-
TALIAN BEKALAN ELEKTRIK DAN
KESANNYA KE ATAS MASYARAKAT DAN NILAI HARTA TANAH
KALTHUM BINTI MOHD GHAZALLI
Laporan Projek Sarjana Ini Dikemukakan Sebagai Memenuhi
Sebahagian Daripada Syarat
Penganugerahan Ijazah Sarjana Sains
(Pentadbiran dan Pembangunan Tanah)
FAKULTI KEJURUTERAAN DAN SAINS GEOINFORMASI
UNIVERSITI TEKNOLOGI MALAYSIA
MEI 2007
-
PSZ 19 : 16(Pind. 1/97)
UNIVERSITI TEKNOLOGI MALAYSIA
BORANG PENGESAHAN STATUS TESIS* JUDUL : TALIAN BEKALAN ELEKTRIK
DAN KESANNYA
KE ATAS MASYARAKAT DAN NILAI HARTA TANAH
SESI PENGAJIAN: 2006/2007
Saya KALTHUM BINTI MOHD GHAZALLI (HURUF BESAR)
mengaku membenarkan tesis (PSM/Sarjana/Doktor Falsafah)* ini
disimpan di Perpustakaan Universiti Teknologi Malaysia dengan
syarat-syarat seperti berikut:
1. Tesis adalah hakmilik Universiti Teknologi Malaysia. 2.
Perpustakaan Universiti Teknologi Malaysia dibenarkan membuat
salinan untuk tujuan pengajian sahaja. 3. Perpustakaan dibenarkan
membuat salinan tesis ini sebagai bahan pertukaran antara institusi
pengajian tinggi. 4. ** Sila tandakan ( )
Disahkan oleh ..............................................
................................................ (TANDATANGAN
PENULIS) (TANDATANGAN PENYELIA) Alamat Tetap: No. 4, Medan
Athinahapan 2 Prof. Madya Dr. Ismail b. Omar Taman Tun Dr. Ismail
(Nama Penyelia) 60000 Kuala Lumpur Tarikh: Mei 2007 Tarikh Mei
2007
SULIT
TERHAD
TIDAK TERHAD
(Mengandungi maklumat TERHAD yang telah ditentukan oleh
organisasi/badan di mana penyelidikan dijalankan)
(Mengandungi maklumat yang berdarjah keselamatan atau
kepentingan Malaysia seperti yang termaktub di dalam AKTA RAHSIA
RASMI 1972)
CATATAN: * Potong yang tidak berkenaan ** Jika Tesis ini SULIT
atau TERHAD, sila lampirkan surat daripada
berkuasa/organisasi berkenaan dengan menyatakan sekali tempoh
tesis ini perlu dikelaskan sebagai SULIT atau TERHAD.
* Tesis dimaksudkan sebagai tesis Ijazah Doktor falsafah dan
Sarjana secara penyelidikan atau dissertasi bagi pengajian secara
kerja kursus dan penyelidikan, atau Laporan Projek Sarjana Muda
(PSM)
-
1
PENGESAHAN
Saya akui bahawa saya telah membaca Laporan Projek ini
dan pada pandangan saya Laporan Projek
ini adalah memadai dari segi skop dan kualiti untuk
penganugerahan
Ijazah Sarjana Sains
(Pentadbiran dan Pembangunan Tanah) dari Universiti Teknologi
Malaysia.
Tandatangan :
.....................................................
Nama Penyelia : Prof. Madya Dr. Ismail b. Omar
Tarikh : Mei 2007
-
ii
PENGAKUAN
Saya akui Laporan Projek Sarjana ini adalah hasil kerja saya
kecuali nukilan dan ringkasan
yang tiap-tiap satunya telah saya jelaskan sumbernya.
Tandatangan :
.....................................................
Nama Penulis : Kalthum binti Mohd Ghazalli
Tarikh : Mei 2007
-
iii
Dedikasi
Untuk suami tersayang, Salehin bin Salleh
Without you this will never happen
dan
My 100% : Kakak, Abang and Adik
My gratitude for your tolerance
-
iv
PENGHARGAAN
Penghargaan tertinggi saya kepada penyelia saya, Prof Madya Dr.
Ismail
Omar di atas segala nasihat dan tunjuk ajar yang beliau berikan
sepanjang laporan
projek ini disediakan. Komen-komen dan cadangan beliau telah
dapat memberi
laporan ini arah tuju dan skop yang menyeluruh.
Kepada Dr. Rahah bt Ismail dan Dr. Zailan bt Mohd Isa, terima
kasih atas
tunjuk ajar menyediakan laporan projek yang baik. Saya ingin
merakamkan ribuan
terima kasih kepada Pustakawan INSPEN, Puan Narwani Mahmood
kerana
mendapatkan pelbagai artikel yang berkaitan. Semua kertas kerja
yang saya dapati
telah dapat membantu saya meluaskan pengetahuan dan pemahaman
serta
memudahkan penyediaan kajian literatur saya. Saya amat
menghargai toleransi yang
ditunjukkan oleh Puan Rasidah Isnin kerana sentiasa meluluskan
cuti rehat yang saya
pohon, yang telah membolehkan saya menulis laporan projek ini
dengan lancar.
Tidak lupa juga terima kasih saya kepada Puan Zamrudah bt Mohd
Idris dan Puan
Roziah bt Saini dari JPPH Shah Alam atas sumbangan data harta
tanah yang telah
dapat saya manfaatkan di dalam laporan projek ini. Saya amat
menghargai semua
responden yang telah mengambil bahagian di dalam kajiselidik
yang membentuk
tunjang laporan projek ini, terutama rakan-rakan penilai dan
pemaju.
Akhir sekali, terima kasih saya ucapkan kepada semua staf
INSPEN,
terutama Pusat Akademik, yang telah membantu dalam apa jua
bentuk.
-
v
Abstrak
Talian bekalan elektrik merupakan media yang menyalurkan bekalan
elektrik kepada masyarakat. Dilihat secara fizikal, ia merupakan
suatu struktur prominen yang melintasi ruang udara di banyak
kawasan di seluruh Malaysia. Mengikut Tenaga Nasional Berhad,
panjang laluan rentis di seluruh Malaysia ialah 14,000 km. Panjang
laluan ini dijangka akan bertambah sejajar dengan peningkatan
permintaan terhadap bekalan elektrik di seluruh negara. Banyak
kajian di luar negara mendapati bahawa masyarakat yang tinggal
berdekatan talian bekalan elektrik mendapati ia memburukkan
pemandangan, mengeluarkan bunyi dengungan, mengganggu peralatan
media dan komunikasi, membawa risiko kejutan elektrik dan
meningkatkan risiko kepada pelbagai penyakit kanser. Beberapa
penyelidik mendapati bahawa semua gangguan tersebut menyebabkan
kejatuhan nilai harta kediaman yang terletak berdekatan. Kajian ini
bertujuan untuk mengesan impak talian bekalan elektrik terhadap
masyarakat yang tinggal berdekatan dan sama ada kewujudannya
mempengaruhi nilai harta kediaman. Data diperoleh melalui
kajiselidik menggunakan borang soal selidik ke atas tiga kumpulan
iaitu penduduk yang tinggal berdekatan dengan talian bekalan
elektrik di lima kawasan perumahan yang dipilih di Negeri Selangor,
pemaju harta tanah yang berpengalaman membangunkan tanah yang
dilalui talian bekalan elektrik dan penilai berdaftar. Kajiselidik
menggunakan kaedah temuduga guided face to face dan telefon. Data
dianalisis menggunakan teknik Analisis Kekerapan dan Average Index.
Data yang dianalisis dibentangkan dalam bentuk carta, jadual,
histogram dan sebagainya. Penemuan utama kajian ini ialah
masyarakat menyedari dan mengalami pelbagai gangguan akibat
kewujudan talian bekalan elektrik tetapi berpendapat bahawa ia
bukan satu faktor yang mempengaruhi nilai harta kediaman yang
terletak.
-
vi
Abstract
Transmission lines are the medium of transporting electricity to
the society. Physically, they are prominent structures that
dominate the skyline in the numerous areas where they exist in
Malaysia. According to Tenaga Nasional Berhad (TNB), transmission
line in Malaysia total 14,000 km in length. The length is expected
to increase in line with the rise in demand for electricity in the
whole country. Many researches done overseas has discovered that
members of society living in proximity to transmission lines find
them visually ugly, produce an unpleasant humming sound, cause
interference in the media and communication equipments, leave a
fear of possible electrocution and pose a potential health risk in
the form of a multitude of cancer related diseases. A few
researchers noted that these negative effects have caused
properties in proximity to transmission lines to fall in value.
This research seeks to discover the impact of transmission line on
the society living in its vicinity and if it is a factor affecting
value. Data is collected through a survey using questionnaires
covering three different groups. They are people living in
proximity to transmission lines in five selected different
locations in Selangor, developers with experience developing a
property affected by a transmission line and registered valuers.
The survey uses the guided face to face interview and interview by
telephone methods. Data is analysed using the Frequency Analysis
Technique and the Average Index Technique. The data analysed is
presented in the pie charts, tables, histograms and others. The
main findings of this research is that society living in proximity
to transmission lines is aware of all the interferences and
potential health risks, but is of the opinion that it is not a
factor affecting the value of properties in proximity to it.
-
vii
ISI KANDUNGAN
BAB PERKARA HALAMAN
Pengesahan Status Tesis
Pengesahan
Halaman Judul i
Pengakuan ii
Dedikasi iii
Penghargaan iv
Abstrak v
Abstract vi
Isi Kandungan vii
Senarai Jadual xii
Senarai Rajah xiv
Senarai Lampiran xvii
-
viii
BAB PERKARA HALAMAN
1 PENDAHULUAN
1.1 Pengenalan 1
1.2 Pernyataan Masalah 4
1.3 Matlamat Kajian 8
1.4 Objektif Kajian 9
1.5 Kepentingan Kajian 9
1.5.1 Masyarakat 10
1.5.2 Pihak Berkuasa 10
1.5.3 Pihak Perancangan 10
1.5.4 Pemaju 11
1.5.5 Penilai 12
1.5.6 Suruhanjaya Tenaga dan Pemegang
Lesen (Tenaga Nasional Berhad)
14
1.6 Skop Kajian 15
1.6.1 Kawasan Liputan 15
1.6.2 Fizikal 16
1.6.3 Aspek Perundangan dan Polisi
Terlibat
16
1.7 Metodologi Kajian 17
1.7.1 Pengumpulan Data Prima 17
1.7.2 Pengumpulan Data Sekunder 18
1.8 Susun Atur Bab 20
1.8.1 Bab 1 : Pengenalan 20
1.8.2 Bab 2 : Kajian Literatur 20
1.8.3 Bab 3 : Latarbelakang Kawasan
Kajian
21
1.8.4 Bab 4 : Analisis Hasil Kajiselidik 21
1.8.5 Bab 5 : Kesimpulan dan Cadangan 22
-
ix
BAB PERKARA HALAMAN
2 TEORI TALIAN BEKALAN ELEKTRIK DAN IMPLIKASI
TERHADAP NILAI HARTA TANAH
2.1 Pengenalan 23
2.2 Talian Bekalan Elektrik 24
2.2.1 Definisi 24
2.2.2 Sistem Penghantaran Bekalan
Elektrik
25
2.2.3 Suatu Kemudahan Awam 26
2.2.4 Matlamat Pembangunan Talian
Bekalan Elektrik
27
2.2.5 Elemen-Elemen Penting Dalam
Pembangunan Talian Bekalan
Elektrik
27
2.3 Perundangan Berkaitan 28
2.3.1 Akta Bekalan Elektrik 1990
(Akta 447)
28
2.3.2 Peraturan-Peraturan Elektrik 1994 31
2.3.3 Akta Kerajaan Tempatan 1976 33
2.3.4 Rancangan Struktur Negeri Selangor
2020 (Julai 2005)
35
2.4 Definisi Nilai 36
2.4.1 Faktor-Faktor Yang Mempengaruhi
Nilai dan Implikasi Talian Bekalan
Elektrik
38
2.5 Implikasi Dan Gangguan Akibat Talian
Bekalan Elektrik
44
2.6 Kajian Kes Awalan 45
2.7 Kesimpulan 48
-
x
BAB PERKARA HALAMAN
3 LATARBELAKANG KAWASAN KAJIAN
3.1 Pengenalan 50
3.2 Latar Belakang Negeri Selangor Secara
Umum
51
3.3 Latarbelakang Kawasan Kajian 54
3.3.1 Kawasan Kajian 1 : Puchong 55
3.3.2 Kawasan Kajian 2 : Serdang 58
3.3.3 Kawasan Kajian 3 : Bandar Baru
Bangi
60
3.3.4 Kawasan Kajian 4 : Kelana Jaya 63
3.3.5 Kawasan Kajian 5 : Damansara 65
3.4 Corak Pembangunan Talian Bekalan Di
Malaysia
67
3.5 Kesimpulan 68
4 ANALISIS HASIL KAJISELIDIK
4.1 Pengenalan 71
4.2 Latarbelakang Kajiselidik 72
4.3 Rekabentuk Kajiselidik 73
4.3.1 Format Borang Soal Selidik 73
4.3.2 Kandungan Borang Soalselidik 74
4.3.3 Persampelan 75
4.3.4 Pengumpulan Data 76
4.4 Teknik Analisis 78
4.4.1 Analisis Kekerapan 78
4.4.2 Analisis Average Index 79
-
xi
BAB PERKARA HALAMAN
4.5 Analisis Ke Atas Respons Kepada
Kajiselidik
80
4.5.1 Analisis Kajiselidik ke atas Penilai 80
4.5.2 Analisis Kajiselidik ke atas Pemaju 83
4.5.3 Analisis Kajiselidik ke atas
Masyarakat
86
4.6 Rumusan Kajiselidik Dan Kesimpulan 106
5 KESIMPULAN DAN CADANGAN
5.1 Pengenalan 109
5.2 Penemuan Kajian 112
5.3 Masalah-Masalah Kajian 119
5.4 Limitasi Kajian 120
5.5 Kegunaan Kajian 121
5.6 Cadangan Kajian Lanjutan 123
5.7 Kesimpulan 124
BIBLIOGRAFI 125
LAMPIRAN 129
-
xii
SENARAI JADUAL
NO. JADUAL TAJUK MUKA SURAT
2.1 Kelegaan Tanah Dengan Talian Kabel (dalam
meter)
32
2.2 Rekod jualan kedua di Putra Heights bagi
tahun 2002 dan 2003
47
3.1 Pihak Berkuasa Tempatan di Negeri Selangor 54
3.2 Jenis-Jenis Kabel Penghantaran ke Luar
Negara
69
3.3 Jarak Harta kediaman Dari Talian Bekalan
Eletrik
71
4.1 Faktor-faktor yang Mempengaruhi Keputusan
Membeli Harta Kediaman Mengikut
Keutamaan daripada Sudut Pandangan Penilai
83
4.2 Nilai Harta Kediaman Berdasarkan Status
Penghunian dan Kawasan Kajiselidik
94
4.3 Faktor-faktor yang Mempengaruhi Responden
Membeli/Menyewa Harta Kediaman Mengikut
Keutamaan
96
4.4 Tahap Persetujuan berdasarkan Jarak
Kediaman Responden dari Talian Bekalan
Elektrik ke atas Pemandangan (92 yang
Menyedari Kewujudannya)
99
-
xiii
NO. JADUAL TAJUK MUKA SURAT
4.5 Tahap Persetujuan berdasarkan Jarak
Kediaman Responden dari Talian Bekalan
Elektrik ke atas Keselamatan (92 yang
Menyedari Kewujudannya)
100
4.6 Tahap Persetujuan berdasarkan Jarak
Kediaman Responden dari Talian Bekalan
Elektrik ke atas Gangguan Pendengaran (92
yang Menyedari Kewujudannya)
101
4.7 Tahap Persetujuan berdasarkan Jarak
Kediaman Responden dari Talian Bekalan
Elektrik ke atas Penyakit Kanser (92 yang
Menyedari Kewujudannya)
102
4.8 Tahap Persetujuan berdasarkan Jarak
Kediaman Responden dari Talian Bekalan
Elektrik ke atas Nilai Harta (92 yang
Menyedari Kewujudannya)
104
4.9 Ringkasan Average Index bagi Semua
Gangguan
109
-
xiv
SENARAI RAJAH
NO. RAJAH TAJUK MUKA SURAT
1.1 Rangka Metodologi Kajian 19
3.1 Lokasi Kawasan Kajian Yang Terpilih 55
3.2 Peta Menunjukkan Kawasan Kajian di
Puchong
57
3.3 Kawasan Perumahan Yang Dikajiselidik 57
3.4 Kawasan Perumahan Yang Dikajiselidik 58
3.5 Peta Menunjukkan Kawasan Kajian di
Serdang
59
3.6 Kawasan Perumahan Yang Dikajiselidik 60
3.7 Kawasan Perumahan Yang Dikajiselidik 60
3.8 Peta Menunjukkan Kawasan Kajian di Bandar
Baru Bangi
62
3.9 Kawasan Perumahan Yang Dikajiselidik 62
3.10 Kawasan Perumahan Yang Dikajiselidik 63
3.11 Peta Menunjukkan Kawasan Kajian di Kelana
Jaya
64
3.12 Kawasan Perumahan Yang Dikajiselidik 64
3.13 Kawasan Perumahan Yang Dikajiselidik 65
3.14 Peta Menunjukkan Kawasan Kajian di
Damansara
66
3.15 Kawasan Perumahan Yang Dikajiselidik 66
3.16 Kawasan Perumahan Yang Dikajiselidik 67
-
xv
NO. RAJAH TAJUK MUKA SURAT
4.1 Taburan Penilai Harta Tanah Berdasarkan
Pendapat Mereka Tentang Kenaikan Nilai
Harta Tanah dengan Kewujudan Talian
Bekalan Elektrik Pada Masa Akan Datang
81
4.2 Taburan Pemaju Harta Tanah Berdasarkan
Pendapat Mereka Tentang Perbezaan Nilai
Harta Tanah dengan Kewujudan Talian
Bekalan Elektrik
83
4.3 Reaksi Pembeli/Penyewa Harta Tanah Apabila
Berurusan dengan Pemaju Harta Tanah
Semasa Membeli/Menyewa Harta Tanah
Berdekatan Talian Bekalan Elektrik
84
4.4 Peratusan Pemaju Harta Tanah Berdasarkan
Cara Mempromosi Jualan Harta Kediaman
Berhampiran Talian Bekalan Elektrik
85
4.5 Taburan Responden Berdasarkan Alamat
Harta
87
4.6 Taburan Responden Mengikut Jantina 88
4.7 Taburan Responden Mengikut Bangsa 88
4.8 Taburan Responden Mengikut Umur 89
4.9 Taburan Responden Mengikut Kategori
Pekerjaan
89
4.10 Taburan Responden Mengikut Pendapatan
Bulanan
90
4.11 Taburan Responden Mengikut Status
Penghunian
90
-
xvi
NO. RAJAH TAJUK MUKA SURAT
4.12 Taburan Responden Berdasarkan Kawasan
Kediaman dan Status Penghunian
91
4.13 Taburan Responden yang Menyedari
Kewujudan Talian Bekalan Elektrik
95
4.14 Jarak Kediaman dari Talian Bekalan Elektrik
(92 yang Menyedari Kewujudannya)
95
4.15 Taburan Responden berdasarkan Persetujuan
Medan Kuasa yang Dilepaskan Talian Bekalan
Elektrik Memberi Gangguan Siaran Media (92
orang yang sedar kewujudan talian bekalan
elektrik)
103
4.16 Pendapat Responden tentang Kejatuhan Nilai
Harta kediaman selepas Masyarakat
Mengetahui Kewujudan Talian Bekalan
Elektrik boleh Menyebabkan Kanser
104
4.17 Peratus Responden yang Bercadang untuk
Berpindah Jauh dari Kawasan Talian Bekalan
Elektrik
104
4.18 Faktor-faktor yang Mempengaruhi Responden
untuk Tidak Berpindah (53 Responden yang
Bercadang untuk Berpindah)
105
-
xvii
SENARAI LAMPIRAN
LAMPIRAN TAJUK MUKA SURAT
A Menara Talian Bekalan Elektrik 500 Kvolt 129
B Borang Soalselidik Masyarakat 130
C Borang Soalselidik Pemaju 134
D Borang Soalselidik Penilai 136
-
BAB 1
PENDAHULUAN
1.1 PENGENALAN
Terdapat pelbagai pilihan apabila seseorang ingin membuat
pelaburan.
Pilihan yang ada pada masa ini sangat pelbagai dan merangkumi
pelaburan
melibatkan stok, syer ataupun dalam harta tanah. Pilihan
muktamad bergantung
kepada banyak perkara antaranya, kemudahcairan, modal yang ada
dan pengetahuan
pelabur tentang pelaburan yang hendak diceburi.
Harta tanah merupakan satu daripada pilihan yang ada. Pelaburan
dalam
sektor ini adalah pilihan tradisional yang telah wujud dari awal
lagi dan sehingga
kini, masih merupakan pilihan utama pelabur. Perkara ini berlaku
kerana harta tanah
dikaitkan dengan pulangan modal yang tinggi, pelaburan yang
stabil, pendapatan
yang lumayan dan satu benteng kukuh yang mampu bertahan dari
susutan modal
akibat inflasi(good hedge against inflation). Impak inflasi
secara umumnya dilihat
dapat meninggalkan kesan yang ketara dalam jangkamasa panjang,
dan pelabur
sentiasa cuba mempertahankan pelaburan modalnya. Justeru,
pembelian harta tanah
samada kediaman, perniagaan, perindustrian atau pertanian
selalunya dianggap
sebagai satu bentuk pelaburan yang menguntungkan dalam jangka
panjang.
-
2
Memandangkan pelaburan dalam sektor harta tanah merangkumi
tempoh
yang panjang, maka setiap perubahan yang berlaku di sekitar
harta tanah tersebut
boleh meninggalkan kesan positif atau negatif, dan ini secara
terus akan
mempengaruhi nilai pasaran. Oleh itu, pelabur yang berpengalaman
dan
berpengetahuan akan meneliti dengan sebaik mungkin semua
ciri-ciri harta tanah
yang ditawarkan bagi meminimakan risiko yang seterusnya akan
menentukan
pelaburan tidak kecundang dan pulangan modal dari pelaburan
berkenaan terjamin.
Untuk jaminan tersebut, banyak aspek dipertimbangkan; antaranya
adalah
kewujudan infrastruktur dan kemudahan yang baik, kesambungan
kepada rangkaian
jalan yang komprehensif, taraf pendapatan dan kemampuan membeli
komuniti,
penyenggaraan kawasan, pembinaan landskap dan potensi
pembangunan kawasan
sekitar. Pada skala yang lebih halus lagi dan dalam jangka
panjang, pelabur akan
juga meneliti aspek-aspek yang pada persepsinya berkemungkinan
besar akan
memberi impak ke atas nilai modal seperti keterdedahan kepada
bunyi bising,
pencemaran udara, risiko kepada keselamatan, keterdedahan
kontaminan seperti
buangan sisa nulear dan sampah, dan kepada pembangunan negatif
seperti talian
bekalan elektrik, parit monsun, kolam oksidasi dan berbagai
lagi.
Dengan kadar pembangunan negara yang semakin pesat pada masa
ini,
keperluan bekalan elektrik semakin meningkat. Untuk memenuhi
permintaan
pelanggan, infrastruktur berkaitan perlu disediakan.
Infrastruktur ini merangkumi
talian bekalan elektrik, menara-menara, substation dan pelbagai
asesori lain.
Kerapkali kita dapat melihat peralatan-peralatan ini merentas
kawasan-kawasan yang
telah dibangunkan seperti kawasan perniagaan, perusahaan dan
perumahan. Ada
kalanya diperhatikan bahawa laluan sangat hampir dengan rumah
kediaman tanpa
wujud zon penampan yang mencukupi.
Dalam konteks talian bekalan elektrik, terdapat tiga ganggunan
utama yang
boleh mempengaruh nilai sesuatu harta kediaman. Pertama ialah
gangguan
-
3
pemandangan, kedua adalah gangguan kepada pendengaran dan akhir
sekali adalah
risiko kepada kesihatan. Gangguan pertama dapat dikesan melalui
ketidak selesaan
mata dan rasa gementar, manakala gangguan kedua dapat didengar
iaitu dalam
bentuk bunyi dengungan. Gangguan ketiga sukar dibuktikan kerana
penyakit
mungkin akan dihadapi dalam jangkamasa yang panjang dan
kemungkinan tidak
dapat dikorelasikan dengan keterdedahan kepada talian bekalan
elektrik. Dari kajian
penyelidik sebelum ini, juga didapati hubungan antara dua
perkara tersebut tidak
tidak jelas sehingga kini.
Nancy Wertheimer dan Ed Leeper (1970) telah menjalankan satu
kajian yang
meliputi 344 kanak-kanak yang mati akibat penyakit kanser. Teras
penyelidikan ini
adalah mencari jawapan samada medan kuasa elektromagnetik yang
dilepaskan
daripada talian bekalan elektrik di Denver, Amerika Syarikat
menjadi antara punca
utama kanak-kanak tersebut mengidap penyakit kanser. Kajian yang
menjangkau
tempoh masa 23 tahun iaitu dari tahun 1950 hingga tahun 1973 ini
mendapati
bahawa kanak-kanak yang tinggal hampir dengan talian bekalan
elektrik mempunyai
risiko keterdedahan dua atau tiga kali lebih tinggi kepada
pelbagai jenis bentuk
kanser seperti leukemia dan lymphomas, berbanding kanak-kanak
yang tinggal jauh
daripada talian bekalan elektrik. Penemuan ini disahkan oleh
Savits dan Debra
(1987), yang mendapati terdapat hubungan di antara keterdedahan
kepada medan
kuasa elektrik yang dilepaskan oleh talian bekalan elektrik
dengan berlakunya
pelbagai jenis kanser, melalui satu kajian susulan yang telah
dijalankan di kawasan
yang sama. Jika pembeli celik kepada pengetahuan ini atau syak
terhadap kesan
negatif terhadap kesihatan, dan mengetahui bahawa gangguan
pemandangan dan
pendengaran akan dialami akibat kedekatan dengan talian bekalan
elektrik, adakah
kewujudan talian bekalan elektrik berdekatan dengan harta
kediaman boleh
mempengaruhi pilihan apabila membuat keputusan untuk
melabur?
Bagi mengetahui sama ada talian bekalan elektrik mempengaruhi
keputusan
pelabur dari aspek nilai, satu kajian yang melibatkan 80 sampel
kajian telah
dilakukan di Memphis, Amerika Syarikat oleh Chandler (1990)
untuk mencari kaitan
-
4
antara kewujudan talian bekalan elektrik dan permintaan ke atas
harta tanah
kediaman serta nilainya. Hasil kajian ini mendapati bahawa 72
peratus daripada
responden kajian berpendapat kewujudan talian bekalan elektrik
bukan satu faktor
yang boleh menjatuhkan nilai manakala 28 peratus responden
menekankan bahawa
kewujudan talian penghantar tesebut akan menjatuhkan nilai harta
tanah. Keputusan
ini telah dibuat tanpa mengambilkira kesan ke atas kesihatan dan
hanya
mempertimbangkan kewujudan talian bekalan elektrik sebagai satu
gangguan
pemandangan. Namun sekiranya kesan kesihatan akibat terdedah
kepada talian
bekalan elektrik diketahui dan diambilkira, 91 peratus dari
responden berpendapat
dan menjangka nilai harta tanah akan menurun. Seterusnya 87
peratus daripada
pemilik rumah tidak akan membayar lebih tinggi daripada harga
asal rumah
sekiranya mengetahui kesan kesihatan yang mungkin timbul akibat
kewujudan talian
bekalan elektrik. Soalan yang timbul adalah, adakah kewujudan
talian bekalan
elektrik merupakan satu stigma yang mampu mengurangkan
permintaan dan secara
langsung menurunkan nilai harta kediaman?
1.2 PERNYATAAN MASALAH
Pada masa ini, kajian tentang impak ke atas nilai harta akibat
terletak
berdekatan dengan talian bekalan elektrik tidak banyak
dijalankan di Malaysia.
Berbeza dengan di Amerika Syarikat dan United Kingdom, terdapat
beberapa
penemuan kajian yang menunjukkan bahawa masyarakat yang peka
dan
berpengetahuan akan membezakan nilai harta tanah yang berdekatan
dengan, dan
jauh dari talian bekalan elektrik (Sims, 2004). Kajian juga
mendapati impak yang
dirasakan oleh masyarakat terhadap talian bekalan elektrik bukan
sahaja dari aspek
gangguan pemandangan, tetapi juga aspek kesihatan (dikedudukan
tertinggi) dan
nilai harta tanah pada masa hadapan (Sims, 2004). Selain itu,
ada kajian yang
dilakukan di Amerika Syarikat yang mendapati wujud hubungkait di
antara kesihatan
dan keterdedahan kepada medan kuasa elektromagnetik janaan
talian bekalan
-
5
elektrik terutama sekali penyakit kanser (Hsiang, 1992).
Penemuan ini sekaligus
turut mempengaruhi permintaan dan nilai harta tanah kediaman
yang berhampiran
talian bekalan elektrik (Chandler, 1990). Penemuan terkini hasil
kajian berharga $7
juta oleh California Department of Health Science mendapati
secara umumnya talian
bekalan elektrik yang menjana medan kuasa elektromagnetik
dipercayai
mengakibatkan keguguran janin, leukimia, kanser otak, penyakit
Lou Gehrig, kanser
payudara, Alzheimer, bunuh diri dan sakit jantung
(www.powerlinefacts.com).
Namun terdapat pula kajian yang mendapati disebaliknya dan
perdebatan tentang
masalah ini masih berterusan.
Di Lembah Klang, kajian menunjukkan bahawa penilai mempunyai
persepsi
bahawa nilai harta tanah menurun akibat terletak berdekatan
dengan talian bekalan
elektrik (Anuar, 2005). Ekoran dari persepsi tersebut, penilai
di Lembah Klang
biasanya menghukum harta tanah yang dinilai dengan mengenakan
kadar diskaun.
Namun kadar tersebut bukan diasaskan kepada kajian ke atas data
transaksi tetapi
berdasarkan pengalaman dan pengetahuan penilai mengenai pasaran
di mana harta
tanah tersebut terletak.
Di Negeri Selangor, tidak diketahui sama ada kewujudan talian
bekalan
elektrik memberi kesan ke atas nilai harta tanah atau tidak
kerana masih belum ada
kajian dijalankan. Kebarangkalian masyarakat juga berpersepsi
seperti penilai, dan
dengan itu, menghukum nilai harta tersebut dengan satu kadar
diskaun. Terdapat
kajian di luar negara yang memperkatakan tentang gangguan yang
dihadapi oleh
pemilik harta tanah yang terletak berhampiran talian bekalan
elektrik, namun tidak
ada kajian yang mengeluarkan penemuan yang konklusif. Secara
amnya tahap
pengetahuan orang awam tentang gangguan kesihatan akibat
keterdedahan kepada
talian bekalan elektrik masih rendah kerana kekurangan publisiti
tentang perkara ini.
Di sini mungkin boleh disimpulkan bahawa pembeli harta langsung
tidak melihat isu
kedekatan dengan talian bekalan elektrik sebagai faktor penting
yang mempengaruhi
keputusan membeli atau melabur mereka. Tahap penerimaan
masyarakat di Selangor
kemungkinan masih lagi ditahap keluasan dan rekabentuk bangunan,
kedekatan
http://www.powerlinefacts.com/
-
6
dengan kemudahan, rangkaian jalan yang baik dan kedekatan dengan
tempat kerja.
Ini mengakibatkan kemungkinan pembeli tidak berfikir tentang
kebolehcapaian nilai
modal harta tanah mereka pada masa hadapan dan hanya menyedari
kesilapan
pelaburan apabila harta tanah berkenaan dijual dengan harga yang
lebih rendah dari
harga harta sejenis yang berkedudukan jauh dari talian bekalan
elektrik, di kawasan
yang sama. Persoalannya di sini, bolehkah dikatakan bahawa
masyarakat di Negeri
Selangor mempunyai persepsi bahawa nilai harta tanah tidak
terjejas akibat
kedekatan dengan talian bekalan elektrik?
Di negara-negara maju, seperti United Kingdom, Amerika Syarikat,
dan
Australia, kepekaan masyarakat terhadap impak negatif dari
kewujudan talian
bekalan elektrik berhampiran harta tanah mereka telah memaksa
pihak berkuasa
menggubal undang-undang dan peraturan yang mampu melindungi hak
rakyat
dengan sebaik mungkin. Terdapat kumpulan-kumpulan kepentingan
khas (Interest
Group) yang menyediakan khidmat nasihat dan menjadi saluran
untuk masyarakat
menyuarakan pendapat dan bantahan ccontohnya Green Party, New
Zealand.
Berbeza dengan keadaan di Malaysia, pihak berkuasa menyediakan
peraturan dan
perundangan, seperti Akta Bekalan Elektrik 1990 dan Akta
Kerajaan Tempatan
1976, tetapi unsur yang dititikberatkan adalah aspek fizikal
yang berkaitan
pemerolehan tanah yang diperlukan, ukuran-ukuran binaan dan
laluan, dan
keselamatan dalam pemasangan peralatan. Perlindungan keselesaan
dan kesihatan
pengguna dalam merekabentuk, membina dan menggunakan talian
bekalan elektrik
jelas bukan antara ciri khusus yang diperuntukan secara
bertulis. Namun tidak boleh
dinafikan bahawa perkara ini pernah dibincang secara terbuka dan
pihak berkuasa
sedang meneliti untuk ditambahbaik peraturan sedia ada bagi
menjamin keselamatan
pengguna (Suruhanjaya Tenaga, 2006). Mengikut seminar Pengurusan
Tanah
Kumpulan Ke 3 yang dianjurkan oleh Tenaga Nasional Berhad (TNB)
pada April
2006, isu keterdedahan kepada gangguan talian bekalan elektrik
dikatakan tidak
wujud kerana TNB telah menetapkan zon penampan yang mencukupi
untuk menangi
kesan sampingan.
-
7
Selain TNB, terdapat pemaju yang telah menangani isu ini
dengan
mengadakan pemisah seperti pokok, jalan dan zon penampan yang
melebihi
peruntukan yang ditetapkan bagi mengurangkan kesan negatif
terhadap harta
kediaman yang terletak menghadap talian bekalan elektrik. Ini
memberi implikasi
bahawa pemaju sedar tentang kesan negatif talian bekalan
elektrik dan telah
mengambil langkah-langkah untuk mengurangkannya, dan seterusnya
meningkatkan
penerimaan masyarakat terhadap pembangunan yang berdekatan
dengan talian
bekalan elektrik.
Terdapat beberapa soalan yang timbul dari hal ini. Soalan utama
adalah sama
ada masyarakat menganggap kewujudan talian bekalan elektrik di
kawasan kediaman
mereka merupakan satu kacauganggu (nuisance) kepada pemandangan
dan
pendengaran. Atau mungkinkah kehidupan harian masyarakat tidak
terjejas dengan
kewujudannya. Selain itu, bolehkah dikatakan bahawa masyarakat
di Negeri
Selangor berpengetahuan dan peka tentang risiko kesihatan yang
mungkin dihadapi
kerana keterdedahan kepada medan kuasa elektromagnetik yang
dilepaskan oleh
talian bekalan elektrik? Jika jawapannya ya, adakah faktor ini
cukup penting untuk
mempengaruhi keputusan pelaburan mereka ke atas harta tanah yang
terletak
berdekatan dengan talian bekalan elektrik? Apakah ada
kemungkinan faktor-faktor
yang disebut di atas mempunyai korelasi positif dengan tahap
pendapatan
masyarakat?
Lanjutan kepada persoalan di atas, terdapat juga persoalan sama
ada jarak
dari talian bekalan elektrik memainkan peranan penting terhadap
persepsi penduduk
tentang gangguan yang dihadapi. Adakah persepsi ini cukup kuat
untuk
mempengaruhi harga yang sanggup dibayar apabila membeli atau
yang sanggup
diterima apabila menjual harta tanah yang terletak berdekatan
talian bekalan elektrik?
Mungkinkah persepsi ini mempengaruhi lokasi harta kediaman yang
dipilih,
mungkinkah pilihan lebih cenderong kepada harta kediaman yang
terletak lebih jauh
-
8
tetapi di dalam kawasan yang sama. Perbezaan nilai modal yang
dicapai oleh harta
serupa tetapi dengan kedekatan yang berbeza kepada talian
bekalan elektrik
seharusnya memberi gambaran jelas tentang impak talian bekalan
elektrik ke atas
keputusan pelabur (Chandler, 1990). Namun kajian ini tidak akan
mengkaji bukti
transaksi nilai modal harta tanah bagi menentukan kadar
perbezaan yang
mencerminkan harta tanah yang terjejas dan tidak terjejas dengan
kewujudan talian
bekalan elektrik kerana kekangan masa dan data.
Secara umumnya, bolehlah dinyatakan di sini bahawa penemuan
utama yang
dicari oleh kajian ini ialah samada masyarakat berpengetahuan
tentang impak
kewujudan talian bekalan elektrik dan sama ada ianya mempunyai
pengaruh ke atas
keputusan melabur terhadap sesuatu harta kediaman di kawasan
perumahan.
1.3 MATLAMAT KAJIAN
Kajian ini dijalankan untuk mengenalpasti kesan talian bekalan
elektrik
terhadap nilai harta kediaman dan masyarakat. Penemuan akan
membantu
menentukan pembinaan talian bekalan elektrik tidak memudaratkan
masyarakat yang
tinggal berdekatan. Kajian akan menyumbang kepada polisi,
perundangan dan
pembentukan garispanduan dalam pembangunan harta tanah.
-
9
1.4 OBJEKTIF KAJIAN
Kajian ini dilaksanakan bagi mencapai empat objektif
berikut:
i. Memahami mengenai talian bekalan elektrik dan impaknya
terhadap
penduduk yang tinggal berdekatan dengannya;
ii. Mengenalpasti sama ada kewujudan talian bekalan elektrik
merupakan
salah satu faktor yang mempengaruhi nilai harta kediaman yang
terletak
berdekatan talian bekalan elektrik;
iii. Menyiasat kesedaran masyarakat berdekatan talian bekalan
elektrik
tentang gangguan yang dihadapi dan bagaimana gangguan
tersebut
mempunyai kesan ke atas keputusan melabur mereka;
iv. Menyiasat sama ada keputusan melabur masyarakat akan
dipengaruhi
oleh langkah-langkah mitigasi yang dilaksanakan oleh pemaju
harta
tanah untuk mengurangkan impak talian bekalan elektrik ke atas
nilai
harta kediaman yang terletak berdekatan.
1.5 KEPENTINGAN KAJIAN
Kajian ini dijangka berguna kepada pihak-pihak berikut:
-
10
1.5.1 Masyarakat
Pengetahuan masyarakat di Malaysia tentang kesan kewujudan
talian bekalan
elektrik ke atas kesihatan masih lagi rendah jika dibandingkan
penduduk di negara-
negara maju. Dengan pertambahan pengetahuan, masyarakat Malaysia
mampu
membuat pilihan yang lebih berasas tentang pelaburan harta tanah
iaitu dengan
memutuskan sama ada keterdedahan kepada medan kuasa
elektromagnetik yang
dilepaskan oleh talian bekalan elektrik menjadi faktor gangguan
yang signifikan.
Dari keputusan ini, maka kemungkinan harga yang bakal dibayar
mencerminkan
kekuatan pengaruh talian bekalan elektrik ke atas nilai harta
tanah.
1.5.2 Pihak Berkuasa
Di samping itu, pertambahan maklumat ini dapat memberi sebab
yang kukuh
kepada Pihak Berkuasa untuk menggubal perundangan dan peraturan
baru yang
berkaitan dengan memberi pertimbangan serius terhadap kesan
talian bekalan
elektrik ke atas keselesaan dan kesihatan masyarakat. Pihak
Berkuasa dapat
mengambil inisiatif untuk menjamin keselesaan pengguna melalui
penguatkuasaan
peraturan rekabentuk pembangunan yang bertanggungjawab umpamanya
dengan
menambah peruntukan di dalam Akta Kerajaan Tempatan 1976, pelan
struktur
kawasan dan peraturan-peraturan kebenaran merancang berupa
langkah-langkah
mitigasi oleh pemaju.
1.5.3 Pihak Perancangan
Maklumat ini juga tidak kurang pentingnya kepada para
profesional. Pihak
Perancang umpamanya, dapat meneliti pesepsi masyarakat tentang
gangguan akibat
talian bekalan elektrik, dan merancang pelan tatatur agar
perlindungan maksima
-
11
daripada kesan talian bekalan elektrik dapat diberikan kepada
pengguna. Bukan
sahaja aspek kesihatan yang akan terjaga, secara tidak langsung
rekabentuk
pembangunan yang menitikberatkan kesihatan pembeli akan menjamin
pelaburan
pengguna dan tahap kecapaian nilai modal harta tanah di masa
hadapan. Dengan
berganding bahu bersama pihak-pihak lain yang terlibat, banyak
ciri-ciri
perlindungan dari kesan talian bekalan elektrik dapat dimasukkan
ke dalam
rekabentuk terutama letakan harta kediaman ke kawasan yang jauh
dari talian
bekalan elektrik. Pihak Perancangan berupaya untuk mensyaratkan
zon penampan
yang mencukupi sekiranya kewujudan talian bekalan elektrik tidak
dapat dielakkan.
1.5.4 Pemaju
Bagi pemaju perumahan pula, pengetahuan tentang pesepsi
masyarakat
terhadap kesan talian bekalan elektrik ini amat penting bagi
penyediaan pelan
susunatur dan juga strategi pemasaran mereka. Banyak taktik
pemulihan boleh
dilaksanakan untuk mengurangkan atau menyahkan terus gangguan
yang dihadapi
pembeli akibat kewujudan talian bekalan elektrik. Kemungkinan
letakan jenis harta
kediaman dan komersil boleh diubahsuai bagi meminimakan impak
ketidakselesaan
pemandangan dan pendengaran, dan keterdedahan kepada medan
kuasa
elektromagnetik yang dilepaskan oleh talian bekalan elektrik,
dengan lanskap yang
efektif, zon penampan yang lebar dan lain-lain lagi.
Pertimbangan seperti ini bukan
sahaja memenuhi tanggungjawab sosial pemaju, tetapi dapat
menaikkan imej pemaju
sebagai pemaju yang prihatin. Lagi pula pemaju akan mendapat
reputasi sebagai
pembekal harta tanah yang mampu mencapai nilai modal yang tinggi
pada masa
depan dan ini memudah dan mempercepatkan penjualan harta tanah
yang
dibangunkan.
-
12
1.5.5 Penilai
Semenjak kebelakangan ini, penilai semakin peka tentang impak
talian
bekalan elektrik ke atas pemandangan, kesihatan dan lain-lain
gangguan.
Berdasarkan kajian terkini ke atas penilai harta tanah, didapati
mereka sedar bahawa
kewujudan dan kedekatan dengan talian bekalan elektrik
mempengaruhi nilai harta
tanah (Anuar, 2005). Kawasan kajian meliputi penilai di Lembah
Klang, dan mereka
mempunyai persepsi bahawa satu kadar diskaun hendaklah dikenakan
ke atas harta
tanah yang mengalami keterdedahan tersebut. Walau bagaimanapun,
kadar diskaun
ini berbeza-beza dan adalah berdasarkan pengalaman dan
pengetahuan penilai
individu dan bukannya satu kadar yang didapati dari kajiselidik
yang menyeluruh
(Anuar, 2005). Ini berbeza dengan keadaan yang lepas di mana
maklumat tentang
impak talian bekalan elektrik kurang diketahui dan kewujudan
binaan tersebut tidak
dikatakan faktor luaran yang kuat mempengaruhi nilai. Kelihatan
dari perubahan ini
bahawa penilai di Lembah Klang mempunyai persepsi yang serupa
dengan penilai di
negara-negara maju seperti Amerika Syarikat di mana talian
bekalan elektrik telah
lama dianggap sebagai antara faktor utama yang boleh menjatuhkan
nilai harta tanah
(Bond, 1995; Kinnard, 1995; Colwell, 1990).
Setakat ini belum ada kajian dijalankan di Negeri Selangor yang
meliputi
persepsi pembeli dan penyewa di kawasan perumahan yang
berdekatan dengan talian
bekalan elektrik. Jika dipelajari dari kajian yang dijalankan di
negara maju, didapati
bahawa persepsi masyarakat terhadap gangguan tidak fizikal
seperti pemandangan,
bunyi dan pencemaran, cukup signifikan untuk mempengaruhi nilai
dan keupayaan
untuk dijual, terutama jika ada hubungkait dengan risiko
kesihatan (Syms, 1996;
Gallimora & Jayne, 1997-99). Di Amerika Syarikat, keputusan
mahkamah telah
memberi pampasan kepada pemilik untuk kehilangan nilai
berdasarkan persepsi
umum bahawa talian bekalan elektrik berpotensi membawa risiko
kepada kesihatan
(Criscula vs. Power Authority of the State of New York, 1993).
Keputusan ini
dijelaskan dengan lebih mendalam di dalam kes Komis vs City of
Santa Fe di mana
mahkamah memutuskan bahawa bukti saintifik yang talian bekalan
elektrik
-
13
membawa risiko kesihatan tidak relevan dalam penentuan nilai
kerana impak
terhadap pasaran adalah bergantung kepada reaksi pasaran (market
behaviour/
reaction). Berlainan pula di United Kingdom, mahkamah tidak
menganggap pesepsi
masyarakat terhadap risiko kesihatan akibat keterdedahan kepada
talian bekalan
elektrik sebagai satu faktor yang menurunkan nilai harta
kediaman dan tiada
peruntukan yang membolehkan stigma ini dipertimbangkan. Namun,
terdapat kes
mahkamah, Newport Borough Council vs Secretary of State for
Wales dan Browning
& Ferries Environmental Services, yang memutuskan bahawa
persepsi dan keresahan
masyarakat tentang risiko kesihatan boleh menyebabkan kebenaran
merancang
ditolak. Bagaimanapun, sepertimana di Malaysia, belum ada lagi
kajian yang dapat
mengemukakan tandaaras (benchmark) untuk menilai harta tanah
yang terdedah
kepada talian bekalan elektrik dengan sesuatu kadar diskaun yang
konkrit.
Keputusan untuk menentukan nilai hanya bergantung kepada
pendapat yang
seringkali berlandaskan kepada persepsi dan pengalaman
profesional yang terlibat
(Sims, 2003; Anuar, 2005).
Melalui kajian ini, perubahan mungkin dapat dihasilkan di
kalangan
masyarakat untuk lebih peka tentang gangguan-gangguan yang
mungkin dialami
akibat keterdedahan kepada talian bekalan elektrik. Dengan
kesedaran tersebut,
masyarakat sebagai pelabur dalam harta tanah lebih bersedia
untuk menilai ciri-ciri
yang mempengaruhi nilai yang tidak terhad kepada faktor-faktor
tradisional seperti
lokasi, kemudahan, rekabentuk, keluasan, dan kedekatan dengan
tempat kerja. Jika
ini berlaku, perubahan kepada paras nilai harus akan muncul bagi
harta tanah yang
terletak berdekatan talian bekalan elektrik melalui transaksi
yang direkodkan.
Keadaan ini akan mewujudkan data bank yang mencukupi, dan
penilai bolehlah
merangka satu kaedah menilai yang efektif dan mudah bagi
mengukur secara
kuantitatif hubungkait di antara nilai harta tanah dan kedekatan
dengan talian bekalan
elektrik.
Kaedah yang mampu menilai secara kuantitatif tersebut amat
banyak
kegunaannya dan dapat membantu profesional terlibat membuat
keputusan yang
-
14
lebih adil dan tepat. Antaranya keputusan oleh profesional dalam
bidang harta tanah
apabila menjalankan kajian kemungkinan ke atas pembangunan; oleh
penilai apabila
menentukan nilai untuk tujuan pinjaman, jualan dan lain-lain;
oleh institusi
perbankan dan pelaburan dalam mempertimbangkan risiko sesuatu
harta tanah untuk
pemberian pinjaman atau sebagai pelaburan; oleh agensi terlibat
dan badan
kehakiman yang menentukan pampasan bagi tanah yang terlibat
dengan izinlalu
untuk talian bekalan elektrik dan kerugian yang dialami apabila
talian bekalan
elektrik dibina berdekatan dengan kawasan perumahan; dan oleh
pihak perancang
yang boleh membuat keputusan yang lebih mesra-masyarakat
(community-friendly)
apabila mempertimbangkan kebenaran merancang.
1.5.6 Suruhanjaya Tenaga dan Pemegang Lesen (Tenaga Nasional
Berhad)
Dengan bertambahnya kepekaan masyarakat terhadap gangguan yang
boleh
dihadapi akibat talian bekalan elektrik, penemuan kajian ini
dapat membantu pihak
berkaitan meneliti serta memperbaiki keberkesanan polisi dan
perundangan sedia ada
seperti Akta Bekalan Elektrik 1990 dan Peraturan-Peraturan
Elektrik 1994 agar
gangguan yang timbul dapat diminimakan dan kepentingan
masyarakat dilindungi
terutama di kawasan yang pesat membangun dan densiti penduduk
adalah tinggi.
Aspek keselamatan yang termaktub pada masa ini hendaklah
ditambah dengan
perlindungan dari segi kesihatan penduduk terutama di kawasan
perumahan.
Kewujudan talian bekalan elektrik dan keterdedahan masyarakat
kepada
medan kuasa elektromagnetik yang dilepaskan serta pengetahuan
mengenai
kemungkinan ada risiko terhadap kesihatan adalah perkara yang
agak baru di
kalangan masyarakat di Malaysia. Keseriusan terhadap perkara ini
dijangka
meningkat dalam masa terdekat apabila bertambahnya segmen
masyarakat yang celik
membaca dan berpeluang menerima maklumat melalui media massa
yang semakin
canggih. Hanya sebahagian kecil sahaja masyarakat Malaysia pada
masa ini yang
mampu menilai kesan gangguan talian bekalan elektrik ke atas
keselesaan dan
-
15
seterusnya keputusan pelaburan mereka (Anuar, 2005). Dengan
adanya kajian ini,
pihak-pihak yang terlibat di dalam menggubal dan melaksana
polisi-polisi
pembangunan boleh menggunakan penemuan dengan menambahbaik,
mengubahsuai, meminda, atau membatalkan perundangan dan polisi
yang dikira
tidak lagi dapat memenuhi keperluan semasa.
Jika polisi yang digubal merangkumi semua aspek yang berkaitan
termasuk
kawalan gangguan dan dapat dilaksanakan dengan baik, dijangka
pembangunan di
kawasan sepanjang dan sekitar talian bekalan elektrik dapat
dikawal dengan
berkesan. Juga dijangka corak pembangunan berdekatan talian
bekalan elektrik tidak
lagi berunsur kediaman tetapi lebih kepada perniagaan dan
industri ataupun rekreasi.
1.6 SKOP KAJIAN
Kajian ini akan meliputi aspek-aspek berikut berikut:
1.6.1 Kawasan Liputan
Kawasan kajian yang terpilih adalah Negeri Selangor amnya dan
kawasan
perumahan di mana talian bekalan elektrik melalui atau merentas
mana-mana
sempadan kawasan tersebut. Kawasan yang dimaksudkan adalah
Damansara, Kelana
Jaya, Puchong, Serdang dan Bangi. Terdapat beberapa ukuran
kedekatan yang telah
digunakan oleh penyelidik yang lepas; Chandler (1990)
menggunakan jarak 150
meter hingga 300 meter dari talian bekalan elektrik sebagai asas
dalam menentukan
-
16
kesan ke atas kesihatan; Jones (1972) pula berpendapat jarak
yang sesuai untuk
mendirikan bangunan adalah 100 meter daripada talian bekalan
elektrik manakala
Anuar (2005) menggunakan definasi Tenaga Nasional Berhad di
dalam Laporan
Tahunan untuk 2003 iaitu lebihkurang 5 hingga 30 meter dari
talian bekalan elektrik
sebagai ukuran kedekatan. Kedekatan yang dimaksudkan di sini
tidak termasuk
harta kediaman yang terletak betul-betul di bawah talian bekalan
elektrik.
1.6.2 Fizikal
Liputan kajian ini merangkumi harta kediaman sahaja. Tiga
kumpulan akan
disoalselidik, iaitu penduduk di kawasan perumahan yang
dikenalpasti di para a. di
atas, penilai dan pemaju harta tanah. Kaedah yang digunakan
adalah menggunakan
borang soal selidik dan dilaksanakan melalui temuduga dan
edaran. Sejumlah 120
penduduk akan ditemuduga di kawasan-kawasan tersebut, edaran
borang soal selidik
kepada 20 penilai berdaftar dan 10 pemaju harta tanah akan
ditemuduga.
1.6.3 Aspek Perundangan dan Polisi Terlibat
Merangkumi hanya maklumat yang relevan daripada sumber
perundangan
yang berkaitan talian bekalan elektrik. Polisi-polisi terlibat
adalah seperti Akta
Bekalan Elektrik 1990, Peraturan-Peraturan Elektrik 1994, Akta
Kerajaan Tempatan
1976 dan Pelan Struktur Negeri Selangor. Maklumat-maklumat
daripada sumber
perundangan ini penting kerana dengan ini aspek perancangan,
perlaksanaan dan
pengawalan terhadap talian bekalan elektrikdapat dilihat.
-
17
1.7 METODOLOGI KAJIAN
Kajian dilakukan berdasarkan kepada:
1.7.1 Pengumpulan Data Prima
Untuk mencapai objektif pertama kajian, maklumat diperolehi
daripada
kajian literatur ke atas penulisan-penulisan lepas di luar dan
dalam Negara mengenai
talian bekalan elektrik. Dari kajian literatur, impak
kewujudannya dapat dilihat dari
aspek kesihatan, keselesaan dan kebimbangan penduduk yang
tinggal berdekatan,
serta bagaimana ia mempengaruhi nilai harta tanah.
Untuk mencapai objektif kedua kajian, maklumat diperolehi
daripada dua
sumber iaitu kajian literatur dan juga soalselidik menggunakan
kaedah temuduga.
Temuduga dijalankan di lima kawasan perumahan di Negeri Selangor
di mana
terdapat laluan talian bekalan elektrik. Pemilihan subjek untuk
ditemuduga terdiri
daripada mereka yang tinggal berdekatan dengan talian bekalan
elektrik di kawasan-
kawasan tersebut, tidak kira sama ada mereka adalah pembeli atau
pun penyewa.
Selain masyarakat di kawasan perumahan yang dikenalpasti,
kajiselidik juga
dijalankan ke atas penilai untuk mendapatkan persepsi mereka.
Kaedah Analisa
Kekerapan (Frequency Analysis) akan digunakan dalam menjalankan
interpretasi.
Bagi mencapai objektif ketiga dan keempat pula, soalselidik
menggunakan
kaedah temuduga juga digunakan. Temuduga dijalankan ke atas
kumpulan
masyarakat yang tinggal di kawasan perumahan yang sama. Di
samping itu,
kajiselidik juga dijalankan ke atas pemaju harta tanah bagi
mendapatkan pandangan
-
18
mereka. Kaedah Analisa Kekerapan (Frequency Analysis) akan
digunakan dalam
menjalankan interpretasi.
1.7.2 Pengumpulan Data Sekunder
Peta yang menunjukkan talian bekalan elektrik di Majlis
Perbandaran Subang
Jaya dan Majlis Bandaraya Petaling Jaya akan diperolehi dari
organisasi berkenaan.
Dengan menggunakan peta berkenaan, jaringan talian bekalan
elektrik yang melalui
atau merentas kawasan perumahan dapat dikenalpasti dan ini
membolehkan kawasan
kajian dipilih.
Lain-lain data sekunder yang akan dikumpulkan berupa maklumat
yang
terdiri dari polisi, perundangan dan apa-apa maklumat yang
berhubungkait dengan
talian bekalan elektrik yang tersiar di laman web TNB,
Majlis-majlis Perbandaran
dan badan-badan dalam dan luar negara. Di samping itu, penulis
akan meninjau
sejauh manakah peruntukan melindungi penduduk diambilkira
apabila kebenaran
merancang diluluskan.
Pengumpulan data sekunder juga akan merangkumi sumber-sumber
seperti
buku, majalah, artikel dan kertas seminar dan kajian yang
mengandungi maklumat
yang membincangkan tentang kesan talian bekalan elektrik ke atas
kesihatan
manusia, permintaan dan nilai harta tanah, dan persepsi umum
tentang segala
gangguan yang dihadapi. Penemuan kajian terdahulu berupa sumber
amat penting
yang dijadikan landasan kepada kajian yang dijalankan ini
terutama yang dihasilkan
oleh penyelidik luar negara.
-
19
Rangka metodologi kajian ini adalah seperti di Rajah 1.1.
Mengenalpasti Masalah
Menentukan Objektif dan Skop Kajian
Menjalankan Kajian Literatur
Mengumpul Data dari Kajian Literatur dan Membuat Rekabentuk
Kajian dan Menyediakan Soalselidek
Rajah 1.1 : Rangka Metodologi Kajian
Menjalankan Temubual Menghantar Soalselidek
Mengumpul Data Secara Terperinci
Menganalisis Data Yang Diperolehi
Penemuan, Kesimpulan dan Cadangan
Data Prima Data Sekunder
Tamat
-
20
1.8 SUSUN ATUR BAB
Susun atur bab di dalam kajian ini adalah seperti berikut:
1.8.1 Bab 1 : Pengenalan
Bab ini akan membincangkan berkenaan pengenalan, penyataan
masalah
kajian, objektif kajian, skop kajian, kepentingan kajian,
metodologi kajian dan susun
atur bab.
1.8.2 Bab 2 : Kajian Literatur
Di dalam bab ini, keterangan yang dikumpul berkaitan teori-teori
mengenai
talian bekalan elektrik, medan kuasa elektromagnetik yang
dihasilkan, keresahan
masyarakat tentang risiko kepada kesihatan akibat keterdedahan
kepada talian
bekalan elektrik, persepsi kumpulan tertentu terhadap gangguan
dari talian bekalan
elektrik, perundangan yang ada hubungkait, teori nilaian,
faktor-faktor yang
mempengaruhi nilai harta tanah, dan langkah-langkah perlindungan
yang
dipraktikkan oleh agensi terlibat dalam pembangunan talian
bekalan elektrik di
Malaysia. Perbincangan di dalam bab ini adalah berkisar tentang
penemuan-
penemuan kajian yang relevan terutama di mana kewujudan talian
bekalan elektrik
dianggap pengaruh signifikan ke atas nilai.
-
21
1.8.3 Bab 3 : Latarbelakang Kawasan Kajian
Bab ini akan menerangkan tentang kawasan perumahan yang telah
dipilih dan
apakah ciri-ciri yang menyebabkan ianya terpilih. Antara perkara
yang dibincangkan
adalah ciri-ciri skim, corak pembangunan serta jenis binaan yang
dibangunkan
berdekatan dengan talian bekalan elektrik.
1.8.4 Bab 4 : Analisis Hasil Kajiselidik
Dalam bab ini, data yang akan dianalisis merupakan data yang
dihasilkan dari
semua kajiselidik yang dijalankan iaitu ke atas masyarakat yang
tinggal berdekatan
dengan talian bekalan elektrik, penilai dan pemaju harta tanah.
Kaedah yang sesuai
akan digunakan untuk mengkaji persepsi mereka tentang kesan yang
dirasai ataupun
pendapat mereka terhadap kewujudan talian bekalan elektrik
berdekatan dengan
harta kediaman. Perbincangan tentang penemuan dibuat dan
dikaitkan dengan kajian
literature dan objektif kajian.
Terdapat beberapa soalan yang mungkin terjawap hasil dari
maklumat yang
diperolehi antaranya;
i. Secara amnya masyarakat sedar bahawa keterdedahan kepada
talian
bekalan elektrik boleh dihubungkaitkan dengan risiko
kesihatan
ii. Kewujudan talian bekalan elektrik berdekatan dengan harta
kediaman
mendatangkan gangguan kepada penghuni rumah berdekatan
iii. Masyarakat berpendapat nilai harta kediaman tidak
dipengaruhi oleh
kedekatan dengan talian bekalan elektrik
-
22
1.8.5 Bab 5 : Kesimpulan dan Cadangan
Di dalam bab ini, semua penemuan yang dihasilkan akan
dirumuskan. Dari
itu, kesimpulan dibuat dengan membicarakan sama ada objektif
kajian ini dicapai
atau tidak. Selain itu, bab ini juga akan memberi beberapa
cadangan untuk kajian
selanjutnya.
-
23
BAB 2
TEORI TALIAN BEKALAN ELEKTRIK DAN
IMPLIKASI TERHADAP NILAI HARTA TANAH
2.1 PENGENALAN
Bab ini akan meneliti sama ada kewujudan talian bekalan
elektrik
mendatangkan gangguan kepada kawasan di mana ia lalu. Teras
kepada isu ini
adalah pengaruh atau kesan talian bekalan elektrik terhadap
nilai harta kediaman
yang terletak bedekatan; bolehkah talian bekalan elektrik
dianggap sebagai gangguan
yang signifikan sehingga dapat mempengaruhi keputusan melabur
seseorang.
Bolehkah talian bekalan elektrik menjadi satu faktor yang
mempengaruhi nilai
sepertimana lokasi, rekabentuk, dan saiz? Apakah jenis gangguan
yang memberi
impak paling tinggi terhadap paras nilai?
Bab ini akan mengandungi beberapa bahagian. Bahagian pertama
akan
membentangkan maklumat umum berkenaan talian bekalan elektrik,
agensi yang
terlibat membina dan mengendalikannya di Malaysia dan lain-lain
maklumat sebagai
latarbelakang kepada pembaca untuk mendapat gambaran keseluruhan
tentang sistem
yang wujud. Bahagian kedua akan membincangkan perundangan dan
polisi yang
terpakai. Dengan meneliti segala peruntukan yang ditetapkan,
akan dapat dilihat
langkah-langkah yang diambil oleh pihak berkaitan bagi melindung
masyarakat dari
-
24
gangguan yang dikaitkan dengan talian bekalan elektrik. Bahagian
ketiga pula akan
membincangkan faktor-faktor yang mempengaruhi nilai di samping
memberi definisi
nilai. Dalam bahagian ini juga akan meneliti setakat manakah
talian bekalan elektrik
mampu mempengaruhi nilai harta tanah. Akhir sekali di bahagian
keempat akan
membincangkan kenapa masyarakat bertanggapan talian bekalan
elektrik sebagai
satu stigma, sama ada stigma itu dalam bentuk gangguan
pemandangan, gangguan
kepada pendengaran ataupun gangguan yang mendatangkan risiko
kepada kesihatan.
2.2 TALIAN BEKALAN ELEKTRIK
2.2.1 Definisi
Apakah yang dikatakan sebagai talian bekalan elektrik? Menurut
Kamus
Dewan Edisi Ketiga (1994), `talian didefinisikan sebagai wayar
yang menjalinkan
atau menghubungkan alat-alat atau pesawat-pesawat elektrik.
Kamus yang sama
turut menerangkan perkataan ` bekalan yang boleh ditafsirkan
sebagai membawa
manakala `elektrik pula bermakna satu bentuk tenaga yang
digunakan untuk
menghasilkan cahaya, kepanasan dan lain-lain. Apabila
digabungkan semua
perkataan tersebut, maka talian bekalan elektrik boleh diertikan
sebagai talian yang
menghubungkan janakuasa dan alatan-alatan elektrik, untuk
membawa tenaga yang
menghasilkan cahaya, kepanasan dan lain-lain.
Akta Bekalan Elektrik 1990 pula mentafsirkan terma talian
bekalan elektrik.
Mengikut Akta tersebut, talian bekalan ertinya konduktor atau
konduktor-
konduktor atau kaedah lain untuk menyampaikan, menghantar atau
mengagihkan
-
25
elektrik, beserta dengan apa-apa selansong, salutan, penutup,
tiub, paip, penebat atau
tiang yang mengepungi, mengelilingi atau menopangi konduktor
atau kaedah itu atau
mana-mana bahagiannya, atau apa-apa bangunan atau kelengkapan
yang bersambung
dengannya bagi maksud mengubah, menyampai, menghantar atau
mengagihkan
elektrik. Elektrik pula ditafsirkan sebagai tenaga elektrik atau
kuasa elektrik
apabila dilepaskan, dikeluarkan, dihantar, diagihkan, dibekalkan
atau digunakan bagi
apa-apa maksud penghantaran apa-apa komunikasi atau isyarat.
Akta yang sama
juga membezakan antara talian bekalan dan talian bekalan utama.
Talian bekalan
utama dikatakan sebagai mana-mana talian bekalan bekalan voltan
tinggi atau amat
tinggi bagi menghantar elektrik daripada suatu stesen janakuasa
ke stesen janakuasa
yang lain atau ke pencawang dan termasuklah apa-apa bangunan
atau bahagian suatu
bangunan yang digunakan berkaitan dengan talian bekalan
sedemikian. Terma
voltan tinggi ertinya voltan yang biasanya melebihi 600 volt
tetapi tidak melebihi
3,000 volt manakala voltan amat tinggi ertinya voltan yang
biasanya melebihi
3,000 volt.
2.2.2 Sistem Penghantar Bekalan Elektrik
Tenaga Nasional Berhad (TNB) sebagai pembekal tenaga
elektrik
mempunyai hak di bawah Akta Bekalan Elektrik 1990 untuk
mendapatkan izinlalu
daripada pemilik harta tanah. Kawasan yang diberi izinlalu
dinamakan talian
penghantaran elektrik dan apabila digabungkan dengan alatan dan
pesawat-pesawat
berkaitan, dikenali sebagai `sistem penghantaran bekalan
elektrik. Pihak berkenaan
mendefinisikan `sistem penghantaran bekalan elektrik sebagai
perniagaan yang
dijalankan oleh pihak pemegang lesen dalam mengambil
langkah-langkah
merancang, membangunkan, membina dan menyenggara talian bekalan
elektrik yang
diuruskannya, termasuklah membekalkan sambungan kabel untuk
mengangkut dan
menghantar bekalan elektrik yang dilepaskan dari stesen-stesen
janakuasa kepada
pengguna. `Sistem penghantaran bekalan elektrik menurut TNB
membawa maksud
suatu sistem yang membekalkan talian dengan voltan melebihi
33,000 volt, dioperasi
dan dimiliki sepenuhnya oleh pemegang lesen berdaftar yang
dikeluarkan lesen oleh
Suruhanjaya Tenaga; untuk menghubungkan tenaga elektrik di
antara stesen
-
26
janakuasa atau sub-stesen, dan ini termasuk juga peralatan dan
mesin yang dimiliki
dalam menyambungkan bekalan elektrik ke talian bekalan
elektrik.
Menurut Peraturan-Peraturan Elektrik 1994, `kabel adalah
konduktor tunggal
bertebat, sama ada pejal atau berlembar, dan dua atau lebih
konduktor itu, setiapnya
disediakan dengan penebatnya tersendiri, dan dipasangkan
bersama. `Perpasangan
berdaftar menurut peraturan yang sama adalah kerja-kerja
pemasangan kabel yang
dilakukan oleh pihak yang diberikan kuasa melalui lesen untuk
melakukan
pemasangan berkenaan sepertimana diperuntukan di bawah Seksyen 9
Akta Bekalan
Elektrik 1990.
Bagi tujuan kajian ini, sebutan talian bekalan elektrik adalah
merujuk
kepada sistem penghantaran bekalan elektrik sebagaimana
ditafsirkan oleh TNB
dan merangkumi talian bekalan utama di mana melibatkan talian
bekalan voltan
tinggi atau amat tinggi bagi menghantar elektrik. Talian bekalan
tersebut yang
terdapat di Malaysia pada masa ini ialah 11kV, 22 kV, 33 kV, 66
kV, 132 kV, 275
kV, 300 kV dan 500 kV.
2.2.3 Suatu Kemudahan Awam
Mengikut peruntukkan di dalam Akta Bekalan Elektrik 1990,
Seksyen 14 (4),
pembangunan talian bekalan elektrik disifatkan sebagai suatu
kerja kemudahan
awam. Menurut akta ini, Pihak Berkuasa Negeri mempunyai kuasa
untuk
mendapatkan tanah melalui proses pengambilan tanah untuk tujuan
talian bekalan
elektrik.
Akta Kerajaan Tempatan 1976, Seksyen 101(bb)(i) memperuntukkan
kuasa
pihak berkuasa tempatan untuk menyediakan segala infrastruktur
yang berkaitan
-
27
dengan bekalan elektrik samada di dalam atau di luar kawasannya
sebagai suatu
kemudahan untuk rakyat.
2.2.4 Matlamat Pembangunan Talian Bekalan Elektrik
Matlamat utama pembangunan talian bekalan elektrik adalah
untuk
membekalkan tenaga kepada pengguna secara sistematik dan
konsisten (Jones,
1972). Oleh kerana penggunaan tenaga adalah berbeza mengikut
lokasi, voltan yang
bersesuaian perlu diselaraskan dengan keperluan agar
perkhidmatan berkualiti tinggi
dapat disampaikan kepada pengguna. Dalam konteks Negeri
Selangor, matlamat
pembangunan talian bekalan elektrik adalah untuk menyediakan
bekalan elektrik
yang mencukupi untuk keperluan semua pengguna dan dirancang
supaya mesra
alam, mampan dan tidak menjadi penghalang kepada pembangunan
(Dasar FZ 61 &
FZ 62, Rancangan Struktur Negeri Selangor 2020: Julai 2005).
2.2.5 Elemen-elemen Penting Dalam Pembangunan Talian Bekalan
Elektrik
Beberapa elemen penting harus diberi perhatian dalam
membangunkan talian
bekalan elektrik. Antara elemen yang penting dan menyentuh
keselamatan
masyarakat akan dibincangkan secara ringkas iaitu jarak,
perundangan dari aspek
keselamatan, dan penyenggaraan. Untuk dimensi menara talian
bekalan elektrik, sila
rujuk Lampiran A.
2.2.5.1 Jarak
Menurut Peraturan 41(15), Peraturan-Peraturan Elektrik 1994,
ketinggian dari
tanah tidak boleh kurang daripada ketinggian yang bersesuaian
dengan voltan sistem
berkenaan. Peraturan tersebut menyediakan jadual yang
menunjukkan bahawa
-
28
ketinggian minima antara talian bekalan elektrik dengan tanah
adalah 4.88 meter
manakala jarak kelegaan antara talian kabel dengan bangunan
adalah tidak kurang
dari 4.57 meter. Peraturan 42 (d) Peraturan-Peraturan Elektrik
1994 pula melarang
sebarang aktiviti dijalankan dalam jarak 2,134 milimeter
mengufuk dan 2,743
milimeter menegak dari mana-mana konduktor talian.
2.2.5.2 Keselamatan dan Penyengaraan Pemasangan
Penyenggaraan dan pembaikan talian bekalan elektrik amat penting
bagi
memastikan talian sentiasa berfungsi dengan baik, dan dengan itu
sentiasa
mengutamakan keselamatan pengguna dan masyarakat. Oleh itu,
pengendalian
penyenggaraan perlu dilakukan dengan teliti agar sebarang
kesilapan teknikal dapat
dielakkan. Peruntukan berkaitan diwujudkan di bawah peruntukan
Akta Bekalan
Elektrik 1990, Peraturan-Peraturan Elektrik 1994, dan Akta
Kerajaan Tempatan
1976.
2.3 PERUNDANGAN BERKAITAN
Antara perundangan yang berkaitan dengan talian bekalan elektrik
ialah:
2.3.1 Akta Bekalan Elektrik 1990 (Akta 447)
Akta ini merupakan sumber perundangan utama yang berkaitan
dengan talian
bekalan elektrik di Malaysia dan telah memansuhkan Akta Elektrik
1949. Akta ini
secara umumnya tidak membincangkan secara langsung tentang
pemasangan talian
bekalan elektrik dan kesannya ke atas harta tanah. Ia lebih
menekankan kepada
-
29
penguatkuasaan prosidur-prosidur yang perlu sebelum proses
membina dan
memasang talian bekalan elektrik.
Dalam Bahagian IV iaitu Pepasangan Berlesen dan Berdaftar, yang
terdiri
dari seksyen 10, 11, 12, dan 16, menggariskan tatacara
(prosedur) yang perlu
dipatuhi dalam urusan mendapatkan izinlalu bagi talian bekalan
elektrik. Seksyen-
seksyen yang disebut memberi kuasa dan menyentuh 3 perkara utama
iaitu;
i. Seksyen 10 memperuntukkan bahawa pemegang lesen iaitu pihak
yang
diberi kebenaran untuk memasang talian bekalan elektrik, adalah
diberi
kuasa untuk memasuki dan memeriksateliti tanah bagi tujuan
memastikan kesesuaian tanah untuk pembinaan suatu pepasangan
ii. Seksyen 11(1) pula memberi kuasa kepada pihak pemegang lesen
untuk
masuk dan menjalankan kerja termasuk meletak, menempatkan
atau
membawa apa-apa tiang dan kelengkapan lain yang perlu dan
wajar
bagi pepasangan dengan membayar pampasan penuh.
iii. Seksyen 11(8) memperuntukkan bahawa pihak Pentadbir Tanah
Daerah
boleh mengarahkan pengambilan tanah dilakukan bagi tujuan
pemasangan talian bekalan elektrik setelah penyiasatan tapak
dilakukan
oleh Pentadbir Tanah menurut Seksyen 11(6) akta ini. Secara
amnya,
penekanan pengambilan tanah adalah untuk baki tanah yang
terletak
kurang dari 50 kaki dari jalan utama. Kuasa untuk
menaksirkan
pampasan yang mencukupi bagi gangguan, kerosakan dan
ketakupayaan
tanah akibat penggunaan tanah untuk talian bekalan elektrik
diberi
kepada Pentadbir Tanah Daerah di bawah Seksyen 16(1). Dalam
mengendalikan pengambilan tanah, undang-undang bertulis
mengenainya hendaklah terpakai dan dikuatkuasakan. Tanah
yang
terlibat hendaklah disifatkan sebagai suatu kerja kemudahan
awam.
-
30
Seksyen-seksyen lain yang ada hubungkait adalah Seksyen 12 yang
memberi
kuasa kepada pemegang berlesen untuk membina talian bekalan
elektrik di atas tanah
milik persekutuan dan negeri dengan memohon secara bertulis.
Seksyen 13 akta yang
sama memberi kuasa kepada pemegang lesen untuk menyenggara tanah
yang
digunakan untuk talian bekalan elektrik, dengan menyebabkan
kerosakan paling
minima terhadap tanah.
Terdapat dua seksyen yang menyentuh hal keselamatan. Seksyen
45(1),
Bahagian X (Am) akta menjelaskan langkah-langkah keselamatan
semasa
pemasangan kabel dilakukan. Perlaksanaan semua kerja berkaitan
dengan
penjanakuasaan atau pembekalan tenaga yang boleh menyentuh tanah
dan segala di
atasnya seperti sungai, rel keretapi, talian telekomunikasi
mestilah dijalankan
mengikut prosidur-prosidur dan kaedah-kaedah yang ditetapkan dan
tanpa
menjejaskan keselamatan awam dan persendirian. Seksyen 45(2)
menyatakan
bahawa kegagalan mematuhi seksyen ini adalah suatu
kesalahan.
Seksyen 47 pula memperuntukkan langkah-langkah awasan yang
mesti
diambil oleh mana-mana agensi yang mengambil atau menggunakan
elektrik
daripada pepasangan bagi menghindarkan apa-apa kerosakan kepada
pepasangan
melalui elektrik atmosfera.
Secara amnya, akta ini banyak menitikberatkan kepada
pengawalan
pembangunan talian bekalan elektrik dari peringkat awal iaitu
mendapatkan hak
izinlalu ataupun tanah sehinggalah kepada aspek penalti. Akta
ini tidak
meninggalkan aspek keselamatan tetapi langkah-langkah yang
ditetapkan lebih
kepada menjaga keselamatan harta dan pepasangan pemegang lesen
daripada
melindungi kepentingan penduduk. Walau bagaimanapun, bolehlah
dikatakan
bahawa langkah-langkah yang ditetapkan di dalam akta ini menjaga
keselamatan
penduduk secara tidak langsung dengan memastikan semua hal
berkaitan dengan
pepasangan pemegang lesen dijaga dan digunakan mengikut
peraturan tertentu.
-
31
2.3.2 Peraturan-Peraturan Elektrik 1994
Peraturan-peraturan ini memperkembangkan lagi Akta Bekalan
Elektrik 1990
sepertimana diperuntukkan oleh Seksyen 53 Akta Bekalan Elektrik
1990 (Kuasa-
Kuasa Tambahan). Peraturan-peraturan ini merangkumi aspek-aspek
fizikal, lokasi,
jarak dan kaedah-kaedah pemasangan talian bekalan elektrik
secara spesifik dan
mendalam.
Penerangan berkenaan pemasangan talian bekalan elektrik
dinyatakan di
Bahagian II (Pepasangan) - Pemasangan Talian Aerial peraturan
ini. Antara syarat-
syarat am yang digariskan oleh Peraturan 41(1) dan (2) adalah
berkenaan jenis-jenis
konduktor talian dan keperluan penebat bagi mewujudkan suasana
bekerja yang
selamat untuk pemegang lesen, pemunya, pihak berkuasa bekalan
dan agen-agen
mereka. Peraturan 41(3) hingga 41(14) mengariskan mengenai
pelbagai aspek yang
bertujuan untuk memastikan pepasangan merangkumi ciri-ciri
keselamatan umpanya
cara-cara berkesan hendaklah diadakan bagi memastikan bahawa
konduktor talian
mati selepas ia terjatuh disebabkan putus atau sebagainya
(Peraturan 41(4)); kerja-
kerja logam, dawai umbang dan lain-lain hendaklah dibumikan
secara berkesan
(Peraturan 41(5 & 6)); mengambil langkah pencegahan bagi
mengelakan hakisan
kepada kerja logam dan pemburkan pada tiang dan sokongan kayu
(Peraturan 41(9);
dan pihak berkaitan hendaklah mengalihkan talian aerial apabila
tidak lagi
menggunakannya untuk penghantaran elektrik (Peraturan
41(13)).
Peraturan 41(15) pula menggariskan ketinggian dari tanah
mana-mana
konduktor talian atau dawai bumi tambahan dengan memperuntukkan
kelegaan
minima antara talian aerial dengan bumi seperti di jadual di
bawah.
-
32
Jadual 2.1 : Kelegaan Tanah Dengan Talian Kabel (dalam
meter)
Voltan Sistem
Antara Konduktor (volt)
Di atas jalan Selain di
atas jalan
Dalam kedudukan tidak
akses kepada lalulintas
kenderaan
Tidak lebih 600 volt 5.49 5.18 4.57
601 11,000 5.79 5.49 4.88
11,001 66,000 6.10 6.10 5.18
66,001 132,000 6.70 6.70 5.79
132,001 275,000 7.00 7.00 7.00
Melebihi 275,000 7.30 7.30 7.30
Sumber : Peraturan 41(15) Peraturan-Peraturan Elektrik 1994
Selain itu, Peraturan 41(18), 19 & 20) menetapkan sekiranya
suatu talian
aeriel melintasi talian aerial yang lain, baik di atas ataupun
di bawah, maka kelegaan
yang mencukupi mestilah dikekalkan ataupun ditambah. Juga jika
terdapat lintasan
yang mana satu darinya adalah talian aerial voltan tinggi atau
amat tinggi, hendaklah
mengambil langkah-langkah pencegahan yang sesuai bagi
mengelakkan sentuhan
antara dua talian tersebut jika ada talian yang terputus.
seperti diadakan suatu
pengadang sambut di antara kedua talian aerial tersebut.
Bagi talian aerial voltan tinggi dan amat tinggi, syarat-syarat
tambahan
diperuntukkan oleh Peraturan 43(a hingga m) yang memberi
garispanduan tentang
kelegaan dengan bangunan atau struktur yang tidak boleh kurang
daripada 4.57
meter, menandakan suatu pengadang sambut jika melintasi di atas
jalan, kelegaan
tidak kurang dari 9.15 meter dari dawai talian telekomunikasi
terdedah, had
penggunaan tanah di bawah talian bekalan elektrik iaitu dalam
jarak 4.57 meter
daripada konduktor, dan larangan pembinaan talian bekalan
elektrik di sepanjang
jalan.
-
33
Aspek keselamatan yang jelas secara langsung mementingkan orang
awam
adalah keperluan pemegang lesen untuk mempaparkan dengan jelas
papan tanda di
bawah Peraturan 38. Di bawah peraturan ini, notis yang
mempamerkan perkataan
Dilarang Masuk atau Bahaya mengikut kesesuaian hendaklah diletak
di luar
tempat yang mengandungi atau boleh mendatangkan bahaya.
Secara amnya, Peraturan-Peraturan Elektrik 1994 ini
menitikberatkan
kaedah-kaedah dan aspek-aspek yang perlu dipertimbangkan semasa
mendirikan,
melindungi, menggunakan dan menyenggara talian bekalan elektrik.
Didapati
peruntukan bagi kemungkinan talian aerial putus dirangkakan
dengan terperinci,
tetapi tidak pula bagi kemungkinan menara akan tumbang.
Peruntukkan hanya
ditetapkan tentang kelegaan antara konduktor dan bangunan, iaitu
tidak kurang dari
4.57 meter, namun jarak ini dianggap tidak mencukupi dan
sepatutnya melebihi 50
meter dengan jarak selesa 100 meter (Jones, 1972). Mengikut
beliau, jarak sebenar
seharusnya bergantung kepada ketinggian dan saiz menara, dengan
mengandaikan
ianya mungkin tumbang.
Kesimpulannya, peraturan ini menggariskan penelitian khusus
terhadap jarak
talian bekalan elektrik dengan rel keretapi, sungai dan talian
telekomunikasi, tetapi
tiada langsung peruntukan yang menyebut tentang jarak minima
antara talian bekalan
elektrik dengan kawasan perumahan. Ini menimbulkan pelbagai
interpretasi yang
berlainan dalam merangka dan melaksana polisi pembangunan oleh
pihak berkuasa
perancangan dan negeri, dan menghasilkan corak pembangunan yang
berlainan
apabila melibatkan kawasan yang berdekatan atau dilalui talian
bekalan elektrik.
2.3.3 Akta Kerajaan Tempatan 1976
Pihak berkuasa tempatan adalah pihak yang bertanggungjawab
melaksanakan
pembangunan di dalam kawasan tadbirannya. Ini termasuklah
penyediaan
kemudahan awam kepada penduduk di kawasan tersebut. Phang
(1989)
-
34
mendefinisikan perkhidmatan awam sebagai perkhidmatan yang
melibatkan
pembayaran daripada masyarakat kerana beban kewangan untuk
perkara tersebut
sukar ditanggung pihak berkuasa tempatan dan sukar untuk
dibekalkan secara
percuma.
Dalam konteks penyediaan kemudahan elektrik, pihak berkuasa
tempatan
berperanan menyediakan laluan dan kabel elektrik yang mencukupi
bagi
menyalurkan bekalan kepada penduduk. Ini diperuntukkan seperti
di dalam Bahagian
XII Akta Kerajaan Tempatan 1976 di bawah bahagian Kuasa-Kuasa
Tambahan pihak
berkuasa tempatan. Menurut Seksyen 101 (bb)(iii) dan (iv)
menyebut bahawa pihak
berkuasa tempatan perlu membuat kontrak dengan mana-mana pihak
berkaitan
dengan pembekalan tenaga elektrik untuk membekalkan kuasa
elektrik kepada pihak
berkuasa tempatan berkenaan atas apa-apa had yang dipersetujui.
Pihak berkuasa
tempatan berhak untuk menjual talian-talian, pasangan-pasangan,
pesawat-pesawat
dan perkakas-perkakas elektrik kepada pengguna-pengguna.
Namun, akta ini tidak membincangkan secara langsung mengenai
syarat-
syarat pemasangan dan kaedah-kaedah am yang terpakai bagi tujuan
pembinaan
laluan dan talian bekalan elektrik di dalam kawasan tadbirannya.
Ini termasuklah
perkara-perkara berkaitan lokasi, fizikal dan kesan kepada
penduduk terutama sekali
kawasan kediaman. Ini kerana Seksyen 101 (bb)(i) dan (ii) hanya
menyebut bahawa
pihak berkuasa tempatan hanya perlu melengkapkan, menubuhkan,
memperolehi,
membina dan menjalankan bekalan elektrik kepada pengguna, dan
ini tertakluk
kepada Akta Bekalan Elektrik 1990. Peranan pihak berkuasa
tempatan hanyalah
untuk memastikan kemudahan elektrik disediakan dan tidak
merangkumi
pengawalan letakan talian bekalan elektrik.
Walau bagaimanapun, peranan sebagai penyelaras kepada
pihak-pihak
terlibat dalam penyediaan bekalan elektrik seperti Pemegang
Berlesen Berdaftar,
Tenaga Nasional Berhad memberi kuasa kepada pihak berkuasa
tempatan untuk
-
35
memastikan letakan talian bekalan elektrik tidak menjejaskan
kepentingan
masyarakat.
2.3.4 Rancangan Struktur Negeri Selangor 2020(Julai 2005)
Rancangan Struktur Negeri Selangor adalah satu dasar awam yang
digubal
bagi perancangan dan perlaksanaan pembangunan di Negeri
Selangor. Ia tidak
memberikan penekanan secara langsung kepada corak pembangunan
talian bekalan
elektrik di negeri tersebut. Peruntukan mengenai bekalan
elektrik termaktub di
dalam Bab 4, seksyen 4.4 Dasar Pembangunan Fizikal dan Alam
Sekitar (Dasar FZ
61 & FZ 62, Rancangan Struktur Negeri Selangor 2020: Julai
2005), yang
menggariskan agenda pembangunan mampan yang akan dilaksanakan di
Negeri
Selangor. Rancangan struktur ini memainkan peranan yang penting
dalam
menyelaras bentuk pembangunan di Negeri Selangor bagi memastikan
terdapatnya
kemudahan dan perkhidmatan awam yang mencukupi dan efisien untuk
semua
penduduk di negeri tersebut. Matlamat utama Rancangan Struktur
Negeri Selangor
2020 yang sangat berkaitan dengan pembangunan fizikal dan alam
sekitar adalah;
i. Perbandaran mampan: persekitaran Bandar yang selesa, sihat
dan
selamat serta mempunyai identiti setempat;
ii. Desa mampan: ekonominya cergas dan berdaya saing dengan
Bandar
tetapi mengekalkan persekitaran dan budaya desa;
iii. Infrastruktur mampan: meningkatkan keupayaan daya
tampungan
sesuatu kawasan dan masyarakatnya, menggunakan sumber asli
dengan
efisien, mengambilkira keperluan memulihara alam sekitar dan
menjamin kesampaian pembangunan kepada masyarakat setempat;
dan
iv. Alam sekitar dan sumber asli mampan: memastikan alam
sekitar
sentiasa terpelihara dan sumber asli yang boleh diperbaharui
diurus
dengan bijaksana menggunakan pendekatan holistic.
-
36
Jelas dari matlamat yang digariskan di atas bahawa sasaran yang
dituju
adalah pembangunan mampan. Penekanan (c) - kesampaian
pembangunan
infrastruktur memberi gambaran bahawa perlaksanaan mesti dapat
dinikmati oleh
seluruh penduduk negeri Selangor, dan pembangunan ini
termasuklah bekalan
elektrik. Kesemua matlamat yang dirangka memerlukan perancangan
teliti oleh
agensi terlibat sebelum perlaksanaan sesuatu projek pembanguan
dijalankan.
Penyediaan talian bekalan elektrik adalah tidak terkecuali
daripada aspek ini.
Rancangan Struktur Negeri Selangor memberi garis panduan asas
berkaitan
perlaksanaan pembangunan fizikal yang merangkumi talian bekalan
elektrik. Namun
ia tidak membicarakan berkenaan talian bekalan elektrik secara
spesifik dan hanya
mengambilkira pembekalan elektrik sebagai suatu kemudahan awam
yang umum.
Bagaimanapun, pelan struktur ini telah mencadangkan rancangan
perletakan yang
munasabah bagi talian bekalan elektrik mengikut jenis voltannya.
Diperhatikan pula
bahawa letakan yang dirancang ini tidak menetapkan bahawa
letakan laluan mestilah
mengelak daripada melalui kawasan berhampiran kawasan kediaman.
Secara
umumnya, pelan struktur ini tidak mengambilkira aspek
keselamatan kepada
penduduk kawasan perumahan dan memberi penekanan kepada
penyediaan
kemudahan awam yang mencukupi.
2.4 DEFINISI NILAI
Nilai membawa erti yang berbeza bergantung kepada situasi dan
bidang
dalam mana ianya digunakan. Dalam konteks umum, istilah ini
bolehlah diertikan
sebagai bagaimana (dalam bentuk kelakuan) atau amaun
(kuantitatif) seseorang itu
menghargai sesuatu barangan. Oleh yang demikian, nilai akan
berubah mengikut
penggunaanya; sebuah kasut sukan berjenama yang harganya tetap,
mungkin bernilai
lebih tinggi kepada olahragawan berbanding dengan orang
kebiasaan kerana di
samping selesa dipakai, kasut jenama tersebut membawa bayaran
endorsement
-
37
pemakaian yang tinggi. Maka nilai kasut tersebut kepada
olahragawan itu lebih
tinggi berbanding dengan orang biasa.
Begitu juga dalam bidang penilaian, nilai boleh membawa makna
yang
berbeza-beza; antaranya nilai pasaran, nilai untuk sewa, nilai
jualan paksa, nilai
sentimental dan lain-lain. Perubahan-perubahan yang berlaku di
sekeliling biasanya
meninggalkan kesan ke atas paras nilai dan ini biasanya disebut
sebagai faktor yang
mempengaruhi nilai. Faktor-faktor tersebut boleh mengakibatkan
nilai sesuatu harta
tanah menaik atau menurun, bergantung kepada permintaan dan
penawaran bagi
harta tanah tersebut di pasaran.
Definisi nilai pasaran yang digunapakai dalam profesion penilai,
pentaksir
dan ejen harta tanah adalah sebagaimana ditakrifkan di dalam
Malaysian Valuation
Standards (MVS). MVS diterbitkan oleh Lembaga Penilai, Pentaksir
dan Ejen Harta
Tanah Malaysia. Mengikut MVS (2006), nilai pasaran ialah amaun
yang
dianggarkan sesuatu harta tanah boleh capai pada tarikh nilaian
dengan berasaskan
kepada perkara-perkara di bawah, iaitu:
i. Pembeli dan penjual yang sukarela,
ii. Tempoh yang munasabah untuk dirundingkan dengan
mengambilkira
sifat dan keadaan pasaran harta tanah,
iii. Tidak wujud hubungan istimewa di antara bakal pembeli dan
penjual
iv. Kedua-dua pihak mempunyai maklumat yang mencukupi
tentang
pasaran harta tanah, cermat dan tidak dalam keadaan paksa.
Tafsiran nilai juga telah dibuat dalam keputusan banyak kes
pengambilan
tanah yang dirujuk ke Mahkamah kerana tidak berpuas hati dengan
pampasan yang
diberikan. Antara yang awal ialah keputusan oleh Hakim Buhagiar
dalam kes
-
38
Nanyang Manufacturing Co. Ltd v. Collector of Land Revenue Johor
(1954) yang
memberi definisi nilai pasaran sebagai harga yang seorang
pemilik yang sukarela,
dan tidak dipaksa untuk menjual, secara munasabah dijangkakan
dapat daripada
pembeli yang sukarela dengan siapa dia sedang berunding mengenai
penjualan dan
pembelian tanah itu. Keputusan ini disokong di dalam kes
Superintendent of Lands
and Survey, Sarawak v. Aik Hoe & Co. (1966, IMLJ 243) di
mana Hakim Sofian
menyatakan bahawa nilai pasaran secara intipati bermakna nilai
di mana seorang
penjual yang secara sukarela berharap untuk mendapatkannya
daripada seorang
pembeli yang sukarela.
Dalam menentukan nilai pasaran pula, Hakim Abdul Razak di dalam
kes Bata
Shoe Company Limited v. Chief Assessor (1995) berpendapat
terdapat banyak faktor
yang mempengaruhi nilai sesuatu harta tanah, dan memutuskan
bahawa faktor-faktor
tersebut termasuklah gunaan harta tanah, lokasi,
kemudahsampaian, permintaan dan
penawaran, dan lain-lain lagi. Terdapat banyak faktor yang
mempengaruhi nilai dan
ini akan dibincangkan kemudian.
2.4.1 Faktor-faktor Yang Mempengaruhi Nilai dan Implikasi Talian
Bekalan
Elektrik
Nilai dipengaruhi oleh pelbagai faktor. Dalam konteks ekonomiks,
nilai
merupakan hasil interaksi antara permintaan dan penawaran. Bagi
memastikan nilai
mencapai tahap yang dikehendaki, maka pertimbangan terhadap
semua faktor yang
boleh memberi impak ke atas permintaan dan penawaran mesti
dilakukan dengan
teliti. Kecuaian menjalankan kajian pasaran yang kritikal boleh
mengundang
kegagalan dalam pelaburan. Faktor-faktor yang mempengaruhi
permintaan dan
penawaran harta tanah perumahan boleh dikategorikan seperti di
bawah.
-
39
2.4.1.1 Faktor Perundangan
Faktor perundangan memainkan peranan dalam mengesani nilai harta
tanah
kediaman terutama sekali berkaitan pembangunan harta tanah dan
pemilikan harta
tanah perumahan. Kemudahan dalam proses pembangunan bakal
meningkatkan nilai
dan begitu juga sebaliknya. Keadaan ini dapat dilihat dengan
jelas melalui
kandungan di dalam dokumen suratan hakmilik terutama pada
bahagian sekatan
kepentingan yang ada. Menurut Harvey (1970) undang-undang dan
dasar kerajaan
berhubung dengan gunatanah akan memberi kesan terhadap
permintaan dan nilai
harta tanah perumahan. Panduan perundangan menjadi asas rujukan
pemaju awam
dan swasta dalam melaksanakan proses pembangunan. Kegagalan
pemaju mematuhi
peraturan perundangan mendedahkan pengguna dan pemaju itu
sendiri kepada
tindakan pihak berkuasa tempatan.
2.4.1.2 Faktor Ekonomi
Faktor ekonomi adalah keadaan semasa pasaran harta tanah
dalam
keseluruhan ekonomi. Ia merupakan antara faktor utama mengesani
permintaan dan
penawaran harta tanah kediaman. Sesuatu harta tanah yang
terletak di dalam
kawasan di mana keadaan ekonominya atau pasarannya adalah
tinggi, maka nilai
bagi harta tanah tersebut juga adalah tinggi (Betts, 1982; Gan,
1988).
Oleh itu, keadaan pasaran yang baik menjanjikan potensi
peningkatan nilai
bagi sesuatu harta tanah. Ini adalah sepertimana yang
dikemukakan oleh Clawson
(1972) iaitu permintaan adalah bergantung kepada interaksi yang
wujud dalam
ekonomi. Ini sekaligus mempengaruhi nilai. Keadaan kemelesetan
ekonomi
contohnya tidak dapat menghasilkan pulangan pendapatan mahupun
keuntungan
daripada sesuatu harta tanah.
-
40
2.4.1.3 Faktor Sosial
Faktor ini adalah faktor-faktor yang berlaku dalam masyarakat
setempat
seperti kepercayaan, populasi, penduduk, umur, saiz keluarga,
peningkatan
pendapatan dan sebagainya (Hanita, 1998). Tetapi kesan sosial
sukar ditentukan
kerana ia bersifat subjektif. Contoh di sini ialah sesetengah
pengguna mungkin lebih
memilih untuk tinggal di kawasan luar bandar berbanding kawasan
bandar yang
padat walaupun jarak bekerja adalah jauh. Faktor ini penting
kerana dapat
menggambarkan corak, citarasa dan kehendak pengguna. Ini
sekaligus
mempengaruhi permintaan oleh pengguna.
2.4.1.4 Faktor Perancangan
Faktor perancangan juga merupakan faktor penting yang boleh
mengesani
permintaan dan penawaran. Berdasarkan Rancangan Struktur Negeri
Selangor 2020,
aspek perancangan yang boleh mempengaruhi permintaan adalah
perancangan
gunatanah, perancangan sosio-ekonomi, perancangan infrastruktur
dan perancangan
persekitaran. Kesemua faktor ini perlu diambil kira kerana ia
bakal mempengaruhi
corak pembangunan di sesuatu kawasan.
2.4.1.5 Faktor Lokasi
Faktor ini dianggap sebagai faktor terpenting dalam penentuan
nilai pasaran
harta tanah (Cableigh, 1971). Mengikut Nelson (1958), nilai yang
tinggi akan
diperolehi dari kawasan yang berlokasi baik. Secara umumnya,
harta tanah yang
menikmati banyak kemudahan awam dan infrastruktur yang lengkap,
dan
berhampiran dengan bandar, dikatakan mempunyai lokasi yang baik.
Pendapat ini
disokong oleh kenyataan Ram Industry Outlook (1996) yang
menyatakan bahawa
penyediaan pelbagai kemudahan awam akan meningkatkan nilai harta
tanah.
-
41
Namun walaupun talian bekalan elektrik dianggap sebagai satu
bentuk
kemudahan awam (Akta Bekalan Elektrik 1990), tetapi jika lokasi
sesuatu harta
tanah berhampiran dengannya, didapati harta tanah tersebut
mencapai paras nilai
yang lebih rendah sungguhpun terletak di kawasan bandar (Colwell
& Foley, 1979;
Colwell, 1990). Ini kera