RELAZIONE TECNICO ESTIMATIVA · le relative visure presso i competenti Settori Urbanistica e Edilizia Privata dei ... Piscina e locali ... tra il vigente accatastamento e lo ...

Ing. LUCA SCARPELLINI C.F. SCRLCU63T13C573X

Cesena - Via Veneto 196 - tel/fax 0547300428 e-mail [email protected]

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TRIBUNALE CIVILE DI FORLI'

Esecuzione Immobiliare n° 165/2015

(PRIVACY)

RELAZIONE TECNICO ESTIMATIVA

GIUDICE DELL'ESECUZIONE: DOTT. EMANUELE PICCI

ESPERTO DESIGNATO: Ing. Luca Scarpellini

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Il sottoscritto, Ingegnere Luca Scarpellini, iscritto all'Albo degli Ingegneri di Forlì Cesena al

nr. 1432 ed all'albo dei Consulenti Tecnici del Tribunale di Forlì, domiciliato a Cesena, via

Veneto, 196, ad evasione dell'incarico ricevuto in data 9 novembre 2017 dal G.E. Dott.

Emanuele Picci, contenente i quesiti a cui l'Esperto dovrà dare risposta, dopo aver eseguito

le relative visure presso i competenti Settori Urbanistica e Edilizia Privata dei Comuni di

Borghi e Sogliano al Rubicone, l’Agenzia del Territorio e l’Agenzia delle Entrate, i

sopralluoghi in loco in data 24 gennaio e 8 febbraio 2018, descrivo quanto segue:

LOTTO UNICO

1) IDENTIFICAZIONE, CONFINI, CORRISPONDENZA DATI CA TASTALI

CON PIGNORAMENTO E NOTA, DESCRIZIONE DELL’IMMOBILE .

1.1) IDENTIFICAZIONE PIENA PROPRIETA' in capo alla ditta esecutata, di ampio fondo rustico (circa 14 ha)

esteso ai porzioni dei comuni di Borghi e Sogliano al Rubicone.

Immagine 1: collocazione degli immobili tra Borghi e Sogliano al Rubicone

La parte ricadente nel territorio di Borghi, via Canfurlo, contiene diversi manufatti: un

edificio principale uso albergo-ristorante sviluppato su due piani più interrato, piscina con

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locali tecnici e di servizio, 5 bungalow di diversa fattura edilizia, altri edifici di servizio ad

attività ricreative, spazio per maneggio cavalli, ampia stalla per cavalli con locali di servizio

all’attività ippica e fienile. L’intera compagine pignorata è in stato di abbandono.

Il complesso sorge in area agricola alto collinare nelle vicinanze del capoluogo di Sogliano

al Rubicone, località servita con infrastrutture pubbliche ed attività commerciali.

Immagine 2: dettaglio della collocazione degli immobili

Alla data del sopralluogo la compagine pignorata si presentava ben identificabile

relativamente agli immobili mentre molto meno relativamente all’estensione dei terreni. Da

più parti cambi di coltura ed elementi fisici suggeriscono la posizione dei confini, seppure in

modo approssimato ma per ampie porzioni, specie nel territorio verso Sogliano al

Rubicone, i confini sono assolutamente indeterminati, pertanto eventuali futuri acquirenti

dovranno avvalersi di tecnici specializzati per la determinazione esatta del limite di

proprietà.

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1.2) DATI CATASTALI ATTUALI

Parte delle aree pignorate risultano catastalmente distinte al Catasto Terreni del Comune di

Sogliano al Rubicone, con i seguenti dati censuari:

� Terreno censito al Foglio 14, particella 15 , Seminativo arboreo di Classe 2, di 3439

m2. Reddito Dominicale 18,65 € e Reddito Agricolo 11,54 €.

� Terreno censito al Foglio 14, particella 24 , Seminativo arboreo di Classe 3, di 7272


� Terreno censito al Foglio 14, particella 25 , Seminativo di Classe 2, di 1970 m2.

Reddito Dominicale 7,63 € e Reddito Agricolo 5,60 €.









Le altre aree pignorate risultano catastalmente distinte al Catasto Terreni del Comune di

Borghi, con i seguenti dati censuari:

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� Terreno censito al Foglio 21 , particella 151 , Seminativo di Classe 2, di 3494 m2.




� Terreno censito al Foglio 21, particella 156, Seminativo arboreo di Classe 4, di

1269 m2. Reddito Dominicale 4,92 € e Reddito Agricolo 3,93 €.

� Terreno censito al Foglio 27 , particella 1 , Seminativo arboreo di Classe 6, di 8877




� Terreno censito al Foglio 27 , particella 3 , Seminativo arboreo di Classe 5, di 20815


� Terreno censito al Foglio 27 , particella 4 , vigneto di Classe 2, di 628 m2. Reddito

Dominicale 6,16 € e Reddito Agricolo 4,70 €.





� Terreno censito al Foglio 27 , particella 147 , Seminativo arboreo di Classe 5, di

13612 m2. Reddito Dominicale 24,61 € e Reddito Agricolo 35,15 €.

� Terreno censito al Foglio 27 , particella 130 – Ente urbano di 39240 m2.

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Immagine 5: aree in comune di Borghi – Foglio 27: evidenziazione – estratto di mappa – visualizzazione approssimata

Gli immobili pignorati risultano catastalmente distinti al Catasto Urbano del Comune di

Borghi, con i seguenti dati censuari:

� Bene Comune Non Censibile comune a tutti i subalterni afferenti alla particella 130

censito al Foglio 27, particella 130 subalterno 1; sito in via Canfurlo.

� Fabbricato uso ristorante albergo agrituristico censito al Foglio 27, particella 130

subalterno 2, Categoria D/10 (fabbricati per funzioni produttive connesse alle attività

agricole), rendita catastale di € 6.150,00; sito in via Canfurlo piani seminterrato,

terra e primo.

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� Fabbricato uso bungalow e deposito, censito al Foglio 27, particella 130 subalterno

3, Categoria D/10, rendita catastale di € 770,00; sito in via Canfurlo piano terra.

� Piscina e locali accessori censiti al Foglio 27, particella 130 subalterno 4, Categoria

D/10, rendita catastale di € 2.650,00; sito in via Canfurlo piano terra.

� Spazio attrezzato uso maneggio censito al Foglio 27, particella 130 subalterno 5,

Categoria D/10, rendita catastale di € 1.080,00; sito in via Canfurlo piano terra.

� Fabbricato uso bungalow mono-appartamento, censito al Foglio 27, particella 130

subalterno 6, Categoria D/10, rendita catastale di € 480,00; sito in via Canfurlo

piano terra.

� Fabbricato uso chiosco, censito al Foglio 27, particella 130 subalterno 7, Categoria

D/10, rendita catastale di € 120,00; sito in via Canfurlo piano terra.

� Fabbricato uso bungalow bi-appartamento, censito al Foglio 27, particella 130


piano terra.

� Fabbricato uso bungalow bi-appartamento, censito al Foglio 27, particella 130


piano terra.

� Fabbricato uso bungalow mono-appartamento, censito al Foglio 27, particella 130


piano terra.

� Fabbricati uso stalle per cavalli, locali accessori all’attività ippica e fienile, censiti al

Foglio 27, particella 130 subalterno 11, Categoria D/10, rendita catastale di €

2.575,00; sito in via Canfurlo piano terra e primo

� Fabbricato uso bungalow servizi, censito al Foglio 27, particella 130 subalterno 13,

Categoria D/10, rendita catastale di € 364,00; sito in via Canfurlo piano terra.

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Immagine 6: estratto del quadro dimostrativo esplicativo della collocazione dei vari immobili

1.2.1) COMMENTI

Per quanto è stato possibile esaminare (non in tutti i manuffatti è stato possibile un comodo

accesso) è stata riscontrata sostanziale conformità tra il vigente accatastamento e lo stato reale dei

luoghi.

1.3) CONFINI

L’area pignorata confina verso sud - est in territorio di Borghi: ad est con ragioni Pasini

Renzo, ragioni Magnani Bruno e ragioni Serpieri Mafalda e comproprietarie, salvi altri;

verso sud con via Canfurlo, ragioni Serpieri Mafalda e altri comproprietari, salvi altri, verso

ovest con ragioni Gennari Enrico e Righi Roberta, salvi altri.

L’area pignorata confina verso nord - ovest in territorio di Sogliano al Rubicone: a nord con

ragioni Piscaglia Patrizia e ragioni D’Elia Gianni salvi altri oltre che per un breve tratto con

la strada provinciale; mantre a ovest con ragioni Istituto Diocesano Sostentamento del

Clero di Rimini, ragioni Rosati Rosanna e Stacchini Secondo, ragioni Amodio Pasquale e

ragioni Tonelli Adele salvi altri.

1.4) DATI CATASTALI - PIGNORAMENTO - NOTA DI TRASCR IZIONE

PIGNORAMENTO IMMOBILIARE DEL 8 MAGGIO 2015

I dati catastali indicati nel pignoramento sono corrispondenti a quelli reperiti al catasto

terreni relativamente agli immobili.

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NOTA DI TRASCRIZIONE DEL PIGNORAMENTO n. 7802/5531 DEL 5 GIUGNO 2015

RETTIFICATA CON TRASCRIZIONE N. 7893/11331 DEL 3 AG OSTO 2015

I dati catastali, indicati nella Nota di Trascrizione del Pignoramento immobiliare presso

l'Agenzia delle Entrate di Forlì, sezione Territorio, Servizio di Pubblicità Immobiliare sono

corretti e corrispondenti a quelli dell pignoramento sopra indicato. La rettifica che si è resa

necessaria alla originaria nota di trascrizione risulta relativa ad errore materiale occorso

nella indicazione di pubblico ufficiale come evidenziato nell’allegato estratto del Quadro D

della nota aggiornata del 3 agosto.

1.5) DESCRIZIONE DEGLI IMMOBILI

Trattasi di complesso agrituristico abbandonato da diversi anni ma originariamente molto

ben infrastrutturato, sito per la sua estensione prevalente e per collocazione di tutti gli

edifici, in comune di Borghi, via Canfurlo. Fanno parte comunque della compagine

pignarata anche ulteriori aree, adiacenti alle precedenti in Borghi, ma site nel territorio del

comune di Sogliano al Rubicone; il tutto si situa a poca distanza dal capoluogo Sogliano al

Rubicone, località servita con esercizi commerciali ed infrastrutture pubbliche.

Stante la natura articolata del bene vengono dapprima illustrati i singoli fabbricati, poi le

aree non edificate riconducibili alla proprietà.

Bene Comune Non Censibile censito al Foglio 27, par ticella 130 subalterno 1;

Trattasi dell’ampia porzione di terreno (39.240 mq) su cui sono situati tutti i fabbricati del

complesso agrituristico. Il sito è in declivio con pendenze tipiche dell’alta collina cesenate, è

pressoché completamente inerbito, fatti salvi i contesti adiacenti ai manufatti

successivamente illustrati e le strade interne di collegamento, ed è impreziosito da

alberature anche di pregio (ulivi) e/o di alto fusto.

Nella zona di collocazione della piscina, un ampio terrapieno presumibilmente creato anche

con opere di riporto, sembrano essere attivi piccoli fenomeni di dissesto che peraltro sono

rilevabili anche su alcuni punti del versante est.

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Ristorante albergo agrituristico censito al Foglio 27, particella 130 subalterno 2

E’ il fabbricato più rilevante del complesso, sorge a fregio della via Canfurlo, e si sviluppa

su 2 livelli fuori terra, un seminterrato in parte anch’esso fuori terra stante il declivio

naturale di collocazione, ed un ulteriore livello non praticabile uso solaio.

L’attuale stato dell’immobile deriva da una ristrutturazione, piuttosto evidente, di

preesistenza rurale, intervenuta negli anni passati, che ha conferito al fabbricato una

connotazione, tipicamente di alta montagna, con copertura mansardata e aggettante in

legno, infissi e parapetti dei balconi e del terrapieno, anch’essi in legno, con scelte

tipologiche riconducibili all’edilizia di contesto quasi alpino.

Il locale, un tempo adibito a ristorante ed albergo, è ora in stato di abbandono nonostante

siano state rilevate tracce di recenti piccole manutenzioni (riparazioni ai parapetti dei

balconi, sostituzione di vetri). Nonostante l’assenza di rappresentanti della proprietà, all’atto

del sopralluogo è stato possibile accedere all’interno dell’immobile ed ispezionarlo quasi

completamente in quanto alcune porte di ingresso erano aperte.

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L’edificio ha struttura portante in muratura, balconi, scale e solai in laterocemento con

esclusione della copertura, a due falde con manto in coppi, interamente realizzata in legno.

Esso risente fortemente dello stato di abbandono in quanto ha intonaco ammalorato,

macchie di umidità e infiltrazioni, componenti edilizi e/o impiantistici danneggiati o asportati,

vetri infranti e qualche lesione all’edificio, seppur di poco conto.

Immagine 7: planimetria catastale

Per la conformazione planimatrica occorre far riferimento alla planimetria catastale

sostanzialmente riscontrata ai tre livelli censiti tanto più che all’interno alcuni locali sono

vuoti e pertanto una potenziale classificazione d’uso può essere desunta unicamente dagli

elaborati catastali ed amministrativi e dalla disposizione impiantistica.

Al piano terra abbiamo cucina e sala da pranzo, piu servizi accessori (bagno ripostiglio

ufficio, ecc) al piano primo abbiamo 6 camere per ospiti tutte dotate di servizi interni e 4 di

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esse di balcone, ancora eleganti seppure abbandonate. Al piano interrato è presente una

cantina-tavernetta, dispense, locali tecnici ed un ampio deposito di attrezzi agricoli (che è

stato possibile ispezionare solo successivamente e che si trova allo stato grezzo)

I pavimenti sono in piastrelle di ceramica, aggiornata alle attuali tipologie.

La cucina è di tipo professionale industriale ed, ove necessario, è corredata di rivestimento

in piastrelle di ceramica. Anche il bagno al piano è in buono stato con sanitari ancora

disponibili (water, bidet, lavabo e box doccia in cristallo). Altrettanto efficenti i bagni al piano

superiore a servizio delle camere.

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Gli infissi interni sono in legno tamburato ordinario mentre gli infissi esterni sono

abbastanza nuovi, in legno a doghe, con doppi vetri e sistema di oscuramento a scuri. I

sistemi di apertura hanno risentito molto dello stato di abbandono e ove sperimentato porte

e finestre esterne si movimentano con estrema difficoltà.

L’edificio è dotato di impianto idrico sanitario e del gas con potenziale allaccio alle reti

urbane. L’impianto di riscaldamento al momento non è presente in quanto la caldaia,

collocata in esterno è gravemente danneggiata ed assolutamente non funzionante, sono

invece ancora presenti i corpi scaldanti che sono radiatori in acciaio.

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Ci sono elementi di altre dotazioni impiantistiche: componenti di impianto antincendio (porte

tagliafuoco, estintori ecc), impianto elettrico con impianto di illuminazione di emergenza e

alimentazione industriale per la cucina, prese per impianto telefonico, impianto per

ricezione televisiva terrestre e satellitare, aspirazione centralizzata: ovviamente lo stato di

abbandono in cui versavano i luoghi al momento del sopralluogo non ha consentito

verifiche precise su tali dotazioni e sulla loro efficienza. In ogni caso ogni componente sia

edile che impiantistico, prima di un riuso, dovrà essere attentamente riverificato. Al piano

interrato è anche presente una cella frigorifera amovibile.

La consistenza commerciale del fabbricato - superfici desunte e calcolate dalle planimetrie

catastali e dall’elaborato architettonico, riscontrate con quantificazioni a campione sul posto

e valutate al lordo dei muri – è così articolata:

Abitazione 297,24 mq

Seminterrato 154,78 mq

Deposito atttrezzi agricoli 135,30 mq

Terrazzo al piano terra 123,00 mq

Terrazzi camere al piano primo 23,53 mq

Portico anteriore 16,00 mq

Bungalow e deposito, censito al Foglio 27, particel la 130 subalterno 3

Edificio in muratura che sorge di fronte al fabbricato principale, sviluppandosi per un solo

piano. Tipologicamente richiama l’edilizia di alta montagna: ha copertura a due falde in

legno con manto in coppi. E stato possibile ispezionare internamente il locale sono in

occasione del secondo sopralluogo.

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Internamente consta di due parti che è stato possibile ispezionare solo successivamente,

un miniappartamento con zona soggiorno, cucina, bagno e camera da letto e, disgiunta,

una serie di locali uso deposito cantina.

Nella parte residenziale i pavimenti sono in piastrelle similcotto, sufficientemente aggiornate

alle attuali tipologie. Sia la cucina che il bagno interno hanno rivestimenti efficenti; il bagno

in particolare è corredato da water, bidet, lavabo e vasca.

La parte uso deposito presumibilmente oggetto di recenti, eleganti ma parziali,

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manutenzioni atte a riqualificare gli spazi, consta di un paio di locali in sequenza per i quali,

stante lo stato dei luoghi, non è immediato definire la destinazione d’uso effettiva.

La pavimentazione è presente solo nei locali più prossimi all’ingresso, i cui livelli di finitura

sono comparabili a quelli dell’adiacente appartemento, mentre l’ultimo vano, ha

caratterizzazione grezza tipo cantina di stagionatura, ed è privo di pavimentazione.

Gli infissi interni sono in legno ordinario mentre gli infissi esterni sono in legno a doghe, con

doppi vetri, inferriate e chiusura a scuri interni.

L’edificio era dotato di impianto idrico sanitario e del gas, con potenziale allaccio alle reti

urbane. Per quanto riguarda il riscaldamente non è stata rilevata la presenza di corpi

scaldanti; al centro della zona soggiorno è comunque presente un camino.

Ci sono elementi di altre dotazioni impiantistiche: impianto elettrico, prese per impianto

telefonico, impianto per ricezione televisiva.

Rispetto agli altri fabbricati, questo era con chiusure più efficenti e privo di segni di

intrusioni/occupazioni, in tal senso ha mantenuto una maggiore efficienza ediliza ed

impiantistica; in ogni caso lo stato di abbandono (o quantomeno di uso saltuario) fa

comunque ritenere opportuna una riverifica, prima di un riuso, della situazione ediliza ed

impiantistica.


catastali e dall’elaborato architettonico – è così articolata:

Abitazione 42,52 mq

Servizi 65,15 mq

Piscina e locali accessori censiti al Foglio 27, pa rticella 130 subalterno 4

Piscina di dimensione rettangolare 18 x 9 mt, che sorge su un terrapieno, presumibilmente

in parte riportato e che mostra alcuni sintomi di instabilità, in stato di grave abbandono.

La vasca è realizzata con posa di telo impermeabile di colore azzurro su substrato

cementizio, tale telo risulta a tutt’oggi che in più parti staccato; la pavimentazione a bordo

piscina, realizzata con piastrelloni per esterni in graniglia antisdrucciolo è, per larghi tratti,

divelta e vegetazione infestante spunta tra gli elementi edilizi.

Presumibilmente anche la parte impiantistica è non funzionante ancorchè non sia stato

possibile accedere al locale filtri ed impianti: un piccolo manufatto in legno monopiano

posto a valle della vasca.

Gli spogliatoi, anch’essi interamente in legno sono ammalorati e divelti in più parti. Rispetto

a quanto annotato nella planimetria catastale è presente un solo modulo con 4 spogliatoi

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ed un locale di testata uso bagno, significativamente più piccolo di quello rappresentato. I

locali di servizio sono stati ripetutamente vandalizzati, il bagno è inservibile e gli spogliatoi

contengono macerie e rifiuti. Anche alcune porte sono state divelte.

La consistenza commerciale del gruppo piscina - superfici desunte e calcolate dalle

planimetrie catastali e dall’elaborato architettonico – è così articolata:

Piscina 162,00 mq

Servizi - Spogliatoi 13,50 mq

Locale filtri 16,00 mq

Maneggio censito al Foglio 27, particella 130 subal terno 5

Ampia porzione di terreno regolarizzata e spianata al centro del complesso. Lo spazio è

inerbito e non sono presenti peculiarità sul materiale di riempimento superficiale dello

spazio. L’unico elemento di rilievo è rappresentato da una grande torre faro che

presumibilmente consentiva, all’epoca in cui il complesso era funzionante, di svolgere

qualche attività ippica anche in notturna.

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Bungalow mono-appartamento, censito al Foglio 27, p articella 130 subalterno 6

Edificio in muratura che sorge nella zona centrale del complesso, sviluppandosi per un solo

piano con copertura a due falde sfalsate con manto in coppi.

Consta di due parti separate, un gruppo servizi con accesso dall’esterno, presumibilmente

a servizio del sottostante maneggio e l’abitazione vera e propria, con zona soggiorno,

angolo cottura, ripostiglio, bagno, antibagno e camera da letto.

Il gruppo bagni con accesso dall’esterno consta di un’antibagno con lavabo e due spazi wc,

tutti i locali sono pavimentati e dotati di rivestimento. Sono ancora presenti accessori

(specchiere, dispenser, armadietti) ma i locali risentono comunque, quantomeno a livello di

pulizia, del prolungato abbandono.

La parte residenziale è stata in parte depauperata degli apprestamenti anche se

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permangono alcuni elementi di arredo.

I pavimenti sono in piastrelle di ceramica, sufficientemente aggiornata alle attuali tipologie.

Sia l’angolo cottura che il bagno interno hanno rivestimenti mediamente efficenti; il bagno

interno in particolare è corredato da water, bidet, lavabo e box doccia in muratura.

Gli infissi interni sono in legno ordinario (in alcuni casi sono state asportate e sostituite con

tende improvvisate) mentre gli infissi esterni sono in legno a doghe, con doppi vetri,

inferriate e chiusura a scuri interni. Tali infissi hanno risentito molto dello stato di

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abbandono e, ove sperimentato, porte e finestre esterne si movimentano con difficoltà.

L’edificio era dotato di impianto idrico sanitario e del gas, con potenziale allaccio alle reti

urbane. Per quanto riguarda il riscaldamente è stata rilevata la presenza di corpi scaldanti a

radiatore ma non è stata individuata la collocazione della caldaia, presumibilmente

smontata. Al centro della zona soggiorno è comunque presente un camino.

Ci sono elementi di altre dotazioni impiantistiche: impianto elettrico con parziale

illuminazione di emergenza, prese per impianto telefonico, impianto per ricezione televisiva:

ovviamente lo stato di abbandono in cui versavano i luoghi al momento del sopralluogo non

ha consentito verifiche precise su tali dotazioni e sulla loro efficienza. In ogni caso ogni

componente sia edile che impiantistico, prima di un riuso, dovrà essere attentamente

riverificato.




Abitazione 53,75 mq

Servizi accessibili dall’esterno 6,25 mq

Chiosco, censito al Foglio 27, particella 130 subal terno 7

Piccolo edificio monopiano, interamente realizzato in legno, posto davanti allo spazio

maneggio uso chiosco bar con copertura a due falde che si prolunga anteriormente a

creare una sorta di portico sul lato di potenziale accesso degli utilizzatori.

Internamente abbiamo un locale unico con arredi tipo bar ancora parzialmente presenti.

I pavimenti sono in piastrelline di ceramica, di classe economica. Non sono presenti

rivestimenti in materiale edilizio né infissi interni. Gli infissi esterni sono in legno, con doppi

vetri e chiusura a scuri esterni a doghe.

L’edificio era dotato di impianto idrico con potenziale allaccio alle reti urbane. Non è stata

accertata la presenza di allaccio alla rete del gas, in tal senso si evidenzia che l’edificio non

è riscaldato. Ci sono elementi di altre dotazioni impiantistiche: impianto elettrico, impianto

telefonico: ovviamente lo stato di abbandono in cui versavano i luoghi al momento del

sopralluogo non ha consentito verifiche precise su tali dotazioni e sulla loro efficienza. In

ogni caso ogni componente sia edile che impiantistico, prima di un riuso, dovrà essere

attentamente riverificato.

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Chiosco 17,50 mq

Portico Chiosco 7,50 mq

Bungalow bi-appartamento, censito al Foglio 27, par ticella 130 subalterno 8

Edificio monopiano, interamente realizzato in legno, che ospita due abitazioni, con

copertura a due falde che si prolunga anteriormente a creare un portico sul lato di ingresso,

collocato sul versante in alto.

All’interno sono presenti due miniappartamenti autonomi caratterizzati da zona soggiorno

con angolo cottura, antibagno, bagno ed una camera da letto.

I pavimenti sono in piastrelline, di classe economica. Non sono presenti rivestimenti in

materiale edilizio; gli infissi interni sono in legno alcuni smontati altri vandalizzati; gli infissi

esterni sono in legno, con doppi vetri e chiusura a scuri esterni a doghe. Tali infissi hanno

risentito molto dello stato di abbandono e, ove sperimentato, porte e finestre esterne si

movimentano con difficoltà.

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Il bagno, nel miniappartamento ispezionato è stato vandalizzato e smontato, permangono

solo alcuni vasi peraltro privi di accessori. Ci sono evidenti tracce di occupazione abusiva

dei locali, con aggravio conseguente dello stato di manutenzione.



è riscaldato ma è dotato di scaldabagno elettrico.

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Ci sono elementi di altre dotazioni impiantistiche: impianto elettrico, impianto televisivo e

impianto telefonico: ovviamente lo stato di abbandono in cui versavano i luoghi al momento

del sopralluogo non ha consentito verifiche precise su tali dotazioni e sulla loro efficienza.

In ogni caso ogni componente sia edile che impiantistico, prima di un riuso, dovrà essere





Appartamenti 59,85 mq


Bungalow bi-appartamento, censito al Foglio 27, par ticella 130 subalterno 9

Edificio monopiano, interamente realizzato in legno, che ospita due abitazioni, con

copertura a due falde che si prolunga anteriormente a creare un portico sul lato di ingresso

pressoché identico al precedente censito al sub 8 e posto leggermente più a valle. Per

quasto manufatto è stato possibile ispezionare entrambi gli alloggi.

All’interno sono presenti due miniappartamenti autonomi caratterizzati da zona soggiorno

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con angolo cottura, antibagno, bagno ed una camera da letto.






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I bagni, su entrambi i miniappartamenti sono stati vandalizzati e smontati, permangono solo

alcuni vasi peraltro privi di accessori. Ci sono evidenti tracce di occupazione abusiva dei

locali, con aggravio conseguente dello stato di manutenzione.



è riscaldato.











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Bungalow mono-appartamento, censito al Foglio 27, p articella 130 subalterno 10

Edificio monopiano, interamente realizzato in legno, che ospita un abitazione, con

copertura a due falde che si prolunga anteriormente a creare un portico sul lato di ingresso.

All’interno è presente un miniappartamento monolocale con bagno ed antibagno






Il bagno è stato vandalizzato e smontato, permangono solo alcuni vasi peraltro privi di

accessori. Ci sono evidenti tracce di occupazione abusiva dei locali, con aggravio

conseguente dello stato di manutenzione.



è riscaldato.

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Con riferimento a questo manufatto si evidenzia altresì che, per un probabile cedimento

fondale, il piano di posa del bungalow si è inclinato (vedi foto 68). Stante il sistema

costruttivo – platea rigida in cemento armato e sovrastante edificio prefabbricato in legno

fissato ad essa - non sussistono pericoli di crolli o dissesti dell’edificio; semplicemente la

fondazione ha ruotato trascinandosi dietro il costruito superiore.






Stalle per cavalli, locali accessori all’attività i ppica e fienile, censiti al Foglio 27,

particella 130 subalterno 11

E’ il gruppo di edifici di maggior estensione planimetrica del complesso e consta di diversi

fabbricati autonomi tutti legati all’attività ippica: si ha un grande edificio a forma di L, con 20

stalle per cavalli ed un corpo d’angolo sviluppato su due piani a servizi, un ulteriore

manufatto con 4 stalle e, sul retro, un fienile a struttura metallica aperta.

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STALLE AUTONOME LATO EST

Edificio monopiano, interamente realizzato in legno, che ospita quattro stalli, con copertura

a due falde che si prolunga anteriormente a creare un portico sul lato di ingresso con

colonne tonde in legno.

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Il manufatto ospita 4 vani uso stalla con pavimentazione in cemento; l’ingresso è un

portone a telaio metallico e pannellature in legno a doghe, sul retro si apre infisso metallico

a vasistas.




Stalla 35,93 mq


STALLE CENTRALI

Edificio prevalentemente monopiano, interamente realizzato in legno, planimetricamente a

forma di “L”, con copertura a due falde che si prolunga anteriormente a creare un portico

sul lato di ingresso con colonne tonde in legno e che ospita venti stalle.

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Ogni vano stalla ha pavimentazione in cemento; l’ingresso è un portone a telaio metallico e

pannellature in legno a doghe, sul retro si apre infisso metallico a vasistas.

Alla congiunzione dei due bracci ove sono le stalle si ha un corpo a due piani uso servizi

(deposito attrezzature, selleria, deposito mangimi, ecc). Il piano superiore, che non è stato

possibile visionare, risulta accatastato a soppalco.

Questo corpo centrale è pavimentato ed ha una minima dotazione impiantistica (impianto

elettrico); gli infissi esterni sono in legno, con chiusura a scuri esterni a doghe. Ci sono

evidenti tracce di occupazione abusiva dei locali, con aggravio conseguente dello stato di

manutenzione.




Stalla 183,96 mq


Servizi 36,00 mq

Soppalco 10,00 mq

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FIENILE

Tettoia aperta a struttura portante in acciaio e manto di copertura in fibrocemento.

Il manufatto è realizzato su platea in cemento con finitura a pavimentazione al quarzo di

tipo industriale; la soprastante struttura è molto semplice ma in parte ammalorata, specie

sul lato sud ove il pluviale si è fortemente deformato ed alcune lastre della copertura si

sono danneggiate, presumibilmente per eventi meteorologici.



è così articolata:

Fienile 206,64 mq

Bungalow servizi, censito al Foglio 27, particella 130 subalterno 13

Edificio monopiano, interamente realizzato in legno, accatastato come doppio bungalow più

servizi, in realta presumibilmente adibito, già prima dell’abbandono della struttura, a locale

magazzino di supporto allo spazio antistante ove trovavano collocazione apprestamenti per

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il tempo libero. Di fronte al manufatto è infatti presente uno spazio con tracce molto

vandalizzate di pavimentazione in erba sintetica e ambiti di collocazione di infrastrutture

sportive (reti da pallavolo, ecc).

I pavimenti sono in piastre similcotto. Non sono presenti rivestimenti in materiale edilizio; gli

infissi interni sono in legno alcuni smontati altri vandalizzati; gli infissi esterni sono in legno,

con doppi vetri e chiusura a scuri esterni a doghe.

Tali infissi hanno risentito molto dello stato di abbandono e, ove sperimentato, porte e

finestre esterne si movimentano con difficoltà.

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I bagni, su entrambi i miniappartamenti, sono stati in parte vandalizzati. Ci sono evidenti

tracce di occupazione abusiva dei locali, con aggravio conseguente dello stato di

manutenzione.



è riscaldato.

Foto 87: bungalow – interno monolocale lato est Foto 88: resti del campo sintetico davanti al bungalow

Ci sono elementi di impianto elettrico: ovviamente lo stato di abbandono in cui versavano i

luoghi al momento del sopralluogo non ha consentito verifiche precise su tali dotazioni e

sulla loro efficienza. In ogni caso ogni componente sia edile che impiantistico, prima di un

riuso, dovrà essere attentamente riverificato.





Servizi 7,65 mq

Aree a destinazione agricola

Si individuano 3 ambiti che costituiranno il riferimento per la determinazione del

corrispettivo:

� Nucleo centrale dell’agriturismo ed aree afferenti

� Uliveti

� Zona ovest prevalentemente incolta

NUCLEO CENTRALE DELL’AGRITURISMO ED AREE AFFERENTI

Al nucleo centrale dell’agriturismo vengono assegnati i terreni in comune di Borghi censiti al

Foglio 27 mappali 4 e 130 per un totale di 39.868 mq .

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Trattasi di area in declivio prevalentemente lieve ma con parti anche più scoscese, esposta

ad ovest ed estesa fino al parziale fondo vallivo ed anche oltre; ci sono poi zone

regolarizzate con riporto di terreno, in corrispondenza della collocazione di alcuni manufatti,

caratterizzate da qualche minima instabilità. Non sono presenti infrastrutture irrigue.

L’area di cui al mappale 4 (circa 500 mq) si situa ad est del complesso edificato ed,

ancorchè classificata a vigneto, è semplicemente inerbita;

L’area di cui al mappale 130 si situa al centro del complesso e tutto l’edificato sorge sul suo

sedime, è in buona parte inerbita ma sono presenti anche appezzamenti ad ulivo ed un

viale con alberature di alto fusto. L’estensione è di quasi 4 ettari

ULIVETI

Alla zona uliveti vengono assegnati i terreni in comune di Borghi censiti al Foglio 21

mappali 3, 147, 151, 152 e 156 ed i terreni in comune di Sogliano al Rubicone censiti al

Foglio 14 mappali 15 e 94 per un totale di 49.383 mq . Trattasi di area in declivio

prevalentemente lieve ma con parti anche più scoscese, esposta a sud sud-ovest. Non

sono presenti infrastrutture irrigue.

L’area di cui al mappale 3 (circa 2 ettari) si situa ad ovest del complesso edificato ed è

condotta in buona parte ad uliveto ma anche a seminativo ed incolto nel lato nord; essa è

disgiunta dalle altre in seguito elencate.

L’area di cui al mappale 147 (oltre 1 ettaro) si situa ad ovest del complesso edificato ed è

condotta prevalentemente ad uliveto.

L’area in Borghi di cui al mappale 151 (circa 3.500 mq) si situa a nord del complesso

edificato ed è condotta in buona parte ad uliveto ma anche incolto;

L’area in Borghi di cui al mappale 152 (circa 2.000 mq) si situa anch’essa a nord del

complesso edificato ed è condotta in buona parte ad uliveto ma anche incolto;

L’area in Borghi di cui al mappale 156 (circa 1.200 mq) si situa anch’essa a nord del

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complesso edificato ed è condotta in buona parte ad uliveto ma anche incolto;

L’area in Sogliano al Rubicone di cui al mappale 15 (circa 3.500 mq) si situa anch’essa a

nord del complesso edificato ed è condotta in buona parte ad uliveto ma anche incolto;

L’area in Sogliano al Rubicone di cui al mappale 94 (circa 4.800 mq) si situa anch’essa a

nord del complesso edificato ed è condotta in buona parte ad uliveto ma anche incolto;

Immagine 22: uliveto parte sud della particella 3

AREA OVEST

Alla zona ovest vengono assegnati i terreni in comune di Borghi censiti al Foglio 27 mappali

1, 2, 131 e 135 ed i terreni in comune di Sogliano al Rubicone censiti al Foglio 14 mappali

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24, 25, 27, 28 e 49 per un totale di 49.570 mq . Trattasi di area in declivio prevalentemente

lieve ma con parti anche più scoscese, esposta ad est ed estesa fino al parziale fondo

vallivo ed anche oltre che si dispiega al confine tra i due comuni. L’assenza di conduzione

organica dei terreni non consente un regolato deflusso della acque meteoriche con

potenziale innesco di fenomeni anche microcalnchivi tipici dell’area.

Non sono presenti infrastrutture irrigue.

L’area in Borghi di cui al mappale 1 (quasi un ettaro) si situa a ovest del complesso

edificato ed è prevalentemente incolta;

L’area in Borghi di cui al mappale 2 (quasi un ettaro) si situa a ovest del complesso


L’area in Borghi di cui al mappale 131 (oltre mezzo ettaro) si situa a ovest del complesso


L’area in Borghi di cui al mappale 135 (circa 2.000 mq) si situa a ovest del complesso


Foto 93: panorama sulla parte sud dell’area Foto 94: panorama sulla parte nord dell’area

L’area in Sogliano al Rubicone di cui al mappale 24 (circa 7.000 mq) si situa a nord ovest

del complesso edificato ed è prevalentemente incolta;





L’area in Sogliano al Rubicone di cui al mappale 28 (circa 500 mq) si situa a nord ovest del

complesso edificato ed è prevalentemente incolta;

L’area in Sogliano al Rubicone di cui al mappale 49 (oltre un ettaro) si situa a nord ovest


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Immagine 23: comparto ovest – localizzazione planimetrica approssimata

2) PROPRIETÀ IN CAPO ALLA DITTA ESECUTATA E PROVE NIENZA

2.1) PROPRIETA' I beni pignorati risultano in piena proprietà della ditta esecutata e ad essa catastalmente

correttamente intestati.

2.2) TITOLO DI PROVENIENZA Il titolo di provenienza dell'immobile in capo alla ditta esecutata è il seguente:

COMPRAVENDITA – Atto del 2002, rogato dal notaio Marco Maltoni di Forlì, trascritto alla

Conservatoria di Forlì nel luglio 2002,. Venditore: persona fisica.

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2.2.1) VINCOLI e\o PATTI INDICATI NELL'ATTO

Si richiama servitù passiva di elettrodotto a favore di ENEL insistente sul terreno in comune

di Borghi censito al foglio 27 mappale 147, trascritta a Forlì il 6/3/1993 all’art. 1797. Non

risultano richiamati altri vincoli e\o patti particolari che devono intendersi restare a carico

dell'acquirente.

2.3) TITOLO ANTECEDENTE FINO A COPRIRE IL VENTENNIO La storia ipotecaria ventennale delle unità pignorate viene desunta dalla certificazione

notarile redatta dal dott. Notaio Andrea Fatuzzo di Reggio Emilia il 1 settembre 2015.

Da tale documento, già in atti di procedura, si evince quanto segue relativamente al

ventennio antecedente ed alla entrata in possesso del bene da parte del venditore.

Immagine 24: estratto dalla relazione notarile del dott. Fatuzzo – titolo ventennale ante acquisto

4) OMISSIONI FISCALMENTE RILEVANTI

Visto l'atto di provenienza dell'immobile, la attuale situazione risultante in Catasto, per il

complesso in oggetto non risultano omissioni fiscalmente rilevanti alle quali si debba

sopperire.

5) STATO DI POSSESSO

La compagine pignorata consta di una porzione di terreno con fabbricati diversi ma tutti

apparentemente abbandonati e conseguentemente liberi.

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Dagli accertamenti effettuati non risultano contratti di affitto, anche agrario, ancorché il

terreno ed in particolare gli uliveti, siano condotti.

Altro aspetto accertato: due persone risultano residenti presso il fabbricato di cui al sub 2.

All’atto del sopralluogo non sono state trovate le persone residenti ne sono state rilevate

tracce di utilizzo permanente di locali a scopo abitativo. Non è neanche stato reperito il

titolo che tali residenti hanno relativamente all’immobile.

Tale situazione è risultata riscontrata dall’indagine effettuata presso l’Agenzia delle Entrate

di Cesena il cui esito è riassunto nella certificazione acquisita il 19 gennaio 2018.

6) VINCOLI E/O ONERI AMBIENTALI, STORICO ARTISTICI,

CONDOMINIALI ;

6.1) VINCOLI DERIVANTI DALL’ATTO DI PROVENIENZA DEL BENE

Non sono stati rilevati vincoli gravanti sull'area e /o sul manufatto, provenienti da atti

precedenti, che hanno conferito la proprietà agli esecutati, e che si possano intendere

rimanere in carico all'acquirente.

6.2) VINCOLI PAESISTICI, IDROGEOLOGICI, STORICO ART ISTICI

L’area ed il manufatto insediato non risultano assoggettati a vincoli di natura storico artistica

né risultano diritti di prelazione legale trascritti.

Per quanto riguarda invece la sussistenza di vincoli di natura paesaggistica o ambientale, si

evidenziano le situazioni relative ai due comuni cui afferisce la proprietà

COMUNE DI BORGHI:

Dal Certificato di Destinazione Urbanistica si evincono i seguenti vincoli:

Immagine 26borghi: Estratto dal CDU – elencazione dei vincoli efficaci sull’area

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COMUNE DI SOGLIANO AL RUBICONE:

Dal Certificato di Destinazione Urbanistica si evincono i seguenti vincoli:

Immagine 26sogliano: Estratto dal CDU – elencazione dei vincoli efficaci sull’area

7) FORMALITA’ VINCOLI ED ONERI NON OPPONIBILI ALL’A CQUIRENTE

Le formalità che risultano gravare attualmente l'immobile oggetto di stima, sono quelle

desumibili dai documenti in atti, già indicate e non opponibili all'acquirente.

8) SPESE DI GESTIONE, MANUTENZIONE E CONDOMINIALI I NSOLUTE

Stente la natura dei luoghi: insediamento agrituristico che consta di diversi fabbricati in

stato di abbandono con ampie porzioni porzione di terreno in parte coltivate a ulivo e

seminativo, in parte inerbite, in parte incolte per un totale di quasi 14 ettari si determinano

in 8.000,00 €/anno le spese di manutenzione di cui 5.000,00 € per gli edifici (per ripristini,

messa in sicurezza delle chiudende e pulizia) e 3.000,00 € per la manutenzione del terreno

(sfalci, pulizia dei fossi e manutenzione dei percorsi).

Non si sono reperite notizie riguardo a cause in corso aventi per oggetto la compagine

pignorata.

9) DESTINAZIONE URBANISTICA, NORME TECNICHE E CDU

Si evidenziano le situazioni relative ai due comuni cui afferisce la proprietà

COMUNE DI BORGHI:

Nel vigente Regolamento Unico Edilizio (RUE) l’area viene classificata come appartenente

parte in fascia di rispetto stradale, Nuclei 2 parte in previsioni confermate da PRG

approvato. Destinazione Produttiva, Residenziale e dotazioni terrotoriali.

Lo strumento RUE rimanda a previgenti previsioni del PRG che sono pertanto confermate;

Per l’area è prevista la possibilità di insediare a fregio della viabilità provinciale un edificio di

3.485 mq di Superficie Utile Lorda a destinazione ricettiva, sviluppabile su tre piani con

obblighi di realizzazione di parcheggi pubblici e privati e di verde pubblico attrezzato.

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Immagine 27a: previsioni di Prg riscontrate dal RUE per l’area e riferimenti dimensionali

Immagine 27b: previsioni di Prg riscontrate dal RUE per l’area – indicazioni planivolumetriche

La restante parte dell’area di pertinenza dell’azienda resta quasi completamente vincolata

ad indeficabilità stante la collocazione in area calanchiva e in area con presenza di dissesti.

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Immagine 28: estratto dalla tavola 2.9 del RUE e legenda

Immagine 29: estratto dalla cartografia di PSC

Nel vigente strumento urbanistico Piano Strutturale Comunale (PSC) l’area su cui sorgono i

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terreni pignorati viene classificata come facente parte di:

Immagine 30: estratto dal CDU – classificazione secondo il PSC

COMUNE DI SOGLIANO AL RUBICONE:

Nel vigente strumento urbanistico Piano Strutturale Comunale (PSC) l’area su cui sorgono i

terreni pignorati viene classificata come facente parte del Territorio Rurale – Aree ed

elementi di valore naturale ed ambientale – Sistema forestale e boschivo e Ambiti agricoli di

rilievo paesaggistico.

Parte dell’area ricade all’interno delle zone di rispetto per strade, elettrodotti, crinali,

depuratori e cimiteri.

Immagine 31: Stralcio elaborato PSC

Nel vigente Regolamento Unico Edilizio (RUE) l’area viene classificata come appartenente

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al Territorio rurale - Ambiti agricoli di rilievo paesaggistico – valore naturale ed ambientale.

Parte dell’area ricade all’interno delle zone di rispetto per strade, elettrodotti, crinali,

depuratori e cimiteri.

Immagine 32: stalcio elaborato RUE

Immagine 33: stalcio elaborato RUE – norme attuative

11.1) COMMENTI

Per quanto riguarda le aree ricadenti in territorio di Borghi la normativa vincola il grosso delle aree

in disponibilità della ditta esecutata all’inedificabilità per ragioni ambientali e paesaggistiche. Di

interesse la possibilità di insediare un edificio di dimensioni rilevanti immediatamente a valle della

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strada provinciale, nella propaggine est della proprietà. La realizzazione di tale edificio a

destinazione ricettiva (3.485 mq di SUL sviluppabili su tre piani al massimo, con onere di realizzare

anche 1.100 mq di parcheggi privati, 1.500 mq di parcheggi pubblici, 15.376 mq di verde pubblico

pertinenziale e 3.000 mq di verde pubblico attrezzato), certamente onerosa comporta la necessità di

attivare un rilevante investimento ma consente la realizzazione di un contenitore edilizio significativo

potenzialmente connesso a vari usi comunque legati all’attività ricettiva.

Per quanto riguarda le aree ricadenti in territorio di Sogliano al Rubicone la normativa è piuttosto

articolata e consente diverse operatività a seconda dei requisiti della committenza: sono infatti

normati gli interventi consentiti ad aziende agricole e gli interventi non connessi a conduzione

azienda agricola ma comunque consentiti. La specifica operatività può essere desunta visionando

l’intero capitolo 6 delle Norme RUE allegato alla presente relazione. Stante l’effettiva conformazione

dell’area ed in particolare la sua disposizione planoaltimetrica, dal punto di vista pratico le

potenzialità edilizie effettive sono molto residuali, anche per una azienda agricola.

Di fatto, le operatività edilizie del comparto sono connesse pressochè unicamente alla possibilità di

effettuare interventi di riqualificazione sul costruito esistente e alla opportunità di realizzare

l’intervento previsto nell’area est della proprietà.

10) REGOLARITÀ EDILIZIA ED URBANISTICA

10.1) PRECEDENTI AUTORIZZATIVI Dalle ricerche effettuate presso gli Uffici del Settore Edilizia Privata del Comune di Borghi

sono stati reperiti i precedenti autorizzativi relativamente al complesso:

Ristorante albergo sub 2 : L’edificio, di impianto antecedente il 1967 è stato fatto oggetto

di una prima sostanziale ristrutturazione autorizzata con concessione edilizia 49/1986.

Successivamente per il medesimo fabbricato sono stati rilasciati dal competente ufficio del

comune di Borghi: Autorizzazione Edilizia 6 del 20/4/1993 ed Autorizzazione Edilizia 11 del

24/7/1993; al termine di questa sequenza di atti autorizzativi fu rilasciata abitabilità del

complesso n. 4206 del 31/7/1993.

Successivamente fu rilasciata concessione edilizia 61/1993 del 23/1/1995 con successive

due varianti approvate.

Bungalow in muratura sub 3 : costruito antecedentemente al 1967. Una richiesta di

condono nr. 14/1995 prot. 6106 per modifiche interne aperta nel 1997 non è mai stata

perfezionata.

Piscina e servizi sub 4 : costruiti previo rilascio di concessione edilizia 55/1993. Una

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richiesta di condono nr. 13/1995 per realizzazione di servizi accessori alla piscina – sala

filtri, aperta nel 1997 non è mai stata perfezionata.

Maneggio sub 5 : nessun atto autorizzativo necessario.

Bungalow in muratura sub 6 : concessione in sanatoria 39/1991 per opere di

trasformazione di preesistente fabbricato regolarmente insediato come stalla a 4 box ad

abitazione.

Chiosco sub 7 : costruito previo rilascio di concessione edilizia 17/1991 e successiva

variante 17V/1991 - atto che autorizzava anche l’edificazione delle stalle di cui al sub 11.

Bungalow in legno sub 8-9-10 : costruiti tutti e tre previo rilascio di concessione edilizia

114/1995

Stalle e fienile sub 11 : costruito previo rilascio di concessione edilizia 17/1991 e

successiva variante 17V/1991 – atto che autorizzava anche l’edificazione del chiosco di cui

al sub 7.

Bungalow in legno sub 13 : con concessione edilizia 76/1994 fu autorizzata la

realizzazione del campo sportivo in erba sintetica antistante il bungalow. Non è stato

possibile accertare se in tale occasione fu autorizzata anche la posa della struttura censita

al sub 13.

10.2) ABITABILITA' Ristorante albergo sub 2 : Al termine della sequenza di atti autorizzati del 1993 fu

rilasciata abitabilità del complesso n. 4206 del 31/7/1993.

Successivamente fu rilasciata nuova concessione edilizia 61/1993 del 23/1/1995 con

successive due varianti approvate per la quale non è stata reperita agibilità.

Bungalow in muratura sub 3 : nessuna agibilità.

Piscina e servizi sub 4 : agibilità rilasciata in data 31/7/1993

Maneggio sub 5 : nessun agibilità necessaria.

Bungalow in muratura sub 6 : agibilità rilasciata in data 30/7/1996

Chiosco sub 7 : agibilità parziale rilasciata in data 24/4/1992 e relativa al solo chiosco e

non alle stalle autorizzate con medesima concessione.

Bungalow in legno sub 8-9-10 : nessuna agibilità.

Stalle e fienile sub 11 : l’agibilità parziale rilasciata in data 24/4/1992 e relativa alla

concessione 17/1991 come variata con successiva 17V/1991 è da riferirsi al solo chiosco e

conseguentemente non al complesso delle stalle e fienile

Bungalow in legno sub 13 : nessuna agibilità.

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10.3) REGOLARITA' EDILIZIA

Ristorante albergo sub 2 : Per quanto è stato possibile verificare il fabbricato è risultato

sostanzialmente conforme a quanto in atti catastali ed amministrativi.

Bungalow in muratura sub 3 : Relativamente al fabbricato è agli atti una pratica condono

aperta; all’atto del sopralluogo non è stato riscontrata conformità tra la suddivisione interna

del locale deposito e quanto in planimetria catastale. Non sono disponibili

elaboratiplanimetrici amministrativi.

Piscina e servizi sub 4 : Relativamente al manufatto sala filtri è agli atti una pratica

condono aperta; all’atto del sopralluogo non è stato riscontrata conformità tra la

conformazione degli spogliatoi rappresentata in atti catastali, quella in atti amministrativi e

quella accertata sul posto; in particolare sul posto sono stati rilevati meno moduli

spogliatorio rispetto a quelli autorizzati. Stante la natura del manufatto è possibile che

successivamente, anche durante la fase di abbandono della struttura, alcune parti siano

state rimosse.

Maneggio sub 5 : nulla

Bungalow in muratura sub 6 : Per quanto è stato possibile verificare il fabbricato è

risultato sostanzialmente conforme a quanto in atti catastali ed amministrativi.

Chiosco sub 7 : Per quanto è stato possibile verificare il fabbricato è risultato

sostanzialmente conforme a quanto in atti catastali ed amministrativi.

Bungalow in legno sub 8-9-10 : Per quanto è stato possibile verificare i fabbricati sono

risultati sostanzialmente conformi a quanto in atti catastali ed amministrativi.

Stalle e fienile sub 11 : Nella rappresentazione amministrativa non risulta perfettamente

rappresentato il soppalco nel locale servizi. Per quanto è stato possibile verificare i restanti

fabbricati sono risultati sostanzialmente conformi a quanto in atti catastali ed amministrativi.

Bungalow in legno sub 13 : Per quanto è stato possibile verificare il fabbricato è risultato

sostanzialmente conforme a quanto in atti catastali ma non è stato reperito il preciso titolo

edilizio che ha autorizzato la messa in opera del manufatto.

Nell’area pertinenziale del complesso, in territorio di Borghi, immediatamente a nord del

fabbricato censito al sub 3 è presente un piccolo manufatto in legno per il quale non è stato

reperito alcun precedente autorizzativo e che non risulta neanche accatastato (vedi foto

95). Tale manufatto è da intendersi pertanto abusivo e come tale risulta da demolire.

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Foto 95: manufatto non autorizzato

11) SANABILITA’ DI EVENTUALI OPERE ABUSIVE – CONDO NI

Le situazioni di difformità evidenziate sono quasi tutte sanabili, in particolare quelle per le

quali esiste ancora aperta la pratica di condono, conseguentemente da perfezionare.

Resta aperta la situazione del Bungalow censito al sub 13, regolarmente accatastato ma di

cui non si è reperito univocamente il titolo autorizzativo in quanto la pratica perfezionata

con il rilascio della Concessione Edilizia 76/1994 prevedeva, fatti salvi errori ed omissioni

nella documentazione visionata, la costruzione di campo sportivo senza che esplicitamente

fosse indicata la presenza del manufatto di fronte uso servizi spogliatoi, monolocali.

Per quanto riguarda infine il fabbricato di cui alla foto 95, esso è privo di qualsiasi

riferimento autorizzativo e come tale è da demolire in quanto attualmente non sanabile.

12) PRESENZA DI CENSI O USI CIVICI GRAVANTI SUI BEN I

Nulla.

13) CERTIFICAZIONE ENERGETICA

I manufatti presenti non sono assoggettabili a certificazione energetica, o perché

intrinsecamente non riscaldati, o perche in stato di abbandono, vandalizzati, privi di impianti

di riscaldamento e di infissi efficenti. Nell’unico edificio ove è stata rilevata la presenza di

caldaia (ristorante) questa era gravemente danneggiata e di fatto inservibile.

14) NECESSITA’ DI AGGIORNAMENTI CATASTALI

Nessuna

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15) CAMBI D'USO

I locali sono abbandonati pertanto non si configura un uso degli stessi, in ogni caso gli

apprestamenti sono conformi alle autorizzazioni reperite.

16) DETERMINAZIONE DEL VALORE COMMERCIALE

16.1) CRITERI ADOTTATI

La fattispecie oggetto di stima è piuttosto complessa e peculiare, stante la natura dei

fabbricati e l’estensione del terreno.

Trattandosi di attività agrituristica un criterio privilegiato di riferimento poteva anche essere

desunto da un’analisi di bilanci e cespiti della società proprietaria, in quanto la potenzialità

maggiore, in termini economici e produttivi della compagine pignorata, risulta

principalmente e naturalmente connessa al ripristino dell’attività di agriturismo.

Il mancato riscontro della società proprietaria ad ogni tentativo di contatto e soprattutto la

cessazione di ogni attività di interesse commerciale intervenuta presumibilmente verso il

2009 per la zona bungalow – servizi all’equitazione e nel 2012 per l’albergo ristorante ha

reso non praticabile questa modalità.

Alla luce di ciò si è omesso di effettuare accertamenti presso gli enti di riferimento per

aziende agrituristiche (Sezione Operatori Agrituristici della Provincia di Forlì Cesena –

Assessorato alle attività produttive del comune di Borghi, Uffici regionali agricoltura)

optando per il sistema di valutazione sintetico comparativo: il criterio seguito nella stima del

bene sarà quello della determinazione del cosiddetto " più probabile valore di mercato "

eseguito per comparazione diretta.

Per determinare il valore commerciale degli immobili è stata svolta quindi una indagine allo

scopo di individuare un valore di mercato unitario, praticato in tempi recenti, per beni simili

a quelli in esame.

Si visionerà un possibile prezzo delle aree a valore agricolo ma, con riferimento al primo

lotto, il valore del complesso è principalmente collegato ai manufatti insediati, seppure in

stato di abbandono.

Tutti i valori assunti saranno opportunamente adattati, tenendo conto della vetustà, della

tipologia, dello stato di conservazione, della localizzazione e della consistenza dei beni.

Un paragrafo a parte sarà destinato alla valutazione dell’intervento eidifcatorio previsto

nella zona est della proprietà che per una piccola porzione viene anche ad avere

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potenzialità edificatorie

16.2) FONTI DELLE INFORMAZIONI UTILIZZATE

Un primo riferimento è offerto dal valore indicato nell’atto di compravendita del bene,

seppure un poco datato (2002), e pari a 723.000,00 €

Per fabbricati uso agriturismo, non sono disponibili valori ufficiali dalle fonti istituzionali

quali l’Agenzia delle Entrate; si acquisicono comunque i dati forniti dalle statistiche della

banca dati delle quotazioni immobiliari dell’Agenzia delle Entrate con i valori più attuali

disponibili relativi al primo semestre 2017 per il comune di Borghi, quale ulteriore

riferimento di carattere generale.

Tabella 1: Valori immobiliari di riferimento per Borghi – zona extraurbana – fonte Agenzia del Territorio

Altri riferimenti sono stati desunti dall’analisi di proposte immobiliari di fabbricati similari per

collocazione (Zona collinare della provincia di Forlì Cesena o Rimini) tipologia (aziende

agricole o agrituristiche con dotazioni almeno in parte correlabili con quella in oggetto) e

consistenza. Si è anche provveduto alla consultazione diretta di esperti del mercato

immobiliare locale.

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Il complesso oggetto della presente offerta non è una azienda agrituristica a vocazione ricettiva, non ha dotazioni di pregio (piscine – maneggi) ma diversi volumi accessori, non versa in stato di abbandono ma non è comunque efficentissima e si trova in area con caratteristiche molto simili a quella del complesso in oggetto. Il terreno aziendale ha diversa destinazione ed estensione molto più grande. Gli immobili sono proposti a circa 1.050 €/mq.

Il complesso oggetto della presente offerta non è una azienda agrituristica a vocazione ricettiva, non ha dotazioni di pregio (piscine) ma trattasi di struttura professionale vocata all’equitazione, molto strutturata dal punto di vista dei volumi edificati, comunque necessitanti di manutenzione. Si trova in area simile ma distante da quella del complesso in oggetto. Il terreno aziendale ha diversa destinazione ed estensione leggermente più piccola. La richiesta è di circa 750.000,00 €. Gli immobili sono proposti a circa 750 €/mq.

Immagine 34a: proposte immobiliari per aziende agricole o agrituristiche nel territorio collinare romagnolo

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Il complesso oggetto della presente offerta non è una azienda agrituristica a vocazione ricettiva, non ha dotazioni di pregio (piscine – maneggi) ma non versa in stato di abbandono e si trova in area con caratteristiche molto simili a quella del complesso in oggetto. Il terreno aziendale ha diversa destinazione ma estensione comparabile. Gli immobili sono proposti a circa 1.380 €/mq.

Il complesso oggetto della presente offerta è una azienda agrituristica a vocazione ricettiva, ma non ha dotazioni per l’equitazione o piscina, l’edificio non è particolarmente significativo. Si trova in area simile da quella del complesso in oggetto. Il terreno aziendale ha destinazione in parte ad uliveto ed estensione maggiore. La richiesta è di circa 590.000,00 € Gli immobili sono proposti a circa 1.350 €/mq.

Immagine 34b: proposte immobiliari per aziende agricole o agrituristiche nel territorio collinare romagnolo

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Il complesso oggetto della presente offerta è una azienda agrituristica non a vocazione ricettiva, non ha dotazioni per l’equitazione. Si trova in area più prestigiosa e meno impervia (zona pedecollinare di Rimini) rispetto a quella del complesso in oggetto. Il terreno aziendale ha diversa destinazione ed estensione leggermente più piccola. Gli immobili sono proposti a circa 2.700 €/mq.

Immagine 34c: proposte immobiliari per aziende agricole o agrituristiche nel territorio collinare romagnolo

Altri riferimenti sono stati infine desunti dall’analisi di stime effettuate di recente su strutture

correlabili per conto del Tribunale relativamente a procedure esecutive o fallimentari.

In particolare si assume la perizia redatta nel settembre 2016 dal collega geom. Lorenzo

Onofri e relativa a complesso agrituristico sempre collocato in fascia altocollinare del

cesenate, di minore dimensione ma di stato manutentivo migliore e con attività ricettiva

ancora in corso.

Quest’ultimo riferimento, peraltro di recente elaborazione, è molto solido ed utile in quanto

non scaturisce da semplice proposta commerciale ma da una analisi approfondita con i

criteri dell’estimo su fattispecie che presenta evidenti similitudini con quella oggetto della

presente relazione sia per tipologia che per destinazione d’uso e collocazione.

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Immagine 35a: estratto da perizia di stima di complesso agrituristico a Bagno di Romagna – prima parte

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Il complesso oggetto della presente offerta è una azienda agrituristica con dotazioni analoghe (piscina, spazi gioco ma priva di dotazioni per l’equitazione). Si trova in area simile e non distante da quella del complesso in oggetto. Il terreno aziendale ha diversa destinazione ed estensione più piccola (circa 4,70 ha). Gli immobili erano proposti a circa 870 €/mq, il terreno a circa 12.750 €/ha .La perizia è stata depositata nel gennaio 2017.

Immagine 35b: estratto da perizia di stima di complesso agrituristico a Bagno di Romagna – seconda parte

I terreni più sopra individuati come “Nucleo centrale dell’agriturismo ed aree afferenti”

proprio in ragione della loro stretta funzionalità alla conduzione dell’azienda e della loro

natura prevalente di sedime a servizio degli immobili insediati non sono fatti oggetto di

autonoma valutazione; il loro valore viene sinteticamente ricompreso all’interno della

valutazione complessiva della parte edificata.

Vengono invece valutati a parte, in quanto privi di edifici e meno correlati all’edificato, i

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terreni più sopra individuati come “Uliveti” e come “Zona ovest prevalentemente incolta”

La destinazione catastale dei terreni era a seminativo o seminativo arboreo; il contesto di

collocazione dell’area è coerente con tale uso.

Per la determinazione del valore dei terreni agricoli, si assume quale riferimento principale

la tabella dei Valori Agricoli Medi per la Provincia di Forlì Cesena, zona agraria 3 – comune

di Borghi – Sogliano al Rubicone.

Tabella 2: Valori agricoli medi per la Provincia di Forlì Cesena – anno 2017

Anche per i terreni sono state visionate alcune recenti stime redatte su terreni di collina per

procedure giudiziali:

Immagine 36a: estratto da perizia di stima di terreni in zona di alta collina – prima parte

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Immagine 36b: estratto da perizia di stima di terreni in zona di alta collina – seconda parte

Una considerazione a parte merita infine l’area a vocazione edificatoria, individuata dal

piano regolatore di Borghi nella parte est della proprietà: trattasi di area ad edificabilità

definita una tantum, senza indici territoriali e che non impegna e vincola altre aree al di fuori

del sedime minimo necessario (approssimativamente SUL/nr piani) per la costruzione e

dalle superfici vincolate accessorie che assommano a (1.100 + 1.500 + 3.000 + 3485/3 =

6.762 mq – ½ ha). Non si è tenuto conto della superficie a verde pertinenziale in quanto

tale superficie, pur individuata urbanisticamente, può essere mantenuta ad uliveto e

pertanto si ritene efficace ed economico non procedere ad ulteriori trasformazioni.

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Conseguentemente solo l’area minima destinata alla struttura ricettiva e che sorge

comunque in zona ora assegnata alla parte uliveti, sarà da sottrarre a tali superfici e da

valutare a parte come zona potenzialmente edificabile da urbanizzare.

La fattispecie è comunque decisamente peculiare, anche in ragione dell’andamento

planialtimetrico dell’area che rende necessari lavori non indifferenti di regolarizzazione, e

non è semplice trovare riferimenti estimativi consistenti. Si sono visionate alcune offerte per

aree edificabili semi urbanizzate in zona collinare romagnola.

Terreno decisamente più piccolo, gia in buona parte urbanizzato, posto in comune di Borghi, a destinazione residenziale, offerto a 183,00 €/mq

Terreno decisamente più piccolo a fronte strada da urbanizzare con modalità similari, in comune di Poggio Torriana (RN) sito di collocazione collinare comparabile offerto a 66,67 €/mq

Terreno decisamente più piccolo in parte urbanizzato, sito in comune di Roncofreddo, in zona di collocazione fortemente comparabile, offerto a 52,00 €/mq

Immagine 37: proposte immobiliari per terreni edificabili semi urbanizzati

Si sono anche visionati i valori tabellati da alcuni comuni della zona collinare romagnola ai

fini di semplificare il calcolo degli importi della fiscalità locale sulle aree fabbricabili. Essi

leggermente inferiori a quelli assunti nelle proposte sopra evidenziate.

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16.3) DETERMINAZIONE SUPERFICIE COMMERCIALE

Per il calcolo della superficie commerciale degli edifici viene proposto la seguente tabella 3:

MANUFATTO

ARTICOLAZIONE

COEFFICENTE RIDUZIONE

INTRINSECA

VALORE FINALE

LOCALI PRINCIPALI 297,74 1 297,74

SEMINTERRATO 154,78 0.7 108,35

DEPOSITO ATTREZZI AGRICOLI 135,30 0.5 67,65

RISTORANTE ALBERGO

TERRAZZI E PORTICI 162,53 0.5 81,26

ABITAZIONE MURATURA 42,52 1 42,52 BUNGALOW

SUB 2 SERVIZI 65,15 0.6 39,09

VASCA 162,00 0.6 97,20

PISCINA SERVIZI ALLA VASCA

29,50 0.2 5,90

MANEGGIO AREA MANEGGIO 1.800,00 0.01 18,00

ABITAZIONE MURATURA 53,75 1 53,75 BUNGALOW

SUB 6 SERVIZI 6,25 0.6 3,75

CHIOSCO IN LEGNO 17,50 0.4 7,00

CHIOSCO PORTICO IN LEGNO

7,50 0.2 1,50

ABITAZIONE IN LEGNO 59,85 0.5 29,92 BUNGALOW

SUB 8 PORTICO IN LEGNO 15,61 0.2 3,12





STALLA IN LEGNO 35,93 0.4 14,37

STALLA EST PORTICO IN LEGNO

33,69 0.2 6,74

STALLA IN LEGNO 183,96 0.4 73,58

PORTICO IN LEGNO 199,52 0.2 39,90

STALLA CENTRALE

SERVIZI ALLA STALLA IN LEGNO 46,00 0.3 13,80

FIENILE FIENILE 206,64 0.2 41,32


SUB 13 SERVIZI IN LEGNO 7,65 0.3 2,30

TOTALE (senza maneggio) 2.085,94 TOTALE 1.122,75

Tabella 3: superfici effettive e convenzionali Legenda: colonna 1: riferimento all’edificio colonna 2: articolazione delle superfici dell’edificio secondo macrocategorie omogenen colonna 3: valori delle superficie colonna 4: riduzioni apportate in rapporto alla natura dei locali colonna 5: valore finale da computarsi ai fini della determinazione della superficie commerciale Il calcolo è effettuato sulle sole superfici, prescindendo da ogni considerazione sullo stato di conservazione degli edifici

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Con riferimento alle riduzioni apportate per assimilare le superfici allo scopo di determinare

una convenzionale superficie commerciale del complesso si specifica quanto segue:

LOCALI PRINCIPALI

1 nessuna riduzione

SEMINTERRATO

0,7 riduzione per collocazione e limitazione d’uso

DEPOSITO ATTREZZI AGRICOLI

0,5 riduzione per collocazione e limitazione d’uso e finiture

TERRAZZI E PORTICO

0.5 riduzione come da prassi

ABITAZIONE MURATURA

1 nessuna riduzione

SERVIZI IN MURATURA

0,6 riduzione per limitazione d’uso

VASCA

0,6 riduzione per tipologia di manufatto e limitazione d’uso

SERVIZI ALLA VASCA IN LEGNO

0,2 riduzione per limitazione d’uso e tipologia costruttiva

AREA MANEGGIO

0,01 riduzione per assenza di opere edili

CHIOSCO IN LEGNO


PORTICO IN LEGNO CHIOSCO

0,2 riduzione per tipologia costruttiva

ABITAZIONE IN LEGNO


SERVIZI IN LEGNO


PORTICO IN LEGNO BUNGALOW


STALLA IN LEGNO

0.4 riduzione per limitazione d’uso e tipologia costruttiva

PORTICO IN LEGNO STALLA

0.2 riduzione per tipologia costruttiva

SERVIZI ALLA STALLA IN LEGNO


FIENILE


Tabella 4: coefficenti di perequazione tra supergfici

Del degrado dei manufatti si terra conto a parte in fase successiva.

Oltre a questi manufatti il lotto comprende circa 4 ha di terreno adibiti in parte a pertinenze

degli edifici, viabilità interna, prato, uliveto e seminativo.

ULIVETI

Estensione totale di 49.383 mq. – 5ha

Coltura prevalente ULIVETO (circa 80% dell’area – resto a prato) A questi 5 ha sottrarre

0.5 ha destinati a possibile edificabilità di struttura ricettiva da cui il totale finale dell’area ad

uliveti vale 4,5 ha.

AREA AD OVEST

Estensione totale di 49.570 mq . – 5 ha

Coltura prevalente INCOLTO / COLTIVO ABBANDONATO (circa 70% dell’area - resto a

seminativo)

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AREA EDIFICABILE EST

Estensione totale di 6.700 mq . SUL consentita 3.485 mq - Indice di fabbricabilità 0.52.

16.4) VALORE DI STIMA

PARTE EDIFICATA

Dall’analisi dei dati acquisiti e principalmente di quelli esposti nelle proposte commerciali

allegate più sopra, per complessi tipo azienda agricola o azienda agrituristica emerge un

range di valori compreso tra 870,00 €/mq e 1.380,00 €/mq. Ovviamente le peculiarità di

estensioni, dotazioni e localizzazione delle proposte presentate non consentono una

comparazione diretta ma comunque suggeriscono un ambito efficace di valori.

Nel precedente paragrafo è comunque stato proposta una perequazione tra le superfici

così da determinare la superficie commerciale convenzionale in modo da poter assumere

quale riferimento unitario la superficie utilile residenziale.

A questo punto risultano di interesse anche i valori esposti nelle tabelle allegate più sopra,

per abitazioni civili in stato di manutenzione normale: dalla tabella dei valori immobiliari

medi rilasciata dall’Agenzia delle Entrate si evince un range di valori per abitazioni civili

compreso tra 810,00 €/mq e 1.100,00 €/mq.

Si evidenzia la buona convergenza tra i valori delle proposte commerciali e quelli

determinati dall’Agenzia delle Entrate per l’edilizia civile a scopo residenziale.

Per gli immobili in esame occorre poi considerare alcuni aspetti che contribuiscono a

definire il prezzo di riferimento all’interno dei range suggeriti:

� I fabbricati versano tutti in stato di pluriennale abbandono, ancorchè non manifestino

problematiche rilevanti dal punto di vista edilizio, necessitano comunque per la

rimessa in esercizio di manutenzioni significative, estese alla verifica della

componentistica edilizia (circa venti bagni, decine di infissi, ecc) e della dotazione

impiantistica (tutti gli impianti presenti più sopra elencati) oltre alla ripulitura dei locali.

Particolarmente significativa è la situazione della piscina: per la rimessa in efficienza

di tale manufatto sono necessarie opere significative e specialistiche di

manutenzione.

� Il livello di finitura dei manufatti è qualitativamente buono.

� Il complesso pignorato si situa in posizione gradevole, nelle immediate vicinanze del

capolugo Sogliano al Rubicone e comunque a circa 4 chilometri da Borghi. Esso è di

fatto raggiungibile, con tempi ricompresi in un’ora, dai principali siti turistici

romagnoli (Cesenatico, Rimini).

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� L’accessibilità carrabile al sito è sufficiente: provenendo dalla pianura, fino al bivio

della via Canfurlo trattasi di viabilità provinciale; la via Canfurlo, piuttosto erta, ha

invece uno stato di manutenzione molto mediocre.

� La dotazione offerta, una volta completato il ripristino è molto completa per il tempo

libero, con attività di ospitalità, ristorazione, produzione in proprio di alcuni, prodotti,

apprerstamenti per il tempo libero con piscina e attività ippiche.

� La tipologia edilizia del complesso non è troppo coerente con il contesto.

I riferimenti unitari saranno assunti nell’ipotesi di impianto efficiente e pronto all’uso

(eccetto ovviamente gli apprestamenti di arredo).

Attualmente la situazione dei fabbricati è invece scadente e per poterne attivare un

corretto utilizzo occorre prevedere diverse opere di riqualificazione. Complessivamente

si stima in 200.000,00 € il costo del ripristino all’efficienza del complesso, comprensivi

della regolarizzazione delle situazioni non ancora definite urbanisticamente e delle

demolizioni dei manufatti non autorizzati.

Una determinazione analitica di tali costi viene proposta nella tabella di seguito allegata:

Ripristino piscina 40,000,00 €

Rimessa in efficienza dei bagni con sostituzione dei vasi non più funzionanti (circa 20 bagni danneggiati o vandalizzati)

18.000,00 €

Rimessa in efficienza impianti elettrici fino al rilascio delle nuove certificazioni di conformità

35.000,00 €

Rimessa in efficienza impianti idrico sanitari (riscaldamento fabbricato sub 2) fino al rilascio delle nuove certificazioni di conformità – escluse opere per bagni

15.000,00 €

Assistenze murarie, ripristini ed opere edili accessorie 15.000,00 € Rimessa in efficienza di infissi ed opere da falegname 20.000,00 € Opere di manutenzione del verde 10.000,00 € Pulizie generali 15.000,00 € Oneri amministrativi e regolarizzazione della situazioni non conformi compresa rimozione dei manufatti incongrui

15.000,00 €

Imprevisti 17.000.00 €

TOTALE 200.000,00 €

Tutto ciò premesso si ritiene di assumere quale valore unitario di riferimento 1.250,00 €/mq

comprensivo del sedime di terreno. Si evidenzia che tale valore è riferito a struttura

efficiente in quanto i costi del ripristino sono stati valutati a parte e saranno

opportunamente detratti. In questo senso, la struttura si presenta come completa e ben

infrastrutturata ponendosi nella fascia più alta tra i range suggeriti.

Si ha quindi per la parte edificata:

SC = 1.122,75 mq x 1.250 €/mq – 200.000,00 € = 1.203.437,50 €

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TERRENI AGRICOLI

In tutti i casi più sopra esaminati i colleghi si sono attenuti ai valori forniti dalla Regione

Emilia Romagna, (Valori Agricoli Medi) commentando eventuali scostamenti.

Nel caso in esame si ritiene di incrementare leggermente il valore previsto per gli uliveti

stante la buona conformazione e l’esposizione e di assumere un valore leggermente

superiore anche per l’incolto in quanto in realtà parte di esso è coltivo abbandonato.

Si assume pertanto:

Per l’uliveto: 28.000,00 €/ha

Per l’area ovest a incolto/coltivo abbandonato: 3.500,00 €/ha

Per l’uliveto:

28.000,00 €/ha x 4,5 ha = 126.000,00 €

Per l’area ovest a incolto/coltivo abbandonato:

3.500,00 €/ha x 5ha = 17.500,00 €

TERRENO EDIFICABILE

L’area oggetto di potenziale intervento edificatorio si pone in un contesto planialtimetrico

non semplicissimo, in area prossima all’abitato di Sogliano al Rubicone capoluogo ma di

non immediata connessione con le maggiori direttrici di traffico che si collocano tutte molto

più a valle con necessità di quasi 30 minuti di strada anche tortuosa per giungere al sito di

collocazione.

La destinazione offerta al sito di tipo ricettivo è suggestiva ma probabilmente poco

concretizzabile, specie nell’attuale periodo di crisi, viste le ingenti necessità di investimento

iniziale ed il rischio connesso all’avviamento di una attività imprenditoriale ricettiva nella

zona.

Proprio la difficoltà di conessione al sito infatti limita fortemente un intervento rivolto al

turismo di massa ma suggerisce soluzioni vocate necessariamente a nicchie di mercato più

partcolari ma anche non semplici da raggiungere ed attivare.

Altre esperienze di alberghi in siti altocollinari si sono rivelate non particolarmente

produttive.

In ogni caso la disponibilità edificatoria è reale e conferisce certamente al terreno un valore,

che comunque verrà fortemente calmierato in ragione proprio delle considerazioni appena

sviluppate.

Ciò premesso si assume per l’area un valore unitario di 25,00 €/mq. Si ha quindi:

6.700 mq x 25,00 €/mq = 167.500,00 €.

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SINTESI FINALE

Per il complesso si ha quindi:

Valore stimato per l’azienda agrituristica insediata e sedime 1.203.437,50 €

Valore stimato uliveti 126.000,00 €

Valore stimato zona ovest 17.500,00 €

Valore stimato area edificabile est 167.500,00 €

TOTALE 1.514.437,50 €

Tale valore viene approssimato a 1.500.000,00 €

17) COMPROPRIETARI E COMODA DIVISIBILITA' DEGLI IMM OBILI

Nel caso di specie risulta pignorata la intera e piena proprietà di complesso agrituristico

pertanto non si ravvisa necessità di provvedere a suddivisioni.

18) DESCRIZIONE COMMERCIALE – VALORE LOCATIVO

PIENA PROPRIETA' in capo alla ditta esecutata di struttura ricettiva agrituristica sita in alta

collina, prevalentemente in comune di Borghi (che ospita tutti i fabbricati) ed in parte in

comune di Sogliano al Rubicone.

Su circa 14 ha di terreno acclive, di cui attualmente circa 5 adibiti ad uliveto, si situano una

serie di edifici: albergo ristorante, alcuni bungalow sia in muratura, sia in legno, piscina,

maneggio e stalle per cavalli con fienile.

Il complesso è da qualche anno abbandonato,e pur conservando un sufficiente stato di

manutenzione in diverse sue parti, necessita di riqualificazioni, manutenzioni soprattutto

impiantistiche e ripulitura.

La superficie commerciale complessiva del complesso pignorato è così quantificata:

1.112,75 mq di superficie commerciale per edifici su 4 ha di sedime

5 ha a uliveto di cui 6.700 mq edificabili per la realizzazione di struttura ricettiva con indice

di fabbricabilità pari a circa 0.5.

Altri 5 ha prevalentemente a incolto – coltivo abbandonato; solo una piccola parte è

condotta a seminativo.

Molti edifici del complesso sono al momento privi dei requisiti di abitabilità e solo alcune

parti sono facilmente recuperabili all’uso al quale erano state destinate (esempio stalle e

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fienile). Ciò premesso è complesso determinare un possibile canone locativo, sia per la

peculiarità dei manufatti, sia per la marginalità della attuale situazione. Non sono di fatto

disponibili riferimenti consistenti ed anche le tabelle di Agenzia delle Entrate non sono

particolarmente efficaci per determinare tali potenziali valori locativi.

Forfetariamente, richiamata anche la estesa presenza di ulivi, si stima un canone

complessivo per l’intera compagine pignorata pari a 12.000 €/anno.

19) DEFINIZIONE DEI LOTTI

Stante la natura unitaria dell’azienda si propone, in prima istanza, per una maggiore

valorizzazione del complesso, un unico lotto; in subordine potranno essere stralciati e

venduti separatamente, qualora il delegato alla vendita lo ritenga opportuno, gli uliveti ed i

terreni incolti ad ovest.

20) CERTIFICATO STORICO DI RESIDENZA DEGLI OCCUPANT I

L'immobile, pur adibito ad attività ricettiva agrituristica e privo di molti dei requisiti necessari

all’agibilità, risulta occupato da due persone, pur in assenza di titolo, come da certificazione

assunta presso l’ufficio anagrafe del Comune di Borghi.

21) DOMANDE GIUDIZIALI TRASCRITTE SULL’IMMOBILE

Nulla

22) REGIME FISCALE DI VENDITA

Relativamente all’immobile per determinare il regime fiscale di vendita è stato assunto

idoneo parere dal Dott. Commercialista Stefano Valentini di Cesena.

Secondo tale parere, di cui si riporta stralcio, la vendita per gli immobili sarà da

assoggettare ad IVA o ad Imposta di Registro a seconda dell’opzione scelta dal cedente,

mentre per i terreni sarà soggetta ad Iva per le parti edificabili e ad Imposta di Registro

come da DPR 131/1986, per i terreni agricoli.

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Immagine 13: stralcio del parere del dott. Valentini

23) NOTE CONCLUSIVE

� La versione dei fatti presentata in questo documento è corretta al meglio delle

conoscenze dell'Esperto;

� L'Esperto non ha alcun interesse verso il bene in questione;

� L'Esperto ha ispezionato personalmente l'immobile oggetto di stima;

� Salvo diversa indicazione, la data della valutazione coincide con la data della relazione

di stima, riportata in calce alla stessa;

� Gli allegati alla relazione sono parte integrante della stessa e vanno pertanto

integralmente visionati per una sua piena comprensione;

� E' vietata la pubblicazione parziale del presente documento o un uso diverso da quello

per il quale lo stesso è stato redatto.

L'Esperto Stimatore

Ing. Luca Scarpellini

Febbraio 2018

RELAZIONE TECNICO ESTIMATIVA · le relative visure presso i competenti Settori Urbanistica e Edilizia Privata dei ... Piscina e locali ... tra il vigente accatastamento e lo ...

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