PELAKSANAAN PEMUNGUTAN PAJAK BEA PEROLEHAN HAK ATAS TANAH ...COVER SKRIPSI... · PEROLEHAN HAK ATAS TANAH DAN ... selaku Kepala Unit Pelaksanaan Teknis PBB dan BPHTB ... Yuda, Elsye,

i

SKRIPSI

PELAKSANAAN PEMUNGUTAN PAJAK BEAPEROLEHAN HAK ATAS TANAH DAN BANGUNAN

(BPHTB) DALAM JUAL BELI TANAH DANBANGUNAN DI KABUPATEN BADUNG

ANAK AGUNG ISTRI CHINTYA PARAMITHA

NIM. 1203005154

FAKULTAS HUKUM

UNIVERSITAS UDAYANA

DENPASAR

2016

i

SKRIPSI




NIM. 1203005154

FAKULTAS HUKUM

UNIVERSITAS UDAYANA

DENPASAR

2016

i

SKRIPSI




NIM. 1203005154

FAKULTAS HUKUM

UNIVERSITAS UDAYANA

DENPASAR

2016

ii



Skripsi ini dibuat untuk memperoleh Gelar Sarjana Hukum

Pada Fakultas Hukum Universitas Udayana

A.A. ISTRI CHINTYA PARAMITHA

NIM. 1203005154

FAKULTAS HUKUM

UNIVERSITAS UDAYANA

DENPASAR

2016

v

KATA PENGANTAR

Om Swastyastu,

Puja dan puji syukur penulis panjatkan kehadapan Ida Sang Hyang Widhi Wasa

atas limpahan Asung Kertha Wara Nugraha-Nya, penulisan skripsi ini dapat

terselesaikan tepat pada waktunya guna memenuhi syarat untuk memperoleh gelar

sarjana strata 1 (S1) dalam bidang hukum pada Fakultas Hukum Universita

Udayana. Adapun judul yang dipilih dalam penulisan skripsi ini adalah

“PELAKSANAAN PEMUNGUTAN PAJAK BEA PEROLEHAN HAK ATAS

TANAH DAN BANGUNAN (BPHTB) DI KABUPATEN BADUNG”

Keberhasilan penyusunan ini tidak lepas dari bimbingan dan bantuan secara moril

maupun materiil dari berbagai pihak. Untuk itu melalui kesempatan ini, penulis

ingin mengucapkan terimakasih kepada :

1. Bapak Prof. Dr. I Made Arya Utama, SH., M.Hum, selaku Dekan Fakultas

Hukum Universitas Udayana.

2. Bapak Dr. Gde Made Swardhana, SH., MH, selaku Pembantu Dekan I

Fakultas Hukum Universitas Udayana.

3. Ibu Dr. Ni Ketut Sri Utari, SH., MH, selaku Pembantu Dekan II Fakultas


4. Bapak Dr. I Gede Yusa, SH., MH, selaku Pembantu Dekan III Fakultas


5. Bapak Prof. Dr. I Gusti Ngurah Wairocana, SH.,MH, selaku Dekan

Fakultas Hukum Universitas Udayana Periode 2012 – 2016.

vi

6. Bapak I Ketut Sudiarta, SH.,MH, selaku Pembantu Dekan I Fakultas

Hukum Universitas Udayana Periode 2012 – 2016.

7. Bapak I Nyoman Bela Sikilayang, SH.,MH, selaku Pembantu Dekan II

Fakultas Hukum Universitas Udayana Periode 2012 – 2016.

8. Bapak I Wayan Suardana, SH.,MH, selaku Pembantu Dekan III Fakultas

Hukum Universitas Udayana Periode 2012 – 2016.

9. Bapak Dr. Putu Gede Arya Sumerthayasa, SH.,MH, selaku Pembimbing I

yang telah memberikan petunjuk dan bimbingan dengan penuh kesabaran

dalam penulisan skripsi ini.

10. Bapak I Ketut Suardita, SH.,MH, selaku Pembimbing II yang telah

memberikan petunjuk dan bimbingan dengan penuh kesabaran dalam

penulisan skripsi ini.

11. Ibu Made Nurmawati, SH.,MH, selaku Pembimbing Akademik yang telah

memberikan waktu dan petunjuk selama mengikuti perkuliahan.

12. Bapak I Ketut Suardita, SH.,MH, selaku Ketua Bagian Hukum

Administrasi Negara di Fakultas Hukum Universitas Udayana yang telah

menyetujui skripsi yang saya buat ini.

13. Bapak dan Ibu Dosen serta segenap Staff Tata Usaha Fakultas Hukum

Universitas Udayana yang telah memberikan pengetahuan dan bimbingan

yang sangat berharga kepada saya, serta membantu dalam mengurus

segala keperluan administrasi selama saya kuliah.

14. Bapak I Made Sudama, SP dan Bapak Kadek Wiratnata, S.Sos.,M.AP

selaku Kepala Unit Pelaksanaan Teknis PBB dan BPHTB di Kabupaten

vii

Badung, dan juga Notaris Bapak Dr. I Nyoman Alit Puspadma,SH.,MKn

yang telah berkenan memberikan waktunya kepada penulis dalam

memberikan informasi dan data dalam menyelesaikan skripsi ini.

15. Orang Tua tercinta, Bapak Ir. A.A. Gde Budiartha, M.Si dan Ibu A.A. Sri

Anggraini, SH.,M.Kn, serta Kakek A.A. Raka Saputra (alm) dan Nenek

A.A. Rai Tjandrawati, dan juga Adik A.A. Istri Kaila Kirtaniya atas

segala perhatian dan kasih sayangnya.

16. Terima kasih untuk sahabat-sahabat penulis Claudia, Mega, Sayu, Cida,

Kiki, Dewi, April, Selly, Ayumi, Dije, Mita, Sari, Hendra, Jerry, Wisnu,

Widnyana, sahabat BAPER (Yumer, Adel, Vita, Monique, Esbe), OC

Liga Hukum (Agung W, Ciras, Yuda), OC GLB (Katos, Jung Mira, Dewa

Adhy) dan Rekan-rekan KKN Buahan Kaja.

17. Kepada teman-teman penulis dalam organisasi SCIL dan LMFH yang

tidak bisa disebutkan satu persatu. Teman-teman se-PA Diska, Krisna

Adhi, Rony, Renatha, Rangga, Moje, Yoga, Aileen, Adelina, Monique,

Riska, Padma, Yuda, Elsye, Chandra yang telah berjuang bersama-sama

menempuh ilmu selama di Fakultas Hukum. Teman-teman se-PK tebo,

gem, sabo, taka, boldes yang selalu berdiskusi bersama selama menempuh

PK Pemerintahan sampai dengan penyusunan skripsi.

18. Teman-teman penulis lainnya seperti Kak Wisnu Banteng, Kak Mirah,

Kak Bon-Bon, MithaRos, Nanda, Bima, Djimbot, Desak, Noving, Ai, Gek

Linda, Koling, Dedek, Genta, dan rekan-rekan angkatan 2012 yang telah

menumbuhkan rasa persatuan yang tak akan terlupakan.

viii

Penulis menyadari sepenuhnya masih banyak kekurangan dalam penulisan hasil

penelitian ini. Dengan kerendahan hati, penulis menghargai dan menerima kritik

dan saran demi kesempurnaan skripsi ini. Semoga skripsi ini dapat bermanfaat,

baik sebagai bahan bacaan maupun untuk pengetahuan bagi yang memerlukan.

Denpasar, 9 Mei 2016

Penulis

ix

DAFTAR ISI

Halaman Sampul Dalam ....................................................................................... i

Halaman Prasyarat Gelar Sarjana.......................................................................... ii

Halaman Persetujuan Pembimbing ....................................................................... iii

Halaman Pengesahan Penguji ............................................................................... iv

Kata Pengantar ...................................................................................................... v

Daftar Isi ............................................................................................................... ix

Halaman Pernyataan Keaslian............................................................................... xii

Abstrak ..................................................................................................................xiii

Abstract ................................................................................................................xiv

BAB I PENDAHULUAN

1.1. Latar Belakang Masalah ........................................................................ 1

1.2. Rumusan Masalah................................................................................... 7

1.3. Ruang Lingkup Masalah ......................................................................... 7

1.4. Orisinalitas .............................................................................................. 7

1.5. Tujuan Penelitian ................................................................................... 8

1.5.1. Tujuan Umum ............................................................................ 8

1.5.2. Tujuan Khusus ........................................................................... 9

1.6. Manfaat Penelitian ................................................................................. 9

x

1.6.1. Manfaat Teoritis ......................................................................... 9

1.6.2. Manfaat Praktis .......................................................................... 10

1.7. Landasan Teoritis ................................................................................... 10

1.8. Asumsi .................................................................................................... 18

1.9. Metode Penelitian .................................................................................. 18

1.9.1. Jenis Penelitian ........................................................................... 18

1.9.2. Jenis Pendekatan ........................................................................ 18

1.9.3. Sifat Penelitian ........................................................................... 19

1.9.4. Data dan Sumber Data ............................................................... 19

1.9.5. Teknik Pengumpulan Data.......................................................... 20

1.9.6. Pengolahan dan Analisis Data .................................................... 21

BAB II TINJAUAN UMUM

2.1. Tinjauan Umum tentang Pajak................................................................22

2.1.1 Pengertian Pajak..........................................................................22

2.1.2 Jenis-jenis dan TarifPajak ...........................................................25

2.2. Tinjauan Umum tentang Bea Perolehan Hak Atas Tanah danBangunan (BPHTB)................................................................................31

2.2.1. Pengertian Pajak BPHTB............................................................31

2.2.2. Dasar Hukum Pajak BPHTB.......................................................32

2.2.3. Objek dan Subjek BPHTB ..........................................................35

2.2.4. Dasar Pengenaan dan Tarif Pajak BPHTB..................................38

2.2.5. Saat dan Tempat Terhutangnya BPHTB.....................................40

2.3. Tinjauan Umum tentang Jual Beli Tanah ...............................................42

2.4. BPHTB Sebagai sumber PAD di KabupatenBadung .............................44

xi

BAB III PEMUNGUTAN PAJAK BPHTB DALAM JUAL BELITANAH DAN/ATAU BANGUNAN DI KABUPATENBADUNG

3.1. Dasar dalam menentukan Nilai Perolehan Objek Pajak (NPOP)dalam BPHTB pada Jual Beli Tanah dan/atau Bangunan diKabupaten Badung..................................................................................50

3.2. Penghitungan Pajak BPHTB dalam Jual Beli Tanah dan/atauBangunan ................................................................................................56

3.3. Mekanisme Pelaksanaan Pemungutan BPHTB dalam Jual BeliTanah dan/atau Bangunan di Kabupaten Badung ..................................57

BAB IV KENDALA-KENDALA DALAM PELAKSANAANPEMUNGUTAN PAJAK BEA PEROLEHAN HAK ATASTANAH DAN BANGUNAN (BPHTB) DALAM JUAL BELITANAH DAN/ATAU BANGUNAN DI KABUPATENBADUNG

4.1. Kendala-kendala Dalam Pelaksanaan Pemungutan Pajak BPHTBdalam Jual Beli Tanah dan/atau Bangunan di Kabupaten Badung .........65

4.2. Upaya untuk Menyelesaikan Kendala Dalam PelaksanaanPemungutan Pajak BPHTB dalam Jual Beli Tanah dan/atauBangunan di Kabupaten Badung ...........................................................71

BAB V PENUTUP

5.1. Kesimpulan ............................................................................................76

5.2. Saran ......................................................................................................77

DAFTAR PUSTAKA ...........................................................................................79

LAMPIRAN

RINGKASAN

xiii

ABSTRAK

Salah satu jenis pajak yang baru ditetapkan di Idonesia adalah BeaPerolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan (BPHTB). Awalnya BPHTBmerupakan pajak yang dipungut oleh Pemerintah Pusat kini beralihkewenangannya ke Pemerintah Daerah. Salah satu objek pajak BPHTB yaknidengan pemindahan hak karena adanya jual beli tanah dan/atau bangunan.Pelaksanaan pemungutan pajak BPHTB dalam jual beli tanah dan/atau bangunandi Kabupaten Badung masih terdapat perbedaan pelaksanaan, salah satunya dalampenentuan Nilai Perolehan Objek Pajak (NPOP) dan juga masih terdapat kendala-kendala dalam pemungutan pajak BPHTB.

Penelitian ini menggunakan metode penelitian hukum empiris denganteknik analisis data kualitatif dan teknik pengumpulan data dilakukan melaluiwawancara dan studi dokumen.

Berdasarkan hasil penelitian, dasar dalam menentukan NPOP pajakBPHTB dalam jual beli tanah dan/atau bangunan adalah nilai transaksi. Karenaadanya kecenderungan untuk tidak mencantumkan harga transaksi yang riil, makaDispenda/Pasedahan Agung Kabupaten Badung melakukan penelitian atauverifikasi pada harga transaksi yang dicantumkan. Hal tersebut dilakukan untukmemperoleh kebenaran nilai transaksi dengan cara membandingkan harga pasartanah yang telah dikumpulkan Dispenda/Pasedahan Agung Kabupaten Badung.Setelah dilakukan penelitian atau verifikasi, harga transaksi tersebut dibandingkanlagi dengan Nilai Jual Objek Pajak Pajak Bumi dan Bangunan (NJOP PBB),dimana harga yang lebih tinggi akan digunakan sebagai NPOP. Selain itu terdapatbeberapa kendala-kendala dalam hal pelaksanaan pemungutan pajak BPHTBdalam jual beli tanah dan/atau bangunan di Kabupaten Badung.

Kata Kunci : Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan (BPHTB), HargaTransaksi, Jual Beli Tanah dan/atau Bangunan

xiv

ABSTRACT

One of the taxes that are recently established in Indonesia is theAcquisition Duty of Right on Land and Building (BPHTB). Initially BPHTB is atax that is levied by the Central Government, the authority is now turning toRegional Governments. One of the objects of BPHTB tax is the transfer of therights for their buying and selling land and/or buildings. There are differences inBPHTB Tax collection implementation of buying and selling land and/orbuildings in Badung regency, one of them is the determination of Acquisition Costof the Tax Object (NPOP) and also there are still some obstacles in the collectionof BPHTB Tax.

This study uses empirical legal research with qualitative data analysistechniques and techniques of data collection through interviews and documentstudy.

Based on this research, the basis for determining the NPOP of the BPHTBTax in the buying and sellingland and / or building is the transaction value.Because of a tendency to exlude the real transaction price, Dispenda/PasedahanAgung Kabupaten Badung conducted research or verification to the transactionprice listed. That is done to obtain the real transaction value by comparing themarket price of the land that has been collected by Dispenda/Pasedahan AgungKabupaten Badung. After the research or the verification is done, transactionprices are compared again with the Land and Building Tax Object Sales Value(NJOP PBB), where the higher price will be used as NPOP. Furthermore, thereare some obstacles in terms of the tax collection implementation of duty on landand building right acquisition (BPHTB) in buying and selling land and buildingsin Badung regency.

Keywords : Duty on Land and Building Right Acquisition (BPHTB),Transaction Price, Buying and Selling Land and/or Buildings

PELAKSANAAN PEMUNGUTAN PAJAK BEA PEROLEHAN HAK ATAS TANAH ...COVER SKRIPSI... · PEROLEHAN HAK ATAS TANAH DAN ... selaku Kepala Unit Pelaksanaan Teknis PBB dan BPHTB ... Yuda, Elsye,

Documents