Penentuan Lokasi Ritel Kawasan CBD Tunjungan

Analisis Lokasi dan Keruangan Page ii

Analisis Lokasi dan Keruangan Page iii

Kata Pengantar

Puji syukur atas kehadirat Allah SWT atas berkat, rahmat dan karuniaNya penulis dapat

menyelesaikan makalah yang berjudul “ ” tepat pada waktunya. Penyusunan makalah Analisis

Lokasi dan Keruangan ini bertujuan untuk mendapatkan pemahaman mengenai kesesuaian antara

faktor lokasi dengan pemilihan lokasi ruang tertentu, untuk mengetahui apakah lokasi yang dipilih

memiliki kriteria faktor lokasi yang diigninkan.

Penulis berterima kasih kepada seluruh pihak yang telah ikut membantu dalam pembuatan

makalah ini dari awal sampai selesai. Ucapan terima kasih penulis sampaikan kepada dosen-dosen

mata kuliah Analisis Lokasi dan Keruangan :

1. Dr. Ir. Eko Budi Santoso, Lic.Rer.Reg.

2. Surya Hadi Kusuma, ST. MT.

3. Ajeng Nugrahaning Dewanti, ST. M.Sc.

Dalam penulisan makalah ini penulis merasa masih banyak kekurangan-kekurangan, baik

pada teknis penulisan maupun pembahasan materi. Melalui makalah ini penulis berharap dapat

memberikan manfaat kepada penulis sendiri serta kepada pembaca Pada akhirnya penulis

mengharapkan kritik dan saran yang dapat membangun untuk penulis kedepannya.

Surabaya, 28 Oktober 2014

Penulis

Analisis Lokasi dan Keruangan Page iv

DAFTAR ISI

Kata Pengantar ...................................................................................................... iii

DAFTAR ISI ............................................................................................................. iv

BAB I PENDAHULUAN ................................................................................................. 1

1.1 Latar Belakang ............................................................................................ 1

1.2 Rumusan Masalah ......................................................................................... 1

1.3 Tujuan Penulisan ......................................................................................... 1

1.3 Sistematika Penulisan ........................................................................................ 1

BAB II TINJAUAN PUSTAKA .......................................................................................... 2

2.1 Konsep Dasar Teori Lokasi .............................................................................. 2

2.2 Konsep Dasar dan Definisi Ritel ............................................................................ 3

BAB III METODE PENELITIAN ........................................................................................ 7

a. Pendekatan Penelitian ..................................................................................... 7

b. Jenis Penelitian .............................................................................................. 7

c. Variabel Penelitian .......................................................................................... 7

BAB IV PEMBAHASAN ................................................................................................. 8

4.1 Gambaran Umum Wilayah Studi ........................................................................... 8

4.2 Faktor – Faktor Lokasi ....................................................................................... 9

4.3 Kesesuaian Penentuan Faktor Lokasi Dengan Kriteria Pemilihan Lokasi ........................... 16

BAB V PENUTUP ...................................................................................................... 18

5.2 Kesimpulan ............................................................................................... 18

5.2 Lesson Learned ............................................................................................... 18

DAFTAR PUSTAKA .................................................................................................... 19

Analisis Lokasi dan Keruangan Page 1

BAB I PENDAHULUAN

1.1 Latar Belakang

Dalam aplikasinya terhadap terapan ilmu perencanaan wilayah dan kota, ilmu analisis lokasi dan

pola keruangan dibutuhkan dalam pengembangan planner skill’s untuk menentukan apakah lokasi

yang akan direncanakan pembangunannya sudah tepat atau tidak. Dan untuk analisis pola keruangan

sendiri berhubungan dengan estetika suatu lokasi yang telah terbangun. Hal ini mengarah pada

penguasaan teori-teori dasar tentang lokasi maupun pola keruangan. Pada dasaranya teori lokasi

dipaparkan dalam berbagai versi oleh beberapa ilmuwan. Pola ruang merupakan ilmu yang

berhubungan dengan estetika yang dapat dinilai dari segi arsitektural dan penempatan lokasinya.

Pengertian lokasi dijabarkan oleh Von Thunen (1783-1850). Beliau mengungkapkan bahwa di

daerah tempat tinggalnya komoditas pertanian diusahakan menurut pola tertentu. Jadi dengan

memperhatikan jarak tempuh antara daerah produksi dan pasar, pola tersebut mencakup keawetan,

berat, dan harga barang dari komoditas pertanian tersebut. Dari pernyataan di atas dapat

disimpulkan bahwa lokasi sebagai variable terikat yang mempengaruhi variable bebasnya

seperti urban growth, perekonomian, politik, bahkan budaya masyarakat (gaya hidup).

1.2 Rumusan Masalah

Adapun rumusan masalah pada makalah ini adalah sebagai berikut :

1. Apa saja yang menjadi faktor – faktor penentuan ritel Kawasan CBD Basuki Rahmat ?

2. Bagaimana kesesuaian antara faktor lokasi dengan pemilihan lokasi

1.3 Tujuan Penulisan

Tujuan penulisan makalah ini adalah sebagai berikut :

1. Mengetahui dan memahami teori dasar lokasi yang dipilih dalam tugas ini.

2. Mengetahui faktor – faktor penetuan lokasi ritel yang dipilih dalam tugas ini.

3. Mengetahui kesesuaian antara faktor lokasi dengan pemilihan lokasi ruang tertentu, untuk

mengetahui apakah lokasi yang dipilih memiliki kriteria faktor lokasi yang diigninkan.

1.3 Sistematika Penulisan

BAB I PENDAHULUAN berisi mengenai latar belakang penulisan makalah, tujuan penulisan

makalah, dan sistematika penulisan makalah.

BAB II PEMBAHASAN berisi penjelasan mengenai konsep dasar teori lokasi, alasan pemilihan lokasi,

faktor – faktor lokasi, dan implikasi teori.

BAB III PENUTUP berisi kesimpulan dan lesson learned yang didapatkan dari penulisan makalah

ini.


BAB II TINJAUAN PUSTAKA

2.1 Konsep Dasar Teori Lokasi

Teori Lokasi merupakan sebuah ilmu yang menyelidiki tata ruang kegiatan ekonomi. Selain itu,

Teori Lokasi juga dapat diartikan sebagai ilmu yang mempelajari tentang lokasi secara geografis,

serta pengaruhnya terhadap lokasi berbagai macam usaha atau kegiatan lain. Tidak ada sebuah teori

tunggal yang bisa menetapkan di mana lokasi suatu kegiatan produksi itu sebaiknya dipilih.

Teori Lokasi membahas pertanyaan penting tentang Siapa (Perusahaan, Individu, Pemerintah)

yang memproduksi barang atau jasa tertentu pada Lokasi yang mana, dan mengapa memilih lokasi

tersebut. Banyak kebijakan pemerintah yang melibatkan upaya untuk mengalihkan/mengarahkan

kegiatan produksi, yang pertama harus diteliti adalah dasar keputusan-keputusan lokasi awal untuk

memahami dampak insentif yang dapat mengubah pola lokasi.

Berikut ini ada beberapa pengertian teori lokasi menurut beberapa ahli diantaranya sebagai berikut:

a. Hoover dan Giarratan (2007)

Teori lokasi merupakan ilmu yang menyelidiki tata ruang kegiatan ekonomi. Atau dapat

juga diartikan sebagai ilmu tentang alokasi secara geografis dari sumber daya yang langka,

serta hubungannya atau pengaruhnya terhadap lokasi berbagai macam usaha atau kegiatan

lain secara umum, pemilihan lokasi oleh suatu unit aktivitas ditentukan oleh beberapa faktor

seperti:

bahan baku lokal (local input)

permintaan lokal (local demand)

bahan baku yang dapat dipindahkan (transferred input)

permintaan luar (outside demand)

b. Von Thunen (1826)

Mengidentifikasi tentang perbedaan lokasi dari berbagai kegiatan pertanian atas dasar

perbedaan sewa lahan (pertimbangan ekonomi). Menurut Von Thunen tingkat sewa lahan

adalah paling mahal di pusat pasar dan makin rendah apabila makin jauh dari pasar. Von

Thunen menentukan hubungan sewa lahan dengan jarak ke pasar dengan menggunakan kurva

permintaan. Berdasarkan perbandingan (selisih) antara harga jual dengan biaya produksi,

masing-masing jenis produksi memiliki kemampuan yang berbeda untuk membayar sewa

lahan. Makin tinggi kemampuannya untuk membayar sewa lahan, makin besar kemungkinan

kegiatan itu berlokasi dekat ke pusat pasar. Hasilnya adalah suatu pola penggunaan lahan

berupa diagram cincin. Perkembangan dari teori Von Thunen adalah selain harga lahan tinggi

di pusat kota dan akan makin menurun apabila makin jauh dari pusat kota.

c. Weber (1909)

Menurut teori Weber pemilihan lokasi industri didasarkan atas prinsip minimisasi biaya.

Weber menyatakan bahwa lokasi setiap industri tergantung pada total biaya transportasi dan

tenaga kerja di mana penjumlahan keduanya harus minimum. Tempat di mana total biaya


transportasi dan tenaga kerja yang minimum adalah identik dengan tingkat keuntungan yang

maksimum. Menurut Weber ada tiga faktor yang mempengaruhi lokasi industri, yaitu biaya

transportasi, upah tenaga kerja, dan kekuatan aglomerasi atau deaglomerasi.

d. Teori Christaller (1933)

Menjelaskan bagaimana susunan dari besaran kota, jumlah kota, dan distribusinya di

dalam satu wilayah.

e. August Losch

Losch mengatakan bahwa lokasi penjual sangat berpengaruh terhadap jumlah konsumen

yang dapat digarapnya. Makin jauh dari tempat penjual, konsumen makin enggan membeli

karena biaya transportasi untuk mendatangi tempat penjual semakin mahal. Losch cenderung

menyarankan agar lokasi produksi berada di pasar atau di dekat pasar.

f. D.M. Smith

Memperkenalkan teori lokasi memaksimumkan laba dengan menjelaskan konsep average

cost (biaya rata-rata) dan average revenue (penerimaan rata-rata) yang terkait dengan

lokasi.

g. McGrone (1969)

Berpendapat bahwa teori lokasi bertujuan memaksimumkan keuntungan sulit ditangani

dalam keadaan ketidakpastian yang tinggi dan dalam analisis dinamik. Ketidaksempurnaan

pengetahuan dan ketidakpastian biaya dan pendapatan di masa depan pada tiap lokasi, biaya

relokasi yang tinggi, preferensi personal, dan pertimbangan lain membuat model maksimisasi

keuntungan lokasi sulit dioperasikan. h. Menurut Isard (1956)

Masalah lokasi merupakan penyeimbangan antara biaya dengan pendapatan yang dihadapkan pada

suatu situasi ketidakpastian yang berbeda-beda.

2.2 Konsep Dasar dan Definisi Ritel

Kata ritel berasal dari bahasa Perancis, ritellier, yang berarti memotong atau memecah sesuatu.

(Utami, 2006:4). Definisi lain, dapat mengacu kepada Perpres No. 112 Tahun 2007 tentang penataan

dan pembinaan pasar tradisional, toko modern, dan pusat perbelanjaan. Mengacu dari Perpres ini,

toko modern adalah toko dengan sistem pelayanan mandiri menjual berbagai jenis barang secara

eceran yang berbentuk minimarket, supermarket, department store, hypermarket ataupun grosir

yang berbentuk perkulakan. Lebih jelasnya konsep ritel modern dalam Perpres tersebut, dapat

dijelaskan sebagai berikut:

Dari sisi luas gerai yang digunakan, kategorisasi dari toko modern dapat dijelaskan sebagai

berikut:

Minimarket; Jika luas lantainya < 400 m2

Supermarket 400 m2 – 5000 m2

Hypermarket > 5000 m2


Perkulakan > 5000 m2

Dari sisi item produk yang dijual, kategorisasi dari toko modern dapat dijelaskan sebagai

berikut:

Minimarket, Supermarket dan Hypermarket menjual secara eceran barang konsumsi

terutama produk makanan dan produk rumah tangga lainnya

Departemen Store menjual secara eceran barang konsumsi, utamanya produk sandang dan

perlengkapannya dengan penataan barang berdasarkan jenis kelamin

Sedangkan perkulakan menjual secara grosir barang konsumsi

Pemahaman terhadap definisi ritel, akan jelas jika kita memahami posisi dari ritel, dalam jalur

distribusi barang/produk. Dimana terdapat 2 jenis jalur distribusi barang, yaitu jalur distribusi

barang tradisional dan jalur distribusi barang vertikal. Kedua jenis jalur distribusi barang tersebut

dapat dilihat dari gambar berikut ini:

Dalam jalur distribusi barang tradisional masing-masing pihak memiliki tugas yang terpisah.

Produsen memiliki tugas untuk membuat produk. Produsen tidak langsung menjual kepada

konsumen. Sedangkan pedagang besar membeli, menyimpan persediaan, mempromosikan,

memajang, menjual, mengirimkan dan membayar kepada produsen. Mereka biasanya tidak menjual

langsung kepada konsumen. Sedangkan riteler menjalankan fungsi membeli, menyimpan persediaan,

mempromosikan, memajang, menjual, mengirimkan dan membayar kepada agen/distributor. Riteler

tidak membuat barang dan tidak menjual kepada riteler lain.

1. Teori Ritel Modern

Penentuan lokasi dimulai dengan memilih komunitas. Keputusan ini bergantung pada

potensi pertumbuhan ekonomis dan stabilitas maupun persaingan serta iklim politik. Aspek

selanjutnya adalah aspek geografisnya. Setelah itu ritel harus menentukan sebuah lokasi yang

spesifik. Karakteristik spesifik adalah kondisi sosio-ekonomis sekitarnya yang meliputi arus lalu

lintas, harga tanah, peraturan kawasan dan transportasi publik. Pertimbangan lainnya adalah,

posisi pesaing dari sekitar riteler berada. (Utami, 2006:61). Lebih lanjut menurut Utami

(2006:114) mengklasifikasikan lokasi ritel ke dalam 3 jenis dasar lokasi yang bisa dipilih :

a. Pusat perbelanjaan

b. Lokasi di kota besar/ditengah kota (CBD/central business district)

c. Lokasi bebas (freestanding)

2. Teori Aglomerasi Lokasi

Teori tentang aglomerasi atau pengelompokan lebih banyak dibahas pada penentuan lokasi

industri, namun tidak menutup kemungkinan teori-teori ini juga berlaku pada lokasi ritel.

Misalnya Aglomerasi dalam industri diantaranya memiliki keuntungan untuk meminimalisir biaya


transportasi, sedangkan pada ritel selain biaya transportasi juga faktor keterjangkauan

konsumen.

Istilah aglomerasi muncul pada dasarnya berawal dari ide Marshall tentang penghematan

aglomerasi (agglomeration economies) atau dalam istilah Marshall disebut sebagai industri yang

terlokalisir (localized industries). Agglomeration economies atau localized industries menurut

Marshall muncul ketika sebuah industri memilih lokasi untuk kegiatan produksinya yang

memungkinkan dapat berlangsung dalam jangka panjang sehingga masyarakat akan banyak

memperoleh keuntungan apabila mengikuti tindakan mendirikan usaha disekitar lokasi tersebut

(Mc Donald, 1997: 37). Konsep aglomerasi menurut Montgomery tidak jauh berbeda dengan

konsep yang dikemukakan oleh Marshall. Montgomery mendefinisikan penghematan aglomerasi

sebagai penghematan akibat adanya lokasi yang berdekatan (economies of proximity) yang

diasosiasikan dengan pengelompokan perusahaan, tenaga kerja, dan konsumen secara spasial

untuk meminimisasi biaya-biaya seperti biaya transportasi, informasi dan komunikasi

(Montgomery, 1988: 693).

Sementara Markusen menyatakan bahwa aglomerasi merupakan suatu lokasi yang “tidak

mudah berubah” akibat adanya penghematan eksternal yang terbuka bagi semua perusahaan

yang letaknya berdekatan dengan perusahaan lain dan penyedia jasa - jasa, dan bukan akibat

kalkulasi perusahaan atau para pekerja secara individual (Kuncoro, 2002: 24). Selanjutnya

dengan mengacu pada beberapa definisi tersebut, dapat disimpulkan bahwa aglomerasi

merupakan konsentrasi dari aktifitas ekonomi dan penduduk secara spasial yang muncul karena

adanya penghematan yang diperoleh akibat lokasi yang berdekatan.

Tidak terlihat secara jelas makna yang membedakan antara aglomerasi dan kluster.

Montgomery mendefinisikan aglomerasi sebagai kosentrasi spasial dari aktifitas ekonomi di

kawasan perkotaan karena penghematan akibat lokasi yang berdekatan (economies of proximity)

yang diasosiasikan dengan kluster spasial dari perusahaan, pakerja, dan konsumen (Kuncoro,

2002: 24). Dengan demikian dapat dikatakan bahwa aglomerasi merupakan pola

pengelompokkan industri atau sektor usaha dalam suatu wilayah atau kawasan tertentu.

Aglomerasi menurut teori lokasi modern merupakan salah satu faktor yang mempengaruhi

aktifitas ekonomi, aglomerasi juga menjadi salah satu faktor disamping keunggulan komparatif

dan skala ekonomi menjelaskan mengapa timbul daerah-daerah dan kota-kota (Soepono, 2002).

Terdapat dua macam jenis aglomerasi, yaitu

1. Aglomerasi Produksi

Dikatakan aglomerasi produksi bilamana tiap perusahaan yang

mengelompok/kluster atau beraglomerasi mengalami eksternalitas positif di bidang

produksi, artinya biaya produksi perusahaan berkurang pada waktu produksi perusahaan

lain bertambah.

2. Aglomerasi pemasaran


Aglomerasi pemasaran adalah perusahaan-perusahaan dagang atau banyak toko

mengelompok dalam satu lokasi. Ada eksternalitas belanja (shopping externality) yang dapat

dinikmati yaitu penjualan suatu toko dipengaruhi oleh toko lain disekitarnya. Ada dua produk

yang menimbulkan eksternalitas belanja, yaitu barang subtitusi tidak sempurna dan barang

komplementer. Barang subtitusi tidak sempurna merupakan barang yang mirip namun tidak

sama, pembeli membutuhkan perbandingan (comparison shopping) menyangkut corak, harga,

kualitas dan merek sebelum memutuskan untuk membeli (Soepono, 2002). Misalnya dalam

membeli sepeda motor, ada Honda, Yamaha, Suzuki, Kawasaki dan yang lain-lain. Barang

komplementer adalah barang-barang saling melengkapi, misalnya kopi dan gula, CD dan CD

Player, toko baju olah raga dengan sepatu olah raga, dan lain-lain.

Menurut Isard (1956), masalah lokasi merupakan penyeimbangan antara biaya dengan

pendapatan yang dihadapkan pada suatu situasi ketidakpastian yang berbeda-beda. Isard (1956)

menekankan pada faktor-faktor jarak, aksesibilitas, dan keuntungan aglomerasi sebagai hal yang

utama dalam pengambilan keputusan lokasi. Richardson (1969) mengemukakan bahwa aktivitas

ekonomi atau perusahaan cenderung untuk berlokasi pada pusat kegiatan sebagai usaha untuk

mengurangi ketidakpastian dalam keputusan yang diambil guna meminimumkan risiko. Dalam hal

ini, baik kenyamanan (amenity) maupun keuntungan aglomerasi merupakan faktor penentu

lokasi yang penting, yang menjadi daya tarik lokasi karena aglomerasi bagaimanapun juga

menghasilkan konsentrasi industri dan aktivitas lainnya.


BAB III METODE PENELITIAN

a. Pendekatan Penelitian

Dalam proses penelitian ini, pendekatan penelitian yang dilakukan adalah pendekatan

rasionalisme. Pendekatan ini merupakan pendekatan yang berdasarkan pada kebenaran sumber

dan fakta empirik. Dalam penelitian ini diawali dengan merumuskan konsep-konsep teoritik

sebagai konsep dasar penelitian yang berkaitan dengan penentuan lokasi ritel pada Kawasan CBD

Tunjungan.Tahapan penelitian dimulai dari pengamatan karakteristik masyarakat setempat

serta kondisi dari lingkungan fisik Kawasan CBD . Kemudian menggunakan batasan teori untuk

melakukan identifikasi faktor-faktor yang paling mempengaruhi penentuan lokasi ritel

menggunakan variable yang telah ditetapkan sebelumnya. Dan tahap terakhir adalah menarik

kesimpulan berdasarkan hasil analisis dan didukung dengan landasan teori yang berhubungan

dengan penentuan lokasi ritel di Kawasan CBD Tunjungan.

b. Jenis Penelitian

Jenis penelitian yang digunakan adalah penelitian deskriptif kualitatif, dikarekan didalam

penelitian ini dilakukan interpretasi data yang ditemukan di lapangan. Metode ini dipilih karena

pedekatan ini menekankan pada berpikir spesifik, berpikir tentang empirik yang teramati, yang

terukur dan dapat dieliminasikan. Dari penelitian ini nantinya diharapan akan dapat

mengidentifikasi faktor – faktor apa saja yang menjadi pertimbangan dalam penentuan lokasi

ritel pada Kawasan CBD Tunjungan. Dari analisis ini diharapkan nantinya juga dapat merumuskan

faktor – faktor apa saja yang mempengaruhi penentuan lokasi ritel di Kawasan CBD Tunjungan

dengan arahan yang sesuai.

c. Variabel Penelitian

Data yang digunakan dalam penelitian ini sebagian besar merupakan data kualitatif.

Berdasarkan teori dan konsep teori lokasi ritel maka dapat diketahui variabel yang akan

digunakan untuk mengidentifikasi faktor-faktor apa saja yang mempengaruhi penetuan lokasi

ritel di Kawasan CBD Tunjungan.


BAB IV PEMBAHASAN

4.1 Gambaran Umum Wilayah Studi

Kawasan perencanaan yang dipilih dalam makalah ini adalah CBD Tunjungan Koridor Jalan Basuki

Rahmat. Secara fisik kawasan CBD Tunjungan Koridor Jalan Basuki Rahmat terletak di Surabaya Pusat.

Lokasi studi yang diambil berada di Kecamatan Genteng, Kelurahan Embong Kaliasin, Surabaya. Kawasan

studi merupakan Kawasan Basuki Rahmat, yang merupakan salah satu Central Bussines District (CBD) di

kota Surabaya. Adapun batas fisik lokasi studi adalah sebagai berikut:

Sebelah Utara : Kelurahan Genteng

Sebelah Selatan : Jalan Urip Sumoharjo

Sebelah Timur : Jalan Panglima Sudirman

Sebelah Barat : Kelurahan Tegalsari

Berikut ini peta administrasi wilayah studi :

Gambar 1. Peta Batas Administrasi Kawasan CDB Tunjungan, Koridor Jalan Basuki Rahmat


4.2 Faktor – Faktor Lokasi

Dalam hal ini terdapat beberapa faktor yang mempengaruhi terhadap pemilihan lokasi ritel

yang ada di kawasan CBD Basuki Rahmat Kota Surabaya. Berikut ini merupakan beberapa faktor

yang mempengaruhi pemilihan lokasi ritel di Kawasan CBD Basuki Rahmat setelah dilakukan

perhitungan dengan analisis AHP didapatkan hasil sebagai berikut :

Tabel 1. Tabel Faktor – Faktor Penentuan Lokasi Ritel Di CBD Tunjungan

No. Faktor Subfaktor

1. Sosial Ekonomi a. Tingkat Pendapatan

b. Kebiasaan Belanja

2. Lokasi Fisik a. Harga tanah/ sewa

lahan

b. Jarak dari pusat kota

3. Aksesibilitas a. Rute Lokasi dekat

dengan jalan utama

b. Jarak lokasi ritel

dekat dengan

pemberhentian

transportasi umum

c. Dekat dengan

tempat tinggal

Berikut ini kuisioner yang disebarkan kepada stakeholder terkait dengan penelitian lokasi ritel di

Kawasan CBD Tunjungan Koridor Jalan Basuki Rahmat :

Tabel Untuk Kriteria Pengisian Kuisioner

Nilai Keterangan

1 Kedua elemen sama pentingnya

3 Elemen yang satu lebih penting dari pada elemen lainnya

5 Satu elemen mutlak penting daripada elemen lainnya

2,4 Nilai-nilai antara dua nilai pertimbangan yang berdekatan


Pertanyaan A

Berisi tentang perbandingan tingkat kepentingan antar faktor kriteria penentuan lokasi Retail di

Kawasan Jalan Basuki Rachmat, Surabaya

Sosio

Ekonomi 9 8 7 6 5 4 3 2 1 2 3 4 5 6 7 8 9 Lokasi Fisik

Sosio

Ekonomi 9 8 7 6 5 4 3 2 1 2 3 4 5 6 7 8 9 Aksesbilitas

Aksesbilitas 9 8 7 6 5 4 3 2 1 2 3 4 5 6 7 8 9 Lokasi Fisik

Pertanyaan B

Berisi tentang perbandingan tingkat kepentingan antar kriteria masing-masing faktor kriteria penentuan

lokasi Retail di Kawasan Jalan Basuki Rachmat, Surabaya

1. Faktor Sosio-Ekonomi

Tingkat

Pendapatan 9 8 7 6 5 4 3 2 1 2 3 4 5 6 7 8 9

Kebiasaan

Belanja

2. Faktor Lokasi Fisik

Harga

Tanah/

Sewa Lahan

9 8 7 6 5 4 3 2 1 2 3 4 5 6 7 8 9 Jarak dari

Pusat Kota

3. Sub Faktor Aksesibilitas

Rute lokasi

retail miliki

akses langsung

terhadap lalu

lintas harian

9 8 7 6 5 4 3 2 1 2 3 4 5 6 7 8 9

Jarak lokasi

retail terhadap

pemberhentian

transportasi

umum dekat

Rute lokasi

retail miliki

akses langsung

terhadap lalu

lintas harian

9 8 7 6 5 4 3 2 1 2 3 4 5 6 7 8 9

Dekat dengan

tempat tinggal

Jarak lokasi

retail terhadap 9 8 7 6 5 4 3 2 1 2 3 4 5 6 7 8 9

Dekat dengan

lalu umum


pemberhentian

transportasi

umum dekat

Responden:

Masyarakat

Dinas Perdagangan dan Perindustrian

Pemerintah Kota

Kepala Bappeda


Hirarki keterkaitan antar variabel

Bagan 1. Pohon faktor terkait penelitian faktor – faktor yang menentukan lokasi ritel di Kawasan CBD Tunjungan, Koridor Jalan Basuki Rahmat

Penentuan Lokasi Ritel di Kawasan CBD

Tunjungan

Sosial Ekonomi

Tingkat Pendapatan

Kebiasaan Belanja

Lokasi Fisik

Harga Tanah/ Sewa Lahan

Jarak dari Pusat Kota

Aksesibilitas

Rute Lokasi dekat dengan jalan utama

Jarak lokasi ritel dekat dengan

pemberhentian transportasi

umum

Dekat dengan tempat tinggal


Hasil Kuisioner

Responden 1 : Masyarakat


Nilai Keterangan





Pertanyaan A


Kawasan Jalan Basuki Rachmat, surabaya

Sosio


Sosio



Pertanyaan B

Berisi tentang perbandingan tingkat kepentingan antar kriteria masing-masing faktor kriteria

penentuan lokasi Retail di Kawasan Jalan Basuki Rachmat, Surabaya


Tingkat

Pendapatan 9 8 7 6 5 4 3 2 1 2 3 4 5 6 7 8 9

Kebiasaan

Belanja


Harga

Tanah/

Sewa Lahan

9 8 7 6 5 4 3 2 1 2 3 4 5 6 7 8 9 Jarak dari

Pusat Kota


Rute Lokasi

dekat dengan 9 8 7 6 5 4 3 2 1 2 3 4 5 6 7 8 9

Jarak lokasi

ritel dekat


jalan utama dengan

pemberhentian

transportasi

umum

Rute Lokasi

dekat dengan

jalan utama

9 8 7 6 5 4 3 2 1 2 3 4 5 6 7 8 9 Dekat dengan

tempat tinggal

Jarak lokasi

ritel dekat

dengan

pemberhentian

transportasi

umum

9 8 7 6 5 4 3 2 1 2 3 4 5 6 7 8 9

Dekat dengan

tempat tinggal


Responden 2 : Dinas Perindustrian dan Perdagangan


Nilai Keterangan





Pertanyaan A



Sosio


Sosio



Pertanyaan B




Tingkat

Pendapatan 9 8 7 6 5 4 3 2 1 2 3 4 5 6 7 8 9

Kebiasaan

Belanja


Harga

Tanah/

Sewa Lahan

9 8 7 6 5 4 3 2 1 2 3 4 5 6 7 8 9 Jarak dari

Pusat Kota



Rute Lokasi

dekat dengan

jalan utama

9 8 7 6 5 4 3 2 1 2 3 4 5 6 7 8 9

Jarak lokasi

ritel dekat

dengan

pemberhentian

transportasi

umum

Rute Lokasi

dekat dengan

jalan utama

9 8 7 6 5 4 3 2 1 2 3 4 5 6 7 8 9 Dekat dengan

tempat tinggal

Jarak lokasi

ritel dekat

dengan

pemberhentian

transportasi

umum

9 8 7 6 5 4 3 2 1 2 3 4 5 6 7 8 9 Dekat dengan

tempat tinggal


Responden 3 : Pemerintah Kota


Nilai Keterangan





Pertanyaan A



Sosio


Sosio



Pertanyaan B




Tingkat

Pendapatan 9 8 7 6 5 4 3 2 1 2 3 4 5 6 7 8 9

Kebiasaan

Belanja


Harga

Tanah/

Sewa Lahan

9 8 7 6 5 4 3 2 1 2 3 4 5 6 7 8 9 Jarak dari

Pusat Kota


Rute lokasi

retail miliki

akses langsung

terhadap lalu

lintas harian

9 8 7 6 5 4 3 2 1 2 3 4 5 6 7 8 9

Jarak lokasi

retail terhadap

pemberhentian

transportasi

umum dekat


Rute lokasi

retail miliki

akses langsung

terhadap lalu

lintas harian

9 8 7 6 5 4 3 2 1 2 3 4 5 6 7 8 9

Dekat dengan

tempat tinggal

Jarak lokasi

retail terhadap

pemberhentian

transportasi

umum dekat

9 8 7 6 5 4 3 2 1 2 3 4 5 6 7 8 9

Dekat dengan

tempat tinggal


Responden 4 : Bappeda


Nilai Keterangan





Pertanyaan A



Sosio


Sosio



Pertanyaan B




Tingkat

Pendapatan 9 8 7 6 5 4 3 2 1 2 3 4 5 6 7 8 9

Kebiasaan

Belanja


Harga

Tanah/

Sewa Lahan

9 8 7 6 5 4 3 2 1 2 3 4 5 6 7 8 9 Jarak dari

Pusat Kota


Rute Lokasi

dekat dengan

jalan utama

9 8 7 6 5 4 3 2 1 2 3 4 5 6 7 8 9

Jarak lokasi

ritel dekat

dengan

pemberhentian

transportasi


umum

Rute Lokasi

dekat dengan

jalan utama

9 8 7 6 5 4 3 2 1 2 3 4 5 6 7 8 9 Dekat dengan

tempat tinggal

Jarak lokasi

ritel dekat

dengan

pemberhentian

transportasi

umum

9 8 7 6 5 4 3 2 1 2 3 4 5 6 7 8 9 Dekat dengan

tempat tinggal

Berikut ini Hasil Pembobotan Nilai dengan Menggunakan Expert Choice :

1. Masyarakat

Tingkat Pendapatan Kebiasaan Belanja

Tingkat Pendapatan 1 3

Kebiasaan Belanja 1/3 1

Harga tanah/ sewa lahan Jarak dari pusat kota

Harga tanah/ sewa lahan 1 3

Jarak dari pusat kota 1/3 1

RuteLokasidekat

dengan jalan

utama

Jarak lokasi ritel

dekat dengan

pemberhentian

transportasi

umum

Dekat dengan

tempat tinggal

RuteLokasidekat

dengan jalan utama

1 1 1/3

Sosio Lokasi Akses

Sosio 1 1/3 1/5

Lokasi 3 1 1/2

Akses 5 2 1


Jarak lokasi ritel

dekat dengan

pemberhentian

transportasi umum

1 1 1/5

Dekat dengan

tempat tinggal

3 5 1

2. Disperindag







RuteLokasidekat

dengan jalan utama

Jarak lokasi ritel

dekat dengan

pemberhentian

transportasi umum

Dekat dengan

tempat tinggal

RuteLokasidekat

dengan jalan utama

1 3 1

Jarak lokasi ritel

dekat dengan

pemberhentian

transportasi umum

1/3 1 2

Dekat dengan tempat

tinggal

1 ½` 1

3. Pemkot

Sosio Lokasi Akses

Sosio 1 1 2

Lokasi 1 1 1/2

Akses 1 2 1








RuteLokasidekat

dengan jalan utama

Jarak lokasi ritel

dekat dengan

pemberhentian

transportasi umum

Dekat dengan

tempat tinggal

RuteLokasidekat

dengan jalan utama

1 3 1/5

Jarak lokasi ritel

dekat dengan

pemberhentian

transportasi umum

1/3 1 1

Dekat dengan tempat

tinggal

5 1 1

4. Bappeda

Sosio Lokasi Akses

Sosio 1 1/4 1/5

Lokasi 4 1 2

Akses 5 2 1



Kebiasaan Belanja ¼ 1





RuteLokasidekat

dengan jalan utama

Jarak lokasi ritel

dekat dengan

pemberhentian

transportasi umum

Dekat dengan

tempat tinggal

RuteLokasidekat

dengan jalan utama

1 3 1/5

Jarak lokasi ritel

dekat dengan

pemberhentian

transportasi umum

1/3 1 5

Dekat dengan tempat

tinggal

5 1/5 1

Intepretasi

Nilai pembobotan dari sub faktor setelah dikombinasi menggunakan expert choice adalah sebagai

berikut:

Sub Sosio Ekonomi

Nilai pembobotan dari hasil wawancara terhadap stakeholder yang didapat pada sub faktor sosiso

ekonomi untuk yang memiilki nilai tertinggi adalah Kebiasaan belanja dengan nilai 0,763.

Sehingga dalam penentuan lokasi ritel dikawasan CBD dipengaruhi oleh kebiasaan belanja

masyarakat.

Sub Lokasi Fisik


Nilai pembobotan dari hasil wawancara terhadap stakeholder yang terdapat pada sub faktor

lokasi fisik untuk yang memilki nilai tertinggi adalah jarak dari pusat kota denagn nilai 0,691.

Sehingga dalam penentuan lokasi ritel di kawasan CBD dipengaruhi oleh jarak suatu ritel dengan

pusat kota.

Sub Aksesbilitas

Nilai pembobotan yang terdapat pada sub faktor Aksesbilitas untuk yang memilki nilai tertinggi

adalah dekat dengan tempat tinggal dengan nilai 0,526. Sehingga dalam menentukan lokasi ritel

di kawasan CBD faktor yang penting adalah Lokasi yang dekat dengan tempat tinggal sehingga

untuk menuju atau perjalanan ke ritel dapat menghemat waktu dan biaya.

Hasil expert choice dalam faktor-faktor

Dari hasil kombinasi tersebut dapat diihat bahwa Faktor terpenting adalah faktor Aksesbilitas,

diikuti faktor lokasi fisik, dana pada urutan ke tiga faktor Sosio Ekonomi.


CR ≤ 0,1, maka tidak perlu peninjauan ualang terhadap struktur hirarki dan kuisoner untuk faktor

Hasil expert choice kombinasi

Dari hasil analisis terhadap hasil wawancara didapatkan bahwa dari ketiga variabel yang

ada variabel yang paling berpengaruh dalam penentuan lokasi retail di kawasan jalan Basuki

Rachmat adalah variabel aksesibilitas. Setelah itu dari variabel aksesibilitas ini dari ketiga sub

variabel yang ada sub variabel dekat dengan tempat tinggal lah yang menjadi sub variabel paling

berpengaruh dari segi aksesibilitas.

4.3 Kesesuaian Penentuan Faktor Lokasi Dengan Kriteria Pemilihan Lokasi

Melalui metode survey kami mendapatkan variabel-variabel yang mempengaruhi dalam

penentuan lokasi retail di jalan Basuki Rachmat. Adapun variabel-variabelnya adalah kondisi sosial-

ekonomi, aksesibilitas, dan lokasi fisik. Dari variabel-variabel ini terdapat beberapa sub variabel

lainnya yang juga berpengaruh dalam penentuan lokasi retail yaitu untuk variabel kondisi sosial-

ekonomi terdapat subvariabel tingkat pendapatan dan gaya belanja. Lalu untuk variabel

aksesibilitas terdapat sub variabel rute lokasi dekat dengan jalan utama, jarak lokasi retail dekat

dengan pemberhentian transportasi umum lalu yang terakhir lokasi retail dekat dengan tempat

tinggal. Selanjutnya pada variabel lokasi fisik terdapat sub variabel harga tanah/sewa lahan dan

juga jarak dari pusat kota. Sedangkan berdasarkan teori retail modern terdapat beberapa kriteria

dalam pemilihan lokasi retail. Kriteria-kriteria tersebut adalah pemilihan komunitas, potensi

pertumbuhan ekonomi, stabilitas maupun persaingan serta iklim politik, kondisi sosio-ekonomis

sekitarnya yang meliputi arus lalu lintas, harga tanah, peraturan kawasan dan transportasi publik,

dan juga pertimbangan lainnya seperti posisi retailer pesaing.

Dari sini dapat diketahui bahwa variabel dan sub variabel dari penentuan lokasi retail di

jalan Basuki Rachmat telah sesuai dengan kriteria yang ada dalam teori retail modern. Akan tetapi

di sini masih terdapat kekurangan dari variabel dan juga sub variabel yang ada yaitu dalam variabel

dan juga sub variabel penentuan lokasi retail di jalan Basuki Rachmat Surabaya ini masih belum


tercantum mengenai stabilitas maupun persaingan serta iklim politik yang ada di Surabaya. Akan

tetapi iklim politik di Surabaya tidak terlalu ekstrim atau dengan kata lain jarang terjadi gejolak

atas dasar inilah maka kami tidak mencantumkan kriteria ini dalam variabel dan sub variabel

penentuan lokasi retail di jalan Basuki Rachmat Surabaya.

Dari hasil analisis dengan menggunakan expert choice didapatkan hasil bahwa dari

wawancara terhadap stake holder dalam penentuan lokasi kawasan retail di jalan Basuki Rachmat

Surabaya ini faktor aksesibilitas dengan sub variabel jarak dengan tempat tinggal lah yang menjadi

faktor utama penentu lokasi kawasan retail di jalan Basuki Rachmat Surabaya ini.


BAB V PENUTUP

5.2 Kesimpulan

Dari penjelasan di atas didapatkan beberapa kesimpulan, yaitu :

Dari ketiga variabel yang berpengaruh terhadap penentuan lokasi retail di jalan Basuki

Rachmat Surabaya variabel aksesibiltas merupakan variabel yang paling mempengaruhi

penentuan lokasi retail

Dari variabel aksesibilitas ini dari ketiga sub variabel rute lokasi dekat dengan jalan

utama, jarak lokasi retail dekat dengan pemberhentian transportasi umum lalu yang

terakhir lokasi retail dekat dengan tempat tinggal didapatkan hasil sub variabel lokasi

dekat dengan tempat tinggal merupakan sub variabel yang paling berpengaruh dalam di

variabel aksesibilitas

5.2 Lesson Learned

Dari analisis terhadap faktor-faktor yang mempengaruhi dalam penentuan lokasi retail di

jalan Basuki Rachmat Surabaya ini kami mendapatkan beberapa poin yang terkadang dilupakan

oleh orang awam. Terdapat dua poin penting yaitu terkait potensi pertumbuhan ekonomi,

stabilitas maupun persaingan serta iklim politik. Bahwasanya hal-hal yang seperti no teknis

seperti ini juga dapat mempengaruhi penentuan lokasi retail. Politik ini akan berkaitan dengan

kebijakan-kebijakan yang akan muncul terkait permasalahan penentuan lokasi retail. Maka dari

itu kita mendapatkan pembelajaran bahwa penentuan lokasi retail bukan hanya terkait

masalah-masalah teknis saja ternyata masalah non teknis yang seperti ini mempunyai pengaruh

yang mungkin juga sangat besar akan penentuan lokasi sebuah retail. Karena hal-hal non teknis

biasanya sudah harus diperhitungkan dari awal sebuah perencanaan.


DAFTAR PUSTAKA

Santoso, Eko. Umilia, Ema. Aulia, Belinda. 2012. Diktat Mata Kuliah Analisa Lokasi dan Keruangan.

Surabaya. PWK ITS

Setyawarman, A. (2009). Pola Sebaran Dan Faktor - Faktor Yang Mempengaruhi Pemilihan Lokasi

Retail Modern ( Studi Kasus : Kota Surakarta ). 1 - 15.

http://b2stlyleader.blogspot.com/2011/10/dasar-dasar-teori-lokasi-industri-teori.html

http://b2stlyleader.blogspot.com/2011/10/dasar-dasar-teori-lokasi-industri-teori.html

Penentuan Lokasi Ritel Kawasan CBD Tunjungan

Documents