1 SOCIÉTÉ DE PROMOTION DU LAC DE TUNIS - SPLT LE PROJET D’AMÉNAGEMENT URBAIN ET DE DÉVELOPPEMENT ECONOMIQUE DES BERGES DU LAC NORD DE TUNIS RÉALISATIONS ACTUELLES ET PROJETS FUTURS NOTE DE PRÉSENTATION TAREK BOUGUERRA JELLAL ABDELKAFI SPLT – Directeur de l’urbanisme Architecte-paysagiste DPLG Urbaniste IUP Tunis, le 14 Octobre 2014
This document is posted to help you gain knowledge. Please leave a comment to let me know what you think about it! Share it to your friends and learn new things together.
Transcript
1
SOCIÉTÉ DE PROMOTION DU LAC DE TUNIS - SPLT
LE PROJET D’AMÉNAGEMENT URBAIN ET DE
DÉVELOPPEMENT ECONOMIQUE
DES BERGES DU LAC NORD DE TUNIS
RÉALISATIONS ACTUELLES ET PROJETS FUTURS
NOTE DE PRÉSENTATION
TAREK BOUGUERRA JELLAL ABDELKAFI
SPLT – Directeur de l’urbanisme Architecte-paysagiste DPLG Urbaniste IUP
Tunis, le 14 Octobre 2014
2
LE LAC DE TUNIS DANS LE CONTEXTE URBAIN
SOCIETE ANONYME DE DROIT TUNISIEN
ETAT TUNISIEN 50%
CAPITAL 44 MILLIONS DE DINARS
DALLAH EL BARAKA* 50%
REHABILITATION DU PLAN D’EAU ETUDES D’AMENAGEMENT DEVELOPPEMENT
3 * GROUPE DALLAH EL BARAKA : Partenaire privé Saoudien.
SOCIÉTÉ DE PROMOTION DU LAC DE TUNIS: SPLT
LE PARTENARIAT PUBLIC-PRIVÉ (PPP) D’AMÉNAGEMENT URBAIN ET DE DÉVELOPPEMENT ÉCONOMIQUE LANCÉ EN 1985
4
R É C O N C I L I AT I O N D E L A C A P I T A L E AV E C S O N L A C L’assainissement des eaux du lac et le détournement des eaux usées de la ville de Tunis vers les stations
d’épuration étaient les conditions préalables au développement urbain de la capitale qui, depuis un siècle
butait sur cet obstacle environnemental : un marécage nauséabond.
QUELLE STRATÉGIE D’URBANISATION ? QUEL DÉVELOPPEMENT ECONOMIQUE ?
Au début des années 1990, la SPLT avait la maitrise foncière de 1327 ha de terrain à bâtir, une opportunité
unique pour l’investissement, « une page blanche » exceptionnelle pour la création d’un projet urbain au
cœur de l’agglomération.
Quelle stratégie d’urbanisation, quels projets de développement économique la SPLT pouvait –elle
concevoir alors que la capitale était en mutation sociale et économique.
L’évolution démographique éclaire les enjeux : la population a doublé en 20 ans :
1984 : 1.100,000 habitants
2004 : 2.200,000 habitants
OBJECTIFS PRIMORDIAUX : CAPTER L’ÉPARGNE DES MÉNAGES, ATTIRER LES
INVESTISSEURS
Intégrer les berges du lac dans le contexte urbain, créer une image environnementale attractive
Contrôler la qualité architecturale et le bon fonctionnement des services et des équipements scolaires et
universitaires
Développer la promotion immobilière, les activités de service et de commerce, favoriser l’implantation
des sièges d’entreprises, de banques, d’ambassades et les activités industrielles non polluantes ainsi que
les activités de tourisme et de loisirs et les services hospitaliers.
La finalité du développement est la création d’emplois.
FINALITÉS – STRATÉGIE - OBJECTIFS
5
LES ACTEURS DU PROJET DE DÉVELOPPEMENT
DIFFÉRENTES ÉTAPES DU DÉVELOPPEMENT DU FONCIER AUQUEL PARTICIPENT LES ACTEURS
SUIVANTS :
LA SPLT :
Programme et engage les différentes études d’aménagement et les soumet pour approbation aux
administrations de l’Etat et aux collectivités publiques locales,
Aménage les terrains (travaux de VRD),
Entreprend la commercialisation des terrains.
LES PROMOTEURS :
Acquièrent les terrains aménagés auprès de la SPLT,
Construisent les programmes immobiliers,
Vendent les surfaces bâties aux acquéreurs finaux.
LES ACQUÉREURS (PARTICULIERS, INVESTISSEURS,…)
Achètent les programmes immobiliers réalisés par les promoteurs.
Ces différents acteurs mobilisent des investissements importants qui contribuent tous à la
vitalité économique de la capitale.
6
INSTAURATION DE MESURES D’ACCOMPAGEMENT POUR ÉVITER LA SPÉCULATION
FONCIÈRE SUR LES BERGES DU LAC ET ACCÉLÉRER LE RYTHME DE CONSTRUCTION
L a S P LT m e t à l a d i s p o s i t i o n d e s a c q u é r e u r s d e s t e r r a i n s
c o m p l è t e m e n t v i a b i l i s é s t o u t e n i n s é r a n t u n e c l a u s e
r é s o l u t o i r e d a n s l e c o n t r a t d e v e n t e q u i s t i p u l e q u e l e
c o n t r a t e s t r é v o l u d e p l e i n d r o i t f a u t e p a r l ’ a c q u é r e u r
d ’ a v o i r a c h e v é l e s t r a v a u x d e c o n s t r u c t i o n d a n s u n d é l a i
d e 8 a n s à c o m p t e r d e s a m i s e e n p o s s e s s i o n d u t e r r a i n .
C e t t e c l a u s e a e u u n e f f e t p o s i t i f s u r l e r y t h m e d e
c o n s t r u c t i o n e t p a r c o n s é q u e n t s u r l ’ é c o n om i e d e l a r é g i o n
v o i r d u p a y s e t c e , e u é g a r d à l ’ i mp o r t a n c e d u s e c t e u r d u
b â t i m e n t d a n s l e d é v e l o p p e m e n t é c o n o m i q u e e t l a c r é a t i o n
d ’ e mp l o i s .
RÉGULATION DE LA SPÉCULATION FONCIÈRE
Source SDAT: Groupement :urbacosult-URAM- BRAMMAH
Position centrale exceptionnelle Ouverture sur les paysages naturels et culturels
SITUATION DU PROJET D’URBANISATION, ET DE DÉVELOPPEMENT DU LAC NORD DE TUNIS DANS LE CADRE DU SCHÉMA DIRECTEUR D’AMÉNAGEMENT
DE L’AGGLOMÉRATION TUNISOISE
7 * SDA : Schéma Directeur d’Aménagement
A partir d’études de marché définissant la stratégie de développement du projet du lac
de Tunis, le programme de construction a été fixé à environ 11,1 millions de m² de
planchers ( S H O ) . pour les 1327 ha répartis comme suit :
5,5 millions de m² de planchers pour les logements (34 000 logements )
5,5 millions de m² de planchers pour les bureaux , les activités de services, les
activités non polluantes et les équipements publics et sportifs.
La population escomptée est de l’ordre de 136 000 habitants et 140 000
emplois.
Les terrains affectés aux espaces verts aménagés pour l’animation et les parcs (en dehors des jardins
privés représenteront près de 20 % : un ratio de l’ordre de 20 m² d’espace vert par habitant).
8
LE PROGRAMME GÉNÉRAL D’AMÉNAGEMENT ACTUALISÉ EN 2014 :
9
RÉPARTITION DES SHO DANS LE PROJET DU LAC NORD DE TUNIS SURFACES
Lotissements opérationnels développés par la SPLT, 3 430 500 m2
Lotissements à développer par la SPLT 3 800 680 m2
Projet de Tunis Sports City (en instance) 3 633 840 m2
Projet El Khatatif ( privé) 222 210 m2
TOTAL (SHO) POUR L’ENSEMBLE DU PROJET DU LAC 11 087 230 m2
La Société de Promotion du Lac de Tunis (la SPLT) a réalisé des opérations de
lotissements qui ont généré environ 3,43 millions de m2 de surface de planchers-hors-
œuvres ( SHO) et envisage de développer environ 3 ,8 millions de m2 ( SHO) pour les 10
années à venir ( année de démarrage (2017).
Total du programme de la SPLT : environ 7,23 millions de m2 de surfaces de planchers
hors œuvre.
En outre, 3,86 millions de m2 de surfaces de planchers hors œuvre seront
réalisées par des privés.
Soit un total d’environ 11 millions de m2 de surfaces de planchers hors
œuvre pour l’ensemble du projet du lac nord.
RÉCAPITULATIF DES SURFACES DE PLANCHERS-HORS-ŒUVRES (SHO) DANS LE PROJET DU LAC NORD DE TUNIS
LES TRANCHES OPÉRATIONNELLES
10
PLAN GÉNÉRAL D’AMÉNAGEMENT
LOTISSEMENT EL KHALIJ 150 HA (1991): URBANISATION 88% (POLYFONCTIONNEL)
11
SHO (M2) POPULATION PROJETÉE NOMBRE DE LOGEMENTS NOMBRE D'EMPLOIS
911 000 15 300 3400 10 000
12
PLAN DU LOTISSEMENT NORD-OUEST C 53 HA (1993) : URBANISATION 73%
LOTISSEMENT A VOCATION : ANIMATION
SHO (M2) NOMBRE D'EMPLOIS
39 300 800
13
ZONE NORD EST : PLAN D’AMÉNAGEMENT DE DÉTAIL 1998
LOTISSEMENT « LES JARDINS DU LAC » 106 HA (1998) : URBANISATION 84%
14
SHO (M2) POPULATION PROJETÉE NOMBRE DE LOGEMENTS NOMBRE D'EMPLOIS
660 000 8 500 1 900 8 300
LES ACTIVITÉS TERTIAIRES
15
LOTISSEMENT « LA CITÉ DES PINS » 58HA (2001) : URBANISATION 58%
SHO (M2) POPULATION PROJETÉE NOMBRE DE LOGEMENTS NOMBRE D'EMPLOIS
710 200 10 100 2350 7 000
LOTISSEMENT « LA CITÉ DES PINS »
17
2004
2014
URBANISATION LOTISSEMENTS LES JARDINS DU LAC ET DE « LA CITÉ DES PINS »
LA ZONE D’ACTIVITÉS NON POLLUANTES 44HA (1999) : URBANISATION 47%
18 SHO (M2) NOMBRE D'EMPLOIS
332 000 9 000
LA ZONE D’ACTIVITÉS NON POLLUANTES
20
2004
2013
URBANISATION LOTISSEMENTS « LES JARDINS DU LAC » ET DE « LA CITÉ DES PINS »
n° lotissements dates surfaces des
lotissements (m2)
surfaces des lots constructibles
(m2)
SHO des lots constructibles
(m2)
1 lotissement Nord "El Khalij" 1991 1 500 000 1 044 060 911 000