Ministerul Educaiei i Tineretului al Republicii Moldova
Universitatea Tehnic a Moldovei
Catedra : Evaluarea i Managementul Imobilului
Lucrare de anDisciplina: Bazele pie ei imobiliare Tema: Pia
a
terenurilor cu destina ie agricol n raionul Orhei
A efectuat studentul : Ostrovechii Eugen, gr.EI 0818 A verificat
:lectorul superior Jitari Liliana
Chiinu 2009
Cuprins:Capitolul I : Fondul funciar al Republicii Moldova 1.
Dinamica suprafeei i modificarea structuriifondului funciar 2.
Clasificarea terenurilor agricole 3. Terenurile agricole. Evoluia
lor n fondul funciar
Capitolul II : Pia a terenurilor agricole1. Particularitile i
componentele pieei funciare 2. Evoluia pieei funciare 3.
Tranzaciile pe piaa funciar 4. Evoluia preurilor 5. Programul de
consolidare al terenurilor agricole Obiective i realizri
Capitolul III : Pia a terenurilor agricole n raionul Orhei1.
Date introductive 2. Starea actual i tendine de dezvoltare 3.
Probleme existente i soluii de ameliorare
Concluzii i recomandri Bibliografia Anexe2
Capitolul I
Fondul funciar al Republicii Moldova
3
1. Dinamica suprafe ei i modificarea structurii fondului funciar
Cadastrul funciar la situaia din data de 1 noiembrie 2005 a fost
aprobat prin Hotrrea Guvernului nr. 422 din 25.04.2006, cu suprafaa
de 3384,6 mii hectare, inclusiv 228,3 mii hectare terenuri irigate
i 69,2 mii hectare terenuri desecate. Din suprafaa total,
terenurile cu destinaie agricol ocupau o suprafa de 1952654,95 ha
(1329321 deintori funciari) , terenurile satelor, oraelor,
municipiilor destinate construciei caselor de locuit, cldirilor de
menire social-cultural, altor construcii i amenajri, utilizrii
publice - 309148,35 ha (1022751 deintori funciari), terenurile
destinate industriei, transportului, telecomunicaiilor i cu alte
destinaii speciale 58488,98 ha (1022751 deintori funciari),
terenurile destinate proteciei naturii, ocrotirii sntii, activitii
recreative, terenurile de valoare istorico-cultural, terenurile
zonelor suburbane i ale zonelor verzi -3047,35 ha (227 deintori
funciari), terenurile ale fondului silvic - 429255,12 ha (1984
deintori funciari), terenurile ale fondului apelor - 83667,99 ha
(1153 deintori funciari), terenuri ale fondului de rezerv -
548362,79 ha (978 deintori funciari). Conform cadastrului funciar
privind situaia de la 1 noiembrie 2005, suprafaa terenurilor cu
destinaie agricol aflate n proprietate privat constituia 1688592,29
ha, dintre care: 921,02 ha-intravilan, 1450302,55 ha-terenuri
arabile, 11621,73 haprloag, 97407,64 ha - livezi i 118959,53
ha-vii. n perioada ianuarie-noiembrie 2005, suprafaa terenurilor
agricole arendate i aflate n posesia cooperativelor i societilor pe
aciuni a crescut, iar suprafeele terenurilor agricole, aflate n
gestiunea societilor cu rspundere limitat, a ntreprinderilor
individuale i a gospodriilor rneti s-au diminuat. Conform
cadastrului funciar privind starea de lucruri nregistrat pn la 1
noiembrie 2005, suprafaa terenurilor agricole prelucrate de
gospodriile rneti (de fermier) s-a redus simitor. Astfel,
suprafeele terenurilor agricole aflate n proprietatea gospodriilor
rneti i cele arendate de acestea s-au4
diminuat cu 119000 mii ha sau cu 17,5% comparativ cu nceputul
anului 2005. n acelai timp, s-a redus i numrul deintorilor funciari
care gestionau aceste terenuri pn la 378070, ceea ce constituie o
reducere a acestora cu 125002 fa de nceputul anului 2005.Aceste
schimbri nu s-au produs n urma unor optimizri importante ntreprinse
pe piaa funciar, ci reflect doar modificrile operate n Fia
Cadastral Centralizatoare a Terenurilor, privind situaia de pn la 1
noiembrie 2005. La capitolul Alte terenuri aflate n proprietate
privat al acestui document aflm numrul deintorilor funciari i al
terenurilor aflate n posesia acestora, excedent din numrul total al
gospodriilor rneti i al terenurilor aflate n posesia acestora,
nregistrate pn la 1 ianuarie 2005. Unitile agricole incluse n acest
tabel al fiei cadastrale ocup poziia a patra n structura
terenurilor agricole private (privind forma
organizatorico-juridic), dup terenurile agricole aflate n posesie,
i poziia a doua dup numrul deintorilor funciari. Aceste mutaii n
cadastrul funciar au fost cauzate de neregulile din cadrul
monitoringului funciar i al sistemului informaional al
monitoringului funciar. La 1.01.2008 fondul funciar al Republicii
Moldova avea urmtoarea structur: terenurile agricole 73,4%, pdurile
13,5%, construciile i drumurile 6,9%, apele 2,8% i terenurile cu
alte utilizri 3,4%. Analiza spaial a structurii actuale a fondului
funciar scoate n eviden regiunile de cmpie, n care ponderea
terenurilor agricole depete 80%. Cel mai nalt nivel de utilizare
agricol a terenurilor (peste 80%) s-au pstrat n Cmpia Colinar a
Cuboltei, unde se evideniaz raioanele Drochia (87,4%), Dondueni
(83,1%) i Rcani (81,9%). O pondere nalt a terenurilor agricole se
nregistreaz i n Cmpia Nistrului Inferior (tefan-Vod 79,9%).
Raioanele respective dispun de cele mai favorabile condiii naturale
(relief plan, soluri fertile) pentru terenurile agricole . Cu mult
sub media pe republic (de 73,4%) este ponderea terenurilor agricole
n raioanele cu relief fragmentat i care au un grad nalt de mpdurire
(n raionul Streni, terenurile agricole dein numai 47,9%, iar
pdurile 35,8%; n raionul Clrai, respectiv 54,6% i 30,1%).5
Aceeai legitate se pstreaz i n cazul terenurilor acvatice i
intravilane, care sunt mai frecvente n regiunile slab fragmentate
de cmpie. Modificrile recente nregistrate n modul de utilizare a
terenurilor sunt benefice pentru restabilirea echilibrului ecologic
al peisajelor geografice, ns ponderea terenurilor agricole rmne nc
destul de nalt i necesit n continuare att modificri cantitative, ct
i calitative. 2. Clasificarea terenurilor agricole Conform
Articolului 2 din Codul Funciar al Republicii Moldova nr. 828 ,
adoptat la 25.12.91, toate terenurile, indiferent de destinaie i de
proprietate, constituie fondul funciar al Republicii Moldova.
Fondul funciar, n dependen de destinaia principal, se compune din
urmtoarele categorii de terenuri: - cu destinaie agricol; - din
intravilanul localitilor; - destinate industriei, transporturilor,
telecomunicaiilor i cu alte destinaii speciale; - destinate
ocrotirii naturii, ocrotirii sntii, activitii recreative,
terenurile de valoare istorico-cultural, terenurile zonelor
suburbane i ale zonelor verzi; - ale fondului silvic; - ale
fondului apelor; - ale fondului de rezerv. Conform Legii nr.
54/1998, n funcie de destinaie , terenurile se clasific astfel : -
terenuri cu destinaie agricol , care se mpart n : - terenuri
agricole productive : terenuri arabile , viile , livezile , punile
, fneele , pepinierele viticole , pomicole .6
- terenuri cu vegetaie forestier , amenajri piscicole. -
terenuri cu destinaie forestier , din care fac parte : - terenurile
mpdurite - terenurile destinate mpduririlor , - terenurile
neproductive rpe , bolovniuri , dac acestea sunt cuprinse n
amenajamentele silvice . - terenuri aflate permanent sub ape :
albiile cursurilor de ape , fundul apelor maritime interioare i al
mrii teritoriale . - terenuri din intravilan , aferente localitilor
urbane i rurale pe care sunt amplasate construciile , alte amenajri
ale localitilor - terenuri cu destinaie special , din care fac
parte : terenuri folosite pentru transporturi , terenuri folosite
pentru construcii i instalaii hidrotehnice , de transport al
energiei electrice i gazelor naturale , exploatri miniere i
petroliere , plajele , rezervaiile , monumentele naturii ,
ansamblurile i siturile istorice i altele asemenea. Pentru ca
cetaenii s poat avea dreptul la terenuri, exist n acest sens
dreptul de proprietate. Dreptul de proprietate este acel drept real
care confer titularului su posesia , folosina i dispoziia asupra
unui bun , exclusiv i perpetuu, n putere proprie i n interes
propriu , cu respectarea normelor juridice n vigoare . Dup forma
dreptului de proprietate asupra terenurilor , terenurile se
clasific n: - terenuri aflate n proprietate privat - terenuri
aflate n proprietate public . Terenurile proprietate de stat
administrate de institutele i staiunile de cercetri tiinifice ,
destinate cercetrii i producerii seminelor i materialului sditor
din categorii biologice superioare i animalelor de ras , aparin
domeniului public al statului i rmn n administrarea acestora art.
35 alin. 2 din lege nr. 18/1991 . Conform Ordinului nr.26 din 20
iunie 1994 pentru aprobarea Normelor metodologice orientative de
calcul al arendei, potentialul de productie a terenurilor7
se clasific, n funcie de sol, relief, clim, apa freatic, pe baza
notelor de bonitate natural pentru arabil, n urmatoarele 5 clase de
calitate: Clasa I (81 - 100 puncte) - terenuri cu soluri foarte
fertile, profunde, cu textura mijlocie, permeabile, neafectate de
fenomene de degradare (saraturare, eroziune, alunecari, exces de
umiditate etc.), situate pe suprafee plane sau foarte slab
nclinate, n condiii climaterice de temperatur si precipitaii
favorabile pentru culturi. Clasa II (61 - 80 puncte) - terenuri cu
soluri fertile, profunde, cu textura mijlocie sau mijlociu-fina, cu
permeabilitate bun sau mijlocie-mic, slab afectate de fenomene de
degradare (saraturare, eroziune, exces de umiditate etc. ), situate
pe suprafee plane sau slab nclinate, n condiii climaterice de
temperatur i precipitaii favorabile pentru culturi. Clasa III (41 -
60 puncte) - terenuri cu soluri mijlociu fertile, profunde sau
moderat profunde, cu textura mijlocie, mijlociu-grosiera sau fin,
moderat afectate de fenomene de degradare (saraturare, acidifiere,
eroziune, exces de umiditate etc.), situate pe suprafee plane sau
mijlociu nclinate, n condiii climaterice de temperatur i
precipitaii moderat favorabile pentru culturi. Clasa IV (21 - 40
puncte) - terenuri cu soluri slab fertile, frecvent scheletice sau
cu roc dur, la adncime mic, cu textura variat (grosier pina la
fin), puternic afectate de fenomene de degradare (saraturare,
acidifiere, eroziune, alunecri active, exces de umiditate etc.) n
condiii climaterice puin favorabile pentru culturi agricole. Clasa
V (1 - 20 puncte) - terenuri cu soluri foarte slab fertile,
improprii pentru folosina arabil, foarte puternic afectate de
fenomene de degradare (eroziune, exces de umiditate etc.). Fiecare
clas de calitate a terenului se mparte in 3 categorii, in funcie de
gruparea parcelelor, form i obstacole, distanta fat de centrul
localitaii , de centrul de depozitare si valorificare a produselor
sau de gar, de calitatea drumurilor etc., dupa cum urmeaz:8
Categoria A - terenuri cu sol uniform, cu forme si dimensiuni
optime pentru mecanizare, grupate, cu drumuri foarte bune, cu acces
usor i distana mic de centrul localitii, de centrul de depozitare i
valorificare sau de gar. Categoria B - terenuri cu sol moderat
uniform, cu forme si dimensiuni ce asigur condiii medii de
mecanizare, moderat grupate, cu acces mediu, cu drumuri intreinute
si cu distana medie fa de centrul localitii, centrul de depozitare
i valorificare sau de gar. Categoria C - terenuri cu sol neuniform,
cu forme si dimensiuni ce au condiii diferite de mecanizare,
dispersate, drumuri necorespunztoare (uneori far drum) i la distane
mari fa de centrul localitii, de centrul de depozitare i
valorificare sau de gar. Metodologia ncadrrii terenurilor agricole
n clas de calitate este unic, iar organele abilitate pentru
ncadrarea terenurilor agricole n clase de calitate sunt: Institutul
de Cercetri pentru Pedologie i Agrochimie si oficiile judeene
pentru studii pedologice i agrochimice. Stabilirea claselor de
calitate a terenurilor agricole se face pe baza lucrrilor de
bonitate existente, ntocmite de Institutul de Cercetri pentru
Pedologie i Agrochimie i oficiile judeene pentru studii pedologice
i agrochimice. n zonele n care acestea lipsesc, pentru orientare se
pot utiliza datele din lucrrile de cadastru calitativ, existente la
Institutul de Geodezie, Fotogrammetrie, Cartografie si Organizarea
Teritoriului i la oficiile judeene de cadastru i organizarea
teritoriului.
3. Terenurile agricole. Evolu ia lor n fondul funciar Terenurile
agricole reprezint totalitatea suprafeelor de teren destinate
produciei agricole. Dup categoriile de folosin, terenurile agricole
pot fi: arabile, puni i fnee (pajiti), plantaii multianuale .
Terenurile agricole reprezint n prezent principala9
form de utilizare, deinnd 73,4% din suprafaa total a republicii
.
Ulterior
terenurile agricole s-au redus n permanen, att ca suprafa ct i
ca pondere i au ajuns la 2485 mii ha sau 73,4% din fondul funciar n
anul 2008. Acest proces a fost determinat de extinderea suprafeelor
cu pduri, a intravilanului (din cauza creterii rapide a numrului
populaiei), a lacurilor antropice, a terenurilor destinate
industriei i transporturilor .a. Micorarea dimensiunii i a ponderii
terenurilor agricole i creterea suprafeei ocupate de vegetaia
forestier i de ape este benefic pentru natura Republicii Moldova,
contribuind la creterea stabilitii ei ecologice. n ultimii 18 ani,
suprafaa terenurilor agricole s-a micorat uor cu 56 mii ha, fiind
observat o stabilizare a dimensiunii acestora (n jur de 2543-2520
mii ha pentru anii 2000-2008). Totui, Republica Moldova are n
prezent un nivel destul de nalt de utilizare agricol a teritoriului
73,4% din suprafaa total. Dup ponderea terenurilor agricole n
suprafaa total, Republica Moldova se afla n anul 2005 pe locul 7 n
lume i locul 1 n Europa, indicatorul respectiv fiind de cca. 2 ori
mai mare dect cel mediu mondial (38%) i de cca. 1,5 ori mai mare
dect cel mediu european. Chiar i n raport cu statele vecine (fr a
analiza structura acestor terenuri), indicatorul dat este mai mare
(spre exemplu, n Ucraina terenurile agricole dein 71,4%, iar n
Romnia 63,8%. Aceste modificri ale structurii terenurilor agricole,
au fost condiionate de mai multe cauze. n primul rnd, suprafaa cu
vii i livezi s-a extins mult n perioada ocupaiei sovietice,
dispunnd de o vast pia de desfacere, care s-a restrns simitor dup
destrmarea Imperiului, iar alte piee nu au fost gsite, ceea ce a
generat o criz de supraproducie. n al doilea rnd, plantaiile
multianuale au suferit mult i din cauza condiiilor meteorologice
defavorabile. n acelai timp, s-a extins i suprafaa terenurilor
arabile, ndeosebi a celor nsmnate cu gru, porumb i floareasoarelui,
care se remarcau prin cel mai nalt nivel de rentabilitate (acesta
fiind explicat i prin faptul c producia lor poate fi depozitat pe
un timp mai ndelungat). Din punct de vedere al repartiiei spaiale,
terenurile agricole reprezent principala form de utilizare a
terenurilor n marea majoritate a comunelor. La10
nceputul anului 2008 ponderea suprafeei agricole n totalul
teritoriului oscila ntre 47,9% n raionul Streni i 87,4% n raionul
Drochia. n 5 raioane, terenurile agricole deineau peste 80% din
fondul funciar, iar nc n 20 depeau 70%. Diferenierile teritoriale
ale modului de utilizare a terenurilor sunt generate de varietatea
condiiilor naturale (n special a celor morfologice, pedologice i
climatice) i de diferenierea teritorial n nivelul de populare. Un
grad mai nalt de utilizare agricol a teritoriului este
caracteristic pentru regiunile naturale cu potenial agroproductiv
foarte nalt Cmpia colinar a Cuboltei, Platoul Moldovei de Nord,
Cmpia Nistrului Inferior. Aceste uniti dispun de un relief slab
fragmentat (terenurile plane aici au o frecven ntre 33% i 52%) i
soluri cu bonitate nalt sub majoritatea culturilor agricole (ntre
70 i 81 puncte). Ponderea terenurilor agricole n suprafaa total
este mai ridicat n raioanele din Regiunea economic de Nord (de la
52,3% n mun. Bli pn la 87,4% n raionul Drochia) i de Sud (de la
75,2% n raionul Cantemir pn la 82,2% n raionul Taraclia). n ceea ce
privete frecvena terenurilor agricole, aici se evideniaz ndeosebi
Cmpia colinar a Cuboltei, unde multe comune au o pondere a
terenurilor agricole de peste 90%. De exemplu, n raioanele Drochia
i Rcani sunt cte 8 astfel de comune. Valorile maxime pe republic le
dein comunele Popetii de Sus (r-nul Drochia) 93,2%, Vinogradovca
(Unitatea teritorial din stnga Nistrului), Pelinia (rnul Rcani)
92,4%, Mlieti (Unitatea teritorial din stnga Nistrului) i Mihileni
(r-nul Rcani) cte 92,2%, Prlita (r-nul Glodeni) 92,1%, Bhrineti
(rnul Floreti) 92,0%. n total pe republic sunt 43 de comune (4,4%
din numrul total al lor), unde terenurile agricole dein peste 90%,
majoritatea fiind concentrate n Cmpia colinar a Cuboltei. n 165 de
comune (16,8% din total) ponderea este ntre 85-90%, iar nc n 194 de
comune (19,7%) ntre 80-85%. Circa 58,7% din comune au o pondere a
terenurilor agricole mai nalt dect media pe republic.
11
55
12
Figura 1. Terenurile agricole dup: Cadastrul funciar al R.
Moldova, 2008
13
n Regiunea Central terenurile agricole au o pondere mai mic
ndeosebi nraioanele din Podiul Codrilor. Din cauza reliefului
puternic fragmentat i afectat de procese intense de modelare,
Podiul Codrilor are cel mai mic grad de utilizare agricol, oscilnd
de la 48,2% n raionul Streni pn la 75,2% n raionul Criuleni.
Valoarea minim, printre comunele din republic, se nregistreaz n
Cpriana (raionul Streni), n care terenurile agricole dein doar
15,4% din suprafaa total, ca urmare a proporiei foarte ridicate a
pdurilor (77,9%). n raioanele limitrofe cu acest podi sau cele
situate la limitele exterioare ale acestuia (Teleneti, Criuleni,
Anenii Noi), ponderea terenurilor agricole este mai ridicat (74,5
-75,8%). n perioada 19702008 s-au nregistrat unele modificri
spaiale n ceea ce privete ponderea terenurilor agricole. Cele mai
nsemnate reduceri ale acestor suprafee s-au nregistrat n Regiunea
economic Central. n raionul Streni ponderea terenurilor agricole
s-a redus de la 75,4% la 47,9%, raionul Clrai de la 73,2% la 54,6%,
Nisporeni de la 77,3% la 62,3% . Aceste reduceri s-au fcut din
considerente ecologice, terenurile sustrase fiind destinate
extinderii suprafeelor silvice. n perioada postbelic gradul de
asigurare cu terenuri agricole a continuat s scad (de 5,6 ori),
cauzele principale fiind creterea numrului populaiei i restrngerea
terenurilor agricole. n anul 2008 unui locuitor i revenea n medie,
cte 0,63 ha teren agricol sau 1,07 ha/loc. n mediul rural ns cu
mari deosebiri spaiale (fig. 21). Spaial, nivelul de asigurare cu
terenuri agricole variaz n limite foarte mari, de la valori aproape
nule (n oraele mari) pn la 5,14 ha/loc. n comuna Crasni Vinogradari
(Transnistria). Cel mai bine este asigurat cu terenuri agricole
populaia din raioanele Dondueni, Soroca, Cahul, Taraclia, Cimilia,
Cueni, tefan Vod, de asemenea, partea de nord a Transnistriei .a.
Raioanele de Sud au un indice nalt de asigurare, n primul rnd, din
cauza densitii reduse a populaiei. Cel mai redus nivel de asigurare
se nregistreaz n comunele din centrul republicii, unde terenurile
agricole sunt mai restrnse i densitatea populaiei este mai
mare.
14
Figura 2 . Asigurarea popula iei cu terenuri agricole Dup
Cadastrul funciar , 200815
Capitolul II Pia a terenurilor cu destina ie agricol
16
1. Particularit ile i componentele pie ei funciare Formarea
pieei funciare este una dintre problemele principale ale funcionrii
economiei de pia real. Eficiena activitii economice din agricultur,
depinde n mare msur, de formarea i funcionarea pieei funciare. Piaa
funciar este o parte component a relaiilor funciare. Relaiile
funciare snt relaiile aprute n societate ntre autoritile publice,
persoanele fizice i juridice, referitoare la folosirea, posesiune i
dispoziia sectoarelor de teren. Regulatorul principal al acestei
piee este dreptul la proprietate, posibilitatea de a transmite
acest drept, concurena, evaluarea monetar i formarea preurilor
libere asupra pmntului. Piaa funciar este un spaiu economic unde se
confrunt liber cererea i oferta asupra pmntului. Pmntul marf are
urmtoarele particulariti : este limitat ca suprafa, are un termen
nelimitat de folosire, pmntul nu poate fi deplasat de pe o pia pe
alta, se formeaz piee locale ale lui. Aceste particulariti formeaz
o ofert i o cerere specific de pmnt. Oferta este rigid, constant,
deoarece pmntul este limitat ca suprafa. Cererea la pmnt este
variabil, ea influeneaz formarea preurilor. Exist dou tipuri de
cerere asupra pmntului : cerere pentru activiti agricole i cerere
pentru activiti neagricole (terenuri necesare pentru construirea
caselor, drumurilor , edificiilor, etc). Cererea de pmnt pentru
activiti neagricole este n cretere comparativ cu cererea de pmnt
pentru activiti agricole. Cererea de pmnt agricol depinde de
productivitatea marginal a pmntului, respectiv de sporul produsului
marginal, obinut dup creterea cu o unitate a suprafeelor cultivate,
costurile marginale necesare pentru obinerea sporului produsului
marginal, de preul produselor agricole, de cererea de pia, de
produsele firmei n cauz. Cererea la produsele agricole este
neelastic, oamenii vor cumpra permanent produse alimentare, de aici
i cererea de pmnt pentru activiti agricole este relativ
constant.17
Piaa funciar creeaz condiii de formare liber a preului pmntului.
Ea ncepe s devin un instrument tot mai utilizat de ctre investitori
i n Republica Moldova. Principalii factori ce influeneaz pozitiv
piaa sunt : dezvoltarea sectorului de construcii, creterea
investiiilor strine n urmtorii ani, demararea unor proiecte de
infrastructur (construcia drumurilor, obiective industriale,
comerciale, de turism). Factorii care influeneaz negativ piaa
funciar sunt: ngradirea accesului investitorilor strini la fondul
funciar agricol, lipsa informaiilor privind cererea i oferta cu
privire la tranzaciile funciare, cadrul legislativ contradictoriu.
O parte component a pieei funciare este piaa arendei pmntului.
Relaiile pe aceast pia presupun nstrinarea parial a pmntului care
se realizeaz n baza contractului. El precizeaz termenul de
arendare, plata de arend. Ultima este n dependen de veniturile pe
care le aduce pmntul. Piaa arendei funciare este important, fiindc
corespunde pe deplin practicilor agricole moderne, este pe larg
rspndit n economiile dezvoltate. Aceast pia poate efecte pozitive
asupra repartizrii veniturilor i reducerea srciei, avnd o
flexibilitate mare i costuri de tranzacie mai mici. Peste 85% din
terenul folosit de gospodriile agricolentreprinderi este luat n
arend, suprafaa total a terenurilor transmise n arend este de
570mii ha. Doar circa 1/3 din teren este procurat, dar suprafaa
este foarte mic fa de suprafaa terenului cultivat. O problem a
pieei funciare ine de costurile de tranzacie. Ele includ
nregistratrea oficial i plile notariale, costurile de cutare a
arendailor, costurile de negociere pentru definirea condiiilor i de
executare a contractelor, costurile de retragere din contract.Ca
rezultat- nregistrarea incomplet, absea sau lipsa delimitrii
hotarelor terenurilor, proprietarii necunoscui, pretenii de
motenire nesoluionate ntre rude i informaii incomplete, care
sporesc costurile tranzaciilor. Ele cresc i atunci cnd drepturile
de proprietate snt neclare sau nesigure, se atest schimbrii
frecvente ale Codului Funciar. Aceasta reduce accesul la pmnt
pentru gospodriile rurale care doresc s porneasc sau s-i
lrgeasc18
afacerea lor de familie, contribuind la persistena i dominaia
gospodariilor agricole de tip ntreprindere. O alt problem a
dezvoltrii pieei funciare este legtura slab dintre ea i alte piee-
n primul rnd, cu piaa funciar, n al doilea rnd- cu piaa muncii i
piaa produselor agricole. Aceasta duce la constrngerea pieei
financiare, la lipsa de lichiditi pentru a investi n agricultur. Ca
rezultat,pentru facilitarea dezvoltrii pieei funciare, este necesar
asigurarea drepturilor individuale de proprietate prin concentrarea
reducerii costurilor de tranzacie, finalizarea demarcrii hotarelor,
mbuntirea sistemului de administrare funciar, garantarea unui Cod
Funciar stabil, asigurarea transparenei i mbuntirea accesului la
informaii despre piaa funciar. De-asemenea, este necesar a ncuraja
pieele eficiente de arend funciar, protejnd drepturile deintorilor
mici de teren prin oferirea acestora a unor informaii mai bune
despre tranzacii. Concomitent, e necesar soluionarea constrngerilor
de pe alte piee, pentru a ajuta gospodriile agricole s devin mai
competitive i s stimuleze cererea pentru pmnt.
2. Evolu ia pie ei funciare Piaa funciar, este un indicator al
gradului de libertate a circulaiei mrfurilor, care depinde de mai
muli factori, cel mai important fiind nivelulu de trai al
populaiei. n conformitate cu Programul de stat de creare a
cadastrului a bunurilor imobile , aprobat prin hotrrea Guvernului
nr.1030 din 12 octombrie 1998, n ar se creeaz sistemul cadastrului
bunurilor imobile. Odat cu aceasta, s-a accelerat procesul de
atribuire n proprietate a bunurilor imobile, pn acum fiind
nregistrate n cadastru circa 80 la sut din toate proprietile.
Crearea sistemului de cadastru, inclusiv eliberarea titlurilor de
autentificare a dreptului deintorului de teren, a impulsionat piaa
funciar. O analiz a numrului de tranzacii funciare nregistrate de
oficiile cadastrale teritoriale- filialeale ntreprinderii de Stat
Cadastru arat c19
pn la finele anului 2005 piaa terenurilor agricole s-a dezvoltat
cu ritmuri accelerate. Astfel, daca n 1999 , cnd graie implementrii
cadastrului i nregistrrii dreptului de proprietate asupra pmntului,
a ncepu s se in evidena circulaiei acestui tip de proprieti
imobiliare, au avut loc 3296 de tranzacii funciare, apoi n anul
urmtor numrul lor s-a majorat de mai bine de 8 ori. i n urmtorii
ani indicatorul respectiv a continuat s creasc, anual
nregistrndu-se cu cte circa 18000-45000 de tranzacii mai multe.
Recordul la acest capitol a fost atins n 2005, cnd oficiile
cadastrale teritoriale au nregistrat 152716 de tranzacii cu
terenuri agricole. Astfel, n 1999 - anul de cnd se ncepe numrarea
operaiilor legate de circulaia proprietilor imoboliare, ponderea
pieei funciare a alctuit doar 13 la sut fiind depit de 2 ori de
tranzaciile cu loturi de pe lng cas i de mai bine de patru ori de
cele cu apartamente. Numai peste un an s-a produs o cotitur n
structura circulaiei proprietilor imobiliare. Ponderea tranzaciilor
cu terenuri agricole s-a majorat de mai bine de trei ori i a
constituit circa 44 la sut a apartamentelor (37%). Aceast tendin se
pstreaz i n urmtorii ani. n 2002 ponderea pieei funciare a depit 60
la sut din tranzacii, iar n 2003- chiar 68%. Tranzaciile cu
terenuri agricole se dezvolt ncet, dar sigur. Investiiile n acest
sector sunt nc destul de riscante. Pentru un investitor care i
poate permite s-i asume riscuri, plasamentul ideal, recomandat de
majoritatea consultanilor de proprietate, este cel n livezi i vii
sau n terenuri din apropierea zonelor urbane, care, prin
atractivitatea lor, sunt de zeci de ori mai scumpe. Muli cumpr
loturi n suburbia capitalei sau a oraului Bli, n sperana c n
perspectiv vor reui s schimbe statutul i destinaia acestor terenuri
amplasnd pe ele construcii, chiar dac procedurile dureaz de la ase
luni pn la civa ani. O atracie n acest sens au devenit raioanele
Criuleni i Ialoveni, unde tranzaciile de vnzare-cumprare sunt n
cretere. Se vnd, cu rare excepii, loturi mici, de civa zeci de ari,
dei n medie creterile sunt evidente, de la 46 de ari pe tranzacie,
n 1999, cnd graie20
implementrii cadastrului i nregistrrii dreptului de proprietate,
a nceput s se in evidena acestor tranzacii, pn la aproape un hectar
n 2006. Un interes semnificativ l au cumprtorii i fa de terenurile
consolidate, cu ct este mai mare terenul consolidat cu att este mai
mare preul. Preurile la loturile de pmnt cu destinaie agricol n
municipiul Chiinu au crescut cu 10% n 2006, cu puin sub scumpirea
loturilor pentru construcie, ceea ce, n opinia experilor de la
Bursa de Imobil Lara este o confirmare semnificativ a interesului
cumprtorilor pentru terenurile agricole. Dei investiiile n
terenurile agricole nu aduc deocamdat mari profituri, numrul de
tranzacii de vnzare-cumprare a crescut constant de la an la an, de
la o cifr pur simbolic 1933 n 1999 pn la 51 483 tranzacii n anul
2006. Cota procurrilor de terenuri agricole s-a meninut n jurul
cifrei de 30% din tranzaciile pe piaa funciar i a atins n 2006
nivelul de 37% (cifr comparabil doar cu motenirile care au i ele o
pondere de 37%, urmate de donaii - cu 16%). S-a majorat i cota
operaiunilor cu terenuri agricole n totalul tranzaciilor
imobiliare, de la 13,1%, n anul 1999, pn, la o cifr de 61,0%, n
2006. Au crescut i preurile, de aproape patru ori, pn la o medie de
aproximativ 8000-10 000 de lei. n anul 2006 preul minim de pia a
fost n medie pe ar de 3 410 lei, iar cel maxim de 18 567 lei.
Evoluia operaiunilor cu terenuri agricole (vnzare-cumprare,
ipotec, arend, motenire, donaie)
21
Surs: Agenia Naional Relaii Funciare i Cadastru
3. Tranzac iile pe pia a funciar Analiza circulaiei proprietilor
funciare pe tipuri de tranzacie arat c n perioada 1999-2006 cea mai
mare pondere revenea operaiilor de vnzare cumprare a terenurilor
agricole- de la 30 % , n 2002, pn la 58 % , n 1999, media n acei
opt ani fiind ce circa 36 %. Aceasta este o tendin salutabil
deaorece predominarea nstrinrii terenurilor agricole prin vnzare-
cumprare este cea mai sigur metod de consolidare a terenurilor
agricole, care, la rndul ei, va favoriza dezvoltarea unei
agriculturi moderne, facilitnd aplicarea tehnicii i tehnologiilor
avansate, precum i a asolamentelor. Un rol important n dezvoltarea
agriculturii revine arenzii i ipotecii, care, mpreun cu
vnzarea-cumprarea terenurolor, constituie cele trei tipuri de
tranzacii cu efect economic. De la 1999 ncoace acestora le revine
constant circa jumtate din totalul tipului respectiv de proprieti
imobiliare aflate n circulaie. Atta doar c ponderea lor a oscilat
de la 70 la sut, n 1999, pn la 46% n 2004. Un sondaj efectuat de
Centru de Investigaii Strategice i Reforme, ce a cuprins 464
arendai i 1476 arendatori, a constatat c 88% din arendai opereaz cu
terenuri agricole de peste 100 ha, fiecare al patrulea administreaz
500-1000 ha de pmnt i fiecare al cincilea peste 1000 ha. Suprafaa
medie de terenuri arendate de un singur arenda este de 680 ha.
Deci, intr-o oarecare msur, arenda neutralizeaz teza cu privire la
parcelarea pmntului n rezultatul privatizrii. Inteniile de
perspectiv ale arendailor i arendatorilor sunt de asemenea pozitive
: peste 70 % de respondeni din ambele categorii i-au exprimat
dorina de a prelungi contractul de arend. Iar 17 %din arendai
intenioneaz s procure pmnt n viitorul apropiat.22
Dezvoltarea pieei funciare, n special vnzarea-cumprarea
terenurilor influeneaz benefic asupra stratificrii locuitorilor de
la sate dup genurile de ocupaie i sursele de obinere a veniturilor.
Actualmente, potrivit unor date statistice, mai mult de jumtate din
steni se ocup cu prelucrarea pmntului, aceasta fiind principala,
iar n multe cazuri, unica surs de existen. Iat de e nstrinarea
terenurilor prin comercializarea lor va duce la formarea unor
cmpuri masive gestionate de proprietarii pricepui, care vor ti s
dezvolte businessul agricol. n anii 1999-2005 au fost efectuate n
total peste 177 540 tranzacii cu terenuri agricole cu o suprafa de
peste 110 mii hectare, ceea ce reprezint doar 7 la sut din suprafaa
total. n 2006 situaia nu s-a schimbat cu mult. n proprietate privat
se afl 1,56 milioane hectare de pmnt, mprite n 3 milioane de mici
sectoare. Parcelarea excesiv a terenurilor este una din marele
probleme ce mpiedic crearea unor latifundii. n plus, muli
proprietari nu se grbesc s-i vnd terenurile, dovad fiind ponderea
nalt a motenirilor i donaiilor, 53% din total n 2006. Tranzaciile
cu terenuri agricole sunt pe departe dominante pe piaa cu imobile i
case de locuit cu terenuri, cu o cot de 61,0% din totalul
tranzaciilor imobiliare n ultimii apte ani. Ponderea tranzaciilor
cu apartamente este cu mult mai mic, 16,0%, iar cele cu loturi de
pe lng cas respectiv 18,0%, n anul trecut.
Numrul tranzaciilor funciare de vnzare-cumprare Surs: Agenia
Naional Relaii Funciare i Cadastru23
Cine sunt principalii cumprtori? Asociaiile de fermieri,
ntreprinderile de prelucrare, n primul rnd, fabricile de vinuri,
care cumpr pmnt pentru a-i dezvolta propria baz de materie prim.
Persoanele particulare, cu pretenii de mari latifundiari, sunt o
excepie pe aceast pia, dar numrul lor crete. Piaa funciar este mai
slab dezvoltat n acele regiuni unde snt mai puine gospodrii raneti
(de fermieri), acolo predominnd unitile agricole medii i mari, unde
cererea pentru cumprarea de terenuri agricole este mic. Potrivit
datelor furnizate de oficiile cadastrale teritoriale, n 2006 i 2008
fa de anii precedeni corespunztori s-a atestat o uoar scdere a
numrului de tranzacii funciare, n special din acuza diminurii
arenzelor i ipotecilor. n primul caz, reducerea se exlpic prin
faptul c actualmente, potrivit legislaiei n vigoare, contractele de
arend ncheiate pe un termen de pn la trei ani pot fi nregistrate nu
neaprat la oficiile cadastrale, ci i la primrie, din care cauz ele
nu snt luate la evidena ntreprinderilor din ramur. Scderea numrului
de ipoteci se explic prin faptul c bncile comerciale nu prea accept
acordarea de credite prin punerea n gaj a terenurilor agricole.
4. Evolu ia pre urilor Preurile la terenurile agricole au
crescut nesemnificativ n ultimii doi-trei ani, cu excepia celor
amplasate n suburbia capitalei, a municipiului Bli i a unor centre
raionale, mai ales din centrul Moldovei. Preul depinde de
fertilitatea solului, locul de amplasare a terenului, distana pn la
centrele de prelucrare a produciei agricole i pieele de desfacere,
cile de acces i posibilitile de irigare, dar i de interesul special
al cumprtorului fa de terenul respectiv, insuficiena de informaie
despre preurile de pia, dezvoltarea slab a pieei, aspiraia
cumprtorului de a24
monopoliza o parte a pieei, afirm Alexandru chendrea,
coordonator n relaiile cu publicul al Oficiului de asisten tehnic
pentru susinerea Primului proiect de cadastru. Cele mai scumpe sunt
terenurile agricole din municipiul Chiinu, preul minimal a fost n
2006 de 10 000 lei, iar maximal de 300 000 lei pentru un hectar,
dup care urmeaz municipiul Bli (9 030-77 400 lei/ha), Orhei
(3000-15 000 lei/ha), centrele raionale din suburbia capitalei, ca
Ialoveni ( 8 000-30 000 lei/ha), Criuleni (3 000-20 000 lei/ha). n
raioanele Ocnia i Dondueni n anul trecut puteai cumpra un hectar de
pmnt cu 2 000-5 000 lei), iar n Comrat i mai puin cu 1 300- 3 250
lei/ha. Sub 5 000 de lei, pre maximal, au fost terenurile cu
destinaie agricol din raioanele Sngerei, Cinari, Vulcneti,
Cidr-Lunga. Potrivit Ageniei Relaii Funciare i Cadastru, n anul
2006 n 17 din cele 38 uniti administrativteritoriale s-a nregistrat
o scdere a tranzaciilor de vnzare-cumprare a terenurilor agricole.
Preurile la terenurile agricole sunt nc foarte joase, n condiiile n
care piaa funciar se dezvolt mai ncet dect cea a imobilului de
locuit. Cu banii pe care i poi obine de la vnzarea unei garsoniere
din centrul capitalei (circa 24 mii euro) ai putea cumpra, n
raionul Orhei bunoar, circa 50 de hectare de terenuri agricole, dac
ai da un pre mediu. ns pe piaa de imobil, n general, i cea a
terenurilor agricole, n particular, se fac zeci de tranzacii
tenebre n care nu este artat preul adevrat de vnzarecumprare.
Astfel c preul, n fine, ar putea fi mai mare.
5. Programul de consolidare a terenurilor agricole Obiective i
realizri Prin Hotrrea Guvernului nr 554 din 22.05.06 a fost aprobat
programul de consolidare a terenurilor agricole pentru anii
2006-2012. Conform programului,25
criteriul principal de consolidare a terenurilor l constituie
stabilitatea sectorului compact n spaiu i n timp, conform cruia
sectorul de teren i va pstra forma i dimensiunile un interval ct
mai mare de timp. Programul de consolidare urmeaz a fi realizat pe
parcursul a trei etape . Prima etap de realizare a programului va
include elaborarea i implementarea proiectelor pilot, n
conformitate cu legislaia n vigoare. Etapa a doua va include
elaborarea cadrului legislativ-normativ, asigurarea
metodico-tiinific, informarea populaliei, crearea comisiilor de
coordonare a lucrrilor la nivel local. Etapa a trei va include
crearea condiiilot tehnico-materiale i financiare favorabile
consolidrii terenurilor pe ntreg teritoriul republicii. Programul
de consolidare prevede nlturarea greelilor comise n cadrul
privatizrii a peste 1,6mln ha de terenuri agricole. Consolidarea
terenurilor agricole reprezint un complex de msuri economice,
juridice, tehnice, organizatorice i ecologice, orientat spre
folosirea raional a terenurilor agricole, sporirea eficienei
sectorului agricol n ansamblu i, ca rezultat, a nivelului de via n
comunitile rurale. n cadrul complexului de msuri, prevzute pentru
consolidarea terenurilor, cele ecologice trebuie s fie prioritare.
Pentru trasarea corect a scopului i a sarcinilor consolidrii
terenurilor agricole ntr-un spaiu concret - Republica Moldova se
impune elaborarea unor principii, criterii i direcii de baz ale
consolidrii. Consolidarea terenurilor agricole are loc cu
respectarea urmtoarelor principii de baz: - consimmntul liber -
aderarea la procesul consolidrii terenurilor se va efectua cu
consimmntul proprietarului de teren; - necesitatea economico-social
- consolidarea terenurilor se va efectua doar n cazul unei necesiti
economice a proprietarilor de terenuri agricole, ceea ce le va
permite s sporeasc eficiena folosirii terenurilor, s acumuleze
venituri suplimentare i s amelioreze situaia populaiei din
localitile rurale;26
- respectarea intereselor tuturor proprietarilor de teren din
localitate - acest principiu va favoriza nu numai consolidarea
terenurilor, dar i va corespunde intereselor comunitii (satului) n
ansamblu; - interesul economic - proprietarii de terenuri vor adera
la procesul de consolidare a terenurilor agricole reieind din
interesul economic personal; - democratizarea - acest principiu va
mobiliza participarea publicului larg la renaterea comunitilor
rurale; - multilateralitatea - consolidarea terenurilor va include
un complex de msuri ce in de mbuntiri i amenajri funciare,
construcii (reparaii) etc.; - transparena - aciunile ntreprinse n
procesul consolidrii vor fi aduse la cunotina tuturor
proprietarilor; - etapizarea - activitile n vederea consolidrii
terenurilor agricole se vor desfura pe etape. Etapa iniial este
proiectul-pilot, n baza cruia va fi elaborat cadrul legal. Etapa a
doua prevede consolidarea masiv, care, la rndul su, se va efectua n
baza proiectelor iniiale de consolidare. Fiecare proiect n parte va
fi realizat, de asemenea, pe etape; - protecia mediului - orice
aciune de consolidare a terenurilor agricole se va efectua cu
respectarea principiului proteciei mediului nconjurtor. Aciunile cu
impact ecologic vor avea la baz proiecte tiinific fundamentate i
vor fi controlate de stat. Criteriile de baz, conform crora
proprietile pot fi considerate consolidate, snt urmtoarele: -
stabilitatea proprietilor compacte n spaiu i n timp; - suprafaa; -
amenajarea teritoriului. Criteriul principal de consolidare a
terenurilor l constituie stabilitatea sectorului compact n spaiu i
n timp, conform cruia sectorul de teren i va pstra forma i
dimensiunile un interval ct mai mare de timp. Stabilitatea
sectorului de teren n spaiu i n timp va permite proprietarului s
investeasc n plantaii27
multianuale, sisteme de irigaie, alte cheltuieli care, pentru a
fi recuperate, necesit intervale mari de timp. Actualmente, cnd, n
relaiile dintre proprietar i arenda predomin arenda de pn la trei
ani, este dificil a ntreprinde o activitate economic durabil.
Mrimea suprafeei reprezint un criteriu specific de determinare a
nivelului de consolidare. n funcie de specializare, de plantele
cultivate, de particularitile zonei i potenialul proprietarului,
suprafaa adecvat poate fi foarte diferit. Suprafaa adecvat a
sectorului de teren nu va fi una stabilit "de sus" pentru diferite
cazuri. Proprietarii vor decide singuri care este cea mai adecvat,
iar Programul va oferi consultaii i va ajuta proiprietarul s-i
ating scopul. Totodat, se constat faptul c gospodriile rneti (de
fermier) care, n majoritatea cazurilor, posed terenuri cu suprafaa
de 1.0 -1.5 ha, amplasate pe mai multe sectoare, la distane mari
unul fa de altul, produc puin producie comercial i competitiv.
Amenajarea teritoriului presupune sisteme de irigare, de
desecare-drenaj, msuri antierozionale, de acces, de aplicare a
asolamentelor. Un rol important n amenajarea terenurilor l joac
fundamentarea tiinific a sistemelor construite. Prezentul Program
are drept scop crearea unor condiii stimulatorii n domeniul
amenajrii teritoriului. n republic snt cunoscute i se aplic
urmtoarele direcii de consolidare: - consolidarea parcelelor ce
aparin unei familii; - consolidarea individual bazat pe acordul
proprietarilor de utilizare a terenurilor agricole; - consolidarea
terenurilor agricole n baz de arend. Consolidarea proprietilor
familiale se impune n cazurile n care, n procesul de privatizare,
unei familii i s-au atribuit mai multe parcele de teren la distane
mari una fa de alta. Metoda utilizat n asemenea cazuri este metoda
schimbului benevol ntre proprietari.
28
n cazul consolidrii individuale, proprietarii i menin dreptul
asupra terenurilor ce le aparin. Ei formeaz masive consolidate prin
acorduri de utilizare a terenurilor, contracte de arend pe termen
convenit de pri etc. Pn n prezent au fost elaborate i transpuse n
natur 6 proiecte de consolidare a terenurilor agricole n comunele
Zrneti-Cahul, Cociuluia-Cantemir, Filipeni-Leova, Borceag- Cahul,
Antoneti- tefan Vod i Srtenii Vechi Teleneti. Astfel la Zrneti au
fost unite cotele a 142 de proprietari, la Cociuluia 72, la
Filipeni 394, la Borceag- 44, la Antoneti -861 i la Srteni 771 de
proprieti funciare. n total, fiind consolidate peste 1145 ha de
terenuri. Actulamente se finalizeaz lucrrile de proiectare pentru
consolidarea unor suprafee de pmnt n satele Tomai i
Chirie-Lunga(UTA Gguzia) precum i n localitatea Briceni, Gaidar(UTA
Gguzia) , Arioreti i Sudarca (Dondueni), Purcari i Brezoaia (tefan
Vod). n unitile administrative menionate cu excepia satului
Purcari, n procesul de consolidare au fost incluse toate terenurile
agricole din fondul funciar privat. n cele 8 localiti menionate,
vor fi consolidate terenuri peste 10650 de proprieti formndu-se
cmpuri compacte de o suprafa total de 20732ha. Majorarea
suprafeelor de terenuri consolidate va permite aplicarea
asolamentelor i tehnologiilor avansate , ceea ce va duce implicit
la eficientizarea agriculturii. Consolidarea terenurilor agricole
ar decurge ntr-un ritm mult mai avansat, dac nu ar exista un ir de
probleme, care mpiedic acest proces. Cele mai principale i greu de
soluionat sunt refuzul categoric a unor proprietari de a schimba
terenurile pentru crearea unor masive compacte, precum i aflarea
multora dintre ei peste hotarele republicii. O alt problem este
nedorina sau neputina pe motiv financiar a unor ceteni de a
perfecta actele de motenire, caracterul complicat i anevoios al
procedurii de consolidare. Soluionarea acestor i altor probleme ar
impulsiona procesul consolidrii terenurilor agricole i ridica
eficiena agriculturii.29
Capitolul III Piaa terenurilor cu destinaie agricol30
n raionul Orhei
1. Date introductive Raionul Orhei este situat n Centrul
Moldovei, ntr-o zon cu relief foarte pitoresc, tradiii istorice i
culturale bogate i potenial turistic pronunat. Dezvoltarea
raionului este influenat de poziia n zona de tampon a capitalei i
relaiile economice, sociale i culturale intense facilitate de rolul
de nod rutier i legtura direct cu Bli, Soroca, Rezina, Rbnia,
Streni, Clrai, Ungheni. Hotarele raionului din partea rsritean snt
desemnate de rul Nistru. Prin teritoriul raionului se scurg rurile:
Rut - afluent al Nistrului; Coglnic, Cula, Vatici - aflueni ai
Rutului. Dup rspndirea geomorfologic, relieful terenurilor
raionului este nprit n urmtoarele uniti orografice mari : Podiul
Moldovei Centrale (Codru), partea de nord-est, reprezint o
combinaie de cumpene nguste n form de creast cu vi adnci i largi,
versanii31
crora sunt fragmentai de depresiuni numite hrtoape. Unitatea dat
este brzdat de ruleul Vatici i Cula. n componena ei ntr urmtoarele
sate i comune: Peresecina, Teleeu, Smnanca, Donici, Selite,
Isacova, Vatici, Morozeni, Puuntei, Cliova, Ghetlova . Cmpia
ondulat a Moldovei de Nord, care este caracterizat prin forme
domole de relief, fapt ce determin manifestarea relativ a
procesului de eroziune a solurilor, avnd ns altitudini absolute mai
mici - 200 - 250 m, unde se ncadreaz valea rului Rut care strbate
de la nord la sud i ruleul Coglnic. n unitatea dat ntr satele i
comunele Cioclteni, Mlieti, Brviceni, Mitoc, Cucuruzeni . a.
Terenurile de podi, formate de rul Rut n primriile date formeaz un
platou n mrime de circa 6500 hectare, pe care snt amplasate
terenuri private, puni i altele. Dealurile Prenistrului i terasele
lui, se caracterizeaz cu altitudinea de 250 300 m, fragmentarea
vertical 150 - 200m. Versanii de vest sunt leni, iar cei de est
coboar brusc spre Nistru. n componena cruia ntr urmtoarele sate i
comune: Jora de Mijloc, Vcui. Susleni, Bulieti, Mrzaci, Pohrebeni.
Relieful, ca factor principal de formare a solului, are un rol
deosebit. El influieneaz asupra repartizrii energiei solare,
curenilor de aer, regimul de ap, repartizarea precipitaiilor
atmosferice i altele. Condiiile geomorfologice a raionului n
principiu influieneaz pozitiv pentru dezvoltarea diferitor ramuri n
agricultur. Suprafaa total a raionului Orhei, constituie 122831
hectare, ori 122,83 km2. Densitatea populaiei este de circa 100
oameni la km. Teritoriul raionului Orhei este compact, de la Est
spre Vest se extinde peste 40 m, de la nord spre sud se extinde la
40 m, Centrul raional este ndeprtat de la capitala Moldovei, oraul
Chiinu la o distan de 40 km spre Nord - Est . La nord raionul se
mrginete cu raionul Rezina, la est hotarul este rul Nistru, la sud
se mrginete cu raionul Criuleni i la nord-est cu raionul Teleneti i
Clrai.
32
2.Starea actual i tendin e de dezvoltare Fondul funciar al
raionului este format din categorii de terenuri, repartizate ntre
primriile satelor i comunelor. Din suprafaa total a raionului
terenurile agricole constituie 49,6 la sut, terenurile localitilor
constituie 8,6 la sut, terenurile transportului - 0,9, terenurile
fondului forestier constituie 20 la sut, terenurile fondului apelor
constituie 1,8 la sut. i terenurile de rezerv constituie - 18,6 la
sut. Analiznd situaia folosirii fondului funciar n primriile
raionului, e necesar de menionat, c la moment suprafaa terenurilor
agricole n mrime de 69218 ha ori 56 la sut, sunt deja privatizate
de ctre 99177 de deintori de teren. Cu implementarea programului
naional PMNT s-a terminat prima etap de privatizare a terenurilor,
ceea ce a dat posibilitate primriilor, s elibereze titlurile de
autentificare a dreptului deintorului de teren la circa 65668
deintori, pe o suprafa de 54407 hectare, cu suprafaa medie a cotei
de teren echivalent, n mrime de 1,25 ha, dintre care pmnt arabil pn
la 1,0 ha , livezi pn la 0,20 ha i vii pn la 0,30 ha. Cu apariia
noilor formaiuni juridico - organizatorice n prelucrarea
terenurilor se ncepe a doua etap - prin consolidarea terenurilor
private i formarea suprafeelor respective n aplicarea tehnologiilor
i metodelor moderne n prelucrarea solurilor. Pe teritoriul
primriilor n agricultur funcioneaz diferite forme juridico
organizatorice, aa ca Cooperative de producere - 4 uniti, Societi
pe Aciuni - 13, Societi cu Rspundere Limitat n numr de - 52,
Asociaii de Gospodrii rneti i Gospodrii rneti. n majoritatea
primriilor, piaa funciar ncepe s ia un avnt rapid, ce duce la
consolidarea unor suprafee de teren eseniale, mai ales n terenurile
ocupate cu plantaii multianuale. Vnzarea - cumprarea terenurilor
intens se petrece n primriile situate n apropierea oraului Orhei,
aa ca, primriile Step - Soci, Chiperceni, Selite, Peresecina .
Normal decurge procesul de vnzare- cumprare a terenurilor i n
primriile Jora de Mijloc, Ghetlova.33
Un potenial respectiv a tranzaciei terenurilor agricole rmne n
primriile muntoase - Morozeni, Puuntei, Ghetlova, Isacova, Selite,
deasemenea n primriile Bieti, Chiperceni i altele. Piaa funciar a
creat condiii de a consoloda suprafee de teren, pentru folosirea
metodelor moderne n prelucrarea terenului i dezvoltarea unor ramuri
n agricultur. Astfel, tranzacia terenurilor consolidate circa 15 -
20 la sut din terenuri agricole . Care permit aplicarea metodelor
moderne de prelucrarea solurilor, crearea suprafeelor mari de
plantaii multianuale.
3. Probleme existente i solu ii de ameliorare Principala problem
n folosirea fondului funciar rmne utilizarea plantelor multianuale
- plantaiilor de livezi i vii. Avnd o infrastructur modern n
prelucrarea strugurilor i a fructelor ( fabrica de vin - 3 uniti,
fabrica de conserve Orhei ), este necesar de creat suprafee mari de
plantaii de livezi i vii. Dac n anul 1995, plantaiile multianuale (
livezi, vii, pomuoare ) era mndria meleagului i ocupau suprafee de
13905 ha dintre care ; livezi - 6995 ha i vii 6339 ha. n anul 2005
aceste suprafee s-au micorat cu milt. Aa suprafeele livezilor
constituie 4775 ha i vii - 2956 hectare. Din suprafaa total de 4775
hectare de livezi, raional se utilizeaz numai circa 40 - 50 la sut.
Restul terenurilor ocupate de aceste plantaii, necesit atenie la
ngrijirea lor i rennoirea soiurilor prin defriare, deoarece sunt
ntr-o stare deplorabile. Asemenea sutuaie este i n plantaiile de
vii. Din suprafaa total de 2956 hectare numai 60 la sut din
plantaii aduc venituri respective. Restul suprafeei necesit defriri
i rennoirea soiurilor prin plantare.34
Din analiza suprafeelor ocupate de plantaii multianuale, reese c
raionul are un potenial mare de creare a suprafeelor majore a
plantaiilor multianuale (livezi i vii). O alt problem n folosirea
raional a terenurilor agricole, rmne ridicarea fertilitii
solurulor. Dac n anul 1985 la fiecare hectar se ntroducea cite
10-12 tone de ngrsminte organice i ngrminte minerale la necesitate.
La moment problema dat este dat uitrii. Din an n an n rezultatul
folosirii necompetente a solului se mresc suprafee terenurilor
degradate, care necesit restabilirea lor. O problem n protecia
solului rmne restabilirea fiilor de pritecie i construcia
sistemelor hidrotehnice pe terenurile degradate. Avnd o suprafa
peste 900 ha ocupate cu ape (iazuri), astzi se folosesc la irigare
numai circa 300-400 ha . n anii precedeni suprafeele irigate
constituiau peste 5000 ha (primria Jora -1500, vcui -550 ha,
Ivancea- 400 ha, Cioclteni 500 ha .a.).
Concluzii i recomanrin prezent, terenurile agricole reprezint
principalele categorii de folosin n majoritatea comunelor. Ponderea
foarte nalt a acestor terenuri nu este argumentat nici prin prisma
rentabilitii sale economice i nici prin valoarea sa ecologic.
Pentru aceasta este nevoie de a elabora o strategie naional privind
reducerea acestor terenuri, adaptat la specificul diferitor regiuni
naturale. Din circuitul agricol trebuie excluse, n primul rnd,
terenurile degradate i slab productive, cele de versant predispuse
proceselor de eroziune, etc. Se impun i unele modificri n structura
acestor terenuri. Este necesar de a reduce suprafaa terenurilor
arabile i de a majora suprafeele cu plantaii multianuale35
i pajiti. n acest caz trebuie s se i-a n calcul condiiile
naturale pe care sunt amplasate categoriile nominalizate (condiiile
morfologice panta, expoziia; condiiile pedologice i cele
hidro-climatice). De foarte multe ori nu se respect specificul
morfologic n amplasarea terenurilor, i anume: terenurile arabile
trebuie s fie amplasate predominant pe pante pn la 5 (aceste
condiii sunt mai frecvente n Cmpia Cuboltei i Cmpiile Moldovei de
Sud), terenurile viticole 10-30 (Podiul Codrilor, Colinele
Tigheciului, Podiul Coglnicului de Mijloc, Depresiunea Sratei),
terenurile pomicole 15-40 (Podiul Codrilor, Podiul Nistrului,
Podiul Podoliei), fneele 0-5 (Cmpia Prutului de Mijloc, Cmpia
Nistrului Inferior), punile 540 (Cmpia Cuboltei, Dealurile
Ciulucurilor, Depresiunea Ialpugului, Cmpia Nistrului Inferior),
construciile i drumurile 0-40 (n funcie de specificul litologic),
iar terenurile silvice nu dispun de astfel de limite. n scopul
optimizrii modului agricol de utilizare se impun i msuri de
organizare teritorial plantarea perdelelor de protecie n jurul
parcelelor de pe versani din regiunile de podi, consolidarea
terenurilor n zonele de cmpie, amenajarea hidroameliorativ n
sectoarele de lunc, aplicarea asolamentelor, etc. n scopul
optimizrii organizrii teritoriale se impune aplicarea unui ir de
msuri ce vor contribui la mbuntirea strii terenurilor i la creterea
productivitii lor. Printre acestea am putea meniona: - consolidarea
terenurilor agricole n regiunile de cmpie; - aplicarea
asolamentelor pe terenurile arabile; - rennoirea terenurilor
viticole i pomicole; - consolidarea i extinderea suprafeelor
trupurilor silvice; - extinderea suprafeelor cu perdele forestiere
(de-a lungul terenurilor acvatice, parcelelor cu arabil,
drumurilor); - diversificarea structura funcional a intravilanului;
- compactizarea texturii i structurii localitilor, etc.
36
Optimizarea organizrii teritoriale este imposibil fr continuarea
reformei funciare, care impune att consolidarea terenurilor
agricole (arenda, acordarea creditelor prefereniale pentru
agricultori, etc.), ct i promovarea formelor neagricole de
utilizare. Este necesar ca toi deintorii i utilizatorii s realizeze
un ir de msuri, menite s contribuie la crearea unor peisaje
ecologic stabile, printre care: - planificarea i organizarea
peisagistic a teritoriului; - restabilirea fertilitii solului i a
altor proprieti ale terenurilor; - protecia terenurilor de la
aciunea proceselor distructive (eroziune, scurgeri noroioase,
inundaii, nmltiniri, procese de srturare, de poluare .a.); -
prevenirea transferrii nejustificate a terenurilor arabile n prloag
(respectiv, n puni), i a altor procese ce duc la retrogradarea
terenurilor; - conservarea terenurilor agricole degradate i
efectuarea unor activiti menite s regenereze starea de echilibru a
peisajelor; - recultivarea terenurilor degradate, ridicarea
fertilitii lor etc.; - n cazul efecturii unor lucrri
geologo-inginereti, este strict necesar de a nltura,utiliza i a
pstra stratul superior fertil de sol. Utilizarea terenurilor
trebuie realizat n baza proiectelor de amenajare teritorial, n care
s existe, n mod obligatoriu, diverse calcule, ce vor argumenta
sistemul de msuri de protecie a mediului, msurile antierozionale i
cele de meninere a stabilitii ecologice a teritoriului. Apare
necesitatea ntr-o expertiz ecologic a tuturor proiectelor de
amenajare i utilizare a terenurilor, de asemenea, i a altor aciuni
cu privire la oferirea i retragerea terenurilor. Utilizarea optim a
terenurilor necesit asigurarea procesului de monitorizare, care va
include un sistem de control a strii fondului funciar n vederea
depistrii modificrilor n folosina acestuia.
37
Bibliografie:1. Cadastrul funciar al Republicii Moldova 2. Codul
Funciar al Republicii Moldova 3. Ziarul Cadastrul 4. Revista
Economica nr3 (59) ,2007 5. Agenia Imobiliar Imorcom, Orhei 6.
Oficiul Cadastral Teritorial 7. Internet
38
39