Prof. dr. Meliha Povlakić...vlasništva bilo je ograničeno činjenicom da je stan ili poslovna prostorija bila posebni dio jedne cjeline, te da je pri održavanju, prepravkama ili
This document is posted to help you gain knowledge. Please leave a comment to let me know what you think about it! Share it to your friends and learn new things together.
Vlasništvo nad posebnim dijelovima zgrade ili vlasništvo nad stanovima i poslovnim
prostorijama (u daljem tekstu i: etažno vlasništvo) je institut koji je do danas imao veoma
interesantan razvoj u bivšoj SFRJ odnosno u BiH. Evolucija ovog pravnog instituta je okončana
u entitetima tek sa donošenjem i početkom primjene novih zakona koji uređuju stvarno pravo i
to u Republici Srpskoj, donošenjem Zakona o stvarnim pravima 2008. godine (dalje: ZSP RS)1
a u Federaciji BiH Zakona o stvarnim pravima Federacije BiH (dalje: ZSP FBiH).2 Ovaj institut
je u zakonima entiteta, a i u Brčko Distriktu BiH (Zzakon o vlasništvu i drugim stvarnim
pravima – ZV BDBiH)3 reguliran na temeljno nov način. Koncept odnosno pravna konstrukcija
etažnog vlasništva je radikalno izmijenjena. U Brčko Distriktu BiH se ova izmjena desila već
2001. godine, a u entitetskom zakonodavstvu nešto kasnije, ali su tu već ranije bili doneseni
određeni zakonski propisi koji su i bez izmjene materijalnopravnih propisa o etažnom
vlasništvu unijeli značajne izmjene u pogledu ovog pravnog instituta.
Razvoj ovog instituta u bivšoj SFRJ odnosno u BiH bi se mogao obilježiti kao putanja koja se
kretala od izričite zabrane preko toleriranja ovoga instituta, kao nečega stranom pravnom
sistemu, do punog priznanja. Nakon otpočinjanja transformacijskog procesa takođe je praktični
značaj ovog instituta doživio evoluciju – od jednog marginalnog instituta (period kada su
stanovi bili pretežno u društvenom vlasništvu, a samo mali broj stanova u privatnom vlasništvu
i kao takvi su bili objekt etažnog vlasništva) do veoma značajnog instituta, koji otkupom
stanova na kojima je postojalo stanarsko pravo i ekspanzijom izgradnje stanova za tržište sve
više dobiva na značaju.
Transformacija vlasničkih odnosa nužno mora dovesti i do transformacije koncepta etažnog
vlasništva koji je postojao u bivšoj SFRJ odnosno SR BiH i kakav se sa određenim
modifikacijama susretao u pravima drugih socijalističkih zemalja, ali ne i u zemljama Zapadne
Evrope.4 Raniji koncept etažnog vlasništva je odražavao odnose isključivog društvenog
vlasništva nad zemljištem u gradovima i naseljima gradskog karaktera, napuštanja načela
1 Službeni glasnik Republike Srpske 124/08, 58/09. 2 Službene novine FBiH 66/2013. 3 Službeni glasnik Brčko distrikta BiH 1/01, 8/03, 40/04, 19/07. 4 Spasić, I., Etažna svojina u: Promene stvarnog prava u Srbiji, Beograd, 2004, str. 111.
superficies solo cedit i načela pravnog jedinstva nekretnine, te isključivog društvenog
vlasništva nad zgradama koje su se sastojale od više od tri stana. Svi navedeni odnosi su
izmijenjeni, što nužno ima konsekvence za određivanje samog pojma etažnog vlasništva.
Zakon o stvarnim pravima u Federaciji BiH u osnovi slijedi austrijski model etažnog vlasništva,
sa izvjesnim odstupanjima, koja se prvenstveno tiču određenja samog pojma etažnog vlasništva,
gdje se novo stvarno pravo priklonilo njemačkom modelu. Takvo određenje pojma etažnog
vlasništva već je od ranije postojalo u Zakonu o zemljišnim knjigama Federacije BiH (dalje:
ZZK FBiH)5.
2. Etažno vlasništvo u pravu BiH do reforme stvarnog prava
Ovdje će se dati nekoliko napomena o historijskom razvoju ovog instituta u BiH jer je samo
tako moguće razumjeti suštinu promjene, kao i razumjeti probleme do kojih će nužno doći kod
transformacije postojećeg etažnog vlasništva u etažno vlasništvo u skladu sa novim
zakonodavstvom.
U Kraljevini Jugoslaviji etažno vlasništvo postojalo je samo u nekim gradovima Slovenije,
Dalmacije i BiH. Jedan od tri tzv. Zemljišnoknjižna zakona iz 1930/31, tačnije Zakon o
unutrašnjem uređenju, osnivanju i ispravljanju zemljišnih knjiga iz 1930. godine zabranio je
dalju mogućnost osnivanja vlasništva na posebnim dijelovima zgrada.6 U socijalističkoj
Jugoslaviji je prvobitno ovaj institut bio izričito zabranjen i to Ukazom Prezidijuma Narodne
skupštine iz 1947.7 Načelno je ta zabrana postojala sve do donošenja Zakona o prometu
zemljišta i zgrada 1954. godine, koji je tu zabranu ukinuo, iako je nizom propisa izuzetno bilo
dozvoljeno osnivanje etažnog vlasništva u korist određenih subjekata (države, radnika ili
službenika koji svojim sredstvima podižu zgradu) kao i promet fizičkim dijelovima zgrade.8
Zakon o nacionalizaciji najamnih zgrada i gradskog građevinskog zemljišta iz 1958. je regulirao
neka pitanja ovog instituta (zakonom dozvoljen maksimum vlasništva nad stanovima, te upis u
zemljišne knjige), a cjelovito uređenje je uslijedilo prvi put 1959. godine kada je donesen Zakon
o svojini na dijelovima zgrade.9 I nakon što više nije bilo prepreke da se osniva etažno
vlasništvo, ograničenje je postojalo na drugi način – pretežan broj stanova bio je u
5 U doktrini se obično smatra da Austrija i Njemačka usvajaju različite modele etažnog vlasništva. Krneta, S.,
Etažno vlasništvo u uporednom pravu, Pravna misao, 1-2/1997, str. 212. Dok je u austrijskom pravu usvojena
unitarsitička koncepcija, njemačko pravo polazi od dualističke koncepcije. Više o austrijskom i njemačkom
rješenju vdjeti kod Krneta, S., Etažno vlasništvo u uporednom pravu, str. 206 i dalje, Krneta, S., Pravna priroda
etažnog vlasništva, Godišnjak pravnog fakulteta u Sarajevu, XXXVIII/90, str. 58 – 59.. Ipak, prema nekim
autorima koncepti etažnog vlasništva u ova dva pravna poretka nisu drastično različiti (Planojević, N., Koncept
etažne svojine iz Nacrta Zakona o stvarnim pravima Federacije BiH i Republike Srpske, Pravna riječ, 8/2006, str.
206 – 207.). 6 O razvoju etažnog vlasništva vidjeti kod Belaj, V., in: Gavella (Red.), Stvarno pravo, Svezak 1., 2007, str. 737. 7 Ukaz Prezidijuma Narodne skupštine FNRJ „o važnosti pravnih pravila o nedopustivosti prava svojine na
fizičkim dijelovima zgrada iz Zakona o unutrašnjem uređenju, osnivanju i ispravljanju zemljišnih knjiga“ donesen
17.01.1947.g. 8 Više o tome Stanković/Orlić, Stvarno pravo, Beograd, 1989, str. 244 – 245. 9 Sl.l. FNRJ 16/59. Više vidjeti kod Belaj, V., in: Gavella (Red.), Stvarno pravo, Svezak 1., str. 737 – 738.
društvenom/državnom vlasništvu, a na njima je zasnivano stanarsko pravo. Na srazmjerno
manjem broju privatnih stanova ograničenja su proizlazila iz općeg ograničenja privatnog
vlasništva karakterističnog za socijalistički poredak – pojedinac je mogao biti vlasnik
ograničenog broja stanova.
Nakon što je ustavnim reformama iz 1971. i 1974. godine u bivšoj SFRJ nadležnost za
reguliranje vlasništva na posebnim dijelovima zgrada prešla na federalne jedinice, neke od njih
su raniji savezni zakon preuzele kao republički, a neke su u ovoj oblasti donijele vlastite zakone
zadržavši koncept etažnog vlasništva uspostavljen u saveznom zakonu, što je bio slučaj i sa SR
BiH, gdje je donesen Zakon o svojini na posebnim dijelovima zgrade SR BIH iz 1977. godine.10
Tako je koncept etažnog vlasništva uspostavljen ranijim saveznim Zakonom o svojini na
dijelovima zgrade iz 1959. ostao na snazi sve do stupanja na snagu ZSP FBiH. Notorno je da je
nužna izmjena regulative vlasničkih odnosa na posebnim dijelovima zgrade uspostavljena u
jednom drugom vlasničkom sistemu.
Osnovna karakteristika koncepta etažnog vlasništva u dosadašnjem pravnom sistemu BiH jeste
da je on polazio od vlasništva na posebnom dijelu zgrade kao glavnog prava kojeg prate dva
sporedna prava – pravo na zajedničkim dijelovima zgrade i prava na zemljištu. Time je bila
prihvaćena tzv. dualistička teorija o pravnoj prirodi etažnog vlasništva u kome se vide dvije
grupe ovlaštenja – ona na posebnim dijelovim zgrade (stan, poslovni prostor) koja proizlaze iz
vlasništva i druga na zajedničkim dijelovima zgrade i zemljištu.11 Pri tome je bila prihvaćena
ona varijanta dualističke teorije koja primat daje pravu na stan, a ostala prava smatra
akcesornim.12 Dva sporedna prava na zgradi i zemljištu su se bitno razlikovala s obzirom na
činjenicu da li je zgrada bila u društvenom ili privatnom vlasništvu13 ili da li je bila izgrađena
na zemljištu u društvenom/državnom vlasništvu (što je bilo pravilo, jer se prvenstveno gradilo
u gradovima i naseljima gradskog karaktera, a ono je bilo isključivo u državnom/društvenom
vlasništvu) ili na zemljištu u privatnom vlasništvu.
U situaciji da se radilo o privatnoj zgradi, vlasnici stanova su na zajedničkim dijelovima zgrade
bili nosioci zajedničkog prava vlasništva (član 4. st. 3. Zakona o svojini na dijelovima zgrade),
a ako se radilo o zgradi u društvenom/državnom vlasništvu bili su nosioci zajedničkog prava
korištenja (član 4. st. 2. Zakona o svojini na dijelovima zgrade). U slučaju da je zemljište bilo
u državnom vlasništvu, odnosno da je zgrada bila podignuta na području grada ili naselja
gradskog karaktera vlasnici posebnog dijela zgrade imali su pravo trajnog korištenja, a u slučaju
da je zemljište bilo u privatnom vlasništvu, bili su suvlasnici građevinske parcele srazmjerno
10 Sl.l. SR BiH 35/77. 11 Krneta, S., Pravna priroda etažnog vlasništva, str. 59. 12 Brežanski, J., Prijelazne i završne odredbe Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima, Zbornik Pravnog
fakulteta Sveučilišta u Rijeci, vol. 18, Nr. 1, 1997., str. 157. 13 Zakonom o nacionalizaciji najamnih zgrada i građevinskog zemljišta su sve zgrade sa više od dva stana ili više
od tri manja stana tretirane kao najamne zgrade. Pravna posljedica je bila da su sve višestambene zgrade bile
nacionalizirane, iako to nije bio slučaj sa svim stanovima u takvoj zgradi. U privatnom vlasništvu su bile samo
tzv. porodične stambene zgrade. Budući da je ovaj propis bio posljedica kvantitativnog ograničenja prava
vlasništva na stanovima nije mogao biti na snazi nakon donošenja amandmana na Ustav bivše SFRJ 1988. godine.
u postupku privatizacije stanova, i zbog čega je propisan poseban način knjiženja otkupljenih
stanova (U FBiH je uvedena knjiga položenih ugovora, a u RS knjiga uloženih ugovora. Stanovi
su knjiženi u ove posebne evidencije bez da je prethodno provedeno etažiranje zgrade. Problem
je predstavljala činjenica da mnoge zgrade nisu bile ni upisane u katastar niti u zemljišnu knjigu,
a često u zemljišnoj knjizi nije bila provedena ni nacionalizacija gradskog građevinskog
zemljišta, koja se desila ex lege 1958. godine. Sljedstveno tome za graditelja koji je u pravilu
bio društveno-pravno lice15, nije bilo upisano ni pravo korištenja gradskog građevinskog
zemljišta. Etažiranje bi u takvom slučaju bilo dugotrajan i skup proces, pa se uknjižba lica koja
su postali vlasnici otkupom stanova vršila u knjige položenih odnosno uloženih ugovora. Ove
su evidencije funkcionirale prema principima zemljišnih knjiga).
Iz koncepta vlasničkog lista je bilo vidljivo da nije bilo nužno da etažno vlasništvo bude
uspostavljeno na cijeloj zgradi; bilo je moguće da na pojedinim posebnim dijelovima zgrade
bude uspostavljeno etažno vlasništvo a da drugi dio zgrade ne bude u etažnom vlasništvu.
Takođe iz cjeline zakonskih odredaba je slijedilo da je zakonodavac imao u vidu uspostavljanje
etažnog vlasništva na već postojećoj zgradi, ali ne i uspostavljanje etažnog vlasništva pro futuro
na zgradi koja tek treba da se izgradi. U datom vremenskom periodu takvo rješenje nije
predstavljalo problem budući da se zadovoljavanje stambenih potreba u principu nije rješavalo
kupovinom stanova na tržištu odnosno izgradnjom stanova za tržište.
Svaki suvlasnik zgrade imao je pravo da zahtijeva da se njegov idealni dio pretvori u etažno
vlasništvo na posebnom dijelu zgrade ako je to bilo moguće s obzirom na vrijednost njegovog
idealnog dijela, veličinu zgrade, broj njenih prostorija i njihov raspored (član 29. st. 1. Zakona
o svojini na dijelovima zgrade). Iz citirane odredbe je vidljiva veza između etažnog vlasništva
i suvlasništva u zgradi (i zemljištu), koja je bila vještački prenebregnuta u konceptu etažnog
vlasništva kakav je bio usvojen u Zakonu o vlasničkopravnim odnosima Federacije BiH iz
1998. godine.16
Zakon o svojini na dijelovima zgrade stavljen je van snage donošenjem novog zakonodavstva
u oblasti stvarnih prava u entitetima i BD BIH; konkretno u Federaciji BiH to se desilo sa
donošenjem ZSP FBiH. Još dok je Zakon o svojini na dijelovima zgrade bio formalnopravno
na snazi u entitetima BiH, neke su njegove odredbe došle u suprotnost sa novodonesenim
propisima, te su bile postale bespredmetne ili su izgubile svaki praktični značaj. Posebni
entitetski propisi su na različiti način regulirali određena pitanja etažnog vlasništva, ne
promijenivši osnovni koncept etažnog vlasništva što je nužno dovelo do nekonzistentnosti
konstrukcije etažnog vlasništva. Prvo je ZOVO 1998. u Federaciji BiH unio izmjenu koja se
tiče prava na zemljištu, te je, za slučaj da je etažno vlasništvo podignuto na privatnom zemljištu,
etažnim vlasnicima priznao zajedničko vlasništvo, a ne suvlasništvo. Dalje, nakon donošenja
15 Skupna oznaka za ranije socijalističke subjekte, titulare društvenog vlasništva. 16 Postoje shvatanja da je moguće ostati u okviru ovog koncepta a zamijeniti zajedničko vlasništvo suvlasništvom,
jer je to rješenje prihvatljivije u pogledu određenja kako se snose troškovi, u pogledu finansiranja izgradnje itd.
Tako Stefanović, Z., Etažna svojina, magistarski rad, Beograd, 1992, str. 44. Navedeno prema Planojević, N., op.
nije predvidio mogućnost etažiranja i uspostavljanja suvlasničkih dijelova povezanih sa
vlasništvom na posebnom dijelu zgrade još dok je zgrada u izgradnji, pa čak i prije početka
izgradnje, ali je ovaj propust u Federaciji BiH ublažen uvođenjem instituta privremenog
etažnog vlasništva (čl. 86. st. 4. do 9.)
Entitetski zakonodavac je ovdje dijelom slijedio rješenje koje je hrvatski zakonodavac preuzeo
iz austrijskog prava (član 75. st. 2 ZV RH). I u pravu Republike Hrvatske je etažiranje moguće
tek po završetku izgradnje zgrade i tek nakon što zgrada na osnovu prijavnog lista bude upisana
u zemljišnu knjigu.22 Međutim, reforma prava vlasništva na posebnim dijelovima zgrade
izvršena austrijskom pravu 2002. godine između ostalog se odnosila na zaštitu stjecatelja na
stanovima u izgradnji. U austrijskom pravu i dalje nije moguće etažirati i stjecati vlasništvo na
posebnim dijelovima zgrade prije nego ona bude gotova. Kupac koji je zaključio ugovor sa
nosiocem izgradnje23 o kupovinu posebnog dijela zgrade koji ispunjava zakonom propisane
pretpostavke da može biti objekt etažnog vlasništva, koji u skladu sa zaključenim ugovorima
izvršava svoje obaveze, te koji ima pravni osnov za stjecanje budućeg posebnog dijela zgrade
mora biti zaštićen u svom očekivanju da stekne pravo tom dijelu zgrade. U korist takvog kupca
se vrši zabilježba stjecanja etažnog vlasništva. Obaveze kupca ne dospijevaju prije nego se
izvrši ovakva zabilježba. Ukoliko kupac nakon toga izvrši svoje obaveze, ima pravo zahtijevati
od organizatora izgradnje provođenje svih radnji i davanje izjava volja neophodnih za upis
etažnog vlasništva u zemljišne knjige. Ovo svoje pravo može zaštiti podignućem tužbe, a
istovremeno mu je dato pravo da može izvršiti zabilježbu spora u zemljišnoj knjizi.24 U
Federaciji BiH, za razliku od Republike Srpske, slijeđena su nova rješenja austrijskog prava.
Zakon predviđa kategoriju privremenog etažnog vlasnika (o čemu se vrši predbilježba), koji je
vidljiv kao vlasnik/kupac određenog budućeg stana, čime je efikasno zaštićen od eventualne
višestruke prodaje istog stana.
Pored pravnog osnova, potreban je i modus acquirendi, a to je upis u zemljišnu knjigu. Za upis
etažnog vlasništva osim izjave odn. sporazuma o diobi neophodan je i plan podjele sačinjen i
ovjeren od strane stručnog lica (član 83. st. 2. – 4. ZSP FBiH). Ukoliko izostane sporazum
suvlasnika o uspostavljanju etažnog vlasništva o tome će odlučiti vanparnični sud.25
Član 30. ZZK FBiH regulira način upisa etažnog vlasništva. U zemljišno-knjižnom ulošku stana
se upisuje posebno vlasništvo koje pripada suvlasničkom dijelu i kao ograničenje suvlasništva
priznavanje posebnog vlasništva koja pripadaju drugim suvlasničkim dijelovima. Iz opisa
nekretnine u A listu je vidljiv koncept etažnog vlasništva, prema kojem u sklopu etažnog
vlasništva postoje dva prava – vlasništvo na posebnom dijelu i suvlasništvo na zemljištu. Zbog
22 Tako Josipović, T., Zemljišnoknjižno pravo, str. 151, Nr. 221. 23 Adekvatan tehnički izraz za „Bauträger” ne postoji u našem pravu. 24 Više o novim rješenjima austrijskog prava u pogledu zaštite budućeg vlasništva na stanovima vidjeti kod Iro,
G., op. cit., str. 73 – 74. 25 „Ako ne dođe do sporazuma svih suvlasnika nekretnine, po zahtjevu za pretvaranje idealne svojine u u etažnu
svojinu bilo kojeg suvlasnika rješava sud po pravilima vanparničnog postupka“ – član 96. st. 2. ZV BD BiH.
dejstva načela superficies solo cedit se pravo na zemljištu (suvlasništvo na zemljištu) tretira kao
glavno pravo a pravo na posebnom dijelu zgrade kao sporedno pravo.
Zemljišna knjiga može obuhvatiti samo nekretnine tj. zemljišta, a suvlasništvo na zemljištu je
osnovna odrednica etažnog vlasništva što ima za posljedicu i specifično evidentiranje u
zemljišnoj knjizi. Prema ZZK FBiH upis vlasništva na posebnim dijelovima zgrade se vrši na
slijedeći način: za svaki stan se vodi poseban zemljišno-knjižni uložak a zemljišno-knjižni
uložak zemljišta se zatvara. Ovdje postoji izvjesna sličnost sa gore pomenutom knjigom „E”,
osim što je za knjigu „E” bilo predviđeno osnivanje novog zemljišnoknjižnog uloška za cijelu
zgradu, dok je prema ZZK FBiH predviđeno otvaranje zemljišnoknjižnog uloška za svaki stan,
pri čemu je obavezna uputa na sve druge zemljišnoknjižne uloške gdje su upisani drugi stanovi
odnosno posebni dijelovi zgrade.
B. PRAVO GRAĐENJA
1. Novi pojam nekretnine
Jedna od najznačajnijih novina koju je donijelo novo stvarno pravo u entitetima i Brčko distriktu
BiH jeste uspostavljanje pravnog jedinstva nekretnine i dejstva načela superficies solo cedit. U
ovom kontekstu je ključan novi pojam nekretnine. Umjesto dosadašnje odredbe, prema kojoj
se zemljišta, zgrade, stanovi i poslovne zgrade smatraju nepokretnim stvarima, sada se samo
zemljišta smatraju nekretninama sa svim što je s njima iznad ili ispod površine povezano.26 Iza
ovog izmijenjenog pojma nekretnine stoji jedan od osnovnih reformskih zahvata u stvarnom
pravu u entitetima. Time se ponovo uspostavlja pravno jedinstvo nekretnine i dejstvo načela
superficies solo cedit s dalekosežnim posljedicama po niz stvarnopravnih instituta. Posljedica
ovog rješenja je da se samo zemljište smatra nekretninom, osim ako je zakonom drugačije
propisano.27
Novi pojam nekretnine, te uspostavljanje pravnog jedinstva nekretnine i principa superficies
solo cedit nužno će utjecati na izmjenu niza instituta stvarnog prava, kao npr. stjecanje
građenjem na tuđem zemljištu, uvođenje novog koncepta etažnog vlasništva, te uvođenje prava
građenja, kao gotovo jedine mogućnosti, osim koncesija, razdvajanja zgrade od zemljišta na
kojem je podignuta.
2. Pravo građenja
2.1. Uvodne napomene o pravu građenja
Entitetski zakoni o zemljišnim knjigama doneseni 2002. godine su, anticipirajuću uređenje
budućeg stvarnog prava, bili definirali sadržaj prava građenja (pravo imati u vlasništvu
26 Čl. 6 st. 2 ZSP FBiH; čl. 6 st. 2 i 14 st. 1 ZSP RS; čl. 7 st. 2 ZV BDBiH. 27 Više o ovom načelu i ovoj reformi u BiH kod M. Povlakić, Transformacija stvarnog prava u Bosni i Hercegovini,
građevinu na tuđem zemljištu), karakteristike (stvarno pravo koje je prenosivo i nasljedivo),
kao i način upisa (pravo građenja se smatra ograničenim stvarnim pravom koje se upisuje u
teretnom listu opterećenog zemljišta, ali istovremeno i kao samostalna nekretnina za koju se po
službenoj dužnosti otvara novi zemljišnoknjižni uložak).28 Novo zakonodavstvo u oblasti
stvarnih prava slijedi ovaj koncept.
Historijski je institut prava građenja nastao sredinom prošlog stoljeća, uvjetovan socijalnim
potrebama naraslog gradskog stanovništva. Stambene potrebe je bilo lakše rješavati bez potrebe
kupovine skupog gradskog građevinskog zemljišta.29 Korist za vlasnika zemljišta se ispoljavala
u tome da se nije lišavao trajno vlasništva zemljišta, a da je za vrijeme postojanja prava
građenja, dok je lišen posjeda i upotrebe zemljišta, ubirao određenu rentu.30 Upravo ova
posljedica prava građenja može biti atraktivna u bivšim socijalističkim zemljama u procesu
pretvorbe. Neke od zemalja, kao npr. Njemačka, odlučile su otvoriti mogućnost da se ranija
socijalistička prava korištenja građevinskim zemljištem u državnom vlasništvu transformiraju
ili u pravo građenja ili u pravo vlasništva koje bi pripalo ranijem nositelju prava korištenja.31 U
regionu se dio doktrine vehementno zalagao za pretvaranje prava korištenja u pravo građenja,
što bi značilo da ovaj važni privredni resurs zadržavaju općine.32 Razvoj u BiH nije krenuo u
tom pravcu, osim u Brčko distriktu BiH, gdje su trajna prava korištenja pretvorena u pravo
građenja.33
2.2. Pojam i karakteristike prava građenja
Ovo je pravo uvedeno prvi put na prostoru BiH implementacijom novog stvarnog prava u
njenim različitim dijelovima.34 Pravo građenja je ograničeno stvarno pravo na tuđem zemljištu,
čiji je sadržaj imati pravo vlasništva na građevini sagrađenoj na tuđem zemljištu ili ispod tuđeg
zemljišta, pri čemu je vlasnik opterećenog zemljišta dužan to trpjeti.35 Osim ovog svojstva,
svojstva ograničenog stvarnog prava, koje se javlja kao teret prava vlasništva druge osobe,
pravo građenja ima još jedno svojstvo – u pravnom prometu ono je izjednačeno s
nekretninom.36
Pravo građenja ima dvojaku pravnu prirodu (stvarno pravo na nekretnini, posebna
nekretnina).37 Dvojaka pravna priroda nalaže da se paralelno konsultiraju dvije grupe pravnih
28 Čl. 26. i 29. ZZK FBiH/ZZK RS. 29 O tome više N. Gavella u: N. Gavella i drugi, Stvarno pravo, Svezak 2, Zagreb 2007, str. 77. 30 N. Gavella u: N. Gavella i drugi, Stvarno pravo, Svezak 2, str. 76. 31 Više o tome S. Eichel, Beck'sches Notarhandbuch, str. 384, br. 21. 32 Tako P. Simonetti, O pravnom režimu građevinskog zemljišta, Zbornik Pravnog fakulteta Sveučilišta u Rijeci,
v. 17, br. 1, str. 5; P. Simonetti, Prava na građevinskom zemljištu, Rijeka, 2008, str. 464. 33 Čl. 205 st. 2 ZV BDBiH. 34 Čl. 298 do 314 ZSP FBiH; čl. 286 do 302 ZSP RS; čl. 74 do 90 ZV BDBiH. 35 Čl. 298 st. 1 ZSP FBiH; čl. 286 st. 1 ZSP RS; čl. 74 st. 1 ZV BDBiH. 36 Čl. 298 st. 2 ZSP FBiH; čl. 286 st. 2 ZSP RS; čl. 74 st. 2 ZV BDBiH. 37 U ovom drugom svojstvu njemačko ga pravo tretira kao pravo izjednačeno s nekretninom
pravila, i to pravila koja se odnose na nekretnine i vlasništvo na nekretninama, te pravila koja
se odnose na ograničena stvarna prava tj. opterećenja nekretnina. To je vidljivo iz zakonskih
odredaba o sadržini i zaštiti prava građenja. Sadržina prava građenja ovlašćuje njegovog titulara
da bude vlasnik zgrade podignute na pravu građenja (odnos prava vlasništva), ali je pravo
građenja i opterećenje, pa njegov titular u odnosu na opterećeno zemljište ima prava koja ima i
plodouživalac.38 Pri tome zakonodavac ne izjednačava titulara prava građenja s
plodouživaocem, već njegov položaj određuje kao da se radi o plodouživanju. Između
plodouživanja i prava građenja sličnost je u tome što i jedno i drugo pravo potpuno apsorbiraju
opterećeno dobro, tako da vlasniku nekretnine ostaje samo goli vlasnički naslov (nuda
proprietas). Razlika je ipak veoma bitna: pravo plodouživanja je neprenosivo, strogo lično
pravo, dok to, kako će niže biti riječi, pravo građenja nije. Osim toga, kada se odredbe o pravima
i obavezama plodouživaoca pokušaju primijeniti na položaj titulara prava građenja, pokazuje
se da to nije neproblematično, jer niz pravila plodouživanja ne odgovara prirodi odnosa kod
prava građenja.
Pravo građenja uživa zaštitu kao pravo na nečijem zemljištu uz odgovarajuću primjenu pravila
o zaštiti stvarnih služnosti, a kao pravo koje se u prometu tretira kao nekretnina, uživa zaštitu
odgovarajućom primjenom pravila o zaštiti prava vlasništva.39 U Brčko distriktu BiH se na
zaštitu prava građenja primjenjuju pravila o zaštiti služnosti. Ovo je rješenje ispravnije nego
ono predviđeno u stvarnim pravima entiteta, koja zaštitu prava građenja vežu za zaštitu stvarnih
služnosti, budući da entitetski zakoni o stvarnim pravima nemaju uopće posebne odredbe o
zaštiti stvarnih služnosti, već jedinstvene odredbe o zaštiti služnosti, kako stvarnih, tako i
osobnih.40
Ukoliko je na pravu građenja izgrađena zgrada, onda je ta zgrada sastavni dio prava građenja
kao da je ono zemljište. Zgrada i pravo građenja čine jedan objekt i neraskidivo su povezani.
Oni imaju istu pravnu sudbinu, na njima postoje ista prava i samo se kao cjelina mogu prenositi
i opterećivati. Zgrada i samo opterećeno zemljište nisu povezani, već upravo postojanjem prava
građenja razdvojeni. Neki pisci u ovome vide napuštanje načela superficies solo cedit.41 S tim
se ne bismo složili – zgrada je ex lege sastavni dio prava građenja i s njim je povezana, a pravo
građenja se smatra nekretninom. S druge strane, zemljište i pravo građenja čine cjelinu. Budući
da je pravo građenja opterećenje na zemljištu, nije moguć prijenos zemljišta bez prijenosa prava
građenja. Zakon propisuje da ko stekne zemljište stječe ga opterećenim pravom građenja.
Međutim, to bi slijedilo iz pravila zemljišnoknjižnog prava i bez ove odredbe. Ove dvije
neraskidive veze (između prava građenja i zgrade, i prava građenja i zemljišta) određeni pisci
tretiraju kao posebnu osobinu prava građenja odnosno kao neodvojivost (“Pravo građenja je
neodvojivo”42). Iako je u pitanju pomalo neuobičajen jezički izraz, njime je dobro opisana
38 Čl. 299 st. 1 ZSP FBiH; čl. 287 st. 1 ZSP RS; čl. 75 st. 1 ZV BDBiH. 39 Čl. 309 ZSP FBiH; čl. 297 ZSP RS; čl. 85 st. 1 ZV BDBiH. 40 Čl. 260 do 263 ZSP FBiH; čl. 248 do 251 ZSP RS. 41 J. Weike/L. Tajić, Komentar zakona o zemljišnim knjigama u Bosni i Hercegovini, str. 109. 42 N. Gavella u: N. Gavella i drugi, Stvarno pravo, Svezak 2, str. 81.
povezanost prava građenja sa zemljištem i zgrade s pravom građenja. Izvjesno je da pravo
građenja konstituirano na neizgrađenom zemljištu jedno vrijeme može postojati i bez zgrade.
Takođe ono ne prestaje automatski uništenjem ili rušenjem zgrade. Međutim, ako je zgrada
izgrađena, onda bi svako odvojeno raspolaganje zgradom ili pravom građenja bilo ništavo. O
ovoj povezanosti prava građenja govore i odredbe koje za titulara prava građenja stvaraju
obavezu da izgradi zgradu u određenom vremenskom periodu nakon osnivanja prava građenja
(deset godina)43, kao i da je obnovi u jednom određenom roku ukoliko bude uništena do mjere
da je nije moguće koristiti za prvobitno predviđenu namjenu (titular prava građenja je obavezan
da u roku od šest godina obnovi zgradu u mjeri koliko je najnužnije da služi svojoj prijašnjoj
glavnoj namjeni).44
Pravo građenja je otuđivo i nasljedivo pravo, kao i druge nekretnine.45 Iz toga slijedi da se može
prenositi kako poslovima inter vivos tako i poslovima mortis causa. Osim toga se pravo
građenja može i opteretiti u principu kao i svaka druga nekretnina, osim ako se to ne protivi
pravnoj prirodi toga prava. Moguće ga je opteretiti služnostima, stvarnim teretima, založnim
pravom i zemljišnim dugom, a opterećenje pravom građenja bi se suprotstavljalo njegovoj
prirodi; pravo građenja na pravu građenja ne može postojati.46
2.3 Vrste prava građenja
Zakoni o stvarnim pravima ne definiraju nikakve posebne vrste prava građenja. Ipak, moguće
je diferencirati određene situacije, te govoriti, ako ne o posebnim vrstama prava građenja, onda
barem o različitim modifikacijama ovog instituta. Ta razlikovanja nisu samo čisto teorijske
prirode, već imaju određene praktične posljedice vrlo značajne i za pravilnu notarsku obradu
pravnog posla kojim se osniva pravo građenja.
Prva situacija koju treba razlikovati jeste da li se pravo građenja osniva na već izgrađenom
zemljištu ili na zemljištu na kojem će se objekt graditi tek nakon osnivanja prava građenja.
Sadržina ugovora o osnivanju prava građenja u oba ova slučaja neće biti ista. Ukoliko već
postoji građevina, onda će biti potrebno u ugovoru odrediti odnose između vlasnika zgrade (i
budućeg nosioca titulara prava građenja) i vlasnika zemljišta. Tako će npr. morati da se riješi
pitanje otplate kredita iskorištenog za izgradnju zgrade, razriješi pitanje već zaključenog
ugovora o osiguranju i sl. Ukoliko objekta nema, onda će u ugovoru biti potrebno odrediti kakav
će se objekt graditi. U njemačkom pravu bi ugovor o osnivanju prava građenja koji ne bi
sadržavao dovoljan opis buduće građevine mogao biti i ništav.47 Iz zakona koji reguliraju ovu
materiju u BiH takav zaključak se ne bi mogao izvući. Međutim preciznim uređenjem pitanja
kakav se objekt ima podići izbjeći će se naknadni sukobi i sporovi među strankama (npr. trebalo
43 Čl. 311 st. 1 ZSP FBiH; čl. 299 st. 1 ZSP RS; čl. 88 st. 1 ZV BDBiH. 44 Čl. 311 st. 2 ZSP FBiH; čl. 299 st. 2 ZSP RS; čl. 84 ZSP BDBiH. 45 Čl. 303 st. 1 ZSP FBiH; 291 st. 1 ZSP RS; čl. 79 st. 1 ZSP BDBiH. 46 Tako i N. Gavella u: N. Gavella i drugi, Stvarno pravo, Svezak 2., str. 81–82. 47 S. Eichel u Beck'sches Notarhandbuch, 380, br. 7.
bi odrediti da li će se graditi isključivo stambeni objekt48, da spratnost neće biti viša od
dogovorene (bez obzira na to što bi prema regulacionom planu mogla biti i viša), da se objekt
za određene namjene ne može koristiti i slično.
Iz zakona se može takođe izvući zaključak da može postojati pravo građenja u korist samog
vlasnika nekretnine, koje se, shodno vlasničkoj hipoteci ili vlasničkom zemljišnom dugu može
nazvati vlasničkim pravom građenja. Propisano je da vlasnik zemljišta može biti nosilac prava
građenja na svom zemljištu.49 Takva situacija može nastati u slučaju konsolidacije – vlasnik
jednog zemljišta postane i titular prava građenja ili obrnuto, ali i kada vlasnik optereti svoje
zemljište pravom građenja u svoju korist. Ova druga mogućnost nije izričito predviđena
zakonom, ali slijedi iz odredbe prema kojoj vlasnik zemljišta može biti nosilac prava građenja
na svom zemljištu.50 Da je zakonodavac u vidu imao samo situaciju naknadnog sjedinjenja,
onda bi propisao da pravo građenja ne prestaje sjedinjavanjem u jednoj ličnosti vlasnika
zemljišta i prava građenja, kao što je to učinio kod služnosti.51
Mogućnost da vlasnik optereti svoju nekretninu pravom građenja može za njega biti privredno
interesantna. On može utjecati na razvoj i planiranje određene nekretnine tj. projekta tako što
će razviti planove izgradnje, odrediti kakvi se objekti mogu graditi na pravu građenja i u
pogodnom trenutku na određenog investitora prenijeti zemljište s pravom građenja. Prednost
ovakve transakcije može ležati u tome da će naknadni prijenos prava građenja biti obavljen
jednostavno, da onaj ko stječe može biti siguran da postoji upravnopravna mogućnost (potrebne
dozvole) za građenje određenog objekta. Time cijela nekretnine biva lakše utrživa, vlasnik
opterećenog zemljišta vrši direktan utjecaj na to kakav će se objekt izgraditi, što njemu može
iz različitih razloga biti značajno (npr. da se ne sagradi neželjeni objekt). Nakon proteka roka
na koji je osnovano pravo građenja, on ili njegovi nasljednici će steći objekt za koji imaju
interesa. Sve se ovo, naravno, može precizirati ugovorom kojim se osniva pravo građenja, ali
na izloženi način je vlasnik zemljišta stvorio situaciju koju druga strana mora akceptirati.
Takođe će ova mogućnost biti veoma značajna u situaciji da vlasnik jednog zemljišta ima
namjeru sam graditi objekt i prodavati stanove ili poslovne prostore na tržištu, pri čemu ne želi
prodati i svoje zemljište.52 On će tada moći konstituirati pravo građenja i na pravu građenja
konstituirati etažno vlasništvo. Kako se etažno vlasništvo može osnovati tek nakon što objekt
bude završen, pri čemu je predviđena mogućnost osnivanja privremenog etažnog vlasništva, za
vlasnika zemljišta je bitno da u momentu zaključenja ugovora s potencijalnim etažnim
48 Ovo će pitanje, naravno, zavisiti i od odgovarajućeg regulacionog plana ili urbanističkog projekta, odnosno
provedbene urbanističke dokumentacije, i ne može biti proizvoljno uređeno od strane stranaka. U pravilu će vlasnik
i budući titular prava građenja to pitanje prethodno provjeriti i nije za očekivati da će poduzimati ovu transakciju
prije provjere šta se može izgraditi na datom zemljištu. 49 Čl. 302 st. 2 ZSP FBiH; čl. 290 st. 2 ZSP RS; čl. 78 ZV BDBiH. 50 Čl. 302 st. 2 ZSP FBiH; čl. 290 st. 2 ZSP RS; čl. 78 ZV BDBiH. U tom smislu i N. Gavella u: N. Gavella i drugi,
Stvarno pravo, Svezak 2, str. 84. 51 Čl. 266. ZSP FBiH; čl. 254 ZSP RS. 52 U tom smislu H. Faßbender, Notariatskunde, str. 370.
vlasnicima bude sasvim jasno da će buduće etažno vlasništvo, a sadašnje privremeno etažno
vlasništvo, postojati na pravu građenja.
U slučaju konstituiranja prava građenja u korist vlasnika zemljišta, problematično je pitanje
utvrđivanja naknade za pravo građenja. Vlasnik može odrediti visinu naknade za pravo
građenja, ali ona ne dospijeva i ne plaća se, jer su svojstva povjerioca i dužnika ujedinjena u
jednoj osobi. Ovaj dužničko-povjerilački odnos može biti “aktiviran” tek kod prijenosa prava
građenja. Kako niko ne može stvarati obaveze za drugu osobu, potrebno je da da prilikom
prijenosa prava građenja stjecatelj izričito preuzme navedenu obavezu.53
Kao moguću vrstu prava građenja moglo bi se vidjeti i zajedničko (simultano) pravo građenja.
Analogno zajedničkoj (simultanoj) hipoteci, ovo bi bila situacija gdje se pravo građenja osniva
na više zemljišnoknjižnih tijela upisanih u više zemljišnoknjižnih uložaka. Za razliku od
simultane hipoteke, kod prava građenja ovakva situacija može imati smisla samo ako se ipak
radi o susjednim zemljištima ili ako to i nije slučaj, da se na nekom zemljištu koje ne graniči
neposredno nalaze određeni sporedni uređaji. U njemačkom pravu je pravilo da zemljišta
moraju ležati jedno pored drugog, a od tog se pravila može odstupiti samo ako opterećena
zemljišta leže blizu jedno drugog, kada se pravo građenja ima etažirati, ili se sporedni uređaji
nalaze na parcelama koje nisu neposredno granične.54 Vlasnici različitih zemljišnoknjižnih
tijela mogu biti različiti, ali je bitno da pravo građenja svi konstituiraju pod istim uvjetima.
Ovakva situacija može nastati i naknadnom diobom jednog zemljišta koje je prethodno bilo
opterećeno pravom građenja. U slučaju da se npr. nasljednici jednog zemljišnoknjižnog tijela
koje se sastoji iz više katastarskih parcela odluče razvrgnuti suvlasnički zajednicu tako da
svakom od njih pripadne po jedna parcela, onda će otpisom pojedinih parcela i njihovim upisom
u posebne zemljišnoknjižne uloške doći do zemljišnoknjižne diobe, a time i do nastanka
simultanog (zajedničkog) prava građenja. Ista situacija može nastati i kada suvlasnici zemljišta
(zemljišnoknjižnog tijela) odluče izvršiti razvrgnuće suvlasničke zajednice fizičkom diobom
zemljišta. Postojanje prava građenja, dakle, nije prepreka ovakvim transakcijama, bitno je da
na svim novonastalim zemljišnoknjižnim tijelima postoji i nakon diobe pravo građenja. To
slijedi i iz zakonskih odredbi prema kojima ko po bilo kojem osnovu stekne vlasništvo
opterećenog zemljišta, stekao ga je opterećenog pravom građenja.55
Specifičan slučaj prava građenja postoji u situaciji kada je etažno vlasništvo uspostavljeno na
pravu građenja. Iz zakonskih odredaba o pravu građenja ovakva mogućnost ne slijedi, ali je ona
predviđena odredbama o etažnom vlasništvu, koje predviđaju da se etažno vlasništvo može
uspostaviti na odgovarajućem dijelu nekretnine koja, pak, može biti zemljište sa zgradom ili
pravo građenja sa zgradom.56 Ovo je pravilo logična posljedica izjednačenja prava građenja s
53 S. Eichel u Beck'sches Notarhandbuch, str. 381, br. 10. 54 § 5 st. 2 u vezi s § 6a st. 1 GBO (Grundbuchordnung / Zemljišnoknjižni red SR Njemačke). 55 Čl. 301 ZSP FBiH; čl. 289 ZSP RS; čl. 77 ZV BDBiH. 56 Čl. 80 st. 3 ZSP FBiH; čl. 80 st. 3 ZSP RS; čl. 91 st. 2 ZV BDBiH.
građenja analogno primijeniti odredbe o rasterećenju kod realnih tereta.70 Odredbe o realnim
teretima, međutim, nisu puno detaljnije, već je samo propisano da stvarni tereti prestaju
ispunjenjem pretpostavki određenih posebnim zakonom. Ta mjera ima efekte eksproprijacije,
pa je nužno da bude praćena plaćanjem naknade.71 U pravu BiH ovakve odredbe kod realnih
tereta niti nema, pa će i odredba o rasterećenju prava zemljišta od prava građenja ostati bez
realne podloge u drugim zakonskim odredbama.
U njemačkom je pravu predviđena mogućnost da do prestanka prava građenja ukidanjem na
zahtjev vlasnika zemljišta dođe i u drugim situacijama, npr. zbog neplaćanja naknade za pravo
građenja. Ova mogućnost je zakonom ipak regulirana i pravo građenja može prestati samo ako
titular prava građenja kasni s plaćanjem naknade najmanje dvije godine.72 Iako nije izričito
predviđeno zakonom, ovakav način prestanka trebao bi biti predviđen ugovorom u BiH, budući
da je samo na taj način moguće ravnopravno zaštititi obje strane. Ovu bi mogućnost trebalo
proširiti i na druge slučajeve povrede ugovora o osnivanju prava građenja.
Prestanak prava građenja vodi zatvaranju zemljišnoknjižnog uloška prava građenja, te se ono
kao opterećenje briše iz teretnog lista zemljišnoknjižnog uloška zemljišta. Osnovna posljedica
utrnuća prava građenja jeste ponovo sjedinjenje zemljišta i izgrađene zgrade. To lančano dovodi
do drugih posljedica. Prije svega je vlasnik zemljišta dužan platiti naknadu za zgradu koju
preuzima. Visina naknade se ne određuje isključivo prema vrijednosti zgrade u tom momentu,
već prema tome koliko je cijela nekretnina u prometu vrednija sa zgradom nego bez nje.
Prestanak prava građenja trebao bi biti identičan prestanku određene nekretnine; kako prestaje
objekt prava, tako bi nužno trebala utrnuti i prava koja su na njemu postojala. Zakon kao
osnovno pravilo određuje da tuđa stvarna prava koja su bila teret prava građenja prestaju
prestankom tog prava, ako ništa drugo nije određeno.73 Iz toga slijedi da izuzetke može propisati
i zakon, ali i ugovor. Međutim, već sam zakon propisuje toliko izuzetaka da od osnovnog
pravila ne ostaje mnogo. Prvi izuzetak je vezan za založna prava – ona ne prestaju, već se
transformiraju. Ova založna prava koja su do trenutka prestanka prava građenja postojala kao
založna prava na pravu izjednačenim s nekretninom, postaju založna prava na potraživanju
(naknade za preuzetu kuću). Položaj založnih povjerilaca se time mijenja – oni više nisu upisani
u zemljišnu knjigu, čime treća lica ne moraju nužno znati za njihovo postojanje. Bivši titular
prava građenja mogao bi se zaštititi u odnosu na treća lica upisom svoga založnog prava u
Registar zaloga. I bez tog upisa treba smatrati da je među strankama ovo novo založno pravo
nastalo ex lege u momentu prestanka prava građenja. U svrhu zaštite ovog budućeg prava koje
će u odnosu na osnivanje prava građenja ipak nastati tek nakon niza godina, notar ne bi mogao
savjetovati podvrgavanje prinudnom izvršenju budući da iznos nije unaprijed poznat. Teško bi
70 Tako N. Gavella u: N. Gavella i drugi, Stvarno pravo, Svezak 2, str. 93. 71 Tako N. Gavella u: N. Gavella i drugi, Stvarno pravo, Svezak 2, str. 60. 72 § 9 st. 3 Erbbauverordnung (Uredba o pravu građenja SR Njemačke). 73 Čl. 313 st. 1 ZSP FBiH; čl. 301 ZSP RS; čl. 90 ZV BDBiH.
U pogledu raspolaganja neizbrisanom hipotekom i njenim rangom rješenja u BiH76 su identična
rješenjima hrvatskog77 i austrijskog prava.78
Do upisa brisanja u zemljišnoj knjizi, hipoteka postoji iako je osigurano potraživanje prestalo
(ispunjenjem, poništenjem, novacijom ili sl.). U tome doktrina redovno vidi jedan od izuzetaka
načela akcesornosti hipoteke. Prema ranijem uređenju posljedica prestanka potraživanja mogla
je biti jedino brisanje hipoteke iz zemljišne knjige; u novom pravu stvarnom pravu BiH postoji
mogućnost korištenja jednom upisane hipoteke iza koje više ne postoji pravo potraživanja. Ovo
je rješenje jedna od većih i značajnijih novina u stvarnom pravu u BiH. Rješenja su preuzeta iz
hrvatskog odnosno austrijskog prava. Ovo rješenje nije postojalo izvorno u austrijskom pravu
već je uvedeno III Novelom na OGZ 1916. godine sa ciljem, da odstupanjem od stroge
akcesornosti hipoteke omogući njenu fleksibilniju upotrebu.
Iako namirenje ili drugi način prestanka potraživanja načelno dovodi do prestanka hipoteke,
hipoteka kao knjžno pravo nastavlja voditi „knjižni život“ bez potraživanja sve do njenog
brisanja. U ovome doktrina vidi odstupanje od načela akcesornosti. I dok je prema ranije
važećim propisima u BiH, ovo bilo jedno privremeno stanje koje je moglo završiti samo
brisanjem hipoteke, ZSP FBiH/ZSP RS ovdje donose bitnu novinu, i stipuliraju pravo za
vlasnika opterećene nekretnine da raspolaže isplaćenom a neizbrisanom hipotekom. Ako
vlasnik nekretnine može potvrdom o plaćanju ili drugom ispravom dokazati da je potraživanje
namireno on može zahtijevati brisanje hipoteke ili ovu hipoteku oslobođenu od potraživanja
upotrijebiti za osiguranje nekog drugog potraživanja do visine potraživanja koja je prestalo.79
U tom slučaju povjerioci nižeg ranga se ne pomjeraju naprijed. Postojanje hipoteke u zemljišnoj
knjizi do momenta njenog brisanja sprječava pomjeranje kasnijih povjerioca na bolji rang. Po
ugledu na austrijsko pravo ovo ovlaštenje vlasnika trebalo bi smatrati preobražajnim pravom –
vlasniku se daje mogućnost izbora da li će ovakvu hipoteku brisati, ili je prenijeti za osiguranje
novog potraživanja.
Vlasnik nekretnine se neće moći odreći ovog prava prilikom zasnivanja hipoteke, ali je kasnije
moguće ugovoriti obavezu da će se određena hipoteka brisati, te ako je to zabilježeno u
zemljišnu knjigu, vlasnik takvom hipotekom ne bi mogao raspolagati.80 Zakon o stvarnim
pravima ovdje ne predviđa nikakav rok za raspolaganje neizbrisanom hipotekom od strane
76 Vidjeti Medić, Hipoteka u budućem zakonodavstvu Bosne i Hercegovine, Zbornik radova, Šesto međunarodno
savjetovanje Aktualnosti građanskog i trgovačkog zakonodavstva i pravne prakse, Mostar, 2008, str. 202 – 204. 77 Uporedi čl. 301. st. 1. (za maksimalnu hipoteku) i 347. i 348. ZV RH (za raspolaganje neizbrisanom hipotekom
i njenim rangom). Vidjeti takođe kod Gavella in: Gavella (Red.), Stvarno pravo, Svezak 2., str. 329. i dalje. Ovdje
je novo hrvatsko pravo slijedilo ista rješenja kao III novela na Austrijski građanski zakonik iz 1916. Tek je tom
novelom u austrijskom pravu uvedena mogućnost raspolaganja sa neizbrisanom hipotekom kao surogat za
vlasničku hipoteku. Predosnova za građanski zakonik Kraljevine Jugoslavije takođe je sadržavala ovo rješenje -
§§ 470a-470d. Uporediti Čulinović, Komentar zemljišno-knjižnih zakona, str. 206. 78 § 469, 469a ABGB. Pošto je pravna situacija identična uporediti Koziol/Welser, Bürgerliches Recht, str. 359 i
Ova se operacija može korisiti za reprogramiranje zaduženja među istim hipotekarnim
povjeriocem i vlasnikom nekretnine, ali i između novog hipotekarnog povjerioca i vlasnika
nekretnine. Ukoliko se operacija vrši sa novim povjeriocem, onda se u dogovoru sa njim upisuje
uvjetna hipoteka na mjestu stare, i novi povjerilac ima garanciju da će nova hipoteka biti
upisana u rangu prvenstva koji će postati oslobođen brisanjem prvobitne hipoteke. On isplaćuje
uz saglasnost vlasnika nepokretnosti ostatak duga prvobitnom hipotekarnom povjeriocu koji za
uzvrat daje brisovnu dozvolu. Sa brisanjem stare hipoteke, on automatski postaje novi
hipotekarni povjerilac. Kako je rečeno, ta operacija mora biti izvršena u roku od godinu dana
od uvjetnog upisa hipoteke.
5. Maksimalna hioteka
Ranije stvarno kao i zemljišnoknjižno pravo entiteta nije poznavalo maksimalnu hipoteku. Dok
je bila moguća primjena pravnih pravila zemljišnknjižnog prava Kraljevine Jugoslavije, mogla
se uspostaviti maksimalna hipoteka.83 U entitetima BiH je postojala ova mogućnost sve do
stupanja na snagu entitetskih Zakona o zemljišnim knjigama,84 međutim maksimalna hipoteka
nije u praksi igrala nikakvu ulogu. Ni novo stvarno pravo u BiH nije izričito predvidjelo
maksimalnu hipoteku kao posebnu vrstu hipoteke, ali je o njenoj dopuštenosti moguće zaključiti
iz odredbe člana 141. st. 2. ZSP FBiH/ZSP RS. Ova odredba je skromna i predviđa da osigurano
potraživanje mora biti određeno. Ovaj je zahtjev ispunjen ako su određeni dužnik, povjerilac,
pravni osnov i visina ili barem maksimalni iznos osiguranog potraživanja. Ova bi odredba
omogućila osiguranje kredita u okviru nekog poslovnog odnosa u kojem visina osiguranog
potraživanja može biti različita u različitim momentima, ali je unaprijed dat i određen najviši
iznos osiguranja.
Maksimalna hipoteka, „koja pokazuje tako svrsishodna i na prvi pogled samo neznatna
odstupanja od uobičajene hipoteke a za sobom povlači dalekosežne posljedice“85, otvara
međutim mnoga pitanja koja bi trebalo urediti zakonom.
Praktični bi značaj kreditna, kauciona, maksimalana hipoteka trebala imati kod osiguranja
kredita iz određenog kontokorent odnosa koji postoji između dužnika i založnog povjerilaca,
ali se može desiti da ona ne ispuni tu ulogu. U njemačkom pravu ovakva hipoteka nema nikakvu
praktičnu vrijednost i njenu funkciju je preuzeo zemljišni dug.86 Jedan od uzroka koji je doveo
do toga, jeste problem izvršnog naslova za ovakvu hipoteku. Izvršni naslov mora biti upravljan
83 § 14 Zakona o zemljišnim knjigama iz 1930. bio je identičan sa rješenjem austrijskog zakona (§14
Grundbuchgesetz) i predviđao je, da se može uspostaviti maksimalna hipoteka za osiguranje odobrenog kredita,
nekog zahtjeva iz garancije, naknade štete ili preuzetog poslovodstva. Za austrijsko pravo Koziol/Welser,
Bürgerliches Recht, str. 356. 84 Odredba člana 87. st. 3. ZZK F BiH e okončala ovu mogućnost, propisavši da se stupanjem na snagu tog zakona
prestaju primjenjivati pravna pravila zemljišnoknjižnog prava. 85 Kurzbauer, Die Höchstbetragshypothek, Wien, 1999, str. 13. 86 Reinicke/Tiedtke, Kreditsicherung, Kreditsicherung, Neuwied, Kriftel, Berlin, 1994, str. 292.
na određeni iznos, što je upravo kod ove hipoteke problematično.87 Kada je u pitanju zemljišni
dug nema prepreke da se već pri njegovom zasnivanju da izjava o pristajanju na izvršenje za
iznos zemljišnog duga – kolika će biti visina potraživanja, da li će ono uopće nastati nije
relevantno, jer je ovo neakcesorno sredstvo osiguranja.
U ovome bi se, međutim, mogao više gledati dogmatski nego praktični problem. U praksi se
bez problema uspostavlja i upisuje hipoteka, radi osiguranja kredita, koji treba da se isplati u
ratama. Upisana suma odgovara planiranom ukupnom korištenju kredita, ali puna visina kredita
se ne mora odjednom isplatiti (nego na primjer, prema fazama gradnje). Tako gledano, kreditna
hipoteka je uvijek maksimalna hipoteka, kod koje visina potraživanja nije unaprijed određena i
gdje je odgovornost ograničena na stvarno dugovano potraživanje, odnosno na stvarno isplaćeni
kredit. Povjerilac koji pokreće postupak izvršenja može tražiti samo stvarno dugovani iznos,
zajedno sa kamatama i on u pravilu nije identičan sa iznosom upisane hipoteke, međutim, u
svakom slučaju je ograničen upisanim iznosom i upisanim kamatama. Povjerilac je obavezan
da u zahtjevu za izvršenje navede sumu i da dokaže visinu duga, a u slučaju da traži više od
dugovanog, izvršenik bi imao pravo na prigovor.88
Da bi maksimalna hipoteka dobila praktično značenje, ona bi trebala kao takva da bude
prepoznatljiva i iz zemljišne knjige. U zemljišnoknjižnom pravu BiH nedostaju međutim
propisi u tom pravcu – trebalo bi izričito regulirati koji podaci kod maksimalne hipoteke treba
da se upišu u zemljišnu knjigu i prije svega da li su kamate i druga sporedna prava uračunata u
maksimalan iznos. Na ovo pitanje uporedno pravo nudi različite odgovore. U njemačkom i
slovenskom pravu se kamate uračunavaju u maksimalan iznos.89 U austrijskom pravu je to,
međutim, sporno, pošto nije izričito regulirano.90 Prirodi maksimalne hipoteke više odgovara
njemačko i slovensko rješenje. Ako je hipoteka upisana kao maksimalna treća lica ne znaju
koliki je stvarni dugovani iznos, pa shodno tome ni koliki bi iznos kamata mogao biti, što stvara
neizvjesnost. Da bi se izbjegle moguće diskusije, ovo pitanje bi trebalo biti izričito regulirano
zakonom.
Iz teksta ZSP FBiH se takođe ne vidi da li se prilikom prijenosa potraživanja koje je osigurano
maksimalnom hipotekom, prenosi i hipoteka. Kao posljedica pravne prirode ove hipoteke,
može se odstupiti od opšteg pravila, da prenošenje potraživanja znači i prenošenje hipoteke.
Ovo odstupanje, međutim, treba biti izričito utvrđeno u zakonu, kao što je slučaj u njemačkom
i slovenskom pravu.91 Ovakvo rješenje znači proboj načela akcesornosti – potraživanje se
prenosi bez prijenosa hipoteke!
87 Reinicke/Tiedtke, Kreditsicherung, str. 292 – 293., Lwowski, Das Recht der Kreditsicherheiten, 8. neu
bearbeitete Auflage, Berlin, 2000, str. 699. Rn 896. Sa ovom poteškoćom će u primjeni maksimalne hipoteke
morati računati i zemlje bivše SFRJ. 88 Čl. 47. st. 8. i 9. ZIP F BiH/ZIP RS. 89 § 1190 BGB, čl. 146. st. 3. Zakonika o stvarnim pravima Republike Slovenije. 90 Uporediti Kurzbauer, Höchstbetragshypothek, str. 221. 91 Vidjeti §1190 st. 4. BGB-a i čl.146. st. 4. Stvarnopravnog zakonika Republike Slovenije. Njemačka doktrina
daje objašnjenje – visina potraživanja i upisanog maksimalnog iznosa hipoteke se ne podudaraju; hipoteka se ne
Ako se imaju u vidu iskustva iz Njemačke, gdje je zemljišni dug potpuno potisnuo maksimalnu
hipoteku,92 mogu se pojaviti opravdane sumnje da li maksimalna hipoteka donosi rješenje za
pojedine probleme bankarskoj praksi u BiH i naročito da li će ova hipoteka, zbog više nego
skromne zakonske regulative biti dorasla svome zadatku. Nasuprot tome, zemljišni dug nudi
prednosti maksimalne hipoteke, ne otvarajući navedena dogmatski sporna pitanja.
D. ZEMLJIŠNI DUG
1. Uvod
Jedna od značajnijih novina koju donosi Zakon o stvarnim pravima Federacije BiH jeste lista
stvarnih prava proširena za dva nova stvarna prava: pravo građenja i zemljišni dug. Time se
uspostavlja i značajna razlika prema Zakonu o stvarnim pravima RS, gdje je u zadnjoj fazi
parlamentarne procedure zemljišni dug izostavljen. Zakon o vlasništvu i drugim stvarnima
pravima BD BiH takođe ne predviđa ovo pravo. Kako za stvarna prava važi princip numerus
clausus, ona se ne mogu osnivati i kreirati voljom stranaka, već samo ukoliko zakon predvidi
jedno stvarno pravo i utvrdi mu sadržaj, tako da se ovo pravo može osnivati samo u Federaciji
BiH, što se do sada praksi nije desilo. Zemljišni dug su spominjali neki drugi entitetski
zakoni,93 čime su oni, u momentu njihovog donošenja, anticipirali rješenja budućeg entitetskog
stvarnog prava, što nije bio apsolutno neproblematičan postupak. Tek sada kada je usvojen ZSP
FBiH ovi su zakoni, ali samo u Federaciji BiH, dobili svoju podlogu.
Institut zemljišnog duga je institut njemačkog prava (Grundschuld) koji je pored instituta
prijenosa vlasništva u svrhu osiguranja (Sicherungsübereignung) izazvao znatan interes
doktrine, ali i zakonodavstva postsocijalističkih zemalja. Iako je njemački zakonodavac daleko
može prenijeti sa tražbinom jer dijelom ona postoji kao vlasnički zemljišni dug i uopće ne pripada povjerilacu
potraživanja. Maksimalna hipoteka određuje samo jedan okvir u kojoj se u stalno promjenjivom odnosu smjenjuju
hipoteka (za dio nastale potraživanja) i vlasnički zemljišni dug (za razliku između upisane maksimalne visine
hipoteke i stvarno nastale potraživanja). Vidjeti Jauernig BGB, § 1190 Rn 8 i 9, str. 1156. Iz ovog slijedi da je
samu maksimalnu hipoteku teško objasniti ukoliko pravni poredak na poznaje zemljišni dug, ili pak vlasničku
neakcesornu hipoteku. Objašnjavajući odvajanje sudbine potraživanja koje se prenosi kao neosigurana
potraživanje i hipoteke slovenska doktrina će ovo pitanje morati dovesti u vezu sa zemljišnim dugom. 92 Reinicke/Tiedtke, Kreditsicherung, str. 292. 93 To je bio slučaj s Zakonima o zemljišnim knjigama (čl. 20 i 28 ZZK FBiH). U međuvremenu Zakon o zemljišnim
knjigama RS više nije na snazi i zamijenjen je Zakonom o premjeru i katastru nekretnina (Službeni glasnik RS
6/2012) koji ne predviđa zemljišni dug, ali to ne čini ni ZSP RS. Takođe je Zakon o stečajnom postupku FBiH još
2003 predvidio zemljišni dug kao razlučno pravo (čl. 38 Zakona o stečajnom postupku FBiH. Zakon o izvršnom
postupku FBiH je takođe još od 2003. godine sadržavao jednu odredbu u kojoj spominje zemljišni dug i to kada
određuje izuzetak od pravila da se pri namirenju u obzir uzimaju samo ona potraživanja po kojima je rješenje o
izvršenju postalo izvršno najkasnije na dan ročišta za diobu. Ta se odredba ne odnosi na povjerioce osigurane
hipotekom i zemljišnim dugom (čl. 109 st. 4 ZIP FBiH). Vrlo je nekonsekventno spominjanje zemljišnog duga na
samo jednom mjestu u Zakonu o izvršnom postupku; ako se zakonodavac odlučio uopće da spomene ovo pravo,
onda bi bilo nužno da ga je spomenuo na svim mjestima u zakonu gdje je spomenuta hipoteka, kako je to
svojevremeno učinio slovenački zakonodavac. Zakon o notarima FBiH predviđaj mogućnost podvrgavanja
neposrednom izvršenju prilikom zasnivanja hipoteke i zemljišnog duga (čl. 90 ZNot FBiH).
više prostora posvetio hipoteci, danas je zemljišni dug kao neakcesorno sredstvo osiguranja u
njemačkom pravu potpuno potisnuo hipoteku.94
Uvođenje ovog novog instituta u tranzicijskim zemljama nailazi i na otpore i sumnje uvjetovane
socijalnim i dogmatskim razlozima. One su uvjetovane upravo njegovim osnovnim odlikama –
neakcesornošću i kako se često smatra, apstraktnošću. Jedno neakcesorno i apstraktno sredstvo
osiguranja može biti veoma nepovoljno za vlasnika opterećene nekretnine. U osnovi načela
akcesornosti založnog prava je ideja o zaštiti dužnika od dvostrukog plaćanja;95 kod
neakcesornog sredstva osiguranja ova zaštita može biti uskraćena. Međutim, u svim zemljama
nasljednicama bivše SFRJ ili postoje fiducijarna sredstva osiguranja na nekretninama ili
značajna odstupanja od akcesornosti hipoteke, ili oboje, što slabi prigovore protiv zemljišnog
duga.96
U BiH, odnosno u Federaciji BiH ovaj će institut sigurno riješiti mnoge probleme koji trenutno
postoje u bankarskoj praksi zbog strogog dejstva načela akcesornosti i nedostatka fleksibilnosti
postojećeg prava osiguranja na nekretninama.97
2. Pojam zemljišnog duga
ZSP FBiH predviđa dva stvarna prava čija je svrha osiguranje potraživanja – hipoteku i
zemljišni dug. Propisano je da će se pravila hipoteke, koja su znatno detaljnija, primjenjivati u
nedostatku posebnih pravila i na zemljišni dug ukoliko to nije protivno neakcesornoj prirodi
ovog prava.98
Zemljišni dug je ograničeno stvarno pravo i to pravo namirenja, kojim se jedna nekretnina
opterećuje na taj način da se titularu zemljišnog duga iz vrijednosti opterećene nekretnine ima
isplatiti određeni novčani iznos, pri čemu je svagdašnji vlasnik opterećene nekretnine dužan
trpjeti to namirenje.99 Iz ovoga slijedi da je zemljišni dug pravo unovčenja, koje svom titularu
ne daje pravo na posjed ili korištenje opterećene nekretnine. Iz odredbe jasno slijedi da je titular
zemljišnog duga snabdjeven jednim prerogativom imanentnom pravu osiguranja tzv. pravom
slijeđenja. Shodno tome, promjena vlasnika nekretnine ne utječe na njegovo pravo namirenja,
94 Smatra se da 80% kredita, i to pretežno kratkoročnih i srednjoročnih, biva osigurano zemljišnim dugom, a samo
20% hipotekom. Tako H. Westermann, Sachenrecht, 7. neubearbeitete Auflage (Heidelberg 1998) str. 807.; J. F.
Baur / R. Stürner, Sachenrecht, 18. Auflage (München 2009) § 44 I Rn 5, fusnota 1, navodi podatak o 1–2% kredita
osiguranih hipotekom. Dok je u prethodnom izdanju bilo govora o samo 3% kredita osiguranih hipotekom u
Njemačkoj, u novom izdanju Beck’sches Notarhandbuch iz 2006. godine navedeno da je zemljišni dug potpuno
potisnuo hipoteku, čak i u odnosima između privatnih osoba. H. Amann in Beck’sches Notarhandbuch, 4. Auflage
(München 2006) str. 502, Nr. 1. 95 D. Medicus, Die Akzessorietät im Zivilrecht, Juristische Schulung, 10/1971, str. 503. 96 Više o tome M. Povlakić, Zemljišni dug u usporednom pravu i praksi, Zbornik Pravnog fakulteta Sveučilišta u
Rijeci, vol. 26, 2005, str. 214 i dalje. 97 Više o tome M. Povlakić, Transformacija stvarnog prava u Bosni i Hercegovini, str. 279. i dalje. 98 Čl. 186 ZSP FBiH. 99 Čl. 186 st. 1 ZSP FBiH.
vlasnika nekretnine i imaoca zemljišnog duga) ne dovodi do njegovog utrnuća105; on dalje živi
kao vlasnički zemljišni dug, i prijenosom na treću osobu ponovo oživljava.
U pravcu neakcesornosti u obimu govore zakonske odredbe da se u zemljišnu knjigu upisuju
visina, dospjelost i kamata zemljišnog duga,106 a ne visina, dospjelost i kamata osiguranog
potraživanja. Prema ZZK FBiH u zemljišnu knjigu se upisuju zemljišni dug, novčani iznos
zemljišnog duga, kamatna stopa, eventualna druga sporedna prava, napomene u vezi sa
zemljišnim dugom, izdavanje pisma zemljišnog duga i podvrgavanje prinudnoj izvršenju.107 U
vanjskom odnosu, a prije svega prema svim ostalim docnijim osiguranim povjeriocima, djeluju
podaci upisani u zemljišnu knjigu. U pravilu je visina zemljišnog duga i kamata upisana u
zemljišnu knjigu veća od stvarnog iznosa duga i kamata. Takođe je moguće upisati da je
zemljišni dug dospio odmah (dakle, od upisa u zemljišnu knjigu) iako između povjerioca i
dužnika postoje odredbe o grace periodu, plaćanju u ratama itd. U internom odnosu između
banke i dužnika ugovorom o svrsi osiguranja rješavaju se ova pitanja i povjerilac ne može
zahtijevati više od onoga na šta se dužnik obavezao.
Rješenje u pogledu kamata zemljišnog duga preuzeto je iz njemačkog prava.108 Kamatna stopa
po osnovu potraživanja i kamatna stopa zemljišnog duga se razlikuju – uz zemljišni dug se
ugovora viša kamatna stopa.109 U njemačkom je pravu uobičajeno da se ugovori kamata između
14 do 18%, iako stvarna kamata ne doseže tu visinu. Na ovaj način postižu se dva efekta: prvo,
na taj način se banka osigurava od rizika promjena na tržištu kapitala; promjene u kamatama
na tržištu ne povlače za sobom potrebu korekcije kamate u zemljišnoj knjizi i drugo, praktično
se povećava volumen osiguranja općenito.110 S jedne strane se smatra da je ovo drugo u interesu
vlasnika nekretnine, ali se takvo osiguranje i kritizira.111 U internom odnosu povjerilac ima
pravo na kamatu u skladu sa sporazumom o svrsi osiguranja.112 Kod osiguranja hipotekom
hipotekarni dužnik i povjerilac bi morali, u slučaju da je došlo do promjena u kamatnoj stopi,
izričito ponovo ugovoriti višu kamatnu stopu odnosno kamata bi, ako je tako ugovoreno, mogla
biti promijenjena i jednostranom voljom povjerioca, ona bi morala biti upisana u zemljišne
knjige, ali samo uz saglasnost naknadnih povjerilaca. Kod zemljišnog duga ovaj se problem
uopće ne javlja.
Potraživanje i zemljišni dug su samostalno prenosivi i založivi113, u čemu se ogleda
neakcesornost prijenosa. Kod hipoteke je moguće samo razdvajanje na dužničkoj strani, tako
105 Čl. 197 st. 2 ZSP FBiH. 106 Čl. 190 st. 2 ZSP FBiH. 107 Čl. 20 st. 1 ZZK FBiH. 108 H. Gaberdiel, Kreditsicherung durch Grundschulden (Stuttgart 2000) str. 135., Rn 279. 109 H. Gaberdiel, Kreditsicherung durch Grundschulden, str. 137., Rn 284., J. F. Baur / R. Stürner, Sachenrecht, §
44 III Rn 12. 110 H. Amann in Beck'sches Notarhandbuch, str. 502, Nr. 3. 111 Ibidem. 112 J. F. Baur / R. Stürner, loc. cit. 113 Čl. 192 st. 3 ZSP FBiH.
što založni dužnik i lični dužnik ne moraju biti iste osobe, dok je kod zemljišnog duga moguće
razdvajanje i na povjerilačkoj strani jer potraživanje može pripadati jednoj osobi, a zemljišni
dug drugoj.114
Prestankom potraživanja ne prestaje zemljišni dug, već vlasnik nekretnine ima mogućnost da
traži brisanje iz zemljišne knjige, kao što je to slučaj i s hipotekom, ili povratni prijenos
zemljišnog duga na njega. Zemljišni dug tada postaje vlasnički zemljišni dug, i može se prenijeti
na novog povjerioca.
4. Vrste zemljišnog duga
Za jednu zemlju koja uvodi zemljišni dug kao sredstvo osiguranja naročito je važno da se
reguliraju i različite vrste zemljišnog duga, jer se time olakšava razumijevanje i primjena ovog
instituta. ZSP FBiH predviđa različite vrste ovog prava. Zemljišni dug se može zasnovati u
korist vlasnika opterećene nekretnine (vlasnički zemljišni dug) kao i za nekog trećeg
(nevlasnički zemljišni dug).115 U prvom slučaju, kada se zemljišni dug osnuje za vlasnika
nekretnine u situaciji da potraživanje ne postoji, onda je zemljišni dug tzv. izolirani zemljišni
dug, koji nije direktno u zakonu spomenut kao vrsta zemljišnog duga, ali o tome da on postoji
može se zaključiti na osnovu argumentum a contrario, budući da je kao zakonski tip predviđen
osiguravajući zemljišni dug.116 Zakon predviđa da je moguće zasnovati zemljišni dug radi
osiguranja potraživanja (osiguravajući zemljišni dug), što znači da to i ne mora biti slučaj
(izolirani zemljišni dug).
Vlasnik može osnovati u svoju korist zemljišni dug na vlastitoj nekretnini i upisati ga u
zemljišnu knjigu u svoju korist, te se pri tome podvrgnuti i prinudnom izvršenju. Svrha ovog
zemljišnog duga može biti osiguranje ranga prvenstva za budući kredit. Vlasnik nekretnine
može legatom ili poklonom osnovati zemljišni dug u korist nekog lica. Osnivanje zemljišnog
duga u korist društva s ograničenom odgovornošću može predstavljati članski udjel u tom
društvu.117 U navedenim situacijama zemljišni dug je valjano zasnovan, a da za podlogu nema
nikakvo potraživanje. Njemačka doktrina ovu situaciju naziva “izolirani zemljišni dug”. Ova
114 Ova osobina zemljišnog duga može biti od značaja na razvijenom finansijskom tržištu. Kada se potraživanjem
i osiguranjem može odvojeno raspolagati, refinansiranje je jednostavnije. Tako T. Josipović, U potrazi za
eurohipotekom, str. 291; M. Živković, O uvođenju tzv. neakcesornih založnih prava na nepokretnostima u pravo
Srbije, Zbornik radova Aktuelna pitanja građanske kodifikacije (Niš 2008) str. 205. Takođe je zbog ove osobine
zemljišnog duga moguće finansiranje složenih projekata putem konzorcijalnih kredita. Zemljišni dug se upisuje
na ime onoga ko upravlja konzorcijem povjerilaca i ko se kao fiducijar (Treuhänder, Trustholder) stara o pravima
drugih povjerilaca u visini njihovih udjela u konzorcijalnom kreditu. Više o tome vidjeti kod: G. Schleiffer,
Landesbericht Deutschland in: O. M. Stöcker (Red.), Flexibilität der Grundpfandrechte in Europa I, Schriftenreihe
des Verbandes deutscher Pfandbriefbanken, Band 23 (Berlin 2006) str. 109–110; D. Softić Kadenić, Osiguranje
konzorcijalnih kredita u uporednom pravu i praksi, Aktualnosti građanskog i trgovačkog zakonodavstva i pravne
prakse, Mostar 11/2013. 115 Čl. 186 st. 2 ZSP FBiH. 116 Čl. 193 st. 1 ZSP FBiH. 117 Vidjeti H. Westermann, Sachenrecht, str. 806., D. Eickmann u: Münchener Kommentar, § 1191 Rn. 6, str. 2086.
vrsta (a to je uvijek ujedno i vlasnički zemljišni dug) moći će se koristiti i kada vlasnik ima
namjeru prodati nekretninu, a kupac nije u stanju odmah isplatiti cijenu. Nema prepreke da
vlasnik odmah izjavi clausulu intabulandi za prijenos vlasništva na kupca, ako je prethodno
osnovao zemljišni dug u svoje ime; kupac na taj način stječe nekretninu opterećenu zemljišnim
dugom, koji osigurava plaćanje kupoprodajne cijene.
Izolirani zemljišni dug je “čista” forma zemljišnog duga,118 ali se značaj zemljišnog duga ne
iscrpljuje u ovoj mogućnosti niti izolirani zemljišni dug ima veliki praktični značaj. Iako je
neakcesorne prirode, zamisliv i bez postojanja potraživanja koje treba osigurati, u praksi se
zemljišni dug u pravilu osniva za osiguranje potraživanja, tzv. osiguravajući zemljišni dug
(Sicherungsgrundschuld).119 Osnivanje zemljišnog duga radi osiguranja potraživanja označava
samo cilj zbog kojeg je on osnovan, ali ga ne čini akcesornim sredstvom osiguranja, zavisnim
od potraživanja, jer je i osiguravajući zemljišni dug neovisan o potraživanju,120 a akcesornim
se može u internom odnosu povjerioca i dužnika učiniti zaključenjem ugovora o svrsi
osiguranja ili davanjem izjave dužnika o svrsi osiguranja. Dalja izlaganja, ako nije nešto drugo
izričito navedeno, odnosit će se na osiguravajući zemljišni dug, kao najznačajniju vrstu
zemljišnog duga (prema iskustvima iz njemačke prakse).
Zemljišni dug se može zasnovati kao knjižni zemljišni dug i kao zemljišni dug s pismom, pri
čemu se to pismo izdaje kao vrijednosni papir po naredbi121. Dosadašnje pravo u BiH nije uopće
poznavalo izdavanje pisma za neko pravo osiguranja, npr. hipotekarno pismo. To Zakon ne čini
ni dalje, ali takvu mogućnost predviđa za zemljišni dug. Zemljišni dug za koji se izdaje pismo
upisuje se u zemljišnu knjigu. Nakon toga pismo zemljišnog duga izdaje sud koji vodi zemljišnu
knjigu u koju je upisana opterećena nekretnina. Zakon propisuje obavezne elemente koje pismo
zemljišnog duga mora sadržavati (naziv suda koji ga izdaje, vrijeme izdavanja, pečat suda, ime
lica koje ga je zasnovalo, tačne zemljišnoknjižne oznake nekretnine kao i podatke koji se
odnose na zemljišni dug, prije svega iznos, dospjelost i kamatu zemljišnog duga). Podaci koji
se upisuju u zemljišni dug su dijelom i podaci koji se upisuju u zemljišnu knjigu i koji služe
identificiranju i opisu zemljišnog duga. U momentu izdavanja pisma zemljišnog duga podaci iz
pisma se nužno poklapaju s podacima iz zemljišne knjige. Ali to u daljem toku događaja ne
mora biti slučaj. Sve promjene podataka relevantnih za zemljišni dug potrebno je upisati i u
zemljišnu knjigu i u pismo (npr. djelimičnu otplatu prema članu 194. stav 4. ZSP FBiH). ZSP
FBiH propisuje da u slučaju da se podaci zemljišne knjige i podaci upisani u pismu ne slažu,
prednost uživaju podaci iz pisma zemljišnog duga. Sigurnost pravnog prometa time nije
118 O. Soergel / O. Stöcker, EU-Osterweiterung und dogmatische Fragen des Immobiliarsachenrechts - Kausalität,
Akzessorietät und Sicherungszweck, str. 418. 119 Tako H. Westermann, Sachenrecht, str. 807; H. Gabardiel, Kreditsicherung durch Grundschulden, str. 245. Rn.
561; H. Weber, Kreditsicherheiten (München 1994) str. 225–226. 120 Palandt, § 1191 Rn 1, str. 1549. 121 Čl. 191, st. 1 ZSP FBiH. Ovdje se radi o protivrječnosti u zakonu. Pošto je pismo zemljišnog duga definirano
kao vrijednosni papir po naredbi, prijenos bi se trebao izvršiti putem indosamenta, a ne putem predaje. Međutim,
zakon je ovdje izričit i uspostavio je izričito pravilo da se pismo zemljišnog duga prenosi predajom.
ugrožena – sama je zemljišna knjiga netačna, ali iz nje je vidljivo postojanje pisma zemljišnog
duga, a time i obaveza provjere podataka iz pisma. U slučaju da jedno lice prodaje nekretninu
ili vrši neku drugu pravnu transakciju s nekretninom koja je opterećena zemljišnim dugom za
koji je izdato pismo, notar je dužan upozoriti drugu stranu da je nužno provjeriti i stanje u
pismu, jer stanje u zemljišnoj knjizi ne mora tom stanju odgovarati, a da je mjerodavna sadržina
pisma. Stranke mogu ovlastiti notara da ove informacije pribavi od povjerioca. Takođe je kod
svake promjene u zemljišnoj knjizi, imalac pisma dužan prezentirati pismo zemljišnog duga.122
Postoji samo jedno pismo zemljišnog duga, te nema bojazni da dva ili više imalaca pisma traže
namirenje od dužnika. Da bi se postigla ta sigurnost, ZSP FBiH propisuje da je, ukoliko je
pismo uništeno, izgubljeno ili zatureno, nužno voditi posebni vanparnični (amortizacioni)
postupak kojim se ono oglašava nevažećim. Tek po pravosnažnosti rješenja donesenog u
amortizacionom postupku, zemljišnoknjižni ured može izdati novo pismo zemljišnog duga.
Pismo zemljišnog duga olakšava prijenos zemljišnog duga, ali za povjerioca stvara dodatni rizik
i potrebu čuvanja pisma. U njemačkom notarskom pravu nastaju veći troškovi kod pisma
zemljišnog duga;123 notarska tarifa u Federaciji BiH još nema odredbu o tome. U Njemačkoj,
iako je zemljišni dug s pismom u zakonu pravilo, u praksi je on izuzetak124. Iako pismo olakšava
prijenos zemljišnog duga, ova činjenica govori u prilog da laka prenosivost zemljišnog duga
nije glavni cilj povjerioca / banke.
Posebno je bitno da se osiguravajući zemljišni dug u zakonu detaljno regulira, budući da je to
vrsta zemljišnog duga koja će u praksi imati najveću primjenu, što je u ZSP FBiH i učinjeno.125
On se definira kao zemljišni dug koji se zasniva radi osiguranja nekog potraživanja.
Osiguravajući zemljišni dug se već od samog početka može zasnovati kao takav, ili on nastaje
kad se vlasnički zemljišni dug u svrhu osiguranja potraživanja prenosi na nekog trećeg.126 Za
razliku od ranijeg slovenačkog prava, gdje se zemljišni dug ima zasnovati kao vlasnički
zemljišni dug, da bi se kasnije eventualno mogao prenijeti,127 ZSP FBiH ovdje ostavlja slobodu
vlasniku nekretnine. Ako se već pri uspostavi zemljišnog duga treba osigurati neko
potraživanje, može se odmah uspostaviti osiguravajući zemljišni dug u korist povjerioca, a time
i skratiti postupak (nema daljnjeg prenošenja u zemljišnoj knjizi u slučaju knjižnog zemljišnog
duga, a moguće je neposredno uručenje pisma zemljišnog duga povjeriocu).
5. Osnivanje zemljišnog duga
122 H. Amann u Beck'sche Notarhandbuch str. 505, br. 12. 123 H. Amann u Beck'sche Notarhandbuch, str. 504, br. 12. 124 H. Amann u Beck'sche Notarhandbuch, str. 503, br. 11. 125 Uvrštavanje osiguravajućeg zemljišnog duga u Građanski zakonik SR Njemačke (BGB) uslijedilo je tek
reformom izvršenom 2008. godine. Gesetz zur Begrenzung der mit Finanzinvestitionen verbundenen Risiken
(Risikobegrenzungsgesetz) od 12. 8. 2008. (BGBl I S 1666). 126 Čl. 193 st. 1 ZSP FBiH. 127 Kritiku vidjeti kod M. Povlakić, Zemljišni dug u usporednom pravu i praksi, str. 246.
međutim, isključeno da vlasnik nekretnine obavijesti zemljišnoknjižni sud da pismo preda
direktno nekom drugom licu. Ovakva bi izjava morala biti barem uz ovjeru potpisa. U slučaju
osiguravajućeg zemljišnog duga, predaja vlasniku nekretnine, međutim, nosi rizike za
povjerioca, te u njemačkoj praksi do toga u pravilu ne dolazi. Vlasnik nekretnine i povjerilac
se dogovore i unesu u ispravu o zasnivanju zemljišnog duga klauzulu kojom se ovlašćuje
povjerilac da traži predaju pisma od zemljišnoknjižnog ureda.132
6. Ugovor o svrsi osiguranja
ZSP regulira i ugovor o svrsi osiguranja (Sicherungsvertrag) kao zakonsku kategoriju.133 Prema
zakonu, ovaj ugovor se u pismenoj formi može zaključiti od strane dužnika ili vlasnika
nekretnine (davalac osiguranja) s jedne strane, i titulara zemljišnog duga (primalac osiguranja)
s druge strane. Zakon se ne određuje u vezi s pitanjem ko će zaključiti ugovor o osiguranju,
samo otvara mogućnost da davalac osiguranja može biti ili dužnik, ili vlasnik nekretnine. U
praktičnoj primjeni će se pokazati da li u slučaju različitosti ovih dviju osoba, banke daju
prednost ličnom dužniku ili vlasniku nekretnine, kao davaocu osiguranja, iako se treba zalagati
za rješenje prema kojem vlasnik nekretnine zaključuje ugovor o svrsi osiguranja, budući da će
taj ugovor njega štititi od neosnovanih zahtjeva povjerioca prema njegovoj nekretnini.
Zaključenje ugovora o osiguranju je fakultativno i njime se mogu regulirati uvjeti i pretpostavke
pod kojima titular zemljišnog duga može zahtijevati ostvarenje svoga prava. Ovim ugovorom
se precizira visina potraživanja, kamate potraživanja i dospjelost potraživanja, koje su, kako je
navedeno, različite od visine, kamata i dospjelosti zemljišnog duga. Na ovaj način se
uspostavlja akcesornost zemljišnog duga na obligacionopravnoj razini, za razliku od hipoteke
gdje akcesornost izvire iz zakona.134 Sadržaj ugovora o svrsi osiguranja se ne upisuje u
zemljišnu knjigu. Ovaj ugovor se zaključuje u jednostavnoj pismenoj formi, bez obaveze
notarske ovjere ili obrade, te se može jednostavno mijenjati prema potrebama stranaka. Tako
npr. u ovom ugovoru može biti određeno da po prestanku jednog potraživanja zemljišnim
dugom bude osigurano novo potraživanje ili da se nakon djelimične isplate jednog potraživanja
njime osiguravaju i nova potraživanja. Ova mogućnost čini zemljišni dug fleksibilnijim
sredstvom osiguranja nego što je to hipoteka. Iako se ovaj ugovor ne zaključuje u formi notarski
obrađene isprave, osim ako to stranke ne bi izričito zahtijevale, notar bi i s ovim pitanjem imao
određene obaveze. Naime, on bi vlasnika opterećene nekretnine trebao upozoriti na mogućnost
da se zemljišni dug po svojoj visini, visini kamate i dospjelosti razlikuje od ovih elemenata
ugovora o kreditu, i da se vlasnik nekretnine može efikasno zaštititi zaključenjem ovog ugovora
u kojem se precizira upotreba zemljišnog duga.
132 H. Faßbender i drugi, Notariatskunde, str. 391. 133 Čl. 196 ZSP FBiH. 134 U tom smislu O. Soergel / O. Stöcker, EU-Osterweiterung und dogmatische Fragen des
Immobiliarsachenrechts, str. 416., H. Westermann, Sachenrecht, str. 807., H. Weber, Kreditsicherheiten, str. 228.
u skladu sa Zakonom o zaštiti potrošača u BiH.140 Ukoliko bi došlo do osnivanja vlasničkog,
izoliranog zemljišnog duga, najviše što bi notar mogao učiniti je da se predvidi sačinjavanje
nacrta ugovora o svrsi osiguranja, koju bi prilikom prijenosa zemljišnog duga potpisala banka
povjerilac ili unošenje izjave o svrsi osiguranja u ispravu o zasnivanju zemljišnog duga.
U Federaciji BiH je u pogledu zaštite vlasnika nekretnine izabran specifičan put. Nema prepreka
da se zemljišni dug upiše kao “Osiguravajući zemljišni dug” tako da se u zemljišnoj knjizi čini
vidljivim da je zemljišni dug osnovan za osiguranje potraživanja. Ovo je moguće samo ukoliko
se zemljišni dug osniva ugovorom s povjeriocem. U pogledu te činjenice niko ne može biti
savjestan; za sva lica je vidljivo da je zemljišni dug povezan s potraživanjem. Ukoliko bi
zemljišni dug bio prenesen na treće lice, sa stanovišta zaštite vlasnika nekretnine odlučujuće je
pitanje da li je savjestan samo onaj stjecatelj zemljišnog duga koji je pored uvida u zemljišnu
knjigu provjerio stanje potraživanja? Ako se na ovo potvrdno odgovori, postavlja se s jedne
strane pitanje, da li se konstrukcija zemljišnog duga kao neakcesornog sredstva destabilizira i
da li se osiguravajući zemljišni dug degradira u osiguravajuću hipoteku? S druge strane, ne
smije se poći od toga da banka, kao najčešći titular zemljišnog duga, prilikom stjecanja nekog
osiguravajućeg zemljišnog duga neće provjeravati da li i koliko se duguje. To je minimum
pažnje koja se traži u pravnom prometu. To bi bilo nužno i za ispunjenje zahtjeva savjesnosti
iz člana 9 st. 2 ZZK FBiH, prema kojem nije savjestan onaj kome netačnost zemljišne knjige
nije poznata, ali je to neznanje posljedica grube nepažnje. Neakcesornost zemljišnog duga je,
naravno, važna i u refinansirajućim pravnim poslovima, čemu bi doprinijela mogućnost
prijenosa zemljišnog duga bez prijenosa osiguranog potraživanja. S druge strane, neakcesornost
zemljišnog duga ima značajne efekte u osnovnom poslu finansiranja između prvobitnog
povjerioca i dužnika / vlasnika nekretnine. Ova ugovorna akcesornost omogućava da se
dogovori da se po prestanku osiguranog potraživanja zemljišni dug “reciklira” i upotrijebi za
osiguranje novog potraživanja, pri čemu njegova visina i kamate mogu biti više nego visina i
kamate prvobitnog potraživanja.141 Moguće je, zatim, da se zemljišni dug upotrijebi za
osiguranje novog potraživanja, dok staro još nije prestalo, pod uvjetom da visina potraživanja
ne prelazi visinu zemljišnog duga (ovo je naročito povoljno za osiguranja okvirnih sporazuma
o kreditu), moguće je zamijeniti potraživanja (npr. reprogram kredita), a da se u zemljišnoj
knjizi ništa ne mijenja itd.
Vodeći računa o mogućoj opasnosti za dužnika do koje može doći prijenosom zemljišnog duga
trećem licu, izvršene su 2008. godine korekcije njemačkog Građanskog zakonika (BGB).
Propisano je da se prigovori iz ugovora o svrsi osiguranja mogu istaći i novom povjeriocu.142
Isti cilj bi se mogao postići zakonskom odredbom da je prijenos zemljišnog duga u odnosu na
vlasnika nekretnine valjan samo ako će novi stjecatelj pristupiti ugovoru o osiguranju. To bi
predstavljalo efikasnu zaštita vlasnika nekretnine, a ne bi diralo u neakcesornu prirodu
140 Sl. novine FBiH 25/2006. 141 Ovo nije slučaj kod raspolaganja neizbrisanom hipotekom i ovdje se vidi jasna prednost zemljišnog duga. 142 § 1192 st. 1a BGB.
nekretnine, a ako on ne postupi po odluci suda može zahtijevati i namirenje prije dospjelosti,145
odnosno prije uvjeta za namirenje određenih u ugovoru o svrsi osiguranja.
U pravilu će titular zemljišnog duga imati izvršni naslov, što će mu olakšati namirenje. Članom
90 ZNot FBiH146 predviđena je mogućnost podvrgavanja neposrednom izvršenju na temelju
notarski obrađene isprave. U njemačkom pravu je forma notarski obrađene isprave propisana
kao uvjet izvršnosti, dok je u BiH ona i uvjet valjanosti pravnog posla i uvjet izvršnosti. Nije
za očekivati da će povjerilac, budući da je svakako potrebno sačiniti notarski obrađenu ispravu,
propustiti da zahtijeva od dužnika / vlasnika nekretnine da se podvrgne prinudnom izvršenju.
To će učiniti vlasnik čak i kada osniva vlasnički zemljišni dug, jer samo takav zemljišni dug,
čija je izvršnost zabilježena u zemljišnim knjigama, može eventualnom budućem povjeriocu
biti interesantan.
Vlasnik nekretnine se u pravilu može podvrći izvršenju iz opterećene nekretnine na način da je
zemljišni dug izvršan prema svakodobnom vlasniku. ZSP FBiH propisuje da se povjerilac može
namiriti prema svakodobnom vlasniku, ali to samo znači da svaki novi vlasnik stječe opterećenu
nekretninu, što proizlazi već iz principa zemljišnoknjižnog prava. To, međutim, ne znači da
povjerilac prema novom vlasniku ima izvršni naslov; za to je potrebno podvrgavanje
neposrednom izvršenju na prethodno opisani način. U svakom slučaju je nužno da vlasnik
nekretnine izjavi svoju saglasnost da se u zemljišnoj knjizi izvrši zabilježba pristanka na
prinudno izvršenje. Ova je zabilježba već postala uobičajena u notarskoj praksi.
Podvrgavanje izvršenju za osigurano potraživanje kako se odvija kod hipoteke, zbog prirode
zemljišnog duga nije moguće – zemljišni dug, iako najčešće osigurava potraživanje, za njega
nije vezan. Kako je već bilo izloženo, moguća je izmjena potraživanja, osiguranje različitih
potraživanja, različitih iznosa, te je prednost zemljišnog duga u odnosu na maksimalnu hipoteku
upravo ova njegova fleksibilnost i višekratna upotrebljivost. Da bi povjerilac imao izvršni
naslov u odnosu na cjelokupnu imovinu svog dužnika koji je istovremeno i lični dužnik, nužno
je podvrgavanje izvršenju za cjelokupni iznos zemljišnog duga. Budući da potraživanje ne prati
zemljišni dug, odnosno njegov iznos, vlasnik opterećene nekretnine koji je ujedno i lični dužnik
mora izvršiti priznanje duga u visini zemljišnog duga i podvrgnuti se izvršenju za taj iznos.147
Titular može zemljišni dug prenijeti na treća lica bez saglasnosti vlasnika nekretnine. Prijenos
zemljišnog duga može biti dvojak – za razliku od hipoteke zemljišni dug se može prenijeti
zajedno s potraživanjem, ali i odvojeno od potraživanja. Ukoliko je u pitanju knjižni zemljišni
dug, onda je potrebna izjava o prijenosu zemljišnog duga i upis novog povjerioca u zemljišnu
knjigu. Shodno Zakonu o notarima FBiH, pravni posao kojim se prenose stvarna prava trebao
bi biti zaključen u formi notarski obrađene isprave. Notarska obrada bi ovdje, međutim,
145 Izričito za hipoteku čl. 165 ZSP FBiH. 146 O izvršnosti hipoteke i postupanju notara kod sačinjavanja izvršne isprave vidjeti kod M. Povlakić u: M.
Povlakić/ Ch. Schalast / V. Softić, Komentari zakona o notarima u Bosni i Hercegovini, str. 204. i dalje. 147 H. Amann u Beck'sche Notarhandbuch, str. 505, br. 18–21.