Présentation #matinalesie - n°1-bail commercial-23102015

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Jeudi 23 Avril 2015

Les Ma?nales de l’Immobilier d’Entreprise

Le Concept Ma#nées qui couvrent une théma#que intéressant les professionnels de l’immobilier au Maroc. Les mots clés sont: •  Interac#vité •  Partage d’expérience •  Convivialité

Avec à chaque fois, un panel d’intervenants mêlant théorie et pra#que sur un domaine par#culier. La 1ère édi#on sous le thème « Le Bail commercial »

Les intervenants

Mr. Mohamed Charif Houachmi Directeur Associé à Business Real#es

Les intervenants

Mr. Mohamed El Ouagari Docteur en Sciences Juridiques Directeur de l’ICH Rabat Professeur en enseignement supérieur à l’INAU Président de l’Associa#on ICH-‐Plus Maroc

Les intervenants

Mr. Mounir Benyahya Directeur des Parcs Industriels à la CFCIM.

Le Bail Commercial -‐ défini?on

Par?cularités du bail commercial

•  Le « bail commercial » est u#lisé dans un sens général comme s’appliquant aux immeubles ou locaux abritant un commerce, mais également à une industrie ou à une entreprise ar#sanale.

•  Le droit des baux commerciaux (Dahir du 24 mai 1955) laisse subsister les disposi#ons de droit commun (D.O.C.) rela#ves aux baux qui ne sont point contraires à ses règles.

•  Ce droit des baux commerciaux pose des règles d’ordre public, mais laisse à la liberté contractuelle un champ considérable.

•  Le Dahir de 1955 a été conçu pour protéger le fonds de commerce. Toutefois, le bénéfice de ce]e protec#on profite à certaines entreprises publiques ou privées qui ne cons#tuent pas un fonds de commerce,

Champ d’applica?on du statut des baux commerciaux

Condi'ons de l’art. 1er du Dahir de 1955

Un immeuble ou

un local Un bail

U n f o n d s c o m m e r c i a l , i n d u s t r i e l o u ar'sanal

Le Bail?

Champs d’applica?on du statut des baux commerciaux

•  Le bail est celui répondant à la défini#on de l’art. 627 du D.O.C. •  Conven#ons loca#ves exclues du statut des baux commerciaux.

§  L’emphytéose; §  Immeubles ou locaux cons#tués en Habous; §  Baux d’une durée inférieure à la durée légale de l’art. 5; §  Le crédit-‐bail (Art. 434 du C. de Com.); §  La loca#on – gérance.

Le Bien?

Ques?on 1: Pour quels types de bien, le bail commercial s'applique-‐t-‐il?


•  Immeuble ou local : Construc#on immobilière présentant un caractère de Solidité, de fixité et cons#tuée d’un volume;

•  Local principal : En général, «Siège de l’entreprise, le lieu où est reçue la clientèle et/ou dans lequel sont accomplis les actes de commerce;

•  Extension aux locaux accessoires dépendant du fonds et indispensables à l’exploita#on commerciale (entrepôts …);

•  Terrains loués nus et bâ?s par le preneur (Art. 1er al. 2 et 3).

Le Fonds Commercial?


•  Un fonds commercial, industriel ou ar?sanal

§  Qualité de commerçant / Actes de commerce (Art. 6 du C. de Com.);

§  Exploita?on d’un fonds

Ø  Auquel la clientèle est a]achée de manière autonome;

Ø  Sans autonomie de ges#on (liberté et indépendance d’accès, liberté de fixa#on d’horaires d’ouverture par ex.) il n’y a pas de fonds de commerce.


•  Extension par analogie du domaine d’applica?on du Dahir de 1955 :

§  Baux consen#s à l’Etat, C. L. et E. P. exploités en régie;

§  Etablissements d’enseignement;

§  Baux consen#s sur des immeubles ou locaux appartenant au domaine privé de l’Etat (aux condi#ons de l’art. 40 du D. de 1955).

Les Parcs Industriels de la CFCIM?

Etat des lieux

Que puis-‐je faire? Acheter?

Que puis-‐je faire? Louer?

Après l’état lieux?

Formule retenue

Services pra?ques

Implanta?on des projets

Implanta?on des projets

Quels types de contrats pour les PI de la CFCIM?

Types de contrats u?lisés

Révision et droit au renouvellement

Ques?on 2: A qui revient le droit au renouvellement d'un contrat de bail commercial?


•  La révision du bail est réglementée par la loi n°07-‐03 (Dahir du 30 novembre 2007).

•  Le droit au renouvellement:

§  Le bail commercial ne cesse pas par l’arrivée du terme contractuel; §  Si aucune des par?es ne se manifeste, le bail se poursuit au-‐delà de son terme (Art. 6, al. 2) pour

une durée indéterminée aux condi?ons précédentes;


• Renouvellement ini?é par le bailleur :

•  Délivrance d’un congé avec offre de renouvellement; •  N’est pas obligatoire, mais lui permet de formaliser sa demande avec augmenta?on de loyer.


• Renouvellement sur demande du locataire :

•  Effectué dans les formes prévues par le C.P.P. ou par le\re recommandée avec accusé de récep?on + reproduc?on de l’art. 8 du Dahir de 1955;

•  Dans les 3 mois de la significa?on, le bailleur doit faire connaître ses inten?ons : accepta?on + condi?ons ou refus + mo?fs + reproduc?on de l’art. 27;

•  Caractère d’ordre public du renouvellement (Art. 36, D. 1955); •  Procédure visant la protec?on du droit au bail : procédure de concilia?on / ac?on de l’art. 32.


• Le refus de renouvellement :

§  Refus de renouvellement avec paiement de l’indemnité d’évic?on (Art. 10); §  Refus de renouvellement sans indemnité d’évic?on :

Ø  Congé pour mo?f grave et légi?me (Art. 11); Ø  Immeubles insalubres ou dangereux (Art. 11);

§  Refus de renouvellement avec indemnité par?elle : Ø  Démoli?on et reconstruc?on de l’immeuble où sont situées les lieux loués (Art. 12); Ø  Pour suréléva?on de l’immeuble (Art. 15); Ø  Pour l’habita?on (Art. 16); Ø  Pour reconstruc?on sur terrain loué nu (Art. 17).

Les Parcs Industriels de la CFCIM

La cession du bail

Ques?on 3: Peut-‐on céder un bail commercial?

Cession de bail avec le fonds de commerce

• Le bailleur n’a pas le droit d’interdire la cession du bail à l’acquéreur du fonds de commerce exploité;

• Toute conven?on tendant à l’interdire est nulle (Art. 37) « règle d’ordre public »;

• Possibilité de restric?on de ce droit par de simples clauses limita?ves ou restric?ves (Jurisprudence française et marocaine).


• Exemples de clauses autorisées

•  L’agrément du bailleur (C.A.R. 1959, GTM, du 25 mars 1957); •  Clause de l’accord exprès du bailleur (C.A.R. 1959, GTM, du 25 janvier 1960, p.7); •  Clause de la présence effec?ve du bailleur à la cession (Arrêt n° 1875 du 14 janvier 1983, dossier

civil n°940026, non publié);

•  Dans ces cas, le bailleur est appelé à l’acte de cession, mais il ne peut pas refuser la cession sans mo?f légi?me et jus?fié.


• Formalités à remplir vis-‐à-‐vis du bailleur:

§  Pour rendre la cession du bail opposable au bailleur, il est nécessaire qu’elle lui soit signifiée ou qu’il l’ait acceptée dans un acte à date certaine (Art. 673 et 195 du D.O.C.);

§  Le but est de l’informer et non pas d’avoir son accord (C.A.R. Arrêt du 4 mars 1960, GTM du 25 novembre 1961, p.105);

§  Sanc?ons de l’absence de significa?on:

Ø  Le locataire cédant est tenu de toutes les obliga?ons du bail; Ø  Le cessionnaire est occupant sans droit ni ?tre (C.S. Arrêt du 13 mars 1985, Revue de la

Jurisprudence de la Cour Suprême n°39, nov. 1985, p.24).

Cession de bail sans le fonds de commerce

•  Art. 668 du D.O.C. : liberté de cession du bail s’il n’y a pas de clause contraire dans le contrat du bail;

•  Il est d’usage d’interdire, dans les baux commerciaux, la cession du bail seul (sous toute forme de muta?on, de dona?on ou d’apport en Société) ↔ clause fréquente ≠ mais négociable.

La sous-‐loca?on du bail

La sous-‐loca?on

•  Art. 22 du D. de 1955 : « Par déroga?on à l’ar?cle 668 du D.O.C. toute sous-‐loca?on totale ou par?elle est interdite sauf s?pula?on contraire du bail ou accord du bailleur… »;

§  Condi?ons de la sous-‐loca?on régulière

Ø  L’autorisa?on du bailleur (expresse et écrite, art. 23); Ø  Concours du bailleur à l’acte.

Les Parcs Industriels de la CFCIM

Ques?ons/Réponses

2 derniers points…Save the date

Save the date

•  Retenez la date du 22 Mai 2015 pour le séminaire ICH

• Retenez la date du 4 Juin 2015 pour la 2ème édi?on des ma?nales de l’Immobilier d’Entreprise sous le thème « l’Immobilier Industriel »

Merci,

Présentation #matinalesie - n°1-bail commercial-23102015

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