SERTIFIKAT HAK ATAS TANAH SEBAGAI JAMINAN KEPASTIAN HUKUM HAK ATAS TANAH Skripsi Diajukan Untuk Memenuhi Salah Satu Syarat Meraih Gelar Sarjana Hukum (SH) Jurusan Ilmu Hukum Pad Fakultas Syariah dan Hukum (UIN) Alauddin Makassar Oleh: RARA EKAWATY RAHMAN NIM. 10400114175 FAKULTAS SYARIAH DAN HUKUM JURUSAN ILMU HUKUM UNIVERSITAS ISLAM NEGERI ALAUDDIN MAKASSAR 2018
94
Embed
SERTIFIKAT HAK ATAS TANAH SEBAGAI JAMINAN …repositori.uin-alauddin.ac.id/12067/1/RARA EKAWATY RAHMAN 10400114175-.pdfberlakunya sertifikat sangat penting karena pertama, sertifikat
This document is posted to help you gain knowledge. Please leave a comment to let me know what you think about it! Share it to your friends and learn new things together.
Transcript
SERTIFIKAT HAK ATAS TANAH SEBAGAI JAMINAN
KEPASTIAN HUKUM HAK ATAS TANAH
Skripsi
Diajukan Untuk Memenuhi Salah Satu Syarat Meraih Gelar
Sarjana Hukum (SH) Jurusan Ilmu Hukum
Pad Fakultas Syariah dan Hukum
(UIN) Alauddin Makassar
Oleh:
RARA EKAWATY RAHMAN
NIM. 10400114175
FAKULTAS SYARIAH DAN HUKUM
JURUSAN ILMU HUKUM
UNIVERSITAS ISLAM NEGERI ALAUDDIN
MAKASSAR
2018
iii
KATA PENGANTAR
Puji Syukur penyusun panjatkan ke hadirat Allah SWT, yang telah
memberikan taufik dan hidayah-Nya kepada penyusun, sehingga proses
penyusunan skripsi ini yang berjudul “ Tinjauan Yuridis Terhadap Penerbitan
Sertifikat Sebagai Jaminan Kepastian Hukum Hak Atas Tanah Pada Kantor Badan
Pertanahan Nasional Kota Makassar” dapat diselesaikan dengan baik.
Salawat dan salam semoga dilimpahkan kepada Nabi Muhammad SAW
sebagai rahmatan li al-alaimin yang telah membawa umat manusia dari kesesatan
kepada kehidupan yang selalu mendapat sinar ilahi.
Saya sangat menyadari bahwa skripsi ini masih jauh dari kata kesempurnaan
karena keterbatasan yang saya miliki, tapi karena dukungan dan bimbingan serta
doa dari orang-orang sekeliling saya akhirnya dapat menyelesaikan skripsi ini.
Rasa terima kasih dan penghargaan yang sebesar-besarnya saya berikan
kepada :
1. Prof. Dr. H. Musafir Pababari, M.Si selaku Rektor Universitas Islam Negeri
Alauddin Makassar.
2. Prof. Dr. Darusalam Syamsuddin, M.Ag selaku Dekan Fakultas Syari’ah dan
Hukum Universitas Islam Negeri Alauddin Makassar.
3. Ibu Istiqamah S.H., M.H selaku ketua Jurusan Ilmu Hukum dan Bapak
Rahman Syamsuddin S.H., M.H selaku Sekretaris Jurusan Ilmu Hukum dan
sekaligus selaku Penguji I yang telah siap memberikan nasehat, saran dan
perbaikan dalam perampungan penulisan skripsi ini
4. Ibu Erlina S.H., M.H dan Bapak Ashar Sinilele S.H., M.H selaku pembimbing
yang senantiasa membimbing ananda dalam proses penulisan skripsi ini.
5. Bapak Ashabul Kahfi S.Ag., M.H selaku penguji II yang telah siap
memberikan nasehat, saran dan perbaikan dalam perampungan penulisan
skripsi ini.
iv
6. Kepala Badan Pertanahan Nasional Kota Makassar yang telah memberikan
kesempatan kepada penyusun untuk melakukan penelitian.
7. Seluruh Dosen Jurusan Ilmu Hukum Fakultas Syariah dan Hukum Universitas
Islam Negeri Alauddin Makassar, terima kasih untuk seluruh didikan, bantuan
dan ilmu yang telah diberikan kepada penyusun.
8. Kepada Ayahanda Drs. Abd. Rahman dan Ibu Ratnawati Bantang yang telah
memberikan dukungan dan kasih sayang yang luar biasa besarnya kepada
penyusun.
9. Om Bawon Sukaryono , Tante Jum Samsiah dan Dato Sarappa Dg. Tarang
yang telah banyak membantu penyusun menyelesaikan skripsi ini.
10. Keluarga besar Ilmu Hukum D Angkatan 2014, saudara-saudara
seperjuangan, Terima kasih untuk kalian semua.
11. Keluarga besar Independent Law Student (ILS), yang telah memberi banyak
pelajaran dan pengalaman.
12. Keluarga KKN Angkatan 57 Desa Bonto Matene, Kecamatan Sinoa,
Kabupaten Bantaeng yang telah memberikan dukungan dalam penyelesaian
Skripsi ini
13. Buat sahabat ku Mutmainna, Indah Utami terima kasih banyak untuk selalu
mendukung dan membantu penyusun bersemangat untuk menyelesaikan
skripsi ini.
Untuk kesempurnaan skripsi ini, penyusun mengharapkan kritik dan saran
yang membangun dari semua pihak, semoga skripsi ini kedepannya dapat
2. Jenis Akta.......................................................................................24
v
3. Kekuatan Hukum Akta...................................................................27
BAB III METODE PENELITIAN....................................................................36
A. Jenis dan Lokasi Penelitian.................................................................36
B. Pendekatan Penelitian.........................................................................36
C. Sumber Data........................................................................................37
D. Metode Pengumpulan Data.................................................................37
E. Instrumen Penelitian............................................................................38
F. Tekhnik Pengolahan Dan Analisa Data..............................................38
BAB IV HASIL PENELITIAN DAN PEMBAHASAN................................39
A. Tinjauan Umum dan Lokasi Penelitian...............................................39
1. Gambaran Umum Kota Makassar..................................................39
2. Gambaran Umum Kantor Kantor Pertanahan Kota Makassar.......42
B. Proses Penetapan Hak Atas Tanah......................................................47
C. Pengaruh Akurasi Data Terhadap Penerbitan sertifikat Hak Atas
Tanah sebagai Akta Otentik................................................................66
BAB V PENUTUP..........................................................................................73
A. Kesimpulan..........................................................................................73
B. Implikasi Penelitian.............................................................................74
DAFTAR PUSTAKA......................................................................................76-78
LAMPIRAN
vii
ABSTRAK
Nama : Rara Ekawaty Rahman
Nim : 10400114175
Judul : Tinjauan Yuridis Terhadap Penerbitan Sertifikat Sebagai
Jaminan Kepastian Hukum Hak Atas Tanah Pada Kantor
Badan Pertanahan Nasional Kota Makassar
Pokok masalah penelitian ini adalah kurangya keakuratan data pada
penerbitan sertifikat tanah yangdalam artian untuk mencapai hasil yang di tuju
sangat minim karena jumlah pemohon sertfikat di banding denga penyelesaian
sertifikat atau penerbitan sertifikat sangat rendah sedangkat jumalah pemohon
mencapai angka yang sangat fantastis atau melunjak yang berarti banyak
pemohon yang sudah lama menunggu untuk diterbitkan sertifikatnya atau tanda
buktu hak atas tanah yang merupakan hal yang sangat penting untuk dimiliki,
selain untuk memberikan jaminan kepastian hukum kepada pemangku hak juga
untuk menghindari akan terjadinya suatu konflik atau sengketa pertanahan.
Beberapa sub masalah atau pertanyaan penelitian, yaitu : 1). Bagaimana proses
penetapan hak atas tanah? 2). Bagaimana pengaruh akurasi data terhadap sertifikat
tanah sebagai data akta otentik?
Jenis penelitian yang digunakan dalam penelitian ini adalah yuridis
empiris atau yuridis-sosiologis. Adapun sumber data penelitian bersumber dari
bahan hukum primer dan bahan hukum sekunder. Penelitian ini tergolong
penelitian dengan jenis data kualitatif yaitu dengan mengelola data primer yang
bersumber dari Pegawai/Staf Badan Pertanahan Kota Makassar.
Hasil penelitian ini menunjukkan bahwa 1). Pemohon Datang ke Kantor
Badan Pertanahan Nasional Kemudian ke loket Pelayanan, untuk penerimaan dan
pemeriksaan dokumen permohonan hingga penerbitan Sertifikat dan sertifikat di
berikan kepada pemohon. 2).Pengaruh akurasi data terhadap sertifikat sebagai
data akta otentik yakni sebagai jaminan kepastian hukum untuk pemangku hak
dan keakurasian data memilik peran yang berpengaruh karena dapat
mengamankan pemangku hak jika terjadi sengketa pertanahan atau terjadinya
sertifikat ganda.
Implikasi penelitian yaitu. 1) Seluruh Pegawai/ Staff din Indonesia
terkhusus pegawai Pertanahan Nasional di Kota Makassar lebih memerhatikan
satu sama lain dalam layanan pemohon untuk dibuatkan sertifikat atau
meningkatkan peranannya dalam memberikan pelayanan tanpa adanya
diskriminatif.2) masyarakat jika ingin mendaftarkan tanah untuk dibuatkan
sertifikat harus memerhatikan persyaratan yang ditentukan oleh Kantor
viii
pertanahan dan selalu bersikap jujur dalam mengakui kepemilikan sebidang tanah.
Dan Pegawai Kantor Pertanahan juga harus mengikuti SOP Perkaban Nomor 1
Tahun 2010. Dalam artian beberapa jumlah pemohon yang masuk, sertifikat yang
diterbitkan juga sama jumlahnya dengan jumlah pemohon yang masuk pada tahun
yang sama. Agar masyarakat merasa dapat pelayanan yang adil tanpa harus
menunggu lama untuk mendapat kepastian hukum sebagai pemangku hak.
1
BAB I
PENDAHULUAN
A. Latar Belakang Masalah
Bagi bangsa Indonesia, tanah adalah karunia Sang Pencipta yang
merupakan salah satu sumber utama kelangsungan hidup dan penghidupan seluruh
rakyat.Bangsa Indonesia berfalsafah bahwa tanah dipergunakan untuk sebesar-
besarnya kemakmuran rakyat dan dibagi secaraadil dan merata. Maka dari itu di
sini diperlukan peran dari masyarakat untuk ikut serta atau berpartisipasi dalam
mensukseskan pembangunan Nasional. Dimana diketahui tujuan Nasional
tercantum didalam pembukaan Undang-Undang Dasar1945 alinea ke empat, yang
berbunyi melindungi segenap bangsa Indonesia, memajukan kesejahteraan umum,
mencerdaskan kehidupan bangsa, dan ikut melaksanakan ketertiban dunia yang
berdasarkan kemerdekaan, perdamaian abadi dan keadilan sosial.
Untuk mencapai tujuan Nasional yang diinginkan tentu perlu adanya sebuah
kebijakan Nasional termasuk di bidang pertanahan. Tanah merupakan komoditas
pemenuhan kebutuhan hidup yang harus dimiliki agar hidup lebih sejahtera.
Secara psikologis manusia, terutama sebuah keluarga sejahtera, tidak akan merasa
tenang sebelum memiliki sendiri tanah dan bangunan rumah sebagai tempat
bernaung.
Tanah mempunyai fungsi yang sangat penting bagi kehidupan manusia,
hak-hak atas kepemilikan tanah pun diatur oleh konstitusi pasal 33 ayat 3 (UUD
1945) pengaturan terhadap atas tanah menggunakan istilah Agraria yang
mempunyai cakupan yang lebih luas yaitu bumi, air dan kekayaan alam yang
2
terkandung di dalamnya di kuasai oleh Negara dan dipergunakan untuk sebear-
besarnya kemakmuran rakyat. Dari ketentuan ini dapat disimpulkan bahwa
pemanfaatan bumi, air, dan ruang angkasa serta kekayaan alam yang terkandung
di dalamnya bertujuan untuk sebesar-besarnya kemakmuran Rakyat. Konstitusi
yang mengatur pertanahan secara khusus seperti hak-hak atas kepemilikan tanah
yaitu diatur di Undang-undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar
Pokok-Pokok Agraria atau yang sering dikenal dengan Undang-Undang Pokok
Agraria (UUPA).
UUPA memuat dasar-dasar pemerataan distribusi kepemilikan tanah (Land
reform), dan adapun tujuan diundangkanya UUPA adalah untuk memberikan
jaminan kepastian hukum. Tujuan tersebut dapat terwujud melalui dua upaya,
yaitu:1
1. Tersedianya perangkat hukum yang tertulis, lengkap dan jelas yang
dilaksanakan secara konsisten sesuai dengan jiwa dan ketentuan-
ketentuannya.
2. Penyelenggraan pendaftran tanah yang memungkinkan bagi pemegang hak
atas tanah untuk dengan mudah membuktikan hak atas tanah yang
dikuasainya, dan bagi pihak yang berkepentingan, seperti calon pembeli dan
calon kreditur, untuk memperoleh keterangan yang diperlukan, serta bagi
Pemerintah untuk melaksanakan kebijaksanaan pertanahan.
` Dalam UUPA, asas hak menguasai negara atas tanah itu diatur dan
diturunkan ke macam-macam hakatas tanah yang diberikan kepada orang maupun
1Elza Syarif, Menuntaskan Sengketa Tanah Melalui Pengadilan Khusus Pertanahan,
(Jakarta: Kepustakaan Gramedia) hlm. 6
3
badan hukum. Negara memberikan beberapa macam hakatas tanah kepada
perorangan atau badan hukum dengan maksud agar si pemegang hak mengelolah
tanah sesuai hak tersebut sejauh tidak bertentangan dengan batas-batas yang di
tetapkan negara. Pemegang hak juga berkewajiban untuk mendaftarkan hakatas
tanah itu dalam rangka menunjang kepastian hukum. UUPA serta aturan-aturan
pelaksanaannya memberikan perwujudan jaminan kepastian hukum terhadap
hakatas tanah merupakan sarana penting dalam membangun dan mewujudkan
kepastian hukum dan penataan kembali penggunaan, penguasaan dan pemilikan
tanah.
Ketetapan MPR RI Nomor IX/MPR/2001 tentang Pembaharuan Agraria
dan Pengelolaan Sumber Daya Alam menegaskan urgensi Pembaharuan agraria,
yang mencakup proses berkesinambungan yang berkenan dengan penataan
kembali penguasaan, penelitian penggunaan dan pemanfaatan sumber daya agraria
untuk mencapai kepastian dan perlindungan hukum serta keadilan dan
kemakmuran bagi seluruh rakyat Indonesia. Berdasarkan hak menguasai negara
yang diatur dalam pasal 2 ayat 1 UUPA dan peaksanaanya peraturan Menteri
Agraria No 9 Tahun 1965 tentang pelaksanaan Konversi Hak Penguasaan atas
Tanah Negara dan ketentuan-ketentuan Buku II KUHPerdata sepanjang terkait
perkara tanah. Maka hakatas tanah Barat yang diatur dalam Buku II KUHPerdata
pun tidak berlaku lagi dan harus dikonversi .2
Tujuan untuk memberikan jaminan kepastian hukum tersebut termuat
dalam pasal 19 ayat (1) UUPA yang berbunyi:
2Elza Syarif. Persertifikatan Tanah Bekas Hak Eigendom, (Jakarta; Kepustakaan Populer
Gramedia). Hlm. 3
4
“untuk menjamin kepastian hukum oleh Pemerintah diadakan
pendaftaran tanah di seluruh wilayah Republik Indonesia menurut ketentuan yang
diatur dengan Peraturan Pemerintah.
Di Indonesia sertifikat hakatas tanah berlaku sebagai alat bukti yang kuat,
seperti halnya telah dijelaskan dalam pasal 19 ayat 2 dan huruf c UUPA dan pasal
32 ayat 1 Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997. Mengenai kekuatan
berlakunya sertifikat sangat penting karena pertama, sertifikat memberikan
kepastian hukum kepemilikan hak sehingga dapat mencegah sengketa tanah.
Kedua, dengan kepemilikan sertifikat, pemilik tanah dapat melakukan perbuatan
hukum apa saja sepanjang tidak bertentangan dengan undang-undang yang
berlaku, ketertiban umum, dan kesusilaan. Selain itu sertifikat pun memiliki nilai
ekonomi yang tinggi apabila dijadikan investasi masa depan.
Dari ketentuan tersebut dipahami bahwa yang berlaku di Indonesiayang
salah satunya yakni penyelenggaraan pendaftaran tanah yang dimana ditujukan
untuk menciptakan sebuah kepastian hukum yang di dalamnya dimaksud hak atas
tanah. Penyelenggaraan pendaftaran tanah yang sudah di atur sesuai dengan
ketentuan Undang-undang Nomor 5 tahun 1960 Tentang Peraturan Dasar Pokok-
Pokok Agraria dalam pasal 19 Jo Peraturan Pemerintah Nomor10 Tahun 1961
Tentang Pendaftaran Tanah yang telah diubah dengan Peraturan Pemerintah
Nomor 24 Tahun 1997 menjadi sebuah tanggung jawab pemerintah untuk
melakukan pendaftaran tanah di seluruh wilayah Indonesia. Pendaftaran tanah
mempunyai tujuan:.3
3Pasal 2 PP No. 4 Tahun 1997Tentang Pendaftran Tanah.
5
1. Untuk memberikan kepastian hukum dan perlindungan hukum kepada
pemegang hak atas suatu bidang tanah, satuan rumahsusun dan hak-hak yang
terdaftaragar mudah dapat membuktikan dirinya sebagai pemegang hak yang
bersangkutan.
2. Untuk menyediakan informasi kepada pihak-pihak yang berkepentingan
termasuk Pemerintah agar dengan mudah dapatmemperoleh data yang diperlukan
dalam mengadakan perbuatan hukum mengenai bidang-bidang tanah dan satuan-
satuan rumah susun yang terdaftar
3. Untuk terselenggaranya tertib admnistrasi.
Dengan demikian apa yang telah dijelaskan dalam peraturan diatas, maka
tujuan pendaftaran tanah tersebut tidak hanya mengenai kepastian hukum
melainkan juga untuk perlindungan hukum bagi rakyat dalam konteks mendukung
pembangunan yang berkelanjutan tanpa mengabaikan prinsip kelestarian
lingkungan. Tentu kepastian dan perlindungan saling berkaitan satu sama lainnya
dengan kedudukan sertifikat sebagai bukti hak atas tanah itu sendiri, jika kelak
mendapatkan permasalahan atau klaim dari pihak ketiga. Peraturan Pemerintah
Nomor 24 Tahun 1997 Pada Pasal 32 menyatakan “ sertifikat sebagai alat
pembuktian yang kuat mengenai data yuridis tersebut yang termuat di dalamnya,
sepanjang data fisik dan data yuridis tersebut sesuai dengan data yang ada dalam
surut ukur dan buku tanah hak yang bersangkutan”.4
4Pasal 32 PP No. 4 Tahun 1997 Tentang Pendaftran Tanah.
6
Peraturan pemerintah No.24 Tahun 1997tentang Pendaftaran Tanah mengatur
bahwa pendaftaran Tanah mengatur bahwa pendaftaraan tanah adalah rangkaian
kegiatan yang dilakukan oleh Pemerintah secara terus-menerus,
berkesinambungan dan teratur, meliputi pengumpulan, pengolahan, pembukaan
dan penyajian serta pemeliharaan data fisik dan data yuridis dalam bentuk peta
dan daftar, menegnai bidang-bidang tanah dan satuan-satuan rumah susun,
termasuk pemberian surat tanda bukti haknya bagi bidang-bidang tanah yang
sudah ada haknya dan hak milik atas satuan rumah susun serta hak-hak tertentu
yang membebaninya. Salah satu dari tujuan dari pendaftran tanah adalah
memberikan kepastian hukum ha katas tanah yang dimiliki. Kepastian hukum
hakatas tanah dapat diperoleh pemegang hakatas tanah dengan cara melakukan
pendaftaran tanah. Sasaran dari kepastian hukum hakatas tanah adalah
memberikan perlindungan hukum kepada pemegang hakatas tanah (siapa
pemiliknya, ada/tidak beban diatasnya) dan kepastian mengenai obyeknya, yaitu
letaknya, batas-batasnya dan luasnya serta ada atau tidaknya bangunan, tanaman
diatasnya.5
Pendaftaran tanah akan membawa akibat diberikannya surat tanda bukti
hakatas tanah yang umum disebut sertifikat tanah kepada pihak yang
bersangkutan dan berlaku sebagai pembuktian yang kuat terhadap Hakatas tanah
yang dipegangnya itu. Berdasarkan Peraturan Pemerintah Nomor24 Tahun 1997
tentang Pendaftran tanah, ketentuan pasal 32 ayat 2. “ dalam hal atas suatu bidang
tanah sudah diterbitkan secara sah atas nama orang atau badan hukum yang
5Bachtiar Effendi, 1995.Pendaftaran Tanah di Indonesia dan Peraturan-peraturan
Pelaksanaannya, Bandung: Alumni
7
memperoleh tanah tersebut dengan itikad baik dan secara sah nyata
menguasainya, maka tidak dapat lagi menuntut pelaksanaan hak tersebut apabila
dalam waktu 5 tahun sejak diterbitkannya sertifikat.
Dari ketentuan penjelasan diatas dapat kita ketahui bahwa sertifikat tanah
mempunyai arti dan peranan penting bagi pemegang yang bersangkutan, juga
berfungsi sebagai alat bukti hakatas tanah. Dengan kata lain pemilik tanah yang
mempunyai alat bukti kuat dengan status jelas akan dijamin kepastian hukumnya,
sehingga akan lebih mudah untuk membuktikan bahwa tanah tersebut adalah
miliknya.
Akan tetapi meskipun sudah diatur dalam pasal UUPA dan PP No.24 tahun
1997 berdasarkan penjelasan di atas bahwa untuk menjamin kepastian hukum
pemilikan tanah, tanah tersebut harus di daftarkan.
Namun demikian maraknya persoalan pendaftaran tanah tidak semata-mata
hanya dari segi banyaknya saja dengan mengabaikan karakteristik berupa jaminan
kepastian hukum dan fungsinya sebagai alat bukti lagi khususnya pemegangnya.
Karena persoalan hukum mengenai sertifikat ini adalah adanya sertifikat ganda,
asli tapi sebenarnya palsu ataupun palsu yang tentu merugikan pihak-pihak yang
mempunyai hubungan hukum atau akan melakukan perbuatan hukum dengan
tanah tersebut, seperti ada salah seorang warga di jalan landak baru Makassar
yang memiliki sertifikat hak milik pada tahun 2006 dan kemudian tanah itu juga
dimiliki oleh orang lain dengan sertifikat hak milik tahun 2016 bagaimana
menjamin kepastian hukum hak atas tanah seseorang sebagai pemegang hak,
untuk dapat diterbitkannya sertifikat tersebut.
8
Untuk mengetahui bagaimana hal ini bisa terjadi mengapa dalam satu tanah
memiliki 2 pemegang hak dengan terbitnya sertifikat yang tahun jauh berbeda dan
berdasarkan uraian latar belakang di atas, maka penulis meneliti tentang.
“Sertifikat Hak Atas Tanah Sebagai Jaminan Kepastian Hukum Hak Atas
Tanah”
B. Rumusan Masalah
Berdasarkan uraian latar belakang di atas maka yang menjadi permasalahan
dalam penelitian ini adalah :
1. Bagaimanaproses penetapan hak atas tanah pada kantor Badan Pertanahan
Nasional Kota Makassar?
2. Bagaimana pengaruh akurasi data terhadap sertifikat tanah sebagai akta
otentik?
C. Fokus Penelitian dan Deskripsi Fokus
Berdasarkan latar belakang diatas maka tercapailah pointer fokus
penelitian yaitu tentang proses penetapan hak atas tanah serta pentingya pengaruh
akurasi data tergadap sertifikat sebagai data akta otentik.
Untuk lebih memudahkan pembaca dalam memahami fokus penelitian
kedepannya, terlebih dahulu penulis mendeskripsikan fokus penelitian sebagai
berikut
Sertifikat hak atas tanah berlaku sebagai alat bukti yang kuat, seperti
halnya telah dijelaskan dalam pasal 19 ayat 2 dan huruf c Undang-Undang Pokok
Agraria dan pasal 32 ayat 1 peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 , untuk
9
mendapat hak(sertifikat) sebagai pemangku hak tentu pemohon mengikuti
persyaratan yang telah diatur oleh Kantor Pertanahan Kota Makassar.
Dan pentingnya pengaruh keakuratan data terhadap sertifikat tanah
menggunakan akta otentik tentu untuk mendapat jaminan kepastian hukum yang
telah dibuat dihadapan pejabat yang berwenang atau Notaris.
D. Kajian Pustaka
Kajian pustaka berisi tentang uraian sistematis mengenai hasil-hasil
penelitian yang pernah dilakukan sebelumnya oleh peneliti terlebih dahulu yang
mempunyai keterkaitan dengan penelitian yang akan dilaukan maupun dari
beberapa buku yang di mana di dalamnya terdapat pandangan dari beberapa ahli:
1. Jurnal milik Juosfiel Sadpri Pansasariang yang berjudul proses dan syarat untuk
memperoleh hak milik atas tanah di Indonesia.dalam jurnal ini terdapat
pembahasan mengenai proses penetapan hak atas tanah yang dimana juga
membahas bagian dari skripsi penulis.
2. Urip Santoso dalam bukunya yang berjudul Hukum Agraria. Membahas
keseluruhan hukum agraria itu sendiri dan menjelaskan mengenai keseluruhan
aturan aturan tentang PP No 24 Tahun 1997 menjelaskan bahwa pendaftaran tanah
merupakan suatu hal yang sangat penting yang kaitannya dengan penerbitan
sertifikat atau penguasaan sebagai pemangku hak.
3. Skripsi Denny Andreas Sutuppo yang berjudul kekuatan sertifikat hak atas tanah
dikaitkan dengan kepastian hukum dalam pendaftran tanah. Dalam skripsi tersebut
membahas mengenai sertifikat sebagai data akta otentik.
10
E. Tujuan Penelitian dan Kegunaan Penelitian
1. Tujuan Penelitian
Adapun Tujuan penelitian dalam skripsi ini adalah sebagai berikut :
a. Untukmengetahui proses penetapan hak atas tanah Pada Kantor Badan
Pertanahan Nasional Kota Makassar.
b. Untuk mengetahui akurasi data terhadap sertifikat tanah sebagai data otentik
2. Kegunaan Penelitian
Adapun kegunaan penelitian ini adalah sebagai berikut:
a. sebagai kajian dan acuan untuk mengembangkan wawasan terutama tentang
Hukum Tanah khusunya tentang penerbitan sertifikat sebagai jaminan
kepastian hukum hak atas tanah.
b. Sebagai bahan informasi bagi masyarakat, akademisi dan kalangan birokrat
pemerintahan yang berkaitan dengan hukum Tanah.
9
11
BAB II
TINJAUAN TEORITIS
A. Tinjauan Umum Tentang Tanah
1. Pengertian Tanah
Pengertian tanah, dalam kamus besar bahasa Indonesia (KBBI)
disebutkan mengenai tanah yaitu permukaan bumi atau keadaan bumi atau
bahan-bahan dari bumi atau dasar, sawah, lahan.1 Selain itu dijelaskan bahwa
tanah juga mencangkup aspek kultural, politis, hukum, pemilikan, hak dan
juga makna spiritual seperti halnya tanah adat dan tanah suci.
Tanah juga dihubungkan dengan negeri kelahiran, setiap warga negara
Indonesia, menyebut Indonesia sebagai “Tanah Air atau Ibu Pertiwi”. Dua
kata tersebut mengandung makna ekologis yang luas. Istilah di atas yang
mempunyai maksud diberikan kepada politis kebangsaan, juga berdimensi
lingkungan.
Istilah tanah dalam pasal 2 ialah Permukaan Bumi. Makna dari
permukaan bumi sebagai bagian dari tanah yang dapat di haki oleh orang atau
badan hukum. Oleh karena itu, hak-hak yang timbul di atas hak atas
permukaan bumi (hak atas tanah) termasuk di dalmnya bangunan atau benda-
1Trisno Wuyono, Kamus Lengkap Bahasa Indonesia Praktis, (Surabaya; Arloka) 2Urip Santoso, Hukum Agraria, (Jakarta; kencana Prenada Media Group 2012). Hlm 10
12
benda yang terdapat di atas tanah yang merupakan suatu dari persoalan
Hukum. Kemudian persoalan hukum yang dimaksud dalam hal ini adalah
persoalan yang berkaitan dengan dianutnya asa-asas yang berkaitan dengan
hubungan antara tanah dengan tanaman dan bangunan yang terdapat
diatasnya.2
Tanah sebagai media tumbuhan alami untuk segala macam tumbuhan
dan tanaman diatas permukaan bumi yang terdiiri dari bahan-bahan organic
dan mineral.3
Menurut Boedi Harsono, dalam hukum Tanah dipakai dalam arti yuridis
sebagai suatu batasan resmi oleh UUPA sebagaimana dalam pasal 4 bahwa hak
menguasai dari Negara ditentukan adanya macam-macam ha katas permukaan
bumi yang disebut tanah. Dengan demikian tanah dalam pengertian yuridis dapat
diartikan sebagai permukaan bumi.4
Menurut Jhon Salindeho, Tanah adalah suatu benda yang bernilai
ekonomis menurut pandangan Bangsa Indonesia.5
Dari beberapa pengertian Tanah diatas penulis dapat menyimpulkan bahwa
Tanah adalah benda yang memiliki nilai ekonomis yang sangat tinggi sehingga
sudah menjadi suatu kewajiban setiap orang untuk memiliki dan memilihara
3 Tim Penyusun Kamus PS, Kamus Pertanian Umum cetakan 1, (Jakarta; Penebar
Swadaya 2013). Hlm 3 4 Boedi Harsono, Menuju Penyempurnaan Hukum Tanah Nasional.Perkembangan
Pemikiran dan hasilnya sampai menjelang kelahiran UUPA, (Jakarta; Universitas Trisakti 2007).
Hlm 3 5 Julius Sembiring, Tanah Negara Edisi revisi, (Jakarta; Prenadamedia Group 2016). Hlm
7
13
benda yang bernilai ekonomis tersebut guna bermanfaat bagi pelaksanaan suatu
pembangunan.
2. Hak Atas Tanah
Hak atas Tanah diatur dalam pasal 4 ayat (1) UUPA, yaitu “ Atas dasar
hak menguasai Negara atas tanah sebagai yang dimaksud dalam pasal 2
ditentukan adanya macam-macam hak atas permukaan bumi yang disebut Tanah,
yang dapat diberikan kepada dan dipunyai oleh orang-orang baik sendiri maupun
bersama-sama dengan orang lain serta badan-badan hukum.” Hak atas
permukaan bumijuga disebut hak atas tanah yang bersumber dari hak menguasai
Negara atas tanah. Hak atas tanah diberikan kepada dan dipunyai oleh orang-
orang baik sendiri maupun bersama-sama dengan orang lain, serta badan hukum.
Hak atas tanah adalah hak yang memberi wewenang kepada pemegang
haknya untuk menggunakan dan/atau mengambil manfaatdari tanah yang
dihakinya. Perkataan “menggunakan” mengandung pengertian bahwa hak atas
tanah untuk kepentingan mendirikan bangunan (non-pertanian), sedangkan
perkataan “mengambil manfaat” mengandung pengertian bahwa bahwa hak atas
tanh untuk kepentingan bukan mendirikan bangunan, misalnya untuk
kepentingan pertanian, perikanan, peternakan dan perkebunan. “ kewenangan
dalam hak atas tanah disebutkan dalam pasal 4 ayat (2) UUPA yaitu
menggunakan tanah yang bersangkutan, demikian pula tubuh bumi dan air serta
ruang yang ada di atasnya sekedar diperlukan untuk kepentingan yang langsung
14
berhubungan dengan tanah itu dalam batas-batas menurut undang-undang ini
dan peraturan hukum lain yang lebih tinggi.6
Negara sebagai organisasi kekeuasaan seluruh rakyat pada tingkatan
tertinggi menguasai tanah, yang dikenal dengan sebutan hak menguasai Negara
atas tanah. Wewenang hak menguasai Negara atas tanah disebutkan dalam pasal
2 ayat (2) UUPA, yaitu:
a. Mengatur dan menyelenggarakan peruntukan, penggunaan, persediaan, dan
pemeliharaan bumi,air dan ruang angkasa.
b. Menentukan dan mengatur hubungan-hubungan hukum antara orang-orang
dengan bumi, air dan ruang angkasa.
c. Menentukan daan menngatur hubungan-hubungan hukum antara orang-orang
dan perbuatan-perbuatan hukum yang mengenai bumi, air dan ruang angkasa.
Bersumber dari hak menguasai Negara atas tanah melahirkan hak atas
tanah. Hal ini disebutkan dalam pasal 4 ayat (1) UUPA, yaitu; “atas dasar hak
menguasai Negara atas tanah sebagai yang dimaksud dalam pasal 2 ditentukan
adanya macam-macam hak atas permukuaan bumi yang disebut tanah, yang
dapat diberikan kepada dan dipunyai oleh orang-orang baik sendiri maupun
bersama-sama dengan orang lain serta badan-badan hukum.” Negara atas dasar
hak menguasai berwenang menentukan bermacam-macam hak atas permukaan
bumi atau ha katas tanah, yang dapat diberikan kepaada dan dipunyai oleh orang
perorang warga Negara Indonesia, orang asing yang berkedudukan di Indonesia,
6 Urip Santoso, Hukum Agraria dan Hak-Hak Atas Tanah, (Jakarta;
Prenadamedia,2010). Hlm 82
15
badan hukum yang didirikan menurut hukum Indonesia, badan hukum asing
yang mempunyai perwakilan di Indonesia.
Hak atas tanah yang disebutkan dalam pasal 4 ayat (1) UUPA. Pasal 16
ayat (1) UUPA menetapkan macam hak atas tanah yaitu:
a. Hak Milik
b. Hak Guna Usaha
c. Hak Guna Bangunan
d. Hak Pakai
e. Hak Sewa Untuk Bangunan
f. Hak Membuka Tanah
g. Hak Memungut Hasil Hutan
Macam hak atas yang bersifat sementara ditetapkan dalam pasal 53 ayat
(1) UUPA, yaitu:
a. Hak Gadai
b. Hak Usaha Bagi Hasil
c. Hak Menumpang
d. Hak Sewa Tanag Pertanian
Sri Hajati menyatakab bahwa jenis hak atas tanah berdasarkan pasal 16
dan pasal 53 dibedakan menjadi tiga kelompok yaitu ;
1) Hak atas tanah yang bersifat tetap
Hak atas tanah yang bersifat tetap adalah hak atas tanah yang akan tetap
ada selama UUPA masih berlaku atau selama UUPA belum diganti dengan
16
undang-undang yang baru. Macam hak atas tanah ini adalah Hak Milik, Hak
Guna Usaha, Hak Guna Bangunan, Hak Pakai, Hak sewa untuk bangunan, Hak
membuka Tanag dan Hak memungut hasil hutan.
2) Hak atas tanah yang akan ditetapkan dengan undang-undang
Hak atas tanah yang akan ditetapkan dengan undang-undang adalah hak
atas tanah baru yang akan ditetapkan dengan undang-undang. Macam hak atas
tanah ini belum ada
3) Hak atas tanah yang bersifat sementara
Hak atas tanah yang bersifat sementara adalah hak atas tanah yang berlaku
untuk sementara waktu dalam waktu yang singkat akan dihapuskan karena
mengandung sifat-sifat pemerasan dan bertentangan dengan jiwa UUPA. Macam
ha katas tanah ini adalah Hak Gadai, Hak Usaha Bagi Hasil, Hak Menumpang
dan Hak Sewa Tanah Pertanian.7
UUPA dalam menentukan macam hak atas tanah bersifat terbuka, artinya
UUPA masih membuka peluang adanya penambahan hak atas tanah baru selain
yang ditentukan oleh Pasal 16 ayat (1) UUPA. Hal ini dapat dilihat pada pasal 16
ayat (1) huruf h UUPA yang menyatakan bahwa hak-hak lain yang akan
ditetapkan dengan undang-undang macam hak atas tanah yang bersifat tetap
sebagaimana disebutkan dalam Pasal 16 ayat (1) huruf a sampai dengan huruf g
UUPA ditentukan secara limitatif. Demikian pula dengan hak atas tanah yang
bersifat sementara sebagaimana disebutkan dalam pasal 53 ayat (1) UUPA
7Sri Hajati, Restrukturisasi Hak Atas Tanah Dalam Rangka Pembaharuan Hukum
Agraria Nasional, (Surabaya; Universitas Airlangga,2005). Hlm 9
17
ditentukan secara limitatif. Namun dalam pasal 16 ayat (1) huruf h UUPA
memberi peluang akan lahir hak atas tanah baru yang sudah mengantisipasi
bahwa suatu saat jelak lahir hak atas tanah baru seiring dengan perkembangan
masyarakat dan pembangunan. Berkaitan dengan lahirnya hak atas tanah baru
yang tidak dapat dimasukkan kedalam hak atas tanah yang bersifat tetap maupun
hak atas yang bersifat sementara, Eman Ramelan menyatakan bahwa
pembentuk UUPA menyadari bahwa dalam perkembangannya nanti akan sangat
dimungkinkan timbulnya hak atas tanah yang baru sebagai konsekuensi dari
adanya perkembangan masyarakat, hanya saja pengaturannya harus dalam
bentuk undang-undang.8
3. Dokumen, Permohonan Pendaftaran Hak Atas Tanah
Sebagaimana yang telah diatur dalam peraturan Kepala Badan Pertanahan
Nasional Republik Indonesia Nomor 1 Tahun 2010 tetang Standar Pelayanan
dan Pengaturan Pertanahan pada lampiran II Bagian I no.2 hurua a.1 “bahwa
permohonan pendaftaran ha katas tanah pertama kali berupa Sertifikat Hak Milik
(SHM )dapat dilakukukan dengan mengajukan permohonan kepada Kantor
Pertanahan setempat dengan memenuhi persyaratan sebagai berikut;
a. Formulir permohonan yang sudah diisi dan ditandatangani pemohon atau
kuasanya diatas matrai cukup
b. Surat kuasa apabila dikuasakan
8Eman Ramelan, Hak Pengelolaan setelah berlakunya peraturan Menteri Negara
agrarian/kepala badan Pertanahan Nasional no 9 tahun 1999, (Surabaya ; Universitas
airlangga,2000). Hlm 194
18
c. Fotocopy identitas (KTP, KK) pemohon dan kuasa apabila dikuasakan ,yang
telah dicocokkan dengan aslinya oleh petugas loket;
d. Asli bukti perolehan tanah/alas hak
e. Asli surat-surat bukti pelepasan hak dan pelunasan tanah dan rumah (rumah
gol III) atau rumah yang dibeli dari pemerintah
f. Foto copy SPPT PBB tahun berjalan yang telah dicocokkan dengan aslinya
oleh petugas loket,penyerahan bukti SBB(BPHTB) dan bukti bayar uang
pemasukan (pada saat pendaftaran hak);
g. Melampirkan bukti SPP/PPh sesuai dengan ketentuan.9
4. Mekanisme & Prasayarat Pendaftaran Tanah.
Menurut PP No.24/1997 Tentang Pendaftaran Tanah
a. Pendaftaran tanah untuk pertama kali adalah kegiatan pendaftaran tanah yang
dilakukan terhadap obyek pendaftaran tanah yang belum didaftar berdasarkan
peraturan Pemerintah Nomor 10 Tahun 1961 Tentang Pendaftaran Tanah atau
Peraturan pemerintah ini.
b. Pendaftaran tanah secara sistematik adalah kegiatan pendaftaran tanah untuk
pertama kali yang dilakukan secara serentak yang meliputi semua obyek
pendaftraan tanah yang belum didaftar di wilayah suatu desa/ kelurahan.
9Elza Syarief, Pensertifikatan Tanah Bekas Hak Eigendom, (Jakarta; Kepustakaan
Populer Gramedia) hlm. 117
19
c. Pendaftaran tanah secara sporadik adalah kegiatan pendaftaran tanah untuk
pertama kali mengenai satu atau beberapa obyek pendaftaran tanah dalam
wilayah atau bagian wilayah suatu desa/kelurahan secara individual atau
massal.
d. Pemeliharaan data pendaftaran tanah adalah kegiatan pendaftran tanah untuk
menyusaikan data fisik dan yuridis dalam peta pendaftran, daftar tanah, daftar
nama, surat ukur, buku tanah, dan sertifikat dengan perubahan-perubahan
yang terjadi kemudian.
Kegiatan pendaftaran tanah untuk pertama kali meliputi :
1) Pengumpulan dan pengolahan data fisik
2) Pembuktian hak dan pembukuannya.
3) Penerbitan sertifikat
4) Penyajian data fisik dan data yuridis
5) Penyimpanan daftar umum dan dokumen.
Pendaftaran tanah secara sistematik didasarkan pada suatu rencana kerja dan
dilaksanakan di wilayah-wilayah yang ditetapkan oleh menteri. Dalam hal suatu
desa/kelurahan belum ditetapkan sebagai wilayah pendaftran tanah secara
sistematik sebagaimana dimaksud pada ayat (2), pendaftarannya dilaksanakan
melalui pendaftran tanah secara sporadic sedangkan pendaftran tanah secara
sporadic dilaksanakan atas permintaan pihak yang berkepentingan.
Pemeliharaan data tanah (maintenance) merupakan suatu kegiatan
pendaftaran tanah untuk menyusuaikan data fisik dan data yuridis dalam peta
pendaftaran, daftar tanah, daftar nama, surat ukur, buku tanah dan sertifikat
20
dengan perubahan-perubahan yang terjadi kemudian. Kegiatan pemeliharaan
data tanah meliputi: pendaftran peralihan dan pembebanan hak serta pendaftran
perubahan data pendaftaran tanah lainnya.
Data fisik : keterangan mengenai letak, batas dan satuan rumah susun yang
didaftar , termasuk keterangan mengenai adanya bangunan atau bagian bangunan
diatasnya.
Data Yuridis : keterangan mengenai status hukum bidang tanah dan satuan
rumah susun yang didaftar, pemegang haknya, dan pihak lain serta beban-beban
lain yang membebaninya.
Prosedur pendaftaran tanah secara sestematik (PP 24/1997)
a) Adanya rencana kerja (pasal13 (2))
Dilaksanakan di wilayah –wilayah yang ditetapkan oleh Menteri Negara
Agraria.
b) Pembentukan Panitia Ajudikasi (pasal 8)
c) Pembuatan Peta dasar Pendaftaran (pasal 15-16)
Pengukuran untuk pembuatan peta dasar pendaftaran diikatkan dengan 2
titik dasar teknik nasional sebagai kerangka dasarnya. Peta Dasar pendaftaran
menjadi dasar untuk pembuatan peta pendaftaran.
d) Penetapan batas bidang-bidang tanah
Diupayakan penetapan batas-batas berdasarkan kesepakatan para pihak
yang berkepentingan. Penempatan tanda-tanda batas termasuk pemeliharaannya
dilakukan oleh pemegang hak atas tanah yang bersangkutan.
21
Jika surat ukur/gambar situasi tidak sesuai dengan keadaan yang
sebenarnya, maka Panitia Ajudikasi berdasarkan penunjukan batas oleh
pemegang hak atas tanah yang bersangkutan dengan sedapat mungkin disetujui
oleh pemegang hak atas tanah yang bersangkutan.
Persetujuan batas-batas bidang tanah dituangkan dalam berita acara yang
di tanda tangani oleh mereka yang memberikan persetujuan.
Jika tidak ada kesepakatan diantara mereka, maka sementara dilakukan
berdasarkan batas-batas yang menurut kenyataanya merupakan batas-batas
bidang tanah yang bersangkutan.
e) Pembuatan peta dasar pendaftaran (pasal 20)
f) Pembuatan daftar tanah (pasal 21)
g) Pembuatan surat ukur (pasal 22)
h) Pengumpulan dan penelitian data yuridis (pasal 24-25)
Berasal dari konversi hak dibuktikan dengan tertulis, keterangan saksi, jika
tidak tersedia alat pembuktian yang lengkap dapat dilakukan dengan pernyataan
penguasaan fisik selama 20 tahun berturut-turut dengan syarat:
- penguasaan dilakukan dengan itikad baik secara terbuka dikuatkan oleh
kesaksian orang yang dapat dipercaya (umumnya oleh lurah)
- tidak ada permasalahn dalam hal pengusaan baik sebelum maupun setelah
pengumuman.
i). pengumuman hasil penelitian data yuridis dan hasil pengukuran (pasal 26-27)
dilakukan 30 hari.
j). pengesahan hasil pengumuman.
22
Jika setelah berakhirnya jangka waktu pengumuman masih ada
kekurangan data fisikdan/data yuridis atau masih ada keberatan yang belum
diselesaikan, maka pengesahan dilakukan dengan catatan. Pengesahan dilakukan
dalam suat berita acara sebagai dasar untuk :
- pembukuan Hak Atas Tanah buku tanah
- pengakuan Hak Atas Tanah
- Pemberian Hak Atas Tanah
k). pembukuan Hak dilakukan dalam buku tanah
Didasarkan pada alat bukti hak lama dan berita acara pengesahan
pengumuman data fisik dan data yuridis
l). penelitian sertifikat
Diterbitkan oleh Kantor Pertanahan di Tanda Tangan oleh Panitia
Ajudikasi atas nama Kkan.10
B. Tinjauan umum Tentang Akta
1. Pengertian Akta
Menurut pasal 1868 KUH Perdata disebutkan : “suatu akta autentik ialah
yang dibuat dalam bentuk yang ditentukan undang-undang oleh atau dihadapan
Pejabat Umum yang berwenang untuk itu di tempat akta itu dibuat”
Mengenai akta Autentik juga diatur dalam pasal 165 HIR, yang bunyinya
sama dengan pasal 285 Rbg, yang berbunyi: “ Akta autentik adalah suatu akta
yang dibuat oleh dihadapan pejabat yang diberi wewenang untuk itu, merupakan
10Aartje Tehupeiory, Pentingnya Pendaftaran Tanah di Indonesia, (Jakarta; penebar
swadayagroup) hlm.23-26
23
bukti yang lengkap antara para pihak dan para ahli warisnya dari mereka yang
mendapat hak dari padanya tentang yang tercantum di dalamnya dan bahkan
sebagai pemberitahuan itu berhubungan langsung dengan perihal akta itu
Istilah akta berasal dari kata Belanda yaitu akte. Dalam mengartikan akta
ini ada dua pendapat. Pertama mengartikan akta sebagai surat dan kedua
mengartikan akta sebagai perbuatan hukum. Beberapa sarjana yang
menganutpendapat pertama mengartikan akta sebagai surat antara lain
mengartikan akta yairu “surat yang ditandatangani, diperbuat untuk dipahami
sebagai bukti dan dipergunakan oleh orang untuk keperluan siapa surat itu
dibuat.11
Menurut G.H.S Lumban Tobing, S.H apabila suatu akta hendak
memperoleh stempel otensitas, hal mana terdapat pada akta notaris, maka
menurut ketentuan dalam pasal 1868 KUH Perdata, akta yang bersangkutan
harus memiliki persyaratan-persyaratan berikut: akta itu harus dibuat “oleh”
(door) atau “di hadapan” (tenoverstaan) seorang pejabat umum.12
Menurut R. Subekti kata acta merupakan bentuk jamak dari kata actum
yang merupakan bahasa Latin yang mempunyai arti perbuatan-
perbuatan.13Selain pengertian akta sebagi surat memang sengaja diperbuat
sebagai alat bukti ada juga yang menyatakan bahwa perkataan akta yang
dimaksud tersebut bukanlah surat melainkan suatu perbuatan.
11Jurnal Nelliana, pernyataan pembatalan akta jual beli, (Palembang; Universitas
Sriwijaya 2015) 12Victor. M. situmorang dan Cormentyna Sitanggang, Grosse Akta, (Jakarta; Rineka