Page 1
Munich Personal RePEc Archive
Private renting in Romania
Gray, Patrick Francis and Epure, Manuela
University of Ulster, Spiru Haret University, Faculty of Marketing
and International Business, Romania, Bucharest
2 February 2010
Online at https://mpra.ub.uni-muenchen.de/28367/
MPRA Paper No. 28367, posted 25 Jan 2011 16:36 UTC
Page 2
� �
��
��������
���������������� ��������
������������������ �������������������������� ���������������
������ ������������������������������������������� �����!������������� ��"����������#�$����
$������$�����������������
���
%&������'���
���� �������� �� � ��� ��� ������� �� ��������� �� ���� ��� ��� ����� � ��������� ���� ���
����������������������������������������������������������������� !�"�������������� ��#�"$
������� ����� ��������� �� ���� �����$���� ��� ��� ���������� ����� ��� ���������"� ��� ��� �����
�%���������� ��������������������������������������������"����&��������������������������
�������#�����������������������&����������� �������������������������������������������
�����$���� ��� ��� �� ��������� �������� ��� ����������� �� ���� ��������� � ���� ���� �� ������
�����������#���������������"�����$����������������������������'�����������������������
�������������������������%�����������������������������������������������&�������� �������
��������������������������� ��#�����������(������������������������������������"������������
���������&"�����)�������*���������������������$� ��������'������+��������������� �,���
����$������� �� ������ ���� �������� �� ���� � ���� ��#���� +� �%��������"� ��������� ����
���������� ����� ���� ���������"� ��� ��������������"$ �#����� ������� ������� �������������
�����������������������������������&������������������������������������� ��#������
�������������������� �����
���� (��)�'����������������������������������#����������������������������� ��#����
������������"���
������������'���*��+���&�������������������)�����#�$���,������$ ��)������� ��)��������$��������# �
-��+����# ������� ����������#�$�����
.��!������$�������)��������������# ��
/���!�����������������(������������$�������������������)�(����(�����������������0�
1���2��������� ����)�(����� �����$�����0�
����
�����
�*��+���&�������������������)�����#�$���,������$ ��)������� ��)��������$��������# �
Page 3
� �
����
3� �������� �*445���#�$�����6�������)�$�7��� ����$����)�������� �������� ���� ������������$� �� ����� � �������8�)� ��$$�)� ����$ � ��(��)�� �� $������)����� ����$ �� �� ������������� ���)�����#�$��������$ �������� �)�������������������)����������������������)���������� � )����������)� ���)��)��� #�$���� ��� ����)���)� ��� ������ ��)� �(�� �����������
�����)�9�� ���)���� ����������� ������ ���$� *445� ��� *44:� �����(�)� & � ������ ������ � �����*44;�����
+�������$&���*4<4������������)������(�)�$�������������$������������)�����=����=�����������������������$���������������'�$�����������8�������������������������(����������$��������������������������������������� ���(�������������������������������)������������������� ,��
���(���(�������� ����)������� ������������������$����������&���� ����3�����������)���)��������*4<4��#�$����(����������)�(������������������������������������������� ��� �������� $����� ���&���� �� ����������� ����$��� ���(���� �������� ��)������ (�����
�� ��� ����� ������� ����� ��� ���� ��������� �)� ������ ����� ��� ��(� �� �������� � ��������)� & ���� ������
�������)����� ������)�)��������� ����#�$���������������������)�(���������)����� �������'������������)�����������$�*4<.����*44-��)������(�������� ����$�*44.��3)�����������)�������)� ����������� �����(�)� ���� ��$�� )�((��)�� ���)� >���� ����*?�� 3�� ��� $���� ���������� ���
��� 8�������������)����(������������������-�@#�$�����������(�����������'�����
��
�������*�+�����������������&�������)��������*4<4�#���������-������.�(�����/�#�������$�� ����� !!01�
Page 4
� �
������-���������$���������)�������(������������
>������. !!2�3���&��#����������)�������+������$�)�������*����������������������?�
���������8����� ���������� �� &����� �������� ��� ���� ��������� ��� ��$������ ����$ � �� #�$����� �����)� ��� ���� � ��� *445� & � ���� ����������� ��� ������������� ��)� >A�(� *<B*445?� �)� ����
������������� ��� ���� �����$����� ������� ����#� >�� ������� ��� ������ ����?� ���� �������� �������)�������)�������� ���������� �����& �����������������������������������������)��������������>$�����������8����?��& ����������������������������� ������(��������)���)�& ����$&������)��������������$����)���3�������$����$�����������$&����������������$������(����������)�
��(��$����������$�&�����$�����)�$�)��$���8��������������������������������)����)����������� ���� ����� ����� ���� $������ ����$ � �$����)�� ���� ���� &��(��� ���� ���� ���������$����)�(����(��������������������������&������������>��������.?���
��
������.�+����������������������$������������)��-������.�(�����/�#�����������1�
�
Page 5
� �
��+������������������������������������������$ ������������ ��������)���������� ������������
& �*44:����&���$�����)�$������3�������� ��$��� $��� �)� ����)������ ��� ����� ���$��� ����� ������)� �������� ����������&��$������������� ����������������������(��������������������)�����)���������� ���)��������)� ���� )������ ��� ������� )���)����� ������ ��C����� � ���� )�����)�� ��� ����� �������
������8������������ ��)���������6������������#�������� ��� ���� ������� �������� �� ������� � �$������� ������ #�$���� ���� �� ������ �������������%������*44-�2����������$&������)(�������>;�::�$�����?��6���)�)�& ��&����.55�555�
�����$&��������������)��>;�.-�$�����?��%����)�������������������#�$���������)�&������)�)��� ���� ������� � ��� ���������(������������ ���� ������ �� ��� A����� ������������(���� �����(��������� ��$������&���������������������)� ������(��������$�������������������)����
��%�������� 8������� ��� ������ ���������������������������������������� ������������������������(��������!����������$������������)�&��(����(�������������2�������>*44-��*44;?� �� ���$�� ��� ������ ����� ���� ������ >��� ���$� */�/-� ��� *<�/5� �C$?�� 3� #�$���� ����
���������$&���������$��������������������$�-�-����-�1���)������$&��������������������$�)�(� ���$� *�4� ��� *�*�� #�$���� ������� ��(������ �6��������� �������()���� & � ������� ��������&��� ���)��)� ��� �(�� ������� ���� ���$� �������()��� �������� ���� �&���� *.D� ��� ����
��������������������� ��������� ���� ������ � �� �� ���� ��� ��������)� ���� C����� � ��� �����6��������������������������������&���)����������)��&�����&������*4<4���)�������$�������$�� �
��������������������$����������������&��$�'�-�1�$��������������������)������������������������)���� �� ������ �$&��� ��� ����� ����� &��� ����� ��������)���)� ������ ���� ����� �����������C�������)����� ��������$�����$�����������(������������������������������ �����7���������� �&�������)���)����&����������������� ���#�$����*�
������������������������(���6�������)������)�)�(���������������(���������������������������������� ������ ���(��� �� ���� ����������� ������'� �� ���� � *445� �)���)�����(���� ������ ����
�������������&���)��������(������������������ �����)�������)�������&���������������������)�����&��$�(������������)�&��(���-55/�-55<�(�������������������)������������)�������)���������� �)� ���� ����� �������$������ ���������)�� +����(�������� �����(���� �������)� ��� &���������)�& ������(�����)��������������������������������$�������
��!�(����� ����� ������� ��� �(��� �������� � )����������� ��&����$�&���� ��(���� ���� ��$��� �)��)��(� ��$��� �)����&�����&�����������������������������&��$�& �$������������������ �
������ 7�&��%��������C����� ��&����$�&���� � ��� ��(� ��#�$������$����)�(����������(���������������>�����������$� ��������?���3��(�������������������-5� ����������������$��������������)�������������������&�������������
��� � �$���� ��&���������� ������� %�� �� ������� ���� �������� ������� $������ ���� ��)� �� ����� ������������������������������������� ��������������� �� ����� �������� ���)�������)����������$�� �������������
$���(����������������������������������41D��������������������������)���-55<�(������������-� � ���
�������������������������������������������������������� ��������� ������������ ���������������������������� � ����� ����� ������ ��� ���� ������������
!��"�#�$�%�����&&&���'''�( �)��*�+�����%�%��)����&&,�� �)���������������-..+++��/�����.��0��.��� �����
Page 6
� 1
��������� �����������(�������)������)����� �$������������������ �������& �����&�����������E�������!������%��� �>E!%?�& �%���*1-B*44<�
�� (���� ��� ���� ���������� ��� ���� E!%,��&���)���� ��� ������ ������ $������ �)� ��� ��� $�������������� ���� ������&���� ��������� ������������ ������������� ��#�$���0�F��(�����))����� ���������������������������
�-��+����# ���#�$��������� �������������
+��� $�����������8������ ��������� � ���� �������8����� ��� ���� �������(�)� ������� ������ �����������)��(������������������#�$�����������$�������&����������������������)���(�)��������������������&��$�����
�������������8������������)���������������������������������$�:;�.D���*445���������45D���*44.�� " � ���� �)� ��� *444�� ���� �������� ������� ������ ��)� ������)� 4/�:D���� ���� ������� ��#�$�����
�� ����$���� �����������(���� ��������)� ��� ������ � )�������)� �������� ��(� ��� ���� ��$��(����(���)���������� ���������������)��������������)������������������������������(�������� ���)�
��C����)��������$�����������(�����������(��(����(���)������&����(�������������)����&�)���������������������)�$��������(�����$� �����������������������C����)��)�����(������������&���� ���)������&������������)�������$����
+�������C��������������(���������)(������������������'�����G�+����������� ����������������������� �������������� ��������������������)���� �)���)���������������(�����
�� +������������������������$��������$���������������(��(�����)����������������������
��(�������� ����������>$��������������� ?����������(���$����G�+�����)���)��&���� �������������$�����������)���������������$�����������������������
������ �������� ����$���� ��� ������ �������� ��)� ��� �������� )��� ��� ���� ��)���)� ������ �� ����
�������������.���!������ ������� ������� ��� &�� ��$���)�)� & � ���� ����� ��)����� ��� ���� �������������� �������������� ������� �� ���� �6�$����� ���� ������ � ���������� ����)��� ���� � �)�(����� )�����&������
)�������� ������� � ���$��� ��(���� �)� ������� ����������� +����� ���� ���� ����� �)� ������� ��� ����������� � ���$� �� #�$����� �)� ������� ��� &�� ������ ��$����� )������������ ��� ��� � ��������� ��������)�� ���������� (����� &���� �)�C����� � $���� ����$��� ��)�� �)� (����� ���� H$������
������)I����%����������$���>���� �/5D?������&������������������&������)������&���)������)���������)�& ����������������������)������� �����������(�������������)�����(��)������������$����
%���������������������������������������>���������15D�����������������������������)�(���������������&�����?���������&������)������C��������������������$�����$�)���8������������ ������������$� �)��������$��� �� ���� ����J�� ������� ������� �)� ���� ����$���
)��������������������������������������� ����$�����$���������&�����������������)�������&���������)��������������������������������
�1����������������#�����������������������������#����������&�������������������(�����������
4�����"��������0��
���������������������������������������������������'''��������������� ����������������������%������������������%�������!������ �����2���3 ���&&�������4�
Page 7
� 4
��%�������)����*444������#�$�����������������--�/:�$�����������)���������������������������
;�<<�$����������� ���������������./*�)(�����������*�555�������� >��&���*?��2�$����)�(������������������������������>��&�����-�����������/?�������8�����#�$���J���������������$�������������)�C������3�����*44-�������������������$&������)(��������6���)�)������$&��������������)��& ������.;<�555�>7�����)���1D?���
�������������������
+�&������*��+����6�������������������& ��$&����)��(���������
�����������
�-�!!!1� �� �� � �����
*44.� ;;*5� ;5;� ;55.�
*44/� ;;/4� :54� ;*/5�
*441� ;;<-� 1:1� ;-*;�
*44:� ;<**� 1*1� ;-4:�
*44;� ;<.;� //4� ;.<<�
*44<� ;<:*� /*-� ;//<�
*444� ;<<1� .4-� ;/4.�
-555� ;45<� .<5� ;1-<�
-55*� <*5;� -*-� ;<41�
-55-� <*-4� -5.� ;4-:�
-55.� <*1-� -5-� ;415�
-55/� <*;:� *44� ;4;;�
-551� <-5*� *4;� <55/�
-55:� <-.*� *4.� <5.<�����������������������-������.�)�������*������������������������� ���1�
����
+�&�����-��!����������$�������**���������������������
�
Page 8
� 5
������/�!����������$��������������)����������
-������.�5)676$7����"�������� ���1��
�%�����������������������������������������&�������$�������������������������)���������������������>(���������������������������5�/D�������������/�?���������$��(�����������������
����&���)���������>*�.D����������*44.�44������)?��+����(���������������45D�����������)���� ��� ��� &�� ���� �� ����� ��� /�� ���� �$&��� ��� ������)� )(������� ���� ���� ���� ���(���������� � &��(���-55*�-55:��� ���� ����� �� ������ �����)� ��� *1� ����� >&��(��� ���� �����
�(���������� ��*4;;��)�*44-?�������������6��)�)�$��������)� �������������������–�& �-*D��)�1�.D������������� ��
�����1�+�������������������������)�)(��������& ����������������
-������.� !!2�����������3���&��#��)�������*���������������������1���
��
Page 9
� ,
����
��������:�+������)��������#�$�����������������-������.� !!2�����������3���&��#��)�������*���������������������1�
��
��
&?�+ ������)(���������������������������������C$�����������������))�����(���������$&����)����������������������)���
%�����������2�����>-55-?�������������$&�������������)�)(�������(���;*:1;4-�������������������� �������� ��� -;*:51<;/� �C$�� ��������)� ���� ;.*1<4*� ��������)�� (���� �� ���������� ���-*./15..���������%����)�����������&�����������������)(���������#�$����������������������������������.;�4��C$�����������(�����$��������)�*-�;-��C$����������������&���(��������
�����������>.:�C$����������?������A������ ��� ���� �(������� ���������� :4;-*;*� ����� ���� �������� ������� � >4;D?� �)��� �
*<<4:1�����������������(�)�>.D?�>������&�����.��)���������;?��+�����8�����)(����������&����� 8�)�& ��$&���������$���)��������������+����������������������������)������ ������ ���������������$��������)��)���)������)�C��� ����)�����&������&����������������&���� ����
�������������$�������������������)���)�����
+�&������.��(�������& ��(�������
�-������.� !! �7������)�������*���������������������?��
Page 10
� 6
��
��
���
����
��
�����;��(�����������������& ��(�������
���%�� 8�������-55-�2�����)�����(����������)������)��������������������#�$����������
���������������(�����������$&������)(��������������)�& �*���������)�(��������2! ��!�������>4<D� ���$� ������ �$&��� ��� )(������� ����� ��&��� ��� /� �)� ������<?�� �)� ���� ���������� & ��(������'�4.�-D������(�������� �/�/D��������)����������������-�/D��3��(�������������
���-��)�$������������)������)(����������������������������� �)�������'��80��8������>*�<D����$��������$&������)(������?��)���������������& ��(����������������4*D������(�����)�-�;D���������
�+�&������/�!������������& �������� ��)���������������
�
��
���
����
���
����
��
�����<��(�����������������& ��$&���������$���
�
������������ ��������������
���
����
�����
���
�����
���� ��������� ����� ����� ���� ��������� ����� �����
���� ������� ������� ������ ������ ������ ������ ���� ����
�� ��������� ��������� ������� ������� ������� ������� ������ �������
��������
�������� !" � �� ���� ��� ����� �������� !" � ��� �����
��� ��������������
���
������
�����
� ����
� ����
� ����
� ����
� ���� �� ���
Page 11
� �&
%������������ �����������#�$���J��������������� ������������ �)�$���������������������$�� ���������+�� �������������41�*�D������������)������&���)�����)�11�;D��������)(�����������>����
��&�����1��)� ����� ��� ?�� +���������������� )(������� �� �����$���&���)����� �� �.4�-D�� ����$�����������������������������������������+�����$�����1�-D�������)������)��������>��$��)������)�����(�B��������?���
+�&�����1�!������������& �� ������&���)����
�-������.�)�������*�������������������������� �7����1�
�
������4�!������������& �� ������&���)�����*44-�
-������.���� �7������)�������*����������������������1�
��
+�&������:� ������(�������)(�������& ���������)���
�-������.� !! ��������)�������*����������������������1�
����� � ����� ������� ��� �# �����$ �����
� ���� ����� ����� ����� ���� ��� �
� ���� ����� ���� ���� ���� ���� ��
� ���� ���� ���� ����� �� ��� ��
� ���� � �� ���� ���� ��� ��� ���
� ���� �� ���� ���� ��� ��� �� ���
� ��� �����$ �# �����% � �� ���� ��� ����� $
���
&��� ����� ���
�������� ����%
Page 12
� ��
+�&�����;����������(�������)(�������& ���������)��
�-������.� !! ��������)�������*����������������������1�
���
F�� ��� �����)��� ����������� ����� �� #�$���� ���� � ���� � ��� ��� ��� ������������� �� � � ��� 3�� ��� �� � �� ���� &��� ������� ����� ������ ��� �� ���������� ���� ��$����� � �������>$�������������'����)����� �����$��� ����� ���������� ��������)���$����� � ��#�$��������
�$��� $�������������?����?�K����� �������������������)�������#�$���������������������()�)0��
+�����8�����)(����������&��7�)��)�& ��$&���������$����)������& ��������������+�������������������������*44-�(���/*�-��C$��&����� �*/�*��C$�����������$������$�����)�-1�.��C$����� �(�����$��� �����$����$� � ��������)��(���� ������(����$���� ���� ������ ������� �������$��+���-55-�2�����)�),�����(������ �)������������������)�������������������������&���)���
������������)���� ����(�������� '�������������������������(���.;�4��C$��*:�/<�����������$������$�����)�.5��C$������(�����$������$�����+�������$�������������$��������������6���$�� ��$����������������)����$�������)���)����������)��)���)������������ �������������
�)��������8�)������������)���������������������������)����3� ���� � *445� �������8����� )�)� ��� ������ ���� ������ ��� ���� )������)� $�������� ��� ����&���)����� 3� ���� ���� ���� (������� ������������ �������� �)� ������������ $������$�� ���
�������� ������� ����&���������� ��$��(���� (���)� ��)� ��� )��������� �������� � �$�����&���� ���������� ���� )������������ ��� ������ �������� +��� ��)� ������� ������ ��)�� ��� &�� �������)� �)�������)���)���������� �����������������$�7��������C�������������)�����+��������� ����#�������
)������$����)�+�����$�>�������8�)���-554?����$��������� ������&����F�����)�#�������������� ��� ��)������ �� ������ ��$����� ��� ��������� �(���� ������������ ��� ������ ���������)����� ���� ����$��� ����&��������� ��� ������ &���)����� (���� ������ �������� �)� ������������������>�������������&������L�������?��
���
��������*5� ���������& ���������)���8���> �����'�-55*��E�2�������� �������?�
����� ����� ����� ������� ��� �# �����$ �����
� ���� ������ ������ ����� ����� ��� �
� ���� �� �� � ������� ����� ���� � ��� ���
� ���� �� � �� ������� ���� ����� ��� ��
� ���� � ���� ������ ���� ��� ��� � ��
� ���� �� ���� ������ ���� �� ��� ����� ��
� ��� �����$ �# �����% � �� ���� ��� ����� $ '���� ����� ���
�������� ����% ���
Page 13
� ��
��
"����������$�������&�������������������������������%���$����������)M�
���������������(�����&������
�F��������������������)������������ ��������������������������������#������������������"�����)����� ���� ������ ���������������������������)���
+���$��������)���������������������������������������)��������:5����)����������������������������C����������������� ���(������&�����������(�������������������C����� �����������������������+��� #�$���� �������������� �������� ��6� � ���� ��� &���)���� )����)� & � ���� $�������� ��� ������
�6������(����'���?�#�������)���������&������)��������N�&?�"�����������>������������)����������������?N�
�?�"�����������>����(��)���������?N�)?�F��)�>&��$�?N��?�%)�&�����$�����$��������N��?�E�����)��)�$���������>���$�?��
��>�������������**?���
Page 14
� ��
�������**�2����������K����� �
�
������������������������1:D�������� ����)������&���)���� ��#�$������������ ��$����8�)�–� �������� ������������������ ���$����������)���� ���������������� ������+����$���������&�����������
������&���-5� ��������$��(�–������(���������-5� ����������������$�)��$����8����������)������–�(���)�)������& �����������-;�*D�� ���� �*;D��������*44-�������(���)�������&���&�����������)�������&�������������-5-5��/��
���)�C����� �����������������(�)�& ��������$��������������������������������$����� �� ��� ��� ���������� ���� ���������� �)� ������� � ���������� � ������ ���� � � �������������$����8����������)�����
%����)��� ��� #�$���� �6������ ���$� ��&�� ���7���� ����� ����������� �)� ���� )������)�$�����������������������C������������������$������������6������������1�+���$����������������&��$�� ���� ��$�������$�� � ����������'� -�1�$������ ����� >.1D���� ���� �������)� ����?� ���� ����)���� �������������������)��N��� �������$&�����������(���� ������������)���)������� ����
����������������C��������� �����������������&������������������������$� �������&���&�����������)��$��$�������������-5�
������ ��� ��� ������ � ���$���� ������)����� ��)����� ���)��)���� �������������� ����)���&������������)� ��������������)�����)� ��� ��������)� ��������� ��� ���������� ��������������������������������)�������������$�������������$� � ���������
����)?�+���#����������$���B$��������������������������)���&����&���)��������������������� O�
����
���������������������������������������������������'''��������������� ����������������������%������������������%�������!������ �����2���3 ���&&������6�
5 ����� ��� ��� ��� �� ���� ���� �� ����� ��� ���� ������ ����� �� ��� � �� ��� ���� � ����� � ��� � ��� ����
��������!��"�#�$�%�����&&&�
�
Page 15
� ��
%� ������ $������ ���� ����� )�������)� )����� ���� ��������� �����)�� �)� &������� ���� ����� �������$�����>��)������)������ �������&����)������?�������)������������������������8����
+��� 3�������� ���� #���� ������� 2���������� �)� !������ A�)� ���� ������ � �����8�)� ����$�������������) � �� * ��� ���������� ����6���������������� �� ����� �����������
������������>����'BB(((���&(���B�������B������$?������������������������������������������
+��������������������� �������)�������� �����������(�)���������� �����$����) �$����%��������$����$����������������)�),��$����������)�����������(�������������)������ ������������������(�����)���������������
3����������6��������$&��������������)(���������������������������&���(�����$������)�$�)��)������(����)�������(� ��)�����������������������������)(�������������6�������������%���$���)��$&����������������(�����������������������������(���������(�����)�$�����������
��$��������������������������������)��+������) ��������������&��������������$$������������� ���� >�����?������������������N��� � ����)���������������$&������ ���$������)(������ ����������������������
P�� ����� � ��������� ����� �&���� .D���� ��������)�� ��"��������� ���� ���� ����� ���$����������(����(������ ������ ��&�� ������ �)� ������ ������ ���� �������� ��� &�� ��(��� >�����)��� ��� ����*444� 3�������� ���� K����� � ��� A���� ����� ?�� %� �))������� *�<D� ��� ��������)�� ���� H���������
�����I�:���
�
��������*-��#�������$��������*����$������$�����)��� ������������$�������������������������������-������.�����6������*��%������.99���%� �&������&���������� 91�
��
%���������������������� ����������������&������������)�������)���$����)���� ����$���������� ���� ������� �� � �� "��������� ����� �)� ��� (�� ��� ���� ����� ���� &������ ��� -554� ��������������������)�(�������� ��������������������������$&��-554����������������Q���� �
-554���+����$����)������������$�������������)��������&�����)������������$������������(�&��������� �������)�������+������� ������������)������)��� ������$�����$���&���)��� ������������������������$������������������� ����&�����)�������$������������(�&�����(((�����������
�������������������������������������������������4'''��������������� � ���� ���� ��������������������������
���
Page 16
� �1
+���$���� �$��� ��� ���� ���� ������ ��� ����� � ��� ��� )(������ ��� ���������)� ��� �� �����$�����$���������������$������&�����)��������������$�������
����
���
������*.�#�������$��������-����$�������$�����)��� ������������$��������������������������������������.�����6������*��%������.99���%� �&������&���������� 9�
��
�
���
��
������*/�#�������$��������.����$������$����
��)��� ������������$��������������������������������
-������.�����6������*��%������.99���%� �&������&���������� 91���
�
Page 17
� �4
��
������*1�#�������$��������/����$�������$�����)��� ������������$�������������������������������-������.�����6������*��%������.99���%� �&������&���������� 91�
����2�������'��+�����������������������)�(��)� �������)� ��������������)(������� �������
.��+���!������$�������)�����������������# �������
+����������$��������#�$����������)�����$������$$�)����� ��������������������������������������� $������ ����$ � �� *445�� 3�� �������)� �� ������ �$������ ���$� ���� $���� �������8����� �����������)���������������������&����)��3������������)����)�����������)� ������������ N������� �� ����)� $������ �������� �� (�)�� ����� ��� ������� �)� �$�������� ������ ���� #�$���� ������
$������������ ���)�������)���������������������(�������������������������������������������41D������������������������&�������������)������������������������;�+����$&����������)��������������������$��&����.4�555���*445���������������&����--:�555�
�*44.��&������)���������������������������(�������*<5�555�& �����$�)�*445�����+��� *55�555� ������ �������)� �� *444� (���� �6�����)� ��� &�� �����(�)� & � ���� ��(��� �� -555'����)���� ��� ���� �������� ��������� ��� ������� $������� ������ *44:�� ����� �����������
������)� ���� �������8����� ��� �6������ )(�������� ��� ������ �������� �)� ��� �(� � ���������)������� ��� �6�$����� �� � �&���� .:�555� �(� ����� (���� ������)� �� *441�� ��� ������ (���������6�$���� � *;5�555� ����������� )����� ����� ���� >����������� �&���� -D� ��� ���� �����������?<��
��+���&��$���������(�������������)�& ����$������&�������)���� ��" �*44:��155�>�������-�555?������ ������� ��$������ �� "��������� �����)� &��������� ��� ������ $��� ������� �� +��� E�������
#�$����%�������������#��������>%#%3?�(�������&�����)���*44/��)�����&���$�������)��������� ����� ������� �)���� �� "������� ��������� &���� &� ���� �)� ��������� �)� � ������ � ����������$$����������$�������F�������$$�����������������&������&������$�������������:D������������� ������ �)� �������� .D� �� �� ������� ����� >���)� 15B15� & � &� ��� �)� ������?�� ��� ��)�
�������������$$���������������$�/D����:D�>�����15B15?�4�
�������������������������������������������������5�'''�( �)��*�+�����%�%��)����&&,�� �)���������������-..+++��/�����.��0��.��� ����
,�'''�� ������ �������������������� �����������������!�/ ������������������7 �������8����8�����&&&�
6�'''�� ��� ���� � ��"�� ��������� ���������-..+++� � ���.��
Page 18
� �5
��"������� ��)� ������(������ �������� ���� �(�����$���'����$�����������)� ��6�� �$������
�������� ��� ���� ����������� ��$$��� �� �)� �� ����)�� ������� $������ ���� #�$������ +������$�����)������������������)�����������>� R��)���?��6�������� ��(�������������������������� $���� �� ���)� ���������� ��� ����� +��� ��6�� � $������ ���� &��� �������&��� ���� ��$�������$��� �� �(� ����������N� &��� ��� ���� &��� ���)� ���� �� ������ ������ �)� ����� �����
�������� � ������ ��� ���� ������ ��� )������ ������� ������� � ���� )�����)�� 3� ��������� ���� $����$������ ���$���� � �������� ��� �6������ �������$���� � �� ���� ���������� ��� �������� �)� ��� ������� ������� ��� �������� S���� ������� (��� (��� ��� ����� ������ ���$� ������ ������� ��� �����������$����� �$�� ��$������ ������(��������������$���� ���������)���$�������)�� ������� � ���
��� ����������������$��& �����������������������*5���+�������)�������������$����������������)�����������������#�$����)�����$�))����������*445��
(�����$��)�����������������)���������������������6�� ���$���)��$��������� ���������>�6���������"���������E���������?����"�������������������������������$��������)�� ������ �����������$���J�������������$$������
>���)�15B15�& �������)���)���)?��+���������$��������������$�������������&��������$������� ������� �)� ����� � ��� ��� ������� ��� �6�$����� �� %#%3� ������� ����� ����� ������ &��������)������ �)� ��$$������� ����������� ��� ��)���)� & � �� ����� ��� ��������� ����� �� ���������
�����$�&� � ����� (���)� ������� ������ ��� (����� %����� ���� ��6� �� ������ ���$�� ���� �(� &�����)���)� ���$� /5D� ��� *1D�� &��� ��� ��� ������� ��� (���� �6���� ����� ��)������ ���� ���$�����)������ ����������������
+��� )��������� $������ ��� ������� �&��� ��� �������� �������� ���6�&���� � �� �����)��� �$������������� ���� ��������)�� (������ ��� �$������ ��� �)7���� ������ ������� ���������� ��� �6�$�������������)�� ��� ���)�� ��� & � ������� ��� �6������� ������ �6������ ��$�� �)� �� ��� ����)���������&��(��� ���� �������)� ����� ��� ��&������ ����P������ �������� ��$����� ������ ��$��
�C��� � & � ���)��� )�(� ��� ����� �6������� )(�������� %� ��������)�(���� �� ����������� )(�������������$�����������)������� ���������������$���)���������������)��������������������(��������6�������)(������������ ��������(���(�������&� ��(� ����������)���$������������
���������������& ��� �������)�����������������$�����������(����������)�����+���$���������������������������)������$�������������$������������&��**'�G�A�$���)�������������(��N�
G�����������������$������&����)N�G�%����������6���������������������������&��������������)������������N�G�+������������������������������ ��������������������������������������)������$��������N�
G� 2���������� ������ ���� ����� >)��� ��� ���� ������$����������� �������� ��� �����������$����������$������������)��������$����������&���)���?N�G� +��� ������)� �)� (�)������)� ���� ��� ���)������� &���)��� ������������ >(���� ��(� ���)����������� � �������)� ��&���?� �)� ���������� ��� ������ ���$� ����$���� �)� ��$�� )�����������
$�������������������(��)�����������N�G�+�������������������������������&���B�������������������N��� +�����)�C������)�����)������$��������$���$� ���� ����@��)��������)��������������)�)N�
G�2���)���&���&�����$�����B������������������N�*-�
��������������������������������������������������&
�'''�( �)��*�+�����%�%��)����&&,�� �)���������������-..+++��/�����.��0��.��� ������
�'''%������������������%������9������������ ������������������������� � ��!������ ������+�:��)�
���2���3 ���&&�����1��4���
�����;� ����������� ��������� ���� ���!�/ ��# ������(<#�<�� ������9��&=�� ����������� � �� ����3������66��
��� ����������� ���>�������� ����&=������66���
Page 19
� �,
G�3�)�C�������)����������H����I�$��������$���������$�����������������������������������N�G���������&��������
��E�(�)� ����������������$�(���������)�������������$���������������)�& �����!������%������**/B*44:�&�����������������)���������������������������������������$�������%����������&�����$�����)� ���) � �)������� ���� )������������ ����� ���� �������)� & � ���� ����������� ����� 3�
#�$����������������������������)�&����������)������������ ��)��)��������(�������:�������7������� ��� �������&��� 6������� 7������-55;� ���������� �� �)� !������ �)� �������� ����� ����������������)�& ���������������$������*5����� �-55;��=%���������������� ������)�)���������������������)��)�=�
�/��!���������������������������$�������$�$�������������������)�����������������$������
%���������$����� �(��� ������)� ���)����(���� ��������)������$������&����(������)���������������� �����$���� �������������� )�������$������������)������)� ���� �$�������� ��� &���)����� ��������� ���� ��� ������� �� &��� ��$���(� ��&���� $�� � (��� ��� ������ ��� ������ ����������&��$�� �������� ��� ��������P���� ���� ����� �� ���� ��� ���7�����(���� �$���$���)� �������� ��
�����$�����������������)�������+���"�����'������%EA����3�� ��� ���������� ��� $����� ����� �� ������ (��� )�����)�� �� -55;�� ��������� � ���� ���� ������
��������������� ���������������������&������4�����"�������������"�������������������������$��� �&,�������'� ����&������� �� $��$�$� )������� ��� ���� ������ ��������� ������ ��� �����������&�������� ��� ���� ��)���)� �)� ����� �������� �� ��$$�� �����$��� (������ �� �����������N� ����&������� �������� ������ ��� ��������� ���� ���� �������(� ����������� ��� ��������
������������ ��������� ���� �$&��� ��� ��������� )������)� ��� ���� ��6����� �������� ��������� ��)��������� �������$����$�����������������(�)�)(����������+�����������������&7�������������� �$��������)��������)���������������'�
�?� ���� ���$��8����� ��� ���� �������)���)� ������������� ��C�����)� &�)���� ::;�555� ����>*45�555� ��#?� ��� &�� ���)� �� .� ���)���� >A����� ������$� ���� �������� ���� ����������$����)���� ���� ������������������)�����C����� ���� �����������)������$��������$��������
�)������������ ���$���������������������$������N�&?�������������������� ���$�������������������������?� ��������� ���� �������������� ������(����-1D� �������������$����� &�)���� ����������� ���:55�155�555�����>*1*�555�555���#?�
�%����������)�=������=�����������������������������$������(��������������������������������������������������������������� ���������)� ��������������&��������$������&�������������������
��������� ��$���$�������������������&�������������������� �&����������+���E�������!������%��� �(�������&�����)�& �����%���*1-B*44<����������$��������� ��)����(���)�����)�������� ���������������)�������������������������������� ��������������$����
�������&�)���������������E�������!������%��� ���)���$���������$�����������'*.����
���������������������������������������������������
�'''���+ ��������������(�������������� �8�3� ������� ���?�����
����-..+++���� ���.0���������.�������� .,0�����/��0�&&,�����
Page 20
� �6
��
��� �� *5� ����� ��� ������� � E!%� ����� &����� .-�4-*� )(������� ���� ���� �������� ��$�� ��� ���$������) � ������)�� ��$�� ������ �)��� ������������ �� ���� ��� � ����� ������� �)� 1�:*4� )(�������&����� &���)� �� ���� ���� � $��������� 3�� (�� ��$����� ���� ��������(���� ���� $������ )�$�)�����$������(���������� ������)�������������������������&���(�����������������)�����
�������� ������$����� ������������)������$�������������)�������$��������)������������ ����������6��1� ������)�����������������������������)�)�(�������$���)����*55�555�������&����������&�������������������������������������������)���(�����������������������������������$�������
�$���������������������������)���$����������������������(���������������������������������$�������&����������������������������&���)�)�.5�/5� ��������>���,���������)����(������������.;-B-551������)�����������$���������$�����������&���)���?N�
�����������������������$��>���� ?�����)�.55������)�)�����)����������������$���������������������� ��������)�����N�+������������������������������������������������������)����)�����$����&��������� �������������������&���������������������������)�������������=&���)����������=����7������
�
� �
� �������$������������������7�����>E!%��)��#�!?�(���������������$���������������������������(��'�
�)(����������� ������������)(�������&���)��)������� �$���������� ��������������������� ����� ���� ����������� ����)��� ������������ ���$���� ������ ��&� ����������������������
���)��������$�������������7�����(����������$������������������������������������
��
Page 21
� �&
1��2PE2A� 3PE ��
#�$��������������������$�7������������������������(�� � �����(����������������$����������&����������8�)� ������������ ��$���� ��������������F������ ������������8�����(������)� �����)���)������������)�����������$����������������)��������������������������$����������������������� 3)���)���������������)� ����� � ����$�7��� ��������������������� � ����$$����������
�)�����������)���������������������$������ �$�����������������%���� ��$�����������������(����$���)��������������$�&���� �(������(��������$������3������$���������������������$����$&����� �� �� ������� � ��� $�7��� �����$��� ��� �$������ ���� �6������ ���������
��#���������
�*�� "�)�������3��2�$��+���+��������������������������� ���$���#�$���������������������
E�������#��������3���������#"%E�#P3�2+��-555�-�� TTT����$���2�$$�����������������@2���� �������������������������������#�$�����
����)�E�����E�(�S�����)��������-55*������'BB(((���������B��$B���$B���B��������B��$���B2������D-533��)���
.�� TTT�������U��(��2"#�����������-55<�$������������������'BB(((��&�����B��V�B���������
;�� TTT�-55;�S���&�����E�������3������������ �����������(((���������1�� TTT�E�������!�$���������$���#��������E����#�$����*444��:�� TTT3������������#�����������2�����������)�!������A�)���3$���$��������������
�������� ��)��)��������#�$�����������������������
>����'BB(((���&(���B�������B������$?�;�� TTT�#�����������3)�6������'BB�)�6�$�&������&����������$B�<�� TTT�2"#�V��������$�������������-554�4�� TTT�+�����������������!�������������#�$�����+�����&��3��������#�������
F����������2�������-555�*5��TTT� ���������������������������!������$���������������2������"���@�������-55.��