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Proyecto Residencial del Parque
Item Type info:eu-repo/semantics/report
Authors Cavassa, Leonardo; Paredes, Guillermo; Silva, Luis Alberto;Valdizán, Carol
Publisher Universidad Peruana de Ciencias Aplicadas (UPC)
CONSTRUCTORA FG Edificaciones SAC Inmobiliaria International
Constructora Atlas SAC
Nora&Nora SAC MaxArq SAC.
INMOBILARIA Inmobiliaria MAG SAC Inmobiliaria International
Arno Inversiones SAC Parametros Inmobiliaria
MaxArq SAC.
Campaña publicitaria C C B C B
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Proyec to : RESIDENCIAL DEL PARQUE
C U A D R O D E R E S U M E N
CALIDAD ARQUITECTURA
PRECIO soles/M2
CALIDAD DE ZONA
CALIDAD ACABADOS
Edificio
Dpto.
CAMPAÑA Publicitaria
% DE VENTAS
% AVANCE DE OBRA
Tiempo de ventas en
meses CARACTERÍSTICAS
Bianca 3,292.00 A
(f/parque)
B+
B+
B
C
33%
20%
6
Regular velocidad de ventas, poca publicidad. Buena arquitectura y acabados.
Marbella 3,124.60 B
(f/avenida)
B
B
B-
C
78%
75%
10
Regular ubicación, arquitec-
tura y acabados, poca publi-
cidad.
Leguía 3,844.00 A
(f/parque)
B
B+
B+
B+
71%
65%
8
Buena ubicación, precio lige- ramente alto,mejor publicidad que el resto.
Villarán 3,202.50 B
(f/avenida)
B
B-
B-
C
50%
65%
_
Regular ubicación, edificio por debajo del promedio en todos los aspectos.
Melvin Jones 4,182.50 A
(f/parque)
A
A
B+
B
62%
10%
4
Excelente ubicación,arquitec-tura y acabados. Precio alto y buena velocidad de ventas.
Baja campaña publicitaria.
PROMEDIO 3,529.00 A B+ B+ B B 59% 47%
PROPUESTA
PROYECTO EN
ESTUDIO
3,410.00
A
(f/parque)
A
B+
A
B+
40%
15%
2
Buena ubicación, acabados y arquitectura. Precio cercano al promedio de la zona. Buena velocidad de ventas.
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PROVEEDORES
Los proveedores pueden ejercer un poder negociador sobre los participantes en
una industria, elevando los precios o rebajando la calidad de los artículos comprados o de
los servicios ofrecidos. Los proveedores poderosos pueden, por lo tanto, comprimir la
rentabilidad de una industria incapaz de repercutir los aumentos de costos en sus precios.
Condiciones que los hacen poderosos.
No es obligatorio luchar contra otros productos sustitutos para vender en la
industria de la construcción, el poder de los proveedores puede controlarse si compiten con
productos sustitutos.
Hay que incluir como proveedor la mano de obra escasa, altamente calificada o
fuertemente sindicalizada.
La industria de la construcción es provista por diversos insumos materiales equipos
y herramientas dependiendo de los procesos y de los bienes finales a producir. Existen
diversos proveedores de materia prima e insumos con ligeras diferencias en calidad y
precio, por lo que la industria de la construcción no tiene mayores problemas de
negociación con estos. Así pues, en principio la importancia de esta fuerza competitiva
debería ser moderada. No obstante, existen ciertos problemas de abastecimiento como el
cemento y el fierro. En lo que respecta al cemento en Lima es producida por una sola
empresa, y comercializada en grandes cantidades a través de distribuidores autorizados.
Del mismo modo el fierro es producido por dos empresas en el Perú y debido a la
demanda mundial del insumo, y la compra de casi todas las reservas del mundo por parte
de China han ocasionado la escasez y por consiguiente continuas alzas en el precio
incrementando su costo en el producto final que en nuestro caso son los departamentos. En
función a esto, consideramos que la importancia de esta fuerza competitiva puede ser
calificada como "media". Nótese, además, que en la medida en que la industria de la
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construcción siga creciendo a mayor velocidad, o que la productividad y calidad de éstos
disminuya, la importancia de esta fuerza competitiva aumentará
2.5 RESUMEN DEL ANALISIS FODA DEL SECTOR
FORTALEZAS DEBILIDADES
- Experiencia de la empresa en la
ejecución de proyectos inmobiliarios
con el resultado de éxito en ventas lo
que genera confianza en los socios y en
el personal.
- Buenas relaciones con entidades
financieras.
- Personal altamente calificado para
la dirección de cada etapa.
- Confianza crediticia con las
- Número de personal reducido, lo que
genera la contratación temporal de
acuerdo a las necesidades del proyecto.
- Falta de equipos requeridos para la
ejecución de algunas etapas del proyecto
(maquinaria pesada, laboratorios de
control de calidad)
- Insuficiente liquidez para el
financiamiento propio de los materiales
de construcción lo que genera la
FORTALEZA
OPORTUNIDADES AMENAZAS
DEBILIDADES
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principales empresas proveedoras de
materiales de construcción como
también con empresas proveedoras de
servicios.
- Estratégica ubicación de la sede
principal de la empresa en Lima con
una adecuada infraestructura.
necesidad de acceder a financiamiento
de terceros y puede generar retrasos en
la provisión oportuna de materiales y
servicios.
- Deficiencia en la logística de
información, tales como comunicación en
red, radios, sistemas de cómputo
moderno, etc.
AMENAZAS OPORTUNIDADES
- Peligro de cambios en la
normatividad debido a razones políticas
más que técnicas.
- Aumento de subsidios por parte del
gobierno en la subasta de terrenos para
vivienda lo que genera bajos costos
(irreales) del producto final y que puede
ser aprovechado por la competencia.
- Dificultades administrativas en la
obtención de las licencias para fines de
construcción de viviendas.
- Exigencia de muchos requisitos en
las solicitudes de créditos hipotecarios.
- Riesgo en el cumplimiento de
pagos.
- Informalidad en la construcción que
favorece el incremento de
autoconstrucción de viviendas,
- Estabilidad Macroeconómica en el país
- La política del gobierno actual da
continuidad y apoyo a los programas de
vivienda sociales como Mi Vivienda.
- Crecimiento poblacional en Lima tanto
por el factor demográfico como por la
migración de provincias.
- Reducción de costos en los accesos y
uso de la nueva tecnología, referida al
sector construcción y a la información.
- Calidad, garantía y seguridad que
ofrece la compra de una vivienda por un
medio formal como lo es el Programa MI
Vivienda.
- Baja morosidad en pagos de cuotas
observadas en los créditos Mi Vivienda.
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alquileres bajos, y otros sistemas como
el alquiler-venta.
- Incremento inesperado en el
mercado internacional de la demanda
de materiales principales como el acero
que afectaría considerablemente los
precios de este material en el país.
- Saturación en el mercado de la
oferta para la vivienda dirigida al sector
B+.
2.6 ANALISIS FODA DEL PROYECTO
a) Fortalezas
• Excelente distribución, iluminación y ventilación en el diseño arquitectónico
• Excelente vista por tener en frente el amplio parque Francisco de Zela.
• Excelente ubicación, de fácil accesibilidad por la avenida principal y comodidades a
solo minutos.
• Buen diseño de estrategia de ventas.
• Buena capacidad profesional al servicio del proyecto.
• Pre- diseño muy bueno que cuenta con un piloto equipado para mostrar las bondades
de los departamentos.
b) Oportunidades
• Mercado todavía insatisfecho de personas de clase B+ hacia A en etapa de transición
como matrimonios jóvenes.
• Existen proyectos exitosos dentro del círculo de influencia del proyecto pero que no
cuentan con las bondades y acabados del nuestro.
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c) Debilidades
• No contar con algún proyecto inmobiliario realizado anteriormente .
• Entrar al mercado con un proyecto de envergadura como es el presentado en este
diplomado.
• Posible baja en las ventas por la crisis económica mundial.
d) Amenazas
• Puede existir un tipo de sabotaje por la competencia a raíz de ser nuevos en este
negocio.
• Los proyectos inmobiliarios de la competencia pueden mejorar su acabados y sin variar
los precios.
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V I . P L A N D E M A R K E T I N G
1. ESTRATEGIA
La estrategia de marketing que se desarrolla en el proyecto estará enfocada para poder
llegar de manera fácil y dinámica a los posibles clientes mostrando de forma eficiente el
producto ofrecido.
2. MEDIOS DE PUBLICIDAD
- Gigantografías
Se colocara una gigantografía en el frente del lote el cual incluirá toda la información
correspondiente al proyecto, perspectiva, áreas, características del proyecto, nombres del
arquitecto, constructora, promotora inmobiliaria, teléfonos de informes y pagina Web. Esta se
colocara desde el momento en que se firma el acuerdo con el inversionista y se dejara hasta
que concluya la obra.
- Publicidad directa
Caseta de pre-venta y venta: se contara con una caseta de pre-venta y venta en la misma
obra donde una persona estará a cargo de dar toda la información necesaria que requieran los
clientes. Además de proporcionar brochures a todos los visitantes a la caseta de venta.
- Brochure
Mediante este medio físico se plasmara toda la información de todas las características
que ofrece el proyecto, resaltando la configuración arquitectónica del edificio, las áreas
comunes, los accesos, la ubicación estratégica del inmueble con su excelente vista hacia el
parque que tiene enfrente y los servicios adicionales que se ofrecen.
El brochure descrito será elaborado sobre papel couche y proyectara un trabajo
profesional de alta calidad, en el que se tratara de no sobrecargar el mismo con demasiados
colores e imágenes, solo las necesarias que den mayor información.
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- Publicidad virtual
Pagina Web: se creara una página Web donde se encontrara toda la información
correspondiente al proyecto, ubicación, áreas, perspectivas, recorrido virtual, departamentos
disponibles, nombres del arquitecto, constructora, promotora inmobiliaria, teléfonos para
informes, precios de pre-venta y venta.
- Anuncios Publicitarios
Se colocara un anuncio semanal en el diario El Comercio para los días domingo.
Además se colocara un anuncio mensual en la revista Inmobilia.com que su distribución
es gratuita en diversos cafés, restaurantes, heladerías, pastelerías, hoteles y centros de belleza
y salud.
3. IMAGENES 3D
VISTA FRONTAL
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Vista Interior 1: SALA COMEDOR
Vista Interior 2: COCINA
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Vista Interior 3: DORMITORIO PRINCIPAL
Vista Interior 4: DORMITORIO 2
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Vista Interior 5: DORMITORIO 3
Vista Interior 6: BAÑO
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V I I . E S T U D I O D E F A C T I B I L I D A D E C O N Ó M I C O Y F I N A N C I E R O
1 . D A T O S
Datos EDIFICIO DE 4 PISOS
Item Areas M2 Und M21.0 Area de Terreno 392.5 2.0 Número de departamentos 8 3.0 Area Construida por dpto. para Venta 146.5 8 1,172.0 4.0 Areas Comunes por dpto. techada 3.0 8 24.0 5.0 Area de Estacionamiento por vehículo 12.5 16 200.0 6.0 (Area de Patio + Jardin) del 1° piso 17.0 1 17.0 7.0 Area Libre 119.5 1 119.5
% Area Libre 30.43%
Total Area Techada Construida (No Inc/Estacionamientos) 1,196.0
Areas comunes: Areas verdes, escalera, casetas, Hall de entrada o recibo principal, BBQ en zona social, deposito de basura, jardineras, etc.
Area libre: se calcula por diferencia entre el area total del terreno y las areas ocupadas (de las áreas comunes, área de departamentos, estacionamientos techados, jardines, etc)
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2 . C R O N O G R A M A V A L O R I Z A D O D E L A O B R A
Total Presupuesto 389,737.54 52,166.79 52,166.79 107,853.40 109,886.08 69,697.16 391,770.22
Porcentaje de Avance 100.0% 13.94% 13.94% 28.82% 29.37% 18.63% 104.70%
MI VIVIENDAIGV Materiales + Subcont. 14.3% 75.0% 46,670.25 6,246.86 6,246.86 12,915.22 13,158.63 8,346.09 46,913.66 IGV Mano de Obra 4.8% 25.0%
Total Presupuesto 374,180.79 50,084.50 50,084.50 103,548.32 105,499.87 66,915.13 376,132.33 Porcentaje de Avance 100.0% 13.39% 13.39% 27.67% 28.19% 17.88% 100.52%
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3 . S U P U E S T O S D E P R E C I O S P O R V I V I E N D A
Sin IGV8 Viviendas m2 m2 m2 Factor m2 m2 m2 Factor Total Total
IGV 8.67% Tech. Patio Ingreso de Tech. Patio Ingreso de x Dpto x Piso TotalPiso Area (m2)} Cant. Total(m2) Jardin dpto Altura Jardin dpto Altura US$ US$ Por m2
Ventas Totales (con IGV) $1,420,968.92Precio x Vivienda Promedio (con IGV) $177,621.12Precio x m2 Promedio (con IGV) $1,212.43
IGV $113,368.92
precios propuestos
el Factor de Altura de éste modelo considera que el precio de la vivienda del primer piso debe ser mayor que los demás, debido a que no hay ascensor en este caso, si lo hubiera posiblemente se deberia considerar un mayor precio al ultimo piso.Es un valor adicional que tiene la vivienda por sus caracteristicas principales.
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4 . P O L I T I C A D E D E S C U E N T O S
Tasa Efectiva Anual = 7.50% 0.604%
Junio Julio Agosto Septiembre Octubre Noviembre8 Viviendas Precio de M-5 M-4 M-3 M-2 M-1 M
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6 . S U P U E S T O D E E G R E S O S
Supuestos EgresosP. Unitario Parcial IGV Total
Terreno Und Cant US$ US$Costo del Terreno m2 393 200.00 78,500.00 78,500 Estudio de Títulos hh 1 120.00 120.00 120 Impuesto de Alcabala 3.0% del valor de transferencia 2,021.67 2,022
Autovaluo 2,022 Gastos Notariales 0.5% del valor de transferencia 393 393 Gastos Registrales 0.5% del valor de transferencia 393 393
Total 81,426.67 - 81,427
P. Unitario Parcial IGV TotalProyecto Und Cant US$ US$
Servicio Post Venta - - - Preparación para Entrega Und 8 50.00 400.00 400 Atención a Reclamos Und 8 50.00 400.00 400 Modif. Clientes Und - - - - - Supervisión Modificaciones Und - - - - - Total 8,902.53 1,539.48 10,442
P. Unitario Parcial IGV TotalServicios Públicos Und Cant US$ US$
Suministro de Agua y DesagüeAmpliación de Redes Gbl - - - - - Conexión Domiciliaria Und 8 50.00 400.00 76.00 476 Medidores Und 8 100.00 800.00 152.00 952
Suministro de Energía Eléctrica - - - Ampliación de Carga Gbl 1 3,000.00 3,000.00 570.00 3,570 Medidores Und 8 150.00 1,200.00 228.00 1,428
Instalaciones de Gas Gbl - - - - - Instalaciones de Comunicaciones Gbl - - - - -
Total 5,400.00 1,026.00 6,426
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Supuestos EgresosP. Unitario Parcial IGV Total
Permisos y Aspectos Legales Und Cant US$ US$Gastos de Constitución Empresa Gbl - - - - - Honorarios Asesoria Legal Gbl - - - - - Licencias y Permisos - - -
Revisión Anteproyecto Gbl 0.20% 297,737 595 113 709 Revisión Proyecto Gbl 0.30% 297,737 893 170 1,063 Licencia de Construcción Gbl 0.50% 297,737 1,489 283 1,772 Pistas y Veredas Gbl 0.50% 297,737 1,489 283 1,772 Control de Obra Gbl 0.10% 297,737 298 57 354 Finalización de Obra Gbl 0.20% 297,737 595 113 709 Certificado de Numeración Und 8 15 120 120
Declaratoria de Fábrica - - - Redacción de Minuta Und 8 25 200 38 238 Gastos Notariales Und 8 20 160 30 190 Gastos Registrales Und 8 20 160 30 190
Escritura de Independización - - - Planos de Independización Und 8 20 160 30 190 Redacción de Minuta Und 8 20 160 30 190 Gastos Notariales Und 8 20 160 30 190 Gastos Registrales Und 8 10 80 15 95 Copias de Partidas Und 8 5 40 8 48
P. Unitario Parcial IGV TotalImpuestos Und Cant US$ US$
Impuesto General a las Ventas 19% Las partidas de egresos incluyen el IGV yaque para el caso de proyectos financiadospor el Programa Mivivienda, el IGV es costo.No se considera IGV para las ventas.
Impuesto a la Renta 30% Según módulo de Impuesto a la Renta
Total
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7 . I M P U E S T O A L A R E N T A
2009 - Año 1Ene Feb Mar Abr May Jun Jul Ago Sep Oct Nov Dic
Estado de Ganancias y PerdidasDel 1 de enero de 2009 al 31 de diciembre de
2009Ventas 1,319,467 Costo de ventas 494,435 Resultado operativo 825,033 A cuenta IR - Pago regularización 247,510 Total de IR 247,510 Resultado después de impuestos 577,523
Estado de Ganancias y PerdidasDel 1 de enero de 2010 al 31 de diciembre de
2010Ventas - Costo de ventas - Resultado operativo - A cuenta IR - Pago regularización -
Total de IR - Resultado después de impuestos -
Estado de Ganancias y Perdidas TOTAL DEL PROYECTO
Ventas 1,319,467 Costo de ventas 494,435
Resultado operativo 825,033
A cuenta IRPago regularización 247,510
Total de IR 247,510 Resultado después de impuestos 577,523
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Proyec to : RESIDENCIAL DEL PARQUE
1 0 . F L U J O D E C A J A F I N A N C I E R O
2009 - Año 1 2010 - Año 2Ene Feb Mar Abr May Jun Jul Ago Sep Oct Nov Dic Ene Feb Mar Abr May Jun Jul Ago Sep Oct Nov Dic
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Proyec to : RESIDENCIAL DEL PARQUE
1 2 . R E S U M E N
AREAS FINANCIAMIENTOAreas de Terreno 393 M2 Total de Inversión 494,435 U.S.Area Total Construida 1,204 M2 Capital Propio 55,000 U.S.Area neta Vendible 1,172 M2 Prestamo Bancario 40,000 U.S.Area de Estacionamiento 200 M2 Intereses por Pagar (1,241) U.S.Areas Comunes 32 M2 Tasa de Interes Anual del Prestamo 13.00%
PRODUCTO INDICADORES DE RENTABILIDADDepartamentos 8 Und Margen neto sobre ingresos 615,533 75.48%Estacionamientos 16 Und Retorno sobre la inversión 124.49%
INGRESOS COK Anual Inversionista 20.0%,Precio Promedio por Vivienda 163,450 U.S. TIR Económico Anual 9159.4%Precio Promedio por m2 1,212 U.S. VAN Financiero 536,845 Precio por Estacionamiento 5,000 U.S. TIR Financiero Anual 10015.8%,Ingresos Totales (Considero Dsctos) 1,433,865 U.S. TIR del Inversionista Anual 75.8%
EGRESOSCosto Promedio de Vivienda 96,008 U.S.Costo Promedio por m2 - Vivienda 70m2 1,371.55 U.S.Costo Promedio por Estacionamiento 6,128 U.S.
Terreno 81,427 U.S.Proyecto 6,279 U.S.Construcción 405,127 U.S.Supervisión y Acondicionamiento 10,442 U.S.Servicions Públicos 6,426 U.S.Permisos y Aspectos Legales 9,858 U.S.Gastos de Gestión 16,213 U.S.Gastos de Ventas 25,592 U.S.Gastos Bancarios 2,451 U.S.Impuestos y Servicios Municipales 5,765 U.S.Impuestos al Estado 247,510 U.S.
Egresos Totales 817,091 U.S.
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Proyec to : RESIDENCIAL DEL PARQUE
V I I I . E S Q U E M A L E G A L
En el presente trabajo presentamos modelos de contrato y minutas de compra – venta.
Así como modelos de separación de departamentos.
1. MINUTA DE COMPRA VENTA DE BIEN FUTURO
SEÑOR NOTARIO:
Sírvase extender en su Registro de Escrituras Públicas una de COMPRA-VENTA DE BIEN
FUTURO, que otorgan, de una parte, XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX., con RUC No.
XXXXXXXXXX, con domicilio en XXXXXXXXXXXX, Distrito de XXXXXXXXX, Provincia y
Departamento de Lima, debidamente representada por el señor XXXXXXXXXXXXXX,
identificado con DNI No. XXXXXXXXXX, facultado según poderes inscritos en la Partida
Electrónica No. XXXXXXXX del Registro de Personas Jurídicas de Lima de la Oficina Registral
de Lima y Callao; a quien en adelante se denominará LA VENDEDORA; y de la otra parte, el
señor XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX , identificado con DNI No. XXXXXXXXXX, casado con
XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX, identificada No. XXXXXXXXXX, ambos con domicilio en
XXXXXXXXXXXX, Dpto. XXX, Distrito de XXXXXX, Provincia y Departamento de XXXX, a
quienes en adelante se les denominará LOS COMPRADORES, de acuerdo a los términos y
condiciones siguientes:
PRIMERO: ANTECEDENTES
1.1 LA VENDEDORA es propietaria única y exclusiva del terreno urbano ubicado en
German Aparicio Gómez Sánchez 529-531, Distrito de Miraflores, Provincia y
Departamento de Lima, cuyo dominio, área, linderos y medidas perimétricas corren
inscritos en la Partida No. XXXXXXXX del Registro de la Propiedad Inmueble de la
Oficina Registral de Lima.
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Proyec to : RESIDENCIAL DEL PARQUE
1.2 Sobre el terreno descrito en la cláusula anterior, LA VENDEDORA viene ejecutando un
proyecto de vivienda multifamiliar denominado Residencial Del Parque, constituido por
un edificio de cuatro (4) pisos, con ocho (8) departamentos y ocho (8)
estacionamientos, en adelante EL EDIFICIO. Las edificaciones se ceñirán a la Memoria
Descriptiva, Planos, Especificaciones Generales y Especificaciones Técnicas
aprobadas por la Municipalidad de Miraflores, que LOS COMPRADORES declaran
conocer.
SEGUNDO: DE LA VENTA Y FORMA DE PAGO
2.1 En mérito del presente Contrato, LA VENDEDORA da en venta real y enajenación
perpetua a LOS COMPRADORES, los siguientes inmuebles futuros, los cuales forman
parte de la edificación a que se refiere el numeral 1.2 de la cláusula que antecede, en
adelante LOS INMUEBLES:
- El Departamento Nº XXX, en el XXXX piso, que tiene un área ocupada aproximada
XXX m2 y área techada aproximada de XXX m2.
- El Estacionamiento Nº XX, que tiene un área ocupada aproximada de XX m2. y
deposito de aproximada XXX m2.
La memoria descriptiva, la relación de acabados y el plano preliminar de LOS
INMUEBLES se adjuntan como Anexo 1.
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Proyec to : RESIDENCIAL DEL PARQUE
2.2 Queda entendido que la compraventa comprenderá no sólo el área de LOS
INMUEBLES, sino también sus usos, costumbres, construcciones, servidumbres,
entradas y salidas y todo cuanto de hecho y por derecho le corresponda, sin reserva ni
limitación alguna. Asimismo, queda entendido que se incluye los derechos de
copropiedad que correspondan a LOS INMUEBLES como consecuencia de su
inclusión en el Régimen de Unidades Inmobiliarias de Propiedad Exclusiva y de
Propiedad Común.
2.3 El precio de venta pactado, de común acuerdo, por LOS INMUEBLES es de US $
XXXXXXX (XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX), incluido el
Impuesto General a las Ventas, el mismo que se encuentra dividido de la siguiente
manera:
-Por el Departamento No. XXX, la suma de US $ (XXXXXXXXX).-
(XXXXXXXXXXXXXXXXXXXX MIL y 00/100 Dólares Americanos).
-Por el Estacionamiento No. XX, la suma de US $ (XXXXXXXX).- (XXXXX MIL y
00/100 Dólares Americanos)
Asimismo, EL COMPRADOR cancelará el precio de venta de la siguiente manera:
a) US $ XXXXXXX (XXXXXXX MIL Y 00/100 DOLARES AMERICANOS), los cuales
fueron pagados en efectivo con anterioridad a la firma de la presente minuta,
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b) US $ XXXXXXX (XXXXXX MIL y 00/100 DOLARES AMERICANOS), pagado
mediante cheque de gerencia, a la suscripción de la presente minuta el XX de
XXXXXXX de 2009.
c) US $ XXXXXXXX (XXXXXX MIL y 00/100 DOLARES AMERICANOS), pagado
mediante cheque de gerencia, el XX de XXXXXX de 2009.
d) US $ XXXXXXXX (XXXXXXXXXXXXXXXX MIL y 00/100 DOLARES AMERICANOS),
que deberá pagarse a LA VENDEDORA a mas tardar el XX de XXXXXXXX de 2009.
Dicho pago será efectuado a través de un cheque de gerencia de un banco de primer
nivel a favor de LA VENDEDORA, bajo fe de entrega notarial. Las partes acuerdan que
a solicitud de LOS COMPRADORES y a su entera responsabilidad, el pago del precio
podrá ser realizado a través de un financiamiento bancario de crédito hipotecario que
LOS COMPRADORES manifiestan tener pre-aprobado con una entidad financiera de
primer nivel. Para tales efectos, en la fecha indicada en el presente literal dicha
entidad financiera girara el referido cheque de gerencia a favor de LA VENDEDORA.
TERCERO: DE LA ENTREGA DE LOS INMUEBLES
3.1 LA VENDEDORA entregará a LOS COMPRADORES, mediante acta suscrita por ambas
partes la posesión de LOS INMUEBLES, concluidos y habitables, a más tardar el día XX de
XXXXXXXX de 2009, salvo por razones de caso fortuito o fuerza mayor o hechos
determinantes de terceros, para lo cual LA VENDEDORA comunicará de tales
circunstancias a LOS COMPRADORES, indicando la nueva fecha en que se hará
efectiva la entrega de LOS INMUEBLES.
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3.2 La entrega hecha referencia, estará condicionada a que LOS COMPRADORES hubieran
cumplido con pagar el íntegro del precio de venta referido en la cláusula segunda del
presente contrato y haya suscrito la Escritura Pública a que dé lugar la presente minuta.
3.3 Si LOS COMPRADORES no concurren dentro del plazo de tres (03) días calendario a la
fecha señalada para la suscripción del acta de entrega hecha referencia, se considerará
automáticamente, para todos los efectos del presente Contrato, que LOS INMUEBLES han
sido recibidos a total conformidad por LOS COMPRADORES, no pudiendo formularse
observaciones con posterioridad. Transcurrido dicho plazo operará la transferencia del
riesgo por la pérdida o deterioro de los bienes, siendo todo riesgo de LOS INMUEBLES de
exclusiva responsabilidad de EL COMPRADOR, sin ninguna excepción.
3.4 En el caso que LA VENDEDORA no cumpliese con entregar LOS INMUEBLES a LOS
COMPRADORES en la fecha fijada para su entrega, LA VENDEDORA se obliga a pagar
una penalidad ascendente a USD $XXXX (XXXXX con 00/100 Dólares Americanos) por
cada día que transcurra desde la fecha fijada para la entrega hasta la entrega efectiva de
LOS INMUEBLES. El pago de esta penalidad se efectuará a la fecha de la entrega de
LOS INMUEBLES, la cual se compensará con las sumas que por cualquier concepto
adeude LOS COMPRADORES a LA VENDEDORA.
3.5 Una vez entregado LOS INMUEBLES, las partes dejan claramente establecido que
corresponde única y exclusivamente a los propietarios, el pago de las cuotas de
mantenimiento, de acuerdo a los porcentajes de participación que en su momento se
aprobarán en el Reglamento Interno de EL EDIFICIO. Dicha obligación a cargo de LOS
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Proyec to : RESIDENCIAL DEL PARQUE
COMPRADORES se generarán desde que LA VENDEDORA cumpla con hacerle entrega
de la posesión de LOS INMUEBLES.
CUARTO.- DE LAS MODIFICACIONES A LOS INMUEBLES.
4.1 En el diseño interno de la construcción de los inmuebles
Las partes declaran que LOS COMPRADORES podrán solicitar a LA VENDEDORA,
modificaciones en el diseño interno de la construcción de LOS INMUEBLES.
El plazo y oportunidad para que LOS COMPRADORES soliciten a LA VENDEDORA, su
aprobación sobre las modificaciones señaladas en el párrafo anterior, es el (XX) de (XXXX) de
2009. Esta solicitud deberá ser remitida a LA VENDEDORA mediante carta bajo cargo de
recepción.
De darse la aprobación, LA VENDEDORA deberá presentar a LOS COMPRADORES el
presupuesto y planos de modificación correspondientes, el mismo que deberá ser aprobado o
rechazado por LOS COMPRADORES en el plazo máximo de 5 días hábiles de presentado.
De ser aprobado el presupuesto señalado en el párrafo anterior, el costo de los cambios
solicitados deberá ser pagado por LOS COMPRADORES en la oportunidad establecida en la
cláusula adicional que se otorgue precisando el precio pactado. De no ser aprobado el
presupuesto, la solicitud de LOS COMPRADORES se entenderá por rechazada.
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Los términos y especificaciones de las modificaciones aprobadas, serán objeto de una cláusula
adicional que formará parte integrante del presente Contrato.
4.2 En los acabados de los inmuebles
LOS COMPRADORES podrán solicitar a LA VENDEDORA la posibilidad de modificar parte o
la totalidad de los acabados de LOS INMUEBLES objeto del presente contrato. Son acabados
aquellos descritos en el anexo 2 que forma parte integrante de este contrato que LOS
COMPRADORES declaran conocer y aceptar.
En el caso que LOS COMPRADORES opten por esta alternativa, el precio de venta de EL
INMUEBLE podrá ser modificado, a solo criterio de LA VENDEDORA, teniendo en cuenta los
ítems específicos de acabados y su costo, referidos en el anexo 02, cuya modificación soliciten
realizar en forma directa LOS COMPRADORES.
El plazo y oportunidad para que LOS COMPRADORES pueda solicitar la modificación de los
acabados es el (XX) de (XXXX) de 2009. Esta solicitud deberá ser remitida a LA VENDEDORA
mediante carta, bajo cargo de recepción, indicando específicamente los acabados que desea
modificar.
De darse la aprobación de la solicitud, LA VENDEDORA deberá presentar a LOS
COMPRADORES el presupuesto correspondiente, el mismo que deberá ser aprobado o
rechazado por LOS COMPRADORES en el plazo máximo de 5 días hábiles de presentado.
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Proyec to : RESIDENCIAL DEL PARQUE
De ser aprobado el presupuesto señalado en el párrafo anterior, el costo de los cambios
solicitados deberá ser pagado por LOS COMPRADORES en la oportunidad establecida en la
cláusula adicional que se otorgue precisando el precio pactado. De no ser aprobado el
presupuesto, la solicitud de LOS COMPRADORES se entenderá por rechazada.
Los términos y especificaciones de los cambios de acabados aprobados, serán objeto de una
cláusula adicional que formará parte integrante del presente Contrato.
LOS COMPRADORES podrán solicitar realizar las modificaciones señaladas en los numerales
4.1 y 4.2 precedentes en EL INMUEBLE, sujetas a lo siguiente:
a) Que no alteren la arquitectura y el diseño de la fachada de LOS INMUEBLES y/o del
edificio, así como la parte estructural de LOS INMUEBLES y/o el edificio.
b) Las modificaciones deberán contar con la aprobación técnica de las diversas
especialidades (Estructuras, Eléctricas, Sanitarias y otros) de los profesionales
contratados por LA VENDEDORA. El costo de estas revisiones y/o aprobaciones
profesionales será asumido por LOS COMPRADORES, y pagado por adelantado,
conforme al presupuesto que le sea remitido oportunamente por LA VENDEDORA.
c) Las modificaciones aprobadas solo se podrán ejecutar si no alteran el cronograma de
ejecución del proyecto en forma parcial y/o integral.
CUARTO: DISPOSICIONES GENERALES
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4.1 LOS COMPRADORES declaran que tienen conocimiento que LOS INMUEBLES, se
encuentran sujetos al Régimen de Unidades Inmobiliarias de Propiedad Exclusiva y de
Propiedad Común, a que se refiere el Título III de la Ley Nº 27157.
4.2 La presente transferencia se celebra ad-corpus y no por su extensión y cabida, motivo por
el cual cualquier diferencia de área que pudiese resultar en LOS INMUEBLES, no dará
lugar a pagar lo que hubiere demás ni a reintegrar lo que hubiere de menos sin que al
respecto puedan las partes exigirse compensación alguna, renunciando desde ya a toda
acción rescisoria por dolo, error, lesión o cualquier otro concepto.
4.3 LA VENDEDORA declara que sobre LOS INMUEBLES no existe gravamen, hipoteca,
medida
Judicial o extrajudicial que límite o restrinja la libre disposición de los mismos,
obligándose en todo caso al saneamiento por evicción con arreglo a ley, salvo la
hipoteca que será constituida a favor de un banco de primer nivel para el financiamiento
de la construcción EL EDIFICIO.
LA VENDEDORA declara que la hipoteca indicada en el párrafo anterior, será
levantada una vez que se declare la fábrica y se cumpla con la Independización de la
unidad inmobiliaria objeto de transferencia.
4.4 LA VENDEDORA declara no adeudar suma alguna por el pago de cualquier tributo
relacionado a LOS INMUEBLES, entendiéndose, en la relación interna de las partes,
que corresponderá a LA VENDEDORA asumir todos los tributos que se hubieren
devengado hasta la fecha de entrega de LOS INMUEBLES y de ahí en adelante, de
cargo de LOS COMPRADORES.
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Proyec to : RESIDENCIAL DEL PARQUE
Con relación al Impuesto Predial, de acuerdo a la legislación vigente, LOS
COMPRADORES estará afecto al pago de dicho Impuesto a partir del primero de enero
del ejercicio siguiente a la fecha de entrega física de LOS INMUEBLES. Sin embargo,
estará afecto a los otros tributos municipales, tales como, arbitrios, a partir de la fecha
de entrega de los mismos.
4.5 Tratándose el presente de un contrato de compraventa en el que ambas partes saben
que los bienes materia de la mismas son futuros, el contrato está sujeto a la condición
suspensiva, prevista en el artículo 1534° del Código Civil, que los bienes que se venden
lleguen a tener existencia, es decir, que LOS INMUEBLES hayan sido entregados
físicamente a LOS COMPRADORES, y que cuenten con la conformidad de obra
expedida por la Municipalidad de Miraflores.
4.6 Todos los gastos que origine elevar a Escritura Pública el presente Contrato, así como su
inscripción en el Registro de la Propiedad Inmueble de Lima y la entrega de una copia
simple para LA VENDEDORA, serán por cuenta de LOS COMPRADORES.
4.7 Concluida la construcción del conjunto multifamiliar, y producida la entrega de los
inmuebles materia del presente contrato, la vendedora se obliga a realizar todos los
actos y a suscribir los documentos que sean necesarios, a fin de formalizar la
transferencia de los inmuebles, específicamente lo que corresponde a la declaratoria de
fábrica, constituir el régimen de unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva y
propiedad común, otorgando para dicho efecto el respectivo reglamento interno e
independización de las secciones de dominio exclusivo, encargándose de la inscripción
de dichos actos en el registro de la propiedad inmueble de lima. Asimismo, se obliga a
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entregar todos los documentos relativos a la propiedad y uso de los bienes objeto de la
prestación a su cargo.
4.8 Las partes señalan como sus domicilios los consignados en la presente minuta, lugar
donde se tendrán por recibidas, aceptadas y conocidas todas las comunicaciones,
citaciones, y notificaciones derivadas del presente contrato, y cualquier cambio que
pudiese producirse en el futuro deberá ser comunicado a la otra parte por carta notarial,
pues sin la remisión y entrega de dicha carta notarial se considerarán válidos todos los
actos señalados en la presente cláusula. La nueva dirección deberá estar fijada en la
ciudad de lima. Asimismo ambas partes se someten sin reserva ni limitación alguna a la
jurisdicción de los jueces y tribunales de Lima.
QUINTO: CAUSALES DE RESOLUCIÓN
Las partes contratantes declaran que en la eventualidad que LOS COMPRADORES
dejaran de pagar alguna de las cuotas del precio de venta establecidas en el numeral 2.3.
de la cláusula segunda dentro del plazo establecido en dichos literales o no cumpliera con
suscribir la escritura pública que esta minuta origine o aquellas referidas a minutas
aclaratorias, modificatorias y/o rectificatorias necesarias y requeridas para la formalización e
inscripción de esta minuta en los Registros Públicos, LA VENDEDORA podrá declarar la
resolución de pleno derecho del presente contrato, de acuerdo a lo previsto por el artículo
1430º del Código Civil.
Para que la resolución opere, bastará que LA VENDEDORA remita una carta por conducto
notarial a LOS COMPRADORES al domicilio indicado en la introducción de la presente
minuta, indicando que ha operado la resolución.
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En caso de operar la resolución, LA VENDEDORA retendrá el 40% (cuarenta por ciento)
del precio pactado en la cláusula segunda como penalidad por indemnización por daños y
perjuicios, incluyendo el daño emergente y lucro cesante, y devolverá el saldo del precio
que LOS COMPRADORES hubieran pagado hasta el momento de la resolución sin pago de
interés alguno, en un plazo no mayor de treinta (30) días calendario contados a partir de la
fecha que LOS COMPRADORES recibieron la carta referida en el párrafo anterior.
La devolución del monto pagado, menos la retención en calidad de penalidad, se efectuará
mediante el envío de una carta notarial de LA VENDEDORA a LOS COMPRADORES
acompañando a dicha carta notarial un Cheque de Gerencia a nombre de LOS
COMPRADORES por la suma correspondiente al monto materia de devolución, menos la
retención de la penalidad antes indicada.
SEXTA: APLICACIÓN SUPLETORIA DEL CODIGO CIVIL
En todo lo no previsto por las partes en el presente contrato, ambas se someten a lo
establecido por las normas del Código Civil y demás del sistema jurídico que resulten
aplicables.
Agregue Usted Señor Notario las demás cláusulas de ley, realice los insertos necesarios y
curse los partes respectivos a los Registros de la Propiedad Inmueble de Lima.
Lima, XX de XXXXXXXXX de 2009.
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XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX
XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX
Los Compradores Los Compradores
XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX
La Vendedora
2. MODELO DE MINUTA SEÑOR NOTARIO:
Sírvase extender en su Registro de Escrituras Públicas una de Compra-Venta que celebran de
una parte, don ..................... con L.E. N° ............. y su cónyuge doña .......................... con L.E.
N° .......... (Si es soltero, indicar expresamente el estado civil), ambos con domicilio en
.................................................... a quienes en adelante se les denominará simplemente EL
VENDEDOR , y de la otra parte, don ................ con L.E. N° ............ y su cónyuge .............
........... con L.E. N° ................. (indicar estado civil si fuese soltero) ambos con domicilio en
.................................... a quienes se en adelante se denominará simplemente EL
COMPRADOR en los términos y condiciones siguientes:
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Proyec to : RESIDENCIAL DEL PARQUE
PRIMERO: EL VENDEDOR es propietario del ..............ubicado en........................... Distrito de
....................... según consta en la ficha ........................ del Registro Propiedad Inmueble de
Lima, en donde aparecen sus características, áreas, linderos y medidas perimétricas.
SEGUNDO: Por el presente contrato EL VENDEDOR da en venta real y enajenación perpetua
a EL COMPRADOR y éste adquiere para sí el inmueble referido en la cláusula anterior. La
venta se efectúa ad-corpus y comprende todo lo que de hecho o por derecho corresponda al
inmueble, sin reserva ni limitación alguna.
TERCERO: El precio de venta es de US$ ............ (................. mil y 00/100 dólares
americanos), los mismos que se pagarán de la siguiente manera: - US$ ........... ( .......... mil y
00/100 dólares americanos) a la firma de la (*) ................ sin más constancia de su entrega y
recepción que las firmas de las partes al pie de este documento. - US$ ............ ( .......... mil y
00/100 dólares americanos) con un préstamo que gestionará EL COMPRADOR y que se
entregará al VENDEDOR a la firma de la Escritura Pública que esta minuta origine, bajo fe
notarial. (*) Indicar “minuta” o “Escritura Pública”, según acuerdo entre vendedor y comprador.
CUARTO: Ambas partes declaran que entre el bien que se vende y el precio pactado existe la
justa equivalencia por lo que de haber alguna diferencia, que se hacen de ella mutua y
recíproca donación.
QUINTO: EL VENDEDOR deja expresa constancia que sobre el inmueble no pesa carga o
gravamen alguno, obligándose sin embargo al saneamiento conforme a ley.
SEXTO: Ambas partes se obligan solidariamente, por los impuestos y arbitrios, especialmente
por el Impuesto Predial, dejándose a salvo el derecho de cada parte para repetir contra la otra
parte por cualquier desembolso que hubiera que hacer por estos conceptos. En la relación
interna, es de cargo del VENDEDOR el pago de los tributos y cualquier deuda tributaria
pendiente de pago hasta la fecha de la Escritura Pública. Será de cargo del COMPRADOR, los
tributos que se generen a partir de dicha fecha.
SETIMO: Todos los gastos que ocasione el otorgamiento de la Escritura Pública, así como el
Impuesto de Alcabala y los derechos de inscripción en los Registros Públicos serán de cuenta
de EL COMPRADOR.
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Proyec to : RESIDENCIAL DEL PARQUE
OCTAVO: Para todo lo relacionado con el fiel cumplimiento de las cláusulas de esta minuta, las
partes acuerdan, someterse a la jurisdicción de los jueces y tribunales de lima, renunciando al
fuero de sus domicilios y señalando como tales, los consignados en la introducción del
presente documento.
Agregue Usted Señor Notario, lo que fuera de ley y pase los partes respectivos al Registro de
Propiedad Inmueble para su inscripción.
Lima, ................. de ................. del 2009
______________________ ___________________
EL VENDEDOR
____________________ ______________________
EL COMPRADOR
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Proyec to : RESIDENCIAL DEL PARQUE
I X . C O N C L U S I O N E S
Luego de la evaluación del proyecto inmobiliario planteado, se llega a la conclusión de
que el proyecto es viable, teniendo como premisa la participación activa del propietario del
terreno en el proyecto.
El análisis del mercado potencial y objetivo, nos lleva a la conclusión que el grado de
absorción a compra efectiva del mercado seleccionado, es el correcto. Asimismo, analizada la
oferta dentro la zona aledaña al proyecto, tiene un grado de ventas efectivas que refuerzan el
análisis efectuado en base a la información de las entidades públicos y privados relacionados
con el ámbito inmobiliario.
El producto ofrecido tiene una gran similitud al de la competencia en cuanto a calidad
de acabados pero con una mejor arquitectura que se refleja en el planteo de distribución de los
ambientes.
El costo de la unidad inmobiliaria esta por debajo del que ofrece la competencia directa,
lo cual hace aun más atractivo el proyecto tanto para el cliente como para el inversionista.
Se ha establecido un nivel de marketing o propaganda similar al de la competencia
directa, la cual esta muy cerca del terreno donde se encuentra el proyecto, además de ser esta
una de las empresas líder en el negocio inmobiliario. En consecuencia, aun invirtiendo en
marketing al mismo nivel de esta empresa, el proyecto sigue siendo atractivo económicamente.
Analizando el flujo económico del proyecto, se puede apreciar que el monto de
inversión, sin tener en cuenta el aporte del terreno, es atractivo para cualquier inversionista
mediano, pues la cifra a desembolsar es manejable y además se aporta en diferentes periodos
de tiempo. Es un proyecto que tal como se muestra, se presenta atractivo ya que da márgenes
de rentabilidad, atractivos para los inversionistas interesados en el ramo inmobiliario.
92 | P á g i n a L . C a v a s s a / G . P a r e d e s / L . S i l v a / C . V a l d i z á n
Proyec to : RESIDENCIAL DEL PARQUE
X I . A N E X O
• C A R C T E R I S T I C A S M A S I M P O R T A N T E S Q U E D E B E R I A
- Dirección de Obra Calle Gómez Sánchez 529-531, Miraflores.
PRIMERA HOJA
- VISTA DEL PARQUE, NOMBRE DEL EDIFICIO Y RECALCAR LA AURORA
MIRAFLORES.
- SEGUNDA HOJA CARACTERISTICAS (*)
- TERCERA HOJA PLANO AMOBLADO DE FLAT (130 Y 140 M2 Y DUPLEX (176M2)
- CUARTA HOJA PLANO DE UBICACIÓN, DATOS DE INFORME Y DATOS DE
GRUPO INMOBILIARIO ZEN junto al Banco que financia hasta la fecha (HSBC)
93 | P á g i n a L . C a v a s s a / G . P a r e d e s / L . S i l v a / C . V a l d i z á n
Proyec to : RESIDENCIAL DEL PARQUE
CARACTERISITICAS (*)
- Dormitorio principal con baño incorporado, con tablero de mármol.
- Cada dormitorio secundario con baño propio.
- Amplia sala comedor con balcón y vista al parque de Mamparas con cristal templado.
- Ascensor directo al departamento.
- Muebles altos y bajo en Cocina con tablero de granito.
- Comedor de diario
- Cuarto y baño de servicio.
- Acabados de primera.
- 2 estacionamientos por vivienda.
94 | P á g i n a L . C a v a s s a / G . P a r e d e s / L . S i l v a / C . V a l d i z á n
Proyec to : RESIDENCIAL DEL PARQUE
• M O D E L O D E S E P A R A C I O N D E D E P A R T A M E N T O
XXXXXXXXXXX, XX de XXXXXXXXX 2009
XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX Con RUC XXXXXXXXXX ha recibido del señor XXXXX, identificado con DNI. Nº XXXXXXXXXXX y su esposa la señora XXXXX, identificada con DNI. No XXXXXXXXXX.
La cantidad de US$ XXXXX (XXXXXXXXXX Mil con 00/100 Dólares Americanos), por concepto de separación del departamento Flat Nº XXX ubicado en el tercer piso y el estacionamiento Nº XX, del Proyecto Residencial Del Parque, en el distrito de Miraflores.
Esta separación es valida solo por 10 días.
Atentamente.
XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX
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Proyec to : RESIDENCIAL DEL PARQUE
X I I . B I B L I O G R A F Í A
• Revista Costos 2008-2009
• Pagina web de INEI: www.inei.gob.pe
• Pagina web del Ministerio de Vivienda, Construcción y Saneamiento