-
"Teren intravilan" Adresa proprietății: Jud. Satu Mare, Drumul
Careiului, CF
177500 Satu Mare
Proprietar: SC DEDEMAN SRL, CIF 2816464
Client: SC Dedeman SRL , CIF 2816464
Adresa: Loc.Bacau, Str. Alexei Tolstoi , Nr. 8, Jud. Bacau
Destinatarul raportului
Primăria Municipiului Satu Mare
Evaluator: Bojan Nicolae-Emanoil
legitimația ANEVAR: 17634 – valabilă 2016 Data predării
raportului: 24 februarie 2016
Nr. Identificare raport: 660 / SM /24 februarie 2016
„consultanta pentru afaceri şi management” CIF RO 31041884,
înregistrată la RC sub nr. J02/1450/2012 Mun. Arad, Str. T.
Vladimirescu, nr. 28 8, Telefon: 0744 871 229; 0257 338 429;
E-mail: [email protected]; [email protected];
www.justeval.ro
RAPORT DE EVALUARE
mailto:[email protected]:[email protected]
-
© Just Eval Invest. Publicarea sau reproducerea sunt interzise !
Pag. 1
SINTEZA EVALUĂRII
Prezentul raport de evaluare a fost întocmit de către JUST EVAL
INVEST S.R.L. în calitate de Membru Corporativ ANEVAR, în baza
contractului de prestari servicii identificat in baza de date a
evaluatorului sub nr. 660 / SM.
JUST EVAL INVEST S.R.L. funcţionează ca membru corporativ ANEVAR
în baza autorizaţiei nr. 0366, emisă în conformitate cu art.20 din
Ordonanţa Guvernului 24/2011 privind unele măsuri în domeniul
evaluării bunurilor, aprobată cu modificări prin Legea 99/2013.
Reprezentant legal Nume
Bojan
Prenume Nicolae – Emanoil
Semnatura
Stampila
Evaluator autorizat Nume
Bojan
Prenume Nicolae-Emanoil
Nr.legitimatie 17634 – valabilă 2016
Imobil evaluat Nr.CF / localitate CF 177500 Satu Mare
Cadastral / topografic 177500
Adresa Jud. Satu Mare, Drumul Careiului, CF 177500 Satu Mare
Proprietar conform CF SC DEDEMAN SRL, CIF 2816464
Client SC Dedeman SRL , CIF 2816464
Utilizator / Beneficiar Primăria Municipiului Satu Mare
Scopul evaluarii Informarea beneficiarului Data inspectiei 22
februarie 2016
Data predarii raportului 24 februarie 2016
Curs de schimb valutar (curs BNR – folosit in calculul
evaluarii) 1 € = 4,4658 lei
Tipul Valorii – Valoarea de piață „Valoarea de piaţă este suma
estimată pentru care un activ sau o datorie ar putea fi schimbat(ă)
la data evaluării, între un cumpărător hotărât şi un vânzător
hotărât, într-o tranzacţie nepărtinitoare, după un marketing
adecvat şi în care părţile au acţionat fiecare în cunoştinţă de
cauză, prudent şi fără constrângere”. Reglementari:.
In conformitate cu Standardele ANEVAR 2015 (Asociaţia Naţională
a Evaluatorilor Autorizaţi din România) SEV 100 – Cadrul general
SEV 101 – Termenii de referinţă ai evaluării SEV 102 – Implementare
SEV 103 – Raportare SEV 230 – Drepturi asupra proprietatii
imobiliare
-
© Just Eval Invest. Publicarea sau reproducerea sunt interzise !
Pag. 2
CARACTERISTICILE IMOBILULUI EVALUAT
Identificare scriptica : conform CF Teren intravilan, destinatie
arabil
Identificare faptica : conform inspectie Conf. cu identificarea
și descrierea din CF
Dreptul de proprietate evaluat Absolut (integral)
Amplasare in localitate : zona periferica a loc. Satu Mare, zona
comercial - industriala a mun. Satu Mare
Denumire cartier Zona Drumul Careiului
Vecinatati : (preponderent) Comercial - Industrial
Calitatea vecinatatilor : NS;S;B;FB buna
Piata cumparatorului : Da/Nu DA
Piata vanzatorului : Da/Nu NU
Utilizarea actuala : Teren liber
CMBU : actuala/viitoare Teren cu dezvoltare comercial /
Industrial
Teren
Intravilan / extravilan : conform CF teren intravilan
Categoria de folosinta : conform CF arabil
Suprafata : mp/ha 3.649 mp
Utilitati la front stradal : energie electrică , apă,
canalizare, gaz
Tipul drumului de acces la terenul evaluat : Drum asfaltat cu 2
benzi pe sens
Calitatea/starea drumului de acces : Foarte buna
Front stradal : ml ~ 190 ml
Abordari în evaluare (folosite) Abordarea prin piață – Metoda
comparației directe
Valoare de piață propusă: 62.000 € echivalent a 277.000 lei
Unitar 17 € / mp
Restricţii de utilizare, distribuire sau
publicare
Acest raport de evaluare este destinat numai scopului precizat
şi numai pentru uzul solicitantului / destinatarului. Nu acceptam
nicio responsabilitate dacă este transmis unei alte persoane, fie
pentru scopul declarat, fie pentru alt scop, în nicio circumstanţă;
Datele şi informaţiile din raport sunt confidenţiale. Publicarea
lor trebuie să aibă aprobarea scrisă a autorului ; Sunt exceptate
de la prevederile prezentate părţile care potrivit reglementărilor
în vigoare (conf. legislaţiei) au acces la informaţiile din
prezentul raport.
Condiții limitative
Publicarea, parţială sau integrală, precum şi utilizarea lui de
către alte persoane nu atrage după sine răspunderea evaluatorului;
Evaluatorul nu îşi asumă responsabilitatea faţă de terţi în afara
clientului şi destinatarului evaluării, nu se acceptă
responsabilitatea pentru nici un fel de pagube suferite de orice
terţ, pagube rezultate în urma deciziilor sau acţiunilor
întreprinse pe baza acestui raport. Orice alocare a valorii totale
estimate în acest raport, se aplică numai la programul de utilizare
stabilit, aceasta nu poate fi utilizată în combinaţie cu nicio altă
evaluare; în caz contrar nu este validă;
-
JUST EVAL INVEST S.R.L., CUI 31041884 Teren intravilan -
industrial
© Just Eval Invest. Publicarea sau reproducerea sunt interzise !
Pag. 3
Cuprins 1 Termenii de referință ai evaluării
.............................................................................................
4
1.1 Identificarea şi competenţa evaluatorului
..............................................................
4
1.2 Descrierea raportului
.............................................................................................
5
1.3 Identificarea clientului și a oricăror alți utilizatori
desemnați .................................. 5
1.4 Scopul evaluării
....................................................................................................
5
1.5 Identificarea activului sau a datoriei supuse evaluării
............................................ 5
1.6 Tipul valorii
...........................................................................................................
6
1.7 Data evaluării
........................................................................................................
6
1.8 Documentarea necesară pentru efectuarea evaluării
............................................ 6
1.9 Natura și sursa informațiilor utilizate
.....................................................................
6
1.10 Ipoteze – Ipoteze speciale
....................................................................................
6
1.11 Restricții de utilizare, difuzare sau publicare. Condiții
limitative ............................. 7
1.12 Reglementări / Conformitatea cu SEV
..................................................................
7
2 Prezentarea datelor
.................................................................................................................
8
2.1 Identificarea proprietății imobiliare subiect
............................................................ 8
2.2 Descrierea Juridică
...............................................................................................
8
2.3 Identificarea bunurilor mobile evaluate ( componenta
nonimobiliară) .................... 8
2.4 Date despre zonă, oraș, vecinătăți și amplasare
................................................... 8
2.5 Informații despre amplasament. Descriere fizică
................................................... 9
2.6 Date privind impozitele şi taxele
..........................................................................
10
2.7 Istoric, incluzând vânzările anterioare şi ofertele sau
cotaţiile curente ................ 10
3 Analiza pieței
.........................................................................................................................
10
3.1 Considerente generale
........................................................................................
10
3.2 Tipul proprietății, identificarea pieței proprietății
subiect ...................................... 11
3.3 Analiza cererii
.....................................................................................................
11
3.4 Analiza ofertei
.....................................................................................................
11
3.1 Echilibrul pieței
....................................................................................................
12
3.2 Analiza prețurilor
.................................................................................................
13
4 Cea mai bună utilizare
..........................................................................................................
14
5 Evaluare
................................................................................................................................
15
5.1 Abordarea prin piață
...........................................................................................
15
5.2 Abordarea prin
venit............................................................................................
17
6 Analiza rezultatelor și concluzia asupra valorii
......................................................................
18
7
Anexe....................................................................................................................................
19
7.1 Fotografii ale proprietăţii
.....................................................................................
19
77..22 NNaattuurraa șșii ssuurrssaa iinnffoorrmmaațțiiiilloorr
ppee ccaarree ssee bbaazzeeaazzăă eevvaalluuaarreeaa
................................ 20
7.3 Documente ale proprietăţii
..................................................................................
23
7.4 Prezentarea evaluatorului
...................................................................................
26
-
JUST EVAL INVEST S.R.L., CUI 31041884 Teren intravilan -
industrial
© Just Eval Invest. Publicarea sau reproducerea sunt interzise !
Pag. 4
cont RO21 WBAN 0002 2481 8615 RO01 deschis la INTESA SANPAOLO
ROMANIA S.A.
RAPORT DE EVALUARE 1 Termenii de referință ai evaluării
1.1 Identificarea şi competenţa evaluatorului Prezenta evaluare
este realizată de către JUST EVAL INVEST SRL1, care semnează
raportul în calitate de Membru corporativ ANEVAR, prin Bojan
Nicolae-Emanoil, Evaluator autorizat – Membru titular ANEVAR,
legitimația 17634 – valabilă 2016.
Prin prezenta, în limita cunoştinţelor şi informaţiilor
deţinute, certificăm că afirmaţiile prezentate şi susţinute în
acest raport sunt adevărate şi corecte.
De asemenea, certificăm că analizele, opiniile şi concluziile
prezentate sunt limitate numai de ipotezele – ipotezele speciale
prezentate şi sunt analizele, opiniile şi concluziile personale,
fiind nepărtinitoare din punct de vedere profesional.
Certificăm faptul că nu există niciun interes prezent sau de
perspectivă cu privire la imobilul care face obiectul prezentului
raport şi niciun interes sau influenţă legată de părţile implicate
într-o posibilă tranzacție.
În elaborarea lucrării au fost luaţi în considerare toţi
factorii care au influenţă asupra valorii, nefiind omisă în mod
deliberat nicio informaţie.
Suma ce revine drept plată pentru realizarea prezentului raport
nu are nicio legătură cu declararea în raport a unei anumite valori
sau interval de valori (din evaluare) care să favorizeze
clientul/destinatarul sau a altor persoane care au interese legate
de client/destinatar sau de proprietatea evaaluată, şi nu este
influenţată de apariţia unui eveniment ulterior.
Rezultatele prezentului raport de evaluare nu se bazează pe
solicitarea obţinerii unei anumite valori, iar remunerarea
evaluării nu se face în funcţie de satisfacerea unei asemenea
solicitări;
În elaborarea prezentului raport nu s-a primit asistenţă
semnificativă din partea nici unei alte persoane în afara
evaluatorului care semnează raportul (BojanNicolae-Emanoil) acesta
respectând Codul Deontologic al profesiei de evaluator.
La data elaborării acestui raport, evaluatorul care se semnează
raportul este Evaluator Autorizat – Membru Titular ANEVAR
(Asociaţia Naţională a Evaluatorilor Autorizaţi din România), a
îndeplinit cerinţele programului de pregătire profesională continuă
al profesiei şi are competenţa necesară întocmirii acestui raport;
Evaluatorul care semnează prezentul raport de evaluare are
încheiată asigurarea de răspundere profesională;
Bojan Nicolae-Emanoil
JUST EVAL INVEST SRL
1 În anexa raportului este prezentat evaluatorul
-
JUST EVAL INVEST S.R.L., CUI 31041884 Teren intravilan -
industrial
© Just Eval Invest. Publicarea sau reproducerea sunt interzise !
Pag. 5
1.2 Descrierea raportului
Prezentul raport de evaluare este unul narativ, detaliat,
întocmit în conformitate cu Standardele de evaluare ANEVAR (SEV
2015), cuprinde descrierea tuturor datelor, faptelor, analizelor,
calculelor și judecăților relevante pe care s-a bazat opinia
privitoare la indicația asupra valorii raportate, nefiind necesară
nicio excludere sau abatere de la SEV 103 Raportare (IVS 103).
Prezentul raport poate fi identificat sub nr. 660 / SM 24
februarie 2016 în baza de date a evaluatorului. Raportul este
identificat (în forma electronică - pdf), cu semnătura electronică
a evaluatorului.
1.3 Identificarea clientului și a oricăror alți utilizatori
desemnați
Client SC Dedeman SRL , CIF 2816464
Adresa clientului Loc.Bacau, Str. Alexei Tolstoi , Nr. 8, Jud.
Bacau
Destinatarul raportului Primăria Municipiului Satu Mare
Utilizatorul raportului Primăria Municipiului Satu Mare
1.4 Scopul evaluării
Evaluare pentru informare
1.5 Identificarea activului sau a datoriei supuse evaluării
"Teren intravilan" înscris în CF 177500 Satu Mare ,cad/top:
177500 Conform CF: Teren intravilan, destinatie arabil
Adresa proprietăţii: Jud. Satu Mare, Drumul Careiului, CF 177500
Satu Mare
Proprietari: SC DEDEMAN SRL, CIF 2816464
Dreptul de proprietate evaluat Dreptul absolut de proprietate
înscris în cartea funciară nr. CF 177500 Satu Mare, cad/top:
177500
Conform CF: Teren intravilan, destinatie arabil o Teren: 3.649
mp, teren intravilan, categoria de folosință arabil
RReeffeerriittoorr llaa iinnssccrriieerriillee
pprriivviittooaarree llaa pprroopprriieettaattee
11771133//1144..0011..22001166 eessttee iinnssccrriiss aaccttuull
nnoottaarriiaall
nnrr.. 3322//1133..0011..22001166,, IInnttaabbuullaarree,,
ddrreepptt ddee PPrroopprriieettaattee,, ccuummppaarraarree,, iinn
sseerriiaa rraanngguulluuii iinncchheeiieerriiii
ccff 4422119933//22001155,, 4422119944//22001155,,
4422119955//22001155,, 4422119966//22001155,,
4422119977//22001155,, 4422119988//22001155,,
4422119999//22001155,, 4422220000//22001155,,
4422220011//22001155,, 4422220022//22001155,,
4422220033//22001155,, 4422220044//22001155,,
4422220055//22001155,, 4422220066//22001155,,
4422220077//22001155,, 4422220088//22001155,,
4422220099//22001155,, 4422221100//22001155 ssii
ddeezzmmeemmbbrraarree,, ddoobbaannddiitt pprriinn
ccoonnvveennttiiee,, ccoottaa aaccttuuaallaa11//11,, iinn
ffaavvooaarreeaa SC DEDEMAN SRL, CIF 2816464
Conform înscrierii privitoare la sarcini: o NU SUNT
AAllttee mmeennţţiiuunnii aallee eevvaalluuaattoorruulluuii
Evaluatorul a avut la dispoziţie o copie extras de CF 177500 Satu
Mare, eliberat conform cererii
nr.1713 la data de 14.01.2016, pus la dispoziţe de către
solicitant, din care s-au extras datele mai sus prezentate, –
anexat prezentului raport şi considerat parte integrantă. Conform
extrasului de carte funciară prezentat proprietatea imobiliară NU
este grevată de sarcini;
Valoarea proprietăţii a fost determinată în ipoteza că
proprietatea este liberă de sarcini; Evaluatorului nu i s-a adus la
cunoştinţă existenţa unui titlu definitiv şi executoriu care să
ştirbească integritatea dreptului de proprietate (nu sunt
sarcini asupra proprietăţii care să ducă la executare silită).
Imobilul este liber; Imobilul nu este grevat de contracte de
concesiune / închiriere, conform declaraţiei proprietarului
-
JUST EVAL INVEST S.R.L., CUI 31041884 Teren intravilan -
industrial
© Just Eval Invest. Publicarea sau reproducerea sunt interzise !
Pag. 6
1.6 Tipul valorii
CCoonnffoorrmm ssccooppuulluuii eevvaalluuăărriiii,, ss--aa
aappeellaatt llaa eessttiimmaarreeaa ““vvaalloorriiii ddee
ppiiaațțăă”” aașșaa ccuumm eessttee ddeeffiinniittăă îînn SEV 100
Cadrul general. Valoarea de piaţă: „Valoarea de piaţă este suma
estimată pentru care un activ sau o datorie ar putea fi schimbat(ă)
la data evaluării, între un cumpărător hotărât şi un vânzător
hotărât, într-o tranzacţie nepărtinitoare, după un marketing
adecvat şi în care părţile au acţionat fiecare în cunoştinţă de
cauză, prudent şi fără constrângere”.
Opinia finală a evaluării este prezentata în € şi lei.
Exprimarea în € a opiniei finale este adecvată doar atât vreme cât
principalele premise care au stat la baza evaluării nu suferă
modificări semnificative (nivelul riscurilor asociate unei
investiţii similare, cursul de schimb şi evoluţia acestuia
comparativ cu puterea de cumpărare şi cu nivelul tranzacţiilor pe
piaţa imobiliară specifică etc.). Cursul de schimb leu - € folosit
pentru transpunerea calculelor în evaluare a fost 1 € = 4,4658
lei.
1.7 Data evaluării
Data predării raportului: 24 februarie 2016
DDaattaa iinnssppeeccțțiieeii:: IInnssppeeccţţiiaa aa ffoosstt
eeffeeccttuuaattăă ddee ccăăttrree eevvaalluuaattoorr îînn
pprreezzeennţţaa rreepprreezzeennttaannttuulluuii
pprroopprriieettaarruulluuii dd--nnuull Vascan Adrian llaa
ddaattaa ddee 22 februarie 2016;; Data de referință a evaluării: 22
februarie 2016
1.8 Documentarea necesară pentru efectuarea evaluării
În vederea identificării proprietății evaluatorul a avut la
dispoziție: extras de CF 177500 Satu Mare eliberat conform cererii
nr.1713 la data de 14.01.2016,
Inspecția proprietății (accesul) a fost asigurat de către
dd--nnuull Vascan Adrian și au fost vizualizate toate componentele
proprietatii, cu excepția părților care, prin natura lor, sunt
ascunse sau ne-vizibile;
În vederea documentării și colectării datelor despre vecinătate
și zonă, precum și a celor despre localitate, evaluatorul a avut
acces la toate informațiile considerate relevante;
1.9 Natura și sursa informațiilor utilizate
Sunt prezentate în anexă
1.10 Ipoteze – Ipoteze speciale
Raportul de evaluare a fost realizat pe baza următoarelor
ipoteze, inclusiv a celor care pot să apară în raport: Evaluatorul
nu îşi asumă nici o răspundere pentru descrierea juridică pusă la
dispoziţie sau
pentru chestiuni legate de considerente juridice sau de
proprietate. Titlul de proprietate se presupune valabil şi
tranzacţionabil;
Proprietatea este evaluată fără ipoteci sau datorii (dreptul
absolut de proprietate); Evaluatorul a examinat extrasul CF 177500
Satu Mare , documentele privitoare la proprietate
anexate şi a identificat proprietatea împreună cu dd--nnuull
Vascan Adrian. Evaluatorul nu este topograf/topometrist şi nu are
calificarea necesară pentru a măsura şi garanta că locaţia şi
limitele proprietăţii aşa cum au fost ele indicate de proprietar şi
descrise in raport corespund cu documentele de
proprietate/cadastrale;
Acest raport are menirea de a estima o valoare a proprietăţii
identificată şi descrisă în raport în
-
JUST EVAL INVEST S.R.L., CUI 31041884 Teren intravilan -
industrial
© Just Eval Invest. Publicarea sau reproducerea sunt interzise !
Pag. 7
ipoteza în care aceasta corespunde cu cea din documentele de
proprietate/cadastrale. Orice neconcordanţă între proprietatea
identificată şi cea din documentele de proprietate invalidează
corespondenţa dintre valoarea estimată şi proprietatea atestată de
documentele de proprietate dar păstrează validă valoarea estimată
pentru proprietatea identificată în raport. Dacă eventuale lucrări
topografice cu referire la proprietatea evaluată vor invalida
aceste măsurători, evaluarea va trebui reconsiderată.
Alte ipoteze: Informaţia furnizată de către terţi este
considerată de încredere dar nu i se acordă garanţii
pentru acurateţe; Previziunile, proiecţiile sau estimările
conţinute în raport se bazează pe condiţiile curente de pe
piaţă, anticipate pe termen scurt şi pe o economie stabilă în
timp. Aceste previziuni sunt, prin urmare, supuse schimbării
condiţiilor viitoare;
Presupunem că nu există nici un fel de contaminanţi şi costul
activităţilor de decontaminare nu afectează valoarea; nu am fost
informaţi de nici o inspecţie sau raport care să indice prezenţa
contaminanţilor sau a materialelor periculoase;
Din informaţiile deţinute de către evaluator şi din discuţiile
purtate cu reprezentantul proprietarului nu există nici un indiciu
privind existenţa unor contaminări naturale sau chimice la data
evaluării care afectează valoarea terenului. Evaluatorul nu are
cunoştinţă de efectuarea unor inspecţii sau a unor rapoarte care să
indice prezenţa contaminanţilor sau materialelor periculoase.
Valorile sunt estimate în ipoteza că nu există aşa ceva. Dacă se va
stabili ulterior că există contaminări pe teren sau că au fost sau
sunt puse în funcţiune mijloace care ar putea să contamineze,
aceasta ar putea duce la diminuarea valorii raportate.
Ipoteze speciale considerate în estimarea valorii de piaţă – nu
au fost considerate.
1.11 Restricții de utilizare, difuzare sau publicare. Condiții
limitative
AAcceesstt rraappoorrtt ddee eevvaalluuaarree eessttee
ddeessttiinnaatt nnuummaaii ssccooppuulluuii pprreecciizzaatt şşii
nnuummaaii ppeennttrruu uuzzuull cclliieennttuulluuii //
ddeessttiinnaattaarruulluuii.. Raportul de evaluare sau oricare
altă referire la acesta nu poate fi publicat, nici inclus într-un
document destinat publicităţii fără acordul scris şi prealabil al
evaluatorului cu specificarea formei şi contextului în care urmează
să apară;
DDaatteellee şşii iinnffoorrmmaaţţiiiillee ddiinn rraappoorrtt
ssuunntt ccoonnffiiddeennţţiiaallee;; Publicarea, parţială sau
integrală, precum şi utilizarea lui de către alte persoane nu
atrage după
sine răspunderea evaluatorului; Evaluatorul nu îşi asumă
responsabilitatea faţă de terţi în afara clientului /
destinatarului
evaluării, nu se acceptă responsabilitatea pentru nici un fel de
pagube suferite de orice terţ, pagube rezultate în urma deciziilor
sau acţiunilor întreprinse pe baza acestui raport.
Orice alocare a valorii totale estimate în acest raport, se
aplică numai la programul de utilizare stabilit, aceasta nu poate
fi utilizată în combinaţie cu nicio altă evaluare; în caz contrar
nu este validă;
Evaluatorul nu va acorda despăgubiri clientului sau altor
persoane ca urmare a unor greşeli în executarea prestărilor de
servicii (din culpa sa, a serviciilor sale), decât în limita
asigurării de răspundere profesională pe care evaluatorul o are
încheiată conform reglementărilor în vigoare;
Eventualele despăgubiri prevăzute la alin.(6) sunt aplicabile
numai în cazul în care culpa evaluatorului este dovedită conform
legislaţiei în vigoare.
1.12 Reglementări / Conformitatea cu SEV
PPrreezzeennttuull rraappoorrtt ddee eevvaalluuaarree ss--aa
îînnttooccmmiitt îînn ccoonnffoorrmmiittaattee ccuu
SSttaannddaarrddeellee AANNEEVVAARR 22001155 ((Asociaţia Naţională
a Evaluatorilor Autorizaţi din România)
SSEEVV 110000 –– CCaaddrruull ggeenneerraall
SEV 101 – Termenii de referinţă ai evaluării
SSEEVV 110022 –– IImmpplleemmeennttaarree
SSEEVV 110033 –– RRaappoorrttaarree
SSEEVV 223300 –– DDrreeppttuurrii aassuupprraa
pprroopprriieettăățțiiii iimmoobbiilliiaarree
GGhhiidduurrii mmeettooddoollooggiiccee
GEV 630 Evaluarea bunurilor imobile
-
JUST EVAL INVEST S.R.L., CUI 31041884 Teren intravilan -
industrial
© Just Eval Invest. Publicarea sau reproducerea sunt interzise !
Pag. 8
Prezentul raport de evaluare a fost realizat în concordanţă cu
reglementările Standardelor de Evaluare ANEVAR menționate anterior,
cu normele şi cu metodologia de lucru recomandate în materie de
evaluare, şi cu ipotezele cuprinse în prezentul raport;
Prezentul raport de evaluare este realizat cu respectarea
propriilor proceduri interne de calitate. (JUST EVAL INVEST SRL are
implementat şi menţinut un SISTEM DE MANAGEMENT AL CALITATII în
conformitate cu cerinţele standardului SR EN ISO 9001:2008/ISO
9001:2008, pentru domeniul de activitate COD CAEN 7022 – Activităţi
de consultanţă pentru afaceri şi management – certificat seria Q
Nr. 314);
Atât JUST EVAL INVEST SRL cât şi evaluatorul care semnează
prezentul raport de evaluare are încheiată asigurarea de răspundere
profesională.
2 Prezentarea datelor
2.1 Identificarea proprietății imobiliare subiect
Proprietatea evaluată "Teren intravilan" este situată în Jud.
Satu Mare, Drumul Careiului, CF 177500 Satu Mare. Această adresă se
află în zona periferica a localității, zona comercial - industriala
a municpiului Satu Mare, Zona Drumul Careiului; accesul la imobil
se face pe un drum asfaltat, cu 2 benzi pe sens , DN 19,
proprietatea fiind situată pe partea dreaptă a străzii.
2.2 Descrierea Juridică
Descrierea imobilului, „ Teren intravilan, destinatie arabil „
nr. cadastral/nr. topografic: 177500, cuprins în CF 177500 Satu
Mare. Conform extrasului de CF menționat anterior, dreptul de
proprietate aparține SC DEDEMAN SRL, CIF 2816464 , iar conform
înscrierii privind dezmembrămintele dreptului de proprietatea,
drepturilor reale de garanție și sarcini proprietatea NU este
grevată de sarcini.
VVaallooaarreeaa pprroopprriieettăăţţiiii aa ffoosstt
ddeetteerrmmiinnaattăă îînn iippootteezzaa ccăă
pprroopprriieettaatteeaa eessttee lliibbeerrăă ddee
ssaarrcciinnii;;
2.3 Identificarea bunurilor mobile evaluate ( componenta
nonimobiliară)
Prezenta evaluare nu include nicio componenta nonimobiliara.
2.4 Date despre zonă, oraș, vecinătăți și amplasare
Proprietatea este situată în zona periferica a Loc. Satu Mare,
zona industriala a municipiului Satu Mare, Zona Drumul
Careiului.
Zona în care se află amplasat imobilul evaluat este o zonă mixtă
(industrial-comercială); Sintetizat analiza zonei se prezintă
astfel:
Tipul locației X UUrrbbaann SSuubbuurrbbaann Rural
DDiissttaannţţaa ffaaţţăă ddee cceennttrruull
llooccaalliittăăţţiiii X MMaarree MMeeddiiee MMiiccăă
DDeennssiittaatteeaa ccoonnssttrruuccţţiiiilloorr îînn zzoonnăă
>>7755%% X 2255%% -- 7755%%
-
JUST EVAL INVEST S.R.L., CUI 31041884 Teren intravilan -
industrial
© Just Eval Invest. Publicarea sau reproducerea sunt interzise !
Pag. 9
VVâârrssttaa ccoonnssttrruuccţţiiiilloorr îînn zzoonnăă X >
5500 aannii
UUttiilliittăăţţii eeddiilliittaarree X EEnn.. EElleecctt.. X
RReeţţeeaa aappăă X RReeţţeeaa ggaazz RReețț..
tteerrmmooffiiccaarree
LLooccuurrii ddee ppaarrccaarree X MMaarree MMeeddiiuu MMiicc
IInneexxiisstteenntt
NNiivveell ddee ddeezzvvoollttaarree ÎÎnncceett
SSttaabbiilliizzaatt X RRaappiidd TToottaall ddeezzvvoollttaatt
EEccoonnoommiiaa zzoonneeii SSccăăzzuuttăă ÎÎnn rreeggrreess
SSttaaggnnaarree X ÎÎnn ddeezzvvoollttaarree
SSoommaajj ÎÎnn ccrreeşştteerree X SSttaaggnnaarree ÎÎnn
ssccăăddeerree
CCoonncclluuzziiii
ggeenneerraallee
ÎÎnn zzoonnăă ssuunntt aammppllaassaattee ccoonnssttrruuccttiiii
ccuu ddeessttiinnaattiiee
ccoommeerrcciiaall//iinndduussttrriiaallee
DDoottăărrii şşii rreeţţeellee eeddiilliittaarree
ssuuffiicciieennttee
AAmmbbiieenntt cciivviilliizzaatt..
NNuu ss--aauu ffăăccuutt mmăăssuurrăăttoorrii pprriivviinndd
ppoolluuaarreeaa,, ddaarr nnuu ssee ccuunnoosscc aaggeennţţii
ppoolluuaannţţii..
2.5 Informații despre amplasament. Descriere fizică
"Teren intravilan"
Identificare Parcela de teren înscrisă în CF 177500 Satu Mare
Tipul teren intravilan Utilități energie electrică , apă,
canalizare, gaz
Cota indiviză X exclusivă
Proprietate De stat x Personală
Front stradal nu X Da ~ 190 ml
Forma x neregulată regulată
Planeitate înclinat X plan Parțial înclinat
Ziduri de sprijin da X nu
Amenajări Canale de desecare da X nu
Terasare pe porţiuni da X nu
Alte amenajări da X nu
Teren în surplus (considerat de evaluator) da X nu
Teren în exces (considerat de evaluator) da X nu
Terenul este schițat în localitate astfel:
-
JUST EVAL INVEST S.R.L., CUI 31041884 Teren intravilan -
industrial
© Just Eval Invest. Publicarea sau reproducerea sunt interzise !
Pag. 10
2.6 Date privind impozitele şi taxele
În conformitate cu Legea nr. 227/2015 privind Codul fiscal.
Calculul impozitului datorat datorită deținerii proprietății
evaluate nu a fost considerat relevant în cadrul abordării în
evaluare.
2.7 Istoric, incluzând vânzările anterioare şi ofertele sau
cotaţiile curente
Istoricul proprietății: Ofertele sau cotațiile curente sunt
prezentate în cap. analiza pieței specifice –analiza
prețurilor.
3 Analiza pieței
3.1 Considerente generale
Piaţa reprezință mediul în care se tranzacţionează bunurile şi
serviciile, între cumpărători şi vânzători, printr-un mecanism al
preţului. Conceptul de piaţă presupune că bunurile sau serviciile
se pot comercializa fără restricţii între participanți (cumpărători
şi vânzători). Participanții reacţionează la raporturile dintre
cerere şi ofertă şi la alţi factori de stabilire a preţului,
-
JUST EVAL INVEST S.R.L., CUI 31041884 Teren intravilan -
industrial
© Just Eval Invest. Publicarea sau reproducerea sunt interzise !
Pag. 11
precum şi la propria ei înţelegere a utilităţii relative a
bunurilor sau serviciilor şi la nevoile şi dorinţele individuale.
Pentru a estima preţul cel mai probabil care ar fi plătit pentru o
proprietate imobiliară, este fundamentală înţelegerea dimensiunii
pieţei pe care acea proprietate s-ar comercializa. Prețul obtenabil
va depinde de numărul cumpărătorilor şi al vânzătorilor de pe o
anumită piaţă, la data evaluării.
3.2 Tipul proprietății, identificarea pieței proprietății
subiect
Localizare proprietate: Jud. Satu Mare, Drumul Careiului, CF
177500 Satu Mare; Proprietatea evaluată "Teren intravilan";
subpiața specifică este cea a proprietatiilor de tip "teren
intravilan" cu destinatia curti constructii, utilizare industrială
sau comercială. Analizând vecinătățile, zona și localitatea, am
constatat că piața acestei proprietăți este una locală, fiind
delimitată de zona periferica a localității , Zona Drumul
Careiului; Ca delimitare a pieței (arealul analizat) putem vorbi
despre, zona periferica, Zona Drumul Careiului, precum și alte zone
similare din punct de vedere economic și social din localitatea de
amplasare (Mun. Satu Mare).
3.3 Analiza cererii
Cererea reflectă în cea mai mare măsură nevoile, cerințele
materiale în strânsă concordanta cu puterea de cumpărare, precum și
preferințele consumatorilor. Factorii importanți analizați:
Populația din “aria” proprietății dezavantaj neinfluientabil x
avantaj
Venitul pe gospodărie < med. națională x ~ med. națională
> med. națională
Puterea de cumpărare2 < med. națională x ~ med. națională
> med. națională
Rata vânzărilor3 în scădere X stagnare în creștere
Accesul în zonă x dezavantaj neinfluientabil avantaj
Politici publice zonale dezavantaj neinfluientabil X avantaj
Creșterea economică a zonei dezavantaj neinfluientabil X
avantaj
Concluzii generale
în cazul în care proprietatea ar fi expusă pe piață în vederea
vânzării ei, cu respectarea condițiilor din definiția valorii de
piață, aceasta ar suscita un interes considerat mediu din partea
potențialilor cumpărători;
potențiali cumpărători există, sau pot fi atrași în aria de
piață definită, numărul acestora fiind considerat mediu;
profilul potențialului cumpărător este, cel mai probabil,
”persoană juridică cu venituri medii (putere economică normală)
capabil să obțină finanțare și să susțină dezvoltarea (construirea)
construcțiilor necesare activității de producție sau comerț /
depozitare”.
3.4 Analiza ofertei
Oferta competitivă se referă la „producția” și disponibilitatea
produsului imobiliar. Factorii importanți analizați:
2 Procentajul din venitul gospodariei disponibil cheltuit pentru
diverse categorii de achizitii
3 Rata de reportare a vanzarilor din aria comerciala
-
JUST EVAL INVEST S.R.L., CUI 31041884 Teren intravilan -
industrial
© Just Eval Invest. Publicarea sau reproducerea sunt interzise !
Pag. 12
Disponibiliatea proprie. similare Mare X Medie Mică
Disponibiliatea terenului ocupat Mare X Medie Mică
Tendița prețului scădere X stagnare x Creștere
Costuri de construire X scădere stagnare Creștere
Condiții si circumstanțe economice speciale:
a. Condițiile politice favorabile x neinfluiențabile
dezavantajoase
b. Condițiile juridice favorabile x neinfluientabile
dezavantajoase
c. Condițiile econom. generale favorabile neinfluientabile x
dezavantajoase
d. Condițiile sociale favorabile x neinfluientabile
dezavantajoase
Impactul administrativ / reglementari locale x Favorabil
nefavorabil
Disponibilitatea de finanțare /creditare mică x medie mare
Concluzii generale
există proprietăți similare în zona de amplasare a proprietății
evaluate, nivelul fiind considerat "mediu";
în aria de piață definită, există proprietățile similare
calitativ cu cea evaluată, disponibilitatea fiind considerată
medie;
proprietățile „disponibile” predominante (constructii) în aria
de piață sunt atât vechi cât și noi;
tendința de utilizare probabilă în mod rezonabil spre utilizări
alternative (față de utilizarea industriala / comercială): nu
există.
3.1 Echilibrul pieței
O caracteristică de bază (generală) a piețelor imobiliare este
aceea în care cererea și oferta de proprietăți imobiliare nu se
afla în echilibru. În momentul evaluării cât și pe termen scurt
evaluatorul consideră activitatea și tendința pieței proprietății
subiect astfel:
NU PPiiaațțaa aaccttiivvăă::
CCaarraacctteerriizzaattăă ddee oo cceerreerree îînn
ccrreeșștteerree,, uunn ddeeccaallaajj ccoorreessppuunnzzăăttoorr
îînn ooffeerrttăă șșii oo ccrreeșștteerree aa
pprreețțuurriilloorr
DA PPiiaațțăă îînn ddeecclliinn::
SSccăăddeerreeaa cceerreerriiii eessttee îînnssooțțiittăă ddee
oo ooffeerrttăă rreellaattiivv eexxcceeddeennttaarrăă șșii oo
ssccăăddeerree aa pprreețțuurriilloorr
DA Piață a cumpăratorului
OO ppiiaațțăă îînn ddeecclliinn îînn ccaarree
ccuummppăărrăăttoorriiii ssuunntt îînn aavvaannttaajj ((
aattuunnccii ccâânndd pprreețțuurriillee ddee ppiiaațțăă ssuunntt
rreellaattiivv ssccăăzzuuttee
ddaattoorriittăă uunnuuii ssuurrpplluuss ddee
pprroopprriieettăățții ssaauu uunn nnuummăărr rreedduuss ddee
ccuummppăărrăăttoorrii ppootteennțțiiaallii))
NU
Piață a vânzătorului O piață activă, în care vânzătorii
(dezvoltatorii) de proprietăți similar disponibile pot obține
prețuri mai mari decât cele obținute în perioada imediat
precedentă. O piață în care puținele proprietăți disponibile sunt
solicitate la preturi predominante de către mai mulți utilizatori
și potențiali utilizatori. Marjele de profit ale
dezvoltatorilor peste media pe economie.
Schițat, se pot desprinde următoarele observații:
Nivelul cererii X Scăzut “Echilibru relativ” Peste ofertă
Nivelul ofertei Scăzut „Echilibru relativ” X Peste cerere
Val. de piaţă a prop. similare în zonă În creştere X „Echilibru
relativ” În scădere
Perioada de marketabilitate < 6 luni X 6 -12 luni >12
luni
-
JUST EVAL INVEST S.R.L., CUI 31041884 Teren intravilan -
industrial
© Just Eval Invest. Publicarea sau reproducerea sunt interzise !
Pag. 13
Lichiditate Mică x Medie Mare
Interes la cumpărare Mare x Mediu Mic
Interes la închiriere Mare Mediu X Mic
Concluzii generale
În zonă sunt amplaste constructii tip industrial sau comercial;
Dotări şi reţele edilitare suficiente; Ambient civilizat, liniştit,
fără poluare cu noxe auto semnificative; Nu s-au făcut măsurători
privind poluarea, dar nu se cunosc agenţi poluanţi în
zonă
3.2 Analiza prețurilor
Proprietăţi comparabile – Vanzari Suprafata Pret negociere
http://olx.ro/oferta/teren-satu-mare-
ID5prpm.html#d67865bbe9http://olx.ro/oferta/teren-
17700mp-lucian-blaga-ID3d2s3.html - 5849c365c8
6600 mp 82.000 € 2.500 €
http://olx.ro/oferta/teren-intravilan-langa-orasul-satu-mare-
ID26H8h.html#fe241a2c9e
10000 mp 156.900 € 5.000 €
http://olx.ro/oferta/teren-mlca-industrie-
ID58yvY.html#8fe9425293
10800 mp 180.000 € 8.200 €
Concluzii generale
Piaţă a cumpărătorului, din anul 2008 până în prezent; Trend
descendent al valorii pe piaţa specifică începand cu anul 2008
cu
o uşoară încetinire la sfârşitul anului 2013 și o stagnare sau
chiar cu ușoară revigorare începând cu anul 2015;
Număr redus de tranzacţii.
http://olx.ro/oferta/teren-satu-mare-ID5prpm.html#d67865bbe9http://olx.ro/oferta/teren-satu-mare-ID5prpm.html#d67865bbe9http://olx.ro/oferta/teren-satu-mare-ID5prpm.html#d67865bbe9http://olx.ro/oferta/teren-intravilan-langa-orasul-satu-mare-ID26H8h.html#fe241a2c9ehttp://olx.ro/oferta/teren-intravilan-langa-orasul-satu-mare-ID26H8h.html#fe241a2c9ehttp://olx.ro/oferta/teren-mlca-industrie-ID58yvY.html#8fe9425293http://olx.ro/oferta/teren-mlca-industrie-ID58yvY.html#8fe9425293
-
JUST EVAL INVEST S.R.L., CUI 31041884 Teren intravilan -
industrial
© Just Eval Invest. Publicarea sau reproducerea sunt interzise !
Pag. 14
4 Cea mai bună utilizare
Utilizare prezentă Rezidenţial x Comercial
Cea mai bună utilizare poate fi definită ca “ utilizarea
probabilă, rezonabilă și legală a unui teren liber sau a unei
proprietăți construite, care este fizic posibilă, fundamentată în
mod adecvat, fezabilă financiar și care determină cea mai mare
valoare” Analiza CMBU pune accentul pe potențialele utilizări ale
terenului “considerat a fi liber”.
TTeerreennuull eessttee aannaalliizzaatt îînn uunnaa ddiinn
uurrmmăăttooaarreellee ssiittuuaaţţiiii:: cceeaa mmaaii bbuunnăă
uuttiilliizzaarree aa tteerreennuulluuii lliibbeerr;; cceeaa mmaaii
bbuunnăă uuttiilliizzaarree aa tteerreennuulluuii
ccoonnssttrruuiitt
Terenul evaluat este amplasat în zona periferica a localității,
in cartierul Zona Drumul Careiului, zonă cu utilități
satisfăcătoare, accesul în curs realizare. Zona este în dezvoltare,
cu un „vad comercial” considerat bun. Având în vedere aceste
aspecte, împreună cu caracterizarea zonei, la data evaluării,
terenul evaluat ar prezenta interes mediu pentru o dezvoltare
comercială sau industrială – și putem afirma că amplasamentul
analizat se află în CMBU a sa.
Cea mai bună utilizare pentru o proprietate construită o urmează
(de regulă) pe cea a terenului liber; și astfel utilizările
rezonabile, posibile fizic și permise legal ale proprietății
evaluate sunt: o spațiu pentru depozitare / comercial (sau
echivalent) o spațiu pentru servicii sau producție /
industrie
Constatând faptul că piața actuală nu face diferențe
semnificative între tipurile de utilizări non-rezidențiale ale
proprietăților descrise anterior din aria de piață definită, atât
chiriile cât și pierderile din neocupare precum și ratele de
capitalizare fiind similare indiferent dacă spațiul este utilizat
pentru depozitare, comerț en gross, servicii sau
producție/industrie, oricare ar fi utilizarea particulară care s-ar
da proprietății evaluate, acesta se află în cea mai bună utilizare
(comercială/industrială)
Foto zonă
Proprietatea evaluată este una comerciala/industriala (teren cu
destinație/posibilitate dezvoltare comercială/industrială) și va fi
evaluată în contextul faptelor curente din piața sa,, pprriinn
pprriissmmaa
ccrriitteerriiiilloorr ccaarree ddeeffiinneesscc
nnoottiiuunneeaa ddee CCMMBBUU aacceeaassttaa:: eessttee
ppeerrmmiissiibbiillăă lleeggaall,, îînnddeepplliinneeşşttee
ccoonnddiiţţiiaa ddee ffiizziicc ppoossiibbiillăă,, eessttee
ffeezzaabbiillăă ffiinnaanncciiaarr șșii eessttee
mmaaxxiimm pprroodduuccttiivvăă ((ssee rreeffeerrăă llaa
vvaallooaarreeaa pprroopprriieettăăţţiiii iimmoobbiilliiaarree îînn
ccoonnddiiţţiiiillee cceelleeii mmaaii bbuunnee uuttiilliizzăărrii
--
ddeessttiinnaaţţiiii))..
-
JUST EVAL INVEST S.R.L., CUI 31041884 Teren intravilan -
industrial
© Just Eval Invest. Publicarea sau reproducerea sunt interzise !
Pag. 15
5 Evaluare
5.1 Abordarea prin piață
Evaluatorul a folosit ca metodă de estimarea a valorii terenului
metoda comparaţiei directe ducând la o opinie a valorii de piaţă a
acestuia. Valoarea de piaţă se bazează pe teoria economică
convenţională, care susţine existenţa unui preţ unic conducător la
punctul în care oferta este egală cu cererea, pe o piaţă
concurenţială.
Conceptele anticipării şi schimbării, care fundamentează
principiile cererii şi ofertei, substituţiei şi echilibrului,
precum şi cel al condiţiilor externe sunt esenţiale în abordarea
prin comparaţia directă.
Metoda este cea mai utilizată şi preferată atunci când există
date comparabile. Prin această metodă, preţurile referitoare la
loturi similare sunt analizate, comparate şi corectate în funcţie
de asemănări sau diferenţieri. Metoda se bazează pe valoarea pe
metru pătrat a terenurilor libere expuse pe piaţa imobiliară
locală.
Sursele de informaţii pentru imobilele de comparaţie au fost din
baza proprie de date, de la agenţiile imobiliare colaboratoare şi
parţial de la instituţiile şi persoanele direct implicate în
tranzacţii.
Criteriile şi elementele de comparaţie au fost:
Grila de piaţă se prezintă astfel:
-
JUST EVAL INVEST S.R.L., CUI 31041884 Teren intravilan -
industrial
© Just Eval Invest. Publicarea sau reproducerea sunt interzise !
Pag. 16
Abordarea prin piață = 62.000 € echivalent 277.000 lei
Elementul de COMPARAŢIE Proprietatea subiect
Identificare
Loc. Satu Mare, Drumul
Careiului
data prezent
Suprafaţa 3.649 m.p.
Preţ vânzare / ofertare - total
Preţul de vânzare / ofertare unitar
Tip comparabilă
Negociere / interviu
Marja negociere (%) / total -3% -0,4 € -3% -0,5 € -5% -0,8 €
Preţ de vânzare ajustat
Drepturi de proprietate transmise Absolut (integral)
Ajustare (%) / total 0% 0,0 € 0% 0,0 € 0% 0,0 €
Preţ ajustat
Restricţii legale - coeficienti urbanistici fara/medii
Ajustare (%) / total 0,0% 0,0 € 0,0% 0,0 € 0,0% 0,0 €
Preţ ajustat
Condiţii de finanţare Numerar
Ajustare (%) / total 0,0% 0,0 € 0,0% 0,0 € 0,0% 0,0 €
Preţ ajustat
Condiţii de vânzare Tranzacti nepartinitoare
Ajustare (%) / total 0% 0,0 € 0% 0,0 € 0% 0,0 €
Preţ ajustat
Condiţii ale pieţei (timpul) prezent
Ajustare (%) / total 0% 0,0 € 0% 0,0 € 0% 0,0 €
Preţ ajustat
Localizare Loc. Satu Mare, Drumul
Careiului
Ajustare (%) / total -5,0% -0,6 € -10,0% -1,5 € -10,0% -1,6
€
Preţ ajustat
Caracteristici fizice
a Mărime ( dimensiune) şi formă 3.649 m.p.
Ajustare (%) / total 20,0% 2,3 € 20,0% 2,7 € 20,0% 2,9 €
b Front stradal - deschidere la faţadă ~ 195 ml
Ajustare (%) / total 0,0% 0,0 € 0,0% 0,0 € 0,0% 0,0 €
c Acces asfalt
Ajustare (%) / total 5,0% 0,6 € 0,0% 0,0 € 0,0% 0,0 €
d Topografie plan
Ajustare (%) / total 0,0% 0,0 € 0,0% 0,0 € 0,0% 0,0 €
e Eliberare teren (construcţii demolabile) nu este cazul
Cheltuieli de demolare, elib. Teren
Ajustare (%) / total 0,0% 0,0 € 0,0% 0,0 € 0,0% 0,0 €
Preţ ajustat
Utilitati Apa/canal/energie/gaz
Cheltuieli introducere utilitati
Ajustare (%) / total 2,1% 0,3 € 1,8% 0,3 € 1,6% 0,3 €
Preţ ajustat
Utilizare comercial- industrial
Ajustare (%) / total 0,0% 0,0 € 0,0% 0,0 € 0,0% 0,0 €
Preţ ajustat
Preţ ajustat
Ajustare netã 21% 2,6 € 10% 1,5 € 10% 1,5 €
Ajustare totalã brutã
€ 2.000,0
13,59 €/mp
10000mp / regulata
da suficient dezv.
plan
nu este cazul
0,0 €
16,31 €/mp
11,44 €/mp
nu este cazul
5.000 €
similar
15,84 €/mp
similar
15,84 €
similar
15,84 €/mp
prezent
15,84 €/mp
Loc. Satu Mare, Drumul
Careiului
prezent
6.600 m.p.
81.972 €
12,42 €/mp
oferta
0,0 €
14,30 €/mp
prezent
2.500 €
12,04 €/mp
similar
similare
12,04 €/mp
12,04 €
similar
12,04 €/mp
Loc. Satu Mare, Drumul
Careiului
similar
12,04 €/mp
Comparabila 1
plana
prezent
15,10 €/mp
Loc. Satu Mare, Drumul
Careiului
15,10 €/mp
similare
15,10 €/mp
similar
15,10 €/mp
156.000 €
15,60 €/mp
similar
oferta
15,10 €
similar
15,10 €/mp
Comparabila 2
Loc. Satu Mare, Drumul
Careiului
prezent
10.000 m.p.
12,04 €/mp
pamant asfalt
14,26 €/mp
Loc. Satu Mare Str.
Magnoliei nr.64
plan
nu este cazul
0,0 €
17,11 €/mp
Comparabila 3
Loc. Satu Mare Str.
Magnoliei nr.64
prezent
10.800 m.p.
179.280 €
16,60 €/mp
15,84 €/mp
oferta
asfalt
8.200 €
15,84 €/mp
similare
16,61 €/mp
apa/canal/energie el/gaz
€ 3.000,0
17,38 €/mp
comercial- industrial
17 €/mp
apa/canal/energie el
€ 3.000,0
€ 3,76
31%
€ 4,71
30% 30%
17,38 €/mp
Ajustare brutã procentuala
comercial- industrial
14,60 €/mp
€ 4,53
17 €/mp15 €/mp
14,60 €/mp
16,61 €/mp
10800mp / regulata
da suficient dezv.
6600mp / regulata
da suficient dezv.
apa/canal/energie el/gaz
comercial- industrial
-
JUST EVAL INVEST S.R.L., CUI 31041884 Teren intravilan -
industrial
© Just Eval Invest. Publicarea sau reproducerea sunt interzise !
Pag. 17
5.2 Abordarea prin venit
În abordarea prin venit sunt utilizate diverse metode pentru
indicarea valorii, toate având ca o caracteristică comună faptul că
valoarea se bazează pe un venit realizat sau pe unul previzionat,
care fie este generat, fie ar putea fi generat de către un titular
al dreptului. Datorită tipului proprietății și caracteristicilor
acesteia, precum și calitatea /cantitatea datelor de piață
relevante evalutorul a considerat nerelevantă/neaplicabilă
abordarea prin venit.
ÎÎnn aacceessttee ccoonnddiiţţiiii vvaallooaarreeaa
oobbţţiinnuuttăă pprriinn aacceeaassttăă mmeettooddăă
eessttee::
Abordarea prin venit = neaplicabilă € echivalent a neaplicabilă
lei
-
JUST EVAL INVEST S.R.L., CUI 31041884 Teren intravilan -
industrial
© Just Eval Invest. Publicarea sau reproducerea sunt interzise !
Pag. 18
6 Analiza rezultatelor și concluzia asupra valorii
Aplicarea metodelor de evaluare prezentate a condus la obținerea
următoarelor indicații asupra valorii de piață a proprietății:
Rezultate obținute: Abordarea prin piață Abordarea prin venit
Abordarea prin cost
62.000 € neaplicabilă € neaplicabilă € echivalent a (rotunjit) :
277.000 lei neaplicabilă lei neaplicabilă lei
În analiza selectării indicației asupra valorii s-a ținut cont
de: Adecvarea metodei bună neaplicată neaplicată Precizia bună - -
Cantitatea informațiilor suficientă - -
Având în vedere rezultatele obţinute prin aplicarea metodei de
evaluare (adecvarea), relevanţa și precizia acestora, informaţiile
de piaţă care au stat la baza aplicării (inclusiv calitatea
informațiilor) precum şi scopul evaluării, în opinia evaluatorului
valoarea de piaţă estimată a proprietăţii imobiliare descrise
este:
62.000 € echivalent a 277.000 lei
Valoarea a fost determinată prin abordarea prin piaţă – metoda
comparaţiilor Valoarea nu conţine TVA;
Evaluator BojanNicolae-Emanoil
JUST EVAL INVEST SRL
-
JUST EVAL INVEST S.R.L., CUI 31041884 Teren intravilan -
industrial
© Just Eval Invest. Publicarea sau reproducerea sunt interzise !
Pag. 19
7 Anexe
7.1 Fotografii ale proprietăţii, imprejurimi
-
JUST EVAL INVEST S.R.L., CUI 31041884 Teren intravilan -
industrial
© Just Eval Invest. Publicarea sau reproducerea sunt interzise !
Pag. 20
77..22 NNaattuurraa șșii ssuurrssaa iinnffoorrmmaațțiiiilloorr
ppee ccaarree ssee bbaazzeeaazzăă eevvaalluuaarreeaa
Informații primite de la client
Situaţia juridică a proprietăţii imobiliare, suprafata
terenului;
Proprietarul/solicitantul - pentru informaţiile legate de
proprietatea imobiliară evaluată
(situaţie– precizata prin CF 177500 Satu Mare) Istoricul
proprietăţii
Scopul evaluării Informații colectate de evaluator
Informaţii privind piaţa imobiliara specifica (preturi,
etc.);
Presa de specialitate si evaluatori care îşi desfăşoară
activitatea pe piaţa locală;
Baza de date a evaluatorului;
Informaţii furnizate de către agenţii imobiliare privind
tranzacţii similare;
Informaţii existente pe site-urile www.alinimob.ro, www.olx.ro,
etc.;
revistele de profil: Vand si Cumpar ;
Date preluate din baza de date a Institutului National de
Statistica (http://www.insse.ro/cms/).
Costuri de constructie - Cataloage “COSTURI DE RECONSTRUCTIE -
COSTURI DE INLOCUIRE CLADIRI REZIDENTIALE, Editor IROVAL (Corneliu
Schiopu)” actualizate prin calalogul “INDICI DE ACTUALIZARE COSTURI
DE RECONSTRUCTIE - COSTURI DE INLOCUIRE CLADIRI REZIDENTIALE,
Editor IROVAL (Corneliu Schiopu)”
Devize de lucrari constructii.
Date preluate din baza de date a Institutului National de
Statistica (http://www.insse.ro/cms/).
Tranzactii si Oferte verificate telefonic /Interviu
Comparabila 1:
http://olx.ro/oferta/teren-satu-mare-ID5prpm.html#d67865bbe9
http://www.alinimob.ro/http://www.olx.ro/http://www.insse.ro/cms/http://www.insse.ro/cms/http://olx.ro/oferta/teren-satu-mare-ID5prpm.html#d67865bbe9
-
JUST EVAL INVEST S.R.L., CUI 31041884 Teren intravilan -
industrial
© Just Eval Invest. Publicarea sau reproducerea sunt interzise !
Pag. 21
Comparabila 2
http://olx.ro/oferta/teren-intravilan-langa-orasul-satu-mare-ID26H8h.html#fe241a2c9e
http://olx.ro/oferta/teren-intravilan-langa-orasul-satu-mare-ID26H8h.html#fe241a2c9e
-
JUST EVAL INVEST S.R.L., CUI 31041884 Teren intravilan -
industrial
© Just Eval Invest. Publicarea sau reproducerea sunt interzise !
Pag. 22
Comparabila 3
http://olx.ro/oferta/teren-mlca-industrie-ID58yvY.html#8fe9425293
http://olx.ro/oferta/teren-mlca-industrie-ID58yvY.html#8fe9425293
-
JUST EVAL INVEST S.R.L., CUI 31041884 Teren intravilan -
industrial
© Just Eval Invest. Publicarea sau reproducerea sunt interzise !
Pag. 23
7.3 Documente ale proprietăţii
-
JUST EVAL INVEST S.R.L., CUI 31041884 Teren intravilan -
industrial
© Just Eval Invest. Publicarea sau reproducerea sunt interzise !
Pag. 24
-
JUST EVAL INVEST S.R.L., CUI 31041884 Teren intravilan -
industrial
© Just Eval Invest. Publicarea sau reproducerea sunt interzise !
Pag. 25
-
JUST EVAL INVEST S.R.L., CUI 31041884 Teren intravilan -
industrial
© Just Eval Invest. Publicarea sau reproducerea sunt interzise !
Pag. 26
7.4 Prezentarea evaluatorului
JUST EVAL INVEST SRL societate cu obiectul principal de
activitate consultanta pentru afaceri şi management (7022), a fost
înfiinţată de către evaluatori autorizaţi – membrii titulari ANEVAR
(Asociaţia Naţională a Evaluatorilor Autorizaţi din România) şi
experţi contabili C.E.C.C.A.R. (Corpul Experţilor Contabili şi
Contabililor Autorizaţi din România).
JUST EVAL INVEST S.R.L. funcţionează ca membru corporativ ANEVAR
în baza autorizaţiei nr. 0366, emisă în conformitate cu art.20 din
Ordonanţa Guvernului 24/2011 privind unele măsuri în domeniul
evaluării bunurilor, aprobată cu modificări prin Legea 99/2013.
Pentru promovarea eficientei si calităţii precum si pentru
acoperirea tuturor regiunilor JUST EVAL INVEST SRL, îşi desfăşoară
activitatea cu personal colaborator societăţi comerciale şi
persoane fizice - evaluatori autorizaţi ANEVAR.
Departamentul evaluare este format din grup de evaluatori
autorizaţi ANEVAR, colaboratori atestaţi pentru secţiunile
Evaluarea întreprinderilor; Evaluarea proprietăţilor imobiliare;
Evaluarea bunurilor Mobile; Evaluarea activelor financiare.
Experienţa în domeniul evaluării personal / colaboratori:
Întocmirea unui număr de peste 300 lucrări de analiză diagnostic
şi evaluare societăţi comerciale, lucrări de evaluare proprietăţi
imobiliare şi bunuri mobile peste 1.000 lucrări din care peste 500
lucrări (terenuri libere, apartamente, case, spaţii comerciale şi
industriale, mijloace de transport şi utilaje specializate)
destinate garantării împrumuturilor pentru o serie de bănci,
lucrări de expertizare şi verificare evaluări active peste 800
lucrări, studii de fezabilitate, planuri de afaceri, proiecte
investiţionale peste 100 lucrări. Practica în evaluare a
personalului colaborator, peste 2.500 lucrări de evaluare
Atât personalul practicant (evaluatorii) cât şi societatea au
încheiate poliţe asiguratorii de răspundere profesională. JUST EVAL
INVEST SRL are implementat şi menţinut un SISTEM DE MANAGEMENT AL
CALITATII în conformitate cu cerinţele standardului SR EN ISO
9001:2008/ISO 9001:2008, pentru domeniul de activitate COD CAEN
7022 – Activităţi de consultanţă pentru afaceri şi management –
certificat seria Q Nr.314);
Date de contact:
Administrator: Bojan Nicolae Emanoil Telefon: 0744 871 229; 0257
338 429 Fax: 0257 338 429 e-mail: [email protected]
[email protected] site: www.justeval.ro
Rapoartele de evaluare realizate de JUST EVAL INVEST S.R.L. sunt
realizate cu respectarea Standardelor ANEVAR şi a Codului
Deontologic al Profesiei de Evaluator adoptat de către ANEVAR.
http://www.ceccararad.ro/mailto:[email protected]:[email protected]://www.justeval.ro/
2016-02-22T10:45:32+0200Nicolae-Emanoil I. Bojan