PENGERTIAN DAN LINGKUP REAL ESTATE
MATA KULIAH REAL ESTATEPENGERTIAN DAN LINGKUPREAL ESTATE
DOSEN :I Nyoman Susanta, ST, M.Erg
KELOMPOK 1
NI NYOMAN AYUK WIDIARI (1204205011)ANDI RAYNO ULFANIA SARANSI
(1204205017)I KADEK JERY YASA (1204205035)
JURUSAN ARSITEKTURFAKULTAS TEKNIKUNIVERSITAS UDAYANA2015
BAB IPENDAHULUAN
1.1 Latar BelakangPerkembangan property khususnya di Bali selama
beberapa tahun mengalami pertumbuhan pesat, dan hal ini mulai
disadari sebagai salah satu instrumeninvestasi yang paling aman dan
menguntungkan. Dan bukan hanya pada sektor perumahan, namun saat
ini secara bertahap produk properti yang diperke nalkan di Bali
kian beragam, mulai dari guest house, home stay, villa, apartemen
sampai dengan condotel. Perumahan adalah salah satu kebutuhan pokok
manusia yang sangat penting untuk di penuhi. Hal itu dikarenakan
fungsi perumahan yang digunakan sebagai lokasi utama kegiatan
manusia. Mulai dari pendidikan keluarga dasar, pembentukan budaya
hingga pemenuhan berbagai macam kebutuhan manusia. Itu sebabnya
bisnis perumahan saat ini berada di titik kejayaan. Harga perumahan
tidak ada yang namanya menurun, justru semakin meningkat dan
menguntungkan. Perawatan properti jika tidak ditempati dalam jangka
waktu lama juga masih lebih besar keuntungan kita jika membelinya
kembali. Apalagi jika memilih Bali sebagai lokasi utama
berinvestasi, terbayang keuntungan yang akan didapatkan dalam waktu
cepat.Dengan perkembangan tersebut, Jurusan arsitektur Universitas
Udayana memiliki satu mata kuliah pilihan yang berjudul Real
Estate. Pada mata kuliah ini mahasiswa akan mempelajari ilmu
tentang real estate beserta lingkup dari real estate dan melakukan
observasi lapangan secara langsung untuk membandingkan dan
mempelajari lebih dalam mengenai penerapan ilmu real estate
tersebut. sebagai mahasiswa jurusan arsitektur Arsitektur, harus
dapat memahami semua ilmu mengenai kearsitekan, baik itu mengenai
cara mendesain dan merancang ataupun ilmu mengenai Real Estate.
Dalam hal ini diharapkan mahasiswa untuk kedepannya dapat
mengembangkan dan mengaplikasiskan ilmu ini secara langsung di
lapangan dengan berbekal materi dari perkuliahan Rewal Estate.
Mahasiswa secara tidak langsung diajarkan cara untuk mengembangkan
real estate yang cenderung mengarah ke ilmu bisnis. Disinilah
arssitek akan memiliki kelebihan yang tidak dimiliki oleh
pengembang ilmu real estate pada umumnya. Sebagai arsitek,
dapat
menentukan konsep rancangan yang akan dibangun, mempersiapkan
segala analisa perancangan, building design, hingga dapat
menentukan strategi pemasaran, target pasar, dan dapat bersaing
dengan pelaku real estate lainnya.
1.2 Rumusan MasalahDari latar belakang tersebut dapat ditarik
rumusan masalah sebagai berikut :1. Apakah pengertian dari Real
Estate?2. Apakah yang termasuk didalam lingkup Real Estate?3.
Bagaimana pengertian dan hubungan antara rumah, perumahan,
permukiman, dan kawasan dalam Real Estate?4. Karier apa saja yang
termasuk dalam real estate? Dan Bagaimana peran arsitek didalam
bisnis Property?5. Bagaimana Penggolongan Jenis Property Menurut
Pennggunaan dan Pemanfaatan dari Sudut Pandang Property?
1.3 Tujuan dan Sasaran1.3.1 TujuanAdapun tujuan yang ingin
dicapai dari makalah Pengertian Real Estate ini antara lain:1.
Dapat memahami pengertian dari Real Estate.2. Mengetahui lingkup
real estate beserta aspek-aspek yang terdapat di dalam ilmu Real
Estate.3. Memahami pengertian dari rumah, perumahan, permukiman,
dan kawasan serta dapat mengklasifikasikan jenis dan typenya4.
Mengetahui prospek kerja dari real estate, dan peran arsitek
didalam bisnis property5. Dapat mengerti penggolongan jenis-jenis
property menurut penggunaan dan pemanfaatannya.
1.3.2 SasaranMata kuliah Real Estate dengan tugas mengenai
"Pengertian Real Estate dan Lingkupnya" ini memiliki sasaran
sebagai berikut :1. Sebagai acuan atau pengetahuan awal untuk
mengetahui dan memahami tentang real estate2. Sebagai acuan dalam
mengklasifikasikan jenis Real Estate dan mengetahui perbedaan di
masing-masing type.1.4 ManfaatManfaat yang dapat diperoleh dari
penyusunan laporan "Pengertian Real Estate dan Lingkupnya" yaitu
bagi penulis (mahasiswa), pembaca dan bagi bidang keilmuan, sebagai
berikut :1. Bagi Penulis (Mahasiswa)Melalui mata kuliah real estate
yang mengajarkan mahasiswa untuk mengenal dan memahami mengenai
pengertian real estate dan lingkupnya. Dengan mempelajari
pengertian real estate beserta lingkupnya, mahasiswa mendapat bekal
awal untuk berkecimpung di dunia real estate dan dapat diterapkan
juga di dunia kerja.2. Bagi Pembaca Dari makalah penugasan mata
kuliah real estate , pembaca akan mendapat suatu pengetahuan berupa
teori mengenai "Pengertian Real Estate dan Lingkupnya". Dengan
makalah ini diharapkan pembaca dapat lebih mengetahui mengenai apa
saja lingkup dari real estate, aspek-aspek real estate, dan
penerapannya pada lapangan.3. Bagi Bidang KeilmuanDi bidang
keilmuan, makalah penugasan real estate ini akan sangat berguna
untuk memperkaya pengetahuan, karena pada makalah ini terdapat
pengetahuan-pengetahuan mengenai "Pengertian Real Estate dan
Lingkupnya".
1.5 Metode PenulisanPada bagian ini membahas mengenai
metode-metode yang digunakan dalam penyusunan makalah "Pengertian
Real Estate dan Lingkupnya". Metode yang digunakan dalam
pengumpulan data, Metode Studi Literatur. Untuk pembahasan
menggunakan Metode Pembahasan Deskriptif, Metode Pembahasan
Korelasional dan Metode Pembahasan Komparatif. Dan untuk
penyimpulan menggunakan Metode Penyimpulan Deduktif.1.5.1 Metode
Pen gumpulan Data1. Study LiteraturDengan cara mempelajari
literatur yang terkait, sebagai bahan untuk memenuhi materi yang
akan digunakan dalam makalah real estate yang membahas mengenai
"Pengertian Real Estate dan Lingkupnya".1.5.2 Metode
PembahasanMetode pembahasan yang digunakan pada penyusunan makalah
ini adalah Metode pembahasan deskriptif . Metode pembahasan ini
diterapkan dengan cara memaparkan dan menjelaskan berbagai materi
mengenai pengertian real estate, beserta menjelaskan aspek aspek
yang terkait dan lingkup real estate.1.5.3 Metode PenyimpulanMetode
penyimpulan yang digunakan pada penyusunan makalah ini adalah
Metode Penyimpulan Deduktif. Metode Penyimpulan Deduktif yaitu
dengan menyimpulkan materi secara umum, kemudian dilanjutkan dengan
menyimpulkan materi secara khusus.
1.6 Sistematika PenulisanPada bagian ini akan dibahas mengenai
sistematika penyusunan makalah real estate ini. Pada makalah ini
terdiri dari lima bahasan Bab dengan Sub yang saling berhubungan.
Adapun lima bahasan bab tersebut adalah: Bab I PendahuluanDalam bab
ini terdapat latar belakang, rumusan masalah, tujuan, metode
penulisan makalah , dan sistematika penulisan makalah penugasan
mata kuliah Real Estate.Bab II Tinjauan TeoriMemuat tentang
teori-teori dasar mengenai real estate mulai dari pengertian,
aspek-aspek, dan lingkup umum dari real estate.Bab III Pembahasan
Menguraikan mengenai jawaban dari rumusan masalah yang terdapat
pada bab 1. Dimana pada bab ini secara khusus menguraikan mengenai
pengertian dan ruang lingkup real estate secara lebih rinci dan
menghubungkannya dengan objek yang diobservasi.Bab IV PenutupMemuat
kesimpulan dari makalah Real Estate yang membahas mengenai
kesimpulan secara menyeluruh dari hasil analisa dan pengamatan yang
diakukan dari studi literatur maupun strudi objek sejenis dan juga
berisikan mengenai saran kepada pembaca agar dapat lebih memahami
mengenai pengertian dan lingkup real estate.
BAB IITINJAUAN TEORI
2.1 Pengertian Real EstateReal estate merupakan salah satu
bentuk dari aset. Perwujudan real estat ini tidak hanya berupa
kepemilikan hunian mewah, karena pada essensinya, real estat adalah
hak untuk memiliki sebidang tanah dan memanfaatkan apa saja yang
ada didalamnya. Sebagai salah satu bentuk aset, real estat telah
mengalami perkembangan seiring dengan munculnya berbagai teknologi
dan informasi yang terjadi di seluruh penjuru dunia.Istilah Real
Estate ini sendiri berasal dari istilah tenure, yang muncul di
Inggris pada masa pemerintahan raja-raja dan kaum bangsawan Inggris
yang menguasai tanah penduduk sekitar, dan kemudian lebih dikenal
dengan istilah real estate di daratan Amerika.Real Estate berasal
dari serapan Bahasa Inggris dalam kata yang persis sama, yang
sebenarnya juga merupakan kata serapan yang pada mulanya bersumber
dari Bahasa Spanyol. REAL = royal = kerajaan, ESTATE = tanah
(pertanian/kebun). sehingga bisa diartikan sebagai suatu kawasan
tanah yang dikuasai oleh raja, bangsawan, dan landlord (tuan tanah
pada jaman feodal diabad pertengahan) atau yang dikuasai oleh para
konglomerat, orang kaya dan rakyat jelata pada umumnya walaupun
dalam porsi yang sangat timpang dan kecil (di jaman industri dan
jaman informasi saat ini). Real estate diartikan suatu kompleks
bangunan yg memiliki lanskap (tanah dan lingkungannya : taman,
jalan, saluran air) dengan kompiosisi yg dominan, contoh praktis
istilah ini apabila kita menyebut 1 kata real estate orang awam
kebanyakan akan membayangkan suatu kawasan perumahan yg luas dan
indah. Pada dasarnya real estate merupakan suatu kawasan yang
dikhususkan sebagai kawasan perumahan dan pemukiman yang
dikembangkan menjadi suatu kompleks bangunan yang terpadu dengan
lanskap tersendiri (tanah dan lingkungannnya) dengan komposisi yang
dominan.
2.2 Klasifikasi Real EstateKlasifikasi real estate didasarkan
pada fungsi dan tujuan penggunaannya, yakni terbagi atas empat
golongan atau kategori : a. Komersial Jenis ini memiliki kemampuan
komersial untuk menghasilkan arus-kas dan semua aspek komersialnya.
Contoh:(1) Perkantoran ( office building )(2) Pusat Perbelanjaan (
shopping centre )(3) Penginapan ( hotel dan resort ) (4) Rumah Toko
( shophouses )
b. Perumahan Jenis ini memang memiliki tujuan utama untuk
dihuni. Dalam kenyataannya banyak ditemukan sebagai kegiatan atau
arena komersial. Namun karena kebutuhan akan tempat hunian lebih
bersifat primer, maka jenis ini tidak digolongkan ke dalam jenis
komersial. Contoh : (1) Rumah /Kompleks Perumahan ( residensial
estate )(2) Rumah susun ( condominium)(3) Apartemen (
Apartement
c. Industri Real estate Dalam kategori ini memiliki fungsi
sebagai tempat produksi atau perakitan barang barang, baik melalui
peralatan dramatic maupun manual dengan melibatkan tenaga kerja.
Contoh : (1) Pabrik Pabrik / Kawasan Industri ( Industrial estate
)(2) Bangunan Pabrik Siap Pakai ( Standard factory buildings )(3)
Gudang ( Warehouse)
d. Fasilitas Umum Biasanya jenis ini digunakan untuk kepentingan
umum dan banyak orang. Contoh : (1) Sekolah dan Universitas (
School & Universities ) (2) Tempat Beribadah ( Religious Places
)(3) Sarana Olah Raga ( Sports Club )(4) Rumah Sakit ( Hospitals
)(5) Tempat Rekreasi ( Recreational Places )
2.3 Lingkup Real Estate2.3.1 RumahSetiap manusia pasti
membutuhkan tempat untuk tinggal dan menghabiskan waktu bersama
orang-orang tercinta, itulah mengapa rumah menjadi kebutuhan
pokokmanusia. Seperti layaknya kebutuhan pokok lainnya, pemenuhan
atas kebutuhan rumah sebagai tempat tinggal harus dan mutlak untuk
dipenuhi, Rumah yang saat ini. Rumah merupakan salah satu kebutuhan
paling pokok dalam kehidupan manusia. Rumah sebagai tempat
berlindung dari segala cuaca sekaligus sebagai tempat tumbuh
kembang komunitas terkecil manusia, yaitu keluarga.
2.3.2 Perumahan1. Pengertian Perumahan Perumahan adalah kelompok
rumah yang berfungsi sebagai lingkungan tempat tinggal atauhunian
yang dilengkapi dengan prasarana lingkungan yaitu kelengkapan dasar
fisik lingkungan,misalnya penyediaan air minum, pembuangan sampah,
tersedianya listrik, telepon, jalan, yangmemungkinkan lingkungan
pemukiman berfungsi sebagaimana mestinya.2. Jenis-jenis
PerumahanMenurut Richard Untermann & Robert Small (1986) dalam
dalam buku Perencanaan Tapak untuk Perumahan, maka ada beberapa
tipe perumahan antara lain:(a) Rumah Tinggal Tunggal/ DetachedRumah
tinggal tunggal atau rumah terpisah adalah rumah tinggal yang
berdiri sendiri. Rumah tinggal tunggal dipakai biasanya hanya untuk
satu keluarga dan jarak antar rumahnya berjauhan. Selain itu
cottage, villa, bungalow, dan mansion juga termasuk dalam kelompok
rumah tinggal tunggal. Rumah tinggal tunggal dibangun diatas tanah
yang besarnya lebih besar dari bangunannya. Rumah tersebut
dikelilingi oleh halaman atau yard.(b) Rumah Tinggal Koppel (Semi
Detached)Rumah Tinggal kopel adalah Rumah Tinggal Tunggal yang di
sekat sama besar antara Kiri dan Kanan, biasanya rumah tinggal
kopel ini untuk disewakan pemiliknya untuk menghemat lahan
bangunan.(c) Rumah Kota (Town House)Adalah sama seperti rumah
gandeng dengan penambahan tempat parkir di dalam bangunannya.
Parkir di bagian dalam memerlukan halaman depan yang lebih lebar
(untuk menampung pengemudi dan jalan masuk dan ruangan bagian dalam
untuk kegunaan tertentu) dan kadang-kadang dibuat dengan suatu
kedalaman kira-kira 150 feet. Rumah kota menawarkan kenyamanan yang
tinggi untuk sebuah keluarga tunggal kecuali bila dibuat tanpa
halaman samping.(d) Rumah Susun(Flat)Rumah yang flesibel, yaitu
mampu menyesuaikan berbagai konfigurasi. Kerugian utama rumah susun
adalah BC yang mengurangi unit-unit yang dapat diorientasikan ke
permukaan tanah. Rumah susun umumnya berisi ganda, artinya
mempunyai ruang-ruang yang berada di luar pada unit-unit
tersebut.(e) Rumah berpekarangan Dalam (Patio House)Adalah suatu
variasi pada rumah "ranch berlantai satu tradisional. Dengan pintu
masuk di bagian tengah, ruang tamu terletak pada sisi dan
ruang-ruang tidur pada sisi lainnya. Untuk menyesuaikan pada bidang
tanah yang sempit, bentuk tersebut "dibengkokkan dan ruang-ruang
pribadinya dikitari oleh pemagaran. Dengan menghilangkan
halaman-halaman samping dan depan, rumah "ranch tersebut kini
menjadi rumah berpekarangan dalam (patio).
(f) Maisonet (Maisonette)Adalah sebuah tipe standar dari
bangunan berkapasitas tinggi dan bertingkat rendah. Yang telah
sipergunakan secara luas di seluruh dunia. Dikatakan berkepadatan
tinggi karena merupakan suatu penumpukan vertikal maksimum dari
sebuah unit berlantai dua di atas unit bangunan lainnya, dengan dua
tahapan tangga untuk lantai utama dari unit yang terletak lebih
atas.(g) Rumah teras bertingkat (Terrace House)Rumah gandeng dan
berpekarangan dalam dapat saja dibuat menjenjang ke atas maupun ke
bawah sebuah perbukitan guna meningkatkan arah pandangan, dan
memberikan orientasi yang lebih baik, juga memungkinkan taman-taman
atau teras-teras di atas atap-atap dari unit-unit di bawahnya.(h)
Rumah Gandeng (Row Houses)Rumah gandeng berasal dari rumah
berlantai dua tradisional yang terletak di atas sebidang petak yang
sempit.. Fung-fungsi "tempat tinggal dasarnya terletak pada lantai
bawah: meliputi ruang tamu, ruang makan, dapur, kamar mandi kecil
dan kemungkinan sebuah ruang belajar.2.3.3 Permukiman1. Pengertian
PermukimanPermukiman adalah kawasan yang didominasi oleh lingkungan
yang dilengkapi dengan prasarana dan sarana lingkungan dan tempat
kerja yang memberikan pelayanan dan kesempatan kerja yang terbatas
untuk mendukung perikehidupan dan penghidupan, sehingga fungsinya
dapat berdaya guna dan berhasil guna. Permukiman ini dapat berupa
permukiman perkotaan maupun permukiman perdesaan (Kamus Tata Ruang
Tahun 1997). Permukiman adalah tempat atau daerah untuk bertempat
tinggal dan menetap (Kamus Tata Ruang 1997) Permukiman di dalam
kamus tata ruang terdiri dari tiga pengertian yaitu :a. Bagian dari
lingkungan hidup diluar kawasan lindung, baik yang berupa kawasan
perkotaan maupun kawasan perdesaan yang berfungsi sebagai
lingkungan tempat tinggal atau lingkungan hunian dan tempat
kegiatan yang mendukung kehidupan.b. Kawasan yang didomisili oleh
lingkungan hunian dengan fungsi utama sebagai tempat tinggal yang
dilengkapi dengan prasarana, sarana lingkungan dan tempat kerja
yang memberikan pelayanan dan kesempatan kerja terbatas untuk
mendukung perikehidupan dan penghidupan sehingga fungsi permukiman
tersebut dapat berdaya guna dan berhasil guna.c. Tempat atau daerah
untuk bertempat tinggal atau tempat untuk menetap.Permukiman adalah
suatau lingkungan hidup yang meliputi masalah lapangan kerja,
struktur perekonomian dan masalah kependudukan yang bukan saja
mencakup mengenai pemerataan dan penyebaran penduduk melainkan juga
menyangkut kualitas manusia yang diharapkan pada generasi
mendatang
2. Hubungan Permukiman dengan Rumah, Perumahan, dan
KawasanPermukiman merupakan suatu lingkungan hidup yang berada
diluar kawasan lindung baik yang berupa kawasan perkotaan maupun
perdesaan yang berfungsi sebagai lingkungan tempat tinggal serta
tempat kegiatan usaha dan kerja yang mendukung kehidupan dan
penghidupan. Hal inilah yang menjadikan pada tingkat primer
permukiman tempat tinggal. Pada tingkat lebih lanjut, permukiman
dapat diberi fungsi atau misi sebagai penyangga kawasan fungsional
serta kawasan produktif lainnya. Dalam Undang-undang Republik
Indonesia No.4 Tahun 1992 Tentang perumahan dan permukiman yang
dimaksud dengan:a. Rumah adalah bangunan yang berfungsi sebagai
tempat tinggal atau hunian dan sarana pembinaan keluarga.b.
Perumahan adalah kelompok rumah yang berfungsi sebagai lingkungan
tempat tinggal atau lingkungan hunian yang dilengkapi dengan
prasarana dan sarana lingkunganc. Permukiman adalah bagian dari
lingkungan hidup diluar kawasan lindung, baik yang berupa kawasan
perkotaan maupun perdcsaan yang berfungsi sebagai lingkungan tempat
tinggal atau lingkungan hunian dan tempat kegiatan yang mendukung
perikehidupan dan penghidupan.d. Satuan lingkungan permukiman
adalah kawasan perumahan dalam berbagai bentuk dan ukuran dengan
penataan tanah dan ruang, prasarana dan sarana lingkungan yang
terstruktur.
2.3.4 Kawasan1. Pengertian KawasanKawasan permukiman adalah
bagian dari lingkungan hidup di luar kawasan lindung, baik berupa
kawasan perkotaan maupun perdesaan, yang berfungsi sebagai
lingkungan tempat tinggal atau lingkungan hunian dan tempat
kegiatan yang mendukung perikehidupan dan penghidupan.2. Kawasan
permukimanMerupakan bagian dari lingkungan hidup di luar kawasan
lindung, baik berupa kawasan perkotaan maupun perdesaan, yang
berfungsi sebagai lingkungan tempat tinggal atau lingkungan
huniandan tempat kegiatan yang mendukung perikehidupan dan
penghidupan(Pasal 1 ayat 3 UU 1/2011 tentang Perumahan Dan Kawasan
Permukiman)
2.3.4 Peran Arsitek Dalam Bisnis PropertyPerusahaan pengembang
perumahan merupakan perusahaan yang membangun perumahan beserta
kelengkapan fasilitasnya pada sebidang lahan untuk kemudian dijual
kepada konsumen. Perusahaan ini juga melakukan pengelolaan terhadap
kawasan proyeknya. Dalam perusahaan ini arsitek berperan sangat
penting sebagai perencana keseluruhan kawasan. Posisi arsitek dalam
perusahaan berada di departemen perencanaan, tetapi tidak menutup
kemungkinan arsitek juga bisa berada di departemen lain, seperti
departemen marketing maupun departemen proyek. Tugas Arsitek dalam
Developer :a. Merencana suatu kawasan ( perumahan ) secara umum
beserta fasilitas penunjang lainnya.b. Pengawasan terhadap
pelaksanaan proyek dari tahap awal sampai akhir. - Arsitek dapat
bertindak sebagai marketing, dalam hal ini untuk mempresentasikan
produk perumahan kepada calon pembeli. c. Setelah berproses dalam
kariernya seorang arsitek juga dapat menduduki sebagai Project
Manager / General Manager yang bertugas sebagai team leader dalam
perusahaan developer. Selain itu juga bertanggung jawab terhadap
keseluruhan divisi divisi lain dalam perusahan developer tersebut.
Keahlian yang diperlukan seorang arsitek yang bekerja di perusahaan
Developer : Keahlian dalam mendesain suatu kawasan beserta
fasilitas penunjangnya. Selain itu juga harus memperhatikan
lingkungan binaan di sekitarnya. Keahlian dalam komunikasi dengan
calon pembeli. Ilmu ini diterapkan bagi arsitek yang bekerja pada
divisi marketing. Ini dikarenakan arsitek harus mempresentasikan
produknya kepada calon pembeli. Keahlian di bidang manajemen bagi
arsitek yang menempati posisi sebagai Project Manager / General
Manager. Ilmu ini perlu dikuasai dikarenakan dibutuhkannya keahlian
untuk mengatur keseluruhan divisi pada perusahaan Developer.
2.3.5 Karier Dalam Real EstatePekerjaan spesifik dalam lingkup
yang lebih luas dari Pengelolaan Real Estate secara umum terbagi
menjadi 3 yaitu:1. Site Management (Pengelolaan site)2. Property
Management (Pengelolaan properti)3. Real Estate Asset Management
(Pengelolaan aset Real Estate)
2.3.6 Penggolongan Jenis Property Menurut Pennggunaan dan
PemanfaatanMenurut penggunaan dan pemanfaatannya property dapat
digolongkan menjadi empat bagian yaitu: 1. HunianProperti hunian,
sesuai dengan namanya, adalah property yang digunakan sebagai
akomodasi tempat tinggal. Karena itu, property hunian meliputi
rumah tunggal, duplex, kondominum, apartemen, town house, dan
bangunan apartemen. Jika kita memiliki bangunan komersial tua yang
telah dimodifikasi untuk akomodasi tempat tinggal ( misalnya
apartemen di bekas bangunan pabrik) bangunan itu, dari sudut
pandang kita merupakan investasi property hunian.
2. Komersial Property komersial meliputi kantor, pusat
perbelanjaan, took eceran, bangunan bank, klinik, rumah duka,
restoran, kantor real estate, pegadaian, kedai kopi, tempat parker,
persemaian tanaman, toko roti, convenience store-toko yang memberi
kemudahan untuk memperoleh berbagai kebutuhan dengan buka hingga
larut malam atau 24 jam per-hari dan sebagainya. Jika kita menyewa
sebuah rumah dengan perjanjian sewa komersial untuk digunakan
sebagai kantor, rumah itu termasuk property komersial dari sudut
pandang kita.
3. IndustrialProperty industrial meliputi gudang, tempat
penyimpanan barang dalam jumlah besar, depot bahan bakar, pangkalan
bus, tempat pengrajin kayu, pengolahan limbah, pabrik, pembangkit
tenaga listrik, pusat distribusi, sentral telepon, dan
sebagainya.
4. KeramahtamahanTermasuk property kerahtamahan adalah hotel,
motel, hostel bagi turis beransel (backpacker), hostel yang
dikelola oleh pemudi Kristen (YWCA Young Womens Christian
Association), hostel bagi remaja, resor, dan spa.
2.3.7 Sudut Pandang PropertyDidalam Penilaian atau sudut pandang
Properti, Obyek Penilaian dibagi menjadi 4 jenis sebagai berikut.1.
Properti Riil (Real Property), adalah tanah (bumi) dan segala
pegembangan yang tertanam di bumi dan tidak dapat dipindahkan
(immobile)2. Properti Personal, adalah segala obyek (aset) yang
dapat dipindahkan (mobile).3. Bisnis, adalah aset keseluruhan yang
membentuk sebuah usaha (satu kesatuan).4. HKF, adalah segala hak
(mis yang dicatatkan dalam bentuk dokumen) yang menunjukkan
kepemilikan finansial.
BAB IIIPEMBAHASAN
4.1 Pengertian Real Estate1. Real estate dapat berbentuk fisik
tanah seperti struktur dan pengembangan lainnya yang melekat secara
permanen (Wurtzebach, 1991, p.7).2. Real estate adalah tanah dan
seluruh pengembangan di atasnya maupun pada tanah tersebut. Dimana
pengembangan diatasnya dapat berupa gedung, sedangkan pengembangan
pada tanah tersebut dapat berupa pembangunan jalan, tanah terbuka
(misalnya pembukaan hutan) dan selokan. Dengan demikian, real
estate dapat diartikan sebagai tanah dan semua pengembangan
terhadap tanah tersebut, baik yang ada di atas maupun pada tanah
tersebut. (Tosh, 1992, p.388).3. Dalam Asosiasi Ikatan Real Estate,
dijelaskan arti Real Estate yaitu yaitu tanah fisik dan segala
sesuatu yang melekat di atas tanah. Structures real estate bersifat
tidak bergerak dan berwujud. Pengertian hukum (Amerika) Real Estate
adalah semua benda yang termasuk di dalam dan di atas tanah yang
merupakan bagian alam dari tanah (misal: pohon dan mineral) dan
juga semua benda yang dibuat dan dibangun oleh manusia (misal:
bangunan, sumur dan jaringan pipa air bersih) dan sesuai pula
dengan pengertian inaedificatu solo, solo credit yang berarti apa
yang melekat pada tanah, termasuk bagian dari tanah (Hidayati &
Harjanto, 2003, p.8). 4. Real estate terdiri dari tanah ditambah
apa saja yang tumbuh di atas tanah, ditambah dengan segala sesuatu
yang secara permanen di atasnya (misalnya bangunan). (Wurtzebach,
1991, p.90). 5. Real Estate merupakan tanah dan semua kepunyaanya
atau hak yang terkandung dan apapun yang terbentuk atau diletakkan
diatasnya oleh kejadian alam atau buatan manusia ( Santoso).6. Real
Estate adalah suatu pendekatan dalam pembangunan yang melibatkan
berbagai unsure diantaranya swasta , lembaga keuangan, masyarakat,
maupun pemerintah. (Mutaqi)
Jadi berdasarkan pengertian dari para ahli tersebut dapat
disimpulkan bahwa Real Estate adalah sebuah istilah hukum yang
mencakup tanah bersama dengan apa pun yang tinggal tetap di atas
tanah tersebut, seperti bangunan. Lahan yasan sering dianggap
sinonim dengan real property, kontras dengan hak milik pribadi.
Namun, dalam penggunaan tekniknya, beberapa orang tetap memilih
pembedaan antara lahan yasan, menunjuk ke tanah dan benda di
atasnya, dengan real property, menunjuk ke hak pemilikan atas lahan
yasan.
4.2 Lingkup Real EstateSecara Umum Lingkup Real Estate dibagi
menjadi 3 kegiatan diantaranya:1. Bidang Usaha Investasia) Housing
Estate (Perumahan)b) Apartement Estate (Apartemen)c) Rental Office
(Perkantoran)d) Retail (Pertokoan)e) Recreation/Sport Parkf)
Industrial Estate (Kawasan Industri)g) Agriculture/Agrobusiness
Estate
2. Bidang Usaha Jasaa) Real Estate Brokerage (Perantaraan)b)
Real Estate Appraisal (Penilaianc) Property Managementd) Real
Estate Councelling (Konsultasi), Insurance (Asuransi), Real
EstateInvestment Syndicate, Auction (Pelelangan)e) Real Estate
Education (Pendidikan)
3. Bidang Usaha Pengembangana) Land Development (Pengembangan
Tanah)b) Building Development (Pengembangan Bangunan)
Dari beberapa lingkup diatas maka akan dijelaskan mengenai
lingkup Bidang Usaha dan Pengembangan yaitu Land Development
(pengembangan tanah) dan Building Development (pengembangan
bangunan). Rumah, perumahan, permukiman, dan kawasan merupakan
bagian dari bidang usaha pengembangan yang akan dibahas sebagai
berikut:4.2.1 Rumaha. Pengertian Rumah5. Dalam pengertian yang
luas, rumah bukan hanya sebuah bangunan (struktural), melainkan
juga tempat kediaman yang memenuhi syarat-syarat kehidupan yang
layak, dipandang dari berbagai segi kehidupan masyarakat. Rumah
dapat dimengerti sebagai tempat perlindungan, untuk menikmati
kehidupan, beristirahat dan bersuka ria bersama keluarga. Di dalam
rumah, penghuni memperoleh kesan pertama dari kehidupannya di dalam
dunia ini. Rumah harus menjamin kepentingan keluarga, yaitu untuk
tumbuh, memberi kemungkinan untuk hidup bergaul dengan tetangganya,
dan lebih dari itu, rumah harus memberi ketenangan, kesenangan,
kebahagiaan, dan kenyamanan pada segala peristiwa hidupnya.
(Frick,2006:1).6. Rumah merupakan sebuah bangunan, tempat manusia
tinggal dan melangsungkan kehidupannya. Disamping itu rumah juga
merupakan tempat berlangsungnya proses sosialisasi pada saat
seorang individu diperkenalkan kepada norma dan adat kebiasaan yang
berlaku di dalam suatu masyarakat.Jadi setiap perumahan memiliki
sistem nilai yang berlaku bagi warganya.Sistem nilai tersebut
berbeda antara satu perumahan dengan perumahan yang lain,
tergantung pada daerah ataupun keadaan masyarakat setempat.
(Sarwono dalam Budihardjo, 1998 : 148).7. Rumah adalah bangunan
yang berfungsi sebagai tempat tinggal atau hunian dan sarana
pembinaan keluarga. (UU No.4 Tahun 1992 tentang Perumahan dan
Permukiman).8. Rumah adalah bangunan untuk tempat tinggal (Kamus
Bahasa Indonesia, 1997).9. Dalam arti umum, rumah adalah bangunan
yang dijadikan tempat tinggal selama jangka waktu tertentu. Rumah
bisa menjadi tempat tinggal manusia maupun hewan, namun tempat
tinggal yang khusus bagi hewan biasa disebut sangkar, sarang, atau
kandang. Sedangkan dalam arti khusus, rumah mengacu pada
konsep-konsep sosial-kemasyarakatan yang terjalin di dalam bangunan
tempat tinggal, seperti keluarga, tempat bertumbuh, makan,
tidur,beraktivitas, dll. (Wikipedia, 2012).10. Rumah merupakan
suatu bangunan, tempat manusia tinggal dan melangsungkan
kehidupannya. Disamping itu rumah juga merupakan tempat
berlangsungnya proses sosialisasi pada saat seorang individu
diperkenalkan kepada norma dan adat kebiasaan yang berlaku di dalam
suatu masyarakat. Jadi setiap perumahan memiliki sistem nilai yang
berlaku bagi warganya. Sistem nilai tersebut berbeda antara satu
perumahan dengan perumahan yang lain, tergantung pada daerah
ataupun keadaan masyarakat setempat. (Sarwono dalam Budihardjo,
1998 : 148)
b. Jenis-jenis Rumah Secara umum jenis-jenis rumah dibagi
menjadi lima diantaranya adalah:1. Rumah komersial adalah rumah
yang diselenggarakan dengan tujuan mendapatkan keuntungan.2. Rumah
swadaya adalah rumah yang dibangun atas prakarsa dan upaya
masyarakat. 3. Rumah umum adalah rumah yang diselenggarakan untuk
memenuhi kebutuhan rumah bagi masyarakat berpenghasilan rendah. 4.
Rumah khusus adalah rumah yang diselenggarakan untuk memenuhi
kebutuhan khusus. 5. Rumah Negara adalah rumah yang dimiliki negara
dan berfungsi sebagai tempat tinggal atau hunian dan sarana
pembinaan keluarga serta penunjang pelaksanaan tugas pejabat
dan/atau pegawai negeri.
Sedangkan pada bidang usaha pengembangan real estate, rumah
diklasifikasikan oleh perancangnya. Jadi type rumah, spesifikasi,
dan harga jualnya ditentukan oleh pengelola real estate itu
sendiri.
4.2.2 Perumahana. Pengertian PerumahanFree standing homes (rumah
satuan) adalah single family homes yang paling banyak di Balikpapan
dan biasanya terdapat dalam suatu kawasan perumahan. Beberapa
pengertian perumahan, di antaranya yaitu:1. Berdasarkan Undang -
Undang No 4 Tahun 1992 tentang Perumahan dan Pemukiman, Perumahan
adalah kelompok rumah yang berfungsi sebagai lingkungan tempat
tinggal atau lingkungan hunian yang dilengkapi dengan prasarana dan
sarana lingkungan.2. Berdasarkan Petunjuk Perencanaan Kawasan
Perumahan Kota (Departemen Pekerjaan Umum, 1987), Lingkungan
perumahan adalah sekelompok rumah dengan prasarana dan fasilitas
lingkungannya.3. Perumahan adalah salah satu sarana human yang erat
kaitannya dengan tata cara kehidupan masyarakat Dengan demikian,
kawasan perumahan merupakan suatu lingkungan hunian yang bebas dari
gangguan-gangguan, seperti gangguan suara, kotoran udara, bau dan
lain-lain, dan harus aman serta nyaman. Oleh karena itu, dalam
kawasan perumahan harus disediakan sarana lain seperti taman serta
fasilitas umum dan fasilitas social lainnya.
b. Pembagian PerumahanPerumahan terbagi menjadi perumahan kelas
atas, kelas menengah, dan kelas bawah. Pengelompokan tersebut
berdasarkan Keputusan bersama Menteri Dalam Negeri, Menteri
Pekerjaan Umum dan Menteri Negara Perumahan Rakyat No. 648-384
Tahun 1992, No. 739/KPTS/1992, No. 09/KPTS/tentang Pedoman
Pembangunan Perumahan dan Pemukiman dengan Lingkungan Berimbang,
maka kriteria yang ditetapkan adalah: 1. Kapling rumah mewah dengan
luas tanah antara 600 - 2000 m2 dan/atau biaya pembangunan per m2
di atas harga satuan per m2 tertinggi untuk pembangunan perumahan
dinas pemerintah kelas A yang berlaku.2. Kapling rumah menengah
dengan luas tanah antara 200 - 600 m2 dan/atau biaya pembangunan
per m2 di atas harga satuan per m2 tertinggi untuk pembangunan
perumahan dinas pemerintah kelas C sampai kelas A yang berlaku.3
.Kapling rumah sederhana dengan luas antara 54 - 200 m2 dan biaya
pembangunan per m2 tertinggi untuk pembangunan perumahan dinas
pemerintah kelas C yang berlaku. Dalam membangun perumahan ada
konsep lain yang harus dipenuhi, yaitu:a) Pembangunan tipe rumah
menengah sebanyak 900 unit atau lebih misalnya, pada setiap lokasi
diwajibkan membangun 2 (dua) tipe rumah sederhana untuk setiap 1
(satu) tipe rumah menengah yang dapat dibangun di lokasi lain.b)
Pembangunan tipe rumah mewah lebih dari 100 unit atau lebih pada
satu lokasi diharuskan membangun 6 (enam) unit tipe rumah sederhana
untuk setiap 1 (satu) rumah mewah dan dianjurkan membangun 3 (tiga)
tipe rumah menengah yang dapat dibangun di lokasi lain.c)
Persyaratan Dasar Sesuai dengan Petunjuk Perencanaan Kawasan
Perumahan Kota (Departemen Pekerjaan Umum, 1987, p. 34), kawasan
perumahan harus memenuhi persyaratan-persyaratan sebagai berikut:
1) Aksesibilitas Yaitu kemungkinan pencapaian dan ke kawasan. Dalam
kenyataannya, aksesibilitas ini berwujud jalan dan transportasi.2)
KompatibilitasYaitu keseharian dan keterpaduan antar kawasan yang
menjadi lingkungannya.3) Fleksibelita Yaitu kemungkinan pertumbuhan
fisik/pemekaran kawasan perumahan dikaitkan dengan kondisi fisik
lingkungan dan keterpaduan prasarana.4) EkologiYaitu keterpaduan
antara tatanan kegiatan alam yang mewadahinya.
Persyaratan-persyaratan di atas berkaitan erat dengan tujuan
pembangunan perumahan, yaitu agar setiap orang dapat menempati
perumahan yang sehat, untuk mendukung kelangsungan dan peningkatan
kesejahteraan sosialnya.4.3.3 Permukiman1. Pengertian
PermukimanPemukiman sering disebut perumahan dan atau sebaliknya.
Pemukiman berasal dari kata housingdalam bahasa Inggris yang
artinya adalah perumahan dan kata humansettlementyang artinya
pemukiman. Perumahan memberikan kesan tentang rumah ataukumpulan
rumah beserta prasarana dan sarana ligkungannya.
Perumahanmenitiberatkan pada fisik atau benda mati, yaitu houses
dan landsettlement.
Sedangkanpemukimanmemberikankesantentangpemukimataukumpulanpemukim
beserta sikap dan perilakunya di dalam lingkungan, sehingga
pemukiman menitik beratkan pada sesuatu yang bukan bersifat fisik
atau benda mati yaitu manusia Dengan demikian perumahan dan
pemukiman merupakan dua hal yang tidak dapat dipisahkan dan sangat
erat hubungannya, pada hakekatnya saling melengkapi
2. Jenis-jenis PemukimanBerdasarkan sifatnya pemukiman dapat
dibedakan beberapa jenis antara lain:a. Pemukiman Permukiman
TradisionalPermukiman seperti ini biasa nya penduduk atau
masyarakatnya masih memegang teguh tradisi lama. Kepercayaan,
kabudayaan dan kebiasaan nenek moyangnya secara turun temurun
dianutnya secara kuat. Tidak mau menerima perubahan perubahan dari
luar walaupun dalam keadaan zaman telah berkembang dengan pesat.
Kebiasaan-kebiasaan hidup secara tradisional yang sulit untuk
diubah inilah yang akan membawa dampak terhadap kesehatn seperti
kebiasaan minum air tanpa dimasak terlebih dahulu, buang sampah dan
air limbah di sembarang tempat sehingga terdapat genangan kotor
yang mengakibatkan mudah berjangkitnya penyakit menular.b.
Permukiman DaruratJenis Permukiman ini biasanya bersifat sementara
(darurat) dan timbulnya Permukiman ini karena adanya bencana alam.
Untuk menyelamatkan penduduk dari bahaya banjir maka dibuatkan
Permukiman darurat pada daerahh/lokasi yang bebas dari banjir.
Mereka yang rumahnya terkena banjir untuk sementara ditampatkan
dipernkampungan ini untuk mendapatkan pertolongan baantuan dan
makanan pakaian dan obat obatan. Begitu pula ada bencana lainnya
seperti adanya gunung berapiyang meletus dan lain lain. Daerah
pemukiman ini bersifat darurat tidak terencana dan biasanya kurang
fasilitas sanitasi lingkungan sehingga kemungkina penjalaran
penyakit akan mudah terjadi.c. Permukiman Kumuh (Slum Area)Jenis
pemukiman ini biasanya timbul akibat adanya urbanisasi yaitu
perpindahan penduduk dari kampung (pedesaan) ke kota. Umumnya ingin
mencari kehidupan yang lebih baik, mereka bekerja di toko-toko, di
restoran-restoran, sebagai pelayan dan lain lain. sulitnya mencari
kerja di kota akibat sangat banyak pencari kerja, sedang tempat
bekerja terbatas, maka banyak diantara mereke manjadi orang
gelandangan, Di kota ummnya sulit mendapatkan tempat tinggal yang
layak hal ini karena tidak terjangkau oelh penghasilan (upah kerja)
yang mereka dapatkan setiap hari, akhirnya meraka membuat
gubuk-gubuk sementara (gubuk liar)d. Pemukiman TransmigrasiJenis
pemukiman semacam ini di rencanakan oleh pemerintah yaitu suatu
daerah pemukiman yang digunakan untuk tempat penampungan penduduk
yang dipindahkan (ditransmigrasikan) dari suatu daerah yang padat
penduduknya ke daerah yang jarng/kurang penduduknya tapi luas
daerahnya (untuk tanah garapan bertani bercocok tanam dan lain
lain) disamping itu jenis pemukiman merupakan tempat pemukiman bagi
orang -orang (penduduk) yang di transmigrasikan akibat di tempat
aslinya seiring dilanda banjir atau seirng mendapat gangguan dari
kegiatan gunung berapi. Ditempat ini meraka telah disediakan rumah,
dan tanah garapan untuk bertani (bercocok tanam) oleh pemerintah
dan diharapkan mereka nasibnya atau penghidupannya akan lebih baik
jika dibandingkan dengan kehidupan di daerah aslinyae. Permukiman
Untuk Kelompok-Kelompok KhususPermukiman seperti ini dibasanya
dibangun oleh pemerintah dan diperuntukkan bagi orang -orang atau
kelompok-kelompok orang yang sedang menjalankan tugas tertentu yang
telah dirancanakan . Penghuninya atau orang orang yang menempatinya
biasanya bertempat tinggal untuk sementara, selama yang
bersangkutan masih bisa menjalan kan tugas. setelah cukup selesai
maka mereka akan kembali ke tempat/daerah asal masing masing.
contohnya adalah Permukiman atlit (peserta olah raga pekan olahraga
nasional ) Permukiman orang -orang yang naik haji, Permukiman
pekerja (pekerja proyek besar, proyek pembangunan bendungan,
Permukiman perkemahan pramuka dan lain lainf. Permukiman Baru (real
estate)Pemukiman semacam ini drencanakan pemerintah dan bekerja
sama dengan pihak swasta. Pembangunan tempat pemukiman ini biasanya
dilokasi yang sesuai untuk suatu pemukiman (kawasan pemukiman).
ditempat ini biasanya keadaan kesehatan lingkunan cukup baik, ada
listrik, tersedianya sumber air bersih , baik berupa sumur pompa
tangan (sumur bor) atau pun air PAM/PDAM, sisetem pembuangan
kotoran dan iari kotornya direncanakan secara baik, begitu pula
cara pembuangan samphnya di koordinir dan diatur secara baik.
Selain itu ditempat ini biasanya dilengakapi dengan gedung-gedung
sekolah (SD, SMP, dll) yang dibangun dekat dengan tempat tempat
pelayanan masyarakat seperti poskesdes/puskesmas, pos keamanan
kantor pos, pasar dan lain lain.
3. Unsur-unsur Pemukiman1) Penduduk / Warga / Perkumpulan
Orang-orang atau manusiaOrang-orang yang berada di dalamnya terikat
oleh aturan-aturan yang berlaku dan saling berinteraksi satu sama
lain secara terus menerus / kontinyu. Suatu daerah tempat tinggal
biasanya dipimpin oleh seseorang2) RumahRumah adalah tempat
berlindung dari segala macam gangguan yang dapat diisi oleh
keluarga yang merupakan unsur terkecil dari masyarakat.3) Sarana
fisikSarana tersebut digunakan untuk mendukung aktivitas serta
kepentingan penduduk agar dapat terus berjalan dan hidup.4.2.4
Kawasan1. Pengertian KawasanKawasan permukiman adalah bagian dari
lingkungan hidup di luar kawasan lindung, baik berupa kawasan
perkotaan maupun perdesaan, yang berfungsi sebagai lingkungan
tempat tinggal atau lingkungan hunian dan tempat kegiatan yang
mendukung perikehidupan dan penghidupan.
2. Kawasan permukimanMerupakan bagian dari lingkungan hidup di
luar kawasan lindung, baik berupa kawasan perkotaan maupun
perdesaan, yang berfungsi sebagai lingkungan tempat tinggal atau
lingkungan huniandan tempat kegiatan yang mendukung perikehidupan
dan penghidupan(Pasal 1 ayat 3 UU 1/2011 tentang Perumahan Dan
Kawasan Permukiman)
4.2.5 Peran Arsitek Dalam Bisnis Property1. Arsitek Sebagai
Konsultan PerencanaBerdasarkan Kep. Dir. Jen Cipta Karya Dep. PU
no. 023/KPT S/CK/1992 yang disebut Perencana/Konsultan Perencana
adalah perorangan atau badan hukum yang melaksanakan tugas
konstruksi dalam bidang perencanaan karya bangunan atau perencanaan
lingkungan beserta kelengkapannya. Adapun tugas konsultan perencana
adalah :a. Membuat skema/konsep pemikiran awal (maksud &
tujuan).b. Membuat desain pra-rencana (situasi,denah, tampak &
potongan). Termasuk di dalamnya pekerjaan penyelidikan data
lapangan/kondisi tapak/lingkungan, menyusun usulan kerja (uraian
tentang persyaratan setempat).c. Membuat gambar pelaksanaan
lapangan, gambar detail dan bestek (uraian Rencana Kerja dan
Syarat).d. Mengikuti penjelasan gambar rencana dan bestek pekerjaan
(Aanwijsing).e. Mengikuti proses pelelangan pekerjaan (tender). f.
Melakukan pengawasan berkala (kesesuaian bestek pada pelaksanaan
pekerjaan di lapangan, dan kesesuaian dari sudut
arsitektur).Lingkup Pekerjaan Pokok Konsultan Perencana dan
Perancangan menurut Pedoman Hubungan Kerja Antara Arsitek dan
Pemberi Tugas Ikatan Arsitek Indonesia tahun 1991 :Tahap Konsepsi
PerancanganPemberi tugas diharapkan untukmemberikan informasi dan
data-data kepada arsitek tentang maksud dan tujuan proyek. Arsitek
akan mengolah data-data serta informasi yang diterimanya dan
menyusun suatu Program Rancangan yang akan digunakan sebagai dasar
perancangan setelah diperiksa dan disetujui oleh Pemberi
Tugas.Tahap Pra-perancanganTahap Penyusunan Pra-Rancangan ini
arsitek akan mencari konsepsi dasar desain/rancangan yang terbaik
yang mampu memenuhi persyaratan Program Rancangan. Pola dan bentuk
arsitektur bangunan diwujudkan dalam bentuk gambar dan nilai
fungsional dalam bentuk diagram-diagram. Informasi penggunaan bahan
dan sistem, biaya dan waktu pelaksanaan pembangunan disajikan dalam
bentuk laporan tertulis.Tahap Rancangan PelaksanaanSasaran
rancangan pelaksanaan adalah :a. Untuk memastikan dan menguraikan
ukuran serta wujud karakter proyek secara menyeluruh dan terpadu.b.
Untuk mematangkan konsepsi desain/rancangan secara keseluruhan,
terutama ditinjau dari keselarasan system yang terkandung di
dalamnya baik dari segi kelayakan dan fungsi, estetika dan ekonomi
bangunan. c. Sistem konstruksi/struktur bangunan dan instalasi
teknik mekanikal dan elektrikal dipertimbangkan kelayakan baik
secara tersendiri maupun secara menyeluruh.Arsitek akan menyajikan
Dokumen Pelaksanaan dalam bentuk gambar kerja dan tulisan
spesifikasi dan syarat-syarat teknik pembangunan yang jelas,
lengkap dan teratur.Tahap PelelanganSasaran pelelangan :Untuk
memperoleh penawaran biaya dan waktu pelaksanaan pembangunan yang
wajar dan memenuhi syarat sehingga pelaksanaan pembangunan dapat
dilakukan dengan baik.Tahap Pengawasan BerkalaSasaran pengawasan
berkala adalah :a. Untuk membantu pemberi tugas dalam merumuskan
kebijakan pada waktu pelaksanaan pembangunan, khususnya
masalah-masalah yang erat hubungannya dengan rancangan yang dibuat
oleh arsitek.b. Untuk membantu Pelaksana, Pengawasan terpadu yang
ditunjuk pemberi tugas khususnya dalam menghadapi masalah
pelaksanaan pembangunan yang erat hubungannya dengan rancangan yang
dibuat oleh arsitek.c. Untuk ikut memastikan bahwa pelaksanaan
pembangunan dilakukan sesuai dengan ketentuan kualitatif yang
terkandung dalam rancangan yang dibuat oleh arsitek.Posisi arsitek
di dalam suatu konsultan perencana adalah sebagai konseptor dasar
dari suatu proyek. Pada pelaksanaan proyek sendiri arsitek
bertindak sebagai team leader yang membawahi beberapa divisi dari
bidang keilmuan selain arsitektur. Misalnya membawahi bagian Sipil,
Mechanical Engineering, dll.Keahlian yang dibutuhkan arsitek dalam
suatu konsultan perencana adalah :a. Keahlian dalam manajemen
pribadi dikarenakan arsitek akan bertindak sebagai team leader
suatu proyek.b. Mengetahui tentang peraturan yang berlaku serta
melaksanakan kode etik dan kaidah tata laku profesi arsitek.c.
Mampu mengeksplorasi dan menampilkan ide-ide kreatif dalam hal
desain tanpa melupakan lingkungan binaan di sekitarnya.Tanggung
jawab seorang arsitek dalam Konsultan Perencana menurut Pedoman
Hubungan Kerja Antara Arsitek dan Pemberi Tugas Ikatan Arsitek
Indonesia tahun 1991 :a. Arsitek bertanggung jawab untuk kerugian
atas kesalahan yang dibuat oleh arsitek atau orang yang bekerja
kepadanya pada waktu pelaksanaan tugas.b. Arsitek tidak bertanggung
jawab atas hasil pekerjaan perancangan ataupun pengawasan yang
dilakukan oleh Ahli-ahli khusus lain.c. Tanggung jawab arsitek
untuk kesalahan kesalahan tidak dapat lebih besar dari jumlah
imbalan jasa yang harus diterima olah ahli untuk melaksanakan
tugasnya.d. Setelah tanggung jawab dari arsitek akan gugur dengan
sendirinya tiga tahun setelah tanggal penyelesaian bagian terakhir
dari penugasan.2. Arsitek Sebagai Konsultan PengawasKonsultan
Pengawasan adalah badan hukum/perusahaan yang bergerak dalam
pengawasan menyeluruhan dari awal sampai akhir pelaksanaan
pembangunan dan meliputi seluruh bidang-bidang keahlian yang
diperlukan. (Pedoman Hubungan Kerja Antara Arsitek dan Pemberi
Tugas Ikatan Arsitek Indonesia tahun 1991)Posisi arsitek dalam
Konsultan Pengawas mewakili pihak pemberi tugas dalam segala hal
yang menyangkut pengawasan dan pemanduan antara kesesuaian antara
gambar bestek, syarat teknis dalam pelaksanaan proyek. Arsitek juga
bertugas sesuai keahliannya mengawasi seluruh kegiatan konstruksi
mulai dari persiapan, penggunaan, mutu bahan/material, pelaksaan
pekerjaan, dan finishing hasil pekerjaan sebelum diserahkan kepada
pemberi tugas.Tugas Konsultan Pengawas menurut Pedoman Hubungan
Kerja Antara Arsitek dan Pemberi Tugas Ikatan Arsitek Indonesia
tahun 1991 (pasal 15) :A. Pengelolaan pengawasan mencakup :1.
Pengendalian umum atas pelaksanaan pekerjaan yang dilaksanakan oleh
pemborong. Pengelolaan di dalam organisasi pemborong bukan menjadi
tanggung jawab Pengawas. 2. Pengesahan Sub. Pemborong meliputi
penelitian kemampuan teknis keuangan maupun administrasi dari yang
bersangkutan. 3. Menetapkan, meyediakan dan mengkoordinir tenaga
ahli khusus meliputi bidang keahlian yang diperlukannya untuk
melaksanakan tugas pengawasan tersebut. 4. Meminta keputusan
arsitek perencana tentang hal-hal yang menyangkut estetika dan
perubahan-perubahan yang perlu dilakukan. 5. Meminta penjelasan
tentang hal-hal yang kurang jelas dalam rancangan kepada
perancang.B. Pengawasan Teknik :1. Melakukan pengawasan kualitas
atas bahan, tenaga, peralatan, hasil pekerjaan, serta waktu dan
cara pelaksanaan sesuai dengan perjanjian pemborongan.2. Melakukan
pengawasan kualitas atas bagian-bagian pekerjaan sesuai dengan
perjanjian pemborongan. Posisi arsitek dalam konsultan pengawasan
bertindak sebagai pimpinan pada pelaksanaan proyek di lapangan.
Arsitek bertanggung jawab penuh terhadap proses pelaksanaan proyek
dari tahap awal sampai akhir. Hak dan Wewenang Konsultan Pengawas
yang ditetapkan dalam Pedoman Hubungan Kerja Antara Arsitek dan
Pemberi Tugas Ikatan Arsitek Indonesia tahun 1991 : Segala bentuk
komunikasi antara Pemberi Tugas atau Perancang dengan pemborong
harus melalui Pengawas. Mengeluarkan perintah-perintah, teguran dan
peringatan kepada Pemborong. Menentukan Penilaian Mutu atas
bahan-bahan, tenaga, peralatan dan pekerjaan Pemborong.3. Arsitek
Dalam Perusahaan Pengembang Perumahan (Real Estate
Development)Perusahaan pengembang perumahan merupakan perusahaan
yang membangun perumahan beserta kelengkapan fasilitasnya pada
sebidang lahan untuk kemudian dijual kepada konsumen. Perusahaan
ini juga melakukan pengelolaan terhadap kawasan proyeknya. Dalam
perusahaan ini arsitek berperan sangat penting sebagai perencana
keseluruhan kawasan. Posisi arsitek dalam perusahaan berada di
departemen perencanaan, tetapi tidak menutup kemungkinan arsitek
juga bisa berada di departemen lain, seperti departemen marketing
maupun departemen proyek.Tugas Arsitek dalam Developer :
Merencanakan suatu kawasan ( perumahan ) secara umum beserta
fasilitas penunjang lainnya. Pengawasan terhadap pelaksanaan proyek
dari tahap awal sampai akhir. Arsitek dapat bertindak sebagai
marketing, dalam hal ini untuk mempresentasikan produk perumahan
kepada calon pembeli. Setelah berproses dalam kariernya seorang
arsitek juga dapat menduduki sebagai Project Manager / General
Manager yang bertugas sebagai team leader dalam perusahaan
developer. Selain itu juga bertanggung jawab terhadap keseluruhan
divisi divisi lain dalam perusahan developer tersebut.Keahlian yang
diperlukan seorang arsitek yang bekerja di perusahaan Developer :
Keahlian dalam mendesain suatu kawasan beserta fasilitas
penunjangnya. Selain itu juga harus memperhatikan lingkungan binaan
di sekitarnya. Keahlian dalam komunikasi dengan calon pembeli. Ilmu
ini diterapkan bagi arsitek yang bekerja pada divisi marketing. Ini
dikarenakan arsitek harus mempresentasikan produknya kepada calon
pembeli. Keahlian di bidang manajemen bagi arsitek yang menempati
posisi sebagai Project Manager / General Manager. Ilmu ini perlu
dikuasai dikarenakan dibutuhkannya keahlian untuk mengatur
keseluruhan divisi pada perusahaan Developer.
4.2.6 Karier Dalam Real EstatePengelolaan Real Estate adalah
pekerjaan yang memuat administrasi, operasi, pemasaran, dan
maintenis dari real estate untuk memenuhi tujuan owner dari real
estate tersebut. Pekerjaan dari manajemen real estate dapat
bermacam jenisnya, tergantung dari jabatan dan organisasi atau
perusahaannya, serta tipe real estate yang dikerjakan.Pekerjaan
spesifik dalam lingkup yang lebih luas dari Pengelolaan Real Estate
secara umum terbagi menjadi 3 yaitu:4. Site Management (Pengelolaan
site)5. Property Management (Pengelolaan properti)6. Real Estate
Asset Management (Pengelolaan aset Real Estate)1. Site Manager
(Pengelola Site)Pekerjaan ini dilakukan oleh Site Manager.
Kebanyakan site manager bekerja dalam lingkup property residensial
seperti apartemen atau kondominium. Jika seorang Site Manager juga
tinggal dalam properti yang ia tangani, maka ia juga disebut Tuan
Tanah. Dalam beberapa kasus, Site Manager bekerja sama dengan
Property Manager untuk mengawasi pekerja atau kontraktor dalam
membangun berbagai property.Site Manager akan selalu mengawasi
berjalannya suatu proyek. Tidak hanya mengawasi hal teknis pada
sebuah pembangunan seperti sistem mekanikal dan elektrikal, Site
Manager juga ikut memikirkan pengguna/calon pengguna dari properti
tersebut. Contohnya, seorang Site Manager dari sebuah properti
apartemen juga ikut serta dalam meeting/pertemuan dengan calon
penyewa apartemen, atau menagih pembayaran dari penyewa apartemen.
Skill komunikasi sangat diperlukan dalam bidang pekerjaan ini.2.
Property Management (Pengelolaan Properti)Secara harfiah Property
Management bisa diartikan Pengelola Properti. Properti yang
dikelola bisa bermacam-macam, mulai dari sebuah lahan kosong,
kos-kosan, komplek perumahan, apartemen, perkantoran, shopping
center, dst. Di Indonesia seringkali, seorang Property Manager (PM)
masih dianggap sebagai penagih uang sewa, manajer perbaikan
bangunan atau sekedar pencari penyewa untuk gedung yang
dikelolanya.Property Management yang ditangani oleh Property
Manager adalah orang yang menghubungkan antara pemilik properti
dengan atau properti, dengan asset manager dan pekerja dalam site.
Properti manager bertanggung jawab secara langsung mengenai aset
nyata (tangible) yaitu properti itu sendiri serta isi di dalamnya,
dan mengelola properti dengan selalu mengawasi kegiatan Site
Manager serta pekerja lain di dalamnya, atau bekerja secara terikat
dalam sebuah perusahaan kontraktor.3. Real Estate Asset Management
(Pengelolaan aset Real Estate)Real Estate Asset Management adalah
pengelola real estate yang bekerja memberikan saran / penasihat /
pemberi keputusan bagi Property Owner, atau investor. Lingkupnya
berada dalam bidang finansial, antara lain pada rencana pembelian
serta pembelian properti secara langsung, pengembangan properti,
dan juga mengelola keuangan real estate tersebut atas nama owner /
investor.Pekerjaan dalam lingkup ini fokus kepada strategi
finansial jangka panjang dan tidak secara terus menerus mengawasi
jalannya suatu proyek layaknya Site Manager atau Property Manager.
Banyak juga yang menganggap pengelolaan properti merupakan
permainan uang. Mengelola properti ditekankan pada hal investasi,
dan fokus pada aktivitas yang akan menambah nilai properti yang
dikelola tersebut.
4.2.7 Penggolongan Jenis Property Menurut Penggunaan dan
PemanfaatanAdapun penggolongan jenis property menurut penggunaan
dan pemanfaatannya adalah sebagai berikut:1. Residensial atau
tempat hunianYang dimaksud dengan bangunan residensial adalah
bangunan yang digunakan sebagai tempat tinggal atau hunian.
Bangunan yang termasuk tipe residensial ini adalah rumah atau
perumahan, rumah susun, apartemen, bangunan asrama
mahasiswa/pelajar, 2. Bangunan komersil atau tempat usahaBangunan
komersil adalah bangunan yang digunakan untuk keperluan komersil
atau bisnis. Yang termasuk bangunan komersil ini adalah gedung
perkantoran, pusat perbelanjaan, gedung pelayanan dan pusat
profesional seperti bangunan rumah sakit, hotel, motel, kondotel
dan superblock atau komplek bangunan yang digunakan untuk komersil
dan residensial. Pada umumnya gedung perkantoran dibangun di pusat
bisnis sehingga memudahkan pelaku bisnis dalam menjalankan
bisnisnya.3. Bangunan industri dan bangunan
penelitian-pengembanganBangunan untuk keperluan industri ini
seperti bangunan pabrik atau manufaktur, perakitan atau assembling.
Bangunan untuk penelitian dan pengembangan juga memiliki karakter
yang berbeda dengan bangunan lainnya. Seperti bangunan
Observatorium Bosscha yang berlokasi di Lembang, Jawa Barat.4.
Bangunan untuk Keperluan Pertanian, perkebunan, peternakan,
pertambangan, pengolahan kayu dan pergudanganBangunan untuk
keperluan ini memiliki ciri khusus seperti jika bangunan
dipergunakan untuk keperluan perkebunan maka bangunan itu dibangun
di lokasi yang bisa menunjang kegiatan usaha perkebunan. Begitu
juga bangunan untuk keperluan pengolahan kayu dan pergudangan yang
mempunyai ciri khas memiliki ruangan yang luas sebagai tempat
beraktifitas di dalamnya.5 Property untuk tujuan khususYang
termasuk dalam property dengan tujuan khusus ini adalah property
yang digunakan untuk memenuhi kebutuhan masyarakat yang bersifat
khusus, seperti tempat ibadah, sekolah, bandar udara, tempat
hiburan, bioskop, terminal bus, stasiun kereta api, lapangan golf,
ruang pertemuan, kebun binatang dan lain-lain. Property ini
memiliki disain khusus sesuai dengan kebutuhannya.5.2.5 Sudut
Pandang Property6 Properti Dilihat dari Sudut Pandang
PemerintahPemerintah berperan sebagai regulator dan mempuat
peraturan yang arif dan tegas untuk Negara, termasuk dalam hal
properti. Selain itu, pemerintah juga bertindak sebagai stimulator,
yaitu dengan mengalokasikan dana untuk pembangunan properti untuk
kesejahteraan masyarakat seperti rumah bersubsidi, rusunami (rumah
susun sederhana milik) serta sarana dan prasarana di
dalamnya.Pemerintah juga berperan dalam menjaga kestabilan moneter
khususnya tingkat suku bunga agar tidak melonjak sehingga tidak
banyak membebani owner / investor dalam hal kredit pinjaman. Hal
ini menjadi pengungkit (leverage) agar sektor properti maupun
sektor lain dapat berjalan dengan stabil.7 Properti Dilihat dari
Sudut Pandang KonsumenKonsumen adalah pangsa terbesar di dunia
properti. Biasanya para konsumen membeli properti bukan untuk
spekulasi, melainkan untuk tempat tinggal atau tempat usaha skala
kecil atau menengah. Menurut Survei dari Bank Indonesia, pada tahun
2008 ketika suku bunga 12% - 15%, konsumen yang menggunakan KPR
sebagai pembiayaan rumah mencapai 73,6%. Hal tersebut menunjukkan
bahwa tingkat suku bunga KPR yang tinggi saat itu menyebabkan
perbankan cukup selektif dalam memberikan KPR pada perorangan
dengan prosedur yang konservatif untuk melakukan assesment atau
penilaian atas kemampuan bayar konsumen. Karena hal tersebut,
konsumen juga berhati-hati dalam memanfaatkan KPR sehingga
mempertimbangkan apakah mereka dapat membayar kredit dengan suku
bunga yang tinggi. Untuk mengantisipasi konsumen yang tidak dapat
membayar, pihak perbankan bekerja sama dengan pengembang dan
membuat memorandum of understanding yaitu kesepakatan tentang buy
back guarantee, yakni pihak pengembang akan mengambil alih properti
apabila konsumen tidak mampu membayar. Kemudian properti tersebut
akan dijual kembali ke pasar, konsumen lain, atau investor.8
Properti Dilihat dari Sudut Pandang Pengembang (Developer)Setiap
pengembang (developer) harus memiliki kemampuan berpikir atau mind
set untuk melihat masa depan dengan visi yang jelas. Para developer
yang telah memulai penjualan cukup berhati-hati dalam melakukan
ekspansi dan pengembangan usaha. Rencana-rencana bisnis yang sudah
disusun kemmudian dievaluasi kembali dengan mempertimbangkan
kondisi-kondisi saat itu, karena adanya krisis keuangan dunia.
Prediksi dan asumsu untuk beberapa tahun ke depan juga dibuat guna
mengantisipasi hal-hal yang tidak diinginkan.Di sisi lain, pada
saat krisis, developer yang belum memulai pekerjaan konstruksi
berpikir ulang untuk melanjutkan proyek atau menundanya, meski
proses penjualan telah berjalan sampai tahap gambar proyek. Jika
dilanjutkan, spesifikasi properti (bahan-bahan material)
diturunkan, karena arus kas menjadi pertimbangan utama. Pada saat
krisis, kontraktor akan memberikan harga yang bersaing pada pegawai
yang dapat melalui masa-masa tersebut, pemasok material pun juga
bersedia memberikan hutang dalam jangka yang lebih panjang karena
permintaan yang melemah.Bagi developer yang sudah terlanjur berada
di tengah-tengah konstruksi hanya dapat memperlambat jalannya
pembangunan dengan mengatur ulang jadwal proyek dan memperpanjang
masa pembangunan.Jika developer berhenti dan menyerah, maka ia akan
kehilangan kredibilitas di mata konsumen, kontraktor, pemasok
material, lembaga keuangan, dan lembaga perbankan. Developer yang
berhasil melalui masa krisis akan memiliki kesempatan untuk
mendapatkan keuntungan yang lebih besar dengan memanfaatkan jeda
waktu antara pembangunan proyek dan penjualan / penyerahan properti
yang akan menjadi suplai uatama produk di pasar properti saat
pengembang yg lain masih belum memulai.
9 Properti Dilihat dari Sudut Pandang InvestorProperti adalah
investasi yang terbaik dari instrumen investasi lainnya. Karena
tidak ada yang dapat membendung pertumbuhan properti, bahkan
inflasi atau resensi tidak dapat menahannya.Para investor perlu
memanfaatkan krisis dengan bijaksana. Contohnya dengan mengumpulkan
investasi properti dengan harga murah dan tidak tamak sehingga
dapat menjadi pemenang saat keadaan kembali normal dan pasar
kembali optimal.Hal tersebut juga berlaku bagi para investor
individual dengan skala kecil yang menguasai properti seperti
rumah, kavling, ruko, atau kios di mall. Hilangnya peluan yang
terjadi selama krisis akan dibebankan pada harga properti di saat
kondisi kondusif sehingga terdapat kenaikan yang signifikan sebagai
akibat akumulasi kerugian dan biaya investasi sebagai beban bagi
end user (pengguna terakhir). Hal ini menyebabkan kenaikan harga
properti secara pasti melewati tingkat indlasi atau depresiasi
rupiah yang disebut sebagai capital gain.Investasi di sektor
properti tidak memerlukan pengetahuan yang rumit seperti insturem
investasi lainnya. Sejauh ini, dalam sejarah perkembangan properti
di Indonesia, belum pernah ada pengembang yang menawarkan penurunan
harga properti (dalam arti yang sesungguhnya). Bagi para investor,
apnduan berinvestasi di sektor properti tetap sama yaitu lokasi
tanah yang baik dan strategis, harga yang murah, sudah terbangun
atau pasti terbangun hingga selesai, dibangun oleh developer yang
kredibel dan memiliki komitmen juga kualitas yang sesuai. Tak kalah
penting yang perlu diperhatikan dalam berinvestasi properti adalah
properti tersebut harus bebas dari masalah dan sengketa hukum serta
tidak rawan banjir.
BAB IVPENUTUP
5.1 KesimpulanReal estate merupakan suatu ilmu yang menyangkut
property dalam bentuk fisik dengan berbagai manajemen yang
mengaturnya. Ilmu real estate pada masa kini telah mengalami
perkembangan yang signifikan. Dimana pada msa kini real estate
telah dijadikan suatu pekerjaan yang menjanjikan. Dalam bisnis real
estate terdapat beberapa katagori mulai dari yang bisnis real
estate yang kecil-kecilan hingga bisnis real estate komersial atau
besar-besaran. Segala jenis pengembangan real estate baik itu
pengembangan lahan dan pengembangan bangunan harus menggunakan
sistem manajemen dan operasional yang baik. Untuk itu dalam
menjalankan bisnis ini diperlukan beberapa bidang keahlian seperti
ilmu perancangan, ilmu manajemen bisnis, ilmu pemasaran, dan
ahli-ahli lainnya. Sebagai mahasiswa arsitektur, tentu saja banyak
manfaat yang didapatkan dari mempelajari ilmu real estate, dimana
kita sebagai mahasiswa dapat mengerti pemahaman dan hal-hal yang
termasuk didalam lingkup real estate, dan dapat membayangkan
sekaligus mempersiapkan diri untuk terjun didalam dunia real
estate.
5.2 SaranDemikian makalah yang dapat kami sajikan dalam makalah
pengertian real estate dan lingkupnya ini. Kami menyadari bahwa
makalah ini jauh dari kata sempurna. Kami membutuhkan kritik yang
membangun untuk melengkapi cara penuliasan makalah di kesempatan
berikutnya. Untuk itu kami sangat membutuhkan saran dari pada
pembaca untuk dapat memberikan masukan untuk makalah kami
kedepannya.
MAKALAH REAL ESTATE