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Das Immobilienmagazin von Union Investment
RAUM mehrAusgabe 1 | 2016
BeobachtenWarum Immobilienexperten noch keinen Marktabschwung
erwarten
BewertenWieso Investoren in Polen nicht nur Warschau interessant
finden
BegegnenWie Hotels ihre Gäste mit neuen Erlebniswelten
überraschen
Gebäude, die viele Nutzungen unter einem Dach vereinen,
faszinieren auch Investoren
Urbanes Universum
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Das Immobilienmagazin von Union Investmen
t
Welche Strategien Immobilieninvestoren v
erfolgen, um
Sicherheit und Risiko ins Gleichgewicht zu
bringen
RAUM mehrAusgabe 1 | 2015
Früher VogelWarum es sich lohnt,
in Hotel-
projekte zu investieren
Erste Liga Was die Bürostädte L
ondon,
New York und Tokio verbindet
Steter Strom Wieso Datenmanage
ment zum
Immobiliengeschäft gehört
GroßeSpannweite
Das Immobilienmagazin von Union Investment
Berlins Büromarkt holt auf – und profitiert von der
wachsenden Wirtschaftskraft der deutschen Hauptstadt
RAUM mehrAusgabe 2 | 2015
Gelungener Kraftakt
Die Grüne Insel erholt sichIrland hat die Immobilienkrise
überwund
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Das Quartier lebtErfolgreiche Büroparks funktionieren wie
eine kleine Stadt
Der Euro schwächeltWas Währungsschwankungen für Investo
ren bedeuten
Das Immobilienmagazin von Union Investment
RAUM mehrAusgabe 1 | 2016
BeobachtenWarum Immobilienexperten noch keinen Marktabschwung
erwarten
BewertenWieso Investoren in Polen nicht nur Warschau interessant
finden
BegegnenWie Hotels ihre Gäste mit neuen Erlebniswelten
überraschen
Gebäude, die viele Nutzungen unter einem Dach vereinen,
faszinieren auch Investoren
Urbanes Universum
Raum & mehr 1|2016 Raum & mehr 1|2016
inhalt
titel
4 mixed use Gebäude, die verschiedene nutzungen unter einem Dach
vereinen, gewinnen an Bedeutung
mäRkte
12 marktzyklus ist der aktuelle immobilienboom bald zu ende? Was
experten und investoren erwarten
18 Polen Das osteuropäische land bietet auch außerhalb der
hauptstadt Warschau interessante investmentchancen
21 investitionsklimastudie Portfoliotransaktionen werden für
internationale immobilienanleger immer interessanter
kOnZePte
22 infografik in Berlin gibt es viel Büro für wenig Geld, in
tokio ist es umgekehrt. eine Übersicht über Flächen und kosten
24 Smart City Wien verordnet sich ein langzeitprogramm, das die
Stadtentwicklung verändern wird
28 Digitalisierung immobilienwirtschaftliche hochschulen
erfor-schen die erfolgschancen von Big Data und Co
36 lifestyle-hotels mit welchen kreativen ideen anbieter ihre
Gäste überraschen und warum sie damit erfolg haben
Real PeOPle
30 Porträt eric Cheah baut für union investment das
immobilien-portfolio im asiatisch-pazifischen Raum auf
33 amerika union investment gewinnt einen neuen
investment-manager und hat große Pläne in nord- und
lateinamerika
PORtFOliO
34 Rendite Welche Steuerungsmöglichkeiten manager von
immobilienfonds haben, um die Performance zu steigern
WeitWinkel
42 Stadtpläne mal analog, mal digital weisen karten den Weg
durch den Dschungel der Großstadt
3 ZuR SaChe 27 naChRiChten 27 imPReSSum & kOntakt 43 neu im
PORtFOliO
titelbild the Shard im londoner Stadtteil Southwark ist mit 310
metern eines der höchsten Gebäude in europa. Der mit 11.000
Scheiben verglaste mixed-use-turm ist pyramidenförmig aufgebaut und
vereint Büros, luxuswoh-nungen, Restaurants, Geschäfte und ein
hotel unter einem Dach.
Liebe Leserinnen, liebe Leser,herzlich willkommen zur aktuellen
ausgabe von Raum & mehr!
Sie interessieren sich für trends, Produkte und
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auf den nationalen und internationalen investment- und
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Ihr Fabian Hellbusch
Leiter Marketing, Kommunikation
[email protected]
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Raum & mehr 1|2016 Raum & mehr 1|2016
inhalt zuR sache
2 3
erfahrene immobilieninvestoren wissen: märkte für
Gewer-beimmobilien entwickeln sich zyklisch, auf jede
auf-schwungphase folgt eine Periode des abschwungs. in aller Regel
vollziehen sie sich parallel zur ökonomischen entwicklung im
jeweiligen Wirtschaftsraum, ebenso wie diese selbstverständ-lich
beeinflusst von der Weltkonjunktur. zweitens haben wir ge-lernt,
dass die immobilienkonjunktur auf Veränderungen später reagiert als
andere Wirtschaftszweige. erst wenn der aufschwung bei den
nachfragern von Büro- und einzelhandelsflächen ange-kommen ist,
profitieren immobilieneigentümer und Projektent-wickler. und
drittens sagt die vorherrschende lehrmeinung, dass ein zyklus
normalerweise zwischen sieben und acht Jahren dau-ert, wobei
aufschwung- und Bodenbildungsphase mit jeweils vier Jahren gleich
lang sind.
Doch wie normal ticken eigentlich gegenwärtig die nationalen
Ökonomien? und haben sich in zeiten der Globalisierung nicht längst
auch die zyklischen schwankungen auf den nationalen
immobilien-märkten einander angeglichen? zumal sich diese immer
enger mit den weltweiten Kapitalmärkten verzahnen? haben wir es
also viel-leicht in absehbarer zeit nur noch mit der einen, sich
weltweit im Gleichschritt bewegenden immobilienkonjunktur zu
tun?
Eine These mit KonsequenzenWenn dem so wäre, hätte dies für
global agierende investoren er-hebliche Konsequenzen – vor allem
auf ihre Diversifizierungsstra-tegien. Denn diese basieren unter
anderem auf der erfahrung, dass sich märkte unterschiedlich
bewegen: Während der eine auf seinen höhepunkt zustrebt und sich
dort gute Verkaufschancen ergeben, hat ein anderer gerade erst die
talsohle überwunden und bietet entsprechend attraktive
einstiegsmöglichkeiten.
Vor allem die erfahrung der zurückliegenden Jahre hat der these
von sich angleichenden zyklen auftrieb gegeben. Der ein-druck ist,
dass die weltweiten immobilienmärkte nach der soge-nannten
subprime-Krise in den usa und den maßgeblich durch sie verursachten
Verwerfungen auf den Finanz- und Kapitalmärkten fast synchron in
die Rezession rutschten. auf unserem eigenen Kontinent schwächte
die 2010 beginnende euro-Krise die immo-bilienkonjunktur des
vereinigten Währungsraums zusätzlich – und auch dort waren die
Folgen zwar vor allem, aber längst nicht aus-schließlich auf wenige
märkte, insbesondere in südeuropa, begrenzt. auch der seit etwa
2014 einsetzende aufschwung vollzieht sich parallel auf vielen
märkten und ist, so die Wahrnehmung, nur von graduellen
unterschieden geprägt. Die Gründe liegen auf der hand – und
sie beschreiben gleichzeitig die Besonderheiten, die den aktu-
ellen immobilienmarktzyklus prägen. treiber des aufschwungs sind
zum einen die vielfältigen, mehr oder weniger effizienten
hilfspro-gramme, mit denen die staaten der euro-zone, aber auch die
usa und Großbritannien ihre Volkswirtschaften unterstützten. hinzu
kommt – und das ist in anbetracht der historisch einmaligen
Di-mension noch bedeutsamer – das sehr niedrige zinsniveau der
vergangenen Jahre, verordnet von den mächtigen notenbanken der
industrienationen. Wir alle wissen, wie sehr das nun schon seit
Jahren anhaltende niedrigzinsumfeld die globalen
Kapitalsammel-stellen unter Druck setzt und dass ein Gutteil des
aktuellen Booms auf den immobilieninvestmentmärkten dem mangel an
anlage-alternativen mit ähnlichem Rendite-Risiko-Profil geschuldet
ist.
Die antwort auf die Frage, ob sich der aktuelle zyklus von jenen
der Vergangenheit unterscheidet, hängt daher in erster li-nie von
der künftigen entwicklung der zinsen ab. und hier zeich-nen sich
schon erste – wenn auch noch dezente – unterschiede zwischen den
zinsniveaus in den usa, Großbritannien und der euro-zone ab. Daraus
können sich unterschiedliche chancen er-geben. Wir stellen fest,
dass die märkte von der Krise durchaus unterschiedlich getroffen
wurden und sie sich derzeit in noch un-terschiedlichen stadien der
markterholung befinden, auch wenn sich diese in den kommenden 18
monaten weiter annähern könn-ten. und selbst wenn das
niedrigzinsumfeld anhält, wären zyk-lische schwankungen des
Preisniveaus und damit der anfangs-rendite wahrscheinlich. sie
strategisch geschickt zu nutzen, bleibt also weiterhin eine der
entscheidenden aufgaben professioneller immobilieninvestoren.
Frank Billand ist Mitglied der Geschäftsführung der Union
Investment Real Estate GmbH.
Gleichung mit einer unbekanntenFrank Billand über die
Besonderheiten des aktuellen immobilienzyklus und deren Folgen
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Unter einem Dach Immobilien, die viele Nutzungen miteinander
verbinden, gewinnen immer mehr Anhänger.
Seite 4
Unter BeobachtungWie lange hält der Immobilienboom an? Das
fragen sich viele Experten. Ein Stimmungsbild aus der Branche.
Seite 12
Unser Mann in FernostEric Cheah baut das Immobilienportfolio von
Union Investment in der Region AsienPazifik auf. Ein Porträt.
Seite 30 Unter FreundenKreative Anbieter überraschen mit neuen
Hotelideen. Den Gästen scheint das zu gefallen.
Seite 36
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Raum & mehr 1|2016Raum & mehr 1|2016
titel
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innerstädtisches Wohnen ist angesagter denn je, Büroarbeiter
bevorzugen urbane lagen, und
sogar die industrie will Produktionsstandorte ins städtische
umfeld verlagern. Dafür ist ein
immobilientypus gefragt, den man in internationalen metropolen
schon häufiger antrifft: mixed-
use-Gebäude. Sind sie auf dem Weg zur neuen asset-Klasse? Von
miriam Beul-Ramacher
24/7 statt nine-to-five
The Shard in London ist mit seinen 310 Metern eines der
weltweit höchs-ten Gebäude, das viele Nutzungen vereint: Auf 87
Etagen gibt es Büros, Restaurants, Geschäfte, ein Hotel und zehn
Luxuswohnungen.
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Raum & mehr 1|2016
titel
Raum & mehr 1|2016Raum & mehr 1|2016 766
ein neuer immobilientypus schickt sich an, europas metropo-len
zu erobern. er kommt in london vor, ebenso wie in Paris. in
Stockholm hat man ihn gesehen und auch in Rotterdam. und selbst
hierzulande machen „Flip-Flop-immobilien“ immer öfter von sich
reden. es handelt sich dabei um Gebäude, in denen man woh-nen und
arbeiten, einkaufen und trainieren, sich amüsieren oder bilden
kann. Häuser, die so viele Nutzungen unter einem Dach vereinen wie
sonst nur ein ganzer Straßenzug. Fahrstühle ersetzen den
Bürgersteig, und so können Bewohner in Flip-Flops von der Wohnung
ins Büro und abends in den Fitnessclub gelangen – in
mixed-use-Gebäuden gibt es keine Pendelzeiten, liegen zwischen
arbeit und Freizeit nur wenige Stockwerke. Das ist effizient,
ressourcensparend und daher für viele cool, hip und angesagt. Denn
was in klassischen mischquartieren eher dörflich in die Fläche
wächst, findet in mixed-use-immobilien inte griert seinen
Platz.
einer der architektonisch spektakulärsten Vertreter dieser
Gattung ist in Rotterdam zu bewundern. ein faszinierender, mehrfach
prämier-ter Solitär, den sich die Rotterdamer architekturschmiede
mVRDV als neuen Nukleus für eine frühere städtebauliche No-go-area
ausgedacht hat. 2014 wurde der Bau von der niederländischen Königin
maxima offiziell eröffnet. Die markthal ist mit 120 metern länge,
70 metern Breite und einer Höhe von 40 metern der erste überdachte
lebens-mittelmarkt in den Niederlanden. typologisch handelt es sich
bei dem Koloss um einen Hybriden aus Halle und Geschossbau. Die
4.000 Qua-
dratmeter große Hallenfläche teilen sich 96 marktstände und acht
Restaurants. in den beiden parallel zueinander stehenden
Gebäude-riegeln sind 128 eigentums- und 102 mietwohnungen in Größen
von 80 bis 300 Quadratmetern Fläche untergebracht. Die beiden
unteren Geschosse dienen als Büroetagen.
Jede Menge Synergien„Städte sind die Herzen unserer
Gesellschaften, Kulturen und Ökono-mien, doch leider erfüllen viele
unsere erwartungen nicht“, haben die mVRDV-architekten
festgestellt. mit ihren eigenen arbeiten wollen sie eine hohe
lebensqualität für Bewohner und Nutzer schaffen und zu-gleich einen
mehrwert für die Städte kreieren. Was dem team um die Firmengründer
Winy maas, Jacob van Rijs und Nathalie de Vries auch gelingt, wie
die beachtliche Zahl der auszeichnungen belegt. Was aber vor allem
zählt: auch bei den Nutzern kommt das Wunderwerk markt-hal mit
seiner kunstvoll designten 3-D-Fassade bestens an. Sämtliche
Flächen sind vermietet beziehungsweise verkauft, und schon in den
ersten drei Wochen wurde eine million Besucher gezählt. Kein
Wunder, denn auch beim oftmals schwierigen thema erreichbarkeit
haben die Planer alles richtig gemacht: Wer nicht einen der 1.200
Pkw-Stellplät-ze in anspruch nehmen will, kann direkt mit der
Straßenbahn, dem Bus, der u-Bahn oder der Fernbahn anreisen.
„Die markthal in Rotterdam erfüllt alle Kriterien, die für ein
mixed-use-Objekt gelten“, lobt thomas Beyerle, managing Director
bei Catella
Property Valuation, das niederländische Projekt. Jede Nutzung
habe einen Flächenanteil von mindestens 10 Prozent und sei nicht
aus-schließlich den Bewohnern zugänglich. außerdem gebe es
öffentlich nutzbare Räume sowie jede menge Synergieeffekte zwischen
den ein-zelnen Nutzungen. Charakteristisch für ein waschechtes
mixed-use-Objekt seien außerdem die urbane Dichte in dem Gebäude
sowie die exzellente Verkehrsanbindung. in einer Studie lieferte
Beyerle anfang 2015 eine erste Übersicht – mit Definitionen und
Beispielprojekten – zu diesem immobilientypus. Sein Fazit: Gemischt
genutzte immobilien sind akteure einer neuen Stadtepoche, die
Funktions-trennungen aus der industrialisierung aufheben. Damit
stellen sie eine Rückbesinnung auf die urban gewachsene Stadt mit
verschiedenen Funktionen in räumlicher Nähe dar.
Da Baugrundstücke in den innenstädten grund-sätzlich mangelware
sind, wird diese räumliche Nähe vielfach durch vertikale lösungen
erreicht. auf einen der höchsten Vertreter dieser Gattung trifft
man in london: den 2012 fertiggestellten mixed-use-turm the Shard.
Der 310 meter hohe Wol-kenkratzer verfügt über 87 Stockwerke, 72
nutzbare etagen sowie 44 aufzüge. Die verschiedenen Nutzungen
hat Stararchitekt Renzo Piano übereinander angeordnet: im
Sockelgeschoss befinden sich Res-taurants und Geschäfte, in den
etagen 4 bis 28 liegen die Büroräume des
Wirtschaftsprüfungsunternehmens Pricewaterhouse Coopers mit rund
55.000 Quadratmetern Fläche, in den etagen 31 bis 33 folgen
Restaurants und ausstellungsflächen. Darüber wird es luxuriös: Die
Hotelkette Shangri-la unterhält in den Stockwerken 34 bis 52
einen
Fünf-Sterne-Betrieb mit 200 Zimmern und 18.000 Quadratmetern
Flä-che, daran schließen 13 Stockwerke mit zehn luxuswohnungen an,
für die Zeitungsberichten zufolge hohe zweistellige
millionenbeträge ge-zahlt wurden. entstanden ist eine
immobilienklasse für sich, die in london kein einzelfall mehr ist.
So arbeitet architekt Piano auch schon am nächsten Wolkenkratzer
mit verschiedenen Nutzungen unter einem Dach. Der kleine Bruder von
the Shard soll am Bahnhof Paddington entstehen, „nur“ 224 meter
hoch werden, 65 Stockwerke umfassen und Platz für 200 Wohnungen,
Geschäfte, Büroräume, Restaurants und
Cafés haben. „Wir glauben, dass der neue Wolken-kratzer ein
Katalysator für eine positive Weiterentwick-lung des
Paddington-Viertels sein kann, so wie es mit the Shard am Standort
london Bridge funktioniert hat“, zeigt sich irvine Sellar,
Vorstandsvorsitzender des inves-tors Sellar Property Group,
überzeugt.
ein ähnliches, wenngleich kleineres Projekt steht in Frankfurt
am main in den Startlöchern. auf dem metz-
ler-areal plant der New Yorker entwickler tishman Speyer einen
ge-mischt genutzten turm mit 185 metern Höhe und rund 60.000
Qua-dratmetern Nutzfläche. Wohnungen, Büros, Gastronomiebetriebe,
Geschäfte und öffentliche einrichtungen sollen an der Großen
Gallus-straße 16–18 übereinander angeordnet werden. mit dem entwurf
hat tishman Speyer die Kopenhagener architekten Bjarke ingels Group
beauftragt. „Wir wollen einen neuen typ Hochhaus kreieren, ein
Haus, das sich öffnet und nahbar ist“, erklärte Deutschland-Chef
Florian Reiff bei der Präsentation der Pläne im Sommer 2015. Dabei
lobte er den architektonischen und städtebaulichen ansatz des
Projekts, das
Das Centre d'Affaires Paris-Trocadéro im mondänen 16. Pariser
Arrondissement verbindet hinter einer historischen Fassade Büros,
Einzel handel und Wohnen. Es gehört zum Portfolio des Offenen
Immobilien-Publikumsfonds UniImmo: Deutschland.
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10%sollte der Flächenanteil pro
Nutzungsart in einem mixed-use-
Objekt mindestens betragen.
Eines der architektonisch spektakulärsten Mixed-Use-Gebäude ist
die Markthal in Rotterdam. 96 Marktstände und acht Restaurants
teilen sich die Hallenfläche. In den beiden parallel zueinander
stehenden Gebäuderiegeln sind Wohnungen und Büros
untergebracht.
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Raum & mehr 1|2016
titel
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auch in New York eine bekannte Größe sei. „Der entwurf bricht
die übliche trennung von arbeiten, Wohnen und öffentlichem leben
auf“, betonte Reiff.
eine europäische Projektübersicht von Catella zeigt: Bei
aktuellen mixed-use-entwicklungen handelt es sich keineswegs nur um
Neu-bauten, sondern oftmals um Revitalisierungen. So soll etwa in
Paris eines der größten innerstädtischen mischquartiere aus den
1970er-Jahren komplett „redesignt“, die vorhandenen Nutzungen neu
ange-ordnet und ergänzt werden. es handelt sich um das Viertel ilôt
Vandam-me des la-Défense-architekten Pierre Dufau. Den Zuschlag für
diese anspruchsvolle aufgabe erhielten 2014 die
markthal-architekten des Büros mVRDV. Die Neuinterpretation soll
ebenfalls ein Shoppingcenter, ein Hotel, Büros sowie eine
Bibliothek beherbergen. Neu hinzu kom-men Wohnungen, ein
Konferenzcenter sowie ein Kindergarten. „Wir
wollen das komplexe ensemble neu ordnen und den verloren
gegan-genen menschlichen maßstab in das Viertel zurückbringen“,
beschrei-ben die mVRDV-architekten ihren ansatz. Während beim
Pariser Pro-jekt die schon vorhandene mischnutzung erhalten bleibt,
zielt die mehrzahl der Redevelopments darauf ab, eine nicht mehr
erfolgreiche monostruktur abzuschaffen und eine gemischt genutzte
zu etablieren.
Raus aus der NischePlaner und investoren wollen mit diesen
maßnahmen nicht nur aus dem markt gefallene immobilien fit machen
für einen neuen Wert-schöpfungszyklus. Häufig geht es auch darum,
eine auffrischung für das jeweilige städtebauliche umfeld zu
erreichen – weg mit den Nine-to-five-Objekten, hin zu Gebäuden mit
24-Stunden-Betrieb.
als beispielhaft für eine ganze Reihe solcher
Gebäudeumwand-lungen mag das Projekt Klara Zenit in Stockholm
gelten. aus einem monolithischen Postgebäude aus den 1970er-Jahren
hat der schwe-dische ableger des internationalen Büros equator
european architects ein gemischt genutztes Objekt mit Büros,
Geschäften und rund 100 mietwohnungen geformt. Das Besondere:
auf der gigantischen Dachfläche sind im Zuge des umbaus ein halbes
Dutzend frei stehen-der appartements entstanden. Für das als
problematisch geltende Quartier eine art Startschuss in eine
bessere epoche. Denn auch in al-len Neubauten im Viertel ist ein
gewisser Wohnanteil seitdem Vorschrift.
mixed-use-Objekte führen in europa – ob nun als Neubauten oder
als Redevelopments – zwar immer noch ein Nischendasein. Doch das
könnte sich ändern. „es ist davon auszugehen, dass es künftig mehr
gemischt genutzte immobilien geben wird, vor allem in den
Großstäd-ten“, ist sich Catella-mann thomas Beyerle sicher. Beyerle
erwartet, dass sich die metropolen neu sortieren. Je citynaher,
desto gemischter würden immobilien in den nächsten 10 bis 20 Jahren
sein. Reinrassige Nutzungen fände man künftig wohl eher in der
Peripherie. und zwar nicht nur, weil sich Nutzer und Stadtplaner
die räumliche Nähe zwi-schen arbeit, Wohnen und Freizeit lautstark
wünschen. Sondern auch aus ökonomischer und ökologischer Vernunft.
„es ist unrentabel, im-mobilien zu besitzen, die weite teile des
tages nicht genutzt werden“, sagt Peter Nageler, architekt und
Partner des Wiener architekturbüros Nonconform.
Doch ein ende der unternutzungen und leerstände scheint in
Sicht. Denn nicht nur Wohnungsnutzer drängen in die Stadtzentren.
auch teile der industrie. „Die zunehmende Digitalisierung führt
dazu, dass Produktionsprozesse kleinteiliger und emissionsärmer
werden. Produ-zierende unternehmen wollen und können damit wieder
in die Stadt
Auf dem Metzler-Areal in Frankfurt am Main plant der Entwickler
Tishman Speyer einen gemischt genutzten, 185 Meter hohen Turm mit
Wohnungen, Büros, Geschäf-ten, Restaurants und öffent-lichen
Einrichtungen.
„Internationale Anleger haben weniger Berührungsängste, weil
sie
Mixed-Use-Objekte aus ihren Heimatmärkten gut kennen.“
Andreas Völker, Geschäftsführer BNP Paribas Real Estate
Consult
▶Das Pariser Mischquartier Ilôt Vandamme entstand in den
1970er-Jahren und wird nun komplett neu gestaltet.
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9Raum & mehr 1|2016
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Raum & mehr 1|2016
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11
sehen haben“, erläutert Developer allner. und spricht damit
einen neu-ralgischen Punkt an, mit dem sich seit Herbst 2015 auch
der größte immobilienverband in Deutschland befasst.
Nach auffassung des Zentralen immobilien ausschusses (Zia) ist
es nicht möglich, lebendige Städte mit räumlicher Nähe von Wohnen,
arbeiten, Handel und Kultur zu schaffen, solange die
Baunutzungsver-ordnung (BauNVO), das Bundes-immissionsschutzgesetz
(BimSchG) und die technische anleitung zum Schutz gegen lärm (ta
lärm) nicht angepasst worden sind. „Die geltenden Regelwerke legen
neuen städte-
baulichen ideen immer Steine in den Weg“, sagt Zia-Präsident
andreas mattner. Der Verband plädiert daher sogar für die
einführung einer neuen Gebietskategorie namens urbanes mischgebiet,
sofern durch diese „die mischung aus typisch großstädtischen Wohn-
und arbeits-formen erleichtert wird“.
Doch finden entwickler auch unter den geltenden Bestimmungen
Wege, um lupenreine mixed-use-Objekte zu realisieren, die zudem
eif-rig gekauft werden. allerdings vor allem von ausländern, wie
andreas Völker aufgefallen ist. „internationale anleger haben
weniger Berüh-rungsängste, weil sie mixed-use-Objekte als
Gebäudetypus und asset-Klasse aus ihren Heimatmärkten bereits gut
kennen“, sagt der Geschäftsführer von BNP Paribas Real estate
Consult.
Dass sich einheimische Käufer die neuen Sterne am
immobilien-himmel einfach vor der Nase wegschnappen lassen, will
annette Kröger, CeO der allianz Real estate, nicht auf sich sitzen
lassen. „Wir verschlie-ßen uns dem trend nicht. Die neue Generation
der mixed-use-immo-bilien repräsentiert jedoch eine neue Dimension,
allein schon aufgrund ihrer Größenordnungen.“ ein investment könne
sie sich grundsätzlich vorstellen. Doch aufgrund der Volumina und
zur Vermeidung von Klumpenrisiken wünsche man sich einen
Joint-Venture-Partner, der mit in die immobilie investiert und mit
seiner expertise gleichzeitig in der lage sei, das management zu
übernehmen. ein Weg, den vielleicht auch andere deutsche
Großeinkäufer mit einem Faible für mixed-use gehen werden.
In Berlin-Friedrichshain entsteht bis 2017 das Projekt Max und
Moritz (Bildmitte) mit Wohnungen, Büros und Geschäften. Aus Brand-
und Lärmschutzgründen wer-den die Nutzungen auf zwei Türme
verteilt.
•
„Der Managementaufwand für viele kleinere Nutzungseinheiten
ist
vergleichsweise hoch und daher teuer.“Cathrin Schwartz, Leiterin
Asset Management
Europa bei der Union Investment Real Estate GmbH
zurück“, weiß elmar Schütz, leiter Projektentwicklung bei
aurelis Real estate. Während der Quartiersentwickler dem trend zu
mehr gemisch-ten Gebäuden gelassen entgegensieht, weisen
asset-manager auf den erhöhten managementaufwand hin, der sich
insbesondere bei Woh-nungen ergibt. „Grundsätzlich können wir alle
asset-Klassen, auch mischnutzungen, verwalten“, sagt Cathrin
Schwartz, leiterin asset management europa bei der union investment
Real estate GmbH, die im Portfolio auch große mixed-use-Objekte wie
das Centre d’affaires Paris-trocadéro mit Büro-, Handels-, Wohn-
und Gastronomienutzung oder das emporio in Hamburg mit Büro-,
Handels- und Hotelmietern hält. „Der managementaufwand für viele
kleinere Nutzungseinheiten ist vergleichsweise hoch und daher
teuer.“ aurelis-mann Schütz räumt ebenfalls ein: „Der
Betreuungsaufwand und die Betriebskosten sind bei mixed-use-
Objekten höher. Daher können Skaleneffekte nicht so leicht erzielt
werden.“
auch investoren blicken mit gemischten Gefühlen auf den neuen
immobilientypus. Zwar gilt die Diversifikation auf Gebäudeebene
durch die unterschiedlichen Nutzungen als reizvoll und vernünftig.
„trotzdem bevorzugen insbesondere konservative anleger noch immer
reinrassige Objekte“, berichtet Stephan allner, geschäftsführender
Gesellschafter der Wohnkompanie in Berlin. eines der aktuellen
Bauprojekte des zur Zech Group gehörenden unternehmens ist das
gemischt genutzte en-semble max und moritz in
Berlin-Friedrichshain. 463 Wohnungen, Bü-ros und Geschäfte sollen
nördlich des Ostbahnhofs bis 2017 entstehen. Die Nutzungen werden
aus Brand- und lärmschutzgründen nicht ge-mischt und erhalten auch
keine gemeinsame erschließung, sondern werden auf zwei türme
verteilt. als investmentprodukte bilden max und moritz trotzdem
eine einheit. „Die Gewerbenutzungen haben wir bewusst vom Wohnen
abgekoppelt, weil die einspruchsmöglichkeiten von Wohnungsnutzern
groß sind und Gewerbemieter immer das Nach-Fot
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Raum & mehr 1|201610 Raum & mehr 1|201610
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Raum & mehr 1|2016
mäRkte
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ein Fakt, der bei so manchem marktbeobachter die alarmglocken
schrillen lassen könnte. acht Jahre nach dem desaströsen absturz
der globalen Immobilienmärkte infolge der weltweiten
Finanzmarktkrise mag der Schock darüber zwar überwunden sein, die
erinnerung aber ist keineswegs verblasst. und so stellt sich
unwillkürlich die Frage: Ste-hen die märkte erneut vor einem
zyklischen abschwung? und wenn ja, hätte die abwärtsbewegung
ähnlich schmerzhafte Folgen für Immobilieninvestoren wie damals?
„eine Prognose zur Zukunft der Immobilienmärkte war nach meiner
Wahrnehmung noch nie so
Was für ein Jahr: Fast 700 milliarden uS-Dollar investier-ten
Immobilienanleger 2015 rund um den Globus in Bürogebäude und
einzelhandelsflächen, in Hotels oder Logistikhallen. Gegenüber dem
Vorjahr entspricht das zwar rein rech-nerisch einem leichten
Rückgang von 3 Prozent. Doch das, sagt Hela Hinrichs, Leiterin des
europa-Researchs beim internationalen Immobi-lienberater JLL in
London, sei allein eine Folge des starken Dollars.
Wäre die Rallye des Greenbacks gegenüber dem euro und ande-ren
Währungen 2015 ausgeblieben, hätte am ende des Jahres statt eines
minus ein Plus von mehr als 10 Prozent gestanden. Noch krasser
wirkt sich der gestiegene Dollarkurs auf die Investmentbilanz in
euro-pa aus. umgerechnet fiel das transaktionsvolumen mit 253
milliarden uS-Dollar 9 Prozent niedriger aus als 2014. In lokaler
Währung aller-dings investierten anleger europaweit 8 Prozent mehr
als 2014 in ge-werblich genutzte Immobilien. Besonders nachgefragt
waren die gro-ßen kontinentaleuropäischen märkte, allen voran
Deutschland und Skandinavien. Dort stiegen die transaktionsvolumina
um sage und schreibe jeweils knapp 30 Prozent – ein herausragendes
Wachstum, das eigentlich allen Grund zur reinen Freude böte.
Das Dilemma der AnlegerDoch von euphorie keine Spur. „Die
Stimmung unter den Investoren scheint zu Jahresbeginn 2016
zurückhaltender zu sein“, beschreibt David Green-morgan, Capital
markets Research Director bei JLL Glo-bal, die Situation. auch wenn
er nicht von Pessimismus sprechen will, so sei doch die allgemeine
Gemütslage mindestens geprägt von Vor-sicht, nicht selten sei gar
eine unverhohlene Sorge spürbar.
Das hat gleich mehrere Gründe, wie Reinhard kutscher,
Vorsitzen-der der Geschäftsführung der union Investment Real estate
GmbH, erläutert. „es gibt auf den weltweiten Immobilienmärkten eine
ganze Reihe von Herausforderungen – exogene wie endogene –, denen
sich Investoren in naher Zukunft stellen müssen.“ Zu den äußeren
Risiken zählt der Chef des Hamburger Immobilien-Investmentmanagers
geo-politische krisen und das weiterhin sehr niedrige Zinsniveau
auf den globalen kapitalmärkten. Das befeuert die Nachfrage nach
Immobilien-investments und verschärft die marktimmanenten Gefahren:
Die ohne-hin niedrigen Immobilienrenditen stehen weiterhin unter
Druck, der seit Jahren anhaltende Wettbewerb um erstklassige
Objekte wird sich intensivieren mit der Gefahr möglicher
Überhitzungstendenzen.
auch timothy Horrocks, Head of europe beim internationalen
In-vestmenthaus tH Real estate, sieht das Dilemma: „2015 hat der
euro-päische Immobilienmarkt einen Zufluss von kapital aus der
ganzen Welt erlebt wie nie zuvor“, betont er und beschreibt gleich
die kehr-seite: „Der markt für Core- und Core-Plus-Immobilien wird
dadurch immer umkämpfter, und die Nachfrage übersteigt das angebot
deut-lich.“ Was vor diesem Hintergrund viele Beobachter jedoch
besonders nachdenklich stimmt, ist das, was Horrocks so auf den
Punkt bringt: „Die transaktionsvolumina und die Preise haben die
Werte des letzten markthöhepunkts im Jahr 2007 bereits wieder
erreicht.“
Für Immobilieninvestoren zählt Frankfurt am Main zu den ersten
Adressen. Für Bürogebäude werden in Deutschlands Finanzmetropole
bereits Spitzenpreise gezahlt. Auch der Mietmarkt ist im Zyklus
weit fortgeschritten.
Die spannendste Frage, die Immobilienexperten derzeit umtreibt,
ist die nach dem ende des
Immobilieninvestmentbooms. Die gute Nachricht: Noch ist es nicht
so weit. Von anne Wiktorin
märkte unter Beobachtung
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Raum & mehr 1|2016 13Raum & mehr 1|2016 13
-
* direktes gewerbliches Transaktionsvolumen in den weltweit
größten Märkten, 1. bis 3. Quartal 2015
USA
Großbritannien
Deutschland
Japan
China
Frankreich
Australien
Kanada
Spanien
52 %
17 %
8 %
7 %
4 %
4 %
4 %
2 %
2 %
Quelle: JLL, Dezember 2015
US-Markt dominiert Geografische Verteilung des
Transaktionsvolumens* auf den globalen Gewerbeimmobilienmärkten in
Prozent
* basierend auf 21 Märkten: Boston, Brüssel, Chicago, Frankfurt
am Main, Hongkong, London, Los Angeles, Madrid, Mexiko-Stadt, New
York City, Paris, Peking, San Francisco, Seoul, Schanghai,
Singapur, Stockholm, Sydney, Tokio, Toronto, Washington D. C.
0
1
2
3
4
5
6
7
8
2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015
Quelle: JLL, Dezember 2015
5,44
6,83
4,83
Globale Renditen für Bürogebäude erreichen neuen Tiefpunkt
Durchschnittliche Spitzenrenditen in Prozent*
Raum & mehr 1|2016 Raum & mehr 1|2016
mäRkte
14 15
geeignete Objekte, „bei Core-assets ist die Nachfrage deutlich
höher als das angebot“. entsprechend werden wieder Höchstpreise
gezahlt, nicht zuletzt von einheimischen Investoren. So erwarb im
vergangenen Jahr die Immobilieninvestmentfirma des Inditex-Gründers
amancio Ortega Gaona, eines der reichsten männer der Welt, das
vielleicht be-kannteste Gebäude auf der Gran Vía in madrid: das
einzelhandels- und Bürohaus mit der Hausnummer 32, das 1924 im Look
der Pariser kauf-häuser eröffnet wurde. 400 millionen euro zahlte
Pontegadea den kanadischen Voreigentümern Longshore und Drago
Capital.
aber auch die mietmärkte in Deutschland, in den nordischen
Län-dern und in London bleiben stark, sagt JLL-Researcherin Hela
Hinrichs. Vor allem ihr urteil über die Bürovermietungsmärkte in
der britischen Hauptstadt dürfte so manchen Investor beruhigen.
Zwar war 2015 für den Immobilienmarkt in Großbritannien erneut ein
sehr erfolgreiches Jahr – zum dritten mal in Folge lagen die
Zuwachsraten bei den kapital-werten im zweistelligen Bereich,
berichtet Fondsmanager Guy Glover von BmO Real estate Partners in
London, dem Immobilien-asset- manager der kanadischen BmO Financial
Group. „Daraus aber ergibt sich automatisch die Frage, wie lange
diese positive Stimmung noch anhalten wird“, fügt der London-kenner
hinzu. Bei seiner antwort bleibt er optimistisch: „Obwohl es
durchaus Risiken und potenziellen Gegenwind gibt, ist unser
ausblick für 2016 positiv.“
auch andreas Schultz, mitglied der Geschäftsführung von
Warburg-HIH Invest Real estate, konstatiert: „Die Renditen auf dem
Londoner Gewerbeimmobilienmarkt sind auf ein allzeittief gefallen.“
In jüngster Zeit sei nun eine Seitwärtsbewegung zu erkennen.
„Daraus aber zu schließen, die talsohle bei den Renditen sei
bereits erreicht, ist noch zu früh.“ Nach wie vor sei ein
deutlicher Rendite-unterschied zwischen Core-Immobilien in guter
bis sehr guter Lage und langfristig gesicher-tem Cashflow und
anderen Objekten zu erkennen. BmO-Fondsmana-ger Glover erwartet,
dass sich der Rückgang der Immobilienrenditen in London 2016
verlangsamen oder sogar zum Stillstand kommen könnte. „Deshalb
dürften die Höhe und die Qualität der erträge stär-ker in den Fokus
der Investoren rücken und – noch wichtiger – die
Sogar große Deals gehen in Spanien wieder: Für 400 Millionen
Euro fand das 1924 im Look der Pariser Kaufhäuser eröffnete Gebäude
auf der Gran Vía in Madrid einen Käufer.
„Noch ist von der Europäischen Zentralbank, anders als von der
Fed, keine Zinserhöhung zu erwarten.“ Steffen Sebastian, Professor
für Immobilien- finanzierung an der International Real Estate
Business School Regensburg
durch die sicherheitsorientierte Brille“, sagt er. Investoren
sind sich daher bewusst, dass das Preisniveau auf den meisten
internationalen märkten bereits sehr hoch ist – die Renditen also
entsprechend nied-rig sind.
Das gilt besonders für Büroinvestments. Die von JLL für 21
globa-le märkte berechnete durchschnittliche Spitzenrendite sank um
fast 200 Basispunkte von knapp 7 Prozent im Jahr 2009 auf aktuell
unter 5 Prozent. Fundamental sehen die wenigsten experten darin ein
Pro-blem: anders als in den Vorkrisenjahren 2006 und 2007 liegen
die Immobilienrenditen mit gut 300 Basispunkten deutlich oberhalb
der Verzinsungen von vergleichbar sicheren Staatsanleihen. ein
Risiko-abstand, den die meisten Beobachter für absolut ausreichend
halten.
Erträge rücken in den Vordergrund Zudem wüssten professionelle
käufer, dass es beim aktuellen Preisni-veau auf den Businessplan
ankomme, sagt Patrizia-manager Cieleback. Dieser müsse auf die
individuelle Investmentstrategie und das jewei-lige Objekt fein
abgestimmt sein. „entscheidend sind in der gegen-wärtigen
marktphase nachhaltig langfristige erträge“, ist er überzeugt.
auch in dieser Hinsicht sehen die Fundamentaldaten überwiegend
freundlich aus. „Wir beobachten international stabile, teilweise
sogar wieder dynamische mietmärkte“, sagt union Investment-manager
Reinhard kutscher. Beispiel Büromärkte: „Wir sehen, dass die
Nach-frage nach Flächen in einer Vielzahl von Branchen steigt und
die Ver-mietungsaktivitäten weltweit wieder deutlich zugenommen
haben“, erläutert JLL-Researcherin Hela Hinrichs. Noch schlage sich
dies nicht in den Spitzenmieten nieder: Der anstieg auf 25 globalen
märkten liegt 2015 bei moderaten 3 Prozent zum Vorjahr. „Im
laufenden Jahr wird sich der anstieg aber auf 4 Prozent erhöhen“,
prognostiziert die expertin. Denn die mietmärkte in Südeuropa
erholten sich zusehends. „In madrid und Barcelona etwa sind die
Preisanstiege im Spitzen-bereich durchaus berechtigt“, sagt Frank
Billand, mitglied der Ge-schäftsführung der union Investment Real
estate GmbH und zuständig für Investments in europa. Der Grund: es
gebe vergleichsweise wenige Fot
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schwierig wie heute“, sagt Jochen Schenk, Vorstand des münchner
asset-managers Real I.S. Geopolitische krisenherde und die nach wie
vor anfällige Weltwirtschaft mahnen auch ihn zur Vorsicht. So viel
sei weltweit in Bewegung, dass sich die Richtung kaum abschätzen
lasse. „aus unserer Sicht kann man sich daher nur auf Basistrends
beziehen“, sagt der Immobilien-asset-manager.
und die, so die überwiegende Wahrnehmung der experten, sehen
überraschend positiv aus. „erstens ist die Situation heute eine
andere als 2007, als Immobilien vom tisch weg gekauft wurden“, sagt
an-dreas Wende, mitglied der Geschäftsführung beim
Immobilienberater Savills und dort Leiter des Investmentbereichs
Deutschland. „käufer
prüfen ihre Investments sehr viel genauer, schon deshalb, weil
das die finanzierenden Banken fordern.“ Daher werde durchweg
deutlich mehr eigenkapital eingesetzt als vor der Finanzkrise,
ergänzt andreas Quint, beim internationalen Immobiliendienstleister
BNP Paribas Real estate unter anderem verantwortlich für die
Finanzierungsberatung. „Wäh-rend wir damals regelmäßig
Fremdkapitalquoten von mehr als 90 Pro-zent gesehen haben, sind wir
heute bei 60, in einzelfällen vielleicht einmal bei 70 Prozent“,
sagt Quint. „In den Jahren 2006 und 2007 – also vor der
Finanzkrise – waren Investoren an hochspekulativen Deals
interessiert“, bestätigt marcus Cieleback, Research-Chef des
deutschen Immobilienunternehmens Patrizia. „Heute schauen anleger
sehr stark
-
* Die globale Immobilienuhr zeigt, wo sich die Büromärkte
innerhalb ihrer Mietpreis-Kreisläufe befinden. Der lokale Markt
kann sich in der Uhr in verschiedene Richtungen und mit
verschiedenen Geschwindigkeiten bewegen. Die Uhr ist eine Methode
zum Vergleich der Positionen der Märkte in ihrem Kreislauf. Die
Positionen sind nicht zwingend repräsentativ für den Investment-
und
Projektentwicklungsmarkt. Die Positionen der Märkte beziehen
sich auf die Spitzenmieten. Es gibt Märkte, die keinem
konventionellen Zyklus folgen und sich eher zwischen neun und zwölf
Uhr bewegen. In diesem Fall repräsentiert neun Uhr einen
Mietanstieg nach einer Periode der Mietstabilität.
Mexiko-Stadt
Frankfurt / M.
Singapur, Houston
Toronto
Moskau
SeoulSão Paulo
Warschau
Brüssel, Prag, Zürich, Washington D. C.
Quelle: JLL, Dezember 2015
Berlin, DallasSan Francisco
StockholmLos Angeles
Paris
London, HongkongTokio
New York City
ChicagoAmsterdam, Sydney
MadridMailand
beschleunigter Mietpreis-rückgang
verlangsamtes Mietpreis-
wachstum
beschleunigtes Mietpreis-
wachstum
verlangsamter Mietpreis-rückgang
Aufschwung an den meisten BüromärktenPosition ausgewählter
globaler Büromärkte im Mietpreiszyklus*
Raum & mehr 1|2016
mäRkte
Raum & mehr 1|2016Raum & mehr 1|201616 1717
möglichkeit, diese zu steigern.“ Größtes Risiko für den Londoner
markt, auch da sind sich die Beobachter einig, wäre ein Brexit –
ein austritt Großbritanniens aus der europäischen union. ein Votum
der Wähler für den Verbleib in der eu ist zwar nach umfragen
wahrscheinlich, aber nur mit knapper mehrheit. „Wir gehen davon
aus, dass sowohl einhei-mische als auch Investoren aus Übersee
vorsichtiger agieren und sich bei neuen Investitionen eher
zurückhalten werden, je näher das Datum für die abstimmung rückt“,
sagt deshalb Guy Glover und begründet dies mit den unabsehbaren
auswirkungen für den Fall, dass die Wähler für einen austritt aus
der eu stimmten. „auf den markt für gewerb-liche
Immobilieninvestitionen dürfte sich eine solche entscheidung
kurzfristig in jedem Fall auswirken, wobei der Büromarkt in Central
London in besonderem maße betroffen wäre“, sagt er. Langfristig
je-doch wären die Folgen möglicherweise weniger gravierend, da
London weiterhin internationaler Standort für unternehmen und
Institutionen in den Bereichen Finanzen, Recht und Wirtschaft
bleiben werde.
USA bietet große ChancenWeitgehend positiv beurteilen Investoren
auch den uS-markt – der bereits 2015 den größten anteil des
globalen Immobilienkapitals an-zog. „Dort sehen wir so gut wie
keine dunklen Wolken am Himmel“, sagt marcus Cieleback. Die
konjunkturellen Fundamentaldaten des Landes sind vielversprechend,
was nicht zuletzt die im Dezember von der uS-amerikanischen
Notenbank Federal Reserve (Fed) eingeleitete erhöhung der
Leitzinsen widerspiegelt.
auch union Investment sieht die uS-Immobilienmärkte im aufwind.
Im Dezember 2015 erweiterten die Hamburger ihr
Immobilienfonds-Portfolio in Seattle und erwarben dort zum Preis
von 299 millionen uS-Dollar die Büroimmobilie amazon Phase VI für
den Offenen Immo-bilien-Publikumsfonds uniImmo: europa. „als eine
der am schnellsten wachsenden uS-Städte mit hoher attraktivität für
junge, gut ausgebil-dete arbeitskräfte bietet Seattle
Rahmenbedingungen, die für unsere verstärkten internationalen
engagements mustergültig sind“, erläutert martin Brühl,
Geschäftsführer der union Investment Real estate GmbH und
verantwortlich für das internationale Investment management. und
nicht nur auf den Büroimmobilien-, sondern auch auf den
Hotel-immobilienmärkten des Landes suchen die
Immobilienspezialisten von union Investment ihre Chancen.
ebenfalls für den uniImmo: europa investierten sie zuletzt etwa
180 millionen uS-Dollar in the Godfrey Boston, ein Boutique-Hotel
mit 242 Zimmern. Für Reinhard kutscher sind die erschließung neuer
märk-te – etwa australien – und der einstieg in zyklisch wieder
erstarkende märkte – wie die uSa – eine strategische entscheidung
und eine der besten möglichkeiten, sich gegen eine mögliche Wende
auf den ein-heimischen europäischen märkten abzusichern. Diese
erwartet er je-doch frühestens für 2018. „Das aktu elle Jahr wird
für Immobilienin-vestoren ein ähnlich chancenreiches Jahr wie 2015.
Das marktumfeld verlangt jedoch besonderes augenmaß bei der markt-
und Objektaus-wahl, ein diszipliniertes Investitions programm und
ein vorausschauen-des Risikomanagement“, sagt kutscher.
•
„Das Marktumfeld verlangt Disziplin und ein vorausschauendes
Risikomanagement.“Reinhard Kutscher, Vorsitzender
der Geschäftsführung der Union Investment Real Estate GmbH
Denn irgendwann, da sind sich alle experten einig, wird sie
kom-men, die Wende auf den internationalen
Immobilieninvestmentmärk-ten. Sobald die europäische Zentralbank
die Leitzinsen erhöht und damit die anleiherenditen steigen, wird
sich das Investoren interesse auf andere asset-klassen
verlagern.
Wolfgang kubatzki, Immo bilienmarktexperte bei dem Bad
Hom-burger analysehaus Feri eurorating Services, glaubt allerdings
noch nicht einmal, dass in den kommenden18 monaten das
Zinsniveau auch nur leicht anziehen könnte. Steffen Sebastian,
experte für Immobilien-finanzierung an der International Real
estate Business School der uni-versität Regensburg, ist ebenfalls
sicher: „anders als von der uS-ame-rikanischen Notenbank Fed ist
von der europäischen Zentralbank vorerst keine Zinserhöhung zu
erwarten.“ Was das heißt, liegt auf der Hand: Die
anlagerenditen bleiben niedrig, die Immobilienpreise hoch. Dies
aber, warnt der universitätsprofessor mit Blick auf das eigene
Land, bedeute auch: „Für die deutschen Immobilien märkte werden
sich die tendenzen zu Übertreibungen fortsetzen.“
Ende 2015 erwarb Union Investment für den Offenen
Immobilienfonds UniImmo: Europa die Büroimmobilie Amazon Phase VI
in Seattle, einer der am schnellsten wachsenden Städte des
Landes.
The Godfrey Boston, ein BoutiqueHotel mit 242 Zimmern, gehört
zum Portfolio des Offenen Immobilienfonds UniImmo: Europa.
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0Breslau Kattowitz Krakau Lodz Posen Warschau
Quelle: Cushman & Wakefield, September 2015* Flächen in
zentralen Einkaufslagen
Zehnjahrestief
6,75
8,50 8,509,50
6,50 6,25
8,50
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9,50
6,50
7,00
5,256,00
11,25 11,5010,25
7,75
11,2510,50
9,50
7,008,00 8,00 8,00 8,00
8,25 8,25 8,00 8,25 8,257,00
8,007,00
8,007,25
6,00
Durchschnittliche Spitzenrenditen für Einzelhandelsgebäude in
Prozent*
Verzinsung für ImmobilieninvestmentsDurchschnittliche
Spitzenrenditen für Bürogebäude in Prozent
Raum & mehr 1|2016 Raum & mehr 1|2016
mäRkte
18 19
Wer einmal an einem lauen Frühlingsabend auf dem Rynek Glowny,
dem prachtvollen marktplatz von krakau, ein Bier getrunken und das
polnische Nationalgericht Bigos gegessen hat, wird die Schönheit
der einstigen polnischen königsresidenz so schnell nicht wieder
vergessen. und auch Breslau mit der Dominsel und Danzig mit der
katharinenkirche gelten als touristenziele ersten Ranges. Doch in
den polnischen Regionalstädten sind nicht nur kulturinteressierte
touristen unterwegs, sondern auch immer mehr scharf rechnende
Immobilieninvestoren. Denn krakau, Breslau und die sogenannte
trojmiasto oder Dreistadt (Danzig, Gdingen, Zoppot), aber auch
kattowitz, Posen und Lodz gewinnen als Immobilienstandorte an
Bedeutung.
Während der markt für Shoppingcenter in der Hauptstadt Warschau
als hochattraktiv gilt, betrachten experten den dortigen Büromarkt
kritischer. „Im Gegenzug fließt Investitionskapital in die
Regionalstädte, wo höhere Renditen das Risiko der lokalen märkte
kompensieren und wo die mieten stabiler sind“, konstatiert marcus
Lemli, Head of Investment europe bei der Beratungsgesellschaft
Savills.
Diese im Vergleich zu anderen europäischen Ländern recht
ungewöhnliche Verlagerung des Interesses auf BStädte hängt unter
anderem mit der entwicklung auf dem Büromarkt der Hauptstadt
zusammen. „Der Warschauer markt durchschreitet einen klassischen
Schweinezyklus“, stellt karl Bier fest, CeO des in Polen sehr
aktiven österreichischen Projektentwicklers uBm. „mit der
Realisierung vieler neuer Projekte ist die Leerstandsquote stark
gestiegen, was einen Druck auf die mietpreise nach sich zieht.“
Starke Mietnachfrage in kleineren Städtentatsächlich stehen in
der Hauptstadt rund 14 Prozent aller Büroflächen leer, während es
in krakau nur etwa 4 Prozent sind. Weil nach angaben der
Immobilienberater von Colliers in Warschau in den kommenden drei
Jahren 660.000 Quadratmeter Bürofläche zusätzlich auf den markt
kommen, wird sich der kampf um Büromieter verschärfen.
umgekehrt verzeichnen Vermieter in BStädten eine starke
Nachfrage. So mietete zum Beispiel Hewlett Packard im Bürogebäude
Dominikanski in Breslau 17.000 Qua dratmeter Bürofläche. Insgesamt
war das von Skanska entwickelte Objekt, das jetzt zum
Immobilienportfolio von union Investment gehört, bereits vor
Fertigstellung zu 85 Prozent vermietet. „Breslau und krakau
zeichnen sich durch ein großes angebot an günstigen Büroflächen und
gut ausgebildeten mitarbeitern aus“, nennt Philip La Pierre, Leiter
Investment management europa bei der union Investment Real estate
GmbH, zwei Gründe, warum diese universitätsstädte für mieter
attraktiv sind – und zwar besonders für internationale
Großkonzerne, die hier im Rahmen des Business Process Outsourcing
sogenannte Shared Service Center ansiedeln. Laut jüngstem Report
der Beratungsgesell
schaft tholons steht Breslau auf Platz neun unter den weltweit
besten 100 dieser für Backoffice tätigkeiten besonders gut
geeigneten Standorte.
Neben der stabilen Nutzernachfrage schätzen Investoren an
BStädten den Renditevorteil. Für hochwertige Büroimmobilien in
Regionalstädten konnten Investoren eine Rendite zwischen 6,5 und 7
Prozent erwarten, während es in Warschau höchstens 6 Prozent sind.
Dabei sind „aus Sicht der Investoren krakau und Breslau die
attraktivsten Standorte“, sagt Boleslaw kolodziejczyk, Bewertungs
experte bei Cushman & Wakefield. aber auch Lodz zieht kapital
an, wie das Beispiel des Green Horizon zeigt: Diesen 33.000
Quadratmeter großen Büroneubau hat die Investmentgesellschaft
Griffin Real estate im Frühjahr 2015 von Skanska erworben.
trotzdem ist das transaktionsvolumen in diesen Städten relativ
gering. „Desinvestments gestalten sich deshalb außerhalb von krakau
und Breslau noch sehr schwierig“, erklärt karl Bier von uBm. Dies
gilt hauptsächlich für BLagen in Zweitstädten. auch aus diesem
Grund beschränkt union Investment laut Philip La Pierre das
engagement auf die besten Lagen und Immobilien am jeweiligen
Standort.
Ohnehin ist der polnische Investmentmarkt für ein Land mit gut
38 millionen einwohnern recht klein. Vorläufigen Zahlen zufolge
wechselten im Jahr 2015 in ganz Polen gewerblich genutzte
Immobilien für etwa 3 milliarden euro den eigentümer; im
bevölkerungsmäßig gut doppelt so großen Deutschland waren es rund
55 milliarden euro. „es mangelt an guten Produkten, die zum Verkauf
stehen“, erklärt marcin medrzecki, associate Director
Investment
„Es mangelt an guten Produkten,
die zum Verkauf stehen.“Marcin Medrzecki,
Associate Director Investment Services, Colliers
Das 1876 errichtete und bis 1980 genutzte Gebäude der ehemaligen
Brauerei Browar Huggerow in Posen ist seit 2003 ein
Einkaufs-zentrum. Stary Browar (Alte Brauerei) beherbergt heute 100
Geschäfte, Büros und zahlreiche Restaurants.
ein stabiles Wirtschaftswachstum, eine gut ausgebildete
Bevölkerung und eine steigende
Nutzernachfrage: Polen weckt das Interesse von immer mehr
Investoren. Im Fokus stehen
dabei Städte aus der zweiten Reihe. Von Christian Hunziker
es muss nicht immer Warschau sein
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Raum & mehr 1|2016 Raum & mehr 1|2016
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Raum & mehr 1|201620 21
Investitionsklima Der Immobilienmarkt wird für Investoren zu
einer Gleichung mit immer mehr unbekannten. Doch erlegen sich die
europäischen Immobilienprofis selbst in diesem fortgeschrittenen
Immobilienmarktzyklus keine gesteigerte Zurückhaltung auf. Im
Gegenteil: Rendite ist im Vergleich zum Vorjahr für noch mehr
Investoren zum zentralen anlagemotiv geworden. treiber der weiter
gestiegenen Risikobereitschaft sind der anhaltende Renditedruck und
ein marktumfeld, in dem sich klopfgeräusche einer trendumkehr erst
sehr verhalten vernehmen lassen. Dies ist das ergebnis der
aktuellen, im halbjährlichen turnus durchgeführten
ImmobilienInvestitionsklimastudie von union Investment, für die
diesmal 171 professionelle Immobilienanleger in Deutschland,
Frankreich und Großbritannien repräsentativ befragt wurden. Folgt
man den einschätzungen der interviewten Investoren, dann zeichnet
sich ein umschwung in keinem der drei europäischen
Immobilienkernmärkte ab: 86 Prozent der Profianleger sind
überzeugt, dass sich in den nächsten zwölf monaten die generelle
Investitionsbereitschaft auf den gewerblichen Immobilienmärkten in
ihrem jeweiligen Land noch weiter verbessern oder zumindest nicht
abschwächen wird. „europa steht gut da. Das makroökonomische
Gesamtbild ist weiterhin positiv. Das hohe Investitionsinteresse in
europa auch aus Übersee trägt dazu bei, dass sich das klima für
Immobilieninvestments in den maßgeblichen europäischen märkten
trotz schwieriger werdender Rahmenbedingungen als vergleichsweise
stabil erweist“, sagt Olaf Janßen, Leiter Immobilienresearch bei
der union Investment Real estate GmbH. „Gleichzeitig zwingen die
sinkende Verfügbarkeit und das Preisniveau von Prime assets den
Immobilieninvestoren jedoch eine wachsende Risiko orientierung
auf.“ So glauben 51 Prozent der Studienteilnehmer, dass sie in den
kommenden drei Jahren ihre selbst gesteckten Renditeziele nicht
erreichen werden. und selbst auf Fünfjahressicht fürchtet jeder
zweite Befragte, die erhoffte Verzinsung seiner Investments zu
verfehlen. mehr Risiken eingehen ist folglich für viele
Immobilieninvestoren die Devise, um den drohenden weiteren Fall der
Renditen abzufedern. 81 Prozent der britischen Investoren geben in
der umfrage an, Immobilieninvestments hauptsächlich beziehungsweise
nur nach Rendite gesichtspunkten zu beurteilen. Wie
die union Investmentumfrage zeigt, werden auf der Suche nach
renditestarken Investments auch Immobilienportfolios immer
interessanter. So gibt die Hälfte aller Befragten an, sich aktiv
mit dem ankauf von Immobilienportfolios zu beschäftigen. In
Frankreich fällt das Interesse mit 74 Prozent besonders stark aus,
gefolgt von den britischen Investmentprofis mit 67 Prozent.
Besonders aufschlussreich ist dabei die erwartung von 80 Prozent
der Befragten, dass 2016 vor allem risikobehaftetere Portfolios
verstärkt gehandelt werden dürften. 74 Prozent der befragten
Immobilienprofis sind überzeugt, dass Investoren aus asien und
Nordamerika verstärkt in europa auftreten werden. Internationale
Investoren könnten Paketdeals als möglichkeit zum raschen einstieg
in den gesamteuropäischen markt nutzen: mit 70 Prozent erwartet die
überwiegende mehrheit der befragten marktteilnehmer, dass mehr und
mehr paneuropäische Portfolios auf den markt kommen werden. und
immerhin 58 Prozent glauben, dass dabei Pakete mit Immobilien
unterschiedlicher Nutzungsarten stärker gehandelt werden. „unter
dem einfluss der derzeit niedrigen Finanzierungskosten
und der ausgeprägten Fähigkeit, große kapitalmengen für eine
einzige transaktion bereitzustellen, wird das Interesse an
paneuropäischen Portfolios stark befeuert“, so Olaf Janßen. „Hinzu
kommt, dass Investoren aus Übersee ihre allokation in europa
erhöhen und das Zinsfenster sowie den schwachen euro nutzen wollen,
um große Deals in diesem Jahr über die Ziellinie zu bringen.“ Die
hierin liegenden Chancen zur Portfoliobereinigung beziehungsweise
zur mitnahme von Verkaufsgewinnen wollen die europäischen
Immobilieninvestoren in gesteigertem maß nutzen. Sowohl 70 Prozent
der deutschen als auch der britischen Investoren kündigen an, in
den nächsten zwölf monaten verstärkt als Verkäufer von Gebäuden in
erscheinung zu treten. Seit der letzten umfrage im mai 2015
verzeichnet das klima für Immobilieninvestments nur noch in
Deutschland einen leichten aufwärtstrend. Der unter deutschen
Investoren erhobene nationale Index legte um 0,6 Punkte zu.
Damit beurteilen die deutschen Investoren das klima für
Immobilieninvestments in ihrem Land erstmals seit 2013 wieder
besser als ihre Counterparts sowohl in Frankreich als auch in
uk.
In Lodz erwarb Griffin Real Estate im Frühjahr 2015 das
Bürogebäude Green Horizon (links). Union Investment sicherte sich
das 2014 auf 70.000 Quadratmeter Mietfläche erweiterte
Shoppingcenter Riviera in Gdingen.
Services bei der Beratungsgesellschaft Colliers in Polen, das
geringe transaktionsvolumen.
auf eine weitere Besonderheit des polnischen marktes macht
marcus Lemli aufmerksam: In den ersten drei Quartalen des Jahres
2015 seien mehr als 80 Prozent der transaktionen mit ausländischem
kapital realisiert worden. Besonders aktiv seien dabei deutsche
Fondsgesellschaften, uSamerikanische Investmentgesellschaften sowie
britische, französische und österreichische Investoren.
Im Blick haben sie auch den einzelhandelsmarkt. So erwarb etwa
das unternehmen Deutsche asset & Wealth management das in Posen
gelegene einkaufszentrum Stary Browar, während sich union
Investment das Riviera in Gdingen, ein 2014 erweitertes
Shoppingcenter mit gut 70.000 Quadratmetern mietfläche, sicherte.
Inte resse ziehen dabei durchaus auch kleinere Großstädte auf sich.
„Wir achten aber immer darauf, dass ein Center eine überregionale
ausstrahlung hat“, betont Henrike Waldburg, Leiterin Investment
management Shoppingcenter bei der union Investment Real estate
GmbH.
ebenfalls aktiv ist union Investment auf dem Hotelmarkt. Zu den
jüngsten akquisitionen zählt das Holiday Inn WarschauCity Center,
ein Haus mit 254 Zimmern, das uBm Development 2018 fertigstellen
wird. „Polen gewinnt bei touristen sowohl aus dem In als auch aus
dem ausland immer mehr an Beliebtheit“, erklärt adam konieczny,
Country Head Poland der Hotelberatungsgesellschaft Christie + Co.
als besonders lohnende Ziele für Hotelinvestoren nennt konieczny
die Städte krakau, Warschau und die Dreistadt DanzigZoppotGdingen.
auch in Zukunft wird Polen für Nutzer, Projektentwickler und
Investo
ren attraktiv bleiben. „Die polnische Wirtschaft bleibt stark“,
argumentiert ullrich müller, mitteleuropaexperte bei der
Beratungsgesellschaft aengevelt. Ökonomen erwarten, dass 2016 und
2017 das Wirtschaftswachstum 3,5 beziehungsweise 3,4 Prozent
betragen und damit erneut den euDurchschnitt übertreffen wird.
Positiv zu Buche schlägt laut union Investmentmanager La Pierre
zudem die transparenz des polnischen marktes.
Politische TurbulenzenDaran dürfte wohl auch die Debatte um die
Politik der im Herbst 2015 gewählten nationalkonservativen
Regierung der Partei Prawo i Sprawiedliwosc (PiS – Recht und
Gerechtigkeit) nicht viel ändern, obwohl das neue kabinett mit
manchen seiner Beschlüsse im ausland auf unverständnis stößt. einen
einfluss auf die Immobilienbranche könnte etwa die absicht haben,
künftig einzelhandelsflächen von mehr als 250 Quadratmetern mit
einer am umsatz bemessenen Zusatzsteuer zu belegen. unklar ist, ob
Händler die Steuer über höhere Preise auf ihre kunden abwälzen
können oder ob sie verlangen, dass sich ihre Vermieter an den
kosten beteiligen.
Dennoch bleibt Joanna mroczek, Head of Research bei CBRe in
Polen, zuversichtlich. „Polen ist teil der europäischen union“,
argumentiert sie. „unabhängig von der Veränderung der politischen
ausrichtung ist so ein hoher Grad an Stabilität gewährleistet. und
das ist, was aus wirtschaftlicher Sicht am meisten zählt.“ und auch
michal Cwiklinski, managing Director bei Savills in Polen, ist
überzeugt: „auch auf lange Sicht wird Polen ein wichtiger
Investmentmarkt bleiben.“ •Fotos
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„Der Warschauer Markt durchschreitet
einen klassischen Schweinezyklus.“Karl Bier,
Vorstandsvorsitzender UBM
Gutes Klima für Portfoliodeals
•
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Frankreich GroßbritannienDeutschland
55
*
2010 2011 2012 2013 2014 2015
Erhebung im Frühjahr und im Herbst Quelle: Union Investment,
Investitionsklimastudie, Februar 2016
Leichter Aufwärtstrend nur in DeutschlandInvestitionsklimaindex*
in Punkten
51
49
47
64
Anzahl Befragte = DE: 75, FR: 42, GB: 54, gesamt: 171 Basis:
alle Befragten; Mittelwerte Quelle: Union Investment,
Investitionsklimastudie, Februar 2016
Großbritannien
Frankreich
gesamt0 20 40 6010 30 50 70
Deutschland
Selbst gesteckte Renditeziele schwer zu erreichenAnteil der
Immobilieninvestoren, die ihre erwarteten Immobilienrenditen auf
Dreijahressicht verfehlen werden, Einschätzung in Prozent nach
Herkunft der Befragten
-
1) Büromieten in Midtown 2) Büromieten im CBD
Quellen: Colliers; Corenet Global; CoStar Data base; Eurostat;
Hong Kong Free Press, Alfred Ho;
Institute of Future Cities (IOFC) at The Chinese University of
Hong Kong (CUHK); Knight Frank;
Savills; Taiwan Construction and Planning Agency Ministry of the
Interior; Tokyo Metropolitan
Government; UK-Government; Van Meel/Judy Voss (Haworth) Rech
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monatliche Mietkostenpro Mitarbeiter in Euro(bezogen auf die
Spitzen-mieten, Februar 2015)
durchschnittlicheBürofläche in m2 pro Mitarbeiter(Daten aus den
Jahren 2010 bis 2015)
durchschnittlicheWohnfläche in m2
pro Einwohner(Daten aus denJahren 2010 bis 2013)
39,2 m222 m2
23 m2 34 m2 10 m2 14,9 m2
12,9 m2 15 m2
13 m2 35 m227,6 m2 42,5 m2
16 m2 51 m2
10 m2 37 m2
25,7 m2 45 m2
Göteborg
Helsinki Hongkong
Tokio
Paris2)Frankfurtam Main
New York1)
London2)
Berlin
Raum & mehr 1|2016 Raum & mehr 1|2016
konzepte
22 23
Wären die Raumkosten bei der Wahl des unternehmensstandorts das
einzige kriterium, dann wäre Berlin für internatio
nale Firmen mit abstand die erste Wahl. Denn dort ist das
Verhältnis zwischen der durchschnittlichen Größe des
arbeitsplatzes und den monatlichen kosten mit 617 euro besonders
günstig. In anderen europäischen Städten wie paris
und London herrschen hingegen asiatische Verhältnisse: Für viel
Geld gibt es nur wenig platz
Wie viel Raum darf es sein?
-
Raum & mehr 1|2016
konzepte
Raum & mehr 1|2016Raum & mehr 1|2016 252424
Wien hat sich ein Langzeitprogramm verordnet, das weitreichende
auswirkungen auf die Stadtentwicklung haben wird. Schon heute
präsentiert sich die siebtgrößte Stadt der europäischen union
selbstbewusst als „Smart City“. ziel ist es, die beste
Lebensqualität zu garantieren und Ressourcen durch um-fassende
Innovationen zu schonen.
Seit 2011 läuft der von Bürgermeister michael Häupl initiierte
pro-zess, der in die Smart-City-Wien-Rahmenstrategie mündete und
vom Wiener Gemeinderat am 25. Juni 2014 beschlossen wurde. mit der
Dachstrategie bis zum Jahre 2050 „haben wir uns einer konsequenten
und kontinuierlichen modernisierung der Stadt verschrieben, um
energie verbrauch und emissionen zu senken, ohne dabei auf konsum
oder mobilität verzichten zu müssen oder den sozialen
zusammenhalt
zu gefährden“, erklärt maria Vassilakou, Vizebürgermeisterin von
Wien. „Das Wiener Smart-City-konzept hat einen erfreulich
ganzheitlichen ansatz“, bestätigt karl Bier, Ceo beim
österreichischen projektent-wickler uBm Development. „Das damit
nicht nur wie sonst üblich rei-ne umweltziele definiert, sondern
auch sämtliche Lebenswelten der Stadtbewohner umfasst werden,
begrüße ich ausdrücklich.“ Die recht-liche umsetzung habe zwar
„Soft-Law-Charakter“ und stellt damit zunächst eine weniger strenge
Selbstbindung dar, aber die Rahmenstra-tegie werde mit der zeit in
immer mehr Rechtsvorschriften ihren nie-derschlag finden. Wien hat
sich weitreichende ziele gesetzt: Bis 2050 sollen die
kohlenstoffdioxid-emissionen um 80 prozent sinken und
50 prozent der energie aus erneuerbaren Quellen kommen, bis
2030 soll sich der motorisierte Individualverkehr von derzeit 28
auf 15 pro-
„Wir haben uns einer konsequenten und kontinuierlichen
Modernisierung
der Stadt verschrieben.“Maria Vassilakou,
Vizebürgermeisterin und Stadträtin von Wien
Geschickt, gewandt, gewitzt – typisch
smart eben – will sich die österreichische
Hauptstadt den Herausforderungen des 21.
Jahrhunderts stellen. Von elke HildebrandtDer Wiener
Weg zent reduzieren. Im Gebäudebestand soll der energieverbrauch
pro kopf für Heizen, kühlen und Warmwasser jedes Jahr um 1 prozent
fal-len. Der Grünflächenanteil im Stadtgebiet soll auf dem hohen
niveau von 50 prozent erhalten bleiben. ausgebaut werden sollen die
Infor-mations- und kommunikationstechnologien, die als zentrale
treiber der Innovation gesehen werden. Bis 2020 will Wien die
fortschrittlichste europäische Stadt in allen Belangen des open
Government werden.
Wie sollen die ehrgeizigen ziele umgesetzt und wie finanziert
wer-den? und was sagen die Bürger zu einer smarten und damit auch
di-gitalisierten Stadt? Die Herausforderungen sind enorm, und doch
star-tet Wien aus der poleposition: zahlreiche Studien und Rankings
attestieren Wien eine ausgezeichnete Stellung im globalen
Wettbewerb. Der Stadtentwicklungsexperte Boyd Cohen veröffentlicht
seit 2011 ei-nen Smart-City-Index. Im ersten Ranking lag Wien auf
platz eins und damit vor toronto, paris und new York. 2012
erreichte Wien in einer differenzierteren auswertung den vierten
platz in europa hinter kopen-hagen, Stockholm und amsterdam.
zahlreiche auszeichnungen wie „Die Stadt mit höchster
Lebensqualität“ (mercer-Studie 2015) unter-
streichen Wiens führende Rolle. Das Wachstum Wiens um derzeit
etwa 25.000 menschen jährlich und der angestrebte sinkende
Ressourcen-verbrauch sind für Vassilakou aktuell die größten
Herausforderungen.
Die Stadträtin für Stadtentwicklung, Verkehr, klimaschutz,
energie-planung und BürgerInnenbeteiligung muss Lösungen für den
steigen-den Bedarf an energie, an günstigem wie zweckmäßigem
Wohnraum und an umweltfreundlichen Verkehrskonzepten auf den Weg
bringen. Wien organisiert hierfür die zusammenarbeit vieler Inte
ressenträger aus Stadtverwaltung, Forschung, Wirtschaft und
Bürgerschaft. ein Bei-spiel sind die „BürgerInnen-Solarkraftwerke“.
„Wir haben durch die Finanzierung von Bürgern und deren
Investitionsgeist in nur vier Jahren 16 Solar- und zwei
Windkraftwerke geschaffen“, berichtet Vassilakou stolz. Bei diesem
Beteiligungsmodell errichtet Wien energie, ein unter-nehmen der
Wiener Stadtwerke, einzelne Fotovoltaikmodule für priva-te
Investoren, die diese an Wien energie vermieten. Wiener, die kein
eigenes Haus besitzen und in der Stadt zur miete wohnen – wie
80 pro-zent der Wiener Bevölkerung –, haben so die
möglichkeit, am ausbau der erneuerbaren energien aktiv
mitzuwirken.
um die Lebensqualität der Stadt zu erhalten und zu steigern,
arbeitet die Stadtverwaltung auch kontinuierlich daran, den
öffentli-chen Raum attraktiver zu machen. Die Stadträtin nennt als
Vorbild die neugestaltung der größten einkaufsstraße von Wien, der
mariahilfer Straße, mit zusätzlichem platz zum Flanieren, neuen
Brunnen, mehr Grün, weniger Lärm, besserer Luft. „Wer in der Stadt
findet, was er braucht, der hat keine einkaufsfahrten in
irgendwelche einkaufsparks an der peripherie nötig. Das spart Geld,
emissionen und hält die Inves-titionen in der Stadt.“ Den größten
erfolg verzeichnet Wien bisher bei der mobilität dank eines
konsequenten ausbaus der öffentlichen Ver-kehrsmittel und günstiger
ticketpreise.
Viele Interessenträger arbeiten eng zusammenzu den
herausragenden projekten zählt die Seestadt aspern im
22. Wie-ner Gemeindebezirk. Sie gehört zu den größten
Stadtentwicklungsvor-haben europas. Das Gebiet umfasst 240 Hektar –
mit einem fünf Hek-tar großen See als zentrum. In mehreren etappen
wird hier über die nächsten 20 Jahre eine neue Stadt des 21.
Jahrhunderts entstehen. Vorgesehen sind großzügige Flächen für
Büros, produktions- und Dienst-leistungsunternehmen, Wissenschaft,
Forschung und Bildung, weiterhin Geschäfte, Lokale und kleingewerbe
sowie 10.500 hochwertige Wohn-einheiten. Bereits 2014 wurden die
ersten Wohnungen bezogen. Die Seestadt ist ein ort, an dem
intelligente Ideen, konzepte und techno-logien miteinander
kombiniert und unter realen Bedingungen auspro-biert werden sollen.
Wien wünscht sich daher auch von der Immobilienbranche Innovation
und kreativität. „Die errichtung neuer Stadtteile unter den maß ga
ben der Smart City – weniger energiever-brauch, intelligente
mobilität, vernetztes arbeiten – braucht neue ▶Fot
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Wien besteht zur Hälfte aus Grünflächen. Ein Spitzen-wert, den
die Donaumetro-pole trotz Bevölkerungs-wachstum beibehalten will.
An der Alten Donau befin-det sich beispielsweise eine 23.000
Quadratmeter große öffentliche Liegewiese.
-
Raum & mehr 1|2016 Raum & mehr 1|2016
naCHRICHtenkonzepte
26 27
Lösungen“, fordert Vassilakou und ergänzt: „Gleich-zeitig
erwarten wir, dass Wohnen bezahlbar bleibt.“ Immobilienexperten
sind da keineswegs abgeneigt.
auch für karl Bier von uBm hat das thema Smart City höchste
priorität: „nicht aus politischer korrekt-heit, sondern aus
wirtschaftlicher Überzeugung. Die primärziele decken sich mit
unseren entwicklungs-linien. man ist als Immobilienentwickler gut
beraten, die Grundsätze schon jetzt in die projekte einfließen zu
lassen.“ Reinhard Schertler, Vorstand bei der S+B Gruppe,
bestätigt: „als Immobilienprojektentwickler haben wir die Chance,
bei jedem projekt die umgebung langfristig zu prägen. Das schafft
eine persönliche Verantwortlichkeit für unser tun und macht themen
wie Ressourcenverbrauch und Lebensqualität zu gleichbedeutenden
Größen wie rein ökonomische Faktoren.“ Schertler nennt ein
Beispiel: „Beim projekt Greenworx in Wien ist es uns gelun-gen, den
altbestand so clever mit einer hochökologischen neubebau-ung zu
kombinieren, dass mit reduziertem Ressourcenverbrauch ein geniales
projekt umgesetzt werden konnte.“ Greenworx ist Österreichs erstes
LeeD-platin-zertifiziertes Bürohaus und gehört seit 2013 zum
portfolio des offenen Immobilienfonds uniImmo: Deutschland von
union Investment. Felix zekely vom Immobiliendienstleister CBRe
nennt auch Risiken der Smart-City-Strategie wie ein hohes
Steuerniveau und ein hohes maß an Regulierung. Dennoch ist der
Leiter der Bürovermie-tung Wien überzeugt: „Die Chancen überwiegen
deutlich.“ Vor- und nachteile muss auch jeder einzelne Wiener
abwägen. Vassilakou weiß von konflikten, vor allem wenn
Veränderungen den Lebensbereich der Bürger beeinflussen, wie
flächendeckende kurzpark zonen und gebührenpflichtiges parken. aber
die Wiener honorierten auch, was sie
dafür bekommen: „bezahlbare Wohnungen mit höchstem Standard und
eines der besten öffent-lichen Verkehrsnetze“. Dass die Stadt noch
Über-zeugungsarbeit leisten muss, zeigte in Wien eine konferenz mit
dem titel „Digitale Wolken und urbane Räume – Stadt als
Informationssystem“. kritisch wurde hinterfragt, wie urbanität
zuneh-mend von digitalen technologien geformt wird. Der
uS-amerikaner adam Greenfield, Verfasser einer Streitschrift gegen
die Smart City, warnt: „Die Smart City ist eine technokratische
Vision,
in der die Bewohner überwacht werden.“ Walter Hammertinger,
Geschäftsführer von IC projektentwicklung,
fordert daher: „Die tatsächlichen Bedürfnisse der nutzer müssen
im mittelpunkt stehen.“ Der für das Wiener Stadtentwicklungsgebiet
Vier-tel zwei verantwortliche Immobilienentwickler nennt ein
Beispiel: „Ich sehe besonders große Chancen in einem intelligenten
Stellplatz-management zur besseren auslastung von Garagen. moderne
tech-nologien können uns dabei unterstützen, nutzungen zu
optimieren.“ auch Immobilienexperte zekely bleibt gelassen: „unser
Gefühl ist zur-zeit, dass sich die Smart City Wien auf dem
richtigen Weg befindet.“
und kurt Rossmüller, mitglied des Vorstandes der Immo
kapital-anlage aG, der österreichischen
Immobilienfonds-tochtergesellschaft der union Investment Gruppe,
denkt bereits über die Wiener Stadt-grenzen hinaus: „Ich würde mir
wünschen, dass das Wiener programm den gesamten Ballungsraum der
Stadt umfasst.“ nur so könne im Sin-ne der Gesamtbevölkerung das
zukunftsgerichtete konzept der Smart City in allen seinen
teilaspekten koordiniert und auch tatsächlich rea-lisiert werden.
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Urbanes Wohnen: Studio Zwei wird Österreichs erstes Vertical
Green Building (oben) mit 91 Wohnungen; auch die Seestadt Aspern
testet neue ökologische Wohnkonzepte (rechts).
Hotelinvestment Die union Investment Real estate GmbH blickt bei
ihren Hotelinvestments auf ein Rekordjahr zurück. mit sechs
objektakquisitionen und einem objektverkauf im Gesamtvolumen von
rund 500 millionen euro gehören die Hamburger
Immobilieninvest-mentmanager in der asset-klas-se Hotel 2015 zu den
topakteu-ren in europa. Das Spektrum der neuankäufe für die
publikums-
und Spezialfonds reicht vom Holiday Inn in Warschau über das
konferenzhotel andel’s in Berlin bis zum Godfrey Hotel in Boston.
Das Hotelportfolio von union Investment ist mit den
neuakquisitionen auf ein Volumen von insgesamt 2,6 milliarden
euro angewach-sen. zum portfolio gehören mehr als 25 globale
Hotelmarken – vom Budget- bis zum Vier- Sterne-Hotel.
Jahresbilanz Das institutionelle anlagevolumen im
Immobilien-bereich ist bei union Investment im Jahr 2015 so stark
gewach-sen wie nie zuvor. Die assets under management stiegen im
Jahresverlauf um rund 380 millionen euro auf über
4,9 milliarden euro zum 30. november 2015 – trotz eines
Verkaufsvolumens von 310 millionen euro. erfreulich verlief
auch die entwicklung der Service-kVG-mandate und Bündelungsvehikel.
Hier konnten mittelzuflüsse und kapitalzusa-gen in Höhe von rund
750 milli-onen euro eingeworben werden.
Insgesamt umfasst das institutionelle anlagevolumen von union
Investment rund 7,4 milliarden euro. positiv auch die Bilanz
auf der transaktions-seite. Im zeitraum von Januar bis november
2015 erwarb union Investment für ihre institutionel-len publikums-
und Spezialfonds zwölf objekte. Im gleichen zeitraum wurden aus den
institutionellen Immobilienfonds sieben objekte verkauft. auch 2016
stehen die zeichen auf Wachstum: Das angebot soll weiter
diversifiziert und um zwei neue themenfondsprodukte erweitert
werden.
Spezialfonds Der auf europäische einzelhandelsimmobilien
fokussierte offene Immobilien-Spezialfonds uII Shopping nr. 1
investierte erstmals in den niederlanden. erworben wurde das im
Jahr 2004 fertiggestellte Center De klanderij in enschede mit
20.000 Quadratmetern Verkaufsfläche. 2014 wurde es als erstes
Shoppingcenter mit dem BReeam-nL-zertifikat in der Stufe „Very
Good“
ausgezeichnet. Das Be-standsportfolio des rund
470 millionen euro großen uII Shopping nr. 1 umfasst damit
sieben objekte in Belgien, Deutschland, Frankreich, den
niederlanden und polen. mit diesem ankauf sei das produkt-konzept
des Fonds ausinvestiert, sagt Christoph Schumacher, mitglied der
Geschäftsführung der union Investment Institutional property
GmbH.
Für den Spezialfonds UII Hotel Nr. 1 sicherte sich Union
Invest-ment das projektierte Hampton by Hilton in Berlin-Mitte.
Neuer Rekord: sieben auf einen Streich
Institutionelles Immobiliengeschäft ausgebaut
Nachhaltiges Investment in den Niederlanden
•
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RAUM & mehrDas Immobilienmagazin vonunion Investment
Herausgeberunion Investment Real estate GmbHValentinskamp
70/empoRIo D-20355 Hamburg
Verantwortlich für den InhaltFabian Hellbusch (Leiter marketing,
kommunikation bei der union Investment Real estate GmbH).namentlich
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Smart bedeutet so viel wie intelligent,
clever, schlau, klug, elegant, geris-
sen, pfiffig oder geschickt. Die Smart
City ist eine Stadt, in der durch den
einsatz innovativer technologien (vor
allem Informations- und kommunika-
tionstechnologien) intelligente
Lösungen für ganz unterschiedliche
Bereiche der Stadtentwicklung
(Infrastruktur, Gebäude, mobilität,
Dienstleistungen oder Sicherheit)
erzielt werden.
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Raum & mehr 1|2016 Raum & mehr 1|2016
konzepte
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Disrupt“ ist der Schlachtruf des Silicon Valley und steht für
die erfindung vollkommen neuer Geschäftsmodelle. „tech Crunch
Disrupt“ heißt denn auch die jährlich in San Francisco
statt-findende Innovationskonferenz, die sich den umsturz
hergebrachter Geschäftsmodelle auf die Fahnen geschrieben hat. Denn
Disruption (wörtlich: unterbrechung, Bruch) geht über die
Weiterentwicklung be-stehender Geschäftsmodelle weit hinaus. als
paradebeispiel für einen solchen umsturz gilt der Übergang der
musik-CD zu Internetmarkt-plätzen wie itunes, die musik per
Streaming zum kunden bringen.
Wie sich die Digitalisierung auf künftige erfindungen auswirkt,
treibt auch die Immobilienbranche um. „Werden Innovationen nicht
von der Immobilienwirtschaft selbst gesteuert, droht das Risiko,
dass die potenziale neuer Geschäftsfelder durch Google und Co
besetzt werden“, gibt michael müller zu bedenken, partner und
Leiter Real
estate bei der Wirtschaftsprüfungsgesellschaft Deloitte. Wie
groß die Herausforderungen sind, zeigt ein Blick auf die
Finanzbranche: nach angaben der Beratungsgesellschaft Catella hat
sich die zahl der sogenannten Fintechs (Start-ups im Finanzsektor,
die modernste und internetorientierte technologien initiieren) in
Deutschland zuletzt in-nerhalb eines Jahres auf 250 versechsfacht.
Viele dieser jungen unternehmen sind in der indirekten
kapitalanlage und der Finanzie-rung tätig – und drängen damit in
Bereiche, die auch professionelle akteure am Immobilienmarkt
tangieren.
Lernen von den Fintechstobias Just, Geschäftsführer und
wissenschaftlicher Leiter der Irebs Immobilienakademie, sieht die
auswirkungen dieser ansätze auf die professionelle
Immobilienbranche allerdings noch beschränkt. mit einer
„Digitalisierte Unternehmen sind profitabler und wachsen
schneller.“
Thomas Nern, HAWK Hochschule für angewandte Wissenschaft und
Kunst Holzminden
Die Digitalisierung verändert
die Wirtschaft grundlegend.
Welche Chancen in der
auswertung von großen
Datenmengen liegen und wie
sich Internet-Suchanfragen
für den Geschäftserfolg
nutzen lassen, wird auch an
immobilienwirtschaftlichen
Hochschulen erforscht. Von
Christian Hunziker
Daten als Rohstoff
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ausnahme: Geschlossene Immobilienfonds, die Geld bei privaten
kapitalanlegern einsammeln, böten den Crowdinvesting-plattformen
eine große angriffsfläche. offene Fonds hingegen seien aufgrund
ihrer Bankennähe und der Größe ihrer portfolios „im moment“ nicht
gefährdet.
Skeptisch, was die Relevanz der Finanz-Start-ups für die
Immobilien-branche betrifft, ist auch Steffen Sebastian, professor
für Immobilien-finanzierung an der universität Regensburg.
Crowdfunding ist nach seinen Worten „entweder ineffizient oder
Bauernfängerei“. Bei der gewerblichen Immobilienfinanzierung sieht
Sebastian denn auch „wenig potenzial“ für Start-ups. Ganz anders
stellt sich dies beim Vertrieb von Finanzprodukten im Internet dar:
„Daran“, ist der Wissenschaftler über-zeugt, „kommen die
Fondsinitiatoren nicht vorbei.“
Die auswirkungen der Fintechs sind aber nicht der einzige aspekt
der Digitalisierung, mit dem sich die führenden
immobilienwirtschaft-lichen Hochschulen – oft in kooperation
mehrerer Institute – ausein-andersetzen. „uns interessieren die
möglichkeiten, die die entwicklung der Business Intelligence für
die Immobilienwirtschaft bietet“, erläutert thomas nern,
Studiengangleiter Immobilienwirtschaft/-management an der HaWk
Hochschule für angewandte Wissenschaft und kunst in Holzminden. Der
Begriff der Business Intelligence bezeichnet prozesse und
Verfahren, die zur elektronischen Datenanalyse eingesetzt werden.
„Digitalisierte unternehmen“, ist nern überzeugt, „sind profitabler
und wachsen schneller. umgekehrt werden in zukunft unternehmen, die
Business-Intelligence-potenziale im zusammenspiel mit
Big-Data-Struk-turen nicht nutzen, Wettbewerbsnachteile haben.“
Die Chancen von Big DataBig Data – das ist der Begriff, den die
Immobilienexperten im zusam-menhang mit der Digitalisierung am
häufigsten anführen. Dabei haben sie nicht nur die Daten im Blick,
die die Immobilien selbst (etwa in Be-zug auf energieverbrauch und
nutzerverhalten) liefern. noch größere Hoffnungen verbinden sie mit
Daten, die es ermöglichen, immobilien-wirtschaftliche Vorhersagen
zu treffen. Das, sagt nern, gelinge vor allem dann, „wenn
öffentlich zugängliche Daten, unternehmensinterne Da-ten sowie
Daten aus dem Social-media-umfeld miteinander kombiniert werden.
Das ermöglicht es, sehr frühzeitig zu erkennen, wie sich zum
Beispiel einstellungen von nutzern zu Lagen entwickeln.“
Doktoranden von tobias Just untersuchen deshalb beispielsweise,
welche erkenntnisse sich aus Google trends ableiten lassen. Dieses
analysetool verzeichnet, wie sich die zahl von anfragen nach
bestimm-ten Stichwörtern im zeitverlauf entwickelt. Die Überlegung:
Häufen sich anfragen nach Wohnungen oder Büros zum Beispiel in
Berlin-neukölln, so könnte dies ein Indikator für künftig steigende
Immobilien-preise sein. mit einer ähnlichen arbeitshypothese
analysiert die Irebs
Immobilienakademie Daten des zimmervermittlers airbnb. eine
stei-gende nachfrage nach bestimmten Gegenden wird dabei als
Indikator für eine zunehmende immobilienwirtschaftliche Bedeutung
dieser Ge-genden gewertet.
Die grundlegende Bedeutung dieser ansätze unterstreicht Wilhelm
Bauer, Institutsleiter des Fraunhofer Iao (Fraunhofer-Institut für
arbeits-wirtschaft und organisation). „Das Internet und die immer
stärkere Vernetzung und nutzung von Daten sind die Basis für neue
Geschäfts-modelle, die teilweise revolutionär andere prinzipien
aufweisen“, betont Bauer. Sein Institut untersucht beispielsweise,
wie sich in der künftigen digitalen Stadt menschen, maschinen,
Immobilien und umwelt vernet-zen. ein anderes themenfeld ist laut
Fraunhofer Iao die „digitalisierte arbeitswelt, in der sich
kundenwünsche, der Stand der technik und die ansprüche an die
unternehmen immer schneller ändern“. Gemeinsam mit dem
Branchenverband Bitkom entwickelt das Institut deshalb ein
Benchmarking-tool, das unternehmen bei der Weiterentwicklung der
kompetenzen ihrer mitarbeiter unterstützen soll.
„alles basiert auf Daten“, sagt kai zimprich, der beim
Immobilien-dienst leister JLL die neu geschaffene position des Head
of Digital Services Germany besetzt. entscheidend für den erfolg
von Immo bilienunternehmen sei es deshalb, so viele Daten wie
möglich zu erheben, auszuwerten und in Geschäftsmodelle umzusetzen.
Die Chancen der Digitalisierung will zimprich dabei nicht nur bei
der Vermittlung von mietobjekten nutzen, sondern auch auf dem
Investmentmarkt; so plant JLL eine internetba-sierte
transaktionsplattform zur einfachen kontaktaufnahme zwischen
Verkäufer und käufer für kleinere Gewerbe immobilien.
Welche Vorteile die Digitalisierung bei transaktionen bringt,
zeigt das Beispiel des aqua-portfolios, das union Investment 2015
an den französischen asset-manager amundi Immobilier verkauft hat.
„Durch den einsatz innovativer digitaler technologien konnten wir
die trans-aktion sicher, effizient und profitabel umsetzen“, sagt
philip La pierre, Leiter Investment management europa bei der union
Investment Real estate GmbH.
Dabei setzte die Fondsgesellschaft auf die technologie des
Berliner unternehmens Leverton. Dieses hat eine Software
entwickelt, die es erlaubt, eine Vielzahl an gewerblichen
mietverträgen in unterschiedli-chen Sprachen nach bestimmten
Stichwörtern zu analysieren. „Dadurch erhalten potenzielle käufer
im virtuellen Datenraum einen schnelleren zugang zu allen für sie
relevanten Daten“, schildert Leverton-Ceo emi-lio matthaei den
zentralen Vorteil. Das ergebnis: obwohl das aqua-portfolio 17
Bürogebäude mit 278.000 Quadratmetern mietfläche und etwa 145
mietern in sechs Ländern umfasste, konnte der komplexe
Verkaufsprozess innerhalb von nur fünf monaten umgesetzt werden.
Das mag man nicht Disruption nennen – für das transaktionsgeschäft
aber war die Lösung ein echter Quantensprung.
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Raum & mehr 1|2016
Real PeoPle
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