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BBA Akademie der Immobilienwirtschaft e.V. Berlin
_________________________________________________________________________
,,Preisblase‘‘ am deutschen Wohnimmobilienmarkt ? –
Untersuchung
am Beispiel des Berliner Wohnimmobilienmarktes
Studienarbeit
zur Erlangung des Titels
Immobilien-Ökonom (GdW)
vorgelegt von:
Adem Dauti
Erstgutachter: Dipl.-Kfm. Gustav Salffner
Datum: Berlin, den 30.06.2017
-
I
Inhaltsverzeichnis
Abbildungsverzeichnis
...................................................................................................III
Abkürzungsverzeichnis
.................................................................................................
IV
1. Einleitung
.................................................................................................................
1
1.1 Aktualität der Thematik
..............................................................................................
1
1.2 Problemstellung und Zielstellung der Arbeit
...............................................................
2
1.3 Aufbau der Arbeit
.......................................................................................................
3
2. Definition und theoretische Grundlagen
................................................................
4
2.1 Preisbildung auf dem Immobilienmarkt
......................................................................
4
2.2 Methoden der Preisbestimmung
................................................................................
6
2.3 Definition einer Immobilienpreisblase
.........................................................................
9
2.4 Entstehungsursachen von Immobilienpreisblasen
....................................................11
2.4.1 Realwirtschaftliche Ursachen
.............................................................................11
2.4.2 Finanzwirtschaftliche Ursachen
.........................................................................12
2.4.3 Psychologische Ursachen
..................................................................................12
2.5 Ansätze zur Modellierung von Preisblasen
...............................................................13
2.5.1 Das ,,Bubble-Modell‘‘ von Minsky
......................................................................13
2.5.2 Exogener Schock: ,,exogenous shock‘‘
..............................................................14
2.5.3 Positives Feedback: ,,boom‘‘
.............................................................................14
2.5.4 Euphorie: ,,euphoria‘‘
........................................................................................14
2.5.5 Finanzielle Not: ,,crisis‘‘
.....................................................................................15
2.5.6 Panik und Abscheu: ,,revulsion‘‘
........................................................................15
2.5.7 Zusammenfassung des Bubble-Modells
............................................................15
3. Makroökonomie
......................................................................................................16
3.1 Analyse relevanter Marktindikatoren
.........................................................................16
3.1.1 Wirtschaftswachstum
.........................................................................................16
3.1.2 Inflation
..............................................................................................................17
3.1.3 Ausweitung der Geld- und Kreditmenge
............................................................17
3.1.4 Zinsentwicklung und Auswirkungen für Immobilieninvestoren
............................18
3.2 Gesamttendenz in der deutschen Immobilienwirtschaft
............................................19
3.2.1 Neubau von Wohnungen
...................................................................................21
3.2.2 Transaktionsvolumina
........................................................................................22
4. Beschreibung der Stadt Berlin
..............................................................................23
4.1 Wirtschaftsentwicklung
.............................................................................................24
4.2
Nachfrageentwicklung...............................................................................................25
-
II
4.2.1 Bevölkerungswachstum
.....................................................................................25
4.2.2 Haushalts- und Altersstrukturen
.........................................................................26
4.2.3 Sozioökonomische Faktoren
..............................................................................26
4.2.4 Nachfrage durch Investoren
...............................................................................26
4.3 Angebotsentwicklung
................................................................................................28
4.3.1 Angebotskaufpreise für Eigentumswohnungen
..................................................28
4.3.2 Angebotsmieten
.................................................................................................30
4.4 Zusammenfassung Berliner Wohnimmobilienmarkt
..................................................31
5. Erkennung von Preisblasen auf Wohnimmobilienmärkten
.................................32
5.1 Kennzahlenanalyse
..................................................................................................32
5.1.1 Price-Rent Ratio
................................................................................................33
5.1.2 Vergleich der Miet- und Kaufpreise von Wohnimmobilien in
Berlin ....................33
5.2.1 Price-Income Ratio
............................................................................................35
5.2.2 Vergleich der Kaufpreise mit den Haushaltseinkommen in
Berlin ......................36
5.3.1 Affordability
........................................................................................................38
5.3.2 Vergleich der Kreditzinsen mit den Haushaltseinkommen in
Berlin ....................39
5.4 Analyse des Verhaltens der
Marktakteure.................................................................40
5.5 Befragung des IW-ImmobilienScout24-Index
............................................................41
5.6. Darstellung der Analyseergebnisse nach Empirica
...................................................42
5.7 Zusammenfassung der bisherigen Ergebnisse
.........................................................44
6. Folgen und Auswirkungen
.....................................................................................45
6.1 Ökonomische
Auswirkungen.....................................................................................45
6.2 Folgen für Investitionen und Konsum
........................................................................46
7. Fazit
.........................................................................................................................47
7.1 Bewertung
................................................................................................................47
7.2 Perspektiven
.............................................................................................................48
Anlagenverzeichnis
.......................................................................................................51
Literaturverzeichnis
.......................................................................................................
IV
Eidesstattliche Versicherung
-
III
Abbildungsverzeichnis
Abb. 1: National normierte und nicht normierte sowie
internationale Bewertungsverfahren-
und Methoden, eigene Darstellung, nach Prof. Dr. Claus Jürgen
Diedrichs:
Immobilienmanagement im Lebenszyklus
..............................................................................
7
Abb. 2: ,,Abweichung des Marktpreises vom Fundamentalwert‘‘,
nach Rombach, Tobias ... 10
Abb. 3: Ursachen einer Immobilienpreisblase, eigene Darstellung,
nach: Vornholz, Günter
und Gondring, Hanspeter: Preisblasen auf Immobilienmärkten
............................................ 11
Abb. 4: ,,Die Anatomie der Spekulationsblase'', nach Sandro Rosa
..................................... 13
Abb. 5: Darstellung der Miet- und Immobilienpreise
Immobilienscout24, nach Hansmann ... 20
Abb. 6: Price-Rent Ratio in Berlin, eigene Darstellung nach
Datenbezug............................. 34
Abb. 7: Price-Income Ratio in Berlin, eigene Darstellung nach
Datenbezug ........................ 37
Abb. 8: Affordability-Index in Berlin, eigene Darstellung nach
Datenbezug .......................... 39
Abb. 9: Rückschlagspotenzial in den Top-7-Städten, eigene
Darstellung nach Datenbezug 42
-
IV
Abkürzungsverzeichnis
Abb. Abbildung
BauGB Baugesetzbuch
BIZ Bank für internationalen Zahlungsausgleich
bzw beziehungsweise
DCF Discounted-Cash-Flow
d.h. das heißt
DIW Deutsches Institut für Wirtschaftsforschung
EU Europäische Union
EZB Europäische Zentralbank
GdW Bundesverband deutscher Wohnungs- und
Immobilienunterneh-
men e.V.
ggf. gegebenenfalls
HVPI Harmonisierter Verbraucherpreisindex
IBB Investitionsbank Berlin
i.d.R in der Regel
ImmoWertV Immobilienwertermittlungsverordnung
IWF Internationaler Währungsfond
KGV Kurs-Gewinn-Verhältnis
m² Quadratmeter
PIR Price-Income Ratio
PRR Price-Rent Ratio
vgl. vergleiche
ZfiFP Zeitschrift für immobilienwirtschaftliche Forschung und
Praxis
-
1
1. Einleitung
1.1 Aktualität der Thematik
Die Möglichkeit einer Immobilienblase auf dem deutschen Markt
ist schon seit längerer Zeit
ein umstrittenes Thema, wozu die Expertenmeinungen auseinander
gehen. So warnt der
IWF in einem Artikel in der Zeitung „Welt“ vom 16.05.2017 vor
einer Blasenbildung.1 Dabei
ist dies nicht das einzige Medium, das diese Problematik
aufgreift. Auch die Zeitschrift „Zeit“
hat auf ihrer Internetplattform am 24.02.2017 über die wachsende
Angst vor einer Immobi-
lienblase berichtet.2 Auch der Fernsehsender n-tv hat die
Möglichkeit einer Immobilienblase
unter dem Titel „Daueranstieg oder Blase? (..) Bürger
verzweifeln an Mietpreisen“ analy-
siert,3 genauso wie die Wirtschaftswoche in ihrer
Veröffentlichung vom 14.02.2017 fragt, „ob
die Immobilienblase platzt?“.4 Weitere Publikationen des
Tagesspiegels (vom 20.02.2017)5
und des Manager Magazins (vom 04.05.2017)6 berufen sich auf die
Bundesbank, welche die
Immobilienpreise in Deutschland definitiv als zu hoch einstuft
und hier auf eine drohende
Immobilienblase hinweist. Bereits 2016 hat die „Welt“ in einem
Artikel darauf hingewiesen,
dass die „Immobilienblase Deutschland schon erfasst hat“. 7
Ähnliche Befürchtungen finden
sich auch in Berichten der Bank für Internationalen
Zahlungsausgleich (BIZ). Diese Bank hat
als eines der wenigen Institute seinerzeit auch vor dem
Zusammenbruch des Immobilien-
marktes in den USA gewarnt.
Deutsche Experten, wie der renommierte Wirtschaftsprofessor
Karl-Werner Hansmann (In-
terview vom 15.03.2017 mit „Biallo“), warnen ebenfalls vor einer
Immobilienblase.8 Im Ge-
gensatz dazu gibt das Institut der Deutschen Wirtschaft (IW)
Entwarnung, es schätzt den
Immobilienmarkt in Deutschland weiterhin als gesund ein. Dieser
Meinung schließt sich auch
Claus Michelsen vom Deutschen Institut für Wirtschaftsordnung
(DIW) an. Auch wenn in ein-
zelnen Regionen des Landes der Immobilienmarkt angespannt sei,
so kann laut seiner Aus-
sage keine Rede von einer generellen Immobilienblase in
Deutschland sein.9
Der Bundesbankvorstand Dr. Andres Dombret vertritt hierzu die
Meinung, dass zwar noch
keine konkrete Immobilienblase vorliegt, er merkt jedoch
Folgendes an, „die Ampel steht
eindeutig auf Gelb – das gilt insbesondere für die
Preisentwicklung“.10
1 Vgl. Kaiser, Tobias (2017), Die Welt, Artikel vom 16.05.2017.
2 Vgl. Koschnitzke, Lukas (2017), Zeit Online, Artikel vom
24.02.2017. 3 Vgl. N-TV (2017), Artikel vom 20.04.2017. 4 Vgl.
Hoyer, Niklas (2017), Wirtschaftswoche, Artikel vom 14.02.2017. 5
Vgl. Mortsiefer, Henrik / Obertreis, Ralf (2017), Der Tagesspiegel,
Artikel vom 20.02.2017. 6 Vgl. Manager Magazin (2017), Artikel vom
04.05.2017. 7 Vgl. Stocjer, Franz (2016), Die Welt, Artikel vom
17.06.2016. 8 Vgl. Schick, Sebastian (2017), biallo: Interview vom
15.03.2017 mit Prof. Dr. Hansmann. 9 Vgl. Koschnitzke, Lukas
(2017), Zeit Online, Artikel vom 24.02.2017. 10 Vgl. Dombret,
Andreas (2017), Rede vom 04.05.2017.
-
2
Die umfassende Medienpräsenz des Themas verdeutlicht seine
Aktualität und Wichtigkeit.
Ein einheitliches Meinungsbild lässt sich jedoch in der
Öffentlichkeit bislang nicht erkennen.
1.2 Problemstellung und Zielstellung der Arbeit
Durch die Weltfinanzkrise 2008, die durch das Platzen der
US-Immobilienblase ausgelöst
wurde, ist der Welt das Ausmaß der Verstrickungen des globalen
Finanzmarktes klar gewor-
den. Finanzminister Peer Steinbrück hat dies treffend als Blick
in den Abgrund umschrieben.
Zur Bekämpfung der Finanzkrise wurden von den Regierungen
weltweit sogenannte Ret-
tungsschirme mit einem Finanzvolumen im dreistelligen
Milliardenbereich bereitgestellt, um
die drohende Insolvenz verschiedener Banken abzuwenden und die
Bevölkerung zu beruhi-
gen. Dennoch hat sich die Welt bis heute von dieser Finanzkrise
noch nicht vollständig er-
holt.11
Ausgelöst in den USA, auf dessen Immobilienmarkt die bis dahin
kontinuierlich steigenden
Preise plötzlich fielen, sorgte dieser Preisverfall für Ausfälle
von Bankkrediten und schließlich
für die Insolvenz vieler Kreditgeber. Diese sogenannte
„Subprime-Krise“ stellte jedoch nur
die Spitze des Eisberges überhitzter Immobilienmärkte dar. Auch
Länder wie Spanien und
Irland entwickelten im Vorfeld Preisblasen auf ihren
Immobilienmärkten, was im Verlauf der
Wirtschaftskrise schließlich zu einer Rezession führte. Der
Einbruch des US-amerikanischen
Immobilienmarktes zeigte, welche immense Bedeutung den
Immobilien in einer Volkswirt-
schaft zukommt.12
Da die Entstehung von Preisblasen im Wohnimmobilienmarkt solch
einen verheerenden Ein-
fluss auf die gesamte Wirtschaft, insbesondere die
Finanzwirtschaft, haben kann, ist es von
besonderem Interesse, die Preisentwicklung und
Bewertungsmethoden des Immobilienmark-
tes genauer zu analysieren.13
Über die Entwicklung einer Immobilienblase in Deutschland wird
seit geraumer Zeit disku-
tiert. Nicht zuletzt, da keine einheitliche Definition zum
Begriff Preisblase besteht. Die theore-
tischen Grundlagen hierzu werden umfassend im 2. Kapitel
bearbeitet. Das Forschungsinsti-
tut Empirica nennt ausgewählte Faktoren, die auf das Entstehen
einer Preisblase hindeuten,
z. B. einen schnelleren Anstieg der Immobilienpreise im
Vergleich zum Anstieg der zu erwar-
tenden Mieten oder Einkommen der Bevölkerung. Gleiches gilt
auch, wenn der Wohnungs-
bau durch Spekulation auf weiter steigende Preise angetrieben
wird und hierfür Kredite in
Anspruch genommen werden.14
11 Vgl. Jungbluth, Rüdiger / Heuser, Uwe Jean (2011), Zeit
Online: Artikel vom 19.05.2011. 12 Vgl. Demary, Markus (2008). 13
Vgl. Rombach, Tobias (2011). 14 Vgl. Empirica (2017),
Internetplattform: empirica-Blasenindex.
-
3
Seit 2010 kann auch der deutsche Immobilienmarkt einen
konstanten Preisanstieg verzeich-
nen. Dies hängt auch damit zusammen, dass Anleger nach der
Schuldenkrise des Euros
alternative Anlagemöglichkeiten für ihr Geld gesucht haben, die
als krisensicher gelten. Hier-
zu kommen die Niedrigzinsen, die die Kapitalanlage Immobilie für
viele Deutsche attraktiv
macht.15
Nun stellt sich die Frage, welche Faktoren eine Preisblase
auslösen und wie sich dies auf die
gesamtwirtschaftliche Situation auswirkt. Um die Komplexität und
die Einflussfaktoren einer
Preisblase genauer zu verstehen, werden in der vorliegenden
Arbeit für den Berliner
Wohnimmobilienmarkt die Entwicklungsmöglichkeiten einer
Preisblase untersucht. Ziel die-
ser Arbeit ist die Analyse einzelner Ursachen, die eine
Immobilienblase auslösen können.
Anschließend erfolgt die Anwendung dieser
Untersuchungsergebnisse auf den Wohnimmo-
bilienmarkt in Berlin.
1.3 Aufbau der Arbeit
Das Entstehen einer Immobilienblase ist durch verschiedene
Faktoren angezeigt. Diese Ar-
beit untersucht solche Faktoren und betrachtet dazu den Berliner
Wohnimmobilienmarkt im
Hinblick auf die Entstehung oder sogar das Vorhandensein einer
solchen Preisblase. Dieser
Wohnungsmarkt dient dabei als exemplarisches Beispiel für andere
angespannte Woh-
nungsmärkte in deutschen Großstädten wie Hamburg, München oder
Köln. Dazu werden
zunächst die theoretischen Grundlagen erörtert, um diese
anschließend auf einen konkreten
Markt anzuwenden. Besonderes Augenmerkt liegt hierbei auf den
ökonomischen Faktoren,
wie beispielsweise die Entwicklung der Kaufpreise für
Wohnimmobilien, die Höhe des bean-
spruchten Kreditvolumens, aber auch dem demografischen Wandel
der Stadt Berlin. Der
empirische Teil befasst sich mit der Erarbeitung
unterschiedlicher Kennzahlen und deren
Analyse hinsichtlich der Fragestellung des Kapitels 1.2. Das
Ziel ist eine konkrete Einschät-
zung zur Entwicklung einer Immobilienblase auf dem Berliner
Wohnungsmarkt. Schließlich
werden die Erarbeitungen dazu verwendet, eine Prognose zur
Entwicklung einer Preisblase
auf dem genannten Wohnungsmarkt zu formulieren.
15 Vgl. Schemm, Guido vom (2016), Artikel vom 03.06.2016.
-
4
2. Definition und theoretische Grundlagen
Zunächst ist der Begriff der Immobilienblase zu definieren.
Anschließend können die Entste-
hungsbedingungen einer Preisblase geklärt werden. Auch
Früherkennungsindikatoren von
Preisblasen werden erarbeitet. Dazu sind die Methoden der
Preisbildung zu erläutern.
2.1 Preisbildung auf dem Immobilienmarkt
Angebot und Nachfrage steuern das Marktgeschehen. Sie geben vor,
welcher Preis sich
bildet und wie viele Güter produziert bzw. abgesetzt werden
können. Die Gesamtheit der
Käufer tritt als Gruppe auf, die zusammen die Nachfrage eines
bestimmten Gutes ausmacht.
Die Gruppe der Verkäufer wiederum legt fest, wie oft und zu
welchem Preis ein Gut am
Markt angeboten wird. Angebot und Nachfrage spiegeln also das
Verhalten der einzelnen
Marktteilnehmer wieder.16
Da diese Definition von Professor Mankiw,
Wirtschaftswissenschaftler an der Harvard Uni-
versität, auch auf die Immobilienwirtschaft zutrifft, wurde sie
als maßgebliche Definition für
diese Arbeit ausgewählt. Auch auf dem Immobilienmarkt bestimmen
Angebot und Nachfrage
die Preisbildung. Entsprechen Preis und Menge auf der
Angebotsseite und der Angebotswert
der Nachfrageseite einander, so gilt dies als der
Gleichgewichtspreis. Der Markt ist somit auf
beiden Seiten im Gleichgewicht.17
Die Immobilie als Gut hat zwar noch einige Besonderheiten, auf
die wird jedoch an späterer
Stelle eingegangen. Geht man in der Theorie von einem
vollkommenen Markt aus, so gibt
der Immobilien-Investmentmarkt den Gleichgewichtspreis vor.
Diese besondere Marktform
kennzeichnet sich dadurch aus, dass hierbei eine Vielzahl von
Anbietern und Nachfragern
auf dem Markt agiert. Die angebotenen Güter sind homogen und
somit untereinander voll-
ständig identisch. Die Marktteilnehmer handeln frei von
persönlichen Präferenzen und tun
dies ohne Zeitverzögerung. Sie kennen auch die aus ihren
Handlungen entstehenden Kon-
sequenzen für den Markt und beziehen diese in ihre
Entscheidungen ein. Der vollkommene
Markt ist in der Theorie für alle Teilnehmer zugänglich und wird
in keiner Weise von außen
reguliert.18
Trifft auch nur eines dieser Kriterien nicht zu, so handelt es
sich um einen unvollkommenen
Markt. Bei solch einer Marktform besteht die Gefahr, dass
Angebot und Nachfrage bei einem
nicht optimalen Marktpreis aufeinandertreffen oder überhaupt
keine Übereinkunft zustande
kommt. Da Immobilien in keiner Weise homogen sind, handelt es
sich beim Immobilienmarkt
16 Vgl. Mankiw, N. Gregory (2004), Kapitel 4, S. 67. 17 Vgl.
Schmoll, Fritz (2015), Kapitel 14, S. 1343. 18 Vgl. Schmoll, Fritz
(2015), Kapitel 14, S. 1342.
-
5
allein aus diesem Grund schon um einen unvollkommenen Markt.
Auch fehlt es an der
Transparenz des Marktgeschehens und einer vollkommenen
Konkurrenz zwischen den
Marktteilnehmern. Dies führt zu tatsächlich erzielten Preisen am
Immobilienmarkt, die nicht
dem theoretischen Gleichgewichtspreis entsprechen19
Besonderen Einfluss auf das Geschehen des Immobilienmarktes
nehmen vor allem Faktoren
wie die allgemeine Entwicklung der entsprechenden
Volkswirtschaft, insbesondere die Ein-
kommensentwicklung der Nachfrage, sowie die Geldwertstabilität
der betroffenen Währung.
Somit sind der Immobilienmarkt und seine Teilmärkte besonders
konjunkturabhängig.20
Dabei hat die Beschaffenheit der Immobilie an sich bereits einen
erheblichen Einfluss auf die
Preisgestaltung. Hierbei spielen die Lage und der Zustand der
Immobilie die Hauptrolle. In
der Mikroökonomie bewertet der Nachfrager einen fairen Preis
auch nach seinen persönli-
chen Präferenzen bezogen auf das Gut. Auf Seiten der Anbieter
spielen die Herstellungskos-
ten eine entscheidende Rolle bei der Preisbildung. Auch hier
entsteht der Markpreis wieder
beim Zusammentreffen von Angebot und Nachfrage. Somit ist nicht
der tatsächliche Wert
einer Immobilie (z. B. der objektivierte Wert durch ein
Gutachten eines fachlich qualifizierten
Bewerters) entscheidend für die Preisbildung, sondern die
Bereitschaft von Käufer und Ver-
käufer, sich auf einen Preis zu einigen. Dies sorgt im Ergebnis
für konstant schwankende
Marktpreise. Diese Schwankungen verstärken sich umso mehr, wenn
äußere Faktoren auf
den Markt einwirken und sich beispielsweise das verfügbare
Einkommen verändert. Dies
bedeutet auch, dass eine rapide Steigerung von Marktpreisen
nicht sofort eine Preisblase
zur Folge hat.21
Der Immobilien-Investmentmarkt kennzeichnet sich besonders
dadurch aus, dass durch
Spekulationen auf Preissteigerungen ebendiese Steigerungen
hervorgerufen werden und
somit den Markt künstlich anheizen.22
19 Vgl. Gondring, Hanspeter / Vornholz, Günter (2016), ZfiFP
Ausgabe Nr. 30 vom 12.02.2016, S. 4. 20 Vgl. Murfeld, Egon /
Sailer, Erwin (2010), Kapitel 1, S. 135. 21 Vgl. Gondring,
Hanspeter / Vornholz, Günter (2016), ZfiFP Ausgabe Nr. 30 vom
12.02.2016, S. 5. 22 Vgl. Vornholz, Günter (2015), S. 584.
-
6
2.2 Methoden der Preisbestimmung
Dieses Kapitel befasst sich mit der Erläuterung von
Immobilienwertverfahren und deren Be-
deutung für die weitere Betrachtungsweise von Immobilienblasen
in dieser Arbeit. Nach die-
sen Verfahren wird auf der Grundlage der Richtlinien der
ImmoWertV der Fundamentalpreis
einer Immobilie ermittelt. Dabei werden zur Bewertung von
bebauten und unbebauten
Grundstücken verschiedene Methoden herangezogen, um
flächendeckend einheitliche Be-
wertungsgrundlagen zu schaffen. Die in Deutschland gängigsten
Wertermittlungsmethoden
sind hierbei das Ertragswert-, Vergleichswert- und das
Sachwertverfahren. Diese Schemata
berücksichtigen zwar Faktoren wie den potentiellen Gebäudeertrag
und die Verzinsung des
Grundstücks, lassen aber andere Kriterien wie beispielsweise die
zu erwartende Entwicklung
der Grundstückslage außer Acht. Auf internationaler Ebene
genutzte Wertermittlungsverfah-
ren legen unter Einbezug auch solcher Faktoren eine dynamischere
Betrachtungsweise zu-
grunde.23 Weiterhin gibt es vergleichsweise unregulierte
Verfahren, welche in Deutschland
angewendet werden, wie das vereinfachte Ertragswertverfahren
oder die Discounted-
Cashflow-Methode. Diese stellen allerdings nur eine
Zwischenstufe des Ertragswertverfah-
rens dar. Da die internationalen Bewertungsmethoden zunehmend an
Bedeutung gewinnen,
werden diese auch jetzt schon oftmals als Zweitgutachten oder
Plausibilitätsprüfung hinzu-
gezogen.24
Die Immobilienwertvermittlungsverordnung, kurz ImmoWertV, gibt
die rechtlichen Rahmen-
bedingungen zur Wertermittlung von Grundstücken und Immobilien
vor. In dieser Verord-
nung werden die drei bereits genannten Bewertungsmethoden
definiert, die in Deutschland
zur Anwendung kommen. Es handelt sich um das
Vergleichswertverfahren nach §§ 15 bis 16
des ImmoWertV, das Ertragswertverfahren nach §§ 17 bis 20 des
ImmoWertV und das
Sachwertverfahren nach §§ 21 bis 23 des ImmoWertV. Die Verfahren
sind in der untenste-
henden Abbildung 1 zur besseren Übersicht dargestellt.25
Da sich diese Arbeit mit der Betrachtung des Berliner
Wohnungsmarktes beschäftigt, werden
hauptsächlich die national anerkannten Bewertungsmethoden
herangezogen. Der Schwer-
punkt liegt dabei auf dem Ertragswertverfahren, welches die
erzielbaren Einnahmen einer
Immobilie berücksichtigt. Der Verkehrswert oder auch Marktwert
einer Immobilie bezeichnet
den Preis, der zum Zeitpunkt der Wertermittlung im gewöhnlichen
Geschäftsverkehr und
unter objektiver Einschätzung der Eigenschaften der Immobilie am
Markt erzielt werden
kann. Hierbei werden eventuelle persönliche Präferenzen nicht
mit einbezogen. 26
23 Vgl. Murfeld, Egon / Flach, Karl (2010), Kapitel 14, S. 1225.
24 Vgl. Diederichs, Claus Jürgen (2006), S. 610 f. 25 Vgl. Schmoll,
Fritz / Bischoff, Bernhard (2015), Kapitel 6, S. 555. 26 Vgl. BauGB
(2004), § 194.
-
7
Abb. 1: National normierte und nicht normierte sowie
internationale Bewertungsverfahren- und Methoden, eigene
Darstellung, nach Prof. Dr. Claus Jürgen Diedrichs:
Immobilienma-nagement im Lebenszyklus27
In der obenstehenden Abbildung sind auch die nicht normierten
sowie die international ge-
bräuchlichen Wertermittlungsmethoden aufgelistet. Für unbebaute
Grundstücke wird das
Vergleichswertverfahren herangezogen, da das Ertragswert- und
das Sachwertverfahren
hierfür ungeeignet sind.28
Da durch den Vergleich mit ähnlichen Grundstücken unmittelbar
ein Marktpreis entsteht, ist
dieses Verfahren nicht so arbeitsintensiv. Eine Voraussetzung
ist natürlich, dass Informatio-
nen über vergleichbare Grundstücke zur Verfügung stehen. Im
Gegensatz hierzu findet das
Sachwertverfahren Anwendung, wenn es sich um ein bebautes
Grundstück handelt und die
Immobilie vor allem zur Selbstnutzung ausgelegt ist. Dies
resultiert aus dem Fakt, dass beim
Sachwertverfahren der Wert der Immobilie daran festgemacht wird,
wie hoch die Wiederbe-
schaffungskosten in Form von Material- und Arbeitskosten im
Falle eines kompletten Verlus-
tes der Immobilie wären. Daher kann es auch Anwendung auf
gewisse Arten von Gewerbei-
mmobilien finden, die nicht auf Ertragserwirtschaftung ausgelegt
sind, wie z. B. Schulen oder
Sporthallen. Ungeeignet ist es jedoch für Eigentumswohnungen, da
diese nicht einzeln „wie-
derhergestellt“ werden können.29
27 Vgl. Diedrichs, Claus Jürgen (2006), S. 611. 28 Vgl.
ImmoWertV (2010), § 15. 29 Vgl. Schmoll, Fritz / Bischoff, Bernhard
(2015), Kapitel 6, S. 557.
-
8
Ertragswertverfahren
Das Ertragswertverfahren findet dann Anwendung, wenn die
Immobilie als Kapitalanlage zur
Gewinnerzielung dienen soll. Hierzu gehören vorrangig Miethäuser
oder Wohnungen.30
Grundsätzlich wird bei der Anwendung des Ertragswertverfahrens
der Jahresreinertrag, ab-
züglich des Wertes der Bodenverzinsung, unter Zuhilfenahme des
Liegenschaftszinssatzes
vervielfältigt. Der daraus entstehende Gebäudeertragswert wird
mit dem reinen Bodenwert
addiert. Schließlich werden marktrelevante Besonderheiten der
Immobilie berücksichtigt und
somit der Verkehrswert ermittelt.31 Die potentiellen Erträge
dienen somit zur Bestimmung des
Fundamentalwertes der Immobilie. Der Vervielfältiger ergibt sich
aus der ImmoWertV nach
§ 20. Er kann allerdings auch mit der untenstehenden Formel
errechnet werden (p = Liegen-
schaftszinssatz, n = Restnutzungsdauer).32
Formel zur Berechnung des Vervielfältigers33
Die Discounted-Cash-Flow-Methode, kurz DCF-Methode,
berücksichtigt den Geldfluss einer
Immobilie unter Berücksichtigung der Kosten und Erträge,
eventuell nötiger Investitionen für
Instandhaltungen und der erwarteten Marktentwicklung.34 Außerdem
kann hier eine ge-
wünschte Rendite zur Grundlage der Kalkulation angesetzt werden.
35 Dies kann sogar dazu
dienen, den Wiederverkaufspreis zu bestimmen. 36
Grundsätzlich hängt die Wahl der Wertermittlungsmethode stark
von der Art der Immobilie
und der geplanten Nutzung ab. Aus diesem Grund konzentriert sich
diese Arbeit vorrangig
auf die ertragsorientierten Wertermittlungsmethoden, somit das
Ertragswert- und Discoun-
ted-Cashflow-Verfahren, da vor allem ertragsorientierte
Immobilien betrachtet werden.37 Es
bleibt jedoch anzumerken, dass beim Vorhandensein einer
Immobilienpreisblase die kalku-
lierten Erträge eventuell nicht erzielt werden können und dies
somit den Verkehrswert ver-
fälscht.
30 Vgl. Schmoll, Fritz / Bischoff, Bernhard (2015), Kapitel 6,
S. 557. 31 Vgl. Metzger, Bernhard (2010), Kapitel 4, S. 67 f. 32
Vgl. Metzger, Bernhard (2010), Kapitel 4, S. 120. 33 Vgl. Metzger,
Bernhard (2010), Kapitel 4, S. 120. 34 Vgl. Schmoll, Fritz /
Bischoff, Bernhard (2015), Kapitel 6, S. 558. 35 Vgl. Murfeld, Egon
/ Flach, Karl (2010), Kapitel 14, S. 1225. 36 Vgl. Murfeld, Egon /
Flach, Karl (2010), Kapitel 14, S. 1226. 37 Vgl. Platz, Jürgen
(2013), S. 77.
-
9
2.3 Definition einer Immobilienpreisblase
Immobilienpreisblasen wurden bereits vor dem Zusammenbruch des
amerikanischen Immo-
bilienmarktes beobachtet. In den meisten Fällen folgten diesen
Preisblasen immense kon-
junkturelle Einbrüche. Dennoch ist gerade die Entwicklungsphase
solcher Preisblasen noch
weitestgehend unerforscht.38
Solche Preisblasen beziehen sich auf den Markt für
Kaufimmobilien und betreffen somit den
Immobilieninvestmentmarkt. Da der Vermietungsmarkt im Regelfall
nicht durch Spekulatio-
nen geprägt ist, wird hier auch bei einem rasanten Anstieg der
Mietpreise nicht der Begriff
Preisblase verwendet.39
Zum Begriff Preisblase findet sich in der entsprechenden
Fachliteratur keine allgemein aner-
kannte Definition. Es ist jedoch möglich, das Ereignis aus drei
Blickwinkeln zu betrachten:
verlaufsorientiert, verhaltensbasiert und fundamental. Die
verlaufsorientierte Sichtweise ana-
lysiert den konjunkturbedingten Verlauf der Preisblase. Nach der
verhaltensbasierten Be-
trachtungsweise wird das Auftreten der Marktteilnehmer
beobachtet. Die fundamentale
Sichtweise beschäftigt sich mit der Betrachtung des angebrachten
Preises gegenüber dem
durch die Preisblase erhöhten Preis.40
Der Preisverlauf einer Preisblase folgt einem einheitlichen
Muster, welches in der untenste-
henden Abbildung dargestellt wird. Der Marktpreis steigt rapide
an und weicht somit erheb-
lich vom Fundamentalwert ab. Nachdem der Marktpreis seinen
Spitzenwert erreicht hat, ist
ein ebenso starker Abwärtstrend zu beobachten.41 Bereits Charles
Kindleberger hat diesen
Verlauf im folgenden Zitat festgehalten:
38 Vgl. Irle, Martin (2010). 39 Vgl. Gondring, Hanspeter /
Vornholz, Günter (2016), Ausgabe Nr. 30 vom 12.02.2016, S. 4 40
Vgl. Rombach, Tobias (2011), S. 22 ff. 41 Vgl. Rombach, Tobias
(2011), S. 25.
-
10
"[...] a bubble is an upward price movement over an extended
range that than implodes."42
Abb. 2: ,,Abweichung des Marktpreises vom Fundamentalwert‘‘,
nach Rombach, Tobias43
Ein entscheidendes Merkmal einer Preisblase ist somit der
drastisch überhöhte Marktpreis
verglichen mit dem Fundamentalwert eines Gutes. Ausgelöst wird
dies durch spekulatives
Verhalten der Marktteilnehmer, sei es durch die Erwartung eines
konjunkturellen Booms oder
eine entsprechende Beeinflussung durch die Medien. Dieses
Verhalten führt zu überpropor-
tionalen Preissteigerungen. Betrachtet man also nur den
Marktpreis, so hat sich die Erwar-
tung der Marktteilnehmer erfüllt und es wird weiter auf diesem
Markt investiert. Dieser Vor-
gang wird als Feedback-Theorie bezeichnet und ist eine
Hauptursache für die Bildung von
Preisblasen.44 Der US-amerikanische Wirtschaftswissenschaftler
Joseph Stiglitz hat dies im
folgenden Zitat treffend zusammengefasst:
“ If the reason that price is high today is only because
investors believe that the
selling price will be high tomorrow – when ‘fundamental’ factors
do not seem to
justify such a price – then a bubble exists.”45
42 Vgl. Kindleberger, Charles (1996), S. 13. 43 Vgl.
Rombach,Tobias (2011), S. 47. 44 Vgl. Shiller, Robert (2003), S.
91. 45 Vgl. Stieglitz, Joseph E. (1990), S.13.
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11
• Nachfrage übersteigt Angebot
• Wirtschaftsentwicklung
• Demografie
Realwirtschaftliche Ursachen
• Institutioneller Rahmen
• Geldpolitik
• Kreditvergabe
Finanzwirtschaftliche Ursachen
• Spekulation
• Herdentrieb
• Irrationalität
Psychologische Ursachen
2.4 Entstehungsursachen von Immobilienpreisblasen
Preisblasen entstehen meistens, wenn sich die Wirtschaft im
Aufschwung befindet. Ein an-
fänglich noch angemessener Preisanstieg wird durch Spekulationen
angetrieben und weicht
dann zunehmend von den sozioökonomisch noch begründbaren Preisen
ab. Die Marktteil-
nehmer handeln nicht länger nach objektivierbaren
Entscheidungen, sondern folgen lediglich
dem Markttrend. Dies führt unter anderem zu einer steigenden
Risikobereitschaft, was durch
eine umfassende Kreditverfügbarkeit begünstigt wird. Folgende
Ursachen der Entstehung
einer Preisblase sind dafür exemplarisch:46
Abb. 3: Ursachen einer Immobilienpreisblase, eigene Darstellung,
nach: Vornholz, Günter und Gondring, Hanspeter: Preisblasen auf
Immobilienmärkten47
2.4.1 Realwirtschaftliche Ursachen
Entwicklungen im realwirtschaftlichen Sektor können direkte
Ursachen der Entstehung einer
Preisblase sein. Auch auf dem Immobilienmarkt bildet sich der
Preis aus Angebot und Nach-
frage. Übersteigt die Nachfrage das Angebot, hat dies
Preissteigerungen zur Folge. Am En-
de der Preisspirale kann es dann zum Platzen der Preisblase
kommen, woraufhin die Nach-
frage nach Immobilien zusammenbricht. In der Regel bietet eine
expandierende Gesamtwirt-
schaft die Grundlage für den Preisanstieg. Dies geht dann z. B.
mit steigenden Haushalts-
einkommen und einer niedrigen Arbeitslosenquote einher.48 Eine
genauere Betrachtung der
volkswirtschaftlichen Zusammenhänge erfolgt im weiteren Verlauf
dieser Arbeit.
46 Vgl. DIW Berlin (2017): Preisblase. 47 Vgl. Gondring,
Hanspeter / Vornholz, Günter (2016), ZfiFP Ausgabe Nr. 30 vom
12.02.2016, S. 4. 48 Vgl. Gondring, Hanspeter / Vornholz, Günter
(2016), ZfiFP Ausgabe Nr. 30 vom 12.02.2016, S. 6.
-
12
2.4.2 Finanzwirtschaftliche Ursachen
Die Instrumente der Finanzwirtschaft haben, genau wie die der
Realwirtschaft, einen essen-
tiellen Einfluss auf die Entstehung einer Preisblase. Hier kommt
es vor allem darauf an, wel-
che Rahmenbedingungen innerhalb der Finanzwirtschaft bestehen.
Ist der Finanzmarkt wei-
testgehend unreguliert, führt dies dazu, dass weitere
Wettbewerber auftreten und in der Fol-
ge die Kreditvergabe angeregt wird. Auch lockt dies ausländische
Teilnehmer in den Markt.
Der mit Krediten geflutete Finanzmarkt macht meist eine
Preisblase erst möglich und ist
deshalb eine häufige Nebenerscheinung bei der Entstehung einer
Preisblase. Die rapide
Expansion des verfügbaren Kreditvolumens gilt somit als
grundlegende finanzwirtschaftliche
Ursache für die Entstehung einer Preisblase.49
2.4.3 Psychologische Ursachen
Als Ergänzung zu den oben genannten Ursachen zur
Preisblasenbildung aus verschiedenen
wirtschaftlichen Bereichen können auch psychologische Faktoren
das Entstehen einer
Preisblase begünstigen. Hierzu gehören vor allem spekulatives
Verhalten der Marktteilneh-
mer und eine gewisser „Herdentrieb“ bei der Nachahmung von
Investitionstrends. Auch
wenn die Preisblase ihren absoluten Ursprung in einem
expandierenden Wirtschaftsumfeld
hat, so machen diese psychologischen Einflüsse enorme
Preissteigerungen, welche für eine
Preisblase charakteristisch sind, erst möglich. Auf das genaue
Verhalten der Marktteilneh-
mer wird im folgenden Unterkapitel genauer eingegangen.50
49 Vgl. Gondring, Hanspeter / Vornholz, Günter (2016), ZfiFP
Ausgabe Nr. 30 vom 12.02.2016, S. 6. 50 Vgl. Gondring, Hanspeter /
Vornholz, Günter (2016), ZfiFP Ausgabe Nr. 30 vom 12.02.2016, S. 6
f.
-
13
2.5 Ansätze zur Modellierung von Preisblasen
2.5.1 Das ,,Bubble-Modell‘‘ von Minsky
Bei der Untersuchung von Preisblasen stellt sich zwangsläufig
die Frage, ob die Entwicklung
solcher Blasen nach einem bestimmten Muster abläuft und man die
einzelnen Phasen schon
vor ihrem Eintreten erkennen kann. Der
Wirtschaftswissenschaftler Hyman P. Minsky hat
den schematischen Ablauf einer Preisblase in der untenstehenden
Abbildung festgehalten.
Er hat den Prozess von der Bildung der Preisblase bis zu ihrem
Zusammenbruch in fünf
Phasen unterteilt.51
Abb. 4: ,,Die Anatomie der Spekulationsblase'', nach Sandro
Rosa52
Auch wenn die Benennung dieser fünf Phasen nicht einheitlich
ist, so ist die Hauptaussage
der einzelnen Begriffe doch dieselbe. Es beginnt mit einer
Verlagerung am Markt, was meis-
tens durch einen äußeren Eingriff ausgelöst wird. Diese
Verlagerung trifft auf positive Zu-
stimmung, woraus sich schließlich eine Euphorie entwickelt.
Tritt schließlich auf dem Höhe-
punkt dieser Euphorie eine finanzielle Notsituation ein,
resultiert dies in einem Preisabfall.
Diese Entwicklung wurde bereits durch Martin Irle bei
Immobilienpreisblasen in Schweden,
Japan, Thailand und den USA beobachtet.53
51 Vgl. Vera, Antonio (2015), S. 21. 52 Vgl. Rosa, Sandro
(2015), Finanz und Wirtschaft: Artikel vom 08.05.2015. 53 Vgl.
Irle, Martin (2010).
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14
2.5.2 Exogener Schock: ,,exogenous shock‘‘
Der Beginn einer Preisblase wird durch einen exogenen Schock
eingeleitet.54 Der Markt wird
also durch äußere Einflüsse dahingehend verändert, dass die
Erwartungshaltung gegenüber
Preissteigerungen erheblich ansteigt. Die Nachfrager sind
bereit, höhere Preise zu zahlen in
der Erwartung, diese Immobilien zu einem späteren Zeitpunkt zu
noch höheren Marktpreisen
wieder veräußern zu können.55 Dies ist die fundamentale
Grundlage für das Eintreten des
Booms.
2.5.3 Positives Feedback: ,,boom‘‘
In dieser Phase führen gewinnversprechende Zukunftsaussichten
dazu, dass die Preise wei-
ter in die Höhe schießen. Hinzu kommt die Überzeugung der
Marktteilnehmer, dass die
Prämisse gilt: „Immobilienpreise sind noch nie gefallen“.56 Die
einfach zu erhaltenden Kredite
bilden die Basis für den Preisanstieg. Die Marktteilnehmer
fühlen sich in ihrem Handeln be-
stätigt und sind in einer Schleife aus steigenden Preisen und
positiver Bestätigung gefangen
(«Positive Feedback Loop»). Dies hat auch Auswirkungen auf
realwirtschaftliche Faktoren.
Durch Multiplikator- und Akzelerator-Effekte profitieren die am
Markt vertretenen Unterneh-
men durch Kapitelzuflüsse und Kurssteigerungen.57
2.5.4 Euphorie: ,,euphoria‘‘
Die Euphorie stellt den eigentlichen Wendepunkt der Entwicklung
dar. Die Marktteilnehmer
verlieren ihre Vorsicht und fangen an, nicht-rational zu
handeln. Dieses Verhalten ist geprägt
von der falschen Gewissheit, dass die Preissteigerung immer
weiter anhalten wird. Hierzu
kommen neu entwickelte Kennzahlen und Berechnungen, um die
imensen Preissteigerun-
gen als gerechtfertigt präsentieren zu können. Der Grund der
Investition liegt nicht mehr in
der Ertragsgewinnung, sondern in der Überzeugung, dass ein
anderer Nachfrager einen
noch höheren Preis zu zahlen bereit ist (Greater Fool Theory).58
Hierbei spielt die psycholo-
gische Komponente eine entscheidende Rolle. Sich von der
verbreiteten Euphorie und der
Gewinnrealisierung der anderen Marktteilnehmer nicht anstecken
zu lassen, erfordert eine
nicht unerhebliche Willenskraft und Überzeugung.59
54 Vgl. Murphy, R. Taggart (2014), S. 181 und Irle, Martin
(2010), S. 33. 55 Vgl. Rombach, Tobias (2011), S. 97. 56 Vgl. Rosa,
Sandro (2015), Finanz und Wirtschaft: Artikel vom 08.05.2015. 57
Vgl. Vera, Antonio (2015), S. 22. 58 Vgl. Kindleberger, Charles /
Aliber, Robert (2005) S. 33. 59 Vgl. Rosa, Sandro (2015), Finanz
und Wirtschaft: Artikel vom 08.05.2015.
-
15
2.5.5 Finanzielle Not: ,,crisis‘‘
Der Umsturz kommt meist nicht schlagartig, sondern beginnt mit
unscheinbaren Ereignissen
wie beispielsweise der Insolvenz eines größeren Marktteilnehmers
oder dem Umschwenken
im Verhalten von Experten. Ein leichter Preisabfall ist zu
verzeichnen, welcher vorerst für
weitere Investitionen genutzt wird. In einer relativ kurzen
Zeitspanne beginnen die Preise
jedoch immer stärker zu sinken. Dies hat zur Folge, dass die
Marktteilnehmer ihre Bestände
veräußern müssen, um ihre Kredite bedienen zu können. Dies übt
weiteren Druck auf den
Markt aus und eine Abwärtsspirale entsteht. Oftmals ist in
dieser Phase zu erkennen, welche
Marktteilnehmer im Vorfeld illegale Geschäftspraktiken betrieben
haben.60
2.5.6 Panik und Abscheu: ,,revulsion‘‘
Die letzte Phase besteht im endgültigen Platzen der Preisblase.
Es wird kaum noch am
Markt investiert und die Marktteilnehmer werden sich der
überzogenen Preise bewusst. Die
Preise nähern sich wieder dem Fundamentalwert an, da durch
Faktoren wie hohe Leer-
standsquoten erkennbar ist, wie abwegig die vorher erzielten
Preise waren. Die Marktpreise
erreichen schließlich ihren absoluten Tiefpunkt.61 In der Regel
ist der Auslöser für das Plat-
zen der Blase kein einzelnes Großereignis, sondern das
Zusammenspiel von negativen
Prognosen, kritischen Medienberichten und zahlungsunfähigen
Marktteilnehmern.62
2.5.7 Zusammenfassung des Bubble-Modells
Nach dem „Bubble-Modell“ von Minsky lassen sich vier
Beobachtungen in Bezug auf den
Zyklus einer Preisblase formulieren: eine exogene Einwirkung auf
den Markt als Auslöser der
Preissteigerungen, ein unkomplizierter Zugang zu
Kreditmöglichkeiten, eine Schleife aus
positivem Feedback durch realwirtschaftliche Prozesse und eine
Diskrepanz in der Kommu-
nikation zwischen Experten und unerfahrenen
Marktteilnehmern.63
60 Vgl. Rosa, Sandro (2015), Finanz und Wirtschaft: Artikel vom
08.05.2015. 61 Vgl. Kindleberger, Charles / Aliber, Robert (2005)
S. 26 ff. 62 Vgl. Vera, Antonio (2015), S. 25. 63 Vgl. Vera,
Antonio (2015), S. 26 f.
-
16
3. Makroökonomie
3.1 Analyse relevanter Marktindikatoren
Neben den bereits erläuterten Hauptursachen der Bildung einer
Preisblase gibt es weitere
Faktoren, die auf die Immobilienpreise einwirken. Vor allem
makroökonomische Einflussfak-
toren spielen dabei eine bedeutende Rolle. Hierzu gehören
beispielsweise die Menge des
Geldzuflusses, das Zinsniveau, die verfügbare Kreditmenge, aber
auch das Marktgeschehen
wie Neubauprojekte. Die Indikatoren, welche in den folgenden
Unterkapiteln genannt wer-
den, dienen als Vergleichsgrößen zur Erkennung einer
Preisblasenbildung. Hierzu ist es na-
türlich erforderlich, diese Indikatoren im Vorfeld zu
analysieren und entsprechende Werte als
Maßstab für einen gesunden Marktpreis festzulegen.64 Die
Deutsche Bundesbank klassifi-
ziert als fundamentale Faktoren den Anfangsbestand an Wohnungen
innerhalb eines be-
stimmten Zeitraumes, den realen Hypothekenkreditzins, das
erwartete Wachstum des realen
Bruttoinlandproduktes, das Durchschnittseinkommen, die
Bevölkerungsdichte (bzgl. der 30-
bis 55-Jährigen im Verhältnis zur Gesamtbevölkerung) und die
Arbeitslosenquote. Weicht
der Marktpreis einer Immobilie von seinem Fundamentalpreis ab,
ist dies ein Zeichen für das
Vorhandensein einer Immobilienpreisblase.65
3.1.1 Wirtschaftswachstum
Da das Hauptaugenmerk dieser Arbeit auf dem Verhalten der
Marktteilnehmer liegt, werden
die nachfolgenden Indikatoren nur angeschnitten und nicht in
aller Ausführlichkeit beschrie-
ben. 66 Das Jahr 2016 war in Deutschland durch ein
kontinuierliches Wirtschaftswachstum
geprägt. Das preisbereinigte Bruttoinlandsprodukt folgte mit
einem Wachstum von 1,9 %
dem Trend der Vorjahre (2015 um 1,7 % und 2016 um 1,6 %
gestiegen).67 Der positive
Wachstumsverlauf der letzten Jahre setzt sich somit auch in 2017
weiter fort. Der daraus
resultierende Jahresstart hat mit einem Anstieg des BIP von 0,6
% im ersten Quartal geen-
det. Der Grund hierfür waren vor allem die gestiegenen
Exportzahlen, das investitionsge-
prägte Verhalten der Marktteilnehmer und ein beachtlicher Boom
auf dem Wohnungsbau-
markt. 68
Auch der Beschäftigungsstand hat sich erneut gegenüber dem Wert
des Vorjahres erhöht.
Stiegen die Zahlen der Erwerbstätigen in 2015 noch um 395.000
(Steigerung von 0,9 %)
Arbeitnehmer an, waren es in 2016 bereits 429.000 neue
Beschäftigte (Steigerung von 1,0
64 Vgl. Rombach, Tobias (2011), S. 245 f. 65 Vgl. Gondring,
Hanspeter / Vornholz, Günter (2016), ZfiFP Ausgabe Nr. 30 vom
12.02.2016, S. 9. 66 Vgl. Investitionsbank Berlin(2017),
Wohnungsmarktbericht 2016, Zusammenfassung S. 5. 67 Vgl.
Statistisches Bundesamt (2017), Pressemitteilung Nr. 010 vom
12.01.2017. 68 Vgl. Statistisches Bundesamt (2017),
Pressemitteilung Nr. 169 vom 23.05.2017.
-
17
%). Diese Beschäftigungsquote wurde seit der Wiedervereinigung
1990 nicht erreicht. Im
Gegenschluss sank die Zahl der Arbeitslosen (gemessen an zivilen
Erwerbspersonen) zum
Ende des Jahres 2016 auf 5,8 % (Rückgang um 0,3 % zum
Vorjahreswert).69
3.1.2 Inflation
Inflation bezeichnet den Verlust der Kaufkraft des Geldes in
Bezug auf dessen gleichblei-
benden Nennwert. Gekennzeichnet ist sie durch einen
kontinuierlichen und langfristigen
Preisanstieg. Der Rat der Europäischen Zentralbank hat einen
Preisanstieg von knapp unter
2 % als Steigerungsquote für eine nachhaltige Preisstabilität
festgelegt. Von einer Inflation ist
also erst dann zu reden, wenn der Anstieg des Preisniveaus
diesen Wert über einen länge-
ren Zeitraum übersteigt. Innerhalb der Eurozone wird die
Preissteigerung über den Harmoni-
sierten Verbraucherpreisindex, erstellt durch das Statistische
Amt der Europäischen Union,
gemessen.70 Wirtschaftlicher Aufschwung bedeutet auch einen
Anstieg im Konsum- und In-
vestitionsverhalten. Daraus resultierend steigen die Preise der
nachgefragten Güter und tra-
gen zu einer Entwertung des Geldes bei. Dieser Prozess ist auch
bei Immobilien zu be-
obachten. Dennoch bietet die Immobilie als Investitionsgut einen
gewissen Schutz vor der
Inflation, da auch bei ansteigender Geldentwertung nicht nur der
Wert der Immobilie besteht,
sondern zusätzlich Einnahmen durch Mieterträge generiert
werden.71 Sowohl das Statisti-
sche Bundesamt als auch das Unternehmen „Statista“ haben eine
Inflationsrate von 1,70 %
in Deutschland ermittelt (Stand: Mai 2017).72
3.1.3 Ausweitung der Geld- und Kreditmenge
Die Europäische Zentralbank strebt einen expansiven Kurs ihrer
Geldpolitik an. Mit Presse-
mitteilung vom 10.03.2013 hat sie bekanntgegeben, dass der
Leitzins auf einen Wert von
0 % gesenkt wird.73 Dieser Kurs wurde auch in der
Pressemitteilung vom 27.04.2016 weiter
bekräftigt. Im Gegensatz hierzu erhöhte die amerikanische
Notenbank Fed den Leitzins am
15.03.2017, obwohl bereits im Dezember 2016 die letzte Erhöhung
um 0,25 Prozentpunkte
stattfand. Damit liegt der Leitzins in einer Spanne von 0,50 %
bis 0,75 %. Auch wenn sich
der Kurs der Fed somit stark von dem der EZB abgrenzt, so
entspricht ein Leitzins von unter
1,00 % trotzdem einer gelockerten Geldpolitik. Makroökonomische
Einflussfaktoren, wie bei-
69 Vgl. Statistisches Bundesamt (2017). 70 Vgl. Deutsche
Bundesbank (2017), Inflation. 71 Vgl. Demary, Markus / Voigtländer,
Michael (2009) S.1 f. 72 Vgl. Statista (2017), Inflationsrate in
Deutschland von Mai 2016 bis Mai 2017. 73 Vgl. Pressemitteilung der
EZB vom 10.03.2016.
-
18
spielsweise der Geldmengenzufluss, das Zinsniveau, das Ausmaß an
Neubauaktivitäten
oder das verfügbare Kreditvolumen spielen dabei eine
Rolle.74
Für die Immobilienbranche stellt die Zinsentwicklung einen
entscheidenden Einflussfaktor
dar. Je niedriger der Zinssatz ist, desto geringere
Finanzierungskosten fallen an. Außerdem
erhöht sich die Kaufkraft auf Seiten der Nachfrager. Durch
geringere Renditeerträge bei fest-
verzinslichen Wertpapieren steigt die Attraktivität der
Immobilie als Investitionsgut.75
Betrachtet man den Prozess der Kreditvergabe der Banken unter
Berücksichtigung ihrer Ri-
sikobereitschaft und ihres Kreditvolumens, kann man in Zeiten
von extrem niedrigen Zinsen
einen Anstieg risikobehafteter Kreditvergaben beobachten. Hinzu
kommt, dass lukrative In-
vestitionen immer mehr Wettbewerber in den Markt locken. Der
Bankmanager Andreas
Dombret beschreibt die Situation der Banken wie folgt: „Ein
boomender Immobilienmarkt
kann da gerade recht kommen. Und dies kann gefährliche
Konsequenzen nach sich ziehen.
Finanzinstituten ist zu empfehlen auch weiterhin das gleiche Maß
an Vorsicht bei der Kredit-
vergabe walten zu lassen und nicht durch spekulative
Investitionen die Preisentwicklung an-
zutreiben. Vor allem die Mischung aus boomendem Immobilienmarkt
und Niedrigzinsumfeld
kann zu einem gefährlichen Cocktail für den Banken- und
Sparkassensektor werden.", so
Andreas Dombret.76
Im Ergebnis ist im Zuge der durch die EZB ermöglichten
Ausweitung des allgemeinen
Kreditvolumens eine Preissteigerung für Wohimmobilien zu
vermuten. Dies ist vor allem auf
die Beziehung zwischen verfügbaren Hypotheken und dem
Nachfrageverhalten der
Marktteilnehmer zurückzuführen.77
3.1.4 Zinsentwicklung und Auswirkungen für
Immobilieninvestoren
Baufinanzierungszinsen haben in den vergangenen Jahren einen
historischen Tiefstwert
erreicht. Dieser Trend setzt sich auch im ersten Quartal 2017
weiter fort, auch wenn ein
leichter Anstieg seit Oktober 2016 zu verzeichnen ist. Diese
Niedrigzinsen sind für alle Inves-
toren äußerst attraktiv.78
Der Internationale Währungsfonds betrachtet die Zinsentwicklung
besonders im Sektor Im-
mobilienfinanzierung kritisch. Die Niedrigzinsen locken Käufer
auf den Markt, die sich bei der
Finanzierung überschulden. Dies führt spätestens in Zeiten von
steigenden Zinsen zu Zah-
lungsproblemen. Dies kann nicht nur für den einzelnen
Kreditnehmer zum Problem werden,
sondern sogar ganze Banken in die Insolvenz treiben. Um dem
vorzubeugen, hat die EU
74 Vgl. Rombach, Tobias (2011), S. 245 f. 75 Vgl. Voigtländer,
Michael (2016), IW-Kurzberichte 79, S. 2. 76 Vgl. Reuters (2017),
Artikel vom 04.05.2017 und Manager Magazin (2017), Artikel vom
04.05.2017. 77 Vgl. Rombach, Tobias (2011), S. 248 f. 78 Vgl.
Interhyp AG (2017) vergügbar unter:
https://www.interhyp.de/zins-charts/.
-
19
nach den Preisblasen auf den Immobilienmärkten von Spanien und
Irland strengere Verga-
beregeln für Hypotheken erlassen. Seit März 2017 gelten diese
auch in Deutschland. Dies
führt allerdings dazu, dass bestimmte Verbraucher am Finanzmarkt
nur schwer oder teils
überhaupt nicht mehr versorgt werden können.79
Ausblick der Zinsentwicklung
Nach dem Interhyp-Zinsbericht vom 04.05.2017 können Investoren
auch bei geringfügigen
Zinssteigerungen im Bausektor trotzdem weiter von vorteilhaften
Finanzierungsmöglichkeiten
profitieren. Im Verlauf des Jahres 2017 werden jedoch leichte
Zinssteigerungen prognosti-
ziert, etwa durch den weiter ansteigenden Leitzins der USA oder
einen konjunkturellen Auf-
schwung in Europa. Die durchschnittliche Zinshöhe für
zehnjährige Zinsbindungen liegt Mo-
mentan bei 1,4 %. Die positive Prognose für die wirtschaftliche
Entwicklung in Europa stützt
sich auf verschiedene Konjunkturindikatoren. Die Inflationen
haben im April 2017 mit 1,9 %
einen nahezu optimalen Wert erreicht. Der Wahlausgang in
Frankreich verspricht mit Emma-
nuel Macron eine europaorientierte Politik. Außerdem hat die EZB
im April angekündigt, dass
der Niedrigzinskurs weiterhin beibehalten wird. In Kombination
führen diese Faktoren dazu,
dass der Verbraucherseite weiterhin günstige Kreditkonditionen
angeboten werden können.80
3.2 Gesamttendenz in der deutschen Immobilienwirtschaft
Dem europäischen Leitbild folgend, wird die deutsche
Immobilienwirtschaft aller Voraussicht
nach weiter wachsen. Dabei konzentrieren sich die Nachfrager vor
allem auf die attraktiven
Ballungsgebiete. Ländliche Gegenden erfahren dabei in der Regel
einen Nachfragerück-
gang. Dieser enorm steigenden Nachfrage kann die Angebotsseite
kaum nachkommen. Der
Prozess der Angebotserweiterung ist im Immobilienbereich
vergleichsweise langwierig und
unflexibel. Hinzu kommen umfassende staatliche Regulierungen und
hohe Herstellungskos-
ten, welche die Preise weiter in die Höhe treiben. Dies führt in
der Öffentlichkeit wiederholt
zu Diskussionen, ob die makroökonomische Entwicklung auf dem
Immobilienmarkt noch in
die richtige Richtung geht.81
Laut Aussage des Vorstandsmitgliedes der Deutschen Bundesbank
Dr. Andreas Dombret
spitzt sich die Entwicklung in den Ballungszentren weiter zu und
es sind vermehrt überzoge-
ne Immobilienpreise zu beobachten.82 „In den 127 Städten des
Indikators der Bundesbank
79 Vgl. Kaiser, Tobias (2017), Die Welt, Artikel vom 16.05.2017.
80 Vgl. Interhyp AG (2017) vergügbar unter:
https://www.interhyp.de/zins-charts/. 81 Vgl. Feld, Prof. Dr. Lars
und weitere Autoren (2016), Zusammenfassung Frühjahrsgutachten, S.
6. 82 Vgl. Manager Magazin (2017), Bundesbank warnt vor
Immobilienblase in Deutschland, 04.05.2017.
-
20
sind die Preise seit 2010 um fast 50 % gestiegen; in den sieben
Großstädten waren es gar
mehr als 60 %."83
Nach Untersuchungen von Karl-Werner Hansmann werden
Immobilienblasen anhand von
sechs Kriterien erkannt: Die Kaufpreise steigen stärker an als
die entsprechenden Mietpreise
und sie erreichen ständig neue Höchstniveaus. Der Preisboom
beschränkt sich nur anfäng-
lich auf hochpreisige Lagen und betrifft anschließend auch
umliegende Gebiete. Die Zinsen
für Finanzierungskredite liegen unterhalb der 3 % - Marke. Die
Tilgungsrate beträgt weniger
als 4 %. Der Fremdkapitalanteil übersteigt einen Wert von
maximal 70 %. Hansmann sieht all
diese Kriterien bereits seit dem Frühjahr 2015 in Deutschland
als erfüllt an.
Abb. 5: Darstellung der Miet- und Immobilienpreise
Immobilienscout24, nach Hansmann84
Vor allem die Schere zwischen Kauf- und Mietpreisen bewertet
Hansmann als drastisch.
Einem Anstieg der Miethöhe zwischen 2007 und 2016 von rund 29 %
steht ein Kaufpreisan-
stieg von bis zu 63 % im gleichen Zeitraum gegenüber (Abbildung
5). Diese Entwicklung
spricht für spekulatives Verhalten auf dem Markt. Wer Immobilien
kauft, obwohl die dazuge-
hörigen Mieteinnahmen keine Rendite abwerfen können, der
spekuliert folglich auf einen
Weiterverkauf zu noch höheren Preisen. Genau diese Entwicklung
konnte bei Preisblasen in
den USA und Spanien beobachtet werden.85
83 Vgl. Dombret, Andreas (2017). 84 Vgl. Koschnitzke, Lukas
(2017), Zeit Online: Artikel vom 24.02.2017. 85 Vgl. Schick,
Sebastian (2017), biallo: Interview vom 15.03.2017 mit Prof. Dr.
Hansmann.
-
21
Leerstandsentwicklung
Auf Bundesebene ist der Leerstand seit 2010 von 3,6 % auf 3,0 %
im Jahr 2015 gesunken.
Die umfassenden Neubauaktivitäten lassen vermuten, dass dieser
Wert auf absehbare Zeit
gehalten werden kann. Diese Erkenntnis gilt jedoch nicht für
Ballungsgebiete. Hier geht der
Leerstand weiterhin aufgrund starker Bevölkerungszuwächse und
fehlender Neubauten zu-
rück. Spitzenreiter der Leerstandsquoten ist München mit einem
Wert von nur 0,2 %. Den
stärksten Abbau im Leerstand hat jedoch Berlin erfahren. Hier
sanken die Werte von 2,6 %
in 2010 auf 1,2 % in 2015. In den 7 größten Städten Deutschlands
ist die Leerstandsquote
mittlerweile unter die Fluktuationsreserve gesunken, was
allgemein als ungesunde Entwick-
lung für einen Wohnungsmarkt angesehen wird.86
3.2.1 Neubau von Wohnungen
Die Aktivitäten im Bereich des Wohnungsneubaus haben
entscheidenden Einfluss auf die
zukünftige Preisentwicklung des Immobilienmarktes. Schließlich
kann nur durch die Schaf-
fung von neuen Immobilien das Angebot erweitert und die
angespannte Stimmung am Markt
entlastet werden. Der Wohnungsneubau ist jedoch von vielen
Faktoren abhängig. Besonders
die Baupreise haben einen starken Preisanstieg erfahren. Dies
liegt vor allem an den immer
weiter verschärften gesetzlichen Regularien sowie den konstant
steigenden Grundstücks-
preisen. So stiegen die durchschnittlichen Kosten für den Bau
eines Wohngebäudes zwi-
schen Februar 2016 und 2017 um 2,6 %. Allein zwischen November
2016 und Februar 2017
war ein Preisanstieg von 1,1 % zu verzeichnen. 87
Je nach wohnungspolitischen Zielen kann der Staat Einfluss auf
das Neubaugeschehen
nehmen, indem er z. B. unterschiedliche Abschreibungsmethoden
vorgibt. Bei einem rasan-
ten Anstieg der Neubauaktivitäten besteht jedoch die
Möglichkeit, dass aufgrund von speku-
lativen Preissteigerungen gebaut wird. Erfüllt sich diese
Spekulation, setzt sich der Bautrend
fort bis die Nachfrage schließlich zurückgeht. Erst dann erfolgt
ein Preisrückgang. Laut
Schätzung des Verbandes für Bauwirtschaft sollen in Deutschland
im Jahr 2017 insgesamt
320.000 neue Wohnungen bezugsfertig werden. Auch wenn diese Zahl
damit über den Vor-
jahreswerten liegen würde, bedeutet dies im Umkehrschluss nicht
sofort, dass eine Preisbla-
se vorliegt. Nach Aussage der Bundesregierung werden jährlich
ca. 350.000 neue Wohnun-
gen benötigt, um die steigende Nachfrage befriedigen zu
können.88
86 Vgl. Feld, Lars und weitere Autoren (2016), Zusammenfassung
Frühjahrsgutachten, S. 14. 87 Vgl. Statistisches Bundesamt (2017):
Pressemitteilung Nr. 119 vom 07.04.2017. 88 Vgl. Müller, Benedikt
(2017), Berliner Morgenpost: Artikel vom 13.01.2017.
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22
Dennoch konnte auch der bisherige Anstieg der Bautätigkeit die
steigenden Immobilienkauf-
preise nicht nachhaltig bremsen. Nach Expertenmeinung wären
sogar 380.000 neue Woh-
nungen pro Jahr nötig, um Bedarfsdeckung zu erreichen. Zum
Vergleich: Im Jahr 2016 wur-
den lediglich 250.000 neue Wohnungen geschaffen. Allein in
Berlin werden jährlich 31.230
Wohnungen benötigt, um die Zuwanderung abzudecken. Gebaut werden
allerdings lediglich
ca. 10.500 Wohnungen pro Jahr.89
Gemäß Wohnungsmarktreport 2017 wurden im Jahr 2016
Baugenehmigungen für 32.240
Wohnungen erteilt. Auch ist zu erkennen, dass die Bauprojekte im
Vergleich zum Vorjahr
zwar in der Stückzahl annähernd gleich blieben (240 Projekte in
2015 zu 247 Projekten in
2016), die Zahl der Wohnungen je Bauprojekt stieg jedoch von 93
auf 131. Auch haben sich
die Bautätigkeiten auf die gesamte Fläche von Berlin ausgeweitet
und beschränken sich
nicht mehr auf die begehrten Zentrumslagen. Die Aufteilung
zwischen Eigentumswohnungen
und zur Vermietung bestimmten Wohnraum ist in den geplanten
Bauvorhaben annähernd
gleich groß.90
3.2.2 Transaktionsvolumina
Im Jahr 2015 haben Immobilien für schätzungsweise 210 Milliarden
Euro den Eigentümer
gewechselt. Zu dieser Erkenntnis ist der amtliche
Gutachterausschuss gekommen. Betrach-
tet man die Zinsentwicklung in 2016 ist hier eine noch höhere
Transaktionssumme zu erwar-
ten.91 Allein in Projektentwicklungen wurden nach CBRE 2,3
Milliarden Euro investiert. Hier-
von fielen allein für Berlin 550 Millionen Euro an. Bereits in
den ersten drei Quartalen in 2016
wurde mit 700 Millionen Euro mehr Geld investiert als im
gesamten Jahr 2015. Insgesamt
wurden über 3.000 Wohnungen verkauft.92 Auch berichtet CBRE,
dass im Handel mit Woh-
nungspakten 2016 ein Umsatz von 13,7 Milliarden Euro erzielt
wurde. Diese Zahl berück-
sichtigt alle Transaktionen von Immobilienpakten mit mindestens
50 Wohnungen. Auch wenn
dieser Wert nicht an den Spitzenumsatz von 23,3 Milliarden Euro
in 2015 heranreicht, liegt er
dennoch über dem Mittelwert der letzten 5 Jahre. Das 4. Quartal
2016 zeigt eindeutig,
dadurch dass hier die Hälfte des Jahresumsatzes realisiert
werden konnte, wie hoch das
Kaufinteresse auf Bundesebene ist. Zusätzlich werden immer mehr
ausländische Investoren
an den Markt gelockt. Die Bestandsverkäufe übersteigen mit 75 %
des Gesamtvolumens
eindeutig die Investitionen in Neubauprojekte. Die CBRE
prognostiziert ein steigendes Markt-
89 Vgl. Obertreis, Rolf / Mortsiefer, Henrik (2017),
Tagesspiegel, Artikel vom 20.02.2017. 90 Vgl. Wohnmarktreport
(2017), S. 14. 91 Vgl. Focus Online (2016), Artikel vom 28.03.2016.
92 Vgl. Wohnmarktreport (2017), S. 10.
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23
interesse an Studentenwohnheimen im Jahr 2017 und erwartet hier
einen Gesamtumsatz
von über 10 Milliarden Euro.93
4. Beschreibung der Stadt Berlin
Berlin, die Hauptstadt Deutschlands, besitzt eine Gesamtfläche
von 891,68 km².94 Die Stadt
ist in 12 unterschiedlich große Gemeindebezirke aufgeteilt:
Mitte, Reinickendorf, Spandau,
Neukölln, Pankow, Lichtenberg, Tempelhof-Schöneberg,
Treptow-Köpenick, Steglitz-
Zehlendorf, Charlottenburg-Wilmersdorf, Friedrichshain-Kreuzberg
und Marzahn-
Hellersdorf.95 Berlin expandiert in den verschiedensten
Bereichen und besitzt einen der ge-
fragtesten Immobilienmärkte in ganz Europa. In den letzten zehn
Jahren hat sich die Bevöl-
kerungszahl um 290.000 Menschen erhöht. Gleichzeitig wurden
sogar 300.000 neue Ar-
beitsplätze geschaffen. Die Stadt ist vor allem bei jungen,
kreativen und flexiblen Menschen
äußerst gefragt. Eine genauere Analyse der
Bevölkerungsentwicklung erfolgt in Kapitel 4.2.
Das rasante Bevölkerungswachstum hat jedoch auch zur Folge, dass
die Wohnungsreser-
ven der Stadt nach und nach verbraucht werden. Preiswerte
Wohnungen sind auf dem ge-
samten Wohnungsmarkt Berlins zur Mangelware geworden. Dies ist
immer wieder Kernpunkt
von politischen Diskussionen. Günstige
Finanzierungsmöglichkeiten und mangelnde Alterna-
tiven an vergleichbaren Investitionsgütern ziehen immer mehr
Nachfrager in den Berliner
Immobilienmarkt.96
Definition des Wohnimmobilienmarktes
Als Wohnimmobilien sind nur Immobilien definiert, die
vollständig zu Wohnzwecken genutzt
werden.97 Das Bedürfnis nach Wohnraum ist ein Grundbedürfnis,
wodurch die Versorgung
mit Wohnraum für eine Gesellschaft unverzichtbar ist. Da sich
auch zwei komplett gleiche
Wohnungen allein durch die Lage unterscheiden, können Wohnungen
als absolut heterogen
betrachtet werden. Jede Wohnung am Markt ist somit ein Unikat.
Da sich Immobilien durch
eine lange Lebensdauer auszeichnen und - wie ihr Name schon
verrät - immobil sind, sollten
bei Investitionen in Immobilien langfristige Strategien beachtet
werden.98 Das Bewertungsge-
setz (BewG) zählt zu den Wohnimmobilien Ein- und
Zweifamilienhäuser, Eigentumswohnun-
93 Vgl. Vonovia (2016), Investoreninteresse am deutschen
Wohninvestmentmarkt ungebrochen. 94 Vgl. Amt für Statistik
Berlin-Brandenburg (2017). 95 Vgl. Berlin.de (2017), Berliner
Bezirke & Stadtteile. 96 Vgl. Senatsverwaltung /
Gutachterausschuss (2016), Immobilienmarktbericht Berlin: S. 5. 97
Vgl. Gabler Wirtschaftslexikon (2017), Wohnimmobilien. 98 Vgl.
Murfeld, Egon / Sailer, Erwin (2010), Kapitel 1, S. 120 f.
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24
gen und Mehrfamilienhäuser.99 Nach Feststellung des GdW besitzt
der Wohnungsmarkt in
Deutschland ein Volumen von 40,5 Millionen Einheiten. 17,3
Millionen dieser Wohnungen
sind Eigentumswohnungen. Die übrigen 23,2 Millionen
Mietwohnungen werden mit einem
Großteil von 14,9 Millionen Einheiten privaten Kleinvermietern
bereitgestellt. Die restlichen
8,3 Millionen Wohnungen werden durch gewerbliche Vermieter
angeboten. Diese machen
damit lediglich einen Anteil von 20 % des Gesamtmarktes aus.100
Nach Erhebung des Statis-
tischen Bundesamtes ist der Wohnimmobilienmarkt auf Bundesebene
seit 2010 um 570.000
Wohnungen gewachsen. Dies macht eine Steigerung von 1,4 %
aus.101 Der Berliner Woh-
nungsbestand hat ein Volumen von 1,9 Millionen Wohnungen. Der
überwiegende Teil von
1,6 Millionen besteht hierbei aus Mietwohnungen. Zwischen 2014
und 2015 ist der Bestand
um ca. 11.500 Wohnungen gewachsen.102
4.1 Wirtschaftsentwicklung
Das Wirtschaftswachstum verläuft parallel zum
Bevölkerungswachstum in Berlin stetig stei-
gend. Nicht nur als Regierungssitz, sondern auch als
Kulturzentrum hat sich Berlin in den
vergangenen Jahren etabliert. Vor allem Gewerbebereiche wie Bau,
Handel, Gastronomie
und Informationstechnologie haben einen überproportionalen
Zuwachs erlebt. Die moderne
Ausrichtung der Stadt zeigt sich auch darin, dass hier
bundesweit die meisten Internet-Start-
Up-Unternehmen registriert werden. Nach London und Paris ist
Berlin die größte Touris-
musmetropole in Europa. Aber auch der industrielle Sektor stellt
über 105.000 Arbeitsplätze
in der Hauptstadt.103 Im Jahr 2015 wurden ca. 854.000
Quadratmeter Bürofläche allein an
das dienstleistende Gewerbe vermietet. Dies entsprach einer
Steigerung von 42 % zum Vor-
jahreswert. Die wirtschaftliche Expansion hat also auch den
Immobilienmarkt erfasst. Das
BIP der Stadt Berlin ist mit 3,0 % beinahe doppelt so stark wie
der bundesweite Durchschnitt
gewachsen.104 Ebenso ist die Anzahl der Erwerbstätigen zwischen
2005 und 2015 um bei-
nahe 30 % gestiegen.105 Neben den renommierten Universitäten,
wie der Freien Universität
oder der Humboldt-Universität zu Berlin, ist Berlin der Sitz für
30 weitere private Hochschu-
len und 60 Forschungseinrichtungen, die nicht an Universitäten
angesiedelt sind. Schät-
zungsweise studieren in Berlin ca. 200.000 Menschen.106 In 2016
hat die Arbeitslosenquote
99 Vgl. BewG § 181: Grundstücksarten. 100 Vgl. Vonovia (2016),
Geschäftsbericht, Rahmenbedingungen des Wohnimmobilienmarktes. 101
Vgl. Statistisches Bundesamt (2016), Pressemitteilung Nr. 473 vom
23.12.2016. 102 Vgl. Investitionsbank Berlin(2017),
Wohnungsmarktbericht 2016, S. 4. 103 Vgl. CBRE / Vonovia (2016),
Wohnmarktreport Deutschland 2016, Presseinformation vom 12.05.16.
104 Vgl. Schönball, Ralf (2016), Tagesspiegel: Artikel vom
05.04.2016. 105 Vgl. Inter Hyp / CBRE (2017), Wohnmarktreport
Berlin 2017 mit Wohnkostenatlas, S. 3. 106 Vgl. Homeday (2017)
Internetplattform: Der Immobilienmarkt in Berlin.
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25
erstmals seit 1990 den Wert von 10 % unterschritten. Dies ist
darauf zurückzuführen, dass
seit 2013 über 130.000 neue Arbeitsplätze entstanden
sind.107
4.2 Nachfrageentwicklung
Die konstante Zuwanderung aus ganz Deutschland, aber auch aus
dem Ausland, sorgt für
eine stetige Nachfragesteigerung nach Wohnraum. Berlin hat
jedoch ein großes Problem
damit, sich auf diese steigende Nachfrage einzustellen. Die Zahl
der Neubauprojekte ist nicht
ausreichend, um den nötigen Bedarf zu decken. So wurden zwischen
2011 bis 2015 nur
53 % der Wohnungen tatsächlich errichtet, die deutschlandweit
benötigt worden wären. Be-
trachtet man hierbei Berlin, liegt diese Quote gerade bei 25 %.
Dieser Nachfrageüberhang
hat einen drastischen Preisanstieg zur Folge. Das verfügbare
Haushaltseinkommen definiert,
ob ein Nachfrager auf dem Wohnungsmarkt versorgt werden kann.
Seit 2006 hat sich das
durchschnittliche Haushaltsnettoeinkommen in Berlin um 20 %
erhöht.108
4.2.1 Bevölkerungswachstum
Zum 01.01.2017 waren 3,67 Millionen Menschen im Berliner
Einwohnermelderegister regis-
triert. Dies stellt ein Bevölkerungswachstum im Vergleich zum
vorherigen Jahr von 60.500
Menschen dar.109 Aufgeteilt war dieser Zuwachs in 4.800 deutsche
und 55.700 ausländische
neue Einwohner.110 Betrachtet man diese Entwicklung für die
letzten fünf Jahren sehen die
Zahlen wie folgt aus: 45.000 deutsche und 195.500 ausländische
Zuwanderungen. Nach
Schätzungen wird Berlin im Jahr 2030 die Marke von 4 Millionen
Einwohnern erreichen.111
Die im Jahr 2011 erstellte Prognose von 250.000 neuen Einwohnern
in der Hauptstadt bis
zum Jahr 2030 hat sich nach Betrachtung des jüngsten
Zuwanderungstrends als viel zu ge-
ring erwiesen.112 Berlin ist vor allem für junge Menschen
ansprechend und kann somit dem
steigenden Durchschnittsalter der Bevölkerung teilweise
entgegenwirken. Besonders beliebt
ist Berlin bei kreativen Amerikanern oder Briten, die hier ihre
Start-Up-Unternehmen etablie-
ren wollen. Den Großteil der Zuwanderung machen jedoch süd- und
osteuropäische Staaten
wie Spanien, Griechenland, Italien, Rumänien, Polen und
Bulgarien aus. Ihr Anteil an der
Gesamtzuwanderung liegt bei 60 %.113
107 Vgl. Investitionsbank Berlin (2017), Wohnungsmarktbericht
2016, S. 5. 108 Vgl. Investitionsbank Berlin (2017),
Wohnungsmarktbericht 2016, S. 6. 109 Vgl. Amt für Statistik (2017),
Berlin-Brandenburg, Pressemitteilung Nr. 35 vom 24.02.2017. 110
Vgl. rbb (2017), Artikel vom 24.02.2017. 111 Vgl. Stadtentwicklung
Berlin (2016), Bevölkerungsprognose für Berlin 2015-2030, S. 24.
112 Vgl. CBRE / Vonovia (2016), Wohnmarktreport: S. 22 f. 113 Vgl.
Homeday (2017), Internetplattform: Der Immobilienmarkt in
Berlin.
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26
4.2.2 Haushalts- und Altersstrukturen
Berlins Bevölkerung ist auf ca. 1.998.200 Einzelhaushalte
aufgeteilt (Wert aus dem Jahr
2015). Seit 2006 ist die Zahl der Haushalte somit um 3,5 %
gestiegen. Den Großteil bilden
hierbei Einpersonenhaushalte (55 %). Ihr Anteil ist in den
vergangenen zehn Jahren um 2
Prozentpunkte angestiegen.114 Diese Entwicklung wird sich nach
Schätzungen auch zukünf-
tig weiter fortsetzen. Bis zum Jahr 2030 werden nach aller
Voraussicht ca. 1,18 Singlehaus-
halte in Berlin angesiedelt sein. Vor allem Senioren über 65
Jahren sind in dieser Zahl ent-
halten. Bereits jetzt machen sie 40,7 % der Singlehaushalte aus.
Im Gegensatz hierzu woh-
nen nur in 17 % der Haushalte Kinder unter 18 Jahren.115
4.2.3 Sozioökonomische Faktoren
Nach Angaben des Statistischen Bundesamtes hatten die Berliner
Haushalte im Jahr 2012
durchschnittlich 1.650 Euro zur Verfügung.116 2015 war diese
Zahl bereits auf 1.775 Euro
gestiegen.117 An dieser Stelle ist anzumerken, dass dieser Wert
zwischen den einzelnen
Staatbezirken schwanken kann. So lagen 6 Bezirke unterhalb des
Durchschnittswertes. An
unterster Stelle stand Neukölln mit nur 1.550 Euro. Auch Mitte,
Friedrichshain-Kreuzberg und
Lichtenberg schnitten mit 1.625 Euro unterdurchschnittlich ab.
Spitzenreiter ist Steglitz-
Zehlendorf. Hier haben die Haushalte ca. 2.050 Euro zur
Verfügung. Weiterhin lagen auch
Tempelhof-Schöneberg, Charlottenburg-Wilmersdorf,
Treptow-Köpenick und Reinickendorf
über dem Durchschnitt.118 Das Nettoeinkommen der einzelnen
Haushalte bestimmt, wie sie
als Nachfrager am Wohnungsmarkt auftreten können.
4.2.4 Nachfrage durch Investoren
Da der deutsche Immobilienmarkt gemeinhin als beständig und
relativ preiswert gilt, lockt
dies immer mehr ausländische Investoren in die Hauptstadt.
Dieser Trend wird dadurch wei-
ter verstärkt, dass es seit der Schuldenkrise im EU-Raum an
sicheren Investitionsalternati-
ven mangelt. Die OECD hat in einer ihrer Studien angegeben, dass
der deutsche Immobili-
enmarkt sogar zu 20 % unterbewertet sei.119 Der
Wohninvestmentmarkt macht eine rasante
Entwicklung mit. Im ersten Quartal 2017 hat das
Investitionsvolumen den Wert des Vorjahres
114 Vgl. Investitionsbank Berlin (2017), Wohnungsmarktbericht
2016, S. 21. 115 Vgl. Stadtentwicklung Berlin (2016),
Bevölkerungsprognose für Berlin 2015-2030, S. 4 f. 116 Vgl. Amt für
Statistik Berlin-Brandenburg (2013), Pressemitteilung Nr. 221 vom
08.08.2013. 117 Vgl. Statistischer Bericht (2016), Ergebnisse des
Mikrozensus im Land Berlin 2015, S. 44. 118 Vgl. Investitionsbank
Berlin (2017), Wohnungsmarktbericht 2016, S. 28. 119 Vgl. Schwaldt,
Norbert (2012), Welt: Artikel vom 22.10.2012.
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27
um 53 % überschritten. Es wurden Transaktionen im Wert von
insgesamt 3,2 Milliarden Euro
getätigt. Da kein Ende dieser steigenden Entwicklung absehbar
ist, wird mit einem gesamten
Transaktionsvolumen von 10 Milliarden Euro für das Jahr 2017
gerechnet.120
Die Wirtschaftsprüfungsgesellschaft Ernst & Young
prognostiziert in einer Studie für 2017 ein
Transaktionsvolumen auf dem Immobilieninvestmentmarkt von bis zu
65 Milliarden Euro.
Dieser Wert liegt somit knapp unter dem Vorjahreswert von 66
Milliarden Euro. Berlin ist da-
bei die beliebteste Großstadt in Deutschland für ausländische
Investoren. In Berlin möchten
17 % der befragten Anleger Büroimmobilien erwerben, 15 % haben
vor, in Wohnimmobilien
zu investieren. Der Grund für diese Entwicklung sei unter
anderem der Brexit.121
Welche Auswirkungen der Brexit beispielsweise auf Investoren aus
Asien haben wird, kann
zu diesem Zeitpunkt jedoch nur spekuliert werden. Es kann jedoch
vermutet werden, dass
deutsche Immobilien ihren Ruf als sichere Wertanlage weiter
werden festigen können. Berlin
stellt dabei den beliebtesten Investitionsstandort dar. Ein
Viertel der deutschlandweiten In-
vestitionen werden hier getätigt.122
Auch die Mietpreisbremse konnte der bisherigen Preisentwicklung
für Wohnimmobilien kei-
nen Riegel vorschieben. Zwischen 2015 und 2016 sind vor allem
die folgenden Großinvesto-
ren am Markt als Nachfrager aufgetreten: die ADO Group, die Imme
AG, welche zur Immobi-
liengruppe Forciere des Region gehört, die DSR Deutsche
Investment und die Mähren AG.
Auch wenn die kommunalen Wohnungsbaugesellschaften ebenfalls als
Nachfrager auftre-
ten, so beschränken sie sich eher auf den Ankauf von
Projektentwicklungen. Auf Seiten der
Anbieter finden sich zum Großteil private Investoren.123
Um der bisherigen spekulativen Preissteigerung entgegenzuwirken
plant der Berliner Bür-
germeister Michael Müller eine Anhebung von Transaktionssteuern
für Immobilien, beson-
ders für ausländische Investoren. Es ist vorgesehen, vor allem
bisher legale Methoden zur
Umgehung der Grunderwerbssteuer abzuschaffen. Entsprechende
Gesetzesänderungen
müssen jedoch über den Bundesrat erfolgen. Der Grund hierfür ist
vor allem die Erkenntnis,
dass über 68 % der Käufe von Wohnimmobilien in Berlin durch
ausländische Investoren ge-
tätigt wurden.124
Dennoch wird unter Beachtung aller gegebenen Faktoren mit
weiteren Preissteigerungen auf
dem gesamten Berliner Immobilienmarkt gerechnet.125
120 Vgl. Savills (2017), Marktüberblick: Wohninvestmentmarkt
Deutschland, S. 1. 121 Vgl. Obertreis, Rolf (2017), Tagesspiegel:
Artikel vom 17.01.2017. 122 Vgl. Jones Lang Lasalle (2016),
Wohninvestmentmarkt 1. Halbjahr 2016, S.1. 123 Vgl. Wohnmarktreport
(2017), S. 10. 124 Vgl. Thomsen, Jan (2016), Berliner Zeitung:
Artikel vom 11.09.2016. 125 Vgl. Senatsverwaltung /
Gutachterausschuss (2016), Immobilienmarktbericht Berlin: S. 90
f.
-
28
4.3 Angebotsentwicklung
Die Neubauaktivitäten sind auch im Jahr 2015 weiter gestiegen.
Es herrscht ein Bauüber-
hang, da die Zahl der Baugenehmigungen die Anzahl der
bezugsfertigen Neubauwohnungen
übersteigt. Hieraus folgt, dass mit einer Angebotserhöhung in
den kommenden Jahren zu
rechnen ist.126
Die Anzahl der genehmigten Bauvorhaben ist seit 2010 konstant
gestiegen. Seitdem wurden
76.851 Baufreigaben erteilt. Allein 2015 wurde ein neuer
Rekordwert von 22.365 Bauge-
nehmigungen erreicht.127
Auch wenn im gleichen Jahr nur 10.722 Wohnungen errichtet
wurden, stellt dies trotzdem
eine Steigerung von 23 % zum Wert von 2014 dar. Somit steigt
auch die Quote der fertigge-
stellten Wohnungen je Einwohner, die sogenannte
Fertigstellungsquote. Die Fertigstellungs-
quote ist seit 2006 konstant gestiegen. Wurden im Jahr 2014 noch
2,45 Wohnungen je 1.000
Einwohner fertiggestellt, waren es 2015 schon 2,97. Eine
ähnliche Entwicklung ist auch im
Bereich der Geschosswohnungen zu beobachten. Hier stieg die
Quote von 1,46 in 2014 auf
1,95 in 2015. Baumaßnahmen an Bestandsimmobilien stiegen im
Vergleich hierzu nur mäßig
an (von 0,41 auf 0,55). Bezieht man sich nur auf Ein- und
Zweifamilienhäuser ist diese Quote
sogar rückläufig.128
Das Frühjahrsgutachten der Immobilienwirtschaft hat ermittelt,
das sich momentan ca.
300.000 Wohnungen zwischen Entwicklungsstadium und
Fertigstellung bewegen. Besonders
in Berlin ist dieser Bauüberhang besonders stark ausgeprägt.
Jedoch sind viele der Top-7-
Städte von einer ähnlichen Entwicklung betroffen. Es besteht
jedoch die Gefahr bei einer
potentiell abnehmenden Zuwanderungsquote und weiterem Ausbau des
Angebotes, dass
die angestrebten Neuvertragsmieten nicht erreicht werden
können.129 Eine genauere Be-
trachtung der Mietpreisentwicklung in Berlin erfolgt in Kapitel
4.3.2.
4.3.1 Angebotskaufpreise für Eigentumswohnungen
Bundesweit sind die Preise für Eigentumswohnungen im Jahr 2016
um 8,4 % gegenüber
dem Vorjahr angestiegen. Diese Steigerung ist allerdings in den
Top-7-Städten erheblich
drastischer, von einer 36 %igen Preissteigerung in Düsseldorf
bis zu 75 % höheren Preisen
in Berlin und München. Diese sieben Großstädte (Berlin, München,
Hamburg, Köln, Frank-
furt, Düsseldorf und Stuttgart) ziehen Zuwanderer aus dem
gesamten Land an. Dies hat al-
lerdings dazu geführt, dass (besonders in Berlin und München)
die am Markt angebotenen
126 Vgl. Investitionsbank Berlin (2017), Wohnungsmarktbericht
2016, S. 32. 127 Vgl. Investitionsbank Berlin (2017),
Wohnungsmarktbericht 2016, S. 33. 128 Vgl. Investitionsbank Berlin
(2017), Wohnungsmarktbericht 2016, S. 34. 129 Vgl. Feld, Lars und
weitere Autoren (2016), Zusammenfassung Frühjahrsgutachten, S.
14.
-
29
Preise in keiner Beziehung zum Fundamentalwert mehr stehen.
Horrende Spekulationen auf
weiter ansteigende Mieten sind offensichtlich bereits im
Kaufpreis enthalten. Teilweise ist
jedoch in den besonders angespannten Gebieten kaum noch mit
weiteren Mietpreissteige-
rungen zu rechnen.130
Der Gutachterausschuss betitelt den Umsatz an Eigentumswohnungen
im Jahr 2015 auf 5,7
Milliarden Euro. Das entspricht einem Anstieg von 41 % im
Vergleich zum Vorjahreswert.
Damit lag der durchschnittliche Quadratmeterpreis für
Eigentumswohnungen Mitte 2016 bei
3.510 Euro. Diese Entwicklung ist vor allem auf
renditeorientierte Investoren und kaum auf
Eigennutzer zurückzuführen.131 In den Toplagen werden Preise von
bis zu 10.000 Euro je
Quadratmeter veranschlagt. Aber auch in den Randgebieten der
Stadt sind Preise über
3.000 Euro/m² keine Seltenheit.132
Die Preise für angebotene Eigentumswohnungen sind bereits seit
einigen Jahren konstant
steigend. Der Spitzenwert von 2015 mit ca. 3.663 Euro/m² ist zu
Beginn des Jahres 2016
leicht zurückgegangen und hat zum Jahresende bei 3.538 Euro/²
gelegen. Die Durch-
schnittspreise haben nun in etwa den doppelten Wert seit Beginn
des Betrachtungszeitrau-
mes (2009) erreicht. Außerdem zeigt sich, dass die Spanne der
Preise zwischen neu gebau-
te Eigentumswohnungen und Bestandsimmobilien immer kleiner wird.
Dies liegt unter ande-
rem an einem Rückgang der Neubaupreise von 12,3 % im vergangenen
Jahr. Ob sich dieser
Trend weiter fortsetzt, wird sich erst im Verlauf des Jahres
zeigen.133
In fast allen Baualtersklassen und Ausstattungsqualitäten weisen
die Eigentumswohnungen
mit mehr als 90 m² die höchsten Quadratmeterpreise auf. Die
einzige Ausnahme bilden hier-
bei Neubauten ab 2002, bei denen zwischen 60 bis 90 m² die
höchsten Marktpreise verlangt
werden (durchschnittlich 4.356 Euro/m²). Gerade in der jüngsten
(ab 2002) und ältesten (bis
1918) Baualtersklasse verlaufen die Quadratmeterpreise zwischen
den einzelnen Woh-
nungsgrößen relativ gleichmäßig.134
Im Bezirk Mitte wurden 2016 die höchsten Preise für
Eigentumswohnungen ermittelt. Sie
lagen bei durchschnittlich 4.446 Euro/m². Generell liegen die
zentrumsnahen Gebiete ober-
halb des Preisdurchschnitts. Im Jahr 2016 wurden ca. 60 % der
angebotenen Eigentums-
wohnungen bei einem Preis von mehr als 3.000 Euro/m²
eingeordnet. Auch hier erzielten
Bezirke wie Friedrichshain-Kreuzberg (81 %),
Charlottenburg-Wilmersdorf (75 %), Mitte und
Pankow (jeweils 79 %) die höchsten Quoten. Im Bezirk Mitte wurde
die Hälfte aller verfügba-
ren Eigentumswohnungen zur höchsten Preisklasse von über 4.500
Euro/m² angeboten.135
130 Vgl. Feld, Prof. Dr. Lars und weitere Autoren (2016),
Zusammenfassung Frühjahrsgutachten, S. 13. 131 Vgl.
Senatsverwaltung / Gutachterausschuss (2016),
Immobilienmarktbericht Berlin: S. 7 ff. 132 Vgl. Homeday (2017)
Internetplattform: Der Immobilienmarkt in Berlin 133 Vgl.
Investitionsbank Berlin (2017), Wohnungsmarktbericht 2016, S. 52.
134 Vgl. Investitionsbank Berlin (2017), Wohnungsmarktbericht 2016,
S. 52. 135 Vgl. Investitionsbank Berlin (2017),
Wohnungsmarktbericht 2016, S. 54 f.
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30
4.3.2 Angebotsmieten
Berlin hat mit einer Steigerung der Wohnungspreise für
Bestandsimmobilien mit 13 % im
Jahr 2016 den bundesweiten Spitzenwert geliefert. Betrachtet man
den Zeitraum ab 2005
haben sie sich beinahe verdoppelt. Damit nähert sich Berlin
rasant anderen europäischen
Metropolen wie London oder Paris an. Häufig werden hierfür das
mangelnde Angebot an
Wohnraum und knappes Bauland als Ursachen bezeichnet. Aber auch
die wachsende Nach-
frage durch Zuwanderung und steigende Haushaltseinkommen
verstärken die Preisdyna-
mik.136
Seit 2009 ist ein konstanter Preisanstieg der angebotenen
Nettokaltmieten zu verzeichnen.
Dies gipfelte 2015 in einem Wert von 9,07 Euro je Quadratmeter.
Bereits 2016 hatte sich
dieser Wert weiter auf 9,65 Euro erhöht. Im Gesamtzeitraum macht
dies einen Anstieg von
68 % aus. Bei der Betrachtung der Bestandsmieten wurde im 4.
Quartal 2016 ein Preis von
9,35 Euro/m² ermittelt. Für Neubauwohnungen werden zum gleichen
Zeitpunkt 13,00 Eu-
ro/m² verlangt. Hier sind die Preise seit 2009 um 31 %
angestiegen.137
Differenziert man die Betrachtungsweise nach oberem, mittlerem
und unterem Preissegment
der Bestandsmieten, dann ergibt sich folgendes Bild. Im unteren
Segment betrug der Durch-
schnittspreis 8,00 Euro/m². Der mittlere Sektor schlägt mit
10,46 Euro/m² zu Buche, während
das oberste Preissegment mit 12,44 Euro/m² beinahe das Niveau
von Neubaupreisen er-
reicht hat. Auch die Wohnungsgrößen und Baualtersklassen der
Immobilien haben Einfl