Quatre indices séculaires du prix des logements J. Friggit, CGEDD – présentation pour les 3e rencontres du logement de l’IDEP, Marseille, 22-23 octobre 2009. Les points de vue exprimés n’engagent que leur auteur et, en particulier, ne reflètent pas nécessairement ceux du CGEDD ou de l’Administration en général.
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Quatre indices séculaires du prix des logements · 1940-1954 Gel des prix de vente 1954-1969 Réglementation des prix de vente Coopératives ... Prix des appartements à Paris, F
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Quatre indices
séculaires
du prix des logements
J. Friggit, CGEDD – présentation pour les 3e rencontres du logement de l’IDEP, Marseille, 22-23 octobre 2009.
Les points de vue exprimés n’engagent que leur auteur et, en particulier, ne reflètent pas nécessairement ceux du CGEDD ou de l’Administration en général.
Quatre indices séculaires
du prix des logements
• La présentation est pour l’essentiel extraite de
XXème siècle: tendance longue?? (2)Effet de la méthode de correction des « effets qualité »
Indices du prix des logements en monnaie constante
Base 1970=1
Tendance exponentielle:
"Etats-Unis" après ajustement
y = 3E-08e0,0089x
R2 = 0,8588
Tendance exponentielle:
"Etats-Unis" avant ajustement
y = 0,0002e0,0044x
R2 = 0,5121
0,1
1
10
1840 1860 1880 1900 1920 1940 1960 1980 2000
Paris avant ajustement pour obsolescenceParis après ajustement pour obsolescence'Etats-Unis' avant ajustement pour dépréciation'Etats-Unis' après ajustement pour dépréciationExp(USA après ajust dépréc)Exp(USA avant ajust dépréc)
XXème siècle: tendance longue?? (3)
Chaque indice est un cas particulier
mais tous les indices comparés ici ont
augmenté au plus comme le revenu par
ménage dans le pays considéré
(malgré les évolutions démographiques,
urbanistiques, financières, etc.)
XXème siècle: bosses et creux
• Deux guerres mondiales + crise de 1929
• Périodes de forte inflation des prix à la
consommation (intensité variable selon le pays)
• Périodes de blocages des loyers (et même des
prix de cession) (en général mais pas toujours
levés à la fin du siècle)
• Les blocages des loyers combinés avec de
l’inflation entraînent une dévalorisation des
logements, la levée des blocages entraîne une
valorisation des logements
Les contrôles des loyers (et des prix de cession): outre la France,
exemple de la Norvège
Type de logement Période Type de réglementation
Logements locatifs
1916-1935 Contrôle des loyers sur certains types
d’appartements
1940-2010 Idem
1976-1983 Interdiction de mise en copropriété
Logements occupés
par le propriétaire
1940-1954 Gel des prix de vente
1954-1969 Réglementation des prix de vente
Coopératives
1940-1954 Gel des prix de vente
1954-1982/88 Réglementation des prix de vente des
appartements neufs / anciens
1976-1983 Interdiction de mise en copropriété
Source: Eitrheim & Erlandsen, 2004
Première Guerre Mondiale
Première Guerre Mondiale:
indices des
prix à la consommation,
base 1914=1
0
1
2
3
4
5
6
1914 1916 1918 1920 1922 1924 1926
Pays-Bas
France
Norvège
Etats-Unis
Première Guerre Mondiale
Première Guerre Mondiale:
indices du
prix des logements,
base 1914=1
monnaies NOMINALES
0
0,5
1
1,5
2
2,5
1914 1916 1918 1920 1922 1924 1926
HerengrachtParis4 principales villes de NorvègeEtats-Unis (22 villes) avant ajustement pour dépreciationEtats-Unis (22 villes) après ajustement pour dépréciation
Première Guerre Mondiale
Première Guerre Mondiale:
indices du
prix des logements,
base 1914=1
monnaies CONSTANTES
0
0,5
1
1,5
1914 1916 1918 1920 1922 1924 1926
HerengrachtParis4 principales villes de NorvègeEtats-Unis (22 villes) avant ajustement pour dépreciationEtats-Unis (22 villes) après ajustement pour dépreciation
Crise de 1929 Placements en actions (France et USA)
Valeur de placements en
actions françaises et américaines
rapportée à la tendance longuedes actions américaines. Valeurs fin de mois
HerengrachtParis4 principales villes de NorvègeEtats-Unis (22 puis 5 villes) avant ajustement pour dépréciationEtats-Unis (22 puis 5 villes) après ajustement pour dépréciation
Crise de 1929
Crise de 1929:
indice de
prix des logements,
base 1928=1
monnaies CONSTANTES
0
0,2
0,4
0,6
0,8
1
1,2
1,4
1,6
1,8
1928 1930 1932 1934 1936 1938
HerengrachtParis4 principales villes de NorvègeEtats-Unis (22 puis 5 villes) avant ajustement pour dépréciationEtats-Unis (22 puis 5 villes) après ajustement pour dépréciation
FRANCE Crise de 1929 ETATS-UNIS
France
0
0,5
1
1,5
2
2,5
3
3,5
1910 1920 1930 1940
Valeur d'un placement en actions rapportée à la
tendance longue, FrancePrix des immeubles de rapport à Paris, F courants
Prix des immeubles de rapport à Paris, F constants
Prix des immeubles de rapport à Paris rapporté au
revenu disponible par ménagePrix des appartements à Paris, F courants
Loyers à Paris, F courants
0
0,5
1
1,5
2
2,5
3
3,5
1910 1920 1930 1940
Valeur d'un placement en actions rapportée à la
tendance longue, Etats-Unis
Prix des maisons individuelles (22 villes), $
courants
Prix des maisons individuelles (22 villes), $
constants
Prix des maisons individuelles (22 villes) rapporté
au revenu disponible par ménage
Deuxième Guerre Mondiale
Deuxième Guerre Mondiale
Indices des
prix à la consommation,
base 1938=1
0123456789
101112131415161718
1938 1940 1942 1944 1946 1948 1950
Pays-Bas
France
Norvège
Etats-Unis
Deuxième Guerre MondialeDeuxième Guerre Mondiale:
indices du
prix des logements,
base 1938=1
monnaies NOMINALES
0
0,5
1
1,5
2
2,5
3
3,5
1938 1940 1942 1944 1946 1948 1950
HerengrachtParis4 principales villes de NorvègeEtats-Unis (5 villes)
Deuxième Guerre MondialeDeuxième Guerre Mondiale:
indices du
prix des logements,
base 1938=1
monnaies CONSTANTES
0
0,2
0,4
0,6
0,8
1
1,2
1,4
1938 1940 1942 1944 1946 1948 1950
HerengrachtParis4 principales villes de NorvègeEtats-Unis (5 villes)
Conclusion (1)• Sauf sur le passé le plus récent les indices
comparés ici
– Soit ne sont pas purgés des effets combinés du vieillissement et des améliorations => ne sont pas « à qualité constante »
– Soit (Duon et Grebler) le sont par un ajustement global
• Les changements de statut socioéconomique des périmètres concernés impactent les indices mais on ne sait pas de combien
• => Prudence quant à la « tendance longue séculaire»
Conclusion (2)• La recherche des causes des « bosses »