Pengendalian pekerjaan konstruksi

Ir. Riad Horem Dipl HEUpdate : 23 Agustus 2007 untuk Manokwari

Departemen Pekerjaan UmumBadan Pembinaan Konstruksi dan Sumber Daya ManusiaPusat Pembinaan Usaha Kontruksi

Perubahan lingkup pekerjaan Perbedaan kondisi lapangan Kekurangan material yang

sesuai dengan spesifikasi teknis

Keterbatasan peralatan Kurang jelas atau kurang

lengkapnya gambar rencana dan/atau spesifikasi teknis.

Aspek Teknis/ Mutu Penundaan waktu

pelaksanaan pekerjaan Percepatan waktu

penyelesaian pekerjaan Keterlambatan waktu

penyelesaian pekerjaan

Aspek Waktu Penambahan biaya

pengadaan sumber daya proyek

Penambahan biaya atas hilangnya produktivitas

Penambahan biaya atas biaya overhead dan keuntungan.

Aspek Biaya

Masalah Lapangan

Asyiiik nih .. yee

Boss .. Mau diselesaikan atau … ?

P L A N

D O

C H E C K

Perencanaan

Imp

lem

en

tasi

Pengecekan

Imp

rovem

en

t

A C T

Pengendalian Dinamis

4 Tahapan Pengendalian

1 2 3 4

Survey Investigasi Survey Investigasi Disain Disain (Perencanaan)(Perencanaan)

PengadaPengadaan Lahanan Lahan

Pelaks Konstruksi Pelaks Konstruksi (Jasa (Jasa Pemborongan)Pemborongan)

Operasi & Operasi & PemeliharaPemelihara

anan

SID (Perencanaan)

Persiapan Pengadaan

1

Pemilihan Penyedia Jasa

2

Penyusunan Dok Kontrak P’tanganan Kontrak

3

P’siapan Pelaks

Kontrak Pelaksanaan Kontrak

Serah Terima

Pekerjaan E’luasi Prod K’sultan/ Disain Pemanfaata

n Produk

Pra Pra KontraKontrakk

P’tanganP’tanganan an KontrakKontrak

Pasca Pasca P’tanganP’tanganan an KontrakKontrak

1

Risalah Pengadaan Lahan

Pengamanan Aset

Pengadaan Lahan

2 3 4 5 6 7 8

Pelepasan, Penyerahan dan Permohonan Hak atas Tanah

Pelaksanaan Pemberian Ganti Rugi

Keberatan atas Keputusan Panitia

Pelaksanaan Pengadaan Tanah

Permohonan Pengadaan Tanah

Penetapan Lokasi Pembangunan

Pelaksanaan Konstruksi(Jasa Pemborongan)

1 2 3

Persiapan Pengadaan

Pemilihan Penyedia Jasa

Penyusunan Dok Kontrak P’tanganan Kontrak

P’siapan Pelaks

Kontrak Pelaksanaan Kontrak

Serah Terima

Pekerjaan Laporan Hasil Penilaian Pelaks

Program Mutu

Pra Pra KontraKontrakk

P’tanganP’tanganan an KontrakKontrak

Pasca Pasca P’tanganan P’tanganan

KontrakKontrak

Program O & P

K’sediaan Prkt/ S’daya O&P

Perencanaan O & P

Pelaksanaan O & P

Kegagalan Bangunan

Output/ Keluaran

Output/ Manfaat

Penyerahan

Proyek Selesai

1

Penyiapan perangkat O & P

Operasi & Pemeliharaan

2 3 4 5 6 7 8 9

Kontrak Konstruksi

Perjanjian tertulis

Mengikat antara dua pihak (Hukum) Pemberi kerja (owner)/ pengguna jasa Penerima kerja (pemborong)/ penyedia jasa

Untuk satu pekerjaan dengan harga, waktu dan persyaratan tertentu yang telah disepakati bersama

Kontrak kerja konstruksi adalah keseluruhan dokumen yang mengatur hubungan hukum antara pengguna jasa dan penyedia jasa dalam penyelenggaraan pekerjaan konstruksi;

Isi Dokumen Kontrak

Surat Perjanjian

Surat Penawaran berikut daftar kuantitas dan harga

Amandemen kontrak

Syarat khusus kontrak

Syarat umum kontrak

Spesifikasi khusus

Spesifikasi Umum

Gambar-gambar rencana

Dokumen lain, seperti jaminan, SPPBJ, BA hasil pelelangan, BA hasil penjelasan

Lumpsum Contract

Kontrak harga tetap

BOQ (volume) diberikan, tidak berubah sampai akhir kontrak, kontraktor harus check kembali, salah hitung resiko kontraktor

Pembayaran berdasarkan prosentase

Unitprice Contract

Kontrak dengan harga berubah

BOQ (volume) diberikan untuk penawaran dan di-update selama pelaksanaan

Pembayaran berdasarkan volume

Surat Perintah Mulai Kerja(SPMK)

Surat perintah untuk memulai pelaksanaan pekerjaan yang ditandatangani pengguna jasa (satker)

Selambat – lambatnya 14 hari sejak penanda tanganan kontrak

Didalam SPMK dicantumkan paling lambat dimulainya pelaksanaan pekerjaan

Pada kontrak sederhana , mulai pelaksanaan pekerjaan dapat disamakan dengan tanggal kontrak atau tanggal SPMK

Rapat Persiapan Lapangan

Merupakan pertemuan awal antara pengguna jasa dengan penyedia jasa, selambat – lambatnya 7 hari sejak penertbitan SPMK

Membahas dan merumuskan persiapan pelaksanaan kontrak, mencakup :

Organisasi kerja

Tata cara pengaturan pelaksanaan pekerjaan

Jadwal pelaksanaan pekerjaan

Jadwal pengadaan, mobilisasi peralatan, dan personil

Penyusunan rencana dan pelaksanaan pemeriksaan lapangan

Pendekatan kepada masyarakat dan pemda setempat mengenai rencana kerja

Penyusunan program mutu proyek

(PCM)

Program Mutu

Penyedia jasa harus menyusun program mutu dan disetujui pengguna jasa dalam rapat persiapan pelaksanaan

Program Mutu :

Informasi pengadaan

Organisasi proyek, penyedia dan pengguna jasa

Jadwal pelaksanaan

Prosedur pelaksanaan pekerjaan dan pengendalian proses pekerjaan

Prosedur instruksi kerja

Prosedut Pengujian & Testing

Pelaksana kerja

Pemeriksaan Bersama

Dilakukan pada awal pelaksanaan kontrak

Dilaksanakan oleh panitia/ pejabat peneliti pelaksanaan kontrak/ Tim Mutal Check/ Personal Inti Satker/ dengan konsultan pengawas (bila ada) dan kontraktor untuk :

Peninjauan dan penyempurnaan gambar kerja serta volume pekerjaan sesuai dengan kondisi lapangan

Penyusunan kontrak change order, serta amandemen kontrak bila diperlukan

Dilaksanakan penyerahan lapangan

Tinjauan Disain

Didalam dokumen harus diyakinkan bahwa disain telah mencakup semua persyaratan produk atau spesifikasi teknis dan proses pelaksanaan pekerjaan

Disain sesuai kemampuan proses (biaya dan waktu) dalam arti lingkup kegiatan yang akan dilaksanakan masih dalam batas kemampuan anggaran biaya yang wajar serta ketersediaan waktu yang memadai

Disain memenuhi persyaratan fungsional dan operasional yang berarti dapat dilaksanakannya dan menjamin produk yang dihasilkan dapat difungsikan dan dioperasionalkan

Perubahan disain harus mendapat persetujuan dari pejabat yang berwenang sesuai dengan tingkat perubahan dan kewenangannya

Buku Harian

Penyedia jasa wajib membuat buku harian sebagai bahan laporan harian pekerjaan berupa rencana dan realisasi pekerjaan. Buku Harian harus disetujui oleh Direksi pekerjaan dan Konsultan Pengawas (bila ada)

Laporan Harian berisi :

Kuantitas dan macam bahan yang ada

Penempatan tenaga kerjaJumlah, jenis, dan kondisi peralatan

Keadaan cuaca

Catatan lain yang berkaitan dengan pelaksanaan

Laporan Mingguan merupakan rangkuman laporan harian dan berisi kemajuan fisik pekerjaan dalam priode satu minggu beserta hal hal yang perlu disampaikan.

Laporan bulanan merupakan rangkuman laporan mingguan dalam priode satu bulan

Bobot

( % ) 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12

100

1 Pek. Persiapan 2.100.000 4,57 1,14 1,14 1,14 1,14

88

2 Pek. Pondasi 4.900.000 10,67 2,67 2,67 2,67 2,67

77

3 Pek. Dinding dll 7.903.000 17,21 2,87 2,87 2,87 2,87 2,87 2,87

66

4 Pek. Kusen dan pintu 7.610.000 16,57 3,31 3,31 3,31 3,31 3,31

55

5 Pek. Atap 6.903.000 15,03 3,01 3,01 3,01 3,01 3,01

44

6 Pek. Lantai, Plafon 5.515.000 12,01 2,40 2,40 2,40 2,40 2,40

33

7 Pek. Pengecatan 4.530.000 9,86 1,64 1,64 1,64 1,64 1,64 1,64

22

8 Pek. Instalasi 2.310.000 5,03 0,63 0,63 0,63 0,63 0,63 0,63 0,63 0,63

11

9 Pek. Lain Lain 4.150.000 9,04 0,90 0,90 0,90 0,90 0,90 0,90 0,90 0,90 0,90 0,90

0

Jumlah 45.921.000 1,14 3,81 3,81 6,68 8,85 6,18 7,09 10,09 10,72 8,59 8,59 8,59 5,58 5,58 3,18 1,53

Akumulatif 1,14 4,95 8,77 15,44 24,29 30,48 37,56 47,66 58,38 66,96 75,55 84,13 89,71 95,29 98,47 100,00

JADUAL PELAKSANAAN

Proyek : Pembangunan Rumah Tinggal

No Uraian Pekerjaan NK

Bulan ke - 1 Bulan ke - 2 Bulan ke - 4Bulan ke - 3

100,00

Penyedia Jasa/ Kontraktor :Nama :Perusahaan :Tanda Tangan

Pengguna Jasa/ Pengawas :Nama :Perusahaan :Tanda Tangan

Nama Pekerjaan : ……………………………..No & Tgl Kontrak

S-Curve

Kontrak Kritis

Dalam priode I (rencana fisik 0-70%)

Realisasi fisik terlambat >15 %

Dalam priode II (rencana fisik 70-100%)

Realisasi fisik terlambat > 10%

Show Cause Meeting

Penyelesaian Kontrak Kritis Bila dinyatakan kritis harus segera menerbitkan surat

peringatan kepada penyedia jasa

Selanjutnya menyelenggarakan SCM antara Pengguna antara Pengguna Jasa dan Penyedia Jasa (uji coba I)Jasa dan Penyedia Jasa (uji coba I)

Bila uji coba I gagal, maka ditingkatkan dng SCM tingkat atasan langsung dengan uji coba II

Bila uji coba II gagal, maka ditingkatkan ke Atasan (Eselon I) dan dilakukan uji coba III

Bila uji coba III gagal, maka pengguna jasa dapat menyelesaikan melalui kesepakatan tiga pihak atau memutus kontrak secara sepihak

Three Parties Agreement

Penyelesaian Kontrak Kritis Pengguna jasa dpt menetapkan pihak III yg akan

menyelesaikan sisa pekerjaan atau atas usulan penyedia jasa

Perubahan Kegiatan

Bila terjadi perbedaan antara kondisi lapangan dengan dokumen kontrak, maka dapat dilakukan perubahan kontrak :

Menambah/ mengurangi volume pekerjaan

Menambah/ mengurangi jenis pekerjaan

Mengubah spec sesuai lapangan

Pekerjaan tambah tidak boleh melebihi 10 % dari kontrak awal, dengan perintah perubahan secara tertulis dari Penyedia Jasa.

Variation & Change Order

Variation Order/ pekerjaan tambah kurangChange Order/ pekerjaan perubahan atau penggantian

Perubahan gambar atau spesifikasi Perintah tertulis dari bowheer / pemilik / pengguna jasa Berdampak terhadap harga kontrak dan waktu

pelaksanaan Ketersediaan dana

Eskalasi

Kontrak > 12 bulan

Berlaku untuk seluruh kegiatan mata pembayaran, tidak termasuk keuntungan dan overhead

Diberlakukan dengan jadwal pelaksanaan kontrak atau adendum (on schedule)

Untuk pekerjaan yang terlambat menggunakan indeks jadwal kontrak awal

Klaim

Tuntutan perubahan biaya dan waktu yang diajukan kontraktor akibat hal teknis atau non teknis

Dibutuhkan data :

Jadwal Pelaksanaan Master/ Revisi Schedule dan Realisasi Kemajuan Fisik

Shop Drawing, Constr Drawing, Asbuilt drawing

Mutual Check

Surat perintah tertulis dari owner / pengguna jasa

Laporan Harian Mingguan Bulanan Foto Pelaks.

Risalah Rapat

Laporan Inspeksi Bersama

Force majeure

Kejadian diluar kemampuan kontraktor dan pemilik proyek, yang dapat mempengaruhi biaya, waktu (kejadian alam, huru hara, kebijakan pemerintah/ moneter)

Penyedia jasa memberitahu dalam waktu 14 hari terjadinya keadaan kahar dengan menyertakan pernyataan kahar dari instansi yang berwenang

Penghentian & Pemutusan Kontrak

Penghentian Kontrak

Pekerjaan selesai

Terjadi hal hal yang diluar kekuasaan kedua belah pihak

Pemutusan Kontrak/ Termination

Penyedia jasa cidra janji

Terbukti KKN

Sanksi : Pencairan Jaminan pelaksanaan, sisa jaminan UMK, dan masuk daftar hitam

Perpanjangan Waktu

Disebabkan :

pekerjaan tambah

perubahan desain

keterlambatan oleh pengguna jasa

masalah diluar kendali penyedia jasa keadaan kahar

Sub Kontrak

Bagian pekerjaan yang dapat di sub kontrakan : Nilai kontrak >25M diwajibkan

Bukan pekerjaan utama

Persetujuan pengguna jasa

Dituangkan dalam kontrak utama

Dispute/ Perselisihan

Penyelesaian perselisihan lebih lanjut diatur dlm syarat-syarat khusus kontrak

Pengadilan (court)

Di luar pengadilan :

amicable settlement / negotiationamicable settlement / negotiation

conciliation (konsiliasi)conciliation (konsiliasi)

mediation (mediasi)mediation (mediasi)

arbitration (BANI)arbitration (BANI)

Pembiayaan ditanggung kedua belah pihakPembiayaan ditanggung kedua belah pihak

Serah Terima Pekerjaan

Fisik 100% (permintaan tertulis dari penyedia jasa kepada pengguna jasa). Pengguna jasa menerima seluruh hasil (PHO) setelah dilakukan penilaian

Fisik 100% dibayar 95%, sedangkan 5% (retensi selama masa pemeliharaan). Atau dibayar 100% dengan jaminan bank 5%

Penyedia jasa wajib memelihara hasil pekerjaan selama masa pemeliharaan. Setelah masa pemeliharaan berakhir dilaksanakan penyerahan akhir (permintaan tertulis). Pengguna jasa wajib menerima penyerahan akhir (FHO) setelah dilakukan penilaian

Bila penyedia jasa tidak melaksanakan kewajiban, maka retensi bisa dipergunakan utk biaya perbaikan atau mencairkan jaminan bank

As built drawing dan hasil pelaksanaan program mutu dan hasil pelaksanaan program mutu diserahkan pada saat PHO diserahkan pada saat PHO

Trik Menghindari Masalah 1/2

Proses Pelelangan

Mengerti, memahami dan menguasai isi dokumen pelelangan

Setiap ketidakjelasan dan atau ketidak konsistenan harus diklarifikasi secara tertulis

Mengetahui apakah pengawasan dilakukan melalui konsultan atau tidak

Trik Menghindari Masalah 2/2

Proses Pelaksanaan

Identifikasi setiap ketidakjelasan dan atau ketidakkonsistenan dan atau kesalahan perhitungan

Pelajari dan review seluruh dokumen

Identifikasi dan catat penyimpangan volume serta resiko biayanya

File data laporan, hasil rapat, perintah tertulis dan lain lain dengan baik

Lakukan pengendalian pelaksanaan sesuai dengan targetMenjaga hubungan baik

Perselihan/ Kasus 1/3

Pekerjaan Bendung (sebagian)

Kontrak Unit Price Rp 20 M (APBN)

Pelaksanaan 210 HK Masa Pemeliharaan 60 HK

Akibat MC Pek Galian Tanah dari 500.000 m3 (awal) menjadi 700.000 m3 (akhir)

Harga satuan Rp 20.000/ m3 (awal)

Usulan adendum 200.000 m3 x Rp 20.000 = Rp 4 M melebih 10% dari Nilai Kontrak Awal

Maka diajukan usulan PL sebesar Rp 2 M

Ada penolakan .. Kenapa ?

Perselihan/ Kasus 2/3

Pelaksanaan Galian Sudetan Kr Baro 1500 m

Pelaksanaan pada daerah air pasang cukup tinggi

1000 m telah selesai dikerjakan

500 m lagi dalam tahap pelaksanaan. Akibat tekanan air pasang 400 m jebol. Kontraktor merapikannya. Pekerjaan selesai dan berfungsi. Dilakukan PHO

Pekerjaan tidak diakui. Dan oleh Pemeriksa diminta mengembalikan ke kas negara

Bagaimana ….. ?

Perselihan/ Kasus 3/3

Kontraktor PT Angin Ribut terlambat menyelesaikan pekerjaan pembuatan Box Culvert

Alasannya keadaan tanah dasar terdiri dari lapisan gambut sehingga perlu waktu dan tambahan biaya, yaitu selama 2 bulan dan item baru galian gambut yang membutuhkan tambahan volume timbunan Rp 500 juta

Kontrak Rp 2 M (Lumpsum)

Ditolak

Bagaimana ….. ?

www.jasakonstruksi.netwww.lpjk.orgMasalah teknologi : [email protected]

PPUK DEP PU Jl. Patimura No.20 Keb Baru Telp. (021)7395360,

Riad Horem0811 17

8599