8/12/2019 PENJUALAN AGUNAN SECARA LELANG TANPA PERSETUJUAN PEMBERI HAK TANGGUNGAN DIIKUTI GUGATAN PERBUAT
1/143
PENJUALAN AGUNAN SECARA LELANG TANPA PERSETUJUAN
PEMBERI HAK TANGGUNGAN DIIKUTI GUGATAN PERBUATAN
MELAWAN HUKUM
(STUDI PUTUSAN NOMOR 348/PDT.G/2009/PN.TNG)
SKRIPSI
Diajukan Untuk Melengkapi Tugas-Tugas dan Memenuhi Syarat-Syarat untuk
Memperoleh Gelar Sarjana Hukum Universitas Sumatera Utara
OLEH :
FLAMING VRETIG SAMUEL BLESSRY SIAHAAN
NIM : 080200246
DEPARTEMEN HUKUM KEPERDATAAN/ BW
FAKULTAS HUKUM
UNIVERSITAS SUMATERA UTARA
MEDAN
2012
Universitas Sumatera Utara
8/12/2019 PENJUALAN AGUNAN SECARA LELANG TANPA PERSETUJUAN PEMBERI HAK TANGGUNGAN DIIKUTI GUGATAN PERBUAT
2/143
PENJUALAN AGUNAN SECARA LELANG TANPA PERSETUJUAN
PEMBERI HAK TANGGUNGAN DIIKUTI GUGATAN PERBUATAN
MELAWAN HUKUM
(STUDI PUTUSAN NOMOR 348/PDT.G/2009/PN.TNG)
SKRIPSI
Diajukan Untuk Melengkapi Tugas-Tugas Dan Memenuhi Syarat-Syarat
Untuk Mencapai Gelar Sarjana Hukum Universitas Sumatera Utara
Oleh :
FLAMING VRETIG SAMUEL BLESSRY SIAHAAN
NIM : 080200246
Disetujui Oleh
Ketua Departemen Hukum Perdata
(Dr. Hasim Purba, SH. M.Hum)
NIP. 196603031985081001
Pembimbing I Pembimbing II
(M. HAYAT, SH) (MALEM GINTING, SH.M.Hum.)
NIP. 195008081980021001 NIP.195707151983031002
FAKULTAS HUKUM
UNIVERSITAS SUMATERA UTARA
MEDAN
2012
Universitas Sumatera Utara
8/12/2019 PENJUALAN AGUNAN SECARA LELANG TANPA PERSETUJUAN PEMBERI HAK TANGGUNGAN DIIKUTI GUGATAN PERBUAT
3/143
Universitas Sumatera Utara
8/12/2019 PENJUALAN AGUNAN SECARA LELANG TANPA PERSETUJUAN PEMBERI HAK TANGGUNGAN DIIKUTI GUGATAN PERBUAT
4/143
KATA PENGANTAR
Puji dan syukur kehadirat Tuhan Yang Maha Esa, atas berkat dan
rahmatNya yang telah memberikan kekuatan lahir dan bathin kepada penulis
sehingga dapat menyelesaikan skripsi ini guna melengkapi persyaratan yang
diperlukan untuk memperoleh gelar sarjana hukum pada Fakultas Hukum
Universitas Sumatera Utara. Untuk memenuhi kewajiban tersebut maka
disusunlah skripsi ini yang berjudul PENJUALAN AGUNAN SECARA
LELANG TANPA PERSETUJUAN PEMBERI HAK TANGGUNGAN
DIIKUTI GUGATAN PERBUATAN MELAWAN HUKUM (STUDI
PUTUSAN NOMOR 348/ PDT.G/ 2009/PN.TNG).
Penulis menyadari bahwa tulisan ini masih jauh dari kesempurnaan,
namun dengan lapang hati penulis selalu menerima kritik, saran maupun
masukan yang bersifat mendidik dan membangun dari berbagai pihak.
Dalam kesempatan ini, penulis menyampaikan terima kasih yang sebesar-
besarnya kepada :
1. Bapak Rektor Universitas Sumatera Utara, Prof.Dr. Syahril Pasaribu,DTMH,MSc (CTM),Sp.A(K).
2. Bapak Prof. Dr. Runtung,SH.M.Hum, selaku Dekan Fakultas HukumUniversitas SumateraUtara.
3. Bapak Prof. Dr. Budiman Ginting, SH.M.Hum, selaku Pembantu Dekan IFakultas Hukum Universitas Sumatera Utara.
Universitas Sumatera Utara
8/12/2019 PENJUALAN AGUNAN SECARA LELANG TANPA PERSETUJUAN PEMBERI HAK TANGGUNGAN DIIKUTI GUGATAN PERBUAT
5/143
4. Bapak Syafruddin Hasibuan, SH.MH.DFM, selaku Pembantu Dekan IIFakultas Hukum Sumatera Utara.
5. Bapak Muhammad Husni.SH.MH, selaku Pembantu Dekan III FakultasHukum Sumatera Utara.
6. Bapak Dr.Hasyim Purba,SH.M.Hum, selaku Ketua Departeman HukumKeperdataan Fakultas Hukum Sumatera Utara.
7. Bapak Syamsul Rizal,SH.M.Hum, selaku Ketua Program KekhususanPerdata BW Fakultas Hukum Sumatera Utara.
8. Bapak M.HAYAT,SH.MH, selaku Dosen Pembimbing I yang telahbanyak memberikan arahan dan bimbingan bagi penulis.
9. Bapak Malem Ginting SH.MHum, selaku Dosen Pembimbing II yangtelah banyak memberikan arahan dan bimbingan bagi penulis.
10. Ibu Idha Apriliana Sembiring SH, M.Hum., selaku Dosen Wali.11. Bapak dan Ibu Dosen serta seluruh Staf di Fakultas Hukum Universitas
Sumatera Utara.
12. Teristimewa penulis ucapkan untuk Tercinta Ayahanda Avrits SiahaanSH.MH, dan Ibunda Dra. Dewi Lasmawati Tinambunan yang merupakan
orangtua dari penulis yang telah memberikan dukungan yang sangat
berarti,dorongan dan dukungan doa baik secara moril maupun materil
kepada penulis dari awal sampai akhir skripsi ini
13. Terima kasih yang tulus kepada adik-adik yang sangat penulis sayang,Windhika Ester Prildia Siahaan, Euni Retri Mendena Siahaan, Helsa
Yunita Tinambunan yang telah memberikan dukungan yang sangat
Universitas Sumatera Utara
8/12/2019 PENJUALAN AGUNAN SECARA LELANG TANPA PERSETUJUAN PEMBERI HAK TANGGUNGAN DIIKUTI GUGATAN PERBUAT
6/143
berarti, dukungan doa, pengertian yang sangat mendalam dan dorongan
kepada penlis untuk menyelesaikan skripsi ini.
14. Terima kasih penulis ucapkan kepada opung tercinta (Alm)S.Tinambunan (Op.Bayu doli) dan R.Marbun (Op.Bayu boru), Tinur
Siahaan, Keluarga Besar Tinambunan dan Keluarga Besar Siahaan yang
telah memberikan dukungan yang tak terhingga didalam doa dan
dukungan yang sangat berarti kepada penulis.
15. Yang terkasih buat rekan - rekan penulis : Sepstian Tarigan, PaulusHerdianto Manurung, Robless Arnold, Wanseptember Situmorang,
Hendro Chandra, Immanuel Pardede, Brury Prisma, Juna Kaban, Marhara
Tambunan, dan seluruh mahasiswa stambuk 2008, dan juga kepada Para
rekan rekan GMKI (Gerakan Mahasiswa Kristen Indonesia), serta
kepada bang Rawan Jati, dan bang Henry Sitorus. yang telah mendukung
dalam doa dan moril meskipun tidak saya sebutkan satu per- satu.
Akhir kata penulis memohon maaf apabila ada kesalahan atau kesilapan
yang pernah penulis perbuat dahulu. Semoga skripsi ini dapat bermanfaat bagi
penulis maupun pihak-pihak yang memerlukannya.
Medan, Juli 2012
Penulis,
FLAMING V. S. B SIAHAAN
NIM : 080200246
Universitas Sumatera Utara
8/12/2019 PENJUALAN AGUNAN SECARA LELANG TANPA PERSETUJUAN PEMBERI HAK TANGGUNGAN DIIKUTI GUGATAN PERBUAT
7/143
DAFTAR ISI
Halaman
KATA PENGANTAR ................................................................................. i
DAFTAR ISI ................................................................................................ iv
ABSTRAKSI ................................................................................................ vi
BAB I : PENDAHULUAN ......................................................................... 1
A. Latar Belakang ...................................................................................... 1
B. Permasalahan .......................................................................................... 5
C. Tujuan Penulisan .................................................................................... 6
D. Manfaat Penulisan ................................................................................. 6
E. Metode Penelitian ................................................................................... 7
F. Keaslian Penulisan .................................................................................. 10
G. Sistematika Penulisan ............................................................................. 10
BAB II : TINJAUAN UMUM TENTANG HAK TANGGUNGAN ...... 12
A. Pemberian Hak Tanggungan dan Ruang Lingkupnya ............................ 12
B. Objek Hak Tanggungan .......................................................................... 35
C. Sertifikat Hak Tanggungan Dan Surat Kuasa Membebankan Hak
Tanggungan ............................................................................................ 41
BAB III : PELELANGAN SECARA PROSEDURAL .......................... 45
A. Pengertian, Fungsi Dan Klasifikasi Lelang .............................................. 45
B. Tata Cara Penawaran Lelang Serta Pembayarannya ................................ 51
C. AspekAspek Hukum secara umum yang timbul dalam pelelangan ....... 61
Universitas Sumatera Utara
8/12/2019 PENJUALAN AGUNAN SECARA LELANG TANPA PERSETUJUAN PEMBERI HAK TANGGUNGAN DIIKUTI GUGATAN PERBUAT
8/143
BAB IV : PELAKSANAAN PENJUALAN OBJEK HAK
TANGGUNGAN MELALUI LELANG .................................. 70
A. Proses Peralihan Hak Atas Suatu Objek Agunan Kepada PembeliLelang......................................................................................................70
B. Penjualan Lelang Tanpa Diketahui Pemilik Objek Agunan DapatDikategorikan Perbuatan Melawan
Hukum.....................................................................................................76
C. Proses Penjualan Objek Agunan Melalui Lelang Tanpa PersetujuanPemberi Hak Tanggungan Dapat Diajukan Sebagai Perbuatan Melawan
Hukum
............................................................................................................. 100
D. Kasus Posisi Atas Putusan Pengadilan NegeriNomor : 348/PDT. G/2009/PN. TNG ................................................ 106
E. Tanggapan ........................................................................................ 123BAB V : KESIMPULAN DAN SARAN ................................................. 126
A. Kesimpulan ..................................................................................... 126
B. Saran ............................................................................................... 127
DAFTAR PUSTAKA ............................................................................... viii
Universitas Sumatera Utara
8/12/2019 PENJUALAN AGUNAN SECARA LELANG TANPA PERSETUJUAN PEMBERI HAK TANGGUNGAN DIIKUTI GUGATAN PERBUAT
9/143
PENJUALAN AGUNAN SECARA LELANG TANPA PERSETUJUAN
PEMBERI HAK TANGGUNGAN DIIKUTI GUGATAN PERBUATAN
MELAWAN HUKUM (STUDI PUTUSAN NOMOR 348/PDT.G/2009/PN.TNG)
*) M.HAYAT, SH, MH.
**) MALEM GINTING SH, MHum.
***) FLAMING V S B SIAHAAN
ABSTRAKSI
Dalam kehidupan masyarakat, masyarakat sering menggunakan agunan
sebagai cara untuk memperoleh suatu barang, Agunan dalam kamus bahasa
Indonesia ialah jaminan atau juga tanggungan jaminan berarti adanya sesuatu
yang bisa menjadikan pegangan bagi kreditur ketika debitur ingin memperoleh
suatu barang yang diinginkan, sebelum melunasi barang tersebut, maka debitur
harus memberikan jaminannya,
Dalam hal lelang telah diperintahkan oleh Ketua Pengadilan Negeri,
maka lelang tersebut hanya dapat ditangguhkan oleh Ketua Pengadilan Negeri
dan tidak dapat ditangguhkan dengan alasan apapun oleh pejabat instansi lain,karena lelang yang diperintahkan oleh Ketua Pengadilan Negeri dan
dilaksanakan oleh Kantor Lelang Negara adalah dalam rangka eksekusi, dan
bukan merupakan putusan dari kantor lelang Negara. Penjualan (lelang) benda
tetap harus diumumkan dua kali dengan berselang lima belas hari diharian yang
terbit di kota itu atau kota yang berdekatan dengan objek yang akan dilelang
(Pasal 200 (7) HIR, Pasal 217 RBg).
Pelaksanaan lelang terhadap aset aset berupa tanah dan bangunan
sebagaimana dalam sertifikat hak milik yang menjadi jaminan di PT. Bank
Negara Indonesia dianggap oleh pemberi hak tanggungan merupakan perbuatan
yang bertentangan dengan hukum, karena disamping telah melanggar hak hak
selaku Debitur juga tanpa alasan yang sah melakukan proses pelelangan secarasepihak yang dianggap oleh pemberi hak tanggungan telah mengakibatkan
kerugian bagi Debitur baik secara moril maupun secara materil. .
Pelaksanaan lelang terhadap aset aset yang dijaminkan oleh Pemberi
Hak Tanggungan di PT. Bank Negara Indonesia pada awalnya adalah
berdasarkan perjanjian kredit dalam rangka penjaminan hutang yang pada
gilirannya tidak dapat dipenuhi pembayaran kewajibannya sebagaimana yang
telah diperjanjikan dan terjadi kredit macet sehingga untuk memperoleh
pembayaran atas hutang pemberi hak tanggungan dilakukan pelelangan umum.
Penjualan objek hak tanggungan berupa tanah dan bangunan secara lelang
memerlukan persyaratan persyaratan sebagaimana yang ditentukan dalam
Universitas Sumatera Utara
8/12/2019 PENJUALAN AGUNAN SECARA LELANG TANPA PERSETUJUAN PEMBERI HAK TANGGUNGAN DIIKUTI GUGATAN PERBUAT
10/143
Undang Undang agar dalam pelaksanaannya tidak menimbulkan kerugian bagi
para pihak yang mengikat perjanjian.
Dalam hal Debitur mengingkari perjanjian yang telah diperbuatsebelumnya, maka mempunyai dampak terhadap objek hak tanggungan yang
akan dilakukan penjualan dengan cara pelelangan umum, dan dalam hal ini
berkaitan dengan siapakah yang berhak melakukan penjualannya serta apakah
diperlukan persetujuan dari pemberi hak tanggungan .
Pihak Debitur yang merasa dirugikan akan melakukan gugatan ke
Pengadilan Negeri atas penjualan objek hak tanggungan yang dianggap oleh
Debitur sebagai perbuatan melawan hukum, akan tetapi apakah masih diperlukan
persetujuan dari pemberi hak tanggungan bilamana akan dilakukan penjualan
terhadap objek hak tanggungan, jika ada hak yang diberikan Undang Undang
bagi pemegang hak tanggungan untuk melakukan penjualan objek hak
tanggungan, maka tidak ada terjadi perbuatan melawan hukum dan gugatandimaksud tidak berkekuatan hukum.
Kata Kunci :
1) Lelang2) Hak Tanggungan3) Perbuatan Melawan Hukum
*) Dosen Pembimbing I, Fakultas Hukum USU.
**) Dosen Pembimbing II, Fakultas Hukum USU.
***) Mahasiswa Fakultas Hukum USU.
Universitas Sumatera Utara
8/12/2019 PENJUALAN AGUNAN SECARA LELANG TANPA PERSETUJUAN PEMBERI HAK TANGGUNGAN DIIKUTI GUGATAN PERBUAT
11/143
PENJUALAN AGUNAN SECARA LELANG TANPA PERSETUJUAN
PEMBERI HAK TANGGUNGAN DIIKUTI GUGATAN PERBUATAN
MELAWAN HUKUM (STUDI PUTUSAN NOMOR 348/PDT.G/2009/PN.TNG)
*) M.HAYAT, SH, MH.
**) MALEM GINTING SH, MHum.
***) FLAMING V S B SIAHAAN
ABSTRAKSI
Dalam kehidupan masyarakat, masyarakat sering menggunakan agunan
sebagai cara untuk memperoleh suatu barang, Agunan dalam kamus bahasa
Indonesia ialah jaminan atau juga tanggungan jaminan berarti adanya sesuatu
yang bisa menjadikan pegangan bagi kreditur ketika debitur ingin memperoleh
suatu barang yang diinginkan, sebelum melunasi barang tersebut, maka debitur
harus memberikan jaminannya,
Dalam hal lelang telah diperintahkan oleh Ketua Pengadilan Negeri,
maka lelang tersebut hanya dapat ditangguhkan oleh Ketua Pengadilan Negeri
dan tidak dapat ditangguhkan dengan alasan apapun oleh pejabat instansi lain,karena lelang yang diperintahkan oleh Ketua Pengadilan Negeri dan
dilaksanakan oleh Kantor Lelang Negara adalah dalam rangka eksekusi, dan
bukan merupakan putusan dari kantor lelang Negara. Penjualan (lelang) benda
tetap harus diumumkan dua kali dengan berselang lima belas hari diharian yang
terbit di kota itu atau kota yang berdekatan dengan objek yang akan dilelang
(Pasal 200 (7) HIR, Pasal 217 RBg).
Pelaksanaan lelang terhadap aset aset berupa tanah dan bangunan
sebagaimana dalam sertifikat hak milik yang menjadi jaminan di PT. Bank
Negara Indonesia dianggap oleh pemberi hak tanggungan merupakan perbuatan
yang bertentangan dengan hukum, karena disamping telah melanggar hak hak
selaku Debitur juga tanpa alasan yang sah melakukan proses pelelangan secarasepihak yang dianggap oleh pemberi hak tanggungan telah mengakibatkan
kerugian bagi Debitur baik secara moril maupun secara materil. .
Pelaksanaan lelang terhadap aset aset yang dijaminkan oleh Pemberi
Hak Tanggungan di PT. Bank Negara Indonesia pada awalnya adalah
berdasarkan perjanjian kredit dalam rangka penjaminan hutang yang pada
gilirannya tidak dapat dipenuhi pembayaran kewajibannya sebagaimana yang
telah diperjanjikan dan terjadi kredit macet sehingga untuk memperoleh
pembayaran atas hutang pemberi hak tanggungan dilakukan pelelangan umum.
Penjualan objek hak tanggungan berupa tanah dan bangunan secara lelang
memerlukan persyaratan persyaratan sebagaimana yang ditentukan dalam
Universitas Sumatera Utara
8/12/2019 PENJUALAN AGUNAN SECARA LELANG TANPA PERSETUJUAN PEMBERI HAK TANGGUNGAN DIIKUTI GUGATAN PERBUAT
12/143
Undang Undang agar dalam pelaksanaannya tidak menimbulkan kerugian bagi
para pihak yang mengikat perjanjian.
Dalam hal Debitur mengingkari perjanjian yang telah diperbuatsebelumnya, maka mempunyai dampak terhadap objek hak tanggungan yang
akan dilakukan penjualan dengan cara pelelangan umum, dan dalam hal ini
berkaitan dengan siapakah yang berhak melakukan penjualannya serta apakah
diperlukan persetujuan dari pemberi hak tanggungan .
Pihak Debitur yang merasa dirugikan akan melakukan gugatan ke
Pengadilan Negeri atas penjualan objek hak tanggungan yang dianggap oleh
Debitur sebagai perbuatan melawan hukum, akan tetapi apakah masih diperlukan
persetujuan dari pemberi hak tanggungan bilamana akan dilakukan penjualan
terhadap objek hak tanggungan, jika ada hak yang diberikan Undang Undang
bagi pemegang hak tanggungan untuk melakukan penjualan objek hak
tanggungan, maka tidak ada terjadi perbuatan melawan hukum dan gugatandimaksud tidak berkekuatan hukum.
Kata Kunci :
1) Lelang2) Hak Tanggungan3) Perbuatan Melawan Hukum
*) Dosen Pembimbing I, Fakultas Hukum USU.
**) Dosen Pembimbing II, Fakultas Hukum USU.
***) Mahasiswa Fakultas Hukum USU.
Universitas Sumatera Utara
8/12/2019 PENJUALAN AGUNAN SECARA LELANG TANPA PERSETUJUAN PEMBERI HAK TANGGUNGAN DIIKUTI GUGATAN PERBUAT
13/143
BAB I
PENDAHULUAN
A. Latar BelakangDalam kehidupan di masyarakat, setiap orang membutuhkan uang untuk
berbagai kepentingannya termasuk dengan cara mendapatkan fasilitas kredit dari
bank tertentu. Pemberian fasilitas kredit oleh pihak kreditur kepada debitur tentu
harus melalui berbagai persyaratanya diantaranya ada perjanjian kredit dan ada
jaminan yang diberikan atas utang dari Debitur.
Masalah perkreditan erat kaitannya dengan lembaga jaminan yang akan
menjamin pengembalian kredit kepada pemberi kredit secara cepat dan pasti.
Oleh karena itu sudah seharusnya jika pemberi dan penerima kredit serta pihak
yang lain yang terkait mendapatkan perlindungan hukum melalui suatu lembaga
hak jaminan yang kuat dan memberikan kepastian hukum bagi semua pihak yang
berkepentingan.
Pasal 1131 Kitab Undang Undang Hukum Perdata menyatakan bahwa :
Segala kebendaan si berhutang, baik yang bergerak maupun yang tak
bergerak, baik yang sudah ada maupun baru akan ada di kemudian hari,
menjadi tanggungan untuk segala perikatan perseorangan. 1
Dengan demikian, pada saat seseorang berhutang atau debitur maka
dengan sendirinya atau bagi hukum telah terjadi pemberian jaminan dari debitur
kepada setiap krediturnya atas segala harta kekayaan debitur itu.
1
R.Subekti & R.Tjitrosudibio,Kitab Undang -Undang Hukum Perdata,(Jakarta, Pradnya Paramitha,2001), h. 291.
Universitas Sumatera Utara
8/12/2019 PENJUALAN AGUNAN SECARA LELANG TANPA PERSETUJUAN PEMBERI HAK TANGGUNGAN DIIKUTI GUGATAN PERBUAT
14/143
Permasalahan akan timbul apabila terdapat lebih dari satu Kreditur dan
ternyata Debitur cidera janji terhadap salah satu atau beberapa Kreditur ini.
Tentu saja masing masing Kreditur merasa mempunyai hak terhadap harta
kekayaan Debitur itu sebagai jaminan pengembalian masing masing
piutangnya. Pasal 1132 KUHPerdata menyatakan bahwa harta Kekayaan Debitur
itu menjadi jaminan secara bersama sama bagi semua Kreditur yang memberi
uang kepada Debitur yang bersangkutan.2
Alasan alasan yang ditentukan oleh Undang Undang itu diatur dalam
Pasal 1133 KUHPerdata. Pasal Pasal 1133 KUHPerdata itu bahwa hak untuk
didahulukan bagi seorang Kreditur tertentu terhadap Kreditur lain timbul dari
hak istimewa, gadai, dan hipotik. Karena itu, para Kreditur lain yang tidak
mempunyai kedudukan untuk didahulukan berdasarkan alasan alasan yang
ditentukan oleh Undang Undang, mempunyai kedudukan yang sama dan hak
mereka untuk memperoleh pembagian dari hasil penjualan harta kekayaan
Kemudian hasil dari penjualan benda
benda yang menjadi kekayaan Debitur itu dibagi kepada semua Krediturnya
secara seimbang atau propersonal menurut perbandingan besarnya piutang
masing masing. Namun Pasal 1132 KUHPerdata itu memberikan indikasi
bahwa diantara para Kreditur itu dapat didahulukan kedudukannya terhadap
Kreditur lain apabila ada alasan alasan yang sah untuk didahulukan itu. Alasan
alasan sah yang dimaksud itu ialah alasan alasan yang ditemukan oleh
Undang Undang.
2Ibid, h. 291
Universitas Sumatera Utara
8/12/2019 PENJUALAN AGUNAN SECARA LELANG TANPA PERSETUJUAN PEMBERI HAK TANGGUNGAN DIIKUTI GUGATAN PERBUAT
15/143
Debitur apabila debitur cedera janji adalah berimbang secara proporsional
menurut besarnya masing masing piutang.
Undang Undang nomor 5 tahun 1960 Peraturan Dasar Pokok-Pokok
Agraria atau disingkat UUPA melalui Pasal 51 telah menyediakan lembaga
jaminan dapat dibebankan pada hak atas tanah, yaitu hak tanggungan sebagai
pengganti hipotik dan credietverband. Akan tetapi selama ini hak tanggungan
tersebut belum berfungsi sebagaimana seharusnya karena belum ada Undang
Undang yang mengaturnya secara lengkap. Berdasarkan aturan peralihan Pasal
57 UUPA, selama Undang Undang mengenai hak tanggungan belum terbentuk
maka masih diberlakukan ketentuan hukum dalam buku II KUHPerdata.
Setelah melewati rentang waktu lebih dari 35 tahun sejak diamanatkan
pasal 51 UUPA akhirnya terwujudlah Undang Undang yang diharapkan dapat
mengamankan kegiatan perkreditan dalam upaya memenuhi kebutuhan dana
untuk menunjang kegiatan pembangunan, yaitu Undang Undang Nomor 4
Tahun 1960 tentang Hak Tanggungan atas tanah beserta benda benda yang
berkaitan dengan tanah, yang diundangkan dan diberlakukan pada tanggal 09
April 1996, dan tulisan ini akan disingkat dengan Undang Undang Hak
Tanggungan. Dengan telah diundangkannya Undang Undang Hak Tanggungan
tersebut terwujudlah sudah unifikasi hukum nasional, yang ada dibidang hak
jaminan atas tanah. Namun dalam pelaksanaanya tentu permasalahan yang
timbul. Dalam tulisan ini secara khusus akan dibahas masalah pelaksanaan
eksekusi hak tanggungan melalui penjualan dimuka umum atau lelang.
Universitas Sumatera Utara
8/12/2019 PENJUALAN AGUNAN SECARA LELANG TANPA PERSETUJUAN PEMBERI HAK TANGGUNGAN DIIKUTI GUGATAN PERBUAT
16/143
Pelaksanaan lelang terhadap aset-aset berupa tanah dan bangunan
sebagaimana dalam Sertifikat Hak Milik yang menjadi jaminan di PT. Bank
Negara Indonesia dianggap oleh pemberi hak tanggungan merupakan perbuatan
yang bertentangan dengan hukum, karena disamping telah melanggar hak hak
selaku Debitur juga tanpa alasan yang sah melakukan proses pelelangan secara
sepihak yang dianggap oleh pemberi hak tanggungan telah mengakibatkan
kerugian bagi Debitur baik secara moril maupun secara materil.
Pelaksanaan lelang terhadap aset aset yang dijaminkan oleh Pemberi
Hak Tanggungan di PT. Bank Negara Indonesia pada awalnya adalah
berdasarkan perjanjian kredit dalam rangka penjaminan hutang yang pada
gilirannya tidak dapat dipenuhi pembayaran kewajibannya sebagaimana yang
telah diperjanjikan dan terjadi kredit macet sehingga untuk memperoleh
pembayaran atas hutang pemberi hak tanggungan dilakukan pelelangan umum.
Penjualan objek hak tanggungan berupa tanah dan bangunan secara lelang
memerlukan persyaratan persyaratan sebagaimana yang ditentukan dalam
Undang Undang agar dalam pelaksanaannya tidak menimbulkan kerugian bagi
para pihak yang mengikat perjanjian.
Dalam hal Debitur mengingkari perjanjian yang telah diperbuat
sebelumnya, maka mempunyai dampak terhadap objek hak tanggungan yang
akan dilakukan penjualan dengan cara pelelangan umum, dan dalam hal ini
berkaitan dengan siapakah yang berhak melakukan penjualannya serta apakah
diperlukan persetujuan dari pemberi hak tanggungan.
Universitas Sumatera Utara
8/12/2019 PENJUALAN AGUNAN SECARA LELANG TANPA PERSETUJUAN PEMBERI HAK TANGGUNGAN DIIKUTI GUGATAN PERBUAT
17/143
Pihak Debitur yang merasa dirugikan akan melakukan gugatan ke
Pengadilan Negeri atas penjualan objek hak tanggungan yang dianggap oleh
Debitur sebagai perbuatan melawan hukum, akan tetapi apakah masih diperlukan
persetujuan dari pemberi hak tanggungan bilamana akan dilakukan penjualan
terhadap objek hak tanggungan, jika ada hak yang diberikan Undang Undang
bagi pemegang hak tanggungan untuk melakukan penjualan objek hak
tanggungan, maka tidak ada terjadi perbuatan melawan hukum dan gugatan
dimaksud tidak berkekuatan hukum.
B. PermasalahanPerumusan masalah merupakan awal dari segenap proses ilmiah, tanpa ada
masalah tidak akan ada penelitian ilmiah. Masalah adalah ibarat jantung dari
setiap rencana penelitian ilmiah makin tegas dan terarah perumusan
masalahnya.3
1. Bagaimanakah proses peralihan hak atas suatu objek agunan kepadapembeli lelang?
Makin jelas pula arah dan pelaksanaan penelitian. Maka sesuai
dengan judul skripsi penulis, maka dalam hal ini penulis merumuskan pokok
permasalahan sebagai berikut :
2.
Apakah penjualan lelang tanpa diketahui pemilik objek agunan dapat
dikategorikan perbuatan melawan hukum?
3. Bagaimana proses penjualan objek agunan melalui lelang tanpapersetujuan pemberi Hak Tanggungan dapat diajukan sebagai perbuatan
melawan hukum?
3
Wasty Soemanto,Pedoman Teknis Penulisan Skripsi,(Jakarta, Bumi Aksara, 1994),h. 10.
Universitas Sumatera Utara
8/12/2019 PENJUALAN AGUNAN SECARA LELANG TANPA PERSETUJUAN PEMBERI HAK TANGGUNGAN DIIKUTI GUGATAN PERBUAT
18/143
C. Tujuan PenulisanTujuan penulisan selamanya mengacu pada masalah yang telah
dirumuskan. Apabila rumusan masalah menyangkut hubungan antara variabel,
maka rumusan tujuan penelitiannya hendaknya berupaya mencari penemuan
tantang ada dan tidaknya hubungan antara variabel yang dimaksud. Tujuan
penulisan ialah apa yang secara langsung dan spesifik yang akan dicapai dengan
penelitian yang dilakukan bertolak dari masalahnya. 4
a. Untuk mengetahui cara terjadinya perpindahan hak kepada pembelilelang atas suatu objek agunan
Maka sesuai dengan
permasalahan di atas, maka yang menjadi tujuan yang akan dicapai dari
penulisan skripsi ini adalah:
b. Untuk mengetahui penjualan lelang tanpa diketahui pemilik objek agunandapat dikategorikan perbuatan melawan hukum
c. Untuk mengetahui penjualan objek agunan secara lelang tanpapersetujuan pemberi hak tanggungan dapat diajukan sebagai perbuatan
melawan hukum.
D. Manfaat PenulisanDari hasil penulisan ini diharapkan dapat memberikan manfaat, antara
lain:
1. Manfaat TeoritisPenulisan skripsi ini diharapkan dapat memperkaya khasanah ilmu
hukum serta dapat memberikan sumbangan pemikiran guna membangun
4Ibid, h. 12
Universitas Sumatera Utara
8/12/2019 PENJUALAN AGUNAN SECARA LELANG TANPA PERSETUJUAN PEMBERI HAK TANGGUNGAN DIIKUTI GUGATAN PERBUAT
19/143
argumentasi ilmiah terhadap penerapan penjualan agunan secara lelang tanpa
persetujuan pemberi hak tanggungan dalam gugatan perbuatan melawan
hukum.
2. Manfaat PraktisPenulisan skripsi ini juga diharapkan dapat memberikan tambahan
pengetahuan, sumbangan pemikiran bagi masyarakat luas tentang penjualan
agunan secara lelang tanpa persetujuan pemberi hak tanggungan dapat
diajukan sebagai perbuatan melawan hukum. Penulisan skripsi ini dapat
menjadi salah satu jawaban yang tepat terhadap persoalan peningkatan
latihan berpikir dan bekerja ilmiah di kalangan mahasiswa. Melalui penulisan
skripsi ini, penulis secara terbimbing mampu belajar menyusun konsep
rencana penelitian, melakukan pengumpulan data, mengolah data, menarik
kesimpulan serta menuliskan laporan karya ilmiah dengan sebaik baiknya.
Oleh karena itu penulisan skripsi ini merupakan tugas yang penting bagi
penulis.5
E. Metode Penulisan
Dalam hal ini, apa yang penulis kemukakan dalam tulisan ini merupakan
pangambilan bahan tidak terlepas dari media cetak dan media elektronik
mengingat tulisan ini kerap diaktualisasikan melalui media cetak dan media
elektronik.
Adapun penelitian yang digunakan oleh penulis dapat diuraikan sebagai
berikut:
5Ibid, h. 6
Universitas Sumatera Utara
8/12/2019 PENJUALAN AGUNAN SECARA LELANG TANPA PERSETUJUAN PEMBERI HAK TANGGUNGAN DIIKUTI GUGATAN PERBUAT
20/143
1. Studi KepustakaanJenis penelitian yang digunakan dalam penulisan skripsi ini disesuaikan
dengan permasalahan yang diangkat di dalamnya. Dengan demikian, penelitian
yang dilaksanakan adalah penelitian hukum normatif, yaitu penelitian yang
menganalisa hukum yang tertulis.
2. Data dan Sumber DataDalam menyusun skripsi ini, data dan sumber data yang digunakan adalah
bahan hukum primer, sekunder dan tersier.
Bahan hukum primer, yaitu bahan hukum yang terdiri dari peraturan
perundang-undangan di bidang hukum yang mengikat, antara lain Undang-
Undang No. 4 Tahun 1996 Tentang Hak Tanggungan dan Peraturan Pemerintah
No. 40 Tahun 1996 Tentang Hak Guna Usaha, Hak Guna Tanggungan, dan Hak
Pakai Atas Tanah.
Bahan hukum sekunder, yaitu bahan hukum yang memberikan penjelasan
terhadap bahan hukum primer, yaitu hasil karya para ahli hukum berupa buku-
buku, pendapat-pendapat para sarjana yang berhubungan dengan skripsi ini.
Bahan hukum tersier atau bahan hukum penunjang, yaitu bahan hukum
yang memberikan petunjuk atau penjelasan bermakna terhadap bahan hukum
primer dan/ atau bahan hukum sekunder, yaitu kamus hukum dan lain - lain serta
bahan bahan sekunder dan tersier di luar bidang hukum yang relevan dan dapat
di pergunakan untuk melengkapi data yang diperlukan dalam penelitian.6
3. Teknik Pengumpulan Data6
Soerjono Soekanto dan Sri Mamudji, Penelitian Hukum Normatif Suatu TinjauanSingkat, (Jakarta, Rajawali Pers, 1990). h. 41.
Universitas Sumatera Utara
8/12/2019 PENJUALAN AGUNAN SECARA LELANG TANPA PERSETUJUAN PEMBERI HAK TANGGUNGAN DIIKUTI GUGATAN PERBUAT
21/143
Untuk melengkapi penulisan skripsi ini agar tujuan dapat lebih terarah dan
dapat dipertanggungjawabkan, penulis menggunakan metode penelitian hukum
normatif. Dengan pengumpulan data secara studi pustaka (Library Reseach).
Penulis menggunakan suatu penelitian kepustakaan (Library Reseach).
Dalam hal ini penelitian hukum dilakukan dengan cara penelitian kepustakaan
atau disebut dengan penelitian normatif yaitu penelitian yang dilakukan dengan
cara meneliti bahan pustaka atau data sekunder belaka yang lebih dikenal dengan
nama dan bahan acuan dalam bidang hukum atau bahan rujukan bidang hukum.
Metode Library Reseach adalah mempelajari sumber-sumber atau bahan-
bahan tertulis yang dapat dijadikan bahan dalam penulisan skripsi ini. Berupa
rujukan beberapa buku.
4. Analisis DataPenelitian yang dilakukan oleh penulis dalam skripsi ini termasuk ke
dalam tipe penelitian hukum normatif. Pengolahan data pada hakekatnya
merupakan kegiatan untuk melakukan analisa terhadap permasalahan yang akan
dibahas. Analisa data dilakukan dengan:
a. Mengumpulkan bahan-bahan hukum yang relevan denganpermasalahan yang diteliti.
b. Memilih kaidah-kaidah hukum atau doktrin yang sesuai denganpenelitian.
c. Mensistematisasikan kaidah-kaidah hukum, asas atau doktrin.d. Menjelaskan hubungan-hubungan antara berbagai konsep, pasal atau
doktrin yang ada.
Universitas Sumatera Utara
8/12/2019 PENJUALAN AGUNAN SECARA LELANG TANPA PERSETUJUAN PEMBERI HAK TANGGUNGAN DIIKUTI GUGATAN PERBUAT
22/143
F. Keaslian PenulisanBerdasarkan hasil pemeriksaan yang diperoleh dari perpustakaan Fakultas
Hukum Universitas Sumatera Utara, judul skripsi ini belum pernah dikemukakan
dan permasalahan yang diajukan juga belum pernah diteliti. Oleh karena itu,
penulisan skripsi dapat dikatakan masih original sehingga keabsahannya dapat
dipertanggungjawabkan secara ilmiah. Dengan demikian penulisan skripsi ini
merupakan penulisan yang pertama dan asli adanya. Penulisan skripsi ini dibuat
berdasarkan hasil pemikiran dan juga referensi buku-buku, peraturan perundang-
undangan yang berkaitan dengan hak tanggungan, serta informasi yang diperoleh
dari media cetak dan elektronik.
G. Sistematika PenulisanDalam menghasilkan karya ilmiah yang baik, maka pembahasannya harus
diuraikan secara sistematis. Untuk mempermudah penulisan skripsi ini maka
diperlukan adanya sistematika penulisan yang teratur dan terbagi dalam bab
perbab yang saling berangkaian satu sama lain.
Adapun yang merupakan sistematika skripsi ini adalah sebagai berikut:
BAB I : Berisikan Pendahuluan yang menggambarkan hal-hal yang
bersifat umum dalam Latar Belakang, Permasalahan, Tujuan
Penulisan, Manfaat Penulisan, Metode Penelitian, Keaslian
Penulisan dan Sistematika Penulisan.
BAB II : Di dalam bab ini dikemukakan tentang Pemberian Hak
Tanggungan Serta Ruang Lingkupnya, Objek Hak
Universitas Sumatera Utara
8/12/2019 PENJUALAN AGUNAN SECARA LELANG TANPA PERSETUJUAN PEMBERI HAK TANGGUNGAN DIIKUTI GUGATAN PERBUAT
23/143
Tanggungan Dan Sertifikat Hak Tanggungan Serta Surat
Kuasa Membebankan Hak Tanggungan.
BAB III : Di dalam bab ini menguraikan tentang Pengertian, Fungsi Dan
Klasifikasi Lelang, Tata Cara Penawaran Dan Pembayaran
Lelang, Dan Aspek Aspek Hukum Yang Timbul Dalam
Pelelangan.
BAB IV : Di dalam bab ini membahas Proses Peralihan Hak Atas Suatu
Objek Agunan Kepada Pembeli Lelang, Penjualan Lelang
Tanpa Diketahui Pemilik Objek Agunan Dapat Dikategorikan
Perbuatan Melawan Hukum, Proses Penjualan Objek Agunan
Melalui Lelang Tanpa Persetujuan Pemberi Hak Tanggungan
Dapat Diajukan Sebagai Perbuatan Melawan Hukum, Kasus
Posisi Atas Putusan Pengadilan Negeri Nomor :
348/PDT.G/2009/PN.TNG Dan Tanggapan.
BAB V : Bab ini berisikan kesimpulan dan saran seluruh rangkaian
bab-bab sebelumnya. Dalam bab ini berisikan kesimpulan dan
saran yang dibuat berdasarkan uraian skripsi ini, kemudian
dilengkapi saran yang mungkin bermanfaat dimasa datang.
Universitas Sumatera Utara
8/12/2019 PENJUALAN AGUNAN SECARA LELANG TANPA PERSETUJUAN PEMBERI HAK TANGGUNGAN DIIKUTI GUGATAN PERBUAT
24/143
BAB II
TINJAUAN UMUM TENTANG HAK TANGGUNGAN
A. Pemberian Hak Tanggungan dan Ruang Lingkupnya
Pemberian Hak Tanggungan adalah orang perseorangan atau badan hukum
yang mempunyai kewenangan untuk melakukan perbuatan hukum terhadap
Objek Hak Tanggungan yang bersangkutan. Pemberian Hak Tanggungan
didahului dengan janji untuk memberikan Hak Tanggungan sebagai jaminan
pelunasan utang tertentu, yang dituangkan didalam dan merupakan bagian tak
terpisahkan dari perjanjian utang piutang yang bersangkutan atau perjanjian
lainnya yang menimbulkan utang tersebut. Pemberian Hak Tanggungan
dilakukan dengan pembuatan Akta Pemberian.7Hak Tanggungan harus dibuat
dalam suatu Akte Notaris, agar mempunyai kekuatan terhadap pihak ketiga, dan
Hak Tanggungan harus didaftarkan pada pengurusan pembalikkan nama sesuai
dengan Peraturan Perundang Undangan yang berlaku. 8
Pemberian Hak Tanggungan dilakukan bersamaan dengan permohonan
pendaftaran hak atas tanah yang bersangkutan. Undang Undang Hak
Apabila Objek Hak
Tanggungan berupa Hak Atas tanah yang berasal dari konversi hak lama yang
telah memenuhi syarat untuk didaftarkan, akan tetapi pendaftarannya belum
dilakukan.
7 Mahkamah Agung RI,Pedoman Teknis Administrasi Dan Teknis Peradilan
Perdata Umum Dan Perdata Khusus,Buku II Edisi 2007& 2008,(Jakarta,IKAHI,2008).h. 90.8R.Subekti, Pokok Pokok Hukum Perdata,(Bandung ,Intermasa, 1985). h. 84.
Universitas Sumatera Utara
8/12/2019 PENJUALAN AGUNAN SECARA LELANG TANPA PERSETUJUAN PEMBERI HAK TANGGUNGAN DIIKUTI GUGATAN PERBUAT
25/143
Tanggungan Nomor 4 Tahun 1996, Pada pasal 1 ayat 1 memberikan defenisi
Hak Tanggungan sebagai berikut :
" Hak Tanggungan atas tanah beserta benda-benda yang berkaitan dengan
tanah, yang selanjutnya disebut Hak Tanggungan, adalah hak jaminan
yang dibebankan pada hak atas tanah sebagaimana dimaksud dalam
Undang-undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-
Pokok Agraria, berikut atau tidak berikut benda-benda lain yang
merupakan satu kesatuan dengan tanah itu, untuk pelunasan utang tertentu
terhadap Kreditur-Kreditur lain." 9
Ada beberapa unsur pokok dari Hak Tanggungan yang terdapat dalam
defenisi Hak Tanggungan tersebut. Unsur Unsur Pokok itu ialah :
1. Hak tanggungan adalah hak jaminan2. Untuk pelunasan utang3. Objek hak tanggungan adalah hak atas tanah sesuai Undang Undang
Pokok Agraria.
4. Hak Tanggungan dapat di bebankan atas tanahnya (Hak Atas Tanah)saja, dan dapat pula dibebankan benda benda lain yang merupakan
satu- kesatuan dengan tanah itu.
5. Utang yang dijamin haruslah suatu utang yang tertentu.6. Memberikan kedudukan yang diutamakan kepada Kreditur terhadap
Kreditur Kreditur yang lain.
Dalam Unsur pokok hak tanggungan, maka ada juga pembebanan hak
tanggungan pada hak atas tanah harus dilakukan melalui akta yang dibuat oleh
dan dihadapan PPAT. Hak-hak atas tanah yang dapat diletakkan hak
9
Pengadilan Sumatera Selatan,Himpunan Undang Undang Yang berkaitan denganUU Nomor 4 Tahun 1996 tentang Hak tanggungan, 1997. h. 2 & 3.
Universitas Sumatera Utara
8/12/2019 PENJUALAN AGUNAN SECARA LELANG TANPA PERSETUJUAN PEMBERI HAK TANGGUNGAN DIIKUTI GUGATAN PERBUAT
26/143
Tanggungan di atasnya adalah: hak milik, hak guna usaha, hak guna bangunan,
hak pakai, dan hak milik atas satuan rumah susun.
Dokumen yang diperlukan untuk pendaftaran Hak Tanggungan:
1. Surat pengantar dari Pejabat Pembuat Akte Tanah
2. Surat permohonan pendaftaran
3. Identitas pemberi dan pemegang Hak Tanggungan
4. Sertifikat asli Hak Atas Tanah
5. Lembar ke-2 Akta Pemberian Hak Tanggungan (APHT)
6. Salinan Akta Pemberian Hak Tanggungan (untuk lampiran Sertifikat Hak
Tanggungan)
7. Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan (SKMHT) apabila dilakukan
melalui kuasa.
Hak Tanggungan dapat beralih atau dialihkan karena adanya cessie, subrogasi,
pewarisan, atau penggabungan serta peleburan perseroan. Dokumen yang
diperlukan untuk pendaftaran peralihan Hak Tanggungan:
1. Sertifikat asli Hak Tanggungan
2. Akta cessie atau Akta Otentik yang menyatakan adanya cessie
3. Akta subrogasi atau Akta Otentik yang menyatakan adanya subrogasi
4. Bukti pewarisan
5. Bukti penggabungan atau peleburan perseroan
6. Identitas pemohon
Hak Tanggungan sebagai pengganti bentuk Grosse Akta Berdasarkan Pasal 29,
Hak Tanggungan merupakan pengganti bentuk grosse akta yang disebut dalam
Universitas Sumatera Utara
8/12/2019 PENJUALAN AGUNAN SECARA LELANG TANPA PERSETUJUAN PEMBERI HAK TANGGUNGAN DIIKUTI GUGATAN PERBUAT
27/143
Pasal 224 HIR. Pasal ini dengan tegas mengatakan, dengan diundangkannya
Undang-Undang No. 4 Tahun 1996, tidak berlaku lagi :
1. CredietverbandSt. 1908 542 jo. St. 1909 586 sebagaimana diubah denganSt. 1937 190 jo. St. 1937 191
2. Ketentuan hipotek yang diatur dalam Buku II, Bab XXI KUHPerdata (Pasal1162 1232), sepanjang jaminannya mengenai hak atas tanah.10
Untuk menjelaskan eksekusi Hak Tanggungan, perlu diketahui lebih
dahulu tata cara atau proses yuridis dan administrasif melekatnya titel
eksekutorial pada Hak Tanggungan.
1. Tahap Pertama; Perjanjian Kredit dengan Klausul Pemberian HakTanggungan
Tahap awal, pengikatan perjanjian kredit atau perjanjian utang :
a. Dalam salah satu Pasalnya, disepakati janji Debitur memberikan HakTanggungan sebagai jaminan pelunasan utang. Dengan demikian,
perjanjian kredit yang berisi janji debitur memberikan Hak Tanggungan,
merupakan :
Perjanjian pokok (basic agreement, principal agreement), yang berfungsi
sebagai dokumen pertama untuk membuktikan adanya perjanjian utang :
10
M.Yahya Harahap,Ruang Lingkup Permasalahan Eksekusi Bidang Perdata,(Jakarta, Sinar Grafika, 2007). h. 188.
Universitas Sumatera Utara
8/12/2019 PENJUALAN AGUNAN SECARA LELANG TANPA PERSETUJUAN PEMBERI HAK TANGGUNGAN DIIKUTI GUGATAN PERBUAT
28/143
1)Perjanjian pokok (basic agreement,Principal agreement), yang berfungsisebagai dokumen pertama untuk membuktikan adanya perjanjian
hutang.
2)Menurut Pasal 10 ayat (1), eksistensi janji memberikan HakTanggungan dalam perjanjian utang (kredit) merupakan bagian tak
terpisahkan dari janji pemberian hak tanggungan.
3)Perjanjian hak tanggungan bersifat accessoir dengan perjanjian pokok.
Hak Tanggungan tidak bisa berdiri sendiri, tetapi merupakan ikutan
dari perjanjian pokok yakni perjanjian yang memberi jaminan atas
pelunasan utang yang disebut dalam perjanjian pokok.
b. Bentuk perjanjian pokok yang berisi Pemberian Hak Tanggungan
Menurut penjelasan Pasal 10 ayat (1) :
1) Dapat berbentuk akta di bawah tangan (onderhandse akte)2) Dengan kata autentik (authentieke akte).
c. Pembuatannya dapat di dalam maupun di luar negeri
1) Tidak disyaratkan validitas atau keabsahannya harus dibuat di dalamnegeri
2) Tetap sah dibuat diluar negeri
d. Subjek atau pihak
Universitas Sumatera Utara
8/12/2019 PENJUALAN AGUNAN SECARA LELANG TANPA PERSETUJUAN PEMBERI HAK TANGGUNGAN DIIKUTI GUGATAN PERBUAT
29/143
1) Dapat orang perseorangan (natural person) ;2) Bisa badan hukum (legal entity) ;3) Dapat orang atau badan hukum asing dengan syarat kredit yang
bersangkutan dipergunakan untuk pembangunan di wilayah NKRI. 11
2. Pembuatan Akta Pemberian Hak Tanggungan (APHT)
Akta pemberian Hak Tanggungan adalah Akta PPAT yang berisi
pemberian hak tanggungan kepada Kreditur tertentu sebagai jaminan untuk
pelunasan piutangnya.
Tata cara Pembuatan Akta Pemberian Hak Tanggungan :
a. Pemberian Hak Tanggungan dilakukan dengan pembuatan AktaPemberian Hak Tanggungan ;
1) Jadi berbentuk akta yang disebut Akta Pemberian Hak Tanggungan ;2) Dibuat oleh Pejabat Pembuat Akte Tanah ;3) Akta Pemberian Hak Tanggungan berfungsi sebagai bukti tentang
Pemberian Hak Tanggungan yang berkedudukan sebagai dokumen
perjanjian kedua, melengkapi dokumen perjanjian utang (perjanjian
pokok).
11Ibid, h. 189.
Universitas Sumatera Utara
8/12/2019 PENJUALAN AGUNAN SECARA LELANG TANPA PERSETUJUAN PEMBERI HAK TANGGUNGAN DIIKUTI GUGATAN PERBUAT
30/143
b. Isi dan format
Diatur dalam Pasal 11 Undang - Undang Hak Tanggungan yang
menentukan :
1) Yang wajib dicantumkan dalam Akta Pemberian Hak Tanggungan :
a) Nama dan identitas Pemegang dan Pemberi Hak Tanggunganb) Domisili pihak pihakc) Penunjukan secara jelas utang yang dijamind) Nilai tanggungane) Uraian yang jelas mengenai objek Hak Tanggungan
Pencantuman elemen ini dalam Akta Pemberian Hak Tanggungan :
(1) Bersifat kumulatif, oleh karena itu harus lengkap dicantumkan,(2) Lalai mencantumkan salah satu di antaranya, mengakibatkan Akta
Pemberian Hak Tanggungan batal demi hukum (Penjelasan Pasal 11
ayat (1) ).
2)
Janji yang dapat dicantumkan dalam Akta Pemberian Hak Tanggungan
Dalam Pasal 11 ayat (2), terdapat sejumlah klausul yang dapat
dicantumkan dalam Akta Pemberian Hak Tanggungan antara lain :
a) Janji yang membatasi kewenangan Pemberi Hak Tanggungan untuk :
(1) Menyewakan Objek Hak Tanggungan
Universitas Sumatera Utara
8/12/2019 PENJUALAN AGUNAN SECARA LELANG TANPA PERSETUJUAN PEMBERI HAK TANGGUNGAN DIIKUTI GUGATAN PERBUAT
31/143
(2) Mengubah bentuk tata susunan Objek Hak Tanggungan
b) Janji yang memberi kewenangan kepada Penerima Hak Tanggungan :
(1) Mengelola objek berdasarkan penetapan Pengadilan Negeri;(2) Menyelamatkan objek Hak Tanggungan dalam rangka eksekusi
(mencegah hapus atau dibatalkan hak atas objek Hak Tanggungan) ;
(3) Pemegang Hak Tanggungan pertama mempunyai hak untuk menjual ataukekuasaan sendiri (eigenmachtige verkoop) ;
(4) Janji Pemberi Hak Tanggungan akan mengosongkan objek HakTanggungan pada saat eksekusi Hak Tanggungan. 12
3. Pendaftaran Pemberian Hak Tanggungan
Mengenai pendaftaran Pemberian Hak Tanggungan diatur dalam Pasal 13:
a. Pendaftaran Merupakan Syarat Imperatif
1) Wajib mendaftarkan pada kantor Pertanahan (KP),2) Menurut penjelasan Pasal 13 ayat (1) :
a) Pendaftaran merupakan asas publisitas ;b) Serta sekaligus merupakan syarat mutlak untuk lahirnya dan
mengikatnya Hak Tanggungan kepada pihak ketiga ;
12Ibid, h. 190
Universitas Sumatera Utara
8/12/2019 PENJUALAN AGUNAN SECARA LELANG TANPA PERSETUJUAN PEMBERI HAK TANGGUNGAN DIIKUTI GUGATAN PERBUAT
32/143
b. Kewajiban Pejabat Pembuat Akte Tanah sebagai pembuat AktaPemberian Hak Tanggungan
Berdasarkan Pasal 13 ayat (2), Pejabat Pembuat Akte Tanah yang
bertindak membuat Akta Pemberian Hak Tanggungan :
1) Wajib mengirimkan Akte Pemberian Hak Tanggungan (meliputi surat surat bukti yang berkaitan dengan Objek Hak Tanggungan dan identitas
para pihak, sertifikat hak atas tanah) yang diperlukan kepada Kantor
Pertanahan ;
2) Pengiriman selambat lambatnya 7 hari kerja dari tanggalpenandatanganan Akte Pemberian Hak Tanggungan ;
3) Cara pengiriman menurut Penjelasan Pasal 13 ayat (2) :
a) Melalui petugas Pejabat Pembuat Akte Tanah, ataub) Melalui pos tercatat.
Pada prinsipnya Pejabat Pembuat Akte Tanah wajib menggunakan cara
yang paling baik dan aman sesuai dengan kondisi dan fasilitas yang ada di
daerah yang bersangkutan.
4) Pejabat Pembuat Akte Tanah yang lalai memenuhi kewajiban tersebutdiancam dengan sanksi administratif :
a) Teguran lisan/tulisanb) Pemberhentian sementara
Universitas Sumatera Utara
8/12/2019 PENJUALAN AGUNAN SECARA LELANG TANPA PERSETUJUAN PEMBERI HAK TANGGUNGAN DIIKUTI GUGATAN PERBUAT
33/143
8/12/2019 PENJUALAN AGUNAN SECARA LELANG TANPA PERSETUJUAN PEMBERI HAK TANGGUNGAN DIIKUTI GUGATAN PERBUAT
34/143
4. Pembuatan Sertifikat Hak Tanggungan
Penerbitan Sertifikat Hak Tanggungan diatur dalam Pasal 14 Undang
Undang Hak Tanggungan :
a. Yang menerbitkan Sertifikat Hak Tanggungan :
1) Kantor Pertanahan2) Caranya, mencantumkan Irah Irah dengan kata kata: Demi Keadilan
Berdasarkan Ketuhanan Yang Maha Esa karena kekuatannya sama
dengan surat putusan Hakim.13Dan juga dipakai untuk surat surat yang
mempunyai kekuatan eksekutorial, atau surat yang dimohonkan fiat
eksekusinya atau exequtor kepada Ketua Pengadilan Negeri.14
b. Fungsi Sertifikat Hak Tanggungan :
1) Menjadi bukti Hak Tanggungan2) Menjadi landasan kekuatan eksekutorial (executoriale kracht)3) Kekuatan eksekutorialnya sama dengan putusan pengadilan yang
berkekuatan hukum tetap.
c. Tindakan Kantor Pertanahan Selanjutnya :
1) Mengembalikan sertifikat tanah yang berisi catatan Pemberian HakTanggungan kepada Pemegang hak tanah
13 K.Wantjik Saleh,Hukum Acara Perdata RBG/HIR,(Jakarta,Ghalia Indonesia,
2002),h. 62.14 Varia Peradilan No. 55 Tahun 1990, April 1990, h. 97.
Universitas Sumatera Utara
8/12/2019 PENJUALAN AGUNAN SECARA LELANG TANPA PERSETUJUAN PEMBERI HAK TANGGUNGAN DIIKUTI GUGATAN PERBUAT
35/143
2) Memberikan sertifikat Hak Tanggungan kepada kreditor.15Dalam Penjelasan Umum Undang-undang Hak Tanggungan No. 4 Tahun
1996 angka 3, dikemukakan bahwa sebagai lembaga hak jaminan atas tanah
yang kuat, Maka Hak Tanggungan memiliki ciri-ciri sebagai berikut :
1. Droit de preferentArtinya memberikan kedudukan yang diutamakan atau mendahului
kepada pemegangnya (Pasal 1 angka 1 dan Pasal 20 ayat 1). Apabila Debitur
cidera janji, Kreditur pemegang hak tanggungan berhak untuk menjual objek
yang dijadikan jaminan melalui pelelangan umum menurut peraturan hukumyang
berlaku dan mengambil pelunasan piutangnya dari hasil penjualan tersebut,
dengan hak mendahului kreditur daripada Kreditur Kreditur lain yang bukan
pemegang hak tanggungan atau Kreditur pemegang hak tanggungan dengan
peringkat yang lebih rendah. Dan juga dalam hal ini pemegang hak tanggungan
sebagai Kreditur memperoleh hak didahulukan dari Kreditur lainnya untuk
memperoleh pembayaran piutangnya dari hasil penjualan (pencairan) objek
jaminan kredit yang diikat dengan hak tanggungan tersebut. Kedudukan kreditur
yang mempunyai hak didahulukan dari kreditur lain (Kreditur preferen) akan
sangat menguntungkan kepada pihak yang bersangkutan dalam memperoleh
pembayaran kembali (pelunasan) pinjaman uang yang diberikannya kepada
Debitur yang cidera janji.16
2. Droit de suite
15
Ibid,h.191 - 192.16Boedi Harsono,Hukum Agraria Indonesia, (Jakarta, Djambatan, 2007). h. 406.
Universitas Sumatera Utara
8/12/2019 PENJUALAN AGUNAN SECARA LELANG TANPA PERSETUJUAN PEMBERI HAK TANGGUNGAN DIIKUTI GUGATAN PERBUAT
36/143
Artinya selalu mengikuti jaminan hutang dalam tangan siapapun objek
tersebut berada (Pasal 7). Dalam Pasal 7 Undang Undang Hak Tanggungan
disebutkan bahwa hak tanggungan tetap mengikuti objeknya dalam tangan
siapapun objek itu berada. Sifat ini merupakan salah satu jaminan khusus bagi
kepentingan pemegang Hak Tanggungan. Meskipun objek dari hak tanggungan
sudah berpindah tangan dan menjadi milik pihak lain, Kreditur masih tetap dapat
menggunakan haknya melalui eksekusi, jika Debitur cidera janji.
3. Memenuhi asas spesialitas dan publisitas sehingga dapat mengikat pihak
ketiga dan memberikan kepastian hukum kepada pihak-pihak yang
berkepentingan
Berdasarkan hal tersebut maka sahnya pembebanan Hak Tanggungan
disyaratkan wajib disebutkan dengan jelas piutang mana dan berapa jumlahnya
yang dijamin serta benda-benda mana yang dijadikan jaminan (syarat
spesialitas), dan wajib didaftarkan di Kantor Pertanahan sehingga terbuka untuk
umum (syarat publisitas).
4. Mudah dan pasti pelaksanaan eksekusinya Salah satu ciri Hak
Tanggungan yang kuat adalah mudah dan pasti dalam pelaksanaan
eksekusinya jika debitur cidera janji
Meskipun secara umum ketentuan mengenai eksekusi telah diatur dalam
hukum acara perdata yang berlaku, dipandang perlu untuk memasukkan secara
khusus mengenai eksekusi hak tanggungan dalam Undang-undang ini, yaitu yang
mengatur mengenai lembaga parate executie sebagaimana dimaksud dalam Pasal
Universitas Sumatera Utara
8/12/2019 PENJUALAN AGUNAN SECARA LELANG TANPA PERSETUJUAN PEMBERI HAK TANGGUNGAN DIIKUTI GUGATAN PERBUAT
37/143
224 HIR dan Pasal 258 Reglemen Hukum Acara untuk daerah luar Jawa dan
Madura.
Hak Tanggungan juga memiliki sifat tidak dapat dibagi-bagi kecuali jika
diperjanjikan dalam Akta Pemberian Hak Tanggungan (APHT), seperti
ditetapkan dalam Pasal 2 Undang Undang Hak Tanggungan. Dengan sifatnya
yang tidak dapat dibagi-bagi, maka Hak Tanggungan akan membebani secara
utuh objek Hak tanggungan. Hal ini mengandung arti bahwa apabila hutang
(kredit) yang dijamin pelunasannya dengan Hak Tanggungan baru dilunasi
sebagian, maka Hak Tanggungan tetap membebani seluruh objek Hak
Tanggungan.
Klausula kecuali jika diperjanjikan dalam Akta Pemberian Hak
Tanggungan dalam Pasal 2 Undang Undang Hak Tanggungan, dicantumkan
dengan maksud untuk menampung kebutuhan perkembangan dunia perbankan,
khususnya kegiatan perkreditan. Dengan menggunakan klausula tersebut, sifat
tidak dapat dibagi-bagi dari Hak Tanggungan dapat disimpangi, yaitu dengan
memperjanjikan bahwa apabila Hak Tanggungan dibebankan pada beberapa hak
atas tanah, maka pelunasan kredit yang dijamin dapat dilakukan dengan cara
angsuran. Besarnya angsuran sama dengan nilai masing-masing hak atas tanah
yang merupakan bagian dari Objek Hak Tanggungan, yang akan dibebaskan dari
Hak Tanggungan tersebut. Dengan demikian setelah suatu angsuran dibayarkan,
Hak Tanggungan hanya akan membebani sisa Objek Hak Tanggungan untuk
menjamin sisa kredit yang belum dilunasi (Penjelasan Pasal 2 ayat (1) jo ayat (2)
Undang Undang Hak Tanggungan).
Universitas Sumatera Utara
8/12/2019 PENJUALAN AGUNAN SECARA LELANG TANPA PERSETUJUAN PEMBERI HAK TANGGUNGAN DIIKUTI GUGATAN PERBUAT
38/143
Sifat lain dari Hak Tanggungan adalah Hak Tanggungan merupakan
accecoir dari perjanjian pokok, artinya bahwa perjanjian Hak Tanggungan bukan
merupakan perjanjian yang berdiri sendiri, tetapi keberadaannya adalah karena
adanya perjanjian lain yang disebut dengan perjanjian pokok. Perjanjian pokok
bagi perjanjian Hak Tanggungan adalah perjanjian hutang piutang yang
menimbulkan hutang yang dijamin itu. Hak Tanggungan terbagi atas Asas-asas,
Ketentuan-ketentuan Pokok dan Masalah-masalah yang dihadapi Oleh Pihak
Perbankan, suatu Kajian Mengenai Undang Undang Hak Tanggungan, Hal ini
sesuai dengan ketentuan yang tertuang dalam Butir 8 Penjelasan Umum Undang
Undang Hak Tanggungan yang memberikan penjelasan bahwa karena Hak
Tanggungan menurut sifatnya merupakan ikatan atau accesoir pada suatu piutang
tertentu, yang didasarkan pada suatu perjanjian hutang piutang atau perjanjian
lain, maka kelahiran dan keberadaanya ditentukan oleh adanya piutang yang
dijamin pelunasannya.
Ada beberapa asas dari hak tanggungan yang perlu dipahami dan
membedakan hak tanggungan ini dari jenis dan bentuk jaminan hutang dan
bahkan membedakannya dari hipotik yang digantikannya. Asas asas tersebut
diatur dalam berbagai Pasal dari Undang Undang Hak Tanggungan:
5. Hak Tanggungan memberikan kedudukan yang diutamakan bagiKreditur Pemegang Hak Tanggungan
Dari defenisi mengenai Hak Tanggungan sebagaimana dikemukakan
dalam Pasal 1 ayat (1) Undang Undang Hak Tanggungan, dapat diketahui
bahwa Hak Tanggungan dapat memberikan kedudukan yang diutamakan kepada
Universitas Sumatera Utara
8/12/2019 PENJUALAN AGUNAN SECARA LELANG TANPA PERSETUJUAN PEMBERI HAK TANGGUNGAN DIIKUTI GUGATAN PERBUAT
39/143
Kreditur tertentu terhadap Kreditur Kreditur lain. Kreditur tertentu yang
dimaksud adalah yang memperoleh atau menjadikan pemegang Hak Tanggungan
tersebut. Mengenai apa yang dimaksud dengan pengertian Kedudukan yang
diutamakan kepada kreditur tertentu terhadap Kreditur - Kreditur lain. Kreditur
tertentu yang dimaksud ialah yang memperoleh atau menjadi Pemegang Hak
Tanggungan tersebut. Mengenai apa yang dimaksud dengan pengertian
Kedudukan yang diutamakan kepada Kreditur tertentu terhadap Kreditur
Kreditur lain tidak dijumpai dari penjelasan Pasal 1 tersebut tetapi, dijumpai di
bagian lain yaitu di dalam Angka 4 penjelasan umum Undang Undang Hak
Tanggungan. Dijelaskan dalam penjelasan umum Undang Undang Hak
Tanggungan itu bahwa yang dimaksudkan dengan memberikan kedudukan
diutamakan kepada Kreditur tertentu terhadap Kreditur Kreditur lainnya.
6. Bahwa jika Debitur cedera janji, Kreditur pemegang hak tanggunganberhak menjual melalui pelelangan umum tanah yang dijadikan jaminan
menurut ketentuan Peraturan Perundangan yang bersangkutan, dengan
hak mendahului dari pada Kreditur Kreditur yang lain. Kedudukan
yang diutamakan tersebut adalah barang tentu tidak mengurangi
preference piutang piutang Negara menurut ketentuan ketentuan
umum yang berlaku.
Asas ini adalah asas yang berlaku pula bagi hipotik yang telah digantikan
oleh hak tanggungan sepanjang yang berkaitan dengan tanah. Dalam penjelasan
diatas dapatlah diketahui bahwa hak Kreditur, yang menjadi hak pemegang
tanggungan tersebut, sekalipun diutamakan terhadap hak tagihan kepada
Universitas Sumatera Utara
8/12/2019 PENJUALAN AGUNAN SECARA LELANG TANPA PERSETUJUAN PEMBERI HAK TANGGUNGAN DIIKUTI GUGATAN PERBUAT
40/143
Kreditur Kreditur lain, tetapi tetaplah harus mengalah terhadap piutang
piutang Negara. Dengan kata lain, Hak Negara lebih utama dari hak Kreditur
pemegang tanggungan.
7. Hak Tanggungan Tidak Dapat Dibagi bagi.Hak tanggungan mempunyai sifat tidak dapat dibagi bagi yang
ditentukan dalam Pasal 2 Undang Undang Hak Tanggungan. Artinya, bahwa
hak tanggungan memberikan secara utuh objek hak tanggungan dari setiap
bagian dari padanya dan dilunasinya sebagian dari hutang yang dijamin tidak
berarti terbebannya sebagai objek hak tanggungan dari beban hak tanggungan
melainkan tanggungan tetap membebani objek hak tanggungan untuk sisa hutang
yang belum dibayar. Asas ini diambil dari asas yang berlaku bagi Hipotik
sebagaimana yang disebutkan dalam Pasal 1163 KUHPerdata. Menurut Pasal 2
ayat (1) jo Ayat (2) Undang Undang Hak Tanggungan tidak dapat dibagi
baginya Hak Tanggungan dapat disimpan oleh para pihak apabila menginginkan
hal yang demikian itu dengan memperjanjikannya dalam akta pemberian hak
tanggungan. Namun, penyimpangan itu hanya dapat dilakukan sepanjang :
a. Hak Tanggungan itu dibebankan kepada beberapa hak atas tanah.b.
Pelunasan hutang yang dijamin dilakukan dengan cara angsuran yang
besarnya sama dengan nilai masing masing hak atas tanah yang
merupakan bagian dari objek hak tanggungan yang akan dibebaskan
dari hak tanggungan tersebut. Sehingga kemudian hak tanggungan itu
hanya membebani sisa objek hak tanggungan untuk menjamin sisa
hutang yang belum di lunasi.
Universitas Sumatera Utara
8/12/2019 PENJUALAN AGUNAN SECARA LELANG TANPA PERSETUJUAN PEMBERI HAK TANGGUNGAN DIIKUTI GUGATAN PERBUAT
41/143
8. Hak Tanggungan dapat dibebankan selain atas tanahnya juga berikutbenda benda yang berkaitan dengan tanah tersebut
Berdasarkan Pasal 4 ayat (4) Undang Undang Hak Tanggungan, Hak
Tanggungan dapat dibebankan bukan saja pada hak atas tanah yang menjadi
Objek Hak Tanggungan tetapi juga berikut Hak Bangunan, tanaman dari hasil
karya yang merupakan satu kesatuan dengan tanah tersebut. Bangunan, Tanaman
dan hasil karya yang merupakan satu kesatuan dengan tanah tersebut adalah yang
dimaksudkan oleh Undang Undang Hak Tanggungan sebagai benda benda
yang berkaitan dengan tanah.
9. Hak Tanggungan dapat dibebankan juga benda benda yang berkaitandengan tanah yang baru akan ada dikemudian hari.
Hak Tanggungan dapat dibebankan pula atas benda benda yang
berkaitan dengan tanah sekalipun benda benda tersebut belum ada tetapi baru
akan nada dikemudian hari. Dalam pengertian yang baru akan ada ialah
benda benda yang pada saat hak tanggungan di bebankan belum ada sebagai
bagian dari tanah yang dibebani hak tanggungan tersebut. Misalnya karena
benda benda tersebut baru ditanam atau baru dibangun kemudian setelah hak
tanggungan itu dibebankan atas tanah tersebut. Berbeda dengan hipotik
sebagaimana diatur dalam Pasal 1165 KUHPerdata bahwa setiap hipotik
mengikuti juga segala apa yang menjadi satu dengan benda itu karena
pertumbuhan atau pembangunan. Dengan kata lain tanpa harus diperjanjikan
terlebih dahulu segala benda yang berkaitan dengan tanah yang baru akan nada
Universitas Sumatera Utara
8/12/2019 PENJUALAN AGUNAN SECARA LELANG TANPA PERSETUJUAN PEMBERI HAK TANGGUNGAN DIIKUTI GUGATAN PERBUAT
42/143
dikemudian hari demi hukum dan terbebani pula dengan hipotik yang telah
dibebankan sebelumnya diatas hak atas tanah yang menjadi objek hipotik.
10. Perjanjian Hak Tanggungan adalah perjanjian Accessoir.Perjanjian Hak Tanggungan bukan merupakan perjanjian yang berdiri
sendiri. Keberadaannya adalah karena adanya perjanjian lain yang disebut
perjanjian pokok. Perjanjian pokok bagi perjanjian hak tanggungan adalah
perjanjian hutang piutang yang menimbulkan hutang yang dijamin. Dengan kata
lain, Perjanjian Hak Tanggungan adalah suatu Perjanjian Accesoir. Dalam Butir
8 Penjelasan Umum Undang Undang Hak Tanggungan ada yang dikemukakan
hal yang demikian. Perjanjian Hak Tanggungan dikatakan sebagai Perjanjian
Accesoir di dasarkan pada Pasal 10 ayat (1) dan Pasal 18 ayat (1) Undang
Undang Hak Tanggungan yaitu karena :
a. Pasal 10 ayat (1) menentukan bahwa perjanjian untuk memberikan HakTanggungan merupakan bagian yang tak terpisahkan dari bagian utang
piutang yang bersangkutan.
b. Pasal 18 ayat (1) huruf a menentukan bahwa hak tanggungan hapuskarena hapusnya utang yang dijamin dengan hak tanggungan.
11.
Tanggungan dapat dijadikan jaminan untuk hutang yang baru akan
ada.
Menurut Pasal 3 Undang Undang Hak Tanggungan. Hak Tanggungan
dapat dijadikan jaminan untuk :
a. Hutang yang telah ada
Universitas Sumatera Utara
8/12/2019 PENJUALAN AGUNAN SECARA LELANG TANPA PERSETUJUAN PEMBERI HAK TANGGUNGAN DIIKUTI GUGATAN PERBUAT
43/143
b. Hutang yang baru akan ada tetapi telah diperjanjikan sebelumnya denganjumlah tertentu.
c. Hutang yang baru akan ada tetapi telah diperjanjikan sebelumnya, denganjumlah yang pada saat permohonan eksekusi hak Tanggungan diajukan
ditentukan berdasarkan perjanjian utang piutang atau perjanjian lain
yang menimbulkan hubungan hutang piutang yang bersangkutan.
Dengan demikian hutang yang dijamin dengan hak tanggungan dapat
berupa hutang yang sudah ada maupun yang belum ada atau baru yang
akan dikemudian hari, tetapi harus sudah diperjanjikan sebelumnya.
Dapat dijadikannya hak tanggungan untuk menjamin utang yang baru
akan ada dikemudian hari adalah untuk menampung timbulnya hutang
sebagai akibat pembebanan bunga atas pinjaman pokok dan
pembebanan atas ongkos ongkos lain yang jumlahnya baru dapat
ditentukan kemudian.
12. Hak Tanggungan dapat menjamin lebih dari 1 Hutang.Pasal 3 ayat (2) Undang Undang Hak Tanggungan menentukan bahwa
Hak Tanggungan dapat diberikan untuk suatu hutang yang berasal dari suatu
hubungan hukum, atau untuk suatu hutang atau lebih yang berasal dari beberapa
hubungan hukum. Dengan adanya ketentuan tersebut tertampunglah ketentuan
pemberian Hak tanggungan bagi kredit sindikasi perbankan, yang dalam hal itu
seorang Debitur memperoleh kredit lebih dari satu Kreditur atau bank, tetapi
berdasarkan syarat syarat dan ketentuan - ketentuan yang sama dan dituangkan
Universitas Sumatera Utara
8/12/2019 PENJUALAN AGUNAN SECARA LELANG TANPA PERSETUJUAN PEMBERI HAK TANGGUNGAN DIIKUTI GUGATAN PERBUAT
44/143
hanya dalam 1 perjanjian kredit atau berdasarkan beberapa perjanjian kredit
tetapi bagi semua Kreditur itu diberikan jaminan atau agunan tanah yang sama.
13. Hak Tanggungan mengikuti objeknya dalam tangan siapa pun objekHak tanggungan itu berada.
Pasal 7 Undang Undang Hak Tanggungan menetapkan asas bahwa hak
Tanggungan tetap mengikuti objeknya, dalam tangan siapa pun Objek hak
Tanggungan tersebut berada. Dengan demikian, Hak Tanggungan tidak akan
berakhir sekali pun objek hak tanggungan beralih kepada pihak lain oleh karena
sebab apa pun juga. Berdasarkan asas ini, pemegang hak tanggungan akan selalu
dapat melaksanakan haknya dalam tangan siapa pun benda itu berpindah.
Ketentuan Pasal 7 Undang Undang Hak Tanggungan itu merupakan
perwujudan dari asas droit de suite.
14. Hak tanggungan hanya dapat diberikan atas tanah tertentu.Asas ini menghendaki bahwa Hak Tanggungan hanya dapat dibebankan
atas tanah yang bisa ditentukan secara spesifik. Di anutnya asas spesialitas oleh
Hak Tanggungan ini dapat disimpulkan dari ketentuan Pasal 8 dan Pasal 11 ayat
(1) huruf e Undang Undang Hak Tanggungan. Pasal 8 Undang Undang Hak
Tanggungan menentukan bahwa pemberi hak tanggungan harus mempunyai
kewenangan untuk melakukan perbuatan hukum terhadap objek hak tanggungan
yang bersangkutan dan kewenangan tersebut harus ada pada saat pendaftaran hak
tanggungan dilakukan.
Ketentuan tersebut hanya mungkin terpenuhi apabila objek hak
tanggungan telah ada dan telah tertentu pula tanah itu. Tanah yang mana.
Universitas Sumatera Utara
8/12/2019 PENJUALAN AGUNAN SECARA LELANG TANPA PERSETUJUAN PEMBERI HAK TANGGUNGAN DIIKUTI GUGATAN PERBUAT
45/143
Selanjutnya pula karena Pasal 11 ayat (1) huruf e menentukan bahwa di dalam
akta pemberian hak tanggungan wajib dicantumkan uraian yang jelas mengenai
objek hak tanggungan. Ketentuan ini tidak mungkin dilakukan apabila objek hak
tanggungan belum ada dan belum diketahui ciri cirinya. Kata Kata uraian
yang jelas mengenai objek hak tanggungan dalam Pasal 11 ayat (1) huruf e
menunjukkan bahwa objek hak tanggungan harus secara spesifik dapat diuraikan
dalam akta pemberian hak tanggungan yang bersangkutan.
15. Hak Tanggungan Wajib di daftarkanTerhadap hak tanggungan berlaku asas publisitas atau asas keterbukaan.
Hal ini diatur dalam Pasal 13 Undang Undang Hak Tanggungan yang
menyatakan bahwa pemberian hak tanggungan wajib didaftarkan pada kantor
pertanahan. Pendaftaran pemberian Hak tanggungan yang merupakan syarat
mutlak untuk akhirnya Hak Tanggungan tersebut dan mengikat terhadap pihak
ketiga.
16. Hak Tanggungan dapat diberikan dengan disertai dengan janji janjitertentu.
Menurut Pasal 11 Undang Undang Hak Tanggungan ayat (2) Hak
tanggungan dapat diberikan dengan disertai janji janji tertentu. Janji janji
tersebut dicantumkan dalam akta pemberian Hak Tanggungan yang
bersangkutan. Janji janji yang disebutkan dalam Pasal 11 ayat (2) Undang
Undang Hak Tanggungan itu bersifat fakutatif dan tidak limitatif. Bersifat
fakultatif karena janji janji itu boleh dicantumkan atau tidak dicantumkan. Baik
sebagian maupun seluruhnya. Bersifat tidak limitatif karena dapat pula
Universitas Sumatera Utara
8/12/2019 PENJUALAN AGUNAN SECARA LELANG TANPA PERSETUJUAN PEMBERI HAK TANGGUNGAN DIIKUTI GUGATAN PERBUAT
46/143
diperjanjikan janji janji selain dari janji janji yang telah disebutkan dalam
Pasal 11 ayat (2) Undang Undang Hak Tanggungan.
17. Objek Hak Tanggungan tidak boleh diperjanjikan untuk dimilikisendiri oleh Pemegang Hak Tanggungan bila Debitur cedera janji
Menurut Pasal 12 Undang Undang Hak Tanggungan, janji yang
memberikan kewenangan kepada pemegang hak tanggungan untuk memiliki
Objek Hak Tanggungan apabila Debitur cedera janji, adalah batal demi hukum.
Dalam kedudukannya yang lemah dan sangat membutuhkan uang atau kredit,
Debitur bisa saja terpaksa menerima janji dengan persyaratan yang berat dan
merugikan baginya. Atas dasar pertimbangan itulah, pencantuman janji yang
demikian itu dilarang.
Dari uraian mengenai ciri ciri dan asas asas hak tanggungan tersebut
diatas, jelaslah bahwa Undang Undang Hak Tanggungan berusaha untuk
berikan perlindungan yang seimbang antara Debitur pemberi hak tanggungan
dan Kreditur pemegang hak tanggungan. Dan diketahui juga bahwa hapusnya
hak tanggungan karena :
a. Hapusnya hutang yang dijamin, sebagai konsekuensi sifat accessoirHak Tanggungan.
b. Dilepaskannya Hak Tanggungan oleh Kreditur pemegangnya yangdibuktikan dengan pernyataan tertulis mengenai di lepaskannya Hak
Tanggungan yang bersangkutan yang bersangkutan kepada pemberi
Hak Tanggungan.
Universitas Sumatera Utara
8/12/2019 PENJUALAN AGUNAN SECARA LELANG TANPA PERSETUJUAN PEMBERI HAK TANGGUNGAN DIIKUTI GUGATAN PERBUAT
47/143
c. Pembersihan Hak Tanggungan yang bersangkutan berdasarkanpenetapan peringkat oleh Ketua Pengadilan Negeri atas permohonan
pembeli tanah yang dijadikan jaminan.
d. Hapusnya hak atas tanah yang dibebani Hak Tanggungan.Hapusnya Hak Tanggungan karena hapusnya Hak atas tanah yang
dijadikan jaminan, tidak menyebabkan hapusnya piutang kreditur tetap ada,
tetapi tidak lagi mendapat jaminan secara preferent. 17
B. Objek Hak TanggunganPada tanggal 24 September 1960 disahkan oleh Presiden Republik
Indonesia Soekarno dan diundangkan dalam Lembaran Negara Republik
Indonesia Nomor 104 Tahun 1960 Undang Undang No. 5 tahun 1960 tentang
Peraturan Dasar Pokok Pokok Agraria, yang dikenal dengan nama singkatan
resminyPeraturan Dasar Pokok- Pokok Agraria, disingkat UUPA.18
1. Hak Milik
Maka
dengan adanya Peraturan Dasar Pokok - Pokok Agraria diketahui tentang Objek
Hak Tanggungan menurut Pasal 4, disesuaikan terbatas dengan pasal 16
Peraturan Dasar Pokok - Pokok Agraria (Peraturan Dasar Pokok - Pokok Agraria
No. 5 Tahun 1960). Sehubungan dengan itu, bertitik tolak dan merujuk kepada
Pasal 16 Peraturan Dasar Pokok - Pokok Agraria tersebut, Hak yang dapat
dijadikan Objek Hak Tanggungan terdiri dari :
2. Hak Guna Usaha17
Kelompok Studi Hukum Bisnis Fakultas Hukum UNPAD,Seminar HakTanggungan atas tanah & benda benda yang berkaitan dengan tanah, (Bandung, Citra Adytya
Bakti, 1996).h. 32.18 Varia Peradilan No. 312 Tahun 2011, November 2011. h. 6.
Universitas Sumatera Utara
8/12/2019 PENJUALAN AGUNAN SECARA LELANG TANPA PERSETUJUAN PEMBERI HAK TANGGUNGAN DIIKUTI GUGATAN PERBUAT
48/143
8/12/2019 PENJUALAN AGUNAN SECARA LELANG TANPA PERSETUJUAN PEMBERI HAK TANGGUNGAN DIIKUTI GUGATAN PERBUAT
49/143
3. Asas certainability atau asas spesialitas (khusus).22Dalam Objek Hak Tanggungan dikenal adanya tanah adat. Hal ini diatur dalam
Pasal 10 ayat 3 dengan syarat :
.
1. Dokumen administrasi konversinya dari tanah adat :a. Sudah lengkap
b. Proses administrasi konversinya belum selesai dilaksanakan.2. Semua syarat pendaftaran untuk memperoleh hak telah terpenuhi3. Pemberian Hak Tanggungan harus dilakukan bersamaan dengan
permohonan pendaftaran.23
Dalam Objek Hak Tanggungan, dikenal pembeli Objek Hak Tangungan
,baik dalam suatu pelelangan umum atas perintah Ketua Pengadilan Negeri
maupun dalam jual beli sukarela, dapat meminta kepada pemegang Hak
Tanggungan agar benda yang dibelinya itu dapat dibersihkan dari segala beban
Hak Tanggungan yang melebihi harga pembelian. Pembersihan Objek Hak
Tanggungan dari beban Hak Tanggungan dilakukan dengan pernyataan tertulis
dari pemegang Hak Tanggungan yang berisi dilepaskannya Hak Tanggungan
yang membebani objek Hak Tanggungan yang melebihi harga pembelian.
Apabila objek Hak Tanggungan dibebani lebih dari satu Hak Tanggungan
dan tidak terdapat kesepakatan diantara para pemegang Hak Tanggungan
tersebut mengenai pembersihan Objek Hak Tanggungan dari beban yang
melebihi pembeliannya. Pembeli benda tersebut dapat mengajukan permohonan
kepada Ketua Pengadilan Negeri yang daerah hukumnya meliputi letak objek
22
Boedi Harsono. Op.Cit.h. 422.23 M.Yahya Harahap, Op.Cit. h. 192.
Universitas Sumatera Utara
8/12/2019 PENJUALAN AGUNAN SECARA LELANG TANPA PERSETUJUAN PEMBERI HAK TANGGUNGAN DIIKUTI GUGATAN PERBUAT
50/143
Hak Tanggungan yang bersangkutan untuk menetapkan pembersihan itu dan
sekaligus menetapkan ketentuan mengenai pembagian hasil penjualan lelang
diantara para yang berpiutang dan peringkat mereka menurut Peraturan
Perundang Undangan yang berlaku.
Permohonan pembersihan Objek Hak Tanggungan dari Hak Tanggungan
yang membebaninya tidak dapat dilakukan oleh pembeli benda tersebut, Apabila
pembelian demikian itu dilakukan dengan jual beli suka rela dan dalam akta
pemberian Hak Tanggungan yang bersangkutan para pihak telah dengan tegas
memperjanjikan bahwa objek hak tanggungan tidak akan dibersihkan dari beban
Hak Tanggungan.
Dalam Objek Hak Tanggungan berkaitan erat juga dengan Penjualan
objek Hak Tanggungan. Objek Hak Tanggungan harus melalui prosedur
penjualan objek Hak Tanggungan melalui lelang dilaksanakan, pendaftaran hak
atas tanah yang berasal dari lelang, dan juga hambatan-hambatan dalam
pelaksanaannya. Penjualan objek hak tanggungan melalui lelang dilakukan oleh
pihak KPKNL secara parate eksekusi menurut ketentuan Peraturan Menteri
Keuangan No. 40/PMK.07/2006 tentang petunjuk pelaksanaan lelang, serta dari
hasil pelaksanaan lelang tersebut dibuat Risalah Lelang sebagai alat bukti otentik
mengenai berita acara pelaksanaan lelang. Dengan adanya lelang tersebut secara
otomatis terjadi perubahan atau peralihan hak objek lelang yaitu berupa hak atas
tanah kepada pemenang lelang.
Menurut Pasal 36 ayat (1) dan (2) PP No. 24 Tahun 1997 pemegang hak
yang bersangkutan wajib mendaftarkan perubahan kepada Kantor Pertanahan.
Universitas Sumatera Utara
8/12/2019 PENJUALAN AGUNAN SECARA LELANG TANPA PERSETUJUAN PEMBERI HAK TANGGUNGAN DIIKUTI GUGATAN PERBUAT
51/143
Pemindahan hak melalui lelang menurut Pasal 41 (1) PP No. 24 Tahun 1997
menjelaskan bahwa peralihan hak melalui lelang hanya dapat didaftarkan jika
dibuktikan dengan adanya Risalah Lelang yang dibuat oleh pejabat lelang.
Dalam Objek Hak Tanggungan juga dikenal Hak Pakai atas tanah
Negara.Hak Pakai Atas Tanah Negara yang dimaksudkan adalah hak pakai yang
diberikan kepada perseorangan dan badan badan hukum selama jangka waktu
tertentu, untuk keperluan pribadi dan usaha. Yang tidak termasuk hak pakai
yang dapat dijadikan Objek Hak Tanggungan adalah Hak Pakai Instansi
Instansi Pemerintah, PEMDA, Badan Badan Keagamaan, dan Sosial, serta
Perwakilan Negara Asing, yang peruntukkannya tertentu dan menurut sifatnya
tidak dapat dipindahtangankan.
Selain objek yang disebut diatas Undang Undang Hak Tanggungan juga
membuka kemungkinan untuk membebankan tanah berikut atau tidak berikut
bangunan dan tanaman diatasnya. Hukum tanah nasional kita didasarkan pada
hukum adat yang dalam hubungannya bangunan dan tanaman diatas sebidang
tanah, menggunakan asas pemisahan horizontal. Menurut asas tersebut bangunan
dan tanaman yang ada diatas tanah bukan merupakan bagian atas tanah yang
bersangkutan. Oleh karena itu perbuatan hukum mengenai tanah tidak dengan
sendirinya meliputi bangunan dan atau tanaman yang ada di atasnya. Dalam
praktik tampak sering kali perbuatan hukum mengenai tanah dilakukan dengan
mengikut sertakan bangunan diatasnya. Praktek tersebut dibenarkan oleh
hukum, dengan syarat bahwa bangunan dan tanaman yang bersangkutan
merupakan satu kesatuan dengan tanahnya (Bangunannya permanen dan
Universitas Sumatera Utara
8/12/2019 PENJUALAN AGUNAN SECARA LELANG TANPA PERSETUJUAN PEMBERI HAK TANGGUNGAN DIIKUTI GUGATAN PERBUAT
52/143
tanamannya tanaman keras) dan maksud mengikutsertakan bangunan dan atas
tanaman tersebut diatas dinyatakan secara tegas oleh pihak pihak yang
bersangkutan.
Dalam praktek dikemukakan oleh Undang Undang Hak Tanggungan
dalam Pasal 4 ayat (3), tanpa mengganti asas pemisahan horizontal dengan asas
perlekatan atau asas accessie. Diikutsertakannya bangunan dan atau tanaman
tersebut tidak terjadi dengan sendirinya. Melainkan harus secara tegas
dinyatakan oleh para pihak dalam akta pemberian hak tanggungan atas nama
yang bersangkutan. Bangunan dan atau tanaman tersebut tidak terbatas pada
yang sudah ada pada waktu hak tanggungan diperjanjikan, namun juga terhadap
bangunan dan atau tanaman yang masih akan dibangun atau ditanam kemudian.
Perluasan ini penting umtuk menjamin pelunasan kredit pembangunan, yang
justru diperlukan untuk membangun bangunan atau menanam tanam tanaman
yang akan dijadikan jaminan.
Kemudian berdasarkan Pasal 4 ayat (5) Undang Undang Hak
Tanggungan dapat diikutsertakan juga bangunan dan atau tanaman milik pihak
yang lain yang berada diatas tanah tersebut. Dalam hal demikian,
pembebanannya dengan hak tanggungan hanya dapat dilakukan dengan
penandatanganan pada akta pemberian hak tanggungan oleh pemiliknya atau
yang diberikan kuasa untuk itu olehnya dengan otentik.24
24Pengadilan Tinggi Sumatera Selatan, Op. Cit. h. 4.
Universitas Sumatera Utara
8/12/2019 PENJUALAN AGUNAN SECARA LELANG TANPA PERSETUJUAN PEMBERI HAK TANGGUNGAN DIIKUTI GUGATAN PERBUAT
53/143
Dari uraian mengenai Objek Hak Tanggungan sebagaimana hak tersebut
diatas, dapat diketahui bahwa hak tanggungan hanya dapat dibebankan atas tanah
dan benda benda yang berkaitan dengan tanah.
C. Sertifikat Hak Tanggungan Dan Surat KuasaMembebankan Hak Tanggungan
Sertifikat Hak Tanggungan mempunyai kekuatan eksekutorial yang sama
dengan putusan pengadilan yang telah memperoleh kekuatan hukum tetap dan
berlaku sebagai pengganti grosse acte hypothek sepanjang mengenai hak atas
tanah.25
1. Hak atas tanah tersebut sesuai dengan ketentuan yang berlaku wajib didaftar dalam daftar umum.
Dua unsur mutlak yang harus dimiliki suatu hak atas tanah untuk dapat
dijadikan jaminan hutang ialah :
Unsur ini berkaitan dengan kedudukan diutamakan atau preference yang
diberikan kepada Kreditur pemegang hak tanggungan terhadapa Kreditur
lainnya. Untuk itu harus ada catatan mengenai hak tanggungan tersebut pada
buku tanah dan Sertifikat Hak Tanggungan yang dibebaninya sehingga setiap
orang dapat mengetahuinya atau asas publisitas.
2. Hak tersebut menurut sifatnya harus dipindahtangankan.Sehingga apabila diperlukan dapat segera dijual untuk membayar hutang
yang dijamin pelunasannya. Kedua syarat tersebut secara tersirat dapat
ditemukan dalam penjelasan umum angka lima Undang Undang Hak
Tanggungan dan kemudian dipertegas dalam penjelasan Pasal 4 ayat (1)
25Ibid. h. 8.
Universitas Sumatera Utara
8/12/2019 PENJUALAN AGUNAN SECARA LELANG TANPA PERSETUJUAN PEMBERI HAK TANGGUNGAN DIIKUTI GUGATAN PERBUAT
54/143
UndangUndang Hak Tanggungan. Sehubungan dengan persyaratan tersebut,
yang dapat dijadikan objek Hak Tanggungan adalah sebagaimana yang diatur
dalam Pasal 4 Undang Undang Hak Tanggungan yang dihubungkan dengan :
a. Hak milikb. Hak Guna Usahac. Hak Guna Bangunand. Hak Pakai Atas Tanah Negara yang menurut ketentuan yang berlaku
wajib di daftarkan dan menurut sifatnya dapat dipindahtangankan
e. Rumah Susun dan Hak milik Satuan Rumah Susun yang didirikan diatastanah hak pakai atas tanah negara
Apabila diperjanjikan, Sertifikat hak atas tanah yang telah dibubuhi
catatan pembebanan Hak Tanggungan dikembalikan kepada pemegang hak atas
tanah. Sertifikat Hak Tanggungan diserahkan kepada Pemegang Hak
Tanggungan. Didalam pembuatan sertifikat Hak Tanggungan, maka perlu
diketahui juga tentang hak atas tanah.Hak atas tanah yang berupa hak milik, hak
guna usaha, hak guna bangunan yang dapat dijadikan Objek Hak Tanggungan ini
ialah sesuai dengan ketentuan dalam Undang-Undang Pokok Agraria yang
menyatakan bahwa yang dapat dijadikan jaminan utang dengan dibebani hak
tanggungan adalah hak milik, hak guna usaha dan hak guna bangunan (Pasal 25,
33, 39 UUPA).
Kebutuhan praktek menghendaki agar hak pakai juga dapat dibebani
dengan hak jaminan atas tanah. Kebutuhan itu ternyata telah dipenuhi Undang
Undang Hak Tanggungan. Akan tetapi hanya Hak Pakai atas tanah negara saja
Universitas Sumatera Utara
8/12/2019 PENJUALAN AGUNAN SECARA LELANG TANPA PERSETUJUAN PEMBERI HAK TANGGUNGAN DIIKUTI GUGATAN PERBUAT
55/143
yang dapat dibebani dengan hak tanggungan, sedangkan hak pakai atas tanah hak
milik masih akan diatur lebih lanjut dengan peraturan pemerintah.
Sertifikat Hak tanggungan terdiri atas salinan buku buku Hak
Tanggungan dan salinan Akta Pemberian Hak Tanggungan yang keduanya
dibuat oleh Kepala Kantor Pertanahan dan dijilid jadi satu dalam sampul
dokumen.26
Yang menerbitkan Sertifikat Hak Tanggungan ialah oleh Kantor
Pertanahan, dengan cara menggunakan Irah Irah dengan kata kata : Demi
Keadilan Berdasarkan Ketuhanan Yang Maha Esa.
Penerbitan Sertifikat Hak Tanggungan yang diatur dalam Pasal 14
yaitu :
27
Dan juga fungsi Sertifikat Hak Tanggungan ialah menjadikan bukti Hak
Tangggungan dan menjadi landasan kekuatan Titel Eksekutorial (Executoriale
kracht).
Tugas Kantor Pertanahan juga untuk mengembalikan sertifikat tanah yang
berisi catatan Pemberian Hak Tanggungan kepada pemegang hak tanah dan
memberikan sertifikat Hak Tanggungan kepada Kreditur.
Dalam Pembahasan sertifikat Hak Tanggungan, maka dijelaskan tentang
surat kuasa yang membebankan Hak tanggungan.Surat kuasa yang
membebankan Hak tanggungan wajib dibuat dengan Akta Notaris atau Akta
Pejabat Pembuat Akta Tanah dan memenuhi persyaratan:
1. Tidak memuat kuasa untuk melakukan perbuatan hukum lain yangmembebankan Hak Tanggungan.
26
Boedi Harsono, Op. Cit.h. 447.27 M.Yahya Harahap, Op. Cit. h. 191.
Universitas Sumatera Utara
8/12/2019 PENJUALAN AGUNAN SECARA LELANG TANPA PERSETUJUAN PEMBERI HAK TANGGUNGAN DIIKUTI GUGATAN PERBUAT
56/143
2. Tidak memuat kuasa substitusi3. Mencantumkan secara jelas Objek Hak Tanggungan, jumlah utang dan
nama serta identitas krediturnya, nama dan identitas Debitur apabila
Debitur bukan pemberian Hak Tanggungan.28
Surat Kuasa untuk Membebankan Hak Tanggungan tidak dapat ditarik
kembali atau tidak berakhir oleh sebab apapun juga kecuali karena kuasa tersebut
telah dilaksanakan atau karena telah dilaksanakan atau karena telah habis jangka
waktunya. Surat kuasa yang membebankan Hak Tanggungan mengenai Hak atas
tanah yang sudah terdaftar wajib diikuti dengan pembuatan akta pemberian Hak
Tanggungan selambat lambatnya 1 (satu) bulan sesudah diberikan. Dan Surat
Kuasa Membebankan Hak Tanggungan mengenai Hak Tanggungan mengenai
hak atas tanah yang belum terdaftar wajib diikuti dengan pembuatan Akta
Pemberian Hak Tanggungan selambat lambatnya 3 (tiga) bulan sesudah
diberikan. Ketentuan ini tidak berlaku dalam hal Surat Kuasa Membebankan Hak
Tanggungan diberikan untuk menjamin kredit tertentu yang ditetapkan dalam
peraturan perundang undangan yang berlaku.
Surat kuasa membebankan Hak Tanggungan yang tidak diikuti dengan
pembuatan Akta Pemberian Hak Tanggungan dalam waktu yang ditentukan atau
waktu yang ditentukan menurut ketentuan yang batal demi hukum.
28 Mahkamah Agung RI, Op. Cit. h. 91.
Universitas Sumatera Utara
8/12/2019 PENJUALAN AGUNAN SECARA LELANG TANPA PERSETUJUAN PEMBERI HAK TANGGUNGAN DIIKUTI GUGATAN PERBUAT
57/143
8/12/2019 PENJUALAN AGUNAN SECARA LELANG TANPA PERSETUJUAN PEMBERI HAK TANGGUNGAN DIIKUTI GUGATAN PERBUAT
58/143
Aqcultural Univesity of Negeringen Antions are intermediary berneer buyers
and sailers . Their main objective is price discovery .
Mr. Wennek dari Balai Lelang Ripper Boswelp and Company Swiss
mengatakan :
Auction is a system of selling to the public a number of individual iteme, one at
a time commencing at a set time or a set day. The auctionser conducting the
auction inrites offere of price for the item from the attenders .30
Pengertian Lelang Eksekusi oleh Pengadilan Negeri adalah lelang yang
dilakukan untuk melaksanakan Putusan hakim Pengadilan dalam hal perkara
perdata termasuklelang dalam rangka eksekusi grosse akte hipotik.
Sedangkan Lelang Eksekusi eks sitaan PUPN adalah Lelang Eksekusi
dalam rangka penagihan piutang negara yang wajib dibayar oleh penanggung
hutang kepada negara atau Badan Badan Penanggung Hutang Negara, baik
secara langsung atau tidak langsung dikuasai oleh negara berdasarkan suatu
peraturan, perjanjian atau sebab apapun.
Dari Pengertian Lelang tersebut di atas dapat dikemukakan 2 hal penting,
yaitu :
1.
Pengertian Lelang adalah terbatas pada penjualan barang di muka umum.
2. Dalam Pengertian lelang harus memenuhi 5 unsur, yaitu :a. Lelang dalam bentuk penjualan. Hipotik yang dijual melalui pelelangan
berdasarkan grosse akta hipotik yang dilakukan oleh Pengadilan Negeri
atau berdasarkan surat pernyataan bersama oleh PUPN, maka pembeli
30 Mahkamah Agung RI, Op.Cit. h. 3.
Universitas Sumatera Utara
8/12/2019 PENJUALAN AGUNAN SECARA LELANG TANPA PERSETUJUAN PEMBERI HAK TANGGUNGAN DIIKUTI GUGATAN PERBUAT
59/143
tanah, tanah dan rumah tersebut, akan menerima benda yang dibelinya itu
bebas dari semua beban, dan hipotik yang tidak terbayar dengan hasil
lelang akan diperhitungkan agar dicoret oleh Ketua Pengadilan Negeri
atau Kepala PUPN. 31
b. Cara penawarannya dengan harga khusus dengan harga semakin naik atausemakin turun, atau secara tertulis tanpa memberi prioritas pada pihak
manapun.
c. Pihak pembeli tidak dapat ditunjuk sebelumnya.d. Memenuhi unsur publisitas.e. Dipimpin oleh juru lelang/Pejabat lelang yang diangkat oleh Menteri
Keuangan.32
2. Fungsi LelangSesuai dengan pengertian lelang tersebut di atas maka Lelang mempunyai
2 fungsi, yaitu Fungsi Privat dan Fungsi Publik.
Fungsi Privat terjadi karena lelang merupakan institusi pasar yang
mempertemukan penjual dan pembeli, maka lelang berfungsi memperlancar arus
lalu lintas perdagangan barang. Maka fungsi publik adalah :
a.
Penanganan aset yang dimiliki atau dikuasi Negara untuk meningkatkan
Efisiensi dan tertib administrasi dan pengelolaaannya.
b. Memberikan pelayanan penjualan barang yang bersifat cepat, aman, tertibdan mewujudkan harga yang wajar.
c. Mengumpulkan penerimaan Negara dalam bentuk Bea Lelang.31
Varia peradilan, No. 46 Tahun 1989, Juli 1989, h. 124.32
Retnowulan Sutantio,dkk,Pustaka Peradilan Perdata Tertulis,(Jakarta,Mahkamah Agung RI dan The Asia Foundation, 1994). h. 3.
Universitas Sumatera Utara
8/12/2019 PENJUALAN AGUNAN SECARA LELANG TANPA PERSETUJUAN PEMBERI HAK TANGGUNG