i PERLINDUNGAN HUKUM TERHADAP KONSUMEN PADA PROSES JUAL BELI PERUMAHAN SUBSIDI SECARA KREDIT DI WILAYAH KARANGANYAR Disusun sebagai salah satu syarat menyelesaikan Program Studi Strata 1 pada Jurusan Ilmu Hukum Fakultas Hukum Oleh: FEBRIYAN WIDIATMOKO C100120219 PROGRAM STUDI ILMU HUKUM FAKULTAS HUKUM UNIVERSITAS MUHAMMADIYAH SURAKARTA 2018
18
Embed
PERLINDUNGAN HUKUM TERHADAP KONSUMEN PADA …eprints.ums.ac.id/71131/1/NASKAH PUBLIKASI.pdf · ... “kumpulan rumah sebagai ... pengembang terikat jual beli rumah berbentuk surat
This document is posted to help you gain knowledge. Please leave a comment to let me know what you think about it! Share it to your friends and learn new things together.
Transcript
i
PERLINDUNGAN HUKUM TERHADAP KONSUMEN PADA
PROSES JUAL BELI PERUMAHAN SUBSIDI SECARA
KREDIT DI WILAYAH KARANGANYAR
Disusun sebagai salah satu syarat menyelesaikan Program Studi Strata 1
pada Jurusan Ilmu Hukum Fakultas Hukum
Oleh:
FEBRIYAN WIDIATMOKO
C100120219
PROGRAM STUDI ILMU HUKUM
FAKULTAS HUKUM
UNIVERSITAS MUHAMMADIYAH SURAKARTA
2018
i
HALAMAN PERSETUJUAN
PERLINDUNGAN HUKUM TERHADAP KONSUMEN PADA PROSES
JUAL BELI PERUMAHAN SUBSIDI SECARA KREDIT
DI WILAYAH KARANGANYAR
PUBLIKASI ILMIAH
Oleh:
FEBRIYAN WIDIATMOKO
C100120219
Telah diperiksa dan disetujui untuk diuji oleh:
Dosen Pembimbing
(Dr. Shallman, SE., S.H., MM., M.Kn)
ii
HALAMAN PENGESAHAN
TANGGUNG JAWAB HUKUM TERHADAP PERJANJIAN PINJAM
MEMINJAM UANG PADA KOPERASI UNIT DESA (KUD)
SYUKUR DI KECAMATAN GONDANGREJO
KABUPATEN KARANGANYAR
Oleh:
LUTHFIANA NURJANNAH
C100150136
Telah dipertahankan di depan Dewan Penguji
Fakultas Hukum
Universitas Muhammadiyah Surakarta
Pada hari Rabu, 30 Januari 2019
dan dinyatakan telah memenuhi syarat
Dewan Penguji:
1. Nuswardhani, S.H., S.U. ( )
(Ketua Dewan Penguji)
2. Septarina Budiwati, S.H., M.H., C.N. ( )
(Anggota I Dewan Penguji)
3. Darsono, S.H., M.H. ( )
(Anggota II Dewan Penguji)
Dekan,
Prof. Dr. H. Khudzaifah Dimyati, S.H., M.Hum
NIK. 537 / NIDN. 0727085803
iii
PERNYATAAN
Dengan ini saya menyatakan bahwa dalam naskah publikasi ini tidak
terdapat karya yang pernah diajukan untuk memperoleh gelar kesarjanaan di suatu
perguruan tinggi dan sepanjang pengetahuan saya juga tidak terdapat karya atau
pendapat yang pernah ditulis atau diterbitkan orang lain, kecuali secara tertulis
diacu dalam naskah dan disebutkan dalam daftar pustaka.
Apabila kelak terbukti ada ketidakbenaran dalam pernyataan saya di atas,
maka akan saya pertanggungjawabkan sepenuhnya.
Surakarta, 1 Juni 2018
Penulis
Febriyan Widiatmoko
C100120219
1
PERLINDUNGAN HUKUM TERHADAP KONSUMEN PADA PROSES
JUAL BELI PERUMAHAN SUBSIDI SECARA KREDIT
DI WILAYAH KARANGANYAR
Abstrak
Tujuan penelitian ini adalah: 1) Untuk mengetahui masalah yang sering dihadapi
oleh konsumen dalam proses jual beli rumah bersubsidi secara kredit di wilayah
Karanganyar. 2) Untuk mengetahui bentuk perlindungan hukum terhadap
konsumen dalam jual beli rumah bersubsidi secara kredit di wilayah Karanganyar.
3) Untuk mengetahui bagimana penyelesaian permasalahan yang timbul dalam
proses jual beli rumah bersubsidi secara kredit di wilayah Karanganyar.
Berdasarkan pada hasil analisis, kesimpulan yang diperoleh adalah sebagai
berikut: 1) Masalah yang dihadapi oleh konsumen dalam proses jual beli rumah
bersubsidi secara kredit di Wilayah Karanganyar yaitu adanya perbedaan antara
standar kualitas rumah pada brosur dan keadaan sebenarnya, tidak terdapat
fasilitas umum yang layak dan memenuhi standar, dan yang tidak kalah penting
ada tidak seimbangnya perjanjian jual beli antara pengembang/developer dengan
konsumen. Terdapat pembatasan pertanggungjawaban dari pihak
pengembang/developer terhadap konsumen. Konsumen yang umumnya adalah
orang awam terhadap aspek hukum, kuhususnya pada hukum perjanjian, hanya
menerima dan menyetujui apa yang diberikan oleh pengembang/developer.
Sehingga aspirasi kepentingan konsumen tidak tercermin dalam perjanjian
tersebut. 2) Bentuk perlindungan hukum terhadap konsumen dalam jual beli
rumah bersubsidi secara kredit di wilayah Karanganyar diatur dalam Pasal 8
Undang-Undang No. 8 Tahun 1999 tentang Perlindungan konsumen yang
mengatur mengenai perbuatan yang dilarang bagi pelaku usaha. 3) Penyelesaian
permasalahan yang timbul dalam proses jual beli rumah bersubsidi secara kredit di
wilayah Karanganyar dapat melakukan upaya hukum untuk memperjuangkan hak
konsumen. Upaya hukum yang dapat dilakukan oleh konsumen perumahan yaitu
1) Penyelesaian secara damai atau Proses Non-Litigasi yang dilakukan di luar
pengadilan oleh pihak-pihak yang bersengketa, atau penyelesaian melalui Badan
Penyelesaian Sengketa (BPSK). 2) Penyelesaian Sengketa Konsumen Melalui
Proses Litigasi. Konsumen perumahan dapat mengajukan gugatan perdata ke
pengadilan negeri di tempat kedudukan konsumen. Adapun dasar gugatan yang
dapat diajukan adalah perbuatan melawan hokum, terhadap putusan pengadilan
negeri tersebut, dapat diajukan banding dan kemudian kasasi, sebagaimana
perkara perdata biasa.
Kata Kunci: perlindungan hukum, konsumen perumahan
Abstract
The purpose of this research was: 1) to figure out the problem often encountered
by consumers in the process of buying and selling a home privately subsidized
credit in Karanganyar area. 2) to know the shape of the legal protection of the
consumer in the sale and purchase of subsidized home in Karanganyar area credit.
3) to find out how the resolution of problems arising in the process of buying and
2
selling a home privately subsidized credit in Karanganyar area. Based on the
results of the analysis of the obtained conclusions that: 1) the problems faced by
consumers in the process of buying and selling a home privately subsidized credit
in Karanganyar Area namely mismatch quality standards and technical
specifications of the home, not the availability of public and social facilities that
meet the standard, and that is not less important is the purchase agreement that is
not balanced, with limitation of liability developer/developer. Consumers
typically have a position of helplessness, both because of its position or because
the laity against the legal aspects in General, in particular on the legal aspects of
the agreement, as well as accepting only what is proffered developers. The
Perjanjanjian does not reflect the aspirations of the interests of consumers. 2) form
of legal protection of the consumer in the sale and purchase of subsidized home in
Karanganyar area credit provided for in article 8 of law No. 8 Year 1999 about
governing consumer protection acts that are prohibited for perpetrators the effort.
3) resolution of problems arising in the process of buying and selling a home
privately subsidized credit in Karanganyar area can make a concerted effort to
fight for the legal rights of consumers. Remedy which can be done by the
consumer housing i.e. 1) Consumer dispute resolution outside the Court carried
out by means of peaceful settlement by the parties to the dispute and the Dispute
Settlement Body Consumer Disputes (BPSK). 2) Consumer Dispute Resolution
Through Litigation Process. Housing consumers can submit a civil suit to the
district court at the customer's place of residence. The basis of the claim that can
be filed is an act against the law, against the verdict of the district court, can be
appealed and then appealed, as usual civil cases.
Keywords: legal protection, consumers' housings
1. PENDAHULUAN
Tempat tinggal yang layak merupakan kebutuhan manusia di seluruh dunia, baik
itu di negara berkembang maupun di negara maju. Perkembangan ekonomi yang
tidak seimbang dengan perkembangan penduduk yang pesat berdampak pada
sulitnya individu untuk memiliki rumah. Tingginya kebutuhan terhadap tempat
tinggal mengakibatkan semakin tingginya harga tanah. Harga tanah yang tinggi
menyebabkan semakin sulitnya masyarakat untuk memiliki rumah yang layak di
tempat yang mereka inginkan khususnya bagi masyarakat berpenghasilan rendah.
Hal ini membuat seseorang memilih untuk memiliki rumah di suatu kompleks
perumahan sehingga mereka tidak perlu mencari lahan untuk mendirikan rumah.
Permasalahan ini mendapat respon dari para pengusaha yang bergerak dalam
bidang perumahan. Para pengusaha menyediakan tempat tinggal dengan berbagai
ukuran dan tipe agar dapat memenuhi keinginan dan kebutuhan masing-masing
3
individu. Menurut Undang-Undang Nomor 1 tahun 2011 tentang Perumahan dan
Kawasan Pemukiman, yang dimaksud dengan perumahan adalah: “kumpulan
rumah sebagai bagian dari pemukiman, baik perkotaan maupun pedesaan, yang
di lengkapi dengan prasarana, sarana, dan utilitas umum sebagai hasil upaya
pemenuhan rumah yang layak huni.”
Kepemilikan rumah di perumahan dapat diperoleh dengan dua cara yaitu
cash dan kredit. Bagi masyarakat berpenghasilan rendah kepemilikan rumah
secara cash dirasa sangat berat. Sehingga banyak individu yang memillih membeli
rumah dengan cara kredit. Menurut Undang-Undang No.10 Tahun 1998 Tentang
Pokok-Pokok Perbankan, yang dimaksud dengan kredit adalah: “Penyediaan uang
atau tagihan-tagihan yang dapat disamakan dengan itu berdasarkan persetujuan
pinjam-meminjam antara bank dengan pihak lain dalam hal mana pihak
meminjam berkewajiban melunasi hutangnya setelah jangka waktu tertentu
dengan jangka tertentu dengan jumlah bunga yang telah di tetapkan.1”
Pembelian rumah secara kredit ini juga masih dirasa berat oleh sebagian
besar masyarakat dikarenakan adanya DP (Down Payment) yang harus di siapkan
dan bunga angsuran yang tinggi. Dalam hal ini pemerintah memberikan subsidi
terhadap masyarakat berpenghasilan rendah dalam hal kepemilikan rumah di
perumahan. Subsidi KPR (Kredit Perumahan Rakyat) oleh pemerintah merupakan
upaya untuk meningkatkan kepemilikan rumah terhadap masyarakat
berpenghasilan rendah. Sehingga masyarakat dapat memiliki rumah secara kredit
dengan DP dan bunga angsuran yang rendah.
Bagi para pihak yang terlibat dalam penjualan rumah secara kredit akan
mendapat perlindungan hukum apabila para pihak tersebut mempunyai bukti
tertulis dalam suatu ikatan jual beli perumahan secara kredit. Jual beli adalah
suatu perjanjian timbal balik antara pihak yang satu dengan pihak yang lain. Pihak
yang satu menyerahkan hak milik atas suatu barang, pihak lainnya berjanji untuk
membayar dengan harga yang terdiri atas sejumlah uang sebagai imbalan dari
perolehan hak milik tersebut2.
1 Undang-Undang No.10 Tahun 1998 Tentang Pokok-Pokok Perbankan.
2 R. Subekti, Aneka Perjanjian, Cetakan ke Sepuluh, Bandung: Citra Aditya Bakti, 1995,
Hal.2
4
Dalam prakteknya bentuk perjanjian dan hubungan hukum yang mengikat
masing-masing pihak tersebut adalah sebagai berikut: 1) Antara konsumen dengan
pengembang terikat jual beli rumah berbentuk surat perjanjian pengikat jual beli
(SPPJB) secara dibawah tangan atau akta Notaris yang kemudian ditingkatkan
derajat hubungan hukumnya dengan akta jual beli dihadapan pejabat pembuat akta
tanah (PPAT). 2) Antara konsumen sebagai debitur dengan bank sebagai kreditur
terikat perjanjian kredit pemilik rumah dan/atau pengakuan hutang dengan kuasa
menjual secara dibawah tangan atau akta notaris. 3) Antara pengembang dengan
bank terikat perjanjian kerjasama pemberian fasilitas kredit pemilikan rumah
dengan jaminan (kebanyakan bentuknya dengan akta notaris).3
Surat perjanjian pengikat jual beli yang ditandatangani pengembang dan
konsumen adalah merupakan perjanjian pokok atas perjanjian kredit kepemilikan
rumah yang dibuat antara debitur dengan kreditur. Penyimpangan dalam
penandatanganan surat perjanjian jual beli akan menjadi permasalahan hukum
bagi para pihak terutama konsumen. Di dalam pasal 7 Undang-Undang Nomor 8
Tahun 1999 Tentang Perlindungan Konsumen, pelaku usaha diwajibkan
memberikan kompensasi, ganti rugi, dan/atau perhantian atas kerugian akibat
penggunaan, pemakaian, dan pemanfaatan barang yang didagangkan. Selain itu
pelaku usaha diwajibkan memberikan kompensasi, ganti rugi, dan/atau pergantian,
atas manfaat barang dan jasa yang diterima tidak sesuai perjanjian yang telah
disepakati terlebih dahulu.4
Permasalahan hukum tersebut akan menjadi lebih rumit dan merugikan
konsumen jika pihak pengembang melakukan wanprestasi terhadap isi perjanjian
jual beli dan perjanjian kredit kepemilikan rumah yang telah di sepakati dan
ditandatangani sebelumnya, seperti: pihak pengembang terlambat atau tidak dapat
menyerahkan rumah kepada konsumen pada batas waktu yang telah disepakati,
dan/atau konstruksi bangunan atau rumah yang diberikan pengembang tidak
sesuai dengan perjanjian yang telah disepakati.
3 Sutarno, Aspek Hukum Perkreditan Pada Bank, Jakarta: Alfabetha, 2005, Hal.96
4 Pasal 7 Undang-Undang No.8 Tahun 1999
5
Berdasarkan uraian tersebut di atas penulis tertarik untuk meneliti
perlindungan hukum yang didapatkan konsumen pada proses jual beli perumahan
bersubsidi di daerah Karanganyar. Yang selanjutnya akan dibahas oleh penulis di
skripsi ini dengan judul “Perlindungan Hukum Terhadap Konsumen Pada Proses
Jual Beli Perumahan Bersubsidi Secara Kredit di Wilayah Karanganyar”.
Tujuan penelitian ini adalah: 1) Untuk mengetahui masalah yang sering
dihadapi oleh konsumen dalam proses jual beli rumah bersubsidi secara kredit di
wilayah Karanganyar. 2) Untuk mengetahui bentuk perlindungan hukum terhadap
konsumen dalam jual beli rumah bersubsidi secara kredit di wilayah Karanganyar.
3) Untuk mengetahui bagimana penyelesaian permasalahan yang timbul dalam
proses jual beli rumah bersubsidi secara kredit di wilayah Karanganyar.
2. METODE
Teknik analisis data yang digunakan penulis adalah metode normatif kualitatif,
yaitu suatu pembahasan yang dilakukan dengan cara menafsirkan dan
mendiskusikan data-data yang telah diperoleh dan diolah, berdasarkan pada
norma-norma hukum, doktrin-doktrin hukum dan teori ilmu hukum yang ada.
3. HASIL DAN PEMBAHASAN
3.1 Masalah yang Dihadapi oleh Konsumen dalam Proses Jual Beli Rumah
Bersubsidi Secara Kredit di Wilayah Karanganyar
Berdasarkan hasil survei yang dilakukan di Perumahan D’Green Nosari dan
D’Green Nosari II Kecamatan Gondangrejo, Kabupaten Karanganyar, ditemukan
pelanggaran hak-hak konsumen yang dilakukan oleh pengembang/developer
perumahan dalam melakukan transaksi jual beli rumah bersubsidi secara kredit.
Permasalahan yang dihadapi oleh konsumen dalam proses jual beli rumah
bersubsidi secara kredit dapat dibagi menjadi dua kelompok, yaitu: 1)
Pelanggaran hak-hak individual konsumen perumahan, seperti kualitas rumah
yang tidak sesuai dengan brosur atau iklan, dan penyerahan rumah yang tidak
tepat waktu kepada konsumen. 2) Pelanggaran hak-hak kolektif konsumen
perumahan, seperti fasilitas umum yang tidak tersedia atau belum dibangun, dan
sertifikasi.
6
Berdasarkan hasil penelitian di Griya Citra Sari, Plesungan, Gondangrejo,
Kabupaten Karanganyar, permasalahan yang ditemui oleh konsumen mencakup:
1) Fasilitas Sosial dan Fasilitas Umum yang Tidak Standar
Berdasarkan hasil penelitian yang peneliti peroleh menunjukkan bahwa
penyediaan fasilitas umum dan fasilitas sosial yang dilakukan oleh
pengembang pada Perumahan D’Green Nosari dan D’Green Nosari II
Kecamatan Gondangrejo, Kabupaten Karanganyar belum dilaksanakan
denganbaik. Di mana dalam hal ini konsumen yang membeli perumahan
dibebani biaya untuk penyediaan fasilitas umum dan fasilitas sosial dengan
janji akan disediakan fasilitas olahraga. Namun hingga beberapa tahun setelah
para konsumen menempati perumahan tersebut, pihak pengembang tidak
merealisasikan, sehingga para konsumen yang membeli Perumahan D’Green
Nosari dan D’Green Nosari II Kecamatan Gondangrejo, Kabupaten
Karanganyar menuntut kepada pengembang untuk mengembalikan uang untuk
penambahan fasilitas sarana olahraga.
2) Kualitas Spesifikasi Teknis Rumah Rendah
Banyak masalah yang sering ditemui pada proses jual beli perumahan antara
pengembang/developer dengan komsumen, salah satunya adalah kualitas dan
spesifikasi rumah yang dijanjikan atau yang tertera dalam brosur tidak sesuai
dengan keadaan nyata yang diterima konsumen. Kasus pelanggaran Undang-
undang Konsumen yang dilakukan oleh pengembang terhadap konsumen di
Perumahan D’Green Nosari dan D’Green Nosari II Kecamatan Gondangrejo,
Kabupaten Karanganyar, yaitu diduga pengembang melakukan penipuan
kepada konsumen, di mana konsumen setelah menempati rumah yang dibeli
selama beberapa bulan banyak material kayu yang keropos. Indikasi
pelanggaran Undang-Undang Perlindungan konsumen yang dilakukan oleh
pengembang/developer terlihat dari fakta kayu yang digunakan pada bangunan
berbeda dengan yang disebutkan pada saat perjanjian jual beli. Banyak
konsumen yang mengalami hal ini dan melakuka protes terhadap pengembang
dengan meminta penggantian total, namun pihak pengembang/developer
7
menolak untuk melakukan penggantian total dan hanya memberikan ganti rugi
dalam bentuk penggantian kayu yang rusak saja.
Berdasarkan permasalahan di atas, maka pengembang perumahan
harus melaksanakan kewajibannya sesuai dengan Pasal 7 UUPK huruf g:
“Pelaku usaha wajib memberi kompensasi, ganti rugi dan/atau penggantian
apabila barang dan/atau jasa yang diterima atau dimanfaatkan tidak sesuai
dengan perjanjian”. Selain UU No. 8 Tahun 1999 (UUPK), Kepmenpera No. 9
Tahun 1995 angka III point 3 yang menyebutkan “Penjual menjamin dan
bertanggung jawab terhadap cacat yang tersembunyi yang baru diketahui
dikemudian hari, sesuai dengan ketentuan Pasal 1504 dan Pasal 1506 KUH
Perdata” juga dapat dikenakan terhadap pengembang/developer.
3) Perjanjian jual beli rumah yang tidak seimbang
Hasil analisis yang peneliti lakukan terhadap perjanjian yang dilakukan antara
pengembang dengan konsumen pada Perumahan D’Green Nosari dan
D’Green Nosari II Kecamatan Gondangrejo, Kabupaten Karanganyar tersebut
memperlihatkan bahwa perjanjian yang dilakukan oleh pengembang/developer
dengan konsumen belum sesuai dengan asas perlindungan konsumen sesuai
pasal 2 UU No.8 Tahun 1999 Tentang Perlindungan Konsumen, yaitu asas
keadilan dan keseimbangan. Disamping itu klausula eksenorasi dalam
perjanjian baku yang dilarang, masih banyak terdapat dalam transaksi jual beli
perumahan secara kredit. Hal ini dikarenakan faktor kebutuhan konsumen
tersebut, sehingga konsumen terpaksa menerima perjanjian yang telah
diberikan oleh pengembang/developer. Hal tersebut dapat dikategorikan
pelanggaran terhadap UU No. 8 Tahun 1999 Tentang Perlindungan
Konsumen, yaitu:
a) Pelanggaran terhadap pasal 18 ayat 1 huruf (a) tentang pelarangan pelaku
usaha membuat atau mencantumkan klausula baku dalam setiap perjanjian