pengantar ilmu hukum property.docx

ISYU HUKUM DALAM PEMBANGUNAN (RA 092335)

Suci Ramadhani3212208012

REAL ESTATE ARSITEKTURFAKULTAS TEKNIK SIPIL DAN PERENCANAANINSTITUT TEKNOLOGI SEPULUH NOVEMBER SURABAYA2012

PRINSIP DASAR HUKUM PROPERTIProperti secara umum didefinisikan sebagai harta berupa tanah dan bangunan serta sarana dan prasarana yang merupakan bagian yang tidak terpisahkan dari tanah dan atau bangunan yang dimaksudkan (KBBI). Dalam konsep penilaian sendiri yang dimaksud dengan properti adalah konsep hukum yang mencakup kepentingan, hak dan manfaat yang berkaitan dengan suatu kepemilikan, yang memberikan hak kepada pemilik untuk suatu kepentingan tertentu (spesific interest) atau sejumlah kepentingan atas apa yang dimilikinya (KPUP Standar Penilaian Indonesia hal.1). Berdasarkan penjelasan tersebut pada umumnya properti didefinisikan sebagai harta berupa tanah dan bangunan, sedangkan jika kita lihat lebih lanjut dari sudut pandang penilaian, properti sebenarnya bukan hanya harta berupa tanah dan bangunan saja, akan tetapi juga didalamnya terdapat aspek legal, hak, dan manfaat yang muncul atas kepemilikan terhadap tanah dan bangunan itu sendiri.Akhir-akhir ini perekonomian Indonesia semakin kuat dan berkembang ke arah yang positif, sehingga mendorong investasi khususnya dalam bidang properti semakin meningkat dari tahun ke tahun. Hal tersebut didukung oleh pernyataan dari REI (Real Estate Indonesia) yang menyatakan bahwa pertumbuhan sektor properti di Indonesia tahun 2011 meningkat melebihi target semula yaitu 15% dari tahun 2010 (koran-jakarta.com). Adanya tren kenaikan dalam bisnis properti yang cukup signifikan tersebut, perlu dikaji lebih dalam. Properti (dalam hal ini tanah) merupakan barang yang memiliki suplai terbatas sedangkan permintaan terhadap properti sendiri semakin meningkat, hal tersebut menjadikan bisnis properti rawan terjadi pelanggaran karena dianggap sangat menguntungkan. Oleh karena itu peranan hukum sangat penting dalam mengatur dan membatasi bisnis properti khususnya yang berkaitan dengan aspek legal properti yang mengatur hak-hak terhadap properti. Kepemilikan properti sendiri diatur dalam undang-undang, dimana dalam pasal 16 ayat 1 Undang-undang no.5 tahun 1960 disebutkan bahwa hak atas tanah terbagi menjadi : a. Hak milik b. Hak guna usaha c. Hak guna bangunan d. Hak pakai e. Hak sewa f. Hak membuka tanah g. Hak memungut hasil hutan h. Hak-hak lain yang tidak termasuk dalam hak-hak tersebut diatas yang akan ditetapkan dengan undang-undang serta hak-hak yang sifatnya sementara.

6 LINGKUP KAJIAN HUKUM BISNIS PROPERTIBila diliat aspek hukumnya, maka dalam lingkungan bisnis properti akan melingkupi sekurang-kurangnya 6 lingkup kajian hukum, yaitu: 1. hukum pertanahan/agraria2. hukum administrasi (masalah perizinan)3. hukum bangunan/konstruksi4. hukum perpajakan5. hukum perlindungan konsumen6. hukum perjanjianDi Indonesia, prinsip-prinsip dasar dan ketentuan utama hukum tanah dapat ditemukan dalam Undang Undang Nomor 5 Tahun 1960. Hukum ini menerapkan kebijakan dasar pertanahan nasional sebagaimana tercantum dalam pasal 33 (3) Undang Undang Dasar (UUD) 1945, yang mengatur bahwa tanah, air dan sumber daya alam yang terkandung didalamnya dikendalikan oleh negara dan dipergunakan untuk rakyat. Menurut hukum, tanah hanya boleh dimiliki oleh warga negara Indonesia. Oleh karena itu, orang asing pada umumnya dilarang untuk memiliki hak atas tanah sendiri. Selama bulan-bulan pertama di tahun 2010, beberapa diskusi menjanjikan terlihat mengarah kepada pemberian hak-hak tertentu kepada warga negara asing untuk memiliki properti langsung dibawah nama mereka sendiri. Sayangnya, tidak ada perubahan yang benar-benar dibuat dan mengabaikan kebutuhan orang asing untuk memegang hak atas tanah atas nama sendiri telah menyebabkan keengganan lanjut menuju investasi, sehingga menghambat investasi secara keseluruhan. Selama dekade terakhir, semakin banyak negara di Asia dan Timur Tengah telah membentuk undang-undang kepemilikan hak atas tanah yang lebih menarik bagi investor. Pemberian hak tanah kepada warga negara asing juga akan terlihat sebagai pembuka bahwa Indonesia peka terhadap kebutuhan pribadi dan perusahaan.

ASPEK LEGAL DALAM HUBUNGAN DENGAN LINGKUNGANKORIDOR HUKUM PROPERTIKonstitusi Negara Republik Indonesia secara impilisit mengarah pada kesejahteraan suatu negara (Walfare State). Arah kesejahteraan yang dimaksud implisit tersebut dapat kita temukan pada ketentuan Pasal 33 dan Pasal 34 UUD 1945, dimana ketentuan kedua Pasal ini melekat suatu pemahaman ideologi tentang politik dan ekonomi Indonesia, yang di dalamnya memuat ketentuan tentang hak penguasaan negara. Melalui hak penguasaan negara ini, dimaknai negara dapat mengusahakan kesejahteraan bagi rakyatnya terlebih dalam memenuhi berbagai kebutuhan dasar, antara lain sosial dan ekonomi. Disisi lain/dari sudut pandang Hukum Administrasi Negara, dimaknai bahwa negara dengan berbagai alat yang dimilikinya akan mengimplementasikan tujuannya guna dapat menciptakan kesejahteraan bagi rakyatnya.Hal ini sejalan dengan apa yang diutarakan oleh Spicker, bahwa kesejahteraan dalam konsep negara menunjuk pada sebuah model ideal pembangunan yang difokuskan pada peningkatan kesejahteraan melalui pemberian peran yang lebih penting kepada negara dalam menjalankan pelayanan sosial secara universal dan komprehensif kepada warganya. Spicker (1995:82). Manusia sebagai penyandang hak dan kewajiban dalam ilmu hukum disebut subyek hukum. Oleh sebab itu masyarakat/setiap warga negara dalam konteks kenegaraan berhak memperoleh pemenuhan atas kebutuhan hidup yang mendasar, khususnya dibidang sosial dan ekonomi. Adapun kebutuhan dimaksud diantaranya; makanan, pakaian, tempat berlindung, pendidikan, dan kesehatan, dimana dalam konteks hukum properti adalah aturan-aturan yang mengatur kebutuhan mendapatkan tempat tinggal dan lingkungan hidup yang sehat.Hak ini secara tegas diakui dan diatur dalam Undang-Undang Dasar 1945 bahwa setiap warga negara berhak mendapatkan lingkungan hidup yang baik dan untuk lebih jelasnya dapat dilihat dan dibaca pada ketentuan Pasal 28H ayat (1) UUD 1945 (Amandemen ke II) yang secara eksplisit menyatakan; Setiap orang berhak hidup sejahtera lahir dan batin, bertempat tinggal dan mendapatkan Lingkungan Hidup yang baik dan sehat serta berhak memperoleh pelayanan kesehatan.Selanjutnya, dalam Konsiderans Undang Undang Nomor 4 tahun 1982 tentang Ketentuan Pokok Pengelolaan Lingkungan Hidup (Lembaran Negara Tahun 1982 Nomor 12, Tambahan Lembaran Negara Nomor 3215), dipertimbangkan bahwa; salah satu pemikiran mendasar UU ini diundangkan adalah untuk mencapai tujuan pembangunanberkelanjutan yang berwawasan lingkungan hidup. Lalu apa itu lingkungan hidup ? Definisi Lingkungan Hidup sebagaimana diatur pada ketentuan Pasal 1 ayat (1) UU No. 23 tahun 1997 tentang Pengelolaan Lingkungan Hidup adalah : Kesatuan Ruang dengan semua benda, daya, keadaan, dan mahluk hidup, termasuk manusia dan perilakunya yangmempengaruhi kelangsungan perikehidupan dan kesejahteraan manusia serta mahluk hidup lain. Apabila direkonstruksikan maka akan tampak seperti pada gambar dibawah ini :

Oleh karena yang berhubungan langsung dengan lingkungan hidup itu sendiri terdapat berbagai unsur yang satu sama lain saling dapat mempengaruhinya, maka lingkungan hidup penting untuk dikelola. Tujuannya adalah melalui adanya suatu upaya terpadu diupayakan pemeliharaan suatu fungsi lingkungan hidup. Terpeliharanya fungsi lingkungan hidup sudah barang tentu merupakan pengaruh atau bagaimana stabilitas ekosistem yang terjadi atau meliputinya.Makna penting adanya stabilitas ekosistem menuju terpeliharanya suatu fungsi lingkungan hidup sesungguhnya secara gamblang telah diutarakan pada definisi dari pengelolaan lingkungan hidup itu sendiri. Adapun pengertian Pengelolaan Lingkungan Hidup adalah upaya terpadu untuk melestarikan fungsi lingkungan hidup yang meliputi; kebijaksanaan; penataan, pemanfaatan, pengembangan, pemeliharaan, pemulihan, pengawasan, dan pengendalian lingkungan hidup.Inilah alasan utama mengapa lingkungan hidup perlu ditata, karena bersentuhan langsung dengan tatanan berbagai benda, daya dan mahluk hidup lengkap dengan perilakunya dalam Pengelolaan lingkungan hidup disebut ekosistem. Disinilah fungsi esensial dari Hukum Tata Lingkungan yaitu mengatur mengenai penataan lingkungan guna tercapainya keselarasan/keseimbangan hubungan antar manusia dengan lingkungannya baik dari segi ekonomi, sosial, budaya dan segi physik.Ditinjau dari ruang lingkup pembidangannya, Hukum Tata Lingkungan lebih luas dari hukum tata ruang dan tata guna tanah karena dalam hukum tata lingkungan bidang penggarapannya ada 9 (sembilan) macam, termasuk didalamnya penggarapan hukum tata ruang dan tata guna tanah. Oleh karena Hukum Tata Lingkungan bidang penggarapannya ada bermacam-macam, tapi dalam konteks hukum properti penggarapannya hanya Hukum Tata Ruang dan Hukum Tata Guna Tanah.Hukum Tata Ruang mengatur penataan ruang, terutama memperhatikan aspek ekonomi, sosial, budaya untuk menciptakan syarat-syarat yang paling menguntungkan bagi kehidupan manusia diwilayah tersebut. Hukum Tata Guna Tanah mengatur penataan kegunaan (hasil guna, daya guna) dan penggunaan tanah untuk kepentingan manusia dilihat dari segi physiknya tanah bagi kehidupan manusia diwilayah tersebut. Tujuan utama adalah untuk kepentingan dan kesejahteraan hidup manusia. Apabila digambarkan akan terlihat secara nyata bahwa antar unsur yang satu dan yang lainnya, atau dari hulu ke hilir merupakan untaian mata rantai yang tidak terpisahkan seperti terlihat pada gambar dibawah ini :

ASPEK LEGAL DALAM HUBUNGAN DENGAN LAHANHUKUM TANAH DAN BANGUNANAdapun tanah adalah permukaan bumi, yang dalam penggunaannya meliputi juga sebagian tubuh bumi yang ada di bawahnya clan sebagian dari ruang yang ada di atasnya dengan pembatasan yaitu sekedar diperlukan untuk kepentingan yang langsung berhubungan dengan penggunaan tanah yang bersangkutan, dalam batas-batas menurut Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang peraturan Dasar Pokok Pokok Agraria (selanjutnya disingkat UU PA) dan peraturan-peraturan lain yang lebih tinggi, Sedalam tubuh bumi dan setinggi berapa ruang yang bersangkutan boleti digunakan, ditentukan oleh tujuan penggunaannya, dalam batas-batas kewajaran, perhitungan teknis kemampuan tubuh buminya sendiri, kernampuan pemegang haknya Berta ketentuan peraturan perundang-undangan yang berlaku.Menurut Djuhaendah Hasan", salah satu aspek yang penting di dalam hukum tanah adalah tentang hubungan antara tanah dengan benda yang melekat padanya. Kepastian akan kedudukan hukum dari benda yang melekat pada tanah itu sangat penting karena hal ini menyangkut pengaruh yang sangat luas terhadap segala hubungan hukum yang rnenyangkut tanah dan benda yang melekat padanya. Dengan demikian, kepastian hukum akan kedudukan HMSRS sangat penting dalam kerangka hukurn tanah.Dalam hukum tanah nasional ada bermacam-macam hak penguasaan atas tanah dimana dapat disusun dalam jenjang tats susunan atau hierarki sebagai berikut:1. Hak bangsa Indonesia Hak penguasaan atas tanah yang tertinggi dan menjadi sumber bagi hakhak penguasaan atas tanah yang lain, yaitu: hak menguasai negara dan hak-hak perorangan atas tanah. Hak Bangsa Indonesia beraspek perdata dimana tanah di seluruh wilayah Republik Indonesia adalah hak bersama dari bangsa Indonesia dan bersifat abadi. Hak Bangsa Indonesia juga beraspek publikdimana negara berwenang mengaturtanah di seluruh wilayah Republik Indonesia berdasarkan hak menguasai negara.2. Hak menguasai dari negaraHak Negara untuk mengaturdan menyelenggarakan peruntukan, penggunaan, persediaan dan pemeliharaan tanah bersama, menentukan dan mengatur hubungan-hubungan hukum antara orang-orang dengan bagian-bagian tanah bersama, menentukan dan mengatur hubungan hukum antara orang-orang dan perbuatan-perbuatan hukum yang mengenai tanah.3. Hak ulayat masyarakat-masyarakat hukum adatWewenang-wewenang dan kewajiban-kewajiban suatu masyarakat hukum adat, yang berhubungan dengan tanah yang terletak dalam lingkungan wilayahnya.4. Hak-hak individual:a. HAK-HAK ATAS TANAH:Hak-hak atas tanah primer(1) Hak milik adalah hak turun temurun, terkuat dan terpenuh yang dapat dipunyai orang atas tanah; (2) Hak guna usaha adalah hak untuk mengusahakan tanah yang dikuasai langsung oleh negara guna perusahaan pertanian (perkebunan), perikanan atau peternakan; (3) Hak guna bangunan adalah hak untuk mendirikan dan mempunyai bangunan-bangunan atas tanah yang bukan miliknya sendiri (tanah negara atau hak milik); (4) Hak pakai adalah hak yang members wewenang memakai tanah kepunyaan pihak lain (tanah negara atau hak milik) selama digunakan untuk keperluan tertentu.Hak-hak atas tanah sekunder:(1) Hak sewa atas tanah adalah hak yang memberikan wewenang menggunakan tanah milik pihak lain dan penyewa wajib membayar sewa (uang sewa) kepada pemilik tanah, pembayaran sewanya dapat dilakukan pada waktu tertentu atau dibayar di muka (yang disebut kontrak); (2) Hak gadai atas tanah adalah hubungan hukum antara seseorang dengan tanah milik orang lain, yang telah menerima uang gadai dari padanya; (3) Hak usaha bags hasil adalah hak atas tanah berdasarkan perjanjian yang diadakan antara pemilik tanah dengan seseorang atau badan hukum yang disebut penggarap, berdasarkan perjanjian mans penggarap diperkenankan oleh pemilik tersebut untuk menyelenggarakan usaha pertanian di atas tanah miliknya yang hasilnya dibagi antara kedua belch pihak menurut imbangan yang disetujui sebelumnya; (4) Hak menumpang adalah hak yang diatur oleh hukum adat setempat (yang tidak tertulis), yang memberi wewenang kepada seseorang (numpang atau magersari) untuk mendirikan dan menempati rumah di atas tanah perkarangan orang lain (dunung).b. HAK ATAS TANAH WAKAFHak penguasaan atas satu bidang tanah tertentu (semula hak milik telah diubah statusnya menjadi tanah wakaf}, yang oleh pemiliknya telah dipisahkan dari Marta kekayaannya yang berupa, tanah hak milik dan melembagakannya selama-lamanya untuk kepentingan peribadatan atau keperluan umum lainnya (seperti pesantren atau sekolah berdasarkan agama dan makam) sesuai dengan ajaran hukum agama Islam.c. HAK JAMINAN ATAS TANAH (HAK TANGGUNGAN)Hak jaminan atas tanah yang dibebankan pads hak atas tanah tertentu untuk menjamin pelunasan hutang tertentu kepada kreditur tertentu yang kedudukannya diutamakan dalam memperoleh pelunasan atas piutangnya daripada kreditor lainnya.

ASPEK-ASPEK YANG HARUS KITA PERHATIKAN DALAM LEGALITAS KEPEMILIKAN TANAHKepemilikian suatu tanah bisa dikatakan sempurna dan kuat bila kepemilikan tanah tersebut memilki 2 aspek pembuktian, yaitu:1. Bukti SuratSertifikat tanah merupakan bukti kepemilikan yang terkuat, namun hal itu tidaklah mutlak. Artinya, sebuah sertifikat dianggap sah dan benar selama tidak terdapat tuntutan pihak lain untuk membatalkan sertifikat tersebut. Oleh karena itu, ada 4 prinsip yang wajib dipenuhi dalam penerbitan sertifikat hak atas tanah yaitu: a). Status/dasar hukum (alas hak kepemilikan). Hal ini untuk mengetahui atas dasar apa tanah tersebut diperoleh; apakah jual beli, hibah, warisan, tukar-menukar, atau dari hak garap tanah negara, termasuk juga riwayat tanahnya.

b). Identitas pemegang hak (kepastian subyek). Yaitu untuk memastikan siapa pemegang hak sebenarnya dan apakah orang tersebut benar-benar berwenang untuk mendapatkan hak tanah yang dimaksud.c). Letak dan luas obyek tanah (kepastian obyek). Hal tersebut diwujudkan dalam bentuk surat ukur/gambar situasi (GS) untuk memastikan di mana letak/batas-batas dan luas tanah tersebut agar tidak tumpang tindih dengan tanah orang lain, termasuk untuk memastikan obyek tanah tersebut ada atau tidak ada (fiktif).d). Prosedur penerbitannya (prosedural). Maksudnya adalah harus memenuhi asas publisitas yaitu dengan mengumumkan pada kantor kelurahan atau kantor pertanahan setempat tentang adanya permohonan hak atas tanah tersebut, agar pihak lain yang merasa keberatan dapat mengajukan sanggahan sebelum pemberian hak (sertifikat) itu diterbitkan (pengumuman tersebut hanya diperlukan untuk pemberian hak/sertifikat baru bukan untuk balik nama sertifikat).

Menurut Peraturan Pemerintah tentang Pendaftran Tanah (PP No. 24 tahun 1997), apabila terdapat cacat hukum atau tidak memenuhi syarat dari salah satu atau lebih dari 4 prinsip di atas, maka konsekuensinya pihak ketiga yang mempunyai kepentingan terhadap tanah tersebut dapat mengajukan permohonan pembatalan sertifikat, baik melalui Putusan Pengadilan ataupun Putusan Menteri Negara Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional. Selain sertifikat, terdapat pula bukti surat lainnya yang biasa dikenal dengan nama Girik, Ketitir, Ireda, Ipeda, SPPT (PBB) untuk tanah-tanah milik adat atau tanah garapan.

2. Bukti FisikBukti ini untuk memastikan bahwa orang yang bersangkutan benar-benar menguasai secara fisik tanah tersebut dan menghindari terjadinya dua penguasaan hak yang berbeda yaitu hak atas (fisik) dan hak bawah (surat). Hal ini penting di dalam proses pembebasan tanah, khususnya dalam pelepasan hak atau ganti rugi, dan untuk memastikan bahwa si pemegang surat (sertifikat) tersebut tidak menelantarkan tanah tersebut karena adanya fungsi sosial tanah. Namun yang paling penting adalah aspek legalnya. Selain itu guna mencegah kerugian di kemudian hari, ada juga beberapa hal tentang pembayaran dan penandatanganan Akta Jual Beli (AJB) yang harus diperhatikan. Beberapa hal tersebut adalah:a). Pengecekan keabsahan sertifikat tanah di kantor pertanahan setempat dan memastikan rumah tersebut letaknya sesuai dengan gambar situasi di sertifikat.b). Pastikan bahwa si penjual adalah pemegang hak yang sah atas rumah tersebut dengan cara memeriksa buku nikah dan Fatwa Waris, untuk mengetahui siapa saja ahli waris yang sah, karena harta tersebut adalah harta warisan dari suaminya.c). Minta surat keterangan dari pengadilan negeri setempat, apakah rumah tersebut dalam sengketa atau tidak.d). Minta keterangan tentang advis planning dari Kantor Dinas Tata Kota setempat untuk mengetahui rencana perubahan peruntukan di lokasi tersebut.e). Periksa Izin Mendirikan Bangunan (IMB) untuk memastikan apakah renovasi tersebut sesuai dengan IMB perubahannya. Jika tidak bangunan itu bisa disegel atau denda.f). Pastikan yang menandatangani AJB dari pihak penjual adalah ahli waris yang sah atau setidaknya mempunyai kuasa untuk kepentingan tersebut.

PENDAFTARAN PERUBAHAN HGB MENJADI HM.a. Permohonan pendaftaran perubahan HGB menjadi HM diajukan kepada Kepala Kantor Pertanahan setempat dengan melampirkan sebagai berikut :1)Sertifikat HGB yang dimohonkan untuk diubah menjadi HM;2)Akta jual beli atau surat perolehan mengenai rumah beserta tanah yang bersangkutan;3)SPT Pajak Bumi dan Bangunan terakhir, apabila tanah tersebut sudah dikenakan Pajak Bumi dan Bangunan tersendiri; dan4) Surat persetujuan dari pemegang Hak Tanggungan, apabila tanah tersebut dibebani Hak Tanggungan.

b. Apabila tanah RSS dan RS yang bersangkutan sudah diperoleh dari pengembang tetapi belum dipisah dari HGB Induk, maka :1)Permohonan perubahan diajukan bersamaan dengan permohonan pendaftaran peralihan hak atas bidang tanah yang bersangkutan ;2)Sertifikat tanah hasil pemisahan tersebut yang diterima oleh pemilik atau kuasanya adalah sertifikat HM.3)Kepala Kantor Pertanahan mengeluarkan perintah setor pungutan untuk permohonan pendaftaran perubahan hak.4)Setelah diterima tanda bukti setor pungutan tersebut, Kepala Kantor Pertanahan mendaftarkan perubahan status tanah HGB menjadi HM.

PENDAFTARAN HM ATAS TANAH RSS DAN RS DI ATAS TANAH HP.1. Permohonan pendaftaran tersebut diajukan kepada Kepala Kantor Pertanahan2. Menyertakan akta jual beli rumah dan penyerahan penggunaan tanah yang bersangkutan dari pemegang HP.3. Kantor Kepala Pertanahan akan mengeluarkan perintah setor pungutan dan setelah mendapatkan bukti setor pungutan, Kepala Kantor Pertanahan mendaftarkan HM yang bersangkutan.

PENGURUSAN PERMOHONAN PERUBAHAN HGB MENJADI HM LAINNYA.1. Permohonan HM tersebut yang sudah diterima atau masih dalam penyelesaian sebelum tanggal ditetapkan keputusan ini, diproses berdasarkan keputusan ini.2. Permohonan HM atas tanah HGB untuk rumah yang tidak memenuhi kriteria sebagai tanah RSS dan RS diproses menurut ketentuan yang umum berlaku untuk pemberian hak atas tanah.

ASPEK LEGAL DALAM HUBUNGAN DENGAN PEMBANGUNAN, KONTRAK, KESELAMATAN KERJA, DAN PENYELESAIAN KONFLIK9 TAHAPAN PENGEMBANGAN SEBUAH PERUMAHAN (REAL ESTATE DEVELOPMENT)1. Survei lokasi.Cari lokasi dengan akses relatif baik ke pusat kegiatan dan fasilitas publik. Untuk perumahan berskala mungil di dalam kota, lokasi di gang pun tak mengapa selagi masih bisa dilalui mobil. Lokasi yang terlalu jauh dari jalan utama, pusat kegiatan dan fasilitas publik akan membuat perumahan sulit dipasarkan. Pastikan juga harga tanahnya kompetitif, cara pembayaran tidak memberatkan, dan di lokasi ada saluran pembuangan. Yang terakhir ini wajib. Kalau nggak jelas mau membuang air ke mana, kita tidak ambil tanahnya, kata Ghofar. Lihat juga pasarnya, apakah kalau di situ dibangun perumahan konsumen yang disasar akan meminatinya? Terakhir, sebaiknya kualitas air tanah di lokasi cukup memadai, paling tidak untuk mandi, cuci, kakus.

2. Cek Peruntukan Lahan.Mencek peruntukan tanah ke dinas tata kota setempat untuk memastikan lokasi memang bisa untuk perumahan. Perjelas juga koefisien dasar bangunan (KDB), koefisien lantai bangunan (KLB), garis sempadan jalan (GSJ) dan bangunan (GSB)-nya karena akan mempengaruhi harga jual rumah. Misalnya, kalau KDB-nya hanya 20 persen, berarti salable area (yang boleh dijual berupa tanah+bangunan) hanya 20 persen dari total lahan.

3. Meneliti Status Lahan.Tahapan selanjutnya adalah meneliti status dan sertifikat tanah, apakah hak milik, HGB, girik dan lain-lain? Tanah hak milik dan HGB jelas paling aman tapi harganya mahal. Karena itu tanah girik atau belum bersertifikat boleh dibeli karena harganya murah.

4. Mengajukan Izin.Mengajukan izin lokasi ke pemda setempat untuk membebaskan tanah, membangun, mengelola dan mengalihkan kepada pihak lain (untuk pengembangan yang memerlukan izin lokasi). Tanah yang tidak butuh izin lokasi bisa langsung dibeli.

5. Membebaskan Tanah.Pastikan bertransaksi langsung dengan pemilik tanah yang sah dan dilakukan di depan PPAT. Membeli tanah melalui lelang juga bisa jadi alternatif. Harganya lebih murah dan clear and clean, ujar Yudi. Hanya tanah ini harus dibayar tunai.

6. Mengurus Sertifikat Induk.Tanah perlu segera disertifikatkan atas nama kita atau badan usaha yang didirikan yang disebut sertifikat induk. Jasa PPAT kembali bisa digunakan karena mereka biasanya memiliki relasi yang baik dengan kantor pertanahan. Saat sertifikat induk diproses kita sudah bisa melakukan pematangan tanah dan memasarkan rumah secara informal.

7. Mengajukan Permohonan IMB.Tahapan selanjutnya adalah mengajukan permohonan IMB induk disertai site plan (untuk perumahan yang memerlukan izin lokasi atau SIPPT). Sedangkan untuk perumahan berskala mini yang tidak perlu izin lokasi, bisa langsung mengajukan permohonan IMB disertai peta kaveling dan desain rumah. 8. Memasarkan.Kalau site plan disetujui dan IMB induk diterbitkan, pemasaran rumah sudah bisa dimulai secara resmi dengan menarik tanda jadi dan uang muka. Begitu rumah laku kita langsung melakukan proses pemecahan sertifikat induk dan IMB induk (pada perumahan yang memiliki izin lokasi) atas nama pembeli. Sementara pembeli bisa mengajukan permohonan KPR inden ke bank untuk membiayai pembelian rumah. Masa inden (menunggu) sejak rumah dipasarkan hingga serah terima bervariasi tergantung kelas rumah. Untuk RS misalnya, hanya 3 4 bulan, sedangkan rumah menengah dan menengah atas antara 6 18 bulan.

9. Pelayanan Komplain.Melayani komplain selama masa retensi, yaitu masa garansi rumah yang berlangsung antara 3 6 bulan setelah serah terima (tergantung kebijakan setiap developer). Jadi, bila terjadi kerusakan seperti bocor, retak-retak dan lain-lain selama masa itu, pastikan Anda memperbaikinya secara profesional.

ASPEK HUKUM JASA KONSTRUKSI BERDASARKAN UNDANG-UNDANG NOMOR 18 TAHUN 1999 TENTANG JASA KONSTRUKSIJasa konstruksi mempunyai peranan penting dan strategis dalam pencapaian berbagai sasaran guna menunjang terwujudnya tujuan pembangunan nasional, di mana pembangunan nasional bertujuan untuk mewujudkan masyarakat adil dan makmur yang merata material dan spiritual berdasarkan Pancasila dan Undang-Undang Dasar 1945. Untuk itu, dirasakan perlu pengaturan secara rinci dan jelas mengenai jasa konstruksi, yang kemudian dituangkan dalam di dalam Undang-Undang Nomor 18 Tahun 1999 tentang Jasa Konstruksi (UU Jasa Konstruksi).

1. Jasa Konstruksi Secara UmumJasa Konstruksi adalah layanan jasa konsultasi perencanaan pekerjaan konstruksi, layanan jasa pelaksanaan pekerjaan konstruksi, dan layanan jasa konsultasi pengawasan pekerjaan konstruksi. Para pihak dalam suatu pekerjaan konstruksi terdiri dari pengguna jasa dan penyedia jasa. Pengguna jasa dan penyedia jasa dapat merupakan orang perseorangan atau badan usaha baik yang berbentuk badan hukum maupun yang bukan berbentuk badan hukum. Penyedia jasa konstruksi yang merupakan perseorangan hanya dapat melaksanakan pekerjaan konstruksi yang berisiko kecil, yang berteknologi sederhana, dan yang berbiaya kecil. Sedangkan pekerjaan konstruksi yang berisiko besar dan/atau yang berteknologi tinggi dan/atau yang berbiaya besar hanya dapat dilakukan oleh badan usaha yang berbentuk perseroan terbatas atau badan usaha asing yang dipersamakan.2. Perizinan Bagi Penyedia Jasa KonstruksiPenyedia jasa konstruksi yang berbentuk badan usaha harus (i) memenuhi ketentuan perizinan usaha di bidang jasa konstruksi dan (ii) memiliki sertifikat, klasifikasi, dan kualifikasi perusahaan jasa konstruksi. Standar klasifikasi dan kualifikasi keahlian kerja adalah pengakuan tingkat keahlian kerja setiap badan usaha baik nasional maupun asing yang bekerja di bidang usaha jasa konstruksi. Pengakuan tersebut diperoleh melalui ujian yang dilakukan oleh badan/lembaga yang bertugas untuk melaksanakan tugas-tugas tersebut. Proses untuk mendapatkan pengakuan tersebut dilakukan melalui kegiatan registrasi, yang meliputi klasifikasi, kualifikasi, dan sertifikasi. Dengan demikian, hanya badan usaha yang memiliki sertifikat tersebut yang diizinkan untuk bekerja di bidang usaha jasa konstruksi.Berkenaan dengan izin usaha jasa konstruksi, telah diatur lebih lanjut dalam Pasal 14 Peraturan Pemerintah Nomor 28 Tahun 2000 tentang Usaha dan Peran Masyarakat Jasa Konstruksi (PP 28/2000) jo. Peraturan Pemerintah Nomor 4 Tahun 2010 tentang Perubahan atas PP 28/2000 (PP 4/2010) dan Keputusan Menteri Permukiman dan Prasarana Wilayah Nomor 369/KPTS/M/2001 tentang Pedoman Pemberian Izin Usaha Jasa Konstruksi Nasional.3. Pengikatan Suatu Pekerjaan KonstruksiPengikatan dalam hubungan kerja jasa konstruksi dilakukan berdasarkan prinsip persaingan yang sehat melalui pemilihan penyedia jasa dengan cara pelelangan umum atau terbatas, dan dalam keadaan tertentu, penetapan penyedia jasa dapat dilakukan dengan cara pemilihan langsung atau penunjukkan langsung. Pemilihan penyedia jasa harus mempertimbangkan kesesuaian bidang, keseimbangan antara kemampuan dan beban kerja, serta kinerja penyedia jasa. Badan-badan usaha yang dimilki oleh satu atau kelompok orang yang sama atau berada pada kepengurusan yang sama tidak boleh mengikuti pelelangan untuk satu pekerjaan konstruksi secara bersamaan. Berkenaan dengan tata cara pemilihan penyedia jasa ini, telah diatur lebih lanjut dalam Peraturan Pemerintah Nomor 29 Tahun 2000 tentang Penyelenggaraan Jasa Konstruksi (PP 29/2000) jo. Peraturan Pemerintah Nomor 59 Tahun 2010 tentang Perubahan atas PP 29/2000.4. Kontrak Kerja KonstruksiPengaturan hubungan kerja konstruksi antara pengguna jasa dan penyedia jasa harus dituangkan dalam kontrak kerja konstruksi. Suatu kontrak kerja konstruksi dibuat dalam bahasa Indonesia dan dalam hal kontrak kerja konstruksi dengan pihak asing, maka dibuat dalam bahasa Indonesia dan bahasa Inggris.Suatu kontrak kerja konstruksi sekurang-kurangnya harus mencakup uraian mengenai (i) para pihak; (ii) rumusan pekerjaan; (iii) masa pertanggungan dan/atau pemeliharaan; (iv) tenaga ahli; (v) hak dan kewajiban para pihak; (vi) tata cara pembayaran; (vii) cidera janji; (viii) penyelesaian perselisihan; (ix) pemutusan kontrak kerja konstruksi; (x) keadaan memaksa (force majeure); (xi) kegagalan bangunan; (xii) perlindungan pekerja; (xiii) aspek lingkungan. Sehubungan dengan kontrak kerja konstruksi untuk pekerjaan perencanaan, harus memuat ketentuan tentang hak atas kekayaan intelektual.Uraian mengenai rumusan pekerjaan meliputi lingkup kerja, nilai pekerjaan, dan batasan waktu pelaksanaan. Rincian lingkup kerja ini meliputi: (a) volume pekerjaan, yakni besaran pekerjaan yang harus dilaksanakan; (b) persyaratan administrasi, yakni prosedur yang harus dipenuhi oleh para pihak dalam mengadakan interaksi; (c) persyaratan teknik, yakni ketentuan keteknikan yang wajib dipenuhi oleh penyedia jasa; (d) pertanggungan atau jaminan yang merupakan bentuk perlindungan antara lain untuk pelaksanaan pekerjaan, penerimaan uang muka, kecelakaan bagi tenaga kerja dan masyarakat; (e) laporan hasil pekerjaan konstruksi, yakni hasil kemajuan pekerjaan yang dituangkan dalam bentuk dokumen tertulis. Sedangkan, nilai pekerjaan yakni mencakup jumlah besaran biaya yang akan diterima oleh penyedia jasa untuk pelaksanaan keseluruhan lingkup pekerjaan. Batasan waktu pelaksanaan adalah jangka waktu untuk menyelesaikan keseluruhan lingkup pekerjaan termasuk masa pemeliharaan.

5. Peran Masyarakat dan Masyarakat Jasa KonstruksiMasyarakat juga memiliki peran dalam suatu penyelenggaraan pekerjaan jasa konstruksi, diantaranya untuk: (i) melakukan pengawasan untuk mewujudkan tertib pelaksanaan jasa konstruksi; (ii) memperoleh penggantian yang layak atas kerugian yang dialami secara langsung sebagai akibat penyelenggaraan konstruksi; (iii) menjaga ketertiban dan memenuhi ketentuan yang berlaku di bidang pelaksanaan jasa konstruksi; (iv) turut mencegah terjadinya pekerjaan konstruksi yang membahayakan kepentingan umum.Masyarakat jasa konstruksi merupakan bagian dari masyarakat yang mempunyai kepentingan dan/atau kegiatan yang berhubungan dengan usaha dan pekerjaan jasa konstruksi. Masyarakat jasa konstruksi ini diselenggarakan melalui suatu forum jasa konstruksi yang dilakukan oleh suatu lembaga yang independen dan mandiri. Forum ini bersifat mandiri dan memiliki serta menjunjung tinggi kode etik profesi. Peran masyarakat jasa konstruksi ini diatur lebih lanjut dalam PP 4/2010.6. Peran PemerintahPemerintah juga memiliki peran dalam penyelenggaraan suatu jasa konstruksi, yaitu melakukan pembinaan jasa konstruksi dalam bentuk pengaturan, pemberdayaan, dan pengawasan. Pengaturan yang dimaksud dilakukan dengan menerbitkan peraturan perundang-undangan dan standar-standar teknis. Sedangkan pemberdayaan dilakukan terhadap usaha jasa konstruksi dan masyarakat untuk menumbuhkembangkan kesadaran akan hak, kewajiban, dan perannya dalam pelaksanaan jasa konstruksi. Selanjutnya, mengenai pengawasan, dilakukan terhadap penyelenggaraan pekerjaan konstruksi untuk menjamin terwujudnya ketertiban jasa konstruksi sesuai dengan peraturan perundang-undangan yang berlaku. Pembinaan ini dapat dilakukan bersama-sama dengan masyarakat jasa konstruksi. Pembinaan jasa konstruksi ini diatur lebih lanjut dalam Peraturan Pemerintah Nomor 30 Tahun 2000 tentang Penyelenggaraan Pembinaan Jasa Konstruksi.

GUGATAN MASYARAKATDalam suatu penyelenggaraan usaha jasa konstruksi, terdapat kemungkinan bahwa masyarakat mengalami kerugian sebagai akibat dari penyelenggaraan pekerjaan konstruksi tersebut. Karena itulah, masyarakat memiliki hak mengajukan gugatan perwakilan. Yang dimaksud dengan hak mengajukan gugatan perwakilan adalah hak kelompok kecil masyarakat untuk bertindak mewakili masyarakat dalam jumlah besar yang dirugikan atas dasar kesamaan permasalahan, faktor hukum dan ketentuan yang ditimbulkan karena kerugian atau gangguan sebagai akibat dari kegiatan penyelenggaraan pekerjaan konstruksi.

SanksiSanksi administratif yang dapat dikenakan atas pelanggaran UU Jasa Konstruksi adalah berupa (i) peringatan tertulis; (ii) penghentian sementara pekerjaan konstruksi; (iii) pembatasan kegiatan usaha dan/atau profesi; (iv) larangan sementara penggunaan hasil pekerjaan konstruksi (khusus bagi pengguna jasa); (v) pembekuan izin usaha dan/atau profesi; (vi) pencabutan izin usaha dan/atau profesi. Selain sanksi administratif tersebut, penyelenggara pekerjaan konstruksi dapat dikenakan denda paling banyak sebesar 10% (sepuluh per seratus) dari nilai kontrak atau pidana penjara paling lama 5 (lima) tahun.PENYELESAIAN SENGKETA BISNIS MELALUI ARBITRASE DAN ALTERNATIF PENYELESAIANSENGKETA A. Sengketa BisnisPengertian sengketa bisnis menurut Maxwell J. Fulton a commercial disputes is one which arises during the course of the exchange or transaction process is central to market economy .Dalam kamus bahasa Indonesia sengketa adalah pertentangan atau konflik. Konflik berarti adanya oposisi, atau pertentangan antara kelompok atau organisasi terhadap satu objek permasalahan.Menurut Winardi,Pertentangan atau konflik yang terjadi antara individu individu atau kelompok kelompok yang mempunyai hubungan atau kepentingan yang sama atas suatu objek kepemilikan, yang menimbulkan akibat hukum antara satu dngan yang lain.Menurut Ali Achmad, sengketa adalah pertentangan antara dua pihak atau lebih yang berawal dari persepsi yang berbeda tentang suatu kepemilikan atau hak milik yang dapat menimbulkan akibat hukum antara keduanya.Dari pendapat diatas dapat di simpulkan bahwaSengketaadalah perilaku pertentangan antara kedua orang atua lembaga atau lebih yang menimbulkan suatu akibat hukum dan karenanya dapat diberikan sanksi hukum bagi salah satu diantara keduanya.Sengketa muncul dikarenakan berbagai alasan dna masalah yang melatar belakanginya, terutama karena adanya conflict of interest diantara para pihak. Sengketa yang timbul diantara para pihak yang terlibat dalam berbagai macam kegiatan bisnis atau perdagangan dinamakan sengketa bisnis. Secara rinci sengketa bisnis. Secara rinci sengketa bisnis dapat berupa sengketa sebagai berikut :1. Sengketa perniagaan2. Sengketa perbankan3. Sengketa Keuangan4. Sengketa Penanaman Modal5. Sengketa Perindustrian6. Sengketa HKI7. Sengketa Konsumen8. Sengketa Kontrak9. Sengketa pekerjaan10. Sengketa perburuhan11. Sengketa perusahaan12. Sengketa hak13. Sengketa property14. Sengketa Pembangunan konstruksiSengketa dapat di selesaikan dengan berbagai cara dintara nya :NegosiasiPengertian Negosiasi :1. Proses yang melibatkan upaya seseorang untuk mengubah (atau tak mengubah) sikap dan perilaku orang lain.2. Proses untuk mencapai kesepakatan yang menyangkut kepentingan timbal balik dari pihak-pihak tertentu dengan sikap, sudut pandang, dan kepentingan-kepentingan yang berbeda satu dengan yang lain.3. Negosiasi adalah suatu bentuk pertemuan antara dua pihak: pihak kita dan pihal lawan dimana kedua belah pihak bersama-sama mencari hasil yang baik, demi kepentingan kedua pihak.ArbitrasePengertian ArbitraseIstilah arbitrase berasal dari kata Arbitrare(bahasa Latin) yang berarti kekuasaan untuk menyelesaikan sesuatu perkara menurut kebijaksanaan.1. Asas kesepakatan, artinya kesepakatan para pihak untuk menunjuk seorang atau beberapa oramg arbiter.2. Asas musyawarah, yaitu setiap perselisihan diupayakan untuk diselesaikan secara musyawarah, baik antara arbiter dengan para pihak maupun antara arbiter itu sendiri;3. Asas limitatif, artinya adanya pembatasan dalam penyelesaian perselisihan melalui arbirase, yaiu terbatas pada perselisihan-perselisihan di bidang perdagangan dan hak-hak yang dikuasai sepenuhnya oleh para pihak;4. Asafinal and binding,yaitu suatu putusan arbitrase bersifat puutusan akhir dan mengikat yang tidak dapat dilanjutkan dengan upaya hukum lain, seperi banding atau kasasi. Asas ini pada prinsipnya sudah disepakati oleh para pihak dalam klausa atau perjanjian arbitrase.Sehubungan dengan asas-asas tersebut, tujuan arbitrase itu sendiri adalah untuk menyelesaikan perselisihan dalam bidang perdagangan dan hak dikuasai sepenuhnya oleh para pihak, dengan mengeluarkan suatu putusan yang cepat dan adil,Tanpa adanya formalitas atau prosedur yang berbelit-belit yang dapat yang menghambat penyelisihan perselisihan.Berdasarkan pengertian arbitrase menurut UU Nomor 30 Tahun 1990 diketahui bahwa.1. Arbitrase merupakan suatu perjanjian ;2. Perjajian arbitrase harus dibuat dalam bentuk tertulis;3. Perjanjian arbitrase tersebut merupakan perjanjian untuk menyelesaikan sengketa untuk dilaksanakan di luar perdilan umum.Dalam dunia bisnis,banya pertimbangan yang melandasi para pelaku bisnis untuk memilih arbitrase sebagai upaya penyelesaian perselisihan yang akan atau yang dihadapi.Namun demikian,kadangkala pertimbangan mereka berbeda,baik ditinjau dari segi teoritis maupun segi empiris atau kenyataan dilapangan.

ASPEK LEGAL DALAM HUBUNGAN DENGAN PEMBEAYAAN, OPERASIONAL, DAN PENJUALANPEMBIAYAAN PROPERTIPembiayaan di sektor properti salah satu diantaranya melalui perbankan dan dapat tercermin dari statistik kredit properti perbankan. Pertumbuhan kredit properti (yoy) akhir tahun 2003 dan 2004 cukup tinggi, masing-masing mencapai 34,2% dan 43,2%, lebih cepat dari pertumbuhan kredit umum yang hanya sebesar 18,7% dan 27,0% (tidak termasuk kredit penerusan/channeling). Ditinjau dari sisi pembiayaan perbankan untuk kondisi saat ini, perkembangan tersebut belum menunjukkan keadaan yang mengkhawatirkan.

Pada periode setelah krisis (1999) kredit yang disalurkan perbankan kepada industri property sebesar Rp.25,6 triliun dan tumbuh sebesar 247 % menjadi Rp.88,8 triliun pada bulan Oktober tahun 2005. Peningkatan tersebut cukup tajam dan nilai kredit saat ini telah melampaui jumlah kredit pada periode pra-krisis. Kendati belum terlalu membahayakan, peningkatan NPL kredit properti tersebut perlu mendapat perhatian yang lebih seksama mengingat pula kondisi perekonomian saat ini kembali menjadi kurang menggembirakan. Ditinjau dari segmen properti, alokasi kredit properti perbankan terdiri dari kredit konstruksi, kredit real estate dan kredit pemilikan rumah (KPR)/kredit pemilikan apartemen (KPA). Pangsa terbesar ada pada KPR dan KPA mencapai sekitar 64%, diikuti oleh kredit konstruksi sebesar 21.8% dan kredit real estate sebesar 10%. Sementara itu pada periode pra-krisis, pangsa kredit terbesar ada pada kredit konstruksi yang mencapai sekitar 40% dan kredit real estate mencapai 31%.

OPERASIONAL PROPERTISecara harfiah Property Management bisa diartikan Pengelola Properti. Properti yang dikelola bisa bermacam-macam, mulai dari sebuah lahan kosong, kos-kosan, komplek perumahan, apartemen, perkantoran, shopping center, dst. Di Indonesia seringkali, seorang Property Manager (PM) masih dianggap sebagai penagih uang sewa, manajer perbaikan bangunan atau sekedar pencari penyewa untuk gedung yang dikelolanya.Kehadiran tim Property Management sebenarnya bukan hanya sekedar mengerjakan ketiga item sebagaimana disebutkan diatas. Namun sebenarnya tugas utama PM adalah memimpin timnya mengimplementasikan strategi yang cocok untuk mencapai target Internal Rate of Return (IRR) yang telah ditargetkan oleh pemilik properti. Dengan target IRR ini, maka ada 3 unsur yang sejatinya menjadi concern seorang PM : Regular Income Regular Expenses Nilai jual gedung di akhir masa investasiRegular Income-lah yang membuat PM nampak seperti tukang tagih. Dengan tugasnya meningkatkan income, PM sejatinya mempunyai jiwa intrapreneur dalam mencari Penyewa. Rental bukanlah satu-satunya income buat Property Management Office (PMO). Kreatifitas seoarang PM sangatlah penting dalam rangka meningkatkan income. Diantara other income yang biasa dilakukan di highrise building adalah; Reserved dan unreserved Parking, Overtime Charge, Houskeeping Service di ruang yang disewakan, sewa tempat Internal dan External Billboard, kerjasama dengan TV kabel, Kerjasama dengan Internet provider, dll.Regular expense adalah isu yang membuat seorang PM nampak seperti Teknisi yang bertanggung jawab terhadap operasional properti. Memang benar bahwa PM harus bertanggung jawab terhadap operasional propertinya. Namun lebih dari sekedar mengoperasionalkan propertinya, sebenarnya yang diharapkan dari PM adalah menjaga agar biaya operasional dari propertinya bisa lebih efisien tapi tetap efektif. Bahkan menjaga life time propertinya sampai dengan waktu yang ditentukan oleh pemilik properti harus menjadi concernnya. Biaya operasional properti yang akan dijual dalam waktu 5 tahun ke depan tentu akan berbeda dengan properti yang akan dijual 30 tahun lagi.Salah satu kompetensi proffessional yang dibutuhkan seorang PM adalah teknik membuat Standard Operation Procedure (SOP) yang komprehensif namun tetap aplikatif di lapangan, mudah dimengerti, sehingga properti yang dikelolanya mencapai IRR yang diharapkan Pemilik properti.Di industri Property Management, terutama untuk kelompok properti komersil seperti shopping center dan perkantoran, apalagi hotel, sangat rentan dengan design propertinya baik exterior maupun interior design.Di usia tertentu design dimaksud harus sudah dirubah mengikuti trend mode di wilayah dimana properti itu berada. Perubahan design properti ini sejatinya juga menjadi bagian dari concern PM.Bagi pemilik properti, gedung yang sudah usianya mencapai 30 - 50 tahun seharusnya memang sudah di dispose karena memang sudah akan kalah bersaing di market properti di sekitarnya karena baik dari sisi design gedung propertinya maupun kualitas bangunan yang sudah menurun. Bagaimana mendisposenya tentu ada berbagai macam cara, diantaranya: Menjual ke pihak lain Merubah fungsi gedung sesuai dengan demand Merenovasi total atau bahkan merobohkannya dan membangunnya kembaliDiusia gedung yang ke 20 tahun, seorang PM harus sudah mulai menganalisanya untuk didiskusikan hal ini dengan pemilik properti.

ASPEK HUKUM PENTING DALAM MASA PENJUALAN DAN PENGALIHAN UNIT PROPERTI Preproject selling sebelum proyek pembangunan yang dilakuakan oleh pengembang sering melupakan konsekuensi yuridis di dalam pelaksanaanya. untuk mencegah penuntutan dikemudian hari maka perlu diperhatikan beberapa hal, antara lain :A. Tahap Pemasaran.Jangan melaksanakan penjualan sebelum IMB dimiliki, terlebih lagi tanah tersebut belum di bebaskan karena tindakan tersebut dikategorikan tindak pidana "penipuan"B. PPJBPertama biasanya pembeli diminta membayar booking fee sebesar 20 % - 30 %. setelah itu maka berhak membaca PPJB. ini sebenarnya tidak adil karena bila pembeli tersebut tidak setuju dengan isi dari ppjb tersebut maka uang booking fee yang telah dibayarkan akan hangus. Sehingga menurut hemat saya PPJB tersebut harus di buat negotiable, dengan tetap ppjb dibuat oleh pengembang.Sebagai rujukan hukum dalam membuat ppjb adalah :1. Syarat sahnya perjanjian (pasal 1320 KUH Per)2. Kekuatan hukum suatu perjanjian (pasal 1338 KUH per)3. Pemutusan Sepihak sebaiknya mengabaikan dan menyatakan tidak berlaku Pasal 1266 KUH Per. Karena kalau tidak setiap pembatalan sepihak harus membutuhkan persetujuan pengadilan.C. Serah terima fisik.tidak semua konsumen menghendaki adanya serah terima fisik dengan segera, karena apabila dilakukan serah terima fisik maka kewajiban pembeli untuk membayar service charge dan pajak-pajak. Bagi developer perlu diatur klausula berbunyi :Bilamana konsumen tidak atau belum menandatangani berita acara serah terima setelah diberitahukan berturut-turut 3 kali, maka berita acara tersebut dapat dianggap ditandatangani atau memberi kuasa kepada pengembang untuk menandatanganinya hak dan kewajiban atau penguasaan unit properti telah beralih kepadanya.D. Akta Jual Belisetelah serah terima fisik harus dilanjutkan dengan penandatanganan akta jual beli segera. pengaturan tersebut diserahkan penuh kepada PPAT yang bersangkutan.

DAFTAR PUSTAKA

http://www.hukumproperti.com/tag/agraria/page/8/http://pendopo.com/qa/legal/17/Apakah-Aspek-Aspek-yang-Harus-Kita-Perhatikan-Dalam-Legalitas-Kepemilikan-Tanahhttp://lywafauzie.weebly.com/property-management.htmlhttp://rismaeka.wordpress.com/2012/06/17/penyelesaian-sengket-bisnis-melalui-arbitrase-dan-alternatif-penyelesaian-sengketa/http://mahendraadinegara.blogspot.com/2008/11/aspek-hukum-penting-dalam-masa.html