8/13/2019 Proiect Evaluare Praporgescu Petre
1/99
Universitatea IRECSON Proiect de absolvire n profesia de evaluator imobiliar
SINTEZA PROIECTULUI
Proiectul de absolvire are ca tem estimarea valorii de pia aproprietii rezideniale situate n municipiul Turnu Mgurele, str.Crinului nr. 4
!reptul de evaluat" dreptul ntreg de proprietate al imobiluluideinut de o persoan fizic.
#copul evalurii" vnzarea pe piaa liber !ata evalurii" $ octombrie 2003 Curs de re%erin &'(" 1 US ! 32."#2 lei Pentru determinarea valorii de pia au %ost %olosite
urmtoarele abordri"o )bordare prin metoda comparaiilor directe*o )bordare prin metoda costurilor*o )bordare prin metoda de randament +capitalizarea
veniturilor Proiectul de absolvire este structurat pe $ capitole, dup cum
urmeaz" Capitolul 1Prezentarea temei, datelor generale privind proprietarul,amplasarea n zon -i delimitarea proprietii imobiliare,sursele de in%ormare. a elaborarea lucrrii au %ostutilizate date, in%ormaii de ncredere culese de laproprietar, vecini, agenii imobiliare -i persoane care autranzacionat proprieti imobiliare n perioada anterioarprecum -i metodologii recomandate de ANEVAR,cuprinse n cursul Evaluarea !i "inanareaproprietilor imo#iliare$ %
Capitolul &(ealizeaz o analiz a pieii imobiliare globale nmunicipiul Turnu Mgurele, di%ereniat pe cele trei zoneurbanistice, zona central +/ra- -i celelalte dou zoneadiacente /daia -i Mgurele.)naliza pieii imobiliare cuprinde baza economic, o%ertacompetitiv, analiza cererii ec0ilibrul pieii -i piaaterenurilor.
)bsolvent " dipl. ing. Petre, P()P/(12#C3 Pag.
8/13/2019 Proiect Evaluare Praporgescu Petre
2/99
Universitatea IRECSON Proiect de absolvire n profesia de evaluator imobiliar2ste realizat un studiu al nivelului socio5economic alecelor trei zone principale prin prisma nivelului impozitelor-i ta6elor locale percepute de Consiliul ocal TurnuMgurele -i nivelul plilor n momentul actual si unstudiu demogra%ic pe ansamblu municipiu.
Capitolul 'Prezint descrierea proprietii imobiliare +teren -iconstrucii, aspecte 7uridice legate de proprietate.
Capitolul ()nalizeaz )ea mai #un utili*are a proprietiiimo#iliare. #unt prezentate criteriile analizei -i condiiileavute n vedere la e%ectuarea acesteia. !in analiza
e%ectuat a rezultat c cea mai bun utilizare aproprietii imobiliare teren + )on,tru)ii studiate, estecea actual 8 lo)uin re*idenial%
Capitolul -Prezint evaluarea proprietii imo#iliare% 9alorilerezultate prin metodele menionate sunt urmtoarele"
$etoda folosit %ezultat n
$&'. '(&
%ezultat n
USMetoda comparaiei directeMetoda costurilorMetoda capitalizrii veniturilor
Capitolul .Prezint concluziile prin anali*a !i re)on)iliereare*ultatelor o#inute/ valoarea de pia e,timat ladata de 1 o)tom#rie &00' !i propu, pentru
vn*area proprietii imo#iliare e,te )ea re*ultatprin metoda )omparaiilor dire)te2 re,pe)tiv333333333 mil% lei%
Capitolul 4Prezint ,tudiul de "inanare al proprietiiimo#iliare2care cuprinde sc0ema de %inanare -i analizae%icienei acesteia. #5a constatat ca cca. 405 dinvaloarea proprietii se %inaneaz din surse proprii iar
restul dee cca. '05dintr5un mprumut bancar.Condiiile luate n considerare au %ost"
)bsolvent " dipl. ing. Petre, P()P/(12#C3 Pag.:
8/13/2019 Proiect Evaluare Praporgescu Petre
3/99
Universitatea IRECSON Proiect de absolvire n profesia de evaluator imobiliar Credit cu rambursare constant -i dob;nd la sold* !urata de rambursare" < ani* (ata real a dob;nzii" := pe an* Modul de rambursare" pli posticipate la unitatea de
timp.)naliza de e%icien a %inanrii demonstreaz ca aceasta'3 este avanta7oas n condiiile prezentate.
9)/(>2 /&?>'3T2P(>' M/!222 !2 29)3)(2 3T>>@)T2
$etoda folosit pentruevaluare
)aloare n$&'. '(&
)aloare nUS
Metoda comparaiei directeMetoda costurilorMetoda capitalizrii veniturilor
C U P R I N S
PaginaC)P>T/3 > 8 P(2@2'T)(2 12'2()A
.. #peci%icaia temeiBBBBBBBBBBBBBBBBBBBBBBB..
)bsolvent " dipl. ing. Petre, P()P/(12#C3 Pag.
8/13/2019 Proiect Evaluare Praporgescu Petre
4/99
Universitatea IRECSON Proiect de absolvire n profesia de evaluator imobiliar.:. !ate generale privind dreptul deproprietateBBBBBBBBBB :.. !elimitarea proprietiiimobiliareBBBBBBBBBBBBBBB.. .4. )mplasarea n
zonBBBBBBBBBBBBBBBBBBBBBBB..poteze -i condiiirestrictiveBBBBBBBBBBBBBBBBBB.. 4
C)P>T/3 >> 8 )')>@) P>2?2> >M/&>>)(2:.. Piaa speci%icBBBBBBBBBBBBBBBBBBBBBBBBBB
:.:. /%erta competitivBBBBBBBBBBBB.BBBBBBBBBBB.. ::.. )naliza cereriiBBBBBBBB..BBBBBBBBBBBBBBBBBB :.4. 2c0ilibrul pieei. (aportul cerere5o%ertBBBBBBBBBBBB B >> 8 !2#C(>2(2) P(/P(>2TA?>> >M/&>>)(2.. #ituaia 7uridic
BBBBBBBBBBBBBBBBBBBBBBBBB. 44.:. Teren
BBBBBBBBBBBBBBBBBBBBBBBBBBBBBBB
$$..
ConstruciiBBBBBBBBBBBBBBBBBBBBBBBBBBBB.. T/3 >9 8 C2) M)> &3'A 3T>>@)(2 ) P(/P(>2TA?>>>M/&>>)(24.. )naliza celei mai bune utilizri +CM&3
BBBBBBBBBBBBB. 44
C)P>T/3 9 8 29)3)(2) P(/P(>2TA?>> >M/&>>)(2
)bsolvent " dipl. ing. Petre, P()P/(12#C3 Pag.4
8/13/2019 Proiect Evaluare Praporgescu Petre
5/99
Universitatea IRECSON Proiect de absolvire n profesia de evaluator imobiliar
8/13/2019 Proiect Evaluare Praporgescu Petre
6/99
Universitatea IRECSON Proiect de absolvire n profesia de evaluator imobiliar
CAPITOLUL IPREZENTARE 6ENERAL7
1.1. Specificaia temei
Proiectul are un )ara)ter dida)ti), el urmrind o analiz c;tmai comple6 a proprietii imobiliare evaluate, utiliz;nd metodelede evaluare studiate n cadrul cursului, av;nd ca ,)op "inal 8e,timarea valorii de pia 9n vederea vn*rii%
O#ie)tul evalurii/biectul evalurii l constituie proprietatea imobiliar +teren
F construcie situat n zona de est a municipiului TurnuMgurele, str. Crinului, nr. 4, proprietatea unei persoane %izice.
Proprietatea imo#iliarse compune din"- teren intravilan, cu o supra%a total, ST: '&; mp.- )on,tru)ie, cu regim de nlime Parter -i o supra%a
construit SC: ;0 mp%Proprietatea imo#iliar are in prezent "un)iunea de lo)uina proprietarului.
)bsolvent " dipl. ing. Petre, P()P/(12#C3 Pag.
8/13/2019 Proiect Evaluare Praporgescu Petre
7/99
Universitatea IRECSON Proiect de absolvire n profesia de evaluator imobiliarS)opul !i utili*area evalurii
#copul acestui raport de evaluare este estimarea valorii de pia aproprietii imobiliare n vederea v;nzrii. Pentru orice alt scopdec;t cel declarat mai sus, proprietatea imobiliar poate avea ovaloare di%erit.
8/13/2019 Proiect Evaluare Praporgescu Petre
8/99
Universitatea IRECSON Proiect de absolvire n profesia de evaluator imobiliar #olicitarea -i obinerea de la proprietar a in%ormaiilor
legate de proprietatea imobiliar +perioada de realizarea lucrrilor de construcie, modul de comportare n timp,modul de e6ploatare, reparaiile -i mbuntirilee%ectuate.
#tudierea bazei economice -i sociale* #electarea, veri%icarea, prelucrarea -i sintetizarea
in%ormaiilor obinute pe pia 8 analiza pieei imobiliare* #tudierea dreptului de proprietate* !escrierea proprietii imobiliare* 2valuarea prin metodele studiate n cadrul cursului* )nalizarea -i reconcilierea rezultatelor, %ormularea
eventualelor rezerve* /pinia evaluatorului asupra rezultatelor evalurii*
#tudierea posibilitilor de %inanare n actualacon7unctur economic* 2laborarea studiului de %inanare a proprietii
imobiliare* (edactarea proiectului +(aportului de evaluare.a elaborarea proiectului au %ost %olosite datele -iin%ormaiile obinute din e6punerile lectorilor, dinmaterialele didactice primite, din consultaiile legate deproiect precum -i in%ormaii obinute prin intermediul
internetului.ene"i)iarul lu)rrii 8 Clau*e limitativeene"i)iarul pre*entei lu)rrii e,te Comi,ia deeBaminare IRECSON2 neputnd "i pre*entat unei altepri "r a)ordul ,)ri, al evaluatorului%
Raportul a "o,t 9nto)mit 9n dou eBemplare2 unul"iind 9nmnat Comi,iei de eBaminare !i )ellalt
aparinnd evaluatorului%Raportul a "o,t 9nto)mit 9n urmtoarele ipote*e/
- >n%ormaiile %urnizate sunt considerate a %i autentice*- Toate documentaiile te0nice se presupune a %i corecte*- #e presupune c nu e6ist aspecte ascunse sau nevizibile ale
proprietii ce ar avea ca e%ect o modi%icare a valorii imobilului.
Evaluatorul/ dipl% in@% PRAPOR6ESCU PETRE
de pro%esie inginer constructor, absolvent al cursului >(2C#/' 2valuarea proprietilorimobiliare
)bsolvent " dipl. ing. Petre, P()P/(12#C3 Pag.H
8/13/2019 Proiect Evaluare Praporgescu Petre
9/99
Universitatea IRECSON Proiect de absolvire n profesia de evaluator imobiliar cu domiciliul stabil n municipiul Turnu Mgurele, str.
Mircea 9od, nr. >.
1.4. Amplasarea n zon
Proprietatea imo#iliareste ampla,at 9n partea de e,ta *onei A$ )on"orm PU6 al muni)ipiului Turnu
D@urele%
)bsolvent " dipl. ing. Petre, P()P/(12#C3 Pag.I
8/13/2019 Proiect Evaluare Praporgescu Petre
10/99
Universitatea IRECSON Proiect de absolvire n profesia de evaluator imobiliarJn continuare se prezint c;teva in%ormaii pentruindividuali*are/
#trada Crinului este o arter secundar, as%altat,dotat cu reea de ap, canal, electricitate -i tele%on,reea de gaze care nu este %uncional la data evalurii,
zon verde evideniat prin ronturi de %lori la strad n%aa proprietilor, pomi diver-i ntr5un numr mare -ia7un-i la maturitate, trotuar pietonal, drum de circulaiepentru autoturisme pe dou sensuri cu o lrgime decca.4 m pe sens, strada nu este obturat de ma-iniparcate ntruc;t ma7oritatea proprietilor sunt dotate cugara7.
@ona este sistematizat -i se constituie ntr5unmicrocartier rezindenial lini-tit, cu case vec0i n
ma7oritate renovate -i consolidate, toate de tip parter custil ar0itectonic nede%init a%late ntr5o stare te0nic bundin estimarea vizual asupra zonei nvecinate -i%aadelor acestora.
Populaia din zon este stabil, %iind %ormat nma7oritate din proprietari.
>n%ormaii de 3(&)'>#M 'u au %ost %cute cercetri asupra restriciilor de
urbanism -i s5a considerat c dezvoltrile ulterioare pot%i %cute n acelea-i condiii cu cele actuale*
Jn absena unor in%ormaii contrare, evaluarea s5a %cutn ipoteza c proprietatea nu este a%ectat de proiectecum ar %i lrgirea strzilor sau e6propriere*
2valuarea s5a %cut presupun;nd c aceast cldire a%ost construit n con%ormitate cu autorizaia deconstruire -i este ocupat -i %olosit %r nclcareaprevederilor legale.
>n%ormaii de mediu 8 T2(2' L> C/'T)M>'A(> #5au investigat stabilitatea -i caracteristicile geologice
ale terenului -i evaluarea a %ost %cut consider;nd cterenul ndepline-te toate condiiile necesare pentruconstruirea unei cldiri similare celei analizate*
2valuatorul nu a realizat investigaii sau teste -i nu aprimit in%ormaii sau date privind poluarea saucontaminarea terenului -i a apei %reatice. Prin urmare,evaluarea a %ost realizat nelu;nd n considerare acesteaspecte care ar putea a%ecta valoarea proprietii*
)bsolvent " dipl. ing. Petre, P()P/(12#C3 Pag.G
8/13/2019 Proiect Evaluare Praporgescu Petre
11/99
Universitatea IRECSON Proiect de absolvire n profesia de evaluator imobiliar #e consemneaz %aptul c la sediul Primriei
municipiului Turnu Mgurele se a%l amplasat undispozitiv de urmrire -i control al calitii aerului caremonitorizeaz un numr %oarte mare de parametri aiaerului din zon printre care se amintesc" nivelul de
ozon, nivelul de dio6id de carbon, nivelul de amoniac,viteza v;ntului, temperatura aerului, umiditatea relativ,precum -i ali parametri importani ai aerului.
1.. Surse de informare
Evaluarease bazeaz at;t pe in%ormaiile primite din parteaproprietarului imobilului, c;t -i din investigaii diverse"
#ocietile de construcii care au e%ectuat unele lucrri
de construcii monta7 n zon* #ocieti ce comercializeaz materiale de construcii* Proprietari care au v;ndut sau cumprat pe piaa liber
proprieti, terenuri libere sau construite. C0iria-i din zon, pentru a%larea nivelului c0iriilor
precum -i c0iriile practicate pentru spaii comercialesituate n ncperi cu destinaie iniial de spaii delocuit, ulterior reamena7ate.
Pentru realizarea lucrrii au %ost consultate urmtoareledocumente" Certi%icatul de urbanism nr. D -i
)utorizaia de Construire nr. D pentrurealizarea lucrrii*
!ocumente de atestare a titlului de proprietate pentruteren*
Memoriul te0nic pe specialiti al proiectului*
Planul topogra%ic al zonei* #c0iele -i planurile construciei, ane6ate la Carteate0nic a construciei.
a baza elaborrii prezentului raport au stat datele -iin%ormaiile %urnizate de " Comisia 'aional de statistic 8 prin buletinele emise* !irecia Te0nica, #erviciul de 3rbanism -i )mena7area
Teritoriului din cadrul Primriei Turnu Mgurele*
#erviciul >mpozite -i Ta6e ocale din cadrul PrimrieiTurnu Mgurele*
)bsolvent " dipl. ing. Petre, P()P/(12#C3 Pag.
8/13/2019 Proiect Evaluare Praporgescu Petre
12/99
Universitatea IRECSON Proiect de absolvire n profesia de evaluator imobiliar Presa 7udeean, +nu e6ista publicaii locale cu in%ormaii
imobiliare* 9;nztori sau cumprtori de imobile despre tranzacii
similare recente* Publicitatea imobiliar de pe cele dou posturi de cablu
T9 locale" C/'N #)T T9 -i T9O. (evistele de specialitate" &ursa Construciilor,
Tribuna Construciilor* #ite5uri de pe internet" .insse.ro 5 privind in%laia,
.z%.ro 5 ziarul %inanciar, .capital.ro , .eurisQo.ro, .irecson.ro, .asig.ro, .bnrro.ro 8 piaa asigurrilor, legislaie, etc*
ucrri diverse editate de M)T(>R (/M 8 &ucure-ti+cataloage de evaluare rapid*
>nspecia proprietilor n scopul evalurii 8 ing.C/('2>3 LCS>/P3, 2ditura >(/9), :GG: +&iblioteca)'29)(*
Cldiri, #isteme5subsisteme constructive 8 pro%. univ.dr. ing. Constantin Pe-ti-anu -i ing. Corneliu Lc0iopu,2ditura >(/9), :GG: +&iblioteca )'29)(*
2valuarea proprietii imobiliare 8 2ditura >(/9)
/." #5a considerat c toate in%ormaiile obinute suntcorecte -i complete*
>n%ormaiile cu grad sczut de credibilitate au %osteliminate*
'u au %ost luate n calcul ta6ele ce decurg dinv;nzarea sau dezvoltarea proprietii*
Toate valorile numerice e6primate n acest raportau %ost calculate %r T9)*
'u s5au inspectat acele pri ascunse, care suntacoperite sau inaccesibile, n procesul de evaluares5a considerat c acestea sunt realizate n condiiinormale de proiect*
'u s5a investigat prezena sau absenasubstanelor nocive prezente n unele materiale deconstrucii*
2valuarea a %ost realizat consider;nd c nu e6istpierderi de valoare din cauza acestor de%iciene.
1.!. "poteze #i condiii restrictive
)bsolvent " dipl. ing. Petre, P()P/(12#C3 Pag.:
http://www.insse.ro/http://www.zf.ro/http://www.capital.ro/http://www.eurisko.ro/http://www.irecson.ro/http://www.1asig.ro/http://www.bnrro.ro/http://www.insse.ro/http://www.zf.ro/http://www.capital.ro/http://www.eurisko.ro/http://www.irecson.ro/http://www.1asig.ro/http://www.bnrro.ro/8/13/2019 Proiect Evaluare Praporgescu Petre
13/99
Universitatea IRECSON Proiect de absolvire n profesia de evaluator imobiliar )t;t selectarea metodelor de evaluare c;t -i modalitile
de aplicare s5au %cut av;nd n vedere statutul actual alproprietii supuse evalurii, ast%el nc;t valorileestimate s conduc la o valoare c;t mai apropiat decea la care va %i nc0eiat tranzacia*
a elaborarea lucrrii au %ost luai n considerare toi%actorii care au in%luen asupra valorii, ne%iind omisdeliberat nici un %el de in%ormaie.
8/13/2019 Proiect Evaluare Praporgescu Petre
14/99
Universitatea IRECSON Proiect de absolvire n profesia de evaluator imobiliar
CAPITOLUL IIANALIZA PIEHEI IDOILIARE
2.1. $iaa specific
Piaa este mediul n care bunurile, mr%urile -i serviciile sunt
sc0imbate ntre cumprtori -i v;nztori, prin mecanismul
preului +con%orm #29 4.G*
Piaa imobiliar se re%er la tranzacii imobiliare.
Jn (om;nia este vizibil o tendin de mani%estare a unei piee
imobiliare. !e-i e6ist un potenial imobiliar naional, percepia
)bsolvent " dipl. ing. Petre, P()P/(12#C3 Pag.4
8/13/2019 Proiect Evaluare Praporgescu Petre
15/99
Universitatea IRECSON Proiect de absolvire n profesia de evaluator imobiliargeneral este cea a unei piee ntr5o %az incipient,
determinat de %actori cum sunt"
>nsu%icient nelegere a rolului pieei imobiliare n
dezvoltarea economico social general*
ipsa unui sistem legislativ coerent -i su%icient n
domeniul dezvoltrii imobiliare naionale, lipsa unor
%oruri imobiliare la scar local, regional sau naional*
ipsa cantitativ -i mai ales calitativ a unor produse
rom;ne-ti la standarde internaionale -i e%orturile de
aliniere la standardele internaionale de evaluare* Mani%estarea di%erit a intereselor pro%esioni-tilor
c0emai s dea sens -i s pun n mi-care un mecanism
unic, a%iliat principiilor internaionale n evaluare*
/ insu%icient adecvare a nivelului pro%esional la
cerinele unei piee imobiliare active -i dinamice, cu
re%lectarea n calitatea sczut a interlocutorilor -inumrul redus de proiecte imobiliare n %aa partenerilor
poteniali.
Pentru a deine o pia imo#iliar ,pe)i"i), trebuie
e6aminai urmtorii %actori"
Tipul proprietii/ rezideniale, comerciale,
administrative, industriale etc.* Cara)teri,ti)ile proprietii/gradul de ocupare, baza
de clieni, calitatea construciei, designul -i avanta7ele,
vecinti, etc*
Aria pieei/ de%init geogra%ic*
Proprieti e)ivalente di,poni#ile/proprieti cu o
atractivitate egal, la concuren cu cea analizat n ariapieei*
)bsolvent " dipl. ing. Petre, P()P/(12#C3 Pag.
8/13/2019 Proiect Evaluare Praporgescu Petre
16/99
Universitatea IRECSON Proiect de absolvire n profesia de evaluator imobiliar Proprieti )omplementare/ alte proprieti
imobiliare complementare celei analizate*
Se@mentul de pia )uprinde att proprietatea
anali*at )t !i proprietile )ompetitive !i
)omplementare%
2.2. Studiul de pia pentru municipiul %urnu &gurele
&%&%1%
8/13/2019 Proiect Evaluare Praporgescu Petre
17/99
Universitatea IRECSON Proiect de absolvire n profesia de evaluator imobiliar
)bsolvent " dipl. ing. Petre, P()P/(12#C3 Pag.$
8/13/2019 Proiect Evaluare Praporgescu Petre
18/99
Universitatea IRECSON Proiect de absolvire n profesia de evaluator imobiliar
/ra-ul, azi municipiul, Turnu Mgurele a luat %iin n secolultrecut, mai precis in anul H, prin edict domnesc, la mic distande cetatea Turnu, cunoscuta si sub numele de 'icopolul Mic, cetatece supraveg0ea unul din principalele locuri de trecere peste !unre 59adul Turnu, pe unde intrau, de regul, ostile otomane n ara noastr.
Jn trecut, pe acest loc s5a a%lat -i un castru roman, Turris.2dictul domnesc de n%iinare a %ost emis de domnitorul )le6andru
10ica +H4 5 H4:, voievod al Munteniei, urmare a unei 7albe primitede la negutorii din ora-ul #latina, care voiau ora-5port la !unre. Jnacea perioada zona era ncorporata 7udeului /lt, cu capitala la #latina,iar, ca urmare a reorganizrii teritoriale, noul ora- Turnu trebuia sdevin capitala 7udeului Teleorman.
>n timp, ora-ul se dezvolt av;nd ca principale activiti
agricultura, mica industrie, industria u-oar 8 pani%icaie -i con%eciite6tile, industria construciilor -i nu n ultimul r;nd comerul.!up organizarea teritorial din anul IH, ora-ul Turnu Mgurele
devine primul municipiu al 7udeului si ncorporeaz si comunelesuburbane ia, Ciuperceni -i >slaz.
!up (evoluia din IHI, con%orm principiului autonomiei locale,comunele incorporate devin autonome, desi populatia are o pondereinsemnata in activitatea economico5social5culturala a municipiului.
Mor%ologiaMor%ologia zonei o %ormeaza terasele si luncile !unarii si /ltului./rasul s5a dezvoltat pe terasa superioara a !unarii si are o latime de
)bsolvent " dipl. ing. Petre, P()P/(12#C3 Pag.H
8/13/2019 Proiect Evaluare Praporgescu Petre
19/99
Universitatea IRECSON Proiect de absolvire n profesia de evaluator imobiliar:5< Qm.unca !unarii, cu o latime de :5
8/13/2019 Proiect Evaluare Praporgescu Petre
20/99
Universitatea IRECSON Proiect de absolvire n profesia de evaluator imobiliarintalnesc soluri zonale, %ormate in conditii bioclimaterice speci%ice,soluri intrazonale, determinate de modi%icarea locala a conditiilor deroca, relie%, umezeala cat si soluri azonale.#oluri zonale"5 cernoziomuri %reatic5umede*
5 soluri argilo5iluvionare brun5roscate*5 soluri argilo5iluvionare podzolite*5 soluri de lunca*5 soluri salinizate.Elora si %auna>nca din secolul trecut, in intregul 7udet, s5a procedat la destelenirea sidespadurirea masiva a terenurilor, din care cauza aspectul natural alvegetatiei nu s5a pastrat decat insular, iar evolutia acesteia a %ostcatre stepizare.
9egetatia arborescenta este saraca, mai bine reprezentat %iind stratulde arbusti, prin g0erg0inar, lemn cainesc, maces, porumbar, corn, soc,etc., iar cel ierbos prin laptele cainelui, pastita, mierea ursului, etc.Pa7istele stepice sunt puternic degradate datorita pasunatului intensiv,dintre ierburi dominand paiusul, negara, barboasa, cimbrisorul, pirulgros si %iruta cu bulbi.Cele mai %recvent intalnite animale sunt iepurii, vulpile, viezurii,popandaii, 0arciogii si soarecii de camp.!intre pasari amintim corvideea +cioara, stancuta, coto%ana, cucul,
privig0etoarea si diverse specii de silvii.!in !unare, alaturi de crap se pescuiesc si cateva specii de pestimigratori, de valoare economica mare, precum scrumbia de !unare,nisetrul, pastruga.
>n%rastructura
!ate de sinteza"5 #upra%ata teritoriului administrativ 5 I.H: 0a*
5 #upra%ata agricola 5 .IH4 0a*5 #upra%ata intravilan 5 .: 0a*5 #upra%ata ocupata de constructii +inclusiv curti si gradini 5 .:$< 0a*5 1ospodarii 5 .I, din care H.GG conectate la reteaua de apacurenta*5 )rie locuibila 5 $G.GGG mp*Principalele zone %uncionale ale ora-ului"5 zona de productie si depozitare +industrie, agricultura*5 zona de locuit +unitatile teritoriale de re%erinta cu subunitatile lor*
5 zona dotarilor*5 zona spatiilor plantate*
)bsolvent " dipl. ing. Petre, P()P/(12#C3 Pag.:G
8/13/2019 Proiect Evaluare Praporgescu Petre
21/99
Universitatea IRECSON Proiect de absolvire n profesia de evaluator imobiliar5 circulatia rutiera ma7ora.@ona de productie si depozitare este concentrata in doua plat%ormeprincipale"5 combinatul de ingrasaminte c0imice #.C. T3('3 #.).5 plat%ormadenumita port si situata la Qm distanta de oras, pe malul !unarii*
5 cea de5a doua plat%orma este situata in est, incluzand industriaalimentara si depozite.@ona de locuit ocupa cea mai mare parte din teritoriul municipiului sise caracterizeaza prin"5 e6istenta unei intinse supra%ete ocupata cu locuinte de valoaremediocra, ce imbraca nucleul central al orasului*5 e6istenta celor doua tentacule, %oste localitati rurale, alipitemunicipiului, cu locuinte de tip rural si semiurban.(aportat la conditiile de clima e6cesiva a municipiului, spatiile verzi
sunt total insu%iciente. Cerintele legate de acestea sunt intreprindereaunor actiuni de realizare de noi spatii plantate, cat si zone deagrement.>n municipiu se poate a7unge %olosind unul dintre urmatoarele drumuri+as%altate si de calitate buna"5 !'
8/13/2019 Proiect Evaluare Praporgescu Petre
22/99
Universitatea IRECSON Proiect de absolvire n profesia de evaluator imobiliar5 Cantina de a7utor social*5 Centrul de distributie a %ortei de munca.
2conomia
)ctivitatea economica industriala a municipiului s5a concentrat in 7urulindustriei c0imice, a productiei de ingrasaminte c0imice, %abricate decatre #.C. Turnu #.)., sperantele de renastere ale orasului legandu5se de revitalizarea acestei industrii +pe plan national si local, a%lata inprezent intr5un puternic declin cauzat de prabusirea pe termen lung apreturilor la ingrasaminte c0imice pe plan mondial, corelata cusistarea oricaror subventii de la buget, si marirea preturilor interne lacurent si gaz metan.Ca o solutie de iesire din criza se spera atragerea interesului altorinvestitori, romani sau straini +s5a incercat si un parteneriat cu #.C./ltc0im #.). pentru penetrarea pietelor de des%acere ale acesteia,dar %ara mare succes, pentru aceasta activitate.Ca alte activitati economice, mentionam"5 valori%icarea cenuselor piritice 5 in cadrul 3.9.C.P. +3zina de9alori%icare a Cenuselor Piritice* aceasta activitate este %inantataprintr5un %ond special prevazut in bugetul statului %iind bene%ica pentruconservarea mediului incon7urator* !in pacate, din cauza bloca7elor%inanciare si a di%eritelor discontinuitati ale %lu6ului de alimentare cumaterii prime si materiale, aceasta intreprindere are o activitatesezoniera, de obicei in timpul verii.5 productia de masini si motoare electrice 5 la #.C. 2lectroturris #.).,intreprindere construita in anii din urma ai regimului comunist, avandinitial pro%il de constructii utila7e pentru industria c0imica*5 productia de tricota7e 5 #.C. >mperial #.)., intreprindere relativ nouasi cu utila7e relativ moderne, dar care niciodata nu a putut realizapro%it, atat din cauza slabei calitati a materiilor prime si a materialelorsi a proastei aprovizionari cu acestea, cat si din cauza slabei calitati aprodusului %init si a unei politici de piata dezastruoase* >n ultimii ani a
e6istat o colaborare +printr5o sectie speciala cu o %irma italiana,produsele %inite rezultate %iind e6portate de aceasta din urma.5 productia de conserve din carne, legume si %ructe 5 la #.C.Conservturris #.).*5 productie pani%icatie*5 productie de mobilier*5 activitati de constructii civile si industriale*5 productie de legume, cereale si plante te0nice.>n general, toate activitatile mentionate aici se a%la in declin, in
principal din cauza bloca7ului %inanciar e6istent in toata economiaromaneasca, a pretului mare de productie si a lipsei pietelor de
)bsolvent " dipl. ing. Petre, P()P/(12#C3 Pag.::
http://www.cictelnet.ro/en/Harta_interactiva/#FotoCIChttp://www.cictelnet.ro/en/Harta_interactiva/#FotoCIC8/13/2019 Proiect Evaluare Praporgescu Petre
23/99
Universitatea IRECSON Proiect de absolvire n profesia de evaluator imobiliardes%acere adecvate.!e remarcat, in cazul #.C. Turnu #.).ca productia de ingrasamintec0imice este o activitate puternic poluanta, cu consecinte din cele maigrave asupra mediului si a populatiei, un studiu de specialitate realizatin anul II< recomandand masuri drastice pentru reducerea e%ectelor
acesteia.Ponderea %irmelor mici in activitatea economica a municipiului esteredusa, numarul anga7atilor acestora %iind negli7abil. )ceste %irme suntorientate, in ma7oritate, catre activitatea de comert.Ca servicii, municipiul Turnu Magurele o%era"5 des%acere de mar%uri alimentare si nealimentare catre populatie 5prin #.C. Turris #.). +cu capital de stat, #.C. !acia #.)., precum siprintr5o multitudine de mici %irme particulare +tarabe, tonete,magazine*
5 gospodarie comunala 5 printr5un serviciu specializat din cadrulprimariei*5 posta si telecomunicatii 5 prin Posta (omana si (omtelecom*5 activitati notariale si de asistenta 7uridica*5 activitati bancare*5 reparatii obiecte de uz casnic*5 reparatii auto*5 administratia pietei 5 printr5un serviciu specializat din cadrulprimariei.
#ituatia economica din agricultura se poate rezuma amintind dee6istenta %ermelor apartinand #.C. Conservturris #.)., a asociatiiloragricole si a micilor %ermieri.>n municipiu e6ista si o intreprindere de prestari servicii pentruagricultura, #.C. )gromec #.).)gricultura se realizeaza pe cele .IH4 0a teren agricol din totalul deI.H: 0a ce reprezinta supra%ata teritoriului administrativ almunicipiului, restul %iind teren intravilan +.: 0a si zona industriala+.:$< 0a.
!e mentionat ca peste 4.GGG 0a de teren sunt amena7ate in sistemulde irigatie local si in marele sistem /lt5Calmatui.!e asemenea, agricultura dispune de %orta de munca, personal te0nicingineresc in specialitate si posibilitate de aprovizionare locala cuingrasaminte c0imice.
Populatia si piata muncii
!ate statistice la nivelul anului :GG:
5 populatia totala 5 $.:: locuitori, din care"5 H.: barbati*
)bsolvent " dipl. ing. Petre, P()P/(12#C3 Pag.:
http://www.cictelnet.ro/en/Harta_interactiva/#FotoCIChttp://www.cictelnet.ro/en/Harta_interactiva/#FotoCIC8/13/2019 Proiect Evaluare Praporgescu Petre
24/99
Universitatea IRECSON Proiect de absolvire n profesia de evaluator imobiliar5 H.H %emei*5 populatia pe grupe de varsta"5 5 G ani 5 .
8/13/2019 Proiect Evaluare Praporgescu Petre
25/99
Universitatea IRECSON Proiect de absolvire n profesia de evaluator imobiliarTurnu Magurele 5 'iQopole, %eribot si pod de trecere peste !unare,amena7are zona liber pe :: 0a, amena7area malului !unarii ca zonade agrement si activitati sportive.Caracteristicile investiiei locale, capabile s atrag investitoriauto0toni -i strini -i s duc la ntrirea pieei imobiliare, sunt"
Pentru obiectivul Punct trecere %rontier cu bacul,Turnu Mgurele +(om;nia 'icopol +&ulgaria,
o 9aloarea investiiei K 4,4 mil 2uro.
o #urse de %inanare locale K ,: mil 2uro
o Eonduri PS)(2 K , mil 2uro
Pentru obiectivul Parc industrial Turnu Mgurele,o 9aloarea investiiei K 4,I mil 2uro.
o #urse de %inanare locale K G,I mil 2uro
o &uget de stat K ,G mil 2uro
o Eonduri PS)(2 K ,G mil 2uro
Pentru obiectivul )mena7area 0idroenergetic a r;ului/lt pe sectorul >zbiceni5>zlaz Turnu Mgurele,
o 9aloarea investiiei K $,$ mil 2uro.Einanare din surse proprii ale societiiSidroelectrica, credite bancare, )lte%onduri legal constituite n acest scop.
!is%unctionaliti)ctualmente, in municipiu e6ista o serie de dis%unctionaliti, dintrecare mentionm"5 disproportia dintre con%ortul urban al zonei centrale si cel al zonelorperi%erice, atat in ceea ce priveste starea %ondului construit, cat si alec0iparii edilitare si dotarii cu institutii si servicii publice*5 lipsa, in cadrul intravilanului actual, unor terenuri libere pentruamplasarea locuintelor individuale*5 lipsa spatiilor verzi publice de %olosinta imediata, aspect grav caurmare a conditiilor e6cesive de clima ale Campiei (omane*5 ine6istenta unor solutii optime de traversare a caii %erate de catre
)bsolvent " dipl. ing. Petre, P()P/(12#C3 Pag.:
8/13/2019 Proiect Evaluare Praporgescu Petre
26/99
Universitatea IRECSON Proiect de absolvire n profesia de evaluator imobiliartra%icul auto, in special in partile de '52 si #52 ale municipiului, pentrurealizarea de legaturi lesnicioase intre drumurile publice dine6travilan, pe de o parte, si zona estica, cu restul localitatii si, maideparte, cu combinatul de ingrasaminte c0imice, pe de alta parte.
Puncte tari
5 supra%ete agricole in mare parte irigate, apte pentru culturi agricolediversi%icate*5 o calitate a solului care poate permite o productie agricola mai maresi mai diversi%icata*5 materii prime agricole disponibile +in special grau si porumb*5 aprovizionare %acila cu ingrasaminte c0imice*5 %acilitati in privinta transportului prin %olosirea cailor rutierementionate si a !unarii +in special pentru e6port*5 potential calitativ su%icient de %orta de munca*5 e6istenta unei unitati de prelucrare pentru legume si %ructe +#.C.Conservturris #.)..5 e6istenta unei plat%orme industriala puternica si diversi%icata*5 industria de ingrasaminte c0imice poate renaste, prinrete0nologizare, tinand cont si de %aptul ca in /ccident este o industriepro0ibita +poluanta*5 producerea motoarelor electrice +la 2lectroturris poate cunoasteun nou avant prin e6tinderea catre piata motoarelor de putere mica si%oarte mica pentru aparatura electrocasnica +%rigidere, masini despalat si electronica +caseto%oane, video si a motoarelor speciale+pas cu pas, etc.*5 amplasarea langa !unare, %apt ce poate duce la dezvoltareacomertului*5 e6istenta, in toate domeniile, a unui personal cali%icat*
Puncte slabe5 probleme structurale importante ale %irmelor private si aleintreprinderilor de stat si mi6te, din toate domeniile*5 incapacitate a intreprinderilor de utilizare a potentialului dedes%acere, din cauza problemelor %inanciare importante,ec0ipamente vec0i, produse neadaptate, slabiciuni inmanagement*5 putere de cumparare scazuta a populatiei*5 structura slaba de >MM5uri private in industria alimentara si
servicii*5 lipsa unui pod peste !unare*5 lipsa de %acilitati de recreere si de zone verzi*
)bsolvent " dipl. ing. Petre, P()P/(12#C3 Pag.:
8/13/2019 Proiect Evaluare Praporgescu Petre
27/99
Universitatea IRECSON Proiect de absolvire n profesia de evaluator imobiliar5 grad scazut de educatie economica*5 poluare +n principal #.C. Turnu #.)..
&%&%&% Cara)teri,ti)i ,o)io?e)onomi)i !i demo@ra"i)i )u
in"luen 9n piaa imo#iliar din Turnu D@urele%
Pentru a determina -i a scoate n eviden %actori calitativi cu
in%luen n analiza pieii imobiliare am e%ectuat n cele ce
urmeaz un studiu calitativ al %actorului uman din municipiul
Turnu Mgurele prin prisma plilor impozitelor pe cldiri -i
terenuri n cele trei cartiere ale municipiului"
/ra-,
/daia -i
Mgurele.
(ezultatele, cuanti%icate n procente -i e6primate prin gra%ice
evideniaz calitatea %actorului uman cu in%luen n determinarea
valorii proprietii la capitolul %actori e6terni. )st%el se pot determina
zonele unde tendina proprietarilor de a5-i respecta datoria
ceteneasc de plat a impozitului este mai bun, calitatea oamenilor
grupai pe cartiere -i nu n ultimul r;nd tendina de evoluie spre
modernizare a cartierelor.
!atele de intrare au %ost structurate pe domeniile cldiri -i
terenuri analiz;ndu5se nivelul datoriilor populaiei, debite curente,
debite restante, -i nivelul plilor pentru aceste debite, toate acestea
separate pentru cele trei cartiere. Jn %inal s5a determinat procentul
plilor, din analiza di%erenei dintre acestea rezult;nd observaii de
natur calitativ despre puterea %inanciar, mentalitatea de a plti
impozite sau de a ac0ita datorii restante.
Jntre aceste trei cartiere, dou 8 /daia -i Mgurele, sunt similare
din punct de vedere imobiliar, structura proprietilor %iind n ntregime
case la curte -i terenuri, imobilele av;nd regim de nlime
)bsolvent " dipl. ing. Petre, P()P/(12#C3 Pag.:$
http://www.cictelnet.ro/en/Harta_interactiva/#FotoCIChttp://www.cictelnet.ro/en/Harta_interactiva/#FotoCIC8/13/2019 Proiect Evaluare Praporgescu Petre
28/99
Universitatea IRECSON Proiect de absolvire n profesia de evaluator imobiliarpredominant parter cu procent mai mare a cldirilor PF2 n cartierul
/daia, unde preul de pia al terenului este mai ridicat dec;t n
Mgurele. Jn ceea ce prive-te cartierul ora!, acesta se poate mpri
n - ,u#*oneimobiliare"
Catanga, Centru,
@one case ora-,
case zona >>>5la peri%eria ora-ului, case %r nici uncon%ort,
@ona 9ile+blocuri5Eoi-or5str.Pompieri5str.9ictoriei.>nterpretarea rezultatelor studiului -i a gra%icelor obinute"
in;nd cont de %aptul c n momentul e%ecturii tranzaciei
imobiliare, din punct de vedere 7uridic se pune condiia ac0itrii
la zi a datoriilor proprietii ctre bugetul local, proprietile
care sunt la zi cu impozitul pe cldiri -i terenuri au o
probabilitate mai mare de tranzacie.
Proprietile care sunt %recvent tranzacionate sau care se
anticipeaz a %i tranzacionate sunt pregtite +readV %or
sale din punct de vedere %iscal, adic -i a-teapt eventualii
cumprtori cu impozitele ac0itate la zi*
Proprietile care au impozite ac0itate la zi sunt mai pregtite
pentru tranzacii prin respectarea principiilor de pia, v;nztorii
%iind mai 0otr;i n e%ectuarea tranzaciei.
3rmrind valorile restanelor la impozite pentru cele trei
cartiere se observ c e6ist o tendin pozitiv n plata
acestora n %runtea pltitorilor de restane si deci cu dorina de
a intra n normalitate %iscal se a%la cartierul odaia. !e aici se
deduce %aptul c proprietarii din cartierul odaia pot avea o
mentalitate mai corect din punct de vedere %iscal. !esigur,
)bsolvent " dipl. ing. Petre, P()P/(12#C3 Pag.:H
8/13/2019 Proiect Evaluare Praporgescu Petre
29/99
Universitatea IRECSON Proiect de absolvire n profesia de evaluator imobiliarvorbim de o ma7oritate de proprietari aparin;nd cartierului
respectiv*
analiza datelor nu se aplic pentru comparaii ntre subzone
sau proprieti individuale datele de intrare ale analizei %iind
obinute e6clusiv pentru cele trei mari cartiere.
!in valorile determinate se poate deduce c de-i e6ist
di%erene interpretabile ntre aceste cartiere, aceste prezint -i
un aspect pozitiv n sensul c di%erenele sunt comparabile -i
apropiate semn ca populaia are o structur apro6imativ
omogen.
Privind tabloul %recvenei plilor e%ectuate ctre bugetul
local se observ c terenurile din cartierul odaia sunt cele
mai ac0itate terenuri. !in analiza pieii imobiliare a reie-it c
n acest cartier terenurile sunt mai tranzacionate iar n ora-,
cldirile sunt n topul proprietilor ac0itate*
Erecvena plilor scoate la iveal si un alt aspect. Proprietarii
din cartierele cu %recven mai mare n ceea ce prive-te plata
impozitelor dovedesc o situaie %inanciar mai bun sau un
interes mai crescut n respectarea datorie cetene-ti -i legale
de a plti impozite.
!in tabelul dinamica populaiei se observ c numrul
nscuilor este n scdere continu ncep;nd cu anul IIG, n
acest an numrul acestora apropiindu5se de numrul deceselor.
'umrul cstoriilor este de asemenea in u-oar scdere, de
aici put;nd reie-ii in%ormaia c n anii urmtori nevoia de
locuine pentru tinerii cstorii va %i mai mic deci o cerere mai
mic a proprietilor.
!e asemenea din comparaia numrului na-terilor cu cel al
cstoriilor se deduce %aptul c pe viitor, populaia ora-ului se
va mic-ora -i pe %ondul u-oarei cre-teri a ratei deceselor.
)bsolvent " dipl. ing. Petre, P()P/(12#C3 Pag.:I
8/13/2019 Proiect Evaluare Praporgescu Petre
30/99
Universitatea IRECSON Proiect de absolvire n profesia de evaluator imobiliar!esigur, aceasta analiz este %cut pe baza unor date de o
anumit specialitate si deci o%er in%ormaii dintr5un anumit
zon de analiz, cu precdere din zona %iscal.
!atele prezente n analiz au o mar7 de eroare de
apro6imativ :=, controlat prin selecia datelor de intrare.
&%&%'%
8/13/2019 Proiect Evaluare Praporgescu Petre
31/99
Universitatea IRECSON Proiect de absolvire n profesia de evaluator imobiliarindustriale precum si tendina de a cre-te spatiile disponibile
pentru concesionri din domeniul privat al municipiului este
un semn pozitiv al dezvoltrii acestor sectoare -i al cre-terii
nivelului de trai al populaiei*
Construciile cu caracter speculativ sunt relativ numeroase
ndeosebi n categoria proprietilor rezideniale ns o piaa
liber are un mecanism de autoreglare iar libera comunicare
ntre populaie -i buna documentare de care dau dovad
participanii la tranzacii imobiliare %ace ca tendina
speculativ a tranzaciilor imobiliare s %ie amortizat*
Tranzaciile tot mai crescute cu proprieti imobiliare au ca
motiv -i ncrederea populaiei n aceste investiii -i c,
cre-terea n valoarea acestora dep-e-te dob;nzile -i
coe%icienii de risc de pe piaa de capital*
>nvestitorii strini sunt %irme grece-ti, italiene-ti, engleze dar
-i de alte origini, cu interes %oarte mare din partea acestora n
domeniul industriei u-oare, con%eciilor te6tile, unde
activeaz cel puin $ %irme n acest domeniu cu un volum
semni%icativ de anga7ai*
#paiile industriale dein proporia cea mai mic de
construcii tranzacionate -i implicit de construcii
speculative, ns tendina este de a se cre-te volumul acestor
tranzacii prin prisma dezvoltrii industriale regionale, prin
proiecte de interes local -i 7udeean*
/ dovad n sensul intensi%icrii viitoare a tranzaciilor
imobiliare st dezvoltarea urbanistic, e6tinderea limitei
intravilanului, aportul n supra%a de teren liber a
intravilanului, terenuri oportune construciei de locuine,
proiectelor de construire de locuine*
)bsolvent " dipl. ing. Petre, P()P/(12#C3 Pag.
8/13/2019 Proiect Evaluare Praporgescu Petre
32/99
Universitatea IRECSON Proiect de absolvire n profesia de evaluator imobiliar Tot n spri7inul dezvoltrii urbane st %aptul c n prezent se
contruiesc un numr de -ase blocuri de locuine #FPF2,
pentru tineri, din %onduri )', lu;nd na-tere un ntreg cartier
de locuine.
Cererea de cumprare pentru spaii de locuit provine n
special de la tinerii cstorii care neleg c o %amilie nou
trebuie s se dezvolte n cas nou, spri7inii %iind de bncile
comerciale prin politicile proprii de acordare a creditului
ipotecar, dar -i de ctre cuplurile cstorite n anii trecui
ns pentru care nu a e6istat la acea vreme %ondul de spaii
locative*
/ alt surs de spaii locativ care poate intra n circuitul civil
poate proveni de la persoanele de v;rsta a :5a care, nc n
putere, se retrag la ar, n zonele adiacente municipiului,
acolo unde 5-i au rdcinile genealogice*
(eprezentarea ageniilor imobiliar este nul, ca modalitate
de publicitate imobiliar e6ist;nd doar publicitatea prin
posturile ca cablu T9, a%i-are pe panouri publicitare sau
publicitatea verbal. >ntermedierea are n acest conte6t o
pondere %oarte mic. )ceast pia imobiliar, prin lipsa
ageniilor imobiliar duce la o nevoie de pruden mai mare
din partea participanilor la tranzacii, de o pregtire mai
temeinic n vederea nc0eierii tranzaciei, de un e%ort mai
susinut al subiecilor negocierii. )ceasta %ace ca importana
evaluatorului s %ie mai mare ntruc;t el, prin lucrarea de
evaluare elaborat vine n spri7inul nc0eierii unei tranzacii
transparente n urma creia v;nztorul -i cumprtorul
deopotriv, simt c au %cut o tranzacie pro%itabil*
)bsolvent " dipl. ing. Petre, P()P/(12#C3 Pag.:
8/13/2019 Proiect Evaluare Praporgescu Petre
33/99
Universitatea IRECSON Proiect de absolvire n profesia de evaluator imobiliar #paiile pentru locuit -i cele comerciale vor rm;ne -i pentru
urmtorii ani principalele surse de tranzacionare. Cererea
pentru spaiile comerciale va continua s vin din partea
%irmelor n dezvoltare sau nou n%iinate ca urmare a
dezvoltrii economice a regiunii de sud a 7udeului Teleorman
prin atragerea de %onduri bugetare -i e6trabugetare dar -i
%onduri PS)(2, #)P)(! sau alt provenien iar spaiile de
locuit vor sta n atenia populaiei care caut s5-i creasc
nivelul de trai prin dezvoltarea unor locuine uni%amiliale*
Jn ceea ce prive-te o%erta de spaii de nc0iriat este bogat n
special n apartamente de bloc, ns cererea este sub nivelul
o%ertei. )ceasta cerere sczut este datorat scderii
numrului de elevi provinciali la -colile pro%esionale sau de
ucenici, sau de scderea numrului de muncitori din a%ara
localitii deoarece %irmele pre%er s anga7eze %or de
munc local spre scderea c0eltuielilor diverse +cum ar %i
cele de transport*
!e-i pentru evaluare a %ost aleas o proprietate rezidenial
din cartierul de est cu regim de nlime Parter, uni%amiliar,
acestei proprieti i se aplic acelea-i raiuni de evaluare ca
celorlalte cartiere de locuine.
2.3. 'ferta competitiv
- inventarul proprietilor competitive e6istente
- a proprietilor n construcie,
- a proprietilor plani%icate ce au obinut autorizaie de
construcie,
- si a proprietilor n stare de proprieti
)bsolvent " dipl. ing. Petre, P()P/(12#C3 Pag.
8/13/2019 Proiect Evaluare Praporgescu Petre
34/99
Universitatea IRECSON Proiect de absolvire n profesia de evaluator imobiliar- #e apreciaz proprietatea analizat -i cele n competiie n
%uncie de atributele -i de avanta7ele care reprezint pentru
locuine, avanta7e competitive.
/%erta de v;nzare de locuine individuale este sub nivelul cererii,
asta nsemn;nd o pia n crestere.
/%erta de terenuri este redus n centrul ora-ului, cresc;nd spre
peri%erie -i cu pondere mai mare n zona caselor, de remarcat este
preocuparea Consiliului ocal de a modi%ica limita intravilanului n
scopul descoperirii de terenuri pentru locuine n special pentru
construirea cu %onduri )'.
/%erta de spaii comerciale este n scdere, cererea acestora este
continu, n%iin;ndu5se tot mai multe %irme, acestea au nevoie de
spaii comerciale sau birouri si pentru a se e6tinde. Pe plan local nu
e6ist antreprenori care s preia sarcina construirii n regim propriu de
centre comerciale si apoi de nc0iriere a acestora -i pentru %aptul c
nc mai sunt spaii comerciale aparin;nd %ostelor organizaii de stat
ulterior privatizate prin diverse metode care nu au %ost corect %olosite
sau c0iar deloc. )ceste spaii %ac obiectul multor tranzacii sau ale
unor tranzacii multiple p;n c;nd piaa le va da utilizarea corect.
ipsa unor studii de %ezabilitate -i a analizei celei mai bune utilizri
pentru multe din acestea a condus la utilizarea incorecta -i la
ine%iciena lor -i n %inal, n unele cazuri, la oprirea utilizrii -i c0iar
deprecierea acestora n anumite con7uncturi.
26ist n prezent un segment de pia reprezentat de rom;nii care
muncesc sau au muncit n strinatate -i care investesc n proprieti
imobiliare la ntoarcerea n ar. )ceste cazuri nu sunt puine, c0iar
dac este greu de apreciat ponderea lor pe piaa imobiliar, aceasta
%iind in%luenat pozitiv ntruc;t puterea %inanciar a acestora duce la o
pia mai activ.
)bsolvent " dipl. ing. Petre, P()P/(12#C3 Pag.4
8/13/2019 Proiect Evaluare Praporgescu Petre
35/99
Universitatea IRECSON Proiect de absolvire n profesia de evaluator imobiliar
PREZENTAREA CODPARAILELOR PENTRU PROPRIETATEA
IDOILIAR7
Jntruc;t nu e6ist o diversitate de proprieti aceste 5-i gsesc
u-r comparabile n cazul unei evaluri.
Jncadrarea -i localizarea pe 0arta municipiului a proprietii de
evaluat -i a proprietilor comparabile sunt prezentate n ane6ele la
prezentul raport. !atele de pia ale proprietilor imobiliare
comparabile, tranzacionate sau o%erite spre v;nzare sunt prezentate
n capitolul 9, ast%el"
>mobile" teren -i construcii +%i-ele )5C 8 cap. mobile" teren liber +%i-ele 5 8 cap.
8/13/2019 Proiect Evaluare Praporgescu Petre
36/99
Universitatea IRECSON Proiect de absolvire n profesia de evaluator imobiliar
CAPITOLUL III
8/13/2019 Proiect Evaluare Praporgescu Petre
37/99
Universitatea IRECSON Proiect de absolvire n profesia de evaluator imobiliarPoliie, Primria municipiului, Cinematogra%ul Turris,
Magazinul !/M/, >nternet ca%e, (estaurantul Modern,
)dministraia Einanciar, Parcul central, Sotelul Turris,
aceste obiective a%l;ndu5se n imediata apropiere a centrului
orasului la mic distan de locuina evaluat.
o / particularitate a municipiului este lipsa mi7loacelor
de transport n comun deoarece supra%aa este mic iar
organizarea social, economic -i cultural este distribuit
relativ la tot domeniul municipiului, n %iecare cartier e6ist;nd
-coli, grdinie sau magazine. !istana dintre proprietatea
analizat -i principalele obiective din ora- este de ma6im mobilul n cauz este n deplin proprietatea unei persoane
%izice, dreptul de proprietate %iind )omplet%
o Con"orm titlului de proprietate a terenului prezentat n
copie la capitolul )ne6e, rezult c proprietatea este deinut
9n eB)lu,ivitate2%iind %ormat din teren intravilan )u o
,upra"a total de '&; mp !i o )on,tru)ie 9n ,upra"a
)on,truit de ;0 mp%
o Con%orm declaraiei proprietarului, asupra proprietii nu
greveaz nici un %el de sarcini sau servitui -i nu s5au constituit
garanii bancare sau ipoteci care s limiteze dreptul de
proprietate.
o Construcia este realizat n anul II, proprietarul a e%ectuat
lucrrile de construcie con%orm proiectului te0nic -i
)utorizatiei de construire nr.
8/13/2019 Proiect Evaluare Praporgescu Petre
38/99
Universitatea IRECSON Proiect de absolvire n profesia de evaluator imobiliaro Con%orm clasi%icrii 8 n %uncie de destinaie, cldirea a%erent
proprietii imobiliare n cauz are atributele cldiri
rezideniale, construcie civil de locuit, %iind utilizat n acest
scop.
In,pe)ia imo#ilului
o 2ste o activitate %oarte important, premergtoare activitii
de evaluare propriu5zis.
o #5a e%ectuat at;t in,pe)ia terenuluic;t -i a )ldirilor-i
)on,tru)iilor aneBee6istente pe proprietate, con%orm listeiinspeciei din ane6a la acest raport.
o ocalizarea -i orientarea casei pe lot nu este tipic
proprietilor rezideniale dar d na-tere unor zone ce
corespund necesitilor zilnice cu supra%ee optime. Casa
rezidenial este orientat bine n raport cu soarele, av;nd
natura de partea ei tot timpul anului, nc;t principalele camere
primesc lumina natural la un ung0i al soarelui bun, este
situat pe partea dreapt a lotului de teren, latura opus %iind
ocupat de gara7 si o mic gradini, ntre aceste laturi se
regse-te zona de circulaie -i zona activ. @ona de recreere
se a%l pe terenul liber din %aa proprietii, construcia %iind
edi%icat pe latura scurt a proprietii av;nd n %a ntreaga
supra%a liber a terenului.
o >nspecia cldirilor s5a %cut prin veri%icarea tuturor
elementelor, cota terenului amena7at p;n la coama
acoperi-ului.
o !esignul interior al cdirii de locuit este unul obi-nuit al caselor
din municipiu -i din zon n stil vagon dar cu 0oluri la intrrile
n camere, %c;nd ast%el posibil utilizarea individual
)bsolvent " dipl. ing. Petre, P()P/(12#C3 Pag.H
8/13/2019 Proiect Evaluare Praporgescu Petre
39/99
Universitatea IRECSON Proiect de absolvire n profesia de evaluator imobiliarcamerelor de locuit. Eiind o proprietate la curte, are o zona de
petrecere a timpului liber at;t n aer liber c;t -i n interiorul
construciei n su%ragerie.
'%& Teren
8/13/2019 Proiect Evaluare Praporgescu Petre
40/99
Universitatea IRECSON Proiect de absolvire n profesia de evaluator imobiliaro Con%orm Planului de situaie prezentat n
capitolul )ne6e, terenul n cauz are urmtoarea
,tru)tur"
Tipul ,upra"eei Supra"amp 5
Construit, #cK #!, din care HG,GG :4,4G #upra%a construit locuin,
8/13/2019 Proiect Evaluare Praporgescu Petre
41/99
Universitatea IRECSON Proiect de absolvire n profesia de evaluator imobiliar. Terenul n cauz este racordat la urmtoarele utiliti
te0nico edilitare, poziionate la gard" alimentare ap,
canalizare, energie electric, tele%on, cablu T9.
:. terenul are acces indirect la o strad sistematizat superior
+strada 9lad ?epe-, strada la care terenul are acces direct
%iind as%altat, cu pant de scurgere pentru apele pluviale, -i
canalizare stradal, %c;nd practicabil artera rutier n
orice condiii de vreme.
. )spectul urbanistic -i estetic al imobilelor vecine este
%avorabil, case de locuit tip vil P sau PFM -i n care stilul
ar0itectonic modern. @onele verzi sunt dese ndeosebi prin
prezena pomilor, locatarii din zon sunt de calitate %iind n
totalitate proprietari ai imobilelor.
4. !in discuiile purtate cu proprietarul -i din in%ormaiile
culese, rezult c nu e6ist probleme de mediu -i nu au %ost
observai %actori poluani ai solului valoarea proprietii
ne%iind in%luenat de scest %actor.
8/13/2019 Proiect Evaluare Praporgescu Petre
42/99
Universitatea IRECSON Proiect de absolvire n profesia de evaluator imobiliarJn continuare se prezint Ei-a te0nic a terenului.
IMA TENIC7 E TERENULUI
. Proprietar Persoan %izic +n e6clusivitate5con%orm actelor
7uridice:. #upra%aa
!imensiuni
#TK :H,GG mp
#CK HG,GG mp
#!K HG,GG mp
SstreasinK :.HG m
SC/)MAK 4.HG m
. )mplasament >ntravilanul municipiului Turnu Mgurele, str.
Crinului, nr. 44. Categorie +(ang
localitate
Con%orm /rdonantei D:GG: privind impozitele
locale, s5au stabilit rangurile localitilor,
municipiul Turnu Mgurele %iind localitate de
rang >>.
8/13/2019 Proiect Evaluare Praporgescu Petre
43/99
Universitatea IRECSON Proiect de absolvire n profesia de evaluator imobiliar:. )spectul
urbanistic -i estetic
+imobile vecine,
calitate locatari
Eoarte %avorabil
. Poluare (aportat la situaia de ansamblu a poluriimediului datorit Combinatului de Jngr-minte
C0imice #C Turnu #), nivelul polurii este sub
limitele admise, con%orm cu datele o%erite de
Centrul de Monitorizare a Calitii Mediului Turnu
Mgurele 8 vezi )ne6a.4. Pondere
supra%a terenconstruibil
Prezent " :4,I = cu posibilitate de cre-tere
mpre7muiri"
o Jmpre7muire din gard metalic la %aada, cu u-
pentru acces pietonal -i poart de intrare pentru
autoturisme*
o Jmpre7muire din gard de lemn pe o lungime de :
m n %aa proprietii ce delimiteaz proprietatea
)bsolvent " dipl. ing. Petre, P()P/(12#C3 Pag.4
8/13/2019 Proiect Evaluare Praporgescu Petre
44/99
Universitatea IRECSON Proiect de absolvire n profesia de evaluator imobiliarla partea de E,t2 pe restul de 4m %iind amplasat
gara7ul*
o Jmpre7muirea din gard de lemn pe o lungime de
< m pe latura paralel cu %aada, restul de
8/13/2019 Proiect Evaluare Praporgescu Petre
45/99
Universitatea IRECSON Proiect de absolvire n profesia de evaluator imobiliardelimitat -i u-or mascat la o distan de G m
de %aad printr5un gard verde.
o Cldirea are %orm dreptung0iular, este
amplasat la o distan de G,< m de 0otarul din
partea de 'ord, permi;nd realizarea unui trotuar
ce o mpre7muie-te -i prote7eaz construcia la
baz.
A))e,ul 9n )ldire
o )ccesul n cldire se realizeaz pe o intrare
principal n 0ol apoi n su%ragerie -i dormitoare.
o )ccesul n 0olul de intrare este situat la o cot mai
nalt dec;t cea a terenului amena7at prin
intermediul unei scri cu trei trepte.
Anul )on,truirii
o Cldirea este construit n anul II, cu
materiale, te0nologia de construire -i ncon%ormitate cu standardele din acea perioad.
Re@im de 9nlime
o Cldirea are acela-i regim de nlime ca -i
celelalte cldiri din zon, %iind puine la numr
cele care au mansard sau eta7 datorit spaiului
e6cedentar pentru construit, av;nd o nlimetotal de -210m+4,HGm la coam plus G,Gm
dep-irea co-urilor de %um. (egimul de nlime
este Parter%
Cara)teri,ti)i dimen,ionale
o Jnlimea util :,G m
o Jnlimea de nivel :,4G mo Jnlimea la strea-in :,HG m
)bsolvent " dipl. ing. Petre, P()P/(12#C3 Pag.4
8/13/2019 Proiect Evaluare Praporgescu Petre
46/99
Universitatea IRECSON Proiect de absolvire n profesia de evaluator imobiliaro >nlimea la coam 4,HG
o #upra%aa util #3K ,GG mp
o #upra%aa construit este egal cu cea des%-urat, de
HG,GG mp
Cldirea are urmtoarele ,upra"ee utile !i
de,tinaii pe 9n)peri/
=Ve,t>
&uctrie
#uK,GG mp
#u%ragerie
#uK,GG mp
Sol
#K
:,$H
mp
&aie
#K
8/13/2019 Proiect Evaluare Praporgescu Petre
47/99
Universitatea IRECSON Proiect de absolvire n profesia de evaluator imobiliarncep cuzineii care au o nlime de G cm pentru o
parte de cldire -i $G cm pentru partea de cldire
care este mai nalt. !e asemenea, %undaiile sub
zidurile interioare sunt sub %orma de cuzinei cu
aceea-i dimensiune ca -i cea de sub zidurile
e6terioare.
Pe nlimea cuzinetului, in%rastructura este izolat
igni%ug mpotriva apei cu amors de bitum cu un
strat de carton as%altat -i prote7at cu o zidrie de
crmid de $,
8/13/2019 Proiect Evaluare Praporgescu Petre
48/99
Universitatea IRECSON Proiect de absolvire n profesia de evaluator imobiliarstra-in. A)operi!uleste realizat din -arpant de
lemn cu dou pante. Toate elementele de lemn ale
-arpantei sunt ancorate prin legturi de armtura
st;lpilor -i de centurile zidriei interioare.
o Anvelopa
Fn)iderile e,terioare !i )ompartimentrilesunt
e6ecutate din zidrie de crmid. Jnvelitoarea este
realizat din tabl. T;mplria e6terioar este
realizat din lemn iar u-ile esterioare sunt din lemn
masiv cu oc0iuri de geam. T;mplria interioar este
din lemn cu di%erite modele de mbinri si geam n
dou %oi, toate u-ile interioare -i e6terioare sunt
vopsite.
o ini,aele
ini,aele eBterioareconstau din tencuial di-cuit
mare apoi stropi de ciment dup care stropeal cu
culoare cu var -i aracet iar pe marginile cldirii -i la
ciubuc, vopsea lavabil alb. a partea de 7os a
structurii, soclul, este vopsit igni%ug cu soluie de
bitum cu motorin.
ini,aele interioaresunt cu tencuieli %in dri-cuite
apoi vopsea lavabil, %iecare camer av;nd c;te o
culoare speci%ic destinaiei 8 dormitor sau camer
de zi
o Pardo,eli
o Perei
o Tavane
o S)rile
In,talaii
)bsolvent " dipl. ing. Petre, P()P/(12#C3 Pag.4H
8/13/2019 Proiect Evaluare Praporgescu Petre
49/99
Universitatea IRECSON Proiect de absolvire n profesia de evaluator imobiliaro Sanitare
o In)l*ire
o Ele)tri)e
o
Comuni)aii Starea teni) a )ldirii
8/13/2019 Proiect Evaluare Praporgescu Petre
50/99
Universitatea IRECSON Proiect de absolvire n profesia de evaluator imobiliarciment, gletuite, zugrveli interioare cu
vopsea lavabil pe perei -i var pe tavan,
- pardoseli" du-umea n camere -i mozaic
simplu n marc0ize.
- t;mplrie interioar -i e6terioar dinlemn, vopsit,
- u-i de intrare din lemn masiv de ste7ar
- scar din beton simplu cu trepte la
intrarea n cas cu pervazuri n lateralH. >nstalaii D utiliti - #anitare" ap din reaea public -i
instalaie proprie de 0idro%or, &aie, WC,
buctrie,
- Jnclzire cu sobe de teracot cu
combustibil solid
- 2lectrice" iluminat -i prize de ::G 9
- Comunicaii" post tele%onic, cablu T9I. #tare te0nic - #tructura de rezisten" complet
terminat, cu toate lucrrile de %inisa7
necesare, stare te0nic bun, cu uzur
corespunztoare vec0imii, zona activ
betonat.
- )nvelopa" stare te0nic bun, cu uzur
corespunztoare vec0imii,
- Einisa7e interioare -i e6terioare %r uzur
- >nstalaii %r uzur
)bsolvent " dipl. ing. Petre, P()P/(12#C3 Pag.
8/13/2019 Proiect Evaluare Praporgescu Petre
51/99
Universitatea IRECSON Proiect de absolvire n profesia de evaluator imobiliar
CAPITOLUL IV
Anali*a Celei Dai une Utili*ri =C%D%%U%>
(%1%
8/13/2019 Proiect Evaluare Praporgescu Petre
52/99
Universitatea IRECSON Proiect de absolvire n profesia de evaluator imobiliar
(%1%
8/13/2019 Proiect Evaluare Praporgescu Petre
53/99
Universitatea IRECSON Proiect de absolvire n profesia de evaluator imobiliarii. Curtea +supra%aa de teren liber este adecvat
pentru utilizri n scop recreativ, cu spaiu deparcare, spaiu verde -i un spaiu pentru diverse alteactiviti*
iii. #upra%eele utile -i interioarele sunt proiectate
pentru o cldire rezidenial ceea ce nu implicmodi%icri n cazul utilizrii ca si cldire de locuitpermi;nd o nc0iriere imediat*
iv. Jn cazul utilizrii ca si proprietate rezidenial,amplasarea ntr5o zon activ comercial %aciliteazaprovizionarea gospodriei.
&. 3tilizarea proprietii n scopul nc0irierii ca spaiu cudestinaie comercial, de a%acere"
i. Prezint un resc de clientel redus av;nd n vederenumrul mare de centre comerciale din zon*ii. Pentru o asemenea utilizare, cldirea necesit
reamena7are +cost de conversie-i nu poate %i %olositla ntreaga capacitate +supra%a util*
iii. Jnc0irierea se poate %ace numai dup e%ectuareaacestor c0eltuieli de conversie, inclusiv re%acerea%inisa7elor interioare -i e6terioare pentru a i se da unaspect de cldire comercial*
Principalele elemente utilizate n aplicarea metodei capitalizriiveniturilor sunt con%orm tabelului urmtor"
'r.crt
+3#!Dan
!estinaie). locuinrezidenialuni%amilial
&. Comercial8 de a%aceri
9enit brut potenial+9&P
H,G 4$
8/13/2019 Proiect Evaluare Praporgescu Petre
54/99
Universitatea IRECSON Proiect de absolvire n profesia de evaluator imobiliar)ceasta reprezint o estimare a evaluatorului.Concluziile de%initive se pot cunoa-te numai n urma elaborrii
unui studiu de %ezabilitate.Pentru a obine valoarea imobilului analizat, n ipoteza celei mai
bune utilizri a proprietii se determin valoarea ntregii proprieti
printr5o metod de randament " metoda capitalizrii veniturilor.9aloarea de randament e6prim valoarea de pia curent aproprietii imobiliare +teren F construcie, presupun;nd c aceastaeste n stare de %uncionare -i realizeaz venituri din c0irii. Metoda sebazeaz pe capacitatea cldirii de a produce bene%icii prin nc0iriereaacesteia, tin;nd cont de caracteristicile sale " amplasament, dotrite0nico5edilitare, etc.
Jn prezentul raport, au %ost analizate deci posibilitatea e6ploatriiimobilului n : situaii"
). #ituaia e6istent 8 locuin rezidenial, ce ar putea %inc0iriat pentru o valoare a c0iriei de 4 3#!Dmp #uDlun*&. #paiu cu destinaie comercial 8 de a%aceri, ce ar putea
%i nc0iriat n urma unor trans%ormri -i modi%icri, pentruo valoare a c0iriei de 3#!Dmp #uDlun.
C)C33 9)/(>/(9)(>)'T) ) 8 locuin rezidenial"
Principalele elemente utilizate n aplicarea metodei capitalizrii
veniturilor sunt con%orm tabelului urmtor" 9enitul brut potenial, 9&P, va %i n aceste condiii pentrucele : situaii"
#e consider c nu se nc0iriaz ntreaga supra%a util, proprietarulpstr;nd nc0is o supra%a de : mp, de asemenea pierderiledatorate nt;rzierii plii c0iriei se consider zero ntruc;t e6ist uncontract de nc0iriere -i plata c0iriei se %ace n avans"9&P)K4 3#!Dmp #uDlun 6 mp 6 : luniDanK.H 3#!Dan 9enitul brut e%ectiv,9&2)K9&P)8 pierderi prin neocupare -i nt;rzieri n plata c0iriei
1rad de neocupare K :D$G K $,4=9&2)K.H 3#! 8 .H 6 $,4= K :.:< 3#!Dan C0eltuielile care se suport din venituri sunt"
>mpozitul pe cldiri" pltit de proprietar".:GG.GGG lei D cldire, con%orm e6trasului de la secia %inanciar,trans%ormat n 3#! la cursul din data evalurii, rezult ".:GG.GGG lei D :.$: leiD3#! K , 3#! Dan
>mpozitul pe teren" +4IGG leiDmp teren liber con%orm/rdonanei 1uvernului nr. D:GG: privind nivelul impozitelor -ita6elor pe anul :GG, con%orm e6trasului %iscal,
4.IGG leiDmp 6 :4H mp teren liber K .:
8/13/2019 Proiect Evaluare Praporgescu Petre
55/99
Universitatea IRECSON Proiect de absolvire n profesia de evaluator imobiliarC0eltuieli totale reprezent;nd consum ap, canal,
electric, gunoi, c0eltuieli cu reparaii curente stau n sarcinac0iria-ului, con%orm contractului de nc0iriere. 9enitul net e%ectiv, 9'2, respectiv suma ce rm;ne la
dispoziia proprietarului n urma e6ploatrii proprietii
sale imobiliare prin nc0iriere, se obine prin deducereadin venitul brut e%ectiv a c0eltuielilor suportate deproprietar
9'2K9&25C0eltuieli(ezult"9'2)K:.:< 3#!Dan 8 +,F$ 3#!DanK:)'T) & 8 spaiu comercial"
9enitul brut potenial, 9&P, va %i" 9&P&K 3#!Dmp #uDlun 6 mp 6 : luniDanK4.$mpozitul pe teren" +4IGG leiDmp teren liber con%orm/rdonanei 1uvernului nr. D:GG: privind nivelul impozitelor -ita6elor pe anul :GG, con%orm e6trasului %iscal,4.IGG leiDmp 6 :4H mp teren liber K .:
8/13/2019 Proiect Evaluare Praporgescu Petre
56/99
Universitatea IRECSON Proiect de absolvire n profesia de evaluator imobiliar(ezult"9'2&K.HHH 3#!Dan 8 +,F$ 3#!DanK .$: 3#!Dan!eterminarea ratei de capitalizare %olosind date de pia.Preul unei construcii cu speci%ic comercial, tranzacie e%ectuat nzona proprietii evaluate, .4GG mil. lei, iar venitul net estimat dinstudiul de %ezabilitate pentru activitate de comer alimentar,in%ormaie credibil %urnizat de proprietarul centrului comercial estede IG mil lei. +Jn condiii normale de e6ploatare a proprietiicomerciale -i management de calitate.(ezult o rata de capitalizare a veniturilor pentru respectiva cldirecomercial, con%orm analizei pieii, de "cK 9'2DPrecK+IG mil. lei D .4GG mil. lei 6 GG K ,H =
Pentru lucrrile de conversie necesare se estimeaz un cost de cca.
8/13/2019 Proiect Evaluare Praporgescu Petre
57/99
Universitatea IRECSON Proiect de absolvire n profesia de evaluator imobiliar
CAPITOLUL VEVALUAREA PROPRIET7HII IDOILIARE
OLOSIN< CELE TREI AOR
8/13/2019 Proiect Evaluare Praporgescu Petre
58/99
Universitatea IRECSON Proiect de absolvire n profesia de evaluator imobiliar-%&%'% E,timarea depre)ierii )umulate
-%'% A#ordare prin metode de randament
-%1% A#ordare prin metoda )omparaiei dire)te
Metoda comparaiei directe este aplicabil la toate tipurile deproprieti imobiliare c;nd e6ist su%iciente tranzacii recente, cu
date sigure, care s indice caracteristicile valorii sau tendinei depe pia.
Pentru asigurarea credibilitii concluziilor rezultate dinaplicarea metodei comparaiei directe, evaluatorul a veri%icatdatele de pia obinute -i a con%runtat unele date pentrueliminarea erorilor.
#5au cercetat cu atenie preurile, drepturile de proprietatetransmise, condiiile de %inanare, motivaia v;nztorilor -icumprtorilor -i data e%ecturii tranzaciilor. #5a analizat n detalii
%iecare amplasament, starea %izic -i %uncional -i caracteristicileeconomice.
imitele geogra%ice ale zonei includ -i zona adiacent, 5centrul ora-ului, n vecintatea creia se a%l proprietateaevaluat. Tot n aceast zon se a%l -i proprietile comparabile,gsite cu u-urin datorit pieei active imobiliare n aceast zon.
Procedura de evaluare const n" Cercetarea pieei -i obinerea in%ormaiilor despre tranzacii
de proprieti imobiliare similare cu proprietatea evaluat nceea ce prive-te tipul de proprietate, data v;nzrii,dimensiunile, localizarea -i zonarea*
)bsolvent " dipl. ing. Petre, P()P/(12#C3 Pag.
8/13/2019 Proiect Evaluare Praporgescu Petre
59/99
Universitatea IRECSON Proiect de absolvire n profesia de evaluator imobiliar 9eri%icarea in%ormaiilor c datele obinute sunt reale -i
corecte -i c tranzaciile au %ost obiective* )legerea unor criterii de comparaie relevante -i elaborarea
unei analize comparative pe %iecare criteriu* Compararea proprietilor comparabile cu proprietatea
evaluat, utiliz;nd elemente de comparaie -i a7ustareaadecvat a preului de v;nzare a %iecrei proprieticomparabile sau, dac nu e posibil compararea, se trece laeliminarea din categoria comparabilelor.
)naliza rezultatelor evalurii -i stabilirea unei valori sau omar7 de valori indicat n cazul unei piee dinamice.
/naliza comparativ este termenul general %olosit pentru aidenti%ica procesul ce utilizeaz %ie analiza pe perec0i de date 8
metod aleas n cazul de %a, %ie analiza comparaiilorrelative.
rocesul analitic are patru etape. >denti%icarea elementelor de comparaie ce a%ecteaz
valoarea tipului de proprietate evaluat*:. Compararea atributelor %iecrei proprieti comparabile cu
cele ale proprietii evaluate -i aprecierea di%erenelor pentru%iecare element de comparaie +cantitativ -i calitativ.
26plicarea coreciilor.. /binerea coreciei nete pentru %iecare tranzaciecomparabil -i aplicarea ei asupra preului*
4. 2%ectuarea unei comparaii globale a proprietilorcomparabile corectate sau clasi%icate -i e6tragerea uneisingure valori din gama de valori rezultat.
8/13/2019 Proiect Evaluare Praporgescu Petre
60/99
Universitatea IRECSON Proiect de absolvire n profesia de evaluator imobiliar)u %ost %olosite drept comparabile, proprieti imobiliaretranzacionate. descrierea acestora este prezentat n cadrulacestui capitol, n %i-ele te0nice nr. , : -i .
IMA TENIC7 NR% 1
. )dresa #tr. Crinului, nr. I:. Pre v;nzare 4G mil. lei. #upra%aa 4HG mp4. /%ertare D tranzacie Tranzacie
8/13/2019 Proiect Evaluare Praporgescu Petre
61/99
Universitatea IRECSON Proiect de absolvire n profesia de evaluator imobiliar
8/13/2019 Proiect Evaluare Praporgescu Petre
62/99
Universitatea IRECSON Proiect de absolvire n profesia de evaluator imobiliar
Modelul de calcul este urmtorul. Eiecrei proprieti comparabilei se aduce o corecie a preului unitar tranzacionat.Preul corectat este"
PcD3MKPre tranzacionatD3M 6 suma coe%. de coreciedatoraielementelor de comparaie
Calculul sumei coe%icienior de corecie pentru comparabila )"
#uma coe%. corecie )K +,$=5
8/13/2019 Proiect Evaluare Praporgescu Petre
63/99
Universitatea IRECSON Proiect de absolvire n profesia de evaluator imobiliar
E>L) T2S'>CA 8 proprietate comparabil A$
. !repturi de proprietatetransmise >ntegral
:. )dresa #trada Crinului nr.4. ocalizare Cartier /ra-, zon lini-tit4. 1rad de ocupare GG=
8/13/2019 Proiect Evaluare Praporgescu Petre
64/99
Universitatea IRECSON Proiect de absolvire n profesia de evaluator imobiliar
E>L) T2S'>CA 8 proprietate comparabil $
. !repturi de proprietate
transmise
>ntegral
:. )dresa #trada Crinului nr.4G. ocalizare Cartier /ra-, zon lini-tit4. 1rad de ocupare $G=
8/13/2019 Proiect Evaluare Praporgescu Petre
65/99
Universitatea IRECSON Proiect de absolvire n profesia de evaluator imobiliar
E>L) T2S'>CA 8 proprietate comparabil C$
. !repturi de proprietate
transmise
>ntegral
:. )dresa #trada 9lad ?epe- nr. :4. ocalizare Cartier /ra-, zon lini-tit4. 1rad de ocupare GG=
8/13/2019 Proiect Evaluare Praporgescu Petre
66/99
Universitatea IRECSON Proiect de absolvire n profesia de evaluator imobiliarE>L) T2S'>CA 8 proprietate comparabil ntegral
:. )dresa #trada /ituz nr. G. ocalizare Cartier /ra-, zon lini-tit4. 1rad de ocupare GG=
8/13/2019 Proiect Evaluare Praporgescu Petre
67/99
Universitatea IRECSON Proiect de absolvire n profesia de evaluator imobiliar6RILA
8/13/2019 Proiect Evaluare Praporgescu Petre
68/99
Universitatea IRECSON Proiect de absolvire n profesia de evaluator imobiliarArie util =mp> && && && 1$$ 1$$
Corecie pentru arie util $ $ -1$ -1$
' 6ara nu nu a nu nuCorecie gara7 $ -*$ $ $
Utiliti5 Prezena reelei detele%onie co%plet fr telefon co%plet co%plet fara telefon
Corecie utiliti * $ $ *6 ini,a Interior ? )on"ort %eiu %eiu %eiu %eiuCorecie %inisa7 interior $ $ $ $
1$ ini,a EBterior si%ilar si%ilar si%ilar si%ilarCorecie %inisa7 e6terior $ $ $ $
11 Ve)intieose3it e
fa2ora3ileose3it e
fa2ora3ileose3it e
fa2ora3ileose3it e
fa2ora3ileose3it e
fa2ora3il
Corecie vecinti $ $ $ $1* Utili*are =CDU> co%ercial co%ercial co%ercial co%ercial co%ercial
Corecie utilizare +CM&3 $ $ $ $CORECHIE TOTAL7 NET7 +mil.lei * -*$ -&$ -
Core)ie total net =5pre> $.* -.* -6.$6 -&.,,CORECHIE TOTAL7 RUT7
+mil.lei *.$ *$.$ &$.$ *.$)ore)ie total #rut =5pre> $.* .* 6.$6 '.*
)bsolvent " dipl. ing. Petre, P()P/(12#C3 Pag.H
8/13/2019 Proiect Evaluare Praporgescu Petre
69/99
Universitatea IRECSON Proiect de absolvire n profesia de evaluator imobiliarCorecia pentru condiiile de finanare se %ace pe baza
datelor %urnizate de v;nztori -i cumprtor -i se estimeazavanta7ul obinut de cumprtor prin estimarea cre-terii c0iriilor nzon cu cel puin =, reprezent;nd un c;-tig net n valoare de :G
mil. lei, pe baza unui studiu de %ezabilitate e%ectuat -i prezentat decumprtorul prorietii C.Corecia pentru condiiile pieiide G= aplicat proprietii
! se datoreaz interpretrii sonda7ului e%ectuat n zonaproprietii evaluate -i a proprietii comparabile ! din carereiese %aptul c piaa imobiliar n zona respectiv a devenit maiactiv, %iind n centrul interesului pentru potenialii cumprtori.
3rmare a coreciei datorate condiiilor pieii, rezult un precorectat de baz, la care se aplic urmtoarele corecii"
ocalizare * ntre proprietile & -i C,avem o di%eren de pre de G mil. lei, carese 7usti%ic prin di%erena de localizare maibun a proprietii C creia i se aplic ocorecie de minus G mil.lei*
)rie util * corecia de aurie util se aplicproprietii comparabile C din di%erena depre dintre ) -i C, adic 4G5GKGmil.lei care se poate datora
di%erenei de arie util dintre cele douproprieti comparabile* 1ara7* Pentru corecia de gara7 se analizeaz
comparabilele ) -i &, care sedi%ereniaz prin pre -i e6istena gara7ului.!eci di%erena de pre de :G mil. lei poate %ipus pe seama gara7ului -i se aplicproprietii & o corecie negativ.
(eea de tele%onie * Pentru corecia datorat
reelei de tele%onie, comparm proprietileC -i ! care nu au avut p;n acumdi%erene de utiliti -i di%erena de pre de :mil. lei ntre ele poate %i datorat prezeneireelei de tele%onie.
9ecinti* nu avem corecii de pre la acestelement de comparaie ntruc;t condiiile
ntre comparabile sunt similare.Pentru a a7unge la o valoare, s5a calculat"
suma valorilor absolute a coreciilor +valoare brut, -i suma algebric a coreciilor +valoare net,
)bsolvent " dipl. ing. Petre, P()P/(12#C3 Pag.I
8/13/2019 Proiect Evaluare Praporgescu Petre
70/99
Universitatea IRECSON Proiect de absolvire n profesia de evaluator imobiliardup cum urmeaz"Pentru )"Corecia total net K: mil. leiCorecia total net += K +: mil. leiDG mil.lei 6GGKG,:=
Corecia total brut K )+: K:K: mil. leiCorecia total brut += K G,:=Pentru &"Corecia total net K 5:G mil. leiCorecia total net +=K +5:G mil. leiDG mil.lei 6 GGK 5,:H=Corecia total brut K )+5:GK5:GK:G mil. leiCorecia total brut += K G,:=Pentru C"
Corecia total net K +5:GF+5GF+5G K 5 G mil.leiCorecia total net +=K +5G mil. leiDG mil.lei 6 GGK 5I,GI=Corecia total brut K 5:GF5GF5GK G mil.leiCorecia total brut += K I,GI=Pentru !"Corecie total net K +5GF+5GF+F: K 5H mil. leiCorecia total net +=K+4: mil. leiD
8/13/2019 Proiect Evaluare Praporgescu Petre
71/99
Universitatea IRECSON Proiect de absolvire n profesia de evaluator imobiliarEundamental pentru metoda costului este principiul
substituiei, care arat c nici un comprtor prudent nu va pltipentru o proprietate imobiliar un pre mai mare dec;t costulnecesar pentru a obine imediat un teren -i a construi o cldire, cuo utilitate -i atractivitate similar.
Metoda costului poate %i aplicat pentru estimarea valorii depia pentru" Construcii noi sau relativ noi, care reprezint de
regul -i cea mai bun utilizare. Construcii cu vec0ime mare dac e6ist date
su%iciente pentru estimarea corect a deprecierii. Construcii cu destinaii speciale, care se
tranzacioneaz rar.!e%iniii"
ostul de nlocuire reprezint costul estimat pentru aconstrui, la preurile curente la data evalurii, o cldire cu utilitateec0ivalent celei de evaluat, %olosind materiale moderne, normative-i planuri actualizate.
ostul de reconstrucieeste costul estimat pentru a construila preurile curente de la data evalurii, o copie, o replic a cldiriievaluate, %olosind acelea-i materiale, normative de construcie,ar0itectur, planuri, calitate, nglob;nd toate de%icienele,supradimensionrile -i deprecierea cldirii evaluate.
M2T/!) 9)/(>> !2 C)T)/15 metoda comparaiilor unitare 5
Principala metod de estimare a costului este metodacostului unitar de barem, bazat pe utilizareacataloagelor de reevaluare ntocmite n I< de ctreComisia Central pentru >nventarierea Eondurilor Ei6e.
Metoda %olose-te preurile unitare +i coeficienii de
corecie prevzui n aceste cataloage, con%ormcaracteristicilor te0nico5constructive, de dotare aobiectelor %a de cele standard normate.
reurile de barem iau n considerare dimensiunilegenerice ale obiectului, destinaia, caracteristicileproprii, dotrile normale -i speciale. recizia valoriiobinute este condiionat de acurateea cu caremodelul +reproducerea corespunde situaiei reale aconstruciei.
Con%orm metodei valorii de nlocuire, valoarea rmasa construciilor este evaluat ca valoare de nlocuire
)bsolvent " dipl. ing. Petre, P()P/(12#C3 Pag.$
8/13/2019 Proiect Evaluare Praporgescu Petre
72/99
Universitatea IRECSON Proiect de absolvire n profesia de evaluator imobiliarunitar corectat a suprafeei desfsurate* depreciatecu uzura constatat, previzibil.
)aloarea de nlocuire unitar se evalueaz prinactualizarea unei valori de baz corectate+de catalog,printr5o metodologie aprobat cu /rdinul MP)T nr.
:DIIn%ormativ (pertiza tenic nr. H:D)ugust:GG.
se corecteaz cu deprecierea cumulattotal, calculat con%orm pct.
8/13/2019 Proiect Evaluare Praporgescu Petre
73/99
Universitatea IRECSON Proiect de absolvire n profesia de evaluator imobiliar1% O#ie)tul/ /ldire de locuit individual&% nstalaii de 0idro%or*
'% Sta#ilirea elementelor de )al)ul. #upra%aa des%-urat parter +)d
)dK ,G 6 nstalaii electrice
Einisa7 mediu +tabel .:.4. : leiD mp)d4... >nstalaii sanitare
Einisa7 superior+tabel .:.4. $: leiD mp)d
Total construcii F instalaii HGG leiD mp
)d -% Termeni de )ore)ie.% Coe"i)ieni de )ore)ie
... Jnvelitoare din tabl F< leiDmp )d..:. #taie proprie 0idro%or F:$
leiDmp )d
)bsolvent " dipl. ing. Petre, P()P/(12#C3 Pag.$
8/13/2019 Proiect Evaluare Praporgescu Petre
74/99
Universitatea IRECSON Proiect de absolvire n profesia de evaluator imobiliar... Pentru soclu cu 0Y G,Hm F:
leiDmp )dTotal coe%icieni de corecie F< leiDmp )d
9aloarea total de baz "
HGG leiDmp )d 6 HGmp )d K 4.GGG lei9aloare total de baz, corectat cu termenul de corecie4.GGG lei 6 G,IH K :.$:G lei
Corecia valorii totale de baz< leiDmp )d 6 HG mp )d K
8/13/2019 Proiect Evaluare Praporgescu Petre
75/99
Universitatea IRECSON Proiect de absolvire n profesia de evaluator imobiliarCele cinci tipuri de uzur care pot a%ecta cldirea sunt"
uzura %izic recuperabil * se estimeaz n cazulelementelor ce necesit reparaii la data evalurii,cuanti%ic;ndu5se prin costul de readucere aelementului analizat la starea normal.
uzura %izic nerecuperabil pentru elemente cu via scurt via lungse re%er la elementele deteriorate %izic, care dindi%erite motive nu pot %i corectate n prezent 8 seaplic la di%erena dintre costul de
nlocuireDreconstrucie -i costul de eliminare auzurii %izice recuperabile +se aplic pentruelemente cu via scurt, respectiv pentru
elemente cu via lung neadecvarea %uncional recuperabil * reprezint o
pierdere n valoare datorit de%icienelor de concepiesau proiectare a cldirii, de sc0imbrile n timpre%eritoare la aspectul cldirii, materialele saustandardele de construcii.
neadecvarea %uncional nerecuperabil sausupradimensionri din punct de vedere aldimensiunilor, stilului sau instalaiilor -iec0ipamentelor ata-ate* acest element poate s nu%ie inclus n costul de nou de-i ar trebui s %ie, saueste inclus de-i nu ar trebui.
deprecierea e6tern +ce poate %i -i temporar 8poate %i temporar. Presupune diminuarea unei cldiridatorit unor in%luene negative din mediul e6tern alcldirii* de obicei este nerecuperabil.
!urata de via economic este perioada de timp ncare construcia contribuie la valoarea proprietiiimobiliare.
Cost de reconstrucie. 3zura %izic recuperabil.
+Mii leiCost de
nlocuireCost de
eliminare9aloarermas
@ugrveli 4. $.G GTotal uzur %izic recuperabil 4%'.0
)bsolvent " dipl. ing. Petre, P()P/(12#C3 Pag.$
8/13/2019 Proiect Evaluare Praporgescu Petre
76/99
Universitatea IRECSON Proiect de absolvire n profesia de evaluator imobiliarCon%orm calculului urmtor"
#e consider ca la data evalurii se re%ac zugrvelile interioare -ie6terioare.Calculul costului de eliminare"Calculul supra%eelor interioare"
>nterior 8 plin"4,G< ml 6 : F ,$G ml 6 : K
8/13/2019 Proiect Evaluare Praporgescu Petre
77/99
Universitatea IRECSON Proiect de absolvire n profesia de evaluator imobiliarCost de reconstrucie. U*ur "i*i) nere)upera#il%
Elemente )u via ,)urt%
+cost de nlocuire de nou K $H.IH: mii lei
+ mii lei Ponderedin costulde nou
Cost dereconstrucie rmas
9;rstascriptic nani
!uratade via%izic,ani
(aportaplicatla cost
3zur%izicnerecup.
Jnvelitoare : =
8/13/2019 Proiect Evaluare Praporgescu Petre
78/99
Universitatea IRECSON Proiect de absolvire n profesia de evaluator imobiliar Cost de reconstrucie minus costul de
reconstrucie pentru"o 2lemente %izice recuperabileo 2lemente %izice nerecuperabile cu via
scurt
Cost reconstrucie elemente cu via lung9;rsta scriptic" G ani!urata de via %izic" GG ani(aportul aplicat" +GDGG
$H.IH:
5 G5 HG.$4nvestitorii se a-teapt sc;-tige venituri mari, s realizeze un randamentsuperior n cazul investiiei cu grad mai ridicat de risc.)ceast relaie trebuie s se regseasc n mrimeaselectat a ratei de actualizare sau de capitalizare.
Principiul cererii -i o%ertei. )tunci c;nd cererea pentru
un anumit tip de spaiu dep-e-te o%erta e6istent,proprietarii au posibilitatea s mreasc c0iriile. 1radulde ocupare a spaiilor cre-te iar cei ce se ocup dedezvoltarea imobiliar consider c este pro%itabil sconstruiasc noi spaii. 9aloarea proprietii imobiliarecre-te p;n c;nd cererea -i o%erta se a%l n ec0ilibru.Pe de alt parte, c;nd cererea pentru spaii estein%erioar o%ertei e6istente, c0iriile scad, gradul deocupare scade. Prin urmare, evaluarea trebuie s in
seama de cererea pentru tipul particular deproprietate, in%luena cererii asupra o%ertei, atuncic;nd se estimeaz %lu6urile viitoare -i randamentulcapitalului.
Principiul substituiei este un principiu care rezult din%uncionarea pieei, care %urnizeaz elemente pentruestimarea veniturilor -i c0eltuielilor generate deproprietate, pentru alegerea unei rate deactualizareDcapitalizare adecvate proprietii evaluate.Poate %i utilizat -i pentru testarea validitii metodelor
)bsolvent " dipl. ing. Petre, P()P/(12#C3 Pag.H:
8/13/2019 Proiect Evaluare Praporgescu Petre
83/99
Universitatea IRECSON Proiect de absolvire n profesia de evaluator imobiliarde randament -i a nivelului de ncredere a ipotezelor -ia datelor %olosite n aplicarea acestor metode.
Principiul ec0ilibrului are o semni%icaie deosebit laaplicarea metodei de randament. 3n ec0ilibrucorespunztor ntre tipul proprietii -i amplasamentul
su creeaz -i menine valoarea* un dezec0ilibru nceea ce prive-te utilizarea e%icient a unei proprietipoate conduce la un declin al valorii.
Eactorii e6terni cum ar %i poluarea, mpre7urimilerespingtoare pot avea o in%luen negativ asupra valoriiproprietii.
Metoda %olosit n abordarea metodei de randament este,
&etoda capitalizrii veniturilor
'a aplicarea acestei metode se va apela la scenariul ncare proprietarul 8investitorul9 +i propune obinerea de veniturinumai din eploatarea spaiului prin ncirieri.
Metodele de evaluare bazate pe capitalizarea direct%olose-te date din tranzacii recente din care se selecteaz rata de
capitalizare, prin urmare re%lect un mediu al investitorilor.Eormula de baz pentru determinarea valorii proprietiiimobiliare este"
)aloare ! )enitul :et din (ploatare 8):(9;%ata decapitalizare8c9.
Capitalizarea direct este o metod %olosit pentrutrans%ormarea nivelului net a-teptat, ntr5un indicator de valoare aproprietii. Trans%ormarea se %ace %ie prin divizarea c;-tigului
estimat printr5o rat de capitalizare, %ie printr5un %actorcorespunztor de multiplicare +inversul ratei de capitalizare.Principalele elemente utilizate n aplicarea acestei metode
sunt"o 9enitul brut potenial +9&P anualo 9enitul brut e%ectiv +9&2 anualo 9enitul net e%ectiv +9'2 anualo (ata de capitalizare +c a veniturilor neteo 2%ective disponibile pentru proprietar
Pentru determinarea valorii prin metoda capitalizriiveniturilor se parcurg urmtoarele etape"
)bsolvent " dipl. ing. Petre, P()P/(12#C3 Pag.H
8/13/2019 Proiect Evaluare Praporgescu Petre
84/99
Universitatea IRECSON Proiect de absolvire n profesia de evaluator imobiliar2stimarea veniturilor +brut -i net anuale 8 prin estimarea
veniturilor anuale obinute din nc0irierea imobilului.'ivelul c0iriei estimate ine seama de caracteristicile
proprietii +amplasament, dotri te0nico5edilitare, stare te0nico5%uncional -i de preurile negociate n condiii relativ
asemntoare +nivelul c0iriei se determin analiz;nd nivelul c0iriilorobinute. Jn tabelul urmtor se prezint stabilirea c0iriei prinmetoda comparaiei directe.
2stimarea venitului #rut potenial%Venitul #rut potenial+9&P reprezint venitul total
generat de proprietatea imobiliar n condiii de utilizare ma6im+grad de utilizare integral, nainte de scderea c0eltuieliloroperaionale.
2stimarea venitului brut anual nseamn s se apreciezecantitatea, calitatea -i durata veniturilor previzionate*o Cantitatea, reprezint mrimea veniturilor nete
ce se pot obine*o Calitatea, reprezint probabilitatea de a %i
obinut ntr5adevr veniturile previzionate, iaro !urata, reprezint perioada n care se prevede
obinerea veniturilor.)cest indicator poate %i la nivelul c0iriei +venit sub %orm
de c0irie practicate n mod curent la data evalurii, stabilt printema proiectului. )st%el, pentru proprietatea n cauz"9&P K < 3#!DmpDlun 6 mp 6 : luni K.IG 3#!Dan
2stimarea venitului #rut e"e)tiv =VE>.Venitul #rut e"e)tiv2 se obine prin scderea pierderilor
de c0irie din cauza neocuprii integrale -i din cauza neplii saunt;rzierii la plat a c0iriei.
#paiu neocupat K mp.
'eocupare :G= #nc0iriatK G,H 6 #util?in;nd seama de condiiile speci%ice pentru imobilul ncauz,
9&2 K H 3#! 6 G,H K .H 3#!9&2 K 9&P K .H 3#!Dan +G.$IG.G leiPrin studiul de %ezabilitate, investitorul a prevzut
posibilitatea de plat a unor penaliti de nt;rziere +pentru c0irii,impozite, etc, la nivelul de GG 3#!Dan. )ceste date sunt preluate
n cele ce urmeaz.
C0eltuielile ca