[Section 36, Town and Country Planning Act, 1976 (Act 172)]jpbdselangor.gov.my/Laporan/LembagaRayuan/17-12-14/SABLR-Issue-1-2012.pdf · Town and Country Planning Act 1976 and the

Published By State Of Selangor Selangor State Town And Country Planning Department and Selangor Appeal Board

January 2012

[Section 36, Town and Country Planning Act, 1976 (Act 172)]

HIGHLIGHTS

Tetuan Tsem Kacho Ling Sdn. Bhd v. MPS

Lee Wan Nam v. MPSJ

Volume 2, Issue 1 [SABLR/2/1/2012, January 2012]

SELANGOR APPEAL BOARD LAW REPORTS

Published By State Of Selangor Selangor State Town And Country Planning Department and Selangor Appeal Board

January 2012

ChairmanY.Bhg. Dato’ Abu Bakar b. Awang (BCK, SMP, SDK, DSDK)

Deputy ChairmanY.Bhg. Tuan Hj. Nordin b. Sulaiman

EditorialY.Bhg. Dato’ Abu Bakar b. Awang

©All rights reserved. No part of this publication may be reproduced or transmitted in any form or any means, electronic or mechanical, including photocopy, recording or any information storage and retrieval system, without the prior written approvalof the Appeal Board of Selangor

Published by:

MEMBERS OF SELANGOR APPEAL BOARD

MembersY.Bhg. Dato’ Hj. Azmeer b. RashidY.Bhg. Dato’ Hj. Abd. Mutallib b. JelaniY.Bhg. Datin Teh Zawahir bt. Abdul MalekY.Bhg. Tuan Ho Khong MingY.Bhg. Prof. Ezrin ArbiY.Bhg. Puan Hjh. Norasiah bt. YahyaY.Bhg. Tuan. T. MahesanY.Bhg. Tuan Hj. Nordin b. Sulaiman

RegistrarEn. Saifuddin b. Marsuk

Secretariat

ISBN 123456-789-000Printed 2012

En. Mohd Asri b. Hj. NorEn. Yuen Kai TuckPn. Azlina bt. AsiarEn. Nooryady b. Mohd. Panut

Selangor State Town & Country Planning Department and Selangor Appeal Board

Volume 2, Issue 1 [SABLR/2/1/2012, January 2012]

AWARDS REPORTED

FILE NO PARTIESLR.SEL.(157)MPS/01/2010 Tetuan Tsem Kacho Ling Sdn. Bhd v. MPSLR.SEL.(109)MPSJ/03/2009 Lee Wan Nam v. MPSJ

DALAM LEMBAGA RAYUAN SELANGOR

RAYUAN NO : LR.SEL. (157) MPS/01/2010

DI ANTARA

TETUAN TSEM KACHO LING SDN. BHD. PERAYU

DAN

MAJLIS PERBANDARAN SELAYANG RESPONDEN

AHLI LEMBAGA RAYUAN

Dato’ Abu Bakar Bin Awang - Pengerusi Puan Hjh Norasiah Bte Yahya - Ahli Tuan Ho Khong Ming - Ahli

PendaftarEn. Saifuddin B. Marsuk

PERMOHONAN KEBENARAN MERANCANG BAGI TUJUAN TUKAR SYARAT TANAH DARIPADA TIADA KEPADA BANGUNAN DI BAWAH SEKSYEN 124A BAGI MENDIRIKAN 1 BLOK VILLA 2 1/2 TINGKAT DI ATAS LOT 3751, MUKIM SELAYANG, DAERAH GOMBAK NEGERI SELANGOR DARUL EHSAN UNTUK TETUAN TSEM KANCHO LING SDN. BHD.

ALASAN KEPUTUSAN

Dato’ Abu Bakar bin Awang , Pengerusi Lembaga Rayuan Negeri Selangor

FACTS OF THE CASE

This is an appeal against the rejection of a planning permission by the Respondent the Majlis Perbandaran Selayang in respect of an application for a change in the express condition on Lot 3751 Mukim Selayang, Daerah Gombak, Negeri Selangor from “NIL” to building under section 124A and to construct one block Villa 2 ½ storey. The application was filed on 9th December 2009 and rejected with the issuance of C(2) dated on 3rd February 2010. The appeal was filed on 4th Mac 2010.

The application of the Appellant is in fact a simultaneous application for planning permission and change or imposition of condition. The Respondent has only jurisdiction to consider the application for planning permission. Consideration of the application for change or imposition of condition of the land title under Section 124A of the National Land Code is a separate and subsequent exercise to be submitted to and determined by the Land Office. However, without the planning permission the application for change of condition may not be favourably considered by the Land Office.

The change of condition on the land title desired by the Appellant is from “tiada” to “bangunan”. As there is no condition on the original land title the application should be for an imposition of condition rather than a change of condition.

The Respondent refuses planning permission on the following grounds:

i.

ii.

iii.

Kawasan pembangunan termasuk di dalam zon kegunaan hutan berdasarkan Rancangan Struktur Majlis Perbandaran Selayang yang telah diwartakan pada 5th Februari, 2002, No. Warta 256.

Selain itu juga kawasan ini termasuk di dalam kawasan yang telah diwartakan di bawah kawasan Taman Negeri Selangor berdasarkan keputusan MMKN ke 13/2009 yang diadakan pada 22hb April 2009 di mana kawasan ini perlu dikekalkan untuk tanah pertanian.

Pembangunan di dalam kelas III & IV adalah tidak dibenarkan berdasarkan kepada keputusan Majlis Mesyuarat Kerajaan Negeri Selangor (MMKN) Bil 13/2009 yang diadakan pada 22hb April 2009.

The Appellant appeals to the Lembaga Rayuan Negeri Selangor to set aside the rejection and in it’s place to substitute with a Planning Permission.

Volume 2, Issue 1 [SABLR/2/1/2012, January]

6

GROUNDS OF THE APPEAL

The Appellant gives 3 grounds of appeal which may be summarised as:

(1) The decision of the Respondent is void and of no effect because the Respondent has not sought the advice of the National Physical Planning Council (NPPC) in accordance to Section 22(2A)(c) of the Town and Country Planning Act, A1976 (Act 172)

(2) The Appellant’s land is alienated land and should not be gazetted under the Taman Negeri Selangor (Taman Negeri) nor as forest reserve.

(3) The Appellant’s land is not country land and should not be restricted to agricultural use.

(1) Section 22(2A)

The section reads: (2A) Where an application submitted under this section involves –

The section refers specifically to a requirement incumbent on the Committee, that is, the State Planning Committee (SPC), and not on local planning authorities. From the reading of paragraphs (a) and (c) it would suggest that the application of the provision is to developments of national significance, such as another Genting Highlands, and not to every run-of-the-mill development involving hill tops and hill slopes encountered by a local planning authority. There is no provision for a local planning authority to request the SPC to request the advice of the NPPC.

The NPPC is chaired by the Prime Minister with all Menteri Besar and Chief Minister of Peninsular states and the Director Generals of selected federal technical departments as members. It meets 2 or 3 times a year. Is the Appellant suggesting his application is of sufficient national significance to activate the NPPC?

(a)

(b)

(c)

the Committee shall request from the Council its advice on the application submitted. the development of a new township for a population exceeding ten thousand or covering an area of more than one hundred hectare, or both;

a development for the construction of any major infrastructure or utility; or

a development affecting hill tops or hill slopes, in an area designated as environmentally sensitive in a development plan.


7

There is standing advice from the NPPC on slopes development in the form of the Garis Panduan Pembangunan di Kawasan Bukit 1997 prepared by the Federal Department of Town and Country Planning, the Secretariat to the Council, and published by the Ministry of Housing and Local Government. The said guidelines is approved by the Cabinet and have been adopted and adapted by the State of Selangor in the form of the Draf Garis Panduan Perancangan – Pembangunan Di Kawasan Bukit & Tanah Tinggi 2009. This standing advice on slopes development may be deemed to be ultimately emanating from the NPPC. The Respondent, as a local planning authority, is expected to read, understand and adhere to the standing advice and act within his competence to implement it. To seek fresh advice from the NPPC over a routine application would be puerile and incompetent.

Furthermore, the primary ratio decidendi of the Respondent is not that the development is on a hill top or on steep slopes but that the development does not conform to the zoning of the statutory Development Plan, the Structure Plan Majlis Perbandaran Selayang 2002. The issue of hill tops and hill slopes had already been considered in arriving at the zoning in the Structure Plan. The decision of the Respondent is in accordance with s 22(4) of the TCPA, which reads:

The local planning authority shall not grant planning permission if –

Where a Local Plan is in place the Local Plan is the Development Plan of the local planning authority area. Where a Local Plan is not yet in place, the Structure Plan is, for the time being, the Development Plan. At the time of the application, a Draft Local Plan had been prepared. The Draft Local Plan, although not in force, confirmed the zoning provisions of the Structure Plan with regards to the land at issue.

Incidentally, the Appellant has offered no argument against the first reason of the Respondent for rejecting the application, that is, “Kawasan pembangunan termasuk di dalam zon kegunaan hutan berdasarkan Rancangan Struktur Majlis Perbandaran Selayang”.

Therefore, with regards to the argument that the decision of the Respondent is void and of no effect because he has not sought the advice of NPPC, the Lembaga determines that it has no merit and is invalid. The Appellant is clutching at straw in order to discredit the decision of the Respondent.

(a) the development in respect of which the permission is applied for would contravene any provision in the development plan


8

(2) Hutan Simpan Kawasan MPS Taman Negeri Selangor

The appelant’s land is situated in both, the forest reserve Majlis Perbandaran Selayang and Taman Negeri Selangor. Gazetting the Appellant’s land as part of Taman Negeri Selangor does not deprive the Appellant of ownership nor of the use of his land. It only limits its use to agriculture. As the land is presently under jungle, there is no loss to the Appellant. Indeed it is this inclusion in the Taman Negeri which prompted the Respondent to make an interlocutory offer to approve a single dwelling house on the lot concerned in accordance with Section 115 (4)(a) of the National Land Code to allow such a single dwelling house on an agricultural lot of not less than 1 acre. (The interlocutory offer by the Respondent will be expanded on below.)

(3) Restriction to Agricultural Use

The argument that the Appellant’s land is not country land and should not be restricted to agricultural use is not a matter within the jurisdiction of the Respondent to determine. It should be addressed to the Land Office at the time when the Appellant applies for conversion, or imposition, of condition. The Respondent is considering an application for planning permission and its evaluation should be in accordance with the provisions of the Town and Country Planning Act 1976 and the instruments mention therein for development control, in particular the development plan. Section 18 of the Act should be the pivotal consideration.

INTERLOCUTORY OFFER BY THE RESPONDENT

In the course of the proceeding on 7.10.2010 and 25.11.2010, with a view to a consent judgement, the Respondent offers to approve the development of a single dwelling house. This is in recognition of an overlap between the area of the Taman Negeri and the forest zone in the Structure Plan. In the gazettement of the Taman Negeri provision is made for alienated land to be used for agriculture. As provided in the National Land Code, (section 115(4)(a)) an agricultural parcel of not less than 1 acre may have a single dwelling house constructed on it. As such the Respondent would consider approval of the development of a single dwelling house, even though it would be a non-conforming use within the land use zone of forest in the Structure Plan, but not a block of villas of 2½ storeys.

The Lembaga orders a continuance in order for the Appellant to consider the offer and to submit an amendment plan to the Respondent.


9

DECISION OF THE APPEAL BOARD

However on the 25th of November 2010 when the Lembaga reconvened, the Respondent reports that the Appellant has resubmitted the same plan as the original submission. The Appellant confirms that he would not consider a single dwelling house but would maintain the original application for a block of villas of 2½ storeys.

In the face of an adamant “all or nothing” option from the Appellant, the Lembaga dismisses the appeal and upholds the decision of the Respondent.

No cost is ordered.

Bertempat di Shah Alam Pada 25 November 2010

DATO’ ABU BAKAR BIN AWANGPengerusi,Lembaga Rayuan Negeri Selangor.

Y. Bhg Tuan Ho Khong Ming : Saya bersetuju dengan alasan dan Perintah tersebut.Y. Bhg Puan Hjh. Norasiah Bte Yahya : Saya bersetuju dengan alasan dan Perintah tersebut.

No. Rujukan Fail:LR - LR.SEL. (157) MPS/01/2010MPS - MPS.3/2-1386/136

Peguamcara

Pihak Perayu : En. Mohd Syamil b. Sazali Tetuan Kumar Jaspal Quah & Aishah

Pihak Responden : Majlis Perbandaran Selayang En. Abd. Razak b. Ahmad Pn. Noriza bt. Bahari


10

DALAM LEMBAGA RAYUAN SELANGOR

RAYUAN NO: LR.SEL. (109)MPSJ/03/2009

DI ANTARA

LEE WAN NAM PERAYU

DAN

MAJLIS PERBANDARAN SUBANG JAYA

RESPONDEN

DAN

TETUAN TM FACILITIES SDN. BHD. TETUAN PUJANGGA BUDIMAN

PENCELAH 1PENCELAH 2

AHLI LEMBAGA RAYUAN

Dato’ Abu Bakar b. Awang - Pengerusi Tuan Ho Khong Ming - Ahli Dato’ Azmeer Bin Rashid - Ahli

PendaftarEn. Saifuddin B. Marsuk

CADANGAN PEMBANGUNAN SATU BLOK BANGUNAN PEJABAT 9 TINGKAT BESERTA 2 TINGKAT SUB-BASEMENT TEMPAT LETAK KERETA DALAM MUKIM DAMANSARA, DAERAH PETALING, SELANGOR DARUL EHSAN

ALASAN KEPUTUSAN

Ho Khong Ming, Ahli Lembaga

Facts Of Case.

This is an appeal against a Planning permission granted by the Respondent the Majlis Perbandaran Subang Jaya dated 25-11-2008 C(1) to T.M Facilities Sdn. Bhd. and Pujangga Budiman Sdn. Bhd. to build a 9 storey office building on Lot 22395 Persiaran Perpaduan USJ 6 Subang Jaya.

The Lembaga approaches the adjudication of this case with the observation that the case reveals a disarray of policy and intent on the part of the authorities. Perhaps it reflects the historical moment of the change of government in the State of Selangor.

Having granted the planning permission, the Council of the Respondent (Ahli-Ahli Majlis Responden) appeared to have agonised over its decision, to the extent that there was a proposal by the Council to revoke the planning permission. However, to revoke the approval, it had, in compliance with Section 25 (1) and (2), of the Town and Country Planning Act, forwarded the proposal to the State Planning Committee (the committee) for confirmation.

The said section reads:

Revocation and modification of planning permission and approval of building plans 25 (1) If it appears to the local planning authority to be in the public interest that a planning permission granted under subsection 22 (3) or an approval of building plan given under any of the previous local government laws should be revoked or modified, the local planning authority may order the permission of approval to be revoked or modified to such extent as appears to it to be necessary. (2) No revocation or modification under subsection (1) shall have effect until confirmed by the Committee.

In response, the Committee had instructed the Respondent to reconsider the proposal of revocation with consideration for possible compensations. The Respondent has taken no further action but has taken note that, in the meantime, an appeal has been brought before the Lembaga. The Respondent has expressed in Council that it will await the decision of the Lembaga. The Lembaga interprets the course of events as that there is no confirmation by the State Planning Committee of the revocation of the planning permission. As such the proposed revocation has no effect and the planning permission stands. The appeal is, therefore, in order.


12

Grounds of the Appeal

The Appellant is a resident of this development area qualified under the Act to raise his objection and is aggrieved by this Planning Permission.

The Appellant contends that the development is an unacceptable detraction to his well-being and that of his fellow residents of Subang Jaya in general and USJ 6 in particular, the main cause of which is an increase in traffic to an already congested traffic situation on Persiaran Perpaduan.

Representation had been made to the Respondent by the residents of USJ 6 on this loss of well-being. However, in the hearing before us, the Lembaga, the Town and Country Planning Act does not confer on the majority of the residents the locus standi to object again. Nevertheless, the Lembaga takes note that the Appellant is the representative of a larger number of interested residents neighbouring the intended development.

The Local Plan

The Local Plan (gazetted in 2010) zones lot 22395 as commercial. The land title of lot 22395 is also for commercial use. The land owner of the said lot is, therefore, legally entitled to develop a commercial building on the lot subject to the Act.

There appears to be much questioning within the Council of the Respondent on the land title and zoning of the said lot, including the issue of how a lot specifically designated for a utility agency is granted the use condition of commercial on its land title and become zoned for commercial use in the Local Plan. Furthermore, the lot was also, apparently, proposed for open space in the Draft Local Plan. The Respondent admits during the hearing that the proposal of open space in the Draft Local Plan was an error. If so, this was a lapse of due diligence. The error had arisen because the Respondent was not aware of the use condition on the land title of the said lot. However, in the approved Local Plan it was rectified and zoned as ‘commercial’ accordingly.

However it may have come to pass, the approved zoning in the Local Plan confers a certain right on the land owner to develop the land for commercial use. Unless and until the Local Plan is amended, this right stands, and any impingement of it entitles compensation.

Traffic Impact Assessment

The Appellant contends that the development of a 9-storey office block will have an inordinate traffic impact on the area concerned and an insufferable detraction to the well-being of the residents of the area.


13

The Traffic Impact Assessment reports that the traffic condition of certain junctions on Persiaran Perpaduan (the road into and from which vehicles accessing the development will use) is already saturated at certain times of the day (Service Level F). However, the traffic consultant recommends that the increase of traffic generated by the 9-storey office development would be acceptable. This is rather like a doctor examining a patient and reporting that the patient is terminally sick, but it would be quite all right to put more stress on the patient, as the patient is already sick, making him a little bit more sick will not hurt him. We would be aghast at such a callous pronouncement from a doctor. Luckily for us, doctors have the Hippocratic Oath to forbid them from making such a deleterious recommendation. Traffic consultants do not have to live by any Hippocratic Oath. Nevertheless, like the rest of us, they still should live by the dictum: primum non nocere (first, do no harm). So too should the Respondent. As the local planning authority it should be taking steps to mitigate the existing traffic situation and not permit further development that would aggravate it.

While it is the function of the traffic consultant to report on the objective impact of the traffic increase, it is not for him to decide whether that increase is acceptable or not acceptable. This is a value judgement that only the local planning authority and, of course, the people whose lives are being impacted, can make. The Lembaga takes the recommendation of the traffic consultant as only a recommendation and no more. The Lembaga would expect the Respondent to independently evaluate, discuss and debate the recommendation of the traffic consultant. There is no record of such evaluation, discussion and debate. Nevertheless, the controversy within the Council of the Respondent over the planning permission suggests a very strong sympathy for the plight of the residents. The Respondent appears to be in a quandary and looks to the Lembaga for a direction.

While the Traffic Impact Assessment is not a statutory requirement in a planning application, it permits a local planning authority to make an informed decision. It may be construed to form part of the Development Proposal Report, which is a requirement for a planning application.(Section 21A)

Given the right to development of the one party and the right to well-being of the other, the Lembaga can only direct a compromise. The Planning Permission granted by the Respondent dated 25-11-2008 C(1) stands but will be amended to include this compromise which is of necessity arbitrary, and perhaps satisfactory to neither party. Nevertheless, the Lembaga will be guided by the utilitarian philosophy of the greatest good to the greatest number – the right to develop for commercial use is of one land owner, while the right to the protection of his well-being is of the many residents.


14

By section 36 (9) of the Act 172 the Board may confirm, vary or reverse the order or decision appealed against and may make an order whether or not provided for by and not inconsistent with this Act. Bearing in mind at the same time well-being has a public cost and the cost has to be met from some source and that source is the tax on the income generated from development.

Finally one must look at the Draf Rancangan Tempatan Perbandaran Subang Jaya at Blok Perancangan Kecil 3.5 Subang Jaya/USJ, MPSJ 2020 at 7.6.6 Kelas Kegunaan Tanah bagi BPK 3.5 which in the relevant development plan as the guiding factor.

The learned Chairman and Dato Azmeer, the other member of the Lembaga have indicated to me that in order to reduce the traffic congestion a reduction in the number of storeys of the proposed building will invariably reduce the number of occupants in the building which in turn will reduce the users of the already crowded Persiaran Perpaduan. I share their views.

As a consequence the Lembaga disallows the appeal but will amend C(1) and direct that:-

(i)

(ii)

(iii)

Finally the Respondent may further impose regular site planning conditions such as surrender of land for service road, drain reserve, set-backs, ingress and egress control, car parking requirements, etc.

The office building to be approved be reduced in size and in the proposed total area of floor space. It shall be no higher than, and with no more storeys than, the neighbouring existing Telekom building on the same piece of land. By this amendment the new building will not only house a reduced number of occupants and their cars but will be more harmonious with the existing building and neighbouringhood.

Further and besides this aesthetic aspect the development shall only be for offices and no part of the development shall be used for other commercial purposes that generate or attract more traffic than offices, such as supermarkets, retail outlets, restaurants, food-courts, cinemas, hotels, or similar uses, and

The ingress and egress to this new building shall be constructed separately from the existing road already used by the residents neighbouring the interveners’ proposed building.


15

Obiter

The Lembaga notes that the error made in proposing the zoning of the said lot for open space in the Draft Local Plan and its subsequent rectification in the approved Local Plan have not been conveyed to the public. This may have created a particular expectation from the public of Subang Jaya. The Lembaga, on the other hand, must abide by the Local Plan approved by the State Authority and the Local Planning Authority. The Lembaga advises the Respondent, in order to allay public suspicion of deliberate misrepresentation or of malversation, to issue a public statement, or perhaps even an apology, on the inadvertent error made by the Respondent.

Bertempat di Shah Alam Pada 05hb. Mei 2011

HO KHONG MINGAhli,Lembaga Rayuan Negeri Selangor.

No. Rujukan Fail:

LR - LR.SEL. (109) MPSJ/03/2009MPSJ - UPUU/353/65/09/11 MPSJ.260/36/59

Peguamcara

Pihak Perayu : En. Gobind Singh Deo Tetuan Karpal Singh & Co.

Pihak Responden : Majlis Perbandaran Subang Jaya Pn. Hjh Anita bt. Abdul Jalil En. Nurli Izwan b. Osman

Pihak Pencelah 1 : En. Abu Bakar b. Jais Tetuan Hisham Sobri & Kadir

Pihak Pencelah 2 : En. Zaidi b. Hassan Pn. Harlina bt. Jalal


16

ALASAN KEPUTUSAN

Dato’ Azmeer bin Rashid, Ahli Lembaga

A. FAKTA KES

1.

2.

3.

4.

5.

Perayu ialah Lee Wan Nam, seorang penduduk yang tinggal di 9, Jalan USJ 6/4A, UEP Subang Jaya, Subang Jaya yang layak membantah terhadap Kebenaran Merancang di kawasan tersebut. Beliau telah terkilan dengan keputusan Majlis Perbandaran Subang Jaya (seterusnya di rujuk sebagai Responden) memberi Kebenaran Merancang C(2) bertarikh 25 Nov. 2008 kepada TM Facilities dan Pujangga Budiman. (selepas ini dirujuk sebagai Pencelah 1 dan Pencelah 2). Kebenaran Merancang itu diberi kepada cadangan pembangunan Satu Blok Bangunan Pejabat 9 Tingkat Beserta 2 Tingkat Sub Basemen Tempat Letak Kereta Di Atas Sebahagian Lot 22395, Persiaran Perpaduan, USJ 6, Subang Jaya, Mukim Damansara, Daerah Petaling, Selangor, kepunyaan TM Facilities Sdn. Bhd. Dan Pujangga Budiman, Pencelah 1 dan Pencelah 2 tersebut.

Responden ialah Majlis Perbandaran Subang Jaya.

Pada 10.4.2008 Responden telah menerima permohonan untuk Kebenaran Merancang untuk membangunkan satu blok bangunan tersebut dari Pencelah 1 dan Pencelah 2.

Pada 21.4.2008 Notis untuk Membuat Bantahan telah dikeluarkan oleh Responden kepada penduduk berkaitan menurut seksyen 21(6), Akta Perancang Bandar dan Desa 1976 (Akta 172).

Pada 6.5.2008 Bantahan bertulis daripada penduduk kawasan perumahan USJ 6 telah diterima. Bantahan mereka adalah seperti berikut:a)

b)

c)

d)

e)

Kawasan USJ 6 adalah kawasan kediaman dan bukannya kawasan komersil. Kawasan itu tidak sesuai untuk membina apa-apa pejabat bagi tujuan komersil;Sudah terdapat banyak bangunan dan pejabat di USJ 10 (Taipan) dan sekitar Subang Jaya dan dengan ini tidak perlu membina lagi pejabat di situ;Akan menyebabkan kesesakan jalanraya dan membahayakan penduduk terutamanya kanak-kanak dan orang tua;Akan menyebabkan pecemaran udara daripada asap kereta dan lori serta bunyi bising daripada alat penghawa dingin dan lain-lain; dan Hak privasi penduduk USJ 6 akan terganggu.


17

6.

7.

8.

9.

10.

11.

12.

13.

14.

Selepas Perbicaraan Pendengaran Bantahan dan selepas mesyuarat Jawatankuasa OSC pada 26.6.2008, Responden telah mengangkat perkara ini untuk pertimbangan Jawatankuasa Perancang Negeri Selangor (JPNS) untuk mendapat keputusan samada rizab Telekom boleh dimajukan untuk bangunan komersil (pejabat).

Pada 19.8.2008. JPNS telah menangguhkan perkara ini untuk mendapat beberapa maklumat tambahan termasuklah Laporan “Traffic Impact Assessment” (TIA) dan asas penjualan tanah ini daripada Syarikat Telekom kepada Pujangga Budiman Sdn. Bhd.

Pada 20 November 2008, JPNS telah bersetuju dengan cadangan pembangunan itu dengan syarat, antara lain, pemaju menyediakan 158 petak tempat letak kereta dan 96 petak tempat letak motosikal serta adakan perimeter planting dengan kelebaran 10 kaki (termasuk anjakan bangunan jika ada) ; mengadakan hanya satu jalan keluar masuk dan kelebaran 50 kaki melalui jalan utama (Persiaran Perpaduan).

Pada 25 November 2008, Responden telah meluluskan permohonan Kebenaran Merancang C(1) seperti yang dikehendaki oleh JPNS.

Pada 25 November, 2008, juga Responden telah memaklumkan keputusannya kepada Perayu.

Pada 30 Mac, 2009 Responden telah menerima surat daripada Lembaga Rayuan Negeri Selangor yang menyatakan En. Lee Wan Nam iaitu Perayu telah membuat rayuan kepada Lembaga terhadap keputusan Responden membenarkan Kebenaran Merancang itu.

Pada 12 Mei, 2009 Responden telah menyerahkan surat kelulusan Kebenaran Merancang C(1) kepada Pencelah-Pencelah.

Pada 28 Oktober,2009 Mesyuarat Khas Responden telah membuat keputusan untuk membatal Kebenaran Merancang menurut Seksyen 25(1) Akta 172 dan mengangkatnya untuk persetujuan JPNS.

Pada 2 Februari, 2010 JPNS telah mengantar balik permohonan ini supaya Responden mengadakan satu mesyuarat membincangkan liabiliti dan implikasi akibat dari cadangan pembatalan Kebenaran Merancang itu.


18

15.

16.

17.

B. ISU

1.

2.

Isu samada tanah untuk pembangunan itu ialah tanah milik atau tanah rezab untuk Telekom.

Perayu telah berhujah bahawa Draf Rancangan Tempatan, MPSJ 2020, menunjukkan Lot 22395 di USJ 6 itu sebagai rezab telekom atau sebagai kawasan lapang hingga ke masa kini.

Responden dan Pencelah pula berhujah bahawa tanah itu ialah tanah yang telah diberi hakmilik dan kategorinya ialah bangunan dan syarat nyatanya ialah komersil. Tidak ada tegahan tentang perpindahan hakmilik ini.

Responden bersetuju bahawa Draf Rancangan Tempatan, MPSJ 2020, menunjukkan Lot 22395 di USJ 6 itu berwarna hijau iaitu ia adalah sebagai kawasan lapang. Apabila menyedari kesilapan ini, Responden telah membetulkannya sebelum perkara zoning dimuktamadkan (zoning is finalised) pada bulan Mei,2008.

Jawapannya Rancangan Tempatan, MPSJ 2020, yang telah diwartakan pada 27 Mei, 2010 telah menunjukkan Lot 22395 di USJ 6 itu ialah tanah milik dan untuk bangunan komersil.

Pada 19 Mac, 2010 Responden telah bermesyuarat dan ahli-ahli Majlis telah diberi peluang untuk menyoal Penasihat Undang-Undang dan Pengarah Perancang Bandar yang hadir bersama tentang implikasi pembatalan ini.

Pada 27.4.2010 Mesyuarat MPSJ (Responden) telah bersetuju untuk menyemak semula keputusan itu dan tidak berhasrat untuk membatalkan Kebenaran Merancang itu.

Pada 27 Mei, 2010 Rancangan Tempatan Majlis Perbandaran Subang Jaya 2020 telah diwartakan dalam Warta Kerajaan Nergeri Selangor No. 1566 bertarikh 27 Mei, 2010.

Samada tanah untuk pembangunan itu ialah tanah milik atau tanah rezab untuk Telekom.

Samada Mesyuarat MPSJ telah memberi pertimbangan yang sewajarnya dalam membuat keputusannya.

i)


19

Samada Mesyuarat MPSJ telah memberi pertimbangan yang sewajarnya dalam membuat keputusannya.

Perayu berhujah Responden telah tidak memberi pertimbangan yang sewajarnya dalam meluluskan permohonan pencelah-pencelah untuk Kebenaran Merancang kepada Pencelah pada 2008. Perayu berhujah sekiranya TIA berkenaan dibentangkan dengan teliti kepada mesyuarat jawatankuasa Responden, kelulusan tidak akan diberi. Ini ialah kerana, berdasarkan data-data yang ditunjukkan, keempat-empat persimpangan yang berdekatan dengan lot 22395 itu telah hampir atau telah sampai ke paras servis D atau kurang daripada itu iaitu kesesakan paras servis yang teruk. Malah Persimpangan A dalam TIA itu menunjukkan paras servis F pada 2008 iaitu paras tidak bergerak. Selain dari itu Perayu juga berhujjah bahawa dengan pembinaan bangunan 9 tingkat itu akan menyebabkan tambahan lalulintas di kawasan USJ berkenaan dan menjadikannya lebih teruk.

Perayu telah mengemukakan saksi pakarnya, En. Leong Choon Heng, untuk menguatkan hujahnya. Pakar itu telah mengesahkan apa yang dihujahkan oleh Perayu iaitu keadaan trafik sudah teruk seperti apa yang terkandung didalam TIA itu. Pakar itu juga menyatakan bahawa perakuan TIA itu tidak selari dengan data yang terdapat di dalam kajiannya. Pandangan beliau itu tertumpu semata-mata pada apa yang terdapat di TIA itu. Beliau sendiri tidak menjalankan kajian TIAnya. Tambah pula beliau tidak lagi tinggal di situ kerana telah lama berpindah dari USJ 6 kepada USJ 11 pada 2004. Pakar itu tidak dapat memberi kedudukan lalulintas semasa di kawasan tersebut.

Responden akur dan berhujah bahawa laporan TIA itu tidak dibentangkan kepada mesyuarat Majlis, Walau bagaimana pun Jabatan Kejuruteraan Responden telah mengkaji TIA berkenaan dan berpuas hati dengan laporan itu. Oleh itu “one stop centre” Majlis boleh dianggap telah mengambil kira TIA itu. Lagi pula Ahli-ahli Majlis yang hadir pada mesyuarat semasa memberi kelulusan Kebenaran Merancang itu tidak pula membangkitkan soal TIA itu. Mereka telah menerima pandangan JPNS kerana JPNS telah menerima TIA itu tanpa ada komen yang tidak memuaskan.

Responden juga berhujah bahawa TIA bukanlah satu perkara yang wajib dibentangkan atau suatu kehendak prosidur untuk membuat sesuatu keputusan berhubung dengan pembangunan sesuatu tempat. Jika TIA itu

ii.


20

tidak dibentangkan pun, ia tidak boleh mencacatkan keputusan yang telah dibuat.

Responden berhujah memang benar paras servis yang terdapat di kawasan berkenaan kurang memuaskan tetapi langkah-langkah yang bersesuaian telah dicadangkan untuk diambil bagi mengatasi masalah yang terdapat seperti syarat-syarat yang terdapat di Borang C(1) umpamanya jalan keluar masuk ke bangunan yang dicadangkan hendaklah berasingan dari jalan keluar masuk ke taman di mana Perayu tinggal, melebarkan jalan, adakan “setback” dll.

Pencelah berhujah bahawa TIA itu tulus dan telah mengemukakan apa yang terdapat daripada kajian yang dijalankan. Beliau juga bersetuju bahawa TIA itu bukan suatu keperluan untuk membuat keputusan.

Pencelah berhujah lagi walaupun keadaan trafik di tempat bekenaan itu “congested” sekarang, tetapi pembangunan yang akan dijalankan tidak akan menyebabkan penambahan trafik yang ketara tetapi kecil sahaja iaitu 6.7% kepada jumlah trafik di tempat itu pada tahun 2020.

Pencelah 2 pula telah mengemukakan Pakarnya untuk menerangkan mengenai kajian yang dibuat, pada laporan TIA nya, rumusan dan perakuannya. Pakarnya, En. Amir Hamlan bin Abdullah, telah menerangkan yang beliau ialah ketua kajian TIA berkenaan dan terlibat secara langsung dengan kajian itu. Beliau telah menjalankan lebih dari 100 kajian TIA. Bagi kajian TIA di USJ 6 beliau telah menggunakan formula “Highway Capacity Manual” yang selalu digunakan oleh Jabatan Kerjaraya, Universiti Sains Malaysia dan sebagainya. Rumusan yang terdapat di dalam TIA itu ialah apa yang akan berlaku apabila bangunan 9 tingkat itu didirikan. Keadaan itu akan berlaku jika tidak ada apa-apa langkah yang dibuat untuk mengatasi keadaan itu. Tetapi kedudukan yang tidak memuaskan itu dapat diatasi jika langkah bersesuaian diambil. Beliau telah memberi contoh di Petaling Jaya (Bulatan Rothmans) dan di Kuala Lumpur (Jalan Cochrane) di mana pembangunan dibenarkan walaupun paras servis di jalan di situ sudah berada di paras yang teruk iaitu paras F.

Pencelah juga berhujah bahawa mereka akan mengadakan Tempat Letak Kereta 2 tingkat di bangunan 9 tingkat itu dan bilangan tapak letak kereta yang akan disediakan akan melebihi sebanyak 14% daripada apa yang diperlukan.


21

C. KESIMPULAN LEMBAGA RAYUAN

Pencelah berhujah lagi bahawa Lembaga patut menerima TIA itu daripada pandangan (comments), En. Leong Choon Heng, kerana beliau (En. Leong), tidak pernah menjalankan kajian TIA, tidak menjalankan kajian TIA untuk kes ini dan tidak melihat sendiri keadaan trafik di kawasan pembangunan yang akan dijalankan ini, malah beliau hanyalah seorang berkelulusan bidang sosiologi sahaja.

Lot 22395 ialah tanah bermilik berkategori Bangunan dan bersyarat nyata Komersil mengikut hakmilik dan selaras dengan Rancangan Tempatan MPSJ 2020.

Kajian TIA telah disediakan tetapi kajian TIA tidak dibentangkan di mesyuarat Jawatankuasa Majlis yang berkenaan semasa menimbang permohonan Pencelah. Kajian TIA itu telah dibentangkan kepada mesyuarat JPNS dan berdasarkan kajian TIA itu, JPNS telah mengenakan beberapa syarat terhadap pembangunan itu.

Ahli-ahli Majlis tidak membangkit soal mengenai TIA atau membangkit soal mengenai kesesakan lalulintas pada masa membuat keputusan meluluskan Kebenaran Merancang walaupun mereka berkesempatan dan berhak menyoal mengenainya. Mereka juga tidak menyoal semasa membuat keputusan untuk membatal keputusan Kebenaran Merancang C(1) walaupun mereka telah diberi peluang untuk menyoal Penasihat Undang-Undang dan Pengarah Perancang Bandar yang hadir bersama. Lembaga menganggap bahawa mereka telah banyak berbincang mengenai perkara itu kerana perkara ini hangat dibincangkan oleh penduduk-penduduk USJ 6. Mengikut minit mesyuarat pada 24.7.2010 mereka telah diberi masa yang secukupnya untuk membincang, memahami dan membuat keputusan di atas perkara itu.

Ahli-ahli Majlis Responden akur dengan pandangan JPNS mengenai perkara ini.

Yang pentingnya Bangunan 9 tingkat itu akan menambahkan penghuni bangunan ini yang akan menambahkan kesesakan lalulintas di Jalan Perpaduan tetapi kesesakan ini akan dapat dikurangkan jika ketinggian bangunan itu dikurangkan dan bangunan itu digunakan untuk pejabat sahaja dan bukan komersil ”per se” seperti kedai atau pasaraya

Lembaga Rayuan mendapati:

i.

ii.

iii.

iv.

v.


22

D. KEPUTUSAN LEMBAGA


DATO’ AZMEER BIN RASHIDAhli,Lembaga Rayuan Negeri Selangor.

Ketinggian bangunan yang akan dirikan itu hendaklah tidak melebihi ketinggian bangunan yang sedia ada di atas lot itu supaya ia nampak mesra (harmonious) dengan bangunan yang sedia ada.

Kesesakan lalulintas boleh juga dikurangkan dengan tindakan yang dicadangkan oleh Responden dalam C(1) dan seperti disarankan oleh Lembaga Rayuan iaitu jalan keluar masuk ke bangunan yang dicadangkan disediakan berasingan dengan jalan keluar masuk ke Taman Pihak Perayu yang sedia ada.

a.

b.

c.

d.

Tiada perintah kos.

vi.

vii.

Menurut Seksyen 36 (10)(e) Akta Perancangan Bandar Dan Desa 1976 (Akta 172), berkenaan dengan sesuatu rayuan di hadapannya, Lembaga Rayuan boleh mengesahkan, mengubah atau mengakas perintah atau keputusan yang dirayu. Juga Lembaga boleh membuat apa-apa Perintah sama ada yang diperuntukkan atau tidak oleh dan yang selaras dengan Akta ini. Berdasarkan kuasa yang diberikan kepadanya ini, Lembaga Rayuan menolak rayuan Perayu dan membenarkan Kebenaran Merancang C(1) dengan pindaan dan syarat tambahan seperti berikut:

1)

2)

Ketinggian bangunan hendaklah selaras dan berharmoni serta tidak melebihi bangunan Telekom sediada di kawasan tersebut;Kegunaan Bangunan hanya untuk pejabat-pejabat sahaja dan bukan untuk tujuan komersil;Memastikan tahap trafik diperbaiki dengan membuat perlebaran jalan dan mengadakan jalan masuk dan jalan keluar ke bangunan tersebut berasingan dari jalan keluar masuk penduduk taman itu; danPihak Responden boleh menetapkan syarat-syarat lain yang biasa dikenakan menurut undang-undang dan Pemaju perlu mematuhi syarat-syarat tersebut; dan


23

No. Rujukan Fail:LR - LR.SEL. (109) MPSJ/03/2009MPSJ - UPUU/353/65/09/11 MPSJ.260/36/59


24

ALASAN KEPUTUSAN

Dato’ Abu Bakar bin Awang , Pengerusi Lembaga Rayuan Negeri Selangor

Saya telah membaca Alasan Perintah Ahli Lembaga Dato’ Azmeer b. Rashid dan Encik Ho Khong Ming dan bersetuju dengan keputusan yang telah mereka buat bahawa Rayuan ini hendaklah ditolak.

Adapun permohonan Kebenaran Merancang yang telah dikeluarkan oleh Responden pada 25hb. November 2008 [C(1)] adalah selaras dan sepadan dengan syarat nyata hakmilik Lot 22395 dan peruntukan zoning kawasan tersebut iaitu dibenarkan menjalani aktiviti bangunan komersil.

Namun memandangkan bahawa kawasan pembangunan yang dicadangkan itu telah sesak dan padat dengan tahap lalulintas yang tinggi di situ adalah wajar Responden merancang dan mengawal penambahan kepadatan dan pergerakan penghuni bangunan yang dicadangkan itu dan lalulintas yang akan dijanakan dengan penambahan penghuni dan pelanggan tersebut. Kawalan ini perlu demi untuk mengimbangi keselesaan kehidupan penghuni-penghuni di situ yang pernah mereka nikmati sebelum adanya bangunan yang dicadangkan itu dan kehendak pembangunan di Subang Jaya amnya.

Dalam hal ini saya petik peruntukkan Akta 172 mengenai bidangkuasa Lembaga ini menurut Seksyen 36(10)(g), Akta Perancangan Bandar dan Desa 1976 (Akta 172) yang memperuntukkan bahawa Lembaga Rayuan boleh membuat apa-apa perintah samaada yang diperuntukkan atau tidak oleh, dan yang selaras dengan Akta ini. Oleh itu, Lembaga bersependapat bahawa syarat-syarat tambahan perlu dikenakan ke atas C(1) yang telah dikeluarkan pada 25hb Nov. 2008.

Memandangkan hal keadaan Rayuan ini, maka Lembaga pun tidaklah bercadang mengenakan kos ke atas Pihak Perayu. Oleh itu Lembaga tidak mengenakan kos ke atas Pihak Perayu.


DATO’ ABU BAKAR B. AWANGPengerusi,Lembaga Rayuan Negeri Selangor.

No. Rujukan Fail:LR - LR.SEL. (109) MPS/03/2010MPSJ - UPUU/353/65/09/11 MPSJ.260/36/59


25

Pejabat PendaftarLembaga Rayuan Selangor

d/a Jabatan Perancangan Bandar & Desa Negeri SelangorTingkat 18, Bangunan Darul Ehsan,

No.3, Jalan Indah, Seksyen 14,40646 Shah Alam,

SelangorTel: 03 5511 6666 Faks: 03 5511 3557

[Section 36, Town and Country Planning Act, 1976 (Act 172)]jpbdselangor.gov.my/Laporan/LembagaRayuan/17-12-14/SABLR-Issue-1-2012.pdf · Town and Country Planning Act 1976 and the

Documents