Popescu George – Cabinet Individual de Evaluari RAPORT DE EVALUARE Proprietate imobiliară de tip apartament cu 1 cameră,loc parcare si boxa, situate în loc. Timişoara , jud. Timiş, str. Luceafărul, nr. 9-11, sc. A, ap.19 Elaborat de: ec. Popescu George membru ANEVAR Datele, informaţiile şi conţinutul prezentului raport fiind confidenţiale, nu vor putea fi copiate în parte sau în totalitate şi nu vor fi transmise unor terţi fără acordul scris şi prealabil al evaluatorului, al clientului SC IZOMETAL-MAGELLAN SRL şi al destinatarului – Cabinet Insolventa Popescu Emil si YNA Consulting SPRL - Septembrie 2012-
37
Embed
RAPORT DE EVALUARE - Consultant Insolventaconsultant-insolventa.ro/wp-content/uploads/2014/01/Raport-de... · ANALIZA PIEŢEI IMOBILIARE DEFINIREA PIEŢEI ŞI SUBPIEŢEI Piaţa locuinţelor
This document is posted to help you gain knowledge. Please leave a comment to let me know what you think about it! Share it to your friends and learn new things together.
Transcript
Popescu George – Cabinet Individual de Evaluari
RAPORT DE EVALUARE Proprietate imobiliară de tip apartament cu 1
cameră,loc parcare si boxa, situate în loc. Timişoara , jud. Timiş, str. Luceafărul, nr. 9-11, sc. A, ap.19
Elaborat de: ec. Popescu George
membru ANEVAR
Datele, informaţiile şi conţinutul prezentului raport fiind confidenţiale, nu vor putea fi copiate în parte sau în totalitate şi nu vor
fi transmise unor terţi fără acordul scris şi prealabil al evaluatorului, al clientului SC IZOMETAL-MAGELLAN SRL şi al destinatarului – Cabinet Insolventa Popescu Emil si YNA Consulting SPRL
- Septembrie 2012-
Raport de evaluare apartament 1 camera – S.C. IZOMETAL-MAGELLAN S.R.L.
2
REZUMAT Către: Cabinet Insolventa Popescu Emil şi YNA Consulting SPRL
Ref.: la evaluare “Proprietate imobiliara de tip apartament cu 1 camere situata in
localitatea Timişoara, str. Luceafărul, nr. 9-11, sc. A, et. 1, ap.19, jud. Timiş”
1. Proprietatea care face obiectul prezentului raport este o proprietate imobiliara de
tip apartament cu 1 camere, Supr. Utilă = 36 mp , Supr. Construită = 49 mp
(conform Extras de Carte Funciară), cote părţi comune generale 0,55% ; boxa nr. 3
situată la demisol, ap.51, Supr. Utilă = 6 mp , Supr. Construită = 7 mp (conform
Extras de Carte Funciară), cote părţi comune generale 0,09%, loc parcare nr. 9 situat
la demisol, ap.9, Supr. Utilă = 12 mp , Supr. Construită = 12 mp (conform Extras de
Carte Funciară), cote părţi comune generale 0,20%, şi teren în folosinţă, situată în
loc. Timişoara, str. Luceafărul, nr. 9-11, sc. A, et. 1, ap.19, jud. Timiş, proprietatea
debitoarei S.C. IZOMETAL-MAGELLAN S.R.L.
2. Inspecţia proprietăţii şi toate investigaţiile şi analizele necesare au fost realizate de
către evaluator Popescu George in data de 17.09.2012 in prezenta reprezentantului
proprietarului.
3. Scopul evaluării este estimarea valorii de piaţă în cadrul dosarului de insolventa
6902/101/2012.
4. Raportul de evaluare care urmează şi pe care aceasta scrisoare îl însoţeşte,
constând din 19 pagini plus anexele, prezintă baza pe care s-a stabilit opinia
evaluatorului. Sinteza evaluării prezintă succint datele de baza a raportului si opinia
evaluatorului care astăzi 17.09.2012 indica valoarea de:
188.900 RON
O SUTA OPTZECI ŞI OPT DE MII NOUA SUTE LEI
(ECHIVALENT A 42.000 EURO)
Cursul de schimb valutar luat in considerare este de 4,4975/1 euro.
5. Raportul a fost pregătit in conformitate cu Standardele Internationale de Evaluare
IVS 2011, si prezinta baza pe care s-a stabilit opinia.
17 SEPTEMBRIE 2012 Ec. Popescu George
Membru ANEVAR Evaluator proprietati imobiliare
Raport de evaluare apartament 1 camera – S.C. IZOMETAL-MAGELLAN S.R.L.
S-a aplicat ca metodă analiza comparativă prin exprimarea unor corecţii cantitative pentru fiecare element de comparaţie. Evaluatorul a analizat astfel vânzările şi ofertele comparabile pentru a determina dacă acestea sunt superioare, inferioare sau egale proprietăţii de analizat. Corecţiile au fost exprimate procentual sau în valoare absolută. Criteriul de selecţie a valorii a fost corecţia totala brută ca procent din preţul de vânzare cea mai mică. Sursele de informaţii pentru imobilele de comparaţie au fost din baza proprie de date, de la agenţiile imobiliare colaboratoare şi parţial de la instituţiile şi persoanele direct implicate în tranzacţii.
Proprietăţile comparabile utilizate în analiză sunt prezentate mai jos:
Grila de calcul este urmatoarea :
Raport de evaluare apartament 1 camera – S.C. IZOMETAL-MAGELLAN S.R.L.
10
Raport de evaluare apartament 1 camera – S.C. IZOMETAL-MAGELLAN S.R.L.
11
Corecţiile cantitative s-au luat în considerare astfel: � S-a corectat comparabilele 1,2,3 si 4 pentru oferta cu -5% acesta fiind un interval
mediu de negociere pentru acest tip de proprietate, identificat din analiza pieţei; � Condiţii de piaţă:
o Nu s-au operat corecţii; � Localizare :
o Comparabila 4 a fost corectată pozitiv cu +5%, aceasta fiind mai slab localizată în cadrul aceleiasi zone;
� Caracteristici fizice – etaj: o Corecţia aplicată este de 10% intre ultimul etaj si etaj I, unde se afla
proprietatea evaluata în cazul comparabilei 4 şi de 5% între parter si etaj I în cazul comparabilei 1;
� Caracteristici fizice – vechime: o Au fost corectate negativ cu 10% comparabilele 1 şi 3 acestea fiind mai
vechi decât subiectul comparat; � Caracteristici fizice – arie utila:
o Corecţia unitara in cazul fiecărei comparabile a fost estimata prin preţul corectat / mp Au a fiecărei comparabile;
o Corecţia a fost aplicata comparabilelor 1,2,3 si 4 înmulţind corecţia unitara cu diferenţa de arie utila intre fiecare comparabila si subiect;
� Caracteristici fizice – finisaje: o Nu s-au operat corecţii;
� Caracteristici fizice – încălzire proprie: o Comparabilele 1 şi 3 au fost corectate pozitiv cu 1500 euro pentru lipsa
centralei termice; o Corecţiile reprezintă necesarul de investit pentru remediere;
� Caracteristici fizice – garaj / boxă: o Toate comparabilele au fost corectate pozitiv cu 10.000 euro pentru lipsa
garajului şi boxei. � Caracteristici fizice – tip apartament:
o Nu s-au operat corecţii; � Caracteristici fizice – componente non imobiliare:
o Toate comparabilele au fost corectate cu -1000 euro pentru vânzarea cu mobilier si electrocasnice a comparabilei;
o Corecţia reprezintă valoarea de piaţă a acestora; Valoarea asimilata pentru proprietatea supusa evaluării a fost estimata ca fiind asimilabilă valorii corectate a proprietăţii comparabile 2, deoarece proprietăţii 2 i-au fost aduse cele mai puţine corecţii (corecţia bruta procentuala cea mai mica) având in vedere caracteristicile analizate. In acest context valoarea rezultata la abordarea prin piaţă, analiza pe perechi de date este:
Valoarea estimata prin aceasta metoda include si valoarea terenului aferent proprietăţii, a boxei de la demisolul blocului, a garajului de la demisolul blocului si a cotelor părţi indivize comune din imobilul in care este situat.
Raport de evaluare apartament 1 camera – S.C. IZOMETAL-MAGELLAN S.R.L.
12
1144..22.. AABBOORRDDAARREEAA PPRRIINN VVEENNIITT
Metodele de randament reprezintă una dintre cele trei categorii mari de abordări ale evaluării proprietăţilor imobiliare, aplicarea sa presupunând convertirea unui venit în valoare. Evaluatorul a apelat la Metoda Capitalizării Directe.
Valoarea de rentabilitate a proprietăţii a fost determinată prin metoda capitalizării directe a venitului generat de proprietate (chirie).
Esenţa acestei metode derivă din teoria utilităţii, care conferă o anumită valoare unui bun cumpărat numai în măsura în care cumpărătorul (investitorul) realizează o satisfacţie din achiziţia respectivă. În cazul proprietăţii evaluate, această satisfacţie se reflectă prin câştigurile viitoare realizabile din exploatarea acestuia. Aplicarea metodei de randament duce la estimarea valorii integrale a proprietăţii.
În cadrul evaluării trebuie rezolvate două probleme metodologice şi practice:
- determinarea mărimii fluxului anual reproductibil (în cazul proprietăţii analizate - venituri din chirii);
- stabilirea ratei de capitalizare sau a coeficientului multiplicator.
Determinarea venitului anual reproductibil
Venitul anual reproductibil (VR) poate fi determinat fie pornind de la analiza evoluţiei nivelului şi structurii veniturilor obiectivului evaluat, fie identificându-l cu capacitatea beneficiară (CB), definită prin veniturile pe care le poate genera pentru furnizorii capitalului permanent pus la dispoziţie.
În cadrul prezentului raport de evaluare pentru determinarea VR s-a utilizat nivelul mediu al preturilor pentru serviciile prestate pe care o percepe piaţa bunurilor similare şi cheltuielile aferente. A fost estimat un venit brut efectiv. Rata de capitalizare utilizata a fost o rata aferenta veniturilor brute din prestări servicii aferenta bunurilor comparabile de pe piaţa specifică (tranzacţii si venituri brute efective din închirieri pe piaţa specifică) respectându-se astfel corelaţia între tipul de venit utilizat şi rata de capitalizare.
Stabilirea ratei de capitalizare
Rata de capitalizare (c) reprezintă relaţia dintre câştig şi valoare şi este un divizor prin intermediul căruia un venit se transformă în capital, respectiv valoare a investiţiei, indiferent de forma în care aceasta este realizată (cumpărarea unei întreprinderi, achiziţionarea de acţiuni, plasamente, etc.). Utilizarea ratei de capitalizare pentru transformarea unui venit în capital se face numai în cazul în care venitul este de forma unei anuităţi (mărimi egale anuale).
Rata este influenţată de mai mulţi factori printre care gradul de risc, atitudinile pieţei faţă de evoluţia inflaţiei în viitor, ratele de fructificare aşteptate pentru investiţii alternative, randamentul realizat în trecut de proprietăţi similare, cerere şi oferta de bani şi de capital, nivelurile de impozitare, etc.
Coeficientul multiplicator (k), care nu este altceva decât inversul ratei de capitalizare, exprimă numărul de ani de profituri pe care cumpărătorul este dispus să le plătească. Acest lucru înseamnă, din punct de vedere al teoriei utilităţii, că satisfacţia achiziţionării unui bun se realizează în cazul în care cumpărătorul va obţine un VR anual în următorii k ani de exploatare a afacerii (durata de recuperare a investiţiei).
Conform literaturii de specialitate, în cazul în care se capitalizează un profit constant, atât profitul cât şi rata de actualizare trebuie exprimate în termeni reali (fără includerea efectelor inflaţiei).
Calculul ratei de capitalizare se face în cel mai corect mod pornind de la informaţii concrete furnizate de piaţa specifica privind tranzacţii (închirieri, vânzări, cumpărări) încheiate.
Raport de evaluare apartament 1 camera – S.C. IZOMETAL-MAGELLAN S.R.L.
13
Dacă aceste informaţii lipsesc, estimarea ratei de capitalizare poate fi efectuată pornind de la o rată de bază deflatată la care se adaugă o primă de risc.
Pentru calculul ratei de capitalizare analizăm ofertele pentru care am reuşit să obţinem informaţii.
Analizând asemănările ce există între proprietăţile comparabile şi cea
existentă(diferenţele provenind din condiţiile concrete înregistrate pe piaţa imobiliară la data tranzacţiei, de structura şi dimensiunile fiecărui apartament, de condiţiile de plată, ş.a.) s-a ales rata de capitalizare de 5,3 % (aceasta fiind mai apropiata de proprietatea analizata) si un venit obtenabil de 6 eur/mp/luna respectiv 220 eur/luna. Relatia de calcul a valorii de randament a proprietăţii prin metoda capitalizarii beneficiilor este:
VCB = VBr / c unde: c = rata de capitalizare VBr = venitul brut anual reproductibil
Tinand cont de consideratiile prezentate anterior a rezultat valoarea de rentabilitate a proprietăţii prin metoda capitalizarii beneficiilor (rotunjita):
Având in vedere pe de o parte rezultatele obţinute prin aplicarea metodelor de evaluare, relevanţa acestora şi informaţiile de piaţă care au stat la baza aplicării lor, şi pe de alta parte scopul evaluării şi caracteristicile proprietăţii imobiliare supuse evaluării, în opinia evaluatorului valoarea de piaţă estimată a proprietăţii imobiliare descrise este:
PPooppeessccuu GGeeoorrggee EEvvaalluuaattoorr pprroopprriieettăăţţii iimmoobbiilliiaarree,, mmeemmbbrruu ttiittuullaarr AANNEEVVAARR EEvvaalluuaattoorr mmeemmbbrruu aall Uniunii Nationale a Evaluatorilor Autorizati din Romania
1166.. DDEEFFIINNIIŢŢIIII VALOAREA DE PIAŢĂ – conform IVS - Cadrul General Valoarea de piaţă este suma estimată pentru care un activ ar putea fi schimbat, la data evaluării, între un cumpărător hotărât şi un vânzător hotărât, într-o tranzacţie nepartinitoare, după un marketing adecvat şi în care părţile au acţionat fiecare în cunoştinţă de cauză, prudent şi fără constrângere.
Raport de evaluare apartament 1 camera – S.C. IZOMETAL-MAGELLAN S.R.L.
15
1177.. IIPPOOTTEEZZEE ŞŞII CCOONNDDIIŢŢIIII LLIIMMIITTAATTIIVVEE La baza evaluării stau o serie de ipoteze şi condiţii limitative, prezentate în cele ce urmează. Opinia evaluatorului este exprimată în concordanţă cu aceste ipoteze şi concluzii, precum şi cu celelalte aprecieri din acest raport. Principalele ipoteze şi limite de care s-a ţinut seama in elaborarea prezentului raport de evaluare sunt următoarele: Ipoteze: ⇒ Aspectele juridice se bazeaza exclusiv pe informatiile si documentele furnizate de
catre Cabinet Insolventa Popescu Emil si YNA Consulting SPRL fiind prezentate fara a se intreprinde verificari sau investigatii suplimentare.
⇒ Dreptul de proprietate este considerat valabil si marketabil; ⇒ Tinand cont de scopul evaluarii, proprietatea a fost evaluata in ipoteza „libera de
sarcini”; ⇒ Informatiile furnizate de terte parti sunt considerate de incredere dar nu li se acorda
garantii pentru acuratete; ⇒ Se presupune ca proprietatea se conformeaza tuturor reglementarilor si restrictiilor de
zonare si utilizare, in afara cazului in care a fost identificata o non-conformitate, descrisa si luata in considerare in prezentul raport;
⇒ Nu am realizat o analiza a cladirilor, nici nu am inspectat partile ascunse ale imobilului, acestea fiind considerate in stare tehnica buna. Nu ne putem exprima opinia asupra starii tehnice a partilor neinspectate si acest raport nu trebuie inteles ca ar valida integritatea structurii sau sistemului cladirii;
⇒ Nu am realizat nici un fel de investigatie pentru stabilirea existentei contaminantilor. Se presupune ca nu exista conditii ascunse sau neaparente ale proprietăţii, solulului, sau structurii care sa influenteze valoarea. Evaluatorul nu-si asuma nici o responsabilitate pentru asemenea conditii sau pentru obtinerea studiilor necesare pentru a le descoperi;
⇒ Situatia actuala a proprietăţii imobiliare si scopul prezentei evaluari au stat la baza selectarii metodelor de evaluare utilizate si a modalitatilor de aplicare a acestora, pentru ca valorile rezultate sa conduca la estimarea cea mai probabila a valorii bunurilor in conditiile tipului valorii selectate;
⇒ Evaluatorul considera ca presupunerile efectuate la aplicarea metodelor de evaluare au fost rezonabile in lumina faptelor ce sunt disponibile la data evaluarii;
⇒ Informatiile detinute au permis realizarea unei analize preliminare a pietei imobiliare de unde au rezultat valorile minime si maxime ale tranzactiilor brute si ale chiriilor brute percepute pe piata, care a facut posibila si adecvata aplicarea abordarii prin venit;
⇒ Evaluatorul a utilizat in estimarea valorii numai informatiile pe care le-a avut la dispozitie existand posibilitatea existentei si a altor informatii de care evaluatorul nu avea cunostinta.
Condiţii limitative: ⇒ Evaluatorul nu isi asuma raspunderea pentru eventuale modificari a dreptului de
proprietate sau ale elementelor inscrise in extrasul de carte funciara de la data emiterii acestuia si pana la data evaluarii;
⇒ Reprezentantul proprietarului a fost prezent la data inspectiei.Cu aceasta ocazie s-a efectuat identificarea si inspectia interioara si exterioara a proprietăţii, au fost efectuate masuratori si fotografii;
Raport de evaluare apartament 1 camera – S.C. IZOMETAL-MAGELLAN S.R.L.
16
⇒ Documentele puse la dispozitie de catre Cabinet Insolventa Popescu Emil si YNA Consulting SPRL pe baza carora s-au fundamentat ipotezele ce stau la baza evaluarii, sunt : copie extrase CF, contract vanzare cumparare , veridicitatea si exactitatea celor inscrise in aceste documente fiind responsabilitatea acestora;
⇒ Evaluatorul nu este responsabil pentru problemele de natură legală, care afectează fie proprietatea imobiliară evaluată, fie dreptul de proprietate asupra acesteia şi care nu sunt cunoscute de către evaluator. În acest sens se precizează că nu au fost făcute cercetări specifice la arhive, iar evaluatorul presupune că titlul de proprietate este valabil şi se poate tranzacţiona. Proprietatea imobiliară se evaluează pe baza premisei că aceasta se află în posesie legală (titlul de proprietate este valabil).
⇒ Evaluatorul nu isi asuma nici o responsabilitate, in nici o circumstanta, pentru eventualele informatii eronate, false sau incomplete puse la dispozitie de catre Cabinet Insolventa Popescu Emil si YNA Consulting SPRL si proprietar;
⇒ Valorile estimate sunt valabile la data prezentata in raport si inca un interval de timp limitat dupa aceasta data, in care conditiile specifice ale pietei imobiliare nu sufera modificari semnificative care sa afecteze opiniile estimate;
⇒ Dacă nu se arată altfel în raport, se înţelege că evaluatorul nu are cunoştinţă asupra stării ascunse sau invizibile a proprietăţii (inclusiv, dar fără a se limita doar la acestea, starea şi structura solului, structura fizică, sistemele mecanice şi alte sisteme de funcţionare, fundaţia, etc.), sau asupra condiţiilor adverse de mediu (de pe proprietatea imobiliară în cauză sau de pe o proprietate învecinată, inclusiv prezenţa substanţelor periculoase, substanţelor toxice etc.), care pot majora sau micşora valoarea proprietăţii. Se presupune că nu există astfel de condiţii, dacă ele nu au fost observate, la data inspecţiei sau nu au devenit vizibile în perioada efectuării analizei obişnuite, necesară pentru întocmirea raportului de evaluare. Acest raport nu trebuie elaborat ca un audit de mediu sau ca un raport detaliat al stării proprietăţii, astfel de informaţii depăşind sfera acestui raport şi/sau calificarea evaluatorului. Evaluatorul nu oferă garanţii explicite sau implicite în privinţa stării în care se află proprietatea şi nu este responsabil pentru existenţa unor astfel de situaţii şi a eventualelor lor consecinţe şi nici pentru eventualele procese tehnice de testare necesare descoperirii lor.
⇒ Evaluatorul obţine informaţii, estimări şi opinii necesare întocmirii raportului de evaluare, din surse pe care le consideră a fi credibile şi evaluatorul consideră că acestea sunt adevărate şi corecte, surse pe care le va indica în raportul de evaluare. Evaluatorul nu îşi asumă responsabilitatea în privinţa acurateţei informaţiilor furnizate de terţe părţi.
⇒ Intrarea in posesia unei copii a acestui raport nu implica dreptul de publicare a acestuia;
⇒ Evaluatorul, prin natura muncii sale, nu este obligat sa ofere in continuare consultanta sau sa depuna marturie in instanta relativ la proprietatea in chestiune;
⇒ Nici prezentul raport, nici parti ale sale (in special concluzii referitor la valori, identitatea evaluatorului) nu trebuie publicate sau mediatizate fara acordul prealabil al evaluatorului;
⇒ Orice valori estimate in raport se aplica intregii proprietati si orice divizare sau distribuire a valorii pe interese fractionate va invalida valoarea estimata, in afara cazului in care o astfel de distribuire a fost prevazuta in raport; Valori separate alocate nu trebuie folosite in legatura cu o alta evaluare si sunt invalide daca sunt astfel utilizate;
⇒ Proprietatea nu a fost expertizată detaliat. Orice schiţă din raportul de evaluare prezintă dimensiunile aproximative ale proprietăţii şi este realizată pentru a ajuta cititorul raportului să vizualizeze proprietatea. În cazul în care există documente relevante (măsurători de cadastru,expertize) acestea vor avea prioritate.
Raport de evaluare apartament 1 camera – S.C. IZOMETAL-MAGELLAN S.R.L.
17
⇒ Evaluatorul presupune ca cel care citeste raportul a primit planurile cladirilor si situatiile legate de chirii sau restrictii (daca exista).
1188.. IINNFFOORRMMAAŢŢIIII UUTTIILLIIZZAATTEE
• Situaţia juridică a proprietăţii imobiliare şi suprafeţele apartamentului; • Informaţii privind piaţa imobiliara specifica (preturi, nivel de chirii etc.); • Alte informaţii necesare existente in bibliografia de specialitate; • Cabinet Insolventa Popescu Emil si YNA Consulting SPRL - pentru informaţiile
legate de proprietatea imobiliară evaluată (situaţie juridica, istoric – precizate prin CF prezentat), care este responsabil exclusiv pentru veridicitatea informaţiilor furnizate;
• Presa de specialitate si evaluatori care îşi desfăşoară activitatea pe piaţa locala; • Baza de date a evaluatorului; • Informaţii furnizate de către agenţii imobiliare ( Mediana, RHM, Sedako , Hitch &
Mosher , etc.) privind tranzacţii similare; • Informaţii existente pe site-urile, www.imobiliare.ro, www.romimo.ro,
www.publi24.ro, www.Crest Point.ro , etc.; • Revistele de profil: Publitim; Vand si Cumpar • Piaţa imobiliară referitoare la oferte si cereri de proprietăţi imobiliare similare din
municipiul Timişoara şi din zona în care se situează apartamentul supus evaluării. 1199.. TTIIPPUULL VVAALLOORRIIII EESSTTIIMMAATTEE Valoarea de piaţă este definită în standardul internaţional IVS „Cadrul general”. Conform standardului, definiţia valorii de piaţă este următoarea: Valoarea de piaţă este suma estimată pentru care un activ ar putea fi schimbat, la data evaluării, între un cumpărător hotărât şi un vânzător hotărât, într-o tranzacţie nepartinitoare, după un marketing adecvat şi în care părţile au acţionat fiecare în cunoştinţă de cauză, prudent şi fără constrângere. 2200.. DDAATTAA EESSTTIIMMĂĂRRIIII VVAALLOORRIIII La baza efectuării evaluării au stat informaţiile privind nivelul preţurilor corespunzătoare lunii SEPTEMBRIE 2012 . Data la care se consideră valabile ipotezele luate în considerare şi valorile estimate de către evaluator (data evaluării) este 17.09.2012 Evaluarea a fost realizată în 10 SEPTEMBRIE 2012 , care este si data raportului. 2211.. MMOONNEEDDAA RRAAPPOORRTTUULLUUII Opinia finală a evaluării este prezentata in RON si in EUR. Având în vedere că metodele utilizate conduc la exprimarea valorii finale in lei, cursul de schimb utilizat pentru transpunerea in valută este 4,4975 RON pentru 1 EUR. Exprimarea în valută a opiniei finale o considerăm adecvată doar atât vreme cat principalele premize care au stat la baza evaluării nu suferă modificări semnificative (nivelul riscurilor asociate unei investiţii similare, cursul de schimb şi evoluţia acestuia comparativ cu puterea de cumpărare şi cu nivelul tranzacţiilor pe piaţa imobiliară specifică etc.) 2222.. MMOODDAALLIITTĂĂŢŢII DDEE PPLLAATTĂĂ Valoarea exprimată ca opinie în prezentul raport reprezintă suma care urmează a fi plătită integral in ipoteza unei tranzacţii fără a lua in calcul condiţii de plata deosebite (rate, leasing) etc.
Raport de evaluare apartament 1 camera – S.C. IZOMETAL-MAGELLAN S.R.L.
18
2233.. CCLLAAUUZZAA DDEE NNEEPPUUBBLLIICCAARREE Prezentul raport de evaluare a fost realizat pe baza informaţiilor furnizate de către Cabinet Insolventa Popescu Emil si YNA Consulting SPRL si reprezenantul S.C. IZOMETAL-MAGELLAN S.R.L., corectitudinea si precizia datelor furnizate fiind responsabilitatea acestora. In conformitate cu uzanţele din România valorile estimate de către evaluator sunt valabile la data prezentata in raport şi încă un interval de timp limitat după aceasta dată, în care condiţiile specifice nu suferă modificări semnificative care pot afecta opiniile estimate. Opinia evaluatorului trebuie analizata in contextul economic general când are loc operaţiunea de evaluare, stadiul de dezvoltare al pieţei imobiliare relevante şi scopul prezentului raport. Daca acestea se modifica semnificativ in viitor evaluatorul nu este responsabil decât în limita informaţiilor valabile si cunoscute de acesta la data evaluării. Acest raport de evaluare este confidenţial, destinat numai scopului precizat si numai pentru uzul clientului si destinatarului. Nu acceptam nici o responsabilitate daca este transmis unei alte persoane, fie pentru scopul declarat, fie pentru alt scop, in nici o circumstanţă. 2244.. DDEECCLLAARRAAŢŢIIEE DDEE CCOONNFFOORRMMIITTAATTEE Declar că prezentul raport de evaluare a fost realizat în concordanţă cu reglementările Standardelor Internaţionale de Evaluare, cu normele şi cu metodologia de lucru recomandate de ANEVAR, şi cu ipotezele şi condiţiile limitative cuprinse în prezentul raport. Evaluatorul nu are nici o relaţie particulară cu clientul şi nici un interes actual sau viitor faţă de proprietatea evaluată. Rezultatele prezentului raport de evaluare nu se bazează pe solicitarea obţinerii unei anumite valori, solicitare venită din partea clientului sau a altor persoane care au interese legate de client sau de produsul bancar garantat, iar remunerarea evaluării nu se face în funcţie de satisfacerea unei asemenea solicitări.
Raport de evaluare apartament 1 camera – S.C. IZOMETAL-MAGELLAN S.R.L.
19
CCEERRTTIIFFIICCAARREE Prin prezenta, în limita cunoştinţelor şi informaţiilor deţinute, certific că:
o afirmaţiile prezentate şi susţinute în acest raport sunt adevărate şi corecte. o analizele, opiniile şi concluziile prezentate sunt limitate numai de ipotezele
considerate şi condiţiile limitative specifice şi sunt analizele, opiniile şi concluziile noastre personale, fiind nepărtinitoare din punct de vedere profesional.
o nu am nici un interes prezent sau de perspectivă în proprietatea care face obiectul prezentului raport de evaluare şi nici un interes sau influenţă legată de părţile implicate.
o suma ce revine drept plată pentru realizarea prezentului raport nu are nici o legătură cu declararea în raport a unei anumite valori (din evaluare) sau interval de valori care să favorizeze clientul şi nu este influenţată de apariţia unui eveniment ulterior.
o analizele şi opiniile noastre au fost bazate şi dezvoltate conform cerinţelor din standardele, recomandările şi metodologia de lucru recomandate de către ANEVAR (Asociaţia Naţională a Evaluatorilor din România) şi standardele Comitetului Internaţional de Standarde în Evaluare (IVSC).
o evaluatorul a respectat codul deontologic al ANEVAR. o proprietatea a fost inspectată personal de către evaluator în prezenţa
reprezentantului proprietarului. o în elaborarea prezentului raport nu s-a primit asistenţă semnificativă din partea
nici unei alte persoane în afara evaluatorului care semnează mai jos. La data elaborării acestui raport, evaluatorul care se semnează mai jos este membru ANEVAR si a îndeplinit cerinţele programului de pregătire profesională continuă al ANEVAR şi are competenţa necesară întocmirii acestui raport. Evaluatorul care semnează prezentul raport de evaluare are încheiată asigurarea de răspundere profesională la ALLIANZ – ŢIRIAC ASIGURĂRI S.A. Raportul de evaluare cuprinde 19 pagini ( fără anexe ), la care se adaugă anexele:
• ANEXA NR. 1 – OFERTE ŞI INFORMAŢII DE PIAŢĂ UTILIZATE - 3 PAGINI • ANEXA NR. 2 – FOTOGRAFII ALE PROPRIETĂŢII - 2 PAGINI • ANEXA NR. 3 – DOCUMENTE ALE PROPRIETĂŢII - 11 PAGINI • ANEXA NR. 4 – LOCALIZARE – 1 PAGINI • ANEXA NR. 5 – SUPRAFETE – 1 PAGINI
Ec. Popescu George Membru ANEVAR-Evaluator proprietati imobiliare
Raport de evaluare apartament 1 camera – S.C. IZOMETAL-MAGELLAN S.R.L.