REPORTE ANUAL DE VIVIENDA 2019 INFONAVIT...El Infonavit presenta por primera vez el Reporte Anual de Vivienda 2019, con el objetivo de difundir información de los sectores vivienda

REPORTE ANUALDE VIVIENDA 2019INFONAVIT

REPORTE ANUALDE VIVIENDA 2019INFONAVIT

ÍNDICE

PresentaciónSíntesis 1. Introducción 2. PIB de la vivienda 3. Entorno económico

3.1 Evolución de la economía nacional e internacional3.2 Entorno económico regional

4. Características de las viviendas habitadas4.1 Carencias de las viviendas

5. Financiamiento de la vivienda 5.1 Sector hipotecario 5.1.1 Tasas de interés hipotecarias 5.2 Ahorro de largo plazo 5.3 Otros ingresos

6. Precios de la vivienda 7. Mercado laboral

7.1 Formalidad e informalidad en el mercado laboral7.2 Creación de empleo 7.3 Distribución salarial en el mercado laboral

Lista de figuras

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El Instituto del Fondo Nacional de la Vivienda para los Trabajadores (Infonavit) presenta por primera vez el Reporte Anual de Vivienda 2019 que busca cumplir con dos objetivos fundamentales. En primer lugar, difundir datos que el Instituto tiene por su rol estratégico en el sector vivienda y, en segundo lugar, contribuir al análisis y a la discusión de temas relevantes que impactan en la economía de México y en el desarrollo de todos sus habitantes.

El Infonavit tiene el mandato de administrar las aportaciones que realizan los trabajadores a la Subcuenta de Vivienda y ofrecer soluciones financieras para adquirir, construir o remodelar su hogar. Lo anterior, aunado a los objetivos centrales del gobierno de México de impulsar una administración más eficiente, transparente, austera y sensible socialmente.

Hoy el Instituto es un participante relevante en el sistema financiero mexicano al ser la entidad que origina el mayor número de créditos hipotecarios en el país, administra más de 66 millones de cuentas de ahorro, 5 millones de créditos hipotecarios y recauda contribuciones de 1 millón de empresas.

El conocimiento acumulado durante sus 47 años de operación lo coloca en una posición de liderazgo para entender a profundidad el mercado de vivienda en México y los vínculos que éste tiene con la economía en general. Asimismo, se cuentan con datos administrativos relevantes y representativos del mercado laboral y de la actividad productiva empresarial.

La nueva administración del Instituto tiene como propósito incrementar la transparencia de sus operaciones y consolidar su posición en el sistema financiero mexicano; la publicación del Reporte Anual de Vivienda 2019 contribuye a este objetivo al divulgar información que permita una mejor comprensión del mercado de vivienda y de los factores relevantes que determinan su evolución.

El Reporte Anual de Vivienda será publicado en el segundo semestre de cada año e incluirá análisis de los principales factores que inciden en el desempeño del sector vivienda, como el contexto económico nacional, las características del mercado laboral mexicano, las condiciones de financiamiento para la vivienda, la construcción residencial, entre otros.

El Reporte Anual de Vivienda 2019 presenta las características y evolución reciente de los principales elementos que determinan la demanda de vivienda de la población, entre ellas las preferencias por tipo de vivienda de la población, el ingreso, la disponibilidad de crédito y las tasas de interés hipotecarias, las características demográficas y de urbanización, las condiciones macroeconómicas del país. México cuenta con un alto nivel de diversidad geográfica, social y económica, lo que se refleja en las diferentes formas en que distintos grupos de la población solventan sus necesidades de vivienda, por ello el reporte incluye un análisis de diversas regiones geográficas y de grupos de la población con distintos niveles de ingreso.

De esta manera, el Infonavit continúa impulsando acciones concretas para generar un adecuado diagnóstico de las necesidades de vivienda en México y con ello colabora en la construcción de soluciones adecuadas y flexibles para los trabajadores en todo el país.

Carlos Martínez VelázquezDirector General

PRESENTACIÓN

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El sector vivienda contribuye de forma significativa a la economía de un país y es uno de los componentes más relevantes del Producto Interno Bruto (PIB). En México, entre 2010 y 2017, el sector vivienda representó en promedio 5.5% del valor total del PIB nacional.

A partir del 2014, el PIB de vivienda registró un crecimiento promedio de 3.5% real anual, mayor al crecimiento de la economía general de 2.6%.

El componente que más contribuye al valor del PIB de la vivienda es la construcción o edificación residencial, con una participación de 64.3% de este indicador.

Si bien el valor de la producción del sector de la construcción total ha tenido una caída en los años recientes, el subsector de la construcción residencial ha mostrado una tasa de crecimiento real positiva en los últimos cinco años.

Uno de los principales determinantes de la demanda de vivienda es el ingreso laboral y la acumulación de ahorro. Estructuralmente el alto nivel de informalidad (57% de la población ocupada) limita la capacidad de acceso al crédito hipotecario. Sin embargo, en los últimos cinco años se han observado tasas de crecimiento estables en la generación de empleo formal y bajas tasas de desocupación.

La estabilidad económica contribuye a dar certidumbre para la inversión en una vivienda. Una expectativa de estabilidad en el empleo y el crecimiento de la economía fortalecen la confianza de las familias y del sistema financiero, lo que termina detonando el sector vivienda.

Durante los últimos cinco años el crédito hipotecario otorgado en el país se ha mantenido estable en términos reales; el Infonavit y la banca comercial son los principales oferentes de crédito para la adquisición de vivienda.

El ahorro de los trabajadores administrado por el Infonavit ha crecido a una tasa real promedio de 5.7% anual durante los últimos cinco años. En este periodo de tiempo, el Instituto ha otorgado un rendimiento promedio anual de 7.0% a la Subcuenta de Vivienda.

Las tasas de interés de los créditos hipotecarios se han mantenido relativamente estables en los últimos años y no han tenido incrementos similares a los experimentados por las tasas de referencia del Banco de México o las tasas de largo plazo de valores gubernamentales. A junio de 2019, el promedio de la tasa de interés ponderada fue de 10.8%, mientras que el promedio observado en los últimos cinco años es de 10.2%.

Los precios de la vivienda han mostrado un crecimiento superior al de la inflación general y al de sus insumos de producción por varios años. En el periodo de 2011 a 2018 los precios de la vivienda han crecido a una tasa promedio anual de 5.8%, superior a la inflación general de 4%. El crecimiento de los precios de la vivienda observado desde 2017 ha alcanzado una tasa de 8% anual.

SÍNTESIS

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El análisis que se presenta en este reporte sobre distintas regiones geográficas del país refleja un alto nivel de desigualdad en distintos ámbitos que afectan la demanda por vivienda, entre ellos: niveles de ingreso, tasas de informalidad, acceso al crédito, actividad económica local y restricciones de oferta.

Los datos administrativos del Infonavit muestran que durante 2018, el precio promedio de adquisición de vivienda fue de 641.4 miles de pesos y la tasa promedio de interés anual efectiva que pagaron los acreditados fue de 11.4%.

En ese mismo año, 50% de las personas de menores ingresos que accedieron a un crédito del Infonavit, con un ingreso promedio de 8,994.4 pesos mensuales, adquirió una vivienda de 421.2 miles de pesos en promedio, pagando una tasa promedio de interés efectiva de 10.08% anual.

La actividad en el sector vivienda y en el de la construcción ha mostrado contracciones en el primer semestre de 2019, lo que está asociada a la desaceleración observada recientemente en la economía nacional.

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El sector vivienda contribuye de forma significativa a la economía de un país y es uno de los componentes más relevantes del Producto Interno Bruto. Este sector tiene impactos adicionales sustanciales en una amplia gama de industrias relacionadas con la construcción y con la producción de una gran cantidad de bienes y servicios en los sectores real y financiero de la economía.

La vivienda es el activo más importante del patrimonio de la mayoría de los hogares. Una de las decisiones más relevantes que lleva a cabo un hogar es cómo satisfacer sus necesidades de vivienda, por lo que sus actividades productivas están altamente asociadas a esta decisión. Por tal motivo, el sector vivienda tiene un impacto relevante en el desempeño de la economía nacional.

El Infonavit presenta por primera vez el Reporte Anual de Vivienda 2019, con el objetivo de difundir información de los sectores vivienda e hipotecario. El Instituto, a lo largo de su historia, ha acumulado un acervo importante de información y experiencia en el sector que pueden ser de gran utilidad para el público en general. En este primer volumen del Reporte Anual, se incluye un análisis de la evolución reciente del sector y de los principales determinantes de la demanda por vivienda, asociados típicamente a las preferencias de los hogares, sus ingresos, el acceso al crédito, las condiciones macroeconómicas, así como las características demográficas y de urbanización de cada región.

La demanda de vivienda está altamente relacionada con los cambios demográficos de la población y el proceso de urbanización del país. A partir de la segunda mitad del siglo XX, México ha enfrentado cambios sustanciales en su demografía; por un lado, el número de habitantes se ha multiplicado casi cinco veces, pasando de 26 millones en 1950 a 125.8 millones en 2019.1 Por el otro, la población mexicana ha experimentado un rápido proceso de urbanización, duplicando el porcentaje de la población que vive en ciudades, al pasar de 43% en 1950 a casi 80% en 2019.

Al igual que en el resto del mundo, la formación y el crecimiento de las ciudades mexicanas han sucedido a lo largo de un proceso amplio y gradual, en el que la concentración de población y de actividades productivas origina eficiencias económicas, lo que incrementa la productividad y mejora la calidad de vida de sus habitantes. La movilidad del capital y la mano de obra han inducido un incremento de la migración hacia las regiones de mayor rentabilidad y han facilitado que algunas regiones especializadas en determinada industria o actividad económica en la que poseen ventajas competitivas se convirtieran en polos de atracción de población e inversiones. Esto genera, de forma natural, un incremento en la demanda de vivienda con ciertas características.

El desarrollo económico, la creación de economías de escala y de red, la mayor disponibilidad y calidad de los servicios públicos, la posibilidad de transferir el conocimiento y de innovar incrementan la migración a las ciudades, lo que suele generar una mayor prosperidad relativa de la ciudad con respecto a otras zonas que conforman una región.

1. INTRODUCCIÓN

1 Fuente: ENOE al segundo trimestre de 2019.

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Estos beneficios pueden ser aprovechados si la ciudad logra adaptarse de forma incluyente, lo que requiere de fuertes inversiones en infraestructura y servicios públicos, así como de políticas integrales que permitan la incorporación de los trabajadores de menor productividad en las aglomeraciones de alta productividad. Por otra parte, existen algunas regiones que han experimentado rezago en términos de atracción de inversión y de industrias más productivas, lo que ha contribuido a frenar el desarrollo del sector vivienda.

De acuerdo con el Instituto Nacional de Estadística y Geografía (INEGI), en México existen 125.8 millones de habitantes y 35 millones de hogares. Esta entidad básica de la sociedad es fuente de múltiples decisiones de consumo, ahorro e inversión. Las decisiones de los hogares respecto a su vivienda dependen de las necesidades que tengan que solventar, como son un cambio en el número de individuos que habitan el hogar -incluyendo la formación de un nuevo hogar por parte de alguno de sus miembros-, las carencias o el deterioro de la vivienda que habitan, la dinámica económica y social que se observa en el entorno de la vivienda, la migración laboral, entre otros.

En este reporte se presenta un análisis de la evolución y las características de los principales determinantes de la demanda de vivienda en el país. La demanda por adquirir, rentar, construir o remodelar la vivienda está delimitada por las posibilidades de los hogares para financiarla, lo cual estará en función de su nivel de ingreso, su ahorro acumulado, el acceso a créditos, el entorno económico y regional, y los precios que observen en el mercado de vivienda.

Para la mayoría de los hogares mexicanos, el ahorro para la adquisición de vivienda se acumula principalmente a través del ingreso laboral, por tal motivo las características estructurales del mercado laboral nacional son determinantes fundamentales para analizar la demanda de vivienda. Un elemento estructural del mercado laboral es el alto nivel de informalidad con el que cuenta, lo que impacta de manera sustancial las trayectorias laborales y salariales de la población.

Los trabajadores que forman parte de la población ocupada en el país migran entre distintos trabajos a lo largo de su carrera laboral y es recurrente que logren, al menos durante un tiempo, cotizar a la seguridad social. Existe evidencia de que el contacto con la formalidad es menos frecuente entre los trabajadores de bajos salarios, derivado de su tendencia a laborar en pequeñas empresas, de baja productividad, muchas de las cuales realizan sus actividades al margen de la seguridad social. En cambio, los trabajadores de alta productividad suelen laborar en empresas competitivas que buscan atraerlos y retenerlos al ofrecerles buenos salarios y cubrir las prestaciones de ley. Esto ocasiona que los trabajadores de menores ingresos acumulen ahorro de forma esporádica e insuficiente.

Otro elemento adicional que facilita la inversión en vivienda por parte de los hogares es el acceso al crédito. El financiamiento hipotecario es una herramienta fundamental para construir el patrimonio de los hogares y facilitar su inserción en las economías locales que les ofrezcan mejores oportunidades de empleo; además, al potenciar la demanda de vivienda, genera un número importante de fuentes de empleo e impulsa el crecimiento económico del país. Los hogares de menores ingresos típicamente tienen perfiles de riesgo mayores que los hogares de mayores ingresos y por lo tanto enfrentan una menor probabilidad de acceder a un crédito hipotecario para financiar su demanda de vivienda. En este sentido, instituciones como el Infonavit son esenciales para facilitar el acceso al crédito a este grupo de la población. La demanda por crédito hipotecario depende además de manera fundamental de las tasas de interés cobradas por los intermediarios financieros, por lo que el nivel de éstas y su estabilidad en el tiempo son fundamentales para impulsar el crédito hipotecario en el país.

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Un factor importante para la decisión de adquirir una vivienda, en particular a través del crédito hipotecario, es el entorno económico en el que los hogares toman decisiones. En términos agregados, la situación de la economía nacional y sus niveles de crecimiento y estabilidad son condiciones necesarias para impulsar el mercado laboral y los ingresos de las familias, así como para generar un ambiente de certidumbre que promueva la inversión en una vivienda. En este sentido, la fortaleza de la demanda de vivienda guarda una relación directa con el ciclo económico del país, particularmente en lo que se refiere al mercado laboral. La creación de empleo formal, el mejoramiento en las condiciones salariales y una mayor profundidad del sector financiero son catalizadores del mercado de vivienda.

En términos más desagregados, el entorno particular en el que se sitúa el hogar, como la región y tipo de localidad, es definitorio para su demanda por vivienda. En ciertas regiones del país se han constituido círculos virtuosos alrededor de cadenas productivas de alto valor agregado, lo que ha mejorado las condiciones de empleo y el grado de formalidad del mercado laboral, incentivando a su vez una mayor profundidad del sistema financiero y una inversión creciente del sector inmobiliario, los cuales han buscado ofrecer una amplia variedad de vivienda y de créditos hipotecarios ligados a ella. En el otro extremo, las geografías con alta participación de la informalidad y un magro crecimiento económico presentan una demanda de vivienda mucho más débil, lo que vuelve recurrente el uso de soluciones informales, como la autoconstrucción financiada con recursos propios, o bien imponen la hacinación al interior del espacio habitable.

Finalmente, un elemento central en las decisiones de los hogares para sustentar sus necesidades es el precio de las viviendas. La evolución de los precios de la vivienda se encuentra asociada tanto a factores de demanda -como los mencionados anteriormente- como de oferta. Desde el punto de vista de la oferta, los costos de construcción y del resto de los insumos de la cadena de valor, la estructura de mercado de los oferentes de vivienda y la regulación local para el desarrollo de viviendas inciden de forma sustancial en los precios de éstas.

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En esta sección se describe la contribución del sector vivienda a la economía nacional, su evolución en los últimos años y los principales elementos que han incidido en su desempeño. El sector vivienda es importante para la actividad económica de un país; a nivel internacional periodos de crecimiento económico acelerado han coincidido con periodos de expansión en este sector.

El Instituto Nacional de Estadística y Geografía (INEGI) calcula el valor agregado total de la producción asociado al sector vivienda, es decir, el Producto Interno Bruto (PIB) de la vivienda. Al cierre de 2017, el año más reciente de publicación de este indicador, el PIB de la vivienda ascendió a 1 billón 236 mil millones de pesos,2 lo que representó en ese año 5.5% del PIB nacional. Esta contribución a la producción nacional se ha mantenido estable en el tiempo, en el periodo que comprende de 2010 a 2017, el sector vivienda representó en promedio 5.46% del valor total del PIB nacional.

Figura 1

2. PIB DE LA VIVIENDA

PARTICIPACIÓN DEL SECTOR VIVIENDA EN EL PIB EN 2017(Miles de millones de pesos)

PIB nacional

PIB de vivienda

PIB de viviendaadquisición

25Otros

45Financiamiento

313Uso

7Regulacióny fomento

72Adquisición

845Edificación

20,704PIB total

1,236PIB de

vivienda

Fuente: Elaboración propia con datos del INEGI.

En términos de crecimiento, el desempeño del sector ha estado altamente correlacionado con el de la economía nacional. Para el periodo de 2010 a 2017 la tasa de crecimiento promedio real anual del PIB de la vivienda es de 2.76%, mientras que la del PIB nacional es de 2.77%; para el caso de la vivienda este dato está altamente influenciado por una contracción significativa de -2.7% que experimentó durante 2013, la cual estuvo asociada a acciones de política pública. Si se omite la observación de dicho año, la tasa de crecimiento real del PIB de la vivienda de 2010 a 2017 fue de 3.7% y la del PIB nacional de 3.0%. A partir de 2014, se observó una aceleración del PIB de la vivienda en comparación con la economía nacional; entre 2014 y 2017, el PIB de la vivienda registró un crecimiento de 3.5% real anual, mayor al crecimiento de la economía (2.5% promedio anual).

2 Esta medición del PIB no incluye el valor imputado del alquiler de la vivienda.

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La medición del PIB de la vivienda se puede desagregar por sus componentes principales de acuerdo con su definición funcional. El componente que tiene una mayor contribución al PIB de la vivienda es el de la edificación, que para el periodo 2010 a 2017 ha representado en promedio 64.6% del total. Sin embargo, dentro de esta categoría la mayor parte corresponde a edificación para autoconstrucción que por sí misma alcanza 40.4% del PIB de la vivienda, mientras que la edificación que se lleva a cabo a través de constructores y desarrolladores representa el resto (24.2%). El segundo componente con mayor participación después de la edificación es el uso que representa el sector de servicios inmobiliarios y de alquiler de bienes muebles con el 28.1%, seguido de la adquisición que representa el sector de servicios financieros (banca múltiple, organismos nacionales de vivienda, entre otros) y seguros, el cual represente 6.6% del PIB de la vivienda.

Figura 3

Figura 2

Edificación(Constructores)

Edificación(Autoconstrucción)

Adquisición

Uso

Regulación y fomento

28.3%

0.6%

23.7%

40.6%

6.9%

COMPONENTES DEL PIBDE LA VIVIENDA 2010-2017

(Participación porcentual)

Fuente: INEGI.

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La industria de la construcción guarda una relación estrecha con el PIB de la vivienda y tiene impactos sustanciales sobre su desempeño. En los últimos años, el sector agregado de la construcción ha tenido un desempeño adverso, el cual se ha agravado en los primeros meses de 2019, de forma consistente con la desaceleración que experimenta la economía mexicana.

De acuerdo con información de la Encuesta Nacional de Empresas Constructoras, en el periodo de enero de 2014 a junio de 2019, el valor de la producción de la rama de la construcción total se ha contraído -9.1%. Sin embargo, al analizar de forma desagregada este sector, se observa que el componente de construcción no residencial es el que ha experimentado contracciones significativas, lo cual contribuye de forma importante al decrecimiento del sector de la construcción total. En contraste, durante el mismo periodo, el componente de la construcción residencial ha mostrado tasas de crecimiento promedio positivas. De forma más detallada, la construcción residencial, medida a través del valor de la producción, reportó un crecimiento promedio de 0.9% real anual entre 2014 y 2018, y -0.4% real anual entre enero y junio de 2019, mientras que el sector de la construcción total cayó -1.9% real anual en promedio entre 2014 y 2018, y -5.6% anual entre enero y junio de 2019. Parte del crecimiento en el valor de la producción en la rama de la construcción residencial durante el periodo de 2014 al 2018 está asociado a la reactivación de la demanda y de un aumento en la competencia en el sector hipotecario, impulsado por un incremento en los límites de crédito por parte del Infonavit, los subsidios a la vivienda o una disminución de las tasas hipotecarias por parte de la banca comercial.

Figura 4

La inversión fija bruta en el sector de la construcción ha presentado una evolución similar al del valor total de la producción en este sector. La inversión en construcción residencial durante los últimos cinco años mostró un comportamiento positivo y mayor al registrado por la inversión en construcción en general. Entre 2014 y 2018, la inversión fija bruta en el sector de la construcción total registró un crecimiento moderado de 1.3% promedio anual, mientras que la inversión en el subsector de la construcción residencial tuvo un crecimiento de 3.0% promedio anual en el mismo periodo.

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Sin embargo, en los primeros meses del presente año, la actividad económica nacional ha mostrado una marcada desaceleración, en particular de la inversión. Al mes de junio de 2019, la inversión fija bruta en el sector de la construcción mostró una tasa de crecimiento anual de -4.5%, al interior de esta categoría se observa que la inversión fija bruta en construcción residencial se contrajo a una tasa anual de -4.8% y la correspondiente a la construcción no residencial en -3.2%.

Como se mencionó anteriormente, uno de los componentes más importantes del PIB de la vivienda es la edificación que lleva a cabo la industria de la construcción y los desarrolladores de vivienda. Una fuente de datos que permite analizar una parte de la producción de vivienda nueva es el Registro Único de Vivienda (RUV), organismo encargado de registrar toda la vivienda nueva de los desarrolladores interesados en que sus inmuebles sean vendidos por medio de un crédito que otorga el Infonavit o el Fondo de la Vivienda del Instituto de Seguridad y Servicios Sociales de los Trabajadores del Estado (Fovissste).

Por lo anterior, existe una proporción significativa de la oferta nacional de vivienda nueva que no está contabilizada en este registro, debido a que su construcción y venta se llevan a cabo de forma directa entre particulares o a través de un crédito otorgado por otras instituciones financieras.3 Sin embargo, la información proveniente del RUV resulta útil para analizar la evolución de la construcción de vivienda para segmentos de ingresos medios y bajos, en los que el Infonavit posee una participación relevante a nivel nacional.

La información del RUV permite medir el volumen de producción de vivienda nueva, distinguiendo entre los distintos segmentos (económica, tradicional, popular, media, residencial). Adicionalmente, el RUV cuenta con información sobre nuevos proyectos de vivienda (registrada antes de ser construida) y del volumen de unidades en proceso de construcción. Si se considera que el proceso de producción de la vivienda nueva toma en promedio ocho meses, estos registros permiten evaluar las expectativas que tienen los desarrolladores sobre el mercado de vivienda, las cuales son reflejadas en sus decisiones de inversión.

El número de nuevos proyectos registrados por los desarrolladores, ya sea que hayan iniciado efectivamente su construcción o no, muestra una tendencia decreciente en los últimos años. En el periodo de 2010 a 2018 el número de viviendas registradas en el RUV ha disminuido de 41.2 a 21.7 miles de viviendas promedio por mes. Por su parte el número de viviendas que iniciaron su construcción pasó de 35.7 a 18.0 miles de viviendas en promedio por mes en el mismo periodo. La desaceleración de estos registros continúa en los primeros meses de 2019, lo que puede estar asociado a (i) una desaceleración en la creación de empleo formal, el cual es determinante de la demanda efectiva de vivienda nueva; (ii) la reducción del programa de subsidios, el cual se destina en su mayor parte a la adquisición de vivienda nueva; (iii) el incremento en el costo del financiamiento que enfrentan las constructoras, y (iv) el incremento en la adquisición de vivienda usada relativo a la vivienda nueva. El inicio de obra promedio mensual se contrajo 40.5% en la última década, y entre 2014 y 2018 ha mantenido un ritmo de contracción de 13.2% anual promedio.

3 Cabe destacar que la oferta total por vivienda es mucho más amplia pues los hogares no solamente adquieren vivienda nueva sino también usada, o llevan a cabo actividades de autoconstrucción y autoproducción. De manera adicional, una parte importante de la población reside en viviendas que no son de su propiedad (vivienda rentada o prestada).

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Figura 5

Los datos del RUV muestran que el número de proyectos terminados mensualmente (viviendas producidas y listas para su venta) se ha contraído un 30.2% entre 2015 y 2018. No obstante, para este periodo los diferentes segmentos muestran distintas dinámicas, mientras que la producción de vivienda media-residencial muestra un crecimiento de 12.6%, la producción de vivienda popular se contrajo fuertemente ya que durante 2015 se produjeron 16.5 mil viviendas populares mensualmente, y en el año 2018 produjeron sólo 10.9 mil viviendas, es decir, una contracción de 34.0%.

Figura 6

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Este apartado presenta la evolución reciente de la economía nacional e internacional como contexto del entorno bajo el cual evoluciona el mercado de vivienda. La estabilidad económica y el sistema financiero contribuyen de manera fundamental para dar certidumbre a los hogares respecto de la decisión de adquirir un activo tan importante como una vivienda, pues esto preponderantemente se realiza a través de un crédito de largo plazo. Con respecto al contexto internacional, los choques externos que puedan afectar a la economía y las variables financieras, como las tasas de interés, inciden de forma importante en las condiciones de financiamiento y por consiguiente en la decisión de inversión en vivienda.

3.1 Evolución de la economía nacional e internacional

En términos generales, este año se caracteriza por la presencia de diversos riesgos para la economía global. El primero de estos riesgos está relacionado con la disminución en las expectativas de crecimiento de países con economías avanzadas y emergentes; el Fondo Monetario Internacional estima que el crecimiento del Producto Interno Bruto (PIB) mundial para 2019 sea de 3.2%. Esta expectativa ha sido revisada a la baja de forma continua a lo largo del año, tanto para economías avanzadas -cuyo crecimiento para este año se estima en 1.9%- como para emergentes, con un crecimiento estimado de 4.1%. En particular, la economía de China ha mostrado una desaceleración importante y la alemana incluso muestra contracciones en algunos indicadores relevantes. En el caso de la economía de Estados Unidos, si bien varios indicadores económicos como el crecimiento del PIB y la evolución del mercado laboral son positivos, se han desacelerado la inversión fija bruta y la producción manufacturera.

Figura 7

3. ENTORNO ECONÓMICO

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El segundo riesgo está relacionado con el incremento de la incertidumbre asociada a las disputas comerciales entre las economías avanzadas, principalmente de Estados Unidos con sus socios comerciales, preponderantemente con China. Esta incertidumbre se ha visto reflejada en una desaceleración de los flujos comerciales, algunos periodos de volatilidad en el mercado cambiario y un ajuste a las expectativas de inversión del sector privado. Un tercer riesgo relevante es el incremento en la incertidumbre en los mercados financieros internacionales, asociado en parte a los dos riesgos anteriores (la desaceleración mundial y las tensiones comerciales), lo que ha derivado en una mayor aversión al riesgo de los inversionistas y episodios de volatilidad en los mercados financieros. Un riesgo adicional es el geopolítico, caracterizado por diversos conflictos alrededor del mundo que pueden añadir incertidumbre en las economías, por ejemplo, la posible falta de un acuerdo para dar solución al Brexit, el incremento de las protestas en Hong Kong, la polarización entre las posiciones de diversos países de Europa, las tensiones en el Medio Oriente relacionadas con acciones llevadas a cabo por Irán, entre otros.

En un contexto de desaceleración de la economía global y niveles de inflación por debajo de los objetivos de largo plazo establecidos por bancos centrales de diversas economías, una cantidad importante de estos institutos han implementado políticas monetarias acomodaticias con disminuciones de las tasas de interés. Preponderantemente, la reserva federal de Estados Unidos durante 2019 ha disminuido en dos ocasiones la tasa de interés de referencia, lo que indujo a su vez una reducción en la tasa de referencia del Banco de México.

Con respecto a la economía mexicana, considerando como periodo de análisis los últimos cinco años, la actividad económica del país ha mostrado un moderado nivel de crecimiento (2.6% promedio anual) y manifestó ciertos signos de desaceleración a partir de 2016. De manera general, el crecimiento de la demanda agregada se ha derivado de una fortaleza relativa de su principal componente: el consumo privado, así como de un dinámico sector externo. En contraste, el gasto en inversión muestra una tendencia decreciente en los últimos años.

El crecimiento registrado entre 2014 y 2016 se explica principalmente por la expansión del consumo privado, el cual pasó de un crecimiento de 1.7% anual en 2013 a un crecimiento de 4.3% en 2016. Por su parte, la inversión fija bruta se incrementó 4.0% en promedio entre 2014 y 2015, lo que canalizó principalmente a los sectores de manufacturas, minería, construcción, servicios financieros y transporte. De igual forma, se experimentó una expansión en las exportaciones netas, a pesar de cierto estancamiento del sector industrial, el cual se vio impulsado por un buen desempeño de la actividad económica de Estados Unidos.

La disminución en el crecimiento económico nacional en los años posteriores ha estado asociada a diversos factores, entre ellos: i) la caída de distintos indicadores de la economía internacional que anunciaba una pronta desaceleración mundial; ii) la incertidumbre comercial entre Estados Unidos y México; iii) la disminución del precio del petróleo a finales de 2014; iv) la normalización de la postura monetaria de Estados Unidos; v) la depreciación acelerada del tipo de cambio a partir de 2015, y vi) la política fiscal restrictiva y de consolidación por parte del gobierno mexicano, especialmente en inversión en obra pública. Estos eventos provocaron que la inversión fija bruta se estancara y la inversión fija bruta en construcción se contrajera en promedio anual -1.22% entre 2016 y 2018; la balanza comercial de productos petroleros se deteriorara hasta convertirse en deficitaria; el sector de servicios redujera su nivel de crecimiento por debajo de lo registrado en los años previos (3.6 % promedio anual entre 2014 y 2016 con respecto a 2.9% promedio anual entre 2017 y 2018), y el sector industrial comenzara a contraerse a una tasa de -0.33% en el 2017, debido a la caída en la producción petrolera.

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Figura 8

Uno de los componentes de la demanda agregada que tiene relevancia para el impulso al sector vivienda es la inversión; como se ha mencionado, en los últimos años se ha observado una tendencia decreciente de la inversión pública y privada. En el periodo de enero de 2014 a junio de 2019, con cifras desestacionalizadas, la inversión fija bruta total ha crecido de forma acumulada 4.2% real. Dentro de sus componentes, el crecimiento acumulado en este periodo de la inversión en maquinaria y equipo ha sido de 11.6%, mientras que la inversión en construcción ha decrecido ligeramente, al ser -2%. Si se considera la serie de tendencia-ciclo, el crecimiento acumulado de la inversión fija bruta en maquinaria y equipo fue de 13.1% y la de la construcción se contrajo en -3.6% en dicho periodo.

Figura 9

Ahora bien, si se considera el desempeño reciente de la economía, durante el primer semestre de 2019 se ha observado una desaceleración económica sustancial y mayor a la que se esperaba al cierre de 2018. Al segundo trimestre de 2019, el PIB de México presentó una fuerte desaceleración al registrar un crecimiento de 0.3% anual con cifras

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4 Tasa de crecimiento anual, utilizando cifras de las series tendencia-ciclo publicadas por el INEGI.

desestacionalizadas. Si bien el consumo ha sido uno de los factores que impulsa el crecimiento, también ha mostrado signos de debilitamiento. En mayo creció tan sólo 0.3% anual, mostrando un repunte en junio, al crecer 1.3%. Sin embargo, los indicadores con caídas significativas han sido la producción industrial y la inversión fija bruta, las cuales han mostrado tasas de crecimiento anual de -2.2% y -7.4%, respectivamente, al mes de junio de 2019.4

La evolución del sector de la construcción, además de ser determinante para la evolución del sector vivienda, es un indicador adelantado del desempeño de la economía nacional, que ha mostrado también caídas significativas. Al mes de junio de 2019, la tasa de crecimiento anual de la actividad industrial en el sector de la construcción total fue de -9.1%. Por otro lado, durante junio, la tasa de crecimiento de la inversión fija bruta en el sector de la construcción ha sido de -4.5%.

En términos generales, 2019 se perfila para ser un año de desaceleración de la economía nacional; la expectativa del Infonavit es que el PIB nacional crezca a una tasa anual de entre 0.4% y 0.6%, dada la información disponible a la fecha de publicación de este reporte. Por lo tanto, es posible que el crecimiento del sector vivienda en sí mismo resulte débil el resto del año.

Figura 10

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3.2 Entorno económico regional

Como es conocido, existe un alto nivel de heterogeneidad a lo largo de todo el país en términos sociales, geográficos, demográficos y económicos. Si bien el estado de la economía nacional incide de forma importante en la evolución de la demanda de vivienda; el entorno regional en el que los hogares viven y llevan a cabo sus actividades productivas, la determina de forma esencial.

En esta sección se describe la división regional que se utiliza a lo largo del documento, analizando variables macroeconómicas, como el crecimiento y el empleo a nivel región, con el objetivo de destacar similitudes y diferencias entre las diferentes geografías del territorio nacional.

El reporte define ocho regiones preponderantemente asociadas a su proximidad geográfica y actividad económica. La región Noroeste comprende a los estados de Baja California, Baja California Sur, Chihuahua, Durango, Sinaloa y Sonora; la región Noreste los estados de Coahuila, Nuevo León y Tamaulipas; la región Occidente los estados de Colima, Jalisco, Michoacán y Nayarit; la región Oriente los estados de Hidalgo, Puebla, Tlaxcala y Veracruz; la región Centro-norte los estados de Aguascalientes, Guanajuato, Querétaro, San Luis Potosí y Zacatecas; la región Centro incluye al Estado de México y Morelos, así como a la Ciudad de México; la región Sur a los estados de Chiapas, Guerrero y Oaxaca, y finalmente la región Sureste comprende los estados de Campeche, Quintana Roo, Tabasco y Yucatán.

Esta regionalización permite resaltar diferencias en términos de variables económicas. Al igual que sucede a nivel de los países, cada región al interior posee una estructura económica particular, orientada a las actividades que les significan una ventaja competitiva respecto a otras regiones, ya sea por sus características geográficas (acceso a materias primas, conectividad con otros mercados) o por el grado de especialización al que lo ha encauzado su desarrollo histórico (formación de centros de comercio, ubicación del poder central). La tendencia de largo plazo muestra diferencias en la dinámica económica entre las distintas entidades del país, cuyo origen se encuentra en las características propias de su estructura económica.

En las últimas décadas, una buena parte de las entidades ubicadas en el centro y norte del país han logrado beneficiarse del cambio estructural en la economía nacional, asociada en gran medida a la integración económica con Norteamérica. Estos estados han mostrado tasas de crecimiento relevantes, producto de haber logrado atraer inversiones cuantiosas de empresas globales, con altos estándares de calidad y uso de tecnología de punta (industria automotriz, aparatos electrónicos). Entidades como Aguascalientes, Querétaro, Nuevo León, Coahuila o Guanajuato, ubicadas en las regiones Centro-norte y Noreste del país, han tomado ventaja del crecimiento de la economía estadounidense en la última década y han logrado ofrecer importantes economías de alcance y de red, generadas por la concentración de empresas e instituciones (educativas, gubernamentales) interconectadas en una industria particular (denominadas clústeres industriales), como lo es la automotriz.

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Figura 11

CARACTERÍSTICAS SOCIOECONÓMICASDE REGIONES GEOGRÁFICAS DEL PAÍS

Esta región incluye los estados de Baja California, Baja California Sur, Chihuahua, Durango, Sinaloa y Sonora

Superficie

Población

Habitantes por km2

Población urbana

Población rural

Hogares

Habitantes por hogar

707,580 km2

16,245

2383%

17%

3.51

millones de habitantes

4,626millones de hogares

NOROESTE

Esta región incluye los estados de Colima, Jalisco, Michoacán y Nayarit

Superficie

Población

Habitantes por km2

Población urbana

Población rural

Hogares


173,077 km2

15,231

8880%

20%

3.69



OCCIDENTE

Esta región incluye los estados de Aguascalientes, Guanajuato, Querétaro, San Luis Potosí y Zacatecas

Superficie

Población

Habitantes por km2

Población urbana

Población rural

Hogares


185,835 km2

14,386

7769%

31%

3.81



CENTRO-NORTE

Esta región incluye los estados de Chiapas, Guerrero, Oaxaca

Superficie

Población

Habitantes por km2

Población urbana

Población rural

Hogares


233,045 km2

13,462

5851%

49%

3.83



SUR

Esta región incluye los estados de Coahuila, Nuevo León y Tamaulipas

Superficie

Población

Habitantes por km2

Población urbana

Población rural

Hogares


295,955 km2

12,388

4291%9%

3.60



NORESTE

Esta región incluye los estados de Hidalgo, Puebla, Tlaxcala y Veracruz

Superficie

Población

Habitantes por km2

Población urbana

Población rural

Hogares


131,635 km2

19,513

14865%

35%

3.69



ORIENTE

Esta región incluye a la Ciudad de México, Estado de México y Morelos

Superficie

Población

Habitantes por km2

Población urbana

Población rural

Hogares


27,901 km2

28,352

1,01691%9%

3.62



CENTRO

Esta región incluye los estados de Campeche, Quintana Roo, Tabasco y Yucatán

Superficie

Población

Habitantes por km2

Población urbana

Población rural

Hogares


166,184 km2

7,494

4575%

25%

3.63



SURESTE

Fuente: Elaboración propia con datos del INEGI.

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Otras entidades como la Ciudad de México o Quintana Roo se han beneficiado de un mercado laboral en expansión y un ensanchamiento de la clase media, lo que ha detonado un mayor consumo de servicios de salud, financieros y turísticos. En contraste, entidades como Chiapas, Oaxaca o Campeche muestran un crecimiento muy bajo o negativo, producto de su desconexión con las cadenas productivas de alto valor desarrolladas en el centro y norte del país, problemas de seguridad y gobernanza, o la contracción de la producción petrolera (Campeche y Tabasco).

La región que ha representado una mayor participación del Producto Interno Bruto (PIB) nacional en promedio para el periodo 2013-2017 es la región Centro, con el 27.1% del PIB nacional, seguido de las regiones de Noreste y Noroeste con 13.7% y 13.6% respectivamente. Por el contrario, la región Sur, donde se encuentran Chiapas, Guerrero y Oaxaca, ha representado solamente 4.7% del PIB nacional en dicho periodo.5

Figura 12

Noroeste13.6

Noreste13.7

Sur4.7

Sureste10.0

Occidente10.4

Oriente10.2

Centro-norte10.3

Centro27.1

PARTICIPACIÓN PORCENTUAL PROMEDIO DE CADA REGIÓN EN EL PIB NACIONAL

(Periodo 2013–2017; porcentaje)

Fuente: Elaboración propia con datos de INEGI.

En términos de tasas de crecimiento, la historia es similar, en el mismo periodo de 2013 a 2017 las tres regiones que han contribuido en mayor medida al crecimiento del PIB nacional son la Centro, Centro-norte y Noroeste, que además de contener al centro de consumo más importante del país (la Ciudad de México y su área conurbada), están formadas por estados que han desarrollado industrias altamente productivas y que se encuentran integradas al comercio internacional. Como se muestra en la figura 13, la tasa de crecimiento anual real del PIB nacional en el periodo de 2013 a 2017 ha sido en promedio de 2.64%, la región Centro ha contribuido a esta tasa de crecimiento con 0.89 puntos porcentuales; la Centro-norte y la Noroeste, cada una con 0.49 puntos porcentuales. Por el contrario, las regiones que menos han contribuido al crecimiento del país en este periodo son la Sur y Sureste, derivado de la desconexión que muestran sus economías con las cadenas de valor que se han desarrollado en el centro y norte del país, así como una caída importante en la producción petrolera, cuya importancia resulta esencial en estados como Campeche. Esto último explica el caso de la región Sureste, cuya contribución al crecimiento promedio nacional ha sido negativa en -0.23 puntos porcentuales en el periodo 2013-2017.

5 Los datos del PIB estatal, proporcionados por el INEGI, sólo se encuentran actualizados hasta 2017.

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Figura 13

Al considerar de forma individual las tasas de crecimiento de las regiones se observa que, durante 2013 y 2015, las regiones Centro-norte, Occidente y Noroeste mostraron un dinamismo sustancial con tasas de crecimiento de 5.6%, 4.2% y 3.6%, respectivamente, esto derivado del buen comportamiento del sector manufacturero, especialmente de la industria automotriz. Sin embargo, a partir de 2015 estas regiones comenzaron a desacelerarse, derivado de una caída en la actividad industrial manufacturera y un menor nivel de inversión fija bruta en el sector, con crecimientos de 4.1%, 3.8% y 3.6%, respectivamente.

Por su parte, la región Centro, la cual se ha caracterizado por ser la de mayor influencia en el crecimiento económico nacional, mantuvo un ritmo de crecimiento moderado de 3.3% en el periodo de 2013 a 2017, en línea con la dinámica del sector de servicios, el cual representa su actividad preponderante. Por último, las regiones Sur y Sureste han sido las únicas que han presentado tasas de crecimiento negativas de -1.1% y -3.3% de 2015 a 2017, respectivamente. En particular, el bajo crecimiento de la región Sureste es consecuencia de la disminución en la producción petrolera nacional.

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En esta sección se presentan algunos elementos que caracterizan a la demanda en el mercado de vivienda, entre ellos algunas necesidades y preferencias reveladas por las familias en las encuestas enfocadas en la vivienda, por mencionar algunas: la Encuesta Nacional de Ingresos y Gastos de los Hogares (ENIGH), la Encuesta Nacional de Hogares (ENH) y el Inventario Nacional de Vivienda (INV), realizadas por el Instituto Nacional de Estadística y Geografía (INEGI). Utilizando esta información, se caracteriza la distribución de los hogares en función de su ingreso, su participación en el mercado formal, su composición demográfica, la situación de la vivienda que habitan y las necesidades que revelan sobre ésta.

De acuerdo con lo anterior, al 2018 la población nacional se componía de 125.8 millones de personas,6 distribuidos en 34.7 millones de hogares. Por contraparte, en México existen 41.6 millones de viviendas, de las cuales 8.2 millones de viviendas se encuentran deshabitadas. De las 33.3 millones que se encuentran habitadas, 70.0% son habitadas por sus propios dueños, mientras que 15.4% son viviendas rentadas y 14.6% son viviendas prestadas.

Los datos dan cuenta de la baja profundidad del sistema financiero a nivel nacional y la preferencia por un sistema tradicional de autoconstrucción, financiado con recursos propios. El 70% de las viviendas habitadas fueron construidas por sus propios dueños mientras que el 30% restante fueron compradas. La principal forma de financiamiento de la vivienda es a través de los ahorros o recursos propios de los hogares. El 63% de las viviendas habitadas por sus propios dueños fue financiada con recursos propios y el 37% restante a través de un crédito. De forma más desagregada, el 79% de los hogares que construyeron su propia vivienda lo hizo con recursos propios; por el contrario, el 74% de los hogares que adquirieron su vivienda lo hicieron con un crédito. Esto está altamente asociado a la capacidad de acceso de la población al sector financiero.

Al considerar aquellas viviendas que fueron financiadas a través de un crédito, un porcentaje significativamente alto (28%) lo hizo a través de un producto informal. Esto es particularmente más frecuente en las viviendas que son construidas por sus propios dueños. El 62% de las viviendas que fueron construidas por sus propios dueños y que además fueron financiadas a través de un crédito, lo hicieron con un producto informal.

Como se puede observar, existe un rezago importante en el uso del sistema financiero formal para adquirir una vivienda. Los resultados de la encuesta muestran que solamente el 27% de las viviendas habitadas por sus propios dueños fueron adquiridas a través de un crédito formal. Asimismo, refleja la importancia de la participación de los institutos públicos, como el Infonavit y el Fovissste, en la adquisición de vivienda; del total de viviendas adquiridas a través de un crédito formal, el 69% fue con un organismo público.

4. CARACTERÍSTICAS DE LAS VIVIENDAS HABITADAS

6 Fuente: Encuesta Nacional de Ocupación y Empleo (ENOE) al segundo trimestre de 2019.

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En un análisis por nivel de ingresos, resalta la relación inversa entre el porcentaje de hogares que habitan una vivienda propia y el decil de ingresos. Esto se explica a partir del perfil socioeconómico del hogar que suele prevalecer en las regiones rurales, donde habita la población de menores ingresos, cuyas actividades productivas se encuentran ligadas a la posesión de tierra y vivienda. En contraste, en los deciles de ingresos más altos, existe una mayor proporción de vivienda rentada en comparación con los deciles más bajos. Esto se puede deber a que los hogares de mayores ingresos se concentran en regiones urbanas donde la compra de una vivienda resulta menos asequible, dada la escasez de tierra disponible. Además, la vivienda rentada puede ofrecer la flexibilidad necesaria para acercarse a una fuente de empleo, cuya ubicación cambia varias veces a lo largo de la vida laboral.

Figura 14

Viviendas totales41,572.3 (100.0%)

Viviendas deshabitadas*8,231.3 (19.8%)

Viviendas habitadas33,340.9 (80.2%)

Viviendas rentadas5,144.6 (15.4%)

Viviendas propias23,326.1 (70.0%)

Viviendas prestadas4,870.3 (14.6%)

Viviendas construidas16,307.2 (69.9%)

Viviendas compradas7,018.9 (30.1%)

Recursos propios1,797.2 (25.6%)

Crédito5,221.7 (74.4%)

Recursos propios12,948.7 (79.4%)

Crédito3,358.5 (20.6%)

Informal2,096.2 (62.4%)

Formal1,262.2 (37.6%)

Formal4,937.1 (94.6%)

Informal284.6 (5.4%)

Intermediarios privados889.8 (70.5%)

Organismos públicos372.4 (29.5%)

Organismos públicos3,916.9 (79.3%)

Intermediarios privados1,020.2 (20.7%)

SITUACIÓN DE LA VIVIENDA EN MÉXICO(Miles de viviendas y porcentajes respecto al conjunto superior)

Fuente: ENIGH 2018. *Vivienda estimada a partir de los datos del Inventario Nacional de Vivienda, INEGI.

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Figura 15

Además, los hogares que pertenecen a los deciles más altos de ingresos hacen mayor uso de créditos para adquirir su vivienda, derivado de un acceso más amplio a la seguridad social y al sistema financiero. El porcentaje de la población del último decil de ingreso que utiliza un crédito para la adquisición de vivienda es 16.3%, mientras que en el caso del primer decil de ingreso es 0.8%. En contraste, los hogares con ingresos más bajos se inclinan por la construcción de su vivienda financiada con recursos propios, lo que representa un pequeño porcentaje de quienes acceden a un crédito, derivado de su baja formalidad, lo que les impide, en la mayoría de los casos, alcanzar los requisitos para ser considerados como sujetos de crédito.

Por otro lado, la población de menores ingresos adquiere su vivienda principalmente a través de la autoconstrucción. El porcentaje de la población del primer decil de ingreso que lleva a cabo autoconstrucción es de 93.5%, por su parte, el último decil de ingreso de este porcentaje es de 45.0%, por lo que financia la adquisición de vivienda primordialmente a través del crédito.

Figura 16

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Considerando a la población de acuerdo con el acceso del hogar a la seguridad social, se observa que los trabajadores que se encuentran laborando en un empleo formal tienen un mayor acceso a créditos formales para adquirir su vivienda, otorgados tanto por organismos de vivienda como por instituciones financieras privadas. No obstante, dada la constante migración entre formalidad e informalidad, una parte de los hogares que hoy se encuentran descubiertos por la seguridad social han logrado adquirir un crédito formal, ya sea porque se encontraban cubiertos por la seguridad social al momento de adquirirlo o porque sus ingresos en la informalidad son lo suficientemente altos como para acceder a créditos otorgados por el sistema financiero. Tal es el caso de los trabajadores independientes calificados, al igual que los empresarios, ninguno de los cuales se encuentra cubierto por la seguridad social.

Figura 17

En un análisis regional, la región Sur, la cual multiplica el efecto de presentar menores ingresos y una menor participación en el mercado formal, presenta una notable inclinación por la vivienda en propiedad (75.4%), mientras que en regiones con mayor proporción de empleados formales y con mayores ingresos, existe una alta incidencia de viviendas rentadas o propias, adquiridas con un crédito que están pagando.

Figura 18

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Para el caso del Infonavit, resulta relevante conocer al universo de potenciales demandantes de crédito para vivienda, los cuales se pueden caracterizar como el universo de derechohabientes que a pesar de cumplir con los requisitos para ejercer un crédito con el Instituto, aún no lo han hecho.

Al cierre del tercer bimestre de 2019, el Infonavit contabilizó 66.3 millones de cuentas de ahorro para la vivienda, de las cuales 42.9 millones (64.7%) no han recibido un crédito por parte del Instituto y además se encuentran inactivas, es decir, no recibieron aportaciones en el último bimestre, por lo que no son sujetas de crédito con el Instituto.

El segundo grupo lo componen 17.1 millones de cuentas (25.8%) de trabajadores activos pero sin crédito, quienes potencialmente podrían solicitarlo, ya sea que cumplan con los requisitos para tramitarlo o que se encuentren en proceso de alcanzarlos. No obstante, al interior de este grupo existe un número indeterminado de trabajadores que decide no adquirir un crédito, a pesar de tener la capacidad de hacerlo, ya sea porque tiene resuelta su necesidad de vivienda o porque las condiciones de precios en el mercado de vivienda o hipotecario no se ajustan a sus preferencias o a su presupuesto.

En el tercer grupo se encuentran 4.4 millones de derechohabientes (6.6%) que están amortizando su crédito de forma normal, mediante el descuento periódico vía nómina. Finalmente, se cuenta con 2.0 millones de derechohabientes acreditados (3.0%), cuyas cuentas no reciben aportaciones. En este grupo están considerados tanto los créditos en situación de incumplimiento de pago y que forman parte de la cartera vencida, como los créditos cuyos acreditados, a pesar de no contar con un empleo formal, realizan la amortización de sus créditos por los canales que el Infonavit tiene establecidos.

Figura 19

66.3 total

42.964.7%Inactivossin crédito

4.46.6%Activoscon crédito

17.125.8%Activossin crédito

2.03.0%Inactivoscon crédito

DEMANDA POTENCIAL DE CRÉDITODE VIVIENDA DEL INFONAVIT

(Millones de cuentas; tercer bimestre de 2019)

Fuente: Elaboración propia con datos del Infonavit.

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4.1 Carencias de las viviendas

Las carencias sociales relacionadas a la vivienda han disminuido en los últimos diez años. Es decir, de acuerdo con el Consejo Nacional de Evaluación de la Política de Desarrollo Social (Coneval) y con base en la ENIGH, el porcentaje de personas con carencia por calidad y espacios de la vivienda ha transitado, entre 2008 y 2018, de 17.7% del total de la población a 11.1%, mientras que la carencia por acceso a los servicios básicos en la vivienda ha disminuido de 22.9% a 19.8%.

Un individuo es considerado con carencia de vivienda por calidad y espacios cuando su vivienda posee (i) piso de tierra, (ii) techo de lámina de cartón o desechos, (iii) muros construidos a partir de carrizo, bambú o palma entretejida recubierta de barro, de lámina (cartón, metálica o asbesto) o material de desecho y/o iv) menos de un cuarto por cada 2.5 personas. Por su parte, un individuo cuenta con la carencia por acceso a los servicios básicos cuando su vivienda (i) no cuenta con servicio de agua, (ii) drenaje, (iii) electricidad y/o iv) chimenea cuando usan leña o carbón para cocinar.

Figura 20

Las viviendas de los hogares ubicados en estados con menores ingresos, donde su población vive mayoritariamente en zonas rurales del país, con escaso acceso al crédito formal, presentan mayores carencias en términos de calidad o espacio habitacional igual que en servicios básicos.

En este sentido, una parte importante de la demanda potencial de vivienda se encuentra relacionada a las condiciones y carencias de las viviendas actuales, considerando los deseos y posibilidades de los hogares para solucionar dichas carencias. Las encuestas del INEGI muestran que cerca de 57.4% de los hogares (20.0 millones) manifiestan el deseo de realizar una ampliación y remodelación de su vivienda. Estas preferencias parecen no ser consecuencia directa de una carencia de la vivienda, sino de un deseo por mejorar la calidad de vida, ya que tan solo 14.9% de los hogares con deseos de remodelación presentan una carencia.

Si bien los trabajadores que poseen un empleo formal presentan una mayor probabilidad de acceder a un crédito que les permita emprender sus proyectos de remodelación o ampliación de vivienda, las mayores carencias se encuentran en las viviendas habitadas por trabajadores del sector informal, regularmente con empleos de menores ingresos.

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La proporción de trabajadores formales que se encuentran pagando la vivienda en la que habitan es 17.1%, mientras que en el caso de los trabajadores informales esta proporción es de 5.2%. Asimismo, los trabajadores informales enfrentan mayores carencias que los formales; la proporción de trabajadores informales que desean llevar a cabo remodelaciones en su vivienda y que cuentan con carencias en la misma es de 12.7% en comparación con 4.9% para los trabajadores formales. Por otro lado, la proporción de los trabajadores formales que habitan en vivienda propia con carencias es de 2.5%, este porcentaje es sustancialmente mayor para los trabajadores informales, que se ubica en 8.5%.

Figura 21

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La vivienda representa generalmente el componente más significativo del patrimonio de las familias, por lo que su adquisición, construcción o remodelación suele requerir de un esfuerzo financiero importante por parte de los hogares, quienes hacen uso de distintas fuentes de recursos, como son el ahorro que los hogares hayan acumulado y el crédito hipotecario que les otorgue el sistema financiero.

5.1 Sector hipotecario

El crédito hipotecario es la fuente de financiamiento más importante para la adquisición de vivienda. La vivienda es un activo que generalmente suele obtenerse con la expectativa de conservarlo un periodo amplio de tiempo, además, su precio usualmente es equivalente a varias veces el ingreso anual de las familias, por lo que el financiamiento de largo plazo resulta indispensable.

Además del crédito de vivienda, los hogares adquieren otro tipo de créditos para financiar su consumo. El nivel de endeudamiento total de los hogares en México representa poco más de 15% del Producto Interno Bruto (PIB) -en 2019 el 10.5% corresponde a vivienda y 4.6% a consumo-, este nivel resulta notablemente bajo si se compara con otros países latinoamericanos como Chile (43.7%), Brasil (24.7%) o Colombia (25.9%). Posterior a la crisis financiera de 2009, el endeudamiento de los hogares mexicanos como proporción del PIB, particularmente en su componente de crédito hipotecario, ha mostrado un lento pero continuo crecimiento.

Figura 22

5. FINANCIAMIENTO DE LA VIVIENDA

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El monto de la cartera de crédito formal hipotecario al segundo trimestre de 2019, la cual está conformada no sólo por la administración de créditos dirigidos a la adquisición de vivienda, autoconstrucción y autoproducción, sino también por los créditos para remodelación, adquisición de suelo, liquidez y pago de pasivos, es cercano a los 2.6 billones de pesos, lo que representa 10.6% del PIB. El crédito hipotecario tiene una participación importante en el financiamiento total al sector privado en México; al segundo trimestre de 2019, el saldo de la cartera de crédito hipotecario representó 32.9% del financiamiento total a los hogares y empresas en el país.

Figura 23

10.6%2.6 bdp

24.3 bdp

PIB

SALDO DE LA CARTERA HIPOTECARIAAL SEGUNDO TRIMESTRE DE 2019

(bdp: billones de pesos)

Fuente: : Banco de México.

Figura 24

FINANCIAMIENTO TOTAL AL SECTOR PRIVADO AL SEGUNDO TRIMESTRE DE 2019

(Participación porcentual)

Fuente: : Banco de México.

Empresarial49.7%

Consumo17.4%

Hipotecario32.9%

Los participantes más importantes en el mercado financiero para ofrecer crédito hipotecario son los bancos comerciales y los Organismos Nacionales de Vivienda (ONAVIs), como el Infonavit o el Fovissste. Claramente, el Infonavit posee una participación importante en el mercado hipotecario y sus acciones ejercen una influencia relevante en el mercado de la vivienda, no obstante, la originación de crédito del Instituto se encuentra enfocada particularmente en la población de menores ingresos. En contraste, los bancos comerciales poseen una participación mucho mayor en el crédito otorgado a hogares con niveles de ingreso medio y alto.

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Al cierre del segundo trimestre de 2019, el Infonavit es la institución que acumula mayor saldo de la cartera hipotecaria, con un monto de 1,458.3 miles de millones de pesos, seguido por el conjunto de los bancos comerciales con un saldo de 882.1 miles de millones de pesos. Entre 2014 y 2019, el crecimiento real del saldo de la cartera hipotecaria alcanzó un promedio de 4.5% anual, lo que destacó un crecimiento promedio del crédito otorgado por la banca comercial de 5.3% anual.7

Figura 25

La cartera de crédito hipotecario del Infonavit y la banca comercial no está distribuida por igual a lo largo del país, es decir, existe una concentración del saldo hipotecario y del número de créditos en ciertas regiones. Al segundo trimestre de 2019, la cartera del Infonavit estuvo concentrada en las regiones del norte del país (Noreste y Noroeste), mientras que la cartera de la banca comercial estuvo fuertemente concentrada en la región Centro. La alta concentración del saldo y del número de créditos en estas regiones está correlacionada con un mejor desempeño en la actividad económica en los últimos años y con la alta concentración de la masa salarial formal. En cambio, la región Sur posee el menor nivel de participación de la cartera y del número de créditos, tanto del Infonavit como de la banca comercial, lo que es reflejo de un magro crecimiento económico y una menor participación de la masa salarial formal nacional.

7 En un comparativo de periodos de enero a junio de cada año.

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Figura 26

Figura 27

En los últimos cinco años, el comportamiento del financiamiento otorgado por las instituciones de crédito hipotecario ha mostrado cierta debilidad, en contraste con la actividad del sector vivienda. El monto total de colocación en términos reales se ha mantenido prácticamente constante desde 2014.8 Si bien entre 2014 y 2016 se registró un crecimiento real de 1.4% promedio anual, entre 2016 y 2018 el monto de colocación decreció -1.8% real anual.

Especialmente, durante estos cinco años, el Infonavit y la banca comercial han registrado un incremento real promedio en el monto de colocación de crédito de 4.3% y 2.8% anual, colocando anualmente en promedio 128.2 miles de millones de pesos y 168.8 miles de

8 Incluye el financiamiento a vivienda nueva, usada, mejoramiento, autoconstrucción, autoproducción, con disponibilidad de terreno, ampliación y pago de pasivos.

Fuente: Comisión Nacional Bancaria y de Valores (CNBV) e Infonavit.

Fuente: Comisión Nacional Bancaria y de Valores (CNBV) e Infonavit.

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millones de pesos (a precios de junio de 2019), respectivamente. En contraste, el Fovissste y el resto de los ONAVIs presentaron una contracción en el monto de colocación de crédito hipotecario durante el mismo periodo en términos reales. Mientras el Fovissste redujo su monto de colocación de 46.4 miles de millones de pesos en 2014 a 35.1 miles de millones de pesos en 2018, el resto de los ONAVIs contrajeron su monto de colocación de 45.7 miles de millones de pesos en 2014 a 19.1 miles de millones de pesos en 2018.

Con respecto al número total de financiamientos por parte de los participantes del mercado hipotecario, este indicador se contrajo de 1.4 millones a 1.2 millones de financiamientos entre 2014 y 2018. No obstante, en el mismo periodo de tiempo, el Infonavit y la banca comercial registraron un crecimiento en conjunto de 5.0% en promedio anual, al colocar en promedio 43.3% y 17.8% del número total de financiamientos, respectivamente.

Figura 28

En este mismo sentido, la colocación de crédito hipotecario, al segundo trimestre de 2019, mostró un menor desempeño comparado con el mismo trimestre del año anterior, en parte por la reducción del subsidio Conavi, la desaceleración de la creación de empleo formal, y la incertidumbre económica, tanto interna como externa, que afectaron este mercado en el último bimestre de 2018 y en los primeros meses de 2019. Durante el segundo trimestre de 2019, la colocación de crédito registró un decremento real anual de -2.9%, en donde la banca comercial registró un importante aumento de 6.9%, mientras que el Infonavit y el Fovissste registraron una contracción de -5.7% y -9.2% real anual, respectivamente.

Referente a los créditos en la modalidad de cofinanciamiento donde la banca comercial participa en conjunto con el Infonavit o el Fovissste, éstos mostraron una fuerte reducción desde su nivel más alto en el segundo trimestre de 2014 (28.1 miles de millones de pesos). Al segundo trimestre de 2019, el monto de financiamiento colocado se ubicó en 15.6 miles de millones de pesos.

Nota: Los totales pueden no coincidir por efectos del redondeo.

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9 Cabe señalar que la información desagregada por nivel de ingreso no es reportada por todos los organismos, por lo que el comportamiento de la cartera total puede diferir del comportamiento de la suma de los distintos rangos de ingreso.

Al analizar el monto de crédito colocado entre los diferentes niveles de ingreso, entre 2014 y 2018, su crecimiento anual promedio en términos reales para los acreditados de ingresos bajos (menor de 4 salarios mínimos), medios (entre 4 y 9 salarios mínimos) y altos (mayor a 9 salarios mínimos) ha sido de 1.4%, 5.1% y 3.9%, respectivamente.9 En este periodo destaca el incremento de colocación por parte del Infonavit entre el segmento de altos ingresos, así como el incremento en la colocación por parte de la banca comercial entre el segmento de ingresos medios.

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Al considerar las distintas regiones del país, se puede observar que entre el periodo 2014 y el segundo trimestre de 2019, la colocación por monto de crédito hipotecario se concentró en la región Centro con una participación promedio de 20.8%. Ahora bien, por número de créditos, la región con mayor colocación es la Noroeste con una participación de 18.0% en el mismo periodo. En contraste, la región con menor monto de colocación y menor número de financiamientos es la región Sur, con una participación de 3.0% y 5.6%, respectivamente

Figura 32

Fuente: Conavi SNIIV 2.0 e Infonavit.

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Los datos administrativos del Infonavit muestran que durante 2019 el monto de crédito promedio otorgado es cercano a los 385 mil pesos. El monto de crédito promedio otorgado es mayor en la región Centro, lo cual se explica primordialmente porque incluye a la Ciudad de México en donde los precios de la vivienda y los salarios son mayores a los del resto del país. En segundo lugar, la región con mayor monto de crédito otorgado es la Sur que incluye Guerrero, Chiapas y Oaxaca, donde la preponderancia de tenencia comunal de la tierra podría estar ocasionando una escasez de tierra disponible para construir nuevos desarrollos, lo que incrementa el costo de la vivienda.

Figura 33

5.1.1 Tasas de interés hipotecarias

El elemento fundamental que incide en la evolución del crédito hipotecario es el nivel y comportamiento de las tasas de interés. Una alta volatilidad de las tasas de interés de corto plazo, con las que se fondean las instituciones financieras, puede tener efectos en las tasas de interés hipotecarias. En conjunto, los altos niveles y elevada volatilidad de las tasas de interés hipotecarias desincentivan la demanda por crédito y retrasan las decisiones de las familias para adquirir una vivienda. Por el contrario, una política monetaria prudente, bajos niveles de volatilidad de las tasas de interés y estabilidad en el sistema financiero tienen efectos positivos sobre el mercado hipotecario y en las decisiones de adquisición de vivienda.

En México, las tasas de interés de los créditos hipotecarios son sustancialmente mayores comparadas con las que se observan en economías avanzadas y algunas emergentes. Sin embargo, después de la crisis global de 2008-2009 las tasas de interés hipotecarias en México han mostrado una estabilidad relativa, aun cuando nuestro país ha estado expuesto a diversos periodos de estrés en los mercados financieros internacionales, tales como la crisis de la Zona Euro en 2011 y 2012, la volatilidad asociada a las expectativas de

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normalización de la política monetaria de Estados Unidos en 2013 conocida como Taper Tantrum, la caída de los precios del petróleo entre 2015 y 2016, las elecciones presidenciales de Estados Unidos en 2016, entre otros.

Estos episodios han tenido efectos adversos de corto plazo, principalmente en el tipo de cambio y las tasas de interés de los instrumentos gubernamentales de renta fija. Algunos de éstos en particular han inducido al Banco de México a llevar a cabo una política monetaria restrictiva. Al mes de agosto de 2019, la tasa de referencia del Banco de México se ubicó en 8.0%, 500 puntos base por encima de la tasa de diciembre de 2015, fecha cuando la Junta de Gobierno del Banco de México inició su ciclo alcista de la tasa objetivo.

Sin embargo, estos movimientos en las tasas de interés de referencia no han tenido un impacto significativo en las tasas de interés hipotecarias en México. Entre 2012 y 2015 la tasa hipotecaria bancaria promedio ponderada disminuyó 136 puntos base (de 11.19% en enero de 2012 a 9.83% en diciembre de 2015). A junio de 2019, la tasa de interés hipotecaria anual promedio ponderada se colocó en 10.75%, es decir, 92 puntos base por encima de la de diciembre de 2015. Esta estabilidad en la tasa hipotecaria bancaria, a pesar del incremento de 500 puntos base de la tasa de referencia del Banco de México durante el mismo periodo, podría explicar en parte que el monto de colocación en los últimos cinco años no haya disminuido. No obstante, vale la pena resaltar que las tasas de interés hipotecarias en promedio se mantienen 280 puntos base por encima del bono de 20 años del gobierno federal, esta diferencia resulta significativa si se compara con las observadas en otros países. Esto implica una percepción de riesgo por parte de la banca comercial con respecto a sus acreditados, lo cual genera un diferencial sustancial con la tasa de referencia de largo plazo en el mercado.

Figura 34

Cabe recordar que la tasa de intereses de los créditos hipotecarios, al igual que las tasas de interés del resto de los productos de crédito, representa el precio que cobran las instituciones financieras por el dinero prestado, el cual es fijado con el objetivo de

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maximizar sus utilidades. Comúnmente, las tasas de interés ofrecidas por instituciones privadas presentan una relación inversa al nivel de ingreso de cada acreditado ya que, de acuerdo con los modelos de riesgo, entre mayor sea el ingreso del acreditado, menor probabilidad de impago tendrá.

En contraste, el Infonavit, como institución social con carácter mutualista, lleva a cabo una compensación de las tasas que aplica a los derechohabientes de menores ingresos. Como consecuencia de lo anterior, la tasa efectiva que paga cada derechohabiente es diferente dependiendo de su nivel de ingreso.

Las tasas de interés de los créditos hipotecarios que otorga el Infonavit están establecidas contractualmente en 12% anual más un porcentaje de comisión, el cual varía por ingreso y puede llegar a ser hasta 1%; sin embargo, la Tasa Anual Efectiva de Colocación (TAEC) del Infonavit, que representa la tasa de interés efectiva que pagan en promedio los acreditados, en los últimos 12 meses (julio 2018 a junio 2019) fue de 11.6% anual. Por su parte, la TAEC promedio que pagan los acreditados de ingresos menores a 4 UMA (Unidad de Medida y Actualización) fue de 10.3%, mientras que la TAEC promedio cobrada a los acreditados de altos ingreso (superiores a 4 UMA) fue de 12.6%.

Si bien la tasa de interés promedio ponderada de mayo de 2018 a abril de 2019 que cobra la banca comercial (10.7%) resulta menor a la tasa cobrada por el Infonavit, analizando por nivel de ingreso, sólo una institución privada (Banorte) cobró una tasa similar (10.2%) a los acreditados de ingresos menores a 4 UMA. El resto de los bancos comerciales, que ofrecen créditos en el segmento de bajos ingresos, cobraron tasas de interés superiores al Infonavit (10.3%).

Para el periodo 2017 a 2018, la TAEC promedio para las personas con ingresos de hasta 4 UMAs fue de 9.8%, mientras que para los que tienen ingresos de 4 hasta 10 UMAs y más de 10 UMAs, esta tasa fue de 12.2% y 12.7%, respectivamente, incluyendo comisiones de administración. En el caso de la banca comercial, el Costo Anual Total (CAT)de los créditos hipotecarios para este periodo fue en promedio de 13.2%, con niveles mínimos y máximos de 11.3% y 17.2%, respectivamente.

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La siguiente figura muestra la TAEC promedio del Infonavit de los créditos colocados en cada región en junio de 2019, así como el monto promedio. Como se puede observar, la región que en promedio pagó una mayor TAEC es la región Centro, seguida de la región Sur. En contraste, la región con menor TAEC fue la región Occidente y también cuenta con el menor monto promedio de crédito colocado.

Figura 36

5.2 Ahorro de largo plazo

Un componente esencial para la adquisición de vivienda que complementa el financiamiento del crédito hipotecario es la acumulación de ahorro por parte de los hogares, el cual puede provenir de diversas fuentes (principalmente de ingresos laborales) y estar invertido bajo distintos esquemas, tanto dentro del sistema financiero como fuera de éste.

En el caso de México, una de las principales fuentes de ahorro para la adquisición de vivienda para la población que participa en el mercado laboral formal son las aportaciones a la Subcuenta de Vivienda (SCV) de los trabajadores. Las leyes de seguridad social establecen que los empleadores deben llevar a cabo aportaciones equivalentes al 5% del salario base de cotización de los trabajadores a la SCV. Estas aportaciones constituyen parte de los activos con los que cuentan los trabajadores para incrementar su patrimonio y, en su caso, adquirir una vivienda.

La SCV, las cuentas individuales de las Administradoras de Fondos para el Retiro (Afores), los ahorros en instituciones financieras y fuera de ellas, así como el resto de los activos con los que cuentan los hogares, incluyendo a la propia vivienda, componen el portafolio patrimonial de las familias. A lo largo del ciclo de vida de los hogares, las decisiones de consumo e inversión buscan asignar el patrimonio con el que cuentan de la mejor forma posible, con el objetivo de atender las necesidades presentes y futuras de sus miembros; una de las decisiones más importantes es la adquisición de una vivienda.

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El Infonavit es el encargado de administrar la SCV y llevar a cabo dos actividades fundamentales: otorgar crédito hipotecario barato y suficiente, y generar un rendimiento garantizado al ahorro acumulado en dicha subcuenta.

Las aportaciones de los patrones, sumadas a los rendimientos que otorga el Instituto a la SCV, han permitido acumular cerca de 1.2 billones de pesos (4.9% del PIB), pertenecientes a 66.3 millones de trabajadores. Los recursos de la SCV se han acumulado a una tasa de crecimiento anual de 16.4% desde 1997, año en que se implementó la reforma estructural al sistema de pensiones de los trabajadores afiliados al Instituto Mexicano del Seguro Social (IMSS).

Figura 37

Durante 2018 el Infonavit captó 229 mil millones de pesos, de los cuales 51.3% provinieron de las aportaciones de los derechohabientes, con y sin crédito, y 48.2% de las amortizaciones de créditos. De 2009 a 2018 la tasa de crecimiento real anual de las aportaciones al Infonavit ha sido en promedio de 5.2%.

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Los rendimientos que otorga el Infonavit son resultado de su actividad hipotecaria y de inversiones financieras en el mercado de capitales. Los rendimientos son pagados a todos los trabajadores que cuentan con una SCV, dada la naturaleza de fondo mutuo con la que opera el Instituto. Cabe destacar que, a diferencia de otros vehículos de ahorro, el Infonavit está obligado a otorgar un rendimiento mínimo por ley, absorbiendo las pérdidas por minusvalías o movimientos atípicos del mercado. Además, el Infonavit no considera ningún cobro de comisiones por la administración de los recursos.

Figura 39

5.3 Otros ingresos

La política de vivienda ha incluido históricamente una serie de programas de fomento que otorgan subsidios y transferencias a los hogares de menores ingresos, con el fin de complementar sus recursos e incrementar así su capacidad de demanda. La eficiencia y efectividad de estos programas deben ser monitoreadas constantemente, con la finalidad de evitar un gasto regresivo o mal focalizado, o la generación de efectos secundarios indeseables de la política, como es el aumento en los precios de la vivienda sujeta de subsidio.

Cada año la Comisión Nacional de Vivienda (Conavi) emite las reglas de operación en las cuales se definen los requisitos que deben cumplir la población y la vivienda, objetos de ser subsidiados, así como el monto máximo de subsidio. Desde 2014, el programa de subsidios, dispersado en su mayor parte por el Infonavit, ha visto reducido su monto, alcanzando los 400 millones de pesos en 2019. En los últimos años, la Conavi ha dado un mayor énfasis a subsidios dirigidos a productos alternos, como son la autoconstrucción, la renta y el mejoramiento de la vivienda.

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En general, para el mercado hipotecario es importante monitorear los precios de la vivienda, con el fin de garantizar que los productos financieros que ofrece permitan la adquisición de un patrimonio digno para las familias mexicanas.

El análisis que se presenta se realiza a partir de distintos índices de precios construidos con información propia del Instituto y de otras instituciones públicas, como la Sociedad Hipotecaria Federal (SHF) y el Instituto Nacional de Estadística y Geografía (INEGI).

En México la SHF publica de forma trimestral un índice que mide la evolución de los precios del mercado hipotecario, el cual ha registrado un crecimiento anual promedio de 6.3% desde 2005, año en que se creó. Además de presentar un índice general a nivel nacional, también se cuenta con distintos niveles de desagregación, por ejemplo, al analizar por tipo de vivienda se observa que la media-residencial es la que ha presentado un mayor aumento (6.8%), mientras que la económica-social se mantuvo por debajo del índice general (5.2%).

A manera de referencia, resulta de utilidad contrastar la evolución de los precios de vivienda con el comportamiento de otros índices relacionados a la misma o al costo de sus insumos. Un primer caso es el Índice de Sociedad Hipotecaria para el Infonavit (ISHF-Infonavit), el cual permite medir la evolución del precio de las viviendas que se colocan por medio de un crédito del Instituto.

Como se mencionó, el Instituto se ha distinguido históricamente por colocar créditos mayoritariamente al grupo de derechohabientes de bajos ingresos. Por ejemplo, entre enero de 1997 y junio de 2019, 67.7% de los créditos fueron otorgados a personas con ingresos de hasta 5 veces el salario mínimo o UMA (Unidad de Medida y Actualización) en el actual modelo.

Un segundo caso lo componen distintos índices generados por el INEGI relacionados con el incremento en insumos o servicios relacionados a la vivienda. Por ejemplo, el Índice Nacional de Precios al Consumidor y el índice de precios de construcción de vivienda residencial, el cual forma parte del Índice Nacional de Precios del Productor.

6. PRECIOSDE LA VIVIENDA

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En la figura se observa que el comportamiento entre el ISHF y el ISHF-Infonavit es similar, al superar ampliamente el ritmo de la inflación del Índice Nacional de Precios al Consumidor. Por su parte, el índice de construcción residencial mantiene un crecimiento por debajo de los índices de precios de vivienda, a excepción del periodo que se encuentra entre el segundo trimestre de 2016 al tercer trimestre de 2017, en donde promedió un crecimiento de 10.3%, en contraste con una tasa promedio de 6.9% y 5.9% del ISHF y del ISHF-Infonavit, respectivamente.

Los mayores incrementos en los precios, experimentados durante 2015, 2016 y 2018, podrían estar relacionados hasta cierto punto con el incremento en el subsidio que otorgó Conavi, el cual pasó de 9.8 miles de millones de pesos en 2013 a 13.5 miles de millones de pesos en 2014, lo que representó un cambio de 37.5% en términos reales; así como con la expansión del monto máximo de crédito que otorgó el Infonavit, que pasó de 583,456 pesos en 2013 a 1,024,889 pesos en 2014, lo que significó un incremento de 75.7%. Otro factor importante que pudo haber influido fue una inflación por encima del nivel objetivo del Banco de México durante 2017 y 2018.

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La variación en el precio de la renta de vivienda no tuvo un cambio importante ante los efectos de inflación y el aumento de precio en la adquisición de vivienda en todo el periodo analizado. Como se ha mencionado el ISHF cuenta con distintas desagregaciones que ayudan a realizar un mejor análisis de los precios en la vivienda. En la siguiente figura se presenta la variación en los índices de precios de la vivienda nueva y usada, en donde se observa que el ritmo de crecimiento de ambos índices sigue la misma tendencia.

Figura 43

Al analizar por regiones, se observa que la región Centro fue la que experimentó el mayor cambio tanto en el ISHF-Infonavit (6.9%) como en el ISHF (7.4%) en el periodo analizado (2011-2019). Por otro lado, Occidente fue la región que presentó un menor incremento de precios en ambos índices, 5.1% y 5.7%, respectivamente.

La siguiente figura muestra la distribución de precios de la vivienda del ISHF para cada una de las entidades federativas del país. Como se puede observar, la Ciudad de México resalta entre el resto de los estados al tener los mayores niveles de precios y la mayor dispersión en los mismos. Después de ella, el estado con mayor dispersión en precios es Querétaro y el estado con menor dispersión de precios es Colima.

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Los datos administrativos del Infonavit muestran que en promedio el precio de adquisición de vivienda en 2018 fue de 641.4 miles de pesos. El 50% de las personas de menores ingresos que accedieron a un crédito del Infonavit, con ingresos promedio de 5,887.2 pesos mensuales logró adquirir una vivienda de 421.2 miles de pesos en promedio, con tasas de interés hipotecarias efectivas de 10.08% anual.

Figura 45

DISTRIBUCIÓN DE LOS PRECIOS DE ADQUISICIÓNDE VIVIENDA DE CRÉDITOS OTORGADOS POR EL INFONAVIT

Fuente: Infonavit.*Periodo considerado del 1.° de enero al 30 de junio.

Den

sidad

250 500 750 1,000 1,200

(Miles de pesos)

2018 2019*

Los distintos tipos de productos que ofrece el Infonavit potencian la capacidad de compra de los derechohabientes con menor poder adquisitivo y, además, amplían los perfiles de los derechohabientes que pueden estar interesados en un crédito. La siguiente figura muestra las distribuciones de precios de las viviendas que fueron adquiridas por acreditados de distintos niveles salariales a través de tres productos distintos del Infonavit: créditos tradicionales, cofinanciamientos y Apoyo Infonavit.10 Como se puede observar, cuando se condiciona el precio de la vivienda a un valor menor a un millón de pesos, para los créditos tradicionales, la mayoría de las personas que accedieron a este producto tiene ingresos menores a 5 salarios mínimos y el precio de adquisición de la vivienda se encuentra alrededor de los 400 mil pesos. Para los cofinanciamientos y los créditos con la banca privada, la dispersión de los ingresos de los derechohabientes es mucho mayor, aunque sigue concentrándose en las personas con ingresos menores a 5 salarios mínimos, para quienes se potencia la capacidad de compra al adquirir viviendas con valor de entre 600 mil y 800 mil pesos.

10 El Crédito tradicional Infonavit es fondeado exclusivamente por el Infonavit. Su monto depende de la edad y salario de cotización del trabajador, al cual puede sumarse el saldo de la SCV y un posible monto adicional de crédito por presencia de ecotecnologías. No existe un límite en el precio de la vivienda. Los cofinanciamientos son créditos hipotecarios que otorga el Infonavit en colaboración con una entidad financiera, con el objetivo de obtener un monto de crédito de monto mayor. El Apoyo Infonavit es un crédito hipotecario que otorga una institución financiera, donde la SCV funge como garantía y las aportaciones patronales subsecuentes se usan para amortizar el crédito.

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Crédito tradicional Cofinanciamientos Apoyo Infonavit

Fuente: Infonavit.* VSM: Veces el salario mínimo.

DISTRIBUCIÓN DE LOS PRECIOS DE ADQUISICIÓN DE VIVIENDADE CRÉDITOS OTORGADOS POR EL INFONAVIT POR NIVEL DE INGRESO

Y PRODUCTO EN 2018 Y 2019

* * *

Al analizar las distintas regiones, se observa que los precios de adquisición de la vivienda financiada con productos ofrecidos por el Infonavit son significativamente mayores para la región Centro donde los precios promedio fueron de 1.08 millones de pesos en 2018. Para el resto de las regiones, los precios promedio varían entre 548 mil pesos para la región Sureste y los 686 mil pesos para la región Centro-norte. Es importante resaltar que la región Sur, a pesar de ser la que presenta menor nivel de ingreso, no posee precios de vivienda por debajo de las demás regiones.

Adicionalmente, en los primeros meses de 2019, se observa que en todas las regiones el precio promedio de adquisición de vivienda ha incrementado. Este incremento de los precios de la vivienda financiada con crédito del Infonavit ha sido en promedio 10%, y la región que ha experimentado un mayor crecimiento de los precios es la Occidente con 15%.

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La demanda de vivienda depende de los ingresos de los hogares, donde los ingresos laborales son la principal fuente de recursos para las familias mexicanas. Por lo anterior, las características estructurales del mercado laboral son definitorias para entender la evolución del mercado de vivienda y el mercado de crédito hipotecario. El mercado laboral tiene naturalmente una relación directa con el dinamismo de la economía; periodos de expansión económica están acompañados de disminuciones en el desempleo y mejoras en las condiciones del empleo existente.

La fortaleza de la demanda de vivienda y del crédito hipotecario ligado a ella guarda una relación directa con el ciclo económico y el mercado laboral. Mejores condiciones de empleo, en términos de salario y formalidad, generan un aumento en el poder adquisitivo de los hogares y posibilitan el acceso al crédito, lo que les permite incrementar su gasto y la inversión en activos como la vivienda.

Figura 48

De acuerdo con la Encuesta Nacional de Ocupación y Empleo (ENOE) del Instituto Nacional de Estadística y Geografía (INEGI), al segundo trimestre de 2019, la población total de México es de 125.8 millones de habitantes, de los cuales 94.6 millones presentaban una edad de 15 años o más. Una parte importante de esta población no se encontraba trabajando ni buscando empleo, por lo que sólo 56.9 millones (60% de la población en edad de trabajar) formaban parte de la Población Económicamente Activa (PEA).11 Ahora bien, como porcentaje de la PEA la población desocupada representa 3.5% y la población ocupada 96.5%. Este último grupo se divide a su vez en empleados formales (43.7%) y empleados informales (56.3%).

11 Al interior de la PEA existe un claro sesgo de género, ya que participan en ella 61% de los hombres y sólo 39% de las mujeres.

7. MERCADO LABORAL

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Población total125.8 (100%)

Empleo formal24.0 (43.7%)

Empleo informal30.9 (56.3%)

Población menor de 15 años31.2 (25.0%)

Población mayor de 15 años94.6 (75.0%)

Población Económicamente Activa (PEA) 56.9 (59.0%)

Población No Económicamente Activa (PNEA)

37.7 (41.0%)

ESTRUCTURA DEL MERCADO LABORAL(Segundo trimestre de 2019; cifras en millones de personas)

Población ocupada54.9 (96.6%)

Población desocupada2.0 (3.3%)

7.1 Formalidad e informalidad en el mercado laboral

Una de las características estructurales del mercado laboral mexicano, que tiene un impacto en muchos otros mercados, en particular el de vivienda e hipotecario, es la informalidad, tanto de los trabajadores como de las empresas que los contratan. El alto grado de informalidad en el mercado laboral, sobre todo para la población de bajos ingresos, constituye un reto para el acceso al mercado financiero y para la cobertura de la seguridad social.

Como lo muestran distintos estudios,12 los trabajadores de bajos salarios suelen migrar constantemente entre formalidad e informalidad, por lo que hacen aportaciones esporádicas a sus cuentas de retiro y vivienda, lo que genera un ahorro insuficiente y disminuye su probabilidad de lograr acceder a un crédito para la compra de vivienda. La condición de formalidad en el empleo típicamente está asociada a mayores niveles de bancarización y acceso a servicios financieros de ahorro y crédito. En el caso del Infonavit, solamente la población que cuenta con relaciones activas de trabajo en el mercado formal tiene acceso a un crédito hipotecario.

En México la evidencia muestra que existe una rotación constante de los trabajadores entre el sector formal e informal. Es decir, la formalidad es un estatus intermitente del trabajador y no una segmentación estática entre dos mercados,13 por lo que en cada

13 La regulación de la seguridad social establece que los trabajadores independientes (autoempleados) no están obligados a cotizar a la seguridad social. En este sentido, sí existe cierta segmentación; sin embargo, es usual que un trabajador autoempleado también migre esporádicamente a un trabajo subordinado (empleado), dado que un número muy grande de empresas son en realidad unidades económicas con un solo participante: el trabajador.

12 Uno de ellos es “Fortalecer el Sistema de Ahorro para el Retiro a través del ahorro voluntario y los planes privados de pensiones: una propuesta para México”, Consar, 2018.

Fuente: ENOE.

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periodo de tiempo los trabajadores tienen cierta probabilidad de ser informales. De acuerdo con la ENOE, la proporción de empleados informales es menor para aquellos grupos de trabajadores de ingresos altos. Por ejemplo, al interior del grupo de trabajadores que percibe un salario mínimo, sólo 13.8% trabaja en un empleo formal, mientras que en el rango de 1.1 a 2.0 salarios mínimos, dicha proporción se incrementa a 43.2%.

Figura 50

Los datos administrativos del Infonavit muestran que 58% de los trabajadores que tienen una relación laboral activa en el mercado formal tienen ingresos menores o iguales a 3 UMA (Unidad de Medida y Actualización). Al tercer bimestre de 2019 el Infonavit administra 66.3 millones de cuentas individuales, de las cuales aproximadamente 35% cuenta con una relación laboral activa.

La formalidad tiene un impacto en los ingresos laborales de los individuos, típicamente los mejores salarios los obtienen los trabajadores con mayor productividad, resultado de una mejor preparación académica o una mayor experiencia.14 Este tipo de empleos suelen existir en empresas o sectores competitivos a nivel local o incluso global, las cuales utilizan personal calificado y procesos de alta tecnología. Por otro lado, las empresas pequeñas de baja productividad cuentan con relaciones laborales de corto plazo, donde los trabajadores son sustituidos por un bajo costo, dadas las pequeñas curvas de aprendizaje y escasa capacitación que requieren adquirir para desarrollar su trabajo.

De acuerdo con el Informe al Ejecutivo Federal y al Congreso de la Unión sobre la situación financiera y los riesgos del Instituto Mexicano del Seguro Social (IMSS), 2018-2019, 95% de los empleos que ofrecen las microempresas presentan un salario menor a las 5 UMA, mientras que esta proporción se reduce a 66% en las empresas grandes, con más de 250 trabajadores. En estas últimas, casi 13% de los empleos presenta un salario superior a las 10 UMA.

14 Detrás de estas variables se encuentra el capital humano del trabajador, el cual define su carrera laboral. El capital humano, definido como el cúmulo de cualidades productivas, es registrado en una multiplicidad de indicadores: educación, salud, habilidades socioafectivas, etcétera.

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Este sesgo de las pequeñas empresas por contratar trabajadores de bajos ingresos también se refleja en la ENOE, la cual reporta una mayor presencia de empleos informales en las pequeñas empresas. La informalidad es un síntoma de la baja productividad del empleado y de la empresa que lo contrata, por ello resulta un fenómeno común entre las pequeñas empresas y los bajos salarios.

Figura 51

7.2 Creación de empleo

La creación de empleo, particularmente formal, impulsa de forma importante la demanda de vivienda que se adquiere a través de un crédito hipotecario. En los últimos cinco años la creación de empleo formal en México ha mostrado una fortaleza importante; sin embargo, el ritmo de crecimiento del empleo formal se ha ido reduciendo gradualmente en los últimos trimestres. Al cierre de junio de 2019, el número de trabajadores afiliados al IMSS ascendió a 20.4 millones de personas. La tasa anual de crecimiento del empleo formal fue de 2.4% (creación de 474.1 mil nuevos empleos en los últimos 12 meses), lo que se aleja del ritmo acelerado que venía mostrando durante 2017 y 2018, cuando se crearon en promedio 802 y 779 mil empleos anuales, respectivamente.

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Por otra parte, el desempleo en México en los últimos años ha experimentado una persistente disminución desde su máximo más reciente durante la crisis de los años 2008 y 2009, consistente con el ciclo de expansión del crecimiento global más largo de las últimas décadas, durante el cual México ha experimentado tasas de crecimiento positivas, aunque relativamente bajas. Desde el año 2017 la tasa de desempleo recuperó los niveles previos a la crisis de 2008 y se ha mantenido en el intervalo entre 3.3% y 3.6%. Al corte del segundo trimestre de 2019, el desempleo urbano fue de 4.2% y el nacional de 3.6%.

Figura 53

7.3 Distribución salarial en el mercado laboral

El nivel de ingreso determina el tipo de viviendas que puede adquirir la población y la capacidad de crédito a la que tiene acceso. En México existe un alto nivel de desigualdad salarial y una proporción importante de los trabajadores percibe ingresos muy bajos.

En los últimos años, la proporción de trabajadores que ganan hasta 2 salarios mínimos ha mantenido una tendencia creciente al interior de la distribución de los salarios, de la economía en general y del sector formal en particular. Al primer semestre de 2019, con información de la ENOE, la proporción de la población ocupada que tenía ingresos laborales menores a 2 salarios mínimos es de 63.7%. Para el mismo periodo, 43.9% de los trabajadores que cotizaron en el IMSS, y por lo tanto forman parte de mercado laboral formal, tuvo ingresos menores a 2 salarios mínimos.

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La masa salarial es una medida del ingreso agregado que se paga en el mercado laboral y se compone de tres factores: el número de trabajadores empleados, el salario que las empresas les ofrecen y las horas laboradas acumuladas para la realización de dichas actividades. La masa salarial es útil para determinar los recursos que dispone la población para el consumo y el ahorro, además de ofrecer una medida de la calidad de creación del empleo y las remuneraciones; en la medida en que la masa salarial aumente más que la creación del empleo y las horas laboradas, es un indicador del incremento del poder adquisitivo de la población. La masa salarial real ha presentado un incremento marginal desde 2014, producto de una dinámica creciente de la población ocupada y, en menor medida, un decremento moderado de las remuneraciones reales promedio. El crecimiento acumulado en términos reales de la masa salarial de enero de 2014 al segundo semestre de 2019 ha sido de 4.1%, por su parte el salario promedio real en este mismo periodo ha mostrado una contracción de -7.1%, y la población ocupada remunerada ha mostrado un incremento acumulado de 12.1%.

Figura 56

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Al considerar las distintas regiones del país encontramos diferencias sustanciales. Las regiones con mayores tasas de desempleo en 2018 son la Centro, Sureste y Noroeste. La región que tiene una tasa de desempleo más baja es la zona Sur; sin embargo, la metodología con la que se mide el desempleo genera sesgos al comparar regiones en donde la proporción de la población rural y la participación en el mercado laboral son muy distintas. Las entidades ubicadas en el sur del país presentan un alto porcentaje de población rural dedicada a labores de autoconsumo y una baja participación de las mujeres en el mercado laboral.

Por otro lado, las regiones con menor crecimiento económico presentan una mayor participación del mercado laboral informal. En los últimos 10 años, entidades como Aguascalientes, Guanajuato, San Luis Potosí y Zacatecas han incrementado en conjunto el número de empleos formales más de 4% en promedio anual, lo que ha ocasionado una disminución notable en la informalidad de su mercado laboral. Por el contrario, estados como Chiapas, Guerrero y Oaxaca han incrementado este mismo rubro sólo 0.63% anual, lo que ha provocado que su tasa de informalidad se ubique muy por encima del promedio nacional.

Figura 57

Fuente: INEGI.

TASA DE DESOCUPACIÓN COMO PORCENTAJE DE LA PEA POR REGIÓN PROMEDIO DE 2018

Nacional3.5

Las regiones Centro y Noreste históricamente se han caracterizado por ofrecer los mayores salarios del país; la primera muestra un mercado laboral competitivo con una participación importante del sector servicios, la segunda, una industria manufacturera especializada en la exportación hacia Estados Unidos. En contraste, las regiones Sur y Sureste presentan los menores salarios promedio, ambas caracterizadas por una menor participación de empresas formales, mientras que en la región Sureste se nota una disminución de la actividad petrolera (Campeche) y un crecimiento del sector servicios (Quintana Roo).

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Figura 58

Como se señaló previamente, el nivel de ingresos en el sector formal se encuentra correlacionado con el tamaño de las empresas. En los estados donde predominan las actividades primarias y la población rural, las pequeñas empresas que ofrecen empleos en las zonas presentan una mayor proporción de trabajadores de bajos ingresos. En contraste, en las entidades que predominan las actividades manufactureras y de servicios especializados, las empresas medianas y grandes que se estructuran para ofrecerlos presentan una participación mayor de trabajadores de ingresos medios y altos.

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La relación de crecimiento económico con la creación de empleo formal es directa. En los últimos cinco años, la región Centro-norte del país ha sido la que consistentemente ha mantenido tasas de crecimiento del empleo formal por encima del promedio nacional, seguida de la región Occidente. En contraste, las regiones Sur y Sureste presentan una alta informalidad del mercado laboral, producto del bajo crecimiento de sus economías locales.

Figura 60

Noroeste16.7

Noreste15.4

Sur2.8

Sureste5.6

Occidente12.3

Oriente8.2

Centro-norte12.7

Centro26.2

DISTRIBUCIÓN DEL EMPLEOFORMAL POR REGIÓN

(Porcentaje del nacional)

Fuente: ENOE.

En síntesis, si bien en los últimos años el país ha experimentado un crecimiento del mercado formal, una disminución en la tasa de desempleo y un crecimiento de la masa salarial, por otra parte, se ha observado un rezago en el crecimiento del salario real, un alto nivel de informalidad laboral, altos niveles de desigualdad del ingreso y un porcentaje elevado de la población con bajos niveles de ingreso. Estas diferencias se presentan también entre regiones del país, con niveles mayores de informalidad y menores niveles de ingresos para los estados del sur. Estos últimos factores se convierten en limitantes para que la demanda de vivienda y del crédito hipotecario pueda crecer a tasas mayores.

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Participación del sector vivienda en el PIB en 2017 (Miles de millones de pesos)………………………………… Crecimiento real del PIB nacional y del PIB de la vivienda (Variación porcentual anual)………………..…….Componentes del PIB de la vivienda 2010-2017 (Participación porcentual)……………………………..……………..Crecimiento acumulado del valor de la producción del sector de la construcción (Índice base 100 enero 2014)………………………………………………………………………………………………………………..…………………………………..…….Volumen mensual promedio de viviendas que inician su construcción registradas en el Registro Único de Vivienda (Miles de viviendas).……………………………………………………………………………………….………………..Volumen mensual promedio de viviendas terminadas registradas en el Registro Único de Vivienda (Miles de viviendas).…………………………………………………………………………………………………………………………………………..Expectativas de crecimiento anual real del PIB para 2019 (Porcentaje)…………………………………..………………..Tasa de crecimiento anual del PIB por componentes (Crecimiento porcentual)……………..…………………..Crecimiento acumulado de la inversión fija bruta (Índice 2014=100)……..…………………………………………………Tasa de crecimiento anual de la actividad industrial y la inversión fija bruta (Porcentaje; series tendencia-ciclo).……………………………………………………………………………………………………………………….………………………..Características socioeconómicas de regiones geográficas del país………………………………………..……………..Participación porcentual promedio de cada región en el PIB nacional (Periodo 2013-2017; porcentaje)…………………………………………………………………………………………………………………………………………………….Contribución de cada región al crecimiento anual promedio del PIB nacional en el periodo 2013-2017 (Porcentaje).………………………………………………………………………………..…………………………………………….………Situación de la vivienda en México (Miles de viviendas y porcentajes respecto al conjunto superior) Distribución de la tenencia de la vivienda por nivel de ingreso (Porcentaje del total por decil de ingreso).…………………………………………………………………………..………………………..……………………………………………………Forma de adquisición de la vivienda (Millones de hogares por decil de ingreso)……………………………………Tenencia de vivienda por tipo de financiamiento y cobertura de seguridad social (Millones de hogares por decil de ingreso)……………..…………………………………………………………………………………………………………Distribución de la tenencia de la tierra por región (Porcentaje del total de la región)…..……………………..Demanda potencial de crédito de vivienda del Infonavit (Millones de cuentas; tercer bimestre de 2019)………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………Evolución de la carencia por calidad y espacios de la vivienda y por servicios básicos 2008-2018 (Porcentaje sobre la población total)….……………………………………………………………………………………………………………Situación de la tenencia de la vivienda y preferencias con respecto a la vivienda por condición de formalidad en el mercado laboral (Distribución porcentual sobre el total de trabajadores)……….………Saldo total del crédito a los hogares como proporción del PIB (Porcentaje)…………………………………………Saldo de la cartera hipotecaria al segundo trimestre de 2019 (bdp: billones de pesos)…..…………………Financiamiento total al sector privado al segundo trimestre de 2019 (Participación porcentual)……….Tasa de crecimiento de la cartera de crédito hipotecario (Variación porcentual anual)……..………………Distribución del número de créditos en cartera hipotecaria por región otorgados por instituciones financieras al segundo trimestre de 2019 (Miles de créditos otorgados)..……………………………………………….Distribución del saldo de la cartera hipotecaria por región otorgado por instituciones financieras al segundo trimestre de 2019 (Miles de millones de pesos)…..…………………………..…………………………………………Monto anual de colocación de créditos hipotecarios por institución financiera en términos reales (Miles de millones de pesos, 2019=100)…………………………………………………………………………………………………………Monto anual de colocación de créditos hipotecarios por institución financiera para ingresos menores a 4 salarios mínimos (Miles de millones de pesos, 2019=100)………….……………………………………….Monto anual de colocación de créditos hipotecarios por institución financiera para ingresos entre 4 y 9 salarios mínimos (Miles de millones de pesos, 2019=100)…………………………………………………………………

LISTA DE FIGURAS

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Figura 1.Figura 2. Figura 3. Figura 4.

Figura 5.

Figura 6.

Figura 7.Figura 8.Figura 9. Figura 10.

Figura 11. Figura 12.

Figura 13.




Figura 20.

Figura 21.

Figura 22. Figura 23. Figura 24. Figura 25. Figura 26. Figura 27.

Figura 28.


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Figura 31.

Figura 32.

Figura 33.

Figura 34. Figura 35. Figura 36.


Figura 39.

Figura 40. Figura 41. Figura 42. Figura 43. Figura 44.

Figura 45.

Figura 46.

Figura 47.


Figura 51.





Monto anual de colocación de créditos hipotecarios por institución financiera para ingresos mayores a 9 salarios mínimos (Miles de millones de pesos, 2019=100)…………………………………….………………Distribución de la colocación de crédito hipotecario por región durante el periodo 2014 a 2019 (Participación porcentual promedio)………………………………………………………………………………………………………………Monto de créditos hipotecarios otorgado por el Infonavit por región (Miles de pesos; segundo trimestre de 2019)……….………………………………………………………………………………………………………………………………………Tasa de interés hipotecaria anual promedio y tasas de referencia (Porcentaje)………………………………Tasas de interés promedio anual del mercado hipotecario de 2014 a 2018 (Porcentaje)…………………….Tasa Anual Equivalente de Colocación del Infonavit por región (Porcentaje promedio, a junio de 2019)………………………………………………………………………………………….……………………………………………………………………Activos administrados por el Infonavit (Porcentaje del PIB)………………………………………………………………………Captación de aportaciones y amortizaciones de créditos del Infonavit (Miles de millones de pesos)….…………………………………………………………………………………………………………………………………………………………Rendimiento histórico anualizado de la Subcuenta de Vivienda y de Retiro (Porcentaje; cifras al cierre de 2018)…………………….………………………………………………………………………………………………………………………………Monto ejercido del subsidio Conavi (Miles de millones de pesos)………………………………………………………….Tasa de crecimiento anual de los índices de precios de la vivienda (Porcentaje)…………………..……………Variación promedio de los índices de precios de la vivienda (Valores porcentuales)……….……………Variación de los índices de precios de la vivienda por tipo (Porcentaje)………………………….……………………Distribución de precios a nivel nacional y por entidad federativa (Precios en miles de pesos; segundo trimestre de 2019)………………………………………………………………………………………………………………………………Distribución de los precios de adquisición de vivienda de créditos otorgados por el Infonavit (Miles de pesos)….…………………………………………………………………………………………….……………………………..……………Distribución de los precios de adquisición de vivienda de créditos otorgados por el Infonavit por nivel de ingreso y producto en 2018 y 2019……………………………………………………………………….…………………………Precios de adquisición de la vivienda financiada con crédito del Infonavit por región (Miles de pesos)……..………………………………………………………………………………………………………………………………………………………Producto Interno Bruto y empleos IMSS (Variación porcentual anual)…………………………………………………Estructura del mercado laboral (Segundo trimestre de 2019; cifras en millones de personas)……………Trabajadores por nivel de ingreso y condición laboral (Segundo trimestre de 2019; cifras en millones de personas)….……………………………………………………………………………………………………………………………………………………Distribución de trabajadores remunerados por tamaño de empresa (Porcentaje; primer trimestre de 2019)…………………………………………………………………………………………………………………………………………..……………………Nuevos derechohabientes asegurados en el IMSS (Variación anual en miles de trabajadores)…………Desempleo: tasa de desocupación como proporción de la PEA (Porcentaje)……………………………………..Distribución de la población ocupada por nivel de ingreso (Porcentaje con respecto al total de trabajadores).………………………………………………………………………………………………………………..…….……………………Distribución de salario de los cotizantes al IMSS (Porcentaje)……….……………………………………………………..Determinantes de la masa salarial en el mercado laboral (Periodo base: primer trimestre de 2014)…..…………………………………………………………………………………………………………………………………………………Tasa de desocupación como porcentaje de la PEA por región promedio de 2018 ……..……………………Salario integrado de trabajadores asegurados al IMSS por región (Veces salario mínimo diario)………………………………………………………………………………………..…………………………………………………….Distribución salarial por regiones (Porcentaje; segundo trimestre de 2019,)……………………………………Distribución del empleo formal por región (Porcentaje del nacional)………………………….………….………

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REPORTE ANUAL DE VIVIENDA 2019 INFONAVIT...El Infonavit presenta por primera vez el Reporte Anual de Vivienda 2019, con el objetivo de difundir información de los sectores vivienda

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