Guía para la Conservación y Mantenimiento de Edificios Julio de 2011 Grado en Ingeniería de Edificación Autor: Fernando Vicente Antón Baeza
Guía para la Conservación y
Mantenimiento de Edificios
Julio de 2011Grado en Ingeniería de Edificación
Autor: Fernando Vicente Antón Baeza
Salvaguardar el medio ambiente... Es un principio rector de todo nuestro trabajo en el apoyo del desarrollo sostenible; es un componente esencial en la erradicación de la pobreza y uno de los cimientos de la paz.
Kofi Annan
ÍNDICE
1.Introducción
2.Antecedentes
3.Vida útil del edificio
4.Requisitos básicos del edificio
5.La Conservación como objetivo
6.Elementos constructivos y funcionales
7.Procesos patológicos más frecuentes
8.Acciones de mejora y mantenimiento
ÍNDICE
9.Plan de mantenimiento en el Edificio
10. Informe guía para la conservación y mantenimiento
11. Conclusiones.
1. INTRODUCCIÓN
Se entiende por mantener, conservar una cosa en su ser, sostenerla y sustentarla y esa definición la diferencia de los conceptos de restaurar y rehabilitar.
El mantenimiento es un concepto básico y esencial para el uso y disfrute de cualquier bien, pero también para su duración y revalorización.
1. INTRODUCCIÓN
Un edificio, es un bien que merece toda nuestra atención y sensibilidad como profesionales y como usuarios, conscientes de que en ello está implicada nuestra propia calidad de vida y nuestro bienestar.
1. INTRODUCCIÓN
Se debería resaltar la importancia del mantenimiento preventivo en el edificio, con el fin de evitar lesiones mayores a través del tiempo.
1. INTRODUCCIÓN
Es fundamental, la realización de planes y programas que faciliten a los propietarios, hacer un seguimiento de las inspecciones técnicas del edificio a lo largo de su vida útil.
1. INTRODUCCIÓN
Esta guía, pretende ser ese documento que oriente y dirija al inspector, a la hora de realizar un informe de un edificio con fines hacia su conservación y mantenimiento.
2. ANTECEDENTES
• La Constitución Española de 1978.• Ley 38/1999, Ley de Ordenación de la Edificación. cap. 2, art. 3.• Ley de Suelo de 2007, art.9.• El Reglamento de Rehabilitación de Edificios.• Ley 8/2004 de Vivienda de la Comunidad Valenciana.• Ley 16/2005, Ley Urbanística Valenciana. Sec.5ª.art.206.
2. ANTECEDENTES
El Código Técnico de la Edificación, CTE, aprobado mediante RD 314/2006 de 17 de marzo, establece que:
2. ANTECEDENTES
“El edificio debe de conservarse en buen estado mediante un adecuado mantenimiento:• Realizándose un Plan de mantenimiento.• Realizándose las inspecciones establecidas.• Documentándose a lo largo de la vida útil del edificio todas las intervenciones, consignándolas en el Libro del Edificio.”
3. VIDA ÚTIL DEL EDIFICIO
Factores que determinan la vida útil del edificio(Se estima 50-100 años)
USOFACTOR TIEMPOAGENTES EXTERNOSACCIDENTES OCASIONALES
Degradación del edificio
¿LO PERCIBE EL USUARIO?
Los propietarios y usuarios deben conocer las características generales del edificio y las de sus diferentes partes
Hombre RACIONAL
Hombre RAZONABLE
NO
SI Reparación inmediata.Uso y Mantenimiento adecuado
Reparaciones mas costosas.Daños más graves.Daños a veces irreversibles.
PREVENCIÓN
Actúa después del hecho.Se basa en reglas.
4. REQUISITOS BÁSICOS DEL EDIFICIO
(Conforme al Código Técnico de la Edificación (CTE) y las Condiciones de Diseño del Edificio CD-08):
• Funcionalidad
• Seguridad
• Habitabilidad
5. LA CONSERVACIÓN COMO OBJETIVO.
La Ley 16/2005, de 30 de diciembre, Ley Urbanística Valenciana, establece que los propietarios de edificios deberán mantenerlos en condiciones de seguridad, salubridad, ornato público y decoro.
5. LA CONSERVACIÓN COMO OBJETIVO.
• Mantener por una parte la integridad física del edificio ante las agresiones ambientales.
‣ Análisis periódico de los elementos del edificio:
• Constructivos • Funcionales
• Mantener la funcionalidad arquitectónica.
6. ELEMENTOS CONSTRUCTIVOS Y FUNCIONALES.
1. Elementos Constructivos.
• La Estructura• La Fachada• La Cubierta• Tabiques y Acabados
6. ELEMENTOS CONSTRUCTIVOS Y FUNCIONALES.
• Elementos Funcionales (Instalaciones).
• Saneamiento• Ventilación y Extracción• Fontanería• ACS• Electricidad• Iluminación• Telecomunicación• Contra Incendios• Transporte
Porcentaje de lesiones más frecuentes en edificios en el período comprendido entre los años 2000-
2010
T-2. PATOLOGÍAS EN LOS CERRAMIENTOS Y ACABADOS DE UN EDIFICIO
Lesión Tipo Causa Elemento afectado
Efecto
Humedad De Obra Aplicar el acabado antes de alcanzar el “equilibrio húmedo”
•Cerramientos de fábrica.•Acabados de mortero
•Manchas de humedad•Ampollas•Mohos•Eflorescencias
Capilar Ascenso capilar del agua del terreno por los cerramientos
•Bajos de fachadas•Bajos de tabiques•Soleras
•Manchas de humedad•Eflorescencias•Desprendimientos•Erosión
De filtración •Fallo o ausencia de impermeabilización•Grietas o fisuras•Porosidad excesiva
•Cubiertas•Aleros•Cornisas•Paño ciego •Ventanas•Terrazas
•Manchas de humedad•Eflorescencias•Desprendimientos•Erosión
De condensación
Condensación superficial interior
Acabado interior de fachada
•Manchas de humedad•Gotas de agua•Mohos
Accidental
8. ACCIONES DE MEJORA Y MANTENIMIENTO
1. Planteamiento2. Medidas de prevención y mejora3. Acciones de mantenimiento
T-5. acciones para la mejora de las fachadas
Elemento Material Lesión previsible Mejora
Zócalos PiedraLadrillo Mortero HormigónAlicatado
Capilaridad •Drenaje•Hidrofugación en masa•Ventilación
Erosión mecánica •Producto endurecedor•Revestimiento de material más resistente•Cantoneras
Erosión física o química pintadas
•Sellado superficial•Revestimiento de material más resistente
•Lámina impermeable+rodapié protector
Madera Chapa metálica
Erosión mecánica •Sustituir•Proteger
T-9. acciones de mantenimiento en fachada
Elemento Material Periodicidad
Acción
Comprobación Reparación Mantenimiento
Zócalo PétreoCerámicoHormigónMortero
2 años Humedad Capilar
DrenajeBarrera impermeableCámara ventilada
Erosión mecánica, física, química
Saneamiento
Desprendimiento
Reposición Reanclaje
Eflorescencias Limpieza y protección
10 años SuciedadPintadas
Limpieza Sellado
Limpieza
Sellante sobrepuesto
10 años Reposición
(U) = Mantenimiento realizado por el Usuario.(PC)= Mantenimiento realizado por Personal Cualificado
T-12 . PLAN DE MANTENIMIENTO ZONAS COMUNES
Frecuencia/mes/año
1 mes 3 meses
6 meses
1 año 2 años 3 años 5 años 10 años
Cimentación
U PC U/PC
Estructura PC PC U U/PC PC
Fachada U PC
Carpinteríaexterior
U PC U/PC U/PC PC PC
Vidrios U PC U
Defensas exteriores
U PC U/PC U/PC
Remates exteriores
U U/PC PC
Cubierta plana
U/PC U/PC U/PC
Cubierta inclinada
U/PC PC PC PC
11. CONCLUSIONES
1. El mantenimiento, es un factor decisivo, en la duración y revalorización del edificio.
2. Por ello es importante desarrollar una Planificación Preventiva. El Libro del Edificio desempeña un papel fundamental en el área de mantenimiento.
3. Este Informe Guía, pretende formar parte de esa planificación preventiva.
11. CONCLUSIONES
4. Es una herramienta útil para los inspectores del edificio. Es un documento vivo, donde se registran las lesiones o anomalías detectadas. Permite crear un Historial Clínico del edificio.
5. La informatización de esta guía, puede conllevar indudables ventajas de tipo práctico, a la hora de planificar y programar la actividad preventiva en el área del mantenimiento del edificio.