Portorož, 10. in 11. november 2016 - zmos.si · RE/MAX proda največ nepremičnin na svetu. Vzpostavite stik z nami: [email protected], 080 73 15 Spreminjamo način prodaje ...

27. tradicionalni posvet

Portorož, 10. in 11. november 2016

www.posvetnepremicnine.si

Zbornik referatov

PR(A)VA MISEL PRI NAKUPU/PRODAJI

VAŠE NEPREMIČNINE

MI

VASE

ZAUPAJO NAM MILIJONI ZADOVOLJNIH STRANK

CSLO Regionalna d.o.o. | Avčinova ulica 11, 1000 Ljubljana | brezplačna št. 080 34 10 | www.c21.si

RE/MAX proda največ nepremičnin na svetu. Vzpostavite stik z nami: [email protected], 080 73 15

Spreminjamo način prodaje nepremičnin.www.re-max.si

Nakup nepremičnine je ena izmed najpomembnejšihprelomnic v življenju vsakega posameznika. Čepravmorda na prvi pogled deluje preprosto, pa tako pro-dajalci kot kupci kmalu ugotovijo, da ni tako. Na tempodročjusmo postali strokovnjaki, da vam lahkopriskočimo na pomoč.VVi pa se lahko posvetite tistemu, pri čemer ste uspešni,in svpjim najbližjim.

PREDNOSTI za Vas: 42 letna tradicija varnost, zanesljivost in celovite storitve učinkovito narodno in mednarodno sodelovanje prisotnost: 13 agencij po Sloveniji, v 35 državah Evrope in 100 državah po svetu močna marketinška podpora in učinkovita prodajna orodja

Vaš najboljši partner pri celovitienergetski prenovi vašega objekta

Dekor plesk oglas A4_okt2016.indd 1 14.10.16 10:27

http://nepremicnine.net

Z vamiže 15 let.

Strokovna pomoč pri vašem delu

Zakon o zemljiški knjigi s komentarjem in sodno prakso

Avtor: dr. Matjaž TratnikAvtor stvarnega kazala: Klemen Drnovšek

Komentar je zasnovan izrazito praktično. Avtor posamezne institute zemljiškoknjižnega in stvarnega prava obravnava toliko, kot je potrebno za razumevanje zakonskih določb. Členom je dodana obsežna sodna praksa. Citirani so najpomembnejši deli iz obrazložitev odločb, jedra pa so praviloma izpuščena. Z novelo ZZK‑1C (Uradni list RS, št. 25/11) so bile uvedene bistvene spremembe, zato so izbrane predvsem odločbe od leta 2011 naprej.

Cena knjige z DDV: 155,00 EUR / Število strani: 600 / Leto izdaje: 2016

Pravni rokovnikPravni rokovnik ima pregleden koledarski del in dovolj prostora za zapisovanje, poleg tega vključuje zbirko najpomembnejših podatkov, ki jih pogosto potrebujete pri delu.

Cena z DDV: 38,00 EUR

Rok o v n i k Z v s e b i n o

Pravna praksaPravna praksa, časopis za pravna vprašanja, izhaja že od leta 1982 in je najbolj bran slovenski pravni časopis. Pravnikom in vsem drugim, ki morajo biti pri svojem delu ves čas seznanjeni z dogajanjem na pravnem področju, pomaga pri delu, saj sproti prinaša strokovne in zanesljive informacije. Izide petdeset številk na leto, v njih pa so objavljeni članki, predstavitve in poglobljeni strokovni prispevki z vseh pravnih področij. Več o reviji na: www.pravnapraksa.si.

Izide 50 številk na leto. Cena posamezne številke je 6,90 EUR + DDV (9,5 %). Mesečna naročnina na revijo, v katero je vključen tudi dostop do spletnega portala Pravna praksa, je 24,90 EUR + DDV (9,5 %). Mesečna naročnina samo na portal Pravna praksa je 22,05 EUR + DDV (22 %). Za dodatne informacije ali brezplačni ogledni izvod pokličite po telefonu: 01 30 91 821.

www.gvzalozba.si

IUS SOFTWARE, d. o. o. (GV Založba), Tivolska cesta 50, 1000 Ljubljana, telefon: 01 30 91 820, faks: 01 30 91 815, e-pošta: [email protected]

12-1324. marec 2016, LETO 35/1234-1235, ŠT.

Janko Dvoršak Čist šport je realnost in ne utopija!

dr. Saša Prelič Urejanje kapitalskih razmerij med

družbeniki ob nominalnem povečanju

osnovnega kapitala d. o. o.Jelka Lugarič Zakaj bi kazalo spremeniti mesto

za objavljanje sklepov o prenehanju

društev?Mihael Kranjc Analiziranje računovodskih

izkazov

Janko Dvoršak Čist šport je realnost in ne utopija!

dr. Saša Prelič Urejanje kapitalskih razmerij med

družbeniki ob nominalnem povečanju

osnovnega kapitala d. o. o.Jelka Lugarič Zakaj bi kazalo spremeniti mesto

za objavljanje sklepov o prenehanju

društev?Mihael Kranjc Analiziranje računovodskih

izkazov

6

8

3

P

PP_12in13-16_24-MAR_naslovka.indd 1

3/22/16 3:45 PM

1010. marec 2016, LETO 35/1232, ŠT.

dr. Matej Avbelj Populizem in ustavna demokracija

Ožbej Merc Najšibkejši člen – škodljivost 433. člena OZ za slovensko poslovno okolje

dr. Klemen Pohar Sposobnosti ponudnika in njegovega osebja kot merilo za izbor ponudbe v postopkih javnega naročanja

Katarina Sever

Razveza zakonske zveze z mednarodnim elementom v EU

dr. Matej Avbelj Populizem in ustavna demokracija

Ožbej Merc Najšibkejši člen – škodljivost 433. člena OZ za slovensko poslovno okolje

dr. Klemen Pohar Sposobnosti ponudnika in njegovega osebja kot merilo za izbor ponudbe v postopkih javnega naročanja

Katarina Sever

Razveza zakonske zveze z mednarodnim elementom v EU

6

9

3

P

PP_10-16_10-MAR_naslovka.indd 1 3/8/16 3:18 PM

1117. marec 2016, LETO 35/1233, ŠT.

Hinko Jenull

Prekrški – deseti krog

Luka Pust in Uroš Hočevar

Odprta vprašanja »socialne klavzule«

v ZJN-3

mag. Nina Scortegagna Kavčnik

Sporazum o odpovedi neuvedenemu

dedovanju kmalu tudi med zakonci,

zunajzakonskimi in istospolnimi partnerji?

mag. Jorg Kristijan Petrovič

Strukturni primanjkljaj – kaj je,

kolikšen je in kaj lahko k njegovi

odpravi prispeva novi ZJF?

Hinko Jenull

Prekrški – deseti krog

Luka Pust in Uroš Hočevar

Odprta vprašanja »socialne klavzule«

v ZJN-3

mag. Nina Scortegagna Kavčnik

Sporazum o odpovedi neuvedenemu

dedovanju kmalu tudi med zakonci,

zunajzakonskimi in istospolnimi partnerji?

mag. Jorg Kristijan Petrovič

Strukturni primanjkljaj – kaj je,

kolikšen je in kaj lahko k njegovi

odpravi prispeva novi ZJF?

6

9

3

P

PP_11-16_17-MAR_naslovka.indd 1

3/15/16 3:30 PM

T ISK ANO IN DIGITALNO

Informacije o digitalni obliki: 01 30 91 820

27. tradicionalni posvet

Portorož, 10. in 11. november 2016

Zbornik referatov

Zbornik referatov 27. posveta Poslovanje z nepremičninami

Povzetki tiskani, referati na priloženem CD-ju.

Izdajatelj in založnik: Gospodarska zbornica Slovenije - Zbornica za poslovanje z nepremičninami

Uredil: Boštjan Udovič

Leto izdaje: november 2016

Oblikovanje: GZS

Naklada: 320 izvodov

Tiskano v EU

Maloprodajna cena: 30 € + DDV

Fotokopiranje in razmnoževanje po delih in v celoti je prepovedano.

Vse pravice pridržane.

CIP - Kataložni zapis o publikaciji Narodna in univerzitetna knjižnica, Ljubljana

351.778.5(497.4)(082)(086.034.4) 347.235(497.4)(082)(086.034.4)

TRADICIONALNI posvet Poslovanje z nepremičninami (27 ; 2016 ; Portorož) Zbornik referatov [Elektronski vir] ; Zbornik - povzetki / 27. tradicionalni posvet Poslovanje z nepremičninami, Portorož, 10. in 11. november 2016 ; uredil Boštjan Udovič. - Ljubljana : Gospodarska zbornica Slovenije, Zbornica za poslo-vanje z nepremičninami, 2016

Nasl. z nasl. zaslona. - CD-ROM izšel skupaj s tiskano verzijo, ki vsebuje povzet-ke. - El. publikacija v PDF formatu

ISBN 978-961-6986-09-0 1. Dodat. nasl. 2. Udovič, Boštjan, 1978- 287020800

3Portorož, 10. in 11. november 2016

KazaloPozdravni nagovor 5

Izvajanje stanovanjske politike Republike Slovenije in spremembe področne zakonodaje 6Mag. Anton Kožar

Množično vrednotenje in obdavčitev nepremičnin v Republiki Sloveniji 17mag. Neva Žibrik, Špela Kač, mag. Tina Humar

Stališče komisije za prostor Skupnosti občin Slovenije do predloga Zakona o množičnem vrednotenju nepremičnin (ZMVN-1) 26dr. Manca Plazar

Pred vrati je nova KP za dejavnost poslovanja z nepremičninami 32Metka Penko Natlačen

Kolektivna pogodba za dejavnost poslovanja z nepremičninami (1 Ur.l. RS št. 67/2016) 36

Tarifna prilogo kolektivne pogodbe za dejavnost poslovanja z nepremičninamI 70

Priložnosti nedokončanih nepremičninskih projektov z vidika DUTB 73Mag. Boris Tuma

Primer dobre prakse sodelovanja nepremičninske agencije v stečajnem postopku 78Thomas Krelj

SEKCIJA ZA UPRAVLJANJE Z NEPREMIČNINAMI

V pričakovanju Zakona o upravljanju stavb v etažni lastnini 79Franci Gerbec

Pričakovanja upravnikov nepremičnin od novega zakona o upravljanju 87Boštjan Udovič

Certifikat Zaupanja vreden upravnik in prizadevanja stroke za dvig ugleda dejavnosti 97Boštjan Udovič

Izkušnje in novosti pri delitvi stroškov za toploto v večstanovanjskih stavbah 104mag. Marko Suhadolc

Ravnanje z osebnimi podatki pri upravljanju večstanovanjskih stavb 110mag. Tanja Slak

STANOVANJSKA SEKCIJA IN SEKCIJA ZA PROMET Z NEPREMIČNINAMI

Najem s kasnejšim odkupom in drugi inovativni pristopi na slovenskem nepremičninskem trgu 119mag. Dušan Gorenčič

Najem s kasnejšim odkupom in drugi inovativni pristopi na slovenskem nepremičninskem trgu 122Jožef Murko

Najem s kasnejšim odkupom 123Thomas Krelj

SEKCIJA ZA PROMET Z NEPREMIČNINAM

Predstavitev dejavnosti ZDNP v letu 2016 126Branko Potočnik

Poročilo o delu Komisije ZDNP za presojo kršitev Kodeksa dobrih poslovnih običajev v prometu z nepremičninami 128Robert Geisler

Poslovanje z nepremičninami4

Pobuda in strokovni predlog za sprejem novega Zakona o nepremičninskem posredovanju (ZNPosr-1) 132Strokovna skupina ZDNP

Strokovni predlog novega Zakona o nepremičninskem posredovanju z obrazložitvami 145

Nujnost vzpostavitve registra izvenknjižnih hipotek (registra zarubljenih nepremičnin) za potrebe prometa z nepremičninami 180

Dušan Kočar

Izkoriščanje stanovanjskega potenciala prevelikih enostanovanjskih hiš 187Mirjam Maver

STANOVANJSKA SEKCIJA 189

Ravnanje s stvarnim premoženjem lokalnih skupnosti - stanje in perspektive 189dr. Miloš Senčur, Janko Trobiš

Program sofinanciranja zagotavljanja javnih najemnih stanovanj v letih 2016 do 2020 201Sanja Burnazović

Posebnosti reševanja stanovanjske problematike v romskih naseljih 212Izidor Jerala

Program za mlade 221Slavka Janžekovič

Stanje na trgu neprofitnih stanovanj kot rezultat dosedanje najemne politike v državi 227Jerneja Zorko

SEKCIJA ZA VREDNOTENJE IN OCENJEVANJE NEPREMIČNIN

Okrogla miza: Nepremičninske evidence v Republiki Sloveniji

Izzivi lokalnih skupnosti v zvezi s podatki o nepremičninah in posledice za davčne obremenitve 233Izidor Jerala

Modeli vrednotenja stavbnih zemljišč 235izr. prof. dr. Maruška Šubic Kovač

Modeli množičnega vrednotenja nepremičnin in uporaba v praksi – primer: model za gozdove (GOZ) 243mag. Anton Kožar

MOTIVACIJSKA DELAVNICA

Kako prižgati strast do dela v sebi in v drugih 257mag. Natalie C. Postružnik


Spoštovane udeleženke, spoštovani udeleženci

V letu, v katerem je celotna nepremičninska panoga soočena s številnimi zakonodajnimi postopki, bo 27. posvet Poslovanje z nepremičninami najustreznejši način, da stroka odgovori na izzive in odločevalcem predlaga takšne rešitve, ki bodo tudi na nepremičninskem področju pripomogle h krepitvi gospodarske dejavnosti. Od predvidenega sprejetja Zakona o nepremičninskem posredovanju, Zakona o množičnem vrednotenju nepremičnin, še posebej pa novega Stanovanjskega zakona in obljubljenega zakona o upravljanju večlastniških nepremičnin, stroka upravičeno pričakuje odpravo obstoječih nedoslednosti in ureditev, ki bo primerljiva z drugimi evropskimi državami.

Zakon o množičnem vrednotenju nepremičnin dejansko pomeni prvi korak v (ponovnem) uvajanju davka na nepremičnine. Predstavniki Ministrstva za finance pa so nam predstavili tudi predlog oziroma izhodišča novega zakona o davku na nepremičnine. S predstavniki investitorjev, stečajnih upraviteljev, DUTB in lokalnih skupnosti smo spregovorili o priložnostih, ki jih ponujajo nedokončani nepremičninski projekti.

Pomemben korak k boljšim razmeram v dejavnosti smo nedavno storili brez sodelovanja države, in sicer s tem, ko smo se delodajalci in delavci po več kot treh letih pogajanj končno dogovorili o vsebini nove kolektivne pogodbe dejavnosti. Tudi to smo podrobneje predstavili na posvetu.

Drugi dan posveta so se na posameznih sekcijah strokovnjaki pogovarjali o konkretnih težavah v dejavnosti in predstavnikom države predlagali ustrezne rešitve. Spregovorili so o pričakovanjih v zvezi z novo ureditvijo upravljanja, o predlogu novega Zakona o nepremičninskem posredovanju, o najemu s kasnejšim odkupom ter drugih inovativnih pristopih na slovenskem najemnem trgu, o ključnih težavah nepremičninskih evidenc in pogledu stroke na nove modele množičnega vrednotenja nepremičnin ter o številnih drugih vprašanjih, ki v letošnjem letu najbolj zanimajo nepremičninsko stroko. Kot že velikokrat so predlogi stroke konstruktivni in upamo, da bodo pri odločevalcih naleteli na ustrezen odziv.

Program 27. posveta Poslovanje z nepremičninami je tako nedvomno naslovil najpomembnejša aktualna vprašanja in ponudil najboljše odgovore. Od upoštevanja teh rešitev pa bo odvisen tudi nadaljnji razvoj panoge. Zato smo na GZS-Zbornici za poslovanje z nepremičninami ogromno truda vložili tudi v izbiro najbolj kompetentnih sogovornikov iz stroke, s pristojnih ministrstev in iz lokalnih skupnosti. Le skupaj lahko naredimo korak naprej na nepremičninskem področju.

Boštjan Udovič, direktor GZS - Zbornica za poslovanje z nepremičninami

Franc Props, predsednik GZS - Zbornica za poslovanje z nepremičninami


Izvajanje stanovanjske politike Republike Slovenije in spremembe področne zakonodaje

Mag. Anton Kožar1

Inštitut za nepremičnine d.o.o.

V letu 2015 je državni zbor Republike Slovenije sprejel Resolucijo o nacionalnem stanovanjskem pro-gramu 2015-2025 (v nadaljevanju ReNSP 15-25). Ključni preobrat v novi resoluciji je v smeri spodbujanja najemnega trga. Resolucija odkrito priznava, da je najemni trg deformiran in da je potrebno reformirati področje neprofitnih stanovanj. Sedanji način odobravanja neprofitnih stanovanj (po novem javnih sta-novanj) se ne preverja, tako kot veleva zakon, ampak so najemna razmerja postala kar trajna; čeprav so si imetniki najemnega razmerja v neprofitnih stanovanjih opomogli. Nadalje, resolucija priznava, da so v obstoječi zakonodaji pomanjkljivosti in da so neprofitne najemnine bistveno manjše in ne zadoščajo za obnavljanje obstoječega fonda stanovanj. Resolucija navaja, da se na trgu dogaja velik prikriti socialni transfer, ki ga prejemajo tisti, ki živijo v teh neprofitnih stanovanjih. Resolucija opozarja na problem obdavčenja najemnin, in zaradi tega na pojav črnega in sivega najemnega trga. Resolucija predlaga dvig neprofitnih najemnin na raven stroškovnih. Stroškovne najemnine naj bi znašale v obsegu, da je njihova uglavničena vrednost2 približno enaka znesku, ki je potreben za nadomestitev stanovanja, če se kupi na trgu. Prehod v nov sistem bo narejen tako, da bodo socialno ogrožene skupine prejele stanovanjski dodatek za poplačilo stroškovne najemnine in obratovalnih stroškov. Idejno usmeritev za prehod iz ne-profitne v stroškovno najemnino ter za uvedbo stanovanjskega dodatka je predstavil že leta 2008 dr. Ivo Lavrač, ravno na tradicionalnem portoroškem posvetu »Poslovanje z nepremičninami«.3

Pomanjkljivost ReNSP 15-25 je v odsotnosti bilančnega pristopa. Resolucija je torej predvsem resolucija in ne programski načrt. Resolucija nima jasnih virov in porabe virov za stanovanjsko politiko. Morda je zato ministrstvo za okolje in prostor naročilo študijo4 v letu 2015, v letu 2016 pa novo študijo »Osnutek izhodišč za prenovo stanovanjske zakonodaje po posameznih področjih«. V septembru 2016 je Inštitut za primerjalno pravo v sestavi projektne skupine: prof. dr. Miha Juhart-vodja, prof.dr. Lojze Ude, Franci Gerbec, mag. Anton Kožar, Alma Pašanovič, izdelal prvo fazo poročila iz obeh študij izhajajo strokov-ni predlogi o obsegu prekritih socialnih transferjev in o obsegu potrebnega stanovanjskega dodatka. Prikriti socialni transferji so bili za leto 2014 ocenjeni na 24 milijonov EUR oz 1,3 EUR/m2 stanovanjske površine. prikrita subvencija tako znaša pri 50m2 velikem stanovanju v povprečju 65 EUR na mesec v letu 2014.5

KLJUČNI POUDARKI REFORME NA NAJEMNEM TRGU – DVE FAZI IN POSTOPNOST

Ključna ekonomska teza je, da reforma stanovanjske oskrbe ne potrebuje nujno dodatnih sredstev iz javnega sektorja. Kot smo že uvodoma prikazali se daje s prekritimi transferji preko najemnih neprofi-tnih pogodb najemnikom v neprofitnih stanovanjih prikrita subvencija v višini 1,3 EUR/m2 po kalkulaciji

1 Mag. Anton Kožar je direktor Inštituta za nepremičnine d.o.o Ljubljana.2 Uglavničena vrednost je sedanja vrednost vseh najemnin, če se oddaja stanovanje v neskončnost z upoštevanjem časovne vrednosti denarja in ob normalni predpostavki, da se kratkoročne komponente stanovanja obnavljajo. V praksi ima novo stanovanje življenjsko dobo od 40 do 90 let. Če je tekoča letna najemnina za stanovanje 3600 EUR in se bo plačevala 90 let, znaša sedanja vrednost najemnine v devetdesetem letu pri 4,5% letnem diskontnem faktorju 69 EUR; kar pomeni, da devetdeseto leto prinese skoraj nepomemben prispevek k uglavničeni najemnini.3 Lavrač, I. : Zbornik 2008, Premislek o slovenski stanovanjski in zemljiški politiki, GZS Zbornica za poslovanje z nepremični-nami, 2008, ISBN 978-961-92141-2-1.str.110-116.4 Študijo je izdelal Inštitut za nepremičnined.o.o, Ljubljana, v sodelovanju z Dr. Lojzetom Udetom in Tomažem Banovcem z naslovom »Študijo izdatkov za stanovanjski dodatek in pripravo nove osnove za določitev vrednosti stanovanj v javni lasti s ciljem zaračunavanja stroškovne najemnine«, 2. 12. 2015, neobjavljeno, izdelano po JN št. 430-98/2015/13, št. pogodbe 2550-15-500005. V nadaljevanju »študija 2015«5 Študija 2015, stran 77


študije iz 2015. Glede na dejstvo, da je bila rast cen stanovanj po podatkih SURS v letu 2015 v višini 0,6% (povprečje 2015 glede na povprečje 2014), to pomeni, da se tudi prikriti transfer v letu 2015 ni pomemb-neje spremenil, saj so stanovanjske najemnine tudi stagnirale.

Kljub temu, da je temeljna teza nesporna, da je mogoča nova najemninska politika brez dodatnih sred-stev iz javnega sektorja, pa obstaja veliko tveganje ali bodo nosilci stanovanjske politike zmogli preobrat v načinu alokacije javnih sredstev: nič več preko prekritih transferjev in zmanjševanja stanovanjskega fonda( zlasti v javnih skladih) ampak preko povečanih tekočih proračunskih izdatkov za stanovanjski do-datek. Obseg povečanih proračunskih izdatkov je v prvem letu reforme (predvideno 2018) po strokovnih predlogih potreben samo za obseg sedaj prikritih transferjev (približno 1,3 EUR/m2 oz. 24 milijonov EUR). Ob tem se sedanje subvencije ohranja v enakem obsegu.

Glede na to, da si nosilci gospodarske in socialne politike prizadevajo k večji poštenosti in preglednosti porabe javnega denarja, lahko pričakujemo spopad med parcialnimi lobiji za ohranitev neobdavčenih bonitet6 in zagovorniki načelno zdrave stanovanjske oskrbe. Zaradi določb stanovanjskega zakona pa sploh ni mogoče preverjati upravičenosti do neprofitnega stanovanja tistim najemnikom, ki so sklenili najemno pogodbo za najem neprofitnega stanovanja pred letom 2003.

Prehod na novo najemninsko politiko na podlagi uvedbe stroškovne najemnine, ki bo višja od sedanje neprofitne, in ob sočasni uvedbi stanovanjskega dodatka, bo povečal tekoče socialne transferje, ki se bodo dodeljevali preko Ministrstva za delo (MDDSZEM). Odločbe o upravičenosti do stanovanjskega dodatka in odločbe za upravičenost do javnega stanovanja, naj bi izdajali centri za socialno delo (CSD), saj imajo CSD-ji v upravnem postopku vse potrebne podatke, tudi dostop do osebnih podatkov in pre-moženja, da lahko napišejo odločbo. Ravno pritisk na povečane tekoče izdatke državnega proračuna in občinskih proračunov je lahko ovira za prehod. Vendar vneto izrazu javni sektor ne bo dajal več sredstev, ampak enako le na drugačen način: bolj pregledno in s tehtanjem pravice pri vsakem socialnem upra-vičencu z odločbo Centra za socialno delo (CSD). Nesporno je, da se bodo za preglednost in poštenost morale opredeliti tudi politične stranke. Težko pa si predstavljamo, da je mogoče v nedogled odlašati s to reformo, saj se dela škoda prihodnjim rodovom, kajti letno izginja »okrog 1000 neprofitnih stanovanj«, ki se prodajajo tudi zato, da lahko obstoječi administrativni aparat normalno deluje, kajti neprofitne najemnine ne zadoščajo za obnavljanje fonda.

Reforma bo izvedena v dveh korakih:

1. Ukrepi za razkritje prikritih socialnih transferjev za cca 24 mio € in sočasna uvedba stroškovne naje-mnine ter stanovanjskega dodatka.

2. Sprememba individualnih kriterijev za stanovanjski dodatek glede na učinke v 1. koraku (v SD vključiti tudi pokrivanje nastanitvenih stroškov)

Za ukrepe v prvem letu prehoda to pomeni zlasti: a)dvig vrednosti točke iz 2,63 €/točka iz oktobra 2003 na 3,88 €/točka ob koncu 2014, dvig neprofitne najemnine za +47,46%, b) dodatno točkovanje za stavbna zemljišča + kom. Prispevek za 20%, kar prispeva k dvigu še +15% (običajni delež stavbnega zemljišča- SZ v vrednosti nepremičnine -Vn). Glavna sprememba bo torej dvig vrednosti točke. Na povišano stroškovno najemnino bo vplivalo tudi dejstvo, da se bo začelo izvajati vrednotenje zemljišča(lokacije) v stroškovni najemnini, kot je to že zakonsko urejeno, v obstoječem stanovanjskem zakonu pa se ne izvaja, ker občine niso določile lokacijskih faktorjev za zemljišča (nespoštovanje 9. točke 118. člena stanovanjskega zako-na v kombinaciji s 117. členom stanovanjskega zakona).

Pozitivne izkušnje in dobro prakso, ki je na splošno sprejeta v stanovanjski oskrbi pa je potrebno ohraniti. Ohraniti je potrebno površinske standarde, ker so skladni z običajnimi površinami na prostem najemnem trgu stanovanj (povprečna površina najema NPS:TS = 49,8m2:50m2)

6 Po mehkih informacijah (o čemer se skoraj javno govori), uživajo ugodnosti od neprofitnih najemnin osebe, ki so celo javno znane in imajo popolnoma normalne dohodke, da bi si lahko sami oskrbeli stanovanje na trgu; pa pri tem ne mislimo na službena stanovanja. V eni od občin so najemnih neprofitnih stanovanj celo ustanovili društvo preko katerega so potem lobirali, da občinski stanovanjski sklad ne bi preverjal premoženjskega stanja upravičencev do neprofitnih stanovanj. Avtor hrani dokaze v svojem arhivu.


V prvem letu prehoda je potrebno poenotiti računovodsko poslovanje za sedanja „neprofitna stanova-nja“, to je za bodoča javna najemna stanovanja (model vodenja OS, obdavčitev in poročanja).

Ravno tako je potrebno v prvem letu reforme ali pa že pred tem vsaj s pomočjo politike prepričevanja državnih in občinskih stanovanjskih skladov preiti na gradnjo tipskih (socialnih) javnih stanovanj saj je z vidika alokacije javnih sredstev za socialne potrebe nerazumno, da so neprofitna stanovanja kakovostno višja in raznolika v razmerju do zasebnih stanovanj. Po nekaterih ocenah je mogoče pri tem prihraniti med 5-10% pri gradnji.

V drugi fazi se sedanje subvencije »zamenjajo« s stanovanjskim dodatkom. Takšen potek predlagamo zato, ker je splošna ugotovitev ekonomistov iz mednarodnih konferenc in OECD strokovnjakov s področja stanovanjske oskrbe, da je potrebno reformo delati postopno. Čim prej pa jo je potrebno začeti. S tega vidika vidimo naš strokovni predlog realističen, saj bo potrebno v prvem letu reforme stanovanjski doda-tek uvesti samo za tiste socialne upravičence, ki imajo sedaj najeto neprofitno stanovanje, pa po novem stroškovne najemnine ne bodo mogli plačevati. Upoštevati je potrebno, da bodo v prvem letu centri za socialno delo morali procesirati okrog 28.574 odločb (po podatkih registrskega popisa stanovanj na dan 1.1.2015).

Ne glede na prvo ali drugo fazo je potreben razmislek o obdavčitvi nepremičnin. Visoka efektivna obdav-čitev najemnin vodi v davčno evazijo in izkrivljenost formalnih pogodb, glede na dejansko stanje.

V nadaljevanju prikazujemo Lafferjevo krivuljo, ki je nastala novembra 1978. Po naši oceni je obdavčitev stanovanjskih najemnin v višini 22,5% efektivne stopnje za najmanj enkrat previsoka.

Slika 1.: Novak, R. : Dve desetletji demokratičnega socializma, Finance 2013.

Po mnenju večine od 97 anketirancev, ki so poznavalci nepremičninskega trga ( znotraj študije iz 2016 jih 41% meni, da bi morala biti obdavčitev najemnin med 5 in 10% od 10% najemnine brez stroškov obratovanja)7, 20% pa, da bi morala znašati le do 5%. To pomeni, da 40% udeležencev pričakuje efektivno obdavčitev do 10% samo 19% anketirancev pa meni, da je lahko večja od 15%. Ko smo primerjali davčno ureditev za stanovanjske najemnine z nekdanjimi republikami Jugoslavije smo prišli do ugotovitve, da se črni in sivi trg v Sloveniji v ničemer ne razlikuje od podobnega v Srbiji, Makedoniji in na Hrvaškem.

7 Dopis SURS z dne 14.10.2016 št 9614-53/2016/2


V nadaljevanju prikazujemo »začaran« krog med obdavčitvijo najemnin, najemnim trgom, nato povezavo z evidencami in statističnimi podatki o najemninah ter ugibanjem investitorjev in države o višini regional-nih najemnin in zasedenostjo stanovanj.

Ker je najemni trg deformiran z ustnimi, pisnimi pogodbami brez prijav in formalnimi pogodbami, ki pa imajo izkrivljeno višino najemnine, se to prenaša v evidence trga najemnih

GURS ugotavlja v analizi (jul.+avg. 2016), da so podatki o najemnem trgu slabi, da se opusti analiza teh evidenc in da se evidence najemnih pogodb ukinejo. Skoraj obratno stališče ima SURS, ki pa ne želi prevzeti vodenje teh evidenc, meni pa, da so potrebne in da jih je nujno potrebno izpopolnjevati. Nam pa se zdi ključna ugotovitev, da 70% najemodajalcev in najemojemalcev spoštuje svoje premoženje in za davke ne javlja tržnih najemnin. Nerazumno visoka obdavčitev se vedno maščuje. Podobno je bilo pri obdavčitvi nepremičin visokih vrednosti, brez razumnega učinka.

Tvegan je sklep, da so podatki v bazi evidence trga nepremičnin-ETN slabi. Vnešeni podatki v ETN so kar dobra evidenca tega, kar so formalna najemna razmerja. Formalna najemna razmerja pa so samo del ce-lotnih dejanskih pogodbenih razmerij, ki vsebujejo še ustne pogodbe,ki pa niso v evidencah. Če bi delali anonimne ankete (kot jih je naredil Urbanistični inštitut Ljubljana v 2015), bi imeli kar dobro sliko. Vendar pa je anketiranje dražje in ne more zajeti vso populacijo najemnikov. Dejstvo je, da so ustne pogodbe v sodni praksi pripoznane, vendar ne ščitijo v primernem obsegu niti ene niti druge stranke tako, da bi bilo to dolgoročno vzdržno razmerje; kar je škoda. Predvsem pa ustna pogodba nima varovalk za dolgoročno življenje najemnega razmerja.

Efektivna najemnina €/m2 po mestih in v Sloveniji

Slika 2:Vir: GURS, 2016


Ker pa ni uradnih evidenc o tržnih najemninah v EUR/m2, ampak samo resorna statistika v MOP, znotraj GURS, Vlada nima strokovne podlage za določanje cenzusov oz. priznanih tržnih najemnin (PTN) po regijah.8

Stanovanjski dodatek se bo odobraval do višine cenzusa priznanih tržnih najemnin(PTN) v EUR/m2 in z upoštevanjem normativov površin za velikost gospodinjstva. Če pa PTN ne bo temeljil na tržnih najemni-nah, kot je to sedaj v letu 2016, bomo še naprej v slepi ulici, zanki, ki pelje v nered.9

Zagotavljanje podatkov o tržnih najemninah bo potrebno rešiti že v prvi fazi. Zaradi primerljivosti Slo-venije z drugimi državami EU je moral Statistični urad Republike Slovenije začeti s publiciranjem inde-ksov cen stanovanj in hiš. Za ta namen je SURS pridobil pravico uporabe celotne baze ETN za prodajo nepremičnin. Poleg tega je SURS začel publicirati tudi cene kmetijskih zemljišč in gozdov; res da samo za vzhodno in zahodno regijo vendar po metodah, ki so primerljive s tujino, saj se moramo zavedati, da Slovenija predstavlja le 0,3-0,4% ekonomske moči EU. Zaradi domačih potreb in primerljivosti s tujino se nam zdi primerno, da dobi SURS na razpolago tudi podatke iz baze ETN za najemnine. Drugo vpra-šanje pa je, kako se ta dodatna produkcija SURS za statistiko najemnin financira znotraj letnega načrta statističnih raziskovanj, ki bo mednarodno primerljiva za Slovenijo in tiste regije kjer je še dovolj oddaj.

V nadaljevanju prikazujemo instrumente stanovanjske oskrbe, ki bo rezultirala v normalno delovanje najemnega trga. Instrumente za stanovanjsko oskrbo delimo v dve skupini, kot je prikazano v nadalje-vanju:

Oznaka Instrumenti za spodbujanje lastništva in gradnje

Instrumenti za spodbujanje najemnega trga

Nepremičninski davek, ki motivira izrabo obsto-ječega stanovanjskega fonda in je bolj pravičen od sedanjega NUSZ sistema

a) V veljavi ostajajo do izteka instrumenti NSV (bonusi za varčevanje itd.)

8 Po sedanjih zakonodaji je evidenca ETN locirana na GURS, ki ima tudi pristojnost za analiziranje in publiciranje podatkov o trgu nepremičnin.9 Nimamo tržnih najemnin, nimamo korektne PTN, nimamo stopnje neizkoriščenosti stanovanjskega fonda.Zaradi tega dela država skoraj na pamet, investitorji pa tudi.




b) Najem s poznejšim odkupom stanovanja je eden od uporabljenih instrumentov, ki jih izvajajo nekatere članice OECD. Študija je pokazala, da takšen instrument v tendenci zmanjšuje mobilnost delovne sile, saj ran-ljive skupine, potem ko si dohodkovno in premoženjsko opomorejo, ne želijo menjati svojega bivanja. Anketiranci (predvsem iz strokovne javnosti) so opozorili, da takšen instrument ni najbolj primeren. Menimo, da njihovo stališče izhaja iz dejstva, da so se takšni odkupi realizirali na podlagi napačnih izvedb. Domnevno se je v mnogih primerih prodalo stanovanje »pod ceno«, ker je bil v takem stanovanju najemnik z neprofitno najemnino, s pogodbo za nedoločen čas. Uglavničena neprofitna najemnina pa je praviloma skoraj vedno nižja od uglavniče-ne tržne najemnine. Vsaka prodaja javnega stanovanja, po ceni, ki je nad uglavničeno neprofitno (v bodoče stroškovno) najemni-no in podcenjeno glede na trg! je formalno upravičena. Toda to vodi v siromašenje javnega fonda stanovanj. Če pa se bo izve-dla korektno, to je na koncu prenehanja po socialni podpori, in se proda po normalni tržni vrednosti, zlasti v obdobju visokega povpraševanja, se nam zdi takšen instru-ment primeren.

c) Solastniško financiranje izgradnje (nakupa) javnih stanovanj. Menimo, da je takšno solastništvo na posameznih stanovanjih z na primer 10% ali 20% udeležbo najemnika, primer dobre prakse; saj povečuje odgovor-no lastništvo. V praksi se je izkazalo, da so-lastniki kot najemniki v javnih stanovanjih povzročajo manj težav in časovnih zamikov pri manjših popravilih in tekočem vzdrže-vanju, saj si s »samooskrbo pri popravilih« tudi sebi zmanjšajo 10% do na primer 20% strošek popravila.Subvencioniranje obrestne mere za stanovanjska posojila pri nakupih (primer Hrvaške), je primer odlične prakse, ki posledično rezultira v povečane (hitrejše) pritoke DDV v državni proračun. Instrument je primeren za čas, ko je nepre-mičninski cikel na spodnji črti. Pomaga k čiščenju zalog.

d) Povečanje gradnje javnih in zasebnih sta-novanj v javno zasebnih partnerstvih.




e) Državna pomoč zasebnemu investitorju, ki gradi najemna stanovanja za trg ali za javni sektor (ki pa so omejena, saj gredo v letno kvoto državnih pomoči)

f) Instrumenti, ki so uporabljeni na Koroškem v Avstriji (glej naš povzetek v točki 1 tega poro-čila), pri čemer je večino koroških instrumentov povezanih tudi z gradnjo stanovanj (npr. sub-vencioniranje gradnje za oddajo po izgradnji po nižjih najemninah)

g) Predkupna pravica SSRS Sklad za vsa stanova-nja (javna in tudi namenska, če bodo še ostala kot kvota za ciljne skupine),nadalje za vsa služ-bena stanovanja iz javnega sektorja, nadalje na vse prodaje DUTB d.d. v stečajnih postopkih, nadalje na območjih, kjer želi SSRS na podlagi merilih iz PROSO projekta – to je »prednostna stanovanjska območja za stanovanjsko oskrbo za javna stanovanja«, povečevati v prihodnje stanovanja; vedno brez obveznosti položitve varščine, saj gre za osebo javnega sektorja.

h) Predkupna pravica najemnikov, pri čemer je lahko ta pravica sporna, saj je potrebno v po-godbi urediti tveganje vzdrževanja; socialni na-jemnik bo morda stanovanje namenoma slabše vzdrževal, ne bo odpravljal manjših napak, kar lahko pripelje pride do večje posredne škode, s špekulacijo, da ga bo ceneje kupil.

i) Subvencioniranje obrestne mere za stano-vanjsko varčevanje pri poslovnih bankah, v primeru prevelikega primanjkljaja dolgoroč-nega varčevanja.

j) Davčne olajšave za investiranje v stanova-nje, hišo.

k) Subvencije EKO Sklada v energetsko prenovo, vendar samo za ranljive skupine, ki ne morejo sami obnoviti, kar je sedanja pomembna ovira za hitrejše obnove starih stavb.

l) Občinska nepovratna sredstva za obnovo fasad v centru mest, za revne lastnike in tudi za javna stanovanja (enako obravnavanje vseh lastnikov), saj občina financira v javno dobro, to je v lepšo podobo mest, prispeva pa k izbolj-ševanju stanovanjskega fonda.




m) Možnost prenosa zemljišč države in občin v gradnjo javnih stanovanj, kot način aktivi-ranja degradiranih območij s sodelovanjem SSRS Sklada Poroštvene oz. garancijske sheme – ki jih bo potrebno še podrobneje definirati, saj so se nekateri pretekli poizku-si države izjalovili za jamčenje za posojila socialno ranljivim gospodinjstvom za na-kup stanovanja.

n) Pogodbena obnova fasad, kotlovnic, itd., ki pomeni za najemnike, da imajo še ne-kaj let enake obratovalne stroške, razlika do dejanskih obratovalnih stroškov pa se uporablja za odplačilo anuitete investitorju, po končanem odplačilu pa še le lastniki in najemniki plačujejo dejanske obratovalne stroške.

Ta instrument bi bilo mogoče preobrniti tudi v korist najema in sicer tako, da bi vsaj pri soci-alnih najemnih stanovanjih država priznala po-seben dodatek za obratovalne stroške, kadar gre za pogodbeno obnovo fasade ali kotlovnice (v višini razlike med dejanskimi obratovalnimi stroški in stroški obratovanja pred prenovo).

o) Arbitraža, mediacija za razreševanje najemnih sporov.

p) Pismo o nameri ustavitve gradnje stanovanj-skih skladov za trg; ker nikjer v RE-NSP 15-2025 eksplicitno ne omenja, da stanovanjski skladi oz. javni sektor ne bo več gradil za trg, bi ta-kšno pismo navzven sporočalo investitorjem, da država poslej ne bo več investirala davko-plačevalskega denarja na stanovanjski prosti trg (opredeliti izjemne situacije od splošnega pravila).

r) Javna služba za posredništvo pri SSRS Sklad, ki ne pomeni posredovanja stanovanj med najemojemalci in najemodajalci, ampak tudi prevzem tveganj plačila in nezasedenosti sta-novanj, kar skupaj predstavlja vsaj 10% ugo-dnosti za najemodajalca.

s) Normalizacija povezave med sklenjeno pisno najemno pogodbo in pravico prijave do stalne-ga bivališča; glej navodila MNZ kot podzakon-ski akt Zakona o prijavi stalnega bivališča, ka-kor tudi normalizacija vseh statusov o stalnem in začasnem bivališču kot podlaga za razne nenormalne pravice.

š) Tipiziranja gradnja socialnih stanovanj zaradi nižjih stroškov gradnje(vpliv ekonomije obse-ga gradnje zaradi uporabe istih oz. tipiziranih projektov, istih arhitekturnih načrtov in enakih materialov in s tem hitrejše gradnje, kar prispe-va k zniževanju stroškov financiranja itd.).

Vir: Interno, neobjavljeno. Preglednica je nastala tekom druge faze študije iz 2016. Pri njenem oblikovanju so sodelovali tudi dr. Lojze Ude, Franci Gerbec itd. iz študije 2016. Avtor tega prispevka se zahvaljuje za kritične pripombe in pripombe Dr. Ivo Lavrač.


Zaključek

Reformo je potrebno začeti čim prej, vendar jo izvajati postopno.

Za reformo stanovanjske oskrbe niso potrebna nova neto sredstva iz javnega sklada. Potrebno pa je spremeniti dajanje sredstev iz premoženja v dajanje sredstev iz tekočih izdatkov proračunov. Se pravi, da je ključen prehod iz dajanja socialnih podpor »pod mizo«10, v dajanje socialnih podpor »nad mizo«11.

Zlasti je potrebno že sedaj v zakonodajo in letne načrte agencij, zavodov in skladov vključiti načrt za vodenje evidenc, zlasti tržnih najemnin. Primer dobre prakse je stanovanjski sklad Republike Slovenije, ki je v svoj program že vključil aktivnosti v letu 2017 za izvajanje reforme. Ravno tako je potrebno za vo-denje stanovanjske politike poenotiti računovodska načela in poročanje (vsaj letno) vseh stanovanjskih skladov. Tukaj mislimo na kategorijo dejanskih stanovanjskih skladov, ki dejansko delujejo na stano-vanjskem področju, in jih kot javne sklade opredeljuje tudi Zakon o javnih skladih, ki je vendarle pravilno opredelil, kot javne sklade tudi tista občinska podjetja, ki so po kapitalski obliki d.o.o..

Tekom priprave te študije so nekateri deležniki opozorili na sistemsko financiranje za stanovanjsko po-dročje. SSRS Sklad je naročil študijo, kjer je bilo opozorjeno, da je potreben premislek o sistemskem financiranju gradnje javnih stanovanj. Ker pa obstajajo proračunske omejitve, in ker se Slovenija posto-pno prilagaja novemu fiskalnemu pravilu, so zelo omejene možnosti, da bi se z novimi davčnimi obreme-nitvami pridobili viri za graditev objektov za stanovanja v javnem sektorju.

Znano je, da je sistemsko financiranje prisotno na primer v Nemčiji in Avstriji, zato je tudi število go-spodinjstev v Nemčiji, ki prejema stanovanjski dodatek relativno nizko glede na druge države (npr. UK). Sistemsko financiranje stanovanjske gradnje smo že imeli v Sloveniji in to je bil vir za gradnjo socialnih stanovanj. Kolikšen naj bi bil ta vir, in kam naj bi se stekal denar (v sistemu integralnega proračuna!) obstaja predvsem kot ideja. Prav tako ni podrobno obdelan predlog, kako naj bi se tak denar porabil, saj javni sektor lahko gradi kot investitor, alternativno pa lahko enostavno kupi stanovanja na trgu v času tržnih »viškov«, iz zatečenih zalog, kar je bilo zelo aktualno v času 2009–201512.

Na GZS je bil dne 14.9.2016 organiziran v sodelovanjem z Združenjem FIABCI Slovenija posvet o naje-mnem trgu na katerem so sodelovali vsi ključni deležniki najemnega trga javnih in zasebnih stanovanj. Menimo, da so »Skupni zaključki deležnikov najemnega trga iz 14.9.2016« - ekonomsko logični, dasirav-no so splošni. Vendar so tudi dolgoročno vzdržni. Z vidika naše analize nakazujejo na ključne težave. Kako pospešiti delo sodišč je tudi širše družbeno vprašanje, v bodoči zakonodaji pa obvodom reševanja sporov mimo rednih sodišč, preko posebne arbitraže ali mediacije.

Po našem mnenju je tudi ločeno mnenje skladov o sistemskem financiranju – ekonomsko logično v ne-kem razdobju, v drugem razdobju pa ni ekonomsko logično.

Mnenje skladov je ekonomsko logično, ko je državni proračun v presežku in ko je sočasno a trgu potreb-no dodatno ponuditi najemna stanovanja. Kdaj je proračun v presežku in primanjkljaju je jasno iz tekoče resorne statistike Ministrstva za finance in četrtletne statistike SURs. Kdaj je na trgu manjko /presežek najemnih stanovanj, nimamo zanesljive statistike. Imamo lahko indikacijo iz dolgih čakalnih vrst na administrativnih listah za neprofitna stanovanja, ki pa odražajo zlasti razmik med tržno in neprofitno najemnino, kar je nekaj drugega od dejanskega manjka najemnih stanovanj.

Včasih sta si dva potrebna pogoja za dodatno aktiviranje proračunskih sredstev za gradnjo javnih naje-mnih stanovanj (manjko na trgu in proračunski presežek) navzkriž (tako kot je to v letu 2016 in 2017), ko

10 Pod mizo pomeni v obliki neprofitne najemnine, ki je nižja od stroškovne najemnine, čeprav takšne ugodnosti najemnik niti ne potrebuje.11 Socialna podpora v obliki socialnega stanovanjskega dodatka se odobri socialno ogroženim osebam na podlagi odločbe Centra za socialno delo; CSD tehta na podlagi zakonov ali je posameznik resnično upravičen do stanovanjskega dodatka za stroškovno najemnino ali za tržno najemnino in ali je upravičen do javnega stanovanja.12 Menimo, da je mogoče zelo enostavno sestaviti nekaj indikatorjev, o razmerju med ponudbo in povpraševanjem, saj je že iz števila pozicij na spletnih portalih mogoče ugotoviti, na katerem površinskem segmentu je višek ali manko stanovanj, v določenem območju. Statistika tega ne spremlja, saj je Slovenija spet ena redkih držav, ki ne računa »vacancyratio«.


je proračun v primanjkljaju, dodatnih najemnih stanovanj pa manjka (kar sklepa iz mehkih informacij, saj nimamo vacancyratio). Za trenutni čas, torej skladi ne ponujajo rešitve, ki bi zadovoljevala oba cilja: zmanjšanje primanjkljaja in povečanje fonda najemnih stanovanj. Ena takih rešitev bi bila javna najemna služba, za celo Slovenijo.

»Skupni zaključki deležnikov najemnega trga iz 14.9.2016«

»Iz razprave vseh prisotnih je mogoče zaključiti, da se stroka v celoti strinja glede največjih težav najemnega trga v Republiki Sloveniji in tudi glede najpomembnejših ukrepov za odpravo teh težav in nadaljnji razvoj najemnega trga.

1. Povečati je potrebno najemniški fond tako v zasebnem kot javnem sektorju, za kar pa bo nujno spre-jeti naslednje ukrepe:

a. Znižanje davčnih obremenitev zasebnih najemodajalcev

b. Ukinitev neprofitne in uvedba stroškovne najemnine ter stanovanjskega dodatka

c. Odprava administrativnih ovir na najemnem trgu

2. Potrebno je zagotoviti dosledno spoštovanje in preverjanje pogojev za najemnike javnih stanovanj, kar v tem trenutku delno onemogočajo administrativne ovire (pridobivanje podatkov), delno pa za-konska omejitev preverjanja za najemnike, ki imajo sklenjene najemne pogodbe pred uveljavitvijo zakona.

3. Povečati je potrebno pravno varnost tako najemnikov kot najemodajalcev, kar lahko dosežemo le s preprečevanjem črnega trga. Obenem je potrebno poenostaviti postopke odpovedovanja najemnih pogodb v primeru kršitev.

4. Čim prej je potrebno zagotoviti implementacijo najpomembnejših rešitev Resolucije o nacionalnem stanovanjskem programu, pri čemer bo morala stroka enotno delovat v smeri pritiska na odločevalce, saj lahko na podlagi dosedanjih izkušenj ugotovimo, da za nujne spremembe manjka politične volje.

Predstavniki javnih stanovanjskih skladov so v ločenem mnenju poudarili, da bo za povečanje javnega fonda najemniških stanovanj potrebno zagotoviti finančna sredstva, primarno z redefinicijo najemniške politike, ki jo predvideva Resolucija o nacionalnem stanovanjskem programu, v nasprotnem primeru pa z drugimi viri, saj trenutno zaradi teh razlogov prihaja do drastičnega krčenja javnega fonda najemnih stanovanj.«

O avtorju

Anton Kožar, roj. leta 1959 v Novem mestu. Diplomiral na EF v Ljubljani leta 1983, magistriral pa leta 1991 z magistrsko nalogo Vpliv zunanjih pogojev gospodarjenja na plačilno bilanco Jugoslavije in notranje prilagajanje tem spremembam – ekonometrična raziskava.

V času med 1983 in 1997 je bil zaposlen v Banki Slovenije, v letih 1994-1997 kot pomočnik direktorja ARC. Intenzivno se je ukvarjal z analiziranjem gospodarstva in finančnim programiranjem. V tem obdobju je objavil prek 30 člankov v domačih in tujih revijah s področja blagovne menjave s tujino, evropskega denarnega sistema, modeliranja plačilno-bilančnih tokov, deviznega tečaja, medvalutnih razmerjih in izvozno-uvoznih cen itd. S tega področja izvira tudi soavtorstvo knjige – Kvartalniekonometrični model slovenskega gospodarstva(1997). V letih 1997 do 1999 je bil direktor Kapitalskega sklada d.d. (danes


Kapitalska družba) in je soavtor Bele knjige (1997), ki je bila strokovna podlaga za pokojninsko reformo ob koncu 1999.

Od maja 2002 do junija 2007 je bil direktor Združenja za poslovanje z nepremičninamipri GZS. V letih 2001-2014 je napisal večje število člankov s področja analize nepremičninskega trga ter uredil osem zbor-nikov. Anton Kožar je tudi so-avtor knjige: Komentar Zakona o nepremičninskem posredovanju, izdane v 2003. V mandatu 2011-2015 je član UO Zbornice za poslovanje z nepremičninami pri GZS ter predsednik Združenja ocenjevalskih podjetij (ZOP). V razdobju 2007-2016 je avtor deloval na naslednjih področjih: na Centru za poslovno usposabljanje, v državni izpitni komisiji za pridobitev licence nepremičninskega posrednika, ki jo ima tudi sam (št. 00712), predaval na Izobraževalnem Zavodu Hera, Ljubljana.Anton Kožar je v letih 2007-2016 pridobil bogato prakso pri ocenjevanju nepremičnin za rezidente in tujce. Anton Kožar od julija 2007 vodi Inštitut za nepremičnine d.o.o., Ljubljana in je vključen v večje število civilnih pobud: a) v »Okroglo mizo nepremičninskih strokovnjakov Slovenije« b) v strokovno vsesloven-sko skupino, ki daje pripombe na predloge Zakona o davku na nepremičnine. V letu 2015 je skupaj z dr. Lojzetom Udetom in Tomažem Banovcem, za MOP izdelal študijo o prehodu iz neprofitne najemnine v stroškovno najemnino.


Množično vrednotenje in obdavčitev nepremičnin v Republiki Sloveniji1

mag. Neva Žibrik Špela Kač mag. Tina HumarMinistrstvo za finance

V Sloveniji imamo že od sredine leta 2006 uveljavljen sodoben sistem množičnega vrednotenja nepre-mičnin, ki pa ga tako stroka kot laična javnost premalo poznata in ga povezujeta le s sistemom davka na nepremičnine.

Kaj je množično vrednotenje nepremičnin?

Množično vrednotenje nepremičnin je sistem masovnega ocenjevanja vrednosti nepremičnin, ki so ga izvorno razvile države z razvitimi ekonomskimi sistemi in trgom nepremičnin, sprva predvsem za na-mene davka na nepremičnine, v zadnjih obdobjih pa se prepoznava njegova več-namenskost. Sistem so razvile na podlagi pravil, ki veljajo za posamično ocenjevanje tržne vrednosti nepremičnin, vendar so ga nadgradile tako, da omogoča ocenjevanje tržne vrednosti velikemu številu nepremičnin naenkrat. Sistem sloni na modelih vrednotenja, ki simulirajo obnašanje trga nepremičnin in omogočajo statistično zanesljivo oceno tržne vrednosti. Modeli se oblikujejo s statističnimi metodami obdelave podatkov o trgu nepremičnin. Ker se sistem naslanja na računalniško podprte postopke in seveda za svoje delovanje potrebuje ustrezne računalniške rešitve, se ga pogosto naslavlja kot CAMA (Computer Assisted Mass Appraisal) sistem. Vodilne države na področju CAMA sistemov so Združene države Amerike, Kanada, Avstralija in Nova Zelandija, sistem pa se vse bolj uveljavlja tudi v Evropi. Že nekaj desetletij, sicer z nekaterimi specifičnimi rešitvami, sistem množičnega vrednotenja uporabljajo Švedi in Danci, nekatere napredne rešitve so uveljavili tudi Nizozemci, v zadnjem desetletju pa se sistem širi predvsem v sodobne razvijajoče se ekonomije držav kot so Litva in Latvija. Kot možne rešitve ga, predvsem v povezavi s ciljem posodobitve obdavčitve nepremičnin, proučujejo tudi srednjeevropske države kot na primer Nemčija, Avstrija, Češka, pa tudi balkanske države, na primer Kosovo, Makedonija, Srbija in Albanija.

Razlika med množičnim in individualnim vrednotenjem

Postopek množičnega vrednotenja je tako kot postopek posamičnega ocenjevanja vrednosti nepremič-nin pri določanju načina vrednotenja (način tržnih primerjav, na donosu zasnovan način in nabavno vrednostni način) vezan na Mednarodne standarde ocenjevanja vrednosti (MSOV). Prav tako množično vrednotenje za ocenjevanje uporablja iste podatke o trgu kot se uporabljajo v postopkih posamične-ga ocenjevanja. Geodetska uprava, ki izvaja sistem množičnega vrednotenja, že skoraj dve desetletji sistematično zbira podatke o prodajah nepremičnin v Republiki Sloveniji ter jih podrobneje analizira. V individualnih cenitvah pa se običajno kot zgled za obnašanje trga nepremičnin navede do pet pri-merljivih prodaj nepremičnin. MSOV tržno vrednost označujejo kot ocenjeni znesek, za katerega naj bi voljan kupec in voljan prodajalec zamenjala sredstvo ali obveznost na datum ocenjevanja vrednosti v poslu med nepovezanima in neodvisnima strankama po ustreznem trženju, pri katerem sta stranki delovali seznanjeno, preudarno in brez prisile. Tako v postopku množičnega vrednotenja nepremičnin kot posamičnega ocenjevanja vrednosti nepremičnin se ocenjuje tisti znesek, ki bi ga za posamezno nepremičnino določila interakcija med ponudbo in povpraševanjem na prostem trgu, če bi do nje prišlo. Rezultat je torej tako v primeru posamičnega ocenjevanja kot v primeru množičnega vrednotenja zgolj ocena vrednosti ob upoštevanju določenih predpostavk.

1 Javna razprava ZMVN-1 se je iztekla konec septembra 2016. Prispevek pa je bil pripravljen v začetku oktobra, zato zaradi postopka obravnave pripomb še ne vključuje končnih rešitev.


Oba načina ocenjevanja vrednosti nepremičnin imata svoje prednosti in svoje slabosti. Kakovost posa-mične ocene vrednosti je odvisnA od strokovne usposobljenosti (običajno enega samega) ocenjevalca ter njegovih izkušenj. Kakovost množičnega vrednotenja je seveda odvisna od kakovosti razpoložljivih podatkov in od kakovosti modelov vrednotenja. Seveda pa imata oba načina ocenjevanja svoje zna-čilnosti in sta primerna za različne uporabe, zato med seboj nista konkurenčna ampak kompatibilna. Pri posamični cenitvi se ocenjuje ena konkretna nepremičnina in to kar se da podrobno. Zato je tako vrednotenje povezano z večjo porabo časa, dodatnim pridobivanjem različnih informacij in zato z višjimi stroški. Vendar tako vrednotenje specifično upošteva zelo konkretne okoliščine in zato zadovolji potrebe konkretnega naročnika za konkreten namen.

Množično vrednotenje je nasprotno »generalizirano«, računalniško podprto in s postopki omogoča hkra-tno ocenitev vrednosti večjega števila nepremičnin naenkrat. Množično vrednotenje zaradi standardizi-ranosti postopkov zagotavlja enake rezultate na enakih predmetih ocenjevanja, s čimer se omogoča tudi statistično zagotavljanje in spremljanje kakovosti. Odlika množičnega vrednotenja je torej zagotavljanje objektivnosti in v tej povezavi zagotavljanje spoštovanja načela enakosti. S postopkom ugotavljanja posebnih okoliščin se bo ocenjevanje tržne vrednosti v sistemu množičnega vrednotenja tudi nekoliko individualiziralo. Poleg tega je zaradi načina ocenjevanja množično vrednotenje relativno poceni. Ta-ko vrednotenje je zato primerno za javne namene, ki zahtevajo podatke o večjem številu nepremičnin naenkrat (sociala, davki, statistične analize, upravljanje z nepremičninami v lasti države in občin itd.) ter za javne namene, kjer je enakopravna in primerljiva obravnava bistvenega pomena kot na primer v postopkih razlastitve v javnem interesu ipd.. Poleg tega tako vrednotenje, ki omogoča ocenitev vrednosti vseh nepremičnin v državi, prispeva k preglednosti trga nepremičnin, kar je v korist vsem akterjem na trgu in ekonomiji države kot celoti.

V praksi se seveda oba sistema prepletata. Tako ocenjevalcem vrednosti rezultati množičnega vredno-tenja lahko pomagajo kot orientir njihovih ocen. Za javen namene pa pogosto potrebe zahtevajo tudi sodelovanje ocenjevalcev vrednosti. Primeroma se za namene razlastitev za določitev odškodnine v konkretnem primeru predvideva nadgradnja sistema množičnega vrednotenja s posamično dodatno


oceno, ki bo upoštevala posebnosti konkretnega primera. Zato je treba primerno vlogo priznati obema in seveda stremeti za zagotavljanjem kakovosti in ustreznim nadzorom nad obema načinoma ocenjevanja vrednosti nepremičnin.

Sistem množičnega vrednotenja v Sloveniji

Sistem množičnega vrednotenja se je v Sloveniji pripravljal in razvijal v letih 1999 do 2005 v okviru kompleksnega projekta »Posodobitev evidentiranja nepremičnin«, podprtega s strani Svetovne Banke za obnovo in razvoj in Mednarodnega denarnega sklada (v nadaljnjem besedilu: MDS). V letu 2006 je začel veljati Zakon o množičnem vrednotenju nepremičnin2, ki je povezal pridobljena znanja, spoznanja in izkušnje v enotno pravno podlago. Uredil je sistematično zbiranje podatkov o prodajnih in najemnih poslih z nepremičninami v evidenci trga nepremičnin, s čimer je prispeval k preglednosti slovenskega nepremičninskega trga. Bil pa je tudi pomembna spodbuda za ureditev celovite evidence stavb in delov stavb, ki je Slovenija do tedaj ni imela, ter prispeval k ureditvi enovitega evidentiranja podatkov o ne-premičninah. Evidence o nepremičninah je sicer uredil drug zakon, Zakon o evidentiranju nepremičnin3.

Slovenski sistem množičnega vrednotenja s tehnično-strokovnega vidika upošteva vsa priporočila med-narodne stroke in se naslanja na uspešne tuje prakse. Sistem sloni na modelih vrednotenja, ki se izdelajo na podlagi podatkov o realiziranih cenah nepremičnin na trgu nepremičnin in ponazarjajo delovanje trga. Predvsem za vrste nepremičnin z aktivnim trgom (stanovanjske nepremičnine, nekatere vrste zemljišč) se rezultati kot približna ocena vse pogosteje uporabljajo tudi za poslovne in zasebne namene.

Sistem je vsekakor mogoče oceniti kot mednarodno primerljiv, večkrat izvedene revizije pa so sistem ocenile kot zelo kakovosten. V letu 2015 je bila izvedena tudi mednarodna revizija slovenskega sistema s strani MDS, ki je potrdila, da je sistem dober, v nekaterih segmentih pa celo inovativen glede na ostale sisteme z daljšo tradicijo. Sistemi, ki se danes razvijajo v Evropi, pogosto kot referenco uporabljajo prav slovenski model in sledijo našim izkušnjam.

Za vzpostavitev enovite evidence o nepremičninah (registra nepremičnin), skupaj z razvojem sistema množičnega vrednotenja, je država porabila okoli 14 milijonov evrov davkoplačevalskega denarja ali malo več kot dva evra na nepremičnino. Povedano drugače, znesek vzpostavitve evidence, skupaj s razvojem sistema množičnega vrednotenja, predstavlja manj kot 8% enoletnega prihodka občin samo iz naslova obdavčitve nepremičnin, torej iz naslova nadomestila za uporabo stavbnih zemljišč. Za tekoče izvajanje sistema množičnega vrednotenja pa se letno porabi okoli 1 milijon evrov, kar predstavlja zne-sek v višini okoli 0,5% letnih prihodkov občin iz naslova nadomestila za uporabo stavbnega zemljišča. Navedeni podatki, gledano tudi mednarodno primerljivo, kažejo na veliko učinkovitost in racionalnost sistema, posebej če se ga pogleda tudi v luči možne večnamenske uporabe.

Sistem množičnega vrednotenja v Sloveniji je bil že razvit kot večnamenski sistem, ki se lahko uporablja za številne javne namene, kjer je potrebna ocena vrednosti večjega števila nepremičnin. Že danes se sistem uporablja za številne javne namene kot na primer za obvezne statistične analize, za razvijanje nadgradnje ocenjevanja bruto domačega proizvoda tudi s podatki o vrednosti nepremičninskega fonda, za ocenjevanje nepremičnega premoženja v lasti države, za preverjanje upravičenosti do pravic iz javnih sredstev itd., pa tudi za različne poslovne in zasebne namene (banke, sodišča, cenilci, itd.). Zaradi od-ločb Ustavnega sodišča pa se sistem trenutno za obdavčitev nepremičnin ne uporablja.

Ustavno sodišče RS se je v postopku ocenjevanja ustavne skladnosti Zakona o davku na nepremičnine v odločbi št. U-I-313/13-86 z dne 21. 3. 2014, s katero je razveljavilo celoten Zakon o davku na nepre-mičnine4, posredno opredelilo tudi do ustavnosti ZMVN. Ustavno sodišče RS je za potrebe obdavčitve nepremičnin zaradi neskladnosti z ustavo uporabo ZMVN omejilo, zakona pa ni razveljavilo. Ugotovljena neskladnost z ustavo se nanaša na določbe o določanju modelov vrednotenja, ki vsebine, ki bi morale biti v izvirni pristojnosti zakonodajalca, v preveliki meri prepuščajo podzakonskim aktom. Poleg tega

2 Uradni list RS, št. 50/06, 87/11, 40/12 - ZUJF in 22/14 – odl. US; v nadaljnjem besedilu: ZMVN3 Uradni list RS, št. 47/06, 65/07 - odl.US in 79/12; v nadaljnjem besedilu: ZEN4 Uradni list RS, št. 101/13; v nadaljnjem besedilu: ZDavNepr


sistem množičnega vrednotenja za uporabo za obdavčitev nepremičnin ne vsebuje zadostnega pravnega varstva lastnikov nepremičnin, ki nimajo možnosti zadostnega vpliva na posplošeno tržno vrednost.

Izhajajoč iz dejstva, da je sistem množičnega vrednotenja večnamenski, je vse vidike, na katere je opozo-rilo Ustavno sodišče RS, potrebno reševati v okviru množičnega vrednotenja za vse namene enotno. Za ureditev problematike je Ministrstvo za finance pripravilo predlog novega zakona o množičnem vredno-tenju nepremičnin (v nadaljnjem besedilu: ZMVN-1), ki je bil v javni razpravi do konca septembra 2016.

Splošno o predlogu ZMVN-1

Na podlagi mnenja Ustavnega sodišča RS je zakonske določbe množičnega vrednotenja potrebno bi-stveno sistemsko nadgraditi. Glavna cilja ZMVN-1 sta ureditev zakonsko določenost sistema množičnega vrednotenja in nadgradnja postopka z možnostjo ugovora na posplošeno tržno vrednost na način, ki bo omogočal ustrezno znižanje ali zvišanje vrednosti ob upoštevanju dokazanih posebnih okoliščin. Poleg tega nekatere posodobitve sistema narekujejo tudi dosedanje izkušnje, sistem množičnega vrednotenja pa je potrebno tudi prilagoditi glede na dostopnost kvalitetnih podatkov o nepremičninah.

Novi ZMVN-1 za zagotavljanje svojega cilja pogoje in merila za sistem množičnega vrednotenja in pogoje za zagotavljanje kakovosti oblikovanja modelov vrednotenja, ki so sedaj urejeni v podzakonskih predpi-sih, natančneje določa že v zakonu samem. Pri tem se upoštevajo tudi praktična spoznanja in izkušnje iz postopka uvajanja davka na nepremičnine iz leta 2014, ki so pokazale na določene nedorečenosti pravil. Osnovne opredelitve načinov ocenjevanja vrednosti se izrecno veže na spoštovanje MSOV, ki jih sprejema Odbor za mednarodne standarde ocenjevanja vrednosti. Druga pravila in postopke pa ureja sam zakon v skladu z mednarodnimi strokovnimi usmeritvami in izkušnjami – z ZMVN-1 se tako za slo-venski sistem množičnega vrednotenja postavlja podrobna pravila kot nekakšen standard, ki omogoča preglednost in preverljivost sistema.

Rezultat množičnega vrednotenja nepremičnin je posplošena tržna vrednost. Tržna vrednost zato, ker se z modeli vrednotenja ocenjuje tržna vrednost nepremičnine, ki mora zadovoljevati tako osnovna pravila posamičnega ocenjevanja tržne vrednosti nepremičnin kot statistična merila kakovosti vrednotenja, ki zahtevajo, da z modelom ocenjena vrednost odstopa od realiziranih tržnih podatkov za nek sprejemljiv odstotek, posplošena pa zato, ker je sistem množičnega vrednotenja pri številu lastnosti, ki jih v modelu vrednotenja upošteva, delno posplošen. V modelu vrednotenja se namreč upoštevajo le tiste lastnosti nepremičnine, ki na njeno vrednost vplivajo več kot 10%. Poleg tega se posplošena tržna vrednost ne glede na datum pripisa nanaša na datum določitve modela in se prilagaja gibanju trga le, kadar na njem pride do bistvenih sprememb.

Sistem pravne varnosti množičnega vrednotenja se glede na faze oblikovanja posplošene tržne vredno-sti deli v postopek določanja modelov vrednotenja in postopek izračuna ter pripisa posplošene tržne vrednosti. V prvi fazi se ohranja možnost sodelovanja lastnikov pri oblikovanju modelov. Lastnikom nepremičnin ter splošni strokovni in laični javnosti se v postopku javne razgrnitve, ki vključuje tudi javno razpravo, omogoči pregled predlogov modelov in podajanje predlogov ter pripomb zoper elemente mo-delov, ki vključujejo tudi razdelitev Slovenije na vrednostne cone in vrednostne ravni. Po pregledu vseh pripomb ter upoštevanju utemeljenih vlada modele vrednotenja potrdi s sprejemom uredbe. Sledi posto-pek izračuna in pripisa posplošene tržne vrednosti. O vrednosti nepremičnine se ob vsakem oblikovanju modelov vrednotenja lastnikom nepremičnin pošlje potrdilo, ki vsebuje podatke o uporabljenem modelu, podatke o nepremičnini, ki so bili uporabljeni za izračun in seveda podatek o izračunani posplošeni tržni vrednosti. Potrdilo nima narave konkretnega pravnega akta, zato se nanj ni mogoče pritožiti.

Lastniki lahko posplošeno tržno vrednost, enako kot do sedaj, izpodbijajo tako, da podatke v javnih evidencah ažurno prilagajajo dejanskemu stanju nepremičnine. Glede vsakega posameznega podatka se lastnikom nepremičnin pravna sredstva omogočajo v samostojnih postopkih pri posameznih podat-kodajalcih.


Pošiljanje potrdil se omejuje le na pomembne spremembe vrednosti, ki so posledica spremembe mo-delov vrednotenja. V primeru spremembe vrednosti zaradi prilagajanja vrednostne ravni (ko se ostali elementi modela ne spremenijo), ali v primeru spremembe podatkov o nepremičninah, ki vplivajo na spremembo vrednosti, se potrdil lastnikom nepremičnin ne pošilja. Se pa, tako kot do sedaj, omogoča sprotni vpogled v podatek o posplošeni tržni vrednosti in to tako za lastne kot za druge nepremičnine. Posplošena tržna vrednost se torej ohranja kot javno dostopen podatek.

Predlog ZMVN-1 ponuja tudi rešitev za ugotovitev ustavnega sodišča o pomanjkljivi možnosti vplivanja lastnika nepremičnine na posplošeno tržno vrednost. Lastnikom nepremičnin se omogoči, da kadar-koli začnejo postopek ugotavljanja posebnih okoliščin, s katerimi se sicer posplošena tržna vrednost v določeni meri individualizira zaradi vpliva posebnih okoliščin, ki so lastne posamezni nepremičnini oziroma nepremičninam v ožjem obsegu ter so praviloma časovno omejene. Posebne okoliščine so lahko okoliščine, ki jih zaradi specifičnega in splošno omejenega vpliva model ne upošteva, ali pa jih upošteva zelo splošno, v konkretnem primeru pa imajo izrazit vpliv na vrednost. Zakon določa generalne skupine posebnih okoliščin (t.j. mikrolokacija, poškodbe, kakovost), podrobneje pa bodo najpogostejše posebne okoliščine določene v podzakonskem predpisu, skupaj s predvidenim faktorjem vpliva. Poleg tega pa bo lastnik nepremičnine lahko izkazoval obstoj tudi drugih posebnih okoliščin oziroma predviden vpliv izpodbijal s predložitvijo ustrezne individualne cenitve. Glede na to, da gre pri presoji vpliva posebnih okoliščin za izredno specifično in zahtevno nalogo, se predlaga ustanovitev posebne strokovne komi-sije vrednotenja, katere naloga bo oblikovati strokovna mnenja kot pomoč pri odločanju organa druge stopnje v postopkih reševanja pritožb zoper odločitve o vplivu posebnih okoliščin. Mnenja strokovne komisije vrednotenja bodo javno objavljena.

ZMVN-1 predvideva nadaljevanje vodenja evidence vrednotenja in evidenco trga nepremičnin, v kateri se zbirajo podatki o dejanskih transakcijah nepremičnin na območju Slovenije. Se pa vzpostavlja nova evidenca - evidenca vrednotenja, ki je potrebna zaradi prilagajanja sistema množičnega vrednotenja novemu postopku ugotavljanja posebnih okoliščin. V evidenci vrednotenja bo mogoče zagotavljati zgodovinsko spremljanje spreminjanja podatkov o nepremičninah, česar register nepremičnin v sedanji obliki ne omogoča.

Ob neposrednem posodabljanju sistema množičnega vrednotenja nepremičnin pa je potrebno posebno pozornost nameniti tudi kvaliteti in popolnosti podatkov v posameznih javnih evidencah, ki vplivajo na kakovost rezultatov množičnega vrednotenja. To je sicer materija drugih predpisov, vendar se nekate-re rešitve začasno ureja v ZMVN-1. Za sistemsko zagotovitev potrebnih podatkov se pripravljajo nove zakonske rešitve na področjih evidentiranja nepremičnin, urejanja prostora itd. Tako se v zvezi z vzpo-stavljanjem novih evidenc razvojnih stopenj stavbnih zemljišč spreminjajo predpisi s področja urejanja prostora (novi Zakon o urejanju prostora je bil že v javni razpravi), prav tako pa se pripravljajo obsežne sistemske posodobitve sistema evidentiranja nepremičnin (pripravlja se nov ZEN, ki naj bi začel veljati v letu 2018).

Potek postopka množičnega vrednotenja in podatki za množično vrednotenje

Množično vrednotenje nepremičnin se izvaja v več fazah. V prvi fazi se določajo modeli vrednotenja kot osnovni okvirji za kasnejšo fazo pripisa posplošene tržne vrednosti vsaki posamezni nepremičnini. V okviru prve faze GURS opravlja zbiranje in analiziranje podatkov o trgu nepremičnin. V evidenci trga ne-premičnin se zbirajo vsi podatki o dejansko doseženih tržnih dogodkih na območju Republike Slovenije (t.j. vse prodaje nepremičnin). GURS vse podatke (okoli 23.000 podatkov letno) sistematično zbira že več kot 20 let. Vsi podatki se pregledajo in izločijo tisti, ki ne odražajo tržnih vrednosti v skladu z MSOV. Namen množičnega vrednotenja je kar najbolje oceniti tržno vrednost nepremičnin, zato je potrebno temu primerno iz nadaljnje obravnave izločiti vse tiste podatke, ki bi končni rezultat lahko izkrivile. Tako oblikovana baza tržnih dogodkov predstavlja bazo za oblikovanje in določitev modelov vrednotenja.

V nadaljevanju GURS vsak posamezen pravni posel iz baze tržnih dogodkov pregleda z vidika podatkov o lastnostih nepremičnin. Za oblikovanje modelov vrednotenja je bistveno, da GURS ugotovi, katere lastnosti nepremičnin bistveno vplivajo na njihovo tržno vrednost in kolikšen je ta vpliv. Vsako nepre-


mičnino GURS pregleda na terenu ali po principu daljinske zaznave (uporablja se tudi Google Street view) ter izsledke primerja s podatki, vpisanimi v evidencah o nepremičninah. Če GURS ugotovi, da podatki v nepremičninskih evidencah ne izkazujejo dejanskega stanja nepremičnine, o tem opozori pristojni organ (ki nato izvede potrebne predpisane postopke za popravke podatkov), pri oblikovanju modelov vrednotenja pa upošteva pravilne podatke (torej ne tistih iz evidenc o nepremičninah, temveč tiste, ki jih je zaznal sam pri pregledu nepremičnine). Na ta način se iz modela vrednotenja izloči vpliv morebitnih nepravilnosti evidenc o nepremičninah. Model vrednotenja je vedno oblikovan in določen na podlagi podatkov o nepremičninah, ki ustrezajo dejanskemu stanju. Tak način posnema delovanje kupca ne-premičnine na trgu nepremičnin. Kupec namreč kupuje nepremičnino glede na njeno stanje v naravi, ne glede na to, kakšni podatki so o tej nepremičnini vpisani v evidencah o nepremičninah.

Po določitvi modelov vrednotenja z uredbo vlade sledi druga faza - pripis posplošene tržne vrednosti ne-premičninam. V tej fazi se za določanje vrednosti nepremičnin uporabijo modeli vrednotenja ter podatki o lastnostih vsake posamezne nepremičnine. Ti podatki pa so strogo vezani na podatke, ki so sistemsko zbrani in vpisani v uradnih evidencah o nepremičninah na dan pripisa posplošene tržne vrednosti. Za pravilno izvedbo faze pripisa posplošene tržne vrednosti je pomembno, da so v evidencah o nepremič-ninah o vsaki posamezni nepremičnini vpisani pravilni podatki. Četudi sta v naravi dve nepremičnini povsem enaki, bosta (kljub povsem pravilno in korektno oblikovanemu modelu vrednotenja) ovrednote-ni različno, če sta v evidencah o nepremičninah evidentirani z različnimi podatki. Model vrednotenja je namreč zgolj orodje, ki je sicer samo po sebi pravilno, a da napačen rezultat, če se vanj vnesejo napačni podatki.

Lastniki nepremičnin torej prispevajo k večji zanesljivosti posplošene tržne vrednosti svoje nepremični-ne tako, da v evidence o nepremičninah vpišejo take podatke, ki ustrezajo dejanskemu stanju njihove nepremičnine. Posamezni podatek o nepremičninah se spreminja pri organu, ki je zadolžen za vzposta-vitev in vzdrževanje evidence o tem podatku po postopku, ki je za to predpisan z zakonom, ki zbiranje oziroma vzpostavljanje takega podatka ureja.

Uporaba posplošene tržne vrednosti za obdavčitev nepremičnin

Kot predhodno omenjeno, je ena najpogostejših uporab množičnega vrednotenja oziroma njegovega rezultata – posplošene tržne vrednosti – tudi obdavčitev nepremičnin. V Sloveniji se namreč že vrsto let (vse od leta 1995) poskuša obstoječi sistem nadomestiti s sodobnejšim enotnim davkom na nepremič-nine. Tako je bil v letu 2013 sprejet ZDavNepr, ki je uvedel novo obliko davka – davek na nepremičnine in ukinil oziroma nadomestil davek od premoženja, nadomestilo za uporabo stavbnih zemljišč, pristojbino za vzdrževanje gozdnih cest ter takrat veljavni začasni davek na nepremično premoženje večje vrednosti. Z novim davkom se je zasledovalo cilj poenotenja sistema obdavčitve v okviru ene dajatve, razširitve obdavčitve na vse vrste nepremičnin, navezave obdavčitve na enotno evidenco – register nepremičnin, uveljavitev sodobnega načina določanja davčne osnove na podlagi tržne vrednosti nepremičnin, pregle-dnejših in enotnejših pravil določanja davčnih stopenj za občine ter poenotenja oprostitev in olajšav. Davek naj bi v celoti slonel na podatkih registra nepremičnin. Davčne stopnje so se določile na podlagi analiz obstoječe ravni obdavčitve in cilja, da se prihodek iz naslova te obdavčitve podvoji.

Še pred prvo odmero davka v letu 2014, je Ustavno sodišče Republike Slovenije celotni ZDavNepr raz-veljavilo in določilo ponovno uporabo določb predpisov, ki jih je razveljavil ZDavNepr. V Sloveniji se tako ponovno izvajajo trije vzporedni sistemi obdavčitve nepremičnin: nadomestilo za uporabo stavbnih zemljišč, davek od (nepremičnega) premoženja in pristojbina za vzdrževanje gozdnih cest.

Davek od premoženja se plačuje le za stavbe v lasti fizičnih oseb. Zaradi obsežne oprostitve za vsa stanovanja, v katerih prebiva lastnik ali njegov ožji družinski član in ki ne presegajo 160 m2, je ob stanju lastniške in velikostne strukture našega stanovanjskega fonda ta dajatev relativno skromen davčni vir občin. Davčna osnova je sicer vrednost, ki pa se določi na podlagi administrativnega točkovanja in vre-dnosti točke, ki jo, spet povsem prosto, določajo občine.


Pristojbina za vzdrževanje gozdnih cest je sicer namenska dajatev, ki se odmerja le za gozdove, dostopne z gozdnimi cestami. Osnovo predstavlja katastrski dohodek. Vendar ima pristojbina vsebinsko naravo davka na nepremičnine, zato jo je smiselno vključiti v enotno obdavčitev.

Nadomestilo za uporabo stavbnih zemljišč (v nadaljevanju: NUSZ) predstavlja drugi najpomembnejši davčni prihodek občin. Odmerja se za zazidana in nezazidana stavbna zemljišča v lasti oziroma uporabi fizičnih in pravnih oseb. Občine pri oblikovanju pravnih podlag (odlokov) upoštevajo določila Zakona o stavbnih zemljiščih5 in za določitev višine dajatve uporabljajo metodo točkovanja in določanja vrednosti točke, pri čemer vrednost točke letno indeksirajo. Kot kriterije za točkovanje upoštevajo zlasti:

• opremljenost stavbnega zemljišča s komunalnimi in drugimi objekti in napravami ter možnost priklju-čitve za te objekte in naprave;

• lego in namembnost ter smotrno izkoriščanje stavbnega zemljišča;

• izjemne ugodnosti v zvezi s pridobivanje dohodka v gospodarskih dejavnostih;

• merila za oprostitev plačevanja NUSZ.

Medobčinski dogovor, ki so ga občine sklenile v letu 1986, omogoča dodatno razčlenitev navedenih kriterijev.

Po Zakonu o financiranju občin6 vse tri navedene dajatve pripadajo občinam v Republiki Sloveniji kot njihov izvirni prihodek v višini oziroma deležu, ki je določen z zakonom o njihovi uvedbi. Vse tri dajatve, ki naj bi jih nadomestil davek na nepremičnine, so torej v celoti vir občinskih proračunov.

Slovenski sistem delnih letnih davkov na nepremičnine ima v primerjavi s sistemom obdavčenja v drža-vah OECD številne slabosti.

Slabost davka od premoženja, ki je bil osnovan na podlagi Zakona o davkih občanov7, je v tem, da ima ze-lo omejen obseg obdavčitve premoženja, med davčne zavezance niso vključene pravne osebe, izključena pa so vsa zemljišča, ki se uporabljajo v kmetijstvu in gozdarstvu. Poleg tega se pri stavbah obdavčuje le 160 m2 ob pogoju bivanja lastnika v stavbi. Izključen je velik del premoženja, kot je neopredmeteno premoženje, premično in finančno premoženje ter dragocenosti, predvsem iz administrativnih razlogov. Navedeno pomeni, da je osnova zelo skrčena, da davek vsebuje velik socialni element, da se diskrimi-nira med fizičnimi in pravnimi osebami, med dejavnostmi, med stavbami za bivanje in rekreacijo ter da je davčna osnova določena arbitrarno, ne tržno. Administriranje davka je zelo obsežno in zahtevno, saj vsebuje veliko oprostitev, ki so odvisne od ocen in preverjanj na osnovi pregledov ali predložitve dokumentov. S tem davkom je težko zasledovati načela pravičnosti in administrativne enostavnosti, saj je očitno, da je davek nastajal v drugačnih družbenih razmerah in zato ni v skladu s filozofijo tržnega gospodarstva.

Nadalje ima NUSZ zelo zapleten in zahteven izračun, čeprav v bistvu predstavlja davek od premoženja na specifičnih območjih. Ugotovljena vrednost nima nikakršne zveze s tržno vrednostjo nepremičnine. Obdavčenje nepremičnin z NUSZ je v vseh davčnih elementih (predmet obdavčitve, davčni zavezanec, davčna osnova, oprostitve in olajšave, stopnje,..) po občinah različno. Nabor kriterijev podaja občinam možnost za pripravo vsebinsko močno razčlenjenih in kompleksnih odlokov NUSZ, ki so posledično po-gosto nejasni in v posameznih določilih lahko tudi brez ustrezne pravne podlage. Občine tako dejansko vodijo samostojno politiko na področju obdavčitve nepremičnin, kar pomeni, da sistema obdavčitve nepremičnin ni mogoče uporabiti za vodenje poenotene ekonomske, finančne, prostorske, razvojne, socialne in ekološke politike v državi.

5 Uradni list SRS, št. 18/84, 32/85 – popr., 33/89, Uradni list RS, št. 24/92 – odl. US, 44/97 – ZSZ in 101/13 – ZDavNepr6 Uradni list RS, št. 123/06, 57/08, 94/10 – ZIU, 36/11 in 40/12 - ZUJF; v nadaljevanju: ZFO-17 Uradni list SRS, št. 36/88, 8/89, Uradni list RS, št. 48/90, 8/91, 14/92 – ZOMZO, 7/93, 18/96 – ZDavP, 91/98 – ZDavP-C, 1/99 – ZNIDC, 117/06 – ZDVP, 117/06 – ZDDD, 24/08 – ZDDKIS in 101/13 – ZDavNepr


Iz navedenih razlogov se vlada RS posodobitve obdavčitve nepremičnin loteva ponovno in sicer na podlagi Koalicijskega sporazuma in Programa dela vlade za mandatno obdobje 2014 – 2018. Cilj tega projekta je vzpostavitev novega sistema obdavčitve nepremičnin, ki bo slonel na ustavno skladnem sistemu množičnega vrednotenja nepremičnin, zagotovitvi kvalitetnih in karseda popolnih podatkov v javnih evidencah, izvedbi ostalih ukrepov s področja prostorske zakonodaje in stanovanjske politike ter zagotovitvi ustreznosti sistema obdavčitve nepremičnin. Gre torej za obsežen projekt, ki zahteva usklajeno urejanje problematike na več vladnih področjih, zato je vlada februarja 2015 ustanovila Pro-jektni svet, katerega naloge so povezovanje in časovno usklajevanje potrebnih aktivnosti; ter Projektno skupino za izvedbo projekta.

V zvezi z vzpostavitvijo novega sistema obdavčitve nepremičnin so se oblikovala naslednja izhodišča:

• nadomestitev obstoječega neenotnega sistema dajatev, pri katerih je oblikovanje davčne osnove ne-posredno vezano na posedovanje oziroma lastništvo nepremičnine (nadomestilo za uporabo stavb-nega zemljišča, davek od premoženja, pristojbina za uporabo gozdnih cest);

• posodobitev sistema s poenotenim načinom določanja davčne osnove na podlagi tržne vrednosti nepremičnin;

• uvedba mednarodno primerljivega načina odmere davka, vključno s primerljivo ureditvijo pritožbe-nega postopka;

• povečanje sprejemljivosti in pravičnosti obdavčitve z razširitvijo davčne obveznosti na vse vrste ne-premičnin - administrativno poenotiti sistem odmere davka na nepremičnine;

• uveljavitev davka kot fiskalnega inštrumenta in inštrumenta prostorske gospodarske, okoljske in socialne politike občin (doseganje pozitivne vedenjske spremembe davčnih zavezancev v smeri ciljev gospodarske, socialne in ekološke funkcije nepremičnine);

• da se občinam iz naslova davka na nepremičnine kot lastnega davčnega vira zagotovi prihodke vsaj v višini ukinjenih virov (zagotovitev finančnega prihodka za doseganje evropsko / mednarodno primer-ljive funkcionalne in finančne avtonomije lokalne samouprave);

• upoštevanje socialne vzdržnosti obdavčitve;

• vzpostavitev enostavnega, transparentnega in razumljivega sistema obdavčitve za izvajanje in

• odprava neenakosti med gospodarskimi subjekti z vidika davčne obremenitve nepremičnin, ki jih je veliko prepletanje med obstoječimi dajatvami na nepremičnine in določenimi oprostitvami le še povečalo.

Cilji novega zakona naj bi sledili dosedanjemu razvoju sistema obdavčitve nepremičnin v Sloveniji. Pri-hodki od davka pripadajo proračunu občine, kjer nepremičnina leži in se ne delijo več med občine in državo, kot je to veljalo v zakonu iz leta 2014.

Obdavčijo se vse nepremičnine na območju Republike Slovenije, kot so na presečni dan določene v evi-dencah o nepremičninah.

Kot davčni zavezanec se določi oseba, ki v največji meri razpolaga z ekonomskim potencialom nepremič-nine. To je praviloma lastnik nepremičnine, v posameznih izjemnih primerih pa drug uporabnik nepremič-nine (na primer nepremičnine v lasti države ali samoupravnih lokalnih skupnosti, vodna zemljišča, ki se uporabljajo za poslovni in industrijski namen oziroma za namene energetike).

Izhodišče za določitev davčne osnove v novem sistemu je ocenjena vrednost nepremičnin, ugotovljena z metodami množičnega vrednotenja, ki so vzpostavljene v sistemu množičnega vrednotenja nepremič-nin. Ocenjena vrednost se za namene določitve davčne osnove uporabi na način, kot ga določi zakon o obdavčitvi. Zasleduje se široka davčna osnova z mednarodno primerljivimi izjemami.


Davčne stopnje se določijo v višini, ki zagotavlja, da se raven obdavčitve nepremičnin, ki so v veljavnem sistemu že predmet obdavčitve, v povprečju ne bo bistveno spremenila. V povprečju naj bi raven obdav-čitve posameznih vrst nepremičnin, ki so v sedanjem sistemu že obdavčene, ostala približno enaka, se pa pričakuje povečanje obsega prihodkov na račun široke davčne osnove, v katero se bo vključilo vse nepremičnine, tudi take, ki do sedaj s temi dajatvami niso bile obremenjene. Davčne stopnje se v zakonu določijo v razponu, točne davčne stopnje določijo občine. V skladu z ugotovitvami ustavnega sodišča se stanovanjske nepremičnine obdavčujejo po enotni davčni stopnji, prav tako se ne uvajajo neutemeljene razlike pri davčnih stopnjah poslovnih subjektov.

Davek se uvaja kot letna obveznost. Davčna obveznost je vezana na obstoj nepremičnine, ki se ga doka-zuje na podlagi nepremičninskih evidenc. Izhaja se iz pravne ureditve, po kateri bodo nepremičninske evidence, vzpostavljene v skladu s predpisi, ki urejajo evidentiranje nepremičnin. osnova za vrednotenje nepremičnin in posredno tudi za opredelitev davčne obveznosti ter zavezancev za plačilo davka. Davčni organ davek na nepremičnine odmeri enkrat letno na podlagi podatka o vrednosti nepremičnin, kot je določen v nepremičninskih evidencah na presečni dan.

V luči pretekle izkušnje ob presoji ustavnosti sistema obdavčitve nepremičnin se v projektu nove sistem-ske ureditve in obdavčitve nepremičnin posebna pozornost namenja navedbam iz odločbe ustavnega sodišča iz leta 2014. Ustavno sodišče je v odločbi namreč navedlo, da mora biti zavezancu za davek v postopku ugotavljanja ocenjene vrednosti zagotovljeno učinkovito pravno sredstvo. Glede na to, da je sistem množičnega vrednotenja nepremičnin vzpostavljen kot večnamenski, se kot najprimernejša v tem delu nakazuje rešitev, da se za vse namene uredi tudi pravno sredstvo lastnikov nepremičnin. Podatka o ocenjeni vrednosti tako ni možno izpodbijati v davčnem postopku, temveč se pravno sredstvo zagotavlja v okviru postopka množičnega vrednotenja. Rešitve, usmerjene v zagotavljanje pravne var-nosti davčnih zavezancev glede davčne osnove, se torej urejajo v ZMVN-1. Davčni zavezanec podatka o posplošeni tržni vrednosti, t.j. davčni osnovi, ne more izpodbijati v davčnem postopku (z izjemo ugovora, da v nepremičninski evidenci za presečni dan velja drugačna vrednost nepremičnine, kot je izkazana v odmerni odločbi, oziroma da je vložil zahtevo za spremembo ocenjene vrednosti zaradi vpliva posebnih okoliščin), lahko pa v davčnem postopku izpodbija vse ostale elemente odmere.


Stališče komisije za prostor Skupnosti občin Slovenije do predloga Zakona o množičnem vrednotenju nepremičnin (ZMVN-1)

dr. Manca PlazarObčina Piran, Skupnost občin Slovenije, Komisija za prostor

Predstavljena stališča podajam v imenu Skupnosti občin Slovenije (SOS); izoblikovala so se zlasti v okviru Komisije za prostor SOS. Skupnost občin Slovenije podaja stališče glede predloga Zakona o množičnem vrednotenju nepremičnin (ZMVN-1; EVA: 2015-1611-0018), ki je bil dan v javno razpravo in v medresorsko usklajevanje s strani Ministrstva za finance.

S svojimi predlogi in pripombami so se odzvale številne občine, najbolj celovit vpogled pa je prispevala Mestna občina Novo mesto.

Ugotavljamo, da se večina občin, vključenih v Skupnost občin Slovenije, sooča s podobnimi pomisleki in podaja med seboj usklajene predloge, ki izhajajo iz poznavanja problematike in področja dela ter predvidevanja posledic predlaganih rešitev zakona. Zato je mogoče stališče Skupnosti občin Slovenije smatrati kot tehten prispevek ob pripravi nove zakonodaje in zato ga je potrebno obravnavati z vso potrebno resnostjo.

SOS pri podajanju izhodišč upošteva obrazložitve predloga ZMVN-1, iz katerih izhaja, da so glavni razlogi za predlagan zakon odprava ustavnih neskladnosti ZMVN iz razlogov kršitve načela zakonitosti ter potre-ba po nadgraditvi postopka vpliva lastnika na posplošeno tržno vrednost tako v fazi določanja modelov vrednotenja, kot tudi v fazi pripisa vrednosti posamezni nepremičnini. ZMVN-1 posebej poudarja, da je s spremembo zakona sistem množičnega vrednotenja potrebno prilagoditi glede na dostopnost kvali-tetnih podatkov o nepremičninah, prav tako pa predlog zakona vsebuje odpravo tistih pomanjkljivosti oziroma nedorečenosti sistema, ki sta jih zaznala MOP in GURS v dosedanjem opravljanju nalog zbiranja in vodenja podatkov o nepremičninah in nalog množičnega vrednotenja.

Obrazložitev tudi navaja, da Ustavno sodišče v svojih odločbah ni neposredno presojalo modelov vre-dnotenja, je pa izpostavilo pomen kvalitetnih in pravilnih podatkov o nepremičninah. Tudi v strokovnih razpravah, ki so sledile sprejemu odločbe ustavnega sodišča, je bilo izpostavljeno, da so rezultati vre-dnotenja kvalitetni v takem obsegu, kot so kvalitetni podatki o nepremičninah, ki se na tak način vre-dnotijo. Zoper sistem množičnega vrednotenja so bili naslovljeni očitki, ki so povezani z zagotavljanjem ustreznih in kakovostnih podatkov o nepremičninah. Na ravni države ni enotne in celovite evidence pro-storskih aktov, iz katere bi bilo mogoče na parcelo natančno ugotoviti podatek o namenski rabi, pravnih režimih, obremenitvah ter o komunalni opremljenosti oziroma razvojnih stopnjah zemljišč, poleg tega pa tudi ni vzpostavljene celovite evidence dejanske rabe pozidanih zemljišč. Občine so opozorile na težave in nedorečenost rešitev v zvezi z zemljišči za gradnjo stavb, saj z vsemi podatki o prostoru, potrebnimi za določitev zemljišč za gradnjo stavb, niso razpolagale.

Obrazložitev navaja tudi mednarodno revizijo sistema množičnega vrednotenja ter sistema obdavčitve nepremičnin, ki jo je v oktobru 2015 na zaprosilo Ministrstva za finance opravil Mednarodni denarni sklad. Poročilo Mednarodnega denarnega sklada navaja, da je sistem množičnega vrednotenja v Slo-veniji moderen, kakovosten in v večini pogledov mednarodno primerljiv, saj nudi zelo inovativne in napredne rešitve za zagotavljanje kakovosti ne glede na razmeroma majhno aktivnost heterogenega trga nepremičnin v Sloveniji. Revizija je kot odstopanja označila nedorečenost možnosti ugovora na vre-dnost, določeno s sistemom množičnega vrednotenja, kar je v drugih primerljivih sistemih uveljavljena rešitev, ter nedorečenosti v zvezi s pridobivanjem podatkov o nepremičninah. V poročilu so podana tudi priporočila glede novega sistema davka na nepremičnine, ki zagovarjajo sodoben sistem temelječ na


vrednosti nepremičnin brez postopnega prehodnega obdobja, čim enotnejše davčne stopnje, malo izjem pri obdavčitvi ter velike pristojnosti občin.

Priporočilo Mednarodnega denarnega sklada je, da naj sistem množičnega vrednotenja ter sistem obdavčitve nepremičnin temelji na velikih pristojnostih občin. Ker je sistem množičnega vrednotenja bistvena sestavina davčne reforme na področju nepremičnin, občine podpiramo priporočila Mednaro-dnega denarnega sklada, za katere menimo, da so bistvenega pomena za nadaljevanje dela na projektu nove sistemske obdavčitve nepremičnin. To pa so:

• priporočilo, da so za vrednotenje nepremičnin bistveni pravilni podatki o nepremičninah, zato je treba vzpostaviti procese za zagotavljanje natančnosti podatkov;

• priporočilo, da se preide k centralizirani organizacijski strukturi z jasno določenimi odgovornostmi, vodenjem in financiranjem vzdrževanja celovite baze podatkov o nepremičninah;

• priporočilo, da se organ, pristojen za določanje posplošenih tržnih vrednosti določi z zakonom na način, da prevzame polno odgovornost in pridobi zadostne vire za neodvisno delo in

• priporočilo, da se opredeli organ/komisija, ki z značilno številčno in interesno sestavo javno odprto obravnava bistvena vprašanja novega sistema obdavčenja nepremičnin, ter s tem pripomore k ustre-znejšim odločitvam ministra in vlade.

Poročilo Mednarodnega denarnega sklada z vidika dosedanjih pripomb občin ugotavlja, da je Slovenija država s primerjalno najmanj transakcijami nepremičnin, ki so nižje od običajnega deleža transakcij v primerljivih državah, ki izvajajo sistem množičnega vrednotenja nepremičnin, za številna območja ozi-roma kategorije nepremičnin pa transakcij sploh ni. Kljub temu Mednarodni denarni sklad ocenjuje, da GURS primanjkljaj ustrezno premošča s strokovno zahtevnim modeliranjem.

Večina pripomb občin se nanaša prav na zagotavljanje kakovostnih podatkov o nepremičninah. Za zago-tavljanje podatkovnih baz so v veliki meri namreč odgovorne prav občine, ki v podanih okvirih (časovnih, kadrovskih, finančnih) te naloge niso zmožne opraviti brez ustrezne podpore.

V nadaljevanju podrobneje predstavljamo dileme, ki jih izpostavljajo občine.

Problematika »modeliranja« vrednosti oziroma premoščanja nizkega obsega tržnih transakcij s strokovno zahtevnimi metodami modeliranja

Brez dvoma občine podpiramo sistem množičnega vrednotenja nepremičnin, kot sodoben sistem, ki omogoča izvedbo pregledne obdavčitve nepremičnin. So pa izkušnje dosedanjega določanja posplo-šene tržne vrednosti pokazale, da občine opažamo relativno primerljive posplošene tržne vrednosti, na primer pri stanovanjih, na drugi strani pa izjemne odklone pri nekaterih drugih vrstah nepremičnin.

Ker se po ZVMN-1 uporabljajo trije načini vrednotenja: način tržnih primerjav, na donosu zasnovan način in nabavno vrednostni način, v obrazložitvi predloga zakona pogrešamo statistično poročilo o okvirnem deležu nepremičnin, ki bo po pričakovanjih pripravljavcev vrednoten na način tržnih primerjav in na do-nosu zasnovan način glede na »nabavno vrednostni način«.

Prepričani smo, da je določanje posplošene »tržne« vrednosti smiselno le, če je večina nepremičnin vrednotena na podlagi dejanskih podatkov o transakcijah in najemninah nepremičnin. Vprašanje je ali 26.000 letnih transakcij oziroma 30.000 najemnih pogodb zagotavlja ustrezno trdno podlago za verodo-stojno določanje posplošene tržne vrednosti, saj bi bili prva država, ki bi tak sistem uvedla na podlagi ta-ko malo podatkov. Menimo tudi, da mnenje mednarodnega denarnega sklada o uspešnem premoščanju nizkega obsega tržnih transakcij z metodami modeliranja terja dodatno verifikacijo. Če dejansko »tržne transakcije« za večino vrst nepremičnin modeliramo, potem je prav, da tako izračunanim vrednostim


nepremičnin ne rečemo »posplošene tržne vrednosti«, ampak »posplošene modelirane vrednosti«. Zato predlagamo, da se obrazložitev predlaganega zakona v tem delu bistveno dopolni.

Problematika poljubne »optimizacije« podatkov o nepremičninah

Ker so za pregledno (pošteno) vrednotenje nepremičnin bistveni pravilni podatki o nepremičninah, bi bilo treba vzpostaviti procese za zagotavljanje natančnosti podatkov. Javno znana je praksa, da so pra-viloma premožnejši lastniki nepremičnin vrednost nepremičnine in posledično predvideno višino davka, s pomočjo specializiranih gospodarskih družb s spreminjanem podatkov o značilnostih nepremične, optimizirali (znižali!). To je mogoče storiti povsem legalno, na primer z združevanjem oziroma deljenjem zemljiških parcel in podobnimi potmi spreminjanja podatkov o dejanski rabi nepremičnine in njenih značilnostih. Razumeli smo, da so pristojna ministrstva tovrstne prakse zaznala in, da bo ob uveljavitvi spremembe ZMVN-1, takšna praksa preprečena. Rešitev je seveda primerna sprememba predpisov o evidentiranju nepremičnin, ki pa ne spremlja spremembe ZMVN-1.

Problematika »modeliranja« podatkov o nepremičninah, ki še ne obstajajo

Strinjamo se z obrazložitvijo ciljev spremembe zakona, da vrednost nepremičnin najbolje odraža vre-dnost, ugotovljena glede na njeno najbolj gospodarno rabo. Potencial zemljišča, na katerem stavba že stoji (pozidana zemljišča), je v času obstoja stavbe že izkoriščen, zato tržno vrednost najbolje izkazuje dejanska raba takšne nepremičnine.

Vendar predlagano določilo šestega odstavka 3. člena ZMVN-1 temu cilju ne sledi, saj naj bi se za pozida-na zemljišča vrednost izkazovala (1) z dejansko rabo pripadajočih stavb ali delov stavb ALI (2) dejansko rabo zemljišč. Menimo, da naj se določilo šestega odstavka 3. člena predloga ZMVN-1 spremeni tako, da se »vrednost pozidanih zemljišč izkazuje z dejansko rabo nepremičnine, to je dejanske rabe pozidanih zemljišč, kot jo določa 23. člen ZEN.

V povezavi s predlagano spremembo za pozidana zemljišča predlagamo, da se iz celotnega besedila predloga ZMVN-1 črta pojem »nepozidana zemljišča«, ker takega pojma zakonodaja ne pozna. To ugota-vljajo tudi pripravljavci predloga zakona, saj v obrazložitvi k 60. členu predloga zakona ugotavljajo, »da trenutno v Sloveniji ne obstaja evidenca, ki bi za stavbna zemljišča točno določila, katera so pozidana in katera nepozidana zemljišča.« In še »Do vzpostavitve ustreznega drugega podatka se kot »funkcio-nalno« (pozidano) zemljišče za potrebe množičnega vrednotenja šteje površina do največ dvakratnika zemljišča pod stavbo.«.

Predlog ZMVN-1 torej glede uporabe podatkov glede pozidanih in nepozidanih zemljišč predvideva neka-kšno »prehodno obdobje«, v katerem se bo vrednost ugotavljala na podlagi podatkov, ki bi jih Republika Slovenija že morala pripraviti (dejanska raba pozidanih zemljišč po 23. členu ZEN), a jih še ni. In hkrati na podlagi podatkov, ki jih zakonodaja še ne pozna, kot je to evidenca »nepozidanih stavbnih zemljišč«. Da je zmeda še večja, sami pripravljavci predloga ZMVN-1 za nepremičnino, ki je po namenski rabi stavbno zemljišče, ki še ni »pozidano«, uporabljajo različne pojme (nepozidano stavbno zemljišče/ nezazidano stavbno zemljišče«).

Rešitev 60. člena predloga zakona, po kateri naj bi se v prehodnem obdobju kot »funkcionalno« (pozi-dano zemljišče, na katerem stoji stavba) zemljišče za potrebe množičnega vrednotenja štela površina do največ dvakratnika zemljišča pod stavbo, zavračamo v celoti. Predvsem se mora ZMVN-1 v celoti izogniti prirejanju manjkajočih podatkov, saj je vzpostavitev in vodenje podatkov o nepremičninah materija ZEN in glede pojma pozidano/nepozidano predvsem predpisov o prostoru in graditvi. Po drugi strani pa je zaradi zahtev načel enakosti treba pri vrednotenju upoštevati dejanske podatke o povezanosti sestavin (objektov) z zemljišči, ki so praviloma »upravni« podatki, ki dajejo lastniku nepremičnine pravno varnost glede povezane rabe objekta in pripadajočega zemljišča, na drugi strani pa nosilcem javnih interesov instrument varovanja javnega interesa.


Občine vztrajamo, da je potrebno jasno in predvsem smiselno določiti pojme in kriterije, kaj je pozidano in kaj nepozidano stavbno zemljišče. Občine so v svojih pripombah podale več predlogov tako glede vsebine definicij in kriterijev kot glede metodologije določanja.

Nesprejemljive zahteve, da občine posebej za potrebe množičnega vrednotenja nepremičnin opredeljujejo komunalno opremljena nezazidana stavbna zemljišča

Kot izhaja iz poglavja o presoji posledic, naj predlog ZMVN-1 za občine ne bi prinesel nobenih posledic. Kljub temu uvaja pojem »komunalno opremljeno nezazidano stavbno zemljišče«, ki naj bi jih za potrebe množičnega vrednotenja opredeljevale občine. V trenutnem normativnem okolju (ni definicij kategorij stavbnih zemljišč glede njihove dejanske rabe) in stanju evidenc o nepremičninah (država ne evidentira z gradbenim dovoljenjem pozidanih zemljišč) takšne evidence ni mogoče vzpostaviti z metodo množične vzpostavitve, v kratkem času in z razpoložljivimi kadrovskimi in finančnimi viri.

Občine takšnemu »ad-hoc« prenosu odgovornosti za nevzpostavljene javne evidence o dejanski rabi stavbnih zemljišč na občine odločno in ostro nasprotujemo. Zato pričakujemo, da se bodo 60. člen pre-dloga zakona in z njim povezane vsebinske rešitve v celoti črtale; prav tako naj se črtajo tudi določbe členov kazenskih določb, ki se nanašajo na prekrške občin v zvezi s podatki o dejanski rabi stavbnih zemljišč.

ZMVN-1 naj institucionalno loči odgovornega nosilca množičnega vrednotenja in odgovornega nosilca »povezljivosti« oziroma »medopravilnosti« podatkov o nepremičninah, ki se uporabljajo za vrednotenje

Zadrege, ki nastajajo z nekaterimi ključnimi podatki za vrednotenje nepremičnin, predlog zakona samo še poglablja. Težko si je predstavljati večnamensko uporabo podatkov o posplošeni tržni vrednosti, če za vrednotenje niso uporabljeni verodostojni in realni podatki o značilnostih nepremičnin. Tudi mednarodni denarni sklad je opozoril in priporočil, da so za vrednotenje nepremičnin bistveni pravilni podatki o nepremičninah, zato je treba vzpostaviti procese za zagotavljanje natančnosti podatkov.

Sem zagotovo sodi dosledno izvajanje Direktive INSPIRE. Zakon o infrastrukturi za prostorske informaci-je poleg nalog »upravljanja s podatki« določa posebno poglavje III. o medopravilnostni zbirk prostorskih podatkov in storitev v zvezi s prostorskimi podatki. Medopravilnost omogoča povezovanje zbirk pro-storskih podatkov in vzajemno delovanje storitev v zvezi s prostorskimi podatki na način, ki ne zahteva ročnih posegov in ponuja skladen rezultat ter poveča dodano vrednost zbirk prostorskih podatkov in storitev v zvezi s prostorskimi podatki. Prepričani smo, da mora ZMVN-1 temeljiti na rešitvah navedene direktive in zakona.

Odsotnost instrumentarija izvajanja aktivne zemljiške politike s predlagano zakonodajo

Na podlagi izkušenj pri prenovi podatkov so občine ugotovile, da nimajo ustreznih mehanizmov za do-ločanje razvojnih stopenj in mehanizmov za pravično obdavčitev stavbnih zemljišč ter izvajanje aktivne zemljiške politike na področju stavbnih zemljišč. Bistvena pomanjkljivost sedanjega sistema je v tem, da na podlagi mehanizmov, ki so na voljo občinam, ni možno oblikovati ustreznih pravnih aktov za vodenje aktivne zemljiške politike in pošteno davčno obremenitev vseh lastnikov stavbnih zemljišč. Razlog za to je predvsem sistemski; pa tudi v nekaterih neusklajenih definicijah, ko je na primer definicija nezazidanega stavbnega zemljišča, za katerega je možno odmerjati NUSZ oziroma v perspektivi nepremičninski davek. Ne obstajajo namreč ustrezne pravne podlage za določitev in vodenje podatkov o zazidanosti stavbnih zemljišč (določitev meje med zazidanimi in nezazidanimi stavbnimi zemljišči), poleg tega pa obstoječa ureditev definira le popolnoma komunalno opremljena stavbna zemljišča, medtem ko ne pozna realnih razvojnih stopenj stavbnih zemljišč, ki so v največji meri odvisne od stopnje komunalne opremljenosti.


Posledice tega stanja so:

• veliko nasprotovanje lastnikov tako določenih nezazidanih stavbnih zemljišč zaradi občutka krivično-sti, neenakopravnosti in neobjektivnosti občine (realna možnost uspešnih ustavnih pritožb);

• izpad prihodka občine zaradi majhnega deleža nezazidanih stavbnih zemljišč, od katerih je možno obračunavati dajatve, s čimer se občinam zmanjšuje možnost za vodenje aktivne politike na področju stavbnih zemljišč (nakupi zemljišč in njihovo opremljanje);

• nezmožnost občine za davčno obremenjevanje vseh stavbnih zemljišč glede na njihovo razvojno sto-pnjo in s tem stimuliranje lastnikov za aktivacijo zemljišča glede na njihov namen.

Zaključek

Predlagamo, da naj odgovorna ministrstva oblikujejo celovito ureditev področja stavbnih zemljišč pred-vsem s ciljem, da bodo občine imele možnost oblikovanja in vodenja aktivne zemljiške politike. V tem kontekstu ugotavljamo, da sprejem Zakona o množičnem vrednotenju nepremičnin brez vzporednega (ali celo predhodnega) in medsebojno usklajenega procesa oblikovanja Zakona o davku na nepremič-nine, Zakona o urejanju prostora in Zakona o evidentiranju nepremičnin ni sprejemljiv. Dejstvo je, da je poglavitni namen vrednosti, ki je določena v postopku množičnega vrednotenja, določitev davčne osno-ve za odmero davka na nepremičnine. Zato je potrebno najprej oblikovati ta zakon in ugotoviti, katere vrednosti in po kakšnih metodah množičnega vrednotenja jih je sploh možno pridobiti in kako. Poleg tega je potrebno vzpostaviti in uveljaviti tudi manjkajoče evidence podatkov, potrebnih za množično vrednotenje, kar je potrebno urediti v Zakonu o urejanju prostora (evidenca stavbnih zemljišč) in Zakonu o evidentiranju nepremičnin.

Občine predlagamo, naj se na nivoju Vlade RS določi operativne cilje države na področju aktivne zemlji-ške politike in določitve instrumentov zemljiške politike. Zakon o množičnem vrednotenju je potrebno vključiti v širši kontekst v smislu katere vrednosti, določene po metodi množičnega vrednotenja, so ustrezne davčne osnove za obdavčitev stavbnih zemljišč.

Zakone, ki so povezani s področjem zemljiške politike, urejanja prostora in evidentiranja nepremičnin je potrebno pripravljati usklajeno in javno razgrniti vzporedno.

V Zakonu o množičnem vrednotenju nepremičnin je potrebno določiti poseben model vrednotenja stavb-nih zemljišč tako, da bodo z njim v cilju ustrezno vrednotena vsa stavbna zemljišča in ne samo tista z najvišjo razvojno stopnjo. Model mora upoštevati več pomembnih dejavnikov, ki vplivajo na vrednost in uporabnost stavbnih zemljišč. Zakon o množičnem vrednotenju mora predvideti zajem podatkov o lastnostih stavbnega zemljišča iz evidence stavbnih zemljišč in na podlagi tega primerjavo vrednosti stavbnih zemljišč glede na njihove lastnosti. Do vzpostavitve te evidence je potrebno vrednost stavbnih zemljišč posplošiti.

Zakon o množičnem vrednotenju nepremičnin mora določiti, da se podatke o stavbnih zemljiščih, ki so pomembni za vrednotenje teh zemljišč, pridobiva iz evidence stavbnih zemljišč, ki je vzpostavljena po predpisih s področja urejanja prostora. Evidenca mora biti za uporabo podatkov vrednotenja na ustrezen način verificirana (javna razgrnitev in obravnava) in vsebovati podatke o zazidanih in nezazidanih stavb-nih zemljiščih ter njihovih razvojnih stopnjah. Posebna določitev in tudi vzpostavitev začasnih evidenc samo za potrebe vrednotenja in kasneje obdavčenja je družbeno in strokovno nesprejemljiva.

Lokalne skupnosti bodo glede na določbe predloga Zakona o množičnem vrednotenju nepremičnin v projekt vrednotenja nepremičnin vključene kot tiste, ki bodo posredovale najpomembnejše podatke za vrednotenje in verjetno tudi obdavčenje stavbnih zemljišč. Za ustrezno izvedbo teh aktivnosti je po-trebno občinam zagotoviti sredstva, zato morajo biti v zakonu predvidena oziroma mora biti v obrazlo-žitvi zakona pojasnjen način vzpostavitve podatkovnih osnov za vrednotenje in obdavčenje stavbnih zemljišč. V sklopu procesa sklepanja dogovora za razvoj regij se je na občine gorenjske regije že obrnilo


MGRT in MOP s predlogom regionalnega projekta, v sklopu katerega se vzpostavi celovit sistem za evi-dentiranje prostorskih podatkov, ki so v pristojnosti občin, predvsem podatkov o stavbnih zemljiščih in njihovi komunalni opremljenosti. Te aktivnosti je tudi potrebno vključiti v akcijski načrt uvedbe davka na nepremičnine. Menimo, da bo vrednotenje in obdavčenje nepremičnin izvedljivo le ob zagotovitvi ustreznega sofinanciranja vzpostavitve evidence stavbnih zemljišč. Brez takšnih zagotovil je nalaganje novih obveznosti občinam nesprejemljivo.

V tem trenutku se ne moremo izogniti predvidevanju, da namen države ni zgolj nadomestiti NUSZ z nepremičninskim davkom, pač pa davčna bremena povečati in prerazporediti. Prav ta prerazporeditev predstavlja priložnost za vzpostavitev in izvajanje aktivne zemljiške politike na ravni občin. Z vidika občin bi bilo idealno, če bi tudi same občine dobile v roke vzvode, s katerimi bi lahko korigirale in prila-gajale bremena glede na specifično situacijo v svojih občinah, ki se med njimi izjemno razlikuje in ki jo prav one same najbolje poznajo.

V Sloveniji smo imeli izjemno dediščino tako na področju zakonodaje s področja urejanja prostora in graditve objektov kot tudi na področju politike stavbnih zemljišč. Skladi stavbnih zemljišč, ki so jih vo-dile posamezne lokalne skupnosti, so svojo nalogo večinoma opravljali uspešno. Žal se je država sredi devetdesetih let odločila za njihovo razpustitev in ne preoblikovanje, tako da se je ta kontinuiteta žal prekinila. S predlogom novega ZUreP-a opažamo, da se skuša obuditi institucijo s podobnimi nalogami, kar pozdravljamo.

O avtorici

Manca Plazar se je rodila v Ljubljani, otroštvo pa preživela na slovenski Obali, kjer živi še danes. Na Univerzi v Ljubljani, Fakulteti za arhitekturo je leta 1995 je diplomirala, kasneje magistrirala in leta 2004 tudi doktorirala. Aktivno govori slovenski, italijanski in angleški jezik. 17. novembra 2014 je zaprisegla kot sodna izvedenka za arhitekturo – urbanizem. Je mati treh otrok.

Kot mlada raziskovalka za področje urbanizma je bila zaposlena na Znanstveno raziskovalnem središču v Kopru, ki se je vključilo v Univerzo na Primorskem. Eno leto je delovala kot samostojna zasebna raz-iskovalka za področje urbanizma, potem se je zaposlila v projektivnem in planerskem podjetju Studio Mediterana d.o.o. Od 2005 do 2009 je bila zaposlena tudi na Fakulteti za gradbeništvo in geodezijo Univerze v Ljubljani kot raziskovalka, sodelovala pa je pri različnih projektih, ki vključujejo prostorsko načrtovanje, zlasti v obalnih območjih, posebej se je ukvarjala z vodnimi in priobalnimi zemljišči. Od leta 2007 dela na Občini Piran, zadnja leta kot vodja Urada za okolje in prostor. Njeno delo zajema pripravo prostorske strategije na različnih ravneh, vodenje izdelave prostorskih planskih in izvedbenih aktov, vodenje izdelave urbanistične dokumentacije in ostala strokovna dela. V zadnjih letih je tudi članica Komisije za prostor pri Skupnosti občin Slovenije.


Pred vrati je nova KP za dejavnost poslovanja z nepremičninami

Metka Penko NatlačenGospodarska zbornica Slovenije, Pravna služba

Po več kot treh letih trajajočega pogajalskega procesa je bila dne 9.9.2016 na Srečanju nepremičninskih organizacij slavnostno podpisana nova Kolektivna pogodba za dejavnost poslovanja z nepremičninami. Z njeno uveljavitvijo, 1.1.2017, bo prenehala veljati dosedanja, ki je bila sklenjena leta 1998.

Kolektivna pogodba za dejavnost poslovanja z nepremičninami (v nadaljevanju KPN) je ena najmlajših kolektivnih pogodb v gospodarskih dejavnostih1. Prvič je bila podpisana leta 1998. V letu 2003, po spre-jemu Zakona o delovnih razmerjih, je bila za praktično uporabo posodobljena z razlagami KPN. V letu 2004 je bil z Aneksom št. 1 je bil opredeljen način aplikacije tkim. Prvega »Ropovega« usklajevalnega dodatka. V letu 2005 pa je bil z Aneksom št. 2 opredeljen drugi uskladitveni dodatek, sama kolektivna pogodba pa ni pa bila pritegnjena v proces prenove. Od takrat, leta 1998 pa vse do danes ta kolektivna pogodba velja v nespremenjeni vsebini.

Novo Kolektivno KP za dejavnost poslovanja z nepremičninami sta podpisali Gospodarska zbornica Slovenije-Zbornica za poslovanje z nepremičninami in Sindikat komunale, varovanja in poslovanja z ne-premičninami Slovenije – SKNVS.

Proces oblikovanja priprave nove Kolektivne pogodbe za dejavnost poslovanja z nepremičninami, (v na-daljevanju KPN) se je začel na pobudo delodajalske strani, ki je svoj prvi predlog prenovljene KPN pripra-vila že pred spremembo delovnopravne zakonodaje leta 2013, nato pa jih v letu 2013 dodatno uskladila z novim Zakonom o delovnih razmerjih2. Delodajalska stran je postavila za izhodišče sprememb ne le uskladitev z novo delovnopravno zakonodajo, temveč celovito modernizacijo kolektivne pogodbe v duhu večje fleksibilnosti delovnih razmerij. Prvotno tarifnega dela KPN delodajalska stran ni ponudila, ampak ga je oblikovala v letu 2016 potem, ko je bil pogajalsko že izoblikovan normativni del KPN.

Odlika kolektivne pogodbe je ne le, da so pogajanja nemoteno potekala v času veljavnosti dosedanje KPN iz leta 1998 s spremembami, torej brez istočasne odpovedi, s katero se običajno ustvarijo nova nasprotja, neprijazna tvornemu socialnemu dialogu za sklenitev nove kolektivne pogodbe dejavnosti.

Pogajanja sta vodili Majda Marolt, predsednica sindikata SKNVS in Vera Zevnik, podpredsednica Uprav-nega odbora GZS-Zbornice za poslovanje z nepremičninami in so to edina pogajanja za sklenitev kolek-tivne pogodbe dejavnosti pod povsem ženskim vodstvom. Kot izgleda, recept za uspeh.

Kolektivna pogodba ohranja stvarno veljavnost po vzoru prejšnje KPN. Primarno velja za vse delodajalce ki so člani podpisnikov – skleniteljic in s tem pri njih zaposlene delavce, predvsem pa za tiste delodajal-ce, ki na trgu kot pretežno dejavnost praviloma opravljajo v KPN izrecno naštete dejavnosti po SKD 2008. Če gre za člana GZS-ZPN, ki je spremenil registracijo glavne dejavnosti, bo prav tako še naprej zavezan iz KPN na podlagi izrecne določbe KPN, da so člani GZS-ZPN zavezani upoštevati to kolektivno pogodbo na podlagi včlanitve v GZS-ZPN.

Osebna veljavnost KPN izključuje veljavnost KPN za poslovodne osebe in prokuriste, razen če imajo drugače določeno v pogodbi o zaposlitvi; vključuje pa vajence, dijake in študente na obveznem praktič-nem usposabljanju v obsegu, kot je to določeno v kolektivni pogodbi sami. KPN velja tudi za agencijske delavce.

1 Kolektivna pogodba za dejavnost poslovanja z nepremičninami, Uradni list RS, št. 9/1998, 35/2000, 117/2004, 87/20052 Zakon o delovnih razmerjih, Uradni list RS, št.21/2013


KPN je v obligacijskem delu stopila v veljavo z dnem podpisa pogodbenih strank, torej od 9.9.2016 dalje. Za delodajalce bo KPN začela veljati osmi dan po objavi v Uradnem listu RS in bo ustvarjala zaveze zanje od 1.1.2017. Na stanje tega dne se bodo pri delodajalcih uskladili tudi vsi zneski po novi Tarifni prilogi h KPN.

Vsebina normativnega dela KPN je praktično naravnana

Uvodne določne KPN pojasnijo najpogostejše izraze, ki jih uporablja KPN, kot na primer splošni akt, organizacijska enota, delovno mesto, vrsta del,… Izrazi povezani z izobraževanjem in prejemki v zvezi z delom so posebej pojasnjeni v poglavjih, ki urejajo te vsebine.

KPN opredeljuje pravice v KPN kot minimalne standarde za vse zaposlene. Dovoljuje pa dogovor o odsto-panju od minimalnih standardov na ravni delodajalca v izrednih razmerah, kot na primer v primeru težje finančne situacije delodajalca, ki ogroža njegov obstoj in z namenom ohranitve delovnih mest. Dogovor na ravni delodajalca mora biti pisen, sklenjen najdalj za 6 mesecev in z njim mora soglašati sindikat sklenitelj na KPN na nacionalni ravni.

Glede razvrstitve del po zahtevnosti KPN opredeljuje, da se delovna mesta pri posameznem deloda-jalcu razvrstijo v devet tarifnih razredov na podlagi izobrazbe, zahtevane za zasedbo tega delovnega mesta, dodatnih znanj, daljših delovnih izkušenj, večje odgovornosti ter z delom povezanih naporov. Delodajalec pa lahko razvrsti delovna mesta tudi samo na podlagi izobrazbe, zahtevane za zasedbo tega delovnega mesta, v tem primeru na način, kot ga opredeljuje KPN.

Poleg običajnih vsebin KP, kot so objava prostega delovnega mesta, predhoden preizkus, poskusno de-lo, uvajanje v delo, pripravništvo, sklenitev pogodbe o zaposlitvi in zakonska konkurenčna prepoved, KPN posebej določa dodatne možnosti sklenitve KP za določen čas. Ti primeri veljajo za zaposlitev pripravnika in za primere projektnega dela. V ta namen je posebej definirana vsebina projektnega dela, ki omogoča zaposlitve za določen čas tudi za dalj od dveh let. Stranki skleniteljici KPN sta se izrecno dogovorili, da dogovorjeno projektno delo velja samo za delodajalce, ki so člani GZS-ZPN.

Glede povečanja zaposlitvenih možnosti ranljivih skupin sta sklenitelja KPN dodatno dogovorila možnost ustanovitve posebne fundacije, kar predstavlja novost KPN, obenem pa izraža skrb socialnih partnerjev za zaposlovanje mladih in drugih ranljivih skupin.

Nadgradnjo ZDR-1 v KPN pomeni ureditev obveznosti opravljanja tudi drugega dela, ki ga delavec opravlja začasno in namesto dela za katerega je sklenil pogodbo o zaposlitvi, ter v posebej določenih primerih, ki jih KPN našteva. KPN posveča pozornost temu, da mora biti delavec usposobljen za varno opravljanje drugega dela. V primeru pa, da je delavcu opravljanje drugega dela odrejeno poleg opravljanja dela za katero je sklenil pogodbo o zaposlitvi, pa KPN določa, da mu pripada dodatek za povečan obseg dela v višini najmanj 10% od osnovne plače.

Stranki KPN sta se dogovorili tudi o bolj obsežnejši ureditvi dela na domu oziroma o delu na daljavo, kot je bilo to doslej. Tako delo lahko delavec in delodajalec dogovorita ob sklenitvi pogodbe o zaposlitvi ali v času trajanja delovnega razmerja s pogodbo ali aneksom k pogodbi o zaposlitvi. Tudi ta institut ima nalogo povečati zaposlovanje najrazličnejših družbenih skupin na do sedaj manj prakticirane načine.

Delovni čas, letno prerazporejanje, nadurno delo

KPN po vzoru nekaterih na novo usklajenih kolektivnih pogodb dejavnosti ureja razne oblike delovnega časa, ki ga pod definicijo polega delovnega časa opredeljuje v trajanju od 36 ur do 40 ur, in sicer našteva in definira: nepremični delovni čas, premični delovni čas, delno premični delovni čas, deljen delovni čas in izmenski delovni čas.


Za potrebe iz prakse KPN definira tudi pripravljenost na domu kot čas, ko je delavec prisoten doma ali na drugem kraju po lastni izbiri in je v vsakem trenutku dosegljiv osebno ali po telefonu ter se ta čas ne všteva v delovni čas. Za razliko o pripravljenosti na domu je opredeljeno dežurstvo, ki je čas, ko je delavec prisoten na delovnem mestu za primer, če bi moral delovno intervenirati. Deljen delovni čas po KPN pa je delo s prekinitvijo dnevnega delovnega časa najmanj eno uro.

Glede razporejanja delovnega časa med letom je v KPN posebej opredeljeno, da delodajalec pred začet-kom koledarskega oziroma poslovnega leta določi letni razpored delovnega časa. Referenčno obdobje, ki velja glede letne prerazporeditve delovnega časa in glede začasne prerazporeditve, pa je 12 mesecev od uvedbe. Na podoben način je opredeljeno referenčno obdobje za nadurno delo na trajanje 6 mesecev od uvedbe.

Glede plačane odsotnosti z dela do 7 delovnih dni iz osebnih razlogov ni večjih sprememb. V določenih primerih je tudi možna naplačan odsotnost z dela, pri čemer je novost, da ko gre za primere neplačane odsotnosti z dela, se lahko stranko pogodbe o zaposlitvi dogovorita tudi za suspenz pogodbe o zaposli-tvi za določeno obdobje, v katerem pravice delavca iz delovnega razmerja mirujejo.

Veliko je bilo v pogajanjih razprave glede letnega dopusta in kriterijev za njegovo odmero. Dosežen je bil kompromis, da se pri kriteriju delovne dobe uporabi neprekinjena delovna doba pri zadnjem deloda-jalcu, da pa se pri odmeri kot delovna doba pri zadnjem delodajalcu upoštevajo tudi tista leta, ki so bila opredeljena kot delovne izkušnje, potrebne za zasedbo delovnega mesta.

V pogojih za sindikalno delo je predvideno, da se materialni pogoji za delovanje reprezentatitvnega sindikata določijo s kolektivno pogodbo pri delodajalcu, oziroma s pogodbo o zagotavljanju pogojev za sindikalno delo med reprezentativnimi sindikati in delodajalcem. V pogojih za sindikalno delo je opre-deljena tudi stavka, glede katere je bil dosežen konsenz, da ta pride v poštev v primerih, ko predhodna pogajanja niso bila uspešna; v času stavke pa velja, da se stranki vzdržita vsake industrijske akcije. Taka določba predstavlja posebno zrelost in zaupanje socialnih partnerjev skleniteljev KPN.

Tarifni del je najpomembnejši, ker pove, koliko delavec dobi v žep

Tarifni del KPN obsega ureditev prejemkov v zvezi z delom, torej najprej osnovne plače in dodatkov k osnovni plači. Med drugimi vrstami plačil pa KPN sistematično ureja najprej druge osebne prejemke, med njimi regres za letni dopust, odpravnino ob upokojitvi in druge vrste odpravnin, jubilejno nagrado, solidarnostno pomoč ter božičnico.

V Tarifnem delu je najpomembnejša opredelitev osnovne plače kot temeljnega prejemka delavca po pogodbi o zaposlitvi ter in najnižje osnovne plače, v katero sta izrecno všteta oba »Ropova« dodatka. Po-glavje je nadgrajeno z ovrednotenjem vseh vrst dodatkov, tudi z dodatkom za delovno dobo, pri katerem sta stranki KPN dosegli poseben kompromis. Delavcu, ki je zaposlen pri delodajalcu na dan uveljavitve te KPN, pripada dodatek za skupno delovno dobo v višini 0,5% od osnovne plače za vsako izpolnjeno leto delovne dobe, ki jo je dosegel do dneva uveljavitve KPN. Delavcu pa, ki se zaposli pri delodajalcu po uveljavitvi te KPN, pripada dodatek za delovno dobo v višini 0,5% osnovne plače za vsako izpolnjeno leto delovne dobe samo pri zadnjem delodajalcu. Pri tem je spret vzpostavljena pravica, da delovne iz-kušnje, potrebne za zasedbo delovnega mesta, štejejo za delovno dobo pri zadnjem delodajalcu. Tarifna priloga v nadaljevanju določa konkretne zneske najnižjih osnovnih plač v treh skupinah glede na dejav-nost delodajalcev, konkretne zneske povračil stroškov v zvezi z delom ter drugih prejemkov delavcev.

Glede regresa za letni dopust KPN določa, da ta ne sme biti nižji od 800 EUR, kar predstavlja dogovor socialnih partnerjev nad zakonskim minimumom. Božičnica je novost KPN, ki naj bi jo delodajalec izpla-čal v primeru izkazane poslovne uspešnosti delodajalca. KPN predvideva v takih primerih izplačilo tudi v nedenarni obliki.

Pomembna novost KPN je, da je jubilejna nagrada prvič dogovorjena predvsem za člane sindikata za delo pri zadnjem delodajalcu, v katero se všteva delovna doba pravnih prednikov delodajalca in tista skupna


delovna doba, ki je bila upoštevana za zasedbo delovnega mesta. Ta določba upošteva dejstvo, da je potrebno sindikatu kot zaslužnemu za socialni dialog priznati ta njegov trud. Ne glede na to določbo pa lahko KP pri delodajalcu določi, da te pravice pripadajo vsem zaposlenim.

Med povračili stroškov pa KPN opredeljuje običajna povračila: za prevoz na delo in z dela, ki jih KPN opredeljuje v 100% višini, za prehrano med delom, ki znaša 5,12 EUR na dan ter za službena potovanja doma in v tujini, ki se izplačujejo v višini davčne uredbe.

Tarifna priloga velja dve leti. Če ob njenem izteku ne bo sklenjena nova, sta stranki KPN dogovorili njeno vsakoletno avtomatično podaljšanje.

Pred Tarifno prilogo posebno poglavje ureja še preprečevanje in reševanje sporov, kolektivnih in indivi-dualnih. V njem so opredeljene moderne prostovoljne oblike teh načinov reševanj, mediacija in arbitraža. Prav tako je opredeljena Komisija za razlago kot skupen organ podpisnikov, preko katerega stranki KPN spremljata izvajanje in nadgrajujeta njeno vsebino.

Svež veter z uveljavitvijo KPN

KPN bo stopila v veljavo 1.1.2017. Gotovo bo v vnesla svež veter in dala dejavnosti potreben zagon za boljše poslovno okolje. Pomembno je, da se socialna partnerja zavedata pomembnosti sklenjene kolek-tivne pogodbe za dejavnost in da sta pripravljeni spremljati njeno življenje v praksi.

Podpisnika KPN sta že dogovorjena za njeno predhodno skupno predstavitev na Nepremičninskih dnevih v Portorožu, prav tako pa za podrobnejši predstavitveni seminar za podjetja članice GZS v novembru 2016.


KOLEKTIVNA POGODBA ZA DEJAVNOST POSLOVANJA Z NEPREMIČNINAMI (1 Ur.l. RS št. 67/2016)Na podlagi 2. člena Zakona o kolektivnih pogodbah (Uradni list RS, št. 43/06) in Zakona o delovnih razmerjih (UL RS št. 21/2013) sklepata pogodbeni stranki:

kot predstavnik delodajalcev:

Gospodarska zbornica Slovenije - Zbornica za poslovanje z nepremičninami, Dimičeva 13, Ljubljana, ki jo zastopa predsednik Upravnega odbora mag. Franc Props

in

kot predstavnik delavcev:

Sindikat komunale, varovanja in poslovanja z nepremičninamiSlovenije,Dalmatinova 4, Ljubljana, ki ga zastopa predsednica Majda Marolt, univ.dipl.pravnica

naslednjo

KOLEKTIVNO POGODBO ZA DEJAVNOST POSLOVANJA Z NEPREMIČNINAMI

1. člen (uvodna določba )

(1) Pogodbeni stranki s to kolektivno pogodbo širše ravni (v nadaljevanju KPN) avtonomno urejata medsebojne pravice, obveznosti in odgovornosti ter pravice, obveznosti in odgovornosti delavcev in delodajalcev skladno z zakoni.

(2) KPN je sestavljena iz obligacijskega in normativnega dela, katerega sestavni del je tudi Tarifna priloga.

2. člen (stranki KPN)

Pogodbeni stranki KPN sta Gospodarska zbornica Slovenije- Zbornica za poslovanje z nepremičninami, Dimičeva 13, Ljubljana (v nadaljevanju: GZS-ZPN) in Sindikat komunale, varovanja in poslovanja z nepre-mičninami Slovenije, Dalmatinova 4, Ljubljana (v nadaljevanju: SKVNS).

I. OBLIGACIJSKI DEL

1.1. SPLOŠNO

3. člen (stvarna in krajevna veljavnost)

(1) Ta kolektivna pogodba velja za delodajalce, ki so domače in tuje pravne in fizične osebe, so člani podpisnikov te kolektivne pogodbe, ki na trgu kot pretežno dejavnost praviloma opravljajo naslednje dejavnosti po SKD 2008:

41.100 – Organizacija izvedbe stavbnih projektov;

68.100 – Trgovanje z lastnimi nepremičninami;

68.200 – Oddajanje in obratovanje lastnih ali najetih nepremičnin;


68.310 – Posredništvo v prometu z nepremičninami;

68.320 – Upravljanje nepremičnin za plačilo ali po pogodbi;

81.100 – Vzdrževanje objektov; hišniška dejavnost.

(2) Člani GZS - ZPN so zavezani upoštevati to kolektivno pogodbo.

(3) Ta kolektivna pogodba velja za delodajalce na območju Republike Slovenije.

4. člen (osebna veljavnost)

(1) Ta kolektivna pogodba velja za vse delavce, zaposlene pri delodajalcih, opredeljenih v določbah o stvarni veljavnosti te kolektivne pogodbe.

(2) Za poslovodnedelavce in prokuriste ta kolektivna pogodba ne velja, razen, če je tako določeno v pogodbi o zaposlitvi.

(3) Kolektivna pogodba velja tudi za vajence, dijake in študente na obveznem praktičnem usposa-bljanju, v obsegu, kot je to določeno v kolektivni pogodbi.

(4) Določbe te kolektivne pogodbe veljajo tudi za delavce, ki opravljajo delo pri delodajalcu, skladno s pogodbo o zaposlitvi med delavcem in delodajalcem, ki opravlja dejavnost zagotavljanja dela delavcev drugemu uporabniku.

5. člen (časovna veljavnost)

(1) Ta kolektivna pogodba je sklenjena za nedoločen čas.Tarifna priloga je sestavni del normativne-ga dela te kolektivne pogodbe in je sklenjena za obdobje dveh let. Če do izteka veljavnosti Tarifne priloge ni sklenjena nova, se njena veljavnost avtomatično podaljša vsakokrat za eno leto.

6. člen (veljavnost in objava KPN)

(1) KPN v obligacijskem delu stopi v veljavo z dnem podpisa pogodbenih strank. V normativnem delu začne KPN veljati osmi dan po objavi v Uradnem listu RS. Tarifna priloga, ki je sestavni del normativnega dela, se začne uporabljati na dan kot določa KPN oz. njena Tarifna priloga.

(2) Stroške objave KPN v Uradnem listu RS nosi vsaka od strank do ene polovice.

1.2. PRAVICE IN OBVEZNOSTI POGODBENIH STRANK

7. člen (izvedbena dolžnost)

(1) Stranki te kolektivne pogodbe si morata z vsemi sredstvi, ki so jima na voljo, prizadevati za pravilno izvrševanje te kolektivne pogodbe in spoštovanje njenih določb.

(2) Stranki sta dolžni opustiti vsako dejanje, ki bi nasprotovalo izvrševanju te kolektivne pogodbe.

8. člen (sprememba ali dopolnitev KPN)

(1) Vsaka pogodbena stranka lahko kadarkoli predlaga spremembo oziroma dopolnitev te kolektiv-ne pogodbe.


(2) Pogodbena stranka, ki želi spremembo oziroma dopolnitev kolektivne pogodbe, predloži drugi stranki pisni predlog sprememb in dopolnitev z obrazložitvijo razlogov in ciljev za spremembe.

(3) Druga pogodbena stranka se je dolžna do predloga pisno opredeliti v roku 30 dni od prejema predloga.

(4) Če druga stranka ne sprejme predloga za spremembo ali dopolnitev pogodbe oziroma se do pre-dloga ne opredeli v 30 dneh, lahko stranka predlagateljica začne postopek posredovanja pred organom, ki ga določa ta kolektivna pogodba.

9. člen (sklenitev nove KPN )

(1) Postopek za sklenitev nove kolektivne pogodbe se začne na obrazloženo pobudo ene od pogod-benih strank kadarkoli.

(2) Do pisne in obrazložene pobude za sklenitev nove kolektivne pogodbe se je druga pogodbena stranka dolžna opredeliti v roku 30 dni od prejema pobude.

(3) V primeru, da druga pogodbena stranka ne sprejme pobude za sklenitev nove kolektivne po-godbe, oziroma se do pisne pobude v roku, ki ga določa prejšnji odstavek tega člena, ne opredeli, se postopek za sklenitev nove kolektivne pogodbe ustavi.

10. člen (odpoved KPN)

(1) Vsaka od strank lahko KPN odpove s šestmesečnim odpovednim rokom.

(2) Odpoved KPN mora biti pisna in obrazložena.

(3) Po prenehanju veljavnosti KPN se do sklenitve nove, vendar najdlje eno leto, uporabljajo določbe normativnega dela KPN.

(4) Po odpovedi KPN lahko vsaka stranka predlaga sklenitev nove kolektivne pogodbe.

II. NORMATIVNI DEL

PRAVICE IN OBVEZNOSTI DELAVCEV IN DELODAJALCEV

2.1. SPLOŠNO

11. člen (pomen izrazov v tej kolektivni pogodbi)

(1) V kolektivni pogodbi uporabljena izraza »delodajalec« in »delavec«, zapisana v moški slovnični obliki, sta uporabljena kot nevtralna za ženske in moške.

(2) Pogodbena stranka je podpisnik te kolektivne pogodbe.

(3) Manjši delodajalec po tej kolektivni pogodbi je delodajalec, ki zaposluje deset ali manj delavcev in ga tako opredeljuje zakon, ki ureja delovna razmerja.

(4) Poslovodne osebe in prokuristi so osebe, ki zastopajo pravno osebo in vodijo poslovanje pri delodajalcu in so s temi pooblastili vpisane v ustrezni register.

(5) Vodilni delavec vodi poslovno področje ali organizacijsko enoto pri delodajalcu in ima pooblasti-la za sklepanje pravnih poslov ali za samostojne kadrovske in organizacijske odločitve. Delodajalec jih


določi s sistemizacijo delovnih mest ali drugim ustreznim aktom, manjši delodajalec pa lahko s pogodbo o zaposlitvi.

(6) V primeru, da pri delodajalcu ni organiziranega sindikata, je splošni akt, akt delodajalca, ki na splošen način ureja posamezna vprašanja v zvezi z delovnimi razmerji.

(7) Izraz »organizacijska enota« pomeni sestavni del družbe, ki združuje delavce pri opravljanju določenega delovnega procesa. Organizacijske enote določi delodajalec.

(8) Akt o sistemizaciji in organizaciji je splošni akt delodajalca, ki določa delovna mesta ali skupek sorodnih delovnih mest, ki tvorijo vrsto dela, določa pogoje za opravljanje dela na posameznem delov-nem mestu in/ali vrste del ter opis del in nalog posameznega delovnega mesta.

(9) Vrsta del je skupek sorodnih delovnih mest, za katera se zahtevata enaka raven in vrsta izobraz-be.

(10) Delovno mesto je najmanjša organizacijska enota v strukturi delodajalca, v okviru katere se izva-jajo posamezne naloge. .

(11) Sindikalni zaupnik je imenovana ali izvoljena oseba, ki zastopa interese delavcev pri delodajalcu skladno s pravili sindikata.

(12) Izraz “družba” v tej kolektivni pogodbi pomeni vse statusne oblike gospodarskih subjektov po zakonu, ki ureja status gospodarskih subjektov.

(13) Pomen izrazov, ki se nanašajo na izobraževanje, izpopolnjevanje in usposabljanje je opredeljen med določbami, ki urejajo te vsebine.

(14) Pomen izrazov, ki se nanašajo na plače in druge osebne prejemke, je opredeljen v poglavju o plačah.

12. člen (minimalni standardi)

(1) Ta KPN predstavlja minimalne standarde, ki zavezujejo vse delodajalce, za katere velja ta KPN.

(2) Odstopanja od minimalnih standardov, ki so v tej kolektivni pogodbi dogovorjeni, so na ravni delodajalca dovoljena v primeru predhodnega pisnega dogovora med delodajalcem in sindikatom pri de-lodajalcu, ob soglasju sindikata sklenitelja KPN, v primeru težje finančne situacije delodajalca, ki ogroža njegov obstoj in z namenom ohranitve delovnih mest.

(3) Pisni dogovor je lahko sklenjen najdalj za 6 mesecev in mora obvezno vsebovati dogovor glede načina in rokov povračila prikrajšanja.

13. člen (razvrstitev del)

(1) Delovna mesta se pri posameznem delodajalcu razvrstijo v devet tarifnihrazredov na podlagi izobrazbe, zahtevane za zasedbo tega delovnega mesta, dodatnih znanj, daljših delovnih izkušenj, večje odgovornosti ter z delom povezanih naporov.

(2) Delodajalec lahko razvrsti delovna mesta tudi samo na podlagi izobrazbe, zahtevane za zasedbo tega delovnega mesta in sicer na naslednji način:


TR ZAHTEVNOST DELA STOPNJA (RAVEN) IZOBRAZBE VRSTA IZOBRAZBEI. (enostavna dela) nedokončana osnovnošolska

obveznost11001 – nepopolna nižja stopnja osnovnošolske izobrazbe

11002 – popolna nižja stopnja osnov-nošolske izobrazbe

11003 – nepopolna višja stopnja osnovnošolske izobrazbe

11099 – nepopolna osnovnošolska izobrazba, drugje nerazporejeno

II. (manj zahtevna dela) osnovnošolska izobrazba 12001 – osnovnošolska izobrazba

12099 – osnovnošolska izobrazba, drugje nerazporejeno

III. (srednje zahtevna dela) nižja poklicna in podobna izobrazba

13001 – nižja poklicna izobrazba

13099 – nižja poklicna in podobna izobrazba, drugje nerazporejeno

IV. (zahtevna dela) srednja poklicna in podobna izobrazba

14001 – srednja poklicna izobrazba

14099 – srednja poklicna in podobna izobrazba, drugje nerazporejeno

V. (bolj zahtevna dela) srednja strokovna in splošna izobrazba

15001 – srednja strokovna izobrazba

15002 – srednja splošna izobrazba

15099 – srednja strokovna in splošna izobrazba, drugje nerazporejeno

VI. (zelo zahtevna dela) višješolska, višja strokovna in podobna izobrazba

16101 – višja strokovna izobrazba

16102 – višješolska izobrazba (pred bolonjsko reformo)

16199 – višješolska, višja strokovna in podobna izobrazba, drugje neraz-porejeno

VII. (zelo zahtevna dela) visokošolska izobrazba prve stopnje,

visokošolska strokovna izo-brazba (pred bolonjsko refor-mo) in podobna izobrazba

16201 – specializacija po višješolski izobrazbi (pred bolonjsko reformo)

16202 – visokošolska strokovna izobrazba (pred bolonjsko reformo)

16203 – visokošolska strokovna izobrazba (prva bolonjska stopnja)

16204 – visokošolska univerzitetna izobrazba (prva bolonjska stopnja)

16299 – visokošolska izobrazba prve stopnjepodobna izobrazba, drugje nerazporejeno


TR ZAHTEVNOST DELA STOPNJA (RAVEN) IZOBRAZBE VRSTA IZOBRAZBEVI-II.

(visoko zahtevna dela) visokošolska izobrazba druge stopnje in podobna izobrazba

17001 – specializacija po visoko-šolski strokovni izobrazbi (pred bolonjsko reformo)

17002 – visokošolska univerzitetna izobrazba (pred bolonjsko reformo) 17003 – magistrska izobrazba(druga bolonjska stopnja)

17099 – visokošolska izobrazba druge stopnje, drugje nerazporejeno

IX. (najbolj zahtevna dela) visokošolska izobrazba tretje stopnje

in podobna izobrazba

18101 – specializacija po univer-zitetni izobrazbi (pred bolonjsko reformo)

18102 – magisterij znanosti (pred bolonjsko reformo)

18199 – magistrska (pred bolonjsko reformo) in podobna izobrazba, drugje nerazporejeno

18201 – doktorat znanosti (pred bolonjsko reformo)

18202 – doktorska izobrazba (tretja bolonjska stopnja)

18299 – doktorska znanstvena in podobna izobrazba, drugje nerazpo-rejeno

(3) Delovna mesta posameznega tarifnega razreda se lahko v podjetniških kolektivnih pogodbah razvrstijo v posamezne plačilne razrede. Podlaga za razvrščanje v posamezne plačilne razrede so zahte-ve po dodatnih znanjih, daljših delovnih izkušnjah, večji odgovornosti, z delom povezani napori in težje delovne razmere.

(4) Delodajalec je dolžan pred sprejemom akta o sistemizaciji delovnih mest oziroma njegovih spre-memb in dopolnitev, pridobiti mnenje sindikata.

(5) V primeru, da manjši delodajalec, skladno z zakonom, ki ureja delovna razmerja, ni dolžan spre-jeti akta o sistemizaciji in organizaciji delovnih mest, se delovno mesto razvršča primerljivo glede na zahtevano stopnjo izobrazbe za to delovno mesto oz. kot izhaja iz objave.

2.2. SKLENITEV POGODBE O ZAPOSLITVI, PRAVICE IN OBVEZNOSTI V ČASU TRAJANJA POGODBE O ZAPOSLITVI IN PRENEHANJE POGODBE O ZAPOSLITVI

14. člen (objava prostega delovnega mesta)

Delodajalec je dolžan, skladno z zakonom, ki ureja delovna razmerja, objaviti prosto delovno mesto.


15. člen (predhodni preizkus)

(1) Delodajalec lahko pred izbiro preizkusi usposobljenost za delo prijavljenih kandidatov, pri čemer določi ustrezen strokovni način preizkusa.

(2) Delodajalec imenuje strokovno komisijo, organizacijo ali pooblaščeno osebo, ki opravi preizkus v skladu s pravili stroke. Delodajalec lahko preizkusi le strokovno usposobljenost, znanje, veščine in spretnosti ter psihofizične sposobnosti, ki so potrebne pri delu.

(3) Kandidat, ki se takega preizkusa ne udeleži, ne more biti upoštevan pri izbiri.

(4) Kandidat ima pravico do odškodnine v primeru delovne nesreče v zvezi s preizkusom usposoblje-nosti, razen če ni ravnal skladno z navodili delodajalca pri poteku predhodnega preizkusa.

(5) Predhodni preizkus usposobljenosti ne sme trajati dalj kot en dan in poteka pod stalnim nadzo-rom delodajalca oziroma od njega pooblaščenega delavca

16. člen (vročitev predloga pogodbe o zaposlitvi)

Delodajalec je dolžan vročiti pisni predlog pogodbe o zaposlitvi delavcu najmanj tri dni pred predvide-nim dnem sklenitve pogodbe o zaposlitvi oziroma nastopom dela.

17. člen (pogodba o zaposlitvi)

(1) S pogodbo o zaposlitvi delavec in delodajalec uredita vprašanja, kot zahteva zakon.

(2) V pogodbi o zaposlitvi se poleg sestavin, ki jih določa zakon, lahko navede tudi tarifni in plačilni razred za delovno mesto, za katerega se sklepa delovno razmerje. Delavec in delodajalec se lahko v pogodbi o zaposlitvi dogovorita za opravljanje poskusnega dela, pripravništva ali uvajanja v delo.

(3) Delodajalec delavca pred sklenitvijo pogodbe o zaposlitvi seznani z naravo dela, dejansko vse-bino delovnega mesta in s tem povezanimi tveganji. Kot prilogo, ki ni sestavni del pogodbe o zaposlitvi, delodajalec delavcu vroči tudi kopijo ocene tveganja za njegovo delovno mesto.

(4) V pogodbi o zaposlitvi se glede vprašanj o dnevnem ali tedenskem delovnem času in razpore-ditvi delovnega časa, določil o drugih sestavinah plače delavca, o plačilnem obdobju, plačilnem dnevu in o načinu izplačevanja plače, določil o letnem dopustu oziroma načinu določanja letnega dopusta in dolžine odpovednih rokov, stranki lahko sklicujeta na veljavne zakone, kolektivne pogodbe oziroma splošne akte delodajalca.

(5) Delodajalec delavcu pred podpisom pogodbe o zaposlitvi omogoči seznanitev z vsebino kolek-tivnih pogodb in splošnih aktov, ki določajo njegove pravice in obveznosti.

(6) Delodajalec mora kolektivne pogodbe in splošne akte hraniti na dostopnem mestu, na katerem se lahko delavci brez nadzora seznanijo z njihovo vsebino.

(7) Podpisnika te kolektivne pogodbe si bosta prizadevala za spodbujanje oblikovanja primerov dobre prakse pri obveščanju kandidatov in zaposlenih o pogojih dela.

18. člen (opravičeni razlogi, zaradi katerih delavec ne prične delati)

(1) V primeru, da delavec ne prične z delom na dogovorjeni datum v skladu s pogodbo o zaposlitvi, kot opravičen razlog šteje:


• bolezen, ki se izkaže z zdravniškim potrdilom;

• vabilo k upravnim ali sodnim organom, brez krivde delavca;

• smrt zakonca ali zunajzakonskega partnerja, smrt otrok, posvojencev in otrok zakonca ali zunaj-zakonskega partnerja ter smrt staršev;

• drug naknadno sprožen nepredviden dogodek, ki v času sklenitve pogodbe o zaposlitvi ni bil znan ali predvidljiv.

(2) V primeru, da delavec ne nastopi dela na dogovorjeni datum iz drugih razlogov, se šteje, da delovno razmerje ni nastalo, razen če se delavec in delodajalec dogovorita drugače.

19. člen (konkurenčna prepoved)

(1) Med trajanjem delovnega razmerja delavec ne sme brez pisnega soglasja delodajalca za svoj ali tuj račun opravljati del ali sklepati poslov ali ustanavljati podjetja z dejavnostjo, ki sodi v dejavnost, ki jo dejansko opravlja delodajalec in pomeni ali bi lahko pomenila za delodajalca konkurenco.

(2) Če delavec krši določbo prvega odstavka tega člena, krši pogodbene in druge obveznosti iz po-godbe o zaposlitvi in delodajalec mu lahko redno odpove pogodbo o zaposlitvi iz krivdnega razloga.

20. člen (sklepanje pogodbe o zaposlitvi za določen čas)

(1) Če delavec sklene delovno razmerje za določen čas, morata biti v pogodbi o zaposlitvi določena:

a. razlog, na podlagi katerega je bilo sklenjeno delovno razmerje za določen čas,

b. čas trajanja pogodbe za določen čas, kot datumska opredelitev ali obdobje, ko gre za nadome-ščanje določene osebe v času odsotnosti.

(2) Pogodba o zaposlitvi za določen čas se lahko poleg primerov, določenih v zakonu, sklene tudi za zaposlitev pripravnika in za primere projektnega dela.

(3) Pogodba o zaposlitvi za določen čas se lahko sklene z delavcem v primeru uvajanja novih teh-nologij in nove organizacije dela, pod pogojem, da se z delavcem, s katerim bo sklenjena taka pogodba o zaposlitvi, dogovori suspenzobstoječe pogodbe o zaposlitvi za čas trajanja pogodbe o zaposlitvi za določen čas. Po prenehanju pogodbe za določen čas stopi v veljavo prvotna pogodba o zaposlitvi delav-ca.

(4) Manjši delodajalec lahko sklene pogodbo o zaposlitvi za določen čas poleg primerov, ki jih dolo-ča zakon, še v naslednjih primerih:

• če gre za izvedbo enkratnega posla in sicer za čas izvedbe tega posla;

• v prvem letu, ko prvič začne opravljati dejavnost.

21. člen (projektno delo)

(1) Za projektno delo se šteje delovni proces, ki izpolnjuje naslednje značilnosti:

• v procesu se izvajajo naloge oz. programi z določenim ciljem,

• o procesu se vodi projektna dokumentacija,


• projekt ima opredeljenega nosilca ali osebe za vodenje,

• projekt je časovno določen in finančno ovrednoten.

(2) V čas trajanja projekta se štejejo tudi vsa njegova podaljšanja, ki so razvidna iz ustrezne doku-mentacije.

(3) Dogovorjeno projektno delo iz tega člena velja samo za delodajalce, ki so člani GZS-ZPN.

22. člen (poskusno delo)

(1) Delavec in delodajalec, ki se v pogodbi o zaposlitvi dogovorita o poskusnem delu, opredelita tudi njegovo trajanje in način spremljanja.

(2) Trajanje poskusnega dela za posamezna dela znaša:

• za dela I. do III. tarifnega razreda največ en mesec,

• za dela IV. tarifnega razreda največ dva meseca,

• za dela V. tarifnega razreda največ tri mesece,

• za dela VI., VII., VIII in IX. tarifnega razreda največ šest mesecev.

(3) Z nastopom dela delavca delodajalec imenuje izmed delavcev, zaposlenih v družbi oziroma zu-nanjih sodelavcev strokovno komisijo ali pooblaščenega delavca, ki spremlja delavčevo delo v poskusni dobi. Člani strokovne komisije oziroma pooblaščeni delavec morajo imeti primerno usposobljenost, da lahko spremljajo in ugotavljajo uspešnost poskusnega dela.

(4) Če komisija ni imenovana, opravlja to nalogo neposredno nadrejeni.

(5) Delavec lahko v času trajanja poskusnega dela kadarkoli redno odpove pogodbo o zaposlitvi s sedemdnevnim odpovednim rokom.

(6) Delodajalec lahko kadarkoli v času trajanja poskusnega dela poda pisno oceno o uspešno opra-vljenem delu.

(7) Če delodajalec v času trajanja poskusnega dela poda pisno oceno o neuspešno opravljenem poskusnem delu, lahko delavcu redno odpove pogodbo o zaposlitvi. Redna odpoved se vroči do izteka poskusne dobe.

23. člen (uvajanje v delo)

(1) Ko se delavec pri delodajalcu prvič zaposli, ga delodajalec uvede v delo.

(2) Uvajanje v delo sestavlja:

• seznanitev delavca z dejavnostjo delodajalca, njegovo organizacijo in s poslovanjem,

• seznanitev z vsebino dela, delovnimi in drugimi postopki na delovnem mestu ali z vrsto dela, za katero je delavec sklenil pogodbo o zaposlitvi,

• seznanitev s sodelavci, s katerimi bo delavec redno sodeloval pri izvajanju svojih delovnih nalog,

• seznanitev z oceno tveganja, vključno z ukrepi za zagotavljanje varnosti in zdravja pri delu,


• izvajanje delovnih nalog na delovnem mestu ali vrsti dela (sprva pod nadzorom, kasneje samo-stojno),

• seznanitev s podatki, ki so poslovna skrivnost in s postopki ravnanja s temi podatki,

• seznanitev z varstvom osebnih podatkov,

• seznanitev z drugimi obveznostmi delavca, ki izhajajo iz zakona, splošnih aktov delodajalca in pogodbe o zaposlitvi.

(3) Delodajalec ob pričetku uvajanja v delo lahko imenuje enega ali več pooblaščenih delavcev, ki delavca uvedejo v delo. Pooblaščeni delavec mora imeti primerno usposobljenost, da lahko uvaja v delo.

24. člen (pripravništvo)

(1) Pripravništvo se lahko dogovori v pogodbi o zaposlitvi le v primeru, ko se delavec zaposli prvič po končanem izobraževanju in sicer z namenom, da se usposobi za samostojno opravljanje dela, če v okviru programa izobraževanja za poklic ni imel praktičnega usposabljanja ali obvezne prakse v takšnem obsegu, da bi lahko samostojno opravljal delo.

(2) Pripravništvo se določi za različno dolga obdobja glede na stopnjo strokovne izobrazbe:

• za dela IV. in V. stopnje strokovne izobrazbe največ 6 mesecev,

• za dela VI. stopnje strokovne izobrazbe največ 9 mesecev,

• za dela nad VI. stopnjo strokovne izobrazbe največ 12 mesecev.

(3) Delodajalec mora pripravniku določiti mentorja, ki mora imeti primerno usposobljenost, da lahko usposablja in spremlja potek pripravništva.

(4) Pripravništvo poteka po programu, ki ga pripravi mentor in ga ob nastopu pripravništva izroči pripravniku. Program mora vsebovati tudi način spremljanja in ocenjevanja pripravništva.

(5) Mentor je dolžan skrbeti za izvajanje programa pripravništva, uvajati pripravnika v delo, mu da-jati strokovne nasvete, navodila in pomoč pri praktičnem delu ter napisati poročilo o delu pripravnika.

(6) Delodajalec praviloma imenuje tričlansko strokovno komisijo, pred katero pripravnik opravlja strokovni izpit. Člani strokovne komisije morajo imeti primerno usposobljenost, da lahko ugotavljajo uspešnost pripravništva. Mentor ni član komisije.

(7) Mentor in člani komisije se lahko imenujejo izmed delavcev, zaposlenih pri delodajalcu ali zuna-njih sodelavcev.

(8) Pripravništvo se zaključi s strokovnim izpitom, ki ga določi strokovna komisija. Pripravnik opra-vlja strokovni izpit najkasneje do izteka pripravniške dobe.

(9) O opravljanju strokovnega izpita se piše zapisnik ter se izda potrdilo o opravljenem pripravni-štvu, ki vsebuje:

• ime in priimek ter rojstne podatke pripravnika,

• dan opravljanja strokovnega izpita,

• dan, mesec in leto izdaje potrdila,

• delovno mesto oziroma vrsto del, za katere je pripravnik opravil strokovni izpit,


• podpis predsednika strokovne komisije in pooblaščenega delavca delodajalca.

(10) Na ravni dejavnosti poslovanja z nepremičninami se oblikuje seznam oz. lista strokovnjakov članov strokovnih komisij za opravljanje pripravniškega izpita. Delodajalec lahko z liste izbere potrebno število članov komisije za opravljanje pripravniškega izpita. Upravni odbor ZPN določi način imenovanja, delovanja in financiranja liste strokovnjakov.

25. člen (medsebojno izključevanje)

Poskusno delo in pripravništvo se med seboj izključujeta.

26. člen (fundacija za izboljšanje zaposlitvenih možnosti in izobraževanja delavcev in delodajalcev)

(1) Za izboljšanje konkurenčnosti, možnosti ohranitve zaposlitve in zaposlitvenih možnosti ranljivih oziroma drugih dogovorjenih skupin delavcev se podpisniki te kolektivne pogodbe lahko dogovorijo o ustanovitvi fundacije.

(2) Namen fundacije je namensko zbiranje sredstev za pomoč delodajalcem pri razvoju konkurenč-nosti in zagotavljanju potrebnih aktivnosti za dvig znanja, veščin in splošne razgledanosti in s tem lažje zaposljivosti delavcev v dejavnosti.

(3) Financiranje aktivnosti iz tega člena in način pridobivanja sredstev prek različnih državnih institu-cij in različnih javnih razpisov, koordinacija in standardizacija delovanja ter zagotavljanja kvalitetnejših, cenejših ter enotnejših programov in spremljanje namembnosti uporabe sredstev, se določi v pravilih fundacije.

(4) Izbiro izvajalcev, ki sodelujejo pri izvedbi programov iz prejšnjega odstavka opravijo ustanovitelji fundacije. .

27. člen- (obveznost opravljanja drugega dela)

(1) Delavec mora začasno, namesto dela za katerega je sklenil pogodbo o zaposlitvi, opravljati tudi drugo delo, ki ni predmet pogodbe o zaposlitvi, v naslednjih primerih:

• zmanjšanja ali povečanja obsega dela pri delodajalcu,

• nadomeščanja drugega delavca v trajanju do dveh mesecev,

• nenadne okvare strojev in drugih sredstev za delo na delovnem mestu,

• nadomeščanja delavca, ki iz objektivnih razlogov ne sme zapustiti delovnega mesta, zaradi za-gotovitve odmora med delom,

• izvajanja ukrepov za varnost in zdravje pri delu,

• v primeru začasnih zdravstvenih omejitev delavca, ki izhajajo iz mnenja izvajalca medicine dela in ko delavec svojega dela iz teh razlogov ne more opravljati,

• v primeru nadomeščanja delavca, ki mu je odpovedana pogodba o zaposlitvi iz razloga nespo-sobnosti.

(2) Potrebe po opravljanju drugega dela pisno odredi delodajalec v roku najmanj tri delovne dni pred datumom pričetka dela in izjemoma najkasneje v roku treh delovnih dni po začetku dela delavcu izročiti pisni nalog za drugo delo, razen v primeru iz četrte alineje naštetih primerov, ko lahko delodajalec takoj


odredi delo brez predhodnega obvestila. V vseh zgoraj naštetih primerih lahko traja opravljanja drugega dela največ tri mesece v koledarskem letu.

(3) Delavcu pripada v času opravljanja drugega dela iz prvega odstavka tega člena tista plača, ki je zanj bolj ugodna.

(4) Delavec mora biti usposobljen za varno opravljanje drugega dela.

28. člen (opravljanje drugega dela poleg rednega dela)

(1) V primeru, da je delavcu opravljanje drugega dela v primerih iz prvegaodstavka 27. člena odre-jeno poleg opravljanja dela za katero je sklenil pogodbo o zaposlitvi, mu pripada dodatek za povečan obseg dela v višini najmanj 10 % od osnovne plače. Nadomeščanje za čas letnega dopusta ne predsta-vlja podlage za izplačilo tega dodatka.

(2) Nadurno delo in dodatek za povečan obseg dela se ne izključujeta.

29. člen (napotitev delavca na delo v drug kraj)

(1) Delodajalec lahko napoti delavca na delo v drug kraj brez njegove privolitve, če je kraj opravljanja dela v pogodbi o zaposlitvi širše opredeljen in pod pogojem, da kraj novega delovnega mesta ni odda-ljen več kot tri ure vožnje v obe smeri od kraja, kjer delavec biva.

(2) Na delo v drug kraj ne more biti napoten:

• delavec invalid, ki ne more neovirano uporabljati javnih prevoznih sredstev,

• delavec ali delavec samohranilec, ki ima otroka v starosti do 15 let,

• delavec, pri katerem taka razporeditev lahko vpliva na poslabšanje njegovega zdravja, na pod-lagi mnenja pooblaščenega zdravnika;

• delavec, ki neguje težje duševno ali telesno prizadetega družinskega člana.

(3) Omejitve iz prejšnjega odstavka tega člena ne veljajo, če delodajalec zagotovi delavcu in njegovi družini enakovredne pogoje bivanja.

30. člen (delo na domu)

(1) Ob sklenitvi pogodbe o zaposlitvi ali v času trajanja delovnega razmerja se lahko delodajalec in delavec s pogodbo ali aneksom k pogodbi o zaposlitvi dogovorita o delu na domu oziroma o delu na daljavo.

(2) Delo na domu oz. delo na daljavo se lahko organizira pod naslednjimi pogoji:

• če gre za takšna dela in naloge, ki jih ni potrebno opravljati v prostorih delodajalca,

• če delavec razpolaga s primernimi poslovnimi ali drugimi prostori,

• če je zagotovljena varnost pri delu,

• če je zagotovljeno sprotno obveščanje delavcev, ki delo opravljajo na domu.

(3) V primeru dela delavca na domu oziroma na daljavo delodajalec lahko preveri, ali so zagotovljeni minimalni pogoji za varno delo in varno delovno okoljeter občasno nadzoruje izvajanje zakonskih


obvez varnosti in zdravja pri delu. V primerih, ko delavec opravlja delo doma, se občasni nadzor opravlja na podlagi predhodne najave delodajalca.

(4) Pravice, obveznosti in dolžnosti, ki izhajajo iz posebnosti dela na domu oziroma dela na daljavo ter posebni pogoji za opravljanje tega dela in posebni načini medsebojnega informiranja se uredijo s pogodbo ali aneksom k pogodbi o zaposlitvi, upoštevaje določbe zakona, ki ureja delovna razmerja. Delodajalec lahko v pogodbi o zaposlitvi ali aneksu k pogodbi o zaposlitvi določi delavcu neposre-dno nadrejenega vodjo in obseg njegovih pooblastil, podrobnejši način poročanja o opravljenem delu in odrejanje tekočega dela ter omejitve glede uporabe informacijske tehnologije in opreme. V kolikor vprašanja iz prejšnjega stavka ne ureja pogodba ali aneks k pogodbi o zaposlitvi, mora delodajalec pred začetkom dela delavca izdati pisna navodila in jih vročiti delavcu neposredno ter ga obvestiti o sankcijah za primer kršitev.

(5) Delavec in delodajalec se v pogodbi o zaposlitvi ali v aneksu k pogodbi o zaposlitvi dogovorita o obsegu dela, ki mora biti opravljen v določenem času in morebitni pripadajoči nagradi v primeru doseganja boljših delovnih rezultatov. Delavec, ki opravlja delo doma oziroma na daljavo sam organizira dnevni delovni čas, zato mu ne pripadajo dodatki iz naslova neugodnega delovnega časa, razen v pri-meru, ko narava dela zahteva ali delodajalec odredi, da se mora delo opraviti v nočnem času ali na dela prosti dan ali dan državnega praznika. V teh primerih delavcu pripada poseben dodatek, kot ga določa kolektivna pogodba pri delodajalcu ali pogodba o zaposlitvi oziroma aneks k pogodbi o zaposlitvi.

(6) Delavec in delodajalec se dogovorita o načinu informiranja z namenom, da se delavcu omogoči redne stike s sodelavci in dostop do podatkov o dogajanju v podjetju, enak dostop do usposabljanja in s tem razvoja karierne poti.

(7) Delodajalec in delavec s pogodbo ali aneksom k pogodbi o zaposlitvi določita povračilo stroškov, ki so neposredno povezani z delom (npr. stroški komunikacije) in nadomestilom za uporabo delavčevih sredstev najmanj v višini amortizacije.

(8) V primeru, da delavec zavrne ponujeno delo na domu oz. delo na daljavo, se njegov delovno pravni status ne sme spremeniti.

31. člen (določanje presežnih delavcev)

Delodajalec lahko določi delavce, katerih delo postane trajno nepotrebno, le v skladu z zakonom.

32. člen (pravice presežnih delavcev)

(1) Delodajalec je dolžan delavce obveščati o vseh aktivnostih, povezanih z nastankom in reševa-njem presežnih delavcev, delavci pa morajo biti osebno seznanjeni z možnimi načini reševanja svojega delovnega položaja.

(2) Program reševanja presežnih delavcev mora biti finančno ovrednoten.

(3) Odpravnina, ki pripada delavcu, ki mu iz poslovnih razlogovni mogoče zagotoviti dela pod pogoji iz pogodbe o zaposlitvi, mora biti izplačana najkasneje do izteka odpovednega roka oz. ob izplačilu zadnje plače. Delavec ima pravico do odpravnine v višini več kot 10-kratnika osnove, ki jo določa zakon, ki ureja delovna razmerja, ko mu glede na trajanje delovne dobe pri delodajalcu ta pripada.

33. člen (delovni čas)

Polni delovni čas znaša najmanj 36 ur in največ 40 ur tedensko.


34. člen (vrste oziroma oblike delovnega časa)

(1) Pri delodajalcih se glede na potrebe delovnega oziroma poslovnega procesa na posameznih področjih dela uporabljajo praviloma naslednje vrste oziroma oblike delovnega časa:

a) nepremični delovni čas,

b) premični delovni čas,

c) delno premični delovni čas,

d) deljen delovni čas,

e) izmenski delovni čas.

(2) Nepremični delovni čas je čas, pri katerem je točno določen čas prihoda in odhoda z dela.

(3) Premični delovni čas je čas, pri katerem je čas prihoda in odhoda z dela določen v razponu. V sistemu premičnega delovnega časa imajo posamezni pojmi naslednji pomen:

• »Dovoljen delovni čas« je razpon, v katerem lahko delavec opravi svojo delovno obveznost. Omejuje ga ura najzgodnejšega dovoljenega prihoda na delo in ura najkasnejšega dovoljenega odhoda z dela.

• »Obvezni delovni čas« je tisti del dovoljenega delovnega časa, ko delavec mora biti prisoten na delu.

• »Premakljivi del delovnega časa« je časovni razpon, v katerem lahko delavec sam odloča o tre-nutku prihoda na delo in/ali odhoda zdela, razen če narava dela zahteva, da delavec ostane na delu, dokler ne konča posameznega opravila, ki je vezano na rok ali sodelovanje z drugimi delavci.

(4) Delno premični delovni čas je čas, pri katerem je točno določen čas prihoda na delo oziroma odhoda z dela, čas odhoda z dela oziroma prihoda na delo, pa je določen v razponu. Delno premični delovni čas se določi v primerih, ko zaradi narave dela ni mogoče vnaprej določiti začetka oziroma konca delovnega časa.

(5) Deljen delovni čas je čas, ko delavec opravlja delo s prekinitvijo polnega dnevnega delovnega časa, prekinitev pa traja najmanj eno uro. Delavcu, ki dela s krajšim delovnim časom do štiri ure, ni do-voljeno odrejati dela v deljenem delovnem času, razen če se delavec in delodajalec dogovorita drugače.

(6) Izmenski delovni čas je čas, ko se delo izmenoma opravlja v dopoldanski, popoldanski ali tudi v nočni izmeni, ki glede na pet ali šestdnevni delovni teden traja od šest do osem ur dnevno in se pravi-loma ponavlja vsak teden oziroma dnevno, tako da delavec dela en teden oziroma dan v dopoldanski in drug teden oziroma dan v popoldanski oziroma nočni izmeni.

(7) Za delo v popoldanski izmeni se šteje delo, ko delavec izpolni 75 % in več svoje redne dnevne delovne obveznosti po 12.00 uri.

(8) Za delo v nočni izmeni se šteje delo, ko delavec izpolni 75 % in več svoje redne dnevne delovne obveznosti med 22.00 in 7.00 uro naslednjega dne.

35. člen (pripravljenost na domu)

(1) Pripravljenost na domu je čas, ko je delavec prisoten doma ali na drugem kraju po lastni izbiri, in je v vsakem trenutku dosegljiv osebno ali po telefonutako, da lahko v primeru, ko ga delodajalec ali


stranka potrebuje, pride na delovno mesto ali na kraj, kjer je potrebna intervencija, v času, ki ga običajno porabi za pot na delo in izvaja svojo delovno obveznost.

(2) Za čas pripravljenosti na delo na domu pripada delavcudodatek.

(3) Čas pripravljenosti se ne všteva v delovni čas.

(4) V primeru ponovnega prihoda na delo v času pripravljenosti na domu, delavcu pripada povračilo dejanskih stroškov za prihod na delo, dejansko opravljene ure pa se štejejo za nadure.

36. člen (dežurstvo)

(1) Dežurstvo je čas, ko je delavec prisoten na delovnem mestu za primer, če bi moral delovno inter-venirati.

(2) V času dežurstva je delodajalec dolžan delavcu določiti prioritete opravljanja del.

(3) Čas dežurstva se všteva v delovni čas.

37. člen (razporeditev delovnega časa)

(1) Pred začetkom koledarskega oziroma poslovnega leta delodajalec določi letni razpored delov-nega časa. Pri tem upošteva potrebe delovnega procesa in z zakoni zagotovljene odmore in počitke delavcev.

(2) Delavci morajo biti seznanjeni z letnim delovnim koledarjemza naslednje koledarsko ali poslov-no leto 15 dni pred pričetkom tega leta na pri delodajalcu običajen način.

38. člen (obdobje neenakomerne razporeditvein začasna prerazporeditev delovnega časa)

(1) V primerih, ko to narekujejo objektivni, tehnični razlogi ali razlogi organizacije dela, se pri ne-enakomerni razporeditvi ter začasni prerazporeditvi delovnega časa upošteva polni delovni čas kot povprečna delovna obveznost v obdobju 12 mesecev od uvedbe.

(2) V primeru, da delodajalec nima ustreznega akta, se objektivni, tehnični in organizacijski razlogi iz prvega odstavka tega členaopredelijov pogodbi o zaposlitvi.

(3) Neenakomerni delovni čas ne vključuje dodatka za deljen delovni čas.

39. člen (primeri in pogoji za neenakomerno razporeditev delovnega časa ter primeri in pogoji za začasno

prerazporeditev delovnega časa)

(1) Zaradi narave ali organizacije dela ali potreb uporabnikov je delovni čas lahko neenakomerno razporejen.

(2) V primeru neenakomerne razporeditve delovnega časa in začasne prerazporeditve delovnega časa delovni čas ne sme trajati več kot 56 ur na teden.

(3) Neenakomerne razporeditve delovnega časa in začasne prerazporeditve delovnega časa ni mo-goče odrediti delavcem, za katere velja prepoved dela preko polnega delovnega časa.

(4) Delovni čas lahko delodajalec začasno prerazporedi v primerih:

• izjemoma povečanega obsega dela,


• če je potrebno nadaljevanje delovnega ali proizvodnega procesa, da bi se preprečila materialna škoda ali nevarnost za življenje in zdravje ljudi,

• če je nujno, da se odvrne okvara delovnih sredstev, ki bi povzročila prekinitev dela,

• če je potrebno, da se zagotovi varnost ljudi in premoženja ter varnost prometa,

• nepredvidenega zmanjšanega obsega dela,

• sezonskih vplivov na potrebe po produktih in storitvah delodajalca,

• začasnega pomanjkanja surovin (kot npr.: reprodukcijskih materialov, sestavnih delov) in energi-je (kot npr.: elektrika, para, plin),

• nepredvidene začasno povečane odsotnosti delavcev z dela,

• neugodnih vremenskih pogojev.

(5) Delodajalec je dolžan v pisni obliki obvestiti posameznega delavca, na kakšen način in za koliko časa se začasno prerazporeja delovni čas. Obvestiti ga je dolžan najmanj 24 ur pred pričetkom začasne prerazporeditve delovnega časa.

(6) Delavcem invalidom II. in III. kategorije in delavcem v času medicinske rehabilitacije, ki imajo pravico delati s krajšim delovnim časom od polnega, se trajanje dnevnega delovnega časa v primeru prerazporeditve delovnega časa ne sme podaljšati.

40. člen (krajši delovni čas zaradi starševstva)

Če eden od staršev uveljavlja pravico do krajšega delovnega časa zaradi starševstva, se razporeditev delovnega časa določi s pisnim dogovorom med delavcem in delodajalcem.

41. člen (odreditev nadurnega dela)

(1) Delodajalec lahko odredi nadurno delo v primerih, ki jih določa zakon, ki ureja delovna razmerja.

(2) Delavec je dolžan na zahtevo delodajalca opravljati nadurno delo v primerih, ki jih določa zakon ter v drugih izjemnih, nujnih in nepredvidenih primerih, ki so nastopili po presoji delodajalca.

(3) Delodajalec mora delavcu nadurno delo odrediti v pisni obliki praviloma pred začetkom dela. Če zaradi narave dela ali nujnosti opravljanja nadurnega dela delavcu ni možno odrediti nadurnega dela pisno pred začetkom dela, se lahko nadurno delo odredi tudi ustno. V tem primeru se pisna odreditev vroči delavcu naknadno, vendar najkasneje do konca delovnega tedna po opravljenem nadurnem delu. Pisna odredba za opravljanje nadur je hkrati nalog za obračun in plačilo nadurnega dela, razen če se delavec in delodajalec dogovorita drugače.

(4) Dnevna, tedenska in mesečna časovna omejitev nadurnega dela, določena z zakonom, se lahko upošteva kot povprečna omejitev v obdobju šestihmesecev.

(5) Delodajalec vodi evidenco dejansko opravljenih nadur.

42. člen (Prepoved opravljanja nadurnega dela)

Nadurnega dela ni dovoljeno naložiti:

• delavcu, ki neguje otroka do treh let starosti, razen če s takim delom pisno soglaša,


• delavki v času nosečnosti in še eno leto po porodu, oziroma ves čas, ko doji otroka, razen če s takim delom pisno soglaša,

• enemu od delavcev – staršev, ki ima otroka mlajšega od sedem let ali hudo bolnega otroka ali otroka s telesno ali duševno prizadetostjo, in ki živi sam z otrokom in skrbi za njegovo vzgojo in varstvo, razen če s takim delom soglaša,

• starejšemu delavcu, razen če s takim delom soglaša,

• delavcu, ki še ni dopolnil 18 let,

• delavcu, ki bi se po pisnem mnenju pooblaščenega zdravnika, oblikovanem ob upoštevanju mnenja osebnega zdravnika, zaradi takega dela lahko poslabšalo zdravstveno stanje,

• delavcu, ki ima polni delovni čas krajši od 36 ur na teden zaradi dela na delovnem mestu, kjer obstajajo večje nevarnosti za poškodbe ali zdravstvene okvare in

• delavcu, ki dela krajši delovni čas v skladu s predpisi o pokojninskem in invalidskem zavarovanju, predpisi o zdravstvenem zavarovanju ali predpisi, ki urejajo starševsko varstvo in družinske prejemke.

43. člen (evidenca delovnega časa)

(1) Delodajalec je dolžan sproti voditi evidenco o delovnem času tako, da je razvidna prisotnost delavcev na delu.

(2) Delavec ima pravico preveriti točnost podatkov v evidenci, zahtevati pisni izpis evidence delov-nega časa in zahtevati popravek morebitnih nepravilnosti.

44. člen (odmor med delom)

(1) Odmor med delom se določi skladno z zakonom.

(2) Delodajalec ne sme delavcu določiti izrabe odmora med delom na začetku ali na koncu delovne-ga časa.

(3) Trajanje odmora med delom se določi v sorazmerju s časom, prebitim na delu.

45. člen (pravica do odsotnosti z dela z nadomestilom plače)

(1) Delavec ima pravico do plačane odsotnosti z dela do skupaj največ sedem delovnih dni v posa-meznem koledarskem letu, v primerih, določenih s to kolektivno pogodbo. Delavec se o izrabi odsotnosti dogovori z delodajalcem.

46. člen (darovanje krvi)

Delavec ima pravico do odsotnosti z dela zaradi darovanja krvi na dan, ko prostovoljno daruje kri. V tem primeru izplača delodajalec nadomestilo plače v breme zdravstvenega zavarovanja.

47. člen (druge plačane odsotnosti z dela)

(1) Delodajalec mora delavcu omogočiti odsotnost z dela zaradi opravljanja:

• državljanskih dolžnosti,


• odziva na vabilo sodišča ali drugega državnega organa,

• opravljanja funkcije v predstavniških organih republike in lokalnih skupnosti.

(2) Če v primerih odsotnosti iz prejšnjega odstavka ni predpisana možnost povrnitve nadomestila, je taka odsotnost v breme delavca, razen če se delavec in delodajalec dogovorita drugače.

48. člen (pravica do odsotnosti z dela brez nadomestila plače)

(1) Delavec ima pravico do odsotnosti z dela brez nadomestila plače zlasti v naslednjih primerih:

• neodložljivih osebnih opravkov,

• zasebnega potovanja,

• nege družinskega člana, ki ni medicinsko utemeljena,

• popravila hiše oziroma stanovanja,

• zdravljenja na lastne stroške,

• drugih utemeljenih odsotnosti z dela, glede katerih se delavec in delodajalec tako dogovorita.

(2) Med odsotnostjo z dela po prvem odstavku tega člena delovno razmerje ne preneha, vse pravice in obveznosti delavca pa v tem času mirujejo, razen pravice do socialnega zavarovanja.

(3) Glede obveznosti plačila prispevkov se delavec in delodajalec dogovorita pred nastopom odso-tnosti.

49. člen (način izrabe odsotnosti z dela brez nadomestila plače)

(1) Delavec mora pisno zaprositi delodajalca za odobritev odsotnosti z dela brez nadomestila plače najmanj sedem delovnih dni pred nameravano odsotnostjo.

(2) Delodajalec lahko delavčevo zahtevo po neplačani odsotnosti z dela zavrne, če zahteve delovne-ga procesa tega ne dopuščajo.

(3) Delodajalec in delavec se lahko v primeru, ko gre za primere neplačane odsotnosti z dela, do-govorita za suspenz pogodbe o zaposlitvi za določeno obdobje. V času suspenza pravice delavca iz delovnega razmerja mirujejo.

50. člen (letni dopust)

(1) Delavec ima v posameznem koledarskem letu pravico do letnega dopusta, ki ne more biti krajši kot štiri tedne, kar pomeni:

• 16 delovnih dni, če dela 4 dni na teden,

• 20 delovnih dni, če dela 5 dni na teden,

• 24 delovnih dni, če dela 6 dni na teden.

(2) Poleg osnovnega dopusta iz prvega odstavka delavcu pripada daljše trajanje letnega dopusta na podlagi naslednjih kriterijev:


a) Za neprekinjeno delovno dobo pri zadnjem delodajalcu, ki jo je delavec dosegel do datuma izda-je obvestila o letnem dopustu, pripada:

• od 5 do 10 let 1 dan

• od 11 do 15 let 2 dni





• 36 let in več 7 dni

Za delovno dobo pri zadnjem delodajalcu se štejejo tudi delovne izkušnje, ki jih delodajalec opredeli kot pogoj za zasedbo delovnega mesta.

b) S podjetniško kolektivno pogodbo ali splošnim aktom se lahko določi, da delavcu zaradi zahtev-nosti delovnega mesta pripada dodatni letni dopust do 3 dni.

c) S podjetniško kolektivno pogodbo ali splošnim aktom se lahko določi, da delavcu za delovne pogoje kot so pretežno težko fizično delo in delo v prisiljenem položaju, večje psihomotorične in senzo-rične obremenitve, neustrezni mikroklimatski pogoji, ropot, sevanje, delo v mokroti, vlagi in umazaniji, temperaturne razlike, kemikalije, plini, prah, nevarnost nezgod, nočno delo in neugodna razporeditev delovnega časa, pripada dodatni letni dopust do 2 dni.

(3) Za delovno uspešnost, o kateri odloča delodajalec, pripada delavcu dodatni letni dopust do 2 dni.

(4) Delavcu zaradi posebnih socialnih in zdravstvenih razmer, ki jih opredeljuje zakon, pripada do-datni letni dopust v trajanju kot to opredeljuje zakon, ki ureja delovna razmerja.

(5) V podjetniški kolektivni pogodbi, v splošnem aktu delodajalca ali v pogodbi o zaposlitvi se lahko določijo dodatni kriteriji za odmero dodatnih dni letnega dopusta.

51. člen (uporaba osnov oz. kriterijev za določitev letnega dopusta)

(1) Pri odmeri letnega dopusta se upošteva vse osnove oz. kriteriji, ki jih delavec izpolni do dne izdaje obvestila o odmeri letnega dopusta.

(2) Osnove oz. kriteriji za odmero letnega dopusta, ki jih izpolni delavec do izteka tekočega koledar-skega leta, se upoštevajo pri odmeri letnega dopusta za naslednje koledarsko leto.

(3) Delodajalec je dolžan delavca oziroma delavce obvestiti o številu delovnih dni letnega dopusta najkasneje do 31. marca v letu, za katerega se odmerja letni dopust.

52. člen (izraba letnega dopusta)

(1) Letni dopust delavec praviloma izrabi v letu, za katerega se odmerja, skladno s potrebami orga-nizacije in poteka dela pri delodajalcu.

(2) Odstopanja od upoštevanja plana letnega dopusta pri koriščenju letnih dopustov so dopustna v utemeljenih primerih. V takem primeru se o tem dogovorita delavec in delodajalec.


53. člen (izraba letnega dopusta na predlog delavca)

(1) Delodajalec omogoča delavcu izrabo enega dneva letnega dopusta na dan, ki ga delavec sam določi, če o tem obvesti delodajalca najmanj dva dni prej.

(2) Ne glede na določbe prvega odstavka tega člena lahko delavec en dan letnega dopusta izrabi brez predhodnega obvestila v primerih:

• nesreče, ki je neposredno prizadela delavca,

• smrti ožjega družinskega člana,

• odvzema prostosti delavcu v trajanju enega dneva.

54. člen (bolniška odsotnost in letni dopust)

Če delavec med trajanjem letnega dopusta zboli ali v drugih primerih odsotnosti z dela, se mu ta čas ne šteje v letni dopust.

55. člen (izraba letnega dopusta ob prenehanju pogodbe o zaposlitvi)

Če delavec zaradi prenehanja delovnega razmerja ne more izrabiti celotnega ali dela letnega dopusta iz razlogov na strani delodajalca, se delavec in delodajalec dogovorita o nadomestilu za neizrabljen del letnega dopusta.

56. člen (dolžina odpovednega roka delavca in odpravnina)

(1) Delavec, ki je pri delodajalcu zaposlen več kot 25 let, ima v primeru odpovedi pogodbe o zaposli-tvi iz poslovnega razloga odpovedni rok 60 dni.

(2) Višina odpravnine v primeru, ko delodajalec odpove pogodbo o zaposlitvi iz poslovnih razlogov ali iz razloga nesposobnosti, lahko presega 10-kratnik osnove, določene v zakonu, če je odpravnina izračunana skladno s kriteriji iz ZDR-1.

57. člen (odpravnina ob upokojitvi)

Delodajalec je delavcu, ki je bil pri delodajalcu zaposlen najmanj pet let in se upokoji, ob prenehanju po-godbe o zaposlitvi dolžan izplačati odpravnino v višini najmanj dveh povprečnih mesečnih plač delavca za pretekle tri mesece oziromav višini dveh povprečnih mesečnih plač v Republiki Sloveniji za pretekle tri mesece, če je to za delavca ugodneje, vendar največ do višine zneska, ki se ne všteva v davčno osnovo.

58. člen (varnost in zdravje pri delu)

(1) Delodajalec zagotavlja varne in zdrave delovne pogoje delavcem, ki delajo pri delodajalcu. Delo se izvaja v skladu z ustreznimi predpisi s področja varnosti in zdravja pri delu in na njihovi osnovi spre-jetimi splošnimi akti delodajalca, ki natančneje opredeljujejo izvajanje potrebnih varstvenih ukrepov.

(2) Vsi ukrepi v zvezi z varnostjo in varovanjem zdravja delavcev pri delu so strošek delodajalca.

(3) Vsak delavec je dolžan skrbeti za lastno varnost in zdravje v skladu s svojo usposobljenostjo, pisnimi ter ustnimi navodili delodajalca.


59. člen (izobraževanje, izpopolnjevanje ali usposabljanje)

(1) Delavci imajo pravico in dolžnost do stalnega izobraževanja, izpopolnjevanja ali usposabljanja v skladu s potrebami delovnega procesa.

(2) Delavec se je dolžan izobraževati, izpopolnjevati ali usposabljati, če ga delodajalec napoti na izobraževanje, izpopolnjevanje ali usposabljanje.

(3) Če gre za izobraževanje, izpopolnjevanje in usposabljanje v interesu delavca, se lahko delavec in delodajalec o medsebojnih pravicah in obveznostih dogovorita s pogodbo o izobraževanju.

(4) Sindikalni zaupnik ima pravico do izpopolnjevanja o kolektivnem dogovarjanju in delovno pravni zakonodaji v trajanju, kot je določeno s to kolektivno pogodbo.

60. člen (pomen izrazov)

(1) Izobraževanjepomeni izobraževanje v skladu s potrebami delovnega procesa, ki poteka po pro-gramih, na podlagi katerih delavec pridobi javno veljavno izobrazbo (to je izobrazbo, ki se izkazuje z javno listino), na primer izredni študij na univerzi oziroma na katerikoli stopnji izobraževanja.

(2) Izpopolnjevanje pomeni nadgrajevanje, poglabljanje in razširjanje posameznih znanj, potrebnih za opravljanje dela pri delodajalcu, na primer seminarji, delavnice, konference, tečaji ipd.

(3) Usposabljanje pomeni strokovno usposabljanje za delo pri delodajalcu na obstoječem ali pred-videnem delu ali usposabljanje za specifične vsebine in spretnosti na področjih, kot so varstvo pri delu, kakovost ipd.

61. člen (vsebina pogodbe o izobraževanju)

(1) Obseg pravic in obveznosti v zvezi z napotitvijo na izobraževanje določita delodajalec in delavec s pogodbo, v kateri se opredli trajanje izobraževanja, število prostih dni ob opravljanju posameznih izpi-tov, obseg povrnitve stroškov izobraževanja in drugih obveznosti ter obveznosti delavca med trajanjem in po prenehanju izobraževanja.

(2) Delavcu povračilo stroškov v zvezi z izobraževanjem ne pripada, če delodajalec sam krije stro-ške, povezane z njegovim izobraževanjem.

62. člen (povračilo stroškov povezanih z izpopolnjevanjem in usposabljanjem)

(1) Delavcu, ki je napoten na izpopolnjevanje in usposabljanje v interesu delodajalca, ta krije zlasti naslednje stroške:

• prevoz,

• kotizacija ali šolnina,

• stroški prehrane,

• stroški bivanja.

(2) Delavcu povračilo teh stroškov ne pripada, če delodajalec sam krije stroške, povezane z izpopol-njevanjem in usposabljanjem.


63. člen (dijaki in študenti na praksi)

Delodajalec zagotavlja dijakom in študentom na obveznem praktičnem usposabljanju:

• seznanitev z nevarnostmi, povezanimi z delom in ustrezna zaščitna sredstva,

• zavarovanje za primer poklicnih bolezni in poškodb pri delu,

• ustrezno mentorstvo in uvajanje v delo,

• nagrado za opravljeno delo v skladu z določili te kolektivne pogodbe,

• prevoz na delo in z dela,

• prehrano med delom.

64. člen (obveščanje sindikata)

(1) Delodajalec je dolžan na podlagi pisne obrazložene zahteve reprezentativnega sindikata pri delodajalcu v roku 30 dni od prejema zahteve pisno obvestiti sindikat glede predvidenih poslovnih odlo-čitev in sprejetih ukrepov pri poslovanju delodajalca, ki lahko vplivajo na položaj delavcev.

(2) Delodajalec je dolžan zaprositi sindikatza mnenje glede tistih aktov, za katere zakon tako določa (predhodno mnenje).

(3) Delodajalec enkrat letnopo preteku poslovnega leta,na zahtevo reprezentativnemu sindikatu pri delodajalcu, poroča o doseženih rezultatih poslovanja v preteklem obdobju in o planiranemposlovanju za tekoče leto.

(4) Pri obravnavi vsebin iz prejšnjega odstavka lahko reprezentativni sindikat samostojno poda pre-dloge za posamezne ukrepe glede izrabe delovnega časa pri delodajalcu.

(5) Delodajalec in sindikat pri delodajalcu se za doseganje učinkovitega varstva pred nasiljem, trpin-čenjem, nadlegovanjem in drugimi oblikami psihosocialnega tveganja na delovnih mestih medsebojno obveščata, oblikujeta predloge in se dogovarjata o ukrepih za odpravo oz. zmanjšanje vseh tveganj, ki lahko ogrozijo zdravje delavcev.

(6) Dolžnosti obveščanja ni, če gre za poslovno skrivnost.

65. člen (pogoji za delovanje sindikata)

(1) S kolektivno pogodbo se ne posega v svobodno ustanavljanje in delovanje sindikatov pri delo-dajalcih ter v pravice sindikata, da v skladu s svojo vlogo in nalogami daje pobude, predloge, stališča in zahteve pristojnim organom.

(2) Delodajalec zagotavlja reprezentativnemu sindikatu, organiziranemu pri delodajalcu, prost dostop zunanjih sindikalnih predstavnikov na osnovi predhodnega obvestila ter svobodo sindikalnega obveščanja in širjenja sindikalnega tiska z namenom obveščanja članov sindikata.

(3) Delodajalec zagotavlja reprezentativnemu sindikatu tehnične, organizacijske in administrativne pogoje za njegovo delo v obsegu, kot to določa kolektivna pogodba na ravni podjetja ali pogodba o zagotavljanju pogojev za delo sindikata.

(4) Delodajalec zagotavlja reprezentativnemu sindikatu, skladno z njegovimi pisnimi navodili, brez-plačen obračun in nakazovanje članarine za njegove člane.


(5) Reprezentativni sindikat lahko sklicuje članske sestanke med delovnim časom po predhodnem dogovoru z delodajalcem, vendar največ dvakrat letno v trajanju največ dveh ur.

66. člen (materialni pogoji za sindikalno delo reprezentativnega sindikata)

(1) S kolektivno pogodbo pri delodajalcu, oziroma s pogodbo o zagotavljanju pogojev za sindikalno delo med reprezentativnimi sindikati in delodajalcem se določijo materialni pogoji za delo reprezentativ-nega sindikata.

(2) Delodajalec lahko namenja sredstva za kulturno, športno in rekreativno dejavnost zaposlenih ter za vzdrževanje kulturnih, športnih in rekreativnih objektov.

(3) Če ni s kolektivno pogodbo pri delodajalcu oziroma s pogodbo o zagotavljanju pogojev za sindi-kalno delo določeno drugače, se za delo reprezentativnega sindikata v podjetju zagotovi najmanj:

• ena plačana ura za vsakega člana sindikata in pol ure na vsakega izmed ostalih delavcev, vendar ne manj kot 30 ur letno, če je pri delodajalcu zaposlenih do 20 delavcev in ne manj kot 60 ur letno, če je pri delodajalcu zaposlenih več kot 20 delavcev. V tako določeno število ur se ne všteva sodelovanje sindikalnih zaupnikov v organih sindikalnih central in v organih sindikatov dejavnosti;

• dva plačana delovna dneva letno za usposabljanje sindikalnih zaupnikov;

• prostorsko tehnične pogoje in administrativne storitve za delo sindikatov, njihovih organov in sindikalnih zaupnikov;

• ter tehnična izvedba obračuna in plačevanje članarine sindikatom za člane sindikata.

(4) Število sindikalnih zaupnikov, ki uživajo delovno pravno zaščito pri delodajalcu se določi s ko-lektivno pogodbo podjetja oziroma s pogodbo o zagotavljanju pogojev za sindikalno delo med repre-zentativnimi sindikati in delodajalcem, upoštevaje organiziranost delovnega procesa, delo v izmenah, dislociranost in podobno.

(5) Sindikalnemu zaupniku reprezentativnega sindikata pri delodajalcu lahko delodajalec prizna, zaradi dodatnih obremenitev, mesečni dodatek. Višina dodatka se opredeli v pogodbi o zagotavljanju pogojev za sindikalno delo.

67. člen (imuniteta sindikalnega zaupnika)

(1) Sindikalni zaupnik, ki uživa delovnopravno varstvo, je sindikalni zaupnik, ki je izvoljen ali imeno-van v okviru dogovorjenega števila zaupnikov, ki uživajo varstvo v skladu z zakonom in katerega ime je pisno sporočeno delodajalcu.

(2) Imuniteta sindikalnega zaupnika iz tega člena traja še eno leto po prenehanju funkcije sindikal-nega zaupnika.

(3) Sindikalnemu zaupniku, ki ravna v skladu z veljavnimi zakoni, kolektivnimi pogodbami in akti podjetja, brez soglasja sindikata ni mogoče znižati plače ali zoper njega začeti disciplinski ali odškodnin-ski postopek, ki je nastal zaradi sindikalnega dela ali ga kako drugače postavljati v manj ugoden oziroma podrejen položaj.

(4) Reprezentativni sindikat mora o imenovanju oziroma izvolitvi sindikalnega zaupnika in o pre-nehanju njegove funkcije obvestiti delodajalca pisno, v osmih dneh po imenovanju oziroma izvolitvi in prenehanju.


68. člen (stavka)

Če sindikat pri delodajalcu organizira stavko, jo je dolžan organizirati v skladu z zakonom.

69. člen (organizacija stavke)

(1) Stavka se napove in organizira, če predhodna pogajanja o vsebinah, ki so razlog za morebitno napoved stavke, niso uspešna.

(2) Stavka mora biti napovedana najkasneje 5 dni pred začetkom. Napoved stavke vsebuje datum začetka stavke, njeno predvideno trajanje, stavkovne zahteve in sestavo stavkovnega odbora.

(3) V času od dneva napovedi stavke do predvidenega dne njenega začetka sta organizator stavke in delodajalec dolžna izvesti pogajanja v zvezi s stavkovnimi zahtevami in si prizadevati doseči sporazum.

(4) V času predhodnih pogajanj o vsebini in pogajanj o stavkovnih zahtevah sta se dolžna sindikat in delodajalec vzdržati vsakega dejanja, ki bi lahko otežilo pogajanja in sporazumno rešitev spora.

2.3. TARIFNI DEL

PLAČA, DODATKI, NADOMESTILA

70. člen (vrste osebnih prejemkov delavca v delovnem razmerju)

(1) Delavec ima pravico do prejemkov v delovnem razmerju, določenih z zakonom in s to kolektivno pogodbo.

(2) Osebni prejemki delavca v delovnem razmerju po tej kolektivni pogodbi so:

a) plača oziroma nadomestilo plače;

b) druge vrste plačil, kamor sodijo drugi osebni prejemki in povračila stroškov v zvezi z delom.

(3) Drugi osebni prejemki so:

o regres za letni dopust,

o odpravnina ob upokojitvi in druge vrste odpravnin,

o jubilejna nagrada,

o solidarnostna pomoč,

o božičnica;

(4) Povračila stroškov v zvezi z delom so:

o povračilo za prevoz na delo in z dela,

o povračilo za prehrano med delom,

o povračilo stroškov za službena potovanja,


o terenski dodatek,

o nadomestilo za ločeno življenje.

Delavcem, ki delajo z delovnim časom krajšim od polnega, pripada povračilo stroškov za prevoz na delo in z dela v celoti, druga povračila stroškov in drugi osebni prejemki pa v sorazmerju s časom, prebitim na delu. Delavci prejemajo druge vrste plačil iz tega člena na bančni račun, razen v primeru, ko ta kolektivna pogodba določi primere in pogoje za izplačilo v nedenarni obliki.

71. člen (terenski dodatek)

Terenski dodatek delavcu pripada, ko dva dni zaporedoma dela in prenočuje izven kraja svojega običaj-nega prebivališča in izven kraja sedeža delodajalca.

72. člen (nadomestilo za ločeno življenje)

Nadomestilo za ločeno življenje delavcu pripada v primeru, da opravlja delo izven kraja, kjer živi s svojo družino, ter zato zaradi službenih potreb v času delovnih obveznosti prebiva ločeno od svoje družine.

73. člen (splošne določbe o osebnih prejemkih)

(1) Vsi zneski v tej kolektivni pogodbi, ki se nanašajo na plače in nadomestila plač, so v bruto zne-skih.

(2) Povračila stroškov v zvezi z delom in drugi osebni prejemki se izplačujejo v višini, kot jih določa ta kolektivna pogodba, vendar pod pogoji in največ v zneskih, ki se ne vštevajo v davčno osnovo dohod-ka iz delovnega razmerja in osnovo za prispevke za socialno varnost.

74. člen (plača)

Plačo delavca sestavlja:

• osnovna plača,

• dodatki po posameznih vrstah,

• del plače na podlagi delovne uspešnosti in

• del plače iz naslova poslovne uspešnosti.

75. člen (najnižja osnovna plača)

(1) Najnižja osnovna plača je vrednost najmanj zahtevnega dela v tarifnem razredu za polni delovni čas.

(2) Na podjetniški ravni se lahko socialni partnerji dogovorijo tudi za dodatno rast plač.

(3) V kolikor se podjetniška kolektivna pogodba sklicuje na izhodiščne plače iz KPN, se lahko sindi-kat pri delodajalcu in delodajalec dogovorita, da je s tem mišljena najnižja osnovna plača.

76. člen (osnovna plača)


(1) V pogodbi o zaposlitvi delavec in delodajalec določita znesek osnovne plače.

(2) Osnovna plača se določi v mesečnem znesku. Dogovorjeni mesečni znesek velja za:

• povprečni mesečni delovni čas, preračunan iz letnega delovnega časa, ki znaša 174 ur za poln delovni čas pri 40-urnem delovnem tednu;

• za zahtevnost dela na delovnem mestu oziroma vrsti del, za katero oziroma katere je delavec sklenil pogodbo o zaposlitvi;

• plačilo v normalnih delovnih pogojih, ki jih predstavljajo običajne obremenitve pri delu, običajni neugodni vplivi okolja in običajna nevarnost pri delu;

• za vnaprej določene delovne rezultate, ki jih dosega večina delavcev na enakih ali sorodnih delih.

77. člen (zneski najnižjih osnovnih plač)

(1) Višina najnižje osnovne plače je določena v Tarifni prilogi, ki je sestavni del te kolektivne pogod-be.

(2) Zneski najnižjih osnovnih plač za posamezni tarifni razred se uporabljajo od 1. 1. 2017 dalje.

78. člen (dodatki za posebne obremenitve)

(1) Delavcu pripadajo dodatki za težje delovne pogoje, ki izhajajo iz posebnih obremenitev pri delu, neugodne vplive okolja, nevarnost pri delu in dodatki za delo v delovnem času, ki je za delavca manj ugoden.

(2) Dodatki se obračunavajo za čas, ko je delavec delal v pogojih, zaradi katerih mu dodatek pripa-da. Osnova za izračun dodatkov je osnovna plača delavca za polni delovni čas oziroma ustrezna urna postavka.

(3) V podjetniški kolektivni pogodbi delodajalca, splošnem aktu ali v pogodbi o zaposlitvi se določijo dodatki in višina dodatkov za težje pogoje dela, ki izhajajo iz posebnih obremenitev pri delu, neugodnih vplivov okolja in nevarnosti pri delu.

(4) Delavcu pripadajo dodatki zaradi razporeditve delovnega časa, ki je za delavca manj ugoden v naslednjih odstotkih od osnovne plače:

za izmensko delo v popoldanski in nočni izmeni oziroma turnusno del 10 %

za nočno delo med 22. uro in 7. uro naslednjega dne 30%

za delo prek polnega delovnega časa 40%

za delo v nedeljo 50%

za delo na dela proste dneve po zakonu 50%

za delo v deljenem delovnem času 10 %

za pripravljenost na domu 10%

(5) Za pripravljenost na domu je potreben pisni nalog delodajalca. V primeru, ko je dodatek za pripravljenost na domu že vsebovan v osnovni plači delavca, na podlagi pogodbe o zaposlitvi, se ne obračunava dodatno, pri čemer pripravljenost na domu ne sme presegati treh delovnih dni na mesec.


(6) Dodatki se med seboj ne izključujejo, razen dodatka za delo v nedeljo in dodatka za delo na praznik in dela proste dneve po zakonu.

79. člen (dodatek za delovno dobo)

(1) Delavcu, ki je zaposlen pri delodajalcu na dan uveljavitve te KPN, pripada dodatek za skupno delovno dobo v višini 0,5% od osnovne plače za vsako izpolnjeno leto delovne dobe, ki jo je dosegel do dneva uveljavitve te kolektivne pogodbe.

(2) Dodatek za skupno delovno dobo se delavcu obračunava v času trajanja delovnega razmerja pri delodajalcu mesečno od vsakokratne osnovne plače.

(3) V skupno delovno dobo iz drugega odstavka tega člena se vštevajo izpolnjena leta delovne dobe, ki jih je delavec prebil na delu, ali v delovnem razmerju doma, ali pri opravljanju samostojne dejavnosti, ki so izkazana z ustreznim dokumentom. Dokupljena, beneficirana in posebne zavarovalne dobe ne šte-jejo kot dobe pri uveljavljanju dodatka na skupno delovno dobo.

(4) Delavcu, ki nadaljuje delo pri delodajalcu tudi po uveljavitvi te kolektivne pogodbe, se štetje delovne dobe ne pretrga oziroma spremeni, zato mu pripada dodatek za delovno dobo pri zadnjem delodajalcu v višini 0,5% od osnovne plače za vsako nadaljnje izpolnjeno leto delovne dobe, dokler je zaposlen pri tem delodajalcu.

(5) Delavcu, ki se zaposli pri delodajalcu po uveljavitvi te KPN, pripada dodatek za delovno dobo v višini 0,5% osnovne plače za vsako izpolnjeno leto delovne dobe pri zadnjem delodajalcu.

(6) Za delovno dobo pri zadnjem delodajalcu se štejejo tudi delovne izkušnje, ki jih delodajalec postavi kot pogoj za zasedbo delovnega mesta.

(7) Dodatek za skupno delovno dobo in dodatek za delovno dobo pri zadnjem delodajalcu se na obračunskem listu delavca prikažeta ločeno.

80. člen (nadomestila plače)

(1) Delavcu pripada nadomestilo plače za čas upravičene odsotnosti z dela skladno z zakonom in to kolektivno pogodbo.

(2) Nadomestilo plače delavca ne more biti višje od plače, ki bi jo delavec prejel, če bi delal.

(3) Za čas stavke so delavci upravičeni do nadomestila plače v višini 50% povprečne plače delavca, izplačane v zadnjih treh mesecih, ki jo je delavec prejel oziroma bi jo prejel, če bi delal, vendar ne več kot je povprečna plača na zaposlenega v RS, pod naslednjima pogojema, ki morata biti izpolnjena hkrati:

• da delavci stavkajo zaradi kršitev kolektivne pogodbe glede plač, regresa za letni dopust ali imunitete sindikalnih zaupnikov in

• da je stavka organizirana v skladu z zakonom.

81. člen (del plače na podlagi delovne uspešnosti delavca)

(1) Del plače na podlagi delovne uspešnosti delavca se določi upoštevaje gospodarnost, kvaliteto in obseg opravljanja dela, za katero je delavec sklenil pogodbo o zaposlitvi.


(2) V kolektivni pogodbi na ravni delodajalca ali v splošnem aktu delodajalca se po predhodnem mnenju sindikata določijo kriteriji za ugotavljanje delovne uspešnosti. Delovna uspešnost se ugotavlja za posameznega delavca in/ali za skupino delavcev.

82. člen (izplačilo iz naslova uspešnosti poslovanja)

(1) V primeru, ko se delodajalec odloči za izplačilo iz naslova uspešnosti poslovanja, se za izplačilo delavcem upoštevajo v podjetniški kolektivni pogodbi oziroma aktu dogovorjena merila.

(2) V podjetniški kolektivni pogodbi se delodajalec in reprezentativni sindikat v podjetju dogovorita o konkretnih merilih, roku in načinu izplačila iz naslova uspešnosti poslovanja oziroma se konkretna merila, roki in način izplačila iz naslova uspešnosti poslovanja opredeli v splošnem aktu.

(3) Do tega izplačila so upravičeni vsi delavci sorazmerno glede na čas efektivnega dela pri deloda-jalcu v letu, na katerega se to izplačilo nanaša.

(4) Plačilo za poslovno uspešnost je izključeno iz osnov za nadomestilo plač.

83. člen (obračun plače)

(1) Delavcu mora biti ob izplačilu plače vročen pisni obračun, ki vsebuje zlasti naslednje podatke:

• osnovno plačo delavca;

• število obračunanih ur za mesec, na katerega se nanaša pisni obračun plače;

• dodatke po posameznih vrstah;

• plačo iz naslova delovne uspešnosti;

• del plače iz poslovne uspešnosti;

• nadomestila plače po posameznih vrstah;

• bruto plačo;

• zneske prispevkov za socialno varnost;

• davčni odtegljaj (akontacija dohodnine);

• neto plačo;

• odtegljaje od plače (administrativne in sodne prepovedi, premije za dodatno prostovoljno zdra-vstveno in pokojninsko zavarovanje, ipd.);

• neto izplačilo plače.

(2) Ob obračunu plače lahko delodajalec na istem obračunskem listu delavcu obračuna vse prejem-ke iz delovnega razmerja in sicer povračila stroškov v zvezi z delom in druge osebne prejemke.

(3) Pisni obračun plače delavca je lahko tudi v elektronski obliki, če delavec s tem pisno soglaša.

(4) Delodajalec mora v navzočnosti delavca opraviti pregled pisnega obračuna plače in nadomestila ter obrazložiti vse okoliščine v zvezi z obračunom, če to zahteva delavec ali sindikalni zaupnik na delav-čev pisni predlog.


DRUGI OSEBNI PREJEMKI

84. člen (regres za letni dopust)

(1) Višina regresa za letni dopust je določena v Tarifni prilogi te kolektivne pogodbe.

(2) V primeru nelikvidnosti delodajalca oziroma v primeru, ko bi izplačilo celotnega regresa povzro-čilo nelikvidnost delodajalca, se lahko regres za letni dopust izplača v več delih in sicer tako, da se do 30. junija tekočega koledarskega leta izplača najmanj polovica, preostanek pa do 1. novembra tekočega koledarskega leta.

85. člen (božičnica)

Božičnica se lahko dogovori s kolektivno pogodbo pri delodajalcu ali se določi s splošnim aktom deloda-jalca, v primeru izkazane poslovne uspešnosti delodajalca. Božičnica se lahko izplača v nedenarni obliki.

86. člen (jubilejna nagrada)

(1) Članom reprezentativnega sindikata, podpisnika KPN, pripada jubilejna nagrada za 10, 20, 30 in 40 let delovne dobe pri zadnjem delodajalcu. Višina jubilejne nagrade se določi v Tarifni prilogi.

(2) Za delovno dobo pri zadnjem delodajalcu se upošteva tudi delovna doba pravnih prednikov in tista delovna doba, ki je bila zahtevana za zasedbo delovnega mesta.

(3) Jubilejna nagrada se izplača v enem mesecu po dopolnitvi delovne dobe iz prejšnjega odstavka na podlagi pisnega predloga reprezentativnega sindikata, podpisnika KPN.

(4) Jubilejna nagrada se lahko, če je tako dogovorjeno v podjetniški kolektivni pogodbi, izplača vsem zaposlenim delavcem.

87. člen (solidarnostna pomoč)

(1) V primeru smrti delavca pripada solidarnostna pomoč v višini 80% povprečne plače v Republiki Sloveniji za pretekle tri mesece, vendar največ v višini, kot jo določa davčna uredba,ki opredeljuje stro-ške, ki se delodajalcu štejejo kot odhodek.

(2) Delavcu pripada solidarnostna pomoč v višini 50% povprečne plače v Republike Slovenije za pretekle tri mesece, vendar največ v višini, kot jo določa davčna uredba,ki opredeljuje stroške, ki se delodajalcu štejejo kot odhodek in sicer v naslednjih primerih:

• smrt ožjega družinskega člana (zakonec, izvenzakonski partner, otroci – zakonski in izvenzakon-ski in posvojenci),

• elementarna nesreča ali požar,

• invalidnost II. ali III. kategorija.

88. člen (nagrada dijakom in študentom na praktičnem usposabljanju)

V času praktičnega usposabljanja za delo oziroma v času obvezne prakse imajo dijaki in študenti pravico do nagrade za polni delovni čas v višini zgornjega zneska, ki ga določa davčna uredba,ki opredeljuje stroške, ki se delodajalcu štejejo kot odhodek.


89. člen (prejemki mentorjev)

Delavcu mentorju pripravnika in delavcu mentorju praktičnega usposabljanja na delovnem mestu ter delavcu mentorju uvajanja v delo pri delodajalcu pripada dodatek za mentorstvo v višini do 15% osnovne plače.

POVRAČILA STROŠKOV V ZVEZI Z DELOM

90. člen (prehrana med delom)

(1) Delavec je upravičen do povračila stroškov za prehrano med delom za dneve prisotnosti na delu.

(2) Do sorazmernega povračila prehrane med delom so upravičeni delavci, ki so zaposleni za delov-ni čas, krajši od polnega ter dijaki in študentje na obveznem praktičnem usposabljanju.

(3) Če delavec dela več kot deset ur, mu pripada dodatno povračilo stroškov za prehrano med delom v višini, kot je določeno v Tarifni prilogi.

(4) Če delavec dela pri dveh delodajalcih, mu pripada pri vsakem delodajalcu sorazmerni del povra-čila za prehrano med delom.

91. člen (prevoz na delo in z dela)

(1) Delavec je upravičen do povračila stroškov za prevoz na delo in z dela za dneve prisotnosti na delu od kraja bivališča, določenega v pogodbi o zaposlitvi do sedeža delodajalca oziroma do mesta opravljanja dela, če je prebivališče delavca oddaljeno najmanj 1 km.Sprememba bivališča med trajanjem pogodbe o zaposlitvi pomeni spremembo podlage za obračun povračila stroškov prevoza, če se tako dogovorita delavec in delodajalec.

(2) Delavec je upravičen do povračila stroškov prevoza na delo in z dela v višini, kot je določeno v Tarifni prilogi.

(3) Delavec je upravičen do povračila stroškov prevoza na delo in z dela tudi v primeru nujnega prihoda na delo.

(4) Do povračila stroškov za prevoz na delo in z dela so upravičeni tudi dijaki in študentje na obve-znem praktičnem usposabljanju.

92. člen (povračilo stroškov za službeno potovanje)

Za povračilo stroškov, ki so jih imeli delavci na službenem potovanju, se šteje

• dnevnica, ki predstavlja povračilo stroškov za prehrano,

• povračilo stroškov za prenočevanje in

• povračilo stroškov za prevoz.

93. člen (povračilo stroškov za službeno potovanje v Sloveniji)


Povračila stroškov za prevoz na službenem potovanju v Sloveniji in stroškov za prenočevanje na služ-benem potovanju v Sloveniji se izplačujejo v zgornjem znesku kot določa vsakokrat veljavna davčna uredba, ki opredeljuje stroške, ki se delodajalcu štejejo kot odhodek.

94. člen (povračilo stroškov za službeno potovanje v tujini)

Delavec, ki ga je delodajalec napotil na službeno pot v tujino, je upravičen do dnevnice, ki predstavlja povračilo stroškov za prehrano, povračila stroškov za prevoz in povračila stroškov za prenočevanje, v zgornjem znesku kot določa vsakokrat veljavna davčna uredba, ki opredeljuje stroške, ki se delodajalcu štejejo kot odhodek.

95. člen (Tarifna priloga)

Tarifna priloga je sestavni del te kolektivne pogodbe in določa zneske najnižjih osnovnih plač, način usklajevanja najnižjih osnovnih plač, zneske povračil stroškov v zvezi z delom ter drugih prejemkov de-lavcev.

III. PREPREČEVANJE IN REŠEVANJE SPOROV

96. člen (komisija za razlago določb KPN)

(1) Stranki te kolektivne pogodbe imenujeta tri člansko komisijo za razlago določb KPN (v nadaljeva-nju: komisija). Vsaka pogodbena stranka imenuje enega člana, sporazumno pa imenujeta predsednika komisije, ki je priznan strokovnjak z delovnopravnega področja. Stranki si delita morebitne stroške za delovanje predsednika komisije.

(2) Komisija iz prvega odstavka tega člena se konstituira najkasneje v roku 90 dni po sklenitvi KPN. Podrobnejše določbe o delovanju komisije ta opredeli v poslovniku o svojem delu. Komisija odloča so-glasno. Sodelovanje v komisiji je častno.

(3) Komisija spremlja izvajanje KPN in sprejema razlage, mnenja in priporočila.

(4) Mnenje delodajalcem za izvajanje določb te kolektivne pogodbe predstavlja strokovno mnenje komisije o načinu izvajanja določenega instituta v praksi.

(5) Priporočilo strankama je strokovni predlog komisije za ureditev določenega vprašanja.

(6) Razlago posamezne določbe kolektivne pogodbe poda komisija v primeru, ko je potrebno po-sebno pojasnilo glede vsebine razumevanja posamezne določbe. Razlaga ne spreminja same vsebine določbe kolektivne pogodbe in se objavi na enak način kot KPN.

(7) Vsaka pogodbena stranka lahko predlaga, da se k delu komisije pritegne tudi zunanje strokovne sodelavce, vendar le kot konzultante.

(8) Komisija je dolžna pri svojem delu upoštevati mednarodne delovnopravne konvencije, predpise s področja delovnih razmerij, ustaljeno sodno prakso in namen, ki sta ga stranki hoteli doseči s posame-zno pravno normo.

97. člen (reševanje sporov med pogodbenima strankama KPN)

(1) Pogodbeni stranki KPN lahko medsebojne kolektivne spore, ki izhajajo iz KPN in jih ni bilo mogo-če rešiti s pogajanji, rešujeta na miren način s posredovanjem ali arbitražo.


(2) Za spore iz prvega odstavka tega člena se štejeta spor o pravicah in interesni spor, ki izvirata iz te kolektivne pogodbe.

(3) Reševanje kolektivnih in individualnih delovnih sporov o pravici na miren način s posredovanjem ali arbitražo, ki izhajajo iz obligacijskega ali normativnega dela te kolektivne pogodbe, je prostovoljno in ne šteje za procesno predpostavko v primeru spora pred sodiščem.

(4) Spori se rešujejo ob smiselni uporabi predpisov, ki urejajo kolektivne pogodbe, arbitražo, medi-acijo ali druge načine mirnega reševanja sporov.

98. člen (mirno reševanje kolektivnih sporov s posredovanjem)

(1) Postopek mirnega reševanja sporov s posredovanjem (v nadaljevanju: posredovanje) se začne na podlagi pisnega predloga ene od pogodbenih strank KPN (v nadaljevanju: predlagatelj), v katerem je navedeno sporno vprašanje ali razmerje ter sočasno predlagan priznan delovno pravni strokovnjak za posredovanje.

(2) Nasprotni udeleženec se mora o predlogu izjasniti v roku desetih delovnih dni tako, da nedvou-mno izjavi, da sprejema postopek posredovanja. Obenem nasprotni udeleženec sprejme predlaganega strokovnjaka za posredovanje ali posreduje svoj predlog. Udeleženca spora o strokovnjaku za posredo-vanje dosežeta soglasje v roku petih delovnih dni od začetka postopka posredovanja. Če tak sporazum ni dosežen, se šteje, da postopek posredovanja ni uspel in se ustavi.

(3) Med postopkom posredovanja lahko katerakoli stranka kadarkoli izjavi, da ne želi nadaljevati s postopkom. Postopek se ustavi.

99. člen (postopek posredovanja)

(1) V postopku posredovanja se uporabljajo predpisi, ki urejajo mediacijo.

(2) V primeru uspešnega zaključka posredovanja pogodbeni stranki skladno s svojimi pooblastili skleneta zavezujoč pisni sporazum.

(3) Pisni sporazum strank, ki dopolnjuje ali spreminja vsebino KPN, se objavi na enak način kot KPN.

100. člen (reševanje individualnih delovnih sporov z mediacijo)

(1) Stranki individualnega delovnega spora se lahko v roku, ki ga določa zakon, pisno dogovorita za reševanje spora z mediacijo.

(2) Če mediacija ni uspešno zaključena najkasneje v roku 90 dni od sklenitve dogovora o mediaciji, lahko delavec v nadaljnjem roku 30 dni od neuspešno zaključene mediacije uveljavlja sodno varstvo pred delovnim sodiščem.

(3) V postopku mediacije se uporabljajo predpisi ki urejajo mediacijo v delovnih sporih.

101. člen (arbitraža za reševanje kolektivnih delovnih sporov)

(1) Stranki kolektivnega delovnega spora se lahko ob nastanku spora, najkasneje pa v roku, ki ga določa zakon, pisno dogovorita za arbitražno reševanje spora.


(2) Arbitražni postopek se praviloma vodi pred arbitrom posameznikom, s katerim soglašata obe stranki spora ali pred tri članskim arbitražnim senatom, v katerega vsaka stranka predlaga enega člana, tretjega, ki je predsednik senata, pa imenujeta soglasno.

102. člen (arbitražni postopek)

(1) Arbitražni postopek se začne na podlagi pisnega predloga ene od strank spora, v katerem je navedeno sporno vprašanje ali razmerje in podan predlog za člana arbitražnega senata in predsednika arbitraže ali soglasje glede arbitra posameznika.

(2) Nasprotna stranka se mora o predlogu izjasniti v roku desetih delovnih dni od prejema predloga tako, da nedvoumno izjavi, da sprejema postopek arbitraže. Obenem nasprotna stranka sprejme predla-ganega predsednika arbitraže ali arbitra posameznika oziroma posreduje svoj predlog. Stranki spora o predsedniku arbitražnega senata oziroma arbitru posamezniku dosežeta soglasje v roku petih delovnih dni od sprejema izjave o začetku arbitražnega postopka. Če tak sporazum ni dosežen, se arbitražni po-stopek ustavi.

(3) Za postopek pred arbitražnim senatom ali arbitrom posameznikom se smiselno uporabljajo do-ločbe predpisa ki ureja arbitražo.

(4) Odločitev arbitražnega senata oziroma arbitra posameznika v kolektivnem delovnem sporu je dokončna. Odločitev arbitražnega senata oziroma arbitra posameznika v kolektivnem delovnem sporu se objavi na enak način kot ta kolektivna pogodba.

103. člen (arbitraža za reševanje individualnih delovnih sporov)

(1) Na predlog ene od strank je individualne delovne spore dopustno reševati z arbitražo za reševa-nje individualnih delovnih sporov. Arbitraža deluje v sestavi arbitražnega senata ali kot arbiter posame-znik.

(2) Delavec in delodajalec se lahko sporazumeta o reševanju spora pred arbitražonajkasneje v roku 30 dni od poteka roka za izpolnitev obveznosti oziroma odpravo kršitev s strani delodajalca. Stranki o tem skleneta pisni dogovor in v njem opredelita sestavo arbitraže, postopek in druga vprašanja, po-membna za delo arbitraže.

(3) Za delovanje arbitraže se smiselno uporablja predpis, ki ureja delovanje delovno pravnih arbi-traž.

(4) Odločitev arbitražnega senata oziroma arbitra posameznika v individualnem delovnem sporu je dokončna.

(5) Če arbitraža ne odloči v roku 90 dni, lahko delavec v nadaljnjem roku 30 dni zahteva sodno varstvo pred delovnim sodiščem.

IV. PREHODNE IN KONČNE DOLOČBE

104. člen (prenehanje veljavnosti kolektivne pogodbe)

(1) Z dnem uveljavitve te kolektivne pogodbe preneha veljati Kolektivna pogodba za dejavnost po-slovanja z nepremičninami, Uradni list RS št. 9/1998, 35/2000, 78/2003 - razlaga, 117/2004, 87/2005.

(2) Ta kolektivna pogodba stopi v veljavo 01.01. 2017.


V Velenju,09.09. 2016

Gospodarska zbornica Slovenije Sindikat komunale, varovanja in poslovanja z ne-premičninami Slovenije

Zbornica za poslovanje z nepremičninami, Dimičeva 13, Ljubljana

Dalmatinova 4, Ljubljana

Predsednik Predsednicamag. Franc Props Majda Marolt


TARIFNA PRILOGO KOLEKTIVNE POGODBE ZA DEJAVNOST POSLOVANJA Z NEPREMIČNINAMIGospodarska zbornica Slovenije - Zbornica za poslovanje z nepremičninami, Dimičeva 13, Ljubljana, ki jo zastopa predsednik Upravnega odbora mag. Franc Props

in

Sindikat komunale, varovanja in poslovanja z nepremičninami Slovenije, Dalmatinova 4, Ljubljana, ki ga zastopa predsednica Majda Marolt, univ. dipl. pravnica

sklepata naslednjo

TARIFNO PRILOGO KOLEKTIVNE POGODBE ZA DEJAVNOST POSLOVANJA Z NEPREMIČNINAMI

1. Najnižje osnovne plače po posameznih tarifnih razredih

(1) Najnižje osnovne plače po posameznih tarifnih razredih za mesec januar 2017 znašajo:

Tarifni razred Skupina I. Skupina II. Skupina III.

I. 397,63 € 423,52 € 449,43 €

II. 432,17 € 460,65 € 489,15 €

III. 477,06 € 508,91 € 540,78 €

IV. 556,50 € 594,30 € 632,13 €

V. 604,85 € 646,28 € 687,74 €

VI. 798,25 € 854,19 € 910,15 €

VII. 984,75 € 1.054,66 € 1.124,64 €

VIII. 1.261,06 € 1.351,67 € 1.442,38 €

IX. 1.502,81 € 1.611,56 € 1.720,40 €

(2) Dogovorjene najnižje osnovne plače se nanašajo na poln delovni čas in povprečno število 174 ur mesečno.

(3) V kolektivni pogodbi pri delodajalcu se lahko ob upoštevanju specifičnih pogojev gospodarjenja določijo višje najnižje osnovne plače.

(4) Najnižje osnovne plače po tej Tarifni prilogi zajemajo oba zakonska uskladitvena dodatka. S prehodom na nove najnižje osnovne plače preneha obveznost delodajalca za dodatno izplačevanje uskladitvenega dodatka v primeru, ko ta pri delodajalcu še ni vključen v sistem plač.

(5) V primeru, da bi izplačilo plač ogrozilo obstoj delodajalca in povzročilo večje število presežnih delavcev, se lahko zaradi ohranitve delovnih mest delodajalec in sindikat pisno dogovorita o drugačni plačni politiki, vendar le začasno do 6 mesecev.

(6) Podpisniki Tarifne priloge soglašajo, da določitev najnižjih osnovnih plač po tej Tarifni prilogi ni razlog za znižanje obstoječih najnižjih osnovnih plač pri delodajalcih.

(7) Stranki kolektivne pogodbe se zavezujeta, da se bosta enkrat letno sestali in skupno proučili stanje poslovanja v dejavnosti. Pobudo za srečanje lahko da katerakoli od strank kolektivne pogodbe.


2. Razvrstitev delodajalcev v skupine

(1) Delodajalci v dejavnosti poslovanja z nepremičninami se glede obveznosti določanja in izplače-vanja višine najnižjih osnovnih plač razporejajo v naslednje skupine:

I. skupina:

68.310 – Posredništvo v prometu z nepremičninami

68.320 – Upravljanje nepremičnin za plačilo ali po pogodbi

81.100 – Vzdrževanje objektov; hišniška dejavnost

Opravljanje navedenih dejavnosti je edini vir dohodka delodajalca.

II. skupina:

68.310 – Posredništvo v prometu z nepremičninami

68.320 – Upravljanje nepremičnin za plačilo ali po pogodbi


Opravljanje navedenih dejavnosti je pretežni del dohodka delodajalca.

III. skupina:

41.100 – Organizacija izvedbe stavbnih projektov;

68.100 – Trgovanje z lastnimi nepremičninami;

68.200 – Oddajanje in obratovanje lastnih ali najetih nepremičnin;

68.310 – Posredništvo v prometu z nepremičninami;

68.320 – Upravljanje nepremičnin za plačilo ali po pogodbi;


(2) Odločitev o razvrstitvi delodajalca (gospodarske družbe, samostojnega podjetnika, zadruge) in prehodu iz ene v drugo skupino sprejme poslovodstvo gospodarske družbe oz. delodajalca na podlagi rezultatov poslovanja in o tem seznani sindikat in zaposlene.

3. Povračila stroškov v zvezi z delom

Povračilo stroškov prevoza na delo in z dela

Povračilo stroškov prevoza na delo in z dela znaša 100 % cene najcenejšega javnega prevoza. Če ni možnosti javnega prevoza, pripada delavcu povračilo stroškov prevoza na delo in z dela v višini 0,15 € za vsak polni kilometer. Delavec je upravičen do povračila stroškov za prevoz na delo in z dela za dneve prisotnosti na delu, če je ta oddaljen več kot 1 km od delavčevega običajnega prebivališča, navedenega v pogodbi o zaposlitvi.

Povračilo stroškov prehrane med delom

(1) Višina povračila stroška za prehrano med delom znaša 6,12 €. Če je delavec na delu prisoten več kot 10 ur, mu za ta dan poleg povračila stroškov za prehrano med delom v skladu s prejšnjim odstavkom, pripada iz naslova povračila stroškov za prehrano še znesek v višini 0,76 €za vsako dopolnjeno uro dela po osmih urah dela.


(2) Znesek povračila stroškov prehrane se lahko uskladi do konca meseca februarja tekočega leta z doseženo povprečno letno inflacijo preteklega leta.

(3) Drugi prejemki iz delovnega razmerja

Regres za letni dopust

(1) Delavcu pripada regres za letni dopust za posamezno leto v višini najmanj 800 €.

Posamezen delodajalec lahko določi in izplača višji regres za letni dopust.

Jubilejna nagrada

(2) Članom reprezentativnega sindikata, podpisnika KPN, pripada jubilejna nagrada za neprekinje-no delovno dobo pri zadnjem delodajalcu najmanj v znesku :

• za 10 let: 460 €;

• za 20 let: 689 €;

• za 30 let: 919 €;

• za 40 let: 919 €.

(3) Kot delovna doba pri zadnjem delodajalcu se upoštevajo delovne izkušnje, ki so bile zahtevane za zasedbo delovnega mesta.

Prejemki vajencev, dijakov in študentov na obveznem praktičnem usposabljanju

(4) V času obveznega praktičnega usposabljanja imajo vajenci, dijaki in študenti pravico do nagrade za polni delovni čas najmanj v višini zneska, ki ga določa veljavna davčna uredba, ki opredeljuje stroške, ki se delodajalcu štejejo kot odhodek.

5. Veljavnost

(1) Ta Tarifna priloga je sestavni del kolektivne pogodbe za dejavnost poslovanja z nepremičninami.

(2) Tarifna priloga je sklenjena za obdobje dveh let. Če do izteka veljavnosti Tarifne priloge ni skle-njena nova, se časovna veljavnost prej veljavne Tarifne priloge podaljša vsakokrat za obdobje enega leta.

(3) Tarifna priloga stopi v veljavo 01.01. 2017.

(4) Z uveljavitvijo Kolektivne pogodbe in nove Tarifne priloge, preneha veljati do sedaj veljavna Ko-lektivna pogodba za dejavnost poslovanja z nepremičninami, s Tarifno prilogo in spremembami(UL RS št.9/1998, 35/2000, 78/2003, 117/2004, 87/2005).

V Velenju, 9. 9. 2016

Gospodarska zbornica Slovenije Sindikat komunale, varovanja in poslovanja z ne-premičninami Slovenije

Zbornica za poslovanje z nepremičninami, Dimičeva 13, Ljubljana

Dalmatinova 4, Ljubljana

Predsednik Predsednicamag. Franc Props Majda Marolt

Ministrstvo za delo, družino, socialne zadeve in enake možnosti je dne 26.09.2016 izdalo potrdilo št. 02047-2/2004-6 o tem, da je Kolektivna pogodba dejavnosti poslovanja z nepremičninami, ki je bila pod-pisana dne 9.9.2016 vpisana v evidenco kolektivnih pogodb na podlagi 25. člena Zakona o kolektivnih pogodbah (Uradni listRS, št. 43/06) pod zaporedno številko 48.


Priložnosti nedokončanih nepremičninskih projektov z vidika DUTB

Mag. Boris TumaDružba za upravljanje terjatev bank d.d.

DUTB je po ustanovitvi leta 2013 prevzela nedonosne terjatve različnih bank po prenosni vrednosti ca. 1,9 milijarde EUR. Večina teh terjatev je zavarovana z različnimi nepremičninami. DUTB ima trenutno v lasti približno 200 nepremičnin v vrednosti približno 200 milijonov EUR. Večino teh je zasegla v številnih insolventnih postopkih svojih dolžnikov ali pa so bile neposredno prenesene s strani bank (zlasti od Fac-tor in Probanke). Med njimi je tudi kar nekaj nedokončanih nepremičninskih projektov. Prispevek govori o načinih reševanja in trženja nedokončanih nepremičninskih projektov na DUTB ter s tem povezanimi težavami.

Reševanje in trženje nedokončanih nepremičninskih projektov

V primeru insolventnosti svojih dolžnikov, DUTB v prvi vrsti poskuša prodati zastavljene nepremičnine na dražbah v stečajnih postopkih. Pri tem družba aktivno sodeluje pri prodajnih postopkih in po potrebi tudi pomaga pri pripravi nepremičnine za prodajo ali pri vzdrževanju same nepremičnine. DUTB je pred kratkim tudi najela zunanjo nepremičninsko agencijo, ki pomaga pri prodaji tovrstnih nepremičnin.

Če je prodaja v stečajih neuspešna, DUTB sama prevzame nepremičnine v svojo last oziroma zamenja svojo terjatev za predmet zavarovanja (t.i. »debt to asset swap«). Nepremičnine prevzema v naslednjih primerih: (1) če je premoženje neunovčljivo oziroma za premoženje ni kupca, (2) če grozi, da se bo do-ločena nepremičnina v insolventnih postopkih prodala pod tržno ceno in (3) če DUTB meni, da lahko s prevzemom nepremičnino oplemeniti ali preprečit njeno propadanje.

Po prevzemu nepremičnine se DUTB poslužuje dveh pristopov oziroma kombinacije obeh hkrati:

• nepremičnino takoj po prevzemu skuša prodati novemu investitorju po načelu »videno-kupljeno«, ki nato sam dokonča projekt in ga proda/odda končnemu uporabniku. Prednost takega pristopa je hitra monetizacija nepremičnine, slabost pa praviloma nižja dosežena cena, saj novi investitor prevzema vse tveganje dokončanja in prodaje;

• nedokončano nepremičnino DUTB z odpravo napak, sanacijo, pridobitvijo manjkajoče dokumentacije ipd. dokonča sama, na koncu tudi sama proda/odda objekt končnemu uporabniku. Prednost takšne-ga pristopa je višja dosežena cena.

• Najpogosteje pa DUTB sočasno uporablja oba pristopa: torej nepremičnino prodaja novemu investi-torju in hkrati odpravlja napake oziroma dokonča projekt.

Za vsa dela in storitve v zvezi z dokončanjem in vzdrževanjem nepremičnin DUTB uporablja lastne službe in po potrebi najema različne zunanje izvajalce. Pri tem je podvržena zakonu o javnem naročanju, kar pomeni, da mora za vse storitve in blago izbrati izvajalca na javnem razpisu. Javno naročanje predstavlja precejšen problem, saj so postopki tudi zaradi možnosti pritožb neizbranih kandidatov praviloma zelo dolgi in nepredvidljivi.

DUTB sicer sam lahko dokonča, sanira ali zaključi posamezne nepremičninske projekte, vendar pa ne more in noče biti razvijalec nepremičninskih projektov (developer). DUTB ni bila ustanovljena za razvoj nepremičninskih projektov DUTB in za ta namen tudi ni usposobljena.


Prodaja nepremičnin poteka preko dveh kanalov: nekatere nepremičnine DUTB prodaja sama preko lastne prodajne službe, druge pa preko nepremičninske agencije izbrane na javnem razpisu. Razloga najema zunanje agencije sta predvsem večja fleksibilnost ter omejenost lastnih kapacitet.

DUTB tudi zelo skrbno pregleda vsako lastno ali zastavljeno nepremičnino ter za vsako nepremičnino pripravi akcijski plan, ki vsebuje prodajno strategijo, oceno stroškov dokončanja, sanacije in vzdrže-vanja. Dobro poznavanje nepremičnine zagotavlja boljšo pogajalsko pozicijo v prodajnem procesu ter posledično višje prodajne cene.

V prilogi je podan pregled ca. 35 večjih nedokončanih nepremičninskih projektov, ki so zastavljene ali v lasti DUTB. Tabela vsebuje nedokončane projekte v različnih fazah: od nezazidanih stavbnih zemljišč do skoraj dokončanih objektov. Največ je nedokončanih stanovanjskih projektov, vključenih pa je tudi nekaj nedokončanih poslovnih nepremičninskih projektov. Tabela vsebuje glavne aktivnosti DUTB ter trenutni status. Med njimi je tudi kar nekaj že prodanih projektov.

Težave pri dokončevanju nepremičninskih projektov

Z dokončevanjem in trženjem nedokončanih nepremičninskih projektov na trgu je kar nekaj težav, ki jih lahko razvrstimo v tri sklope:

1) Problemi povezani z unovčevanjem/zasegom nepremičnin

Pogosto je največji problem prav zaseg same zastavljene nepremičnine. Dolžniki praviloma naredijo vse, da zavlačujejo z oklicem stečaja in preprečijo zaseg nepremičnine. Pritožbe so možne na vsakem koraku. Začetek stečaja se tako lahko zavleče tudi za več let. Ko se stečaj enkrat prične, postopke lahko zavlačujejo drugi upniki, predvsem manjšinski, ali bivši (pod)izvajalci. Tudi brez nagajanja dolžnika in upnikov, se lahko posamezne faze stečaja zaradi počasnosti sodišč zavlečejo v nedogled, na primer vpis lastninske pravice. S svojimi dejanji tudi stečajni upravitelji lahko zavlačujejo in otežujejo postopke: dolga časovna obdobja med dražbami, postavljanje nerealno visokih izklicnih cen, prodaje nefunkcio-nalnih delov nepremičnine ali oddaja nepremičnin najemnikom, ki ne plačujejo najemnine in ki po izteku najemne pogodbe ne želijo zapustiti objekta. Institut notarske prodaje, ki naj bi omogočil učinkovit način zasega nepremičnine, trenutno zaradi presoje na ustavnem sodišču ni v uporabi.

Menimo, da bi bilo nujno potrebno izboljšati insolvenčno zakonodajo na način, ki bi omogočal hitrejši zaseg zastavljenih nepremičnin. Stroški počasnosti reševanja za narodno gospodarstvo so enormni. Zelo poenostavljen izračun: DUTB ima v lasti/zavarovanju za ca. 2 milijardi EUR nepremičnin. Če predpo-stavimo, da so stroški držanja nepremičnine ca. 5% na leto in bi z bolj učinkovito zakonodajo skrajšali čas zasega nepremičnin za eno leto, bi bil prihranek enak 100 milijonov EUR!

2) Problemi povezani s sanacijo/dokončevanjem projektov

Neunovčljivo premoženje oziroma premoženje prevzeto iz insolvečnih postopkov ima praviloma vrsto pravnih ali stvarnih napak, ki močno otežujejo prodajo. Le-te so nastajale več let in jih ni nihče reševal. Takšne napake so lahko: neustrezen prostorski akt, manjkajoča dokumentacija/dovoljenja, nerešeni spori z izvajalci in podizvajalci, različne pravne napake (neurejen dostop do objekta, neurejena služnost), nedokončan ali vandaliziran objekt, manjkajoči deli celote (na primer parkirišča, dovozi, strojna oprema ali priključki na javno infrastrukturo), nekvalitetna gradnja ipd. Za odpravo vseh teh napak mora DUTB najeti vrsto zunanjih izvajalcev, ki pa jih lahko najame samo z uporabo zakona o javnem naročanju. Kot je bilo že omenjeno, so ti postopki predvsem zaradi možnosti pritožb neizbranih izvajalcev zelo dolgi, togi in nepredvidljivi. Naročnik nima možnosti svobodne izbire izvajalca, pogosto mora izbrati izvajalca, ki za nalogo ni najbolj primeren, včasih tudi povsem neprimeren.

Obvezna uporaba Zakona o javnem naročanju je za DUTB povsem neustrezna, saj družbi ta togi po-stopek izbiranja izvajalcev ne zagotavlja nujno potrebne fleksibilnosti pri sanaciji tako velikega števila različnih nedokončanih nepremičninskih projektov. Zaradi obvezne uporabe tega zakona se zato lahko


bistveno podaljša in podraži postopek same sanacije in odprave napak nepremičninskih projektov. Zato smo mnenja, da bi moral biti DUTB izvzet iz Zakona o javnem naročanju.

Nadaljnji problem je lahko tudi nerazumno visoko odmerjeno nadomestilo za uporabo stavbnega ze-mljišča, ki je lahko celo večje od dosežene najemnine objekta. Takšna odmera davka lahko odvrača investitorje in otežuje prodajo.

Na koncu naj omenimo še problem manjkajoče dokumentacije, ki je pri nedokončanem objektu pogost pojav in nujno potrebna za kasnejše pridobivanja uporabnega dovoljenja. Trenutno veljavna zakonodaja namreč predvidiva, da vso gradbeno dokumentacijo zagotovi izvajalec in ne predvideva alternativnega postopka pridobivanja nadomestne manjkajoče dokumentacije. S tem omogoča izvajalcem monopolni položaj ter možnost izsiljevanja investitorja.

3) Problemi povezani s samo prodajo nepremičnine

Glavna težava pri prodaji nepremičninskih projektov je pomanjkanje finančnih virov. To še posebej velja za lastniški kapital, ki je v zadostni količini po navadi pogoj za najem kreditov. Finančno močnih razvijal-cem nepremičninskih projektov v Sloveniji skoraj ni. Povečanje interesa gospodarstva za investiranje v nepremičnine bi verjetno lahko dosegli z uvedbo posebnih investicijskih olajšav, ki so bile v veljavi nekaj let nazaj.

Žal pa bodo nekatere nepremičnine v lasti ali zavarovanju DUTB kljub različnim ukrepom in izboljšavam vedno ostale težko prodajljive. To so predvsem predimenzionirani projekti, projekti z neustreznimi pro-storskimi akti, nepremičnine na neustreznih lokacijah ali hudimi pomanjkljivostmi (na primer črne gra-dnje, objekti brez dokumentacije, poslovni prostori brez parkirišč, zapuščeni industrijski objekti, ostanki zemljišč, zasedena stanovanja, idealni deleži nepremičnin) ter na splošno velika nezazidana stavbna zemljišča. Takšnih nepremičnin pogosto tudi z velikimi popusti ni možno prodati. Za iskanje investitorjev je enostavno potrebno veliko časa in potrpljenja.

Zaključek

DUTB z omejenimi sredstvi uspešno prevzema, upravlja, odpravlja napake, sanira, dokončuje gradnje in prodaja veliko število kompleksnih in zelo raznovrstnih, tudi nedokončanih nepremičninskih projektov. Takšno delo zahteva veliko kompleksnega strokovnega znanja, denarja in časa. Za bolj učinkovito reše-vanje nedokončanih nepremičninskih projektov in skrajšanje časa usposobitve nepremičnin za uporabo, z vidika DUTB predlagamo, da se (1) izboljša insolvenčna zakonodaja v smislu skrajšanja postopka zase-ga nepremičnin, (2) uredi zakonodaja v zvezi s pridobivanjem manjkajoče dokumentacije nedokončanih objektov, (3) izvzame DUTB iz sistema javnega naročanja in (4) ponovno uvede sistem davčnih olajšav za investicije v nepremičnine ali vsaj zniža davčne obremenitve na nepremičnine.

Preglednica: Nedokončani nepremičninski projekti, zastavljeni (Z) ali v lasti (L) DUTB

ID Naziv nedokončanega projekta

LZ

Opis Dosedanje aktivnosti DUTB

Status

Skoraj dokončani projekti153 Stanovanjski kompleks

Celovški dvoriL 230 stanovanj Dogovor z drugimi up-

niki, sanacija, osvežitevStanovanja v prodaji

42 Stanovanjski kompleks Nokturno

L 215 stanovanj Dokončanje gradnje, osvežitev

Stanovanja v prodaji

272 Stanovanjski kompleks Mengeš

L 80 stanovanj Pridobivanje dokumen-tacije, odprava pravnih napak

V zaključni fazi prodaje

448 Stanovanjski blok Vojnik

L 43 stanovanj Pridobivanje dokumen-tacije, odprava pravnih napak

V prodaji kot celota


5026 Gabrova naselje, Divača L 14 Hiš Dokončanje gradnje, priprava na prodajo

V prodaji, delno prodano

825 Naselje hiš, Vransko L 10 hiš Pridobivanje dokumen-tacije, odprava pravnih napak

V prodaji, delno prodano

519 Stanovanjska soseska Škrjančevo

L 16 stanovanj Prevzem, priprava na sanacijo

V sanaciji

39 Stanovanjski kompleks Ferrarska Koper

Z 164 stanovanj Neuspešen poskus notarske prodaje

Ustavni spor, v prido-bivanju

199 EDA Center, Nova Gorica Z Večnamenski objekt: trgovski del, pisarne, stanovanja

Neuspešen poskus notarske prodaje

Stečaj, v pridobivanju

382 Stanovanjski kompleks Livade Izola

Z 190 stanovanj Prodano v stečaju

434 Park pod Javorniki, Postojna

Z 26 stanovanj Usklajevanje z drugimi upniki

Izvršba, v pridobi-vanju

223 Stanovanjski blok, Poljčane

Z 14 stanovanj Prodano v stečaju

341 Dunajski kristali Z Pisarne, 8000 m2 Usklajevanje s poten-cialnimi investitorji

Delno prodano v stečaju

Projekti v gradnji1096 Dom starejših ZIC

VrtojbaL nedokončanih 38 stano-

vanj in 120 posteljPridobivanje dokumen-tacije, odprava pravnih napak

V prodaji kot celota

212 Kostanjevi cvetovi, Dol pri Ljubljani

L Stanovanja v 3.grad.faza Ureditev dokumenta-cije, odprava pravnih napak

V zaključni fazi prodaje

955 Stanovanjski kompleks Senožeti

L Hiše v 3.grad.faza Ureditev dokumentaci-je, priprava za prodajo

Prodano

1007 Oskrbovana stanovanja Trate (G.Radg.)

L Stanovanja v 3.grad.faza Ureditev dokumentaci-je, priprava za prodajo

Prodano

879 Iztokova, Maribor L Gradbena jama, stano-vanjska gradnja

V prodaji

761 Oktobrska Izola Z Zgrajena klet, Stanovanj-ska gradnja

Prodano v stečaju

1647 Kondominij Tivoli Z Gradbena jama, stano-vanjska gradnja

Pogajanja s potencial-nimi investitorji

Prodana terjatev

302 Stolpnica S1 Z Gradbena jama, Hotel Prodano v stečaju626 Tobačna Ljubljana Z Gradbena jama, Sta-

novanjska in poslovna gradnja

Razgovori s potencialni-mi investitorji

Stečaj, v prodaji

43 Stožice Ljubljana Z Nakupovalni center v 3.grad.faza

Pogajanja s potencial-nimi investitorji

Prodana terjatev

Zemljišča za razvoj5009 Podutik/Glince L Sprejet OPPN za stano-

vanjsko gradnjoPriprava prodajne dokumentacije

V prodaji

155 Vilharjeva, Ljubljana L Sprejet OPPN za poslov-no gradnjo

Oddaja v najem za par-kirišče, priprava prodaj-ne dokumentacije

V prodaji

1673 Argolina, Izola L Potrebna sprememba namembnosti

Razgovori z občino V prodaji v kratkem

881 Kamenškova, Maribor L Sprejet OPPN za stano-vanjsko gradnjo

Priprava prodajne dokumentacije

V prodaji

5022 Vrhnika L Sprejet OPPN za stano-vanjsko gradnjo


V prodaji


5024 Fiesa L OPPN za stanovanjsko gradnjo v sprejemanju

Izpeljava postopka OPPN

V prodaji

878 Srakovlje L Gradbeno dovoljenje za hiše poteklo

Postopek spremembe gradbenega dovoljenja

V prodaji

863 Brezje, Maribor L Zemljišča za stanovanj-sko gradnjo


Prodano

40 Rašica, Gameljne L Zemljišče za centralne dejavnosti

Sprememba OPN V prodaji

625 Črnuški bajer Z Gradbeno dovoljenje za stanovanjsko gradnjo

V prodaji

51/74 Ladjedelnica Izola Z Industrijska namemb-nost, potrebna spremem-ba namembnosti


165 Projekt Kozolci, Kranj Z Gradbeno dovoljenje za stanovanjsko gradnjo poteklo


O avtorju

Boris Tuma, magister ekonomije, se je pridružil DUTB v začetku leta 2014 kot vodja področja upravlja-nja nepremičnin. Pred tem je delal v družbi HETA Asset Resolution GmbH v Celovcu, v t.i. »slabi banki« skupine Hypo, kjer je bil odgovoren za nepremičnine in nestrateški del portfelja skupine v Sloveniji. Od leta 1999 do 2012 je bil izvršni direktor družbe Erste Group Immorent d.o.o., hčerinski družbi Erste Bank AG, ki je bila znotraj skupine zadolžena za financiranje in razvoj nepremičninskih projektov. V tem času je bil tudi imenoval na mesto izvršnega direktorja v družbi Sparkasse Leasing d.o.o., kjer je pridobil izkušnje na področju prestrukturiranja podjetji in upravljanju slabih terjatev. Pred tem je delal v družbi Shell Slovenija d.o.o., kjer je bil odgovoren za razvoj mreže bencinskih črpalk.


Primer dobre prakse sodelovanja nepremičninske agencije v stečajnem postopku

Thomas KreljFESST d.o.o., Kranj

Načeloma stečajni upravitelji zavračajo sodelovanje z nepremičninskimi agencijami pri prodaji nepremič-nin v stečajnih postopkih. Ko se stečajni upravitelji odločijo, da sami prodajajo nepremičnine, se poraja vprašanje, ali so dovolj kvalificirani, da bodo nepremičnine, ki so bile last podjetij, katere je doletel ste-čaj, prodane po najvišji možni ceni in bodo upniki poplačani v najvišjem možnem znesku. Glede na to, da stečajni upravitelji nimajo izkušeni pri prodaji nepremičnin in nimajo licenc za posredovanje v prometu z nepremičninami, se namreč dogaja, da se nepremičnine prodajo dolgo in na koncu lahko prodajajo tudi za zelo nizko ceno.

Stečajni upravitelji največkrat poudarjajo, da je takšno sodelovanje povezano z določenimi stroški, kate-re zaračuna nepremičninska agencija, katerih plačila pa si iz stečajne mase ne more privoščiti, oziroma jim jih stečajni sodnik ne odobri.

Kaj pa je namen prodaje nepremičnin v stečajnem postopku? Čim hitrejša prodaja oziroma prodaja po najvišji možni ceni.

So pa med stečajnimi upravitelji tudi izjeme, ki se zavedajo, da je prodaja nepremičnin kompleksna stvar, ter da lahko s pomočjo dobrih nepremičninskih agencij, nepremičnine prodajo po bistveno višji ceni in veliko hitreje.

Primer takšne prakse je bil stečaj večjega gradbenega podjetja na Gorenjskem. Podjetje je imelo v ste-čajni masi poleg nepremičnin, ki so jih potrebovali za lastno uporabo tudi nepremičnine, ki so jih gradili za trg. Med njimi je bilo več kot 100 stanovanj. Vsa stanovanja pa so bila obremenjena s hipoteko banke, ki je zagotavljala sredstva za gradnjo. Stečajni upravitelj se je povezal z nepremičninsko agencijo, ki ima dolgoletne izkušnje na trgu, s katero so v sodelovanju z banko upnico pripravili plan prodaje. Nepremič-ninska agencija je prevzela trženje in oglede, banka pa je ponudila kreditiranje teh stanovanj.

Kljub velikemu številu stanovanj, so bila vsa prodana na treh javnih dražbah. Zanimivo pa je, da so se prodajne cene, v nasprotju s pričakovanji, na zadnji dražbi, dvignile za od 10% do 15% glede na dražbo pred tem.

To je bila posledica dobrega oglaševanja in profesionalnega vodenja ogledov.

Lahko rečemo, da je bil to eden uspešnejših stečajev velikih podjetij v Sloveniji.


V pričakovanju Zakona o upravljanju stavb v etažni lastnini

Franci GerbecPROFUNDIS d.o.o., Domžale

Projektna naloga za ''Pripravo izhodišč za novo stanovanjsko zakonodajo po posameznih področjih'' naročnika RS MOP (19.4.2016) izrecno določa:

• glede analize in bodoče zakonodajne ureditve področja upravljanja kot možno izhodišče ''sprejetje novega zakona o upravljanju, ki združi upravljanje v poslovnih in stanovanjskih stavbah'';

• nujnost ureditve pravnih podlag za odločanje o energetski prenovi večstanovanjskih stavb'' v skladu z ''Dolgoročno strategijo za spodbujanje naložb energetske prenove stavb'' v smeri, da zadošča za odločitev o energetski prenovi 50% soglasje (lastnikov)'', če gre za bistveno izboljšanje energetske učinkovitosti, pri katerem se bo naložba povrnila s prihranki pri stroških za energijo'';

• ureditev pravnih podlag, ''ki bo omogočala lažje zadolževanje v breme rezervnega sklada oziroma stavbe'', tudi z uveljavljanjem plačila po računih za energijo (''on-bill financing'').

Enoten zakon o upravljanju stavb v etažni lastnini

Pripravljena ''Izhodišča za prenovo stanovanjske zakonodaje po posameznih področjih''1 sledijo temu naročilu in predlagajo sprejem novega enotnega celovitega zakona o upravljanju vseh stavb v solastnini: poslovnih, stanovanjskih in ''mešanih'' in temeljijo na načelu zakonske ureditve tega področja v enem zakonu. Posledično se potem črta 4. oddelek Stvarno-pravnega zakonika (SPZ) – 115.–120. člen, novi Stanovanjski zakon (SZ) pa ne bo več urejal medsebojnih razmerij etažnih lastnikov večstanovanjskih stavb.

Posebno vprašanje je oportunost obstoja nekaterih drugih zakonov oziroma njihovih sprememb. Zaen-krat pa ni vprašljiv nadaljnji obstoj Zakona o vzpostavitvi etažne lastnine (ZVEtL), enako ne ureditev eta-žne lastnine v SPZ v 1. do 3. oddelku, torej ureditev solastninskih razmerij, delitev solastnine in nastanek etažne lastnine, odprto pa je vprašanje nujnosti sprememb in dopolnitev ZVKSES.

Dispozitivna narava zakonske ureditve upravljanja solastnine / etažne lastnine

Eno temeljnih izhodišč novega Zakona o upravljanju je visoka stopnja svobodnega urejanja pravic in obveznosti solastnikov oziroma avtonomija etažnih lastnikov pri urejanju medsebojnih razmerij v zvezi z upravljanjem solastnih nepremičnin oziroma nepremičnin v EL po vzoru večine primerljivih zakonskih ureditev drugih držav (dispozitivna narava), ki naj imajo možnost drugačnega urejanja posameznih raz-merij od zakonsko določenega. Zato je zelo pomembno vprašanje nove zakonske ureditve odgovor na vprašanje, katera razmerja urediti kot kogentne, zavezujoče norme, pri katerih solastniki / etažni lastniki ne bodo imeli možnosti oziroma pravice drugačnega urejanja, oziroma bodo pri tem omejeni.

(Ne)obveznost sklenitve pogodbe o medsebojnih razmerjih etažnih lastnikov, ki jo kot obvezno sicer do-loča 116. člen SPZ2. Kljub izrecni zavezi prehodne določbe SPZ (270. člen) o obvezni sklenitvi te pogodbe

1 Poročilo 1. faze projektne naloge Instituta za primerjalno pravo PF v Ljubljani (sept. 2016)2 1. odst. 116. člena SPZ: ‘’Etažni lastniki morajo skleniti pogodbo o medsebojnih razmerjih, s katero uredijo zlasti: - opredelitev stroškov in obveznosti, ki bremenijo etažne lastnike, če odstopajo od določila 115. člena tega zakona, - način oblikovanja rezervnega sklada, če presega najnižji znesek iz tretjega odstavka 119. člena tega zakona; - morebitne posebne omejitve pri uporabi posameznih delov v etažni lastnini; - način uporabe skupnih delov; - namen uporabe posameznih delov v etažni lastnini; - nastopanje etažnih lastnikov v pravnem prometu;


v enem letu od uveljavitve ,to je do 1. januarja 2004, je dejstvo, da v veliki večini večstanovanjskih stavb takšne pogodbe niso bile sklenjene in o tem tudi ne obstajajo nobeni podatki. K temu ni v pomembnejši meri prispevala niti možnost (3. odst. 270. člena SPZ), da je lahko po 1.1.2004 vsak od etažnih lastnikov predlagal, da vsebino pogodbe določi sodišče v nepravdnem postopku, kakor tudi ne zagrožene sankcije zaradi nevzpostavitve EL po Zakonu o zemljiški knjigi. Podatkov o vloženih predlogih etažnih lastnikov na sodišča ni, enako ne o morebitnih izrečenih sankcijah (globah) zaradi nevzpostavljene etažne la-stnine po ZZK. Torej: ''prazna puška''?! Ob takem dejanskem stanju neurejenosti medsebojnih razmerij med etažnimi lastniki glede upravljanja solastnih nepremičnin (stanovanjskih, poslovnih, ''mešanih'') je tembolj pomembno podrobneje in celovito z novim Zakonom o upravljanju stavb v etažni lastnini ure-diti ključna vprašanja teh razmerij zaradi predpostavke, da ni pričakovati bistvene spremembe na tem področju sklepanja takšnih pogodb. Torej: zakon naj dovolj konkretno in natančno uredi medsebojna razmerja upravljanja solastnine/etažne lastnine, ob tem pa omogoči dovolj široko polje oziroma mo-žnosti drugačnega urejanja posameznih pravic in obveznosti etažnih lastnikov s pogodbo, odločanjem na zborih etažnih lastnikov ali s podpisovanjem listin (pogodba ali enostranski akt). Izhodišče urejanja ureditve medsebojnih razmerij EL s posebnim pravnim aktom je, da ima takšen pravni akt prednost pred zakonskimi določbami. Zakonske določbe se uporabijo samo v primeru, če etažni lastniki ne ure-dijo teh razmerij s posebnim pravnim aktom, s sklepom zbora lastnikov ali s podpisovanjem posebne listine. Ključna je zato tudi zakonska ureditev, da pravila solastnine (pogodba ali drug akt, sklepi zbora lastnikov ali podpisane listine) veljajo za vse lastnike in njihove pravne naslednike (erga omnes), na podlagi volje solastnikov oziroma etažnih lastnikov ali odločitve sodišča. Zato je nujen vpis teh pravil v zemljiško knjigo. Seveda pa mora novi zakon tudi dovolj natančno urediti, prav ob takšni neobvezni sklenitvi pogodbe o medsebojnih razmerjih in urejanju teh razmerij s pogodbami, sklepi zborov lastni-kov ali s podpisovanjem listin, učinkovito varstvo pravic tistih solastnikov oziroma etažnih lastnikov, ki bodo nasprotovali sprejetim odločitvam večine, ker bodo prizadeti njihovi pravno varovani interesi v zvezi z uporabo, vzdrževanjem, stroški obratovanja in upravljanja posameznih in skupnih delov stavb v solastnini oziroma etažni lastnini. Primerljiva tuja zakonodaja upoštevana pri pripravi izhodišč nove za-konodaje daje dovolj dobre in jasne odgovore na to vprašanje tako glede materialno-pravnih upravičenj oziroma varovanih pravic, kot tudi glede postopkov v okviru skupnosti EL, kakor tudi v sodnih postopkih (praviloma nepravdnih).

Solastninski deleži na skupnih delih kot temeljna osnova za urejanje pravic in obveznosti pri upravljanju solastnine oziroma EL, pri čemer je ključno vprašanje tako zakonske ureditve, kakor tudi pogodbenega urejanja oziroma odločanja na zborih lastnikov ali s podpisovanjem listine:

• o katerih zadevah oziroma poslih odločajo solastniki oziroma etažni lastniki z navadno večino glede na solastniške deleže oziroma celo z navadno večino na zboru lastnikov prisotnih EL ob pogoju, da so na zboru prisotni lastniki s skupno najmanj 50% solastninskih deležev (posli rednega upravljanja);

• o katerih poslih odločajo z najmanj 50% ali višjim % vseh solastninskih deležev (66% ali 75%);

• o katerih poslih odločajo oziroma morajo odločati s 100% soglasjem.

To je osrednje ''vozlišče'' celotne problematike upravljanja stavb v solastnini oziroma EL, predvsem za-radi:

• pogosto velikega števila solastnikov oziroma EL;

• različnih interesov oziroma pripravljenosti EL za udeležbo pri odločanju o poslih rednega in izrednega upravljanja;

• različnega materialnega položaja EL – problem ''revnih lastnikov'';

• različne usposobljenosti posameznih EL in njihove pripravljenosti za ''delovanje za skupno dobro'';

- način upravljanja skupnih delov; - uporabo posameznih delov v etažni lastnini v posebne namene; - zavarovanje zgradbe kot celote; - pooblastila upravnika, če odstopajo od 118. člena tega zakona.


• dosedanje zakonske podnormiranosti ureditve upravljanja solastnine oziroma etažne lastnine;

• nesklenjenih pogodb o medsebojnih razmerjih EL;

• sporne ustavne in zakonske podlage za urejanje zelo pomembnih razmerij med EL s prisilnimi pod-zakonskimi akti, kot so na primer določanje meril za delitev stroškov ogrevanja, obvezna vgradnja merilnikov toplote itd., ki enostavno prepoveduje oziroma preprečuje etažnim lastnikom avtonomno svobodno odločanje o posameznih medsebojnih razmerjih in ki v bistvu pomeni ustavno sporen po-seg v njihovo lastninsko pravico, ker ni dokazan in utemeljen zadosten javni interes za takšen poseg s podzakonskimi akti.

Posli rednega in izrednega upravljanja in odločanje na zborih lastnikov – potrebna večina

Posli rednega upravljanja

• v novem zakonu določiti, kaj se šteje po zakonu za posle rednega upravljanja stavbe v etažni lastnini / solastnini s pravico / možnostjo, da solastniki / etažni lastniki s pogodbo (pravili solastnine) to določijo drugače, kar je pomembno še posebej, če sklenitev pogodbe ne bo več obvezna;

• izhodišča za določitev poslov rednega upravljanja:

Posli obratovanja in vzdrževanja, ki so potrebni za zagotavljanje pogojev za osnovni namen uporabe stavbe kot celote, skupnih in posebnih skupnih delov ter posameznih delov, še zlasti:

• zagotavljanje dobav in storitev za skupne dele (splošne in posebne);

• zagotavljanje dobav in storitev za posamezne dele, če skupne naprave ne omogočajo individualnega odjema in obračuna dobav in storitev za posamezne dele;

• varstvo pred požarom in zagotavljanje drugih ukrepov za zaščito in reševanje, deratizacija in podob-no;

• varovanje stavbe;

• čiščenje s kupnih prostorov;

• delitev stroškov in obveznosti obratovanja in vzdrževanja skupnih delov;

• oblikovanje rezervnega sklada in obveznost dodatnih plačil zaradi izvedbe energetske, statične in druge prenove in adaptacije stavb;

• imenovanje nadzornega odbora skupnosti;

• način in pogoji uporabe skupnih delov;

• zavarovanje stavbe kot celote za posamezne vrste rizikov, vključno za odgovornost za škodo, povzro-čeno tretjim osebam iz naslova posesti stavbe;

• imenovanje in razrešitev upravnika in sklenitev pogodbe z upravnikom;

• sprejem letnega in večletnih načrtov vzdrževanja stavbe;

• sprejem letnega obračuna stroškov obratovanja in vzdrževanja stavbe ter uporabe sredstev rezerv-nega sklada;

• sprejem hišnega reda;


• odločanje o energetski, statični in drugi prenovi oziroma adaptaciji stavbe oziroma skupnih delov in o zadolžitvi v breme rezervnega sklada.

Za odločanje o teh poslih je potrebna večina, ki razpolaga skupno z več kot 50% solastninskimi deleži.

Posli izrednega upravljanja

V novem zakonu določiti kot posle izrednega upravljanja:

• sklenitev pogodbe o medsebojnih razmerjih (pravila solastnine);

• merila za delitev stroškov obratovanja in vzdrževanja skupnih delov po drugačnih merilih, ne po so-lastniških deležih;

• sprememba razmerja med skupnimi in posameznimi deli;

• posebne omejitve rabe skupnih delov (služnosti, najemi itd.) in posameznih delov (opravljanje dolo-čenih dejavnosti v posameznih delih itd.);

• prenove in adaptacije ter nadzidave, za katere je je potrebno pridobiti gradbeno dovoljenje (razen za energetske in statične prenove, nujne v skladu z zakonskimi in drugimi predpisi).

Za te odločitve je nujno soglasje kvalificirane večine (2/3 ali 75% po solastninskih deležih), preglasovani ali odsotni solastniki imajo pravico v 60 dneh (prekluzivni rok) zahtevati, da o sprejeti odločitvi zbora lastnikov oziroma na podlagi podpisane listine odloči sodišče v nepravdnem postopku.

Posli izrednega upravljanja s 100% soglasjem

V novem zakonu določiti (kogentno) kot posle izrednega upravljanja odločitve, za katere je potrebno 100% soglasje glede na solastniške deleže:

• posli razpolaganja s skupnimi deli;

• sprememba solastniških deležev;

• določitev skupnih in posebnih skupnih delov ter deležev na teh delih;

• omejitve rabe posameznih in skupnih delov;

• odločitve, za katere je potrebno izvesti vpis v zemljiško knjigo – urediti postopke in izvedbo vpisa.

Pravno varstvo ''preglasovanega etažnega lastnika''

V novem zakonu določiti primere, ko ima ''preglasovani'' lastnik pravico v določenem prekluzivnem roku (60 dni) zahtevati odločitev sodišča proti večinskemu sklepu (s 50% ali 75% večino) ostalih solastnikov (na zboru ali s podpisovanjem listine) glede poslov izrednega upravljanja in če gre za nujne vzdrževalne posle, kakor tudi za imenovanje upravnika in nadzornega odbora

• določiti vsebinska merila za odločanje sodišča glede poslabšanja možnosti uporabe posameznega dela in določanja meril za stroške izvedbe glede na premoženjski položaj določnega solastnika.

Način sprejemanja odločitev v skupnosti EL / solastnikov

Nov zakon naj natančneje uredi sprejemanje odločitev na zboru lastnikov prav zaradi nesklenjenih pogodb o medsebojnih razmerjih po vzoru primerljivih zakonodaj drugih držav z dolgoletno tradicijo upravljanja etažne lastnine glede:

• sklicevanja zborov:


- upravnik (najmanj enkrat letno), nadzorni odbor ali na zahtevo najmanj 20% lastnikov (po solastninskih deležih);

• vodenje zborov:

- izvoljeni predsednik (ne upravnik), priprava dnevnega reda, gradiv za odločanje in predloga sklepov: odločanje samo o zadevah iz sklica in dnevnega reda in samo vnaprej predlaganih sklepih;

• zastopanje na zborih:

- prepoved zastopanja nad določenim obsegom solastninskih deležev;

• glasovanje na zborih:

- za vsak sklep ugotovitve dosežene večine po solastninskih deležih prisotnih solastnikov;

• varstvo ''manjšinskih'' solastnikov

- izenačitev deleža glasov večinskega solastnika s skupnim številom glasov vseh ostalih solastnikov (primer: zakonodaja Francije);

• pravice ''preglasovanih'' in odsotnih lastnikov:

- zahteva za preveritev sprejetih sklepov zbora na sodišču v določenem roku po vročitvi sklepa zbora lastnikov.

Vloga sodišča

Proučiti možnosti zakonske ureditve, da nepravdno sodišče:

• skliče zbor lastnikov s pooblastilom ad hoc mandatarju (skrbniku) ali enemu od solastnikov;

• pozove v postopek za sklic zbora zaradi pasivnosti solastnikov (neudeležbe na zborih) nadzorni od-bor in upravnika;

• imenuje začasnega ad hoc upravnika ali mandatarja zaradi spora o delitvi in obračunu stroškov obra-tovanja in vzdrževanja med solastniki ali skupnostjo EL in upravnikom;

• imenuje ad hoc mandatarja ali skrbnika zaradi uveljavljanja jamčevalnih zahtevkov proti investitorju ali graditelju zaradi konstrukcijskih napak stavbe oziroma uveljavljanje garancij za vidne ali skrite napake.

Nadzorni odbor

V novem zakonu natančneje urediti naloge in pristojnosti nadzornega odbora:

• določiti pristojnosti že v samem zakonu, dodatne pristojnosti v pogodbi o medsebojnih razmerjih ali s sklepi zbora lastnikov:

- nadzor izvajanja letnega načrta vzdrževanja;

- (so)odločanje o izbiri ponudb in dobaviteljev za izvajanje dobav in opravljanje storitev;

- odločanje o uporabi sredstev rezervnega sklada;3

- nadzor dela upravnika – predsednik ali član po sklepu NO pregled dokumentacije;

3 Po večini primerjalnih zakonodaj je to pomembna tipična pristojnost NO, ne pa upravnika


- imenovanje izvedenca v zvezi z delitvijo stroškov obratovanja in vzdrževanja in nadzornika izvedbe del prenove in adaptacije

(nadzornika v gradnji objektov vedno imenuje investitor, v tem primeru skupnost EL, ker gre za konflikte interesov).

Stroški dela NO, izvedencev in zunanjih nadzornikov so stroški upravljanja etažne lastnine / solastnine.

Nagrada članom NO – možnost na podlagi pogodbe ali zbora lastnikov (sejnine)4.

Odgovornost članov NO:

• razrešitev?;

• odškodninska odgovornost;

problematičnost – kdo bo pripravljen sprejeti članstvo v NO?!;

• zavarovanje odgovornosti in povezanost z morebitno nagrado (samo za direktni naklep ali hudo ma-lomarnost).

Upravnik

Odprta vprašanja glede zakonske ureditve pogojev za opravljanje poslov oziroma dejavnosti upravnika:

• poklicne kvalifikacije;

• strokovni izpit (oboje po vzoru zakonske ureditve za nepremičninske posrednike);

• licenca za upravnika (oseba, ki opravlja upravniške storitve) in / ali za nosilca upravniške dejavnosti (gospodarska družba ali s.p.):

- zaposlena ena oseba z ustrezno kvalifikacijo in strokovnim izpitom (licenco);

- obvezno zavarovanje odgovornosti upravnika (nosilca dejavnosti) – po vzoru ureditve za nepremičnin-ske posrednike (družbe) in projektante / nadzornike gradnje (minimalne zavarovalne vsote v zakonu);

- možnost kolektivnega zavarovanja (podobno kot odvetniki ali notarji).

Protiargumenti:

Deregulacija, ki da jo zahteva EU, ni pravi in zadosten argument:

• upravniki upravljajo nepremična premoženja, ki že v najmanjših primerih stavb v EL presegajo vre-dnost 1 mio EUR (nad 8 posameznih delov);

• obvezno strokovno usposabljanje (enako kot nepremičninski posredniki, projektanti itd.).

Rezervni sklad

Z novim zakonom na novo urediti obveznost ustanovitve in poslovanje z rezervnim skladom:

• obveznost ustanovitve RS in merila enako kot doslej (več kot dva etažna lastnika in osem posameznih delov)?;

4 Večina primerljive zakonodaje tega ne ureja, nekatere pa izrecno določajo neodplačnost dela v NO (npr. Francija).


- zakon uredi obveznost ustanovitve RS, merila za prispevek v RS se določijo s pogodbo, sklepom zbora lastnikov ali podpisovanjem posebne listine, brez pooblastila predpisovanja višine minimalnega pri-spevka s podzakonskim aktom5;

- oziroma naj zakon določi minimalno vrednost, če je ne določijo solastniki.

• Alternativa:

- če ga ne določijo solastniki, lahko na predlog vsakega solastnika, nadzornega odbora ali upravnika o tem odloči sodišče v nepravdnem postopku (tako na primer zakon RH – 2. alineja 88. člena, enak zakon R. Francije);

• rezervni sklad je skupno premoženje skupnosti etažnih lastnikov;

• z rezervnim skladom upravljajo zbor lastnikov in nadzorni odbor, upravnik pa samo po pooblastilih zbora lastnikov in nadzornega odbora;6

• sredstva rezervnega sklada se obvezno vodijo na računu skupnosti etažnih lastnikov;

• namene uporabe sredstev določiti v zakonu, solastniki lahko s pogodbo, sklepom zbora ali s podpi-sovanjem listine določijo še druge namene uporabe;

• javni lastniki posameznih delov v etažni lastnini (država, občine, javni skladi) lahko oblikujejo lastni rezervni sklad, toda skupnost etažnih lastnikov vzpostavi terjatev do takšnih subjektov in ugotavlja donos, ob prodaji posameznega dela mora takšen lastnik vplačati celotni znesek dolgovanih plačil in donosov.

Skupnost etažnih lastnikov

Z novim zakonom urediti:

• ustanovitev skupnosti etažnih lastnikov se uredi s pogodbo (o medsebojnih razmerjih), sklepom zbo-ra lastnikov ali s podpisovanjem listine;

• skupnost je lahko organizirana kot pravna oseba z omejeno pravno sposobnostjo, ki lahko nastopa v pravnem prometu kot samostojen subjekt glede vseh poslov in postopkov, povezanih z obratova-njem, vzdrževanjem in upravljanjem s stavbo v etažni lastnini;

• urediti odgovornosti skupnosti iz njenega poslovanja ter odgovornost etažnih lastnikov (solidarna ali subsidiarna);

• sredstva rezervnega sklada so skupno premoženje skupnosti etažnih lastnikov

• eden ali več transakcijskih računov;

• posebej urediti skupnosti etažnih lastnikov za skupino stavb v etažni lastnini ali za sosesko, ki upra-vlja samo splošne ali posebne skupne dele v solasti vseh etažnih lastnikov, znotraj pa upravljajo s posameznimi stavbami samo solastniki po posameznih stavbah ali stopniščih.

Izvensodno reševanje sporov

Z novim zakonom naj bi po vzoru nekaterih drugih držav (na primer Švice) uredili izvensodno reševanje sporov med etažnimi lastniki v obliki konciliacije in arbitraže pri specializiranih oblikah za reševanje teh sporov, ki jih bi organizirala država. Proučiti, ali predpisati je potrebno obvezen predhoden poskus

5 Sedanja določba 3. odst. 119. člena SPZ za določitev meril in najnižjo vrednost s podzakonskim aktom, primerljive zakono-daje ne poznajo.6 Takšna je ureditev večina primerjalnih zakonodaj – n.pr. Zakon o lastništvu in drugih stvarnih pravicah RH (3. odst. 90. člena: s skupno rezervo upravljajo solastniki oziroma upravnik).


mirne rešitve spora pred vložitvijo predloga – zahteve za reševanje na sodišču (nepravdni postopek). Pomembna je strokovnost, hitrost in brezplačnost teh postopkov pred takšnimi telesi (sveti?!). Določiti je potrebno tudi možnost svetovalne vloge takih teles pred začetkom spora.

Zaključek

Projektna naloga naročnika MOP za pripravo izhodišč za novo stanovanjsko zakonodajo po posame-znih področjih in izdelana ''Izhodišča za prenovo stanovanjske zakonodaje po posameznih področjih'' omogočajo ne samo temeljito in celovito prenovo veljavne zakonodaje na področju upravljanja stavb v solastnini oziroma v etažni lastnini, temveč sprejem novega enotnega sodobnega zakona o upravljanju etažne lastnine, ki bo upošteval ugotovitve in spoznanja vseh deležnikov na tem področju:

• etažnih lastnikov;

• upravnikov;

• državnih organov in občin;

• stroke.

Pri tem bi bilo potrebno uporabiti tudi dobre zakonodajne rešitve držav z dolgoletno pravno tradicijo ure-janja solastnine in etažne lastnine ter tudi dobre prakse urejanja medsebojnih razmerij etažnih lastnikov s pravili solastnine, ki so v nekaterih državah (Švica, Francija, Belgija itd.) urejena v obliki notarskih zapisov, kar zagotavlja ustrezno skladnost z zakonsko ureditvijo na tem področju in upoštevanje dobrih praks in učinkovito organizacijo upravljanja etažne lastnine. Gre za pogodbeno in drugo ureditev (pravila solastnine = ustanovitev skupnosti), ki terja ustrezno pravno in drugo znanje ter sodelovanje več strok. pričakovanje, da bi to lahko ''zmogli'' samo upravniki ali samo sami etažni lastniki, niso realna. Zato je potrebna tako bistveno izboljšana zakonodajna ureditev, pa tudi kakovostni strokovni pristopi za izva-janje nove zakonodaje.

V nadaljnji strokovni in javni razpravi o izhodiščih za prenovo sedanje zakonodaje oziroma pripravo nove zakonodaje ter potem postopku njenega sprejemanja pa je potrebno razumno in pretehtano soočenje različnih pogledov in interesov.


Pričakovanja upravnikov nepremičnin od novega zakona o upravljanju

Boštjan UdovičGZS-Zbornica za poslovanje z nepremičninami

Gospodarski subjekti v panogi upravljanja nepremičnin, ki so pretežno člani Združenja upravnikov ne-premičnin v okviru GZS-Zbornice za poslovanje z nepremičninami tako kot akademska stroka že vrsto let opozarjajo na številne nedoslednosti v predpisih, ki urejajo upravljanje z nepremičninami. Najprej gre za težave, ki izvirajo iz dejstva, da tako pomembno področje, kot je upravljanje z milijardnim nepremičnim premoženjem nima »svojega« predpisa, temveč je razpeto med številne zakone in podzakonske predpi-se. Določeni segmenti (na primer upravljanje s poslovnimi prostori) pa sploh niso ali so le delno urejeni. Navedeno seveda najprej povzroča težave pri transparentnosti in jasnosti pravnega sistema, povzroča pa tudi številne neusklajenosti v pravni ureditvi tega pomembnega področja. Po drugi strani pa stroka že dolgo opozarja tudi na težave, ki izvirajo iz »matičnega« predpisa za področje upravljanja (z večstano-vanjskimi) stavbami – Stanovanjskega zakona (Uradni list RS, št. 69/03, 18/04 – ZVKSES, 47/06 – ZEN, 45/08 – ZVEtL, 57/08, 62/10 – ZUPJS, 56/11 – odl. US, 87/11 in 40/12 – ZUJF; v nadaljevanju: SZ-1).

Do letošnjega leta so izražena pričakovanja akademske in gospodarske stroke, pa tudi civilne družbe, pretežno naletela na »gluha« ušesa vsakokratne oblasti. Ta se je s spremembami Stanovanjskega zako-na ukvarjala le takrat, ko so posamezni primeri odmevali v javnosti in je bilo to potrebno s hitro akcijo pomiriti. S tem pa sta izvršilna in posledično zakonodajna veja oblasti zaradi naglice in nedomišljenih rešitev povzročali le nove in nove težave. Popolnoma odveč je omeniti, da se z ostalimi predpisi na področju upravljanja nepremičnin v vsem tem času ni ukvarjal nihče.

Nekoliko bolj pozitivne premike pa smo dosegli v prvi polovici letošnjega leta, ko je Ministrstvo za okolje in prostor, tudi pod pritiskom stroke zaradi poskusa hitrih in neusklajenih sprememb Stanovanjskega zakona, in pod vplivom konec lanskega leta sprejete Resolucije o nacionalnem stanovanjskem programu 2015 – 2025, napovedalo pripravo celovite prenove stanovanjske zakonodaje, v katero zaradi že omenje-ne nesistematičnosti spada tudi področje upravljanja.

Opogumljeni z, čeravno precej terminsko plašnimi, napovedmi resornega ministrstva, smo tudi na Zdru-ženju upravnikov nepremičnin pričeli sistematično zbirati že tolikokrat podane pobude za spremembo obstoječe zakonodaje. Hkrati smo v okviru združenja oblikovali Strokovno skupino za zakonodajo, kate-re osnovna naloga je bila priprava predloga novega zakona o upravljanju večlastniških stavb. Strokovna skupina je z delom pričela v mesecu maju, v okviru dosedanjega dela pa je zbrala in delno argumentirala že preko 60 konkretnih predlogov za spremembe obstoječega zakona. Z nekaterimi najpomembnejšimi ali celo strateškimi pričakovanji stroke se podrobneje ukvarjamo tudi v predmetnem prispevku.

Na kratko o stanju v panogi upravljanja nepremičnin

Delo upravnika (predvsem) v večstanovanjskih stavbah ni bilo nikoli enostavno in rutinsko. Predvsem zato, ker po naravi stvari v večstanovanjskih stavbah prebiva in se srečuje veliko število posameznikov z izjemno različnimi interesi pa tudi karakternimi lastnostmi. Upravnik je v takšnih situacijah pogosto prisiljen v vlogo mediatorja ali celo razsodnika1. In čeprav je bila upravnikova vloga vedno približno enaka, se je v naši državi položaj gotovo poslabšal z uveljavitvijo ti. Jazbinškovega zakona oziroma Sta-novanjskega zakona iz leta 1991. S tem je namreč v Republiki Sloveniji prišlo do izjemne razdrobljenosti lastništva stanovanjskega fonda, s tem pa tudi do vedno večjih težav pri upravljanju večstanovanjskih stavb oziroma njihovih skupnih prostorov, delov in naprav.

1 Včasih slišimo tudi besedo higienik.


Z določbami, ki urejajo področje upravljanja večstanovanjskih stavb je v obdobju od tedaj zakonodajalec bolj ali manj uspešno urejal temeljne zakonitosti razmerij tako med upravniki in etažnimi lastniki, kot tudi med etažnimi lastniki samimi. V osnovi ideje Stanovanjskega zakona, tako tistega prvega, kot tudi sedaj veljavnega iz leta 2003, niso zgrešene, saj se nenazadnje naš pravni red v mnogočem zgleduje bo praksah iz tujine, žal pa v celotnem obdobju veljavnosti obeh zakonov izkušnjam iz prakse, ki so nare-kovale določene spremembe v ureditvi, niso sledila oblastvena ravnanja, ki bi s pomočjo teh izkušenj stanje izboljšala. Nasprotno, pripombe stroke so bile pogosto iz najrazličnejših razlogov popolnoma ignorirane, po drugi strani pa so na pozitiven odziv naletele številne pripombe posameznikov in različnih (civilnih) združenj, pogosto pa tudi lobijev, ki pa so bile vedno izrazito interesno obarvane. Pogosto so bile povod za takšne pobude tudi čisto osebne okoliščine posameznikov, ki so tako v nekaterih primerih imele za posledico celo spremembe zakonodaje. Ta, v normalnih razmerah popolnoma nedopustna pra-ksa, je v preteklih obdobjih tako povzročila, da se je stanovanjska zakonodaja, še posebej na področju upravljanja, prilagajala takšnim in drugačnim pretežno populističnim stališčem, hkrati pa se je vztrajno odmikala od optimalnih rešitev, ki jih je pričakovala stroka.

Na podlagi navedenega seveda tudi neposvečenemu postane jasno, da se je vseskozi povečevalo število nujno potrebnih sprememb SZ-1, še posebej v delu, ki se nanaša na upravljanje. V vsem tem času pa je stroka (tako gospodarska kot akademska) redko dobila priložnost predstaviti svoja pričakovanja in hkra-ti tudi argumente zanje. To je žal tudi posledica vsesplošne negativne percepcije katerekoli gospodarske dejavnosti v Sloveniji in njenih akterjev. Njihov glavni »greh« je, da gospodarsko dejavnost izvajajo z namenom ustvarjanja dobička.

V letu 2015 je Državni zbor Republike Slovenije na predlog vlade oziroma Ministrstva za okolje in prostor končno le sprejel Nacionalni stanovanjski program (v nadaljevanju: NSP), katerega odsotnost se je v iz-vajanju stanovanjske politike države močno poznala vse od leta 2009, dokler je še veljal dotedanji. Sicer je res, da je nekaj relativne moči NSP odvzelo dejstvo, da je bil ta sprejet v obliki resolucije, a kljub temu ostaja dejstvo, da ga je sprejel najvišji zakonodajni organ v državi in da dokument predvideva številne novosti v izvajanju stanovanjske politike, od katerih bi nekatere lahko označili tudi za revolucionarne, še posebej ob upoštevanju zgoraj navedenega. Sprejetje novega NSP pa je imelo zelo pomembne posledice tudi za stanovanjsko zakonodajo v celoti. Za uveljavitev (vsaj nekaterih) rešitev, ki jih NSP predvideva, je namreč nujno potrebna sprememba nekaterih zakonov in podzakonskih aktov, še posebej pa SZ-1. S tem pa se tudi resorno ministrstvo ni moglo več zatekati k posameznim, dnevno-politično motiviranim spremembam zakona, ampak je moralo začeti s postopki za celovito spremembo resorne zakonodaje. Ta postopek pa obenem predstavlja odlično priložnost, da stroka z močjo argumenta vpliva na bodočo ureditev upravljanja z, tako stanovanjskimi kot poslovnimi, nepremičninami.

Na objavo resornega ministrstva, da načrtuje celovito spremembo stanovanjske zakonodaje, se je tako nemudoma odzvalo tudi Združenje upravnikov nepremičnin pri GZS-Zbornici za poslovanje z nepremič-ninami in ustanovilo posebno strokovno skupino, katere osnovna naloga je priprava izhodišč za spre-membo veljavne zakonodaje, potencialno celo v obliki besedila popolnoma novega Zakona o upravljanju večlastniških stavb. Delovna skupina je takoj po oblikovanju pričela z zbiranjem konkretnih predlogov in demokratičnim opredeljevanjem do posameznih predlaganih rešitev. V okviru tega procesa pa so se izoblikovale številne rešitve, ki jih akterji v panogi pretežno oziroma praktično v celoti podpirajo.

Sistemska ureditev upravljanja z nepremičninami

Ena od najpomembnejših zahtev upravniške stroke, kot se je pokazalo v dosedanjih razpravah na stro-kovni skupini in na organih Združenja upravnikov nepremičnin, je pričakovanje, da bo področje upravlja-nja nepremičnin urejeno sistemsko v enem predpisu.

Najprej seveda iz tega izhaja pričakovanje, da bo to izjemno pomembno področje »osvobojeno spon« stanovanjske zakonodaje, v katero je bila materija upravljanja umeščena po sili razmer in očitno ne pov-sem ustrezno. To se kaže tudi v dejstvu, da SZ-1 relativno sistemsko in celovito ureja zgolj upravljanje večstanovanjskih stavb, upravljanje vseh ostalih (večlastniških) nepremičnin pa je urejeno zgolj splošno, z določbami Stvarnopravnega zakonika (Uradni list RS, št. 87/02 in 91/13; v nadaljevanju: SPZ). Kako


različni materiji sta urejeni v SZ-1 se je pokazalo ob vsaki želji po spremembi posameznih določil zakona, saj se je vsakokrat odprla široka polemika o njegovi celotni vsebini, ki je zajemala deležnike na najra-zličnejših področjih. Rezultat tega je, da pogosto do pričakovanih sprememb ni prišlo, ali pa so bile celo uvedene spremembe v nasprotju s pričakovanji oziroma pobudami.

Ureditev upravljanja z nepremičninami v enotnem zakonu narekuje že preprosto dejstvo, da ta dejav-nost neposredno vpliva na upravljanje s premoženjem, katerega skupna vrednost po najenostavnejših ocenah znaša več 10 milijard evrov. To pa je gotovo vrednost, ki narekuje posebno ureditev. Še posebej ob dejstvu, da je večji del tega premoženja v rokah fizičnih oseb, ki po naravi stvari najpogosteje ne razpolagajo z znanji, ki bi jim omogočala optimalno upravljanje z lastnimi nepremičninami, še manj pa s skupnimi prostori, deli in napravami v večlastniških stavbah.

Drugi pomemben razlog za sprejem posebnega zakona o upravljanju večlastniških stavb je odsotnost ustrezne normativne ureditve upravljanja z drugimi vrstami večlastniških nepremičnin (predvsem po-slovnih stavb). Na načelni ravni je sicer materija urejena v SPZ, vendar niti približno dovolj natančno in primerno. Na upravljanje s poslovnimi oziroma stanovanjsko poslovnimi stavbami odkazujejo tudi nekatere določbe SZ-1, vendar tudi s smiselno uporabo določb SZ-1 niso zajete vse nepremičnine, ki zahtevajo enotno obravnavo. Nenazadnje lahko ugotovimo, da nekatere določbe, ki zadevajo upravljanje s poslovnimi stavbami, vsebuje tudi Zakon o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih (Uradni list SRS, št. 18/74, 34/88, Uradni list RS, št. 32/00, 102/02 – odl. US in 87/11 – ZMVN-A), a že samo dejstvo, da je bil sprejet v 70-ih letih preteklega stoletja, dovolj zgovorno priča o njegovi ustreznosti in aktualnosti v 21. stoletju. Zato je obenem s sprejetjem novega zakona o upravljanju večlastniških stavb potrebno poskrbeti tudi za prenehanje veljavnosti omenjenega normativnega »dinozavra« in upravljanje s poslov-nimi nepremičninami približati dejanskim okoliščinam modernega časa. Nenazadnje bo država z enotno ureditvijo področja upravljanja v enem zakonu omogočila lažje sledenje vsebine predpisov dognanjem stroke in razvoju panoge, saj je sedaj vsako področje urejeno v SZ-1 nujno delilo usodo celotnega pred-pisa.

Če sodimo po prvih odzivih resornega ministrstva, so prizadevanja stroke končno obrodila sadove, in bo s sedanjo celovito spremembo stanovanjske zakonodaje poskrbljeno tudi za ločitev materije in celovito ureditev upravljanja v enotnem zakonu. Ob tem pa je potrebno opozoriti tudi na težavo, ki je izvirala iz veljavnega SZ-1. Ni namreč ustrezno urediti zgolj upravljanja stavb v etažni lastnini, saj bi moralo biti na podoben ali celo enak način urejeno tudi upravljanje stavb v solastnini2. Še posebej pereč problem pa v Sloveniji predstavljajo stavbe, ki so dejansko v etažni lastnini, pa ta še ni ustrezno (z aktom o ustanovitvi etažne lastnine) izvedena v zemljiški knjigi. Do sedaj so se namreč v povezavi z upravljanjem takšnih stavb pojavljale številne težave, tako pri upravnikih kot pri etažnih lastnikih. Še najbolj povedni so primeri, v katerih se je iz tega razloga za nepristojno izrekala tudi Stanovanjska inšpekcija3. Stroka zato upravičeno pričakuje, da bodo v novem zakonu ustrezno urejeni tudi takšni primeri. Verjetno bi bilo v tem smislu najbolje, da bi se zakonodajalec izogibal izrecnemu omejevanju na stavbe v etažni lastnini in poiskal ustrezno nadpomenko, ki bi vsebinsko zaobjela vse sorodne primere. Na mestu se zdi predlog, da bi zakon že v naslovu nakazoval, da gre za ureditev upravljanja v vseh večlastniških stavbah.

Prenos materije iz pravilnika v zakon

Na podlagi drugega odstavka 9. člena SZ-1 je minister za okolje in prostor v letu 2009 izdal Pravilnik o upravljanju večstanovanjskih stavb (Uradni list RS, št. 60/09, 87/11 in 85/13; v nadaljevanju: Pravilnik), s katerim naj bi na podlagi izrecnega zakonskega pooblastila natančneje določil posle upravljanja in pooblastila upravnika ter ključ delitve obratovalnih stroškov. Stroka pa je kmalu ugotovila, da je resorni minister, verjetno z željo izogibanja spremembam zakona, s Pravilnikom v nekaterih delih močno posegel

2 Seveda to velja za primere ko gre za večje število solastnikov.3 Problematika (ne)pristojnosti stanovanjske inšpekcije je dobila takšne razsežnosti, da se je o tem vprašanju na 80. Seji dne 16.3.2016 izrekala tudi Vlada RS in Stanovanjski inšpekciji naložila, da mora »v primerih, ko ugotovi, da gre za neustrezno vzdrževanje najemnega stanovanja, ukrepati v vseh primerih ne glede na vrsto lastnine in ne glede na to ali je stavba etažira-na ali vpisana v kataster stavb«. Odveč je ugotovitev, da navedeno stališče vlade glede na zakonska določila in inšpekcijske pristojnosti nikakor ne bi bilo potrebno.


v zakonsko materijo. Kljub temu, je vse od takrat Pravilnik obveljal, saj je očitno kljub pravnim pomisle-kom tako za upravnike kot etažne lastnike pomenil določeno olajšanje pri načinu urejanja odnosov med njimi in s tem nekoliko poenostavil sobivanje v večstanovanjskih stavbah.

V položaju, ko ministrstvo pripravlja celovito spremembo področne zakonodaje seveda ni več nobenih razlogov, da bi določena vprašanja, ki bi morala biti urejena v zakonu, prepuščena odločitvi resornega ministra, zato je nujno, da se ta vprašanja uredi na ravni zakona. Predvsem za opredelitev poslov redne-ga upravljanja, o katerih se etažni lastniki odločajo z večino glasov po solastniških deležih, od drugih poslov, saj to vprašanje nedvomno predstavlja zakonsko materijo. Ugotovimo lahko, da je pravilnik v določenih delih vprašanja uredil celo nekoliko drugače kot zakon na podlagi katerega je bil sprejet, kar je posebej nedopustno.

Zakonsko materijo nedvomno predstavlja tudi opredelitev statusa in pristojnosti nadzornega odbora etažnih lastnikov. Še bolj pomembno pa je, da se že na zakonski ravni opredeli obveznost etažnih lastnikov za sporočanje števila uporabnikov posameznega dela, od katerega je pogosto odvisna tudi delitev nekaterih stroškov v večlastniških stavbah. To vprašanje ne more biti prepuščeno urejanju na podzakonski ravni, saj je potrebno v okviru tega določiti tudi ustrezno kaznovanje v primeru sporočanja neresničnih podatkov, obenem pa bi bilo potrebno razmisliti o prenosu te pristojnosti na stanovanjsko inšpekcijo ali celo na nadzorni odbor stavbe. Upravnik namreč v SZ-1 nima zakonskih pooblastil, ki bi mu omogočala učinkovit nadzor nad številom uporabnikov v posameznih delih, verjetno pa tudi ni primerno, da bi takšne pristojnosti imel.

Istočasno bo potrebno razmisliti tudi o preostali vsebini Pravilnika. V trenutku, ko se pripravlja celovita sprememba področne zakonodaje je namreč smiselno najpomembnejše določbe Pravilnika prenesti v zakon in jim s tem tudi dvigniti pravno moč. S Pravilnikom naj se v bodoče urejajo zgolj manj pomembna vprašanja, ki so lahko podvržena tudi pogostejšim spremembam. V vsakem primeru pa je smiselno, da Pravilnik vsebuje zgolj dispozitivne norme, ki jih lahko etažni lastniki na nivoju stavbe z ustrezno pogodbo o medsebojnih razmerjih uredijo tudi drugače.

Vzpostavitev pogojev za opravljanje dejavnosti

Kot ena od pomembnejših težav pri izvajanju dejavnosti upravljanja z nepremičninami se že vse od sprejetja prvega Stanovanjskega zakona v letu 1991 kaže skoraj popolna odsotnost pogojev za opra-vljanje dejavnosti. Dejavnost, od katere je v mnogočem odvisno ustrezno upravljanje z nepremičnim premoženjem izjemne vrednosti je tako ves čas praktično v celoti prepuščena trgu, s tem pa pogosto tudi nelojalni konkurenci, pri čemer so uporabniki zaradi lastne neukosti zelo priročne tarče tistih, ki takšne razmere izkoriščajo. Najprej je seveda na nivoju celotne družbe potrebno doseči soglasje o pomenu, ki ga upravljanje z nepremičninami predstavlja za družbo, še posebej za državljane. Od tu naprej bi morala biti odločitev izjemno enostavna, stroka se je v pretežnem delu glede tega vprašanja že poenotila. Nuj-no je potrebno postaviti najosnovnejše pogoje za opravljanje dejavnosti upravljanja z nepremičninami. Bodisi z uvedbo licenciranja, bodisi z določitvijo temeljnih pogojev (kapitalskih, kadrovskih in ostalih) za izvajanje dejavnosti.

V zadnjem času smo bili priča številnim, medijsko izjemno odmevnim, primerom, v katerih so etažni lastniki zaradi takšnih in drugačnih razlogov na strani posameznega upravnika utrpeli škodo tako na sredstvih rezervnega sklada kot na sredstvih namenjenih za plačevanje obratovalnih stroškov. Pogosto so bili vzroki za nezakonita ravnanja posameznikov finančne narave, na koncu pa so se sprevrgli v očitne kršitve zakonskih določb, ki so imele za posledico tudi oškodovanje etažnih lastnikov. Čeprav je bilo ta-kšnih primerov izjemno malo, pa je senca vedno neupravičeno padla tudi na celotno panogo. Nedvomno se vseh podobnih primerov nikoli ne bi dalo preprečiti, lahko pa jih z logičnim predvidevanjem in učenjem na preteklih napakah vsaj omejimo in močno zmanjšamo tudi možnosti negativnih posledic. In ravno v tem delu sedaj pristojni organi razpolagajo z bogatimi izkušnjami in znanjem, ki ga je moč uporabiti pri sprejemanju ustreznih rešitev. Po odkritju posameznih nezakonitosti se je namreč na dogajanje v letu 2015 odzvala tudi stanovanjska inšpekcija, ki je pri številnih upravnikih opravila tudi podrobne preglede poslovanja. V izjemno redkih primerih pa so odkrili kršitve zakonskih določb. Ob izvajanju pregledov so


obenem odkrili glavne vzroke, ki so pripeljali do pojava omenjenih ekscesnih primerov, in ravno ti lahko predstavljajo odlično podlago za bodočo ureditev.

Kot rečeno so bili razlogi za poseganje v sredstva rezervnih skladov finančne narave. Posamezni uprav-niki pa so se v takšni situaciji po eni strani znašli zaradi povečanja plačilne nediscipline, po drugi pa zaradi neusmiljene cenovne bitke na trgu, ki ji je seveda v tem delu sledil tudi padec kakovosti v opra-vljanju njihovih nalog. V vsakem trenutku je namreč precej enostavno ostalim izvajalcem konkurirati z zagotavljanjem izjemno nizkih cen storitev, problem pa nastane, ko je potrebno kljub temu uporabnikom zagotavljati vsaj zakonsko določeni nivo storitev. Ko je manevrskega prostora zmanjkalo, so se zgodile že opisane nepravilnosti.

Vsem je seveda jasno, da država na področje ne sme posegati s kakršnokoli regulacijo cen, kar bi bilo popolnoma nedopustno. Zato ji preostane le možnost, da postavi minimalne standarde izvajanja nalog v okviru upravljanja in minimalnih pogojev, ki jih morajo izpolnjevati izvajalci storitev. S tem bo v panogi močno zožen prostor za nelojalno konkurenco in zavajanje potrošnikov. Po drugi strani pa ni popolnoma nobene nevarnosti, da bi bila s tem okrnjena tudi konkurenčnost, saj je izvajalcev storitev v vsakem trenutku dovolj, da trg nemoteno deluje, po drugi strani pa so lahko minimalni standardi tudi takšni, da na ponudbo bistveno ne vplivajo. Obenem bo morala država poskrbeti tudi za učinkovit nadzor nad izpolnjevanjem predpisanih pogojev, s čimer je imela v preteklosti precejšnje težave. Na predmetnem področju bi moralo biti izvajanje določb lažje, saj imajo tudi sami izvajalci močan interes, da se tiste, ki pogojev ne izpolnjujejo, s trga odstrani.

Eden od najpomembnejših konkretnih pogojev, ki bi ga zakonodajalec moral predvideti za izvajalce na področju upravljanja z nepremičninami je obvezno zavarovanje poklicne in siceršnje odgovornosti. Kot je bilo pojasnjeno že zgoraj se namreč upravniki dnevno soočajo z odločitvami, ki lahko etažnim lastnikom povzročijo škodo. Resni izvajalci, ki delajo na dolgi rok, seveda že sami poskrbijo za zavarovanje svoje odgovornosti, nekateri drugi, ki jim dolgoročnost lastnega delovanja in zagotavljanje visoke kvalitete storitev niti nista najpomembnejši, pa se temu instrumentu pogosto izognejo z namenom racionalizacije lastnega poslovanja4. Ko v takšnih primerih pride do povzročene škode pa navadno takšen upravnik te ne more poravnati, s tem pa so neposredno oškodovani etažni lastniki. Ob tem je nujno zagotoviti čim širše kritje takšnih zavarovalnih pogodb, vse z namenom, da se maksimalno zmanjša tveganje za premoženje etažnih lastnikov. Upoštevaje tveganja, ki nastajajo ob opravljanju dejavnosti, je seveda nujno smiselno določiti tudi najnižjo zavarovalno vsoto.

Najpomembnejši učinek v tem poglavju opisanega ukrepa bi bila seveda precej večja varnost etažnih lastnikov kot uporabnikov storitev upravljanja, saj sami pogosto niso dovolj usposobljeni, da bi lahko učinkovito preverjali kvaliteto storitev, ki jih zagotavlja posamezen izvajalec, še manj pa, da bi preso-jali izvajalce z vidika njihove sposobnosti za izvajanje storitev. V sedanji situaciji so se tako uporabniki najpogosteje zatekali k najenostavnejšemu načinu primerjanja posameznih ponudb – najnižji ceni. To pa na dolgi rok vedno pripelje do upada kvalitete storitev5, saj izvajalci ne vidijo smisla v konkuriranju na področju kvalitete, ampak tekmujejo zgolj s cenovno politiko. Ob tem je potrebno dodati še, da se najkvalitetnejši upravniki že dolgo ne zatekajo več k brezglavi cenovni vojni, saj kot rečeno ta na dolgi rok ne prinaša uspeha.

Podrobnejša opredelitev pristojnosti etažnih lastnikov in nadzornega odbora

Velika težava s katero se v zadnjem času soočajo izvajalci storitev v panogi upravljanja z nepremičnina-mi, so tudi v zakonu ne dovolj natančno urejene pristojnosti etažnih lastnikov, še posebej pa njihovih nadzornih odborov. V nekaterih primerih se tako dogaja, da posamezniki ta položaj izkoriščajo in svoje zakonske pravice zlorabljajo za lastne interese, pogosto na škodo drugih.

Predvsem pri delu nadzornih odborov v zadnjem času prihaja do vse pogostejših poskusov odločanja izven okvirov njihovih zakonskih pristojnosti. Dodatno težavo povzroča dejstvo, da v zakonu za člane

4 Temu kot rečeno botruje tudi brezkompromisna cenovna vojna v panogi.5 Pojav, ki nam je dobro znan iz sistema javnega naročanja v javnem sektorju.


nadzornih odborov niso določene odgovornosti, ki bi morale takšnim pristojnostim slediti. Od upravni-kov se tako pogosto zahteva ravnanje v nasprotju z veljavnimi predpisi, v primeru neupoštevanja takšnih sklepov pa jim grozi odpoved pogodbe. V nekaterih še posebej spornih primerih posamezniki svoje sodelovanje vežejo na zagotavljanje določenih (finančnih ali drugih) koristi. Posamezni upravniki lahko takšnim izsiljevanjem tudi podležejo, s tem pa se povzroča škoda ostalim lastnikom v stavbi, ki neposre-dnega vpliva na to nimajo, včasih tudi zaradi lastne neaktivnosti.

V novem zakonu o upravljanju je posledično nujna podrobnejša določitev pristojnosti tako posameznih etažnih lastnikov, kot tudi njihovih nadzornih odborov. Določitvi obsega pristojnosti pa mora na drugi strani slediti tudi sorazmerna določitev odgovornosti teh posameznikov za škodo, ki jo povzročijo osta-lim etažnim lastnikom ali upravniku. Iz prakse izhaja tudi ugotovitev, da bi bilo nadzornim odborom, glede na njihov položaj v posamezni stavbi, smiselno zagotoviti tudi določene pristojnosti na področju reševanja notranjih sporov med etažnimi lastniki pa tudi pristojnost nadzora nad nekaterimi njihovimi ravnanji (kršitve hišnega reda, nadzor nad sporočenim številom uporabnikov, ipd.). Ravno nadzorni odbor je namreč pogosto prvi seznanjen z določenimi dejstvi, ki narekujejo hitro ukrepanje, hkrati pa njegova sestava lahko preprečuje zlorabe in omogoča demokratično odločanje.

Enostavnejša ureditev upravljanja stavb in lažje odločanje o drugih zadevah

SPZ v prvem odstavku 118. člena določa, da morajo etažni lastniki v nepremičnini določiti upravnika, če ima ta več kot dva etažna lastnika in več kot osem posameznih delov. Oba pogoja morata biti izpolnjena kumulativno. Enako določbo vsebuje tudi SZ-1 v 48. členu. Zakonodajalec je s tem sledil razlogom raci-onalnosti in prepričanju, da se v manjših stavbah etažni lastniki lažje dogovorijo o načinu upravljanja z nepremičnino, poleg tega pa lahko nekatere obvezne naloge opravljajo tudi sami.

Čeprav je omenjena logika popolnoma utemeljena in ji je nemogoče oporekati, pa sedanja ureditev te-žave povzroča v nepremičninah kjer temu ni tako. Za določitev upravnika v ostalih nepremičninah, je namreč, skladno z določbo petega odstavka 67. člena SPZ, potrebno soglasje vseh etažnih lastnikov6. Če se v posamezni nepremičnini večina lastnikov odloči, da bi upravljanje z nepremičnino poverili zuna-njemu strokovnjaku, tega ne morejo storiti ob nasprotovanju posameznega lastnika. In to kljub temu, da sami niso sposobni izpolniti minimalnih standardov upravljanja z nepremičnino. Na voljo sicer imajo pravna sredstva, ki pa so vezana na pravno znanje ali precejšnje dodatne stroške, ki jih običajno niso pripravljeni prevzeti nase. S tem pa na njihovi nepremičnini pogosto nastaja škoda.

V novem zakonu bi moral tako zakonodajalec predvideti, da etažni lastniki v nepremičninah, v katerih določitev upravnika sicer ni obvezna, to lahko storijo z navadno večino, torej z večino glasov po solastni-ških deležih. Proti takšnemu konceptu ne vidimo nobenega resnega pomisleka, razen argumenta posa-meznikov, ki jim trenutno stanje ustreza. Če so namreč etažni lastniki s svojo nepremičnino sposobni ustrezno upravljati sami, se za takšno rešitev gotovo ne bodo odločili.

V praksi se velike težave pojavljajo tudi v zvezi z upravljanjem skupnih delov, ki služijo več stavbam, saj se za odločitve glede teh trenutno zahteva popolno soglasje upravnikov vseh zadevnih stavb, kar predstavlja nepotrebno, včasih pa celo nepremostljivo, oviro za učinkovito upravljanje takšnih skupnih delov. Tudi v teh primerih bi moral zakonodajalec odločanje olajšati in s tem preprečiti nastajanje doda-tne škode na nepremičninah.

Škodni dogodki so pogosto rezultat zunanjih (vremenskih in drugih) dejavnikov. Tudi v teh primerih pa stroka zaznava številne težave. Pogosto namreč večlastniške stavbe zaradi izogibanja stroškom niso ustrezno zavarovane, s čimer se izjemno povečuje tveganje za etažne lastnike. Višina potencialne škode pa v odvisnosti od velikosti nepremičnine skoraj eksponentno narašča. Še toliko večja so tveganja v večstanovanjskih stavbah, v katerih je velika tudi gostota prebivalcev. Po našem mnenju je tako nujno potrebno olajšati ustrezno zavarovanje večlastniških stavb. Sklenitev zavarovanja za stavbo kot celoto

6 SZ-1, zanimivo, posebne določbe o tem vprašanju ne vsebuje, jo pa lahko najdemo v že omenjenem Pravilniku, kar je doda-tna kršitev načela hierarhije pravnih aktov.


bi morala biti opredeljena kot posel rednega upravljanja, zakon pa bi verjetno moral določati tudi obve-znost sklenitve takšnega zavarovanja.

Ustreznejša ureditev instituta rezervnega sklada

Eden od izjemno pomembnih institutov za nemoteno obratovanje večlastniških stavb je tudi rezervni sklad, v katerega so z nekaterimi izjemami, dolžni vplačevati vsi etažni lastniki. Ta rešitev predstavlja ustrezen način za zagotavljanje finančnih sredstev, ki so potrebna za izvajanje večjih investicijskih del na nepremičnini. Posamezni lastniki namreč v nasprotnem primeru ne bi mogli v danem trenutku zagotoviti potrebnih sredstev. Kljub temu, da je v osnovi rezervni sklad izjemno koristen institut in je primerljiv tudi z ureditvami v drugih sistemih, pa so se v dosedanji praksi pokazale nekatere pomanjkljivosti sistema, ki bi jih bilo nujno odpraviti. Po eni strani se te pomanjkljivosti kažejo kot premajhna varnost sredstev rezervnega sklada za etažne lastnike, po drugi pa kot prevelika rigidnost uporabe teh sredstev za najra-zličnejše investicije na stavbi in njenih skupnih delih.

Na vprašanje varnosti sredstev rezervnih skladov so opozorili nekateri že zgoraj omenjeni ekscesni pri-meri, v katerih so posamezni upravniki s sredstvi razpolagali v nasprotju z zakonskimi pravili. Kljub temu pa takšnih ravnanj, v katerih so bili najverjetneje pogosto izpolnjeni tudi znaki kaznivih dejanj, nobena zakonodaja ne more v celoti preprečiti, vedno pa jih mora ustrezno (torej zelo strogo) sankcionirati. Ob tem tudi stroka opozarja na ukrepe, ki bi lahko preprečili takšne primere netransparentne porabe sred-stev rezervnih skladov, hkrati pa zagotovili boljšo obveščenost etažnih lastnikov o zbranih sredstvih in večje zaupanje v upravitelja teh sredstev. Eden od takšnih ukrepov je obvezna zunanja revizija poslo-vanja s sredstvi rezervnega sklada, z rezultati katere bi moral upravnik seznanjati tudi etažne lastnike. Zakonodajalec ima seveda na voljo tudi druge ukrepe, izogibati pa bi se morali tistim, s katerimi bi zaradi nezakonitih ravnanj posameznikov kaznovali celotno upravniško stroko ali celo vse etažne lastnike. Tem je potrebno še vedno omogočiti pravico, da se o načinu upravljanja s sredstvi lastnega rezervnega skla-da in stroški, ki jim s tem nastajajo, odločajo sami.

Druga težava, torej vprašanje načina in namenov porabe sredstev rezervnega sklada, pa je v dosedanji praksi povzročala številne težave tako etažnim lastnikom kot upravnikom. Pogosto namreč sredstva, glede na veljavna pravila, niso mogla biti uporabljena za nekatere pomembne stroške, ki v večlastniških stavbah nastajajo, ali pa je bil način porabe za takšne namene tako otežen, da je bilo to praktično neiz-vedljivo. Eden od pomembnih namenov uporabe, na katerega opozarja stroka, je plačilo stroškov sodnih in drugih postopkov, ki se vodijo v zvezi s skupnimi deli in napravami oziroma obratovanjem stavbe kot celote. Že iz narave teh postopkov izhaja, da bi morali biti stroški pokriti iz sredstev rezervnega sklada. Po drugi strani bi bilo nujno potrebno dopustiti obremenitev rezervnega sklada za še nezapadla vpla-čila vanj, saj je v nasprotnem primeru praktično onemogočeno najemanje kreditov v breme rezervnega sklada.

Nazadnje pa je potrebno opozoriti tudi na sicer izjemno rigidno ureditev instituta rezervnega sklada. V nepremičninah, kjer obstajajo različni skupni deli, ki niso skupni vsem etažnim lastnikom, pač pa le nekaterim (posebni skupni deli), namreč sredstva rezervnega sklada ne morejo biti uporabljena za vzdr-ževanje teh delov in naprav. Tudi to težavo je potrebno odpraviti in omogočiti različne režime uporabe sredstev rezervnega sklada za posebne skupne dele.

Ker je po eni strani nujno zagotoviti varnost sredstev rezervnega sklada, na drugi strani pa ohraniti nje-govo ključno funkcijo in jo še okrepiti, je treba v novem zakonu celovito prenoviti institut rezervnega sklada, hkrati pa etažnim lastnikom omogočiti, da se o vprašanjih, ki ga zadevajo odločajo sami in ga lahko na ta način še bolj prilagajajo specifičnim potrebam posamezne nepremičnine in lastnim željam.


Podrobnejša ureditev statusa upravnika in njegovih razmerij do etažnih lastnikov

Čeprav upravljanje, predvsem večstanovanjskih stavb, v našem sistemu poznamo že dolgo, pa se v zvezi s statusom upravnika, njegovimi pristojnostmi in obveznostmi pa tudi z njegovimi pravicami, še vedno pojavljajo najrazličnejše nejasnosti. To je še posebej očitno v večstanovanjskih stavbah, v katerih je združeno ogromno število posameznih etažnih lastnikov z izrazito različnimi, pogosto tudi iracionalnimi, željami in interesi. V takšnih okoliščinah je delo upravnika izjemno zahtevno in pogosto povzroča tudi nepotrebne konflikte s posamezniki in skrb za to, da z izvajanjem odločitev etažnih lastnikov ne krši zakonskih predpisov.

Stroka si tako že nekaj časa želi bolj podrobne določitve temeljnih pristojnosti in obveznosti upravnika, v nekaterih primerih pa tudi izrecno navedbo nalog za katere upravnik ni pristojen. Slednje je gotovo re-zultat nezavidljivega položaja, v katerem se dnevno nahajajo posamezni operativni upravniki, ko morajo krmariti med pričakovanji naročnikov (etažnih lastnikov) in zakonskimi določili. Nedvomno pa je potreb-no status upravnika in njegove pristojnosti ter obveznosti v nekaterih primerih jasneje opredeliti in se tudi s tem izogniti številnim sporom, ki vsakodnevno vznikajo v (predvsem stanovanjskih) večlastniških stavbah.

Spori med etažnimi lastniki ali etažnimi lastniki in upravnikom se pogosto prenašajo tudi na razmerja med posameznimi upravniki, zato bi bilo smiselno podrobneje urediti postopek odpovedi pogodbe o opravljanju upravniških storitev, morda celo z uvedbo enotnega obrazca. Hkrati je na podlagi dosedanjih izkušenj potrebno nekatere korake v tem postopku poenostaviti in s tem postopke in posledično more-bitne spore skrajšati. Dolgotrajnost postopkov zamenjave upravnikov je mogoče bistveno omejiti tudi z doslednejšo uporabo instituta določitve začasnega upravnika.

Področje, ki je prepleteno z razmerji med upravnikom in etažnimi lastniki, je tudi odločanje v večlastniških stavbah. Ravno težavnost sprejemanja odločitev je pogosto vzrok za neoptimalno upravljanje z nepre-mičnino, zato bi bilo potrebno narediti vse, da se način odločanja etažnih lastnikov dodatno poenostavi. Izogibati pa se je potrebno raznim birokratskim domislicam, ki bi odločanje še otežile. Glede na to, da je pasivnost posameznih etažnih lastnikov, predvsem v večstanovanjskih stavbah, vedno večji problem, bi bilo potrebno uvesti tudi možnost elektronskega obveščanja etažnih lastnikov in elektronskega spreje-manja odločitev. Vse več etažnih lastnikov namreč ne najde časa za udeležbo na zborih lastnikov, bi pa z veseljem sodelovali pri odločanju, če bi bilo to poenostavljeno oziroma približano današnjemu načinu življenja. Elektronske komunikacije to omogočajo, zato je to nujno potrebno izkoristiti.

Ne glede na vse navedeno pa je pri upravljanju z velikimi sistemi s številnimi posamičnimi interesi do sporov vedno prihajalo in tudi vedno bo. Za takšne primere je treba poskrbeti predvsem z zagotovitvijo lažjega in učinkovitejšega reševanja sporov tako med etažnimi lastniki, kot med etažnimi lastniki in upravniki. Sedanje stanje namreč predstavlja eno od pomembnejših ovir za učinkovito upravljanje z večlastniškimi nepremičninami.

Nekatera druga pomembna vprašanja

Na kratko lahko spregovorimo še o nekaterih drugih predlogih stroke, ki bi morali biti vključeni v novi zakon o upravljanju:

• subsidiarna odgovornost lastnika posameznega dela

Institut, ki je po prepričanju upravniške stroke nujen za normalno obratovanje, predvsem večstanovanj-skih stavb, bi bilo treba na podlagi dosedanjih izkušenj jamčevanje lastnika za obveznosti najemnika razširiti tudi na druge stroške, ki izvirajo iz posameznega dela, pa tudi na vse prostore (trenutno je subsi-diarna odgovornost določena le za stanovanja) in na vsa pravna razmerja med lastnikom in uporabnikom (torej ne zgolj najemna, ampak tudi lizinška in ostala primerljiva).


• učinkovitejša ureditev registra upravnikov stavb

Čeprav je zagotovitev ustrezne javne evidence, ki bo v vsakem trenutku zainteresirani javnosti nudila ažuren vpogled v stanje na področju upravljanja večlastniških stavb v interesu vseh deležnikov, so se v zadnjem času, zaradi neučinkovitosti in nesmiselnosti sedanje ureditve, v stroki pojavljala tudi stališča naklonjena ukinitvi registra. Vendar pa so takšna stališča zgolj rezultat nesposobnosti zakonodajalca, da bi vprašanje uredil na primeren način. Sprejemanje novega zakona je odlična priložnost, da se register upravnikov stavb uredi na način, ki bo javnosti omogočal pridobitev ažurnih in verodostojnih podatkov. Velik korak k ustrezni pravni veljavi registra bi pomenila tudi uvedba konstitutivnega vpisa vanj.

• brezplačen dostop do katastra stavb za upravnike

Eden od pomembnih očitkov stroke je, da je država v zadnjih desetletjih upravnikom nalagala nove in no-ve pristojnosti in obveznosti, nikoli pa ni na ustrezen način poskrbela, da bi bili ti za te naloge upravičeni do plačila, ali da bi jim bilo izvajanje teh nalog olajšano oziroma sploh omogočeno. Korak v pravo smer bi bila možnost, da lahko upravniki brezplačno dostopajo do katastra stavb za izvajanje njihovih zakonskih pristojnosti. Glede na to, da so jim te naloge določene z zakonom, gre gotovo vprašanje javnega interesa, zato posebne dileme v zvezi s tem vprašanjem sploh ne bi smelo biti.

• učinkovitost stanovanjske inšpekcije

V predmetnem sestavku smo že večkrat govorili o nekaterih odmevnih primerih, v katerih so posamezni upravniki s kršitvijo zakonskih določb povzročili škodo etažnim lastnikom. Eden od pomembnih razlogov za takšne dogodke je tudi neučinkovitost Stanovanjske inšpekcije. Čeprav ima ta po veljavnem zakonu precej obsežne pristojnosti, pa se je vse prepogosto dogajalo, da so se posamezni inšpektorji v številnih vprašanjih izrekali za nepristojne. Verjetno je bilo to tudi rezultat kadrovske podhranjenosti znotraj in-špekcije, za kar pa ne sme biti nobenega opravičila. Kot smo namreč že ugotovili, bi morala biti ureditev upravljanja s tako velikim premoženjem v državi ena od prioritetnih nalog. Tega občutka pa stroka na podlagi ravnanj vsakokratne oblasti ni nikoli dobila. Je pa priprava novega zakona tudi priložnost, da se pristojnosti Stanovanjske inšpekcije po potrebi razširi, obenem pa spodbudi njeno aktivnost. Nujno mora Stanovanjska inšpekcija postati bolj aktivna tudi na področju reševanja sporov med etažnimi la-stniki oziroma zagotavljanja izpolnjevanja obveznosti posameznih (ali vseh) etažnih lastnikov v stavbi. Premajhna aktivnost Stanovanjske inšpekcije je namreč eden od pomembnih razlogov za nekatere neza-konite prakse tako upravnikov kot etažnih lastnikov in njihovih nadzornih odborov.

Zaključek

V pričujočem prispevku smo želeli kratko predstaviti nekatera ključna pričakovanja, ki jih imajo v zvezi z napovedanim zakonom o upravljanju večlastniških stavb izvajalci storitev upravljanja z nepremičninami. Nabor pričakovanj seveda ni zaključen in se bo v dialogu s pristojnim ministrstvom, strokovno javnostjo in ostalimi deležniki gotovo še obogatil, zajema pa tiste ukrepe, ki jih upravniki v našem pravnem siste-mu pogrešajo in s katerimi bi upravljanje z nepremičninami postalo učinkovitejše. Koristi od tega pa bi imeli predvsem etažni lastniki, saj bi bilo za njihovo premoženje poskrbljeno bolje.

V procesu sprejemanja novega zakona bo moralo ministrstvo nedvomno upoštevati tudi stališča in mne-nja predstavnikov etažnih lastnikov, nikakor pa ne bi smeli ob tem nasedati populističnim predlogom, ki bi upravljanje s stavbami in odločanje znotraj skupnosti etažnih lastnikov še otežili in s tem povzročili izjemno škodo na večlastniških stavbah. Vse pobude je zato nujno soočiti z ostalimi deležniki in v okviru strokovnega dialoga priti do najustreznejših rešitev.

Ob tem si pripravljavci zakona seveda lahko, oziroma si morajo, pomagati z dobrimi praksami iz tujine. Slovenska demokracija je namreč ne glede na vse še mlada, z njo pa tudi današnji koncept zasebne lastnine. Številni prebivalci tako še vedno pojma zasebne lastnine niso dojeli v njegovi vseobsežnosti, posledično pa je v državi vse premalo zavedanja, da lastninska pravica s seboj prinaša tudi številne obveznosti. Država bi poleg normativnega urejanja področja upravljanja določeno skrb morala posvetiti


tudi izobraževanju državljanov v tej smeri. Zaradi napačnega dojemanja koncepta lastninske pravice na podlagi naučenih vzorcev, jim namreč na njihovem premoženju dnevno nastaja nepotrebna škoda. Ujetniki takšnega miselnega stanja določenega dela družbe pa so tudi tisti (etažni) lastniki, ki se svojih obveznosti zavedajo.

V nekaterih državah s precej daljšo tradicijo soupravljanja nepremičnega premoženja so se tako vzpo-stavili instrumenti in razmerja, ki bi jih lahko uporabili tudi v našem sistemu. Ob tem pa je potrebno kljub temu pozvati k previdnosti. Upoštevati je namreč potrebno nekatere specifike slovenske družbene resničnosti. Na področju upravljanja je eden od takšnih elementov izjemna lastninska razdrobljenost stanovanjskega fonda, ki učinkovito upravljanje z večlastniškimi stavbami dodatno otežuje. Stroka pa že leta kot eno najpomembnejših ovir za boljše upravljanje z nepremičninami navaja težavnost sprejemanja odločitev s strani etažnih lastnikov. V določenem delu je to tudi posledica pretirane pasivnosti dela eta-žnih lastnikov, v preostalem pa gotovo prezapleteno zastavljenih postopkov odločanja. Zakonodajalec si ob tej priložnosti ne bi smel dovoliti, da postopkov odločanja ne bi ustrezno poenostavil, ali da bi jih celo še dodatno zapletel. S tem bi bil po našem mnenju področju upravljanja z večlastniškimi stavbami v Republiki Sloveniji zadan potencialno usoden udarec.

O avtorju

Boštjan Udovič je direktor GZS-Zbornice za poslovanje z nepremičninami. Od leta 2004 do 2007 je bil zaposlen na Javnem stanovanjskem skladu Mestne občine Koper kot Višji svetovalec za premoženjsko pravne zadeve, od leta 2007 do 2015 pa na Občini Postojna, tri leta tudi kot Direktor občinske uprave. V vsej svoji karieri je izvajal številne naloge na stanovanjskem področju, še posebej v okviru Javnega stanovanjskega sklada Mestne občine Koper. V obdobju 2012 – 2016 je bil tudi predsednik Nadzornega sveta Stanovanjskega sklada Republike Slovenije, javnega sklada.


Certifikat Zaupanja vreden upravnik in prizadevanja stroke za dvig ugleda dejavnosti

Boštjan UdovičGZS-Zbornica za poslovanje z nepremičninami

Panoga upravljanja z nepremičninami se že dolgo ubada z negativno podobo v javnosti. K temu precej prispeva družbena resničnost, v kateri se izpostavlja zgolj negativno in ni prostora za argumentirano ra-cionalno razpravo o najrazličnejših družbenih pojavih. Po drugi strani pa so k negativni podobi v javnosti prispevali tudi nekateri upravniki, ki so s takšnimi ali drugačnimi nepravilnostmi na celotni panogi pustili madeže, ki jih bo težko odstraniti. Vsem takšnim ravnanjem je bilo skupno, da so precej redka, torej ekscesna, in predstavljajo očitne kršitve veljavne zakonodaje, pogosto pa imajo izpolnjene tudi znake nekaterih kaznivih dejanj. Kljub temu bi se dalo marsikatero takšno ravnanje tudi preprečiti.

Najprej je za to odgovorna država, ki v več kot 25 letih od uveljavitve prvega Stanovanjskega zakona za opravljanje dejavnosti upravljanja z nepremičninami ni predpisala praktično nobenih pogojev, ki bi jih morali izpolnjevati gospodarski subjekti, ki to dejavnost opravljajo. Poleg tega je bila država izjemno neuspešna tudi pri učinkovitem izvajanju inšpekcijskega nadzora, zato ji tudi ni uspelo pravočasno sankcionirati nepravilnosti ki so se, čeprav redko, dogajale. Na drugi strani svoj del odgovornosti nosijo tudi etažni lastniki, ki so se pogosto za izbiro upravnika odločali na podlagi populističnih a popolnoma nerealnih obljub in izključno po kriteriju najnižje ponujene cene. Zelo redko pa so etažni lastniki pred sklenitvijo pogodbe z izbranim upravnikom preverili njegovo sposobnost opravljati zaupane mu storitve in njegove dotedanje reference. In ravno ta segment je za našo družbo izjemno zaskrbljujoč. Pomeni namreč, da se tudi etažni lastniki pretežno še vedno ne zavedajo pomena, ki ga ima upravljanje (z nji-hovimi) nepremičninami. Posledično so pripravljeni to izjemno pomembno nalogo, ob dovolj cenovno ugodni ponudbi, zaupati tudi popolnim začetnikom, ki so se z dejavnostjo šele začeli ukvarjati. Nekateri brez kakršnihkoli izkušenj in tehničnih ter kadrovskih pogojev. In čeravno je navedeno dejstvo izjemno problematično, ga je potrebno sprejeti in iskati načine, da ne glede na to z drugimi ukrepi v panogi ustvarimo pogoje za razlikovanje med kakovostnimi in nekakovostnimi izvajalci storitev. Na ta način bo stroka tudi uporabnikom pomagala k ustrezni izbiri upravnika, pri čemer bo končna odločitev še vedno v celoti prepuščena njim.

V fazi spreminjanja področne zakonodaje in priprave novega zakona o upravljanju večlastniških stavb, stroka še vedno tudi od države pričakuje, da bo prepoznala pomen dejavnosti in po zgledu nekaterih drugih tudi za upravljanje z nepremičninami postavila najpomembnejše pogoje, ki jih morajo izpolnjevati vsi izvajalci storitev. S tem bi bil narejen pomemben korak k dvigu kakovosti storitev in k izločanju ne-kakovostnih oziroma neustreznih izvajalcev, posledično pa (na dolgi rok) tudi k ugledu same dejavnosti. Z dvigom kakovosti bi namreč tudi uporabniki storitev izvajalcem bolj zaupali. Istočasno bo potrebno določene napore vložiti tudi v osveščanje državljanov, saj je splošna odsotnost zavedanja o pomenu upravljanja s stanovanjskimi nepremičninami skrb vzbujajoča. Posledica te je tudi pasivnost etažnih lastnikov pri odločanju o skupnih zadevah v večstanovanjskih stavbah. Z večjo osveščenostjo pa bi se izboljšalo tudi razumevanje same dejavnosti in njenega pomena.

Ne glede na pričakovane aktivnosti države pa so se že pred časom tudi v okviru članov Združenja uprav-nikov nepremičnin (v nadaljevanju: ZUN) pri GZS-Zbornici za poslovanje z nepremičninami (v nadalje-vanju: ZPN) po zgledu nekaterih drugih dejavnosti pojavile pobude, da bi na nivoju združenja pripravili poseben certifikat, ki bi ga podeljevali tistim upravnikom, ki izpolnjujejo določene pogoje. S konkretnimi aktivnostmi smo pričeli v letu 2016 in najprej zbrali nabor potencialnih pogojev in jih kvantitativno ovre-dnotili. Strokovna služba je nato pripravila predlog Pravilnika o certifikatu zaupanja vreden upravnik (v nadaljevanju: Pravilnik), ki ga je obravnaval in vsebinsko dopolnil upravni odbor združenja. Dopolnjeni osnutek smo nato v preučitev posredovali vsem članom združenja in jih pozvali, da nanj podajo dodatne


pripombe in predloge. V mesecu septembru je upravni odbor obravnaval še te in posledično določil končno vsebino Pravilnika1. Na podlagi tega bo strokovna služba pripravila vse potrebno za podeljevanje certifikatov v letu 2017.

Sprejeti Pravilnik bo po našem znatno prispeval k razlikovanju med kakovostnimi in nekakovostnimi upravniki, s tem pa pripomogel etažnim lastnikom pri njihovi izbiri. Namesto, da se s preverjanjem ka-drovskih, strokovnih, tehničnih in drugih sposobnosti ukvarjajo etažni lastniki sami, bomo to opravili že v okviru ZUN, pridobljeni certifikat pa bo za posameznega upravnika pomenil določeno ugodnost pri naslavljanju potencialnih uporabnikov njegovih storitev. Posledično bi se moral na dolgi rok izboljšati tudi ugled dejavnosti upravljanja z nepremičninami, saj bomo pri pridobiteljih certifikata letno preverjali izpolnjevanje pogojev in s tem zagotavljali tudi sledenje postavljenim standardom.

Zavedamo pa se, da bo pomen certifikata in njegova uporabnost najbolj odvisna od pripravljenosti po-sameznih gospodarskih družb, da ga pridobijo in z njim dokazujejo višji nivo lastnega poslovanja in izpolnjevanje nekaterih pogojev, ki so vezani na panogo. V kolikor bodo certifikat kot ustrezen način za dvig kakovosti v panogi in za dvig ugleda panoge kot take, prepoznali upravniki, ga bodo nedvomno posledično upoštevali tudi etažni lastniki.

Splošno o certifikatu

Certifikat Zaupanja vreden upravnik (v nadaljevanju: certifikat) predstavlja dokazilo, da njegov imetnik izpolnjuje nekatere pogoje, ki so izjemno pomembni za vsakodnevno kakovostno izvajanje dejavnosti upravljanja z nepremičninami. Certifikat se podeli na podlagi vloge gospodarske družbe, kateri mora priložiti tudi zahtevana dokazila. Izpolnjevanje pogojev na podlagi predložene dokumentacije preveri strokovna služba ZPN, ki v primeru izpolnjevanja pogojev vlagatelju s sklepom podeli certifikat.

Pri oblikovanju končne vsebine Pravilnika smo upoštevali tudi pobude članov združenja, naše rešitve pa potrjujejo tudi rezultati ankete, ki smo jo med etažnimi lastniki izvajali od 16. avgusta do konca oktobra letos2. V okviru ankete je skupno 852 respondentov kot prednosti, ki so pri izbiri upravnika najbolj po-membne ocenilo3:

• Zagotavljanje varnosti sredstev rezervnega sklada (4,6)

• Zagotavljanje varnosti sredstev za obratovanje stavbe (4,5)

• Zagotavljanje strokovnjakov različnih strok (tehnične, ekonomske, pravne, finančne) (4,2)

• Zavarovanje odgovornosti upravnika za svoje poslovanje (4,2)

• Zagotavljanje 24 urne dežurne službe (4,2)

• Zagotavljanje elektronskega poslovanja, tudi vpogleda v listine 24 ur na dan (4,0)

• Izkušnje upravnika izražene v času izvajanja dejavnosti upravljanja (4,0)

Sam certifikat seveda upoštevaje položaj ZUN kot prostovoljnega interesnega združenja gospodarskih subjektov nima posebne pravne moči ali sposobnosti dejanskega vzpostavljanja razlikovanja med po-nudniki storitev na trgu, lahko pa z močjo lastne avtoritete in avtoritete samega združenja potencialnim strankam pomaga pri njihovi izbiri upravnika in jih usmerja na prednosti, ki so najbolj pomembne za učinkovito izvajanje njegovih nalog.

1 Pravilnik o certifikatu Zaupanja vreden upravnik je Upravni odbor Združenja upravnikov nepremičnin pri GZS-Zbornici za poslovanje z nepremičninami sprejel na 1. dopisni seji dne 19.10.2016-2 Anketa je bila objavljena na spletni strani www.1ka.si, etažne lastnike pa smo k izpolnjevanju pozivali preko lastne spletne strani in s pomočjo članov Združenja upravnikov nepremičnin3 Pri posamezni lastnosti so lahko respondenti glede na pomembnost izbrali oceno od 1 do 5.


Pogoji za pridobitev certifikata

Pri določitvi pogojev smo v ZUN izhajali iz pristojnosti in obveznosti, ki jih upravnikom večstanovanjskih stavb nalaga področna zakonodaja, torej Stanovanjski zakon (Uradni list RS, št. 69/03, 18/04 – ZVKSES, 47/06 – ZEN, 45/08 – ZVEtL, 57/08, 62/10 – ZUPJS, 56/11 – odl. US, 87/11 in 40/12 – ZUJF; v nadaljevanju SZ-1) in iz znanih pričakovanj etažnih lastnikov. Upoštevali pa smo tudi izkušnje, ki jih je panoga prido-bila ob preučitvi nekaterih ekscesnih primerov, v katerih je bila zaradi nezakonitih ravnanj ali določenih vnaprej predvidljivih dogodkov na strani upravnika etažnim lastnikom povzročena škoda. Med pogoje za pridobitev certifikata smo zato uvrstili tudi lastnosti, ki po našem mnenju zmanjšujejo verjetnost, da bi pri imetnikih certifikata prihajalo do podobnih situacij. Ni pa certifikat v nobenem primeru namenjen temu, da bi takšne dogodke preprečeval, ker za kaj takega tudi nima pravne moči.

Pogoji za pridobitev certifikata so določeni v 2. členu Pravilnika. Najprej se od gospodarskega subjekta zahteva, da je registriran za opravljanje dejavnosti upravljanje nepremičnin za plačilo ali po pogodbi (68.320 po SKD 2008), kar seveda izhaja že iz vsebine SZ-1. V nadaljevanju pa od vlagatelja pričakujemo izpolnjevanje nekaterih splošnih pogojev, ki v nobenem smislu niso specifični za dejavnost upravljanja z nepremičninami, in sicer:

• da ni v postopku prisilne poravnave, stečajnem ali likvidacijskem postopku in da ni prenehal poslovati na podlagi sodne ali druge odločbe;

• da direktor ali nosilec dejavnosti v zadnjih 5 letih ni bil pravnomočno obsojen zaradi storitve kaznivega dejanja, povezanega s poslovanjem gospodarskega subjekta oziroma zoper njega ni uveden kazenski postopek v zvezi s takšnim kaznivim dejanjem in

• da zoper gospodarski subjekt kot pravno osebo ni uveden kazenski postopek niti njegovo poslovanje ni prepovedano s sodno odločbo po 20. členu Zakona o odgovornosti pravnih oseb za kazniva dejanja.

S pomočjo navedenih pogojev že v začetku iz kroga kakovostnih upravnikov izločimo tiste, zoper katere potekajo določeni insolvenčni postopki, kar nakazuje na njihovo finančno nestabilnost in pa tiste, ki so v preteklosti v okviru svojega poslovanja ravnali nezakonito oziroma za to obstaja utemeljeni sum, ki je izkazan z uvedbo kazenskega postopka.

V naslednjem delu pa preidemo na bolj specifične pogoje, ki se v prvem delu nanašajo na kadrovske zmogljivosti gospodarskega subjekta. Certifikat lahko tako pridobi zgolj tisti gospodarski subjekt, pri katerem je v rednem delovnem razmerju zaposlena vsaj ena oseba alije gospodarski subjekt samostojni podjetnik posameznik in je obvezno zavarovan kot samostojni podjetnik za polni delovni čas. Hkrati mo-ra imeti ta oseba pridobljeno vsaj VI. stopnjo izobrazbe in 10 let delovnih izkušenj v storitveni dejavnosti ali VII. stopnjo izobrazbe in 5 let delovnih izkušenj v storitveni dejavnosti.

Poleg tega se od pridobitelja certifikata zahteva, da zagotavlja ustrezno kadrovsko strukturo za izvajanje najpomembnejših nalog, ki mu jih nalaga SZ-1, in sicer:

• za izvajanje tehnično strokovnih nalog (gradbenih, strojnih, elektro) strokovnjake z najmanj V. stopnjo izobrazbe ali pridobljeno nacionalno poklicno kvalifikacijo ustrezne smeri;

• za izvajanje nalog finančnega knjigovodstva za stavbe v upravljanju strokovnjaka z najmanj V. sto-pnjo izobrazbe ekonomske smeri in

• za izvajanje pravno premoženjskih nalog strokovnjaka pravne stroke s pridobljeno izobrazbo najmanj VI. stopnje.

Navedene pogoje lahko gospodarski subjekt zagotavlja tudi s pomočjo usposobljenih zunanjih izvajal-cev, s čimer je izpolnjevanje pogoja omogočeno tudi manjšim izvajalcem z manj zaposlenimi kadri. Ob tem pa se je potrebno zavedati, da so strokovni izvajalci posameznih nalog eden od ključnih predpogo-jev za učinkovito izvajanje nalog upravljanja, zato v tem delu posebni kompromisi niso možni, česar bi se morali zavedati tudi etažni lastniki. Ob tem mora gospodarski subjekt zagotavljati tudi ustrezno izobra-


ževanje oziroma usposabljanje zaposlenih, pri čemer se mora vsaj 20% zaposlenih letno udeležiti vsaj 1 izobraževanja oziroma usposabljanja za upravnike in tehnično stroko. Hkrati s sprejetjem Pravilnika smo se v okviru upravnega odbora ZUN dogovorili, da bo ZPN vsako leto pripravila nabor izobraževanj, s katerimi bodo lahko imetniki certifikata brez večjih težav izpolnili navedeni pogoj.

Naslednji pomemben sklop predstavljajo finančni in administrativni pogoji. V okviru teh se od gospodar-skega subjekta za pridobitev certifikata pričakuje:

• da lastnikom zagotavlja varnost upravljanja z njihovo nepremičnino in njihovimi sredstvi, in sicer bo-disi z zagotovitvijo kapitalske ustreznosti bodisi z zagotovitvijo zavarovanja poslovne odgovornosti ali kombinacije obeh, skupno najmanj do višine 1 EUR za vsak m2 površin nepremičnin s katerimi upravlja;

• da zagotavlja, da je knjiženo stanje rezervnega sklada skladno s stanjem na transakcijskem računu;

• da za delitev stroškov upravljanja uporablja programsko opremo priznanih dobaviteljev, če uporablja lastno programsko opremo ali programsko opremo drugih dobaviteljev, pa mora ta delovati na prizna-nih podatkovnih bazah in

• da ima vzpostavljen sistem preverjanja zadovoljstva uporabnikov storitev upravljanja.

Navedeni pogoji so sami po sebi dovolj povedni. Kljub temu lahko poudarimo, da je do zlorab sredstev rezervnih skladov v preteklosti prihajalo zaradi finančnih težav posameznih upravnikov, ki bi se jim z ustreznim kapitalom ali zavarovanjem poslovne odgovornosti v večini primerov lahko izognili. Tudi ostali pogoji pa so namenjeni temu, da lahko upravnik svoje zakonske in pogodbene obveznosti učinkovito izvaja.

Nazadnje se od gospodarskega subjekta zahteva še, da ima poravnane vse davke, prispevke in druge javnopravne dajatve v skladu s predpisi Republike Slovenije ter da v zadnjih 2 letih ni ravnal v nasprotju z določbami Pravilnika. Pogoja sta razumljiva, saj je potrebno na ustrezen način sankcionirati tako nepla-čevanje obveznih dajatev v Republiki Sloveniji kot kršitev določb Pravilnika, ki sam certifikat ureja. Pred-vsem prvi pogoj je za panogo izjemno pomemben, saj gospodarski subjekti z izogibanjem plačevanju obveznih dajatev pogosto pred drugimi subjekti pridobijo neupravičeno prednost, zaradi katere na trgu ustvarjajo nelojalno konkurenco. Nazadnje pa se od vlagatelja zahteva še plačilo stroškov postopka4.

Dokazila o izpolnjevanju pogojev

Če smo v prejšnjem poglavju govorili o vsebinskih pogojih za pridobitev certifikata, pa je izjemno po-memben tudi način dokazovanja izpolnjevanja teh pogojev. Prvi sklop predstavljajo dokazila, ki jih lahko pristojna oseba ZPN pridobi sama. Vlagatelju teh dokazil ni potrebno prilagati. Večji pa je nabor tistih dokazil, ki jih mora priložiti vlagatelj, saj jih ZPN ne more pridobiti. V tem delu gre predvsem za izpiske iz kazenskih evidenc, dokazila o izvedenih izobraževanjih, fotokopije zavarovalnih polic, revidirana letna poročila, revizijsko poročilo o stanju sredstev rezervnega sklada in potrdilo o plačanih davkih in pri-spevkih ali izpis stanja s strani Finančne uprave RS. Glede izpolnjevanja kadrovskih in tehničnih pogojev pa zadošča izjava vlagatelja na obrazcih, ki so priloge pravilnika. Čeprav se bo strokovna služba ZPN v določenih delih zanašala zgolj na izjave vlagatelja pa je potrebno poudariti, da je navajanje neresničnih ali zavajajočih podatkov v vlogi za pridobitev certifikata eden od razlogov za njegov odvzem.

Glede programske opreme, ki jo gospodarski subjekt uporablja za delitev stroškov upravljanja, in glede dokazil o sistemu preverjanja zadovoljstva uporabnikov njegovih storitev, bodo zadoščala ustrezna po-jasnila vlagatelja iz katerih bo izhajalo izpolnjevanje navedenih pogojev. Sama razlaga teh pogojev pa s strani pristojne osebe ne bo pretirano rigorozna, saj se je izkazalo, da ne gre za najpomembnejše pogoje za kakovostno opravljanje dejavnosti. Kljub temu je prav, da sta tudi ta pogoja zajeta v pravilniku, saj s tem opozarjamo na vse segmente kakovostnega izvajanja nalog upravnika.

4 Stroški postopka podelitve certifikata znašajo 100 EUR za člane ZUN in 200 EUR za ostale gospodarske subjekte.


Za nadzor nad kakovostnim delovanjem upravnika bo izjemnega pomena zahteva za posredovanje re-vizijskega poročila o stanju sredstev rezervnega sklada na dan 31.12. preteklega leta ali s strani banke, pri kateri ima upravnik račun ali depozit, potrjen izpis stanja, tako ta da izkazuje dejansko stanje in je to primerljivo s stanjem sredstev na računu oziroma depozitu dne 31.12. preteklega poslovnega leta. Ob tem člane združenja že sedaj spodbujamo, da za nadzor nad ustreznim vodenjem sredstev naročijo zunanjo revizijo in rezultate tudi na primeren način predstavijo etažnim lastnikom.

Nazadnje pa zgolj za potrebe dokazovanja ustreznega finančnega poslovanja od vlagateljev zahtevamo tudi zadnje letno revidirano poročilo, če je družba revidirana, če ni revidirana pa statistične podatke oddane na AJPES za preteklo poslovno leto.

Postopek podelitve certifikata

Postopek za podelitev certifikata se začne z vlogo gospodarskega subjekta, ki jo ta vloži na sedežu ZPN na obrazcih, ki so priloge Pravilnika. Sam postopek v vseh fazah vodi strokovna služba ZPN, ki najprej preveri popolnost vloge in po potrebi vlagatelja pozove k njeni dopolnitvi. V kolikor vlagatelj vloge ne dopolni v postavljenem roku, ki ne sme biti krajši od 15 dni, se šteje, da je vlogo umaknil in se postopek ustavi. Če se v postopku ugotovi, da vlagatelj izpolnjuje vse pogoje iz pravilnika, mu direktor ZPN s sklepom podeli certifikat, v nasprotnem primeru pa njegovo vlogo s sklepom zavrne.

S sklepom o podelitvi certifikata bo strokovna služba imetniku certifikata posredovala tudi ustrezno listino in nalepko, ki ju lahko imetnik namesti na vidno mesto v poslovnih prostorih. V primeru večjih potreb bo lahko imetnik, proti doplačilu, prejel tudi večje število listin oziroma nalepk. Imetnik certifi-kata bo obenem prejel tudi digitalni logotip za posamezno leto, ki ga bo lahko uporabljal na dopisih, ponudbah, spletnih straneh, reklamnem materialu in drugih tiskovinah. V nobenem primeru pa imetnik ob uporabi logotipa tega ne bo smel spreminjati. Pravilnik obenem predvideva, da bo Upravni odbor ZUN sprejel podrobnejša pravila uporabe digitalnega logotipa, da bi v čim večji meri preprečili morebitne zlorabe. Morebitna kršitev teh pravil bo tudi razlog za odvzem certifikata o čemer podrobneje govorimo v naslednjem poglavju.

Strokovna služba ZPN bo vodila tudi katalog imetnikov certifikata, v katerega bo sproti vnašala vse prejemnike. Katalog bo objavljen tudi na spletnih straneh ZPN, tako da bo javnost v vsakem trenutku imela vpogled v ažuren seznam imetnikov certifikata, s tem pa bo dodatno omejena možnost zlorab. V katalogu bo strokovna služba vodila tudi najpomembnejše podatke o imetniku certifikata, ki bodo omogočale njegovo enostavnejšo identifikacijo.

Zaradi lažjega podajanja vlog in maksimalnega poenotenja pridobljenih podatkov, so Pravilniku prilože-ni tudi 4 obrazci, in sicer:

• Vloga za pridobitev certifikata (Obrazec 1)

• Izjava o strokovni usposobljenosti in statusu osebe (Obrazec 2)

• Izjava o strokovni usposobljenosti kadrov (Obrazec 3) in

• Vloga za podaljšanje certifikata (Obrazec 4).

Z uvedbo predpisanih obrazcev bo strokovna služba lahko postopke za podelitev in podaljšanje veljav-nosti certifikatov poenostavila in pospešila, hkrati bo lažje izvajala kontrolo popolnosti posameznih vlog in zagotovila, da bodo pridobljeni podatki poenoteni in popolni. Vlogam za podelitev certifikata in podaljšanje njegove veljavnosti pa mora vlagatelj seveda priložiti tudi priloge, ki jih Pravilnik predvideva za dokazovanje izpolnjevanja pogojev.


Odvzem certifikata

Z namenom zagotavljanja dodatnih varovalk in preprečevanja zlorab pravilnik predvideva tudi možnost odvzema imetniku že podeljenega certifikata v naslednjih izrecno navedenih primerih:

• če to sam zahteva;

• če se ugotovi, da ne izpolnjuje več katerega od pogojev iz prvega odstavka 2. člena tega pravilnika;

• če se ugotovi, da je v vlogi za pridobitev ali podaljšanje certifikata navedel neresnične ali zavajajoče podatke;

• se ugotovi, da krši pravila za uporabo logotipa certifikata iz četrtega in petega odstavka 6. člena tega pravilnika;

• mu je bil s strani Častnega sodišča GZS izrečen javni opomin za kršitve dobrih poslovnih običajev.

V primeru iz druge alineje, torej ko imetnik certifikata ne izpolnjuje več postavljenih pogojev, ga stro-kovna služba ZPN najprej pozove, da ponovno dokaže izpolnjevanje pogojev. To mora storiti v 15 dneh od poziva, v nasprotnem primeru mu direktor ZPN s sklepom certifikat odvzame. Logična posledica od-vzema je, da se gospodarski subjekt izbriše iz kataloga imetnikov certifikata. Zagotoviti pa je potrebno tudi, da se nekdanji imetnik certifikata ne bi več v javnosti ponašal s pridobljenimi materiali, zato se mu s sklepom o odvzemu certifikata naloži, da ZPN vrne vse izvode listine o podelitvi certifikata in da nemudoma preneha uporabljati nalepko ter digitalni logotip, ki ju je prejel ob podelitvi certifikata. Zahteva za prenehanje uporabe nalepke in digitalnega certifikata izhaja iz preprostega dejstva, da je oboje nesmiselno oziroma tehnično nemogoče vračati.

Strokovna služba ZPN bo seveda nad imetniki certifikata izjemno težko izvajala nadzorstveno funkcijo glede izpolnjevanja pogojev Pravilnika po uradni dolžnosti, predvidevamo pa, da bodo nad tem bdeli ta-ko uporabniki upravnikovih storitev kot konkurenčni izvajalci. S tem pa je načeloma nadzor nad imetniki certifikatov zagotovljen.

Pravilnik ne predvideva posebnih pravnih sredstev v primeru nestrinjanja z odločitvami strokovne službe oziroma direktorja ZPN, se bo pa ta v primeru nejasnosti ali dvoma za uradno razlago določb pravilnika lahko obračal na organ, ki je Pravilnik sprejel, torej na Upravni odbor ZUN.

Veljavnost certifikata

Možnost odvzema certifikata je nujna za zagotavljanje stalnega izpolnjevanja postavljenih standardov. K temu pa bo nedvomno pripomogla tudi omejena veljavnost certifikata. Vlagateljem, ki bodo izpolnjevali postavljene pogoje, se bo namreč certifikat podelil za obdobje do 31. maja prihodnjega leta, potem pa bo moral podati vlogo za podaljšanje veljavnosti certifikata, in sicer najkasneje do 30. aprila.

Omejitev veljavnosti certifikata izhaja iz dejstva, da je veliko lažje zagotavljati ažurnost kataloga ime-tnikov certifikata in izpolnjevanje pogojev posameznih imetnikov, če se nanje prenese odgovornost za podajo vsakoletne vloge. Po eni strani s tem posameznim imetnikom damo na izbiro, če želijo ohraniti certifikat, po drugi strani pa morajo vsako leto znova dokazovati izpolnjevanje najpomembnejših po-gojev. Pravilnik predvideva nekoliko nižje stroške5 za postopek podaljšanja veljavnosti certifikata, pa tudi manjši obseg dokazil, ki jih je potrebno priložiti vlogi. Ob podaljšanju veljavnosti certifikata bo imetnik prejel tudi novo listino, nalepko in digitalni logotip, iz katerih bo razvidna tudi letnica podelitve certifikata.

5 Za podaljšanje veljavnosti certifikata znašajo stroški postopka 100 EUR brez DDV za gospodarske subjekte, ki niso člani ZPN oziroma 50 EUR brez DDV za gospodarske subjekte, ki so člani ZPN.


V primeru, da imetnik certifikata vloge za podaljšanje njegove veljavnosti ne vloži do 30. aprila pa mora ponovno vložiti vlogo za pridobitev certifikata in poravnati tudi pripadajoče stroške. S tem se imetnike certifikata motivira za večjo stopnjo odgovornosti glede imetništva certifikata, strokovna služba ZPN pa bo s tem pridobila tudi podrobnejši vpogled v situacijo v panogi in v pričakovanja upravniške stroke v zvezi s certifikatom.

Zaključek

V ZUN smo prepričani, da bomo z uvedbo certifikata in z njegovo promocijo na slovenskem trgu upra-vljanja z nepremičninami uspeli doseči razlikovanje med bolj in manj kakovostnimi upravniki. Najprej bomo morali poskrbeti za ustrezno promocijo med samimi upravniki, saj bo končni doseg certifikata odvisen tudi od števila oziroma deleža izvajalcev upravniških storitev, ki si bodo prizadevali pridobiti certifikat oziroma bodo za to oddali ustrezno vlogo na Zbornici za poslovanje z nepremičninami. Drugi korak pa bo prepričati javnost, da so pogoji, ki jih izpolnjujejo imetniki certifikata resnično pokazatelj njihove kakovosti. Ko bomo to dosegli, bo sam certifikat v javnosti predstavljal dokaz kakovosti oziroma standard na področju upravljanja z nepremičninami, ki mu bodo sledili tudi uporabniki storitev. Gotovo pa tega cilja ne bomo mogli doseči na hitro.

Po drugi strani uveljavitev certifikata ne pomeni, da smo obupali nad možnostjo, da bo določene stan-darde v dejavnosti postavila tudi država. Pričakujemo, da se bo strokovna razprava o tem vprašanju odprla v okviru spreminjanja stanovanjske zakonodaje oziroma sprejemanja novega zakona o upravlja-nju večlastniških stavb. V tem procesu bomo skušali z argumenti prepričati predstavnike ministrstva in strokovno javnost, da je uvedba pogojev za opravljanje dejavnosti eden od najpomembnejših korakov k dvigu kakovosti storitev in k preprečevanju ekscesnih primerov, ki smo jim bili priča v preteklosti. Dejstvo, da država pogojev na področju upravljanja z nepremičninami ni uvedla že zdavnaj, kaže na zelo nizko zavedanje o pomenu upravljanja z nepremičninami v odločevalskih strukturah. Upamo, da bo strokovna razprava v okviru sprejemanja novega zakona to stališče spremenila in bodo v novem zakonu luč sveta ugledali tudi pogoji za opravljanje dejavnosti.

Ne glede na to, pa bo v bodoče nujno tudi znotraj panoge doseči zavedanje, da za dvig ugleda največ lahko naredijo izvajalci sami. Najprej z ustreznim opozarjanjem na nepravilnosti v dejavnosti, potem pa tudi z odpovedjo brezglavemu cenovnemu konkuriranju na trgu, ki mu posledično nujno sledi tudi upad kakovosti izvedenih storitev. Prepričani smo, da bomo tudi z aktivnostmi ZUN in ZPN v bodoče lahko govorili o večjem zaupanju javnosti v kakovostne upravnike. Predvsem v take, ki bodo tudi imetniki certifikata Zaupanja vreden upravnik.

O avtorju

Boštjan Udovič je direktor GZS-Zbornice za poslovanje z nepremičninami. Od leta 2004 do 2007 je bil zaposlen na Javnem stanovanjskem skladu Mestne občine Koper kot Višji svetovalec za premoženjsko pravne zadeve, od leta 2007 do 2015 pa na Občini Postojna, tri leta tudi kot Direktor občinske uprave. V vsej svoji karieri je izvajal številne naloge na stanovanjskem področju, še posebej v okviru Javnega stanovanjskega sklada Mestne občine Koper. V obdobju 2012 – 2016 je bil tudi predsednik Nadzornega sveta Stanovanjskega sklada Republike Slovenije, javnega sklada.


Izkušnje in novosti pri delitvi stroškov za toploto v večstanovanjskih stavbah

mag. Marko SuhadolcMinistrstvo za infrastrukturo, Direktorat za energijo

Merjenje porabljene toplote za ogrevanje in tudi za pripravo tople vode v posameznih delih večstano-vanjskih stavb se je v nekaterih evropskih državah začelo uvajati že v prvi polovici prejšnjega stoletja. Rezultati številnih raziskav kažejo, da merjenje toplote stanovalce spodbuja k varčnejši rabi toplote in da uvedba merjenja znatno zniža porabo toplote. Evropsko povprečje prihrankov toplote zaradi uvedbe merjenja je ocenjeno na 20%, v Sloveniji pa je obvezno merjenje porabljene toplote v večstanovanjskih stavbah v letu 2011 prineslo povprečno 15% prihranek toplote, v posameznih stavbah pa tudi 30% ali celo več. Z obveznim merjenjem toplote pa so se v nekaterih primerih pokazali tudi negativni učinki, in sicer pretirano nižanje temperatur v posameznih delih večstanovanjskih stavb, kar je povzročilo neu-strezne bivalne pogoje, ki so se dodatno poslabšali še s pojavom vlage in plesni. Neustrezno ogrevanje na daljši rok škoduje tudi konstrukciji stavbe. Lani je začel veljati nov pravilnik, ki je želel omenjene negativne učinke odpraviti, vendar se je izkazalo, da je lahko njegovo izvajanje stanovalce odvračalo od varčevanja. Zato je ministrstvo nekatere določbe pravilnika še pred novo kurilno sezono spremenilo, tako da bi merjenje in delitev stroškov stanovalce še naprej spodbujalo k varčevanju toplote in hkrati tudi k vsaj minimalnemu ogrevanju stanovanj.

Zgodovina merjenja in delitve stroškov toplote

Začetki merjenja porabe toplote za ogrevanje posameznih stanovanj segajo v leto 1917, ko so na Dan-skem razvili prve izhlapilne delilnike in jih leto kasneje že začeli nameščati na radiatorje. Leta 1945 je bilo na Danskem na radiatorjih nameščenih že 600.000 delilnikov. Danski so hitro sledile sosednje razvitejše države, po letu 2000 pa se je merjenje porabe toplote pospešeno začelo uvajati tudi na drugih območjih sveta, tudi na Kitajskem.

V Sloveniji je merjenje porabe toplote pred dobrimi tridesetimi leti uvedel Pravilnik o racionalni rabi energije pri gretju in prezračevanju objektov ter pripravi tople vode (Ur. l. SRS št. 31/84), ki je določal, da morajo biti vsi stanovanjski objekti s štirimi ali več stanovanji in poslovni objekti z več kot enim uporabni-kom, projektirani in zgrajeni tako, da je omogočeno merjenje porabe toplote in tople vode na centralnem mestu za cel objekt, razen v objektih z lastno kotlovnico, in merjenje porabe ali razdelitev toplote lokalno po zaključenih enotah. Predpisano je bilo, da je za merjenje porabe toplote potrebno uporabiti merilnike toplote – toplotne števce, za razdelitev toplote pa razdelilnike toplote ali toplotne števce v funkciji razde-lilnikov. Za toplo vodo je bila dovoljena uporaba vodomerov za toplo vodo ali toplotnih števcev. Pravilnik je uvedel tudi druga napredna načela, kot na primer obvezno vgradnjo termostatskih ventilov na vsakem grelnem telesu in prepoved uporabe električne energije za ogrevanje.

Pomembno spremembo na področju delitve stroškov za toploto je nato po dolgih letih prinesel Zakon o spremembah in dopolnitvah energetskega zakona (Ur. l. RS št. 70/08 EZ-C), ki je uvedel obvezno vgra-dnjo delilnikov in izvajanje delitve in obračuna stroškov za toploto in toplo vodo v pretežnem delu po dejanski porabi v vseh stavbah z več kot štirimi posameznimi deli (tudi starih), ki se oskrbujejo s toploto prek skupnega sistema za ogrevanje, in sicer najkasneje do 1. oktobra 2011. Na njegovi podlagi je bil januarja 2010 sprejet Pravilnik o načinu delitve in obračunu stroškov za toploto v stanovanjskih in drugih stavbah z več posameznimi deli (Ur. l. RS št. 7/10). Že v prvi kurilni sezoni so bili zaznani znatni prihranki pri porabi toplote (do 30% in tudi več), žal pa tudi težave, ki so se pojavile zaradi pretiranega varčeva-nja nekaterih stanovalcev oziroma popolnega, neodgovornega zapiranja vseh radiatorjev posameznih stanovanj. Posledično so preostala stanovanja ogrevala celotno stavbo in tudi plačevala pretežni del


stroškov ogrevanja celotne stavbe. Tako ravnanje je pretirano nižalo temperaturo posameznih predelov večstanovanjskih stavb in povzročalo neustrezne bivalne pogoje, ki so se še dodatno poslabšali s po-javom vlage in plesni. Neustrezno ogrevanje na daljši rok povzroča tudi gradbeno fizikalne poškodbe konstrukcije stavbe.

Omenjene negativne učinke je poskušal z določbami 18. in 19. člena rešiti Pravilnik o načinu delitve in obračunu stroškov za toploto v stanovanjskih in drugih stavbah z več posameznimi deli (Ur. l. RS, št. 82/15), ki je stopil v veljavo 4. novembra lani.

Analiza stanja kurilne sezone 2015/2016

Lanski pravilnik v primerjavi s tistim iz leta 2010 ni bistveno spremenil koncepta merjenja ter delitve in obračuna stroškov za toploto. Novo je bilo, da se stroški v stanovanjsko-poslovnih stavbah najprej delijo na dva dela: na stanovanjski del in na poslovni del. Nato se del stroškov za ogrevanje deli po ogrevani površini oziroma za toplo vodo v stanovanjskih delih po številu uporabnikov, del pa po porabniških deležih, to je v razmerju odčitkov delilnikov.

Vendar se po pravilniku 2015 obračun po delilnikih ni izvedel v primerih, ko je bila ogrevana površina stanovanj, za katera podatki delilnikov niso bili na razpolago, večja od 50% (18. člen pravilnika). Kot stanovanja, za katera podatki delilnikov niso bili na razpolago, so se štela stanovanja, katerih porab-niški delež se je določil po 11. ali 12. členu ali pa je bil porabniški delež, izračunan na osnovi odčitkov delilnikov, manjši od 40% deleža ogrevane površine. Ta mehanizem naj bi predvsem preprečil, da bi v prehodnih obdobjih samo manjši del stanovanj oziroma lastnikov plačeval stroške ogrevanja za celotno stavbo. Obračun po delilnikih se tudi ni izvedel v primerih nesorazmerno velikih odstopanjih, to je v primerih, ko je na osnovi odčitkov delilnikov porabniški delež posameznega dela stavbe presegel 500% deleža ogrevane površine (19. člen pravilnika). Omenjena določba naj bi preprečila plačevanje nerealno visokih stroškov zaradi tehničnih napak, na katere pa stanovalci posameznih stanovanj niso mogli vpli-vati. V obeh primerih so se tako stroški toplote za ogrevanje razdelili samo po ključu velikosti ogrevanih površin, odčitki delilnikov pa niso bili upoštevani.

Omenjena mehanizma, ki sta reševala skrajna stanja, sta bila predmet kritike tako izvajalcev delitve in obračuna stroškov kot tudi stanovalcev. Pravilnik naj bi omogočal zlorabe, nepošteno delitev stroškov in bi lahko stanovalce celo odvračal od varčevanja s toplotno energijo.

Zato se je Ministrstvo za infrastrukturo odločilo, da takoj po končani kurilni sezoni 2015/2016 naroči analizo stanja na področju izvajanja novega pravilnika, ki bi pokazala na konkretne težave pri izvajanju pravilnika ter ocenila njihov obseg in težo. Poleg analize stanja je bil predmet naloge tudi izdelava stro-kovno utemeljenih predlogov kot izhodišč za morebitne spremembe in dopolnitve pravilnika, temelječih na izsledkih analize.

Analiza je temeljila na izpolnjenih anketnih vprašalnikih in izvedbi poglobljenih intervjujev. Večina an-ketnih vprašanj je bila zasnovana odprto, zato so omogočila širok vpogled v problematiko. Vključenih je bilo trinajst podjetij, ki izvajajo delitev oziroma obračun stroškov, nekatera izmed njih so tudi upravniki večstanovanjskih stavb. Analizirani vzorec je obsegal 5.000 stavb oziroma 138.000 posameznih delov stavb iz vseh dvanajstih statističnih regij, kar pomeni, da je bilo v analizo zajeta približno polovica delov stavb, za katere je uporaba pravilnika obvezna. Analiza je potrdila kompleksnost področja delitve in obračuna stroškov za toploto, saj se prepletajo gradbeniški, energetski in pravni strokovni vidiki ter številne življenjske okoliščine, kot so zastareli in slabo vzdrževani ogrevalni sistemi, slabo vzdrževane stavbe, razpršeno lastništvo ter raznoliki socialni primeri.

Rezultati analize kažejo, da v večini primerov v kurilni sezoni 2015/16 ni bilo večjih težav pri delitvi in obračunu stroškov. Težave so se pojavljale v stavbah s prisotnimi skrajnimi odstopanji v indicirani porabi toplote za ogrevanje med posameznimi stanovanji (navzdol in navzgor). Ocenjeno je, da je takih stavb manj kot 10%. Ključne ugotovitve analize so bile, da 18. in 19. člen pravilnika lahko nestimulativno vpli-vata na varčevanje z energijo. Nezadovoljstvo pri lastnikih in izvajalcih je v mnogih primerih povzročala


tudi nejasnost določb pravilnika, predvsem 15., 18. in 19. člena, saj omogočajo različne interpretacije določb in zaplete. Lastniki stanovanj se sicer soočajo z različnimi težavami, tudi z negotovostjo glede smiselnosti varčevanja s toploto, občutkom oškodovanja na račun drugih, bojaznijo, da se jim godi kri-vica, da so stroški med podobnimi stanovanji nesorazmerni. Na drugi strani imajo izvajalci delitve in obračuna težave s pojasnjevanjem določb pravilnika lastnikom stanovanj kar jim povečuje stroške dela.

Analiza pa je pokazala tudi pozitivne vidike novega pravilnika. Pozitivno je bilo sprejeto, da se je la-stnikom odvzela pristojnost odločanja o strokovno-tehničnih parametrih, še posebej odločanje o višini korekturnih faktorjev. Nekateri anketiranci kot pozitivno vidijo tudi posebno obravnavo delitve stroškov ogrevanja v stavbah, pri katerih manjšina stanovanj ogreva celotno stavbo.

V anketnih vprašalnikih in v intervjujih pridobljeni odgovori so bili v nekaterih primerih tudi med seboj nasprotujoči in kažejo na težavo različnih ravni strokovne usposobljenosti različnih izvajalcev delitve oziroma obračuna. Slaba strokovna usposobljenost lahko pri izvajanju pravilnika povzroča dodatne ne-potrebne zaplete in težave ter nezadovoljstvo lastnikov.

Spremembe pri delitvi stroškov

Pravilnik o spremembah in dopolnitvah Pravilnika o načinu delitve in obračunu stroškov za toploto v stanovanjskih in drugih stavbah z več posameznimi deli (Ur. l. RS št. 61/16) je bil v Uradnem listu RS ob-javljen 23. septembra 2016, veljati pa je začel že naslednji dan. Pri obračunskih obdobjih, ki so se začela že pred 24. septembrom, se pravilnik začne uporabljati s prvim naslednjim obračunskim obdobjem.

Pri veliki večini stavb, kjer se je toplota korektno rabila in obračunavala že do sedaj, ne bo nobenih bistvenih sprememb. V primerih pretiranega varčevanja in tudi nesorazmerno visokih porab, izkazanih z delilniki (torej v primerih, kjer so pri izvajanju pravilnika, kot je pokazala analiza, nastajale največje težave), pa bo pravilnik omogočil bolj pravično delitev stroškov za ogrevanje.

Bistvena sprememba, ki jo prinaša »prilagojen pravilnik« (lanski pravilnik z vključenimi spremembami) je, da se odpravlja negotovost glede načina izračuna porabniških deležev (po delilnikih ali ogrevani povr-šini) ter onemogoča s tem povezane zlorabe in nepravičnosti, ki so lahko v zadnjem letu stanovalce tudi odvračale od varčevanja z energijo.

Od enajstih členov septembra objavljenega pravilnika je zaradi postopka delitve stroškov oziroma postopka določitve porabniških deležev spremenjenih pet členov (13., 14., 15., 18. in 19. člen). Ti so z namenom preprečitve različnega razumevanja zapisane metodologije spremenjeni v celoti, za večjo razumljivost pa so dodane tudi enačbe. Ostali členi so spremenjeni predvsem z namenom večje jasnosti pravilnika in ustrezne uveljavite sprememb.

V tretji člen pravilnika je spet uvedena definicija »ogrevana površina posameznega dela stavbe«, ki je bila z lanskim pravilnikom izpuščena. V praksi je prihajalo do različnih tolmačenj navedenega izraza, ki se pojavlja v določbah pravilnika, poleg tega pa tudi Pravilnik o upravljanju večstanovanjskih stavb (Ur. l. RS, št. 60/09, 87/11 in 85/13) v 25. členu določa, da se za potrebe delitve stroškov upošteva ogrevana površina posamezne enote skladno s predpisom, ki ureja način delitve in obračun stroškov za toplo-to v stanovanjskih in drugih stavbah z več posameznimi deli. »Ogrevana površina posameznega dela stavbe« je po definiciji v 3. členu pravilnika »zaprta in ogrevana neto tlorisna površina posameznega dela stavbe, določena na osnovi standarda SIST ISO 9836, razen neogrevanih kleti, garaž, balkonov, lož in teras«. Žal se na različnih področjih različno uporabljajo termini kot so »bruto površina«, »neto površina«, »uporabna površina«. Zato smo v definicijo pravilnika uvedli standard SIST ISO 9836, ki jasno opredeljuje te pojme ter način izmere posameznih površin (neto tlorisna površina ... je površina med nav-pičnimi elementi, ki omejujejo prostor ... računa se s svetlimi dimenzijami dokončane stavbe na nivoju tal, razen obrob, pragov, ...). Vsebinsko pa ogrevano površino nekega stanovanja predstavlja njegova celotna neto tlorisna površina (vsa površina med stenami, tudi v prostorih, kjer ni radiatorjev!), razen površin neogrevanih prostorov, kot so odprti in neogrevani balkoni, odprte in neogrevane terase, odprte


in neogrevane lože, neogrevane garaže in kleti, ki so sicer v Katastru stavb ali Registru nepremičnin lahko tudi del istega dela stavbe (del stanovanja).

V prvem odstavku 4. člena prilagojenega pravilnika je zdaj še posebej pojasnjeno, da je izbira izvajalca delitve dolžnost lastnikov. Pravilnika se namreč ne more izvajati, če izvajalec delitve ni določen.

V 4. odstavku 4. člena prilagojenega pravilnika je po novem samo še bolj jasno določeno, da morajo upravnik oziroma lastniki, če stavba nima upravnika, izvajalcu delitve in izvajalcu obračuna za posa-mezne dele stavbe posredovati podatke o številu oseb, o ogrevanih površinah, o višinah in o celotnih toplotnih izgubah iz 15. člena tega pravilnika. Tukaj ne gre za nobeno bistveno spremembo od doslej zapisanih dolžnosti, ampak le za jasneje zapisano določbo.

Spremenjen postopek določitve porabniških deležev na osnovi odčitkov delilnikov se začne z novim 13. členom, ki definira pojem »osnovnega porabniškega deleža«, določenega na podlagi odčitkov de-lilnikov. Osnovni porabniški delež je osnova za določitev nadaljnjih porabniških deležev določenih na osnovi odčitkov delilnikov, in sicer »korigiranih porabniških deležev«, »porabniških deležev« in »končnih porabniških deležev«.

V novem 14. členu se določi porabniški delež za pripravo tople vode posameznega dela stavbe na pod-lagi delilnikov.

V spremenjenem 15. členu se določi »korigirani porabniški delež« ter »porabniški delež« za ogrevanje posameznega dela stavbe. Praksa je pokazala, da v lanskem pravilniku izračun korekturnih faktorjev ni dovolj jasno določen, kar je lastnikom, upravnikom in izvajalcem delitve povzročalo veliko težav. Način določitve korekturnih faktorjev je bil zelo splošno opredeljen v 4. in 15. členu, zaradi večje preglednosti in razumljivosti pa je po novem natančneje opredeljen samo na enem mestu in sicer v 15. členu pravilni-ka. Korekturni faktorji omogočajo bolj pravično delitev stroškov za ogrevanje med stanovanji z različno lego. Stanovanja na izpostavljenih legah (vogalnih, pritličnih in zgornjih) potrebujejo glede na ostala sta-novanja zaradi večjih toplotnih izgub tudi več energije za ogrevanje. V kolikor se porabniški deleži ne bi korigirali s korekturnimi faktorji, lastniki v »sendviču« ne bi bili zainteresirani za toplotno izolacijo ovoja stavbe, lastniki v vogalnih legah pa bi bili nemočni, saj sami ne morejo toplotno izolirati fasade svojih stanovanj. Zato je v prvem odstavku spremenjenega 15. člena najprej pojasnjeno zakaj sploh korekcija (zaradi izenačitve vpliva lege posameznih delov v stavbi) in kako se korigirani porabniški delež z enačbo na osnovi osnovnega porabniškega deleža izračuna.

V 2. odstavku je pojasnjen izračun korekturnih faktorjev, kaj je osnova za izračun (celotne toplotne iz-gube določene na podlagi predpisa, ki ureja učinkovito rabo energije v stavbah, in predpisa, ki ureja podrobnejšo vsebino, obliko in metodologijo za izdajo energetske izkaznice) in katere mejne pogoje mora izračun upoštevati (pri izračunu celotnih toplotnih izgub se za toplotne prehodnosti transparentnih delov elementov zunanje površine stavbe privzamejo največje dovoljene vrednosti skladno s predpisom, ki ureja učinkovito rabo energije v stavbah; privzame se naravno prezračevanje posameznih delov stav-be s stopnjo izmenjave zraka 0,50 h-1). Metodologija določitve korekturnih faktorjev je zastavljena tako, da na lastnike deluje motivacijsko, saj jih skozi manjšo porabo energije nagrajuje za izvedbo ukrepov učinkovite rabe energije v njihovih posameznih delih stavbe. Učinek zamenjave oken ali vgradnje me-hanskega prezračevanja z vračanjem toplote zavrženega zraka zato po novih določbah nima učinka na korekturne faktorje, odrazi pa se na manjšem porabniškem deležu in posledično manjšem strošku za porabljeno toploto. Strošek določitve korekturnih faktorjev za lastnike predstavlja pridobitev ustreznih podatkov o toplotnih izgubah, ki se lahko z manjšo nadgradnjo pridobijo tudi iz izračunov, ki se izvajajo pri izdelavi računskih energetskih izkaznic, kar je za lastnike stanovanj cenovno ugodneje kot naročanje dveh storitev posebej. Celotne toplotne izgube (transmisijske in prezračevalne toplotne izgube) se za vse dele stavbe izračunajo po predpisu, ki ureja učinkovito rabo energije v stavbah, in po predpisu, ki ureja podrobnejšo vsebino, obliko in metodologijo za izdajo energetske izkaznice. Edini dodatni podatek, ki ga mora izdelovalec izračuna celotnih toplotnih izgub pridobiti glede na izdelavo računske energetske izkaznice za celotno stavbo, je sestava ovoja posameznih delov stavbe, ki mejijo na neogrevane prosto-re. Izračun celotnih toplotnih izgub posameznih delov stavbe je praviloma manj kompleksen kot izračun


računske energetske izkaznice, saj zadošča že določitev celotnih toplotnih izgub brez upoštevanja toplo-tnih dobitkov, toplotne kapacitete stavbe, vnosa stavbnih sistemov itd..

Obstoječi korekturni faktorji, ki so bili določeni na osnovi pravilnika 2010, se lahko (ni pa nujno) upora-bljajo še do 1.1.2025, v kolikor se vmes ne izvedejo posegi na zunanjem ovoju stavbe, ki imajo vpliv na celotne toplotne izgube. V primeru omenjenih posegov 3. odstavek 15. člena posredno nalaga upravniku oziroma lastnikom, da izvajalcu delitve posredujejo nove podatke o celotnih toplotnih izgubah (v skladu s 4. odstavkom 4. člena), izvajalec pa mora korekturne faktorje na osnovi določil 3. odstavka 15. člena ponovno določiti oziroma preračunati po enačbi iz 2. odstavka. Korekturni faktorji, ki so bili določeni na osnovi lanskega pravilnika, se štejejo za skladne s prilagojenim pravilnikom.

V 4. odstavku 15. člena se določi porabniški delež za ogrevanje posameznega dela stavbe na podlagi delilnikov.

Bistvena sprememba pravilnika je zapisana v novem 18. členu, ki vsebinsko nadomešča prejšnji 18. in delno tudi 19. člen. Prvi odstavek 18. člena določa najmanjši porabniški delež v višini 40% deleža ogrevane površine, drugi odstavek pa največji porabniški delež v višini 300% deleža ogrevane površine.

Z določitvijo najmanjšega porabniškega deleža v višini 40% povprečne porabe na m2 se onemogoči, da bi se nekateri stanovalci zaradi pretiranega varčevanja greli na stroške sosedov. Sočasno pa določitev najmanjšega porabniškega deleža stanovalce spodbuja k vsaj minimalnemu ogrevanju svojih stanovanj. Pretirano zniževanje temperature v stanovanjih namreč povzroča vlago in plesni, ne omogoča več ustre-znih bivalnih pogojev ter uničuje tudi konstrukcijo stavb. Stanovanja, ki imajo ves čas zaprte radiatorje, se ogrevajo pasivno, saj del toplote prehaja preko zidov, tal in stropa od sosednih ogrevanih stanovanj. Zaradi tega se stanovanja v večstanovanjskih stavbah tudi pri zaprtih radiatorjih sredi zime praviloma ne ohladijo pod določeno temperaturo (cca. 14-17 °C). Stanovalci bodo na osnovi spremenjenega 18. člena motivirani, da svoja stanovanja vsaj minimalno ogrevajo in posledično ne povzročajo škode sosedom, stavbi in svojemu zdravju, ob tem da jih pravilnik še naprej spodbuja k varčevanju.

Na drugi strani sistem centralnega ogrevanja praviloma ne more predati več kot trikratne količine toplote na enoto ogrevane površine, kar so pokazale analize, ki temeljijo na podatkih večjega števila meritev. V primeru prekoračitev gre zato zelo verjetno za težave, ki so povezane z neuravnoteženim ogrevalnim sistemom, neustrezno določenimi korekturnimi faktorji, napakami v nastavitvah delilnikov oziroma kombinacijo naštetih dejavnikov. Stanovanja, ki se pretirano ogrevajo, ob tem ogrevajo tudi sosednja stanovanja in skupne prostore z vsiljevanjem toplote skozi stene, strop in tla in jim tako nižajo stroške ogrevanja. Gre za obrnjen proces kot pri pretiranem varčevanju.

Novi 19. člen pravilnika ureja preračun porabniških deležev (ločeno za ogrevanje in pripravo tople vode) na skupni končni porabniški delež, ki ga s tem omejimo na vrednost 1 oziroma na 100%.

Zaključek

Merjenje in obračun stroškov toplote v posameznih delih večstanovanjskih stavb ima v nekaterih evrop-skih državah že dolgo tradicijo. V Sloveniji je bilo obvezno merjenje toplote uvedeno pred petimi leti. Ker so nekateri lastniki z varčevanjem pretiravali in se ogrevali na račun sosedov, povzročali škodo na skupnih delih stavbe in živeli v neustreznih bivalnih pogojih, je lanski pravilnik želel te negativne učinke odpraviti. V praksi pa se je izkazalo, da tudi nov pravilnik v določenih primerih omogoča zlorabe in nove nepravičnosti in s tem negotovost in nezadovoljstvo lastnikov in tudi izvajalcev delitve in obračuna stroškov. Po opravljeni analizi kurilne sezone 2015/16, ki je resnost težav potrdila, smo na ministrstvu še pred novo kurilno sezono pripravili nov pravilnik, ki bo ugotovljene večje težave odpravil. Stanovanja, ki bodo imela ves čas kurilne sezone popolnoma zaprte radiatorje, bodo po novem pravilniku za stroške minimalnega ogrevanja plačevala med 50 in 70% povprečja na m2 (prej med 20 in 50% povprečja na m2). Stanovanja, ki so plačevala skrajno veliko, pa bodo po novem plačevala med 200 in 260% povprečja na m2 (prej med 300 in 420% povprečja na m2). V teh deležih stroškov je upoštevan tudi strošek ogrevanja skupnih prostorov.


Seveda se zavedamo, da tudi zadnji pravilnik ne bo odpravil vseh težav, še posebno ne tistih, ki so posledica nespoštovanja stanovanjskih, gradbenih in drugih predpisov, ter se z njimi srečujemo tudi pri delitvi in obračunu stroškov toplote. Prepričani pa smo, da je prilagojen pravilnik korak v pravo smer ter da bo stanovalce še naprej spodbujal k varčevanju toplote in hkrati omogočal pravično delitev stroškov za porabljeno toploto.

Viri

Pravilnik o racionalni rabi energije pri gretju in prezračevanju objektov ter pripravi tople vode (Ur.l. SRS št. 31/84, 35/84, Ur.l. RS št. 79/99 – Energetski zakon, 42/02)

Zakon o spremembah in dopolnitvah energetskega zakona (Ur.l. RS št. 70/08 EZ-C)

Energetski zakon (Ur. l. RS, št. 17/14 in 81/15)

Pravilnik o načinu delitve in obračunu stroškov za toploto v stanovanjskih in drugih stavbah z več posa-meznimi deli (Ur.l. RS št. 7/10)

Pravilnik o načinu delitve in obračunu stroškov za toploto v stanovanjskih in drugih stavbah z več posa-meznimi deli (Ur.l. RS št. 82/15)

Pravilnik o spremembah in dopolnitvah Pravilnika o načinu delitve in obračunu stroškov za toploto v stanovanjskih in drugih stavbah z več posameznimi deli (Ur.l. RS št. 61/16)

Pravilnik o upravljanju večstanovanjskih stavb (Ur.l. RS, št. 60/09, 87/11 in 85/13)

Obračun stroškov za toploto po dejanski porabi, Zbornik referatov, 21. tradicionalni posvet Poslovanje z nepremičninami, Hinko Šolinc, Portorož, 18. in 19. november 2010

Pregled Pravilnika o načinu delitve in obračunu stroškov za toploto v stanovanjskih in drugih stavbah z več odjemalci in predlogi za spremembe in dopolnitve, Matjaž Malovrh, Portorož, 14. In 15. November 2013

Statistična analiza porabe toplote za ogrevanje, Žarko Zovko, Marko Čavrak, EGES, avgust 2016

Individual metering and charging in existing buildings, Boverket, december 2015

Effects of Consumption-Based Billing Depending on the Energy Qualities of Buildings in the EU, Techni-sche Universität Dresden, december 2015

Heat Metering and Billing: Technical Options, Policies and Regulations, JP Building Engineers (Espoo/Finland), Center for Energy Efficiency in Buildings (Beijing/China), august 2002

O avtorju

Marko Suhadolc je po končani Srednji naravoslovno matematični šoli študiral na Fakulteti za Elektro-tehniko v Ljubljani. Po univerzitetnem študiju je kot raziskovalec šest let delal na področju načrtovanja in modeliranja elektroenergetskih omrežij na Elektroinštitutu Milan Vidmar v Ljubljani. Nato je na Tr-žnem inšpektoratu sedem let opravljal nadzor nad spoštovanjem različnih predpisov s področja trga, še posebej nadzor skladnosti in varnosti tehničnih proizvodov. V letu 2007 se je na Uradu za množično vrednotenje nepremičnin vključil v razvoj sistema in modelov množičnega vrednotenja, predvsem mo-delov vrednotenja posebnih nepremičnin in metod vrednotenja na osnovi donosov. Od aprila 2016 se v Sektorju za učinkovito rabo energije in obnovljive vire energije ukvarja s področjem delitve stroškov toplote v večstanovanjskih stavbah.


RAVNANJE Z OSEBNIMI PODATKI PRI UPRAVLJANJU VEČSTANOVANJSKIH STAVB

mag. Tanja Slakdržavna nadzornica za varstvo osebnih podatkov, Informacijski pooblaščenec, Ljubljana

Obdelava osebnih podatkov

Pri presoji dopustnosti obdelave osebnih podatkov govorimo o splošnih pravnih podlagah, določenih v 8. členu Zakona o varstvu osebnih podatkov1 (v nadaljevanju: ZVOP-1) in o pravnih podlagah za obdelavo osebnih podatkov v zasebnem sektorju (10. člen ZVOP-1), kamor sodijo tudi upravniki. Prvi odstavek 8. člena ZVOP-1 določa, da se osebni podatki lahko obdelujejo le, če obdelavo osebnih podatkov in osebne podatke, ki se obdelujejo, določa zakon ali če je za obdelavo določenih osebnih podatkov poda-na osebna privolitev posameznika, drugi odstavek istega člena pa nadalje določa, da mora biti namen obdelave osebnih podatkov določen v zakonu, v primeru obdelave osebnih podatkov na podlagi osebne privolitve posameznika pa mora biti posameznik predhodno pisno ali na drug ustrezen način seznanjen z namenom obdelave osebnih podatkov.

10. člen ZVOP-1 določa, da se osebni podatki v zasebnem sektorju lahko obdelujejo:

• če obdelavo osebnih podatkov in osebne podatke, ki se obdelujejo, določa zakon;

• če je za obdelavo določenih osebnih podatkov podana osebna privolitev posameznika;

• osebni podatki posameznikov, ki so z zasebnim sektorjem sklenili pogodbo ali pa so na podlagi po-bude posameznika z njim v fazi pogajanj za sklenitev pogodbe, če je obdelava osebnih podatkov potrebna in primerna za izvedbo pogajanj za sklenitev pogodbe ali za izpolnjevanje pogodbe;

• če je to nujno zaradi uresničevanja zakonitih interesov zasebnega sektorja in ti interesi očitno prevla-dujejo nad interesi posameznika, na katerega se nanašajo osebni podatki.

ZVOP-1 kot sistemski zakon na področju varstva osebnih podatkov dopušča, da se varstvo osebnih po-datkov na posameznih pravnih področjih ureja tudi s področnimi (specialnimi) zakoni. Tako je v primeru obdelave osebnih podatkov s strani upravnikov treba upoštevati na primer določbe Stanovanjskega zakona2 (v nadaljevanju SZ-1), Pravilnika o upravljanju večstanovanjskih stavb3, Stvarnopravnega zako-nika4 (v nadaljevanju SPZ), ki pa ne določajo nabora osebnih podatkov, ki jih upravniki lahko obdelujejo v svojih zbirkah osebnih podatkov.

Tretji odstavek 50. člena SZ-1 določa le, da je upravnik na podlagi tega zakona pooblaščen za obdelavo osebnih podatkov, ki jih je dolžan zbirati, voditi in posredovati pristojnim organom v skladu s tem za-konom. Zato je potrebno vedno od primera do primera presojati, ali ima upravnik katero izmed pravnih podlag v 10. členu ZVOP-1 in katere osebne podatke potrebuje za opravljanje posameznih nalog oziroma za izvrševanje svojih pooblastil, ki pa so v navedenih predpisih precej natančno določena. Pri tem je treba vedno upoštevati tudi načelo sorazmernosti, ki je opredeljeno v 3. členu ZVOP-1 in določa, da morajo biti osebni podatki, ki se obdelujejo, ustrezni in po obsegu primerni glede na namene, za katere se zbirajo in nadalje obdelujejo.

1 Uradni list RS, št. 94/2007-UPB1, v nadaljevanju: ZVOP-12 Uradni list RS, št. 69/03, 18/04 – ZVKSES, 47/06 – ZEN, 45/08 – ZVEtL, 57/08, 62/10 – ZUPJS, 56/11 – odl. US, 87/11 in 40/12 – ZUJF3 Uradni list RS, št. 60/09, 87/11 in 85/134 Uradni list RS, št. 87/02 in 91/13


Obveznosti upravljavcev

ZVOP-1 na več mestih določa obveznosti upravljavcev osebnih podatkov, ki jih morajo ti spoštovati, da se zagotovi zakonita in poštena obdelava osebnih podatkov. Upravljavci morajo:

• zagotoviti zakonitost obdelave osebnih podatkov (8. člen ZVOP-1);

• skrbeti za točnost in ažurnost osebnih podatkov v zbirkah (18. člen ZVOP-1);

• kadar obdelujejo osebne podatke na podlagi osebne privolitve posamezniku dati informacije o name-nih obdelave (19. člen ZVOP-1);

• poskrbeti, da se osebne podatke po izpolnitvi namena ali po izteku zakonsko določenega roka hram-be briše, uniči, blokira ali anonimizira (21. člen ZVOP-1);

• zagotoviti notranjo in zunanjo sledljivost obdelave – možnost naknadnega ugotavljanja, kateri osebni podatki so bili posredovani, komu, kdaj in na kakšni pravni podlagi in kdo od zaposlenih je obdeloval določene osebne podatke, kdaj in za kakšen namen (22. člen ZVOP-1);

• sprejeti lastne notranje akte in v njih predpisati postopke in ukrepe za zavarovanje osebnih podatkov,

• voditi seznam oseb, ki so odgovorne za posamezne zbirke OP in oseb, ki lahko obdelujejo določene osebne podatke;

• ustrezno zavarovati osebne podatke (24. in 25. člen ZVOP-1);

• pripraviti kataloge zbirk osebnih podatkov (26. člen ZVOP-1) in podatke iz katalogov posredovati za vpis v register pri Informacijskem pooblaščencu (27. člen ZVOP-1);

• posameznikom zagotoviti pravico do seznanitve z lastnimi osebnimi podatki in pravico do dopolni-tve, popravka, blokiranja, izbrisa in ugovora (30.–33. člen ZVOP-1);

• pridobiti ustrezna soglasja etažnih lastnikov pred uvedbo videonadzora, objaviti ustrezno obvestilo, zavarovati dostop do videonadzornih posnetkov (74.-76. člen ZVOP-1);

• pridobiti odločbo IP o dovolitvi izvajanja biometrije (80., 81. člen ZVOP-1).

Zavarovanje osebnih podatkov

Dobro zavarovanje osebnih podatkov je vsekakor eden od bistvenih pogojev za učinkovito varstvo osebnih podatkov oziroma varstvo posameznika, na katerega se podatki nanašajo. Podrobnejše orga-nizacijske, tehnične in logično tehnične postopke in ukrepe za zavarovanje osebnih podatkov bi bilo v sistemskem zakonu zelo težko določiti, saj so odvisni od različnih okoliščin, v katerih se obdelujejo posamezni osebni podatki. Razlika je že samo v tem, ali se osebni podatki obdelujejo ročno, ali pa s pomočjo sredstev za avtomatsko obdelavo podatkov. Postopki in ukrepi za zavarovanje podatkov so seveda odvisni tudi od uporabljene strojne in programske opreme, pa od tega, komu in na kakšen način se podatki posredujejo, upoštevati je potrebno tudi morebitno obdelavo posebno občutljivih osebnih podatkov (podatki o rasnem, narodnem ali narodnostnem poreklu, političnem, verskem filozofskem pre-pričanju, članstvu v sindikatu, zdravstvenem stanju, spolnem življenju, vpisu ali izbrisu v ali iz kazenske evidence ali prekrškovne evidence ter biometrične značilnosti), katerih obdelava mora biti skladna z določbami 14. člena ZVOP-1.

Zaradi vsega navedenega so v 24. členu ZVOP-1 določene samo zahteve, ki jim morajo postopki in ukrepi za zavarovanje osebnih podatkov zadostiti, v 25. členu pa je določeno, da morajo upravljavci osebnih podatkov postopke in ukrepe za zavarovanje osebnih podatkov predpisati v svojih aktih ter seveda za-gotoviti njihovo izvajanje.


V notranjih aktih obdelovalcev osebnih podatkov predpisani organizacijski, tehnični in logično-tehnič-ni postopki in ukrepi za zavarovanje osebnih podatkov morajo v prvi vrsti preprečiti nepooblaščeno obdelavo osebnih podatkov, poleg tega pa morajo preprečiti tudi slučajno ali namerno nepooblaščeno uničevanje podatkov ter njihovo spremembo ali izgubo. Da bi to dosegli, je potrebno v notranjih aktih predpisati, kako se:

• varujejo prostori, oprema in sistemska programska oprema, vključno z vhodno-izhodnimi enotami;

• varuje aplikativna programska oprema, s katero se obdelujejo osebni podatki;

• preprečuje nepooblaščen dostop do osebnih podatkov pri njihovem prenosu, vključno s prenosom po telekomunikacijskih omrežjih;

• zagotavlja učinkovit način blokiranja, uničenja, izbrisa ali anonimiziranja osebnih podatkov;

• omogoča poznejše ugotavljanje, kdaj so bili posamezni podatki vnešeni v zbirko osebnih podatkov, uporabljeni ali drugače obdelani in kdo je to storil in sicer za obdobje, ko je mogoče zakonsko varstvo pravice posameznika zaradi nedopustnega posredovanja ali obdelave osebnih podatkov.

V zvezi z navedenim je potrebno opozoriti, da ni dovolj, da se postopki in ukrepi za zavarovanje oseb-nih podatkov zgolj predpišejo v notranjih aktih upravljavcev osebnih podatkov, ampak je potrebno tudi zagotoviti, da se bodo predpisani postopki in ukrepi dejansko izvajali. Da bi to dosegli, je potrebno z akti, ki predpisujejo postopke in ukrepe za zavarovanje osebnih podatkov, seznaniti vse zaposlene, poleg tega pa morajo obdelovalci osebnih podatkov skladno z določbami 25. člena ZVOP-1 določiti tudi osebe, ki so odgovorne za določene zbirke osebnih podatkov, in osebe, ki zaradi narave njihovega dela lahko obdelujejo določene osebne podatke. Navedeno pomeni, da morajo upravljavci osebnih podatkov poleg aktov, ki predpisujejo postopke in ukrepe za zavarovanje osebnih podatkov, voditi tudi ažuren seznam, iz katerega bo za vsako zbirko osebnih podatkov jasno razvidno, katera oseba je odgovorna za posamezno zbirko osebnih podatkov ter katere osebe lahko zaradi narave njihovega dela obdelujejo osebne podatke, ki se nanašajo na posamezno zbirko osebnih podatkov.

Objava in posredovanje osebnih podatkov

Upravnik mora imeti za vsako obdelavo osebnih podatkov, torej tudi za kakršnokoli objavo in posre-dovanje, podlago v zakonu ali v osebni privolitvi posameznika. Upravnik mora na zahtevo, ne glede na osebno privolitev posameznika, posredovati osebne podatke nekaterim državnim organom (na primer inšpekcijskim organom, sodiščem, policiji).

Pri posredovanju osebnih podatkov morajo upravniki voditi evidenco posredovanja, saj morajo za vsako posredovanje osebnih podatkov zagotoviti, da je mogoče pozneje ugotoviti, kateri osebni podatki so bili posredovani, komu, kdaj in na kakšni pravni podlagi.

Objava osebnih podatkov neplačnikov

Prvi odstavek 30. člena SZ-1 določa, da so etažni lastniki odgovorni za plačilo vseh stroškov upravljanja ter drugih stroškov, ki izvirajo iz večstanovanjske stavbe, v skladu s svojimi solastniškimi deleži, če pogodba o medsebojnih razmerjih ne določa drugače, razen stroškov, ki izvirajo iz poslov obratovanja večstanovanjske stavbe. Za plačilo stroškov, ki izvirajo iz poslov obratovanja večstanovanjske stavbe, se upoštevajo merila, ki jih predpiše minister s pravilnikom.

Glede na 22. člen Pravilnika se obratovalni stroški delijo po dejanski porabi, kadar so v stanovanjih vgra-jene merilne naprave, ki omogočajo individualni odjem in obračun stroškov. Kadar delitev obratovalnih stroškov po dejanski porabi ni mogoča, se ti delijo bodisi glede na število stanovanjskih enot, bodisi na površino stanovanjskih enot ali glede na število uporabnikov posamezne stanovanjske enote.


Iz navedenega izhaja, da je obveznost posameznega etažnega lastnika odvisna od obveznosti drugega lastnika oziroma ko zaradi neplačevanja posameznega etažnega lastnika škodo trpijo vsi ostali etažni lastniki in zato njegovo osebno ime, višina plačila in ostali podatki, ki so potrebni za pravilno ugotovitev obveznosti v odnosu do ostalih etažnih lastnikov, ne uživajo varstva. To pomeni, da lahko upravnik oseb-ne podatke dolžnikov brez njihove privolitve posreduje drugim etažnim lastnikom. Ti podatki se smejo etažnim lastnikom posredovati samo na način, ki onemogoča, da bi se z njimi seznanile nepooblaščene osebe (na primer z vlaganjem zaprtih pisemskih ovojnic v poštne predalčnike etažnih lastnikov in ne z objavo takšnih seznamov na vsakomur dostopnih oglasnih deskah).

Objava zapisnika zbora lastnikov

38. člen SZ-1 določa, da mora upravnik najpozneje v 30 dneh po vsakem zboru lastnikov sestaviti zapi-snik. Zapisnik je potrjen, ko ga podpišeta etažna lastnika, ki ju določijo prisotni na zboru lastnikov. Tretji odstavek istega člena določa, da mora upravnik zapisnik objaviti na način, kot se sklicuje zbor etažnih lastnikov. Iz prvega odstavka 36. člena SZ-1 izhaja, da se zbor lastnikov skliče s pisnim vabilom vsaj 14 dni pred zborom.

Vabilo pusti upravnik vsakemu etažnemu lastniku v hišnem predalčniku posameznega etažnega lastni-ka in objavi na oglasni deski, ki je dostopna vsem etažnim lastnikom.

Zapisnik o zboru etažnih lastnikov, ki vključuje tudi osebne podatke prisotnih na zboru, lahko upravnik etažnim lastnikom posreduje zgolj na način, ki onemogoča, da bi se s podatki seznanile tretje osebe, če pogodba o upravljanju ne določa drugače. Upravnik lahko zapisnik z osebnimi podatki objavi na oglasni deski, vendar le v primeru, da ni dostopna tretjim osebam, ki vstopajo v večstanovanjsko zgradbo (na primer na oglasni deski v prostorih, kjer se odvijajo zbori lastnikov, ali drugih skupnih prostorih, do ka-terih imajo dostop samo etažni lastniki), etažnim lastnikom pa lahko zapisnik pošlje tudi na način, da ga v zaprti pisemski ovojnici vloži v njihove hišne predalčnike ali pa jim ga posreduje po elektronski pošti, pri čemer pa mora paziti, da posameznemu etažnemu lastniku ne bo razkril e-naslovov ostalih etažnih lastnikov (razen če je za razkritje pridobil njihovo vnaprejšnjo privolitev).

Posredovanje podatkov o etažnih lastnikih drugim lastnikom oziroma sosedom

Pogodba o opravljanju storitev upravljanja je sklenjena, ko jo podpišejo upravnik in toliko etažnih lastni-kov, kot je potrebno za sprejem sklepa o določitvi upravnika. To pomeni, da je za veljavnost navedene pogodbe v skladu s 25. členom SZ-1 potrebno pridobiti podpise oziroma soglasje solastnikov, ki imajo več kot polovico solastniških deležev. Da bi bilo mogoče preveriti veljavnost takšne pogodbe, je zato nujno potrebno, da je sestavni del takšne pogodbe tudi seznam lastnikov stanovanj, t.j. ime in priimek, velikost stanovanja v m2 in solastniški delež vsakega etažnega lastnika na skupnih delih, kot je določeno v 106. členu SPZ. Ker navedena pogodba predstavlja pogodbeni odnos med vsemi etažnimi lastniki in upravnikom, so seveda vsi etažni lastniki kot sopogodbeniki upravičeni do podatkov, tudi osebnih, ki so sestavni del pogodbe o opravljanju upravniških storitev.

Glede dopustnosti obdelave osebnih podatkov (telefonska številka, elektronski naslov), ki niso potrebni za veljavnost in izvedbo pogodbe o opravljanju storitev upravljanja, pa je pravila smiselno dogovoriti oziroma določiti v pogodbi o medsebojnih razmerjih. V tej pogodbi se lahko etažni lastniki v okviru ob-veščanja etažnih lastnikov o zadevah upravljanja dogovorijo, da bodo posredovali upravniku tudi druge osebne podatke in da osebno privolijo (v skladu s prvim odstavkom 10. člena ZVOP-1) da lahko upravnik te podatke posreduje tudi drugim etažnim lastnikom. Če upravnik s takšno osebno privolitvijo etažnih lastnikov ne razpolaga, teh podatkov ne sme posredovati.


Posredovanje osebnih podatkov občini

Zakon o stavbnih zemljiščih5 (v nadaljevanju ZSZ) ureja dolžnost plačila Nadomestila za uporabo stavb-nega zemljišča. Zavezanci za plačevanje nadomestila za uporabo stavbnega zemljišča so neposredni uporabniki zemljišča oziroma stavbe ali dela stavbe (imetnik pravice razpolaganja oziroma lastnik, najemnik stanovanja oziroma poslovnega prostora ali imetnik stanovanjske pravice). Zavezancu določi nadomestilo za uporabo stavbnega zemljišča občinski upravni organ.

Obdelavo osebnih podatkov pri izvrševanju nalog občin ureja 21.a člen Zakona o lokalni samoupravi6 (v nadaljevanju ZLS), ki določa, da občina pridobiva podatke, ki jih potrebuje za opravljanje nalog iz svoje pristojnosti, jih obdeluje ter opravlja statistično, evidenčno in analitično funkcijo za svoje potrebe. Občina pridobiva in obdeluje EMŠO, osebno ime, naslov stalnega ali začasnega prebivališča, datum in kraj rojstva oziroma smrti, podatke o osebnih vozilih, podatke o nepremičninah ter druge osebne podat-ke v skladu z zakonom. Navedene osebne podatke občina pridobiva od posameznika, na katerega se nanašajo ali od drugega upravljavca, če tako določa zakon. Upravljavec zbirke osebnih podatkov mora občini omogočiti dostop tudi do drugih podatkov iz zbirk osebnih podatkov, če je to določeno z zakonom in če te podatke občina potrebuje za izvajanje svojih z zakonom določenih pristojnosti.

Upravnik je kot upravljavec osebnih podatkov o najemnikih, ki jih občina potrebuje za opravljanje nalog iz svoje pristojnosti, tj. obračun nadomestila za uporabo stavbnega zemljišča, dolžan posredovati občini zahtevane osebne podatke, vendar le na podlagi obrazložene pisne zahteve. Če upravnik osebne podat-ke iz zbirke osebnih podatkov posreduje upravičenemu uporabniku, ki ima pravno podlago za njihovo pridobivanje v zakonu, za takšno posredovanje ni potrebna še osebna privolitev posameznikov, na kate-re se osebni podatki nanašajo. Tako občina kot upravnik pa sta pri pridobivanju oziroma posredovanju osebnih podatkov dolžna upoštevati načelo sorazmernosti in zahtevati oziroma dati le tiste osebne podatke, ki so za dosego namena občine resnično potrebni in primerni (3. člen ZVOP-1).

Posredovanje osebnih podatkov za potrebe vodenja sodnih in upravnih postopkov

Če sodišče ali upravni organ od upravnika zahteva posredovanje določenih osebnih podatkov oziroma dokumentov, ki vsebujejo tudi osebne podatke, jih upravnik mora posredovati. Podlago za pridobitev podatkov navede organ v svoji zahtevi (na primer Zakon o splošnem upravnem postopku, Zakon o sodi-ščih, Zakon o pravdnem postopku, Zakon o kazenskem postopku). V primeru dvoma o obstoju zakonske podlage za posredovanje podatkov, lahko upravnik zahteva od organa, ki zahteva dokumente ali osebne podatke, dodatna pojasnila. Upravnik v teh primerih ne sme prekrivati posameznih delov dokumentov, saj bi se zaradi prekritja dela dokumenta lahko pojavilo vprašanje o njegovi verodostojnosti oziroma dokazni vrednosti, vendar to presoja organ, ki vodi postopek.

Ob vsakem posredovanju osebnih podatkov uporabnikom (tudi državnim organom) mora upravnik v skladu s tretjim odstavkom 22. člena ZVOP-1 zagotavljati t.i. zunanjo sledljivost oziroma mora za vsako posredovanje osebnih podatkov zagotoviti, da je mogoče pozneje ugotoviti, kateri osebni podatki so bili posredovani, komu, kdaj in na kakšni podlagi, in sicer za obdobje, ko je mogoče zakonsko varstvo pravice posameznika zaradi nedopustnega posredovanja osebnih podatkov.

Posredovanje telefonske številke oškodovanca-etažnega lastnika zavarovalnici

268. člen Zakona o zavarovalništvu7 (v nadaljevanju: ZZavar-1) določa, da zavarovalnice zbirajo, obdelu-jejo, shranjujejo, posredujejo in uporabljajo osebne podatke za namen sklepanja in izvajanja pogodb o

5 Uradni list RS, št. 44/97, 67/02 – ZV-1, 110/02 – ZUreP-1 in 110/02 – ZGO-16 Uradni list RS, št. 94/07 – uradno prečiščeno besedilo, 76/08, 79/09, 51/10, 40/12 – ZUJF in 14/15 – ZUUJFO7 Uradni list RS, št. 93/2015


zavarovanju, kar vključuje tudi izterjavo neplačanih obveznosti iz naslova zavarovalnih pogodb, reševa-nje škod, uveljavljanje povračilnih zahtevkov in drugih pravic ter obveznosti, vključno s preiskovanjem sumljivih primerov neupravičeno izplačanih odškodnin oziroma zavarovalnin, ki izvirajo iz zavarovanj po tem zakonu, v skladu z zakonodajo, ki ureja varstvo osebnih podatkov in zbirke podatkov s področja zavarovanja.

Zavarovalnice lahko upravljajo naslednje zbirke podatkov:

• zbirko podatkov o zavarovalcih in zavarovancih;

• zbirko podatkov o zavarovalnih primerih;

• zbirko podatkov za presojo zavarovalnega kritja in višine odškodnine oziroma zavarovalnine.

Navedeni člen določa vrste osebnih podatkov, ki jih lahko zavarovalnice o zavarovalcu in zavarovancu vodijo v posamezni zbirki: med drugim osebno ime, spol, datum in kraj rojstva, stalno in začasno pre-bivališče, davčna številka in državljanstvo v škodnem dogodku udeleženih oseb, prič in upravičencev do odškodnine oziroma zavarovalnine, oznaka škodnega spisa, datum vložitve zahtevka in izplačila odškodnine oziroma zavarovalnine, vrsta, kraj, čas in opis zavarovalnega primera, opis materialne in nematerialne škode, nastale v zavarovalnem primeru, podatki o kaznivih dejanjih in prekrških v zvezi z zavarovalnimi primeri (med njimi pa ni telefonske številke) ter od koga in na kakšen način lahko pridobijo podatke (na primer praviloma neposredno od posameznika, na katerega se nanašajo, od drugih oseb, ki o zavarovalnem primeru kaj vedo, iz zbirk podatkov drugih zavarovalnic, državnih organov, izvajalcev zdravstvenih storitev, centrov za socialno delo, ZPIZ, ZZZS, določenih ministrstev in drugih upravljavcev zbirk podatkov, ki hranijo podatke, ki jih lahko zavarovalnice pridobivajo in zbirajo v skladu z ZZavar-1).

Iz navedenega izhaja, da upravnik nima zakonske podlage (v ZZavar-1) za posredovanje telefonske šte-vilke oškodovanca zavarovalnici oziroma zavarovalnemu agentu. Upravnik zato lahko telefonsko številko oškodovanca v stavbi posreduje zavarovalnici le, če je za konkretno posredovanje pridobil osebno pri-volitev oškodovanca.

Videonadzor v večstanovanjskih stavbah

Za zakonito uvedbo in izvajanje videonadzora v večstanovanjskih stavbah je potrebno ravnati v skladu z določbami 74. člena ZVOP-1 (splošne določbe) in 76. člena ZVOP-1 (ki določa pogoje za izvajanje vi-deonadzora v večstanovanjskih stavbah). Poudariti velja, da z izvajanjem videonadzora nastane zbirka osebnih podatkov in da mora zato izvajalec videonadzora kot upravljavec osebnih podatkov upoštevati tudi vse ostale določbe ZVOP-1 (dolžnosti upravljavcev zbirk osebnih podatkov so povzete v poglavju 2 tega prispevka).

Temeljni pogoji za uvedbo videonadzora v večstanovanjski stavbi:

• lahko se uvede le, kadar je to potrebno za varnost ljudi in premoženja;

• za uvedbo videonadzora je potrebna pisna privolitev solastnikov, ki imajo v lasti več kot 75 odstotkov solastniških deležev;

• z videonadzorom se lahko nadzoruje le dostop do vhodov in izhodov večstanovanjskih stavb ter nji-hovi skupni prostori;

• prepovedan je videonadzor vhodov v posamezna stanovanja, hišniškega stanovanja in delavnice za hišnika.

Opredelitev skupnih prostorov izhaja iz SZ-1, ki v prvem odstavku 5. člena kot skupne prostore določa stopnišča, vhodne vetrolove, hodnike, kolesarnice, pralnice, sušilnice, skupne kleti, zaklonišča, delavni-ce za hišnike, hišniška stanovanja, prostore za odlaganje odpadkov in druge prostore, ki so namenjeni


skupni rabi etažnih lastnikov (dovozi, klančnine in podobno) ter zemljišče, na katerem stavba stoji, lahko pa tudi drugo zemljišče, na katerem so izpolnjeni pogoji lastništva.

Čeprav se hišniško stanovanje in delavnica štejeta med skupne prostore, ZVOP-1 v 76. členu izrecno prepoveduje izvajati videonadzor nad temi prostori. Isti člen prepoveduje snemati vhode v posamezna stanovanja in omogočiti ali izvajati sprotno ali naknadno pregledovanje posnetkov videonadzornega sistema preko interne kabelske televizije, javne kabelske televizije, interneta ali s pomočjo drugega te-lekomunikacijskega sredstva na način, da bi lahko stanovalci neomejeno in sproti spremljali sliko, ki jo prenašajo kamere.

Če so izpolnjeni zgoraj navedeni pogoji in se videonadzor v večstanovanjski stavbi uvede, mora izvajalec videonadzora o tem objaviti obvestilo. Obvestilo mora biti vidno in razločno objavljeno na način, ki omo-goča posamezniku, da se seznani z izvajanjem videonadzora najkasneje, ko se nad njim začne izvajati. Obvestilo mora vsebovati informacije o tem, da se izvaja videonadzor, kdo ga izvaja in telefonsko števil-ko za pridobitev informacije, kje in koliko časa se shranjujejo videoposnetki.

Videonadzor v večstanovanjskih stavbah lahko stanovalci izvajajo sami (na primer skupnost etažnih lastnikov), upravnik ali pa izvajanje videonadzora s pogodbenim razmerjem prenesejo na drugo osebo oziroma pooblastijo za to usposobljen in registriran pravni subjekt (največkrat so to varnostne službe). V tem primeru je obdelavo osebnih podatkov potrebno urediti v skladu s prvim odstavkom 11. člena ZVOP-1, ki določa, da lahko upravljavec osebnih podatkov posamezna opravila v zvezi z obdelavo oseb-nih podatkov s pogodbo zaupa pogodbenemu obdelovalcu, ki je registriran za opravljanje takšne dejav-nosti in zagotavlja ustrezne postopke in ukrepe za zavarovanje osebnih podatkov. Medsebojne pravice in obveznosti se uredijo s pogodbo, ki mora biti sklenjena v pisni obliki in mora vsebovati tudi dogovor o postopkih in ukrepih za zavarovanje osebnih podatkov.

Biometrija

Glede na vsesplošno tendenco po čim večji varnosti z uporabo najnovejših tehnologij se tudi upravniki večstanovanjskih stavb vse pogosteje srečujejo z uporabo biometrije. Ob tem morajo od stanovalcev zahtevati na primer oddajo prstnih odtisov z namenom uvedbe biometrijskih ukrepov za vstop v večsta-novanjsko stavbo.

Uvedbo biometrijskih ukrepov v javnem in zasebnem sektorju izrecno ureja ZVOP-1. Prvi odstavek 80. člena določa, da lahko zasebni sektor izvaja biometrijske ukrepe le, če so nujno potrebni za opravljanje dejavnosti, za varnost ljudi ali premoženja ali za varovanje tajnih podatkov ali poslovne skrivnosti. Bio-metrijske ukrepe lahko izvaja le nad svojimi zaposlenimi, če so bili predhodno o tem pisno obveščeni. Z določitvijo teh pogojev je zakonodajalec sledil načelu sorazmernosti in načelo konkretiziral glede obde-lave posebne vrste osebnih podatkov, t.j. biometričnih podatkov, ter s tem omejil možnosti prekomernih in neupravičenih posegov v zasebnost in dostojanstvo posameznika pri izvajanju biometrijskih ukrepov. Biometrijski ukrepi se torej lahko uvedejo le, če so res nujno potrebni za opravljanje dejavnosti oziroma varovanje premoženja, ljudi, tajnih podatkov ali poslovnih skrivnosti ter le nad predhodno obveščenimi zaposlenimi. Če izvajanje določenih biometrijskih ukrepov v zasebnem sektorju ni urejeno z zakonom, je upravljavec osebnih podatkov, ki namerava izvajati biometrijske ukrepe, dolžan pred uvedbo posre-dovati državnemu nadzornemu organu za varstvo osebnih podatkov (Informacijskemu pooblaščencu) opis nameravanih ukrepov in razloge za njihovo uvedbo. Državni nadzorni organ nato odloči, ali je na-meravana uvedba biometrijskih ukrepov v skladu z ZVOP-1. Upravljavec osebnih podatkov sme izvajati biometrijske ukrepe po prejemu odločbe, s katero je izvajanje biometrijskih ukrepov dovoljeno.

Zaključek

Upravniki morajo glede na določbe ZVOP-1 pri obdelavi osebnih podatkov zagotavljati, da:


• osebne podatke obdelujejo le, če tako določa zakon ali če so za obdelavo osebnih podatkov pridobili osebno privolitev posameznika (8. in 10. člen);

• vsakokrat obdelujejo le tiste osebne podatke, ki so potrebni in primerni glede na namene, za katere se obdelujejo (3. člen);

• osebne podatke obdelujejo v skladu z namenom, za katerega so bili zbrani (16. člen);

• zagotavljajo točnost in ažurnost osebnih podatkov v zbirkah, ki jih vodijo (18. člen);

• zagotavljajo zakonito in pošteno obdelavo osebnih podatkov oziroma posamezniku posredujejo in-formacije iz 19. člena;

• osebne podatke po izpolnitvi namena brišejo, uničijo, blokirajo ali anonimizirajo (21. člen);

• zagotavljajo sledljivost posredovanja osebnih podatkov (možnost naknadnega ugotavljanja, kateri osebni podatki so bili posredovani, komu, kdaj in na kakšni podlagi (22. člen);

• sprejmejo notranje akte, v katerih so predpisani postopki in ukrepi za zavarovanje osebnih podatkov ter določene osebe, ki so odgovorne za posamezne zbirke osebnih podatkov in osebe, ki lahko obde-lujejo določene osebne podatke (25. člen nalaga to dolžnost le tistim upravljavcem, ki imajo več kot 50 zaposlenih);

• zagotavljajo ustrezno zavarovanje osebnih podatkov (24. člen; da varujejo prostore, v katerih obde-lujejo osebne podatke ter sistemsko programsko opremo in aplikativno programsko opremo, s katero obdelujejo osebne podatke, da preprečujejo nepooblaščen dostop do osebnih podatkov pri njihovem prenosu, vključno s prenosom po telekomunikacijskih sredstvih in omrežjih, da zagotavljajo učinkovit način blokiranja, uničenja, izbrisa ali anonimiziranja osebnih podatkov ter da omogočajo poznejše ugotavljanje, kdaj so bili posamezni osebni podatki vneseni v zbirko osebnih podatkov, uporabljeni ali drugače obdelani in kdo je to storil, in sicer za obdobje, ko je mogoče zakonsko varstvo pravice po-sameznika zaradi nedopustnega posredovanja ali obdelave osebnih podatkov – notranja sledljivost);

• za vse zbirke osebnih podatkov, ki jih vodijo, vzpostavijo kataloge zbirk ter podatke iz katalogov posredujejo Informacijskemu pooblaščencu z namenom vpisa v register zbirk osebnih podatkov (26. in 27. člen; tudi ta dolžnost velja le za upravnike, ki imajo več kot 50 zaposlenih);

• posameznikom omogočijo seznanitev z lastnimi osebnimi podatki ter dopolnitev, popravek, blokira-nje ali izbris netočnih oziroma nezakonito obdelanih osebnih podatkov (30.-33. člen);

• sklenejo pisne pogodbe s pogodbenimi obdelovalci, v katerih so določene vrste osebnih podatkov, ki jih obdelujejo pogodbeni obdelovalci, za kakšen namen in na kakšen način jih obdelujejo ter s kakšnimi postopki in ukrepi morajo poskrbeti za njihovo zavarovanje (11. člen);

• v primeru iznosa osebnih podatkov v tretje države (to so države, ki niso članice EU ali Evropskega gospodarskega prostora) zagotavljajo zakonitost le tega (63. člen);

• v primeru izvajanja neposrednega trženja zagotavljajo zakonito izvajanje tako, da:

- osebne podatke, ki jih uporabijo za ta namen pridobijo iz javno dostopnih virov ali v okviru zakonitega opravljanja dejavnosti,

- brez osebne privolitve uporabijo le podatke, ki jih določa ZVOP-1 v 72. členu in

- posameznika ob izvajanju neposrednega trženja vedno seznanijo z njegovo pravico, da lahko prepove uporabo svojih podatkov za namen neposrednega trženja in


- če posameznik to zahteva, preprečijo nadaljnjo uporabo njegovih osebnih podatkov za namen neposre-dnega trženja ter ga o tem obvestijo (72. in 73. člen);

- pri izvajanju trženja prek elektronske pošte ali SMS sporočil pridobijo predhodno soglasje posamezni-ka (158. člen Zakona o elektronskih komunikacijah);

• zakonito izvajajo videonadzor (če upravnik izvaja videonadzor nad svojim premoženjem, ga mora uvesti pod pogoji, ki jih določajo 74. 75. in 77. člen, če pa izvajajo videonadzor v imenu in za račun etažnih lastnikov, morajo upoštevati pogoje iz 74. in 76. člena);

• pridobijo odločbo Informacijskega pooblaščenca, če nameravajo uvesti biometrijske ukrepe (80., 81. člen).

Ob tem velja navesti še, da je dne 25.5.2016 začela veljati Uredba (EU) 2016/679 Evropskega parlamenta in Sveta z dne 27. aprila 2016 o varstvu posameznikov pri obdelavi osebnih podatkov in o prostem preto-ku takih podatkov ter o razveljavitvi Direktive 95/46/ES, ki bo v prihodnjih dveh letih ključno vplivala na enotno in posodobljeno zakonodajo o varstvu osebnih podatkov.

Viri

-http://www.ip-rs.si, spletna stran Informacijskega pooblaščenca

-Zakon o varstvu osebnih podatkov s komentarjem (2006), N. Pirc Musar, S. Bien, J. Bogataj, M. Prelesnik, A. Žaucer


Najem s kasnejšim odkupom in drugi inovativni pristopi na slovenskem nepremičninskem trgu

mag. Dušan GorenčičStanovanjski sklad Republike Slovenije, javni sklad

Konec leta 2015 je Državni zbor sprejel Resolucijo o nacionalnem stanovanjskem programu 2015-2025 (ReNSP15-25)1. Nacionalni stanovanjski program oblikuje aktivno stanovanjsko politiko, s katero država prispeva k doseganju ciljev, zastavljenih v svojih razvojnih, prostorskih in socialnih razvojnih programih, k ureditvi razmer na stanovanjskem področju in k dolgoročnemu zagotavljanju kakovosti bivanja za vse prebivalce.

ReNSP15-25 v okviru »programa projektov v obdobju 2015-2015« med drugimi predvideva več ukrepov v shemi za mlade. Reševanje stanovanjskega vprašanja mladih in mladih družin predstavlja eno ključnih področij socialne politike za mlade. Področje prvega reševanja stanovanjskega vprašanja naj bi urejalo več različnih ukrepov in pristopov.

Poleg predlaganega programa izgradnje stanovanjskih skupnosti za mlade, se predvideva zagotavljanje ugodnih najemnih stanovanj na območjih, kjer je povpraševanje mladih največje. V okviru oblikovanja ukrepov lažje dostopnosti do stanovanj je predlagana uvedba dveh instrumentov: »najem s kasnejšim odkupom« in »deljeno lastništvo kot javno-zasebno partnerstvo«.

Najem s kasnejšim odkupom – možnost odkupa javnega najemnega stanovanja

Predvideni instrument naj bi lastniku javnega najemnega stanovanja dajal možnost lažjega upravljanja in optimizacije stanovanjskega fonda. Ukrep bi omogočil odprodajo stanovanja obstoječemu najemniku. Ideja uvedbe predvidenega ukrepa iz ekonomskega vidika je, da si je najemnik v času najema zagotovil ustrezne finančne vire oziroma se je njegovo finančno stanje izboljšalo in je zainteresiran za prehod iz najema v lastništvo z odkupom stanovanja, pri čemer bivalnega okolja ne menja. V primeru, da je lastnik najemnega stanovanja zasebni investitor, je realizacija tovrstne transakcije zgolj vprašanje uskladitve interesov, zlasti pa cene. V okolju javnih institucionalnih lastnikov najemnih stanovanj je tovrsten instru-ment vpet v zakonodajne okvire, ki onemogočajo neposredno uporabo. Za operativno izvedbo ukrepa, bi zakonodaja morala omogočiti predkupno pravico najemnika. Naslednje vprašanje z določitvijo pred-kupne pravice je ali le-ta velja za celoten fond javnih najemnih stanovanj ali le za del in za kateri. Ali bi bila določitev na katerih stanovanjih lahko najemnik uveljavlja predkupno pravico v pristojnosti lastnika ali bi veljala splošna zakonodajna določba?

Načelo, ki bi varovalo pred »pretirano« prodajo oziroma zmanjševanjem števila najemnih stanovanj je zapisani pogoj, da se vsako prodano stanovanje nadomesti z vsaj enim novim javnim najemnim stanova-njem. Resolucija predvideva, da se s tem ohranja javni najemni stanovanjski fond. Pravilo je logično, ven-dar se matematično težko izide. Lastnik najemnega stanovanja je zainteresiran, da najemniku odproda starejše stanovanje, na slabši lokaciji, pri čemer je realizirana kupnina nizka. Brez dodatnih finančnih vi-rov, lastnik iz realizirane kupnine ne more zagotoviti novega najemnega stanovanja, saj mu je v interesu, da pridobi novejše stanovanje na boljši lokaciji. Pogoj je seveda uresničljiv, v primeru, da se najemnikom odproda kakovostnejše stanovanje na boljši lokaciji ter nadomesti s slabšim, na manj zaželeni lokaciji. Tovrstno izpolnjevanje pogoja pa vodi v slabšanje kakovosti najemnega fonda stanovanj.

1 Uradni list RS, št. 92/2015


Omogočanje odkupa najemnega stanovanja tudi vodi v razpršenost lastništva v namensko za najem za-gotovljenih večstanovanjskih objektih. Razpršeno lastništvo pa vodi do prepletenih opravil upravljanja ter tekočega in investicijskega vzdrževanja objekta.

Če gre za odkup starejših stanovanj, je njihova vrednost praviloma že amortizirana in realizirana kupnina ne predstavlja bistvenega kapitalskega tveganja za lastnika najemnega stanovanja. V primeru odproda-je novejših stanovanj, bi lahko prišlo do večjih odstopanj med nabavno vrednostjo, realiziranimi prihodki iz najemnin in realizirano kupnino v času odprodaje stanovanja najemniku.

Zakonodajne določbe glede razpolaganja s stvarnim premoženjem opredeljujejo načine odprodaje. V primeru odprodaje stanovanja najemniku preko uveljavljanja predkupne pravice lahko to vpliva na do-ločitev kupnine in zmanjšuje interese nakupa s strani morebitnih drugih zainteresiranih oseb, kar pa povečuje tveganja in zmanjšuje finančne tokove prodajalcem.

Oblikovanje posebnega fonda stanovanj

Instrument najema s kasnejšim odkupom predvideva možnost oblikovanja posebnega fonda stanovanj za namene izvajanja predlaganega instrumenta. Za izvedbo se zagotovi primerno število novih stano-vanj, ki se ponudijo najemnikom v najem za določen čas. Po izteku pogodbeno določenega obdobja na-jemništva, ima najemnik možnost odkupiti najemno stanovanje. Upravičenci do tovrstnega instrumenta bi bili zlasti mladi in mlade družine, ki ob prvem reševanju stanovanjskega vprašanja še ne razpolagajo s primernimi dohodki oziroma primerno kreditno sposobnostjo za lastniški način prvega reševanja. V obdobju najema (na primer pet let) pridobijo stalnejše zaposlitve ter ustrezno kreditno sposobnost oziroma finančne vire za realizacijo odkupa najetega stanovanja. Pričakovanja so tudi, da se najemnina upošteva pri višini kupnine.

Model je v pogojih zasebnega prava izvedljiv, pri čemer se lastnik in najemnik že v času oddaje stanovanja dogovorita za pogoje najema, predkupno pogodbo z zavezo po odkupu stanovanja ter pogojih realizacije odkupa. Pri osebah javnega prava veljavne zakonodajne določbe s področja stvarnega premoženja in načinih razpolaganja omejujejo omogočanje predkupnih upravičenj in sklepanje časovno odmaknjenih transakcij.

Potrebna izhodišča, ki bi instrument vodila k realizaciji so:

• omogočiti predkupno pravico najemniku, da po zaključku najemnega razmerja stanovanje lahko od-kupi;

• omogočiti določitev odkupne cene za časovno odmaknjeno transakcijo;

• omogočiti odprodajo najemnega stanovanja brez načela maksimalnega iztržka;

• odpoved kapitalskim dobičkom.

V času oddaje stanovanj morajo biti znane vse informacije o pogojih najema, obdobju najema ter tudi pogojih odkupa najemnega stanovanja. Lastnik najemniku jamči, da mu bo ob rednem izpolnjevanju njegove obveznosti (plačevanju najemnine in obratovalnih stroškov) po izteku obdobja najema realiziral odkup stanovanja.

Najemnik ima po izteku najemnega obdobja možnost, da stanovanja ne odkupi, pri čemer drugih sankcij zoper njega ni, nima pa pravice uveljavljati nobenih upravičenj iz naslova plačane najemnine. Nadaljnje vprašanje je ali najemnik ob izteku najemnega obdobja lahko sklene novo najemno pogodbo brez mo-žnosti uveljavljanja pravice odkupa ali pa se mora iz takega stanovanja izseliti?

Brez vnaprejšnje odpovedi kapitalskim dobičkom oziroma izgubam obstaja tveganje, da je zaveza za odkup pred začetkom najemnega obdobja previsoko tveganje za prodajalca. Najemnik v vsakem primeru


obdrži možnost odstopa od odkupa. Prodajalec pa bi nosil vsa tveganja ob morebitnem previsokem nihanju cen na nepremičninskih trgih. Ob znatnejšem padcu cen, bi izkazal precejšnjo izgubo.

Da bi zagotovili ohranjanje kapitala – namenskega premoženja javnih stanovanjskih skladov, bi v naprej dogovorjeni pogoji najema in odkupa morali za prodajalca zagotavljati vsaj ničelno sedanjo vrednost pri minimalnih stopnjah donosa. Primeroma bi bil razkorak med investicijsko vrednostjo za nabavo stano-vanj in prodajno vrednostjo za obdobje petih let približno 30 odstotkov. Finančni tok za realizacijo odkupa predstavlja najmanj 4,68 odstotna letna najemnina ter preostali znesek za odkup po izteku petletnega najemnega obdobja. Ob tolikšnih »rezervacijah« pa je vprašljivo zanimanje za vstop v tovrstne produkte.

Deljeno lastništvo kot javno-zasebno partnerstvo

Model deljenega lastništva v sami ideji vzpostavlja možnost, da javni partner zagotovi določen delež kupnine, v preostalem delu pa jo zagotovi zasebni partner. Zasebni partner pridobi izključno posest nad stanovanjem in ga tudi sam v celoti uporablja, javnemu partnerju (solastniku) pa za njegov solastniški delež plačuje dogovorjeno mesečno nadomestilo za uporabo. Instrument omogoča, da gospodinjstva ob razumljivi finančni obremenitvi postopno pridobijo lastništvo nad primernim stanovanjem in s tem dolgotrajno rešijo stanovanjsko vprašanje. Ukrep, kot tipičen finančni instrument naj bi izvajali javni stanovanjski skladi.

Enako kot za model najema s kasnejšim odkupom, velja, da bi interes obstajal, če bi bil model na ško-do javnega partnerja. V primeru, da že v začetku ni odpovedi kapitalskim dobičkom, je cena za odkup deleža javnega partnerja podvržena nihanjem na nepremičninskem trgu. Ob znatnem povečanju cen, zasebni partner ni zainteresiran za odkup preostalega dela stanovanja po znatno višji ceni, kot je veljala ob začetnem odkupu. Ob gibanjih v nasprotno smer, pa javni partner ob dokončnem odkupu po nižji ceni realizira visoko izgubo.

Zaključek

Inovativni pristopi so vedno zanimivi, vendar, ko jih uvajamo na področju, kjer je vsaka investicija viso-ka (kar nakup stanovanja vedno je), obstajajo tudi visoka tveganja za izgubo kapitala – namenskega premoženja javnih stanovanjskih skladov. Poslovanje skladov je zelo normirano in ob napačni zakon-ski normi se poveča tveganje za učinkovito in gospodarno poslovanje. Uvedba tovrstnih instrumentov bi morala biti zelo premišljena, da ne bo v škodo javnega kapitala. Ukrepi so predvideni za reševanje stanovanjskih vprašanj mladih in mladih družin, zato je potrebno že v začetku zagotoviti tudi dodatne finančne vire, ki bi pokrivali morebitno zmanjšanje javnega kapitala – namenskega premoženja.

O avtorju

mag. Dušan Gorenčič je strokovno znanje pridobival na Ekonomski fakulteti v Ljubljani, kjer je leta 2005 pridobil znanstveni naziv magister s temo »Financiranje stanovanjske gradnje z vidika Nacionalne stano-vanjske varčevalne sheme in evropske izkušnje s pogodbenim varčevanjem«. Že od leta 1996 je zaposlen pri Stanovanjskem skladu RS. Od leta 2006 je zaposlen kot Vodja finančnega in računovodskega sek-torja. Delovna področja so predvsem iz vodenja finančnega in računovodskega poslovanja, upravljanja in nadzora finančnih naložb, priprave poslovnih in finančnih načrtov, letnega poročanja, koordinacija revizij ter strokovno sodelovanje pri najzahtevnejših projektih s področja investicij izgradnje stanovanj-skih objektov, upravljanja nepremičnin in kreditiranja. Dodatne strokovne izzive mu predstavljajo infor-matizacija in optimizacija poslovnih procesov. Od leta 2012 aktivno deluje v UO Zbornice za poslovanje z nepremičninami ter kot predsednik Združenja stanovanjskih skladov.


STANOVANJSKA SEKCIJA IN SEKCIJA ZA PROMET Z NEPREMIČNINAMI

Najem s kasnejšim odkupom in drugi inovativni pristopi na slovenskem nepremičninskem trgu

Jožef MurkoDodoma d.o.o., Maribor

Najprej potrebujemo odgovor na vprašanje, kaj smo kot družba sposobni organizirati in financirati in kaj kot družba moramo urediti oziroma izvajati?

Pri najemnih razmerjih, kjer kot lastnik nastopa država oziroma njeni skladi, je v prvi vrsti potrebno razrešiti vprašanje socialne pomoči napram neupravičenim privilegijem določenim skupinam in posame-znikom. Torej potrebujemo prenovo obstoječega sistema najemnih razmerij.

Osnovna ideja je, da, ko se mlademu najemniku izboljša njegovo finančno stanje in ko/če je zainteresiran za prehod iz najema v lastništvo, se mu omogoči odkup stanovanja, v katerem biva in tako ni potrebe po menjavi okolja, kar je predvsem stresno za otroke.

Ideja ima v osnovi napako. Ko se najemniku izboljša njegovo finančno stanje, ne bi smel biti več upra-vičen do bivanja v privilegiranem stanovanju. V spoštovanju tega načela ne bi smelo biti razlik med posameznimi skupinami!

Moteča je tudi razlika med lastništvom javnega najemnega stanovanja in zasebnim investitorjem. Zavzemam se za korenite spremembe politike. Če se že pogovarjamo o subvencijah, bi z njimi morali vzpodbujati nastanek oziroma gradnjo najemnih stanovanj, torej bi morali podpirati zasebne investitorje (najemodajalce) in ne končnih porabnikov.

Ideja je tudi v konfliktu z interesi nepremičninskih skladov, ki po pravilu ne vlagajo v projekte, kjer je ali bo mešano lastništvo. Ideja je tudi vprašljiva tako s finančnega kot tudi pravnega področja. Vsa tveganja je nemogoče predvideti in postavlja se vprašanje, kdo nosi v končni fazi izgubo?

Najemni trg je po moji oceni potrebno postaviti na realna tla in zmanjšati poseganje države napram sedanjim težnjam po povečevanju regulacije in vpliva države. Lahko pa zopet uvedemo »stanovanjski dinar« in s tem dodatno obremenimo gospodarstvo! Žal gredo ideje iz resolucije v to smer!


Najem s kasnejšim odkupom

Thomas KreljFESST d.o.o.

Povpraševanje s strani kupcev je veliko in tudi prodajalci bi želeli uporabljati ta produkt. Žal pa nastane problem, ker so interesi s strani kupcev in prodajalcev zelo različni. O takšnem načinu prodaje po navadi razmišljajo prodajalci, ki svoje nepremičnine ne morejo prodati. Zato iščejo druge načine, da jim le uspe najti kupca. Vendar tega nočejo storiti za vsako ceno. Po navadi se nepremičnina ne proda, ker želi prodajalec iztržiti previsoko kupnino zanjo.

Povpraševanje po tem načinu nakupa s strani kupcev pa se pojavi takrat, ko kupec želi kupiti nepremič-nino, pa za to trenutno nima dovolj sredstev.

Največji problem nastane, ker pride do nesporazuma med kupcem in prodajalcem, glede dejanskega po-mena najema s kasnejšim odkupom. Kupec si predstavlja, da bo določen čas plačeval najemnino, ki pa se mu bo v celoti vštela v kupnino. Seveda se prodajalec po navadi s tem ne strija, razen v primeru, da bi res iztržil dobro kupnino za nepremičnino in doba odplačevanja ne bi bila predolga. Prodajalec pričakuje na začetku tudi določen znesek, ki ga varuje v primeru, da se kupec v času najema, premisli in potem te nepremičnine ne odkupi. Pri prodajalcu je prisoten strah, da bo v tem primeru lahko prišlo do zmanjšanja vrednosti njegove nepremičnine, zaradi različnih dejavnikov, ki lahko nastanejo pri tem načinu prodaje.

Prodajalci največkrat pričakujejo, da kupec za čas najema plačuje profitno najemnino povečano za zne-sek, ki se všteva v kupnino.

Prav zaradi teh dejstev je primerov takšne prodaje zaenkrat zelo malo.

Inovativni pristop: upravljanje najema

Glede na to, da se velik del segmenta oddajanja nepremičnin v profitni najem fizičnim osebam, odvija pri najemodajalcih, ki so fizične osebe ter da so lastniki stanovanjskih enot, ki bi bile trenutno na razpolago za oddajo, večinoma v lasti fizičnih oseb, je naša naloga, da te lastnike poskušamo prepričati, da svoje prazne stanovanjske enote oddajo v najem.

Osebe in podjetja, ki imajo višek finančnih sredstev, za katera ne vedo, kako bi jih pametno investirali, pa skušamo prepričati, da ta sredstva vložijo v stanovanjske enote, ki bi potem lahko oddajali za dolo-čeno najemnino.

Seveda se pri obeh ciljnih skupinah porajajo vprašanja, kako varno je oddajanje nepremičnin v najem, kakšen je naš pravni sistem, da bo najemodajalec najbolje zavarovan v primeru nespoštovanja pogod-be s strani najemnika ter kako bo potekala komunikacija med lastnikom - najemodajalcem in bodočim najemnikom.

Že na lanskem posvetu sem izpostavil nekaj postopkov, kako izmed potencialnih najemnikov izbrati »najboljšega«.

• Izbira pravega najemnika;

• določitev višine najemnine;

• pravilna vsebina in oblika najemne pogodbe;


• primopredajni zapisnik ob prevzem nepremičnine s strani najemnika;

• upravljanje najema;

• zavarovanje.

Izbira pravega najemnika

Izbiramo najemnika skupaj s strokovnjakom - nepremičninskim posrednikom. Ta nam na podlagi svojih preteklih izkušenj lahko svetuje na kaj moramo biti pozorni, kaj moramo preveriti, kje gredo lahko stvari narobe. V primerih, ko je pri izbiri prisoten nepremičninski posrednik, imajo tudi najemniki drugačen pristop k najemu. Največkrat se najemniki, ki že v naprej ne nameravajo spoštovati najemne pogodbe, izognejo najemom, kjer so prisotni posredniki.

Določene nepremičninske družbe, ki se ukvarjajo s posredovanjem pri najemih, imajo vzpostavljene evidence najemov, iz katerih je razvidna zgodovina določenih najemnih razmerij in na osnovi le teh do-delijo boniteto najemnikom in najemodajalcem. Tako lahko najemodajalca oziroma najemnika seznanijo z možnimi riziki pri izbiri.

Določitev višine najemnine

Najemnina naj ne bi odstopala od povprečja. Priporočljiva je mogoče celo nekoliko nižja, saj v tem prime-ru najemnik ne želi izgubiti takšne nepremičnine in se v njej vede kot dober gospodar ter v celoti spoštuje najemno pogodbo. Zavedati se moramo, da največ izgubljamo, ko je nepremičnina nezasedena. To se največkrat zgodi, ko se najemniki menjajo. V trenutku, ko imamo nepremičnino prazno, ne izgubimo samo mesečne najemnine, temveč so naš strošek tudi drugi stroški, ki se nanašajo na nepremičnino. Izračuni nam pokažejo, da je bolj smotrno znižati najemnino za 10 odstotkov in imeti najemnika dolgo-ročno, kot pa letno menjati najemnika in imeti pri tem en mesec nezasedeno nepremičnino.

Pravilna vsebina in oblika najemne pogodbe

Najemna pogodba naj bo notarsko izvršljiva, saj v takšnem primeru lahko najhitreje rešimo spore, ki se nanašajo na nespoštovanje le te. V primeru neizvršljivosti pogodbe, je potrebno izvršljivost najprej iztožiti. To lahko traja več kot eno leto in tudi stroški postopka niso zanemarljivi. Glede na to, da nas izvršljiva pogodba stane nekaj več kot 100 evrov, je to zanemarljiv znesek v primerjavi s stroški, katere moramo plačati v primeru tožbe. Poleg tega prihranimo veliko časa.

Primopredajni zapisnik ob prevzem nepremičnine s strani najemnika

Obvezno moramo pri primopredaji nepremičnine najemniku sestavii primopredajni zapisnik, ki vsebuje popise števcev in ostalih stvari, ki so predmet najema. Velikokrat se namreč soočimo s problemom pla-čila stroškov, ker števci pri prevzemu nepremičnine niso bili popisani in so morali novi najemniki plačati stroške, ki so jih dejansko ustvarili prejšnji najemniki, saj distributerji delajo obračune enkrat letno.

Upravljanje najema

Priporočljivo je, da upravljanje najema zaupamo podjetjem, ki se s tem ukvarjajo. Dotična podjetja ko-municirajo z najemnikom, pobirajo najemnine, preverjajo pravilno uporabo nepremičnine…. S tem izklju-čimo možnost, da se bo najemnik poskušal izogibati rednemu plačevanju najemnine najemodajalcu z različnimi izgovori, kajti podjetje ima pogodbeno obvezo do naročnika - najemodajalca, da v njegovem imenu zaračunava in pobira najemnino.


Zavarovanje

Zavarujmo nepremičnino za primer povzročitve škode s strani najemnika. Sklenimo tudi zavarovanje za primer pravne zaščite v slučaju, da je potrebno spore reševati na sodišču. Produkte za zavarovanje nepremičnine lahko najdemo pri vseh zavarovalnicah, zavarovanje za pravno zaščito pa le pri redkih. Če pravno zaščito zavarujemo kot fizična oseba je to lahko zelo drago, v kolikor to storimo preko podjetja upravljalca pa je premija veliko nižja.

Zaključek

V kolikor bomo pozorni na zgornje dejavnike, smo zagotovo bližje uspehu, ki ga želimo doseči z izbrano naložbo.

Lahko pa se osredotočimo na točko 5. - upravljanje najema.

Prav upravljanje najema je segment, ki postaja vedno bolj zanimiv. Na trgu je veliko investitorjev, ki bi rade volje vložili denar v nepremičnino z namenom oddajanja v najem. Seveda pa je pri mnogih prisotno vprašanje, kako najti na trgu najemnika, ki bo gospodarno ravnal z najetim stanovanjem, redno plačeval stroške, ki nastajajo z uporabo nepremičnine in seveda, redno plačeval najemnino. Mnogi med njimi nimajo časa spopadati se z vsemi obveznostmi, ki nastanejo z oddajanjem nepremičnine v najem.

Tu najdemo priložnost za izkušena nepremičninska podjetja, katera lahko v imenu lastnika upravljajo z najemom in lastniku omogočijo, da je deležen rednega mesečnega priliva iz naslova najemnin, z veliko manj skrbmi in obveznostmi.

Ta dejavnost bi bila lahko dodatna dejavnost marsikatere nepremičninske agencije in ji tudi prinašala dodatne prihodke. Investitorji bi se pogosteje odločali za investiranje v nepremičnine. Najemniški trg, predvsem pri profitnem najemu, bi se okrepil tudi na zasebnem trgu. Postal bi stabilnejši in tudi na-jemniki bi bolj zaupali v dolgoročni najem. Posledično bi se na trg vrnili tudi investitorji v novogradnje, promet z nepremičninami pa bi se povečal.

O avtorju

Thomas Krelj se je rodil v Wevelinghoven v Nemciji in sicer slovenskim staršem. V letu 2000 je dokončal Elektro fakulteto v Ljubljani in postal inženir elektrotehnike.

Od leta 1993 je zaposlen v podjetju Fesst, d.o.o. iz Kranja, ki se ukvarja s finančnim posredništvom ter-prometom z nepremicninami kot direktor in nepremičninski posrednik. Postal je prvi predsednik Združe-njadružb za nepremičninsko posredovanje pri GZS ZPN. Aktivno deluje v upravnem odboru ZPN in ZDNP.


Predstavitev dejavnosti ZDNP v letu 2016

Branko PotočnikINSA d.o.o.

V združenju družb za nepremičninsko posredovanje smo bili tudi v tekočem letu aktivni na vseh po-dročjih, ki zadevajo delo nepremičninskih posrednikov in ki aktivno vplivajo na njihovo vsakodnevno prakso, predvsem pa smo svoje aktivnosti v letošnjem letu usmerili v izdelavo predloga vsebine novega Zakona o nepremičninskem posredovanju, ki smo ga v dokončni obliki na Ministrstvo za okolje in prostor poslali že pred poletnimi dopusti.

Združenje družb za nepremičninsko posredovanje na današnji dan šteje 111 članov. Še vedno beležimo pozitiven prirast članstva, kar štejemo kot dokaz uspešnega in predanega dela ter prepoznavnost kori-sti, ki jih nepremičninske družbe zaznavajo v članstvu organizacije.

Od lanskega posveta smo v korist članov ZDNP in celotne branže izvedli naslednje dejavnosti:

Dve izobraževalni delavnici in sicer: prvo v marcu na temo najemnih razmerij ter drugo v septembru, kjer smo obdelali spremembe novele Zakona o kmetijskih zemljiščih, tehnike prodaje, pomen fotografij v oglaševanju in trženju ter jogo kot učinkovit način sproščanja.

Januarja smo skupaj s Slovenskim združenjem FIABCI Slovenija in ob sodelovanju Pravne službe GZS vsem zainteresiranim nepremičninskim družbam predstavili izhodišča novega ZNPosr. Po upoštevanju še nekaterih pripomb, je bilo besedilo predloga novega ZNPosr posredovano Tržnemu inšpektoratu RS in Zvezi potrošnikov Slovenije.

Udeležili smo se, ali pomagali pri organizaciji naslednjih dogodkov, na katerih smo predstavljali in zago-varjali stališča posrednikov:

• Izobraževalno motivacijski seminar za nepremičninske posrednike z Gil Li-Ranom, 11.02.2016, v Lju-bljani,

• Mednarodna nepremičninska konference »Stručno savetovanje posrednika u prometu i zakupu nepo-kretnosti - Nauči da uspeš«, 1.in 2. aprila 2016 v Beogradu,

• V septembru Strokovni posvet o najemnem trgu v Sloveniji, kjer smo predstavili pogled posrednikov na sicer precej neurejen trg v Sloveniji ter potrebo po spremembi zakonodaje, ki ta trg ureja,

• Posvet z naslovom Položaj in vloga posrednikov na nepremičninskem trgu s predstavitvijo ključnih izhodišč novega zakona o nepremičninskem posredovanju v Sloveniji in primerjava zakonodajnih rešitev v Sloveniji, Hrvaški in Srbiji, konec oktobra;

Predstavnik ZDNP je sodeloval v pogajalski skupini za prenovo kolektivne pogodbe dejavnosti za poslo-vanje z nepremičninami. Pogajalska skupina se je v skoraj dveh letih s predstavniki delavcev sestala kar na 45. skupnih sejah in konec poletja zaključila svoje delo s podpisom nove kolektivne pogodbe.

Tudi preko medijev smo skrbeli za pozitivno podobo branže, prepoznavnost in uveljavljanje Kodeksa, promocijo pozitivne prakse in odgovarjali na vprašanja o trgu in dejavnosti.

Člani ZDNP ter direktor Zbornice so v času med obema posvetoma pripravili in objavili v prilogi časnika Delo xx prispevkov oz. Uvodnikov, sodelovali v televizijskih oddajah in z novinarji različnih tiskanih me-dijev in radijskih oddaj.


V zadnjem letu je bilo posebej za člane pripravljenih 8 novic ZDNP obvešča. Preko obvestil smo člane seznanjali z novostmi na področju zakonodaje, upravnih postopkov, s svojim delom, družabnimi dogodki in ostalim aktualnimi aktivnostmi na našem področju .... nekaj obvestil pa smo poslali tudi nečlanom. Tedensko so bili člani z novostmi seznanjani preko sistema e-novice. Lepo je bila sprejeta tudi obnova spletnih strani združenja, ki beleži vedno več obiskov, predvsem na temo članstva, Kodeksa, vzorčnih dokumentov ter objavljenih mnenj in sklepov Komisije ZDNP za preprečevanje kršitev kodeksa dobrih poslovnih običajev.

Podprli smo organizacijo treh družabnih dogodkov – poletnega in prednovoletnega srečanja ter pusto-vanja nepremičninskih posrednikov, na katerih se je sprostilo, tkalo vezi ter izmenjevalo izkušnje preko 200 posrednikov iz vse Slovenije.

Na zboru članov smo predstavili svoje delo, poslušali predloge udeležence ter sprejeli odločitve za na-daljnje delo.

Pripad članstva, lepi odzivi na organizirane dogodke, sodelovanje z ministrstvi in drugimi javnimi in-stitucijami, pozitivno sodelovanje z mediji, uveljavljanje Kodeksa in dvig ugleda branže štejemo kot pozitivne rezultate svojega dela in si v enakih okvirih svoje cijle zastavljamo tudi za izvajanje aktivnosti v prihodnosti.

O avtorju

po poklicu ekonomist in nepremičninski posrednik je direktor zasebnega podjetja že 25 let. S posredni-štvom v prometu z nepremičninami se uspešno ukvarja že več kot 15 let. Pri svojem delu se srečuje z vsakodnevnimi problemi, s kakršnimi se spopada večina nepremičninskih posrednikov. Je človek prakse, ki na probleme ne gleda samo iz teoretičnega zornega kota, zato je stalen vir informacij in mnenj v šte-vilnih člankih različnih medijev. Aktivno deluje v okviru GZS, kjer je tudi član upravnega odbora Zbornice za poslovanje z nepremičninami ter eden izmed ustanovnih članov Združenja družb za nepremičninsko posredovanje. V letošnjem letu je bil za obdobje novega štiriletnega mandata izvoljen za predsednika UO ZDNP, kar je dokaz, da mu člani zaupajo in da s svojim delom opravičuje njihova pričakovanja. Je pobudnik ter član ožje delovne skupine za pripravo novele Kodeksa dobrih poslovnih običajev in vodja strokovne skupine za pripravo predloga sprememb ZNPosr.

Prizadeva si k višji kvaliteti opravljenih storitev nepremičninskih posrednikov in stalnega izpopolnjeva-nja znanj in veščin sodelujočih v panogi.


Poročilo o delu Komisije ZDNP za presojo kršitev Kodeksa dobrih poslovnih običajev v prometu z nepremičninami

Robert GeislerKomisija za presojo kršitev Kodeksa dobrih poslovnih običajev v prometu z nepremičninami

V skladu s Kodeksom dobrih poslovnih običajev v prometu z nepremičninami deluje strokovni organ Komisija Združenja družb za nepremičninsko posredovanje pri GZS-Zbornici za poslovanje z nepremični-nami za presojo kršitev Kodeksa dobrih poslovnih običajev v prometu z nepremičninami (v nadaljevanju: Komisija ZDNP), ki v skladu s Pravilnikom o delu Komisije obravnava kršitve Kodeksa dobrih poslovnih običajev, poslovne morale in poklicne etike članov pri poslovanju v prometu z nepremičninami, odloča o odgovornosti članov ter izreka kršiteljem ukrepe v skladu s tem pravilnikom.

Komisija ZDNP skrbi za razvijanje, uveljavljanje in krepitev dobrih poslovnih običajev, poslovne morale, poklicne etike in odgovornosti v prometu z nepremičninami tako, da zlasti skrbi za dosledno spoštovanje Kodeksa dobrih poslovnih običajev v prometu z nepremičninami, obravnava posamezne kršitve in njiho-ve vzroke, v zvezi s tem sprejema ukrepe v skladu s Kodeksom in z njimi seznanja organe ZDNP, objavlja načelna stališča o ugotovljenih kršitvah, predlaga spremembe Kodeksa, v kolikor ugotovi pomanjkljiva določila, ki otežujejo delo Komisije in sodeluje s Častnim sodiščem pri GZS, upravnimi organi, inšpek-cijskimi organi, sodišči in drugimi organizacijami, kadar ti organi obravnavajo primere kršitev dobrih poslovnih običajev, poslovne morale, poklicne etike in odgovornosti v prometu z nepremičninami.

V nadaljevanju je predstavljeno delo Komisije ZDNP s pregledom obravnavanih zadev po strukturi in po vsebini kršitev.

Predstavljamo pravilno in zakonito poslovanja, ki ga je v skladu s Kodeksom šteti kot dobro poslovno prakso, v razmejitvi od slabih praks, ki jih je zaznala Komisija ZDNP na podlagi prejetih prijav kršitev Kodeksa.

Prispevek in predvsem kratko predavanje tako nudita uvod k razumevanju najpogostejših kršitev ter pravilne prakse poslovanja, ki je skladna s pozitivno zakonodajo in dobrimi poslovnimi običaji.

Pripad zadev v letih 2012-2016

Komisija ZDNP za presojo kršitev Kodeksa dobrih poslovnih običajev v prometu z nepremičninami pri GZS-ZPN Združenju družb za nepremičninsko posredovanje je do sedaj v obravnavo prejela skupno 41 zadev, od tega je Komisija uspešno zaključila vse zadeve iz preteklih let ter večino zadev za letošnje leto.

V letu 2013 je Komisija ZDNP glede na leto 2012 zabeležila bistven porast pripada novih zadev, kar kaže na izjemen uspeh pri uvedbi tega organa ZDNP in predvsem pri prepoznavnosti in zaupanju uporabnikov storitev nepremičninskih družb do te Komisije.

Nadalje je v letu 2014 Komisija ZDNP zabeležila dokaj velik upad pripada, kar je lahko pripisati bistvene-mu izboljšanju delovanja članic na eni strani ter zmanjšanemu poudarku pri promociji Kodeksa in dela komisije, kar je verjetneje, na drugi strani.

V letu 2015 se je kazalo nadaljevanje preteklega trenda, saj je Komisija ZDNP prejela 3 prijave, ki jih je tudi uspešno rešila.


V letu 2016 pa je zaznati ponovno povečanje pripada zadev, saj je Komisija ZDNP prejela 10 prijav, pri tem pa gre za vedno bolj kompleksne prijave in zahtevno presojo kršitev, ki je nemalokrat odvisna od rešitve predhodnega vprašanja, ali je neko ravnanje zakonito in dopustno kot podlaga za odločanje o tem, ali je do kršitve kodeksa sploh prišlo.

Na strani obtoženih strank prav tako vedno pogosteje nastopajo njihovi profesionalni pooblaščenci (od-vetniki), ki izjemno argumentirano in tehtno podajajo odgovore na prijave kršitev, zato je Komisija ZDNP v polni meri usmerjena k obravnavi zadev na visokem strokovnem nivoju.

Pregled po strukturi kršitev

Pregled po strukturi rešenih zadev:

• 20 zadev zoper članice ZDNP in ZPN, ki so vse tudi podpisnice Kodeksa, od tega je ena stranka Kodeks podpisala zgolj po eni od svojih treh poslovnih enot pri tem pa sta bila do dneva sestave tega referata:

• Izdana dva (precedenčna) sklepa zoper članico ZDNP o ugotovitvi odgovornosti za kršitev z izreče-no sankcijo v obliki nejavnega opomina,

• Komisija ZDNP pa je na svoji 10. seji dne 19.10.2016 sprejela sklepe o nejavnem opominu v na-daljnjih 4 primerih zoper članice ZDNP, ki bodo po izdaji objavljeni tudi kot anonimizirani sklepi oziroma stališča Komisije ZDNP na spletni strani ZDNP1.

• ena zadeva zoper nečlanico ZDNP in ZPN, ki pa je podpisnica Kodeksa, s tem pa je pristojnost Komi-sije ZDNP utemeljena na podlagi izrecne volje in zaveze obtožene stranke, da bo spoštovala Kodeks, za katero je Komisija ZDNP na svoji 10. seji dne 19.10.2016 sprejela sklep o nejavnem opominu, ki bo prav tako po izdaji objavljen tudi kot anonimiziran sklep oziroma stališče Komisije ZDNP na spletni strani ZDNP2.

• 20 zadev zoper obtožene stranke, ki niso niti članice ZDNP niti ZPN, za katere ni podana pristojnost Komisije za presojanje o kršitvah Kodeksa. Za te obtožene stranke je Komisija izdala sklepe o zavrže-nju prijav in pri 6 strankah sprejela odločitev, da ravnanja izpolnjujejo vse znake prekrška po ZNPosr ter jih je v obravnavo posredovala Tržnemu inšpektoratu RS, od katerega odgovora še ni prejela.

Pregled po vsebini kršitev

Najpomembnejše prijave kršitev so:

1.1. Zaključene zadeve

• (ne)dopustno dvojno posredovanje in siljenje tretjih oseb k podpisovanju pogodbe o posredovanju, kot pogoj za izvedbo ogleda nepremičnine, kar lahko predstavlja celo ničnost pogodbe o posredova-nju s tretjo osebo:

• v zvezi s tem je Komisija ZDNP izdala precedenčni sklep o izreku opomina članici (glej: Zadeva K-1/2013;

• opravljanje poslov nepremičninskega posredovanja brez licence pristojnega ministrstva;

• sklepanje neobličnih (ustnih) pogodb o posredovanju in oglaševanje brez pogodbe o posredova-nju in celo v nasprotju s prepovedjo naročitelja;

1 Po izdaji stališča bo objava na spletni strani URL: https://zdnp.gzs.si/vsebina/Kodeks/Mnenja-in-sklepi-Komsije/Mnenja--in-sklepi-Komisije-ZDNP (24.10.2016)2 Po izdaji stališča bo objava na spletni strani URL: https://zdnp.gzs.si/vsebina/Kodeks/Mnenja-in-sklepi-Komsije/Mnenja--in-sklepi-Komisije-ZDNP (24.10.2016)


• (ne)spoštovanje načela skrbnosti dobre nepremičninske družbe pri preveritvi pravnega in dejan-skega stanja – še posebej glede nepremičnin, ki niso vpisane v ZK;

• (ne)dopustno oglaševanje nepremičnin

• za katero je bil naročitelj napoten na pravdo (v povezavi z načelom skrbnosti),

• kot promocijski (imidž) oglas za dan odprtih vrat (letak).

• Komisija ZDNP je/bo v zvezi s temi problematikami objavila tudi stališče v aktualnih zadevah (glej: Zadeva K-6/2016 in Zadeva K-10/2016).

1.2. Nezaključene zadeve v obravnavi

• (ne)lojalna konkurenca in (ne)dopustno prevzemanje strank na podlagi tipske določbe o prenosu pogodbe o posredovanju;

• sodelovalna dolžnost in zavrnitev ogleda s tretjo osebo, ki jo pripelje druga ND – članica ZDNP;

• (ne)spoštovanje temeljnih načel in pravil ravnanja pri opravljanju storitev posredovanja:

• poštenost, vestnost, profesionalnost,

• prepoved povzročanja škode,

• dejanja nelojalne konkurence,

• krnitev ugleda stroke,

• medsebojno zaupanje,

• varstvo pravic in koristi stranke itd…

• Za vse aktualne zadeve, za katere je v teku odprt postopek pred Komisijo ZDNP je/bo Komisija ZDNP objavila tudi stališča na spletni strani po zaključku teh postopkov.

Objava sklepov in stališč komisije ZDNP

Vsi sklepi, in stališča Komisije ZDNP za zaključene primere so dostopni na javnih spletnih straneh ZDNP--Združenja družb za nepremičninsko posredovanje pri GZS-Zbornici za poslovanje z nepremičninami, na naslovu:

https://zdnp.gzs.si/vsebina/Kodeks/Mnenja-in-sklepi-Komisije/Mnenja-in-sklepi-Komisije-ZDNP

O avtorju

Robert Geisler, univ. dipl. prav. se z nepremičninsko stroko ukvarja že dve desetletji začenši v časa štu-dija na Pravni fakulteti Univerze v Mariboru. Po zaključenem študiju je ustanovil lastno podjetje in razvil storitveno znamko REALITETA, ki se že več let uspešno ukvarja z dejavnostjo posredovanja v prometu z nepremičninami, v zadnjih letih pa pretežno s poudarkom na ekspertnem pravnem in poslovnem sveto-vanju ter inženiringu. Pri tem je sodeloval z večino investitorjev, gradbenih podjetij in njihovih podizva-jalcev v Mariboru in širši okolici in drugimi investitorji po Sloveniji.

V letih 2012/13 je opravljal tudi funkcijo samostojnega pravnega svetovalca v Pravni službi Gospodarske zbornice Slovenije. Bil je član ožje delovne skupine GZS–Zbornice za poslovanje z nepremičninami za pri-


pravo sprememb zakonodaje in novega Kodeksa dobrih poslovnih običajev v prometu z nepremičninami ter vzorčnih pogodb in splošnih pogojev poslovanja ter drugih vzorčnih dokumentov za nepremičninsko posredovanje.

Je avtor več strokovnih člankov in od leta 2009 naprej predavatelj na tradicionalnem vsakoletnem po-svetu Poslovanje z nepremičninami v Portorož ter predavatelj na obveznem dopolnilnem usposabljanju nepremičninskih posrednikov v skladu z zakonom o nepremičninskem posredovanju in predavatelj na izobraževanjih za pridobitev nacionalne poklicne kvalifikacije za poklic posrednik/posrednica za nepre-mičnine.


SEKCIJA ZA PROMET Z NEPREMIČNINAMI

POBUDA IN STROKOVNI PREDLOG za sprejem novega Zakona o nepremičninskem posredovanju (ZNPosr-1)

Strokovna skupina ZDNP

Združenje družb za nepremičninsko posredovanje pri GZS – Zbornici za poslovanje z nepremičninami (v nadaljevanju: ZDNP pri GZS-ZPN) je v sodelovanju s Slovenskim nepremičninskim združenjem – FIABCI Slovenija, Pravno službo GZS in Društvom nepremičninskih posrednikov Slovenije – DNPS za namen preučitve potrebe po spremembi Zakona o nepremičninskem posredovanju v skladu z 12. in 27. členom Pravil o organiziranosti in delovanju GZS-ZPN Združenja družb za nepremičninsko posredovanje, spreje-tih dne 30.08.2011, ustanovilo ekspertno Strokovno skupino ZDNP za zakonodajo, ki je opravila analizo sedanjega predpisa in pripravila pobudo za sprejem novega Zakona o nepremičninskem posredovanju v sestavi:

• Branko Potočnik, predsednik Upravnega odbora ZDNP in član Upravnega odbora ZPN,

• Robert Geisler, predsednik Komisije ZDNP za presojo kršitev Kodeksa dobrih poslovnih običajev in član Upravnega odbora ZDNP ter Upravnega odbora ZPN

• Franci Gerbec, član Komisije ZDNP za presojo kršitev Kodeksa dobrih poslovnih običajev in častni član Slovenskega nepremičninskega združenja – FIABCI Slovenija,

• Vesna Levstek, podpredsednica Upravnega odbora ZDNP in članica Upravnega odbora ZPN,

• Thomas Krelj, član Upravnega odbora ZDNP in Upravnega odbora ZPN,

• Daniel Lovšin, član Upravnega odbora ZDNP,

• Boštjan Udovič, direktor GZS-ZPN,

• Igor Knez, namestnik direktorja Pravne službe GZS za zakonodajo s področja gospodarstva,

• Jože Podgoršek, član ZDNP, predsednik Slovenskega nepremičninskega združenja – FIABCI Slovenija,

• Jožef Murko, predsednik nadzornega odbora Slovenskega nepremičninskega združenja – FIABCI Slo-venija, član ZDNP in Združenja ocenjevalskih podjetij pri GZS-ZPN.

V nadaljevanju so predstavljena stališča in pobuda Strokovne skupine ZDNP za zakonodajo:

• Pobuda za sprejem novega Zakona o nepremičninskem posredovanju,

• Strokovni predlog novega Zakona o nepremičninskem posredovanju (ZNPosr-1).

POBUDA ZA SPREJEM NOVEGA ZAKONA

1.1. Splošno


Po sprejemu veljavnega ZNPosr in njegovih sprememb po vednosti ZDNP pri GZS-ZPN niso bile izdelane nobene strokovne empirične raziskave o stanju na področju nepremičninskega posredovanja in še po-sebej izvajanja ZNPosr.

Republika Slovenija je ena redkih držav, ki ima urejeno to področje s specialnim zakonom, pri čemer so bili ob njegovem sprejemanju kot glavni razlogi navedeni zlasti:

• potreba po zagotavljanju večje strokovnosti in kakovosti dela nepremičninskih posrednikov in nepre-mičninskih družb,

• varstvo potrošnikov storitev nepremičninskih družb in posrednikov,

• določanje nujnih strokovnih podlag za posamično ocenjevanje tržne vrednosti nepremičnin.

V času sprejemanja zakona v letu 2003 še ni bil sprejet nacionalni poklicni standard za nepremičninske posrednike in katalog znanj, kar je bilo kasneje končno ustrezno in enotno urejeno, enako kot za vrsto drugih reguliranih poklicev.

Združenjedružb za nepremičninsko posredovanje pri GZS-ZPN je bilo ustanovljeno junija 2009, kot po-sebno stanovsko združenje v okviru Zbornice za poslovanje z nepremičninami pri GZS. Glavne naloge združenja so skrb za oblikovanje in uveljavljanje dobrih poslovnih običajev ter dopolnilno izobraževanje, tako članov združenja, kot tudi drugih subjektov, ki delujejo na trgu nepremičnin. Med nosilci dejavnosti so se pojavile številne ocene in pobude za prilagoditev veljavnega zakona spremenjenim razmeram - predvsem z ukinitvijo nekaterih v zakonu najbolj neustreznih, neživljenjskih in za poslovanje ter delova-nje trga škodljivih določb, in z dopolnitvami, ki bi zagotovile več tržnega reda, s poudarkom na delovanju zbornic in združenj – torej z avtonomno tržno regulacijo.

Večinsko mnenje prakse je, da je na področju posredovanja potrebno zagotoviti več reda in še posebej očistiti trg »sivih« ali »črnih« mešetarjev ter odpravljati možnosti za pojave nelojalne konkurence.

Z namenom samoregulacije in ureditve razmer v dejavnosti posredovanja v prometu z nepremičninami je bil na Zboru članov ZDNP pri GZS-ZPN dne 30.8.2011 sprejet nov Kodeks dobrih poslovnih običajev v prometu z nepremičninami, s katerim bi:

• vzpostavili in vzdrževali visoko raven kakovosti storitev nepremičninskih družb in nepremičninskih posrednikov;

• pripomogli k zagotavljanju pravne varnosti strank v prometu z nepremičninami;

• zagotovili spoštovanje dobrih poslovnih običajev, načel lojalne konkurence in poklicne etike v prome-tu z nepremičninami;

• pospeševali razvoj in napredek stroke prometa z nepremičninami;

• dvignili ugled nepremičninskih družb in nepremičninskih posrednikov;

• zagotovili primerno kadrovsko in organizacijsko usposobljenost nepremičninskih družb in nepremič-ninskih posrednikov in stalno strokovno izobraževanje na področju prometa z nepremičninami ter

• spodbujali gospodarske subjekte kot udeležence poslovnih razmerij v prometu z nepremičninami k mirnemu reševanju sporov z uporabo alternativnih oblik, kot sta zlasti mediacija in arbitraža.

Z novim Kodeksom je bila ustanovljena tudi posebna Komisija ZDNP za presojo kršitev Kodeksa, ki v skla-du s Pravilnikom o delu komisije obravnava kršitve Kodeksa dobrih poslovnih običajev, poslovne morale in poklicne etike članov ZDNP v prometu z nepremičninami, odloča o odgovornosti članov ZDNP ter izreka kršiteljem ukrepe v skladu s Pravilnikom.Komisija skrbi za razvijanje, uveljavljanje in krepitev dobrih poslovnih običajev, poslovne morale, poklicne etike in odgovornosti v prometu z nepremičninami tako,


da zlasti skrbi za dosledno spoštovanje Kodeksa dobrih poslovnih običajev v prometu z nepremičninami, obravnava kršitve in izreka kazni proti kršilcem skladno s Kodeksom,ugotavlja vzroke kršitev, sprejema o tem stališča in seznanja z njimi organe ZDNP, objavlja načelna stališča o ugotovljenih kršitvah, predlaga spremembe Kodeksa, v kolikor ugotovi pomanjkljiva določila, ki otežujejo delo Komisije in sodeluje s Častnim sodiščem pri GZS, upravnimi organi, inšpekcijskimi organi, sodišči in drugimi organizacijami, kadar ti organi obravnavajo primere kršitev dobrih poslovnih običajev, poslovne morale, poklicne etike in odgovornosti v prometu z nepremičninami.

Poznavanje Kodeksa in delovanje v skladu z vestnostjo in poštenjem ter pravili stroke zahtevata tudi veljaven Poklicni standard za posrednika/posrednico za nepremičnine 127462801 in veljaven Katalog strokovnih znanj in spretnosti2.

Na podlagi navedenega so v nadaljevanju predstavljeni predlogi in argumenti za delno deregulacijo de-javnosti posredovanja in nekaterih sedanjih kogentnih norm, za katere bi bilo ustreznejše in zadostno avtonomno urejanje, bodisi skozi avtonomijo volje strank, bodisi z avtonomnimi viri kot so dobri poslovni običaji, še posebej kadar so ti v kodificirani obliki.

1.2. Primerjalno-pravni pregled

AVSTRIJA

Opravljanje dejavnosti nepremičninskega posredovanja ureja Obrtni zakon. Za opravljanje dejavnosti je potrebno dovoljenje pristojnega organa, ki lahko tudi razveljavi (odpove) dovoljenje v primeru obsodbe nosilca dejavnosti za določena kazniva dejanja, uvedbe insolvenčnega postopka ali izvršbe na premo-ženje.

S podzakonskim aktom pristojnega ministrstva, ki ga sprejme v soglasju z Zveznim svetom za varstvo skupnosti in naročnikov, se natančneje ureja pogoje za pridobitev dovoljenja, zlasti plačila varščine ali sklenitev zavarovalne police za zavarovanje poklicne odgovornosti, vodenje sredstev naročnikov na posebnem računu, zaračunavanje storitev, prijava seznama pooblaščenih oseb, ki opravljajo vodenje poslov posredovanja, dolžnosti obveščanja naročnikov o izvajanju pogodbe o posredovanju, o vodenju poslovnih knjig, še posebej dnevnika posredniških poslov.

Podzakonski predpis (uredba) ureja tudi nadzor nad izvajalci posredniških storitev, vključno s tem, da nadzorni organ (ministrstvo) lahko zahteva od posrednika poročilo o izvajanju posamezne pogodbe o posredovanju ter naloge in vlogo nadzornikov.

Primerjalno-pravno avstrijski model ureja varstvo potrošnikov pri trajanju pogodb o posredovanju na način, da so pogodbe s potrošniki časovno omejene, pri tem pa je čas trajanja v dispoziciji strank, šele subsidiarno velja kogentna omejitev časa trajanja, v kolikor se stranki ne dogovorita drugače.

V Avstriji nepremičninske družbe običajno opravljajo dvojno posredovanje tako, da imajo naročitelja kot prodajalca in tudi naročitelje kot kupce, ki se obračajo na nepremičninske družbe z naročilom posredo-vanja.

Plačilo za posredovanje se običajno plačuje po sklenitvi pogodbe, ki je bila predmet posredovanja, izje-me so pri ekskluzivnih pogodbah o posredovanju.

Višina plačila za posredovanje ni predpisana in se obračunava običajno plačilo za posredovanje, ki zna-ša3:

• za primer prodaje stanovanjskih nepremičnin do 4% brez DDV,

1 Objavljen 24.08.2009, Uradni list št. 67/20092 Objavljen 26.07.2010, Uradni list 909-2/2010/163 Vir: https://de.wikipedia.org/wiki/Immobilienmakler (zadnja sprememba 18.05.2016)


• do dve mesečni najemnini brez DDV pri najemu stanovanjskih nepremičnin (glede na čas trajanja najemne pogodbe),

• do tri mesečne najemnine brez DDV pri oddaji poslovnih nepremičnin (glede na čas trajanja najemne pogodbe).

NEMČIJA

Za opravljanje poslov posredovanja je potrebno oblastveno dovoljenje (licenco), ki zajema različne oblike dovoljenj glede na način sklepanja poslov, kot npr. posrednik za posle posredovanja, trgovski zastopnik, itd… Pri tem posebna izobrazba ni potrebna.

Posli se opravljajo na podlagi pogodbe o posredovanju, ki je lahko: ali splošna posredniška pogodba (nem. Allgemeinauftrag), ali navadna ekskluzivna posredniška pogodba (nem. Alleinauftrag), ali polna ekskluzivna posredniška pogodba (nem. Qualifizierte Alleinauftrag).

Dejavnost posredovanja ureja civilni zakonik (nem. § 652–654 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB)), ki do-ločao bveznost sklenitve pogodbe o posredovanju, posebno pooblastilo naročnika za sprejem plačil tretjih oseb, varstvo položaja posrednika proti naročniku glede podatkov o tretjih osebah – potencialnih strankah.

V skladu s civilnim zakonikom mora posrednik varovati interese naročnika in tretjih oseb, pri tem pa pravna ureditev ureja odškodninsko odgovornost naročnika in posrednika glede kršitve varovanja inte-resov, pravic in obveznosti – obeh strank, vključno z možnostjo, da naročnik zahteva znižanje plačila za posredovanje v primeru, koposrednik ne opravi svoje obveznosti v skladu s pogodbo.

Posrednik sme delovati tudi v korist tretje osebe, vendar samo z izrecnim soglasjem naročnika, sicer lah-ko naročnik zahteva od posrednika, da mu izroči vsa plačila tretje osebe ter povračilo škode, ki presega znesek prejete nagrade tretje osebe.

Posebej je urejeno t.i. dvojno posredovanje (za naročnika in tretjo osebo), pri čemer mora posrednik o tem dejstvu obvestiti obe stranki (obvestilna dolžnost in razkritje).

Plačilo za posredovanje je dopustno samo v primeru sklenjenega posla, v skladu z načelom kavzalnosti in sicer med opravljanjem poslov in trudom posrednika na eni strani ter uspešno sklenjeno pogodbo, ki je bila predmet posredovanja, na drugi strani.

Nemška ureditev ima posebna določila o plačilu za posredovanje, če se sklene posel, ki je po ekonomski vsebini in namenu enakovreden pogodbenemu poslu.

Predplačila za posredovanje niso dovoljena pred sklenitvijo (pred)pogodbe, pravica do plačila za po-sredovanje pa gre posredniku tudi v primeru neizvršitve sklenjenega posla po krivdi naročnika ali tretje osebe. Višina plačila za posredovanje ni omejena po zakonu, temveč se zaračunava krajevno običajno plačilo za posredovanje, ki znaša:4

• za primer prodaje stanovanjskih nepremičnin med 5,95% in 7,14% pogodbene cene, vključno z DDV,

• za primer posredovanja pri rabokupu stanovanjskih nepremičnin do dveh mesečnih najemnin in na to dodatni DDV, ki pa je omejeno na najemodajalce, kadar so ti naročitelji. Na podlagi posebnega interventnega zakona, ki velja od 1.7.2015 naprej (nem. Wohnungsvermittlungsgesetz)5 je uvedeno ti. načelo naročanja (nem. Bestellerprinzip), ki določa, da plačilo za posredovanje pri oddaji nepremični-ne plača izključno tista oseba, ki je naročila posle posredovanja (naročitelj),

4 Prav tam.5 Vir: https://de.wikipedia.org/wiki/Gesetz_zur_Regelung_der_Wohnungsvermittlung (zadnja sprememba 23.7.2015)


• za primer posredovanja pri prodaji ali oddaji poslovnih nepremičnin so višina plačila in ostali pogoji dogovorjeni individualno med gospodarskimi subjekti.

V letu 2011 je nemški parlament (nem. Bundestag) zavrnil predlog za sprejem predloga zakona, s katerim bi se predpisala omejitev plačila za posredovanje. Zavrnitev je parlament utemeljil s tem, da bi z uza-konitvijo omejitve višine plačila za posredovanje z oblastvenim aktom neupravičeno posegli v pravico svobodne gospodarske pobude in svobodnega urejanja obligacijskih razmerij in se s takšno regulacijo ne bi upoštevalo krajevnih razlik na trgu ter različnih dobrih poslovnih običajev, ki so se vzpostavili. 6

Glede na krajevne običaje in uzance se plačila za posredovanje običajno delijo v enakem delu med naro-čitelja in tretjo osebo, lahko pa plačilo za posredovanje prevzame samo ena stran.

Dopustno je tudi plačilo za uspeh (nem. Mehrerlös, ali angl. Success-Fee), določeno kot nagrada za doseganje prodajne vrednosti nad določeno mejo ali ciljno ceno in se v skladu z dogovorom deli med naročitelja in nepremičninsko družbo.

Dovoljeno je nadomestilo oz. povračilo posebej dogovorjenih stroškov posrednika ne glede na rezultat, če je tako dogovorjeno z naročnikom.

Za zahtevke iz posredniškega razmerja je predpisan triletni zastaralni rok.

Nemško pravo ne pozna omejitev glede roka trajanja pogodbe o posredovanju, dopušča pa tudi možnost predčasne odpovedi brez posebnih razlogov in rokov. Prav tako dopušča možnost dogovora o ekskluziv-nem posredovanju (navadna in polna ekskluzivna pogodba), ki pa sme biti sklenjeno samo za določen čas (časovno omejeno).

SRBIJA

Dejavnost posredovanja ureja poseben Zakon o posredovanju v prometu in zakupu nepremičnin, ki je bil sprejet leta 2013 in urejapogoje za opravljanje dejavnosti posredovanja ter vpis v register posrednikov, to je register nepremičninskih družb in samostojnih podjetnikov, ki opravljajo dejavnost posredovanja. Posredovanje je urejeno kot reguliran poklic, za opravljanje katerega je potrebna licenca.

Zakon nadalje ureja pogoje za vpis v register nepremičninskih družb in sicer, da ima družbav delovnem razmerju ali z njim sodeluje na drugi pravni podlagi enega ali več nepremičninskih posrednikov z licenco, da ima sklenjeno pogodbo o zavarovanju odgovornosti, da opravlja dejavnost v ustreznih poslovnih prostorih ter da ima dokaz o nekaznovanosti, oz. da jim ni bil izrečen varstveni ukrep iz tega zakona.

V srbskem zakonu je posebej urejen tudi strokovni izpit in licenca, izrecna prepoved opravljanja poslov posredovanja brez vpisa v register, prepoved črne in sive ekonomije. Zakon vsebuje konkurenčno prepo-ved za licencirane posrednike.

Posebej je določena obveznost poklicnega zavarovanja odgovornosti za škodo z določeno najnižjo za-varovalno vsoto 15.000,00 EUR.

Posli se opravljajo na podlagi pisne pogodbe o posredovanju, katere sklenitev je obvezna, vključno z navedbo podatkov o zavarovalni polici.

Predpisana je tudi evidenca o posredovanju, ki pomeni obveznost vodenja posredniškega dnevnika oz. evidence o posredovanju (pogodba, naročnik, podatki o nepremičninah)

V zvezi z oglaševanjem, srbski zakon vsebuje določbo, ki nepremičninskim družbampre poveduje ogla-ševanje nepremičnin, brez sklenjene pogodbe o posredovanju, poleg tega je v oglasu obvezna navedba

6 Bundestag lehnt Neuregelung der Maklercourtage ab. immonet.news, 7. februar 2011, URL: http://news.immonet.de/bundestag-lehnt-neuregelung-der-maklercourtage-ab/4878 (dostop 20.05.2016)


številka vpisa v t.i. register nepremičninskih družb, v katerega se vpisujejo podatki o nepremičninski družbi in tudi posrednikih.

Posebne določbe o plačilu za posredovanje določajo, da je plačilo dopustno šele po sklenitvi pogodbe, ki je bila predmet posredovanja, poleg tega pa zakon dopušča plačilo za posredovanje tudi ob izrecnem dogovoru že ob sklenitvi predpogodbe. Predpisana je tudi možnost zaračunavanja dodatnih storitev v zvezi s poslom posredovanja po izrecnem dogovoru z naročiteljem.

Zakon vsebuje tudi ureditev v zvezi z varstvom pravice posrednika za plačilo po izteku pogodbe o posre-dovanju, ki je časovno omejeno.

Posebej je urejeno ekskluzivno posredovanje in tudi rok veljavnosti pogodbe o posredovanju, ki pa ni omejen in je prosto dogovorjen med naročiteljem in tretjo osebo. V kolikor med strankama ni izrecno dogovorjen rok trajanja pogodbe, pa po zakonu subsidiarno pogodba velja eno leto. Predpisana je tudi možnost takojšnje odpovedi brez utemeljitve.

Zakon ureja tudi pravico do plačila (režijskih oz. dejanskih) stroškov posrednika, če je to dogovorjeno, ne glede na uspeh posredovanja.

Nadalje je posebej urejeno tudi t.i. podposredovanje, nadzor nad uporabo zakona pa izvaja ministrstvo za trgovino in inšpekcijske službe.

HRVAŠKA

Dejavnost posredovanja v prometu z nepremičninami ureja Zakon o posredovanju v prometu nepremič-nin, ki ureja pogoje za opravljanje dejavnosti posredovanja in vsebuje posebno odločbo za ugotovitev, da nepremičninska družba izpolnjuje pogoje za opravljanje dejavnosti po tem zakonu, ki jo izda ministrstvo, kar je pogoj za vpis v sodni register in za vpis v poseben register posrednikov v prometu z nepremičnina-mi, ki ga vodi Hrvaška gospodarska zbornica, kakor tudi za vpis v sodni register.

Pogoji za izdajo te odločbe so predložitev ustanoviteljskega akta družbe, pogodbe o delu z nepremičnin-skimi agenti za polni delovni čas in pogodbe o zavarovanju odgovornosti.

Zakon predpisuje tudi javno pooblastilo Hrvaški gospodarski zbornici za vodenje javnega registra nepre-mičninskih družb, pri čemer je za brisanje iz registra pooblaščeno ministrstvo, nadalje javno pooblastilo za vodenje imenika agentov za posredovanje, pri čemer se vpis opravi na podlagi odločbe ministrstva o vpisu v imenik ter na podlagi ugotovitve o ustrezni izobrazbi in strokovnem izpitu (licenca).

Zakon vsebuje prepoved opravljanja konkurenčnih poslov agentov.

V zvezi s pogodbo o posredovanju je predpisana obvezna sklenitev v pisni obliki, in sicer samo za dolo-čen čas. Če rok veljavnosti v pogodbi ni določen, pogodba velja 12 mesecev, kot subsidiarna veljavnost kogentne zakonske določbe.

Plačilo za posredovanje je omejena na največ 6% od kupoprodajne cene, vendar samo za posredniške pogodbe sklenjene s potrošniki, sicer pa brez omejitev višine v zakonu. Dopustna je tudi možnost ek-skluzivnega posredovanja, urejeno je varstvo nepremičninske družbe glede pravice do plačila za posre-dovanje v primerih poskusov zaobida.

Dopustno je sklepanje pogodb o poslih (tudi nepremičninska družba po posebnem pooblastilu), prav tako je dopusten dogovor o dodatnih stroških oz. plačilu ne glede na uspeh. Zakon ureja tudi podpo-sredovanje in obvezno vodenje evidence o posredovanju. Nadalje je urejena tudi pravica do plačila za posredovanje tudi že po sklenitvi predpogodbe, če je to izrecno dogovorjeno.

Posebej je urejena pravica do plačila stvarnih stroškov nepremičninske družbe ne glede na uspeh pri posredovanju.


Nadzor nad izvajanjem zakona vodijo ministrstvo in inšpekcijske službe.

1.3. Pobuda ZDNP pri GZS-ZPN zasprejem novega ZNPosr

Združenje družb za nepremičninsko posredovanje pri GZS–Zbornici za poslovanje z nepremičninami pre-dlaga, sprejetje novega Zakona o nepremičninskem posredovanju in s tem uvedbo nove ureditve in delno tudi deregulacije nekaterih sedanjih zakonskih pogojev glede opravljanja dejavnosti nepremičninskega posredovanja, ki so nepotrebni in neživljenjski za poslovanje ter zagon in nemoteno delovanje trga celo škodljivi, saj resno ovirajo normalno poslovanje nepremičninskih družb in nepremičninskih posrednikov.

V nadaljevanju navajamo zgolj bistvene predloge za sprejem novega ZNPosr, ki so potrebne:

a) Uvedb dualizma z delitvijo na gospodarske in potrošniške posredniške pogodbe

Po vzoru obligacijskega prava, ki v Obligacijskem zakoniku loči med gospodarskimi pravnimi posli in ostalimi posli ter v duhu posebne zaščite potrošnikov, tudi predlog novega Zakona o nepremičninskem posredovanju uvaja nujno potrebno razmejitev med obema konceptoma obligacij, ki se med seboj v obli-gacijskem razmerju bistveno razlikujeta. Izhodišče za predlagano spremembo je dejstvo, da so nekatere določbe v veljavnem Zakonu o nepremičninskem posredovanju namenjene izključno varstvu potrošnika, torej fizičnih oseb.

b) Stanovsko združenje oz. zbornica ter Kodeks dobrih poslovnih običajev v prometu z nepremični-nami se uredi v ZNPosr

Zakon uvaja tudi opredelitev stanovskega združenja nepremičninskega posredovanja in njegovo pristoj-nost sprejemanja kodeksa dobrih poslovnih običajev. Z namenom dodatne zaščite potrošnika predlog zakona določa, da se morajo v skladu z dobrimi poslovnimi običaji ravnati vsi udeleženci v obligacijskih razmerjih v prometu z nepremičninami, stranki pa lahko uporabo kodeksa s pogodbo izključita. V preho-dnih določbah se predvideva, da se ob uveljavitvi zakona kot veljavni kodeks dobrih poslovnih običajev šteje Kodeks dobrih poslovnih običajev v prometu z nepremičninami, ki ga je sprejelo Združenje družb za nepremičninsko posredovanje pri GZS-ZPN.

V primeru sprejetja predlaganih sprememb bo GZS ZPN - ZDNP nadaljevalo z izdatno promocijo Kodeksa in nadgradilo njegovo izvajanje z ustanovitvijo mešane komisije, ki bi jo sestavljali člani ZDNP, Zveze potrošnikov Slovenije in pristojnega ministrstva. Takšen način izvajanja določb Kodeksa bi še dodatno prispeval k upoštevanju dobrih poslovnih običajev in s tem k zaščiti potrošnikov.

c) Razširitev drugih uvodnih pojmov

Predlaga se razširitev pojmov za zastopnika in zastopanje, povezane osebe, investitorja in vmesnega kupca po ZVKSES, kodeks, gospodarsko in potrošniško pogodbo, stanovsko združenje in ekskluzivno posredovanje, ki do sedaj ni bilo normirano na jasen in nedvoumen način.

d) Ureditev reguliranega poklica posrednik/posrednica za nepremičnine, evropska poklicna iz-kaznica in priznavanje poklicnih kvalifikacij ter nedvoumna ureditev zastopniškega posredovalnega razmerja

Pristojnemu ministrstvu predlagamo pregled in preveritev pogojev ter ustrezno prilagoditev ureditve opravljanje poklica posrednik/posrednica za nepremičnine, saj je bila na ravni Evropske unije sprejeta evropska poklicna izkaznica in predpise, ki urejajo priznavanje poklicnih kvalifikacij reguliranih poklicev.

Predlog zakona predvideva nekaj sprememb tudi v postopku licenciranja nepremičninskih posrednikov in vodenja imenika nepremičninskih posrednikov. Zaradi lažjega vodenja imenika se predvideva mo-žnost prenosa licenciranja na stanovsko združenje, tj. GZS–Zbornico za poslovanje z nepremičninami, ki bi hkrati vodila tudi imenik nepremičninskih posrednikov in morebitni register nepremičninskih družb. Zaradi večje pravne varnosti pa se predvideva, da bi licence kljub temu odvzemalo pristojno ministrstvo po pridobitvi mnenja stanovskega združenja. Vse pa je predmet dogovora z ministrstvom.


V nacionalni zakonodaji je reguliran poklic z nazivom posrednik/posrednica za nepremičnine, pri tem pa specialni ZNPosr med posrednike, kot eno od izvedbenih oblik posredovanja v prometu z nepremič-ninami, uvršča tudi zastopnika, ki prav tako spravlja v stik naročitelja in tretjo osebo, s to razliko, da izključno zastopa eno stranko (naročitelja). Glede na namen zakonodajalca, da je zastopnika uredil v že veljavnem ZNPosr na način, da je slednje posebej opredelil z načelom nepristranosti po kateri ima nepre-mičninska družba v 2. odstavku 20. člena veljavnega ZNPosr obvestilno dolžnost, da razkrije svojo vlogo kot zastopnik, takšna ureditev, ki velja za posrednika, velja seveda tudi za zastopnika, zato ni potrebe in utemeljenega razloga, da bi bil položaj zastopnika izvzet, po načelu »argumentum a maiore ad minus« (od večjega oz. splošnega k manjšemu oz. posebnemu statusu).

e) Ustreznejša ureditev zavarovanja odgovornosti za škodo – primerljivo podobnim poklicem

Na podlagi analize obstoječega stanja je pobudnik ugotovil, da je trenutna ureditev obveznega zavarova-nja poklicne odgovornosti za nepremičninske posrednike neustrezna. Predvsem zakon določa nesoraz-merno, previsoko minimalno zavarovalno vsoto, ki bistveno odstopa od vseh drugih primerljivih poklicev v Republiki Sloveniji. Iz tega razloga se predlaga njeno znižanje, ki bi ustrezneje odražalo tveganja, ki nastajajo v zvezi z opravljanjem dejavnosti na trgu. Obenem predlog zakona predvideva, da bi lahko kolektivno zavarovanje odgovornosti sklepalo tudi stanovsko združenje v imenu svojih članov.

f) Ureditev plačila za posredovanje in način delitve plačila

V dosedanji praksi se je izkazalo, da je spodnja meja, do katere ne velja omejitev plačila za posredo-vanje, določena prenizko, zato se predlaga njeno povišanje z 10.000 EUR na 25.000 EUR. Po eni strani je sprememba nujna zaradi rasti stroškov dela, ki so se v obdobju od uveljavitve ZNPosr v dejavnosti povečali za več kot 31% (stroški plač so se povišali za preko 36%). Tudi inflacija je v enakem obdobju zna-šala skoraj 30%, zato je potrebno znesek uskladiti že iz tega razloga. Poleg navedenega pa postavljena omejitev že ob sprejetju veljavnega zakona ni bila utemeljena in je imela za posledico, da potrošniki v nekaterih najzahtevnejših postopkih niso mogli računati na pomoč strokovnjaka, ker jim je zakon pre-prečeval višje plačilo za posredovanje. S tem so dejansko izgubili ravno potrošniki, ki naj bi jih zakon še posebej varoval.

Analiza je pokazala, da razen v Republiki Sloveniji v nobeni drugi državi članici EU s kogentno normo ni omejeno najvišje dopustno plačilo za storitve posredovanja v prometu z nepremičninami (samo Repu-blika Hrvaška za potrošnike – 6%). V številnih primerih gre za gospodarske posredniške pogodbe, saj nepremičninska družba opravlja posredovanje za gospodarske subjekte, zato element javnega interesa še toliko manj vzdrži trezno in utemeljeno strokovno presojo.

Z uvedbo dualizma bi škodljive posledice veljavne ureditve v veliki meri odpravili, še vedno pa ostaja dej-stvo, da je slovenski sistem unikaten v Evropski uniji. Upoštevati bi bilo potrebno tudi evropsko Direktivo in predpise s področja varovanja konkurence, ki določajo, da se smejo omejitve na področju nastopanja na trgu s strani državnih organov sprejeti samo v primeru posebej ugotovljenih razlogov varovanja jav-nega interesa, zdravja, okolja itd. Takšnih razlogov na tem področju ni mogoče ugotoviti. Poleg tega ome-njeni predpisi določajo, da mora državni organ še pred uporabo neposrednih ukrepov, najprej uporabiti ekonomske ukrepe spodbujanja razvoja in podobno, šele potem administrativne ukrepe.

Potrebno je ustrezneje in enotno ter ločeno urediti tudi možnost deljenega plačila za posredovanje, pri tem pa še posebej omejiti pravico do delitve plačila v zastopniških razmerjih.

Sedanji 25. člen je urejal različne pravne podlage za plačila nepremičninski družbi in sicer: »redno« plači-lo za posredovanje, plačilo za dodatne storitve, plačilo celotnega in delnega (¼) plačila za posredovanje v določenih primerih.

Zaradi preglednosti se predlaga, da se vsaka podlaga uredi v posebnem členu.

Predlagane določbe urejajo »redno« plačilo za posredovanje, pri tem pa se za razliko od sedanje ureditve dopušča možnost dogovora o delnem plačilu za posredovanje že ob sklenitvi predpogodbe, saj nikakor


ne gre enačiti situacije, ko nobena pogodba ni bila sklenjena in situacije, ko je bila na podlagi uspešnega posredovanja nepremičninske družbe sklenjena predpogodba (pactum de contrahendo). Predpogodba je namreč dvostransko obveznostnostni pravni posel (sinalagmatični pravni posel), ki ustvarja pravico in obveznost obeh pogodbenih strank (npr. prodajalca/najemodajalca in kupca/najemnika ipd.), da sklene-ta glavno pogodbo (prodajno, najemno, itd…), pri tem pa je takšna pravica tudi zavarovana s sodnim var-stvom (terjatev oz. zahtevek na sklenitev pogodbe je iztožljiva), s tem pa je ta terjatev že v premoženjski sferi obeh strank. Pri tem nepremičninska družba nima nobenega vzvoda in tudi ni v njeni vplivni sferi, da stranki kasneje skleneta glavno pogodbo, zato je že zaradi načela pravičnosti in v skladu z razvo-jem posredniških razmerij v splošnem obligacijskem pravu, ki takšno možnost plačila za posredovanje ob sklenitvi predpogodbe prepuščajo dispoziciji strank, potrebno nepremičninski družbi za uspešnost pri vzpostavitvi stika, če je prišlo (zgolj) do sklenitve predpogodbe in ne že glavne pogodbe, priznati določeno nagrado za njen trud. Zaradi tega se predlaga, da je ta nagrada za trud zgolj v obliki delnega plačila za posredovanje, za preostali del do celotnega plačila za posredovanje pa je nepremičninska družba upravičena šele, če in ko je sklenjena glavna pogodba – to pa je lahko kot zasebno-pravni posel (prostovoljna sklenitev glavne pogodbe), kar je v večini primerov, ali pa tudi na podlagi sodbe sodišča z oblikovalnim zahtevkom na sklenitev pogodbe, ki nadomesti zasebno-pravni posel.

Predlaga se tudi pravica do plačila za posredovanje v primerih, ko pogodbo sklene z naročiteljem po-vezana oseba, saj je dosedanja praksa v tem smislu zaznala številne zlorabe v škodo nepremičninskih družb.

g) Varstveni mehanizmi za izvajalce dejavnosti posredovanja

Po vzoru nekaterih drugih ureditev (predvsem nemške, avstrijske in srbske) predlog zakona predvideva nekatere mehanizme za dodatno zavarovanje položaja nepremičninske družbe, saj se je v dosedanji praksi izkazalo, da so se v tem smislu dogajale številne zlorabe s strani naročiteljev.

V ta namen je predvidena širitev kroga zavezancev za plačilo tudi na povezane osebe z enakim pome-nom, kot je v zakonu o davku od dohodka pravnih oseb in zakonu o gospodarskih družbah. Nadalje se predlaga ureditev plačil v primeru neuspešne ali kasnejše sklenitve pogodbe, katere predmet je nepre-mičnina, ki je predmet posredovanja.

h) Fiduciarni račun

V zvezi s fiduciarnim računom se predlaga nekoliko jasnejši zapis določbe in izrecna obveznost hrambe in predvsem sprejema denarnih sredstev na ta račun. Obenem pa je predvidena tudi sankcija za primer, da nepremičninska družba ne posluje preko fiduciarnega računa, na kar je opozoril tudi TIRS.

i) Obveznost investitorja in vmesnega kupca

V smislu določb Zakona o varstvu kupcev stanovanj in enostanovanjskih stavb (ZVKSES) predlog z inve-stitorjem izenačuje tudi ti. vmesnega kupca, ki od investitorja ali drugega vmesnega kupca kupi nepre-mičnino brez namena lastne uporabe. Dopolnitev veljavne ureditve je nujna tudi zaradi preprečevanja zlorab in izpostavljenosti kupcev kot potrošnikov.

j) Dopolnilno usposabljanje nepremičninskih posrednikov

Bistvena sprememba je predlog uvedbe sistema stalnega dopolnilnega usposabljanja nepremičninskih posrednikov na podlagi ti. točkovnega sistema z upoštevanjem udeležbe na različnih strokovnih semi-narjih in posvetovanjih, podobno, kot je to urejeno in organizirano za nekatere druge regulirane poklice (npr. inženirje v IZS, geodete, revizorje, itd.).

k) Odvzem licence

Dosedanja ureditev je bila na področju odvzema licence zaradi koncepta dvakratnega opomina neučin-kovita, na kar je opozoril tudi TIRS. Zato se predlaga poenostavitev postopka odvzema.


l) Pogodba o posredovanju v prometu z nepremičninami

Ena od ključnih rešitev predloga novega ZNPosr je jasna določba, da mora biti pogodba o posredovanju sklenjena v pisni obliki, za kar je določena tudi sankcija ničnosti. Sodna praksa7 je zavzela stališče, da pisnost pogodbe ni obvezna (ti. forma ad valorem) za priznanje pravice doplačila za posredovanje na podlagi teorije o realizaciji (58. člen OZ) in da je možna tudi ustna sklenitev pogodbe o posredovanju, saj bi bila v nasprotnem primeru določena sankcija ničnosti pogodbe.

Po pogovorih z ministrstvom je bil namen veljavnega zakona prav v obvezni pisnosti pogodbe, ki pa v dikciji ni dosledno izpeljana, kljub temu, da slednje izhaja iz 13. člena in bi lahko z namensko razlago prišli do tega zaključka, je sodna praksa sprejela stališče, da je možna teorija o realizaciji, s tem pa je možna tudi ustna sklenitev posredniške pogodbe, kar je škodljivo za poslovno prakso. Na navedeno je opozarjal tudi TIRS.

Sodna praksa8 je opozorila tudi na potrebo, da se med obvezne podatke pri pogodbi o posredovanju do-da vse bistvene sestavine pogodbe, čeprav med temi navaja tudi »ceno storitve«, ki pa jo ZNPosr izrecno že določa, saj zahteva med podatki tudi višino plačila za posredovanje v skladu s 5. členom ZNPosr.

Na trgu se je pojavila tudi anomalija, saj se je bistveno povečala objava oglasov za posredovanje brez sklenjene pogodbe o posredovanju in poskusi prevalitve celotnega plačila na tretjo osebo, kar je zaznala tudi Komisija ZDNP za presojo kršitev Kodeksa dobrih poslovnih običajev v prometu z nepremičninami, prav tako je na to opozorila teorija in poslovna praksa.9

m) Splošni pogoji poslovanja

V praksi se je pokazala potreba po jasnejši in nedvoumni ureditvi, da morajo splošni pogoji poslovanja vsebovati obvezno določilo, da je na ogledu nepremičnine obvezna prisotnost nepremičninskega posre-dnika in ne naročitelja. Predlog obenem širi obvezne sestavine splošnih pogojev tudi z vrsto in višino dejanskih stroškov, ki jih uvaja predlog zakona.

n) Skrbnost dobre nepremičninske družbe oziroma dobrega nepremičninskega posrednika

Predlaga se uvedba pojma »vsiljena pogodba«, ki je posledica dolgoletne nezakonite prakse in določa, da v kolikor se je tretja oseba odzvala na oglas ali ponudbo in prišla v stik z nepremičninsko družbo z že izoblikovanim konkretnim vprašanjem oziroma povpraševanjem o konkretni nepremičnini, tako iz narave njunega odnosa izhaja, da nepremičninska družba s to tretjo osebo ni v nikakršnem pravno-posredoval-nem razmerju, temveč je njun odnos naključne in dejanske narave, pri tem pa lahko ima ta druga, vsiljena pogodba s tretjo osebo za posledico tudi absolutno neveljavnost oziroma ničnost pravnega posla, ravna-nje nepremičninske družbe in posrednika, ki zanjo na tak način opravlja posle posredovanja, pa bi lahko šteli za nemoralno.

V določbo o skrbnosti je uvrščena iz razloga, ker nepremičninska družba oz. posrednik s tem, ko silita tretjo osebo k sklenitvi pogodbe o posredovanju in pogojujeta ogled s podpisom takšne pogodbe, dejan-sko kršita temeljno načelo skrbnosti dobrega strokovnjaka, saj ne izpolnjujeta pravilno svojih obvezno-

7 VSL sodba I Cp 2288/2010, ki navaja: »Če bi želel zakonodajalec v ZNPosr pomanjkanje obličnosti sankcionirati z nično-stjo, bi to izrecno v zakonu navedel. Če pa pomanjkanje predpisane obličnosti ne povzroči ničnosti pogodbe, potem je treba uporabiti določbo 58. člena OZ, ki določa, da je pogodba, za katero se zahteva pisna oblika, veljavna, čeprav ni bila sklenjena v tej obliki, če sta pogodbeni stranki v celoti ali v pretežnem delu izpolnili obveznosti, ki so iz nje nastale.«8 VSL sodba I Cp 4202/2009, ki navaja: »V pogodbi o posredovanju, sklenjeni med nepremičninsko družbo in naročiteljem, morajo biti navedeni podatki o zavarovanju odgovornosti, nepremičninski posrednik, ki bo opravljal posle posredovanja, ter morebitni dodatni stroški, če je naročitelj naročil storitve iz 3. točke 2. odstavka 15. člena ZNPosr. Kot sestavina pisne pogodbe o posredovanju pa nista določena niti cena storitve niti predmet posredovanja, ki sta sicer bistvena elementa po-sredniške pogodbe. Iz namena predpisane pisnosti posredniške pogodbe je zato sklepati, da ni bil namen zakonodajalca, da so ustno sklenjene pogodbe o posredovanju nične, ampak je pisnost pogodbe o posredovanju predpisana iz razloga lažjega dokazovanja dodatno dogovorjenih storitev in z njimi povezanimi stroški.«9 Glej Geisler, Robert: Pregled slabe in dobre prakse pri dvojnem posredovanju, delitvi plačila in obračunavanju stroškov pri posredovanju v prometu z nepremičninami, Zbornik referatov 24. posveta Poslovanje z nepremičninami, GZS-ZPN, Portorož, november 2013, stran 12-27


sti, ki jih imata do dejanskega naročitelja. O tem se je izrekla ustaljena sodna praksa, praksa Komisije ZDNP in tudi pravna teorija.10

o) Oglaševanje s transparenti na objektih in v elektronskih medijih

Vsebina norme v veljavnem zakonu je izjemno stroga in tudi neživljenjska, predvsem pri oglaševanju s transparenti in v elektronskih medijih, zato predlog predvideva določeno omilitev. Določba sedanjega prvega odstavka 16. člena med drugim zahteva navedbo sedeža nepremičninske družbe, kar je popol-noma nepotrebno, saj je ta podatek vsakemu zainteresiranemu dostopen preko spletnih strani in javno dostopnih strani iPRS – Poslovni register Slovenije, ki ga vodi Agencija RS za javnopravne evidence in storitve (AJPES) in je lahko predmet spremembe zaradi prenosa sedeža. S tem postanejo vsi obstoječi marketinški materiali, ki so bil predhodno natisnjeni, neuporabni, kar bistveno poveča stroške poslova-nja.

Predlaga se tudi, da v primeru ponudbenega pogoja naročitelja, da se plačilo za posredovanje razdeli, slednje predstavlja obvezno sestavino oglasa. Z obvezno objavo pogoja v oglasu dosežemo, da je s stro-škom posredovanja tretja oseba transparentno seznanjena še pred odločitvijo za ogled nepremičnine.

p) Zaščita interesov naročitelja in ugotavljanje identitete strank

Določba 17. člena veljavnega ZNPosr določa obveznosti nepremičninske družbe in posrednika, da varuje in ščiti interese naročitelja.

Predlaga se nova določba, ki predpisuje pravico in dolžnost nepremičninske družbe, da opravi preveritev istovetnosti strank z vpogledom v osebni dokument.

V skladu z zakonom, ki ureja preprečevanje pranja denarja in financiranje terorizma, po katerem so tudi nepremičninske družbe zavezanci za izvajanje ukrepov v skladu z zakonom in za poročanje Uradu za preprečevanje pranja denarja RS. Zato in z namenom zaščite interesov naročitelja ima nepremičninska družba glede tega koga bo pripeljala na ogled nepremičnine in mu zaupala občutljive podatke o naročite-lju in njegovih zadevah, pravico in dolžnost opraviti preveritev istovetnosti strank z vpogledom v osebni dokument.

q) Ekskluzivno posredovanje

Določba 22. člena veljavnega ZNPosr je v prvotni veljavi res urejala »ekskluzivno posredovanje«, a je bila z obema novelama zakona spremenjena, zato naslov sedaj ne ustreza vsebini in v poslovni praksi ustvarja zmedo.

Ekskluzivno posredovanje po predlogu ni pravilo, temveč je v dispoziciji strank. Na podlagi pripomb Zveze potrošnikov Slovenije je predlagatelj ustrezno ločil pojma navadnega in polnega ekskluzivnega posredovanja. V vsakem primeru pa je interes potrošnika zaščiten, saj mora narava razmerja izhajati že iz naslova pogodbe o posredovanju.

Predlog novega zakona ponovno uzakonja možnost ekskluzivnega posredovanja tako, da predpisuje obe izvedbeni obliki dogovorov o ekskluziviteti posredovanja in sicer navadno ekskluzivno pogodbo o posredovanju, ki izključuje vse druge posrednike in polno ekskluzivno pogodbo o posredovanju, ki izključuje tudi naročitelja samega.

10 Glej: Sklep Komisije ZDNP pri GZS-ZPN za presojo kršitev Kodeksa dobrih poslovnih običajev v prometu z nepremičninami, štev. 1/2013, o izrečenem ukrepu opomina zaradi kršitve kodeksa z izvajanjem nedopustnega dvojnega posredovanja in siljenja tretje osebe v sklenitev pogodbe o posredovanju ter pogojevanja ogleda s podpisom take pogodbe, objavljeno na spletnih straneh Komisije (URL: http://skrci.me/itpa4), nadalje, Geisler, Robert: Pregled slabe in dobre prakse pri dvojnem posredovanju, delitvi plačila in obračunavanju stroškov pri posredovanju v prometu z nepremičninami, Zbornik referatov 24. posveta Poslovanje z nepremičninami, GZS-ZPN, Portorož, november 2013, stran 12-27; Djinović, M., navedeno delo, PP, št. 7-8/2009 in sodno prakso Višjega sodišča v Ljubljani, VSL Sodba II Cp 62/2011, v kateri sodišče ugotovi, da gre za nično pogodbo o posredovanju in nemoralno ravnanje, če se prevali plačilo za posredovanje na kupca, ki je v nasprotju s 5. členom ZNPosr.


Vsi viri, tako sodna praksa, kot pravna teorija, so si enotni glede vsebine »ekskluzivnega posredovanja« in sicer ekskluzivnost pomeni, da gre za izključne pravice v posredovalnem razmerju. Nepremičninska družba pridobi izključno pravico, da opravi posredovanje za naročitelja za določeno nepremičnino, naro-čitelj pa ne sme v zvezi z isto nepremičnino skleniti pogodbe o posredovanju z nobenim drugim posredni-kom, oz. preko drugega posrednika prodati svoje nepremičnine, dokler je v ekskluzivnem pogodbenem razmerju z nepremičninsko družbo.

Nadalje je možna še strožja oblika, ki jo pravna teorija imenuje »hard ekskluziva« in je še strožja od prejšnjega modela. Ta oblika ekskluzivne pogodbe o posredovanju pomeni, da naročitelj ob podpisu ti. hard ekskluzive izroči posel posredovanja v celoti v roke nepremičninski družbi. Hkrati se naročitelj zaveže, da bo nepremičninska družba njegov edini pooblaščenec za opravljanje posla, istočasno pa se tudi sam naročitelj odpove pravici do prodaje. To pomeni, da se naročitelj odpove vsem pravicam v zvezi s posredovanjem, ki ga za njega opravi nekdo drug, torej nepremičninska družba.11

Predlagatelj nadalje, v interesu varstva naročitelja in še posebej varstva potrošnikov, izrecno ureja obveznost nepremičninske družbe, da v pisni listini pogodbe o posredovanju jasno in nedvoumno že v naslovu označi, da gre za kvalificirano izvedbeno obliko posredovanja v prometu z nepremičninami v obliki ekskluzivnega posredovalnega razmerja, ki za naročitelja pomeni tudi določene omejitve in dodatne obveznosti. Prav tako mora biti pomen in narava takšnega ekskluzivnega razmerja jasno in pisno opredeljena v sami pogodbi ali splošnih pogojih, da kasneje ne bi nastale škodljive posledice za naročitelja ali tudi za tretje osebe.

r) Sestavljanje listin o pravnih poslih

V tem delu je potrebna zgolj dopolnitev naziva upravičene osebe, ki lahko sestavlja listine, saj je naziv magister prava (za imenom) po bolonjskem sistemu izenačen z nazivom univ. dipl. prav.12

s) Plačilo za dodatne storitve in dejanske stroške

V predlogu je podrobneje urejena pravica do plačila dodatnih storitev in dejanskih stroškov, saj se je pri dosedanji ureditvi in uporabi zakona pokazala nujna potreba po spremembi.

V skladu z ustaljeno sodno prakso in pravno teorijo13 se stranki pogodbe o posredovanju v prometu z nepremičninami,na temelju 13. člena ZNPosr in drugega odstavka 848. člena OZ, lahko v pogodbi dogo-vorita, da ima nepremičninska družba pravico do povračila stroškov, ki jih je imela pri izpolnjevanju na-ročila, ne glede na to ali je bila pogodba sklenjena.14 Kljub temu se, zaradi jasnosti in enotnega urejanja v specialnem predpisu, predlaga ureditev povračila stroškov tudi v samem ZNPosr.

t) Rok trajanja pogodbe o posredovanju

Sedanja omejitev dopustnega roka veljavnosti pogodbe o posredovanju na največ 9 mesecev je edin-stvena v Evropi. V nekaterih državah članicah EU (npr. Avstrija) imajo samo za pogodbo s potrošniki – fizičnimi osebami sprejeto priporočilo in stališče, da naj bo pogodba časovno omejena, vendar rok ni neposredno določen. Prav tako je v veljavnem drugem odstavku 26. člena ZNPosr in enako tudi v predlogu zakona izrecno določeno, da stranki lahko kadarkoli odpovesta pogodbo, če to ni v nasprotju z dobro vero in poštenjem.

11 Več o ekskluzivni pogodbi glej: Vidič, Nika, Problematika nepremičninskega trga v RS, diplomsko delo, Univerza v Lju-bljani, maj 2004, stran 15-26, dostopno tudi na URL: www.cek.ef.uni-lj.si/u_diplome/vidic1291.pdf (dostop 19.05.2016), ki povzema Rant, Domen: Ekskluzivno posredniško razmerje – koristno za naročnika in agencijo, Denar & Svet nepremičnin, Ljubljana, 2004, stran 10-11

12 Večotemv:MnenjePravneslužbeGZSvzvezizizobrazbenimpogojemzasestavolistinzanepremičninskodružbo,PS/0333-2013-RGzdne18.03.201313 Glej Plavšak, Nina: Dodatek k XX. poglavju, v: Juhart, M. in Plavšak, N. (ur.):, Obligacijski zakonik s komentarjem, 4. knjiga, GV Založba, Ljubljana 2003, stran 63814 Več o tem glej Emeršič, Suzana: Pravilno in zakonito obračunavanje stroškov posredovanja – vidik predlagatelja ZNPosr glede specialne ureditve v ZNPosr in napotilom na OZ, Zbornik referatov 24. posveta Poslovanje z nepremičninami, GZS-ZPN, Portorož, november 2013, stran 28-32


Nobene potrebe ni po zakonskem omejevanju roka trajanja pogodbe, saj je to stvar dogovora pogodbenih strank v obligacijskih razmerjih. Če je rok trajanja pogodbe zakonsko določen in želi naročitelj pogodbo predčasno prekiniti, ima v tem primeru lahko celo višje stroške, kot če ni zakonskih omejitev. Splošne določbe obligacijskega prava določajo, da znaša odpovedni rok po en mesec za vsako začeto leto traja-nja pogodbe (ki je sklenjena za nedoločen čas). Prav tako tudi Obligacijski zakonik omogoča odstop od pogodbe brez odpovednega roka iz resnih vzrokov, kamor zagotovo štejemo neizpolnitev pogodbenih obveznosti ene od pogodbenih strank. Specialni predpis ZNPosr prav tako določa, kot opredeljeno že zgoraj, da lahko stranki kadarkoli odpovesta pogodbo, če to ni v nasprotju z dobro vero in poštenjem.

Še posebej je v tem smislu potrebno razlikovati med potrošniškimi posredniškimi pogodbami in gospo-darskimi posredniškimi pogodbami. Popolnoma nesprejemljivo je, da zakon določa najdaljši dopustni rok trajanja največ devet mesecev ne samo za pogodbe s potrošniki, temveč tudi za pogodbe, sklenjene z gospodarskimi subjekti. Takšna omejitev je popolnoma neustrezna, ko gre npr. za prodajo poslovnih nepremičnin ali večstanovanjskih objektov, ki praviloma traja več let, zlasti v sedanjih razmerah na ne-premičninskem trgu. Takšne omejitve ne pozna noben drug podoben predpis v RS oz. v EU in pomeni resen in neutemeljen poseg v pogodbeno svobodo gospodarskih subjektov.

V dogovoru z Zvezo potrošnikov Slovenijebi bila sprejemljiva rešitev, da se za gospodarske posredniške pogodbe omejitev trajanja v celoti ukine, medtem ko se za potrošniške posredniške pogodbe določi, da mora biti takšna pogodba obvezno časovno omejena, pri tem pa je v dispoziciji strank, da sami določita rok trajanja takšne pogodbe (po avstrijskem vzoru). Subsidiarno, v kolikor se stranki ne dogovorita o roku trajanja posredniške pogodbe, pa najvišje dovoljeno trajanje določi zakon.

Posebej se omejuje tudi odpovedni rok, ki sme znašati v razmerjih s potrošniki največ en mesec.

u) Posamično ocenjevanje tržne vrednosti nepremičnine

Na predlog Združenja ocenjevalskih podjetij (ZOP) pri GZS-ZPN, zaradi številnih nejasnosti v praksi, ko gre za vrednotenje oz. cenitve nepremičnin, na kar je leta 2014 opozorilo tudi Računsko sodišče RS, predlog zakona ponovno uvaja določbo o posamičnem ocenjevanju tržne vrednosti nepremičnin, ki je v dosedanjih spremembah zakona iz njega izpadla. Določba je pomembna predvsem zaradi neurejenosti področja ocenjevanja vrednosti nepremičnin in zagotovitve enotnih standardov pri izvajanju dejavnosti in s tem zaščite potrošnikov.

v) Kazenske določbe

Pri dosedanji ureditvi in uporabi zakona se je pokazala nujna potreba po spremembi in znižanju spodnje meje oz. najnižje globe, saj v primeru izreka tudi najnižje globe, to v večini primerov pomeni, da takšna nepremičninska družba postane v trenutku zapadlosti te globe insolventna. Po strukturi je med druž-bami, ki opravljajo dejavnost, največ mikro družb, ki jim tako visoka globa predstavlja nekajmesečne prihodke, s tem pa zagotovo ni dosežen namen zakona, saj za izločanje takšnih družb iz trga obstajajo drugi, ustreznejši mehanizmi.

Predlog zakona v smislu kazenskih določb ločuje tudi med hujšimi in lažjimi kršitvami, kar za inšpekcij-sko službo predstavlja dodatno možnost za okoliščinam prilagojeno kaznovanje kršiteljev.

Zaradi jasnejših določb v predlogu zakona in nekaterih novih obveznosti nepremičninskih družb, določ-ba predvideva tudi nekatere nove kršitve, za katere so predvidene globe.

Ljubljana, 23.05.2016


STROKOVNI PREDLOG NOVEGA ZAKONA O NEPREMIČNINSKEM POSREDOVANJU Z OBRAZLOŽITVAMI1.1. Besedilo zakona

ZAKON O NEPREMIČNINSKEM POSREDOVANJU (ZNPosr-1)

I. SPLOŠNE DOLOČBE

1. člen (vsebina)

(1) Ta zakon: 1. določa nepremičninskim družbam in nepremičninskim posrednikom pogoje za opravlja-nje posredovanja v prometu z nepremičninami;

2. določa pravila za varno in skrbno posredovanje v prometu z nepremičninami, ki so jih nepremič-ninske družbe in nepremičninski posredniki dolžni upoštevati pri svojem delu;

3. določa pristojnosti ministrstva, pristojnega za posredovanje v prometu z nepremičninami (v na-daljnjem besedilu: pristojno ministrstvo);

4. določa pristojnosti stanovskega združenja in Gospodarske zbornice Slovenije - Zbornice za po-slovanje z nepremičninami (v nadaljnjem besedilu: zbornica);

5. ureja inšpekcijsko nadzorstvo nad izvajanjem tega zakona ter sankcije za kršitev zakona.

2. člen (uporabljeni pojmi)

Posamezni pojmi, uporabljeni v tem zakonu, imajo naslednji pomen:

1. Nepremičninska družba je gospodarska družba oziroma samostojni podjetnik posameznik, ki kot gospodarsko dejavnost opravlja storitve posredovanja v prometu z nepremičninami po tem zakonu.

2. Nepremičninski posrednik oziroma nepremičninska posrednica (v nadaljnjem besedilu: nepre-mičninski posrednik) je fizična oseba, ki za nepremičninsko družbo opravlja posle posredovanja na podlagi pogodbe o zaposlitvi oziroma drugi pravni podlagi, s pridobljeno licenco pristojnega ministrstva za opravljanje poslov posredovanja in je vpisana v imenik nepremičninskih posrednikov.

3. Posredovanje v prometu z nepremičninami pomeni opravljanje registrirane pridobitne dejavnosti posredništva v prometu z nepremičninami, pri čemer posamezni posli posredovanja v prometu z ne-premičninami vsebujejo vse dejavnosti pri vzpostavljanju stika med naročiteljem in tretjo osebo ter pri pogajanjih in pripravah za sklenitev pravnih poslov, katerih predmet je določena nepremičnina, kot so kupna, prodajna, najemna, zakupna ali druga pogodba za določeno nepremičnino.

4. Zastopanje v prometu z nepremičninami je opravljanje registrirane pridobitne dejavnosti po-sredništva v prometu z nepremičninami, kot je opredeljeno v prejšnji točki, pri čemer nepremičninska družba, ki opravlja storitve posredovanja na podlagi dogovora z naročiteljem oziroma investitorjem pri posredovanju, zastopa izključno naročiteljeve interese.

5. Naročitelj oziroma naročiteljica (v nadaljnjem besedilu: naročitelj) je fizična ali pravna oseba, ki z nepremičninsko družbo sklene pogodbo o posredovanju. V primeru, da na naročiteljevi strani nastopa več oseb za isto nepremičnino, se le-te štejejo skupaj kot en naročitelj v smislu tega zakona.


6. Tretja oseba je oseba, ki jo nepremičninski posrednik poskuša spraviti v stik z naročiteljem, da bi se z njim pogajala za sklenitev določene pogodbe v zvezi z nepremičnino. V primeru, da na strani tretje osebe nastopa več oseb za isto nepremičnino, se le-te štejejo skupaj kot ena tretja oseba v smislu tega zakona.

7. Naročiteljevi ožji družinski člani so naročiteljev zakonec ali oseba, s katero naročitelj živi v zu-najzakonski skupnosti, v skladu s predpisi o zakonski zvezi in družinskih razmerjih, njuni otroci oziroma posvojenci, starši in posvojitelji ter osebe, ki jih je po zakonu dolžan preživljati.

8. Povezane osebe po tem zakonu in po zakonu, ki ureja gospodarske družbe ter zakonu, ki ureja davek od dohodkov pravnih oseb, so tiste pravne ali fizične osebe ali njihovi ožji družinski člani, ki so povezane v kapitalu, upravljanju ali nadzoru tako, da ima ena oseba neposredno ali posredno v lasti naj-manj 25% vrednosti ali števila delnic ali deležev v kapitalu, upravljanju ali nadzoru oziroma glasovalnih pravic v drugi osebi ali obvladuje drugo osebo na podlagi pogodbe na način, ki se razlikuje od razmerij med nepovezanimi osebami, ali če imajo iste pravne ali fizične osebe ali njihovi družinski člani v dveh osebah neposredno ali posredno v lasti najmanj 25% vrednosti ali števila delnic ali deležev v kapitalu, upravljanju ali nadzoru oziroma glasovalnih pravic ali ju obvladujejo na podlagi pogodbe na način, ki se razlikuje od razmerij med nepovezanimi osebami.

9. Investitor oziroma investitorka (v nadaljnjem besedilu: investitor) po tem zakonu je oseba, ki je, oziroma bo naročila ali izvajala gradnjo enostanovanjske stavbe oziroma stavbe z več posameznimi deli na zemljiški parceli, katere lastnik je, oziroma na kateri ima stavbno pravico, z namenom, da eno-stanovanjsko stavbo oziroma posamezne dele stavbe, če gre za stavbo z več posameznimi deli, proda kupcem.

10. Vmesni kupec, oziroma vmesna kupovalka (v nadaljnjem besedilu: vmesni kupec) po tem za-konu je oseba, ki od investitorja ali drugega vmesnega kupca kupi enostanovanjsko stavbo oziroma posamezne dele stavbe, če gre za stavbo z več posameznimi deli, z namenom nadaljnje prodaje, in ne z namenom uporabljati to stavbo oziroma posamezen del stavbe.

11. Pristojno ministrstvo po tem zakonu je ministrstvo, pristojno za prostor.

12. Kodeks dobrih poslovnih običajev v prometu z nepremičninami je zapis dobrih poslovnih obi-čajev, ki so se oblikovali v zvezi z opravljanjem dejavnosti nepremičninskega posredovanja ter ureja temeljna načela in pravila ravnanja pri opravljanju storitev posredovanja v prometu z nepremičninami.

13. Gospodarska pogodba o posredovanju v prometu z nepremičninami je pogodba med nepremič-ninsko družbo in gospodarskim subjektom, kot ga določa zakon, ki ureja obligacijska razmerja, kamor se štejejo gospodarske družbe in druge pravne osebe, ki opravljajo pridobitno dejavnost, ter samostojni podjetniki posamezniki.

14. Potrošniška pogodba o posredovanju v prometu z nepremičninami je pogodba med nepremičnin-sko družbo po tem zakonu in potrošnikom, kot ga določa zakon, ki ureja pravice potrošnikov in pridobiva ali uporablja nepremičnine za namene izven njegove poklicne ali pridobitne dejavnosti.

15. Stanovsko združenje nepremičninskega posredovanja je združenje gospodarskih subjektov, ki se ukvarjajo z dejavnostjo posredovanja v prometu z nepremičninami in se organizirajo v skladu z zako-nom o zbornicah.

16. Ekskluzivno posredovanje pomeni, da ima nepremičninska družba izključno pravico opravljati storitev posredovanja za naročitelja za določeno nepremičnino, naročitelj pa v zvezi z isto nepremičnino ne sme skleniti pogodbe o posredovanju z nobenim drugim posrednikom ali sam ali s pomočjo drugega posrednika prodati, oddati, ali drugače razpolagati s svojo nepremičnino, dokler je v ekskluzivnem po-godbenem razmerju z nepremičninsko družbo.


II. POGOJI ZA OPRAVLJANJE POSREDOVANJA V PROMETU Z NEPREMIČNINAMI

1. Nepremičninske družbe in opravljanje storitev posredovanja

3. člen (opravljanje dejavnosti posredovanja)

(1) Nepremičninska družba sme opravljati dejavnostposredovanja v prometu z nepremičninami, če:

1. zanjo na podlagi pogodbe o zaposlitvi ali drugi pravni podlagi posreduje v prometu z nepremič-ninami eden ali več nepremičninskih posrednikov;

2. ima zavarovano odgovornost v skladu z določbami tega zakona.

(2) Nepremičninska družba s sedežem v državah članicah Evropske unije, Evropskega gospodarskega prostora, Švicarske konfederacije ali s sedežem v državi, s katero je sklenjen sporazum o vzajemnem pri-znavanju poklicnih kvalifikacij (v nadaljnjem besedilu: države pogodbenice), ki želi v Republiki Sloveniji opravljati dejavnost posredovanja v prometu z nepremičninami trajno, preko ustanovljene podružnice v Republiki Sloveniji (v nadaljnjem besedilu: trajno), ali občasno, čezmejno (v nadaljnjem besedilu: obča-sno), lahko pod pogoji iz prejšnjega odstavka opravlja to dejavnost v vseh statusnopravnih oblikah, če izpolnjuje pogoje za zakonito opravljanje dejavnosti v državi sedeža.

(3) Nepremičninska družba iz države, ki nima sedeža v državah pogodbenicah (v nadaljnjem besedilu: tretje države), lahko opravlja dejavnost posredovanja v prometu z nepremičninami v Republiki Sloveniji pod pogoji iz prejšnjega odstavka, če je izpolnjen pogoj materialne vzajemnosti. Če je sedež nepremič-ninske družbe v več tretjih državah, se pri ugotavljanju materialne vzajemnosti upošteva pravni red tiste države, ki je najstrožji.

(4) Če pristojna inšpekcija ugotovi, da niso izpolnjeni pogoji iz tega člena, z odločbo prepove nepremič-ninski družbi opravljanje dejavnosti posredovanja v prometu z nepremičninami.

4. člen (kodeks dobrih poslovnih običajev v prometu z nepremičninami)

(1) Udeleženci v obligacijskih razmerjih morajo v prometu z nepremičninami ravnati v skladu z dobrimi poslovnimi običaji.

(2) Dobri poslovni običaji v prometu z nepremičninami so določeni (kodificirani) v kodeksu, ki ga sprejme stanovsko združenje.

(3) S kodeksom dobrih poslovnih običajev se urejajo temeljna načela in pravila ravnanja pri opravljanju storitev v prometu z nepremičninami. Kodeks velja za nepremičninske družbe in za nepremičninske po-srednike ter za druge udeležence v prometu z nepremičninami, ne glede na pravnoorganizacijsko obliko, razen če je v pogodbi o posredovanju med strankami izrecno dogovorjeno, da je uporaba kodeksa izklju-čena in to ni v nasprotju s prisilnimi predpisi in moralnimi načeli.

(4) Nepremičninska družba pred sklenitvijo pogodbe o posredovanju naročitelja seznani z obstojem kodeksadobrih poslovnih običajev v prometu z nepremičninami.

(5) Na zahtevo državnega organa, organizacije potrošnikov, potrošnika ali na lastno pobudo lahko poda stanovsko združenje mnenje o tem, ali je določeno ravnanje v skladu z dobrimi poslovnimi običaji.

(6) Stanovsko združenje iz tega zakona lahko opravlja nadzor in daje mnenje skladno s prvim odstavkom 11. člena Zakona o varstvu potrošnikov pred nepoštenimi poslovnimi praksami (Uradni list RS, št. 53/07) v okviru svojega področja delovanja, opredeljenega s kodeksom ravnanja, ki so ga sprejeli njegovi orga-ni v skladu s pravili delovanja stanovskega združenja.


5. člen (gospodarske pogodbe o posredovanju)

(1) Določbe tega zakona, ki urejajo najvišje dovoljeno plačilo za posredovanje (7. člen), deljeno plačilo za posredovanje (8. člen) in trajanje ter odpoved pogodbe o posredovanju (37. člen) se ne nanašajo na gospodarske pogodbe o posredovanju v prometu z nepremičninami.

(2) Za gospodarske pogodbe v smislu tega zakona veljajo splošna pravila obligacijskega prava.

6. člen (obveznost nepremičninske družbe)

Nepremičninska družba mora zagotoviti, da zanjo v razmerju do naročitelja in tretje osebe posle posre-dovanja bodisi na podlagi zaposlitve, bodisi na drugi pravni podlagi, opravljajo samo nepremičninski posredniki, ki izpolnjujejo pogoje za opravljanje teh poslov po tem zakonu.

7. člen (najvišje dovoljeno plačilo za posredovanje)

(1) Najvišje dovoljeno plačilo za posredovanje pri prodaji ali nakupu nepremičnine sme za istega na-ročitelja znašati največ 4% od pogodbene cene, ta omejitev pa ne velja, kadar je pogodbena vrednost nepremičnine manjša od 25.000 evrov. V primeru drugih pravnih poslov višino plačila za posredovanje stranki uredita s pogodbo.

(2) Plačilo za posredovanje sme nepremičninska družba naročitelju zaračunati zgolj na podlagi sklenjene pisne pogodbe o posredovanju v prometu z nepremičninami, pri čemer omejitev najvišjega plačila za posredovanje iz prvega odstavka ne vključuje davka na dodano vrednost.

(3)Pogodba o posredovanju, ki je v nasprotju s prejšnjima odstavkoma tega člena, je nična.

8. člen (deljeno plačilo za posredovanje)

(1) Nepremičninska družba sme del dogovorjenega plačila iz prvega odstavka prejšnjega člena zaračuna-ti tudi tretji osebi, če je med naročiteljem in nepremičninsko družbo pisno dogovorjeno, da se del plačila prenese na tretjo osebo, pri tem pa mora tretja oseba pisno soglašati z višino prevzetega dela plačila za posredovanje. Skupni znesek plačila ne sme preseči najvišjega dovoljenega plačila iz prvega odstavka prejšnjega člena.

(2) Nepremičninska družba, ki v prometu z nepremičnino zastopa samo eno stranko – naročitelja, ne sme zahtevati in sprejeti plačila za posredovanje od tretje osebe, razen, če se naročitelj, tretja oseba in nepremičninska družba skupaj pisno ne dogovorijo drugače.

(3)Pogodba o posredovanju, ki je v nasprotju s prejšnjima odstavkoma tega člena, je nična.

9. člen (odgovornost za škodo in zavarovanje odgovornosti)

(1) Nepremičninska družba mora pred začetkom opravljanja dejavnosti posredovanja v prometu z nepre-mičninami zavarovati in imeti ves čas opravljanja dejavnosti posredovanja v prometu z nepremičninami zavarovano odgovornost za škodo, ki bi utegnila nastati naročitelju ali tretji osebi s kršitvijo pogodbe o posredovanju v prometu z nepremičninami na ozemlju Republike Slovenije, za zavarovalno vsoto, ki ne sme biti nižja od 40.000 evrov za posamezen zavarovalni primer, oziroma od 80.000 evrov za vse zavarovalne primere v posameznem letu. Nepremičninska družba je dolžna ob sklenitvi pogodbe o po-sredovanju seznaniti naročitelja z zavarovalno polico o zavarovanju svoje odgovornosti za škodo in na zahtevo naročitelja ali tretje osebe le-temu izročiti kopijo veljavne zavarovalne police.


(2) Nepremičninske družbe lahko sklenejo kolektivno zavarovanje svoje odgovornosti preko stanovske-ga združenja.

(3) Nepremičninska družba s sedežem v državi pogodbenici ali tretji državi mora pred začetkom opra-vljanja dejavnosti posredovanja v prometu z nepremičninami v Republiki Sloveniji ali državi sedeža zava-rovati in imeti ves čas opravljanja te dejavnosti zavarovano odgovornost za škodo, ki bi utegnila nastati naročitelju ali tretji osebi s kršitvijo pogodbe o posredovanju v prometu z nepremičninami na ozemlju Republike Slovenije v skladu s 1.odstavkom tega člena.

10. člen (fiduciarni račun)

Nepremičninska družba sme sprejeti od naročnika ali tretje osebe v zvezi z izvedbo pravnega posla, pri katerem je posredovala, v hrambo denarna sredstva, če ima z banko sklenjeno pogodbo o vodenju fiduciarnega računa in če jo naročitelj ali tretja oseba za to pisno pooblasti in sredstva sprejme izključno z nakazilom na ta fiduciarni račun.

11. člen (obveznosti investitorja)

(1) Investitor, ki je pravna oseba ali samostojni podjetnik posameznik (v nadaljnjem besedilu: investitor) ter gradi za trg in vmesni kupec, ki od investitorja ali drugega vmesnega kupca kupi, ali kako drugače pridobi nepremičnino z namenom nadaljnje prodaje in ne z namenom uporabljati to nepremičnino, mora zagotoviti, da opravljajo prodajo pri njem oziroma zanj osebe, ki izpolnjujejo pogoje za opravljanje po-slov posredovanja po tem zakonu.

(2) Investitor in vmesni kupec morata nepremičninski družbi v zvezi s posredovanjem oziroma s prodajo njegovih nepremičnin, ali nepremičnin, namenjenih za nadaljnjo prodajo na trgu, v skladu s področno zakonodajo, ki ureja prodajo novogradenj ter varstvo kupcev, izročiti osnutek prodajne pogodbe, kopi-jo overjenega notarskega zapisa splošnih pogojev prodaje posameznih delov stavbe, predhodni načrt etažne lastnine za stavbo, zapis tehničnih lastnosti stavbe in posameznih delov stavbe ter tloris posa-meznih delov stavbe.

(3) Nepremičninska družba iz prejšnjega odstavka mora kupca seznaniti z listinami iz prejšnjega odstav-ka tako, da mu jih izroči in pusti dovolj časa, da jih prouči pred sklenitvijo pogodbe.

2. Nepremičninski posrednik in opravljanje poslov posredovanja

12. člen (pogoji za državljana Republike Slovenije)

(1) Državljan Republike Slovenije pridobi pravico opravljati posle posredovanja v prometu z nepremični-nami ali posle zastopanja v prometu z nepremičninami z dnem, ko pridobi status nepremičninskega po-srednika. Zahtevo za pridobitev statusa nepremičninskega posrednika vloži posameznik pri pristojnem ministrstvu na obrazcu, objavljenem na spletni strani pristojnega ministrstva. Pogoj za pridobitev sta-tusa nepremičninskega posrednika sta certifikat o nacionalni poklicni kvalifikaciji »posrednik oziroma posrednica za nepremičnine« (v nadaljnjem besedilu: posrednik za nepremičnine) in potrdilo iz kazenske evidence, da posameznik ni bil pravnomočno nepogojno obsojen za kaznivo dejanje zoper premoženje oziroma gospodarstvo na kazen zapora več kot tri mesece. Status nepremičninskega posrednika pridobi posameznik z dnem vpisa v imenik nepremičninskih posrednikov.

(2) Podatek, da je posameznik pridobil poklicno kvalifikacijo iz prejšnjega odstavka, pridobi pristojno ministrstvo po uradni dolžnosti iz zbirke nacionalnega informacijskega središča za poklicne kvalifikaci-je, podatek o nekaznovanosti pa iz kazenske evidence.

13. člen (pogoji za državljana države pogodbenice ali tretje države)


(1) Državljan države pogodbenice ali tretje države mora zahtevi za trajno ali občasno opravljanje regulira-nega poklica v Republiki Sloveniji priložiti dokazila, predpisana z zakonom, ki ureja postopek priznavanja poklicnih kvalifikacij državljanom države članice Evropske unije, Evropskega gospodarskega prostora in Švicarske konfederacije za opravljanje reguliranih poklicev oziroma reguliranih poklicnih dejavnosti v Republiki Sloveniji (v nadaljnjem besedilu: zakon o postopku priznavanja poklicnih kvalifikacij).

(2) Z odločbo o priznanju poklicne kvalifikacije se državljanu države pogodbenice ali tretje države v Republiki Sloveniji prizna pravica opravljati reguliran poklic nepremičninskega posrednika, za katerega je usposobljen v državi pogodbenici, če je pridobljena poklicna kvalifikacija v državi pogodbenici pri-merljiva s poklicno kvalifikacijo, ki jo za opravljanje tega poklica zahtevajo predpisi Republike Slovenije. Državljanu tretje države izda pristojno ministrstvo odločbo o priznanju poklicne kvalifikacije posrednika za nepremičnine pod pogojem materialne vzajemnosti. Če je sedež ponudnika v več tretjih državah ali ima posameznik več državljanstev, se pri ugotavljanju materialne vzajemnosti upošteva pravni red tiste države, ki je najstrožji.

(3) Če državljan države pogodbenice ali tretje države ni pridobil poklicne kvalifikacije ali ta ne ustreza zahtevam predpisov Republike Slovenije, pristojno ministrstvo v skladu z zakonom o postopku prizna-vanja poklicnih kvalifikacij pozove posameznika z začasno odločbo, da opravi preverjanje znanja ali se usposobi v prilagoditvenem obdobju. Pred usposabljanjem v prilagoditvenem obdobju mora posame-znik predložiti ime in priimek nepremičninskega posrednika - mentorja, ki ima najmanj dve leti delovnih izkušenj na področju opravljanja poslov posredovanja v prometu z nepremičninami, in mentorjevo pisno izjavo, da se bo ta posameznik usposabljal med prilagoditvenim obdobjem pod njegovim mentorstvom. Pristojno ministrstvo s sklepom potrdi mentorja in nepremičninsko družbo, s katerima se je posameznik dogovoril za opravljanje prilagoditvenega obdobja. Po uspešno opravljenem prilagoditvenem obdobju izda nepremičninska družba potrdilo o opravljenem usposabljanju, katerega podpišeta mentor in odgo-vorna oseba nepremičninske družbe.

(4) Državljan države pogodbenice ali tretje države pridobi status nepremičninskega posrednika z dnem vpisa v imenik nepremičninskih posrednikov na podlagi dokončne odločbe o priznanju poklicne kvalifi-kacije posrednik za nepremičnine v Republiki Sloveniji ali odločbe o pravici posameznika, da občasno opravlja posle posredovanja v prometu z nepremičninami v Republiki Sloveniji v skladu s 3. in 12. členom tega zakona, če ni bil pravnomočno nepogojno obsojen za kaznivo dejanje zoper premoženje oziroma gospodarstvo na kazen zapora več kot tri mesece v državi, katere državljan je.

14. člen (občasno opravljanje poslov posredovanja)

Državljan države pogodbenice ali državljan tretje države, ki želi pod pogojem dejanske vzajemnosti občasno opravljati posle posredovanja v prometu z nepremičninami v Republiki Sloveniji, mora pri pri-stojnem ministrstvu vložiti pisno prijavo v skladu z določbami zakona o postopku priznavanja poklicnih kvalifikacij. Prijava mora vsebovati tudi podatek o predvidenem trajanju poslov posredovanja v prometu z nepremičninami v Republiki Sloveniji, o gospodarskem subjektu, v imenu katerega se bodo posli posre-dovanja opravljali, in o zavarovanju odgovornosti za škodo v skladu z 9. členom tega zakona.

15. člen (imenik nepremičninskih posrednikov, licenca, izkaznica)

(1) V imenik nepremičninskih posrednikov, ki ga vodizbornica, se vpisujejo naslednji podatki:

1. identifikacijski osebni podatki (ime, priimek, državljanstvo, EMŠO, stalno oziroma začasno prebivali-šče);

2. številka in datum izdaje certifikata o nacionalni poklicni kvalifikaciji posrednik za nepremičnine;

3. številka in datum licence;

4. podatek o odvzemu licence;


5. številka in datum obnovitve licence;

6. podatek o izobraževalni organizaciji, ki je izvajala dopolnilno usposabljanje in datum zaključka dopol-nilnega usposabljanja;

7. podatek o zaposlitvi ali o nepremičninski družbi, za katero opravlja posle posredovanja v prometu z nepremičninami.

(2) Imenik nepremičninskih posrednikov je javen za namene varstva potrošnikov v delu, ki se nanaša na ime in priimek posrednika, državljanstvo in podatek o nepremičninski družbi, za katero opravlja posle posredovanja v prometu z nepremičninami, čas trajanja veljavnosti statusa nepremičninskega posredni-ka, in sicer ali gre za trajno ali občasno opravljanje poslov posredovanja v prometu z nepremičninami. Imenik nepremičninskih posrednikov je v delu, ki je javen, objavljen na spletni stranizbornice. Če gre za občasno opravljanje poslov posredovanja v prometu z nepremičninami na ozemlju Republike Slovenije, se vpiše obdobje občasnega opravljanja poslov posredovanja v Republiki Sloveniji. Zbornica na podlagi pooblastila pristojnega ministrstva pridobi podatke za vodenje imenika iz obstoječih nacionalnih zbirk osebnih podatkov na podlagi soglasja posameznika.

(3) Posameznik mora zbornicisporočiti vsako spremembo podatkov, ki se vpisujejo v imenik nepremič-ninskih posrednikov, v roku 15 dni od nastale spremembe.

(4) Zbornica izda posamezniku, ki je vpisan v imenik nepremičninskih posrednikov, licenco za opravlja-nje poslov posredovanja v prometu z nepremičninami in izkaznico nepremičninskega posrednika. Do izdaje licence in izkaznice nepremičninskega posrednika izkazuje posameznik status nepremičninskega posrednika s potrdilom zbornice.

(5) Licenca za opravljanje poslov posredovanja v prometu z nepremičninami je javna listina, ki vsebuje ime, priimek, datum in kraj rojstva, poklic, stopnjo, smer izobrazbe imetnika, številko in datum izdaje. Izkaznica nepremičninskega posrednika je javna listina, s katero imetnik izkazuje status nepremičnin-skega posrednika. Vsebuje fotografijo, ime, priimek in podpis nepremičninskega posrednika, zaporedno številko, datum izdaje in veljavnost licence, pečat in podpis izdajatelja.

16. člen (dopolnilno usposabljanje nepremičninskega posrednika)

(1) Nepremičninski posrednik se je dolžan dopolnilno usposabljati vsakih pet let oziroma ob spremembi predpisov, katerih poznavanje se zahteva v programustrokovnega izpita za nepremičninskega posredni-ka.

(2) Zbornica v soglasju z ministrstvom, pristojnim za prostor, lahko odredi preverjanje znanja, pridoblje-nega z dopolnilnim usposabljanjem iz prejšnjega odstavka.

(3) Nepremičninski posrednik se lahko redno dopolnilno usposablja tudi na podlagi točkovnega sistema, ki ga s pravilnikom podrobneje predpiše minister, pristojen za prostor.

(4) Zbornicav soglasju z ministrstvom pristojnim za prostor, objavi na spletnih straneh vsebino dopolnil-nega usposabljanja in rok, do katerega morajo nepremičninski posredniki predložiti zbornici dokazilo o opravljenem dopolnilnem usposabljanju pri pooblaščenih izobraževalnih organizacijah.

17. člen (odvzem licence)

(1) Nepremičninskemu posredniku pristojno ministrstvo trajno odvzame licenco za opravljanje poslov posredovanja, če:

- ugotovi, da imetnik licence ne izpolnjuje več z zakonom predpisanih pogojev za nepremičninskega posrednika,


- mu je v roku 5 let po prejeti odločbi o sankciji za hujši prekršek po tem zakonu, izdani s strani Tržnega inšpektorata RS, ponovno izdana takšna odločba.

- če je pravnomočno obsojen za kaznivo dejanje zoper premoženje oziroma gospodarstvo oziroma prav-ni promet na kazen zapora več kot tri mesece.

- je zaradi nezakonitega ali nestrokovnega dela imetnika licence nastala večja premoženjska škoda;

- daje nezakonite, nepopolne, napačne, zavajajoče ali lažne podatke o nepremičnini, priprometu katere posreduje;

- daje o sebi ali nepremičninski družbi, za katero opravlja posle posredovanja, lažne ali nepopolne po-datke;

- krši pravila varnega in skrbnega posredovanja v prometu z nepremičninami, pri čemer se za takšno kršitev šteje, če:

o ne opozori naročitelja na pravne in stvarne napake nepremičnine, za katere je vedel oziroma bi moral vedeti, če bi skrbno preverjal stanje nepremičnine,

o naročitelja ne seznani s tržnimi razmerami in s podatki iz javno dostopnih evidenc, ki so pomembne in bi bistveno vplivale na določitev cene v pogodbi,

o protipravno zadržuje izvirniklistine naročitelja oziroma tretje osebe.

(2) Pristojni organ pri presoji o odvzemu licence iz četrte alineje prejšnjega odstavka ugotavlja dejstva, okoliščine in težo posameznih dejanj oziroma kršitev, število kršitev, vrsto in višino sankcije, čas, ki je pretekel od storitve, nastanek ali verjetnost nastanka škodljivih posledic in vpliv na premoženje, ter odloči v skladu z načelom sorazmernosti.

(3) Pristojno ministrstvo mora pred morebitnim odvzemom licence pridobiti mnenje iz 4. člena tega za-kona. Stanovsko združenje lahko poda mnenje najkasneje v petnajstih dneh od seznanitve z začetkom postopka.

(4) Nepremičninskemu posredniku pristojno ministrstvo začasno odvzame licenco za opravljanje poslov posredovanja, če mu je odvzeta poslovna sposobnost, če se dopolnilno ne usposablja vsakih pet let ozi-roma ob spremembi predpisov, katerih poznavanje se zahteva pri strokovnem izpitu za nepremičninske-ga posrednika, oziroma na podlagi točkovnega sistema v roku pet let ne zbere ustreznega števila točk, ali če ne opravi preverjanja znanja iz drugega odstavka 16. člena tega zakona, kadar je to predpisano.

(5) Če je nepremičninskemu posredniku odvzeta poslovna sposobnost, se licenca odvzame za čas odvzema poslovne sposobnosti. V primeru začasnega odvzema licence zaradi neizpolnitve obvezno-sti dopolnilnega usposabljanja, se licenca odvzame do izpolnitve pogoja dopolnilnega usposabljanja, določenega v 16. členu tega zakona.

(6) Nepremičninski posrednik, ki mu je bila trajno ali začasno odvzeta licenca, mora deponirati licenco in izkaznico nepremičninskega posrednika pri zbornici v roku, določenem v dokončni odločbi o odvzemu licence.

(7) Nepremičninski posrednik, ki mu je izrečen začasni ali trajni odvzem licence, je dolžan v roku osmih dni od odvzema o tem obvestiti naročnike, s katerimi ima sklenjene pogodbe o posredovanju in takoj prenehati opravljati posle posredovanja.

18. člen (izbris iz imenika nepremičninskih posrednikov)

(1) Nepremičninski posrednik se izbriše iz imenika nepremičninskih posrednikov, če:


1. to sam zahteva;

2. umre;

3. mu je odvzeta licenca po 17. členu tega zakona.

(2) Po pravnomočnosti odločbe o odvzemu licence se v javnem delu imenika nepremičninskih posredni-kov napravi zaznamba o izbrisu nepremičninskega posrednika iz imenika.

19. člen (pravno varstvo)

(1) Zbornicaodloča z odločbo, zoper katero je dovoljena pritožba na ministrstvo, pristojno za prostor.

(2) Pristojno ministrstvo odloča z odločbo, zoper katero je dovoljen upravni spor.

20. člen (prepoved opravljanja del, ki pomenijo konkurenco)

V času, ko nepremičninski posrednik opravlja posle posredovanja za določeno nepremičninsko družbo, ne sme brez soglasja nepremičninske družbe opravljati poslov posredovanja za drugo nepremičninsko družbo, niti drugih poslov oziroma ravnanj, ki so konkurenčni storitvam posredovanja, ki jih opravlja nepremičninska družba.

III. PRAVILA ZA VARNO IN SKRBNO POSLOVANJE PRI NEPREMIČNINSKEM POSREDOVANJU

21. člen (pogodba o posredovanju v prometu z nepremičninami)

(1) Nepremičninska družba mora z naročiteljem skleniti pisno pogodbo o posredovanju v prometu z ne-premičninami. Pogodba, ki ni sklenjena v pisni obliki, je nična.

(2) S pogodbo iz prejšnjega odstavka se nepremičninska družba zaveže, da si bo prizadevala najti in spraviti v stik z naročiteljem tretjo osebo, ki se bo z njim pogajala za sklenitev določene pogodbe, katere predmet je nepremičnina, naročitelj pa se zaveže, da bo nepremičninski družbi plačal za posredovanje, če bo pogodba sklenjena.

(3) Za pravno razmerje med nepremičninsko družbo in naročiteljem veljajo splošna pravila obligacijske-ga prava o pogodbi o posredovanju, če ni v tem zakonu drugače določeno.

(4) Določb tega poglavja s pogodbo ni mogoče izključiti oziroma omejiti, razen če je v zvezi s posamezno določbo izrecno dopusten drugačen dogovor pogodbenih strank, oziroma je drugačen dogovor v očitnem interesu naročitelja.

(5) V pogodbi iz prvega odstavka tega člena morajo biti navedeni naslednji podatki:

1. ime in priimek nepremičninskega posrednika, ki bo opravljal posle posredovanja z navedbo številke licence in zaporedno številko vpisa v imenik nepremičninskih posrednikov;

2. pravica do plačila in višina plačila za posredovanje, ki mora biti določena v skladu s 7. členom tega zakona;

3. ime zavarovalnice, številka police in višina zavarovalne vsote za zavarovanje odgovornosti nepremič-ninske družbe;


4. opis posameznih poslov, ki jih zajema plačilo za posredovanje iz 34. člena tega zakona;

5. pravica in višina plačila za posredovanje tudi, kadar naročitelj sam ali s pomočjo drugega posrednika najde tretjo osebo, s katero sklene pogodbo, ki je bila predmet posredovanja v skladu s prvim odstav-kom 35. člena tega zakona;

6. vrsta in višina morebitnih dodatnih storitev in stroškov, če je naročitelj naročil storitve iz prvega od-stavka 36. člena tega zakona;

7. pravica do povračila dejanskih (režijskih) stroškov, kadar se nepremičninska družba in naročitelj s pogodbo o posredovanju izrecno dogovorita, da ima nepremičninska družba pravico do povračila dejanskih stroškov iz drugega odstavka 36. člena tega zakona;

8. ponudbena cena, z vključenim davkom in plačilom za posredovanje (oglaševana cena);

9. informativna neto cena, brez davka in plačila za posredovanje;

10. opis nepremičnine, ki je predmet posredovanja;

11. čas trajanja pogodbe, ki mora biti določen v skladu s prvim odstavkom 37. člena tega zakona;

12. izjavo o izključitvi uporabe kodeksa v skladu s 3. odstavkom 4. člena tega zakona, v kolikor stranki uporabo kodeksa izrecno izključujeta.

22. člen (skrbnost dobre nepremičninske družbe oziroma dobrega nepremičninskega posrednika)

(1) Nepremičninska družba in nepremičninski posrednik, ki zanjo opravlja posle posredovanja, morata pri opravljanju storitev oziroma poslov posredovanja v prometu z nepremičninami ravnati s skrbnostjo dobrega strokovnjaka.

(2) Nepremičninska družba oziroma nepremičninski posrednik ne sme spodbujati ali priporočati skleni-tve določene pogodbe zgolj z namenom pridobitve plačila za posredovanje.

(3) Nepremičninska družba, ki ima z naročiteljem sklenjeno pogodbo o posredovanju v skladu z 21. čle-nom tega zakona, tretje osebe, z izoblikovanim povpraševanjem o konkretni nepremičnini na podlagi odziva na oglas ali ponudbo, ne sme nagovarjati k sklenitvi pogodbe o posredovanju ali pogojevati ogleda nepremičnine s sklenitvijo takšne pogodbe. Vsiljena pogodba, sklenjena v nasprotju s prejšnjim stavkom, je nična.

(4) Nepremičninska družba oziroma nepremičninski posrednik ne sme zavrniti sodelovanja z drugo nepremičninsko družbo oziroma nepremičninskim posrednikom z namenom zasledovanja zgolj lastne ekonomske koristi in brez upoštevanja interesa naročitelja.

23. člen (splošni pogoji poslovanja)

(1) Nepremičninska družba mora določiti splošne pogoje opravljanja storitev posredovanja v prometu z nepremičninami (v nadaljnjem besedilu: splošni pogoji poslovanja).

(2) Splošni pogoji poslovanja morajo za vsako vrsto storitev posredovanja, ki jo nepremičninska družba nudi strankam, vsebovati:

1. opis posameznih poslov, ki se jih nepremičninska družba zaveže opraviti pri opravljanju posamezne vrste storitve;


2. določbo, da se s plačilom za posredovanje v prometu z nepremičninami iz prvega odstavka 7. člena tega zakona krijejo stroški za opravljanje dejanj pri vzpostavljanju stikov za naročitelja, preverjanju sta-nja nepremičnine ter pri pogajanjih in pripravah za sklenitev pravnih poslov, ki so potrebni za sklenitev pogodbe za določeno nepremičnino, zlasti stroške za naslednja dejanja:

- sklenitev pogodbe o posredovanju v prometu z nepremičninami;

- seznanjanje naročitelja in tretje osebe s tržnimi razmerji, ki so pomembna za določitev cene nepremič-nine, vsebino predpisov, ki so pomembni za veljavno sklenitev pogodbe o posredovanju v prometu z nepremičninami, višino davčnih obveznosti stranke in s cenami notarskih storitev;

- ugotavljanje pravnega stanja nepremičnine s pridobitvijo listin o nepremičnini (izpisek iz zemljiške knjige), pogodb (če nepremičnina še ni vpisana v zemljiško knjigo) in podobno;

- pisna opozorila, obvestila, potrdila;

- ogled nepremičnine pred ali po sklenitvi pogodbe o posredovanju v prometu z nepremičninami;

- oglaševanje prodaje nepremičnine v sredstvih javnega obveščanja ali na drug način;

- seznanjanje naročitelja z nepremičnino in spravljanje v stik s tretjo osebo;

- prisotnost nepremičninskega posrednika pri ogledu nepremičnine;

-ugotavljanjedejanskegastanjanepremičnine;-seznanjanjenaročiteljazugotovljenimpravnimindejanskimstanjemnepremičnineinopozarjanjenaugotovljenenapake;-telefonskoinelektronskokomuniciranjesstrankami;-sodelovanjepripogajanjihzasklenitevposla;3. vrsto in višino stroškov, če nepremičninska družba poleg posredovanja v dogovoru z naročnikom zanj opravi še druge storitve v zvezi s poslom, ki je predmet posredovanja;

4. vrsto in višino dejanskih (režijskih) stroškov, kadar si nepremičninska družba s pogodbo o posredova-nju pridrži pravico do povračila teh stroškov.

(3) Nepremičninska družba mora naročitelju pred sklenitvijo vsake pogodbe o posredovanju v prometu z nepremičninami izročiti izvod splošnih pogojev poslovanja in mu omogočiti, da se z njihovo vsebino seznani.

(4) Nepremičninska družba mora v vsakem prostoru, v katerem posluje s strankami, na vidnem in dosto-pnem mestu omogočiti vpogled v splošne pogoje poslovanja.

24. člen (oglaševanje)

(1) Nepremičninska družba mora pri oglaševanju, oziroma pri drugih javnih objavah v tiskanih sredstvih javnega obveščanja oziroma na spletnih straneh, v prostorih nepremičninske družbe ali na drugih tiska-nih mestih, kjer je dovoljeno oglaševanje, v zvezi z nepremičnino, ki je predmet posredovanja, zagotoviti objavo cene, lokacije, leta izgradnje stavbe oziroma zadnje prenove in velikosti nepremičnine ter naziva nepremičninske družbein morebitnih pogojev naročitelja v zvezi z deljenim plačilom za posredovanje.

(2) Če nepremičninska družba oglašuje prodajo večstanovanjske stavbe, stanovanjsko-poslovne stavbe ali nestanovanjske stavbe z več posameznimi deli, mora zagotoviti objavo najvišje in najnižje cene kva-dratnega metra površine stavbe ali njenega posameznega dela, lokacijo, leto izgradnje oziroma zadnje prenove ter naziv nepremičninske družbe.


(3) V primerih, ko nepremičninska družba, oglašuje promet z nepremičnino ali promet celotne soseske na transparentih, radiu in televiziji, podatkov iz prvega, drugega in četrtega odstavka tega člena, razen podatka o nazivu družbe in načina pridobivanja podrobnejših pisnih informacij o ponudbi (npr. interne-tna stran), ni dolžna navesti.

(4) V kolikor nepremičninska družba oglašuje lastno nepremičnino, mora to v oglasu posebej navesti.

(5) Prepovedano je oglaševati na način, ki je v nasprotju s prvim odstavkom tega člena (na primer z letaki, ki se lepijo na vhode stavb, ali letaki, ki se puščajo v nabiralnikih).Prav tako je prepovedano oglaševanje posredovanja pri oddaji ali prodaji nepremičnine, za katerega nepremičninska družba nima sklenjene pogodbe o posredovanju z lastnikom ali nepremičninsko družbo, ki ima sklenjeno pogodbo o posredovanju z lastnikom (podposredovanje).

(6) Za oglaševanje časovnega zakupa stanovanjskih objektov se uporabljajo določbe zakona o varstvu potrošnikov.

(7) Določbe tega člena se uporabljajo tudi za oglaševanje investitorja.

25. člen (zaščita interesov naročitelja in ugotavljanje identitete strank)

(1) Nepremičninska družba in nepremičninski posrednik morata pri opravljanju posredovanja v prome-tu z nepremičninami naročitelja na primeren način seznaniti z vsemi okoliščinami, ki so pomembne za odločitev naročitelja za sklenitev pogodbe v prometu z nepremičninami. Pri tem mu morata razumljivo pojasniti zlasti naslednje okoliščine:

1. tržne razmere, ki so pomembne za določitev cene v pogodbi v prometu z nepremičninami;

2. vsebino predpisov, ki so pomembni za veljavno sklenitev pogodbe v prometu z nepremičninami;

3. višino in vrsto davčnih obveznosti stranke, višino stroškov notarske overovitve podpisov, vpisa v zemljiško knjigo in morebitnih drugih stroškov v zvezi s sklenitvijo pogodbe, ki je predmet posredo-vanja;

4. ugotovljeno pravno in dejansko stanje nepremičnine in morebitne ugotovljene napake ter morebitna tveganja, povezana z neurejenim zemljiškoknjižnim stanjem nepremičnine, vpisanimi stvarnimi pravi-cami, oziroma drugimi pravicami tretjih na nepremičninah, oziroma drugimi morebitnimi neurejenimi pravnimi razmerji.

(2) Nepremičninska družba ima z namenom zaščite interesov naročitelja pravico v skladu z zakonom, ki ureja plačilni promet, od Banke Slovenije pridobiti podatke o blokiranih transakcijskih računih fizičnih oseb, ki nastopajo kot naročitelji ali kot tretje osebe v prometu z nepremičninami.

(3) Nepremičninska družba pri opravljanju poslov posredovanja, sklepanju poslovnih razmerij in tran-sakcijah nad zakonsko predpisanim zneskom ter v drugih primerih, določenih s predpisi, opravi pregled stranke z ugotavljanjem in preverjanjem identitete naročitelja in tretje osebe z vpogledom v osebne dokumente strank.

26. člen (dolžnostinaročitelja)

(1) Naročitelj mora nepremičninsko družbo obvestiti o vseh okoliščinah, ki so pomembne za opravljanje storitev posredovanja.

(2) Kadar naročitelj sam najde tretjo osebo, s katero sklene pogodbo, ki je bila predmet posredovanja, mora o tem nemudoma obvestiti nepremičninskega posrednika oziroma nepremičninsko družbo ter ji predložiti kopijo sklenjene pogodbe, ki je bila predmet posredovanja.


(3) Po pisnem obvestilu nepremičninske družbe o opravljenem stiku s tretjo osebo mora naročitelj v roku 3 delovnih dni od tega obvestila nepremičninsko družbo pisno obvestiti o dejstvu, da ga je predhodno v stik z isto tretjo osebo spravila že druga nepremičninska družba, ali je isto tretjo osebo predhodno sam našel in navezal stik z njo. V nasprotnem primeru se šteje, da je naročitelja v stik z isto tretjo osebo spravila nepremičninska družba, s katero ima sklenjeno pogodbo o posredovanju.

(4) Naročitelj ne sme vzpostavljati neposrednih stikov s tretjo osebo, s katero ga je spravila v stik nepre-mičninska družba, brez vednosti nepremičninske družbe.

(5) Naročitelj mora nepremičninski družbi predložiti na vpogled vso razpoložljivo dokumentacijo o ne-premičnini.

(6) Vse podatke oziroma dokazila o podatkih iz uradnih evidenc, ki jih vodijo državni organi, organi samo-upravnih lokalnih skupnosti ali nosilci javnih pooblastil, mora nepremičninska družba ali nepremičninski posrednik pridobiti sam in teh podatkov oziroma dokazil ne sme zahtevati od strank. Organi in nosilci javnih pooblastil so dolžni zahtevane podatke nepremičninski družbi oziroma posredniku posredovati brezplačno.

27. člen (anonimnost naročitelja)

Kadar nepremičninska družba opravlja storitve posredovanja za naročitelja, ki želi ostati anonimen, ni zavezana tretji osebi, ki bi z naročiteljem želela skleniti pravni posel, izdati identitete naročitelja vse do sklenitve pravnega posla.

28. člen nepristranost pri posredovanju)

(1) Nepremičninska družba mora pri opravljanju storitev posredovanja v enaki meri skrbeti za zaščito interesov tako naročitelja kot tudi tretje osebe, s katero je naročitelja spravila v stik in pri tem ravnati nepristransko, razen kadar na podlagi izrecnega dogovora z naročiteljem zastopa samo naročiteljeve interese kot zastopnik.

(2) Kadar nepremičninska družba na podlagi dogovora z naročiteljem oziroma investitorjem pri posredo-vanju zastopa izključno naročiteljeve interese, mora na to tretjo osebo, s katero je naročitelja spravila v stik, jasno in pisno opozoriti, da nastopa v vlogi zastopnika in ne posrednika.

29. člen (nasprotje interesov)

Nepremičninska družba mora naročitelja jasno in pisno opozoriti o morebitnih nasprotjih med interesi naročitelja in interesi nepremičninske družbe oziroma drugih naročiteljev, za katere nepremičninska družba opravlja storitve posredovanja v prometu z nepremičninami.

30. člen (ekskluzivno posredovanje)

(1) Naročitelj in nepremičninska družba lahko skleneta ekskluzivno pogodbo o posredovanju za določe-no nepremičnino, naročitelj pa v času veljavnosti te pogodbe v zvezi z isto nepremičnino ne sme skleniti pogodbe o posredovanju s kom tretjim (navadna ekskluzivna pogodba o posredovanju).

(2) Naročitelj in nepremičninska družba lahko skleneta tudi takšno ekskluzivno pogodbo, na podlagi katere naročitelj v času veljavnosti te pogodbe v zvezi z isto nepremičnino ne sme skleniti pogodbe o po-sredovanju s kom tretjim in hkrati nepremičnine tudi sam ne sme ponujati (polna ekskluzivna pogodba o posredovanju).


(3) Iz naziva oziroma iz naslova pisne pogodbe mora jasno in nedvoumno izhajati, da gre za ekskluzivno pogodbo o posredovanju iz prvega ali drugega odstavka, pri tem pa morajo biti pomen ekskluzivnega razmerja ter pravice in obveznosti strank, ki izvirajo iz takšnega ekskluzivnega razmerja, jasno in pisno določene v pogodbi o posredovanju ali v splošnih pogojih poslovanja, ki so sestavni del pogodbe.

31. člen (podposredovanje)

(1) Če se nepremičninska družba in naročitelj tako dogovorita, sme nepremičninska družba prenesti sto-ritve posredovanja na druge nepremičninske družbe.

(2) V primeru iz prejšnjega odstavka ostane naročitelj v pogodbenem razmerju le z nepremičninsko družbo, s katero je sklenil pogodbo o posredovanju, nepremičninska družba pa mora naročitelju izročiti seznam nepremičninskih družb, na katere prenaša naročilo.

32. člen (preverjanje stanja nepremičnine)

(1) Nepremičninska družba mora pred sklenitvijo pogodbe, v zvezi s katero je posredovala, preveriti pravno in dejansko stanje nepremičnine, in pogodbeno stranko ter tretje osebe jasno in razumljivo pisno opozoriti na morebitne pravne oziroma stvarne napake nepremičnine, če je zanje vedela ali bi bila za njih dolžna vedeti.

(2) Nepremičninska družba mora pri preverjanju pravnega in dejanska stanja v okviru posredovanja ne-premičnine zlasti:

1. na podlagi podatkov zemljiške knjige, oziroma če nepremičnina ni vpisana v zemljiški knjigi, na pod-lagi listin, ki so podlaga za vknjižbo, preveriti ali je prodajalec oziroma najemodajalec lastnik nepre-mičnine, ki je predmet pogodbe in pri sklenitvi katere posreduje, in ali so na tej nepremičnini stvarne pravice oziroma druge pravice tretjih, ki bi lahko omejevale oziroma izključevale pravice naročitelja;

2. na podlagi skrbnega ogleda preveriti, ali ima nepremičnina očitne napake oziroma pomanjkljivosti, ki vplivajo na uporabnost oziroma ceno nepremičnine;

3. kadar je predmet pogodbe, pri sklenitvi katere posreduje, zemljišče, na podlagi potrdila pristojnega upravnega organa preveriti namembnost zemljišča, določeno s prostorskimi akti.

(3) Nepremičninska družba odgovarja naročitelju oziroma tretji osebi, ki jo je spravila v stik z naroči-teljem, za škodo, ki nastane naročitelju oziroma tretji osebi zaradi pravne oziroma stvarne napake ne-premičnine, na katero je nepremičninska družba ni opozorila, če je nepremičninska družba za napako vedela, oziroma če bi jo lahko ugotovila s skrbnim preverjanjem stanja nepremičnine.

33. člen (sestavljanje listin o pravnih poslih)

(1) Kadar posredovanje v prometu z nepremičninami, ki ga opravlja nepremičninska družba, vključuje tu-di sestavo listin, ki vsebujejo zapis pogodbe, pri sklenitvi katere je nepremičninska družba posredovala, oziroma listin o drugih pravnih poslih, ki obsegajo posle posredovanja, mora nepremičninska družba zagotoviti, da te listine sestavi oseba, ki ima pridobljen najmanj znanstveni naziv univerzitetni diplomi-rani pravnik ali strokovni naziv magister prava po bolonjskem sistemu, kar slednji potrdi s priimkom in imenom ter podpisom na listini, ki jo sestavi.

(2) Kadar nepremičninska družba pri opravljanju storitve posredovanja sestavi tudi listino o pravnem poslu, odgovarja naročitelju oziroma tretji osebi tudi za škodo, ki jima nastane zaradi nepravilno sesta-vljene listine o pravnem poslu.


34. člen (plačilo za posredovanje)

(1) Nepremičninska družba pridobi pravico do plačila za posredovanje, ko je sklenjena pogodba, pri skle-nitvi katere je posredovala, razen, če se nepremičninska družba in naročitelj dogovorita, da nepremičnin-ska družba pridobi pravico do največ polovice plačila za posredovanje že ob sklenitvi predpogodbein sta naročitelj in tretja oseba ta pravni posel utrdila s plačilom are, ali varščine ali dela kupnine ali z drugim enakovrednim zavarovanjem za sklenitev glavne pogodbe.

(2) Nepremičninska družba ima pravico do plačila za posredovanje tudi, če pogodbeni stranki pozneje odstopita od sklenjene pogodbe.

(3) Ne glede na prvi odstavek tega člena, nepremičninska družba nima pravice do plačila za posredo-vanje, če z naročiteljem sama kot pogodbena stranka sklene pogodbo, ki je bila predmet posredovanja, oziroma če tako pogodbo z naročiteljem sklene nepremičninski posrednik, ki je za nepremičninsko druž-bo opravljal posle posredovanja.

35. člen (plačilo v primeru neuspešne ali kasnejše sklenitve pogodbe)

(1) Ne glede na prvi odstavek 34. člena se nepremičninska družba in naročitelj lahko dogovorita, da ima nepremičninska družba pravico do plačila za posredovanje tudi, kadar naročitelj sam ali s pomočjo dru-gega posrednika najde tretjo osebo, s katero sklene pogodbo, ki je bila predmet posredovanja. Plačilo za posredovanje iz prejšnjega stavka mora temeljiti na že opravljenih poslih in ne sme presegati ene četrtine s pogodbo dogovorjenega plačila za posredovanje.

(2) Nepremičninska družba ima pravico do celotnega,pogodbeno dogovorjenega plačila za posredovanje v primerih, ko je sklenjena pogodba za nepremičnino, ki je bila predmet posredovanja, v enem letu po prenehanju pogodbe o posredovanju in sicer:

1. če naročitelj oziroma njegov ožji družinski član oziroma z njimi povezana oseba sklene pogodbo ali drug po namenu enakovreden pravni posel, v zvezi z isto nepremičnino s tretjo osebo, ki je njihov ožji družinski član oziroma z njimi povezana oseba, ali s tretjo osebo, s katero je naročitelja spravila v stik nepremičninska družba,

2. če naročitelj sklene pogodbo za nepremičnino, ki je bila predmet posredovanja, s tretjo osebo, ki je uveljavila predkupno ali odkupno pravico,

3. če naročitelj sklene s tretjo osebo, s katero ga je spravila v stik nepremičninska družba, drugačno po-godbo, ki je po naravi ali namenu enakovreden pravni posel tistemu, ki je bil predmet posredovanja.

(3) Nepremičninska družba ima pravico do odškodnine (povračila škode) v višini celotnega plačila za posredovanje, ali samo sorazmernega dela tega plačila, glede na vložen trud in prizadevanje nepremič-ninske družbe, če med naročiteljem in tretjo osebo, s katero ga je spravila v stik nepremičninska družba, po pogajanjih za sklenitev brez utemeljenega razloga ni bila sklenjena pogodba za nepremičnino, ki je bila predmet posredovanja. Odškodnino je nepremičninski družbi dolžna plačati tista stranka, ki je pogajanja ali sklenitev pogodbe opustila brez utemeljenega razloga.

(4) Stranki se lahko s pogodbo o posredovanju dogovorita, da ima nepremičninska družba v primeru ekskluzivnega posredovanja pravico do pogodbeno dogovorjenega plačila za posredovanje tudi, če naročitelj v času veljavnosti navadne ekskluzivne pogodbe o posredovanju s tretjo osebo, s katero ga je spravila v stik druga nepremičninska družba ali kdo tretji, sklene pogodbo za nepremičnino, ki je bila predmet posredovanja , ali če naročitelj v času veljavnosti polne ekskluzivne pogodbe o posredovanju s katerokoli tretjo osebo sklene pogodbo za nepremičnino, ki je bila predmet posredovanja. Enako velja, če naročitelj v času veljavnosti pogodbe o ekskluzivnem posredovanju sklene pravni posel, ki je po svojem namenu enakovreden pogodbi, ki je bila predmet posredovanja nepremičninske družbe.


36. člen (plačilo dodatnih storitev in dejanskih stroškov)

(1) Nepremičninska družba je upravičena do plačila za dodatne storitve v njihovi dejanski višini in največ v višini, ki mora biti določena v splošnih pogojih poslovanja, ali v pogodbi o posredovanju v prometu z nepremičninami, sklenjeni med nepremičninsko družbo in naročiteljem, ali pisnim dogovorom oziroma naročilom, ki ima naravo dodatka k pogodbi o posredovanju, v kolikor so bile te storitve naročene po sklenitvi pogodbe o posredovanju.

(2) Če se stranki s pogodbo o posredovanju izrecno dogovorita, si nepremičninska družba v skladu splo-šnimi pravili obligacijskega prava, ki ureja posredniško pogodbo, lahko v pogodbi o posredovanju pridrži pravico do povračila dejanskih stroškov, ki so ji nastali v zvezi z opravljanjem storitev posredovanja in sicer samo v naslednjih primerih:

1. če naročitelj sam najde tretjo osebo, s katero sklene pogodbo, ki je predmet posredovanja, ali

2. če naročitelj sklene pogodbo, ki je predmet posredovanja, preko druge nepremičninske družbe, ali

3. če naročitelj enostransko odpove pogodbe o posredovanju pred potekom časa za katerega je bila sklenjena, ali

4. če pogodba o posredovanju preneha veljati s potekom časa za katerega je bila sklenjena, pri tem pa nepremičninska družba izkaže, da je pravilno izpolnjevala svoje obveznosti in si je prizadevala najti in spraviti naročitelja v stik s tretjo osebo, pri tem pa je ravnala v skladu z načelom dobre nepremičninske družbe.

(3) S plačilom iz prejšnjega odstavka se pokrivajo dejanski stroški, ki so nepremičninski družbi nastali pri izpolnjevanju naročila v skladu s pogodbo o posredovanju, višina teh stroškov pa mora biti opredeljena v splošnih pogojih poslovanja nepremičninske družbe, ali v ceniku, ki je sestavni del splošnih pogojev.

37. člen (trajanje in odpoved pogodbe)

(1) Pogodba o posredovanju v prometu z nepremičninami sme biti sklenjena za določen čas, ki je dogo-vorjen med strankama.

(2) V kolikor stranki s pogodbo o posredovanju trajanja pogodbe o posredovanju ne dogovorita, je takšna pogodba sklenjena za določen čas dvanajst mesecev.

(3) Stranki lahko kadarkoli odpovesta pogodbo, če to ni v nasprotju z dobro vero in poštenjem.Odpove-dni rok v pogodbi o posredovanju s potrošnikom sme znašati največ trideset dni.

IV. POSAMIČNO OCENJEVANJE TRŽNE VREDNOSTI NEPREMIČNINE

38. člen (ocenjevanje tržne vrednosti)

(1) Za posamično ocenjevanje tržne vrednosti nepremičnin uporabljajo cenilci strokovne standarde, spre-jete skladno z zakonom, ki ureja revidiranje.

(2) Cenilci, ki ocenjujejo posamično tržno vrednost nepremičnin na prostem trgu, morajo izkazati osnov-no usposobljenost skladno z zakonom, ki ureja revidiranje.


V. PRISTOJNOSTI ZBORNICE IN MINISTRSTVA, PRISTOJNEGA ZA POSREDOVANJE V PROMETU Z NEPREMIČNINAMI

39. člen (pristojnosti podeljene na podlagi javnega pooblastila)

(1) Zbornica na podlagi javnega pooblastila:

1. opravlja strokovne izpite za pridobitev licence za opravljanje poslov nepremičninskega posredovanja ter preverja izpolnjevanje pogoja dopolnilnega usposabljanja za nepremičninskega posrednika iz 16. člena tega zakona;

2. izdaja licenco in izkaznico za opravljanje poslov posredovanja;

3. vodi imenik nepremičninskih posrednikov.

(2) Pristojno ministrstvo odvzame licenco za opravljanje poslov posredovanja v skladu s 16. členom za-kona.

(3) Pristojni minister ob soglasju ministra, pristojnega za pravosodje, izda pravilnik, s katerim predpiše vsebino in obliko licence za opravljanje poslov nepremičninskega posredovanja, in izkaznice nepremič-ninskega posrednika ter podrobnejšo vsebino in obliko imenika ter način vpisovanja vanj.

40. člen (opravljanje strokovnih izpitov in preverjanje znanja ter programski svet)

(1) Opravljanje strokovnih izpitov iz 1. točke prvega odstavka prejšnjega člena in preverjanje znanja iz drugega odstavka 16. člena tega zakona se izvaja v skladu s predpisi, ki urejajo nacionalne poklicne kvalifikacije.

(2) Zaradi spremljanja opravljanja strokovnih izpitov, svetovanja in sodelovanja pri oblikovanju pro-grama in vsebine gradiva izobraževanja in programa strokovnega izpita ter priprave predloga kataloga standardov strokovnih znanj in spretnosti v skladu z zakonom, ki ureja nacionalne poklicne kvalifikacije, imenuje minister, pristojen za prostor, posvetovalno delovno telo – programski svet.

VI. INŠPEKCIJSKO NADZORSTVO

41. člen (pristojnost)

Inšpekcijsko nadzorstvo nad izvajanjem storitev posredovanja izvajajo inšpektorji Tržnega inšpektorata Republike Slovenije.

VII. KAZENSKE DOLOČBE

42. člen (kršitve nepremičninskih družb)

(1) Z globo od 3.000 do 40.000 evrov se za hujši prekršek kaznuje nepremičninska družba, če:

1. opravlja storitve posredovanja v prometu z nepremičninami v nasprotju s 3. členom tega zakona;

2. zaračuna plačilo za posredovanje v prometu z nepremičninami v nasprotju s 7. členom tega zakona;

3. ne zavaruje odgovornosti za škodo v skladu z 9. členom tega zakona;


4. sprejme v hrambo denarna sredstva v nasprotju z 10. členom tega zakona;

5. z naročiteljem nima sklenjene veljavne pisne pogodbe o posredovanju v skladu z 21. členom tega zakona

6. tretjo osebo nagovarja v sklenitev vsiljene pogodbe o posredovanju ali pogojuje ogled nepremičnine s podpisom takšne pogodbe v nasprotju z 22. členom tega zakona;

7. ne določi splošnih pogojev poslovanja in ne ravna skladno z 23. členom tega zakona;

8. oglašuje brez naročila lastnika nepremičnine v nasprotju s petim odstavkom 24. člena tega zakona;

9. ne zagotavlja zaščite interesov naročitelja v skladu s 25. členom tega zakona;

10. ne zagotavlja nepristranosti pri posredovanju v prometu z nepremičninami v skladu z 28. členom tega zakona;

11. naročitelja pisno ne opozori o nasprotju interesov iz 28. člena tega zakona;

12. ne ugotavlja morebitnih stvarnih in pravnih napak na nepremičnini, ne ugotavlja dejanskega in prav-nega stanja nepremičnine in če pisno ne opozori na ugotovljene oziroma morebitne napake po 32. členu tega zakona;

13. listine iz prvega odstavka 33. člena tega zakona ne sestavi univerzitetni diplomirani pravnik ali magi-ster prava po bolonjskem programu;

14. zahteva ali obračuna plačilo za posredovanje oziroma zahteva ali obračuna dodatne storitve ali de-janske stroške v nasprotju s 34., 35. in 36. členom tega zakona.

(2) Z globo od 500 do 1.200 evrov se za lažji prekršek kaznuje nepremičninska družba, če:

1. brez soglasja naročitelja, v nasprotju s četrtim odstavkom 22. člena tega zakona zavrača sodelovanje z drugo nepremičninsko družbo z namenom zasledovanja zgolj lastne ekonomske koristi;

2. ne izroči kopije zavarovalne police v skladu z 9. členom tega zakona;

3. pisna pogodba o posredovanju v prometu z nepremičninami ne vsebuje vseh sestavin iz 21. člena tega zakona;

4. oglašuje v nasprotju s 24. členom tega zakona;

5. ustrezno ne označi naziva oziroma naslova pisne ekskluzivne pogodbe iz katerega jasno in nedvou-mno izhaja, da gre za ekskluzivno pogodbo o posredovanju, in/ali pomen ekskluzivnega razmerja ter pravice in obveznosti strank, ki izvirajo iz takšnega ekskluzivnega razmerja niso določene v skladu s 30. členom tega zakona.

(3) Z globo iz prejšnjih dveh odstavkov se za prekršek kaznuje investitor, ki gradi za trg, ali vmesni kupec, če zanj ne opravlja poslov prodaje nepremičnin nepremičninski posrednik v skladu z 11. členom tega zakona ali ki ne oglašuje nepremičnin v skladu s 24. členom tega zakona.

(4) Z globo od 300 do 2.000 evrov se za prekršek iz prvega odstavka tega člena kaznuje odgovorna ose-ba nepremičninske družbe, za prekršek iz drugega odstavka tega člena pa odgovorna oseba investitorja.

(5) Za prekršek iz prvega in drugega odstavka tega člena se sme v utemeljenih primerih izdati tudi samo odločba o odpravi nepravilnosti in pomanjkljivosti brez kaznovanja z globo.

43. člen (kršitve nepremičninskih posrednikov)


Z globo od 650 do 5.000 evrov se za prekršek kaznuje posameznik, če:

1. sprejme v hrambo denarna sredstva v nasprotju z 10. členom tega zakona;

2. opravlja posle posredovanja v prometu z nepremičninami:

- slovenski državljan v nasprotju z 12. členom tega zakona,

- državljan države pogodbenice ali tretje države v nasprotju s 13. ali 14. členom tega zakona;

3. v nasprotju s tretjim odstavkom 13. člena tega zakona daje lažne podatke o mentorju ali predloži ponarejeno izjavo;

4. zbornici ne sporoči spremembe podatkov, vpisanih v imenik nepremičninskih posrednikov, v skladu s tretjim odstavkom 15. člena tega zakona;

5. v nasprotju z določbami tega zakona:

- daje nezakonite, nepopolne, napačne, zavajajoče ali lažne podatke o nepremičnini, za katero posreduje,

- daje o sebi ali nepremičninski družbi, za katero opravlja posle posredovanja, lažne ali nepopolne po-datke,

- krši pravila varnega in skrbnega posredovanja v prometu z nepremičninami,

- ne deponira izkaznice nepremičninskega posrednika v roku, določenem v odločbi o odvzemu licence;

6. ne ravna s skrbnostjo dobrega strokovnjaka ali spodbuja ali priporoča sklenitev določene pogodbe z namenom pridobitve plačila za posredovanje kot določa 22. člen tega zakona;

7. ne seznani naročitelja na primeren način z vsemi okoliščinami, ki so pomembne za sklenitev posla v skladu s 25. členom tega zakona.

VIII. PREHODNE IN KONČNE DOLOČBE

44. člen (Kodeks dobrih poslovnih običajev pri prometu z nepremičninami)

Ob uveljavitvi tega zakona se kot veljavni kodeks dobrih poslovnih običajev šteje Kodeks dobrih poslov-nih običajev v prometu z nepremičninami, ki ga je sprejelo Združenje za nepremičninsko posredovanje pri Gospodarski zbornici Slovenije - Zbornici za poslovanje z nepremičninami dne 30.8.2011.

45. člen (uveljavitev zakona)

Ta zakon začne veljati petnajsti dan po objavi v Uradnem listu Republike Slovenije.

3.2. Obrazložitev

K 1. členu

Ureja vsebino zakona in se ne razlikuje od dosedanje ureditve. Na koncu 4. točke prvega odstavka se, zgolj zaradi jasnosti, pred piko doda besedilo »ter sankcije za kršitev zakona«.

K 2. členu


Ureja terminološko opredelitev pojmov, pri tem pa je v primerjavi z dosedanjo ureditvijo dodana tudi ureditev zastopnika, povezanih oseb, kodeksa dobrih poslovnih običajev v prometu z nepremičninami, gospodarske in potrošniške pogodbe, stanovskega združenja nepremičninskega posredovanja, investi-torja in vmesnega kupca iz Zakona o varstvu kupcev stanovanj in enostanovanjskih stavb (Uradni list RS, št. 18/04)15 ter ekskluzivnega posredovanja.

V sedanji zakonodaji imamo reguliran poklic z nazivom posrednik/posrednica za nepremičnine, pri tem pa specialni ZNPosr med posrednike, kot eno od izvedbenih oblik posredovanja v prometu z nepremični-nami, uvršča tudi zastopnika, ki prav tako spravlja v stik naročitelja in tretjo osebo, s to razliko, da zasto-pa izključno eno stranko (naročitelja) - in torej po naši oceni, v skladu z nacionalnim pravom RS, glede na namen zakonodajalca, da je zastopnika uredil v ZNPosr, takšna ureditev, ki velja za posrednika, velja tudi za zastopnika. Iz tega razloga menimo, da zaradi jasnosti in nedvoumnosti tudi potreba, da se posebej uredi tudi ta izvedbena oblika opravljanja storitev posredovanja v obliki zastopniškega posredovalnega razmerja, po načelu sklepanja od večjega na manjše

Menimo, da je opredelitev povezanih oseb po Zakonu o gospodarskih družbah (Uradni list RS, št. 65/09 – UPB, 33/11, 91/11, 32/12, 57/12, 44/13 – odl. US, 82/13 in 55/15) nejasna in nepopolna, zato za potrebe Zakona o nepremičninskem posredovanju predlagamo uporabo pojma, kot ga ureja Zakon o davku od dohodkov pravnih oseb (Uradni list RS, št. 117/06, 56/08, 76/08, 5/09, 96/09, 110/09 –ZDavP-2B, 43/10, 59/11, 24/12, 30/12,

94/12, 81/13, 50/14, 23/15 in 82/15).

K 3. členu

Ureja pogoje za opravljanje dejavnosti posredovanja in se ne razlikuje od dosedanje ureditve. Nekoliko je spremenjeno zgolj besedilo prvega odstavka, in sicer tako, da je nedvoumno, da mora nepremičninska družba postavljene pogoje izpolnjevati ves čas in ne zgolj ob pričetku opravljanja dejavnosti.

K 4. členu

Novi 4. člen ureja Kodeks dobrih poslovnih običajev v prometu z nepremičninami, ki ga sprejema stano-vsko združenje nepremičninskega posredovanja. S prehodno določbo se ob uveljavitvi tega zakona ure-di položaj veljavnega Kodeksa dobrih poslovnih običajev v prometu z nepremičninami, ki ga je sprejelo Združenje za nepremičninsko posredovanje pri Gospodarski zbornici Slovenije - Zbornici za poslovanje z nepremičninami.

Ureditev v celoti zasleduje ureditev, vzpostavljeno v zakonodaji o varstvu potrošnikov, s ciljem večje vloge stanovskih združenj pri nadzoru opravljanja storitev v prometu z nepremičninami. S tem krepimo vlogo kodeksov dobrih poslovnih običajev kot avtonomnih pravnih virov pri poslovanju nepremičninskih družb na trgu ter hkrati zagotavljamo večjo samoregulacijo poleg državnih nadzornih organov. S tem omogočamo tudi večji nadzor in strokovnost pri presoji določenih pravnih in praktičnih vprašanj s tega področja. Kodeks dobrih poslovnih običajev tako postaja splošen instrument ravnanja, ki ne zavezuje samo članov izdajatelja kodeksa, temveč tudi vse ostale izvajalce dejavnosti na področju nepremičnin-skega posredovanja in s tem povečuje varnost vseh udeležencev v prometu z nepremičninami, zlasti pa položaja potrošnikov.

K 5. členu

Novi 5. člen uvaja dualizem in delitev na potrošniške posredniške pogodbe in gospodarske posredniške pogodbe po vzoru obligacijskega prava, ki v Obligacijskem zakoniku loči med gospodarskimi in ostalimi pravnimi posli ter v duhu posebne zaščite potrošnikov, zato je nujno potrebno tudi v tem zakonu razme-jiti med obema konceptoma obligacij, ki se med seboj v obligacijskem razmerju bistveno razlikujeta.

15 Takšen predlog izhaja tudi iz Dopisa Tržnega inšpektorata RS, štev. 900-359/2016-5 z dne 23.3.2016


V številnih primerih gre za gospodarske posredniške pogodbe, saj nepremičninska družba opravlja posredovanje za gospodarske subjekte, zato element javnega interesa še toliko manj vzdrži trezno in utemeljeno strokovno presojo glede doslej veljavnih omejitev v urejanju razmerij med nepremičninskimi družbami in naročitelji – gospodarskimi subjekti. Potrebno je upoštevati evropsko Direktivo in predpise s področja varovanja konkurence, ki določajo, da se smejo omejitve na področju nastopanja na trgu s strani državnih organov sprejeti samo v primeru posebej ugotovljenih razlogov varovanja javnega intere-sa, zdravja, okolja itd. Takšnih razlogov na tem področju, ko gre za razmerja med gospodarskim subjekti in nepremičninskimi družbami, ni mogoče ugotoviti. Poleg tega omenjeni predpisi določajo, da mora državni organ pred uporabo neposrednih ukrepov najprej uporabiti ekonomske ukrepe spodbujanja ra-zvoja in podobno, šele potem administrativne ukrepe. Menimo, da ni nobenega utemeljenega razloga za določanje omejitev plačil in trajanja ter odpovedi pogodbe o posredovanju za storitve na podlagi gospo-darskih pogodb, v razmerjih med nepremičninsko družbo in ostalimi gospodarskimi subjekti, saj gre za zelo konkurenčen trg, pri tem pa element interesa javnosti ni utemeljen. Ostaja pa v zakonu zagotovljeno varstvo pravic potrošnikov.

K 6. členu (4. člen veljavnega ZNPosr)

Ureja obveznost nepremičninske družbe, da zanjo opravlja posle posredovanja nepremičninski posre-dnik z licenco pristojnega ministrstva in za razliko od sedanje ureditve enake pogoje določa tudi za razmerja do tretjih oseb.


Ureja najvišje dovoljeno plačilo za posredovanje v razmerjih do potrošnikov in se na podlagi določbe novega 5. člena ne uporablja za gospodarske pogodbe o posredovanju v prometu z nepremičninami.

Čeprav najvišja dopustna višina plačila za posredovanje v prometu z nepremičninami ni z zakonom do-ločena v nobeni drugi državi članici EU, se s predlogom 7. člena zakona v do sedaj veljavno omejitev plačila za posredovanje v razmerjih s potrošniki ne posega. Kljub temu menimo, da bi bilo potrebno v bodoče razmisliti o odpravi te omejitve. V posameznih državah članicah EU so nepremičninske zbornice oz. združenja sprejela priporočila in smernice glede zaračunavanja storitev za posredovanje v prometu z nepremičninami, ki se uporabljajo kot dobri poslovni običaji, ne pa kot prisilni predpis. To izhaja iz dejstva, da gre za konkurenčni trg storitev z velikim številom ponudnikov in povpraševalcev. Takšne razmere so tudi v naši državi, saj deluje na tem področju 800 nepremičninskih družb in samostojnih podjetnikov s 1.700 licenciranimi posredniki, številne posle s tega področja pa opravljajo tudi »črni« posredniki.

V številnih primerih gre za posredovanje za gospodarske subjekte, ki prodajajo ali kupujejo nepremični-ne na trgu oz. jih jemljejo v najem. Zato gre v primeru sedanjih omejitev za edinstven primer, da Zakon določa ceno teh storitev v razmerjih med gospodarskimi subjekti, saj v RS ni z zakonom določena najvišja cena storitev za nobeno drugo vrsto blaga ali storitev, so pa določeni mehanizmi za oblikovanje cen za določene infrastrukturne, monopolne storitve (komunala, železnica).

Zakonodajalec mora upoštevati evropske in nacionalne predpise s področja preprečevanja omejevanja konkurence, ki določajo, da se smejo omejitve na področju nastopanja na trgu s strani državnih organov sprejeti samo v primeru posebej ugotovljenih razlogov varovanja javnega zdravja, okolja itd. Takšnih razlogov na tem področju ni mogoče ugotoviti. Poleg tega omenjeni predpisi določajo, da mora državni organ še pred uporabo neposrednih ukrepov najprej uporabiti ekonomske ukrepe spodbujanja razvoja in podobno, šele potem administrativne ukrepe.

Na podlagi primerjave s podobnimi ureditvami v nekaterih drugih evropskih državah (npr. Avstrija, Bel-gija idr...) in v primerjavi z nekaterimi drugimi primeri določanja tarif v poklicnih zbornicah v Sloveniji, ugotavljamo, da bi bilo možno ob ukinitvi najvišje dovoljene višine plačila za opravljanje storitve posre-dovanja v samem zakonu (ZNPosr) to urediti z okvirnimi tarifami plačil za posredovanje v prometu z ne-premičninami v razmerjih s potrošniki, ki bi jih na podlagi pooblastila v ZNPosr sprejela reprezentativna zbornica in h katerim bi dalo soglasje pristojno ministrstvo. Menimo, da pa ni nobenega utemeljenega


razloga za določanje takšnih okvirov plačil za storitve v razmerjih med nepremičninsko družbo in ostali-mi gospodarskimi subjekti, saj gre v teh primerih za gospodarske pogodbe, ki so že po splošnih načelih obligacijskega prava urejene drugače kot pogodbe s potrošniki. Iz navedenih razlogov predlagamo uved-bo že omenjenega dualizma gospodarskih in posredniških pogodb (novi 5. člen zakona).

Po naših ugotovitvah nepremičninske družbe opravijo manjši del vseh transakcij na nepremičninskem trgu (manj kot 30%), saj veliko število poslov na tem področju opravljajo sami zainteresirani subjekti preko lastnih oglasov, kakor tudi preko odvetnikov, notarjev in drugih.

Ob upoštevanju zgoraj navedenega predlagamo spremembo prvega odstavka 5. člena veljavnega ZNPo-sr, in sicer tako, da se omejitev ne nanaša na isto nepremičnino, temveč na istega naročitelja. V praksi je namreč sedanja določba povzročala številne nesporazume in posledično spore. Predlagamo tudi, da omejitev ne velja, kadar pogodbena vrednost nepremičnine znaša manj kot 25.000 evrov, saj je sedanja vrednost 10.000 evrov neživljenjska in ne odraža dejanskega stanja na trgu, oziroma pod to omejitev zapade izjemno majhen delež nepremičnin. Sedanja meja izhaja še iz časa uveljavitve veljavnega zakona in zaradi tržnih sprememb ter vstopa Slovenije v EU ne odraža več tržne situacije iz leta 2003, ko je bila uvedena. Zaradi sprememb na področju monetarne politike, inflacije ter spremembe v vrednosti nepre-mičnin se predlaga nova meja 25.000 evrov.

V drugem odstavku 7. člena predlagamo tudi nekoliko jasnejši zapis drugega odstavka 5. člena veljav-nega ZNPosr, ob tem pa predlagamo, da se natančneje zapiše, da mora biti pogodba sklenjena v pisni obliki. Predlagamo tudi, da se v drugem odstavku izrecno zapiše, da omejitev iz prvega odstavka ne vključuje davka na dodano vrednost, saj so se na trgu in v sodni praksi tudi v povezavi s tem vprašanjem pojavljala različna tolmačenja.

Ob jasno postavljenem pogoju sklenitve pisne pogodbe o nepremičninskem posredovanju se v petem odstavku posledično določa tudi sankcija za kršitev te določbe, ki do sedaj ni bila urejena, in sicer nič-nost. S tem se jasno zapiše, da pogodba o nepremičninskem posredovanju, ki je sklenjena v ustni obliki ni veljavno sklenjena, oziroma je nična. S tem je določen višji pravni standard glede obličnosti sklenitve pogodbe o posredovanju, saj se je v praksi pokazalo, da iz ustno dogovorjenih pogodb o posredovanju pogosto nastajajo sodni spori, v katerih je težko ugotoviti, kaj je bila prava volja strank pri sklenitvi takšnega dogovora oz. pogodbe.

K 8. členu

S predlagano novo določbo 8. člena se natančneje uredi pogoje za delitev plačila za posredovanje. Po-sebej je poudarjena obveznost, da mora tretja oseba pisno soglašati z višino prevzetega dela plačila za posredovanje.

Četrti odstavek 5. člena veljavnega ZNPosr je nepotreben, zato predlagamo, da se črta. Dodaja pa se nov drugi odstavek, ki posledično ureja podobne pogoje, kot so določeni v prvem odstavku tudi v primeru nepremičninskega zastopanja.

Tudi v primeru deljenega plačila za posredovanje se kot sankcijo za kršitev te določbe, ki do sedaj ni bila urejena, določa ničnost.


Ureja obvezno zavarovanje odgovornosti nepremičninske družbe za škodo, ki bi jo ta povzročila naroči-telju oz. tretji osebi z izvajanjem pogodbe o posredovanju.

V določbi 9. člena je za razliko od veljavne ureditve določena nižja minimalna zavarovalna vsota od veljavne ureditve, ki je hkrati posebej določena za posamezen zavarovalni primer in za vse zavarovalne primere v posameznem letu. Predlagana ureditev se v tem smislu, tako po vsebini, kot po višini, zgle-duje po ureditvi večine drugih primerljivih poklicev v Republiki Sloveniji. Dosedanja ureditev je namreč v primerjavi z drugimi poklici za nepremičninske družbe zahtevala nesorazmerno visoko minimalno zavarovalno vsoto, ki v ničemer ne odraža realnega kritja rizikov za dejanska tveganja, ki nastajajo v


dejavnosti nepremičninskega posredovanja, temveč je neutemeljeno prenormirana. Temu pritrjujejo tudi podatki o izplačanih škodah iz naslova zavarovanja odgovornosti nepremičninskih družb za zadnjih 5 let,16 iz katerih je razvidno, da povprečna izplačana škoda po škodnem primeru znaša približno 3.000 EUR. Iz podatkov je razvidno, da je število izplačanih škod izjemno majhno. Še bolj očitno pa je razmerje obračunanih odškodnin glede na višino vplačanih premij v navedenem obdobju.

Poleg tega v primeru nekaterih drugih reguliranih dejavnosti v Republiki Sloveniji, ko zakonodaja ravno tako zahteva obvezno zavarovanje poklicne odgovornosti, za to določa bistveno nižje minimalne zavaro-valne vsote. Kot primer lahko navedemo naslednje poklice:

1. notarji

Obveznost sklenitve zavarovalne pogodbe je določena v 14. členu Zakona o notariatu (Uradni list RS, št. 2/07 – UPB, 33/07 – ZSReg-B, 45/08 in 91/13). Najnižjo zavarovalno vsoto določi Minister za pravosodje po mnenju zbornice. Z Odredbo o najnižji zavarovalni vsoti (Uradni list RS, št. 80/94) je bila ta določena v višini 8.000.000 tolarjev (cca. 33.000 EUR).

2. odvetniki

Na podlagi določbe 9. člena Zakona o odvetništvu (Uradni list RS, št. 18/93, 24/96 – odl. US, 24/01, 54/08, 35/09, 97/14 in 8/16 – odl. US) odvetnika zavaruje Odvetniška zbornica. Minimalna zavarovalna vsota v zakonu ni določena.

3. projektanti, izvajalci, nadzorniki in revidenti

V 33. členu veljavnega Zakona o graditvi objektov (Uradni list RS, št. 102/04 – UPB, 14/05 – popr., 92/05 – ZJC-B, 93/05 – ZVMS, 111/05 – odl. US, 126/07, 108/09, 61/10 – ZRud-1, 20/11 – odl. US, 57/12, 101/13 – ZDavNepr, 110/13 in 19/15) je za te poklice določeno obvezno zavarovanje poklicne odgovornosti, in sicer v minimalni višini 41.000 EUR.

4. zdravniki

V 61. členu Zakona o zdravniški službi (Uradni list RS, št. 72/06 – UPB, 15/08 – ZPacP, 58/08, 107/10 – ZPPKZ in 40/12 – ZUJF) je določeno obvezno zavarovanje poklicne odgovornosti, minimalno zavarovalno vsoto pa v soglasju z ministrom določi zbornica. S Sklepom o zavarovanju zdravnikov in zobozdravnikov za škodo, ki bi lahko nastala pri njihovem delu (Uradni list RS, št. 11/01) je bila minimalna zavarovalna vsota določena pri 3.000.000 tolarjev (12.500 EUR).

5. dimnikarji

V starem zakonu zavarovanje ni bilo določeno. V predlogu novega Zakona o dimnikarski dejavnosti, ki ga je Ministrstvo za okolje in prostor v javno razpravo posredovalo 7.3.2016, pa je v 7. členu med pogoji za opravljanje dejavnosti določeno tudi obvezno zavarovanje poklicne odgovornosti, in sicer v minimalni višini 42.000 EUR.

6. izvajalci zasebnega varovanja

V 15. členu Zakona o zasebnem varovanju (Uradni list RS, št. 17/11) je za pridobitev licence določeno obvezno zavarovanje odgovornosti v višini najmanj 42.000 EUR po posameznem primeru oz. 84.000 EUR za vse zavarovalne primere v posameznem letu.

7. revizorji

Zakon o revidiranju (Uradni list RS, št. 65/08 in 63/13 – ZS-K) obvezno zavarovanje odgovornosti revi-zijskih družb določa v 67. členu. Minimalno zavarovalno vsoto pa veže na posamezne rezultate, in sicer

16 Podatki izhajajo iz dopisa Agencije za zavarovalni nadzor št. 0159-21/2015-2 z dne 16.12.2015 (v prilogi)


mora biti zavarovalna vsota zavarovanja odgovornosti za posamezen zavarovalni primer za posamezno poslovno leto najmanj enaka tistemu od naslednjih rezultatov, ki je višji:

o najvišji ceni za storitve revidiranja na podlagi posamezne pogodbe o revidiranju, pomnoženi s 15,

o seštevku cen za storitve revidiranja na podlagi vseh pogodb o revidiranju, pomnoženemu z 2,5.

Glede na navedeni primerjalni pregled zavarovalnih vsot obveznega zavarovanja poklicne odgovornosti je za dejavnost posredovanja v prometu z nepremičninami po mnenju predlagatelja primerna minimalna zavarovalna vsota v višini 40.000 evrov za posamezen zavarovalni primer oziroma 80.000 evrov za vse zavarovalne primere v posameznem letu, saj predstavlja 13-kratnik povprečne izplačane škode po ško-dnem primeru (po podatkih Agencije za zavarovalni nadzor iz priloženega dopisa v znesku 3.000 EUR) in je po višini primerljiva z ureditvijo za projektante, izvajalce zasebnega varovanja in dimnikarje ter celo višja od ureditve za notarje.

Interes naročitelja je dodatno zavarovan z določbo, da ga je nepremičninska družba ob sklenitvi pogod-be o posredovanju dolžna seznaniti z zavarovalno polico in tako naročitelju, kot tretji osebi na njuno zahtevo tudi izročiti kopijo zavarovalne police.

V novem drugem odstavku se dopušča tudi možnost sklepanja kolektivnih zavarovanj.

K 10. členu (tretji odstavek 6. člena veljavnega ZNPosr)

Ureja obveznost fiduciarnega računa za hrambo denarnih sredstev naročitelja in se bistveno ne razlikuje od sedanje ureditve. Dodana je zgolj obveznost in možnost, da je izvedbenega oblika sprejema sredstev nedvoumno določena in sicer izključno z nakazilom na ta fiduciarni račun in nikakor drugače. Zaradi pomembnosti določbe je ta uvrščena v poseben člen. Smiselno enaka ureditev velja tudi v Zakonu o odvetništvu in Zakonu o notariatu.

K 11. členu (6.a člen veljavnega ZNPosr)

Ureja obveznosti investitorja, pri čemer se v primerjavi z veljavno ureditvijo k enakim obveznostim zave-zuje tudi vmesnega kupca po analogiji iz Zakona o varstvu kupcev stanovanj in enostanovanjskih stavb - ZVKSES (Uradni list RS, št. 18/04), ki nepremičnino kupi ali kako drugače pridobi od investitorja brez namena uporabljati to nepremičnino. Z dopolnitvijo določbe se preprečuje možnost zlorab.

ZVKSES vmesnega kupca opredeljuje kot osebo, ki od investitorja ali drugega vmesnega kupca kupi enostanovanjsko stavbo oziroma posamezne dele stavbe, če gre za stavbo z več posameznimi deli, z namenom nadaljnje prodaje, in ne z namenom uporabljati to stavbo oziroma posamezen del stavbe. S tem dejansko opravlja prodajo na trgu, ki je po svoji naravi zelo podobna, ali celo izenačena investitorski prodaji.

Tako menimo, da tudi vmesnega kupca po ZVSKES lahko obravnavamo kot investitorja v skladu s 6. v povezavi s 3. členom ZNPosr, četudi ta vmesni kupec ne gradi za trg – saj bi z namensko razlago zakona lahko prišli do tega sklepa, da je tudi vmesni kupec zajet s to določbo. Takšni primeri vmesnih kupcev ali tem podobnih subjektov, ki so pridobili nepremičnino z namenom nadaljnje prodaje in ne z namenom uporabljati stavbo ali njen posamezni del, so zlasti nepremičninski oz. stanovanjski skladi, leasing druž-be in bančne ustanove.


Določa pogoje za opravljanje poslov posredovanja, pri čemer kot eno od izvedbenih oblik nepremičnin-skega posredovanja za razliko od dosedanje ureditve izrecno določa tudi zastopanje.


Ureja pogoje za državljana države pogodbenice ali tretje države in se ne razlikuje od dosedanje ureditve.


K 14. členu (7.b člen veljavnega ZNPosr)

Ureja občasno opravljanje poslov posredovanja in se ne razlikuje od dosedanje ureditve.


Ureja dopolnilno usposabljanje nepremičninskega posrednika in glede na dosedanjo ureditev predvide-va tudi možnost dopolnilnega usposabljanja po točkovnem sistemu po vzoru drugih reguliranih poklicev.

ZDNP pri GZS-ZPN je mnenja, da je smiselno urediti ustreznejšo obliko dopolnilnega usposabljanja ne-premičninskih posrednikov po vzoru uveljavljenega dopolnilnega usposabljanja, kot ga izvaja Slovenski Inštitut za revizijo za pooblaščene ocenjevalce vrednosti nepremičnin in je urejen v Pravilniku o priznanju dodatnega izobraževanja za podaljšanje veljavnosti dovoljenja za opravljanje nalog pooblaščenega oce-njevalca vrednosti (Uradni list RS, št. 110/09, 106/10, 21/12) ali Pravilniku o priznanju dodatnega izobra-ževanja za podaljšanje veljavnosti dovoljenja za opravljanje nalog pooblaščenega revizorja (Uradni list RS, št. 110/09, 9/11).

Iz tega razloga se predlaga, da se sprejme predlagana rešitev in pravilnik, ki bi urejal dopolnilno usposa-bljanje po ti. točkovnem sistemu, ki je bistveno bolj življenjski in učinkovit kot sedanja ureditev z uspo-sabljanjem na vsakih pet let, saj se predpisi, ki jih mora poznati nepremičninski posrednik, spreminjajo bistveno pogosteje. V interesu zakonodajalca in vseh uporabnikov storitev nepremičninskih družb bi moralo biti, da je nepremičninski posrednik ažurno informiran in poučen o vseh novostih. Tako bi s točk-ovnim sistemom ustrezneje uredili pridobivanje znanj in spodbudili posrednike k stalnemu spremljanju novosti in sprotnemu izobraževanju, prav tako bi omogočili podaljšanje licenc na podlagi sprotno prido-bljenih znanj, ki jih posredniki že tako ali tako morajo pridobiti, če želijo strokovno opravljati svoje delo na trgu.

ZDNP predlaga, da bi pravilnik določal pogoje in način dopolnilnega usposabljanja, kot pogoj za ohra-nitev pravice opravljanja dejavnosti nepremičninskega posrednika. Gospodarska zbornica Slovenije - Zbornica za poslovanje z nepremičninamibi dovoljenje za opravljanje poslov posredovanja (licenco) podaljšala tudi, če njegov imetnik predloži dokaze, da je opravil program dopolnilnega usposabljanja, s katerim je pridobil najmanj 250 točk v 5 letih. Točke bi morale biti primerno pridobljene z vseh področij, ki so obravnavana tudi pri podaljševanju licence v obdobju petih let.

Pristojno ministrstvo bi priznalo dopolnilno izobraževanje, ki ga organizirajo pooblaščene strokovne or-ganizacije, če pred pričetkom izobraževanja predložijo program in gradivo. Na podlagi tega bi pristojno ministrstvo določilo koeficient in število ur, ki bi bile upoštevane kot ure dopolnilnega usposabljanja v skladu s Pravilnikom. Po koncu usposabljanja bi morala organizacija, ki bi organizirala izobraževanje, predložiti dokazilo o udeležbi imetnikov licenc na dopolnilnem usposabljanju.

ZDNP bi na povabilo pristojnega ministrstva sodelovalo tudi pri postavitvi okvirjev in načina za izvedbo dopolnilnega izobraževanja na podlagi točkovnega sistema.

Določba za razliko od dosedanje ureditve predvideva tudi prenos pristojnosti za izvajanje dopolnilnega usposabljanja s pristojnega ministrstva na Gospodarsko zbornico Slovenije – Zbornico za poslovanje z nepremičninami.


Ureja odvzem licence nepremičninskemu posredniku.

Na podlagi izsledkov iz prakse tržnega inšpektorata, ZDNP in tudi MOP se je sedanja ureditev, da se lahko licenca odvzame šele po dvakratnem pisnem opominu, izkazala kot neučinkovita. Po izkušnjah gre za »lex imperfecta«, saj dejansko do odvzema lahko pride le v izjemnih primerih. Iz tega razloga se določa nekoliko drugačne pogoje za odvzem licence, pri čemer je poudarjena vloga pristojnega mini-strstva, da nadzira in ustrezno reagira na kršitve. Skladno s četrtim odstavkom je tudi v tem postopku poudarjena nadzorna vloga stanovskega združenja ter ostalih deležnikov, kot so združenja potrošnikov


itd. Predvsem pri presoji manjših kršitev pa je pogoj, da pristojno ministrstvo za mnenje o kršitvi zaprosi tudi stanovsko združenje, ki lahko na podlagi svojih strokovnih kompetenc in poznavanja tržnih razmer in vloge nepremičninskega posrednika tudi z vidika dobrih poslovnih praks posreduje svoje mnenje, ki je potem lahko dodatna podlaga za presojo pristojnemu ministrstvu v postopku trajnega (ne)odvzema licence.

Jasno je tudi določeno, da mora nepremičninski posrednik o odvzemu licence obvestiti svoje naročnike in takoj prenehati opravljati vse posle posredovanja.


Ureja izbris iz imenika nepremičninskih posrednikov in se od sedanje ureditve razlikuje zgolj v tem, da kot razlog za izbris ne navaja poteka dobe trajanja pogojne licence, ker je rok za izdajo slednjih že potekel.


Ureja pravno varstvo upravičencev, pri čemer se dodaja pravno varstvo zoper odločbe Gospodarske zbornice Slovenije - Zbornice za poslovanje z nepremičninami, saj so tej s predlogom zakona podeljena v zakonu določena javna pooblastila.


Določa prepoved opravljanja del, ki pomenijo konkurenco nepremičninski družbi, za katero opravlja po-sle posredovanja, in se ne razlikuje od dosedanje ureditve.


Določba ureja pogodbo o posredovanju v prometu z nepremičninami, pri čemer se je pokazala nujna potreba po jasnejši in nedvoumni ureditvi, da mora biti pogodba o posredovanju sklenjena v pisni obliki. V primeru kršitve te obveznosti je določena tudi sankcija ničnosti. Nadalje je potrebno razširiti tudi obve-zne sestavine v pogodbi, kot so dejanski (režijski) stroški, ki jih uvaja novi 36. člen.

Sodna praksa17 je sprejela stališče, da pisnost pogodbe ni obvezna (t. im. forma ad valorem) in da je možna tudi ustna sklenitev pogodbe o posredovanju, saj bi bila v nasprotnem primeru določena sankcija ničnosti pogodbe. Po pogovorih s predlagateljem zakona, torej pristojnim ministrstvom, je bil namen zakona prav v obvezni pisnosti pogodbe, ki pa v sedanji dikciji ni dosledno izpeljana, kljub temu da slednje izhaja iz 13. člena veljavnega ZNPosr in bi lahko z namensko razlago prišli do tega zaključka, je sodna praksa zavzela stališče, da je možna teorija o realizaciji, s tem pa je možna tudi ustna sklenitev posredniške pogodbe, kar je škodljivo za poslovno prakso in varnost naročiteljev in tretjih oseb.

Na zgornje ugotovitve je opozoril tudi TIRS.

Poleg tega je potrebno kot obvezne podatke pri pogodbi o posredovanju opredeliti tudi vse bistvene sestavine pogodbe – na to je opozorila tudi sodna praksa18, čeprav med temi navaja tudi »ceno storitve«, ki pa jo ZNPosr izrecno že določa, saj zahteva med podatki tudi višino plačila za posredovanje v skladu s 7. členom zakona.

17 VSL sodba I Cp 2288/2010, ki navaja: »Če bi želel zakonodajalec v ZNPosr pomanjkanje obličnosti sankcionirati z nično-stjo, bi to izrecno v zakonu navedel. Če pa pomanjkanje predpisane obličnosti ne povzroči ničnosti pogodbe, potem je treba uporabiti določbo 58. člena OZ, ki določa, da je pogodba, za katero se zahteva pisna oblika, veljavna, čeprav ni bila sklenjena v tej obliki, če sta pogodbeni stranki v celoti ali v pretežnem delu izpolnili obveznosti, ki so iz nje nastale.«18 VSL sodba I Cp 4202/2009, ki navaja: »V pogodbi o posredovanju, sklenjeni med nepremičninsko družbo in naročiteljem, morajo biti navedeni podatki o zavarovanju odgovornosti, nepremičninski posrednik, ki bo opravljal posle posredovanja, ter morebitni dodatni stroški, če je naročitelj naročil storitve iz 3. točke 2. odstavka 15. člena ZNPosr. Kot sestavina pisne pogodbe o posredovanju pa nista določena niti cena storitve niti predmet posredovanja, ki sta sicer bistvena elementa po-sredniške pogodbe. Iz namena predpisane pisnosti posredniške pogodbe je zato sklepati, da ni bil namen zakonodajalca, da so ustno sklenjene pogodbe o posredovanju nične, ampak je pisnost pogodbe o posredovanju predpisana iz razloga lažjega dokazovanja dodatno dogovorjenih storitev in z njimi povezanimi stroški.«


Na trgu se je pojavila anomalija, saj se je bistveno povečala objava oglasov za posredovanje brez skle-njene pogodbe o posredovanju in poskusi prevalitve celotnega plačila za posredovanje na tretjo osebo, kar je zaznala tudi Komisija ZDNP za presojo kršitev Kodeksa dobrih poslovnih običajev v prometu z nepremičninami. Prav tako je na to opozorila teorija in poslovna praksa19.

Predlagana 9. točka petega odstavka je enaka sedanji 8. točki in je namenjena seznanitvi naročitelja z okvirno informacijo o tem, kolikšen je okvirni neto znesek, ki ga bi prejel po odštetju plačila za posredo-vanje in davščin, če bi bil posel realiziran z višino ponudbene cene, določeno v pogodbi o posredovanju.

Dvanajsta točka določba izrecno izjavo, ki pomeni konkretizacijo dogovora med nepremičninsko družbo in naročiteljem iz 3. odstavka 4. člena zakona, da kodeks izrecno izključujeta.


Določba ureja skrbnost dobre nepremičninske družbe oziroma dobrega nepremičninskega posrednika.

Nova določba tretjega odstavka je posledica dolgoletne nezakonite prakse in določa, da v kolikor se je tretja oseba odzvala na oglas ali ponudbo in prišla v stik z nepremičninsko družbo z že izoblikovanim konkretnim vprašanjem oziroma povpraševanjem o konkretni nepremičnini, iz narave njunega odnosa izhaja, da nepremičninska družba s to tretjo osebo ni v nikakršnem pravno-posredovalnem razmerju, temveč je njun odnos naključne in dejanske narave. Pri tem ima lahko ta druga, vsiljena pogodba s tretjo osebo za posledico tudi absolutno neveljavnost oziroma ničnost pravnega posla, ravnanje nepre-mičninske družbe in posrednika, ki zanjo na tak način opravlja posle posredovanja pa bi lahko šteli za nemoralno.20

Problematiko nedopustnega dvojnega posredovanja in siljenje tretjih oseb k podpisovanju pogodbe o posredovanju, kot pogoj za izvedbo ogleda nepremičnine, kar (lahko) pomeni celo ničnost pogodbe o posredovanju s tretjo osebo je obravnavala tudi sodna praksa.

Sodba Višjega sodišča v Ljubljani, VSL Sodba II Cp 62/2011, v kateri sodišče ugotovi, da gre za nično pogodbo o posredovanju in nemoralno ravnanje, če se prevali plačilo za posredovanje na kupca, ki je v nasprotju s 5. členom ZNPosr21.

19 Glej Geisler, Robert: Pregled slabe in dobre prakse pri dvojnem posredovanju, delitvi plačila in obračunavanju stroškov pri posredovanju v prometu z nepremičninami, Zbornik referatov 24. posveta Poslovanje z nepremičninami, GZS-ZPN, Portorož, november 2013, stran 12-2720 Glej: Sklep Komisije ZDNP pri GZS-ZPN za presojo kršitev Kodeksa dobrih poslovnih običajev v prometu z nepremičninami, štev. 1/2013, o izrečenem ukrepu opomina zaradi kršitve kodeksa z izvajanjem nedopustnega dvojnega posredovanja in siljenja tretje osebe v sklenitev pogodbe o posredovanju ter pogojevanja ogleda s podpisom take pogodbe, objavljeno na spletnih straneh Komisije (URL: http://skrci.me/itpa4), nadalje tudi Djinović, M., navedeno delo, PP, št. 7-8/2009 in sodno prakso Višjega sodišča v Ljubljani, VSL Sodba II Cp 62/2011, v kateri sodišče ugotovi, da gre za nično pogodbo o posredovanju in nemoralno ravnanje, če se prevali plačilo za posredovanje na kupca, ki je v nasprotju s 5. členom ZNPosr.21 Iz obrazložitve sodbe: »Konkretna posredniška pogodba tako ne vsebuje temeljne zaveze posredovanja, tako je njena vsebina v nasprotju z ZNPosr in OZ, ki posredniško pogodbo definirata kot pogodbo, s katero se posrednik zavezuje, da si bo prizadeval najti in spraviti v stik z naročiteljem tretjo osebo, ki se bo z njim pogajala za sklenitev kupoprodajne pogodbe. Edina zaveza, ki jo je tožeča stranka s konkretno pogodbo sprejela v razmerju do tožene stranke je zgolj zaveza, da bo o njegovi ponudbi obvestila prodajalca, pri čemer mora to storiti že na podlagi zakona in sklenjene posredniške pogodbe s prodajalcem. Po vsebini takšna pogodba zato ne predstavlja posredniške pogodbe, saj glede na dejstvo, da je nepremičnina že najdena, manjka osnovna obveznost nepremičninskega posrednika, in sicer da bo iskal kupca nepremičnine. (…) Posredo-vanje pri nakupu stanovanja predstavlja prav iskanje stanovanja za naročnika, kar pa v konkretnem primeru tožeča stranka ni opravila. Upnik je konkretno stanovanje prodajal za prodajalca, ne pa iskal kupca. Tako upnik dolžniku v danem primeru ni razkazal nobenega stanovanja (razen kupljenega, ki si ga je dolžnik prišel samoiniciativno ogledati) in v tej smeri tudi glede na vsebino pogodbe ni prejel nobenega naročila, saj je tožena stranka stanovanje iskala samostojno prek interneta in na ta način konkretno stanovanje tudi našla. Vse storitve, ki jih je tožeča stranka v konkretnem primeru izvajala, oglas, ogled in druge storitve posredovanja, so bile naročene s strani prodajalca in usmerjene v iskanje potencialnih kupcev. Sporna pogod-ba je tako neveljavna, saj temelji na nedopustni podlagi oziroma neveljavni kavzi (enako Višje sodišče v Ljubljani v zadevi I Cp 1087/2000 in M. Djinović v Pravni praksi z dne 19.2.2009). (…) Sodišče se pri tem sklicuje na pravno naziranje, da pride ničnost kot sankcija lahko v poštev le takrat, ko je prizadet javni interes. Iz zgodovinske razlage ZNPosr izhaja nasprotno, in sicer, da je bil konkretni zakon sprejet predvsem zaradi varstva potrošnikov (torej javnega interesa), ki se znajdejo na nepre-mičninskem trgu. Prav zaradi slednjega je omenjeni zakon vpeljal določene kogentne določbe, ki so poleg splošnih določb OZ skušale zagotoviti varstvo potrošnika, kot na primer postavitev zgornje meje še dopustne provizije. V skladu z 2. odstavkom 14. člena ZNPosr nepremičninska družba ne sme spodbujati ali priporočati sklenitve pogodbe (tudi posredniške) zgolj z name-


Sodba Višjega sodišča v Celju, VSC sodba Cp 737/2010, v kateri sodišče ugotovi, da 5. člen ZNPosr v 2. odstavku določa, da lahko plačilo za posredovanje nepremičninska družba zaračuna le naročitelju na podlagi pogodbe o posredovanju. V primeru, da je dogovorjeno, da plačilo za posredovanje plačata obe stranki, se ta znesek razdeli. Pogodba, ki je sklenjena v nasprotju s I. in II. odstavkom je nična (III. odstavek). Ta določba je prisilnega značaja, izhaja pa iz bistva pogodbe o posredovanju in iz načela, da posrednik ne sme posredovati samo za eno stranko. Takšno posredovanje je v nasprotju z moralnimi predpisi, zato je zakon izrecno kot sankcijo določil ničnost.22

Sodba Višjega sodišča v Ljubljani, VSL sodba in sklep I Cp 1087/2000, v kateri sodišče ugotovi, da je nična tudi pogodba s prodajalcem, v kolikor ima nepremičninska družba predhodno že sklenjeno pogod-bo s kupcem in za njega išče zainteresirane tretje osebe (prodajalce) s katerimi bi se naročitelj (kupec) pogajal za sklenitev prodajne pogodbe. Iz dejanskega stanja zadeve izhaja, da se je prodajalec (toženec) odzval na ponudbo kupca (tretjega). Kupec je kupoval stanovanje preko posrednika. S tem, ko je posre-dnik prišel na ogled stanovanja, je zgolj izpolnjeval svojo obveznost iz pogodbe med njim in tretjim (kup-cem). Ob takšnem stanju pa je bila podlaga za sklenitev nove posredniške pogodbe med posrednikom in prodajalcem lahko edinole pridobitev premoženjske koristi brez protidajatve. Takšna kavza (podlaga) je nedopustna in pogodba zato nična.

V primerjavi z obstoječo ureditvijo je določba dopolnjena tudi s prepovedjo zavrnitve sodelovanja z drugo nepremičninsko družbo z namenom zasledovanja zgolj lastne ekonomske koristi in brez upošte-vanja interesa naročitelja, ker v praksi nekatere nepremičninske družbe zavračajo sodelovanje z drugimi nepremičninskimi družbami, ki zastopajo tretje osebe – potencialne kupce ali najemnike.


Določba ureja splošne pogoje poslovanja v prometu z nepremičninami, pri tem pa se je pokazala nujna potreba po jasnejši in nedvoumni ureditvi, da morajo splošni pogoji vsebovati obvezno določilo, da je na ogledu obvezna prisotnost nepremičninskega posrednika in ne naročitelja, saj naročitelj nepremičninski družbi lahko zaupa tudi ključe, ali pa se posli posredovanja nanašajo na nepremičnino, kjer prisotnost naročitelja ni nujno potrebna (npr. zemljišče).

Nadalje je potrebno razširiti tudi obvezne sestavine v splošnih pogojih in sicer se določi, da mora biti s splošnimi pogoji določena vrsta in višina dejanskih (režijskih) stroškov, ki jih uvaja novi 35. člen.


Določba ureja oglaševanje nepremičnine, ki je predmet posredovanja in določa obvezne sestavine ogla-snih sporočil, pri tem pa se je pokazala nujna potreba po spremembi predvsem na področju oglaševanja s transparenti.

nom pridobitve plačila. Tudi ta zakonska določba je usmerjena v varstvo potrošnikov oziroma javnega interesa. Pri tem tudi ne gre spregledati, da se z vprašanjem, ali gre pri tovrstnih poslih sploh za posredovanje pri nakupu nepremičnine, ukvarja Tržni inšpektorat RS, kot varuh javnega interesa. Zato sodišče nima prav, ko ugotavlja, da konkretna pogodba ne more biti nična, ker takšna sankcija zaradi varstva javnega interesa ni potrebna. Takšna pogodba pa je tudi nemoralna, ker z njo zaveže kupca k plačilu storitve, ki je več ne potrebuje. Z razlogom morale se sodišče ni ukvarjalo. Pogodba je v nasprotju z moralo, ker kupca zavezuje k plačilu posredniške provizije, čeprav je jasno, da posrednik za kupca nepremičnine ne bo iskal. Dejansko bo zgolj prenesel ponudbo za nakup stanovanja.«22 Iz obrazložitve sodbe izhaja:»5. člen v 2. odstavku določa, da lahko plačilo za posredovanje nepremičninska družba zara-čuna le naročitelju na podlagi pogodbe o posredovanju. V primeru, da je dogovorjeno, da plačilo za posredovanje plačata obe stranki (tega tožeča stranka nikoli ni zatrjevala), se ta znesek razdeli. Pogodba, ki je sklenjena v nasprotju s I. in II. odstavkom je nična (III. odstavek). Ta določba je prisilnega značaja, izhaja pa iz bistva pogodbe o posredovanju in iz načela, da posrednik ne sme posredovati samo za eno stranko. Takšno posredovanje je v nasprotju z moralnimi predpisi, zato je zakon izrecno kot sankcijo določil ničnost. Ker je dolžnost plačati za posredovanje dolžnost naročitelja (s katerim ima nepremičninska družba sprva sklenjeno pogodbo o posredovanju – op.a.), izjemoma delno tudi druge stranke (kar je v skladu z načelom, da je nedo-pustno, da dela le za eno stranko) in ker je predpisana sankcija nespoštovanja tega predpisa ničnost, tudi ni pomembna izjava o zainteresiranosti v zvezi z nakupom nepremičnine in samostojna zaveza kupca, da bo plačal provizijo. Provizija in plačilo morata biti določena v pogodbi o posredovanju na način, ki ga določa 5. čl. ZNPosr. Zato pritožbene navedbe tožeče stranke, da je sodišče zanemarilo to dejstvo, niso utemeljene. Sodišče prve stopnje je obrazložilo, da je takšna izjava nedopustna, na nedopustni in v nasprotju s kogentnimi predpisi dani izjavi, pa ne more temeljiti zahtevek za plačilo. Bistveno je, da bi bila tožeča stranka upravičena do plačila le v skladu s kogentnimi določbami ZNPosr.«


Vsebina norme 16. člena veljavnega ZNPosr je izjemno stroga in tudi neživljenjska. Določba prvega od-stavka 16. člena med drugim zahteva tudi navedbo sedeža nepremičninske družbe, kar je popolnoma nepotrebno, saj je ta podatek vsakemu zainteresiranemu dostopen preko javno dostopnih strani iPRS – Poslovni register Slovenije, ki ga vodi Agencija RS za javnopravne evidence in storitve (AJPES) in je lahko predmet spremembe zaradi prenosa sedeža. S tem pa postanejo vsi obstoječi marketinški materiali, ki so bil predhodno natisnjeni, neuporabni, kar bistveno poveča stroške poslovanja in predstavlja neso-razmerno regulacijo, kar se kaže še posebej pri oglaševanju s transparentom, izobešenim na samem objektu.

Sedanji drugi odstavek 16. člena določa izjemo pri oglaševanju s transparenti, pri tem pa ta določba popolnoma ne izpelje nameravane izjeme, ki bi bila ustrezna praksi in potrebam trga ter racionalnosti poslovanja. Določba opredeljuje, da pri oglaševanju s transparenti podatka o ceni ni potrebno navesti, pri tem pa ne izvzame tudi zahteve po navedbi ostalih podatkov, ki jih kot obvezne določa prvi odstavek 16. člena.

Menimo, da za oglaševanje na transparentih in tudi sredstvih javnega obveščanja (radio in televizija) niso potrebni podatki o lokaciji, ceni kvadratnega metra in površinah stavbe oz. njenih posameznih delov, če je transparent izobešen na samem objektu (torej na neposredni lokaciji), ki je predmet posre-dovanja v prometu in služi zgolj kot obvestilo javnosti in zainteresiranim, da je objekt ali posamezni del objekta predmet posredovanja pri prometu ter kot napotilo, kje lahko zainteresirana oseba pridobi več informacij. Enako velja za radio in televizijo, kjer se objavljajo praviloma krajši informativni spoti, ki imajo namen obvestiti javnost in zainteresirane naslovnike, da je določena nepremičnina predmet posredovanja v prometu ter hkrati napotujejo zainteresirane, kje lahko pridobijo več informacij. Prav tako pa izdelava transparentov za vsak objekt posebej (ki mora po veljavni ureditvi obvezno vsebovati tudi podatke o lokaciji, ceni oz. razponu cene na kvadratni meter, letu gradnje oz. prenove in firmo ter sedež nepremičninske družbe), pomeni izjemno veliko finančno obremenitev nepremičninskih družb, ki ni so-razmerna z namenom predpisane omejitve, saj se mora za vsak objekt izdelati unikaten transparent, ki pa za kasnejšo uporabo ni več primeren.

Iz tega razloga menimo, da stroga vsebina za oglaševanje na transparentih, radijskih in televizijskih spotih (razen podatka o firmi nepremičninske družbe) ter kontaktnih podatkih in napotilu, kjer lahko stranka pridobi več informacij (npr. spletna stran projekta, tel. št. nepremičninske družbe ali naslov ne-premičninske družbe) ni potrebna, zato jo je smiselno črtati.

Poleg tega se v petem odstavku (četrtem odstavku 16. člena veljavnega ZNPosr) dodaja prepoved ogla-ševanja posredovanja pri oddaji ali prodaji nepremičnine, za katero nepremičninska družba nima skle-njene ustrezne pogodbe o posredovanju. Določba je namenjena dodatni uveljavitvi obličnosti pogodbe o posredovanju in zaščiti naročitelja ter tretjih oseb – potencialnih kupcev ali najemnikov.


Ureja zaščito interesov naročitelja in se v prvih dveh odstavkih bistveno ne razlikuje od dosedanje ureditve. Nekoliko je zaradi širjenja zaščite interesov naročitelja dopolnjeno besedilo 4. točke prvega odstavka.

Nova določba tretjega odstavka pa določa pravico in dolžnost nepremičninske družbe, da v skladu zako-nom, ki ureja preprečevanje pranja denarja in financiranje terorizma, v skladu s katerim so nepremičnin-ske družbe tudi zavezanci za izvajanje ukrepov v skladu z zakonom in poročanje Uradu za preprečevanje denarja RS, in v namen zaščite interesov naročitelja glede tega koga bo pripeljala na ogled nepremičnine in mu zaupala občutljive podatke o naročitelju in njegovih zadevah, opravi preveritev istovetnosti strank z vpogledom v osebni dokument.


Določba ureja dolžnost obveščanja nepremičninske družbe s strani naročitelja, pri tem pa se je pri dose-danji ureditvi in uporabi zakona pokazala nujna potreba po spremembi na način, da morajo zaradi varstva


dobroverne nepremičninske družbe in načela vestnosti in poštenja tudi naročitelji na verodostojen način izkazati, s kom so sklenili pogodbo za nepremičnino, za katero so pred tem imeli sklenjeno pogodbo o posredovanju z nepremičninsko družbo in tudi ustrezno obveščati nepremičninsko družbo o morebitnih predhodnih stikih s tretjo osebo ter se vzdržati neposredne komunikacije s tretjo osebo, s katero ga je spravila v stik nepremičninska družba brez njene vednosti, saj je v tem delu v praksi prihajalo do veliko zlorab in nepotrebnih sporov. Smiselno se spremeni tudi naslov člena.

Poleg tega določba izrecno zavezuje nepremičninsko družbo oz. nepremičninskega posrednika, da vse podatke, ki se vodijo v javnih evidencah, pridobi sama in jih ne sme zahtevati od strank, kakor tudi, da so organi in nosilci javnih pooblastil dolžni zahtevane podatke posredovati nepremičninski družbi brezplačno.


Določa anonimnost naročitelja in se ne razlikuje od dosedanje ureditve.


Določba ureja načelo nepristranosti pri posredovanju, razen v primeru, kadar je nepremičninski posre-dnik v zastopniškem razmerju z naročiteljem in zastopa izključno interese naročitelja.


Določba ureja pravilo v primeru nasprotij interesov med nepremičninsko družbo in naročiteljem in se od sedanje ureditve ne razlikuje.


Določba ureja ekskluzivno posredovanje. Določba je v prvotni veljavi zakona iz leta 2003 dejansko ureja-la »ekskluzivno posredovanje«, a je bila z dvema novelama zakona spremenjena, zato sedanji naslov ni več ustrezal dejanski normi, vsebovani v tem členu in je v poslovni praksi ustvarjal zmedo. S to določbo se ponovno ureja možnost ekskluzivnega posredovanja, ki ni pravilo, kot je to bilo določeno leta 2003, ampak je v dispoziciji strank, saj to poznata tako pravna in ekonomska teorija, kot tudi poslovna praksa. S tem se daje dodatne možnosti tako naročniku kot tudi nepremičninskemu posredniku, da se dogovori-ta glede boljših pogojev sodelovanja, ki bodo v vzajemno korist obema.

V drugem odstavku se predvsem v interesu varstva naročitelja in še posebej varstva potrošnikov izrecno ureja obveznost nepremičninske družbe, da v pisni listini pogodbe o posredovanju jasno in nedvoumno že v naslovu označi, da gre za kvalificirano izvedbeno obliko posredovanja v prometu z nepremičnina-mi v obliki ekskluzivnega posredovalnega razmerja, ki za naročitelja pomeni tudi določene omejitve in dodatne obveznosti, prav tako pa mora biti pomen in narava takšnega ekskluzivnega razmerja jasno in pisno opredeljena v sami pogodbi ali splošnih pogojih, da kasneje ne bi nastale škodljive posledice za naročitelja ali tudi za tretje osebe.

K 31. členu

Nova določba posebej ureja podposredovanje, ki je bilo tudi na podlagi veljavnega zakona dovoljeno, pri čemer se jasneje določa obveznosti v primeru podposredovanja, predvsem glede volje in seznanitve naročnika.


Določba ureja obveznost preverjanja stanja nepremičnine, pri čemer se v prvem odstavku dodaja varoval-ko za nepremičninsko družbo, saj ta dejansko ne more vedeti za napake, ki ne sodijo v njeno strokovno področje. V preostalem se besedilo ne razlikuje od določbe 23. člena veljavnega ZNPosr.



Določba ureja pravilo za sestavljanje listin o pravnih poslih. Na podlagi pregleda reforme univerzite-tnega študija, z vpeljavo bolonjskega sistema in razvoja izobraževanja pravnikov v Sloveniji, sta naziva univ. dipl. prav. (po stari ureditvi do l. 2004) in mag. prava (po novi urediti po l. 2004) izenačena in je potrebno pravnemu besedilu »univerzitetni diplomirani pravnik«, ki predstavlja zakonski izobrazbeni pogoj za sestavo listin kot zapis pravnih poslov za stranke nepremičninske družbe, pripisati širši pomen, ne glede na različnost jezikovnih znakov. Iz tega razloga je potrebno določbo urediti tako, da pravica do sestavljanja listin pravnih poslov velja tudi za osebe z drugačnim nazivom, a najmanj z izenačeno stopnjo izobrazbe. Zapise pravnih poslov v skladu s predlagano določbo lahko pripravlja tudi oseba s pridobljenim strokovnim nazivom magister/magistrica prava po bolonjskem sistemu.



Zaradi preglednosti predlagamo, da se vsaka podlaga uredi v ločenem členu.

Predlagana določba ureja »redno« plačilo za posredovanje, pri tem pa se za razliko od sedanje ureditve dopušča možnost dogovora o delnem plačilu plačila za posredovanje že ob sklenitvi predpogodbe, saj nikakor ne gre enačiti situacije, ko nobena pogodba ni bila sklenjena in situacije, ko je bila na podlagi uspešnega posredovanja nepremičninske družbe sklenjena predpogodba (pactum de contrahendo). Predpogodba je namreč dvostransko obveznostnostni pravni posel (sinalagmatični pravni posel), ki ustvarja pravico in obveznost obeh pogodbenih strank (npr. prodajalca/najemodajalca in kupca/naje-mnika ipd.), da skleneta glavno pogodbo (prodajno, najemno, itd…), pri tem pa je takšna pravica tudi zavarovana s sodnim varstvom (terjatev oz. zahtevek na sklenitev pogodbe je iztožljiva), s tem pa je ta terjatev že v premoženjski sferi obeh strank. Pri tem nepremičninska družba nima nobenega vzvoda in tudi ni v njeni vplivni sferi, da stranki kasneje skleneta glavno pogodbo, zato je že zaradi načela pravič-nosti in v skladu z razvojem posredniških razmerij v splošnem obligacijskem pravu, ki takšno možnost plačila za posredovanje ob sklenitvi predpogodbe prepuščajo dispoziciji strank, potrebno nepremičnin-ski družbi za uspešnost pri vzpostavitvi stika, če je prišlo (zgolj) do sklenitve predpogodbe in ne že glavne pogodbe, priznati določeno nagrado za njen trud. Zaradi tega se predlaga, da je ta nagrada za trud zgolj v obliki delnega plačila za posredovanje, za preostali del do celotnega plačila za posredovanje pa je nepremičninska družba upravičena šele, če in ko je sklenjena glavna pogodba – to pa je lahko kot zasebno-pravni posel (prostovoljna sklenitev glavne pogodbe), kar je v večini primerov, ali pa tudi na podlagi sodbe sodišča z oblikovalnim zahtevkom na sklenitev pogodbe, ki nadomesti zasebno-pravni posel.

Uvaja se tudi pravica do plačila za posredovanje v primerih, ko pogodbo sklene z naročiteljem povezana oseba, saj je dosedanja praksa v tem smislu zaznala številne zlorabe.

K 35. členu


Zaradi preglednosti predlagamo, da se vsaka podlaga uredi v ločenem členu.

Nova določba prvega odstavka je smiselno enaka sedanji ureditvi in pravici do delnega plačila za posre-dovanje (do ¼) določena v petem odstavku 25. člena zakona.

Nova določba drugega odstavka v skladu s primerljivimi ureditvami v drugih državah ureja primere var-stva interesov nepremičninske družbe, kadar je nepremičninska družba v celoti upravičena do plačila za posredovanje in slednje narekuje načelo pravičnosti. Tako prva točka določa smiselno enako kot dose-danji zadnji stavek petega odstavka 25. člena zakona, pri tem pa uvaja tudi povezane osebe. Druga in


tretja točka pa sta novi in pomenita varstvo nepremičninske družbe kot posledica zaznave v praksi in po vzoru primerjalnih ureditev.

Druga točka določa pravico nepremičninske družbe do plačila za posredovanje, kadar pogodbo z naro-čiteljem sklene zakoniti ali pogodbeni predkupni upravičenec, kot najpogosteje pri prodaji po Zakonu o kmetijskih zemljiščih, Zakonu o varstvu kulturne dediščine, Zakonu o ohranjanju narave, Zakonu o obrambi in drugih pravnih poslih z javnopravnimi omejitvami.

Tretja točka določa in omejuje poskus izigravanja in izognitvi plačila za posredovanje, če bi naročitelj sklenil drugačno pogodbo za nepremičnino, ki je predmet posredovanja, pri tem pa ima takšna pogodba po svoji naravi in namenu enak rezultat, kot tista, ki je bila predmet posredovanja.

Določba četrtega odstavka konkretizira določbo 20. člena OZ tudi v razmerju do tretje stranke v tri-par-titnem poslu in to je nepremičninska družba. Primerjaj 20. člen OZ, ki določa odškodninsko odgovornost med strankama (naročitelj in tretja oseba), po katerem ena stranka drugi odgovarja za škodo, če se je pogajala za sklenitev pogodbe in je ta namen »brez utemeljenega razloga« opustila.23

Nova določba tretjega odstavka ureja pravico do plačila na podlagi ekskluzivnega razmerja in pomeni zaokrožitev ureditve ekskluzivne pogodbe o posredovanju.

K 36. členu

V skladu z ustaljeno sodno prakso in pravno teorijo24 se stranki pogodbe o posredovanju v prometu z nepremičninami na temelju 13. člena veljavnega ZNPosr in drugega odstavka 848. člena OZ, lahko v pogodbi dogovorita, da ima nepremičninska družba pravico do povračila stroškov, ki jih je imela pri iz-polnjevanju naročila, ne glede na to ali je bila pogodba sklenjena.25 Namen določbe je preprečiti zlorabe, ki so se dogajale v dosedanji praksi in jasno ter celovito in enotno urediti tudi ta pravna razmerja v tem specialnem predpisu, kot vsa ostala razmerja v zvezi s posredovanjem v prometu z nepremičninami, brez nepotrebnega odkaza na splošna pravila obligacijskega prava, zaradi preglednosti in varstva strank.

Nova določba podrobneje ureja pravico do plačila dodatnih storitev in dejanskih stroškov, saj se je pri dosedanji ureditvi in uporabi zakona pokazala nujna potreba po spremembi na način, da se zaradi ja-snosti in enotnega urejanja v specialnem predpisu uredi pravica povračila dejanskih (režijskih) stroškov tudi v samem ZNPosr ter jasneje uredi plačilo za dodatne storitve, ki je bilo do sedaj nesorazmerno prestrogo.

Pravilno izpolnitev obveznosti nepremičninske družbe lahko razdelimo v glavne sklope:26

1. Iskanje priložnosti za sklenitev pogodbe: nepremičninska družba pravilno izpolni obveznost tudi, če pri iskanju ni uspešna, a je ravnala z ustrezno profesionalno skrbnostjo (tretji odstavek 842. člena OZ).

2. Sklenitev pogodbe, ki je predmet posredovanja:

• nepremičninska družba uspešno opravi posel, ko je sklenjena pogodba med naročiteljem in tretjo osebo,

23 20. člen OZ določa: (1) Pogajanja pred sklenitvijo pogodbe ne zavezujejo in jih lahko vsaka stranka prekine, kadarkoli ho-če. (2) Vendar odgovarja stranka, ki se je pogajala, ne da bi imela namen skleniti pogodbo, za škodo, ki jo je povzročila drugi stranki. (3) Za škodo odgovarja tudi stranka, ki se je pogajala z namenom skleniti pogodbo, pa je ta namen brez utemeljenega razloga opustila in tako drugi stranki povzročila škodo. (4) Če se stranki drugače ne sporazumeta, trpi vsaka stranka svoje stroške s pripravami za sklenitev pogodbe, skupne stroške pa trpita v enakih delih.24 Glej Plavšak, Nina: Dodatek k XX. poglavju, v: Juhart, M. in Plavšak, N. (ur.):, Obligacijski zakonik s komentarjem, 4. knjiga, GV Založba, Ljubljana 2003, stran 63825 Več o tem glej Emeršič, Suzana: Pravilno in zakonito obračunavanje stroškov posredovanja – vidik predlagatelja ZNPosr glede specialne ureditve v ZNPosr in napotilom na OZ in Geisler, Robert.: Pregled slabe in dobre prakse pri dvojnem posredo-vanju, delitvi plačila in obračunavanju stroškov pri posredovanju v prometu z nepremičninami,, Zbornik referatov 24. posveta Poslovanje z nepremičninami, GZS-ZPN, Portorož, november 2013, strani 20-25 in 28-32.26 Več o tem glej: Plavšak, N.: Dodatek k XX. Poglavju, v: Juhart, M. et al: Obligacijski zakonik s komentarjem, GV Založba, Ljubljana, 2003, stran 604-640


• nepremičninska družba pravilno izpolni obveznost tudi, če pri iskanju ni uspešna, a je ravnala z ustre-zno profesionalno skrbnostjo:

- pri izbiri tretje osebe in naročitelja

- pri preveritvi pravnega in dejanskega stanja nepremičnine in opozorilom na napake

- pri ravnanju v skladu z naročiteljevimi interesi

3. Izpolnitev obveznosti strank iz pogodbe, ki je bila predmet posredovanja:

• končni interes strank je opraviti transakcijo (nepremičnina za plačilo kupnine)

• uresničitev tega končnega interesa strank pa ni predmet izpolnitvene obveznosti nepremičninske druž-be, če je pravilno izpolnila obvezanosti v 1. in 2. fazi zgoraj.


Določba ureja rok trajanja pogodbe o posredovanju. Dosedanja zakonska omejitev dopustnega roka veljavnosti pogodbe o posredovanju na največ 9 mesecev je edinstvena v Evropi. V nekaterih državah članicah EU (npr. Avstrija) imajo samo za pogodbo s potrošniki (fizičnimi osebami) sprejeto stališče, da naj bo pogodba časovno omejena, vendar rok ni neposredno določen. Poudarjamo, da je v veljavnem ZNPosr izrecno določeno, da stranki (2. odstavek 26. člena) lahko kadarkoli odpovesta pogodbo, če to ni v nasprotju z dobro vero in poštenjem.

Popolnoma nesprejemljivo je, da zakon določa najdaljši dopustni rok trajanja na največ devet mesecev ne samo za pogodbe s potrošniki, temveč tudi z gospodarskimi subjekti, kar se sedaj odpravlja, saj se gospodarske pogodbe izločajo iz urejanja te določbe, ker je takšna omejitev popolnoma neustrezna, ko gre npr. za prodajo poslovnih nepremičnin ali večstanovanjskih objektov, ki praviloma traja več let, zlasti v sedanjih razmerah na nepremičninskem trgu. Takšne omejitve ne pozna noben drug podoben predpis v RS oz. v EU.

Prav tako se ZDNP ob tem sklicuje na ugotovitve Komisije Državnega sveta za lokalno samoupravo in regionalni razvoj, ki je na svoji 67. seji 6. aprila 2011, ob obravnavi besedila novele ZNPosr-B sprejela Poročilo k Predlogu zakona o spremembah in dopolnitvah Zakona o nepremičninskem posredovanju (ZNPosr-B) - druga obravnava, v katerem Komisija podpira stališča Gospodarske zbornice Slovenije – Zbornice za poslovanje z nepremičninami in v poročilu med drugim ocenjuje, »…da ni nobene potrebe po zakonskem omejevanju roka trajanja pogodbe in je to stvar dogovora pogodbenih strank in obligacijskih razmerij. Če je rok trajanja pogodbe zakonsko določen in želi naročitelj pogodbo predčasno prekiniti, ima višje stroške v tem primeru, kot če ni zakonskih omejitev (op. a.: kar izhaja iz Obligacijskega zakoni-ka, saj je odpoved pogodbe za nedoločen čas lažja, kot odpoved pogodbe za določen čas). Komisija je opozorila na splošna obligacijska razmerja oziroma Obligacijski zakonik, ki določa, da znaša odpovedni rok po en mesec za vsako začeto leto trajanja pogodbe (op. a.: ki je sklenjena za nedoločen čas). Prav tako Obligacijski zakonik omogoča odstop od pogodbe brez odpovednega roka iz resnih vzrokov, kamor zagotovo štejemo neizpolnitev pogodbenih obveznosti ene od pogodbenih strank. Ne glede na tipske pogodbe, komisija ne vidi nobene ovire, da se naročitelj dogovori za sebi ustrezen rok trajanja pogodbe. Komisija se tudi strinja, da za gospodarske družbe rok trajanja pogodb ne more biti zakonsko določen, zaradi varnosti potrošnikov pa predlagatelju zakona in matičnemu delovnemu telesu Državnega zbora predlaga, da se preveri, ali bi bilo treba s tem zakonom ali na drug način položaj potrošnika posebej zaščititi in časovno omejiti trajanje pogodb, sklenjenih s potrošniki.«

Predlog zakona uvaja kompromisno rešitev, da se za gospodarske posredniške pogodbe omejitev traja-nja v celoti odpravi, medtem ko se za potrošniške posredniške pogodbe določi, da mora biti takšna po-godba obvezno časovno omejena, pri tem pa je v dispoziciji strank, da sami določita rok trajanja takšne pogodbe (po avstrijskem vzoru). Subsidiarno, v kolikor se stranki pogodbe ne dogovorita o roku trajanja, pa zakon določi najvišje dovoljeno trajanje potrošniške posredniške pogodbe in tudi najvišji dovoljen in razumen odpovedni rok. Pri tem je najvišje dovoljeno trajanje pogodbe povišano iz 9 mesecev, kar


je povsem nerazumen rok in ne odraža več dejanskega stanja na trgu, na 12 mesecev, kar je lažje tudi zaradi samega poslovanja.

Iz dosedanjega zakona se v celoti črta IV. Poglavje »JAVNE EVIDENCE O POSREDOVANJU V PROMETU Z NEPREMIČNINAMI«, saj so bili z dosedanjimi spremembami zakona črtani vsi vsebovani členi, zato je poglavje nepotrebno. Preostala poglavja se ustrezno preštevilčijo.


Predlog zakona ponovno uvaja določbo o posamičnem ocenjevanju tržne vrednosti nepremičnin, ki je v dosedanjih spremembah zakona iz njega izpadla. Določba je pomembna predvsem zaradi neurejenosti področja ocenjevanja vrednosti nepremičnin in zagotovitve enotnih standardov pri izvajanju dejavnosti in s tem zaščite potrošnikov.

Takšen predlog je posredovalo Združenje ocenjevalskih podjetij (ZOP) pri GZS-ZPN, zaradi številnih nejasnosti v praksi, ko gre za vrednotenje oz. cenitve nepremičnin, na kar je opozorilo leta 2014 tudi Računsko sodišče RS27.


Določba ureja pristojnosti za izvajanje določb zakona, pri čemer upošteva dejstvo, da se nekatere pri-stojnosti z javnim pooblastilom prenašajo na Gospodarsko zbornico Slovenije - Zbornico za poslovanje z nepremičninami.


Ureja opravljanje strokovnih izpitov in se ne razlikuje od dosedanje ureditve.


Določa pristojnost za izvajanje inšpekcijskega nadzora po tem zakonu in se ne razlikuje od dosedanje ureditve.


Člen ureja kazenske določbe za kršitve nepremičninske družbe, pri tem pa se je pri dosedanji ureditvi in uporabi zakona pokazala nujna potreba po spremembi in znižanju spodnje meje oz. najnižje globe, saj v primeru izreka tudi najnižje globe to dejansko v večini primerov pomeni, da takšna nepremičninska družba postane v trenutku zapadlosti te globe insolventna. Po strukturi med družbami, ki opravljajo dejavnost je namreč, največ mikro družb, ki jim tako visoka globa predstavlja nekajmesečne prihodke, s tem pa zagotovo ni dosežen namen zakona, saj za izločanje takšnih družb iz trga obstajajo drugi, ustreznejši mehanizmi.

Globe so določene po zgledu z Zakonom o varstvu potrošnikov.

Po evropskem pravu morajo biti predpisane sankcije učinkovite, sorazmerne, odvračilne, da bi tem krite-rijem zadostili pa morajo biti prekrški v posameznem zakonu razvrščeni v težje in lažje, zato je tudi TIRS predlagal,28 da se ZNPosr zgleduje po 77. in 78. členu Zakona o varstvu potrošnikov (Uradni list RS, št. 98/04 – uradno prečiščeno besedilo, 114/06 – ZUE, 126/07, 86/09, 78/11, 38/14 in 19/15), zato se temu predlogu v celoti sledi.

Zaradi uvedbe obveznosti za sprejem denarnih sredstev na fiduciarni račun in zaradi redakcijske napake pri sprejemanju novele ZNPosr-B se med kršitve pomotoma ni uvrstila kršitev te obveznosti, zato se s tem členom to odpravlja. Nadalje se dodaja tudi kršitev v primeru, da nepremičninska družba z naroči-teljem ne sklene pisne pogodbe o posredovanju, ki je s tem zakonom določena kot forma ad valorem,

27 Dopis Združenja ocenjevalskih podjetij pri GZS-Zbornici za poslovanje z nepremičninami z dne 23.12.201528 Dopis Tržnega inšpektorata RS, štev. 900-359/2016-5 z dne 23.3.2016


torej pogoj za veljavnost posredniškega razmerja s sankcijo ničnosti, v primeru, če ni sklenjena v pisni obliki, s tem pa se uvaja tudi globa za nepremičninsko družbo, v kolikor posreduje brez pisne pogodbe o posredovanju in se tako izključuje teorija realizacije po splošnih pravilih obligacijskega prava.


Določa kršitve nepremičninskih posrednikov ter globe zanje in se ne razlikuje od dosedanje ureditve.

K 44. členu

Glede na to, da je trenutno edini veljavni Kodeks dobrih poslovnih običajev, ki ga je sprejelo Združenje za nepremičninsko sodelovanje pri GZS – Zbornici za poslovanje z nepremičninami, in v praksi že deluje dlje časa, tako z vidika uporabnikov, potrošnikov, kot tudi z vidika prepoznavnosti sprejet kot pravni vir v posameznih sodnih postopkih, je smiselno, da se zaradi zagotavljanja funkcije, ki jo prinašajo kodeksi dobrih poslovnih običajev, dokler bo sprejeti nov kodeks, uporablja edini v praksi že sprejet in uvelja-vljen Kodeks. S tem se že z uveljavitvijo zapre časovna luknja, ki bi pomenila zamik pri uveljavljanju dobrih praks vseh nepremičninskih družb na trgu, ne samo članov stanovskega združenja.

K 45. členu

Določa vacatio legis.


Nujnost vzpostavitve registra izvenknjižnih hipotek (registra zarubljenih nepremičnin) za potrebe prometa z nepremičninami

Dušan KočarNepremičninski servis d.o.o.

Teoretično so nepremičnine in z njimi povezane stvarne pravice povsem zadovoljivo urejene z Zakonom o zemljiški knjigi (ZZK-1), v praksi pa se neredko pojavijo določene deviacije. Upoštevati je potrebno vsaj dva dejavnika, ki vplivata na to, da se ni možno zanašati zgolj na zemljiško knjigo:

• neusklajenost različnih splošnih pravnih aktov, ki urejajo isto področje, konkretno hipoteke in izvršbe na nepremičninah;

• nepopolnost oziroma neurejenost evidenc nepremičnin (kataster, zemljiška knjiga).

Če se najprej posvetimo drugemu dejavniku, je potrebno ugotoviti, da je nujen pogoj za vknjižbo hi-poteke v zemljiško knjigo predhodno vpisana nepremičnina. Kadar nepremičnina v zemljiško knjigo ni vpisana, razumljivo tudi hipoteke ni možno vpisati. Že samo ime pove, da so v zemljiško knjigo vpisane zemljiške parcele kot osnovna pojavna oblika nepremičnine. Pri tem smemo zatrditi, da so v zemljiškem katastru evidentirane in posledično vpisane tudi v zemljiško knjigo prav vse zemljiške parcele (minimalni časovni zamiki, ki nastanejo na primer pri parcelacijah, niso relevantni). To seveda pomeni, da so prav vse nepremičnine primerne, da se pri njih vknjižijo tudi hipoteke. Problem pa lahko nastane, kadar je na zemljiški parceli zgrajena stavba z več kot enim delom stavbe in je urejena etažna lastnina. V tem primeru zemljiška parcela nima več statusa nepremičnine, pač pa gre za skupni del stavbe - status nepremičnine imajo v tem primeru posamezni deli stavbe. Tudi ta ureditev je povsem ustrezna oziroma primerna za za-stavitev (za vknjižbo hipoteke), seveda pod pogojem, da je dosledna. Realnost pa je pogosto drugačna. Razlogi za to so različni, praviloma pa so posledica zgodovinskih okoliščin. V obdobju družbene lastnine posebnih razlogov za urejanje zemljiške knjige ni bilo (tako ali tako je »bilo« vse naše), zaradi česar se je bolj množično začelo skrbeti za pravilne zemljiškoknjižne vpise šele v devetdesetih letih prejšnjega stoletja, družbena lastnina na nepremičninah pa se je formalno ukinila pred manj kot dvajsetimi leti (z uveljavitvijo Zakona o lastninjenju nepremičnin v družbeni lastnini leta 1997). Dodatne probleme glede skladnosti dejanskega stanja z zemljiškoknjižnim sta prinesli tudi splošna nacionalizacija in kasneje denacionalizacija, ki sta za posledico imeli takoimenovano kvazietažno lastnino - v starih meščanskih hišah so bili vpisani nekateri (ne pa vsi) posamezni deli stavbe. Tudi razni interventni zakoni so (ne glede na njihovo dobronamernost) pogosto prispevali k neurejenosti stanja. Vzemimo za primer Zakon o posebnih pogojih za vpis lastninske pravice na posameznih delih stavbe v zemljiško knjigo (ZPPLPS), ki je omogočil vzpostavitev etažne lastnine tudi v primerih, ko se niso vpisali vsi deli stavbe. Ne glede na današnje bolj striktne predpise glede vzpostavitve etažne lastnine (etažno lastnino je možno ustanoviti le v primeru, da se vpišejo prav vsi posamezni in skupni deli) in ne glede na to, da je Zakon o vzposta-vitvi etažne lastnine na predlog pridobitelja posameznega dela stavbe in o določanju pripadajočega zemljišča k stavbi (ZVEtL) nekoliko olajšal vzpostavitev etažne lastnine v primerih, ko je težko doseči soglasje vseh etažnih lastnikov, nikakor ne smemo predpostaviti, da zemljiška knjiga zagotavlja popolno evidenco glede vseh v naravi obstoječih nepremičnin. V opisanih primerih imamo stavbo z več kot enim delom stavbe, pri čemer zemljiška parcela, na kateri taka stavba stoji, nima statusa nepremičnine, prav tako pa statusa nepremičnine de facto ne more imeti niti tisti del stavbe, ki v zemljiško knjigo ni vpisan (četudi je morda vpisan v kataster stavb). Pri nevpisanem delu stavbe namreč vknjižba hipoteke po naravi stvari ni mogoča, prav tako pa ne na zemljiški parceli, ki je zgolj skupni del stavbe. Tudi vknjižba lastninske pravica pri nevpisanem delu stavbe ni mogoča, kar pa seveda ne pomeni, da s takimi deli stavbe ne poteka promet. Sklenitev prodajne pogodbe je povsem zakonita, prav tako plačilo kupnine in izročitev »nepremičnine«, problem je zgolj vpis v zemljiško knjigo. Povsem realna in legitimna je tudi


potreba po zastavitvi take »nepremičnine« in v smislu zaščite upnikov tudi potreba po tem, da je taka »nepremičnina« lahko predmet izvršbe.

Ugotoviti je potrebno, da se je zgornjih okoliščin dobro zavedal tudi zakonodajalec, ko je v Zakonu o izvršbi in zavarovanju (ZIZ), ki je začel veljati 90 dni po objavi (17.7.1998) na več mestih predvidel položaj, ko nepremičnina ni vpisana v zemljiško knjigo. Najbolj »uporabna« sta 211. člen (ki ureja izvršbo na nepremičnini v primerih, ko je bila zemljiška knjiga, v katero je bila vpisana nepremičnina, uničena, ali ko nepremičnina sploh ni bila vpisana v zemljiško knjigo) in 254. člen (ki ureja zastavitev nepremičnine, ki ni vpisana v zemljiški knjigi)1. V takih primerih sodišče opravi rubež nepremičnine, za katero je predlagana izvršba (oziroma je predmet zastavitve), zapisnik o rubežu pa ima pomen zaznambe izvršbe (oziroma vknjižbe zastavne pravice) in mora biti razglašen na sodni deski in objavljen v Uradnem listu Republike Slovenije. Z zapisanim pa smo se že dotaknili prvega dejavnika (neusklajenost različnih splošnih prav-nih aktov, ki urejajo isto področje). Vezano na obravnavano temo moramo pri tem primerjati predvsem določila ZZK-1 in ZIZ. Ne glede na to, da je vsaj na prvi pogled (pa tudi upoštevajoč načelo »Lex posterior derogat legi priori«) bolj upošteven ZZK-1, pa nikakor ne smemo povsem zanemariti niti ZIZ. Ogromna večina kupcev in najbrž tudi večina nepremičninskih posrednikov (pa tudi pravnikov, ki za nepremič-ninske posrednike sestavljajo pogodbe in nenazadnje tudi notarjev) bi se sicer povsem zadovoljila z načelom zaupanja v zemljiško knjigo (8. člen ZZK-1)2 in se ne bi obremenjevala z zelo problematičnim prej omenjenim 211. (oziroma 254.) členom ZIZ, vendar bi takšno razmišljanje lahko privedlo tudi do nepopravljivih posledic. O tem nekoliko več v primeru iz prakse (katerega epilog sicer še ni povsem končan), še pred tem pa nekaj besed o tem, da je zakonodajalec sicer poskušal urediti samo tisti del nepremičnin, ki niso bile vpisane v zemljiško knjigo (na vpisane nepremičnine pa ni nameraval posegati), s čimer bi vzpostavil dva vzporedna sistema, ki si medsebojno ne bi konkurirala. Zakonodajalec pri tem seveda ni predvidel »sivega polja«, ki pa sploh ni redek pojav. Dejstvo namreč je, da je prav za vsak del stavbe možno zatrditi, da nekoč v preteklosti ni bil vpisan v zemljiško knjigo. Povsem izvorno je zemljiška knjiga dejansko vsebovala samo zemljiške parcele, posamezni deli stavb pa so se pojavili kasneje in si-cer z vzpostavitvijo etažne lastnine. Posledično torej za vsak posamezni del velja, da v nekem preteklem obdobju ni bil vpisan v zemljiško knjigo in teoretično je vsak tak posamezni del lahko bil urejen z 211. (oziroma 254.) členom ZIZ. Vzporednost ZIZ in ZZK-1 je tako zgolj navidezna in žal lahko tudi zavajajoča.

Na to temo je zelo zgovoren resničen primer (imena pa so seveda spremenjena). Janez Novak je od druž-be PODJETJE d.o.o. dne 21.4.2006 kupil nepremičnino 3.E (stanovanje št. 3 v pritličju Dolge ulice 1, Mala vas), vpisano v vl. št. 1720/3, k.o. Predmestje. V času priprave pogodbe (katere avtor sem bil sam, zato lahko zelo verodostojno povzamem vse okoliščine) je bila nepremičnina vpisana v zemljiško knjigo, kot lastnik je bil vpisan prodajalec, v (takratnih) C-listih ni bilo nobenih bremen. V nepremičninskem žargonu smo torej imeli čist ZK izpisek in torej nobenega razloga za skrb ali za dodatna preverjanja. Žal se je nekaj let kasneje pokazalo, da smo bili vsi skupaj v zmoti - kupec se je zanašal na nepremičninskega posrednika, ta se je upravičeno zanašal name, jaz pa sem se (ne)upravičeno zanašal na 8. člen ZZK-1

1 (1) Če je bila zemljiška knjiga, v katero je bila vpisana nepremičnina, uničena, ali če nepremičnina ni vpisana v zemljiško knjigo, mora upnik v predlogu za izvršbo navesti, kje je nepremičnina, njeno ime, meje in površino, oziroma druge podatke, potrebne za njeno identifikacijo.(2) V takem primeru opravi izvršitelj po odredbi sodišča rubež nepremičnine, za katero je predlagana izvršba. Na rubež povabi upnika in dolžnika. 39 Zapisnik o rubežu ima pomen zaznambe izvršbe in mora biti razglašen na sodni deski in objavljen v Uradnem listu Repu-blike Slovenije. “ “(1) Če nepremičnina oziroma posamezen del stavbe ni vpisan v zemljiški knjigi, morajo biti v notarskem zapisu iz 250. člena tega zakona navedeni podatki o legi nepremičnine oziroma posameznega dela stavbe, meji in površini, oziroma drugi podatki, potrebni za njegovo identifikacijo. (2) Notarskemu zapisu mora biti priložena listina, ki bi bila primerna za vknjižbo lastninske pravice. (3) Sklenitev notarskega zapisa iz 250. člena tega zakona ima pomen vknjižbe zastavne pravice. (4) Notarski zapis z navedbo osebnega imena oziroma firme in prebivališča oziroma sedeža zastavitelja ter s podatki iz prvega odstavka tega člena notar objavi v Uradnem listu Republike Slovenije, na listini iz drugega odstavka tega člena pa zaznamuje, da je nepremičnina zastavljena na podlagi sporazuma strank. Listina se izroči v hrambo notarju.2 (1) Kdor v pravnem prometu pošteno ravna in se zanese na podatke o pravicah, ki so vpisani v zemljiški knjigi, zaradi tega ne sme trpeti škodljivih posledic.(2) Kdor izpolni pogoje za vpis pravice oziroma pravnega dejstva v zemljiško knjigo v svojo korist in tega vpisa ne predlaga, nosi vse škodljive posledice takšne opustitve.


(na načelo zaupanja v zemljiško knjigo). Janez Novak je namreč od izvršilnega sodišča prejel Sklep z dne 27.11.2009, s katerim je sodišče

- ugotovilo, da je predmetno stanovanje, ki je bilo v izvršilni zadevi In 1234/2003 dne 16.9.2004 zaru-bljeno v korist upnice Marije Kovač, vpisano v zemljiško knjigo v podvložek vl. št. 1720/3, k.o. Pred-mestje in

- odločilo, da se Sklep o izvršbi In 2003/54321 z dne 2.12.2003 zaznamuje v zemljiški knjigi v korist upnice z učinkom dne 16.9.2004.

Pokazalo se je, da je bilo predmetno stanovanje v času izvršilnega postopka v lasti dolžnika Franca Kovača in da v tistem času stanovanje še ni bilo vpisano v zemljiško knjigo. Etažna lastnina na predme-tnem objektu je bila vzpostavljena 22.2.2005 in ob vpisu stanovanja v zemljiško knjigo ni prišlo do vpisa zaznambe izvršbe, tako da je bilo stanovanje po podatkih zemljiške knjige bremen prosto. Franc Kovač je 24.9.2005 predmetno stanovanje prodal družbi PODJETJE d.o.o. in ta se je kot lastnik bremen prostega stanovanja vpisala z učinkom 27.1.2006. Kdaj točno je prišlo do izvedbe vpisa, mi sicer ni znano, najka-sneje 21.4.2006 pa je družba PODJETJE d.o.o. že bila vpisana v zemljiško knjigo in pri tem v bremenskih listih ni bilo nobenih vpisov, niti niso bile vpisane nobene plombe (nerešeni zemljiškoknjižni predlogi). Upoštevajoč načelo zaupanja v zemljiško knjigo tako ni bilo nobene ovire za sklenitev prodajne pogod-be, zato je Janez Novak predmetno stanovanje kupil in ga sočasno tudi zastavil v korist upnika BANKA d.d. (predmetno stanovanje je kupil s hipotekarnim posojilom). Dne 5.5.2006 sta bila vložena ustrezna predloga za vknjižbo lastninske pravice in za vknjižbo hipoteke. Oba sta bila seveda tudi vpisana, tako da je nekaj let kazalo, da je vse v najlepšem redu - dokler ni upnica Marija Kovač dne 2.7.2009 predlagala zaznambo izbrisne tožbe, vložene 26.8.2008, skoraj vzporedno s tem pa je upnica uspela izposlovati tudi prej navedeni sklep, da se v zemljiški knjigi za nazaj zaznamuje Sklep o izvršbi iz leta 2003. S tem je bilo gladko ignorirano načelo vrstnega reda (10. člen ZZK-1), ki v kombinaciji s 5. členom ZZK-1 (začetek učinkovanja vpisov)3 in 8. členom ZZK-1 (načelo zaupanja v zemljiško knjigo) omogoča miren spanec vsem dobrovernim kupcem.

Iz zapisanega sledi, da je v resničnem primeru prišlo do konkurence dveh povsem legitimnih zahtevkov, pri čemer bo po naravi stvari nujno oškodovan vsaj eden. Ni namreč sporno, da je upnici iz izvršbe, ki je bila dovoljena s pravnomočnim sklepom že leta 2004, potrebno zagotoviti možnost poplačila, hkrati pa tudi ni nobenega dvoma o tem, da dobroverni kupec ne more utrpeti škodljivih posledic, saj je v pravnem prometu ravnal pošteno in se je zanašal na podatke o pravicah, ki so bili vpisani v zemljiški knjigi oziroma se je zanašal na to, da nevpisane pravice NE OBSTAJAJO. Upnici je njen položaj zagotovil ZIZ v 211. členu, ko je objavo zapisnika o rubežu izenačil z zaznambo izvršbe4, dobrovernemu kupcu pa njegov položaj zagotavlja načelo zaupanja v zemljiško knjigo (8. člen ZZK-1). Za potrebe te razprave je povsem nepomembno (nikakor pa ni nepomembno za upnico in/ali kupca), kdo bo v tej zgodbi (bolj) prikrajšan, pomembno je, da je prišlo do položaja, ki za urejen pravni sistem ni sprejemljiv in predvsem, da se to lahko tudi v bodoče ponavlja. Kot zapisano, noben posamezni del stavbe ni »od nekdaj« vpisan v zemljiško knjigo in tako obstaja možnost, da je nekoč bil obravnavan po 211. členu ZIZ, pri tem pa se z vpisom v zemljiško knjigo ne prenesejo v Uradnem listu RS objavljeni zapisniki o rubežu. Vpogled v zemljiško knjigo tako nima več nobenega pomena, saj se na objavljene podatke ni možno zanašati.

Največja uporabna vrednost zemljiške knjige in ostalih registrov je ravno v tem, da je relativno eno-stavno preveriti vse relevantne okoliščine, s tem pa preprečiti nepredvidene negativne vplive. Če bi v obstoječem sistemu previden kupec (ali pa skrben posrednik) želel s 100% zanesljivostjo ugotoviti, ali

3 (1) Zemljiškoknjižno sodišče odloča o vpisih in opravlja vpise po vrstnem redu, ki se določi po trenutku, ko je zemljiškoknji-žno sodišče prejelo predlog za vpis, oziroma, ko je zemljiškoknjižno sodišče prejelo listino, na podlagi katere o vpisu odloča po uradni dolžnosti. (2) Vrstni red pridobitve stvarne pravice se določi po trenutku, od katerega začne učinkovati vpis te pravice. (3) Vrstni red vpisane pravice se lahko spremeni samo pod pogoji, določenimi s tem zakonom.” “Vpisi pravic in pravnih dejstev v zemljiški knjigi učinkujejo od trenutka, ko je zemljiškoknjižno sodišče prejelo predlog za vpis, oziroma ko je zemljiškoknjižno sodišče prejelo listino, na podlagi katere o vpisu odloča po uradni dolžnosti, če ta zakon ne določa drugače.4 Na podlagi pravne fikcije se šteje, da so vsi ljudje seznanjeni z vsemi objavami v Uradnem listu.


ima nepremičnina, ki jo želi kupiti, kakršnekoli pravne napake, bi moral pregledati na tisoče strani VSEH objav v Uradnih listih za vsa leta za nazaj (najmanj do leta 1998, ko je začel veljati ZIZ)....

V drugem (prav tako resničnem) primeru sem na podlagi prej opisanih spoznanj kupcu svetoval ravno to, za kar sem trdno prepričan, da ni niti malo življnjsko, predvsem pa ni racionalno. Stanovanje, ki ga je lan-sko leto kupoval, še ni bilo vpisano v zemljiško knjigo (šlo je za eno tistih stanovanj, ki so bila iz takega ali drugačnega razloga izpuščena iz vpisa po ZPPLPS). Ker je torej vsaj teoretično obstajala možnost, da je bilo predmetno stanovanje predmet izvršbe in bi po ZIZ lahko obstajala »zaznamba izvršbe«, je kupec bolj ali manj natančno pregledal VSE objave v Uradnih listih za preteklih 17 let (od začetka veljave ZIZ dalje), vzporedno s tem pa je na VSE notarje v Sloveniji in na vsa sodišča v Sloveniji naslovil prošnjo za posredovanje podatkov5. Pri vsem skupaj je šlo tudi za eksperiment, kupec pa je bil izkušen strokovnjak na področju prometa z nepremičninami, tako da je v popolnosti razumel (teoretično) tveganje, ki je ob-stajalo pri nakupu nepremičnine. V Sloveniji je 44 Okrajnih sodišč in 11 Okrožnih sodišč (prav vsako od njih pa bi lahko bilo pristojno za postopke, ki bi lahko pomenili pravno napako nepremičnine) ter kar 95 notarjev, katerih evidence na žalost niso združene pri Notarski zbornici Slovenije. Problem poizvedova-nja pri sodiščih je upravičen interes - gre namreč za postopke, v katerih potencialni kupec nima statusa stranke, tako da mora po drugem odstavku 150. člena Zakona o pravdnem postopku (ZPP)6 kot »druga oseba, ki ima opravičeno korist« zahtevati pravico do pregleda POSAMEZNIH spisov, tak pregled pa mora dovoliti predsednik senata (če postopek še teče) ali predsednik sodišča (če je postopek že končan). Pri tem je problem, ker potencialni kupec po naravi stvari praviloma ne more vedeti za konkreten postopek, drugega odstavka 150. člena ZPP pa ni mogoče uporabiti, kadar se zahteva informacije o določeni ose-bi, ki se nanašajo na več postopkov oziroma na postopek, o katerem konkretni podatki potencialnemu kupcu niso znani7. Problem poizvedovanja pri notarjih pa je (ne)pripravljenost notarjev na sodelovanje, ker ne obstaja njihova zakonska dolžnost sporočanja podatkov o poslih določene osebe (teh oseb je seveda lahko neomejeno veliko, če so se lastniki predmetnega stanovanja pogosto menjali), poleg tega pa najbrž sploh ne obstaja evidenca poslov, ki bi se tikali določene nepremičnine. Poizvedbe pri sodiščih in notarjih zato skoraj zanesljivo ne bodo dale tako zanesljivih rezultatov, da bi priseben nepremičninski posrednik za varnost posla jamčil s svojo licenco. Pregled objav v Uradnih listih je sicer bolj zanesljiva pot, a ne brez vsaj teoretičnega tveganja. Drži sicer, da brez objave zapisnika o rubežu v Uradnem listu ne more priti do »nadomestne« zaznambe izvršbe, vendar med začetkom izvršilnega postopka in objavo zapisnika o rubežu v Uradnem listu mine nekaj časa8, tako da obstaja nekakšno sivo obdobje, ko izvršbe oziroma rubeža ne moremo izključiti niti v primeru, da smo si vzeli dovolj časa za temeljit pregled vseh objav v Uradnih listih. Na načelo vrstnega reda se pri nevpisanih nepremičninah ne moremo zanašati (ni-ti v primeru, da v vmesnem času pride do vpisa nepremičnine v zemljiško knjigo). Najmanj, kar se lahko v takem primeru zgodi, je to, da bo dobroverni kupec moral pred sodiščem dokazovati, da je pogodbo sklenil (oziroma da je bil podpis prodajalca na njej overjen) pred objavo zapisnika o rubežu v Uradnem listu. Ne glede na morebiti ugoden izid za dobrovernega kupca pa tako stanje (oziroma z njim povezano teoretično tveganje) ni sprejemljvo za noben urejen pravni sistem, sploh, kadar so na voljo relativno enostavne rešitve.

Kako bi torej ta problem bilo možno urediti?

Prvotno besedilo ZIZ je v drugem odstavku 12. člena9 predvidevalo register zastavnih pravic na nepremič-ninah, ki niso vpisane v zemljiško knjigo. Register naj bi se vodil pri Notarski zbornici Slovenije kot javna

5 ... o tem, “ali je bil voden kakšen postopek (izvršba ali izvenknjižna zastava ali karkoli drugega) v zvezi s predmetno nepre-mičnino, ki bi lahko imel za posledico obremenitev predmetne nepremičnine ali drug zadržek za pridobitev lastninske pravice6 Stranke imajo pravico pregledovati in prepisovati spise pravde, v kateri so udeležene. Spis v elektronski obliki imajo stranke pravico pregledovati in prepisovati tudi v elektronski obliki v informacijskem sistemu, v katerem stranka svojo istovetnost dokaže s svojim kvalificiranim potrdilom za elektronski podpis. Drugim osebam, ki imajo opravičeno korist, se lahko dovoli ta pregled in prepis posameznih spisov. Dokler postopek teče, dovoli to predsednik senata, potem ko je končan, pa predsednik oziroma predstojnik sodišča oziroma delavec na sodišču, ki ga ta določi. Stranke imajo pravico v informacijskem sistemu spremljati potek postopka. 7 Tako tudi Višje sodišče v Ljubljani VSL sklep II Cp 295/2010.8 V prej opisanem primeru je med izdajo sklepa in objavo v Uradnem listu minilo dobrih 9 mesecev.9 Več upnikov, ki uveljavljajo svoje denarne terjatve proti istemu dolžniku in na istem predmetu izvršbe, se poplača po tistem vrstnem redu, po katerem so pridobili pravico do poplačila iz tega predmeta, razen v primerih, v katerih ta zakon določa drugače.


knjiga, akt o nastavitvi in vodenju registra zastavnih pravic naj bi izdala Notarska zbornica Slovenije po predhodnem soglasju ministra, pristojnega za pravosodje. Žal se je zakonodajalec že štiri leta kasneje očitno premislil in s 6. členom novele ZIZ-A črtal drugi, tretji, četrti in peti odstavek 12. člena, s tem pa zakonsko dolžnost, da Notarska zbornica Slovenije vzpostavi register izvenknjižnih hipotek. Kaj je botrovalo takšni odločitvi, najbrž nima smisla ugibati, je pa potrebno na tem mestu ugotoviti, da je bila na začetku leta 2004 sprejeta Uredba o registru neposestnih zastavnih pravic in zarubljenih premičnin. Z nekoliko širšim pogledom na stvari lahko nepremičnino, ki ni vpisana v zemljiško knjigo (za potrebe zastavitve in rubeža) izenačimo s premičninami, na katerih so NEPOSESTNE zastavne pravice. Najbolj pomembna razlika med premičninami in nepremičninami je ravno to, da je pri premičninah posest tista, ki nakazuje na lastninsko pravico, pri nepremičninah pa se za to zahteva vpis v zemljiško knjigo. Če torej vpis v zemljiško knjigo ni mogoč (ker nepremičnine ni v zemljiški knjigi), je navzven viden znak lastninske pravice lahko le posest, kot to velja za premičnine. Prav tako je potrebno upoštevati tudi to, da se zastava premičnin praviloma opravi z izročitvijo v posest, tako da je predmetni register potreben oziroma smiseln samo za neposestne zastave - to pa je hkrati bistvena značilnost nepremičnin, saj se pri nepremičninah zastava vedno opravi neposestno (s hipoteko). V elementih neposestne zastave tako ni bistvenih razlik med nepremičninami, ki niso vpisane v zemljiško knjigo in premičninami. Posledično vsaj na prvi pogled ni videti razumnega razloga, da ustrezen register obstaja za premičnine, za nepremičnine, ki niso vpisa-ne v zemljiško knjigo, pa ne obstaja...

Register neposestnih zastavnih pravic in zarubljenih premičnin je po 2. členu10 navedene uredbe javna knjiga, ki je zaradi zagotavljanja varnosti pravnega prometa namenjena vpisu in objavi podatkov o za-stavnih pravicah na premičninah, ki so zarubljene oziroma neposestno zastavljene ali je glede njih zaradi začasnega zavarovanja omejen pravni promet, in ki imajo s to uredbo določen enolični identifikacijski znak. Register se vodi pri AJPES, vpis v register pa se opravi na zahtevo notarjev, izvršiteljev in drugih organov, določenih z zakonom. AJPES tudi vodi zbirko listin, na podlagi katerih je bil zahtevan vpis v register, in zagotavlja vpogled v podatke iz registra. Na prvi pogled se zdi taka ureditev ustrezna, ker pa se ta register ne tiče nepremičnin, se s podrobnejšo analizo nima smisla ukvarjati.

Glede na to, da obstaja register zastavnih pravic na premičninah, se tako ponujata dve možni rešitvi in sicer se lahko po zgledu registra zastavnih pravic na premičninah uredi še register zastavnih pravic na nepremičninah ali pa se stvari še nekoliko poenostavi in se določi, da se za potrebe registra nevpisane nepremičnine obravnava kot premičnine. Vzporedno s tem bi bilo seveda potrebno ustrezno spremeniti 211. člen ZIZ (pa tudi 254. člen), ker ni nikakršne potrebe po vzporednih rešitvah, sploh kadar je ena od rešitev popolnoma pregledna, druga pa zelo, zelo nepregledna.

Na ta način bi rešili vse bodoče probleme, ostane pa nam še vprašanje, kako obravnavati tiste hipoteke in izvršbe, za katere je bil v Uradnem listu nekoč v preteklosti objavljen zapisnik o rubežu. Glede na to, da imamo pri tem dve vrsti nepremičnin (tiste, ki so v vmesnem času že vpisane v zemljiško knjigo in tiste, ki še vedno niso vpisane v zemljiško knjigo), bi morali predvideti tudi dva različna postopka, žal pa noben od njiju ne bo enostaven. Seveda pa bo bistveno bolj enostaven za pravosodne organe, kot je sedanja ureditev za potencialne kupce in/ali nepremičninske posrednike. Če namreč želimo imeti red, bo potrebno (brez izjeme) VSE objave zapisnikov o rubežu po uradni dolžnosti preseliti iz nepre-glednih arhivov Uradnega lista Republike Slovenije v zemljiško knjigo (če je prišlo v vmesnem času do vpisa nepremičnine v zemljiško knjigo) ali v register izvenknjižnih izvedenih pravic na nepremičnini (če v vmesnem času do vpisa nepremičnine v zemljiško knjigo ni prišlo). Kot zapisano, to niti približno ne

Zastavne pravice upnikov na premičninah ali na nepremičninah, ki niso vpisane v zemljiško knjigo ali pa je bila zemljiška knjiga, v katero je bila nepremičnina vpisana, uničena, pridobljene po tem zakonu na podlagi predloga o izvršbi ali predloga za zavarovanje denarne terjatve, se zaradi evidentiranja vrstnega reda poplačila več upnikov vpišejo v register zastavnih pravic na premičninah oziroma v register zastavnih pravic na nepremičninah, ki niso vpisane v zemljiško knjigo ali je bila zemljiška knjiga, v katero je bila nepremičnina vpisana, uničena. Registra iz prejšnjega odstavka tega člena se vodita pri Notarski zbornici Slovenije. Registra sta javni knjigi. Vpis zastavne pravice iz drugega odstavka tega člena predlaga upnik; stroški vpisa, so izvršilni stroški. Akt o nastavitvi in vodenju registra zastavnih pravic iz drugega odstavka tega člena izda Notarska zbornica Slovenije po predhodnem soglasju ministra, pristojnega za pravosodje.10 Register je javna knjiga, ki je zaradi zagotavljanja varnosti pravnega prometa namenjena vpisu in objavi podatkov o za-stavnih pravicah na premičninah, ki so zarubljene oziroma neposestno zastavljene ali je glede njih zaradi začasnega zavaro-vanja omejen pravni promet, in ki imajo s to uredbo določen enolični identifikacijski znak.


bo zabavno ali kratkotrajno početje, a je v vsakem primeru to bistveno bolje kot pa imeti en sam sodni postopek, ki bo odločal o tem, ali je pomembneje varovati interes dobrovernega kupca ali interes upnika. Obstaja namreč samo en način, kako bi lahko hkrati zavarovali interes obeh - če Republika Slovenija nase prevzame dolžnost poplačila upnika. S tem bi dobrovernemu kupcu ostala bremen prosta nepremičnina, upnik pa bi dobil poplačano svojo zavarovano terjatev. V realnosti najbrž ne moremo pričakovati, da bo mati država zelo širokogrudno razvezala mošnjiček in kar po tekočem traku poplačevala upnike, saj je splošno znano, da denarja primanjkuje še za redno poslovanje. Poleg tega sem kot davkoplačevalec odločno proti taki rešitvi, saj dolgoročno pomeni le to, da bomo vsi odplačevali posledice neposrečene oziroma nedosledne ureditve ZIZ.

Hkrati pa je potrebno upoštevati tudi to, da so vsa izvenknjižna bremena lahko veljavno nastala samo na podlagi sodne odločbe ali na podlagi notarske listine. Če se hoče torej posameznik spopasti z ugota-vljanjem morebitnega obstoja bremen, se mora obrniti na točno 150 naslovov (vsa sodišča in vsi notarji), medtem ko bi se vsak od pristojnih moral ukvarjati le s svojimi zadevami. Poleg tega posamezniku ni dano, da preverja vse po vrsti in brez navedbe konkretne zadeve, sodišča pa imajo na voljo vse podatke in praviloma tudi tehnične možnosti. Vsa sodišča in vsi notarji bi morali (na primer v roku 90 dni) organu, ki bi vodil register izvenknjižnih izvedenih pravic na nepremičnini, sporočiti podatke o vseh kadarkoli v zgodovini (po uveljavitvi ZIZ?) nastalih izvedenih pravicah oziroma po domače o bremenih. Organ, ki bi vodil register, bi imel na voljo določen čas (na primer 30 dni), da vse te podatke vnese v register in da ta register objavi (brez podatkov o upnikih, seveda) in poda javni poziv, da vsi zainteresirani vpogledajo v register in preverijo, če je (tudi) njihova izvedena pravica vpisana v register in da po potrebi ukrepajo. Upnikom bi morda lahko dali na voljo tudi nekoliko daljši čas, čeprav je vprašanje, ali obstaja utemeljen razlog, da bi za vpogled v regiter in ureditev podatkov, morali imeti na voljo kaj več časa kot tistih 60 dni, kolikor jih imajo na voljo zainteresirani v postopku obnove listine po 234. členu ZZK-1.

Če se na koncu vrnem nazaj na primer, ki sem ga opisal na začetku. Stanovanje, ki je bilo predmet naku-pa in kasneje zastavitve z bančno hipoteko, je bilo v času sklepanja poslov vpisano v zemljiško knjigo in brez bremen. Kupec, ki se je zavedal svoje pravne neukosti, je najel nepremičninskega posrednika in ga je pošteno plačal, da bi ta zanj poskrbel za varen nakup. Posrednik, ki po izobrazbi ni pravnik (ima pa tudi pravniška znanja, saj se ta od posrednika zahtevajo že na izpitu), je najel in pošteno plačal pravni-ka, da je ta skladno z Zakonom o nepremičninskem posredovanju (ZNPosr) sestavil prodajno pogodbo. Pogodba je bila overjena pri notarju oziroma natančneje: na pogodbi je bil pri notarju overjen podpis prodajalca. Vsi vpleteni (najbrž vključno s prodajalcem) so smeli verjeti, da v zemljiško knjigo vpisani podatki odražajo dejansko stanje, na koncu pa se je izkazalo, da je kupec utrpel premoženjsko škodo. Kdo bi lahko bil za to škodo odgovoren? Posrednik, pravnik, notar, zavarovalnica, Republika Slovenija?

Notarji so si že pred leti zagotovili imuniteto s šestim odstavkom 64. člena Zakona o notariatu11 (odgovar-jajo le za pristnost podpisa, ne pa za vsebino pogodbe oziroma za neobstoj pravnih napak na nepremič-nini), zato pri njih najbrž ni mogoče iskati finančne rešitve nastalega problema. Zavarovalnica, ki sicer do

11 Notar sme potrditi, da je stranka vpričo njega lastnoročno ali varno elektronsko podpisala listino ali dala nanjo svoj ročni znak, ali da je podpis ali ročni znak, ki je že na listini, vpričo njega priznala kot svojega. Pri overitvi varnega elektronskega podpisa notar preveri veljavnost kvalificiranega potrdila, kot to določata zakon in notra-nja pravila overitelja. Overitev se vpiše na izvirno listino v fizični obliki z navedbo, kako je bila ugotovljena istovetnost ter ugotovitvijo, da je pod-pis ali ročni znak pristen. Overitvena klavzula vsebuje opravilno številko vpisnika ter datum, notarjev podpis in pečat. Overitev se doda k listini v elektronski obliki z navedbo, kako je bila ugotovljena istovetnost ter veljavnost elektronskega podpisa, opravilno številko vpisnika in datumom, in jo notar skupaj z listino varno elektronsko podpiše. Podpis osebe, katere pravico, ki se vpisuje v zemljiško knjigo, se prenaša, spreminja, obremenjuje ali preneha, lahko na zemljiškoknjižnem dovolilu kot zasebni listini overi samo notar. Pred overitvijo podpisa lastnika na zasebni listini, s katero se nepremičnina odtuji ali obremeni, je notar dolžan pogodbene stranke, ki so prisotne pri overitvi, opozoriti, da je za vsebino listine notar odgovoren le, če jo sestavi v obliki notarskega zapisa.Ko notar overi podpis na zasebni listini, s katero se nepremičnina odtuji ali obremeni, v njej navede opozorilo iz prejšnjega odstavka. Pri overjanju podpisa se mora notar seznaniti z vsebino listine samo toliko, kolikor je to potrebno, da izpolni rubrike vpi-snika o overitvah in potrdilih. Notar ni odgovoren za vsebino listine in ni dolžan ugotavljati, ali stranke smejo skleniti po-sel, na katerega se listina nanaša. Določbe 23. člena tega zakona se glede overitev podpisov po notarju ne uporabljajo. Ne glede na določbo prejšnjega odstavka pa mora notar upoštevati vsebino listine, kolikor predpis veže overitev podpisa na izpolnitev določenih pogojev.


neke mere odgovarja za delo posrednika, bo brez večjih težav argumentirala, da posrednik ni storil nič protipravnega (kar je nujen element za izplačilo odškodnine) in na ta način »oprala« sebe, posrednika in tudi pravnika. Pravnik namreč lahko odgovarja le svojemu naročniku, to pa je posrednik, ne odgovarja pa posrednikovemu naročitelju in če naročitelj ne more terjati posrednika (ker je že zavarovalnica uspešno argumentirala, da posrednik ni storil nič protipravnega), tudi posrednik ne more terjati pravnika. Na kon-cu ostaneta v igri le še posameznik (pa naj gre za dobrovernega kupca ali pa za upravičenega upnika) in država. Tudi odškodninska odgovornost države temelji na neustreznem ravnanju (ali opustitvi) države in njenih organov. Prvotno besedilo ZIZ je predvidevalo tudi register zastavnih pravic na nepremičninah, a je bila to kasneje z novelo odpravljeno. V vmesnem obdobju štirih let bi tako vsaj teoretično lahko uspel dokazati protipravnost z opustitvijo z zakonom predpisanega ravnanja in bi tako bila podana odškodnin-ska odgovornost, v praksi pa je bolj verjetno, da bi tisti, ki bi moral biti odgovoren za nastanek škode uspel dokazati pretrganje vzročne zveze s kakšnim drugim dejanjem in/ali okoliščino. Verjetnost, da bi oškodovanec iz opisanih primerov prišel do ustrezne odškodnine je majhna, a tudi izplačilo odškodnine državi in njenim davkoplačevalcem ne more biti v korist, saj se na ta način krčijo za redno delovanje še kako potrebna sredstva.


SEKCIJA ZA PROMET Z NEPREMIČNINAMI

Izkoriščanje stanovanjskega potenciala prevelikih enostanovanjskih hiš

Mirjam MaverDom plus nepremičnine d.o.o.

Kot nepremičninska posrednica že leta opažam izrazito negativen pojav pri nas - želje in potrebe kupcev nepremičnin so mnogokrat v popolnem nasprotju z nepremičninami, ki na našem trgu sploh obstajajo. Torej NE da primerne nepremičnine niso v ponudbi, pač pa DA gradnja takih nepremičnin sploh ne obsta-ja. In se zatorej nikoli ne bodo pojavile na trgu, ne glede na to, koliko let kupci čakajo.

Praktično vsaka enostanovanjska hiša iz bivših socialističnih časov meri več kot 200 kvadratnih metrov. Ker nima samo prvega, bivalnega nadstropja, in drugega, spalnega nadstropja, pač pa tudi klet in surovo podstreho. In ker ima eno bivalno nadstropje večine hiš več kot 50 m2, je to v seštevku najmanj 200 m2, marsikdaj pa tudi precej več. In prodajalci to ogromno kvadraturo vidijo kot prednost, ki jo je potrebno dodatno zaračunati, kupci pa to vidijo kot pomanjkljivost, zaradi katere take hiše nočejo niti v kolikor bi jim jo dali zastonj. Kajti že samo obnova take hiše stane celo premoženje, vsekakor vsaj toliko kot stane gradnja nove, cene pa so previsoke, da bi sploh kdorkoli hotel tako hišo kupiti samo zato, da bi jo potem zrušil. Da ne govorimo o stroških vzdrževanja, ki jih taka hiša zahteva. In ni samo vzdrževanje, tako hišo je potrebno tudi čistiti. Vendar tisti, ki imajo denar, da si tako hišo lahko privoščijo, zagotovo nimajo časa, da jo lahko čistijo. Kupci hiš pa so pri nas skoraj izključno mlade družine. Te pa niti približno nimajo denarja za nakup, obnovo in vzdrževanje take hiše. Tu bi bil nujno potreben sistemski pristop k reševanju tega problema. Ker, tu želim jasno in glasno povedati, so vse najlepše parcele v urbanih središčih že pozidane, po večini s staro, predimenzionirano hišo iz bivših, socialističnih časov. Če je še kje kakšna parcela, je močno degradirana, ima slabo pozicijo, je slabo umeščena, je na slabi mikrolokaciji, skratka, je tržno nezanimiva. Se pa vse te stare hiše z dobrimi parcelami nahajajo na lokacijah, o kakršnih sanjajo mlade družine. In te mlade družine se bodisi stiskajo v premajhnih stanovanjih v blokih ali pa dokončno obupajo in se odselijo iz urbanega središča ter se na dnevno soočajo z živce parajočimi problemi kako pravočasno odpeljati otroka v vrtec/šolo in hkrati pravočasno priti v službo ter po službi z enakimi pro-blemi v nasprotno smer, da niti ne omenjam raznoraznih otroških popoldanskih aktivnosti, kar starše po sili razvrednoti na taksiste. Medtem pa na 200 kvadratnih metrih biva en upokojenec, ki bi se rad hiše znebil in šel živeti v stanovanje, pa je ne more prodati. Take hiše so odlične za dvo ali več-stanovanjske stavbe. In njihova prednost je v tem, da jih je veliko, kar pomeni, da bi si lahko veliko mladih družin rešilo stanovanjski problem. Nekateri prodajalci poskušajo tako hišo prodati z možnostjo predelave v dvosta-novanjsko, vendar neuspešno. Ker ena mlada družina pač ne potrebuje dveh stanovanj, investitorji pa so se takih predelav lotevali v preteklosti, na črno, brez gradbenih dovoljenj – ker jih prostorski plani ne dopuščajo. Tako se je po Sloveniji »ustvarilo« cel kup črnih gradenj, za katere se pravzaprav sploh ne ve. Kjer pa so lastniki (kupci, ki so taka stanovanja kupili) za take objekte hoteli pridobiti dovoljenja, so v »zahvalo« dobili odločbo o rušitvi črne gradnje. Z nastopom krize in večjo ozaveščenostjo kupcev se takih stanovanj ni več dalo spraviti v promet, nekateri mali investitorji so bankrotirali, take večstanovanj-ske hiše pa sedaj samevajo in propadajo.

Rešitev je precej očitna, čeprav se zavedam, da bomo posredniki dobili cel kup odgovorov kot »zako-nodaja ne dopušča«, infrastruktura ni dovolj zmogljiva«, »tudi če to zakonsko uredimo oz. spremeni-mo prostorske plane, kako naj to uredimo za nazaj« itd. Za nazaj lahko to uredimo tako, da določimo presečni datum, do katerega bi se vse smatralo za legalno gradnjo, v kolikor je infrastruktura dovolj zmogljiva. Tu mislim predvsem na elektriko, ostale stvari, po mojem vedenju, niso problematične oz. se dajo enostavno urediti. Od tega presečnega datuma dalje pa se za vsako spremembo iz enostanovanjske


v večstanovanjsko stavbo zahteva gradbeno in uporabno dovoljenje. Predpiše se tudi zelo visoke kazni za tiste, ki tega ne bodo spoštovali. Obenem se začne ozaveščati javnost, da je uporabno dovoljenje tista stvar, ki jo morajo zahtevati pred nakupom. In da če uporabnega dovoljenja ni, potem je potrebno takega investitorja prijaviti. Po mojem mnenju, bi morali tudi v Zakon o nepremičninskem posredovanju zapisati, da je posrednik DOLŽAN stranke seznaniti z dejstvom, da je določena večstanovanjska hiša čr-na gradnja, če ima gradbeno dovoljenje samo za enostanovanjsko stavbo, v njej pa je več stanovanj. Ker zagotovo vem, da veliko posrednikov tega ne počne in mirno prodajajo črne gradnje kot da je vse v redu.

V takih malostanovanjskih hišah pa se v praksi pojavlja še en izrazit problem, ker nimajo rezervnih skla-dov, posledično pa nastajajo spori, kadar so potrebne nujne sanacije (streha pušča, poči cev za vodo itd.). Ko želi tisti lastnik, ki mu streha pušča neposredno na glavo, streho nemudoma sanirati, tisti drugi, v pritličju, pa noče o tem nič slišati. Ali pa trdi da nima denarja. In kupci se teh problemov s hišami zavedajo, zato tudi nimajo pretiranega interesa po nakupu takih stanovanj. Rešitev, ki jo jaz vidim, je v tem, da država zakonodajo uredi tako, da gre lahko lastnik stanovanja, ki hoče iti v nujno sanacijo, v direktno izvršbo zoper tistega lastnika, ki se nujni sanaciji upira. Brez dolgotrajnega pravdanja in visokih dodatnih stroškov.

Če želimo, da bo taka prenova zaživela, morajo občine iti nasproti trgu in spremeniti prostorske plane. Tu moram »okarati« občine, ki s svojimi zahtevami po pretirano velikem številu parkirnih mest na stano-vanje otežkočajo in onemogočajo take spremembe, tudi kjer prostorski načrti večstanovanjsko gradnjo sicer dovolijo. Pri snovanju zakonodaje je potrebno izhajati iz realnosti in realnost je ta, da marsikatera taka hiša v urbanem centru nima dovolj prostora za zadostno število parkirnih mest, gradnja podzemnih garaž pa je predraga in se investitorjem ne splača. Pozitivna plat tega problema pa je ta, da so zahteve po tolikšnem številu parkirnih mest danes bolj ali manj preživete.

Mladi danes vse manj in manj vozijo avtomobile, vedno več je mladih družin, ki imajo samo en avto in drugega niti ne planirajo. In ker se avtomobilski in javni prevoz v sedanjem času dramatično spreminja, ni verjetno, da bomo v bližji prihodnosti še potrebovali toliko parkirišč, kot jih potrebujemo danes. Pa tudi car sharing vstopa na slovenski trg na velika vrata.

Zaključek

Slovenija je zazidalno preveč razdrobljena, posledično pa občine ne zmorejo zagotavljati ustrezne infra-strukture za vsako posamezno hišo. In ker so glavni kupci nepremičnin mladi, ti pa hočejo bivati v urba-nih središčih, je potrebno izboljševati in posodabljati infrastrukturo v urbanih območjih – tu predvsem mislim na elektriko, ki se bo verjetno pojavljala kot glavna ovira pri spremembah namembnosti iz eno v več- stanovanjske stavbe. Vendar pa ta problem ni unikatno slovenski, enakega imajo v drugih državah. Zato bi si želela, da bi občine namenjale več denarja za izboljšanje infrastrukture že obstoječih naselij, s tem pa olajšale predelavo enostanovanjskih stavb v večtanovanjske.

O avtorici

Mirjam Maver, nepremičninska posrednica in direktorica pri Dom plus nepremičnine d.o.o.

V Sloveniji obstaja ogromno starih enostanovanjskih hiš, ki se jih zaradi predimenzioniranosti in slabega stanja ne da prodati. Te hiše ne zadovoljujejo niti osnovnih sodobnih standardov, niti bivalnih, niti ener-getskih, niti arhitekturnih. Ker te hiše obstajajo in ker jih je veliko, je nujna sprememba zakonodaje in/ali prostorskih planov, da te hiše naredimo tržno zanimive.

Predlogi: poenostaviti je potrebno spremembo namembnosti iz eno v večstanovanjsko stavbo, zmanjšati predpisano število potrebnih parkirnih mest ter omogočiti legalizacijo obstoječih hiš, ki imajo gradbeno dovoljenje za enostanovanjsko in so spremenjene v večstanovanjsko stavbo in so kot take črna gradnja.

S tem pridemo do večjega števila novih stanovanj in hkrati izkoristimo velik del že obstoječega, vendar neizkoriščenega in propadajočega, stanovanjskega fonda.


STANOVANJSKA SEKCIJA

Ravnanje s stvarnim premoženjem lokalnih skupnosti - stanje in perspektive

dr. Miloš SenčurZdruženje mestnih občin Slovenije

Janko TrobišMestna občina Celje

Splošno o razlikovanju lokalne samouprave in države

Najprej je treba opozoriti na ustavnopravni vidik pojma lokalna samouprava. Ustava RS (v nadaljevanju: Ustava)1 v uvodnih določbah določa, da ima v Sloveniji, ki je demokratična republika, oblast ljudstvo, ki jo izvršuje neposredno in z volitvami po načelu delitve oblasti na zakonodajno, izvršilno in sodno. Lo-kalna samouprava je ena od oblik pravne in dejanske izvedbe ustavnega načela o delitvi oblasti, in sicer tako z organizacijskega, funkcionalnega in drugih vidikov. Skladno s tem tudi presojamo po eni strani njeno samostojnost, po drugi strani pa učinkovitost, uspešnost in gospodarnost poslovanja subjektov lokalne samouprave.2

Lokalna samouprava predstavlja obliko vertikalne organizacije in delovanja oblasti in pomeni zaradi tega temelj in obvezno sestavino državne ureditve. V tej ureditvi je pomembno zlasti vprašanje razmerja med državo in lokalno samoupravo. Ustava opredeljuje enakopraven položaj tako ene kot druge in va-ruje njuno avtonomijo. Država ima pravico nadzirati zakonitost delovanja subjektov s področja lokalne samouprave, ne sme pa (prekomerno) posegati v lokalne zadeve, ki jih občani lahko urejajo samostojno in se tičejo samo prebivalcev občine. Tudi Evropska listina lokalne samouprave (v nadaljevanju: MELLS) glede državnega nadzora posebej opozarja, da mora biti izveden ob upoštevanju načela sorazmernosti.3

Za razliko od države, ki se ukvarja predvsem z izvajanjem oblasti, se lokalna samouprava ukvarja pred-vsem s praktičnimi zadevami, ki se tičejo življenja in dela občanov, ki so torej javnega pomena v lokalni skupnosti. Gre za t. i. lokalne zadeve, ki se v praksi nanašajo tako na socialna, izobraževalna, zdravstve-na in druga področja družbenih dejavnosti, kot tudi na gospodarsko področje, zlasti seveda na področje gospodarske infrastrukture in v tem okviru na komunalne dejavnosti ter zagotavljanje ugodnih pogojev za razvoj gospodarstva. Glavna naloga lokalne samouprave je, da na teh področjih nudi občanom in drugim subjektom ustrezne storitve, ki naj zagotavljajo splošne pogoje za življenje in delo ljudi v lokalni skupnosti.4

Za opredelitev upravičenosti oziroma obsega regulacije področja ravnanja s stvarnim premoženjem s strani države je potrebno ugotoviti tudi širši okvir, v katerega se umešča lokalna samouprava kot del

1 Uradni list RS, št. 33/91-I, 42/97 – UZS68, 66/00 – UZ80, 24/03 – UZ3a, 47, 68, 69/04 – UZ14, 69/04 – UZ43, 69/04 – UZ50, 68/06 – UZ121,140,143, 47/13 – UZ148 in 47/13 – UZ90,97,99.2 Širše v Senčur M., Lokalna samouprava u Sloveniji, Hrvatska i komparativna javna uprava: časopis za teoriju i praksu javne uprave, God. 12, br. 3 (2012), str. 725 in nasl.3 Prim. 8. čl. MELLS (Uradni list RS, št. 57/96-Mednarodne pogodbe št. 15/96).4 Širše v Vlaj S., Lokalna samouprava (teorija in praksa), Fakulteta za upravo, Ljubljana 2006, str. 163 in nasl., ter v Pitamic L., Država, Ljubljana 1927, str. 394 in nasl.


državne ureditve. Pri tem se zastavlja tudi vprašanje ali se je lokalna samouprava pri nas dejansko že uveljavila kot “pravi sistem” decentralizacije oziroma politične demokratizacije in prerasla iz sistema dekoncentracije.5 Splošno je mogoče zaznati bolj ali manj upravičene kritike o preveliki ozemeljski raz-drobljenosti oziroma prevelikem številu občin.

Dejstvo je, da imamo v Sloveniji glede na ustavna določila invaliden oziroma pomanjkljiv sistem lokalne samouprave, saj še po dobrih dvajsetih letih nismo uspeli uveljaviti druge stopnje lokalne samouprave. Pri tem je mogoče iskati vzroke tudi v kratkovidnih političnih težnjah po ohranjanju centraliziranega oblastnega urejanja zadev, ki sodijo na regionalno raven ter z druge strani v željah nekaterih občin po ohranitvi obsega urejanja zadev na občinskem nivoju, četudi za to nimajo potrebnih resursov. Politične težnje glede (ne)uvedbe pokrajin so se očitno uspešno skrivale (tudi) za domnevno neenotnostjo glede števila pokrajin, brez konkretne razprave o njihovi vsebini. Področje delovanja pokrajin je zagotavljanje regionalnih zadev javnega pomena, ki po svoji vsebini ne spadajo v državno pristojnost6 ter z druge strani zadeve, ki presegajo občinsko raven.7

Pri tem se moramo vprašati, ali smo državljani zaradi tega kaj prikrajšani ter kako to vpliva na samo de-lovanje občin in države. Vsekakor gre za prikrajšanje v obliki ničelne možnosti sodelovanja in upravljanja regionalnih zadev in s tem demokratizacije in decentralizacije regionalnih zadev. Navedeno ima vpliv na celoten razvoj države v obliki čedalje večje neuspešnosti policentričnega razvoja. Kot primer lahko nave-demo domnevno racionalizacijo državne uprave, kjer se upravljanje regionalnih zadev seli v večje centre in s tem izgublja stik z dejanskimi uporabniki. Zaradi odsotnosti regijskih struktur s področja družbene in komunalne infrastrukture regionalnega pomena imamo nesorazmerno drag sistem vzpostavljanja no-ve in vzdrževanja obstoječe infrastrukture. Prav tako je problem na področju regionalnega prostorskega načrtovanja, ki se kaže v nepovratni spremembi krajine in v čedalji večji prehranski nesamozadostnosti zaradi krčenja kmetijskih površin. Vse to je povezano tudi z ravnanjem s stvarnim premoženjem. Tudi vladna Strategija razvoja lokalne samouprave v Sloveniji do leta 2020 (v nadaljevanju: Strategija)8 ugo-tavlja, da Slovenija potrebuje regionalne strukture, ki pa jih išče v obstoječih zakonskih okvirih (upora-ba modela razvojnih regij na podlagi določb Zakona o spodbujanju skladnega regionalnega razvoja). Strategija opozarja tudi na nekatere cilje, ki so v povezavi s stvarnim premoženjem, kot je na primer krepitev učinkovitosti pri delovanju lokalne samouprave (učinkovitost pri zadovoljevanju skupnih potreb in interesov na lokalni ravni) in v zvezi s tem finančna avtonomija in stabilnost financiranja lokalne sa-mouprave.

Ugotovimo lahko, da kljub regulaciji ravnanja s stvarnim premoženjem na lokalnem nivoju niso doseženi cilji takšne regulacije. Z regulacijo se predpisujejo postopki, ki pa z vsebino nimajo veliko zveze. Vsaka raven urejanja javnih zadev ima svoje značilnosti, zato je potreben razmislek o ločenem pravnem ureja-nju. Določene zadeve so lahko skupne vsem, določene pa so specifične le za posamezno raven (državno, regijsko, občinsko).

Kot strateška usmeritev se v Strategiji navaja občutno večja učinkovitost (optimizacija, racionalizacija) tako pri izvajanju storitev kot rabi javnih financ, zagotavljanje kakovostnejših storitev ter povečanje ravni demokratičnosti. V tem delu je mogoče to zagotavljati v obliki skupnih služb, ki se nanašajo na vzpostavitev regijskih prostorsko informacijskih sistemov, ki bi sistematično zagotavljali podatke, ki so pomembni za izvajanje strateških usmeritev trajnostnega razvoja in racionalnega gospodarjenja s pro-storom in okoljem občin ter širših lokalnih skupnosti. Pomembna je tudi kot javni servis za oskrbovanje podatkov strokovni in zainteresirani javnosti pri njihovem nadaljnjem delu, kakor tudi za zagotavljanje podatkov na državnem nivoju in v okviru evropskih integracij. Te storitve lahko bistveno pripomorejo

5 V prejšnjem družbenem sistemu lahko govorimo o obliki lokalne samouprave kot prenosu dela oblasti na nižje organe z ohranitvijo nadzora na višji ravni, saj so občine opravljale večino oblastnih nalog kot “podaljšana roka” države oziroma sistema, tako da je ostalo le malo pravih komunalnih nalog lokalne samouprave, pa še te so takratne občine prenesle na nižje oblike - krajevne skupnosti.6 Obseg teh nalog je lahko zelo širok in praktično zajema vse nedržavotvorne resorje, kot so na primer šolstvo, zdravstvo, infrastruktura, okolje, prostor, kultura, družinske in socialne zadeve ipd.7 Pri tem so mišljene obsežnejše in kompleksnejše naloge, predvsem s področja družbene in komunalne infrastrukture ter s področja urejanja prostora.8 Št. 03000-2/2016/6 z dne 29. 9. 2016.


k boljšim političnim odločitvam lokalnih skupnosti pri sprejemanju strateško pomembnih odločitev.9 Bistvena in temeljna v takšnem sistemu je evidenca nepremičnega premoženja lokalnih skupnosti, ki se po svoji vsebini razlikuje od državne evidence. Primer vsebine podatkov takšne evidence je prikazan v sledeči shemi:

Lokalna samouprava ima v sistemu delitve oblasti dvojni značaj. Po eni strani je nosilec oblasti na svo-jem območju, kar se kaže v pristojnosti organov lokalnih skupnosti, da normativno urejajo določena družbena razmerja lokalnega pomena, po drugi strani pa predstavlja del javne uprave (poleg organov državne uprave, javnih služb in nosilcev javnih pooblastil), ki skrbi za izvrševanje predpisov, tako držav-nih kot tudi lastnih.10

Kljub določenim podobnostim pa se lokalna samouprava vendarle bistveno razlikuje od državne uprave. Medtem ko so organi slednje vezani na obvezna navodila nadrejenih oziroma centralnih organov, to za organe s področja lokalne samouprave ne velja. Prav tako je tudi ustavna prepoved, ki velja za organe državne uprave, da ne morejo spreminjati ali samostojno urejati zakonsko materijo, zlasti pa ne samo-stojno odrejati pravice in obveznosti, za organe lokalnih skupnosti mehkejša.11

Tudi za predpise lokalnih skupnosti velja, da so prirejeni izvršilnim predpisom vlade in ministrstev.12 Prav tako načelo zakonitosti delovanja organov občin nima enake vsebine kot načelo zakonitosti delovanja izvršilne veje oblasti. To izhaja iz različne vloge, ki jo imajo ti organi v sistemu oblasti. Na nekaterih področjih, ki so v manjši meri lokalnega pomena, zakonodajalec lahko določi okvire delovanja organov

9 Širše v Trobiš J., Lokalna geodetska služba, Lex localis, Vol. 6, 2008, str. 489 in nasl.10 Gre za t. i. decentralizacijo na področju izvršilnih dejavnosti, katere bistvo je, da se izvrševanje posameznih zadev pre-nese na tisto raven procesa upravljanja, kjer je mogoče doseči največjo stopnjo informacij in najkrajši feed-back za odločitve, ki se sprejemajo na taki stopnji, s tem pa se poveča učinkovitost pri odgovarjanju na sistemsko okolje in pa gospodarnost pri odločanju, saj so s hitrim odločanjem praviloma povezani tudi manjši stroški (prim. v Bučar F., Upravljanje, Cankarjeva založba, Ljubljana 1981, str. 256 in nasl.).11 Tako na primer Ustavno sodišče RS v odločbah št. U-I-200/00 z dne 28. 9. 2000 in št. U-I-315/02 z dne 3. 10. 2002.12 Gl. 153. in 160. čl. Ustave.


občine na podoben način kot določa okvire delovanja izvršilne veje oblasti; gotovo pa to ne velja za vsa področja.13

Razlikovanje na področju ravnanja s stvarnim premoženjem

V dosedanji normativni ureditvi in praksi izvajanja predpisov, ki urejajo ravnanje z nepremičnim premo-ženjem v javni lasti, je bilo opaziti vrsto odprtih vprašanj. Nanje je že leta 2006 opozorilo tudi Računsko sodišče RS in izrazilo pričakovanje, da bo stanje na področju prometa z občinskimi nepremičninami izboljšal novi sistemski Zakon o ravnanju s stvarnim premoženjem države in samoupravnih lokalnih skupnosti.14 Pogosto na primer ni bilo ustrezne razmejitve znotraj ureditve ravnanja s stvarnim premože-njem, ki je sicer prvenstveno veljala za razpolaganje z državnimi nepremičninami, hkrati pa naj bi zgolj smiselno veljala tudi za istovrstno občinsko premoženje, enako nezadostno in nesistematično je bila urejena razmejitev med področnimi predpisi, ki so veljali za posamezne vrste nepremičnin, pogosto niso bile dovolj jasno določene zahteve posameznih predpisov glede doseganja primarnih ciljev pri odsvojitvi nepremičnin,15 nejasne so bile tudi pristojnosti občinskih organov glede sprejemanja aktov v zvezi z razpolaganjem z nepremičninami, nejasna ter v praksi neizvedena je bila tudi razmejitev med občinsko in državno lastnino, do katere je prišlo v procesu lastninjenja nekdanje družbene lastnine (slednje je denimo še danes problem).

Računsko sodišče je, potem ko je v več občinah opravilo revizijo o pravilnosti njihovega poslovanja pri pridobivanju in razpolaganju z nepremičnim premoženjem v letu 2006 in prvi polovici leta 2007, ugotovilo številne od navedenih pomanjkljivosti.16 V revizijskem poročilu posebej poudari, da predpisi s področja prodaje premoženja, veljavni v obdobju, na katerega se nanaša revizija, občine usmerjajo k cilju doseganja najvišje kupnine in kot primarne za doseganje tega cilja določajo metode javne dražbe, javnega zbiranja ponudb in javne ponudbe, vendar občine največkrat sklepajo neposredne pogodbe in je metoda, ki naj bi bila uporabljena kot izjema, prevladujoča.

Opisano je po mnenju računskega sodišča lahko tudi posledica neustrezne zakonske ureditve področja, in sicer:

• prevelikega poudarjanja cilja doseganja najvišje kupnine ob dejstvu, da je pri občinah ravnanje z nepremičnim premoženjem tesno povezano z opravljanjem nalog občine,

• preširoko in nejasno določenih izjem, ki dopuščajo sklenitev neposredne pogodbe.

13 Tako Ustavno sodišče RS v odločbi št. U-I-348/96 z dne 27. 2. 1997.14 Druga konferenca Računskega sodišča RS na temo Učinkovito upravljanje z javnimi sredstvi, 19. oktober 2006, Ljubljana.15 Računsko sodišče je v okviru revizije o smotrnosti gospodarjenja z nezazidanimi stavbnimi zemljišči dalo priporočilo, da bi država morala imeti izdelane usmeritve, kdaj uporabiti kakšno metodo razpolaganja, saj je bila v sistemu samo dana možnost različnih metod razpolaganja, nikjer pa ne navedeno, katera metoda je primernejša v določenih primerih. Tako so posamezni upravljavci sicer postopali v skladu z veljavno zakonodajo, vendar pa pri tem niso uporabili vedno najugodnejšo metodo, temveč največkrat tisto, ki je bila najbolj enostavna. Računsko sodišče je ob tem nanizalo tudi ugotovitve o nezakonitih ravnanjih državnih organov in pravnih oseb, katerih ustanovitelj je država (upravljavci so kupovali zemljišča po cenah, ki so bile višje od cenilčeve ocene, ter prodajali po cenah, ki so bile bistveno nižje od tržnih cen; upravljavci so zaradi pritiskov prodajalcev zemljišč naročali za isto zemljišče več cenitev, od katerih je bila vsaka naslednja višja; cenitve niso bile pripravljene na ustrezen način in so se metodološko razlikovale; upravljavci so pri prodajah z neposredno pogodbo neenakopravno obravnavali potencialne kupce; upravljavci so sklepali neposredne pogodbe, čeprav ni bilo pravne podlage za tovrstne posle in podobno).16 Gl. revizijsko poročilo o pravilnosti poslovanja občin pri pridobivanju in razpolaganju z nepremičnim premoženjem v letu 2006 in prvi polovici leta 2007 z dne 18. 12. 2008, št. 1215-2/2007-28, str. 41. Sicer pa se je Računsko sodišče tudi v kasnej-ših revizijah pravilnosti poslovanja v zvezi z ravnanjem z občinskim premoženjem srečevalo s podobnimi nepravilnostmi pri večjem številu občin: nepremičnina, ki je predmet določenega pravnega posla, ni v pravnem prometu; občina nima progra-ma prodaje premoženja; o prodaji nepremičnine ni odločal pristojni organ; cenitev nepremičnine ni bila opravljena; prodaja nepremičnine ni potekala po postopku, ki je predpisan za posamezno vrsto nepremičnine; nepremičnina ni bila prodana predkupnemu upravičencu in podobno.


Glede potrebe po razlikovanju med občinskim in državnim nepremičnim premoženjem podobno ugota-vlja tudi Vlada RS, in sicer, da iz različnega položaja in nalog države in občin tudi na področju stvarnega premoženja javnopravnih skupnosti izhajajo pomembne razlike, saj država v večji meri ravna z nepremič-nim premoženjem za potrebe svojega lastnega delovanja, občine pa morajo zagotavljati uresničevanje širših javnih potreb.17 Pri tem gre še za nepremično premoženje, namenjeno opravljanju javne službe, ki jo mora poleg občine zagotavljati tudi država.18

Prav tako na primer dajejo občine svoje premoženje v uporabo predvsem za delovanje različnih društev (s področja kulture, sociale, športa, znanosti ipd.), kar za državo velja v bistveno manjši meri.19

Občinsko premoženje kot materialno-finančni vir za zadovoljevanje lokalnih javnih potreb

Ustava določa položaj lokalne samouprave kot temelja državne ureditve, kjer gre za t.i. vertikalno obliko delitve oblasti. Iz načela o delitvi oblasti pa izhaja, da so posamezne veje oblasti organizacijsko in funkci-onalno samostojne in neodvisne, za lokalno samoupravo pa še posebej velja njena materialno-finančna avtonomija. To pomeni, da mora država, ko z zakoni ureja pravice in obveznosti samoupravnih lokalnih skupnosti (kar velja tudi glede zakonske ureditve ravnanja z nepremičninami), spoštovati ustavni načeli lokalne samouprave oziroma delitve oblasti. Zlasti ne sme država pri urejanju poslovanja občin tega urejati na način, da bi bilo ogroženo ali celo onemogočeno izvajanje njenih pristojnosti. Še posebej to velja tudi za podzakonske predpise vlade in ministrstev.

Materialna osnova je bistveno vprašanje lokalne in vsake druge samouprave. Finančna neodvisnost je eden od elementov samoupravnosti. V primeru pomanjkanja samostojnega financiranja, se lokalne sku-pnosti spreminja v izvršilne organe centralne državne uprave.20

V svetu se je uveljavilo načelo, da je premoženje eden izmed temeljnih virov za financiranje nalog lokalne skupnosti. To načelo se uresničuje s politiko obdavčitve premoženja in s samostojnostjo občin pri obliko-vanju politike upravljanja in razpolaganja s premoženjem in z dohodki od premoženja.21

Premoženje občine se pojavlja v enaki obliki, kot pri ostalih organizacijskih oblikah zasebnopravnih in javnih subjektov, t.j. v obliki finančnega in stvarnega premoženja. Stvarno premoženje, ki je predmet obravnave, je v obliki premičnin in nepremičnin. V strukturi stvarnega premoženja so nepremičnine bi-stveno vrednejše.

Za ravnanje v prometu nepremičnega premoženja načeloma veljajo enaka pravila, kot v zasebnem pravu. Kjer se občina pojavlja kot lastnica, ki je oseba javnega prava, gre za javno lastnino, ki je podvržena nekaterim posebnim pravilom. Pri nas so ta pravila večinoma s področja javnih financ, kar predstavlja finančno suverenost države. Le-to lahko opredelimo kot pravico države, da na svojem teritoriju uvaja in določa višino davkov in drugih dajatev, kar ob premoženju, ki ga država ima, predstavlja finančni temelj za njeno delovanje.

O finančni suverenosti lokalne skupnosti v zvezi z nepremičninami je odločalo Ustavno sodišče v primeru presoje obdavčitve nepremičnin.22 Pri tem je ugotovilo, da iz Ustave izhaja, da mora biti občina sposob-na zadovoljevati potrebe in interese prebivalcev na svojem območju ter da je za uresničevanje lokalne samouprave predvsem odgovorna sama (tako tudi v odločbi Ustavnega sodišča št. U-I-43/99 z dne 10. 6. 1999). Prav tako je ugotovilo, da deljivost davka med občine in državo sama po sebi ni v neskladju z Ustavo, vendar je treba tudi v sistemu deljenega davka upoštevati, da so predmet obdavčitve nepremič-

17 Gl. Mnenje o predlogih Računskega sodišča RS za spremembe predpisov, ki urejajo delovanje občin, št. 450-02/13-13/3, ki ga je dne 26. 8. 2013 sprejela Vlada RS na svoji 20. redni seji.18 Tak primer je denimo na področju primarnega izobraževanja.19 Problem pri tem pa je, da je podeljevanje statusa društva, ki deluje v javnem interesu, v pristojnosti posameznih ministr-stev.20 Tako v Šmidovnik J., Lokalna samouprava, Cankarjeva založba, Ljubljana 1995, str. 130.21 Širše v Milunovič V., 2000, str. 177-189.22 Odločitev Ustavnega sodišča v zadevi U-I-313/13 z dne 21. 3. 2014.


nine. Davek na nepremičnine, čeprav ni namenska davščina, je vsebinsko povezan s stroški občine, ki jih ta namenja za oskrbo nepremični in s tem za ugodnosti njihovim lastnikom. Zato je razumljivo, da je davek na nepremičnine v državah Evropske unije in tudi drugje po svetu običajno občinski davek.23

Nepremičnine na območju določene občine so po svoji naravi in namenu praviloma ključne za opravlja-nje nalog lokalne samouprave, saj je z njimi povezanih vrsta zadev lokalnega pomena. Funkcija občine je zadovoljevanje javnih potreb in financiranje lokalnih zadev javnega pomena na ravni lokalne skupnosti. Da bi svojim prebivalcem lahko omogočila dostop do javnih dobrin mora imeti na razpolago primeren obseg sredstev, sicer bo težko sledila proračunskim načelom, kot sta na primer načeli učinkovitosti in gospodarnosti. Med prihodki občine ter njenimi ustavnimi in zakonskimi nalogami mora zato obstajati ustrezno razmerje, občina pa mora imeti tudi sama možnost vplivati na zadosten obseg potrebnih sred-stev. Če te možnosti nima, je njena temeljna funkcija okrnjena.24

V okvir ustrezne materialne osnove, ki občini zagotavlja potrebno samostojnost in neodvisnost, sodi tudi njena upravičenost do prihodkov iz naslova ravnanja z lastnim premoženjem.25 Če so ti prihodki določeni zunaj njenega vpliva ali pa ima občina otežen dostop do njih, je na ta način lahko pretrgana vitalna povezava med odločitvami o lokalnih prejemkih in lokalnih izdatkih, ki je osnova za vzpostavitev odgovornosti nasproti prebivalcem.

Tudi MELLS določa v poglavju o finančnih virih lokalnih skupnosti, da so le-te upravičene do ustreznih lastnih finančnih virov, s katerimi prosto razpolagajo. Žal načela listine, ki se nanašajo na financiranje občin, v praksi niso dosledno spoštovana.

V smeri uresničitve ustavno zagotovljene finančne suverenosti lokalnih skupnosti, kakor tudi upošte-vanja načel MELLS v celoti, je potreben razmislek o uvedbi lokalnega davka, ki bi izpolnjeval vsa prej navedena načela. Smo v obdobju, ko Slovenija išče tudi gospodarski preboj, ki ga lahko zagotovi pri-merno okolje za razvoj gospodarstva. To je tudi ena izmed nalog lokalnih skupnosti po ZLS. O tem več v sklepnem delu.

Normativna ureditev ravnanja s stvarnim premoženjem lokalnih skupnosti

Ureditev po ZLS in drugih predpisih26

Da bi občine lahko udejanjale ustavne določbe, jim ZLS daje lastnost oseb javnega prava s pravico pri-dobivati, posedovati in razpolagati z vsemi vrstami premoženja, hkrati pa upravljanje z občinskim pre-moženjem šteje za eno pomembnejših izvirnih nalog občine za zadovoljevanje potreb svojih prebivalcev (21. člen). Občina ima lahko nepremičnine v posesti na podlagi različnih pravnih naslovov, prav tako pa lahko nastopa tudi v pravnem prometu z njimi oziroma v zvezi z njimi. Določba ima v mislih katerokoli občinsko premoženje, ne glede na njegov namen, vendar jo je potrebno razumeti zgolj kot načelno in splošno določbo, katere uresničevanje je odvisno od ostalih določb ZLS in določb drugih, zlasti področ-nih zakonov.

Sicer pa ZLS o (nepremičnem) premoženju občine govori še na drugih mestih. Tako na primer v poglavju o ožjih delih občine omogoča slednjim, da na podlagi pooblastila v občinskem statutu upravljajo z ob-

23 Občina ima na podlagi 142. člena in ob pogojih iz 147. člena Ustave finančno avtonomijo pri predpisovanju svojih davkov. To pomeni, da sicer zakon določa, kakšna so pooblastila občin pri predpisovanju njihovih davkov, vendar morajo biti ta poo-blastila dovolj obsežna, da občinam dopuščajo upravljanje z davkom kot lastnim virom za financiranje nalog glede na razmere v posamezni občini.24 Seveda pa samostojnost občine ni neomejena, saj mora pri zagotavljanju javnih dobrin po eni strani pridobivanje dobička podrediti zadovoljevanju javnih potreb, po drugi strani pa ne sme povzročiti previsokih cen teh dobrin in s tem njihove manjše dostopnosti ali celo nedostopnosti (prim. odločbo Ustavnega sodišča št. U-l-228/96 z dne 13. 2. 1997).25 Med prihodki od občinskega premoženja pomemben delež predstavljajo prihodki, povezani z zemljišči in stavbami, katerih lastnik je občina (na primer kupnine, najemnine oziroma zakupnine, davek na promet nepremičnin itd.). Delež t. i. ka-pitalskih prihodkov v vseh prihodkih občine, ki se nanašajo na prodajo občinskega nepremičnega premoženja, se od občine do občine razlikuje (v nekaterih primerih v praksi dosega celo do 50% vseh prihodkov občine).26 Gre le za nekatere, primeroma navedene predpise, saj bi podrobnejša in celovita obravnava predpisov, ki urejajo posame-zna vprašanja ravnanja s stvarnim premoženjem občin krepko presegla namen in obseg tega prispevka.


činskim premoženjem (19. b člen), omogoča pa jim še, da sami pridobivajo premoženje v svojo last in se tudi financirajo s prihodki od tega premoženja (19. č člen).

ZLS dopušča tudi neodplačno razpolaganje z delom občinskega premoženja, in sicer če gre za podaritev za humanitarne, znanstvenoraziskovalne, izobraževalne ali druge tovrstne namene (51. člen).27

Nadzor (glede zakonitosti in pravilnosti poslovanja pristojnih občinskih organov) nad razpolaganjem s premoženjem občine opravlja nadzorni odbor občine kot najvišji organ nadzora javne porabe v občini (32. člen).

V zvezi z določbami ZLS, ki se nanašajo na občinsko premoženje, je omeniti še določbo 91. člena, ki omogoča občini varstvo ustavnosti in zakonitosti pred Ustavnim sodiščem Republike Slovenije (v nada-ljevanju: Ustavno sodišče), kadar državni predpis posega v njen ustavni položaj in (tudi premoženjske) pravice. Prav tako pa so zelo pomembne še tiste določbe, ki urejajo vprašanja, do katerih prihaja v pri-merih, ko je na območju nekdanje občine nastalo dve ali več novih občin (členi 51. a do 51. c in 100). Gre za vprašanja urejanja medsebojnih premoženjskopravnih razmerij in izvrševanja ustanoviteljskih pravic do javnih zavodov, skladov in javnih podjetij, ustanovljenih za območje več občin.

Nepremičnine so po določbi 67. člena Zakona o javnih financah (v nadaljevanju: ZJF)28 stvarno premoženje občine. To premoženje lahko občina na podlagi iste določbe organizira v obliki javnega zavoda, javnega gospodarskega zavoda, javnega podjetja, javnega sklada ali agencije, če je to potrebno za opravljanje javne službe oziroma dejavnosti v javnem interesu.

Občinski svet se lahko na predlog pristojnega občinskega organa odloči tudi za nakup delnic ali deleža v gospodarski družbi, če so za nakup zagotovljena sredstva v proračunu in če se s tem zaščitijo občinski interesi (drugi odstavek 73. člena).29

Pomembna je tudi določba ZJF, ki pravi, da je kupnina od prodaje stvarnega premoženja namenski preje-mek, ki se lahko se uporabi le za gradnjo, nakup in vzdrževanje stvarnega premoženja (80. člen).

Razpolaganje s kmetijskimi zemljišči, gozdovi in kmetijami je posebej urejeno v ZKZ30 in ZG,31 kjer gre za prednostne upravičence in pa (praviloma) za odobritev pravnih poslov s strani upravne enote.

Ko gre za ravnanje s stanovanji in stanovanjskimi stavbami je treba omeniti predkupno pravico najem-nika–prejšnjega imetnika stanovanjske pravice, ki mu je bilo stanovanje dano v najem za nedoločen čas. Ta ima predkupno pravico, če je ne uveljavlja solastnik v primerih, ki jih določa zakon. Če najemnik ponudbe o prodaji stanovanja ne izkoristi, je med predkupnimi upravičenci tudi občina.32

V praksi so primeri, ko nekateri javni stanovanjski skladi občin v splošnih pogojih poslovanja javnega sklada določajo predkupno pravico (katerihkoli) najemnikov stanovanj. Takšna ureditev je vsekakor v nasprotju z določbami SZ-1, je pa tudi ustavno neskladna iz več razlogov (ker na primer posega v ustavno načelo enakosti, omejuje ustavno zagotovljeno uživanje lastnine, nedopustno posega v stanovanjski fond, ki je sistemsko namenjen za reševanje občinske stanovanjske problematike oziroma posega v lastnino in javno korist, kar je mogoče storiti le z zakonom, ne zasleduje javnega interesa, ki je že za vzpostavitev zakonite predkupne pravice predpogoj itd.

27 Prim. v zvezi s tem 24. člen Zakon o stvarnem premoženju države in samoupravnih lokalnih skupnosti (Uradni list RS, št. 86/10, 75/12, 47/13 – ZDU-1G, 50/14, 90/14 – ZDU-1I, 14/15 – ZUUJFO in 76/15; v nadaljevanju: ZSPDSLS).28 Uradni list RS, št. 11/11 – UPB, 14/13 – popr., 101/13, 55/15 – ZFisP in 96/15 – ZIPRS1617.29 V zvezi s tem gl. Mnenje o javnofinančnem vprašanju (št. 330-7/2015/1), ki ga je Senat računskega sodišča sprejel 21. 12. 2015 glede pridobivanja kapitalskih naložb države in občin ter kapitalskih naložb pravnih oseb v njihovi lasti.30 Uradni list RS, št. 71/11 – UPB, 58/12 in 27/16. 31 Uradni list RS, št. 30/93, 56/99 – ZON, 67/02, 110/02 – ZGO-1, 115/06 – ORZG40, 110/07, 106/10, 63/13, 101/13 – ZDavNepr, 17/14, 24/15 in 9/16 – ZGGLRS. Za postopke in roke prodaje gozdov, uveljavljanje prednostne pravice in pogoje za menjavo gozdov se smiselno uporabljajo določbe ZKZ, če z ZG ni določeno drugače (ta v svojem 47. členu, v katerem je urejen promet z gozdovi, za posebej določene gozdove določa na primer predkupno pravico države in občine).32 Prim. 176. člen in nasl. določbe Stanovanjskega zakona (Uradni list RS, št. 69/03, 18/04 – ZVKSES, 47/06 – ZEN, 45/08 – ZVEtL, 57/08, 62/10 – ZUPJS, 56/11 – odl. US, 87/11 in 40/12 – ZUJF).


Posebnosti pri prodaji stvarnega premoženja občine oziroma pri prodaji nepremičnine ureja tudi Zakon o urejanju prostora (ZUreP-1), in sicer glede nepremičnin, ki jih je občina pridobila na podlagi uveljavitve predkupne pravice ali z razlastitvijo. Občina lahko nepremičnino ki jo je pridobila na podlagi uveljavitve predkupne pravice ali z razlastitvijo, proda s sklenitvijo neposredne pogodbe za različne namene (na primer za gradnjo objektov za potrebe javne uprave, pravosodja, obrambe in državnih rezerv, za gradnjo objektov gospodarske javne infrastrukture, objektov za potrebe zdravstva, socialnega varstva, šolstva, kulture, znanosti, športa, za zemljišča, ki so potrebna za smotrno izkoriščanje ali zaokrožitev gradbenih parcel, na katerih so obstoječi objekti itd.).33

Vprašanja, ki se tičejo stvarnega premoženja občin, ureja še vrsta drugih področnih zakonov.34

Ureditev po ZSPDSLS35

Ni mogoče z gotovostjo trditi, da področje ravnanja stvarnega premoženja na ravni občin v preteklosti ni bilo ustrezno urejeno. Poleg predpisov s področja javnih financ, ki so sprva urejali to področje, je večina občin imela sprejeta lastna pravila ravnanja s stvarnim premoženjem, kot so na primer pravilniki o dolo-čanju najemnin ipd. Tudi po uveljavitvi “državnih pravil” ima večina občin še svoje predpise, ki urejajo ravnanje s stvarnim premoženjem v primerih, ko to ni regulirano s strani države. Poleg teh pravil lokalne skupnosti sprejemajo še svoje razvojne programe, katerih uresničitev je odvisna tudi od sposobnosti razpolaganja s svojim premoženjem. Pri tem lahko občina naleti na ovire, ki se nanašajo na regulacijo ravnanja s stvarnim premoženjem.

ZSPDSLS je v razmerju do drugih zakonov, ki urejajo ravnanje z občinskim nepremičnim premoženjem enkrat v vlogi splošnega predpisa (na primer v razmerju z ZKZ), drugič pa v tem razmerju predstavlja specialni predpis (na primer v razmerju z ZLS). Splošna ugotovitev je, da je ureditev v ZSPDSLS in Uredbi o stvarnem premoženju države in samoupravnih lokalnih skupnosti (v nadaljevanju: Uredba)36mestoma nekonsistentna, s protislovnimi in nesmiselnimi določbami (kot sta na primer določbi prvega in drugega odstavka 28. člena, ali pa na primer določba prvega odstavka 36. člena), nedoločna, tudi neskladna z Ustavo (za neskladnost gre v primerih, ko so posamezne vsebine Uredbe v neskladju z zakonsko vsebino ali na njej sploh ne temeljijo), predvsem pa vsebuje za občine nepotrebne administrativne ovire oziroma bremena.

V nadaljevanju sledi nekaj poudarkov iz ZSPDSLS, ki se nanašajo na posamezne (sporne) določbe, kot so na primer določbe o načrtu ravnanja z nepremičnim premoženjem občine in postopkih ravnanja s tem premoženjem, vključno z ureditvijo v Uredbi.

ZSPDSLS v zadnjem odstavku 11. člena določa, da vsebino in podrobnejši postopek sprejemanja načrta ravnanja z občinskim nepremičnim premoženjem predpiše vlada z uredbo. Določba je iz že navedenih razlogov, ki se tičejo razmerja med državo in lokalno samoupravo, sporna z več vidikov. Gre sicer za t. i. izvršilno klavzulo, ki pa ne bi smela vsebovati takih pooblastil, na podlagi katerih bi vladna uredba lahko samostojno odrejala pravice in obveznosti občin. Prav ta nevarnost pa izhaja iz določbe zakona, kajti urejanje postopka, po katerem ravnajo organi lokalne skupnosti, ne more in ne sme biti v pristojnosti izvršilne veje oblasti.37

V primeru spremenjenih prostorskih potreb upravljavcev nepremičnega premoženja občin, ki jih ni bilo mogoče določiti ob pripravi načrta ravnanja z nepremičnim premoženjem, ali ob nepredvidenih okolišči-nah na trgu, ki narekujejo hiter odziv, lahko upravljavci nepremičnega premoženja občin sklepajo pravne posle, ki niso predvideni v veljavnem načrtu ravnanja z nepremičnim premoženjem (12. člen), kar je v nasprotju z določbo tretjega odstavka 14. člena, ki za odločanje in sklepanje pravnih poslov pooblašča

33 ZUreP-1, 90. in 91. člen (prim. z določbami 23. člena ZSPDSLS).34 Na primer določbe Zakona o ohranjanju narave (Uradni list RS, št. 96/04 – uradno prečiščeno besedilo, 61/06 – ZDru-1, 8/10 – ZSKZ-B in 46/14) itd.35 Uradni list RS, št. 86/10, 75/12, 47/13 – ZDU-1G, 50/14, 90/14 – ZDU-1I, 14/15 – ZUUJFO in 76/15. 36 Uradni list RS, št. 34/11, 42/12, 24/13, 10/14 in 58/16.37 Podobno velja za določbo 18. člena ZSPDSLS, po kateri vlada na predlog pristojnega ministra predpiše natančnejše pogoje in postopke ravnanja s stvarnim premoženjem države in samoupravnih lokalnih skupnosti, ter še za nekatere druge določbe (na primer peti odstavek 26. člena).


župana občine. Določba pomeni, da ni župan občine tisti, ki bi lahko sklepal take posle, saj je po izrecni določbi ZSPDSLS upravljavec občinska uprava. Razlaga, da je župan njen predstojnik, ne zadostuje, saj je predstojnik upravljavca po četrtem odstavku 26. člena ZSPDSLS odgovoren le za izvedbo upravlja-vskih nalog, ki se tičejo skrbi za dejansko urejenost, oddaje v brezplačno uporabo ipd.

V primerih, ko ZSPDSLS določa pogoje za sklepanje neposrednih pogodb, je brez utemeljenega razloga iz kroga oseb javnega prava, ki lahko pridobijo nepremično premoženje občine, izločeno (občinsko) jav-no podjetje.38

Po Uredbi (2. člen) je ministrstvo, pristojno za upravo, upravljavec poslovnih prostorov (čeprav upravlja-nje obsega tako obligacijska kot tudi stvarnopravna upravičenja), v katerih svojo dejavnost opravljajo upravne enote, čeprav je splošno znano dejstvo, da upravne enote uporabljajo prostore, ki so v lasti občin.

Uredba očitno presega okvir, določen z ZSPDSLS, ko gre za pokrivanje stroškov, ki nastanejo v zvezi s postopkom razpolaganja s stvarnim premoženjem občine. Določa namreč, in sicer brez podlage v zako-nu, da prav vse stroške nosi upravljavec stvarnega premoženja.

Podobno sporne, z vidika ustavnega načela legalitete, so tudi določbe 29. člena Uredbe, ki urejajo mo-žnost plačila v več obrokih in zavarovanje neplačanega dela kupnine s hipoteko.39

Uredba presega okvir, določen v ZSPDSLS vsaj še v 40., 49., 52., 54. in 60. členu, saj zakonske norme dopolnjuje na način, da s tem originarno ureja razmerja, ki so zakonska materija ali originarno določa naloge občinskim organom.

Zaključek: nekateri predlogi drugačne ureditve ravnanja s stvarnim premoženjem občin

Kot je bilo že poudarjeno, obstaja vrsta razlogov za drugačno ureditev ravnanja s stvarnim premoženjem lokalnih skupnosti. Izvajanje specifičnih nalog, ki jih opravljajo lokalne skupnosti, vsebina teh nalog, ki so urejene popolnoma drugače kot za potrebe države, terjajo drugačno ureditev. Pri tem je potrebno vzeti v ozir tudi “širšo” sliko urejanja aktualnega družbenega dogajanja.

Smo v obdobju, ko se sistemsko ureja obdavčitev nepremičnin. Ustavno sodišče se je glede pripadnosti davka že jasno opredelilo v korist lokalnih skupnosti. Ker se je dotaknilo tudi nekaterih drugih neustre-znih rešitev obdavčitve, je potreben razmislek o bolj celoviti reformi s področja nepremičnin. V okviru te sistemske rešitve je mogoče razmišljati tudi o uvedbi dodatnega izvirnega lokalnega davka, kot je na primer občinski davek, ki velja v Avstriji (Kommunalsteuer40). Zagotovitev neposrednega davka občini od kosmatega dohodka vsakega zaposlenega omogoča več pozitivnih učinkov. Poleg zagotovitve iz-virnega prihodka lokalnih skupnosti bi občine aktivno ustvarjale ugodno okolje za gospodarski razvoj, saj bi bilo v velikem interesu občin, da bi pritegnile investitorje,41 ki bi omogočali zaposlitve lokalnemu prebivalstvu. S tem bi bila zagotovljena tudi večja finančna avtonomnost lokalnih skupnosti. Pri tem velja pripomniti, da bi pozitivni učinki takšne ureditve presegli lokalne okvire, saj bi pozitivno vplivali na celotno gospodarsko sliko države ter bi pomenili prednosti za vse deležnike (državo, občine, gospodar-stvo, prebivalstvo).

Za sodobno in sprejemljivo novo ureditev ravnanja s stvarnim premoženjem države in lokalnih skupno-sti bo potrebno implementirati tudi nekatere radikalnejše rešitve, ki so povezane z drugimi družbenimi

38 Nesmiselnost določbe je še posebej izrazita ob dejstvu, da te omejitve ni, ko gre za neodplačen prenos občinske javne kulturne infrastrukture na drugo pravno osebo javnega prava, če je to v javnem interesu (prim. 77. člen Zakona o uresničeva-nju javnega interesa za kulturo, Uradni list RS, št. 77/07 – UPB, 56/08, 4/10, 20/11 in 111/13).39 Določba je v nasprotju s tistim, kar se zasleduje z javno dražbo, tj. čim višjo kupnino. Tudi določba o zavarovanju s hipoteko je nedoločna, saj zavarovanje s hipoteko na lastni (občinski) nepremičnini ni mogoče oziroma je nesmiselno (kupec se namreč kot lastnik lahko vknjiži šele po izstavitvi zemljiškoknjižnega dovolila).40 Gl. https://www.bmf.gv.at/steuern/a-z/kommunalsteuer/kommunalsteuer.html41 Na primer z nižjimi cenami komunalno opremljenih stavbnih zemljišč.


sistemskimi spremembami, kot je na primer zagotovitev fiskalne decentralizacije, uvedba regionalne strukture za izvajanje skupnih regijskih (medobčinskih) nalog, sistemska ureditev davkov v zvezi z ne-premičninami, nove stanovanjske strategije ipd.

Predvsem pa je potrebno iz obstoječih predpisov odstraniti nekatera nesmiselna določila, ki neživljenj-sko predpisujejo pretirano administracijo (na primer programi razpolaganja ipd.).

V celotnem kontekstu izpostavljenih dilem se zato zastavljajo vprašanja obsega regulacije ravnanja stvarnega premoženja na nivoju lokalnih skupnosti:

• ali je takšna regulacija sploh še smiselna;

• če je, v kakšnem obsegu?

Postopki ravnanja s stvarnim premoženjem občin bi morali biti urejeni v posebnem zakonu, v ZSPDSLS pa samo pod določenimi (le primeroma navedenimi) pogoji: jasno in določno upoštevanje posebnosti, ki izhajajo iz vloge in položaja lokalne samouprave oziroma pristojnosti občin (pospeševanje gospodarske-ga razvoja, skrb za izvajanje javnih služb itd.); razširitev možnosti sklepanja neposrednih pogodb; poe-nostavitev postopkov ravnanja, upoštevajoč širši nabor primerov, do katerih prihaja v praksi in podobno.

Predvsem bi zakon moral občinam omogočiti prostor za lastno normiranje (urejanje) pogojev in postop-kov ravnanja s premoženjem (na primer kriteriji za določitev višine najemnin, določanje najemne dobe, določanje upravičencev do brezplačne uporabe, določitev pogojev za sklepanje neposrednih pogodb itd.), kar pomeni, da naj bi Uredba kot izvršilni predpis veljala zgolj za ravnanje države in njenih organov.

Viri

Ustava Republike Slovenije (Ur.l. RS, št. 33/91-I, 42/97 – UZS68, 66/00 – UZ80, 24/03 – UZ3a, 47, 68, 69/04 – UZ14, 69/04 – UZ43, 69/04 – UZ50, 68/06 – UZ121,140,143, 47/13 – UZ148 in 47/13 – UZ90,97,99),

Evropska listina lokalne samouprave, Zakon o ratifikaciji Evropske listine lokalne samouprave (Ur.l. RS, št. 57/96 - Mednarodne pogodbe, št. 15/96),

Zakon o javnih financah (Ur.l. RS, št. 11/11 – UPB, 14/13 – popr., 101/13, 55/15 – ZFisP in 96/15 – ZIPRS1617),

Uredba o stvarnem premoženju države in samoupravnih lokalnih skupnosti (Uradni list RS, št. 34/11, 42/12, 24/13, 10/14 in 58/16),

Zakon o stvarnem premoženju države in samoupravnih lokalnih skupnosti (Uradni list RS, št. 86/10, 75/12, 47/13 – ZDU-1G, 50/14, 90/14 – ZDU-1I, 14/15 – ZUUJFO in 76/15),

Zakon o urejanju prostora (Ur.l. RS, št. 110/02, 8/03 – popr., 58/03 – ZZK-1, 33/07 – ZPNačrt, 108/09 – ZGO-1C in 80/10 – ZUPUDPP),

Zakon o gospodarskih javnih službah (Ur.l. RS, št. 32/93, 30/98 – ZZLPPO, 127/06 – ZJZP, 38/10 – ZUKN in 57/11 – ORZGJS40),

Bučar, France: Upravljanje, Cankarjeva založba, Ljubljana 1981,

Milunovič Vilma, Finančno računovodski predpisi in problematika izvajanja v občinah. Zbornik referatov II. simpozija o javnih financah in državnem revidiranju. Portorož: Zveza ekonomistov Slovenije, 2000, str. 177-189,

Pavčnik, Marijan: Argumentacija v pravu, Cankarjeva založba, Ljubljana 1991,

Pitamic, Leonid: Država, Mohorjeva družba, Ljubljana 1927,


Požun Toja, Analiza podatkovnega modela in podatkov Registra nepremičnin, Magistrsko delo št.: 2/II.GIG, Univerza v Ljubljani, Fakulteta za gradbeništvo in geodezijo, 23. 4. 2015,

Strobl, Majda: Razlastitev v pravnem sistemu FLRJ (doktorska disertacija), Univerza v Ljubljani, Pravna fakulteta, Ljubljana 1954,

Senčur, Miloš: Lokalna samouprava u Sloveniji, Hrvatska i komparativna javna uprava: časopis za teoriju i praksu javne uprave, God. 12, br. 3 (2012),

Sruk, Vladimir: Leksikon politike, Maribor, Obzorja, 1995,

Šinkovec, Janez: Metode dela pri uporabi prava, Pravosodni bilten, št. 5-6/81,

Šturm, Lovro: Upravni posegi države v zasebno lastnino, Upravni zbornik, Inštitut za javno upravo pri Pravni fakulteti v Ljubljani, Ljubljana 1996,

Trobiš, Janko: Lokalna geodetska služba, Lex localis, Vol. 6, No. 4, str. 489 - 525, 2008,

Vlaj, Stane: Lokalna samouprava (teorija in praksa), Fakulteta za upravo, Ljubljana 2006,

Referenčne odločbe Ustavnega sodišča RS,

Revizijsko poročilo Računskega sodišča RS o smotrnosti gospodarjenja z nezazidanimi stavbnimi zemlji-šči v letu 2006 in prvi polovici leta 2007 z dne 15. 9. 2008, št. 1209-1/2007-33

Revizijsko poročilo Računskega sodišča RS o pravilnosti poslovanja občin pri pridobivanju in razpola-ganju z nepremičnim premoženjem v letu 2006 in prvi polovici leta 2007 z dne 18. 12. 2008, št. 1215-2/2007-28

Druga konferenca Računskega sodišča RS na temo Učinkovito upravljanje z javnimi sredstvi, 19. oktober 2006, Ljubljana (dostopno na spletni strani http://www.rs-rs.si/rsrs/rsrs.nsf/V/KDB05934C51BE5765C125720B002A16D8/$file/Zbornik_referatov_-_Konferenca_RSRS.pdf,

Mnenje Vlade RS o predlogih Računskega sodišča RS za spremembe predpisov, ki urejajo delovanje občin, št. 450-02/13-13/3, 20. redna seja dne 26. 8. 2013,

Strategija razvoja lokalne samouprave v Republiki Sloveniji do leta 2020, september 2016; http://www.mju.gov.si/fileadmin/mju.gov.si/pageuploads/SOJ/2016/Strategija_LS_2020/12_SRLS_1692016_vlada.pdf,

Spletna stran Ministrstva za finance Avstrije (Bundesministerium für Finanzen): https://www.bmf.gv.at/steuern/a-z/kommunalsteuer/kommunalsteuer.html,

Predlog Zakona o množičnem vrednotenju nepremičnin-ZMVN-1, EVA: 2015-1611-0018, http://www.mf.gov.si/fileadmin/mf.gov.si/pageuploads/Davki_in_carine/Predlogi_predpisov/2016-07-12_ZMVN_jav_razpr.pdf.

O avtorjih

Miloš Senčur je diplomiral in doktoriral na Pravni fakulteti v Ljubljani. Po večletni zaposlitvi v gospodarstvu, kjer je opravljal premoženjskopravne naloge, zadnji dve dese-tletji deluje v javnem sektorju (član parlamenta, direktor občinske uprave, načelnik upravne enote, vrhovni državni revizor za lokalno samoupravo, generalni sekretar ministrstva, visokošolski učitelj in sekretar združenja mestnih občin).


Pri dosedanjem delu se je srečeval s praktičnimi in teoretično odprtimi pravnimi vprašanji na različnih področjih (na primer upravni postopek, priprava predpisov, urejanje premoženjskopravnih razmerij med občinami, zakonodajni postopek, volitve v novih občinah in podobno).

Sodeloval je v različnih delovnih skupinah na državni ravni (priprava vzorcev občinskih pravnih aktov, poenotenje postopkov v občinskih upravah, odprava administrativnih ovir ipd.). Bil je tudi član organov upravljanja oziroma nadzora v občinskih in državnih javnih zavodih, javnih agencijah in javnih podjetjih.

V zvezi z vprašanji s področja javne uprave in ustavnega ter upravnega prava s prispevki sodeluje na konferencah in posvetih (Dnevi slovenske uprave ipd.) ter objavlja strokovne in znanstvene članke v revijah Pravna praksa, Javna uprava, Lex localis, Uprava in Hrvatska javna i komparativna uprava. Kot zunanji sodelavec Upravne akademije v Ljubljani predava predmet Lokalna samouprava v programu obveznega usposabljanja javnih uslužbencev za imenovanje v naziv, v okviru iste ustanove pa opravlja tudi naloge predsednika oziroma člana izpitne komisije pri opravljanju državnih strokovnih izpitov iz upravnega postopka.

Izkušnje na področju izobraževalne dejavnosti je več let pridobival tudi kot visokošolski učitelj na Fakul-teti za upravo v Ljubljani in na Fakulteti za državne in evropske študije (Brdo) ter kot predavatelj na višjih in srednjih šolah.

Janko Trobiš je diplomiral na Pravni fakulteti v Mariboru. Sedaj na Mestni občini Celje vodi sektor za gospodarstvo.

Po končanem šolanju na srednji gradbeni tehnični šoli v Celju se je zaposlil na občinskem Zavodu za pla-niranje in izgradnjo, kot izdelovalec urbanistične dokumentacije, nato pa je na Skladu stavbnih zemljišč Občine Celje opravljal odkupe in pripravo stavbnih zemljišč. Na občinskem oddelku za finance je nato prevzel vodenje službe za upravljanje s premoženjem, kasneje pa postal vodja sektorja za gospodarstvo.

Pri svojem delu se je nenehno srečeval s praktičnimi vidiki upravljanja z nepremičninami, izdelavo prav-nih predpisov, obveznimi dajatvami v zvezi z nepremičninami, evidentiranjem nepremičnin, vzpostavlja-nju in vodenju projektov s področja premoženja občine, strateškimi razvojnimi dokumenti, ter drugimi zahtevnimi nalogami.

Ob svojem delu je sodeloval v različnih delovnih skupinah (skupnosti občin, druge strokovne skupine), pri evropskih projektih, nepremičninskih konferencah (evidentiranje gospodarske javne infrastrukture, dajatve v zvezi z nepremičninami ipd.).

Na višji strokovni šoli mu je bil podeljen naziv predavatelj višje šole za predmet »Osnove nepremičnin-skega prava«, je predavatelj pri strokovnem usposabljanju za pridobitev naziva NPK Nepremičninski po-srednik, kot govorec je sodeloval na različnih konferencah in strokovnih predavanjih. Je avtor nekaterih objavljenih strokovnih člankov.

S strani Ministra za pravosodje je imenovan za sodnega cenilca za področje gradbeništvo, podpodročje nepremičnine in stavbna zemljišča. Je podpredsenik Združenja sodnih izvedencev in cenilcev gradbene stroke Slovenije. Ima pridobljeno izobrazbo za licenco nepremičninskega posrednika.



Program sofinanciranja zagotavljanja javnih najemnih stanovanj v letih 2016 do 2020

Sanja BurnazovićStanovanjski sklad Republike Slovenije, javni sklad, Ljubljana

Pomembna naloga Stanovanjskega sklada RS v času od leta 2001 dalje je pridobivanje neprofitnih najemnih stanovanj na podlagi razpisov oziroma programov skupaj z lokalnimi skupnostmi, njihovimi proračunskimi skladi, javnimi nepremičninskimi skladi in neprofitnimi stanovanjskimi organizacijami.

Na skladu posebno pozornost posvečamo pripravi vsakokratnega javnega razpisa - programa z vsemi potrebnimi splošnimi in posebnimi pogoji za realizacijo projektov izgradnje neprofitnih najemnih stano-vanj in tako izvedemo aktivnosti, kot so: ocena potreb po neprofitnih najemnih stanovanjih, komunika-cija s potencialnimi prosilci; ocena vrednosti primernih cen za vrednost GOI del (gradbeno, obrtniška in inštalacijska dela) in posledično ocena vrednosti primerne cene nakupa neprofitnih najemnih stanovanj in pripadajočih parkirnih mest.

Stanovanjski sklad RS kot partner vstopa v investicijske projekte:

• na območju lokalnih skupnosti, kjer so izkazane potrebe po javnih najemnih stanovanjih (predložitev ustrezne in verodostojne listinske dokumentacije);

• ki zagotavljajo nova, funkcionalna in primerna javna najemna stanovanja.

Gradnja oziroma rekonstrukcija objektov mora biti načrtovana v smislu racionalne in tehnološko obvla-dljive gradnje z materiali, ki so trajni in trpežni ter omogočajo učinkovito in poceni vzdrževanje oziroma ekonomsko upravičijo stroške vzdrževanja. Gradnja objekta mora biti v skladu z vsemi zahtevami veljav-nega Pravilnika o učinkoviti rabi energije v stavbah, predpisan razred doseganja energetske učinkovito-sti pa je najmanj B2 (energijski kazalnik: letna potreba toplote za ogrevanja stavbe do vključno 35 kWh/m2a).

Programi pridobivanja neprofitnih najemnih stanovanj od 2001 do 2015

Od leta 2001 je bilo s strani Stanovanjskega sklada RS izvedenih in zaključenih šest razpisov za sodelo-vanje z lokalnimi skupnostmi na področju zagotavljanja najemnih stanovanj:

• Povabilo k soinvestiranju za zagotavljanje najemnih stanovanj v občinah v letu 2001;

• Povabilo k soinvestiranju za zagotavljanje najemnih stanovanj v občinah v letu 2003;

• Pisma o namerah z Mestno občino Maribor in Mestno občino Koper;

• Program vzpodbujanja zagotavljanja neprofitnih najemnih stanovanj v občinah za leto 2005;

• Program sofinanciranja izgradnje neprofitnih najemnih stanovanj za leti 2006 in 2007;

• Program sofinanciranja izgradnje neprofitnih najemnih stanovanj za leti 2008 in 2009.


Stanovanjski sklad RS je za pridobitev neprofitnih najemnih stanovanj v obdobju 2001 do 2015 po pro-gramih zagotovil skupno sredstva sofinanciranja v skupni višini 86,5 milijonov eurov za skupaj 2.342 neprofitnih najemnih stanovanj.

Pregled pridobljenih neprofitnih najemnih stanovanj in sredstev sofinanciranja Stanovanjskega sklada RS v obdobju od 2001 do 2015 je razviden iz Preglednice 1.

št. neprofitnih najemnih stanovanj

Stanovanjski sklad RS 1.051 soinvestitorstvo 73 mio EUR

Občine 1.291 posojila 13,5 mio EURSKUPAJ: 2.342 SKUPAJ: 86,5 mio EUR

sredstva sofinanciranja Stanovanjskega sklada RS (z DDV)

Preglednica 1: Pregled dosedanjega pridobivanja najemnih neprofitnih stanovanj po lokalnih skupnostih in izvedenih programih (2001, 2003, 2005, 2006/2007 in 2008/2009 ter Pisma o nameri: Maribor, Koper).

Razporeditev števila novih pridobljenih neprofitnih najemnih stanovanj po programih Stanovanjskega sklada RS v obdobju od 2001 do 2015 je razvidna iz Diagrama 1.

Diagram 1: Pregled števila najemnih neprofitnih stanovanj po regijah

Regijska razporeditev sredstev sofinanciranja pridobivanja novih najemnih stanovanj s strani Stanovanj-skega sklada RS po programih v obdobju od 2001 do 2015 v skupni višini 86,5 milijonov evrov je razvidna iz Diagrama 2.


Diagram 2: Pregled sredstev SSRS sofinanciranja po regijah.

V nadaljevanju je podan slikovni prikaz izbora realiziranih projektov soinvestiranja pridobivanja novih neprofitnih najemnih stanovanj s strani Stanovanjskega sklada RS v obdobju od 2001 do 2015.

Prikazani so projekti pridobljenih neprofitnih najemnih stanovanj v Gornji Radgoni, Kočevju, Slovenski Bistrici, Izoli, Kopru, Rogatcu, Ljubljani, Rogaški Slatini, Novi Gorici, Velenju in na Črni na Koroškem.

Gornja Radgona, 2001 Črna na Koroškem, 2002

Kočevje, 2002 Slovenska Bistrica, 2003


Izola, Livade, 2005 Koper, Nad Dolinsko, 2006

Koper, Olmo, 2007 Rogatec, 2007

Ljubljana, Zelena jama, 2009 Ljubljana, Celovški dvori, 2010

Rogaška Slatina, Žibernik, 2010 Nova Gorica, 2010


Ljubljana, Polje 2, 2012 Velenje, Gorica, 2015

Slike 1 - 14 : Izbor realiziranih projektov soinvestitorstva od 2001 do 2015

Program sofinanciranja zagotavljanja javnih najemnih stanovanj v letih 2016 do 2020

Skupna določila programa

Stanovanjski sklad RS na podlagi novega Programa sofinanciranja zagotavljanja javnih najemnih stanovanj v letih 2016 do 2020 sofinancira zagotavljanje novih javnih najemnih stanovanj1 (pojem po ReNSP15-25) in bivalnih enot v lokalnih skupnostih in podpira lokalne skupnosti pri izvajanju njihove pristojnosti na stanovanjskem področju tako, da:

• daje ugodna dolgoročna stanovanjska posojila lokalnim skupnostim, javnim nepremičninskim skla-dom in neprofitnim stanovanjskim organizacijam in

• investira skupaj z lokalnimi skupnostmi, javnimi nepremičninskimi skladi in neprofitnimi stanovanj-skimi organizacijami – soinvestitorstvo.

Za sofinanciranje po določbah tega programa se štejeta obe našteti obliki sodelovanja, pri čemer v okviru načina soinvestitorstvo Stanovanjski sklad RS s prodajno pogodbo odkupi del predmeta sofinanciranja.

Za sofinanciranje novih bivalnih enot se smiselno uporabljajo vsa določila programa, zato se besedna zveza »bivalna enota« v programu posebej ne navaja (opomba: bivalne enote so sofinancirali tudi stari programi). V primeru sofinanciranja novih javnih stanovanj in bivalnih enot morajo te imeti zagotovljeno ustrezno število parkirnih mest.

Za izvajanje programa Stanovanjski sklad RS iz lastnih virov namenja 30 milijonov evrov, in sicer: 10 milijonov evrov sredstev je namenjenih za posojila in 20 milijonov evrov sredstev za soinvestitorstvo.

Poraba sredstev programa je zaradi trajanja projektov predvidena sukcesivno v letih od 2016 do 2020 oziroma do zaključka in celotne realizacije projekta. Nadzorni svet Stanovanjskega sklada RS lahko, glede na izkazan interes prosilcev ter razpoložljiva sredstva, s sklepom poveča ali zmanjša finančna sredstva za izvajanje tega programa. Program je odprt do dne, ko bodo s sklepi Nadzornega sveta Sta-novanjskega sklada RS odobrena vsa predvidena sredstva oziroma najkasneje do 31.12.2020.

1 »javna najemna stanovanja«: mišljena so občinska najemna stanovanja v lasti občin oziroma občinskih stanovanjskih skladov in stanovanjskih organizacij ter najemna stanovanja v lasti Stanovanjskega sklada RS, ki se oddajajo za neprofitno najemnino, namenska najemna stanovanja in tržna najemna stanovanja.


Upravičeni prosilci po programu:

• lokalne skupnosti ali njihovi proračunski skladi, ustanovljeni za pridobivanje javnih najemnih stano-vanj;

• javni nepremičninski skladi in

• pravne osebe, vpisane v register neprofitnih stanovanjskih organizacij iz 152. člena SZ-1.

Upravičeni prosilci so lahko udeleženi v enem ali več načinih sofinanciranja projektov s strani Stanovanj-skega sklada RS, pri čemer se sofinanciranje ne sešteva.

Dopustno je tudi, da se z enim ali enotnim projektom na program prijavita skupaj dve ali več lokalnih skupnosti oziroma dva ali več javnih nepremičninskih skladov, ali skupaj lokalna/i skupnost/i in javni sklad/i. V tem primeru morata oba ali več prosilcev izpolnjevati vse pogoje tega programa.

Vsi prosilci morajo vlogi obvezno priložiti ustrezen in verodostojen dokument oziroma izjavo, iz katere nedvoumno izhaja število dejanskih in verodostojnih potreb na področju javnih najemnih stanovanj v občini v času posredovanja vloge. Dokument mora biti sprejet/potrjen s strani pristojnega organa občine z opisanega področja. Vloga, ki ne vsebuje navedenega dokumenta, ni popolna in ni zmožna obravnave (na primer objavljen javni razpis s povzetki o številu prosilcev, sprejeta lista upravičencev, anketa, druga listina).

Primerna vrednost GOI del brez DDV(GOI objekt in GOI parkirno mesto)energijski kazalnik od 25 do 35 kW/hm2a - razred B2

Vrednost je enotna za celotno področje Republike Slovenije

novogradnja/objekt do največ 890 EUR/m2 stanovanjske površine

rekonstrukcija/objekt do največ 790 EUR/m2 stanovanjske površine

parkirno mesto (PM) do največ 7.000 EUR/PM

Preglednica 2: Primerne vrednosti GOI del po programu

Stanovanjski sklad RS v projektih soinvestitorstva vedno nastopa kot kupec po ceni, ki jo določi glede na kvaliteto objekta, obseg in bistvene kazalnike investicije (struktura investicijske vrednosti) ter vgrajene materiale in opremo, vendar največ po primerni ceni:

Nakup

Primerna cena v EUR/m2 stanovanjske površineoziroma EUR/parkirno mesto (brez DDV)

Ljubljana

okolica Ljubljane

obalne občine

mestne očine druge občine

stanovanja do 1.460 do 1.200 do 1.350 do 1.200 do 1.100

parkirno mesto (PM)

do največ 8.500 EUR/PM

Preglednica 3: Primerne cene nakupa javnih najemnih stanovanj s pripadajočimi parkirnimi mesti

Za izračun stanovanjske površine po tem programu se uporablja standard SIST ISO 9836: 2011 kazalnik 5.1.7. Uporabna površina. Za stanovanjsko površino se šteje uporabna popravljena neto tlorisna po-vršina stanovanj, ki se izračuna tako, da se površine prostorov za pripravo in uživanje hrane, osebno higieno, bivanje in spanje ter predprostora pomnožijo z redukcijskim faktorjem 1,0. V primeru mansard se površina teh prostorov do višine prostora 1.6 m ne upošteva. Za pomožne prostore, ki so sestavni del posamezne stanovanjske enote, se površine pomnožijo z naslednjimi faktorji redukcije (f):


f = 0,75 za ložo in za shrambo izven stanovanja;

f = 0,50 za pokriti balkon, drvarnica v zidanem objektu;

f = 0,25 za odkriti balkon ali teraso;

f = 0,10 za atrij (opomba: atriji so nezaželeni).

Po programu se šteje, da je za eno javno najemno stanovanje, predvideno eno parkirno mesto. Za bival-ne enote normativ 1 PM na bivalno enoto ne velja in se minimalno število PM določi na osnovi strokovne presoje projekta. V primeru, da so v projektu predvidena parkirna mesta v okviru zunanje ureditve in/ali v objektu, imajo pri izračunu sofinanciranja projekta prednost parkirna mesta na nivoju terena.

Za parkirno mesto se šteje parkirno mesto znotraj objekta kot na primer garaža, kletna etaža objek-ta. Velikost parkirnega mesta, namenjenega invalidom, mora biti v skladu s standardom SIST ISO/TR 9527:2002. Za parkirno mesto ne šteje parkirna naprava, ki omogoča sočasno parkiranje dveh vozil na enem parkirnem mestu. Parkirna mesta na nivoju terena (zunanja ureditev) so upoštevana v okviru obračunske vrednosti GOI objekt.

GOI objekt obsega: pripravljalna, rušitvena, gradbena, obrtniška, instalacijska in zaključna dela na grad-bišču z zunanjo ureditvijo objekta (parkirne površine, površine za pešce in kolesarje, zelenice, otroško igrišče), vključno s komunalno in prometno infrastrukturo ter za priključitev na lokalno oziroma javno infrastrukturo.

Cena za zemljišče in komunalno infrastrukturo ter drugi stroški investicije smejo biti praviloma največ v višini razlike med predpisano GOI ceno za novogradnje in rekonstrukcije in primerno ceno nakupa javnih najemnih stanovanj in pripadajočih parkirnih mest.

Posojila

Posojila po programu sofinanciranja so namenjena pridobitvi javnih najemnih stanovanj na tri načine:

• z gradnjo novega objekta;

• z rekonstrukcijo, s katero se pridobijo nova najemna stanovanja, ter

• z nakupom že zgrajenih novih stanovanj s pravnomočnim uporabnim dovoljenjem od vključno 01.01.2010 dalje.

Posojila se dodeljujejo za projekte, ki se izvajajo v letih od 2016 do 2020 oziroma do zaključka in celotne realizacije projekta. Prosilci morajo za izpolnjevanje pogojev programa predložiti zahtevano dokumenta-cijo, razvidno iz odseka II.I. 2 programa (15 osnovnih vsebin in splošni pogoj) in obrazca – vloge.

Višina posojila je odvisna od vrednosti prijavljene celotne investicije in je vezana na s strani Stanovanj-skega sklada RS določeno primerno ceno za nakup javnih najemnih stanovanj (Preglednica 3) ter jo določi Stanovanjski sklad RS po preučitvi vloge in druge dokumentacije ter po preveritvi obračunske vrednosti GOI investicije glede na določeno primerno vrednost GOI (Preglednica 2).

Višina posojila lahko znaša do največ 50% obračunske vrednosti investicije ali lastnega dela investicije, če je Stanovanjski sklad RS soinvestitor po programu oziroma do 50% primerne cene nakupa javnih najemnih stanovanj s strani Stanovanjskega sklada RS.

Primerna vrednost GOI del iz Preglednice 2 se lahko na prošnjo prosilca poveča do največ 10% v prime-ru listinsko izkazanega doseganja razreda energetske učinkovitosti B1, A2 ali A1, skladno s 6. členom


Pravilnika o metodologiji izdelave in izdaji energetskih izkaznic stavb, kar prosilec izkaže z veljavno energetsko izkaznico. V primeru rekonstrukcije stavb ali njihovih delov, proglašenih za kulturni spome-nik, skladno z Zakonom o varstvu kulturne dediščine, je primerna vrednost za GOI dela praviloma lahko enaka primerni vrednosti za GOI dela - novogradnja.

Obrestna mera za odobreno posojilo je letna, v višini dvanajst mesečnega EURIBOR + 0,3% in se obraču-nava na stanje glavnice. Ob objavi programa oziroma razpisa posojil, je obrestna mera 0,045% + 0,3% oziroma 0,345% letno.

Odplačilna doba za odobreno posojilo je največ 25 let od podpisa posojilne pogodbe. Prva anuiteta zapade v plačilo tri mesece po črpanju celotnega posojila, vendar ne kasneje kot 24 mesecev od podpisa posojilne pogodbe. Zadnja anuiteta zapade v plačilo največ 25 let po podpisu posojilne pogodbe.

Zavarovanje posojila je obvezno in se lahko kombinira, v času odplačevanja pa tudi spreminja. Dopu-stnih je 6 vrst zavarovanj, ki so natančno opredeljene v programu.

V posojilni pogodbi se uredijo medsebojna pravno – poslovna razmerja med Stanovanjskim skladom RS in prosilcem (posojilojemalcem), ki se nanašajo na dinamiko in pogoje črpanja odobrenega posojila, ki mora biti dokumentirano in v odvisnosti od izvedbe kreditiranega projekta oziroma investicije ter vrača-nja posojila in ostala določila, ki so potrebna za uspešno realizacijo projekta.

Črpanje odobrenega posojila je dokumentarno, in se izvede pod pogojem, da je posojilojemalec zagotovil v vlogi navedeni oziroma predvideni del svojih sredstev, kar dokaže z oceno in dokazili (potrjena situaci-ja izvajalca, račun in podobno) o dosedanjih vlaganjih v izvajanje investicije – projekt, kateremu priloži tudi ustrezno izjavo nadzornega organa o napredovanju del skladno s potrjenim terminskim planom.

Soinvestitorstvo

Stanovanjski sklad RS sklepa soinvestitorska pogodbena razmerja za zagotavljanje novih javnih naje-mnih stanovanj z določenimi upravičenimi prosilci (lokalne skupnosti ali njihovi proračunski skladi, usta-novljeni za pridobivanje javnih najemnih stanovanj in javni nepremičninski skladi), po določilih programa v delu, ki se nanaša na soinvestiranje investicijskih projektov, s katerimi se pridobijo nova javna najemna stanovanja (projekti so lahko v različnih fazah investicije ali že dokončani s pridobljenim pravnomočnim uporabnim dovoljenjem od vključno 01.01.2010 dalje) z ustreznim številom parkirnih mest vse v letih od 2016 do 2020 oziroma do zaključka in celotne realizacije projekta.

Stanovanjski sklad RS kot soinvestitor vstopa v investicijske projekte samo na območju lokalnih sku-pnosti, kjer so izkazane potrebe po javnih najemnih stanovanjih (predložitev ustrezne in verodostojne listinske dokumentacije in tudi v projekte, ki zagotavljajo nova, funkcionalna in primerna javna naje-mna stanovanja. Gradnja oziroma rekonstrukcija objektov mora biti načrtovana v smislu racionalne in tehnološko obvladljive gradnje, z materiali, ki so trajni in trpežni ter omogočajo učinkovito in poceni vzdrževanje oziroma ekonomsko upravičijo stroške investicijskega in rednega vzdrževanja.

Projekti morajo biti izvedeni v skladu s strani Stanovanjskega sklada RS pregledano in potrjeno projektno dokumentacijo, pravnomočnim gradbenim dovoljenjem, pravili stroke, veljavnimi zakoni in tehničnimi specifikacijami, nacionalnimi tehničnimi predpisi in tehničnimi pogoji v stanovanjski gradnji (TPSG2) ter z uporabo materialov s projektom zahtevane kvalitete, ki ustrezajo veljavnim tehničnim specifikacijam (standardi in tehnična soglasja) in imajo predpisane certifikate kakovosti ter upoštevajo zadnje stanje gradbene tehnike, ki predstavlja v danem trenutku doseženo stopnjo razvoja tehnične zmogljivosti grad-benih proizvodov, procesov in storitev, ki temeljijo na priznanih izsledkih znanosti, tehnike in izkušenj s področja graditve objektov. Prav tako morajo biti projekti in tehnične značilnosti objekta v skladu z vse-

2 Zahteve Tehničnih pogojev v stanovanjski gradnji (TPSG) se nanašajo na izvedbo kontrole kakovosti vgrajenih materialov in kontrole kakovosti pri izvajanju del v stanovanjski gradnji in so dokument poslovanja Stanovanjskega sklad RS ter na voljo za vpogled na skladu, možen pa je tudi njihov nakup. Prosilci bodo po odobritvi vloge s strani NS SSRS tudi formalno seznanjeni z vsebino zahtevami TPSG.


mi zahtevami Pravilnika o učinkoviti rabi energije v stavbah (PURES, Ur.l.RS, št. 52/2010) in spremljajočo Tehnično smernico za graditev TSG-1-004 Učinkovita raba energije. Za vse projekte je predpisan razred doseganja energetske učinkovitosti najmanj B2 (energijski kazalnik: letna potreba toplote za ogrevanja stavbe do vključno 35 kWh/m2a), skladno s 6. členom Pravilnika o metodologiji izdelave in izdaji energet-skih izkaznic stavb (Ur.l.RS, št. 92/2014).

Javnim najemnim stanovanjem pripada tudi ustrezno število parkirnih mest, predpisanih s tem progra-mom. Parkirna mesta za stanovanja se zagotavljajo na nivoju terena ali v objektu (kletna etaža objekta, garaža in druge oblike zagotavljanja parkiranja osebnih avtomobilov). Stanovanjski sklad RS daje pred-nost s tem programom predpisanega ustreznega števila parkirnih mest, ki se zagotavljajo na nivoju terena, v okviru zunanje ureditve.

Stanovanjski sklad RS vedno nastopa kot kupec po ceni, ki jo določi glede na kvaliteto objekta, obseg in bistvene kazalnike investicije (struktura investicijske vrednosti) ter vgrajene materiale in opremo, vendar največ po primerni ceni, navedeni v Preglednici 3. Sofinanciranje projektov – soinvestitorstvo, v katerih sodeluje Stanovanjski sklad RS, mora biti izvedeno v skladu s primerno vrednostjo GOI del (Preglednica 2) in po primernih cenah za nakup javnih najemnih stanovanj (Preglednica 3), kar se ugotovi z ustrezno cenitvijo v postopku obravnave vloge. Soinvestitorski delež Stanovanjskega sklada RS lahko doseže največ 50% vrednosti izračunane vrednosti investicije vseh javnih najemnih stanovanj, pri čemer se v la-stna sredstva prosilca lahko vštevajo tudi sredstva, pridobljena s posojilom Stanovanjskega sklada RS, v skladu s tem programom. V obračunsko vrednost investicije se tudi šteje, v skladu s tem programom, ustrezno število pripadajočih parkirnih mest.

Povišanje primerne cene za posamezni projekt se prizna le upravičenim prosilcem, ki so tudi investitorji gradnje in sicer v primeru izkazanih utemeljitev po uveljavljanju s strani Stanovanjskega sklada RS dolo-čenih korektivov - korekcijskih faktorjev:

korekcijski faktor E1-gradbena korekcija:

neugodne lastnosti temeljnih tal, ki pogojujejo zahtevno temeljenje, poplavno ogrožena območja, gradnja v strnjenih mestnih območjih, zahtevne rekonstrukcije večstanovanjskih objektov skladno z veljavno za-konodajo in glede na statično oziroma konstrukcijsko ojačitev starih večstanovanjskih stavb (predvsem zidanih) v smislu zagotavljanja zakonsko predpisane potresne varnosti večstanovanjskih stavb),

korekcijski faktor E2- energetska korekcija:

doseganje razreda energetske učinkovitosti B1, A2 ali A1 skladno s 6. členom Pravilnika o metodologiji izdelave in izdaji energetskih izkaznic stavb (Ur.l. RS, št. 92/2014).

Skupna vrednost odobrenih korekcij na posamezni investiciji ne sme presegati 15% obračunske vredno-sti investicije, določene kot zmnožek primerne cene nakupa javnih najemnih stanovanj.

Stanovanjski sklad RS zagotavlja prosilcu razpolagalno pravico za dodeljevanje pridobljenih javnih najemnih stanovanj in parkirnih mest v svoji lasti. Za lastna stanovanja Stanovanjski sklad RS sklene najemne pogodbe z izbranimi najemniki oziroma lahko za izvedbo vseh aktivnosti v zvezi s temi dejanji pooblasti lokalno skupnost ali drugo pravno osebo.

Najemnina za pridobljena javna najemna stanovanja in parkirna mesta se oblikuje skladno z vsakokra-tnimi predpisi, določeno metodologijo o oblikovanju najemnin po maksimalni stopnji. Če stanovanje in pripadajoče parkirno mesto v lasti Stanovanjskega sklada RS ni zasedeno šestdeset dni, mora do prve ali ponovne zasedbe, vendar najdlje leto dni, prosilec zanj plačevati regulirano najemnino. Prosilec (velja za vse prosilce z izjemo lokalne skupnosti) mora vlogi kot obvezno prilogo priložiti tudi izjavo poroka, ustrezno zavarovanje oziroma garancijo za plačilo v primeru njegove nezmožnosti plačila obveznosti iz tega naslova. Če sta stanovanje in parkirno mesto v lasti Stanovanjskega sklada RS več kot leto dni neza-sedena, šteje, da potrebe po javnem najemnem stanovanju s parkirnim mestom ni in ju ima Stanovanjski sklad RS pravico prodati skladno z določbami zakonodaje o razpolaganju s stvarnim premoženjem.


Prosilec brez soglasja Stanovanjskega sklada RS ne sme prodajati ali obremenjevati svojih stanovanj in parkirnih mest v objektu, dokler ima Stanovanjski sklad RS v njem vsaj eno stanovanje in parkirno mesto. Prosilec mora pisno zaprositi za podajo ustreznega soglasja. Odtujitev ali obremenitev brez so-glasja imata za posledico ničnost pogodbe, s katero je bilo stanovanje in/ali parkirno mesto odtujeno ali obremenjeno, oziroma dovoljena obremenitev. Ob dovoljeni prodaji stanovanja in/ali parkirnega mesta se sklene dodatek k prodajni pogodbi med Stanovanjskim skladom RS in prosilcem, v katerem se ugotovi preostalo število najemnih stanovanj in parkirnih mest po tej pogodbi.

Oblike izvajanje programa soinvestitorstva:

Izvajanje projekta soinvestitorstva (novogradnja, nadomestna gradnja in rekonstrukcija objekta) pri zagotavljanju javnih najemnih stanovanj: prosilec je investitor gradnje;

Izvajanje projekta soinvestitorstva (novogradnja, nadomestna gradnja in rekonstrukcija objekta) pri zagotavljanju javnih najemnih stanovanj z nakupom od drugega investitorja in

Izvajanje projekta soinvestitorstva pri zagotavljanju javnih najemnih stanovanj z nakupom že dokonča-nih stanovanj3, v objektih s pripadajočo zunanjo ureditvijo in pridobljenim pravnomočnim uporabnim dovoljenjem od vključno 01.01.2010 dalje od drugega investitorja.

Zaključek

Prva informativna javna predstavitev Programa sofinanciranja zagotavljanja javnih najemnih stanovanj v letih 2016 do 2020, ki jo je organiziral Stanovanjski sklad RS, je bila uspešno izvedena dne 06.07.2016. Udeležba s strani poslovodstva in strokovnih delavcev, ki se na ravni lokalnih skupnosti, javnih nepre-mičninskih skladov, v neprofitnih stanovanjskih organizacijah ali drugih pravnih osebah operativno ukvarjajo z zagotavljanjem fonda javnih najemnih stanovanj je bila glede na poletni čas številčna (46 predstavnikov), kar dokazuje velik interes za nove projekte.

V septembru in oktobru 2016 je Stanovanjski sklad RS organiziral dve projektni delavnici, kjer so bile obravnavane problematike konkretnih predlogov projektov. Projektnih delavnic se je udeležilo 13 občin, predstavljenih je bilo 14 novih projektov za zagotovitev skupaj 308 javnih najemnih stanovanj (lokalne skupnosti 160 JNS, Stanovanjski sklad RS 148 JNS), katere bi Stanovanjski sklad RS sofinanciral skladno s pogoji programa z okvirno 15,5 milijoni evrov z realizacijo v letih 2018 in 2019. Projekti so pretežno v začetnih fazah razvoja (idejna dokumentacija, projekt za pridobitev gradbenega dovoljenja), ki je odvi-sen tudi od sprejetih proračunov lokalnih skupnostih v naslednjih dveh letih.

Stanovanjski sklad RS si je v Poslovni politiki od leta 2017 do 2020 zastavil jasen cilj zagotoviti skupaj z lokalnimi skupnostmi do 500 novih javnih najemnih stanovanj vključno z bivalnimi enotami na podlagi predstavljenega programa.

V smeri sledenja izpolnitvi zastavljenega cilja bomo na Stanovanjskem skladu RS s proaktivnim pristo-pom k promociji in realizaciji predmetnega programa še naprej spodbujali potencialne prosilce k razvoju in vlaganju v skupne projekte pridobivanja javnih najemnih stanovanj na področju celotne Slovenije.

Vse informacije o vsebini in izvajanju programa lahko zainteresirane osebe in prosilci dobijo

na podlagi pisne prošnje ali osebno na Stanovanjskem skladu RS v Ljubljani, na Poljanski cesti 31;

na telefonski številki (01) 47 10 500 ali

po elektronski pošti na naslov: [email protected]

3 Dokončano stanovanje je stanovanje, v katerem so v vseh prostorih opravljena s projektom predvidena GOI dela.


Viri:

Program sofinanciranja zagotavljanja javnih najemnih stanovanj v letih 2016 – 2020 z obrazcem vloge; www.ssrs.si, rubrika Razpisi;

Predstavitvena gradiva prve informativne javne predstavitve Programa sofinanciranja zagotavljanja javnih najemnih stanovanj v letih 2016 do 2020; mag. Mojca Štritof-Brus, Vanja Žontar Djordjević. Sanja Burnazović; GZS Ljubljana, 6.7.2016;

Letna poročila Stanovanjskega sklada RS.

O avtorici

Sanja Burnazović je vodja Sektorja za graditev na Stanovanjskem skladu RS. Koordinira in vodi delo sek-torja pri vodenju najzahtevnejših projektov ter strokovno sodeluje pri pripravi in izvedbi javnih razpisov in programov s področja zagotavljanja javnih najemnih stanovanj in drugih produktov Stanovanjskega sklada RS. Ukvarja se tudi z razvojno raziskovalno dejavnostjo ter kot vodja projekta vodi in koordinira razvojno raziskovalni projekt TPSG: Tehnični pogoji v stanovanjski gradnji.



Posebnosti reševanja stanovanjske problematike v romskih naseljih

Izidor JeralaMestna občina Novo mesto, Skupnost občin Slovenije

Vprašanja so javnosti in medijem znana kot »romska problematika«. Pojem uporablja tudi strokovna jav-nost, pojavlja se v študijah, raziskovalnih nalogah in strokovnih objavah, pojavlja se tudi v dokumentih javnih institucij. Uporabljamo ga v različnih kontekstih, od prepričanja, da »za Rome nihče ničesar ne naredi«, pa vse do prepričanja, da »je Romom dovoljeno vse«. Zagotovo obstajajo utemeljeni zadržki do rabe takšnega pojma, sploh v povezavi s prizadevanji za krepitev vključevanja pripadnikov romske skupnosti v širše družbeno okolje. Vendar nekaterih vprašanj, s katerimi se srečujemo zlasti slovenske občine, ni mogoče poimenovati drugače kot problematika. To še posebej velja za bivanjske razmere Romov, ki so v resnici velik problem javne stanovanjske politike in velik problem pravne države nasploh.

Obseg problema in odgovornost za reševanje

(Črne gradnje v romskih naseljih prevladujejo)

Kdor se v občinah ukvarja z urejanjem romskih naselij, ugotavlja, da je večina stanovanjskega fonda v romskih naseljih nelegalna gradnja. Republika Slovenija ne vodi javne evidence izdanih upravnih ak-tov za nepremičnine, zato uradnih podatkov o tem ni. Je pa Strokovna skupina za reševanje prostorske problematike romskih naselij v Sloveniji, ki jo je imenovala Vlada RS, v letu 2007 izvedla anketo vseh upravnih enot za vsako evidentirano romsko naselje posebej, na podlagi katere je ocenila delež črnih gradenj v romskih naseljih po območjih Slovenije in delež črnih gradenj v romskih naseljih leta 2007.

Tabela 1. Delež črnih gradenj v romskih naseljih po območjih Slovenije. Število naselij.

območje vse so črne gradnje

večinoma so črne gradnje

del objektov so črne gradnje

črnih gradenj je malo

ni podatkov skupaj rom-skih naselij

Prekmurje 3 12 16 4 4 38

JV Slovenija 39 6 7 4 0 57

ostalo 1 2 0 1 8 12

skupaj 43 20 23 17 12 107

Vir: Anketa: Romska naselja v Sloveniji (2007).1

1 Strokovna skupina za reševanje prostorske problematike romskih naselij v Sloveniji, MOP, februar-marec 2007, vse uprav-ne enote RS, za vsako romsko naselbino posebej.


Grafikon 1: Delež črnih gradenj v romskih naseljih leta 2007.

Vir: Anketa: Romska naselja v Sloveniji (2007).2

Na podlagi rezultatov ankete je Strokovna skupina za reševanje prostorske problematike romskih naselij v Sloveniji leta 2010 v elaboratu Prostorski problemi romskih naselij v Sloveniji ugotovila, da črne gradnje v romskih naseljih odločno prevladujejo ne glede na območje, pri čemer je na Dolenjskem večina romskih naselij takih, kjer so vsi objekti postavljeni nelegalno.

(Neprimerna stanovanja)

Ustava Republike Slovenije v 78. členu (primerno stanovanje) določa, da država ustvarja možnosti, da si državljani lahko pridobijo primerno stanovanje. 10. člen Stanovanjskega zakona določa, da je primerno stanovanje3 tisto stanovanje, ki je v stavbi, zgrajeni v skladu z minimalnimi tehničnimi pogoji za graditev stanovanjskih stavb in stanovanj in je zanjo v skladu s predpisi o graditvi objektov izdano uporabno dovoljenje.

Podatek, da je večina stanovanj v nedovoljenih gradnjah, postane še bolj zaskrbljujoč ob upoštevanju podatka Urada za narodnosti4, da v Sloveniji živi približno od 7.000 do 12.000 Romov. Večina Romov v romskih naseljih biva v neprimernih stanovanjih. Vprašanje ali zato ker »jim je dovoljeno vse, torej tudi graditi nelegalno«, ali zato, ker »nihče ni ničesar storil«, da bi bivali v primernih stanovanjih, odpira še več problemov.

(Nezanesljivi statistični podatki za oceno stanja, določitev ukrepov in spremljanje učinkov)

Če je anketni način še ustrezen za oceno stanja primernosti stanovanj v romskih naseljih, je v celoti nezadosten za določitev ciljev, prednostnih ukrepov in potrebnih virov za izboljšanje stanja. V Republiki Sloveniji Zakon o varstvu osebnih podatkov (ZVOP-1) strogo zamejuje pravico obdelave osebnih podat-kov v javnem sektorju (če je izkazana nujnost za izvrševanje zakonitih pristojnosti ali osebna privolitev

2 Strokovna skupina za reševanje prostorske problematike romskih naselij v Sloveniji, MOP, februar-marec 2007, vse uprav-ne enote RS, za vsako romsko naselbino posebej.3 10. člen SZ-1: Primerno stanovanje po tem zakonu je tisto stanovanje, ki je v takšni eno ali večstanovanjski stavbi, ki je zgrajena v skladu z minimalnimi tehničnimi pogoji za graditev stanovanjskih stavb in stanovanj in je zanjo v skladu s predpisi o graditvi objektov izdano uporabno dovoljenje. Stanovanje mora imeti ločen spalni in bivalni del (razen v primeru garsonjere) ter mora zadoščati stanovanjskim potrebam lastnika oziroma najemnika in njunih ožjih družinskih članov, ki živijo z lastnikom oziroma najemnikom v skupnem gospodinjstvu, ter ustrezati površinskim normativom po pravilniku iz 87. člena tega zakona.4 Urad za narodnosti,2016. Dostopno prek: http://www.un.gov.si/si/manjsine/romska_skupnost/statisticni_in_osnov-ni_podatki/


posameznikov). Informacijski pooblaščenec se je v letu 2010 opredelil do vprašanja o predlogu usmer-jenega zbiranja podatkov o romski manjšini s ciljem poznavanja dejanskega stanja in možnosti spreml-janja učinka pozitivnih ukrepov, ki jih Vlada RS predvideva za romsko skupnost kot posebej zaščiteno vsebino. Meni, da bi bilo takšno zbiranje podatkov v nasprotju z določilom 4. odstavka 9. člena ZVOP-1, saj obdelava podatkov o Romih ne izpolnjuje kriterija nujnosti. Informacijski pooblaščenec meni, da za učinkovito izvajanje posebnih pravic pripadnikom romske skupnosti ni potrebno zbirati osebnih podat-kov in ustvarjati evidenc, saj k temu lahko v zadostni meri prispeva izkazan interes s strani pristojnih organov, predvsem pa sprememba splošnega ozračja v državi, glede romskega vprašanja. Informacijski pooblaščenec še meni, da bi bilo takšno zbiranje osebnih podatkov grob poseg v varstvo osebnih po-datkov in da si ne predstavlja morebitne zakonske ureditve zbiranja podatkov, ki bi temeljila na etnični pripadnosti.

Mnenje Informacijskega pooblaščenca je vplivalo na vsebino Nacionalnega programa Vlade za Rome za obdobje 2010-2015. Zaradi varstva osebnih podatkov smo nacionalni program sprejeli in izvajali na način, da ni mogoče spremljati dejanskih učinkov, hkrati pa ni mogoče oblikovati prioritetnih ukrepov za nacionalni program v naslednjem obdobju.

A je že v letu 2007 raziskava Mirovnega inštituta iz Ljubljane5 pokazala, da so obstoječe statistike tako nezanesljive, da ne morejo služiti kot osnova za oblikovanje podpornih politik in programov na izvedbeni ravni in je zanje potrebno načrtovati porabo javnih proračunskih sredstev ter posledično skrbno spreml-jati njihove učinke. O tem se je v letu 2005 že izrekel Odbor ministrov držav članic Sveta Ministrov, ko je med Priporočili REC(2005)46 o izboljšanju nastanitvenih pogojev za Rome/Cigane in potujoče skupine v Evropi v 39. točki glede socialnih podatkov in indikatorjev politike nastanitve priporočil, naj kot osnovno orodje pri razvoju politike za boljšo oceno dejanske situacije kategorij oseb v neugodnem položaju glede nastanitve države članice zagotovijo, da ustrezne nacionalne javne oblasti zberejo statistične podatke po zakonu in v skladu z mednarodnimi ter nacionalnimi določbami s področja varstva osebnih podatkov. Vzpostavijo naj tudi indikatorje za vrednotenje ciljev nastanitvene politike skozi čas. Države članice, ki redno zbirajo nastanitvene kazalce Habitat, naj jih uporabijo tudi glede nastanitve Romov.“

Parlamentarna skupščina Sveta Evrope je v Resoluciji 1740 (2010)7 o položaju Romov v Evropi ugotovila, da konkretnih rezultatov številnih ukrepov, vključno z nacionalnimi akcijskimi načrti ni mogoče ustrezno oceniti, saj številne vlade nočejo zbrati statističnih podatkov, ki temeljijo na narodnosti, zato se v teh okoliščinah zdi, da je nemogoče ugotoviti uspešnost ukrepov za izboljšanje položaja Romov. Parlamen-tarna skupščina Sveta Evrope zato z resolucijo poziva države članice, da zberejo zanesljive statistične podatke - vključno z etničnimi in po spolu ločenimi podatki (s potrebnimi strogimi varnostnimi ukrepi za preprečevanje zlorab v skladu s priporočili Evropske komisije za boj proti rasizmu in nestrpnosti ter mnenjem svetovalnega odbora za Okvirno konvencijo za varstvo narodnih manjšin) in skrbno analizirajo zbrane podatke, da bi ocenile rezultate ter izboljšale učinkovitost obstoječih načrtov in programov.

(Laična ocena stroškov izboljšanja primernosti stanovanj v romskih naseljih)

Če pri pripravi ukrepov za izboljšanje primernosti stanovanj v romskih naseljih uporabimo obstoječe ocene oziroma razumne predpostavke:

• da od 10.000 prebivalcev v romskih naseljih bistveno več kot polovica (na primer 75% oziroma 7.500) biva v neprimernih stanovanjih;

• da želimo približati primerno stanovanje v romskih naseljih slovenskemu povprečju uporabne površi-ne na prebivalca za leto 2011, t. j. 27,6 m2 po podatkih Ministrstva za infrastrukturo in prostor8;

• da je povprečna cena novogradnje stanovanja 1.200 evrov/m2 in

5 Mirovni inštitut, Ljubljana,2007. Dostopno prek: http://www.mirovni-institut.si/data/tinymce/Publikacije/Romi%20v%20Ljubljani/KON%C4%8CNO%20PORO%C4%8CILO1%20OBLIKOVANO.pdf6 Dostopno prek: https://wcd.coe.int/ViewDoc.jsp?id=825545&Site=CM

7 Dostopno prek: http://assembly.coe.int/main.asp?Link=/documents/adoptedtext/ta10/eres1740.htm#1 8 Spremljajoče gradivo k osnutku Nacionalnega stanovanjskega programa 2013 – 2022, MzIP. Dostopno prek:http://www.zdus-zveza.si/docs/POMEMBNI%20DOKUMENTI/Stanovanjska_problematika_v_RS_(1).pdf


• da nobeno od neprimernih stanovanj ne izpolnjuje bistvenih zahtev po predpisih o gradnji objektov in bi bila sanacija ekonomsko neupravičena;

bi lahko ocenili, da je za ureditev primernih stanovanj v romskih naseljih v Sloveniji potrebno vložiti pri-bližno 270 milijonov evrov. To je skoraj 36.000 evrov na prebivalca. Znesek je lahko pretiran, a vendarle kaže, četudi bi ga prepolovili na 135 milijonov evrov, da bi država ob sedanji dinamiki vlaganja sredstev v projekte urejanja romskih naselij (približno 1 milijon evrov letno v obdobju 2008-2015 (Tabela 2.)) potre-bovala od 135 do 270 let, da bi v romskih naseljih zagotovila primerna stanovanja.

Tabela 2. Sofinanciranje v korist romske skupnosti v Sloveniji 2008-2015 (v EUR), Sredstva namenjena urejanju bivanjskih razmer.

Vir: Četrto poročilo Vlade Republike Slovenije o položaju romske skupnosti v Sloveniji, (2015).

(Zakaj je potrebno izboljšati stanovanja v romskih naseljih)

Izjemno visok delež neprimernih stanovanj v romskih naseljih kaže na veliko razliko glede na splošno stanje v državi. Romska skupnost, ki biva v romskih naseljih, je očitno v veliko slabšem položaju glede dostopnosti do primernega stanovanja kot večina ostalih državljanov.

Hkrati so neprimerna stanovanja pokazatelj slabega dostopa do minimalne komunalne opreme, kar pogosto vpliva na izpolnjevanje temeljnih človekovih pravic. Pravica do stanovanja9 je ena temeljnih človekovih pravic, brezdomstvo in slaba dostopnost do stanovanj za socialno šibke in ranljive skupine pa je tako huda oblika socialne izključenosti, zaradi katere bo država v obdobju do leta 2025 posebno pozornost namenila reševanju stanovanjske problematike teh skupin prebivalstva.

(Opozorila nevladnih organizacij)

Amnesty International v Poročilu »Vzporedna življenja: Romom v Sloveniji nista zagotovljeni pravici do ustreznega bivališča in vode«10 opozarja, da je po slovenski zakonodaji dostop do javne infrastrukture – in s tem tudi do vode – na voljo le za bivališča, ki imajo gradbeno dovoljenje. To je v nasprotju z med-narodno zajamčeno pravico do vode in obveznostjo Slovenije, da svojim prebivalcem zagotovi dostop do vode brez diskriminacije glede na status bivališča prebivalcev (torej ne glede na to, ali ima bivališče gradbeno dovoljenje ali ne).

Ugotavlja tudi, da pomanjkanje dostopa do vode negativno vpliva na vrsto človekovih pravic, na primer pravice do izobrazbe, zaposlitve in zdravja. Brez vode ljudje težje skrbijo za svojo higieno in pranje svojih oblačil, zaradi tega so tako otroci v šolah kot odrasli na delovnih mestih lahko zasmehovani.

(Sodna praksa – Evropska konvencija o varstvu človekovih pravic)

V zadevi Yordanova in drugi proti Bolgariji, št. 25446/06 z dne 24. 4. 2012 pred Evropskim sodiščem za človekove pravice je Evropski odbor za socialne pravice pri svetu Evrope ugotovil, da je bolgarska zakonodaja, ki omogoča legalizacijo nedovoljenih gradenj, postavila pogoje, ki so »prestrogi, da bi bili koristni pri reševanju posebej nujnih stanovanjskih pogojev romskih družin«, ki jih je bolgarska vlada prepoznala. Evropski odbor je ugotovil, da je Bolgarija »dolgo tolerirala nelegalna romska naselja« in da je bila zato dolžna «posebno pozorno določati lokalne urbanistične pogoje« za legalizacijo glede 9 Resolucija o nacionalnem stanovanjskem programu 2015–2025 (ReNSP15–25)10 Amnesty International, 2011. Dostopno preko: http://www.amnesty.si/media/uploads/files/vzporedna_zivljenja.pdf


na »pravico do stanovanja in cilj odprave brezdomstva«. Bolgarija je proti romskim družinam ravnala diskriminatorno tudi zato, ker ni upoštevala posebnosti razmer, v katerih Romi živijo, in ker je prestrogo izvajala predpise o legalizaciji objektov, za romske družine pa ni iskala »sistemskih rešitev za alternativ-no namestitev« izseljenih družin.

Odločitev v zadevi Yordanova in drugi proti Bolgariji je odmevala tudi v Sloveniji, saj je bil z novelo ZGO-1E, v letu 2013 dodan nov 156. a člen zakona, ki sedaj omogoča odlog izvršbe inšpekcijskih ukrepov pri nelegalnih gradnjah, v kolikor inšpekcijski zavezanec izkaže, da gre za stanovanjsko stavbo, v kateri vsaj od začetka inšpekcijskega postopka dejansko in neprekinjeno prebiva inšpekcijski zavezanec ali druge osebe in nimajo v lasti in posesti drugega primernega stanovanja po merilih, ki jih določa 10. člen Stanovanjskega zakona. Predmetna določba v določeni meri vsebinsko napotuje na pravico vsakega posameznika do stanovanja ter omejuje togost državnih predpisov. Z novelo ZGO1-F pa je bil v letu 2015 še podaljšan rok odloga izvršbe iz leta dni na pet let.

(Republika Slovenija je odgovorna za uresničevanje posebnih pravic romske skupnosti)

65. člen Ustave RS ureja položaj in posebne pravice romske skupnosti v Sloveniji, in sicer tako, da naj položaj in posebne pravice romske skupnosti, ki živi v Sloveniji, ureja zakon. Ustavno določilo je bilo uveljavljeno s sprejemom Zakona o romski skupnosti v Republiki Sloveniji (ZRomS-1) v letu 2007. Tako na podlagi 4. člena zakona Republika Slovenija zagotavlja uresničevanje posebnih pravic na področju izobraževanja, kulture, zaposlovanja, urejanja prostora in varstva okolja, zdravstvenega in socialnega varstva, obveščanja ter soodločanja v javnih zadevah, ki se nanašajo na pripadnike romske skupnosti. Uresničevanje posebnih pravic Republika Slovenija zagotavlja z ZRomS-1, drugimi zakoni, podzakonski-mi akti in akti samoupravnih lokalnih skupnosti ter s posebnimi programi in ukrepi državnih in organov samoupravnih lokalnih skupnosti.

(»Pomoč« države občinam, da uresničujejo posebne pravice romske skupnosti?)

Na ustavno-zakonodajni ravni in v mednarodni sodni praksi varstva pravic romske skupnosti je odgo-vornost države jasno določena. Kljub temu v javnosti velja ustvarjeno splošno prepričanje, da so za napredek pri uresničevanju posebnih pravic odgovorne občine. K temu so veliko pripomogle državne institucije, ki so in še vedno v svojih dokumentih na občine prenašajo bremena, za reševanje katerih je sicer odgovorna država. Znane so izjave kot na primer »občina ne želi«, »občina ne stori ničesar« ali »občina nasprotuje«. V pravni državi so takšne izjave predstavnikov države neodgovorne, saj je vendarle država sama odgovorna za uresničevanje posebnih pravic romske skupnosti. To ne pomeni, da občine nimajo pomembne vloge, pomeni le, da se morata o izvajanju ukrepov, ki se nanašajo na stanovanjsko problematiko v romskih naseljih, država in občina »dogovoriti«. Vsako naselje ima svojevrstne probleme in tak dogovor je zato treba skleniti za vsako posamično naselje. Znano je namreč, da občina ne more komunalno opremljati zemljišč po prostem preudarku, ampak pri tem sledi javno zastavljenim ciljem. Tako se sistemi opremljanja zemljišč s sistemi čiščenja in odvajanja komunalnih voda gradijo po poseb-nem programu in prioritetnem vrstnem redu, ki sledi prevzetim obveznostim Republike Slovenije glede varstva okolja na ravni Evropske skupnosti. To pomeni, da se najprej opremljajo večje aglomeracije z višjo gostoto poselitve. Če bi občina lastna sredstva usmerjala v opremljanje romskih naselij, ki so pra-viloma manjša, dislocirana in z nizko gostoto poselitve, bi s tem ogrozila javne cilje varstva okolja. Zato bi bilo potrebno o opremljanju romskih naselij skleniti posamične dogovore, namesto periodičnih javnih razpisov države, ki letno v povprečju nameni urejanju bivanjskih razmer le 1 milijon evrov. Učinek takšnih razpisov je negotov, saj merila in kriteriji ne sledijo resničnim prioritetam in ne omogočajo časovno in finančno predvidljivega vodenja javnih investicij večjih vrednosti.

(Usklajeno uresničevanje posebnih pravic romske skupnosti)

Ker iz 5. člena Zakona o romski skupnosti v Republiki Sloveniji izhaja, da bi za usklajeno uresničevanje posebnih pravic pripadnikov romske skupnosti Vlada v sodelovanju s samoupravnimi lokalnimi skup-nostmi in Svetom romske skupnosti Republike Slovenije morala sprejeti program ukrepov, s katerim bi skladno s tem zakonom in področno zakonodajo določili obveznosti in naloge iz zakona, med njimi tudi urejanje stanovanjske problematike, občine pričakujemo, da bi tak program moral biti pripravljen


s sodelovanjem občin in usklajen, torej oblika programskega dogovora med občinami in državo, ki bi bil konkretiziran tako, kot navedeni 5. člen zakona tudi predvideva: »sredstva za izvajanje ukrepov se zagotavljajo v proračunu Republike Slovenije, v finančnih načrtih neposrednih uporabnikov proračuna Republike Slovenije in kot sredstva, zagotovljena občinam za financiranje prenesenih nalog«.

Izkušnje občin pri urejanju stanovanjske problematike v romskih naseljih

Ne glede na pretežno slabo stanje bivališč v romskih naseljih, koncept (novogradnje) zagotavljanja primernih stanovanj, za katera bi skladno s predpisi o graditvi objektov država lahko izdala uporabno dovoljenje, ni uresničljiv. Predvsem ni na voljo javnih finančnih virov, pripadniki romske skupnosti pa so ekonomsko večinoma odvisni od državnih socialnih pomoči, zato ni mogoče pričakovati, da bi sa-mi zmogli stroške izboljšanja stanovanj. Poskusi uresničitve takšne rešitve bi lahko povzročili kršitve drugih človekovih pravic, gotovo pa ne bi imeli podpore med pripadniki same romske skupnosti in širše javnosti.

(Koncept postopne strukturne prilagoditve in vzpostavljanja legalnosti)

Zato občine pozdravljamo ugotovitve in podpiramo predlog Strokovne skupine za reševanje prostorske problematike romskih naselij v Sloveniji11 o »scenariju postopne strukturne prilagoditve in vzpostavl-janja legalnosti«. Za razliko od drugih možnosti po scenariju hitre vzpostavitve legalnosti ali scenariju zadržanega vzpostavljanja legalnosti scenarij strukturnega prilagajanja in vzpostavljanja legalnosti predpostavlja, da je potrebno na kakršenkoli način najprej doseči minimalne kriterije bivalnih standar-dov, a ne naenkrat, pač pa postopno v procesu, ki pomeni akcijski programski in projektni pristop.

(Ključni problemi postopnega vzpostavljanja legalnosti)

Postopno vzpostavljanje legalnosti v Sloveniji pravzaprav že teče z vrsto manjših projektov občin, ki bi ob ustreznem državnem statističnem spremljanju lahko pokazali, da se razmere vendarle lahko izboljša-jo. Scenarij bi polno zaživel, če bi bile sedanje prakse nadgrajene z akcijskim in programskim pristopom, ki bi ga morala vzpostaviti država. Se pa pri izmenjavi izkušenj med občinami na projektni ravni kažejo štirje večji sklopi problemov:

• problem prostorskega načrtovanja,

• problem komunalnega opremljanja romskih zemljišč,

• problem »legalizacije« stanovanj v romskih naseljih in

• problem začasnih rešitev za najbolj akutne stanovanjske probleme.

Vsak od izpostavljenih problemskih sklopov ima svoje značilnosti. Za namen tega posveta, kjer je v ospredju stanovanjska problematika, je glede prostorskega načrtovanja in komunalnega opremljanja po-membno vedeti, da procesi in projekti tečejo v večini slovenskih občin z romskimi naselji. Razumljivo so s prostorskimi odločitvami povezani problemi usklajevanja raznolikih, a legitimnih interesov in s komunal-nim opremljanjem predvsem problem financiranja projektov. Navedene probleme občine poznamo, se z njimi soočamo in jih rešujemo, tako da so v Sloveniji opazni procesi prostorskega umeščanja romskih naselij in njihovega komunalnega opremljanja.

Izkušnje pa kažejo, da je največji problem, ki ga še nobena občina ni zmogla v celoti ustrezno urediti, sama legalizacija, ki bi sicer morala steči na komunalno opremljenih stavbnih zemljiščih. Problem je tudi zagotavljanje začasnih rešitev za najbolj aktualne stanovanjske probleme v romskih naseljih.

(Problem »legalizacije« neprimernih stanovanj v romskih naseljih)

11 Prostorski problemi romskih naselij v Sloveniji, Strokovna skupina za reševanje prostorske problematike romskih naselij, MOP, 2010.


Legalizacija je pojem, ki v slovenski zakonodaji od uveljavitve Zakona o graditvi objektov (ZGO-1) v letu 2008 ne obstaja več. Kljub temu je mogoče za »nedovoljeno gradnjo«, torej že zgrajeni objekt, pridobiti gradbeno in po potrebi tudi uporabno dovoljenje. Za stanovanja v romskih naseljih to pomeni, da s pridobitvijo gradbenega dovoljenja in izpolnitvijo pogojev za pridobitev uporabnega, pridobijo status primernega stanovanja. Ker želimo v romskih naseljih povečati delež primernih stanovanj je torej prido-bivanje gradbenih in uporabnih dovoljenj nujno. Predpogoj za pridobitev navedenih dovoljenj je, da je zemljišče, na katerem je zgrajeno, stavbno in komunalno opremljeno. Oboje zagotavlja občina. Pogosto pa občina, ki opredeli stavbno zemljišče za romsko naselje in zgradi tudi minimalno komunalno opremo, ugotovi, da v romskem naselju ne steče legalizacija, torej urejanje primernih stanovanj.

Problem je pravzaprav ironičen, saj po velikem vložku javnih sredstev neprimerna stanovanja pridobijo možnost priključitve na na primer omrežje javne vodooskrbe, omrežje oskrbe z energijo in celo omrežje za odvajanje in čiščenje odpadnih voda, a stanovalci v romskih naseljih se nanje ne priključujejo na način, ki ga predpisuje zakon. Zdrava pitna voda lahko teče po cevovodu neposredno ob stavbi, v kateri je nepriključeno stanovanje, a stanovalci še vedno te pitne vode ne uporabljajo.

Razlog je seveda v dogovoru, kako v Republiki Sloveniji urejamo stvarnopravna razmerja, dovoljujemo gradnje in delimo sorazmerne stroške komunalnega opremljanja. Pravila so enaka za celotno državo in vse državljane oziroma investitorje. Za izdajo vsakega gradbenega dovoljenja mora upravni organ preveriti naslednje pogoje iz 66. člena ZGO-1:

1. ali je projekt izdelan v skladu s prostorskim aktom;

2. ali je projekt izdelala pravna oziroma fizična oseba, ki je med izdelavo projekta izpolnjevala s tem zakonom predpisane pogoje za projektanta, ter ali je oseba, ki je navedena kot odgovorni projektant, med izdelavo projekta izpolnjevala pogoje za odgovornega projektanta;

3. ali so k predvideni gradnji pridobljena vsa predpisana soglasja;

4. ali ima projekt predpisane sestavine in ali je bila opravljena revizija projektne dokumentacije, kadar je predpisana, ter ali so revidenti in odgovorni revidenti, ki so jo opravili, med revidiranjem izpolnjevali pogoje za revidenta in odgovornega revidenta;

5. ali so dajatve in prispevki, določeni z zakonom, plačani oziroma so na drug zakoniti način izpolnjene investitorjeve obveznosti;

6. ali ima investitor pravico graditi in

7. ali iz projekta za pridobitev gradbenega dovoljenja izhaja, da bo zagotovljena minimalna komunalna oskrba objekta, če se gradi nov objekt ali če se objekt prizidava, nadzidava ali rekonstruira tako, da se zato spreminjajo osnovni parametri obstoječih priključkov oziroma se povečujejo zahteve v zvezi z njegovo komunalno oskrbo.

Povzeto pogoji pomenijo, da mora investitor torej tisti, ki vzpostavlja status primernega stanovanja:

• naročiti in plačati izdelavo projektne dokumentacije (nekaj tisoč evrov);

• plačati komunalni prispevek (več tisoč evrov) in

• izkazati pravico gradnje, v večini primerov je to nakup zemljišča ali odplačilo stavbne pravice (več tisoč evrov).

Strošek lahko doseže 20.000 evrov ali več. Zato ni razumno pričakovati, da bo tak znesek lahko plačal predstavnik romske skupnosti, ki ni zaposlen in je njegovo preživetje odvisno od denarnih socialnih pomoči. Takšna pa je večina.


Tudi ni razumno pričakovati, da bi tak strošek plačala občina ali država. Predvsem bi šlo v primeru po-moči občine ali države za kompleksna vprašanja o povezanem lastništvu stavbe in zemljišča v stvar-nopravnem smislu, saj so večino takšnih stanovanj zgradili Romi sami. Po drugi strani gre ponovno za nepredstavljivo visoke obremenitve javnih financ, ki niso vzdržne. Različne občine se problema lotevajo različno, nekatere svoja zemljišča neodplačno oziroma za simbolično odškodnino prenašajo v last Romov, nekatere iščejo rešitve v pretirano visokih olajšavah pri odmerjanju komunalnih prispevkov, nekatere pa vztrajajo na določilih veljavne zakonodaje, zato tam proces legalizacije zastane.

A ne bi smel. Sodba Evropskega sodišča za človekove pravice v zadevi Yordanova in drugi proti Bolgariji je jasno pokazala, da je Republika Slovenija glede navedenega problema dolžna iskati »sistemske rešitve za alternativne možnosti«. Razumljivo je, da je iskanje sistemskih rešitev kompleksno, saj bi rešitve, če naj bi bile sistemske, ne smele pripeljati različnih investitorjev v različen položaj pred zakonom. Repub-lika Slovenija problema še ni prepoznala in ga še ne rešuje. Mnoge občine problem poznajo. Prepoznala ga je tudi Mestna občina in v Strategiji reševanja romske tematike za obdobje 2013 – 2020 predvidela izvedbo ukrepa Modeli reševanja stanovanjske problematike (stanovanjski program). Cilj ukrepa je, da se določijo »izvedljivi modeli reševanja stanovanjske problematike romske skupnosti s poudarkom na iskanju variantnih oblik lastniških razmerij glede na pričakovane možnosti romske skupnosti.«12

(Problem začasnih rešitev za najbolj akutne stanovanjske probleme)

V javnosti so najbolj odmevni t. i. akutni stanovanjski primeri. Gre za družine, ki zaradi različnih razlogov v resnici bivajo v človeku nedostojnih razmerah, ne samo v zasilnih bivališčih, kot so lope ali odslužene počitniške prikolice, so tudi primeri bivanja v zasilnih šotorih. Znani so problemi velikih družin, ostarelih ali posameznikov brez družine, ki sami ne zmorejo zagotoviti niti najbolj osnovnega bivališča. Občine v takih primerih poskušajo poiskati ustrezno rešitev, a se izkaže, da v teh primerih namestitve v na primer večstanovanjskih naseljih izven romskega naselja Romi odklanjajo. Pogosto je problem zaradi odklanjanja okolice in pomanjkanja izkušenj bivanja v večstanovanjskem objektu. V takih primerih zato pogosto pride do začasnih nastanitev v bivalne enote, ki so pogosto celo na meji predpisanih pogojev (odsluženi kontejnerji). Potrebno bo poiskati sistemsko rešitev, ki presega prakso odzivanja v zadnjem trenutku, ampak bi na ravni celotne države vzpostavila enakovredne pogoje in ustrezne namestitvene zmogljivosti za reševanje takšnih primerov. Ocenjujem, da so današnje prakse težko sprejemljive v ure-jeni, demokratični in razviti evropski državi.

Zaključek

Glede izboljševanja stanovanjske problematike v romskih naseljih je na vseh vključenih ravneh potrebno prepoznati in podpreti predlagan »scenarij postopne strukturne prilagoditve in vzpostavljanja legalnos-ti«. To pomeni, da je dosedanje procese, ki v občinah že tečejo, potrebno finančno, zakonodajno in tudi drugače podpreti z akcijskim in programskim dogovorom med vlado ter občinami ob sodelovanju drugih zainteresiranih deležnikov, ki bi omogočil:

• izboljšanje stanja s povečanjem deleža primernih stanovanj v romskih naseljih (dolgoročni in kratko-ročni cilji rasti deleža);

• dopolnitev normativnega okolja, ki bi odpravilo aktualne probleme »legalizacije« stanovanj v romskih naseljih in »začasnih rešitev« za najbolj akutne stanovanjske probleme in

• vzpostavitev učinkovitega statističnega spremljanja doseganja ciljev in uspešnosti izvajanja ukrepov.

Akcijski in programski dogovor bi moral biti Nacionalni program ukrepov za Rome, ki se za obdobje 2016-2021 že pripravlja. To je program, ki je za usklajeno uresničevanje posebnih pravic pripadnikov romske skupnosti predviden s 5. členom Zakona o romski skupnosti v Republiki Sloveniji. Zakon zahteva, da se tak program pripravi in sprejme v sodelovanju s samoupravnimi lokalnimi skupnostmi in Svetom romske skupnosti Republike Slovenije.

12 Strategija reševanja romske tematike za obdobje 2013 – 2020, Mestna občina Novo mesto, 2013.


Vlada bi morala neposredne uporabnike proračuna, ki so odgovorni za uresničevanje posebnih pravic romske skupnosti, pozvati, da v najkrajšem času pripravijo razumne »nacionalne predloge«. K pripravi naj povabijo občine, pri čemer je treba vedeti, da je priprava »nacionalnega predloga« izvirna državna pristojnost in ne oblika pomoči občinam.

Z akcijskim načrtom je potrebno uresničiti tudi zahteve zakona, da se sredstva za financiranje nalog in ukrepov za uresničevanje posebnih pravic romske skupnosti zagotavljajo v proračunu Republike Slove-nije, v finančnih načrtih neposrednih uporabnikov proračuna Republike Slovenije in kot sredstva, zagoto-vljena občinam iz prvega odstavka 7. člena ZromS-1 za financiranje prenesenih nalog. Hkrati je potrebno realizirati določilo 20. člena Zakona o financiranju občin, ki določa, da se za sofinanciranje uresničevanja pravic romske skupnosti občinam, na območju katerih so naselja s stalno naseljeno romsko etnično skupnostjo, iz državnega proračuna zagotovijo sredstva za financiranje.

Pri tem so za izboljšanje deleža primernih stanovanj v romskih naseljih ključna naslednja področja:

• »nacionalni predlog« učinkovitega statističnega spremljanja doseganja ciljev in uspešnosti izvajanja ukrepov / nosilec: MOP;

• »nacionalni predlog« »legalizacije« neprimernih stanovanj v romskih naseljih / nosilec: MOP;

• »nacionalni predlog« reševanja akutnih problemov / bivalne enote / nosilec SSRS;

• »nacionalni predlog« javnih najemnih stanovanj v romskih naseljih/ nosilec SSRS;

• »nacionalni predlog« »legalizacije« izvedljivega načina financiranja / nosilec MF.

O avtorju

Izidor Jerala je univerzitetni diplomirani krajinski arhitekt. Kot prostorski načrtovalec je bil do leta 2000 uslužbenec Ministrstva za okolje in prostor, od leta 2000 do 2007 na Občini Tržič, od leta 2007 dalje pa na Mestni občini Novo mesto, kjer je odgovoren za pripravo prostorskih aktov in drugih najzahtevnejših projektov, ki so pomembni za prostorski razvoj. Je pobudnik in aktivni član strokovnega partnerstva Odgovorno do prostora!, član Društva krajinskih arhitektov Slovenije ter Društva arhitektov Dolenjske in Bele krajine. Aktivno sodeluje pri skupnih aktivnostih asociacij slovenskih občin SOS, ZMOS in ZOS, je član projektne skupine za pripravo projekta nove sistemske ureditve obdavčitve nepremičnin in član delovne skupine za prostorsko načrtovanje pri Mreži združenj lokalnih oblasti Jugo-Vzhodne Evrope (NA-LAS). Trenutno vodi projekt urejanja romskih naselij v Mestni občini Novo mesto.



Program za mlade

Slavka JanžekovičJavni stanovanjski sklad Mestne občine Ljubljana

Danes se mladi srečujejo s številnimi težavami, ko vstopajo na trg dela in se poskušajo osamosvoji-ti. Ustava Republike Slovenije je temelj za nedavno sprejeto stanovanjsko politiko v državi v obliki Resolucije o nacionalnem stanovanjskem programu 2015-2025 (v nadaljevanju: ReNSP15-25)1, ki ustvarja pogoje, s katerimi se širokemu krogu prebivalcev omogoča enakopravne možnosti za rešitev stanovanj-skega vprašanja in predstavlja integralni instrument za doseganje ciljev s področja večih javnih politik. Poseben poudarek je dan reševanju stanovanjskih vprašanj mladih. Ukrepi za mlade so usmerjeni predv-sem na področje prvega reševanja stanovanjskega vprašanja, zato je pozornost usmerjena predvsem na zagotavljanje dostopnosti do javnih najemnih stanovanj. Mestna občina Ljubljana (v nadaljevanju: MOL) je že pred sprejemom ReNSP15-25 pristopila k reševanju problematike mladih z različnih vidikov, med drugim tudi z vidika reševanja temeljnega eksistenčnega vprašanja mladih, z oblikovanjem posebnih pravil, ki bodo omogočala mladim lažji dostop do stanovanj. Gre za povsem inovativen način reševanja stanovanjske problematike mladih. V referatu predstavljam del programa za mlade v MOL in sicer bistve-ne usmeritve, ki so bile upoštevane pri pripravi delovnega gradiva za sprejem posebnega pravilnika za dodeljevanje namenskih najemnih stanovanj za mlade v MOL.

Zakonodaja

Temeljno pravno podlago za reševanje stanovanjskih vprašanj na splošno predstavlja Ustava Republike Slovenije2, ki v 78. členu določa, da država ustvarja možnosti, da si državljani lahko pridobijo primerno stanovanje.

Stanovanjski zakon (v nadaljevanju: SZ-1)3 je specialni predpis, ki med drugim ureja pomoč pri pridobitvi in uporabi stanovanja ter predpisuje vrste najemnih stanovanj. Upravičenost in pogoje za pridobitev najemnega stanovanja predpisuje le za eno vrsto najemnih stanovanj, to je neprofitna najemna stano-vanja, pri čemer dolžnost zagotavljanja sredstev za graditev, pridobitev in oddajo neprofitnih stanovanj ter stanovanjskih stavb, namenjenih za začasno reševanje stanovanjskih potreb socialno ogroženih oseb ter spodbujanje različnih oblik zagotavljanja najemnih stanovanj nalaga občinam.

Sedaj je dodeljevanje neprofitnih najemnih stanovanj urejeno z državnim Pravilnikom o dodeljevanju neprofitnih stanovanj v najem4, ki ga uporabljajo pri dodeljevanju neprofitnih stanovanj v najem občine, država, javni stanovanjski skladi in neprofitne stanovanjske organizacije kot najemodajalci. Navedeni pravilnik opredeljuje mlade in mlade družine kot prednostne kategorije in dopušča, da najemodajalci s posameznim javnim razpisom za dodeljevanje neprofitnih stanovanj v najem predpišejo, poleg splošnih pogojev določenih s tem pravilnikom, še dodatne pogoje, ki jih mora prosilec izpolnjevati, pri čemer omejuje število točk, ki jih je mogoče doseči z dodatnimi pogoji.

1 Resolucija o nacionalnem stanovanjskem programu 2015-20125 (Uradni list RS, št. 92/15)2 Ustava Republike Slovenije (Uradni list RS/I, št. 33/91, Uradni list RS, št. 42/97 - UZS68, 66/00 - UZ80, 24/03 - UZ3a, 47, 68, 69/04 - UZ14, 69/04 - UZ43, 69/04 - UZ50, 68/06 - UZ121,140,143, 47/13 in 47/13)3 Stanovanjski zakon (Uradni list RS, št. 69/03, 18/04 - ZVKSES, 47/06 - ZEN, 45/08 - ZVEtL, 57/08, 90/09 - odl. US, 56/11 - odl. US, 87/11, 62/10 - ZUPJS, 40/11 - ZUPJS-A in 40/12 - ZUJF)4 Pravilnik o dodeljevanju neprofitnih stanovanj v najem (Uradni list RS, št. 14/04, 34/04, 62/06, 114/06 - ZUE, 11/09, 81/11 in 47/14)


Za realizacijo ciljev, zastavljenih v ReNSP15-25, so aktivnosti za pripravo nove zakonodaje že v teku. Ob tem je bistveno, da gre za zakonodajo z različnih področij, od stanovanjskega, prostorskega, do social-nega področja. Le s celovitim pristopom bo mogoče uresničiti načelo javnega interesa pri ustvarjenju pogojev, s katerimi se širokemu krogu prebivalcev omogoči enakopravne možnosti za rešitev stanovanj-skega vprašanja, kot je zapisano v ReNSP15-25.

Dejansko stanje

Splošno znano je veliko pomanjkanje neprofitnih najemnih stanovanj, saj Slovenija spada med države z izrazito majhnim najemnim sektorjem, kar posledično za mlade pomeni manj priložnosti za osamosvo-jitev in težji prehod v samostojno stanovanje. Poleg tega statistični podatki kažejo, da Slovenija sodi med tiste evropske države, ki imajo najvišji odstotek mladih, tako moških kot žensk, starih med 18. in 34. letom, ki še živijo s starši. Za MOL je pomanjkanje stanovanj razvidno iz spodnje tabele 1, iz katere izhaja, da že daljše obdobje v glavnem mestu države uspemo rešiti le nekoliko več kot 10% prosilcev, ki kandidirajo na javnih razpisih za dodelitev neprofitnih stanovanj v najem.

Tabela 1 – uspeh prosilcev na javnih razpisih za neprofitna najemna stanovanja

Leto javnega razpisa

Razpisano št. stanovanj

Število prispelih vlog

Število dodeljenih stanovanj

% rešenih prosilcev

2004 230 1666 234 14

2005 150 1532 159 10,4

2006 300 1615 330 20,4

2007 300 2130 294 13,8

2008 370 2909 358 12,31

2010 450 3985 456 11,44

2012 350+40 4028 391 11,78

2014 400+25 3430 424 12,35

Ker izkušnje kažejo, da se mladi, glede na predpisane pogoje in merila, težko uvrstijo med prejemnike neprofitnih stanovanj, že dlje časa poskušamo to blažiti v okviru števila točk za prednostne kategorije in dodatne pogoje. Kljub temu je uspeh mladih majhen. Zato jim je MOL namenila posebno skrb. Tako je Mestni svet MOL v Stanovanjskem programu Mestne občine Ljubljana za leti 2015 in 2016 posebej predvidel stanovanja za mlade do 29. leta starosti. Ob koncu leta 2015 je Mestni svet MOL sprejel tudi Strategijo Mestne občine Ljubljana za mlade 2016 – 20255, s katero se je MOL med drugim zavezala, da bo mladim, kot posebno ranljivi skupini prebivalstva, pomagala pri rešitvi stanovanjskega vprašanja. Na podlagi navedenega smo v letih 2015 in 2016 v sodelovanju z Uradom za mladino MOL vodili aktivnosti za pripravo posebnega pravilnika za dodelitev stanovanj mladim, v teku pa so tudi aktivnosti za realiza-cijo projekta izgradnje stanovanj za mlade.

Usmeritve za pripravo pravilnika za dodeljevanje stanovanj mladim

MOL se je z zgoraj navedenima aktoma odločila pomagati mladim, ki so finančno šibki in šele vstopajo na trg dela.

Osnutek Pravilnika o dodeljevanju namenskih najemnih stanovanj v najem mladim v starosti od 18. do 29. leta (v nadaljevanju: osnutek pravilnika) je pripravljen v skladu z veljavnimi predpisi s stanovanjske-ga področja in zato ni uporabljena terminologija iz ReNSP15-25 na primer javno najemno stanovanje, temveč vrste najemnih stanovanj, opredeljene v SZ-1.

5 Strategija Mestne občine Ljubljana za mlade 2016 – 2025 sprejeta na Mestnem svetu Mestne občine Ljubljana 23. 11. 2015


Pravilnik bo za mlade, kot posebej ranljivo skupino prebivalstva, predstavljal, poleg možnosti kandi-diranja na javnih razpisih za dodelitev neprofitnih stanovanj v najem, dodatno možnost pridobitve na-menskega najemnega stanovanja.

Pri pripravi delovnega gradiva oziroma osnutka pravilnika za mlade smo sledili usmeritvam navedenih aktov MOL ter sledili tudi temeljnim ciljem Re NSP15-25, saj smo se tekom večletne priprave nacionalne-ga stanovanjskega programa aktivno vključevali s konstruktivnimi predlogi in pripombami.

a) Namen in cilj osnutka pravilnika

Temeljni namen osnutka pravilnika je, da se mladim, ki vstopajo na trg dela, pomaga pri osamosvojitvi od staršev s tem, ko se jim omogoči pridobitev namenskega najemnega stanovanja, hkrati pa pomaga pri obstanku na trgu dela. Gre za mlade - poslovno sposobne odrasle osebe, ki so na dan objave javnega razpisa stare vsaj 18 let in v letu objave javnega razpisa manj kot 30 let. Spodnja starostna meja je veza-na na pridobitev poslovne sposobnosti, ki jo posameznik praviloma pridobi pri 18-ih letih, zgornja meja 29 let pa je opredeljena v skladu z Zakonom o javnem interesu v mladinskem sektorju6. Ciljna skupina so mladi, ki so se aktivirali na trgu dela (na primer kot zaposleni za nedoločen ali določen čas, ali delajo preko študentskega servisa, ali so samozaposleni kot samostojni podjetniki, ali opravljajo projektno delo itd.) in za svoje delo prejemajo praviloma nizko plačilo. Pri določitvi minimalnega mesečnega do-hodka smo se zgledovali po določbah Zakona o izvršbi in zavarovanju7, ki urejajo omejitev izvršbe na prihodke posameznika. Ker je zakonodajalec opredelil, da je dolžniku, ki mu mesečno ostane najmanj znesek v višini 76% minimalne plače zagotovljen socialni minimum, in ker ni nobenega razloga, da bi bil v postopku, ki ga določa osnutek pravilnika, določen drugačen socialni minimum, se smiselno upoštevajo določbe 102. člena Zakon o minimalni plači8, ki določa pravico do minimalne plače, njeno višino ter način njenega določanja in objave9. Dolgoročni cilj je ustvariti stimulativne pogoje za delo in bivanje v MOL. Na ta način bo v MOL v prihodnosti lahko oblikovana taka starostno raznolika družba, ki bo še naprej predstavljala kulturno, znanstveno, gospodarsko in turistično središče RS.

b) Pogoji za upravičenost do pridobitve namenskega najemnega stanovanja

Prosilec iz ciljne skupine mladih mora izpolnjevati sledeče pogoje:

• starost od 18. do 29. leta;

• državljanstvo Republike Slovenije;

• stalno prebivališče v MOL;

• minimalno 6 let stalnega ali začasnega bivanja v MOL;

• prosilec in ožji družinski člani, ki skupaj z njim kandidirajo na javnem razpisu, ne smejo presegati do-hodkovnega in premoženjskega cenzusa, ki je predpisan za udeležence po Pravilniku o dodeljevanju neprofitnih stanovanj v najem in

• druge pogoje, ki morajo biti v javnem razpisu posebej navedeni in utemeljeni.

6 Zakonom o javnem interesu v mladinskem sektorju (Uradni list RS, št. 42/10)7 Zakona o izvršbi in zavarovanju (Uradni list RS, št. 3/07 - uradno prečiščeno besedilo, 93/07, 121/07, 45/08 - ZArbit, 37/08 - ZST-1, 28/09, 51/10, 26/11, 14/12, 17/13 - odl. US, 45/14 - odl. US, 58/14 - odl. US, 53/14, 50/15, 54/15 in 76/15 - odl. US)8 Zakon o minimalni plači (Uradni list RS, št. 13/10, 3/11, 5/12, 8/13, 7/14, 6/15, 92/15 in 6/16) določa 9 Minimalna plača za delo s polnim delovnim časom od 1. januarja 2016 znaša bruto 790,73 eurov, oziroma 604,34 eurov neto, 76% minimalne neto plače v letu 2016 je torej 459,30 EUR.


Predpisan pogoj 6 letnega stalnega ali začasnega bivanja v MOL predstavlja specifično ureditev, ki po-meni približevanje širšemu krogu mladih. Pri tem smo sledili predlogom iz javne razprave, ki je pokazala, da je interes mladih po končanem študiju ostati v Ljubljani.

c) Postopek oddaje stanovanj

Postopek se začne z javnim razpisom za oddajo namenskih najemnih stanovanj v najem, ki se objavi v sredstvih javnega obveščanja. V javnem razpisu se določi številno stanovanj, ki se jih razpisuje za 3 sku-pine in sicer skupina 1 - mladi posamezniki, skupina 2 - mladi pari, skupina 3 - mlade družine. Postopek se bo vodil po Zakonu o splošnem upravnem postopku. O uvrstitvi in neuvrstitvi na seznam prosilcev, ki izpolnjujejo pogoje za dodelitev namenskih najemnih stanovanj v najem, po posameznih skupinah se odloči z odločbo, zoper katero je mogoče vložiti pritožbo, o kateri odloča župan. S smiselno uporabo določb SZ-1, ki določa postopek oddaje neprofitnih najemnih stanovanj, je predvideno, da sproženi upravni spori ne zadržijo objave seznama upravičencev, ki jim bodo zagotovljena namenska najemna stanovanja v najem in posledično sklepanja najemnih pogodb.

V primerih, ko kandidira na razpisu več prosilcev v isti skupini kot je razpisanih stanovanj in vsi izpol-njujejo pogoje za dodelitev stanovanja, se po zaključenem pritožbenem postopku opravi javni žreb za dodelitev namenskih najemnih stanovanj, za vsako skupino posebej. Za izbiro z žrebom smo se odločili zaradi dejstva, da so, glede na namen razpisa, kriteriji za pridobitev stanovanj tudi nujni pogoj za upravi-čenost, s čimer so vsi kandidati izenačeni. Na ta način so zagotovljene enake možnosti uspeha ne glede na specifike posamezne družine ali posameznika. Načeli objektivnosti in transparentnosti sta izraženi z načinom poteka javnega žreba in izbranimi subjekti, ki s svojo prisotnostjo zagotavljajo najvišjo mero javnega zaupanja in zakonitega ravnanja. Sezname vseh treh posameznih skupin upravičencev, ki jim bodo zagotovljena stanovanja, potrdi notar v notarskem potrdilu in se nato v roku 3 delovnih dni po žrebu javno objavijo na enak način kot javni razpis.

Glede na izkušnje je v osnutku pravilnika tudi določba za primer, če izžrebani upravičenec neupravičeno zavrne ponujeno stanovanje. Takega upravičenca se črta s seznama in sankcionira tako, da 2 leti od zaključka javnega razpisa, na katerem je zavrnil ponujeno stanovanja, ni upravičen sodelovati na javnem razpisu za dodelitev namenskih najemnih stanovanj v najem za mlade. V takem primeru se stanovanje dodeli nadomestnemu upravičencu. Do tega pa ne pride v primerih, ko v posamezni skupini pride do zavrnitve ponujenih stanovanj s strani več kot 2 izžrebanih upravičencev. V takem primeru se upravi-čenci, ki so zavrnili stanovanje, črtajo s seznama upravičencev, za število zavrnjenih stanovanj pa se opravi ponovni žreb med prosilci, ki izpolnjujejo pogoje za dodelitev namenskih najemnih stanovanj, po posameznih skupinah.

d) Trajanje najemnega razmerja in površinski normativi

Najemna pogodba se sklene za določen čas 10 let, v obliki notarskega zapisa z neposredno izvršljivostjo. Časa trajanja se ne bo podaljševalo, ker je cilj doseči »rotacija« stanovanj med mladimi. Na ta način bo dosežen tudi cilj v čim večjem obsegu pomagati specifični depriviligirani populaciji, ki naj bi si po določenem obdobju bivanja v teh stanovanjih svoje stanovanjsko vprašanje rešila v okviru rednih razpi-sov za neprofitna najemna stanovanja oziroma si finančno toliko opomogla, da si bo lahko sama rešila stanovanjsko vprašanje.

Pri dodeljevanju namenskih najemnih stanovanj mladim bodo upoštevani sledeči površinski normativi, razvidni iz tabele 2.


Tabela 2 – površinski normativi

Število članov gospodinjstva Površina stanovanja

1-člansko od 20 m2 do 30 m2

2-člansko nad 30 m2 do 40 m2

3-člansko nad 40 m2 do 50 m2

Za potrebe invalidov, ki jim je otežkočeno ali preprečeno normalno gibanje, je predvideno, da se površine spodnjega in zgornjega razreda povečajo za 10 m2. Ker gre za začasno oziroma prehodno obliko reševan-ja stanovanjskega vprašanja mladih, so predpisani nižji površinski normativi kot so določeni v Pravilniku o dodeljevanju neprofitnih stanovanj v najem. Pričakovati je, da se bodo najemniki v obdobju 10 let finančno opomogli in se iz stanovanja izselili, kar posledično pomeni, da bo namensko najemno stano-vanje ponovno na razpolago drugemu mlademu prosilcu, ki bo izpolnjeval pogoje po tem pravilniku.

e) Višina najemnine, preverjanje izpolnjevanja pogojev in prenehanje najemnega razmerja

SZ-1 določa, da se najemnina za namenska najemna stanovanja lahko oblikuje bodisi prosto, bodisi z metodologijo za oblikovanje neprofitne najemnine. Osnutek pravilnika določa, skladno z že sprejetimi sklepi o stanovanjski najemnini, neprofitno najemnino. Pričakovati je, da se bodo mladi ravno zaradi ne-profitne najemnine, kljub svojim nizkim dohodkom, lažje odločali za sodelovanje na razpisih za mlade, saj jim bo cenovno zelo dostopno stanovanje omogočalo korak k osamosvojitvi.

V duhu ReNSP15-25 se predvideva vsakoletno preverjanje izpolnjevanja dohodkovnih in premoženjskih pogojev za uporabo namenskega stanovanja. V primeru ugotovljenega neizpolnjevanja oziroma prese-ganja dohodkovnih in/ali premoženjskih pogojev se neprofitna najemnina spremeni v tržno najemnino, kot jo za preseganje dohodkovnega in premoženjskega cenzusa določa veljavni sklep o stanovanjski najemnini za neprofitna stanovanja. O preveritvi pogojev se odloči z upravno odločbo, na katero je mož-na pritožba, o kateri odloča župan. V primeru poslabšanja socialnega stanja lahko najemnik kadarkoli zahteva preveritev svojega socialnega stanja in ponovno spremembo tržne najemnine v neprofitno.

Najemno razmerje preneha s časom, za katerega je bilo sklenjeno in se, glede na namen, ne more pre-našati na ožje družinske člane. Prenos najemnega razmerja je izjema in je urejen tako, da se po smrti najemnika ali ob razpadu zakonske zveze ali zunajzakonske skupnosti ali istospolne partnerske skup-nosti pod pogoji, da do tedaj ni bila kršena najemna pogodba, sklene nova najemna pogodba za obdobje do izteka časa, za katerega je bila sklenjena prvotna najemna pogodba, ob upoštevanju določb SZ-1 za najem neprofitnih stanovanj.

V primeru sodelovanja na javnem razpisu za dodelitev neprofitnih stanovanj v najem, bodo ti najemniki upravičeni do dodatnih točk iz naslova najema stanovanja za mlade, saj bodo, skladno s SZ-1 in Pra-vilnikom o dodeljevanju neprofitnih stanovanj v najem, z javnim razpisom opredeljeni kot prednostna kategorija prosilcev.

Osnutek pravilnika predpisuje tudi odpoved najemnega razmerja. Pri opredelitvi krivdnih odpovednih razlogov smo sledili določbam SZ-1 in vnesli novosti, ki so bile že podane kot predlog za pripravo nove zakonodaje. Tako je predvideno, da se v primerih obstoja nekaterih krivdnih razlogov na primer, ko ne-kdo sploh ne prične bivati v stanovanju ali pa preneha bivati v stanovanju, najemniku ne daje roka za odpravo takega krivdnega razloga, temveč se najemno pogodbo lahko takoj odpove.

Zaključek

V okviru celovitega pristopa MOL k reševanju problematike mladih je zagotavljanje namenskih najemnih stanovanj z neprofitno najemnino nedvomno eden izmed pomembnejših ukrepov. V letošnjem letu je


načrtovan sprejem predstavljenega pravilnika, ki prinaša inovativne rešitve, v letu 2017 pa je na njegovi podlagi načrtovana objava javnega razpisa za oddajo okrog 30 stanovanj za mlade, razpisi pa naj bi bili objavljani vsako drugo leto.

Stanovanja za mlade bodo vsaj nekoliko olajšala problematiko v prestolnici, z zagotavljanjem ostalih ukrepov v okviru ReNSP15-25 pa bodo, upajmo, deležniki na stanovanjskem področju izboljšali splošno stanje nastanitvene preskrbe prebivalcev. Predlagana rešitev je prispevek uresničitve vizije MOL, da ne želi biti le mladim prijazna lokalna skupnost, temveč biti mesto mladih.



Stanje na trgu neprofitnih stanovanj kot rezultat dosedanje najemne politike v državi

Jerneja ZorkoStanovanjski sklad Republike Slovenije, javni sklad, Ljubljana

Pogled v preteklost

Pred osamosvojitvijo Slovenije smo v Sloveniji poznali le dve vrsti stanovanj: lastniška in družbena na-jemna stanovanja. Vsa najemna stanovanja pred osamosvojitvijo Slovenije in zamenjavo družbene in politične ureditve v Sloveniji leta 1991 so bila v družbeni lasti.

Z osamosvojitvijo se je spremenila tudi družbena ureditev v državi, hkrati pa je ta postopoma sprejela tudi novo zakonodajo. Že leta 1991 je bil sprejet tudi nov Stanovanjski zakon, ki je uvedel tudi eno večjih reform v življenja prebivalcev tistega časa: takratnim imetnikom stanovanjske pravice je dopustil priva-tizacijo – odkup dotedanjih družbenih stanovanj. Hkrati je bila dopuščena tudi vrnitev lastništva stano-vanj fizičnim osebam, ki so bili v povojnem obdobju razlaščeni – denacionalizacija. V tem času pa je bil ukinjen tudi do takrat glavni vir financiranja izgradnje novih stanovanj – prispevki delovnih organizacij.

Cirmanova pojasnjuje situacijo po privatizaciji socialnih stanovanj tako: »S privatizacijo socialnih stano-vanj leta 1991 je bilo 60% socialnega stanovanjskega fonda preoblikovano v lastniška stanovanja, zaradi česar je leta 1993 delež lastniških stanovanj obsegal 88% nepremičninskega trga, le 11% pa je bil delež neprofitnih najemnih stanovanj. Zasebni najemni stanovanjski trg je obstal na 1%.«1

Najemna politika države na področju neprofitnih stanovanj

Mandičeva stanovanjsko politiko opredeljuje kot »…obliko javnega poseganja na stanovanjsko področje.«2 Stanovanjska politika v Sloveniji se je teoretično oblikovala predvsem v Nacionalnem stano-vanjskem programu (v nadaljevanju NSP) iz leta 2000, po zaključenem obdobju veljave NSP in izvedenih analizah pa je pristojno ministrstvo3 le enega (od desetih) ciljev NSP ocenilo za uspešno izvedenega in to je »Zagotavljati primerne pomoči pri uporabi stanovanj tistim, ki tega ne zmorejo sami«4 oziroma zagotavljanje neprofitnih stanovanj.

1 Cirman Andreja, Intergenerational Transfers as a Response to Changes in the Housing Market, Workshop: East European Housing & Urban Policy. V: International conference 25–28 June 2007, Rotterdam2 Mandič Srna, Stanovanje in država, Ljubljana: Znanstveno in publicistično središče, 1996, stran 193 Ministrstvo za infrastrukturo in prostor, Stanovanjska problematika v Republiki Sloveniji Spremljajoče gradivo k osnutku Nacionalnega stanovanjskega programa Dopolnjeno gradivo (junij 2014)4 Nacionalni stanovanjski program (Uradni list RS, št. 43/00)


Tabela št. 1: Analiza ciljev NSP 2000

CILJ KOMENTAR URESNIČEN

1. Izboljšati dostopnost do vseh vrst stanovanj na različne načine, odvisne od finančnih možnosti in potreb prebivalstva, mobilnosti in drugih okoliščin

Splošen cilj, ki pa ni dobil svoje konkretizaci-je v operativnih programih.

Ne

2. Olajšati in spodbujati različne načine pridobivanja in različne vrste lastništva stanovanj

Splošen cilj brez konkretnih zavez. Ne

3. Zagotavljati primerne pomoči pri uporabi stanovanj tistim, ki tega ne zmorejo sami

Cilj sodi v področje socialne politike na pod-ročju stanovanjske politike.

Da

4. Izboljšati pogoje za gospodarjenje s stavb-nimi zemljišči za graditev stanovanj in stanovanjskih hiš ter za upravljanje z njimi

Cilj ni bil konkretiziran z ustreznimi ukrepi in projekti.

Ne

5. Povečati obseg graditve stanovanj in stanovanjskih hiš, vključno s prenovo obstoječih

Cilj je bil uresničen v segmentu tržnih stano-vanj, na področju samograditeljstva, ne pa tudi javne gradnje ali prenove.

Delno

6. Spodbujati boljšo kakovost stanovanj in bivalnega okolja in zagotavljati ustrezen stanovanjski standard, tudi glede primerne velikosti stanovanj

V času izvajanja NPSta so se pri gradnji novih stanovanj zgodili določeni premiki glede povečevanja povprečne velikosti stanovanj v večstanovanjskih stavbah, zmanjševanja velikosti stanovanj v družinskih hišah in energetske prenove.

Delno

7. Uravnotežiti ponudbo in povpraševanje po stanovanjih, tako, da bo zagotovljeno zadostno število stanovanj, namenjenih za nakup oziroma pridobitev v najem, tam kjer obstaja primanjkljaj oziroma povpraševan-je po stanovanjih

Uravnoteženje tržne ponudbe in povpraše-vanja ni dovolj, ker se na trgu izražajo samo plačilno sposobne potrebe, medtem ko ob-stajajo tudi plačilno nesposobni, s potrebami po stanovanjih.

Ne

8. Z izboljšanjem celotne stanovanjske oskr-be spodbujati demografski razvoj in omo-gočati ustanavljanje novih gospodinjstev

Znotraj obdobja 2000–2009 je bilo obdobje sorazmerne konjunkture, v katerem je ponudba tržnih stanovanj močno narasla, povečala pa se je tudi rodnost.

Delno

9. Z ustrezno stanovanjsko oskrbo prispevati k varstvu družine, starejših in invalidnih oseb ter drugih ranljivih skupin prebival-stva

Glede na veliko pomanjkanje neprofitnih najemnih stanovanj cilj varstva družine ni bil uresničen. Pri starejših in invalidnih osebah je izpolnitev cilja boljša.

Delno

10. Spodbujati stanovanjsko tržišče in njegove koristne razvojne učinke.

Obdobje 2000–2009 se je zaključilo s fi-nančno-ekonomsko krizo in kreditnim krčem, kar je povzročilo izrazit zastoj tržne gradnje stanovanj.

Delno

Vir: Ministrstvo za infrastrukturo in prostor, Stanovanjska problematika v Republiki Sloveniji Spremljajo-če gradivo k osnutku Nacionalnega stanovanjskega programa Dopolnjeno gradivo (junij 2014), str. 5–6.

Računsko sodišče pa je po izvedbi revizije zastavljenih ciljev NSP 2000 v obdobju od leta 2000 do 2007 ugotovilo ravno nasprotno, in sicer: »Država v obdobju od leta 2000 do 2007 ni uspela zagotoviti pro-gresivno načrtovanega števila neprofitnih stanovanj, kot je bilo določeno v Nacionalnem stanovanjskem programu.«5 V reviziji je bilo ugotovljeno, da je NSP v obdobju od leta 2000 do leta 2007 predvidel izgra-dnjo 62.250 stanovanj, od tega 13.950 v javnem sektorju – neprofitna stanovanja in 48.300 v zasebnem sektorju – tržna stanovanja. V času revidiranega obdobja je bilo zgrajenih 57.128 stanovanj oziroma 92% načrtovanih stanovanj po NSP 2000, pri čemer je bilo v zasebnem sektorju zgrajenih 109% načrtovanih stanovanj in v javnem sektorju 32%. Neprofitna stanovanja so zgradili SSRS, občine, neprofitne stano-vanjske organizacije, nekaj pa tudi občine in neprofitne stanovanjske organizacije s pomočjo SSRS v pro-

5 Računsko sodišče Republike Slovenije, Revizijsko poročilo – Nacionalni stanovanjski program


jektih soinvestitorstva. Glede na predstavljene podatke se lahko strinjamo, da cilj politike zagotavljanja stanovanj, ki si tega na trgu ne morejo privoščiti, v preteklosti ni bil dosežen.

V letu 2015 sprejeta Resolucija o nacionalnem stanovanjskem programu 2015–2025 (v nadaljevanju Resolucija) si je za enega od ciljev zadala večjo dostopnost do stanovanja za ranljivejše skupine prebi-valstva na naslednje načine:

• zamenjava neprofitne administrativno določene najemnine za stroškovno najemnino;

• vsako prodano javno najemno stanovanje se nadomesti z vsaj enim javnim najemnim stanovanjem;

• izboljšanje in povečanje možnosti za reševanje stanovanjskega problema mladih, oseb s posebnimi potrebami in starejših;

• povečanje stanovanjskega fonda za namen reševanja stanovanjskih stisk najranljivejših skupin pre-bivalstva.

Uspešnost dejanske izvedbe stanovanjske politike iz Resolucije bo sicer razvidna šele v letih, ki sledijo, vendar se poraja nekaj dvoma, glede na to, da je od objave Resolucije minilo že skoraj eno leto, pa še vedno niso sprejete vsaj najnujnejše spremembe stanovanjske zakonodaje, ki bi omogočale pričetek uresničevanja zastavljenih ukrepov.

Stanje na trgu neprofitnih stanovanj

Že od spremembe družbene ureditve v Sloveniji v letu 1991 je trg neprofitnih stanovanj postal precej zaželen predvsem zaradi nizkih najemnin. Za razliko od neprofitnih pa je tržna najemnina vedno bolj rasla in se dvigovala skupaj s prodajnimi cenami nepremičnin na prostem trgu. Zaradi visokih cen tržnih najemnin je bilo zanimanje za najem tovrstnih stanovanj minimalno. Stanovanja so najemali le ljudje, ki si v lastni situaciji v danem trenutku nakupa stanovanj (še) niso mogli privoščiti. Najem stanovanja je bil tako za marsikoga le začasna rešitev. Pravo rešitev stanovanjskega problema je v zavesti prebivalstva predstavljal šele nakup lastne nepremičnine.

Po podatkih Statističnega urada RS je bilo v Sloveniji na dan 1.1.2015 845.400 stanovanj. 91% stanovanj je bilo v lasti fizičnih oseb, 6% v lasti javnega sektorja, 3% pa v lasti drugih pravnih oseb.

Na dan 1.1.20156 je bilo oddano v najem 55.200 stanovanj oziroma 8,2% naseljenih stanovanj. V njih je prebivalo 135.200 prebivalcev v 63.600 gospodinjstvih. Med najemnimi stanovanji je bilo največ (70%) neprofitnih najemnih stanovanj, vsako peto pa je bilo v tržnem najemu.

Tabela št. 2: Najemna stanovanja po vrsti najema, Slovenija, 1. 1. 2015

Stanovanja PrebivalciZasebna gospodinjstva

Povprečno število prebivalcev na stanovanje

Skupaj 55.213 135.201 63.642 2,4

Neprofitni najem 38.170 93.636 42.887 2,5

Tržni najem 11.779 28.886 14.572 2,5

Službeni najem 3.446 8.702 3.996 2,5

Namenski najem 1.818 3.977 2.187 2,2

Vir: SURS

Glede na navedene podatke lahko ugotovimo, da najemni trg tudi po več kot dveh desetletjih od zame-njave družbenega sistema še vedno ni zaživel in še vedno večino nepremičninskega trga predstavljajo 6 SURS (http://www.stat.si/StatWeb/prikazi-novico?id=5983&idp=10&headerbar=8)


lastniška stanovanja. Kljub temu pa večji delež najemnega trga nepremičnin predstavljajo neprofitna stanovanja. Če izhajamo iz podatkov, ki jih je za čas ob osamosvojitvi Slovenije objavila Cirmanova in le-te primerjamo s podatki za leto 2015 ugotovimo, da se je delež (neprofitnih) najemnih stanovanj celo zmanjšal, kar je glede na stanovanjsko politiko iz NSP 2000-2009 nesprejemljivo in se že na podlagi teh podatkov ne moremo strinjati z mnenjem takrat pristojnega Ministrstva za infrastrukturo in prostor, da je bil že omenjeni zastavljeni cilj uresničen.

Veliko težavo predstavljajo tudi prazna stanovanja, ki jih je bilo na dan 1.1.2011 skoraj 175.000. Razlo-gov za nenaseljenost je verjetno več; predvidevamo, da so nekatera stanovanja trajno nevseljiva, nekaj stanovanj bi zagotovo potrebovalo tudi prenovo, del teh stanovanj pa je po naših predvidevanjih tudi že naseljen, a se zasedenost stanovanja prikriva, zaradi na primer oddaje stanovanja »na črno«.

Tabela 3: Prazna stanovanja po obdobju izgradnje in tipu stavbe, Slovenija, 1. 1. 2011

Prazna stanovanjavsa prazna stanovanja v lasti javnega sektorja v lasti fizičnih oseb

v lasti drugih pravnih oseb ali neznano

Obdobje zgraditve skupaj v enostan. stavbah

v večstan. stavbah

v enostan. stavbah

v večstan. stavbah

v enostan. stavbah

v večstan. stavbah

Pred letom 1919 33.945 411 1.363 22.391 7.485 565 1.730

1919–1945 12.971 151 468 7.704 3.705 248 695

1946–1960 13.047 191 857 7.017 3.953 237 792

1961–1970 15.482 157 963 7.010 6.410 193 749

1971–1980 22.968 155 861 13.558 7.152 216 1.026

1981–1990 31.102 1.160 875 21.886 5.183 1.000 998

1991–2000 17.594 251 588 11.805 3.638 274 1.038

2001–2005 8.557 38 290 4.264 3.122 73 770

2006 in pozneje 18.863 96 878 5.745 3.666 1.075 7.403

174.529 2.610 7.143 101.380 44.314 3.881 15.201

Vir: SURS (e-vir).

Prikaz praznih stanovanj po občinah je razviden tudi iz slike 1. Glede na podatke o številu praznih sta-novanj smo prepričani, da bi z naselitvijo teh stanovanj lahko razrešili stanovanjska vprašanja večjega deleža gospodinjstev.


Slika 1: Prazna stanovanja, občine, 1.1.2011

Vir: SURS (e-vir).

Zaključek

Glede na zapisano lahko ugotovimo, da stanovanjska politika na področju neprofitnih stanovanj do se-daj v Sloveniji ni bila uspešna, na kar kaže celo zmanjšan delež neprofitnih stanovanj glede na obdobje po osamosvojitvi države. Prav je, da podpremo nove cilje Resolucije, ki želi zvišati delež neprofitnih sta-novanj. Ukrepi za zvišanje deleža neprofitnih stanovanj so sicer po našem mnenju zapisani zelo široko, zato predlagamo, da se k ukrepom pristopi s predhodno izvedenimi raziskavami trga, ki do sedaj niso bile izvedene; vse z namenom, da bi bila izvedba ukrepov uspešna tudi v praksi.

Ena od zanesljivejših metod za pridobitev novih stanovanj je tudi aktivacija nezasedenih stanovanj, katerih del predstavlja tudi delež stanovanj, ki se oddajajo brez pravne podlage. Naš predlog je, da se prenovi stanovanjska zakonodaja predvsem v delu, da bodo pravice in obveznosti med najemnikom in najemodajalcem uravnotežene, saj so v tem trenutku zapisane izrazito v korist najemnikov. Lastniki praznih stanovanj zato niti nimajo interesa za (legalno) oddajo stanovanj v najem.

Viri

Cirman Andreja, Intergenerational Transfers as a Response to Changes in the Housing Market, Workshop: East European Housing & Urban Policy. V: International conference 25–28 June 2007, Rotterdam

Mandič Srna, Stanovanje in država, Ljubljana: Znanstveno in publicistično središče, 1996

Ministrstvo za infrastrukturo in prostor, Stanovanjska problematika v Republiki Sloveniji, Spremljajoče gradivo k osnutku Nacionalnega stanovanjskega programa Dopolnjeno gradivo (junij 2014)

Računsko sodišče Republike Slovenije, Revizijsko poročilo – Nacionalni stanovanjski program

Zorko Jerneja, Lipej Božena, Primerjalni vidik najemnih trgov nepremičnin v Evropi = Comparative aspec-ts of real estate rental markets in Europe, 2014, prispevek na konferenci, elektronski vir


Pravni viri

Nacionalni stanovanjski program (Uradni list RS, št. 43/00)

Resolucija o nacionalnem stanovanjskem programu 2015–2025 (Uradni list RS, št. 92/15)

O avtorici

Jerneja Zorko je diplomirala na Pravni fakulteti v Ljubljani. Trenutno je zaposlena na Stanovanjskem skla-du Republike Slovenije, javnem skladu. Na tematiko neprofitnih stanovanj je že objavila nekaj člankov. Avtorico posebej zanima najemniška politika v Sloveniji in v Evropi, kar raziskuje tudi v sklopu podiplom-skega študija na Evropski pravni fakulteti v Novi Gorici.


Okrogla miza: Nepremičninske evidence v Republiki Sloveniji

Izzivi lokalnih skupnosti v zvezi s podatki o nepremičninah in posledice za davčne obremenitve

Izidor JeralaMestna občina Novo mesto, Skupnost občin Slovenije

Občine se že dolgo srečujemo s problematiko podatkov o prostoru. Nekaterih podatkov ni, drugi so pozi-cijsko ali vsebinsko nenatančni, zato pri svojem delu zelo težko povezujemo zbirke prostorskih podatkov na način, ki ne zahteva ročnih posegov. To pa je v nasprotju z bistvenimi zahtevami direktive INSPIRE1, ki je v slovenski pravni red prenesena z zakonom o infrastrukturi za prostorske informacije (ZIPI).

Pri upravljanju in načrtovanju prostora je zato bistveni izziv občin, kako povezovati digitalne podatke o nepremičninah, da ne bi bilo potrebno hkratno ročno poseganje. Izziv se kaže kot:

• problematika položajne nenatančnosti zemljiškega katastra;

• problematika vsebinske nenatančnosti zemljiškega katastra;

• problematika neevidentiranja pozidanih stavbnih zemljišč;

• problematika neevidentiranja dejanske rabe pozidanih in vodnih zemljišč;

• problematika neevidentiranja upravnega in pravnega stanja nepremičnin ter

• problematika evidentiranja gospodarske javne infrastrukture brez povezave z zemljiškim katastrom.

S podatki o nepremičninah so povezani tudi izzivi obdavčitve nepremičnin. V pripravi je davčna reforma, s katero bo nov nepremičninski davek nadomestil nekatere sedanje obremenitve nepremičnin. Bo pa nepremičninski davek v smislu obdavčenja premoženjskih pravic na nepremičninah najprej nadomestil zastarel sistem2 obdavčitve premoženja občanov. Nadomestilo za uporabo stavbnih zemljišč (NUSZ) ni premoženjski davek, ampak je oblika takse oz. nadomestila, zato ni mogoče govoriti o konvergenci NUSZ proti sodobnemu nepremičninskemu davku. NUSZ daje lokalni samoupravi določeno mero avtonomije pri usmerjanju učinkovanja nadomestila. S tem občine NUSZ uporabljajo kot ukrep izvajanja prostorske politike občine, s tem posredno tudi ukrepe državne prostorske politike. Sodobni nevtralen nepremičnin-ski davek avtonomije, usmerjene v cilje prostorske politike, ne more nositi.

Izziv so tudi napovedani ukrepi zemljiške politike po predlogu zakona o urejanju prostora (ZureP-2)3 z rešitvami finančnih instrumentov zemljiške politike. Poleg komunalnega prispevka se obeta izravnalni prispevek in akontacija komunalnega prispevka. Akontacija komunalnega prispevka je po vsebini ena najpomembnejših strukturnih reform na področju zemljiške politike, saj bo omogočila hitrejše vračanje javnih vlaganj v gradnjo komunalne infrastrukture. S tem se bo na ravni državi lahko pričelo s sistemski-mi in premišljenimi širitvami naselij.

1 Direktiva 2007/2/ES Evropskega parlamenta in Sveta z dne 14. marca 2007 o vzpostavitvi infrastrukture za prostorske informacije v Evropski skupnosti (INSPIRE).2 Zakon o davkih občanov (Uradni list SRS, št. 36/88 in nadaljnji). Predlog zakona o urejanju prostora, MOP, 5.10.2016. Dostopno prek: http://www.mop.gov.si/si/medijsko_sredisce/novica/article/12747/7100/


Živahna priprava sistemskih rešitev daje upanje, da se naposled v Sloveniji obeta konec tranzicijskih rešitev pri upravljanju s prostorom. Da bodo rešitve smotrne, učinkovite in izvedljive pa je treba:

• dopolniti predpise o evidentiranju nepremičnin (v povezavi z novimi rešitvami ZureP-2 in ZGO-2);

• izboljšati podatke o nepremičninah in

• vzpostaviti manjkajoče digitalne podatke o nepremičninah.



Modeli vrednotenja stavbnih zemljišč

izr. prof. dr. Maruška Šubic KovačUniverza v Ljubljani, Fakulteta za gradbeništvo in geodezijo, Institut za komunalno gospodarstvo

V sistemu množičnega vrednotenja nepremičnin, na katerega smo se osredotočili v pričujočem prispevku, ima stavbno zemljišče še posebno mesto. Ustrezen način obdavčenja stavbnih zemljišč je lahko hkrati tudi pomemben instrument zemljiške, prostorske in razvojne politike. Zato smo v prispevku najprej pri-kazali mogoče že pozabljena politična izhodišča (želje) za oblikovanje sistema množičnega vrednotenja v Republiki Sloveniji. V nadaljevanju je prikazana vloga stavbnih zemljišč v različnih sistemih obdavčenja nepremičnin, pri čemer smo si za primer vzeli Zvezno Republiko Nemčijo, v kateri se že 20 let razpravlja o prednostih in slabostih posameznih sistemov. Prikazali smo rezultate nekaterih raziskav v Republiki Slo-veniji, ki kažejo na neustreznost predlaganega načina vrednotenja stavbnih zemljišč in podali izhodišča za oblikovanje drugačnega pristopa k vrednotenju stavbnih zemljišč v sistemu množičnega vrednotenja nepremičnin.

Vzpostavitev modelov množičnega vrednotenja nepremičnin se je v Republiki Sloveniji pričela s pilotsko raziskavo znotraj projekta ONIX v obdobju 1998-2000 in z vzpostavitvijo prvih modelov množičnega vrednotenja nepremičnin v Republiki Sloveniji znotraj mednarodnega projekta Razvoj sistemov ob-davčenja in vrednotenja nepremičnin v obdobju 2000-2004. Izhodišča za oblikovanje modelov so bila dana v koalicijski pogodbi 6. vlade RS (http://lds.si/), v kateri je med drugim zapisano, da:

»…bomo zakon o davku na nepremičnine sprejeli v letu 2001, tako bo začel veljati 1.1.2003, posamezne določbe pa že 1.1.2002.«

»Z zakonom bo dan poudarek večji racionalnosti uporabe stavbnih zemljišč, kmetijskih površin in prog-resivni obdavčitvi veleposestev.«

»Posebej bodo dodatno obdavčena stavbna zemljišča, ki jih lastniki nerazumno dolgo ne pozidajo, propadajoči objekti v strnjenih naseljih, prazni poslovni prostori, zaraščujoča se kmetijska zemljišča in veleposestva nad 200 ha, ki jih lastniki ne obdelujejo sami.«

»Z davkom na nepremičnine se želi zajeti v obdavčitev objekte in zemljišča kot del premoženja fizičnih in pravnih oseb.«

» Z zakonom o davku na nepremičnine kot virom proračunov lokalne ravni se zasledujeta predvsem naslednja cilja:… zagotavljanje učinkovite in pravične obdavčitve nepremičnin, torej podpora celotnemu sistemu obdavčenja, kar bo zagotavljalo enostavno in učinkovito vrednotenje nepremičnin, davek na nepremičnine pa bo pomenil instrument zemljiških, prostorskih in razvojnih politik.«

» Davek na nepremičnine bo v celoti zaživel le ob izpolnjenih predpogojih, ki so vezani na pravno-formalno ureditev statusa vseh nepremičnin. Ti predpogoji so predvsem:

• urejena in ažurna zemljiška knjiga;

• urejen in dopolnjen zemljiški kataster;

• evidenca vseh nepremičnin ter medsebojna izmenjava podatkov o nepremičninah med pristojnimi institucijami.«

Poučni zgodovinski teksti, s pomočjo katerih lahko kritično analiziramo nastalo situacijo na področju davka na nepremičnine v Republiki Sloveniji. Predvsem se moramo začeti zavedati, da je vpeljava takega


davka dolgoročni projekt, kjer je treba s precejšno mere skromnosti načrtovati razvoj modelov množične-ga vrednotenja nepremičnin po fazah, upoštevajoč pri tem predvsem dejstvo, da modeli sami po sebi ne dajejo dobrih rezultatov, če so vhodni podatki slabi (princip GIGO, angl. garbage in, garbage out/prin-cip SNSV, slov. smeti noter, smeti ven). Skromnost v zgoraj navedenem pomenu se nanaša na ocenjeno vrednost nepremičnine za namene obdavčenja, kjer je treba slediti cilju, da je vsaka ocenjena vrednost za namene obdavčenja nižja od tržne vrednosti nepremičnine, ker lahko le v tem primeru pričakujemo minimalno število pritožb lastnikov. Vrednotenje bi moralo biti enostavno, torej s čim manjšim številom faktorjev, vključenih v model. V model naj se vključi samo faktorje, ki pomembno vplivajo na vrednost nepremičnine, in z njihovimi podatki že razpolagamo oziroma jih je mogoče pridobiti in so enolično do-ločljivi. Poleg tega bi morali biti modeli oblikovani tako, da se posamezna nepremičnina enolično vključi v en sam (samcat) model, s čimer se prepreči različne špekulacije, česar sedanji predlagani modeli ne omogočajo (Brus, 2016).

V prispevku se želimo osredotočiti na vrednotenje stavbnih zemljišč za namene obdavčenja, pri čemer bomo poskušali odgovoriti na naslednja vprašanja:

Kakšno vlogo imajo stavbna zemljišča v različnih modelih vrednotenja nepremičnin za potrebe množič-nega vrednotenja nepremičnin in še posebej obdavčenja nepremičnin?

Ali je predlagani sistem obdavčenja oziroma davek na nepremičnine v Republiki Sloveniji »instrument zemljiških, prostorskih in razvojnih politik«?

Kateri model vrednotenja stavbnih zemljišč bi bil primeren za namene obdavčenja stavbnih zemljišč v Republiki Sloveniji?

Vloga stavbnih zemljišč v različnih sistemih obdavčenja nepremičnin – primer analize različnih modelov v ZRN

V ZRN se država in dežele ukvarjajo z reformo davka na nepremičnine že približno 20 let. Obstoječi način obdavčenja nepremičnin, osnovan na standardni vrednosti (Einheitswert) naj bi bil zastarel, nepravičen in neustaven. Način obdavčenja naj bi bil med drugim zastarel, ker so izhodiščne oziroma standardne vrednosti nepremičnin kot podlaga za obdavčenje v vzhodnem delu Nemčije iz leta 1935 in v zahodnem delu Nemčije iz leta 1964. Zato se standardne vrednosti , ki so sicer odvisne od starosti nepremičnine in lokacije, precej razlikujejo od tržne vrednosti in taka obdavčitev ne sledi več načelu pravičnosti. Zvezno finančno sodišče meni, da je sedanji sistem davka na nepremičnine neustaven (sodba 11.10.2014). Če-prav vsi deležniki želijo čim prej vzpostaviti bolj pravičen in bolj učinkovit sistem obdavčenja, še vedno poteka dolgotrajna razprava tudi o predmetu obdavčenja in določitvi davčne osnove.

Trenutno se analizira pet modelov določanja davčne osnove: vrednostno nevtralen model, kombiniran model, model tržne vrednosti ter čisti model zemljišča in kombiniran model zemljišča.

V predlaganih modelih ni več davčna osnova standardna vrednost. Davčna stopnja naj bi bila še vedno v pristojnosti lokalnih oblasti, s čimer naj bi se bolje upoštevale lokalne razmere.


Slika 1: Sistematika modelov vrednotenja nepremičnin glede na predmet obdavčenja in davčno osnovo

S t a v b a

Z e

m l

j i š

č

e Brez upošte-vanja

Površina Vrednost

Brez upošte-vanja

PovršinaKombiniran zemljiški

Vrednostno nevtralen model (Južni model)

Vrednost modelČistizemljiškimodel

Kombiniran model (Thürin-genski model)

Model tržne vrednosti (Se-verni model)

Vir: prirejeno po: Henger R. in Schaefer, T. 2015. Mehr Boden für die Grundsteuer-Eine Simulationsanalyse verschiedener Grund-steuermodelle, IW policy paper 32/2015, Institut für deutschen Wirtschaft Köln.

Prvi model (Južni model) je vrednostno nevtralen model. Izključuje vrednost nepremičnine in upošteva le površino zemljišča in površino stavbe. Gre za model, ki poskuša upoštevati lokalne dajatve za izgradnjo infrastrukture. Cilj modela je poenostavitev postopka obdavčenja in zmanjšanje birokratskih postopkov na podlagi pavšalizacije postopka vrednotenja. Površino zemljišča se pridobi iz zemljiške knjige, bruto tlorisno površino iz uradnega nepremičninskega katastra, kjer je navedena tudi višina stavbe.

Drugi model je kombinirani Thüringenski model. Gre za upoštevanje površine stavbe in vrednosti ze-mljišča. Pri stavbi izhaja iz bruto tlorisne površine, pri zemljišču pa iz smerne vrednosti zemljišč po paragrafu 193 Gradbenega zakonika, ki jih vsako leto določa izvedenski odbor. Davčna osnova naj bi bila zato še vedno enostavna in pregledna, s čimer naj bi bila obremenitev dežel, občin in lastnikov zaradi uvedbe tovrstnega modela minimalna.

Tretji model je model tržne vrednosti (prometne vrednosti), imenovan tudi Severni model, ki upošteva kot izhodišče tržno vrednost zemljišča in stavbe. Model uporablja podatke iz zbirke cen izvedenskih odborov. Faktorji prilagoditev se računajo s pomočjo multiple regresijske analize. Ocena vrednosti neza-zidanega zemljišča je enaka smerni vrednosti zemljišča. Če ni na razpolago dovolj podatkov, potem se izvede primerjava na širšem območju oziroma uporabijo pavšalne ocene.

Četrti model je čisti zemljiški model, ki ne upošteva vrednosti stavbe, temveč samo vrednost zemljišča. Nezazidano in zazidano zemljišče se ocenjuje enako (običajna poenostavitev na področju vrednotenja zemljišč). Bistvena prednost takega modela je, da lahko predstavlja instrument za doseganje učinkovite rabe zemljišča, vpliva na mobilizacijo za gradnjo pripravljenih zemljišč in ni obremenjen z vlaganji last-nika v stavbo. Davčna podlaga je vrednost zemljišča, pri čemer na vrednost zemljišča pomembno vpliva vrednost komunalne infrastrukture v javni lasti in komunalni prispevek. Ker se ne upošteva vrednosti stavbe, ne vpliva na odločitve lastnika stavbe glede vlaganj v stavbo. To pomeni, da se izognemu para-doksu, da plačuje lastnik stavbe, ki veliko vlaga v stavbo, zaradi tega visok davek. Tak način obdavčenja nepremičnin je z ekonomskega vidika učinkovit tudi zato, ker ne potrebuje podatkov o stavbah. Pa še to: Smerna vrednost se prizna le v višini 80%, s čimer naj bi se izognili morebitni precenjenosti zemljišča, kar lahko vodi do sporov z lastniki.

Peti model je kombiniran model, in sicer upošteva tako površino kot vrednost zemljišča. Osrednja ideja tega modela je, da se z upoštevanjem površine zemljišča neodvisno od njegove vrednosti regulira razvoj poselitve, kar je še posebej pomembno za majhne lokalne skupnosti, kjer se pojavlja tki. razpršena


poselitev na obrobju naselij (urban sprawl), ki povzroča visoke stroške vlaganj v infrastrukturo in ima ekološke posledice. Namen tega modela je izogniti se politično nezaželenim velikim obremenitvam last-nikov velikih zemljišč na dobrih lokacijah. Prav tako upošteva samo zemljišče brez stavbe, ne obdavčuje vlaganj v stavbo in omogoča boljšo izrabo degradiranih območij in nezazidanih območij znotraj naselja (plomb).

Za vsak predlagani sistem so analizirane prednosti in koristi, za hipotetično nepremičnino je za vsak model narejena simulacija višine davka na leto.

Čisti zemljiški model ima veliko privržencev (na primer Weiss, 2005). Ti poudarjajo naslednje učinke tako oblikovanega davka: regulacija poselitve, neatraktivnost zemljišča za špekulacije, zniževanje cen zemljišč na trgu, racionalna raba zemljišč, povečanje vlaganj v stavbe in manjša potreba po prenovi, eno-stavnost in transparentnost vrednotenja, pravična glede porazdelitve premoženja in davčnih obveznosti.

Če potegnemo črto pod vse navedeno: zemljišče igra ključno vlogo v modelih vrednotenja nepremičnin za potrebe množičnega vrednotenja nepremičnin in zato tudi obdavčenja nepremičnin.

Vrednotenje stavbnih zemljišč po modelih množičnega vrednotenja stavbnih zemljišč v republiki Sloveniji

Nekatere pomanjkljivosti modelov vrednotenja stavbnih zemljišč

Obstoječi (predlagani) način množičnega vrednotenja nepremičnin loči med stavbnimi zemljišči zeml-jišča za gradnjo stavb in pozidana zemljišča, kar ni v skladu s terminologijo na področju prostorskega načrtovanja glede namenske rabe zemljišč, to je glede strukturiranosti osnovne in podrobne namenske rabe zemljišč.

Podrobna analiza posameznih faktorjev, vključenih v ta model, ni mogoča, ker metodologija njihovega določanja ni znana, zato lahko analiziramo le rezultate, tako da jih primerjamo s prodajnimi cenami tai-stih zemljišč (Preglednica 1).

Preglednica 1: Analiza razlik med prodajnimi cenami in posplošenimi tržnimi vrednostmi zemljišč, občina Trebnje, 2010.

Vir: prirejeno po: Vidmar, 2016.

Lokacija Površina Prodajna cena Posplošena tržna vred-nost

Razlika med prodajno ceno in posplošeno tržno vrednostjo

(k.o.) (m2) (€) (€) (€) (%)

MEDVEDJE SELO 387 30.960,00 7.639,80 +23.320,20 +305,25

MEDVEDJE SELO 543 49.050,00 37.882,00 +11.168,00 +29,48

ZAGORICA 585 35.000,00 74.435,00 -39.435,00 -52,98

LUKOVEK 586 17.000,00 39.856,00 -22.856,00 -57,35

KNEŽJA VAS 765 36.000,00 87.565,00 -51.565,00 -58,89

DOBRNIČ 574 22.000,00 85.307,00 -63.307,00 -74,21

MEDVEDJE SELO 60 1.400,00 35.526,00 -34.126,00 -96,06

Preglednica 2: Analiza razlik med prodajnimi cenami in posplošenimi tržnimi vrednostmi zemljišč, obči-na Trebnje, 2014.


Lokacija Površina Prodajna cena Posplošena tržna vred-nost

Razlika med prodajno ceno in posplošeno tržno vrednostjo

(k.o.) (m2) (€) (€) (€) (%)

MEDVEDJE SELO 2344 92.500,00 66.991,00 +25.509,00 +38,08

TREBNJE 452 50.000,00 42.548,00 +7.452,00 +17,51

ŠTEFAN 1497 88.990,00 76.776,00 +12.214,00 +15,91

ŠTEFAN 937 94.608,00 105.863,00 -11.255,00 -10,63

DOBRNIČ 116 2.800,00 5.733,00 -2.933,00 -51,16

DOBRNIČ 452 10.000,00 33.412,00 -23.412,00 -70,07 Vir: prirejeno po: Vidmar, 2016.

Rezultati kažejo na relativno velike razlike med posplošeno tržno vrednostjo in prodajno ceno zemljišča, kar bi vsekakor moral biti prvi »signal« za izboljšavo modelov, še posebej tam, kjer so posplošene tržne vrednosti »precenjene«.

Poleg tega predlagani sistem obdavčenja oziroma tako oblikovan davek na nepremičnine v Republiki Slo-veniji ne more biti »instrument zemljiških, prostorskih in razvojnih politik«, ker so predmet vrednotenja tako zemljišča kot tudi stavbe.

Poskus določitve smernih vrednosti zemljišč v mestni občini Maribor

Veljavni model vrednotenja za zemljišča za gradnjo stavb določa devet con v mestni občini Maribor (Sli-ka 2). Raziskava (Barlič, 2016) je pokazala, da bi bilo dovolj imeti samo štiri cone z določenimi smernimi vrednostmi zemljišč in ustreznimi prilagoditvenimi faktorji.

Slika 2: Devet con zemljišč za gradnjo v mestni občini Maribor.

Preveritev rezultatov modela smernih vrednostih v mestni občini Maribor (Barlič, 2016) kaže, da so razli-ke med prodajnimi cenami zemljišč in smernimi vrednostmi manjše kot med prodajnimi cenami zemljišč in posplošeno tržno vrednostjo. Model smernih vrednosti, tako kot je prikazan v navedeni raziskavi, bi bilo sicer potrebno še nadgraditi, kljub temu rezultati kažejo, da je uvedba modela smernih vrednosti smiselna.


Predlog modela vrednotenja stavbnih zemljišč v Republiki Sloveniji

Razdelitev zemljišč:

• zazidana in

• nezazidana stavbna zemljišča.

Preglednica 3: Primerjava prodajnih cen s smernimi vrednostmi in posplošenimi tržnimi vrednostmi, MOM-a, 31. 12. 2014.

Zaporedna številka

Prilagojena prodajna cena

31. 12. 2014 (EUR/m2)

Smerna vred-nost

31. 12. 2014 (EUR/m2)

Posplošena tržna vrednost

31. 3. 2014* (EUR/m2)

Razlika med prilagojeno

prodajno ceno in smerno vred-

nostjo (EUR/m2)

Razlika med prilagojeno

prodajno ceno in posplošeno

tržno vrednost-jo (EUR/m2)

1 37,00 32,69 63,00 4,32 -26,00

2 75,00 79,65 96,00 -4,65 -21,00

3 88,24 79,65 96,00 8,59 -7,76

4 39,58 54,64 96,00 -15,05 -56,42

5 42,55 32,69 26,50 9,87 16,05

6 130,00 79,65 96,00 50,35 34,00

7 39,90 79,65 96,00 -39,75 -56,10

8 54,05 32,69 63,00 21,37 -8,95

9 122,64 143,38 118,00 -20,74 4,64

10 84,88 79,65 96,00 5,23 -11,12

11 81,41 79,65 96,00 1,75 -14,59

12 65,00 79,65 96,00 -14,65 -31,00

13 47,47 32,69 26,50 14,78 20,97 *Predpostavljeno je, da je bila ta vrednost enaka tudi na 31.12.2014.

Vir: Prirejeno po Barlič, 2016

Ponovno je potrebno uvesti pojem zazidana in nezazidana stavbna zemljišča na področje prostorskega načrtovanja in opredeliti ta zemljišča v OPN.

Značilnosti zemljišča:

• lokacija;

• namenska raba;

• razvojna stopnja zemljišča (in plačane dajatve);

• površina zemljišča in

• druge značilnosti, ki lokalno pomembno vplivajo na vrednost zemljišča.

Iz stavbnih zemljišč bi bilo potrebno izločiti zemljišča, ki so namenjena za smučišča, golf igrišča in po-dobno, in jih obravnavati v sklopu kmetijskih zemljišč, in sicer kot kmetijska zemljišča z nadpovprečno vrednostjo. Prav tako bi bilo potrebno posebej evidentirati zemljišča, za katere se za spremembo na-membnosti v gradbeno ali drugo rabo potrebujejo znatna finančna sredstva (okolju nevarna, kontamini-rana zemljišča in podobno).


Lokacija se opredeli s pomočjo con.

Namenska raba bi se morala opredeliti v skladu z namensko rabo v OPN tako, da se za namene vredno-tenja opredeli večje razrede podrobnih namenskih rab.

Razvojna stopnja stavbnih zemljišč naj bi bila v prvi fazi razdeljena na manjše število razredov, in sicer:

1. razvojna stopnja: Nezazidano stavbno zemljišče kot surovo stavbno zemljišče, ki še ni primerno za gradnjo (neustrezna oblika, komunalno neopremljeno, brez plačanih dajatev in podobno);

2. razvojna stopnja: Nezazidano stavbno zemljišče z gradbenim dovoljenjem, ki je že primerno za gra-dnjo.

V prihodnosti bi lahko uvedli še eno razvojno stopnjo med 1. in 2., in sicer: Nezazidano stavbno zemlji-šče s plačanim komunalnim prispevkom, kar pa bi zahtevalo dodatno analizo o smiselnosti uvedbe te stopnje, in spremljanje plačila teh dajatev na parcelo natančno.

Vrednost nezazidanega stavbnega zemljišča na 2. razvojni stopnji bi hkrati predstavljala vrednost zazidanega stavbnega zemljišča. Gre za predpostavko, ki se praviloma uporablja v praksi vrednotenja nepremičnin.

Sistem vrednotenja stavbnih zemljišč bi moral temeljiti na smernih vrednostih zemljišč za vsako razvojno stopnjo. Za vsako cono bi bilo potrebno določiti smerno vrednost zemljišča, ki je ocenjena kot povprečna vrednost za vsa zemljišča znotraj določenega območja – cone. Za zemljišča znotraj cone je značilno, da imajo podobne značilnosti in se cene oblikujejo na podoben način. Smerna vrednost zemljišča se nanaša na kvadratni meter površine zemljišča s ponazorjenimi značilnostmi zemljišča.

Za ocenjevanje razlik med zemljišči znotraj cone bi se morali določiti prilagoditveni faktorji.

Zaključek

V Republiki Sloveniji je politika podala izhodišča za vzpostavitev sistema množičnega vrednotenja nepre-mičnin, pri čemer niso bili analizirani različni sistemi množičnega vrednotenja nepremičnin. Za državo, ki je prvič uvajala sistem množičnega vrednotenja nepremičnin in ki ni imela vzpostavljenih ustreznih baz podatkov o nepremičninah in trgu nepremičnin, je bila to resnično težka in dolgoročna naloga, ki pa se je politika kot take ni zavedala. Kljub temu, da pišemo že leto 2016, bi bilo smiselno vsaj enkrat premisliti o sistemu množičnega vrednotenja nepremičnin v splošnem. Za vrednotenje stavbnih zemljišč bi bilo smi-selno uvesti smerne vrednosti zemljišč po conah, kar zahteva tudi drugačen pristop k vrednotenju, kot je bil dosedanji. Postaviti bi bilo potrebno okvire vrednotenja stavbnih zemljišča za celotno Republiko Slovenijo ter vključiti v oblikovanje modelov strokovnjake na državni in na lokalni ravni.

Viri:

Barlič, B. 2016. Vrednotenje nezazidanih stavbnih zemljišč na podlagi tržnih smernih vrednosti zemljišč. Magistrska naloga. Ljubljana, Univerza v Ljubljani, Fakulteta za gradbeništvo in geodezijo, mentorica Šubic Kovač, M., 89 str.

Brus, M., 2016. Vpliv podatkov registra nepremičnin na izračun posplošene tržne

vrednosti nepremičnin. Diplomska naloga. Ljubljana, Univerza v Ljubljani, Fakulteta za gradbeništvo in geodezijo, mentorica Šubic Kovač, M., somentor Polajnar, M., 70 str.

Henger R. in Schaefer, T. 2015. Mehr Boden für die Grundsteuer-Eine Simulationsanalyse verschiedener Grundsteuermodelle, IW policy paper 32/2015, Institut für deutschen Wirtschaft Köln.


Uredba o temeljih ocenjevanja prometne vrednosti nepremičnin, Verordnung über die Grundsätze für die Ermittlung der Verkehrswerte von Grundstücken (Immobilienwertermittlungsverordnung – ImmoWertV) v veljavi od 1. julija 2010, „Immobilienwertermittlungsverordnung vom 19. Mai 2010 (BGBl. I S. 639)“

Vir: http://www.gesetze-im-internet.de/bundesrecht/immowertv/gesamt.pdf, pridobljeno 10.3.2013.

Koalicijska pogodba, http://lds.si/, pridobljeno v letu 2000.

Vidmar, R., 2016. Analiza razlik med prodajnimi cenami nepremičnin in posplošenimi tržnimi vrednostmi nepremičnin v občini Trebnje. Diplomska naloga. Ljubljana, Univerza v Ljubljani, Fakulteta za gradbeni-štvo in geodezijo, mentorica Šubic Kovač, M., 28 str.

Weiss, E. 2005. Replacing the »Combined tax on land and buildings« with a simplified »Land value tax« in the Federal Republic of Germany. Geodetski vestnik, 49 (29-34).



Modeli množičnega vrednotenja nepremičnin in uporaba v praksi – primer: model za gozdove (GOZ)

mag. Anton Kožar1Inštitut za nepremičnine d.o.o., Ljubljana

Uvod v renovacijo množičnega vrednotenja nepremičnin (2013-2018)

Od razveljavitve Zakona o davku na nepremičnine s strani Ustavnega sodišča v letu 2013 poteka v Slo-veniji strokovna razprava o podatkih iz trga, modelih vrednotenja nepremičnin in njihovi uporabi. Minis-trstvo za finance je zaprosilo Mednarodni denarni sklad (MDS) za tehnično pomoč. MDS se je pozitivno odzval in decembra 2015 izdelal poročilo »The 2013 Property Tax Act: Evaluation of its design and the employed mass valuation system«2 ( v nadaljevanju: »Poročilo MDS 2015«)

Slovenija je uzakonila3 »množično vrednotenje nepremičnin« v letu 2006. S tem se je je pridružila tistim državam, ki že od sedemdesetih let prejšnjega stoletja obdavčujejo nepremičnine na podlagi množične-ga vrednotenja nepremičnin (v nadaljevanju MVN).4 Glavna razlika Slovenije do drugih držav pa je, da je obseg transakcij glede na druge države z MVN v Sloveniji relativno nizek, kot ugotavljajo eksperti MDS v svojem strokovnem poročilu. Ti v »Poročilu MDS 2015« namreč navajajo, da se v Sloveniji proda okrog 1% vseh nepremičnin, za MVN pa bi bilo potrebno okrog 5% od fonda nepremičnin. To je seveda povezano s stopnjo stanovanjske mobilnosti, ki v Sloveniji na primer znaša le okrog 3%, v razvitih državah pa je bistveno višja.

Opozarjajo, da v slovenski zakonodaji ni jasno definirane organizacije, ki bi bila odgovorna za upravl-janje celotnega procesa MVN,5 in primer Slovenije ne spada med primere dobre prakse (not »best practi-ces).6 Navzlic temu pa avtorji citiranega poročila menijo, da ima GURS kompetentne posameznike, ki so razvili modele MVN in metode vrednotenja za kalibriranje tudi za majhno število transakcij in geografsko razpršene vzorce prodaj, pri čemer so se avtorji poročila prepričali tudi, da ima osebje, ki dela na MVN in kalibriranju modelov, dovolj znanja s področja multiple statistike in ekonomskega znanja s področja vrednotenja7.

Strokovnjaki MDS so v uvodnem poglavju strnili svoje ugotovitve v 47 priporočil in ugotovitev, ki smo jih za to razpravo v Portorožu, na rednem letne forumu ocenjevalcev nepremičnin, prevedli, pri čemer spre-jemamo tveganje, da v določenih primerih uporabljene slovenske besede morda niso najbolj posrečene.

Za II. poglavje »Poročila MDS 2015«, ki se nanaša na Vidike oblikovanja Zakona o davku na nepremičnine iz leta 2013 in ustavno presojo, strokovnjaki MDS predlagajo naslednje:

1 Pooblaščeni ocenjevalec vrednosti nepremičnin, zaposlen v Inštitut za nepremičnine d.o.o., Ljubljana2 Avtorji Poročila MDS 2015 so: Martin Grote, Richard Borst ter William McCluskey, v sodelovanju z Ministrstvom za finance, Geodetsko upravo RS ter znotraj nje še posebej v sodelovanju z Uradom za množično vrednotenje, nekaterimi mestnimi obči-nami ter FURS. Poročilo ekspertov Mednarodnega denarnega sklada je javno dostopno na http://www.imf.org/external/pubs/cat/longres.aspx?sk=43716.0Okrajšava CAMA- Computer Assisted Mass Appraisal system se nanaša na Množično vrednotenje nepremičnin. 3 Zakon o množičnem vrednotenju nepremičnin (Uradni list RS, št. 50/06, 87/11, 40/12 – ZUJF in 22/14 – odl. US)4 Glej o tem »Poročilo MDS«, 2015, stran 55, točka 117.5 Glej o tem »Poročilo MDS 2015« na strani 55, točka 118.6 Glej o tem »Poročilo MDS 2015« na strani 56, točka 117.7 Glej o tem »Poročilo MDS 2015« na strani 57, točka 123.


• Vlada ne bi smela uvesti prehodnega sistema obdavčitve nepremičnin, zgolj s popravljanjem obsto-ječih dve sistemov (sistema NUSZ in davka na nepremičnine, op. pisca), ampak naj raje nadaljuje s svojimi prizadevanji za pobiranje davka od vrednosti nepremičnine (ad valorem, op.pisca), ki temelji na kapitalskem izboljšanju vrednosti nepremičnin.

• Javna kampanja mora obravnavati prednosti davka na nepremičnine, ki temelji na odmeri od vred-nosti.

• Potrebno je nameniti dovolj pozornosti posvetovanju s ključnimi zainteresiranimi stranmi oziroma deležniki o modelih vrednotenja, conah vrednosti, vrednostnih nivojih in vrednostnih tabelah.

• Razviti je potrebno projekt (public relations, op. pisca) za odnose z javnostjo za obveščanje davko-plačevalcev o procesu množičnega vrednotenja in njihovi pravici, da se bodo lahko na to ustrezno pritožili.

• Razviti je potrebno neformalen postopek poizvedbe, ki jo naj imajo davčni zavezanci, da se informira-jo o vrednosti nepremičnin pred začetnim rokom za pritožbe na ocenjeno vrednost.

• Na Obvestilu o vrednosti nepremičnine (Notification of Value, op. pisca) je potrebno enostavno pojas-niti, kako je bila izračunana ocena vrednosti nepremičnine.

• Davek na nepremičnine je potrebno odmeriti na 70-75% ocenjene vrednosti (gre za odmerno lestvico oziroma za »valuation ratio«, op.pisca).

• Uvesti je potrebno omejitve za davkoplačevalce za sprožitev neformalnega predloga za pregled in urediti breme dokazovanja.

• GURS naj razvije dva Projekta: a) Neformalni pregled in b) Pritožba.

• Nekatere razlike med davčnimi stopnjami za stanovanjske in nestanovanjske/komercialne nepre-mičnine so lahko upravičene (npr. elektrarne so komercialne nepremičnine), vendar morajo ostati v sprejemljivih mejah.

• Potrebno je razmisliti o uvedbi tretje davčne stopnje, ki bi bila enotna za kmetijske in gozdne površine.

• Davčna stopnja na stanovanjske nepremičnine je trenutno nizka in je še prostor za povečanje.

• Namesto vračanja k staremu sistemu davka na nepremičnine (npr. NUSZ, op. pisca), je potrebno raz-misliti o mehkem prehodu, s katerim bi bil davek na nepremičnine uveden sprva z nizko stopnjo, ki bi se postopoma povečevala do 1,2% BDP pobranega davka.

• Omejitev izjem pri obdavčitvi na absolutni minimum.

• Olajšave pri davku na nepremičnine za gospodinjstva z nizkimi dohodki, starejše in tiste v stiski, je treba dodeliti na podlagi individualne vloge zavezanca, upravičenost pa preverjati enkrat letno.

• Za starejše, in le če je to res potrebno, je treba omogočiti hipoteko za zaostala plačila davka na nepre-mičnine, ki bo poplačana ob prodaji ali dedovanju oziroma podaritvi.

• GURS naj neodvisno od Ministrstva za finance pregleda vse tiste člene Zakona o davku na nepremič-nine, na katere je Ustavno sodišče dalo »rdeči karton«.

• Sprejeti je potrebno, da bo davek na nepremičnine, ki temelji na tržni zasnovi vrednosti nepremičnin, nepriljubljen. Davčni zavezanci bodo zaradi subjektivne zaznave vrednosti doživljali oceno davčne vrednosti kot netočno. Da pa bi davčni zavezanci sprejeli novi sistem davka na nepremičnine, pove-žite uvedbo novele Zakona o davku na nepremičnine z večjim številom sprememb, kar bo ublažilo asimetrijo med koristmi in stroški zmagovalcev in poražencev v davčni reformi.


• Izogibati se je potrebno drobnjakarskim prilagoditvam Zakona o davku na nepremične.

• Okrepiti komunikacijsko strategijo okoli izbire domneve o najbolj verjetni davčni osnovi – na primer v višini diskontirane tržne vrednosti.

• Potrebno je zagotoviti vidnost davka na nepremičnine in omejiti izogibanje davku, ter uvesti enotne nacionalne standarde za plačilo davka na obroke ali razmejeno, sprejeti skupno definicijo za davčno osnovo, sprejemljivo za vse občine.

• Da bi bili kos težavnim primerom, se vzdržite odobravanja davčnih spodbud, kot so davčne počitnice ali omejitve na ocenjevane vrednosti.

• Ohraniti je potrebno davčno avtonomijo občin v zvezi z izključno uporabo davčnih prihodkov in nag-raditi dobro izbrane davčne stopnje v občini, s priznanjem, da se sprejema soliden zakon o davku na nepremičnine.

• Potrebno je imenovati neodvisno Preiskovalno komisijo za spremenjeni davek na nepremičnine8, kot del širšega in bolj intenzivnega javnega posvetovanja za ocenjevanje kvalitativnih in kvantitativnih alternativ zavrnjenega davka na nepremičnine z vidika načrtovanja.

• Preiskovalni komisiji bi moral predsedovati sodnik in sme imeti največ 10 članov: iz vrst lokalnih skupnosti, davčnih svetovalcev, poslovnega sektorja ter strokovnjakov z možnostjo sodelovanja z zunanjimi akademskimi strokovnjaki.

• Preiskovalna komisija (v dejanskem življenju je to Svet, op. pisca) naj bi Ministru za finance predložila pogled, ki ima popolno soglasje v komisiji, z največ enim ločenim mnenjem, ki je različen od skupnih pogledov.

• Komisija naj predstavitve z dokazi pokaže javnosti in naj bo dobro pokrita z mediji.

• Spremenjen Zakon o davku na nepremičnine bi moral biti predložen (v Parlament, op. pisca) skupaj z ugotovitvami in predlogi Komisije in skupaj s pojasnili Vlade biti zapisan kot, da je to Bela knjiga.

• Razpravo o spremembah Zakona o davku na nepremičnine je treba razširiti v javnosti, saj bo okrepila ugled Ministrstva za finance in Geodetske uprave RS, saj lahko na ta način oba dokažeta, da predla-gata najbolj kakovosten Zakon.

• Obnovite ekskluzivno pravico občin, da samo one lahko uporabijo prihodke davka na nepremičnine. Pri tem pa je potrebno vztrajati na visoki odgovornosti občin za ravnotežje med dobavo storitev (to je komunalnega opremljanja, op. pisca) in zneskom pobranega davka na nepremičnine.

• Za namene fiskalne konsolidacije se pogajajte, da se financiranje občin preko glavarine (iz ti. osebnih davkov oziroma Personal Income Tax, op. pisca) zniža, ko se bodo povečevali prihodki od novega davka na nepremičnine.

Nadalje so eksperti v »Poročilu MDS 2015« dali dodatna priporočila, ki se navezujejo na Register Evidence Nepremičnin, Zemljiški kataster in Kataster stavb ter Register Nepremičnin. Priporočila so štiri, in sicer:

• Točnost podatkov je osnova za množično vrednotenje, potrebno je vzpostaviti sistem za zagotovitev točnosti podatkov.

• Občine je treba spodbujati, da sodelujejo z GURS pri zagotavljanju pravilnih podatkov o stavbnih zemljiščih.

• Dolgoročno mora GURS Zemljiški kataster in Kataster stavb združiti v centralnem registru nepremič-nin (CRN – kratica op. pisca)

8 Na MF je bil za ta namen v letu 2015 oblikovan Strokovni svet, ki je aktiven tudi v letu 2016.


• GURS mora sistematično zagotavljati, da so navedbe za večnamenske stavbe pravilno registrirane v CRN.

V poglavju IV pa so eksperti MDS podali še oceno slovenskega sistema množičnega vrednotenja (MVN), in sicer takole:

• Upoštevati je potrebno, da uporaba načina tržnih primerjav (Comparable Sales) sama po sebi zahte-va neko minimalno število transakcij, ki je nujno potrebno za to metodo.

• Upoštevati je potrebno uporabo geostatističnih tehnik, kot so prostorsko hedonski model, ki je na splošno bolj natančen kot pa model, ki temelji na enotni varianci napak (uniform variance of errors) .

• Nadaljevati je potrebno z začrtanim razvojem nove različice MVN sistema, ki vključuje integrirano bazo podatkov.

• Premaknite se k centralizirani organizacijski strukturi MVN, z natančno opredeljeno in neodtujeno odgovornostjo, pristojnostjo in sredstvi, da se ohrani celovitost baze nepremičnin in spremljajočih funkcij vrednotenja.

• Prepoznajte potrebo, da “direktor za množično vrednotenje”, načeljuje (head up) centraliziranemu MVN sistemu.

• Zavedajte se, da morajo biti ocene MVN predmet strogega pregleda, preden postanejo dokončne.

• Če se uporabijo ocene MVN za določitev davčne osnove po načelu od vrednosti (ad valorem, op. pisca), po načelu sorazmernosti (commensurate, op. pisca) zagotovite davkoplačevalcem razumno poizvedbo glede narave vrednosti njihove nepremičnine in možnost izpodbijanja ocenjene vrednosti.

• Samo direktor množičnega vrednotenja lahko predloži opisne podatke o nepremičninah v centralni register nepremičnin.

• Vrednosti nepremičninskega davka morajo ostati fiksne za obdobje 4 let, da dobimo stabilnost in predvidljivost davčnih obveznosti.

• Indeksi vrednosti (mišljeno je indeksiranje PTV) nepremičnin se lahko uporabljajo letno, za zagotovi-tev “tržne vrednosti v senci” (shadow prices, op. pisca) in jih je treba registrirati v CRN.

• Uporaba ocenjenih vrednosti po sistemu MVN za druge namene, kot na primer za testiranje transfer-nih cen nepremičnin, za odločbe pri odmeri socialnih pravic (socialnih transferov) in za razlastitve nepremičnin so lahko koristne, vendar jih je potrebno skrbno obravnavati.

Iz teh priporočil je pravzaprav zelo malo napotkov za uporabo modela za gozdna zemljišča (GOZ). Stro-kovnjaki MDS torej menijo, da je potrebno razmisliti o enotni stopnji davka za gozdove in kmetijske povr-šine in da terja eventuelna uporaba ocenjenih vrednosti iz MVN za druge namene povečano skrbnost. Ker se do posameznih modelov niso konkretno opredeljevali, jih tudi za model za gozdove, ni mogoče uporabiti. Vsekakor pa velja prisluhniti in ponoviti tisti del priporočil, ki vendarle pravi, da naj bodo modeli enostavni.

V nadaljevanju bomo prikazali nekaj statističnih podatkov, to je dejstev, o gozdovih, predstavili model vrednotenja in ocenili (ob predpostavkah, ki niso dejstvo) potencialni prihodek v dveh variantah za leto 2014.

Nato pa bomo še kritično spregovorili o podatkih nasploh, saj je bila to pripomba številka ena s strani MDS ob koncu 2015.


KLJUČNI PODATKI O GOZDOVIH V SLOVENIJI IN MODEL VREDNOTENJA

Gozdnatost in pestrost gozdov:

Slovenija spada med najbolj gozdnate države v Evropi. V Sloveniji je leta 2015 kar 1.182.016 hektarjev (le-ta 2014 pa 1.181.943 ha) gozdov pokrivalo površino države (gozdnatost je 58,3%)9. Po gozdnatosti smo na tretjem mestu v Evropski uniji, za Švedsko in Finsko. Površina ti. gospodarskih gozdov (večnamenski gozdovi in gozdovi s posebnim namenom, v katerih so gozdnogospodarski ukrepi dovoljeni) je merila 2015. leta 1.073.746 ha. Varovalnih gozdov je 98.762 ha in gozdov posebnega pomena 9.508 ha, skupaj 108.270 ha. Slednjih je bilo v letu 2012 nekaj več, in sicer 108.448 ha.

Gozdni sestoji:

Pretežni del slovenskih gozdov je v območju bukovih, jelovo-bukovih in bukovo-hrastovih gozdov (70%), ki imajo razmeroma veliko proizvodno sposobnost. Delež iglavcev v času pada, povečuje pa se delež listavcev.

Lesna zaloga in prirast:

Po zadnjih podatkih Zavoda za gozdove Slovenije (letno poročilo 2015) znaša lesna zaloga v letu 2015 okrog 295 m3/ha, letni prirast pa 7,2 m3/ha. Po zadnjem letnem poročilu ZGS, ki se naslanja na gozd-nogospodarske načrte, znaša lesna zaloga gozdov 348.203.000 m3 oziroma 295 m3 /ha. V zgoraj opre-deljenih »gospodarskih gozdovih« pa lesna zaloga (LZ) meri v povprečju 303 m 3 /ha. Letni absolutni prirastek se je z upoštevanjem podatkov leta 2015 izdelanih gozdnogospodarskih načrtov GGE povečal za 0,2% in meri (zaokroženo) 8.602.000 m3 oziroma 7,27 m3 /ha; v t.i. gospodarskih gozdovih pa 7,57 m3 /ha10. Naravni prirast oz . naravna obrestna mera v slovenskih gozdovih tako znaša 7,27 m3/ha : 295m3/ha=2,46%.

Dve variantni oceni davka na gozdove (za leto 2014)

Zakon o davku na nepremičnine-ZDN (Ur.l.101/2013) je za obdavčitev gozdov za leto 2014 uzakonil 0,07% davčno stopnjo (poleg še dodatne davčne kapice 7 eur/ha, ki pa jo v nadaljevanju v variantnih izračunih tega davka ne bomo upoštevali). ZDN je bil sicer razveljavljen. To pomeni, da bi se za obnovo gozdnih cest obdavčilo 0,07%: 2,46% x 100, kar je 2,85% od naravnega prirasta gozda. Pri 0,33% davčni stopnji bi se obdavčilo za potrebe izgradnje gozdnih cest 0,33%: 2,46% x 100, kar je približno 14% od naravnega (količinskega) donosa. Tveganost izračuna pa je v tem, da količinski prirasta 7,3 m2/ha ni nujno tudi udenarjena vrednost na trgu, saj če cene lesa na panju (CLP) naraščajo počasneje od inflacije, denarni donos gozdov za lastnika v kalkulaciji ne dosega 2,46%.

9 Vir za podatke: Poročilo Zavoda za gozdove Slovenije o gozdovih za leto 2015, spletna stran www.gzs.si.10 Prav tam, stran 5 Letnega poročila ZGS Slovenije za leto 2015.


V nadaljevanju prikazujemo v tabeli formulo11, ki so jo obdelali eksperti tudi v »Poročilu MDS 2015« za davčne prihodke iz naslova davka na nepremičnine (DN), ki se lahko aplicira tudi na segment gozdov, pri čemer smo aplicirali nekatere angleške izraze kar na trenutno uporabljive v Sloveniji:

Prihodki od DN (Revenue)=

= davčna vrednost (PTV) nepremičnin (Legally Defined Tax Base)

x davčna stopnja (tax rate)

x Odmerna lestvica ( Valuation Ratio)

x Stopnja pokritja (Coverage Ration)

x Stopnja izterjave davka (Collection Ratio)

Primer kalkulacije za referenčno leto 2014 za gozdove v Sloveniji.

Spodaj prikazujemo konkretizacijo zgornje splošne formule za vsak segment nepremičnin, za oceno davka.

Ocena davka na nepremičnine od gozdov 2014: VARIANTA1 – uzakonjena davčna stopnja 0,07%

11 Glej o tem več in bolj podrobno za vse segmente nepremičnin v Sloveniji v »Poročilo MDS 2015« na strani 33, točka 59 in 60 ter 61.


Po podatkih Zavoda za gozdove smo v Sloveniji v 2015 zbrali iz pristojbin za ceste ca 1,6 mio eur, v letu 2014 pa okrog 4 milijonov eur. Glede na kalkulacijo Zavoda za gozdove pa bi potrebovali, okrog 9 milijonov eur.

Tabela: Podatki o dolžini gozdnih cest, zbranem denarju iz pristojbin in kazalniki

Vir: ZGS oziroma www.zgs.si

V spodnjem grafikonu prikazujemo, da se letno od lastnikov gozdov zbere okrog 2 mio eur »kvazi davščin« za vzdrževanje gozdnih prometnic. Dejansko pa se je porabilo za 6 mio eur, kar pomeni, da se gozdne prometnice pretežno ne financirajo iz »žepov« lastnikov, ampak se financirajo »navzkrižno« iz drugih virov. To je pomembno poudariti, ker je bil davek na gozdove uzakonjen v letu 2013 tako, da bi se letno zbralo okrog 2,5 mio eur, saj je bila odmerna lestvica 100% (in ne 75%) kot smo prikazali v kalkulativni tabeli.

Tabela: Zbrana sredstva iz pristojbin za ceste od lastnikov gozdov

Vir: ZGS, letno poročilo 2015.

Ko pa se bodo začele interesne skupine, preko proračunskih pogajanj, v Sloveniji upirati navzkrižnemu financiranju izgradnje gozdnih cest, bo potrebno normalizirati davek na gozdove v smeri, ki bo v ravno-težju z ocenjenimi potrebami za izgradnjo gozdnih cest. Po strokovnih stališčih Zavoda za gozdove to znaša 9 milijonov eurov. To pa pomeni, da je takšna stopnja »poštena« v smislu zagotavljanja dobave gozdnih cest s strani občin, ki jo sedaj dobavljajo »podnormirano« glede na naravne potrebe po gozdnih cestah.

Tabela: Viri financiranja izgradnje in rekonstrukcije gozdnih cest


Vir: ZGS, Letno poročilo 2015.

Zavod za gozdove je vzpostavil tudi javno evidenco o gozdnih cestah (EGC), ki bo morda v prihodnje pomemben javen podatek za MVN gozdov, kajti vedno je mogoče ugotoviti razdaljo med parcelo in točko na kamionski cesti, če gozdna prometnica ustreza stanju, da je mogoče vožnja s kamionom. Dostop do EGC je mogoč preko Pregledovalnika gozdnih cest na spletnem portalu ZGS12 na povezavi http://zgs.gisportal.si/javno/profile.aspx?id=EGC@ZGS.

Ocena davka na nepremičnine od gozdov 2014; VARIANTA 2 – enotna davčna stopnja 0,33% kot za KZ)

12 Ravno Pregledovalnik gozdnih cest je pomemben pripomoček cenilcem, ki opravljajo individualne cenitve, v kombinaciji z ogledom na licu mesta, da pravilno ocenijo strošek spravila lesa, do kamionske ceste. Razlika med ceno lesa na panju (CLP) in strošek spravila do kamionske ceste, pri čemer si pomagajo s Pregledovalnikom EGC, je zelo pomembna ocena vrednosti lesne zaloge na kamionski cesti, ki vstopa v na donosu zasnovan način ocenjevanja.


ZGRADBA MODELA MVN ZA OCENO GOZDOV IN PREDLOGI ZA IZBOLJŠANJE

Izhodišče za razpravo o izboljšanju modela za gozdove (GOZ) je uzakonjen obstoječi model ter stališče Ministrstva za finance z dne 14.10.2016 o predlogih za izboljšanje, ki je bilo pripravljeno v sodelovanju z Geodetsko upravo, Zavodi za gozdove, predstavniki stroke itd. Izhodišče je skladno s priporočili Medna-rodnega denarnega sklada:

»Vse modele vrednotenja se ponovno preveri, uskladi z novim stanjem na trgu nepremičnin in po potrebi posodobi, popravi ali pripravi na novo.«13

V nadaljevanju sta še dve pomembni načelni usmeritvi za prenovo modela za GOZ, ki je le eden od 33 modelov MVN.

»Model vrednotenja za gozdna zemljišča (GOZ) je skladen z merili množičnega vrednotenja, predlaga pa se, da se preveri možnost upoštevanja dodatnih pomembnih faktorjev, kot so vrsta gozdnega sestoja, podatek o lesni masi, morda tudi podatek o dovoljenem etatu itd. Preveri se tudi primernost uporabe podatka o rastiščnem koeficientu in boniteti…..«

V tabelarni prilogi neobjavljenega delovnega zapisa se za model vrednotenja za gozdna zemljišča (GOZ) predvideva, da bo spremenjen:

• proučila se bo možnost uporabe novih parametrov (za vrednotenje se morajo ti parametri vzpostaviti kot uradni podatek in posredovati v REN) in uskladila terminologija z gozdarsko stroko;

• po predlogu ocenjevalcev vrednosti se upošteva: gozdni sestoj, lesna masa, odprtost;

• po predlogu cenilcev gozdarske stroke se upošteva: proizvodna sposobnost rastišča, spravilna razda-lja, spravilno sredstvo, razvojna faza gozda, lesna zaloga, naklon;

• znižanje vrednosti gozdnih zemljišč pod daljnovodi višjih napetosti.

V spodnji shemi prikazujemo bodoča testiranja za spremembe, na podlagi delovnega gradiva MF:14

13 Neobjavljen tekst, MF z dne 14.10.2016, delovno gradivo za več usklajevalnih sestankov na MF, na katerih so vedno sodelovali tudi predstavniki GURS, UMVN.14 Prav tam,MF, 14.10.2016, iz priložene tabele na koncu.


Obstoječi model za gozdove (GOZ), kot je opisan na spletnem portalu GURS, je prikazan spodaj


Zaključek

• V splošnem v laični javnosti in tudi med nekaterimi cenilci velja prepričanje, da transakcije z gozdovi dobro odražajo njihovo vrednost. Od vseh ca 35.000 transakcij z nepremičninami v letu 2015 jih bi-lo ca 2.060 z gozdovi, kar je 6%, s kmetijskimi pa 6.700 oziroma 19% od vseh transakcij. Relativni obseg transakcij gozdov z vsemi površinami v letu 2015 je znašal 2.060 prodaj/1.616.922 gozdnih zemljišč15, kar pa je le 0,13% oziroma okrog 1 promil. Če upoštevamo priporočila ekspertov MDS, da je potrebno za kakovostno vrednotenje na tržnih podlagah, v sistemu MVN, zagotoviti na primer 5% transakcij od zaloge16, potemtakem je na dlani, da »prometnost« gozdnih zemljišč, ki vstopajo v MVN ne zadošča temu kriteriju. V oceni, da se proda letno le okrog 1,3 promila gozdnih parcel, v razmerju do vseh, je morda tveganje v oceni te številke. Iz Letnega poročila o slovenskem nepremičninskem trgu za 2015 (Vir: GURS) na strani 49, v prilogi o statističnih kazalnikih nepremičninskega trga, namreč izhaja, da gre za število prodaj. Posamezna prodaja pa lahko vsebuje (in tudi praviloma vsebuje več parcel, pogosto več kot 10, redko pa 50 in samo izjemoma nad 50. Poleg tega v ETN niso vključene vse transakcije z gozdnimi zemljišči, čeprav bi morale biti in natančnih vzrokov za to ne poznamo. Če strnemo: četudi je pogrešek v zajemu in je število prodanih parcel 10-krat večje kot smo navedli podatek za 2015 o 2.060 prodanih parcelah, se letno proda le okrog 1% parcel. Še vedno je tveganje v majhnem številu transakcij. To je potrebno upoštevati v pritožbenih postopkih, za večje površine od 1 ha, kajti v takih primerih je zmnožek površine in »razmika med subjektivno zaznavo vrednosti gozda« ter ocenjeno vrednostjo po MVN, velik absolutni znesek, ki pa bo deloval kot vzvod za pritožbo.

• Gozdarska stroka je razvila javne knjige, gozdnogospodarske načrte (GGN)17, v katerih je na razpolago veliko podatkov, vendar ne na ravni parcele, ampak na ravni oddelkov in odsekov (kar predstavlja lah-ko eno večjo parcelo, če ima na primer 1ha ali več ha, ponavadi pa je to večje število parcel). GGN so javno na razpolago na spletnem portalu Ministrstva za kmetijstvo in gozdarstvo, na spodnji povezavi http://www.mkgp.gov.si/si/delovna_podrocja/gozdarstvo/gozdnogospodarsko_nacrtovanje/gozdnogospo-darski_in_lovsko_upravljavski_nacrti_obmocij_2011_2020/

• Ključno je, da so podatki iz GGN na ravni odsekov in oddelkov zelo kakovostni, ne pa na ravni indivi-dualnih parcel. Zato so že na vhodu podatki različni, če jih uporabimo kot posplošene za več parcel

15 Podatek je iz Poročila MDS 2015, iz strani 48, točka 98, kjer se upošteva število ocenjenih PTV za gozdove za davek v letu 2014.16 Glej o tem »Poročilo MDS 2015« na strani 56, točka 119.17 Po novem se v letu 2016 imenujejo gozdno gojitveni načrti.


skupaj in če jih uporabimo na točno dotično parcelo. Razlike so lahko pomembne, torej že na vhodnih podatkih. Določena parcela je lahko povsem brez lesne zaloge in posek (etat) ni možen, čeprav je okoli nje povsem normalen mešan gozd. Vendar je tudi gozdna jasa v primeru individualne cenitve ocenjena kot gozdno zemljišče, čeprav je po dejanski rabi travnik (v zaraščanju).

• V gozdarstvu je pojem rastiščnega koeficienta (Rk) pomemben18, ker naj bi odražal proizvodno spo-sobnost gozdnega rastišča (PSGR). PSGR naj bi ponazarjala tudi boniteta zemljišča, ki jo bom pred-stavili v nadaljevanju.

»Uredba o podatkih o lastnostih nepremičnin v registru nepremičnin (Ur. l. RS 95/2011), ki je podlaga za množično vrednotenje nepremičnin določa, da sta podlagi za vrednotenje parcel (poleg dejanske oziro-ma namenske rabe zemljišča, modela vrednotenja in vrednostne ravni) rastiščni koeficient in odprtost gozdov, ki sta povzeta iz podatkov odsekov veljavnih gozdnogospodarskih načrtov gozdnogospodarskih enot, ki jih izdeluje Zavod za gozdove Slovenije«19.

Podoben podatek o PSGR je podatek o boniteti zemljišča. Njegova formula je sledeča.

18 Vir: GZS.19 Povzetek pojasnila ZGS na svoji spletni strani pred sprejetjem Zakona o davku na nepremičnine v letu 2013.


Vir: Pravilnik o bonitiranju zemljišč iz leta 2008.

Naša sklepna ugotovitev je, da je potrebno v opisu tega modela zelo jasno določiti, da vanj spadajo za gozdove samo zemljišča, ki so po namenski rabi gozdna zemljišča. Sedaj so tudi zemljišča z dejansko rabo s šifro 2000. Namenske rabe zemljišč se ne smejo mešati z dejansko rabo. O tem je po našem vedenju dozorelo spoznanje tudi pri vseh odgovornih, ki so vključeni v proces prenove modelov.

Naslednja hipoteza, ki pa je nismo empirično testirali, je, da so vhodne informacije v oceno za boniteto in oceno rastiščnega koeficienta, podobne, pri čemer je rastiščni koeficient informacijsko boljši.

• Boniteta zemljišča v gozdovih je po mnenju avtorja tega prispevka šibko korelirana s transakcijskimi cenami (korelacijski koeficient je bil ekonomsko logičen, vendar majhen r=+0,23 za vzorec ca 300 ha na območju Pohorja v 2011).

• Po zdravi kmečki pameti (ZKP) je transakcijska cena gozda odvisna od lesne zaloge (vpliv je po meh-kih informacijah s terena do 1/3), v MVN pa nikjer ni uporabljena lesna zaloga, ki je na razpolago v javnih knjigah, to je v GGN, do ravni odsekov oziroma oddelkov. V individualnih cenitvah se upošteva tako podatek iz GGN, kakor tudi okularno ocenjena zaloga.

• Podatek o boniteti zemljišča je po naši oceni slabe kakovosti, slabši od podatka o rastiščnem koefi-cientu (Rk), saj je variiranje bonitete odvisno tudi od tega, kdo bonitira, bonitiranje pa se izvede od-plačno. Uporabnik podatka o boniteti zemljišča je sicer tudi država, toda naročnik elaborata je lastnik in slednji ima interes po čim nižji oceni bonitete zemljišča, ker na ta račun plačuje manj katastrskega dohodka.

• Boniteta zemljišča in Rk sta po naši hipotezi v korelaciji, kar pomeni, da zelo verjetno eden ali drugi primerno opisujeta isto odvisno spremenljivko (imamo problem ti. identifikacije v regresijskem mo-delu).

• Menimo, da z obstoječimi podatki in modelom, kakorkoli bo že dopolnjen za gozdove, z MVN ni mo-goče primerno zanesljivo oceniti tržne vrednosti.


• Menimo, da je z obstoječimi podatki in modelom, kakorkoli bo že dopolnjen za gozdove, z MVN ven-darle mogoče kakovostno oceniti posplošeno vrednost za posamezno parcelo. Namreč, ogromno število podatkov vstopa že v »bazo« za MVN za gozdove kot posplošen podatek na ravni odseka ali oddelka, torej za večjo gozdno površino, ki je posplošena ocena na ravni posamezne parcele.

• Na razliko v pristopu med 8. in 9. je potrebno biti pozoren. V pritožbenih postopkih se bodo namreč zavezanci sklicevali na ocenjeno tržno vrednost. Pri ocenjevanju tržne vrednosti se vedno upošteva lesna zaloga, saj je to po ZKP pomembna spremenljivka za lastnike gozdov. V primeru ugovorov na oceno iz MVN, je edina možna nasprotna ocena, na podlagi individualne cenitve, kjer ocenjevalec izhaja iz neposrednih primerjav, in ob upoštevanju lesne zaloge, na konkretni parceli.

MVN razumemo tako, da gre po zasnovi ocenjevanja, za ocenjevanje na tržni zasnovi vrednosti, da pa rezultat ocenjevanja ni tržna vrednost, ampak posplošena vrednost. Izraz posplošena tržna vrednost za gozdove v sedanji zakonodaji zavaja, čeprav je ocena iz tržnih prodaj oziroma primerjav. Podobna je situacija pri individualnem ocenjevanju, kadar ocenjujemo nepremičnino, ki se razlašča. Edini možen kupec po zakonu je lahko le občina ali država. Zasnova takšnega ocenjevanja je na tržnih podlagah vrednosti, vendar pa je končna ocena vrednosti najbrž lahko le posebna vrednost, to je za posebnega (zakonsko edinega možnega) kupca.


Kako prižgati strast do dela v sebi in v drugih

mag. Natalie C. PostružnikInsights d.o.o., Maribor

Insights d.o.o., certificirana poslovna coachinja, coachinja s konji (equine assisted coach), trenerka, mo-tivatorka, trikratna Naj predavateljica po izboru študentov Doba fakultete)

V preteklih letih smo se srečali z vrsto statističnih podatkov, ki niso najbolj spodbudni, na primer da je Slovenija na lestvici svetovne konkurenčnosti za leto 2016, ki jo je pripravil švicarski inštitut za razvoj menedžmenta (IMD), med 60 državami na 43. mestu. Ali da na primer 60 odstotkov proračuna podjetij ni naravnanih na uresničevanje strategije. Ali da 30 odstotkov variabilnih izplačil zaposlenim nima poveza-ve s strategijo in zgolj 10 odstotkov zaposlenih navaja, da pozna in razume strategijo podjetja (Kaplan in Norton). In da bruto dodana vrednost v Sloveniji v letu 2015 še vedno ni dosegla tiste iz leta 2008 (SURS).

Menedžerji = psihopati?

V tem obdobju so se pojavile še psihometrične raziskave o vodilnih menedžerjih. Nolimal ugotavlja, da so kriterije za merjenje psihopatije v kriznih časih začeli preizkušati na različnih populacijskih skupinah. Ugotovitve psihometričnih raziskav so šokirale svet: »Ni večjih karakternih razlik med serijskimi psiho-patskimi morilci, ki uničujejo posameznike in njihove družine, ter psihopati na vodstvenih položajih, ki lahko uničijo podjetja, gospodarstva in celoten svet.«

Dihotomija v nas

Kaj so tiste lastnosti pri Slovencih/kah, da se vedemo tako diametralno nasprotno? Po eni strani vrhun-ski dosežki (start-upov, športnikov, znanstvenikov, umetnikov ...), po drugi strani pa (politični) kaos v državi. Če se obrnem po pomoč k Trstenjaku in Musku, vidim, da so naše glavne značilnosti, da:

• smo razmejen narod (razdvojenost, zamejci);

• smo mejni narod (majhen narod, primerjamo in prilagajamo se sosedom);

• izgubljamo identiteto, imamo občutek manjvrednosti;

• smo sprt narod (a v političnih krizah – držimo skupaj?);

• smo ustvarjalni

• in nevrotični;

k čemur lahko dodamo še to, da smo:

• introvertirani (aktivnost, družabnost, impulzivnost, tveganje, čustvena izraznost, čut odgovornosti);

• individualisti (tudi materialisti);

• čustveno labilni, hkrati pa izražamo psihoticizem (agresivnost, maskulinost, grobost, brezobzirnost, sumničavost ...).

Diametralnost torej ne preseneča več, kajne? In kaj zdaj?


Odgovornost se začne pri …?

Nekaj statistike:

• do leta 1820 je BDP rasel po 3% na 1000 let;

• v naslednjih 190 letih se je BDP povečal za 5500%;

• po letu 1945 je 2,5-krat več ljudi, 7-krat večja izraba naravnih virov ob enako velikem planetu …

• 70% premoženja je v ZDA v rokah 1% ljudi, 500 podjetij ustvari 53% BDP sveta, razpon med najboga-tejšimi in najrevnejšimi je v UK 100:1, v svetu 550:1, v tem trenutku poteka 28 vojn, le 15% prebivalstva zasluži več kot 6 USD na dan …

Kdo ustvarja presežke?

Pred kratkim sem coachala gospoda iz enega večjega slovenskega podjetja, ki je vrhunski športnik in kot tak svojo filozofijo +10.000 ur (prim. Gladwell) prenaša tudi v posel. Razpravljava o motiviranju in obnoviva lekcijo, da palice in korenčki (glej Marciano) pri zaposlenih že dolgo več ne funkcionirajo. Tudi v Sloveniji ne, kar kaže podatek o le 16% zavzetosti slovenskih zaposlenih. Resničo zavzeti zaposleni so nadpovprečno produktivni in ustvarjajo presežke. Kaj torej prižge strast? In ali ob tem izgorevate vi sami in vaši zaposleni?

Ste med tistimi, ki delajo 24/7? Narobe.

Sedmi dan je (še) Bog počival. Verjetno je nabiral moči za vsa presenečenja, ki smo mu jih v človeštvu pripravljali.

Če se vrhunski in rekreativni športniki zavedajo, da potrebujejo čas za počitek, kar se izrazi v pozitivnih vplivih na preprečitev poškodb, počitku mišic, pozitivnem vplivu na preprečevanje nespečnosti, prepre-čitev izgorelosti …, potem … verjetno to velja tudi za poslovneže, podjetnice, menedžerke, vse nas.

Iz svojih izkušenj, pa ne nujno vseh prijetnih, sem ugotovila, da mi dan (včasih tudi več dni ali teden, dva), obvezno pa vsak dan ura, dve, tri ki jih preživim stran od običajnih delovnih opravil, pa če jih imam še tako rada, pomaga:

1. zmanjšati stres;

2. biti kreativnejša;

3. pogledati na opravljeno z vsaj malo distance;

4. praznovati svoje dosežke in dosežke vseh, ki delajo z menoj;

5. ponovno prižgati iskrico, ki poganja moj motor naprej, višje, dalje …

Seveda en dan na teden ni dovolj. Tudi devetdnevni dopust enkrat letno ni dovolj. Različne raziskave so pokazale, da moramo znati odklopiti dnevno. Najsi bo to meditacija (Tang idr), popoldanski počitek (Mednick), dovolj spanja (Payne), izleti v naravo …

Blasfemično?

Ne. Psiholog Anders Ericsson je v svoji študiji skozi 30 let dokazal, da ne moremo delati več kot štiri ure na dan čez meje svojih zmogljivosti. Potem na dolgi rok izgorimo.


Kaj torej ostaja, ko ni več časa?

Energija. Na vseh štirih ravneh: fizično zdravi, čustveno srečni, miselno osredotočeni in na duhovni se zavedamo svojega poslanstva.

74 odstotkov zaposlenih (raziskava opravljena na vzorcu 150.000 ljudi) z osebnega vidika čuti krizo v smislu pomanjkanja energije.

Prižgimo iskrice: Model: ”VSI-SMO”

Navdih, kako iz tega navideznega kavlja 22 (prim. Heller) lahko iščemo pri najboljših slovenskih zapo-slovalcih (izbor Zlata nit, kjer sodelujem v izborni komisiji že od prvega leta dalje, torej bo letos že 10 let). Poimenovala sem jih Model ”VSI-SMO”, kar je akronim začetnic vrednot, ki jih ta podjetja živijo in udejanjajo v odnosu do svojih zaposlenih, citati so realni, iz intervjujev podjetij finalistov:

1. VKLJUČEVANJE vseh zaposlenih v delovanje podjetja: ”Vsi delci štejejo, vsak zaposleni šteje.”

2. SPOŠTOVANJE do zaposlenih, tudi če gre kaj narobe: ”Nikoli, ko je napaka storjena, ne čakamo, saj to osebo obremenjuje, če ne ve, kaj se dogaja, lahko iz muhe naredi slona. Vse se dogovorimo v 24-ih urah ali največ dveh dnevih, če je vmes vikend.”

3. ISKRENOST do sebe in drugih: ”Naše vodilo je: če si srečen na osebnem področju, si srečen tudi na poklicnem.”

4. SKRB za zaposlene, ki daleč presega zakonske določbe: ”Zaposlene učimo o finančni disciplini, kako razporediti prihodke, da bodo zadostovali za mesec dni, ali vzeti kredit ali ne, kakšne so obrestne mere – o tem jih učimo, da ne prihajajo zaradi finančnih težav na delovno mesto preobremenjeni.”

5. MOČNO HOTENJE, ki odraža vizijo, ambicijo in prodornost: ”Z lastno blagovno znamko hočemo uspeti povsod po svetu.”

6. ODGOVORNOST za napredek in razvoj, ki se ga v odnosu do zaposlenih zaveda vodstvo: ”Vsak mesec spremljam dosežke vseh zaposlenih. Opazujem ljudi, spremljam, kje so njihovi talenti, njihove močne točke in jim ponudim nove izzive.”

O avtorici

Mag. Natalie C. Postružnik združuje znanja s področja informacijske tehnologije, novinarstva, nemškega jezika s književnostjo, lingvistike ter menedžmenta. V 2013 je stopila na samostojno pot s podjetjem Insights, družba za odkrivanje in razvoj potencialov, kjer kot licencirana coachinja (licenca AoEC London) med drugim kot edina v Sloveniji izvaja coachinge in delavnice s konji (equine assisted coaching). V letu 2009 je prejela najvišje priznanje PRSS-ja PiarNaKvadrat osebnost, pa tudi priznanje za inovacijsko ko-munikacijsko strategijo (InCo/InJo); ob tem je trikratna Naj učiteljica po izboru študentov Doba Fakulteta, kjer je nosilka štirih predmetov. Sodeluje v vrsti izbornih komisij, med drugim za naj zaposlovalca Zlata nit in za najbolj družbeno odgovorne prakse v Sloveniji – Horus.

Članstvo v ZPN se splača01 5898 240 [email protected] www.gzs.si/nepremicnine

NOVA OSKRBOVANA STANOVANJA V LITIJI IN BREŽICAH

Nepremičninski sklad pokojninskega in invalidskega zavarovanja, d.o.o. ima v svoji ponudbi več kot 3.100 namenskih najemnih stanovanj za upokojence in ostale starejše, od katerih je 288 oskrbovanih najemnih stanovanj v 14 krajih po Sloveniji (Celje, Koper, Kranj, Krško, Litija, Ljubljana, Ljutomer, Logatec, Maribor, Murska Sobota, Nova Gorica, Škofljica, Trebnje in Trzin). Prvi objekt z oskrbovanim stanovanji je bil zgrajen pred 15 leti v Logatcu.

Oskrbovana stanovanja Litija

Oskrbovana stanovanja so namenjena osebam, starejšim od 65 let, ki jim zdravstveno stanje omogoča samostojno bivanje. Objekti in stanovanja so arhitekturno prilagojeni gibalno oviranim osebam (dvigalo, držala, prilagojena kopalnica, kuhinja). Opremljeni sta kuhinja (leseni del, hladilnik z zamrzovalnikom, električna kuhalna plošča) in kopalnica. V objektih je skupni prostor za druženje stanovalcev. Uporabniki imajo možnost uporabe storitev oskrbnika Najpogostejše storitve so dnevno prinašanje obrokov hrane, vzdrževanje osebne higiene, gospodinjska pomoč, čiščenje, pranje, likanje in pomoč pri ohranjanju družabnih stikov …. Možna je uporaba klica v sili.

V Medgeneracijskem središču Šmelc, na Ljubljanski cesti 3 v Litiji je 17 oskrbovanih najemnih stanovanj velikosti 31-46 m2, ki so arhitekturno prilagojena za gibalno ovirane osebe in primerna za bivanje ene ali dveh oseb. Lokacija je primerna za starejše, v bližini so trgovine, železniška in avtobusna postaja ter ostale storitve (kavarna, banka, frizer, dom za starejše …). Najemnina znaša od 190 do 280 evrov mesečno. Stanovanja bodo vseljiva predvidoma decembra 2016. V Brežihcah ob domu upokojencev je v gradnji objekt z 12 oskrbovanimi najemnimi stanovanji. Stanovanja bodo velikosti 48-62 m2 in bodo vseljiva predvidoma spomladi 2017.

Informacije in prijave:Nepremičninski sklad pokojninskega in invalidskega zavarovanja d.o.o., Mala ulica 5, 1000 Ljubljana, 01 300 88 11, [email protected], www.ns-piz.si

Izvajamo

- Kakovostna izvedba

- Tehnične rešitve

- Nepovratna sredstva EKO sklada

- Ugodno obročno plačilo

DO 25 LET GARANCIJE

DO 40 % PRIHRANKA ENERGIJE

SVETOVANJE ARHITEKTA IN TEHNIČNEGA OSEBJA

Vsaka hiša si zasluži JUBIZOL fasadni sistem.

Nakup fasade je pametna investicija, ki se obrestuje z nižjimi stroški ogrevanja in hlajenja ter večjo vrednostjo nepremičnine.

Fasadni sistemi s 45-letno tradicijo.

Jubizolov svetovalec: 080 15 56 in [email protected]

Preverite naše produkte in prednosti JUBIZOL fasadnih sistemov v naših katalogih in na www.jub.si.

Jubizol_korpo_oglas_zbornik referatov_210x148_2016.indd 1 28.10.2016 13:51:12

Meritve porabeS sistemom daljinskega odčitavanja REDAC vstop v stanovanje ni več potreben.

DELILNIK STROŠKOV OGREVANJA RU-2 Z MODULOM ZA DALJINSKO ODČITAVANJE

VODNI ŠTEVEC Z

DALJINSKIM MODULOM

WMRA1

MERILNIK TOPLOTE SENSOSTAR Z MODULOM ZA DALJINSKO ODČITAVANJE

ZBIRNA POSTAJA DACOS Z MOŽNOSTJO NADGRADNJE ZA

DALJINSKO ODČITAVANJE PREKO MOBILNEGA OMREŽJA

Caparol, d.o.o., Potok pri Komendi 15, 1218 Komenda,

T: 386 59 20 92 20 F: 386 1 300 70 80 E: [email protected] www.caparol.si

Meritve porabeS sistemom daljinskega odčitavanja REDAC vstop v stanovanje ni več potreben.

DELILNIK STROŠKOV OGREVANJA RU-2 Z MODULOM ZA DALJINSKO ODČITAVANJE

VODNI ŠTEVEC Z

DALJINSKIM MODULOM

WMRA1

MERILNIK TOPLOTE SENSOSTAR Z MODULOM ZA DALJINSKO ODČITAVANJE

ZBIRNA POSTAJA DACOS Z MOŽNOSTJO NADGRADNJE ZA

DALJINSKO ODČITAVANJE PREKO MOBILNEGA OMREŽJA

Caparol, d.o.o., Potok pri Komendi 15, 1218 Komenda,

T: 386 59 20 92 20 F: 386 1 300 70 80 E: [email protected] www.caparol.si

Dom jebliže, kot sipredstavljate

Brdo v Ljubljani Borovnica Novo mesto

Ugodna prodaja in oddaja stanovanjpo vsej Sloveniji

Poleg prodaje novih stanovanj Stanovanjski sklad RS ponuja tudi stanovanja za ugoden najem za nedoločen čas po vsej Sloveniji.

T: 01 / 47 10 500 | www.ssrs.si

Zavarovalnica Triglav

Paketizavarovanjza dom

tiskan_oglas_dom_210x297.indd 1 2.11.2016 12:55:04

Portorož, 10. in 11. november 2016 - zmos.si · RE/MAX proda največ nepremičnin na svetu. Vzpostavite stik z nami: [email protected], 080 73 15 Spreminjamo način prodaje ...

Documents