Sarmiento 732, Piso 8 - C1041AAP Capital Federal - Tel: 5365-5252 RESUMEN DE TASACION Entidad: BC HIPOTECARIO OC/635 Fecha de entrega: 11/02/2015 Sucursal: 000815 Tasación número: 793937 - 1 // 10058508 // 395007 Titular: CASTELLI CARLOS LUCIANO Dirección: ROJAS R 1146 . Dpto.:. - MAR DEL PLATA CP: B7600 Partido: GENERAL PUEYRREDON Provincia: BUENOS AIRES Antigüedad: En construcción - Vida Útil: 49 Superficie : Cubierta Aproximada 95.25 m2 Advertencia: ... Valor de Pronta Realizacion: $ XXXXXXXX Valor de la Propiedad: $ XXXXXXXX $ XXXXXXXX
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RESUMEN DE TASACION · 2018. 1. 19. · informe de tasacion - hoja nº5 . tasación número: 793937 - 1. vii.valuacion . valor comercial estimado (en el estado en que se encuentra)
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Sarmiento 732, Piso 8 - C1041AAP Capital Federal - Tel: 5365-5252
RESUMEN DE TASACION
Entidad: BC HIPOTECARIO OC/635
Fecha de entrega: 11/02/2015
Sucursal: 000815
Tasación número: 793937 - 1 //
10058508 // 395007
Titular: CASTELLI CARLOS LUCIANO
Dirección: ROJAS R 1146 . Dpto.:. - MAR DEL PLATA CP: B7600
Partido: GENERAL PUEYRREDON
Provincia: BUENOS AIRES
Antigüedad: En construcción - Vida Útil: 49 Superficie : Cubierta Aproximada 95.25 m2
Advertencia: ...
Valor de Pronta Realizacion: $ XXXXXXXX
Valor de la Propiedad: $ XXXXXXXX
$ XXXXXXXX
daniela
Text Box
Valor de reposición:
Sarmiento 732, Piso 8 - C1041AAP Capital Federal - Tel: 5365-5252
INFORME DE TASACION - Hoja Nº1 Código o Número Identificación de Crédito
Código o Número Crédito Utilizado Tasación número: 793937 - 1
I.INFORMACION SOBRE LA TASACION
NOMBRE DEL DEUDOR CASTELLI CARLOS LUCIANO
CONTACTO
TELEFONO
EMPRESA TASADORA SERINCO
PERITO TASADOR BELLINI JORGE
NUMERO DE TASADOR 48
TELEFONO 0223-15538-3900
EMPRESA FINANCIERA SOLICITANTE - SUCURSAL Banco Hipotecario -PROCREAR OC4700040931
CONTACTO MARTIN HUMBERTO
TELEFONO
DOMICILIO DE LA PROPIEDAD (CALLE Y NUMERO, DEPARTAMENTO, LOCALIDAD, PROVINCIA, C.P.) ROJAS R 1146 . Dpto.:. - MAR DEL PLATA
UNIDAD FUNCIONAL .
CIRCUNSCRIPCION VIº
SECCION A
MANZANA 14m
PARCELA 23
FRACCION
QUINTA/CHACRA
POLIGONOS
NUMERO DE IDENTIFICACION DE LA PROPIEDAD 045-121521
TIPO DE PROPIEDAD Casa e/medianeras
FECHA INSPECCION 09/02/2015
HORA DE FINALIZACION 13:45
BARRIO/NOMBRE EDIFICIO Constitución
U.FUNC.COCHERA
U.FUNC.BAULERA
II.DESCRIPCION DE LA PROPIEDAD
TIPO DE CONSTRUCCION Ladrillo
ESPACIO HABITABLE 95.25
VIDA UTIL 49
AÑO DE
CONSTRUCCION 1994
CALIDAD DE UBICACION Mala Regular Media Buena Excelente
VALOR COMERCIAL Malo Regular Medio Bueno Excelente
PROMEDIO DE IMPUESTOS INMOBILIARIOS
MENSUALES 0.00 TIPO DE TECHO Estructura de madera con tejas
ORIENTACION Nord Oeste
LUMINOSIDAD Promedio.
CALIDAD DE CONSTRUCCION Mala Regular Media Buena Excelente
CALIDAD DE MANTENIMIENTO Mala Regular Media Buena Excelente
DETALLES TERMINACION Malos Regulares Medios Buenos Excelentes
POSEE ESPACIOS COMERCIALES (EN CASO AFIRMATIVO AGREGUE DESCRIPCION) Sí No AMBIENTES (INDICAR CANTIDAD) SERVICIOS COMODIDADES
LIVING 0 BAÑO DE SERVICIO 1 CALEFACCION DE TIPO Central Individual Inexistente DOBLE CIRCULACION No
COMEDOR 0 DORMITORIOS 2 AIRE ACONDICIONADO Central Individual Inexistente SAUNA No
LIVING-COMEDOR 1 SUITE 0 AGUA CALIENTE Central Individual Inexistente PISCINA No
COCINA 1 SUITE Y VESTIDOR 0 OTROS No posee. BAULERA/DEPOSITO No
ESCRITORIO 0 DORMITORIO Y VESTIDOR 0 GRUPO ELECTROGENO No
ESTAR INTIMO 0 OTRO (VER COMODIDADES) 0 No posee.
PLAY ROOM 0 TOTAL DE CUARTOS 3
LAVADERO 0 TERRAZA 0
BAÑO 1 BALCON 0
TOILETTE 0 PATIO 2
DORMITORIO DE SERVICIO 0 PALIER PRIVADO 0
CARACTERISTICAS ADICIONALES Casa entre medianeras, desarrollada en planta baja, sobre un lote de terreno propio y del tipo tres ambientes.
CARACTERISTICAS ADVERSAS / DEFICIENCIAS: No se perciben características adversas en la vivienda justipreciada.
OBSERVACIONES SOBRE SU ESTADO DE CONSERVACION: Estado promedio de conservación y mantenimiento en general.
BREVE DESCRIPCION DE LAS MEJORAS PREVISTAS (SI LAS HUBIERE): Se prevé el cambio de la ubicación de la cocina y la ampliación de un lavadero y de un estudio en el nivel superior.
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CALIDAD / ESTADO DE CALLES DE ACCESO Calles con pavimentos de asfalto, de hormigón, de tierra y con mejoras, ambas en un estado promedio.
SERVICIOS
ELECTRICIDAD Público Privado Sin Conexión
GAS Público Privado Sin Conexión
TELEFONO Público Privado Sin Conexión
AGUA Público Privado Sin Conexión
CLOACA Público Privado Sin Conexión
DESAGUE PLUVIAL Público Privado Sin Conexión
OBSERVACIONES SOBRE EL LOTE Características promedio de la zona.
V.DESCRIPCION DEL BARRIO
TIPO Urbano Suburbano Rural
CONSTRUIDO + 75% 25-75% -
25%
INDICE DE CRECIMIENTO Creciente Estable
SERVICIO DE
VIGILANCIA
DEL BARRIO SíNo
VALORES DE LA PROPIEDAD Creciente Estable Decreciente
DEMANDA / OFERTA Escasa Equilibrada Exceso de
oferta
TIEMPO DE COMERCIALIZACION -3 meses 3-6 meses +6 meses
VALORES DE VIVIENDA EN AREAS VECINAS DESDE $ 650,000.00 HASTA $ 1,500,000.00 (PRECIO TOTAL) DESDE $ 1,400.00 HASTA $ 19,500.00 (POR METRO CUADRADO)
ANTIGÜEDAD DE VIVIENDAS EN AREAS VECINAS
DESDE 10 HASTA 60 (EN AÑOS)
USO DEL TERRENO (%) 80.00 RESIDENCIAL 20.00 COMERCIAL 0.00 INDUSTRIAL 0.00 OTRO
CAMBIOS PRICIPALES EN EL USO DEL TERRENO (EXPLICAR)
_ Improbables Probables En proceso
FACILIDADES DE ESTACIONAMIENTO TIPICO Garage
CARACTERISTICAS DEL BARRIO El inmueble cotizado está implantado en un barrio integrado por casas unifamiliares, del tipo entre medianeras y de semi perímetro libre, de baja densidad poblacional, de no más de dos plantas, de ocupación permanente y temporaria y de clase media. Ocasionales negocios de uso cotidiano, barrial y diario y algunos pocos emprendimientos sub divididos en propiedad horizontal a baja escala barrial.
FACTORES QUE INFLUYEN EN LA COMERCIALIZACION DE LAS PROPIEDADES EN BARRIO (PROXIMIDAD A LUGARES DE TRABAJO Y
ENTRETENIMIENTOS, ESTABILIDAD DEL EMPLEO, ATRACTIVO DEL MERCADO, ETC.) La propiedad justipreciada está emplazada con frente a una calle promedio de la vecindad, a una cuadra y media de importante avenida estructura de la metrópoli, comercial, de intenso tránsito vehicular y vía de acceso directa a la misma desde el Nord Este.
OBSERVACIONES SOBRE LAS CONDICIONES DEL MERCADO (TENDENCIA,EMPLEO / PRINCIPALES EMPLEADORES, OTROS FACTORES QUE INFLUYEN
EN EL VALOR DE LOS BIENES INMUEBLES) El bien tasado se adecua a las condiciones de mercado actuales, aunque su eventual comercialización dentro del mismo, estará directamente relacionada con la oferta y la demanda del momento, como así también, por su estado de conservación, mantenimiento, habitabilidad, ocupación, disposición legal del dominio, etc. y por la finalización total de las obras previstas.
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DOMICILIO DE LA PROPIEDAD (CALLE Y NUMERO, PISO, DEPARTAMENTO, LOCALIDAD, PROVINCIA, CODIGO POSTAL) Daireaux 1390 0 Dpto.:0 - MAR DEL PLATA - BUENOS AIRES TIPO DE CONSTRUCCION Ladrillo
AREA DE VIVIENDA 70.00
PRECIO POR M2 $ 17,142.86
AÑO DE CONSTRUCCION 1970
SUPERFICIE DEL TERRENO 370.00
COMPARACION DE LAS CARACTERISTICAS
ANTIGÜEDAD superior equivalente
inferior
ESTADO DE MANTENIMIENTO superior equivalente inferior
COMERCIALIZACION superior
equivalente inferior
ESTACIONAMIENTO superior equivalente inferior
ESTADO DE LA CONSTRUCCION superior equivalente
inferior
CALIDAD DE LA UBICACION superior equivalente inferior
COMODIDADES superior
equivalente inferior
CANTIDAD DE HABITACIONES superior equivalente inferior
OBSERVACIONES SOBRE SIMILITUDES O DIFERENCIAS CON LA PROPIEDAD TASADA Casa del tipo semi perímetro libre, situada en inferior ubicación que la valuada, desarrollada en planta baja, sobre un lote de terreno propio en esquina y constituida por un living comedor, cocina, dos dormitorios, baño y jardín circundante.
VALOR DE LA PROPIEDAD EN RELACION CON EL COMPARABLE 1
ENTRE $ 1,309,905.00 Y $ 1,444,170.00
FUENTE González (0223) 479-0012
COMPARABLE 2
PRECIO $ 1460000
VENTA O COTIZACION Venta Cotización
FECHA DESDE 10/02/2015
FECHA HASTA 10/02/2015
TIPO DE PROPIEDAD Casa e/medianeras
DOMICILIO DE LA PROPIEDAD (CALLE Y NUMERO, PISO, DEPARTAMENTO, LOCALIDAD, PROVINCIA, CODIGO POSTAL) Ortega y Gasset 1490 0 Dpto.:0 - MAR DEL PLATA - BUENOS AIRES TIPO DE CONSTRUCCION Ladrillo
AREA DE VIVIENDA 128.00
PRECIO POR M2 $ 11,406.25
AÑO DE CONSTRUCCION 1980
SUPERFICIE DEL TERRENO 328.00
COMPARACION DE LAS CARACTERISTICAS
ANTIGÜEDAD superior equivalente
inferior
ESTADO DE MANTENIMIENTO superior equivalente
inferior
COMERCIALIZACION superior
equivalente inferior
ESTACIONAMIENTO superior equivalente
inferior
ESTADO DE LA CONSTRUCCION superior equivalente
inferior
CALIDAD DE LA UBICACION superior equivalente
inferior
COMODIDADES superior
equivalente inferior
CANTIDAD DE HABITACIONES superior equivalente
inferior
OBSERVACIONES SOBRE SIMILITUDES O DIFERENCIAS CON LA PROPIEDAD TASADA Casa del tipo semi perímetro libre, situada en inferior ubicación que la valuada, desarrollada en planta baja, sobre un lote de terreno propio en esquina y constituida por un living comedor, cocina, tres dormitorios, baño, toilette, dependencias secundarias y jardín circundante.
VALOR DE LA PROPIEDAD EN RELACION CON EL COMPARABLE 2
ENTRE $ 1,309,905.00 Y $ 1,444,170.00
FUENTE GMC (0223) 471-6225
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DOMICILIO DE LA PROPIEDAD (CALLE Y NUMERO, PISO, DEPARTAMENTO, LOCALIDAD, PROVINCIA, CODIGO POSTAL) Lasalle esq. Mariani s/nº 0 Dpto.:0 - MAR DEL PLATA - BUENOS AIRES TIPO DE CONSTRUCCION Otros
AREA DE VIVIENDA 0.00
PRECIO POR M2 $ 1,497.01
AÑO DE CONSTRUCCION 0
SUPERFICIE DEL TERRENO 668.00
COMPARACION DE LAS CARACTERISTICAS
ANTIGÜEDAD superior equivalente
inferior
ESTADO DE MANTENIMIENTO superior equivalente
inferior
COMERCIALIZACION superior
equivalente inferior
ESTACIONAMIENTO superior equivalente
inferior
ESTADO DE LA CONSTRUCCION superior equivalente
inferior
CALIDAD DE LA UBICACION superior equivalente
inferior
COMODIDADES superior
equivalente inferior
CANTIDAD DE HABITACIONES superior equivalente
inferior
OBSERVACIONES SOBRE SIMILITUDES O DIFERENCIAS CON LA PROPIEDAD TASADA Lote de terreno baldío situado en inferior ubicación que el cotizado, componiendo esquina, de 24,00 mts. por 28,00 mts. Solar apto para emprendimiento residencial del tipo unifamiliar o multifamiliar a baja escala barrial.
VALOR DE LA PROPIEDAD EN RELACION CON EL COMPARABLE 3 ENTRE $ 1,309,905.00 Y $ 1,444,170.00 FUENTE González (0223) 479-0012
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ENCUENTRA) $ 1375000 VALOR TOTAL $ 9,924.22 (POR M2)
VALOR UNA VEZ FINALIZADO (DE HABER MEJORAS
PROYECTADAS) $ 1,758,424.00 VALOR TOTAL $ 12,692.00 (POR M2)
FECHA DE TASACION
09/02/2015
COMPONENTES TOTAL METROS CUADRADOS PRECIO POR M2 $ TOTAL $
TERRENO 383.00 1900. 727,700.00
SUP.CUB. A CONSTRUIR 43.30 . 0.00
SUP. SEMICUB. A CONSTRUIR 0.00 . 0.00
SUPERFICIE CUBIERTA 91.65 6800. 623,220.01
SUPERFICIE SEMICUBIERTA 7.20 3400. 24,480.00
BALCON 0.00 . 0.00
SUPERFICIE DESCUBIERTA 0.00 . 0.00
ESTACIONAMIENTO 0.00 . 0.00
COMODIDADES 0.00 . 0.00
QUINCHO 0.00 . 0.00
BAULERA/DEPOSITO 0.00 . 0.00
OTROS 0.00 . 0.00
PISCINA 0.00 . 0.00
TOTAL
1,375,000.00
EXPRESAR OPINION DEL VALOR EN RELACION CON COMPARABLES El valor de la vivienda valuada es acorde al de los comparables seleccionados, considerando ubicación, antigüedad, funcionalidad, habitabilidad, posibilidades comerciales y constructivas y estado de conservación y mantenimiento en general, parámetros todos apreciados desde el exterior.
VALOR REPOSICION ACTUAL $ 620,443.00
VALOR REPOSICION FINALIZADO (de haber mejoras proyectadas) $
902,492.00 DOMICILIO DE LA PROPIEDAD TASADA ROJAS R 1146 . Dpto.:. - MAR DEL PLATA - BUENOS AIRES (B7600)
PROPIEDAD INSPECCIONADA Sí No
PERITO TASADOR BELLINI JORGE
NOMBRE TASADOR SUPERVISOR (SI CORRESPONDIERE) CARLOS G. SCHNEK
FIRMA: FECHA 10/02/2015
FIRMA: FECHA 10/02/2015
Sarmiento 732, Piso 8 - C1041AAP Capital Federal - Tel: 5365-5252
INFORME DE TASACION - Hojaº6 Tasación número: 793937 - 1
CERTIFICADO DEL PERITO
EL TASADOR CERTIFICA Y EXPONE LO SIGUIENTE:
1. Realicé esta tasación de conformidad con las normas de tasación que son requeridas por el B.C.R.A. a través de su comunicación "A" 2563 y su modificatoria "A" 3055 del B.C.R.A.
2. He indicado en el informe de tasación todas las situaciones adversas (como reparaciones necesarias, depreciación, la presencia de residuos peligrosos, sustancias tóxicas, etc.) observadas durante mi inspección del bien en cuestión.
3. He investigado el área comercial y he seleccionado un mínimo de tres ventas o cotizaciones recientes de propiedades muy similares y próximas al bien en cuestión como comparables en el análisis de valuación.
4. He tomado en cuenta todos los factores conocidos que inciden sobre el valor en mi estimación de los valores detallados en el pto. VII del informe de tasación. No he ocultado en forma consciente ninguna información significativa en el informe de tasación y creo, según mi leal saber y entender que toda información y las declaraciones que figuran en el informe de tasación son fieles y correctas.
5. Consigné en el informe de tasación solo mi análisis, opiniones y conclusiones personales, que son imparciales y profesionales. 6. No tengo interés actual o probable en el bien objeto de este informe, y no tengo interés o perjuicio personal actual o probable con
respecto a todos los participantes de la transacción. 7. No se me exigió informar un valor predeterminado ni ninguna tendencia en cuanto al valor que favoreciera la causa del cliente parte
vinculada. No basé el informe de tasación en una valuación mínima requerida, una valuación específica, o la necesidad de aprobar un préstamo hipotecario específico.
8. Inspeccioné personalmente el interior y exterior de las áreas del bien en cuestión y el exterior de todos los inmuebles enumerados como comparables en el informe de tasación. Consigné toda condición adversa conocida o aparente en las mejoras en el lugar en cuestión de los que tengo conocimiento y he efectuado los ajustes de estas condiciones adversas en mi análisis del valor del bien.
9. Confeccioné personalmente todas las conclusiones y opiniones sobre el bien inmueble que figuran en este informe de tasación. Si me basé en la asistencia de algún profesional o profesionales en la preparación de la tasación o la confección del informe de tasación, certifico que las personas nombradas están capacitadas para realizar las tareas.
FOTOGRAFIA Y PLANOS
SE ADJUNTA PLANO QUE INDICA LA UBICACION DEL BIEN
SE ADJUNTAN DOS FOTOGRAFIAS DEL BIEN EN CUESTION (UNA INCLUYENDO VISTA DE LA CALLE)
SE ADJUNTA UNA FOTOGRAFIA DE CADA COMPARABLE
SE ADJUNTAN FOTOGRAFIAS COMPLEMENTARIAS (OPCIONALES)
SE ADJUNTAN HOJAS SUPLEMENTARIAS (OPCIONALES)
CROQUIS DE UBICACION RUMBO
1 RICARDO ROJAS
2 ARAGÓN
3 GODOFREDO DAIREAUX
4 CATALUÑA
Sarmiento 732, Piso 8 - C1041AAP Capital Federal - Tel: 5365-5252
El dominio cotizado se trata de una casa del tipo entre medianeras, construida en planta baja, sobre un lote de terreno propio y conformada por un living cocina comedor, dos dormitorios, baño, baño de servicio, garaje, jardín al frente y parque al contra frente. Para la pertinente tasación, además de la correspondiente inspección al bien, se tomó vista de una copia de un plano de construcción de obra Expediente Municipal en trámite N 9241/1/1994, certificado el 09/12/14, de la plancheta catastral de la respectiva manzana del inmueble tasado; de una fotocopia de una escritura N 279 del 14/09/07 y se consultó el Google Earth y la Base de Datos de Catastro de la Provincia de Buenos Aires. DESGLOSE DE SUPERFICIES: 383,00 M2 de terreno; 52,38 M2 de espacio habitable; 32,00 M2 de semi cubierta; 16,12 M2 de garaje y 43,30 M2 de cubierta a ejecutarse a futuro. Se suministró Cómputo y Presupuesto por la suma $ 282.050,00, para la ampliación de 43,30 M cubiertos. Dicho cómputo arroja un valor unitario de $ 6.513,87xM2, monto que se considera acorde respecto al mercado de la construcción local. La valorización de la finca consignada en el presente Informe de Tasación, surgió básicamente por la implantación urbana del bien y por su entorno inmediato, por su estado de conservación y mantenimiento en general, por sus condiciones de habitabilidad y de ocupación, por su estructura arquitectónico funcional, por sus posibilidades comerciales, constructivas, de habitación, de ampliación y demás características destacables y ponderables de la casa toda. Posee agua corriente?
Sí No N/A
VIO PLANO APROBADO? Sí No N/A
ES HABITABLE? Sí No N/A
OBRA COINCIDE CON PLANO? Sí No N/A
COMPUTO Y PRESUPUESTO ACORDES A VALORES DE MERCADO? Sí No N/A
Porcentaje en Madera 0.00
Sarmiento 732, Piso 8 - C1041AAP Capital Federal - Tel: 5365-5252
Croquis
Sarmiento 732, Piso 8 - C1041AAP Capital Federal - Tel: 5365-5252
Sarmiento 732, Piso 8 - C1041AAP Capital Federal - Tel: 5365-5252
Operación Nº 10058508
Propiedad Tasada
Frente
Sarmiento 732, Piso 8 - C1041AAP Capital Federal - Tel: 5365-5252
Operación Nº 10058508
Propiedad Tasada
Frente
Frente
Living Comedor
Living Comedor
Dormitorio
Dormitorio
Sarmiento 732, Piso 8 - C1041AAP Capital Federal - Tel: 5365-5252
Operación Nº 10058508
Propiedad Tasada
Cocina
Cocina
Baño
Baño
Patio
Contrafrente
Sarmiento 732, Piso 8 - C1041AAP Capital Federal - Tel: 5365-5252
Operación Nº 10058508
Propiedad Tasada
Garage
Garage
Sarmiento 732, Piso 8 - C1041AAP Capital Federal - Tel: 5365-5252