumi dan Bangunan +BB tahun berjalan

sebanyak " +dua lembarFc &oto copy akta pendirian badan hukum dan4atau

perubahannya yang telah disahkan oleh pejabat yang

berwenang, apabila yang mengajukan permohonan

adalah badan hukumFd &oto copy tanda bukti kepemilikan tanah berupa

serti&ikat hak atas tanah atau tanda bukti status

penguasaan tanah antara lain dapat berupa serti&ikat

hak atas tanah, akta jual beli, girik, petok, dan4atau

bukti status penguasaan tanah lainnya atau tanda

bukti perjanjian peman&aatan tanah yang telah

dilegalisasi oleh pejabat yang berwenangFe &otocopy surat keterangan rencana kota +! atau

&otocopy I2B yang dimiliki sebelumnya atau siteplan

yang telah dilegalisasi oleh pejabat yang berwenangFb. rencana teknis bangunan meliputi /a gambar rancang bangun +bestek yang ditandatangani

oleh penanggung jawab +pemilik, perencana,

pengawas4 pelaksana, sebanyak # +tiga set, yang

terdiri dari / 1 gambar situasi +skala 1 / 1))) 4 1 /

?))F " gambar lay out4denah, tampak, potongan


31/52

)1

+skala 1 / 1)) 4 1 / "))F # gambar rencana pondasi,

sanitasi dan rencana atap +skala 1 / 1))4 1 / ")).b gambar konstruksi +skala 1 / 1)) dan detail +skala 1 /

?)4 1 / ") 4 1 / 1) ditandatangani oleh penanggung

jawab +pemilik, perencana, pengawas4pelaksana,

sebanyak " +dua set +untuk bangunan bertingkatFc perhitungan konstruksi sebanyak " +dua set +untuk

bangunan bertingkat.

d surat pernyataan pertanggungjawaban konstruksi dari

penanggung jawab bangunan +untuk bangunan

bertingkatFe analisis mengenai dampak lingkungan bagi bangunan

yang menimbulkan dampak penting terhadap

lingkungan atau Upaya emantauan ;ingkungan

9idup +U; dan Upaya engelolaan ;ingkungan

9idup +U; dalam hal dampak terhadap lingkungan

tersebut dapat diatasi secara teknis.& &oto copy berita acara serah terima administrasi

prasarana lingkungan, utilitas umum dan &asilitas

sosial bagi pengembang pada kawasan perdagangan

terpadu, kawasan industri4 pergudangan estate,

rumah susun dan real estate +induk.c. bangunan rumah tinggal bertingkat /

a &oto copy artu Tanda enduduk +T pemohon

yang masih berlaku sebanyak " +dua lembarFb &oto copy !urat emberitahuan ajak Terutang ajak

Bumi dan Bangunan +!T BB dan tanda lunas


32/52

)2

ajak Bumi dan Bangunan +BB tahun berjalan

sebanyak " +dua lembarFc &oto copy akta pendirian badan hukum dan4atau

perubahannya yang telah disahkan oleh pejabat yang

berwenang, apabila yang mengajukan permohonan

adalah badan hukumFd &oto copy tanda bukti kepemilikan tanah berupa


penguasaan tanah antara lain dapat berupa serti&ikat

hak atas tanah, akta jual beli, girik, petok, dan4atau

bukti status penguasaan tanah lainnya atau tanda

bukti perjanjian peman&aatan tanah yang telah

dilegalisasi oleh pejabat yang berwenangFe &oto copy surat keterangan rencana kota +! atau

&otocopy I2B yang dimiliki sebelumnya atau siteplan

yang telah dilegalisasi oleh pejabat yang berwenangF& &oto copy berita acara serah terima administrasi

prasarana lingkungan, utilitas umum dan &asilitas


33/52

))

g rencana teknis bangunan meliputi gambar rancang

bangun +bestek yang ditandatangani oleh

penanggung jawab +pemilik, perencana,

pengawas4pelaksana, sebanyak # +tiga setF yang

terdiri dari /

a. gambar situasi +skala 1 / 1))) 4 1 / ?))F

b. gambar lay out 4 denah, tampak, potongan +skala

1 / 1))F

c. gambar rencana pondasi, sanitasi dan rencana

atap +skala 1 / 1)).

d. Untuk memperoleh I2B sebagaimana dimaksud

dalam asal " huru& e pemohon mengajukan

permohonan secara tertulis kepada Gamat dengan

mengisi &ormulir yang telah disediakan oleh

ecamatan dengan melampirkan persyaratan

sebagai berikut /

a &oto copy artu Tanda enduduk +T

pemohon yang masih berlaku sebanyak " +dua

lembarF

b &oto copy !urat emberitahuan ajak Terutang

ajak Bumi dan Bangunan +!T BB dan

tanda lunas ajak Bumi dan Bangunan +BB

tahun berjalan sebanyak " +dua lembarF


34/52

)

c &oto copy akta pendirian badan hukum dan4atau

perubahannya yang telah disahkan oleh

pejabat yang berwenang, apabila yang

mengajukan permohonan adalah badan hukumF

d &oto copy tanda bukti kepemilikan tanah berupa


penguasaan tanah antara lain dapat berupa

serti&ikat hak atas tanah, akta jual beli, girik,

petok, dan4atau bukti status penguasaan tanah

lainnya atau tanda bukti perjanjian

peman&aatan tanah yang telah dilegalisasi oleh

pejabat yang berwenangF

e &oto copy surat keterangan rencana kota

+! atau &oto copy I2B yang dimiliki

sebelumnya atau siteplan yang telah

dilegalisasi oleh pejabat yang berwenangF

& rencana teknis bangunan meliputi gambar

rancang bangun +bestek yang ditandatangani

oleh penanggung jawab +pemilik, perencana,

pengawas4 pelaksana, sebanyak # +tiga set

yang terdiri dari /

i. gambar situasi +skala 1 / 1))) 4 1 / ?))F


35/52

)5

ii. gambar lay out 4 denah, tampak, potongan

+skala 1 / 1))F

iii. gambar rencana pondasi, sanitasi dan

rencana atap +skala 1 / 1)).

#. engertian !anksi dalam hukum administrasi negara ebanyakan sistem peri0inan menurut perundang-undangan

memuat ketentuan penting yang melarang warga bertindak tanpa

i0in. Bagi pembuat peraturan, penting untuk tidak hanya melarang

tindakan-tindakan yang tanpa disertai i0in, tetapi juga terhadap

tindakan-tindakan yang bertentangan dengan peraturan

perundang-undangan yang dapat dikaitkan pada suatu i0in,

termasuk sanksi-sanksi hukum administrasi, antara lain/1 aksaan pemerintah" enarikan kembali keputusan yang menguntungkan# engenaan denda administrati&

a. aksaan emerintahanaksaan pemerintahan adalah suatu wewenang +bukan

kewajiban aparat pemerintah untuk dapat melakukan

tindakan nyata guna menghentikan dan4atau memulihkan

suatu perbuatan atau tindakan warga yang melanggar

ketentuan perundang-undangan.#$

b. enarikan embali eputusan-eputusan +etetapan-

etetapan !elaku !anksienarikan kembali suatu keputusan +ketetapan pada

kenyataannya juga merupakan perbuatan keputusan atau

perbuatan ketetapan. enarikan kembali atas suatu

) Phi$i+!s #. 0adjon et.a$., 2%%8, Pen4antar 0!k!m Administrasi

Indonesia, 'adjah #ada *ni;ersity Press, >o4yakarta, h.25%


36/52

)6

keputusan +ketetapan tidak lain adalah, suatu keputusan

+ketetapan baru yang menarik kembali +dan menyatakan

tidak berlakunya lagi keputusan +ketetapan terdahulu.

!ebagai suatu keputusan, maka keputusan yang memuat

penarikan kembali keputusan tersebut niscaya

menimbulkan akibat hukum yang baru bagi seorang warga

atau badan hukum perdata yang dikenakan keputusan itu.

Dalam hal seorang warga atau badan hukum perdata

merasa dirugikan oleh akibat hukum yang timbul dari

keputusan penarikan kembali itu, maka ia berhak

mengajukan banding administrati&.#?

c. engenaan Denda %dministrati& Denda administrati& dikenal dalam hukum perpajakan.

Denda administrasi dikenakan kepada wajib pajak dalam

hal/#(

a 8ika jumlah pajak yang terutang kurang atau tidak

dibayar, maka terhadapnya dikenakan sanksi

administrati& berupa denda atau bunga sebesar ")E

selama "$ bulan terhitung mulai saat berakhirnya

masa pajak.b %pabila surat pemberitahuan tidak disampaikan dalam

jangka waktu yang ditetapkan dan telah ditegur secara

)5 I7id, h. 259

)6 I7id, h.26%


37/52

)

tertulis tidak disampaikan pada waktu sebagaimana

ditentukan dalam surat teguran.d. engenaan Uang aksa

Uang paksa terutama dimaksudkan untuk keadaan-

keadaan yang terhadapnya paksaan pemerintah secara

praktis sulit dijalankan atau akan berlaku sebagai suatu

sanksi yang terlalu berat. ada masa yang akan datang,

undang-undang dalam semua hal akan mengkaitkan upaya

alternati& ini pada kewenangan paksaan pemerintah.8. Prinsi+9Prinsi+ Pertanggung %a&a)an

!ecara umum, prinsip-prinsip tanggung jawab dalam hukum dapat

dibedakan sebagai berikut/#*

1. kesalahan +liability based on fault);". praduga selalu bertanggung jawab + presumption of liability) F#. praduga selalu tidak bertanggung jawab + presumption of nonliability F$. tanggung jawab mutlak (strict liability F?. pembatasan tanggung jawab (limitation of liability).

".1 rinsip tanggung jawab berdasarkan unsur kesalahan + liability based

on fault)

rinsip ini menyatakan bahwa seseorang baru dapat dimintakan

pertanggungjawabannya secara hukum jika ada unsur kesalahan yang

dilakukannya. asal 1#(? U9 erdata, yang la0im dikenal sebagai pasal

tentang perbuatan melawan hukum, mengharuskan terpenuhinya empat

unsur pokok, yaitu/

1. adanya perbuatan". adanya unsur kesalahan#. adanya kerugian yang diderita$. adanya hubungan kausalitas antara kesalahan dan kerugian.

) e$ina Tri i/i ristianti, 2%%9, 0!k!m Per$ind!n4an ons!men,

inar 'ra(ka, Jakarta, h.92


38/52

)8

"." rinsip praduga untuk selalu bertanggung jawab + presumption of

liability)

rinsip yang menyatakan tergugat selalu dianggap bertanggung

jawab sampai ia dapat membuktikan bahwa ia tidak bersalah. 8adi, beban

pembuktian ada pada si tergugat.

ata Adianggap pada prinsip A presumption of liability adalah penting,

karena ada kemungkinan tergugat membebaskan diri dari tanggung

jawab, yaitu dalam hal ia dapat membuktikan bahwa ia telah Amengambil

semua tindakan yang diperlukan untuk menghindarkan terjadinya

kerugian.#3

".# rinsip praduga untuk tidak selalu bertanggung jawab + presumtion of

nonliability

rinsip ini merupakan kebalikan dari prinsip praduga untuk selalu

bertanggung jawab, di mana tergugat selalu dianggap tidak bertanggung

jawab sampai dibuktikan bahwa ia bersalah.

$." rinsip Tanggung 8awab 2utlak

rinsip ini adalah prinsip tanggung jawab yang menetapkan

kesalahan tidak sebagai &aktor yang menentukan. 'amun ada

)8 :. !uherman,15*5, Masalah Tanggung Jawab Pada harter Pesawat

!dara "an #eberapa Masalah $ain "alam #idang Penerbangan (%umpulan

%arangan, %lumni, Bandung, h. "1.


39/52

)9

pengecualian-pengecualian yang memungkinkan untuk dibebaskan dari

tanggung jawab, misalnya pada keadaan force ma&eure.#5

?." rinsip Tanggung 8awab dengan embatasan

rinsip tanggung jawab dengan pembatasan sangat disenangi oleh

pelaku usaha untuk dicantumkan sebagai klausul eksonerasi dalam

perjanjian standar yang dibuatnya. rinsip tanggung jawab ini biasanya

dikombinasikan dengan prinsipprinsip tanggung jawab lainnya.$)

Dalam UU 'o. 1 tahun ")11 tentang perumahan dan kawasan

permukiman tidak dijelaskan apa yang dimaksud dengan tanggung jawab

penyelenggara perumahan namun dalam pasal 1"5 huru& +a UU 'o. 1

tahun ")11 tentang perumahan dan kawasan permukiman menyebutkan

bahwa dalam penyelenggaraan perumahan dan kawasan permukiman,

setiap orang berhak menempati, menikmati, dan4atau

memiliki4memperoleh rumah yang layak dalam lingkungan yang sehat,

aman serasi dan teratur. Dari pasal ini dapat dijelaskan bahwa

penyelenggara perumahan haruslah mencakup semua kriteria yang

tertuang dalam pasal 1"5 huru& +a UU 'o. 1 tahun ")11 tentang

perumahan dan kawasan permukiman, hal ini merupakan tanggung jawab

)9 onny To7e$o, 2%1%,

% hidarta, 2%%6, Hukum Perlindungan #onsumen Indonesia,

'ramedia Widiasarana Indonesia, Jakarta, h. )


40/52

%

mutlak bagi penyelenggara perumahan dan merupakan hak bagi pembeli

perumahan.

Tanggung jawab penyelenggara perumahan sebagai penyelenggara

dalam pembangunan perumahan dan kawasan permukiman merupakan

tanggung jawab secara mutlak. !elain tanggung jawab mutlak juga

terhadap tanggung jawab yang didasarkan pada perjanjian yaitu sebagai

tanggung jawab perdata atas dasar perjanjian atau kontrak dari pelaku

usaha atas kerugian yang dialami pembeli perumahan akibat tindakan

menggunakan barang dan4atau jasa yang dihasilkan atau meman&aatkan

jasa yang diberikan oleh penyelenggara perumahan.$1

Tanggung jawab yang didasarkan pada perjanjian diatur dalam pasal

1#$ UU 'o. 1 tahun ")11 tentang perumahan dan kawasan permukiman

yang menyatakan bahwa setiap orang dilarang menyelenggarakan

pembangunan perumahan yang tidak membangun sesuai kriteria,

spesi&ikasi, persyaratan, prasarana, sarana dan utilitas umum yang

diperjanjikan. 8elas dalam pasal ini adalah untuk memberikan

perlindungan kepada pembeli perumahan atas suatu perjanjian yang

dilakukan dengan penyelenggara perumahan serta memberikan kepastian

hukum bagi pembeli perumahan bahwa yang tertuang dalam perjanjian

harus sesuai dengan barang dan4atau jasa yang diperjanjikan.

1 /i 3o;iyandri, 2%1), @Tan44!n4 Ja/a7 0!k!m Pen4em7an4

Per!mahan Aki7at Terjadinya Wan+restasi ari Perjanjian e+emi$ikan

&!mah, Artike$ I$miah, Jem7er, Tan44a$ %)


41/52

1

H. Tanggung %a&a) Hukum Pen5elenggara Perumahan Terhada+

Pem)eli

Dalam pelaksanaan pembangunan perumahan, i0in untuk mendirikan

bangunan atau rumah ternyata tidak dimiliki oleh penyelenggara

perumahan dan kemudian dijual kepada masyarakat maka hal itu bukan

merupakan tanggung jawab dari pembeli. Dalam hal penyelenggara

perumahan memasarkan rumah yang tidak memiliki i0in mendirikan

bangunan kepada pembeli perumahan sudah tentu penyelenggara

perumahan tidak memiliki itikad baik dari awal. Dikatakan demikian karena

memiliki surat i0in mendirikan bangunan merupakan kewajiban dari

penyelenggara perumahan sebelum melakukan pembangunan

perumahan dan sebelum melakukan pemasaran. ewajiban tersebut

harus dipenuhi terlebih dahulu dan hal ini dapat dilihat dalam asal $"

ayat 1 dan " UU 'o. 1 tahun ")11 tentang perumahan dan kawasan

permukiman yang menyatakan bahwa /

1. rumah tinggal, rumah deret dan4atau rumah susun yang masih dalam

tahap proses pembangunan dapat dipasarkan melalui sistem

perjanjian pendahuluan jual beli sesuai dengan ketentuan peraturan

perundang-undangan.". erjanjian pendahuluan jual beli sebagaimana dimaksud pada ayat +1

dilakukan setelah memenuhi persyaratan kepastian atas /1 !tatus pemilikan tanah" 9al yang diperjanjikan# epemilikan i0in mendirikan bangunan induk$ etersediaan prasarana, sarana, dan utilitas umum? eterbangunan perumahan paling sedikit ")E +dua puluh persen


42/52

2

Bunyi pasal-pasal diatas jelas diatur bagaimana dan apa saja proses

yang harus dilakukan oleh penyelenggara perumahan karena merupakan

tanggung jawab penyelenggara perumahan dalam hal pembangunan

perumahan. embangunan perumahan dengan ketentuan tersebut

diharapkan agar pembangunan perumahan terdapat prasarana, sarana,

dan utilitas umum, peningkatan kualitas perumahan, rancang bangun,

serta yang paling penting mempertimbangkan &aktor keselamatan dan

keamanan dengan rencana tata ruang wilayah.

erumahan yang berdiri tanpa memiliki i0in mendirikan bangunan

dalam permasalahan ini sudah tentu melanggar peraturan apalagi

penyelenggara perumahan sampai menjual perumahan yang belum

memiliki i0in mendirikan bangunan kepada konsumen. ermasalahan

yang ditimbulkan penyelenggara perumahan ini jelas merugikan pembeli

perumahan, maka pembeli perumahan dapat menuntut ganti kerugian

atas permasalahan ini.

%danya ganti kerugian merupakan tanggung jawab penyelenggara

perumahan terhadap pembeli perumahan, ganti kerugian diatur dalam

Undang-Undang 'omor 3 tahun 1555 tentang perlindungan konsumen

pasal 15 ganti rugi tersebut dapat berupa/

1 ganti kerugian yang dapat diberikan berupa pengembalian uang atau

penggantian barang atau jasa yang sejenis atau setara nilainya,

perawatan kesehatan atau pemberian santunan." Tenggang waktu pemberian ganti kerugian dilaksanakan dalam waktu

*+tujuh hari setelah tanggal transaksi.


43/52

)

# emberian ganti rugi tersebut tidak menghapuskan kemungkinan

adanya tuntutan pidana berdasarkan pembuktian lebih lanjut

mengenai adanya unsur kesalahan.$ etentuan di atas tidak berlaku apabila pelaku usaha dapat

membuktikan bahwa kesalahan tersebut merupakan kesalahan

konsumen.

'amun pada permasalahan penyelenggara perumahan kepada

pembeli perumahan terkait barang dan4jasa yang tidak sesuai dengan apa

yang diperjanjikan tidak menutup kemungkinan adanya penyelesaian

permasalahan dengan cara damai dari kedua belah pihak. 2aksud

penyelesaian secara damai adalah penyelesaian yang dilakukan oleh

kedua belah pihak yang bersengketa tanpa melalui pengadilan.$" asal

1$* UU 'o. 1 tahun ")11 tentang perumahan dan kawasan permukiman

menyebutkan bahwa penyelesaian sengketa di bidang perumahan terlebih

dahulu diupayakan berdasarkan musyawarah untuk mu&akat. %pabila

penyelesaian permasalah perumahan berdasarkan musyawarah mu&akat

tidak mendapatkan hasil yang baik untuk kedua belah pihak pasal 1$3 UU

'o. 1 tahun ")11 tentang perumahan dan kawasan permukiman mengatur

penyelesaian sengketa yang dapat ditempuh oleh pembeli perumahan,

sebagai berikut /

1. Dalam hal penyelesaian sengketa melalui musyawarah untuk mu&akat

tidak tercapai, pihak yang dirugikan dapat menggugat melalui

pengadilan yang berada di lingkungan pengadilan umum atau di luar

2 lo!!it


44/52

pengadilan berdasarkan pilihan sukarela para pihak yang bersengketa

melalui alternati& penyelesaian sengketa.". enyelesaian sengketa di luar pengadilan sebagaimana dimaksud

pada ayat +1 dilakukan melalui arbitrase, konsultasi, negosiasi,

mediasi, konsilisiasi, dan4atau penilaian ahli sesuai dengan ketentuan

peraturan perundang-undangan.enyelesaian sengketa di luar pengadilan sebagaimana dimaksud

pada ayat +" tidak menghilangkan tanggung jawab pidana

BAB III

Aki)at Hukum Terhada+ Pen5elenggara Perumahan atas I6in

Pem)angunan Perumahan 5ang Tidak 4esuai dengan Pasal ! a5at

:; UU N". Tahun !2 Tentang Perumahan dan 'a&asan

Permukiman

A. Peri6inan Dalam Pem)angunan Perumahan dan 'a&asan

Permukiman. %danya suatu pembangunan perumahan memerlukan beberapa

ketentuan-ketentuan agar pembangunan perumahan dapat dilakukan.

etentuan-ketentuan tersebut telah diatur dalam pasal "( UU 'o 1 Tahun

")11 mengenai persyaratan teknis, administrasi, tata ruang, dan ekologis.

!alah satu persyaratan yang penting sebelum adanya pembangunan

perumahan adalah i0in, i0in diterbitkan atas dasar permohonan tertulis

yang diajukan oleh perseorangan atau badan hukum perdata. I0in

digunakan oleh pemohon i0in sebagai legitimasi terhadap suatu kegiatan


45/52

5

yang sebenarnya dilarang dan sebagai sarana bagi pemerintah untuk

mengendalikan kegiatan tertentu yang dilarang. I0in memenuhi si&at-si&at

dalam eputusan Tata Usaha 'egara +TU' yaitu penetapan tertulis,

konkret, indiCidual, dan &inal.

B. Aki)at Hukum Terhada+ Pen5elenggara Perumahan 5ang Tidak

Memiliki I6in Mendirikan Bangunan

Dalam pasal 1?) UU 'o 1 Tahun ")11 dijelaskan apa saja sanksi

administrati& bagi pelanggar pembangunan perumahan, sebagai berikut/1. !etiap orang yang menyelenggarakan perumahan dan kawasan

permukiman yang tidak memenuhi ketentuan sebagaimana dimaksud

dalam/1 asal "( ayat +1 yaitu hasil perencanaan dan perancangan

rumah harus memenuhi persyaratan teknis, administrati&, tata

ruang, dan ekologis." asal "5 ayat +1, perencanaan prasarana, sarana, dan utilitas

umum sebagaimana dimaksud dalam pasal "3 harus memenuhi

persyaratan administrati&, teknis, dan ekologis.# asal #) ayat +", setiap orang sebagaimana dimaksud dalam

pasal +1 wajib memiliki keahlian dibidang perencanaan

prasarana, sarana, dan utilitas umum sesuai dengan ketentuan

peraturan perundang-undangan.$ asal #$ ayat +1 dan ayat +", badan hukum yang melakukan

pembangunan perumahan wajib mewujudkan perumahan dengan

hunian berimbangF pembangunan perumahan skala besar yang


46/52

6

dilakukan oleh badan hukum wajib mewujudkan hunian berimbang

dalam satu hamparan.? asal #( ayat +1 dan ayat +", Dalam hal pembangunan

perumahan dengan hunian berimbang tidak dalam satu

hamparan, pembangunan rumah umum harus dilaksanakan

dalam satu daerah kabupaten4kotaF embangunan rumah umum

sebagaimana dimaksud pada ayat +1 harus mempunyai akses

menuju pusat pelayanan atau tempat kerja.( asal #3 ayat +$, embangunan rumah dan perumahan harus

dilakukan sesuai dengan rencana tata ruang wilayah.* asal $?, Badan hukum yang melakukan pembangunan rumah

tunggal, rumah deret, dan4atau rumah susun tidak boleh

melakukan serah terima dan4atau menarik dana lebih dari 3)E

+delapan puluh persen dari pembeli, sebelum memenuhi

persyaratan sebagaimana dimaksud dalam asal $" ayat +".3 asal $* ayat +", ayat +# dan ayat +$, embangunan prasarana,

sarana, dan utilitas umum perumahan dilakukan oleh emerintah,

pemerintah daerah, dan4atau setiap orangF embangunan

prasarana, sarana, dan utilitas umum wajib dilakukan sesuai

dengan rencana, rancangan, dan peri0inanF embangunan

prasarana, sarana, dan utilitas umum perumahan harus

memenuhi persyaratan/a. kesesuaian antara kapasitas pelayanan dan jumlah rumahFb. keterpaduan antara prasarana, sarana, dan utilitas umum dan

lingkungan hunianF danc. ketentuan teknis pembangunan prasarana, sarana, dan utilitas

umum.


47/52


48/52

8

1?asal 1#(, !etiap orang dilarang menyelenggaraan

lingkungan hunian atau asiba yang tidak memisahkan

lingkungan hunian atau asiba menjadi satuan lingkungan

perumahan atau ;isiba.1(asal 1#*, !etiap orang dilarang menjual satuan lingkungan

perumahan atau ;isiba yang belum menyelesaikan status hak

atas tanahnya1*asal 1#3, Badan hukum yang melakukan pembangunan

rumah tunggal, rumah deret, dan4atau rumah susun dilarang

melakukan serah terima dan4atau menarik dana lebih dari

3)E +delapan puluh persen dari pembeli sebelum memenuhi

persyaratan sebagaimana dimaksud dalam asal $?.13asal 1#5, !etiap orang dilarang membangun perumahan

dan4atau permukiman di luar kawasan yang khusus

diperuntukkan bagi perumahan dan permukiman.

15asal 1$), !etiap orang dilarang membangun, perumahan,

dan4atau permukiman di tempat yang berpotensi dapat

menimbulkan bahaya bagi barang ataupun orang.")asal 1$1, !etiap pejabat dilarang mengeluarkan i0in

pembangunan rumah, perumahan, dan4atau permukiman

yang tidak sesuai dengan &ungsi dan peman&aatan ruang."1asal 1$", !etiap orang dilarang menolak atau menghalang-

halangi kegiatan pemukiman kembali rumah, perumahan,

dan4atau permukiman yang telah ditetapkan oleh pemerintah

dan4atau pemerintah daerah setelah terjadi kesepakatan

denganmasyarakat setempat.


49/52

9

""asal 1$#, !etiap orang dilarang menginCestasikan dana dari

pemupukan dana tabungan perumahan selain untuk

pembiayaan kegiatan penyelenggaraan perumahan dan

kawasan permukiman."#asal 1$$, Badan 9ukum yang menyelenggarakan

pembangunan perumahan dan kawasan permukiman,

dilarang mengalih&ungsikan prasarana, sarana, dan utilitas

umum di luar &ungsinya."$asal 1$?, Badan hukum yang belum menyelesaikan status

hak atas tanah lingkungan hunian atau ;isiba, dilarang

menjual satuan permukimanF =rang perseorangan dilarang

membangun ;isiba."?asal 1$( ayat +1 Badan hukum yang membangun ;isiba

dilarang menjual kaCeling tanah matang tanpa rumah.". !anksi administrati& sebagaimana dimaksud pada ayat +1 dapat

berupa/1 peringatan tertulisF" pembatasan kegiatan pembangunanF# penghentian sementara atau tetap pada pekerjaan pelaksanaan

pembangunanF$ penghentian sementara atau penghentian tetap pada pengelolaan

perumahanF? penguasaan sementara oleh pemerintah +disegelF( kewajiban membongkar sendiri bangunan dalam jangka waktu

tertentuF* pembatasan kegiatan usahaF3 pembekuan i0in mendirikan bangunanF5 pencabutan i0in mendirikan bangunanF1)pembekuan4pencabutan surat bukti kepemilikanrumahF11perintah pembongkaran bangunan rumahF1"pembekuan i0in usahaF

1#pencabutan i0in usahaF


50/52


51/52

51

1 !etiap orang yang menyelenggarakan pembangunan perumahan,

yang tidak membangun perumahan sesuai dengan kriteria, spesi&ikasi,

persyaratan, prasarana, sarana, dan utilitas umum yang diperjanjikan

sebagaimana dimaksud dalam pasal 1#$, dipidana dengan pidana

paling banyak p ?.))).))).))),)) +;ima 2iliar upiah." !elain pidana sebagaimana dimaksud pada ayat +1 pelaku dapat

dijatuhi pidana tambahan berupa membangun kembali perumahan

sesuai dengan kriteria, spesi&ikasi, persyaratan, prasarana, sarana,

dan utilitas umum yang diperjanjikan.

Dengan adanya ketentuan pidana ini akan memberikan e&ek jera

kepada setiap penyelenggara perumahan agar dalam kedepannya

membangun perumahan sesuai dengan kriteria, spesi&ikasi, persyaratan,

prasarana, sarana, dan utilitas umum yang diperjanjikan sehingga tidak

ada pihak yang merasa dirugikan atas perjanjian pembangunan

perumahan ini.

BAB I


52/52

52

. 'esim+ulan

Tanggung jawab pengembang perumahan adalah memproduksi

barang dan4 atau jasa yakni perumahan sebagaimana diatur dalam pasal

1?)$ U9erdata. 9al tersebut mengenal dan menuju tanggung jawab

mutlak seperti yang tercantum dalam pasal 1?1 UU 'o. 1 Tahun ")11

tentang perumahan dan kawasan permukiman.

!. 4aran

1 emerintah harus lebih tegas terhadap pelaksanaan UU 'o. 1 Tahun

")11 tentang perumahan dan kawasan permukiman dalam hal

pembangunan perumahan dan kawasan permukiman agar tidak

menimbulkan kerugian." emerintah +dalam hal ini dinas cipta karya dan tata ruang kota

surabaya sebaiknya melakukan eCaluasi terhadap pembangunan

perumahan di surabaya.

Skripsifull Tanggung Jawab Hukum Penyelenggara Perumahan Terhadap Pembeli Perumahan Terkait Belum Dipenuhinya Perizinan Menurut Undang-undang Nomor 1 Tahun 2011 Tentang Perumahan Dan

Documents