ii Pemerintah Kota Tegal LAPORAN AKHIR Kegiatan : PENYUSUNAN PERENCANAAN PENGEMBANGAN EKONOMI MASYARAKAT Pekerjaan : PENYUSUNAN KAJIAN PASAR KETUREN BAPPEDA KOTA TEGAL Jl. Ki.Gede Sebayu, Kota Tegal, Jawa Tengah 52131
ii
Pemerintah Kota Tegal
LAPORAN AKHIRKegiatan :
PENYUSUNAN PERENCANAANPENGEMBANGAN EKONOMI MASYARAKAT
Pekerjaan :PENYUSUNAN KAJIAN PASAR KETUREN
BAPPEDA KOTA TEGALJl. Ki.Gede Sebayu, Kota Tegal, Jawa Tengah 52131
ii
DAFTAR ISI
Daftar Isi .......................................................................................... iiDaftar Gambar ................................................................................... ivDaftar Tabel ....................................................................................... vBab I Pendahuluan ............................................................................ 1
A. Latar belakang ............................................................................... 1
B. Maksud dan Tujuan ...................................................................... 3
C. Target dan Sasaran ....................................................................... 3
D. Ruang Lingkup .............................................................................. 3
E. Sistematika Laporan Pendahuluan ................................................ 5
Bab II Metode Pelaksanaan Pekerjaan ................................................ 6
A. Pendekatan .................................................................................... 6
B. Metodologi ..................................................................................... 7
1. Pengertian ................................................................................ 7
2. Obyek dan Lokasi ..................................................................... 8
3. Tahapan Kegiatan .................................................................... 8
4. Metode Pengumpulan Data ....................................................... 11
5. Metode Pengolahan Data .......................................................... 13
6. Kerangka Pikir .......................................................................... 20
Bab III Gambaran Umum Kota Tegal .................................................. 21
A. Kondisi Geografis ........................................................................... 21
B. Kondisi Demografis ........................................................................ 22
C. Kondisi Perekonomian ................................................................... 24
D. Kondisi Pasar di Kota Tegal ........................................................... 32
Bab IV Tinjauan Regulasi ................................................................... 38A. Undang-undang ............................................................................. 38
B. Peraturan Presiden......................................................................... 40
C. Peraturan Menteri .......................................................................... 42
D. Peraturan Daerah........................................................................... 55
Bab V Kelayakan Teknis..................................................................... 57A. Analisis Kesenjangan...................................................................... 57
B. Analisis SWOT................................................................................ 66
Bab VI Kelayakan Keuangan dan Ekonomi ......................................... 74A. Asumsi Dasar................................................................................. 74
B. Kelayakan Keuangan dan Ekonomi ................................................ 81
iii
Bab VII Penutup................................................................................. 88A. Kesimpulan .................................................................................... 88
B. Rekomendasi .................................................................................. 90
iv
DAFTAR GAMBAR
Gambar 2.1 Kerangka Kerja “Penyusunan Kajian Pasar Keturen”.............. 20
Gambar 3.1 Peta Administratif Kota Tegal.................................................. 21
Gambar 3.2 Perkembangan Pertumbuhan Ekonomi Kota Tegal, Provinsi
Jawa Tengah dan Nasional Tahun 2012-2016 (%) .................. 25
Gambar 3.3 Posisi Relatif Pertumbuhan Ekonomi Kota Tegal Dengan Kota
Sekitar, Jawa Tengah Dan Nasional Tahun 2016 (%).............. 24
Gambar 3.4 Laju Pertumbuhan PDRB Per Kapita ADHB Kota Tegal
Dengan Jawa Tengah Dan Nasional Tahun 2012-2016 (ribu
Rp) ......................................................................................... 30
Gambar 3.5 Posisi Relatif PDRB Per Kapita ADHB Kota Tegal Dengan Kota
Lainnya Di Provinsi Jawa Tengah, Jawa Tengah Dan
Nasional Tahun 2016 ............................................................. 31
Gambar 3.6 Perbandingan Laju Inflasi Kota Tegal Dengan Jawa Tengah
Dan Nasional Tahun 2012-2017 (YoY) Desember (%).............. 32
Gambar 5.1 Pedagang Makanan di Keturen ............................................... 61
Gambar 5.2 Pedagang Jajanan di Keturen ................................................. 62
Gambar 5.3 Odong-odong di Keturen......................................................... 63
Gambar 5.4 Jalan Utama di Keturen ......................................................... 64
Gambar 5.5 Persimpangan Kereta Api di Keturen ...................................... 65
Gambar 5.6 Lahan Terbuka di Keturen...................................................... 66
v
DAFTAR TABEL
Tabel 2.1. Tahapan Pelaksanaan Kegiatan ............................................. 9
Tabel 2.2. Matrik Analisisi TOWS............................................................ 16
Tabel 3.1. Jumlah Kelurahan, RW dan RT Menurut kecamatan Kota
Tegal....................................................................................... 22
Tabel 3.2. Jumlah Penduduk Menurut Kecamatan di Kota Tegal Tahun
2016....................................................................................... 23
Tabel 3.3. Luas Wilayah dan Kepadatan Penduduk Kota Tegal Tahun
2016....................................................................................... 23
Tabel 3.4. Penduduk Menurut Kelompok Umur,Jenis Kelamin di Kota
Tegal Tahun 2016................................................................... 24
Tabel 3.5. PDRB Menurut Lapangan Usaha ADHB dan ADHK Kota
Tegal Tahun 2012-2016 ( Juta Rupiah) .................................. 27
Tabel 3.6. PDRB Kota Tegal Menurut Lapangan Usaha Atas Dasar
Harga Konstan Tahun 2012-2016 (Juta Rupiah) .................... 27
Tabel 3.7. PDRB Kota Tegal Menurut Lapangan UsahaAtas Dasar Harga
Berlaku Tahun 2012-2016 (Juta Rupiah) ............................... 28
Tabel 5.1. Analisis Kesenjangan Rencana Pembangunan,
Pengembangan, dan Pengelolaan Pasar Keturen..................... 58
Tabel 5.2. Analisis SWOT Rencana Pembangunan, Pengembangan, dan
Pengelolaan Pasar Keturen ..................................................... 67
Tabel 5.3. AspekTataruang, Sosiokultural, dan Demand-Supply
Rencana Pembangunan Pasar Keturen .................................. 71
Tabel 6.1. Estimasi Investasi Rencana Pembangunan, Pengembangan,
dan Pengelolaan Pasar Keturen (Rp) ....................................... 76
Tabel 6.2. Estimasi Biaya Operasi dan Perawatan Pengelolaan Pasar
Keturen (Rp) ........................................................................... 77
Tabel 6.3. Estimasi Pendapatan Rencana Pembangunan,
Pengembangan, dan Pengelolaan Pasar Keturen (Rp).............. 78
Tabel 6.4. Benefit Rencana Pembangunan, Pengembangan, dan
Pengelolaan Pasar Keturen (Rp) .............................................. 80
Tabel 6.5. Asumsi Keuangan dan Ekonomi Rencana Pembangunan,
Pengembangan, dan Pengelolaan Pasar Keturen..................... 83
vi
Tabel 6.6. Tingkat Kelayakan Keuangan dan Ekonomi Rencana
Pembangunan, Pengembangan, dan Pengelolaan Pasar
Keturen .................................................................................. 84
1 | P e n d a h u l u a n
BAB IPENDAHULUAN
A. Latar BelakangKebutuhan akan sarana dan prasarana pasar yang
representatif, sebagai tempat bertemunya antara penjual dan pembeli
dalam memenuhi kebutuhan ekonomi, semakin meningkat seiring
dengan pertambahan jumlah penduduk dan perkembangan ekonomi
di Kota Tegal. Namun demikian, perlu pengkajian untuk mendirikan
pasar baru atau merevitalisasi pasar yang sudah ada karena
perkembangan manusia yang semakin modern telah mengundang
berdirinya pasar-pasar modern seperti mall dan pusat perbelanjaan
modern sehingga hal ini berpengaruh terhadap kehidupan ekonomi
para pedagang di pasar tradisional yang notabene memiliki banyak
keterbatasan baik modal maupun skill.
Berdasarkan hasil dialog interaktif antara Walikota Tegal
dengan warga Kelurahan Keturen Kecamatan Tegal Selatan pada
tanggal 9 Februari 2017 muncul permohonan masyarakat yang
diwakili oleh Ketua LPMK Kelurahan Keturen (Bapak Sunaryo) untuk
membangunan pasar tradisional karena adanya aktivitas pasar
tumpah yang menempati ruas jalan lingkungan di Jl. Ir. Juanda
Kelurahan Keturen dimana pada ruas jalan tersebut terdapat palang
pintu perlintasan kereta api jurusan Jakarta dan Surabaya. LPMK
Kelurahan Keturen melalui ketuanya mengusulkan lahan milik
Pemerintah Kota Tegal yang berlokasi di Jalan Juanda sebelah utara
jalur perlintasan kereta api dan Tempat Pengolahan Sampah Terpadu
(TPST) Kelurahan Keturen sebagai lokasi pembangunan pasar
tradisional. Lahan tersebut masih berupa lahan sawah yang saat ini
masih disewa oleh seorang warga untuk usaha pertanian.
Saat ini aktivitas pasar tumpah yang ada di Jl. Ir. Juanda
Kelurahan Keturen sebatas pada aktivitas jual beli dengan barang
yang dijual berupa makanan/ jajanan sehari-hari dan berbagai
mainan anak yang dijajakan dalam lapak-lapak yang dibuat oleh
2 | P e n d a h u l u a n
penjual itu sendiri. Pengunjung yang datang ke daerah tersebut
adalah masayarakat yang sebatas mencari hiburan diakhir pekan
bersama anak-anak dan itu terjadi dipagi hari. Daya tarik pada lokasi
tejadinya pasar tumpah adalah adanya perlinatsan rel kereta api yang
dijadikan sebagai sarana hiburan oleh masyarakat terutama anak-
anak dipagi hari sedari menunggu kereta api melintas.
Semakin bertambahnya penjual yang datang pada lokasi
tersebut, menyebabkan lokasi Jl. Ir. Juanda seperti pasar dadakan
yang berpengaruh pada aktivitas lainnya. Adanya kegiatan aktivitas
seperti pasar tumpah tersebut menyebabkan permasalahan lain yang
mengganggu aktivitas lainnya, antara lain :
1. Jalan Ir Juanda relatif sempit dengan lebar jalan kurang lebih 3 –
4 m. Pada setiap hari ahad pagi jalan terlihat sangat padat yang
dipenuhi dengan pedagang yang berjualan di pinggir-pinggir jalan
dan para pejalan kaki yang memenuhi badan jalan sehingga
mengganggu kendaraan yang melintas.
2. Paska kegiatan menimbulkan tumpukan sampah baru karena
kesadaran pengunjung dan pedagang yang kurang terhadap
kebersihan lingkungan serta tidak tersedianya tempat
pembuangan sampah.
3. Potensi rawan kecelakaan dan menimbulkan korban jiwa karena
keberadaan pengunjung yang berada di jalur rel kereta api yang
sewaktu-waktu tanpa disadari adanya kereta api yang sedang
melintas.
Dengan memperhatikan kondisi dan permasalahan tersebut
maka keberadaan pasar tumpah di Kelurahan Keturen perlu
mendapatkan perhatian apakah keberadaan pasar tersebut perlu
dipertahankan, direlokasi atau ditertibkan. Sebagai bagian dari upaya
perhatian terhadap keberadaan pasar tersebut, pemerintah akan
melakukan kajian terhadap kondisi kelayakan keberlanjutan
keberadaan pasar sehingga dapat dihasilkan rekomendasi
tindaklanjut yang memberikan alternatif piliah solusi atas kegiatan
pasar tumpah di Kelurahan Keturen.
3 | P e n d a h u l u a n
B. Maksud Dan TujuanMaksud dari kegiatan penyusunan kajian tentang kelayakan
pembangunan pasar tradisional di Kelurahan Keturen dalam rangka
untuk menyelesaikan masalah pasar tumpah di ruas Jalan Juanda
Kelurahan Keturen. Adapun tujuan kegiatan ini dilakukan adalah :
1. Mengidentifikasi faktor utama dan pendukung pembangunan
Pasar Keturen.
2. Menyusun studi kelayakan pembangunan pasar di Kelurahan
Keturen.
3. Mengkaji tipe atau model pasar yang representatif di Kelurahan
Keturen.
4. Merumuskan rekomendasi kebijakan dalam penyelesaian
masalah pasar tumpah di Kelurahan Keturen.
5. Merumuskan rekomendasi kebijakan dalam pembangunan
Pasar Keturen.
C. Target Dan Sasaran1. Target
a) Teridentifikasinya faktor-faktor yang menjadi alasan
dibangunnya sebuah pasar di Kelurahan Keturen.
b) Tersusunnya dokumen kajian kelayakan pembangunan pasar
di Kelurahan Keturen.
c) Gambar site plan dan model pasar yang representatif di
Kelurahan Keturen.
2. Sasaran
a) Lahan milik Pemerintah Kota Tegal di Jalan Juanda Kelurahan
Keturen.
b) Potensi ekonomi dan sosial masyarakat sekitar pasar tumpah.
c) Pedagang dan pembeli pasar tumpah.
D. Ruang Lingkup1. Ruang lingkup pekerjaan
4 | P e n d a h u l u a n
a) Mengkaji kelayakan pembangunan pasar di Kelurahan
Keturen dari aspek ekonomi dan keuangan, aspek sosial,
aspek tata ruang, aspek aksesbilitas, aspek kesesuaian tata
ruang dan aspek ketersediaan lahan.
b) Rekomendasi kelayakan pemmbangunan pasar Keturen.
c) Rekomendasi dan alternatif pilihan kegiatan ekonomi di lokasi
kegiatan.
2. Lokasi kegiatan
a) Lokasi kelayakan lahan.
Lokasi yang dikaji kelayakannya untuk dibangun pasar
tradisional yaitu lahan milik Pemerintah Kota Tegal di Jalan
Juanda Kelurahan Keturen yang letaknya di sebelah utara
TPST Kelurahan Keturen.
b) Lokasi survei
Wilayah yang disurvei untuk mendukung kelayakan
pembangunan pasar tradisional di lahan yang diusulkan yaitu
wilayah Kecamatan Tegal Selatan di Kelurahan Keturen,
Kelurahan Sumurpanggang, Kelurahan Kalinyamat Kulon dan
Kelurahan Kalinyamat Wetan.
3. Tahapan :
a) Persiapan. Pada tahap persiapan dilakukan studi literatur dan
survey untuk mendapatkan data dan informasi terkait dengan
kelayakan pembangunan pasar tradisional di lahan yang
diusulkan.
b) Pembahasan. Pada tahap pembahasan dilakukan pembahasan
laporan kajian antara penyedia jasa dengan tim teknis dengan
tahapan :
1) Pendahuluan : Membahas permasalahan kerangka
pemikiran, data dan informasi, dan metode analisis.
2) Antara : Membahas hasil kajian secara analisis akademis
terhadap data dan informasi.
3) Akhir : Membahas simpulan hasil kajian dan rumusan
rekomendari kebijakan.
5 | P e n d a h u l u a n
c) Pelaporan : Setelah dilakukan pembahasan antara penyedia
jasa dengan tim teknis pada setiap tahapannya, penyedia jasa
menyusun laporan yang diserahkan kepada pihak pemberi
pekerjaan.
E. Sistematika Laporan AkhirSistematika laporan akhir pekerjaan Penyusunan Kajian Pasar
Keturen adalah sebagai berikut :
1. Bab I Pendahuluan
Pada bab I menguraikan tentang latar belakang, maksud dan
tujuan, ruang lingkup dan sasaran pekerjaan kajian pasar
Keturen Kota Tegal.
2. Bab II Pendekatan dan Metode Pelaksanaan
Pada bab II menguraikan tentang metode pelaksanaan yang
meliputi kerangka teori, teknik pengumpulan data, teknik analisis
data dan teknik penyusunan laporan kajian.
3. Bab III Kondisi Umum Kota Tegal
Pada bab III ini menguraikan tentang kondisi geografis,
kependudukan, perekonomian dan ketersediaan pasar di Kota
Tegal.
4. Bab IV Tinjauan Regulasi tentang Pasar
Pada bab IV ini memuat tinjauan regulasi tentang pembangunan
pasar tradisional.
5. Bab V Kelayakan Teknis
Pada bab V ini memuat analisis kelayakan teknis pembangunan
pasar tradisional di Kelurahan Keturen dengan menggunakan
analisis kesenjangan, analisis SWOT, dan hasil analisis
6. BAB VI Kelayakan Keuangan
Pada bab VI ini memuat tentang perhitungan kelayakan keuangan
dan ekonomi dari pembangunan Pasar Keturen.
7. Bab VII Penutup
Pada bab VII ini memuat tentang kesimpulan dan rekomendasi
hasil penelitian.
6 | P e n d e k a t a n d a n M e t o d o l o g i
BAB IIPENDEKATAN DAN METODOLOGI
A. PendekatanKota, jika dilihat secara kepentingan ekonomi, adalah
kehidupan nonagraris, yang memiliki fungsi khas kultural, yaitu
industri dan perdagangan. Dimana kegiatan perdagangan merupakan
interaksi antara penjual dan pembeli, yang melakukan pertukaran
harta, dalam bentuk uang dengan barang dan jasa, perpindahan hak
dari harta dan barang/jasa seseorang kepada orang lain, sehingga
ada perolehan manfaat oleh kedua belah pihak, yang disertai dengan
regulasi atau peraturan yang berkaitan dengan legalitas jual beli.
Interaksi semacam ini membutuhkan ruang untuk mewadahi
kegiatan jual beli yang ada, salah satunya adalah pasar tradisional.
Keberadaan pasar, khususnya toko tradisional, merupakan
salah satu indikator paling nyata kegiatan ekonomi masyarakat di
suatu wilayah tertentu. Pasar tradisional memiliki keunggulan
bersaing alamiah yang tidak dimiliki secara langsung oleh pusat
perdagangan lainnya, seperti toko tradisional, toko modern, maupun
mall. Perkembangan jaman dan perubahan gaya hidup memang
membuat eksistensi pasar tradisional menjadi sedikit terusik. Namun
demikian, pasar ternyata masih mampu untuk bertahan dan bersaing
ditengah serbuan pasar modern.
Namun demikian ada beberapa keunggulan mendasar pasar
tradisional yang tidak dimiliki oleh pasar modern. Dimana di pasar
tradisonal masih terjadi proses tawar menawar harga, sedangkan di
pasar modern harga sudah pasti ditandai dengan label harga, dalam
proses tawar menawar terjalin kedekatan personal dan emosional
antara penjual dan pembeli yang tidak mungkin didapat ketika
berbelanja di pasar modern serta harga yang relatif murah. Alasan
inilaha yang banyak Pemerintah Daerah yang merevitalisasi pasar
tradisional agar pasar tradisional lagi identik sebagai tempat belanja
yang kumuh, becek, bau, serta minimnya jaringan utilitas.
7 | P e n d e k a t a n d a n M e t o d o l o g i
Untuk itu diperlukan beberapa pendekatan untuk
menyelesaikan pekerjaan “Penyusunan Kajian Pasar Keturen”,
diantaranya adalah pendekatan gabungan teoritikal-legalitas-empiris
dan pendekatan gabungan kualitatif-kuantitaif.
1. Pendekatan Gabungan Teoritikal-Legalitas-EmpirisKajian ini menggunakan pendekatan yang menggabungkan
antara pendekatan teoritikal, pendekatan legalitas, dan
pendekatan empiris untuk memperoleh penyelesaian yang
terbaik/paling optimal. Apabila dalam pendekatan teoritikal lebih
banyak memandang persoalan yang hendak diselesaikan dengan
sudut pandang teori, sebaliknya dalam pendekatan empiris lebih
banyak melihat dari sudut pandang kejadian empiris yang terjadi
di realitas yang harus diselesaikan. Pendekatan legalitas lebih
melihat pada sudut pandang aspek legal/normatif pada
penyelesaian setiap persoalan yang hendak dipecahkan.
2. Pendekatan Gabungan Kualitatif-KuantitatifPendekatan kualitatif adalah pendekatan yang lebih
mementingkan aspek kedetailan informasi pada suatu fenomena
daripada distribusi kejadian pada suatu populasi. Pendekatan ini
lebih melihat pentingnya informasi yang dapat menggambarkan
aspek kualitas yang terjadi pada fenomena yang dipelajari dan
dipecahkan, daripada frekuensi kejadian. Sedangkan pendekatan
kuantitatif dalam menggambarkan dan memecahkan fenomena,
lebih memandang pada frekuensi/distribusi kejadian dalam suatu
populasi untuk dapat mewakili kejadian dalam populasi.
B. Metodologi1. Pengertian
Pekerjaan “Penyusunan Kajian Pasar Keturen” merupakan
kegiatan untuk menganalisis fisibilitas dari aspek sosial, ekonomi,
keuangan, dan teknis terhadap usulan pembangunan,
pengembangan, dan pengelolaan Pasar Keturen untuk
8 | P e n d e k a t a n d a n M e t o d o l o g i
menampung aktivitas pasar tumpah di sekitar Kelurahan Keturen
Kota Tegal. Oleh sebab itu pekerjaan ini bertujuan untuk:
a. Mengidentifikasi faktor utama dan pendukung usulan
pembangunan, pengembangan, dan pengelolaan Pasar
Keturen.
b. Menyusun studi kelayakan usulan pembangunan,
pengembangan, dan pengelolaan pasar di Kelurahan Keturen.
c. Mengkaji tipe atau model pasar yang representatif di
Kelurahan Keturen.
d. Merumuskan rekomendasi kebijakan dalam penyelesaian
masalah pasar tumpah di Kelurahan Keturen.
e. Merumuskan rekomendasi kebijakan dalam usulan
pembangunan, pengembangan, dan pengelolaan Pasar
Keturen.
2. Obyek Dan LokasiFokus pelaksanaan perkerjaan "Penyusunan Kajian Pasar
Keturen" adalah usulan pembangunan, pengembangan, dan
pengelolaan Pasar Keturen Kota Tegal sebagai pusat perdagangan
msyarakat di sekitar Kelurahan Keturan Kota Tegal. Oleh sebab
itu lokasi kajian ini berada di Kelurahan Keturen Kota Tegal.
3. Tahapan KegiatanPenyusunan tahapan kegiatan dilakukan berdasarkan KAK
pekerjaan "Penyusunan Kajian Pasar Keturen", agar dalam
melaksanakan semua pekerjaan dapat berjalan sesuai dengan
target yang tertuang dalam KAK. Oleh sebab itu tahapan kegiatan
ini disusun dengan menggunakan pencapaian target sebagai
acuan.
9 | P e n d e k a t a n d a n M e t o d o l o g i
Tabel 2.1Tahapan Pelaksanaan Kegiatan
No Tahapan Penjelasan TahapanTeknik
Analisis/PengambilanKeputusan
Hasil
1. Mengidentifikasidan menganalisisperaturanperundang-undangan yangterkait denganpembangunan,pengembangan,dan pengelolaanpasar.
Melakukan identifikasiuntuk mengumpulkan,mengetahui, danmenganalisis berbagaiperaturan perundang-undangan terkait denganpembangunan,pengembangan, danpengelolaan pasar, dalambentuk: Undang-undang (UU). Peraturan Pemerintah
(PP). Peraturan Presiden
(Perpres). Peraturan Menteri
(Permen). Peraturan Daerah
(Perda)
Studidokumentasi.
UU, PP,Perpres,Permen yangterkait denganpembangunan,pengembangan,danpengelolaanpasar.
2. Mengindentifikasidan menganalisiskelebihan,kelemahan,peluangan, danancamanterhadap usulanpembangunan,pengembangan,dan pengelolaanPasar Keturen.
Melakukan identifikasiuntuk menganalisiskelebihan, kelemahan,peluangan, dan ancamanterhadap usulanpembangunan,pengembangan, danpengelolaan Pasar Keturensebagai dasar untukmengetahui fisibilitasusulan pembangunan,pengembangan, danpengelolaan Pasar Keturendari aspek sosial danekonomi.
AnalisisSWOT.
AnalisisTOWS
Fisibilitasaspek sosialdan ekonomiusulanpembangunan,pengembangan,danpengelolaanPasar Keturen.
3. Menganalisis danmembuat gambarteknik usulanpembangunanPasar Keturen.
Menyiapkan danmerancang gambar teknikdari bangunan PasarKeturen sesuai denganstandar, denganmempertimbangkankebutuhan kios, los,dasaran, dan fasilitasumum pendukungnya,
Studidokumentasi.
Analisisdeduksinalar.
Teknikmenggamb
Gambarteknis PasarKeturen.
Fisibilitasaspek teknisusulanpembangunan,pengembang
10 | P e n d e k a t a n d a n M e t o d o l o g i
No Tahapan Penjelasan TahapanTeknik
Analisis/PengambilanKeputusan
Hasil
seperti area parkir, kamarmandi, dan sebagainya.
ar bidangsipil danarsitek.
an, danpengelolaanusulan PasarKeturen.
4. Menganalisis danmembuat modelkelembagaanusulanpengelolaanPasar Keturen.
Menyiapkan dan membuatbentuk kelembagaan yangsesuai dengan kebutuhanpengelolaan Pasar Keturendenganmempertimbangkancakupan pelayanan,kompetensi yangdibutuhkan, ketersediaansumberdaya, dansebagainya.
Studidokumentasi.
Analisisdeduksinalar.
Strukturorganisasipengelola PasarKeturen.
5. Mengidentifikasidan menganalisiskebutuhaninvestasi usulanpembangunanPasar Keturen.
Mengindetifikasi danmenghitung kebutuhaninvestasi untukpembangunan PasarKeturen sebagai dasaruntuk menentukanfisibilitas dari aspekfinansial kegiatanpembangunan,pengembangan, danpengelolaan PasarKeturen.
Studidokumentasi.
Analisisdeduksinalar.
Fisibilitasaspekkeuanganusulanpembangunan,pengembangan,danpengelolaanPasar Keturen.
6. Mengidentifikasidan menganalisisbiaya operasionaldan perawatanuntukpengelolaanusulan PasarKeturen.
Mengindetifikasi danmenghitung kebutuhanbiaya operasional danperawatan untukpengembangan danpengelolaan Pasar Keturensebagai dasar untukmenentukan fisibilitas dariaspek finansial kegiatanpembangunan,pengembangan, danpengelolaan PasarKeturen.
Studidokumentasi.
Analisisdeduksinalar.
Fisibilitasaspekkeuanganusulanpembangunan,pengembangan,danpengelolaanPasar Keturen.
Sumber: Data primer diolah, 2018.
11 | P e n d e k a t a n d a n M e t o d o l o g i
4. Metode Pengumpulan DataDidalam pelaksanaan pekerjaan ini pengumpulan data
digunakan beberapa cara, yaitu:
a. DokumentasiMetode dokumentasi diartikan sebagai suatu cara
pengumpulan data yang diperoleh dari dokumen-dokumen
yang ada atau catatan-catatan yang tersimpan, baik itu
berupa catatan transkrip, buku, surat kabar, dan lain
sebagainya.
b. ObservasiObservasi adalah suatu cara pengumpulan data dengan
mengadakan pengamatan langsung terhadap suatu obyek
dalam suatu periode tertentu dan mengadakan pencatatan
secara sistematis tentang hal-hal tertentu yang diamati.
Banyaknya periode observasi yang perlu dilakukan dan
panjangnya waktu pada setiap periode observasi tergantung
kepada jenis data yang dikumpulkan. Apabila observasi itu
akan dilakukan pada sejumlah orang, dan hasil observasi itu
akan digunakan untuk mengadakan perbandingan antar
orang-orang tersebut, maka hendaknya observasi terhadap
masing-masing orang dilakukan dalam situasi yang relatif
sama.
c. Indepth InterviewWawancara mendalam (indepth interview) adalah
pertemuan antara dua orang untuk bertukar informasi dan ide
melalui tanya jawab sehingga dapat dikontruksikan makna
dalam suatu topik tertentu. Wawancara mendalam merupakan
alat mengecek ulang atau pembuktian terhadap informasi atau
keterangan yang diperoleh sebelumnya dan juga merupakan
teknik komunikasi langsung antara peneliti dan sampel.
Keunggulannya ialah memungkinkan peneliti mendapatkan
jumlah data yang banyak, sebaliknya kelemahan ialah karena
wawancara melibatkan aspek emosi, maka kerjasama yang
12 | P e n d e k a t a n d a n M e t o d o l o g i
baik antara pewawancara dan yang diwawancari sangat
diperlukan.
d. Focus Group Discussion (FGD)FGD adalah diskusi terfokus dari suatu group untuk
membahas suatu masalah tertentu, dalam suasana informal
dan santai. Berbeda dengan riset kuantitatif yang
metodologinya memiliki sifat pasti (exact), metode FGD yang
bersifat kualitatif memiliki sifat tidak pasti, berupa
eksploratori atau pendalaman terhadap suatu masalah dan
tidak dapat digeneralisasi. FGD juga dapat didefinisikan
sebagai teknik pengumpulan data yang umumnya dilakukan
pada penelitian kualitatif dengan tujuan menemukan makna
sebuah tema menurut pemahaman sebuah kelompok. Teknik
ini digunakan untuk mengungkap pemaknaan dari suatu
kelompok berdasarkan hasil diskusi yang terpusat pada suatu
permasalahan tertentu. FGD juga dimaksudkan untuk
menghindari pemaknaan yang salah dari seorang peneliti
terhadap fokus masalah yang sedang diteliti.
FGD membutuhkan seorang moderator yang berperan sebagai
fasilitator dalam diskusi. Moderator dalam FGD dilengkapi
dengan moderator guideline, yang merupakan dokumen yang
berisi panduan bagi moderator mengenai topik FGD. Manfaat
dari FGD adalah FGD dapat fokus terhadap penelitian dan
mengembangkan hipotesis penelitian yang relevan dengan
mengeksplorasi secara lebih mendalam masalah untuk
diselidiki dan kemungkinan penyebabnya, dapat merumuskan
pertanyaan yang tepat untuk lebih terstruktur, menyurvei
skala yang lebih besar, dan sebagainya.
13 | P e n d e k a t a n d a n M e t o d o l o g i
5. Metode Pengolahan Dataa. Analisis Komparatif
Analisis komparatif adalah analisis yang bersifat
membandingkan. Penelitian ini dilakukan untuk
membandingkan persamaan dan perbedaan dua atau lebih
fakta-fakta dan sifat-sifat objek yang diteliti berdasarkan
kerangka pemikiran tertentu. Pada penelitian ini variabelnya
masih mandiri tetapi untuk sampel yang lebih dari satu atau
dalam waktu yang berbeda.
Menurut Nazir (2005), analisis komparatif adalah sejenis
penelitian deskriptif yang ingin mencari jawaban secara
mendasar tentang sebab-akibat, dengan menganalisis faktor-
faktor penyebab terjadinya ataupun munculnya suatu
fenomena tertentu.
b. Analisis Deduksi NalarMetode berpikir deduktif adalah metode berpikir yang
menerapkan hal-hal yang umum terlebih dahulu untuk
seterusnya dihubungkan dalam bagian-bagiannya yang
khusus atau dari pernyataan yang bersifat umum ditarik
kesimpulan yang bersifat khusus. Penarikan kesimpulan
secara deduktif biasanya mempergunakan pola berpikir yang
dinamakan silogismus. Silogismus disusun dari dua buah
pernyataan dan sebuah kesimpulan.
c. SWOT AnalysisAnalisis SWOT adalah metode perencanaan strategis
yang digunakan untuk mengevaluasi kekuatan (strengths),
kelemahan (weaknesses), peluang (opportunities), dan
ancaman (threats) dalam suatu proyek atau suatu spekulasi
bisnis. Keempat faktor itulah yang membentuk akronim SWOT
(strengths, weaknesses, opportunities, dan threats). Proses ini
melibatkan penentuan tujuan yang spesifik dari spekulasi
14 | P e n d e k a t a n d a n M e t o d o l o g i
bisnis atau proyek dan mengidentifikasi faktor internal dan
eksternal yang mendukung dan yang tidak dalam mencapai
tujuan tersebut. Analisis SWOT dapat diterapkan dengan cara
menganalisis dan memilah berbagai hal yang mempengaruhi
keempat faktornya, kemudian menerapkannya dalam gambar
matrik SWOT, dimana aplikasinya adalah bagaimana
kekuatan (strengths) mampu mengambil keuntungan
(advantage) dari peluang (opportunities) yang ada, bagaimana
cara mengatasi kelemahan (weaknesses) yang mencegah
keuntungan (advantage) dari peluang (opportunities) yang ada,
selanjutnya bagaimana kekuatan (strengths) mampu
menghadapi ancaman (threats) yang ada, dan terakhir adalah
bagaimana cara mengatasi kelemahan (weaknesses) yang
mampu membuat ancaman (threats) menjadi nyata atau
menciptakan sebuah ancaman baru.
Gambar 3.1: Diagram SWOT
Kuadran 1: Ini merupakan situasi yang sangat
menguntungkan dari sebuah wilayah/organisasi, karena pada
situasi ini wilayah/organisasi memiliki peluang dan kekuatan
untuk memanfaatkan peluang yang ada. Strategi yang harus
diterapkan dalam kondisi ini adalah mendukung kebijakan
pertumbuhan yang agresif (growth oriented strategy).
15 | P e n d e k a t a n d a n M e t o d o l o g i
Kuadran 2: Meskipun menghadapi berbagi ancaman,
wilayah/organisasi masih memiliki kekuatan dari segi internal.
Strategi yang harus diterapkan adalah menggunakan
kekuatan untuk memanfaatkan peluang jangka panjang.
Kuadran 3: Wilayah/organisasi menghadapi peluang
yang sangat besar, tetapi dilain pihak sebuah
wilayah/organisasi menghadapi berbagai kendala/kelemahan
internal. Pada kondisi ini fokus strategi adalah meminimalkan
masalah-masalah internal sehingga dapat merebut peluang
yang lebih baik.
Kuadran 4: Ini merupakan situasi yang sangat tidak
menguntungkan, dimana sebuah wilayah/organisasi
menghadapi berbagai ancaman dan kelemahan.
d. Analisis TOWSPada dasarnya analisis TOWS merupakan
pengembangan atau lanjutan dari skema analisis SWOT.
Tetapi pada skema TOWS lebih mengetengahkan komponen-
komponen eskternal ancaman dan peluang sebagai basis
untuk melihat sejauh mana kapabilitas potensi internal yang
sesuai dan cocok dengan faktor-faktor eksternal tersebut.
16 | P e n d e k a t a n d a n M e t o d o l o g i
Tabel 2.2Matriks Analisis TOWS
Internal
Strengths Weaknesses
Eks
tern
al
Opportunities
Strategi SO:
Menggunakan kekuatan
untuk memanfaatkan
peluang
Strategi WO:
Menanggulangi
kelemahan dengan
memanfaatkan peluang
Threats
Strategi ST:
Menggunakan potensi
untuk mengatasi
ancaman
Strategi WT:
Memperkecil kelemahan
dan menghindari
ancaman
Sumber: Data sekunder diolah, 2017.
Berdasarkan matriks tersebut, maka dapat dilihat
beberapa rencana strategis yang dapat dilakukan, yaitu:
Strategi SO (Strengths–Opportunities): Strategi SO
dipakai untuk menarik keuntungan dari peluang yang tersedia
dalam lingkungan eksternal. Dengan kata lain,
penyelenggaraan dan pengelolaan pengembangan harus
mampu meraih semua peluang berdasarkan kekuatan-
kekuatan yang dimiliki, bukan sekedar karena adanya peluang
tersebut.
Strategi WO (Weaknesses–Opportunities): Strategi WO
bertujuan untuk memperbaiki kelemahan internal dengan
memanfaatkan peluang dari lingkugan yang terdapat dari luar.
Setiap peluang yang tidak dapat dipenuhi karena adanya
kekurangan yang dimiliki, harus dicari jalan keluarnya dengan
memanfaatkan kekuatan-kekuatan lainnya yang tersedia di
lingkungan sekitarnya.
Strategi ST (Strengths–Threats): Strategi ST
digunakan untuk menghindari, paling tidak memperkecil
dampak negatif dari ancaman atau tantangan yang akan
17 | P e n d e k a t a n d a n M e t o d o l o g i
datang dari luar. Jika ancaman tersebut tidak bisa diatasi
dengan kekuatan internal dan menghindari ancaman
eksternal yang ada, maka perlu dicari jalan keluarnya, agar
ancaman tersebut tidak akan memberikan dampak negatif
yang terlalu besar.
Strategi WT (Weaknesses–Threats): Strategi WT adalah
taktik mempertahankan kondisi pengembangan yang
diusahakan dengan memperkecil kelemahan internal dan
menghindari ancaman eksternal. Dengan kata lain, jika
sekiranya ancaman yang akan datang lebih kuat dari
pengembangan, maka hal yang perlu dilakukan misalnya
adalah dengan menghentikan sementara usaha ekspansi
pengembangan, dengan menunggu ancaman eksternal yang
datang menjadi hilang atau reda.
e. Analisis KesenjanganAnalisis kesenjangan adalah suatu metode/alat membantu
suatu lembaga membandingkan performansi actual dengan
performansi potensi. Operasionalnya dapat diungkapkan
dengan dua pertanyaan berikut: “Dimana kita sekarang?” dan
“Dimana kita inginkan?”.
Tujuan analisis kesenjangan untuk mengidentifikasi
kesenjangan antara alokasi optimis dan integrasi input, serta
ketercapaian sekarang. Analisis kesenjangan membantu
organisasi/lembaga dalam mengungkapkan yang mana harus
diperbaiki. Proses analisis gap mencakup penetapan,
dokumentasi, dan sisi positif keragaman keinginan dan
kapabilitas (sekarang).
Analisis kesenjangan dapat ditinjau dari perbedaan
perspektif tentang: lembaga/organisasi, arah organisasi,
proses organisasi, teknologi informasi. Analisis kesenjangan
dapat menjadi dasar untuk mengukur investasi waktu, uang,
dan tenaga kerja yang dipakai, variabel ini dapat diukur
18 | P e n d e k a t a n d a n M e t o d o l o g i
melalui skala interval: ’baik, rata-rata, dan kurang’.
Kebanyakan analisis kesenjangan ditinjau dari kesenjangan
produk dan kesenjangan kompetitif.
f. Analisis KomparatifAnalisis komparatif adalah analisis yang bersifat
membandingkan. Penelitian ini dilakukan untuk
membandingkan persamaan dan perbedaan dua atau lebih
fakta-fakta dan sifat-sifat objek yang diteliti berdasarkan
kerangka pemikiran tertentu. Pada penelitian ini variabelnya
masih mandiri tetapi untuk sampel yang lebih dari satu atau
dalam waktu yang berbeda.
Menurut Nazir (2005), analisis komparatif adalah sejenis
penelitian deskriptif yang ingin mencari jawaban secara
mendasar tentang sebab-akibat, dengan menganalisis faktor-
faktor penyebab terjadinya ataupun munculnya suatu
fenomena tertentu.
g. Analisis KeuanganAnalisis terhadap aspek keuangan dilakukan dengan
menguji apakah, dari sisi finansial proyek pembangunan,
pengembangan, dan pengelolaan infrastruktur PBL dan
Banbgkim layak dilaksanakan atau tidak, yaitu dengan
melihat beberapa indikator keuangan, khususnya internal rate
of return (IRR), net present value (NPV), cost-benefit ratio (B/C
ratio), dan pay back period.
Internal Rate of Return (IRR). Digunakan untuk menilai
tingkat bunga yang menyamakan PVpengeluaran dengan
PVpenerimaan, dengan ketentuan (a) semakin tinggi nilai IRR
menunjukkan semakin layak investasi yang dilakukan dan
(b) decision rule of IRR: menerima investasi yang
memberikan IRR ≥ tingkat bunga yang dipandang layak
(suku bunga simpanan yang berlaku).
19 | P e n d e k a t a n d a n M e t o d o l o g i
Net Present Value (NPV). Digunakan untuk menilai
seberapa besar investasi diharapkan dapat meningkatkan
kekayaan pemodal (menguntungkan), dengan ketentuan (a)
semakin tinggi nilai NPV menunjukkan semakin layak
investasi yang dilakukan dan (b) decision rule of NPV :
NPVpositif = PVpenerimaan > PVpengeluaran: investasi yang
diharapkan akan meningkatkan kekayaan pemodal
(menguntungkan).
Benefit Cost Ratio (B/C Ratio). Digunakan untuk menilai
perbandingan benefit (manfaat) yang diterima perusahaan
dengan cost (biaya) yang harus ditanggung perusahaan,
dengan ketentuan semakin tinggi nilai B/C ratio
menunjukkan semakin layak investasi yang dilakukan.
Payback Period. Digunakan untuk mengetahui seberapa
lama pengembalian investasi yang diharapkan, dengan
ketentuan (a) payback period yang mendekati angka di
bawah lima tahun menunjukkan bahwa investasi tersebut
semakin cepat pengembalian investasinya dan (b) decision
rule of payback period: semakin cepat pengembalian
investasi maka semakin layak investasi tersebut dilakukan.
20 | P e n d e k a t a n d a n M e t o d o l o g i
6. KERANGKA PIKIR
Gambar 2.2: Kerangka Kerja “Penyusunan Kajian Pasar Keturen”
21 | G a m b a r a n K o n d i s i D a e r a h
BAB IIIGAMBARAN UMUM WILAYAH
A. Kondisi GeografisKota Tegal terletak antara 60 50’-60 53’ Lintang Selatan dan
109 08’ – 109 10’ Bujur Timur. Kota Tegal memiliki luas daerah 39,68
km2 (0,11%) dari luas wilayah Jawa Tengah. Wilayah Kota Tegal ini
terbagi atas 4 kecamatan, yaitu Kecamatan Tegal Barat (15,13 km2),
Margadana (11,76 km2), Tegal Selatan (6,43 km2) dan Tegal Timur
(6,36 km2). Kota Tegal berbatasan dengan Laut Jawa di bagian utara,
Kabupaten Tegal di bagian selatan dan timur, serta Kabupaten Brebes
di bagian barat. Secara geografis, Kota Tegal memiliki lokasi yang
sangat strategis karena berada pada jalur utama transportasi di
pantai utara Pulau Jawa (pantura) serta menjadi penghubung antara
daerah Pantura dengan Kawasan Selatan Jawa Tengah (Banyumas,
Cilacap dsb). Posisi tersebut membuat Kota Tegal menjadi kota transit
dan menjadi jalur perdagangan yang potensial.
Gambar 3.1 Peta Administratif Kota Tegal
22 | G a m b a r a n K o n d i s i D a e r a h
Jumlah kecamatan di Kota Tegal terdiri dari empat kecamatan,
yaitu Kecamatan Tegal Selatan, Tegal Timur, Tegal Barat, dan
Margadana. Kecamatan dengan luas wilayah terkecil adalah
Kecamatan Tegal Timur yang terdiri dari 5 (lima) kelurahan dengan
luas wilayah sebesar 6,36 km² atau sekitar 16,03% dari total luas
wilayah. Sementara itu, kecamatan dengan luas wilayah terbesar
adalah Kecamatan Tegal Barat yang terdiri dari 7 (tujuh) kelurahan
dengan luas wilayah sebesar 15,13 km² atau sekitar 38,13% dari total
luas wilayah. Secara rinci dapat dilihat pada Tabel berikut.
Tabel 3.1.Jumlah Kelurahan, RW dan RT Menurut kecamatan Kota Tegal
No Kecamatan LuasWilayah(km2)
JumlahKeluraha
n
Jumlah RW
Jumlah RT
1 Kec. TegalSelatan
6,43 8 42 239
2 Kec. Tegal Timur 6,36 5 41 2663 Kec. Tegal Barat 15,13 7 45 3004 Kec. Margadana 11,76 7 35 195
Kota Tegal 39,68 27 163 1100Sumber : Buku Kota Tegal Dalam Angka 2017
B. Kondisi DemografisJumlah penduduk Kota Tegal pada tahun 2016 berjumlah
247.212 jiwa. Dari jumlah tersebut, penduduk laki-laki jumlahnya
lebih rendah dibandingkan penduduk perempuan. Jumlah penduduk
laki-laki sebanyak 122.415 jiwa, sedangkan penduduk perempuan
sejumlah 124.797 jiwa. Kecamatan dengan jumlah penduduk paling
banyak adalah Kecamatan Tegal Timur yaitu sebanyak 78.065 jiwa
dengan jumlah penduduk laki-laki sebanyak 38.365 jiwa dan
penduduk perempuan sebanyak 39.700 jiwa. Sementara itu,
kecamatan dengan jumlah penduduk paling rendah adalah
Kecamatan Margadana dengan jumlah penduduk sebanyak 45.969
jiwa terbagi menjadi penduduk laki-laki sebanyak 23.090 jiwa dan
penduduk perempuan sebanyak 22.879 jiwa. Rasio jenis kelamin (sex
23 | G a m b a r a n K o n d i s i D a e r a h
ratio) Kota Tegal sebesar 98,09. Adapun secara rinci dapat dilihat
pada tabel berikut.
Tabel 3.2.Jumlah Penduduk Menurut Kecamatan di Kota Tegal Tahun 2016No. Kecamatan Jumlah Penduduk Rasio Jenis
KelaminL P Total1 Tegal Selatan 29.726 28.642 58.368 100,282 Tegal Timur 38.365 39.700 78.065 96,643 Tegal Barat 31.234 32.576 63.810 95,884 Margadana 23.090 22.879 45.969 100,92Jumlah 122.41
5124.79
7247.21
298,09
Sumber: Buku Kota Tegal Dalam Angka Tahun 2017
Kepadatan penduduk Kota Tegal pada tahun 2016 sebesar
6.230 jiwa per km2. Kepadatan tertinggi terdapat pada Kecamatan
Tegal Timur sebesar 12.274 jiwa per km2 dengan jumlah penduduk
sebesar 78.065 jiwa, dan kepadatan terendah ada pada Kecamatan
Margadana 3.909 jiwa per km2 dengan jumlah penduduk sebesar
45.969 jiwa. Kepadatan penduduk secara rinci dapat dilihat pada
tabel berikut.
Tabel 3.3.Luas Wilayah dan Kepadatan Penduduk Kota Tegal Tahun 2016
No KecamatanLuas
Wilayah(Km2)
JumlahPenduduk
KepadatanPendudukPer Km2
1 Kec. TegalSelatan
6,43 19.368 9.233
2 Kec. TegalTimur
6,36 78.065 12.274
3 Kec. Tegal Barat 15,13 63.810 4.2174 Kec. Margadana 11,76 45.969 3.909
Kota Tegal 39,68 247.212 6.230Sumber: BPS,Buku Kota Tegal Dalam Angka, 2017
Penduduk Kota Tegal pada tahun 2016 lebih banyak didominasi
oleh penduduk produktif, sebanyak 130.543 Jiwa lebih besar
dibandingkan dengan usia non produktif (0-14 dan 65 tahun keatas)
sebanyak 12.872 Jiwa. Perbandingan jumlah penduduk non
24 | G a m b a r a n K o n d i s i D a e r a h
produktif terhadap jumlah penduduk produktif menunjukkan bahwa
angka ketergantungan Kota Tegal pada tahun 2016 sebesar 52,96%
yang berarti sebanyak 100 penduduk produktif menanggung
sebanyak 53 orang non produktif. Jumlah penduduk berdasarkan
kelompok umur secara rinci dapat dilihat pada tabel berikut.
Tabel 3.4.Penduduk Menurut Kelompok Umur,Jenis Kelamin di Kota Tegal
Tahun 2016Kelompok
UmurJumlah Penduduk
Laki-laki Perempuan Jumlah0−4 10.507 9.923 20.4305−9 10.468 9.885 20.353
10−14 10.223 9.733 19.95615−19 11.482 10.885 22.36720−24 10.412 10.279 21.10625−29 10. 412 9.969 20.38130−34 10. 115 10.066 20.18135−39 9.233 9.580 18.81340−44 8 .090 8.361 16.45145−49 7.279 8.138 15.41750−54 7.202 8.124 15.32655−59 6.405 6.946 13.35160-64 4.433 4.704 9.13765+ 5.739 8.204 13.943
Jumlah 122.415 124.797 247.212Sumber: Buku Kota Tegal Dalam Angka 2017
C. Kondisi Perekonomian1. Pertumbuhan Ekonomi
Pertumbuhan ekonomi memberikan gambaran mengenai
dampak dari kebijaksanaan pembangunan yang telah diambil oleh
pemerintah, khususnya dalam bidang ekonomi. Pertumbuhan
ekonomi juga menggambarkan tingkat perubahan ekonomi yang
terjadi. Pertumbuhan yang tinggi menjadi salah satu tolak ukur
keberhasilan pembangunan daerah. Pertumbuhan ekonomi secara
riil dari tahun ke tahun tergambar dari pertumbuhan PDRB atas
dasar harga konstan (ADHK) dan harga berlaku (ADHB).
25 | G a m b a r a n K o n d i s i D a e r a h
Tren pertumbuhan ekonomi Kota Tegal selama periode tahun
2012 hingga tahun 2016 cenderung fluktuatif. Pada tahun 2012
pertumbuhan ekonomi Kota Tegal sebesar 4,21%, mengalami
peningkatan pada tahun 2013 menjadi sebesar 5,67% dan pada
tahun 2014 menurun menjadi sebesar 5,04% dan mengalami
kenaikan menjadi sebesar 5,46% tahun 2016. Sama hal nya dengan
pertumbuhan ekonomi Jawa Tengah yang juga kondisi nya
mengalami kenaikan, berbeda dengan kondisi pertumbuhan
ekonomi Nasional yang mengalami penurunan. Secara rinci dapat
dilihat pada gambar berikut.
Sumber : BPS, buku produk domestik regional bruto kabupaten kotadi indonesia 2012 2016
Gambar 3.2 Perkembangan Pertumbuhan Ekonomi Kota Tegal,Provinsi Jawa Tengah dan Nasional Tahun 2012-2016 (%)
Posisi relatif pertumbuhan ekonomi Kota Tegal tahun 2016
sebesar 5,46%, berada di atas rata-rata Provinsi Jawa tengah
sebesar 5,28% dan di atas rata-rata nasional sebesar 5,28%,
dibandingkan dengan Kota lainnya di Jawa Tengah Kota Tegal
menempati posisi kedua tertinggi setelah Kota Semarang. Secara
rinci dapat dilihat pada gambar berikut.
5,34
5,11
5,27 5,47 5,28
4,21
5,67
5,04
5,45 5,46
6,71
5,715,21
4,99 5,16
33,5
44,5
55,5
66,5
7
2012 2013 2014 2015 2016
Jawa Tengah Kota Tegal nasional
26 | G a m b a r a n K o n d i s i D a e r a h
Sumber : BPS, buku produk domestik regional bruto kabupaten kotadi Indonesia 2012-2016, 2017
Gambar 3.3 Posisi Relatif Pertumbuhan Ekonomi Kota TegalDengan Kota Sekitar, Jawa Tengah Dan NasionalTahun 2016 (%)
2. Produk Domestik Regional Bruto (PDRB) Kota Tegal
Produk Domestik Regional Bruto (PDRB) merupakan salah
satu indikator untuk mengetahui kondisi ekonomi di suatu wilayah
dalam suatu periode tertentu yang dihitung berdasarkan 17 sektor
strategis dan diterbitkan setiap tahun. PDRB yang diyakini masih
merupakan indikator penting dalam menentukan arah dan capaian
keberhasilan pembangunan, baik secara nasional maupun daerah.
Penghitungan PDRB dilakukan atas harga berlaku (harga-harga
pada tahun penghitungan) dan harga konstan (harga-harga pada
tahun yang dijadikan tahun dasar penghitungan) untuk dapat
melihat pendapatan yang dihasilkan dari lapangan usaha (sektoral)
maupun dari sisi penggunaan.
Selama kurun waktu tahun 2012 hingga tahun 2016, PDRB
atas dasar harga berlaku (ADHB) Kota Tegal selalu mengalami
peningkatan. Pada tahun 2012, PDRB ADHB Kota Tegal sebesar
Rp.8.371.206.01 kemudian meningkat menjadi Rp.11.886.655,93
pada tahun 2016. Sementara itu, PDRB Atas Dasar Harga Konstan
(ADHK) juga mengalami peningkatan dari tahun ke tahun. Pada
tahun 2012, sebesar Rp.7.650.479,56 meningkat menjadi
5,17
5,23
5,32
5,36
5,46
5,69
5,28
5,16
4,804,905,005,105,205,305,405,505,605,705,80
KotaMagelang
Kota Salatiga KotaSurakarta
KotaPekalongan
Kota Tegal KotaSemarang
Kota Jawa Tengah nasional
27 | G a m b a r a n K o n d i s i D a e r a h
Rp.9.442.940,97 pada tahun 2016. Untuk lebih jelasnya,
pertumbuhan PDRB ADHB dan ADHK Tahun 2010 Kota Tegal
dapat kita lihat padaTabel berikut.
Tabel 3.5.PDRB Menurut Lapangan Usaha ADHB dan ADHK Kota Tegal
Tahun 2012-2016 ( Juta Rupiah)No
PDRB 2012 2013 2014 2015 2016
1 Atas DasarHarga Berlaku
8.371.206,01
9.136.585,52
10.060.187,39
10.984.998,70
11.886.655,93
2 Atas DasarHarga Konstan
7.650.479,56
8.084.175,73
8.491.325,37
8.953.879,56
9.442.940,97
Sumber : BPS Kota Tegal, 2017
Berdasarkan lapangan usaha sektor yang memberi kontribusi
sumbangan terbesar PDRB ADHK Kota Tegal tahun 2016 adalah
sektor Perdagangan Besar dan Eceran, Reparasi Mobil dan Sepeda
Motor yaitu dengan sumbangan sebesar Rp.2.733.743,52.
Kemudian diikuti sektor Konstruksi yaitu sebesar Rp.1.585.670,78.
sementara penyumbang PDRB ADHK Kota tegal paling rendah yaitu
sektor Pengadaan Air Rp. 66.119,42. Sektor yang tidak memiliki
sumbangan terhadap PDRB di Kota tegal adalah pertambangan dan
penggalian sehingga sumbangan terhadap PDRB nol. Selengkapnya
dapat dilihat pada Tabel berikut.
Tabel 3.6.PDRB Kota Tegal Menurut Lapangan Usaha Atas Dasar Harga
KonstanTahun 2012-2016 (Juta Rupiah)
No Sektor PDRB LapanganUsaha seri 2010 2012 2013 2014 2015 2016
A Pertanian, Kehutanan, danPerikanan
418.360,67 432.279,82 424.186,44 435.553,90 458.522,05
B Pertambangan dan Penggalian - - - - -C Industri Pengolahan 1.017.508,
091.121.203,
811.205.038,
221.279.112,
511.337.906,
04D Pengadaan Listrik dan Gas 14.277,47 14.757,43 15.226,79 15.342,48 16.859,24E Pengadaan Air, Pengelolaan
Sampah, Limbah dan DaurUlang
5.734,36 5.741,19 5.914,90 6.011,56 6.119,42
F Konstruksi 1.315.763,81
1.363.404,12
1.410.517,72
1.495.209,93
1.585.670,78
G Perdagangan Besar dan Eceran;Reparasi Mobil dan Sepeda
2.285.275,30
2.404.082,02
2.510.611,89
2.614.519,39
2.733.743,52
28 | G a m b a r a n K o n d i s i D a e r a h
No Sektor PDRB LapanganUsaha seri 2010 2012 2013 2014 2015 2016
MotorH Transportasi dan Pergudangan 291.241,51 313.311,97 366.740,47 400.468,85 425.352,69I Penyediaan Akomodasi dan
Makan Minum401.392,64 432.178,41 464.849,74 497.763,35 542.236,94
J Informasi dan Komunikasi 442.205,02 469.928,31 500.937,67 533.644,01 567.211,39K Jasa Keuangan dan Asuransi 348.343,32 358.684,48 365.439,72 385.875,99 412.527,37L Real Estate 174.413,41 184.866,47 194.906,44 206.798,43 219.234,86
M,N Jasa Perusahaan 25.087,53 28.291,31 31.034,00 33.519,03 35.779,33O Administrasi Pemerintahan,
Pertahanan dan Jaminan SosialWajib
470.385,56 482.683,10 474.888,18 496.529,12 516.566,90
P Jasa Pendidikan 247.101,69 266.736,61 292.739,78 313.462,06 333.957,04Q Jasa Kesehatan dan Kegiatan
Sosial95.209,07 102.296,96 115.889,47 124.060,18 131.566,34
R,S,T,U
Jasa lainnya 98.180,13 103.729,71 112.403,91 116.008,78 119.687,06
PRODUK DOMESTIK REGIONALBRUTO
7.650.479,56
8.084.175,73
8.491.325,37
8.953.879,56
9.442.940,97
Sumber : Buku PDRB Menurut Lapangan Usaha 2012-2016, BPS KotaTegal
Sementara itu, PDRB ADHB kota tegal dalam kurun waktu
lima tahun (2012-2016) juga mengalami peningkatan pada tahun
2012 sebesar Rp.8.371.206,01 meningkat menjadi sebesar
Rp.11.886.655,93 pada tahun 2016. sektor usaha yang menjadi
penyumbang terbesar adalah sektor Perdagangan Besar dan
Eceran, Reparasi Mobil dan Sepeda Motor yaitu sebesar
Rp.3.359.237,57, dan diikuti oleh sektor Konstruksi yaitu sebesar
Rp.1.992.375,93. Kota Tegal merupakan salah satu kota di Provinsi
Jawa Tengah yang tidak memiliki sektor pertambangan dan
penggalian, sehingga sektor tersebut memiliki nilai nol karena tidak
masuk pada perhitungan PDRB ADHB. Selengkapnya dapat dilihat
pada Tabel berikut.
Tabel 3.7.PDRB Kota Tegal Menurut Lapangan UsahaAtas Dasar Harga Berlaku
Tahun 2012-2016 (Juta Rupiah)
No Sektor PDRB Lapangan Usahaseri 2010 2012 2013 2014 2015 2016
A Pertanian, Kehutanan, danPerikanan
463.827,26
506.583,52
536.898,93
577.465,06
621.194,31
B Pertambangan dan Penggalian - - - - -C Industri Pengolahan 1.158.566 1.301.089, 1.480.052 1.653.633 1.769.077
29 | G a m b a r a n K o n d i s i D a e r a h
No Sektor PDRB Lapangan Usahaseri 2010 2012 2013 2014 2015 2016
,42 46 ,56 ,22 ,05D Pengadaan Listrik dan Gas 14.109,11 14.084,26 14.708,52 15.159,56 17.677,89E Pengadaan Air, Pengelolaan
Sampah, Limbah dan DaurUlang
5.833,12 6.098,13 6.365,02 6.567,61 6.875,31
F Konstruksi 1.413.119,61
1.509.166,29
1.684.015,41
1.849.408,02
1.992.375,93
G Perdagangan Besar dan Eceran;Reparasi Mobil dan Sepeda Motor
2.485.578,73
2.705.923,44
2.910.196,89
3.113.267,63
3.359.237,57
H Transportasi dan Pergudangan 299.438,99
327.874,45
404.522,18
461.522,91
505.932,00
I Penyediaan Akomodasi danMakan Minum
435.412,41
493.519,12
557.216,07
613.993,96
706.254,38
J Informasi dan Komunikasi 446.903,40
472.936,64
498.741,20
538.667,50
579.016,84
K Jasa Keuangan dan Asuransi 405.725,02
439.035,23
469.894,54
519.426,29
573.465,77
L Real Estate 179.631,07
191.798,19
209.023,18
226.802,17
243.794,79
M,N
Jasa Perusahaan 27.509,03 32.148,56 36.514,14 41.486,29 44.540,79
O Administrasi Pemerintahan,Pertahanan dan Jaminan SosialWajib
532.222,85
571.067,67
594.921,73
649.195,44
696.873,91
P Jasa Pendidikan 291.992,21
330.163,30
381.598,93
417.044,08
448.599,64
Q Jasa Kesehatan dan KegiatanSosial
108.567,53
122.254,56
145.407,24
161.740,36
174.555,38
R,S,T,U
Jasa lainnya 102.769,26
112.842,72
130.110,83
139.618,60
147.184,37
PRODUK DOMESTIK REGIONALBRUTO
8.371.206,01
9.136.585,52
10.060.187,39
10.984.998,70
11.886.655,93
Sumber : Buku PDRB Menurut Lapangan Usaha 2012-2016, BPS Kota Tegal
3. PDRB Per Kapita
PDRB per kapita adalah nilai PDRB per satu orang
penduduk, PDRB perkapita menjadi salah satu indikator yang
menggambarkan tingkat kesejahteraan masyarakat di suatu
daerah. Perkembangan PDRB perkapita Kota Tegal Atas Dasar
Harga Berlaku dalam kurun waktu tahun 2012 hingga tahun 2016
menunjukkan kinerja yang positif, terjadi peningkatan PDRB
30 | G a m b a r a n K o n d i s i D a e r a h
perkapita dari sebesar Rp.34.490 ribu menjadi sebesar Rp.48.083
ribu pada tahun 2016. Sama hal nya dengan kondisi Provinsi Jawa
Tengah dan Nasional yang sama-sama mengalami kenaikan.
Kondisi ini menunjukkan bahwa terjadi peningkatan pendapatan
masyarakat di Kota Tegal. Secara rinci dapat dilihat pada Gambar
berikut.
Sumber : BPS, buku PDRB Kabupaten Kota di Indonesia 2012 2016Gambar 3.4 Laju Pertumbuhan PDRB Per Kapita ADHB Kota
Tegal Dengan Jawa Tengah Dan Nasional Tahun2012-2016 (ribu Rp)
Posisi relatif PDRB per kapita Kota Tegal pada tahun 2016
sebesar Rp.48.083 ribu berada di atas rata-rata nasional
(Rp.32.101 ribu) dan provinsi jawa tengah (Rp.47.960 ribu)
sedangkan dibandingkan dengan Kota sekitar, kota tegal berada di
posisi rendah ke dua setelah kota pekalongan (Rp.28.432 ribu).
Secara rinci dapat dilihat pada gambar berikut.
34.49037.460
41.06644.633
48.083
22.86524.952
27.51829.959
32.101
35.10538.366
41.92045.140 47.960
15.000
20.000
25.000
30.000
35.000
40.000
45.000
50.000
2012 2013 2014 2015*) 2016**)
Kota Tegal Jawa Tengah Nasional
31 | G a m b a r a n K o n d i s i D a e r a h
Sumber : BPS, buku PDRB Kabupaten Kota di Indonesia 2012 2016Gambar 3.5 Posisi Relatif PDRB Per Kapita ADHB Kota Tegal
Dengan Kota Lainnya Di Provinsi Jawa Tengah,Jawa Tengah Dan Nasional Tahun 2016
4. Laju Inflasi
Inflasi merupakan proses meningkatnya harga-harga secara
umum dan terus-menerus berkaitan dengan mekanisme pasar yang
dapat disebabkan oleh berbagai faktor antara lain konsumsi
masyarakat yang meningkat, berlebihnya likuiditas di pasar yang
memicu konsumsi atau bahkan spekulasi sampai termasuk juga
akibat adanya ketidak lancaran distribusi barang. Perkembangan
angka inflasi di Kota Tegal tahun 2013-2017 YoY bulan Desember
trennya cenderung mengalami fluktuatif. Laju inflasi di Kota Tegal
tahun 2013 sebesar 5,80% mengalami peningkatan menjadi 7,40%
pada tahun 2014 dan menurun menjadi sebesar 3,95% pada tahun
2015 dan sebesar 2,71% pada tahun 2016, kemudian mengalami
kenaikan pada tahun 2017 year on year bulan Desember sebessar
4,03%. Secara umum pergerakan inflasi Kota Tegal relatif tidak
stabil sama dengan inflasi Provinsi Jawa Tengah dan Nasional yang
fluktuatif naik pada tahun 2017 year on year bulan Desember.
Secara rinci dapat dilihat pada gambar berikut.
28.4
32
48.0
83
56.6
00
57.9
25
73.5
03
84.4
34
32.101
47.960
010.00020.00030.00040.00050.00060.00070.00080.00090.000
KotaPekalongan
Kota Tegal KotaSalatiga
KotaMagelang
KotaSurakarta
KotaSemarang
Kota Jawa Tengah Nasional
32 | G a m b a r a n K o n d i s i D a e r a h
Sumber : Berita Resmi Statistik Kota Tegal, Provinsi Jawa Tengah danNasional, 2017Gambar 3.6 Perbandingan Laju Inflasi Kota Tegal Dengan Jawa
Tengah Dan Nasional Tahun 2012-2017 (YoY)Desember (%)
D. Kondisi Pasar di Kota Tegal
Pasar Tradisional atau pasar rakyat merupakan pasar yang
dibangun dan dikelola oleh pemerintah, pemerintah daerah, swasta,
badan usaha milik negara dan badan usaha milik daerah termasuk
kerjasama dengan swasta dengan tempat usaha berupa toko, kios, los
dan tenda yang dimiliki/dikelola oleh pedagang kecil, menengah,
swadaya masyarakat atau koperasi dengan usaha skala kecil, modal
kecil dan dengan proses jual beli barang dagangan melalui tawar
menawar. Proses jual beli yang dilakukan pada pasar tradisional
secara langsung berhadap-hadapan antara penjual dan pembeli.
Barang yang diperjualbelikan bisa dipegang oleh pembeli diwaktu
yang sama dan terjadi tawar menawar dalam menentukan harga.
Jenis barang yang diperjualbelikan pada pasar tradisional merupakan
barang kebutuhan sehari-hari. Barang yang diperjualbelikan pada
umumnya berupa barang-barang sembako seperti beras, sayur, ikan,
daging, gula dan bahan pokok lainnya.
Untuk memenuhi kebutuhan akan barang harian rumah tangga
masyarakat Kota Tegal, berdasarkan hasil kajian kondisi pasar di
7,99 8,22
2,73
2,36
3,71
8,38 8,36
3,35 3,022,95
5,80
7,40
3,95
2,71
4,03
0,001,002,003,004,005,006,007,008,009,00
2013 2014 2015 2016 2017 *
Provinsi Jawa Tengah Nasional Kota Tegal
33 | G a m b a r a n K o n d i s i D a e r a h
Kota Tegal pada tahun 2015, jumlah pasar yang tersedia adalah
sebagai berikut :
1. Pasar Pagi Blok APasar pagi Kota Tegal terletak di Jl. A. Yani, salah satu jalan
yang terdapat di jantung Kota Tegal. Pasar Pagi memiliki luas
bangunan sebesar 6.975 m2 dengan luas tanah sebesar 3.387 m2.
Bangunan pasar terdiri dari 3 lantai, yang meliputi 109 los dan
100 kios. Jumlah pedagang yang terdaftar di Pasar Pagi Kota Tegal
sebanyak 209 pedagang.
2. Pasar Pagi Blok B, CPasar Pagi Blok B, C merupakan yang berlokasi di Jl.
Kaloran Kota Tegal. Pasar ini menjual berbagai macam barang
keperluan sehari-hari seperti sayur-sayuran, buah-buahan,
daging, ikan, makanan ringan, sampai pakaian jadi. Pasar ini
berdiri sejak tahun 1913, merupakan pasar paling tua di Kota
Tegal. Pasar ini memiliki luas areal 4.901 m2 dengan luas
bangunan sebesar 9.802 m2. Bangunan pasar terdiri dari 2 lantai
yang diisi oleh kios-kios penjual berbagai macam kebutuhan
sehari-hari. Letak pasar ini tepat berada di belakang Pasar Pagi
Blok A. Operasional pasar setiap hari dengan jam buka dari jam
04.30 – 16.30.
3. Pasar SumurpanggangPasar Sumurpanggang, merupakan pasar tradisional yang
menjual berbagai kebutuhan pokok baik sandang maupun pangan
termasuk menjual makanan dan minuman. Pasar
Sumurpanggang terletak di Jalur Pantura Jalan Dr. Cipto
Mangunkusumo di sisi utara jalan. Pasar
Sumurpanggang merupakan salah satu simbol kemajuan
wilayah Kecamatan Margadana dan menjadi salah satu pusat
perekonomian di wilayah KotaTegal bagian barat.
34 | G a m b a r a n K o n d i s i D a e r a h
Pasar Sumurpanggang berdiri pada tahun 2014 di atas
lahan seluas 2.00 m2, dengan luas bangunan pasar mencapai
2.210 m2. Pasar ini dibangun dalam 1 lantai dengan jumlah kios
sebanyak 46 buah, los sebanyak 220 buah dan dasaran sebanyak
105 tempat. Total jumlah pedagang di Pasar Sumurpanggang
sebanyak 344 pedagang yang terdiri pedagangan yang menempati
kios sebanyak 45 pedagang, menempati los sebanyak 195
pedagang dan yang menempati dasaran sebanyak 105 pedagang.
Kondisi ini menunjukkan masih terdapat kios, los dan dasaran
yang masih kosong atau belum beroperasi.
4. Pasar RanduguntingPasar Randugunting terletak di Jl. KS. Tubun Kota Tegal
yang dibangun pada tahun 2004 ini memliki luas bangunan
sebesar 1.860 m2, dengan luas tanah mencapai sebesar 3.568 m2.
Kondisi operasional pasar ini termasuk dalam kondisi kategori
baik. Bangunan Pasar Randugunting hanya memiliki 1 lantai
dengan jumlah kios tersedia sebanyak 44 kios dan jumlah los
sebanyak 195 los. Selain kios dan los, tersedia juga dasaran
sebanyak 105 unit. Semua unit kios, los dan dasaran yang
disediakan di Pasar Randugunting terisi semua oleh pedagang.
5. Pasar MartoloyoPasar Anyar berlokasi di Jl. Perintis Kemerdekaan
Kelurahan Panggung Kecamatan Tegal Timur. Pasar ini didirikan
pada tahun 2005 dengan memiliki luas areal 3.757 m2 dan luas
bangunan 1.787 m2. Bangunan utama pasar hanya terdiri dari 1
lantai. Jumlah kios di pasar martoloyo sebanyak 40 kios, jumlah
los sebanyak 280 los dan terdapat 36 dasaran. Sejumlah kios, los,
maupun dasaran rata-rata sudah terisi oleh pedagang. Barang
yang dijual di pasar ini cukup lengkap, dari bahan pokok sehari-
hari seperti sayuran, beras, daging, barang kelontong, sampai
pakaian anak-anak dan dewasa. Di beberapa segmen pasar,
35 | G a m b a r a n K o n d i s i D a e r a h
sudah ada pengelompokkan barang dagangan yang sejenis,
namun di segmen lainnya pengelompokkan barang dagangan
masih tidak tertata.
6. Pasar BandungPasar Bandung terletak di Jl. Teuku Cik Ditiro Kelurahan
Bandung Kecamatan Tegal Selatan. Pasar Bandung didirikan pada
tahun 2009, dan sejak pertama kali didirikan, pasar ini belum
mengalami renovasi. Luas seluruh areal pasar ini 3.200 m2
dengan bangunan seluas 2.300 m2. Bangunan pasar ini memiliki
1 lantai tempat berjualan yang terdiri dari 10 kios, 480 los dan 50
dasaran. Dari seluruh tempat yang disediakan, masih ada sekitar
70 los yang masih kosong atau belum ditempati. Sistem
pemakaian tempat di Pasar Bandung yaitu dengan model sewa.
7. Pasar LangonPasar Langon berdiri di atas lahan seluah 2.570 m2,
bangunan yandi diperuntukkan untuk pasar seluas 1.368 m2.
Pasar yang terletak di Jalan Arjuna ini dibangun pada tahun 2005
dengan bangunan 1 lantai. Untuk para pedagang, Pasar Langon
menyediakan 192 los, 18 kios dan 90 dasaran. Kios yang
digunakan oleh para pedagang pemakaianannya berdasarkan
sistem sewa. Dari jumlah tempat berjualan yang disediakan
seluruhnya terisi oleh pedagang.
8. Pasar KejambonPasar Kejambon merupakan pasar yang terletak di pintu
masuk ke Kabupaten Tegal. Pasar kejambon beroperasi mulai
pukul 06.00 sampai dengan pukul 12.00 WIB. Pengunjung pasar
kejambon, rata- rata juga dari warga kabupaten Tegal. Pasar
Kejambon berdiri pada tahun 1960, termasuk pasar tua setelah
pasar pagi. Bangunan pasar terlihat kecil dengan luas area secara
keseluruhan sebesar 1.233 m2, total luas bangunan yang
36 | G a m b a r a n K o n d i s i D a e r a h
digunakan untuk pasar adalah sebesar 1.232 m2. Bangunan
Pasar Kejambon terdiri dari 13 kios, 132 los dan 80 dasaran. Dari
keseuruhan tempat yang disediakan, terdapat 39 kios/los tidak
dikenakan sewa karena prosesnya melalui lelang, hanya
dikenakan retribusi pelayanan pasar. Letak Pasar Kejambon
berada di perempatan lampu merah, berhadapan langsung dengan
Rumah Sakit Kardinah.
9. Pasar KrandonPasar Krandon berada di Jl. Dr. Cipto Mangunkusumo, arah
bara Kota Tegal dan sudah mendekati dengan wilayah perbatasn
Kota Tegal dengan Kabupaten Brebes. Pasar Krandon berada
persis di jalur pantura, merupakan jalur cepat kendaraan kecil
maupun besar. Kondisi Pasar Krandon berada di wilayah
permukiman penduduk dengan berbatasan langsung dengan
permukiman penduduk. Pasar Krandon merupakan salah satu
pasar baru di Kota Tegal, didirikan pada tahun 2014 dan sampai
saat ini dilihat dari kondisi bangunannya masih sangat baik.
Pasar ini mempunyai luas area pasar 1.250 m2 dengan luas
bangunan 535 m2. Bangunan pasar ini hanya terdiri dari 1 lantai
dan memiliki 210 los dan 40 dasaran. Data terakhir menunjukkan
jumlah pedagang yang berjualan di Pasar Krandon sebanyak 145
di los dan 40 di dasaran.
10. Pasar KarangdawaPasar Karangdawa yang terletak di Kampung Karangdawa
Kelurahan Mangkukusuman Kecamatan Tegal Timur Kota Tegal
merupakan salah satu pasar yang berada di tengah-tengah
permukiman cukup padat. Akses menuju pasar ini tidak seperti
pasar lainnya yang dekat dengan jalan utama atau jalan raya,
tetepi melewati jalan permukiman/ perumahan. Pasar yang
berlokasi di Jalan Kenanga ini dibangun pada tahun 2005. Luas
37 | G a m b a r a n K o n d i s i D a e r a h
area pasar mencapai 1.068 m2 dengan luas bangunan pasar
sebesar 395 m2.
11. Pasar Muara AnyarPasar Muaraanyar terletak di Jalan Brawijaya, Kelurahan
Muarareja Kecamatan Tegal Barat. Pasar yang berdiri pada tahun
1995 ini memiliki 20 los dan 5 dasaran. Pasar Muaraanyar
merupakan pasar kecil yang melayani penduduk wilayah sekitar
Muaranyar. Pasar ini dibangun di atas tanah seluas 850 m2
dengan luas bangunan sebesar 430 m2. Bangunan pasar hanya
terdiri dari 2 bangunan lajur dengan dipisah 2 gang kecil untuk
lalu lintas pembeli.
12. Pasar BerasPasar beras Kota Tegal terletak di Jl. Raya Martoloyo,
berdekatan dengan jalur Pantura Kota Tegal. Pasar Beras memiliki
luas tanah sebesar 3.525 m2 dengan luas bangunan sebesar
1.480 m2. Pasar Beras ini dibangun sudah cukup lama dan
merupakan salah satu pasar di Kota Tegal yang pernah menjadi
pasar tujuan utama wilayah sekitar dan luar kota lainnya untuk
transaksi beras dalam jumlah besar.
38 | T i n j a u a n R e g u l a s i
BAB IVTINJAUAN REGULASI
A. Undang-undang1. Undang-Undang Nomor 7 Tahun 2014 Tentang Perdagangan
Pasal 12(1) Pemerintah, Pemerintah Daerah, dan/atau Pelaku
Usaha secara sendiri-sendiri atau bersama-sama
mengembangkan sarana Perdagangan berupa:
a. Pasar rakyat;
b. pusat perbelanjaan;
c. toko swalayan;
d. gudang;
e. perkulakan;
f. pasar lelang komoditas;
g. pasar berjangka komoditi; atau
h. sarana Perdagangan lainnya.
(2) Pemerintah, Pemerintah Daerah, dan/atau Pelaku
Usaha dalam mengembangkan sarana Perdagangan
sebagaimana dimaksud pada ayat (1) harus mengacu
pada ketentuan peraturan perundang-undangan.
Pasal 13(1) Pemerintah bekerja sama dengan Pemerintah Daerah
melakukan pembangunan, pemberdayaan, dan
peningkatan kualitas pengelolaan Pasar rakyat dalam
rangka peningkatan daya saing.
(2) Pembangunan, pemberdayaan, dan peningkatan
kualitas pengelolaan Pasar rakyat sebagaimana
dimaksud pada ayat (1) dilakukan dalam bentuk:
a. pembangunan dan/atau revitalisasi Pasar rakyat;
b. implementasi manajemen pengelolaan yang
39 | T i n j a u a n R e g u l a s i
profesional;
c. fasilitasi akses penyediaan Barang dengan mutu
yang baik dan harga yang bersaing; dan/atau
d. fasilitasi akses pembiayaan kepada pedagang Pasar
di Pasar rakyat.
(3) Ketentuan lebih lanjut mengenai pembangunan,
pemberdayaan, dan peningkatan kualitas pengelolaan
Pasar rakyat diatur dengan atau berdasarkan
Peraturan Presiden.
Pasal 14(1) Pemerintah dan/atau Pemerintah Daerah sesuai
dengan kewenangannya melakukan pengaturan
tentang pengembangan, penataan dan pembinaan
yang setara dan berkeadilan terhadap Pasar rakyat,
pusat perbelanjaan, toko swalayan, dan perkulakan
untuk menciptakan kepastian berusaha dan
hubungan kerja sama yang seimbang antara pemasok
dan pengecer dengan tetap memperhatikan
keberpihakan kepada koperasi serta usaha mikro,
kecil, dan menengah.
(2) Pengembangan, penataan, dan pembinaan
sebagaimana dimaksud pada ayat (1) dilakukan
melalui pengaturan perizinan, tata ruang, zonasi
dengan memperhatikan jarak dan lokasi pendirian,
kemitraan, dan kerja sama usaha.
(3) Ketentuan lebih lanjut mengenai pengaturan perizinan,
tata ruang, dan zonasi sebagaimana dimaksud pada
ayat (2) diatur dengan atau berdasarkan Peraturan
Presiden.
40 | T i n j a u a n R e g u l a s i
B. Peraturan Presiden1. Peraturan Presiden Nomor 112 Tahun 2007 Tentang Penataan
Dan Pembinaan Pasar Tradisional, Pusat Perbelanjaan, DanToko Modern
Pasal 1(1) Pasar adalah area tempat jual beli barang dengan
jumlah penjual lebih dari satu baik yang disebut
sebagai pusat perbelanjaan, pasar tradisional,
pertokoan, mall, plasa, pusat perdagangan maupun
sebutan lainnya;
(2) Pasar Tradisional adalah pasar yang dibangun dan
dikelola oleh Pemerintah, Pemerintah Daerah, Swasta,
Badan Usaha Milik Negara dan Badan Usaha Milik
Daerah termasuk kerjasama dengan swasta dengan
tempat usaha berupa toko, kios, los dan tenda yang
dimiliki/dikelola oleh pedagang kecil, menengah,
swadaya masyarakat atau koperasi dengan usaha
skala kecil, modal kecil dan dengan proses jual beli
barang dagangan melalui tawar menawar;
Pasal 2(1) Lokasi pendirian Pasar Tradisional wajib mengacu
pada Rencana Tata Ruang Wilayah Kabupaten/Kota,
dan Rencana Detail Tata Ruang Kabupaten/Kota,
termasuk Peraturan Zonasinya.
(2) Pendirian Pasar Tradisional wajib memenuhi
ketentuan sebagai berikut:
a. Memperhitungkan kondisi sosial ekonomi
masyarakat dan keberadaan Pasar Tradisional,
Pusat Perbelanjaan dan Toko Modern serta Usaha
Kecil, termasuk koperasi, yang ada di wilayah yang
bersangkutan;
41 | T i n j a u a n R e g u l a s i
b. Menyediakan areal parkir paling sedikit seluas
kebutuhan parkir 1 (satu) buah kendaraan roda
empat untuk setiap 100 m2 (seratus meter per segi)
luas lantai penjualan Pasar Tradisional; dan
c. Menyediakan fasilitas yang menjamin Pasar
Tradisional yang bersih, sehat (hygienis), aman,
tertib dan ruang publik yang nyaman.
(3) Penyediaan areal parkir sebagaimana dimaksud pada
ayat (2) huruf b dapat dilakukan berdasarkan
kerjasama antara pengelola Pasar Tradisional dengan
pihak lain.
Pasal 15Pemerintah dan Pemerintah Daerah baik secara
sendiri-sendiri maupun bersama-sama sesuai dengan
bidang tugas masing-masing melakukan pembinaan
dan pengawasan Pasar Tradisional, Pusat Perbelanjaan
dan Toko Modern.
Dalam rangka pembinaan Pasar Tradisional,
Pemerintah Daerah:
a. Mengupayakan sumber-sumber alternatif
pendanaan untuk pemberdayaan Pasar Tradisional
sesuai ketentuan peraturan perundang-undangan
yang berlaku;
b. Meningkatkan kompetensi pedagang dan pengelola
Pasar Tradisional;
c. Memprioritaskan kesempatan memperoleh tempat
usaha bagi pedagang Pasar Tradisional yang telah
ada sebelum dilakukan renovasi atau relokasi Pasar
Tradisional;
d. Mengevaluasi pengelolaan Pasar Tradisional.
Dalam rangka pembinaan Pusat Perbelanjaan dan
Toko Modern, Pemerintah Daerah agar:
42 | T i n j a u a n R e g u l a s i
a. Memberdayakan Pusat Perbelanjaan dan Toko
Modern dalam membina Pasar Tradisional;
b. Mengawasi pelaksanaan kemitraan sebagaimana
dimaksud dalam Peraturan Presiden ini.
Pasal 16Dalam rangka pengawasan oleh Pemerintah
sebagaimana dimaksud dalam Pasal 15, atas
permintaan Menteri maka Pusat Perbelanjaan dan
Toko Modern wajib memberikan data dan/atau
informasi penjualan sesuai ketentuan peraturan
perundang-undangan.
C. Peraturan Menteri1. Peraturan Menteri Dalam Negeri Nomor 20 Tahun 2012
Tentang Pengelolaan Dan Pemberdayaan Pasar TradisionalPasal 11 Pengelolaan pasar tradisional adalah penataan pasar
tradisional yang meliputi perencanaan, pelaksanaan
dan pengendalian pasar tradisional.
2 Pemberdayaan pasar tradisional adalah segala upaya
pemerintah daerah dalam melindungi keberadaan
pasar tradisional agar mampu berkembang lebih
baik.
Pasal 2
43 | T i n j a u a n R e g u l a s i
Tujuan pengelolaan dan pemberdayaan pasar
tradisional meliputi:
a. menciptakan pasar tradisional yang tertib,
teratur, aman, bersih dan sehat;
b. meningkatkan pelayanan kepada masyarakat;
c. menjadikan pasar tradisional sebagai penggerak
roda perekonomian daerah; dan
d. menciptakan pasar tradisional yang berdaya saing
dengan pusat perbelanjaan dan toko modern.
Pasal 4Kriteria pasar tradisional antara lain:
a. dimiliki, dibangun dan/atau dikelola oleh
pemerintah daerah;
b. transaksi dilakukan secara tawar menawar;
c. tempat usaha beragam dan menyatu dalam lokasi
yang sama; dan
d. sebagian besar barang dan jasa yang ditawarkan
berbahan baku lokal.
Pasal 6(1) Bupati/walikota melalui kepala SKPD melakukan
peencanaan pasar tradisional.
(2) Perencanaan pasar tradisional sebagaimana
dimaksud pada ayat (1) meliputi perencanaan fisik
dan perencanaan non fisik.
Pasal 7(1) Perencanaan fisik sebagaimana dimaksud dalam
Pasal 5 ayat (2) meliputi:
a. penentuan lokasi;
b. penyediaan fasilitas bangunan dan tata letak
pasar; dan
44 | T i n j a u a n R e g u l a s i
c. sarana pendukung.
(2) Perencanaan fisik sebagaimana dimaksud pada ayat
(1) berlaku untuk pembangunan pasar baru.
(3) Perencanaan fisik sebagaimana dimaksud pada ayat
(1) huruf b, dan huruf c berlaku untuk rehabilitasi
pasar lama.
Pasal 8Penentuan lokasi sebagaimana dimaksud dalam
Pasal 6 ayat (1) huruf a antara lain:
a. mengacu pada RTRW Kabupaten/Kota;
b. dekat dengan pemukiman penduduk atau pusat
kegiatan ekonomi masyarakat; dan
c. memiliki sarana dan prasarana transportasi yang
menghubungkan ibukota kabupaten/kota dan
ibukota kecamatan dengan lokasi pasar baru yang
akan dibangun.
Pasal 9Fasilitas bangunan dan tata letak pasar
sebagaimana dimaksud dalam Pasal 6 ayat (1) huruf
b antara lain:
a. bangunan toko/kios/los dibuat dengan ukuran
standar ruang tertentu;
b. petak atau blok dengan akses jalan pengunjung
ke segala arah;
d. pencahayaan dan sirkulasi udara yang cukup;
e. penataan toko/kios/los berdasarkan jenis barang
dagangan; dan
f. bentuk bangunan pasar tradisional selaras
dengan karakteristik budaya daerah.
45 | T i n j a u a n R e g u l a s i
Pasal 10(1) Perencanaan non fisik sebagaimana dimaksud dalam
Pasal 5 ayat (2) untuk melaksanakan kegiatan-
kegiatan sesuai dengan standar operasional dan
prosedur yang ditetapkan.
(2) Standar operasional dan prosedur sebagaimana
dimaksud pada ayat (1), antara lain:
a. Sistem penarikan retribusi;
b. Sistem keamanan dan ketertiban;
c. Sistem kebersihan dan penanganan sampah;
d. Sistem perparkiran;
e. Sistem pemeliharaan sarana pasar;
g. Sistem penteraan; dan
h. Sistem penanggulangan kebakaran.
2. Peraturan Menteri Perdagangan Nomor 77 Tahun2017 Tentang Perubahan Atas Peraturan Menteri PerdaganganNomor 37/M-DAG/PER/5/2017 Tentang PedomanPembangunan Dan Pengelolaan Sarana Perdagangan
Pasal 14 Pasar Rakyat adalah suatu area tertentu tempat
bertemunya pembeli dan penjual, baik secara
langsung maupun tidak langsung, dengan proses
jual beli berbagai jenis barang konsumsi melalui
tawar menawar.
Pasal 3(1) Pasar Rakyat terdiri atas toko, kios, los, dan/atau
tenda.
(2) Toko, kios, los, dan/atau tenda yang berada dalam
Pasar Rakyat sebagaimana dimaksud pada ayat (1)
dapat dimiliki/dikelola oleh pedagang kecil dan
menengah, swadaya masyarakat, dan/atau koperasi.
46 | T i n j a u a n R e g u l a s i
Pasal 4Pasar Rakyat dapat ditata, dibangun, dan/atau
dikelola oleh pemerintah pusat, pemerintah daerah,
badan usaha milik negara, badan usaha milik
daerah, koperasi dan/atau swasta.
Pasal 5(1) Pasar Rakyat diklasifikasikan atas 4 (empat) tipe,
yaitu:
a. Pasar Rakyat tipe A;
b. Pasar Rakyat tipe B;
c. Pasar Rakyat tipe C; dan
d. Pasar Rakyat tipe D.
(2) Pasar Rakyat tipe A sebagaimana dimaksud pada
ayat (1) huruf a merupakan Pasar Rakyat dengan
operasional pasar harian, jumlah kapasitas
pedagang paling sedikit 400 (empat ratus) orang,
dan/atau luas lahan paling sedikit 5.000 m2 (lima
ribu meter persegi).
(3) Pasar Rakyat tipe B sebagaimana dimaksud pada
ayat (1) huruf b merupakan Pasar Rakyat dengan
operasional pasar paling sedikit 3 (tiga) hari dalam 1
(satu) minggu, jumlah kapasitas pedagang paling
sedikit 275 (dua ratus tujuh puluh lima) orang,
dan/atau luas lahan paling sedikit 4.000 m2 (empat
ribu meter persegi).
(4) Pasar Rakyat tipe C sebagaimana dimaksud pada
ayat (1) huruf c merupakan Pasar Rakyat dengan
operasional pasar paling sedikit 2 (dua) kali dalam 1
(satu) minggu, jumlah kapasitas pedagang paling
sedikit 200 (dua ratus) orang, dan/atau luas lahan
paling sedikit 3.000 m2 (tiga ribu meter persegi).
47 | T i n j a u a n R e g u l a s i
(5) Pasar Rakyat tipe D sebagaimana dimaksud dalam
ayat (1) huruf d merupakan Pasar Rakyat dengan
operasional pasar paling sedikit 1 (satu) kali dalam 1
(satu) minggu, jumlah kapasitas pedagang paling
sedikit 100 (seratus) orang, dan/atau luas lahan
paling sedikit 2.000 m2 (dua ribu meter persegi).
Pasal 6Dalam hal Pasar Rakyat dibangun tidak berdasarkan
prototipe sebagaimana diatur dalam Peraturan
Menteri ini, Pasar Rakyat dapat dibangun dengan
ketentuan:
a. luas bangunan paling sedikit 6.000 m2 (enam ribu
meter persegi);
b. jumlah pedagang paling sedikit 2.500 (dua ribu
lima ratus) pedagang;
c. jenis barang yang diperdagangkan tidak terbatas
pada barang kebutuhan sehari-hari dan/atau
komoditi tertentu;
d. memiliki nilai sejarah yang perlu dipertahankan;
dan/atau memiliki sumbangan terhadap Produk
Domestik Bruto daerah.
Pasal 7Pasar Rakyat sebagaimana dimaksud dalam Pasal 6
dan Pasal 7 harus dilengkapi dengan sarana dan
prasarana penunjang paling sedikit berupa kantor
pengelola, toilet, pos ukur ulang, pos keamanan,
ruang menyusui, ruang peribadatan, sarana
pemadam kebakaran, tempat parkir, dan tempat
penampungan sampah sementara.
48 | T i n j a u a n R e g u l a s i
Pasal 19(1) Pembangunan/Revitalisasi Sarana Perdagangan
berupa Pasar Rakyat harus:
a. berada di lokasi yang telah ada embrio Pasar
Rakyat;
b. berada di lokasi yang strategis, dan dekat
pemukiman penduduk atau pusat kegiatan
ekonomi masyarakat;
c. memiliki akses jalan menuju pasar dan didukung
sarana transportasi umum, serta memperhatikan
kondisi sosial ekonomi daerah;
d. berpedoman pada SNI Pasar Rakyat; dan
e. berpedoman pada desain Prototipe Pasar Rakyat
dengan gambar tampak tercantum dalam
Lampiran yang merupakan bagian tidak
terpisahkan dan Peraturan Menteri ini.
(2) Petunjuk teknis lebih lanjut mengenai Prototipe
Pasar Rakyat sebagaimana dimaksud pada ayat (1)
huruf e termasuk detail engineering design dan
spesifikasi bangunan ditetapkan oleh Direktur
Jenderal Perdagangan Dalam Negeri.
(3) Embrio Pasar Rakyat sebagaimana dimaksud pada
ayat (1) huruf a memiliki kriteria:
a. Area atau tempat yang tetap dan tidak
berpindahpindah;
b. adanya interaksi jual beli barang dagangan yang
dilakukan secara terus menerus;
c. adanya penjual dengan jumlah paling sedikit 30
(tiga puluh) orang;
d. bangunan belum dalam bentuk permanen atau
semi permanen; dan
e. Pasar Rakyat yang mengalami kerusakan akibat
bencana alam, konflik sosial, dan/atau
49 | T i n j a u a n R e g u l a s i
kebakaran.
(4) Kondisi sosial ekonomi daerah sebagaimana
dimaksud pada ayat (1) huruf c dimaksudkan untuk
memperhatikan daerah yang belum pernah
mendapatkan bantuan Pembangunan/Revitalisasi
Sarana Perdagangan berupa berupa Pasar Rakyat,
daerah tertinggal, terluar, dan terpencil, dan/atau
daerah perbatasan.
(5) Dalam hal Pasar Rakyat yang telah ditata, dibangun,
dikelola, dan/atau dimiliki oleh Pemerintah Pusat
dan/atau Pemerintah Daerah mengalami bencana
berupa kebakaran, bencana alam, atau konflik
sosial, pembangunan kembali Pasar Rakyat
dilakukan sendiri oleh Pemerintah Pusat dan/atau
Pemerintah Daerah.
(6) Dalam hal Pembangunan/Revitalisasi Sarana
Perdagangan berupa Pasar Rakyat dilakukan di
daerah perbatasan sebagaimana dimaksud pada ayat
(4), selain memperhatikan ketentuan sebagaimana
dimaksud pada ayat (2), Pasar Rakyat harus berada
dekat pos keluar atau pos masuk (exit/entry point)
perbatasan antarnegara.
(7) Dalam rangka memastikan pelaksanaan
Pembangunan/Revitalisasi Sarana Perdagangan
berupa Pasar Rakyat agar berjalan sesuai dengan
desain Prototipe Pasar Rakyat sebagaimana
dimaksud pada ayat (1) huruf e, Direktur Jenderal
Perdagangan Dalam Negeri dapat menunjuk tim
independen untuk melakukan pengawasan
pelaksanaan Pembangunan/Revitalisasi Sarana
Perdagangan berupa Pasar Rakyat.
50 | T i n j a u a n R e g u l a s i
Pasal 22(1) Pembangunan/Revitalisasi Sarana Perdagangan
berupa Pasar Rakyat sebagaimana dimaksud dalam
Pasal 18 ayat (1) dilakukan melalui:
a. Pembangunan/revitalisasi fisik;
b. revitalisasi manajemen;
c. revitalisasi ekonomi; dan
d. revitalisasi sosial budaya.
(2) Pembangunan/Revitalisasi Sarana Perdagangan
berupa Pasar Rakyat melalui
pembangunan/revitalisasi fisik sebagaimana
dimaksud pada ayat (1)huruf a merupakan upaya
perbaikan dan peningkatan sarana dan prasarana
fisik Pasar Rakyat dengan berpedoman kepada:
a. SNI Pasar Rakyat atau perubahannya;
b. desain Prototipe Pasar Rakyat;
c. ketentuan mengenai kebersihan, kesehatan,
keamanan, dan lingkungan (K3LH); dan
d. kemudahan akses transportasi.
(3) Pembangunan/Revitalisasi Sarana Perdagangan
berupa Pasar Rakyat melalui revitalisasi manajemen
sebagaimana dimaksud pada ayat (1) huruf b
merupakan upaya perbaikan manajemen
pengelolaan Pasar Rakyat dengan berpedoman
kepada:
a. SNI Pasar Rakyat atau perubahannya;
b. upaya peningkatan profesionalisme pengelola
Pasar Rakyat;
a. upaya pemberdayaan pelaku usaha perdagangan;
b. upaya penerapan standar operasional prosedur
pengelolaan dan pelayanan Pasar Rakyat; dan
c. upaya penerapan ketentuan produk yang
51 | T i n j a u a n R e g u l a s i
diperdagangkan hams bebas dari bahan
berbahaya.
(4) Pembangunan/Revitalisasi Sarana Perdagangan
berupa Pasar Rakyat melalui revitalisasi ekonomi
sebagaimana dimaksud pada ayat (1) huruf c
merupakan upaya perbaikan intermediasi hulu ke
hilir Pasar Rakyat, melalui:
a. penerapan ketentuan produk yang
diperdagangkan harus bebas dari bahan
berbahaya;
b. peningkatan akses terhadap pasokan barang,
khususnya terhadap barang kebutuhan pokok;
d. peningkatan instrumen stabilisasi harga,
khususnya terhadap barang kebutuhan pokok;
dan
e. program membangun konsumen cerdas.
(5) Pembangunan/ Revitalisasi Sarana Perdagangan
berupa Pasar Rakyat melalui revitalisasi sosial
budaya sebagaimana dimaksud pada ayat (1) huruf d
merupakan upaya perbaikan dan peningkatan
sistem interaksi sosial budaya antarpemangku
kepentingan Pasar Rakyat, melalui:
a. penyediaan ruang terbuka untuk interaksi sosial;
b. program untuk menjadikan Pasar Rakyat sebagai
etalase produk lokal;
c. pemanfaatan Pasar Rakyat sebagai tempat
pertunjukan budaya; dan
d. pembinaan terhadap pedagang kaki lima.
(6) Pemerintah Pusat dan/atau Pemerintah Daerah
dapat bekerja sama dengan swasta, koperasi, badan
usaha milik negara dan/atau badan usaha milik
daerah dalam membangun dan/atau merevitalisasi
Sarana Perdagangan berupa Pasar Rakyat,
52 | T i n j a u a n R e g u l a s i
kepemilikan Pasar Rakyat diatur sesuai dengan
ketentuan peraturan perundang-undangan.
Pasal 24Pembangunan/Revitalisasi Sarana Perdagangan
harus memenuhi persyaratan administratif dan
persyaratan teknis.
Pasal 25Persyaratan administratif sebagaimana dimaksud
dalam Pasal 23 meliputi:
a. status lahan hams dalam penguasaan penuh atau
merupakan hak milik pemerintah daerah provinsi
atau pemerintah daerah kabupaten/kota dan
tidak dalam keadaan sengketa yang dibuktikan
dengan sertifikat kepemilikan lahan atau surat
keterangan instansi yang membidangi
pertanahan;
b. dalam hal lahan yang akan dibangun Sarana
Perdagangan merupakan tanah adat atau hak
ulayat, seluruh tetua adat dan/atau pewaris
tanah adat atau hak ulayat tersebut hams
menyampaikan surat perjanjian penyerahan
pengelolaan lahan kepada pemerintah daerah;
c. lahan yang akan dibangun harus dalam keadaan
siap bangun, memiliki sarana jalan dan akses
transportasi, dan sesuai dengan Rencana Tata
Ruang Wilayah setempat atau surat pernyataan
dari gubernur atau bupati/wali kota; dan
d. memiliki Izin Mendirikan Bangunan dan izin
lainnya sesuai dengan ketentuan peraturan
perundangundangan.
53 | T i n j a u a n R e g u l a s i
D. Peraturan DaerahA. Peraturan Daerah Kota Tegal Nomor 4 Tahun 2012 Tentang
Rencana Tata Ruang Wilayah Kota Tegal Tahun 2011– 2031Pasal 51(1) Kawasan perdagangan dan jasa sebagaimana
dimaksud dalam Pasal 40 ayat (3) huruf b meliputi:
a. pasar tradisional; dan
b. pusat perbelanjaan dan toko modern.
(2) Rencana pengembangan pasar tradisional
sebagaimana dimaksud pada ayat (1) huruf a
meliputi:
a. peningkatan kualitas pasar skala pelayanan
regional dan/atau kota meliputi:
1. Pasar Pagi di Kelurahan Mangkukusuman;
2. Pasar Malam Kelurahan Panggung; dan
3. Pasar Beras di Kelurahan Mintaragen.
b. peningkatan dan pengembangan pasar skala
pelayanan kecamatan dan/atau kelurahan
meliputi:
1. Pasar Langon di Kelurahan Slerok;
2. Pasar Kejambon di Kelurahan Kejambon;
3. Pasar Randugunting di Kelurahan
Randugunting;
4. Pasar Martoloyo di Kelurahan Panggung;
5. Pasar Bandung di Kelurahan Bandung;
6. Pasar Sumurpanggang di Kelurahan
Sumurpanggang; dan
7. Pasar Krandon di Kelurahan Krandon;
c. peningkatan dan pengembangan pasar skala
pelayanan lingkungan meliputi:
1. Pasar Karangdawa di Kelurahan
Mangkukusuman;
2. Pasar Cinde di Kelurahan Kraton;
54 | T i n j a u a n R e g u l a s i
3. Pasar Muaraanyar di Kelurahan Muarareja; dan
4. Pasar Debong Kimpling di Kelurahan Bandung.
(3) Rencana pengembangan pusat perbelanjaan dan toko
modern sebagaimana dimaksud pada ayat (1) huruf b
meliputi:
a. pengembangan pusat perbelanjaan dan toko
modern ada di pusat SPPK;
b. pengembangan toko modern di kawasan pusat
pelayanan lingkungan harus memperhatikan
kondisi perekonomian setempat;
c. pengembangan pusat perbelanjaan dan toko
modern direncanakan secara terpadu dengan
kawasan sekitarnya dan wajib memperhatikan
kepentingan semua pelaku sektor perdagangan
dan jasa;
d. pengembangan kawasan pertokoan dengan
dukungan akses sekurang-kurangnya jalan lokal
sekunder dan sesuai dengan rencana pola ruang;
dan
e. pengaturan pengembangan pusat perbelanjaan
dan toko modern diatur lebih lanjut dalam
Peraturan Daerah tentang Rencana Detail Tata
Ruang Kota.
(4) Pengembangan pasar tradisional, pusat perbelanjaan
dan toko modern diwajibkan menyediakan ruang
parkir, RTH dan RTNH.
(5) Rencana penggunaan lahan untuk kawasan
perdagangan dan jasa adalah 415 (empat ratus lima
belas) hektar atau sekitar 10,5% (sepuluh koma lima
persen) dari luas wilayah kota.
55 | T i n j a u a n R e g u l a s i
B. Peraturan Daerah Kota Tegal Nomor 6 Tahun 2017 TentangPenataan Dan Pembinaan Toko Eceran, Pasar Rakyat, PusatPerbelanjaan, Dan Toko SwalayanPasal 15 Pasar adalah area tempat jual beli barang dengan
jumlah penjual lebih dari satu yang disebut sebagai
pusat perbelanjaan, pasar tradisional, pertokoan,
mall, plasa, pusat perdagangan maupun sebutan
lainnya.
6 Pasar rakyat adalah tempat usaha yang ditata,
dibangun, dan dikelola oleh Pemerintah, Pemerintah
Daerah, Swasta, Badan Usaha Milik Negara,
dan/atau Badan Usaha Milik Daerah dapat berupa
toko, kios, los, dan tenda yang dimiliki/dikelola oleh
pedagang kecil dan menengah, swadaya masyarakat,
atau koperasi serta usaha mikro, kecil, dan
menengah dengan proses jual beli barang melalui
tawar-menawar.
Pasal 5(1) Lokasi Pendirian untuk Pasar Rakyat, Pusat
Perbelanjaan dan Toko Swalayan wajib mengacu
pada Rencana Tata Ruang dan Rencana Detail Tata
Ruang, termasuk Peraturan Zonasinya.
(2) Pendirian Pasar Rakyat wajib menyediakan fasilitas
yang menjamin Toko Eceran dan Pasar Rakyat yang
bersih, sehat (hygienis), aman, tertib dan ruang
publik yang nyaman.
(3) Pendirian Toko Swalayan wajib memenuhi
ketentuan:
a. jarak lokasi pendirian Toko Swalayan dengan
Pasar Rakyat paling dekat 500 meter (lima ratus
meter); dan
56 | T i n j a u a n R e g u l a s i
b. jarak lokasi pendirian Toko Swalayan satu dengan
Toko Swalayan lainnya paling dekat 500 meter
(lima ratus meter).
(4) Pendirian Pusat Perbelanjaan wajib memenuhi
ketentuan:
a. jarak lokasi pendirian Pusat Perbelanjaan dengan
Pasar Rakyat paling dekat 1000 meter (seribu
meter) kecuali di kawasan perdagangan dan jasa;
dan
b. jarak lokasi pendirianPusat Perbelanjaan satu
denganToko Swalayan lainnya paling dekat 300
meter (tiga ratus meter) kecuali di kawasan
perdagangan dan jasa.
c.
Pasal 7(1) Pasar Rakyat, Pusat Perbelanjaan dan Toko
Swalayan wajib menyediakan areal parkir yang
cukup dan sarana umum lainnya.
(2) Pasar Rakyat wajib menyediakan areal parkir paling
sedikit seluas kebutuhan parkir 1 (satu) buah
kendaraan roda empat untuk setiap 100 m2 (seratus
meter persegi) luas lantai penjualan Pasar Rakyat.
(3) Pusat Perbelanjaan dan Toko Swalayan wajib
menyediakan areal parkir paling sedikit seluas
kebutuhan parkir 1 (satu) unit kendaraan roda
empat untuk setiap 60 m2 (enam puluh meter
persegi) luas lantai penjualan Pusat Perbelanjaan
dan/atau Toko Swalayan.
(4) Penyediaan sarana parkir sebagaimana dimaksud
pada ayat (2) dan (3) dapat dilakukan berdasarkan
kerjasama antara pengelola Pasar Rakyat, Pusat
Perbelanjaan dan Toko Swalayan dengan pihak lain.
57 | K e l a y a k a n T e k n i s
BAB VKELAYAKAN TEKNIS
A. Analisis KesenjanganKelayakan teknis dilakukan dengan melakukan analisis
kesenjangan (gap analysis), yang pada dasarnya dilakukan untuk
mengetahui gap atau kesenjangan antara kondisi ideal yang
diharapkan dengan kondisi riil di lapangan. Kondisi ideal yang
diharapkan merupakan prasyarat yang harus dipenuhi dalam proses
pembangunan, pengembangan, dan pengelolaan pasar rakyat sesuai
dengan peraturan perundang-undangan. Sementara kondisi riil di
lapangan merupakan kondisi eksisting dari embrio pasar rakyat yang
akan dibangun, dikembangkan, dan dikelola.
Analisis kesenjangan dalam kajian ini menggunakan beberapa
peraturan perundang-undangan yang terkait untuk mengembangkan
indikator kelayakan rencana pembangunan, pengembangan, dan
pengelolaan pasar Keturen, khususnya:
1. Permendag Nomor 77 Tahun 2017 tentang Perubahan Atas
Permendag Nomor 37/M-DAG/PER/5/2017 tentang Pedoman
Pembangunan dan Pengelolaan Sarana Perdagangan.
2. Standar Nasional Indonesia (SNI) 8152:2015 tentang Pasar
Rakyat.
Oleh sebab itu langkah awal dalam kajian ini adalah menyusun
indikator kelayakan rencana pembangunan, pengembangan, dan
pengelolaan Pasar Keturen dari aspek regulatif sesuai dengan
Permendag Nomor 77 Tahun 2017 yang membagi pasar rakyat
menjadi 4 tipe, yaitu tipe A, tipe B, tipe C, dan tipe D. Dimana
masing-masing tipe dibedakan atas jumlah pedagang, luasan
bangunan, dan operasionalisasinya dalam satu minggu, seperti di
bawah ini:
1. Tipe A: Operasional pasar harian, Jumlah kapasitas pedagang
paling sedikit 400 orang, dan luas lahan paling sedikit 5,000
m2.
58 | K e l a y a k a n T e k n i s
2. Tipe B: Operasional pasar paling sedikit 3 hari dalam 1
minggu, jumlah kapasitas pedagang paling sedikit 275 orang,
dan luas lahan paling sedikit 4,000 m2.
3. Tipe C: Operasional pasar paling sedikit 2 kali dalam 1
minggu, jumlah kapasitas pedagang paling sedikit 200 orang,
dan luas lahan paling sedikit 3,000 m2.
4. Tipe D: Operasional pasar paling sedikit 1 kali dalam 1
minggu, jumlah kapasitas pedagang paling sedikit 100 orang,
dan luas lahan paling sedikit 2,000 m2.
Berdasarkan klasifikasi di atas dapat disimpulkan bahwa
embrio pasar Keturen dapat digolongkan menjadi pasar Tipe D,
karena embrio pasar Keturen memang beroperasi satu hari dalam
satu minggu, jumlah pedagang/pengusaha sekitar 100 orang, dan
luas lahan kurang lebih 2,000 m2. Oleh sebab itu indikator kelayakan
rencana pembangunan, pengembangan, dan pengelolaan pasar
Keturen akan dikembangkan dengan menggunakan persyaratan
pembangunan dan pengelolaan pasar rakyat Tipe D.
Tabel 5.1Analisis Kesenjangan Rencana Pembangunan, Pengembangan, dan
Pengelolaan Pasar KeturenNo Aspek Kondisi Ideal Kondisi Riil1. Jumlah Pedagang 100 pedagang/pengusaha. Jumlah
pedagang/pengusaha diembrio pasar Keturensebanyak 49 orang, yangterdiri dari penjualanmakanan, minuman, danmainan anak-anak sertapengusaha permainan anak-anak (odong-odong).
Sebagianpedagang/pengusaha diembrio pasar Keturen adalahpedagang/pengusahamusiman yang membukalapaknya hanya di embriopasar Keturen pada hariMinggu.
Tidak ada pedagang diembrio pasar Keturen yangberjualan komoditas utamauntuk memenuhi kebutuhanprimer masyarakat, yaitusembako.
59 | K e l a y a k a n T e k n i s
No Aspek Kondisi Ideal Kondisi Riil Sebagian besar
pedagang/pengusaha diembrio pasar Keturenmerupakanpedagang/pengusaha kelilingkarena barang/usaha yangditawarkan merupakan jeniskomoditas yang dibawamendekat dengan pusat-pusat keramaian agar laku.
2. Luas Lahan: Ruang dagang Area parkir Area bongkar muat
barang Akses kendaraan Koridor/Gangway Kantor pengelola Toilet/Kamar mandi Tempat cuci tangan Ruang menyusui Ruang peribadatan Ruang kesehatan Ruang keamanan Area merokok Area penghijauan Akses untuk kursi
roda Jalur evakuasi TPS Sementara
Lahan yang akan digunakansebagai lokasi pembangunanpasar rakyat Tipe D minimalmempunyai luas 2,000 m2, agarbisa digunakan untukmembangun berbagai fasilitassebuah pasar seperti yangdipersyaratkan dalam SNI8152:2015.
Lahan dengan luasan yangrelatif cukup memadai untukmembangun pasar rakyatTipe D dan berbagai fasilitaspendukungnya yang beradadi sekitar embrio pasarKeturen adalah lahan milikKota Tegal.
Lahan milik Kota Tegal yangberada di sekitar embriopasar Keturen merupakanlahan yang akan digunakansebagai Ruang Terbuka Hijau(RTH) berdasarkan PerdaKota Tegal Nomor 4 Tahun2012 tentang Rencana TataRuang Wilayah Kota TegalTahun 2011-2013.
Pemanfaatan lahan RTH yangberada di sekitar embriopasar Keturen sebagai lokasipembangunan pasar rakyattidak mudah dilakukankarena saat ini Pemkot Tegaljustru sedang berupayamemperluas danmemperbanyak RTH di KotaTegal.
3. Embrio pasar rakyat Pasar rakyat yang akandibangun, dikembangkan, dandikelola merupakan sutu areatertentu yang selama ini sudahdigunakan sebagai tempatbertemunya pembeli dan penjualuntuk melakukan proses jualbeli berbagai jenis barangkonsumsi melalui tawarmenawar.
Embrio pasar Keturen selamaini sudah digunakan sebagailokasi transaksi antarapedagang/pengusaha danmasyarakat beberapa jeniskomoditas, khususnyajajanan, makanan, minuman,mainan, dan permainananak-anak tanpa prosestawar menawar.
Embrio pasar Keturen hanyaberoperasi pada hari Mingguselama beberapa jam dimulaipukul 06.00 sampai denganpukul 08.00, denganbeberapa jenis barangdagangan, khususnyajajanan, makanan, minuman,mainan, dan permainan
60 | K e l a y a k a n T e k n i s
No Aspek Kondisi Ideal Kondisi Riilanak-anak.
Di embrio pasar Keturentidak ada pedagang yangmenjual komoditas utamayang dibutuhkan masyarakatuntuk memenuhi kebutuhansehari-hari, yaitu sembako.
4. Berada di lokasi yangstrategis dan dekatpemukiman pendudukatau pusat kegiatanekonomi masyarakat.
Pasar rakyat yang akandibangun, dikembangkan, dandikelola berada di sekitarpermukiman dan pusat kegiatanperekonomian masyarakat,sehingga bisa menjadi treageruntuk meningkatkankemampuan perekonomianmasyarakat sekitarnya.
Embiro pasar Keturen beradaJl. Juanda yang berlokasi disekitar kawasan permukimanKecamatan Tegal Selatanyang mempunyai jumlahpenduduk sebanyak 59,368jiwa.
Embrio pasar Keturenberlokasi sangat dekatdengan jalur rel kereta apijurusan Semarang-Jakartayang mempunyai tingkatkepadatan perjalanan KAcukup tinggi, sehingga relatifmembahayakan bagipedagang/pengusaha danpembeli yang beraktivitas disekitarnya.
Embrio pasar Keturenterbentuk dari berkumpulnyamasyarakat Keturen dansekitarnya untuk berolahraga, jalan-jalan, danmenonton kereta api yanglewat yang dianggap sebagaipeluang usaha bagi parapedagang/pengusaha kecil.
5. Memiliki akses jalanmenuju pasar dandidukung saranatransportasi umum,serta memperhatikankondisi sosial ekonomidaerah.
Ada prasarana dan saranatransportasi menuju pasarrakyat yang memudahkanmasyarakat,pedagang/pengusaha, pemasok,dan stakeholder lain dalammelaksanakan kegiatan di pasartersebut.
Embrio pasar Keturen beradadi lahan milik Kota Tegal diJl. Juanda, yang merupakansalah satu akses lalu lintasantar kampung di Keturendan sekitarnya.
Salah satu ujung Jl. Juandamerupakan titikpersimpangan dengan jalurkereta api Semarang-Jakartadengan insensitas trafficcukup tinggi.
Embrio pasar Keturen beradadi sekitar Jl. Juanda yangmempunyai tingkatkepadatan lalu lintas relatifrendah karena memangbukan jalan utama di KotaTegal dan terdiri dari dualajur sehingga hanyakendaraan-kendaraan kecilyang leluasa melewatinya.
Sumber: Data primer diolah, 2018.
61 | K e l a y a k a n T e k n i s
Tabel di atas menyajikan hasil analisis kesenjangan untuk
rencana pembangunan, pengembangan, dan pengelolaan pasar
Keturen, dimana beberapa faktor menunjukkan bahwa rencana
tersebut memang tidak layak untuk direalisasikan, khususnya aspek
jumlah pedagang/pengusaha, keberadaan embrio pasar rakyat,
berada di lokasi yang relatif strategis, memiliki akses transportasi
yang memadai jenis dagangan yang ditawarkan, pekerjaan utama
pedagang/pengusaha, motivasi para pedagang/pengusaha, dan jam
operasionalnya.
Gambar 5.1: Pedagang Makanan di Keturen
Dari aspek jumlah pedagang, saat ini ada sekitar 49
pedagang/pengusaha yang membuka lapaknya di sekitar embrio
pasar Keturen. Para pedagang/pengusaha tersebut menyediakan
berbagai macam barang dagangan yang bukan merupakan bahan
pokok kebutuhan sehari-hari, seperti beras, sayuran, daging, telor,
bumbu masakan, dan sebagainya. Jenis barang dagangan yang
banyak dijual di embrio pasar Keturen adalah jajanan, makanan,
minuman, mainan, dan permainan anak-anak (odong-odong).
62 | K e l a y a k a n T e k n i s
Gambar 5.2: Pedagang Jajanan di Keturen
Dari aspek keberadaan embrio pasar rakyat, saat ini memang
telah terjadi proses transaksi jual beli antara pedagang/pengusaha
dan pembeli di sekitar Jl. Juanda yang merupakan embrio pasar
Keturen. Namun demikian embrio pasar Keturen hanya beroperasi
pada hari Minggu selama beberapa jam, yaitu sekitar pukul 06.00-
08.00. Sementara pada hari-hari lainnya, di embrio pasar Keturen
hanya beroperasi pada saat-saat tertentu selama beberapa jam saja,
khususnya pedagang kupat blengong yang membuka lapaknya pada
sore hari.
Jam operasional embrio pasar Keturen yang terbatas disebabkan
terbatasnya keramaian yang terjadi di sekitar kawasan tersebut.
Alasannya, masyarakat mendatangi kawasan Keturen bukan karena
ingin berbelanja namun karena ingin berjalan-jalan, berolah raga,
dan menonton kereta api yang lewat. Hingga ketika matahari mulai
tinggi dan panas, sekitar pukul 07.30-08.00, masyarakat mulai
membubarkan diri. Kondisi inilah yang menyebabkan embrio pasar
Keturen berangsung-angsur sepi setelah pukul 08.00 pagi.
63 | K e l a y a k a n T e k n i s
Gambar 5.3: Odong-odong di Keturen
Oleh sebab itu, terbatasnya jam operasional embrio pasar
Keturen tersebut, tentu akan membuat tarif sewa kios, los, dan
dasaran pasar rakyat di Keturen menjadi terlalu mahal bagi para
pedagang/pengusaha. Hal ini dikarenakan perhitungan tarif sewa
ruangan pasar Keturen tentu akan membebankan seluruh investasi
pembangunan, pengembangan, dan pengelolaan infrastruktur
tersebut selama satu periode secara penuh dalam tarifnya. Hingga,
dengan jam operasional hanya pada hari-hari tertentu sementara
tarifnya yang dibayarkan untuk satu periode penuh,
pedagang/pengusaha akan kesulitan membayar sewa kios, los,
maupun dasaran.
Padahal meningkatkan jam operasional pasar rakyat tersebut
juga tidak mudah dilakukan. Karena sebagian besar
pedagang/pengusaha yang membuka lapaknya di embrio pasar
Keturen merupakan pedagang keliling yang selalu menawarkan
dagangan/usahanya di pusat-pusat keramaian, seperti SD, alun-alun
Kota Tegal, dangdutan, dan sebagainya. Apalagi barang/jasa yang
dijualnya memang termasuk komoditas yang mesti ditawarkan di
lokasi-lokasi seperti itu. Dan bukan komoditas yang bisa menarik
pembeli untuk mencarinya, seperti sembako.
64 | K e l a y a k a n T e k n i s
Gambar 5.4: Jalan Utama di Keturen
Selain itu sebagian pedagang/pengusaha di embrio pasar
Keturen merupakan pedagang/pengusaha musiman yang hanya
membuka lapaknya pada event-event tertentu. Karena para
pedagang/pengusaha musiman ini mempunyai pekerjaan utama
lainnya diluar berdagang/berusaha membuka lapak di embrio pasar
Keturen, yaitu tukang batu, pembuat mainan anak-anak, dan
sebagainya. Para pedagang/pengusaha ini membuka lapak di embrio
pasar Keturen untuk mencari penghasilan tambahan karena
pekerjaan utamanya libur setiap hari Minggu.
Dari aspek keberadaannya, lokasi embrio pasar Keturen sebenarnya
tidak relatif kurang strategis karena berada di Jl. Juanda yang
merupakan penghubung antar kampung, yang mempunyai lebar
terbatas kurang dari 4 empat meter. Dimana salah satu ujungnya
merupakan titik persimpangan dengan jalur kereta api dengan
intensitas traffic yang cukup padat, sehingga cukup menghambat
kelancaran lalu lintas di sekitar kawasan Keturen. Untuk pelebaran
juga tidak mudah dilakukan karena di satu sisi merupakan kawasan
permukiman sementara sisi lainnya adalah sawah/tegalan milik
Pemkot Tegal dan masyarakat.
65 | K e l a y a k a n T e k n i s
Gambar 5.5: Persimpangan Kereta Api di Keturen
Terbatasnya akses lalu lintas tersebut membuat embrio pasar
Keturen yang berada di Jl. Juanda juga relatif tidak mudah dijangkau
oleh angkutan roda empat, khususnya dengan tonase cukup besar,
seperti truk. Padahal sebuah pasar mestinya harus relatif mudah
diakses oleh berbagai macam kendaraan yang akan mendistribusikan
berbagai barang dagangan dari berbagai daerah. Oleh sebab itu,
dengan salah satu ujungnya merupakan titik persimpangan dengan
jalur kereta api, Jl. Juanda menjadi tidak layak digunakan sebagai
jalur distribusi barang dagangan. Sejalan dengan potensi kemacetan
lalu lintas yang cukup besar pada saat ada kereta api yang lewat.
Lokasi embrio pasar Keturen juga merupakan kawasan
permukiman di Kota Tegal, sesuai dengan Perda Kota Tegal Nomor 4
Tahun 2012 tentang Rencana Tata Ruang Wilayah Kota Tegal Tahun
2011-2031. Perda tersebut mengatur bahwa Kelurahan Keturen
merupakan permukiman dengan tingkat kepadatan sedang. Namun
demikian sebagian lokasi embrio pasar Keturen ternyata juga berada
di sekitar jalur rel kereta api (KA) Semarang-Jakarta, yang
mempunyai tingkat kepadatan perjalanan KA cukup tinggi. Oleh
sebab itu pembangunan embrio pasar Keturen sebagai pasar rakyat
mestinya harus dilakukan di lokasi yang letaknya relatif jauh dari
jalur rel KA tersebut.
Lahan yang relatif cukup luas untuk digunakan membangun,
mengembangkan, dan mengelola pasar tradisional di sekitar embrio
pasar Keturen adalah tanah milik Pemkot Tegal, yang saat ini telah
66 | K e l a y a k a n T e k n i s
direncanakan sebagai Ruang Terbuka Hijau (RTH). Hal ini juga sudah
diatur dalam Perda Kota Tegal Nomor 4 Tahun 2012 tentang Rencana
Tata Ruang Wilayah Kota Tegal Tahun 2011-2031. Hingga
memanfaatkan tanah milik Pemkot Tegal untuk membangun,
mengembangkan, dan mengelola embrio pasar Keturen juga tidak
mudah dilakukan, khususnya dalam jangka pendek. Karena harus
merubah peraturan perundang-undangan tersebut. Apalagi Pemkot
Tegal saat ini justru tengah memperluas dan memperbanyak RTH di
Kota Tegal.
Gambar 5.6: Lahan Terbuka di Keturen
B. Analisis SWOTAnalisis SWOT merupakan analisis yang digunakan untuk
mencermati kekuatan (strengths), kelemahan (weaknesses), peluang
(opportunities), dan tantangan atau ancaman (threats) secara
bersama-sama. SWOT sendiri merupakan analisis mengenai hal-hal
pokok yang ada di lingkungan yang diasumsikan berpegaruh
terhadap apa yang terjadi dan yang akan terjadi terkait dengan
rencana pembangunan, pengembangan, dan pengelolaan pasar
Keturen. Lingkungan itu sendiri mencakup dua lingkungan pokok,
yaitu lingkungan internal (kekuatan dan kelemahan) dan lingkungan
eksternal (kesempatan dan ancaman).
Hasil analisis SWOT dengan memperhatikan beberapa aspek internal
dan eksternal yang dimiliki Pemkot Tegal untuk membangun,
67 | K e l a y a k a n T e k n i s
mengembangkan, dan mengelola embrio pasar Keturen disajikan
dalam tabel di bawah ini.
Tabel 5.2Analisis SWOT Rencana Pembangunan, Pengembangan, dan Pengelolaan
Pasar KeturenKekuatan Peluang
Kota Tegal mempunyai instansi yang
mempunyai tupoksi khusus untuk
melakukan pengembangan,
pembinaan, dan pengawasan
terhadap pengelolaan pasar, yaitu
Dinas Perdagangan, Koperasi, dan
UKM.
Kota Tegal mempunyai 12 pasar
rakyat (Kota Tegal Dalam Angka
2017).
Sudah ada embrio pasar rakyat yang
menjadi tempat terjadinya transaksi
antara pedagang/pengusaha dan
pembeli, yang memanfaatkan bahu
jalan dan beroperasi pada hari
Minggu mulai pukul 06.00 sampai
dengan 08.00.
Masyarakat Keturen dan sekitarnya
membutuhkan tempat hiburan dan
belanja bersama keluarga pada hari
Minggu yang murah dan mudah
diakses didekat tempat tinggalnya.
Pemerintah Kelurahan dan
masyarakat Keturen dan sekitarnya
membuka diri jika daerahnya
digunakan sebagai lokasi
pembangunan dan pengembangan
pasar tradisional sebagai tempat
untuk mencari, memenuhi, dan
membeli kebutuhan sehari-hari.
Permendag Nomor 77 Tahun 2017
membuka kemungkinan untuk
membangun pasar tradisional
dengan jumlah pedagang sekitar 100
orang dan buka hanya pada hari-hari
tertentu.
Kelemahan Tantangan
Lahan milik Pemkot Tegal yang relatif
cukup luas untuk membangun pasar
rakyat yang berada di sekitar
kawasan embrio pasar Keturen
Sosiokultural masyarakat dalam
berbelanja mulai mengalami
perubahan dari di pasar/toko
tradisional menjadi di mini market
68 | K e l a y a k a n T e k n i s
sudah dialokasikan untuk RTH
berdasarkan Perda Kota Tegal Nomor
4 Tahun 2012 tentang Rencana Tata
Ruang Wilayah Kota Tegal Tahun
2011-2013.
Lokasi embrio pasar Keturen relatif
kurang strategis karena berada di Jl.
Juanda yang relatif sempit,
bersimpangan dengan jalur kereta
api, serta sulit dilebarkan karena
berada di antara permukiman dan
lahan pertanian, sehingga menjadi
tidak mudah diakses dan dilalui
kendaraan dengan tonase tertentu.
seiring dengan tumbuhnya mini
market di berbagai lokasi yang relatif
dekat dengan permukiman, jenis
barang relatif lengkap, harga
bersaing, serta tempat yang nyaman
dan bersih.
Jumlah pedagang/pengusaha yang
membuka lapak di embrio pasar
Keturen relatif terbatas karena
sebagian pedagang/pengusaha
adalah pedagang/pengusaha
musiman yang mempunyai pekerjaan
lain diluar berdagang/menjalan
usahanya di embrio pasar Keturen.
Barang dagangan yang
diperjualbelikan di embrio pasar
Keturen terdiri dari beberapa jenis
komoditas yang bukan merupakan
kebutuhan masyarakat sehari-hari,
khususnya sembako, tetapi
merupakan jajanan, makanan,
minuman, mainan, dan permainan
anak-anak.
Embrio pasar Keturen berada di
Kecamatan Tegal Selatan yang saat
ini sudah mempunyai 3 buah pasar
rakyat, yaitu Pasar Randugunting di
Kelurahan Randuguntig, Pasar
Bandung di Kelurahan Bandung di
Kelurahan Bandung.
Sumber: Data primer diolah, 2018.
Tabel di atas menyajikan hasil analisis SWOT untuk rencana
pembangunan, pengembangan, dan pengelolaan pasar Keturen,
dimana beberapa faktor menunjukkan bahwa rencana tersebut
memang tidak layak untuk direalisasikan, khususnya jika melihat
ketiadaan lahan yang siap digunakan sebagai lokasi pembangunan,
pengembangan, dan pengelolaan pasar Keturen. Karena lahan yang
69 | K e l a y a k a n T e k n i s
ada dan relatif luas di sekitar embrio pasar Keturen merupakan tanah
milik Pemkot Tegal yang sudah direncanakan untuk digunakan
sebagai RTH sesuai dengan Perda Kota Tegal Nomor 4 Tahun 2012
tentang Rencana Tata Ruang Wilayah Kota Tegal Tahun 2011-2031.
Untuk mengubah peraturan perundang-undangan tersebut
membutuhkan waktu yang cukup lama, bisa 2-3 tahun karena
penyusunan sebuah peraturan harus diawali dengan penyusunan
kajian, pembahasan internal Pemerintah, sampai dengan persetujuan
DPRD. Itupun bisa terganjal karena Pemkot Tegal justru berencana
menambah dan memperluas RTH untuk memenuhi aturan dalam
Permen PU Nomor 05/PRT/M/2008 tentang Pedoman Penyediaan
dan Pemanfaatan RTH di Kawasan Perkotaan yang mengatur luas
minimal RTH adalah 30% dari total luas wilayah perkotaan
bersangkutan.
Jenis dagangan yang ditawarkan oleh para
pedagang/pengusaha yang membuka lapak di embrio pasar Keturen
juga bukan merupakan komoditas yang biasa dijual di pasar-pasar
tradisional pada umumnya, seperti sembako. Namun barang dan jasa
yang sifatnya melengkapi kebutuhan sehari-hari, yaitu makanan dan
minuman siap santap, mainan, serta permainan anak. Jenis barang
dan usaha semacam itu biasanya hanya sebagai pelengkap dalam
pasar tradisonal dan lebih banyak ditawarkan di pusat-pusat
keramaian masyarakat, seperti pasar tiban, dangdutan, sekolahan,
dan sebagainya.
Selain itu jumlah pedagang dan pengusaha yang membuka
lapak di embrio pasar Keturen juga relatif tidak banyak karena
sebagian dari mereka ternyata pedagang/pengusaha musiman.
Dimana pekerjaan utamanya tidak ada kaitannya dengan berdagang
sama sekali karena berprofesinya sebagai ukang batu, pembuatan
mainan anak-anak, dan sebagainya. Orang-orang seperti ini biasanya
memanfaatkan libur dari pekerjaan utama di hari Minggu untuk
mencari penghasilan tambahan di embrio pasar Keturen.
70 | K e l a y a k a n T e k n i s
Jam operasional embrio pasar Keturen ternyata juga relatif
sangat terbatas, yaitu jam 06.00-08.00 sejalan dengan keramaian
yang terjadi di sekitar kawasan tersebut. Masyarakat mengunjungi
kawasan yang menjadi embrio pasar Keturen sebenarnya bertujuan
ingin berjalan-jalan, berolah raga, dan menonton kereta api yang
lewat. Keramaian masyarakat inilah yang kemudian ditangkap oleh
para pedagang/pengusaha sebagai peluang usaha untuk
menawarkan barang dan usahanya. Maka tidak mengherankan jika
embrio pasar Keturen mulai sepi dengan pengunjung ketika
masyarakat bersangsur-angsur pergi karena matahari mulai meninggi
dan panas.
Oleh sebab itu tidak mengherankan jika bagi sebagian
pedagang/pengusaha membuka lapak di embrio pasar Keturen
merupakan upaya untuk memperoleh penghasilan tambahan.
Karenanya setelah embrio pasar Keturen sepi dan bubar para
pedagang/pengusaha ini akan pulang ke rumahnya atau melanjutkan
berdagang/berusaha di lokasi lain. Para pedagang/pengusaha
tersebut biasanya akan memilih lokasi yang dianggap ramai karena
sifat barang dan jasa yang dijualnya memang harus mendekati pusat-
pusat keramaian. Bukan sebaliknya, jenis barang dan jasa yang bisa
menciptakan keramaian.
Saat ini di Kota Tegal sudah ada 14 pasar rakyat yang
diklasifikasikan menjadi tiga skala pelayanan, yaitu regional (Pasar
Pagi, Pasar Malam, dan Pasar Beras), kecamatan (Pasar Langon,
Pasar Kejambon, Pasar Randugunting, Pasar Martoloyo, Pasar
Bandung, Pasar Sumurpanggang, dan Pasar Kradon), dan lingkungan
(Pasar Karangdawa, Pasar Cinde, dan Pasar Muaraanyar). Pasar
rakyat tersebut tersebar di empat kecamatan di Kota Tegal, yaitu
Kecamatan Tegal Timur (7 buah), Kecamatan Tegal Selatan (3 buah),
Kecamatan Tegal Barat (2 buah), dan Kecamatan Margadana (2 buah).
Jika melihat letak geografisnya, sebagian besar masyarakat
Kelurahan Keturen kemungkinan besar memilih berbelanja di pasar
rakyat yang ada di Kecamatan Tegal Selatan, yaitu Pasar
71 | K e l a y a k a n T e k n i s
Randugunting, dan Pasar Bandung. Masyarakat Kelurahan Keturen
bisa memilih berbelanja di beberapa pasar rakyat yang berada di
Kecamatan lain yang relatif dekat dengan tempat tinggalnya. Selain
itu masyarakat Kelurahan Keturen juga bisa memilih beberapa mini
market yang ada di sekitar rumahnya.
C. Hasil AnalisisAnalisis kesenjangan dan analisis SWOT di atas selanjutnya
akan digunakan sebagai dasar untuk melakukan analisis aspek tata
ruang, sosiokultural masyarakat dalam berbelanja, dan demand and
supply pasar. Analisis tata ruang pada dasarnya dilakukan untuk
menilai kesesuaian rencana pembangunan dan pengembangan
embrio pasar Keturen dengan kebijakan tata ruang yang sudah
ditetapkan oleh Pemkot Tegal.
Analisis sosiokultural masyarakat digunakan untuk menilai
perubahan gaya hidup masyarakat dalam berbelanja untuk
memenuhi kebutuhan sehari-hari yang sudah mulai bergeser dari
pasar rakyat menjadi berbelanja di pasar modern. Sedangkan analisis
demand and supply pasar untuk menilai apakah rencana
pembangunan dan pengembangan embrio pasar Keturen mempunyai
penawaran dan permintaan sebagaimana pasar rakyat pada
umumnya.
Tabel 5.3Aspek Tata Ruang, Sosiokultural, dan Demand-Supply Pasar Rencana
Pembangunan, Pengembangan, dan Pengelolaan Pasar KeturenNo Aspek Hasil1. Tata ruang Lahan yang cukup luas di sekitar embrio
pasar Keturen yang memenuhi persyarakatsebagai lokasi pembangunan pasar rakyattipe D dimiliki oleh Kota Tegal, yang sudahdirencanakan sebagai Ruang Terbuka Hijau(RTH).
Perda Kota Tegal Nomor 4 Tahun 2012tentang Rencana Tata Ruang Wilayah KotaTegal Tahun 2011-2013 sudah mengaturbahwa lahan milik Kota Tegal yang beradadi sekitar embrio pasar Keturen akandigunakan sebagai Ruang Terbuka Hijau
72 | K e l a y a k a n T e k n i s
No Aspek Hasil(RTH).
Untuk mengubah peraturan perundang-undangan tersebut membutuhkan waktuyang cukup lama, bisa 2-3 tahun karenapenyusunan sebuah peraturan harusdiawali dengan penyusunan kajian,pembahasan internal Pemerintah, sampaidengan persetujuan DPRD.
Saat ini Pemkot Tegal sedang berusahamemenuhuni Permen PU Nomor05/PRT/M/2008 tentang PedomanPenyediaan dan Pemanfaatan RTH diKawasan Perkotaan mengatur luas minimalRTH adalah 30%, sehingga kemungkinanmenggunakan lahan di Keturen yang sudahdirencanakan sebagai RTH sebagai lokasipembangunan embrio pasar Keturen relatifsulit dilaksanakan.
Lokasi embrio pasar Keturen relatif tidakstrategis karena terletak di tepi jalan yangmenjadi lintasan kereta api yang tingkatkepadatan lalu lintasnya cukup tinggi,padahal pasar rakyat membutuhkan sebuahlokasi yang bisa diakses dengan mudah,baik untuk konsumen yang akan belanjamaupun kendaraan yang akanmendistribusikan barang dagangan.
2. Sosiokultural Beberapa pedagang di embrio pasar Keturenmerupakan pedagang musiman yangmempunyai pekerjaan lain serta hanyamembuka lapaknya pada hari Mingguuntuk mengisi hari liburnya dan mencaripenghasilan tambahan.
Kebiasan masyarakat sekitar Keturen dalamberbelanja untuk memenuhi kebutuhansehari-harinya mulai berubah dari pasarpasar menjadi pasar modern/mini marketyang banyak beroperasi di kawasan Keturendan sekitarnya, khususnya Indomaret danAlfamaret.
Masyarakat Keturen dan sekitarnyamembutuhkan tempat hiburan yang murahdan mudah diakses untuk menikmati hariliburnya dengan keluarga, baik untukberjalan-jalan, berolah raga, maupunmenonton kereta api yang lewat, yang padaakhirnya menciptakan pusat keramaian dikawasan Keturen dan menarik para
73 | K e l a y a k a n T e k n i s
No Aspek Hasilpedagang untuk menawarkan barang danjasanya.
3. Demand dansupply
Tujuan utama masyarakat mendatangiembrio pasar Keturen adalah untukberjalan-jalan, berolah raga, dan menontonkereta api dengan keluarganya, bukanuntuk berbelanja makanan dan minumanyang sudah siap dikonsumsi, mainan anak,serta odong-odong (wahana permainananak).
Jumlah pedagang yang membuka lapak diembrio pasar Keturen adalah 47 orang,dengan berbagai jenis barang dan jasadagangan, dimana sebagian dari pedagangtersebut adalah pedagang musiman yangmempunyai pekerjaan diluar berdagang.w
Tidak ada pedagang yang membuka lapak diembrio pasar Keturen yang menawarkanbahan pokok kebutuhan sehari-hari, sepertiberas, sayuran, daging, telor, bumbumasakan, dan sebagainya.
Jenis barang dan jasa yang ditawarkan olehpedagang yang membuka lapak embriopasar Keturen merupakan barang dan jasadagangan yang harus mendekatikan diridengan pusat-pusat keramaian, bukan jenisbarang dan jasa dagangan yang bisamenciptakan keramaian.
Jam operasional embrio pasar Keturenrelatif sangat terbatas, yaitu mulai pukul06.00 sampai dengan sekitar pukul 08.00,yaitu saat masyarakat melaksanakankegiatan di sekitar embrio pasar Keturen,baik untuk berjalan-jalan, berolah raga, danmenonton kereta api dengan keluarga.
Sumber: Data primer diolah, 2018.
74 | K e l a y a k a n K e u a n g a n d a n E k o n o m i
BAB VIKELAYAKAN KEUANGAN DAN EKONOMI
A. Asumsi Dasar1. Site Plan
Kajian pembangunan, pengembangan, dan pengelolaan
embrio pasar Keturen ini akan menggunakan site plan pasar
rakyat Tipe D seperti yang diatur dalam Permendag Nomor 77
Tahun 2017 tentang Perubahan Atas Permendag Nomor Nomor
37/M-DAG/PER/5/2017 tentang Pedoman Pembangunan dan
Pengelolaan Sarana Perdagangan. Site plan pasar rakyat Tipe D
dalam peraturan ini dibuat menjadi 2 (dua lantai), dimana
masing-masing lantai akan digunakan sebagai tempat berdagang,
baik dalam bentuk kios, los, maupun dasaran.
Site plan pasar rakyat Tipe D juga sudah dilengkapi dengan
berbagai fasilitas pendukung sebuah tempat niaga sesuai dengan
standar sebuah pasar yang diatur dalam SNI 8152:2015 tentang
Pasar Rakyat, sebagai berikut: Ruang dagang, Area parkir, Area
bongkar muat barang, Akses kendaraan, Koridor/Gangway,
Kantor pengelola, Toilet/Kamar mandi, Tempat cuci tangan,
Ruang menyusui, Ruang peribadatan, Ruang kesehatan, Ruang
keamanan, Area merokok, Area penghijauan, Akses untuk kursi
roda, Jalur evakuasi, dan TPS Sementara. Site plan pasar rakyattipe D selanjutnya dapat dilihat dalam Lampiran I.
2. InvestasiAnalisis kelayakan terhadap rencana pembangunan,
pengembangan, dan pengelolaan infrastruktur yang digunakan
untuk pelayanan publik tidak bisa hanya dinilai dengan
menggunakan indikator kelayakan finansial, namun juga
dilengkapi dengan penilaian dari aspek ekonomi. Maka analisis
kelayakan terhadap proyek tersebut harus dilengkapi dengan
75 | K e l a y a k a n K e u a n g a n d a n E k o n o m i
upaya untuk menilai kelayakan secara ekonomi, dimana proses
penentuan kelayakan ditentukan dengan menggunakan
pendekatan ekonomi untuk mengidentifikasi benefit.
Cost untuk proyek pembangunan, pengembangan, dan
pengelolaan infrastruktur publik ditentukan berdasarkan nilai
investasi yang dikeluarkan oleh Pemerintah untuk membangun,
mengembangkan, dan mengelola infrastruktur bersangkutan.
Sedangkan benefit dihitung dari manfaat yang bisa diterima oleh
stakeholder, khususnya masyarakat, dari keberadaan
infrastruktur tersebut.
Untuk itu langkah awal dalam melakukan analisis benefit
terhadap rencana pembangunan, pengembangan, dan pengelolaan
embrio pasar Keturen adalah dengan mengindentifikasi
kebutuhan pengeluaran investasi serta operasional dan
pemeliharaan (operational and maintenance cost/OM). Jenis
investasi yang dibutuhkan pada dasarnya terdiri dari pengadaan
gedung dan bangunan pasar serta fasilitas pendukungnya.
Sedangkan biaya OM merupakan pengeluaran periodik yang
diperlukan untuk kegiatan operasionalisasi dan pemeliharaan
pasar.
Untuk menghitung estimasi investasi pembangunan embrio
pasar Keturen dilakukan dengan menggunakan site plan pasar
rakyat Tipe D seperti yang diatur dalam Permendag Nomor 77
Tahun 2017. Oleh sebab itu estimasi investasi dilakukan dengan
menggunakan plafon anggaran pembangunan pasar rakyat tipe D
seperti yang diatur dalam Pasal 12 (2) peraturan perundang-
undangan tersebut, yaitu sebesar Rp 4,000,000,000 (empat milyar
rupiah).
Demikian juga dengan estimasi luas lahan yang digunakan
untuk pembangunan embrio pasar Keturan. Kajian ini mengikuti
apa yang diatur dalam Pasal 5 (5) Permendag Nomor 77 Tahun
2017 bahwa luas lahan untuk pasar rakyat tipe D minimal 2,000
m2. Selanjutnya dengan menggunakan harga rata-rata lahan di
76 | K e l a y a k a n K e u a n g a n d a n E k o n o m i
Kelurahan Keturen sebesar Rp 2,000,000 dapat dihitung
kebutuhan investasi untuk pengadaan lahan.
Tabel 6.1Estimasi Investasi Rencana Pembangunan, Pengembangan, dan
Pengelolaan Pasar Keturen (Rp)
No Jenis Investasi JumlahUnit Harga Satuan Jumlah
InvestasiAset Fisik
1. Lahan* 2,000 2,000,000 4,000,000,0002. Gedung dan Bangunan** 1 4,000,000,000 4,000,000,0003. Perlengkapan Kantor*** 1 400,000,000 400,000,000
Sub Total Investasi AsetFisik
4,400,000,000
Pre Operational dan DED1. Pre Operational**** 420,000,000 420,000,0002. Detail Engineering Design
(DED)**** 420,000,000 420,000,000Sub Total Pre Operationaldan DED
820,000,000
Total Investasi 5,240,000,000Sumber: Data primer diolah, 2018.Keterangan:* : Luas gedung dan bangunan dihitung dari site plan pasar
rakyat Tipe D seperti yang diatur dalam Permendag Nomor 77Tahun 2017.
** : Nilai investasi gedung dan kantor menggunakan plafonanggaran pembangunan pasar rakyat Tipe D seperti yangdiatur dalam Permendag Nomor 77 Tahun 2017.
*** : Perlengkapan kantor diperkirakan sebesar 5% dari investasigedung dan bangunan.
**** : Pre operational dan DED cost diperkirakan sebesar 5.00% dariinvestasi gedung dan bangunan.
Dengan menggunakan data estimasi inventasi
pembangunan embrio pasar Keturen tersebut akan dihitung biaya
penyusutan atau depresiasi aset fisik yang digunakan dalam
proyek embrio pasar Keturen. Biaya penyusutan dilakukan
dengan mengasumsikan bahwa aset tersebut akan disusut selama
10 tahun, kecuali untuk peralatan kantor yang akan disusut
selama 5 tahun. Jangka waktu penyusutan ini disesuaikan
dengan UU Nomor 36 Tahun 2008 tentang Pajak Penghasilan yang
mengatur umur ekonomis untuk aset tetap adalah 5 sampai
dengan 10 tahun.
77 | K e l a y a k a n K e u a n g a n d a n E k o n o m i
Selain biaya penyusutan aset fisik, komponen biaya lain
yang harus diidentifikasi dan dihitung adalah biaya OM
diperlukan dalam proyek tersebut. Biaya OM terdiri dari biaya
pemeliharaan gedung, bangunan, dan peralatan kantor, biaya
administrasi dan umum, serta biaya lain-lain, seperti disajikan
dalam tabel di bawah ini.
Tabel 6.2Estimasi Biaya Operasi dan Perawatan Pengelolaan Pasar Keturen (Rp)
No Jenis Biaya Jumlah Biaya perBulan*
Biaya perTahun
Personalia1. Kepala Pasar** 1 3,261,000 39,132,0002. Administrasi dan
Keuangan***2 2,445,750 58,698,000
3. Juru Pungut**** 2 1,630,500 78,264,0004. Keamanan***** 8 1,630,500 156,528,0005. Kebersihan****** 4 1,630,500 78,264,000
Sub Total Personalia 410,886,000Non Personalia
1. Operasi danPerawatan*******
205,443,000
Sub Total NonPersonalia
205,443,000
Total Biaya Operasidan Perawatan
616,329,000
Sumber: Data primer diolah, 2018.Keterangan:* : Menggunakan UMK Kota Tegal sebesar Rp 1,630,500
seperti diatur dalam Pergub Jawa Tengah Nomor560/94 Tahun 2017 tentang Upah Minimum Pada 35(Tigapuluh Lima) Kabupaten/Kota di Provinsi JawaTengah Tahun 2018.
** : Diasumsikan besarnya 2 kali UMK Kota Tegal.*** : Diasumsikan besarnya 1.5 kali UMK Kota Tegal.**** : Diasumsikan satu orang juru pungut bertugas melayani
50 pedagang.***** : Diasumsikan satu orang petugas keamanan menjaga
keamanan untuk area seluas 500 m2, dengan 2 kalishift kerja.
****** : Diasumsikan satu orang petugas kebersihan menjagakebersihan untuk area seluas 500 m2.
******* : Diasumsikan besarnya 50.00% dari total biayapersonalia.
78 | K e l a y a k a n K e u a n g a n d a n E k o n o m i
Biaya operasi dan perawatan tersebut selanjutnya
diperkirakan akan meningkat nilainya sebesar 5% atau sebesar
rata-rata tingkat inflasi yang berlaku secara nasional selama
beberapa tahun terakhir. Estimasi peningkatan biaya operasi dan
perawatan dilakukan untuk menyesuaikan dengan kondisi riil
perekonomian nasional, yang cenderung selalu mengalami
kenaikan harga karena inflasi.
3. PendapatanIdentifikasi potensi pendapatan dalam kajian pembangunan,
pengembangan, dan pengelolaan embrio pasar Keturen ini
dilakukan terhadap pendapatan dari sewa kios, los, dan dasaran
yang direncanakan dibangun di embrio pasar Keturen. Selain itu
potensi pendapatan yang lain adalah retribusi pasar, kebersihan,
toilet, dan parkir.
Pendapatan sewa merupakan hasil perkalian antara jumlah
ruangan yang tersedia dengan tarif sewa kios, los, dan dasaran
yang tersedia di embrio pasar Keturen. Sementara pendapatan
retribusi dan kebersihan dihitung berdasarkan besarnya retribusi
yang dibayarkan oleh pedagang kios, los, dan dasaran di embrio
pasar Keturen. Pendapatan toilet dihitung dari estimasi jumlah
pedagang dan pengunjung pasar yang memanfaatkan fasilitas
toilet dikalikan tarifnya. Sedangkan pendapatan parkir
merupakan perkalian dari estimasi jumlah kendaraan roda dua
dan empat dengan retribusi parkir di Kota Tegal.
Tabel 6.3Estimasi Pendapatan Rencana Pembangunan, Pengembangan, dan
Pengelolaan Pasar Keturen (Rp)
No JenisPendapatan
Jumlah* Tarif* Jumlah
Pendapatan1. Sewa Ruangan:
Kios 50 0 0Los 25 0 0Dasaran 25 0 0
2. Retribusi:Pasar*** 100 350 15,120,000
79 | K e l a y a k a n K e u a n g a n d a n E k o n o m i
No JenisPendapatan
Jumlah* Tarif* Jumlah
PendapatanParkir**** 250 2,000 24,000,000
TotalPendapatan
39,120,000
Sumber: Data primer diolah, 2018.Keterangan:* : Jumlah pedagang kios diasumsikan sebanyak 50
orang, pedagang los sebanyak 25 orang, danpedagang dasaran sebanyak 25 orang.
** : Jam operasional embrio pasar Keturen yang terbataspada hari Minggu selama beberapa jam akanmembuat pedagang menolak membayar sewatempat.
*** : Tarif retribusi pelayanan pasar tertinggi dalamPerwali Kota Tegal Nomor 6 Tahun 2007 tentangRetribusi Pelayanan Pasar dan Pertokoan, denganasumsi setiap pedagang membutuhkan lapak seluas9 m2.
****
: Asumsi jumlah pengunjung yang membawakendaraan bermotor.
4. Benefit EkonomiAnalisis kelayakan terhadap rencana pembangunan,
pengembangan, dan pengelolaan embrio pasar Keturen tidak bisa
hanya dinilai dengan menggunakan indikator-indikator kelayakan
finansial. Hal ini mengingat bahwa rencana proyek tersebut
dilakukan untuk meningkatkan pelayanan yang diberikan kepada
masyarakat. Maka analisis kelayakan terhadap rencana proyek
tersebut terfokus pada upaya untuk menilai kelayakan secara
ekonomi, dimana proses penentuan kelayakan ditentukan dengan
menggunakan pendekatan cost-benefit.
Cost untuk proyek pembangunan, pengembangan, dan
pengelolaan embrio pasar Keturen ditentukan berdasarkan nilai
investasi yang dikeluarkan untuk membangun, mengembangkan,
dan mengelola pasar rakyat tersebut. Sedangkan benefit dihitung
dari manfaat yang bisa diterima oleh stakeholder, khususnya
masyarakat, dari keberadaan pasar rakyat tersebut.
Secara konseptual benefit adalah manfaat adalah kegunaan
suatu keluaran yang dirasakan langsung oleh masyarakat, dapat
80 | K e l a y a k a n K e u a n g a n d a n E k o n o m i
berupa tersedianya jasa atau fasilitas yang dapat diakses oleh
publik. Pengertian lain menyebutkan bahwa manfaat adalah
indikator kinerja berdasarkan tingkat kemanfaatan yang dapat
dirasakan sebagai nilai tambah bagi masyarakat dan Pemerintah
Daerah dari hasil (outcome). Untuk itu, sesuai dengan kebutuhan
kajian ini, dilakukan identifikasi untuk menentukan benefit yang
bisa diterima dan dirasakan oleh masyarakat dengan adanya
pasar rakyat yang diusulkan untuk dibangun, dikembangkan, dan
dikelola di Kelurahan Keturen, khususnya utuk manfaat yang bisa
diukur.
Kajian kelayakan rencana pembangunan, pengembangan,
dan pengelolaan embrio pasar Keturen ini akan menghitung
benefit dari proyek tersebut dengan menggunakan estimasi rata-
rata pendapatan yang diterima oleh pedagang yang berjualan di
embrio pasar Keturen, baik pedagang kios, pedagang los, maupun
pedagang dasaran.
Tabel 6.4Benefit Rencana Pembangunan, Pengembangan, dan Pengelolaan Pasar
Keturen (Rp)No
KomponenJumlah per
Tahun
1. Jumlah Pedagang (Orang) 100
2. Rata-rata Omset per Hari 100,000
3. Rata-rata Keuntungan Bersih
(50%)
50,000
Total Benefit Ekonomi* 120,000,000
Sumber: Data primer diolah, 2018.Keterangan:* : Jumlah hari efektif adalah 4 hari per
bulan.
81 | K e l a y a k a n K e u a n g a n d a n E k o n o m i
B. Kelayakan Keuangan dan EkonomiAnalisis kelayakan keuangan dan ekonomi pada dasarnya
dilakukan dengan menggunakan pendekatan yang tidak jauh berbeda
dengan analisis finansial. Namun, berbeda dengan analisis finansial,
analisis cost-benefit dilakukan dengan membandingkan antara
pengeluaran investasi dan OM dengan benefit yang diperoleh dari
sebuah kegiatan investasi.
Untuk itu menunjukkan tingkat kelayakan (feasibility)
keuangan dan ekonomi tersebut akan menggunakan 4 indikator
sebagai berikut:
1. Internal Rate of Return (IRR). Digunakan untuk menilai tingkat
pengembalian (return) yang menyamakan PVpengeluaran dengan
PVpenerimaan. Semakin tinggi nilai IRR menunjukkan semakin layak
investasi yang dilakukan. Decision rule of IRR: menerima investasi
yang memberikan IRR ≥ tingkat bunga yang dipandang layak
(suku bunga simpanan yang berlaku).
2. Net Present Value (NPV). Digunakan untuk menilai seberapa besar
pengeluaran investasi diharapkan dapat meningkatkan manfaat
bagi stakeholder. Semakin tinggi nilai NPV menunjukkan semakin
layak pengeluaran untuk investasi yang dilakukan. Decision rule
of NPV: NPVpositif = PVpenerimaan > PVpengeluaran:investasi yang
diharapkan akan meningkatkan manfaat bagi stakeholder
(menguntungkan).
3. B/C Ratio. Digunakan untuk menilai perbandingan benefit
(manfaat) yang diterima stakeholder dengan cost (biaya) yang
harus ditanggung Pemerintah. Semakin tinggi nilai B/C Ratio
menunjukkan semakin layak pengeluaran untuk investasi yang
dilakukan.
4. Payback Period. Digunakan untuk menilai seberapa lama
pengembalian pengekuaran untuk investasi yang diharapkan.
Payback Period yang mendekati angka di bawah lima tahun
menunjukkan bahwa pengeluaran investasi tersebut semakin
cepat memperoleh manfaat. Decision rule of Payback Period:
82 | K e l a y a k a n K e u a n g a n d a n E k o n o m i
semakin cepat pengeluaran investasi memberikan manfaat bagi
stakolder maka semakin layak pengeluaran investasi tersebut
dilakukan.
Meski secara konseptual keempat indikator tersebut dapat
dipakai secara mandiri atau independen, namun dalam model ini
keempat indikator tersebut dipakai secara bersama-sama. Artinya,
meski, misalnya, IRR menunjukkan tingkat return yang
memungkinkan pengeluaran investasi bisa diterima, namun jika
indikator yang lain menunjukkan hal yang berbeda, maka rencana
investasi secara agregat ditolak. Atau dengan kata lain, semua
indikator harus secara bersama-sama menunjukkan nilai yang yang
memungkinkan rencana investasi dapat diterima.
Untuk menghitung IRR, NPV, B/C Ratio, dan Payback Period
maka semua manfaat (benefit) yang diperkirakan akan diterima dari
pengelolaan embrio pasar Keturen dimasukkan dalam model analisis
untuk menentukan tingkat kelayakan investasi tersebut. Demikian
juga dengan pengeluaran. Semua bentuk pengeluaran yang
diperkirakan akan diperlukan untuk rencana pembangunan,
pengembangan, dan pengelolaan embrio pasar Keturen akan
digunakan untuk menentukan tingkat kelayakan investasi,
khususnya revenue expenditure (expense atau pengeluaran yang
digunakan untuk membiayai kegiatan sehari-hari) dan capital
expenditure (cost atau pengeluaran yang digunakan untuk
memperoleh barang-barang modal).
1. Asumsi Keuangan dan EkonomiSebelum dilakukan analisis keuangan dan ekonomi perlu
ditentukan terlebih dahulu asumsi keuangan dan ekonomi sebagai
dasar melakukan analisis. Asumsi tersebut pada dasarnya diperlukan
untuk menyederhanakan permasalahan yang akan diselesaikan,
karena situasi perekonomian sebenarnya relatif sulit diprediksi
(uncertainty). Hal itu dikarena perekonomian dalam negeri tidak saja
dipengaruhi kondisi internal namun juga situasi dan kondisi
perekonomian luar negeri dan global.
83 | K e l a y a k a n K e u a n g a n d a n E k o n o m i
Maka asumsi dasar yang dipakai dalam model kelayakan
keuangan dan ekonomi rencana pembangunan, pengembangan, dan
pengelolaan embrio pasar Keturen adalah cateris parebus.
Sedangkan asumsi yang lain akan dibuat sedemikian rupa sehingga
tetap mengikuti kaidah-kaidah baku sehingga tidak terlalu
menyimpang dari nilai yang berlaku umum, misalnya tingkat inflasi,
suku bunga, pajak, dan sebagainya. Selain asumsi ekonomi di atas,
maka juga digunakan beberapa asumsi yang lain, yaitu biaya operasi
dan perawatan (operation and maintenance cost), kenaikan benefit per
tahun, dan kenaikan biaya per tahun.
Tabel 6.5Asumsi Keuangan dan Ekonomi Rencana Pembangunan,
Pengembangan, dan Pengelolaan Pasar Keturen
No Keterangan AsumsiDasar
1. Inflasi (%) 5.002. Kenaikan biaya OM (%) 5.003. Umur ekonomis asset
fisik (Tahun) 5-104. Pajak (%) 5.00
Sumber: Data primer diolah, 2018.
Asumsi keuangan dan ekonomi merupakan dasar untuk
melakukan perhitungan-perhitungan bidang keuangan dan ekonomi,
termasuk analisis kelayakan investasi. Alasannya, asumsi ekonomi
merupakan salah satu usaha untuk mendekatkan model analisis
dengan kondisi perekonomian mikro dan makro, karena perhitungan
keuangan memang tidak bisa dipisahkan dengan kondisi eksisting
perekonomian tersebut.
2. Tingkat Kelayakan Keuangan dan EkonomiKelayakan keuangan dan ekonomi yang dilakukan untuk
menilai apakah rencana pembangunan, pengembangan, dan
pengelolaan embrio pasar Keturen layak dilaksanakan dengan
mempertimbangkan kebutuhan investasi dan manfaat yang bisa
diperoleh dari keberadaan proyek tersebut. Seperti yang telah
84 | K e l a y a k a n K e u a n g a n d a n E k o n o m i
dijelaskan sebelumnya, penilaian kelayakan ekonomi sebuah kegiatan
investasi secara konseptual tidak berbeda dengan penilaian
kelayakan finansial, karena juga menggunakan indikator-indikator
tertentu untuk menentukan tingkat kelayakannya. Namun, berbeda
dengan kelayakan finansial yang ditentukan berdasarkan kebutuhan
investasi dan proyeksi pendapatan (revemue), kelayakan ekonomi
ditentukan ditentukan dengan menggunakan data investasi dan
manfaat yang akan diterima dari proyek tersebut, yang dikuantifikasi
dengan nilai moneter (rupiah).
Berdasarkan analisis yang dilakukan dengan model economicprojection yang disusun untuk menentukan tingkat kelayakan
keuangan dan ekonomi rencana pembangunan, pengembangan, dan
pengelolaan embrio pasar Keturen dengan hasil seperti disajikan
dalam tabel di bawah ini.
Tabel 6.6Tingkat Kelayakan Keuangan dan Ekonomi Rencana Pembangunan,
Pengembangan, dan Pengelolaan Pasar Keturen
No IndikatorKeuangan
Periode Analisis5 Tahun 10 Tahun 15 Tahun
Discount Factor(%)
5.00 5.00 5.00
1. IRR (%) 0.00 0.00 0.002. NPV (Rp) (5,046,504,7
62)(5,102,533,
333)(5,158,561,
905)3. B/C Ratio (kali) 0.40 0.42 0.444. Payback Period
(tahun)- - -
Sumber: Data primer diolah, 2018.
Tabel di atas menunjukkan hasil analisis dengan menggunakan
model analisis kelayakan keuangan dan ekonomi rencana
pembangunan, pengembangan, dan pengelolaan embrio pasar
Keturen. Sesuai rencana untuk menentukan apakah rencana
pembangunan, pengembangan, dan pengelolaan embrio pasar
Keturen layak dilaksanakan atau tidak maka dipakai empat indikator,
yaitu IRR, B/C Ratio, NPV, dan Payback Period.
IRR : Hasil analisis menunjukkan bahwa proyek
85 | K e l a y a k a n K e u a n g a n d a n E k o n o m i
mempunyai IRR dibawah discount factor
pada periode analisis 5, 10, dan 15 tahun,
yaitu sebesar 0.00%. Hal ini menunjukkan
bahwa rencana pembangunan,
pengembangan, dan pengelolaan embrio
pasar Keturen tidak layak untuk
dilaksanakan dari aspek keuangan dan
ekonomi.
NPV : Hasil analisis menunjukkan bahwa proyek
mempunyai NPV negatif pada periode
analisis 5, 10, dan 15 tahun. Hal ini
menunjukkan bahwa rencana
pembangunan, pengembangan, dan
pengelolaan embrio pasar Keturen tidak
layak untuk dilaksanakan dari aspek
keuangan dan ekonomi.
BC
Ratio
: Hasil analisis menunjukkan bahwa proyek
mempunyai B/C Ratio sebesar 0.40 kali,
yang artinya proyek tidak mampu
memberikan manfaat terhadap rencana
investasi yang akan dilakukan. Hal ini
menunjukkan bahwa rencana
pembangunan, pengembangan, dan
pengelolaan embrio pasar Keturen tidak
layak untuk dilaksanakan dari aspek
keuangan dan ekonomi.
Payback
Period
: Nilai negatif pada arus kas (cashflow)
membuat rencana pembangunan,
pengembangan, dan pengelolaan embrio
pasar Keturen sulit mencapai titik dimana
pendapatan dapat menutup investasi dan
biaya periodiknya.
86 | K e l a y a k a n K e u a n g a n d a n E k o n o m i
C. Hasil AnalisisAnalisis ekonomi dan keuangan di atas menunjukkan bahwa
rencana pembangunan, pengembangan, dan pengelolaan embrio
pasar Keturen menjadi pasar rakyat tipe D tidak layak dilaksanakan.
Hal tersebut bisa dilihat dari beberapa indikator ekonomi dan
keuangan yang mempunyai nilai dibawah standar yang telah
ditetapkan.
Tabel 6.7Aspek Ekonomi dan Keuangan Rencana Pembangunan, Pengembangan,
dan Pengelolaan Pasar KeturenNo Aspek Hasil1. Ekonomi Jumlah pedagang yang membuka lapak di
embrio pasar Keturen relatif sedikit, yaitu47 orang, dimana sebagian merupakanpedagang musiman yang mempunyaipekerjaan diluar berdagang dan hanyaberjualan hanya pada hari Minggu untukmencari penghasilan tambahan.
Jam operasional embrio pasar Keturenrelatif pendek, yaitu pukul 06.00-08.00,sesuai dengan keramaian masyarakat yangmendatangi kawasan Keturen untuk“berwisata”, berjalan-jalan, maupun berolahraga dengan keluarganya.
Rata-rata pendapatan kotor para pedagangadalah Rp 100,000 dengan margin 50.00%,tanpa dengan membebankan biaya tenagakerja dan biaya modal.
Rendahnya perputaran uang yang terjadi diembrio pasar Keturen membuat kegiatanekonomi belum bisa menjadi penggerakperekonomian warga Kelurahan Keturendan sekitarnya.
2. Keuangan Investasi untuk membangun pasar Keturencukup tinggi, yaitu Rp 4,000,000,000,demikian juga dengan biaya operasional danperawatan, padahal estimasi penerimaanrelatif sangat rendah, karena pedagang yangsaat ini membuka lapak di embrio pasarKeturen pasti menolak untuk menyewa kios,los, atau dasaran karena jam operasionalpasar tersebut sangat terbatas.
Pasar merupakan bagian dari jasa usahayang dijalankan oleh Pemerintah Daerah,
87 | K e l a y a k a n K e u a n g a n d a n E k o n o m i
No Aspek Hasildimana Pemerintah Daerah bisamenggunakan pendekatan komersial untukpengelolaannya, sehingga minimnyaestimasi penerimaan membuat sebuahrencana investasi menjadi sangat tidaklayak untuk dilaksanakan.
Penerimaan tunai yang dapat diterima daripengelolaan Pasar Keturen adalah retribusipasar dan retribusi parkir yang dipungutsetiap kali pasar tersebut beroperasi, yaitupada hari Minggu.
Sumber: Data primer diolah, 2018.
88 | K e s i m p u l a n d a n R e k o m e n d a s i
BAB VIIKESIMPULAN DAN REKOMENDASI
A. KesimpulanKegiatan “Penyusunan Kajian Pasar Keturen” merupakan
kegiatan untuk menganalisis fisibilitas dari aspek sosial, ekonomi,
keuangan, dan teknis terhadap usulan pembangunan,
pengembangan, dan pengelolaan embiro pasar Keturen untuk
menampung aktivitas pedagang/pengusaha di sekitar Kelurahan
Keturen Kota Tegal. Penentuan kelayakan pembangunan,
pengembangan, dan pengelolaan pasar pada dasarnya ditentukan
dengan beberapa aspek sebagai berikut (1) baik secara infrastruktur,(2) cakap secara pengelolaan, bermutu dan higienis dalampenyajian bahan pangan lokal, dan (3) mendukung pertumbuhanekonomi lokal. Oleh sebab itu ada beberapa analisis yang telah
dilakukan untuk menilai tingkat fisibilitas rencana pembangunan dan
pengembangan embrio pasar Keturen, dengan kesimpulan sebagai
berikut:
1. Dari aspek teknis, dengan menggunakan analisis kesenjangan
(gap analysis) dan analisis SWOT, embrio pasar Keturen tidak
layak untuk dibangun, dikembangkan, dan dikelola sebagai pasar
rakyat. Ada beberapa alasan yang mendasari, yaitu:
a. Pedagang yang membuka lapak di embrio pasar Keturen
merupakan pedagang keliling yang biasanya menawarkan
dagangan di tempat-tempat tertentu, karena produknya
memang termasuk komoditas yang bisa menarik pembeli
untuk mencarinya, seperti sembako, sehingga harus
ditawarkan di pusat keramaian masyarakat.
b. Sebagian pedagang di embrio pasar Keturen merupakan
pedagang musiman, seperti tukang batu, pembuat mainan
anak-anak, dan sebagainya, yang membuka lapaknya untuk
mencari penghasilan tambahan karena pekerjaan utama libur
setiap hari Minggu.
89 | K e s i m p u l a n d a n R e k o m e n d a s i
c. Lokasi relatif kurang strategis karena berada di jalan
penghubung antar kampung, yang lebarnya terbatas dan salah
satu ujungnya bersimpangan dengan jalur kereta api dengan
intensitas traffic yang cukup padat, sehingga cukup
menghambat kelancaran lalu lintas di sekitar kawasan
Keturen.
d. Kondisi jalan membuat akses lalu lintas menjadi relatif
terbatas untuk angkutan roda empat, khususnya dengan
tonase cukup besar, seperti truk. Padahal sebuah pasar
mestinya harus relatif mudah diakses oleh berbagai macam
kendaraan yang akan mendistribusikan berbagai barang
dagangan.
e. Lahan yang relatif cukup luas untuk digunakan membangun,
mengembangkan, dan mengelola pasar tradisional di sekitar
embrio pasar Keturen adalah tanah milik Pemkot Tegal, yang
saat ini telah direncanakan sebagai Ruang Terbuka Hijau
(RTH).
f. Jam operasional embrio pasar Keturen relatif masih sangat
terbatas karena sangat tergantung keramaian di sekitar
kawasan tersebut, yang terjadi karena masyarakat ingin
berjalan-jalan, berolah raga, dan menonton kereta api yang
lewat, sehingga ketika matahari mulai tinggi dan panas,
masyarakat mulai membubarkan diri.
2. Dari aspek keuangan dan ekonomi, dengan menggunakan
beberapa indikator keuangan dan ekonomi, embrio pasar Keturen
tidak layak untuk dibangun, dikembangkan, dan dikelola sebagai
pasar rakyat. Ada beberapa alasan yang mendasari, yaitu:
a. Semua indikator keuangan menunjukkan hasil negatif yang
mengindikasikan bahwa manfaat keuangan (financial benefit)
dan manfaat ekonomi (economic benefit) jauh lebih kecil
dibandingkan dengan investasi serta biaya operasi dan
perawatan yang dibutuhkan untuk pembangunan,
pengembangan, dan pengelolaan embrio pasar Keturen.
90 | K e s i m p u l a n d a n R e k o m e n d a s i
b. Rendahnya manfaat keuangan (financial benefit) dan manfaat
ekonomi (economic benefit) tersebut dikarenakan jam
operasinal pasar yang terbatas, jenis barang dagangan bukan
merupakan kebutuhan sehari-hari masyarakat, sebagian
pedagang merupakan pedagang musiman, dan sebagainya.
B. RekomendasiTerhadap kesimpulan di atas, dapat disajikan beberapa
rekomendasi sebagai berikut:
1. Pemkot Tegal melakukan penataan Jl. Juanda sebagai pusat
keramaian dan kegiatan masyarakat di hari Minggu, khususnya
dengan menyediakan tempat yang lebih layak untuk berdagang,
menutup lalu lintas agar masyarakat, pedagang, dan kendaraan
tidak saling mengganggu, serta dibentuk “unit penyelenggara”
yang mengurusi keamanan dan kebersihan di kawasan tersebut.
2. Pemkot Tegal segera merealisasi pembangunan RTH yang
direncanakan akan dibangun di Keluran Keturen untuk
mengakomodasi penataan embiro pasar Keturen, agar keramaian
di kawasan tersebut tidak lagi mengganggu kelancaran lalu lintas
dengan menyediakan lapak yang lebih layak untuk tempat
terdagang dan dibentuk “unit penyelenggara” yang mengurusi
keamanan dan kebersihan di kawasan tersebut.
91 | L a m p i r a n
Lampiran 1: Siteplan Pasar Rakyat Tipe D
92 | L a m p i r a n
93 | L a m p i r a n
94 | L a m p i r a n