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REGIME DE OBRAS E SUA REPERCUssAo
NA RENDA E NA MANUTENc::AO
DO CONTRATO DE ARRENDAMENTOl
ASSUN
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REGIME DE OBRAS E SUA REPERCUssAo NA RENDA E NA MANUTEN~AO DO
CONTRATO DE ARRENDAMENTO
A lei da ampla liberdade as partes no contrato para se acertarem
relativa-mente ao regime das obras: e 0 contrato que define, em
primeira linha, quenlesta obrigado a fazer obras e quem tern
direito a fazer obras. No entanto, osartigos 1074. e 1111.
introduzem regras supletivas segundo as quais e 0senhorio quem esta
obrigado a realizar as obras de conservacao do prediorequeridas por
lei ou pelo fim do contrato.
No caso de arrendamento para fins nao habitacionais, a lei preve
ainda,tambem supletivamente, que 0 arrendatario esta autorizado a
realizar asobras exigidas por lei ou as requeridas pelo fim do
contrato+,
Ia 0 regime aplicavel ao arrendamento para fins habitacionais e
0 regimegeral do artigo 1074., que no seu n." 2 apenas preve a
possibilidade de 0arrendatario executar obras quando tal faculdade
esteja prevista no contratoou quando 0 senhorio 0 autorize por
escrito.
A violacao do dever de realizar obras tern consequencias a tres
niveis queterao importancia e incidencias diferentes consoante a
parte em falta seja 0senhorio ou 0 arrendatario, Esses tres niveis
sao: a renda; a manutencao docontrato, uma vez que a omissao do
dever de realizar obras e fundamento deresolucao do mesmo; a
responsabilidade civil eventualmente associada a reso-lucao.
Analisa-se de seguida a posicao do senhorio e do arrendatario
por refe-rencia aos seus deveres e consequencias do respectivo
incumprimento.
1. 0 senhorio
1.1. Dever de Jazer obtas
A situacao juridica que melhor caracteriza a posicao do senhorio
nestamateria e 0 dever de fazer obras. Este dever e mesmo urn dos
mais importan-tes dentro do novo regime do arrendamento urbano.o
artigo 1074. determina que "cabe ao senhorio efectuar todas as
obras
de conservacao, ordinarias ou extraordinarias>, requeridas
pelas leis vigentesou pelo fim do contrato, salvo estipulacao em
contrario"
4 Note-se que as duas situacoes sao colocadas em alternativa,
basta que as obras sejamrequeridas pelo fim do contrato para que 0
arrendatario esteja supletivamente autorizado aexecuta-las. Em
sentido aparentemente diferente, M. Grave, Novo Regime do
ArrendamentoUrbano. Anotacoes e Comentarios, 3.a ed., ed. autor,
2006, Lisboa, p. 115.
5 Enquanto 0 RAU distinguia entre obras de conservacao
ordinarias, extraordinarias e debeneficiacao, 0 NRAU apenas
considera as primeiras duas categorias. Na verdade, a inovacaonao e
grande, uma vez que 0 RAU ja fazia corresponder 0 mesmo regime as
obras de censer-vacao extraordinaria e de beneficiacao,
inutilizando, na pratica, a distincao. E sintomatica a
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REGIME DE OBRAS E SUA REPERCUssAo NA RENDA E NA MANUTENC;:AODO
CONTRATO DE ARRENDAMENTO
a obrigacao de pagar a renda e a compensacao, no final do
contrato, pelasobras licitamente feitas nos termos aplicaveis as
benfeitorias realizadas pelopossuidor de boa fe. A resposta depende
da configuracao da posicao juridicado arrendatario enquanto titular
de uru direito a fazer as obras ou de urndever de fazer as obras. A
este ponto voltarei unl pouco abaixo.
1.2. 0 direito de fazer obras
Se e verdade que 0 senhorio tern 0 dever de fazer obras, nao e
menos ver-dade que este dever e simultaneamente urn direito.
Desde logo, 0 n." 2 do artigo 1074. determina que 0 arrendatario
"apenaspode executar quaisquer obras quando 0 contrato 0 faculte ou
quando sejaautorizado, por escrito, pelo senhorio" 0 que aponta com
clareza para umazona de intervencao exclusiva do senhorio. Alem
disso, no artigo 1038.0/e)preve-se, a contrario sensu, a faculdade
do senhorio de realizar obras urgentes.
Depois, a lei preve casos em que 0 senhorio deve fazer obras,
mas em queesse dever corresponde, na verdade a urn poder-dever: sao
os casos de obrasde rernodelacao e restauro profundo e os casos de
demolicao. Note-se que, deacordo corn 0 regime antigo, 0 senhorio
encontrava-se frequentemente nasituacao delicada de estar
financeiramente impossibilitado de fazer obras,tanto mais que nao
conseguia, dentro do quadro legal existente, garantir urnadequado
retorno do seu investimento.
Nestas situacoes 0 dever de fazer obras do senhorio reveste
tambem a rou-pagem activa do direito de fazer obras e, entretanto,
suspender 0 contrato dearrendamento ou mesmo de denunciar 0
contrato, nos termos do Decreto--Lei n." 157/2006, de 8 de Agosto
(a que chamarei abreviadamente RJOPA-Regime Iuridico das Obras em
Predios Arrendados).
De acordo com este diploma, as obras de rernodelacao e restauro
profun-dos, caracterizadas por obrigarem, para a sua realizacao,
uma desocupacao dolocado, perrnitem que 0 senhorio suspenda 0
contrato pelo periodo dedecurso das obras e mesmo, em certos casos,
que 0 denuncie. A denuncia eexcepcional: sera apenas possivel se as
obras, cumulativamente, forem carac-terizadas como estruturais, ou
seja, se originarem uma distribuicao de fogossem correspondencia
COIU a distribuicao anterior (art. 4./2 do RJOPA), e naose preveja,
ap6s a obra, a existencia de local com caracteristicas
equivalentesas do locado. Por caracteristicas equivalentes deve
entender-se sensivelmentea mesma dim ensao e a mesma
tipologia''.
8 [a 0 RAU previa como limite ao direito de reocupacao do locado
a identica tipologia dopredio. Veja-se, nomeadamente, 1. Goncalves
da Silva, Cessacdo do Contrato de Arrendamento
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REGIME DE OBRAS E SUA REPERCUssAO NA RENDA E NA MANUTENC;:AODO
CONTRATO DE ARRENDAMENTO
extern a ou a disposicao interna das suas divisoes (art. 64.0/d)
do RAU). Res-salvavam-se apenas deterioracoes consideradas Iicitas
por serem pequenas enecessarias para assegurar 0 conforto ou
comodidade do arrendatario.o novo regime, no entanto, nao contem
previsao expressa nesse sentido,
antes dispondo apenas genericarnente, no n." 2 do artigo 1083.,
que e funda-mento de resolucao 0 incumprimento que, pela sua
gravidade ou consequen-cias, torne inexigivel a outra parte a
manutencao do arrendamento. Deseguida preve algumas situacoes
exemplificativas ern que 0 senhorio poderarequerer a resolucao do
contrato. Mantem-se, no entanto, 0 preceito relativoas
deterioracoes Iicitas.
Se e admissivel a validade da regra anterior face ao actual
regime!", tam-bern e sustentavel que se alargou consideravelmente 0
fundamento de resolu-cao do contrato!". Na verdade, tirando os
casos de deterioracoes licitas, asobras nao autorizadas deverao ser
entendidas como incumprimento gravedo contrato de arrendamento por
parte do arrendatario. Contudo, nao e deexcluir que, no caso
concreto, a importancia da obra seja consideravelmentereduzida e
que a resolucao do contrato possa represeritar urn abuso de
direitopor parte do senhorio.
2.4. 0 direito de realizar obras
Por fim, 0 arrendatario tern 0 direito a realizar obras
quando:
tal conste do contrato de arrendamento ou;tenha sido autorizado,
por escrito, pelo senhorio (art. 1074.11);quando a obra seja
urgente ou;o senhorio esteja em mora quanta a obrigacao de executar
certa obra ea sua urgencia nao permita esperar pela decisao
judicial (art. 1036.).
Nestes dois ultimos casos determina 0 artigo 1036. que 0
Iocatario terndireito ao reembolso das despesas feitas, devendo no
entanto avisar 0 locadorde que ira executar a obral''.
16 P. Romano Martinez, Da Cessaiiio do Contrato, cit., p. 349, a
cuja posicao, implicita-mente, adere F. Gravato Morais, Novo Regime
do Arrendamento Comercial, Coimbra, Alme-dina, 2006, p. 118.
17 L. Menezes Leitao, Arrendarnento Urbano, cit., p. 103.18
Embora no n." 2 do artigo 1036., que estabelece a obrigacao de
informar 0 locador
como condicao para 0 reembolso das despesas com a obra so se
referir ao caso de reparacoes edespesas urgentes, nao se ve razao
para desaplicar 0 mesmo criterio no caso, previsto no n." 1,de mora
do locador.
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REGIME DE OBRAS E SUA REPERCUssAo NA RENDA E NA MANlITEN~AO DO
CONTRATO DE ARRENDAMENTO
o processo de realizacao das obras preve a elaboracao de urn
orcamentoque sera apresentado ao senhorio e fixara 0 valor maximo
pelo qual ele seraresponsavel. 0 municipio tern ainda de assegurar
0 realojamento do arrenda-tario em condicoes analogas as que tinha,
devendo 0 arrendatario reocupar 0imovel no prazo de tres meses
sobre 0 fim da obra, sob pena de caducidadedo contrato de
arrendamento. 0 municipio compensara 0 montante gasto ateao limite
do orcamento atraves do recebimento das rendas, podendo noentanto 0
senhorio levantar depositos no valor correspondente a 500/0 darenda
(art. 18.0 do DL 15712006).
B. 0 regime especial transitorio
o RJOPA preve na sua seccao III urn regime especial transitorio
aplicavelaos contratos de arrendamento .para habitacao celebrados
antes da entradaem vigor do RAU e aos contratos de arrendamento
para fins nao habitacio-nais celebrados antes da entrada em vigor
do Dccreto-Lei n." 257/95, de 30 deSetembro.
Isto significa que aos contratos celebrados depois da entrada em
vigor des-tes diplomas, mas antes da entrada em vigor do NRAU e
RPOJA, se aplica 0regime ja descrito, uma vez que nao ha
particularidades previstas no regimetransitorio ao regime das
obras.o regime transitorio, aplicavel aos contratos de arrendamento
celebrados
antes do RAU ou do Decreto-Lei n.? 257/95, de 30 de Setembro, e
particular-mente importante porque sera aplicavel as situacoes mais
graves: degradacaodos im6veis a par de uma total desadequacao do
valor das rendas.
Neste regime transitorio nao reveste particular interesse para 0
terna 0regime do contrato de arrendamento para fins nao
habitacionais, porquantonao existe uma correlacao entre a feitura
de obras de conservacao e aactuali-zacao de renda e, alem disso, 0
regime dos contratos de arrendamento parafins habitacionais
aplica-se com as necessarias adaptacoes (art. 50.0 NRAU).Ja 0
regime dos contratos de arrendamento para fins habitacionais
conterndiversas disposicoes muito relevantes para este tema.
Nao me alongarei muito neste regime transitorio, uma vez que ha
umaexposicao particularmente dedicada ao regime transitorio em
geral e dentrodeste a parte das obras e da actualizacao das rendas
correspondem aos aspec-tos mais importantes.
Salientarei, no entanto, dois ou tres aspectos.Em primeiro
lugar, a solucao prevista na lei para os contratos de arrenda-
mento para fins habitacionais parte de uma logica de
correspectividade entre
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REGIME DE OBRAS E SUA REPERCUssAo NA RENDA E NA MANUTENC;:AO DO
CONTRATO DE ARRENDAMENTO
importara seguir 0 procedimento previsto no artigo 33.0 com
vista a classifi-cacao do predio entre excelente (nive15) e pessimo
(nfvel I). No caso de con-tratos de arrendamento para fim nao
habitacional, a renda pode ser actuali-zada independentemente do
nivel de conservacao. Ja no caso de contratos dearrendamento para
habitacao, se a classificacao corresponder a nivel medio(3) ou
superior, 0 senhorio informa 0 arrendatario da intencao de
modificara renda e os termos em que se devera processar, nos termos
dos artigos 34.0 eseguintes. Caso seja atribuido nivel l ou 2, 0
senhorio tera de fazer obras paradepois poder obter melhor
classificacao e consequentemente poder actualizara renda.
2. Iniciativa do arrendatario
Mas imagine-se que 0 senhorio nao quer ou nao pode fazer as
obras neces-sarias, ainda que isso implique a impossibilidade de
proceder a actualizacaoda renda, ou mesmo que nem toma a iniciativa
de obter a classificacao dolocado. Entao, a lei preve a hipotese de
0 arrendatario solicitar que a comis-sao arbitral municipal promova
a determinacao do coeficiente de conserva-cao do locado (art.
48.0).
No caso referido de ao imovel ser atribuido nivel abaixo de 3, 0
arrenda-tario pode intimar 0 senhorio a realizar as obras, 0 que se
traduz num verda-deiro direito subjectivo do arrendatario.
Se 0 senhorio nao realizar as obras necessarias, 0 arrendatario
poderaoptar por uma de duas vias: realizar ele proprio as obras de
maneira a atingirurn nivel medio de conservacao, caso em que dara
disso conhecimento aosenhorio e a comissao municipal arbitral e em
que podera efectuar compen-sacao com 0 valor das rendas (art. 33.0
do RJOPA)20; ou solicitar a camaramunicipal a realizacao de obras
coercivas. Neste ultimo caso, 0 arrendatarioainda podera vir a
fazer as obras se 0 senhorio, instado pelo municipio paraas
executar, nao 0 fizer dentro do prazo estabelecido.
A al. c) do n." 4 do artigo 48.0 do NRAU preve ainda outra
possibilidade:a de 0 arrendatario comprar 0 locado com 0 objectivo
de 0 reabilitar. Nao setrata, contudo, de uma alternativa as
anteriores, como pode resultar de umaprimeira leitura da lei. Na
verdade, 0 n." 6 do mesmo artigo remete para
20 Note-se que 0 valor das obras para efeito de cornpensacao
corresponde as despesas efec-tuadas e orcarnentadas e respectivos
juros, acrescidos de 5% destinados a despesas de adminis-tracao. 0
valor da renda a tel' em conta corresponde a urn nivel medio de
conservacao e a umfaseamen to de cinco anos nos termos dos artigos
31.0 a 33.0 do NRAU.
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REGIME DE OBRAS E SUA REPERCUSsAO NA RENDA E NA MANUTENc;Ao DO
CONTRATO DE ARRENDAMENTO
3. Iniciativa do municipio
Por iniciativa propria ou a pedido do arrendatario (art.
48.0/4/b) doNRAU), 0 municipio pode realizar obras com 0 objectivo
de obter urn nivelde conservacao compatrvel com a actualizacao da
renda, ou seja, com urnnivel medio de conservacao (art. 28. RJOPA).
Por remissao generica do n." 2do artigo 23., 0 regime de
recebimento das rendas por parte do municipio etarnbern aqui
aplicavel.
III. 0 PRINCIPIO DO BOM USO E DA BOA CONSERVAGAO DO IMOVEL E 0
EQUI-LlBRIO DAS PRESTAGOES
As obras sao a pedra de toque na manutencao do equilibrio das
prestacoesno novo regime do arrendamento urbano.
Se tal preocupacao ja era (e e) visivel no que toea a direitos
de indemniza-cao por obras licitas e por benfeitorias, embora neste
caso equiparando 0locatario a possuidor de rna fe, 0 NRAU, como se
explicou, vern introduziruma simetria entre as obras e a prestacao
devida pela contraparte. Se as obrasforem feitas pelo arrendatario,
porque assim foi estipulado no contrato, entaonaturalmente que a
renda acordada ja tera em conta essa circunstancia, Seforem
efectuadas pelo arrendatario, porque 0 locatario esta em mora e
naofor possrvel esperar as delongas de urn processo judicial ou
simplesmente por-que a urgencia nao consente qualquer dilacao (art.
1036.), 0 arrendatariopode compensar 0 credito pelas despesas da
obra com a obrigacao de paga-mento da renda. As obras licitamente
feitas e aplicado 0 regime das benfeito-rias realizadas por
possuidor de boa fe (art. 1074./5). Apenas as obras
ilicitascontinua a ser aplicavel 0 artigo 1046. do Codigo Civil,
que remete para 0regime das benfeitorias realizadas pelo possuidor
de rna fe.
Note-se que podera vir a acontecer que os contratos modelo
utilizadosvenham a preyer que 0 arrendatario fica encarregado de
realizar as obras noimovel sem que tal resulte num ajustamento da
renda. Con10 principio fun-damental, e de acolher que as partes
tenham ampla liberdade para estabele-cer 0 regime das obras e
antecipadamente ou mesmo a posteriori ajustar arenda ou a
cornpensacao devida pelas obras. No entanto, nao e de excluir
apossivel necessidade de acautelar 0 arrendatario enquanto parte
porventuramenos informada no contrato de arrendamento->. Esta
proteccao podera ser
23 E possivel que exista alguma assimetria inforrnativa em
desfavor do arrendatario parti-cularmente nos casos em que este e
urn consumidor e 0 arrendamento e feito atraves de urn
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ASSUNC;:AO CRISTAS
particularmente relevante nos casos de contratos de. adesao (aos
quais se apli-cara a lei das clausulas contratuais gerais). E
certoque no regime transit6rioja se preve a possibilidade de, para
efeitos de actualizacao da renda, aplicarurn coeficiente de
conservacao inferior no caso de 0 arrendatario demonstrarque 0
estado de conservacao se deve a obras por si realizadas. Nao se
preve,no entanto, no novo regime, preceito paralelo.
Como meio de garantir a transparencia e informacao na
contratacao, deveentender-se que 0 acordo quanta a responsabilidade
do arrendatario pela exe-cucao de obras nao afasta por si s6 a
responsabilidade do senhorio pelo paga-mento das obras e a
possibilidade de 0 arrendatario compensar 0 credito peladespesa com
a obrigacao de pagamento da renda. Para que tal aconteca
seranecessario declaracao expressa das partes nesse sentido ou a
dernonstracao deque 0 valor da renda e particularmente baixo como
contrapartida da obriga-cao do arrendatario de executar e suportar
0 valor da obra. Naquelas situa-coes, improvaveis, mas possiveis (e
com campo vasto de relevancia no caso deornissao do contrato), em
que 0 arrendatario tenha a obrigacao de fazer asobras, mas nao de
suportar 0 seu custo, 0 arrendatario podera exigir apenaso montante
correspondente as obras necessarias para manter urn nivel mediode
conservacao. Exigir acima disso nao e admissivel, por corresponder
a inob-servancia do dever de boa fe no cumprimento das obrigacoes,
genericamenteaplicavel (art. 762,/2).
Para alern deste aspecto, a execucao ou nao das obras passa a
ter, a meu ver,uma relacao directa com a rnanutencao do contrato de
arrendamento e como valor da renda-", Referiu-se como a nao
execucao das obras e causa de reso-lucao e, diria, de aplicacao do
correspondente regime de responsabilidadecontratual. Mas, caso as
partes nao pretendam par termo ao contrato, e se asobras nao forem
feitas nem pelo senhorio nem pelo arrendatario em suasubstituicao
(porque nao quer ou nao pode), entao tal ten! urn impacto nega-tivo
no estado de conservacao do predio 0 que tera influencia na
renda.
Apesar de a lei apenas se referir ao estado de conservacao dos
predios paraefeito de actualizacao de rendas antigas, deve
entender-se que 0 principio daconformidade exige urn nivel de
conservacao pelo menos rnedio, mas por-
pro fissional de mediacao imobiliaria, Isto em nada e
prejudicado pela constatacao de que aconsideracao do arrendatario
como "parte fraca" no contrato e 0 vinculismo a tal
associadolevaram a supressao do mercado do arrendamento, com
consequencias profundamente nega-tivas. Veja-se, por exemplo, A.
Menezes Cordeiro, 0 Novo Regime ... , cit., pp. 319 e 320.
24 Aprofundando decisivamente urn caminho que ja tinha sido
iniciado pelo proprio RAU.Exemplificativamente, veja-se, A. Pais de
Sousa, Obras no Locado e sua Repercussao nas Rendas,Estudos em
Homenagem ao Prof. Doutor Inocencio Galvao Telles, vol. III,
Direito do Arren-damento, Coimbra, Almedina, 2002, 159, pp. 172 e
ss..
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REGIME DE OBRAS E SUA REPERCUssAO NA RENDA E NA MANUTEN, do
predio introduzem uma maior exigen-cia na possibilidade de
actualizar a renda. E perfeitamente admissivel que, ernface de urn
incumprimento parcial por parte do senhorio, porque obrigado afazer
as obras de conservacao nao as realiza, 0 arrendatario venha
impedir 0aumento da renda ou ate exigir a reducao da mesma ate que
0 born estado dopredio seja reposto. A reducao da contraprestacao,
aflorada no artigo 802. doCodigo Civil e assumida no n." 1 do
artigo 4. do Decreto-Lei 6712003, de 8 deAbril (compra e venda de
bens de consumo), enquanto rernedio para 0 incum-primento parcial
ou defeituoso, tern aqui pleno campo de aplicacao-"
Assim, 0 senhorio tera todo 0 interesse em manter 0 predio em
bornestado de conservacao e os objectivos da nova lei nao se
esvairao com 0 decor-rer do tempo. Por esta via estara
razoavelmente garantido 0 principio doequilibrio contratual: urn
predio em born estado, com obras de conservacaoregulares permitira
uma actualizacao consentanea da renda e, ao inves, urnpredio
degradado nao Iegitirnara 0 aumento de renda. Seria born que a lei
cla-rificasse este aspecto. Na falta de preceito explicito, a
solucao nao devera dei-xar de ser encontrada com base quer nas
regras gerais do cumprimento dasobrigacoes quer na teleologia da
recente reforma.o NRAU assumiu expressamente como objectivo a
reabilitacao urbana e,
por isso, relacionou intimamente obras, renda e resolucao do
contrato.Importara no futuro fazer a avaliacao do impacto deste
regime, para 0 qual ametodologia da analise economica do direito
muito podera contribuir-".
25 Referindo-se, precisamente, ao nivel de conservacao medio
como "nivel (rninimo) deconservacao", F. Gravato Morais,
Arrendamento para Habitacao ... , cit., p. 84.
26 Em situacces inversas, mas que nao deixam de ser
inspiradoras, a jurisprudencia veminvocando um principio de
proporcionalidade para desobrigar 0 senhorio de fazer obras
dis-pendiosas contrastantes com a exiguidade das rendas recebidas.
Veja-se, com indicacces devaries arestos, Pinto Furtado, Manual do
Arrendamento Urbano J, cit., p. 504, nota 440, defen-dendo a
aplicacao da ideia de proporcionalidade ao dever de conservacao do
senhorio, parti-cularmente nos casos de arrendamentos vinculisticos
(p. 505).
27 Nao em particular sobre esta lei, mas em sede de teoria geral
sobre os modelos de arrenda-mento, veja-se, entre n6s, F. Araujo, 0
Problema Economu:o do Controle das Rendas, Estudos emHomenagem ao
Prof. Doutor Inocencio Galvao Telles,vol. Ill, Direito do
Arrendamento, Coimbra,Almedina, 2002, 176, nomeadamente 0 elenco
dos efeitos da desregulamentacao (pp. 230 e ss.).
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