EVALUACIÓN DEL IMPACTO DE LAS EXTERNALIDADES DE LOS CONDOMINIOS SOBRE LA ESTRUCTURA DE VALORES RESIDENCIALES EN LA COMUNA DE ÑUÑOA, SANTIAGO DE CHILE. Estudiante: Esteban Skarmeta C. Arquitecto UC [email protected]Tutor: Dr. Carlos Marmolejo D. Proyecto de Tesis Master Oficial en Gesti Proyecto de Tesis Master Oficial en Gesti ó ó n y Valoraci n y Valoraci ó ó n Urbana n Urbana Barcelona, Octubre 2008
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Proyecto de Tesis Master Oficial en Gestión y Valoración ... · EVALUACIÓN DEL IMPACTO DE LAS EXTERNALIDADES ... 1980-2000). International Symposium TCE : Territory, Control and
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EVALUACIÓN DEL IMPACTO DE LAS EXTERNALIDADES DE LOS CONDOMINIOS SOBRE LA ESTRUCTURA DE
VALORES RESIDENCIALES EN LA COMUNA DE ÑUÑOA, SANTIAGO DE CHILE.
Proyecto de Tesis Master Oficial en GestiProyecto de Tesis Master Oficial en Gestióón y Valoracin y Valoracióón Urbanan Urbana
Barcelona, Octubre 2008
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• Antecedentes Generales• Objetivos de la Investigación• Hipótesis• Estado del Arte• Metodología• Índice propuesto• Cronograma• Bibliografía preliminar
ÍÍndicendice
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• Antecedentes Generales
ÍÍndicendice• Sobre la Ciudad de Santiago• Las Gated Communities• Los Condominios en el AMS• La Comuna de Ñuñoa
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Antecedentes GeneralesAntecedentes Generales
La actual construcción de nuevos condominios estaría expresando un nuevo patrón de segregación en la ciudad y modificando la escala de distribución espacial de los grupos sociales medios y medios altos en la ciudad. Por lo tanto, comunas asociadas históricamente a grupos socioeconómicos medios bajos y bajos, han sido intervenidos por grupos de mayor nivel socioeconómico, acercándose físicamente a ellos, pero manteniendo las mismas características segregativas que las Gated Communities (Corvalán, Cáceres y Sabatini, 2004).
• Sobre la Ciudad de Santiago• Las Gated Communities• Los Condominios en el AMS• La Comuna de Ñuñoa
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Antecedentes GeneralesAntecedentes Generales• Sobre la Ciudad de Santiago• Las Gated Communities• Los Condominios en el AMS• La Comuna de Ñuñoa
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Antecedentes GeneralesAntecedentes GeneralesCondominios Periféricos y la expansión de la ciudad
Condominios en altura y las modificaciones internas de la ciudad
• Sobre la Ciudad de Santiago• Las Gated Communities• Los Condominios en el AMS• La Comuna de Ñuñoa
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Antecedentes GeneralesAntecedentes Generales
Ley 19.537 de Copropiedad Inmobiliaria
Artículo 1º.- La presente ley regula un régimen especial de propiedad inmobiliaria, con el objeto de establecer condominios integrados por inmuebles divididos en unidades sobre las cuales se pueda constituir dominio exclusivo a favor de distintos propietarios, manteniendo uno o más bienes en el dominio común de todos ellos.
Artículo 2º.- 3.- Bienes de dominio común: b) Aquellos que permitan a todos y a cada uno de los copropietarios el uso y goce de las unidades de su dominio exclusivo, tales como terrenos de dominio común diferentes a los indicados en la letra a) precedente, circulaciones horizontales y verticales, terrazas comunes y aquellas que en todo o parte sirvan techo a la unidad del piso inferior, dependencias de servicio comunes, oficinas o dependencias destinadas al funcionamiento de la administración y a la habitación del personal.
• Sobre la Ciudad de Santiago• Las Gated Communities• Los Condominios en el AMS• La Comuna de Ñuñoa
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Antecedentes GeneralesAntecedentes Generales• Sobre la Ciudad de Santiago• Las Gated Communities• Los Condominios en el AMS• La Comuna de Ñuñoa
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Antecedentes GeneralesAntecedentes Generales• Sobre la Ciudad de Santiago• Las Gated Communities• Los Condominios en el AMS• La Comuna de Ñuñoa
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Antecedentes GeneralesAntecedentes Generales• Sobre la Ciudad de Santiago• Las Gated Communities• Los Condominios en el AMS• La Comuna de Ñuñoa
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Antecedentes GeneralesAntecedentes Generales• Sobre la Ciudad de Santiago• Las Gated Communities• Los Condominios en el AMS• La Comuna de Ñuñoa
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Antecedentes GeneralesAntecedentes Generales• Sobre la Ciudad de Santiago• Las Gated Communities• Los Condominios en el AMS• La Comuna de Ñuñoa
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• Antecedentes Generales• Objetivos de la Investigación
ÍÍndicendice
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Objetivo GeneralObjetivo General
Evaluar los efectos que ha producido la generación de condominios en la estructura de valores de las propiedades de su entorno próximo en la comuna de Ñuñoa, entendiéndose éstos como un reflejo de las ventajas que provocan en cuanto a su capacidad de generar y mejorar servicios e infraestructura, y aumentar las expectativas urbanísticas de los vecinos.
Ejemplo Condominios en zona consolidadaEjemplo Condominios en zona consolidada
•Barrio baja densidad
•Cambio plan regulador
•Aumento interés inmobiliario
•Mejoras infraestructura y equipamientos
•Aumento expectativas urbanística
•Situación actual
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• Antecedentes Generales• Objetivos de la Investigación• Hipótesis
ÍÍndicendice
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HipHipóótesistesis
La construcción de condominios en un área urbana consolidada tiene impactos positivos sobre su entorno que repercuten la valorización de las viviendas existentes, y a través de su estudio se complementaría investigaciones que se han realizado sobre los condominios en laciudad de Santiago que se limitan sólo a las repercusiones sociales que éstos producen.
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Objetivos EspecObjetivos Especííficosficos
• Definir Condominios en el contexto de Santiago de Chile.
• Profundizar el Estado del Arte.
• Definir una tipificación de condominios en la comuna de Ñuñoa
• Recolección y construcción de una base de datos geo-referenciada.
• Distinción de variables a considerar.
• Construcción de un modelo de precios hedónicos.
• Evaluar el impacto de los condominios en el valor del entorno.
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• Antecedentes Generales• Objetivos de la Investigación• Hipótesis• Estado del Arte
ÍÍndicendice
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Estado del ArteEstado del Arte
•DING, C., SIMONS, R., BAKU, E., “The Effect of ResidentialInvestment on Nearby Property Values: Evidence from Cleveland, Ohio” , Journal of real Estate Research, Vol. 19, N°1/2-2000
•SIMONS, Robert A., Quercia, Roberto G., and Ivan Maric. "TheValue Impact of New Residential Construction andNeighbourhoods Disinvestment on Residential Sales Price." Journal of Real Estate Research 15, no. 1/2 (January 1998): 147. Business Source Elite, EBSCOhost (accessed July 16, 2008).
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Estado del ArteEstado del Arte
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• Antecedentes Generales• Objetivos de la Investigación• Hipótesis• Estado del Arte• Base de datos
ÍÍndicendice
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BASE DE DATOSBASE DE DATOS
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Base de datosBase de datos
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Base de datosBase de datos
•Base Georeferenciada de oferta de edificios de deptos. En Ñuñoa (2001-2008).
•Transacciones Ñuñoa (2000-2004) Conservador de Bienes Raíces de Santiago
•Permisos de edificación Municipalidad de Ñuñoa (2001-2008)
•Permisos de modificación de proyecto Municipalidad de Ñuñoa (2000-2007)
•Permisos “Ley del Mono” Municipalidad de Ñuñoa (2000-2007)
•Permisos de Ampliación Municipalidad de Ñuñoa (2000-2007)
•Permisos de Recepción Final Municipalidad de Ñuñoa (2000-2007)
•Permisos de Cambio de Destino Final Municipalidad de Ñuñoa (2000-2007)
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• Antecedentes Generales• Objetivos de la Investigación• Hipótesis• Estado del Arte• Base de datos• Metodología
ÍÍndicendice
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MetodologMetodologííaa
BASE DE DATOS
REVISION DEL ESTADO DEL ARTEPrecios Hedónicos, Distancia al Centro,
Externalidades, Plusvalías
CONSTRUCCIÓN DE INDICADORESGEOREFERENCIACIÓN
CORRELACION DE VARIABLES
CONSTRUCCIÓN DEL MODELO
RESULTADOS Y DISCUSIÓNES
CONCLUSIONES
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LLíínea de Investigacinea de InvestigacióónnTesis doctoral.Tesis Master Oficial
EVALUACIÓN DEL IMPACTO DE LAS EXTERNALIDADES DE LOS CONDOMINIOS SOBRE LA ESTRUCTURA DE VALORES RESIDENCIALES EN LA COMUNA DE ÑUÑOA, SANTIAGO DE CHILE
Impacto en la estructura de valores
Evaluación de Plan Regulador
EVALUACION DEL IMPACTO DE LAS EXTERNALIDADES DE LOS CONDOMINIOS EN EL AREA METROPOLITANA DE SANTIAGO DE CHILE
Inve
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Análisis de Externalidades en Servicios e Infraestructura
MetodologMetodologííaa
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• Antecedentes Generales• Objetivos de la Investigación• Hipótesis• Estado del Arte• Base de datos• Metodología• Índice propuesto
1.1. Introducción 1.2. Planteamiento de la Investigación 1.3. Justificación
Capitulo 2. La Ciudad de Santiago de Chile y los Condominios Capitulo 3. El caso especifico a analizar: La Comuna de Ñuñoa
3.1. Descripción General 3.2. Bases de Datos 3.3. Consideraciones Teóricas y Especificación del modelo 3.4. Bases de Datos y Variables 3.5. Resultados Empíricos
• Antecedentes Generales• Objetivos de la Investigación• Hipótesis• Estado del Arte• Metodología• Índice propuesto• Cronograma
ÍÍndicendice
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CronogramaCronograma
nov
2008
dic
2008
ene
2008
feb
2008
TESIS FINALMARCO TEORICO DESCRIPCIÓN DEL PROCESO
MODELO
B.B.D.D.
EEAA
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• Antecedentes Generales• Objetivos de la Investigación• Hipótesis• Estado del Arte• Metodología• Índice propuesto• Cronograma• Bibliografía Preliminar
ÍÍndicendice
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BibliografBibliografíía Propuestaa Propuesta
•CORVALAN, Francisca. Gonzalo CÁCERES y Francisco SABATINI (eds). Barrios cerrados en Santiago de Chile: entre la exclusión y la integración residencial. Santiago: Lincoln Institute of Land Policy/Instituto de Geografía, P. Universidad Católica de Chile (2004). EURE (Santiago), dic. 2004, vol.30, no.91, p.114-117. ISSN 0250-7161.
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•HIDALGO, Rodrigo; ZUNINO, Hugo; ALVAREZ, Lily. El emplazamiento periférico de la vivienda social en el área metropolitana de Santiago de Chile: consecuencias socio espaciales y sugerencias para modificar los criterios actuales de localización. Scripta Nova. Revista Electrónica de Geografía y Ciencias Sociales. Barcelona: Universidad de Barcelona, 1 de agosto de 2007, vol. XI, núm. 245 (27). <http://www.ub.es/geocrit/sn/sn-24527.htm> [ISSN: 1138-9788]
•HIDALGO, R., SALAZAR, A., ÁLVAREZ, L. Los condominios y urbanizaciones cerradas como nuevo modelo de construcción del espacio residencial en Santiago de Chile (1992-2000). Scripta Nova. Revista electrónica de geografía y ciencias sociales. Barcelona: Universidad de Barcelona, 1 de agosto de 2003, vol. VII, núm. 146(123). <http://www.ub.es/geocrit/sn/sn-146(123).htm> [ISSN: 1138-9788]
•AGUIRRE, Carlos y LEON, Daniela. Análisis descriptivo de la evolución de la comuna de Ñuñoa 2001 a 2006. Revista Urbano 16 Pág. 60-72. Concepción, Chile, Nov.2007
•SIMONS, Robert A., Quercia, Roberto G., and Ivan Maric. "The Value Impact of New Residential Construction andNeighbourhoods Disinvestment on Residential Sales Price." Journal of Real Estate Research 15, no. 1/2 (January 1998): 147. Business Source Elite, EBSCOhost (accessed July 16, 2008).
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•DING, C., SIMONS, R., BAKU, E., “The Effect of Residential Investment on Nearby Property Values: Evidence fromCleveland, Ohio” , Journal of real Estate Research, Vol. 19, N°1/2-2000