TRISTÁN MARTÍNEZ AULADELL Arquitecto PROMOTOR: SUNRISE INVERSIONES 2015, S.L.U. MODIFICACIÓN DEL PGOU DE MARBELLA: CREACIÓN DEL SISTEMA GENERAL SG-AL-26 Y REORDENACIÓN DEL SECTOR URP-AL-6 Y DE LOS SISTEMAS GENERALES SG-AL-21 Y SG-E-43 RESUMEN EJECUTIVO Junio 2018
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TRISTÁN MARTÍNEZ AULADELL Arquitecto
PROMOTOR: SUNRISE INVERSIONES 2015, S.L.U.
MODIFICACIÓN DEL PGOU DE MARBELLA:
CREACIÓN DEL SISTEMA GENERAL SG-AL-26
Y REORDENACIÓN DEL SECTOR URP-AL-6
Y DE LOS SISTEMAS GENERALES SG-AL-21 Y SG-E-43
RESUMEN EJECUTIVO
Junio 2018
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MODIFICACIÓN DEL PGOU DE MARBELLA: CREACIÓN DEL SISTEMA
GENERAL SG-AL-26 Y REORDENACIÓN DEL SECTOR URP-AL-6 Y DE LOS
SISTEMAS GENERALES SG-AL-21 Y SG-E-43
ÍNDICE
1.- Antecedentes, Justificación y Objetivos…… ................................................................................................................... 3
2.- Determinaciones del PGOU vigentes y modificadas ...................................................................................................... 9
2.1.- Determinaciones del PGOU vigentes que se ven afectadas por la Modificación: .................................... 9
2.2.- Determinaciones del PGOU modificadas ....................................................................................................... 10
ANEXO GRÁFICO
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MODIFICACIÓN DEL PGOU DE MARBELLA: CREACIÓN DEL SISTEMA
GENERAL SG-AL-26 Y REORDENACIÓN DEL SECTOR URP-AL-6 Y DE LOS
SISTEMAS GENERALES SG-AL-21 Y SG-E-43
1.- ANTECEDENTES, JUSTIFICACIÓN Y OBJETIVOS
En la Revisión del PGOU de Marbella, que fue aprobada por Orden del Consejero de Vivienda y
Ordenación del Territorio de 25 de febrero de 2010 y publicada en el BOJA de 24 de marzo de 2010 (nº
58), se delimitaba, entre otros, el sector de suelo urbanizable SUS-AL-3 “Río Mar”.
De conformidad con dicho Plan este sector estaba siendo objeto de ordenación para su desarrollo
por parte de los propietarios del suelo si bien este proceso ha quedado paralizado debido a que el Tribunal
Supremo ha anulado la Revisión del PGOU de 2010 mediante las Sentencias STS 4378/2015 y STS
4379/2015 de 27 de octubre y STS 4380/2015 de 28 de octubre y, como consecuencia de ello, vuelve a
estar vigente la Revisión-Adaptación del PGOU aprobada con fecha 03 de junio de 1986 (BOJA nº 62 de
26 de junio de 1986), junto con el expediente de cumplimiento aprobado el día 12 de marzo de 1990
(BOJA nº 27 de 30 de marzo de 1990) y diversas modificaciones que fueron aprobadas posteriormente.
Recientemente el suelo del citado sector y de los sistemas generales colindantes ha sido adquirido a
sus anteriores propietarios por la sociedad SUNRISE INVERSIONES 2015, SLU.
En el PGOU de 1986, ahora vigente, los terrenos adquiridos por dicha sociedad coinciden con el
sector de suelo urbanizable URP-AL-6 “Las Dunas Club”, de uso residencial-turístico, el sistema general de
espacios libres SG-AL-21 “Parque Las Dunas” y el sistema general de equipamiento SG-E-43 “Cuartel
Guardia Civil Las Dunas”.
La empresa SUNRISE INVERSIONES 2015, SLU pretende desarrollar en dichos terrenos un
proyecto con una notable implantación hotelera del más alto nivel turístico y la máxima calidad ambiental
para cuya óptima funcionalidad no resulta adecuada la ordenación urbanística prevista en el PGOU de 1986
la cual, además, no está adaptada a los actuales límites de los terrenos de dominio público de carreteras,
hidráulico y marítimo-terrestre que es necesario excluir.
Asimismo, dentro del sector URP-AL-6 se localiza gran parte de las formaciones dunares que
constituyen la Duna Real de Zaragoza la cual, junto al resto de sistemas dunares que existen a lo largo del
litoral marbellí, entre los que destaca el ámbito declarado como Monumento Natural “Dunas de Artola”,
son únicos tanto en el Municipio de Marbella como en la provincia de Málaga. Por ello la Asociación Pro-
Dunas de Marbella promovió el reconocimiento para dichos espacios como Reserva Ecológica Dunas de
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Marbella la cual fue constituida por Resolución de la Delegación Territorial en Málaga de la Consejería de
Medio Ambiente y Ordenación del Territorio de fecha 18 de septiembre de 2015. No obstante, dicha
resolución sólo alcanza a los terrenos que actualmente tienen la condición de suelo público, siendo el
objetivo de dicha Asociación y del propio Ayuntamiento de Marbella que la misma se amplíe al resto de
sistemas dunares que aún se localizan en terrenos de propiedad privada, como es el caso de los existentes
en el sector URP-AL-6 y también en el entorno inmediato del Monumento Natural “Dunas de Artola”.
La accesibilidad a la zona en la que se sitúa dicho sector, donde también se localiza el equipamiento
público “Ciudad de Tiempo Libre de Marbella” y varias urbanizaciones y establecimientos hoteleros, se lleva
a cabo desde la carretera A-7 (antigua N-340) que transcurre de forma colindante. Si bien, por su carácter
multicarril, dicha carretera mantiene un buen nivel de servicio no obstante en dicha zona no existe un enlace
adecuado, siendo los accesos existentes de carácter directo, lo cual genera un importante riesgo de
siniestralidad. Debido a ello el PGOU-1986 vigente ya preveía un nudo de acceso cuya ejecución, junto a
otras mejoras de la carretera, se asignaba al entonces Ministerio de Obras Públicas y Urbanismo (ahora
Ministerio de Fomento). No obstante, han transcurrido más de 30 años desde la aprobación de dicho
PGOU y aún no se ha ejecutado el citado enlace. Además, la localización y el diseño de nudo previsto en el
PGOU incumplen la normativa sobre accesos a carreteras del Estado que actualmente resulta aplicable. Por
todo ello resulta urgente y del máximo interés público que se replantee y se ejecute dicha actuación la cual
proporcionará un importante distribuidor a las urbanizaciones colindantes, desde la red viaria primaria,
existiendo ahora la oportunidad de que la misma se lleve a cabo como carga externa del sector URP-AL-6,
sin perjuicio de la posterior contribución económica que de forma proporcional le corresponda a los
ámbitos de suelo urbanizable colindantes.
Respecto a esta cuestión en el PGOU 2010, ahora anulado, ya se exponía que “la localización de este sector en las inmediaciones de la Autovía de la Costa le otorga un rol protagonista en la configuración del distribuidor meridional de la red viaria primaria, llamado a canalizar los flujos intersectoriales y a diseñar una estrategia relacional, racional y coherente, entre las urbanizaciones del frente litoral y las del traspaís”.
Debido a todo ello con fecha 16 de febrero de 2016 se presentó en el Ayuntamiento una
Modificación del PGOU vigente en la que se pretende reordenar el sector URP-AL-6 y los sistemas
generales SG-AL-21 y SG-E-43.
Tras varias reuniones con los técnicos municipales, la Modificación fue corregida y presentada
nuevamente en el Ayuntamiento con fecha 5 de octubre de 2016.
Posteriormente el Ayuntamiento solicitó a la Delegación Territorial de Medio Ambiente y
Ordenación del Territorio de Málaga el inicio del trámite de evaluación ambiental estratégica de la
Modificación, conforme a lo exigido por la Ley 7/2007, de 9 de julio, de Gestión Integrada de la Calidad
Ambiental de Andalucía.
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Dicha solicitud fue admitida a trámite mediante resolución de la citada Delegación Territorial con
fecha 25 de mayo de 2017, habiéndose formulado el Documento de Alcance exigido en la citada Ley 7/2007
con fecha 17 de febrero de 2018.
Para dar cumplimiento a lo establecido en el Documento de Alcance se ha corregido la Modificación
y se ha elaborado el correspondiente Estudio Ambiental Estratégico, en el que se han incluido también el
Estudio Acústico y el Estudio de Impacto en la Salud exigidos por la legislación sectorial.
Con respecto al cumplimiento de lo establecido en el Documento de Alcance formulado por la
Delegación Territorial de Medio Ambiente y Ordenación del Territorio de Málaga cabe señalar que el Plan
de Autoprotección contra incendios forestales y la prospección arqueológica que se propone con carácter
preventivo se elaborarán una vez aprobada la Modificación del PGOU y, en todo caso, antes del inicio de
las obras de urbanización. Por otra parte, en dicho documento queda determinado que la parcela destinada
al SG-E-47 “Centro Deportivo Las Albarizas”, que se proponía inicialmente en la Modificación, está afectada
por el embovedado del Arroyo Primero lo cual la hace técnicamente inviable para dicho destino y,
RESERVAS MÍNIMAS PARA DOTACIONES PÚBLICAS Las establecidas en la ordenación pormenorizada adjunta conforme a lo establecido en la LOUA, en el Reglamento de Planeamiento y en el PGOU
CONDICIONES DE APROVECHAMIENTO Las señaladas en el Capítulo de “Aprovechamiento Medio” del PGOU, en la LOUA y en esta Memoria
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(1) En la superficie total del sector quedan incluidos el SG-AL-21 con una superficie de 32.087 m2s y el SG-E-43, con una superficie de 8.500 m2s, que
en total suman 40.587 m2.
(2) Obligatoriamente se destinará un mínimo de 14.000 m2t a uso hotelero de la máxima categoría, al que se le aplicará la ordenanza H-2. Asimismo,
se destinarán 502 m2t para equipamiento comercial.
(3) A efectos del cómputo del número máximo de viviendas se establece una equivalencia de una vivienda por cada apartamento turístico.
Málaga, Junio de 2018
Fdo. Tristán Martínez Auladell
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ANEXO GRÁFICO
Localización del ámbito afectado por la Modificación respecto a los suelos urbanos y urbanizables clasificados en su entorno por el
PGOU vigente
Localización del ámbito afectado por la Modificación respecto a los suelos urbanos consolidados ya existentes en su entorno
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Fotografía aérea de la localización y delimitación del sector URP-AL-6, del SG-AL-21 y del SG-E-43 según el PGOU vigente y de la
Reserva Ecológica de la Duna Real de Zaragoza
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Localización y delimitación del sector URP-AL-6, del SG-AL-21, del SG-E-43 y del enlace de la carretera A-7 (antigua N-340) según
el PGOU vigente
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Ordenación propuesta para el sector URP-AL-6, los sistemas generales SG-E-43 y SG-AL-21 y para el enlace de la A-7