Quelles stratégies pour réduire son IFI...abattements fiscaux en vigueur, des droits sur les donations sont dus. En pratique, votre enfant ou petit enfant restera non imposable à

Quelles stratégies pour réduire son IFI ?

2 I JUIN 2018 I GRESHAM

Avant-propos1. Redéfinir les contours de votre patrimoine > Arbitrer son patrimoine immobilier > Donation d’un bien taxable > Acquérir la nue-propriété d’un bien ou de parts de SCPI > S’intéresser au foncier rural2. Un autre moyen de réduction : le don

Sommaire

3 I JUIN 2018 I GRESHAM

Depuis le 1er janvier 2018, l’impôt sur la fortune immobilière (IFI) remplace l’impôt de solidarité sur la fortune (ISF). Une transformation radicale de l’imposition consistant à ne plus taxer les actifs financiers, en vue de favoriser la réinjection de liquidités dans l’économie productive selon le vœu formulé par le Président de la République. Cette réforme s’est traduite pour la plupart des contribuables par une diminution du patri-moine taxable, et donc de l’impôt dû, voire par une exonération totale d’IFI : de nom-breux foyers sont passés sous le seuil d’assujettissement, toujours fixé à une valeur nette de dettes déductibles de 1,3 M€.

Si vous êtes concerné(e) par l’Impôt sur la Fortune Immobilière, des solu-tions peuvent être mises en oeuvre avec l’aide d’un Conseiller Patrimonial. En fonction de vos projets et de votre situation financière, de votre appétence aux risques et de vos objectifs, la composition de votre patrimoine peut en effet être adaptée à ce nouveau contexte fiscal (1).Un certain nombre de critères d’analyse devront être étudiés avec un conseiller, tels que la rentabilité, la liquidité, le coût, la fiscalité à l’impôt sur le revenu, ou encore les problé-matiques liées à vos projets, comme la transmission de votre patrimoine, votre horizon de placement, vos objectifs d’investissement et votre appétence aux risques.

Avant-propos

(1) Toute modification de l’organisation de votre patrimoine doit être étudiée avec votre conseiller fiscal habituel et / ou votre centre des impôts.

MARS 2019

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1. Redéfinir les contours de votre patrimoine

Expurgée des actifs financiers et mobiliers, l’assiette de l’IFI est centrée sur la détention directe ou indirecte d’un patrimoine immobilier non affecté à l’activité professionnelle. Un changement de base imposable par rapport à l’ISF qui conduit inévitablement à repenser les méthodes consistant à profiler votre patrimoine pour que la charge fiscale associée soit moins lourde.

Les lois fiscales ne sont toutefois pas intangibles, toute modification de la légi-slation en vigueur pourrait rendre vaines les dispositions jusqu’alors prises, ce qui accroît l’intérêt d’inscrire cette opération au sein d’un objectif patrimonial.

Arbitrer son patrimoine immobilier

La solution la plus intuitive consisterait à procéder à des arbitrages entre patrimoine immobilier (taxable) et financier (non imposable), en vendant une partie de ses biens immobiliers. Mais pas sans prendre un certain nombre de précautions préalables : il n’est pas question de se déposséder du logement familial ni d’un lieu de villégiature cher à vos enfants et petits-enfants simplement pour éviter de payer l’IFI ou en payer moins.

La première étape revient alors à réaliser un inventaire précis et complet de l’ensemble de votre patrimoine. Il convient de s’interroger sur la vocation et l’utilité des biens réper-toriés.

> Résidence secondaire : Mon bien est-il vraiment utilisé ou est-ce que je préfère changer de destination réguliè-rement ? Les charges sont-elles supportables au regard de l’usage que j’en ai ?

> Immobilier locatif : Quel est le rendement brut de mon bien (loyer annuel brut ramené au prix d’achat net) ? Quel est mon rendement net de toute charge ? Cette performance est-elle suffisante pour créer de la valeur ?

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5 I JUIN 2018 I GRESHAM

> Tout type de bien immobilier physique : Quels sont les frais associés à sa détention (éventuels frais d’agence, charges de copro-priété, dépenses d’entretien, gros travaux à venir) ? Quelle est l’imposition associée (taxe foncière, taxe d’habitation, surtaxe sur les résidences secondaires meublées, taxe sur les logements vacants, impôt sur la plus-value à la revente) ? Pourrai-je vendre dans les temps, avant le 31 décembre ? Comment réinvestir le produit de cession et sur quels supports ?

> Pierre papier (SCPI, OPCI, SCI) au sein d’un contrat d’assurance vie ou d’un compte titres : arbitrer les investissements immobiliers permet-t-il une économie d’impôt subs-tantielle ? Ai-je des alternatives pour réinvestir dans les mêmes conditions (couple rende-ment-risque équivalent) ?

Échanger avec son conseiller patrimonial et son notaire permet d’obtenir des éclairages précieux sur les décisions à prendre.

Donation d’un bien taxable

La vente d’un bien conduit, par définition, à l’extraire du patrimoine familial. Il existe une alternative permettant d’anticiper sa succession tout en conservant le bien dans le giron familial : la donation. Cette donation peut s’effectuer en pleine propriété, mais il peut aussi s’agir d’une donation temporaire d’usufruit.

Dans les deux cas, la donation de biens immobiliers à votre descendance (enfants ma-jeurs, petits-enfants) peut présenter plusieurs avantages :

- pour le donateur : la transmission du patrimoine est anticipée, la valeur du patrimoine taxable à l’IFI diminue temporairement (dans le cas d’une donation temporaire d’u-sufruit) ou définitivement (dans le cas d’une donation en pleine propriété)

- pour le donataire (celui ou celle qui bénéficie de la donation) : s’il est générateur de revenus, le bien permet de soutenir un projet tel que le financement des études supé-rieures ou une création de start-up.

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En revanche, les biens détenus par un enfant mineur sont à inclure dans la déclaration d’IFI de ses parents. Une donation à votre enfant mineur serait donc sans effet sur la valeur du patrimoine taxable du foyer fiscal.

Il faut également faire attention aux conséquences fiscales de la donation : au-delà des abattements fiscaux en vigueur, des droits sur les donations sont dus. En pratique, votre enfant ou petit enfant restera non imposable à l’IFI après la donation dans la plupart des cas. Si tel n’est pas le cas, il faut s’assurer qu’il sera en mesure de payer l’IFI s’il franchit le seuil de 1,3 M€ de patrimoine net taxable au 1er janvier. Enfin, les loyers d’un bien immo-bilier locatif seront imposables dans la catégorie des revenus fonciers.

Zoom sur la donation d’usufruit temporaireEn cas de détention d’un patrimoine immobilier générateur de revenus fonciers, on peut effectuer une donation de ces loyers au travers d’une donation d’usufruit tem-poraire, sur une durée de quelques années (généralement 5 à 6 ans). Cette stratégie basée sur le mécanisme de démembrement de propriété doit être utile et avoir un but autre que fiscal, comme par exemple, aider son enfant majeur à percevoir des re-venus lors de sa création d’entreprise, ou pour financer des études dans une grande ville ou à l’étranger, où les frais universitaires sont parfois très élevés. Au terme, la pleine propriété se reconstitue : le donateur recouvre la pleine propriété du bien et les loyers associés.

Acquérir la nue-propriété d’un bien ou de parts de SCPI

Comme auparavant dans le cadre de l’ISF, les contribuables assujettis à l’IFI peuvent se constituer un patrimoine immobilier sans en subir immédiatement les conséquen-ces fiscales. C’est ce que permet l’achat de la nue-propriété d’un bien, en profitant du mécanisme de démembrement de propriété : la propriété est séparée entre l’usufruit, taxable à l’IFI, et la nue-propriété, qui ne l’est pas, sauf dans certains cas d’exception. Avantage, le prix d’acquisition fait l’objet d’une décote par rapport à sa valeur en pleine propriété. Plus la durée du démembrement est longue, plus la décote est importante.

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Ce principe s’applique en pratique à deux principaux types d’actifs :

- appartements anciens ou neufs acquis dans le cadre d’un programme immobilier en usufruit locatif social (l’usufruit revient à un bailleur social)- parts de SCPI (sociétés civiles de placement immobilier) démembrées, sur des durées plus courtes.

Ce mode d’acquisition présente plusieurs avantages pour le nu-propriétaire :

- acquisition avec une décote par rapport au prix en pleine propriété.- pendant la période de démembrement, la base imposable de l’impôt sur le revenu n’est pas augmentée. En effet, le nu-propriétaire ne perçoit pas de revenus pendant cette période.- valeur de la nue-propriété non imposable à l’IFI pendant la période du dé-membrement, l’imposition incombant à l’usufruitier, sauf cas d’exception.

Pour l’investisseur, l’acquisition de la nue-propriété de parts de SCPI permet de ré-pondre à différents objectifs :

- constitution d’un patrimoine avec une décote à l’achat- préparation de la retraite, afin de disposer à terme d’un capital générateur de revenus complémentaires (à l’issue de la période du démembrement)- optimisation de la base imposable à l’IR et/ou à l’IFI pendant la période du démembrement

À noter :Depuis le 1er janvier 2018, un changement de législation a modifié les modalités d’imposition des situations où le démembrement de propriété a pour origine la dé-volution légale, dans le cadre d’une succession (application de l’article 757 du code civil). Cependant, en présence d’un testament ou d’une donation au dernier vivant, accordant au conjoint survivant l’usufruit de la totalité des biens figurant dans la succession, les règles d’imposition sont inchangées et le patrimoine de l’usufruitier reste imposable pour sa valeur en pleine propriété.

9 I JUIN 2018 I GRESHAM

2. Recourir au don pour réduire son IFI

Pour obtenir une réduction de son IFI, il est désormais possible de faire preuve de géné-rosité en ayant recours au dispositif IFI dons, applicable dans les mêmes conditions que l’ancien dispositif ISF dons. En effet, la réduction d’impôt ISF PME, qui consistait à accorder un avantage fiscal maximum de 45 000 € en contrepartie d’un investis-sement direct ou indirect à des PME ou des start-up, s’est éteint au 31 décembre 2017, veille de l’instauration de l’IFI.

Vous pouvez ainsi faire un don à des organismes d’intérêt public (y compris les fonda-tions abritées sous la Fondation de France comme la Fondation Gresham ou d’autres fondations abritantes) ou à tout autre organisme d’intérêt général éligible. Pour l’IFI 2019, le don peut être consenti à tout moment jusqu’à la date limite de déclaration, au printemps prochain.

9 I JUIN 2018 I GRESHAM

La réduction d’impôt, égale à 75% des versements, est soumise à un plafond de 50.000 € entre deux déclarations. Ce qui correspond à un don ou à un cumul de dons d’un montant maximum de 66 666 €.

En utilisant ce mécanisme, un don de 10 000 € ne représente qu’une dépense réelle de 2 500 €, une déduction de 7 500 € sera en effet opérée sur l’IFI du donateur.

Les dons ouvrant droit à réduction d’IFI peuvent prendre plusieurs formes. Outre les dons en numéraire (chèques, espèces, virement), il est également possible de donner en pleine propriété des titres de sociétés cotées en Bourse. Ces différentes modalités n’influencent pas le montant ou le calcul de la réduction d’IFI.

Attention Toutes les associations et autres organismes à but caritatif ne sont pas éligibles à ce dispositif (la plupart des organisations éligibles sont des fondations reconnues d’utilité publique). Aussi, un même versement ne peut simultanément vous procurer une réduction d’IFI et une réduction d’impôt sur le revenu, le cumul des avantages fiscaux n’étant pas permis.

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11 I JUIN 2018 I GRESHAM

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