SAL SWEET PROD SRL IN FALIMENT Raport de evaluare imobile 1 Raport de evaluare imobil situat in Com. Mihailesti, sat Draganescu, Jud. Giurgiu Alcatuit din hala si teren Proprietatea Sal Sweet Prod SRL – in faliment Evaluator Adrian Rinciog 11.09.2014 Datele, informatiile si continutul prezentului raport sunt confidentiale, nu pot fi copiate in parte sau in totalitate si nu vor putea fi transmise catre terti fara acordul scris si prealabil al evaluatorului si al beneficiarului Toate sumele prezentate in acest raport sunt exprimate in lei, daca nu se precizeaza altfel
40
Embed
SAL SWEET PROD SRL IN FALIMENT - Licitatii publice · Definitia valorii Standardele evaluarii Deviatii de la standard Abordarea in evaluare Concluzii Anexe ... naturii solului, a
This document is posted to help you gain knowledge. Please leave a comment to let me know what you think about it! Share it to your friends and learn new things together.
Transcript
SAL SWEET PROD SRL IN FALIMENT Raport de evaluare imobile
1
Raport de evaluare
imobil situat in Com. Mihailesti, sat Draganescu, Jud. Giurgiu
Alcatuit din hala si teren
Proprietatea Sal Sweet Prod SRL – in faliment
Evaluator
Adrian Rinciog
11.09.2014
Datele, informatiile si continutul prezentului raport sunt confidentiale, nu pot fi copiate in parte sau in totalitate si nu
vor putea fi transmise catre terti fara acordul scris si prealabil al evaluatorului si al beneficiarului
Toate sumele prezentate in acest raport sunt exprimate in lei, daca nu se precizeaza altfel
SAL SWEET PROD SRL IN FALIMENT Raport de evaluare imobile
2
Cuprins:
Sumarul evaluarii:
Ipoteze si conditii limitative
Ipoteze speciale
Certificarea evaluarii
Declaratia de conformitate
Prezentarea evaluatorului
Prezentarea beneficiarului
Restrictii de utilizare a raportului
Scopul evaluarii
Identificarea activului
Tipul de valoare estimat
Data evaluarii:
Surse de informatii
Moneda de raportare
Premisele evaluarii
Standardele valorii. Definitia valorii
Standardele evaluarii
Deviatii de la standard
Abordarea in evaluare
Concluzii
Anexe
- Descriere si evaluarea proprietii
- Comparabile
SAL SWEET PROD SRL IN FALIMENT Raport de evaluare imobile
3
Catre: Sal Sweet Prod SRL - in faliment
prin lichidator judiciar CII Nicoleta Firanescu
Stimati domni / doamne
La cererea Dv am efectuat analiza si estimarea valori de piata a unui imobil alcatuit din hala, si teren,
proprietatea societatii, situat in Draganescu, Com Mihailesti, Jud. Giurgiu (denumit in continuare
"proprietatea"), cu data de referinta 11.09.2014.
Obiectivul analizei a fost estimarea valorii de piata a proprietatii. Am inteles ca aceasta evaluare a fost
ceruta si va fi utilizata in scopul vanzarii activului in cadrul procedurii de insolventa a proprietarului. In
consecinta, niciun alt scop nu a fost intentionat si nu trebuie subinteles.
In estimarea valorii, am utilizat acele abordari, tehnici, metode, proceduri, asa cum am considerat necesar
in circumstantele date, in conformitate cu Standardele de Evaluare (SEV 2014), standarde adoptate la nivel
national de catre ANEVAR si care operau la momentul de referinta a evaluarii si in concordanta cu
ipotezele speciale si conditiile limitative prezentate in raport.
Standardul (tipul) valorii utilizate in acest raport este valoarea de piata. In conformitate cu definitiile SEV,
valoarea de piata este:
“ suma estimata pentru care un activ sau o datorie ar fi schimbat(a) la data evaluarii intre
un un cumparator hotarat si un vanzator hotarat, intr-o tranzactie nepartinitoare, dupa un
marketing adecvat si in care partile au actionat in cunostinta de cauza, prudent si fara
constrangere”.
Informatiile furnizate si considerate credibile au fost utilizate in diagnostic si evaluare. In plus, am utilizat
informatii de la terte parti, pe care le-am considerat credibile si rezonabile.
Consider ca analiza furnizeaza o baza rezonabila exprimarii opiniei mele asupra valorii, astfel cum acest
aspect este detaliat pe parcursul raportului.
In consecinta celor expuse in raportul de evaluare, in opinia mea, valoarea de piata imobilului
evaluat, este de 370.000 euro.
Adrian Rinciog
SAL SWEET PROD SRL IN FALIMENT Raport de evaluare imobile
4
SUMARUL EVALUARII
Sumarul raportului: Ec. Adrian Rinciog a emis acest raport in data de 07.10.2014, inclusiv
anexele. Acest raport este realizat in conformitate cu declaratia, conditiile limitative si ipotezele
prezentate in continuare.
Client: Sal Sweet Prod SRL - in faliment, prin lichidator judiciar CII Nicoleta
Firanescu
Beneficiar: Sal Sweet Prod SRL - in faliment, prin reprezentantii legali, creditori
inscrisi la masa credala, judecator sindic
Proprietar: Sal Sweet Prod SRL - in faliment
Subiectul evaluarii: imobil alcatuit din teren si hala situate in Draganescu, com. Mihailesti,
Jud. Giurgiu
Scopul evaluarii: Vanzarea proprietatii
Tipul de valoare estimat: Valoare de piata
Premisele valorii: Tinand cont de scopul si utilizarea evaluarii, aceasta s-a realizat luand in
considerare valoarea de schimb care sa reflecte valoarea de piata.
Premisa operationala: Continuarea utilizarii.
Standarde aplicate: Standardele de Evaluare ANEVAR (SEV) 2014
Data de referinta a evaluarii: 11.09.2014
Moneda de raportare: lei (curs BNR la data evaluarii: 4,4196 lei / euro)
Concluzie: Valoarea de piata estimata a imobilului de evaluat, este de 370.000 euro.
SAL SWEET PROD SRL IN FALIMENT Raport de evaluare imobile
5
Ipoteze generale si conditii limitative
- Estimarea valorii prin prezentul raport constituie unul dintre factorii pe care societatea, prin reprezentantii
legali, impreuna cu partile implicate in procedura de insolventa a acesteia, il va lua in considerare in cadrul
demersurilor realizate pentru valorificarea activului.
- Prezentul raport este intocmit la cererea beneficiarului si in scopul precizat. Nu este permisa utilizarea
acestui raport de catre o terta persoana fara obtinerea prealabila a acordului scris al destinatarului,
autorului si al eventualului evaluator verificator.
- Nu imi asum responsabilitatea pentru nici un fel de pagube suferite de oricare astfel de terta persoana,
pagube rezultate in urma deciziilor sau actiunilor intreprinse pe baza acestui raport.
- Prezentul raport nu reprezinta vreo sugestie privind investirea/dezinvestirea in/din Proprietatea evaluata,
aceasta decizie apartinand in totalitate celor interesati.
- Acest raport de evaluare prezinta opinii profesionale si, in consecinta, acestea nu se substituie si nu
reprezinta puncte de vedere oficiale ale autoritatilor, cu exceptia cazului in care se specifica expres acest
lucru in cuprinsul sau.
- Opiniile mele se bazeaza pe informatiile curente disponibile, practica in materie, principiile general
acceptate in profesie, pe experienta dobandita si pe ipotezele adoptate.
- Din punctul meu de vedere, rezultatul evaluarii constituie o opinie justa asupra valorii, dar poate diferi de
alte opinii sau puncte de vedere.
- In toate situatiile, solutiile oferite in raportul de evaluare trebuie interpretate prin prisma faptului ca pietele
si legislatia sunt intr-o permanenta schimbare. In plus, adoptarea altor ipoteze de lucru poate conduce la
concluzii diferite asupra valorii.
- Informatiile necesare evaluarii au fost puse la dispozitie de catre Proprietar. Documentele furnizate si
considerate credibile au fost utilizate in diagnostic si evaluare. In plus, am utilizat informatii de la terte
parti, pe care le-am considerat credibile si rezonabile.
- Am realizat raportul exclusiv pe baza documentelor si informatiilor avute la dispozitie la momentul
efectuarii evaluarii. Aparitia altor elemente de care nu am avut cunostinta la data evaluarii pot avea impact
asupra valorii.
- Nu imi asum responsabilitatea pentru problemele de natura legala, care afecteaza dreptul de proprietate
asupra Proprietatii si care nu au fost aduse la cunostinta mea. Evaluarea este realizata in ipoteza ca dreptul
de proprietate asupra imobilelor este absolut, daca nu se precizeaza altfel in cadrul raportului.
- In acest sens, precizez ca nu au fost facute cercetari specifice la arhive si, luand in considerare situatia
juridica a proprietarului, presupun ca dreptul de proprietate este valabil, ca proprietatea evaluata nu este
grevata de sarcini care sa-i afecteze valoarea. In cazul in care exista o astfel de situatie si este cunoscuta,
aceasta este mentionata in raport. Se presupune ca Proprietarul respecta reglementarile aplicabile existentei
si utilizarii proprietatii, pe care o foloseste in mod responsabil. In cazul in care nu sunt respectate aceste
cerinte, valoarea poate fi afectata.
- Inspectia fizica a fost realizata personal de catre evaluator. Cu aceasta ocazia, a fost realizata o vizualizare a
activelor supuse evaluarii, fara a fi realizate analize sau lucrari specifice inspectiei aferente cunoasterii
naturii solului, a starii fundatiilor si / sau a altor lucrari ascunse.
- Evaluatorul nu a realizat masuratori pentru a identifica suprafetele imobilelor evaluate. Suprafetele utilizate
in evaluare sunt preluate din documentele puse la dispozitie, responsabilitatea acuratetii acestora
apartinand celor care le-au intocmit.
SAL SWEET PROD SRL IN FALIMENT Raport de evaluare imobile
6
- Se presupune ca nu exista aspecte ascunse sau nevizibile ale proprietatii. Nu se asuma nici o
responsabilitate pentru asemenea situatii sau pentru obtinerea studiilor tehnice care ar fi necesare pentru
descoperirea lor.
- Se presupune ca proprietatea este in concordanta cu toate reglementarile locale si nationale privind mediul
inconjurator.
- Se presupune ca toate autorizatiile, certificatele de functionare si alte documente solicitate de autoritati
legale sau administrative locale sau nationale sau de catre institutii si organizatii private au fost sau pot fi
obtinute sau reinnoite pentru oricare din utilizarile pe care se bazeaza estimarile valorii din cadrul
raportului.
- In afara cazurilor descrise in raport, nu am observat existenta unor materiale periculoase care pot sau nu
sa fie prezente pe proprietate. Totusi, ca si evaluator, nu am calitatea si calificarea sa detectez aceste
substante.
- Raportul de evaluare isi pastreaza valabilitatea numai in situatia si pe perioada in care conditiile de piata,
influentata de factorii economici, sociali si politici nu se modifica semnificativ fata de cele existente la data
intocmirii acestuia.
- O caracteristica esentiala a informatiei furnizate in rapoartele de evaluare este aceea ca trebuie sa se faca
inteleasa si sa fie inteleasa de catre utilizatori. In acest scop, se presupune ca utilizatorii dispun de o
cunoastere rezonabila a activitatilor de afaceri, economice, de contabilitate si financiare, precum si de
dorinta de a studia informatia cu diligenta rezonabila.
- Cu toate acestea, informatii aferente unor subiecte mai complexe, care trebuie incluse in rapoartele de
evaluare datorita relevantei lor pentru luarea deciziilor economice, nu trebuie excluse pe considerentul ca
ar fi prea greu de inteles de catre o parte a utilizatorilor.
Ipoteze speciale:
In cazul procedurilor de lichidare, toti posibililii cumparatori cunosc faptul ca pretul solicitat va fi redus
semnificativ intr-un interval de timp relativ scurt, indiferent de suma de la care se porneste procedura de
valorificare (cu exceptia cazului in care exista un interes major pentru proprietatea in cauza iar tranzactia
se incheie de la primul termen de vanzare). Ca urmare, o reducere suplimentara a pretului pentru situatia
speciala in care este realizata vanzare, poate conduce in final la o suma rezultata in urma valorificarii
inferioara posibilitatilor reale ale pietei.
Tinand cont de cele prezentate anterior, valoarea estimata in acest raport este valoarea de piata, in conditii
de vanzare normala.
SAL SWEET PROD SRL IN FALIMENT Raport de evaluare imobile
7
Certificarea evaluarii
In calitate de membru titular al Asociatiei Nationale a Evaluatorilor Autorizati din Romania (ANEVAR),
in conformitate cu codul deontologic al profesiei, standardele de evaluare in vigoare la data evaluarii si cu
reglementarile legale in vigoare, dupa analizarea naturii angajamentului, a partilor implicate declar ca sunt
in masura sa ofer o evaluare obiectiva si impartiala.
Posed cunostintele si experienta necesare indeplinirii acestui angajament in mod competent. Cu exceptia
specialistilor mentionati in raportul de evaluare (daca a fost cazul), nicio alta persoana nu mi-a acordat
asistenta profesionala in vederea indeplinirii acestui angajament de evaluare;
Declar pe propria răspundere că nu am niciun interes direct sau indirect, prezent sau viitor, în legătură cu
obiectul şi scopul evaluării sau cu persoanele fizice/juridice implicate, cu exceptia rolului meu de evaluator
extern din angajamentul privind aceasta evaluare.
Declaratia de conformitate
In calitate de membru titular al ANEVAR, imi asum responsabilitatea pentru datele si concluziile detaliate
in prezentul raport si in cunostinta de cauza si cu buna credinta, declar ca:
Pentru estimarea valorii am utilizat acele abordari, metode, proceduri si tehnici asa dupa cum am
considerat necesar in circumstantele date, in conformitate Standardele de Evaluare (SEV 2014), standarde
adoptate la nivel national de catre ANEVAR si care operau la momentul de referinta a evaluarii si in
concordanta cu ipotezele speciale si conditiile limitative prezentate;
In limita cunostintelor si informatiilor detinute, certific ca cele prezentate in acest raport sunt adevarate si
corecte. De asemenea, declar ca analizele, opiniile si concluziile prezentate sunt limitate de ipotezele
considerate si conditiile limitative specifice si sunt analizele, opiniile si concluziile mele personale,
neinfluentate de nici un factor;
Analizele si opiniile mele au fost bazate si dezvoltate conform cerintelor din standardele si metodologia de
lucru recomandate de catre ANEVAR, care sunt in conformitate cu Standardele de Evaluare (SEV), iar
evaluatorul a respectat codul deontologic al profesiei;
Evaluator
Ec Adrian Rinciog
07.10.2014
SAL SWEET PROD SRL IN FALIMENT Raport de evaluare imobile
8
Prezentarea evaluatorului
Acest raport de evaluare a fost realizat de catre Ec Adrian Rinciog, membru titular al ANEVAR (Uniunea
Nationala a Evaluatorilor Autorizati din Romania), sectiunile EI, EPI si EBM -, nr. matricol 15734.
Prezentarea beneficiarului
Acest raport de evaluare a fost realizat la cererea SC Sweet Prod SRL - in faliment, cu sediul in Baicoi, str.
Baicului, nr. 47, Prahova, CUI 17275154, numar de inregistrare la Registrul Comertului J29/1518/2008,
prin lichidator judiciar CII Nicoleta Firanescu, care este si beneficiarul lucrarii.
Restrictii de utilizare a raportului
Conform angajamentului asumat oferta acceptata de catre Adunarea Creditorilor, acest raport se adreseaza
SC Sweet Prod SRL - in faliment, prin lichidator judiciar, creditorilor inscrisi in tabelul de creante,
judecatorului sindic si nu va putea fi folosit de nicio alta persoana fizica sau juridica, in nicio circumstanta.
De asemenea, opiniile si concluziile prezentate in acest raport sunt realizate conform ipotezelor si
conditiilor limitative prezentate anterior. Aplicarea unor alte ipoteze / conditii limitative poate conduce la
rezultate diferite fata de cele prezentate in acest raport.
Scopul evaluarii
Scopul evaluarii il reprezinta estimarea valorii la care ar putea fi vanduta proprietatea, in conditii de
vanzare normale. Evaluarea este realizata pentru proprietatea in starea in care se prezenta la data ultimei
inspectii (11.09.2014)
Identificarea activului
Proprietatea evaluata este identificata cu numar cadastral 30725, inscrisa in CF nr. 22/N a localitatii
Draganescu, fiind alcatuita din teren in suprafata de 2.400 mp si constructii edificate pe acesta.
Constructia nu a fost intabulata datorita faptului ca nu a fost realizata receptia finala
O descriere mai detaliata a acestuia este prezentata la sectiunea "Evaluare"
Se presupune ca dreptul de proprietate al societatii asupra imobilelor sus mentionate este deplin.
Tipul de valoare estimat
Avand in vedere scopul evaluarii, tipul de valoare adecvat este valoarea de piata, asa cum este aceasta
definita in IVS 2011 - cadru general.
Data evaluarii:
Data evaluarii este 11.09.2014, data care corespunde cu data ultimelor inspectii ale proprietatii
Data la care a fost finalizat acest raport de evaluare este 07.10.2014.
SAL SWEET PROD SRL IN FALIMENT Raport de evaluare imobile
9
Surse de informatii
Evaluarea a fost realizata pe baza urmatoarelor informatii, care completeaza cele constatate cu ocazia
inspectiei fizice:
Informatii obtinute de la beneficiar:
- Extras CF din data de 03.06.2014
- Planuri de arhitectura, memorii tehnice
Informatii provenite de la terti:
- Site-uri specializate active similare
- program informatic KOST
- studii de piata preluate de pe site-urile Jones Lang laSalle Romania, si Cushman&Wakefield Romania.
- Alte lucrari de specialitate
Moneda de raportare
Acolo unde este necesar, s-au facut calcule si referiri la valori RON, USD, GPB sau Euro, dupa caz, cursul
de schimb valutar fiind cel comunicat de BNR la data de referinta a raportului, adica 4,4196 RON/Euro.
Premisele evaluarii
Tinand cont de scopul si utilizarea evaluarii, aceasta s-a realizat luand in considerare valoarea de schimb
care sa reflecte valoarea de piata, in conditii de vanzare normale, in conditiile utilizarii in continuare a
activului.
Standardele valorii. Definitia valorii
Tinand cont de asertiunile expuse in capitolele anterioare, in concordanta cu prevederile SEV, valoarea
determinata prin prezentul raport este VALOAREA DE PIATA, definita astfel :
“ suma estimata pentru care un activ sau o datorie ar fi schimbat(a) la data evaluarii intre
un un cumparator hotarat si un vanzator hotarat, intr-o tranzactie nepartinitoare, dupa un
marketing adecvat si in care partile au actionat in cunostinta de cauza, prudent si fara
constrangere”.
Valoarea de piata este inteleasa ca fiind valoarea unei proprietati / activ estimata fara luarea in considerare
a:
- costurilor de vanzare / cumparare
- niciunui impozit / taxe asociat (e) cu vanzarea / cumpararea si
- a oricarei ipoteci asupra activului evaluat.
Avand in vedere situatia juridica actuala a societatii, prezentam in continuare cateva aspecte referitoare la
valoarea de vanzare fortata:
Termenul “vânzare forţată” se utilizează in situatia în care un vânzător este obligat să vândă şi/sau nu
există o perioadă de comercializare adecvată. Preţul obtenabil în această situaţie nu îndeplineşte cerinţele
SAL SWEET PROD SRL IN FALIMENT Raport de evaluare imobile
10
din definiţia valorii de piaţă. Preţul care ar putea fi obţinut în aceste situaţii va depinde de natura presiunii de
a vinde, la care este supus vânzătorul, sau de motivele pentru care o comercializare adecvată nu poate fi
făcută. El poate să reflecte şi consecinţele pentru vânzător a nereuşitei vânzării într-o perioadă de timp
specificată. Preţul obtenabil într-o vânzare forţată nu poate fi prezis în mod credibil, cu excepţia situaţiei în
care sunt cunoscute natura presiunii de a vinde sau motivele comercializării neadecvate. Preţul pe care un
vânzător îl va accepta, într-o vânzare forţată, va reflecta mai degrabă situaţiile particulare decât cele ale
vânzătorului ipotetic decis din definiţia valorii de piaţă. Conform standardelor internationale de evaluare,
preţul obtenabil într-o vânzare forţată va avea numai o legătură întâmplătoare cu valoarea de piaţă sau cu
orice alte tipuri de valoare.
Deoarece vânzarea forţată este o descriere a situaţiei în care tranzacţia are loc, standardele de evaluare
considera ca acest termen nu reprezintă un tip de valoare.
In cazul Proprietarului, acesta este obligat sa vanda datorita faptului ca se afla sub incindenta procedurii de
insolventa. In aceasta situatie, presiunea de a vinde este data de necesitatea achitarii unei proportii cat mai
mari din masa credala intr-un termen cat mai scurt.
Ca urmare a celor precizate anterior si a celor prezentate in raportul de evaluare, in opinia evaluatorului,
valoarea de piata a bunurilor in conditiile actuale ale societatii este egala cu valoarea de piata corectata cu
un coeficient care sa reflecte necesitatea de a vinde, lipsa marketingului adecvat, costurile aferente si
intervalul scurt de timp alocat valorificarii. In vederea estimarii acestui coefficient, s-a tinut cont de
urmatoarele considerente:
a) vanzarea se face intr-o perioada de timp limitata sever;
b) conditiile reale ale pietei sunt cele curente (dobanzi bancare in medie de cca. 3-4% pe an, numar limitat de investitori, criza
economico-financiara, oportunitati diverse si multiple de investitii – oferta supraabundenta etc.);
c) necesar de perioada indelungata de expunere pe piata la vanzare.,.
d) cumparatorul actioneaza prudent si in cunostinta de cauza;
e) vanzatorul este extrem de obligat sa vanda;
f) cumparatorul este motivat obisnuit;
g) cumparatorul se considera ca actioneaza in cel mai bun interes al sau;
h) plata se face cash;
i) pretul nu este influentat de aranjamente financiare speciale sau facilitati sau de cineva interesat in vanzare;
j) se adapteaza pretul de valorificare la circumstantele vanzarii.
Standardele evaluarii
Evaluarea a fost realizata conform urmatoarelor Standarde de Evaluare Anevar 2014
- SEV 100 - cadru general
- SEV 101 - termenii de referinta ai evaluarii
- SEV 102 - implementare
- SEV 103 - raportarea evaluarii
- SEV 230 - drepturi asupra proprietatii imobiliare