PEMBUATAN LEMBAR KERJA PADA MICROSOFT EXCEL …... · Manajemen konstruksi sebagai pengendali dari setiap segmen dalam tubuh proyek ... pihak pada umumnya dan bagi mahasiswa pada

PEMBUATAN LEMBAR KERJA

PADA MICROSOFT EXCEL 2007

UNTUK ANALISIS KELAYAKAN INVESTASI

PROYEK APARTEMEN (YSQ 3 SPREADSHEET)

The Making of Spreadsheet on Microsoft Excel 2007 For Investment Analysis

on the Feasibility of Apartment Project (YSQ 3 Spreadsheet)

SKRIPSI

Disusun untuk memenuhi persyaratan memperoleh gelar sarjana teknik pada Jurusan Teknik Sipil Fakultas Teknik Universitas Sebelas Maret

Oleh :

ETTY MARETNAWATI

NIM I 0105072

JURUSAN TEKNIK SIPIL FAKULTAS TEKNIK UNIVERSITAS SEBELAS MARET

SURAKARTA 2010

LEMBAR PERSETUJUAN SKRIPSI







Disusun Oleh :

ETTY MARETNAWATI NIM I 0105072

Telah disetujui untuk dipertahankan dihadapan tim penguji pendadaran Jurusan Teknik Sipil Fakultas Teknik Universitas Sebelas Maret

Persetujuan Dosen Pembimbing

Dosen Pembimbing I

Ir. Siti Qomariyah, M. Sc NIP. 19580615 198501 2 001

Dosen Pembimbing II

Ir. Agus P. Saido, M. Sc NIP. 19550501 198601 1 001

LEMBAR PENGESAHAN SKRIPSI







Disusun Oleh :

ETTY MARETNAWATI

NIM I 0105072

Telah dipertahankan di hadapan tim penguji pendadaran Jurusan Teknik Sipil Fakultas Teknik Universitas Sebelas Maret Surakarta dan diterima guna memenuhi

sebagian persyaratan untuk mendapatkan gelar sarjana Teknik.

Pada hari : Kamis Tanggal : 04 Februari 2010

1. Ir. Siti Qomariyah, M. Sc NIP. 19580615 198501 2 001

(……………………………………)

2. Ir. Agus P. Saido, M. Sc NIP. 19550501 198601 1 001

(……………………………………)

3. Fajar S. Handayani, ST, MT NIP. 19750922 199903 2 001

(……………………………………)

4. Ir. Adi Yusuf Muttaqien, MT NIP. 19581127 198803 1 001

(……………………………………)

Mengetahui,

a.n. Dekan Fakultas Teknik UNS Pembantu Dekan I

Ir. Noegroho Djarwanti, MT NIP. 19561112 198403 2 007

Disahkan,

Ketua Jurusan Teknik Sipil Fakultas Teknik UNS

Ir. Bambang Santosa, MT NIP. 19590823 198601 1 001

ABSTRAK Etty Maretnawati. 2010. Pembuatan Lembar Kerja pada Microsoft Excel 2007 untuk Analisis Kelayakan Investasi Proyek Apartemen (YSQ 3 Spreadsheet). Skripsi. Jurusan Teknik Sipil Fakultas Teknik Universitas Sebelas Maret. Manajemen konstruksi sebagai pengendali dari setiap segmen dalam tubuh proyek konstruksi memegang peranan vital demi kesuksesan suatu proyek, termasuk pada proyek pembangunan apartemen. Perencanaan sebagai bagian dari manajemen konstruksi berperan sebagai kompas perjalanan proyek yang akan dikerjakan. Dalam prakteknya pekerjaan ini disebut pra-studi kelayakan yang dilengkapi dengan arus uang dan rencana pembayaran kembali kredit. Salah satu unsur esensial dalam menentukan kebijakan terhadap sebuah proyek konstruksi adalah perencanaan struktur dan ekonomi teknik yang menyertainya. Hal ini perlu diperhitungkan dengan cermat sehingga dalam implementasinya nanti berjalan lancar tanpa gangguan yang diakibatkan oleh kegagalan perencanaan. Salah satunya adalah dengan perencanaan ekonomi teknik yang dilakukan dengan analisis kelayakan investasi. Metode penilaian kelayakan investasi antara lain: Net Present Value (NPV), Revenue-Cost Ratio (RCR), Rate of Return (ROR), Rate of Return on Investment Before Tax (RIb) dan Rate of Return on Investment After Tax (RIa), dan Rate of Return on Equity (RE). Setelah itu dilakukan analisis titik impas. Penelitian ini berupa pembuatan lembar kerja untuk menganalisis kelayakan investasi bangunan apartemen, yang selanjutnya disebut sebagai YSQ 3 Spreadsheet, dengan mengambil kasus pada proyek Apartemen Solo Paragon. Lembar kerja ini dirancang dengan membuat formulasi dalam lembar kerja Excel 2007 sesuai dengan rumus-rumus analisis investasi yang sudah ada. Formulasi rumus-rumus tersebut dirancang menjadi urut-urutan proses analisis kelayakan investasi yang aplikatif. YSQ 3 Spreadsheet terdiri dari dua belas lembar yang dapat menampilkan hasil hitungan secara otomatis pada lembar output setelah pengisian data pada lembar input selesai dilakukan user. Penelitian menunjukkan bahwa hasil program YSQ 3 Spreadsheet tidak jauh berbeda dengan hasil perhitungan manual, sehingga penggunaan YSQ 3 Spreadsheet dapat mempercepat dan mempermudah dalam analisis kelayakan investasi apartemen. Dengan harga jual minimum, pihak pemasaran apartemen Solo Paragon dapat menentukan sendiri harga jual minimum untuk mendapatkan keuntungan dari proyek tersebut. Kata kunci: investasi, layak, lembar kerja

ABSTRACT

Etty Maretnawati. 2010. The Making of Spreadsheet on Microsoft Excel 2007 For Investment Analysis on the Feasibility of Apartment Project (YSQ 3 Spreadsheet). Skripsi. Jurusan Teknik Sipil Fakultas Teknik Universitas Sebelas Maret. Construction management as controller of each segment in construction project body holds to play a part vital after fruitfulness a project, including on apartment development project. Planning as part of construction management projects tripping compass which will be worked. In practice it was called pre study feasibility, that proveded by cash flow and repayment schedule. One of essential element in determine policy to construction project is structured planning and economic tech one espouse it. It need carefully been taken into account so deep its implementation unmolested well-oiled following one begat by planning failing. One of it is with tech economic planning one did by investment analysis on the feasibility. Investment feasibility method for example: Net Present Value (NPV), Revenue Cost Ratio (RCR), Rate of Return (ROR), Rate of Return on Investment Before Tax (RIb) and Rate of Return on Investment After Tax (RIa), and Rate of Return on Equity (RE). Afterwards done by break even point. This research as makings of spreadsheet for investment analysis on the feasibility of apartment project, one that hereinafter referred to as YSQ 3 Spreadsheet, with take case on Solo Paragon Apartment project. This spreadsheet designed by makes formulation in spreadsheet of Excel 2007 according to formula analysis existing investments. That formulation are designed as medley process for investment analysis on the feasibility. YSQ 3 Spreadsheet consisting of twelve sheet who can feature self acting calculation result on output sheet after data stuffing on input sheet all through is done user . Research points out that result programs YSQ 3 Spreadsheet not far in contrast to manual count result, so YSQ 3 Spreadsheet can hasten and watering down deep for investment analysis on the feasibility of apartment project. At the price minimum sell, the marketing of Solo Paragon apartment can own determine minimum sell price to get gain of that project. Key word: investment, feasibility, spreadsheet

KATA PENGANTAR

Segala puji bagi Allah SWT yang telah melimpahkan karunia, petunjuk, dan

hidayah-Nya, sehingga penulis dapat menyelesaikan penyusunan Tugas Akhir

dengan judul Pembuatan Lembar Kerja pada Microsoft Excel 2007 untuk

Analisis Kelayakan Investasi Proyek Apartemen (YSQ 3 Spreadsheet).

Penyusunan Tugas Akhir ini bertujuan untuk melengkapi salah satu syarat yang

harus ditempuh guna meraih gelar Sarjana Teknik pada Jurusan Teknik Sipil

Fakultas Teknik Universitas Sebelas Maret Surakarta. Melalui penyusunan Tugas

Akhir ini diharapkan dapat menambah wawasan dan pengalaman bagi penulis,

sehingga dapat menjadi bekal di kemudian hari.

Penulis menyadari bahwa penulisan Tugas Akhir ini tidak mungkin dapat

terselesaikan tanpa adanya bantuan, bimbingan, dan pengarahan dari berbagai pihak.

Oleh karena itu, penulis ingin menyampaikan terima kasih kepada: Ir. Siti

Qomariyah, M. Sc dan Ir. Agus P. Saido, M. Sc selaku dosen pembimbing I dan II

yang telah berkenan memberikan bimbingan dan pengarahan sehingga Tugas Akhir

ini dapat diselesaikan dengan baik; Ir. Sofa Marwoto selaku pembimbing akademis;

Agustina Dian Saptorini selaku teman seperjuangan skripsi atas diskusi, ide, dan

kerjasamanya; teman-teman Teknik Sipil 2005; dan semua pihak yang telah

berkenan membantu dalam penyusunan tugas akhir ini.

Penulis menyadari bahwa tugas akhir ini masih jauh dari sempurna. Oleh karena itu,

kritik dan saran yang membangun sangat penulis harapkan demi kesempurnaan tugas

akhir ini. Akhir kata, semoga tugas akhir ini dapat memberikan manfaat bagi semua

pihak pada umumnya dan bagi mahasiswa pada khususnya.

Surakarta, Januari 2010

Penulis

DAFTAR ISI

HALAMAN JUDUL .......................................................................................... i

HALAMAN PERSETUJUAN ............................................................................ ii

HALAMAN PENGESAHAN ............................................................................. iii

MOTTO DAN PERSEMBAHAN ...................................................................... iv

ABSTRAK .......................................................................................................... v

ABSTRACT ......................................................................................................... vi

KATA PENGANTAR ......................................................................................... vii

DAFTAR ISI ....................................................................................................... viii

DAFTAR GAMBAR ......................................................................................... xiv

DAFTAR TABEL ............................................................................................... xvi

BAB 1 PENDAHULUAN

1.1. Latar Belakang ........................................................................................... 1

1.2. Perumusan Masalah ................................................................................... 3

1.3. Batasan Masalah ........................................................................................ 3

1.4. Tujuan Penelitian ........................................................................................ 4

1.5. Manfaat Penelitian ..................................................................................... 4

BAB 2 LANDASAN TEORI

2.1. Tinjauan Pustaka ........................................................................................ 5

2.2. Dasar Teori ................................................................................................. 6

2.2.1. Pengertian Studi Kelayakan ........................................................... 6

2.2.2. Tujuan dan Manfaat Studi Kelayakan ............................................ 6

2.2.3. Aspek Studi Kelayakan .................................................................. 7

2.3. Input Kelayakan Investasi.......................................................................... 9

2.3.1. Besaran-besaran Fisik Teknologis ................................................. 9

2.3.2. Besaran-besaran Tekno Ekonomi................................................... 10

2.4. Analisis Ekonomi Teknik ........................................................................... 15

2.4.1. Pengertian Dasar ............................................................................ 15

2.4.2. Rumus atau Persamaan yang Digunakan

dalam Analisis Ekonomi Proyek .................................................... 16

2.5. Nilai Sewa Minimum Bangunan ................................................................ 17

2.6. Metode Penilaian Investasi ........................................................................ 18

2.6.1. Metode Nilai Sekarang Netto (Net Present Value) ........................ 18

2.6.2. Metode Revenue-Cost Ratio (RCR) ............................................... 19

2.6.3. Metode Laju Pengembalian (Rate of Return) ................................. 19

2.6.4. Tingkat Pengembalian Investasi

(Rate of Return on Investment = RI) .............................................. 20

2.6.5. Tingkat Pengembalian Modal

(Rate of Return on Equity = RE) .................................................... 21

2.7. Titik Impas (Break Even Point) ................................................................. 22

2.8. YSQ 1 Spreadsheet .................................................................................... 22

BAB 3 METODOLOGI PENELITIAN

3.1. YSQ 3 Spreadsheet .................................................................................... 25

3.2. Studi Kasus ................................................................................................ 25

3.3. Sumber Data ............................................................................................... 25

3.4. Pembuatan YSQ 3 Spreadsheet ................................................................. 25

BAB 4 PERENCANAAN DAN PEMBUATAN

PROGRAM YSQ 3 SPREADSHEET

4.1. YSQ 3 Spreadsheet .................................................................................... 29

4.1.1. Rencana Lembar Kerja ................................................................... 29

4.1.2. Formula Excel yang Digunakan dalam Lembar Kerja ................... 30

4.2. Pembuatan YSQ 3 Spreadsheet ................................................................. 31

4.2.1. Lembar Menu Utama ..................................................................... 31

4.2.2. Lembar Input .................................................................................. 32

4.2.3. Pengisian Data ............................................................................... 36

4.2.4. Lembar KDB dan KLB .................................................................. 38

4.2.5. Lembar Tekno Ekonomi ................................................................. 39

4.2.6. Lembar Jual Minimum ................................................................... 44

4.2.7. Lembar NPV, RCR, ROR, RIb dan RIa, dan RE .......................... 46

4.2.7.1. Lembar NPV .................................................................... 46

4.2.7.2. Lembar RCR .................................................................... 47

4.2.7.3. Lembar ROR ................................................................... 49

4.2.7.4. Lembar RIb dan RIa ........................................................ 51

4.2.7.5. Lembar RE ....................................................................... 54

4.2.8. Lembar BEP ................................................................................... 55

4.2.9. Lembar Output ............................................................................... 56

BAB 5 IMPLEMENTASI YSQ 3 SPREADSHEET PADA PROYEK

PEMBANGUNAN APARTEMEN SOLO PARAGON

5.1. Implementasi Program YSQ 3 Spreadsheet .............................................. 59

5.1.1. Lembar Menu Utama ..................................................................... 59

5.1.2. Lembar Input .................................................................................. 60

5.1.3. Lembar KDB dan KLB .................................................................. 64

5.1.4. Lembar Tekno Ekonomi ................................................................ 66

5.1.5. Lembar Jual Minimum ................................................................... 69

5.1.6. Lembar NPV, RCR, ROR, RIb dan RIa, dan RE .......................... 71

5.1.6.1. Lembar NPV ..................................................................... 71

5.1.6.2. Lembar RCR .................................................................... 72

5.1.6.3. Lembar ROR .................................................................... 74

5.1.6.4. Lembar RIb dan RIa ........................................................ 75

5.1.6.5. Lembar RE ....................................................................... 77

5.1.7. Lembar BEP ................................................................................... 79

5.1.8. Lembar Output ............................................................................... 80

5.2. Pengujian Implementasi Program YSQ 3 Spreadsheet ............................. 82

5.2.1. Data Apartemen Solo Paragon ....................................................... 82

5.2.2. Implementasi pada YSQ 3 Spreadsheet ......................................... 84

5.2.2.1. Memulai Lembar Kerja .................................................... 84

5.2.2.2. Input ................................................................................. 85

5.2.2.3. KDB dan KLB ................................................................. 87

5.2.2.4. Tekno Ekonomi ............................................................... 88

A. Total Biaya Proyek ................................................... 88

B. Perhitungan Pendapatan dan

Pengeluaran Tahunan ................................................ 89

C. Perhitungan Harga Jual Minimum ............................ 89

D. Harga Jual Minimum yang Diinginkan (R) .............. 90

E. Rekapitulasi Pendapatan Tahunan dan

Pengeluaran Tahunan ................................................ 90

5.2.2.5. Harga Jual Minimum ........................................................ 90

5.2.2.6. Analisis Penilaian Kelayakan Investasi Proyek ............... 91

A. Metode Nilai Sekarang Netto (Net Present Value) ... 91

B. Metode Hubungan Pendapatan-Biaya

(Revenue Cost-Ratio) ................................................ 92

C. Metode Laju Pengembalian (Rate of Return) ............ 93

D. Tingkat Pengembalian Investasi

Sebelum Pajak (RIb) dan

Tingkat Pengembalian Investasi

Setelah Pajak (RIa) .................................................... 94

E. Tingkat Pengembalian Modal Sendiri (RE) .............. 95

5.2.2.7. Analisis Titik Impas (Break Even Point) ......................... 96

5.2.2.8. Output .............................................................................. 97

BAB 6 UJI KEANDALAN DAN KELAYAKAN

KASUS APARTEMEN SOLO PARAGON

6.1. Pengumpulan Data ..................................................................................... 99

6.1.1. Luas Persil ...................................................................................... 99

6.1.2. Harga Satuan Tanah ....................................................................... 99

6.1.3. Koefisien Dasar Bangunan (KDB) ................................................. 99

6.1.4. Koefisien Lantai Bangunan (KLB) ................................................ 99

6.1.5. Rencana Anggaran Biaya ............................................................... 100

6.1.6. Tingkat Suku Bunga ....................................................................... 100

6.2. Uji Secara Manual ...................................................................................... 100

6.2.1. Besaran-besaran Fisik Teknologis Gedung ................................... 100

6.2.1.1. Luas Lantai Kotor ............................................................ 100

6.2.1.2. Luas Lantai Bersih ............................................................ 100

6.2.1.3. Jumlah Lantai ................................................................... 100

6.2.1.4 Koefisien Dasar Bangunan (KDB) .................................. 101

6.2.1.5 Koefisien Lantai Bangunan (KLB) .................................. 102

6.2.2. Analisis Tekno Ekonomi ................................................................ 102

6.2.2.1. Biaya Modal ..................................................................... 102

A. Biaya langsung .......................................................... 102

B. Biaya tidak langsung ................................................ 102

C. Cadangan biaya ........................................................ 102

D. Total biaya modal ...................................................... 103

6.2.2.2. Perhitungan Pendapatan dan Pengeluaran Tahunan ......... 103

A. Data Pembiayaan Proyek .......................................... 103

B. Pendapatan Tahunan ................................................. 103

C. Biaya Tahunan .......................................................... 104

D. Perhitungan Jual Minimum ....................................... 107

E. Harga Jual Minimum yang Diinginkan (R) ............... 107

6.2.3. Harga Jual Tiap Tipe Apartemen ................................................... 108

6.2.4. Analisis Penilaian Kelayakan Investasi .......................................... 109

6.2.4.1. Metode Nilai Sekarang Netto (Net Present Value) .......... 109

6.2.4.2. Metode Hubungan Pendapatan-Biaya

(Revenue-Cost Ratio) ....................................................... 110

6.2.4.3. Metode Rate of Return) (ROR) ........................................ 112

6.2.4.4. Tingkat Pengembalian Investasi (RI) ............................... 113

A. Tingkat Pengembalian Investasi

Sebelum Pajak (RIb) ................................................. 113

B. Tingkat Pengembalian Investasi

Setelah Pajak (RIa) ................................................... 114

6.2.4.5. Tingkat Pengembalian Modal Sendiri (RE) ..................... 115

6.2.5. Analisis Titik Impas (Break Even Point) ........................................ 115

6.3. Hasil Perhitungan dengan Variasi Koefisien untuk

Mendapatkan Harga Jual Minimum yang Diinginkan ............................... 116

6.4. Perbandingan Hasil Perhitungan Manual dengan YSQ 3 Spreadsheet ..... 118

BAB 7 KESIMPULAN DAN SARAN

7.1. Kesimpulan ................................................................................................. 120

7.2. Saran .......................................................................................................... 120

DAFTAR PUSTAKA ......................................................................................... 121

LAMPIRAN ........................................................................................................ xvii

DAFTAR GAMBAR

Gambar 2.1. Tampilan menu utama YSQ 1 Spreadsheet ................................. 23

Gambar 3.1. Diagram alir penelitian ................................................................ 27

Gambar 3.2. Diagram alir analisis investasi apartemen Solo Paragon .............. 28

Gambar 4.1. Tampilan lembar menu utama YSQ 3 Spreadsheet ...................... 32

Gambar 4.2. Tampilan lembar input YSQ 3 Spreadsheet .................................. 33

Gambar 4.3. Input of text procedure .................................................................. 37

Gambar 4.4. Input of text values ........................................................................ 37

Gambar 4.5. Input of selection ........................................................................... 37

Gambar 4.6. Tampilan lembar KDB dan KLB YSQ 3 Spreadsheet ................. 38

Gambar 4.7. Tampilan lembar tekno ekonomi YSQ 3 Spreadsheet ................. 40

Gambar 4.8. Tampilan lembar jual minimum YSQ 3 Spreadsheet ................... 45

Gambar 4.9. Tampilan lembar NPV YSQ 3 Spreadsheet .................................. 46

Gambar 4.10. Tampilan lembar RCR YSQ 3 Spreadsheet ................................. 48

Gambar 4.11. Tampilan lembar ROR YSQ 3 Spreadsheet ................................ 50

Gambar 4.12. Tampilan lembar RIb dan RIa YSQ 3 Spreadsheet ..................... 52

Gambar 4.13. Tampilan lembar RE YSQ 3 Spreadsheet ................................... 54

Gambar 4.14. Tampilan lembar BEP YSQ 3 Spreadsheet ................................. 55

Gambar 4.15. Tampilan lembar output YSQ 3 Spreadsheet .............................. 57

Gambar 5.1. Tampilan lembar menu utama YSQ 3 Spreadsheet ..................... 59

Gambar 5.2. Tampilan lembar input YSQ 3 Spreadsheet ................................ 61

Gambar 5.3.. Tampilan lembar KDB dan KLB YSQ 3 Spreadsheet ................ 65

Gambar 5.4. Tampilan lembar tekno ekonomi YSQ 3 Spreadsheet ................ 67

Gambar 5.5. Tampilan lembar jual minimum YSQ 3 Spreadsheet .................. 70

Gambar 5.6. Tampilan lembar NPV YSQ 3 Spreadsheet ................................ 71

Gambar 5.7. Tampilan lembar RCR YSQ 3 Spreadsheet ................................ 73

Gambar 5.8. Tampilan lembar ROR YSQ 3 Spreadsheet ................................ 74

Gambar 5.9. Tampilan lembar RIb dan RIa YSQ 3 Spreadsheet ....................... 76

Gambar 5.10. Tampilan lembar RE YSQ 3 Spreadsheet ................................... 78

Gambar 5.11. Tampilan lembar BEP YSQ 3 Spreadsheet ................................. 79

Gambar 5.12. Tampilan lembar output YSQ 3 Spreadsheet .............................. 81

Gambar 5.13. Menu utama YSQ 3 Spreadsheet ................................................. 85

Gambar 5.14. Input ............................................................................................. 86

Gambar 5.15. Perhitungan KDB dan KLB ......................................................... 87

Gambar 5.16. Perhitungan total biaya proyek ..................................................... 88

Gambar 5.17. Perhitungan pendapatan dan pengeluran proyek .......................... 89

Gambar 5.18. Perhitungan harga jual minimum .................................................. 89

Gambar 5.19. Harga jual minimum yang diinginkan ........................................... 90

Gambar 5.20. Rekapitulasi pendapatan tahunan dan pengeluaran tahunan ....... 90

Gambar 5.21. Harga jual minimum .................................................................... 91

Gambar 5.22. Perhitungan Net Present Value (NPV) ........................................ 92

Gambar 5.23. Perhitungan Revenue-Cost Ratio (RCR) ...................................... 93

Gambar 5.24. Perhitungan Rate of Return (ROR) ............................................... 94

Gambar 5.25. Perhitungan RIb dan RIa ............................................................... 95

Gambar 5.26. Perhitungan tingkat pengembalian modal sendiri (RE) ................ 96

Gambar 5.27. Perhitungan Break Even Point (BEP) ........................................... 97

Gambar 5.28. Output ............................................................................................ 98

Gambar 6.1. Cash flow perkembangan modal pinjaman .................................. 104

Gambar 6.2. Cash flow bunga modal pinjaman tahunan .................................. 105

Gambar 6.3. Cash flow perkembangan modal sendiri ...................................... 106

Gambar 6.4. Cash flow bunga modal sendiri tahunan ...................................... 106

Gambar 6.5. Cash flow analisis Net Present Value .......................................... 110

Gambar 6.6. Cash flow analisis Revenue-Cost Ratio ........................................ 111

Gambar 6.7. Cash flow analisis Rate of Return ................................................ 112

DAFTAR TABEL

Tabel 5.1. Data apartemen beserta letaknya pada lembar input ........................ 83

Tabel 5.1. Tipe dan luas unit apartemen beserta letaknya

pada lembar input ............................................................................. 83

Tabel 6.1. Rekapitulasi pendapatan tahunan dan pengeluaran tahunan

dengan perhitungan manual .............................................................. 107

Tabel 6.2. Harga jual minimum tiap tipe apartemen Solo Paragon ................... 108

Tabel 6.3. Hasil perhitungan dengan variasi koefisien untuk mendapatkan

harga jual minimum yang diinginkan ............................................... 116

Tabel 6.4. Perbandingan hasil perhitungan manual

dengan YSQ 3 Spreadsheet .............................................................. 118

BAB 1

PENDAHULUAN

1.1. Latar Belakang

Apartemen kini telah menjadi pilihan dari masyarakat modern di kota-kota besar.

Tipikal masyarakat modern yang mengharapkan kepraktisan dan efisiensi waktu

disertai dengan kultur kota besar yang serba cepat dapat terpenuhi dengan

keberadaan hunian vertikal ini. Apartemen menjamur di pusat kota dan distrik yang

berkembang menjadi investasi dan gaya hidup penghuninya.

Manajemen konstruksi sebagai pengendali dari setiap segmen dalam tubuh proyek

konstruksi memegang peranan vital demi kesuksesan suatu proyek, termasuk pada

proyek pembangunan apartemen. Perencanaan sebagai bagian dari manajemen

konstruksi berperan sebagai kompas perjalanan proyek yang akan dikerjakan. Dalam

prakteknya pekerjaan ini disebut pre-feasibility planning (pra-studi kelayakan) yang

dilengkapi dengan cash flow dan repayment schedule (arus uang dan rencana

pembayaran kembali kredit). Salah satu unsur esensial dalam menentukan kebijakan

terhadap sebuah proyek konstruksi adalah perencanaan struktur dan ekonomi teknik

yang menyertainya. Hal ini perlu diperhitungkan dengan cermat sehingga dalam

implementasinya nanti berjalan lancar tanpa gangguan yang diakibatkan oleh

kegagalan perencanaan.

Dengan meningkatnya kebutuhan perhitungan yang kompleks dalam menganalisis

investasi suatu proyek konstruksi bangunan komersial diperlukan suatu sarana

pendukung teknologi informasi yang memudahkan perencana menjelaskan kepada

owner atau investor mengenai proyek yang akan mereka laksanakan. Kombinasi

antara ilmu teknik sipil dengan pengetahuan populer lainnya berhasil melahirkan

berbagai produk yang berguna bagi dunia teknik sipil sendiri maupun ilmu yang

dikombinasikan dengannya. Program rekayasa komputer yang canggih telah

memudahkan kerja para insinyur dalam menganalisis berbagai modal permasalahan

yang terjadi dalam dunia konstruksi. Meskipun demikian, aplikasi program tersebut

mempunyai karakter yang berbeda dengan program bisnis pada umumnya. Insinyur

pemakainya dituntut harus memahami apa saja yang dikerjakan komputer, batasan-

batasan yang harus dipenuhi, dan bertanggung jawab penuh terhadap setiap

keputusan yang diambil.

Penilaian terhadap kelayakan investasi suatu proyek dapat menggunakan beberapa

metode, antara lain: Net Present Value (NPV), Revenue–Cost Ratio (RCR), Rate of

Return (ROR), Rate of Return on Investment Before Tax (RIb) dan Rate of Return on

Investment After Tax (RIa), dan Rate of Return on Equity (RE),. Metode tersebut

membutuhkan data dan beberapa tahap perhitungan, sehingga penilaian kelayakan

investasi suatu proyek dapat dilaksanakan dengan baik.

Perhitungan tersebut dapat dilakukan dengan menggunakan spreadsheet.

Spreadsheet merupakan suatu program pengolah data berbentuk tabular, dengan data

yang disusun dalam baris dan kolom. Yang membedakan fitur spreadsheet seperti

Excel adalah kemampuan untuk membuat rumus matematika formula dan

melaksanakan fungsi. Masing-masing nilai dapat memiliki suatu hubungan yang

telah terdefinisi dengan nilai yang lainnya. Jika salah satu nilai diubah, maka nilai

yang lain juga perlu diubah. Aplikasi spreadsheet merupakan program komputer

yang memberikan kebebasan kepada pengguna untuk membuat dan memanipulasi

lembar kerja secara elektronik. Pada suatu spreadsheet, masing-masing nilai

menempati suatu sel. Pengguna dapat mendefinisikan tipe data pada sel dan

hubungannya dengan sel-sel yang lain. Selain itu pada spreadsheet juga terdapat

beberapa perintah tambahan yang memudahkan dalam menyelesaikan persoalan.

Penelitian ini berupa pembuatan lembar kerja untuk menganalisis kelayakan investasi

proyek bangunan apartemen dengan menggunakan YSQ Spreadsheet. YSQ

Spreadsheet merupakan sebuah program aplikasi penilaian kelayakan investasi suatu

proyek dengan software Microsoft Excel 2007. Pada penelitian sebelumnya, YSQ 1

Spreadsheet telah dibuat untuk menganalisis kelayakan investasi proyek bangunan

pasar, dengan studi kasus Pasar Tawangmangu Karanganyar (Yan Ardyansyah,

2009). Sedangkan dalam penelitian ini, akan dibuat program YSQ 3 Spreadsheet

untuk menganalisis kelayakan investasi proyek bangunan apartemen. Pada saat yang

bersamaan dengan pembuatan YSQ 3 Spreadsheet, YSQ 2 Spreadsheet dibuat untuk

menganalisis kelayakan investasi proyek bangunan mal.

1.2. Perumusan Masalah

Berdasarkan latar belakang di atas, maka permasalahan yang dapat dirumuskan

adalah:

a. Bagaimana membuat YSQ 3 Spreadsheet untuk menghitung nilai jual minimum

apartemen per m²?

b. Bagaimana membuat YSQ 3 Spreadsheet sebagai alat bantu analisis kelayakan

investasi apartemen dengan metode Net Present Value (NPV), Revenue–Cost

Ratio (RCR), Rate of Return (ROR), Rate of Return on Investment Before Tax

(RIb) dan Rate of Return on Investment After Tax (RIa), dan Rate of Return on

Equity (RE)?

c. Bagaimana membuat YSQ 3 Spreadsheet untuk menghitung berapa persen unit

apartemen yang terjual sehingga terjadi titik impas (break even point) sesuai

dengan tingkat suku bunga yang berlaku?

1.3. Batasan Masalah

a. Pemrograman menggunakan Microsoft Excel 2007 karena Microsoft Excel 2007

memiliki tambahan berbagai fasilitas sehingga lebih sempurna dibandingkan

dengan versi sebelumnya.

b. Kalibrasi YSQ 3 Spreadsheet menggunakan kasus pada proyek pembangunan

Apartemen Solo Paragon di kota Surakarta.

c. Analisis kelayakan ditinjau dari aspek finansial.

1.4. Tujuan Penelitian

Tujuan dari penelitian ini adalah membuat lembar kerja untuk menganalisis

kelayakan investasi bangunan apartemen, yang selanjutnya diberi nama YSQ 3

Spreadsheet.

1.5. Manfaat Penlitian

a. Bagi Penulis

Untuk menerapkan teori-teori yang telah diperoleh, khususnya mengenai

rekayasa sipil dalam perencanaan proyek agar didapat hasil yang efektif dan

efisien.

b. Bagi Pihak Lain

Untuk menambah wawasan dan pengetahuan serta bahan acuan bagi pihak-pihak

yang ingin melakukan penelitian mengenai masalah yang sama ataupun terkait

dengan penelitian ini.

BAB 2

LANDASAN TEORI

2.1. Tinjauan Pustaka

Apartemen merupakan sebuah model tempat tinggal yang hanya mengambil sebagian

kecil ruang dari suatu bangunan. Suatu gedung apartemen dapat memiliki puluhan

bahkan ratusan unit apartemen. Istilah apartemen digunakan secara luas di Amerika

Utara, sementara istilah flat digunakan di Britania Raya dan negara-negara

persemakmuran (Wikipedia Bahasa Indonesia).

Menurut Salim Basalamah dkk (1994), proyek adalah kegiatan yang dilakukan

dengan tujuan untuk mewujudkan sasaran program sebagai bagian dari usaha

merealisasikan tujuan umum yang telah dicanangkan, kegiatan mana dijalankan

dengan memanfaatkan sumber daya ekonomi dengan kombinasi yang mematuhi

norma kapasitas ekonomi yang optimal.

Menurut Iman Soeharto (1997), kegiatan proyek adalah satu kegiatan sementara yang

berlangsung dalam jangka waktu terbatas, dengan alokasi sumber dana tertentu dan

dimaksudkan untuk menghasilkan produk (deliverable) yang kriteria mutunya telah

digariskan dengan jelas.

Menurut Iman Soeharto (1995), analisis kelayakan diperlukan sebagai bahan

pengambil keputusan tentang sehat tidaknya suatu investasi dengan menyiapkan

studi kelayakan sebelum implementasi membangun proyek. Keputusan untuk

melakukan investasi yang menyangkut sejumlah besar dana dengan harapan

mendapatkan keuntungan bartahun-tahun dalam jangka panjang, seringkali

berdampak besar bagi kelangsungan usaha suatu perusahaan.

Investasi sangat diperlukan oleh semua negara untuk memperluas kesempatan kerja

dan peningkatan produk barang dan jasa. Menurut Salim Basalamah (1994), investasi

adalah kegiatan menarik dana kemudian menggunakannya untuk membeli barang

modal pada saat sekarang ini, dan mengusahakan terwujudnya laba di masa

mendatang. Karena investasi itu berhadapan dengan masa mendatang yang penuh

ketidakpastian, maka sebelum melaksanakan investasi perlu dilakukan studi

kelayakan guna menentukan apakah program investasi itu dapat dilaksanakan dengan

menguntungkan.

2.2. Dasar Teori

2.2.1. Pengertian Studi Kelayakan

Menurut Salim Basalamah (1994), studi kelayakan proyek diartikan sebagai

pengkajian menyeluruh dan teliti terhadap rencana pengeluaran modal guna menilai

apakah rencana investasi tersebut memenuhi syarat untuk dilaksanakan atau tidak,

yang didasarkan atas hasil perbandingan antara nilai biaya investasi yang

bersangkutan dengan manfaat yang akan diperoleh investor tersebut. Arti kelayakan

proyek pada kegiatan mengkaji suatu gagasan dikaitkan dengan tingkat keberhasilan

tujuan yang hendak diraih. Menurut Iman Soeharto (1997), apabila kegiatan tersebut

adalah investasi membangun proyek fasilitas berupa unit produksi baru, maka untuk

menilai kelayakan perlu dilakukan serangkaian kegiatan mulai dari mengembangkan,

menganalisis, dan menyaring prakarsa atau gagasan yang timbul sampai kepada

menelusuri berbagai aspek proyek serta unit usaha hasil proyek.

2.2.2. Tujuan dan Manfaat Studi Kelayakan

Menurut Suad Husnan dan Suwarsono (1994), tujuan dilakukannya studi kelayakan

adalah untuk menghindari keterlanjutan penanaman modal yang terlalu besar untuk

kegiatan yang ternyata tidak menguntungkan

Manfaat studi kelayakan menurut Salim Basalamah (1994) adalah:

a. Memandu pemilik dana/investor untuk mengoptimalkan penggunaan dana yang

dimiliki.

b. Memperkecil resiko keputusan investasi, sekaligus memperbesar peluang

keberhasilannya.

c. Mengungkapkan alternatif investasi yang didukung oleh hasil kuantitas yang

teruji kecermatannya, sehingga manajer mudah mengambil keputusan akurat.

d. Mengungkap keseluruhan aspek proyek seutuhnya, sehingga keputusan

menerima atau menolak sebuah usulan proyek tidak hanya dikhususkan atas

finansial saja, melainkan atas seluruh aspek berpengaruh.

2.2.3. Aspek Studi Kelayakan

Umumnya, suatu studi kelayakan proyek perlu membahas aspek-aspek: pasar, teknis,

keuangan, hukum, dan ekonomi negara. Hal-hal yang dikaji dari setiap aspek secara

ringkas sebagai berikut: (Suad Husnan dan Suwarsono, 2000)

a. Aspek pasar

1. Permintaan (demand)

2. Penawaran (supply)

3. Harga/biaya

4. Program pemasaran

5. Perkiraan penjualan

b. Aspek teknis

1. Studi/pengujian pendahuluan (yang pernah dilakukan)

2. Optimasi skala produksi

3. Ketepatan proses produksi yang dipilih

4. Ketepatan pemilihan sarana produksi (mesin-mesin dan perlengkapan)

5. Perlengkapan dan pekerjaan tambahan

6. Penanganan limbah produksi

7. Ketepatan tata letak fasilitas produksi

8. Kesesuaian lokasi dan tapak produksi

9. Tata kala kerja

10. Kajian sosial terhadap teknologi yang dipakai

c. Aspek keuangan

1. Dana yang diperlukan untuk investasi

2. Sumber-sumber anggaran

3. Taksiran penghasilan, biaya, dan rugi/laba

4. Manfaat dan biaya

5. Proyeksi keuangan

d. Aspek manajemen

1. Manajemen selama masa pembangunan proyek

2. Manajemen dalam masa pengoperasian (bentuk dan struktur organisasi,

deskripsi dan spesifikasi jabatan, personalia, jumlah SDM)

e. Aspek hukum

1. Bentuk badan hukum/badan usaha

2. Jaminan terhadap pinjaman

3. Surat-surat legal: akta, sertifikat, izin yang diperlukan

f. Aspek ekonomi dan sosial; terutama kajian pengaruh proyek terhadap:

1. Penghasilan negara

2. Devisa (yang bisa dihemat dan yang bisa diperoleh)

3. Penambahan dan pemerataan kesempatan kerja

4. Industri lain terkait

5. Kondisi sosial masyarakat sekitar

Menurut Salim Basalamah (1994), kegiatan ekonomi menyangkut pula aspek hukum.

Pembelian tanah, pembelian gedung, penjualan saham, pemasangan mesin,

pemasaran hasil produksi, pendirian agen penjualan, semuanya mempunyai aspek

hukum. Penelitian aspek hukum sepantasnya dilakukan oleh ahli hukum termasuk

seorang notaris. Banyak usaha pendirian proyek (swasta) terhenti atau gagal karena

melupakan aspek hukum ini.

Menurut Iman Soeharto (1997), aspek yang perlu dikaji dalam studi kelayakan

investasi dari perusahaan swasta akan lebih menekankan pada aspek finansial,

sedangkan proyek yang diselenggarakan oleh pemerintah (seperti: perbaikan

perkampungan, jembatan, jalan, dan lain-lain) lebih menekankan pada aspek sosial

ekonomi

2.3. Input Kelayakan Investasi

Hartono Poerbo (1998) menggunakan besaran-besaran fisik teknologis dan besaran-

besaran tekno ekonomi sebagai input dalam melakukan analisis kelayakan investasi.

2.3.1. Besaran-besaran Fisik Teknologis

Menurut Hartono Poerbo (1998), besaran-besaran fisik teknologis antara lain:

1. Luas lantai kotor (gross floor area)

Luas lantai kotor adalah luas seluruh lantai bangunan. Luas lantai bangunan tinggi

sangat tergantung dari program bangunan yang tergantung pula pada jenis proyek.

Lokasi dan bentuk tanah turut menentukan luas lantai yang dapat dibangun. Bentuk

denah untuk suatu jenis proyek menentukan pula luas lantai yang dapat dicapai.

2. Luas lantai bersih (netto floor area)

Luas lantai bersih adalah jumlah luas lantai yang dibatasi oleh dinding/kulit luar

gedung yang beratap (covered-area), termasuk ruang-ruang dalam tanah (basement)

dikurangi luas lantai untuk inti gedung.

3. Efisiensi lantai (floor efficiency)

Efisiensi lantai adalah presentasi luas lantai yang disewakan terhadap luas lantai

kotor. Makin besar efisiensi lantai, makin besar pula pendapatan gedung.

4. Jumlah lantai

Sebenarnya yang membatasi jumlah lantai yang dapat dibangun pada suatu lokasi

tidak dapat diputuskan hanya berdasarkan pertimbangan-pertimbangan tekno

ekonomi saja. Daya dukung tanah juga membatasi tinggi bangunan yang dapat

dibangun di samping peraturan-peraturan tata kota. Peraturan tata kota harus dibuat

berdasarkan analisis tekno ekonomi, building engineering, dan kualitas lingkungan

kota.

5. Koefisien dasar bangunan (KDB) atau kepadatan bangunan (building density)

Koefisien Dasar Bangunan adalah perbandingan luas lantai dasar bangunan terhadap

luas tanah bangunan atau luas persil. Koefisien dasar bangunan dibatasi oleh

peraturan tata kota yang berlaku. Peraturan tata kota menentukan batas presentase

luas tanah yang boleh dibangun karena semakin mahal harga tanah dan semakin

sempit lahan yang tersedia maka semakin tinggi bangunan yang direncanakan.

Batasan-batasan tersebut mempengaruhi efek finansial suatu proyek. Kepadatan

bangunan tergantung dari lokasi tanah, negara, dan waktu.

KDB = %100´persilLuas

bangunandasarlantaiLuas < Syarat KDB (2.1)

6. Koefisien lantai bangunan (KLB)

Koefisien lantai bangunan adalah perbandingan total luas lantai kotor bangunan

terhadap luas tanah bangunan atau luas persil, disebut juga floor area ratio.

Perbandingan ini sangat tergantung tinggi bangunan ekonomis atas pertimbangan-

pertimbangan makro perkotaan dan ekonomi perkotaan (urban economics).

KLB = %100´persilLuas

kotorlantaiLuas < Syarat KLB (2.2)

2.3.2. Besaran-besaran Tekno Ekonomi

Menurut Hartono Poerbo (1998), besaran-besaran fisik teknologis antara lain:

1. Biaya modal (capital cost)

Biaya modal adalah jumlah semua pengeluaran yang dibutuhkan mulai dari pra studi

sampai proyek selesai dibangun. Biaya modal dibagi menjadi dua bagian, yaitu:

a. Biaya langsung (direct cost)

Biaya ini merupakan biaya yang diperlukan untuk pembangunan suatu

proyek. Biaya langsung pada proyek gedung misalnya biaya pembebasan

lahan dan biaya konstruksi. Biaya tanah (land cost) berupa pengadaan tanah.

Pendapatan dari suatu proyek biasa berasal dari sewa/sewa beli. Jika berasal

dari sewa, maka bangunan berikut tanahnya tetap menjadi pemilik pengusaha

bangunan. Jika berasal dari sewa beli, maka bangunan menjadi milik

penyewa dan tanah menjadi milik pengusaha bangunan atau keduanya

menjadi milik penyewa setelah jangka waktu yang diperhitungkan.

b. Biaya tidak langsung (indirect cost)

Biaya ini mencakup tiga komponen, yaitu:

1) Kemungkinan/hal yang tak diduga (contingencies) dari biaya langsung

Kemungkinan/hal yang tidak pasti ini apabila dikelompokkan dapat

menjadi tiga, yaitu:

a) Biaya/pengeluaran yang timbul tetapi tidak pasti

b) Biaya yang timbul namun belum terlihat

c) Biaya yang timbul akibat ditetapkannya harga pada waktu yang akan

datang (misal kemungkinan adanya kenaikan harga)

Biaya ini merupakan presentase dari biaya langsung, bisa 5%, 10%, 15%

sesuai yang ditulis oleh Robert J. Kodoatie (1994). Hal ini tergantung dari

pihak pemilik dan perencana. Semakin berpengalaman pemilik atau

perencana, besarnya presentase semakin kecil.

2) Biaya teknik (engineering cost)

Biaya teknik adalah biaya untuk pembuatan desain mulai dari studi awal

sampai biaya perencanaan dan pengawasan selama masa konstruksi.

Biaya ini dapat ditentukan berdasarkan presentase dari biaya langsung

atau ditentukan berdasarkan harga yang pasti.

3) Bunga (interest)

Bunga berpengaruh terhadap biaya langsung, biaya kemungkinan, dan

biaya teknik, sehingga harus dipertimbangkan selama masa konstruksi.

2. Modal sendiri (equity)

Modal sendiri adalah jumlah modal yang ditanam untuk suatu proyek untuk

membiayai pekerjaan-pekerjaan pra konstruksi, seperti pengadaan tanah,

perencanaan, penasehat, biaya-biaya hukum equity tersebut.

3. Modal pinjaman (borrowed capital loan)

Modal pinjaman adalah pembiayaan proyek yang berasal dari:

a. Kredit langsung dari bank atau institusi keuangan lainnya

b. Dana dari pasar uang dan modal (hasil penjualan saham-saham, obligasi,

surat berharga, dan lain-lain.

Untuk pemberian kredit orang mengharapkan bunga dan pembelian saham orang

mendapat deviden.

4. Biaya tahunan (annual cost)

Umur ekonomis proyek dimulai setelah proyek selesai dibangun atau setelah masa

konstruksi selesai. Selama pemanfaatan proyek masih diperlukan biaya sampai umur

proyek selesai dan merupakan beban yang masih harus dipikul oleh pihak investor.

Biaya tahunan terdiri dari:

a. Biaya operasi dan pemeliharaan

Biaya operasi dan pemeliharaan diperlukan agar dapat memenuhi umur

proyek sesuai yang direncanakan pada detail desain.

Kelompok ini terdiri dari:

1) Biaya pemeliharaan gedung

2) Biaya listrik, telepon, dan AC

3) Pajak Bumi dan Bangunan (PBB)

4) Asuransi gedung dan peralatan

5) Biaya personal dari badan pengelola gedung

b. Biaya depresiasi

Depresiasi adalah turunnya atau penyusutan suatu harga/nilai dari sebuah

benda karena pemakaian dan kerusakan atau keusangan benda itu. Sedangkan

menurut Hartono Poerbo (1998), depresiasi adalah nilai ganti rugi per tahun

yang harus dikeluarkan atas beban pendapatan sebelum pajak yang besarnya

tergantung dari umur ekonomis suatu gedung dan jenis gedung.

Metode perhitungan depresiasi ada bermacam-macam. Metode penyusutan

atau depresiasi berdasarkan waktu adalah sebagai berikut:

1) Metode garis lurus (straight line method)

2) Metode jumlah angka tahun (sum of years digit method)

3) Metode saldo menurun atau saldo menurun ganda (declining double

declining balance method)

Tetapi untuk keperluan analisis pendahuluan, cukup digunakan sistem garis

lurus (straight line method) (Hartono Poerbo, 1998).

c. Pengembalian modal sendiri (return on quantity) berikut bunganya

Setiap penanaman modal pasti mengharapkan modalnya kembali berikut

keuntungannya yang presentasinya lebih tinggi daripada tingkat bunga di

pasaran uang dan modal, sebab setiap investasi mengandung resiko

(investment risk). Pada proyek pemerinmtah yang mayoritas bersifat non-

profit oriented, biaya return on equity berikut bunganya tidak diperhitungkan

karena aspek keuntungan masa depan tidak terlalu diperhitungkan. Berbeda

dengan mayoritas proyek swasta atau sebagian proyek pemerintah yang

bersifat profit oriented, biaya return on equity berikut bunganya akan

diperhitungkan sebagai komponen biaya tahunan yang dibebankan kepada

pemakai inti atau fasilitas yang disediakan. Jangka waktu pengembalian

modal sendiri dapat diperhitungkan selama umur ekonomis (economic life)

suatu proyek. Menurut Hartono Poerbo (1998), pengembalian modal sendiri

dapat dihitung dengan rumus sebagai berikut:

Pengembalian modal sendiri = Fn´

1 (2.3)

dengan:

n = umur ekonomis proyek

F = besar modal sendiri yang akan datang

Bunga modal sendiri diperhitungkan dengan jangka waktu selama umur

ekonomis proyek, dengan rumusan:

BMS = MS × (A/P,i,n) – 1/n × MS (2.4)

dengan:

BMS = bunga modal sendiri

MS = modal sendiri

d. Pengembalian modal pinjaman berikut bunganya

Apabila pemilik proyek menggunakan modal pinjaman sebagai sumber

pembiayaan proyek, biaya pengembalian modal berikut bunganya akan

dibebankan kepada pemakai unit atau fasilitas yang disediakan. Dengan kata

lain kewajiban berupa beban pengembalain pokok modal pinjaman berikut

bunganya akan dibebankan kepad user. Pengembalian modal pinjaman dapat

dihitung dengan rumus sebagai berikut:

Pengembalian modal pinjaman = Fn´

1 (2.5)

dengan:

n = umur ekonomis proyek

F = besar modal pinjaman yang akan datang

Bunga modal pinjaman diperhitungkan dengan jangka waktu selama umur

ekonomis proyek, dengan rumusan:

BMP = MP × (A/P,i,n) – 1/n × MP (2.6)

dengan:

BMP = bunga modal pinjaman

MP = modal pinjaman

e. Biaya pajak

Pajak penghasilan merupakan besarnya presentase pajak yang dibebankan

terhadap laba kena pajak, besarnya tergantung peraturan suatu negara pada

waktu tertentu. Laba kena pajak (taxible profit) adalah pendapatan tahunan

dikurangi biaya operasi dan pemeliharaan, biaya depresiasi, dan biaya bunga.

5. Suku bunga

Bunga atas pinjaman adalah sejumlah uang sebagai imbalan atas jasa pemberian

modal pinjaman yang dapat dinikmati oleh pemberi pinjaman. Hal ini juga berkaitan

dengan perubahan nilai uang terhadap waktu. Suku bunga dinyatakan dalam %

pertahun.

6. Masa konstruksi

Untuk proyek-proyek komersil yang dibiayai dengan modal pinjaman yang

dikenakan bunga meskipun proyek belum menghasilkan pendapatan, masa

konstruksi harus diusahakan sesingkat mungkin, agar beban bunga selama masa

periode sekecil-kecilnya. Kreditur umumnya memberi keringanan berupa

penangguhan pokok kredit dan bunganya selama masa konstruksi (grace period).

Ada juga yang memberikan penangguhan pembayaran pokok kreditnya saja dan

bunganya harus dibayar.

7. Masa pelunasan kredit (pay out time)

Masa pelunasan kredit adalah jangka waktu kredit dikurangi masa konstruksi.

Panjang jangka waktu kredit tergantung situasi, kondisi, dan jenis proyek.

8. Sewa gedung (lease rate)

Sewa gedung merupakan pendapatan gedung. Di Indonesia, nilai sewa umumnya

diperhitungkan dengan harga per m² per bulan. Nilai sewa dapat diperhitungkan atas

dasar luas lantai netto atau bruto. Bila satu lantai disewa seluruhnya oleh satu

penyewa, maka diperhitungkan atas dasar luar lantai kotor, jadi sewanya lebih murah

per meter perseginya. Bila satu lantai disewa oleh beberapa penyewa, maka sewa per

meter persegi dihitung atas dasar luas lantai netto, jadi sewanya lebih tinggi sedikit.

Dalam sewa gedung termasuk service charge dan pajak pertambahan nilai (PPN).

2.4. Analisis Ekonomi Teknik

2.4.1. Pengertian Dasar

Menurut Robert J. Kodoatie (1994), ekonomi teknik adalah suatu obyek yang

menarik karena ilmu ini merupakan perpaduan antara ilmu ekonomi dan ilmu teknik.

Ekonomi teknik pada rekayasa pembangunan dipakai sebagai alat untuk menentukan

kelayakan suatu proyek serta untuk mengevaluasi dalam pengambilan kebijakan

pembangunan dari sudut pandang ekonomi. Prinsipnya merupakan suatu analisis

tentang alternatif proyek yang diajukan sesudah melalui/bersamaan dengan analisis

teknis, sosial dan lingkungan, dan lainnya, sehingga proyek dapat diketahui apakah

layak atau tidak secara ekonomi.

2.4.2. Rumus atau Persamaan yang Digunakan dalam Analisis Ekonomi

Proyek

Menurut Donald G. Newnan (1988), beberapa rumus penting yang merupakan dasar

analisis akonomi proyek yang berdasarkan/menggunakan bunga berganda (interest

compound) dan metode penggandaan yang berperiode (discrete compounding):

1. Mencari nilai yang akan datang (F) apabila diketahui nilai sekarang (P) dengan

tingkat suku bunga i dan periode n.

F = P(1 + i)n atau F = P(F/P,i,n) (2.7)

2. Mencari nilai sekarang (P) apabila diketahui nilai yang akan datang (F) dengan


ni

FP

)1( += atau P = F(P/F,i,n) (2.8)

3. Mencari nilai tahunan (A) apabila diketahui nilai yang akan datang (F) dengan

tingkat suku bunga i dan periode n, disebut juga penanaman sejumlah uang

(sinking found)

1)1( -+

=ni

FiA atau A = F(A/F,i,n) (2.9)

4. Mencari nilai tahunan (A) apabila diketahui nilai sekarang (P) dengan tingkat

suku bunga i dan periode n, disebut juga pemasukan kembali modal (capital

recovery).

1)1(

)1(-+

+=

n

n

iiPi

A atau A = P(A/P,i,n) (2.10)

5. Mencari nilai yang akan datang (F) apabila diketahui nilai tahunan (A) dengan


iiA

Fn ]1)1[( -+

= atau F = A(F/A,i,n) (2.11)

6. Mencari nilai sekarang (P) apabila diketahui nilai tahunan (A) dengan tingkat

suku bunga i dan periode n.

n

n

iiiA

P)1(

]1)1[(+

-+= atau P = A(P/A,i,n) (2.12)

7. Mencari nilai tahunan (A) apabila diketahui tingkat kenaikan (G) dengan tingkat

suku bunga i dan periode n.

úû

ùêë

é-+

-=1)1(

1ni

ni

GA atau A = G(A/G,i,n) (2.13)

2.5. Nilai Sewa Minimum Bangunan

Investasi yang ditanamkan pada suatu proyek pada jangka waktu tertentu diharapkan

akan kembali dengan mendapatkan keuntungan yang disesuaikan dengan suku bunga

tertentu yang berlaku pada saat itu. Prinsip penentuan harga suatu barang atau jasa

atau penetuan sewa minimal adalah:

Pendapatan = Pengeluaran

Apabila biaya sewa minimum yang didapat lebih rendah daripada nilai sewa pada

suatu waktu, maka proyek layak dalam arti mudah dipasarkan dan menarik bagi

investor. Menurut Hartono Poerbo (1998), apabila nilai sewa yang didapat dari

perhitungan lebih tinggi dari nilai sewa di pasaran, maka dilakukan perhitungan

ulang dengan perubahan-perubahan pada faktor:

1. Investasi total (kualitas bahan dan sistem struktur ditinjau kembali) dan lain-lain

perubahan yang dapat menekan biaya.

2. Jangka waktu pembayaran kembali modal pinjaman dan modal sendiri

diperpanjang.

3. Suku bunga dirundingkan kembali untuk diturunkan.

4. Jangka waktu konstruksi diperpendek dengan jalan mengubah bahan struktur dan

atau teknik membangun.

5. Selama masa konstruksi diusahakan ada pandapatan bangunan yang masuk agar

tidak terjadi bunga berbunga yang terlalu besar sehingga perkembangan kredit

(loan built up) menjadi terlalu besar.

2.6. Metode Penilaian Investasi

Suatu proyek dinilai layak dikerjakan apabila memenuhi syarat-syarat dasar penilaian

kelayakan investasi, yang terdiri dari:

1. Net Present Value (NPV) > 0

2. Revenue–Cost Ratio (RCR) > 1

3. Rate of Return (ROR) > MARR

2.6.1. Metode Nilai Sekarang Netto (Net Present Value)

Kriteria nilai sekarang netto didasarkan pada konsep mendiskonto seluruh aliran kas

ke nilai sekarang. Dengan mendiskonto semua aliran kas masuk dan keluar selama

umur proyek (investasi) ke nilai sekarang, kemudian menghitung angka netto, maka

akan diketahui selisihnya dengan memakai dasar yang sama, yaitu harga (pasar) saat

ini. Berarti sekaligus dua hal telah diperhatikan, yaitu faktor nilai waktu dari uang

dan (selisih) besar aliran kas masuk dan keluar. Dengan demikian sangat membantu

pengambilan keputusan untuk menentukan pilihan. NPV menunjukkan jumlah lump-

sum yang dengan arus diskonto tertentu memberikan angka berapa besar nilai usaha

(Rp) tersebut pada saat ini.

IitC

itC

NPVn

t

n

tt

ot

-+

-+

= å å= =0 0 )1(

)()1(

)( (2.14)

dengan:

NPV = nilai sekarang netto

(C)t = aliran kas masuk tahun ke-t

(Co)t = aliran kas keluar tahun ke-t

n = umur unit usaha hasil investasi

i = arus pengembalian (rate of return)

t = waktu

I = nilai investasi

Jika NPV > 0, usulan investasi diterima

Jika NPV < 0, usulan investasi ditolak

Jika NPV = 0, nilai investasi sama walaupun usulan investasi diterima maupun

ditolak.

2.6.2. Metode Revenue–Cost Ratio (RCR)

Ukuran ini menggambarkan besarnya resiko proyek. Metode ini menganalisis suatu

proyek dengan membandingkan revenue terhadap nilai cost. Menurut Hartono

Poerbo (1998), ratio atau perbandingan ini harus lebih besar dari 1. Semakin besar

selisinya terhadap 1, semakin kecil resiko proyek atau resiko investasi.

Ii

tCoitC

RCR n

tt

n

tt

++

+=

å

å

=

=

0

0

)1(

)()1(

)(

(2.15)

dengan:

RCR = perbandingan biaya-pendapatan




i = arus pengembalian (rate of return)

t = waktu

I = investasi

Ada tiga kemungkinan nilai R/C yang terjadi, yaitu:

Bila nilai R/C < 1, proyek tidak dipilih (underisable)

Bila nilai R/C = 1, proyek marginal (marginal project)

Bila nilai R/C > 1, proyek diambil (justified)

2.6.3. Metode Laju Pengembalian (Rate of Return)

Robert J. Kodoatie (1994) mengemukakan bahwa laju pengembalian (Rate of Return)

adalah besarnya tingkat bunga (discound interest rate) yang menjadikan biaya

pengeluaran dan pemasukan sama besarnya. Menurut Husnan dan Suwarsono (1999),

apabila tingkat bunga ini lebih besar daripada tingkat bunga yang relevan (atau

tingkat keuntungan yang disyaratkan), maka investasi dikatakan menguntungkan,

kalau lebih kecil dikatakan merugikan.

å å= =

=+

-+

n

t

n

tt

ot

IROR

tCROR

tC

0 0 )1()(

)1()(

(2.16)

dengan:




ROR = laju pengembalian

t = waktu

I = investasi

Apabila nilai ROR lebih besar dari tingkat suku bunga yang berlaku, maka usulan

investasi diterima/layak.

2.6.4. Tingkat Pengembalian Investasi (Rate of Return on Investment = RI)

Menurut Hartono Poerbo (1998) ukuran ini menggambarkan daya tarik dan

fasibilitas proyek. Ada dua macam analisis tingkat pengembalian investasi, yaitu:

a. Tingkat pengembalian investasi sebelum pajak (RIb) adalah jumlah nilai sekarang

dari keuntungan sebelum pajak dibagi nilai sekarang dari investasi total.

),,/(mod),,/tan)((

2

1

niPFalbiayatotalniAPpenyusupajaksebelumlaba

RIb+

= (2.17)

dengan:

i = perubahan nilai uang terhadap waktu

n1 = masa pelunasan kredit

n2 = masa konstruksi

b. Tingkat pengembalian investasi setelah pajak (RIa) adalah jumlah nilai sekarang

dari keuntungan setelah pajak dibagi nilai sekarang dari investasi total.

),,/(mod),,/tan)((

2

1

niPFalbiayatotalniAPpenyusupajaksetelahlaba

RIa+

= (2.18)

dengan:




Kedua perbandingan tersebut dihitung selama umur ekonomis proyek dan hasil

baginya harus lebih besar dari 1 (satu) jika proyekya layak. Semakin tinggi nilai RIb

dan RIa maka semakin menarik pula proyeknya bagi investor.

Untuk gedung-gedung bertingkat banyak, kriteria ini digunakan untuk pertimbangan

pemutusan jumlah lantai yang akan dibangun, di samping kriteria fisik teknologis

yang lain.

2.6.5. Tingkat Pengembalian Modal (Rate of Return on Equity = RE)

Menurut Hartono Poerbo (1998) ukuran ini menggambarkan profitabilitas

penanaman modal atau penyertaan modal. Lebih–lebih jika modal yang didapat

berasal dari dana–dana yang ada dalam masyarakat yang berasal dari penjualan

saham–saham di pasar uang dan modal. Tingkat pengembalian modal (RE) adalah

jumlah nilai sekarang selama umur ekonomis proyek dari pembayaran-pembayaran

pengembalian modal berikut keuntungannya, ditambah pemupukan modal setelah

kredit lunas, dibagi jumlah nilai sekarang dari modal yang ditanam.

),,/(mod),,/tan)((

2

1

niPFsendirialniAPpenyusupajaksetelahlaba

RE+

= (2.19)

dengan:




Ratio ini harus lebih dari 1 (satu) jika investasi menguntungkan.

Jangka waktu pengembalian modal sendiri diperhitungkan selama masa umur

ekonomis suatu proyek, atau lebih pendek lagi jika diinginkan.

2.7. Titik Impas (Break Even Point)

Setiap usaha mempunyai resiko dan ketidakpastian. Analisis titik impas dapat

digunakan untuk mengetahui besarnya resiko, sehingga dapat dijadikan suatu

alternatif cara dalam rangka proses pemutusan. Titik impas dicapai apabila keadaan

usaha telah menghasilkan pendapatan yang dapat menutup semua pengeluaran.

Jadi, pada suatu titik impas terdapat suatu kapasitas minimum yang harus tercapai

agar usaha tidak rugi. Analisis ini dapat digunakan pula untuk mengatahui berapa

persen ruangan harus tersewakan agar semua pengeluaran sudah dapat ditutup dari

pendapatan gedung, yang disebut faktor okupansi. Makin rendah faktor okupansi

impasnya makin kecil resiko investasi proyek.

Analisis titik impas dilakukan apabila proyek benar-benar sudah diputuskan untuk

dibangun.

2.8. YSQ 1 Spreadsheet

YSQ 1 Spreadsheet adalah lembar kerja yang dirancang sebagai alat bantu analisis

investasi dengan software Microsoft Excel 2007. Pembuatan program YSQ 1

Spreadsheet dilakukan dengan pembuatan formulasi dalam lembar kerja Excel 2007

sesuai dengan rumus-rumus analisis investasi yang sudah ada.

Gambar 2.1. Tampilan menu utama YSQ 1 Spreadsheet

YSQ 1 Spreadsheet sebagai alat bantu kelayakan investasi dirancang terdiri dari

sepuluh sheet, yaitu:

a. Lembar pertama adalah halaman muka yang dinamakan lembar menu utama.

b. Lembar kedua adalah lembar isian input dari data hitungan maupun data fisik

proyek yang sudah ada.

c. Lembar ketiga adalah lembar untuk mendapatkan nilai dari koefisien dasar

bangunan dan koefisien luas bangunan, dan menampilkan apakah proyek

memenuhi persyaratan minimum KDB dan KLB sesuai peraturan daerah tempat

proyek berlangsung.

d. Lembar keempat dirancang untuk mendapatkan besaran-besaran tekno ekonomi

yang digunakan dalam proyek.

e. Lembar kelima dirancang untuk mendapatkan rincian besaran nilai sewa/jual

minimal dari unit-unit pendapatan.

f. Lembar keenam untuk mengetahui pada tahun ke berapa terjadi titik impas dari

penjualan unit-unit pendapatan yang didapat dari sheet sebelumnya.

g. Lembar ketujuh dirancang untuk menganalisis kelayakan investasi dengan

metode NPV.

h. Lembar kedelapan dirancang untuk menganalisis kelayakan investasi dengan

metode IRR.

i. Lembar kesembilan dirancang untuk menganalisis kelayakan investasi dengan

metode BCR.

j. Lembar yang terakhir adalah lembar kesimpulan/output dari kelayakan investasi

proyek.

YSQ 1 Spreadsheet dirancang sebagai alat bantu analisis investasi bangunan

bertingkat banyak secara otomatis menampilkan hasil akhir (output) setelah user

terlebih dahulu memasukkan data pada sel-sel isian data yang terletak pada lembar

input. Oleh karena itu pembuatan lembar-lembar sesudah lembar input dirancang

untuk selalu menggunakan data-data dari lembar input dalam penghitungan

analisisnya.

BAB 3

METODOLOGI PENELITIAN


YSQ Spreadsheet adalah lembar kerja yang dibuat sebagai alat bantu analisis

investasi suatu proyek. Penelitian ini berupa pembuatan lembar kerja yang digunakan

untuk menganalisis kelayakan investasi apartemen dengan software Microsoft Excel

2007, yang selanjutnya disebut dengan nama YSQ 3 Spreadsheet. Pembuatan YSQ 3

Spreadsheet dilakukan dengan membuat formula dalam lembar kerja Excel 2007


(Catatan: dalam waktu yang bersamaan dengan pembuatan YSQ 3 Spreadsheet, YSQ

2 Spreadsheet dibuat untuk menganalisis kelayakan investasi mal)

3.2. Studi Kasus

Perancangan dan pembuatan YSQ 3 Spreadsheet menggunakan kasus pada proyek

pembangunan Apartemen Solo Paragon.

3.3. Sumber Data

Pembuatan YSQ 3 Spreadsheet menggunakan data sekunder berupa investasi awal

dan gambar proyek, data suku bunga, dan data-data lain yang berhubungan dengan

analisis yang diasumsikan secara wajar sesuai dengan kondisi yang berlaku.

3.4. Pembuatan YSQ 3 Spreadsheet

Tahapan dari pembuatan YSQ 3 Spreadsheet adalah sebagai berikut:

a. Membuat YSQ 3 Spreadsheet untuk menghitung besaran-besaran fisik teknologis

dari data lapangan yang sudah diperoleh, sehingga didapatkan:

1. Luas persil

2. Luas lantai kotor

3. Luas lantai bersih

4. Koefisien dasar bangunan

5. Koefisien luas bangunan

b. Membuat YSQ 3 Spreadsheet untuk menghitung besaran-besaran tekno ekonomi.

c. Membuat YSQ 3 Spreadsheet untuk menghitung nilai jual minimum, dengan

ketentuan pendapatan ≥ pengeluaran

d. Membuat YSQ 3 Spreadsheet untuk menganalisis kelayakan investasi dengan

metode:

1. net present value

2. revenue–cost ratio

3. rate of return

4. rate of return on investment

5. rate of return on equity

e. Membuat YSQ 3 Spreadsheet untuk menganalisis titik impas

f. Pengumpulan data lapangan berupa:

1. Suku bunga yang berlaku

2. Investasi awal proyek

3. Denah tapak dan bangunan

g. Menguji YSQ 3 Spreadsheet

h. Kesimpulan

Tahapan penelitian dapat dilihat pada gambar berikut ini.

Gambar 3.1. Diagram alir penelitian

Tidak

Ya

Analisis studi kelayakan Apartemen Solo Paragon

dengan perhitungan manual

Mulai

Studi pustaka

Pengumpulan data studi kasus proyek Apartemen Solo Paragon

Kesimpulan

Selesai

Sesuai

Merancang YSQ 3 Spreadsheet

Perbaikan Spreadsheet

Aplikasi Spreadsheet pada studi kasus

Membuat YSQ 3 Spreadsheet

Gambar 3.2. Diagram alir analisis investasi apartemen Solo Paragon

Tidak

Ya

Pendapatan Pengeluaran

Mulai

Pengumpulan data

Pengolahan data

Menghitung KDB dan KLB

Perhitungan harga jual minimum per m² Pendapatan = Pengeluaran

Analisis penilaian kelayakan investasi proyek

Selesai

Layak

Biaya operasional

dan pemeliharaan

Pengembalian pokok modal

pinjaman

Biaya penyusutan

gedung/ depresiasi

Biaya bunga modal

pinjaman

Cadangan pajak

Pengembalian pokok modal

sendiri

Biaya bunga modal sendiri

Analisis BEP

Analisis ROR

Analisis RI

Analisis RE

Analisis RCR

Analisis NPV

BAB 4

PERENCANAAN DAN PEMBUATAN

YSQ 3 SPREADSHEET


4.1.1. Rencana Lembar Kerja

YSQ 3 Spreadsheet adalah lembar kerja yang dirancang sebagai alat bantu analisis

investasi apartemen dengan software Microsoft Excel 2007. Pembuatan YSQ 3

Spreadsheet dilakukan dengan membuat formulasi dalam lembar kerja Excel 2007


YSQ 3 Spreadsheet sebagai alat bantu kelayakan investasi dirancang terdiri dari dua

belas sheet, yaitu:

a. Lembar pertama adalah halaman muka yang dinamakan lembar menu utama.

b. Lembar kedua adalah lembar isian input dari data hitungan maupun data fisik

proyek yang sudah ada. Studi ini menggunakan data proyek Apartemen Solo

Paragon.

c. Lembar ketiga adalah lembar untuk mendapatkan nilai dari koefisien dasar

bangunan dan koefisien luas bangunan, dan menampilkan apakah proyek

memenuhi persyaratan minimum KDB dan KLB yang disyaratkan daerah tempat

proyek berlangsung.

d. Lembar keempat dirancang untuk mendapatkan besaran-besaran tekno ekonomi

yang digunakan dalam proyek. Sekaligus untuk mendapatkan harga jual minimal

per m2.

e. Lembar kelima dirancang untuk mendapatkan harga jual tiap unit apartemen.

f. Lembar keenam dirancang untuk menganalisis NPV (Net Present Value)

g. Lembar ketujuh dirancang untuk menganalisis RCR (Revenue–Cost Ratio)

h. Lembar kedelapan dirancang untuk menganalisis ROR (Rate of Return)

i. Lembar kesembilan dirancang untuk mendapatkan tingkat pengembalian investasi

sebelum pajak (RIb) dan tingkat pengembalian investasi setelah pajak (RIa).

j. Lembar kesepuluh untuk mengetahui tingkat pengembalian modal sendiri (RE).

k. Lembar kesebelas dirancang untuk menganalisis titik impas (BEP).

l. Lembar yang terakhir adalah lembar kesimpulan/output dari kelayakan investasi

proyek.

4.1.2. Formula Excel yang Digunakan dalam Lembar Kerja

Yang membedakan fitur spreadsheet seperti Excel adalah kemampuan untuk

membuat rumus matematika formula dan melaksanakan fungsi. Selain itu pada

spreadsheet juga terdapat beberapa perintah tambahan yang memudahkan dalam

menyelesaikan persoalan.

Ada enam fungsi dalam fitur excel yang digunakan dalam YSQ 3 Spreadsheet, yaitu:

1. Hyperlink

Memudahkan user untuk membuka halaman lain atau file lain dengan cara

menghubungkannya menggunakan shape.

2. IF

Menghasilkan sebuah pernyataan atau nilai jika salah satu kondisi yang ditetapkan

bernilai BENAR dan nilai lain bernilai SALAH.

3. SUM

Menjumlahkan semua angka pada suatu barisan sel tertentu.

4. VLOOKUP

Mencari nilai pada barisan nilai kolom pertama dan menghasilkan nilai pada baris

yang sama dari barisan nilai pada kolom yang lainnya.

5. PMT

Mencari nilai serangkaian arus kas yang besarnya sama pada periode tertentu dari

suatu nilai sekarang pada tingkat bunga tertentu.

6. PV

Mencari nilai sekarang dari serangkaian arus kas yang besarnya sama pada

pariode tertentu

Untuk operasi penjumlahan, pengurangan, perkalian, dan pembagian tidak digunakan

fungsi secara khusus. Pada formula bar, user hanya tinggal mengetikkan symbol =

(sama dengan) kemudian klik sel yang akan dioperasikan dan selanjutnya

mengetikkan tanda baca yang mewakili operasi yang diinginkan. Untuk operasi

penjumlahan menggunakan tanda “+”, penggurangan menggunakan tanda “−“,

perkalian menggunakan tanda “/”, dan perkalian menggunakan tanda “*”.

4.2. Pembuatan YSQ 3 Spreadsheet

Lembar kerja ini dibuat hanya pada satu workbook dan tidak berhubungan dengan

workbook yang lain. Untuk selanjutnya lembar kerja ini diberi nama YSQ 3

Spreadsheet. Berikut pembuatan YSQ 3 Spreadsheet.

4.2.1. Lembar Menu Utama

Halaman pertama dari YSQ 3 Spreadsheet adalah halaman muka berupa menu utama

yang berisikan pilihan-pilihan menu yang bisa dipilih user. Ada sebelas menu pilihan

pada menu utama ini, dimulai dari menu input sampai dengan menu output seperti

yang ditunjukkan pada Gambar 4.1. Dengan mengklik shape sesuai pilihan, maka

spreadsheet akan menampilkan lembar yang dipilh user.

Gambar 4.1. Tampilan lembar menu utama YSQ 3 Spreadsheet

4.2.2. Lembar Input

YSQ 3 Spreadsheet dirancang sebagai alat bantu analisis investasi apartemen secara

otomatis menampilkan hasil akhir (output) setelah user terlebih dahulu memasukkan

data pada sel-sel isian data yang terletak pada lembar input. Oleh karena itu

pembuatan lembar-lembar sesudah lembar input dirancang untuk selalu

menggunakan data-data dari lembar input dalam penghitungan analisisnya.

Pada Gambar 4.2. di bawah ini dapat kita lihat tampilan lembar input YSQ 3

Spreadsheet.

Gambar 4.2. Tampilan lembar input YSQ 3 Spreadsheet

Penjelasan rancangan dari lembar ini adalah sebagai berikut:

· Sel D4 menampilkan nama proyek yang dikerjakan.

· Sel G6 menunjukkan bahwa pendapatan proyek berasal dari penjualan.

· Sel G7 menampilkan besarnya biaya untuk membangun proyek.

Sel ini akan digunakan pada lembar tekno ekonomi.

· Sel G8 menampilkan persentase modal sendiri dari keseluruhan biaya modal.


· Sel G9 menampilkan persentase modal pinjaman dari keseluruhan biaya modal,

didapat dari 100% dikurangi persentase modal sendiri (hasil muncul secara

otomatis).


· Sel G10 menampilkan lamanya masa pelunasan kredit.

Sel ini akan digunakan pada lembar tekno ekonomi, NPV, RCR, ROR, RIb dan

RIa, dan RE.

· Sel G11 atau I11 menampilkan persentase tingkat suku bunga.

Sel ini akan digunakan pada lembar tekno ekonomi, NPV, RCR, dan ROR.

· Sel G12 atau I12 menampilkan persentase bunga modal sendiri.


· Sel G13 atau I13 menampilkan persentase perkembangan kredit.

Sel ini akan digunakan pada lembar NPV, ROR, RIb dan RIa, dan RE.

· Sel G15 menunjukkan bahwa jenis bangunan adalah apartemen.

· Sel G16 menunjukkan bahwa usia ekonomis bangunan apartemen adalah 40

tahun.

· Sel G17 menampilkan luas persil apartemen.

Sel ini akan digunakan pada lembar KDB dan KLB.

· Sel G18 menampilkan jumlah lantai apartemen.

· Sel G19 menampilkan luas per lantai apartemen.


· Sel G20 menampilkan luas total lantai apartemen, yang didapat dari hasil kali

antara jumlah lantai dengan luas lantai apartemen (hasil muncul secara otomatis).


· Sel G21 menampilkan luas lahan untuk fasilitas apartemen.


· Sel G22 menampilkan harga tanah apartemen (dalam rupiah per m2).


· Sel G23 menampilkan lamanya masa konstruksi apartemen (dalam tahun).

Sel ini akan digunakan pada lembar tekno ekonomi, NPV, ROR, RIb dan RIa, dan

RE.

· Sel G24 menampilkan nilai batas maksimum Koefisien Dasar Bangunan (KDB)

yang disyaratkan di tempat proyek dikerjakan sesuai dengan Rancangan Umum

Tata Ruang dan Kota (RUTRK) setempat.


· Sel G25 menampilkan nilai batas maksimum Koefisien Lantai Bangunan (KLB)

yang disyaratkan di tempat proyek dikerjakan sesuai dengan Rancangan Umum

Tata Ruang dan Kota (RUTRK) setempat.


· Untuk biaya proyek

1. Biaya bangunan akan dihitung pada lembar tekno ekonomi.

2. Sel E30 menampilkan persentase biaya tidak langsung terhadap pendapatan

proyek.


3. Biaya tanah akan dihitung pada lembar tekno ekonomi.

4. Sel E32 menampilkan besarnya cadangan biaya (dalam rupiah).


· Untuk pendapatan tahunan proyek

Sel F36 menampilkan pendapatan proyek yang didapat dari hasil kali luas total

lantai apartemen dengan harga jual. Harga jual dinotasikan dengan huruf “r”.

(hasil muncul secara otomatis).


· Untuk pengeluaran tahunan proyek

1. Biaya operasional dan pemeliharaan gedung dan halaman

Sel E41 menampilkan nilai persentase BOP terhadap pendapatan proyek. Hasil

BOP ini akan dihitung pada lembar tekno ekonomi.


2. Penyusutan gedung

Sel E43 menunjukkan bahwa penyusutan gedung dapat dihitung dengan

straight line method atau dengan memasukkan nilianya secara langsung. Jika

penyusutan gedung tidak menggunakan straight line method, maka besarnya

penyusutan akan diisikan pada sel E44. Penyusutan gedung ini akan dihitung

pada lembar tekno ekonomi.


3. Biaya bunga modal pinjaman

Akan dihitung pada lembar tekno ekonomi menggunakan rumus.

4. Pembayaran pokok modal pinjaman


5. Cadangan pajak

Sel E50 menampilkan nilai persentase cadangan pajak.


Cadangan pajak ini akan dihitung pada lembar tekno ekonomi menggunakan

rumus.

6. Biaya bunga modal sendiri


7. Pembayaran pokok modal sendiri


· Sel I29 sampai dengan sel I53 menampilkan tipe apartemen

Sel ini akan digunakan pada lembar jual minimum.

· Sel J29 sampai dengan sel J53 menampilkan luas masing-masing tipe apartemen

(dalam m2).

Sel ini akan digunakan pada lembar jual minimum.

4.2.3. Pengisian Data

Secara umum ada tiga tipe cara pengisian data pada lembar input, yaitu:

a. Input of text procedure (misal pengisian nama proyek)

User mengisikan data teks yang disediakan dengan mengetik secara manual.

Gambar 4.3. Input of text procedure (dalam lingkaran)

b. Input of values (misal pengisian besar biaya bangunan)

Adalah pengisian data berupa angka atau nilai.

Gambar 4.4. Input of text values (dalam lingkaran)

c. Input of selection (misal pengisian tingkat suku bunga)

User memilih entri data yang sudah disediakan dengan cara meng-klik kiri cell,

kemudian memilih dari beberapa pilihan data yang disediakan. Pada program excel,

fitur ini dinamakan drop down list.

Gambar 4.5. Input of selection (dalam lingkaran)

Seluruh data yang dimasukkan dalam input cukup angkanya saja, tanpa

mencantumkan satuan besarnya. Misal data mentah biaya bangunan = Rp

100.000.000.000,00, user hanya perlu memasukkan angka = 10000000000 (tanpa

satuan rupiah).

4.2.4. Lembar KDB dan KLB

Proyek bangunan yang akan dikerjakan harus memenuhi syarat KDB dan KLB yang

ditentukan peraturan tata kota daerah tempat proyek berlangsung. Lembar KDB dan

KLB YSQ 3 Spreadsheet memaparkan kelayakan hasil analisis KDB dan KLB

proyek yang direncanakan. Data-data yang digunakan pada lembar ini berasal dari

lembar input.

Berikut ini adalah contoh tampilan halaman KDB dan KLB.

Gambar 4.6. Tampilan lembar KDB dan KLB YSQ 3 Spreadsheet


· Sel D9 menampilkan persentase KDB proyek.

Sel ini merupakan hasil bagi antara luas lantai dasar bangunan dengan luas persil.

Data-data tersebut merupakan link dari lembar input.

· Sel F9 menunjukkan apakah proyek memenuhi persyaratan KDB atau tidak,

sesuai dengan batas maksimum KDB yang ditunjukkan pada lembar input.

· Sel D17 menampilkan persentase KLB proyek.

Sel ini merupakan hasil bagi antara luas lantai kotor dengan luas persil.

Data-data tersebut merupakan link dari lembar input.

· Sel F17 menunjukkan apakah proyek memenuhi persyaratan KLB atau tidak,

sesuai dengan batas maksimum KLB yang ditunjukkan pada lembar input.

4.2.5. Lembar Tekno Ekonomi

Pada lembar tekno ekonomi seperti pada Gambar 4.7, YSQ 3 Spreadsheet

menampilkan perhitungan total dari biaya modal, pendapatan proyek tahunan, dan

pengeluaran proyek tahunan. Setelah mengetahui besar pendapatan proyek tahunan

dan pengeluaran proyek tahunan, maka nilai jual minimum untuk r dapat diketahui

dengan persamaan pendapatan = pengeluaran. Kemudian dengan memasukkan

koefisien tertentu maka akan didapatkan nilai jual minimum yang diinginkan (R).

Pada lembar ini juga menampilkan rekapitulasi pendapatan dan pengeluaran proyek.

Gambar 4.7. Tampilan lembar tekno ekonomi YSQ 3 Spreadsheet


· Sel E6 menampilkan biaya bangunan.

Sel ini merupakan link dari lembar input

· Sel E7 menampilkan biaya tidak langsung

Sel ini merupakan hasil kali antara persentase biaya tidak langsung dengan biaya

bangunan.

Data yang diperlukan untuk menghitung ini berasal dari lembar input.

· Sel E8 menampilkan biaya tanah

Sel imi merupakan hasil kali antara luas lantai dasar ditambah lahan untuk

fasilitas dengan harga satuan tanah.


· Sel E9 menampilkan cadangan biaya.

Sel ini merupakan link dari lembar input.

· Sel E10 menampilkan total biaya proyek.

Sel ini merupakan hasil penjumlahan dari biaya bangunan, biaya tidak langsung,

biaya tanah, dan cadangan biaya.

· Sel L6 menampilkan persentase modal sendiri terhadap biaya modal.


· Sel P6 menampilkan besarnya modal sendiri.

Sel ini merupakan hasil kali antara persentase modal sendiri dengan total biaya

proyek.

· Sel L7 menampilkan persentase modal sendiri terhadap biaya modal.


· Sel P7 menampilkan besarnya modal pinjaman.

Sel ini merupakan hasil kali antara persentase modal pinjaman dengan total biaya

proyek.

· Sel J15 menampilkan pendapatan proyek tahunan (dalam r)


· Sel E20 menampilkan persentase BOP


· Sel L15 menampilkan besar BOP

Sel ini merupakan hasil kali antara persentase BOP dengan pendapatan proyek.

· Sel E23 menampilkan metode perhitungan penyusutan gedung (dengan pengali r)


· Sel P23 menampilkan besar penyusutan gedung, sesuai dengan metode yang

dipilih.


· Sel C26 menunjukkan penjelasan perkembangan modal pinjaman setelah masa

konstruksi.


· Sel E28 menunjukkan besar perkembangan modal pinjaman setelah masa

konstruksi.


· Sel P29 menunjukkan biaya bunga modal pinjaman.


· Sel P32 menunjukkan besarnya pengembalian pokok modal pinjaman.

Data yang diperlukan untuk menghitung ini berasal dari lembar input dan biaya

bunga modal pinjam.

· Sel E35 menunjukkan persentase cadangan pajak.


· Sel L35 menunjukkan besar cadangan pajak (dengan pengali r)

Sel imi merupakan hasil kali antara persentase cadangan pajak dengan pendapatan

dikurangi BOP.

· Sel P35 menunjukkan besar cadangan pajak

Sel imi merupakan hasil kali antara persentase cadangan pajak dengan pendapatan

dikurangi biaya bunga modal pinjaman dan pengembalian pokok modal pinjaman.

· Sel C38 menunjukkan penjelasan perkembangan modal sendiri setelah masa

konstruksi.


· Sel E40 menunjukkan besar perkembangan modal sendiri setelah masa konstruksi.


· Sel P41 menunjukkan biaya bunga modal sendiri.


· Sel P44 menunjukkan besarnya pengembalian pokok modal sendiri.

Data yang diperlukan untuk menghitung ini berasal dari lembar input dan biaya

bunga modal sendiri.

· Sel L46 menampilkan total pengeluaran tahunan proyek (dengan pengali r).

Sel ini merupakan hasil penjumlahan dari BOP dan cadangan pajak yang

mempunyai pengali r.

· Sel P46 menampilkan total pengeluaran tahunan proyek (tanpa pengali r).

Sel ini merupakan hasil penjumlahan penyusutan gedung, biaya bunga modal

pinjaman, pengembalian pokok modal pinjaman, cadangan pajak, biaya bunga

modal sendiri, dan pengembalian pokok modal sendiri.

· Sel E52 menampilkan pendapatan tahunan.

Sel ini merupakan link dari sel J5.

· Sel G52 menampilkan pengeluaran tahunan (dengan pengali r).

Sel ini merupakan link dari sel L46.

· Sel K52 menampilkan pengeluaran tahunan (tanpa pengali r).

Sel ini merupakan link dari sel P46.

· Sel E53 manampilkan hasil sel E52 dikurangi sel G52

· Sel G53 merupakan link dari K52

· Sel G54 menampilkan harga jual minimum.

Sel ini merupakan hasil bagi antara sel G53 dengan sel E53.

· Sel H59 menampilkan koefisien yang diisi oleh user.

Sel ini diisi untuk mendapatkan harga jual yang diinginkan, sehingga seluruh

analisis kelayakan dapat terpenuhi.

· Sel H60 menampilkan harga jual yang diinginkan.

Sel ini merupakan hasil kali antara koefisien dengan harga jual minimum.

· Sel L65 menampilkan besar pendapatan proyek.

Sel ini merupakan hasil kali antara harga jual minimum yang diinginkan dengan

luas seluruh bangunan.

· Sel L67 menampilkan besar BOP

Sel ini merupakan hasil kali antara harga jual minimum yang diinginkan dengan

nilai BOP.

· Sel L68 menampilkan besar penyusutan gedung.


· Sel L69 menampilkan besar bunga modal pinjaman.


· Sel L70 menampilkan besar pengembalian pokok modal pinjaman.


· Sel L71 menampilkan besar cadangan pajak.

Sel ini merupakan hasil kali antara sel H60 dengan harga jual minimum yang

diinginkan ditambah dengan sel P35.

· Sel L72 menampilkan besar bunga modal sendiri.


· Sel L73 menampilkan besar pengembalian pokok modal sendiri.


· Sel L74 menampilkan jumlah pengeluaran tahunan tanpa depresiasi.

Sel ini merupakan hasil penjumlahan dari BOP, biaya bunga modal pinjaman,

pengembalian pokok modal pinjaman, cadangan pajak, biaya bunga modal

sendiri, dan pengembalian pokok modal sendiri.

4.2.6. Lembar Jual Minimum

Setelah didapat nilai R yang menunjukkan jual minimum yang diinginkan, YSQ 3

Spreadsheet memperinci perhitungan jual minimum untuk setiap unit apartemen,

seperti terlihat pada Gambar 4.8.

Gambar 4.8. Tampilan lembar jual minimum YSQ 3 Spreadsheet


· Sel E4 menampilkan harga jual.

Sel ini merupakan link dari lembar tekno ekonomi.

· Sel C8 sampai dengan sel E32 menampilkan tipe apartemen.


· Sel D8 sampai dengan sel D32 menampilkan luas tiap tipe apartemen.


· Sel E8 menampilkan harga jual tipe apartemen pada sel C8.

Sel ini merupakan hasil kali antara luas tiap tipe apartemen dengan harga jual.

· Sel E9 sampai dengan E32 diperoleh dengan menyalin rumus pada sel E8.

4.2.7. Lembar NPV, RCR, ROR, RIb dan RIa, dan RE

YSQ 3 Spreadsheet menggunakan 5 metode untuk menganalisis kelayakan investasi

proyek yang direncanakan. Kelima metode tersebut adalah Net Present Value (NPV),

Revenue–Cost Ratio (RCR), Rate of Return (ROR), Rate of Return on Investment

(terdiri dari Rate of Return on Investment Before Tax (RIb) dan Rate of Return on

Investment After Tax (RIa)), dan Rate of Return on Equity (RE)

4.2.7.1. Lembar NPV

Setelah mendapatkan total biaya proyek, pengeluaran tahunan, dan pendapatan

tahunan pada lembar tekno ekonomi, maka YSQ 3 Spreadsheet menampilkan

perhitungan Net Present Value (NPV). Lembar ini memaparkan nilai Present Worth

Benefit dikurangi Present Worth Cost dikurangi biaya modal setelah konstruksi,

seperti yang terlihat pada Gambar 4.9.

Gambar 4.9. Tampilan lembar NPV YSQ 3 Spreadsheet


· Sel G5 menampilkan besar pendapatan tahunan.


· Sel G7 menampilkan besar pengeluaran tahunan.

Data yang diperlukan untuk menghitung ini berasal dari lembar tekno ekonomi.

· Sel G9 menampilkan besar biaya modal setelah konstruksi.

Data yang diperlukan untuk menghitung ini berasal dari lembar input dan lembar

tekno ekonomi.

· Sel G10 menampilkan umur ekonomis bangunan (masa pelunasan kredit).


· Sel G11 menampilkan persentase suku bunga.


· Sel G13 menampilkan Present Worth Benefit (PWB).

Data yang diperlukan untuk menghitung ini berasal dari sel G5, G10, dan G11.

· Sel G15 menampilkan Present Worth Cost (PWC).


· Sel G18 menampilkan hasil NPV

Sel ini menampilkan hasil PWB dikurangi PWC dikurangi biaya modal setelah

konstruksi.

· Sel D20 menampilkan hasil NPV

Sel ini merupakan link dari sel G18.

· Sel F20 menunjukkan apakah NPV lebih besar dari 0 (>0) atau lebih kecil dari 0

(<0).

· Sel G20 menunjukkan apakah proyek layak atau tidak layak.

4.2.7.2. Lembar RCR

Setelah mendapatkan pengeluaran tahunan dan pendapatan tahunan pada lembar

tekno ekonomi, maka YSQ 3 Spreadsheet menampilkan perhitungan Revenue–Cost

Ratio (RCR). Lembar ini memaparkan perbandingan antara Present Worth Benefit

dengan Present Worth Cost yang ditambah biaya modal setelah konstruksi, seperti

yang terlihat pada Gambar 4.10.

Gambar 4.10. Tampilan lembar RCR YSQ 3 Spreadsheet








tekno ekonomi.



· Sel G11 menampilkan persentase suku bunga.




· Sel G15 menampilkan Present Worth Cost (PWC).


· Sel G18 menampilkan hasil RCR

Sel ini menampilkan hasil PWB dibagi (PWC ditambah biaya modal setelah

konstruksi)

· Sel D20 menampilkan hasil RCR

Sel ini merupakan link dari sel G16.

· Sel F20 menunjukkan apakah RCR lebih besar dari 1 (>1) atau lebih kecil dari 1

(<1).

· Sel G20 menunjukkan apakah proyek layak atau tidak layak.

4.2.7.3. Lembar ROR

Setelah mendapatkan total biaya proyek, pengeluaran tahunan, dan pendapatan

tahunan pada lembar tekno ekonomi, maka YSQ 3 Spreadsheet menampilkan

perhitungan Rate of Return (ROR). Lembar ini memaparkan besarnya ROR pada saat

NPV sama dengan 0, seperti yang terlihat pada Gambar 4.11.

Gambar 4.11. Tampilan lembar ROR YSQ 3 Spreadsheet








tekno ekonomi.



· Sel G11 menampilkan persentase MARR.




· Sel G15 berisi Present Worth Cost (PWC).


· Sel B20 sampai dengan B50 menampilkan variasi ROR.

· Sel C20 sampai dengan C50 menampilkan PWB dengan variasi ROR dari 0%

sampai dengan 30%.

Data yang diperlukan untuk menghitung ini berasal dari sel G5, G10, serta sel

B20 sampai dengan B50 untuk variasi RORnya.

· Sel D20 sampai dengan D50 menampilkan PWC dengan varasi ROR dari 0%

sampai dengan 30%.

Data yang diperlukan untuk menghitung ini berasal dari sel G7, G10, serta sel

B20 sampai dengan B50 untuk variasi RORnya.

· Sel F20 sampai dengan F50 menampilkan biaya modal setelah konstruksi.

· Sel G20 sampai dengan G50 menampilkan NPV.

Sel ini didapatkan dari hasil PWB dikurangi PWC dikurangi biaya modal setelah

konstruksi.

· Sel C52 menampilkan hasil ROR.

Data untuk menghitung sel ini diperoleh dengan menggunakan rumus

VLOOKUP, untuk mendapatkan persentase saat NPV sama dengan 0.

· Sel E52 menunjukkan apakah ROR lebih besar dari MARR (>MARR) atau lebih

kecil dari MARR (<MARR).

· Sel F52 menunjukkan apakah proyek layak atau tidak layak.

4.2.7.4. Lembar RIb dan RIa

Pada lembar RIb dan RIa yang disediakan YSQ 3 Spreadsheet menampilkan

perhitungan tingkat pengembalian investasi sebelum pajak (RIb) dan tingkat

pengembalian investasi setelah pajak (RIa), seperti yang terlihat pada Gambar 4.12.

Untuk RIb, lembar ini memaparkan perbandingan antara laba sebelum pajak

ditambah penyusutan selama masa pelunasan kredit dengan biya modal setelah

konstruksi. Dan untuk RIa, lembar ini memaparkan perbandingan antara laba setelah

pajak ditambah penyusutan selama masa pelunasan kredit dengan biya modal setelah

konstruksi.

Gambar 4.12. Tampilan lembar RIb dan RIa YSQ 3 Spreadsheet


· Sel J5 menampilkan laba sebelum pajak ditambah penyusutan.


· Sel C6 merupakan penjelasan lamanya jumlah laba sebelum pajak ditambah

penyusutan untuk mendapatkan ratio RIb.


· Sel J7 menampilkan jumlah laba sebelum pajak ditambah penyusutan untuk

mendapatkan ratio RIb.

Data yang diperlukan untuk menghitung ini berasal dari C5 dan lembar tekno

ekonomi.

· Sel J9 menampilkan besarnya biaya modal setelah masa konstruksi.


tekno ekonomi.

· Sel E11 merupakan link dari sel J7.


· Sel E13 merupakan hasil bagi antara sel J7 dengan sel J9.

· Sel G13 menunjukkan apakah ratio RIb lebih besar dari 1 (>1) atau lebih kecil

dari 1 (<1).

· Sel I13 menunjukkan apakah proyek layak atau tidak layak.

· Sel J17 menampilkan laba setelah pajak ditambah penyusutan.


· Sel C18 merupakan penjelasan lamanya jumlah laba setelah pajak ditambah

penyusutan untuk mendapatkan ratio RIa.


· Sel J19 menampilkan jumlah laba setelah pajak ditambah penyusutan untuk


Data yang diperlukan untuk menghitung ini berasal dari C5 dan lembar tekno

ekonomi.

· Sel J21 menampilkan besarnya biaya modal setelah masa konstruksi.


tekno ekonomi.




· Sel G25 menunjukkan apakah ratio RIa lebih besar dari 1 (>1) atau lebih kecil

dari 1 (<1).


4.2.7.5. Lembar RE

Setelah didapatkan nilai laba setelah pajak ditambah penyusutan, maka YSQ 3

Spreadsheet menampilkan perhitungan tingkat pengembalian modal sendiri pada

lembar RE. Lembar ini memaparkan perbandingan antara nilai laba setelah pajak

ditambah penyusutan selama masa pelunasan kredit dengan nilai modal sendiri

setelah konstruksi, seperti pada Gambar 4.13.

Gambar 4.13. Tampilan lembar RE YSQ 3 Spreadsheet


· Sel J5 menampilkan laba setelah pajak ditambah penyusutan.

Sel ini merupakan link dari lembar RIb dan RIa.

· Sel C6 merupakan penjelasan lamanya jumlah laba setelah pajak ditambah

penyusutan untuk mendapatkan ratio RE.


· Sel J6 menampilkan jumlah laba setelah pajak ditambah penyusutan untuk


Sel ini merupakan link dari lembar RIb danRIa.

· Sel J8 menampilkan besarnya biaya modal sendiri setelah masa konstruksi.


tekno ekonomi.




· Sel G12 menunjukkan apakah ratio RE lebih besar dari 1 (>1) atau lebih kecil dari

1 (<1).


4.2.8. Lembar BEP

Lembar BEP (Break Even Point) yang disediakan YSQ-3 Spreadsheet memaparkan

pada berapa persen ruangan terjual terjadi titik impas dengan ketentuan usaha telah

menghasilkan pendapatan yang dapat menutup semua pengeluaran (pendapatan =

pengeluaran pokok). Lembar ini juga menanpilkan harga jual minimum jika

pendapatan sama dengan pengeluaran pokok.

Gambar 4.14. Tampilan lembar BEP YSQ 3 Spreadsheet


· Sel H5 menampilkan besar pendapatan kotor proyek.


· Sel H6 menampilkan besar pengeluaran poko.


· Sel D9 merupakan link dari sel H5.

· Sel F9 menampilkan huruf “V”.

V menunjukkan berapa persen unit apartemen yang terjual untuk mencapai BEP.

· Sel H9 merupakan link dari sel H6.



· Sel H12 merupakan hasil bagi antara sel H10 dengan sel H11.

· Sel E15 menunjukkan pendapatan proyek


· Sel H15 menunjukkan pengeluaran pokok proyek

Sel ini merupakan link dari sel H6

· Sel H15 menunjukkan harga sewa minimum saat pendapatan sama dengan

pengeluaran pokok

Sel ini merupakan hasil bagi antara sel H15 dengan sel E15

4.2.9. Lembar Output

Kesimpulan atau hasil akhir dari analisis kelayakan investasi menggunakan YSQ 3

Spreadsheet dapat ditemukan pada lembar output. Kesimpulan yang ditampilkan

seperti Gambar 4.15. di bawah ini adalah berupa nilai jual minimum per m2/tahun,

hasil analisis kelayakan investasinya, apakah layak untuk dilanjutkan atau tidak layak

untuk dilanjutkan, dan harga jual tiap unit apartemen

.

Gambar 4.15. Tampilan lembar output YSQ 3 Spreadsheet


· Sel D5 menampilkan harga jual minimum.


· Sel C8 menampilkan hasil NPV.

Sel ini merupakan link dari lembar NPV.

· Sel E8 menampilkan penjelasan apakah dengan NPV tersebut proyek layak atau

tidak.

· Sel C9 menampilkan nilai RCR.

Sel ini merupakan link dari lembar RCR.

· Sel E9 menampilkan penjelasan apakah dengan nilai RCR tersebut proyek layak

atau tidak.

· Sel C10 menampilkan nilai ROR.

Sel ini merupakan link dari lembar ROR.

· Sel E10 menampilkan penjelasan apakah dengan nilai ROR tersebut proyek layak

atau tidak.

· Sel C11 menampilkan nilai RIb.


· Sel E11 menampilkan penjelasan apakah dengan nilai RIb tersebut proyek layak

atau tidak.

· Sel C12 menampilkan nilai RIa.


· Sel E12 menampilkan penjelasan apakah nilai RIa tersebut proyek layak atau

tidak.

· Sel C13 menampilkan nilai RE.

Sel ini merupakan link dari lembar RE.

· Sel E8 menampilkan penjelasan apakah dengan nilai RE tersebut proyek layak

atau tidak.

· Sel D14 menampilkan V (persentase unit yang terjual) untuk mencapai BEP.

· Sel D15 menampilkan r (harga jual minimum) untuk mencapai BEP.

· Sel C19 sampai dengan C43 merupakan link dari lembar jual minimum.

· Sel D19 sampai dengan D43 merupakan link dari lembar jual minimum.

· Sel E19 sampai dengan E43 merupakan link dari lembar jual minimum.

BAB 5

IMPLEMENTASI YSQ 3 SPREADSHEET

PADA PROYEK PEMBANGUNAN

APARTEMEN SOLO PARAGON

5.1. Implementasi YSQ 3 Spreadsheet

5.1.1. Lembar Menu Utama

Lembar ini berisikan pilihan-pilihan menu yang bisa dipilih user. Ada sebelas menu

pilihan pada menu utama ini, dimulai dari menu input sampai dengan menu output

seperti yang ditunjukkan pada Gambar 5.1. Dengan mengklik shape sesuai pilihan,

maka spreadsheet akan menampilkan lembar yang dipilh user (dibuat dengan

menggunakan hyperlink).

Gambar 5.1. Tampilan lembar menu utama YSQ 3 Spreadsheet

Aplikasi hyperlink ini adalah sebagai berikut:

Misalnya link ke lembar input

1. Menulis semua menu pada keterangan sheet

2. Masuk pada sheet menu utama kemudian memilih insert pada ribbon

3. Memilih shapes yang akan digunakan untuk hyperlink

4. Menuliskan teks pada shape tersebut (misal: INPUT)

5. Klik kanan, memilih hyperlink

6. Memilih “place on this document” kemudian memilih INPUT

5.1.2. Lembar Input

Gambar 5.2. Tampilan lembar input YSQ 3 Spreadsheet

Pada lembar input dan lembar-lembar selanjutnya, warna kuning pada sel

menunjukkan bahwa sel tersebut berisi keterangan atau penjelasan yang sudah

disediakan , sedangkan warna abu-abu pada sel menunjukkan keterangan yang harus

diisi atau dipih user sesuai data yang didapatkan. Berikut adalah penjelasan tiap

komponen input data dengan prosedur pengisian data masing-masing (IT untuk input

of text, IV untuk input of value, dan IS untuk input of selection).

· Nama proyek (IT)

Sel D4 ditulis nama proyek yang diusulkan atau direncanakan dikerjakan.

· Sistem pendapatan

Sel G6 menunjukkan bahwa pendapatan apartemen diperoleh dari hasil penjualan

apartemen.

· Biaya bangunan (IV)

Sel G7 diisi besar biaya bangunan proyek yang direncanakan (dalam rupiah)

· Modal sendiri (IV)

Sel G8 diisi persentase perbandingan modal sendiri.

· Modal pinjaman

Sel G9 berisi modal pinjaman yang diperoleh dari 100% dikurangi persentase

modal sendiri (hasil muncul secara otomatis).

· Masa pelunasan kredit (IS)

Sel G10 diisi masa pelunasan kredit.

· Tingkat suku bunga (IS)

Sel G11 diisi persentase berdasar data dari bank ataupun asumsi sendiri.

· Bunga modal sendiri (IS)


· Perkembangan kredit (IS)


· Jenis Bangunan

Sel G15 menunjukkan bahwa jenis bangunan adalah apartemen/flat.

· Usia ekonomis bangunan

Sel G16 menunjukkan bahwa usia ekonomis untuk bangunan apartemen adalah 40

tahun.

· Luas persil (IV)

Sel G17 diisi berdasar gambar atau denah rencana.

· Jumlah lantai (IV)


· Luas per lantai (IV)


· Luas total lantai

Sel G20 merupakan hasil kali antara jumlah lantai dengan luas per lantai (hasil

muncul secara otomatis).

· Luas lahan untuk fasilitas (IV)


· Harga satuan tanah (IV)

Sel G22 diisi harga satuan tanah per m2. (dalam rupiah).

· Masa konstruksi (IV)

Sel G23 diisi masa pelaksanaan konstruksi (dalam tahun).

· Syarat KDB (IV)

Sel G24 diisi nilai batas maksimum Koefisien Dasar Bangunan (KDB) yang

disyaratkan di tempat proyek dikerjakan sesuai dengan Rancangan Umum Tata

Ruang dan Kota (RUTRK) setempat.

· Syarat KLB (IV)

Sel G25 diisi nilai batas maksimum Koefisien Luas Bangunan (KLB) yang

disyaratkan di tempat proyek dikerjakan sesuai dengan Rancangan Umum Tata

Ruang dan Kota (RUTRK) setempat.

· Biaya proyek

1. Biaya bangunan

2. Biaya tidak langsung (IV)

Sel E30 diisi nilai persentase biaya tidak langsung terhadap biaya bangunan.

3. Biaya tanah

4. Cadangan biaya (IV)

Sel E32 diisi besar cadangan biaya sesuai dengan rencana (dalam rupiah)

· Pendapatan Tahunan Proyek

Sel F36 menunjukkan bahwa pendapatan proyek didapat dari hasil kali luas total

lantai apartemen dikalikan dengan harga jual. Harga jual dinotasikan dengan huruf

“r”. (hasil muncul secara otomatis)

· Pengeluaran Tahunan Proyek

1. Biaya operasional dan pemeliharaan gedung dan halaman (IV)

Sel E41 diisi nilai persentase BOP terhadap pendapatan proyek.

2. Penyusutan gedung (IS atau IV)

Sel E43 menunjukkan bahwa penyusutan gedung dapat dihitung dengan

straight line method atau dengan memasukkan nilianya secara langsung. Akan

dihitung pada lembar tekno ekonomi menggunakan rumus.

3. Biaya bunga modal pinjaman

Akan dihitung pada lembar tekno ekonomi menggunakan rumus

4. Pembayaran pokok modal pinjaman


5. Cadangan pajak (IV)

Sel E50 diisi nilai persentase cadangan pajak. Akan dihitung pada lembar tekno

ekonomi menggunakan rumus.

6. Biaya bunga modal sendiri

Akan dihitung pada lembar tekno ekonomi menggunakan rumus

7. Pembayaran pokok modal sendiri


· Tipe (IV)

Sel I29 sampai dengan sel I53 diisi sesuai nama/tipe apartemen

· Luas (IV)

Sel J29 sampai dengan sel J53 diisi luas masing-masing unit apartemen (dalam

m2).

Setelah selesai mengisikan data pada lembar input, user dapat melihat hasil

perhitungan KDB dan KLB pada lembar KDB dan KLB, dengan meng-klik shape

bertuliskan next. Atau user dapat langsung melihat hasil output dengan meng-klik

shape bertuliskan output. Atau user dapat kembali ke lembar menu utama dengan

meng-klik shape bertuliskan menu.

5.1.3. Lembar KDB dan KLB

Dengan meng-klik shape bertuliskan next pada lembar input, maka selanjutnya akan

ditampilkan lembar KDB dan KLB. Data-data yang digunakan pada lembar ini

berasal dari lembar input. Pada Gambar 5.3. di bawah ini dapat kita lihat tampilan

lembar KDB dan KLB YSQ 3 Spreadsheet.

Gambar 5.3. Tampilan lembar KDB dan KLB YSQ 3 Spreadsheet

Aplikasi spreadsheetnya adalah:

· Rumus untuk sel D9 = INPUT!G19/INPUT!G17

· Rumus untuk sel F9 = IF(D9<INPUT!G24;"(Proyek memenuhi persyaratan

KDB)";"(Proyek tidak memenuhi persyaratan KDB)")

· Rumus untuk sel D17 = INPUT!G20/INPUT!G17

· Rumus untuk sel F17 = IF(D17<INPUT!G25;"(Proyek memenuhi persyaratan

KLB)";"(Proyek tidak memenuhi persyaratan KLB)")

Selanjutnya user dapat meng-klik shape bertuliskan next untuk melihat hasil

perhitungan tekno ekonomi. Atau meng-klik shape bertuliskan prev untuk kembali

ke lembar input. Atau meng-klik shape bertuliskan menu untuk kembali ke lembar

menu utama.

5.1.4. Lembar Tekno Ekonomi

Dengan meng-klik shape bertuliskan next pada lembar KDB dan KLB, maka

selanjutnya akan ditampilkan lembar tekno ekonomi. Data-data yang digunakan pada

lembar ini berasal dari lembar input. Pada Gambar 5.4. di bawah ini dapat kita lihat

tampilan lembar tekno ekonomi YSQ 3 Spreadsheet.

Gambar 5.4. Tampilan lembar tekno ekonomi YSQ 3 Spreadsheet


· Rumus untuk sel E6 = INPUT!G7

· Rumus untuk sel E7 = (INPUT!E30)*INPUT!G7

· Rumus untuk sel E8 = (INPUT!G19+INPUT!G21)*INPUT!G22

· Rumus untuk sel E9 = INPUT!E32

· Rumus untuk sel E10 = SUM(E6:E9)

· Rumus untuk sel L6 = INPUT!G8

· Rumus untuk sel P6 = (INPUT!G8)*E10

· Rumus untuk sel L7 = INPUT!G9

· Rumus untuk sel P7 = (INPUT!G9)*E10

· Rumus untuk sel P8 = SUM(P6:R7)

· Rumus untuk sel J15 = INPUT!G20


· Rumus untuk sel L20 = (INPUT!E41)*J15


· Rumus untuk sel P23 =

IF(INPUT!E43="lainnya";INPUT!E44;(P8/INPUT!G1

6))

· Rumus untuk sel C26 = INPUT!G23

· Rumus untuk sel E28 =

P7*((1+(IF(INPUT!G11="lainnya";INPUT!I11;INPU

T!G11)/INPUT!G23))ÎNPUT!G23)

· Rumus untuk sel P29 = (E28*(-

PMT(IF(INPUT!G11="lainnya";INPUT!I11;INPUT!G11

);INPUT!G10;1)))-((1/INPUT!G10)*E28)

· Rumus untuk sel P32 = (1/INPUT!G10)*E28


· Rumus untuk sel L35 = (INPUT!E50)*(J15-L20)

· Rumus untuk sel P35 = (INPUT!E50)*(0-(P29+P32))

(jika hasil merah berarti hasilnya negatif)


· Rumus untuk sel E40 =

P6*((1+(IF(INPUT!G12="lainnya";INPUT!I12;INPU

T!G12)/INPUT!G23))ÎNPUT!G23)

· Rumus untuk sel P41 = (E40*(-

PMT(IF(INPUT!G12="lainnya";INPUT!I12;INPUT!G12

);INPUT!G10;1)))-((1/INPUT!G10)*E40)

· Rumus untuk sel P44 = E40/INPUT!G10

· Rumus untuk sel L46 = L20+L35

· Rumus untuk sel P46 = P23+P29+P35+P32+P41+P44

· Rumus untuk sel E52 = J15

· Rumus untuk sel G52 = L46

· Rumus untuk sel K52 = P46

· Rumus untuk sel E53 = E52-G52

· Rumus untuk sel G53 = K52

· Rumus untuk sel G54 = G53/E53

· Sel H59 diisi oleh user

· Rumus untuk sel H60 = H59*G54

· Rumus untuk sel L65 = H60*J15

· Rumus untuk sel L67 = H60*L20

· Rumus untuk sel L68 = P23



· Rumus untuk sel L71 = (H60*L35)+P35



· Rumus untuk sel L74 = L67+L69+L70+L71+L72+L73

Selanjutnya user dapat meng-klik shape bertuliskan next untuk melihat harga jual

tiap tipe apartemen. Atau meng-klik shape bertuliskan prev untuk kembali ke lembar

KDB dan KLB. Atau meng-klik shape bertuliskan output untuk langsung melihat

hasil output. Atau meng-klik shape bertuliskan menu untuk kembali ke lembar menu

utama.

5.1.5. Lembar Jual Minimum

Dengan meng-klik shape bertuliskan next pada lembar tekno ekonomi, maka

selanjutnya akan ditampilkan lembar jual minimum. Data-data yang digunakan pada

lembar ini berasal dari lembar input dan lembar tekno ekonomi. Pada Gambar 5.5. di

bawah ini dapat kita lihat tampilan lembar jual minimum YSQ 3 Spreadsheet.

Gambar 5.5. Tampilan lembar jual minimum YSQ 3 Spreadsheet


· Rumus untuk sel E4 = 'TEKNO EKONOMI'!H60

· Rumus untuk sel C8 = INPUT!I29

· Rumus untuk sel D8 = INPUT!J29

· Rumus untuk sel E8 = D8*$E$4

· Rumus untuk sel C9 s.d. C32 = Rumus C8 disalin ke bawah

· Rumus untuk sel D9 s.d. D32 = Rumus D8 disalin ke bawah

· Rumus untuk sel E9 s.d. E32 = Rumus E8 disalin ke bawah

Selanjutnya user dapat meng-klik shape bertuliskan next untuk melihat analisis

tingkat pengembalian investasi sebelum pajak (RIb) dan tingkat pengembalian

investasi setelah pajak (RIa). Atau meng-klik shape bertuliskan prev untuk kembali

ke lembar tekno ekonomi. Atau meng-klik shape bertuliskan menu untuk kembali ke

lembar menu utama.

5.1.6. Lembar NPV, RCR, ROR, RIb dan RIa, dan RE

5.1.6.1. Lembar NPV

Dengan meng-klik shape bertuliskan next pada lembar RE, maka selanjutnya akan

ditampilkan lembar NPV. Data-data yang digunakan pada lembar ini berasal dari

lembar input dan lembar tekno ekonomi. Pada Gambar 5.6. di bawah ini dapat kita

lihat tampilan lembar NPV YSQ 3 Spreadsheet.

Gambar 5.6. Tampilan lembar NPV YSQ 3 Spreadsheet


· Rumus untuk sel G5 = 'TEKNO EKONOMI'!L65

· Rumus untuk sel G7 = 'TEKNO EKONOMI'!L67+'TEKNO EKONOMI'!L71

· Rumus untuk sel G9 = 'TEKNO

EKONOMI'!E10*((1+(IF(INPUT!G13="lainnya";INPUT

!I13;INPUT!G13))/INPUT!G23)ÎNPUT!G23)

· Rumus untuk sel G10 = INPUT!G10

· Rumus untuk sel G11 = IF(INPUT!G11="lainnya";INPUT!I11;INPUT!G11)

· Rumus untuk sel G13 = G5*(-PV(G11;G10;1))

· Rumus untuk sel G15 = G7*(-PV(G11;G10;1))`

· Rumus untuk sel G18 = G13-G15-G9

· Rumus untuk sel D20 = G18

· Rumus untuk sel F20 = IF(D20>=0;"> 0";"< 0")

· Rumus untuk sel G20 = IF(D20>=0;"(Proyek layak)";"(Proyek tidak layak)")


Revenue–Cost Ratio (RCR). Atau meng-klik shape bertuliskan prev untuk kembali

ke lembar jual minimum. Atau meng-klik shape bertuliskan menu untuk kembali ke

lembar menu utama.

5.1.6.2. Lembar RCR

Dengan meng-klik shape bertuliskan next pada lembar NPV, maka selanjutnya akan

ditampilkan lembar RCR. Data-data yang digunakan pada lembar ini berasal dari


lihat tampilan lembar RCR YSQ 3 Spreadsheet.

Gambar 5.7. Tampilan lembar RCR YSQ 3 Spreadsheet


· Rumus untuk sel G5 = 'TEKNO EKONOMI'!L65

· Rumus untuk sel G7 = 'TEKNO EKONOMI'!L67+'TEKNO EKONOMI'!L71

· Rumus untuk sel G9 = 'TEKNO



· Rumus untuk sel G10 = INPUT!G10

· Rumus untuk sel G11 = IF(INPUT!G11="lainnya";INPUT!I11;INPUT!G11)

· Rumus untuk sel G13 = G5*(-PV(G11;G10;1)))

· Rumus untuk sel G15 = G7*(-PV(G11;G10;1))

· Rumus untuk sel G18 = G13/(G15+G9)

· Rumus untuk sel D20 = G18

· Rumus untuk sel F20 = IF(D20>=1;"> 1";"< 1")

· Rumus untuk sel H20 = IF(D20>=1;"(Proyek layak)";"(Proyek tidak layak)")

Selanjutnya user dapat meng-klik shape bertuliskan next untuk melihat analisis Rate

of Return (ROR). Atau meng-klik shape bertuliskan prev untuk kembali ke lembar

NPV. Atau meng-klik shape bertuliskan menu untuk kembali ke lembar menu utama.

5.1.6.3. Lembar ROR

Dengan meng-klik shape bertuliskan next pada lembar RCR, maka selanjutnya akan

ditampilkan lembar ROR. Data-data yang digunakan pada lembar ini berasal dari


lihat tampilan lembar ROR YSQ 3 Spreadsheet.

Gambar 5.8. Tampilan lembar ROR YSQ 3 Spreadsheet


· Rumus untuk sel E5 = 'TEKNO EKONOMI'!L65

· Rumus untuk sel E7 = 'TEKNO EKONOMI'!L67+'TEKNO EKONOMI'!L71

· Rumus untuk sel E9 = 'TEKNO



· Rumus untuk sel E10 = INPUT!G10

· Rumus untuk sel E11 = IF(INPUT!G11="lainnya";INPUT!I11;INPUT!G11)

· Rumus untuk sel E13 = E5*(-PV(E11;E10;1))

· Rumus untuk sel E15 = E7*(-PV(E11;E10;1))

· Rumus untuk sel C20 = $E$5*(-PV(B20;$E$10;1))

· Rumus untuk sel D20 = $E$7*(-PV(B20;$E$10;1))

· Rumus untuk sel F20 = $E$9`

· Rumus untuk sel G20 = C20-D20-F20



· Rumus untuk sel F21 s.d. F50 = Rumus F20 disalin ke bawah

· Rumus untuk sel G21 s.d. G50 = Rumus G20 disalin ke bawah

· Rumus untuk sel C52 = VLOOKUP(I51;G20:I50;3)

· Rumus untuk sel D52 = IF(C52>=E11;"> MARR";"< MARR")

· Rumus untuk sel F52 = IF(C52>=E11;"(Proyek layak)";"(Proyek tidak layak)")




ke lembar RCR. Atau meng-klik shape bertuliskan menu untuk kembali ke lembar

menu utama.

5.1.6.4. Lembar RIb dan RIa

Dengan meng-klik shape bertuliskan next pada lembar ROR, maka selanjutnya akan

ditampilkan lembar RIb dan RIa. Data-data yang digunakan pada lembar ini berasal

dari lembar input dan lembar tekno ekonomi. Pada Gambar 5.9. di bawah ini dapat

kita lihat tampilan lembar RIb dan RIa YSQ 3 Spreadsheet.

Gambar 5.9. Tampilan lembar RIb dan RIa YSQ 3 Spreadsheet


· Rumus untuk sel J5 = 'TEKNO EKONOMI'!L65-'TEKNO EKONOMI'!L67-

'TEKNO EKONOMI'!L69-'TEKNO EKONOMI'!L72


· Rumus untuk sel J7 = J5*(-

PV((IF(INPUT!G13="lainnya";INPUT!I13;INPUT!G13))

;INPUT!G10;1))

· Rumus untuk sel J9 = 'TEKNO





· Rumus untuk sel E13 = J7/J9

· Rumus untuk sel G13 = IF(E13>=1;"> 1";"< 1")

· Rumus untuk sel I13 = IF(E13>1;"(Proyek layak)";" (Proyek tidak layak)")

· Rumus untuk sel J17 = 'TEKNO EKONOMI'!L65-'TEKNO EKONOMI'!L67-

'TEKNO EKONOMI'!L69-'TEKNO EKONOMI'!L71-

'TEKNO EKONOMI'!L72


· Rumus untuk sel J7 = J17*(-

PV((IF(INPUT!G13="lainnya";INPUT!I13;INPUT!G13))

;INPUT!G10;1))






· Rumus untuk sel E23 = J17/J19


· Rumus untuk sel I23 = IF(E23>1;"(Proyek layak)";" (Proyek tidak layak)")


tingkat pengembalian modal sendiri (RE). Atau meng-klik shape bertuliskan prev

untuk kembali ke lembar ROR. Atau meng-klik shape bertuliskan menu untuk

kembali ke lembar menu utama.

5.1.6.5. Lembar RE

Dengan meng-klik shape bertuliskan next pada lembar RIb dan RIa, maka

selanjutnya akan ditampilkan lembar RE. Data-data yang digunakan pada lembar ini

berasal dari lembar input, lembar tekno ekonomi, dan lembar RIb & RIa. Pada

Gambar 5.10. di bawah ini dapat kita lihat tampilan lembar RE YSQ 3 Spreadsheet.

Gambar 5.10. Tampilan lembar RE YSQ 3 Spreadsheet


· Rumus untuk sel J5 = 'RIb & RIa'!J17


· Rumus untuk sel J6 = 'RIb & RIa'!J19


EKONOMI'!P6*((1+(IF(INPUT!G13="lainnya";INPUT!I

13;INPUT!G13))/INPUT!G23)ÎNPUT!G23)



· Rumus untuk sel E12 = E10/E11


· Rumus untuk sel H12 = IF(E12>1;"(Proyek layak)";"(Proyek tidak layak)")


Break Even Point (BEP). Atau meng-klik shape bertuliskan prev untuk kembali ke

lembar RIb & RIa. Atau meng-klik shape bertuliskan menu untuk kembali ke lembar

menu utama.

5.1.7. Lembar BEP


ditampilkan lembar BEP. Data-data yang digunakan pada lembar ini berasal dari

lembar tekno ekonomi. Pada Gambar 5.11. di bawah ini dapat kita lihat tampilan

lembar BEP YSQ 3 Spreadsheet.

Gambar 5.11. Tampilan lembar BEP YSQ 3 Spreadsheet


· Rumus untuk sel H5 = 'TEKNO EKONOMI'!L65

· Rumus untuk sel H6 = 'TEKNO EKONOMI'!L74

· Rumus untuk sel D9 = H5

· Rumus untuk sel H9 = H6


· Rumus untuk sel H11 = D9

· Rumus untuk sel H12 = H10/H11

· Rumus untuk sel E16 = 'TEKNO EKONOMI'!J15


· Rumus untuk sel H17 = H16/E16

Selanjutnya user dapat meng-klik shape bertuliskan next untuk melihat hasil output.

Atau meng-klik shape bertuliskan prev untuk kembali ke lembar RE. Atau meng-klik

shape bertuliskan menu untuk kembali ke lembar menu utama.

5.1.8. Lembar Output

Dengan meng-klik shape bertuliskan output pada lembar input, atau meng-klik

shape bertuliskan output pada lembar tekno ekonomi, atau meng-klik shape

bertuliskan next pada lembar BEP, maka selanjutnya akan ditampilkan lembar

output. Data-data yang digunakan pada lembar ini berasal dari lembar tekno

ekonomi, lembar jual minimum, lembar NPV, lembar RCR, lembar ROR, lembar

RIb & RIa, lembar RE, dan lembar BEP. Pada Gambar 5.12. di bawah ini dapat kita

lihat tampilan lembar output YSQ 3 Spreadsheet.

Gambar 5.12. Tampilan lembar output YSQ 3 Spreadsheet


· Rumus untuk sel D5 = 'TEKNO EKONOMI'!H60

· Rumus untuk sel C8 = NPV!D20

· Rumus untuk sel E8 = IF(C8>=0;"Proyek layak";"Proyek tidak layak")

· Rumus untuk sel C9 = RCR!D20


· Rumus untuk sel C10 = ROR!C52

· Rumus untuk sel E10 = IF(C10>=ROR!C11;"Proyek layak";"Proyek tidak layak")

· Rumus untuk sel C11 = 'RIb dan RIa'!E13


· Rumus untuk sel C12 = 'RIb dan RIa'!E25


· Rumus untuk sel C13 = RE!E12


· Rumus untuk sel D14 = BEP!H12

· Rumus untuk sel D15 = BEP!H16

· Rumus untuk sel C19 = 'JUAL MINIMUM'!C8

· Rumus untuk sel D19 = 'JUAL MINIMUM'!D8

· Rumus untuk sel E19 = 'JUAL MINIMUM'!E8



· Rumus untuk sel E20 s.d. E43 = Rumus E18 disalin ke bawah

Selanjutnya user dapat meng-klik shape bertuliskan tekno ekonomi untuk melihat

kembali perhitungan tekno ekonomi. Atau meng-klik shape bertuliskan prev untuk

kembali ke lembar BEP. Atau meng-klik shape bertuliskan menu untuk kembali ke

lembar menu utama.

5.2. Pengujian Implementasi YSQ 3 Spreadsheet

5.2.1. Data Apartemen Solo Paragon

Setelah didapat data dari lapangan, gambar, maupun berdasar asumsi sendiri, maka

data-data tersebut dimasukkan dalam lembar input. Berikut data-data apartemen

beserta letaknya pada lembar input.

Tabel 5.1. Data apartemen beserta letaknya pada lembar input

No. Keterangan Nilai Letak

1. Biaya bangunan Rp 100.000.000.000,00 sel G7

2. Persentase modal a. Modal sendiri b. Modal pinjaman

25%

75% (hasil muncul secara otomatis)

sel G8 sel G9

3. Masa pelunasan kredit 10 tahun sel G10

4. Tingkat suku bunga 12% sel G11

5. Bunga modal sendiri 12% sel G12

6. Perkembangan kredit 8% sel G13

7. Luas persil 41.530 m2 sel G17

8. Jumlah lantai 25 sel G18

9. Luas per lantai 724 m2 sel G19

10. Luas lahan untuk fasilitas 724 m2 sel G21

11. Harga satuan tanah Rp 3.000.000,00 sel G22

12. Masa konstruksi 1 tahun sel G23

13. Syarat KDB 60% sel G24

14. Syarat KLB 450% sel G25

15. Biaya tidak langsung 10% dari biaya bangunan sel E30

16. Cadangan biaya Rp 10.000.000.000,00 sel E32

17. Biaya operasional dan pemeliharaan 5% dari pendapatan proyek sel E41

18. Penyusutan gedung straight line method sel E43

19. Cadangan pajak 15% sel E59

Tabel 5.2. Tipe dan luas unit apartemen beserta letaknya pada lembar input

No. Tipe Letak Luas (m2) Letak

1. Bronze sel I29 28,70 sel J29

2. Silver sel I30 38,40 sel J30

3. Royal Silver sel I31 38,60 sel J31

4. Gold sel I32 40,60 sel J32

5. Royal Gold sel I33 46,60 sel J33

6. Sapphire sel I34 58,60 sel J34

7. Diamond sel I35 58,60 sel J35

8. Platinum sel I36 79,40 sel J36

9. Royal Suite A sel I37 145,90 sel J37

10. Royal Suite B sel I38 97,30 sel J38

11. Royal Suite B1 sel I39 78,10 sel J39

12. Royal Suite C sel I40 99,50 sel J40

13. Loft Suite A sel I41 162,50 sel J41

14. Loft Suite B sel I42 143,10 sel J42

15. Loft Suite C sel I42 150,80 sel J42

16. Loft Suite D sel I44 135,30 sel J44

17. Loft Suite E sel I45 132,90 sel J45

18. Loft Suite F sel I46 138,30 sel J46

5.2.2. Implementasi pada YSQ 3 Spreadsheet

5.2.2.1. Memulai Lembar Kerja

Nama file yang digunakan adalah YSQ 3 Spreadsheet dengan ekstensi default *.xlxs.

Dengan membuka file dengan nama tersebut, YSQ 3 Spreadsheet siap untuk

digunakan. Lembar pertama dari YSQ 3 Spreadsheet adalah halaman muka berupa

menu utama program yang berisikan pilihan-pilihan menu yang bisa dipilih user.

Untuk memulai penilaian kelayakan investasi, user dapat meng-klik menu input

kemudian memasukkan data-data pada lembar tersebut.

Berikut tampilan lembar menu utama YSQ 3 Spreadsheet.

Gambar 5.13. Menu utama YSQ 3 Spreadsheet

5.2.2.2. Input

Data-data yang diperlukan dimasukkan pada sel berwarna abu-abu sesuai dengan

keterangan sel tersebut. Berikut tampilan lembar input setelah data-data dimasukkan.

Gambar 5.14. Input

Setelah selesai mengisikan data pada lembar input, user dapat melihat hasil

perhitungan KDB dan KLB pada lembar KDB dan KLB, dengan meng-klik shape

bertuliskan next. Atau user dapat langsung melihat hasil output dengan meng-klik

shape bertuliskan output. Atau user dapat kembali ke lembar menu utama dengan

meng-klik shape bertuliskan menu.

5.2.2.3. KDB dan KLB

Dengan meng-klik shape bertuliskan next pada lembar input, maka selanjutnya akan

ditampilkan hasil perhitungan KDB dan KLB pada lembar KDB dan KLB. Berikut

tampilan hasil perhitungan pada lembar KDB dan KLB.

Gambar 5.15. Perhitungan KDB dan KLB

Selanjutnya user dapat meng-klik shape bertuliskan next untuk melihat hasil

perhitungan tekno ekonomi. Atau meng-klik shape bertuliskan prev untuk kembali

ke lembar input. Atau meng-klik shape bertuliskan menu untuk kembali ke lembar

menu utama.

5.2.2.4. Tekno Ekonomi

Dengan meng-klik shape bertuliskan next pada lembar KDB dan KLB, maka

selanjutnya akan ditampilkan hasil perhitungan biaya proyek, pendapatan dan

pengeluaran tahunan proyek, harga jual minimum, harga jual minimum yang

diinginkan, dan rekapitulasi pendapatn dan pengeluran pada lembar tekno ekonomi.

Berikut tampilan hasil perhitungan pada lembar tekno ekonomi.

A. Total Biaya Proyek

Gambar 5.16. Perhitungan total biaya proyek

B. Perhitungan Pendapatan dan Pengeluaran Tahunan

Gambar 5.17. Perhitungan pendapatan dan pengeluaran proyek

C. Perhitungan Harga Jual Minimum

Gambar 5.18. Perhitungan harga jual minimum

D. Harga Jual Minimum yang Diinginkan (R)

Gambar 5.19. Harga jual minimum yang diinginkan

E. Rekapitulasi Pendapatan Tahunan dan Pengeluaran Tahunan

Gambar 5.20. Rekapitulasi pendapatan tahunan dan pengeluaran tahunan

Selanjutnya user dapat meng-klik shape bertuliskan next untuk melihat harga jual

tiap tipe apartemen. Atau meng-klik shape bertuliskan prev untuk kembali ke lembar

KDB dan KLB. Atau meng-klik shape bertuliskan output untuk langsung melihat

hasil output. Atau meng-klik shape bertuliskan menu untuk kembali ke lembar menu

utama.

5.2.2.5. Harga Jual Minimum

Dengan meng-klik shape bertuliskan next pada lembar tekno ekonomi, maka

selanjutnya akan ditampilkan hasil perhitungan harga jual minimum tiap tipe

apartemen pada lembar jual minimum. Berikut tampilan hasil perhitungan pada

lembar jual minimum.

Gambar 5.21. Harga jual minimum

Selanjutnya user dapat meng-klik shape bertuliskan next untuk melihat analisis Net

Present Value (NPV). Atau meng-klik shape bertuliskan prev untuk kembali ke

lembar tekno ekonomi. Atau meng-klik shape bertuliskan menu untuk kembali ke

lembar menu utama.

5.2.2.6. Analisis Penilaian Kelayakan Investasi Proyek

A. Metode Nilai Sekarang Netto (Net Present Value)

Dengan meng-klik shape bertuliskan next pada lembar jual minimum, maka

selanjutnya akan ditampilkan hasil perhitungan Net Present Value (NPV) pada

lembar NPV. Berikut tampilan hasil perhitungan pada lembar NPV.

Gambar 5.22. Perhitungan Net Present Value (NPV)


Revenue–Cost Ratio (RCR). Atau meng-klik shape bertuliskan prev untuk kembali

ke lembar jual minimum. Atau meng-klik shape bertuliskan menu untuk kembali ke

lembar menu utama.

B. Metode Hubungan Pendapatan–Biaya (Revenue-Cost Ratio)

Dengan meng-klik shape bertuliskan next pada lembar NPV, maka selanjutnya akan

ditampilkan hasil perhitungan Revenue–Cost Ratio (RCR) pada lembar RCR. Berikut

tampilan hasil perhitungan pada lembar RCR.

Gambar 5.23. Perhitungan Revenue-Cost Ratio (RCR)

Selanjutnya user dapat meng-klik shape bertuliskan next untuk melihat analisis Rate

of Return (ROR). Atau meng-klik shape bertuliskan prev untuk kembali ke lembar

NPV. Atau meng-klik shape bertuliskan menu untuk kembali ke lembar menu utama.

C. Metode Laju Pengembalian (Rate of Return)

Dengan meng-klik shape bertuliskan next pada lembar RCR, maka selanjutnya akan

ditampilkan hasil perhitungan Rate of Return (ROR) pada lembar ROR. Berikut

tampilan hasil perhitungan pada lembar ROR.

Gambar 5.24. Perhitungan Rate of Return (ROR)




ke lembar RCR. Atau meng-klik shape bertuliskan menu untuk kembali ke lembar

menu utama.

D. Tingkat Pengembalian Investasi Sebelum Pajak (RIb) dan Tingkat Pengembalian

Investasi Setelah Pajak (RIa)

Dengan meng-klik shape bertuliskan next pada lembar ROR, maka selanjutnya akan

ditampilkan hasil perhitungan tingkat pengembalian investasi sebelum pajak (RIb)

dan tingkat pengembalian investasi setelah pajak (RIa) pada lembar RIb dan RIa.

Berikut tampilan hasil perhitungan pada lembar RIb dan RIa.

Gambar 5.25. Perhitungan RIb dan RIa


tingkat pengembalian modal sendiri (RE). Atau meng-klik shape bertuliskan prev

untuk kembali ke lembar ROR. Atau meng-klik shape bertuliskan menu untuk

kembali ke lembar menu utama.

E. Tingkat Pengembalian Modal Sendiri (RE)

Dengan meng-klik shape bertuliskan next pada lembar RIb dan RIa, maka

selanjutnya akan ditampilkan hasil perhitungan tingkat pengembalian modal sendiri

(RE) pada lembar RE. Berikut tampilan hasil perhitungan pada lembar RE.

Gambar 5.26. Perhitungan tingkat pengembalian modal sendiri (RE)


Break Even Point (BEP). Atau meng-klik shape bertuliskan prev untuk kembali ke

lembar RIb dan RIa. Atau meng-klik shape bertuliskan menu untuk kembali ke

lembar menu utama.

5.2.2.7. Analisis Titik Impas (Break Even Point)


ditampilkan hasil perhitungan Break Even Point (BEP) pada lembar BEP. Berikut

tampilan hasil perhitungan pada lembar BEP.

Gambar 5.27. Perhitungan Break Even Point (BEP)

Selanjutnya user dapat meng-klik shape bertuliskan next untuk melihat hasil output.

Atau meng-klik shape bertuliskan prev untuk kembali ke lembar RE. Atau meng-klik

shape bertuliskan menu untuk kembali ke lembar menu utama.

5.2.2.8. Output

Dengan meng-klik shape bertuliskan next pada lembar BEP, meng-klik shape

bertuliskan output pada lembar input atau meng-klik shape bertuliskan output pada

lembar tekno ekonomi, maka selanjutnya akan ditampilkan hasil output pada lembar

output. Berikut tampilan hasil perhitungan pada lembar output.

Gambar 5.28. Output

Selanjutnya user dapat meng-klik shape bertuliskan tekno ekonomi untuk melihat

kembali perhitungan tekno ekonomi. Atau meng-klik shape bertuliskan prev untuk

kembali ke lembar BEP. Atau meng-klik shape bertuliskan menu untuk kembali ke

lembar menu utama.

BAB 6

UJI KEANDALAN DAN KELAYAKAN

KASUS APARTEMEN SOLO PARAGON

6.1. Pengumpulan Data

6.1.1. Luas Persil

Proyek Apartemen Solo Paragon terletak di Jalan Yosodipuro No.133 Kelurahan

Mangkubumen, Kecamatan Banjarsari, Solo. Berdasarkan informasi dari

pengembang, yaitu Sunindo Primaland&Gapura Prima Group Tbk, luas persil proyek

adalah 41.530 m2.

6.1.2. Harga Satuan Tanah

Harga satuan tanah pada Proyek Apartemen Solo Paragon diasumsikan sebesar Rp

3.000.000,00/m2.

6.1.3. Koefisien Dasar Bangunan (KDB)

Berdasarkan Peraturan Tata Kota yang tertuang dalam Rencana Umum Tata Ruang

Kota (RUTRK) tahun 2007, Koefisien Dasar Bangunan (KDB) untuk bangunan

Apartemen Solo Paragon yang diijinkan adalah maksimal sebesar 40%.

6.1.4. Koefisien Lantai Bangunan (KLB)

Berdasarkan Peraturan Tata Kota yang tertuang dalam Rencana Umum Tata Ruang

Kota (RUTRK) tahun 2007, Koefisien Luas Bangunan (KLB) untuk bangunan

Apartemen Solo Paragon yang diijinkan sebesar 450%.

6.1.5. Rencana Anggaran Biaya

Dalam penelitian ini, Rencana Anggaran Biaya (RAB) diasumsikan sebesar

Rp100.000.000.000,00.

6.1.6 Tingkat Suku Bunga

Tingkat suku bunga kredit yang berlaku sebesar 12% pertahun dengan jangka waktu

pengembalian 10 tahun.

6.2. Uji Secara Manual

6.2.1. Besaran-Besaran Fisik Teknologis Gedung

6.2.1.1. Luas Lantai Kotor

Luas lantai kotor pada bangunan Apartemen Solo Paragon sama setiap lantainya,

yaitu seluas 724 m2. Sedangkan luas lahan untuk fasilitas apartemen Solo Paragon

pada penelitian ini diasumsikan seluas 724 m2.

6.2.1.2. Luas Lantai Bersih

Luas lantai bersih pada bangunan Apartemen Solo Paragon sama setiap lantainya,

yaitu seluas 724 m2.

6.2.1.3. Jumlah Lantai

Apartemen Solo Paragon mempunyai ketinggian 25 lantai.

6.2.1.4. Koefisien Dasar Bangunan (KDB)

Koefisien Dasar Bangunan Apartemen Solo Paragon menurut Rumus 2.1 adalah

sebagai berikut:

Luas persil = 41.530 m2

Luas lantai dasar = 724 m2

Syarat KDB = 60%

%100´=persilLuas

bangunandasarlantaiLuasKDB

%100530.41

724´=KDB

= 1,74% < 60% (Memenuhi persyaratan KDB)

6.2.1.5. Koefisien Lantai Bangunan (KLB)

Koefisien Lantai Bangunan Apartemen Solo Paragon menurut Rumus 2.2. adalah

sebagai berikut:

Luas persil = 41.530 m2

Total luas lantai kotor = 18.100 m2

Syarat KLB = 450%

%100´=persilLuas

bangunankotorlantaiLuasKDB

%100530.41100.18

´=KDB

= 43,58% < 450% (Memenuhi persyaratan KLB)

6.2.2. Analisis Tekno Ekonomi

6.2.2.1. Biaya Modal

A. Biaya Langsung (direct cost)

1. Biaya bangunan

Biaya bangunan diasumsikan sebesar Rp100.000.000.000,00.

2. Biaya tanah

Biaya tanah = (luas lantai dasar + luas lahan fasilitas) × harga satuan tanah

Harga satuan tanah pada Proyek Apartemen Solo Paragon diasumsikan sebesar Rp

3.000.000,00/m2. Sedangkan luas lahan fasilitas diasumsikan seluas lantai dasar,

yaitu sebesar 724 m2.

Sehingga biaya tanah = (724 + 724) ×Rp 3.000.000,00

= Rp 4.344.000.000,00

Total biaya biaya langsung = biaya tanah + biaya bangunan

= Rp 4.344.000.000,00 + Rp 100.000.000.000,00

= Rp 104.344.000.000,00

B. Biaya Tidak Langsung (indirect cost)

Biaya tidak langsung diasumsikan sebesar 10% dari biaya bangunan.

Biaya tidak langsung = 10% × biaya bangunan

= 10% × Rp 100.000.000.000,00

= Rp 10.000.000.000,00

C. Cadangan Biaya

Cadangan biaya diasumsikan sebesar Rp 10.000.000.000,00

D. Total Biaya Modal

Total biaya modal

= biaya langsung + biaya tidak langsung + cadangan biaya

= Rp 104.344.000.000,00 + Rp 10.000.000.000,00 + Rp 10.000.000.000,00

= Rp 124.344.000.000,00

6.2.2.2. Perhitungan Pendapatan dan Pengeluaran Tahunan

A. Data Pembiayaan Proyek

Biaya proyek pembangunan Apartemen Solo Paragon merupakan share antara modal

sendiri dan modal pinjaman. Pada penelitian ini, biaya proyek diasumsikan

bersumber 25% dari modal sendiri dan 75% dari modal pinjaman. Maka perhitungan

pembiayaan proyek adalah sebagai berikut:

Modal sendiri : 25% × Rp 124.344.000.000,00 = Rp 31.086.000.000,00

Modal pinjaman : 75% × Rp 124.344.000.000,00 = Rp 93.258.000.000,00

Masa pelunasan kredit = 10 tahun

Bunga kredit = 12% pertahun

Bunga modal sendiri = 12% pertahun (direncanakan)

Masa konstruksi = 1 tahun (360 hari)

Perubahan nilai uang terhadap waktu = 8%

B. Pendapatan Tahunan

Pendapatan proyek dari penjualan unit apartemen.

Perhitungannya adalah sebagai berikut:

Misal:

Penjualan gedung (r) = Rp/m2/tahun

Total luas lantai = luas lantai kotor × junlah lantai

= 724 m2 × 25

= 18.100 m2

Pendapatan proyek dari penjualan gedung = r ×18.100

= 18.100 r

C. Biaya Tahunan

Pengeluaran proyek terdiri dari:

1). Biaya operasional dan pemeliharaan gedung dan halaman

Besar biaya operasional dan pemeliharaan gedung dan halaman diasumsikan sebesar

5% dari pendapatan.

Biaya operasional dan pemeliharaan gedung dan halaman

= 5% × pendapatan

= 5% × 18.100 r

= 905 r

2). Biaya penyusutan/depresiasi gedung

Besar biaya penyusutan gedung dihitung menggunakan metode garis lurus (straight

line method).

Biaya penyusutan bangunan = Investasi/n

= Rp 124.344.000.000,00/40

= Rp 3.108.600.000,00

3). Biaya bunga modal pinjaman

Menurut Hartono Poerbo (1998), untuk menghitung besarnya biaya modal terlebih

dahulu menghitung besarnya perkembangan modal di akhir masa konstruksi (1

tahun).

Gambar 6.1. Cash flow perkembangan modal pinjaman

Nilai F = modal pinjaman (F/P,i,n)

= Rp 93.258.000.000,00 (F/P,12%,1)

= Rp 93.258.000.000,00 × 1,120

= Rp 104.448.960.000,00

F

P

1 tahun ; i =12%

Gambar 6.2. Cash flow bunga modal pinjaman tahunan

Bunga = {F × (A/P,i,n)} – {(1/n) × F}

= {Rp 104.448.960.000,00 (A/P,12%,10)} –

(1/10 × Rp 104.448.960.000,00)

= (Rp 104.448.960.000,00 × 0,17698) – Rp 10.444.896.000,00

= Rp 8.040.480.941,00

4). Pengembalian pokok modal pinjaman

Biaya pengembalian pokok modal pinjaman = 1/n × F

= 1/10 × Rp 104.448.960.000,00

= Rp 10.444.896.000,00

5). Cadangan pajak

Besar pajak atas bunga diasumsikan sebesar 15%. Jadi perhitungan biaya pajak

adalah sebagai berikut:

Biaya pajak

= 15% × {pendapatan – (biaya operasional dan pemeliharaan gedung dan halaman +

biaya bunga modal pinjaman + biaya pengembalian pokok modal pinjaman)}

= 15% × {18.100 r – [905 r + Rp 8.040.480.941,00 + Rp 10.444.896.000,00]}

= 2.579,25 r – Rp 2.772.806.541,00

6). Biaya bunga modal sendiri

Untuk menghitung besarnya biaya modal terlebih dahulu menghitung besarnya

perkembangan modal di akhir masa konstruksi (1 tahun).

n = 10 tahun ; i = 12%

A F

P P

Gambar 6.3. Cash flow perkembangan modal sendiri

Nilai F = modal sendiri (F/P,i,n)

= Rp 31.086.000.000,00 (F/P,12%,1)

= Rp 31.086.000.000,00 × 1,120

= Rp 34.816.320.000,00

Gambar 6.4. Cash flow bunga modal sendiri tahunan

Bunga = {F × (A/P,i,n)} – {(1/n) × F}

= { Rp 34.816.320.000,00 (A/P,12%,10)} –

(1/10 × Rp 34.816.320.000,00)

= (Rp 34.816.320.000,00 × 0,27741) – Rp 3.481.632.000,00

= Rp 2.680.160.314,00

7). Pengembalian pokok modal sendiri

Biaya pengembalian pokok modal sendiri = 1/n × F

= 1/10 × Rp 34.816.320.000,00

= Rp 3.481.632.000,00

Total biaya tahunan:

= biaya operasional dan pemeliharaan gedung dan halaman + biaya

penyusutan/depresiasi gedung + biaya bunga modal pinjaman + biaya

pengembalian pokok modal pinjaman + cadangan pajak + biaya bunga modal

sendiri + biaya pengembalian pokok modal sendiri

F

P

1 tahun ; i =12%

n = 10 tahun ; i = 12%

A F

P P

= 905 r + Rp 3.108.600.000,00 + Rp 8.040.480.941,00 + Rp 10.444.896.000,00 +

(2.579,25 r – Rp 2.772.806.541,00) + Rp 2.680.160.314,00 + Rp

3.481.632.000,00

= 3.484,25 r + Rp 24.982.962.710,00

D. Perhitungan Jual Minimum

Nilai jual minimum diperoleh jika pendapatan = pengeluaran. Jadi perhitungan nilai

jual minimum adalah sebagai berikut:

Pendapatan = Pengeluaran

18.100 r = 3.484,25 r + Rp 24.982.962.710,00

18.100 r – 3.484,25 r = Rp 24.982.962.710,00

14.615,75 r = Rp 24.982.962.710,00

r = Rp 1.709.317,874/m2/tahun

E. Nilai Jual Minimum yang Diinginkan (R)

Nilai jual minimum yang diinginkan diperoleh dari koefisien dikalikan r (harga jual

minimum) agar seluruh aspek kelayakan investasi dapat terpenuhi (layak). Jika

dengan perhitungan harga jual minimum seluruh aspek analisis kelayakan investasi

terpenuhi (layak), maka r tidak perlu dikalikan dengan koefisien. Akan tetapi, jika

dengan perhitungan harga jual minimum ada salah satu atau beberapa aspek analisis

kelayakan investasi tidak terpenuhi (tidak layak), maka r harus dikalikan dengan

koefisien, sehingga seluruh aspek analisis kelayakan investasi terpenuhi (layak).

Koefisien ini didapat dengan cara coba-coba (trial).

Untuk analisis kelayakan investasi pada contoh ini digunakan harga jual minimum

tanpa dikalikan dengan koefisien, yaitu sebesar Rp 1.709.317,874/m2/tahun.

Tabel 6.1. Rekapitulasi pendapatan tahunan dan pengeluaran tahunan dengan

perhitungan manual

No. Keterangan Rp

1. Pendapatan tahunan 18.100r 30.938.653.520,00

2. Pengeluaran tahunan

a. Biaya operasional dan

pemeliharaan 905r 1.546.932.676,00

b. Biaya penyusutan/

depresiasi gedung 3.108.600.000,00

c. Biaya bunga modal

pinjaman 8.040.480.941,00

d. Biaya pengembalian

pokok modal pinjaman 10.444.896.000,00

e. Cadangan pajak 2.579,25 r –

Rp 2.772.806.541,00 1.635.951.586,00

f. Biaya bunga modal sendiri 2.680.160.314,00

g. Biaya pengembalian

pokok modal sendiri 3.481.632.000,00

6.2.3. Harga Jual Tiap Tipe Apartemen

Diketahui bahwa harga jual minimum yang dinginkan adalah sebesar Rp

1.709.317,874/m2/tahun. Maka harga jual masing-masing tipe apartemen adalah

sebagai berikut:

Tabel 6.2. Harga jual minimum tiap tipe apartemen Solo Paragon

No. Tipe Luas (m2) Harga Jual

1. Bronze 28,70 Rp 49.057.422,984

2. Silver 38,40 Rp 65.637.806,362

3. Royal Silver 38,60 Rp 65.979.669,936

4. Gold 40,60 Rp 69.398.305,684

5. Royal Gold 46,60 Rp 79.654.212,928

6. Sapphire 58,60 Rp 100.166.027,416

7. Diamond 58,60 Rp 100.166.027,416

8. Platinum 79,40 Rp 135.719.839,196

9. Royal Suite A 145,90 Rp 249.389.477,817

10. Royal Suite B 97,30 Rp 166.316.629,140

11. Royal Suite B1 78,10 Rp 133.497.725,959

12. Royal Suite C 99,50 Rp 170.077.128,463

13. Loft Suite A 162,50 Rp 277.764.154,525

14. Loft Suite B 143,10 Rp 244.603.387,769

15. Loft Suite C 150,80 Rp 257.765.135,399

16. Loft Suite D 135,30 Rp 231.270.708,352

17. Loft Suite E 132,90 Rp 227.168.345,455

18. Loft Suite F 138,30 Rp 236.398.661,974

6.2.4. Analisis Penilaian Kelayakan Investasi Proyek

· Pendapatan proyek = Rp 30.938.653.520,00

· Pengeluaran pokok proyek

= biaya operasional dan pemeliharaan gedung dan halaman + cadangan pajak

= Rp 1.546.932.676,00 + Rp 1.635.951.586,00

= Rp 3.182.884.262,00

· Biaya modal setelah konstruksi

F = total biaya modal (F/P,i,n)

= Rp 124.344.000.000,00 (F/P,8%,1)

= Rp 124.344.000.000,00 × 1,08

= Rp 134.291.520.000,00

6.2.4.1. Metode Nilai Sekarang Netto (Net Present Value)

Metode ini menghitung selisih antara nilai sekarang investasi dengan nilai sekarang

penerimaan-penerimaan kas bersih di masa yang akan datang. Aliran kas proyek

yang akan dikaji meliputi keseluruhan, yaitu biaya investasi, operasi, produksi,

pemeliharaan, dan pengeluaran lain-lain.

Pendapatan proyek (Ab) = Rp 30.938.653.520,00

Pengeluaran proyek (Ac) = Rp 3.182.884.262,00

Nilai investasi = Rp 124.344.000.000,00

Biaya modal setelah konstruksi (I) = Rp 134.291.520.000,00

Umur investasi (n) = 10 tahun

Suku bunga (i) = 12%

Gambar 6.5. Cash flow analisis Net Present Value

NPV = PWB – PWC – I

PWB = Ab (P/A,i,n)

= Rp 30.938.653.520,00 (P/A,12%,10)

= Rp 30.938.653.520,00 (5,650)

= Rp 174.803.392.400,00

PWC = Ab (P/A,i,n)

= Rp 3.182.884.262,00 (P/A,12%,10)

= Rp 3.182.884.262,00 (5,650)

= Rp 17.983.296.080,00

NPV = PWB – PWC – I

= Rp 174.803.392.400,00 – Rp 17.983.296.080,00 –

Rp 134.291.520.000,00

= Rp 22.528.576.310,00

Karena NPV = Rp 22.528.576.310,00 > 0, maka investasi tersebut layak.

6.2.4.2. Metode Hubungan Pendapatan–Biaya (Revenue-Cost Ratio)

Metode ini menganalisis suatu proyek dengan membandingkan nilai pendapatan

terhadap nilai pengeluaran. Ada tiga kemungkinan nilai R/C yang terjadi, yaitu:

Bila nilai R/C < 1, proyek tidak dipilih (undesirable)

Bila nilai R/C = 1, proyek marginal (marginal project)

Bila nilai R/C > 1, proyek diambil (justified)



1 3 5 7

2 4 6 8

9

10

Rp 30.938.653.520,00 i = 12%

Rp 3.182.884.262,00

10 tahun

Rp 134.291.520.000,00

1 tahun

Masa pengembalian kredit Masa konstruksi





Gambar 6.6. Cash flow analisis Revenue–Cost Ratio

RCR = IPWC

PWB+

PWB = Ab (P/A,i,n)

= Rp 30.938.653.520,00 (P/A,12%,10)

= Rp 30.938.653.520,00 (5,650)

= Rp 174.803.392.400,00

PWC = Ab (P/A,i,n)

= Rp 3.182.884.262,00 (P/A,12%,10)

= Rp 3.182.884.262,00 (5,650)

= Rp 17.983.296.080,00

RCR = IPWC

PWB+

= 0.000,00134.291.52 Rp.080,0017.983.296 Rp

2.400,00174.803.39 Rp+

= 1,14795

Karena RCR = 1,14795 > 1, maka investasi tersebut layak.

6.2.4.3. Metode Rate of Return (ROR)

1 3 5 7

2 4 6 8

9

10

Rp 30.938.653.520,00 i = 12%

Rp 3.182.884.262,00

10 tahun

Rp 134.291.520.000,00

1 tahun


Metode ini digunakan untuk mencari tingkat bunga (discound interest rate) yang

menjadikan biaya pengeluaran dan pemasukan sama besarnya. Apabila nilai ROR

yang didapat ternyata lebih besar daripada MARR yang ditentukan (i) maka investasi

dapat diterima.







Gambar 6.7. Cash flow analisis Rate of Return

ROR akan diperoleh saat NPV = 0, maka perlu dicari NPV dengan i yang berbeda

untuk mendapatkan NPV mendekati 0.

Untuk i = 15%

NPV = Rp 30.938.653.520,00 (P/A,15%,10) – Rp 3.182.884.262,00 (P/A,15%,10)

– Rp 134.291.520.000,00

NPV = (Rp 30.938.653.520,00 × 5,019) – (Rp 3.182.884.262,00 × 5,019) – Rp

134.291.520.000,00

NPV = Rp 5.014.685.906,00

1 3 5 7

2 4 6 8

9

10

Rp 30.938.653.520,00 i = 12%

Rp 3.182.884.262,00

10 tahun

Rp 134.291.520.000,00

1 tahun


Untuk i = 16%

NPV = Rp 30.938.653.520,00 (P/A,16%,10) – Rp 3.182.884.262,00 (P/A,16%,10)

– Rp 134.291.520.000,00

NPV = (Rp 30.938.653.520,00 × 4,833) – (Rp 3.182.884.262,00 × 4,833) – Rp

134.291.520.000,00

NPV = –Rp 147.887.176,10

NPV = 0 berada diantara i = 15% dan i = 16%, selanjutnya dengan metode

interpolasi diperoleh nilai ROR, yaitu:

%)15%16(6,10147.887.17 Rp906,005.014.685. Rp

906,005.014.685. Rp%51= ROR -

++

ROR = 15,97% > 12%

Nilai ROR lebih besar dari tingkat suku bunga yang berlaku, yaitu 12%, berarti

proyek layak dikerjakan.

6.2.4.4. Tingkat Pengembalian Investasi (RI)

A. Tingkat Pengembalian Investasi Sebelum Pajak (RIb)

Laba sebelum pajak + penyusutan

= Pendapatan – biaya operasi dan pemeliharaan gedung dan halaman – biaya bunga

modal pinjaman – biaya bunga modal sendiri

= Rp 30.938.653.520,00 – Rp 1.546.932.676,00 – Rp 8.040.480.941,00 – Rp

2.680.160.314,00

= Rp 18.671.079.590,00

Jumlah nilai sekarang dari hasil di atas selama 10 tahun

= A (P/A,i,n)

= Rp 18.671.079.590,00 (P/A,8%,10)

= Rp 18.671.079.590,00 × 6,710

= Rp 125.282.944.000,00

Biaya modal setelah konstruksi = Rp 134.291.520.000,00

Jadi tingkat pengembalian investasi sebelum pajak (RIb)

RIb = 0.000,00134.291.52 Rp4.000,00125.282.94 Rp

= 0,93292

Karena RIb = 0,93292 < 1, maka investasi tersebut tidak layak.

B. Tingkat Pengembalian Investasi Setelah Pajak (RIa)

Laba setelah pajak + penyusutan

= Pendapatan – biaya operasi dan pemeliharaan gedung dan halaman – biaya bunga

modal pinjaman – cadangan pajak – biaya bunga modal sendiri =

= Rp 30.938.653.520,00 – Rp 1.546.932.676,00 – Rp 8.040.480.941,00 – Rp

1.635.951.586,00 – Rp 2.680.160.314,00

= Rp 17.035.128.000,00

Jumlah nilai sekarang dari hasil di atas selama 10 tahun

= A (P/A,i,n)

= Rp 17.035.128.000,00 (P/A,8%,10)

= Rp 17.035.128.000,00 × 6,710

= Rp 114.305.708.900,00

Biaya modal setelah konstruksi = Rp 134.291.520.000,00

Jadi tingkat pengembalian investasi setelah pajak (RIa)

RIa = 0.000,00134.291.52 Rp8.900,00114.305.70 Rp

= 0,85118

Karena RIa = 0,85118 < 1, maka investasi tersebut tidak layak.

6.2.4.5. Tingkat Pengembalian Modal Sendiri (RE)

Laba setelah pajak + penyusutan = Rp 17.035.128.000,00

Jumlah nilai sekarang dari hasil di atas selama 10 tahun = Rp 114.305.708.900,00

Nilai sekarang modal sendiri = modal sendiri (F/P,i,n)

= Rp 31.086.000.000,00 (F/P,8%,1)

= Rp 31.086.000.000,00 × 1,08

= Rp 33.572.880.000,00

Jadi tingkat pengembalian modal sendiri

RE = .000,0033.572.880 Rp

2.600,00114.928.75 Rp

= 3,40470 > 1

Karena RIa = 3,40470 > 1, maka investasi tersebut layak.

6.2.5. Analisis Titik Impas (Break Even Point)

Analisis titik impas dapat diartikan suatu keadaan di mana perusahaan di dalam

operasinya tidak mendapatkan laba atau keuntungan dan tidak menderita kerugian

(impas).

Analisis break even point dapat digunakan untuk menentukan berapa persen unit

apartemen yang harus terjual agar pengeluaran pokok proyek dapat tertutup.

Jika persen yang terjual pada saat titik impas tercapai adalah V%, maka pendapatan

kotor proyek adalah Rp 30.938.653.520,00.

Sedangkan pengeluaran proyek

= biaya operasional dan pemeliharaan gedung dan halaman + biaya bunga modal

pinjaman + biaya pengembalian pokok modal pinjaman + cadangan pajak + biaya

bunga modal sendiri + biaya pengembalian pokok modal sendiri

= Rp 1.546.932.676,00 + Rp 8.040.480.941,00 + Rp 10.444.896.000,00 + Rp

1.635.951.586,00 + Rp 2.680.160.314,00 + Rp 3.481.632.000,00

= Rp 27.830.053.520,00

Pendapatan kotor = pengeluaran pokok

(Rp 30.938.653.520,00) V = Rp 27.830.053.520,00

V = .520,0030.938.653 Rp.520,0027.830.053 Rp

V = 0,8995 = 89,95%

Pada pendapatan sama dengan pengeluaran pokok, maka:

18.100 r = Rp 27.830.053.520,00

r = Rp 1.537.572,018/m2/tahun

6.3. Hasil Perhitungan dengan Variasi Koefisien untuk

Mendapatkan Harga Jual Minimum yang Diinginkan

Dengan cara yang sama didapatkan hasil seperti dalam tabel berikut ini.

Tabel 6.3. Hasil perhitungan dengan variasi koefisien untuk mendapatkan harga jual

minimum yang diinginkan

No. Keterangan R = 1,3r Ket. R = 1,5r Ket.

1. Harga jual minimum Rp 2.222.113,236/m2/th Rp 2.563.976,811/m2/th

2. Pendapatan tahunan Rp 40.220.249.580,00 Rp 46.407.980.280,00

3. BOP Rp 2.011.012.479,00 Rp 2.320.399.014,00

4. Biaya penyusutan gedung

Rp 3.108.600.000,00 Rp 3.108.600.000,00

5. Biaya bunga modal pinjam Rp 8.040.480.941,00 Rp 8.040.915.882,96

6.

Biaya pengembalian pokok modal pinjaman

Rp 10.444.896.000,00 Rp 10.444.896.000,00

7. Biaya bunga modal sendiri Rp 2.680.160.314,00 Rp 2.680.305.294,32

8.

Biaya pengembalian pokok modal sendiri

Rp 3.481.632.000,00 Rp 3.481.632.000,00

9. Cadangan pajak

Rp 2.958.579.023,00 Rp 3.840.330.649,00

10. NPV Rp 64.874.698.110,00 Layak Rp 93.105.445.980,00 Layak

11. RCR 1,39955 Layak 7,53287 Layak

12. ROR 22,91% layak 27,29% Layak

13.

Tingkat pengembalian investasi sebelum pajak

1,37349 Layak 1,55059 Layak

14.

Tingkat pengembalian investasi setelah pajak

1,22566 Layak 1,47532 Layak

15. Tingkat pengembalian modal sendiri

4,90266 Layak 5,90130 Layak

16. BEP a. V b. r

73,63%

Rp 1.636.285,125/m2/th

66,38%

Rp 1.702.093,863/m2/th

6.4. Perbandingan Hasil Perhitungan Manual dengan YSQ 3

Spreadsheet

Berikut perbandingan antara hasil perhitungan manual dengan hasil YSQ 3

Spreadsheet.

Tabel 6.4. Perbandingan hasil perhitungan manual dengan YSQ 3 Spreadsheet

No. Keterangan Manual YSQ 3 Spreadsheet Ket.

1. Koefisien Dasar Bangunan

1,74% 1,74%

2. Koefisien Lantai Bangunan

43,58% 43,58%

3. Harga jual minimum Rp 1.709.317,874/m2/th Rp1.709.353,09/m2/th

4. Pendapatan tahunan Rp 30.938.653.520,00 Rp 30.939.290.891,45

5. BOP Rp 1.546.932.676,00 Rp1.546.964.544,57

6. Biaya penyusutan gedung

Rp 3.108.600.000,00 Rp3.108.600.000,00

7. Biaya bunga modal pinjam Rp 8.040.480.941,00 Rp8.040.915.882,96

8.

Biaya pengembalian pokok modal pinjaman

Rp 10.444.896.000,00 Rp10.444.896.000,00

9. Cadangan pajak Rp 1.635.951.586,00 Rp1.635.977.169,59

10. Biaya bunga modal sendiri Rp 2.680.160.314,00 Rp2.680.305.294,32

11.

Biaya pengembalian pokok modal sendiri

Rp 3.481.632.000,00 Rp3.481.632.000,00

12. NPV Rp 22.528.576.310,00 Rp 22.538.043.306,12 Layak

13. RCR 1,14795 1,14801 Layak

14. ROR 15,97% 16% Layak

15.

Tingkat pengembalian investasi sebelum pajak

0,93292 0,93293 Tidak layak

16.

Tingkat pengembalian investasi setelah pajak

0,85118 0,85119 Tidak layak

17. Tingkat pengembalian modal sendiri

3,40470 3,40475 Layak

18. BEP a. V b. r

89,95%

Rp 1.537.572,018/m2/th

89,95%

Rp 1.537.607,23/m2/th

BAB 7

KESIMPULAN DAN SARAN

7.1. Kesimpulan

Berdasarkan uraian yang telah dijelaskan pada bab sebelumnya, maka kesimpulan

adalah sebagai berikut:

1. YSQ 3 Spreadsheet dirancang terdiri dari 12 lembar kerja yang merupakan urutan

proses analisis kelayakan investasi. Lembar kerja aplikasi ini dirancang mulai dari

proses input, analisis, dan menampilkan kesimpulan akhir dari analisis pada

lembar output secara automatis setelah user selesai mengisikan data lapangan

pada lembar input.

2. YSQ 3 Spreadsheet menganalisis kelayakan proyek Apartemen Solo Paragon

menghasilkan nilai jual minimum = Rp1.709.353,09/m2/th; NPV = Rp

22.538.043.306,12; RCR = 1,14801 > 1; ROR = 16% > MARR; RIb = 0,93293 <

1; RIa = 0,851119 < 1; dan RE = 3,40475 > 1.

3. Hasil output YSQ 3 Spreadsheet tidak jauh berbeda dengan hasil perhitungan

manual. Hal ini berarti bahwa YSQ 3 Spreadsheet dapat digunakan sebagai alat

bantu pengambilan keputusan analisis kelayakan investasi apartemen yang akurat.

7.2. Saran

Berdasarkan hasil penelitian pada skripsi ini, maka saran adalah sebagai berikut:

1. Penelitian ini hanya menggunakan basic excel. Untuk penelitian selanjutnya dapat

digunakan kombinasi dengan menggunakan bahasa pemrograman yang lain,

misalnya visual basic.

2. Penelitian selanjutnya dapat menggabungkan lembar kerja YSQ yang sudah ada

menjadi satu YSQ yang utuh.

3. Penelitian selanjutnya dapat membuat YSQ Spreadsheet untuk menganalisis

kelayakan investasi bangunan sipil yang lain.

DAFTAR PUSTAKA

Ardyansyah, Yan. 2009. Program YSQ Spreadsheet Sebagai Alat Bantu Pengambilan Keputusan Kelayakan Investasi Proyek Bangunan Gedung Bertingkat. Skripsi. Surakarta: Jurusan Teknik Sipil Fakultas Teknik UNS.

Basalamah, Salim. 1994. Penilaian Kelayakan Rencana Penanaman Modal.

Yogyakarta: Gadjah Mada University Press. Husnan. Dr. Suad, MBA dan Suwarsono (a). 1994. Studi Kelayakan Proyek.

Yogyakarta: Unit Penerbit dan Percetakan AMP YKPN. ____________________________________ (b). 2000. Analisis Ekonomi (Economic

Analysis). Yogyakarta: Andi Offset Kodoatie, Robert J. 1994. Analisis Ekonomi Teknik. Yogyakarta: Andi Offset. Newnan, Donald. G. 1988. Engineering Ecinomic Analysis. CA: Engineering Press

Inc. Poerbo, Ir. Hartono, M. Arch. 1998. Tekno Ekonomi Bangunan Bertingkat Banyak.

Jakarta: Djambatan. Soeharto, Iman (a). 1995. Manajemen Proyek dari Konseptual Sampai Operasional.

Jakarta: Erlangga. ____________ (b). 1997. Manajemen Proyek. Jakarta: Erlangga. Sukodriatmo, Galih. 2007. Analisis Investasi Proyek Pembangunan Rumah Susun.

Skripsi. Surakarta: Jurusan Teknik Sipil Fakultas Teknik UNS. Wikipedia Bahasa Indonesia, Ensiklopedia Bebas. 2010. Apartemen. [online].

Tersedia di: http://id.wikipedia.org/wiki/Apartemen [12 Januari 2010]

PEMBUATAN LEMBAR KERJA PADA MICROSOFT EXCEL …... · Manajemen konstruksi sebagai pengendali dari setiap segmen dalam tubuh proyek ... pihak pada umumnya dan bagi mahasiswa pada

Documents