1 PROCJENA TRŽIŠNE VRIJEDNOSTI NEKRETNINE NEKRETNINA: STAN ADRESA: Tome Mendeša 26, PRIZEMLJE, P= 76m² DOKUMENTACIJA: ZK IZVADAK, br.065-0-NAR-19-103 722, od 15.11.2019. TRŽIŠNA VRIJEDNOST: 101.600,00 KM NARUČITELJ: Tvornica automobila Sarajevo d.o.o.- u stečaju ADRESA: Igmanska 36, Vogošća KONTAKT: Enis Džihanić, stečajni upravnik MJESTO I DATUM PROCJENE: Sarajevo, 17. 01 2020. god. PROCJENITELJ: Ramela Jahić, MA-dipl.ing.arh. Sudski vještak arhitektonske struke ___________________________
26
Embed
PROCJENA TRŽIŠNE VRIJEDNOSTI NEKRETNINE Mendesa_D… · Procjena se radi u svrhu utvrđivanja objektivne tržišne vrijednosti nekretnine, te se kao takva može koristiti od strane
This document is posted to help you gain knowledge. Please leave a comment to let me know what you think about it! Share it to your friends and learn new things together.
Transcript
1
PROCJENA TRŽIŠNE VRIJEDNOSTI NEKRETNINE
NEKRETNINA: STAN
ADRESA: Tome Mendeša 26, PRIZEMLJE, P= 76m²
DOKUMENTACIJA: ZK IZVADAK, br.065-0-NAR-19-103 722, od 15.11.2019.
TRŽIŠNA VRIJEDNOST: 101.600,00 KM
NARUČITELJ: Tvornica automobila Sarajevo d.o.o.- u stečaju
ADRESA: Igmanska 36, Vogošća
KONTAKT: Enis Džihanić, stečajni upravnik
MJESTO I DATUM PROCJENE: Sarajevo, 17. 01 2020. god.
PROCJENITELJ: Ramela Jahić, MA-dipl.ing.arh.
Sudski vještak arhitektonske struke
___________________________
Ramel
Highlight
Ramel
Highlight
Ramel
Highlight
Ramel
Highlight
2
SADRŽAJ
1. SAŽETAK TRŽIŠNE PROCJENE
2. UVOD I OPĆE NAPOMENE
- Svrha procjene
- Ostale napomene
- Posebne napomene
- Literatura
3. OPIS NEKRETNINE
- Vlasnička dokumentacija
- Identifikacija
- Opis lokacije
- Tehnički opis nekretnine
- Površine nekretnine
4. PROCJENA
- Građevinska vrijednost objekta za potrebe police osiguranja
- Procjena tržišne vrijednosti nekretnine
- Kalkulacija tržišne vrijednosti nekretnine
5. ZAKLJUČAK
6. PRILOZI
- Fotodokumentacija- Fotografije nekretnine od 11.01.2020.
- Kopija rešenja Rješenje:Broj: 01-06-3-667-414/18 od 29.07.2019., Federalno ministarstvo pravde
Sarajevo
- Kopija svečane izjave
3
1. SAŽETAK TRŽIŠNE PROCJENE
NARUČILAC PROCJENE: Tvornica automobila Sarajevo d.o.o. Vogošća-u stečaju Igmanska 36, Vogošća FBiH, Bosna i Hercegovina
IME POSJEDNIKA NEKRETNINE: Tvornica automobila Sarajevo d.o.o. Vogošća-u stečaju OBIM POSJEDNIŠTVA: 1/1
ADRESA NEKRETNINE:
Tome Mendeša 26, PRIZEMLJE 71320 Vogošća Federacija Bosne i Hercegovine Bosna i Hercegovina
SINOPSIS NEKRETNINE:
Tip imovine: Stan
ZK uložak broj: 6643
Katastarska/Politička općina: Vogošća
Broj parcele: 1404/U6J1
Površina nekretnine prema ZK: 76 m²
Tereti: Nema upisan teret
Metodologija tržišne procjene: Primarna metoda: Uporedni metod
Metoda provjere: Metod kapitalizacije
Tržišna vrijednost: KM 101.600,00
Građevinska vrijednost za potrebe police
osiguranja:
KM 73.100,00
Napomena:
Identifikacija rađena na osnovu podataka iz ZK izvadka br. , br.065-0-NAR-19-103 722 i uvida na licu mjesta.
Datum uvida na licu mjesta: 11.01.2020
Datum tržišne procjene: 17.01.2020.
PROCJENU URADILA: Ramela Jahić,MA- dipl.ing.arh.
Sudski vještak arhitektonske struke
Rješenje:Broj: 01-06-3-667-414/18 od 29.07.2019.
Federalno ministarstvo pravde Sarajevo
Adresa: Dr.Fetaha Bećirbegovića, Novo Sarajevo
71 000 Sarajevo
Kanton Sarajevo, Bosna i Hercegovina
Kontakt telefon: + 387 61 879 550
4
2. UVOD I OPĆE NAPOMENE
Na zahtjev Naručioca rađen je izvještaj tržišne procjene vrijednosti nekretnine, stan površine 76 m2, Ul. Tome Mendeša 26, PRIZEMLJE, 71320 Vogošća.
Dana 11.01.2020. Procjenitelj je izvršio fizički pregled nekretnine, u prisustvu predstavnika naručioca nekretnine.
Procjenitelj je procjenu uradio na osnovu informacija dobivenih sa terena i dostavljene dokumentacije, u skladu sa
standardima i minimalnim sadržajem izvještaja tržišne procjene vrijednosti nekretnine prema standardu RICS-a
(Royal Institution of Chartered Surveyors). Informacije od strane predstavnika posjednika nekretnine su uzete u obzir
u procjeni.
Svrha procjene
Procjena se radi u svrhu utvrđivanja objektivne tržišne vrijednosti nekretnine, te se kao takva može koristiti od strane
naručioca u svrhu formiranja prodajne cijene.
Definicija tržišne vrijednosti:
''Tržišna vrijednost'' nekretnine predstavlja iznos za koji nekretnina može biti razmijenjena između voljnog kupca i
voljnog prodavca, u transakciji gdje se kupac i prodavac ponašaju nezavisno nakon marketinške promocije
nekretnine. Također, kupac i prodavac djeluju promišljeno, nezavisno i u skladu sa prikupljenim informacijama.
(RICS Red Book 2012.)
Ostale napomene
Pretpostavlja se da je objekat izgrađen u skladu sa važećim propisima i da je korišten u skladu sa odobrenjem
nadležnih organa.
Predmet ove Procjene nije imovinsko - pravna provjera niti provjera s upravnog naslova.
Procjena uključuje isključivo građevinu, dijelove građevine, površine pripadajućih površina stana te pribavljanje
potrebnih podataka za objektivnu procjenu sadašnje vrijednosti. Predmet procjene nije namještaj i uređenje i
opremanje prostora. Procjenjivanje predstavlja određivanje tržišne vrijednosti gdje se imovina sveukupno evidentira,
iz čega se izračunava tržišna vrijednost, odnosno očekivana vrijednost za projekte koji su još u fazi planiranja.
Procjenitelj je uradio vizuelne preglede konstrukcije i stanja nekretnine koja je predmet procjene. Detaljna ispitivanja
nisu predmet narudžbe naručioca procjene te shodno tome nisu rađena.
Procjenitelj je uzeo u obzir troškove za građevinske/konstruktivne nedostatke, renoviranje ili popravke kao elemente
umanjenja ako je to potrebno.
Korisna površina je uzeta iz dokumenata koje je obezbijedio naručitelj.
Procjena se odnosi na ključni datum.
Procjenitelj preporučuje da se radi redovna reevaluacija predmetne nekretnine kako bi se mogli uključiti eventualni
budući nepredvidivi događaji, posebno elementi ekonomske situacije koji direktno utiču na transakcije i tržište
nekretnina.
Cijene su izražene u KM (konvertibilnim markama) a u odnosu na status nekretnine prema važećim
računovodstvenim standardima mogu da uključuju PDV.
5
Posebne napomene
Procjenitelj ističe da je procjena isključivo validna kao cjelina, te da njeni pojedinačni izvodi nemaju vrijednost.
Procjena je urađena na osnovu dostavljene dokumentacije, te procjenitelj ne preuzima odgovornost za postojanje
eventualnih (skrivenih) dodatnih pravnih konflikta vezanih za predmetnu nekretninu. Ukoliko se pojave nove
informacije, koje utiču na vrijednost nekretnine, mora se uraditi ponovna procjena.
Literatura
RICS Valuation – Professional Standards January 2014
The International Valuation Standards (IVS) 2017
TEGoVA, European Valuation Standards, 2016. – The Blue Book. 8th ed.
Građevinska regulativa, standardi, normativi i pravila struke
Zakon o prostornom planiranju i korištenju zemljišta na nivou Federacije Bosne i Hercegovine
3. OPIS NEKRETNINE
Vlasnička dokumentacija
Zemljišnoknjižni izvadak: ZK uložak br. 6643
Broj i datum: br.065-0-NAR-19-103 722, od 15.11.2019
Politička općina: K.O. Vogošća
A. POPISNI LIST 1. Trosoban stan u Vogošći, ul. Tome Mendeša br.26, sprat prizemlje ukupne površine 76 m2, suvlasnički dio
76/3472 na nekretnini označenoj kao k.č.1404 povezano s vlasništvom na posebnom dijelu Etažna jedinica 0000 00 76 00
2. Dio zajedničkih prostorija i uređaja koji pripadaju stanu i zgardi kao cjelini i zemljište ispod zgrade
B. VLASNIČKI LIST
3. Udio:1/1 TVORNICA AUTOMOBILA SARAJEVO D.O.O. VOGOŠĆA- U STEČAJU Tip:Vlasništvo Adresa: IGMANSKA 36 VOGOŠĆA Pr.20.10.2018.god 065-0-Dn-18-050 345 Na osnovu Rješenja Zemljišnoknjižnog ureda Općinskog suda u Sarajevu, 065-0-Dn-18-050 345 od 30.10.2019.godine uknjižuje se pravo vlasništva na nekretnini u A listu.
C. TERETNI LIST
1. Nema upisanih tereta
Identifikacija
Procjenitelj je na licu mjesta utvrdio da se predmetna nekretnina nalazi na adresi Tome Mendeša 26, PRIZEMLJE 71320 Vogošća. Na lokaciji je identifikovana nekretninu opisanu u ZK izvatku, kao trosoban stan koji se sastoji od hodnika, dnevne sobe sa trpezarijom i izlazom ne terasu, kuhinje, dvije spavace sobe, kupatila, wc, ostava i degažmana. Na licu mjesta vidljivo je da se stambeni prostor ne koristi duži niz godina. Stan se nalazi na prizemlju objekta i
trostrano je orjentisan (istok, jug i sjever). Dispozicija prostora je funkcionalna i optimalna za raspoloživi prostor.
6
Opis lokacije
Predmetna nekretnina, stan koji je u sklopu stambenog objekta za kolektivno stanovanje nalazi se u ulici Tome Mendeša 26, 71320 Vogošća.
Radi se o stanu na prizemnoj etaži višespratnog stambenog objekta spratnosti P+4, izgrađenog krajem osamdesetih.
Sama mikrolokacija je odlično povezana sa centralnim dijelom opštine. U bližem okruženju se nalazi centralni dio
opštine Vogošća sa svim sadržajima kao što su trgovački centar, mnoštvo ugostiteljskih i trgovačkih objekata, pošta,
banka, osnovna škola itd. U neposrednom okruženju lokacije, nalaze se značajni objekti i institucije poput Općine
Vogošća, Fakultet za javnu upravu, vjerski objekti, vrtić, sportska dvorana... Objekat je okružen sličnim stambenim
objektima, manje spratnosti, sa mnoštvom manjih zelenih površina i parkova. Ispred objekta na sjevernoj stani
smješten je veliki parking prostor za putničke automobile.Sama lokacija je atraktivna zbog blizine sadržaja koji
doprinose kvaliteti življenja, te se u radijusu od samo 200m nalaze: marketi,vrtić, škola, banke, mnogobrojni
ugostiteljski objekti, trgovačke radnje, apoteka, dječije igralište, sportski objekti, itd. Lokacija je izuzetno dobro
povezana javnim gradskim saobraćajem sa ostalim dijelovima grada, tako da je najbliže autobusko stajalište
udaljeno samo cca 150 m od zgrade. U pristupnom holu ulaza na broju 26, nalazi se vjetrobran iz koga se pristupa u
stepenišni prostor i jednim stepenišnim krakom pristupa u prizemlje, odnosno predmetnom stanu. Na istom spratu
nalaze se još dva ulaza u dva druga stana, te pristup u podrumske prostore.
Lokacija- VOGOŠĆA (Googe Maps)
MIKROLOKACIJA- VOGOŠĆA
7
Tehnički opis nekretnine
Nekretnina se nalazi na prizemlju kolektivne stambene zgrade, kojoj se pristupa sa sjeverne strane preko vjetrobrana
i prvog silaznog kraka dvokrakog stepeništa. Stambena zgrada u kojoj se nalazi predmetna nekretnina izgrađena je
krajem osamdesetih i zahvaljujući redovnom održavanju unutrašnji zajednički prostori nalaze se u dobrom stanju.
Ulazna vrata u stan su u izvornoj izvedbi i direktno sa stepenišnog podesta pristupa se u hodnik, odakle se dalje
pristupa u degažman, wc i ostavu. Iz degažmana se pristupa u prostrani dnevni boravak orjentiran na južnu stranu,
povezan sa trpezarijom, koja je dalje povezana sa terasom na južnoj strani, te kuhinjom na sjevernoj. Kuhinja je dalje
kružno povezana sa degažmanom iz koga se pristupa i u 2 spavaće sobe i kupatilo. Sve prostorije su na istom nivou
i svijetla visina prostora je 2,5m.
Procjenitelj je izvršio detaljni obilazak predmetne nekretnine i svih njenih prostorija, te dobio uvid da je stan pravilnog
oblika, duže strane u smjeru sjever-jug, tako da su otvori (prozori) orjentisani na sjever i jug, te istok. Na svakoj strani
su prozori na fasadnom zidu, vidljivi i izvana, a sa južne strane je postavljena i terasa. Ispod stana se nalaze
podrumski prostori, ostave.
Nekretninu karakteriše prostranost, trostrana orijentacija i otvoreni pogled što osigurava komforan i ugodan boravak
u stanu. Atraktivna lokacija, blizina autobuske stanice te dobra saobraćajna povezanost samo su neke od prednosti
koje odlikuju ovu nekretninu. Stan je u izvornom stanu, ali uz detaljno čišćenje i minimalne opravke i radove useljiv.
Pregradni zidovi Pregradni zidovi su izvedeni od blok opeke za pregradne zidove Obečni blokovi
Obrada unutrašnjih zidova
Gletovano i bojeno; keramičke pločice Gletovano i bojeno
Keramičke pločice
Ulazna vrata Izvorna izvedba, drveni štok i krilo vrata Drvena ulazna Unutrašnja vrata Drvani štokovi, furnirana krila Drvena stolarija
Prozori Drvena stolarija sa mogućnošću Drvena stolarija Podovi Parket u sobama i keramičke pločice u „mokrim“ prostorijama Lamelni parket
Priključci Predmetna nekretnina ima priključke na elektro-energetsku mrežu, lokalni vodovod i kanalizaciju, te posjeduju priključke slabe struje, u dovoljnom broju za njihovo nesmetano funkcionisanje i korištenje.
Privremeno isključeno sve zbog nekorištenja
Stepenište Monolitno stepenište monolitno Lift Ne, zgrada je spratnosti P+4 ne
Površine nekretnine
Prema aktuelnom ZK izvatku, predmetna nekretnina je ukupne površine 76 m2. Stan se sastoji od sljedećih prostorija
- hodnik - dnevni boravak sa trpezarijom i izlazom na terasu - kuhinja - degažman - 2 spavaće sobe - Kupatilo - Wc - ostava
8
DISPOZICIJA PROSTORIJA
4. PROCJENA - Građevinska vrijednost objekta za potrebe police osiguranja
- Procjena tržišne vrijednosti nekretnine
- Kalkulacija tržišne vrijednosti nekretnine
Građevinska vrijednost nekretnine
Prema odluci donesenoj 28.03.2019. o utvrđivanju prosječne konačne građevinske cijene po 1 m2 korisne površine u
stambenoj izgradnji na području Općine Vogošća u 2018.godini i visini naknade za pogodnost – rente na području
Općine Vogošća za 2019.godinu, Prosječna konačna građevinske cijena po jednom (1) m2 korisne površine u
stambenoj izgradnji, na području Općine Vogošća u 2018.godini, utvrđena je u iznosu od 961,85 KM.
76 x 961,85 = 73.100,60 KM
Uzimajući to u obzir, usvojena je građevinska vrijednost nekretnine od (ZAOKRUŽENO) 73.100 KM. ( u ovu
vrijednost nije ukalkulisana vrijednost zemljišta i mobiljara)
HODNIK01 DEGAŽMAN02 KUHINJA04
D.BORAVAK I TRPEZARIJA03
SOBA 206 KUPATILO07 SOBA 105
WC08 OSTAVA09
9
Procjena tržišne vrijednosti nekretnine
Standardi RICS-a preporučuju korištenje najmanje dvije metode za izradu tržišne procjene vrijednosti nekretnine.
Jedna od tih metoda se koristi kao osnovna metoda tržišne procjene vrijednosti (primary method), a druga kao
metoda provjere (check method).1
U skladu sa gore navedenim standardom za ovu vrstu nekretnina, kao primarna metoda tržišne procjene nekretnine
se koristi uporedna metoda, dok se kao metoda provjere koristi prihodovna metoda.
Uporedna metoda se najčešće koristi. Da bi izračun tržišne vrijednosti temeljem Uporedne metode bio adekvatan
potrebno je odabrati najmanje 3 slična objekta i posmatrati ih. Za upoređivanja nije samo bitna prodajna cijena nego i
karakteristike objekta koji se upoređuju (lokacija, ukupna površina, starost, itd…). Aritmetički prosjek ove tri
vrijednosti predstavlja obračunatu jediničnu cijenu nekretnine.
Metoda kapitalizacije se bazira na godišnje ostvarenim ili mogućim prihodima nekretnine, odnosno godišnjem bruto
prihodu. Bruto iznos se umanjuje za troškove, amortizaciju, poreze, održavanje i rizik od izostanka najamnine, a
preostali iznos predstavlja godišnji neto prihod.
Ovaj neto prihod se u smislu gotovinskog obračuna uvećava za odgovarajući faktor kapitalizacije, što daje iznos
prihoda. Odnos godišnjeg prihoda i vrijednosti investicije izražen u % zove se dobit. Kapitalizacija dobiti je izračun
svih predviđenih prihoda umanjenih za moguće rizike.
Ukoliko se stvarni postignuti prihodi, uslijed nedostatka podataka, ne mogu utvrditi, tada se polazi od prihoda koji su
mogli biti postignuti uslijed urednog poslovanja, ali i od troškova koji bi proizašli iz ovog poslovanja. Za ovo se mogu
koristiti prihodi uporedivih nekretnina ili opće prihvaćeni statistički podaci. Visina stope kapitalizacije je vrlo važna za
proračun vrijednosti nekretnine. Iz pravila izračunavanja rente proizlazi da što je niža kamata, to je viši multiplikator i
s time i vrijednost nekretnine, a što je viša kamata, to je manji multiplikator i manja vrijednost nekretnine. Sa
padajućim ostalim vremenom korištenja opada i utjecaj visine kamate.
Jedan od kriterija za odabir stope kapitalizacije je rizik kojem je izložen prihod iz realnog posjeda. Obiteljske kuće i
nekretnine podliježu manjem riziku od poslovnih ili industrijskih objekata.
Troškovna metoda se temelji na određivanju vrijednosti nekretnine na osnovu ekonomskog pravila da kupac neće
platiti nekretninu više od troškova potrebnih za potpuno istu građevinu, bilo to kupovinom ili izgradnjom.Radi
vjerodostojnosti podataka prilikom izrade svih izvještaja tržišne procjene, podaci se uvijek prikupljaju iz više izvora.
LIKVIDNOST NEKRETNINE NA TRŽIŠTU
Dobra, obzirom na atraktivnost lokacije, ali i same mikrolokacije nekretnine. Neposredna blizina svih potrebnih
sadržaja, kao i samo stanje nekretnine doprinosi tome. Ono sto bi moglo umanjiti vrijednost je položaj nekretnine na
prizemlju, ali i dalje je presudna lokacija, odnosno veliko interesovanje za nekretnine u ovoj oblasti, što uveliko utiče i
na likvidnost nekretnine na tržištu. Orijentacija stambenog objekta je povoljna (istok, jug i sjever), obzirom da su
otvori glavnih prostora stana okrenuti ka južnoj, a prateći prostori orjentirani su na sjevernu i istočnu stranu. Sa
druge strane, obzirom na dispoziciju i broj prostorija u stanu, nekretnina je pogodna za iznajmljivanje i dugoročno i po
principu „stan na dan“.
OPTIMALNA ISKORIŠTENOST (HIGHEST AND BEST USE)
Procjenitelj smatra da je trenutna iskorištenost nekretnina kao stambeni prostor ujedno i njihova optimalna
iskorištenost.
GODINA IZGRADNJE OBJEKTA: GODINA ADAPTACIJE:
Kraj osamdesetih izvorno stanje
1
Za više pogledati RICS Red Book, Professional Standards 2012.
10
EKOLOŠKI ASPEKT OBJEKTA
Procjenitelj nije upoznat da nekretnine imaju karakteristike koje negativno utiču na okolinu, niti da postoje ekološki
negativne karakteristike koje negativno utiču na predmetne nekretnine.
TROŠKOVI ODRŽAVANJA IMOVINE
Troškovi predmetne imovine su na nivou tekućeg održavanja odnosno zakonske amortizacije u visini 1,50%