Revista Aila nº2

Ahorras tiempo y dinero en la búsqueda de tu

hogar

387 operaciones realizadas en

2015Reduces el tiempo de venta

del inmueble

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I N M O B I L I A R I A S

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Los Corrales6ACTIVA NORTESarón7ACTIVA NORTE

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BARON & BARONAguilar de Campoo15

Puente Arce14

PROVINORTE

CAMARGO INMOBILIARIAMuriedas10

BARRIOSuances12

FRESNO INMOBILIARIALiencres13

Colindres11

AREA 3

10 RAZONES POR LAS QUE ES NECESARIO EL ASESOR INMOBILIARIO PARA VENDERUNA VIVIENDA EN LAREDO.En un mercado inmobiliario dominado por la oferta como el actual, numerosas razones por las que los particulares no consiguen vender sus casas por sí mismos, la mayoría están relacionadas con la cantidad de tiempo necesario para atender las cuestiones del proceso de compraventa inmobiliaria.Los particulares que quieren vender una vivienda por su cuenta, se encuentran con estas 10 dificultades:

1. HAY DEMASIADAS PERSONAS CON LAS QUE NEGOCIAR

La compraventa de vivienda supone responder a muchas preguntas de mucha gente, hablar con unos y con otros, negociar con:- El comprador, que quiere rebajar el precio al máximo.- El agente del comprador, quien le representa y busca el mejor acuerdo para su parte.- El abogado del comprador.- La empresa certificadora, que tiene que preparar la etiqueta de certificación, necesaria previa a la puesta en venta.- El banco del propietario, que gestiona la hipoteca sobre la vivienda a transferir.- Falsos compradores, que sólo quieren saber el precio y cotillear la vivienda.No se trata sólo de dedicar tiempo a cada uno de este grupo de personas. Se trata de saber defender los intereses propios ante los requerimientos de unos y otros.

2. DESCONOCIMIENTO SOBRE CÓMO PREPARAR LA VIVIENDA ANTES DE LA VENTA

Hay una serie de tareas necesarias para tener lista la vivienda cuando se quiera poner a la venta. Aunque sean cuestiones de sentido común, hay muchas que no se realizan por parte de los propietarios, a no ser que se les asesore en ese sentido:- Ordenar las estancias,- Aplicar una nueva capa de pintura en las paredes.- Realizar las reparaciones necesarias.- Limpiar los suelos y alfombras.- Reemplazar lámparas y bombillas.- Despersonalizar la vivienda: Retirar objetos personales, cuadros, recuerdos, fotografías,…El propietario sólo tiene una bala por visita; si además se está residiendo en esa vivienda, desprenderse de cuestiones personales, es tarea casi imposible.

3. NECESIDAD DE CUALIFICAR A LOS COMPRADORES

Los particulares no realizan labores de investigación del posible comprador, para comprobar si tiene capacidad financiera para la compra de la vivienda, vía financiación o no. Ni siquiera si se trata de una persona en una fase inicial de búsqueda o necesita comprar en un plazo corto.Y es más, no saben quiénes son esas personas que llaman para ir a ver la vivienda, que entran en la casa sin identificarse.Las inmobiliarias ofrecen seguridad en los potenciales compradores que representan, ya que están precualificados.

4. DIFICULTADES PARA RESPONDER A LAS DUDAS DE LOS COMPRADORES

Hay compradores de todo tipo y preguntas muy diversas. Desde cuestiones básicas hasta dudas muy específicas, que desconocen los propietarios y no saben cómo responderlas.Los compradores no se interesan exclusivamente por el estado de la vivienda y sus características. Quieren saber más datos y lo que va a pasar si decidir iniciar el proceso.

5. NO DARSE CUENTA DE QUE EL TIEMPO ES ORO

Las operaciones que duran pocas semanas, suelen dar buenos resultados para el propietario.Más allá de un mes de la puesta en venta de la vivienda, empieza a perder valor y si se mantiene por mucho tiempo, acaba por “quemarse”, porque el número finito de compradores, ya conocen que esa propiedad lleva tiempo en el mercado.

6. CUESTIONES CONTRACTUALES

De llegar a un acuerdo, previa aceptación de oferta, el aspecto formal no se para con el contrato de compraventa entre las partes.Hay muchas cláusulas a tener en cuenta, además de cuestiones hipotecarias, posibles herencias, plusvalías y otros impuestos, que afectan a cada una de las partes.Muchos compradores no siguen adelante porque no les genera confianza el contrato que propone el propietario.

7. UTILIZACIÓN DE TECNOLOGÍAS Y HERRAMIENTAS PROFESIONALES

El agente inmobiliario de hoy en día es un experto en marketing. Gran parte de su formación va encaminada al dominio de herramientas que usan en el día a día y que le permiten mejorar la imagen de las propiedades que gestionan. Y si no están especializados en determinadas tareas, contratan a profesionales.


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Los servicios fotográficos y de video, realizados con cámaras profesionales y por fotógrafos profesionales, son de una calidad muy superior a las realizadas por amateurs con cámaras de móviles.Los servicios de decoración e interiorismo, mejor con profesionales especializados que además estén habituados a trabajos de home staging.

8. ESTABLECIMIENTO DEL PRECIO DE MERCADO

El propietario particular, con suerte, sabrá algún precio de pisos que se han vendido por su zona. Al menos el precio que le ha comentado alguien que le ha dicho un tercero.Lo habitual es poner un precio igual o superior al que le costó inicialmente. Y poner un precio un poco más inflado, por si hay que negociar a la baja. Lo que no saben es que así ponen un precio fuera de mercado.Los inmobiliarios cuentan con datos completos sobre lo que se vende y no se vende en la zona, de viviendas muy parecidas en la misma calle, especialmente cuando trabajan con el sistema MLS y comparten datos entre inmobiliarias de la zona.

9. ESCASA DIFUSIÓN Y ALCANCE DEL ANUNCIO

Poner el anuncio de la vivienda en varios portales es una práctica habitual entre los particulares, ya que la mayoría de los portales inmobiliarios lo permiten y de forma gratuita.Pero conseguir una buena presencia en esos portales, con un volumen tan grande de propiedades, es difícil y si que tiene coste. Y cada vez hay más portales que sólo permiten la publicación a través de agencias especializadas en gestión inmobiliaria.Ir de inmobiliaria en inmobiliaria es otra táctica habitual entre los particulares, pero en los últimos años, la única forma de que la vivienda se ponga a la venta en diferentes agencias inmobiliarias en la zona, es con un contrato de exclusiva compartida. Sin ese compromiso, el anuncio del particular no se verá en ningún escaparate de inmobiliaria ni se trabajará por parte de los agentes inmobiliarios, ni llegará a la base de datos de contactos cualificados. Con la exclusiva compartida, la inmobiliaria se compromete a defender los intereses del propietario, a preparar un plan de comercialización específica, a informarle periódicamente sobre la actividad, a compartir los datos de la propiedad para que las agencias asociadas busquen a compradores cualificados. En Laredo, la asociación de inmobiliarias AILA, trabaja con el sistema MLS de exclusiva compartida, multiplicando las opciones de encontrar a un buen comprador para la vivienda en venta y reduciendo el plazo.

10. EL CIERRE DE LA COMPRAVENTA

Antes del cierre de la operación, hay cuestiones a tener en cuenta, como que:- la supervisión técnica de la vivienda haya sido satisfactoria.- el contrato esté aprobado por la parte compradora.- comprobar que el comprador haya conseguido la financiación.- los cálculos de impuestos y costes de notaría son correctos.

César Villasante OchoaDirector de marketing en URBANIzA INTERACTIVA


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Laredo

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Treto Laredo

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Laredo 99.000€

96.000€

395.000€

119.000€ 100.000€

95.000€

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135.000€Ref. 45014

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reformar.

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Laredo Beranga189.000€ 67.000€Ref. 42048 Ref. 42004

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Laredo

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Laredo Laredo

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Treto118.000€

170.000€

138.000€ 120.000€

145.000€

59.900€Ref. 45042

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Laredo 255.000€Ref. 45018


Laredo

Laredo

Laredo

Colindres Laredo

Laredo

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Laredo488.000€

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27.000€

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La venta de pisos seguirá subiendo, aunque la recuperación no será uniforme.

Buenas expectativas para el2016.

La compraventa de inmuebles residenciales cerró 2015 con un crecimiento del 9, 8%. Se vendieron 401.281 casas, la mayor cifra desde 2010, según la estadística del Ministerio de Fomento, que se basa en operaciones cerradas ante notario, Superar la barrera de las 400.000 transacciones es un buen dato y se espera que en el 2016 se llegue a la barrera de los 500.000.

El crecimiento en la Comunidad de Cantabria es positivo, pero nada uniforme. Mientras en Laredo hay zonas preferenciales, de fácil venta siempre que el precio se ajuste al mercado, otras zonas como la primera línea de la bahía sufren todavía la corrección del mercado.

En líneas generales y según las estadísticas de los inmobiliarios de Cantabria en AILA, la preferencia de los demandantes de vivienda en los alrededores de Laredo va desde piso de 2 habitaciones 60 m2 útiles y P.V.P 60.000 €- 90.000 €, en localidades con todos los servicios.

El demandante de Laredo busca también piso de similares m2 pero con vistas y cercanía a la playa y a un precio un poco superior 85.000 € - 110.000 €, de media. Por último los demandantes de chalets prefieren costa y sus expectativas 150 m2 de entre 200.000 €- 320.000 €.


En este primer trimestre del 2016 se ha producido cierto parón en las compraventas debido probablemente a la incertidumbre política para la formación del nuevo Gobierno, que se ha unido a las incertidumbres financieras y de los mercados. Pese a estos acontecimientos puntuales, las entidades financieras se muestran optimistas, deseosos de prestar dinero a los futuros adquirientes de vivienda, pues el ladrillo vuelve a demostrar que es una inversión segura. Los precios de la vivienda están en su momento más bajo y su previsión a partir de ahora es que se estabilicen, exceptuando aquellas zonas que no encuentran comprador por no haber demanda o porque dicho demandante aún no puede acceder al crédito.

La mejora en la industria, el crecimiento de la inversión y la bajada de la morosidad pronostican una mejora en la compraventa de inmuebles en Cantabria y una mayor apuesta por el mercado del alquiler para aquella población que no puede acceder a la vivienda en compra, como son los jóvenes. Estos datos unidos a que Cantabria es una comunidad costera que atrae a compradores de segundas residencias acentúan las buenas perspectivas para el 2016.

PREFERENCIAS DE LOS DEMANDANTES

tipo

piso

piso

chalet

P.V.P. mínimo

60.000€

85.000€

200.000€

P.V.P. máximo

90.000€

110.000€

320.000€

m2

60

60

150

localización

limítrofes

Laredo

costa

Ainhoa CeberioDirectora de comunicación

AFILIA INMOBILIARIAS


Laredo

Laredo

Laredo

Laredo

Rasines

Treto

Laredo

Laredo95.000€

82.000€

40.000€

17.000€

34.000€

79.000€

25.000€

190.000€Ref. 38163

Ref. 38135

Ref. 38015

Ref. 38056

Ref. 38132

Ref. 38087

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Laredo 195.000€Ref. 37017


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Laredo

Laredo

Laredo Laredo

Laredo

Laredo

Laredo800.000€

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196.000€ 110.000€

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119.900€Ref. 51403

Ref. 51089

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