Poskytování hypotečních úvěrů a rizika pro finanční stabilitu v ČR Jan Frait ředitel samostatného odboru finanční stability Prezentace pro Euro Business Breakfast „Budoucnost hypoték v ČR“ Praha, 29. červen 2017
Poskytování hypotečních úvěrů a rizika pro finanční stabilitu v ČR
Jan Frait
ředitel samostatného odboru finanční stability
Prezentace pro Euro Business Breakfast „Budoucnost hypoték v ČR“
Praha, 29. červen 2017
2
Ceny nemovitostí – „média“ vs. ZFS 2016/2017 (1)
• „Média": • Ceny bytů letí nezadržitelně vzhůru. ČNB se snaží krotit bobtnající
realitní bublinu. Avšak zatím bezúspěšně. Zdroj: zprostředkovatelský server, 22.6.2017.
• V Česku je hypoteční bublina! ČNB vysílá k trhu s bydlením jednu katastrofickou zprávu za druhou. Realita je zcela jiná. Příspěvek na FaktorS, 22.6.2017.
• Prezentace ČNB k ZFS 2016/2017, 12.6.2017: • Ceny bytů jsou podle metod používaných ČNB ke konci roku 2016
mírně nadhodnocené. • Ukazatele dostupnosti koupě bydlení se v roce 2016 mírně zhoršily,
zůstávají však výrazně pod předchozími maximy. • Systémová rizika zůstávají ve všech oblastech pouze potenciální, tj.
žádné není bezprostřední.
Aktuální vyhodnocení cen rezidenčních nemovitostí
3
• Ceny bytů jsou podle metod používaných ČNB ke konci roku 2016 mírně nadhodnocené. • Rostoucí nadhodnocení signalizuje indikátor porovnávající nárůst cen
bytů s nárůstem mezd od posledního cenového dna. Mezery cen bytů podle různých metod(v %)
Pramen: ČSÚ, IRI, MMR, EK, výpočty ČNB
-15
-10
-5
0
5
10
15
20
25
12/02 12/04 12/06 12/08 12/10 12/12 12/14 12/16
Model nabídky a poptávky
Upravený poměr ceny bytu a mzdy
Upravený poměr ceny bytu a nájemného
Model akcelerátoru
Alternativní odhad nadhodnocení cen bytů a limity LTV(nadhodnocení v %; pravá osa: LTV v %)
Pramen: ČSÚ, ČNB, výpočty ČNB
80
85
90
95
1000
5
10
15
20
03/13 12/13 09/14 06/15 03/16 12/16 09/17
Nadhodnocení cen bytů
Agregátní limit LTV (pravá osa)
Individuální limit LTV (pravá osa)
Vyhodnocení cen rezidenčních nemovitostí v minulosti
4
• Zprávy o finanční stabilitě dlouhodobě poskytují cenné a nevychýlené pohledy na trh nemovitostí.
• ZFS 2007– červen 2008: • Na trhu nemovitostí pokračují trendy, které předchozí Zpráva o finanční
stabilitě 2006 označila za rizikové. • Vysoká rozestavěnost bytového fondu může znamenat rizika pro sektor
developerů. • ZFS 2008/2009 – červen 2009:
• Zhoršení makroekonomického prostředí může vést k poklesu cen nemovitostí…,
• … vzhledem ke konzervativnímu chování bank a nízkým LTV v minulosti bude dopad do bilancí bank malý.
• ZFS 2012/2013 – červen 2013: • Ukazatele udržitelnosti cen nemovitostí… naznačují spolu s jinými odhady
mírné podhodnocení cen nemovitostí.
5
Hlavní „domácí“ riziko prezentované v ZFS 2016/2017
• Pokračování roztáčení spirály mezi cenami nemovitostí a úvěry na jejich pořízení – dynamika cen bydlení a úvěrů na bydlení.
Ceny bytů, nové úvěry na bydlení
Pramen: ČSÚ, ČNB, výpočty ČNB
(levá osa: meziroční změny v %; pravá osa: čtvrtletní úhrny v mld. Kč)
Pozn.: Nové úvěry domácnostem na nákup bytových nemovitostí.Řada vyhlazena pololetními klouzavými průměry.
0
20
40
60
80
100
-10
-5
0
5
10
15
20
03/10 03/11 03/12 03/13 03/14 03/15 03/16 03/17
Ceny bytů Nové úvěry na bydlení (pravá osa)
6
Riziková spirála mezi cenami nemovitostí a úvěry
• Riziko má potenciální a střednědobý charakter – nacházíme se stále daleko od období 2008-2009!
Pozn.: Body na spirále jsou získány na základě kombinace odhadu míry nadhodnocení bytů odvozeného z poměru ceny bytu a mzdy a rozdílu mezi reálným meziročním zvýšením objemu úvěrů na bydlení a jeho dlouhodobým průměrem. Pro daný rok je zvolena hodnota ke konci 1. čtvrtletí (pro letošní rok jde zatím o expertní odhad).
Expanze
Oživení
Normální vývoj
Útlum
Propad
7
Doporučení ČNB – „média“ vs. ZFS 2016/2017 (1)
• Prezentace ČNB k ZFS 2016/2017, 12.6.2017: • ČNB v tuto chvíli nepovažuje na nezbytné snížit platné limity
ukazatele LTV. • ČNB prozatím nestanovuje horní hranice ukazatelů DTI (debt-to-
income) či DSTI (debt service-to-income). • ČNB zodpovídá za stabilitu finančního sektoru jako celku, za řízení
rizik spojených s poskytováním hypotečních úvěrů včetně rizik spojených s distribučními kanály zodpovídají banky.
• „Média": • ČNB tvrdě omezuje hypotéky. Zdroj: server IHned, 14.6.2017. • Hypotéku už možná nedostanete. Reflex.cz, 22.6.2017. • …na nové hypotéky nedosáhne čtvrtina klientů, kteří by ji nyní
dostali. Vyjádření zástupce zprostředkovatelské firmy na IHned, 14.6.2017.
8
• Výrazné snížení nadlimitního objemu úvěrů bylo zaznamenáno v prosinci, tj. dva měsíce po zahájení platnosti přísnějšího limitu.
• Postupné snižování limitu LTV vedlo ke zpomalení růstu podílu úvěrů s LTV 80–90 % a snížení podílu úvěrů s LTV nad 90 %.
Vývoj podílu úvěrů s LTV nad doporučenými limity (LTV v %, osa y: podíl úvěrů v %)
Pramen: ČNB
0
5
10
15
20
25
30
7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12
3Q/15 4Q/15 1Q/16 2Q/16 3Q/16 4Q/16
LTV nad 100 LTV 90–100
LTV nad 95 LTV 85–95
Individuální limit Agregátní limit
Individuální limit Agregátní limit
2. Oznámení o zpřísněníLTV:
Začátekplatnosti zpřísnění
1. Oznámení a začátek platnosti limitů LTV:
max 100 %90-100 % - max 10 % úvěrů
max 95 %85-95 % - max 10 % úvěrů
Rozdělení nových úvěrů podle LTV(osa x: LTV v %; osa y: podíl úvěrů v %)
Pramen: ČNB
0
5
10
15
20
25
30
35
40
45
pod 50 50–60 60–70 70–80 80–90 90–100 nad 100
2014 H1 2014 H2 2015 H1
2015 H2 2016 H1 2016 H2
Vyhodnocení dodržování Doporučení ČNB: limity LTV
9
Změny v Doporučení v oblasti LTI/DTI, DSTI
• Poskytovatelé by měli sledovat ukazatele DTI a DSTI, stanovovat si pro ně interní limity a na jejich základě obezřetně posuzovat žádosti o úvěr. • Obzvláště obezřetně by poskytovatelé měli posuzovat žádosti o
poskytnutí úvěru u žadatelů, u nichž by ukazatel DTI přesáhl hodnotu 8 a ukazatel DSTI úroveň 40 % (zejména u úvěrů s vysokým LTV, které jsou předmětem agregátního 15% limitu).
• Doporučení ČNB nijak nebrání poskytovatelům vyhovět žádosti o úvěry i v případě, kdy DTI přesahuje 8 a DSTI 40 %. • Poskytovatelé musí být schopni prokázat, že kladné rozhodnutí
bylo založeno na konkrétních a dokladovaných skutečnostech. • DTI 8 a DSTI 40 % nepředstavují indikaci nastavení horních
hranic ukazatelů v případě schválení novely zákona o ČNB!
10
LTI a DSTI podle umístění úvěrované nemovitosti
• Rizikovější profil z hlediska LTI a DSTI mají úvěry poskytované v Praze než ve zbytku ČR. • Mimo velká města by limity na DTI či DSTI (pokud by byly
zavedeny) nepředstavovaly významné omezení. Podíl úvěrů s rizikovými hodnotami LTI a DSTI
(osa y: podíl úvěrů v %; DSTI v %)
Pramen: ČNB
0
10
20
30
40
50
60
70
80
90
100
Praha Zbytek ČR
DSTI > 40, LTI > 8 DSTI > 40, LTI < 8
DSTI < 40, LTI > 8 DSTI < 40, LTI < 8
11
Kombinace vysokých hodnot LTI a DSTI
• Relativně malá část nových úvěrů má souběžně vysoké hodnoty obou ukazatelů (LTI, DSTI).
Rozdělení nových úvěrů podle LTI a DSTI(osa x: DSTI v %, osa y: LTI, velikost bublin: podíl úvěrů)
Pramen: ČNB
< 10 10–20 20–30 30–40 40–50 50–60 > 60
> 12
10–12
8–10
6–8
4–6
2–4
< 2
12
Rizikovost úvěrů s vysokými hodnotami LTI/DTI, DSTI
• Zátěžové testy domácností a citlivostní analýzy indikují u úvěrů, u nichž by ukazatel DTI přesáhl hodnotu 8 a ukazatel DSTI úroveň 40 %, vysoké riziko napříč příjmovými kategoriemi dlužníků. • Při DSTI nad 40 % dlužníci zpravidla nedisponují dostatečnou
finanční rezervou pro zachování schopnosti splácet úvěr v případě nepříznivých změn v jejich příjmové situaci nebo v úrovni úrokových sazeb.
• Poskytovatelé musí prověřovat, zda žadatele půjčením peněz nevystavují riziku předlužení. • Mohou poskytnout úvěr pouze těm žadatelům, u kterých lze
předpokládat, že budou úvěr schopni splácet i pokud se zhorší ekonomická situace.
• Nemohou půjčovat s tím, že když nastanou problémy, tak dlužníkovi nemovitost jednoduše „zabaví“.
(v %)
Pramen: ČNB
Pozn.: Do analýzy bylo zahrnuto devět bank a stavebních spořitelen,které alespoň pro část svého úvěrového portfolia používají kestanovování rizikových vah IRB přístup. Z analýzy byly vynechánybanky, které mají v dané kategorii expozice v hodnotě menší než 1mld. Kč
Rizikové váhy dle kategorií expozic u bank s IRB přístupem
0
20
40
60
80
100
3/14 12/16 3/14 12/16 3/14 12/16 3/14 12/16 3/14 12/16
Minimum Maximum Median
Podnikové expozice
Expozice vůči retailu zajištěné
nem. (mimo SME)
Ostatní expozice vůči retailu (mimo SME)
Expozice vůči
cenrálním Vládám a centrálním bankám
Expozice vůči
institucím
13
Hypoteční úvěry a kapitál bank
• ČNB musí dbát na to, aby banky měly podstupovaná rizika dostatečně pokryty kapitálem.
• U bank využívajících interní modely se rizikové váhy u hypotečních úvěrů významně snížily.
• Mediánová riziková váha již jen mírně přesahuje 20 %.
• Hypotéky tak banky financují zpravidla z 96 % z vypůjčených zdrojů.
14
• V dobrých časech mohou i bankéři podléhat sebeuspokojení a zavírat oči před méně příznivými scénáři ekonomického vývoje. • Dlouhodobě příznivý ekonomický vývoj může vést k podhodnocení
úvěrového rizika hypotečních úvěrů a nedostatečné tvorbě kapitálu.
• Soulad kapitálu a podstupovaných rizik je základem stability bank i jejich hodnoty pro akcionáře. • Kapitál není něco, co „leží někde ladem“. • Kapitálový požadavek (včetně proticyklické rezervy) není trestem. • Nedostatečně kapitalizované banky nejsou odolné vůči šokům a
v nepříznivých obdobích ztrácí schopnost udržet rozsah svých služeb a v důsledku toho i tržní podíly oproti kapitálově lépe vybaveným konkurentům.
Hypoteční úvěry a kapitálové požadavky
15
• Poskytovatelé musí respektovat pravidlo, že žadatel o úvěr na nákup nemovitosti použije alespoň z části vlastní zdroje.
• Dlužníci musí disponovat finanční rezervou nezbytnou pro splácení úvěrů v případě nepříznivých změn v jejich příjmové situaci nebo v úrovni úrokových sazeb.
• Všichni tržní účastníci musí mít na mysli, že hospodářské a úvěrové cykly existují, ceny nemovitostí v některých obdobích klesají a dlužníci mohou své úvěry v některých dobách splácet mnohem hůře než dnes.
• Společnost by měla konat na základě poznatku, že základem dostupnosti bydlení nejen pro mladé rodiny je cena nemovitosti: a ta je dána zejména dostupností pozemků a schopností státu i trhu reagovat na demografické či podobné změny výstavbou bytů.
Předpoklady zachování zdravého hypotečního trhu
Děkuji za pozornost
Více informací o nové Zprávě o finanční stabilitě 2016/2017 naleznete na stránkách
http://www.cnb.cz/cs/financni_stabilita/zpravy_fs/
Jan Frait E-mail: Jan.Frait(at)cnb.cz
Příloha pro případnou diskusi
Částky úvěrů a doba splatnosti úvěrů
18 Pramen: ČNB
Rozdělení nových úvěrů podle splatností, průměrná úroková míra a výše úvěru ve 2H 2016(osa x: splatnost v letech; levá osa: podíl úvěrů v %, pravá osa: úr. míra v %, výše úvěru v mil. Kč)
0.0
0.5
1.0
1.5
2.0
2.5
0
10
20
30
40
50
60
70
pod 8 8–16 16–24 24–32 nad 32
Podíl úvěrů s danou splatností
Průměrná úroková míra (pravá osa)
Průměrná výše úvěru (pravá osa)
• Rostou prům. částky úvěrů a ještě rychleji prům. výše jejich zástavní hodnoty (ve 3Q a 4Q 2016 se zvýšila nejvíce u úvěrů s LTV 90–100 %).
• S růstem prům. výše úvěru klesá úroková sazba („sleva“ za výši úvěru?), limit splatnosti je dodržován.
Vývoj průměrné výše úvěru a zajištění u nových úvěrů (osa x: LTV v %; osa y: meziroční změny v %)
Pramen: ČNB
0
5
10
15
20
25
16/Q3 16/Q4 16/Q3 16/Q4 16/Q3 16/Q4
0–80 80–90 90–100
Výše úvěru Výše zajištění
Podíl úvěrů podle DSTI a finanční rezervy v zátěži(osa x: DSTI v %; osa y: podíl úvěrů v %; rezerva v % čist. příjmů)
Pramen: ČNB
0
5
10
15
20
25
30
35
40
pod 10 10–20 20–30 30–40 40–50 50–60 nad 60
Rezerva pod 0 0–5 5–10 10–15 15–20 nad 20
19
Citlivostní analýza (pro nové hypoteční úvěry) – DSTI
• Podíl úvěrů poskytnutých v 2H 2016, u kterých finanční rezerva v zátěži FRS klesá pod hodnotu minimální rezervy, se u úvěrů s DSTI nad 40 % výrazně zvyšuje.
20
Vývoj rizik spojených s nemovitostmi v minulosti
• Úvěry na financování nemovitostí i jejich ceny podléhají cyklickému vývoji. • „This time is different“ je zpravidla sebeklamem.
Vývoj podílu úvěrů v selhání na celkových úvěrech obyvatelstvu(v %)
Pramen: ČNB
5
6
7
8
9
10
11
12
13
0.0
0.5
1.0
1.5
2.0
2.5
3.0
3.5
4.0
1/07 1/08 1/09 1/10 1/11 1/12 1/13 1/14 1/15 1/16 1/17
Úvěry na bydlení Spotřebitelské úvěry (p.o.)
(v % dané kategorie)
Pramen: ČNB
Podíl úvěrů se selháním v sektoru nefinančních podniků a segmentu developerů
0
2
4
6
8
10
12
14
16
03/03 03/05 03/07 03/09 03/11 03/13 03/15 03/17
Nefinanční podniky celkem
Developeři (NACE 68+411)
21
Struktura úvěrů na bydlení
• Struktura úvěrů na bydlení je v čase dosti stabilní. • Podíl refinancovaných úvěrů nevykazuje tendenci k růstu.
Nové úvěry na bydlení domácnostem(podíl v %)
Pramen: ČNB
0%
10%
20%
30%
40%
50%
60%
70%
80%
90%
100%
03/15 09/15 03/16 09/16 03/17
Spotřebitelské úvěry na bytové nemovitosti
Hypoteční úvěry na bytové nemovitosti
Úvěry ze stavebního spoření
Nové hypoteční úvěry na bytové nemovitosti(podíl v %)
Pramen: ČNB
0%
10%
20%
30%
40%
50%
60%
70%
80%
90%
100%
03/15 09/15 03/16 09/16 03/17
Ostatní nová ujednání o stávajících smlouvách
Refinancované úvěry
Navýšení úvěrů
Skutečně nové úvěry