Atelier du colloque "réinvestir nos centre-bourgs, l’impossible défi ?", organisé par l'EPF de Vendée et le CAUE de la Vendée le 24 mai 2013.
Laurent ESCOBAR Adéquation France, Directeur associé – Lyon http://www.adequation-france.com/
Fort de 23 années d’expérience en marketing immobilier, Laurent ESCOBAR développe aujourd’hui une expertise reconnue sur l’évolution des marchés et le rôle des acteurs publics et privés. Le pilotage direct de plus de 1.200 missions sur l’ensemble du territoire national lui a permis d’élaborer des méthodologies innovantes d’analyse de l’offre et de la demande, des mécanismes de report et de régulation de marché. Laurent ESCOBAR anime également des missions d’assistance à programmation et cession de droits à construire des grands projets d’aménagement, tant pour les opérateurs publics (AFTRP, SERL, EPASE, Logidome, Nantes Métropole Aménagement, etc.), que pour les grands propriétaires privés (RFF, VNF, etc.), notamment en écoquartiers et en périmètre de rénovation urbaine.
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Transcript
EPF de la Vendée / CAUE 85 - Club Habitat – vendredi 24 mai 2013
Intervention de Laurent Escobar, directeur associé, Adequation
siège :
Espace Eiffel – 18/20, rue Tronchet – 69006 Lyon
tél. 04 72 00 87 87 – fax. 04 78 27 70 72
agence de Montpellier :
133, rue Olof Palme – Tournezy – 34070 Montpellier
Le projet d’aménagement est l’occasion pour la collectivité de concrétiser des objectifs de développement durable, notamment en matière d’habitat et de mixité sociale
La plupart des territoires ont des difficultés pour loger leurs classes modestes et maintenir sur
place leur classe moyenne
Soit en raison de prix du logement de plus en plus élevés dans les marchés tendus
Soit en raison du manque d’offre adaptée en secteurs détendus
Les projets d’aménagement d’initiative publique sont des lieux privilégiés pour reconstituer les
parcours résidentiels, préserver la cohésion et la mixité sociale des territoires
De fait, il n’est pas rare qu’un minimum de 50% des droits à construire de logements doivent
s’inscrire dans une fourchette basse pour créer les conditions d’une offre suffisante en logements
sociaux et en accession aidée
Se pose alors le problème de l’équilibre financier des projets d’aménagement
Cela nécessite de combiner plusieurs paramètres pour les optimiser :
• Contextualisation par rapport à la demande locale et au marché immobilier concurrentiel ;
• Typologie de produits, surfaces et prix de vente en fonction des morphologies urbaines ;
• Interactions entre charges foncières, coût de construction et prix de vente ;
• Respect des équilibres financiers du projet d’aménagement, définis avec la collectivité ;
• Phasage et allotissement en fonction des opérateurs à solliciter.
• Pour la grande majorité des communes de plus de 2.000 habitants, la statistique INSEE DGI
actualise régulièrement le revenu mensuel net par déciles de population des ménages
• On regroupe communément ces déciles de revenus en 3 classes :
1. Revenus modestes, du 1er au 3ème décile de population des ménages, soit 30%
2. Revenus moyens, du 4ème au 8ème décile de population des ménages, soit 50%
3. Revenus supérieurs, du 9ème au 10ème décile de population des ménages, soit 20%
• Pour chaque catégorie de revenus, on peut calculer le budget maximum d’acquisition des
ménages sur la base de 33% de taux d’endettement, permettant d’assurer le remboursement des
mensualités d’un prêt amortissable à taux fixe, assurances comprises, sur une durée de 25 ans
• En focalisant sur les 3 principales catégories d’occupants pour le logement neuf :
1. Les primo-accédants ne disposant que d’un apport de 10% du budget d’acquisition
2. Les accédants disposant d’un apport moyen de 25%, issu d’une capacité d’épargne sur
plusieurs années, et/ou du solde d’une revente d’un premier logement acheté il y a moins
de 8 ans, dont l’essentiel du montant aura été consacré au remboursement du capital
restant dû sur le prêt amortissable ayant contribué à son financement
3. Les locataires, dont le loyer ne peut excéder 25% de leurs revenus mensuels, montant de
loyer que l’on obtient en composant le prix de vente du logement à investisseur avec la
rentabilité brute attendue par celui-ci, se situant entre 3,4% et 4,0% suivant le prix
• Les accédants avec 25% d’apport et les locataires ont la capacité, par rapport aux accédants
avec 10% d’apport :
1. d’acheter ou louer une pièce en plus pour un même prix au m²
2. ou d’acheter ou louer le même logement, sur la base d’un prix au m² 20% plus élevé
Calcul des budgets maximum d’acquisition à partir du revenu des ménages R
Le prix au m² des logements collectifs neufs étant à plus de 3.200 €/m² en Vendée, les ménages du 3ème au 5ème décile ne représentent plus que 30% de l’occupation des programmes neufs, et ne peuvent se loger que du studio au T3 suivant leurs revenus
35% d’occupants locataires et propriétaires
du 3ème au 5ème décile
3.200 €/m²
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Calculs réalisés par Adequation sur la base des
données INSEE RFLM 2009 – www.empruntis.com
Taux effectif global : 4,26% au 01/04/2013
Durée d’emprunt : 25 ans
Taux d’endettement : 33%
Revenus moyens (4ème décile) T1 bis – 40 m² T2 - 48 m²
Revenus moyens (5ème décile) T2 – 48 m² T2 bis – 58 m²
Revenus moyens (6ème décile) T2 bis – 56 m² T3 – 67 m²
Revenus moyens (7ème décile) T3 – 65 m² T3 bis – 77 m²
Classes de revenus Collectif avec 10% d’apport
Collectif avec 25% d’apport ou pour
investisseur
Revenus moyens (3ème décile) T1 – 33 m² T1 bis – 40 m²
Les ménages du 3ème au 5ème décile, 30% des ménages, pèsent près de 50% de la demande de logements neufs en termes d’occupation (accession et location comprise)
Leur part varie dans l’occupation des programmes neufs, en fonction des prix pratiqués
Construction superstructure 1250 € HT/m² hab. 2 593 750 €
Construction pkg ss/sol 11000 € HT/place 511 500 €
Construction pkg aérien couvert 3000 € HT/place 19 500 €
Aléas sur construction 2,5% 77 631 €
Total coût construction 1 543 € HT/m² hab. 3 202 381 €
Coût de construction VRD inclus 1 592 € HT/m² hab. 3 302 381 €
Total honos techniques 9,6% CC+VRD+DEMOL 318 105 €
Total frais de gestion 12,3% HT/CA TTC 898 040 €
Dépenses HT 5 626 276 €
TVA sur dépenses 19,6% 1 082 284 €
TVA résiduelle 116 823 €
Marge et aléas 8,0% /CA HT 491 617 €
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En passant en R+4, avec 1,2 parking/logement sur 1 niveau de sous-sol, à charge foncière équivalente, le prix de vente baisse à près de 3.000 € TTC/m² habitable
Un bilan social et un bilan d’aménagement améliorés, grâce à la densification par le logement intermédiaire (25%) et à la réalisation de maisons en lot à bâtir (60%)