REPORTE Oficinas 2T - Colliers International oficinas 2t 2018.pdfabsorción neta durante el periodo ascendió a 48,749 m 2, llevando a la colocación acumulada del primer semestre

REPORTE

Oficinas2T2018

PANORAMA ACTUAL

TASA DE DISPONIBILIDAD

ABSORCIÓN NETA

OFERTA NUEVA

PRECIO DE RENTA

1T-2018 2T-2018

ÍNDICES MERCADO PRIME (A+ y A)

LIMA

REPORTE DE INVESTIGACIÓN & PRONÓSTICO

2T 2018 | OFICINAS

La vacancia de oficinas prime alcanza los 269,338 m2, 22.6% del inventario.

La absorción neta en este periodo alcanzó los 48,749 m2.

Los precios de renta (precios de lista) promedio continúan su tendencia a la baja, teniendo una variación negativa de 3.75%

Key Highlights

Ingreso del edificio T Tower al mercado prime, sumando más de 15 mil m2 al inventario.

P. 2 | COLLIERS INTERNATIONAL

Entre enero y abril de 2018, el Producto Bruto Interno (PBI), registró un crecimiento de 3.2% (la mayor tasa desde el tercer trimestre del 2016). Favoreció en el resultado la positiva evolución de la demanda interna dinamizada por el incremento del consumo y del gasto público. Asimismo, aumentó la inversión privada como

reflejo de la mejora de los términos de intercambio.

De acuerdo con el Reporte de Inflación emitido en marzo por el Banco Central de Reserva del PERÚ (BCRP), para el horizonte de proyección se mantiene el crecimiento del PBI en 4.0% para el presente año, cifra consistente con el dinamismo de la demanda interna.

Por otro lado, la inflación disminuyó de 1.18% en febrero a 0.96% en mayo de 2018 y se proyecta que esta se ubique por debajo de 2% durante la primera mitad del año, debido a la corrección de los choques de oferta que incrementaron los precios a finales del 2016 e inicios del 2017 para que luego converja gradualmente hacia 2%.

Con respecto al mercado de oficinas en Lima, al finalizar el segundo trimestre el inventario llega a 1’190,517 m2 de oficinas útiles, distribuidos en 91 edificios. Se registró el ingreso de un nuevo edificio ubicado en el submercado Sanhattan.

El indicador de vacancia para este periodo es de 22.6% equivalente a 269,338 m2, mostrando una baja respecto al trimestre anterior (25.7%). Disminución que se ve reflejada en una mayor absorción durante este trimestre.

La absorción neta en el segundo trimestre ascendió a 48,749 m2 (29,389 m2 durante el 1T). Siendo los submercados Magdalena y Sanhattan los que mayor actividad en colocaciones registraron, seguidos de Miraflores y Nuevo Este. En tanto los precios de renta se encuentran en promedio para Lima en USD 15.99 por m2 al mes, USD 16.19 para oficinas A+ y USD 15.70 para los de categoría A, referidos siempre a precios de lista.

Finalmente, se tiene previsto el ingreso de 6 nuevos edificios para el siguiente semestre, los cuales incrementarían el stock de oficinas prime en más de 117,000 m2.

· Mercado Prime: Compuesto por edificios de oficinas de clases A+ y A.

. Mercado SubprimeCompuesto por edificios de oficinas de clases B+ y B.

· Inventario o Stock: Cantidad de metros cuadrados de oficinas terminados, entregados y operativos en el mercado.

· Oferta Futura: Cantidad de metros cuadrados de oficinas que están en construcción o en etapa de proyecto, con planes de ser entregados al mercado.

· Absorción Bruta: Cantidad de metros cuadrados de oficinas que se ocupan durante un período definido de tiempo (mes, trimestre, año), considera la rotación de ocupantes.

TERMINOLOGÍA

DISTRIBUCIÓN DEL INVENTARIO OFICINAS PRIME Y SUBPRIME

6%

2%

2%

2%12%

10%24%

4%

10%

24%

3%

2%

11%

5%

22%

12%

12% 36%

2%

PRIMESUBPRIME

NÚMERO DEEDIFICIOS91 EN TOTAL

>

29

P. 4 | COLLIERS INTERNATIONAL

· Absorción Neta: Referida a la ocupación y desocupación de oficinas disponibles dentro del mismo periodo, no considera los cambios de ubicación. Forma parte de la absorción bruta y nunca es mayor a esta.

· Disponibilidad: Cantidad de metros cuadrados de oficinas desocupados o disponibles para ser alquilados o vendidos.

· Tasa de Disponibilidad o Vacancia: Porcentaje de metros cuadrados del inventario o stock de oficinas que se encuentran disponibles para ser alquilados o vendidos.

· Precios de Lista: Precios a los que se ofrecen las oficinas en el mercado, los cuales son sujetos de negociación (también denominados “Asking Prices”). Este monto no incluye impuestos ni gastos de mantenimiento.

San Miguel Magdalena La Victoria San Isidro Golf

Surquillo ChacarillaCentro Lince Sanhattan Miraflores San Borja Nuevo Este

DISTRIBUCIÓN DE LA DISPONIBILIDADOFICINAS PRIME Y SUBPRIME

PRIME

SUBPRIME

>

Sanhattan Nuevo EsteMagdalena San Borja

San Isidro Golf

44%

18%

4%

2%3% 6%

3%

6%9%

12%

6%

15%

8%

29%

1%

9%

20%

4%0%

Miraflores Surquillo

PRECIOS MERCADO PRIMEAl cierre del segundo trimestre del 2018 el precio de renta promedio (precio de lista) para oficinas en edificios prime se encuentra en USD 15.99 por metro cuadrado más impuestos, continuando con la tendencia a la baja, esta vez disminuyendo en 3.75% sobre el precio de cierre del trimestre pasado (USD 16.59 por metro cuadrado).

>

$ SOBRE LOS PRECIOS

Los precios son de lista en edificios en fase de construcción que actualmente se están comercializando.

Los precios están referidos a oficinas sin implementación y sin mobiliario. Los precios no incluyen estacionamientos.

Los valores indican el precio de lista promedio en cada zona. Debe agregarse el impuesto respectivo.

MERCADO DE OFICINAS PRIME | LIMA INVENTARIO Y DISPONIBILIDAD M2 2T 2018

>

Sanhattan

San Isidro Golf

Miraflores

San Borja

Magdalena

Nuevo Este

Surquillo

431, 404

138, 264

134, 479

60, 420

147, 842

259, 057

19, 051

119, 696

11, 187

25, 192

458

48, 873

53, 441

10, 491

m2 de oficinas

Stock Vacancia

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RENTA OFICINAS PRIME RANGO DE PRECIOS POR SUBMERCADO – 2T 2018

En el segmento prime, el precio de renta promedio (precio de lista) para oficinas de clase A+ se encuentra en USD 16.19 / m2 más impuestos, en un rango que va desde USD 13.18 (Nuevo Este) a USD 23.00 (San Isidro Golf). Mientras que, para oficinas de clase A, el precio promedio se encuentra en USD 15.70 / m2, el cual oscila entre USD 13.00 / m2 (Nuevo Este) y USD 22.00 / m2 (San Isidro Golf) más impuestos.

Con respecto a la oferta de oficinas prime en venta en edificios operativos se encuentra distribuida en los submercados Magdalena, Nuevo Este, Sanhattan y Miraflores. El precio de lista promedio para estos espacios es de USD 2,065 / m2 más impuestos, encontrándose el precio promedio de oficinas clase A+ en USD 2,162 / m2, mientras que para oficinas de clase A el precio promedio observado es de USD 1,995 / m2.

En el segundo trimestre del 2018, un nuevo edificio inició operaciones en el segmento prime: T Tower en el submercado Sanhattan, sumando nuevos 15,857 m2 al inventario de oficinas útiles, que a la fecha registra 1’190,517 m2 distribuidos ahora en 91 edificios.

Asimismo, según los avances de obra, se espera que 6 nuevos edificios prime se incorporen durante el segundo semestre de este año, los cuales incrementarían el inventario en más de 117,000 m2.

La vacancia, al cierre del 2T-2018, disminuyó a 22.6% (25.7% al cierre del 1T 2018), mostrando un ajuste alineado al leve incremento de nuevos espacios de oficinas y al buen desempeño comercial de los espacios existentes durante este periodo. La absorción neta durante el periodo ascendió a 48,749 m2, llevando a la colocación acumulada del primer semestre a 78,139 m2, siendo los submercados Sanhattan y Magdalena los que mayor índice de absorción presentaron durante el segundo trimestre (cerca del 80% de la absorción total).

Los niveles de colocación en edificios ya operativos, al igual que el trimestre pasado, sigue mostrando un comportamiento positivo, especialmente en operaciones de renta, cifras que han mejorado hacia el primer semestre del año. Al igual que el trimestre pasado, es importante mencionar que la expansión o incremento de espacios destinados para el formato “coworking” continúa y es un rubro importante en la composición de la absorción.

Sanhattan San Isidro Golf Miraflores Magdalena Nuevo Este Surquillo

USD

/ m

2 /

mes

19.00

23.00

16.32

20.7318.51

14.66 14.32 13.9013.73

19.0016.31

13.46 13.0013.90

19.50

15.78 15.7713.90

OFERTA Y DEMANDA MERCADO PRIME>

TASA DE DISPONIBILIDAD

ABSORCIÓN NETA

PRECIO DE RENTA

1T-2018 2T-2018

ÍNDICES MERCADO PRIME (B+ y B)

MERCADO DE OFICINAS SUBPRIME | LIMA B+ Y B >

MERCADO DE OFICINAS PRIME DE LIMAEVOLUCIÓN DE LA NUEVA OFERTA, ABSORCIÓN NETA Y VACANCIA

89,923

42,440

m2 d

e ofi

cina

s

% V

acan

cia

3T - 2017 4T - 2017 1T - 2018

Nueva Oferta Absorción Neta Vacancia%

2T - 2018

28,827

37,36025.7%

28.2%29.6%

22.7%

29,389

48,749

15,857

0 0%

>

Durante este periodo, se incorporaron 05 nuevos edificios al segmento subprime, los cuales sumaron 24,046 m2 al inventario. Estos están categorizados como edificios clase B+; se trata de los edificios CE Pretoria y Numen Tower

(Miraflores), CE Caminos del Inca (Chacarilla), EC Corefo (Nuevo Este) y CE Flat Beehive – Torre 2 (Lince).

Al cierre del segundo trimestre 2018 el mercado de oficinas subprime (edificios de categoría B+ y B) cuenta con un inventario de 1’253,564 m2, distribuidos en 254 edificios.

Con respecto al indicador de vacancia, este muestra un incremento respecto al trimestre pasado y se ubica en 21.28% (cifra equivalente a 266,793 m2 de oficinas útiles) subiendo en 2 puntos porcentuales según lo observado en el trimestre pasado en el que cerró en 18.59%. La distribución de los espacios disponibles por clase de edificio indica que, el 59% se ubica en edificios de categoría B+ y el 41% restante en edificios categoría B. En base a la disponibilidad total, los submercados con mayor concentración de oficinas disponibles son Miraflores (28.59%), Sanhattan (15.13%) y Nuevo Este (12.48%).

Por otro lado, con relación al ingreso de los nuevos edificios en este segmento, se mantiene un bajo nivel de ocupación inicial (al empezar operaciones), situándose este indicador en 16% promedio (17% en el trimestre pasado).

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MERCADO DE OFICINAS SUBPRIME | LIMA EDIFICIOS EXISTENTES2T 2018

>Sanhattan

San Isidro Golf

Miraflores

San Borja

Chacarilla

Magdalena

San Miguel

La Victoria

Surquillo

301,552

303.516

142,798

41,032

20,447

76,288

15,508

23,456

6,967

4,426

16,601

8,220

55,799

120,393

20,539

24,752

38,814

20,243

m2 de oficinasStock Vacancia

NÚMERO DEEDIFICIOSSUBPRIME254 TOTAL

Sanhattan Miraflores Chacarilla San Miguel Centro La Victoria

San Isidro Golf San Borja Magdalena Nuevo Este Lince Surquillo

63

27

67

15

2521

158

3 3 4 3

PRECIOS MERCADO SUBPRIME>El precio de renta promedio (precio de lista), al igual que en el segmento prime, mantiene su comportamiento a la baja; esta vez mostrando una variación negativa de 3.05% respecto al periodo anterior, ubicándose en USD 14.84 / m2 más impuestos (USD 15.30 en el trimestre pasado).

Los precios de renta promedio para espacios de edificios B+ oscilan entre USD 12.37 por m2 (zona San Miguel) hasta los USD 16.61 por m2 (zona San Isidro Golf). Respecto a las oficinas de categoría B, el precio de renta promedio (precio de lista) observado va desde USD 7.13 (zona Centro) hasta los USD 16.01 / m2 (zona San Isidro Golf).

Con respecto a la oferta de oficinas subprime en venta, con disponibilidad inmediata, el precio promedio de lista es de USD 1,870 / m2, siendo para oficinas de clase B+ el precio promedio de USD 1,893 / m2 y para oficinas de clase B el precio promedio USD 1,723 / m2 más impuestos.

RENTA OFICINAS SUBPRIME RANGO DE PRECIOS POR SUBMERCADO 2T 2018

Sanhattan San Isidro Miraflores San Borja Chacarilla Magdalena San Miguel Nuevo Este Centro Lince La Victoria Surquillo

USD

/ m

2 /

mes

17.4118.00

15.39 16.44 16.07 15.08

13.2214.04 13.54

12.27 12.51

7.13

12.3114.55

12.00 13.00 13.00 13.5013.00

20.08 17.20

13.67 12.37

15.00 15.17

13.12

13.30

10.3312.51

12.51

12.217.50

6.70

13.00 12.00

16.13

Golf

USD 12.37 /m2 | San Miguel

USD 16.61 /m2 | San Isidro Golf

USD 7.13 /m2 | Zona Centro

USD 16.01 /m2 | San Isidro GolfALQUILER ALQUILER

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PRONÓSTICO

Al cierre del primer semestre del año, las variables del mercado de oficinas, tales como; la absorción, el precio promedio, la vacancia, entre otros, indican que

continuamos en una fase de sobreoferta. Sin embargo, al segundo trimestre estas variables han mostrado cifras menores a las registradas en periodos anteriores; por ejemplo, se registró un solo edificio prime que inició operaciones durante el 2T 2108, manteniendo una tendencia de baja producción (no se registró el ingreso de nuevos edificios en el 1T 2018), situación que se espera continúe durante los dos próximos años. Para lo que resta del 2018 se estima que ingresen 117,000 nuevos m2 de oficinas prime, de concretarse el cronograma de entregas establecido. Adicionalmente, existen cerca de 35,000 m2 de oficinas prime en fase de construcción, con la expectativa de ser entregados durante el 2019. Con esta nueva oferta o producción estimada para el 2018 y 2019, la actividad desarrolladora de oficinas muestra un decrecimiento que beneficia -entre otros factores- a la colocación o absorción de los espacios actualmente en oferta.

Con respecto a la absorción neta del presente periodo (2T 2018), esta sumó 48,749 m2, superando el acumulado a la fecha los 78,000 m2. La absorción registrada se compone por la toma de espacios de grandes dimensiones, el avance del formato coworking, y el incremento en la cantidad de operaciones sobre oficinas medianas y pequeñas. También se observa que el factor precio (ajustado a mercado) favorece la velocidad en las transacciones.

Por otro lado, el indicador de vacancia se redujo en este segundo trimestre de 25.7% a 22.6%, una disminución importante para los registros, pues de otro lado, en este periodo inició operaciones solo un nuevo edificio, por lo que el ingreso al mercado de nuevos espacios disponibles fue mínimo, avanzando la absorción en base a colocaciones de espacios ya disponibles.

En la segunda parte de este año debería ingresar el grueso de proyectos estimado, que aun siendo inferior a años anteriores respecto a metros cuadrados, pueden inyectar gran cantidad de espacios disponibles, punto a analizar en cuanto a la expectativa del indicador de vacancia al cierre de 2018.

P. 11 | COLLIERS INTERNATIONAL

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