FACULTAD DE CIENCIAS EMPRESARIALES ESCUELA DE ADMINISTRACIÓN DE EMPRESAS “PROYECTO INMOBILIARIO PARA EL DESARROLLO INTEGRAL DE LA CONSTRUCCIÓN DE UNA EDIFICACION MULTIFAMILIAR LAS PALMAS EN LA CIUDAD DE CHICLAYO” ALUMNO: RAFAEL E. ARBULÚ DIEZ JAVIER RIOJAS VILLEGAS IVAN GARCIA CULQUICONDOR ANGELLO A. VÁSQUEZ CHÁVEZ CICLO: VIII ASIGNATURA: FORMULACIÓN Y EVALUACIÓN DE PROYECTOS DOCENTE: MUNDACA GUERRA, JORGE A. CHICLAYO, 03 DICIEMBRE DEL 2012
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FACULTAD DE CIENCIAS EMPRESARIALES
ESCUELA DE ADMINISTRACIÓN DE EMPRESAS
“PROYECTO INMOBILIARIO PARA EL DESARROLLO INTEGRAL DE LA
CONSTRUCCIÓN DE UNA EDIFICACION MULTIFAMILIAR LAS PALMAS EN LA CIUDAD DE CHICLAYO”
ALUMNO:
RAFAEL E. ARBULÚ DIEZ
JAVIER RIOJAS VILLEGAS
IVAN GARCIA CULQUICONDOR
ANGELLO A. VÁSQUEZ CHÁVEZ
CICLO:
VIII
ASIGNATURA:
FORMULACIÓN Y EVALUACIÓN DE PROYECTOS
DOCENTE:
MUNDACA GUERRA, JORGE A.
CHICLAYO, 03 DICIEMBRE DEL 2012
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“PROYECTO INMOBILIARIO PARA EL DESARROLLO INTEGRAL DE LA CONSTRUCCIÓN DE UNA EDIFICACION MULTIFAMILIAR LAS PALMAS EN LA CIUDAD DE CHICLAYO”
1. ESTUDIO ESTRATÉGICO
1.1. ANÁLISIS DEL MACROENTORNO
En esta sección se presentará un análisis de los factores principales del macro entorno del sector construcción mediante la matriz
SEPTE. La siguiente evaluación incluirá cinco factores: el demográfico, económico, sociocultural, tecnológico y ambiental, y ofrecerá
una breve descripción de los componentes más pertinentes al sector.
MATRIZ SEPTE - ANÁLISIS DE OCURRENCIAS SECTOR CONSTRUCCIÓN 2012 – 2017
Evolución del PBI: Crecimiento de 9.1% anual en el periodo 2009-2011. Variación del PBI:
El PBI ascendió 6.1% en los dos primeros trimestres del 2012. Crecimiento sector construcción: Crecimiento de 3.8% anual en periodo 2010-2011. Mayor consumo interno de cemento 3.79%. Avance físico de obras en 4.02%
Comportamiento de la sociedad actual:
Dinamismo de la inversión en infraestructura pública y privada. Finalidad de la inversión: Construcción de viviendas, edificaciones residenciales, y otras construcciones ejecutadas. Se destacan los rubros comercial e inmobiliario. Nivel socioeconómico:
Demanda real de sectores B y C de viviendas.
Evolución de la población total del Perú:
En la actualidad, la población total del Perú es de 29’461,933 habitantes. Evolución de la población total de Lambayeque:
El departamento de Lambayeque tiene una población de 1’207,589 habitantes, el 4.5% del Perú. Déficit habitacional: El déficit habitacional de la población asciende a 2 millones de viviendas a nivel nacional. El 25% del déficit
Tecnología de construcción:
Variada tecnología de construcción para edificios, viviendas y edificaciones multifamiliares Ingreso de nueva tecnología:
Ingreso de tecnología extranjera al país mediante concesiones de proveedores nacionales. Materiales de Construcción y maquinaria: Los materiales de construcción y maquinaria deben
Cuidado del medio ambiente: Uso de energía renovable en construcción. Protección de terrenos ecológicos. Restauración de áreas verdes en el país. Papel del estado: Licitaciones de terrenos con clausulas de protección al media ambiente y a la ecología.
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Fuente: BCR, CAPECO
Fuente: INEI
posicionado en Lima y el resto en provincias. Al año se fabrican 50,000 viviendas y existe una demanda real de 1 millón 500 mil viviendas. Fuente: INEI
cumplir los estándares de construcción. Fuente: CAPECO
Tabla: Análisis de Ocurrencias del Sector Construcción 2012 – 2017
Fuente: Elaboración Propia
El análisis de ocurrencias expresas un crecimiento económico del sector construcción del 20% anual en el 2012 contribuyendo en
mayor proporción al PBI. Además, señala un déficit habitacional a nivel nacional de 2 millones de viviendas, siendo el 25% de
demandantes pertenecientes a la capital, precisando que la mayoría de demandantes insatisfechos son considerados en el nivel
socioeconómico B y C.
MATRIZ SEPTE - ANÁLISIS DE TENDENCIAS SECTOR CONSTRUCCIÓN 2012 – 2017
Expectativa de crecimiento: Crecimiento total del 7% en el 2012. Proyección del PBI a 9% en el 2017. Proyección del sector construcción: Variación positiva de 16.9% en los dos primeros trimestres
Tendencia del sector construcción: Mayores adquisiciones de cemento, aumentando en un 17.7% para el 2017. Avance físico en obras en 10,0%. Nivel socioeconómico: Para el 2017, se espera reducir en un 25% la demanda real de los
Expectativa de crecimiento de población en el Perú:
Se proyecta un crecimiento del 11% para el 2017. Expectativa de crecimiento de población de Lambayeque:
Se espera un crecimiento del 8.4% para el 2017.
Tendencia de la tecnología de construcción:
Potencial ingreso de proveedores extranjeros de tecnología avanzada al mercado. Reducción de procesos de elaboración de materiales de construcción. Optimización de conversión de
Tendencia de la energía:
Utilización de energía sola en construcción.
Planes de energía renovable para el 2020.
Alianzas de financiamiento con terceros.
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del 2012. Se espera una variación total del 20% en el 2012. Expectativa de composición del 10% del PBI en el 2017. Fuente: BCR
sectores B y C que son personas que en la actualidad se encuentran alquilando una vivienda. Fuente: INEI
Expectativa del déficit habitacional: Reducción del 25% del déficit habitacional para el 2017. Fuente: INEI
materiales. Aumento de tiempo de avance de obras públicas y privadas. Fuente: CAPECO
Capital para los sistemas de techos verdes.
Tabla: Análisis de Tendencias del Sector Construcción 2012 – 2017
Fuente: Elaboración Propia
El análisis de tendencias estiman una composición del 10% del PBI dentro de 5 años, reducción del 25% del déficit habitacional,
crecimiento demográfico de la población total del 11%, ingreso de tecnología extranjera a través de proveedores internacionales,
utilización de energía solar como energía renovable en construcciones de viviendas para el 2017.
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1.2 CADENA DE VALOR DE SECTOR CONSTRUCCIÓN
Para el análisis del micro-entorno, presentamos a continuación el análisis de la cadena de valor:
Gráfico: Cadena de Valor Sector Construcción 2012 – 2017
Fuente: Elaboración Propia
INFRAESTRUCTURA:
• Todas las empresas constructoras nacionales y extranjeras situadas a
nivel nacional cuentan con la infraestructura adecuada.
RECURSOS HUMANOS:
• Suficiente planilla de personal de construcción y administrativo.
• Déficit de personal calificado de construcción en planilla.
APROVISIONAMIENTO:
• Cadena de proveedores definida para el aprovisionamiento de materiales de construcción.
• Almacén de materiales de construcción en las empresas constructoras.
TECONOLOGÍA:
• Tecnología de construcción inmobiliaria.
• Potencia ingreso de tecnología extranjera al país.
LOGÍSTICA
INTERNA
• Control de
inventarios.
• Materiales de
Construcción.
• Maquinaria
especializada
•Proveedores
locales y a nivel
Lima.
OPERACIONES
• Descripción del
tipo de
edificación.
• Definición del
proceso de
construcción
mediante
diagramas de
flujo.
• Control de la
eficiencia, eficacia
y efectividad de la
edificación.
• Control de la
calidad de la
edificación.
LOGÍSTICA EXTERNA
• Arrendamiento de
tecnología de
construcción.
• Transporte de
materiales de
construcción.
• Proveedores
nacionales e
internacionales.
MARKETING Y
VENTAS
• Definición de las
edificaciones en base
a sus características.
• Escala de precio
según la oferta y
demanda actual.
• Plaza según terreno
inhabitado.
• Promoción a través
del contacto
empresarial.
SERVICIO
POST-VENTA
• Contacto
periódico con
el cliente.
• Supervisión
posterior de la
edificación.
• Garantía de
mantenimiento
depende el
tipo de
edificación.
CADENA DE VALOR SECTOR CONTRUCCIÓN 2012-2017
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1.3 ANÁLISIS DEL MICROENTORNO
Este estudio consiste en una apreciación del micro entorno del sector de construcción,
usando como referencia el modelo del diamante de Porter (Cinco fuerzas competitivas de
Porter).
Imagen N°01: Cinco fuerzas competitivas del sector construcción en Lambayeque
Fuente: Elaboración propia
1.3.1 PODER DE NEGOCIACIÓN DE PROVEEDORES
En este punto nos ocuparemos de las características de los proveedores, así como del
poder de negociación que ejercen frente a las constructoras. En la región existe la
suficiente disponibilidad y variedad de precios, marcas, calidad y cantidad de materiales
para satisfacer a la demanda interna.
Para cumplir los estándares de una construcción y las expectativas de los clientes,
tenemos que abastecernos de buenos materiales. Para realizar la construcción del edificio
contaremos con el sustento de proveedores como cementos Pacasmayo que nos
proveerá con una variedad de cementos: Cemento Antisalitre MS, Cemento Extraforte,
Cemento Tipo I, Cemento Tipo V, Cemento Extradurable, hormigones: hormigón en masa,
hormigón ciclópeo, hormigón celular, hormigón armado. Estos materiales nos ayudaran en
la construcción de las bases, cimientos, columnas y los soportes del edificio. Se utilizan
como medio de unión entre otros materiales, forman el mortero. La cual se requiere en
grandes cantidades, ya que por lo general los edificios requieren de muchos materiales
para buenos cimientos.
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El poder de negociación de los proveedores de estos insumos es muy considerable, pues
dada la variedad de precios, cantidad, calidad con los que cuenta es muy buena. Otro
proveedor significativo es SiderPeru, con varias cantidades de acero dentro de ellos
tenemos: Barras y alambrón, barras de alto carbono, estos materiales nos ayudaran con
el sostén del edificio. Tiene un alto poder de negociación ya que es el mejor proveedor
que cuenta la región con lo que respecta a aceros en el norte del Perú.
Pavco provee una variedad de tuberías de buena calidad, así tenemos: tubería conduit y
tuberías conduflex con cable guía y tuberías conduflex sin cable guía. Estos materiales
nos ayudaran para el mejoramiento de flujo de agua, residuos, conexiones, por lo cual
esta empresa tiene un poder de negociación considerable con los que respecta a calidad.
Forte, que nos proveerá para aditivos para el concreto, para soluciones para el concreto
premezclado, prefabricados, mezclas secas para block, productos especiales como
concretos autocompactables, concretos súper fluidos, concretos de alta resistencia a
temprana edad, concreto celular, etc. Tenemos: frar (aditivo fluidizante reductor de agua y
retardante), forte-acel (aditivo acelerante para concreto).
Además, existen numerosos proveedores de dichos insumos en la zona y difícilmente
podrían establecer sus propias condiciones de precio y tamaño de pedido. Otros
materiales utilizados son los materiales cerámicos: ladrillos, tejas, azulejos, gres,
disgregadas, fragmentos de piedra (arcillas). En este caso, los proveedores también
tienen un poder de negociación limitado debido a que existen muchas empresas que
ofrecen dichos bienes y, además, el proyecto estará realizando compras de gran tamaño,
al por mayor, por lo que probablemente podría imponer sus condiciones (oferta y
demanda).
Implementaremos maquinaria para la construcción del edificio:
Las excavadoras y cargadoras: se emplean en la excavación y los movimientos de
la tierra.
Los buldozers y motoniveladoras: se utilizan en la nivelación de terrenos.
Los camiones y volquetes: transportan los materiales.
Las grúas: elevan los materiales, su estructura básica está formada por la torre, la
pluma y el contrapeso.
Las hormigoneras: preparación de morteros y hormigones.
Producto de la investigación realizada hemos determinado que los proveedores de la
región si cuentan con poder de negociación frente a las construcción; pues dada la
variedad de precios, cantidad, calidad y marcas de los materiales de construcción con los
que cuentan las distribuidoras de la región si una de ellas quiere manejar los precios,
existen una pocas series de alternativas adicionales de donde se podrá escoger la que
resulte más económica.
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1.3.2 PODER DE NEGOCIACIÓN DE CLIENTES
El poder de negociación del proyecto hacia los clientes es fuerte, ya que el crecimiento del
sector construcción está por encima del promedio de la economía nacional. El proyecto va
dirigido hacia las personas y/o familias considerados dentro del nivel socioeconómico B y
C en busca de seguridad, es por ello que el proyecto se va a encargar de satisfacer
aquellas expectativas de los clientes, por consecuencia va a tener un alto poder de
negociación hacia los clientes para llegar a un acuerdo.
En este caso el enfoque del cliente esté estrechamente relacionado con la búsqueda de
seguridad y confort, siendo probable la exigencia de calidad y valores agregados. No
obstante, si el enfoque del cliente está relacionado directamente con la comodidad,
seguridad, recreación en el edificio, tendrá dificultades en encontrar alternativas.
1.3.3 RIVALIDAD ENTRE COMPETIDORES ACTUALES
En el sector se pueden mencionar tres empresas constructoras representativas en la
ciudad de Chiclayo, estas son el Grupo Los Portales, Grupo Sagitario y ICM
Construcciones que son una competencia fuerte dentro del sector, sin embargo, estas
empresas se dedican a la construcción, reforma y reparación de edificios y estructuras de
ingeniería civil tales como: viviendas, carreteras, etc. Sin embargo, estas empresas
abarcan las actividades de instalación de plomería, calefacción y aire acondicionado,
antenas, sistemas de alarma y otros relacionados con el acondicionamiento de edificios,
la terminación de edificios: revestimiento de pisos y paredes, carpintería final, pintura y
otros.
Estas empresas también se pueden especializar en colocación de concreto, perforación
de pozos, instalación de andamios, encofrados, etc. En este grupo se encuentran las
actividades de elaboración de proyectos completos de edificación y obras de ingeniería
civil, proyectos de arquitectura y consultoría sobre temas especiales; también se dedican
a la dirección y/o supervisión de obras de construcción.
Dicha situación trae como consecuencia una competencia fuerte, nos vemos rezagados a
causa de esta situación, afectando nuestra participación en el sector, nuestra capacidad
financiera y nuestra capacidad de proyecto en marcha.
1.3.4 AMENAZA DE ENTRADA DE NUEVOS COMPETIDORES
Esta fuerza si es variable, puesto que la entrada de nuevos competidores es complicada.
Una empresa constructora significaría una gran inversión, además que tiene que contar
con excelentes profesionales expertos en el rubro constructor, los cual puede tomar un
tiempo para reclutar y seleccionar el personal.
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Cabe precisar la existencia en el Perú de grandes grupos inversores que se encuentran
posicionados en Lima y otras provincias. Dichos grupos podrían ingresar al mercado local
en años posteriores apuntando a diferentes nichos de mercado, señalamos COSAPI,
Grupo Graña & Montero, entre otros. Su experiencia podría generar un porcentaje
representativo de participación en el mercado.
1.3.5 AMENAZA DE INGRESO DE PRODUCTOS SUSTITUTOS
Los servicios sustitutos es un factor que tiene un mayor impacto en el sector, entre los
sustitutos más cercanos a los departamentos tenemos mini departamentos, viviendas de
alquiler y viviendas urbanas. Esta fuerza es considerada fuerte en el sentido porque existe
mayor facilidad de ser alcanzadas por aquellas personas que las requieran además de
sus precios accesibles ante la demanda insatisfecha de departamentos.
1.4 ANÁLISIS DE MEGATENDENCIAS DEL SECTOR CONSTRUCCIÓN
1.4.1 UTILIZACIÓN DE LA ENERGÍA SOLAR
La utilización de la energía solar en la construcción seguirá creciendo gracias a las normas
estatales que estimulan los planes de energía renovable para el año 2020. Las alianzas de
financiamiento con terceros seguirán creciendo para proporcionar capital para los sistemas
de techos verdes de gran tamaño en supermercados y en tiendas departamentales.
1.4.2 UTILIZACIÓN DE FONDOS DE PENSIÓN
Otra tendencia muy novedosa será el surgimiento de nuevas formas de financiar los
grandes proyectos de infraestructura mediante el uso del capital ahorrado en fondos de
pensiones y otras fuentes de capital que antes no se habían explorado.
1.4.3 EL ENVEJECIMIENTO DEMOGRÁFICO Y LA MIGRACIÓN INTERNACIONAL
La población mundial crece y los países desarrollados experimentan una menor natalidad;
situación que acelerará las tendencias migratorias desde los países pobres hacia los
países ricos, en desmedro del capital humano de los primeros. Los países desarrollados
pugnarán por atraer migrantes para rejuvenecer su fuerza laboral con jóvenes
profesionales y técnicos altamente calificados, lo que significará el agotamiento de las
restricciones para la inmigración.
Esto beneficiara al sector construcción ya que al migrar dará pie a que más
construcciones se edifiquen en las ciudades y haya un crecimiento mayor de este sector,
por la demanda que esto ocasionará.
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1.4.4 CRECIMIENTO DE MEGA CIUDADES
El crecimiento de mega ciudades (con más de diez millones de habitantes) se ha
acelerado especial en los países en vías de desarrollo, como efecto de intensos procesos
de urbanización y migración rural-urbana. Son consideradas motores de la economía
mundial por conectar de manera eficiente el flujo de productos, personas, culturas y
conocimientos.
Pero esta concentración de la población, sobre todo por la centralización espacial de las
inversiones, tiene inevitables consecuencias sociales, económicas y culturales; en
particular, el incremento del crimen y la delincuencia, problemas mucho más agudos en
los países pobres.
En el periodo del Plan Bicentenario, Lima Metropolitana tenderá a convertirse en una
mega ciudad, lo que encarecerá los costos de los servicios básicos y se enfrentará a
mayores problemas sociales. Esperamos que se convierta en una mega ciudad
equilibrada en competitividad, medio ambiente y calidad de vida.
1.4.5 LAS TELECOMUNICACIONES Y LA MASIFICACIÓN DEL USO DE INTERNET
A lo largo de las últimas décadas, las telecomunicaciones en el mundo han evolucionado
favorablemente de manera notoria a través de la creación de nuevas tecnologías con la
finalidad de procesar, transmitir y difundir conocimiento.
De todos ellos, internet se ha convertido en la actualidad en uno de los medios más
utilizados por los agentes económicos por suponer una gran oportunidad de inversión, y
no solo aminorar costos económicos y no económicos, sino facilitar las comunicaciones
en tiempo real entre el sector público y el privado. También representa un abanico de
opciones informativas que reduce la asimetría de la información en las transacciones
comerciales a nivel nacional e internacional entre las empresas y los usuarios.
1.4.6 EL CAMBIO CLIMÁTICO
Todos los países van a sufrir los efectos del cambio climático, pero los más vulnerables
son los países tropicales y sus poblaciones rurales. Se considera que este fenómeno
traerá un cambio de paradigma y una reducción drástica del consumo de combustibles
fósiles, hecho que afectará tanto la política como la economía mundiales. El Perú se verá
afectado, en particular por la menor disponibilidad de agua en la costa.
Se estima que las alteraciones de los ecosistemas incidirán negativamente en las
condiciones de competitividad económica de los países, afectando severamente a la
población asentada en las ciudades costeras.
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Estudios recientes estiman una incidencia creciente de los efectos negativos del cambio
climático en el producto bruto interno (PBI). De no adoptarse medidas contingentes, ello
podría llegar a significar hasta el 20% anual del mismo para el año 2050, limitando
seriamente las metas de crecimiento sostenido del país.
1.5 ANÁLISIS FODA SECTOR CONSTRUCCIÓN
1.5.1 FORTALEZAS
F1: Crecimiento del 18% del sector construcción, superando el promedio de la
economía nacional.
F2: Efecto multiplicador de la actividad constructora reflejado en la ocupación del
6.3% del sector construcción en el producto bruto interno.
F3: Tasas de interés aun relativamente bajas para créditos hipotecarios y para
financiar proyectos de infraestructura.
F4: Apoyo del gobierno a través de la promoción de programas habitacionales
(Techo Propio) e inversión en infraestructura.
F5: Situación financiera buena o estable de la mayoría de empresas constructoras.
F6: Diversificación de proveedores de materiales de construcción, maquinaria e
insumos.
F7: Implementación de tecnologías de información y comunicación en la mayoría
de empresas constructoras.
F8: Existencia de plan de saneamiento, política ambiental sectorial y visión
nacional integradora del sector vivienda.
1.5.2 OPORTUNIDADES
O1: Aprovechar la expectativa de inversión pública que bordearía el 25% del PBI
en los próximos años.
O2: Utilizar fondos de pensiones para financiar proyectos de inversión en
infraestructura.
O3: Licitación de grandes terrenos propiedad del Estado permitirá construcción de
viviendas multifamiliares
O4: Expectativa de crecimiento demográfico del 11% en los próximos cinco años,
agregado al crecimiento poblacional por la migración.
O5: Atender el déficit habitacional de dos millones de viviendas, siendo el 25%
ubicado en Lima y el resto en provincias.
O6: Disminuir la demanda insatisfecha de viviendas de habitantes de nivel
socioeconómico B y C.
O7: Aprovechamiento de nueva tecnología de construcción de edificaciones.
O8: Posibilidad de utilizar energía solar en la fabricación de viviendas como
energía renovable generando techos verdes.
1.5.3 DEBILIDADES
D1: Demasiadas trabas burocráticas para habilitaciones urbanas y licencias de
construcción.
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D2: Elevado nivel de informalidad, pues el 70% de las obras que se realizan en
Lima y el 90% a nivel nacional, carecen de licencia de construcción
(autoconstrucción).
D3: Fuerte competencia de la autoconstrucción en el segmento de viviendas
tradicionales.
D4: Escasez de personal técnico calificado para la construcción de obras.
D5: Alto poder de decisión de demandantes de viviendas dirigidas al nivel
socioeconómico B y C.
D6: Intensa competencia entre empresas constructoras, afectando los márgenes
de utilidad.
D7: Presencia de mafias al interior de sindicatos de trabajadores de construcción
civil.
D8: Falta de difusión sobre los diferentes programas en casi todos los
subsectores.
1.5.4 AMENAZAS
A1: Potencial ingreso de nuevas empresas constructoras extranjeras, en particular
vinculadas a inmobiliarias.
A2: Incremento en el precio de materiales de construcción (acero, ladrillo) ante
alza de las materias primas.
A3: Escasez y elevado costo de terrenos dificulta ejecución de proyecto de
viviendas económicas.
A4: Incremento en el precio de las maquinarias para construcción ante
encarecimiento de insumos.
A5: Tendencia ascendente en las tasas de interés de los créditos hipotecarios.
A6: Incidencia de los efectos negativos del cambio climático en el producto bruto
interno.
A7: Aumento del nivel de competencia de las empresas constructoras.
A8: Potencial invasión de terrenos inhabitados por parte de terceros.
1.6 MATRIZ EVALUACIÓN FACTORES EXTERNOS (EFE)
A continuación, se presenta la matriz de evaluación de factores externos utilizada para dar
ponderación a las oportunidades y amenazas más importantes del sector construcción.
MATRIZ EFE – Evaluación de Factores Externos
Peso Calificación Total
Ponderado
Oportunidades
O1: Aprovechar la expectativa de inversión pública que bordearía el 25% del PBI en los próximos años.
0.06 4 0.24
O2: Utilizar fondos de pensiones para financiar proyectos de inversión en infraestructura.
0.05 3 0.15
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O3: Licitación de grandes terrenos propiedad del Estado permitirá construcción de viviendas multifamiliares
0.06 3 0.18
O4: Expectativa de crecimiento demográfico del 11% en los próximos cinco años, agregado al crecimiento poblacional por la migración.
0.06 4 0.24
O5: Atender el déficit habitacional de dos millones de viviendas, siendo el 25% ubicado en Lima y el resto en provincias.
0.07 4 0.28
O6: Disminuir la demanda insatisfecha de viviendas de habitantes de nivel socioeconómico B y C.
0.09 4 0.36
O7: Aprovechamiento de nueva tecnología de construcción de edificaciones.
0.07 3 0.21
O8: Posibilidad de utilizar energía solar en la fabricación de viviendas como energía renovable generando techos verdes.
0.09 3 0.27
Amenazas
A1: Potencial ingreso de nuevas empresas constructoras extranjeras, en particular vinculadas a inmobiliarias.
0.08 1 0.08
A2: Incremento en el precio de materiales de construcción (acero, ladrillo) ante alza de las materias primas.
0.08 2 0.16
A3: Escasez y elevado costo de terrenos dificulta ejecución de proyecto de viviendas económicas.
0.06 2 0.12
A4: Incremento en el precio de las maquinarias para construcción ante encarecimiento de insumos.
0.05 1 0.05
A5: Tendencia ascendente en las tasas de interés de los créditos hipotecarios.
0.05 2 0.1
A6: Incidencia de los efectos negativos del cambio climático en el producto bruto interno.
0.05 2 0.1
A7: Aumento del nivel de competencia de las empresas constructoras.
0.04 2 0.08
A8: Potencial invasión de terrenos inhabitados por parte de terceros.
0.04 2 0.08
TOTAL 1.00 2.70
Tabla: Matriz de Evaluación de Factores Externos Sector Construcción
Fuente: Elaboración Propia
Los valores de las calificaciones son los siguientes:
1 = amenaza mayor
2 = amenaza menor
3 = oportunidad menor
4 = oportunidad mayor
El total ponderado es de 2.70, es decir el sector construcción se encuentra en un contexto
favorable y es ubicado en una zona altamente competitiva.
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1.7 MATRIZ EVALUACIÓN FACTORES INTERNOS (EFI)
A continuación, se presenta la matriz de evaluación de factores internos utilizada para dar
ponderación a las fortalezas y debilidades más importantes del sector construcción.
MATRIZ EFI – Evaluación de Factores Internos
Peso Calificación
Total Ponderado
Fortalezas
F1: Crecimiento del 18% del sector construcción, superando el promedio de la economía nacional. 0.05 4 0.20
F2: Efecto multiplicador de la actividad constructora reflejado en la ocupación del 6.3% del sector construcción en el producto bruto interno. 0.05 4 0.20
F3: Tasas de interés aun relativamente bajas para créditos hipotecarios y para financiar proyectos de infraestructura. 0.05 3 0.15
F4: Apoyo del gobierno a través de la promoción de programas habitacionales (Techo Propio) e inversión en infraestructura. 0.07 3 0.21
F5: Situación financiera buena o estable de la mayoría de empresas constructoras. 0.06 4 0.24
F6: Diversificación de proveedores de materiales de construcción, maquinaria e insumos. 0.06 4 0.24
F7: Implementación de tecnologías de información y comunicación en la mayoría de empresas constructoras. 0.08 4 0.32
F8: Existencia de plan de saneamiento, política ambiental sectorial y visión nacional integradora del sector vivienda. 0.05 3 0.15
Debilidades
D1: Demasiadas trabas burocráticas para habilitaciones urbanas y licencias de construcción. 0.06 2 0.12
D2: Elevado nivel de informalidad, pues el 70% de las obras que se realizan en Lima y el 90% a nivel nacional, carecen de licencia de construcción (autoconstrucción). 0.08 1 0.08
D3: Fuerte competencia de la autoconstrucción en el segmento de viviendas tradicionales. 0.08 1 0.08
D4: Escasez de personal técnico calificado para la construcción de obras. 0.05 2 0.10
D5: Alto poder de decisión de demandantes de viviendas dirigidas al nivel socioeconómico B y C. 0.08 2 0.16
D6: Intensa competencia entre empresas constructoras, afectando los márgenes de utilidad. 0.08 2 0.16
15
D7: Presencia de mafias al interior de sindicatos de trabajadores de construcción civil. 0.05 2 0.10
D8: Falta de difusión sobre los diferentes programas en casi todos los subsectores. 0.05 1 0.05
TOTAL 1.00 2.56 Tabla: Matriz de Evaluación de Factores Internos Sector Construcción
Fuente: Elaboración Propia
Los valores de las calificaciones son los siguientes:
1 = debilidad mayor
2 = debilidad menor
3 = fortaleza menor 4 = fortaleza mayor
El total ponderado es de 2.56, es decir el sector construcción posee una posición interna
fuerte y tiene una estrategia de competitividad interna por arriba de la media.
1.8 ESTRATEGIA GLOBAL
Es conveniente aplicar una estrategia de enfoque o alta segmentación en un segmento
de la población: los consumidores de vida progresista, poder adquisitivo moderado y
creciente en el corto plazo. Cabe mencionar que con esta estrategia se busca concentrar
los esfuerzos en producir o vender productos que satisfagan las necesidades o gustos de
un determinado grupo de consumidores.
El enfoque en determinado tipo de consumidor tendrá diferentes factores. En primer lugar,
la ubicación de la edificación multifamiliar deberá ser urbana y céntrica. Otro aspecto será
la seguridad y confort de los departamentos. Además, pretende resaltar la calidad de
vivienda con la familia y no solo la calidad de la infraestructura.
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1.9 ESTRATEGIAS COMPETITIVAS
MATRIZ FORD – CRUZE ESTRATEGIAS
OPORTUNIDAD AMENAZA
FO
RT
AL
EZ
AS
ESTRATEGIA FO ESTRATEGIA FA
Impacto en el PBI del Perú a través del aumento de la actividad constructora de edificaciones multifamiliares.
Financiamiento de proyectos inmobiliario con un crédito hipotecario a tasa de interés fija.
Aprovechar el apoyo del gobierno para invertir en infraestructura inmobiliaria mediante la licitación de terrenos por parte del estado.
Negociación con los proveedores los precios de los materiales de construcción.
Disminución de déficit habitacional en el país a través de la construcción de edificaciones multifamiliares.
Implementación de un sistema de costos de construcción inmobiliaria.
Financiar nuestro proyecto a un crédito hipotecario con baja tasa de interés.
Fijación de una escala remunerativa fija a los trabajadores de construcción cubriendo sus necesidades.
Orientar nuestro proyecto a satisfacer las necesidades de los consumidores de estilo de vida progresista.
Oferta a los consumidores de estilo de vida progresista de edificaciones de calidad con protección antisísmica.
Implementar nueva tecnología para disminuir los costos de construcción inmobiliaria.
Programación de calendario de obras de construcción inmobiliaria previniendo factores climáticos.
Contribuir con el medio ambiente mediante la utilización de energía solar como energía renovable para la construcción de techos verdes.
Obtención de licencias de terrenos urbanos inhabitados para la construcción de viviendas para consumidores de estilo de vida progresista.
DE
BIL
IDA
DE
S
ESTRATEGIA DO ESTRATEGIA DO
Agilizar los trámites de licencias mediante la implementación de sistemas de información.
Monitoreo de proyectos de construcción de presupuesto moderado en bajos costos de construcción y maquinaria.
Formalizar la construcción aprovechando el crecimiento de la inversión pública y privada.
Edificación de construcciones según el poder adquisitivo de los demandantes del estilo de vida progresista.
Capacitar al personal de construcción sobre la nueva tecnología de construcción.
Equilibrio del nivel de competencia de la autoconstrucción y la construcción de viviendas.
Establecer una escala de precios de los departamentos según el consumidor de estilo de vida progresista.
Capacitación de personal técnico en construcción de obras.
Aprovechar la tecnología de construcción para edificar mayor número de departamentos para los consumidores de estilo de vida progresista.
Atención a un segmento del mercado dirigido a los consumidores de estilo de vida progresista.
Enfoque en el nivel de autoconstrucción actual en el país. Enfoque en los consumidores de estilo de vida progresista.
Tabla: Matriz FORD – Cruza de Estrategias
Fuente: Elaboración Propia
1.10 Misión
Nuestra misión es construir una edificación multifamiliar compuesta por departamentos
dirigidas al segmento de consumidores de estilo de vida progresista, poder adquisitivo
moderado y creciente en el corto plazo; ofreciendo protección antisísmica, ubicación
urbana y servicio recreacional en el edificio.
1.11 Visión
Alcanzar reconocimiento por construcción segura y de calidad. Además, contribuir con la
disminución del déficit habitacional de la población nacional, mediante la ocupación de
departamentos.
1.12 Objetivos Estratégicos
1.12.1 Objetivos Estratégicos Generales y Específicos
OBJETIVOS ESTRATÉGICOS GENERALES
OBJETIVOS ESTRATÉGICOS ESPECÍFICOS
OEG 1
Disminuir la demanda insatisfecha de viviendas mediante la construcción de una edificación multifamiliar dirigida al NSE B y C de estilo de vida proactivo.
Inversión privada en construcción inmobiliaria.
Satisfacer las necesidades de los consumidores de NSE B y C de estilo de vida proactivo.
Competir con empresas orientadas a dichos segmentos.
Edificar con protección antisísmica.
OEG 2 Disminuir el déficit habitacional de la población.
Fortalecer la gestión del territorio.
Promover la inversión inmobiliaria en viviendas.
Desarrollar la valuación de bienes muebles e inmuebles.
OEG 3 Promover el desarrollo sostenido de la construcción.
Promover la inversión pública y privada.
Fomentar el desarrollo tecnológico, difusión y capacitación.
Desarrollar la valuación de bienes muebles e inmuebles.
OEG 4
Prevenir y mitigar los impactos ambientales negativos de las actividades del subsector inmobiliario.
Cumplir con las clausulas de protección del medio ambiente.
Utilizar energía solar como energía renovable en la construcción.
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2. ESTUDIO DE MERCADO
2.1 OBJETIVO ESTRATÉGICO DEL ESTUDIO DE MERCADO
Disminuir la demanda insatisfecha de viviendas mediante la construcción de una
edificación multifamiliar dirigida a las personas urbanas de estilo de vida progresista en la
ciudad de Chiclayo.
2.2 DEFINICIÓN DEL MERCADO OBJETIVO
2.2.1 MERCADO POTENCIAL
A nivel nacional, en el área urbana existen 1 millón 207 mil 610 habitantes con déficit habitacional y en el área rural 653 mil 82 habitacional, siendo 64,9% y 35,1% respectivamente del déficit habitacional. En Lambayeque, el déficit habitacional asciende a 52,842 habitantes en total. 2.2.2 MERCADO DISPONIBLE A julio del 2012 se ha promovido la construcción y mejoramiento de cerca de 290 mil viviendas (16% del déficit habitacional nacional). A partir de esto, el déficit habitacional asciende actualmente a 1 millón 570 mil 692 viviendas a nivel nacional. Según Arellano el 21% de la población nacional lleva un estilo de vida progresista, es decir partiendo por estilos de vida en promedio el déficit habitacional de dicho estilo asciende a 821, 471 viviendas. En Lambayeque, el 24% de la población llevan un estilo de vida progresista reduciéndose a 14,215 viviendas. 2.2.3 MERCADO EFECTIVO
A partir del mercado disponible, determinamos nuestro mercado efectivo que comprende
aquellas personas urbanas no ocupadas de estilo de vida progresista del departamento
de Lambayeque demandantes de una vivienda.
2.2.4 MERCADO OBJETIVO
Nuestro mercado objetivo abarcará el segmento específico de personas urbanas de estilo
de vida progresista de 25 a 40 años demandantes de una vivienda en la ciudad de
Chiclayo, a través de la investigación del comportamiento del consumidor, mercado
competidor, proveedor y de bienes sustitutos a indagar mediante una investigación de
mercados.
2.3 INVESTIGACIÓN DE MERCADOS
La presente investigación de mercados tiene la finalidad de identificar los
comportamientos y características del segmento al cual nos dirigimos, a la vez nos
permitirá conocer el mercado competidor, proveedor y de bienes sustitutos.
2.3.1 PROBLEMA DE LA INVESTIGACIÓN DE MERCADOS
El problema del estudio radica en identificar ¿Cuáles son los comportamientos y
características de las personas urbanas de estilo de vida progresista respecto a su
decisión de adquisición de una vivienda en la ciudad de Chiclayo para determinar su estilo
de vida?, con la intención de realizar un proyecto inmobiliario de construcción
multifamiliar.
19
2.3.2 OBJETIVOS DE LA INVESTIGACIÓN DE MERCADOS
OBJETIVO GENERAL
El objetivo general de la investigación es determinar los comportamientos y características
de las personas urbanas de estilo de vida progresista respecto a la decisión de
adquisición de una vivienda en la ciudad de Chiclayo mediante una investigación de
mercados.
OBJETIVOS ESPECÍFICOS
Identificar el perfil de comportamiento de las personas urbanas de estilo de vida
progresista respecto a la decisión de adquisición de una vivienda en la ciudad de
Chiclayo.
Especificar las características y el diseño de la edificación multifamiliar y sus
departamentos que desean las personas urbanas de estilo de vida progresista en
la ciudad de Chiclayo según sus preferencias y determinando su estilo de vida.
Determinar el precio de los departamentos según el nivel de ingresos y poder
adquisitivo de las personas urbanas de estilo de vida progresista respecto a la
decisión de adquisición de una vivienda en la ciudad de Chiclayo.
Identificar la mejor plaza para la construcción de la edificación multifamiliar según
el sondeo y las preferencias de las personas urbanas de estilo de vida progresista
en la ciudad de Chiclayo.
Determinar el tipo de promoción y publicidad para los departamentos de la
edificación multifamiliar según el grado de influencia de esta en las personas
urbanas de estilo de vida progresista respecto a la adquisición de vivienda en la
ciudad de Chiclayo.
2.3.3 METODOLOGÍA
La metodología que se aplicará en el estudio de mercado será Analítica/Descriptiva,
debido a que se utilizarán técnicas de recopilación de datos como la aplicación de una
encuesta validada que permitirá obtener, organizar, analizar y presentar información
relevante con la finalidad de elaborar conclusiones válidas y tomar una decisión. Además,
se realizarán dos sesiones de Focus Group con funcionarios de inmobiliarias locales y
clientes potenciales en la ciudad de Chiclayo.
2.3.4 MUESTREO
POBLACIÓN
La población está conformada por las 14,215 personas urbanas (varones y mujeres) de
estilo de vida progresista de 25 a 40 años demandantes de una vivienda en la ciudad de
Chiclayo.
20
MUESTRA
El presente estudio utilizará un muestreo estratificado. Las unidades de análisis serán
constituidas por los demandantes de una vivienda en la ciudad de Chiclayo, y las
unidades elementales o informantes serán las personas urbanas de estilo de vida
progresista en varones y mujeres de 25 a 40 años pertenecientes a la ciudad de Chiclayo.
CÁLCULO DEL TAMAÑO DE MUESTRA
El tamaño de la muestra se calcula para estimar una proporción de personas urbanas de
estilo de vida progresista mediante un muestreo estratificado con asignación de Neyman,
con un nivel de confianza del 95% y con precisión de 0.05, en el que los estratos son los
varones y mujeres demandantes de una vivienda en la ciudad de Chiclayo. A través de la
siguiente fórmula estadística:
Donde considerando una confianza de 0.95, el desvío normal Z de 1.96 y la precisión de
0.05, dará resultado una varianza de 0.00065. A partir de esto, calculamos una muestra
total de 291 personas urbanas no ocupadas de estilo de vida progresista. Por otro lado, la
asignación del tamaño de muestra para cada estrato se calculará con la siguiente fórmula:
Aplicando dicha fórmula se obtiene como resultado una asignación de 174 varones
demandantes de vivienda y 117 mujeres demandantes de vivienda en la ciudad de
Chiclayo. Dichos datos presentados en el siguiente cuadro:
3.2.2 MICRO-LOCALIZACIÓN DE LA EDIFICACIÓN MULTIFAMILIAR
Determinamos la micro-localización del edificio a partir de la decisión de construir en el
distrito de Chiclayo, específicamente en la zona urbana de Santa Victoria. A continuación,
presentamos 3 propuestas de terrenos inhabitados en dicha zona:
Alternativa 1 Alternativa 2 Alternativa 3
Ubicación Santa Victoria
Céntrico Santa Victoria Este Santa Victoria Oeste
Precio $48/m2 $52/m2 $36/m2
Extensión 30,000 m2 32,000 m2 20,000 m2
Forma Aceptable Aceptable Aceptable
Accesibilidad Av. Libertad y Ovalo
Santa Victoria Av. Chinchaisuyo y
Av., Libertad Av. Libertad y Ovalo
Santa Victoria
Topografía Plano Plano Desniveles menores
Posibilidad de Expansión
Muy baja Media, Muy baja Muy baja
La evaluación para seleccionar la mejor alternativa fue realizada utilizando una matriz de
ponderación, en la cual se evalúa cada característica en una escala del 1 al 5 con las
siguientes calificaciones:
Calificación Puntaje
Muy malo 1
Malo 2
Regular 3
Bueno 4
Muy bueno 5
La matriz de ponderación se puede apreciar a continuación:
Peso Alt. 1 Alt. 2 Alt. 3 Total 1 Total 2 Total 3
Ubicación 18 4 3 3 72 54 54
Precio 12 4 3 2 48 36 24
Extensión 20 3 4 2 60 80 40
Forma 10 3 3 3 30 30 30
Accesibilidad 16 4 3 4 64 48 64
Topografía 8 4 4 4 32 32 32
Posibilidad de Expansión
16 3 4 3 48 64 48
30
Las ponderaciones para las características definidas fueron seleccionadas según las
sugerencias de funcionarios de alto nivel de inmobiliarias locales. Los valores totales se
pueden ver en la tabla a continuación:
Terreno Puntuación total
Alternativa 1 354
Alternativa 2 344
Alternativa 3 292
Finalmente, en el siguiente mapa se puede apreciar la ubicación exacta del terreno, con
respecto a las avenidas cercanas, así como su forma general y extensión.
3.3 TAMAÑO DEL PROYECTO INMOBILIARIO
3.3.1 CAPACIDAD DEL PROYECTO
El proyecto cuenta con 10 pisos. En el primer piso se encuentran ubicados los
estacionamientos, el hall de ingreso, los depósitos y áreas de mantenimiento. Del 2do al
8mo piso se encuentran 3 departamentos por piso y en el 9no y 10mo dos departamentos
duplex.
El acceso peatonal se realizará por la Av. Chinchaysuyo, llegando a un hall de distribución
que comunica a pasadizos de acceso a los estacionamientos, a los ascensores y a la
escalera.
El ingreso a los departamentos es a través de dos ascensores directos a cada
departamentos. También cuenta con una escalera central usada como escape.
Los departamentos ubicados en los pisos del 2 al 8 cuentan con los siguientes ambientes:
Sala-Comedor, balcón, baño completo, dormitorio principal con baño incluido, un estudio,
dos dormitorios, cocina y lavandería.
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3.3.2 PRODUCTO
DISEÑO ARQUITECTÓNICO
Ofrecer un producto inmobiliario dirigido para la población de estilo de vida progresista
que desea vivir en un ambiente relajado, que les brinde comodidad y confort superando
sus expectativas.
Con dicho producto se busca cumplir adecuadamente con las expectativas de calidad del
producto la cual se verá diferenciada del resto de productos de la zona gracias a sus
acabados, a una excelente distribución, a la variedad en la unidad inmobiliaria, y parques
interiores.
La idea principal del proyecto es la ejecución de una torre la cual contará con un jardín
interior que generará una agradable vistea. En lo referido producto inmobiliario esta
edificación multifamiliar tendrá 2 tipos de productos diferenciados por precio y calidad.
El financiamiento del proyecto será 30% de aporte propio que incluye el terreno y el resto
financiado.
PARÁMETROS URBANÍSTICOS
El proyecto contempla la adquisición de un terreno para proceder con la construcción de
la edificación multifamiliar.
Según los parametro urbanísticos y edificatorios, está permitido construir hasta un
másximo de 1.5 x(ancho de vía + retiro) de altura. El proyecto contempla como altura
máxima 28.00m. Contamos con 50% de área libre (mayor al 40% exigido en los
parámetros). Los parámetros nos piden 1 estacionamiento cada 1.5 viviendas igual a 12
estacionamientos.
DESCRIPCIÓN DEL PROYECTO
El proyecto “Edificio Las Palmas” estará compuesto por 10 pisos, los cuales albergan un
total de 26 departamentos distribuidos en 3 departamentos por piso de la siguiente
manera:
24 Departamentos de 100m2 (3
Departamentos por piso)
2 Departamentos Dúplex 120m2 (2
Departamentos en el último piso)
Además cuenta con estacionamiento y
jardín interior
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VOLUMETRÍA DEL PROYECTO
La idea en todos los tipos de viviendas es la de poder convertir un ambiente de estar en
un tercer dormitorio si el cliente lo desea y sin costo adicional. Se buscó también, que
todos los departamentos cuenten con una visual libre o con la mayor distancia posible sin
obstáculos. Lograr tener departamentos con una excelente distribución y privacidad de
visuales fue lo primordial a la hora de diseñar el producto inmobiliario y más aún porque
se buscó aprovechar al máximo el área construida.
3.3.3 ESPECIFICACIONES TÉCNICAS
SISTEMA CONTRUCTIVO
Se trata de un edificio de 10 pisos con un sistema estructural sismo resistente conformado
por muro de concreto armado en ambos sentidos. Sobre los muros y vigas se apoya una
losa aligera de 0.25 y 0.20 m, la cimentación está conformada por cimientos corridos
armados y zapatas conectadas por vigas de cimentación.
33
Además de estos elementos el edificio cuenta con una cisterna, tanque elevado, caja de
ascensores y escalera de concreto armado. La tabiquería no estructural podrá ser de
muros de ladrillo de arcilla y/o muros de ladrillo sílico calcáreo.
ESTRUCTURA DE LA EDIFICACIÓN
El edificio de departamentos es una estructura de concreto armado, con una configuración
regular en planta y altura. El estructural planteado en la dirección es un sistema dual en el
que las fuerzas sísmicas y las de gravedad son tomadas por una combinación de muros
estructurales de concreto armado (placas) y pórticos de concreto armado.
La calidad del concreto armado se especifica en 210 Kg./cm2 para todos los elementos
estructurales (zapatas, vigas de cimentación, muros, placas, columnas, losas y vigas)
excepto en los cimientos corridos de los muros donde se especifica 175 Kg/cm2 y en las
falsas zapatas 80 Kg/cm2.
SISTEMA ELÉCTRICO
Las instalaciones eléctricas a las que se refiere este proyecto son las siguientes:
- Suministro e instalación del tablero para la distribución eléctrica.
- Distribución de circuitos para alumbrado y tomacorrientes.
- Sistema para protección a tierra,
- Suministro e instalación de los artefactos de iluminación previstos para los
servicios generales.
3.3.4 DISTRIBUCIÓN DEL PRODUCTO
Distribución del piso típico
Gráfico: Distribución del piso típico
34
En el plano podemos apreciar claramente como se ha logrado en base a la arquitectura
plasmar la idea conceptual del proyecto a ofrecer manteniendo al 100% los lineamientos
bases del producto inmobiliario.
Descripción de los departamentos
Distribución Típica de los Departamentos:
Sala + Terraza.
Comedor.
Comedor de distribución del área privada.
Dormitorio Principal + Terraza.
Walking closet.
SS.HH. dormitorio principal.
Dormitorio Secundario.
Cocina.
Patio – Lavandería.
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Planta de Distribución Departamento 100m2
Gráfico: Departamento 100m2
En esta planta ya se ha transformado el ambiente de estar en un 3er dormitorio cuyas
dimensiones son exactamente iguales a las del 2do dormitorio, logrando con ello poder
atraer a familias con un mayor número de miembros.
36
Planta de Distribución Dúplex 120m2
Gráfico: Departamento Dúplex 120m2
El dúplex fue diseñado pensando en una familia pequeña que busque separar ambientes
privados de zonas comunes. Además, genera otra dimensión espacial y crea otra
posibilidad de producto para la zona.
3.3.5 ACABADOS
Para el proyecto se ha considerado un listado de acabados de primera calidad en todos
los materiales a utilizar, tales como: pisos laminados, cerámicos nacionales, griferías
nacionales, aparatos sanitarios de losa, vidrios crudos, tableros de granito en cocinas y
mármol en baños, etc.
3.3.6 PROCESOS
El proyecto constará de dos procesos, el proceso en el que se construirá el condominio, y
el proceso en el cuál se brinda el servicio como inmobiliaria para que el cliente o
consumidor final llegue hasta éstas.
37
Mapeo de Procesos de la Construcción del “Edificación Las Palmas”
Plan de Trabajo
En la programación de la Obra se ha considerado comenzar la construcción del sótano,
en el área del terreno. A continuación detallaremos la secuencia de trabajo para la
construcción del condominio.
Movimiento de tierras, excavación masiva y excavación localizada para cimientos
y cisterna.
Ejecución de las calzaduras, esta actividad se ejecuta en forma paralela a la
excavación.
Sub- estructura.
Arquitectura y acabados de sótanos.
Estructuras de niveles superiores.
Movimiento de Tierras
Se considera un frente de trabajo: La excavación y el Carguío de obra. El inicio de los
trabajos en esta Etapa se dará como levantamiento topográfico inicial y la movilización de
los Equipos Pesados.
Desde el momento de la movilización de Equipos ya se estará aplicando las medidas de
seguridad e impartiendo las charlas preventivas a todo el personal de obra. Esta etapa
consiste en cortar, cargar y eliminar hasta llegar al nivel de fondo de losa del sótano. El
material es cortado y cargado con Cargador Frontal y será eliminado mediante volquetes
de 15.00 m3 de capacidad.
La carga a los volquetes se realiza de manera directa, para ello en el corte se va
formando una rampa de 5.50 m de ancho, 14% de pendiente como máximo y se va
perfilando un talud de 3V:1H de la misma; la rampa para poder desarrollar necesita como
mínimo una longitud de 25 m de longitud, con la cual podemos contar por las
características del terreno.
La pendiente de la rampa se inicia después de los primeros 8.00 m a partir de limite del
terreno, ello permitirá que los volquetes tengan acceso a la calle de salida de la obra de
manera horizontal.
El equipo a ser utilizado es el siguiente:
Equipo:
Cargador Frontal Volvo L120C 207 HP / 4.0 yd3
06 Volquetes de 15.00 m3 de capacidad
Rendimiento: 70 m3 / hora. (Máxima capacidad)
Luego de llegar al nivel de fondo de losa procederemos al corte carguío y eliminación de
rampa y Patio de Maniobra, esta operación consiste en cortar y eliminar la rampa que da
acceso desde el patio de maniobras. La carga de volquetes se realiza de manera directa,
38
la excavadora corta la rampa (brazo de la pluma 5.50m de la excavadora), la carga a lo
volquetes de 15.00 m3 de capacidad.
Equipo:
Excavadora sobre Orugas CAT 325
06 Volquetes de 15.00 m3 de capacidad
Rendimiento: 65 m3 / hora.
Estructura
Las calzaduras se ejecutarán en forma paralela a la excavación, por seguridad es
necesario que la excavación y el vaceado de cada calzadura se realizará el mismo día, la
secuencia será en paños alternados dejando uno y por cada nivel. Cuando el vaceado de
las calzaduras se encuentre en el último nivel, se comenzará con la excavación y vaceado
de la cimentación de la torre, desde este punto el tren de estructuras dará inicio.
Para el tren de estructuras se plantean una secuencia de 8 actividades, las cuales se van
a desarrollar en 5 días, estas son:
Primer día.
Acero de elementos verticales
Encofrado de elementos verticales.
Vaceado de elementos verticales.
Segundo día
Encofrado de fondos de vigas.
Tercer día
Encofrado de costados de vigas.
Cuarto día
Encofrado de fondo de losa.
Quinto día
Armado de losa (ladrillo, instalaciones sanitarias, eléctricas y acero).
Vaceado de losa.
Para determinar el tamaño de cada sector es necesario estimar la cantidad de m3 vaceados diarios por sector, En caso de los sótanos se ha considerado dividir en 10 sectores de 185 m2 aproximadamente de área cada uno, con lo que tendríamos menos de 20m3 de concreto en losas para vacear diariamente.
39
3.3.7 FLUJOGRAMA DEL PROCESO
El proceso de construcción de la edificación multifamiliar se gráfica en el siguiente
diagrama de flujo a exponer:
Imagen: Diagrama de Flujo de Construcción Edificación Multifamiliar
Fuente: Elaboración Propia
3.3.8 CALIDAD
La calidad de la construcción de la edificación multifamiliar se orienta a cumplir con los
requerimientos de los departamentos, entendiendo como requerimiento a la relación
cliente – proveedor que se establece de común acuerdo entre ellos respecto al
cumplimiento de las especificaciones de los bienes o servicios que están previstos.
La integración de la calidad total será realizada por tres procesos que se relacionan entre
sí: Planeamiento de calidad, control de calidad y mejora de calidad.
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A continuación, definimos los procesos:
PLANEAMIENTO DE CALIDAD
El proceso comienza con la planificación de la calidad de construcción. El objetivo de
planificar es suministrar a las fuerzas operativas los medios para obtener departamentos
que puedan satisfacer las necesidades de los clientes.
Así, implementamos los siguientes elementos necesarios para el planeamiento
estratégico de calidad del proyecto:
- Identificación de los clientes: Clientes de estilo de vida progresista que no poseen
vivienda y residen en la ciudad de Chiclayo. De nivel socioeconómico B y poder
adquisitivo ascendente.
- Determinación de necesidades: Necesidad definida de vivienda en la ciudad de
Chiclayo para las personas urbanas de estilo de vida progresista.
Con respecto al producto tenemos estas variables que demuestran la calidad del
producto:
Seguridad
Habitabilidad
Durabilidad
Gestión tecnológica
Innovación industrialización.
3.3.9 MANO DE OBRA
La mano de obra a utilizar en la construcción de la edificación multifamiliar será
especializada, técnicamente en obras de construcción inmobiliaria. Dichos obreros
tendrán un sistema de remuneración durante el proceso que dure la construcción del
inmueble.
Categoría Remuneración
básica
Bonificaciones permanentes
Bonificación unificada de construcción
Bonificación por movilidad
acumulada
Operario 40.8 13.06 7.2
Planeamiento
de Calidad
Control de
Calidad
Mejora de
Calidad
41
Oficial 36.1 10.83 7.2
Peón 32.3 9.69 7.2
Se detalla el costo de la mano de obra por hora trabajada, además de otros beneficios
dados.
COSTO MANO DE OBRA y JORNALES
Descripción Operario S/. Oficial S/. Peón S/.
Salario Básico 40.8 36.1 32.3
Bonificación Unificada 13.06 10.83 9.69
Movilidad 7.2 7.2 7.2
Dominical 7.16 6.34 5.67
Liquidación y utilidades 6.12 5.42 4.85
Vacaciones 4.7 4.16 3.72
Gratificaciones 9.07 8.02 7.18
Días Feriados 1.53 1.35 1.21
Asignación Escolar 10.2 9.03 8.08
Prestaciones de Salud 6.88 6.01 5.37
Accidentes de Trabajo 0.98 0.87 0.78
Overol 0.47 0.47 0.47
Costo Total 108.17 95.79 86.52
Costo por Hora 13.52 11.97 10.81
Además de la remuneración se detallara los beneficios sociales que se otorgara a los
trabajadores.
Feriados Salario dominical Días trabajados en la
semana Incidencia %
1° de Enero 1 5 20%
Jueves y Viernes Santo 1 4 25%
1° de Mayo 1 5 20%
28 y 29 de Julio 1 4 25%
30 de Agosto (Sábado) 1 5.31 18.83%
8 de Octubre 1 5 20%
25 de Octubre (Sábado) 1 5.31 19%
1°de Noviembre(sábado) 1 5.31 18.83%
8 de Diciembre 1 5 20%
25 de Diciembre 1 5 20%
SU BTOTAL 206.49%
42 Semanas corrientes: 1/6x42~100
42
700%
906.49%
El año tiene 52 semanas, luego la incidencia promedio es: 906.49/52= 17.43%
3.3.10 CADENA DE SUMINISTROS
Nuestra cadena de suministros estará conformada por proveedores locales y nacionales
que se encargarán de suministrarnos los materiales de construcción así como estructuras
pre-armadas para nuestro proceso de construcción del edificio.
Gestión de Proveedores
Nuestra construcción inmobiliaria mantiene negociaciones con proveedores locales y
nacionales para abastecernos de los materiales de construcción y el arrendamiento de
maquinaria pesada.
Tenemos 10 proveedores definidos para la construcción de la edificación multifamiliar,
siendo el Grupo Odebrecht, es el principal representante brasileño en Perú, y focalizado
en construcción de infraestructuras y Andrade y Gutiérrez reconocida como un referente
brasileño en el mercado de la construcción peruano nuestros proveedores principales a
nivel internacional.
Gestión de Inventarios
Se mantendrán en inventarios estructuras pre-armadas para la construcción de la
edificación multifamiliar. Asimismo, el personal de construcción recibirá los materiales de
construcción en un almacén de materiales pesados.
Estos materiales serán supervisados por los obreros para el momento indicado de
utilización en el proceso de producción.
Tecnología
Respecto a la tecnología de construcción a utilizarse en la construcción del edificio
multifamiliar se considerará el ingreso de nueva tecnología extranjera a nuestro país
mediante concesiones de proveedores nacionales.
Acerca de los materiales construcción y maquinaria pesada, estos deberán cumplir los
estándares de calidad de la construcción inmobiliaria.
43
Debido a su variedad geográfica y a las restricciones que se impone, Perú ha mantenido
una importante tradición de ingeniería y construcción. El exceso de oferta que caracterizo
al sector en la segunda mitad de la década pasada y en los primeros años de esta década
afecto a la solidez financiera de un número de firmas establecidas. Sin embargo, en años
recientes el sector está siendo impulsado por el desempeño favorable de los programas
habitacionales.
Las empresas están respondiendo con la renovación de equipamiento y aparatos
eléctricos para generar mayor eficiencia en la producción y poder satisfacer la creciente
demanda.
3.3.11 ESTRATEGIA DE OPERACIONES
La estrategia de operaciones estará dirigida al Enfoque del Proceso de la construcción del
edificio multifamiliar. Considerando las siguientes precisiones:
Mejoramiento del proceso: A través de la reducción de tiempos esperados
aumentando la eficiencia del proceso, además la mayor utilización de los
materiales de construcción logrando la eficacia de insumos.
Mano de obra calificada: Mediante la contratación de obreros especializados en
construcción de edificios multifamiliar, dejando de lado la autoconstrucción que
prima en la ciudad de Chiclayo.
Dicha estrategia nos permitirá aumentar la calidad de los departamentos de la edificación
multifamiliar y cumplir técnicamente las especificaciones de la construcción.
3.3.12 ESTUDIO AMBIENTAL
El sector de la construcción debe tener en cuenta que:
Necesitamos más de 2 toneladas de materias primas por cada m2 de vivienda que
construimos.
La cantidad de energía asociada a la fabricación de los materiales que componen
una vivienda puede ascender, aproximadamente, a un tercio del consumo
energético de una familia durante un periodo de 50 años.
La producción de residuos de construcción y demolición supera la tonelada anual
por habitante.
44
El análisis del ciclo de vida de un edificio permite intuir con mayor facilidad las
consecuencias ambientales que se derivan del impacto de la construcción, que, a grandes
rasgos, pueden reducirse a lo siguiente:
Los edificios resultantes del proceso constructivo, así como las infraestructuras
necesarias para favorecer la accesibilidad, ocupan y transforman el medio en el
que se disponen.
La fabricación de materiales de construcción comporta el agotamiento de recursos
no renovables a causa de la extracción ilimitada de materias primas y del consumo
de recursos fósiles.
Nuestro entorno natural se ve afectado por la emisión de contaminantes, así como
por la deposición de residuos de todo tipo.
La reducción del impacto ambiental de este sector se centra en tres aspectos:
El control del consumo de recursos.
La reducción de las emisiones contaminantes.
La minimización y la correcta gestión de los residuos que se generan a lo largo del
proceso constructivo.
Sin embargo, para poder conseguir nuestro objetivo y contribuir al progreso sin dañar el
planeta, será imprescindible:
Contar con la colaboración del conjunto de agentes que intervienen en las
diferentes etapas del ciclo de vida de una obra de construcción (desde la