-
NARUČITELJ: Stečajna upraviteljica – odvjetnica RAJKA JAGMAREVIĆ
10000 ZAGREB
PREDMET: Procjena vrijednosti nekretnina građevinsko zemljište
površine 307 m2 označenog kao z.k.č. br. 2243/16 upisane u z.k.ul.
br. 2085 k.o. Remete (odgovara k.č. br. 1751/2 k.o. Remete) na
lokaciji Zagreb, VI. Jazbinski odvojak 1, građevinsko zemljište
površine 270 m2 označeno kao z.k.č. br. 8751/14 k.o. Grad Zagreb
(odgovara k.č. br. 946/2 k.o. Črnomerec) i građevinsko zemljište
površine 193 m2 označeno kao z.k.č. br. 8751/15 k.o. Grad Zagreb
obje upisane u z.k.ul. br. 25806 (odgovara k.č. br. 946/3 k.o.
Črnomerec), na lokaciji Zagreb, Šestinski dol 86J i 86K te
građevinsko zemljište površine 203 m2 označeno kao z.k.č. br.
5426/25 upisane u z.k.ul. br. 4954 k.o. Grad Zagreb (odgovara k.č.
br. 104/2 k.o. Trešnjevka) na lokaciji Zagreb, Ivanečka ulica 15 i
17.
RAZLOG: UTVRĐIVANJE POČETNE KUPOPRODAJNE CIJENE
NALAZ I MIŠLJENJE
ZAGREB, srpanj 2014.
IZRADIO
mr. MARIO ČUTURA dipl. inž.sudski vještak za graditeljstvo
PROCIJENJENA VRIJEDNOST PREDMETNOG ZEMLJIŠTA IZNOSI
496.251 kn (65.555 €).
-
– 2 –
SADRŽAJ
1. UVOD
.................................................................................................................................................................................................
3 1.1. Općenito
..................................................................................................................................................................................
3 1.2. Pretpostavke
..........................................................................................................................................................................
3 1.3. Opći uvjeti poslovanja
....................................................................................................................................................
4 1.4. Datum procjene
..................................................................................................................................................................
4 1.5. Primjenjena valuta
............................................................................................................................................................
4 1.6. Metode procjene
.................................................................................................................................................................
4 1.7. Korištena literatura
...........................................................................................................................................................
4 1.8. Rješenje o postavljenju
...................................................................................................................................................
5
2. NALAZ
..............................................................................................................................................................................................
6 2.1. Adresa nekretnine
.............................................................................................................................................................
6 2.2. Vrsta nekretnine
.................................................................................................................................................................
6 2.3. Predmet procjene
...............................................................................................................................................................
6 2.4. Dokumentacija
....................................................................................................................................................................
6 2.5. Imovinsko pravni status
................................................................................................................................................
6 2.6. Opis nekretnina
..................................................................................................................................................................
7 2.7. Rekapitulacija geometrijskih karakteristika
....................................................................................................
8
3. PROCJENA VRIJEDNOSTI NEKRETNINE
.......................................................................................................
9 3.1. Procjena vrijednosti nekretnine po troškovničkoj metodi
....................................................................
9 3.2. Procjena vrijednosti nekretnina dohodovnom metodom
.....................................................................
10 3.3. Procjena vrijednosti nekretnine usporednim transakcijama
...............................................................
11
4. MIŠLJENJE
...........................................................................................................................................................................
13
5. PRILOZI
...........................................................................................................................................................................................
14
6. FOTODOKUMENTACIJA
.................................................................................................................................................
15
-
– 3 –
1. UVOD
1.1. OPĆENITO
Na zahtjev stečajne upraviteljice – odvjetnice Rajke Jagmarević
iz Zagreba, postavljen sam za sudskog vještaka za graditeljstvo i
procjenu vrijednosti nekretnina u predmetu procjene sadašnje
tržišne vrijednosti nekretnina na sljedećim lokacijama: – Zagreb,
VI. Jazbinski odvojak 1, koja se u naravi sastoji od građevinskog
zemljišta površine
307 m2 označena kao z.k.č. br. 2243/16 k.o. Remete – Zagreb,
Šestinski dol 86J i 86K koje se u naravi sastoji od dva građevinska
zemljišta površine
270 m2 i 193 m2 označena kao z.k.č. br. 8751/14 i z.k.č. br.
8751/15 obje k.o. Grad Zagreb – Zagreb, Ivanečka ulica 15 i 17 koja
se u naravi sastoji od građevinskog zemljišta površine
203 m2 označenog kao z.k.č. br. 5426/25 k.o. Grad Zagreb.
Tržišna vrijednost definira se kao vrijednost koju nekretnina
ima pri transakciji između zainteresiranog kupca i prodavatelja
koji imaju sva relevantna saznanja o nekretnini, a da niti jedna
strana nije pod prisilom.
U tu svrhu izvršio sam očevid dana 02. 07. 2014., na lokacijama
Zagreb, VI. Jazbinski odvojak, Šestinski dol 86J i 86K te Ivanečka
15 i 17, te dajem svoj vještački NALAZ, PROCJENU i MIŠLJENJE kao
što slijedi u daljnjem tekstu.
1.2. PRETPOSTAVKEOva procjena prometne vrijednosti građevine
pretpostavlja da su sve vlasnikove tvrdnje vezane uz vlasnička
prava i obveze točne i da ne postoje smetnje koje se ne bi mogle
otkloniti zakonskim putem. Prema našim saznanjima svi podaci dati u
ovom izvješću su istiniti i točni te, iako su sakupljani iz
pouzdanih izvora, ne garantiramo niti snosimo odgovornost za
točnost podataka, mišljenja ili procjena koji su dobavljeni od
strane drugih koji su bili korišteni u sastavljanju ove
analize.
Nacrti, opisi, vlasnička dokumentacija te sva dokumentacija
korištena u ovoj procjeni dobavljeni su od strane naručitelja i
nisu posebno provjeravani.
Vrijednosti prezentirane u ovom izvješću temelje se na navedenim
pretpostavkama i važe jedino za navedenu svrhu. U izvješću je
naveden datum na koji se odnose izraženi zaključci i mišljenja.
Procjenjivana je isključivo prometna (tržišna) vrijednost
građevine, a ne poduzeća koje vodi posao u građevini.
1.3. OPĆI UVJETI POSLOVANJAUsluga pružena od strane
procjenitelja obavljena je prema priznatim procjenjivačkim
standardima. U postupku izrade elaborata djelovao sam kao neovisna
stranka.
Zaključci o vrijednosti procjenjivane nekretnine nisu ovisni o
naknadi za izradu elaborata. Pretpostavljam da su podaci koji su mi
predočeni točni. Sva dokumentacija, radni materijal i kompjuterski
dosjei izrađeni u toku izrade elaborata imovina je vještaka koju će
čuvati najmanje 5 godina. Svu konverzaciju, dokumente i izvješća
smatram povjerljivom. Ova procjena vrijedi samo za spomenutu
namjenu. Bilo koje drugo korištenje ili pozivanje na nju od strane
naručitelja ili trećih osoba je nevažeće. Ovi se uvjeti mogu
mijenjati samo uz pismenu suglasnost obiju stranaka.
-
– 4 –
1.4. Datum procjene: 02. 06. 2014.
1.5. Primjenjena valuta: kn i €
1.6. Metode procjene – usporedna metoda, poradi specifičnosti
predmetnih nekretnina primjenjeni su kriteriji sukladno odredbama
Odluke o utvrđivanju tržišne vrijednosti nekretnina (Službeni
glasnik Grada Zagreba broj 5/2012)
1.7. KORIŠTENA LITERATURA
– priručnik za pretvorbu društvenih poduzeća (dio koji se odnosi
na procjenu nekretnina, autor mr. Krtalić)
– dostupna dokumentacija objekta
– podatci o prometnoj vrijednosti izgradnje poslovnih i
industrijskih objekata
– uputstvo o načinu utvrđivanja vrijednosti ekspropiranih
objekata (NN br. 52/89)
– Zakon o izvlaštenju (NN 9/94 i NN 35/94)
– bilten "Standardne kalkulacije" izdavač IGH
– važeći propisi i normativi Republike Hrvatske iz područja
graditeljstva
– etalonska jedinična vrijednost objekta procijenjena po metodi
globalnih sklopova
– podatci komunalnih poduzeća
– podatci nadležnih gradskih tijela
– podatci iz vlastite arhive
-
– 5 –
1.8. RJEŠENJE O POSTAVLJENJU
-
– 6 –
2. NALAZ
2.1. ADRESE NEKRETNINA: ZAGREB, VI. Jazbinski odvojak 1 ZAGREB,
Šestinski dol 86J i 86K ZAGREB, Ivanečka 15 i 17
2.2. VRSTA NEKRETNINE – zemljišta unutar građevinskog područja
koja u naravi predstavljaju dio javne prometne površine (lokacija
Zagreb, Ivanečka i Šestinski dol) dio okućnice (lokacija Zagreb,
VI. Jazbinski odvojak i Šestinski dol)
2.3. PREDMET PROCJENE
Nekretnine upisane u:
z.k.ul. br. k.o. 2085 Remete 25806 Grad Zagreb 4954 Grad
Zagreb
2.4. DOKUMENTACIJA
Dana 02. 07. 2014. god. vještaku su predočeni sljedeći
dokumenti:
2.4.1. Z. k. ul. broj 2085 k.o. Remete, Kopija katastarskog
plana za k.č. br. 1751/2 k.o. Remete, Diobni nacrt
2.4.2. Z.k.ul. br. 25806 k.o. Grad Zagreb, Kopija katastarskog
plana za k.č. br. 946/3 i 946/2 k.o. Črnomerec, Diobni nacrt.
2.4.3. Z.k.ul. br. 4954 k.o. Grad Zagreb, Kopija katastarskog
plana za k.č. br. 104/2 k.o. Trešnjevka, Diobni nacrt.
2.5. IMOVINSKO PRAVNI STATUS
Predmet ovog vještva nije provjera imovinsko pravnog
statusa.
-
– 7 –
2.6. OPIS NEKRETNINANekretnine koje su predmet ovoga vještva su
zemljišta unutar građevinskog područja, koje u naravi predstavljaju
dio javne prometne površine:
– nekretnina na lokaciji Zagreb, Šestinski dol 86J i 86K
označena kao z.k.č. br. 8751/15 k.o. Grad Zagreb, površine 193 m2
(odgovara k.č. br. 946/3 k.o. Črnomerec i
– nekretnina na lokaciji Zagreb, Ivanečka ulica 15 i 17 označena
kao z.k.č. br. 5426/25 k.o. Grad Zagreb površine 203 m2 odgovara
k.č. br. 104/2 k.o. Trešnjevka,
odnosno čine dio okućnice:
– nekretnina na lokaciji Zagreb, Šestinski dol 86J i 86K
označena kao z.k.č. br. 8751/14 k.o. Grad Zagreb parkiralište i
travnjak površine 270 m2, odgovara k.č. br. 946/2 k.o. Črnomerec i
nekretnina na lokaciji Zagreb, VI. Jazbinski odvojak 1, označena
kao z.k.č. br. 2243/16 k.o. Remete i travnjak površine 307 m2
odgovara k.č. br. 1751/2 k.o. Remete.
Gore navedene zemljišne čestice (4 kom) ne predstavljaju
građevinski upotrebljive čestice na kojima je moguća izgradnja
zgrada.
-
– 8 –
2.7. REKAPITULACIJA GEOMETRIJSKIH KARAKTERISTIKAIzračun
geometrijskih podataka preuzet je iz pridonešenih z.k.ul.
Lokacija k.o. Z.k.ul. br. Z.k.č. br. Površina (m2)
Zagreb
VI. Jazbinski odvojak 1 Remete 2085 2243/16 307
Zagreb
Šestinski dol 86J i 86K Grad Zagreb 25806 8751/14 8751/15270
193
UKUPNO Šestinski dol 463
Zagreb
Ivanečka 15 i 17 Grad Zagreb 4954 5426/25 203
UKUPNO 973
-
– 9 –
3. PROCJENA VRIJEDNOSTI NEKRETNINA
3.1. PROCJENA VRIJEDNOSTI NEKRETNINE PREMA TROŠKOVNIČKOJ METODI
(NASTAVNO)
Troškovna metoda u pravilu se koristi pri procjeni nekretnina za
koje nema podataka o obavljenim transakcijama njima sličnih
građevina (npr. industrijski objekti), te građevinama gdje
ostvarivanje dobiti nije osnovna namjena (škole, muzeji, bolnice i
sl.). Procjena troškovnom metodom temeljena je na činjenici da ne
postoji tržišni interes za kupnju nekretnine po nekoj cijeni, ako
se za nižu cijenu može izgraditi podjednaka nekretnina na zemljištu
u neposrednoj blizini.
Procjena troškovnom metodom je vrijednost kojom se procjenjuje
visina troškova izgradnje potpuno jednake nove građevine u vrijeme
izrade procjene umanjena za iznos amortizacije. Ovako dobivenom
iznosu dodaje se vrijednost zemljišta, troškovi projektiranja i
nadzora, troškovi komunalne naknade i komunalnih priključaka i
amortizirana vrijednost ugrađene opreme.
Procjena građevinske vrijednosti temelji se na visini troškova
izgradnje potpuno jednake nove građevine u vrijeme izrade procjene
(po stvarnim cijenama materijala, radne snage, transporta te
prosječnim faktorom radne snage).
Tako dobivena cijena umanjuje se za iznos koji ovisi o starosti
zgrade, tipu zgrade i konstrukciji te stanja građevine u kojem se
ista nalazi u trenutku procjene.
Poradi specifičnosti predmetne nekretnine neće se vršiti
procjena vrijednosti prema troškovničkoj metodi.
-
– 10 –
3.2. PROCJENA VRIJEDNOSTI NEKRETNINE DOHODOVNOM METODOM
(NASTAVNO)
Procjena vrijednosti nekretnine temeljem kapitalizacije dobiti
je postupak koji se može upotrijebiti kod vrednovanja nekretnina
koje mogu ostvariti dobit. Ovom metodom procjene pokušava se
odrediti sadašnja vrijednost nekretnine na osnovi dobiti koja se od
nekretnine očekuje u budućnosti. Osim bruto dobiti koju nekretnina
donosi, potrebno je ocijeniti sve troškove vezane uz upravljanje
nekretninom i njezino održavanje.
Nekretnina se obično procjenjuje obzirom na njenu sposobnost
generiranja prihoda, odnosno uštedu koja se ostvaruje njenim
korištenjem jer se ne plaća zakup. Analiza nekretnine u smislu
sposobnosti omogućavanja dovoljno visokog čistog godišnjeg povrata
na investirani kapital predstavlja važnu stavku u razvoju
indikatora vrijednosti. Kod dohodovne metode procjena se izvodi
kapitaliziranjem predviđenih čistih prihoda uz kamatnu stopu koja
je primjerena riziku investicije koji ide uz vlasništvo nad
nekretninom (multiplicirajući faktor). Ovakva konverzija prihoda
razmatra povrate od drugih, konkurentskih mogućnosti za
investiranje. Pravilno primjenjena ova metoda u pravilu daje
pouzdani pokazatelj vrijednosti nekretnina koje generiraju
prihode.
Dohodova metoda pretpostavlja da vrijednost nekretnine
predstavlja sadašnju vrijednost od budućih novčanih tijekova koje
će ona generirati. Postoje dva oblika dohodovne metode: metoda
direktne kapitalizacije i metoda diskontiranog cash flow-a.
(Ograničenja ove metode na našem tržištu nalazi se u činjenici da
je u nestabilnom gospodarstvu teško predvidjeti buduća kretanja
kamatnih stopa, visine prihoda od najma i sl.) Direktna
kapitalizacija (Metoda bruto dobiti) je metoda koja se koristi da
bi se pomoću procjene očekivanja ostvarivih prihoda od najamnine za
jednu godinu dobila procijenjena vrijednost nekretnine na način da
se godišnja bruto dobit množi s M (multiplicirajućim faktorom) ili
podijeli sa stopom kapitalizacije.
Bruto dobit dobije se ako se od ukupnog projiciranog godišnjeg
prihoda od najamnine oduzmu gubici zbog nepotpunog iskorištenja
(dio prostora neiznajmljen) te svi ostali troškovi (upravljanja,
održavanja, osiguranja, poreza itd.) Multiplicirajući faktor
predstavlja broj godina povrata (stopa kapitalizacije – godišnju
stopu koja je dovoljna da privuče investitore). Ovisi o stupnju
rizika (veći rizik – veća stopa), o stopama povrata za alternativne
projekte, stopama povrata na sličnim projektima u prošlosti,
situaciji na tržištu novca te glavnih tehničkih i tržišnih
kriterija (konstruktivni sistem, stanje građevine, lokacija,
funkcionalnost i primijenjena arhitektura, mogućnost prodaje).
-
– 11 –
3.3. PROCJENA VRIJEDNOSTI NEKRETNINE PREMA USPOREDNIM
TRANSAKCIJAMA (NASTAVNO)
Određuje se metodom neposredne usporedbe transakcija ili
prodaja, odnosno usporedbom vrijednosti sličnih nekretnina u
stvarnim transakcijama. Analiziraju se nekretnine koje su bili
prodane i uspoređuju se njihova svojstva i svojstva nekretnine koja
se procjenjuje.
Prilagodbe u uspoređivanju se vrše na osnovu podataka o
vremenskom periodu u kojem se usporedne nekretnine pokušavaju
prodati, lokaciji, veličini i obliku parcele, infrastrukturi,
mogućnosti gradnje, zoni i dr. Usporedne nekretnine razlikuju se od
promatrane, cijena usporednih nekretnina prilagođava se promatranoj
nekretnini usporedbom njihovih svojstava.
Postupak prilagođavanja treba odgovoriti na pitanje koliku bi
cijenu imala usporedna nekretnina kad bi imala jednaka svojstva kao
i promatrana nekretnina kada bi imala jednaka svojstva.
Cijena se određuje prema jediničnoj mjeri, a to je obično 1 m2
površine (građevine ili zemljišta).
Kao što je u točci 2.6. navedeno predmetne nekretnine (četiri
zemljišne čestice) u naravi predstavljaju dio javne prometne
površine (nekretnine na lokacijama Šestinski dol označene kao
z.k.č. br. 8751/15 k.o. Grad Zagreb i Ivanečka označeno kao z.k.č.
br. 5426/25 k.o. Grad Zagreb) dijelove okućnica (nekretnine na
lokacijama Šestinski dol označene kao z.k.č. br. 8751/14 k.o. Grad
Zagreb u naravi parkiralište i travnjak i VI. Jazbinski odvojak 1 u
naravi travnjak), odnosno riječ je o zemljišnim česticama koje ne
predstavljaju građevinski upotrebljive parcele na kojima je moguća
izgradnja zgrada.
Iz gore navedenog vidljivo je da se radi o izgrađenom
građevinskom zemljištu za koje je teško naći prikladne usporedne
slične nekretnine pa će se poradi specifičnosti predmetnih
nekretnina primjeniti kriteriji sukladno odredbama Odluke o
utvrđivanju tržišne vrijednosti nekretnina (Službeni glavnik Grada
Zagreba broj 5/2012).
U nedostatku podataka o realiziranim kupoprodajama zemljišta na
predmetnim lokacijama koristit će se korigirani podaci o tržišnim
vrijednostima nekretnina dostupni na specijaliziranim stranicama
interneta. Za lokaciju Jazbina nađeni su podaci za sedam nekretnina
u rasponu od 70 do 320 €/m2, za lokaciju Šestinski dol nađeni su
podaci za 19 nekretnina u rasponu od 40 do 200 €/m2 a za lokaciju
Ivanečka ulica nije pronađen niti jedan podatak pa su obrađeni
podaci za lokaciju Črnomerec 39 nekretnina u rasponu od 50 do 880
€/m2.
Iz daljnjeg razmatranja izuzete su tržišne vrijednosti pojedinih
nekretnina za svaku lokaciju koje odstupaju +,–30% od prosječne
cijene (medijana) za svaku lokaciju što je rezultiralo srednjoj
vriojednosti od 124 €/m2 za lokaciju Šestinski dol, 280 €/m2 za
lokaciju Jazbinski odvojak i 203 €/m2 za lokaciju Ivanečka
ulica.
Zbog nedostatka podataka o realiziranim kupoprodajama srednje
vrijednosti dobivene prema podacima nekretnina nuđenih na prodaju
dodatno će se umanjiti za 15% pa srednje vrijednosti upotrebljivih
građevinskih parcela za izgradnju zgrada iznose 105 €/m2 za
lokaciju Šestinski dol, 238 €/m2 za lokaciju IV. Jazbinski odvoja i
173 €/m2 za lokaciju Ivanečka ulica.
Pošto predmetne nekretnine ne predstavljaju građevinski
upotrebljive zemljišne čestice za izgradnju zgrada već
predstavljaju izgrađeno građevinsko zemljište, tj. zemljište znatno
manje vrijednosti u odnosu na građevinsko zemljište sa kojima su
uspoređivane, srrednje vrijednosti uspoređivanih zemljišta dodatno
će se korigirati za 60% za nekretnine koje u naravi predstavljaju
dio javne prometne površine i travnjak, odnosno za 50% za
nekretninu koja u naravi čini parkiralište i travnjak.
-
– 12 –
Jedinične srednje vrijednosti predmetnih nekretnina ovisno o
lokaciji i namjeni iznose
z.k.č. br. k. o. Vrijednost (€/m2) 2243/16 Remete 95,20 8751/14
Grad Zagreb 52,50 8751/15 Grad Zagreb 42 5426/25 Grad Zagreb
69,20
-
– 13 –
4. MIŠLJENJESvrha procjene je bila izrada mišljenja o tržišnoj
vrijednosti predmetnih nekretnina. Uvažavajući specifičnosti
predmetnih nekretnina i primjenjujući obrazloženu metodu procjene
rezultiralo je sljedećim:
Lokacija z.k.č. br. k.o. Namjena Površina (m2)
Jedinična vrijed-
nost €/m2
Ukupna vrijednost
€ kn
Zagreb
VI. Jazbinski odvojak 1 2243/16 Remete travnjak 307 95,20 29.226
221.240
Šestinski dol 86J i 86K 8751/14 8751/15 Grad
Zagrebparkiralište
JPP270 193
52,50 42
14.175 8.106
107.304 61.362
Ukupno Šestinski dol 463 48,12 22.281 168.666
Ivanečka 15 i 17 5426/25 Grad Zagreb JPP 203 69,20 14.048
106.345
SVEUKUPNO 973 67,37 65.555 496.251
Tečaj 1 € = 7,57 kn (srednji tečaj HNB na dan 02. 07. 2014.)
NAPOMENA: društvo GRMA d.o.o. iz Zagreba, Avenija Dubrovnik 15
suvlasnik je nekretnine označene kao z.k.č. br. 2243/16 k.o. Remete
u 200/307 dijela a samovlasnik je nekretnina označenih kao z.k.č.
br. 8751/14, 8751/15 i 5426/25 sve k.o. Grad Zagreb, iz čega
proizlazi da je vrijednost predmetnih nekretnina u vlasništvu i
suvlasništvu društva Grma d.o.o. iznosi 55.369 € (419.143 kn).
IZRADIO
mr. MARIO ČUTURA dipl. inž.sudski vještak za graditeljstvo.
-
– 14 –
6. PRILOZI
– Z.k. ul.
– Kopija katastarskih planova
– Dijelovi diobnih nacrta
-
– 15 –
7. FOTODOKUMENTACIJA
-
– 16 –
-
– 17 –
-
– 18 –