PENGALIHAN HAK MILIK ATAS TANAH YANG SEDANG DIBEBANI ...

TESIS

PENGALIHAN HAK MILIK ATAS TANAH YANG

SEDANG DIBEBANI HAK TANGGUNGAN

WIWIN EKA EMAWATI

PROGRAM PASCASARJANA

UNIVERSITAS UDAYANA

DENPASAR

2014

TESIS



WIWIN EKA EMAWATI

NIM. 1192462019

PROGRAM MAGISTER

PROGRAM STUDI KENOTARIATAN


UNIVERSITAS UDAYANA

DENPASAR

2014

i

ii



Tesis untuk memperoleh Gelar Magister pada Program Magister Kenotariatan

Program Pascasarjana Universitas Udayana

WIWIN EKA EMAWATI

NIM. 1192462019

PROGRAM MAGISTER

PROGRAM STUDI KENOTARIATAN


UNIVERSITAS UDAYANA

DENPASAR

2014

iii

Lembar Pengesahan

TESIS INI TELAH DISETUJUI

TANGGAL : 04 JULI 2014

Pembimbing I

(Prof. Dr. Yohanes Usfunan, Drs.,SH.,MH)

Pembimbing II

(Dr. I Wayan Wiryawan, SH.,MH) NIP. 19551126 198511 1 001 NIP. 19550306 198403 1 003

Mengetahui :

Ketua Program Magister Kenotariatan Direktur

Program Pascasarjana Program Pascasarjana

Universitas Udayana, Universitas Udayana,

(Prof.Dr.I Made Arya Utama,SH.,MHum.) (Prof.Dr.dr. A.A. Raka Sudewi, Sp.S(K)

NIP. 19650221 199003 1 005 NIP. 19590215 198510 2 001

iv

Tesis Ini Telah Diuji

Pada Tanggal: 03 Juli 2014

Panitia Penguji Tesis Berdasarkan Surat Keputusan Rektor Universitas Udayana,

Nomor: 1867 / UN14.4 / HK / 2014

Tanggal 20 Juni 2014

Ketua : Prof. Dr. Yohanes Usfunan, Drs.,S.H.,M.H

Anggota : 1. Dr. I Wayan Wiryawan, S.H.,M.H

2. Dr. I Ketut Westra, S.H.,M.H

3. Dr. Putu Tuni Cakabawa Landra, S.H., M.Hum.

4. Dr. I Made Sarjana, S.H., M.H.

v

PERNYATAAN BEBAS PLAGIAT

Dengan ini saya menyatakan yang sebenarnya bahwa:

Nama : WIWIN EKA EMAWATI

NIM : 1192462019

Program Studi : Magister Kenotariatan

JudulTesis : Pengalihan Hak Milik Atas Tanah Yang Sedang

Dibebani Hak Tanggungan

Dengan ini menyatakan bahwa karya ilmiah tesis ini bebas dari plagiat. Apabila

dikemudian hari terbukti plagiat dalam karya ilmiah ini, maka saya bersedia

menerima sanksi sesuai Peraturan Menteri Pendidikan Nasional Republik

Indonesia Nomor 17 Tahun 2010 dan Perundang-undangan yang berlaku.

Denpasar, 20 Juni 2014

Yang membuat pernyataan

(Wiwin Eka Emawati)

vi

UCAPAN TERIMA KASIH

Segala puji syukur penulis panjatkan kehadirat Tuhan Yang Maha

Esa/Ida Sang Hyang Widhi Wasa, karena berkat rahmat dan karuniaNya, saya

dapat menyelesaikan penulisan Tesis ini dengan judul “Pengalihan Hak Milik

Atas Tanah Yang Sedang Dibebani Hak Tanggungan”. Dalam penulisan ini,

penulis menyadari masih terdapat kekurangan, oleh karena itu dengan kerendahan

hati penulis menerima kritik dan saran yang membangun bagi penyempurnaan

tesis ini. Besar harapan penulis semoga tesis ini dapat memenuhi kriteria sebagai

salah satu syarat untuk meraih gelar Magister Kenotariatan pada Program

Pascasarjana Universitas Udayana.

Penulisan tesis inipun tidak akan terwujud tanpa bantuan serta dukungan

dari para pembimbing dan berbagai pihak. Untuk itu melalui tulisan ini Penulis

ingin mengucapkan terima kasih yang sebesar-besarnya kepada Prof. Dr. Yohanes

Usfunan, Drs., SH., MH, selaku Pembimbing Utama dan terima kasih Penulis

ucapkan kepada Dr. I Wayan Wiryawan, SH., MH, selaku Pembimbing Kedua

yang telah memberikan dorongan, semangat, bimbingan, dan saran selama penulis

menyelesaikan Tesis ini.

Penulis juga mengucapkan terima kasih kepada Prof. Dr. dr. Ketut

Suastika Sp.PD KEMD, selaku Rektor Universitas Udayana beserta seluruh

jajaran dan staf atas kesempatan yang diberikan untuk mengikuti dan

menyelesaikan studi pada Program Pascasarjana Universitas Udayana. Terima

kasih juga ditujukan kepada Prof. Dr. dr. A.A. Raka Sudewi, Sp.S(K), selaku

vii

Direktur Program Pascasarjana Universitas Udayana. Tidak lupa penulis juga

mengucapkan terima kasih yang sebesar-besarnya kepada Prof. Dr. I Gusti

Ngurah Wairocana, SH.,MH, selaku Dekan Fakultas Hukum Universitas Udayana

atas ijin yang diberikan kepada penulis untuk mengikuti Program Magister dan

kepada Prof. Dr. I Made Arya Utama, SH., M.Hum, selaku Ketua Program Studi

Magister Kenotariatan Universitas Udayana.

Terima kasih juga penulis tujukan kepada Bapak dan Ibu Dosen pengajar

di Program Studi Magister Kenotariatan Program Pascasarjana Universitas

Udayana yang telah memberikan ilmu kepada para mahasiswa termasuk penulis,

Bapak dan Ibu seluruh staf karyawan di Sekretariat Magister Kenotariatan

Universitas Udayana yang telah membantu penulis dalam proses administrasi,

serta Bapak dan Ibu Komisaris, Direksi dan kepala bagian kredit Bank Perkreditan

Rakyat yang telah memberikan informasi dan arahan dalam penulisan Tesis ini.

Penulis juga mengucapkan terima kasih kepada Bapak dan Mama tercinta

yaitu I Wayan Murja, SE.MM dan Ni Wayan Armini, SE, serta saudara tersayang

yaitu Dwi Ema Putra, SE., Wahyu Ema Aditya dan Novi Ema Sri Wahyuni yang

dengan sabar selalu mendoakan penulis untuk dapat menyelesaikan tesis ini,

kemudian penulis mengucapkan terima kasih kepada I Made Surya Winatha, SH.,

yang selalu sabar dan selalu memberikan perhatian yang besar terhadap penulis,

serta seluruh teman-teman Angkatan III Mandiri Magister Kenotariatan

Universitas Udayana yang telah membantu dan memberikan dorongan serta

semangat dalam penulisan tesis ini. Tidak lupa juga penulis ucapkan terima kasih

kepada para sahabat, yaitu Chriss dan Gek mas serta semua pihak yang namanya

viii

tidak dapat penulis sebutkan satu per satu yang telah banyak mendukung dalam

proses pembuatan tesis ini.

Sebagai akhir kata penulis berharap semoga Tuhan Yang Maha Esa/Ida

Sang Hyang Widhi Wasa selalu memberikan kebahagiaan dan kesejahteraan

kepada kita semua dan semoga tesis ini bermanfaat bagi pengembangan ilmu

pengetahuan dan menambah kepustakaan di bidang Kenotariatan serta berguna

bagi masyarakat.

Denpasar, 6 Mei 2014

Penulis.

ix

ABSTRAK

PENGALIHAN HAK MILIK ATAS TANAH YANG SEDANG DIBEBANI

HAK TANGGUNGAN

Latar belakang penulisan tesis ini adalah adanya pengalihan hak milik atas

tanah dengan hanya melakukan perjanjian dibawah tangan dimana status tanah

sedang dibebani hak tanggungan pada bank. Penelitian ini ditujukan untuk

mengkaji penyelesaian sengketa yang timbul dari adanya itikad tidak baik debitur

dengan tidak memenuhi prestasinya, sehingga merugikan pihak bank dan pihak

lain yang telah membayar lunas tanah yang telah dibelinya. Untuk itu perlu diteliti

bagaimanakah penyelesaian sengketa yang timbul dari pembelian tanah yang

sedang dibebani hak tanggungan dan bagaimana perlindungan hukum terhadap

kedudukan pihak pembeli tanah.

Jenis penelitian dalam tesis ini adalah penelitian hukum normatif, yaitu

penelitian yang dilakukan dengan cara meneliti bahan hukum primer, sekunder

dan tersier, dengan menggunakan pendekatan perundang-undangan (statute

approach), Pendekatan kasus (case approach), Pendekatan analitis (analytical

approach). Didukung dengan adanya data penunjang berupa hasil wawancara

kepada para pihak terkait. Teknik yang digunakan dalam pengumpulan bahan

hukum yaitu teknik telaah kepustakaan yang nantinya pembahasan dilakukan

secara deskriptif, eksplanasi, kemudian dikaji (evaluasi) dan diberikan penalaran-

penalaran (argumentasi) dari hasil evaluasi tersebut, sehingga dapat memperoleh

kesimpulan mengenai persoalan yang dibahas pada penelitian ini.

Hasil penelitian terhadap permasalahan yang dikaji adalah penyelesaian

sengketa yang timbul dari pembelian tanah yang sedang dibebani hak tanggungan

dilakukan dengan menempuh jalur non litigasi yaitu negosiasi, sedangkan

perlindungan hukum terhadap kedudukan pihak pembeli tanah yaitu pembeli

tanah memiliki hak untuk mendapatkan seutuhnya kepemilikan tanah serta

pembeli tanah mempunyai hak tagih kepada debitur/pemilik tanah (sebagai

kreditur konkuren) terhadap piutang pembayaran kredit debitur/pemilik tanah

kepada bank.

Kata Kunci : Pengalihan Hak Milik Atas Tanah, Penyelesaian Sengketa, Hak

Tanggungan, Perlindungan Hukum.

x

ABSTRACT

TRANSFER OF PROPRIETARY RIGHTS OVER LAND THAT IS STILL

BURDENED WITH ENCUMBRANCE RIGHT

The background of this thesis is a transfer of property rights over land by

using underhand agreement only which the status of the land was still burdened

by encumbrance right in a bank. This study is aimed to examine the settlement of

disputes arising from the existence of debtor’s bad faith which does not meet the

performance, so that it detriments the bank and the others party who have paid off

the land that has been bought. For this, it’s necessary to study how the settlement

of disputes arising from the land purchasing that was still burdened by

encumbrance right and how the legal protection for the position of the land

buyers.

The type of research in this thesis is a normative legal research, which means

this research done by examining the primary legal materials, secondary and

tertiary, using the statute approach, case approach, and analytical approach. This

is supported by the supporting data in the form of interviews results from relevant

parties. The technique used for collecting legal materials is Literatures

Examining Technique which this discussion will done descriptively, explanatory,

and then evaluated and given reasoning ( arguments ) from the results of the

evaluation, so it can reach a conclusion regarding the matters discussed in this

study.

The research result of the problems studied here is settlement of disputes

arising from the purchasing of land that was still burdened by encumbrance right

done by using non-litigation such as negotiation, whereas the legal protection of

the land buyers position is the land buyers have a right to obtain the ownership of

land completely and they have the right to collect from the debtor / land owner (

as unsecured creditors ) toward the debtor’s credit payments claim / land owner

to the bank .

Keywords : Transfer of Proprietary Rights to Land, Disputes Settlement,

Encumbrance Right, Legal Protection .

xi

RINGKASAN

Tesis ini menganalisis mengenai pengalihan hak milik atas tanah yang

sedang dibebani hak tanggungan.

Bab I, menguraikan latar belakang permasalahan yaitu terjadinya

pengalihan hak milik atas tanah yang hanya dilakukan dengan perjanjian dibawah

tangan, dengan status tanah masih dibebani hak tanggungan pada bank, hasil

pembayaran yang diperoleh dari jual beli tanah tersebut tidak dibayarkan kepada

bank sebagai bentuk kewajiban pembayaran hutang debitur, sehingga kredit

debitur/pemilik tanah macet, mengaharuskan bank untuk mengeksekusi objek

jaminan tersebut yang notabene telah dikuasai oleh pihak lain. Penelitian ini

ditujukan untuk mengkaji ketentuan hukum positif tertulis (perundang-undangan)

dan ketentuan perjanjian yang diberlakukan pada peristiwa hukum tertentu (in

concreto). Berdasarkan latar belakang permasalahan tersebut maka pada sub bab

ini diuraikan mengenai rumusan masalah, tujuan penelitian, manfaat penelitian,

landasan teoritis dan metode penelitian yang digunakan.

Bab II menguraikan mengenai konsep-konsep yang berkaitan dengan

pengalihan hak atas tanah dan hak tanggungan. Konsep-konsep yang berkaitan

dengan pengalihan hak atas tanah yaitu pengertian hak atas tanah, hak individu

atas tanah, macam-macam hak atas tanah, dan peralihan hak atas tanah. Konsep-

konsep yang berkaitan dengan hak tanggungan yaitu pengertian hak tanggungan,

objek dan subjek hak tanggungan, asas-asas hak tanggungan, pembebanan hak

tanggungan, lahir dan berakhirnya hak tanggungan.

Bab III merupakan hasil uraian penelitian dari permasalahan pertama yang

diuraikan dalam 4 (empat) sub bab, yaitu tentang negosiasi sebagai alternatif

penyelesaian sengketa pada kredit bermasalah dengan jaminan hak tanggungan

yang telah dialihkan kepada pihak lain, hak tanggungan sebagai jaminan kredit

pada bank, kedudukan kreditur dalam penjaminan dengan hak tanggungan,

kekuatan eksekutorial sertifikat hak tanggungan. Hasil dari penelitian pada bab ini

menunjukkan bahwa dengan ditempuhnya cara efektif yaitu negosiasi yang

dilakukan oleh bank kepada debitur dan pihak lain yang terlibat, sengketa kredit

macet dapat diselamatkan dan hak-hak para pihak yang berkepentingan dapat

terpenuhi. Dengan demikian perjanjian kredit dan perjanjian jaminan tidak

kehilangan unsur validitasnya, adanya cara-cara efektif yang dilakukan oleh pihak

bank selaku kreditur sehingga kredit macet tersebut dapat diselamatkan telah

membuktikan bahwa norma-norma yang terkandung dalam perjanjian kredit dan

UU Hak Tanggungan adalah norma yang valid diterima dan dipatuhi oleh

masyarakat.

Bab IV merupakan hasil uraian penelitian dari permasalahan kedua yang

diuraikan dalam 2 (dua) sub bab, yaitu pembelian tanah yang dilakukan dengan

perjanjian dibawah tangan dengan membayar lunas tanah yang sedang dibebani

hak tanggungan, serta perlindungan hukum pihak pembeli tanah dengan

pembelian pembayaran lunas tanah yang sedang dibebani hak tanggungan. Hasil

penelitian ini menunjukkan bahwa dalam pembuatan dan pelaksanaan perjanjian

harus mengindahkan substansi perjanjian/kontrak berdasarkan kepercayaan atau

xii

keyakinan yang teguh atau kemauan baik dari para pihak. Jika ditemukan adanya

itikad tidak baik dari salah satu pihak yang membuat perjanjian, baik dalam

pembuatan maunpun dalam pelaksanaan perjanjian maka pihak yang beritikad

baik akan mendapat perlindungan hukum. Perlindungan terhadap kedudukan yang

dapat diperoleh pihak pembeli tanah yang telah beritikad baik berdasarkan

ketentuan-ketentuan tersebut, yaitu : Setelah dibayarnya sebagian hutang debitur,

pihak pembeli tanah memiliki hak untuk mendapatkan bukti sertifikat hak milik

tanah untuk dilanjutkan dengan proses balik nama yang dilakukan oleh pejabat

yang berwenang; serta pihak pembeli tanah berkedudukan sebagai kreditur

(layaknya kreditur konkuren karena hanya termasuk perjanjian jual beli secara

umum), dalam hal menuntut pengembalian uang hasil pembayaran sebagian

hutang debitur/pemilik tanah kepada bank.

Bab V merupakan bab penutup yang menguraikan tentang simpulan dan

saran. Simpulan dari hasil penelitian ini adalah penyelesaian sengketa yang timbul

dari pembelian tanah yang sedang dibebani hak tanggungan didasarkan pada

ketentuan Pasal 6 UU Hak Tanggungan, jika benda yang dijadikan objek jaminan

telah dijual oleh debitur kepada pihak lain, bank tetap dapat mengeksekusi objek

jaminan tersebut, hal ini didasarkan pada ketentuan Pasal 7 UU Hak Tanggungan,

cara-cara alternatif yang diambil oleh bank yakni dengan menempuh jalur non

litigasi dengan cara konsultasi dan negosiasi kepada para pihak yang terkait,

karena cara ini dipandang dapat menyelesaikan sengketa kredit secara efektif dan

efisien dengan hasil yang memuaskan. Kemudian, perlindungan hukum terhadap

kedudukan pihak pembeli tanah yang beritikad baik atas pembelian dengan

pembayaran lunas tanah yang telah dibebani hak tanggungan adalah pembeli

tanah memiliki hak untuk mendapatkan seutuhnya kepemilikan tanah dengan

diberikannya sertifikat hak milik atas tanah, selain itu pihak pembeli tanah

mempunyai hak tagih kepada debeitur/pemilik tanah (sebagai kreditur konkuren)

terhadap piutang pembayaran kredit debitur/pemilik tanah kepada bank, dan

debitur/pemilik tanah secara hukum wajib membayar hutangnya sebagai bentuk

tanggung jawab dari kelalaian yang telah dilakukan. Saran yang dapat diberikan

adalah alangkah sangat baik untuk menghindari praktek nakal debitur, bank secara

rutin melakukan pengecekan terhadap objek jaminan, jika terjadi penyimpangan

dengan tujuan pertama fasilitas kredit debitur secara cepat dapat ditindaklanjuti,

dan perjanjian jual beli tanah hendaknya dibuat dihadapan pejabat umum yang

berwenang sehingga terjaminnya kepastian terhadap kedudukan para pihak dan

tidak tertipu oleh developer.

xiii

DAFTAR ISI

HALAMAN JUDUL .............................................................................. i

PRASYARAT GELAR .......................................................................... ii

LEMBAR PENGESAHAN .................................................................... iii

PENETAPAN PANITIA PENGUJI ...................................................... iv

PERNYATAAN BEBAS PLAGIAT ..................................................... v

UCAPAN TERIMA KASIH .................................................................. vi

ABSTRAK ............................................................................................. ix

ABSTRACT ............................................................................................ x

RINGKASAN ........................................................................................ xi

DAFTAR ISI ........................................................................................... xiii

DAFTAR LAMPIRAN .......................................................................... xvi

BAB I PENDAHULUAN ....................................................................... 1

1.1 Latar Belakang Masalah .......................................................... 1

1.2 Rumusan Masalah ................................................................... 12

1.3 Ruang Lingkup Masalah .......................................................... 12

1.4 Tujuan Penelitian

a.Tujuan Umum ...................................................................... 12

b.Tujuan Khusus ..................................................................... 13

1.5 Manfaat Penelitian .................................................................. 13

a.Manfaat Teoritis ................................................................... 13

b.Manfaat Praktis .................................................................... 14

xiv

1.6 Landasan Teoritis .................................................................... 14

1.7 Metode Penelitian ................................................................... 47

a. Jenis Penelitian ................................................................... 48

b. Jenis Pendekatan ................................................................ 49

c. Sumber Bahan Hukum ........................................................ 50

d. Data Penunjang ................................................................... 51

e. Teknik Pengumpulan Bahan Hukum ................................... 51

f. Teknik Pengolahan Dan Analisis Bahan Hukum .................. 52

BAB II TEORI DAN KONSEP-KONSEP YANG BERKAITAN

DENGAN PENGALIHAN HAK ATAS TANAH DAN HAK

TANGGUNGAN ......................................................................... 53

2.1 Teori dan Konsep Tentang Pengalihan Hak Atas Tanah .......... 53

a. Pengertian Hak Atas Tanah ................................................ 53

b. Hak Individu Atas Tanah ................................................... 58

c. Macam-Macam Hak Atas Tanah ........................................ 60

d. Peralihan Hak Atas Tanah .................................................. 78

2.2 Teori dan Konsep Tentang Hak Tanggungan .......................... 89

a. Pengertian Hak Tanggungan .............................................. 89

b. Objek Dan Subjek Hukum Dalam Hak Tanggungan ........... 93

c. Asas-Asas Hak Tanggungan ............................................... 95

d. Pembebanan Hak Tanggungan ........................................... 100

e. Lahir Dan Berakhirnya Hak Tanggungan ........................... 104

xv

BAB III PENYELESAIAN SENGKETA YANG TIMBUL DARI

PEMBELIAN TANAH YANG SEDANG DIBEBANI HAK

TANGGUNGAN ....................................................................... 110

3.1 Negosiasi Sebagai Alternatif Penyelesaian Sengketa Pada

Kredit Bermasalah Dengan Jaminan Hak Tanggungan Yang

Telah Dialihkan Kepada Pihak Lain ....................................... 121

3.2 Hak Tanggungan Sebagai Jaminan Kredit Pada Bank ............ 131

3.3 Kedudukan Kreditur Dalam Penjaminan Dengan Hak

Tanggungan ........................................................................... 136

3.4 Kekuatan Eksekutorial Sertifikat Hak Tanggungan ................ 143

BAB IV PERLINDUNGAN HUKUM TERHADAP KEDUDUKAN

PIHAK PEMBELI TANAH ....................................................... 148

4.1 Pembelian Tanah Yang Dilakukan Dengan Perjanjian

Dibawah Tangan Dengan Membayar Lunas Tanah Yang

Sedang Dibebani Hak Tanggungan ........................................ 149

4.2 Perlindungan Hukum Pihak Pembeli Tanah Dengan

Pembelian Pembayaran Lunas Tanah Yang Sedang Dibebani

Hak Tanggungan .................................................................... 159

BAB V PENUTUP ................................................................................. 166

5.1 Simpulan ................................................................................ 166

5.2 Saran ...................................................................................... 167

DAFTAR PUSTAKA ............................................................................. 168

xvi

DAFTAR LAMPIRAN

Lampiran I : Daftar Informan

Lampiran II : Hasil Wawancara

Lampiran III : Perjanjian Kredit

Lampiran IV : Surat Pemberitahuan I, II, III

Lampiran V : Surat Panggilan

Lampiran VI : Permohonan Lelang dan Pengantar SKPT

1

BAB I

PENDAHULUAN

1.1 Latar Belakang Masalah

Manusia dengan tanah adalah dua hal yang tidak dapat dipisahkan, karena

kehidupan manusia tidak dapat lepas dari tanah. Tanah merupakan benda yang

sangat berharga bagi manusia, karena hampir semua kebutuhan manusia pasti

terkait dengan tanah, mulai manusia lahir sampai meninggalpun selalu

membutuhkan tanah. Manusia mempunyai hubungan emosional dan spiritual

dengan tanah. Tanah tidak hanya semata-mata dipandang sebagai komoditas yang

bernilai ekonomis, tetapi hubungan tanah dengan pemiliknya mengandung nilai-

nilai budaya, adat, ekonomis, dan spiritual tertentu.

Tanah merupakan barang jaminan untuk pembayaran utang yang paling

disukai oleh lembaga keuangan yang memberikan fasilitas kredit, karena pada

umumnya tanah mudah dijual, harganya terus meningkat, mempunyai tanda bukti

hak, sulit digelapkan dan dapat dibebani hak tanggungan yang memberikan hak

istimewa kepada kreditur.1 Karena begitu berharganya tanah bagi kehidupan

manusia maka seringkali tanah menjadi pemicu timbulnya sengketa dalam

masyarakat. Dalam hal ini yang dimaksud dengan sengketa adalah perbedaan

nilai, kepentingan, pendapat dan atau persepsi antara orang perorangan dan atau

badan hukum (privat atau publik) mengenai status penguasaan dan atau status

kepemilikan dan atau status penggunaan atau pemanfaatan atas bidang tanah

1Effendi Perangin, 1991.Praktek Penggunaan Tanah Sebagai Jaminan

Kredit. Rajawali Pers, Jakarta. h.9

1

2

tertentu oleh pihak tertentu, atau status keputusan tata usaha negara menyangkut

penguasaan, pemilikan dan penggunaan atau pemanfaatan atas bidang tanah

tertentu.2

Jaminan kepastian hukum bagi pembeli tanah biasanya menjadi harapan

setiap orang, oleh karena itu ketentuan-ketentuan hukum yang berkaitan dengan

kepemilikan tanah harus jelas, lebih-lebih yang berkaitan dengan debitur yang

sering kali karena kelalaiannya, menimbulkan wanprestasi dengan cara tidak

melunasi kewajibannya kepada kreditur. Namun, pihak debitur pada sisi lain telah

menerima pembayaran atau pelunasan sebidang tanah beserta bangunan, hal ini

sering menimbulkan masalah.

Bank merupakan badan usaha yang menghimpun dana dari masyarakat

dalam bentuk simpanan dan menyalurkannya kepada masyarakat dalam bentuk

kredit dan/atau bentuk lainnya dalam rangka meningkatkan taraf hidup rakyat

banyak (Pasal 1 angka 2 UU No. 10 Tahun 1998 tentang Perbankan (Lembaran

Negara Republik Indonesia Tahun 1998 Nomor 182, Tambahan Lembaran Negara

Nomor 3790, selanjutnya disingkat UU Perbankan). Secara sederhana dapat

dikatakan sebagai lembaga keperanataan antara kelompok orang yang untuk

sementara mempunyai dana lebih (surplus spending group) dan kelompok orang

yang untuk sementara pula kekurangan dana (defisit spending group).3

Terlihat dua fungsi utama bank, yakni fungsi pengerahan dana dan

penyaluran dana, maka terdapat dua hubungan yang lazim antara bank dan

2 Erna Sri Wibawanti dan R.Murjiyanto, 2013. Hak Atas Tanah Dan

Peralihannya. Liberty Yogyakarta, Yogyakarta. h. 7

3Adrian Sutedi, 2010. Hukum Hak Tanggungan. Sinar Grafika, Jakarta,

(selanjutnya disingkat Adrian Sutedi I), h.12

3

nasabah, yaitu: hubungan hukum antara bank dan nasabah penyimpan dana; dan

hubungan hukum antara bank dan nasabah debitur.4 Pada hubungan hukum antara

bank dan nasabah debitur, memberikan pemahaman bahwa bank merupakan

lembaga penyedia dana bagi para debiturnya. Hubungan tersebut dimaknai

sebagai hubungan nasabah yang memperoleh fasilitas kredit atau pembiayaan

berdasarkan prinsip syariah atau yang dipersamakan dengan itu berdasarkan

perjanjian bank dan nasabah yang bersangkutan.5

Tanggung jawab dalam suatu perjanjian dapat timbul apabila terjadi suatu

keadaan yang dinamakan wanprestasi.6 Wanprestasi ini merupakan suatu keadaan

dimana salah satu pihak, yaitu biasanya debitur tidak memenuhi kewajiban yang

merupakan hak dari kreditur.7 Kaitannnya dengan kegiatan yang dilakukan oleh

bank, maka akan terlihat adanya dua sisi tanggung jawab, yakni kewajiban yang

terletak pada bank itu sendiri dan kewajiban yang menjadi beban nasabah sebagai

akibat hubungan bentuk prestasi. Prestasi yang harus dipenuhi oleh bank dan

nasabah adalah prestasi yang telah ditentukan dalam perjanjian antara bank dan

nasabah terhadap produk perbankan.

Pada tahap penjajakan awal terdapat kasus yang terjadi pada PT. BPR

Bank Kertiawan yaitu bank memberikan kredit kepada nasabah selaku developer

guna menunjang usahanya dalam pembangunan rumah-rumah, yang nantinya

perumahan tersebut akan dijual kembali kepada pihak lain (sebagai pembeli

4Ronny Sautama Hotma Bako, 1995. Hubungan Bank dan Nasabah

Terhadap Produk Tabungan dan Deposito. Citra Aditya Bakti, Bandung. h.32

5Lukman Santoso Az, 2011. Hak dan Kewajiban Hukum Nasabah Bank.

Pustaka Yustisia, Yogyakarta. h. 58

6Ibid. h.77

7Ibid.

4

rumah), dan hasil pelunasan tanah beserta bangunan tersebut yang akan diberikan

kepada bank sebagai pelunasan kredit debitur. Seiring berjalan waktu debitur

wanprestasi, kemudian tanah dan rumah yang dijadikan jaminan telah dijual dan

penjualannya itu dilaksanakan hanya dengan mengadakan perjanjian di bawah

tangan antara developer dengan pihak lain selaku pembeli tanah dan rumah, tanpa

mengajukan permohonan secara tertulis kepada Bank, karena sifatnya lebih

mudah, cepat dan tidak terlalu banyak memakan waktu.

Pada saat proses pemberian kredit, bank tidak serta merta memberikan

kredit kepada nasabah, oleh sebab itu nasabah (developer) memberikan jaminan

berupa sertifikat Hak Milik Atas Tanah kepada bank kemudian diikat dengan

perjanjian jaminan yaitu Hak Tanggungan. Perjanjian kredit di PT.BPR Bank

Kertiawan dilakukan secara tertulis yang dituangkan dalam bentuk formulir yang

dinamakan formulir perjanjian kredit. Isi perjanjian kredit telah ditentukan

terlebih dahulu dalam suatu bentuk tertentu (telah dibakukan) menunjukkan

bahwa perjanjian kredit tersebut adalah suatu perjanjian standar.

Perjanjian kredit selalu terkait dengan pengikatan jaminan. Jaminan kredit

yang diterima bank dari debitur termasuk sebagai salah satu objek yang berkaitan

dengan kepentingan bank. Jaminan pemberian kredit merupakan keyakinan bank

atas kesanggupan debitur untuk melunasi kredit sesuai dengan yang diperjanjikan.

Artinya bahwa pihak penerima kredit (debitur) harus memberikan jaminan kepda

bank (kreditur) yang nilainya sepadan dengan kredit yang telah diberikan. Adanya

jaminan tersebut akan memberikan kepastian kepada bank dalam memperoleh

kembali kredit yang diberika kepada debitur.

5

Jaminan kredit tersebut harus dapat diyakini sebagai jaminan yang baik

dan berharga sehingga akan dapat memenuhi fungsi-fungsinya, antara lain dengan

memperhatikan aspek hukum yang terkait termasuk aspek hukum jaminan. Hal ini

dilakukan oleh pihak bank agar bank mendapat kepastian bahwa kredit yang

diberikan kepada masyarakat dapat dipergunakan sesuai dengan kebutuhan dan

dapat kembali dengan aman.

Maka dengan adanya jaminan yang diikat dalam bentuk perjanjian

jaminan tertentu akan dapat mengurangi risiko yang mungkin terjadi apabila

penerima kredit wanprestasi atau tidak dapat mengembalikan kredit atau

pinjamannya. Dengan demikian, jaminan dalam perjanjian kredit ini bertujuan

untuk menjamin bahwa utang debitur (orang yang meminjam uang atau yang

menerima kredit) akan dibayar lunas. Apabila di kemudian hari debitur ingkar

janji, yaitu tidak melunasi utangnya kepada bank sesuai dengan ketentuan

perjanjian kredit, akan dilakukan pencairan (penjualan) atas objek jaminan kredit

yang bersangkutan.

Terkait dengan kaitannya dengan tanah sebagai barang jaminan dalam

pemberian kredit, bank telah meletakkan persyaratan pembebanan Hak

Tanggungan yang memberikan hak istimewa bagi pihak bank (kreditor) dalam

perjanjian kredit dengan debitur. Pembebanan Hak Tanggungan dapat

memberikan kepastian hak bagi kreditur dalam memperoleh pelunasan piutangnya

jika debitur wanprestasi. Hal ini tercantum pada Pasal 6 UU No.4 Tahun 1996

tentang Hak Tanggungan Atas Tanah Beserta Benda-Benda Yang Berkaitan

Dengan Tanah (Lembaran Negara Republik Indonesia Tahun 1996 Nomor 42,

6

Tambahan Lembaran Negara Republik Indonesia Nomor 3632, selanjutnya

disingkat UU Hak Tanggungan), bahwa apabila debitur cidera janji, pemegang

Hak Tanggungan pertama mempunyai hak untuk menjual obyek Hak Tanggungan

atas kekuasaan sendiri melalui pelelangan umum serta mengambil pelunasan

piutangnya dari hasil penjualan tersebut.

Bank sebagai badan usaha yang wajib dikelola berdasarkan prinsip

kehati-hatian (prudent banking) yang dikenal dengan formula 5C‟s, yaitu

character, capacity, capital, collateral, dan condition8, tidak terlepas dari

ketentuan hukum yang berlaku agar dapat mengamankan dan melindungi

kepentingannya. Prinsip kehati-hatian tersebut penting untuk diterapkan oleh

pihak bank. Unsur collateral (jaminan) merupakan salah satu unsur penting yang

harus dipenuhi oleh pihak debitur dalam pengajuan perjanjian kredit.Berkaitan

dengan hal melayani anggota masyarakat yang memerlukan dana bank, masing-

masing bank mempunyai berbagai skim kredit tersendiri sesuai dengan

kebijakannya. Skim kredit yang ditawarkan bank kepada masyarakat memuat

persyaratan-persyaratan yang harus dipenuhi untuk memperoleh kredit yang diatur

dalam skim kredit tersebut.

Setelah penelitian bank (kreditor) dianggap cukup sesuai standar

kelayakan pemberian kredit dengan kriteria bank, kemudian pihak bank dan

pemilik tanah datang ke Kantor Notaris/Pejabat Pembuat Akta Tanah (selanjutnya

disebut PPAT) yang wewenangnya meliputi daerah dimana tanah tersebut

terletak, untuk membuat Akta Pemberian Hak Tanggungan. Pemberian Hak

8Kasmir, 2012.Bank dan Lembaga Keuangan Lainnya. Jakarta, PT.

Rajawali Pers. h.95

7

Tanggungan itu dilakukan dengan pembuatan Akta Pemberian Hak Tanggungan

oleh PPAT sesuai dengan peraturan perundang-undangan yang berlaku.

Kemudian Akta Pemberian Hak Tanggungan tersebut ditandatangani oleh pemilik

tanah selaku pemberi hak tanggungan, pemegang Hak Tanggungan yaitu pihak

bank, dua orang saksi, dan PPAT sendiri. Selanjutnya Akta Pemberian Hak

Tanggungan ini wajib didaftarkan pada kantor pertanahan yang wilayahnya

meliputi daerah tempat dimana tanah yang dibebani Hak Tanggungan itu terletak

disertai sertifikat hak atas tanah yang bersangkutan.

Pasal 6 dan Pasal 7 UU Hak Tanggungan memberikan kepastian hukum

kepada kreditur sebagai pemegang Hak Tanggungan. Pasal 6 UU Hak

Tanggungan menyatakan bahwa “Apabila debitur cidera janji, pemegang Hak

Tanggungan pertama mempunyai hak untuk menjual obyek Hak Tanggungan atas

kekuasaan sendiri melalui pelelangan umum serta mengambil pelunasan

piutangnya dari hasil penjualan tersebut. Kemudian Pasal 7 UU Hak Tanggungan

menyatakan bahwa “Hak Tanggungan tepat mengikuti obyeknya dalam tangan

siapapun obyek tersebut berada”.

Substansi dari Pasal 6 UU Hak Tanggungan menunjukkan hak yang

dipunyai pemegang Hak Tanggungan untuk menjual obyek Hak Tanggungan atas

kekuasaan sendiri apabila debitur cidera janji. Kemudian Pasal 7 UU Hak

Tanggungan menunjukkan jaminan kepentingan pemegang Hak Tanggungan,

walaupun obyek Hak Tanggungan sudah berpindah tangan menjadi milik pihak

lain, kreditur masih tetap dapat menggunakan haknya untuk mengeksekusi.

8

Sertifikat Hak Tanggungan mempunyai kekuatan eksekutorial yang sama

dengan putusan pengadilan yang telah memperoleh kekuatan hukum tetap dan

berlaku sebagai pengganti Groose Acte Hypotheek sepanjang mengenai hak atas

tanah. Irah-irah yang dicantumkan pada sertifikat Hak Tanggungan dimaksudkan

untuk menegaskan adanya kekuatan eksekutorial pada sertifikat Hak Tanggungan.

Sehingga apabila debitur cidera janji, siap untuk dieksekusi seperti halnya suatu

putusan pengadilan yang telah memperoleh kekuatan hukum tetap, melalui tata

cara dan dengan menggunakan lembaga parate executie sesuai dengan peraturan

Hukum Acara Perdata (Pasal 14 ayat (2) dan (3) berikut penjelasan Undang-

Undang Hak Tanggungan Atas Tanah Beserta Benda-Benda Yang Berkaitan

Dengan Tanah).9

Hak Tanggungan memang dirancang sebagai hak jaminan yang kuat,

dengan ciri khas eksekusi mudah dan pasti, akan tetapi dalam praktiknya banyak

menimbulkan kendala-kendala. Seperti terjadi dalam hal nasabah bank (debitur)

wanprestasi, dan tanah yang dijadikan jaminan oleh nasabah bank (debitur)

tersebut telah dibangun rumah, kemudian dijual kepada pihak lain (pembeli tanah

dan rumah) yang hasil penjualannya tidak diberikan kepada bank sebagai

kewajiban pembayaran kredit debitur.

Jadi dapatlah dikatakan bahwa debitur telah cidera janji sehingga Bank

berhak untuk sekaligus menagih pelunasan atas seluruh sisa hutang debitur serta

untuk setiap saat melaksanakan hak eksekusi atas tanah dan rumah yang

digunakan sebagai jaminan. Pihak bank (kreditor) kesulitan dalam mengeksekusi

9Ardian Sutedi I, op.cit h.118

9

jaminan yang telah ditempati oleh pihak lain selaku pembeli tanah serta rumah

yang tetap ingin mempertahankan tanah dan rumah yang telah dibelinya.

Kondisi ini di sisi lain akan merugikan pembeli selaku pemilik tanah yang

baru sebab pada dasarnya yang berhak melakukan perbuatan hukum atas tanah

tersebut adalah orang yang namanya tercantum dalam sertipikat. Oleh karena itu

meskipun secara nyata (de facto) sudah menguasai tanah tersebut tetapi secara

hukum (de jure) pemilik tanah yang baru belum memenuhi ketentuan yang

berlaku dan dia tidak dapat melakukan perbuatan hukum atas tanah tersebut sesuai

ketentuan yang berlaku.

Berdasarkan penjajakan tahap awal pada kasus yang terjadi di PT. BPR

Bank Kertiawan tersebut diatas maka terhambatnya proses pengeksekusian obyek

Hak Tanggungan yang dikarenakan terdapatnya pihak lain yang menguasai obyek

tersebut. Untuk mengetahui penyelesaiannya perlu diadakan suatu penelitian.

Penelitian ini ditujukan untuk mengidentifikasi pengertian pokok/dasar ketentuan

hukum positif tertulis (perundang-undangan) dan ketentuan perjanjian yang

diberlakukan pada peristiwa hukum tertentu (in concreto).

Hasilnya dituangkan dalam bentuk tesis dengan judul “Pengalihan Hak

Atas Tanah Yang Sedang Dibebani Hak Tanggungan. Dari penelusuran

kepustakaan, ada beberapa penelitian yang berkaitan dengan jaminan hak

tanggungan yang diatur dalam Undang-Undang No. 4 Tahun 1996 Tentang Hak

Tanggungan Atas Tanah Beserta Benda-Benda Yang Berkaitan Dengan Tanah,

yaitu:

10

1. Tesis dari Ni Kadek Suninggita,SH, Nim. 0820112335, Magister Kenotariatan

Universitas Brawijaya, dengan judul “Perlindungan Hukum Terhadap Bank

Pada Perlawanan Pihak Ketiga Dalam Eksekusi Obyek Jaminan (Tanah)

Terkait Dengan Penyelesaian Kredit Macet Dari Debitur Wanprestasi. (Studi

Kasus Pada PT. Bank Sinar Harapan Bali dan Pengadilan Negeri Denpasar)”.

Adapun yang menjadi pokok permasalahan yang diangkat adalah

bagaimanakah perlindungan hukum terhadap bank pada perlawanan pihak

ketiga dalam eksekusi objek jaminan (tanah) terkait dengan penyelesaian

kredit macet dari debitur yang wanprestasi dan Apakah akibat hukum dari

adanya perlawanan pihak ketiga terhadap eksekusi objek jaminan tanah)

tersebut.

2. Tesis dari A.A Ngurah Surya Wirawan,SH, Nim. 0820112301, Magister

Kenotariatan Universitas Brawijaya, dengan judul “Pelaksanaan Perjanjian

Kredit Pemilikan Rumah Dengan Jaminan Yang Belum Dikuasai Oleh PT.

Bank Negara Indonesia (Persero) Tbk Sentra Kredit Konsumen Denpasar.”

Adapun yang menjadi pokok permasalahan yang diangkat adalah

bagaimanakah pelaksanaan perjanjian kredit pemilikan rumah (KPR) dengan

jaminan yang belum dikuasai secara penuh atau mutlak pada BNI Sentra

Kredit Konsumen (SKK) Denpasar, bagaimanakah upaya BNI untuk dapat

menjamin kelangsungan pembayaran kredit debitor sebelum jaminan dikuasai

Dan bagaimanakah upaya BNI apabila debitor wanprestasi sedangkan jaminan

belum dikuasai.

11

3. Tesis dari I Wayan Sueden, SH, Nim. 1092461041, Magister Kenotariatan

Udayana, dengan Judul “Tinjauan Pendaftaran Tanah untuk Menjamin

Kepastian Hukum Hak Atas Tanah”. Adapun yang menjadi pokok

permasalahan yang diangkat adalah bagaimana prosedur pendaftaran tanah

dalam rangka mewujudkan kepastian hukum bagi kepemilikan hak atas tanah,

dan bagaimana manfaat pendaftaran tanah dalam jaminan kepastian hukum

kepemilikin hak atas tanah.

4. Tesis dari I Putu Herry Wirasuta, SH, Nim.0620112016, Magister

Kenotariatan Brawijaya, dengan Judul “Peralihan Hak Milik Atas Rumah

Dengan Kredit Pemilikan Rumah-Bank Tabungan Negara Yang Belum

Lunas”. Adapun yang menjadi pokok permasalahan yang diangkat adalah apa

akibat hukumnya, peralihan hak milik atas rumah dengan kredit pemilikan

rumah-Bank Tabkungan Negara yang belum lunas, dan bagaimanakah

penyelesaian apabila angsuran kredit pemilikan rumah-Bank Tabungan

Negara macet.

Berdasarkan penelusuran dari beberapa tesis dengan judul dan pokok

permasalahan seperti yang dijelaskan tersebut diatas, menunjukkan bahwa

penelitian dengan judul “Pengalihan Hak Milik Atas Tanah Yang Sedang

Dibebani Hak Tanggungan” dan permasalahan yang hendak diteliti dalam

penelitian ini belum ada yang membahasnya, sehingga tesis ini dapat

dipertanggungjawabkan secara ilmiah keorisinalanannya dan keasliannya.

12

1.2 Rumusan Masalah

Berdasarkan pada latar belakang yang telah diuraikan, terdapat suatu

masalah yang dirumuskan sebagai berikut :

1. Bagaimanakah penyelesaian sengketa yang timbul dari pembelian tanah

yang sedang dibebani Hak Tanggungan?

2. Bagaimanakah perlindungan hukum terhadap kedudukan pihak pembeli

tanah yang beritikad baik atas pembelian dengan pembayaran lunas tanah

yang telah dibebani Hak Tanggungan?

1.3 Ruang Lingkup Masalah

Masalah yang di bahas nantinya dalam tesis ini hanya terbatas pada

penyelesaian sengketa yang timbul dari pembelian tanah yang sedang dibebani

Hak Tanggungan serta perlindungan hukum terhadap kedudukan pihak

pembeli tanah yang beritikad baik atas pembelian dengan pembayaran lunas

tanah yang telah dibebani Hak Tanggungan.

1.4 Tujuan Penelitian

Tujuan penelitian penulisan tesis ini adalah mencakup tujuan umum dan

khusus, yaitu sebagai berikut :

a. Tujuan Umum

Adapun tujuan umum dari penelitian ini adalah dalam kerangka

pengembangan ilmu hukum sehubungan dengan paradigma science as a process

(ilmu sebagai suatu proses). Paradigma ilmu tidak akan berhenti dalam

13

penggaliannya atas kebenaran dalam bidang lembaga jaminan hak tanggungan dan

untuk memahami gambaran Undang-Undang No.4 Tahun 1996 tentang Hak

Tanggungan Beserta Benda-Benda Yang Berkaitan Dengan Tanah. Hal ini

berkaiatan untuk mengetahui secara mendalam tentang Pengalihan Hak Milik

Atas Tanah Yang Sedang Dibebani Hak Tanggungan.

b. Tujuan Khusus

Adapun tujuan khusus dari penelitian tesis ini adalah terurai sebagai

berikut:

1. Untuk mendreskripsikan dan menganalisa penyelesaian sengketa yang

timbul dari pembelian tanah yang sedang dibebani Hak Tanggungan.

2. Untuk mendreskripsikan dan menganalisa perlindungan hukum terhadap

kedudukan pihak pembeli tanah yang beritikad baik atas pembelian

pembayaran lunas tanah yang telah dibebani Hak Tanggungan.

1.5 Manfaat Penelitian

Manfaat penelitian yang diperoleh dalam penelitian tesis ini adalah

sebagai berikut:

a. Manfaat Teoritis

Secara teoritis, penelitian ini diharapkan dapat memberikan masukan

bagi ilmu pengetahuan, dalam rangka pengembangan wawasan dan pengkajian

tentang Pengalihan Hak Milik Atas Tanah Yang Sedang Dibebani Hak

Tanggungan.

14

b. Manfaat Praktis

Secara praktis penelitian ini diharapkan dapat bermanfaat dan sebagai

bahan masukan bagi kreditur dan debitur yang bertujuan untuk mengurangi

kendala yang selama ini dihadapi dalam proses eksekusi atas objek hak

tanggungan serta memberikan gambaran mengenai penyelesaian sengketa hukum

atas pembelian tanah yang dibebani Hak Tanggungan.

1.6 Landasan Teoritis

Berkaitan dengan landasan teori ini dikemukakan teori, konsep, dan asas-

asas hukum serta pandangan sarjana yang berpengaruh mengenai penyelesaian

sengketa yang timbul dari pembelian tanah yang sedang dibebani Hak

Tanggungan dan kedudukan hukum pihak pembeli tanah atas pembelian tanah

yang dibebani Hak Tanggungan. Suatu teori pada hakekatnya merupakan

hubungan antara dua atau lebih, atau pengaturan fakta menurut cara-cara tertentu.

Fakta tersebut merupakan sesuatu yang dapat diamati dan pada umumnya dapat

diuji secara empiris.10

Oleh sebab itu dalam bentuknya yang paling sederhana,

suatu teori merupakan hubungan antara dua variabel atau lebih yang telah diuji

kebenarannya.11

10

Burhan Ashshofa, 2004. Metode Penelitian Hukum. Rineka Cipta,

Jakarta. h.19

11

Soerjono Soekanto, 2001. Sosiologi Suatu Pengantar. Raja Grafindo

Persada, Jakarta. (selanjutnya disebut Soerjono Soekanto I). h.30

15

Menurut Snellbecker, teori adalah sebagai perangkat proposisi yang

terintegrasi secara simbolis dan berfungsi sebagai wahana untuk meramalkan dan

menjelaskan fenomena yang diamati.12

Sedangkan menurut Kerlinger, teori adalah

A Theory is a set of interrelated constructs (concepts), definitions,

andpropositions that present asystematic view of phenomena by specifying

relations among variables, with the purpose of explaining and predicting the

phenomena. Teori adalah suatu rangkaian konsep, definisi, dan proposisi

yang dipresentasikan secara sistimatis dengan menspesifikasikan hubungan

antara variabel, dengan tujuan menjelaskan dan memprediksi suatu

fenomena.13

Sehingga dengan kata lain, dapat dikatakan bahwa teori-teori sebagai

landasan untuk menjelaskan fenomena atau sebagai landasan untuk membahas

permasalahan penelitian merupakan pijakan untuk mewujudkan kebenaran ilmu

hukum yang diperoleh dari rangkaian upaya penelusuran (controluer baar). Oleh

karena itu, dalam suatu penelitian semakin banyak teori-teori, konsep dan asas

yang berhasil diidentifikasi dan dikemukakan untuk mendukung penelitian yang

sedang dikerjakan maka semakin tinggi derajat kebenaran yang bisa dicapai.

Analisis penulisan tesis ini mempergunakan teori-teori dan konsep-

konsep, yaitu sebagai berikut: Teori Validitas dan Efektifitas Hukum, Teori

Perjanjian, Teori Perlindungan Hukum, Teori Pertanggungjawaban, dan Teori

Kepastian Hukum, Konsep Perbankan, Konsep Pinjam Meminjam/Kredit, Konsep

Prestasi dan Wanprestasi, Konsep Jaminan Kredit.

12

Nasution Bahder Johan, 2008. Metode Penelitian Ilmu Hukum.

Mandar Maju, Bandung. h.140.

13

Ibid.

16

a. Teori Validitas dan Efektivitas Hukum

Permasalahan pertama mengenai penyelesaian sengketa yang timbul dari

pembelian tanah yang sedang dibebani Hak Tanggungan, teori validitas dan

efektivitas hukum dapat dijadikan landasan berpijak untuk menjawabnya. Ketika

ingin mengetahui efektivitas dari hukum, maka terlebih dahulu harus dapat

mengukur sejauh mana aturan hukum ditaati atau tidak ditaati, jika suatu aturan

hukum ditaati oleh sebagian besar target yang menjadi sasaran ketaatannya, maka

aturan hukum yang bersangkutan adalah efektif.14

Seseorang menaati atau tidak menaati suatu aturan hukum, tergantung

pada kepentingannya, agar dapat diberlakukan terhadap masyarakat maka suatu

kaidah hukum haruslah merupakan hukum valid atau legitimate. Dari kaidah

hukum yang valid tersebutlah baru kemudian timbul konsep-konsep tentang

“perintah (command), larangan (forbidden), kewenangan (authorized), paksaan

(force), hak (right), dan kewajiban (obligation).15

Untuk memastikan bahwa suatu perbuatan hukum adalah perjanjian,

maka hal yang harus ditempuh adalah memeriksa validitas dari perjanjian

tersebut. “A valid contract is one that meets all of the legal requirements for a

binding contract”.16

Artinya, suatu perjanjian dapat mengikat para pihak,

tergantung kepada sah atau tidak sahnya kontrak yang dibuat oleh para pihak

14

Achmad Ali, 2009. Menguak Teori Hukum (Legal Theory) & Teori

Peradilan (JudicialPrudence) : Termasuk Interpretasi Undang-Undang

(Legisprudence) ; Volume 1 Pemahaman awal. Kencana, Jakarta. h.375

15

Munir Fuady, 2013. Teori-Teori Besar Dalam Hukum (Grand Theory).

Kencana, Jakarta. h. 116

16

Jane P.Mallor, et.al, 2007. Business Law; The Ethical, Global, And E-

Commerce Environment. McGraw Hill Companies,Inc., New York. h.279

17

tersebut. Sah atau tidak sahnya suatu kontrak dapat dipastikan dengan

menggunakan instrumen hukum yang menguji standar keabsahan perjanjian yang

mereka buat.

Suatu kaidah hukum yang valid belum tentu merupakan suatu kaidah

hukum yang efektif. Dalam hal ini, validitas suatu norma merupakan hal yang

tergolong ke dalam “yang seharusnya” (das sollen), sedangkan “efektivitas” suatu

norma merupakan sesuatu dalam kenyataannya (das sein). Dalam bukunya Reine

Rechtslehre (edisi pertama terbit dalam tahun 1934), yang kemudian

diterjemahkan ke dalam bahasa Inggris dengan judul Pure Theory of Law (Teori

Hukum Murni), Hans Kelsen menjelaskan sebagai berikut:

A legal norm becomes valid before becomes effective, that is, before it is

applied and obeyed; a law court that applies a statute immediately after

promulgation-therefore before the statute had a chance to become

“efective”-applies a valid legal norm. But a legal norm is no longer

concidered to be vallid, if it remains permanently ineffective. Effectiveness

is a condition of validity in the sense that effectiveness has to join the

positing of a legal norm if the norm is not to lose is validity.17

Jadi, menurut Hans Kelsen,18

suatu aturan hukum harus dalam keadaan

valid terlebih dahulu baru diketahui apakah aturan tersebut dapat menjadi

efektif. Jika setelah diterapkan ternyata peraturan yang sebenarnya sudah

valid tersebut ternyata tidak dapat diterapkan atau tidak dapat diterima oleh

masyarakat secara meluas dan/atau secara terus menerus, maka ketentuan

hukum tersebut menjadi hilang unsur validitasnya, sehingga berubah sifat

dari aturan yang valid menjadi aturan yang tidak valid.

Validitas dalam konteks penulisan tesis ini adalah peraturan yang

terdapat pada perjanjian kredit dan UU hak tanggungan, dan efektifitasnya adalah

bagaimana suatu norma itu apakah telah dilaksanakan dengan baik dan benar atau

tidak. Dalam permasalahannya pada pelaksanaan perjanjian kredit dengan adanya

17

Munir Fuady, op.cit. h.117

18

Munir Fuady, op.cit. h.117

18

perjanjian jaminan yaitu hak tanggungan yang telah dilaksanakan dengan baik dan

benar, apabila debitur wanprestasi yang pada akhirnya menimbulkan sengketa

antara para pihak yang terkait, maka terdapat cara-cara yang efektif dapat

ditempuh untuk menyelesaikan sengketa sesuai apa yang telah diperjanjikan para

pihak dalam perjanjian kredit tersebut. Terdapat dua cara di dalam penyelesaian

sengketa, yaitu cara penyelesaian sengketa secara litigasi (Pengadilan) dan cara

penyelesaian sengketa secara non litigasi (di luar Pengadilan).19

Penyelesaian secara litigasi pada umumnya hanya digunakan untuk

memuaskan hasrat emosional dalam mencari kepuasan pribadi dengan harapan

pihak lawan dinyatakan kalah oleh putusan pengadilan. Pada umumnya orang

mengajukan gugatan tidak memperhitungkan apakah nilai yang disengketakan itu

sebanding atau tidak dengan pengorbanan yang dikeluarkan selama menjalani

proses persidangan yang begitu panjang. Secara teori, proses litigasi memang

lebih memberikan kepastian hukum, karena diputuskan berdasarkan bukti-bukti

yang dimiliki dan putusannya dapat dilaksanakan dengan kekuatan eksekusi

(executie power), namun kenyataan dilapangan justru eksekusi yang dianggap

sebagai ujung tombak dalam meraih hak atas suatu kemenangan tidak bisa

memberikan kenyamanan dalam menikmati hasil kemenangan itu, bahkan pada

beberapa kasus eksekusi tidak mampu dijalankan (non eksekutable), karena

19

Jimmy Joses Sembiring, 2011. Cara Menyelesaikan Sengketa di Luar

Pengadilan. Visimedia, Jakarta. h. 5

19

adanya halangan dan ganggungan yang serius dari pihak termohon eksekusi dan

masyarakat luas.20

Eksekusi pada dasarnya adalah tindakan melaksanakan atau menjalankan

keputusan pengadilan.21

Eksekusi sebagai “pelaksanaan putusan”, yaitu pihak

yang dimenangkan putusan dapat memohon “pelaksanaan putusan” kepada

pengadilan yang akan melaksanakannya secara paksa (execution force).22

Menurut

Herowati Poesoko menyatakan bahwa eksekusi tidak hanya berkaitan dengan

putusan pengadilan dan groose acte melainkan istilah eksekusi terdapat di bidang

hukum jaminan, eksekusi objek jaminan yang adalah pelaksanaan hak kreditur

pemegang hak jaminan terhadap objek jaminan untuk pelunasan piutangnya.23

Proses litigasi menghasilkan kesepakatan yang bersifat adversarial yang

belum mampu merangkul kepentingan bersama, cenderung menimbulkan masalah

baru, lambat dalam penyelesaiannya, membutuhkan biaya yang mahal tidak

responsif, dan menimbulkan permusuhan diantara pihak yang bersengketa.

Penyelesaian sengketa secara litigasi di pengadilan biasanya membutuhkan waktu

yang cukup lama dan melelahkan, dimulai dari Pengadilan Negeri, Pengadilan

Tinggi, bahkan mungkin sampai tingkat Mahkamah Agung, hal ini sudah tentu

membutuhkan biaya yang cukup besar serta dapat mengganggu hubungan pihak-

20

D.Y. Witanto, 2011, Hukum Acara Mediasi Dalam Perkara Perdata Di

Lingkungan Peradilan Umum Dan Peradilan Agama Menurut PERMA Nomor 1

Tahun 2008 Tentang Prosedur Mediasi Di Pengadilan. Alfabeta, Bandung. h.8

21

Retnowulan Sutantio, 1979, Hukum Acara Perdata Dalam Teori Dan

Praktek, Iskandar Oeripkantawinato, Bandung. h.111

22

Ibid.

23

Herowati Poesoko, op.cit. h.128

20

pihak yang bersengketa.24

Sebaliknya melalui proses di luar pengadilan

menghasilkan kesepakatan yang bersifat “win-win solution”. Dijamin kerahasiaan

sengketa para pihak, dihindari kelambatan yang diakibatkan karena hal procedural

dan administrative, menyelesaikan masalah secara komprehensif dalam

kebersamaan dan tetap menjaga hubungan baik.25

Penyelesaian sengketa secara non litigasi terdiri atas berbagai macam

cara yakni : konsultasi (consultation), negosiasi (negotiation), mediasi

(mediation), konsiliasi (conciliation), dan penilai ahli.26

Masing-masing cara

penyelesaian sengketa tersebut memiliki kelebihan dan kekurangan. Para pihaklah

yang harus menentukan penyelesaian sengketa yang akan ditempuh dan siap

menerima konsekuensi atas pemilihan cara penyelesaian sengketa yang telah

disepakati bersama, sehingga tidak menguranginya unsur validitas perjanjian

kredit dan UU Hak Tanggungan tersebut.

b. Teori Perjanjian

Tahap awal terjadinya hubungan hukum antara para pihak yaitu pada saat

terjadinya perjanjian dengan jaminan hak tanggungan yang dilakukan oleh

kreditur dan debitur (selaku developer), dan juga perjanjian pembelian tanah dan

rumah yang dilakukan oleh developer dengan pihak ketiga. Para pihak dalam

suatu kontrak memiliki hak untuk memenuhi kepentingan pribadinya sehingga

melahirkan suatu perikatan.

24

Rachmadi Usman, 2012. Mediasi Di Pengadilan Dalam Teori Dan

Praktik. Sinar Grafika, Jakarta. (selanjtnya disingkat Rachmadi Usman I). h.9

25

Ibid. h.10

26

Ibid.

21

Salah satu teori dari hukum kontrak klasik adalah teori kehendak.

Menurut Gr. Van der Burght mengemukakan bahwa selain teori kehendak sebagai

teori klasik yang tetap dipertahankan, terdapat beberapa teori yang dipergunakan

untuk timbulnya suatu kesepakatan, yaitu:

a. Ajaran Kehendak (Wilsleer), dimana ajaran ini mengutarakan bahwa

faktor yang menentukan terbentuk tidaknya suatu persetujuan adalah suara

batin yang ada dalam kehendak subyektif para calon kontrakan;

b. Pandangan Normatif Van Dunne, dalam ajaran ini kehendak sedikit pun

tidak memainkan peranan; apakah suatu persetujuan telah terbentuk pada

hakikatnya tergantung pada suatu penafsiran normatif para pihak pada

persetujuan ini tentang keadaan dan peristiwa yang dihadapi bersama;

c. Ajaran kepercayaan (Vetrouwensleer), ajaran ini mengandalkan

kepercayaan yang dibangkitkan oleh pihak lawan, bahwa ia sepakat dan

oleh karena itu telah memenuhi persyaratan tanda persetujuannya bagi

terbentuknya suatu persetujuan.27

Terkait dengan teori yang dikemukakan oleh Gr. Van der Burght bahwa

dengan adanya kehendak para pihak untuk mengikatkan diri dalalm suatu

perjanjian, maka timbullah perjanjian utang piutang (perjanjian kredit).

Kemudian, dengan adanya pemikiran bahwa apabila para pihak menyatakan

sepakat dan berjanji mengikatkan diri yang dituangkan suatu perjanjian kredit

tersebut akan memenuhi kebutuhan para pihak itu, sehingga menimbulkan hak

dan kewajiban bagi para pihak. Selanjutnya bahwa adanya kesepakatan kedua

belah pihak mengikat diri dalam suatu perjanjian kredit, disertai pemberian

jaminan timbullah suatu kepercayaan kreditur, sehingga kredit dapat diberikan

kepada debitur.

Perjanjian diatur dalam buku Ketiga Kitab Undang-Undang Hukum

Perdata (selanjutnya disingkat KUHPerdata) tentang perikatan yaitu Pasal 1313

27

Johanes Ibrahim dan Lindawaty Sewu, 2004. Hukum Bisnis Dalam

Persepsi Manusia Modern. PT. Refika Aditama, Bandung. h.40

22

yang menyatakan bahwa perjanjian adalah suatu perbuatan hukum dengan mana

satu orang atau lebih mengikatkan dirinya terhadap satu orang atau lebih. Apabila

antara dua orang atau lebih tercapai suatu persesuaian kehendak untuk

mengadakan suatu ikatan, maka terjadilah antara mereka suatu persetujuan.

Linda A. Spagnola berpendapat mengenai perjanjian, bahwa “A contract

must be certain in its terms. It is generally accepted that there are four elements

that must be certain in a contract in order for there to be a valid offer : parties,

price, subject matter, and time for performance”28

. (Terjemahan bebasnya:

Persyaratan-persyaratan sebuah kontrak harus pasti. Agar sebuah kontrak dapat

dikatakan sah, terdapat empat elemen yang pada umumnya diterima sebagai

sesuatu yang harus pasti dalam sebuah kontrak, yaitu: para pihak, harga,

permasalahan dan waktu pelaksanaannya).

Wirjono Prodjodikoro memberikan definisi perjanjian itu adalah suatu

perbuatan hukum mengenai harta benda kekayaan anatara dua pihak, dimana satu

pihak berjanji atau dianggap berjanji untuk melakukan suatu hal atau tidak

melakukan suatu hal, sedang pihak yang lain berhak menuntut pelaksaaan janji

itu.29

Dalam hal pemberian kredit pada PT.BPR Bank Kertiawan, terlebih dahulu

membuat suatu perjanjian kredit yang telah disepakati dan ditandatangani oleh

pihak debitur dengan kreditur (Bank) dengan berakibat timbulnya hak dan

kewajiban yang harus dipenuhi bagi para pihak.

28

Linda A. Spagnola, 2008, Contacts For Paralegals (Legal Principles

and Practical Applications), McGraw-Hill Companies, United States, h. 4

29

Wirjono Prodjodikoro, 1985. Hukum Perdata Tentang Persetujuan

Tertentu. Cet.VIII, Sumur, Bandung. h.11

23

Perjanjian juga dapat dipersamakan dengan kontrak. Menurut Catherine

Elliott dan Frances Quinn, bahwa:30

Normally a contract is formed when a effective acceptance has been

communicated to be offeree. A communication will be treated as an offer if it

indicates the terms on which the offeror is prepared to make a contract (such

as the price of the goods for sale), and gives a clear indication that the

offeror intends to be bound by those terms if they are accepted by the offeree.

Acceptance of an offer means unconditional agreement to all the terms of that

offer.

(Terjemahan bebasnya: Biasanya sebuah kontrak terbentuk ketika penerimaan

efektif telah dikomunikasikan kepada pihak penerima penawaran.

Komunikasi akan dianggap sebagai penawaran apabila penawaran tersebut

membuat persyaratan-persyaratan yang dibuat oleh pihak yang menawarkan

untuk membuat sebuah kontrak (misalnya, harga barang yang akan dijual),

dan memberikan pernyataan yang jelas bahwa pihak yang menawarkan

bermaksud untuk terikat dengan persyaratan-persyaratan tersebut apabila

persyaratan-persyaratan tersebut diterima oleh pihak penerima penawaran.

Penerimaan suatu penawaran berarti kesepakatan tanpa syarat terhadap semua

persyaratan yang ditawarkan tersebut).

Menurut Bachsan Mustafa, Bewa Ragawino dan Yaya Priatna memberikan

definisi bahwa perjanjian adalah hubungan hukum kekayaan antara beberapa

pihak, dimana pihak yang satu (kreditur) berhak menuntut atas suatu jasa

(prestasi) sedangkan pihak lainnya (debitur) berkewajiban untuk memenuhi

tuntutan tersebut (schuld) dan bertanggungjawab atas prestasi itu.31

Hak dan

kewajiban yang timbul dari diadakannya suatu perjanjian kredit yaitu debitur

berkewajiban untuk membayar kredit yang telah diberikan, apabila debitur lalai,

kreditur berhak untuk menuntut pelunasan kredit yang telah diberikan.

Asas bahwa setiap orang bertanggung jawab terhadap hutangnya,

tanggung jawab mana berupa menyediakan kekayaannya baik benda bergerak

30

Catherine Elliott and Frances Quinn, 2005, Contract Law, Perason

Education Limited, England, h. 10

31

Bacshan Mustafa, Bewa Ragawino, Yaya Priatna, 1982. Azas-Azas

Hukum Perdata dan Hukum Dagang. Edisi Pertama, Armico, Bandung. h.53

24

maupun tetap jika perlu dijual untuk melunasi hutang-hutangnya (asas Schuld dan

Haftung).32

Menurut Mariam Darus Badrulzaman bahwa asas ini sangat adil,

sesuai dengan asas kepercayaan di dalam hukum perikatan, dimana setiap orang

yang memberikan hutang kepada seseorang percaya bahwa debitur akan

memenuhi prestasinya dikemudian hari, setiap orang wajib memenuhi janjinya

merupakan asas moral yang oleh pembentuk Undang-Undang dikuatkan sebagai

norma hukum.33

Berdasarkan peristiwa ini, muncul suatu hubungan antara dua orang

tersebut yang dinamakan perikatan. Perjanjian itu menerbitkan suatu perikatan

antara dua orang yang membuatnya. Dalam perjanjian yang dibuat oleh nasabah

dengan bank yang dinamakan perjanjian kredit dan telah sepakat mengikatkan hak

milik atas tanah yang dimiliki oleh nasabah selaku debitur menjadi jaminan,

meskipun tanah tersebut telah dibangun rumah-rumah yang telah ditempati pihak

ketiga, terdapat hubungan hukum diantara kesemuanya tersebut. Akibat

hukumnya bagi masing-masing para pihak selain terikat kepada janjinya, juga

menimbulkan hak dan kewajiban bagi para pihak secara timbal balik, maka

perjanjian demikian itu termasuk kategori perjanjian obligatoir dan karenanya

melahirkan hak perorangan yang diatur dalam Buku III Burgelijk Wetboek

(selanjutnya disingkat B.W.).34

32

Mariam Darus Badrulzaman, 1997. Mencari Sistem Hukum Benda

Nasional.Alumni, Bandung. (selanjutnya disingkat Mariam Darus Badrulzaman

I), h.85

33

Ibid.

34

Herowati Poesoko, 2007. Parate Executie Obyek Hak Tanggungan

(Inkonsistensi, Konflik Norma dan Kesesatan Penalaran Dalam UUHT).

LaksBang PRESSindo. Yogyakarta. h.84

25

Tujuan ditetapkan terminologi kontrak adalah, pertama dengan kontrak

akan dapat menunjukkan hak dan kewajiban masing-masing pihak, kedua suatu

saat nanti ada perselisihan antara pihak kontrak ini dapat memutuskan yang mana

pihak yang menyalahi kontrak, sehingga perselisihan itu dapat dipecahkan.

Menurut R.Subekti, dalam bukunya: “The debtor has done something what is in

contravention of the contract, it is obvios that he is default. Also when in the

contract is fixed a time limit for carrying out the duty and the debtor has elapsed

this time limit, it is clear that the debtor is in default”.35

(Terjemahan bebasnya:

Debitur yang telah melakukan tindakan yang berlawanan dengan kontrak itu

dinyatakan menyalahi kontrak. Begitu pula apabila dalam kontrak ditentukan

batas waktu pemenuhan kewajiban, akan tetapi debitur tidak mengindahkan limit

waktu tersebut, maka debitur dinyatakan bersalah). Bahwa debitur wanprestasi

dengan tidak melaksanakan kewajiban sampai pada batas waktu yang telah

diperjanjikan dalam perjanjian kredit, maka dari itu pihak kreditur (Bank) berhak

mengeksekusi benda yang telah dijadikan jaminan untuk pelunasan hutang

debitur.Begitu pula perjanjian antara developer dengan pembeli tanah dan rumah,

apabila setelah pembayaran lunas tanah dan rumah maka developer diharuskan

menyerahkan sertipikat hak milik atas tanah tersebut ke pembeli tanah.

Umumnya, suatu perjanjian tidak terikat kepada suatu bentuk tertentu,

dapat dibuat secara lisan dan andaikata debuat secara tertulis maka ini bersifat

sebagai alat bukti apabila terjadi perselisihan. Untuk beberapa perjanjian undang-

undang menentukan bentuk tertentu, sehingga apabila bentuk itu tidak dituruti

35

R. Subekti, 1982. Law In Indonesia, Centre For Strategic And

International, And Studies. Third Edition, Jakarta. h.55

26

maka perjanjian itu tidak sah. Dengan demikian bentuk tertulis tadi tidaklah hanya

semata-mata merupakan alat pembuktian saja tetapi merupakan syarat untuk

adanya bestnwaarde perjanjian itu.

c. Teori Perlindungan Hukum

Permasalahan kedua mengenai perlindungan hukum terhadap kedudukan

pihak pembeli tanah yang beritikad baik atas pembayaran lunas tanah yang telah

dibebani Hak Tanggungan, teori perlindungan hukum dapat dijadikan landasan

berpijak untuk menjawabnya. Fungsi hukum adalah untuk mengatur hubungan

antara negara atau masyarakat dengan warganya dan hubungan antara sesama

warga masyarakat tersebut agar kehidupan dalam masyarakat berjalan dengan

tertib dan lancar.

Hal ini mengakibatkan bahwa tugas hukum untuk mencapai kepastian

hukum (demi adanya ketertiban) dan keadilan dalam masyarakat. Kepastian

hukum mengharuskan diciptakannya peraturan umum atau kaidah hukum yang

berlaku umum agar terciptanya suasana yang aman dan tentram dalam

masyarakat, maka kaidah dimaksud harus ditegakkan serta dilaksanakan dengan

tegas.36

Dengan adanya kepastian hukum tersebut dengan sendirinya warga

masyarakat senantiasa akan mendapatkan perlindungan hukum karena mereka

sudah mendapatkan kepastian tentang bagaimana para warga masyarakat

menyelesaikan persoalan hukum, bagaimana mereka menyelesaikan perselisihan

yang terjadi dan sebagainya.

36

Soerjono Soekanto, 1983, Penegakan Hukum, Binacipta, Bandung,

(selanjutnya disingkat Soerjono Soekanto I), h. 15

27

Menurut Fitzgerald, menjelaskan teori perlindungan hukum Salmond

bahwa hukum bertujuan mengintegrasikan dan mengkoordinasikan berbagai

kepentingan dalam masyarakat karena dalam suatu lalu lintas kepentingan,

perlindungan terhadap kepentingan tertentu hanya dapat dilakukan dengan cara

membatasi berbagai kepentingan di lain pihak.37

Hukum dalam artiannya adalah

perjanjian kredit yang dibuat para pihak menimbulkan adanya hak dan kewajiban,

tujuan dari adanya perjanjian untuk menfasilitasi kepentingan debitur, dengan

syarat adanya pengikatan jaminan demi mendapatkan perlindungan akan

pemenuhan prestasi dari pihak debitur.

Kepentingan hukum adalah mengurusi hak dan kepentingan manusia,

sehingga hukum memiliki otoritas tertinggi untuk menentukan kepentingan

manusia yang perlu diatur dan dilindungi.38

Perlindungan hukum harus melihat

tahapan yakni perlindungan hukum lahir dari suatu ketentuan hukum dan segala

peraturan hukum yang diberikan oleh masyarakat yang pada dasarnya merupakan

kesepakatan masyarakat tersebut untuk mengatur hubungan prilaku antara

anggota-anggota masyarakat dan antara perseorangan dengan pemerintah yang

dianggap mewakili kepentingan msyarakat.

Menurut Philipus M. Hadjon dalam bukunya “Perlindungan Hukum Bagi

Rakyat Indonesia” mengemukakan bahwa perlindungan hukum dalam

kepustakaan hukum berbahasa Belanda dikenal dengan sebutan

37

Satjipto Raharjo, 2000. Ilmu Hukum. PT. Citra Aditya Bakti, Bandung.

h.53

38

Ibid. h.69

28

“rechtbescherming van de burgers”.39

Pendapat ini menunjukkan kata

perlindungan hukum merupakan terjemahan dari bahasa Belanda. Kata

perlindungan mengandung pengertian terdapat suatu usaha untuk memberikan

hak-hak pihak yang dilindungi sesuai dengan kewajiban yang telah dilakukan.

Dengan pembebanan hak tanggungan maka perlindungan pihak kreditur akan

terjamin, terbukti apabila debitur cidera janji, maka kreditur dapat langsung

mengeksekusi jaminan tersebut untuk pelunasan utang debitur.

Perlindungan hukum merupakan konsep yang universal dari negara

hukum. Perlindungan hukum diberikan apabila terjadi pelanggaran maupun

tindakan yang bertentangan dengan hukum yang dilakukan oleh pemerintah, baik

perbuatan penguasa yang melanggar undang-undang maupun peraturan formal

yang berlaku telah melanggar kepentingan dalam masyarakat yang harus

diperhatikannya.

Philipus M. Hadjon membagi dua macam bentuk perlindungan hukum

yaitu perlindungan hukum yang bersifat preventif dan represif. Preventif artinya

perlindungan yang diberikan sebelum terjadinya sengketa, artinya perlindungan

hukum ini bertujuan untuk mencegah terjadinya sengketa, sedangkan sebaliknya

perlindungan hukum represif bertujuan untuk menyelesaikan sengketa yang

muncul apabila terjadi suatu pelanggaran terhadap norma-norma hukum dalam

peraturan perundang-undangan.40

39

Philipus M. Hadjon, 1987, Perlindungan Hukum Bagi Rakyat

Indonesia, Bina Ilmu, Surabaya, h. 25

40

Ibid. h.15

29

Perlindungan hukum bagi rakyat Indonesia adalah prinsip pengakuan dan

perlindungan terhadap harkat dan martabat manusia. Pasal 1365 KUHPerdata

menentukan bahwa : “tiap perbuatan melanggar hukum yang membawa kerugian

kepada orang lain, mewajibkan orang yang karena salahnya menerbitkan kerugian

itu mengganti kerugian tersebut”. Hal tersebut menunjukkan bahwa siapapun yang

karena perbuatan menimbulkan kerugian bagi orang lain, menurut hukum untuk

mengganti kerugian itu, bahkan oleh penguasa (badan atau pejabat tata usaha

negara) sekalipun.

Unsur-unsur perbuatan melanggar hukum menurut R. Soetojo

Prawirohamidjojo dan J.H Nieuwenhuis dalam buku “Perbuatan Pemerintah Yang

Dapat Digugat” karangan Johanes Usfunan, menyatakan : pengertian dan unsur-

unsur overheidsdaad adalah : Suatu kelakuan atau sebagai suatu kelalaian yang

menimbulkan kerugian. Unsur-unsurnya meliputi:

1. Harus ada perbuatan;

2. Perbuatan itu harus “onrechtmatige”;

3. Pelaku harus mempunyai kesalahan;

4. Unsur yang ditambah dari yurisprudensi yakni norma yang dilanggar

bermaksud untuk melindungi kepentingan pihak yang terkena.41

Upaya untuk mendapatkan perlindungan hukum tentunya yang

diinginkan oleh manusia adalah ketertiban dan keteraturan antara nilai dasar dari

hukum yakni adanya kepastian hukum, kegunaan hukum serta keadilan hukum,

meskipun pada umumnya dalam praktek ketiga nilai dasar tersebut bersitegang,

namun haruslah diusahakan untuk ketiga nilai dasar tersebut bersamaan.

41

Johanes Usfunan, 2002. Perbuatan Pemerintah yang Dapat Digugat.

Djambatan, Jakarta. h. 122-123

30

Fungsi primer hukum, yakni melindungi rakyat dari bahaya dan tindakan

yang dapat merugikan dan menderitakan hidupnya dari orang lain, masyarakat

maupun penguasa. Kemudian berfungsi pula untuk memberikan keadilan serta

menjadi sarana untuk mewujudkan kesejahteraan tersebut ditujukan pada subjek

hukum yaitu pendukung hak dan kewajiban.

Kaitannya pada aktifitas perbankan dalam memberikan kredit dengan

debiturnya yang bertujuan untuk membangun rumah untuk dijual kembali,

perlindungan hukum dapat diwujudkan dalam bentuk perjanjian kredit dan

perjanjian pengikatan jaminan. Dalam perjanjian kredit tersebut telah tercantum

hak dan kewajiban para pihak harus menjalankan dan menaati isi perjanjian yang

telah disepakati. Akan jelas bahwa bentuk perlindungan hukum yang akan

diterima oleh debitur adalah terjamin hak-haknya untuk mendapatkan fasilitas

kredit dari bank demikian pula sebaliknya bagi bank selaku kreditur akan terjamin

pula untuk mendapatkan hak-haknya kembali atas kredit yang telah diberikan

kepada debitur sesuai dengan jangka waktu diperjanjikan.

Kaitannya dengan aktivitas Jual-Beli rumah perlindungan hukum dapat

diwujudkan dalam bentuk perjanjian jual-beli, perjanjian ini dapat dibuat dibawah

tangan atau secara otentik.Telah tercantum pula hak dan kewajiban para pihak

yang harus dijalankan dan ditaati bersama. Pembeli akan terjamin hak-haknya

mendapatkan bukti kepemilikan tanah dan rumah yang telah dibelinya, dan

penjual akan terjamin pula untuk mendapatkan pembayaran pembelian tanah

beserta rumah yang telah dijualnya.

31

Pasal 1131 KUHPerdata menyatakan “segala kebendaan si berutang, baik

yang bergerak maupun yang takbergerak, baik yang sudah ada maupun yang baru

akan ada dikemudian hari, menjadi tanggungan untuk segala perikatannya

perseorangan”. Disini Undang-Undang memberikan perlindungan bagi semua

kreditur dalam keududukan yang sama. Dari Pasal 1131 KUHPerdata dapat

disimpulkan asas-asas hubungan ekstern kreditur sebagai berikut:

1. Seorang kreditur boleh mengambil pelunasan dari setiap bagian dari harta

kekayaan debitur;

2. Setiap bagian kekayaan debitur dapat dijual guna pelunasan tagihan

kreditur; dan

3. Hak tagihan kreditur hanya dijamin dengan harta benda debitur saja,

tidak dengan “person debitur”.42

Sesuai ketentuan Pasal 1132 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata

(selanjutnya disingkat KUHPerdata) menentukan “kebendaan tersebut menjadi

jaminan bersama-sama bagi semua orang yang mengutangkan padanya;

pendapatan penjualan benda-benda itu dibagi-bagi menurut keseimbangan, yaitu

menurut besar-kecilnya piutang masing-masing, kecuali apabila diantara para

berpiutang itu ada alasan-alasan yang sah untuk didahulukan”.

Dalam hal seorang debitur mempunyai beberapa kreditur, maka kedudukan

para kreditur ini adalah sama, namun jika kekayaan debitur tidak mampu

untuk dipergunakan melunasi hutang debitur dengan sempurna, maka para

kreditur ini dibayar berdasarkan asas keseimbangan, yang masing-masing

memperoleh piutangnya seimbang dengan piutang kreditur lain (asas

nonpondspondsgewijs).43

Para kreditur mempunyai hak dan kedudukan yang sama terhadap seluruh

harta kekayaan debitur, tidak ada yang didahulukan dalam pemenuhan

42

J. Satrio, 1998. Hukum Jaminan, Hak Jaminan Kebendaan, Hak

Tanggungan Buku 2. PT. Citra Aditya Bakti, Bandung. h.4-5

43

Herowati Poesoko. op.cit. h.81

32

piutanganya atau disebut dengan kreditur konkuren, kecuali kreditur mempunyai

hak istimewa sebagaimana yang diatur dalam Pasal 1133 KUHPerdata. Hak

Istimewa ini diatur dalam UU No.4 Tahun 1996 Tentang Hak Tanggungan Atas

Tanah Beserta Benda-Benda Yang Berkaitan Dengan Tanah.

d. Teori Pertanggungjawaban

Teori untuk menjawab permasalahan kedua mengenai perlindungan

hukum terhadap kedudukan pihak pembeli tanah yang beritikad baik dapat juga

digunakan teori pertanggungjawaban sebagai landasannya. Prinsip tentang

tanggung jawab merupakan hal yang sangat penting dalam hukum perbankan. Di

dalam kaitannya dengan pemberian kredit dalam bidang perbankan diperlukan

kehati-hatian dalam menganalisis siapa yang bertanggung jawab dan seberapa

jauh tanggung jawab dapat dibebankan kepada pihak-pihak terkait.

Istilah tanggungjawab negara dalam Liability Convention 1972 dan

Deklarasi Stockholm 1972dituangkan dalam dua istilah yang berbeda, yaitu ;

Responsibility: lebih menunjuk kepada idikator penentu lahirnya

tanggungjawab yaitu standar perilaku yang telah ditetapkan terlebih dahulu

dalam bentuk kewajiban yang harus diataati serta lahirnya suatu

tanggungjawab, serta Liability: lebih menunjuk kepada akibat yang timbul

dari akibat kegagalan untuk memenuhi standar itu, dan bentuk tanggungjawab

yang harus diwujudkan dalam kaitan dengan akibat atau kerugian yang timbul

akibat kegagalan memenuhi kewajiban tersebut, yaitu pemulihan (legal

redress).44

Berdasarkan sifat itu, menurut Soldie, istilah responsibility dan istilah

liability harus dibedakan, karena yang satu menunjuk standar perilaku, dan

kegagalan pemenuhan standar itu, sedangkan yang lainnya menunjuk pada

44

Ida Bagus Wyasa Putra, 2001. Tanggung Jawab Negara Terhadap

Dampak Komersialisasi Ruang Angkasa. PT. Refika Aditama, Bandung. h.54

33

kerusakan atau kerugian yang timbul akibat kegagalan memenuhi standar itu,

termasuk cara untuk memulihkan kerusakan atau kerugian itu.45

Menurut teori

pertanggungjawaban dalam membahas rumusan masalah kedua adalah lebih

cenderung kepada tanggungjawab dalam istilahnya Liability, karena teori ini akan

membantu dalam menjawab mengenai tanggung jawab dari pihak debitur

(nasabah bank) apabila tanah dan rumah dijual kepada pihak pembeli tanah dan

rumah dan penjualannya tersebut tidak diberikan kepada bank sehingga debitur

wanprestasi dan tanah dan rumah yang menjadi objek jaminan akan dieksekusi

bank.

Mengenai persoalan pertanggung jawaban pejabat menurut Kranenburg

dan Vegtig ada dua teori yang melandasi, yaitu :46

a. Teori Fautes Personalles yang menyatakan bahwa kerugian terhadap pihak

ketiga dibebankan kepada pejabat yang karena tindakannya itu telah

menimbulkan kerugian. Menurut teori ini, beban tanggung jawab ditujukan

pada manusia selaku pribadi. Dalam hal seperti ini pada perjanjian kredit,

bahwa debitur lalai yang mengakibatkan munculnya kerugian bagi pihak

ketiga dipikul oleh Debitur. Debitur dituntut bertanggungjawab atas

pemenuhan prestasi oleh pihak kreditur (Bank) dan juga dituntut

bertanggungjawab atas penjualan tanah dan rumah yang telah dibayar lunas

oleh pihak pembeli tanah dan rumah.

45

Ibid.

46

Ridwan, HR., 2006, Hukum Administrasi Negara, PT. RajaGrafindo

Persada, Jakarta, h. 365

34

b. Teori Fautes de Servuces yaitu teori yang menyatakan bahwa kerugian

terhadap pihak ketiga dibebankan pada instansi dari pejabat yang

bersangkutan. Menurut teori ini tanggung. jawab dibebankan kepada jabatan.

Dalam penerapannya, kerugian yang timbul itu disesuaikan pula apakah

kesalahan yang dilakukan itu merupakan kesalahan berat atau kesalahan

ringan, dimana berat dan ringannya suatu kesalahan berimplikasi pada

tanggung jawab yang harus ditanggung. Dalam hal perjanjian kredit, apabila

debitor dalam jabatannya selaku developer lalai, jabatan debitor tersebut tidak

dapat dibebankan atas kerugian yang dipikul oleh kreditor (Bank), pribadi

debitorlah yang dibebani tanggungjawab untuk pemenuhan prestasinya

tersebut.

Dalam penulisan tesis ini menekankan pada keadaan dimana dikuasainya objek

jaminan yang telah diikat Hak Tanggungan dalam perjanjian kredit bank oleh

pihak lain (sebagai pembeli tanah), pada saat tenggang waktu perjanjian Hak

Tanggungan ini masih berlangsung, namun objek jaminan yang telah diikat Hak

Tanggungan tersebut kemudian dialihkan ke penguasaan pihak lain tanpa

sepengetahuan kreditur dan debitur wanprestasi kepada bank, maka berdasarkan

atas teori tanggungjawab debitur memiliki tanggungjawab untuk melunasi

pembayaran hutangnya kepada bank sehingga bukti kepemilikan tanah tersebut

dapat diberikan kepada pihak lain yang telah melakukan pembelian dengan

membayar lunas tanah dan rumah yang dijadikan objek jaminan.

35

e. Teori Kepastian Hukum

Permasalahan kedua mengenai perlindungan hukum terhadap kedudukan

hukum pihak pembeli tanah yang beritikad baik atas pembayaran lunas tanah yang

yang telah dibebani Hak Tanggungan, teori kepastian hukum dapat pula dijadikan

landasan untuk menjawabnya. Kepastian hukum yang dimaksud dalam teori ini,

agar setiap perbuatan hukum yang dilakukan oleh pihak kreditur dan debitur dapat

menjamin kepastian hukum bagi para pihak yang terkait.

Kepastian hukum merupakan pertanyaan yang hanya bisa dijawab secara

normatif, bukan sosiologis. Kepastian hukum secara normatif adalah ketika suatu

peraturan dibuat dan diundangkan secara pasti karena mengatur secara jelas dan

logis. Jelas dalam artian tidak menimbulkan keragu-raguan (multi-tafsir) dan logis

dalam artian ia menjadi suatu sistem norma dengan norma lain sehingga tidak

berbenturan atau menimbulkan konflik norma.

Teori Kepastian Hukum mengandung 2 (dua) pengertian, yaitu pertama

adanya aturan yang bersifat umum membuat individu mengetahui perbuatan apa

yang boleh atau tidak boleh dilakukan; dan kedua berupa keamanan hukum bagi

individu dari kesewenangan pemerintah karena dengan adanya aturan hukum yang

bersifat umum itu individu dapat mengetahui apa saja yang boleh dibebankan atau

dilakukan oleh negara terhadap individu.47

Bahwa kepastian hukum pada

pengertian pertama; yaitu dengan adanya pengaturan dalam KUHPerdata Pasal

1234 bahwa “tiap-tiap perikatan adalah untuk memberikan sesuatu, untuk berbuat

47

Peter Mahmud Marzuki, 2008. Pengantar Ilmu Hukum. Kencana

Prenada Media Group, Jakarta. (selanjutnya disingkat Peter Mahmud Marzuki I),

h.137

36

sesuatu, atau untuk tidak berbuat sesuatu”. Kemudian pada pengertian kedua;

untuk bank adalah dengan adanya perjanjian kredit dengan diikuti dengan

perjanjian jaminan sebagai perjanjian acssesoir (perjanjian tambahan).

Kepastian hukum berkaitan dengan supremasi hukum, karena hukumlah

yang berdaulat. Teori kedaulatan hukum menurut Krabbe48

: bahwa hukumlah

memiliki kedaulatan tertinggi. Bahwa hukum dalam konteks kredit adalah

Perjanjian Kredit yang telah dibuat oleh para pihak (Kreditur-Debitur), sehingga

para pihak terikat dan tunduk dalam suatu perjanjian yang telah mereka buat.

Supremasi hukum tersebut secara konsepsional sama artinya dengan asas

legalitas dalam konsep negara hukum (rechtstaat) yang dikembangkan dalam

sistem hukum Eropa Kontinental. Asas ini mensyaratkan agar setiap tindakan

pemerintah berdasarkan peraturan perundang-undangan. Atas dasar tersebut,

pengaturan yang jelas mengenai jaminan kepastian hukum atas pembelian tanah

sangatlah penting bagi masyarakat. Pelaksanaan perjanjian-perjanjian sehingga

melahirkan suatu perbuatan hukum dan mengakibatkan timbulnya hak dan

kewajiban yang harus dipenuhi antara para pihak tersebut haruslah memberikan

kepastian hukum yang seimbang diantara mereka yang membuat perjanjian agar

tidak menimbulkan kerugian bagi pihak ketiga yang terkait.

f. Konsep Perbankan

Bank sebagai lembaga keuangan diatur dalam UU Perbankan. Dalam

ketentuan Pasal 1 angka 2 UU Perbankan dinyatakan bahwa Bank adalah badan

usaha yang menghimpun dana dari masyarakat dalam bentuk simpanan, dan

48

Soehino, 1998. Ilmu Negara. Liberty, Yogyakarta. h.156

37

menyalurkannya kepada masyarakat, dalam rangka meningkatkan taraf hidup

rakyat banyak. Hal ini berarti dalam kegiatan sehari-hari bank pada umumnya

selalu berusaha menghimpun dana sebanyak-banyaknya dari masyarakat dalam

bentuk simpanan, dan kemudian mengelola dana tersebut untuk disalurkan

kembali kepada masyarakat dalam bentuk pinjaman atau kredit.Ada tiga macam

nasabah dalam praktik-praktik perbankan: Pertama, nasabah deposan yaitu

nasabah yang menyimpan dananya pada suatu bank. Kedua, nasabah yang

memanfaatkan fasilitas kredit perbankan misalnya kredit usaha kecil, kredit

kepemilikan rumah, dan sebagainya. Ketiga, nasabah yang melakukan transaksi

dengan pihak lain melalui bank (walk-in costumer).

Secara umum pihak-pihak yang terkait di dalam perjanjian kredit adalah

debitur (nasabah) dan kreditur (Bank). Pihak-pihak (debitur, kreditur) selalu

dibebani hak dan kewajiban. Suatu perikatan yang dilahirkan oleh suatu

perjanjian, mempunyai dua sudut : sudut kewajiban-kewajiban (obligations) yang

dipikul oleh suatu pihak dan sudut hak-hak atau manfaat, yang diperoleh oleh

pihak lain, yaitu hak-hak menurut dilaksanakannya sesuatu yang disanggupi

dalam perjanjian itu.49

Dilihat dari segi fungsi dan tujuan usahanya, dikenal ada

empat jenis bentuk bank, yaitu Bank Sentral, Bank Umum, Bank Tabungan dan

Bank Pembangunan. Dan dilihat dari jenisnya dapat dibedakan antara Bank

Umum dan Bank Perkreditan Rakyat.

Pasal 1 angka 3 UU Perbankan menyebutkan “Bank Umum adalah bank

yang melaksanakan kegiatan usaha secara konvensional atau berdasarkan prinsip

49

Subekti, 1987, Hukum Perjanjian, Intermasa, Jakarta, (selanjutnya

disingkat Subekti I), h. 29

38

syariah yang dalam kegiatannya memberikan jasa dalam lalu lintas pembayaran”.

Pada Pasal 1 angka 4 UU Perbankan menyebutkan bahwa “Bank Perkreditan

Rakyat adalah bank yang melaksanakan kegiatan atau usaha secara konvensional

atau berdasarkan prinsip syariah tidak melayani lalu lintas pembayaran tetapi

melayani kredit untuk usaha kecil dan rakyat biasa”.

g. Konsep Pinjam Meminjam/Kredit

Pasal 1 angka 11 UU Perbankan dinyatakan, bahwa kredit adalah

penyediaan uang atau tagihan yang dapat dipersamakan dengan itu, berdasarkan

persetujuan atau kesepakatan pinjam-meminjam antara bank dengan pihak lain,

yang mewajibkan pihak peminjam untuk melunasi utangnya setelah jangka waktu

tertentu dengan pemberian bunga. Pinjam meminjam adalah suatu perjanjian

dengan mana pihak yang satu memberikan kepada pihak yang lain suatu jumlah

tertentu barang-barang yang menghabis karena pemakaian, dengan syarat bahwa

pihak yang terakhir ini akan mengembalikan sejumlah yang sama dari jenis dan

mutu yang sama pula (Pasal 1754 KUHPerdata).50

Perjanjian kredit mencakup hak dan kewajiban masing-masing pihak,

termasuk jangka waktu serta bunga yang ditetapkan bersama, demikian pula

dengan masalah sanksi apabila si debitur ingkar janji terhadap perjanjian yang

telah dibuat bersama.51

Jadi, untuk dapat dilaksanakannya pemberian kredit itu,

harus ada suatu persetujuan atau perjanjian antara bank sebagai kreditor dengan

50

Subekti, R., 1991, Jaminan-Jaminan Untuk Pemberian Kredit Menurut

Hukum Indonesia, PT. Citra Aditya Bakti, Bandung. (selanjutnya disingkat

Subekti II), h.3

51

Kasmir, op.cit, h. 93

39

nasabah penerima kredit sebagai kreditor yang dinamakan perjanjian kredit.52

Dalam perjanjian kredit terdapatnya jaminan yang bertujuan untuk menjamin

bahwa piutang kreditur akan dibayar oleh debitur.

h. Konsep Prestasi dan Wanprestasi

Menurut ketentuan Pasal 1234 KUHPerdata, menyatakan tiap-tiap

perikatan adalah untuk memberikan sesuatu, untuk berbuat sesuatu, atau untuk

tidak berbuat sesuatu. Ditinjau dari sifat prestasi yang harus dilakukan, secara

teoritis dikenal dua macam prestasi, yaitu:

1. Prestasi yang hanya dapat dipenuhi atau dilaksanakan oleh debitor

sendiri. Prestasi ini bersifat spesifik, dan pada umumnya merupakan

kewajiban atau prestasi yang lahir dari perikatan untuk melakukan

sesuatu, yang terbitnya semata-mata digantungkan pada keahlian diri

pribadi debitor.

2. Prestasi yang sepenuhnya dapat dilakukan tanpa kehadiran debitor atau

prestasi yang tidak perlu dilaksanakan sendiri oleh debitor sendiri. Pada

jenis prestasi kedua, meskipun keberadaannya bergantung pada

keberadaan debitur tertentu, namun demikian pelaksanaannya dapat

dilakukan tanpa kehadiran atau tanpa bantuan debitur sendiri. Dalam

perikatan untuk memberikan sesuatu misalnya dalam perikatan jual beli,

kewajiban pembayaran oleh pembeli tidak harus dilakukan sendiri oleh

pembeli, melainkan dapat dilakukan oleh pihak lain untuk kepentingan

dan atas nama pembeli. Pembayaran yang telah dilakukan oleh pihak lain

tersebut demi hukum menghapuskan kewajiban pembeli untuk

melakukan pembayaran (kembali) kepada penjual. Selanjutnya dalam

perikatan untuk tidak melakukan sesuatu, secara tegas telah dinyatakan

dalam Pasal 1241 KUH Perdata bahwa “Apabila perikatan itu tidak

dilaksanakannya, kreditor boleh juga dikuasakan supaya dia sendirilah

yang mengusahakan pelaksanakannya atas biaya debitor”. Dalam hal ini

perlu dicatat dan diperhatikan bahwa meskipun prestasi tersebut tidak

dilakukan sendiri oleh pihak yang berkewajiban (debitor), dan bahwa

pelaksanaanya oleh pihak ketiga menghapuskan demi hukum kewajiban

atau prestasi yang wajib dilaksanakan oleh pihak yang berkewajiban

tersebut, pelaksanaan oleh pihak ketiga atau kreditor tersebut adalah

dilakukan untuk dan atas nama debitor, dengan tidak menutup

52

Kasmir,op.cit. h.12

40

kemungkinan lahirnya hubungan hukum baru antara pihak ketiga dengan

debitor yang tidak melaksanakan sendiri kewajibannya tersebut.53

Dapat disimpulkan bahwa sesuai penjelasan tersebut diatas, prestasi dapat

dikatakan tidak terpenuhi, apabila:54

1. Dalam perikatan untuk memberikan atau menyerahkan sesuatu serta perikatan

untuk melakukan atau tidak melakukan sesuatu:

a) Dalam hal ditetapkannya suatu waktu, dengan lewatnya waktu tersebut,

debitor belum juga melaksanakan kewajibannya;

b) Dalam hal tidak telah ditentukan suatu waktu tertentu, setalah debitor

diberitahukan mengenai saat pelaksanaan kewajiban atau prestasinya dan

dalam hal debitor tidak juga melaksanakannya, telah ditegur dengan pantas

oleh kreditor;

2. Dalam perikatan untuk tidak berbuat atau untuk tidak melakukan sesuatu,

dengan dilaksanakannya hal yang dilarang tersebut oleh debitor, maka

kewajiban atau prestasi penanggung telah lahir demi hukum, dan karenanya

perikatan yang diatur dalam perjanjian penanggungan menjadi jatuh waktu

dan dapat ditagih oleh kreditor.

Mengenai perikatan-perikatan untuk menyerahkan sesuatu, wanprestasi

biasanya berakibat penggantian kerugian hanya dalam beberapa hal diizinkan oleh

pembentuk Undang-Undang dilakukan oleh nele executie (eksekusi riil). Eksekusi

riilartinya bahwa atas barang itu sendiri diadakan penyitaan, jadi debitur itu

dipaksakan untuk menyerahkan barang tersebut, haruslah dalam Undang-Undang

53

Gunawan Widjaja dan Kartini Muljadi, 2003. Penanggungan Utang

dan Perikatan Tanggung Menanggung. PT. RajaGrafindo Persada, Jakarta. h.91

54

Ibid. h.94

41

ternyata dengan tegas, bahwa eksekusi riil itu dibolehkan dalam suatu perjanjian

tertentu.55

Sifat perjanjian jaminan ini lazimnya dikontruksikan sebagai perjanjian

yang bersifat accessoir, yaitu senantiasa merupakan perjanjian yang berkaitan

dengan perjanjian pokok, mengabdi pada perjanjian pokok.

Suatu perjanjian jaminan tidak akan ada apabila tidak ada perjanjian

pokok, tetapi sebaliknya perjanjian pokok tidak selalu menimbulkan perjanjian

jaminan. Dengan demikian, perjanjian jaminan kredit ini dibuat atau ada, karena

adanya perjanjian yang mendahului, yaitu perjanjian kredit. Konsekuensi

hukumnya adalah apabila suatu perjanjian kredit telah dinyatakan tidak berlaku

atau gugur, akibatnya perjanjian jaminan kredit sebagai perjanjian ikutan secara

otomatis menjadi gugur. Jadi, kedudukan perjanjian jaminan kredit sebagai

perjanjian accesseoir itu akan menjamin kuatnya lembaga jaminan tersebut bagi

keamanan pemberian kredit oleh kreditor.56

i. Konsep Jaminan Kredit

Fungsi jaminan kredit untuk mengamankan pelunasan kredit sangat

berkaitan dengan kepentingan bank yang menyalurkan dananya kepada debitur

yang sering dikatakan mengandung resiko. Dengan adanya jaminan kredit yang

dikuasai dan diikat bank sesuai dengan ketentuan hukum yang berlaku,

pelaksanaan fungsi tersebut akan terlaksana pada saat debitur ingkar janji. Hak-

hak jaminan kredit itu tidak berdiri sendiri, melainkan terkait kepada hak lain,

yang menjadi hak utamanya. Oleh karena itu, sifat hak-hak jaminan ini adalah

55

R. Soeroso, SH, 2010. Perjanjian Di Bawah Tangan, Pedoman Praktis

Pembuatan Dan Aplikasi Hukum. Sinar Grafika. Jakarta. h.28

56

Sri Soedewi Masjchoen Sofwan, Hukum Jaminan di Indonesia Pokok-

Pokok Hukum Jaminan dan Jaminan Perorangan, Liberty, Yogyakarta. h.32

42

accessoir, yaitu mengikuti perikatan utamanya.57 Hal ini berarti apabila perikatan

utamanya telah musnah hak jaminannya musnah pula. Sifat ini melekat pada

semua hak jaminan kredit.

Pengertian jaminan adalah suatu tanggungan yang diberikan oleh seorang

debitur dan atau pihak ketiga kepada kreditur untuk menjamin kewajibannya

dalam suatu perikatan.58

Menurut Lord Moulton dalam konsepnya mengenai

jaminan dalam kontrak menyatakan bahwa :

It is evident, both on principle and on authority, that there may be a

contract the consideration for which is the making of some other contract,

„if you will make such and such a contract, I will give you one hundred

pounds‟, is in every sense of the word a complete legal contract. It is

collateral to the main contract, but each has a independent existence, and

they do not differ in respect of their possessing to the full the character and

status of a contract.59

(Terjemahan bebasnya: Jelas, baik pada prinsip dan otoritas, bahwa

kemungkinan adanya pertimbangan uang dalam pembuatan beberapa

kontrak, „jika anda akan membuat perjanjian saya akan memberikan seratus

pounds‟, adalah ada dalam setiap kontrak hukum yang lengkap. Itu adalah

jaminan untuk kontrak, tetapi masing-masing pihak memiliki keberadaan

atau kekuatan tersendiri dan mereka tidak membedakan kehormatan/posisi

mereka dalam proses untuk memiliki penuh karakter dan status dalam

sebuah kontrak.)

Menjaminkan suatu benda berarti melepaskan kekuasaan atas benda

tersebut, kekuasaan yang dilepaskan itu adalah kekuasaan untuk menjamin

hutangnya.60

Penjaminan merupakan pengalihan hak atas benda jaminan dari

debitur ke kreditur hanya sementara sepanjang piutang kreditur belum lunas,

57

Ardian Sutedi I, op.cit. h. 115

58

Mariam Darus Badrulzaman, 2000, “Permasalahan Hukum Hak

Jaminan” dalam Hukum Bisnis, volume 11, (selanjutnya disebut Mariam Darus

badrulzaman II). h. 12

59

Paul Richards, 2004. Law Of Contract. Pearson Education Limited.

England. h.113

60

Herowati Poesoko, op.cit, h. 147

43

apabila piutang tersebut lunas maka posisi hak tersebut kembali kepada debitur,

namun sebaliknya apabila debitur wanprestasi kreditur diberi hak untuk menjual

benda jaminan itu guna pelunasan hutang debitur.61

Jaminan kebendaan bergerak adalah meliputi gadai dan fidusia.

Sedangkan jaminan kebendaan tidak bergerak adalah hipotik dengan hak

tanggungan atas tanah. Tujuan dari jaminan yang bersifat kebendaan adalah untuk

memberikan hak vershaal (hak untuk meminta pemenuhan piutangnya) kepada

kreditor, terhadap hasil penjualan dari benda-benda tertentu dari debitur untuk

pemenuhan piutangnya.62

Hak kreditur yang bentuknya prestasi sebagai kewajiban debitur dalam

menyerahkan pengembalian uang beserta bunganya kepada kreditur, masih

menunggu realisasinya dikemudian hari sesuai waktu yang disepakati, apabila

debitur tidak memenuhi kewajiban untuk melunasi hutangnya, maka posisi

kreditur menjadi rawan akan kerugian yang diderita, terlebih lagi perjanjian kredit

hanya sebagai suatu perikatan yang hanya melahirkan hak perseorangan, yang

sifatnya relatif dan kedudukan kreditur sekedar sebagai kreditur konkuren.63

Hak tanggungan merupakan salah satu lembaga hak jaminan kebendaan

yang lahirnya dari perjanjian, dalam hak tanggungan terdapat benda tertentu yaitu

hak-hak atas tanah yang dijanjikan secara khusus sebagai jaminan pelunasan

hutang tertentu, sehingga hak tanggungan merupakan hak jaminan khusus pula.64

61

Herowati Poesoko, op.cit. h.148

62

Adrian Sutedi I, op.cit, h. 25

63J. Satrio I, op.cit. h.84

64

J. Satrio, 2002, Hukum Jaminan, Hak-Hak Jaminan Kebendaan, Citra

Aditya Bakti, Bandung. h.278

44

Menurut Steven Emanuel :

The mortgage is generally in the form of an outright conveyance, together

with a defeasance clause which provides that if the mortgagor pays the

principal and meets all other obligation of the note, the conveyance to the

mortgage will become void. The mortgage follows the debt, so that sale of

the note results in an automatic transfer of the mortgage.65

Artinya : penjaminan adalah sebentuk pengalihan hak, dengan kondisi

apabila si terjamin telah membayar si berpiutang sesuai dengan kewajiban

tertulisnya, maka pengalihan haknya secara otomatis menajdi nihil.

Penjaminan ini mengikuti utangnya, sehingga jika piutangnya diperjual

belikan, maka otomatis hak pertanggungannya juga beralih ke pihak yang

mendapatkan pengalihan hak tagih.66

Berdasarkan ketentuan dalam Pasal 3 ayat (1) UU Hak Tanggungan,

sepanjang dalam perjanjian kredit sudah ditentukan (tertentu) jumlah

pinjamannya, maka hak tanggungan dapat menjamin utang yang belum ada, tetapi

sudah diperjanjikan dalam perjanjian kredit, yang kemudian hari akan melahirkan

perjanjian utang piutang secara riil.67

Jaminan dengan hak tanggungan dilakukan

dengan pembuatan Akte Pemberian Hak Tanggungan (APHT) oleh Pejabat

Pembuat Akte Tanah (PPAT) sesuai peraturan Perundang-undangan yang berlaku.

Akte Pemberian Hak Tanggungan ini wajib untuk didaftarkan. Setelah didaftarkan

pada Kantor Pertanahan, terbitlah Sertifikat Hak Tanggungan yang di dalamnya

memuat irah-irah dengan kata “Demi Keadilan Berdasarkan Ketuhanan Yang

Maha Esa”.

Sertifikat Hak Tanggungan mempunyai kekuatan eksekutorial yang sama

dengan putusan pengadilan. Hak tanggungan atas tanah dalam Pasal 1 angka 1

65

M. Khoidin, 2005. Kekuatan Eksekutorial Sertifikat Hak Tanggungan.

LaksBang, Yogyakarta. h.35

66

Ibid.

67

Rachmadi Usman, 2009. Hukum Jaminan Keperdataan. Sinar Grafika,

Jakarta. (selanjutnya disingkat Rachmadi Usman II), h.413

45

UU Hak Tanggungan menyatakan bahwa hak jaminan yang dibebankan pada hak

atas tanah sebagaimana dimaksud dalam Undang-Undang No.5 Tahun 1960

tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria, berikut atau tidak berikut benda-

bernda lain yang merupakan satu kesatuan dengan tanah itu, untuk pelunasan

utang tertentu, yang memberikan kedudukan yang diutamakan kepada kreditor

tertentu terhadap kreditor-kreditor lain.68

Berdasarkan Undang-Undang Hak Tanggungan, objek yang dapat

dibebani dengan hak tanggungan adalah hak-hak atas tanah beserta benda-benda

yang berkaitan dengan tanah.69

Dalam Pasal 4 UU Hak Tanggungan tersebut

dijelaskan bahwa hak atas tanah yang dapat dibebani Hak Tanggungan adalah

sebagai berikut :

1. Hak milik;

2. Hak Guna Usaha;

3. Hak Guna Bangunan;

4. Hak Pakai atas Tanah Negara, yang menurut ketentuan yang berlaku wajib

didaftarkan dan menurut sifatnya dapat dipindahtangankan;

5. Hak atas tanah berikut bangunan, tanaman, dan hasil karya yang telah ada

atau akan ada yang merupakan satu kesatuan dengan tanah tersebut, dan

yang merupakan milik pemegang hak atas tanah.

Oleh sebab itu hak tanggungan merupakan bagian dari hak jaminan yang

khusus tertuju pada hak atas tanah, maka unsur-unsur pokok dari hak tanggungan,

sebagaimana termuat di dalam defenisi dari pada hak tanggungan. Unsur-unsur

pokok hak tanggungan tersebut adalah :

1. Hak tanggungan adalah hak jaminan untuk perlunasan utang tertentu;Maksud

untuk perlunasan utang tertentu adalah hak tanggungan itu dapat

membereskan dan menyelesaikan pembayaran utang-utang debitur yang ada

pada kreditur.

68

Adrian Sutedi I, op.cit, h. 49-50

69

Ibid, h. 51

46

2. Objek hak tanggungan adalah hak atas tanah sesuai dengan Undang-undang

Pokok Agraria (UUPA).

3. Hak tanggungan dapat dibebankan atas tanahnya (hak atas tanah) saja, tetapi

dapat pula dibebankan berikut benda-benda lain yang merupakan satu

kesatuan dengan tanah itu.

4. Memberikan kedudukan yang diutamakan kepada kreditur tertentu terhadap

kreditur-kreditur lain. Maksudnya memberikan kedudukan yang diutamakan

kepada kreditur tertentu terhadap kreditur-kreditur lainnya, lazimnya disebut

droit de preference. Keistimewaan itu ditegaskan dalam Pasal 1 angka (1) dan

pasal 1 Undang-undang Nomor 4 Tahun 1996, yang berbunyi :

Apabila debitur cedera janji, kreditur pemegang hak tanggungan berhak untuk

menjual objek yang dijadikan jaminan melalui pelelangan umum menurut

peraturan yang berlaku dan mengambil perlunasan piutangnya dari hasil

penjualan tersebut, dengan hak mendahului daripada kreditur-kreditur lain

yang bukan pemegang hak tanggungan atau kreditur pemegang hak

tanggungan dengan peringkat yang lebih rendah. Hak yang istimewa ini tidak

dipunyai oleh kreditur bukan pemegang hak tanggungan.70

Unsur-unsur pokok dari hak tanggungan termuat di dalam defenisi dari

pada hak tanggungan tersebut diatas. Unsur-unsur pokok itu adalah : Hak

tanggungan adalah hak jaminan untuk perlunasan utang tertentu maksud untuk

perlunasan utang tertentu adalah hak tanggungan itu dapat membereskan dan

menyelesaikan pembayaran utang-utang debitur yang ada pada kreditur, Objek

hak tanggungan adalah hak atas tanah sesuai dengan Undang-undang Pokok

Agraria (UUPA), Hak tanggungan dapat dibebankan atas tanahnya (hak atas

tanah) saja tetapi dapat pula dibebankan berikut benda-benda lain yang

merupakan satu kesatuan dengan tanah itu, memberikan kedudukan yang

diutamakan kepada kreditur tertentu terhadap kreditur-kreditur lain lazimnya

disebut droit de preference.

70

H. Salim, HS.,2004, Perkembangan Hukum Jaminan Di Indonesia,

PT. Raja Grafindo Persada, Jakarta. h.96-97

47

Hak yang istimewa ini tidak dipunyai oleh kreditur bukan pemegang hak

tanggungan.71

Artinya apabila debitur cedera janji, kreditur pemegang hak

tanggungan berhak untuk menjual objek yang dijadikan jaminan melalui

pelelangan umum menurut peraturan yang berlaku dan mengambil perlunasan

piutangnya dari hasil penjualan tersebut, dengan hak mendahului daripada

kreditur-kreditur lain yang bukan pemegang hak tanggungan atau kreditur

pemegang hak tanggungan dengan peringkat yang lebih rendah. Dalam hal

terjadinya pengalihan barang jaminan kepada pihak lain tanpa seizin pihak

kreditur maka kreditur dapat mengajukan actio pauliana, yaitu hak dari kreditur

untuk membatalkan seluruh tindakan debitur yang dianggap merugikan.72

1.7 Metode Penelitian

Metode penelitian merupakan penelitian yang menyajikan bagaimana

cara atau prosedur maupun langkah-langkah yang harus diambil dalam suatu

penelitian secara sistematis dan logis sehingga dapat dipertanggung jawabkan

kebenarannya.73

Metode penulisan tesis adalah uraian tentang cara bagaimana mengatur

penulisan tesis dengan usaha yang sebaik-baiknya. Metode penelitian yang

digunakan dalam penulisan tesis ini meliputi:

71

Ibid.

72

Adrian Sutedi I, op.cit. h.169

73

Sutrisno Hadi, 1987. Metodelogi Riset Nasional. Akmil, Magelang. h.8

48

a. Jenis Penelitian

Penelitian dilakukan dengan menggunakan jenis penelitian hukum

normatif. Adapun penelitian hukum normatif mencakup penelitian terhadap asas-

asas hukum, penelitian terhadap sistematika hukum, dan penelitian terhadap taraf

sinkronisasi hukum.74 Penelitian hukum normatif mengkaji hukum yang

dikonsepkan sebagai norma atau kaidah yang berlaku dalam masyarakat dan

menjadi acuan perilaku setiap orang.75 Penelitian ini merupakan penelitian hukum

normatif karena mencakup penelitian taraf sistematika hukum yaitu bertujuan

untuk mengadakan identifikasi terhadap pengertian pokok/dasar hak dan

kewajiban, peristiwa hukum, hubungan hukum, dan objek hukum.

Penelitian ini mengidentifikasi pengertian pokok/dasar peristiwa hukum

yakni Pasal 6 UU Hak Tanggungan menyatakan bahwa “Apabila debitur cidera

janji, pemegang Hak Tanggungan pertama mempunyai hak untuk menjual obyek

Hak Tanggungan atas kekuasaan sendiri melalui pelelangan umum serta

mengambil pelunasan piutangnya dari hasil penjualan tersebut. Kemudian Pasal 7

UU Hak Tanggungan menyatakan bahwa “Hak Tanggungan tetap mengikuti

obyeknya dalam tangan siapapun obyek tersebut berada”. Pengertian pokok/dasar

peristiwa hukum tersebut tercermin pada kasus pengalihan hak milik atas tanah

yang sedang dibebani hak tanggungan, yaitu Bank selaku pemegang hak

74

Zainuddin Ali, 2013, Metode Penelitian Hukum, Sinar Grafika,

Jakarta. h.25

75

Abdulkadir Muhammad, 2004, Hukum dan Penelitian Hukum, PT.

Citra Aditya Bakti, Bandung, (selanjutnya disebut Abulkadir Muhammad I),

hal.52.

49

tanggungan (kreditur) berhak menjual obyek hak tanggungan apabila debitur

cidera janji, walaupun objek hak tanggungan tersebut dikuasai oleh pihak lain.

b. Jenis Pendekatan

Terdapat beberapa jenis pendekatan dalam penelitian hukum, yakni

pendekatan Undang-Undang (statute approach), pendekatan kasus (case

approach), pendekatan historis (historical approach), pendekatan konseptual

(conceptual approach), dan pendekatan analitis (analytical approach).76 Untuk

membahas permasalahan yang dikemukakan dalam penelitian tesis ini, peneliti

menggunakan pendekatan:

1. Pendekatan perundang-undangan (statute approach) dilakukan dengan

melakukan telaah terhadap semua undang-undang dan regulasi yang

bersangkut paut dengan isu hukum yang sedang ditangani.77

Dalam

penelitian ini undang-undang dan regulasi yang ditelaah antara lain:

a. Undang-Undang No. 5 Tahun 1960 Tentang Peraturan Dasar Pokok-

Pokok Agraria

b. Undang-Undang No. 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan Atas Tanah

Beserta Benda-Benda Yang Berkaitan Dengan Tanah.

c. Undang-Undang No.7 Tahun 1998 Tentang Perbankan

d. Kitab Undang-Undang Hukum Perdata

2. Pendekatan kasus (case approach), yaitu pendekatan yang dilakukan dengan

cara melakukan telaah terhadap kasus yang berkaitan dengan isu, yaitu

76

Peter Mahmud Marzuki, 2006. Penelitian Hukum. Kencana Prenada,

Jakarta. (selanjutnya disingkat Peter Mahmud Marzuki II), h.93

77

Peter Mahmud Marzuki, 2010, Penelitian Hukum, Kencana, Jakarta,

(selanjutnya disingkat Peter Mahmud Marzuki III), hal.93.

50

mengenai pengalihan hak milik atas tanah yang sedang dibebani hak

tanggungan yang terjadi di PT. BPR Bank Kertiawan.

3. Pendekatan analitis (analytical approach), yaitu pendekatan untuk

menganalisis permasalahan mengenai upaya penyelesaian sengketa dan

perlindungan terhadap pihak pembeli tanah dan rumah sebagai objek

jaminan hak tanggungan.

c. Sumber Bahan Hukum

1) Penelitian ini merupakan penelitian hukum normatif sehingga sumber data

utamanya adalah berupa bahan-bahan hukum yang mencakup bahan hukum

primer, bahan hukum sekunder dan bahan hukum tertier sebagai

berikut:Bahan Hukum Primer, yaitu bahan hukum yang mempunyai

kekuatan mengikat secara umum (perundang-undangan) atau mempunyai

kekuatan mengikat bagi pihak-pihak berkepentingan (kontrak, konvensi,

dokumen hukum, dan putusan hakim).78

Dalam penelitian ini bahan hukum

yang diteliti antara lain:

1. Kitab Undang-Undang Hukum Perdata;

2. Undang –Undang No. 5 Tahun 1960 Tentang Peraturan Dasar Pokok-

Pokok Agraria;

3. Undang-Undang No.4 Tahun 1996 Tentang Hak Tanggungan Atas

Tanah Beserta Benda-Benda Yang Berkaitan Dengan Tanah;

4. Undang-Undang No. 7 Tahun 1998 Tentang Perbankan;

78

Abdulkadir Muhammad I, op.cit., hal.81.

51

2) Bahan Hukum Sekunder, yaitu bahan hukum yang memberi penjelasan

terhadap bahan hukum primer (buku ilmu hukum, jurnal hukum, laporan

hukum, dan media cetak atau elektronik).79 Dalam penelitian ini digunakan

bahan hukum sekunder antara lain buku ilmu hukum yang berkaitan dengan

hukum perdata, hukum jaminan, hukum perbankan, termasuk jurnal dan

tulisan-tulisan yang berkaitan dengan pengalihan hak atas tanah yang

sedang dibebani hak tanggungan.

3) Bahan Hukum Tertier, yaitu bahan hukum yang memberi penjelasan

terhadap bahan hukum primer dan bahan hukum sekunder (rancangan

undang-undang, kamus hukum, dan ensiklopedia).80

d. Data Penunjang

Data Penunjang adalah data yang berupa hasil wawancara mendalam dari

tokoh-tokoh kunci (key person) bidang hukum. Pengumpulan data penunjang

dilakukan dengan pedoman wawancara kepada pihak-pihak (Direksi, Komisaris,

serta Kepala Bidang Kredit PT. BPR KERTIAWAN Gianyar-Bali) yang ada

kaitannya terhadap permasalahan yang diteliti.

e. Teknik Pengumpulan Bahan Hukum

Teknik pengumpulan bahan hukum yang dipergunakan dalam penelitian

ini adalah melalui teknik telaah kepustakaan (Study document). Bahan hukum

yang diperoleh melalui penelitian kepustakaan pertama-tama dilakukan

79

Ibid.

80

Ibid.

52

pemahaman dan mengkaji isinya secara mendalam untuk selanjutnya dibuat

catatan sesuai permasalahan yang dikaji baik langsung maupun tidak langsung.81

f. Teknik Pengolahan dan Analisis Bahan Hukum

Teknik pengolahan dan analisis bahan hukum yang digunakan digunakan

dalam penelitian ini teknik deskripsi, teknik eksplanasi, teknik evaluasi, dan

teknik argumentasi. Analisis dilakukan dalam rangka untuk menyelesaikan

permasalahan yang ada dengan menguraikan apa adanya terhadap suatu kondisi

atau posisi dari proposisi-proposisi hukum atau non hukum. Dalam penelitian ini

permasalahan akan dideskripsikan serinci mungkin sehingga dapat tergambarkan

kondisi atau posisi dari proposisi-proposisi hukum yang terkait dengan

permasalahan, menjelaskan masalah (eksplanasi), mengkaji permasalahan dari

bahan-bahan hukum yang terkait (evaluasi) dan memberikan penalaran-penalaran

(argumentasi) dari hasil evaluasi tersebut, sehingga dapat memperoleh kesimpulan

mengenai persoalan yang dibahas pada penelitian ini.

81

Amiruddin dan H. Zainal Asikin, 2004, Pengantar Metode Penelitian

Hukum, PT. RajaGrafindo Persada, Jakarta, h.58

53

BAB II

TEORI DAN KONSEP YANG BERKAITAN DENGAN PENGALIHAN

HAK ATAS TANAH DAN HAK TANGGUNGAN

Hal-hal yang terkait mengenai teori dan konsep pengalihan hak atas

tanah yaitu terdapat beberapa penjelasan mengenai pengertian hak atas tanah, hak

individu atas tanah, macam-macam hak atas tanah serta peralihan hak atas tanah.

Kemudian hal-hal yang terkait megenai teori dan konsep hak tanggungan

tercantum pula beberapa penjelasan mengenai pengertian hak tanggungan, objek

dan subjek hukum dalam hak tanggungan, asas-asas hak tanggungan, pembebanan

hak tanggungan, serta lahir dan berakhirnya hak tanggungan.

2.1 Teori dan Konsep Tentang Pengalihan Hak Atas Tanah

a. Hakekat Hak Atas Tanah

Hakekat hak atas tanah dapat dikaitkan dengan teori perjanjian. Dasar

dari pada teori perjanjian adalah adanya suatu kepentingan untuk memiliki sesuatu

hak sehingga melahirkan suatu perikatan. Hak atas tanah adalah suatu perbuatan

hukum para pihak, perbuatan hukum inilah yang melahirkan suatu perjanjian yang

dasarnya adalah kesepakatan. Terdapat beberapa teori untuk timbulnya

kesepakatan, yaitu “ajaran kehendak (Wilsleer), Pandangan Normatif Van Dunne,

dan Ajaran kepercayaan (Vetrouwensleer).82

82

Johanes Ibrahim dan Lindawaty Sewu, loc.cit.

53

54

Menurut Kamus Umum Bahasa Indonesia, tanah diartikan sebagai

lapisan bumi paling atas, negeri, daerah, pulau, benua dan daratan.83

Dalam kamus

Hukum, tanah diartikan sebagai permukaan bumi/lapisan bumi yang diatas sekali;

keadaan bumi di suatu tempat; permukaan bumi yang diberi batas; daratan.84

Dalam Undang-Undang Pokok Agraria, tidak ada pengertian yang jelas mengenai

apa yang dimaksud dengan tanah, hanya saja dari bunyi Pasal 4 ayat (1) Undang-

Undang No.5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria

(Lembaran Negara Tahun 1960 Nomor 104, Tambahan Lembaran Negara

Republik Indonesia Nomor 2043, selanjutnya disingkat UUPA) menyatakan

bahwa “atas dasar hak menguasai dari negara sebagaimana dimaksud dalam Pasal

2 ditentukan adanya macam-macam hak atas permukaan bumi yang disebut tanah

yang dapat diberikan dan dipunyai oleh orang-orang baik sendiri maupun

bersama-sama dengan orang lain serta badan-badan hukum”.

Jadi, yang dimaksud dengan tanah dalam perngertian yuridis adalah

permukaan bumi. Oleh karena itu, hak atas tanah pada asasnya adalah hak atas

permukaan bumi, yang terbatas, berdimensi dua dengan ukuran panjang dan

lebar.85

Artinya hak atas tanah yang diberikan kepada pemegang hak atas tanah

memiliki batas-batas yang telah ditentukan.

Seseorang yang mempunyai hak atas tanah pada dasarnya hanya

mempunyai hak atas permukaan bumi saja, tidak secara otomatis berhak

juga atas tubuh bumi, air maupun ruang yang ada di atas permukaan bumi,

83

Badudu-Zain, 1996.Kamus Umum Bahasa Indonesia. Pustaka Sinar

Harapan, Jakarta. h.1417

84

Sudarsono, 1999.Kamus Hukum. PT.Rineka Cipta, Jakarta. h.483

85

Boedi Harsono, 2007. Hukum Agraria Indonesia, Sejarah Penyusunan

UUPA Isi dan Pelaksanaannya. Jambatan, Jakarta. (selanjutnya disingkat Boedi

Harsono I) h.18

55

hal ini dapat dilihat bahwa pemegang hak atas tanah tidak dengan sendirinya

wenang untuk menggunakan tubuh bumi, air maupun ruang yang ada di

atasnya.86

Bahwa setiap orang yang memiliki hak atas tanah tidak secara otomatis

memiliki segala apapun yang terkait pada tanah tersebut, seperti halnya bangunan

yang terdapat diatas hak milik orang lain yang belum tentu kepemilikan

bangunan tersebut dimiliki oleh pemilik tanah, melainkan dimiliki oleh pihak lain

yang berstatus sebagai penyewa, begitu pula dengan air yang tidak dapat dimiliki

secara otomatis tetapi hanya dapat dimanfaatkan sesuai dengan keperluan.

Meskipun demikian karena tidak mungkin pemegang hak atas tanah hanya

menggunakan permukaan bumi saja, maka kewenangan dari pemegang hak

atas itu diperluas, tidak hanya wenang menggunakan permukaan bumi saja,

akan tetapi wenang juga menggunakan tubuh bumi, termasuk wenang

menggunakan air dan juga ruang yang ada di atas permukaan bumi akan

tetapi penggunaannya ada syaratnya, yaitu sepanjang penggunaan tubuh

bumi, air serta ruang udara yang ada diatas permukaan bumi digunakan

untuk keperluan yang berhubungan langsung dengan penggunaan tanahnya

(dalam arti permukaan bumi) dan juga menurut batas-batas yang ditentukan

dalam peraturan perundangan yang berlaku.87

Demikianhalnya dalam hal melangsungkan kehidupan pemegang hak atas tanah

tidak mungkin hanya menggunakan permukaan bumi atau tanah saja, pemegang

hak atas tanah diberikan wewenang untuk mempergunakan tubuh bumi atau

mempergunakan apapun yang terkait dengan permukaan bumi itu, seperti air dan

ruang yang terdapat diatasnya dengan mematuhi persayaratan yaitu

mempergunakan untuk keperluan yang berhubungan langsung dengan tanah dan

juga tidak dapat melampaui batas-batas yang telah ditentukan.

86

Erna Sri Wibawanti dan R.Murjiyanto, op.cit h.38

87

Erna Sri Wibawanti dan R.Murjiyanto, loc.cit.

56

Terkait dalam Pasal 4 ayat (2) UUPA yang menentukan “hak-hak atas

tanah yang dimaksud dalam ayat (1) pasal ini memberi wewenang untuk

mempergunakan tanah yang bersangkutan, demikian pula tubuh bumi, air serta

ruang yang ada diatasnya, sekedar diperlukan untuk kepentingan yang

berhubungan langsung dengan penggunaan tanah itu dalam batas-batas menurut

undang-undang ini dan peraturan-peraturan hokum yang lebih tinggi”. Sedalam

berapa tubuh bumi dapat digunakan dan setinggi berapa ruang yang ada diatasnya

boleh digunakan, hal ini ditentukan oleh tujuan penggunaannya, dalam batas-batas

kewajaran perhitungan teknis kemampuan tubuh bumi serta kemampuan

pemegang haknya serta ketentuan peraturan perundangan yang bersangkutan.88

Bahwa pemanfaatan segala yang terdapat di dalam tubuh bumi kesemuanya

terdapat batasan dan perhitungan teknis mengenai penggunaanya yang harus

sesuai dengan tujuan, kemampuan tubuh bumi, kemampuan pemegang hak, serta

tidak melanggar peraturan yang terkait mengenai pemanfaatan tubuh bumi

tersebut.

Oleh karena itu, pemegang hak atas tanah tidak dapat sembarangan

menggali tubuh bumi untuk mencari bahan galian, karena hal ini tidak termasuk

kewenangan yang diberikan kepada pemegang hak atas tanah, apabila ingin

menggali tanah untuk mencari bahan galian, hal ini dibutuhkan ijin tersendiri.89

Jadi terdapat batasan-batasan penggunaan tubuh bumi, pemegang hak atas tanah

tidak dapat sewenang-wenang menggali apapun yang terkandung di bawah hak

88

Boedi Harsono I. op.cit. h.19

89


57

milik atas tanahnya, penggalian atas apa yang terdapat pada tubuh bumi harus

memiliki ijin dari pihak yang berwenang akan hal tersebut.

Hak atas tanah juga tidak meliputi pemilikan kekayaan alam yang ada

dalam tubuh bumi dibawahnya. Hal tersebut terdapat pada Pasal 8 UUPA yang

menyatakan bahwa “karena menurut ketentuan Pasal 4 ayat (2) hak-hak atas tanah

itu hanya memberi hakatas permukaan bumi saja, maka wewenang-wewenang

yang bersumber daripadanya tidaklah mengenai kekayaan-kekayaan alam yang

terkandung di dalam tubuh bumi, air dan ruang angkasa. Oleh karena itu maka

pengambilan kekayaan yang dimaksudkan itu memerlukan pengaturan tersendiri.

Ketentuan ini merupakan pangkal bagi perundang-undangan pertambangan dan

lain-lainnya.”

Hukum agraria kita menganut asas pemisahan horizontal (horizontale

scheiding), sesuai hukum adat kita tidak menganut asas perlekatan (asas accessie)

yang berarti bahwa apa yang ada atau melekat pada tanah merupakan bagian yang

tidak terpisahkan dengan tanah, yang berarti menjadi milik si pemilik tanah,

pemilik tanah juga memiliki bangunan maupun tanaman yang ada diatas tanah

tersebut.90

Dalam hukum adat tidak menganut asas perlekatan (asas accessie)

yang berarti apapun yang melekat dan terkait dengan tanah secara otomatis

menjadi milik pemilik tanah, seperti tanaman maupun bangunan yang terdapat

diatas tanah adalah secara otomatis menjadi milik si pemilik tanah.

Sedangkan asas pemisahan horizontal yaitu apa yang melekat atau ada

diatas tanah tidak dengan sendirinya merupakan bagian dari tanah, pemilik tanah

90

Erna Sri Wibawanti dan R.Murjiyanto, op.cit. h.39

58

tidak dengan sendirinya menjadi pemilik dari bangunan dan tanaman yang ada

diatasnya.91

Melainkan bahwa asas pemisahan horizontal berarti segala yang

terkait dan melekat diatas tanah tidak seta merta menjadi milik atau dimiliki oleh

pemilik tanah, bangunan dan tanaman yang melekat pada tanah tersebut tidak

secara otomatis dimiliki oleh pemilik tanah.

Bertitik tolak dari hal tersebut diatas, maka hak atas tanah tersebut adalah

hak yang diberikan oleh pemegang hak atas tanah yang kepemilikan tersebut

dimaksud hanya pada tanah permukaan bumi atau tanah yang secara tidak serta

merta dan otomatis memiliki juga tubuh bumi atau ruang yang terdapat diatasnya,

pemegang hak atas tanah diberikan wewenang untuk mempergunakan tubuh

bumi, untuk kepentingan yang berkaitan dengan tanah dan terdapat syarat-syarat

yang harus dipatuhi oleh pemegang hakatas tanah, hal ini sesuai dengan asas

horizontal yang dianut oleh Hukum Agraria di Indonesia.

b. Hak Individu Atas Tanah

Hak individu atas tanah dapat dikaitkan dengan teori perlindungan

hukum. Karena hak individu atas tanah ini memberikan perlindungan tiap-tiap

individu atas kepemilikan tanah yang telah dimiliki apabila terjadi pelanggaran

maupun tindakan yang bertentangan dengan hukum. Pengertian hak individu atas

tanah adalah hak yang memberi wewenang kepada pemegang haknya (baik

perorangan secara sendiri-sendiri, kelompok orang secara bersama maupun badan

hukum) untuk memakai dalam arti menguasai, menggunakan, dan atau

91

Erna Sri Wibawanti dan R. Murjiyanto, loc.cit.

59

mengambil manfaat dari bidang tanah tertentu.92

Artinya, hak individu atas tanah

merupakan hak yang diberikan kepada pemegang hak atas tanah untuk memakai,

menguasai, menggunakan dan atau mengambil manfaat dari tanah tersebut.

Penguasaan dan penggunaan tanah secara individual dijamin oleh

undang-undang, baik dalam Undang-Undang Dasar Negara Republik Indonesia

Tahun 1945 (selanjutnya disingkat UUD 1945) maupun dalam UUPA. Dalam

UUD 1945 amandemen kedua pada Pasal 28 G dinyatakan bahwa “setiap orang

berhak atas perlindungan harta benda yang dibawah kekuasaannya.” Sedangkan

pada pasal 28 H ayat 4 UUD 1945 dinyatakan bahwa “setiap orang berhak

mempunyai hak milik pribadi dan hak milik tersebut tidak boleh diambil alih

secara sewenang-wenang oleh siapapun”.

Dalam UUPA Pasal 4 ayat (1) menyatakan “atas dasar hak menguasai

dari Negara sebagai yang dimaksud dalam Pasal 2 ditentukan adanya macam-

macam hak atas permukaan bumi, yang disebut tanah, yang dapat diberikan

kepada dan dipunyai oleh orang-orang baik sendiri-sendiri maupun bersama-sama

dengan orang-orang lain serta badan-badan hukum.” Pada Pasal 4 ayat (2)

menyatakan “hak-hak atas tanah yang dimaksud dalam ayat 1 pasal ini memberi

wewenang untuk mempergunakan tanah yang bersangkutan demikian pula tubuh

bumi dan air serta ruang yang ada diatasnya sekedar diperlukan untuk

kepentingan yang langsung berhubungan dengan penggunaan tanah itu, dalam

batas-batas menurut Undang-Undang ini dan peraturan-peraturan hukum lain yang

lebih tinggi.” Maka dengan hal tersebut dapat dikatakan hak seseorang baik

92

Urip Santoso, 2005. Hukum Agraria dan Hak-Hak Atas Tanah. Prenada

Media, Jakarta. h.82

60

perorangan atau secara bersama-sama maupun badan hukum untuk memiliki

sesuatu hak milik pribadi, dalam artian memiliki adalah untuk menguasai,

menggunakan, dan atau mengambil manfaat dari bidang tanah tertentu dan

kepemilikannya dijamin oleh Undang-Undang.

c. Macam-Macam Hak Atas Tanah

Pada sub macam-macam hak atas tanah ini, dapat dikaitkan dengan teori

kepastian hukum. Karena hak ha katas tanah yang dimiliki oleh individu memiliki

cakupan, batasan dan aturan tersendiri yang sangat jelas dan harus dipatuhi

masing-masing individu. Hal tersebutlah yang memberikan kepastian kedudukan

individu pemilik ha katas tanah. Macam-macam ha katas tanah yaitu :

1. Hak Milik

Pasal 20 ayat (1) UUPA menyatakan : Hak milik adalah hak yang turun

temurun, terkuat dan terpenuh yang dapat dipunyai oleh orang atas tanah, dengan

mengingat ketentuan pasal 6. Pada dasarnya hak milik mempunyai ciri-ciri

sebagai berikut :93

1. Turun temurun;

2. Terkuat dan Terpenuh;

3. Hak milik dapat beralih dan dialihkan;

4. Hak milik mempunyai fungsi sosial;

5. Hak milik juga hak yang wajib daftarmenunjuk pada jangka waktu hak

milik yang tidak dibatasi.

93

Erna Sri Wibawanti dan R. Murjiyanto, op.cit. h.47

61

Adapun subyek Hak Milik atau yang dapat menjadi pemegang hak milik adalah:

Warga Negara Indonesia (selnjutnya disingkat WNI), dan Badan Hukum

Tertentu.94

Menurut penjelasan Erna Sri Wibawanti dan R.Murjiyanto mengenai

WNI pada Pasal 21 ayat (1) UUPA menyatakan bahwa “Hanya Warga Negara

Indonesia dapat mempunyai hak milik”. Karena yang dapat mempunyai hak milik

hanyalah WNI tunggal, maka apabila seorang Warga Negara Asing (selanjutnya

disingkat WNA) memperoleh hak milik karena percampuran harta yang

disebabkan adanya perkawinan maka yang bersangkutan dalam waktu 1 (satu)

tahun setelah diperolehnya hak milik tersebut harus melepaskan hak milik tersebut

kepada pihak lain yang memenuhi syarat sebagai pemegang hak milik (hal ini

diatur dalam Pasal 21 ayat (3) UUPA). Oleh karena itu semua perbuatan hukum

yang sengaja untuk mengalihkan hak milik kepada orang asing atau seseorang

yang disamping mempunyai kewarganegaraan asing, adalah batal demi hukum

dan tanahnya jatuh kepada negara (diatur dalam Pasal 26 ayat (2) UUPA).

Kemudian selanjutnya penjelasan Erna Sri Wibawanti dan R.Murjiyanto

mengenai Badan Hukum Tertentu pada Pasal 21 ayat (2) UUPA menyatakan

“oleh pemerintah ditetapkan badan-badan hukum yang dapat mempunyai hak

milik dengan syarat-syarat”. Pemilikan tanah hak milik oleh badan keagamaan

dan badan sosial diatur dalam Pasal 49 ayat (1) UUPA yang menyatakan bahwa

“hak milik tanah badan-badan keagamaan dan sosial sepanjang dipergunakan

untuk usaha dalam bidang keagamaan dan sosial diakui dan dilindungi.Badan-

94

Erna Sri Wibawanti dan R. Murjiyanto. op.cit. h.50

62

badan tersebut dijamin pula akan memperoleh tanah yang cukup untuk bangunan

dan usahanya dalam bidang keagamaan dan sosial”. Pemerintah kemudian

mengeluarkan PP No.38 Th 1963 yang memuat badan-badan hukum apa saja yang

dapat mempunyai hak milik :

Bank-bank yang didirikan oleh Pemerintah;

Perkumpulan-perkumpulan koperasi pertanian yang didirikan

berdasarkan UU No.79 Th 1958;

Badan badan keagamaan yang ditunjuk menteri agama;

Badan-badan sosial yang ditunjuk menteri dalam negeri setelah

mendengar menteri sosial.

Sedangkan menurut Pasal 8 ayat (1) Peraturan Menteri Negara

Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional No.9 Th 1999 Tentang Tata Cara

Pemberian dan Pembatalan Hak Atas Tantang Negara dan Hak Pengelolaan,

disebutkan bahwa badan-badan hukum yang dapat mempunyai tanah hak milik

adalah Bank Pemerintah, Badan Keagamaan dan Badan Sosial yang ditunjuk oleh

pemerintah. Alasan untuk tidak diperbolehkannya badan hukum mempunyai tanah

dengan hak milik adalah agar dihindari penyelundupan-penyelundupan terhadap

batas maksimum pemilikan tanah yang ditentukan dalam Pasal 17

UUPA.Disamping itu alasan lainnya adalah bahwa badan-badan hukum tidak

perlu mempunyai hak milik tetapi cukup hak-hak lainnya, asal saja ada jaminan

yang cukup bagi keperluannya yang khusus.

Terjadinya Hak milik :95

a. Menurut hukum adat

b. Terjadinya hak milik karena Penetapan Pemerintah

c. Terjadinya hak milik karena ketentuan Undang-Undang

95

Erna Sri Wibawanti dan R. Murjiyanto. op.cit. h.56

63

Menurut Erna Sri Wibawanti dan R. Murjiyanto penjelasan mengenai

terjadinya hak milik menurut hukum adat ini berhubungan dengan hak ulayat.

Dalam hukum adat, terjadinya hak milik tersebut diawali dengan hak seorang

warga untuk membuka hutan dalam lingkungan wilayah masyarakat hukum adat

dengan persetujuan Kepala Adat. Pembukaan hutan adalah pembukaan tanah

(pembukaan hutan) yang dilakukan bersama-sama ketua adat melalui 3 (tiga)

sistem penggarapan, yaitu matok sirah matok galeng, matok sirah gilir galeng, dan

sistem bluburan.96 Menurut Maria SW Soemardjono bahwa perolehan hak milik

menurut hukum adat tidak dengan cara serta merta, melainkan diawali dengan

pembukaan hutan oleh anggota persekutuan dengan sepengetahuan kepala

persekutuan, dilanjutkan dengan pemasangan tanda batas dan pengolahan

tanahnya menjadi tanah pekarangan atau pertanian, jika hubungan antara yang

bersangkutan dengan tanahnya sudah bersifat menetap (terus-menerus) maka

lambat laun hubungan tersebut menjadi hubungan milik.97 Bahwa menurut hukum

adat, hak milik tidak dapat diperoleh secara serta merta terdapat tatacara yang

harus dilakukan dan memakan waktu yang cukup lama.

Kemudian selanjutnya penjelasan Erna Sri Wibawanti dan R. Murjiyanto

mengenai terjadinya hak milik karena penetapan pemerintah ini diatur dalam

PMNA/KBPN No.9 Th 1999 tentang Tata Cara Pemberian dan Pembatalan Hak

Atas Tanah Negara dan Hak Pengelolaan. Perolehan hak milik karena penetapan

ini dimulai dengan suatu permohonan hak kepada pejabat yang

96

Urip Santoso,op.cit. h.94

97

Maria SW soemardjono, 2009.Tanah dalam perspektif hak ekonomi,

sosial dan budaya. Kompas, Jakarta. h.144

64

berwenang.Sedangkan mengenai siapa yang wenang memberikan keputusan

pemberian haknya hal ini diatur dalam PMNA/KBPN No.3 Th 1999 tentang

Pelimpahan Kewenangan dan Pembatalan Keputusan Pemberian Hak Atas Tanah

Negara.

Terjadinya hak milik karena ketentuan undang-undang adalah terjadinya

hak milik karena Konversi, sebagaimana diatur dalam ketentuan Konversi.

Konversi disini adalah perubahan hak-hak atas tanah yang sebelum UUPA lahir

(hak lama) menjadi salah satu ha katas tanah yang ada dalam UUPA.Hak lama

adalah hak-hak atas tanah yang ada sebelum UUPA lahir, yaitu baik hak barat

maupun hak adat. Hak barat adalah hak atas tanah yang tunduk pada hukum

perdata barat misalnya hak eigendom, hak erfpacht, hak postal, akan dikonversi

menjadi hak milik apabila pemegang haknya memenuhi syarat sebagai pemegang

hak milik. Sedangkan hak adat adalah hak atas tanah yang tunduk pada hukum

adat seperti hak milik, yayasan, andarbeni, hak atas druwe atau hak golongan,

pekulen atau sanggan yang bersifat tetap inilah yang akan dikonversi menjadi hak

milik apabila pemegangnya memenuhi syarat sebagai pemegang hak milik.

Hapusnya hak milik berdasarkan Pasal 27 UUPA, hak milik atas tanah

dapat hapus apabila:

Tanah jatuh pada negara:

a. Karena pencabutan hak berdasarkan Pasal 18 UUPA.

b. Karena penyerahan dengan sukarela oleh pemiliknya.

c. Karena ditelantarkan.

d. Karena ketentuan Pasal 21 ayat (3) dan Pasal 26 ayat (2) UUPA

Tanahnya musnah.

65

2. Hak Guna Usaha

Hak Guna Usaha (selanjutnya disingkat HGU) diatur dalam Pasal 28-34

UUPA dan Pasal 2-18 PP No.40 Th 1996 Tentang Hak Guna Usaha, Hak Guna

Bangunan dan Hak Pakai. Dalam Pasal 28 UUPA, yang dimaksud dengan Hak

“Guna Usaha adalah hak untuk mengusahakan tanah yang dikuasai langsung oleh

negara dalam jangka waktu tertentu guna perusahaan pertanian, perikanan, dan

peternakan”.

Meskipun disebut Hak Guna Usaha, akan tetapi tidak semua bentuk

usaha dapat diberikan tanah HGU. Usaha yang akan diberikan dengan HGU

adalah usaha dibidang pertanian (dalam arti luas termasuk perkebunan), perikanan

dan peternakan, sehingga HGU peruntukannya adalah terbatas.98

Yaitu, adanya

keterbatasan dalam pemberian HGU untuk usaha hanya pada bidang pertanian,

perikanan, dan peternakan.

Luas HGU hanya diberikan untuk usaha yang memerlukan tanah yang

luas, maka HGU diberikan untuk tanah luas minimum 5 Ha dan jika luasnya 25

hektar atau lebih harus disertai investasi modal yang layak dan teknis perusahaan

yang baik, sesuai dengan perkembangan zaman.Luas maksimum HGU perorangan

adalah 25 Ha, sedangkan luas maksimum untuk badan hukum ditetapkan oleh

Menteri dengan memperhatikan pertimbangan dari pejabat yang berwenang

dibidang usaha yang bersangkutan, dengan mengingat luas yang diperlukan untuk

pelaksanaan suatu satuan usaha yang paling berdayaguna dibidang yang

bersangkutan.

98

Erna Sri Wibawanti dan R.Murjiyanto, op.cit.h.64

66

Pasal 4 PP No.40 Th 1996 mengatur mengenai tanah yang dapat

diberikan HGU:

Ayat (1) : Tanah yang dapat diberikan dengan HGU adalah Tanah Negara

Ayat (2) : Dalam hal tanah yang akan diberikan dengan HGU itu adalah tanah

Negara yang merupakan kawasan hutan, maka pemberian HGU dapat

dilakukan setelah tanah yang bersangkutan dikeluarkan statusnya

sebagai kawasan hutan.

Ayat (3) : Pemberian HGU atas tanah yang telah dikuasai dengan hak tertentu

sesuai ketentuan yang berlaku, pelaksanaan ketentuan HGU tersebut

baru dapat dilaksanakan setelah terselesaikannya pelepasan hak

tersebut sesuai dengan tata cara yang diatur dalam peraturan

perundang-undangan yang berlaku.

Meskipun HGU hanya dapat diatas tanah Negara, akan tetapi dari

ketentuan Pasal 4 PP No.40 Th 1996 tersebut maka HGU dapat berasal dari tanah

kepunyaan orang lain, atau tanah hak. Hanya saja tanah tersebut oleh pemiliknya

harus dilepas dahulu kepada Negara, dengan memberikan ganti kerugian kepada

bekas pemiliknya, sehingga statusnya menjadi tanah Negara.99

Selanjutnya

pemegang HGU mengajukan permohonan hak kepada Negara (Badan Pertanahan

Nasional).

Dalam Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala BPN No.5 Th 1999

Tentang Pedoman Penyelesaian Masalah Hak Ulayat Masyarakat Hukum Adat,

dimungkinkan HGU diberikan oleh Negara diatas tanah ulayat setelah tanah

99


67

tersebut dilepas oleh masyarakat hukum adat. Meskipun diberikan diatas tanah

hak ulayat, tetap saja HGU tersebut harus dengan proses pemberian hak melalui

penetapan pemerintah, dalam hal ini sesuai ketentuan dalam PMNA/KBPN No.9

Th 1999 dan PMNA/KBPN No.3 Th 1999.

Jangka waktu HGU dapat dirasa cukup dengan 25 tahun atau maksimum

35 tahun dan kemungkinan untuk diperpanjang 25 tahun, bahkan dapat

diperbaharui (25 tahun).100

Perpanjangan dan pembaharuan HGU dapat dilakukan

jika memenuhi syarat yang ditentukan sebagaimana termuat dalam Pasal 9 PP

No.40 th 1996:

a) Tanahnya masih diusahakan dengan baik sesuai dengan keadaan, sifat dan

tujuan pemberian hak tersebut;

b) Syarat-syarat pemberian hak tersebut dipenuhi dengan baik oleh pemegang

hak;

c) Pemegang hak masih memenuhi syarat sebagai pemegang hak.

Subyek HGU adalah WNI, tidak disyaratkan harus WNI tunggal dan

badan hukum yang didirikan menurut hukum Indonesia dan berkedudukan di

Indonesia. Dalam hal pemegang HGU tidak lagi memenuhi syarat sebagai

pemegang HGU, maka dalam jangka waktu satu tahun wajib melepaskan atau

mengalihkan HGU tersebut kepada pihak lain yang memenuhi syarat. Apabila

jangka waktu tersebut HGU tidak dilepas atau dialihkan maka HGU tersebut

hapus karena hukum dan tanahnya jatuh ketangan Negara.101 Yaitu jika pemegang

100Sudargo Gautama, 1990. Tafsiran undang-undang pokok agraria. Citra

aditya bakti, bandung. h.139

101Erna Sri Wibawanti dan R.Murjiyanto, op.cit. h.69

68

HGU melanggar atau tidak mematuhi syarat yang telah ditentukan maka HGU

tersebut akan hapus dan tanah akan jatuh ke tangan Negara.

Seperti juga hak milik, maka HGU juga dapat beralih dan dialihkan,

dalam arti bahwa HGU dapat juga diwariskan maupun dialihkan kepada pihak

lain dengan suatu perbuatan hukum tertentu. Peralihan HGU diatur dalam Pasal

16 UUPA:

1. HGU dapat beralih dan dialihkan;

2. Peralihan HGU dapat terjadi karena: jual beli, tukar menukar, penyertaan

dalam modal, hibah, pewarisan;

3. Peralihan HGU harus didaftar di Kantor Pertanahan;

4. Peralihan HGU karena jual beli kecuali melalui lelang, tukar menukar,

penyertaan dalam modal dan hibah dilakukan dengan akta yang dibuat

oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah;

5. Jual beli yang dilakukan melalui pelelangan dibuktikan dengan berita

acara lelang;

6. Peralihan HGU karena warisan harus dibuktikan dengan surat wasiat atau

surat keterangan waris yang dibuat oleh instansi yang berwenang.

Ada beberapa cara hapusnya HGU menurut Pasal 34 UUPA, yaitu:

a. Jangka waktu berakhir, dan tidak diperpanjang atau diperbaharui oleh

pemegang haknya;

b. Dibatalkan oleh pejabat yang berwenang sebelum jangka waktu berakhir,

karena:

Tidak dipenuhinya kewajiban pemegang hak

Putusan pengadilan yang telah mempunyai kekuatan hukum tetap.

3. Hak Guna Bangunan

Hak Guna Bangunan (selanjutnya disingkat HGB) diatur dalam Pasal 35-

40 UUPA dan Pasal 19-38 PP No.40 Th 1999.Pasal 35 ayat (1) UUPA

menyebutkan bahwa Hak Guna Bangunan adalah “hak untuk mendirikan dan

mempunyai bangunan-bangunan diatas tanah yang bukan miliknya sendiri dalam

jangka waktu paling lama 30 tahun”.

69

Obyek HGB adalah hak atas tanahnya bukan bangunannya, seseorang

diberi hak untuk menggunakan tanah pihak lain guna mendirikan dan mempunyai

bangunan.102

HGB adalah hak atas tanah yang diberikan kepada seseorang untuk

mendirikan dan mempunyai bangunan diatas tanah tersebut, jadi bukan hak untuk

menggunakan bangunan milik orang lain.

Perbedaan antara HGB dengan Hak “Menggunakan” Bangunan, yaitu

apabila seseorang diberi ijin untuk menggunakan bangunan orang lain yang sudah

berdiri diatas suatu bidang tanah maka dia memperoleh Hak Menggunakan

Bangunan, sedangkan apabila seseorang memperoleh suatu hak atas tanah yang

penggunaannya untuk mendirikan dan mempunyai bangunan, maka dia

memperoleh suatu Hak Atas Tanah. Jangka waktu HGB paling lama 30 tahun

dapat diperpanjang 20 tahun serta dapat diperbaharui. Ciri-ciri HGB:

peruntukannya hanya untuk bangunan (mendirikan dan mempunyai bangunan),

sertadiatas tanah yang bukan miliknya.103

Terjadinya HGB :

a. Diatas tanah Negara dengan Keputusan pemberian hak oleh pejabat yang

berwenang. Kewenangan pemberian hak diatur dalam PMNA/KBPN No.3

Th 1999, sedangkan prosedur pemberian haknya diatur dalam

PMNA/KBPN No.9 Th 1999.

b. Diatas tanah hak pengelolaan : dengan keputusan pemberian hak oleh

pejabat yang berwenang berdasarkan usul pemegang hak pengelolaan.

Mengenai prosedur pemberian HGB diatas tanah Hak Pengelolaan ini

mengacu pada PMNA/KBPN No.9 Th 1999

c. Diatas tanah milik : dengan akta pemberian HGB diatas tanah hak milik

yang dibuat oleh PPAT.104

102


103


104


70

Disamping dapat dijadikan jaminan hutang dengan dibebani hak

tanggungan, HGB juga dapat dilaihkan kepada pihak lain. Pasal 34 PP No.40 Th

1996 menyatakan:

1. HGB dapat beralih dan dialihkan;

2. Peralihan HGB terjadi karena: jual beli, tukar menukar, penyertaan dalam

modal, hibah, pewarisan;

3. Peralihan HGB harus didaftar di Kantor Pertanahan;

4. Peralihan HGB karena jual beli kecuali jual beli melalui lelang, tukar

menukar, penyertaan dalam modal dan hibah dilakukan dengan akta yang

dibuat oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah;

5. Jual beli yang dilakukan melalui pelelangan dibuktikan dengan berita

acara lelang;

6. Peralihan HBG karena warisan harus dibuktikan dengan surat wasiat atau

surat keterangan waris yang dibuat oleh instansi yang berwenang;

7. Peralihan HGB atas tanah hak pengelolaan harus dengan persetujuan

tertulis dari pemegang hak pengelolaan;

8. Peralihan HGB atas tanah hak milik harus dengan persetujuan tertulis dari

pemegang hak milik yang bersangkutan.

Jadi, Seperti halnya hak-hak atas tanah yang lain, HGB ini dapat

dialihkan dengan ketentuan-ketentuan Pasal 34 PP No.40 Th 1996 tersebut diatas.

Hapusnya HGB berdasar pada Pasal 40 UUPA:

1) jangka waktunya berakhir;

2) dihentikan sebelum jangka waktu berakhir karena sesuatu syarat tidak

dipenuhi;

3) dilepaskan oleh pemegang haknya sebelum jangka waktu berakhir;

4) dicabut untuk kepentingan umum;

5) ditelantarkan;

6) tanahnya musnah;

7) ketentuan dalam Pasal 36 ayat (2).

4. Hak Pakai

Hak Pakai diatur dalam Pasal 41-43 UUPA dan Pasal 39-58 PP No.40 Th

1996. Hak Pakai adalah “hak untuk menggunakan dan/atau memungut hasil dari

tanah yang dikuasai langsung oleh negara atau tanah milik orang lain yang

71

memberi wewenang dan kewajiban yang ditentukan dalam keputusan

pemberiannya oleh pejabat yang berwenang memberikannya atau dalam

perjanjian dengan pemilik tanahnya, yang bukan perjanjian sewa-menyewa atau

perjanjian pengolahan tanah, segala sesuatu asal tidak bertentangan dengan jiwa

dan ketentuan Undang-Undang ini”. Ciri-ciri Hak Pakai :

1. Peruntukannya

Hak Pakai dapat digunakan untuk keperluan mendirikan bangunan dan

dapat untuk pertanian hak ini dapat dilihat dari kata menggunakan dapat

diartikan bahwa hak pakai bisa untuk bangunan sedangkan dari kata

memungut hasil diartikan hak pakai bisa untuk pertanian.

2. Hak Pakai diberikan diatas tanah yang bukan miliknya sendiri

Dapat digunakan diatas tanah Negara, diatas tanah hak pengelolaan dan

tanah hak milik. Adapun cara terjadi Hak Pakai adalah:

Hak pakai diatas tanah negara terjadinya dengan keputusan

pemberian hak oleh pejabat yang berwenang (PMNA/KBPN No.3

Th 1999 jo PMNA/KBPN No.9 Th 1999)

Hak pakai diatas tanah hak pengelolaan diberikan dengan

keputusan pemberian hak oleh Menteri atau pejabat yang

berwenang berdasarkan usulan dari pemegang hak pengelolaan,

yang selanjutnya prosesnya seperti pemberian hak pakai diatas

tanah negara

Hak pakai diatas tanah hak milik terjadi dengan pemberian Hak

Pakai oleh pemegang Hak Milik dengan akta yang dibuat oleh

PPAT.105

Jangka waktu Hak Pakai dibedakan menjadi 2 (dua) yaitu: hak pakai

yang jangka waktunya ditentukan/dibatasi yaitu 25 tahun dapat diperpanjang 20

tahun serta dapat diperbaharui, dan hak pakai yang jangka waktunya tidak

ditentukan yaitu selama tanahnya dipergunakan untuk keperluan tertentu.106

Bahwa terdapat pembedaan mengenai jangka waktu hak pakai yaitu yang

ditentukan/dibatasi dan tidak ditentukan sepanjang tanahnya dipergunakan untuk

keperluan itu. Subyek Hak Pakai diatur dalam Pasal 42 UUPA:

105


106


72

a. Warga Negara Indonesia;

b. Orang asing yang berkedudukan di Indonesia;

c. Badan Hukum yang didirikan menurut hukum Indonesia dan

berkedudukan di Indonesia;

d. Badan hukum asing yang mempunyai perwakilan di Indonesia.

Hak Pakai yang dapat dialihkan adalah hak pakai yang jangka waktunya

ditentukan, sedangkan hak pakai atas tanah Negara yang waktunya tidak terbatas

atau tidak ditentukan, yang diberikan kepada departemen, lembaga pemerintah

non departemen dan pemda, perwakilan negara asing dan perwakilan badan

internasional, badan keagamaan dan badan sosial adalah hak pakai yang bersifat

publikrechtelijk, yang tanpa right of disposal (tidak dapat dijual ataupun dijadikan

jaminan hutang).107 Bahwa hanya hak pakai dengan jangka waktu yang ditentukan

sajalah yang dapat dialihkan sedangkan hak pakai yang jangka waktunya tidak

ditentukan tidak dapat dialihkan atau dijual ataupun dijadikan jaminan hutang.

Pasal 54 PP No.40 Th 1996 mengatur mengenai peralihan hak pakai:

1) Hak pakai yang diberikan di atas tanah Negara untuk jangka waktu

tertentu dan hak pakai atas tanah hak pengelolaan dapat beralih dan

dialihkan pada pihak lain;

2) Hak pakai atas tanah hak milik hanya dapat dialihkan apabila hak tersebut

dimungkinkan dalam perjanjian pemberian hak pakai atas tanah hak milik

yang bersangkutan;

3) Peralihan hak pakai dapat terjadi karena: jual beli, tukar menukar,

penyertaan dalam modal, hibah, pewarisan;

4) Peralihan hak pakai harus didaftar di Kantor Pertanahan;

5) Peralihan hak pakai karena jual beli kecuali jual beli melalui lelang, tukar

menukar, penyertaan dalam modal dan hibah dilakukan dengan akta yang

dibuat oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah;

6) Jual beli yang dilakukan melalui pelelangan dibuktikan dengan berita

acara lelang;

7) Peralihan hak pakai karena pewarisan harus dibuktikan dengan surat

wasiat atau surat keterangan waris yang dibuat oleh instansi yang

berwenang;

107

Urip Santoso, op.cit. h. 118

73

8) Peralihan hak pakai di atas tanah Negara harus dilakukan dengan izin dari

pejabat yang berwenang;

9) Peralihan hak pakai atas tanah hak pengelolaan harus dengan persetujuan

tertulis dari pemegang hak pengelolaan;

10) Peralihan hak pakai atas tanah hak milik harus dengan persetujuan tertulis

dari pemegang hak milik yang bersangkutan.

Mengenai hapusnya hak pakai dalam UUPA tidak diatur. Hapusnya hak

pakai ini dapat dilihat dalam Pasal 55 PP No.40 Th 1996, yang menyebutkan

beberapa sebab hapusnya hak pakai, yaitu :

a. Berakhirnya jangka waktu hak pakai sebagaimana ditetapkan dalam

keputusan pemberian atau perpanjangan atau dalam perjanjian

pemberiannya

b. Dibatalkan oleh pejabat yang berwenang, pemegang hak pengelolaan atau

pemegang hak milik sebelum jangka waktu berakhir, karena:

a) tidak dipenuhinya kewajiban-kewajiban pemegang hak pakai dan atau

dilanggarnya ketentuan-ketentuan dalam hak pakai

b) tidak dipenuhinya syarat-syarat dalam kewajiban-kewajiban yang

tertuang dalam perjanjian pemberian hak pakai antara pemegang hak

pakai dengan pemegang hak milik atau perjanjian penggunaan hak

pengelolaan

c) putusan pengadilan yang telah mempunyai kekuatan hukum tetap

c. Dilepas secara sukarela oleh pemegang haknya sebelum jangka waktu

berakhir

d. Dicabut berdasarkan UU No.20 Tahun 1961

e. Ditelantarkan

f. tanahnya musnah

g. pemegang haknya tidak lagi memenuhi syarat sebagai pemegang hak

pakai.

5. Hak Sewa (untuk bangunan)

Hak sewa yang dimaksud dalam Pasal 16 e UUPA adalah hak sewa

untuk bangunan, bukan hak sewa tanah pertanian, sebab hak sewa tanah pertanian

masuk sebagai hak yang bersifat sementara sebagaimana diatur dalam Pasal 53

UUPA. Hak sewa untuk bangunan ini diatur dalam Pasal 44 dan Pasal 45. Pasal

44 ayat (1) menyatakan “seseorang atau suatu badan hukum mempunyai hak sewa

74

atas tanah, apabila ia berhak mempergunakan tanah milik orang lain untuk

keperluan bangunan dengan membayar kepada pemiliknya sejumalah uang

sebagai sewa”.

Hak sewa untuk bangunan adalah hak yang dimiliki seseorang atau badan

hukum untuk mendirikan dan mempunyai bangunan diatas tanah milik orang lain

dengan membayar sejumalah uang sewa tertentu dan dalam jangka waktu tertentu

yang disepakati oleh pemilik tanah dengen pemegang hak sewa.108

Artinya, hak

sewa bangunan dalam hal ini yaitu hak yang dimiliki untuk mendirikan dan

mempunyai bangunan diatas tanah milik orang lain dengan menyewa tanah

tersebut dan terdapat jangka waktu yang disepakati bersama. Ciri-ciri hak sewa:

a. sebagaimana dengan hak pakai, maka tujuan penggunaannya sementara,

artinya jangka waktunya terbatas

b. umumnya hak sewa bersifat pribadi dan tidak diperbolehkan untuk

dialihkan kepada pihak lain ataupun untuk menyerahkan tanahnya kepada

pihak ketiga dalam hubungan sewa dengan pihak penyewa tanpa ijin

pemilik tanah

c. sewa menyewa dapat diadakan dengan ketentuan bahwa jika penyewa

meninggal dunia hubungan sewanya putus

d. hubungan sewa tidak terputus dengan dialihkannya hak milik yang

bersangkutan kepada pihak lain

e. hak sewa tidak dapat dijadikan jaminan hutang dengan dibebani hak

tanggungan

f. hak sewa dengan sendirinya dapat dilepas oleh pihak yang menyewa

g. hak sewa tidak termasuk golongan hak yang wajib didaftar menurut PP

No.24 Th 1997.109

Hak sewa ini tidak dapat dilakukan di atas tanah Negara, karena Negara

bukanlah berkedudukan sebagai pemilik tanah.110 Hak sewa hanya dapat di atas

tanah milik orang lain. Jadi obyek hak sewa adalah tanah milik seseorang, yang

108

Urip Santoso, op.cit. h.91

109Erna Sri Wibawanti dan R.Murjiyanto, op.cit. h. 92

110

Urip Santoso, op.cit. h. 126

75

disewakan adalah tanahnya bukan bangunannya.111 Artinya obyek dari pada hak

sewa adalah tanah bangunan yang terdapat diatasnya tidak termasuk obyek hak

sewa.

6. Hak Yang Bersifat Sementara

i. Hak Gadai

Gadai menurut Hukum Adat : adalah hak yang timbul karena adanya

gadai tanah yang dilakukan pemilik tanah dengan pemegang gadai. Jual gadai

adalah penyerahan tanah atau empang oleh pihak kesatu (pemilik tanah) kepada

pihak kedua (yang menerima gadai) atas pembayaran sejumlah uang tunai, dengan

perjanjian pihak yang menyerahkan tanah dapat menerima kembali tanah itu atas

pembayaran kembali sejumlah uang yang sama sehingga merupakan pemindahan

hak untuk sementara waktu.112Artinya, jual gadai adalah penjualan tanah

sementara, yang nantinya tanah tersebut dapat kembali kepada pihak yang

menyerahkan tanah apabila telah dapat membayar kembali sejumlah uang yang

sama. Ciri-ciri dari gadai tanah menurut Hukum Adat adalah:

1. dilakukan secara lisan. Gadai tanah cukup dilakukan secara lisan antara

pemilik tanah dengan penerima gadai;

2. jangka waktu gadai tidak dibatasi. Gadai menurut hukum adat akan

berlangsung terus selama tanah tersebut belum dilakukan penebusan oleh

pemiliknya;

3. Tanah akan dikembalikan kepada pemilik apabila ada penebusan

(pengembalian pinjaman) kepada pemegang gadai;

4. Besarnya uang pengembalian adalah sejumlah uang yang pernah diterima

dengan menghitung memakai harga emas/beras yang berlaku pada waktu

penebusan, berapapun jangka waktu gadai telah berlangsung;

111

Erna Sri Wibawanti dan R.Murjiyanto, op.cit.h. 93

112

Eddy Ruchiyat, 1983. Pelaksanaan Landreform dan Jual Gadai Tanah,

Berdasarkan Undang-Undang No.56 Prp Th 1990. Armico, Bandung.h.55

76

5. Hak menebus tanah tidak akan lenyap karena waktu. Berapapun waktu

gadai sudah berlangsung, pemilik tanah masih berhak untuk meminta

kembali tanahnya;

6. Pemegang gadai tidak boleh memaksa pemilik tanah untuk segera

menebus tanahnya. Penebusan tanah tergantung pada kemauan dan

kemampuan pemilik tanah.

7. Pemegang gadai dapat mengalihkan gadai (dengan sepengetahuan pemilik

tanah menggadaikan kembali tanah gadai kepada pihak lain) dan

menganakkan gadai (tanpa sepengetahuan gadai menggadaikan kembali

tanah gadai kepada pihak lain).

8. Penebusan tanah gadai dapat beralih kepada ahli waris.113

Gadai menurut UU No.56 Prp Th 1960: dalam Penjelasan Umum angka

9a UU No.56 Prp Tahun 1960 menjelaskan “gadai adalah hubungan antara

seseorang dengan tanah kepunyaan orang lain yang mempunyai utang uang

kepadanya, selama uang tersebut belum dibayar lunas, maka tanah itu tetap berada

dalam penguasaan yang meminjamkan uang tadi (pemegang gadai)”.Ciri-ciri

gadai setelah berlakunya UU No.56 Prp Th 1960 :

1) jangka waktu gadai maksimun 7 tahun;

2) pemegang gadai tidak boleh memaksa pemilik tanah untuk segera

menebus tanahnya;

3) pemegang gadai dapat memindahkan gadai kepada pihak lain, baik dengan

sepengetahuan/seijin dan tanpa sepengetahuan/seijin pemilik tanah;

4) Penebusan gadai dapat diteruskan oleh ahli warisnya;

5) Hak gadai tidak akan berakhir dengan meninggalnya pemegang gadai.

ii. Hak Usaha Bagi Hasil Tanah Pertanian

Hak usaha bagi hasil adalah hak yang timbul karena adanya perjanjian

bagi hasil dari tanah pertanian yang dilakukan antara pemilik tanah dengan

penggarap. Adapun pengertian dari perjanjian bagi hasil adalah perjanjian antara

seseorang yang berhak atas tanah dengan orang lain yang disebut penggarap,

dimana penggarap diperkenankan untuk mengusahakan/mengerjakan tanah

113


77

dengan pembagian hasilnya menurut imbangan yang telah disetujui bersama.114

Artinya, perjanjian yang dibuat antara pemilik tanah dengan penggarap yang

isinya penggarap diperbolehkan untuk mengusahakan/mengerjakan tanah tersebut

yang nantinya hasil dari garapannya dibagi menurut kesepakatan yang telah

disetujui bersama.

iii. Hak Sewa Tanah Pertanian

Hak Sewa yang masuk sebagai hak yang bersifat sementara adalah hak

sewa tanah pertanian, bukan hak sewa untuk bangunan yang disebut dalam Pasal

16 e UUPA tidak memberikan pengertian mengenai hak sewa tanah pertanian.

Hak Sewa Tanah Pertanian adalah suatu perbuatan hukum dalam bentuk

penyerahan penguasaan tanah pertanian oleh pemilik tanah kepada pihak lain

dalam jangka waktu tertentu dengan sejumlah uang sebagai sewa yang ditetapkan

atas dasar kesepakatan kedua belah pihak.115 Artinya, perjanjian sewa tanah

pertanian dengan jangka waktu dan uang sewa berdasarkan kesepakatan pemilik

tanah dan pihak lain.

iv. Hak Menumpang

Hak menumpang adalah hak untuk mempunyai bangunan diatas tanah

milik orang lain. Orang yang menumpang tidak dipungut uang sewa atau

pembayaran lainnya, hanya saja menjadi kewajiban bagi pihak yang menumpang

untuk membantu pekerjaan atau kepentingan pemilik tanah, dalam hal demikian

pemilik tanah akan membalas jasa berupa sandang pangan bagi keluarganya atau

114


115

Urip Santoso, op.cit. h.145

78

dengan perhitungan bagi hasil tetap.116 Bahwa, hak yang diberikan kepada

seseorang untuk dapat menumpang dengan tidak membayar uang sewa tetapi

memiliki kewajiban untuk membantu pekerjaan atau kepentingan pemilik tanah,

dan pemilik tanah akan membalas jasa seseorang tersebut berupa sandang pangan

atau perhitungan bagi hasil.

Hak menumpang sebenarnya adalah salah satu bentuk dari hak pakai,

tetapi sifatnya sangat lemah, karena setiap saat pemilik tanah dapat mengambil

kembali tanahnya jika ia memerlukannya.117

Bahwa hak menumpang tidak

memiliki kekuatan hukum, setiap waktu pemilik tanah dapat menagih tananhnya.

Hak menumpang ini hanya mengenai tanah pekarangan saja dan merupakan hak

atas tanah, karena memberi wewenang untuk menggunakan tanah yang

bersangkutan, dalam arti mendirikan rumah dan mendiaminya.118

Bahwa hak

menumpang hanya terbatas tanah pekarangan, merupakan hak atas tanah karena

seseorang diberi kewenangan untuk menggunakan tanah tersebut.

d. Peralihan Hak Atas Tanah

Peralihan hak atas tanah dapat dikaitkan dengan teori perjanjian dan juga

teori pertanggungjawaban. Dikaitkan dengan teori perjanjian karena suatu

peralihan hak atas tanah adalah merupakan suatu perbuatan hukum berdasarkan

atas kesepakatan kedua belah pihak. Dikaitkan dengan teori pertanggungjawaban

adalah apabila tidak terpenuhinya kesepakatan tersebut, maka akibat dari pada

116

Hilman, 1990.Hukum Perjanjian Adat. Citra Aditya Bakti, Bandung.

h.11

117


118

Ibid.

79

kegagalan pemenuhannya adalah adanya peralihan hak atas tanah. Peralihan hak

atas tanah, meliputi :

1. Jual Beli

Jual beli dalam kehidupan sehari-hari, dapat diartikan sebagai suatu

perbuatan hukum dimana seseorang melepaskan uang untuk mendapatkan barang

yang dikehendaki secara sukarela.119

Bahwa, perbuatan hukum yaitu membuat

suatu perjanjian untuk mendapatkan sesuatu yang dikehendaki dengan penyerahan

uang secara sukarela.Dalam jual beli ada 2 (dua) pihak, yaitu pihak pertama

sebagai penjual yang mempunyai barang untuk diserahkan dan pihak kedua

sebagai pembeli yang membayar sejumlah uang untuk memperoleh barang dari

penjual.120

Bahwa terdapat dua pihak di dalam jual beli, pihak penjual dan pihak

pembeli.

Pengertian jual beli dalam Kamus Besar Bahasa Indonesia, adalah

persetujuan saling mengikat antara penjual yakni pihak yang menyerahkan barang

dan pembeli sebagai pihak yang membayar harga barang yang dijual.121

Menurut

Pasal 1457 KUHPerdata “Jual beli adalah suatu persetujuan dengan mana pihak

yang satu mengikatkan dirinya untuk menyerahkan suatu kebendaan dan pihak

lain membayar harga yang telah dijanjikan”. Selanjutnya dalam pasal 1458

KUHPerdata, disebutkan bahwa “jual beli dianggap telah terjadi antara kedua

belah pihak, seketika setelah orang-orang ini mencapai sepakat tentang kebendaan

119


120


121


80

tersebut dan harganya, meskipun kebendaan itu belum disahkan maupun

hargannya belum dibayar”.

Jual beli dalam Hukum Perdata bersifat obligator artinya perjanjian jual

beli baru meletakkan hak dan kewajiban timbal balik antara kedua belah pihak

(penjual-pembeli) yaitu meletakkan pada penjual kewajiban untuk menyerahkan

hak milik atas barang yang dijualnya, sekaligus memberikan kepadanya hak untuk

menuntut pembayaran harga yang telah disetujui dan di lain pihak meletakkan

kewajiban kepada pembeli untuk membayar harga barang sebagai imbalan

haknya, untuk menuntut penyerahan hak milik atas barang yang dibelinya.122

Bahwa, perjanjian jual beli adalah perjanjian timbal balik yang akibatnya terdapat

hak dan kewajiban yang harus dipenuhi kedua belah pihak.

Menurut Soedharyo Soimin, jual beli adalah suatu persetujuan kehendak,

antara penjual/pembeli mengenai suatu barang dan harga. Karena tanpa barang

yang akan dijual dan tanpa harga yang dapat disetujui antara dua belah pihak,

tidak mungkin ada jual beli, atau jual beli tidak pernah ada”.123

Jadi yang

dimaksud jual beli menurut hukum perdata adalah “suatu perjanjian, dimana satu

pihak mengikatkan dirinya untuk menyerahkan tanah dan pihak lainnya

membayar harga yang telah ditentukan.124

Bahwa, jual beli adalah suatu perjanjian

yang mengikat para pihak terdapat ketentuan harga yang telah disepakati. Pada

saat kedua pihak telah mencapai kata sepakat, maka jual beli telah terjadi

meskipun tanah belum diserahkan atau harganya belum dibayar, meskipun jual

122


123

Soedharyo Soimin, 2004. Status Hak Dan Pembebasan Tanah. Sinar

Grafika, Jakarta. 87

124

Erna Sri Wibawanti dan R. Murjiyanto, 2013, op.cit. h.122

81

beli telah terjadi akan tetapi hak atas tanahnya belum beralih kepada pembeli.125

Bahwa terjadinya jual beli tersebut apabila kedua belah pihak telah terjadi kata

sepakat, walaupun tanah belum diserahkan dan harga belum dibayar tetapi hak

atas tanah tersebut belum beralih ke pembeli.

Pemindahan haknya masih diperlukan suatu perbuatan hukum lain yang

berupa penyerahan (levering) yang harus dibuatkan akta oleh pejabat yang

berwenang, jadi sebelum dilakukan “balik nama” hak atas tanah tersebut belum

beralih/pindah kepada pembeli.126

Artinya, peralihan hak ke pembeli harus

dilakukannya “balik nama” dengan dibuatkan akta oleh pejabat yang berwenang,

sebelum dilakukan hal tersebut hak atas tanah belum beralih.

Jual Beli Tanah Menurut Hukum Adat:

Menurut Hukum Adat, jual beli tanah adalah suatu perbuatan pemindahan

hakatas tanah yang bersifat terang dan tunai.127

Terang berarti perbuatan

pemindahan hak tersebut harus dilakukan di hadapan kepala adat, yang berperan

sebagai pejabat yang menanggung keteraturan dan sahnya perbuatan pemindahan

hak tersebut sehingga perbuatan tersebut diketahui oleh umum.128

Tunai

maksudnya, bahwa perbuatan pemindahan hak dan pembayaran harganya

dilakukan secara serentak.129

Bahwa terang berarti perbuatan yang akan dilakukan

harus bersifat publik yaitu dilakukan di hadapan kepala adat, sedangkan tunai

berarti pembayaran dilakukan bersamaan dengan peralihan haknya.

125


126

Wntijk Saleh, 1977. Hak Anda Atas Tanah. Ghalia Indah, Jakarta. h.31

127

Adrian Sutedi, 2010. Peralihan Hak Atas Tanah Dan Pendaftarannya.

Sinar Grafika, Jakarta. (selanjutnya disingkat Adrian Sutedi II), h.72

128

Ibid.

129

Ibid.

82

Maka tunai mungkin berarti harga tanah dibayar secara kontan, atau baru

dibayar sebagian (tunai dianggap tunai), dalam hal pembeli tidak membayar

sisanya maka penjual tidak dapat menuntut atas dasar terjadinya jual beli tanah,

akan tetapi atas dasar hukum utang piutang.130

Bahwa apabila pembayaran

dilakukan sebagian dan pada akhirnya pembeli tidak dapat membayar sisanya,

maka penjual tidak dapat menuntut kembali tanahnya, melainkan dapat menuntut

secara utang piutang.

Ciri-ciri yang menandai dari jual beli tersebut antara lain, jual beli tersebut

serentak selesai dengan tercapainya persetujuan atau persesuaian kehendak

(consensus) yang diikuti dengan ikrar/pembuatan kontrak jual beli di hadapan

Kepala Persekutuan hukum yang berwenang, dibuktikan dengan pembayaran

harga tanah oleh pembeli dan disambut dengan kesediaan penjual untuk

memindahkan hak miliknya kepada pembeli, dengan terjadinya jual beli tersebut,

hak milik atas tanah telah berpindah, meskipun formalitas balik nama belum

terselesaikan.131

Kemudian ciri yang kedua adalah sifatnya yang terang, berarti

tidak gelap, sifat ini ditandai dengan peranan dari Kepala Persekutuan yaitu

menanggung bahwa perbuatan itu sudah cukup tertib dan cukup sah menurut

hukumnya.132

Bahwa ciri yang tercermin dalam jual beli adalah tunai yang

dilakukan secara bersamaan dengan dibuatnya kontrak jual beli dan terang yang

melibatkan Kepala Persekutuan yang ikut menilai bahwa perbuatan tersebut telah

mematuhi aturan.

130

Soerjono Soekanto, 1983. Hukum Adat Indonesia. Rajawali,

Jakarta.(selanjutnya disingkat Soerjono Soekanto III), h.211

131

Adrian Sutedi II, op.cit. h.72

132 Adrian Sutedi II, op.cit. h.73

83

Adapun prosedur jual beli tanah diawali dengan kata sepakat antara calon

penjual dengan calon pembeli mengenai objek jual belinya yaitu tanah hak milik

yang akan dijual dan harganya.133

Bahwa, jual beli diawali dengan adanya

kesepakatan. Setelah mereka sepakat akan harga dari tanah itu, biasanya sebagai

tanda jadi, diikuti dengan pemberian panjer yang fungsinya adalah hanya sebagai

tanda jadi akan dilaksanakannya jual beli.134

Bahwa apabila kesepakatan telah

terjadi biasanya diberikan tanda jadi berupa panjer.

Apabila telah ada panjer, maka akan timbul hak ingkar, bila yang ingkar si

pemberi panjer, panjer menjadi milik si penerima panjer, begitu pula sebaliknya.

Jika para pihak tidak menggunakan hak ingkar tersebut, dapatlah diselenggarakan

pelaksanaan jual beli tanahnya, dengan calon penjual dan calon pembeli

menghadap Kepala Desa (Adat) untuk menyatakan maksud mereka itu. Kemudian

oleh penjual dibuat suatu akta bermeterai yang menyatakan bahwa benar ia telah

menyerahkan tanah miliknya untuk selama-lamanya kepada pembeli dan bahwa

benar ia telah menerima harga secara penuh, kemudian akta tersebut turut

ditandatangani oleh pembeli dan Kepala Desa (Adat).135

Bentuk-bentuk pemindahan hak milik menurut sistem Hukum Adat

sebagai berikut:136

1) Yang mengakibatkan pemindahan hak milik untuk selama-lamanya;

2) Yang mengakibatkan pemindahan hak milik yang bersifat sementara:

133

Adrian Sutedi II, loc.cit.

134


135

Adrian Sutedi II, loc.cit 136


84

a. Jual Gadai

b. Jual Tahunan

Selain dari 3 (tiga) bentuk jual tanah diatas, Soerjono Soekanto menambahkan

bentuk jual gangsur. Menurutnya, walaupun telah terjadi pemindahan hak atas

tanah kepada pembeli, akan tetapi tanah masih tetap berada di tangan penjual,

artinya bekas penjual masih tetap mempunyai hak pakai, yang bersumber pada

ketentuan yang disepakati oleh penjual dan pembeli.137

Jual Beli Tanah Menurut UUPA:

Dalam UUPA istilah jual beli hanya disebutkan dalam Pasal 26 yaitu yang

menyangkut jual beli hak milik atas tanah. Apa yang dimaksud jual beli itu sendiri

oleh UUPA tidak diterangkan secara jelas, akan tetapi mengingat dalam Pasal 5

UUPA disebutkan bahwa Hukum Tanah Nasional kita adalah Hukum Adat,

berarti kita menggunakan konsepsi, asas-asas, lembaga hukum, dan sistem Hukum

Adat.

Sejak berlakunya PP No.10 Tahun 1961 tentang Pendaftaran Tanah, jual

beli dilakukan oleh para pihak di hadapan PPAT yang bertugas membuat aktanya.

Dengan dilakukannya jual beli di hadapan PPAT, dipenuhi syarat terang (bukan

perbuatan hukum yang gelap yang dilakukan secara sembunyi-sembunyi).138

Akta

jual beli ditandatangani para pihak membuktikan telah terjadi perpindahan hak

dari penjual kepada pembelinya dengan disertai pembayaran harganya, telah

memenuhi syarat tunai dan menunjukkan bahwa secara nyata atau riil perbuatan

hukum jual beli yang bersangkutan telah dilaksanakan.

137

Adrian Sutedi II, loc.cit

138


85

Terdapat 2 (dua) syarat jual beli tanah, yaitu syarat materiil dan syarat

formil:139

a. Syarat materiil

Syarat materiil sangat menentukan akan sahnya jual beli tanah tersebut,

antara lain sebagai berikut:

i. Pembeli berhak membeli tanah yang bersangkutan. Maksudnya

adalah pembeli sebagai penerima hak harus memenuhi syarat untuk

memiliki tanah yang akan dibelinya. Menurut UUPA, yang dapat

mempunyai hak milik atas tanah hanya warga negara Indonesia

tunggal dan badan-badan hukum yang ditetapkan oleh pemerintah

(Pasal 21 UUPA).

ii. Penjual berhak menjual tanah yang bersangkutan. Yang berhak

menjual suatu bidang tanah tentu saja si pemegang yang sah dari

hak atas tanah tersebut yang disebut pemilik. Kalau pemilik

sebidang tanah hanya satu orang, maka ia berhak untuk menjual

sendiri tanah itu. Akan tetapi, apabila pemilik tanah adalah dua

orang maka yang berhak menjual tanah itu adalah kedua orang itu

bersama-sama, tidak boleh seorang saja yang bertindak sebagai

penjual.140

iii. Tanah hak yang bersangkutan boleh diperjualbelikan dan tidak

dalam sengketa. Mengenai tanah-tanah hak apa yang boleh

diperjualbelikan telah ditentukan dalam UUPA yaitu hak milik

(Pasal 20), hak guna usaha (Pasal 28), hak guna bangunan (Pasal

35), hak pakai (Pasal 41).

Jika salah satu syarat materiil ini tidak dipenuhi, maka jual beli

tanah tersebut adalah tidak sah.Jual beli tanah yang dilakukan oleh

yang tidak berhak adalah batal demi hukum, artinya sejak semula

hukum menganggap tidak pernah terjadi jual beli.141

b. Syarat Formal

Setelah semua persyaratan materiil dipenuhi maka PPAT akan membuat

akta jual beli. Akta jual beli menurut Pasal 37 PP 24/1997 harus dibuat

oleh PPAT.Jual beli yang dilakukan tanpa di hadapan PPAT tetap sah

karena UUPA berlandaskan pada Hukum Adat (Pasal 5 UUPA),

sedangkan hukum adat sistem yang dipakai adalah sistem yang

kongkrit/kontan/nyata/riil. Kendatipun demikian, untuk mewujudkan

adanya suatu kepastian hukum dalam setiap peralihan ha katas tanah, PP

No.24 Tahun 1997 sebagai peraturan pelaksana dari UUPA telah

menentukan bahwa setiap perjanjian yang bermaksud memindahkan hak

atas tanah harus dibuktikan dengan suatu akta yang dibuat oleh dan

139


140

Effendi Perangin, 1994.Praktik Jual Beli Tanah. Raja Grafindo Persada,

Jakarta. (selanjutnya disingkat Effendi Perangin II), h.2

141

Ibid.

86

diahadapan PPAT.142 Sebelum akta jual beli dibuat PPAT, maka

disyaratkan bagi para pihak untuk menyerahkan surat-surat yang

diperlukan kepada PPAT, yaitu:

a) Jika tanahnya sudah bersertifikat: sertifikat tanahnya yang asli dan

tanda bukti pembayaran biaya pendaftarannya.

b) Jika tanahnya belum bersertifikat: surat keterangan bahwa tanah

tersebut belum bersertifikat, surat-surat tanah yang ada yang

mememerlukan penguatan oleh Kepala Desa dan Camat,

dilengkapi dengan surat-surat yang membuktikan identitas penjual

dan pembelinya yang diperlukan untuk persertifikatan tanahnya

setelah selesai dilakukan jual beli.

Setelah akta dibuat, selambat-lambatnya 7 (tujuh) hari kerja sejak akta

tersebut ditandatangani, PPAT menyerahkan akta tersebut kepada kantor

pendaftaran tanah untuk pendaftaran pemindahan haknya (Pasal 40 PP No.24

Tahun 1997).

2. Pewarisan

Peralihan hak atas tanah dapat terjadi karena pewarisan atau sering

disingkat dengan waris, yaitu dengan meninggalnya pemegang hak atas tanah,

maka hak atas tanah tersebut dengan sendirinya (karena hukum) akan beralih

kepada ahli warisnya.143

Bahwa apabila pemegang hak atas tanah meninggal maka

karena hukum hak atas tanah tersebut beralih kepada ahli warisnya.

Peralihan hak tersebut kepada ahli waris, serta berapa bagian masing-

masing dan bagaimana cara pembagiannya diatur oleh Hukum Waris Almarhum

pemegang hak yang bersangkutan, bukan diatur oleh hukum tanah (hukum

agraria). Hukum Agraria memberikan ketentuan mengenai penguasaan tanah yang

berasal dari warisan dan hal-hal mengenai pemberian surat tanda bukti

142

Bachtiar Effendi, 1993. Kumpulan Tulisan Tentang Hukum Tanah.

Alummi, Bandung. h.23

143Erna Sri Wibawanti dan R.Murjiyanto, op.cit. h.119

87

pemilikannya oleh para warisnya.144

Karena peralihan haknya dengan sendirinya

karena hukum, maka pewarisan tanpa wasiat peralihan haknya tidak perlu

dibuatkan akta dari PPAT.Hanya saja peralihan hak atas tanah karena warisan ini

harus didaftarkan di Kantor Pertanahan.

3. Hibah

Hibah tanah merupakan pemberian seseorang kepada orang lain dengan

tidak ada penggantian apapun dan dilakukan secara sukarela, tanpa ada

kontraprestasi dari pihak penerima pemberian, dan pemberian itu dilangsungkan

pada saat si pemberi masih hidup, hal inilah yang berbeda dengan wasiat yang

mana wasiat diberikan sesudah si pewasiat meninggal dunia.145

Bahwa hibah

dapat juga disebut sebagai hadiah yang diberikan secara cuma-cuma dengan tidak

terdapat imbalan dikemudian hari yang diberikan pada saat pemberi masih hidup.

Dalam Pasal 1666 KUHPerdata menyatakan :

Hibah adalah suatu perjanjian dengan mana si penghibah, di waktu

hidupnya, dengan cuma-cuma dan dengan tidak dapat ditarik kembali,

menyerahkan sesuatu benda guna keperluan si penerima hibah yang

menerima penyerahan itu. Undang-Undang tidak mengakui lain-lain hibah

selain hibah-hibah di antara orang-orang yang masih hidup.

Dalam hibah ada dua point yang hendak dicapai, yaitu :pertama, dengan

memberikan harta pada orang lain akan menimbulkan suasana keakraban dan

saling menyayangi antara sesama manusia; kedua, yang ingin dicapai dalam hibah

adalah terbentuknya suatu kerja sama dalam berbuat baik.146

Bahwa dalam hal

pemberian hibah diharapkan menimbulkan suasana keakraban dan saling

144

Boedi Harsono I,op.cit. h.329

145

Chairuman Pasaribu dan Suhrawardi K.Lubis, 1996.Hukum Perjanjian

Dalam Islam. Sinar Grafika, Jakarta. h. 113

146


88

menyayangi serta menimbulkan kerjasama dalam berbuat baik.Akta hibah

berdasarkan Pasal 1682 KUHPerdata harus dibuat dimuka Notaris.

4. Tukar Menukar

Menurut Pasal 1541 KUHPerdata menyatakan tukar menukar ialah “suatu

persetujuan dengan mana kedua belah pihak mengikatkan diri untuk saling

memberikan suatu barang secara timbal balik sebagai ganti suatu barang lain”.

Definisi lain dari perjanjian tukar menukar adalah suatu perjanjian yang dibuat

antara pihak yang satu dengan pihak lainnya, dalam perjanjian itu pihak yang satu

berkewajiban menyerahkan barang yang ditukar, begitu juga pihak lainnya berhak

menerima barang yang ditukar.147

Bahwa perjanjian ini dilakukan untuk adanya

kesepakatan tukar menukar barang yang telah ditentukan.Unsur-unsur yang

tercantum dalam kedua definisi diatas adalah:148

a) Subjek hukum;

b) Adanya kesepakatan subjek hukum;

c) Adanya objek, yaitu barang bergerak maupun tidak bergerak; dan

d) Masing-masing subjek hukum menerima barang yang menjadi objek tukar-

menukar.

Dalam tukar menukar ini ada hak dan kewajiban yang timbul, yaitu hak

untuk menerima barang dari pihak lain dan kewajiban untuk menyerahkan barang

kepada pihak lain. Tukar menukar hak atas tanah dalam Hukum Agraria Nasional

berbeda dengan tukar menukar dalam Hukum Perdata. Tukar menukar hak atas

tanah dalam Hukum Agraria Nasional termasuk peralihan hak yang bersifat tunai,

terang dan riil, seperti halnya jual beli.149

Tukar menukar dalam hukum agraria

147


148Erna Sri Wibawanti dan R. Murjiyanto, loc.cit.

149

Erna Sri Wibawanti dan R. Murjiyanto, op.cit, h.144

89

merupakan perbuatan hukum yang tunai, tidak perlu ada perbuatan hukum khusus

mengenai penyerahan hak miliknya atau lavering.Tukar menukar hak atas tanah

harus dibuat dengan akta tukar menukar oleh PPAT. Akta tukar menukar yang

dibuat PPAT inilah yang dipakai dasar untuk melakukan pendaftaran hak atas

tanah yang terjadi karena menukar tersebut di Kantor Pertanahan

Kabupaten/Kota.150

Bahwa akta tukar menukar inilah yang dipakai dasar

pendaftaran hak atas tanah.

2.2 Teori dan Konsep Tentang Hak Tanggungan

a. Pengertian Hak Tanggungan

Hak tanggungan dapat dikaitkan dengan teori validitas dan efektifitas

hukum.Pengaturan hak tanggungan terdapat pada UU No. 4 Tahun 1996, aturan

ini dapat menjadi valid apabila dalam penerapannya dapat diterima secara meluas

oleh masyarakat. Jadi apabila aturan hak tanggungan ini penerapannya dapat

diterima oleh masyarakat maka aturan hak tanggungan akan menjadi valid dan

dapat dikatakan efektif, sebaliknya apabila aturan hak tanggungan ini

penerapannya tidak dapat diterima oleh masyarakat maka aturan hak tanggungan

akan kehilangan unsur validitasnya.

Istilah Hak Tanggungan diambil dari istilah lembaga jaminan di dalam

hukum adat. Di dalam hukum adat istilah Hak Tanggungan dikenal di daerah

Jawa Barat, juga beberapa daerah di Jawa Tengah atau Jawa Timur dan dikenal

150


90

dengan istilah jonggolan atau istilah ajeran merupakan lembaga jaminan dalam

hukum adat yang objeknya biasanya tanah atau rumah.151

Kamus Besar Bahasa Indonesia, mengartikan tanggungan sebagai barang

yang dijadikan jaminan dan jaminan itu diartikan sebagai tanggungan atau

pinjaman yang diterima.152

Undang-Undang No. 4 Tahun 1996 Tentang Hak

Tanggungan Atas Tanah Beserta Benda-Benda Yang Berkaitan Dengan Tanah

memberikan definisi atau pengertian Hak Tanggungan (Pasal 1 ayat (1) UU Hak

Tanggungan) sebagai berikut :

Hak Tanggungan adalah hak jaminan yang dibebankan pada hak atas tanah

sebagaimana dimaksud dalam Undang-undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang

Peraturan Dasar Pokok-pokok Agraria, berikut atau tidak berikut benda-benda

lain yang merupakan satu kesatuan dengan tanah itu, untuk pelunasan utang

tertentu, yang memberikan kedudukan yang diutamakan kepada kreditur

tertentu terhadap kreditur-kreditur lain.

Dari definisi tersebut dapat disimpulkan adanya unsur-unsur pokok Hak

Tanggungan, yaitu :

1. Hak Tanggungan adalah hak jaminan untuk pelunasan utang;

2. Objek Hak Tanggungan adalah hak atas tanah sesuai UUPA, objek Hak

Tanggungan terdiri dari hak-hak atas tanah berupa Hak Milik, Hak Guna

Bangunan, Hak Guna Usaha, Hak Pakai atas Tanah Negara yang menurut

sifatnya dapat dipindahtangankan dan Hak Pakai atas Hak Milik dan

benda-benda yang berkaitan dengan tanah yang dapat disimpulkan dalam

Pasal 4 ayat (4) UU Hak Tanggungan bahwa Hak Tanggungan dapat juga

151

Djuhaendah Hasan, 1997. Lembaga Jaminan Kebendaan Bagi Tanah

Dan Benda Lain Yang Melekat Pada Tanah Dalam Konsepsi Penerapan Asas

Pemisahan Horizontal (Suatu Konsep Dalam Menyongsong Lahirnya Lembaga

Hak Tanggungan). Citra Aditya Bakti, Bandung. h.353 152

Ibid.

91

dibebankan pada hak atas tanah berikut bangunan, tanaman dan hasil karya

yang telah ada atau akan ada yang merupakan satu kesatuan dengan tanah

tersebut dan yang merupakan milik pemegang hak atas tanah yang

pembebanannya dengan tegas dinyatakan dalam Akta Pemberian Hak

Tanggungan yang bersangkutan. Pasal 4 ayat (5) UUHak Tanggungan

menentukan bahwa benda-benda yang berkaitan dengan tanah itu tidak

terbatas hanya pada bendabenda yang dimiliki oleh pemegang hak atas

tanah yang bersangkutan saja melainkan dapat juga meliputi benda-benda

yang dimiliki oleh pihak lain. Namun pembebanannya hanya dapat

dilakukan dengan penandatanganan serta oleh pemiliknya atau yang diberi

kuasa oleh pemilik pada Akta Pemberian Hak Tanggungan yang

bersangkutan.

3. Hak Tanggungan dapat dibebankan atas tanahnya (hak atas tanah) saja,

tetapi dapat pula dibebankan berikut benda-benda lain yang merupakan

satu kesatuan dengan tanah itu. Berdasarkan Pasal 4 ayat (4) UUHak

Tanggungan, Hak Tanggungan dapat dibebankan bukan saja pada hak atas

tanah yang menjadi objek Hak Tanggungan tetapi juga berikut bangunan,

tanaman dan hasil karya yang merupakan satu kesatuan dengan tanah

tersebut (benda-benda yang berkaitan dengan tanah) baik merupakan milik

pemegang hak atas tanah tetapi juga yang bukan dimiliki oleh pemegang

hak atas tanah tersebut (Pasal 4 ayat (5) UUHak Tanggungan). Hak

Tanggungan dapat dibebankan juga atas benda-benda yang berkaitan

dengan tanah yang baru akan ada di kemudian hari. Pasal 4 ayat (4)

92

UUHak Tanggungan memungkinkan Hak Tanggungan dapat dibebankan

pula atas benda-benda yang berkaitan dengan tanah tersebut sekalipun

benda-benda tersebut belum ada tetapi baru ada di kemudian hari.

Pengertian “yang baru akan ada” adalah benda-benda yang pada

dibebankan belum ada sebagai bagian dari hak atas tanah;

4. Utang yang dijamin harus suatu utang tertentu;

Menurut Pasal 3 ayat (1) UUHak Tanggungan, Hak Tanggungan dapat

dijadikan jaminan untuk :

a) Utang yang telah ada

b) Utang yang baru akan ada tetapi telah diperjanjikan sebelumnya

dengan jumlah tertentu.

c) Utang yang baru akan ada tetapi telah diperjanjikan sebelumnya

dengan jumlah yang pada saat permohonan eksekusi Hak Tanggungan

diajukan ditentukan berdasarkan perjanjian utang piutang atau

perjanjian lain yang menimbulkan hubungan utang piutang yang

bersangkutan.

Pasal ini sangat berarti bagi dunia perbankan dimana “utang, yang baru

akan ada” sering terjadi dalam perjalanan pemberian suatu kredit kepada

debitur.Hak Tanggungan dapat menjamin lebih dari satu utang. Menurut

Pasal 3 ayat (2) UUHak Tanggungan bahwa “Hak Tanggungan dapat

diberikan untuk suatu utang yang berasal dari satu hubungan hukum atau

untuk satu utang atau lebih yang berasal dari beberapa hubungan

hukum.” Jadi undang-undang memungkinkan pemberian Hak

93

Tanggungan untuk beberapa kreditur yang memberikan utang kepada

satu debitur berdasarkan satu perjanjian utang piutang atau beberapa

kreditur yang memberikan utang kepada satu debitur berdasarkan

beberapa perjanjian utang piutang bilateral antara masing-masing

kreditur dengan debitur yang bersangkutan.

5. Hak tanggungan memberikan hak preferent atau hak diutamakan kepada

kreditur tertentu terhadap kreditur lain.

b. Objek dan Subjek Hukum dalam Hak Tanggungan

Objek dan Subjek hukum dalam hak tanggungan dapat dikaitkan dengan

teori perjanjian. Dalam suatu perjanjian terdapat para pihak yang bersepakat untuk

melakukan suatu perbuatan hukum sehingga menimbulkan hak dan kewajiban

yang mengikat para pihak tersebut. Dalam hal pinjam-meminjam pada konteks

hak tanggungan para pihak dapat disebut sebagai pihak kreditur dan debitur:

Objek Hak Tanggungan:

Pada dasarnya tidak setiap hak atas tanah dapat dijadikan jaminan utang,

tetapi hak atas tanah yang dapat dijadikan jaminan harus memenuhi syarat-syarat:

1. Dapat dinilai dengan uang, karena utang yang dijamin berupa uang;

2. Termasuk hak yang didaftar dalam daftar umum, karena harus memenuhi

asas publisitas;

3. Mempunyai sifat dapat dipindahtangankan, karena apabila debitur cidera

janji benda yang dijadikan jaminan utang akan dijual di muka umum; dan

4. Memerlukan penunjukan dengan Undang-Undang.153

153

Salim HS, 2004. Perkembangan Hukum Jaminan Di Indonesia, Jakarta,

PT. Raja Grafindo Persada. h. 104

94

Dalam UU Hak Tanggungan pada Pasal 4 sampai dengan Pasal 7, telah

ditunjuk secara tegas hak atas tanah yang dapat dijadikan jaminan hutang. Ada 5

jenis hak atas tanah yang dapat dijaminkan dengan hak tanggungan, yaitu :

1. Hak Milik;

2. Hak Guna Usaha (HGU);

3. Hak Guna Bangunan (HGB)

4. Hak Pakai, baik hak milik maupun hak atas tanah negara;

5. Hak atas tanah berikut bangunan, tanaman, dan hasil karya yang telah ada

atau akan ada merupakan satu kesatuan dengan tanah tersebut dan

merupakan hak milik pemegang hak atas tanah yang pembebanannya

dengan tegas dan dinyatakan di dalam akta pemberian hak atas tanah yang

bersangkutan.

Subjek Gak Tanggungan:

Subjek Hak Tanggungan diatur dalam Pasal 8 sampai dengan Pasal 9 UU

Hak Tanggungan.

Pemberi Hak Tanggungan:

Dalam Pasal 8 ayat (1) menyebutkan bahwa “Pemberi hak tanggungan

adalah orang perseorangan atau badan hukum yang mempunyai kewenangan

untuk melakukan perbuatan hukum terhadap objek hak tanggungan yang

bersangkutan.” Pemberi hak tanggungan dapat perorangan atau badan hukum,

yang mempunyai kewenangan untuk melakukan perbuatan hukum terhadap objek

hak tanggungan.

Biasanya dalam praktik pemberi hak tanggungan disebut dengan debitur,

yaitu orang yang meminjam uang di lembaga perbankan,kewajiban pemberi hak

tanggungan adalah sebagai berikut :

a. Utangnya wajib dibayar;

b. Sebagai jaminan pembayaran, debitur menyerahkan benda tertentu untuk

dibebani dengan hak tanggungan yang jika pemberi hak tanggungan ingkar

janji benda itu dapat dijual sebagai pelunasan piutangnya;

95

c. Benda yang diperuntukkan sebagai hak tanggungan sudah ada, pada saat

pendaftaran.154

Pemegang Hak Tanggungan:

Dalam Pasal 9 menyebutkan bahwa Pemegang hak tanggungan adalah

orang perseorangan atau badan hukum yang berkedudukan sebagai pihak yang

berpiutang. Pemegang hak tanggungan terdiri dari perorangan atau badan hukum,

yang berkedudukan sebagai pihak yang berpiutang. Penerima hak tanggungan

disebut dengan istilah kreditur, yaitu orang atau badan hukum yang berkedudukan

sebagai pihak yang berpiutang.

c. Asas-Asas Hak Tanggungan

Di dalam UU No. 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan dikenal

beberapa asas hak tanggungan. Asas-asas tersebut disajikan sebagai berikut :

1) Hak tanggungan memberikan hak preferent (droit de preference) atau

kedudukan yang diutamakan kepada kreditur tertentu terhadap kreditur-

kreditur lain (Pasal 1 ayat (1);

2) Hak Tanggungan tidak dapat dibagi-bagi (Pasal 2);

3) Hak Tanggungan mempunyai sifat Droit de Suite (Pasal 7);

4) Hak Tanggungan mempunyai sifat accesoir;

5) Hak tanggungan untuk menjamin utang yang telah ada atau akan ada;

6) Hak Tanggungan dapat menjamin lebih dari satu hutang;

7) Hak Tanggungan dapat dibebankan pada hak atas tanah saja;

8) Hak Tanggungan dapat dibebankan pada hak atas tanah berikut benda

diatasnya dan dibawah tanah;

9) Hak Tanggungan berisi hak untuk melunasi utang dari hasil penjualan

benda jaminan dan tidak memberikan hak bagi kreditur untuk memiliki

benda jaminan;

10) Hak Tanggungan mempunyai kekuatan eksekutorial;

11) Hak Tanggungan mempunyai sifat spesialitas dan publisitas.155

154

Mariam Darus Badrulzaman, 2009. Serial Hukum Perdata Buku

Kedua; Kompilasi Hukum Jaminan. Mandar Maju, Bandung. (selanjutnya

disingkat Mariam Darus Badrulzaman III), h.51

155

H. Salim, HS.,2004. op.cit. h.102

96

Menurut pandangan sarjana H. Salim H.S penjelasan asas-asas dari pada

hak tanggungan tersebut adalah hak preferent yang artinya bila debitur cidera janji

atau lalai membayar hutangnya maka seorang kreditur pemegang hak tanggungan

mempunyai hak untuk menjual jaminan dan kreditur pemegang jaminan

diutamakan untuk mendapatkan pelunasan hutang dari hasil penjualan jaminan

tersebut. Hak Tanggungan membebani secara utuh objek Hak Tanggungan dan

setiap bagian daripadanya. Pelunasan sebagian dari utang yang dijamin tidak

berarti terbebasnya sebagian objek hak tanggungan dari beban hak tanggungan,

melainkan hak tanggungan itu tetap membebani seluruh objek hak tanggungan

untuk sisa utang yang belum dilunasi.

Kemudian Sifat droit de suite disebut juga zaaksgelovg artinya pemegang

hak tanggungan mempunyai hak mengikuti objek hak tanggungan meskipun objek

hak tanggungan telah berpindah dan menjadi milik pihak lain. Contoh objek hak

tanggungan (tanah dan bangunan) telah dijual dan menjadi milik pihak lain, maka

kreditur sebagai pemegang jaminan tetap mempunyai hak untuk melakukan

eksekusi atas jaminan tersebut jika debitur cidera janji meskipun tanah dan

bangunan telah beralih dari milik debitur menjadi milik pihak lain. Sifat droit de

suite berasal dari perwujudan Pasal 7 yang menegaskan Hak Tanggungan tetap

mengikuti objeknya dalam tangan siapapun objek tersebut berada.Artinya benda-

benda yang dijadikan objek Hak Tanggungan itu tetap terbeban Hak Tanggungan

walau di tangan siapapun benda itu berada.156

156

Boedi Harsono, 1997. Hukum Agraria Indonesia Sejarah

Pembentukkan Undang-Undang Pokok Agraria, Isi dan Pelaksanaannya. Cet.

Ketujuh, Djambatan, Jakarta. (selanjutnya disingkat Boedi Harsono II), h.15

97

Seperti perjanjian jaminan lainnya, hak tanggungan bersifat accesoir

artinya hak tanggungan bukanlah hak yang berdiri sendiri tetapi lahirnya,

keberadaannya, atau eksistensinya atau hapusnya tergantung perjanjian pokoknya

yaitu perjanjian kredit atau perjanjian utang lainnya. Dengan kata lain kelahiran

dan adanya hak tanggungan ditentukan oleh piutang yang dijamin pelunasannya.

Demikian juga hak tanggungan menjadi hapus otomatis kalau perjanjian

pokoknya yaitu perjanjian kredit atau perjanjian lain yang menimbulkan utang

piutang hapus yang disebabkan karena lunasnya kredit atau lunasnya utang atau

sebab lain. Sifat ikutan (accesoir) hak tanggungan ini memberikan konsekuensi

dalam hal piutang beralih kepada kreditur lain maka hak tanggungan yang

menjaminnya demi hukum ikut beralih kepada kreditur baru tersebut. Pencatatan

peralihan hak tanggungan tidak memerlukan akta PPAT tetapi cukup didasarkan

pada akta beralihnya piutang yang dijamin. Pencatatan peralihan itu dilakukan

pada buku tanah dan sertifikat hak tanggungan yang bersangkutan serta pada buku

tanah dan sertifikat hak atas tanah yang dijadikan jaminan.

Selanjutnya Fungsi hak tanggungan adalah untuk menjamin utang yang

besarnya diperjanjikan dalam perjanjian kredit atau perjanjian utang. Utang yang

dijamin hak tanggungan harus memenuhi syarat Pasal 3 ayat (1) UUHT yaitu :

a) Utang yang telah ada artinya besarnya utang yang telah ditentukan dalam

perjanjian kredit. Besarnya utang yang ada dalam perjanjian kredit

biasanya merupakan jumlah maksimum atau plafond.

b) Utang yang akan ada telah diperjanjikan dengan jumlah tertentu. Utang ini

merupakan utang yang akan ada karena terjadinya dimasa akan datang

tetapi jumlahnya sudah bisa ditentukan sesuai komitmen kreditur untuk

membayar Bank Garansi akibat debitur tidak memenuhi kewajiban kepada

penerima Bank Garansi.

98

c) Utang yang akan ada tetapi jumlahnya pada saat permohonan eksekusi hak

tanggungan diajukan dapat ditentukan berdasarkan perjanjian kredit atau

perjanjian lain yang menimbulkan hubungan utang-piutang.

Pasal 3 ayat (2) UUHT menegaskan bahwa hak tanggungan dapat

diberikan untuk suatu hutang yang berasal dari satu hubungan hukum atau untuk

satu atau lebih yang berasal dari beberapa hubungan hukum. Dengan pasal ini

maka pemberian hak tanggungan dapat diberikan untuk :

a. Satu atau lebih kreditur yang memberikan kredit kepada satu debitur

berdasarkan perjanjian masing-masing secara bilateral antara kreditur-

kreditur dengan debitur.

b. Beberapa kreditur secara bersama-sama memberikan kredit kepada satu

debitur berdasarkan satu perjanjian.

Kemudian hak tanggungan memiliki asas sebagai perwujudan dari sistem

hukum tanah nasional yang didasarkan pada hukum adat yang menggunakan asas

pemisahan horisontal. Dengan asas pemisahan horisontal ini maka dalam kaitan

dengan bangunan, tanaman, dan hasil karya yang merupakan satu kesatuan

dengan tanah dianggap bukan merupakan bagian dari tanah bersangkutan.Dengan

demikian setiap perbuatan hukum mengenai hak atas tanah tidak dengan

sendirinya meliputi benda-benda yang ada di atas tanah tersebut.Meskipun hukum

tanah nasional menganut asas pemisahan horisontal namun tidak berlaku mutlak.

Untuk memenuhi perkembangan dan kebutuhan masyarakat pembebanan hak

tanggungan dimungkinkan meliputi benda yang ada di atas tanah dan merupakan

satu kesatuan dengan tanah tersebut dan bangunan di bawah permukaan tanah.

99

Bangunan atau tanaman tersebut boleh ada pada saat pembebanan hak tanggungan

atau yang akan ada dikemudian hari.

Asas ini selanjutnya menurut pandangan sarjana tersebut diatas yaitu

sesuai tujuan hak tanggungan yaitu untuk menjamin pelunasan utang apabila si

berutang atau debitur cidera janji dengan mengambil dari hasil penjualan benda

jaminan itu, bukan untuk dimiliki kreditur sebagai pemegang hak tanggungan.

Ketentuan ini juga untuk melindungi kepentingan debitur dari tindakan sewenang-

wenang kreditur sebagai pemegang hak tanggungan.

Kemudian kreditur sebagai pemegang hak tanggungan pertama

mempunyai hak untuk mengeksekusi benda jaminan jika debitur cidera janji.

Dasar hukum untuk mengajukan eksekusi adalah Pasal 6 UUHT dan penjelasan

yang menegaskan “Apabila debitur cidera janji, pemegang hak tanggungan

pertama mempunyai hak untuk menjual objek hak tanggungan atas kekuasaan

sendiri melalui pelelangan umum serta mengambil pelunasan piutangnya dari

hasil penjualan tersebut.” Dengan sifat ini, jika debitur cidera janji maka kreditur

sebagai pemegang hak tanggungan dapat melakukan penjualan benda jaminan

secara langsung dengan bantuan kantor lelang negara tanpa perlu persetujuan

pemilik benda jaminan dan tidak perlu meminta fiat eksekusi dari pengadilan.

Hanya pemegang hak tanggungan pertama yang mempunyai hak Parate Eksekusi

bila terdapat lebih dari satu pemegang hak tanggungan. Penjualan benda jaminan

yang dilakukan langsung oleh kreditur dengan bantuan Kantor Lelang Negara

tanpa persetujuan pemilik benda jaminan dan tidak perlu meminta fiat pengadilan

disebut Parate Eksekusi. Sifat hak tanggungan yang memberikan hak preferent

100

dan memberikan kemudahan dan pasti dalam pelaksanaan eksekusi adalah sifat-

sifat yang kuat dari hak tanggungan sebagai lembaga jaminan yang disukai di

lingkungan perbankan/kreditur.

Selanjutnya disebutkan Asas spesialitas atau disebut juga pertelaan adalah

uraian yang jelas dan terinci mengenai obyek hak tanggungan yang meliputi

rincian mengenai sertifikat hak atas tanah misalnya hak atas tanah Hak Milik atau

Hak Guna Bangunan atau Hak Guna Usaha, tanggal penerbitannya, tentang

luasnya, letaknya, batas-batasnya dan lain sebagainya. Jadi dalam akta Hak

Tanggungan harus diuraikan secara spesifik mengenai hak atas tanah yang

dibebani hak tanggungan. Hak Tanggungan mengadopsi sifat specialiteit yang

tercantum dalam Pasal 11 ayat (1) huruf e UUHak Tanggungan yang menentukan

“Di dalam Akta Pemberian Hak Tanggungan wajib dicantumkan uraian yang jelas

mengenai obyek Hak Tanggungan. Uraian yang jelas mengenai obyek hak

tanggungan adalah uraian mengenai sertifikat hak atas tanah seperti disebutkan

diatas.” Sifat publisitas adalah Akta Hak Tanggungan harus didaftarkan di Kantor

Pertanahan dimana tanah yang dibebani hak tanggungan berada.

d. Pembebanan Hak Tanggungan

Pembebanan hak tanggungan dapat dikaitkan dengan teori kepastian

hukum. Dalam proses pemberian kredit dengan jaminan hak atas tanah,

diwajibkan untuk melakukan pembebanan hak tanggungan, hal ini disebabkan

agar para pihak mendapatkan kepastian akan kedudukannya dalam hukum

101

mengenai hak dan kewajiban yang diperoleh dan apabila nantinya terjadi suatu

sengketa.

Dalam kaitannya dengan tanah sebagai barang jaminan dalam pemberian

kredit, Bank Pemerintah telah meletakkan persyaratan pembebanan hak

tanggungan yang memberikan hak istimewa bagi pihak bank (kreditor) dalam

perjanjian kredit dengan debitur. Proses yang dijalani dalam pembebanan hak

tanggungan antara lain157

:

1. Perjanjian Kredit

Dalam hal ini para pihak, yaitu kreditur (bank) dan debitur membuat

perjanjian kredit. Perjanjian kredit ini dapat dilakukan dengan dua cara,

yaitu :

a) Perjanjian kredit di bawah tangan, yaitu perjanjian kredit yang

dibuat antara debitur sebagai peminjam dengan kreditur sebagai

pemberi pinjaman atau kredit.

b) Perjanjian kredit notariil, yaitu perjanjian kredit yang dibuat

dihadapan Notaris. Hal ini perlu dilakukan apabila jumlah

pinjaman yang diberikan sangat besar.

2. Pembebanan Hak Tanggungan

Keberadaan Hak Tanggungan tersebut ditentukan melalui pemenuhan tata

cara pembebanannya yang meliputi dua tahap kegiatan, yaitu :

1) Tahap Pemberian Hak Tanggungan:

157

Adrian Sutedi I. op.cit. h.91-93

102

a. Untuk keperluan pembebanan hak tanggungan, pertama debitur

harus menyerahkan kepada bank sertifikat hak atas tanah (Hak

Milik, Hak Guna Usaha, Hak Guna Bangunan, Hak Pakai Atas

Tanah Negara) yang akan dibebani hak tanggungan. Sertifikat

hak atas tanah tersebut dapat atas nama debitur sendiri atau atas

nama pihak ketiga.

b. Di samping harus menyerahkan sertifikat hak atas tanah debitur

atau pemilik tanah juga harus mengusahakan atau menyerahkan

kepada bank, Surat Keterangan Pendaftaran Tanah (SKPT) dari

Kantor Pertanahan setempat, dapat pula langsung dimintakan

oleh bank kepada Kantor Pertanahan. Adapun yang dimaksud

dengan SKPT adalah Surat Keterangan yang memuat

keterangan mengenai :

i. Keabsahan dari sertifikat hak atas tanah;

ii. Status tanah tersebut dalam sengketa atau diletakkan

sita oleh pengadilan atau tidak;

iii. Tanah sudah atau belum dibebani hak tanggungan, dan

lain-lain yang berkaitan dengan pendaftaran tanah.

c. Demi menjamin keamanan, selain informasi yang diperoleh

dari SKPT, kreditur (bank) seharusnya mencari informasi

lainnya, antara lain dengan cara :

Melihat rencana tanah kota, untuk melihat peruntukkan

tanah tersebut di masa yang akan datang.

103

Memeriksa lokasi tanah.

d. Setelah penelitian kreditur (bank) dianggap cukup, kemudian

pihak bank dan pemilik tanah datang ke PPAT yang

wewenangnya meliputi daerah dimana tanah tersebut terletak,

untuk membuat Akta Pemberian Hak Tanggungan (APHT).

Pemberian hak tanggungan itu dilakukan dengan pembuatan

Aka Pemberian Hak Tanggungan oleh PPAT sesuai dengan

peraturan perundang-undangan yang berlaku. Setelah itu Akta

Pemeberian Hak Tanggungan itu ditandatangani oleh pemilik

tanah selaku pemberi hak tanggungan, pemegang hak

tanggungan, yaitu pihak bank, dua orang saksi, dan PPAT

sendiri.

2) Tahap Pendaftaran Hak Tanggungan:

a) Akta Pemberian Hak Tanggungan tersebut selanjutnya

didaftarkan pada Kantor Pertanahan yang wilayahnya meliputi

daerah tempat dimana tanah yang dibebani hak tanggungan itu

terletak. Disamping Akta Pemberian Hak Tanggungan itu,

untuk keperluan pendaftaran harus pula disertakan sertifikat

hak atas tanah yang bersangkutan. Pasal 13 ayat (2) UU No. 4

Tahun 1996 telah memberikan ketentuan bahwa PPAT wajib

mengirimkan Akta Pemberian Hak Tanggungan yang

bersangkutan dan warkah lain yang diperlukan kepada Kantor

104

Pertanahan selambat-lambatnya tujuh hari kerja setelah

penandatanganan Akta Pemberian Hak Tanggungan.

b) Kantor pertanahan tersebut kemudian akan melakukan hal-hal

sebagai berikut :

Membuat buku tanah hak tanggungan

Mencatat di buku tanah hak atas tanah yang menjadi

objek hak tanggungan

Mencatat pembebanan hak tanggungan tersebut dalam

sertifikat hak atas tanah yang bersangkutan

Mendaftar dalam daftar buku tanah hak tanggungan

Menurut Pasal 13 ayat (4) UU No. 4 Tahun 1996,

tanggal buku tanah hak tanggungan adalah tanggal hari

ketujuh setelah penerimaan secara lengkap surat-surat

yang diperlukan bagi pendaftarannya, yang merupakan

saat lahirnya sertifikat hak tanggungan.

c) Sertifikat hak tanggungan dan sertifikat hak atas tanah

kemudian diserahkan kepada kreditur selaku pemegang hak

tanggungan untuk disimpan.

e. Lahir dan Berakhirnya Hak Tanggungan

Lahir dan berakhirnya hak tanggungan dapat dikaitkan dengan teori

kepastian hukum. Lahirnya hak tanggungan memberikan kepastian akan

kedudukan para pihak dalam perjanjian yaitu kreditur memiliki hak untuk

105

memperoleh pelunasan hutang serta kedudukannya diutamakan dengan kreditur

yang lain, dan debitur mendapatkan kewajiban untuk memenuhi pembayaran

hutang tersebut. Berakhirnya hak tanggungan dengan adanya pencoretan (roya)

memberikan kepastian bahwa tidak ada lagi hal yang mengikat para pihak.

Lahirnya Hak Tanggungan:

Hak Tanggungan dinyatakan lahir pada tanggal buku tanah hak

tanggungan yaitu pada hari ketujuh setelah Kantor Pertanahan menerima secara

lengkap surat-surat yang diperlukan bagi pendaftaran dan jika hari ketujuh jatuh

pada hari libur buku tanah yang bersangkutan diberi tanggal hari kerja berikutnya.

Hari dan tanggal lahirnya hak tanggungan menandai atau membuktikan lahirnya

hak preferent atau hak diutamakan bagi kreditur sebagai pemegang hak

tanggungan sehingga kreditur yang memegang hak tanggungan memiliki

kedudukan yang diutamakan atas jaminan yang dipegangnya.

Kreditur sebagai pemegang hak tanggungan yang telah memiliki hak

preferent tidak perlu khawatir pemilik jaminan akan mengalihkannya seperti

menjual, menyewakan, menjaminkan kembali atau disita pihak lain atas jaminan

tersebut karena undang-undang memberikan perlindungan dan kekuatan hukum

bagi pemegang hak tanggungan yang memberikan hak preferent.Pada saat

kreditur membebankan hak tanggungan, kreditur harus mengemukakan kepada

PPAT yang membuat Akta Pemberian Hak Tanggungan agar nilai hak

tanggungan yang ditetapkan kreditur dicantumkan dalam Akta Pemberian Hak

Tanggungan. Penetapan besarnya nilai hak tanggungan pada umumnya lebih

tinggi dari jumlah hutang pokok yang tercantum dalam perjanjian kredit.

106

Pencantuman nilai hak tanggungan yang lebih tinggi dari jumlah hutang pokok

karena dalam menentukan nilai hak tanggungan kreditur memperhitungkan

jumlah hutang pokok, ditambah besarnya bunga selama jangka waktu kredit dan

biaya lain yang dikeluarkan kreditur.

Sebagai tanda bukti ada atau lahirnya hak tanggungan, Kantor

Pertanahan setempat menerbitkan sertifikat hak tanggungan sebagaimana

ditegaskan dalam ketentuan Pasal 14 ayat (1) UUHak Tanggungan. Dengan kata

lain, sertifikat hak tanggungan merupakan bukti ada tau lahirnya hak tanggungan,

yang kelahirannya ditentukan pada saat pendaftaran benda yang menjadi objek

hak tanggungan tersebut dalam buku tanah hak tanggungan. Menurut ketentuan

dalam Pasal 14 ayat (2) dan ayat (3) UUHak Tanggungan, bahwa Sertifikat Hak

Tanggungan dimaksud memuat irah-irah dengan kata-kata “Demi Keadilan

Berdasarkan Ketuhanan Yang Maha Esa”, yang mempunyai kekuatan

eksekutorial yang sama dengan putusan pengadilan yang telah memperoleh

kekuatan hukum tetap dan berlaku sebagai pengganti grosse acte hypotheek

sepanjang mengenai hak atas tanah.

Berakhirnya Hak Tanggungan:

Hapusnya hak tanggungan diatur Pasal 18 sampai dengan Pasal 19 UU

Hak Tanggungan. Yang dimaksud dengan hapusnya hak tanggungan adalah tidak

berlakunya lagi hak tanggungan. Ada empat sebab hapusnya hak tanggungan:

1. Hapusnya hutang yang dijamin dengan hak tanggungan;

2. Dilepaskan hak tanggungan oleh pemegang hak tanggungan;

3. Pembersihan hak tanggungan berdasarkan penetapan peringkat oleh

Ketua Pengadilan Negeri;

4. Hapusnya hak atas tanah yang dibebani hak tanggungan.

107

Terdapat enam cara berakhirnya atau hapusnya hak tanggungan, yaitu :

1. Dilunasinya hutang atau dipenuhinya prestasi secara sukarela oleh

debitur.

Disini tidak terjadi cidera janji atau sengketa.

2. Debitur tidak memenuhi tepat pada waktunya, yang berakibat debitur

akan ditegur oleh kreditur untuk memenuhi prestasinya. Teguran ini tidak

jarang disambut dengan dipenuhinya prestasi oleh debitur dengan

sukarela, sehingga dengan demikian utang debitur lunas dan perjanjian

utang piutang berakhir.

3. Debitur cidera janji. Dengan adanya cidera janji tersebut, maka debitur

dapat melakukan parate executie dengan menjual lelang barang yang

dijaminkan tanpa melibatkan pengadilan. Utang dilunasi dari hasil

penjualan lelang tersebut. Dengan demikian, perjanjian utang piutang

berakhir.

4. Debitur cidera janji, maka kreditur dapat mengajukan sertifikat hak

tanggungan ke pengadilan ke pengadilan untuk dieksekusi berdasarkan

Pasal 224 HIR yang diikuti pelelangan umum. Dengan dilunasi utang

hasil penjualan lelang, maka perjanjian utang piutang berakhir. Di sini

tidak terjadi gugatan.

5. Debitur cidera janji dan tetap tidak mau memenuhi prestasi maka debitur

digugat oleh kreditur, yang kemudian diikuti oleh putusan pengadilan

yang memenangkan kreditur. Putusan tersebut dapat dieksekusi secara

sukarela seperti yang terjadi pada cara yang kedua dengan dipenuhinya

prestasi oleh debitur tanpa pelelangan umum dan dengan demikian

perjanjian utang piutang berakhir.

6. Debitur tidak mau melaksanakan putusan pengadilan yang

mengalahkannya dan dan menghukum melunasi utangnya maka putusan

pengadilan dieksekusi secara paksa dengan pelelangan umum yang

hasilnya digunakan untuk melunasi hutang debitur, dan mengakibatkan

perjanjian utang piutang berakhir.158

Setelah hak tanggungan hapus, dilakukan pencoretan catatan atau roya

hak tanggungan. Pencoretan catatan atau roya hak tanggungan ini dilakukan demi

ketertiban administrasi dan tidak mempunyai pengaruh hukum terhadap hak

tanggungan yang bersangkutan yang sudah hapus. Sehubungan dengan itu

sekaligus dalam UU Hak Tanggungan ditetapkan prosedur dan jadwal yang jelas

158

Sudikno Mertokusumo, 1996, Eksekusi Objek Hak Tanggungan

Permasalahan dan Hambatan,Yogyakarta, h. 35

108

mengenai pelaksanaan pencoretan dan kepada Kantor Pertanahan diberi hak

tanggungan itu.

Menurut Pasal 22 UU Hak Tanggungan setelah hak tanggungan hapus,

Kantor Pertanahan mencoret catatan hak tanggungan tersebut pada buku tanah hak

atas tanah dan sertifikatnya. Adapun sertifikat hak tanggungan yang bersangkutan

ditarik dan bersama-sama buku tanah hak tanggungan dinyatakan tidak berlaku

lagi oleh Kantor Pertanahan. Jika sertifikat sebagaimana dimaksud diatas karena

sesuatu sebab tidak dikembalikan kepada Kantor Pertanahan, hal tersebut dicatat

pada buku tanah hak tanggungan.

Pencoretan hak tanggungan dilakukan oleh Kantor Pertanahan atas dasar

sebagai berikut:

1. Permohonan yang diajukan oleh pihak yang berkepentingan dengan

melampirkan :

a) Sertifikat hak tanggungan yang telah diberi catatan oleh kreditur

bahwa hak tanggungan hapus karena piutang yang dijamin

pelunasannya dengan hak tanggungan itu sudah lunas, atau

b) Pernyataan tertulis dari kreditur bahwa hak tanggungan telah dihapus

karena piutang yang dijamin perlunasannya dengan hak tanggungan

itu telah lunas, atau

c) Pernyataan tertulis dari kreditur bahwa kreditur telah melepaskan hak

tanggungan yang bersangkutan.

2. Perintah Pengadilan Negeri yang daerah hukumnya meliputi tempat hak

tanggungan yang bersangkutan didaftar dengan melampirkan salinan

penetapan atau putusan Pengadilan Negeri yang bersangkutan yang

memerintahkan pencoretan hak tanggungan, berhubung kreditur tidak

bersedia memberikan pernyataan sebagaimana dimaksud di atas, atau

permohonan perintah pencoretan timbul dari sengketa nyang sedang

diperiksa oleh Pengadilan Negeri lain.159

Atas dasar itu Kepala Kantor Pertanahan melakukan pencoretan catatan hak

tanggungan menurut tata cara yang ditentukan dalam peraturan perundang-

159

Adrian Sutedi I, op.cit. h. 84

109

undangan yang berlaku dalam waktu 7 (tujuh) hari kerja terhitung sejak

diterimanya permohonan pencoretan hak tanggungan tersebut. Pada buku tanah

hak tanggungan yang bersangkutan dibubuhkan catatan mengenai hapusnya hak

tersebut, sedang sertifikatnya ditiadakan. Pencatatan serupa dilakukan juga pada

buku tanah dan sertifikat hak atas tanah yang semula dijadikan jaminan. Sertifikat

hak atas tanah yang sudah dibubuhi catatan tersebut, diserahkan kembali kepada

pemegang haknya.160 Bahwa apabila sertifikat hak atas tanah telah dicatat maka

akan diserahkan kepada pemegang haknya.

Bertitik tolak pada hal tersebut maka mengenai Hak Tanggungan

dinyatakan lahir pada tanggal buku tanah hak tanggungan yaitu pada hari ketujuh

setelah Kantor Pertanahan menerima secara lengkap surat-surat yang diperlukan

bagi pendaftaran dan jika hari ketujuh jatuh pada hari libur buku tanah yang

bersangkutan diberi tanggal hari kerja berikutnya. Sedangkan mengenai hapusnya

hak tanggungan diatur Pasal 18 sampai dengan Pasal 19 UU Hak Tanggungan.

160 Adrian Sutedi I, op.cit, h. 84-85

110

BAB III

PENYELESAIAN SENGKETA YANG TIMBUL DARI PEMBELIAN

TANAH YANG SEDANG DIBEBANI HAK TANGGUNGAN

Penguraian Bab III ini pada hakekatnya untuk menjawab isu hukum

pertama. Karena itu penguraiannya sebagai berikut : Terdapat analisis kasus

dalam hasil wawancara yang dilakukan tanggal 3 Februari 2014 tentang

penyelesaian sengketa yang timbul dari pembelian tanah yang sedang dibebani

hak tanggungan. Ada 2 (dua) alternatif penyelesaian sengketa yaitu jalur litigasi

dan non litigasi. Penyelesaian sengketa yang dibahas disini adalah penyelesaian

sengketa pada jalur non litigasi yaitu proses pengeksekusian objek jaminan pada

tahap negosiasi.

Pertama, analisis kasus dipecahkan dengan pembenaran teoritik

mengenai negosiasi sebagai alternatif penyelesaian sengketa pada kredit

bermasalah dengan jaminan hak tanggungan yang dialihkan kepada pihak lain.

Kedua, analisis kasus diperkuat dengan pembenaran teoritik mengenai kedudukan

hak tanggungan sebagai jaminan kredit pada bank.

Ketiga, kemudian analisis kasus tersebut diperjelas dengan pembenaran

teoritik mengenai kedudukan kreditur dalam perjanjian dengan hak

tanggungan.Keempat, selanjutnya analisis kasus didasarkan dengan pembenaran

teoritik mengenai kekuatan eksekutorial sertifikat hak tanggungan.

Hasil pembenaran teoritik tersebut disebutkan dalam literature dari

Adrian Sutedi, Mariam Darus Badrulzaman, Effendi Perangin, J. Satrio, Herowati

110

111

Poesoko, Subekti, M. Khoidin, Retnowulan Sutantio, Johanes Ibrahim dan

Lindawaty Sewu, Kasmir, Achmad Ali, serta Boedi Harsono. Dalam penelitian ini

ditemukan data dalam bentuk wawancara yang pada dasarnya mendukung dan

melengkapi penelitian yang berkaitan dengan “Pengalihan Hak Milik Atas Tanah

Yang Sedang Dibebani Hak Tanggungan.” Kasus mengenai penjualan objek

jaminan yang dilakukan oleh debitur yang wanprestasi kepada pihak lain pernah

terjadi di PT. BPR Bank Kertiawan. Hasil wawancara pada tanggal 3 Februari

2014 mengenai hal tersebut dapat dijelaskan sebagai berikut :

Menurut I Wayan Murja, SE., MM selaku Komisaris pada PT. BPR Bank

Kertiawan :

1. Bahwa pada tanggal 18 September 2008 telah terjadi suatu kesepakatan

perjanjian antara PT. BPR Bank Kertiawan (Kreditur) dengan Developer

(Debitur), dalam hal ini perjanjian kredit atas fasilitas kredit berupa

kredit Konsumtif sebesar Rp. 400.000.000,- selama jangka waktu 3 bulan

terhitung sejak tanggal 18 September 2008 sampai dengan 18 Desember

2008. Agunan yang dijaminkan adalah 2 bidang tanah milik debitur.

Adapun pihak yang terkait dalam perjanjian kredit tersebut adalah :

a) PT. BPR BANK KERTIAWAN memberikan pinjaman dana (kredit)

sebagai pihak kreditur selanjutnya disebut pihak I.

b) Pihak kedua yakni debitur (seorang developer) dengan memberikan

agunan yaitu jaminan 2 sertifikat kepemilikan hak atas tanah milik

debitur.

112

Alasan debitur meminjam dana (kredit) adalah untuk membangun rumah

di atas tanah-tanah milik debitur dengan tujuan nantinya akan di jual

kembali kepada pihak lain (user/nasabah/pembeli usaha debitur),

sehingga dana hasil penjualan usaha debitur tersebut nantinya akan

digunakan untuk melunasi pinjaman kredit debitur.

2. Bahwa Bank telah melakukan penilaian analisis standar kelayakan

pemberian kredit sesuai kriteria bank dan memeriksa SKPT (Surat

Keterangan Pendaftaran Tanah), guna memeriksa keabsahan sertifikat

kepemilikan atas tanah yang diberikan oleh debitur. Hasil analisis

dinyatakan permohonan kredit tersebut adalah layak untuk diberikan,

maka terlaksanalah pelepasan kredit tersebut berdasarkan perjanjian dan

juga pada saat itu dua (2) sertifikat kepemilikan atas tanah dibuatkan

menjadi satu Akte Pemberian Hak Tanggungan sehingga menjadi satu

sertifikat hak tanggungan, yang ditandatangani oleh debitur selaku

pemilik tanah, bank selaku pemegang hak tanggungan, dua orang saksi

dan juga PPAT (Pejabat Pembuat Akta Tanah)pada kantor notaris yang

wewenangnya meliputi dimana tanah tersebut terletak, atas nama bank

dan didaftarkan di Badan Pertanahan Nasional.

3. Bahwa Fasilitas kredit telah didapatkan oleh debitur dan telah

dibuatkannya 2 rumah diatas tanah tersebut sesuai alasan perjanjian

kredit dan telah dijual kepada pihak lain. Akan tetapi debitur tidak dapat

memenuhi kewajiban pelunasan utang kredit sampai pada saat jatuh

tempo (wanprestasi). Pihak bank telah mengingatkan debitur dengan cara

113

melakukan pendeketan secara kekeluargaan, via telpon, dan bersamaan

dengan itu memberikan Surat Pemberitahuan/SP (Somasi) sesuai dengan

koletibitas kredit debitur. Sampai pada akhirnya bank menyatakan bahwa

fasilitas pembiayaan kredit yang diberikan kepada debitur adalah Non

Perfoming Loan (bermasalah), sehingga mengharuskan melakukan

tindakan pengeksekusian terhadap benda jaminan.

Menurut Ni Made Sumartini, SE selaku Direktur Utama pada PT. BPR

Bank Kertiawan :

1. Bahwa pada kenyataannya tanah-tanah tersebut telah dibebankan hak

tanggungan atas nama kreditur (PT. BPR Bank Kertiawan) berdasarkan

perjanjian kredit tanggal 18 September 2008 dan sertifikat hak tanggungan

yang dimiliki oleh bank.

2. Bahwa bank telah meyatakan pembiayaan fasilitas kredit yang diberikan

kepada debitur adalah Non Perfoming Loan (bermasalah) karena tidak

memenuhi kewajiban pembayaran sampai saat jatuh tempo berturut-turut

3x (Pasal 5 angka 1 huruf e Ketentuan Perjanjian Kredit Bank).

3. Bahwa dalam Ketentuan Perjanjian Kredit Bank Pasal 6 angka 3

menyatakan “Apabila debitur tidak menyelesaikan kreditnya sebagaimana

tersebut, bank berhak mengambil tindakan-tindakan hukum berupa apapun

yang dianggap baik atau diharuskan oleh ketentuan bank dan atau Bank

Indonesia dan atau ketentuan Undang-Undang / pemerintah yang berlaku.

4. Bahwa berdasarkan ketentuan Pasal 7 UU No. 4 Tahun 1996 menyatakan

bahwa Hak Tanggungan tetap mengikuti objeknya dalam tangan siapapun

114

objek tersebut berada. Dalam pasal 7 UU No. 4 Tahun 1996

mencerminkan sifat droit de suite disebut juga zaaksgelovg artinya

pemegang hak tanggungan mempunyai hak mengikuti objek hak

tanggungan meskipun objek hak tanggungan telah berpindah dan menjadi

milik pihak lain. Contoh objek hak tanggungan (tanah dan bangunan) telah

dijual dan menjadi milik pihak lain, maka kreditur sebagai pemegang

jaminan tetap mempunyai hak untuk melakukan eksekusi atas jaminan

tersebut jika debitur cidera janji meskipun tanah dan bangunan telah

beralih dari milik debitur menjadi milik pihak lain.

Menurut I Ketut Sadiasa, Amd selaku Kepala Bidang Kredit pada PT.

BPR Bank Kertiawan :

1. Bahwa debitur tidak melakukan pembayaran kredit pada bulan pertama

pembayaran tersebut jatuh tempo, sehingga pinjaman atas nama debitur

digolongkan masuk dalam kolektibilitas 2 (perhatian khusus).

2. Bahwa bank tidak serta merta melakukan pengeksekusian atas objek

jaminan, melainkan mengambil tindakan dalam upaya penyelamatan kredit

debitur terlebih dahulu.

3. Atas kondisi tersebut Bank Kertiawan memberikan kebijakan yaitu

perubahan (addendum) perjanjian kredit untuk penyelamatan kredit

debitur dengan masa laku 1 bulan (18 November 2008 sampai dengan 18

Desember 2008).

4. Bahwa debitur pernah mengajukan restrukturisasi atas pinjaman debitur

tersebut dengan cara melakukan pembayaran pokok sekali sebesar Rp.

115

100.000.000,- (seratus juta rupiah) dan perubahan (addendum) atas

perjanjian kredit debitur dengan fasilitas kredit sebesar Rp. 300.000.000,-

(tiga ratus juta rupiah) masa laku 3 (tiga) bulan yaitu 26 Desember 2008 –

26 Maret 2009.

5. Permohonan perubahan (addendum) atas perjanjian kredit debitur

dilakukan kembali karena debitur tidak dapat membayar kewajiban

hutangnya dengan masa laku 3 (tiga) bulan yaitu 31 Maret 2009 sampai

dengan 30 Juni 2009. Permohonan ini terus dilakukan sampai pada kali

terakhir perubahan (addendum) perjanjian kredit dengan masa laku 6

(enam) bulan yaitu 31 Desember 2009 sampai dengan 30 Juni 2010,

debitur tidak juga membayar sisa hutang tersebut kepada Bank Kertiawan.

6. Selama masa addendum terakhir tersebut tunggakan atas kewajiban dari

debitur sudah menjadi besar dan masuk dalam kolektibilitas kurang lancar.

Atas kondisi tersebut Bank Kertiawan telah beberapa kali memberikan

surat pemberitahuan kepada debitur mengenai tunggakan yang harus

diselesaikan dan suku bunga yang dikenakan.

7. Bahwa sampai pada surat pemberitahuan ketiga debitur tetap tidak

mengindahkan upaya-upaya yang dilakukan oleh pihak Bank dengan tetap

tidak membayar hutangnya sehingga bank mengambil keputusan untuk

mengeksekusi benda jaminan tersebut. Pada saat ini pinjaman debitur

masuk pada kolektibilitas diragukan.

8. Sebelum bank hendak melaksanakan permohonan proses pelelangan,

ternyata salah satu pihak lain yang telah membeli tanah dan rumah milik

116

debitur, melaporkan debitur sebagai pemilik tanah kepada pihak kepolisian

dengan dugaan tindak pidana penggelapan uang pembayaran tanah/rumah.

9. Dengan adanya pelaporan tersebut proses pelelangan terhadap tanah dan

rumah yang dijadikan objek jaminan di Bank Kertiawan menjadi

terhambat, oleh karena sertifikat hak milik tanah tersebut harus dijadikan

barang bukti dalam perkara tersebut, sehingga status tanah dapat

digolongkan bersengketa yang berakibat apabila tanah pada posisi

bersengketa, maka tidak dapat dilaksanakannya proses pelelangan.

10. Selama menunggu proses penyidikan kepolisian hingga dikembalikannya

sertifikat hak milik atas tanah tersebut kepada bank, dalam upaya

penyelesaian kredit Bank Kertiawan mengambil tindakan dengan tidak

melalui jalur litigasi, tetapi melalui jalur non litigasi yaitu terlebih dahulu

bernegosiasi kepada debitur dan kedua pihak lain yang telah membeli

tanah dan rumah tersebut.

11. Tindakan Bank Kertiawan tidak hanya pada sebatas bernegosiasi kepada

para pihak yang terkait, juga disertai dengan pengajuan permohonan

bantuan lelang kepada Kantor Pelayanan Kekayaan Negara dan Lelang

(KPKNL), apabila nantinya penyelesaian kredit macet ini menemui jalan

buntu maka objek jaminan dapat langsung dilelang. Kasus pengeksekusian

objek hak tanggunganini telah ditangani oleh lembaga lelang berdasarkan

permohonan eksekusi No.095/Krd.Adm/X.01/2010 dari Bank Kertiawan

yang di dalamnya menyatakan : bahwa fasilitas kredit pembiayaan atas

nama debitur tersebut telah dikatagorikan sebagai kredit bermasalah

117

(macet) Non Performing Loan (NPL); bahwa sesuai dengan ketentuan

dalam Perjanjian Pembiayaan maupun syarat-syarat umum Perjanjian

Pembiayaan, Bank akan mengupayakan penyelesaian nasabah dengan

melakukan penjualan agunan secara lelang melalui Kantor Pelayanan

Kekayaan Negara dan Lelang dengan ketentuan hukum yang berlaku;

Sehubungan dengan penjualan/pelelangan agunan vide butir 2 diatas,

dengan ini PT. BPR BANK KERTIAWAN bertanggungjawab apabila

terjadi gugatan perdata atau tuntun pidana yang diajukan oleh pihak

manapun.

12. Bank Kertiawan juga meminta TIM Aprrasial terjun ke lapangan untuk

menilai harga pasar tanah dan rumah tujuannya adalah menentukan nilai

pasar yang wajar dari benda jaminan, dimana nilai pasar yang wajar

tersebut terdiri dari nilai yang rendah dan tertinggi. Nilai tersebut nantinya

akan dijadikan dasar untuk menjual benda jaminan kepada pihak-pihak

yang ikut di dalam pelelangan. Sehingga apabila proses di kepolisian telah

selesai dan sertifikat dikembalikan kepada bank, bank dapat langsung

melaksanakan pelelangan. Selama proses ini pinjaman debitur masuk pada

kolektibilitas kredit macet.

13. Bahwa keputusan tindakan yang diambil oleh Bank Kertiawan dengan

menempuh jalur non litigasi yaitu dengan bernegosiasi, mendapatkan hasil

salah satu pihak lain bersedia membayar sebagian hutang milik

debitur/pemilik tanah, dengan syarat apabila ia telah membayar hutang

debitur/pemilik tanah, tanah dan rumah yang telah dibelinya tidak

118

diikutsertakan di dalam pelelangan dan diberikan bukti kepemilikan hak

atas tanah tersebut kepadanya.

14. Bahwa dengan adanya itikad baik salah satu pihak lain dengan membayar

sebagian hutang debitur demi terpenuhinya hak dari pihak lain tersebut,

maka tindakan Bank Kertiawan adalah melakukan pengRoyaan terhadap 2

(dua) sertifikat hak milik yang diikat menjadi satu hak tanggungan

tersebut, dan membuat perjanjian kredit baru dengan membebankan hak

tanggungan pada 1 (satu) sertifikat hak milik atas tanah. Perjanjian baru

tersebut tetap mengikat debitur, apabila di dalam perjalanannya debitur

tidak dapat kembali membayar hutangnya, maka proses pengeksekusian

akan tetap dilakukan.

Kemudian wawancara juga dilakukan pada 3 (tiga) Bank Perkreditan

Rakyat yang berbeda, guna mendukung jawaban pada isu hukum penelitian ini,

yaitu pada PT. BPR Kanti, PT. BPR Bank Padma, PT. BPR Udary:

1. Menurut I Made Arya Amitaba, SE.MM selaku Direktur Utama PT. BPR

Kanti, bahwa sependapat mengenai penyelesaian kredit bermasalah

diharapkan menempuh jalur non litigasi terlebih dahulu, dengan

diadakannya pendekatan secara persuasif (kekeluargaan) kepada para

pihak yang terkait. Di samping bertujuan agar kredit macet tersebut dapat

cepat teratasi dan tidak berbelit-belit, pihak bank dapat juga mengetahui

bagaimana karakteristik nasabah, sehingga menjadi pembelajaran untuk

kedepannya agar lebih berhati-hati di dalam memberikan kredit.

119

2. Menurut Cokorda Gede Mahadewa, SE.,MBA.,MM, selaku Direktur

Utama PT. BPR Bank Padma, bahwa membenarkan dengan tindakan yang

diambil yaitu dengan menempuh cara pendekatan terlebih dahulu. Adanya

pendekatan-pendekatan kepada para pihak, menjadikan bank mengetahui

bagaiamana duduk permasalahan yang sebenarnya. Walaupun bank pada

posisi yang kuat, melihat itikad baik pihak lain tersebut, pihak bank juga

memiliki rasa perikemanusiaan dengan tidak melakukan eksekusi secara

langsung melainkan mempertimbangkan kembali pemecahan kredit

bermasalah tersebut agar tidak merugikan bank terutama, dan tidak juga

merugikan pihak-pihak lain yang terkait karena adanya itikad baik

tersebut.

3. Menurut Drs. I Made Suarja selaku Direktur PT. BPR Udary, bahwa

apabila terjadi permasalahan dalam perkreditan tentunya pihak bank tidak

ingin diselesaikan pada jalur pengadilan. Bank mengupayakan sebisa

mungkin untuk diselesaikan secara kekeluargaan, karena apabila

permasalahan diselesaikan pada jalur pengadilan, selain memakan biaya

yang cukup banyak, waktu yang cukup lama mengakibatkan

bertambahnya kerugian yang dialami bank, serta yang juga menjadi alasan

mengapa bank kami setuju untuk menempuh jalur non litigasi terlebih

dahulu dalam menangani kredit macet adalah masalah reputasi (nama

baik) bank, walaupun kredit macet diketahui murni kesalahan debitur,

namun yang dinamakan kredit macet adalah masalah yang timbul pada

120

bank yang bersangkutan, dampaknya tidak sehatnya bank tersebut di mata

masyarakat.

Berdasarkan kasus yang terjadi di PT. BPR Bank Kertiawan tersebut

tedapat suatu hambatan pengeksekusian terhadap objek hak tanggungan

dikarenakan debitur yang wanprestasi menjual objek jaminan kepada pihak lain

dan pihak lain yang merasa telah membayar lunas tanah dan rumah tersebut tetap

ingin mempertahankannya. Tindakan pengeksekusian yang dilakukan oleh bank

adalah dengan jalur non litigasi yaitu secara negosiasi terlebih dahulu.

Dengan demikian konsekuensi dari pembelian tanah dan rumah yang

statusnya masih terbebani hak tanggungan dengan cara hanya membuat perjanjian

di bawah tangan walaupun pembelian tersebut telah dilakukan secara lunas,

menyebabkan tidak dimilikinya kepastian akan status kepemilikan tanah dan

rumah tersebut bagi pihak pembeli, dikarenakan bukti kepemilikan hak atas tanah

masih terbebani hak tanggungan pada kreditur (bank).

Konsekuensi hukum mengenai hal tersebut adalah berdasarkan Pasal 6

UU Hak Tanggungan, yaitu bank berhak untuk mengeksekusi jaminan tersebut

apabila debitur tidak membayar hutangnya sesuai dengan apa yang diperjanjikan.

Akan tetapi apabila pihak lain sebagai pembeli tanah dan rumah ingin

menyelamatkan tanah dan rumah yang telah dibeli secara lunas agar tidak

dieksekusi bank, pihak pembeli dapat membayar lunas hutang debitur sehingga

hak tanggungan akan hapus dengan hapusnya hutang tersebut (Pasal 18 ayat (1)

huruf a UU Hak Tanggungan).

121

Mengenai pihak lain yang turut andil dalam pembayaran hutang debitur

diatur dalam ketentuan Pasal 1382 ayat (2) KUHPerdata menyatakan bahwa

“suatu perikatan bahkan dapat dipenuhi juga oleh seorang pihak ketiga, yang tidak

mempunyai kepentingan, asal saja orang pihak ketiga itu bertindak atas nama dan

untuk melunasi utangnya si berutang, atau jika ia bertindak atas namanya sendiri,

asal ia tidak menggantikan hak-hak si berpiutang”.

3.1 Negosiasi Sebagai Alternatif Penyelesaian Sengketa Dalam Kredit

Bermasalah Dengan Jaminan Hak Tanggungan Yang Dialihkan

Kepada Pihak Lain

Penyelesaian sengketa melalui negosiasi merupakan perundingan atau

pertemuan langsung yang dilakukan oleh para pihak yang bersengketa tanpa

keterlibatan pihak ketiga sebagai penengah.Para pihak yang bersengketa yang

secara langsung melakukan perundingan atau tawar-menawar, sehingga

menghasilkan suatu kesepakatan bersama.Para pihak yang bersengketa tentunya

telah berdiskusi atau bermusyawarah sedimikian rupa agar kepentingan-

kepentingan dan hak-haknya terakomodir menjadi kepentingan atau kebutuhan

bersama para pihak yang bersengketa.Inti sari dari pada kredit adalah

kepercayaan, maka menurut falsafah perkreditan yang asli dimana unsur

kepercayaan itu sebagai benang merah melintasi pertimbangan perkreditan, maka

jaminan kredit bukan merupakan syarat mutlak dalam perkreditan.

Konsekuensi adanya perikatan yang dibuat oleh para pihak (kreditur dan

debitur), maka hak dan kewajiban sebagai hasil kesepakatan akan mengikat pada

pihak kreditur dan debitur, selama masing-masing pihak memenuhi hak dan

122

kewajiban maka perikatan akan berjalan dengan lancar, namun manakala debitur

tidak memenuhi kewajibannya dan sampai dapat dikategorikan bahwa debitur

wanprestasi/ingkar janji, tentu pihak kreditur akan dirugikan kepentingannya.

Bahwa dalam perikatan yang konsekuensinya menimbulkan hak dan kewajiban

maka para pihak haruslah memenuhinya, apabila tidak dipenuhi maka akan

merugikan salah satu pihak dan akan menimbulkan sengketa.

Menurut Gr. Van der Burght, menyatakan dalam teori kehendak yang

dapat menimbulkan suatu kesepakatan, yaitu :Ajaran Kehendak (Wilsleer),

Pandangan Normatif Van Dunne, Ajaran kepercayaan (Vetrouwensleer).161

Berdasarkan teori tersebut tepatnya teori ajaran kepercayaan, menyatakan bahwa

kepercayaan tersebut timbul dari debitur yang sepakat mengikatkan dirinya dalam

suatu perjanjian kredit dengan kreditur, dan memenuhi segala persyaratan demi

terwujudnya suatu perjanjian kredit tersebut, maka timbullah hak dan kewajiban

bagi para pihak tersebut. Arti dari kepercayaan tersebut timbul dari pihak debitur,

dikarenakan perjanjian kredit ini adalah perjanjian baku, yaitu suatu perjanjian

yang berlaku dan akan mengikat antara pihak yang saling berkepentingan dan

yang isinya dituangkan dalam suatu bentuk tertentu yang dijadikan tolak ukur

oleh pihak yang satu tanpa membicarakan isinya terlebih dahulu dengan pihak

lain, tetapi para pihak dianggap telah menyetujuinya.

Praktek hukum di masyarakat, untuk menentukan sejak kapan seorang

debitur wanprestasi kadang-kadang tidak selalu mudah, karena kapan debitur

harus memenuhi prestasi tidak selalu ditentukan dalam perjanjian. Dalam

161

Johanes Ibrahim, loc.cit

123

perjanjian yang prestasinya untuk memberi sesuatu atau untuk berbuat sesuatu

yang tidak menetapkan kapan debitur harus memenuhi prestasi, agar ia memenuhi

kewajibannya, debitur harus lebih dahulu diberi teguran

(sommatie/ingebrekestelling).162

Dalam hal perjanjian timbal balik debitur dapat

dikategorikan wanprestasi dalam pemenuhan prestasinya, maka kreditur dapat

memberikan suatu surat teguran mengenai kewajibannya sebagai peringatan agar

debitur dapat segera memenuhi kewajibannya tersebut.

Perjanjian kredit telah tercakup hak dan kewajiban masing-masing pihak,

termasuk jangka waktu serta bunga yang ditetapkan bersama, demikian pula

dengan masalah sanksi apabila si debitur ingkar janji terhadap perjanjian yang

telah dibuat bersama.163

Bahwa dalam suatu perjanjian telah disepakati bersama

mengenai nominal kredit, bunga, serta jangka waktu, apabila debitur tidak dapat

memenuhi kewajibannya terdapat sanksi yang harus dipikul oleh debitur.

Sebelum kredit diberikan, untuk meyakinkan bank bahwa si nasabah

benar-benar dapat dipercaya maka bank terlebih dahulu mengadakan analisis

kredit. Analisis kredit mencakup latar belakang nasabah atau perusahaan, prospek

usahanya, jaminan yang diberikan serta faktor-faktor lainnya. Tujuan analisis ini

adalah agar bank yakin bahwa kredit yang diberikan benar-benar aman.

Pemberian kredit tanpa dianalisis terlebih dahulu akan sangat

membahayakan bank. Nasabah dalam hal ini dengan mudah memberikan data-

data fiktif sehingga kredit tersebut sebenarnya tidak layak untuk diberikan.

Akibatnya jika salah dalam menganalisis, maka kredit yang disalurkan akan sulit

162

Herowati Poesoko, loc.cit 163

Kasmir, loc.cit

124

untuk ditagih alias macet. Namum faktor salah analisis ini bukanlah merupakan

penyebab utama kredit macet.

Istilah kredit macet umumnya muncul setelah pihak debitur macet dan

gagal melakukan pelunasan kredit sesuai dengan yang diperjanjikan. Di dalam

Surat Keputusan Direksi Bank Indonesia No.30/267/KEP/DIR jo Surat Edaran

Bank Indonesia No.30/16/UPPB tanggal 27 Februari 1998 tentang Kualitas

Aktiva Produktif ditetapkan secara tegas penggolongan kualitas kredit, yaitu :

a. Lancar (pass), apabila memenuhi kriteria :

1) Pembayaran angsuran pokok dan atau bunga tepat waktu, dan

2) Memiliki mutasi rekening yang aktif, atau

3) Bagian dari kredit yang dijamin dengan agunan tunai (cash

collateral)

b. Dalam perhatian khusus (special mention), apabila memenuhi kriteria :

1) Terdapat tunggakan angsuran pokok dan/atau bunga yang belum

melampaui 90 hari, atau

2) Kadang-kadang dapat cerukan, atau

3) Mutasi rekening relatif aktif, atau

4) Jarang terjadi pelanggaran terhadap kontrak yang diperjanjikan,

atau

5) Didukung oleh pinjaman baru

c. Kurang lancar (substandard), apabila memenuhi kriteria :

1) Terdapat tunggakan angsuran pokok dan/atau bunga yang telah


2) Terjadi cerukan, atau

3) Frekuensi rekening relatif rendah, atau

4) Terjadi pelanggaran kontrak yang diperjanjikan lebih dari 90

hari, atau

5) Terdapat indikasi masalah keuangan debiur, atau

6) Dokumentasi pinjaman lemah

d. Diragukan (doubtful), apabila memenuhi kriteria :



2) Terjadi cerukan yang bersifat permanen, atau

3) Terjadi wanprestasi lebih dari 180 hari, atau

4) Terjadi kapitalisasi bunga, atau

5) Dokumentasi hukum yang lemah baik untuk perjanjian kredit

maupun pengikatan jaminan

125

e. Macet (loss), apabila memenuhi kriteria :



2) Kerugian operasional ditutup dengan pinjaman baru, atau

3) Dari segi hukum kondisi pasar, jaminan tidak dapat dicairkan

pada nilai wajar.

Berkaitan dengan kasus yang terjadi, pada awalnya kredit debitur

termasuk pada golongan kedua tersebut, ciri-cirinya debitur menunggak

pembayaran hutang pokok dan/atau bunga berturut-turut selama 3 (tiga) kali. Pada

golongan ini tindakan Bank untuk penyelamatan kredit debitur yaitu melalukan

pendekatan-pendekatan via telpon dan surat teguran mengenai pembayaran kredit

debitur.Pendekatan-pendekatan tersebut tidak diindahkan oleh debitur sehingga

kredit debitur masuk pada golongan kurang lancar, didasarkan dengan adanya

pelanggaran perjanjian debitur dengan adanya pengalihan objek jaminan tanpa

sepengetahuan Bank dan hasil penjualan tersebut tidak diberikan untuk pelunasan

hutangnya.

Pada tahap selanjutnya, kredit tetap berjalan dan debitur tetap tidak

melakukan pembayaran hutangnya, maka kredit memasuki golongan diragukan.

Hal ini didasarkan dengan tidak dibayarnya hutang debitur, pihak lain yang telah

membeli rumah ingin tetap mempertahankan tanah dan rumah yang menjadi objek

jaminan pada Bank, serta terhambatnya proses eksekusi dikarenakan tanah

tersebut berstatus sengketa, karena dalam proses penyidikan oleh kepolisian

dengan adanya pelaporan tindak pidana penggelapan uang pembelian rumah.

Kemudian pada akhirnya kredit debitur ini ditetapkan masuk pada kriteria

penggolongan kredit macet. Bank atau lembaga keuangan/pembiayaan manapun

tentunya tidak mengharapkan bahwa fasilitas kreditnya kepada nasabah (debitur)

126

akan menjadi kredit yang macet dan diselesaikan melalui pengadilan. Idealnya

bagi bank pengembalian fasilitas kredit tersebut dilakukan nasabah debitur dengan

lancar dan tepat waktu sesuai dengan apa yang telah dijanjikan.

Berdasarkan teori validitas dan efektifitas hukum menurut Achmad Ali

yaitu “ketika ingin mengetahui efektivitas dari hukum, maka terlebih dahulu harus

dapat mengukur sejauh mana aturan hukum ditaati atau tidak ditaati, jika suatu

aturan hukum ditaati oleh sebagian besar target yang menjadi sasaran ketaatannya,

maka aturan hukum yang bersangkutan adalah efektif.”164

Dalam perjanjian kredit

dan UU Hak Tanggungan telah secara tegas memuat sanksi-sanksi yang diberikan

apabila debitur melakukan hal-hal yang tidak sesuai dalam perjanjian.Segala

aturan yang termuat dalam perjanjian kredit dan perjanjian jaminan (UU Hak

Tanggungan) telah disepakati dan diterima oleh para pihak, kreditur

mengharapkan debitur dapat memenuhi prestasinya sesuai dengan perjanjian yang

telah disepakati.

Namun demikian hal tersebut pada kenyataannya tidak selamanya dapat

ditemui. Situasi yang dihadapi kadang sebaliknya dimana fasilitas yang telah

diberikan ternyata tidak dapat atau tidak mampu dikembalikan oleh debitur

dengan lancar dan tepat waktu, sehingga fasilitas kredit tersebut menjadi macet.

Sebagai pihak yang menghadapi masalah, bank memiliki kebebasan untuk

menentukan lembaga mana yang akan dipilih untuk penyelesaian sengketa kredit

macet dengan nasabahnya. Pihak bank akan mempertimbangkan lembaga

164

Achmad Ali, loc.cit

127

penyelesaian sengketa yang dipandang dapat menyelesaikan secera efektif dan

efisien dengan hasil memuaskan.

Untuk mengantisipasi kredit macet ini terdapat cara-cara yang efektif

agar perjanjian kredit dan perjanjian jaminan tetap terjaga unsur validitasnya.

Terdapat 2 (dua) cara yaitu litigasi dan non litigasi. Kreditur sangat

mengupayakan agar penyelesaian kredit macet ini tidak sampai pada jalur litigasi,

maka upaya efektif yang ditempuh pertama kali adalah jalur non litigasi yaitu

negosiasi.

Penyelesaian sengketa secara litigasi pada umumnya hanya digunakan

untuk memuaskan hasrat emosional dalam mencari kepuasan pribadi dengan

harapan pihak lawan dinyatakan kalah oleh putusan pengadilan. Pada umumnya

orang mengajukan gugatan tidak memperhitungkan apakah nilai yang

disengketakan itu sebanding atau tidak dengan pengorbanan yang dikeluarkan

selama menjalani proses persidangan yang begitu panjang.

Secara teori, proses litigasi memang lebih memberikan kepastian hukum,

karena diputuskan berdasarkan bukti-bukti yang dimiliki dan putusannya dapat

dilaksanakan dengan kekuatan eksekusi (executie power), namun kenyataan

dilapangan justru eksekusi yang dianggap sebagai ujung tombak dalam meraih

hak atas suatu kemenangan tidak bisa memberikan kenyamanan dalam menikmati

hasil kemenangan itu, bahkan pada beberapa kasus eksekusi tidak mampu

dijalankan (non eksekutable), karena adanya halangan dan ganggungan yang

serius dari pihak termohon eksekusi dan masyarakat luas.

128

Penyelesaian sengketa secara litigasi di pengadilan biasanya

membutuhkan waktu yang cukup lama dan melelahkan, dimulai dari Pengadilan

Negeri, Pengadilan Tinggi, bahkan mungkin sampai pada tingkat Mahkamah

Agung, hal ini sudah tentu juga membutuhkan biaya yang cukup besar serta dapat

menganggu hubungan pihak-pihak yang bersengketa.165

Berdasarkan hal

tersebutlah apabila terjadi persengketaan dalam bidang hukum jaminan, akan

ditempuh terlebih dahulu jalur non litigasi atau di luar pengadilan, apabila tidak

dapat memecahkan masalah langkah akhir yang dapat dilakukan adalah

menempuh jalur pengadilan (litigasi).

Tindakan bank yang termasuk cara negosiasi dilakukan pertama kali

untuk mengantisipasi adanya kredit macet yaitu melakukan

pengelolaan/pembinaan kredit (credit management) oleh bank pemberi kredit,

dengan tujuan untuk mencegah agar kredit yang diberikan oleh bank tidak

menjadi macet atau walaupun kredit tersebut menjadi macet masih bisa

diupayakan untuk diselamatkan atau dibayar kembali oleh debitur. Dengan kata

lain bahwa pengelolaan kredit oleh bank adalah melakukan upaya-upaya preventif

agar kredit tidak menjadi macet dan bila kredit akhirnya menjadi macet masih

dapat dilakukan upaya-upaya represif agar kredit tersebut dapat diselamatkan atau

dibayar kembali oleh debitur.

Fasilitas pembiayaan yang diberikan kepada debitur telah dikatagorikan

sebagai kredit bermasalah (macet) atau yang biasa bank menyebutkan sebagai

Non Performing Loan (NPL). Karena debitur sama sekali tidak memenuhi

165

Rachmadi Usman, loc.cit

129

kewajibannya hingga melampaui batas waktu kredit jatuh tempo (bank selaku

kreditur telah menganggap debitur nonkooperatif) maka bank melakukan tindakan

yaitu dengan mengeksekusi benda jaminan dengan cara melelang jaminan tersebut

dengan bantuan Kantor Pelayanan Kekayaan Negara dan Lelang (KPKNL).

Pada kasus ini, Bank tidak langsung membawa kasus ini ke lembaga

lelang, melainkan sebelumnya telah dilakukan tindakan–tindakan seperti

pendekatan secara persuasif (kekeluargaan), penerbitan edaran surat sesuai dengan

tingkat kolektibitas kredit debitur (somasi) tetapi tetap saja debitur tidak

mengindahkannya sehingga jalan terakhir yang dapat dilakukan adalah

pengeksekusian terhadap benda jaminan. Proses pelaksanaan pengeksekusian

dimulai dengan bank meminta bantuan apprasial untuk memohon penilaian

terhadap benda jaminan. Apprasial merupakan pihak independen yang dicari oleh

bank untuk terjun langsung menilai harga dari pada benda jaminan tersebut yang

tujuannya adalah menentukan nilai pasar yang wajar dari benda jaminan, dimana

nilai pasar yang wajar tersebut terdiri dari nilai yang rendah dan tertinggi. Nilai

tersebut nantinya akan dijadikan dasar untuk menjual benda jaminan kepada

pihak-pihak yang ikut di dalam pelelangan.

Kedatangan apprasial untuk menilai jaminan, menyebabkan pihak lain (A

dan B) merasa terancam tanah beserta rumah yang telah dibelinya kepada debitur

akan diambil oleh bank. Sehingga menurut keterangan yang diberikan pihak lain

tersebut kepada apprasial, mereka telah melakukan pendekatan kepada debitur,

tetapi debitur tidak menanggapi secara positif, sehingga salah satu pihak lain (B)

mengambil tindakan untuk melaporkan debitur ke pihak kepolisian berdasarkan

130

Surat Laporan No. LP/376/VI/2010/Dit Reskrim, dalam perkara dugaan tindak

pidana penggelapan uang pembayaran tanah/rumah. Sedangkan pihak lain yang

satu lagi (A), menyatakan bersedia untuk membayar setengah dari pinjaman

debitur kepada bank (latar belakangnya adalah pihak lain di sini merasa hak

tanggungan yang dimiliki oleh bank adalah sangat kuat sehingga pihak lain (B)

tersebut memilih jalur aman agar tidak mengalami kerugian total).

Data dari penilaian jaminan yang didapat appraisal tersebut menjadi salah

satu persyaratan yang diajukan kepada lembaga lelang. Setelah data tersebut

diajukan tim dari lembaga lelang melakukan pendekatan ke lapangan, tidak serta

merta melakukan pelelangan. Hasil dari pendekatan yang dilakukan lembaga

lelang inilah, menghasilkan salah satu pihak lain (A) bersedia membayar setengah

kewajiban debitur. Apabila kedua pihak lain bersedia memenuhi kewajiban

debitur, maka pengeksekusian akan dibatalkan. Mengingat tidak keduanya

bersedia memenuhi kewajiban debitur, maka bank tetap menjalankan proses

eksekusi walaupun benda jaminan telah dialihkan kepada pihak lain.

Hal ini dapat dilakukan karena berdasarkan ketentuan Pasal 7 Undang-

Undang No. 4 tahun 1996 dengan tegas menyatakan bahwa “Hak Tanggungan

mengikuti objeknya dalam tangan siapapun objek tersebut berada”.Artinya benda-

benda yang dijadikan objek Hak Tanggungan walau di tangan siapapun benda itu

berada tetap terbeban Hak Tanggungan.166

Jadi meskipun hak atas tanah yang

menjadi objek hak tanggungan tersebut telah beralih atau berpindah-pindah

166

Boedi Harsono II, loc.cit

131

kepada orang lain, namun hak tanggungan yang ada tetap melekat pada objek

tersebut dan tetap mempunyai kekuatan mengikat.

Dapat dibuktikan bahwa dengan ditempuhnya cara efektif yaitu negosiasi

yang dilakukan oleh bank kepada debitur dan pihak lain yang terlibat, sengketa

kredit macet dapat diselamatkan dan hak-hak para pihak yang berkepentingan

dapat terpenuhi. Dengan demikian perjanjian kredit dan perjanjian jaminan tidak

kehilangan unsur validitasnya, adanya cara-cara efektif yang dilakukan oleh pihak

kreditur sehingga kredit macet tersebut dapat diselamatkan telah membuktikan

bahwa norma-norma yang terkandung dalam perjanjian kredit dan UU Hak

Tanggungan adalah norma yang valid diterima dan dipatuhi oleh masyarakat.

3.2 Hak Tanggungan Sebagai Jaminan Kredit Pada Bank

Bank adalah lembaga keuangan yang diperlukan yang dapat memberikan

dana berupa pinjaman kepada masyarakat untuk pengembangan usahanya. Secara

sederhana dapat dikatakan sebagai lembaga keperanataan antara kelompok orang

yang untuk sementara mempunyai dana lebih (surplus spending group) dan

kelompok orang yang untuk sementara pula kekurangan dana (defisit spending

group).167

Arti dari perantaraan menurut Adrian Sutedi tersebut adalah bank

menghimpun dana masyarakat dari masyarakat yang untuk sementara kelebihan

dana, melalui piranti-pirantinya yaitu giro, tabungan, dan deposito, selanjutnya

bank menyalurkan dana masyarakat yang telah terhimpun itu, dalam bentuk kredit

kepada masyarakat yang untuk sementara memerlukan dana. Bahwa bank

167

Adrian Sutedi, loc.cit

132

berposisi sebagai lembaga tempat penyimpanan dana bagi masyarakat yang

mempunyai kelebihan dana dan lembaga tempat dimana masyarakat yang

membutuhkan dana bank dapat menyalurkan dana yang telah terhimpun dalam

bentuk kredit.

Ketentuan Pasal 1 angka 2 UU No. 10 Tahun 1998 Tentang Perbankan

menyatakan bahwa “bank adalah badan usaha yang menghimpun dana dari

masyarakat dalam bentuk simpanan, dan menyalurkan kepada masyarakat, dalam

bentuk kredit atau bentuk-bentuk lainnya dalam rangka meningkatkan taraf hidup

rakyat banyak”. Selain itu, dalam Pasal 1 angka 11 UU No. 10 Tahun 1998

dinyatakan bahwa “kredit adalah penyediaan uang atau tagihan yang dapat

dipersamakan dengan itu, berdasarkan persetujuan atau kesepakatan pinjam-

meminjam antara bank dengan pihak lain, yang mewajibkan pihak peminjam

untuk melunasi utangnya setelah jangka waktu tertentu dengan pemberian bunga”.

Dalam hal memberikan kredit kepada masyarakat, harus adanya

keyakinan dari pihak bank bahwa dana yang diberikan dalam bentuk pinjaman

kepada masyarakat akan dapat dikembalikan tepat pada waktunya beserta

bunganya dan dengan syarat-syarat yang telah disepakati bersama oleh bank dan

nasabah yang oleh bank dan nasabah yang bersangkutan di dalam perjanjian

kredit.Untuk mengetahui kemampuan dan kemauan nasabah mengembalikan

pinjaman dengan tepat waktu,di dalam permohonan kreditbank perlu mengkaji

permohonan kredit, yaitu : Character (Kepribadian), Capacity (Kemampuan),

Capital (Modal), Collateral (Agunan) Condition Of Economy (Kondisi

133

Ekonomi).168

Bahwa dalam hal pemberian kredit, bank harus mengadakan

penilaian terhadap calon debitur, apakah calon debitur tersebut layak untuk

diberikan kredit atau tidak, standarisasi penilaian kelayakan pemberian kredit

pada bank dapat dilihat dari kepribadian calon debitur, kemampuan akan

membayar kewajiban setiap bulannya, penghasilan yang diperoleh calon debitur,

jaminan yang akan diberikan, serta kondisi dan keadaan calon debitur.

Di antara kelima tersebut diatas, salah satunya adalah Collateral yaitu

berupa barang-barang yang diserahkan oleh debitur kepada bank selaku kreditur

sebagai jaminan terhadap pembayaran kembali atas kredit yang

diterimanya.Jaminan adalah suatu tanggungan untuk menjamin kewajibannya

dalam suatu perikatan yang diberikan oleh seorang debitur dan atau pihak ketiga

kepada kreditur.169

Bahwa jaminan adalah tanggungan yang fungsinya sebagai

pengamanan pelunasan kredit kepada bank, apabila terjadi kredit macet, jaminan

inilah yang akan dijual oleh bank untuk pelunasan hutang debitur.

Tanah merupakan barang jaminan untuk pembayaran utang yang paling

disukai oleh lembaga keuangan yang memberikan fasilitas kredit, sebab tanah

pada umumnya mudah dijual, harganya terus meningkat, mempunyai tanda bukti

hak, sulit digelapkan dan dapat dibebani hak tanggungan yang memberikan hak

istimewa kepada kreditur.170

Bahwa dengan memberikan tanah sebagai jaminan

untuk pemberian kredit, akan menjadikan posisi bank semakin aman, karena tanah

tidak dapat berpindah-pindah, dan mempunyai tanda bukti hak yang sulit untuk

168

Kasmir, loc.cit 169

Mariam Darus Badrulzaman II, loc.cit 170

Effendi Perangin, loc.cit

134

digelapkan serta apabila dibebani hak tanggungan akan memberikan kedudukan

kreditur yang diutamakan untuk mendapatkan pelunasan hutang jika terjadi kredit

macet.

Pasal 1 angka 1 Undang-Undang Hak Tanggungan No. 4 Tahun 1996

dinyatakan bahwa:

Hak tanggungan adalah hak jaminan yang dibebankan pada hak atas tanah

sebagaimana dimaksud dalam Undang-Undang No.5 Tahun 1960 tentang

Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria, berikut atau tidak berikut benda-

benda lain yang merupakan satu kesatuan dengan tanah itu, untuk pelunasan

utang tertentu, yang memberikan kedudukan yang diutamakan kepada

kreditur tertentu terhadap kreditur-kreditur lain.

Hak tanggungan ini merupakan lembaga hak jaminan yang kuat atas benda tidak

bergerak berupa tanah yang dijadikan jaminan, karena memberikan kedudukan

yang lebih tinggi (didahulukan) bagi kreditur pemegang Hak Tanggungan

dibandingkan dengan kreditur lainnya.

Ciri-ciri yang menonjol dari hak tanggungan yang menyebabkan

memberikan jaminan kepastian bagi pihak-pihak yang berkepentingan khususnya

bagi bank sebagai lembaga keuangan yang mengelola dana masyarakat dan

menyalurkan dalam bentuk pinjaman kepada masyarakat berupa pinjaman kredit

adalah:Memberikan kedudukan yang diutamakan atau mendahului kepada

pemegangnya (droit de preference);Selalu mengikuti objek yang dijaminkan

dalam tangan siapapun objek itu berada;Hak Tanggungan bersifat mutlak;Mudah

dan pasti dalam eksekusinya.171

Hak tanggungan yang lahirnya dari perjanjian merupakan salah satu

lembaga hak jaminan kebendaan, hak tanggungan merupakan hak jaminan

171

Adrian Sutedi I, loc.cit

135

khusus, karena dalam hak tanggungan terdapat benda tertentu yaitu hak-hak atas

tanah yang dijanjikan secara khusus sebagai jaminan pelunasan utang tertentu.172

Bahwa hak tanggungan adalah hak jaminan atas tanah yang diberikan oleh debitur

sebagai jaminan pelunasan hutangnya.

Kreditur-kreditur yang tidak memperjanjikan hak jaminan khusus, seperti

kreditor konkuren, yang pada asasnya berkedudukan sama tinggi, mereka

harus bersaing satu sama lain untuk mendapatkan pelunasan atas hasil

eksekusi harta debitur, sedangkan kreditur yang memperjanjikan hak jaminan

memberikan suatu kedudukan yang lebih baik kepada kreditor yang

memperjanjikannya.173

Apabila kreditur tidak membuat perjanjian jaminan maka kreditur akan

berkedudukan sebagai kreditur konkuren yang akibatnya jika terjadi kredit macet

posisinya sejajar dengan kreditur yang lainnya, sebaliknya apabila kreditur

memperjanjikan hak jaminan maka kedudukannya akan kuat dan diutamakan

dengan kreditur lainnya.

Hak jaminan kebendaan juga memberikan kemudahan kepada kreditur

yang bersangkutan untuk mengambil pelunasan, karena kepada krediturdiberikan

hak parate eksekusi.174

Bahwa apabila terjadi kemacetan terhadap kredit debitur,

kreditur diberikan kemudahan untuk menjual dengan perantara lelang objek

jaminan untuk mengambil pelunasan hutang debitur serta berkedudukan yang

diutamakan terhadap kreditur lainnya.Jadi, hak tanggungan disini adalah bentuk

dari perjanjian jaminan setelah perjanjian kredit disepakati, dapat diartikan

172

J. Satrio, 2002, Hukum Jaminan, Hak-Hak Jaminan Kebendaan, Citra

Aditya Bakti, Bandung. (Selanjutnya disingkat dengan J. Satrio II) h.278 173

Ibid 174

J. Satrio, 2001, Hukum Perikatan, Perikatan Yang Lahir Dari

Perjanjian, Citra Aditya Bakti, Bandung, (Selanjutnya sisingkat J. Satrio III). h.7

136

sebagai bentuk keyakinan yang diberikan oleh debitur kepada kreditur di dalam

pelunasan hutangnya dikemudian hari.

3.3 Kedudukan Kreditur Dalam Penjaminan Dengan Hak Tanggungan

Kedudukan kreditur dalam hal penjaminan dengan hak tanggungan dapat

diartikan sebagai jaminan hukum yang diberikan kepada kreditur dari kreditur-

kreditur lainnya, mengajukan hak untuk didahulukan dalam pelunasan hutang

yang menjadi prioritas hak dari kreditur yang ingin didahulukan dengan kreditur

lainnya.Pada asasnya janji menimbulkan perikatan, terutama adanya kesepakatan

kehendak yang dilakukan oleh para pihak dalam suatu perjanjian akan

menimbulkan suatu hubungan hukum yang mempunyai akibat hukum bagi para

pihak tersebut. Perjanjian yang disepakati oleh para pihak akan menimbulkan

hubungan hukum yang mengikat para pihak, serta menimbulkan hak dan

kewajiban yang harus dipenuhi.

Perjanjian termasuk kategori perjanjian obligatoir dan karenanya

melahirkan hak perorangan yang diatur dalam Buku III Burgelijk Wetboek

(selanjutnya disingkat B.W.), menimbulkan akibat hukum bagi masing-masing

para pihak selain terikat kepada janjinya, juga menimbulkan hak dan kewajiban

bagi para pihak secara timbal balik.175

Bahwa konsekuensi dari perjanjian yang

telah disepakati menimbulkan hak dan kewajiban yang harus dipenuhi dan

mengikat para pihak sampai batas waktu yang telah disepakati bersama.

175

Herowati Poesoko, loc.cit

137

Dalam Pasal 1131 KUHPerdata menyatakan “segala benda pihak yang

berutang, baik yang bergerak maupun yang takbergerak, baik yang sudah ada

maupun yang baru akan ada dikemudian hari, menjadi tanggungan untuk segala

perikatannya perseorangan.” Undang-Undang memberikan perlindungan bagi

semua kreditur dalam keududukan yang sama, dari Pasal 1131 KUHPerdata dapat

disimpulkan asas-asas hubungan ekstern kreditur sebagai berikut:

1. Seorang kreditur boleh mengambil pelunasan dari setiap bagian dari harta

kekayaan debitur;

2. Setiap bagian kekayaan debitur dapat dijual guna pelunasan tagihan

kreditur; dan

3. Hak tagihan kreditur hanya dijamin dengan harta benda debitur saja,

tidakdengan “person debitur”.176




Haftung).177

Bahwa asas ini menitikberatkan kepada tanggungjawab debitur

apabila tidak dapat memenuhi pembayaran kewajibannya, debitur harus

memberikan benda harta kekayaan untuk melunasi kewajibannya tersebut. Asas

ini sangat adil, sesuai dengan asas kepercayaan di dalam hukum perikatan, dimana

setiap orang memberikan hutang kepada seseorangpercaya, bahwa ia akan

memenuhi prestasinya dikemudian hari, setiap orang wajib memenuhi janjinya

merupakan asas moral yang oleh pembentuk Undang-Undang dikuatkan sebagai

norma hukum.178

Bahwa asas ini sangat penting bagi hukum perikatan, adanya

176

J. Satrio I, loc.cit 177

Mariam Darus Badrulzaman, loc.cit 178

Mariam Darus Badrulzaman, loc.cit

138

tanggungjawab berupa kewajiban yang harus dipenuhi debitur untuk memenuhi

prestasi setelah ia diberikan suatu hak yaitu kredit.

Pada Pasal 1132 KUHPerdata menyatakan bahwa “Kebendaan tersebut

menjadi jaminan bersama-sama bagi semua orang yang mengutangkan padanya;

pendapatan penjualan benda-benda itu dibagi-bagi menurut keseimbangan, yaitu

menurut besar-kecilnya piutang masing-masing, kecuali apabila diantara para

berpiutang itu ada alasan-alasan yang sah untuk didahulukan”. Apabila dalam

perjanjian terdapat seorang debitur yang mempunyai beberapa kreditur, maka

kedudukan para kreditur ini adalah sama, para kreditur ini dibayar berdasarkan

asas keseimbangan, yang masing-masing memperoleh piutangnya seimbang

dengan piutang kreditur lain (asas nonpondspondsgewijs), jika kekayaan debitur

tidak mampu untuk dipergunakan melunasi hutang debitur dengan sempurna.

Bahwa apabila dalam perjanjian terdapat beberapa kreditur maka kedudukan para

kreditur adalah sama, dalam hal kekayaan debitur tidak cukup untuk melunasi

hutang seluruhnya maka pembayaran pelunasan hutang kepada para kreditur akan

dibagi berdasarkan asas keseimbangan, sehingga masing-masing mendapatkan

pelunasan hutang yang seimbang.

Adapun dimaksud perkecualian dalam Pasal 1132 KUHPerdata adalah

bahwa undang-undang mengadakan penyimpangan terhadap asas keseimbangan

ini, jika ada perjanjian atau jika undang-undang menentukan.Penyimpangan yang

terjadi melalui perjanjian ialah jika ada perjanjian jaminan kebendaan sedangkan

penyimpangan karena undang-undang dinamakan privilege yaitu bukan

merupakan hak kebendaan, hanya merupakan hak untuk mendahulukan dalam

139

pelunasan/pembayaran piutang.179

Bahwa penyimpangan yang dimaksud karena

perjanjian yaitu adanya perjanjian jaminan, sedangkan penyimpangan karena

undang-undang yaitu adanya kedudukan istimewa kreditur terhadap kreditur

lainnya.Landasan bagi sahnya hak didahulukan dari pada kreditur-kreditur yang

lain yaitu adanya hak didahulukan, hak ini dapat diperoleh dengan adanya

perjanjian khusus antara debitur dan kreditur.180

Artinya perjanjian khusus disini

adalah perjanjian jaminan yang memastikan atau memberikan kedudukan

istimewa mendahului kepada kreditur dengan kreditur-kreditur lainnya.

Hak kreditur yang bentuknya prestasi sebagai kewajiban debitur dalam

menyerahkan pengembalian uang beserta bunganya kepada kreditur, masih

menunggu realisasinya dikemudian hari sesuai waktu yang disepakati, apabila

debitur tidak memenuhi kewajiban untuk melunasi hutangnya, maka posisi

kreditur menjadi rawan akan kerugian yang diderita, terlebih lagi perjanjian

kredit hanya sebagai suatu perikatan yang hanya melahirkan hak

perseorangan, yang sifatnya relatif dan kedudukan kreditur sekedar sebagai

kreditur konkuren.181

Bahwa kreditur dalam hal ini bank tentunya bertindak hati-hati dan menghindar

sebagai kreditur konkuren, maka perlu mendayagunakan ketentuan-ketentuan

tentang lembaga jaminan, untuk mengantisipasi resiko manakala debitur tidak

memenuhi prestasinya yang akan merugikan kreditur.

Hak tanggungan lahir dengan sebuah perjanjian. Dalam kenyataan,

banyak pihak pemberi hak tanggungan yang ternyata lalai atau sengaja melalaikan

kewajiban dalam pelaksanaan perjanjian, misalnya melakukan penjualan terhadap

barang jaminan. Dengan demikian perlu kiranya dikaji lebih jauh kedudukan

kreditur penerima tanggungan dalam hal terjadinya wanprestasi dari pemberi

179



J. Satrio III, op.cit. h.84

140

tanggungan.Menurut Ketentuan Pasal 1 angka 1 UU No. 4 Tahun 1996 bahwa

Hak Tanggungan merupakan hak jaminan yang dibebankan pada hak atas tanah

sebagaimana dimaksud dalam UU No. 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar

Pokok-Pokok Agraria, berikut atau tidak berikut benda-benda lain yang

merupakan satu kesatuan dengan tanah itu, untuk pelunasan utang tertentu yang

memberikan kedudukan yang diutamakan kepada kreditur terhadap kreditur-

kreditur lain.

Objek hak tanggungan adalah hak-hak atas tanah yang diatur dalam

UUPA. Benda-benda (tanah) akan dijadikan jaminan atas suatu utang dengan

dibebani hak tanggungan harus memenuhi syarat sebagai berikut:182

1) Dapat dinilai dengan uang;

2) Harus memenuhi syarat publisistas;

3) Mempunyai sifat droit de suite apabila debitur cidera janji;

4) Memerlukan penunjukkan menurut UU.

Berkaitan dengan hal di atas yang dapat dijadikan objek hak tanggungan

adalah hak-hak atas tanah yang dapat dibebani hak tanggungan menurut ketentuan

Undang-Undang No.5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok

Agrariaadalah : hak milik (Pasal 25), hak guna usaha (Pasal 33), hak guna

bangunan (Pasal39), hak pakai atas tanah negara yang menurut ketentuan wajib

didaftar dan menurut sifatnya dapat dipindahtangankan dapat juga dibebani hak

tanggungan (Pasal 41).

182

Salim HS, loc.cit

141

Hak tanggungan tidak dapat berdiri sendiri tanpa didukung oleh suatu

perjanjian (perjanjian kredit) antara debitur dengan kreditur. Dalam perjanjian itu

diatur tentang hubungan hukum antara kreditur dan debitur, baik menyangkut

besarnya jumlah kredit yang diterima oleh debitur, jangka waktu pengembalian

kredit, maupun jaminan yang nantinya akan diikat dengan hak tanggungan.

Karena hak tanggungan tidak dapat dilepaskan dari perjanjian kredit, itulah

sebabnya, maka hak tanggungan dikatakan accessoir (mengikuti) perjanjian

pokoknya.

Kredit yang diberikan oleh kreditur mengandung resiko, dalam setiap

pemberian kredit, bank tidak diperkenankan memberikan kredit tanpa ada suatu

perjanjian tertulis. Maka dari itu diperlukan suatu jaminan kredit dengan disertai

keyakinan akan kemampuan debitur melunasi utangnya. Hal ini sesuai dengan

ketentuan Pasal 8 UU No. 10 tahun 1998 tentang Perbankan yang menyatakan

dalam memberikan kredit, bank umum wajib mempunyai keyakinan atas

kemampuan dan kesanggupan debitur untuk melunasi utangnya sesuai yang

diperjanjikan.

Para pihak (debitur, kreditur) selalu dibebani hak dan kewajiban. Suatu

perikatan yang dilahirkan oleh suatu perjanjian, mempunyai dua sudut : sudut

kewajiban-kewajiban (obligations) yang dipikul oleh suatu pihak dan sudut hak-

hak atau manfaat, yang diperoleh oleh pihak lain, yaitu hak-hak menurut

dilaksanakannya sesuatu yang disanggupi dalam perjanjian itu.183

Dalam suatu

perikatan yang menimbulkan hubungan hukum berkonsekuensi dengan adanya

183

Subekti I, loc.cit

142

hak dan kewajiban yang dipikul oleh para pihak, keduanya harus dipenuhi sesuai

dengan apa yang telah disepakati bersama. Jadi, hak tanggungan merupakan

jaminan atas tanah untuk pelunasan utang tertentu, yang memberi kedudukan

diutamakan kepada kreditur tertentu terhadap kreditur-kreditur lainnya.

Maksud dari kreditur diutamakan dari kreditur lainnya, yaitu apabila

debitur cidera janji, kreditur pemegang hak tanggungan dapat menjual barang

agunan melalui pelelangan umum untuk pelunasan utang debitur. Kedudukan

diutamakan tersebut tidak mempengaruhi pelunasan utang debitur terhadap

kreditur-kreditur lainnya. Hukum mengenai perkreditan modern yang dijamin

dengan hak tanggungan mengatur perjanjian dan hubungan utang-piutang tertentu

antara kreditur dan debitur, yang meliputi hak kreditur untuk menjual lelang harta

kekayaan tertentu yang ditunjuk secara khusus sebagai jaminan (objek hak

tanggungan) dan mengambil pelunasan piutangnya dari hasil penjualan tersebut

jika debitur cidera janji.

Kreditur pemegang hak tanggungan mempunyai hak mendahului

daripada kreditur-kreditur yang lain (droit de preference) untuk mengambil

pelunasan dari penjualan tersebut, kemudian hak tanggungan juga tetap

membebani objek hak tanggungan di tangan siapa pun benda itu berada, ini berarti

bahwa kreditur pemegang hak tanggungan tetap berhak menjual lelang benda

tersebut, walaupun telah dipindahtangankan haknya kepada pihak lain (droit de

suite).Bahwa kedudukan kreditur pemegang hak tanggungan ini sangat istimewa

yaitu dengan diberinya kedudukan yang diutamakan serta dilindungi oleh adanya

143

sifat droit de suite yaitu hak tanggungan tetap melekat pada objek hak tanggungan

dalam tangan siapapun objek tersebut berada.

Kreditur dapat mengajukan actio pauliana, yaitu hak dari kreditur untuk

membatalkan seluruh tindakan debitur yang dianggap merugikan dalam hal

terjadinya pengalihan barang jaminan kepada pihak lain tanpa seizin pihak

kreditur.184

Bahwa apabila terjadi kenakalan yang dilakukan oleh debitur dengan

pengalihan tanpa sepengetahuan kreditur, maka kreditur memperoleh hak untuk

membatalkan segala tindakan hukum debitur yang dianggap merugikan kreditur.

Dengan demikian, dalam perjanjian tanggungan, pihak kreditur tetap

diberikan hak-hak yang dapat menghindarkan dari praktik-praktik nakal debitur

atau kelalaian debitur.Dari uraian diatas dapat dikatakan bahwa dalam perjanjian

tanggungan seorang kreditur diberikan hak untuk mendapatkan pelunasan terlebih

dahulu dari pihak pemberi tanggungan selain itu, pihak kreditur dapat pula

mengajukan actio pauliana dalam hal terjadinya pengalihan barang jaminan oleh

debitur tanpa izin kreditur.

3.4 Kekuatan Eksekutorial Sertifikat Hak Tanggungan

Kekuatan eksekutorial sertifikat hak tanggungan dapat dikatakan sebagai

tanda bukti suatu hak atas tanah yang memperoleh kekuatan hukum tetap yang

sama seperti putusan pengadilan, memiliki daya paksa apabila debitur wanprestasi

siap untuk dilakukannya pelaksanaan putusan layaknya putusan pengadilan.

184


144

Kekuatan eksekutorial tercermin dari adanya irah-irah dengan kata-kata “DEMI

KEADILAN BERDASARKAN KETUHANAN YANG MAHA ESA.”

Jaminan adalah hak suatu benda yang diberikan oleh debitur (berhutang)

dan atau pihak ketiga kepada kreditur (berpiutang) sebagai tanggungan yang

diberikan debitur untuk menjamin pembayaran hutang debitur dalam suatu

perjanjian.Perjanjian jaminan timbul karena adanya perjanjian pokok, perjanjian

jaminan tidak dapat terlepas dari perjanjian pokok (sifat asessoir).Adanya

perjanjian pokok antara kreditur dan debitur maka kegunaan perjanjian jaminan

adalah untuk mengamankan kreditur manakala debitur wanprestasi, benda yang

dijadikan jaminan itulah sebagai penjaminnya.

Penjaminan adalah sebentuk pengalihan hak, dengan kondisi apabila si

terjamin telah membayar si berpiutang sesuai dengan kewajiban tertulisnya, maka

pengalihan haknya secara otomatis menajdi nihil.185

Penjaminan ini mengikuti

utangnya, sehingga jika piutangnya diperjual belikan, maka otomatis hak

pertanggungannya juga beralih ke pihak yang mendapatkan pengalihan hak

tagih.Menjaminkan suatu benda berarti melepaskan kekuasaan atas benda

tersebut.Kekuasaan untuk menjamin hutangnya yang akan dilepaskan.

Penjaminan merupakan pengalihan hak atas benda jaminan yang hanya sementara

sepanjang piutang kreditur belum lunas, pengalihan dilakukan dari debitur ke

kreditur, apabila debitur wanprestasi kreditur diberi hak untuk menjual benda

jaminan itu guna pelunasan hutang debitur, namun sebaliknya apabilapiutang

185

M. Khoidin, loc.cit

145

tersebut lunas maka posisi hak tersebut kembali kepada debitur.186

Bahwa

pemberian hak atas suatu benda kepada kreditur hanya sebatas memberikan

jaminan bahwa kredit yang telah diberikan kreditur akan dibayar oleh debitur

sesuai waktu yang telah disepakati, apabila kredit tersebut telah lunas, maka hak

tersebut akan kembali menjadi milik debitur, namun sebaliknya apabila debitur

wanprestasi maka benda tersebut dapat dijual oleh kreditur untuk pelunasan

hutang debitur.

Pihak kreditur mempunyai hak untuk menuntut agar debitur memenuhi

kewajibannya dan dimungkinkan menggunakan daya paksa sebagaimana yang

diatur oleh hukum apabila terjadi hal bahwa debitur wanprestasi/ingkar janji.187

Berarti apabila debitur wanprestasi/ingkar janji terhadap pembayaran

kewajibannya maka kreditur dapat mengeksekusi objek jaminan tanpa

memerlukan izin debitur. Eksekusi pada dasarnya adalah tindakan melaksanakan

atau mejalankan keputusan pengadilan.188

Retnowulan Sutantio mengartikan

eksekusi sebagai “pelaksanaan putusan”, yaitu pihak yang dimenangkan putusan

dapat memohon “pelaksanaan putusan” kepada pengadilan yang akan

melaksanakannya secara paksa (execution force).189

Bahwa pengeksekusian dapat

dilakukan secara paksa oleh pihak pengadilan hal tersebut berdasarkan hasil

putusan pengadilan yang dimenangkan oleh para pihak tersebut.

Sertifikat hak tanggungan sebagai tanda bukti adanya hak tanggungan

memuat irah-irah dengan kata-kata “Demi Keadilan Berdasarkan Ketuhanan Yang

186



Retnowulan Sutantio, loc.cit 189

Retnowulan Sutantio, loc.cit

146

Maha Esa”. Sepanjang mengenai hak atas tanah, sertifikat hak tanggungan ini

mempunyai kekuatan eksekutorial yang sama dengan putusan pengadilan yang

telah memperoleh kekuatan hukum tetap dan berlaku sebagai pengganti Groose

Acte Hypotheek.190

Kekuatan eksekutorial sertifikat hak tanggungan didasari

dengan adanya irah-irah yang dicantumkan pada sertifikat hak tanggungan,

sehingga apabila debitur cidera janji, siap untuk dieksekusi seperti halnya suatu

putusan pengadilan yang telah memperoleh kekuatan hukum tetap sesuai dengan

Pasal 14 ayat (2) dan (3) UU Hak Tanggungan. Eksekusi objek jaminan yang

adalah pelaksanaan hak kreditur pemegang hak jaminan terhadap objek jaminan,

apabila debitur cidera janji dengan cara penjualan objek jaminan untuk pelunasan

piutangnya,maka dari itu dapat dikatakan eksekusi tidak hanya berkaitan dengan

putusan pengadilan dan groose acte melainkan istilah eksekusi terdapat di bidang

hukum jaminan. Bahwa dalam hal terjadinya cidera janji oleh debitur, maka

kreditur dapat mengeksekusi dengan menjual objek jaminan yang digunakan

untuk pelunasan piutangnya.

Dalam Pasal 6 UU Hak Tanggungan menyatakan bahwa “apabila debitur

cidera janji, pemegang hak tanggungan pertama mempunyai hak untuk menjual

objek hak tanggungan atas kekuasaan sendiri melalui pelelangan umum serta

mengambil pelunasan piutangnya dari hasil penjualan tersebut.” Hal ini

menegaskan bahwa kreditur diberikan hak khusus untuk menjual atas kekuasaan

sendiri apabila debitur cidera janji. Hak kreditur pertama untuk menjual barang-

barang tertentu milik debitur secara lelang tanpa terlebih dahulu mendapatkan fiat

190

Adrian Sutedi I, loc.cit

147

pengadilan disebut Parate Executie. Hak adalah hak khususyang diberikan oleh

kreditur pertama, secara pertama diberikan hak untuk melakukan penjualan

secara lelang tanpa mendapatkan fiat pengadilan terhadap objek jaminan untuk

pemenuhan pembayaran hutang debitur.

Maka dapat disimpulkan bahwa dengan adanya sertifikat hak tanggungan

sebagai perjanjian jaminan ini memberikan perlindungan terhadap kedudukan

kreditur apabila terjadi sengketa serta memberikan hak khusus yaitu hak pertama

kreditur untuk menjual barang yang dijadikan jaminan oleh debitur melalui lelang

karena sertifikat hak tanggungan ini memiliki kekuatan hukum yang sama dengan

putusan pengadilan tanpa terlebih dahulu mendapatkan fiat pengadilan.

148

BAB IV

PERLINDUNGAN HUKUM TERHADAP KEDUDUKAN PIHAK

PEMBELI TANAH

Pada bab ini, akan dibahas mengenai perlindungan hukum terhadap

kedudukan pihak pembeli tanah yang beritikad baik. Pembelian tanah walaupun

dilakukan dengan perjanjian di bawah tangan yang dilakukan oleh pihak pembeli

dengan penjual/pemilik tanah, telah menimbulkan suatu perbuatan hukum yang

berakibat adanya hak dan kewajiban yang harus dipenuhi diantara kedua pihak

tersebut.Dalam hal ini pihak pembeli telah memberikan prestasi kepada penjual

dalam bentuk pembayaran lunas tanah beserta rumah, tetapi penjual/pemilik tanah

belum memberikan sertifikat hak milik atas tanah tersebut.

Pada kenyataannya sertifikat tanah tersebut telah dibebankan hak

tanggungan pada PT. BPR Bank Kertiawan.Pemilik tanah berkedudukan sebagai

debitur pada Bank Kertiawan tidak dapat melunasi kewajiban hutangnya,

sehingga mengharuskan bank untuk melakukan pelelangan untuk melunasi hutang

debitur. Melihat kondisi tersebut pembeli tanah beritikad baik dengan membayar

sebagian hutang debitur. Adanya itikad baik pembeli tanah mengakibatkan tidak

dilakukannya proses pelelangan dan pihak pembeli tanah mendapatkan

perlindungan terhadap kedudukannya.

Adanya pembenaran teoritik sebagaimana disebutkan dalam literature

Soedharyo Soimin, Rachmadi Usman, D.Y Witanto. Deskripsi selanjutnya

sebagai berikut :

148

149

1. Pembelian tanah yang dilakukan dengan perjanjian dibawah tangan dengan

membayar lunas tanah yang sedang dibebani hak tanggungan. Pembelian

tanah dan rumah secara lunas dan perjanjiannya dilakukan di bawah

tangan tidak memberikan kekuatan kepastian hukum mengenai status

kepemilikan tanah bagi pihak pembeli, terlebih lagi status tanah sedang

menjadi jaminan dan pada proses sengketa dikarenakan debitur/pihak

pemilik tanah wanprestasi kepada kreditur/bank.

2. Perlindungan hukum pihak pembeli tanah dengan pembelian pembayaran

lunas tanah yang sedang dibebani hak tanggungan. Adanya itikad baik

pihak pembeli untuk membayar hutang debitur/pemilik tanah kepada

kreditur/bank, maka perlindungan hukum pihak pembeli tanah yaitu

sebagai kreditur layaknya kreditur konkuren dari piutang pembayaran

kredit debitur/pemilik tanah kepada bank.

4.1 Pembelian Tanah Yang Dilakukan Dengan Perjanjian Dibawah Tangan

Dengan Membayar Lunas Tanah Yang Sedang Dibebani Hak

Tanggungan

Pengantar :

1. Jual Beli hak atas tanah harus dilakukan dihadapan Pejabat Pembuat Akta

Tanah;

2. Atas Dasar tersebut menjadikan bukti bahwa telah terjadi jual beli sesuatu

hak atas tanah kemudian dibuatkannya dalam bentuk Akta Perjanjian Jual

Beli oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah;

150

3. Jual beli hak atas tanah yang dibuat hanya dalam bentuk perjanjian di

bawah tangan akan berakibat tidak dimilikinya kepastian hukum mengenai

status kepemilikan tanah bagi pihak pembeli.

4. Jika perjanjian jual beli hak atas tanah yang dilakukan di bawah tangan

dihadapkan dengan sertifikat hak tanggungan yang dimiliki oleh bank,

maka perjanjian jual beli tersebut tidak memiliki kekuatan hukum sebagai

pembuktian kepemilikan hak atas tanah.

Suatu perbuatan dimana seorang menyerahkan uang untuk mendapatkan

barang yang dikehendaki secara sukarela sering disebut dengan istilah jual

beli.Terdapat 2 (dua) pihak dalam jual beli, yaitu pihak penjual (pemilik barang)

dan pihak pembeli (yang menyerahkan uang untuk mendapatkan barang dari

penjual). Dalam ketentuan Pasal 1457 KUHPerdata menyebutkan “jual beli adalah

suatu persetujuan, dengan mana pihak yang satu mengikatkan dirinya untuk

menyerahkan suatu kebendaan, dan pihak yang lain untuk membayar harga yang

telah dijanjikan.

Terdapatnya hak dan kewajiban masing-masing yang diperoleh para

pihak dalam jual beli tersebut.Pihak penjual berkewajiban menyerahkan barang

yang dijual, sedangkan pihak pembeli berkewajiban untuk membayar harga

barang yang dibeli kepada penjual. Jual beli adalah suatu persetujuan kehendak,

antara penjual/pembeli mengenai suatu barang dan harga, karena tidak mungkin

terjadi jual beli tanpa barang yang akan dijual dan tanpa harga yang dapat

disetujui antara dua belah pihak.191

Apabila tidak tercapainya kesepakatan, maka

191

Soedharyo Soimin, loc.cit

151

jual beli tidak akan pernah ada atau tidak akan terlaksana karena awal adanya

perbuatan hukum jual beli ini adalah dengan tercapainya persetujuan kehendak

untuk menjual barang yang dimiliki penjual, dan menentukan harga yang akan

diberikan oleh pembeli untuk mendapatkan barang tersebut.

Jual beliini hanya bersifat obligatoir, termasuk dalam perikatan yang

dianut di dalam Hukum Perdata.

Perjanjian jual beli meletakkan kepada penjual kewajiban untuk menyerahkan

hak milik atas barang yang dijualnya, sekaligus memberikan kepadanya hak

untuk menuntut pembayaran harga yang telah disetujui, dan di sebelah lain

meletakkan kewajiban kepeda si pembeli untuk membayar harga barang

sebagai imbalan haknya untuk menuntut penyerahan hak milik atas barang

yang dibelinya, hal tersebut merupakan suatu hak dan kewajiban secara

timbal balik antara kedua belah pihak, penjual dan pembeli.192

Pasal 19 UU Hak Tanggungan menentukan bahwa “jual beli tanah harus

dibuktikan dengan suatu akta yang dibuat oleh dan di hadapan Pejabat Pembuat

Akta Tanah (selanjutnya disebut PPAT).” Artinya, jual beli hak atas tanah harus

dilakukan di hadapan PPAT.Hal demikian sebagai bukti bahwa telah terjadi jual

beli sesuatu hak atas tanah, dan selanjutnya PPAT membuat akta jual beli. Pasal

1868 KUHPerdata menyatakan bahwa “suatu akta otentik ialah suatu akta yang

didalam bentuk yang ditentukan oleh Undang-Undang, dibuat oleh atau dihadapan

pegawai-pegawai umum yang berkuasa untuk itu ditempat dimana akte

dibuatnya.” Jadi, yang membuat akta jual beli adalah pejabat umum.Pejabat ini

ditunjuk oleh Menteri Dalam Negeri.

192

Soedharyo Soimin, loc.cit

152

Benda-benda yang diperjualbelikan adalah harus benda-benda yang

berwujud saja.193

Dengan kata lain segala sesuatu yang dapat dijadikan objek jual

beli itu adalah harta benda atau harta kekayaan, atau segala sesuatu yang bernilai

kekayaan, termasuk pula misalnya perusahaan dagang, warisan, atau segala benda

yang dapat bernilai harta kekayaan. Ketentuan Pasal 1332 KUHPerdata

menyebutkan “hanya barang-barang yang dapat diperdagangkan saja dapat

menjadi pokok persetujuan.” Dengan demikian objek suatu persetujuan dapat

dijadikan objek jual beli, jual beli terjadi setelah hak milik itu berpindah sesudah

barang yang dibeli itu diserahkan.Sebelum dilakukan “balik nama” hak atas tanah

tersebut belum beralih/pindah kepada pembeli, hal ini berarti pemindahan hak atas

tanah masih diperlukan suatu perbuatan hukum lain yang berupa penyerahan

(levering) yang harus dibuatkan akta oleh pejabat yang berwenang.194

Terdapat penyimpangan dari aturan ini, yaitu adanya itikad tidak baik

yang dilakukan debitur/pemilik tanah dengan pihak kreditur/bank serta pihak lain

selaku pembeli tanah. Jual beli hak atas tanah hanya dilakukan dengan membuat

perjanjian di bawah tangan, dan keteledoran pihak pembeli tanah telah

memberikan pelunasan harga tanah dan rumah tersebut.Hasil pembayaran yang

diberikan kepada pihak pembeli tanah tidak diberikan kepada bank untuk

pelunasan kredit debitur/pemilik tanah yang pada akhirnya tanah dan bangunan

haruslah dieksekusi guna untuk melunasi kredit debitur/pemilik tanah.

Peralihan hak atas tanah, pemerintah telah mengaturnya untuk harus

dengan akta yang dibuat oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah (selanjutnya disingkat

193

Soedharyo Soimin,loc.cit 194

Wntijk Saleh, loc.cit

153

PPAT) karena peralihan hak atas tanah tidak sama dengan peralihan benda-benda

lainnya, yang biasa secara dibawah tangan bahkan secara lisan.195

Dalam

kenyataannya masih banyak masyarakat yang masih melakukan peralihan hak,

seperti jual beli hanya di bawah tangan tidak dilakukan dengan akta PPAT. Jual

beli tersebut hanya dilakukan dengan cara membayar lunas harga tanah dan

diserahkan sertifikatnya dengan bukti pembayaran berupa kuitansi. Pembeli

merasa telah cukup dengan menerima sertifikat dan tanah dikuasai, meskipun

dalam sertifikat tersebut masih tercantum nama pemilik lama. Jual beli yang

hanya dilakukan di bawah tangan demikian tidak dapat digunakan sebagai dasar

pendaftaran peralihan hak untuk balik nama atas nama pembeli. Agar jual beli

dimaksud dapat dilakukan pendaftaran peralihannya di Kantor Pertanahan, maka

jual beli tersebut harus dibuat dengan akta jual beli oleh PPAT, termasuk

perbuatan hukum peralihan lainnya.

Pada kasus yang terjadi, Perjanjian Jual Beli yang dibuat dibawah tangan

dan bukti pembayaran lunas tanah dan rumah yang dimiliki pihak pembeli tanah,

tidaklah memiliki kekuatan hukum yang kuat bagi kedudukan pembeli tanah

sebagai tanda bukti kepemilikan hak atas tanah apabila dihadapkan dengan

sertifikat hak tanggungan yang dimiliki oleh bank, karena pada kenyataannya

sebelum dibangunnya rumah pada tanah milik debitur/pemilik tanah, debitur

memberikan agunan 2 sertifikat hak milik tanah tersebut pada bank untuk

dijadikan jaminan atas fasilitas kredit yang telah diberikan oleh bank dan

mengikatnya menjadi satu hak tanggungan.

195

Erna Sri Wibawanti dan R. Murjiyanto, loc.cit

154

Pemberian hak tanggungan terjadi bilamana sebelumnya didahului

adanya perjanjian pokok berupa perjanjian yang menimbulkan hubungan hukum

utang-piutang yang dijamin pelunasannya dengan hak tanggungan, sesuai dengan

sifat accessoir dari perjanjian jaminan hak tanggungan. Perjanjian pokok yang

telah dilakukan antara kreditur (bank) dan debitur (pemilik tanah) untuk

memperoleh fasilitas kredit ini adalah perjanjian kredit yang telah disepakati oleh

kedua belah pihak kemudian diikuti dengan pengikatan jaminan yaitu

pembebanan hak tanggungan atas jaminan yang diberikan debitur/pemilik tanah.

Secara tegas dinyatakan dalam Pasal 3 ayat (1) UU Hak Tanggungan

bahwa “utang yang dijamin pelunasannya dengan hak tanggungan dapat berupa

utang yang telah ada atau yang telah diperjanjikan dengan jumlah tertentu atau

jumlah pada saat permohonan eksekusi hak tanggungan diajukan dapat ditentukan

berdasarkan perjanjian utang piutang atau perjanjian lain yang menimbulkan

hubungan utang-piutang yang bersangkutan.” Oleh karena itu, berdasarkan

ketentuan dalam Pasal 3 ayat (1) UU Hak Tanggungan, sepanjang dalam

perjanjian kredit sudah ditentukan (tertentu) jumlah pinjamannya, maka hak

tanggungan dapat menjamin utang yang belum ada, tetapi sudah diperjanjikan

dalam perjanjian kredit, yang kemudian hari akan melahirkan perjanjian utang

piutang secara riil. Bahwa hak tanggungan juga mencakup hutang yang belum ada

tetapi sudah diperjanjikan dalam perjanjian kredit, seperti jumlah bunga yang

akan dibayar setiap bulannya.

Dalam Pasal 6 UU Hak Tanggungan menyatakan bahwa “apabila debitur

cidera janji, pemegang hak tanggungan pertama mempunyai hak untuk menjual

155

objek hak tanggungan atas kekuasaan sendiri melalui pelelangan umum serta

mengambil pelunasan piutangnya dari hasil penjualan tersebut.” Hal ini

menegaskan bahwa kreditur diberikan hak khusus untuk menjual atas kekuasaan

sendiri apabila debitur cidera janji.

Kemudian pada Pasal 7 UU Hak Tanggungan yang menegaskan “Hak

Tanggungan tetap mengikuti objeknya dalam tangan siapapun objek tersebut

berada.” Artinya benda-benda yang dijadikan objek Hak Tanggungan itu tetap

terbebani Hak Tanggungan walau di tangan siapapun benda itu berada.Pasal 20

ayat (1) huruf b menyatakan bahwa “apabila debitur cidera janji, maka

berdasarkan titel eksekutorial yang terdapat dalam sertifikat hak tanggungan

sebagaimana dimaksud dalam pasal 14 ayat (2), obyek hak tanggungan dijual

melalui pelelangan umum menurut tata cara yang ditentukan dalam peraturan

perundang-undangan untuk pelunasan piutang pemegang hak tanggungan dengan

hak mendahului dari pada kreditur lain.”

Sertifikat hak tanggungan sebagai tanda bukti adanya hak tanggungan

memuat irah-irah dengan kata-kata “Demi Keadilan Berdasarkan Ketuhanan Yang

Maha Esa.” Sertifikat hak tanggungan ini mempunyai kekuatan eksekutorial yang

sama dengan putusan pengadilan yang telah memperoleh kekuatan hukum tetap

dan berlaku sebagai pengganti Groose Acte Hypotheek sepanjang mengenai hak

atas tanah.196

Kekuatan eksekutorial sertifikat hak tanggungan didasari dengan

adanya irah-irah yang dicantumkan pada sertifikat hak tanggungan, sehingga

apabila debitur cidera janji, siap untuk dieksekusi seperti halnya suatu putusan

196


156

pengadilan yang telah memperoleh kekuatan hukum tetap sesuai dengan Pasal 14

ayat (2) dan (3) UU Hak Tanggungan.

Dengan adanya ketentuan tersebut diatas kreditur (bank) sebagai

pemegang hak tanggungan, apabila debitur wanprestasi dapat melakukan eksekusi

dengan penjualan benda jaminan secara langsung melalui kantor lelang negara

tanpa perlu persetujuan pemilik jaminan.Perbuatan wanprestasi yang dilakukan

oleh debitur lambat laun pasti akan menyebabkan kredit bermasalah pada bank.

Apabila kredit bermasalah tidak ditangani secara tuntas, dikhawatirkan dapat

menjadi salah satu penghambat pertumbuhan kredit perbankan yang pada

gilirannya dapat mengganggu pencapaian pertumbuhan ekonomi. Kredit

bermasalah harus secepatnya diselesaikan agar kerugian yang lebih besar dapat

dihindari. Apabila kredit tetap tidak dapat diselamatkan untuk menjadi lancar

kembali, maka bank akan mengambil tindakan untuk mengeksekusi benda

jaminan. Pada saat ini bank kami sedang dihadapkan dengan kredit bermasalah

yang diakibatkan oleh debitur wanprestasi, juga dihadapkan dengan permasalahan

didalam mengeksekusi benda jaminannya karena telah dijual dan dikuasai oleh

pihak lain.

Berdasarkan Pasal 6 UU Hak Tanggungan, bank memang memiliki hak

untuk mengeksekusi jaminan tersebut apabila debitur tidak membayar lunas

hutangnya sesuai dengan yang diperjanjikan. Dan apabila objek jaminan telah

dijual dan dikuasai oleh pihak lain dalam hal ini bank akan terlindungi dengan

adanya Pasal 7 UU Hak Tanggungan, yakni benda-benda yang menjadi objek hak

tanggungan akan selalu terbebani hak tanggungan walaupun di tangan siapapun

157

objek tersebut berada. Akan tetapi apabila pihak pembeli tanah ingin

menyelamatkan tanahnya, pihak pembeli tanah dapat melalukannya dengan cara

membayar lunas hutang debitur sehingga hak tanggungan tersebut hapus karena

hapusnya utang piutang tersebut (pasal 18 ayat (1) huruf a UU Hak Tanggungan).

Hal ini sejalan dengan ketentuan Pasal 1382 ayat 2 KUHPerdata menyatakan

bahwa “suatu perikatan bahkan dapat dipenuhi juga oleh seorang pihak ketiga,

yang tidak mempunyai kepentingan, asal saja orang pihak ketiga itu bertindak atas

nama dan untuk melunasi utangnya si berutang, atau, jika ia bertindak atas

namanya sendiri, asal ia tidak menggantikan hak-hak si berpiutang”.




Haftung).197

Asas ini sangat adil, sesuai dengan asas kepercayaan di dalam hukum

perikatan, dimana adanya kepercayaan dari setiap orang yang memberikan hutang

kepada seseorang,yakni percaya debitur akan memenuhi prestasinya dikemudian

hari, setiap orang wajib memenuhi janjinya merupakan asas moral yang oleh

pembentuk Undang-Undang dikuatkan sebagai norma hukum.

Pada dasarnya yang menyebabkan kredit macet, sebernarnya murni dari

debitur itu sendiri karena melalaikan kewajibannya dan debiturlah yang

seharusnya bertanggungjawab atas kelalaian yang telah dilakukannya. Istilah

tanggungjawab negara dituangkan dalam dua istilah yang berbeda, yaitu ;

Responsibility: lebih menunjuk kepada idikator penentu lahirnya

tanggungjawab yaitu standar perilaku yang telah ditetapkan terlebih dahulu

197

Mariam Darus Badrulzaman, loc.cit

158

dalam bentuk kewajiban yang harus diataati serta lahirnya suatu

tanggungjawab, serta Liability: lebih menunjuk kepada akibat yang timbul

dari akibat kegagalan untuk memenuhi standar itu, dan bentuk tanggungjawab

yang harus diwujudkan dalam kaitan dengan akibat atau kerugian yang timbul

akibat kegagalan memenuhi kewajiban tersebut, yaitu pemulihan (legal

redress).198

Oleh sebab debitur/pemilik tanah melepas tanggungjawabnya, pihak

pembeli tanah yang merasa posisinya terdesak bersedia untuk memikul sebagian

tanggungjawab debitur/pemilik tanah. Melihat dari adanya itikad baik pembeli

tanah, maka bank memberikan kebijakan dengan adanya penggantian perjanjian

kredit lama dengan yang baru kemudian diikuti dengan peng-royaan terhadap

sertifikat hak tanggungan dan diikat kembali dengan hak tanggungan untuk 1

(satu) bidang tanah yang tersisa, dengan konsekuensi pihak pembeli tanah yang

bersedia membayar hutang debitur sebagian, akan mendapatkan haknya yaitu

diberikan sertifikat kepemilikan tanah untuk menjalankan proses balik nama, dan

untuk sebagian hutang debitur/pemilik tanah bank akan tetap menjalankan proses

eksekusi apabila dalam perjalanannya sebagian hutang debitur yang baru nantinya

mengalami kemacetan seperti kredit yang sebelumnya.

Bertitik tolak mengenai hal tersebut dapat dikatakan bahwa

debitur/pemilik tanah tidak dapat terlepas begitu saja dengan tanggungjawabnya.

Tindakan diam debitur/pemilik tanah pada saat proses pengeksekusian

menimbulkan tanggung jawab baru bagi debitur/pemilik tanah. Debitur/pemilik

tanah pada saai ini memiliki tanggung jawab (liability) tambahan yakni :

1. Tanggung jawab terhadap bank untuk melanjutkan sebagian hutang yang

belum terlunasi;

198

Ida Bagus Wyasa Putra, loc.cit

159

2. Tanggung jawab mengenai pengembalian uang dari pihak pembeli tanah

yang timbul karena 1 (satu) pihak pembeli tanah bersedia membayar

hutang debitur sebagian;

3. Tanggung jawab dalam ranah hukum pidana, yang timbul dikarenakan

pihak pembeli tanah ke-2 (dua) mengambil tindakan melaporkan kepada

pihak kepolisian berdasarkan Surat Laporan No. LP/376/VI/2010/Dit

Reskrim, dalam perkara dugaan tindak pidana penggelapan uang

pembayaran tanah/rumah.

Dengan demikian dapat diketahui bahwa pembelian tanah dengan

perjanjian di bawah tangan dengan membayar lunas tanah yang sedang dibebani

hak tanggungan, berakibat pembeli tanah tidak dapat menggunakan jalur hukum

memaksa untuk menyelamatkan tanah dan rumah yang telah dibelinya, karena

pihak pembeli tanah ini berada pada posisi yang sangat lemah, disebabkan tidak

dimilikinya kepastian terhadap status kepemilikan tanah yang kuat, yang hanya

dapat menggunakan jalur hukum memaksa debitur untuk membayar hutangnya

berdasarkan perjanjian utang piutang hanyalah bank dengan berdasarkan

ketentuan-ketentuan tersebut diatas.

4.2 Perlindungan Hukum Pihak Pembeli Tanah Dengan Pembelian

Pembayaran Lunas Tanah Yang Sedang Dibebani Hak Tanggungan

Pengantar :

1. Sengekta yang ditimbulkan dari adanya itikad tidak baik salah satu pihak

(debitur/pemilik tanah) dalam perjanjian dapat diselesaikan dengan

melalui jalur litigasi (pengadilan) atau non litigasi (di luar pengadilan).

160

2. Jika ditemukan adanya itikad tidak baik dari salah satu pihak, baik dalam

pembuatan ataupun pelaksanaan perjanjian maka pihak yang beritikad baik

akan mendapatkan perlindungan.

3. Itikad baik yang dilakukan oleh pihak pembeli tanah dengan membayar

sebagian hutang milik debitur/pemilik tanah kepada bank, mendapatkan

perlindungan dalam hal penanggungan (Pasal 1491 dan 1492 KUH

Perdata) dan ganti kerugian (Pasal 1267 KUHPerdata).

Terjadinya sengketa yang timbul karena adanya itikad tidak baik dari

debitur yaitu wanprestasi terhadap bank dan wanprestasi terhadap pembeli tanah

yang telah membayar lunas tanah dan rumah tersebut, dapat diselesaikan melalui

jalur pengadilan maupun luar pengadilan, yang lazim disebut Alternative Dispue

Resolution (ADR) (Alternatif Pengelesaian Sengketa). Pembuatan perjanjian-

perjanjian sehingga melahirkan suatu perbuatan hukum dan mengakibatkan

timbulnya hak dan kewajiban yang harus dipenuhi antara para pihak tersebut

haruslah memberikan kepastian hukum diantara mereka yang membuat perjanjian

agar tidak menimbulkan kerugian bagi pihak yang terkait.Berdasarkan teori

kepastian hukum mengandung 2 (dua) pengertian, yaitu:

Pertama, adanya aturan yang bersifat umum membuat individu mengetahui

perbuatan apa yang boleh atau tidak boleh dilakukan; dan kedua, berupa

keamanan hukum bagi individu dari kesewenangan pemerintah karena

dengan adanya aturan hukum yang bersifat umum itu individu dapat

mengetahui apa saja yang boleh dibebankan atau dilakukan oleh negara

terhadap individu.199

Pada perjanjian kredit dengan penjaminan hak tanggungan antara

kreditur dan debitur, telah tercantum jelas mengenai hak dan kewajiban para pihak

199

Peter Mahmud Marzuki, loc.cit

161

yang harus dipatuhi dan tidak boleh dilanggar. Mengenai kepastian dalam

keamanan hukum, kreditur sebagai pemegang hak tanggungan mendapatkan

kepastian terhadap kedudukannya di dalam pengambilan pelunasan piutangnya

sebagaimana ditegaskan dalam Pasal 1 angka 1 UU Hak Tanggungan yang

menyatakan bahwa:

Hak tanggungan atas tanah beserta benda-benda yang berkaitan dengan

tanah, yang selanjutnya disebut hak tanggungan, adalah hak jaminan yang

dibebankan pada hak atas tanah sebagaimana dimaksud dalam Undang-

Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Pokok-Pokok Agraria,

berikut atau tidak berikut benda-benda lain yang merupakan satu kesatuan

dengan tanah itu, untuk pelunasan utang tertentu, yang memberikan

kedudukan yang diutamakan kepada kreditur tertentu terhadap kreditur-

kreditur lainnya.

Pemegang hak tanggungan berkedudukan sebagai kreditur preferent dan

dengan sendirinya mempunyai hak preferensi terhadap kreditur-kreditur lain (doit

de preference).200

Kedudukan sebagai kreditur preferent berarti kreditur yang

bersangkutan didahulukan di dalam mengambil pelunasan atas hasil eksekusi

benda pemberi jaminan tertentu yang dalam hubungannya dengan hak tanggungan

secara khusus diperikatkan untuk menjamin tagihan kreditur.201

Dengan demikian

kedudukan sebagai kreditur preferent baru mempunyai peranannya dalam suatu

eksekusi.

Pada sisi lain pada perjanjian Jual Beli yang dilakukan oleh debitur

sebagai pemilik tanah dengan pembeli tanah A dan B dilakukannya dengan

perjanjian di bawah tangan dan terdapat kwitansi bukti lunas pembayaran

sejumlah uang atas pembelian tanah dan rumah. Kepastian mengenai perbuatan

200

Rachmadi Usman, loc.cit 201

J. Satrio, loc.cit

162

apa yang boleh dilakukan dan yang tidak boleh dilakukan tersebut telah tercantum

di dalam perjanjian yang mereka buat. Tetapi pada kenyataannya tanah tersebut

masih terbebani hak tanggungan pada bank dan debitur/pemilik tanah tidak

menyerahkan hasil penjualan tanah tersebut kepada bank, sehingga

debitur/pemilik tanah wanprestasi pada bank.

Karena perjanjian jual beli hanya dilakukan dengan dibuatnya perjanjian

di bawah tangan dengan tidak terjadi dihadapan pejabat yang berwenang

mengenai hal tersebut, maka hal ini tidak termasuk di dalam jual beli benda-benda

tertentu, terutama mengenai objek benda-benda tidak bergerak yang pada

umumnya memerlukan suatu akta jual beli (Pasal 19 UU Hak Tanggungan).

Sehingga tidak memberi kepastian hukum mengenai kedudukan pihak pembeli

tanah (dapat dikatakan dilanggarnya hak pembeli tanah).Berdasarkan hal tersebut,

mengenai kepastian keamanan, pembeli tanah yang telah membayar lunas tanah

dan rumah berdasarkan perjanjian di bawah tangan tidak memiliki kepastian

hukum di dalam kedudukannya mempertahankan status tanah dan rumah yang

telah dibelinya.

Itikad baik merupakan salah satu asas yang dikenal dalam hukum

perjanjian.Ketentuan tentang itikad baik ini diatur dalam Pasal 1338 ayat (3)

bahwa “persetujuan-persetujuan harus dilaksanakan dengan itikad baik.” Artinya

dalam pembuatan dan pelaksanaan perjanjian harus mengindahkan substansi

perjanjian/kontrak berdasarkan kepercayaan atau keyakinan yang teguh atau

kemauan baik dari para pihak. Jika ditemukan adanya itikad tidak baik dari salah

satu pihak yang membuat perjanjian, baik dalam pembuatan maunpun dalam

163

pelaksanaan perjanjian maka pihak yang beritikad baik akan mendapat

perlindungan hukum.

Adanya itikad baik pihak pembeli tanah yang bersedia membayar

sebagian hutang milik debitur/pemilik tanah kepada bank, maka dalam

perlindungannya tercantum dalam Pasal 1491 KUHPerdata memberikan

perlindungan berupa penanggungan bahwa “penanggungan yang menjadi

kewajiban penjual terhadap pembeli, adalah untuk menjamin dua hal, yaitu

pertama penguasaan benda yang dijual secara aman dan tenteram; kedua terhadap

adanya cacad-cacad barang tersebut yang tersembunyi, atau yang sedemikian rupa

hingga menerbitkan alasan untuk pembatalan pembeliannya.”

Kemudian pada Pasal 1492 KUHPerdata menyatakan bahwa “meskipun

pada waktu penjualan dilakukan tiada dibuat janji tentang penanggungan, namun

si penjual adalah demi hukum diwajibkan menanggung si pembeli terhadap suatu

penghukuman untuk menyerahkan seluruh atau sebagian benda yang dijual

kepada seorang pihak ketiga, atau terhadap beban-beban yang menurut keterangan

seorang pihak ketiga dimilikinya atas benda tersebut dan yang tidak diberitahukan

sewaktu pembelian dilakukan.” Kemudian terhadap pembeli tanah yang beritikad

baik atau karena salah satu pihak tidak memenuhi prestasi dalam perjanjian maka

dapat menerima ganti kerugian sesuai ketentuan Pasal 1267 KUHPerdata yaitu

bahwa “pihak terhadap siapa perikatan tidak dipenuhi, dapat memilih apakah ia,

jika hal itu masih dapat dilakukan, akan memaksa pihak lain untuk memenuhi

persetujuan, ataukah ia akan menuntut pembatalan persetujuan, disertai

penggantian biaya, kerugian dan bunga.”

164

Perlindungan hukum dalam kepustakaan hukum berbahasa Belanda

dikenal dengan sebutan “rechtbescheming van de burgers”.202

Pendapat ini

menunjukkan kata perlindungan hukum merupakan terjemahan dari bahasa

Belanda. Kata perlindungan mengandung pengertian terdapat suatu usaha untuk

memberikan hak-hak pihak yang dilindungi sesuai dengan kewajiban yang telah

dilakukan. Philipus M. Hadjon membagi dua macam bentuk perlindungan hukum

yaitu perlindungan hukum yang bersifat preventif dan represif.203

Preventif artinya

perlindungan yang diberikan sebelum terjadinya sengketa, artinya perlindungan

hukum ini bertujuan untuk mencegah terjadinya sengketa, sedangkan sebaliknya

perlindungan hukum represif bertujuan untuk menyelesaikan sengketa yang

muncul apabila terjadi suatu pelanggaran terhadap norma-norma hukum dalam

peraturan perundang-undangan.

Terpecahkannya permasalahan kredit pada PT. BPR Bank Kertiawan ini

dikarenakan adanya itikad baik pihak bank, dengan melakukan cara represif guna

menyelesaikan persengketaan dengan menempuh jalur kekeluargaan yaitu

pendekatan-pendekatan dengan para pihak yang terkait, sehingga muncul itikad

baik dari pihak pembeli tanah yang bersedia membayar hutang debitur sebagian,

dan tidak dilanjutkannya proses pengeksekusian yang mengakibatkan hilangnya

tanah dan rumah yang telah dibeli pihak pembeli tanah. Dengan demikian

perlindungan terhadap kedudukan yang dapat diperoleh pihak pembeli tanah yang

telah beritikad baik berdasarkan ketentuan-ketentuan tersebut, yaitu : Setelah

dibayarnya sebagian hutang debitur, pihak pembeli tanah memiliki hak untuk

202

Philipus M.Hadjon, loc.cit 203

Philipus M.Hadjon, loc.cit

165

mendapatkan bukti sertifikat hak milik tanah untuk dilanjutkan dengan proses

balik nama yang dilakukan oleh pejabat yang berwenang; serta pihak pembeli

tanah berkedudukan sebagai kreditur (layaknya kreditur konkuren karena hanya

termasuk perjanjian jual beli secara umum), dalam hal menuntut pengembalian

uang hasil pembayaran sebagian hutang debitur/pemilik tanah kepada bank.

166

BAB V

PENUTUP

5.1 Kesimpulan

Berdasarkan hasil penelitian dan analisis, berikut disajikan kesimpulan

yang merupakan jawaban terhadap permasalahan dalam penelitian ini, yakni :

1. Penyelesaian sengketa yang timbul dari pembelian tanah yang sedang

dibebani Hak Tanggungan didasarkan pada ketentuan Pasal 6 UU Hak

Tanggungan, “apabila debitur cidera janji pemegang hak tanggungan

pertama mempunyai hak untuk menjual obyek hak tanggungan atas

kekuasaan sendiri melalui pelelangan umum serta mengambil pelunasan

piutangnya dari hasil penjualan tersebut.” Jika benda yang dijadikan objek

jaminan telah dijual oleh debitur kepada pihak lain, bank tetap dapat

mengeksekusi objek jaminan tersebut, hal ini didasarkan pada ketentuan

Pasal 7 UU Hak Tanggungan yakni “Hak Tanggungan tetap mengikuti

obyeknya dalam tangan siapa pun obyek tersebut berada”. Cara

penyelesaian sengketa yang ditempuh oleh bank yakni dengan menempuh

jalur non litigasi dengan cara konsultasi dan negosiasi kepada para pihak

yang terkait.

2. Perlindungan hukum terhadap kedudukan pihak pembeli tanah yang

beritikad baik atas pembelian dengan pembayaran lunas tanah yang telah

dibebani hak tanggungan, adalah pembeli tanah memiliki hak untuk

mendapatkan seutuhnya kepemilikan tanah dengan diberikannya sertifikat

166

167

hak milik atas tanah, selain itu pihak pembeli tanah mempunyai hak tagih

kepada debeitur/pemilik tanah (sebagai kreditur konkuren) terhadap

piutang pembayaran kredit debitur/pemilik tanah kepada bank, dan

debitur/pemilik tanah secara hukum wajib membayar hutangnya sebagai

bentuk tanggung jawab dari kelalaian yang telah dilakukan.

5.2 Saran

Berdasarkan kesimpulan tersebut diatas, terdapat beberapa saran yang

penulis dapat berikan, yaitu :

1. Kepada masyarakat disarankan agar perjanjian jual beli atas tanah dibuat

dihadapan pejabat umum yang berwenang yaitu Notaris/PPAT, sehingga

dapat terjaminnya kepastian hukum terhadap kedudukan para pihak (pihak

pemilik tanah dan pihak pembeli tanah), dari sengketa atas jual beli tanah

yang bersangkutan dapat diminimalisir.

2. Kepada masyarakat disarankan agar bersikap lebih selektif dan lebih

berhati-hati, sehingga tidak tertipu oleh developer dengan langsung

memberikan pembayaran lunas terhadap tanah dan rumah sebelum

terjadinya penyerahan bukti kepemilikan tanah.

168

DAFTAR PUSTAKA

BUKU :

Ali, Achmad, 2009. Menguak Teori Hukum (Legal Theory) & Teori Peradilan

(JudicialPrudence) : Termasuk Interpretasi Undang-Undang

(Legisprudence) ; Volume 1 Pemahaman awal. Kencana, Jakarta

Ali, Zainuddin, 2013, Metode Penelitian Hukum, Sinar Grafika, Jakarta

Amiruddin dan H. Zainal Asikin, 2004, Pengantar Metode Penelitian Hukum, PT.

RajaGrafindo Persada, Jakarta.

Ashshofa, Burhan, 2004. Metode Penelitian Hukum. Rineka Cipta, Jakarta.

Spagnola, A., Linda, 2008, Contacts For Paralegals (Legal Principles and

Practical Applications), McGraw-Hill Companies, United States.

Badudu-Zain, 1996.Kamus Umum Bahasa Indonesia. Pustaka Sinar Harapan,

Jakarta.

Bahder Johan, Nasution, 2008. Metode Penelitian Ilmu Hukum. Mandar Maju,

Bandung.

Darus Badrulzaman, Mariam, 1997. Mencari Sistem Hukum Benda

Nasional.Alumni, Bandung.

, 2000, “Permasalahan Hukum Hak Jaminan” dalam Hukum Bisnis,

volume 11.

,2009,Serial Hukum Perdata Buku Kedua; Kompilasi Hukum Jaminan.

Mandar Maju, Bandung.

Effendi, Bachtiar, 1993.Kumpulan Tulisan Tentang Hukum Tanah. Alummi,

Bandung.

Elliott, Catherine and Frances Quinn, 2005, Contract Law, Perason Education

Limited, England.

Fuady, Munir, 2013. Teori-Teori Besar Dalam Hukum (Grand Theory). Kencana,

Jakarta.

Gautama, Sudargo, 1990. Tafsiran undang-undang pokok agraria. Citra aditya

bakti, bandung.

168

169

Harsono, Boedi, 1997. Hukum Agraria Indonesia Sejarah Pembentukkan Undang-

Undang Pokok Agraria, Isi dan Pelaksanaannya. Cet. Ketujuh,

Djambatan, Jakarta.

, 2007. Hukum Agraria Indonesia, Sejarah Penyusunan UUPA Isi dan

Pelaksanaannya. Jambatan, Jakarta.

Hasan, Djuhaendah, 1997. Lembaga Jaminan Kebendaan Bagi Tanah Dan Benda

Lain Yang Melekat Pada Tanah Dalam Konsepsi Penerapan Asas

Pemisahan Horizontal (Suatu Konsep Dalam Menyongsong Lahirnya

Lembaga Hak Tanggungan). Citra Aditya Bakti, Bandung.

Hadi, Sutrisno, 1987. Metodelogi Riset Nasional. Akmil, Magelang.

,2004. Perkembangan Hukum Jaminan Di Indonesia, Jakarta, PT. Raja

Grafindo Persada.

Ibrahim, Johanes., dan Lindawaty Sewu, 2004. Hukum Bisnis Dalam Persepsi

Manusia Modern. PT. Refika Aditama, Bandung.

Joses Sembiring, Jimmy, 2011. Cara Menyelesaikan Sengketa di Luar Pengadilan.

Visimedia, Jakarta.

Kasmir, 2012.Bank dan Lembaga Keuangan Lainnya, PT. Rajawali Pers, Jakarta.

Khoidin, M., 2005.Kekuatan Eksekutorial Sertifikat Hak Tanggungan. LaksBang,

Yogyakarta.

Mahmud Marzuki, Peter, 2006. Penelitian Hukum. Kencana Prenada, Jakarta.

, 2008. Pengantar Ilmu Hukum. Kencana Prenada Media Group, Jakarta.

, 2010, Penelitian Hukum, Kencana, Jakarta.

Mertokusumo, Sudikno, 1996, Eksekusi Objek Hak Tanggungan Permasalahan

dan Hambatan,Yogyakarta.

Muhammad, Abdulkadir, 2004, Hukum dan Penelitian Hukum, PT. Citra Aditya

Bakti, Bandung.

Mustafa, Bacshan.,Ragawino, Bewa., Priatna, Yaya, 1982. Azas-Azas Hukum

Perdata dan Hukum Dagang. Edisi Pertama, Armico, Bandung.

Hadjon, M.,Philipus, 1987, Perlindungan Hukum Bagi Rakyat Indonesia, Bina

Ilmu, Surabaya.

170

Pasaribu, Cahiruman., dan Suhrawardi K.Lubis, 1996. Hukum Perjanjian Dalam

Islam. Sinar Grafika, Jakarta.

Perangin, Effendi, 1991. Praktek Penggunaan Tanah Sebagai Jaminan Kredit.

Rajawali Pers, Jakarta.

, 1994. Praktik Jual Beli Tanah. Raja Grafindo Persada, Jakarta.

Poesoko, Herowati, 2007. Parate Executie Obyek Hak Tanggungan

(Inkonsistensi, Konflik Norma dan Kesesatan Penalaran Dalam UUHT).

LaksBang PRESSindo.Yogyakarta.

Prodjodikoro, Wirjono, 1985. Hukum Perdata Tentang Persetujuan Tertentu.

Cet.VIII, Sumur, Bandung.

Putra, Ida Bagus Wyasa, 2001. Tanggung Jawab Negara Terhadap Dampak

Komersialisasi Ruang Angkasa. PT. Refika Aditama, Bandung.

Mallor, P.,Jane, et.al, 2007.Business Law; The Ethical, Global, And E-Commerce

Environment. McGraw Hill Companies,Inc., New York.

Raharjo, Satjipto, 2000. Ilmu Hukum. PT. Citra Aditya Bakti, Bandung.

Richards, Paul, 2004. Law Of Contract. Pearson Education Limited. England.

Ridwan, HR., 2006, Hukum Administrasi Negara, PT. RajaGrafindo Persada,

Jakarta.

Ruchiyat, Eddy, 1983. Pelaksanaan Landreform dan Jual Gadai Tanah,

Berdasarkan Undang-Undang No.56 Prp Th 1990. Armico, Bandung.

Saleh, Wntjik, 1977. Hak Anda Atas Tanah. Ghalia Indah, Jakarta.

Salim,HS., H2004, Perkembangan Hukum Jaminan Di Indonesia, PT. Raja

Grafindo Persada, Jakarta.

Santoso Az, Lukman, 2011. Hak dan Kewajiban Hukum Nasabah Bank. Pustaka

Yustisia, Yogyakarta.

Santoso, Urip, 2005. Hukum Agraria dan Hak-Hak Atas Tanah. Prenada Media,

Jakarta.

Satrio, J., 1998. Hukum Jaminan, Hak Jaminan Kebendaan, Hak Tanggungan

Buku 2. PT. Citra Aditya Bakti, Bandung.

171

, 2001, Hukum Perikatan, Perikatan Yang Lahir Dari Perjanjian, Citra

Aditya Bakti, Bandung

, 2002, Hukum Jaminan, Hak-Hak Jaminan Kebendaan, Citra Aditya

Bakti, Bandung.

Sautama Hotma Bako, Ronny, 1995.Hubungan Bank dan Nasabah Terhadap

Produk Tabungan dan Deposito. Citra Aditya Bakti, Bandung.

Soedewi Masjchoen Sofwan, Sri,Hukum Jaminan di Indonesia Pokok-Pokok

Hukum Jaminan dan Jaminan Perorangan, Liberty, Yogyakarta.

Soehino, 1998. Ilmu Negara. Liberty, Yogyakarta.

Soekanto, Soerjono, 1983,Hukum Adat Indonesia. Rajawali, Jakarta

, 1983, Penegakan Hukum, Binacipta, Bandung.

, 2001. Sosiologi Suatu Pengantar. Raja Grafindo Persada, Jakarta.

Soemardjono, SW.,Maria, 2009.Tanah dalam perspektif hak ekonomi, sosial dan

budaya. Kompas, Jakarta.

Soeroso, R., 2010. Perjanjian Di Bawah Tangan, Pedoman Praktis Pembuatan

Dan Aplikasi Hukum. Sinar Grafika. Jakarta.

Soimin, Soedharyo, 2004. Status Hak Dan Pembebasan Tanah. Sinar Grafika,

Jakarta.

Subekti, R., 1982. Law In Indonesia, Centre For Strategic And International, And

Studies. Third Edition, Jakarta.

, 1987, Hukum Perjanjian, Intermasa, Jakarta.

, 1991, Jaminan-Jaminan Untuk Pemberian Kredit Menurut Hukum

Indonesia, PT. Citra Aditya Bakti, Bandung.

Sudarsono, 1999.Kamus Hukum. PT.Rineka Cipta, Jakarta.

Sutedi, Adrian, 2010. Hukum Hak Tanggungan. Sinar Grafika, Jakarta.

, 2010. Peralihan Hak Atas Tanah Dan Pendaftarannya. Sinar Grafika,

Jakarta.

Sri Wibawanti, Erna, dan R.Murjiyanto, 2013. Hak Atas Tanah Dan Peralihannya.

Liberty Yogyakarta, Yogyakarta.

172

Usfunan, Johanes, 2002. Perbuatan Pemerintah yang Dapat Digugat. Djambatan,

Jakarta.

Usman, Rachmadi, 2009. Hukum Jaminan Keperdataan. Sinar Grafika, Jakarta.

, 2012. Mediasi Di Pengadilan Dalam Teori Dan Praktik. Sinar Grafika,

Jakarta.

Widjaja, Gunawan, dan Kartini Muljadi, 2003. Penanggungan Utang dan

Perikatan Tanggung Menanggung. PT. RajaGrafindo Persada, Jakarta.

Witanto, D.Y, 2011, Hukum Acara Mediasi Dalam Perkara Perdata Di

Lingkungan Peradilan Umum Dan Peradilan Agama Menurut PERMA

Nomor 1 Tahun 2008 Tentang Prosedur Mediasi Di Pengadilan.

Alfabeta, Bandung.

PERATURAN PERUNDANG-UNDANGAN :

Undang-Undang Dasar Negara Republik Indonesia Tahun 1945

Kitab Undang-Undang Hukum (BW) Terjemahan R.Subekti dan R. Tjitrosudibio,

2009, Cetakan XXXX, Pradnya Paramita, Jakarta.

Undang-Undang No. 5 Tahun 1960 Tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok

Agraria (Lembaran Negara Tahun 1960 Nomor 104, Tambahan

Lembaran Negara Republik Indonesia Nomor 2043)

Undang-Undang No. 4 Tahun 1996 Tentang Hak Tanggungan Atas Tanah Beserta

Benda-Benda Yang Berkaitan Dengan Tanah (Lembaran Negara

Republik Indonesia Tahun 1996 Nomor 42, Tambahan Lembaran Negara

Republik Indonesia Nomor 3632)

Undang-Undang No. 10 Tahun 1998 Tentang Perbankan (Lembaran Negara

Republik Indonesia Tahun 1998 Nomor 182 Tambahan Lembaran

Negara Republik Indonesia Nomor 3790)

DAFTAR INFORMAN

1. Nama : I Wayan Murja, SE., MM

Jabatan : Komisaris PT. BPR Bank Kertiawan

Gianyar-Bali

Tempat/ Tanggal Lahir : Gianyar, 25 September 1961

Alamat : Jl. Buana Raya Gang Buana Kartika No.23

2. Nama : Ni Made Sumartini, SE

Jabatan : Direktur Utama PT. BPR Bank Kertiawan

Gianyar-Bali

Tempat/Tanggal Lahir : Tabanan, 22 Maret 1967

Alamat : Perum. Taman Krisna Permai No. 18

Dalung-Kuta-Badung

3. Nama : I Ketut Sadiasa, Amd

Jabatan : Kepala Bidang Kredit PT. BPR Bank

Kertiawan Gianyar-Bali

Tempat/Tanggal Lahir : Singaraja, 1 Januari 1971

Alamat : Jl. Akasia XVI Gang Markisa No. 10

Denpasar

4. Nama : I Made Arya Amitaba, SE., MM

Jabatan : Direktur Utama PT. BPR Kanti

Tempat/Tanggal Lahir :Gianyar, 25 April 1972

Alamat :Br. Palak Sukawati Gianyar

5. Nama : Cokorda Gede Mahadewa, SE.,MBA.,MM

Jabatan : Direktur Utama PT. BPR Bank Padma

Tempat/Tanggal Lahir : Gianyar, 28 Februari 1965

Alamat : Jl. Tukad Badung XII No.20P Denpasar

6. Nama : Drs. I Made Suarja

Jabatan : Direktur Utama PT. BPR Udary

Tempat/Tanggal Lahir : Gianyar, 31 Oktober 1969

Alamat : Jl. Pertukala No. 3 Denpasar

HASIL WAWANCARA

HASIL WAWANCARA – LOKASI : PT. BPR BANK KERTIAWAN,

KABUPATEN GIANYAR

NAMA INFORMAN : I WAYAN MURJA, SE., MM (KOMISARIS UTAMA)

1. Menurut bapak, bagaimana awal proses terjadinya kesepakatan mengenai

perjanjian kredit yang dilakukan antara bank dengan debitur?

Jawab :

Bahwa pada tanggal 18 September 2008 telah terjadi suatu kesepakatan

perjanjian antara PT. BPR Bank Kertiawan (Kreditur) dengan Developer

(Debitur), dalam hal ini perjanjian kredit atas fasilitas kredit berupa kredit

Konsumtif sebesar Rp. 400.000.000,- selama jangka waktu 3 bulan

terhitung sejak tanggal 18 September 2008 sampai dengan 18 Desember

2008. Agunan yang dijaminkan adalah 2 bidang tanah milik debitur.

Adapun pihak yang terkait dalam perjanjian kredit tersebut adalah :

a. PT. BPR BANK KERTIAWAN memberikan pinjaman dana (kredit)

sebagai pihak kreditur selanjutnya disebut pihak I.

b. Pihak kedua yakni debitur (seorang developer) dengan memberikan

agunan yaitu jaminan 2 sertifikat kepemilikan hak atas tanah milik

debitur.

Alasan debitur meminjam dana (kredit) adalah untuk membangun rumah

di atas tanah-tanah milik debitur dengan tujuan nantinya akan di jual

kembali kepada pihak lain (user/nasabah/pembeli usaha debitur), sehingga

dana hasil penjualan usaha debitur tersebut nantinya akan digunakan untuk

melunasi pinjaman kredit debitur

2. Apakah sebelum memberikan fasilitas kredit yang dimohon oleh debitur,

bank melakukan penilaian terhadap standar kelayakan pemberian kredit

kepada debitur?

Jawab :

Bank telah melakukan penilaian analisis standar kelayakan pemberian

kredit sesuai kriteria bank (dengan standar 5C yaitu : (character, capital,

capacity, collateral, condition) dan memeriksa SKPT (Surat Keterangan

Pendaftaran Tanah), guna memeriksa keabsahan sertifikat kepemilikan

atas tanah yang diberikan oleh debitur. Hasil analisis dinyatakan

permohonan kredit tersebut adalah layak untuk diberikan, maka

terlaksanalah pelepasan kredit tersebut berdasarkan perjanjian dan juga

pada saat itu dua (2) sertifikat kepemilikan atas tanah dibuatkan menjadi

satu Akte Pemberian Hak Tanggungan sehingga menjadi satu sertifikat

hak tanggungan, yang ditandatangani oleh debitur selaku pemilik tanah,

bank selaku pemegang hak tanggungan, dua orang saksi dan juga PPAT

(Pejabat Pembuat Akta Tanah) pada kantor notaris yang wewenangnya

meliputi dimana tanah tersebut terletak, atas nama bank dan didaftarkan di

Badan Pertanahan Nasional.

3. Cara-cara atau tindakan apakah yang dilakukan bank untuk pertama kali,

setelah mengetahui bahwa debitur wanprestasi dan tanah yang dijadikan

objek jaminan telah dialihkan oleh pihak lain?

Jawab :

Tindakan yang ditempuh bank untuk pertama kali adalah mengingatkan

tunggakan kredit debitur dengan melakukan pendeketan secara

kekeluargaan, via telpon, dan bersamaan dengan itu memberikan Surat

Pemberitahuan/SP (Somasi) sesuai dengan koletibitas kredit debitur serta

mengupayakan adanya penyelamatan kredit debitur. Sampai pada akhirnya

bank menyatakan bahwa fasilitas pembiayaan kredit yang diberikan

kepada debitur adalah Non Perfoming Loan (bermasalah), dan debitur

tidak kooperatif di dalam menyelesaikan masalah, mengharuskan bank

melakukan tindakan pengeksekusian terhadap benda jaminan walaupun

tanah yang dijadikan jaminan telah dikuasai oleh pihak lain.

NAMA INFORMAN : NI MADE SUMARTINI, SE (DIREKTUR UTAMA)

1. Menurut Ibu, bagaimanakah posisi bank pada saat itu serta atas dasar apa

debitur tersebut dikategorikan Non Perfoming Loan?

Jawab :

Bahwa pada kenyataannya tanah-tanah tersebut telah dibebankan hak

tanggungan atas nama kreditur (PT. BPR Bank Kertiawan) berdasarkan

perjanjian kredit tanggal 18 September 2008 dan sertifikat hak tanggungan

yang dimiliki oleh bank. Bank telah meyatakan pembiayaan fasilitas kredit

yang diberikan kepada debitur adalah Non Perfoming Loan (bermasalah)

karena tidak memenuhi kewajiban pembayaran sampai saat jatuh tempo

berturut-turut 3x (Pasal 5 angka 1 huruf e Ketentuan Perjanjian Kredit

Bank). Jadi, berdasarkan ketentuan dalam Perjanjian Kredit Bank Pasal 6

angka 3 menyatakan “Apabila debitur tidak menyelesaikan kreditnya

sebagaimana tersebut, bank berhak mengambil tindakan-tindakan hukum

berupa apapun yang dianggap baik atau diharuskan oleh ketentuan bank

dan atau Bank Indonesia dan atau ketentuan Undang-Undang / pemerintah

yang berlaku. Mengenai penguasaan benda jaminan yang dilakukan pihak

lain, bank terlindungi oleh Pasal 7 UU Hak Tanggungan.

NAMA INFORMAN : I KETUT SADIASA, AMD (KEPALA BIDANG

KREDIT)

1. Bagaimanakah kronologisnya serta upaya-upaya penyelesaian apakah

yang ditempuh bank?

Jawab :

Debitur tidak melakukan pembayaran kredit pada bulan pertama

pembayaran tersebut jatuh tempo, sehingga pinjaman atas nama debitur

digolongkan masuk dalam kolektibilitas 2 (perhatian khusus). Bank tidak

serta merta melakukan pengeksekusian atas objek jaminan, melainkan

mengambil tindakan dalam upaya penyelamatan kredit debitur terlebih

dahulu, yaitu dengan cara :

a. Bank Kertiawan memberikan kebijakan yaitu perubahan

(addendum) perjanjian kredit untuk penyelamatan kredit debitur

dengan masa laku 1 bulan (18 November 2008 sampai dengan 18

Desember 2008).

b. Bahwa debitur pernah mengajukan restrukturisasi atas pinjaman

debitur tersebut dengan cara melakukan pembayaran pokok sekali

sebesar Rp. 100.000.000,- (seratus juta rupiah) dan perubahan

(addendum) atas perjanjian kredit debitur dengan fasilitas kredit

sebesar Rp. 300.000.000,- (tiga ratus juta rupiah) masa laku 3 (tiga)

bulan yaitu 26 Desember 2008 – 26 Maret 2009.

c. Permohonan perubahan (addendum) atas perjanjian kredit debitur

dilakukan kembali karena debitur tidak dapat membayar kewajiban

hutangnya dengan masa laku 3 (tiga) bulan yaitu 31 Maret 2009

sampai dengan 30 Juni 2009. Permohonan ini terus dilakukan

sampai pada kali terakhir perubahan (addendum) perjanjian kredit

dengan masa laku 6 (enam) bulan yaitu 31 Desember 2009 sampai

dengan 30 Juni 2010, debitur tidak juga membayar sisa hutang

tersebut kepada Bank Kertiawan.

d. Selama masa addendum terakhir tersebut tunggakan atas kewajiban

dari debitur sudah menjadi besar dan masuk dalam kolektibilitas

kurang lancar. Atas kondisi tersebut Bank Kertiawan telah

beberapa kali memberikan surat pemberitahuan kepada debitur

mengenai tunggakan yang harus diselesaikan dan suku bunga yang

dikenakan.

e. Bahwa sampai pada surat pemberitahuan ketiga debitur tetap tidak

mengindahkan upaya-upaya yang dilakukan oleh pihak Bank

dengan tetap tidak membayar hutangnya sehingga bank mengambil

keputusan untuk mengeksekusi benda jaminan tersebut. Pada saat

ini pinjaman debitur masuk pada kolektibilitas diragukan.

f. Sebelum bank hendak melaksanakan permohonan proses

pelelangan, ternyata salah satu pihak lain yang telah membeli tanah

dan rumah milik debitur, melaporkan debitur sebagai pemilik tanah

kepada pihak kepolisian dengan dugaan tindak pidana penggelapan

uang pembayaran tanah/rumah.

g. Dengan adanya pelaporan tersebut proses pelelangan terhadap

tanah dan rumah yang dijadikan objek jaminan di Bank Kertiawan

menjadi terhambat, oleh karena sertifikat hak milik tanah tersebut

harus dijadikan barang bukti dalam perkara tersebut, sehingga

status tanah dapat digolongkan bersengketa yang berakibat apabila

tanah pada posisi bersengketa, maka tidak dapat dilaksanakannya

proses pelelangan.

h. Selama menunggu proses penyidikan kepolisian hingga

dikembalikannya sertifikat hak milik atas tanah tersebut kepada

bank, dalam upaya penyelesaian kredit Bank Kertiawan mengambil

tindakan dengan tidak melalui jalur litigasi, tetapi melalui jalur non

litigasi yaitu terlebih dahulu bernegosiasi kepada debitur dan kedua

pihak lain yang telah membeli tanah dan rumah tersebut.

i. Tindakan Bank Kertiawan tidak hanya pada sebatas bernegosiasi

kepada para pihak yang terkait, juga disertai dengan pengajuan

permohonan bantuan lelang kepada Kantor Pelayanan Kekayaan

Negara dan Lelang (KPKNL), apabila nantinya penyelesaian kredit

macet ini menemui jalan buntu maka objek jaminan dapat langsung

dilelang. Kasus pengeksekusian objek hak tanggungan ini telah

ditangani oleh lembaga lelang berdasarkan permohonan eksekusi

No.095/Krd.Adm/X.01/2010 dari Bank Kertiawan yang di

dalamnya menyatakan : bahwa fasilitas kredit pembiayaan atas

nama debitur tersebut telah dikatagorikan sebagai kredit

bermasalah (macet) Non Performing Loan (NPL); bahwa sesuai

dengan ketentuan dalam Perjanjian Pembiayaan maupun syarat-

syarat umum Perjanjian Pembiayaan, Bank akan mengupayakan

penyelesaian nasabah dengan melakukan penjualan agunan secara

lelang melalui Kantor Pelayanan Kekayaan Negara dan Lelang

dengan ketentuan hukum yang berlaku; Sehubungan dengan

penjualan/pelelangan agunan vide butir 2 diatas, dengan ini PT.

BPR BANK KERTIAWAN bertanggungjawab apabila terjadi

gugatan perdata atau tuntun pidana yang diajukan oleh pihak

manapun.

j. Bank Kertiawan juga meminta TIM Aprrasial terjun ke lapangan

untuk menilai harga pasar tanah dan rumah tujuannya adalah

menentukan nilai pasar yang wajar dari benda jaminan, dimana

nilai pasar yang wajar tersebut terdiri dari nilai yang rendah dan

tertinggi. Nilai tersebut nantinya akan dijadikan dasar untuk

menjual benda jaminan kepada pihak-pihak yang ikut di dalam

pelelangan. Sehingga apabila proses di kepolisian telah selesai dan

sertifikat dikembalikan kepada bank, bank dapat langsung

melaksanakan pelelangan. Selama proses ini pinjaman debitur

masuk pada kolektibilitas kredit macet.

k. Bahwa keputusan tindakan yang diambil oleh Bank Kertiawan

dengan menempuh jalur non litigasi yaitu dengan bernegosiasi,

mendapatkan hasil salah satu pihak lain bersedia membayar

sebagian hutang milik debitur/pemilik tanah, dengan syarat apabila

ia telah membayar hutang debitur/pemilik tanah, tanah dan rumah

yang telah dibelinya tidak diikutsertakan di dalam pelelangan dan

diberikan bukti kepemilikan hak atas tanah tersebut kepadanya.

l. Bahwa dengan adanya itikad baik salah satu pihak lain dengan

membayar sebagian hutang debitur demi terpenuhinya hak dari

pihak lain tersebut, maka tindakan Bank Kertiawan adalah

melakukan pengRoyaan terhadap 2 (dua) sertifikat hak milik yang

diikat menjadi satu hak tanggungan tersebut, dan membuat

perjanjian kredit baru dengan membebankan hak tanggungan pada

1 (satu) sertifikat hak milik atas tanah. Perjanjian baru tersebut

tetap mengikat debitur, apabila di dalam perjalanannya debitur

tidak dapat kembali membayar hutangnya, maka proses

pengeksekusian akan tetap dilakukan.

HASIL WAWANCARA – LOKASI : PT. BPR KANTI

NAMA INFORMAN : I MADE ARYA AMITABA, SE.,MM (DIREKTUR

UTAMA)

1. Apakah di PT. BPR Kanti ini, pernah terjadi kasus debitur wanprestasi dan

tanah yang dijadikan objek jaminan telah dijual (dialihkan) kepada pihak

lain?

Jawab : Tidak Pernah.

2. Menurut bapak, apabila pada PT. BPR Kanti mengalami kasus tersebut,

cara penyelesaian bagaimana yang akan ditempuh?

Jawab :

Apabila bank kami mengalami hal serupa, kami sependapat mengenai

penyelesaian kredit bermasalah diharapkan menempuh jalur non litigasi

terlebih dahulu, dengan diadakannya pendekatan secara persuasif

(kekeluargaan) kepada para pihak yang terkait. Di samping bertujuan agar

kredit macet tersebut dapat cepat teratasi dan tidak berbelit-belit, pihak

bank dapat juga mengetahui bagaimana karakteristik nasabah, sehingga

menjadi pembelajaran untuk kedepannya agar lebih berhati-hati di dalam

memberikan kredit.

HASIL WAWANCARA – LOKASI : PT. BPR UDARY

NAMA INFORMAN : DRS. I MADE SUARJA (DIREKTUR)

1. Apakah di PT. BPR Udary ini, pernah terjadi kasus debitur wanprestasi

dan tanah yang dijadikan objek jaminan telah dijual (dialihkan) kepada

pihak lain?


2. Menurut bapak, apabila pada PT. BPR Udary mengalami kasus tersebut,

cara penyelesaian bagaimana yang akan ditempuh?

Jawab :

Jika bank kami menghadapi kasus yang sama, kami membenarkan dengan

tindakan yang diambil yaitu dengan menempuh cara pendekatan terlebih

dahulu dan apabila pendekatan tersebut tidak dihiraukan debitur, barulah

menempuh jalan terakhir yaitu dengan pengeksekusian benda jaminan.

Adanya pendekatan-pendekatan kepada para pihak, menjadikan bank

mengetahui bagaiamana duduk permasalahan yang sebenarnya. Walaupun

bank pada posisi yang kuat, melihat itikad baik pihak lain tersebut, pihak

bank juga memiliki rasa perikemanusiaan dengan tidak melakukan

eksekusi secara langsung melainkan mempertimbangkan kembali

pemecahan kredit bermasalah tersebut agar tidak merugikan bank

terutama, dan tidak juga merugikan pihak-pihak lain yang terkait karena

adanya itikad baik tersebut

HASIL WAWANCARA – LOKASI : PT. BPR BANK PADMA

NAMA INFORMAN : COKORDA GEDE MAHADEWA, SE.,MBA.,MM,

(DIREKTUR UTAMA)

1. Apakah di PT. BPR Bank Padma ini, pernah terjadi kasus debitur

wanprestasi dan tanah yang dijadikan objek jaminan telah dijual

(dialihkan) kepada pihak lain?


2. Menurut bapak, apabila pada PT. BPR Bank Padma mengalami kasus

tersebut, cara penyelesaian bagaimana yang akan ditempuh?

Jawab :

Apabila terjadi permasalahan dalam perkreditan tentunya pihak bank tidak

ingin diselesaikan pada jalur pengadilan. Bank mengupayakan sebisa

mungkin untuk diselesaikan secara kekeluargaan, karena apabila

permasalahan diselesaikan pada jalur pengadilan, selain memakan biaya

yang cukup banyak, waktu yang cukup lama mengakibatkan

bertambahnya kerugian yang dialami bank, serta yang juga menjadi alasan

mengapa bank kami setuju untuk menempuh jalur non litigasi terlebih

dahulu dalam menangani kredit macet adalah masalah reputasi (nama

baik) bank, walaupun kredit macet diketahui murni kesalahan debitur,

namun yang dinamakan kredit macet adalah masalah yang timbul pada

bank yang bersangkutan, dampaknya tidak sehatnya bank tersebut di mata

masyarakat.

PENGALIHAN HAK MILIK ATAS TANAH YANG SEDANG DIBEBANI ...

Documents