Sveuĉilište u Zagrebu Fakultet strojarstva i brodogradnje PRIJEDLOG DOBROG GOSPODARENJA OBJEKTIMA I INFRASTRUKTUROM Završni rad Ivan Ljubić Zagreb, 2011.
Sveuĉilište u Zagrebu
Fakultet strojarstva i brodogradnje
PRIJEDLOG DOBROG GOSPODARENJA OBJEKTIMA I
INFRASTRUKTUROM
Završni rad
Ivan Ljubić
Zagreb, 2011.
Prijedlog dobrog gospodarenje objektima i infrastrukturom
Završni rad Stranica 2
SVEUĈILIŠTE U ZAGREBU
FAKULTET STROJARSTVA I BRODOGRADNJE
Prijedlog dobrog gospodarenja objektima i infrastrukturom
ZAVRŠNI RAD
Mentor:
Dr. sc. Ivo Ĉala, red. prof. Ivan Ljubić
Zagreb, 2011.
Prijedlog dobrog gospodarenje objektima i infrastrukturom
Završni rad Stranica 3
PODACI ZA BIBLIOGRAFSKU KARTICU
UDK: 69.059
Ključne riječi: Facility management, Asset management, Odrţavanje objekata,
Gospodarenje objektima i infrastrukturom
Znanstveno područje: TEHNIĈKE ZNANOSTI
Znanstveno polje: Strojarstvo
Institucija u kojoj je rad izraĎen: Fakultet strojarstva i brodogradnje, Sveuĉilište u Zagrebu
Mentor rada: Prof.dr.sc. Ivo Ĉala
Broj stranica: 101
Broj slika: 34
Broj tablica: 8
Broj korištenih bibliografskih jedinica: 35
Datum obrane:
Povjerenstvo:
Dr.sc. Nedeljko Štefanić, red. prof. – predsjednik povjerenstva, FSB - Zagreb
Dr.sc. Ivo Ĉala, red. prof – voditelj završnog rada, FSB - Zagreb
Dr.sc. Anita Cerić, izv. prof.– ĉlan povjerenstva, GraĊevinski fakultet - Zagreb
Institucija u kojoj je rad pohranjen:
Fakultet strojarstva i brodogradnje, Sveuĉilište u Zagrebu
Prijedlog dobrog gospodarenje objektima i infrastrukturom
Završni rad Stranica 5
ZAHVALA
Ovim putem zahvaljujem se mojoj supruzi na podršci i toleranciji prilikom izrade ovog rada.
Posebno bih se zahvalio mentoru, prof. dr. sc. Ivi Ĉali, izuzetnom ĉovjeku i struĉnjaku, bez
ĉije pomoći ovaj rad ne bi bio moguć.
TakoĊer se zahvaljujem svima onima koji su na bilo koji naĉin pomogli u izradi ovog rada.
Prijedlog dobrog gospodarenje objektima i infrastrukturom
Završni rad Stranica 6
SADRŢAJ
PREDGOVOR ....................................................................................................................................8
SAŢETAK..........................................................................................................................................9
SUMMARY ..................................................................................................................................... 10
Popis slika ........................................................................................................................................ 11
Popis tablica ..................................................................................................................................... 12
Popis kartica ..................................................................................................................................... 13
1. UVOD ...................................................................................................................................... 14
2. PRISTUPI GOSPODARENJU IMOVINOM............................................................................. 15
2.1. Općenito o gospodarenju materijalnom imovinom (eng. Asset management) ..................... 17
2.2. Općenito o gospodarenju objektima i infrastrukturom (eng. Facility managment) ............... 19
2.3. Općenito o odrţavanju objekata (eng. maintances) ............................................................. 21
2.4. Odnos odrţavanja nasuprot novim pristupima gospodarenja ............................................... 23
3. GOSPODARENJE OBJEKTIMA I INFRASTRUKTUROM .................................................... 24
3.1. Podruĉje djelovanja ........................................................................................................... 26
3.2. Koristi od primjene koncepta Gospodarenja objektima ....................................................... 29
3.3. Modeli Gospodarenja objektima ........................................................................................ 31
3.4. Normativa regulativa ......................................................................................................... 32
3.5. Aktivnosti i znaĉajke voditelja objekta (eng. Facility manager) .......................................... 34
3.6. Informacijske tehnologije za podršku Gospodarenju objektima .......................................... 36
Prijedlog dobrog gospodarenje objektima i infrastrukturom
Završni rad Stranica 7
4. PRIKAZ TRENUTNOG PRISTUPA GOSPODARENJU STAMBENIM OBJEKTIMA ........... 38
4.1. Zakonska regulativa za oblast visokogradnje ...................................................................... 41
4.2. Uredba o odrţavanju stambenih objekata ........................................................................... 42
4.3. Ţivotni ciklus izgraĊenih objekata ..................................................................................... 44
4.4. Općenito o odrţavanju stambenih objekata ........................................................................ 47
4.5. Sredstva za odrţavanje- zajedniĉka priĉuva........................................................................ 50
4.6. Program upravljanja objektom ........................................................................................... 52
4.7. Struktura troškova odrţavanja ............................................................................................ 55
4.8. Odrţavanje dijelova stambenih objekata tijekom eksploatacije ........................................... 56
4.8.1. Odrţavanje dizala ...................................................................................................... 57
4.8.2. Odrţavanje krovova ................................................................................................... 60
4.8.3. Odrţavanje opreme za grijanje objekata ..................................................................... 62
4.8.4. Odrţavanje fasade ...................................................................................................... 65
4.8.5. Odrţavanje elektroinstalacija ..................................................................................... 67
4.9. Kolektivno stanovanje i odrţavanje objekata ...................................................................... 68
4.10. Zakljuĉak o trenutnom stanju odrţavanja stambenih zgrada ........................................... 69
5. PRIJEDLOG ELEMENATA KOJI BI UNAPRIJEDILI GOSPODARENJE STAMBENIM
OBJEKTIMA ................................................................................................................................... 72
5.1. Primjena koncepta Gospodarenja objektima na stambeno okruţenje .................................. 77
5.2. Usavršavanje Voditelja objekata ........................................................................................ 80
5.3. Projektiranje i izgradnja usmjerena na ţivotni ciklus objekta .............................................. 83
5.4. Prijedlog organizacije za Gospodarenje stambenim objektima ............................................ 87
5.5. Implementacija informacijskih sustav za upravljanje odrţavanjem ..................................... 91
6. ZAKLJUĈAK ........................................................................................................................... 96
LITERATURA ................................................................................................................................. 98
ŢIVOTOPIS ................................................................................................................................... 101
Prijedlog dobrog gospodarenje objektima i infrastrukturom
Završni rad Stranica 8
PREDGOVOR
Ideja ovog rada bila je dati uvid u izuzetno bitno i kompleksno podruĉje Facility management
(FM). Osim toga, ţelja je da se pobliţe objasni koji su razlozi njegove pojave i korištenja.
Svjedoci smo proteklog graĊevinskog „booma“, posebice stanogradnje, pri ĉemu je misao
vodilja svih sudionika procesa graĊenja bila „brzina, brzina i samo brzina“, projektirati,
izgraditi, useliti te preseliti financijske i ljudske resurse na novi objekt.
Nitko se nije potrudio sustavno pratiti što se dogaĊa s dosad sagraĊenim objektima te takva
saznanja ukomponirati u projekt novog objekta. Isti bi se vjerojatno lakše i brţe prodao, a i
kvalitetnije „sluţio“ svojim novim vlasnicima. Kao posljedica takvog pristupa, ostali su
„spomenici“, ĉija razina komfora kojeg pruţaju svojim vlasnicima, nije razmjerna visini
ulaganja u iste.
Jedan od potencijalnih naĉina da se trenutna situacija promijeni je i primjena naĉela Facility
managmenta u podruĉju stanovanja.
Prijedlog dobrog gospodarenje objektima i infrastrukturom
Završni rad Stranica 9
SAŢETAK
U radu je uvodno opisan niz pristupa gospodarenja imovinom. Razvoj znanosti, te procesi
ubrzane globalizacije kreirali su razne nove djelatnosti kao što su: Gospodarenje materijalnom
imovinom, Gospodarenje objektima i infrastrukturom uz staru djelatnost Odrţavanja.
U prvom dijelu rada opisane su definicije i pojmovi Gospodarenje objektima i
infrastrukturom, kako bi se pobliţe opisalo podruĉje koje objedinjuje engleski naziv Facility
Management. Gospodarenje objektima i infrastrukturom je multidisciplinarno zanimanje koje
proizlazi iz teorija i principa inţenjerstva, arhitekture, dizajna, financija, menadţmenta i
sociologije.
U drugom dijelu rada, posebna pozornost je posvećena gospodarenju stambenim objektima,
gdje je prikazan trenutni pristup gospodarenja istima. Na kraju su navedeni mogući naĉini
unaprjeĊenja gospodarenja stambenim objektima po uzoru na koncept koji je primijenjen na
poslovne objekte, bolnice, hotele, aerodrome.
Kljuĉne rijeĉi: Facility Management, Maintences, Asset Management, planiranje, objekti,
oprema, odrţavanje
Prijedlog dobrog gospodarenje objektima i infrastrukturom
Završni rad Stranica 10
SUMMARY
This thesis covers the preamble of Property Management. The development of science and
the accelerated Globalization process has created numerous new professions such as: Asset
Management, Facility Management, along with the old Maintanence profession.
The beginning of this thesis explains the terminology, terms such as “Facility Management”,
used throughout the paper to better describe the fields those terms cover. Facility
Management is a multi-course profession which derives from theories and principles of
engineering, architecture, design, finance, management and sociology.
The latter part of this thesis puts emphasis on “gospodarenje stambenim objektima”, and
covers the initial approaches in managing the same. The final part of the thesis lists the
possible ways of improving “gospodarenje stambenim objektima”, by using the same
concepts used for Business structures, hospitals, hotels and airports.
Key words: Facility Management, Maintences, Asset Management, planning, objects,
equipment, maintanance
Prijedlog dobrog gospodarenje objektima i infrastrukturom
Završni rad Stranica 11
Popis slika
Slika 2-1 Vrste imovine ...................................................................................................................................... 15
Slika 2-2 Specifikacija uvjeta PASS 55 ...................................................................................................... 17
Slika 2-3 Ciljevi gospodarenja imovinom. .................................................................................................. 18
Slika 2-4 Gospodarenje objektima (FM) koncept upravljanja ............................................................ 19
Slika 2-5 Organizacija odjela Gospodarenja objektima ......................................................................... 20
Slika 2-6 Osnovna podjela odrţavanja .......................................................................................................... 22
Slika 3-1 Pojmovi Gospodarenja objektima ............................................................................................. 24
Slika 3-2 Podjela usluga Gospodarenja objektima .................................................................................. 27
Slika 3-3 Udio pojedinih operacijskih troškova u gospodarenju objektom ................................... 29
Slika 3-4 Model usluge FM-a .......................................................................................................................... 33
Slika 3-5 Prikaz domene usluge vezane uz Facility Management po normi EN 15221 . ......... 32
Slika 3-6 Kompetencije Voditelja objekta.................................................................................................. 34
Slika 3-7 Struktura podataka u CAFM ....................................................................................................... 36
Slika 4-1 Starost stambenih objekata u gradu Zagrebu ......................................................................... 40
Slika 4-2 Udio troškova ţivotnog ciklusa objekta po fazama............................................................. 44
Slika 4-3 Struktura ukupnih troškova (nivo projekta) ........................................................................... 45
Slika 4-4 Troškovi upravljanja, upotrebe i odrţavanja ( FM costs) ................................................. 46
Slika 4-5 Mjesto odrţavanja u cjelokupnom ţivotnom ciklusu objekta ......................................... 47
Slika 4-6 Podjela radova vezanih za odrţavanje objekata ................................................................... 47
Slika 4-7 Dijagram toka procesa odrţavanja ........................................................................................... 49
Slika 4-8 Visina ulaganja u stambene objekte u ovisnosti o starosti objekata ............................. 50
Slika 4-9 Visina priĉuve .................................................................................................................................... 51
Slika 4-10 Ulaganja suvlasnika u odrţavanje stambenih objekata u 2006. .................................... 55
Slika 4-11 Ulaganja suvlasnika u odrţavanje stambenih objekata u kroz godine ....................... 55
Slika 4-12 Analitika radova na dijelovima objekata ............................................................................... 56
Slika 4-13 Starost dizala u gradu Zagrebu .................................................................................................. 57
Slika 4-14 Starost ravnih krovova u Zagrebu ............................................................................................ 60
Slika 4-15 Starost kotlovnica u gradu Zagrebu ........................................................................................ 62
Slika 5-1 Krivulja kade ...................................................................................................................................... 72
Slika 5-2 Dijagram starenja objekta i zahtijeva korisnika.................................................................... 73
Slika 5-3 Spektar znanja voditelja objekata .............................................................................................. 80
Slika 5-4 Gospodarenje objektima po fazama objekta ......................................................................... 86
Slika 5-5 Model organizacije gospodarenja stambenim objektima po uzoru na poslovne
objekte ....................................................................................................................................................................... 89
Slika 5-6 Udjeli specijalistiĉkih radova. ..................................................................................................... 90
Prijedlog dobrog gospodarenje objektima i infrastrukturom
Završni rad Stranica 12
Popis tablica
Tablica 2-1 Razlika izmeĊu tradicionalne i suvremene organizacije odrţavanja ........................ 21
Tablica 3-1 Klasifikacija uloga i odgovornosti FM-a . ........................................................................... 26
Tablica 3-2 Neke od aktivnosti Voditelja objekta u odnosu na faze u ţivotnom ciklusu
objekta ...................................................................................................................................................................... 35
Tablica 4-1 Starosna struktura stambenog fonda Republike Hrvatske .......................................... 38
Tablica 4-2 Primjer plana godišnjeg odrţavanja ....................................................................................... 54
Tablica 4-3 Gubitci energije kroz pojedine elemente objekta ............................................................ 66
Tablica 5-1 Tipizirani obrasci odrţavanja ................................................................................................... 74
Tablica 5-2 Trajanje svake faze u ţivotnom ciklusu objekta ............................................................... 84
Prijedlog dobrog gospodarenje objektima i infrastrukturom
Završni rad Stranica 13
Popis kartica
KRATICA ILI
POJAM IZVORNI NAZIV PRIJEVOD
FM Facility Management Gospodarenje objektima
AM Asset Managment Gospodarenje materijalnom imovinom
M Maintenance odrţavanje
Outsourcing Outsourcing "Vanjske usluge"
Benchmarking Benchmarking Usporedba s najboljom praksom
IFMA International Facility Management
Association Internacionalna Facility Management
Udruga
FACILITY Facility Objekt
GEFMA German Facility Management Association Njemaĉka Udruga Facility Management-a
BIFM British Institute of Facilities Management Britanski Institut Facility Management- a
CAFM Computer aided Facility management. Informacijska podrška Gospodarenju
objektima
EN 15221-1:2006 EN 15221 - 1:2006 Europska norma
HRN EN 15221-
2:2007 HRN EN 15221 - 2:2007
Europska norma prihvaćena kao hrvatska
norma
EN 15221 - 2:2006 EN 15221 - 2:2006 Europska norma
HRN EN 15221 -
2:2007 HRN EN 15221 - 2:2007
Europska norma prihvaćena kao hrvatska
norma
GPU Godišnji program upravljanja Godišnji program upravljanja
SLA Service level agreement Sporazum o razini usluge
UTPe Ukupnih troškova projekta Ukupnih troškova projekta
Ti Inicijalni troškovi Inicijalni troškovi
Tfm Troškovi FM-a Troškovi FM-a
Tr Troškovi rušenja Troškovi rušenja
Tu Troškovi uporabe Troškovi uporabe
To Troškovi odrţavanja Troškovi odrţavanja
Tz Troškovi zamjene Troškovi zamjene
n Broj godina Broj godina
m Broj troškovnih elemenata graĊevine Broj troškovnih elemenata graĊevine
k Broj zamjena istrošenih graĊevinskih
elemenata
Broj zamjena istrošenih graĊevinskih
elemenata
Prijedlog dobrog gospodarenje objektima i infrastrukturom
Završni rad Stranica 14
1. UVOD
Razvoj znanosti te procesi ubrzane globalizacije kreirali su razne nove djelatnosti kao što su:
Gospodarenje materijalnom imovinom, Gospodarenje objektima i infrastrukturom uz staru
djelatnost Odrţavanja. Razlike izmeĊu „klasiĉnog“ pristupa odrţavanju i suvremenih
koncepata Gospodarenja objektima i Gospodarenja imovinom teško je uoĉljiva, pogotovo zato
što velik broj autora razvija razliĉite pristupe istoj temi, od kojih se veliki dio meĊusobno i
preklapa.
Facility managment u kontekstu ovog rada preveo bih kao Gospodarenje objektima i
infrastrukturom, što je u skladu i s naslovnom temom rada. Hrvatski zavod za norme (HZN),
unutar usluga odrţavanja, TO 521, utvrdio je definiciju u slobodnom prijevodu kao:
“Upravljanje objektima i pomoćnim sustavima.“ Radi lakšeg snalaţenja u daljnjem tekstu
koristit ću izraz Gospodarenje objektima.
Rješavanje problema gospodarenja objektima je vrlo aktualna tema i znanstvenih i struĉnih
krugova. Jedan od problema je i Gospodarenje stambenim objektima. Smatra se da bi
kvalitetna implementacija ovog programa rezultirala većom razinom sluţnosti objekata, uz
manje troškove svojim vlasnicima.
Gospodarenje objektima je multidisciplinarna profesija ĉiji je cilj i zadatak iskorištavanje
maksimalnih sinergijskih uĉinaka u upravljanju nekretninama efikasnim balansiranjem
izmeĊu izvora financiranja i operativnih aktivnosti. Ovo je integrirajuća aktivnost koja gradi
moderno interaktivno okruţenje u skladu s prirodom, povezujući pri tome ljude, materiju i
prostor. [1]. To je tehnologija upravljanja koja osigurava strateško, efikasno, precizno i
transparentno planiranje i upravljanje kao i optimiziranje tih procesa i poboljšanje kvalitete.
Kao takva, nije interes samo pojedinca, poduzeća ili odreĊenih struĉnih i nauĉnih krugova,
već ĉitavog društva na ĉelu s predstavnicima vlasti.
Gospodarenje objektima (FM) se bavi upravljanjem objekata, opremom i odrţavanjem, a u
sebi integrira struĉnosti iz podruĉja graĊevinarstva, strojarstva i drugih inţenjerskih
disciplina, ekonomije, informacijskih i komunikacionih tehnologija (IT), organizacije,
sociologije i estetike. Upravo se na toj „šarolikosti“ profesija temelje usluge Gospodarenja
objektima, kao i temelji za eksplozivnog rasta „nove profesije“ upravitelja nekretnina.
Prijedlog dobrog gospodarenje objektima i infrastrukturom
Završni rad Stranica 15
2. PRISTUPI GOSPODARENJU IMOVINOM
Da bismo mogli uspješno gospodariti imovinom, moramo definirati što smatramo imovinom.
Imovinu, općenito definiramo kao skup dobara koju pojedinac ili pravna osoba posjeduju. U
tu imovinu, slika 2-1, ubrajamo: ljudski kapital, financijsku imovinu, materijalnu imovinu,
nematerijalnu imovinu, i informacijsku imovinu.
Informacijska imovina
Nematerijalan imovina
Ljudski kapital
Materijalan imovina
Financijska imovina
Slika 2-1 Vrste imovine
Imovinu kompanije, knjigovodstveno, moţemo podijeliti u dvije osnovne grupe [28]:
I. Kratkotrajna imovina (tekuća ili obrtna imovina)
Kratkotrajna imovina je onaj dio ukupne imovine poduzeća za koji se oĉekuje kako će se
pretvoriti u novĉani oblik u roku manjem od godine dana. Dijelimo je na:
1. Zalihe su materijalni oblik kratkotrajne imovine, a pojavljuju se u vidu zaliha sirovine,
materijala, gotove i trgovaĉke robe, nedovršenih proizvoda i uplaćenih predujmova.
2. Kratkotrajna potraţivanja trebala bi biti naplaćena u roku kraćem od jedne godine, a ĉine
ih potraţivanja od kupaca za isporuĉene proizvode i izvršene usluge, potraţivanja od
drţavnih organa za odreĊene premije, kompenzacije, za preplaćene poreze, potraţivanja
od osiguravajućih društava po osnovi nadoknade štete i sl. Dakle, kao i kod dugoroĉnih
potraţivanja, radi se o prijelaznom obliku izmeĊu stvari i novca, tj. o pravima koja bi se
trebala realizirati u roku kraćem od godine dana.
3. Kratkotrajnu financijsku imovinu ĉine plasmani novca na rok kraći od godine dana. To su
kratkoroĉni krediti dani drugim poduzećima, kupnja kratkoroĉnih vrijednosnih papira od
kojih se oĉekuje odreĊena korist u vidu kamate. Kratkoroĉni financijski plasmani znaĉe
Prijedlog dobrog gospodarenje objektima i infrastrukturom
Završni rad Stranica 16
zaštitu kapitala, posebno u uvjetima inflacije. Takva financijska imovina trebala bi se
pretvoriti u novac u roku manjem od jedne godine.
4. Novac na raĉunu i blagajni je tekuća imovina, a ĉine ju gotovina u blagajni, na ţiro
raĉunu, na deviznom raĉunu, izdvojena novĉana sredstva za isplatu ĉekova, akreditiva i sl.
Iznimka od pravila da je novac uvijek tekuća imovina je situacija u kojoj je novac na
nekom raĉunu blokiran duţe vrijeme, odnosno njegova upotreba ograniĉena duţe od jedne
godine.
II. Dugotrajna imovina (stalna ili fiksna imovina ili osnovna sredstva)
Radi se o obliku imovine koji je moguće pretvoriti u novĉani oblik u razdoblju duţem od
godine dana. Dugotrajna imovina moţe biti iskazana u ĉetiri osnovna oblika:
1. Potraţivanja u okviru dugotrajne imovine odnose se uglavnom na potraţivanja od kupaca
za robu prodanu na kredit duţi od jedne godine, te na potraţivanja od povezanih
poduzeća. Predstavljaju imovinu u obliku prava, tj. prijelaznom obliku izmeĊu stvari i
novca.
2. Dugotrajna financijska imovina je oblik imovine koji nastaje ulaganjem slobodnih
novĉanih sredstava na rok dulji od jedne godine. Najĉešći oblici dugotrajne financijske
imovine su ulaganja u dugoroĉne vrijednosne papire (obveznice, dionice), posuĊeni
novac, odnosno davanje kredita drugim privrednim subjektima na rok dulji od jedne
godine. Pored povrata sredstava, pojavljuje se i odreĊena naknada (kamata) na posuĊena
sredstva i obveznice, odnosno u obliku dividende za kupljene dionice.
3. Dugotrajna nematerijalna imovina jest onaj dio dugotrajne imovine koji nema materijalni,
opipljivi oblik, ali od kojeg poduzeće oĉekuje nekakvu materijalnu korist. To su
specifiĉna ulaganja, kao osnivaĉki izdatci, izdatci za istraţivanje i razvoj, patenti, licence,
koncesije, zaštitni znaci, predujmovi za nematerijalna sredstva i sliĉno…
4. Dugotrajna materijalna imovina je prijevod pojma Physical Asset. Dugotrajna materijalna
imovina je onaj dio imovine koji ima materijalni, fiziĉki oblik, a to su prirodna bogatstva
(zemljišta i šume) i sredstva za rad (zgrade, oprema, postrojenja, transportna sredstva,
krupni alati, pogonski i uredski inventar, namještaj, predujmovi za materijalna sredstva,
stambeni objekti i ostala materijalna imovina).
Prijedlog dobrog gospodarenje objektima i infrastrukturom
Završni rad Stranica 17
2.1. Općenito o gospodarenju materijalnom imovinom (eng. Asset management)
Prema J. S. Mitchellu definicija gospodarenja materijalnom imovinom glasi: „Gospodarenje
imovinom je strateški, potpuno integrirani, sveobuhvatni proces i kultura usmjerena prema
postizanju najvećeg iskorištenja operativne učinkovitosti i stvorene vrijednosti za vrijeme
životnog vijeka proizvodne opreme i ostalih sustava.” [15]
U poĉecima je inţenjerska struka tumaĉila Asset managment kao procese odrţavanja, a sam
termin (eng. Asset managment) koristio ponajviše u bankarskoj i financijskoj industriji u
svezi financijskih derivata (Bishop, 1997). Tek je nekoliko strukovnih udruţenja
prepoznavalo razliku izmeĊu menadţmenta upravljanja materijalnom imovinom i
menadţmenta odrţavanja. Gospodarenje materijalnom imovinom je relativno nov
menadţerski koncept koji inkorporira sva dosadašnja praktiĉna iskustva i stvara novi pogled
na „izvrsnost“ upravljanja materijalnom imovinom. Pod pojmom materijalna imovina
podrazumijeva se svaki entitet koji moţe biti upotrijebljen da se proizvede roba, proizvod ili
usluga i pri tome zadovolje zahtjevi klijenata ili kupaca. Sva ova imovina prolazi kroz sliĉne
ţivotne faze: zapoĉinje s preliminarnom „potrebom“, a završava rashodovanjem ili
zamjenom. Koristeći multidisciplinarni pristup u upravljanju materijalnom imovinom,
pridonosi se poboljšanju financijske situacije i sposobnosti boljeg pruţanja usluga, a ujedno se
oslobaĊa nedovoljno iskorištena imovina za investicije i razvoj. Dobar model upravljanja
(materijalnom) imovinom ukljuĉuje sve organizacijske jedinice u poduzeću koje sudjeluju u
“mreţi podrške” upravljanja imovinom u svim fazama ţivotnog ciklusa. Danas najveći
praktiĉari ovog podruĉja dolaze iz Australije i Novog Zelanda iz djelatnost vodnog sektora.
Britanski institut za Asset Management (IAM – Institute of Asset Management) je prvi u
svijetu izdao (2004. g.) Integriranu normu BSI PAS 55:2008. ...“upravljanje materijalnom
imovinom je sustavna i koordinirana akcija i praksa kojima organizacija optimalno i održivo
upravlja materijalnom imovinom, performansama, rizicima i troškovima u cijelom životnom
ciklusu kako bi ostvarila ciljeve sukladno usvojenom strateškom planu“.
Slika 2-2 Specifikacija uvjeta PASS 55 [35]
Prijedlog dobrog gospodarenje objektima i infrastrukturom
Završni rad Stranica 18
Slika 2-2 prikazuje specifikaciju uvjeta PAS 55 koji opisuje kakve sposobnosti, znanje i
vještine moraju imati ljudi koji se bave upravljanjem materijalne imovine. To se primjenjuje
za bilo koju organizaciju u kojoj je fiziĉka imovina kljuĉ kritiĉkog faktora u postizanju
djelotvornog pruţanja usluga. Kljuĉne funkcije upravljanja imovine su: [35]
Razvoj politike
Razvoj strategije
Planiranje upravljanja imovinom
Implementacija plana upravljanja imovinom
Razvoj kljuĉnih sposobnosti za upravljanje imovinom
Poboljšanje u menadţmentu rizika i ukupnoj primjeni
Znanje upravljanja imovinom
Ciljevi Gospodarenja materijalnom imovinom, slika 2-3 su optimiziranje operativne
uĉinkovitosti procesa i sredstava za proizvodnju sa svrhom postizanja maksimalnog ţivotnog
vijeka i povrata uloţenih sredstava.
Smanjenje ukupnih troškova
proizvoda
Povećanje iskorištenja
opremeRast prihoda
Povećati povrat na opremu i kapital
GOSPODARENJE MATERIJALNOM IMOVINOM Slika 2-3 Ciljevi gospodarenja imovinom.
Gospodarenje materijalnom imovinom poĉinje sa razvojem strategijom, a za razvoj iste,
kompanije zaduţuju menadţere AM-a. Uslijed stalnih i brzih promjena, povećava se pritisak
na menadţere AM-a, te im je neophodan plan za preţivljavanje i uspjeh. Zato vodeći ljudi
kompanija moraju usvojiti vještine brzog prilagoĊavanja situaciji, kretanja u pravom smjeru i
donošenja pravih odluka u pravom trenutku. Sve s ciljem odolijevanja izazovima koji se
nameću u poslovnom svijetu. Gospodarenje materijalnom imovinom mora odgovoriti na
pitanja [31]:
Koliko materijalne imovine posjeduješ?
Koliko ona vrijedi?
Kolika je vrijednost odgoĊenog odrţavanja?
Kakvo je stanje imovine?
Koliki je preostali period korištenja?
Što ćeš prvo popraviti?
Prijedlog dobrog gospodarenje objektima i infrastrukturom
Završni rad Stranica 19
2.2. Općenito o gospodarenju objektima i infrastrukturom (eng. Facility
managment)
U moru dostupnih definicija koje definiraju Gospodarenje objektima, istiĉu se pojmovi koji se
odnose na upravljanje i odrţavanje objekata u eksploataciji. Na prvi pogled, to nije ništa
novo i revolucionarno. Naposljetku, svime se na neki naĉin upravlja ili odrţava i tako je od
kada je ĉovjeka, procesa i prostora.
Gospodarenje objektima (engl. Facility management) je multidisciplinarno ili
transdisciplinarno zanimanje koje proizlazi iz teorija i principa inženjerstva, arhitekture,
dizajna, knjigovodstva, financija, menadžmenta i sociologije. Ove discipline imaju bogatu
povijest teorije, istraživanja i prakse. Gospodarenje objektima se razvija na ovim temeljima
što rezultira novim teorijama i praksama [2] .
Iako postoji mnoštvo razliĉitih definicija, svi su sloţni oko jednoga: glavni cilj gospodarenja
objektima je povećati dobit kod planiranja, gradnje, korištenja i sanacije objekta, a sve skupa
usmjereno je smanjivanju troškova odrţavanja i korištenja objekata. Stoga se teorijska
definicija moţe saţeti u sljedeće, slika 2-4: gospodarenje objektima i infrastrukturom nam
omogućuje kvalitetnu integraciju prostora, ljudi, procesa i tehnologije, te pomoću integracije
unaprjeĊuje pomoćne procese poslovnog sustava. [7]
FM
Ljudi
TehnologijaProstor
Procesi Slika 2-4 Gospodarenje objektima (FM) koncept upravljanja
Prava praktiĉna vrijednost kvalitetnog pristupa Gospodarenju objektima oĉituje se u
rezultatima upravljanja i odrţavanja. Ona u praksi variraju od primjera objekata optimalno
osvijetljenih i zagrijanih, odnosno rashlaĊenih, ĉistih fasada, odrţavanih travnjaka,
besprijekornih toaleta, do primjera objekata kod kojih već na fasadama prepoznajemo
znakove neodrţavanja i zapuštenosti, koji se potvrĊuju pri pogledu na pohabani namještaj i
zastarjele interijere, a sanitarne ĉvorove da ne spominjemo.
Prijedlog dobrog gospodarenje objektima i infrastrukturom
Završni rad Stranica 20
Sve studije koje su se provodile unutar ovog podruĉja, dovele su do sliĉnog zakljuĉka koji u
izravnu vezu dovodi elemente kao što su privatnost, adekvatno projektirano i podešeno
osvjetljenje, toplinski i vizualni osjećaj ugodnosti i sliĉno sa produktivnošću i motivacijom
zaposlenih. Ovi rezultati pokazuju da je projektiranje prostora (objekt) i upravljanje
(menadţment) tim prostorom-okruţenjem kritiĉna faza za postizanje dobrih radnih
pokazatelja i uspješnog financijskog poslovanje kompanije [3].
Danas svaki kvadratni metar stambenog ili poslovnog prostora, svom vlasniku ili korisniku,
zbog svoje visoke cijene, predstavlja neprocjenjivu vrijednosti. Oni zbog toga postavljaju sve
veće zahtjeve za toĉnost i aţurnost podataka o istima. Prošlo je vrijeme kad smo jednostrano
razmišljali i zakljuĉivali da oni koji vode raĉuna o svojoj imovini, imaju viška novaca, te
samim tim mogućnost ulaganja u vanjski izgled, energetski efikasnije sustave, i sliĉno.
Svakako treba napomenuti da to nije „jeftino“, jer svako malo poboljšanje iziskuje poveće
ulaganje. Ipak krajnji rezultat pokazuje drugaĉiju sliku, u vidu veće vrijednost za uloţeni
novac u dugom periodu. Razvijeni i bogati vode raĉuna o svom izgraĊenom okruţenju, ali ne
trošeći bespotrebno, nego naprotiv – štedeći resurse i ĉuvajući vrijednosti svojih izgraĊenih
objekata kroz aktivnosti objedinjene u algoritmima Gospodarenja objektima. To je profesija
koja nastaje kao neophodan odgovor na potrebu upravljanja i korištenja objekata u kojima se
odvija neka vrsta radnog procesa, stanovanja ili drugog vida djelovanja. Koncept je zamišljen
da integrira sve informacije bitne za funkcionalnost objekata i procesa u njima. Takve
poslove vode posebni odjeli unutar organizacije, slika 2-5, koji u svom sastavu imaju
menadţere, inţenjere ili tehniĉare raznih profila, kao i osoblje za tehniĉku podršku i
odrţavanje.
Odjel Gospodarenja objektima
Odjeladministrativnih i ekonomski poslovi
Odjel arhitektonsko i inženjerskog oblikovanja
Odjel tehničko održavanje
Odjel sigurnosnih, zdravstveni i poslova
održavanja okoliša
Odjel planiranja objekta
Slika 2-5 Organizacija odjela Gospodarenja objektima
Danas, certificirane programe, od strane IFMA organizacije, posjeduju najprestiţnija svjetska
sveuĉilišta (npr. Cornell i Berkeley) i mnoga svjetska manja sveuĉilišta gdje se moţe steći
teorijsko znanja iz podruĉja Gospodarenja objektima. Ipak uvrijeĊeno mišljenje ostaje:
Gospodarenje objektima najbolje se uči u praksi, kroz godine provedene u borbi s
administracijom, učenju novih vještina, upravljanju različitim profilima ljudi, raznih struka,
te proučavanja razne stručne literature (npr. stručni časopis Facilities).
Prijedlog dobrog gospodarenje objektima i infrastrukturom
Završni rad Stranica 21
2.3. Općenito o odrţavanju objekata (eng. maintances)
Danas se sa sigurnošću moţe reci da tvrtke (kroz istu uzreĉicu moţemo promatrati i objekte),
koje ne vode raĉuna o odrţavanju, ne mogu opstati na trţištu, gdje nas konkurencija tjera na
svakodnevna poboljšanja i napredna razmišljanja.
Tablica 2-1 Razlika između tradicionalne i suvremene organizacije održavanja [15]
STARO NOVO
Orijentacija na popravke Orijentacija na pouzdanost Popravi Unaprijedi
Gašenje poţara Previdi, planiraj, programiraj akcije
Majstor Ĉlan poslovnog tima Rješavaj otkaze Eliminiraj otkaze
Smanji troškove odrţavanja Povećaj vrijeme u radu
„Akcija program mjeseca“ Kontinuirano unaprjeĊenje
Vjerovanje da su otkazi neizbjeţni Vjerovanje da su otkazi samo izuzetci Prioritet se daje otkazima Prioritet eliminiranje uzroku otkaza
Mnogo otkaza Svega nekoliko otkaza
Nizak udio planskih poslova Visok udio planskih poslova Mnogo reklamacija Malo reklamacija
Niska pouzdanost Visoka pouzdanost
Visoki troškovi odrţavanja Niski troškovi odrţavanja
Kratkoroĉni planovi Dugoroĉni planovi Neprofitni karakter Privlaĉi investicije
Najjednostavniji primjer za svakog od nas je odabir vlastitog stambenog ili poslovnog
prostora. Dvojba izmeĊu dva objekta brzo nestaje, kad je prvi od njih opremljen modernim
energetski efikasnim sustavima, ĉistih fasada, bez grafita ili tragova vremena s odrţavanim i
njegovanim okolišem, a kod drugog objekata već na fasadama vidimo znakove neodrţavanja
i zapuštenosti, koji se potvrĊuju pri pogledu na uništen i zaostao interijer i sliĉno.
Velike promjene se dogaĊaju na trţištu posljednjih godina, koje se prvenstveno odnose na
sve veću kompleksnost objekata i instalirane opreme. Povećani zahtjevi glede ekologije i
sigurnosti, te veća zahtjevana raspoloţivost bilo objekta ili ugraĊene opreme (liftovi, sustavi
grijanja, odvodnje) da obavljaju namjenu za koju su i projektirani, dovela je odrţavanje na
jedno od primarnih mjesta svih organizacija.
Naposljetku, za objekt ili stan, netko je uloţio nemalu sumu novaca, bilo sa svrhom da ostvari
dodatnu vrijednost ili podigne kvalitetu ţivota.
Osnovna standardna definicija odrţavanja glasi:
"Održati postojeće stanje, zaštititi od kvara ili otkaza".
Prijedlog dobrog gospodarenje objektima i infrastrukturom
Završni rad Stranica 22
Podjelu djelatnosti odrţavanja dijelimo, slika 2-6, na preventivne i korektivne radove.
ODRŽAVANJE
Preventivno održavanje Korektivno održavanje
Slika 2-6 Osnovna podjela održavanja
Osnova pristupa preventivnom odrţavanju je obavljanje radova odrţavanja prema zacrtanome
planu, prije nego nastane kvar, odnosno zastoj. Struĉnjaci odrţavanja obavljaju niz cikliĉkih
zahvata koji trebaju biti dogovoreni s upraviteljem zgrade kako bi odreĊeni sustav (dizalo,
kotlovnica) mogli biti zaustavljeni zbog obavljanja prijeko potrebne preventive [19]. To je
planski proces koji provodimo unutar unaprijed odreĊenih razdoblja u skladu s uputama
proizvoĊaĉa ili mišljenju struke, sa ciljem smanjenja vjerojatnosti kvara na objektu ili
degradacije bilo kojeg njegovog dijela.
Korektivno odrţavanje je najstariji model odrţavanja bilo objekata ili opreme, a izvodi se
nakon što je došlo do kvara. Nijedna preventivna akcija prije kvara nije izvršena. Te se
aktivnosti korektivnog odrţavanja svode na vraćanje opreme iz stanja kvara u stanje rada.
[19]. Korektivno odrţavanje je proces neplaniranog odrţavanja koje se provodi nakon
utvrĊivanja nekog nedostatka na objektu ili bilo kojeg njegovog dijela koji utjeĉe na
sposobnost obavljanja zadane funkcije. Vrijeme koje nam je na raspolaganju da pristupimo
korektivnim zahvatima ovisit će o stupnju ugroţenosti objekta.
Prednosti preventivnog odrţavanja odnose se na: veću pouzdanost ureĊaja i sustava u radu,
mogućnost planiranja trenutka odrţavanja, mogućnost predviĊanja troškova odrţavanja i
samim time i lakšu kontrolu. Glavni nedostaci odnose se na povećane troškove odrţavanja
(teoretski, u praksi kvar ureĊaja s korektivnim odrţavanjem ĉesto donese mnogo veće
troškove) i povećanu mogućnost kvara ureĊaja radi utjecaja ljudske greške osoblja koje vrši
odrţavanje.
Prijedlog dobrog gospodarenje objektima i infrastrukturom
Završni rad Stranica 23
2.4. Odnos odrţavanja nasuprot novim pristupima gospodarenja
Gospodarenje objektima orijentira se na ekonomski aspekt, uz tehniĉki aspekt upravljanja
nekretninama, odnosno na njegovu sigurnu i nesmetanu funkciju. Funkcija voditelja objekta
nije samo odrţavanje postojećeg stanja, već i gospodarenje svim elementima koji osiguravaju
nesmetano i ugodno korištenje objekta uz minimalne troškove. Iz pregleda pojmova
Gospodarenja objektima i Gospodarenjem materijalnom imovino, moţemo zakljuĉiti da i
jedan i drugi imaju za cilj povećati profit investitoru. Gospodarenje materijalnom imovinom
je orijentirano na optimalno i odrţivo gospodarenje ĉitave materijalne imovine, njezinim
karakteristikama, rizicima i troškovima tijekom cijelog ţivotnog vijeka, dok je Gospodarenje
objektima i infrastrukturom orijentirano na tehniĉki i ekonomski aspekt upravljanja objektom
tj. na siguran i nesmetan rad objekta uz minimalan rizik, degradaciju i troškove.
Letimiĉnim pogledom na definicije Gospodarenja objektima i Gospodarenja materijalnom
imovinom ne primjećuje se znatna razlika. Razlika leţi u posvećenosti na servise van domene
osnovne djelatnosti koju opsluţuje Gospodarenje objektima i servise u domeni osnovne
djelatnosti tvrtke koje opsluţuje Gospodarenje materijalnom imovinom. Gospodarenje
objektima pokriva šire podruĉje djelatnosti, što je u skladu s njegovom domenom, dok je
Gospodarenje imovinom fokusirano na servisiranje u smislu osnovne djelatnosti tvrtke [9].
Bez kvalitetnog odrţavanja, nema ni gospodarenja. Odrţavanje je sastavni dio kako
Gospodarenja objektima, tako i Gospodarenja imovinom. Iskustvo menadţera odrţavanja od
velike je koristi u uspostavi uĉinkovitog Gospodarenja objektima i Gospodarenja
materijalnom imovinom.
Prijedlog dobrog gospodarenje objektima i infrastrukturom
Završni rad Stranica 24
3. GOSPODARENJE OBJEKTIMA I INFRASTRUKTUROM
Nastanak profesije Gospodarenja objektima veţemo uz Sjedinjene Ameriĉke Drţave (SAD)
šezdesetih godina prošlog stoljeća tj. za period ubrzanog razvoja i širenja velikih kompanija i
njihovim potrebama za što efikasnijim i racionalnijim poslovanjem. Korijeni profesije seţu u
aktivnosti gradskih uprava, vojske i školskih ustanova u Sjevernoj Americi. Sam pojam
Gospodarenja objektima razvila su braća Schnelle kao sredstvo poboljšanja poslovne
interakcije u poduzeću, a koji za krajnji rezultat ima povećanje produktivnosti. 1978. godine
proizvoĊaĉ namještaja Herman Miller sazvao je skup na podruĉju Michigana, SAD, gdje se
raspravljalo o razvoju trenda u ureĊivanju poslovnih prostora. Sudionici skupa definirali su
pojam Gospodarenja objektima, a budući da je pojam nastao kao potreba za smanjenjem
troškova odrţavanja objekata, sukladno tome, nastale su udruge koje educiraju kako ispravno
primijeniti FM u praksi. Tako prvotno nastaje ameriĉka, a kasnije i meĊunarodna udruga
(International Facility Management Association), posvećena upravljanju radnim okolišem.
Facility Management (gospodarenje objektima) je profesija koja ujedinjuje različite discipline
radi osiguranja funkcionalnosti objekata, te kvalitetnu integraciju ljudi, prostora, procesa i
tehnologije [4].
IFMA-a je definirala sljedeće pojmove:
Facility (objekt) - materijalna imovina koja podrţava organizaciju
Facility management - integracija procesa unutar organizacije kako bi se odrţale i
razvijale dogovorene usluge koje podrţavaju i poboljšavaju djelotvornost njezinih
temeljnih aktivnosti
· Objekti· Instalacije· Oprema· Biljke· Uređaji· Energija...
· Opskrba· Transport· Osiguranje· Zbrinjavanje
otpada· Čišćenje· Održavanje· Planiranje· Konzultiranje...
Facility Service
FM
Slika 3-1 Pojmovi Gospodarenja objektima
Prijedlog dobrog gospodarenje objektima i infrastrukturom
Završni rad Stranica 25
Prema IFMA, Gospodarenje objektima je nadleţno za:
komunikaciju,
financije,
ljudske faktore i faktore okoliša,
rukovodstvo,
funkcije i odrţavanje,
planiranje i projektni menadţment (prostorni),
procjenu kvalitete i inovativnost,
nekretnine,
tehnologiju,
planiranje interijera (arhitektura, projektiranje),
planiranje i upravljanje instalacijama.
Kaskajući za Amerikom Europa, krajem osamdesetih i poĉetkom devedesetih godina formira
nacionalna udruţenja (BIFM-Britansko, GEFMA-Njemaĉko, i ostali) i europska udruţenja
(EuroFM), kao primjer struĉnog udruţivanja na regionalnom nivou.
BIFM (British Institute of Facility Management): Gospodarenje objektima (FM) je
integracija procesa unutar organizacije u cilju održavanja i razvijanja dogovorenih servisa
koji podupiru i unaprjeđuju efikasnost temeljnih aktivnosti tvrtke . [5].
GEFMA (German Facility Management Association): Gospodarenje objektima (FM) je
upravljačka disciplina koja ispunjava osnovne zahtjeve ljudi na poslu, podržava primarne
procese poduzeća i povećava povrat na kapital, pomoću efikasnijeg korištenja objekata i
usluga integracijom planiranja, nadzora i upravljanja zgradama i ustanovama.“[6]
Udruga IFMA u svojoj definiciji Gospodarenja objektima u središte promatranja postavlja
objekte, odnosno nekretnine, dok udruga GEFMA u središte promatranja postavlja ĉovjeka
kao korisnika tih nekretnina. Razlika u definicijama najvjerojatnije nastaje zbog razliĉitosti u
vlasniĉkim odnosima po pitanju nekretnina. Dok je u Sjedinjenim Ameriĉkim Drţavama
veliki dio poslovnih nekretnina u najmu, u Njemaĉkoj je najveći dio nekretnina koje se koriste
u poslovne svrhe u nalazi vlasništvu istih kompanija.
Prijedlog dobrog gospodarenje objektima i infrastrukturom
Završni rad Stranica 26
3.1. Područje djelovanja
Vrste usluga koje Gospodarenje objektima moţe pruţiti klijentu u upravljanju objektima i
svim popratnim sadrţajima, koji ne ĉine osnovnu djelatnost njegove tvrtke, dijelimo, toĉnije
reĉeno grupiramo, oko same potrebe/zahtjeva klijenta.
International Facility Management Association (IFMA) identificirala je 41 ulogu i
odgovornost iz domena Gospodarenja objektima rasporeĊenih u osam grupa. Prema podijeli,
profesija dodiruje elemente ljudskih resursa, inţenjerske procese, arhitekturu i projektiranje.
Zbog toga, Gospodarenje objektima, kao vaţne komponente, ukljuĉuje planiranje i odrţavanje
ĉime osigurava i pruţa podršku zaposlenima kako bi im se poboljšala efikasnost i motivacija,
te generalno poboljšalo radno okruţenje.
Tablica 3-1 Klasifikacija uloga i odgovornosti FM-a [2].
Upravljanje odrţavanjem Financijsko upravljanje
Preventivno odrţavanje
Odrţavanje obloga
Odrţavanje namještaja Preventivno odrţavanje
Popravke kvarova
Vanjsko odrţavanje objekta
Domarska sluţba
Odrţavanje zemljišta i vegetacije
Operacijski troškovi
Osnovni troškovi
Glavno financiranje
Sigurnosno zdravstveni planiranje
Ergonomija
Upravljanje energijom
Kvaliteta zraka u enterijeru
Program reciklaţe
Štetni utjecaji i zraĉenje
Administrativne operacije Upravljanje nekretninama
Korporativni promo-materijal,
Dostava pošte
Otpremanje i primanje (špedicija)
Arhiviranje dokumenata
Osiguranje Telekomunikacije
Fotokopiranje
Operacijsko planiranje
Planiranje hitnih situacija (evakuacije)
Strateško planiranje
Upravljanje potrošnjom energije
Nekretnine
Iznajmljivanje/Zakup objekta
Izbor lokacije
Kupovina/Prodaja
Ugovaranje objekta
Procjena imovine
Podzakup
Upravljanje prostorom
Popis prostorija
Prostorna politika
Raspodjela prostora
PredviĊanje potreba
Nabavka namještaja Specifikacija namještaja
Popis inventara
Planovi enterijera
Premještanje namještaja
Renoviranje
Odvoz i zbrinjavanje otpada
Inţenjerske usluge
Poštovanje i usklaĊivanje sa propisima za
gradnju
Upravljanje gradnjom
Instalacioni sistemi i oprema Projektiranje
Prijedlog dobrog gospodarenje objektima i infrastrukturom
Završni rad Stranica 27
Općenito govoreći, tvrtke koje posluju na našem trţištu i koje nude svoje usluge u podruĉju
Gospodarenja objektima i infrastrukturom, formiraju ĉetiri glavna podruĉja [8]
Ko
mer
cija
lno
go
spo
dar
enje
o
bje
kto
m
Infr
astr
uk
turn
o
gosp
od
aren
je
ob
jek
tom
Teh
nič
ko
go
spo
dar
enje
o
bje
kto
m
Nad
zor
pri
iz
grad
nji
i u
ho
dav
anju
o
bje
kta
Pro
vjer
a k
om
ple
tne
do
ku
men
taci
je
Pre
uzi
man
je o
bje
kta
u im
e vl
asn
ika
Pre
gled
svi
h t
ehn
ičk
ih s
ust
ava
s p
op
iso
m n
edo
stat
aka
Ko
ntr
ola
otk
lan
jan
ja n
edo
stat
aka
u
jam
stve
no
m r
ok
u
Izra
da
pla
na
od
ržav
anja
za
sva
teh
nič
ka
po
stro
jen
ja p
rem
a u
pu
tam
a za
od
ržav
anje
ko
je n
alaž
e p
roiz
vođ
ač i
važe
ćim
eu
rop
skim
n
orm
ama
Up
ravl
jan
je t
ehn
ičk
im s
ust
avim
a
Up
ravl
jan
je C
NU
S-o
m (
cen
tral
ni n
adzo
rno
–
up
ravl
jačk
i su
stav
)
Red
ovn
o o
drž
avan
je s
vih
teh
nič
kih
su
stav
a te
za
mje
nu
po
tro
šnih
dij
elo
va i
po
pra
vke
Izra
da
i vo
đen
je d
nev
nik
a p
ost
roje
nja
Vo
đen
je s
tati
stik
e o
po
tro
šnji
en
erge
nat
a te
sa
vjet
ova
nja
vez
ana
uz
isto
Up
ravl
jan
je t
ehn
. do
ku
men
taci
jom
ob
jek
ta
Do
mar
ski r
ado
vi
Gra
đ. a
dap
taci
je i
inst
alat
ersk
i rad
ove
Imp
lem
enta
cija
CA
FM
– s
ust
ava
Izra
da
mje
sečn
ih, k
vart
. i g
od
išn
jih
izvj
ešća
CA
LL
cen
tar
– (d
ežu
rstv
o: 2
4-s
atn
o, 3
65
u
god
., Iz
laza
k n
a in
terv
enci
ju u
ro
ku
60
min
)
Pro
ved
ba
svih
zak
on
om
pro
pis
anih
is
pit
ivan
ja u
klj
uču
jući
pri
bav
ljan
je a
test
a
Do
bav
a, s
ervi
s i o
drž
avan
je
tele
ko
mu
nik
acij
skih
su
stav
a u
klj
uču
jući
o
drž
avan
je i
mo
der
niz
acij
u I
T m
reža
Hig
ijen
sko
od
ržav
anje
(sv
e vr
ste
čišć
enja
: p
ran
je p
roče
lja,
pra
nje
gar
ažn
ih p
ovr
šin
a,
zavr
šna
građ
evin
ska
čišć
enja
, te
čišć
enje
ve
nti
laci
jsk
ih s
ust
ava,
itd
.)
Dez
infe
kci
ja, d
ezin
sek
cija
, der
atiz
acij
a
Rec
epci
on
ersk
e u
slu
ge
Vat
roga
sna
slu
žba
(pro
ved
ba
kat
ego
riza
cije
ob
jek
ta)
Teh
nič
ka
i fiz
ičk
a za
štit
a (s
ecu
rity
)
Up
ravl
jan
je s
ust
avo
m z
aklj
uča
van
ja
Od
ržav
anje
zel
enih
po
vrši
na
(ho
rtik
ult
ura
)
Zim
ska
slu
žba
Izra
da
god
išn
jeg
bu
dže
ta z
a u
pra
vlja
nje
ob
jek
tom
Cen
tral
na
nab
ava
i sk
lad
ište
nje
p
otr
ošn
og
mat
erij
ala
i rez
ervn
ih
dij
elo
va
Up
ravl
jan
je p
ovr
šin
ama
( o
bra
čun
i n
apla
ta n
ajm
a i o
stal
ih t
rošk
ova
)
Up
ravl
jan
je p
roje
kti
ma
i ugo
vori
ma
Kn
jigo
vod
stve
ne
usl
uge
Up
ravl
jan
je p
riču
vnim
sre
dst
vim
a
Go
spo
dar
enje
ob
jekt
om
Slika 3-2 Podjela usluga Gospodarenja objektima
Prijedlog dobrog gospodarenje objektima i infrastrukturom
Završni rad Stranica 28
Poduzeća koja pruţaju usluge gospodarenja objektima moraju moći ponuditi usluge svih
aktivnosti vezane za gospodarenje objektima ukoliko ţele ostati konkurentne na trţištu.
Obzirom da je paleta usluga koju pruţa koncept Gospodarenje objektima široka, ne moţe se
kvalitetno provoditi, a ni zamisliti, bez takozvanog outsourcinga, odnosno ustupanja nekih od
ugovorenih usluga vanjskim partnerima.
Danas je ustupanje nekih od ugovorenih usluga, vanjskim partnerima, jedna od uobiĉajenih
menadţerskih alata i prakse discipline Gospodarenja objektima. Obzirom da je paleta usluga
koju pruţa koncept Gospodarenje objektima široka, logiĉno je zakljuĉiti da velik dio
aktivnosti (npr. ĉišćenje objekata) u pravilu ne spada pod glavne aktivnosti poduzeća, stoga je
nastalo široko trţište za ugovorene usluge koje imaju mogućnost stranog financiranja. Glavni
je cilj strategije outsourcinga je optimiziranje organizacije poduzeća, oslobaĊanje ljudskih,
financijskih i materijalnih resurse, koji se onda fokusiraju na glavno podruĉju djelovanja
poduzeća.
Gospodarenje modernim graĊevinama obuhvaća kompleksne multidisciplinarne aktivnosti
koje se pojedinaĉno ili u cijelosti predaju vanjskoj usluzi. Svaki od poslova ustupljen
vanjskim ugovorenim partnerima, zahtijeva struĉnost, pa je kompleksnost odabira izvoĊaĉa
tim veća. Na trţištu tvrtke nude odrţavanje u „paketu“, zato je potrebno provjerit
opremljenost istih, osposobljenost za obavljanje takve multidisciplinarne djelatnosti, jer se
uglavnom tvrtke tek po potpisu ugovora opremaju tehniĉkom i ljudstvom resursima. Trţišna
utakmica nedopušta „prazne hodove“ i „lageriranje“ opreme i ljudstva, pa se pravi efekti vide
tek nakon prve godine trajanja ugovora.
Prijedlog dobrog gospodarenje objektima i infrastrukturom
Završni rad Stranica 29
3.2. Koristi od primjene koncepta Gospodarenja objektima
U strukturi troškova jedne organizacije, operativni troškovi su na drugom mjestu, odmah
poslije plaća zaposlenih. Operativni troškovi obuhvaćaju, izmeĊu ostalog, odrţavanje
objekata, ĉišćenje, raĉune za vodu, elektriĉnu energiju, plin i druge energente, razliĉiti
potrošni materijal, izdatke za telefon, nabavku i odrţavanje raĉunalne opreme, osiguranje
objekata i dr.
Slika 3-3 Udio pojedinih operativnih troškova u gospodarenju objektom
Što nam pruţa Gospodarenje objektima?
Analizu i procjenu cijene upravljanja i odrţavanja objekta
Zadrţavanje nivoa vrijednosti izgraĊenog objekta
Smanjenje investicijskog ulaganja
Suvremena iskustva pokazuju da se uvoĊenjem FM-a u postojeći koncept poslovanja moţe
postići i do 30% ušteda u operativnim troškovima.
O kolikim brojkama se radi, ovisi naravno od organizacije do organizacije, ali na godišnjem
nivou ove sume mogu odgovarati stotinama tisuća eura, ovisno o veliĉini objekta ili njegovoj
brojnosti. Kada se ovo uzme u obzir, procjenjuje se da se naizgled visoki troškovi uvoĊenja
FM-a na organizacijskom nivou isplaćuju u prve dvije godine primjene.
17%
34%
12%
9%
28%
energija čiščenje godišnje održavanje ostalo održavanje takse
Prijedlog dobrog gospodarenje objektima i infrastrukturom
Završni rad Stranica 30
Moguće mjerljive uštede u gospodarenju objektima [10]:
15-20 % na tehniĉkom odrţavanju
3-12 % na ĉišćenju
5-7 % kroz optimalno korištenje prostora
10 % u procesima preseljenja
20 % na generalnom povećanju produktivnosti
9 % kroz optimizaciju procesa
10 % na upravljanju “outsourcing” poslovima
do 20 % na prikupljanju i ĉuvanju podataka
Glavna korist Gospodarenja objektima kod posjedovanja objekata je povećanje njihove
vrijednosti ili povećanje dobiti od njihovog posjedovanja te smanjenje troškova odrţavanja.
Vrlo je bitno kod projektiranja objekta postaviti uvjete izgradnje koji će kasnije znatno
smanjiti troškove korištenja i odrţavanja objekta. TakoĊer se to odnosi i na kontrolu
izvoĊenja radova, gdje se treba paziti da se ne odstupa od projektiranih zahtijeva. Tu se
prvenstveno misli na korištenje modernih naĉina gradnje te korištenja modernih tehnologija
pri odabiru sustava grijanja, odnosno hlaĊenja, paţljivog odabira strojarskih instalacija kako
bi se što racionalnije trošili skupi energenti.
Trend u svijetu, koji se polako šiti i na naše podruĉje je upotreba obnovljivih izvora energije.
Ukoliko se odaberu pravilni i kvalitetni tehniĉki sustavi na objektu, smanjuje se i
pojednostavljuje dnevno rukovanje postrojenjima, opremom i svim tehniĉko-tehnološkim
instalacijama.
Zato kvalitetan voditelj objekta svojim iskustvom u upravljanju objektima te poznavanjem
novih tehnologija moţe i mora sudjelovati s kvalitetnim savjetima pri projektiranju i izgradnji
objekta. Samim time pomoći će budućem vlasniku objekta da što jednostavnije i jeftinije taj
objekt odrţava.
Prijedlog dobrog gospodarenje objektima i infrastrukturom
Završni rad Stranica 31
3.3. Modeli Gospodarenja objektima
Ovisno o kompaniji, modeli organizacije razlikuju se u manjoj ili većoj mjeri, ponajviše zbog
ĉinjenice da su modeli prilagoĊeni naĉinu poslovanja i potrebama kompanije ĉiji su i sastavni
dio. Fokusirajući se na lokaciju objekta, odnosno indirektno na njihovu veliĉinu, ovo je samo
jedna od metoda podjele odjela za gospodarenje objektima [11]:
1. Upravljaĉko-uredski model (engl. Office manager model)
U ovom modelu, gospodarenje objektima je ĉesto sastavni dio duţnosti nekog od zaposlenika
poduzeća, kao na primjer voditelja ureda. Poduzeća koja primjenjuju ovakav model su ili
premala za vlastit odjel Gospodarenje objektima ili posluju u unajmljenim prostorima.
2. Pojedinaĉni lokacijski model (engl. Single site model)
Zbog interesa organizacije u posjedovanju objekta u kojem se obavlja osnovna djelatnost,
kompanije osnivaju vlastiti odjel gospodarenja objektom. U praksi takav odjel ĉine većinom
zaposlenici koji rade u toj kompaniji i manjim dijelom vanjski ugovoreni partneri.
3. Lokalizirani lokacijski model (engl. Localised site model)
Poduzeća koja posjeduju veći broj objekata u istom gradu ne mogu provesti decentralizaciju
zbog ekonomskih razloga. Zbog toga za jednu vrstu usluga koriste konzultantska poduzeća, a
drugu vrstu usluga obavlja odjel unutar samog poduzeća. Kao negativni aspekt pojavljuje se
vrijeme izvršenja tih usluga i udaljenosti izmeĊu pojednih objekata.
4. Višestruki lokacijski model (engl. Multiple site model)
Model primjenjuju organizacije koje posluju na više zemljopisnih regija unutar neke drţave.
U ovome modelu glavno sjedište poduzeća se bavi donošenjem strategije gospodarenja
objektima koja se primjenjuje na sva ostala regionalna sjedišta. Radne aktivnosti i problemi
koji su vezani uz njih izvršavaju se u regionalnim sjedištima.
5. Internacionalni model (engl. Internacional model)
Multinacionalne kompanije, u glavnom odjelu gospodarenja objektima lociranom u glavnom
sjedištu donose glavne strategije gospodarenje objektima i rješavaju probleme koji su vezani
uz nabavu i smještaj potrebnih resursa. Podruĉni odjeli zaduţeni su za upravljanje svim
aktivnostima vezanih za gospodarenje objektom u kojemu se nalaze.
Prijedlog dobrog gospodarenje objektima i infrastrukturom
Završni rad Stranica 32
3.4. Normativa regulativa
Za sada su usvojene samo dvije norme, kako u Europi tako i u Republici Hrvatskoj, dok su
ostale norme u pripremi, odnosno u najavi, slika 3-4.
I. HRN EN 15221-1:2007
Facility Management -1. dio: Nazivi i definicije (EN 15221-1:2006)
Facility Management - Part 1: Terms and definitions (EN 15221-1:2006),
II. HRN EN 15221-2:2007
Facility Management 2. dio: Smjernice za pripremu ugovora za uslugu Facility
Managementa (EN 15221-2:2006)
Facility Management Part 2: Guidance on how to prepare Facility Management
agreements (EN 15221-2:2006),
Slika 3-4 Prikaz domene usluge vezane uz Facility Management po normi EN 15221 [9].
Normu je odredio CEN (The European Committee for Standardisation – Europski odbor za
normizaciju). Facility Management je integracija procesa unutar organizacije kako bi se
održavale i razvijale dogovorene usluge koje podržavaju i poboljšavaju djelotvornost njezinih
osnovnih djelatnosti [21].
Odrţavanje i upravljanje, pri prijevodu norme, gubi svoju nekadašnju strukturu i znaĉenje.
U praksi je zaţivio naziv Facility Management (FM), tuĊica koju je teško prevesti. TO
521 pri Hrvatskom zavodu za normiranje (HZN) utvrdio je definiciju u slobodnom prijevodu
kao: “Upravljanje objektima i pomoćnim sustavima.“
Model Gospodarenja objektima podrţava temeljne aktivnosti organizacije, slika 3-5. Bavi se
odnosom ponude i potraţnje, te predstavlja razliĉite razine moguće interakcije Gospodarenja
objektima.
Prijedlog dobrog gospodarenje objektima i infrastrukturom
Završni rad Stranica 33
Naru
čitelj
Zaht
jev
Spec
ifika
cija n
ivoa s
urad
nje
Dosta
va in
form
acija
Naba
va
Klijent
Korisnik usluge
Krajnii korisnik
Unutarnji Ili
vanjski
Osnovni proces Pomoćni proces
Ugovaranje usluge upravljanja objektima i sustava podrške
Pruž
atelj u
sluge
Strateški
Taktički
Operativni
Slika 3-5 Model usluge FM-a
Uz već spomenute norme, u Republici Hrvatskoj aktivnosti upravljanja objektima regulirane
su i dodatnim normama koje su trenutaĉno na snazi:
III. HRN EN 13269:2007
Odrţavanje-Upute za pripremu ugovora o odrţavanju (EN 13269:2006)
Maintenance-Guideline on preparation of maintenance contracts (EN 13269:2006),
IV. HRN EN 13306:2004
Nazivlje u odrţavanju (EN 13306:2001)
Maintenance terminology (EN 13306:2001),
V. HRN EN 13460:2009
Odrţavanje - Dokumentacija o odrţavanju (EN 13460:2009)
Maintenance -Documents for maintenance (EN 13460:2009),
VI. HRS CEN/TS 15331:2009
Projektiranje, upravljanje i nadzor usluga odrţavanja graĊevina (CEN/TS 15331:2005)
Criteria for design, management and control of maintenance services for buildings
(CEN/TS 15331:2005),
VII. HRN EN 15341:2009
Odrţavanje - Pokazatelji kljuĉnih znaĉajki odrţavanja (EN 15341:2007)
Maintenance -Maintenance Key Performance Indicators (EN 15341:2007),
VIII. HRI CEN/TR 15628:2009
Odrţavanje Osposobljavanje djelatnika odrţavanja (CEN/TR 15628:2007)
Maintenance Qualification of Maintenance personnel (CEN/TR 15628:2007).
Odrţavanje je jedan od temeljnih dijelova kako Gospodarenja objektima i Gospodarenja
materijalnom imovinom, te ga je potrebno jasno odrediti jer se ne odnosi samo na odrţavanje
tehnike na objektima, već i na ĉitavu poslovnu infrastrukturu. U nastavku razvitka hrvatskih
normi trebat će posebnu pozornost posvetiti ekonomskim i pravnim aspektima, te aspektima
zaštite okoliša jer su isti znaĉajno podzastupljeni u postojećim normama.
Prijedlog dobrog gospodarenje objektima i infrastrukturom
Završni rad Stranica 34
3.5. Aktivnosti i značajke voditelja objekta (eng. Facility manager)
Facility manager u prijevodu na hrvatski, znaĉio bi menadţer objekta, a u kontekstu ovoga
rada koristio bih termin voditelj objekta ili skupine objekata. On je generalni menadţer koji
organizira i upravlja timovima specijaliziranim za razliĉite poslove unutar organizacije.
Informacije su u ţivotnom ciklusu objekata raznovrsne, a problemi multidisciplinarni i
vremenski distribuirani u periodu od više desetaka godina, slika 3-6.
Danas, prvenstveno mislimo na timove zaduţenim za gospodarenje objektima u njegovu
ţivotnom ciklusu, nego na pojedince.
Voditelj objekta
Planiranje i vođenje projekata
Vođenje i upravljanje
Komunikacijske vještine
Zaštita okoliša
Upravljanje imovinom
Financijske vještine Tehničko vođenje i održavanje
Poznavanje tehnologije
Kvaliteta i unaprjeđenje
Slika 3-6 Kompetencije Voditelja objekta
Voditelj objekta je prema tome rukovoditelj ili dio tima struĉnjaka koji prati ţivotni ciklus
nekog objekta (zgrade) u svim fazama, poĉevši od najranije faze koncipiranja projektnog
programa, kroz proces projektiranja i izgradnje, tijekom cjelokupnog perioda eksploatacije, do
faze rušenja. To je struĉnjak koji posjeduje vrlo široki spektar kompetencija vezanih za
eksploataciju objekta, fiziĉku strukturu i odrţavanje, za proces rada i njegovo nesmetano i
fleksibilno funkcioniranje i za troškove koji prate sve ove aktivnosti. [14]
Široka lepeza znanja, prisiljava ga da neprestano usavršava svoje znanje. Odlikuju ga
sposobnost i strpljenje da sasluša sugovornike, odluĉnost u donošenju odluka, posjeduje
dobru pisanu i verbalnu komunikaciju, sposobnost motivacije drugih i samomotivacije,
njeguje odliĉne meĊuljudske odnose, te mora imati znaĉajne veze u mnogim granama
privrede. Mnoge od ovih osobina i vještina prvenstveno se stjeĉu kroz praksu.
Prijedlog dobrog gospodarenje objektima i infrastrukturom
Završni rad Stranica 35
Tablica 3-2 Neke od aktivnosti Voditelja objekta u odnosu na faze u životnom ciklusu objekta [14]
Faza 1. Formiranje projektnog plana
Razrada koncepta korištenja
Definiranje prostornih potreba
Pregled potrebne opreme
Usporedba poslovnih performansi sa srodnim institucijama u
okruţenju - benchmarking
Faza 2. Faza planiranja i projektiranja
Usporedni pregled planiranih potreba i projektiranog prostora
Koordinacija izmeĊu investitora, projektanta i korisnika
Faza 3. Faza izgradnje
Koordinacija izmeĊu investitora, arhitekte, graditelja, isporuĉitelja
opreme i postrojenja i korisnika
Faza 4. Useljenje i početak korištenja
Prijem radova
Prijem tehniĉke dokumentacije
Planiranje useljenja / preseljenja
Useljenje / Preseljenje
Faza 5. Faza korištenja/Upravljanja
Tehniĉko upravljanje
Komercijalno upravljanje
Upravljanje infrastrukturnim servisima
Upravljanje zaštitom okruţenja
Faza 6. Rušenje, uklanjanje i recikliranje
Razrada koncepta ponovnog korištenja komponenti srušenog objekta
(recikliranje)
Koordinacija rušenja, uklanjanja i recikliranja
Upravljanje zaštitom okruţenja
Prijedlog dobrog gospodarenje objektima i infrastrukturom
Završni rad Stranica 36
3.6. Informacijske tehnologije za podršku Gospodarenju objektima
U vremenu sve intenzivnije primjene IT-a postaje skoro nemoguće zamisliti bilo kakav
koncept projektiranja, planiranja, graĊenja i upravljanja bez odgovarajuće primjene
kompjuterskih i softverskih paket-rješenja. Na trţištu postoje razni informatiĉki paketi.
Usprkos tome što je disciplina Gospodarenja objektima duţe vrijeme prisutna na trţištu, ne
moţe se izdvojiti jedan od programa, odnosno reći, da je postao neka vrsta opće prihvaćenog
programa za praćenje usluga Gospodarenja objektima.
CAFM (Computer Aided Facility Management) je kompjuterska podrška Gospodarenju
objektima tj. informacijski sustav iza koga stoji pouzdana baza podataka. On nudi mogućnost
prikupljanja, ĉuvanja i kombiniranja razliĉitih vrsta informacija o objektu, opremi i
odrţavanju, slika 3-7. Informacije o objektu prikupljaju struĉnjaci razliĉitih profila i razliĉitim
metodama koje moraju biti obraĊene i vrlo jasno prezentirane.
Slika 3-7 Struktura podataka u CAFM [7]
Ako je arhitektima vrlo vaţan estetski aspekt objekta, graĊevinarima konstruktivni, a
strojarima i instalaterima funkcionalni, onda postaje jasno koliko razliĉitih informacija od
razliĉitih struĉnjaka koji sudjeluju u procesu projektiranja, planiranja, graĊenja i upravljanja
mora objediniti informacijski sistem za podršku sustavu Gospodarenja objektima. To znaĉi da
su za funkcioniranje efikasnog Gospodarenja objektima jednako vaţni arhitektonski planovi,
statiĉke i strukturalne analize i proraĉuni (vrlo vaţna komponenta za korištenje objekta
tijekom cijelog ţivotnog ciklusa), odvijanje procesa rada, optimalan rad instalacijskih sistema
itd. Svi ovi razliĉiti pogledi na isti objekt i informacije uvećavaju potrebu za aţuriranim i lako
dostupnim podacima.
Prijedlog dobrog gospodarenje objektima i infrastrukturom
Završni rad Stranica 37
Visoki troškovi koje stvara objekt u upotrebi prisilile su mnoge kompanije da, pored
angaţiranja voditeljaa objekta primjene i efikasan menadţment alat za informacije o objektu.
To je alat za upravljanje svim podacima koji mogu biti saĉuvani, analizirani i adekvatno
prezentirani. CAFM je dosta sliĉan GIS-u (Geografic Information System) i nije potpuno nov,
jer svim zgradama u eksploataciji se upravlja, ali takvo upravljanje (bez podrške koju pruţa
CAFM) nije uvijek efikasno i transparentno.
Ako pretpostavimo da je zgrada stara dvadeset godina i da su grafiĉki planovi u papirnom
obliku, moţe se vrlo lako zakljuĉiti da su stari bar dvadeset jednu godinu tj. da nisu aţurirani
te nisu od koristi.
Ako su pak aţurirani, u papirnoj su formi, i nije teško zamisliti koliko je vremena potrebno
menadţmentu da donese neku odluku tj. koliko se listova sa grafiĉkim informacijama mora
okrenuti i usporediti da bi se došlo do nekih osnovnih podataka, npr. kvadraturi poslovnog
prostora odreĊenog odjela ili opremi koja se koristi, o zauzetosti prostora, o instalacijama, itd.
Svemu ovome treba dodati da planovi u grafiĉkoj formi potiĉu iz razliĉitih izvora
(arhitektonski planovi, konstruktivni proraĉun, vodovod i kanalizacija, elektroinstalacije,
grijanje, ventilacija, klimatizacija,...) i razliĉitog su datuma u odnosu na projektiranje i
izvoĊenje što dokazuje da upravljanje objektom-zgradom na osnovu razliĉitih baziĉnih
informacija bez podrške CAFM-a za posljedicu ima donošenje pogrešnih odluka i problem u
komunikaciji izmeĊu razliĉitih odjeljenja. Sve zajedno u financijskom pogledu povećava
troškove poslovanja.
Osnovna ideja i prednost CAFM-a je ĉuvanje, jednostavno aţuriranje i upravljanje razliĉitim
informacijama koje se nalaze u jednoj bazi podataka. Ono omogućava da svako odjeljenje
jedne kompanije moţe koristiti iste podatke i razvijati svoju vlastitu strategiju za upravljanje
podacima. Za upravljanje objektima na udaljenim lokacijama, CAFM sistemi pored lakog
aţuriranja grafiĉkih i alfanumeriĉkih podataka, sve ĉešće ukljuĉuju suvremene
komunikacione tehnologije (Internet) pomoću kojih se moţe planirati i upravljati izgraĊenim
okruţenjem iz jednog centra ili tom centru direktno, s terena slati aktualni podaci. Takva
mogućnost rada osigurava efikasan i ekonomiĉan naĉin pristupa podacima koji se aţuriraju u
realnom vremenu, što kompanijama olakšava samo poslovanje i smanjuje troškove.
Prijedlog dobrog gospodarenje objektima i infrastrukturom
Završni rad Stranica 38
4. PRIKAZ TRENUTNOG PRISTUPA GOSPODARENJU
STAMBENIM OBJEKTIMA
Tablica 4-1 Starosna struktura stambenog fonda Republike Hrvatske [26]
GODINA IZGRADNJE BROJ STANOVA POSTOTAK
do 1919. 129.901 9%
1919 do 1945 104333 7%
1946 do 1960 154672 10%
1961 do 1970 285451 19%
1971 do 1980 329028 22%
1981 do 1990 244908 16%
1991 do 2000 116547 8%
2001 do 2008 161225 11%
UKUPNO 1.526.065 100%
Prilikom promjene vlasti, promijenila se i vlasniĉka struktura stambenog fonda. Stanove koje
su otkupili po povoljnim uvjetima, novi vlasnici nisu bili spremni adekvatno servisirati kroz
buduće troškove koji su se javili u procesu starenja objekata i njihovog odrţavanja. Drţava
pak, nije osmislila kvalitetan naĉin kako da nove vlasnike prisili da ulaţu u vlastitu imovinu,
te samim time povećavaju vrijednost vlastitog ulaganja.
Ratna razaranja koja su uslijedila, te ekonomske neprilike, pokazuju krajnji rezultat u vidu
zapuštenosti većine objekata te njihovo ubrzano trošenje i starenje. Kod аkumuliranog deficita
u odrţavanju razlikujemo dva oblika [14]. Prvi, vidljivi oblik аkumulirаnog deficita u
odrţavanju moţe se uoĉiti relativno jednostavnom sistematiĉnom inspekcijom objekta i na
odreĊeni naĉin (eksplicitno) opisati i kvalificirati. Drugi, nevidljivi (implicitni) oblik
akumuliranog deficita u odrţavanju moţe se uoĉiti kod svih subjekta koji se pojavljuju u
podruĉju stanovanja - da je opća zapuštenost zajedniĉka karakteristika cjelokupnog
stambenog fonda.
8% 7%
10%
19%
21%
16%
8%
11%
do 1919.
1919 do 1945
1946 do 1960
1961 do 1970
1971 do 1980
1981 do 1990
1991 do 2000
2001 do 2008
Prijedlog dobrog gospodarenje objektima i infrastrukturom
Završni rad Stranica 39
Rezultat gore navedenoga oĉituje se u manjku paţnje posvećene kvalitetnom odrţavanju, a još
manje unapreĊenju kvalitete zajedniĉkih dijelova zgrada. Tako se dogodilo da su nam fasade
oronule, a krovovi propali. Najveći dio novca je odlazio na krpanje rupa i otklanjanje
posljedica nemara i nesustavnog odrţavanja zgrada.
Donošenjem Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima, teret odrţavanja „pao“ je na
suvlasnike objekata. Novopeĉeni vlasnici objekata gledali su novosteĉenu imovinu kao
vlastitu vrijednost, ali naţalost u unutarnjim granicama vlastitog stana, bez razumijevanja
pojma suvlasništva objekta, unutar kojeg se nalazilo njihovo vlasništvo.
Kao dobar primjer prelaska iz društvenog vlasništva u privatno moţe se navesti Savezna
Republika Njemaĉka, nakon pripajanja Istoĉne Njemaĉke Zapadnoj Njemaĉkoj. Tamo, gdje je
na snazi bilo društveno vlasništvo, drţava je ponudila suvlasnicima da sami uz njihovu pomoć
(drţava je davala zajmove s kamatom od 2%) obave najnuţnije popravke kako bi se nivo
cijele zgrade podigao na zadovoljavajuću razinu. Struka je objasnila prednosti takvih radova i
kolike su uštede na ostalim reţijskim izdacima. Kazne koje su se implementirane za
neobavljanje nuţnih popravaka bile su velike pa je tako velika većina vlasnika pristala na
takve radove, što se u konaĉnici pokazalo kao najekonomiĉnije rješenje. Naţalost, u Hrvatskoj
još uvijek većina suvlasnika nije upućena u vaţnosti preventivnog odrţavanja i zašto je ono
potrebno pa financijska izdavanja za odrţavanje smatraju suvišnima i previsokima [13].
U novije vrijeme, vidljive su promjene naĉina razmišljanja kako kod suvlasnika tako i kod
upravitelja. U teoriji, odrţavanje i upravljanje je postalo sredstvo kojima vlasnici unapreĊuju,
a samim time i povećavaju vrijednost svoje nekretnine. Navedeno je zasad još u teoriji, ali s
ogromnim znacima napretka u poimanju i shvaćanju obaveza i prava koja nam dolaze s
vlasništvom nad imovinom.
Nakon donošenja Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima (NN 91/96) stekli su se
uvjeti da se, uz već postojeća gradska i drţavna poduzeća koja su se bavila upravljanjem, i
druge pravne i fiziĉke osobe mogu baviti upravljanjem objektima. Tako gledano, u gradu
Zagrebu se uz GSKG (Gradsko stambeno komunalno gospodarstvo) od 1997. godine na
trţištu pojavljuju i privatna poduzeća. Prema najnovijim procjenama, u Republici Hrvatskoj
registrirano je oko 150 što drţavnih, što privatnih poduzeća, od toga samo u Gradu Zagrebu
oko 60-ak.
Prijedlog dobrog gospodarenje objektima i infrastrukturom
Završni rad Stranica 40
Grafikon, slika 4-1, pokazuje prosjeĉnu starost stambenih objekata u Gradu Zagrebu. Objekti
ukupne starosti izmeĊu 20 i 40 godina odnose oko 60 % svih objekata [24]. Pred takvim
zgradama predstoje znaĉajna ulaganja (krovovi, liftovi i dr.) obzirom da je vijek trajanja tih
elementa mnogo manji, nego samog objekta.
Starost 1-5 6-10 11-20 21-30 31-40 41-50 51-60 61-70 71-80 81-90 91-100 +100
broj zgrada 681 501 364 896 766 758 136 76 356 223 379 2 5138
Postotak 13,25 9,75 7,08 17,44 14,91 14,75 2,65 1,48 6,93 4,34 7,38 0,04
Slika 4-1 Starost stambenih objekata u gradu Zagrebu
Nekadašnji nositelji stanarskog prava otkupom stanova ili u današnje vrijeme kupovinom
novog stana, postali su suvlasnici imovine o kojoj su duţni skrbiti zajedniĉki s ostalim
suvlasnicima, što je najĉešće definirano meĊuvlasniĉkim ugovorima.
MeĊuvlasniĉki ugovor je takav da na jednom mjestu definira meĊusobne odnose suvlasnika i
valjan je ako je potpisan od većine suvlasnika. On odreĊuje veliĉinu suvlasniĉkih dijelova
zgrade te uvjete i naĉin upravljanja objektom.
U tu je svrhu Vlada RH donijela «Uredbu o odrţavanju zgrada» kojom su ureĊena pitanja
namjene sredstava zajedniĉke priĉuve radi odrţavanja zgrada u suvlasništvu te o vrsti i naĉinu
poduzimanja hitnih i nuţnih popravaka na zgradama.
1-5 6-10 11-20 21-30 31-40 41-50 51-60 61-70 71-80 81-90 91-100 +100
13,25
9,75
7,08
17,44
14,91 14,75
2,65 1,48
6,93
4,34
7,38
0,04
Prijedlog dobrog gospodarenje objektima i infrastrukturom
Završni rad Stranica 41
4.1. Zakonska regulativa za oblast visokogradnje
Sabor Republike Hrvatske predvidio je sljedeće regule vezane uz Gospodarenje objektima i
infrastrukturom:
Zakon o prostornom ureĊenju i gradnji (NN 76/07),
Zakon o vlasništvu i drugim stvarnim pravima (NN 91/96., 68/98., 137/99., 22/00.,
73/00.,114/01. i 79/06),
Tehniĉki propis o sustavima ventilacije, djelomiĉne klimatizacije i klimatizacije
zgrada (NN 03/07.),
Pravilnik o tehniĉkom pregledu graĊevine (NN 108/04.),
Uredba o odrţavanju zgrada (NN 91/96).
Uz poslove vezane za Gospodarenje objektima, uz gore nabrojane, moţemo povezati i
sljedeće zakone: Zakon o zaštiti na radu, Zakon o zaštiti okoliša i Zakon o zaštiti od poţara.
Navedene zakone potrebno je poštivati tijekom cijelog ţivotnog vijeka graĊevine, poĉevši od
projektiranja, preko odrţavanja, pa do zbrinjavanja graĊevine. Uz zakone, veţe se i niz pod
zakonskih akata i pravilnika.
Kako se radna organizacija povećava i širi, raste i utjecaj odjela Gospodarenja objektima.
Voditelj Gospodarenja objektima ĉesto se nalazi u ulozi savjetodavnog tijela, koje upućuje
rukovodstvo tvrtke na mnoge kljuĉne momente prilikom gradnje, obnavljanja i odrţavanja
objekta/objekata. U tom pogledu, uputno je da je voditelj odjela Gospodarenja objektima
upućen u zakonsku regulativu, te se u skladu s njom rukovodi u svakodnevnom radu, a
posebice prilikom savjetovanja rukovodstva firme u sluĉaju renoviranja ili izgradnje novih
objekata.
Sukladno specifiĉnim zahtjevima objekata kojima rukovodi odjel Gospodarenja objektima
(poput bolnica, restorana, zatvorskih ustanova, specifiĉnih industrijskih postrojenja),
zakonska regulativa moţe biti i šira. Odjel Gospodarenja objektima mora pratiti specifiĉnosti i
zahtjeve objekata kojim rukovodi.
Prijedlog dobrog gospodarenje objektima i infrastrukturom
Završni rad Stranica 42
4.2. Uredba o odrţavanju stambenih objekata
Temeljem ĉlanka 387. Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima (NN br. 91/96), vlada
Republike Hrvatske donijela je 19. lipnja 1997. Uredbu o održavanju zgrada kojom su
ureĊena pitanja namjene sredstava zajedniĉke priĉuve radi odrţavanja zgrada u suvlasništvu,
vrste i naĉin poduzimanja hitnih i nuţnih popravaka na zgradama i pitanja u svezi dostavljanja
podataka o stanovima. Uredba je zapravo popis dijelova graĊevina koje smatraju zajedniĉkim
dijelovima i popis radova koji se obavljaju kao hitni radovi, odnosno nuţne intervencije.
Redovnim odrţavanjem objekta prema navedenoj odredbi smatra se
liĉenje i bojanje zidova, stropova, vanjske i unutarnje stolarije i tapetarski radovi, liĉenje
bravarije, radijatora, drugih grijaćih tijela i drugih odgovarajućih elemenata
premazivanje zidova i stropova vapnom, premazivanje dimnjaka, zamjena pokrova
keramiĉarski i drugi radovi na završnim oblogama podova i zidova, zamjena podnih
obloga i premazivanje podova
zamjena i popravak stolarije ukljuĉujući i elemente zaštite od vanjskih utjecaja
popravak pokrova i ravnog krova, popravak proĉelja
odrţavanje rasvjete i drugih elektriĉnih ureĊaja (ţarulja, prekidaĉa, utiĉnica, zvonca
svjetiljki, interfon i sl.) kao i odrţavanje vanjske rasvjete koja pripada zgradi
zamjena i popravak brava i drugih elemenata koji pripadaju zgradi
odrţavanje nasada, staza, opreme i drugih elemenata na zemljištu koji pripadaju zgradi
(ograde, sprave za igru djece, okviri za ĉišćenje tepiha, klupe i sl.)
redoviti servisi na ureĊajima za grijanje i pripremu TV (kotlovnica i dr.)
redoviti servisi dizala, redoviti servisi protupoţarne instalacije i protupoţarnih aparata u
zgradi, redoviti servisi agregata za rasvjetu, hidroforskih postrojenja i prepumpnih stanica
za otpadnu vodu i pumpnih stanica za vodu
redoviti servisi na antenskim ureĊajima, ureĊajima za prijam televizijskog programa
ukljuĉujući i ureĊaje za kabelsku i satelitsku TV
redoviti servisi na instalacijama vodovoda, kanalizacije, elektrike, plina i dr. redoviti
servisi ostalih aparata i ureĊaja u zgradi prema naputku proizvoĊaĉa
ĉišćenje dimnjaka i dimovodnih kanala (dimnjaĉarske usluge), dezinsekcija i deratizacija
zajedniĉkih prostora zgrade i posebnih dijelova zgrade kada se obavlja u cijeloj zgradi u
cilju trajnog otklanjanja štetoĉina i gamadi
Prijedlog dobrog gospodarenje objektima i infrastrukturom
Završni rad Stranica 43
ĉišćenje kanala za smeće, ĉišćenje septiĉkih jama, ĉišćenje odvodnih rešetaka,
vodovodnih grla i oluka
Hitnim popravcima smatraju se radovi koji se javljaju nenadano i kojima se sprjeĉavaju
posljedice za ţivot i zdravlje ljudi, kao i veća šteta na nekretninama. Uredbom o odrţavanju
zgrada hitnim popravcima smatra se poduzimanje radova u sluĉaju:
kvarova na plinskim instalacijama
kvarova na sustavu centralnog grijanja i toplovodnom sustavu
puknuća, oštećenja i zaĉepljenja vodovodne i kanalizacione instalacije, radi sprjeĉavanja
daljnjih štetnih posljedica,
kvarova na elektriĉnoj instalaciji
znatnijih oštećenja dimnjaka i dimovodnih kanala
prodiranja oborinskih voda u zgradu, saniranja posljedica istog prodora, te znatnijeg
oštećenja krova
narušene statiĉke stabilnosti zgrade ili pojedinih dijelova zgrade
kvarova na dizalu
otpadanja dijelova proĉelja
Nuţni popravci na zgradi su oni koji se moraju izvesti zbog istrošenosti, starosti, djelovanja
atmosferilija, utjecaja okoliša ili djelovanja trećih osoba. Ako se oni ne uĉine, u stanovitom bi
se razdoblju mogli neposredno ugroziti ţivot i zdravlje ljudi ili onemogućiti normalni uvjeti
ţivota u zgradi, to jest funkcioniranje zgrade i mogla bi nastati veća oštećenja. Uredbom o
odrţavanju zgrada nuţnim popravcima smatra se poduzimanje radova osobito radi:
sanacije krovne konstrukcije, nosivih zidova, stupova, meĊukatnih konstrukcija, temelja
sanacije dimnjaka i dimovodnih kanala
sanacije ravnih i kosih krovova
sanacije klizišta
zamjene instalacija na zajedniĉkim dijelovima i ureĊajima zgrade (vodovodne,
kanalizacijske, elektriĉne, plinske, centralnog grijanja i sl.)
popravka proĉelja zgrade, izolacije zidova, podova i temelja zgrade
Prijedlog dobrog gospodarenje objektima i infrastrukturom
Završni rad Stranica 44
4.3. Ţivotni ciklus izgraĎenih objekata
Upravljanje objektima, opremom i odrţavanjem postoji oduvijek, nezavisno od oblika
vlasništva nad nekretninom i politiĉkog ustrojstva društva. Samim time ako neĉim
upravljamo, to upravljanje proizvodi odreĊene troškove. Upravljanje tim troškovima
predstavlja izazov kako te troškove minimalizirati, a zadrţati vrijednost imovine, što većom u
što duţem periodu. Problem koji postoji, otkad je ĉovjeka, imovine i vlasništva nad imovinom
zadnjih godina, ujedinjuje sve sudionike u ţivotnom ciklusu objekta, te ih prisiljava na bolju
suradnju i koordinaciju, razmjenu znanja, podataka i informacija.
26 %4 %POPRAVCI
20 %
ODRŽAVANJE I UPOTREBA35 %
ZAMIJENA ISTROŠENIH MATERIJALA 10 %
? %
100 %
Trošak vlasništva
1 godina 2 godine 50 godina 1 godina UKUPNO
PROJEKTIRANJE GRAĐENJE UPOTREBA I ODRŽAVANJE UKUPNORUŠENJE
Slika 4-2 Udio troškova životnog ciklusa objekta po fazama
Iz slike 4-2, moţe se uoĉiti da od 100% - tnog troška vlasništva, svega 4% otpada na
projektiranje objekta, 26% na graĊenje objekta, pribliţno 65% na eksploataciju i otprilike 5%
troškova odlazi na rušenje objekta [14].
Shodno tome javlja se potreba da se u procesu projektiranja sve više paţnje posveti
odrţavanju objekta jer se pokazalo da sredstva investirana u odrţavanje sve više nadmašuju
sredstva potrebna za izgradnju novih zgrada. Iz tog razloga, u procesu projektiranja, sve se
ĉešće ukljuĉuju i specijalisti za odrţavanje koji rade dio projektne dokumentacije za
odrţavanje za sve vrijeme uporabe zgrade.
Gospodarenje objektima poimamo kao oruĊe u svrhu odrţavanja vrijednosti imovine i razine
njezine korisnosti, a uz smanjenje troškova. Objekt je tijekom ţivotnog vijeka podloţan
raznim vanjskim utjecajima, te je shodno tome teško predvidjeti i realno mjeriti troškove.
Smanjenje troškova odrţavanja treba bit misao vodilja.
Prijedlog dobrog gospodarenje objektima i infrastrukturom
Završni rad Stranica 45
Cilj svih investitora, projektanata i izvoĊaĉa radova usmjeren je na smanjivanje inicijalnih
troškova graĊenja. Zanemarivi broj istih posvećuje paţnju smanjivanju troškova odrţavanja i
eksploatacije, odnosno smanjenju ukupnih troškova projekta. Procjena ukupnih troškova sluţi
za procjenu pri izboru alternativnih rješenja, usporeĊujući sve znaĉajne opcije projektiranja,
graĊenja, odrţavanja i uporabe objekata tijekom zadanoga vremenskog razdoblja. Za svako
alternativno rješenje, ukupni troškovi za svaki element graĊevine mogu se izraĉunati
sljedećom formulom [23]:
eee rfmie TTTUTP
UTPe - ukupni troškovi objekta
eiT - inicijalni (kapitalni) troškovi koji se odnose na fiziĉke elemente objekta (zemljište s
porezom na promet nekretnina, davanja, graĊenje, natjeĉaj, projektiranje, opremanje i trošak
financiranja objekta)
efmT - troškovi FM - a (to je zajedniĉki naziv za troškove uporabe, odrţavanja i troškove
zamjene istrošenih elemenata) koji se odnose na fiziĉke elemente
erT - troškovi rušenja elementa koji ukljuĉuju rušenje i uklanjanje elementa i troškove
reciklaţe graĊevinskog elementa
Ukupni troškovi projekta UTP(investitora)
UTP podneseni investitoru
Troškovi upravljanja održavanja i korištenja projekta
(FM costs)
Kapitalni troškoviTroškovi uklanjanja
projekta
Indirektni troškovi tima koji upravlja projektom (tim
tvrtke koja upravlja projektom)
Financijski troškoviOstali indirektni troškovi
tvrtkom koja upravlja projektom
Indirektni troškovi tima koji upravlja
projektom
Ostali indirektni troškovi investitora
Financijski troškovi investitora
Slika 4-3 Struktura ukupnih troškova (nivo projekta)
Prijedlog dobrog gospodarenje objektima i infrastrukturom
Završni rad Stranica 46
U troškove upravljanja, odrţavanja i uporabe objekata ubrajaju se svi troškovi potrebni za
uporabu, odrţavanje i logistiĉku potporu objekta tijekom cijelog ţivotnog vijeka te indirektni
troškovi potrebni za upravljanje ovom etapom [23].
Troškovi održavanja i zamjena istrošenih elemenata
Indirektni troškovi tima koji upravlja ovom etapom projekta
Ostali indirektni troškovi ove etape projekta
Troškovi korištenja objektaTroškovi zamjene i održavanja
istrošenih elemenataOstali troškovi
Plansko preventivno održavanje
Instalacije
Podzemni radovi
Nadzemni radovi
Završni radovi
Uređenje okoliša
Oprema i uređenje
Reaktivno održavanje
Zamjena istrošenih elemenata
Indirektni troškovi tvrtke koja izvodi radove
Troškovi IT i komunikacija
Osiguranje
Specifični troškovi jedinica lokalne samouprave
Troškovi preseljenja
Troškovi režija
Troškovi najma prostora
Troškovi specifičnih instalacija
Unutarnje uređenja površina
Troškovi pripreme obroka
Troškovi zemljišta
Troškovi portira
Troškovi vezani uz zdravlje i sigurnost zaposlenih
Troškovi komunalnog otpada
Troškovi čišćenja
Troškovi ostale logistike
Troškovi specifičnih usluga
Indirektni troškovi tvrtke koja izvodi radove
Troškovi konzultatnata
Troškovi izobrazbe
Instalacije
Podzemni radovi
Nadzemni radovi
Završni radovi
Uređenje okoliša
Oprema i uređenje
Instalacije
Podzemni radovi
Nadzemni radovi
Završni radovi
Uređenje okoliša
Oprema i uređenje
Slika 4-4 Troškovi upravljanja, upotrebe i održavanja ( FM costs)
Troškovi FM - a mogu se iskazati sljedećom formulom [23]:
n
i
m
j
n
i
m
j
ojujfm TTTe
1 1 1 1
)()(
Tu - troškovi uporabe (eksploatacije) objekta koji ukljuĉuju troškove reţija, troškovi vezani
uz obavljanje osnovne djelatnosti objekta
To - troškovi tekućeg i investicijskog odrţavanja objekta
n - broj godina (predviĊeni vijek trajanja projekta)
m - broj troškovnih elemenata graĊevine
Prijedlog dobrog gospodarenje objektima i infrastrukturom
Završni rad Stranica 47
4.4. Općenito o odrţavanju stambenih objekata
Odrţavanje objekta moţemo definirati kao trajnu aktivnost za cijelo vrijeme uporabe objekta,
kojom se objektu u cjelini i svim njegovim dijelovima osigurava razina sluţnosti u odreĊenim
dopustivim granicama [18].
DEFINIRANJE IDEJE (POTREBE)
IZVOĐENJEPRENAMIJENA ILI
UKLANJANJE OBJEKTA
KONCIPIRANJEUPOTREBA I
ODRŽAVANJE
Slika 4-5 Mjesto održavanja u cjelokupnom životnom ciklusu objekta
U Zakonu o gradnji, strogo formalno, odrţavanje se definira (ĉlanak 2. st. 8.) na sljedeći
naĉin: “Održavanje građevine jest praćenje i očuvanje namjene građevine te poduzimanje
mjera nužnih za sigurnost i mehaničku otpornost i stabilnost građevine te za život ljudi”.
Pojam rekonstrukcije, koji takoĊer znaĉi radove na zgradi, ĉlanak (st. 3.) definira:
“Rekonstrukcija jest izvođenje građevnih radova na postojećoj građevini ili poduzimanje
mjera radi uspostave primjerenog stanja građevine, ako se tim radovima i mjerama utječe na
bitne zahtjeve za građevinu”.
Problem odrţavanja objekata potrebno je promatrati u kontekstu cjelokupnog procesa
graĊenja, jer zadovoljavanje potreba za graĊenjem podrazumijeva i aktivnosti kao što su:
izgradnja novih zgrada, modernizacija i zamjena postojećih te odrţavanje.
Kad spominjemo aktivnosti koje provodimo sa svrhom odrţavanja objekata, prvenstveno
mislimo na graĊevinsko, strojarsko i elektro odrţavanje, kao skup tehniĉkih i administrativnih
aktivnosti s namjerom da se objekt ili bilo koji njegov dio zadrţi ili vrati u stanje u kojem je
sposoban vršiti svoju namjenu, slika 4-6. Naravno, uz što manje (optimalne) financijske
izdatke [9].
Slika 4-6 Podjela radova vezanih za održavanje objekata
31%
40%
22%
7% Građevinskoodržavanje
Strojarsko održavanje
Elektro održavanje
Ostalo
Prijedlog dobrog gospodarenje objektima i infrastrukturom
Završni rad Stranica 48
U praksi aktivnosti odrţavanja na objektima, sa stajališta tehnologije, grupiraju se u razliĉite
kategorije radova. Tako se u raznoj struĉnoj literaturi i razliĉitim pravilnicima spominju
pojmovi: pregled, kontrolni pregled, pregled stanja, nadzor, revizija, inspekcija, ĉišćenje,
zaštita od korozije, ĉišćenje opreme, osnovno odrţavanje, servisiranje, podešavanje,
reguliranje, zamjena, popravci, manji popravci, veći popravci, mali ili laki popravci (remont),
srednji popravci (remont), generalni popravci (remont), pomoćni radovi, rekonstrukcija,
modifikacija, revitalizacija, restauracija, preventivni programi, korektivni programi itd.
Mnogi od navedenih radova imaju svoje sadrţajne sinonime, dok se sadrţaji nekih manje ili
više preklapaju sa sadrţajem drugih, u zavisnosti od konkretnog sluĉaja, odnosno tehniĉkog
sredstva. Sve nabrojane kategorije radova imaju neke zajedniĉke osobine.
Poslove i aktivnosti odrţavanja na stambenim objektima moţemo grupirati uglavnom prema
dva kriterija:
1. Prema izvoru financiranja (knjigovodstveni prilaz), vrši se podjela odrţavanja na tekuće i
investicijsko odrţavanje.
Tekuće održavanje odnosi se na sve poslove koji se financiraju iz vlastitih financijskih
sredstava pojedinog objekta, prikupljenih u tijekom tekuće godine.
Tekuće odrţavanje karakterizira:
manji obujam i sloţenost radova
mogućnost izvoĊenja u izvan eksploatacijskom vremenu
viša uĉestalost izvoĊenja
izvode ih korisnici (korisnici sredstava i/ili zaposlenici sluţbe odrţavanja);
manji ukupni iznos troškova
financiranje iz vlastitih sredstava troškova osnove djelatnosti (na primjeru
stambenih objekta, priĉuva)
Investicijsko održavanje odnosi se na veće radove i zahvate, pa se sredstva osiguravanju na
duţi rok (odricanjem od trenutne potrošnje u korist buduće) najĉešće preko kredita poslovnih
banaka.
Investicijsko odrţavanje karakterizira:
veći obujam i sloţenost radova
Prijedlog dobrog gospodarenje objektima i infrastrukturom
Završni rad Stranica 49
niska uĉestalost izvoĊenja
izvode ih iskljuĉivo radnici sluţbe odrţavanja ili vanjski ugovoreni partneri
relativno visoki troškovi
financiranje iz troškova amortizacije (na stambenim objektima najĉešće se primjenjuju
bankovni krediti).
2. Prema tehnologiji radova, odrţavanje radova moţemo podijeliti na:
Redovno održavanje (prema EFNMS pripadaju pojmu preventivnog odrţavanja)
Pri tome se proces redovnog odrţavanja sastoji od servisiranja dijelova objekata i postrojenja
kako bi se sprijeĉilo nastanak kvara. U proces redovnog odrţavanja mogu se ukljuĉiti
aktivnosti koje se temelje na planom utvrĊenim postavkama. Redovno odrţavanje je planirani
proces koji se provodi temeljem godišnjeg plana odrţavanja izraĊenog od strane upravitelja.
Izvanredno održavanje (prema EFNMS pripadaju pojmu korektivnog odrţavanja)
Izvanredno odrţavanje se sastoji u popravcima objekata i postrojenja nakon iznenadnog
nastanka kvara ili kao posljedica potrebe za poduzimanjem hitnih mjera na objektu nakon
utvrĊivanja nekog nedostatka ili kvara.
Održavanje objekta
Redovito održavanje Izvanredno održavanje
Predefinirano održavanje
· Servisiranje· Zamjena· Inspekcija· Testiranje
Održavanje prema stanju
· Nadgledanje stanja· Procjena stanja· Inspekcija· Testiranje
Vremenski definiranoBroj ciklusa rada
Usporedba sa prihvatljivim kriterijem
Kvar
Terminski definirana aktivnost održavanja
· Sanacija· zamjena
Korektivni zadatak održavanja
· Sanacija· zamjena
Granično prihvatljivo
Prihvatljivo Ne prihvatljivo
Slika 4-7 Dijagram toka procesa održavanja [7]
Prijedlog dobrog gospodarenje objektima i infrastrukturom
Završni rad Stranica 50
4.5. Sredstva za odrţavanje- zajednička pričuva
Svaki objekt ima svoj vijek trajanja. Kod stambenih zgrada to je najĉešće 100 godina te je
kroz to vrijeme zgradu potrebno i odrţavati. Odrţavanje elemenata zgrade kao i njihova
zamjena, u razliĉitim vremenskim periodima zahtjeva i razliĉitu visinu ulaganja, što se za
jednu prosjeĉnu stambenu zgradu moţe grafiĉki prikazati slikom 6-2, ispod [24].
Slika 4-8 Visina ulaganja u stambene objekte u ovisnosti o starosti objekata
Iz dijagrama na slici 6-2. vidljivo je, na primjer, da u desetoj godini starosti zgrade potrebno
izdvojit 1,592 % od ukupne graĊevinske vrijednosti zgrade, a u 40-oj godini starosti penje se
na ĉak 8,826 %. Na temelju tih podataka dolazi se do zakljuĉka da je potrebna prosjeĉna
visina godišnje priĉuve, kroz razdoblje od 100 godina, 0,79 % vrijednosti zgrade, odnosno uz
primjenu etalonske vrijednosti m² stana 2,25 kn/ m².
Zakonski propisana visina priĉuve iznosi 1,54 kn/m², odnosno 0,54 % vrijednosti zgrade, koja
se na trţištu upravljanja nekretninama i dalje koristi kao minimum. Unatoĉ mišljenjima većine
drţavnih i privatnih upravitelja, koji govore da uz tako minimalnu priĉuvu nije moguće
osigurati ni normalno tekuće odrţavanje objekta, a kamoli provesti neke veće investicijske
zahvate. U praksi prosjeĉna visina priĉuve iznosi oko 2,5 kuna, slika 4-9. Ovako općenito
definiran iznos minimalne priĉuve jedan je od izvora nejasnoća, pa i nezadovoljstva
upravitelja nekretninama. Vrijednost stana ili poslovnog prostora je, naravno, trţišna
kategorija i moţe znaĉajno varirati i unutar istog objekta. Zato se u izraĉunu minimalne
priĉuve kao osnovica koristila tzv. etalonska cijena graĊenja, koju na temelju prosjeĉnih
cijena graĊenja svake godine odreĊuje Ministarstvo graditeljstva. Etalonska cijena je u
trenutku stupanja Zakona na snagu bila 3400 kuna po ĉetvornom metru, iz ĉega se kao
minimalna priĉuva dobiva iznos od 1,53 kune po ĉetvornom metru. U meĊuvremenu je
etalonska cijena, prema podacima Ministarstva, porasla na 5808 kuna, što znaĉi da bi
minimalna priĉuva trebala biti 2,61 kunu, na što treba dodati i PDV.
1,15%
1,59%
1,26%
2,01%
2,35%
5,50%
1,15%
8,83%
5,21%
8,55%
1,15%
5,92%
1,15%
1,59% 2,46%
8,83%
1,15%
9,45%
1,15%
8,97%
0%
2%
4%
6%
8%
10%
% o
d v
rije
dn
ost
i
Prijedlog dobrog gospodarenje objektima i infrastrukturom
Završni rad Stranica 51
Slika 4-9 Visina pričuve
Obzirom na veliki broj neplatiša, u 2006. godini ukupna fakturirana priĉuva iznosila je
252.680.000 kuna, a naplaćeno je 239.000.000 kuna; što je u skladu s procjenama razliĉitih
upravitelja o visini naplaćene priĉuve, izmeĊu 94-97 % [24].
Troškovi velikih radova kao što su sanacije i obnova proĉelja i fasada, zamjena dotrajalih
instalacija, obnove kotlovnica i dizala ĉesto nadilaze mogućnosti suvlasnika. U takvim
situacijama jedno od rješenja su povoljni bankovni krediti, a uvjeti kreditiranja razlikuju se od
upravitelja do upravitelja.
Osim uplaćivanja priĉuve postoje još razne mogućnosti prikupljanja sredstava potrebnih za
odrţavanje. Iznajmljivanje zajedniĉkih krovova za postavljanje raznih antena te proĉelja za
postavljanje reklamnih panoa postaju uĉestao naĉini sakupljanja prihoda. U posljednje
vrijeme kao jedno od rješenja, tamo gdje je to tehniĉki moguće, izvodi se i nadogradnja
stambene etaţe te se prodajom iste rješavaju nagomilani problemi u zgradi.
Upravitelj kojeg su suvlasnici izabrali, duţan je otvoriti poseban raĉun za prikupljanje
sredstva zajedniĉke priĉuve za svaku stambenu zgradu, te osigurati toĉna izvješća o stanju
zajedniĉke priĉuve; moguće su i on-line provjere.
U sluĉaju da pojedini suvlasnici ne podmiruju svoje obaveze, iako je plaćanje priĉuve
zakonski regulirano, većina se upravitelja u praksi susreće s problemom nerazumijevanja i ne
prihvaćanja te obaveze os stane suvlasnika, te su prisiljeni provoditi sljedeće mjere:
kontinuirano opominjanje duţnika – provodi se svaki mjesec, na redovitim
uplatnicama naznaĉuje se postojeći dug i stanja na odreĊeni datum
opomene pred ovrhu – šalju se svim duţnicima jednom godišnje, prije pokretanja
postupaka prisilne naplate i odnose se na dugovanja za prethodnu godinu
prisilna naplata priĉuve – pokreće se nakon neuspješnih opomena, javni biljeţnik
dostavlja rješenje o ovrsi. Ukoliko se ni tada ne uspije naplatiti dugovanje, u suradnji s
drugim institucijama, ostaje mogućnost provedbe ovršnog postupka.
15%
16%
16% 19%
34% 1,53 kn/m²
1,54-2,00 kn/m²
2,01-2,5 kn/m²
2,51-3,00 kn/m²
više od 3,00 kn/m²
Prijedlog dobrog gospodarenje objektima i infrastrukturom
Završni rad Stranica 52
4.6. Program upravljanja objektom
Program upravljanja je sredstvo kojim upravitelji organiziraju aktivnosti odrţavanja na
objektima pod upravljanjem. U praksi se susrećemo s dugoroĉnim i kratkoroĉnim planovima,
a oba bi trebala, bar u teoriji, definirati radove i aktivnosti potrebne na zgradi te potrebu i
raspodjelu sredstava potrebnih za te aktivnosti. Cilj je planiranja da se predviĊeni radovi
obave na vrijeme, vodeći raĉuna o troškovima i kontroli radova koji se izvode. Stambenim
objektima koji iziskuju znatna materijalna sredstva za odrţavanje, dugoroĉni plan odrţavanja
moţe itekako smanjiti troškove za nepredviĊene radove.
Godišnji plan odrţavanja sadrţi :
Osnovne podatke o zgradi – površina , trenutno stanje raĉuna, priĉuva
Troškove tekućeg odrţavanja –
preventivno (redovno) odrţavanje - Zakonski obavezni radovi, mali popravci,
korektivno odrţavanje - hitne intervencije
Troškove investicijskog odrţavanja – veliki popravci, otplata zajma
Troškove usluga i naknada
Troškovi naknade upravitelja
Upravo je program upravljanja zgradom, koji se najĉešće definira kao godišnji program
upravljanja, najvaţniji dokument iz kojeg proizlaze materijalne obveze suvlasnika, tj.
stvaranje priĉuve zgrade. Razlikuju se dva osnovna pristupa izradi programa:
A - radi li se o PRVOM programu upravljanja zgradom koja još nema upravitelja
izradi programa za novoizgraĊenu zgradu
izrada plana na minimum 1,53 kn/m2
sa zajedniĉkim troškovima
izradi programa za zgradu na PRINUDNOJ upravi u svrhu ugovornog odrţavanja
B - nudimo OBNOVU programa upravljanja već ugovorenoj zgradi
izradi programa s istim iznosom priĉuve
izradi programa s prijedlogom povećanja priĉuve zbog sljedećih razloga:
hitno je potreban NUŢNI POPRAVAK i pozajmica
POGONSKI TROŠKOVI dodaju se u priĉuvu
predlaţe se prikupljanje za VELIKI POPRAVAK
Prijedlog dobrog gospodarenje objektima i infrastrukturom
Završni rad Stranica 53
Informacija za izradu programa:
o postojanju tehniĉke dokumentacije (projekta s graĊevinskom i uporabnom
dozvolom)
podataka o suvlasniĉkim udjelima – broju i vrsti prostora u objektu (elaborat
etaţiranja, ako postoji)
izrada Zapisnika o pregledu objekta u svrhu definiranja postojećeg stanja objekta (u
tehniĉkom i funkcionalnom smislu)
dogovor s predstavnicima suvlasnika o planiranju svega što bi se u priĉuvu ukljuĉilo
Vaţno je da godišnji prihod, ostvaren od 1,53 kn/m2, bude dostatan za:
obavezne radove
redovno odrţavanje te male popravke i hitne intervencije na zajedniĉkim instalacijama
i graĊevinskim dijelovima
osiguranje zgrade
naknadu upravitelja
Po definiranju svih iznosa potrebnih za planirane radove u godini (temeljem Zapisnika o
pregledu objekta) te iznosa naknada i troškova koji se namiruju iz priĉuve, izraĊuje se
prijedlog GPU-a i potpisne liste za donošenje odluke o prihvaćanju predloţene visine priĉuve.
Po dostavi natpoloviĉne odluke o prihvaćanju GPU-a, pristupa se ugovaranju upravljanja s
ovlaštenim predstavnikom suvlasnika.
Prijedlog dobrog gospodarenje objektima i infrastrukturom
Završni rad Stranica 54
Tablica 4-2 Primjer plana godišnjeg održavanja
Vrsta prostora Broj Koeficijent Površina Ukupna površina
Stambeni 76 1 5001,85
Poslovni 4 1,25 579,07
Stambeno-poslovni
Garažni 17 0,75 272
Parkirno mjesto 33 0,5 441,91
6150,64 m²
Redni broj REDOVNO ODRŽAVANJE Jed. cijena Ukupno
1. SANITARNA SLUŽBA 500,00 kn
2. SERVIS PROTUPOŽARNIH APARATA 130,00 kn 3.120,00 kn
3. POPRAVCI VODOVODA, KANALIZACIJE, STRUJE 1.000,00 kn
4. DIMNJAČARSKA SLUŽBA 1.000,00 kn
5. M-BUS SUSTAV 98,00 kn 784,00 kn
6. DIZALO (MJESEČNI SERVIS+GODIŠNJI SERVIS ZIK)*2 KOM 1.328,00 kn 11.504,00 kn
7. ČIŠDENJE ZGARDE 4x mjesečno 2.000,00 kn 16.000,00 kn
8. ZAJEDNIČKA STRUJA (ZGRADA+GARAŽE) 800,00 kn 6.400,00 kn
9. SERVIS PREPUMPNE PUMPE 800,00 kn
10. SERVIS AGREGATA 2.000,00 kn
11. SERVIS CO DETEKCIJE 1.500,00 kn
12. SERVIS SPRINKLER SUSTAVA 1.600,00 kn
13. SERVIS GARAŽNIH VRATA 800,00 kn
14. SERVIS SEPARATORA 900,00 kn
15. ČIŠDENJE GARAŽE (1x godišnje) 500,00 kn
16. HORTIKULTURA (6x godišnje) 100,00 kn 600,00 kn
17. TROŠAK BANKE 500,00 kn
18. SITNI POTROŠNI MATERIJAL 2.500,00 kn
19. AKIMULACIJA 6.000,00 kn
UKUPNO 58.008,00 kn
UKUPNO
1. NAKNADA UPRAVITELJU 2.375,60 kn 19.004,80 kn
2. OSIGURANJE ZGARDE 1.766,18 kn 14.129,44 kn
3. NAKNADA PREDSTAVNIKU (bruto) 1.770,00 kn 14.160,00 kn
4. STALE USLUGE 500,00 kn
UKUPNO 47.794,24 kn
32.523,50 kn-
123.013,13 kn
105.802,24 kn
15.312,61 kn-
2,45 kn/m²
I. OSNOVNI PARAMETRI ZGRADE
III. INVESTICIJSKO ODRŽAVANJE
IV. NAKNADA
II. PRIJEDLOG GODIŠNJEG PROGRAMA UPRAVLJANJA ZGRADOM
Ukupna površina
V. REKAPITULACIJA
Početno stanje na dan 01.01.2011.
Prihodi 2011 (100 % uplata suvlasnika) iznos pričuve 2,2
Stanje na kraju 2011.
Potreban iznos pričuve po m²
Rashodi 2011.
Prijedlog dobrog gospodarenje objektima i infrastrukturom
Završni rad Stranica 55
4.7. Struktura troškova odrţavanja
Struktura troškova odrţavanja odnosi se najviše na graĊevinsko, strojarsko, elektro i ostalo
(ĉišćenja) odrţavanje. To je skup tehniĉkih i administrativnih aktivnosti s namjerom da se
objekt ili bilo koji njegov dio zadrţi ili vrati u stanje u kojem je sposoban vršiti svoju
namjenu. Naravno, uz što manje (optimalne) financijske izdatke.
Prema podatcima GSKG, koji u Gradu Zagrebu upravlja s oko 80 % objekata, toĉnije sa
172.126 stambenih i poslovnih prostora, površine 9.646.256 m2, ulaganja iz priĉuve u 2006.
godinu za obvezne radove iznose 26 milijuna kuna, za hitne popravke 32,5 milijuna, za male
popravke 71 milijun, te za velike popravke 35 milijuna kuna [32].
Slika 4-10 Ulaganja suvlasnika u održavanje stambenih objekata u 2006.
Obvezni radovi su zakonom propisani radovi koji se na zgradi moraju redovito obavljati
(dimnjaĉarska sluţba, servisi i pregledi dizala i kotlovnica, odrţavanje i servisiranje
protupoţarne opreme, ispitivanje plinske i gromobranske instalacije te dezinsekcija). Hitni
popravci su radovi na saniranju vodovodne i kanalizacijske, elektro i instalacije centralnog
grijanja, a izvode se u roku 24 sata od prijave uz organizirano danonoćno deţurstvo kako bi se
sprijeĉilo ugroţavanje imovine, ţivota suvlasnika i korisnika zgrada. Mali popravci su oni ĉija
vrijednost ne prelazi 15.000 kuna, a veliki su popravci oni koji se provode zbog sanacije
konstruktivnih elemenata zgrade, kao što su popravci proĉelja te veliki popravci dizala,
kotlovnice i instalacija [25].
Slika 4-11 Ulaganja suvlasnika u održavanje stambenih objekata u kroz godine
16%
21%
20%
43% Obavezni radovi
Veliki poravci
Hitne intervencije
Mali popravci
0 10 20 30 40 50 60 70 80 90
Hitne intervencije
Mali popravci
Veliki popravci2004
2003
2002
2001
2000
1999
Prijedlog dobrog gospodarenje objektima i infrastrukturom
Završni rad Stranica 56
4.8. Odrţavanje dijelova stambenih objekata tijekom eksploatacije
Trenutna situacija je naţalost takva da se odrţavanju, kad se govori o stambenim objektima,
pristupa po kvaru. Drugim rijeĉima, preventivno odrţavanje skoro da se i ne provodi. Moţe
se konstatirati da se odrţavanje zgrada svodi na popravke u sklopu hitnih intervencija i
eventualno rekonstrukcije doista dotrajalih dijelova zgrade.
Takvo stanje javlja se kao posljedica nebrige stanara kao i neshvaćanje vlastite suvlasniĉke
pozicije u zgradi. Prelaskom s nositelja stambenog prava, na vlasnika stana, mnogi od
novopeĉenih vlasnika nisu imali ni novca ni znanja da se upuste u zahtjevnu problematiku
odrţavanja vlastite imovine.
Prema podacima GSKG-a, u 2004. godini, suvlasnici su u sanaciju krovova uloţili 14,239.000
kuna, radovi na dizalima iznosili su 8,448.997 kuna, u obnovu proĉelja uloţeno je 6,425.542
kuna, u kotlovnice 641.164, a u instalacije plina 812.315 kuna.
Slika 4-12 Analitika radova na dijelovima objekata
U strukturi troškova odrţavanja objekata moţemo primijetit postupke preventivnog i
korektivnog odrţavanja. U praksi se pod terminom preventivnog odrţavanja, ĉesto nalazi
pojam redovito odrţavanje, dok se korektivno odrţavanje, najĉešće pojavljuje u vidu hitnih
intervencijama. Naţalost u našoj sredini, preventivno odrţavanje je toliko je zanemareno da
se odrţavanje objekata svodi na popravke u sklopu hitnih intervencija i eventualno
rekonstrukcije doista dotrajalih dijelova zgrade. Na preventivno odrţavanje, kada su troškovi
odrţavanja u pitanju, ide tek oko 10 posto financija, većinom na preventivno odrţavanje
dizala.
0,00 kn5.000.000,00 kn
10.000.000,00 kn15.000.000,00 kn20.000.000,00 kn
Prijedlog dobrog gospodarenje objektima i infrastrukturom
Završni rad Stranica 57
4.8.1. Odrţavanje dizala
Stupanjem na snagu novog Pravilnika o sigurnosti dizala koji je objavljen u „Narodnim
novinama“ (N.N.135/05), a primjenjuje se od 31. oţujka 2006. definirano je poboljšanje
sigurnosti postojećih dizala tj. u Pravilniku su sadrţani svi sigurnosni uvjeti te pridodani novi
sigurnosni elementi usklaĊeni prema Europskim normama. Okviri za odrţavanje dizala dani
su Pravilnikom i prema istome svako dizalo mora biti opskrbljeno uputom proizvoĊaĉa o
rukovanju dizalom i o njegovom redovnom odrţavanju. Na podruĉju grada Zagreba u
upotrebi su dizala stara i do 70 godina. Stara dizala, ugraĊena u stambene objekte prije 1987.,
toĉnije prije stupanja prvog Pravilnika o sigurnosti dizala, ne zadovoljavaju osnovna pravila
sigurnosti dizala, a odnose se na nedostatak vrata na kabini, te nesiguran sustav
zabravljivanja. Posljednjih 10-ak godina mnoga su rekonstruirana, modificirana. ali ih se još
dosta nalazi u izvornom obliku. Starosna struktura dizala moţe se vidjeti na slici ispod.
Slika 4-13 Starost dizala u gradu Zagrebu
Sva dizala se moraju jedanput godišnje pregledati od ovlaštene organizacije za pregled dizala.
Ukoliko se pregledom i ispitivanjem utvrdi da dizalo ne zadovoljava bitne zdravstvene i
sigurnosne zahtjeve, izvješća s nedostacima se dostavljaju vlasniku, upravitelju i Ministarstvu
zaštite okoliša, prostornog ureĊenja i graditeljstva jer je, sukladno odredbi ĉl. 34. Pravilnika o
sigurnosti dizala (NN. br. 135/05), navedeno inspekcijsko tijelo u obvezi staviti dizalo van
uporabe.
0%
10%
20%
30%
40%
50%
60%
70%
80%
90%
Centar Črnomerec Dubrava Maksimir MedveščakNovi
ZagrebPeščenica Sesvete Susedgrad Trnje Trešnjevka Zaprešić
do 1965 % 89% 1% 0% 55% 85% 20% 2% 0% 2% 3% 19% 0%
od 1966 do 1982 % 10% 75% 51% 35% 11% 63% 17% 71% 61% 59% 64% 62%
od 1981 do 1990 % 1% 1% 47% 5% 2% 10% 46% 17% 17% 25% 13% 33%
poslije 1991 % 0% 23% 2% 5% 2% 7% 36% 12% 20% 13% 5% 5%
Prijedlog dobrog gospodarenje objektima i infrastrukturom
Završni rad Stranica 58
Tako prema Odredbama Pravilnika, u kabinama se mora nalaziti pokazivaĉ ili druga oznaka
poloţaja kabine. U njezinoj će se unutrašnjosti postaviti nuţna rasvjeta te alarm koji će se
oglašavati u sluĉaju nestanka elektriĉne energije. Kabine, upravljaĉki ureĊaji u kabini i
pozivni ureĊaji na prilaznim vratima voznog okna moraju se izvesti u skladu s posebnim
propisima kako bi osobe s invaliditetom mogu samostalno koristiti dizalo. Na automatskim
vratima kabine moraju biti ugraĊeni senzori za detekciju prisutnosti osoba i ţivotinja. Nova
dizala moraju imati ureĊaj koji omogućava postupno koĉenje, a obloga koĉnica pogonskog
stroja ne smiju sadrţavati azbest. Stara jednobrzinska dizala moraju imati ugraĊen sustav koji
će upravljati toĉnošću pristajanja [24].
Dizala se uglavnom , kako je gore navedeno odrţavaju po vaţećim propisima, ali ne i po
tehniĉko-tehnološkim kriterijima, pod vjeĉitom isprikom kako nema dovoljno sredstava.
Odrţavanje ne prati razvoj tehnike i paţnja se posvećuje jedino tome da su dizala u voznome
stanju. Sve to ostavlja dojam da se dizalima ne pridodaje znaĉaj koji objektivno po svojoj
ulozi koju obnašaju u stambenim zgrada zasluţuju. Treba znati da su dizala najskuplja
postrojenja u stambenim objektima, te se zato ĉešće popravljaju, a rjeĊe rekonstruiraju i
zamjenjuju novim. Unatoĉ svemu tome, procjena GSKG, koje upravlja s preko 80 % objekata
u Grada Zagreba, govore da bi na preko 70 % svih dizala trebalo izvršiti odreĊene remonte za
usklaĊenje istih sa propisom.
Obim servisnih radnji na dizalu je rastezljiv, koliĉina varira o paušalno ugovorenoj cijeni
mjeseĉnog servisiranja. Stoga su u praksi obuhvaćeni samo radovi pregleda i podmazivanja
dijelova dizala uz ponešto potrošnog materijala. Mišljenje struke jest da je ovako ugovoren
servis usmjeren na konstataciju da dizalo funkcionira za vrijeme servisa, ali ne i da će
funkcionirati do sljedećeg pregleda. Moţemo zakljuĉiti da nema plansko-preventivnog
odrţavanja, ĉija bi svrha bila otkloniti sve uzroke koji bi u vremenu do narednog pregleda
mogli uzrokovati zastoj dizala. Svrha ovakvoga preventivnog pregleda bila bi da se dizalo
uredi tako da bez zastoja radi do sljedećeg planskog pregleda. Takav preventivni naĉin
odrţavanja uopće ne predviĊa zastoj dizala, ako se prilikom planiranih pregleda savjesno i
temeljito otklone sve manjkavosti.
U praski, ako doĊe do zastoja dizala, zamjena sklopa koji je uzrokovao zastoj dizala i
ponovno puštanje u pogon se posebno naplaćuje, neovisno o tome što je mjeseĉni servis
obavljen samo koji dan ranije.
Prijedlog dobrog gospodarenje objektima i infrastrukturom
Završni rad Stranica 59
Zbog starosti dizala i usklaĊivanja s novim Pravilnikom, suvlasnici su se suoĉili s povećanjem
priĉuve, jer se cijena usklaĊenja sigurnosnih elemenata dizala kreće se od 25.000,00 do
50.000,00 kn, a remonti, rekonstrukcije ili ugradnja novog dizala (ovisno o visini stambene
zgrade i stanju dizala) je od cca 150.000,00 do 250.000,00 kn.
Strateški ciljevi dobrog gospodarenja dizalima, kao i kod svih prijevoznih sredstava, odnose
na povećanje i poboljšanje eksploatacijskih karakteristika, odnosno podizanja sustava na veću
tehniĉku, ekonomsku i ekološku razinu. Za ostvarivanje ovih ciljeva treba usmjeriti napore
odrţavanja prema
većoj sigurnosti dizala
manjem trošenju elemenata sustava (uţeta, uţnica, pogona i dr.)
komforniji prijevoz, veći kapaciteti , kraće vrijeme ĉekanja i kraće vrijeme voţnje
niţa cijena upravljanja
daljinski nadzor, povratno upravljanje
niţa cijena dizala po prevezenoj jedinici mase
Prijedlog dobrog gospodarenje objektima i infrastrukturom
Završni rad Stranica 60
4.8.2. Odrţavanje krovova
Dva su osnovna tipa krovova, ravni i kosi krov. U praksi, zbog uĉestalog prokišnjavanja
ravnog krova proširilo se mišljenje da su svi ravni krovovi loši. Brojni izvoditelji, zbog
štednje, ne traţe uzroke curenja, već preko postojećeg hidroizolacijskog sloja, povlaĉe novi,
tako da stare pogreške, ostaju skrivene, a popravci ne donose trajno i kvalitetno rješenje. Do
nedostatka kod ravnih krovova ne dolazi zbog toga što su oni loši, već uglavnom zbog
manjkavosti prilikom projektiranja, izvoĊenja i odrţavanja.
U vremenu izmeĊu 50.-ih i 80.-ih, toĉnije vrijeme gradnje Novog Zagreba dominira ravni
krov kao odlika i prepoznatljivost nastanka moderne arhitekture i urbanizma. Osamdesete i
devedesete donose novu raznovrsnost u tipologiju krova. Visinom i iskorištavanjem krovišta
za više etaţa, nastoji se postići nešto što prema urbanistiĉkim uvjetima nije dopustljivo; u
same krovove se unose loĊe, nadovezuju se balkoni i sliĉno.
Krovovi predstavljaju konstruktivni element zgrade koji je najizloţeniji atmosferskim
utjecajima. Kiša, snijeg, vjetar kao i kvaliteta materijala od kojeg je izraĊen krov najĉešći su
uzroci prokišnjavanja krovova, što uzrokuje umanjenu kvalitetu stanovanja, kao i ukupnu
vrijednost zgrade i nekretnine u cjelosti. Najveći broj stambenih zgrada sagraĊenih u
posljednjih 40-ak godina ima ravne krovove koji su zbog primjene najĉešće nekvalitetnih
materijala u veoma lošem stanju.
Slika 4-14 Starost ravnih krovova u Zagrebu
050.000
100.000150.000200.000250.000300.000350.000
0-10 godina 21-30 godina 21-30 godina 31-40 godina 41-50 godina više od 50god.
0-10 godina 21-30 godina 21-30 godina 31-40 godina 41-50 godina više od 50 god.
Neprohodni ravni krov 270.732 59.928 122.781 139.770 52.124 65.586
Pohodni ravni krov 77.950 23.444 25.933 12.250 3.195 22.967
Ukupna površina (m2) 348.682 83.372 148.714 152.020 55.319 88.553
Prijedlog dobrog gospodarenje objektima i infrastrukturom
Završni rad Stranica 61
Dvije su bitne ĉinjenice za napomenut, trend gradnje kosih krovova od 1990.-ih, znatno je
smanjio troškove odrţavanja krovova u stambenim zgradama gdje su oni projektirani i gdje se
eventualne sanacije mogu izvesti u znatno manjem opsegu i s manjim financijskim
sredstvima. Druga ĉinjenica je, da se u praksi moţe primijetiti da se pristupa sanaciji ravnog
krova, koji je tek nedavno saniran. Postavlja se pitanje, zašto, imajući u vidu, da danas na
raspolaganju posjedujemo kvalitetni hidroizolacijski materijali. Uzrok moţda leţi u
nekvalitetnoj bazi podataka odrţavanja krova, manjku planskih pregleda te pristupu problemu
po uznapredovalom stupnju prokišnjavanja.
Odrţavanje ravnog krova jedan je od bitnih aspekata trajnosti samog krova, ali i objekta.
Odrţavanju ravnog krova treba pristupiti odmah po poĉetku eksploatacije, pri tome se
prvenstveno misli na odrţavanje hidroizolacijskog sloja. Planirani pregled ravnog krova
trebalo bi provoditi dva puta na godinu, što u je u praski iznimka, nikako pravilo. U samom
postupku planiranog pregleda treba otkloniti mjestimiĉno nastale deformacije i oštećenja, a
sam postupak sadrţi sljedeće bitne elemente:
da se ne opterećuje krovna ploha odnosno hidroizolacijska zaštita nepredviĊenim
naknadnim opterećenjima
da se ne oštećuje i ne probija hidroizolacijska zaštita
da se ĉiste slivnici i uvale (od lišća, papira, vrećica)
posebnu pozornost treba posvetiti prilikom ĉišćenja krova kod velikog snijega
U samo odrţavanje ravnog krova spadaju i sitni popravci na krovu. Takve postupke treba
izvesti odmah nakon što su zamijećeni, toĉnije prilikom planiranih pregleda krova, a obiĉno
se odnose na:
popravak odvojenih mjesta kita na okapnim limovima
popravak oštećenja od vjetra na okapnim limovima
popravak ispune rešetke izmeĊu ploĉa
ako je vjetar pomakao sloj šljunka treba ga ponovno razasuti
ako se laka zaštita na neprohodnim krovovima sprala ili osipala, površinu treba
ponovo obojiti
Ovakav pristup moţe uz planirane preventivne preglede, te pristupanje manjim popravcima na
osnovu utvrĊenog stanja, smanjiti daljnje nastajanje štetnih posljedica, te saĉuvati zajedniĉka
sredstva od nepotrebnog rasipanja.
Prijedlog dobrog gospodarenje objektima i infrastrukturom
Završni rad Stranica 62
4.8.3. Odrţavanje opreme za grijanje objekata
U gradu Zagrebu postoji više autonomnih naĉina proizvodnje toplinske energije koja se
koristi u svrhu zagrijavanja stambeno poslovnih zgrada. Radi lakšeg praćenja i definiranja
opsega odrţavanja grijanja se dijele na:
Individualna ili etaţna grijanja – izvori za pojedinaĉno zagrijavanje stanova ili prostorija
do 100 kW
Centralno grijanje – sustav sastavljen od kotlovnice s pogonom na plin ili tekuće gorivo i
razvoda grijanja kojim se toplinska energija distribuira do kućne instalacije. Postrojenja
snage od 100 kW do 2 MW ( za grijanje više zgrada)
Daljinsko grijanje – sustav sastavljen od toplane i distribucijske mreţe putem koje se
energija distribuira do potrošaĉa.
Na podruĉju grada Zagreba GSKG upravlja sa cca 100 kotlovnica, iskljuĉivo pogonjeni
zemnim plinom kao pogonskim gorivom. Na podruĉju grada Zagreba većinom se radi o
zastarjelim postrojenjima koja sve teţe opravdavaju svoj funkcionalni, ekonomski i ekološki
poloţaj. U njihovu obnovu ulaţe se u krajnje ekstremnim sluĉajevima, kad postrojenje više ne
sluţi svrsi. Iskoristivost toplinskih postrojenja ograniĉena je na 10 do 15 godina, nakon ĉega
postrojenje gubi na svojoj pouzdanosti i ekonomiĉnosti. Na slici ispod moţe se vidjet starost
kotlovniĉkih postrojenja kojima upravlja GSKG.
Slika 4-15 Starost kotlovnica u gradu Zagrebu
Odrţavanje individualnih grijanja prepušteno je na brigu ili nebrigu svakog pojedinog
korisnika, dok odrţavanje centralnih i daljinskih grijanja organizira Upravitelj zgrade.
0%20%40%60%80%
100%
CentarČrnomer
ecDubrava Maksimir
Medveščak
NoviZagreb
Peščenica
SesveteSusedgra
dTrnje
Trešnjevka
Zaprešid
do 1988 42% 8% 50% 64% 33% 0% 50% 57% 75% 67% 53% 100%
od 1989 do 1999 55% 33% 50% 9% 45% 0% 50% 29% 17% 0% 13% 0%
od 2000 do 2011 3% 59% 0% 27% 22% 100% 0% 14% 8% 33% 34% 0%
Prijedlog dobrog gospodarenje objektima i infrastrukturom
Završni rad Stranica 63
Pritom je vaţno naglasiti kako kod daljinskog grijanja odrţavanje od strane Upravitelja
obuhvaća iskljuĉivo kućnu instalaciju (od zadnjih zapornih armatura u toplinskoj stanici
prema potrošaĉima). Sve ostale segmente daljinskog grijanja (toplovodi, toplinska stanica sa
svom opremom i ureĊajima) odrţava HEP - Pogon toplinske mreţe ili Pogon posebne toplane.
Upravitelj organizira sljedeće radove:
ispitivanje plinskih instalacija zajedniĉkih kotlovnica (ovlaštene tvrtke i GPZ)
odabir servisera plamenika putem javnog natjeĉaja i zadanih kriterija za pojedine objekte i
podruĉja, obavlja se jedanput godišnje prije sezone grijanja
periodiĉni pregledi i ĉišćenje dimovodnih sistema i kotlova s pretlaĉnim plamenicima
prema odluci o Dimnjaĉarskoj sluţbi na podruĉju Grada Zagreba (11/99)
prikupljanje i dostavljanje podatka o zagaĊivaĉu, izvoru i vrsti i koliĉine emisije
oneĉišćenja te naĉinu ispuštanja iz odreĊenog izvora u okoliš prema Pravilniku o katastru
emisija u okoliš (NN36/96)
servisiranje i periodiĉni pregledi protupoţarne opreme i hidrantske mreţe
Za ostale elemente kotlovnice (automatika, regulacija, cirkulacijske crpke, spremnici PTV,
itd.) organiziraju se izvoditelji odabrani na temelju natjeĉaja.
Pravna regulativa koja propisuje tehniĉku kontrolu kotlovnica, sadrţana je u Pravilniku o
tehniĉkim normativima za projektiranje, gradnju, pogon i odrţavanje plinskih kotlovnica.
Zapisnik inspekcijskog pregleda sadrţi popis nedostatak postrojenja. Na temelju nedostataka
Upravitelj je duţan upozoriti suvlasnike na stanje kotlovnice, te dogovoriti s istima uklanjanje
nedostataka.
Najĉešći nedostatci na kotlovnici odnose se na:
nepostojanje tehniĉke dokumentacije
neredoviti pregledi i ĉišćenje dimovodnih sustava
neodrţavana sigurnosna oprema (ispitivanje plinske instalacije, protupoţarna oprema)
Kotlovnica je nešto što bi mogli nazvati srcem svakog sustava grijanja, od onih u obiteljskim
objektima, stambenim objektima s više stanova, pa sve do kotlovnica u većim stambenim
kompleksima kao i onih u velikim javnim objektima od nekoliko MW snage.
Prijedlog dobrog gospodarenje objektima i infrastrukturom
Završni rad Stranica 64
Prilikom sanacije stare ili izvoĊenja nove kotlovnice postavljaju se mnogi problemi koje treba
riješiti, od projektne dokumentacije, unutarnjeg ureĊenja, samog izvoĊenja kotlovnice,
izvoĊenja elektro instalacije, itd.
Navedene radove ne izvode uvijek struĉne i osposobljene osobe, što uzrokuje dodatne
probleme, a nerijetko i veće materijalne štete. Dakle, treba izraditi tehniĉki i financijski plan.
Obzirom na sloţenost postrojenja, nuţna je posebnu pozornost usmjeritit odrţavanju i kontroli
rada postrojenja i to u nizu od korisnika toplinske energije, upravitelja zgrade ili vlasnika
objekta do isporuĉitelja toplinske energije. Zbog nemara, bilo koga u nizu, doći će do
poteškoće u opskrbi toplinskom energijom. Ako instalacija grijanja nije spremna za puštanje
grijanja iz bilo kojih razloga, treba ukloniti sve nedostatke, kako bi se preduhitrila eventualna
šteta. Obzirom da ekonomska opravdanost s visokim stupnjem iskoristivosti toplinskog
postrojenja jest 10 godina, poslije ĉega se gubi na pouzdanosti i ekonomiĉnosti, suvlasnicima
su na raspolaganju sljedeće mogućnosti:
modernizacija kotlovnice obuhvaća mjere poboljšanja tehniĉkih karakteristika
termoenergetskog postrojenja
remont kotlovnice podrazumijevaju popravak ili zamjenu dijela opreme i ureĊaja u
postrojenju, pri ĉemu se ne mijenjaju tehniĉke karakteristike te namjena opreme i
ureĊaja koji su sastavni dio postrojenja
rekonstrukcije kotlovnica bitno utjeĉu na postojeće tehniĉke karakteristike postrojenja,
kao što su povećanje kapaciteta, promjena energenta, lokacije i sl.
centralni nadzor i upravljanje kotlovnicama odnosno adekvatna zamjena klasiĉnog
periodiĉkog nadzora nad kotlovnicom tj. rukovanja ili kako je uvrijeţeno reći
“loţenja”. Zamjenom se smanjuju se troškovi odrţavanja, te se predlaţe suvlasnicima
da odaberu ovakav naĉin upravljanja kotlovnicama.
Kotlovnica u stambenim objektima uvelike sniţava potrošnju energenta i troškove odrţavanja
postrojenja, nego što su to zasebni bojleri za pripremu potrošne tople vode i grijanja po
stanovima. Zakonodavac je takoĊer predvidio ukidanje više od tri bojlera po stambenom
objektu. Ukoliko se stambeni objekt radi sa više od tri bojlera potrebno je predvidjeti
kotlovnicu. Takva odluka je i u skladu sa Europskim smjernicama, koje bi uskoro trebale
stupiti na snagu u Republici Hrvatsko [24].j. Zato je za oĉekivati njihov povećan broj
budućim objektima, te s tim i njihov udio u odrţavanju objekata
Prijedlog dobrog gospodarenje objektima i infrastrukturom
Završni rad Stranica 65
4.8.4. Odrţavanje fasade
Stare zgrade, graĊene 60-ih i 70-ih godina imaju vrlo slabu ili nikakvu izolaciju, te su danas
veliki potrošaĉi energije. Dovoljno je pogledati mjeseĉna izdatke za reţije. Ovakvi objekti su
danas veliki potrošaĉi energije, što je sluĉaj u svim europskim zemljama. Danas ovaj problem
ima zasluţenu paţnju, zato jer budućnost moţe donijeti samo poskupljenja. U Hrvatskoj se
ĉak 48 % ukupne energije troši u zgradama, prvenstveno zbog njihove loše izolacije. Glavna
tema većine predloţenih mjera za poboljšanje energetske uĉinkovitosti je sanacija starih
graĊevina.
Toplinskom izolacijom starih zgrada moguće je postići velike uštede u potrošnji energije za
grijanje. Energetska uĉinkovitost je suma isplaniranih i provedenih mjera ĉiji je cilj korištenje
minimalno moguće koliĉine energije tako da razina udobnosti i stopa proizvodnje ostanu
saĉuvane.
Ĉimbenici koji utjeĉu na potrošnju energije u zgradi:
Toplinske karakteristike graĊevine
Energetski sustavi u zgradi
Klimatski uvjeti
Navike korisnika
Na klimatske uvjete ne moţemo utjecati, stoga to podruĉje u smislu energetske uĉinkovitosti
otpada. Energetski sustavi su uglavnom nepraktiĉni za intervenciju, navike korisnika su
individualna stvar, tako da ostaju toplinske karakteristike graĊevine kao kljuĉno podruĉje na
kojem treba poraditi i to sanacijom ovojnice. Već u odnosu na zastarjeli Pravilnik o
toplinskoj zaštiti zgrada iz 1987. g. 83% zgrada ima nezadovoljavajuću toplinsku zaštitu, a
više od 50% ih je graĊeno bez ikakve toplinske zaštite.
Polovina svih gubitaka topline u zgradi dogaĊa se kroz vanjske zidove. Postavom izolacijskih
ploĉa od stiropora prilikom sanacije fasade, moguće je postići uštede na grijanju od 40-60 %.
1.travnja 2010. stupio je na snagu novi tehniĉki propis o racionalnoj uporabi energije i
toplinskoj zaštiti zgrada. Novi propis nalaţe da se prilikom obnove bilo kojeg dijela ovojnice
zgrade moraju primjenjivati isti propisi kao za novogradnju. To znaĉi da se prilikom obnove
fasade starih objekata mora postaviti toplinska izolacija u potrebne debljine (najĉešće 5-8 cm)
i da „kozmetiĉka“ sanacija više neće zadovoljavati propis. Time je uĉinjen veliki korak u
poticanju energetske uĉinkovitosti u postojećem stambenom fondu.
Prijedlog dobrog gospodarenje objektima i infrastrukturom
Završni rad Stranica 66
Tablica 4-3 Gubitci energije kroz pojedine elemente objekta [34]
Površina Toplinski gubitak Udio u gubicima
m2 W/K %
1 Fasada 2.965,00 12.043,83 50,70%
2 Prozori 955,00 3.504,85 14,75%
3 Krov 600,00 2.479,80 10,44%
4 Pod 440,00 1.974,17 8,31%
5 Pregradni zidovi 1.794,00 1.478,36 6,22%
6 Provjetravanje - 2.273,92 9,57%
Ukupno: 6.754,00 23.754,93 100,00%
Potrošnja energenata za grijanje: 897.531,10 kn
Drugi problem u odrţavanja zgrada predstavljaju proĉelja i balkoni, naroĉito u starim
spomeniĉkim jezgrama gradova. Zbog starosti i neredovitog odrţavanja najĉešće dolazi do
odvajanja ţbuke i ukrasnih elemenata pa ona predstavljaju neposrednu opasnost za ţivote,
kako suvlasnika, tako i prolaznika. Kao najveću poteškoću pri popravcima i obnavljanju
fasada predstavlja ĉinjenica da se u velikom sluĉaju radi o objektima registriranim kao
spomeniĉka baština pa je trošak obnove fasade vrlo visok. U sluĉaju grada Zagreba ,
suvlasnici objekta koji se nalazi u uţem centru imaju pravo na sufinanciranje radova u iznosu
od 30 %, što je uveliko pomoglo rješavanju ovog problema. TakoĊer, dana je mogućnost
reklamnog oglašavanja na zaštitnim mreţama ĉime se mogu sakupiti dostatna sredstva za
obnovu proĉelja.
Prijedlog dobrog gospodarenje objektima i infrastrukturom
Završni rad Stranica 67
4.8.5. Odrţavanje elektroinstalacija
Odrţavanje elektriĉne instalacije mora biti takvo da se tijekom trajanja graĊevine oĉuvaju
tehniĉka svojstva elektriĉne instalacije i ispunjavaju zahtjevi odreĊeni projektom graĊevine i
Tehniĉkim propisom za niskonaponske elektriĉne instalacije (NN RH 05/2010.), te drugi bitni
zahtjevi koje graĊevina mora ispunjavati u skladu s posebnim propisom. Odrţavanje
elektriĉne instalacije koja je izvedena ili se izvodi u skladu s prije vaţećim propisima mora
biti takvo da se tijekom trajanja graĊevine oĉuvaju tehniĉka svojstva elektriĉne instalacije i
ispunjavaju zahtjevi odreĊeni projektom graĊevine i propisima u skladu s kojima je elektriĉna
instalacija izvedena. Odrţavanje elektriĉne instalacije podrazumijeva:
redovite preglede elektriĉne instalacije u vremenskim razmacima i na naĉin odreĊen
projektom i pisanom izjavom izvoĊaĉa o izvedenim radovima i s uvjetima odrţavanja
izvanredne preglede elektriĉne instalacije nakon izvanrednog dogaĊaja ili po zahtjevu
inspekcije
izvoĊenje radova kojima se elektriĉna instalacija zadrţava ili vraća u stanje odreĊeno
projektom graĊevine i propisom u skladu s kojim je elektriĉna instalacija izvedena.
Ispunjavanje propisanih uvjeta odrţavanja elektriĉne instalacije dokumentira se i izvodi u
skladu s projektom graĊevine, praćenjem funkcije i dotrajalosti proizvoda za elektriĉne
instalacije u njoj, te:
zapisnicima (izvješćima) o obavljenim pregledima i ispitivanjima elektriĉne instalacije
koji moraju sadrţavati najmanje podatke koji su navedeni u Tehniĉkom propisu za
niskonaponske elektriĉne instalacije (NN RH 05/2010.),
zapisnicima o radovima odrţavanja.
Za odrţavanje elektriĉne instalacije dopušteno je ugraĊivati samo proizvode za elektriĉnu
instalaciju koji ispunjavaju uvjete odreĊene projektom u skladu s kojima je elektriĉna
instalacija izvedena, odnosno koji imaju povoljnija svojstva. Dopušteno je rabiti samo one
proizvode za elektriĉne instalacije za koje su ispunjeni propisani uvjeti i za koje je izdana
isprava o sukladnosti prema posebnom propisu.
Odrţavanjem elektriĉne instalacije ne smiju se ni na koji naĉin ugroziti tehniĉka svojstva
elektriĉne instalacije odreĊena projektom, niti utjecati na ostala tehniĉka svojstva graĊevine.
Prijedlog dobrog gospodarenje objektima i infrastrukturom
Završni rad Stranica 68
4.9. Kolektivno stanovanje i odrţavanje objekata
Uĉestala pojava u našoj zemlji, a i u zemljama okruţenja je manjak stambenog prostora, pri
ĉemu se na stanovima izvode preinake kojima se nadoknaĊuje inicijalno mala kvadratura. U
ovim preinakama, prostorije se proširuju i pregraĊuju, balkoni se pretvaraju u stambene
prostore, šupe se ukidaju i sliĉno. Mali broj kvadrata po korisniku utjeĉe na remećenje
osnovne funkcije i nezadovoljstvo ţivotnim prostorom u cjelini.
Najviše se to oĉituje na primjeru troškova priĉuve, gdje se sredstva odrţavanja akumuliraju po
principu naknada za kvadratni metar. S druge strane troškovi se stvaraju po korisniku. Više
ĉlanova kućanstva pridonosi većem rashodu, (zajedniĉka potrošnja el. energije, korištenje
dizala, udio u ĉišćenju), a sa druge strane obzirom na broj kvadrata na prihodovnoj strani
sudjeluju u manjem udjelu. Manjak prostora uoĉavamo i kroz skladištenje raznih stvari na
vidljivim mjestima (balkonima, zajedniĉkim prostorijama, hodnicima). Ovo znaĉajno
komplicira i onemogućava redovno ĉišćenje i odrţavanje.
Jedan od problema je i podreĊivanje vlastite individualnosti kolektivu, toĉnije nemogućnost
vlasnika stana da prihvati opće standarde kolektiva i da se istih pridrţava. To se oĉituje na
primjerima stambenih objekta, na kojima vlasnici s puno slobode mijenjaju, ne samo boju i
oblik stolarije, nego i izgled ĉitavih fasadnih elemenata, “unaprjeĊujući” pri tome vlastiti
stambeni prostor, a degradirajući stambeno okruţenje.
Satelitske antene su primjer utjecaj tehnologije na odrţavanje stambenih objekta. Dolaskom
kablovske televizije one postaju zastarjele, a demontaţa i uklanjanje predstavlja trošak na koji
vlasnici nisu raĉunali pri uvoĊenju. Zato su danas mnoge od njih na istim mjestima iako nisu
u funkciji, izloţene atmosferalijama i propadanju. Kao nekad one, danas se klima ureĊaji
instaliraju stihijski i bez reda. Ljetne vrućine, manje cijene ureĊaja, dovode do intenzivne
ugradnje koja se odvija bez reda, prepuštena odluci montaţera na terenu. Danas klima ureĊaje
nalazimo posvuda, a voda koja kaplje iz njih ubrzava propadanje dijelova fasade. Unatoĉ
ovome projektanti novih objekata rijetko predvide naĉin ugradnje i poziciju klima ureĊaja na
fasadi, unatoĉ praksi koja govori da je ugradnja klime jedna od prvih aktivnosti novih
korisnika pri useljenju.
Ovakva i sliĉna pitanja spadaju u potpunosti u nadleţnost Gospodarenja objektima u
stanovanju, te bi iskustva i znanja voditelja objekata trebalo iskoristiti u vidu konzultiranja pri
projektiranju novih objekata.
Prijedlog dobrog gospodarenje objektima i infrastrukturom
Završni rad Stranica 69
4.10. Zaključak o trenutnom stanju odrţavanja stambenih zgrada
Moderno stanovanje ima razliĉite oblike i neprekidno se mijenja i prilagoĊava uvjetima ţivota
i rada. Neki od oblika suvremenog stanovanja su: kolektivno stаnovаnje u stаnovimа u
privatnom vlasništvu, stаnovаnje u stanovima u gradskom, drţavnom, itd. vlasništvu,
stаnovаnje u staraĉkim i studentskim domovima, itd.
Institucija privatnog vlasništva je istodobno uvjet i sastavni dio individualne slobode. Moţe se
reći da je privatno vlasništvo svetinja, i da bez njega nema slobode. (Zakon o vlasništvu i
drugim stvarnim pravima (NN 91/96). Zbog problema koji se javljaju kod izvršavanja
vlasniĉkih ovlasti kaţe se da je suvlasništvo majka svih svaĊa (lat. communio est mater
rixarium). Ĉim postoji više vlasnika jedne stvari, javlja se problem upravljanja tom stvari.
Naĉin upravljanja moţe uzrokovati nesuglasice meĊu samim vlasnicima.
Djelatnost upravljanja nekretninama zapošljava gotovo 1400 ljudi, a godišnje ostvaruje
prihode veće od 1,1 milijarde kuna. Obzirom na velike prihode i broj zaposlenih, iznenaĊuje
što je ta djelatnost zapravo vrlo slabo regulirana, u samo dva pravna akta. Jedan je Zakon o
vlasništvu i drugim stvarnim pravima, a drugi Uredba o odrţavanju zgrada, koju je još 1997.
godine donijela vlada Zlatka Mateše.
Priĉa vlasnika stanova, moţe se zaţeti u slijedeće: upravitelji (ĉast iznimkama), svaki mjesec
primaju zakonom utvrĊen postotak iz priĉuve, ne odgovaraju za ništa, a stjeĉu dohodak od
radova koje sebi namjeste, naplate koliko hoće, od radova koje obave drugi izvoĊaĉi,...
Upravitelji, pak iznose drugu stranu, ona se uglavnom se odnosi na nezainteresiranost
vlasnika, neshvaćanje vlastite uloge i obaveze pri upravljanju i odrţavanju. A istiĉu i nejasno
definiran iznos minimalne priĉuve, kao jedan od razloga svoga nezadovoljstva.
Neke od kapitalnih mana trenutnog naĉina upravljanja odrţavanja stambenim objektima, koje
sam susreo, mogu se saţeti u sljedeće:
plan odrţavanja i godišnja izvješća u pravilu su uopćena, bez podataka o obavljenim
poslovima (kopija raĉuna, vrsti garancije), ponudama, izvoĊaĉima, nadzoru radova ….
suvlasnici stambene zgrade u pravilu ne odluĉuju o uvjetima korištenja, odrţavanja
dijelova koji ĉine zajedniĉko vlasništvo suvlasnika stambene zgrade,
Prijedlog dobrog gospodarenje objektima i infrastrukturom
Završni rad Stranica 70
upravitelji, u većini sluĉajeva, zanatske poslove povjeravaju davateljima usluga bez
poštivanja odabira najmanje tri ponuditelja i bez utjecaja trţišta, sa pruţateljima usluga
koji im plaćaju postotak (5 – 10%) na vrijednost obavljene usluge,
Okvirno, na gospodarenje stambenim objektima moţe se gledati iz dvije perspektive. Prvi
pogled odnosi se uglavnom na kratkoroĉne perspektive, odnosno razmatra što sve treba uĉiniti
da bi se zadrţala trenutna kvaliteta usluge ili se poboljša. Drugi pogled na gospodarenje
objektima odnosi se na dugoroĉne perspektive, odnosno u obzir uzima sve moguće promjene
s kojima bi se objekt mogao suoĉiti u svojoj budućnosti te kako bi te promjene utjecale na
traţenu razinu sluţnosti. Upravo je dugoroĉna perspektiva teţnja kojoj bi trebali teţiti i
upravitelji i suvlasnici.
Prilikom izrade ovoga rada susreo sam se s dva naĉina upravljanja objektima, te zakljuĉio da
veliku ulogu pri izboru modela ima veliĉina stambene zgrade:
1. Eksterno upravljanje
Velika mana ovog sustava upravljanja je njegova skupoća i nizak stupanj profesionalnosti
tvrtki koje nude svoje usluge na trţištu upravljanja. Tvrtke koje upravljaju objektima u
svojstvu upravitelja, imaju praksu da u takvim objektima organiziraju dvojno upravljanje.
IzmeĊu suvlasnika izaberu jednu od osoba koja vrši funkciju predstavnika,te je ona svojevrsna
spona izmeĊu stanara i upravitelja. Velika mana je da i do 50 % sredstava priĉuve otpada na
troškove upravitelja i predstavnika.
Pristalice ovog modela, kao i razne tvrtke nastale na podruĉju upravljanja stambenim
objektima u meĊuvremenu, zalaţu se za izmjenu ĉlanka 44. Zakona o vlasništvu i drugim
stvarnim pravima, te da se upravljanje stambenim objektima, bez obzira na veliĉinu, povjeri
iskljuĉivo tvrtkama koje su ovlaštene za upravljanje.
2. Interno upravljanje
Model poĉiva na bivšim popularnim mjerama zvanim samoupravljanje. On posjeduje brojne
prednosti naspram prvog modela, ali i odreĊene mane. S ekonomske toĉke ovaj model je
daleko najekonomiĉniji, bilo da se posao predstavnika obavlja dobrovoljno ili uz odreĊenu
naknadu. Jedan od preduvjeta jest da se radi o manjim stambenim jedinicama do 50-ak
stambenih jedinica i visokom stupnju razvijene svijesti kod suvlasnika. Model polazi od
Prijedlog dobrog gospodarenje objektima i infrastrukturom
Završni rad Stranica 71
ĉinjenice da unatoĉ razliĉitom pojedinaĉnom interesu vlasnika pojedinih stanova, postoji i
zajedniĉki interes zajednice koju u pravilu ĉine ti vlasnici.
Većina pozitivnih primjera iz prakse, s kojim sam se susreo, proizlaze iz udruţivanja
suvlasnika u interni model upravljanja. U ovakvim sluĉajevima su sredstva priĉuve saĉuvana
za ozbiljnije investicije, tako da se sredstva mogu prikupljati unaprijed za buduće troškove.
Iako zvuĉi zastarjelo, interni naĉin upravljanja nudi brojne pogodnosti. Poĉiva na naĉelu da
sami suvlasnici imaju najveći motiv za oĉuvanje svoje imovine za razliku od upravitelja, koji
je pravna osoba, te upravljanje vrši preko predstavnika tako da je pitanje koliko puta godišnje
se pojavi na objektu i koji je prvenstveno zainteresiran za naplatu svog rada iz priĉuve.
Suvlasnici u stambenim objektima s velikim brojem stanova, vjerojatnije će se odluĉiti za
model eksternog upravljanja, jer je u takvim zgradama, što zbog starosti, što zbog nebrige
potrebno svaki dan nešto popravljati. Manji objekti, do 6 etaţa, raspona 50-ak stambenih
jedinica mogu se opredijeliti za interni naĉin upravljanja, povjeravajući upravljanje jednom
ili više suvlasnika koji taj posao mogu radi uz naknadu ili na dobrovoljnoj bazi.
Gledajući zahtjeve koji se postavljaju pred objekte, jasno je da se i model gospodarenja tim
objektima mora mijenjati i prilagoĊavati, što implicira da je potrebno konstantno uĉit i nove
naĉine upravljanja, koji će omogućiti odrţavanje ţeljenog ''stanja'' objekt u budućnosti.
Stanovanje u stambenim objektima svakako znaĉi prilagoĊavanje pravilima ponašanja u
jednoj specifiĉnoj zajednici. GraĊevinski boom je prošao, posebice stambene izgradnje, bar za
neko vrijeme. Iza njega ostaje mnoštvo pitanja za buduće upravljanje tim objektima.
Graditelji i investitori su se pobrinuli da izgraĊene stanove naplate, a za nedostatak
organizacije upravljanja nitko ne odgovara. Vlasnici objekata teţe da se kvaliteta trenutnih
usluga i razina sluţnosti povećava, a da ujedno njihova financijska imovina uloţena u objekt,
ne gubi na vrijednosti.
Prijedlog dobrog gospodarenje objektima i infrastrukturom
Završni rad Stranica 72
5. PRIJEDLOG ELEMENATA KOJI BI UNAPRIJEDILI
GOSPODARENJE STAMBENIM OBJEKTIMA
Odrţavanje objekata danas, predstavlja izvrsno organizirane i racionalizirane organizacije, sa
strukturom zaposlenih, ĉije stupanj obrazovanja i kvalificiranost višestruko nadilazi one od
prije deset i više godina.
Naţalost, gore navedeno je toĉno ukoliko promatramo gospodarenje objektima, samo kroz
poslovne objekte, hotele, i sliĉno. Po vlastitim saznanjima, pri izradi rada, nisam naišao na
pokušaje kvalitetnije implementacije ovoga programa na podruĉje stanovanja.
Više se ne moţe na osnovu strategije odrţavanja, usmjerena na korektivne zahvate tj. postupa
se samo popravcima manjih kvarova, graditi svjetliju budućnosti ni na kom polju, pa tako ni
polju odrţavanja stambenih objekata.
Danas svaki pojedini vlasnik stana, ţeli manje troškove, uz povećanje ţivotnog komfora. Da
bi se dugoroĉno gledano sprijeĉili veliki gubici, danas vlasnici stanova, teţe preventivnom
odrţavanju, radi smanjenja mogućnosti pojave neispravnosti i zbog produţenja samog
ţivotnog vijeka ugraĊene opreme i samog objekta.
U ukupnom ţivotnom vijeku objekta moguće je uoĉiti tri specifiĉna razdoblja, slika 5-1 :
razdoblje uhodavanja (javlja se veliki broj kvarova koji se dijele na kvarove
uhodavanja i sluĉajne kvarove)
razdoblje eksploatacije (najduţe razdoblje)
razdoblje vremenskih kvarova (poĉinje uĉestalost kvarova, a time se i povećavaju
troškovi na odrţavanju, tj eksploatacije takvih objekata)
Vrijeme
Broj
kvaro
va Razdoblje eksploatacije
Razdoblje uhodavanja
Razdoblje vremenskih kvarova
Slika 5-1 Krivulja kade
Prijedlog dobrog gospodarenje objektima i infrastrukturom
Završni rad Stranica 73
Prvi korak pri kvalitetnom pristupu gospodarenju objektima podrazumijeva uĉinkovito i
savjesno utvrĊivanje stanje objekta. Pregledom objekta treba definirati i prikupiti što više
podataka o graĊevinskim elementima koje je potrebno popraviti, poput podataka o strukturi
elementa, prethodnim zahvatima na odrţavanju, uzrocima oštećenja i sl.
Oštećenja na koja nailazimo pri pregledu objekta mogu se reflektirati na funkcionalnost
samog objekta ili tek na njegovu estetiku. Uzroci oštećenja mogu biti mnogostruki i dijele se
prema uzrocima nastanka:
nedovoljno dobrom pripremom projekta i loše koncipiranim projektom ( kada se još u fazi
projektiranja ne obrati dovoljna pozornost na fizikalna svojstva materijala koji se koriste,
njihovo nedovoljno poznavanje, pogotovo kada se radi o novim materijalima tek
pristiglim na trţište, nepoznavanje klimatskih uvjeta odreĊenog podruĉja na kojem će biti
izgraĊen objekt, loša procjena ponašanja korisnika, loša komunikacija sa graditeljem i
dr.),
lošim uvjetima gradnje ( pri ĉemu je vrlo ĉest sluĉaj da se u cilju smanjenja troškova
gradnje ili povećanja profita gradi u nemoguće kratkom roku koji rezultira nekvalitetnom
gradnjom, kako glavnog izvoĊaĉa tako i kooperanata koji u ţelji za brzom izvedbom rade
greške koje rezultiraju kasnijim oštećenjima),
utjecajem korisnika ( koji u odreĊenom vremenu logiĉno uporabom objekta doprinose
nenamjernim, ali i namjernim oštećenjima),
lošim ili neredovitim odrţavanjem kao i nedovoljnim inzistiranjem na predviĊanju
potrebnih radova na sanaciji i odrţavanju.
Pri tome treba imati na umu da se kroz odreĊeno vrijeme eksploatacije krivulja stanja objekta
i krivulja potrebe korisnika razilaze u suprotnim smjerovima, odnosno s vremenom su potrebe
korisnika objekta sve veće (uvoĊenje novih instalacija, upotreba novih tehnologija, povećanje
broja osoba koje se koriste objektom i sl.), a stanje objekta realno sve lošije, slika 5-2.
Vrijeme
Stand
ard
Zahtjevi korisnika
Stanje objekta
Slika 5-2 Dijagram starenja objekta i zahtijeva korisnika
Prijedlog dobrog gospodarenje objektima i infrastrukturom
Završni rad Stranica 74
OdreĊivanje oštećenja je vrlo vaţno pa treba detaljno pristupiti pregledu objekta, definirati
moguće uzroke oštećenja i pronaći pravi uzrok oštećenja. Osim vizualnog pregleda (koji je
naţalost kod nas najĉešća metoda), danas postoje i sofisticirani ureĊaji koji omogućavaju
kvalitetan pregled elemenata zgrade, poput ultrazvuĉnog ispitivaĉa (koji ispituje ĉvrstoću
betona), razliĉitih sondi (za provjeravanjue debljine zaštitnog sloja betona kod
armiranobetonskih konstrukcija), endoskopa ( za ispitivanje zidnih šupljina) ili vlagomjera
(kojim mjerimo vlagu u materijalu). Obzirom da je situacija takva kakva je, potrebno je
tipizirati obrasce odrţavanja objekata, radi lakšeg praćenja stanja objekta.
Tablica 5-1 Tipizirani obrasci održavanja
OBJEKT POD UPRAVLJANJEM
Opis lokacije objekta
Izvoditelj objekta
Površina objekta (m²)
Starost objekta (godine)
Namjena objekta
Opis konstrukcije
Infrastruktura
Tehnologija graĊenja
Zaštićenost objekta
1. RADOVI NA ODRŢAVANJU
1.1.
Naziv dijela objekta
1.2.
Vrsta rada i opis intervencije
1.3.
Uzroci nastanka kvara
1.4.
Trajanje radova (dana)
1.5.
Troškovi radova (kn)
1.6.
Izvoditelj radova
1.7.
Vrsta garancije
Prijedlog dobrog gospodarenje objektima i infrastrukturom
Završni rad Stranica 75
1. KONSTRUKCIJA OBJEKTA OPIS STANJA PREDLOŢENA AKTIVNOST
1.1.
Temelji
1.2.
Nosivi konstruktivni zidovi
1.3.
MeĊukatna konstrukcija
1.4.
Dimnjaci i ventilacijski kanali
1.5.
Krovna konstrukcija
1.6.
Pokrov
1.7.
Limarija
1.8.
Fasada
1.9.
Stolarija i bravarija
1.10.
Balkoni i loĊe
2. UREĐAJI U OBJEKTU OPIS STANJA PREDLOŢENA AKTIVNOST
2.1.
Dizala
2.2.
Kotlovnica i toplinske podstanice
2.3.
Hidroforsko postrojenje
2.4.
Prepumpne stanice
2.5.
UreĊaji prisilne i objekti prirodne ventilacije
2.6. Protupoţarna instalacije i oprema
2.7.
Agregati
3. INSTALACIJE U OBJEKTU OPIS STANJA PREDLOŢENA AKTIVNOST
3.1.
Vodovod
3.2.
Kanalizacija
3.3.
Instalacija elektrike
3.3.1. Zajedniĉka potrošnja
3.3.2.
Nuţna i paniĉna rasvjeta
Prijedlog dobrog gospodarenje objektima i infrastrukturom
Završni rad Stranica 76
3.3.3.
Zvonca i portafoni
3.3.4.
Gromobran
3.3.5.
Zajedniĉki antenski sustav
3.3.6.
Telefon
3.4.
Instalacija centralnog grijanja
3.4.1.
Horizontalni i usponski razvodi
3.4.2.
Ogrjevna tijela i ventili
3.4.3.
Odzraĉni sustav
3.4.4.
Toplovodi
3.4.5.
Vrelovodi
4. ZAJEDNIČKI PRISTORI OBJEKTA OPIS STANJA PREDLOŢENA AKTIVNOST
4.1.
Vjetrobran
4.2.
Ulaz u zgradu
4.3.
Stubišni prostor
4.4.
Hodnici i galerije
4.5.
Podrumski prostor
4.6.
Terase
4.7.
Pokrov – tavan
4.8.
Zajedniĉka spremišta
4.9.
Prostorije za skupljanje otpadaka
4.10.
Zajedniĉke društvene prostorije
5. ZEMLJIŠTE KOJE SLUŢI OBJEKTU OPIS STANJA PREDLOŢENA AKTIVNOST
5.1. Zemljište
6. ENERGETSKI PREGLED OBJEKTA OPIS STANJA PREDLOŢENA AKTIVNOST
6.1. Pregled objekta sa svrhom redukcije potrošnje energije
Prijedlog dobrog gospodarenje objektima i infrastrukturom
Završni rad Stranica 77
5.1. Primjena koncepta Gospodarenja objektima na stambeno okruţenje
Akademske i poslovne zajednice prepoznaju vaţnost Gospodarenja objektima kao brzo
razvojnog, multidisciplinarnog podruĉja znanosti te kao dio strateškog menadţmenta. Izreka
„svačije i ničije“ moţda se najbolje oĉituje u problematici gospodarenja stambenim
objektima. Upravo zbog takve strukture vlasništva, neophodno je da ovaj problem bude
prepoznat od nadleţnih sluţbi, jer svaki pokušaj implementacije programa, na ovoj razini,
mora krenuti od nadleţnih organa.
Primjena koncepta Gospodarenja objektima na stambeno okruţenje, obuhvaćala bi cjelokupan
ţivotni ciklus nekretnine koja ukljuĉuje projektiranje, izgradnju, eksploatacije te naposljetku
rušenja. To bi neminovno dovelo do toga da struĉnjaci s podruĉja upravljanja i odrţavanja
sudjeluju u fazi planiranja i izgradnje budućih objekata. Oĉekuje se da svoje dugogodišnje
iskustvo u podruĉju upravljanja postojećim objektima, stave u sluţbu planiranja i izgradnje
novih objekata. Kako bi isti kasnije lakše pronašao svoje mjesto u okruţenju, lakše se
odrţavao, troškovno uĉinkovitije koristio, te što bolje funkcionirao. Pri implementaciji
koncepata treba imati u vidu da svaka organizacija ima svoje posebnosti, pa ne postoji
univerzalni recept za integriranje upravljanja i odrţavanja objekata u postojeće
organizacijske sadrţaje.
Neki standardni koraci koji su definirani u dosadašnjoj praksi ipak postoje, koji u cjelini
iziskuju znaĉajna vremenska i materijalna ulaganja, veliku organizacijsku sposobnost i
strateški pristup upravljanju nekretninama na nivou izvrsnog rukovodstva [12]:
identifikacija osnovnih ciljeva pri uvoĊenju programa gospodarenja objektima (redukcija
operativnih troškova, ušteda energije,..)
optimizacija korištenja prostornih resursa, oĉuvanje vrijednosti nekretnina, unapreĊenje
radnog okruţenja, promjena imidţa tvrtke ...)
formiranje tima za gospodarenje objektima, koji ukljuĉuje i angaţiranje vanjskih
konzultanata, identificiranje subjekata iz same organizacije, kao i osiguravanje
povezanosti s izvrsnim rukovodstvom i neometan pristup informacijama
izrada organizacijske strategije za Gospodarenje objektima i definiranje metoda i
dinamike implementacije
snimanje postojećeg stanja objekata, opreme, postrojenja i procesa
izbor i aktiviranje informacijskih sustava i objedinjavanje svih relevantnih podataka
Prijedlog dobrog gospodarenje objektima i infrastrukturom
Završni rad Stranica 78
Za prilagodbu modela koji se primjenjuje pri gospodarenju poslovnih i drugih objekata,
neophodno je da nadleţne sluţbe prepoznaju kljuĉne probleme, formiraju strategije za njihovo
rješavanje, te uloţe energije i vještinu da se prepoznati problemi riješe. Sve skupa bi se
poduzimalo unutar dugoroĉnih studija i planova kao dio cjelokupne stambene politike grada
ili općine. Na ovom nivou donosile bi se strateške odluke i predlagala rješenja koja su
zajedniĉka za većinu objekata u promatranom okruţenju – tehnologija gradnje, korištenje
tipske stolarije i bravarije, ambijentalne vrijednosti, arhitektonske karakteristike i sliĉno.
Voditelji objekata rade pod nadzorom suvlasnika objekta, kao i pod rukovodstvom tvrtke za
gospodarenje objektima za odreĊeno stambeno okruţenje, preko koje se uspostavlja veza s
općinskim i gradskim sluţbama nadleţnim za stanovanje. Podaci prikupljeni analizama
pojedinaĉnih stambenih objekata, samom korisniku objekata daju toĉan iznos koštanja
stanovanja u objektu. Na široj razini, svi promatrani podatci, o pojedinim objektima, (snimci
postojećih stanja, strategije odrţavanja i izvještaji o naĉinu i kvaliteti izvedenih radova),
unosili bi se i analizirani kroz jedinstveni informacijski sustav, gospodarenja stambenim
objektima [12].
Ovakav sistem jednostavno bi generirao izvještaje o pojedinim objektima, vrstama radova na
odrţavanju, angaţiranim voditeljima objekata i njihovim аktivnostima, o rezultatima kontrole
obavljenih poslova i mnoge druge. TakoĊer bi mogao pomoći identifikaciji uspješnih primjera
i realizaciji odrţavanja, kao i “slabih mjesta” .
Sistem bi se formirao za konkretno okruţenje i funkcionirao bi nezavisno od eventualne
promjene tvrtke davatelja usluge Gospodarenja objektima, ĉime bi se postigao kontinuitet
protoka informacija. Na osnovu dokumentiranih podataka voditelja pojedinog objekta,
nadleţni organi gradske uprave mogu odobriti poticajne mjere (npr. oslobaĊanje od poreza na
ugraĊeni materijal, termoizolaciju, ventile za centralno grijanje s regulacijom temperature i
sl.) za radove koji imaju za cilj unapreĊenje stambenog okruţenja. Na sliĉan naĉin, na osnovu
izvještaja voditelja pojedinih objekata, а u sluĉaju potrebe, donosile bi se na odgovarajućem
nivou i represivne mjere za neodgovoran odnos, bilo pojedinca ili grupe suvlasnika prema
stambenom okruţenju.
Tvrtka davatelj usluga Gospodarenja objektima, zaduţena je za jasno definirano stambeno
okruţenje, prije svega za njegovu elementarnu funkcionalnost, kao i za ukupnu kvalitetu
stambene sredine. Ukljuĉuje oĉuvanje i unapreĊenje ambijentalnih vrijednosti, energetsku
efikasnost, odgovoran odnos prema prirodnom okruţenju, usklaĊivanje mogućnosti
Prijedlog dobrog gospodarenje objektima i infrastrukturom
Završni rad Stranica 79
stambenog okruţenja s potrebama suvremenog stanovanja, i sl. IzmeĊu ostalog obavljala
sljedeće aktivnosti:
koordinirati i kontrolirati rad voditelja angaţiranih u stambenim objektima i
preuzimati aktivnosti na njihovoj permanentnoj edukaciji
pratiti promjene u strukturi korisnika jednog stambenog okruţenja
koordinacija s voditeljima objekta druge namjene (poslovne, hoteli i sliĉno) ĉiji se
objekti nalaze u jednom stambenom okruţenju
aţurirati informacijski sistem o odreĊenom stambenom okruţenju koji obuhvaća svu
tehniĉku dokumentaciju vezanu za stambenim i drugim objektima u stambenom
okruţenju za koje je nadleţan, osnovne podatke o vlasnicima, podatke o upraviteljima
objekta i njihovim dnevnim aktivnostima
odobravati intervencije na objektima i procjenjivati njihov utjecaj na stambeno
okruţenje
prati promjene u kulturi stanovanja, rezidencijalnu pokretljivost i kretanje cijena
nekretnina, odnosno zakupa stanova
Odjel Gospodarenja objektima na razini stambenog okruţenja podrazumijeva
multidisciplinarnu struĉnost koja mu omogućava da:
poznaje svu neophodnu stambenu regulativu
poznaje principe Gospodarenja objektima (eng. fаcility mamagment)
poznaje korištenje CAFM sistema (CAFM – Computer Aided Facility Management,
informacijsku sustavi koji integrira CAD i fаcility menadţment)
poznaje razvoj arhitekture i urbanizma s naglaskom na stambenu arhitekturu
prati promjene u kulturi i tehnologiji stanovanja
poznaje suvremene naĉine komunikacije i pregovaranja
poznaje principe medijacije u oblasti stanovanja
Prijedlog dobrog gospodarenje objektima i infrastrukturom
Završni rad Stranica 80
5.2. Usavršavanje Voditelja objekata
Okolina u kojoj voditelji pojedinih objekata ili skupine objekata rade, brzo se mijenja te zbog
toga isti moraju kontinuirano unaprjeĊivati svoje vještine i znanje. Danas, a u budućnosti
svakako Gospodarenje suvremenim stambenim resursima podrazumijeva relativno
kompleksnu, multidisciplinarnu struĉnost koja obuhvaća:
poznavanje relevantne regulative
poznavanje dijela funkcioniranja stambenih objekata
poznavanje tehniĉkog odrţavanja stambenih objekata
upravljanje financijama vezanim za funkcioniranje stambenih objekata
Voditelji objekta razvijaju sebe kroz zahtjeve industrije i odgovarajuće interesne grupe.
Moraju vladati osnovnim znanjima iz širokog spektra profesija, uz obavezno posjedovanje
menadţerskih vještine i neizostavno suvereno vladanje IT tehnologijama, slika 5-3.
Menadžment
Pravo Sociologija
Elektrotehnika Arhitektura
GrađevinarstvoStrojarstvo
IT tehnologija
Pregovaranja
Planiranje Koordinacija
UpravljanjeKomunikacijske
Voditelj objekta
Sigurnost
Slika 5-3 Spektar znanja voditelja objekata
Najznaĉajnija razlika izmeĊu voditelja poslovnog i stambenog objekta, je u sociološkoj
komponenti, gdje se kao bitnu sposobnost istiĉe uvaţavanje razliĉitosti, uz ostale vještine,
neophodne za suvremeno upravljanje ljudima i njihovom imovinom.
Sliĉno kako velik broja malih dioniĉara, strateške aspekte brige o financijskoj imovini
povjeravaju specijaliziranim odjeljenjima i posebno obrаzovаnim profesionаlcimа. Tako i
pojedini vlasnik stana, bio on korisnik ili isti koristi u svrhu ostvarivanja financijske koristi
iznajmljivanjem, lako prepoznaje svoje interese u kvalitetnom upravljanju i odrţavanju istoga.
Te isti povjerava posebno obrazovanim profesionalcima s polja Gospodarenja objektima.
Situacija se komplicira ukoliko navedeno promatramo kao dio jedne cjeline, gdje pojedinac sa
Prijedlog dobrog gospodarenje objektima i infrastrukturom
Završni rad Stranica 81
svojim stanom djeluje unutar grupe suvlasnika, ĉiji su ciljevi primarnog djelovanja moţda i u
suprotnosti sa drugim suvlasnikom, ali s istim interesima. Svaki od suvlasnika u upravljanju
djeluju u relativno malom omjeru, te je logiĉno njihovo udruţivanje i angaţiranje vanjskog,
voditelja objekta da rukovodi sve aktivnost u svrhu postizanja ciljeva zajednice.
Voditelj objekta svoj profesionalni razvoj bazira na ĉinjenici da unatoĉ razliĉitom interesu
vlasnika pojedinaĉnih stanova, postoji i zajedniĉki interes društvene zajednice koju po pravilu
ĉine ti vlasnici. Neophodno je da on bude „menadţer na terenu“, bilo da djeluje u sklopu
tvrtke koja pruţa usluge gospodarenja objektima ili samostalno nudi usluge. On je struĉnjak
kojeg angaţiraju suvlasnici objekta ili više objekata. Njegove kompetencije ukljuĉuju
kombinaciju tehniĉkih, financijsko administrativnih znanja, kao i poznavanje propisa vezanih
uz korištenje i odrţavanje stambenog fonda.
Njegove nadleţnost pri Gospodarenje objektom kao cjelinom su:
priprema strategije odrţavanja objekta i opreme (preventivno i korektivno)
kontrola kvalitete rada vlastitog osoblja i vanjskih ugovorenih suradnika
izrada kvartalnih izvještaja o usklaĊenosti s poznatim normama
voĊenje financija objekta uz analizu troškova i pronalazak mogućih ušteda
aţuriranju tehniĉke dokumentacije objekta, s toĉno definiranim stanjem pojedinih
elemenata objekta (fasade, krovovi, liftovi, stolarija i dr.).
praćenje promjene korisnika, odnosno vlasnika stanova (aţuran popis stanara)
kontroliranje preseljenja i adaptacije s aspekta odrţavanja objekta
informiranje svih suvlasnika o aktivnosti i stanju objekta (npr.elektroniĉka pošte)
provoĊenje procjene postojećeg stanja objekta
kontroliranje funkcioniranja instalacija
izvoĊenje sitnih popravaka s vlastitom operativom
posredovanje u angaţiranju raznih servisa za korisnike objekta (dizajn interijera,
adaptacije, servisne akcije u stanovima, popratne usluge (ĉišćenje, peglanje, itd.))
praćenje suvremenih potreba stanovanja i usklaĊivanje objekta (unapreĊenje) u skladu
s istima ( kаbelske televizije i Internetа, uspostаvljаnje video nаdzorа, ...)
Njegove nadleţnosti pri projektiranju i izgradnji objekata
prijedlog lokacije i orijentacije graĊevine na zemljištu na temelju prirodno i tehniĉki
uvjetovanih ĉimbenika
Prijedlog dobrog gospodarenje objektima i infrastrukturom
Završni rad Stranica 82
planiranje potreba u fazi pripreme idejnog rješenja
sudjelovanje u odabiru opreme (liftovi, kotlovnice, sanitarni elementi, keramika,
oprema interijera) na temelju kvalitete, iskustva i analize troškova odrţavanja
kontrola kvalitete izvoĊenja graĊevinskih i obrtniĉkih radova
priprema dokumentacije za tehniĉki pregled
Voditelj objektima barata razliĉitim vrstama podataka, kаo npr.:
ukupni operativni troškovi na mjeseĉnom ili godišnjem nivou (izraţeni npr. po kvadratu
korisne površine)
specificirani pojedini troškovi kao troškovi za grijanje, struju, zаjedniĉku struju,
kablovsku televiziju i internetski prikljuĉak.
specificirani troškovi za ĉišćenje
specificirani pojedini troškovi za odrţavanje, specificirani po objektima odrţavanja
(preventivno, korektivno)
ukupna koliĉina razliĉitih površina za odrţavanje (površina pojedinih vrsta podova,
prozora i staklenih pregrada, površina zidova i stropova za liĉenje, ...)
podatci o ugraĊenoj opremi, popravcima i rekonstrukcijama izvršenim tijekom, npr. jedne
godine, s podatcima o tome tko ih je izvršio, koliki je garantni rok za izvedene radove,
kada je predviĊeno servisirаnje i sl.
podatci o troškovima osiguranja stana i eventualno realiziranim odštetama.
Osim gore navedenih podataka, voditelj objektima, pri upravljanju pojedinaĉnim objektom,
podrazumijeva i upravljanje relevantnom dokumentacijom:
potpuno aţurirana tehniĉka dokumentacija o objektu i stanovima
tehniĉka dokumentacija o svim ureĊajima i opremi
gаrаntni listovi za sve ureĊaje i opremu
eventualne ugovor o najmu
ugovor o osiguranju
Prijedlog dobrog gospodarenje objektima i infrastrukturom
Završni rad Stranica 83
5.3. Projektiranje i izgradnja usmjerena na ţivotni ciklus objekta
Svjedoci smo vremena, kad gledajući sa stajališta korisnika objekata, bilo stambenih ili
poslovnih, uĉestalo stiţu prituţbe zbog deficita u uĉinkovitosti istih. Osobito se to odnosi na
nedostatnu ekonomsku problemsku svijest kod projektanata.
Kao posljedica takvog naĉina razmišljanja, ostaju arhitektonski spomenici ĉiji rashodi nisu
razmjerni prihodu koji isti ostvaruju, ili razini komfora kojeg pruţaju svojim vlasnicima ili
korisnicima. Investitor se pri u ulasku u projekt novog objekta namijenjenog stanovanju
oslanja na iskustvo i reference projektanata, dajući im time praktiĉki slobodne ruke. Iskustvo
pokazuje da takav pristup, koji je posebno izraţen pri gradnji objekta namijenjenog
stanovanju, posjeduje odreĊene mane. Ali kad mane isplivaju, već je kasno, objekt je prodan,
vlasnik stana je uselio, investitor je krenuo na novi projekt, i što dalje ...
U praksi je teško, gotovo nemoguće pronaći investitora ili bilo kog od sudionika projekta
graĊenja, koji postavlja pitanje budućeg odrţavanja tog objekta. U praksi, kada se pogledaju
stambeni objekti izgraĊeni posljednjih desetak godina, moţe se pomisliti da je sve projektirao
isti projektant; vanjska konstrukcija, ugraĊeni materijali, oprema u stanovima, sve odaje
velike znakove sliĉnosti.
Stoga se i dogaĊaju najbizarnije situacije, da ĉistaĉice, prilikom tjednog ĉišćenja objekata,
nemaju prostorije gdje se mogu presvući, napuniti kante vodom, isprati krpe, da se u
stanovima ugraĊuju vanstandardna oprema, zaostala negdje na skladištu (pitanje od kada).
Uzidni vodokotliće montirani prije godinu ili dvije, uslijed nakupljanja kamenca puštaju, bilo
na dovodnim ili odvodnim ventilima, a rezervnih dijelova nigdje. I još mnogi drugi.
Posljedica je to utjecaja razliĉitih pritisaka na projektante, koji u zamjenu za ukljuĉivanje
odreĊene opreme u projekt, primaju odreĊenu naknadu. Oprema se uveze, montira, iako ĉesto
bez struĉnih montaţera. Pritom nitko nije pomislio da će to trebati odrţavati.
Ĉest je sluĉaj da se gotov projekt mijenja pri procesima montaţe, uslijed razliĉitih pritisaka na
investitora i glavnog izvoĊaĉa radova. Kooperanti mijenjaju glavni projekt, zamjenjujuću
projektiranu opremu drugom, koja njima iz odreĊenih razloga više odgovara, bilo da je ista
ĉak moţda i skuplja, ali ne nuţno bolja. Do iste dolaze razliĉitim modelima plaćanja
karakteristiĉnim za naše podneblje i specifiĉnim za djelatnost stambene izgradnje.
Prijedlog dobrog gospodarenje objektima i infrastrukturom
Završni rad Stranica 84
Smatra se neizbjeţno, ali za sada još uvijek bez zakonske obaveza, da se zbog ovih i drugih
sliĉnih situacija u projektne i nadzorne timove prikljuĉe i struĉnjaci odrţavanja, koji mogu
pomoći pri izboru najkvalitetnijih materijala i ureĊaja za eksploataciju. Oni bi tijekom ĉitavog
projekta graĊenja pratili i koordinirali aktivnosti, usklaĊene s potrebama budućeg odrţavanja.
U tom kontekstu gospodarenju objektima pripada funkcija vezivnog ĉlana koja ekonomske
kriterije, kao vremensku dimenziju, uvodi u projektiranje i proces izgradnje, kako s strane
uzrokovanja rashoda, tako i s obzirom na nastajanje prihoda. Uvaţavanje ciljeva korisnika u
obliku optimiranja prihoda od najamnine, optimiranja fleksibilnosti zgrade, izbjegavanje
gubitaka nastalih korištenjem objekta, povećava sloţenost zadatka planiranja za ĉije
svladavanje Gospodarenje objektima stvara potrebnu informativnu osnovu. Uzrok nastanka
budućeg troška odvija se u fazi planiranja; nasuprot tome, nastajanje troškova zgrada odvija
se tek kasnije, u fazi korištenja. Stoga je sa stajališta arhitekture i inţenjerske znanosti
potrebno provoditi cilj Gospodarenja objektima (eng. facility managementa), tj. baviti se
planiranjem zgrada usmjerenim na ţivotni ciklus.
Za planiranje zgrade usredotoĉeno na odrţavanje koje je usmjereno na troškove ţivotnog
ciklusa potrebno je uvaţiti tri komponente:
tehniĉku komponentu (tehniĉka izvedivost u izgradnji)
infrastrukturnu komponentu (stvaranje infrastrukture na zemljištu i u zgradi potrebne
za kasnije odrţavanje)
trgovaĉku komponentu (troškovi odrţavanja)
Gospodarenje objektima poĉinje u fazi formiranja projektnog programa (faza 1), a koji traje
sve do konaĉnog rušenja objekta (faza 6), nakon perioda eksploatacije. Period efektivne
eksploatacije (faza 5) varira, moţemo ga zaokruţiti na oko 50 godina, iako se sve više
smanjuje, pri ĉemu period definiranja potreba, planiranja i projektiranja, izgradnje i useljenja
traje oko šest godina, što predstavlja 1/10 ţivotnog ciklusa objekta.
Tablica 5-2 Trajanje svake faze u životnom ciklusu objekta
Gospodarenje objektima u ţivotnom ciklusu
Faza 1 Faza 2 Faza 3 Faza 4 Faza 5 Faza 6
Definiranje
potreba
Planiranja i
projektiranja
Izgradnja
Useljenje i
korištenje
Eksploatacija
Rušenje i
recikliranje
1 godina 2 godine 1-2 godine 1 -2 godine cca 50 godina 1 godina
Prijedlog dobrog gospodarenje objektima i infrastrukturom
Završni rad Stranica 85
Kvalitetan pristup gospodarenju stambenim objektima moţe i mora ukljuĉiti izradu
kvalitetnog projekta odrţavanja. Uz uobiĉajene sudionike procesa projektiranja potrebno je
ukljuĉiti i specijaliste za odrţavanje objekata koji će napraviti dio projektne dokumentacije
što se odnosi na odrţavanje za sve vrijeme upotrebe zgrade [16]:
1. Definiranje standarda. Svi radovi, tako i radovi odrţavanja moraju zadovoljavati neki
standard. Tip zgrade, namjena, raspoloţivi materijali, vlasniĉki odnosi i stanje na trţištu, samo
su neki od faktora koji utjeĉu na formiranje standarda kojeg se treba pridrţavati.
2. Planiranje pregleda. Odnosi se na definiranje najvećega vremenskog intervala izmeĊu dvaju
pregleda objekta, sve sa svrhom osiguravanja najmanjih mogućih troškova odrţavanja. Na taj
naĉin oštećenja se otkrivaju prije nego dosegnu kritiĉno stanje.
3. Definiranje radova na odrţavanju. Pregledom objekta definiraju se radovi na odrţavanju.
Vaţno je tipizirati obrasce ĉijim će se popunjavanjem svakim pregledom dobivat relevantne
podatke o potrebitim radovima.
4. Procjena troškova radova na odrţavanju. Ovaj dio projekta sadrţi izradu predikcijskog
modela cijene koštanja odrţavanja zgrade. Pri njegovoj izradi oslanjamo se na iskustvo u
odrţavanju sliĉnih objekata. Ako takvih objekata nema, onda se oslanjamo na procjenu.
5. Planiranje radova. Planira se vremenski poĉetak i kraj svakog pojedinog rada na odrţavanju
objekta. Potrebno je predvidjeti utjecaj trajanja izvoĊenja radova na korisnike objekta.
6. Organizacija izvedbe radova. Potrebno je donijeti odluku hoće li se s nekim poduzećem
ugovoriti, na primjer, godišnje odrţavanje objekta, odnosno svi radovi na odrţavanju, ili će se
za svaki pojedini rad na odrţavanju angaţirati neovisni izvoditelj.
7. Kontrola troškova i kontrola kvalitete. Analizira povratnih informacija ostvarenih i
predviĊenih troškova odrţavanja, te predviĊena kontrola kvalitete izvedenih radova na
odrţavanju.
8.Dokumentacija o odrţavanju zgrade. Za svaku pojedinu zgradu formira se zapis koji se
odnosi na njezino odrţavanje. Ti zapisi mogu biti razliĉitog sadrţaja, opremljenosti i kvalitete,
ovisno o iskustvu i struĉnosti osobe koja pregledava objekt. Stoga je vaţno projektom
odrţavanja tipizirati obrasce ĉijim popunjavanjem će se svakim pregledom jednoznaĉno
prikupljati relevantni podaci o potrebnim radovima na odrţavanju
Prijedlog dobrog gospodarenje objektima i infrastrukturom
Završni rad Stranica 86
Smatra se, ali za sada još uvijek ne postoji zakonska obaveza, da je koncept gospodarenja
objektima dio projekta koji mora biti struĉno razmatran i definiran kako u fazi idejnog i
glavnog projekta, tako i u fazi upotrebe objekta. Ovaj dio projekta je potrebno konstantno
provjeravati i dopunjavati onoliko koliko traje i sam objekt, a završna faza mora predvidjeti
kako će jedan objekt kome je istekao rok upotrebe ili ţivotni ciklus, biti srušen i koji
materijali i kako mogu biti reciklirani ili uništeni.
Slika 5-4 Gospodarenje objektima po fazama objekta [9]
Prijedlog dobrog gospodarenje objektima i infrastrukturom
Završni rad Stranica 87
5.4. Prijedlog organizacije za Gospodarenje stambenim objektima
Koncept koji je trenutno u upotrebi pri upravljanju stambenim objektima, definitivno ne
zadovoljava niti zahtjeve korisnika tih objekta, niti ţelje pruţatelja usluga upravljanja
objektima, za što većim prihodima.
Ĉinjenica da korisnici objekta zahtijevaju smanjenje troškova odrţavanja, pod time
podrazumijevaju i troškove administracije i troškove zahvata na odrţavanju. TakoĊer isti ne
poimaju vlasništvo na objektom, kao i djelomiĉno vlastito vlasništvo, te nisu spremni aktivno
sudjelovati u odrţavanju istoga. TakoĊer, druga ĉinjenica je da poduzeća koja pruţaju usluge
upravljanja stambenim objektima, svoje usluge grupiraju oko najosnovnijih i zakonski
obaveznih radnji, umjesto da svoje usluge grupiraju oko zahtijeva svojih klijenata. Upravo
takav pristup bi im omogućio pomak od sadašnjeg stanja i poboljšao pogled na budućnost.
Potreban im je nov naĉina razmišljanja, viši stupanj trţišnog razmišljanja, koji bi ih udaljio
od sadašnje politike oslanjanja na osnovni izvor prihoda, koji je izraţen u postotak od
priĉuve ili naknadi po m².
Moţda jedan od glavnih razloga u nepostojanju simbioze izmeĊu tvrtki koje pruţaju usluge
odrţavanja i samih korisnika njihovih usluga vlasnika stanova, je nepostojanje usko
specijalizirane tvrtke, koja naĉela i principe gospodarenja poslovnim objektima, pokušava
primijeniti na stambene objekte. Problem takoĊer moţda predstavlja i tradicionalno
nepovjerenju prema takvim tvrtka, zbog samog nastanka istih. Toĉnije njihovog porijekla i
nasljeĊa, dosadašnjih loših iskustava u upravljanjima objektima, te manjku mehanizama
kontrole organizacija koje upravljaju.
Podatku za 2009. godinu govori, da je na 1564 objekta prijavljeno 6919 kvarova ukljuĉenih u
hitne intervencije, veliki broj sadašnjih upravitelja ne posjeduje vlastitu operativu, ni za hitne
intervencije ili manje popravke. Gledano u prosjeku to bi bilo 4,34 prijavljena kvara po
objektu. Sva poduzeća posluju s kooperantima. Koliki je njihov toĉan broj nije moguće
utvrditi jer ne postoji njihov popis i kvalitetno praćenje usluga obavljenih od strane vanjskih
ugovorenih partnera. MeĊutim, poznat je podatak da preko 70 % organizacija angaţiraju
kooperante za obavljanje popravaka hitnih intervencija jer nemaju vlastitu ekipu. Manje od
30% organizacija posjeduje vlastitu ekipu za hitne intervencije i to su sve poduzeća koja
imaju preko 15 zaposlenih [13]. Uz hitne intervencije, kao najĉešće, kooperanti se angaţiraju i
Prijedlog dobrog gospodarenje objektima i infrastrukturom
Završni rad Stranica 88
za velike popravke. Situacija nije ništa bolja ni kad se radi o ĉišćenju objekta, gdje se sadašnji
upravitelji takoĊer uvelike pouzdaju u servise za ĉišćenje, ili ĉak za nestruĉne djelatnike,
zaposlene preko student servisa i sliĉno. Hitri menadţeri takvih servisa po pozivu stiţu
odmah, nude ponude, dogovaraju cijene, ali rijetko se koji sjeti traţiti tlocrte objekta kako bi
na osnovu istih napravio kvalitetnu analizu površina, predloţio sredstva za ĉišćenje,
dogovorio minimalne zahtjeve za ĉišćenje i sliĉno. Kontrolu tako obavljenog posla nitko ne
vrši, ni upravitelj, ni voditelja servisa.
Mišljenja sam da na trţištu svakako ima mjesta i potrebe za specijaliziranim tvrtkama za
Gospodarenje stambenim objektima, koje bi bile spremne odgovoriti na sve zahtjeve
korisnika. Ukoliko se radi o adaptaciji stanja, tu bi profesionalna organizacija posvećena
Gospodarenju objekata, svojim iskustvom u upravljanju, praćenju promjene korisnika stanova
i trendova za potrebnim stambenim prostorom kućanstva, mogla ponuditi kvalitetno rješenje
pri adaptaciji trenutnog prostora. Izradila bi planove i nacrte, preporuĉila novu opremu za
interijere, predloţila izvoĊaĉa, koordinirala izvršenje radova, ponudila garanciju na izvedeno
stanje te isto i naplatila.
Takav model usluge bi zasigurno naišao na zainteresirane korisnike. Listanje oglasnika,
potraga za raznim kućnim majstorima upitne kvalitete, koordiniracija raznih ekipe, predstavlja
veliki problem većini vlasnika stanova (da ne govorim o manjku vremena i prostora da sve to
izvede i koordinira u vlastitoj reţiji). Stoga kvalitetna organizacija za Gospodarenje
stambenim objektima, s kvalitetno osposobljenim voditeljima objekata, koji su menadţeri na
terenu mora biti u stanju ponuditi takve i razne usluge (servisne akcije za aparate u stanu,
kućne majstore, pomoć pri preseljenju, ĉišćenje stanova, i sliĉno) sa ciljem da vlasnici stanova
poţele posjedovati objekt kojim se kvalitetno upravlja. Na osnovu kvalitetnog gospodarenja,
poveća im se kvaliteta ţivota i opće zadovoljstvo stambenim okruţenjem.
Svrha takvog pristupa Gospodarenju objektima je da korisnik stana, u sluĉaju bilo kakvog
problema u istome, ne lista oglasnike, i traţi preporuke od poznanika, nego se obrati voditelju
vlastitog objekta. Takav pristup gospodarenju objektima, organizacijama daje osnovu da uz
osnovni priljev sredstava, svojim uslugama ponuĊenim trţištu prikupljaju dodatnu financijsku
korist organizaciji.
Prijedlog organizacije po uzoru na tvrtke pruţatelje usluge Gospodarenja stambenim
objektima, po uzoru na sliĉne tvrtke iz poslovno podruĉja, moţe se vidjeti u slici 5-5.
Prijedlog dobrog gospodarenje objektima i infrastrukturom
Završni rad Stranica 89
Kom
erci
jaln
o go
spod
aren
je
obje
ktom
Infr
astr
uktu
rno
gosp
odar
enje
ob
jekt
om
Teh
ničk
o go
spod
aren
je
obje
ktom
Savj
etod
avna
ul
oga
pri
grad
nji n
ovih
st
ambe
nih
obje
kata
Savj
etod
avna
ulo
ga in
vest
itor
u no
vog
stam
beno
g ob
jekt
a
Proc
jenj
uje
utje
caj i
zgra
dnje
nov
og o
bjek
ta
na s
tam
beno
okr
užen
je u
svr
hu p
roda
je
Prat
i pro
mje
ne u
str
uktu
ri k
oris
nika
je
dnog
sta
mbe
nog
okru
ženj
a
Prat
i pro
mje
ne u
kul
turi
stа
novа
njа,
re
zide
ncija
lnu
pokr
etlji
vost
i kr
etan
je c
ijena
ne
kret
nina
, odn
osno
zаk
upа
stаn
ovа
Izra
da p
lana
odr
žava
nja
za b
uduć
i obj
ekt
i sve
ele
men
te p
rem
a up
utam
a za
od
ržav
anje
koj
e na
laže
pro
izvo
đač
i va
žeći
m e
urop
skim
nor
mam
a
Plan
sko-
prev
enti
vno
održ
avan
je o
bjek
ta i
svih
tehn
ički
h su
stav
a
Izra
da i
vođe
nje
dnev
nika
obj
ekta
Vođ
enje
sta
tist
ike
o po
troš
nji e
nerg
enat
a te
sa
vjet
ovan
ja v
ezan
a uz
isto
Upr
avlja
nje
tehn
. dok
umen
taci
jom
obj
ekta
Dom
arsk
i rad
ovi
Gra
đ. a
dapt
acije
i in
stal
ater
ski r
adov
e
Izra
da m
jese
čnih
, kva
rt. i
god
išnj
ih iz
vješ
ća
CALL
cen
tar
– (d
ežur
stvo
: 24-
satn
o, 3
65 u
go
d., I
zlaz
ak n
a in
terv
enci
ju u
rok
u 60
min
)
Prov
edba
svi
h za
kono
m p
ropi
sani
h is
piti
vanj
a uk
ljuču
jući
pri
bavl
janj
e at
esta
Dob
ava,
ser
vis
i odr
žava
nje
tele
kom
unik
acijs
kih
sust
ava
uklju
čuju
ći
održ
avan
je i
mod
erni
zaci
ju IT
mre
ža
Hig
ijens
ko o
drža
vanj
e (s
ve v
rste
čiš
ćenj
a:
pran
je p
roče
lja, p
ranj
e ga
ražn
ih p
ovrš
ina,
za
vršn
a gr
ađev
insk
a či
šćen
ja, i
td.)
Dez
infe
kcija
, dez
inse
kcija
, der
atiz
acija
Teh
ničk
a i f
izič
ka z
ašti
ta (
secu
rity
)
Pom
oćni
ser
visi
(či
šćen
je s
tano
va, k
udni
m
ajst
or, o
rgan
izac
ija p
rese
ljenj
a, it
d)
Upr
avlja
nje
sust
avom
zak
ljuča
vanj
a
Odr
žava
nje
zele
nih
povr
šina
(h
orti
kult
ura)
Zim
ska
služ
ba
Izra
da g
odiš
njeg
bud
žeta
za
upra
vlja
nje
obje
ktom
Oba
vlja
nje
posl
ova
prod
aje
i naj
ma
stan
ova
u ob
jekt
u po
d up
ravl
janj
em z
a ra
čun
vlas
nika
Knj
igov
odst
vene
usl
uge
Upr
avlja
nje
prič
uvni
m s
reds
tvim
a
Prav
na p
omod
pri
likom
pro
mje
ne
vlas
ništ
va n
ad s
tano
m
Prav
na p
omod
pri
upi
su o
bjek
ta u
knj
ige
i pro
vedb
a pr
ava
vlas
ništ
va
Gos
poda
renj
e st
ambe
nim
obj
ekto
m
Slika 5-5 Model organizacije gospodarenja stambenim objektima po uzoru na poslovne objekte
Prijedlog dobrog gospodarenje objektima i infrastrukturom
Završni rad Stranica 90
Vaţna informacija za organizaciju angaţiranoj za Gospodarenje stambenim objektom ili
objektima je raspodjela poslova, vezano uz vanjske (specijalistiĉke) ugovorene suradnike.
Ranije je spomenuto da, usluge Gospodarenja objektima objedinjuju više struka. Stoga je
logiĉno pretpostaviti, da organizacija zaduţena za Gospodarenje pojedinim stambenim
objektima ne moţe pokriti sve struke i poslove, pa je potrebno angaţirati i vanjske suradnike,
popularno zvane kooperante. Njihov broj trebao bi biti sveden na minimum, toĉnije
organizacija bi trebala teţiti da većinu ugovorenih usluga moţe izvršiti pomoću vlast ite
operative. Takve usluge, odnosno na onaj volumen poslova koje matiĉna tvrtka ne obavlja ili
su poslovi toliko specifiĉni da u njemu opstaju samo usko specijalizirani servisi. Tvrtke koje
na našem trţištu nude usluge gospodarenja poslovnim objektima, i sliĉno, istiĉu postotak od
79 % samostalno obavljenih radova, slika 5-6, iz ĉega se moţe zakljuĉiti da je takva tvrtka
dobro i sveobuhvatno organizirana [9]. Bitno za naglasiti je da takvi podatci sluţe kao gruba
procjena vezana uz raspodjelu materijalnih sredstava i fiziĉki angaţman na poslovima
odrţavanja MeĊutim svakako, je bitno da tvrtke koje posluju na polju Gospodarenja
stambenim objektima, nastoje ponuditi što više usluga u vlastitoj izvedbi. Logiĉno za
zakljuĉiti je, da se ta razina usluge ne moţe se postići gospodarenjem jednim objektom.
Slika 5-6 Udjeli specijalističkih radova.
Poslovi podizvoĊaĉa ugrubo se mogu podijeliti na:
poslovi vezani uz zakonski obavezne radove- Tvrtke ovlaštene od strane zakonodavca da
smiju obavljati odreĊene poslove. IzmeĊu ostalog bave se projektiranjem, servisom
dizala, servisom plinskih trošila ili raznim ispitivanjima, i sliĉno.
poslovi vezani uz ovlaštene radove - Tvrtke koje su ovlaštene, odnosno specijalizirane za
instalaciju i odrţavanje specifiĉne opreme, koje imaju koncesiju za obavljanje poslova
na pojedinim lokacijama. To su ovlašteni zastupnici, distributeri energenata i sliĉno.
ostalo - Poslovi koji nisu zahtjevni, te se na trţištu mogu pronaći izvoĊaĉi koji svojom
cijenom i kvalitetom konkuriraju jedni drugima. Tvrtka bira takve partnere vezano uz
blizinu objekta kojim upravlja, a uz procjenu da se angaţman takvih kooperanata
ekonomski i tehniĉki više isplati od angaţiranja vlastitih resursa.
79%
2% 12% 7% Samostalno
Zakonski obavezniradovi
Ovlašteni radovi
Ostalo
Prijedlog dobrog gospodarenje objektima i infrastrukturom
Završni rad Stranica 91
5.5. Implementacija informacijskih sustav za upravljanje odrţavanjem
Informacijski sustavi tvrtkama koje nude usluge Gospodarenja stambenim objektima pomaţu
doseći poboljšanu uĉinkovitost i postizanje veće uspješnosti s boljim menadţerskim
odlukama. Tvrtkama koje nude usluge Gospodarenja stambenim objektima, pomoću jednog
takvog sustava, mogu napraviti puno preglednije podruĉje gospodarenje tim objektima. Na
trţištu postoje razliĉiti softverski paketi, programi namijenjenih gospodarenju objektima
razliĉitih namjena (hoteli, bolnice, trgovaĉki centri, itd.). Usprkos tome što je disciplina
Gospodarenja objektima duţe vrijeme prisutna na trţištu, ne moţe se reći da jedan od njih
postao neka vrsta opće prihvaćenog programa za praćenje usluga gospodarenja objektima.
MeĊutim, bitno je za naglasiti, da takvi sistemi postoje, te ih je potrebno samo implementirati
u podruĉje stanovanja.
Prednosti korištenja informacijskih sustava mogu biti razvrstani u nekoliko kategorija kao što
su: poboljšanje kvalitete ţivota u objektu, smanjenje troškova objekta, izbjegavanje troškova
zastoja rada sustava u objektu te poboljšano praćenje svih informacija vezanih uz objekt.
Tipiĉne prednosti su sljedeće: djelotvornije iskorištavanje prostora kako bi se postigle uštede
na troškovima neiskorištenosti objekta, poboljšano planiranje projekta dovodi do smanjenja
troškova izgradnje i odrţavanja objekta, brzo i toĉno izvještavanje o slabim toĉkama tehniĉkih
sustava na objektu. Postojeći procesi će postati efikasniji i moderniji, zbog korištenja
standardiziranih podataka i procedura koji su se pokazali najboljima u raznim drugim
poduzećima. Informacijski sustav bi omogućio voditeljima objekata da reagiraju proaktivno
umjesto reaktivno na zahtjeve objekta, a samim time i bolje donošenje odluka.
S obzirom da oprema u stambenim objektima obuhvaća razliĉite skupine opreme potreban je
poseban pristup u izboru strategije odrţavanja za pojedine skupine opreme.
MeĊutim, za svaku od izabranih strategija neophodna je informatiĉka podrška za djelotvoran
rad sluţbe odrţavanja. [34]:
Strojarska (plinske instalacije, ventilacijska oprema, kotlovi i oprema centralnog i
solarnog grijanja, dizel agregati, vodovodne instalacije, pumpe),
Elektro (informatiĉka oprema, kablovska televizija, elektro instalacije),
GraĊevinska (zgrade, krovovi, infrastrukturni vodovi, dimnjaci, okoliš),
Prijedlog dobrog gospodarenje objektima i infrastrukturom
Završni rad Stranica 92
Implementacija informacijskog sustav donijela bi sljedeće prednosti organizacijama koje
djeluju na podruĉju Gospodarena stambenim objektima:
Objekti gospodarenja
Sadrţi tehniĉke i financijske podatke o svakom objektu pod upravljanjem, kao i podatke o
aktivnostima odrţavanja formirane na osnovu svih izvršenih radnih naloga na pojedinom
objektu ili njegovoj komponenti. TakoĊer je svakom zapisu omogućeno pridruţivanje
dokumentacije u elektroniĉkom obliku. Osim toga je omogućeno:
kreirati detaljan skup informacija za sve objekte
definirati jednu ili više mjerila pogonskih veliĉina, mjerila utroška energije, vode ili
sliĉno, za svaki objekt uz aţuriranje i praćenje podataka mjerenih oĉitanja
kreirati tablice s tehniĉkim podatcima kako bi se pohranile dodatne informacije o
objektima
provoditi analizu kvarova kako bi se utvrdila, slaba mjesta te kreirala baza znanja za
otklanjanje otkaza na pojedinim objektima odrţavanja
praćenje potrošnje energije,
sigurnosni nadzora objekta
Upravljanje financijskim sredstvima
Upravljanje financijskim sredstvima je kljuĉno za uĉinkovito i profitabilno postizanje ciljeva
odrţavanja i upravljanja nekretninama. Omogućeno je kreiranje proraĉuna na razini pojedinog
objekta ili više objekta, te praćenje realiziranih troškova i analiziranje odstupanja od
planiranih iznosa. Model posjeduje mogućnost izrade velikog broja izvješća i grafikona, u
svrhu izrade analiza i upravljanja financijskim podatcima.
Zadatci preventivnog odrţavanja
Sluţi za planiranje aktivnosti preventivnog odrţavanja. Sadrţi upute za provoĊenje aktivnosti,
informacije o potrebnim normativima vremena i struĉnosti za radnu snagu, kao i rezervne
dijelove i materijal potreban za izvršenje. Planiranje i frekvencija izvršenja zadataka moţe se
vršiti prema oĉitanju mjerila, datumu ili njihovoj kombinaciji. Svaki put kad se dostigne
postavljenja vrijednost mjerne veliĉine ili datuma, automatski se kreira radni nalog.
Zahtjevi za iniciranje korektivnog odrţavanja
Prijedlog dobrog gospodarenje objektima i infrastrukturom
Završni rad Stranica 93
Inicira korektivno odrţavanje, preko tzv. zahtjeva za rad. Na raspolaganju su dvije
mogućnosti zahtjeva za rad:
zahtjev s mjesta koji dopušta zaposlenicima direktan unos zahtjeva za izvršenje
pojedinih aktivnosti sluţbe odrţavanja. Odgovorna osoba u organizaciji provjerava te
ili odobrava ili odbija zahtjev. Za odobrene zahtjeve automatski se kreira radni nalog
zahtjev po pozivu jednostavniji je i jeftiniji naĉin, koji je idealan za tvrtke koje pruţaju
usluge Gospodarenja stambenih objekata. Korisnik objekta dojavljuje kvarove, na
temelju ĉega operater automatski kreira radni nalog. Nakon izvršenja aktivnosti, na
temelju zahtjeva se po potrebi moţe izvršiti obraĉun pruţene usluge
Vlastita operativa i vanjski suradnici
Sadrţi podatke o zaposlenicima i vanjskim suradnicima, te podatke o eventualnom
specijalistiĉkom obrazovanju, podatke o cijeni rada, te je moguće provoditi evidencije radnog
vremena za svakog zaposlenika. Popunjavanjem podataka o radnoj snazi. zaposlenici mogu
biti izravno rasporeĊeni na radne naloge. Time bi se omogućila kasnija analiza troškova po
radnom nalogu, te bi se mogla izraĉunati produktivnost, bilo pojedinog zaposlenika ili grupe.
Radni nalog
Ovaj modul predstavlja središnji podsustav u odrţavanju, a sluţi za kreiranje radnih naloga na
osnovu predefinarinig zadataka preventivnog ili korektivnog odrţavanja. Sadrţi podatke o
utrošenom materijalu i vremenu za eventualne dodatne popravke. Radni nalog ostaje trajno
pohranjen u arhivi, a iz sadrţanih podataka moguće je kreirati razne oblike izvještaja i analiza.
Dodatne funkcije ovakvog modula mogu biti:
on line pregled proizvoĊaĉkih uputstava odrţavanja
pregled video zapisa sa uputstvima odrţavanja
pridruţivanje CAD i drugih crteţa, ukljuĉujući i sheme cjevovoda i sliĉno
izraĉunavanje ukupnih troškova rada i materijala za svaki radni nalog
izraĉunavanje produktivnosti radnog naloga
zasebno praćenje troškova vlastite operative i vanjskih ugovorenih suradnika
Planiranje kapaciteta
Modul sluţi za planiranje kapaciteta za izvršavanje odrţavanja i to na ĉelu dnevnog, tjednog
ili mjeseĉnog planiranja. Kod planiranja su mogući sljedeće opcije:
pregledati sve radne naloge i radne naloge planirane za odreĊeni dan, tjedan, i sl.
Prijedlog dobrog gospodarenje objektima i infrastrukturom
Završni rad Stranica 94
pregledati i planirati zakašnjele i neisplanirane radne naloge, kao i neodobrene
zahtjeve
rasporediti zaposlenike na radne naloge
pregledati iskorištenost zaposlenika ili grupe za bilo koji datum, kako bi se utvrdila
radna opterećenja
Nabava
Modul je namijenjen nabavi roba, usluga i radova potrebnih za odrţavanje nekretnina.
Omogućeno je praćenje podataka po pojedinim dobavljaĉima, rokova isporuke, uvjeta nabave
te svih zavisnih troškova. Sadrţi sve faze ciklusa nabave tvrtke:
upite za dostavljanje ponuda
narudţbe
otvorene narudţbe
povijest narudţbi
Skladišno poslovanje
Model sadrţi podatke o rezervnim dijelovima i materijalima na skladištu te njihovoj koliĉini.
Mogu se definirati termini i koliĉina nabave, minimalne i maksimalne zalihe, vršiti
rezervacije, zaprimanje i izdavanje rezervnih dijelova, evidentiranje proizvoĊaĉa i dobavljaĉa,
a moguće je takoĊer pridruţiti i dokumentaciju u elektroniĉkom obliku.
Upravljanje inventarom i prostorom:
Sustav moţe definirati i standardizirati potrebe prostora i podatke o elementima, te omogućuje
prikaz kompletnog fiziĉkog inventara nekretnine. Ukljuĉuje analizu korištenja prostora,
lokaciju opasnih materijala, rutu evakuacije kod katastrofe, opremu za zaštitu mjesta od
poţara i znaĉajke zgrada kao što su: Starost zgrade i pojedinih sustava, operativni troškovi,
oĉekivani vijek trajanja objekta i pojedinih sustava, podaci o konstrukciji, voditelju objekta,
tel. brojevi itd. Ukljuĉuje mogućnost odreĊivanja trenutnog korištenja prostora i projektiranje
budućih zahtjeva za korištenje prostora na temelju zahtjeva kupca ili potreba vlasnika. Ovaj
zadatak obiĉno ukljuĉuje sposobnost za udovoljavanje zahtjevima zakupoprimaca kod
ureĊenja prostora, kao i troškove planiranja i namještanja prostora.
Prijedlog dobrog gospodarenje objektima i infrastrukturom
Završni rad Stranica 95
Kod postavljanja racionalnog i suvremenog sustava odrţavanja objekta i opreme s
organizacijskog i tehnološkog stanovišta, u svakom objektu, bez obzira tko s njim upravlja,
moţe se ugraditi informacijski sustav koji osigurava sve povratne informacije i omogućava
ocjenjivanje iskoristivosti svakog objekta. Informacijski sustav omogućit će uvoĊenje
preventivnog odrţavanja te njegovo praćenje i analizu radi planiranja budućih aktivnosti i s
time povezanih troškova.
Novi kompjuterski sistemi dizajnirani su tako da dopuštaju povrat informacija direktno u
datoteku povijesti rada. Na taj se naĉin stari podaci, na kojima je razvijena prijašnja strategija
gospodarenja stambenim objektom, mogu usporediti s novim i buduće razvijanim strategijama
koristeći dobre i kvalitetne informacije. Takve informacije posluţit će investitoru kao
priruĉnik za donošenje niza odluka pri ulasku u novu investiciju, kao npr.: oblik objekta, vrsta
kvara, optimalni završni elementi u odnosu na program u svakom prostoru objekta, vrsta
opreme, proizvoĊaĉ itd.
Prijedlog dobrog gospodarenje objektima i infrastrukturom
Završni rad Stranica 96
6. ZAKLJUČAK
Upravljanje i odrţavanje nekretnina, kao i prateće infrastrukture unutar poslovnih sustava,
središnja je tema skupova FM-a i predstavlja pravi izazov zbog sve većih zahtjeva koji se
postavljaju pred njih. Razvoj tehnologije i vještina poslovnog upravljanja omogućile su
strukturiranje FM-a kao zasebne profesije s jasno definiranim kompetencijama. Posljednjih
godina sam pojam FM-a se sve više spominje i kod nas. Njime opisujemo razliĉite aktivnosti
koje provodimo u okviru upravljanja i odrţavanja stambenih i poslovnih objekata, hotelima,
bolnica itd., te prateće infrastrukture.
U prvom planu istiĉu se vještine poslovnog upravljanja, upravljanja procesima i resursima,
upravljanje i odrţavanje nekretninama i tehniĉkim sustavima. Promjenom paradigme pogleda
organizacije iz funkcijskog pristupa u procesni, potpuno se mijenja naĉin poimanja izvoĊenja
poslovnih aktivnosti, ĉak i kulture poslovanja. Upravo u tom smjeru treba sagledati FM kao
integratora procesa unutar organizacije koji odrţava i razvija usluge koje unapreĊuju
efikasnost temeljnih procesa poslovnog sustava. [1]
Kada je rijeĉ o uspješnom rukovoĊenju, poslovanju, efikasnim kontaktima, poticanju
inicijativa, racionalnom postupanju, sve ĉešće se govori o menadţerstvu (managementu).
Stambene zgrade u kojima ţive zajednice suvlasnika su sloţeni tehniĉko – socijalni sistem iz
ĉega proizlaze dvije komponente upravljanja zgrade: tehniĉka komponenta upravljanja
(nekretnina kao tehniĉki problem) te socijalna komponenta usuglašavanja meĊusobnih
odnosa, interesa, ţelja i mogućnosti stanara ili suvlasnika.
Stoga je, i više nego razumljivo, da se s nekretninama, posebno sa stambenim i stambeno-
poslovnim objektima, upravlja kao što se upravlja i s tvrtkama i ostalim sloţenim
organizacijama – kako bi ona dobro funkcionirala u svom korištenju, odrţavanju, poslovanju.
Sami objekti predstavljaju najveći dio imovine svakog poduzeća ili pojedinca, a upravljanje,
kontrola i zaštita tih resursa je veliki trošak koji vlasnik ili korisnik tih resursa ţeli
kontrolirati i smanjiti. Gospodarenje objektima (Facility Management) ĉine procesi bez kojih
se ne moţe zamisliti racionalno - domaćinsko poslovanje. To je skup aktivnosti koje vlasniku
ili korisniku objekta i zemljišta - nekretnine mogu osigurati efikasno upravljanje, oĉuvanje i
uvećanje trţišne vrijednosti nekretnine. Imajući u da je većina stambenog fonda u RH u
privatnom rukama, za oĉekivati je da će vlasnici ţeljeti saĉuvati vrijednost te imovine, kroz
procese Gospodarenja objektima.
Prijedlog dobrog gospodarenje objektima i infrastrukturom
Završni rad Stranica 97
Investicijski projekti, karakteristiĉni za izgradnju stambenih objekata, prisiljeni su biti
isporuĉeni na vrijeme, neovisno o negativnim posljedicama za izvedbu, kvalitetu, rizik ili
odrţivost.
Visina uloţenih novĉanih sredstava u izgradnju novih objekata opada. Pri ĉemu moţemo
primijetiti prekomjernu izgradnju objekata, bez pravih planova i dugoroĉnih ciljeva. Tu se
moţda najbolje oĉituje nedostatak ili slaba razvijenost sustava Gospodarenja objektima u
Hrvatskoj, toĉnije nedovoljnu educiranost kadrova koji bi se bavili tom tematikom. Sve se
glasnije mogu ĉuti razna mišljenja da će aktualna kriza, koja je izrazito teško pogodila
graĊevinski sektor, moţda i pozitivno utjecati na problematiku Gospodarenja objektima,
gledano s aspekta odrţavanja. Mišljenja sam da je kriza pomogla da se krene na kvalitetnije
odrţavanje stambenih zgrada. Veliki broj onih koji su dobro ţivjeli od izgradnje i prodaje
stanova našao se u situaciji da svoje programe, toĉnije ljudske i materijalne resurse preusmjeri
na odrţavanje postojećih graĊevina.
Za oĉekivati je povećana sredstva koja će se ulagati da bi se ti novo izgraĊeni objekti kao i oni
već postojeći, bilo iz prošlog sistema ili prije II. Svjetskog rata, odrţavali, poboljšavali i
osuvremenjivali, ili u krajnjem sluĉaju uklanjali kako bi se napravilo mjesta za nove,
suvremene nisko-energetske objekte. Povećanjem ulaganja u odrţavanje postojećih objekata
uzrokovat će tzv. „boom“ upravitelja nekretninama.
Djelatnost gospodarenja objektima zapošljava gotovo 1400 ljudi, a godišnje ostvaruje prihode
veće od 1,1 milijarde kuna. Obzirom na velike prihode i broj zaposlenih, iznenaĊuje što je ta
djelatnost zapravo vrlo slabo regulirana u samo dva pravna akta. Jedan je Zakon o vlasništvu i
drugim stvarnim pravima, a drugi Uredba o odrţavanju zgrada, koju je još 1997. godine
donijela vlada Zlatka Mateše. Eventualne promjene na ovom podruĉju, morale bi biti
prepoznate od strane resornog Ministarstvo graditeljstva. Pitanje je, meĊutim, koliko će sluha
imati nadleţno ministarstvo, koje je, kao i ostala, trenutaĉno zatrpano zakonima nuţnima radi
usklaĊenja s EU-om. Gospodarenje objektima i infrastrukturom, definitivno im nije visoko na
popisu prioriteta
Danas su efekti postojanja i primjena voditelja objekta u nekom objektu (zgradi) vidljivi ''na
prvi pogled'' kroz izgled i opće stanje radnog okruţenja, kao i u financijskim knjigama.
Gospodarenje objektima je relativno mlado znanstveno-struĉno podruĉje koje se u zadnjih
dvadesetak godinama poĉinje intenzivnije razvijati i primjenjivati, te koje sasvim sigurno
postaje profesija za 21. stoljeće.
Prijedlog dobrog gospodarenje objektima i infrastrukturom
Završni rad Stranica 98
LITERATURA
[1] http://www.ebizmags.com/sto-je-facility-management/
[2] Teicholz, E. (2001): Facility design and management handbook, McGraw-Hill,
Proffesional Publishing, New York
[3] mr. sc. Milan Radojević, dia. - FACILITY MANAGEMENT, autorizirano
predavanje. Arhitektonski fakultet Beograd,
http://www.arh.bg.ac.yu/upload/0708/Diplomske_akademske_studije/semestar_09/Fa
cility Management-predavanje 2007.pdf
[4] http://www.ifma.org/what_is_fm/index.cfm
[5] http://www.bifm.org.uk/bifm/about/facilities
[6] http://www.gefma.de/english.html
[7] mr. sc. Vatroslav Gojšić - predavanja sa seminara Facility managment – povezivanje,
ljudi, prostora, procesa i tehnologije. Odrţano u organizaciji Hrvtaskog društva
odrţavatelja 30. studeni 2006, u Zagrebu
[8] http://www.reiwag.hr/
[9] Zlatko Vidić - METODE CJELOVITOG UPRAVLJANJA OBJEKTIMA,
MAGISTARSKI RAD, Sveuĉilište u Zagrebu – Fakultet strojarstva i brodogradnje,
ZAGREB, 2011.
[10] Odrţavanje objekata, autorizirano predavanje, prof.dr.sc. Branislav Ivković,
GraĊevinski fakultet Beograd
[11] Barett P. (2007): Facilities Management; Towards Best Practice, Blackwell Science
Publishing, University of Salford
[12] Mr Mirjаnа Devetаković, dipl. inţ. аrh., Mr Milаn Rаdojević, dipl. inţ. аrh. –
FACILITY MANAGMENT U OBLASTI STANOVANJA, Predlog modelа primene
u domаćoj prаksi - Arhitektonski fаkultet , Univerzitet u Beogrаdu – struĉni rad
Prijedlog dobrog gospodarenje objektima i infrastrukturom
Završni rad Stranica 99
[13] Sanja Lindorn - UPRAVLJANJE ODRŢAVANJEM, diplomski rad, Sveuĉilište u
Zagrebu – GraĊevinski fakultet, ZAGREB, 2010.
[14] Milan Radojević, Mirjana Devetaković, Tatjana Kosić, Facility Management –
Teorijski okviri i primena u praksi, struĉni ĉlanak, ĉasopis: Istraţivanja i
projektovanja za privredu br.18. 2007.
[15] http://specijalisticki.tvz.hr/wp-content/uploads/2008/04/
[16] Tomas,V., Šegulja, I., Ĉišić, D.: Mogućnosti i problemi primjene suvremenih
strategija odrţavanja u pomorstvu, Pomorstvo, god. 19. (2005), str. 29-41
[17] Upravljanje odrţavanjem zgrada Anita Cerić, Mariza Katavić; struĉni ĉlanak,
GraĊevinar 53
[18] ODRŢAVANJE OBJEKATA, autorizirana predavanja prof. dr. sc. Anita Cerić,
GraĊevinski fakultet u Zagrebu
[19] Ĉala , I., “Inţenjerski priruĉnik – 9.0.Odrţavanje opreme”, Školska knjiga, Zagreb,
2002
[20] Anita Cerić - Donošenje odluka o prioritetima u odrţavanju zgrada, magistarski rad
Sveuĉilište u Zagrebu – GraĊevinski fakultet, ZAGREB, 1999.
[21] Norma EN 15221-1:2006,
[22] Zakon o prostornom ureĊenju i gradnji (N.N. 76/07)
[23] S. Marenjak, M. A. El-Haram, R. Malcolm W. Horner: Procjena ukupnih troškova
projekata u visokogradnji. Ĉasopis GraĊevinar 54, 2002.
[24] GSKG : Upravljanje zgradama, priruĉnik za suvlasnike (2001)
[25] GSKG Info list : Metodologija izrade plana odrţavanja; Dostupno na:
http://www.gskg.hr/Download/2004/07/28/GSKG_informativni_list_br2.pdf
[26] http://www.dzs.hr/Hrv/censuses/Census2001/Popis/H03_04_01/H03_04_01.html -
Drţavni zavod za statistiku
[27] Uredba o odrţavanju zgrada, http://narodnenovine.nn.hr/clanci/sluzbeni/266663.html
Prijedlog dobrog gospodarenje objektima i infrastrukturom
Završni rad Stranica 100
[28] Barić, G., podloge za predavanja iz kolegija Raĉunovodstvo i financije za menadţere,
PDSS Industrijsko inţenjerstvo i menadţment, 2009/2010.
[29] Wilson, A.: Asset Maintenance Management, A Guide to Developing Strategy &
Improving Performance, Industrial Press Inc., New York, 2002
[30] http://specijalisticki.tvz.hr/wp-content/uploads/2008/04/
[31] http://www.nrc-cnrc.gc.ca/obj/irc/doc/pubs/nrcc45163/nrcc45163.pdf, ASSET
MANAGEMENT: "A" TO "Z" by D. J. VANIER Institute for Research in
Construction, National Research Council Canada, 1200 Montreal Road, Ottawa
[32] http://www.poslovni.hr/vijesti/gskg-optimalna-pricuva-trebala-bi-iznositi-5-a-ne-25-
kune-po-kvadratu-29295.aspx
[33] Dr. sc. VLADO GALIĈIĆ, INFORMACIJSKI SUSTAV ODRŢAVANJA HOTELA,
Fakultet za turistiĉki i hotelski menadţment Opatija, Sveuĉilište u Rijeci
[34] http://fasade.hr/hr/energetska-uinkovitost
[35] http://www.ebizmags.com/asset-management-upravljanje-imovinom/
Prijedlog dobrog gospodarenje objektima i infrastrukturom
Završni rad Stranica 101
ŢIVOTOPIS
RoĊen sam 25.05.1982. godine u Sarajevu, današnja Republika Bosna i Hercegovina. Od
1995. godine ţivim u Zagrebu gdje sam završio osnovnu školu, srednju školu "III Gimnazija",
te diplomirao na Fakultetu prometnih znanosti Sveuĉilišta u Zagrebu.
Od 2006. godine. zaposlen sam kao prodajni savjetnik u tvrtci Ingeprom d.o.o., na poslovima
istraţivanja trţišta i distribucije tehniĉke robe. Od 2007. prelazim u drugi sektor iste tvrtke
koji se bavi graĊevinskim instalacijama, na mjesto voditelja montaţe, te na tom radnom
mjestu ostajem za vrijeme trajanja postdiplomskog studija.
Tijekom svoga rada pohaĊao sam brojne domaće i inozemne struĉne edukacije, razliĉitih
proizvoĊaĉa opreme u segmentu graĊevinskih instalacija. Aktivno se sluţim engleskim
jezikom. Trenutno sa suprugom, ţivim i radim u Zagrebu.
CURRICULUM VITAE
I was born on May, 25th, 1982. in Sarajevo, today part of Republic of Bosnia and
Herzegovina. Since 1995. I am living in Zagreb, where I have finished elementary school,
high school "Gimnazija III", and graduated from the Faculty of Transport and Trffic
Engineering, at the University of Zagreb.
Since 2006. year. I am employed as a sales consultant at the company Ingeprom Ltd.,on the
market research and distribution of technical goods. My next engagement, still in the same
company, was in 2007. where I moved to a different sector that specializes in building
installations, at the position of head assembly team, and stayed at that position for the duration
of postgraduate studies.
During my work I have attended numerousdomestic and international professional training,
from different equipment manufacturers in the area of building installations. I am fluent in
English. At the moment I am living and working in Zagreb, whit my wife.