DINAS PERUMAHAN PROVINSI DKI JAKARTA Laporan Laporan Laporan Laporan Akhir Akhir Akhir Akhir Studi Pembangunan Rumah Susun Skala Besar Studi Pembangunan Rumah Susun Skala Besar Studi Pembangunan Rumah Susun Skala Besar Studi Pembangunan Rumah Susun Skala Besar Marunda Marunda Marunda Marunda II- 1 A. Kebutuhan Perumahan di Indonesia Sejak awal kemerdekaan, Pemerintah Indonesia telah memberikan perhatian kepada penyediaan rumah bagi masyarakat, sebagai salah satu upaya pemenuhan kebutuhan dasar manusia. Selain berfungsi sebagai pelindung terhadap gangguan alam dan makhluk lainnya rumah juga memiliki peran sebagai pusat pendidikan keluarga, persemaian budaya, penyiapan generasi muda dan sebagai manifestasi diri (KSNPP, 2002). Pengembangan perumahan dan permukiman di Indonesia diprogramkan sebagai tanggung jawab masyarakat bersama dengan stakeholder lainnya. Meskipun pemenuhan kebutuhan perumahan dan permukiman adalah tanggung jawab masyarakat sendiri, namun penyelenggaraannya dilakukan secara multi sektoral dengan menempatkan masyarakat sebagai pelaku utama, dan pemerintah sebagai pendorong dan fasilitator dalam upaya memberdayakan masyarakat dan meningkatkan peran aktif dunia usaha. Pembangunan perumahan yang efisien akan mampu mendorong perekonomian nasional dengan multiplier effect atas penciptaan lapangan kerja dan pendapatan nasional yang cukup besar. Dari sisi investasi, pembangunan perumahan di Indonesia masih tertinggal dibandingkan negara lain, yaitu hanya 1,4% dari PDB pada tahun 2002. Sementara itu, investasi pembangunan perumahan di negara tetangga Malaysia mencapai sekitar 27,7% dan bahkan Amerika Serikat mencapai 45,3%. Menurut Komarudin (1997), permasalahan dalam penyediaan dan pembangunan perumahan di Indonesia meliputi, antara lain, perencanaan tata ruang yang belum antisipatif terhadap kebijaksanaan perumahan dan permukiman; rendahnya keterjangkauan masyarakat membeli rumah; belum mantapnya koordinasi dan keterpaduan pelaksanaan sektoral; belum KONDISI PERUMAHAN DAN PERMUKIMAN DI DKI JAKARTA 2 2 2
This document is posted to help you gain knowledge. Please leave a comment to let me know what you think about it! Share it to your friends and learn new things together.
Transcript
DINAS PERUMAHAN
PROVINSI DKI JAKARTA
Laporan Laporan Laporan Laporan AkhirAkhirAkhirAkhir Studi Pembangunan Rumah Susun Skala BesarStudi Pembangunan Rumah Susun Skala BesarStudi Pembangunan Rumah Susun Skala BesarStudi Pembangunan Rumah Susun Skala Besar MarundaMarundaMarundaMarunda
II- 1
A. Kebutuhan Perumahan di Indonesia
Sejak awal kemerdekaan, Pemerintah Indonesia telah memberikan
perhatian kepada penyediaan rumah bagi masyarakat, sebagai salah satu
upaya pemenuhan kebutuhan dasar manusia. Selain berfungsi sebagai
pelindung terhadap gangguan alam dan makhluk lainnya rumah juga
memiliki peran sebagai pusat pendidikan keluarga, persemaian budaya,
penyiapan generasi muda dan sebagai manifestasi diri (KSNPP, 2002).
Pengembangan perumahan dan permukiman di Indonesia diprogramkan
sebagai tanggung jawab masyarakat bersama dengan stakeholder lainnya.
Meskipun pemenuhan kebutuhan perumahan dan permukiman adalah
tanggung jawab masyarakat sendiri, namun penyelenggaraannya dilakukan
secara multi sektoral dengan menempatkan masyarakat sebagai pelaku
utama, dan pemerintah sebagai pendorong dan fasilitator dalam upaya
memberdayakan masyarakat dan meningkatkan peran aktif dunia usaha.
Pembangunan perumahan yang efisien akan mampu mendorong
perekonomian nasional dengan multiplier effect atas penciptaan lapangan
kerja dan pendapatan nasional yang cukup besar. Dari sisi investasi,
pembangunan perumahan di Indonesia masih tertinggal dibandingkan negara
lain, yaitu hanya 1,4% dari PDB pada tahun 2002. Sementara itu, investasi
pembangunan perumahan di negara tetangga Malaysia mencapai sekitar
27,7% dan bahkan Amerika Serikat mencapai 45,3%.
Menurut Komarudin (1997), permasalahan dalam penyediaan dan
pembangunan perumahan di Indonesia meliputi, antara lain, perencanaan
tata ruang yang belum antisipatif terhadap kebijaksanaan perumahan dan
permukiman; rendahnya keterjangkauan masyarakat membeli rumah; belum
mantapnya koordinasi dan keterpaduan pelaksanaan sektoral; belum
KONDISI PERUMAHAN DAN
PERMUKIMAN DI DKI JAKARTA
222
DINAS PERUMAHAN
PROVINSI DKI JAKARTA
Laporan Laporan Laporan Laporan AkhirAkhirAkhirAkhir Studi Pembangunan Rumah Susun Skala BesarStudi Pembangunan Rumah Susun Skala BesarStudi Pembangunan Rumah Susun Skala BesarStudi Pembangunan Rumah Susun Skala Besar MarundaMarundaMarundaMarunda
II- 2
kuatnya peran Pemda dalam pembangunan perumahan; belum memadainya
pendanaan dan pembiayaan; sulitnya memperoleh tanah bagi pembangunan
perumahan; belum mendukungnya peraturan perundang-undangan; serta
belum efisiennya pembangunan perumahan. Oleh karena itu, diperlukan
langkah-langkah konkret dari semua pihak yang terlibat dalam
pembangunan perumahan untuk mengatasi permasalahan-permasalahan
tersebut apabila ingin menyediakan perumahan bagi masyarakat secara
efektif dan efisien.
Perkembangan pembangunan perumahan di Indonesia dicirikan oleh
masih banyaknya keluarga yang belum memiliki rumah yang layak (housing
backlog). Data Susenas 2004, seperti dikutip dalam Renstra Kementerian
Negara Perumahan Rakyat Tahun 2005-2008, menyebutkan bahwa terdapat
5,9 juta keluarga atau sekitar 10% dari jumlah keluarga di Indonesia yang
mencapai 55 juta yang belum memiliki rumah. Sementara itu, penambahan
kebutuhan rumah akibat penambahan keluarga baru rata-rata sekitar
820.000 unit rumah. Dengan demikian, masih terdapat sekitar 3,1 juta
keluarga atau 12,5 juta jiwa yang menghuni rumah dalam kondisi yang tidak
layak. Disisi lain, terdapat pula 17,2 juta jiwa yang tinggal di 10.065 lokasi
kawasan kumuh dengan luasan mencapai 54.000 Ha. Kondisi di atas
menunjukan beratnya tantangan yang dihadapi dalam pembangunan
perumahan rakyat.
B. Kondisi Perumahan dan Permukiman DKI Jakarta
1. Landed House
1.1 Perumahan (planned)
Perumahan yang didirikan oleh pengembang swasta
Gambar 2.1 Kawasan Perumahan
Pengembangan perumahan DKI
Jakarta sebagian besar dikendalikan
oleh pengembang, dengan
menawarkan berbagai macam konsep
hunian tinggal, kawasan perumahan
yang dibuat ini lebih ditujukan untuk
masyarakat berpenghasilan menengah
ke atas.
DINAS PERUMAHAN
PROVINSI DKI JAKARTA
Laporan Laporan Laporan Laporan AkhirAkhirAkhirAkhir Studi Pembangunan Rumah Susun Skala BesarStudi Pembangunan Rumah Susun Skala BesarStudi Pembangunan Rumah Susun Skala BesarStudi Pembangunan Rumah Susun Skala Besar MarundaMarundaMarundaMarunda
II- 3
1.2 Kampung (organik)
Gambar 2.2
Perkampungan
Perkampungan penduduk dengan tingkat
kepadatan tinggi
perkampungan penduduk dengan tingkat
kepadatan sedang
Perkampungan organik, yang kemunculannya diprakarsai oleh masyarakat
sendiri secara swadaya, tumbuh dan berkembang tersebar di bagian-bagian
kota, baik di pusat kota maupun di pinggiran kota. Permukiman ini tumbuh
secara alami mengikuti jaringan jalan baru maupun perkembangan wilayah-
wilayah potensial kota.
1.3 Slum
Gambar 2.3 Permukiman Kumuh
Permukiman kumuh dengan kepadatan tinggi
Perkampungan penduduk yang
tumbuh dengan pola tidak
teratur yang berada di sekitar
kawasan perindustrian
DINAS PERUMAHAN
PROVINSI DKI JAKARTA
Laporan Laporan Laporan Laporan AkhirAkhirAkhirAkhir Studi Pembangunan Rumah Susun Skala BesarStudi Pembangunan Rumah Susun Skala BesarStudi Pembangunan Rumah Susun Skala BesarStudi Pembangunan Rumah Susun Skala Besar MarundaMarundaMarundaMarunda
II- 4
Permukiman kumuh berada di daerah legal yang memang diperuntukkan
sebagai kawasan permukiman, permukiman ini pada awalnya memang
berbentuk permukiman organik, tetapi karena pertumbuhan penduduk yang
pesat di kawasan ini menjadikan kawasan semakin padat serta tidak bisa
menampung jumlah penduduk yang selalu bertambah yang berakibat pada
menurunnya fungsi pelayanan kawasan hunian.
1.4 Squatter
Gambar 2.4
Permukiman Liar
Permukiman penduduk yang berada di lokasi
yang tidak semestinya yaitu kolong jembatan
tol
Permukiman penduduk yang berada di pinggir
rel kereta api dimana merupakan daerah
terlarang untuk kegiatan bermukim
Permukiman penduduk di bantaran kali merupakan daerah terlarang untuk permukiman
Permukiman padat dengan
kondisi bagian belakang
bangunan penuh sampah
mendorong permukiman menjadi kumuh
DINAS PERUMAHAN
PROVINSI DKI JAKARTA
Laporan Laporan Laporan Laporan AkhirAkhirAkhirAkhir Studi Pembangunan Rumah Susun Skala BesarStudi Pembangunan Rumah Susun Skala BesarStudi Pembangunan Rumah Susun Skala BesarStudi Pembangunan Rumah Susun Skala Besar MarundaMarundaMarundaMarunda
II- 5
Permukiman penduduk di sekitar lokasi SUTET yang membahayakan.
Permukiman liar (Squatter) menempati lahan di daerah-daerah yang tidak
diperkenankan untuk didirikan bangunan khususnya bangunan untuk
tempat tinggal karena selain dinilai membahayakan bagi penghuninya
juga akan mengganggu program-program penataan kota.
2. Rumah Susun
2.1 Rumah Susun Sederhana
Gambar 2.5 Rumah Susun Sederhana
Rumah Susun Sederhana Sewa (Rusunawa)
Rumah Susun Sederhana Milik (Rusunami)
Rumah susun sederhana yang diperuntukkan bagi masyarakat berpenghasilan rendah di DKI
Jakarta
Rumah susun sederhana baik sewa maupun sewa-milik (strata title)
dibangun oleh pemerintah maupun pihak penyelenggara lainnya (swasta,
yayasan, BUMD) untuk memenuhi kebutuhan masyarakat berpenghasilan
rendah akan perumahan murah di pusat kota.
DINAS PERUMAHAN
PROVINSI DKI JAKARTA
Laporan Laporan Laporan Laporan AkhirAkhirAkhirAkhir Studi Pembangunan Rumah Susun Skala BesarStudi Pembangunan Rumah Susun Skala BesarStudi Pembangunan Rumah Susun Skala BesarStudi Pembangunan Rumah Susun Skala Besar MarundaMarundaMarundaMarunda
II- 6
2.2 Apartemen
Apartemen untuk masyarakat golongan
ekonomi menengah ke atas
Gambar 2.6
Apartemen
Apartemen yang dibangun oleh pihak
pengembang yang diperuntukkan bagi
masyarakat DKI Jakarta golongan
ekonomi menengah ke atas. Apatemen
ini dilengkapi dengan fasilitas penunjang
seperti mall pusat perbelanjaan.
C. Kebutuhan Perumahan dan Permukiman DKI Jakarta
Peningkatan kebutuhan perumahan di DKI Jakarta sangat dipengaruhi
oleh tingginya kegiatan urbanisasi di kota ini, sehingga berdampak pada
terjadinya pertumbuhan penduduk. Peningkatan jumlah penduduk secara
cepat dari 8,8 juta pada tahun 1990 dan diperkirakan menjadi 13,8 juta pada
akhir tahun 2010 karena setiap tahun diperkirakan 200.000 hingga 250.000
migran baru dari luar daerah memasuki metropolitan. Kondisi ini tentu diikuti
dengan peningkatan kebutuhan rumah yang cukup besar di DKI Jakarta. Dan
idealnya peningkatan kebutuhan rumah seyogyanya juga diikuti dengan
peningkatan upaya pembangunan rumah oleh para stakeholder penyedia
perumahan (pemerintah, swasta, dan masyarakat). Tetapi dengan
banyaknya kendala yang dihadapi oleh para stakeholder tersebut dalam
memenuhi kebutuhan rumah menyebabkan terjadinya ketidakseimbangan
antara jumlah kebutuhan rumah dengan jumlah rumah yang mampu
disediakan oleh para stakeholder tersebut. Dengan jumlah kebutuhan rumah
yang jauh lebih besar dibandingkan dengan jumlah rumah yang mampu
disediakan oleh para stakeholder sehingga terjadilah kekurangan unit rumah
(backlog) dalam jumlah yang relatif besar di DKI Jakarta. Berikut ini
ditampilkan data backlog di tiap wilayah DKI Jakarta.
DINAS PERUMAHAN
PROVINSI DKI JAKARTA
Laporan Laporan Laporan Laporan AkhirAkhirAkhirAkhir Studi Pembangunan Rumah Susun Skala BesarStudi Pembangunan Rumah Susun Skala BesarStudi Pembangunan Rumah Susun Skala BesarStudi Pembangunan Rumah Susun Skala Besar MarundaMarundaMarundaMarunda
II- 7
Tabel 2.1 Jumlah Backlog Tiap Wilayah DKI Jakarta
Sumber: Data BPS DKI Jakarta, 2004
Keterbatasan sebagian besar masyarakat golongan ekonomi lemah
untuk memenuhi kebutuhan akan rumah, memaksa mereka memenuhinya
sesuai dengan kemampuannya, diantaranya dengan menempati kawasan
permukiman kumuh dan kawasan terlarang (negative list). Prosentase luas
kawasan permukiman kumuh terhadap luas wilayah DKI Jakarta dan jumlah
RW Kumuh di DKI Jakarta dapat dilihat dalam tabel di bawah ini.
No Kotamadya Kebutuhan
Ketersediaan Backlog
Termasuk Temporer
Tanpa Temporer
Termasuk Temporer
Tanpa Temporer
1 Jakarta Pusat 179,381 19,136 17,643 160,245 1,493
2 Jakarta Barat 314,784 355,880 296,707 -41,096 18,077
3 Jakarta Timur 420,707 406,459 369,828 14,248 50,879
4 Jakarta Selatan 339,856 309,613 286,743 30,243 53,113
5 Jakarta Utara 316,675 248,723 214,653 67,952 102,022
6 Kepulauan Seribu 3,869 3,693 2,409 176 1,460
DKI Jakarta 1,575,272 1,343,504 1,187,983 231,768 227,044
DINAS PERUMAHAN
PROVINSI DKI JAKARTA
Laporan Laporan Laporan Laporan AkhirAkhirAkhirAkhir Studi Pembangunan Rumah Susun Skala BesarStudi Pembangunan Rumah Susun Skala BesarStudi Pembangunan Rumah Susun Skala BesarStudi Pembangunan Rumah Susun Skala Besar MarundaMarundaMarundaMarunda
II- 8
Gambar 2.7 Peta Kawasan Kumuh DKI Jakarta
K e t e r a n g a n
Kumuh Berat
Kumuh Sedang
Kumuh Ringan
Kumuh Sangat Ringan
DINAS PERUMAHAN
PROVINSI DKI JAKARTA
Laporan Laporan Laporan Laporan AkhirAkhirAkhirAkhir Studi Pembangunan Rumah Susun Skala BesarStudi Pembangunan Rumah Susun Skala BesarStudi Pembangunan Rumah Susun Skala BesarStudi Pembangunan Rumah Susun Skala Besar MarundaMarundaMarundaMarunda
II- 9
Tabel 2.2 Luas Kawasan Permukiman Kumuh di Tiap
Wilayah DKI Jakarta
No Kotamadya Prosentase
(%)
1 Jakarta Utara 4.70
2 Jakarta Selatan 2.19
3 Jakarta Barat 4.53
4 Jakarta Timur 3.27
5 Jakarta Pusat 4.33 Sumber: Paper Upaya Pemenuhan kebutuhan Perumahan di
DKI Jakarta, Direktorat Jenderal Perumahan dan Pemukiman Departement Permukiman dan Prasarana Wilayah
Tabel 2.3 Jumlah RW Kumuh Tahun 2001 dan 2004
di Tiap Wilayah DKI Jakarta
No. Wilayah
Kategori Kumuh
Berat Sedang Ringan Sangat Ringan
2001 2004 2001 2004 2001 2004 2001 2004
1 Jakarta Timur 1 1 51 54 18 25 34 38
2 Jakarta Selatan 2 4 24 39 11 27 40 19
3 Jakarta Pusat 12 7 41 41 24 23 29 46
4 Jakarta Barat 25 6 76 50 26 33 28 66
5 Jakarta Utara 7 1 81 61 20 43 18 44
DKI Jakarta 47 19 273 245 99 151 149 213 Sumber: Evaluasi RW Kumuh DKI Jakarta, BPS DKI Jakarta, 2001 dan 2004
D. Penyediaan Perumahan dan Permukiman di DKI Jakarta
Menurut Chander (1979) dalam Komarudin (1997), lima komponen
kebutuhan rumah adalah:
1. Jumlah unit rumah yang dibutuhkan untuk menurunkan kepadatan
(backlog)
2. Rumah yang harus segera diganti (immediate replacement)
3. Rumah yang harus segera diganti sesuai dengan perencanaan (normal
replacement)
4. Rumah yang dibutuhkan karena pertambahan penduduk (new
households)
DINAS PERUMAHAN
PROVINSI DKI JAKARTA
Laporan Laporan Laporan Laporan AkhirAkhirAkhirAkhir Studi Pembangunan Rumah Susun Skala BesarStudi Pembangunan Rumah Susun Skala BesarStudi Pembangunan Rumah Susun Skala BesarStudi Pembangunan Rumah Susun Skala Besar MarundaMarundaMarundaMarunda
II- 10
5. Kebutuhan rumah untuk menutupi kekurangan rumah sejak tahun-
tahun sebelumnya (fulfilment of housing deficit)
Dari kelima komponen yang dikemukakan oleh Chander di atas, oleh
Pemerintah Daerah DKI Jakarta dapat dijabarkan dengan dua pendekatan
dalam pembangunan perumahan dan permukiman bagi masyarakat
berpenghasilan rendah di DKI Jakarta yaitu dengan:
• Pembangunan baru yang mengacu pada point 1, 4, dan 5 dari teori
Chander, yang diterjemahkan dengan pembangunan kawasan
perumahan-permukiman baru dengan pola horisontal dan vertikal.
• Penataan lingkungan permukiman mengacu pada point 2 dan 3 dari
teori Chander dengan meningkatkan kualitas lingkungan permukiman
yang dinilai sudah menurun menjadi kawasan hunian baru yang lebih
baik dengan cara pelaksanaan program MHT maupun dengan
peremajaan melalui pembangunan rumah susun sederhana.
Strategi tersebut diterjemahkan dengan penggambaran berikut:
Gambar 2.8 Strategi Pembangunan Perumahan Masyarakat Berpenghasilan Rendah
Resettlement
DINAS PERUMAHAN
PROVINSI DKI JAKARTA
Laporan Laporan Laporan Laporan AkhirAkhirAkhirAkhir Studi Pembangunan Rumah Susun Skala BesarStudi Pembangunan Rumah Susun Skala BesarStudi Pembangunan Rumah Susun Skala BesarStudi Pembangunan Rumah Susun Skala Besar MarundaMarundaMarundaMarunda
II- 11
Untuk menindaklanjuti strategi tersebut di atas, Pemerintah Provinsi
DKI Jakarta telah membuat kebijakan pembangunan rumah bagi
warganya dengan rincian sebagai berikut:
Gambar 2.9 Strategi Pemerintah Daerah dalam
Pembangunan Perumahan dan Permukiman
Kelangkaan lahan di kota Jakarta ini telah mendorong pemerintah
daerah dan swasta untuk menyediakan hunian warga DKI Jakarta dalam
bentuk rumah susun. Proporsi pembangunan rumah susun oleh
pemerintah daerah dan swasta dapat dilihat pada tabel di bawah ini.
Gambar 2.10 Strategi Pembangunan Rumah Susun di DKI Jakarta
Sumber Data: *Survey Sosial Ekonomi Nasional Tahun 1990,1993,1996,1999 BPS
100% 70.000
60%
40%
Landed Houses
Rumah Susun
42.000 unit/ tahun
28.000 unit/ tahun
28.000 24.640 3.360 100 % Jumlah
11.200 7.840 3.360 40%* Bawah
11.200 11.200 0 40%* Menengah
5.600 5.600 0 20%* Mewah
JUMLAH
Badan
Usaha/ Devoloper
PEMDA
K l a s i f i k a s i
RUMAH SUSUN
DINAS PERUMAHAN
PROVINSI DKI JAKARTA
Laporan Laporan Laporan Laporan AkhirAkhirAkhirAkhir Studi Pembangunan Rumah Susun Skala BesarStudi Pembangunan Rumah Susun Skala BesarStudi Pembangunan Rumah Susun Skala BesarStudi Pembangunan Rumah Susun Skala Besar MarundaMarundaMarundaMarunda
II- 12
Gambar 2.11 Persebaran Rumah Susun di DKI Jakarta
9
2 8
1
5
12
6
7
11
13
10
14
15
3
4
DINAS PERUMAHAN
PROVINSI DKI JAKARTA
Laporan Laporan Laporan Laporan AkhirAkhirAkhirAkhir Studi Pembangunan Rumah Susun Skala BesarStudi Pembangunan Rumah Susun Skala BesarStudi Pembangunan Rumah Susun Skala BesarStudi Pembangunan Rumah Susun Skala Besar MarundaMarundaMarundaMarunda
II- 13
Lokasi Rumah Susun DKI Jakarta yang Dibangun
oleh Dinas Perumahan
1 Kemayoran 9 Semanan
2 Manggarai 10 Rawa Bebek
3 Berlan 11 Rorotan
4 Otista 12 Muara Angke
5 Pademangan 13 Penjaringan
6 Tanah Abang 14 Kelapa Gading
7 Marunda 15 Pulomas
8 Pulo Gebang
Berpijak dari luasnya permukiman kumuh yang ada, pembangunan
rumah susun murah untuk golongan ekonomi lemah perlu mendapat
perhatian lebih. Pada tahun 1987 Badan Pelaksana Pembangunan Proyek
Muh Husni Thamrin (Bappem MHT) ikut menjadi pelaksana pembangunan
rusunawa. PD Sarana Jaya turut serta sejak 1988, diikuti Dinas Perumahan
Pemerintah Provinsi DKI (mulai 1994), PT Pelindo (1996), dan sebuah
lembaga swasta, Yayasan Budha Tsu Chi (2002).
Berpijak dari histori keberhasilan dalam kegiatan pembangunan rumah
susun murah sederhana oleh pemerintah daerah dan swasta serta didukung
dengan fakta semakin menjamurnya apartemen-apartemen untuk golongan
menengah ke atas di DKI Jakarta, maka Dinas Perumahan berasumsi bahwa
warga DKI Jakarta telah dapat menerima kehadiran rumah vertikal. Dengan
asumsi ini, sudah sewajarnya jika pihak Dinas Perumahan optimis bisa
mengembangkan rumah susun skala besar untuk memenuhi kebutuhan
warga DKI Jakarta akan rumah khususnya bagi masyarakat berpenghasilan
rendah, dalam jumlah yang besar. Oleh karena itu sejak tahun anggaran
2006 Dinas Perumahan telah merencanakan untuk membangun rumah
susun skala besar di Rumah Susun Penjaringan, Kelurahan Penjaringan,
Kecamatan Penjaringan, Kotamadya Jakarta Utara dan Rumah Susun
Marunda, Kelurahan Marunda, Kecamatan Cilincing, Kotamadya Jakarta