1 MINISTERUL EDUCAŢIEI AL REPUBLICII MOLDOVA UNIVERSITATEA DE STUDII EUROPENE DIN MOLDOVA FACULTATEA DE DREPT NOTE DE CURS DREPT CIVIL PARTEA GENERALĂ (II) (Ciclul I) AUTOR: Ion Bîtcă dr. în drept, lector superior Aprobat la şedinţa Catedrei Drept privat din: 22.05.2013 , proces-verbal Nr: 9 Examinat de Consiliul facultăţii de Drept USEM la 24.05.2013 , proces-verbal Nr. 5 Aprobat la ședința Senatului USEM din: 01.07.2013 , proces-verbal Nr. 9 CHIŞINĂU – 2013
102
Embed
PARTEA GENERALĂ (II) (Ciclul I) - usem.md · existenţa drepturilor şi a obligatiilor, acestea să aibă şi un conţinut economic. În acest sens drepturile personale nepatrimoniale,
This document is posted to help you gain knowledge. Please leave a comment to let me know what you think about it! Share it to your friends and learn new things together.
Transcript
1
MINISTERUL EDUCAŢIEI AL REPUBLICII MOLDOVA
UNIVERSITATEA DE STUDII EUROPENE DIN MOLDOVA
FACULTATEA DE DREPT
NOTE DE CURS
DREPT CIVIL PARTEA GENERALĂ (II)
(Ciclul I)
AUTOR:
Ion Bîtcă
dr. în drept, lector superior
Aprobat la şedinţa Catedrei Drept privat
din: 22.05.2013, proces-verbal Nr: 9
Examinat de Consiliul facultăţii de Drept USEM
la 24.05.2013, proces-verbal Nr. 5
Aprobat la ședința Senatului USEM
din: 01.07.2013, proces-verbal Nr. 9
CHIŞINĂU – 2013
2
UNIVERSITATEA DE STUDII EUROPENE DIN MOLDOVA
CATEDRA DREPT PRIVAT
LECT. UNIV. DR. ION BÎTCĂ
DREPT CIVIL DREPTUL DE PROPRIETATE ŞI
DEZMEMBRĂMINTELE SALE
CURS
CHIŞINĂU
2013
3
Tema 1. Patrimoniul si drepturile reale. Noţiuni generale
1. Consideraţii introductive
Persoana fizică, cât şi persoana juridică este titulară de drepturi subiective şi obligaţii
corelative. Aceste drepturi şi obligaţii pot fi privite în mod separat ut singuli, cat şi în totalitatea lor
ca o universalitate juridică. Totalitatea acestor drepturi şi obligaţii formează o entitate juridica
denumită generic - patrimoniu. Din componenţa patrimoniului fac parte drepturile şi obliaţiile
corelative care au un conţinut economic, pe care le vom numi în viitor - patrimoniale. Deşi unele
drepturi sânt nepatrimoniale (dreptul de autor sau dreptul de inventator), deci, nu fac parte din
patrimoniu, totuşi exerciţiul acestora naşte unele prerogative patrimoniale, drepturi care fac parte din
patrimoniu.
Patrimoniul fiind o pură abstracţie juridică nu trebuie confundat cu drepturile şi obligaţiile
care se gasesc în conţinutul sau. Acestea sânt doar elementele componente ale patrimoniului care pot
fi analizate de sine stătător facându-se abstracţie de orice legatura cu celelalte drepturi şi obligaţii ale
aceleiaşi persoane.
Instituţia patrimoniului este prevazută şi reglementată în: „Titlul I, Cartea a doua, Drepturile
reale”, a Codului civil fiind intitulat „Patrimoniul”.
2. Noţiunea de patrimoniu
In doctrină termenul de patrimoniu este analizat sub două aspecte: economic si juridic.
Sub aspect economic, patrimoniul desemnează totalitatea bunurilor ce constituie averea unei
persoane, înţelegîndu-se prin bunuri atît lucrurile materiale cît şi drepturile pe care le are acea
persoana cu un conţinut economic.
Sub aspect juridic patrimoniul desemnează totalitatea drepturilor şi obligaţiilor cu conţinut
economic, evaluabile în bani care aparţin unei persoane1. Deci, patrimoniul cuprinde toate drepturile
şi obligaţiile unei persoane. Dar, acestea fac parte din patrimoniu numai daca au un caracter
patrimonial, adica dacă pot reprezenta o valoare bănească. Totalitatea drepturilor cu un conţinut
economic formează activul patrimonial, iar totalitatea obligaţiilor cu un conţinut economic formează
pasivul patrimonial. Deci, patrimoniul are un activ şi un pasiv.
Dupa cum se poate observa pentru a fi în prezenţa unui patrimoniu este necesar ca pe lângă
existenţa drepturilor şi a obligatiilor, acestea să aibă şi un conţinut economic. În acest sens drepturile
personale nepatrimoniale, deci, care nu au un conţinut economic, nu vor putea face parte din
patrimoniu.
Având în vedere cele spuse mai sus, şi pornind de la analiza dispozitiile art. 285 alin. (1) C.
civil, vom defini patrimoniul ca fiind totalitatea drepturilor şi obligaţiilor patrimoniale aparţinând
unei persoane fizice sau juridice determinate, privite ca o sumă de valori active şi pasive, strâns
legate între ele2.
3. Caracterele juridice ale patrimoniului
1 C. Hamangiu, I. Rosetti, Al. Baicoianu, Drept civil roman, Bucuresti 1929, vol 1, p. 845; George N. Lutescu,
Teoria generala a drepturilotr reale, Bucuresti 1947, p. 20; C. Statescu, C. Barsan, Dreptul civil. Drepturile reale,
Bucuresti, 1988, p. 5 citat de Ion P. Filipescu, Dreptul civil. Dreptul de proprietate şi alte drepturi reale, Ed.
“Actami”, Bucuresti, 1998, p. 9. 2 A se vedea M. N. Costin, Marile institutii ale dreptului civil român, Ed. “Dacia”, Cluj – Napoca, vol. 1,
1982, p. 62; C. Statescu, C. Barsan, op. cit., p. 5; L. Pop, Dreptul de proprietate si dezmembramintele sale, Ed.
Lumina Lex, Bucuresti, 1966, p. 9.
4
Din definiţia dată patrimoniului pot fi deduse unele caractere juridice proprii patrimoniului.
Aceste caractere juridice reprezintă anumite particularităţi ale patrimoniului care determină şi
înfăţişează în amploarea sa regimul său juridic. Printre aceste caractere identificam:
a. Patrimoniul este o universalitatea juridica. În primul rând patrimoniul este o
universalitate deoarece este compus din totalitatea de drepturi şi obligaţii cu caracter economic,
pecuniar. Drepturile şi obligaţiile privite în singularitatea sa nu pot constitui prin ele însele
patrimonii distincte. Deci, patrimoniul este distinct de elementele sale componente, de conţinutul
său, ceia ce înseamnă ca el nu se confundă cu bunurile care intră în componenţa sa. Astfel,
modificările, schimbările sau transformările care au loc cu privire la elementele sale componente
afectează patrimoniul doar sub aspectul valorii economice pe care o reprezintă, nu sub aspectul
entităţii sale3
. Aceste transformări afectează patrimoniul doar în fapt, în materialitatea sa,
înregistrând o mărire sau o micşorare a valorii sale eonomice. În acest caz patrimoniul este privit sub
aspectul universalităţii de fapt.
Deci, ca universalitate de fapt, patrimoniul, este compus de o comunitatea de bunuri, care
urmează sa fie privită nu ut singuli, ci ca un ansamblu de bunuri. Aceasta universalitate de fapt fiind
reprezentata doar de partea activa a patrimoniului.
Totusi transformarile care au loc in patrimoniu sunt deseori rezultatul interventie unor
obligatii asumate de titularul patrimoniului. In acest caz patrimoniul nu mai reprezintă doar o
universalitatea de drepturi, ci şi o universalitate de obligaţii. Caz în care vorbim de o universalitate
juridică a patrimoniului. Deci, daca universalitatea de fapt cuprinde doar activul patrimonial,
universalitatea juridică cuprinde atât activul cât şi pasivul ei.
Ca universalitate juridică patrimoniul se menţine atât pe timpul vieţii titularului său, cât şi
după moartea acestuia, când patrimoniul trece la succesorii săi. De asemenea, ca universalitate
juridică el există şi atunci când pasivul depăşeşte activul. Acestea sânt caracteristicile ce diferenţiază
universalitatea juridică a patrimoniului de universalitatea de fapt a ei.
b. Patrimoniul apartine unei persoane. Orice persoană are un patrimoniu deoarece orice
persoană are drepturi şi obligaţii evaluabile în bani iar dacă nu are bunuri are posibilitatea juridică
de a le dobândi. Aşa fiind, patrimoniul apare ca aptitudinea de a deveni subiect activ şi pasiv de
drepturi şi obligaţii. În acest sens bunurile nu pot avea drepturi şi obligaţii civile. Deşi animalele,
potrivt art. 287 alin. 1, C. civil, nu sunt considerate bunuri, în privinţa lor se vor aplica dispoziţiile
referitoare la bunuri – alin. 2 acelaşi art., numai dacă legea nu prevede altfel. Iar din dispoziţiile care
reglementează patrimoniul sau materia succesorală, nu reiese, cel puţin, pe cale de interpretare, că
animalele ar beneficia de un alt regim juridic de cît cel al bunurilor. Prin urmare animalele nu pot fi
titulare de patrimoniu.
c. Unicitatea patrimoniului. O persoană nu poate avea de cat un singur patrimoniu.
Explicaţia derivă din faptul că fiecare individ este o singură persoană. Potrivit susţinătorilor acestui
caracter juridic a patrimoniului, unicitatea patrimoniului derivă din unitatea subiectului care este
titular al patrimoniului, noţiunea de patrimoniu fiind legată de ideia de personalitate. Unicitatea
patrimoniului subzistă chear şi atunci cînd o persoană fizică înfiinţează o societate unipersonală –
S.R.L. cu asociat unic. În acest caz, nu se poate susţine că acelaşi subiect ar fi titularul a două
patrimonii – atît a patrimoniului general, civil, cît şi a patrimoniului societăţii comerciale. S-a
afirmat4, că în realitate persoana este titulară a unui singur patrimoniu în componenţa căruia intră şi
dreptul pe care îl are asupra părţii sociale cu care a contribuit la înfiinţarea persoanei juridice
distincte. Societatea comercială va avea un patrimoniu distinct de cel al asociatului unic.
3 A se vedea; C. Statescu, C. Barsan, op. cit., p. 6; Ion P. Filipescu, op. cit., p. 10
4 A se vedea, E. Chelaru, Drept civil. Drepturile reale principale, Ed. C.H. Beck, 2006, p. 8; O. Ungureanu, C.
Munteanu, op. cit., p. 10.
5
d. Divizibilitatea patrimoniului. Deşi patimoniul este unic, el este divizibil în mai multe
mase de drepturi şi obligaţii, fiecare avînd un regim juridic determinat. Astfel în cadrul căsătoriei
soţii au două categorii de mase de bunuri şi anume: masa bunurilor comune ale soţilor, deci cele
dobîndite de către ei în timpul căsătoriei, şi masa bunurilor propriii ale fiecăruia dintre soţi, bunuri
dobîndite de către ei fie înaintea căsătoriei, fie în timpul căsătoriei dar care potrivit legii sau
contractului încheiat de ei nu se încadrează în masa bunurilor comune.
Masa bunurilor comune va servi drept gaj general doar pentru creditorul comun a soţilor şi
numai în măsura imposibilităţii satisfacerii creanţei acestuia, el va putea urmări bunurile proprii ale
soţului debitor.
În ce priveşte bnurile proprii, situaţia este una inversă, creditorul soţului debitor va putea
urmări numai bunurile proprii ale acestuia şi în măsura nesatisfacerii creanţei sale, el va putea
urmări partea din bunurile comune ale soţului debitor ce i s-ar conveni în urma partajării bunurilor
comune, care pînă la proba contrarie (art. 373 alin 1 C. civ.), reprezintă jumătate din bunurile
comune.
e. Inalienabilitatea patrimoniului. Patrimoniul este legat de persoană printr-o legătură
indisolubilă, atît timp cît ea există ca subiect de drept. Drept urmare patrimoniul nu poate forma
obiectul unei transmisiuni între vii. Titularii de patrimoniu pot ceda drepturile care fac parte din
conţinutul patrimoniului, nu şi patimoniul însă-şi, chear dacă bunurile cedate ar forma tot activul
patrimoniului. Importanţa unei astfel de abordări rezidă în faptul că dobînditorul acestor bunuri,
chear dacă ele ar constitui tot activul cedentului, nu va răspunde de obligaţiile acestuia, deoarece el
dobîndeşte doar bunurile, nu şi patrimoniul lui, cu latura lui pasivă..
Deci, daca elementele sale componente, pe parcursul existentei patrimoniului sufera
transformari, inclusiv prin instrainarea totala a lor, patrimoniul va continua sa existe. A;a fiind
patrimoniul nu va putea fi insrainat prin acte juridice între vii, însă el poate forma obiectul unor acte
juridice pentru cauză de moarte – testamentul. În acest sens, care va fi valoarea juridicăa
dispoziţiilor art. 673 din C. civil, potrivit căreia „contractul prin care o parte se obliga sa tansmita
integral sau partial patrimoniul sau prezent ori sa-l greveze cu uzufruct necesita autentiicare
notariala”.
Unele precizări se impun în legătură cu interpretarea acestui articol. Credem, că legiuitorul,
atunci cînd vorbeşte de transmisiune patrimoniului, a avut în vedere înstrăinarea lui, iar atunci cînd
stabileşte forma aceastei înstrăinări, el consacră forma solemnă acesteia – autentificare notarială.
În ce priveşte înstrăinarea, ca operaţiune juridică, aceasta poate fi realizată prin acte între vii
căt şi pentru cauză de moartea.
Înstrînarea patrimoniului prin acte între vii nu va fi posibilă deoarece, în caz contrar,
admiterea ei ar aduce atingere caracterului unicităţii patrimoniului – o persoană neavînd de cît un
singur patrimoniu, admiterea posibilităţii înstrăinarea lui ar echivala cu admiterea posibilităţii
desfiinţării voluntare a calităţii de persoană fizică, iar în cazul persoanelor juridice fraudarea
intereselor creditorilor chirografari.
Dacă patrimoniul nu poate fi înstrăinat în totalitatea sa, C. civil admite, în mod indirect
posibilitatea subiectelor de drept de a constitui patrimonii distincte , prin, de ex. predarea bunurilor
în administrarea fiduciară – art. 1053 alin 1 C. civil. Astfel în Capitolul XIVdin C. civil, legiuitorul
foloseşte o gamă întreagă de expresii din care rezultă posibilitatea constituirii de noi patrimonii de
către subiectele de drept. Astfel, „se obligă să administreze patrimoniul – art. 1053 alin 1 C. civ,”
„administrarea fiduciară a patrimoniului – art. 1053 alin 5 C. civ,”, „patrimioniul dat în administrare
fiduciară – art. 1055 alin 2 C. civ.”, „în raporturile cu terţii, administratorul fiduciar are
prerogativele unui proprietar (s.n.) - art. 1056 alin 2 C. civ.” şi altele. Toate aceste afirmaţii erijează
ideia posibilităţii constituirii de către subiectele de drept de noi patrimonii. Din acest considerent
6
apreciem că dispoziţiile articolului 673 C. civil sunt aplicabile doar în parte şi anume doar la
posibilitatea înstrăinării parţiale a patrimoniului. Cealată parte a dispoziţiei legale, cea care se referă
la posibilitatea înstrăinării totale a patrimoniului, considerăm că este improprie funcţionării
instituţiei patrimoniului, efectele acesteia neavînd o acoperire teoretică a funcţionalităţii ei.
În a diminua impactul pe care îl are dispoziţie legală enunţată mai sus şi ai procura o
justificare, în literatura de specialitate5 s-a încercat să se explice existenţa ei pe faptul că dispoziţiile
articolului trebuie interpretate în sensul că sa avut în vedere doar elementele sale componente şi nu
patrimoniul ca entitate juridică. Totuşi, o astfel de abordare considerăm că nu poate fi reţinută în
considerarea faptului că există bunuri, elemente ale patrimoniului, care, pentru a putea fi înstrăinate
valabil, nu necesită o autentificare notarială. Aceasta cu atît mai mult cu cît principiul care
guvernează materia încheierii contractului este cel al consensualismului.
Patrimoniul, însă, poate fi înstrăinat prin acte juridice mortis cauza. Însă dispoziţiile acestui
articol nu a avut în vedere o astfel de înstrăinare. Aceasta deoarece, în primul rînd, actul juridic la
care face referire articolul citat îl reprezintă contractul - care este un act juridic bilateral, iar
testamentul, este un act juridic esenţialmente unilateral, în al doilea rînd testamentul potrivit
dispoziţiilor art. 1458 C. civ, poate fi şi unul olograf, nu numai notarial, potrivit exigenţilor
dispoziţiilor articolului, şi în al treilea rând alegerea formei testamentului este lăsată, în principiu, la
latitudinea titularului patrimoniului, iar forma necesară pentru înstrăinarea prevăzută în articolul de
mai sus este una obligatorie.
4. Teoriile despre patimoniu
a. Precizari prealabile. Explicaţia noţiunii de patrimoniu, particularizarea ei ca o entitate
juridică distinctă a constituit şi constituie o preocupare a literaturii de specialitate. Evolutiv,
concepţia de patrimoniu a fost strâns legată de fazele şi etapele de dezvoltare a societăţii omeneşti.
Iniţial sau conturat două teorii care au încercat sa explice fundamentul juridic al patrimoniului, însă
ca urmare a criticilor pe care le-a înregistrat aceste teorii, s-a formulat o a treia teorie.
b. Teoria patrimoniului personalitate. Potrivit acestei teorii, de sorginte franceză,
patrimoniul reprezintă unul dintre atributele personalităţii umane. Între persoană şi patrimoniu
există o strînsă legătură acesta împrumutând caracterele esenţiale ale personalităţii persoanei fizice
sau juridice. Ea ar reprezenta personalitatea juridică a omului în raport cu obiectele exterioare.
Potrivit acestei teorii patrimoniul prezintă urmatoarele caractere juridice:
--- numai persoanele pot avea un patrimoniu;
--- patrimoniul nu poate fi separat de persoana căreia îi aparţine pe timpul vieţii acestuia.
După deces poate fi transmis prin succesune la succesorii universali sau cu titlu universal.
--- persoana poate avea un singur patrimoniu şi este indivizibil. Acest caracter rezultă în mod
special din perspectiva creditorilor chirografari, astfel în cât nu este posibil ca unele bunuri să fie
afectate umăririi anumitor creditori chirografari cu excluderea altora.
Critica acestei teorii. Teoria potrivit căreia patrimoniul reprezintă o parte componentă din
personalitatea unei persoane este supusă criticii:
--- orice persoană deţine un patrimoniu nu ca o emanaţie a personalităţii, ci datorită faptului
că acea persoană are un minim de bunuri;
--- deşi patrimoniul nu poate fi separat pe timpul vieţii persoanei, totuşi se cunosc situaţii
când anumite fracţiuni sau mase de bunuri au o afectaţiune specială, deci nelegate de ideia de
persoana . De exemplu, afectarea unor bunuri în vederea desfăşurării unei activităţi comerciale.
c. Teoria patrimoniului de afectaţiune. Potrivit acestei teorii, de sorginte germană, ideia de
persoană este înlocuită cu acea de scop, de afectaţiune. Deci, patrimoniul reprezintă o masă de
5 A se vede S. Baieş, N. Roşca, Drept civil. Drepturile reale principale. Ed. “Tipografia Centrală”, Chişinău, 2005,
p. 6.
7
bunuri afectate unui scop. Ea este dependentă de scopul de afectaţiune pe care persoana respectivă a
dat-o unei anumite mase de bunuri. Patrimoniul este o realitate, nu o entitate abstractă. Ea comportă
un activ şi un pasiv susceptibil de mărire sau micşorare şi care poate fi exprimată printr-o cifră
obţinută prin compararea activului şi a pasivului. Potivit acestei teorii patrimoniul reprezintă
urmatoarele trasaturi juridice:
--- patrimoniul şi personalitatea juridică a persoanei sânt separate;
--- o persoană poate avea mai multe patrimonii;
--- patrimoniul nu mai este inseparabil de persoană.
Critica acestei teorii. Deşi prezintă unele însuşiri mai avansate cu privire la fundamentul
juridic al patrimoniului, teoria este criticată. Nu se poate ignora existenţa persoanei ca subiect de
drept. Un patrimoniu trebuie să aibă un titular iar acesta, potrivit legislaţiei în vigoare, nu poate fi de
cât o persoană fizică sau juidică. Nu pot fi concepute drepturi şi obligaţii fără a aparţine unui subiect
de drept.
d. Teoria mixtă sau eclectica. Avînd în vedere argumentele şi criticile pe care le comportă
fiecare teorie în parte, în literatura de specialitate a existat tendinţa de a admite construcţia unei noi
teorii preluând de la fiecare teorie în parte elementele plauzibile în argumentarea analizei teoretice a
fundamentului juridic al patrimoniului. Astfel, s-a conturat o noua teorie, intermediară, numită mixtă
sau eclectică6.
Din teoria patrimoniului – personalitate – s-a reţinut afirmaţia că patrimoniul aparţine unei
persoane şi ca fiecare persoană are un singur patrimoniu. Din teoria patrimoniului - afectatiune – s-a
reţinut ideia de scop, pentru a demonstra că patrimoniul unei persoanei fizice sau juridice, deşi unic,
poate fi totuşi divizat.
5. Funcţiile patrimoniului
Dezvoltarea noţiunii patimoniului ca instituţie juridică nu reprezintă prin ea însăşi un scop în
sine, ea fiind necesară în vederea studierii importanţei teoretice şi practice pe care le comportă
existenţa sa. Importanţa acesteia este redată şi prin funcţiile pe care le aceasta le îndeplineşte.
Avînd în vedere dispoziţiile legale, putem afirma că principalele funcţii pe care le
îndeplineşte patrimoniul constau în faptul că el; constitue gajul general al creditorilor chirografari;
explică şi face posibilă subrogaţia reală cu titlu universal; face posibilă tansmisiunea universală şi
cu titlu universal a drepturilor şi obligaţiilor.
a. Patrimoniul şi dreptul de gaj general al creditorilor chirografari. Din dispoziţiile art. 53
din Legea insolvabilităţii7, prin creditori chirografari vom înţelege acei creditori ce nu au o garanţie
reală (gaj, ipoteca,) pentru a le asigura creanţa pe care o au împotriva debitorului. Acestea au un
drept de gaj general asupra patrimoniului debitorului. Ei vor putea urmări bunurile debitorului
prezente sau viitoare la momentul naşterii obligaţiei sau numai cele prezente la momentul executării
obligaţiei. Dacă debitorul îşi micşorează cu rea - credinţă patrimoniul pînă în momentul executării
obligaţiei, creditorii chirografari pot recupera bunul sau valoarea lui utilizând actiunea pauliană.
b. Patrimoniul şi subrogaţia reala cu titlu universal. Din punct de vedere juridic a subroga
înseamnă a înlocui pe cineva sau ceva. Ea cunoaşte doua forme: personală şi reală.
Subrogatia personala reprezintă acea operatiune juriica in temeiul careia o persoana este
inlocuita cu alta in cadrul unui raport juidic concret. De ex. în cazul obligaţiilor solidare cînd unul
din debitori execută creanţa creditorului, debitorul plătitor se va subroga în drepturile creditorului
6 A se vedea C. Stătescu, C. Bîrsan, op. cit., p. 12; L. Pop, op. cit., p. 14.
7 Legea insolvabilităţii nr. 632-XV din 14.11.2001, publicată în M. Of. a Rep. Moldova nr. 139-140/1082 din
15.11.2001.
8
plătit şi va putea să-l urmărească pe codebitor pentru partea acestuia din datorie, sau în cazul
obligaţiilor in solidium8, pentru întreaga datorie.
Subrogatia reala cînd în cadrul unui raport juridic un bun este înlocuit cu altul. Dacă această
înlocuire are loc în cadrul unui patrimoniu subrogaţia este cu titlu universal. Dacă subrogaţia se
referă la un bun privit izolat, individual determinat, ea este cu titlu particular.
Subrogaţia reală este cu titlu universal pentru-că deşi are loc înlocuirea unui bun cu altul
acesta nu este privit în individualitatea sa, nu se ea în considerare individualitatea lucrului, ci este
privit ca o valoare patrimonială. Deci, în cuprinsul unui patrimoniu, are loc înlocuirea unei valori
patrimoniale cu altă valoare patrimonială. Posibilitatea unei astfel de înlocuiri se explică, tocmai
prin noţiunea de patrimoniu, ca universalitate juridică şi priveşte întregul conţinut al lui.
Trebuie de spus că această înlocuire are loc în mod automat. Dacă un bun a fost înstrăinat în
locul lui va intra valoarea acelui bun sau un alt bun procurat cu acea valoare, fără ca pentru un astfel
de efect să fie necesară voinţa părţilor sau existenţa unei dispoziţii legale.
Dacă patrimoniul debitorului cuprinde mai multe mase de bunuri, subrogaţia reală cu titlu
universal va opera în interiorul fiecărei mase de bunuri, asigurînduse astfel menţinerea destinaţiei
fiecărei mase de bunuri, din componenţa patrimoniului9.
Importanţa subrogaţiei cu titlu particular se manifestă în mai multe direcţii.
Astfel în relatia dintre subrogatia reala cu titlu uniersal si creditorii chirografari importanţa
acesteia se manifestă în sensul ca aceasta subrogatie asigura continutul dreptului de gaj general a
creditorilor Chirografari. Astfel, locul bunului instrainat va fi luat de bunul primit in schimb,
valoarea lui sau bunul procurat ulterior cu aceasta valoare. Creditorii chiografari la scadenta vor
putea urmari bunul existent la acea data in patrimoniul debitorului.
In ce priveste subrogaţia reala cu titlu particular, aceasta excede tema pusă în discţie, dat
fiindcă în acest caz este vorba de un bun privit izolat şi nu de un patrimoniu pivit ca o entitate
juridică şi, deci, nu poate fi analizată ca fiind una din funcţile patrimoniului. Aceasta cu atît mai
mult cu cît ea nu operează automat ci doar în cazurile prevazute expres de lege.
Bunăoară suntem în prezenţa unei astfel de subrogaţii cînd potrivit art. 479 alin. 2 C. civil
dacă un bun gajat a fost distrus din motviul şi în modul stabilit de lege, gajul se va strămuta asupra
valorii acelui bun sau a altui bun pus la dispoziţie de debitor creditorului.
5.3. Patimoniul şi transmisiunea universala sau cu titlu universal Transmisiunea universală intervine atunci când se transmite întregul patrimoniu, nefracţionat
de la o persoana la alta persoana.
Transmisiunea cu titlu universal constă în transmiterea fracţionată a întregului patrimoniu la
doua sau mai multe persoane sau în desprinderea unei parţi dintr-un patrimoniu pentru a reveni altei
persoane. Între aceste două transmisiuni nu există o deosebire de calitate ci numai una de cantitate,
ambele presupunînd transmisiunea unei universalitaţi juridice totale sau parţiale.
Vom fi în prezenţa unei transmisiuni universale şi cu titlu universal în următoarele două
situaţii: decesul persoanei fizice şi reorganizarea persoanei juridice.
În cazul decesului persoanei fizice patrimoniul lăsat va fi cules în totalitate de un singur
moştenitor cu vocaţie universală sau de mai mulţi moştenitori dacă ei au o vocaţie doar asupra unei
cote - părţi din patrimoniu. Ei vor moşteni patrimoniul sau o cotă parte din patrimoniu atît în ce
8 Pentru o astfel de categorie de obligaţii a se vedea, L. Pop, Drep civil. Teoria generală a obligaţiilor. Ed. Fundaţiei
“Chemarea”, Iaşi, 1994, pp. 394-395. 9 A se vedea, T. R. Popescu, Drept civil. Întroducere generală. Ed. Oscar Print, Bucureşti, 1994, pp. 68-69.
9
priveşte latura activă cît şi latura pasivă. Ceia ce nu se întîmplă în cazul succesiunii cu titlu
particular cînd succesorul dobîndeşte doar un element din latura activă a patrimoniului10
.
În cazul persoanelor juridice transmisiunea universală se realizeză cu ocazia reorganizării
persoanei juridice prin absorbţie sau fuziune cînd întregul patrimoniu al persoanei absorbite va fi
preluat de persoana juridică absorbantă sau după caz patrimoniile persoanelor juridice care
fuzionează se transmit la persoana juridică ce se înfiinţează cu acest prilej. Transmisiunea cu titlu
universal se realizeză cu prilejul reorganizării lor prin divizare totală sau parţială.
Din cele expuse mai sus reise că numai conceptul de patrimoniu vine să explice
transmisiunea universală şi cu titlu universal. În lipsa patrimoniului transmisiunea ar fi doar cu titlu
particular.
6. Conţinutul patrimoniului
Conţinutul patrimoniului este alcatuit din drepturile şi obligaţiile patrimoniale. Drepturile
patrimoniale sunt acele drepturi subiective care au o valoare econimica. Acestea se împart în două
mari categorii: drepturi reale si drepturi de creanta.
V fi considerat principal acela dintre bunuri, pentru uzul, ornamentul sau completarea căruia
a servit unirea celuilalt bun. Dacă nici unul dintre bunuri nu poate fi privit accesoriu al celuilalt, se
va considera că bunul rezultat va aparţine proprietarului care a contribuit cel mai mult la constituitea
lui prin muncă.
Valoare bunului nu poate determina calitatea bunului de a fi principal. La o astfel de
concluzie se poate ajunge prin interpretarea art. 330 alin 3, C. civil.
Un astfel de mijloc de dobîndirea dreptului de proprietate a fost reglementat în mod indirect
şi de Codul civil. Aceasta deoarece în art. 330 alin 1 prevede că: “ … fiecare din aceştea poate
pretinde separarea bunurilor dacă celălalt proprietar nu ar suferi astfel un prejudiciu”. Aplicînd în
acest caz principiul potivit cărui cine poate mai mult poate şi mai puţin (que potest maius, potest
minus), dacă părţile nu doresc să separe bunuile lor din bunul format, chiar dacă o astfel de
operaţiune este posibilă, bunul rezultat va reveni lor, fie sub forma coproprietăţii obişnuite, fie
proprietarul bunului principal va deveni proprietarul bunului rezultat, prevalîndu-se de accesiunea
imobiliară prin adjoncţiune.
Părţile vor putea proceda la separarea bunurilor numai dacă în urma separării, bunurile nu
vor suferi vre-o vătămare. Dar, dacă, bunul accesoriu, unuit cu bunul principal, este mai valoros,
proprietarul lui va putea cere separarea de bunul rezultat chear dacă prin această operaţiune s-ar
vătăma bunul principal – art. 330 alin 3 C. civil.
1.4.2.2. Specificaţiunea
Acesta reprezintă acel mod de dobăndire a dreptului de proprietate asupra bunului resultat
prin prelucarea materiei prime ce nu-i aparţinea cu drept de proprietate, fără ca între părţi să fi
exeista vre-o convenţie care să fi reglementat regimul juridic al noului bun. Este situaţia unirii unui
bun care aparţinea unei persoane cu manopera altei persoane. De ex., un sculptor realizează o statuie
dintr-un bloc de marmură proprietatea altei persoane.
În stabilirea cui va aprţine bunul în proprietate, Codul civil, reglementează mai multe ipoteze
de urmat. Astfel:
a. Dacă valoare a bunului supus prelucrării depăşeşte valoarea manoperei, bunul rezultat va
aparţine proprietarului bunului supus prelucrării, cu obligaţia de a-l despăgubi pe cel care a depus
munca, aceasta reprezentînd diferenţa de valoare cu cît a crescut valoarea bunului astfel transformat;
b. Dacă valoare bunului supus prelucrării este mai mică de căt valoarea manoperei iar autorul
manoperei este de rea-credinţă, adică a ştiut că bunul supus prelucrării nui aparţine în proprietate,
dreptul de proprietate asupra bunului rezultat va aparţine proprietarului bunului supus prelucrării, cu
obligaţia de al despăgibi doar pentru valoarea muncii prestate, în considerarea faptului că autorul
manoperei a fost de rea-credinţă;
54
c. Dacă valoare bunului supus prelucrării este mai mică de căt valoarea manoperei iar autorul
manoperei este de bună credinţă, adică a crezut în mod eronat că bunul ia aparţine cu titlu de
proprietate, dreptul de proprietate asupra bunului rezultat îl va dobîndi autorul manoperei invocînd
accesiunea mobiliar şin anume specificaţiunea.
Cel care trebuie să restituie bunul rezultat din prelucrarea materiei este în drept să-l reţină
(drept de gaj legal)83
până va primi de la proprietarul noului bun, suma datorată, art. 330 alin. 6 C.
civil.
1.4.2.3. Confuziunea
Prin confuziune se înţelege unirea a două sau mai multe bunuri mobile, având proprietari
diferiţi, în aşa fel încât îşi pierd individualitatea, neputînd fi separate. De ex., două metale topite
împreuna, amestecul a două lichide.
Din dispoziţiile art. 330 alin 2, 7 şi 8 pot fi revelate trei situaţii în care se pune problema
dobîndirii prin confuziune a dreptului de proprietate:
a. Dacă una dintre materii poate fi considerată principală şi o alta accesorie, noua materie
poate aparţine proprietarului materiei principale, alin. 2 art. 330 C. civil.
b. Dacă nici una din bunurile care au format noua materia nu poate fi considerată principală,
asupra acestui bun legea instituie o proprietate cumună, valoarea cotelor părţi fiind determinată de
cantitatea, calitatea şi valoarea materiei fiecărui, - alin 7 art. 330 C. civil. Pentru a fi în prezenţa
coproprietăţii în această situaţie este necesar ca ambele părţi să fie ori de bună credinţă ori de rea
credinţă.
c. Dacă numai unul din proprietari a fost de bună credinţă, iar valoarea materiei care a dus la
realizarea bunului final depăşeşte celaltă materie, prin valoare şi cantitate, el va putea invoca
confuziunea pentru a dobîndi dreptul de proprietate asupra bunului amastecat. El, însă, va fi obligat
să-l despăgubească pe proprietarul celeilalte materii, fie plătindu-i preţul materiei, fie restituindu-i
materia de aceiaşi natură, cantitate, greutate, mărime şi calitate – alin 8, art. 330 C. civil.
1.5. Uzucapiunea sau prescripţia achizitivă
Uzucapiunea sau prescripţia achizitivă reprezintă naşterea dreptului de proprietate ori a altui
drept real asupra unui bun imobil sau mobil prin posedarea lui de către o persoană în condiţiile şi
termenul prevăzut de lege. Această instituţie şi-a găsit reglementare în articolele 332- 336 C. civil.
Din definiţiile exprimate în literatura de specialitate o vom reţine pe următoarea: uzucapiunea este
acel mod de dobândire a dreptului de proprietate prin posedarea îndelungată a unui bun mobil sau
imobil în termenele şi condiţiile prevăzute de lege84
. Din definiţia dată rezultă că uzucapiunea este
condiţionată de posedarea îndelungată a lucrului. Posesiunea este prin urmare, elementul principal al
uzucapiunii. Fără posesiune nu se poate dobândi proprietate.
1.5.1. Justificarea uzucapiunii
Uzucapiunea se justifică pe următoarele considerente:
--- Deşi este o stare de fapt, de cele mai multe ori, posesia corespunde dreptului de
proprietate. Dar, dovada dreptului de proprietate este o sarcină destul de dificilă, cu excepţia cazului
când se dobîndeşte printr-un mod originar – cum este uzucapiunea. Aşadar, uzucapiunea are rolul de
a înlătura dificultatea şi inconvenientele probei dreptului de proprietate;
83
Dreptul de retenţie va putea fi invocat numai pentru a solicita plata pentru cheltuielile efectuate cu întreţinerea bunului
– art. 637 alin 1 C. civ. 84
A se vedea S. Baieş, N. Roşca, op. cit., p. 93.
55
--- uzucapiunea îndeplineşte funcţia de clarificare a unor situaţii juridice deoarece, având ca
efect naşterea dreptului de proprietate al posesorului unui imobil, transformă o aparenţă îndelungată
într-un raport juridic de proprietate cert şi indiscutabil;
--- uzucapiunea constituie şi o sancţiune indirectă îndreptată împotriva fostului proprietar al
bunului care, dînd dovadă de neglijenţă, l-a lăsat timp îndelungat în posesia altei persoane,
permiţîndu-i, prin pasivitatea sa, să se comporte public ca proprietar sau titular al altui drept real.
1.5.2. Domeniul de aplicare a uzucapiunei
Domeniul de aplicare a uzucapiunii se circumscrie atât categoriei bunurilor imobile cît şi
bunurilor mobile.
Pot fi dobândite pe această cale numai bunurile care se află în proprietatea privată, indiferent
că titularul sau este statul, o unitate administrativ teritorială, societate comercială sau persoană
fizică.
Nu pot fi dobîndite pe această cale bunurile care fac parte din domeniul public al statului şi
unităţilor administrativ teritoriale, acestea potrivit Constituţie sînt inalienabile, deci, scoase din
circuitul civil. În măsura în care sînt inalienabile, bunurile din domeniul public sînt şi
imprescriptibile.
De asemenea, trebuie de spus că străinii nu vor putea dobândi dreptul de proprietate prin
uzucapiune, terenurile agricole sau forestiere, deoarece ei nu pot dobîndi astfel de bunuri în orice
mod, inclusiv prin convenţie.
1.5.3. Felurile uzucapiunii Sistemul de drept în general cunoaşte mai multe feluri de uzucapiune. Existenţa acestora
este, în general, determinată atît de condiţiile istorice cît şi de necesitatea de care este chemat
legiuitorul să asigure o securitate circuitului civil.
În dreptul civil romînesc, pînă la adoptarea noului cod civil erau cunoscute două sisteme prin
care se reglementa uzucapiunea - uzucapiunea în sistemul codului civil şi uzucapiunea în sistemul
cărţilor funciare.
Fostul cod civil romînesc reglementa două feluri de uzucapiuni: uzucapiunea de 30 de ani –
uzucapiunea lungă şi uzucapiunea de 10 sau de 20 de ani ori de la 10 pînă la 20 de ani după cum
adevăratul proprietar locuia sau nu în raza teritorială a tribunaluilui unde se afla nemişcătorul –
uzucapiunea scurtă.
În sistemul cărţilor funciare care erau aplicate în Transilvania, Bucovina şi Banat erau
cunoscute două feluri de uzucapiune, după cum a fost sau nu intabulat în cartea funciară –
uzucapiunea tabulară (10 ani), şi uzucapiunea extratabulară (20 de ani). Acest sistem a fost preluat
de Legea nr. 7/1996 a cadastrului şi publicităţii imobiliare85
care a creat cadrul normativ pentru
introducerea cadastrului general naţional şi a cărţilor funciare menite să înlocuiască cele trei sisteme
de publicítate imobiliară, şi menţinut de actualul nou cod civil românesc (art. 830-834 C. civ.), dar
cu o limitare a perioadei necesare pentru a uzucapa, 5 respectiv 10 ani.
În dreptul civil spaniol uzucapiunea este ordinară sau exstraordinară după cum uzucapantul a
fost sau nu de bună-credinţă.
În dreptul moldovenesc instituţia uzucapiunii a fost reglementată pentru prima dată de
dispoziţiile noului cod civil. Potrivit C. civil, uzucapiunea este de două feluri: - uzucapiunea
imobiliară şi uzucapiunea mobiliară. Diferenţa dinre aceste două feluri de uzucapiuni constă în
timpul necesar posedării bunului pentru dobândirea dreptului de proprietate asupra lui. Astfel pentru
a fi dobândit dreptul de proprietate asupra unui bun imobil este necesar, conform art. 332, o perioadă
85
Publicat în M. Of. a României nr. 61 din 21 martie 1996 şi intrat în vigoare la 26 iunie 1996.
56
de cel puţin 15 ani, iar pentru dobândirea dreptului de proprietate asupra unui bun mobil va fi
necesar, conform art. 333 un termen de 5 ani. În rest, atît pentru uzucapiunea imobiliară cît şi pentru
uzucapiunea mobiliară este necesar întrunirea aceloraş condiţii.
1.5.3.1. Uzucapiunea mobiliară
Potrivit art. 333 C. civil “persoana care posedă cu bună credinţă timp de 5 ani un bun mobil
al altuia, comportîndu-se ca un proprietar, dobîndeşte dreptul de proprietzate asupra acestui bun”.
Potrivit acestui text de lege o persoană poate să dobîndească dreptul de proprietate asupra unui bun
mobil dacă a deţinut bunul cu bună-credinţă o perioadă de 5 ani.
În literatura de specialitatea86
a fost exprimată opinia că o astfel de instituţie nu este una
necesară de vreme ce dreptul de proprietate se prescrie (dobîndeşte) prin faptul posedării bunului. La
prima vedere uzucapiunea mobiliară ar veni în contradicţie cu unele instituţii de drept civil, însă aşa
cum vom vedea aceasta vine doar să le completeze.
Astfel, potrivit art. 305 alin 1 C. civil: “posesor este prezumat proprietar al bunului dacă nu
este dovedit că a început a poseda pentru altul”, iar art. 307 alin 1 propoziţia a doua stabileşte că:
“buna credinţă este prezumată”. Deci, dacă o persoană posedă un bun, în favoarea lui operează două
prezumţii: prima este că el este posesor de bună credinţă, iar a doua este că el este prezumat a fi
proprietarul bunului posedat. Deci, el este prezumat a fi proprietarul bunului prin simpla posesiune a
lui, prescripţia instantaneie. În aceste condiţii, dacă posesorul dobîndeşte dreptul de proprietate prin
posedarea lui de bună credinţă, de ce ar mai fi necesar în acest sens şi trecerea unei perioade te timp
pentru a obţine un efect asemănător? Soluţia se justifică prin aceaia că în cazul în care reclamantul
introduce cu succes acţiunea în revendicare, o astfel de prezumţie nu-i va proteja proprietate sau
dacă reclamantul răstoarnă buna-credinţă el nu va mai putea invoca această prezumţie. Însă el va
putea invoca dobîndirea dreptului de proprietate prin uzucapiune, dacă a posedat bunul 5 ani de zile,
fiind suficient să fi fost de bună credinţă doar în momentul întrării în posesie a bunului.
De asemenea, utilitatea uzucapiunii mobiliară poate fi apreciată şi raportat la efectele
nulităţii relative a titlului în baza căruia posesorul deţine bunul. Astfel, prin ipoteză, posesorul deţine
un bun de la o persoană care invocă anulabilitatea actului în temeiul căruia ia fost transmis
proprietatea. În aceste condiţii, cum acţiunea în anulare se prescrie, în general, în termen de 3 ani de
zile, după expirarea acestuia, posesorul nu va avea nici o justificare să invoce uzucapiunea, de
vreme ce titlul său, anulabil, prin expirarea termenului s-a consolidat, confirmat. El va dobîndi
dreptul de proprietate prin intermediul acelui titlu. Utilitatea uzucapiunii se va impune numai în caz
de admitere a acţiunii în anulare întrodusă după expirarea termenului de 5 ani ca urmare a
intervenirii unor cauze de întrerupere sau suspendare a prescripţiei extinctive.
De asemenea tebuie de spus că uzucapiunea nu va putea opera pentru acele bunuri pentru a
cărui transfer a dreptului de proprietate, legea cere înregistrarea lui. Deci, domeniul de aplicare a
uzucapiunii mobiliare vizează doar bunurile mobile neînregistrate.
1.5.3.2. Uzucapiunea imobiliară Potrivit art. 332 alin 1 C. civil “Dacă o persoană, fără să fi dobîndit dreptul de proprietate, a
posedat cu bună credinţă sub nume de proprietar un bun imobil pe parcursul a 15 ani, aceasta
devine proprietarul bunului respectiv”.
În ce priveşte uzacapiunea imobiliară, considem, că aceasta nu se va aplica imobililor a cărui
înregistrare este necesară pentru transmiterea valabilă a dreptului de proprietate. Aceasta deoarece
posesia unui astfel de bun nu poate fi opusă situaţiei juridice rezultată din rejistrul de carte funciară.
Cu atît mai mult cu cît posesorul unor astfel de bunuri nu va putea invoca niciodată un just titlu,
86
A se vedea, Pedro de Pablo Contreras, Carlos Martínez de Aguirre Aldaz, Miguel Ángel Pérez Álvarez, op. cit., p.
411.
57
pentu că singurul titlul valabil va fi cel conform registrului cărţii funciare, şi nici nu va putea invoca
buna credinţă, de vreme ce el, cu uşurinţă, putea să afle care este situaţia juridică a imobilului,
consultînd în acest sens registrul de carte funciară.
Mai mult chear considerăm, că în aceste cazuri, nu vom mai fi în prezenţa posesiunei, ca
stare de fapt, deoarece, fiind bunuri înregistrate, posesiunea nu pote fi de căt cea corespunzătoarea
cărţii funciare, deci unei stări de drept. În acest caz uzucapiunea va fi inutilă.
Singurele ipoteze cînd va putea fi invocată uzucapiunea imobiliară sînt acele siituaţii cînd
legea cere înregistrarea dreptului de proprietatea asupra imobilului nu ca o condiţie de valabilitatea a
lui, ci ca o condiţie de opozabilitate. Şi aici ne referim la acele situaţii cînd imobilie sunt dobîndite
în temeiul succesiunii, acesiunii sau în temeiul unor acte juridice specifice. Astel potrivit art. 37¹ alin
1 din Legea cadastrului bunurilor imobile nr. 1543 – XVIII din 25. 02. 9887
: „Dreptul de
proprietate este valabil fără (s.n.) înregistrarea în registrul bunurilor imobile dacă provine din
succesiune, accesiune sau vînzarea silită ori este dobîndit prin efectul unui act normativ, prin
expropiere sau prin efectul unei hotărîri judecătoreşti. Excepţia dată se aplică şi dreptului de
proprietate confirmat de titlu de autentificare a dreptului deţinătorului de teren eliberat la
atribuirea gratuită a terenurilor ”. Alin. 2 din aceiaşi lege, prevede că: „Pentru opozabilitate faţă de
terţi, dreptul dobîndit prin modalităţile indicate în alin 1 urmează a fi înregistrat în registrul
bunurilor imobile”.
În aceste condiţii, uzucapiunea se poate înfăţişa, în cazul succesiunii, cînd, de ex., o persoană
va poseda un bun imobil, considerînd-se moştenitor, şi dacă va întruni şi celelalte condiţii legale.
De asemenea, cel ce a realizat o construcţie sau plantaţie ridicată mai mult de jumătate pe
terenul altei persoane, va putea dobîndi lucrarea sau planţaţia după expirarea a 15 ani şi îndeplinirea
celorlalte condiţii, dacă proprietarul pe a cărui teren se află mai mult de jumătate din construcţie sau
lucrare nu şi-a făcut opozabil dreptul său de proprietate, potrivit art. 37¹ alin 2 din Legea cadastului
bunurilor imobile, drept de proprietate dobîndit prin accesiunea imobiliară artificială.
De asemenea, dacă construcţia sau plantaţia este realizată cu materiale proprii dar pe teren
altuia el va putea dobîndi dreptul de proprietate asupra construcţiei sau plantaţiei după expirarea a
15 ani de zile şi îndeplinirea celorlate condiţii, dacă proprietarul pe a cărui teren a fost edificată
construcţia sau plantaţia nu şi-a făcut opozabil dreptul său dobîndit prin accesiunea imobiliară
artificială prin înregistrarea lui în registrul bunurilor imobile.
1.5.4. Condiţiile uzucapiunei
Din interpretarea prevederilor art. 332, 333, şi 335 putem afirma că, pentru dobîndirea
dreptului de proprietate prin uzucapiune, este necesar ca deţinerea bunului să îmbrace forma
posesiunii, iar posesiunea, să nu fie precară şi să fie utilă. Pentru a fi utilă posesiunea trebuie să fie
continuă, paşnică şi publică.
a). Prezenţa unei posesiuni. Altfel spus deţinerea bunului să îmbrace forma posesiunii. În
literatura de specialitat această condiţiei a fost individualizată prin acea ca posesorul să fie de bună
credinţă. Soluţie, după cum am arătat mai sus, nu suntem de acord, deoarece însăşi posesiunea
presupune ca titularul ei să fie de bună credinţă. Aceasta deoarece nu există posesiune acolo unde
există reaua credinţă a deţinătorului bunului. Buna credinţă nu este numai o condiţie pentru
dobîndirea dreptului de proprietate prin uzucapiune ci o condiţie generală pentru însăşi existenţa
posesiei. Deci, în lipsa bunei credinţe starea de fapt nu va produce efecte juridice şi aceasta nu din
cauza relei credinţe ci datorită împrejurării că acea stare de fapt nu reprezintă o posesie. În
consecinţă pentru ca deţinerea bunului să îmbrace forma posesiei, deţinătorul trebuie să fie de bună
credinţă.
87
Publicat în Monitorul Oficial al R. Moldova nr. 44-46/318 din 21.05.1998.
58
Prin buna credinţă se înţelege credinţa greşită a posesorului că a dobândit de la adevăratul
proprietar, că el stăpîneşte bunul cu convingerea că o face în calitate de titular al dreptului de
proprietate. Existenţa unei simple îndoieli în această credinţă exclude buna credinţă. Este necesar ca
credinţa în faptul că înstrăinătorul a fost proprietarulu bunului să fie fermă. Buna credinţă trebuie să
existe în momentul dobîndirii imobilului. Faptul că ulterior posesorul şi-a dat seama de greşeală, ea
nu are importanţă. Buna credinţă se prezumă – art. 307 C. civil.
b). Posesiunea sa nu fie precară. Potrivit art. 335 alin. 6, “posesiunea este precară când nu
se exercită sub nume de proprietar”. Deci, dacă o persoană deţine bunul în baza unui titlu, altul de
cât cel translativ de proprietate, el nu va putea invoca beneficiile uzucapiunii. Aceasta deoarece el
stăpâneşte bunul în numele altei persoane – uzufructuarul, depozitarul, chiriaşul. Deci, temeiul în
baza căruia va putea invoca uzucapiunea trebuie să îmbrace forma unui titlu translativ de proprietate
dar care nu are totuşi puterea de a strămuta proprietatea. În literatura de specialitate un astfel de titlu
a fost identificat sub denumirea de just titlu.
c). Posesiunea sa fie utilă. Pentru a putea dobîndi dreptul de proprietate prin uzucapiune,
posesia trebuie să fie utilă – art. 335 C. civil. O posesie este utilă atunci cînd ea conţine anumite
calităţi sau este lipsită de vicii. Lipsa acestor calităţi determină ca posesia bunului să nu mai producă
efecte juridice.
Dat findcă aceste condiţii au fost analizate la tema posesiunii, cu riscul de a ne repeta, ne
propunem în continuare doar să le enunţăm, iar acolo unde este posibil să scoatem în evidenţă
particularităţi care interesează instituţia uzucapiunii.
--- Posesiunea să fie continuă. Deşi această condiţie este prevăzută de codul civil la
condiţiile privind efectele posesiei, există autori,88
care consideră că calitatea posesiei de a fi
neîntreruptă este o condiţie de existenţă a ei. Aceasta deoarece o posesie care se întrerupe, ea se
pierde. În ce ne priveşte, aşa cum am arătat mai sus, discontinuitatea vizează efectele posesiei,
lipsind posesia de aceste efecte pe perioada cît a existat această discontinuitate. De asemenea
discontinuitatea nu se regăseşte printre cauzele de întrerupere a prescipţiei achizitive. Ea poate fi
analizată doar ca o cauză de suspendare a acestei prescripţii.
Continuitatea posesiunii presupune succesiunea actelor de posesiune la anumite intervale de
timp ce denotă o anumită regularitate a îndeplinirii actelor de folosinţă, ţinându-se cont de natura
lucrului. Continuitatea în folosirea lucrului este de natură a-l avertiza pe proprietar despre eminenta
pierdere a proprietăţii bunului. O posesie este discontinuă atunci când folosirea lucrului se face cu
intermitenţe. Nu poate fi considerată posesia discontinuă atunci cînd intermitenţele în folosirea
bunului se datorează unui caz fortuit sau unei forţe majore – cutremurul, inundaţiile. Continuitatea
rezultă dintr-o serie de acte îndeplinite la intervale normale de timp, aşa cum ar face o persoană cu o
diligenţă normală.
În sprijinul posesorului, legiuitorul vine şi consacră o prezumţie, potrivit căreia: “dacă
persoana a posedat bunul la începutul şi la sfârşitul unei perioade, se prezumă că a posedat
neântrerupt pe parcursul întregii perioade” – art. 306 C. civil. Potrivit acestei prezumţii posesorul
nu trebuie să dovedească că el a posedat continuu şi neîntrerupt. În această situaţie sarcina probei
este răsturnată, în sensul că cel ce invocă descontinuitatea posesiei trebuie să facă şi dovada ei.
--- Posesiunea sa fie paşnică. O posesiune este paşnică atunci când ea nu este tulburată. Prin
posesiune netulburată legiuitorul a înţeles o posesiune ce nu este fondată prin acte de violenţă. În
acest sens sînt şi dispoziţiile art. 335 ali. 4 C. civil: “posesiunea este tulburată atât timp cît este
dobândită sau conservată prin acte de violenţă, fizică sau morală, care nu sunt provocate de o altă
persoană”. Deci, o posesiune este tulburată prin violenţă în cazul în care posesorul a obţinut-o prin
88
A se vedea, I. P. Filipescu, op. cit., p. 57.
59
violenţă atât fizică cât şi morală împotriva deţinătorilor anteriori. Posesia va fi tulburată indiferent
dacă violenţa a fost utilizată numai la dobândirea posesie ci în timpul exercitării ei.
Violenţa va reprezenta un viciu al posesie numai dacă ea este una negativă, în sensul că
aceste sunt săvîrşite de posesor nefiind provocat de adversarul său. Posesia va fi utilă dacă ulterior
intrării în posesiune, posesorul se apără de atacurile unei terţe persoane, aşa numita violenţă
pozitivă. Aceasta rezultă din interpretarea dispăziţiilor citată mai sus, folosint argumentul per a
contrario. Prin urmare violenţa prin care se răspunde la violenţa adversarului nu viciază posesia.
--- Posesiunea sa fie publică. Posesia este publică atunci când ea este exercitată în văzul
tuturor, aşa cum ar exercita-o proprietarul însuşi. Dacă posesia nu este exercitată în aceste condiţii
ea este o posesie clandestină. Posesia este clandestină când posesorul o exercită pe ascuns de
adversarul său încât acesta nu este în stare de a putea s-o cunoască.
Clandestinitatea poate fi concepută cu uşurinţă în materia bunurilor mobile, care sunt
susceptibile de posesie ascunsă.
1.5.5. Întreruperea şi suspendarea prescriptiei achizitive Deşi din denumirea articolului 336 C. civil riese că prescripţia achizitivă ar cunoaşte doar
instituţia întreruperii presripţiei, din conţinutul dispoziţiiei sus citate rezultă contrariul, ea
reglementeză şi instituţia suspendării prescripţiei achizitive.
a.) Astfel, supendarea prescripţiei exstinctive este prevăzută la art 336 alin 1 C. civil. Potrivit
acestei dispoziţii “Cursul termenului necesar pentru invocarea uzucapiunii (prescripţia achizitivă)
nu poate începe, iar dacă a început nu poate continua, în perioada în care este suspendată curgerea
termenului de prescripţie exstinctivă a acţiunii în revendicare.”. Folosirea de către legiuitor a
expresiei: “… iar dacă a început nu poate continua”, ne sugerează ideia că legiuitorul s-a referit la
instituţia suspendării uzucapiunii şi nu la acea a întreruperii ei. Remarca este importantă deoarece
aceste două instituţii comportă efecte diferite care nu pot fi ignorate. De altfel, ar fi inechitabil să
reţinem ca cauze de întrerupere a prescripţiei achizitive cauzele de suspendare a prescripţiei
exstinctive. În acest caz nu s-ar mai satisface scopul urmărit de legiuitor atunci cînd a legiferat
uzucapiunea. Este injust ca, de exemplu o cauză de forţă majoră, care reprezintă o cauză de
întrerupere a prescripţiei exstinctive, să ducă la întreruperea prescripţiei achizitive, adică la ştergerea
întregii peroade cît a fost posedat bunul pînă la intervenirea cauzei majore, fără să i se reţină vre-o
culpă în atuitudinea sa.
Codul civil nu stabileşte nici o altă cerinţă cu privire la condiţiile în care pot opera cauzele de
suspendare a prescripţiei achizitive. Astfel că în această materia nu vor opera dispoziţiile art. 274
alin 2 din C. civil, care fac referire la faptul că cauzele de suspendare a prescripţiei exstinctive,
pentru a fi producătoare de efecte juridice, trebuie să intervină în ultemele 6 luni ale termenului. Prin
urmare, pentru ca cauzele de suspendare a prescripţiei exstinctive să poată fi reţinute ca cauze de
suspendare a prescripţiei achizitive este sufucient ca ele să intervină în cursul oricărei părţi din
perioada necesară pentru a uzucapa.
Potrivit articolelor 274, 275, 276 C. civil temeiurile de suspendare a prescripţiei extinctive
care reprezintă cauze de suspendare a prescripţiei achizitive sunt:
--- înaintarea actiuni este imposibilă datorită unei forţe majore;
--- creditorul sau debitorul face parte din rândul forţelor armate;
--- creditorul este incapabil sau este limitat în capacitatea de exerciţiu şi nu are reprezentant
legal;
--- actul normativ care reglementează raportul juridic litigios este suspendat;
--- activitatea autorităţilor judecătoreşti de a căror competenţă ţine soluţionarea litigiului
dintre părţi este suspendată.
--- pentru cererile dintre soţi pe durata căsătoriei;
60
--- pentru cererile dintre părinţi şi copii – pînă la atingerea majoratului de către copii;
--- pentru cererile dintre tutori sau curatori şi persoanele aflate sub tutelă sau curatela lor – pe
durata tutelei sau curatelei;
--- persoana care administrează bunurile altuia în temeiul legii, hotărîrii judecătoreşti sau al
unui act juridic şi cel ale căror bunuri sunt astfel administrate, cît timp administrarea nu a încetat şi
socotelele nu au fost date şi aprobate.
b). Prescripţia achizitivă trebuie să fie neîntreruptă. C. civil la acelaşi art. dar alin 2 prevede
posibilitatea întreruperii prescripţiei achizitive. În ce priveşte efectele pe care le produce
întreruperea prescripţiei acestea sunt înlăturarea orcăror efecte ale posesiei anterioare întreruperii şi
posibilitatea curgerei unui nou termen – art. 336 alin 3.
Printre temeiurile care duc la întreruperea prescripţiei achizitive codul civil enumeră doar
unul: înnaintarea unei acţiuni de revendicare a bunului de la cel ce posedă bunul sub nume de
proprietar sau faţă de posesorul mijlocit.
Însă pentru a produce efectul să întreruptiv întroducere a unei acţiuni în revendicare trebuie
să fie efectivă adică făcută cu scopul de a fi admisă printr-o hotărăre judecătorească. Dacă ea a fost
respinsă, perimată, anulată sau reclamantul a renunţat la ea, e nu va mai cunoaşte un astfel de efct.
Dacă un organ al puterii executive a fost sesizat cu o cerere în acest sens aceasta nu va
produce efectul întreruptiv deoarece o astfel de sesizare nu reprezintă o acţiune în revendicare sub
forma cererii de chemare în judecată.
Însă, acţinea în revendicare va produce efectul să întreruptiv chear dacă ea a fost întrodusă la
o instanţă de judecată necompetentă, aceasta deoarece „declinarea de competenţă nu afectează
întreruperea cursului prescripţiei ... care, oricum, este rezultatul ieşirii din pasivitate a titularului
dreptului la acţiune”89
.
Efectul întreruptiv a întroducerii acţiunii în revendicare se va produce numai dacă hotărărea
judecătorească este definitivă şi irevocabilă şi va opera de la data întroducerii cererii de chemare în
judecată. O soluţie contrară, în sensul că efectul întrerupriv se va produce de la data rămînerii
definitive şi irevocabile a hotărîrii judecătoreşti, ar însemna să ajungem în situaţia bizară cînd deşi
reclamantul a avut cîştig de cauză pretenţia sa nu va putea fi executată deoarece, prin ipoteză, în
cursul procesuluil s-a împlinit perioada pentru a uzucapa a pîrîtului.
Efectele întreruperii prescripţiei achizitive poartă un caracter relativ, ea se va raporta doar la
cel ce a intentat acţiunea în revendicare şi la posesorul bunului – art. 336 alin 2 prop. a doua, C.
civil. Ea nu va opera faţă de alte persoane care vor introduce separat o acţiune în revendicare a
bunului posedat.
1.5.6. Joncţiunea posesiei
Potrivit art. 334 C. civil, „Pentru a invica uzucapiunea, posesorul actual poate să unescă
propria posesie cu cea a autorului său”. Unirea la propria posesie a posesiei exercitată de persoana
de la care a dobîndit posesia poartă denumirea de joncţiunea posesiei.
Joncţiunea posesiei înseamnă adăugarea sau unirea la termenul posesiei actuale a timpului cît
bunul a fost posedat de autorul sau autorii săi. Deci, se va aduna durata propriei posesii cu durata
posesiei atorului sau autorilor săi.
Pentru a putea invoca joncţiunea posesiei trebuie îndeplinite anumite condiţii:
a). Starea de fapt să îmbrace forma unei posesii şi nu a cea a unei simple deţineri a
bunului. Deci, cel ce deţine bunul trebuie să îndeplinească condiţiile pentru a fi posesor. Aceleaşi
condiţii trebuie să le îndeplinească şi persoana de la care a dobîndit bunul, autorul său, pentru că în
caz contrar, am fi în prezenţa unei intervertiri de titlu pe cale frauduloasă. Astfel dacă cel de la care
89
E. Lupan, Întroducere in ... op. cit., p. 364.
61
deţine bunul, spre exemplu, se demonstrează că a fost de rea-credinţă, posesorul nu va mai putea
invoca joncţiunea posesiei. Aeasta, pe de o parte, pentru că autorul lui nu a fost posesor iar legea
prevede doar unirea posesiilor, iar pe de altă parte este posibil ca posesorul actual, de conivenţă cu
cel ce a deţinut bunul anterior, să fraudeze dispoziţiile din materia uzucapiunii şi în special
interesele adevăratului titular al dreptului de proprietate. Astfel, proprietarul ar putea fi fraudat cînd,
de exemplu, posesorul ar deţine bunul de la o personă care l-a deţinut în mod clandestin, şi, în
complicitate cu autorul său, invocă uzucapiunea bunului, chear dacă adevăratul proprietar a introdus
acţiunea în revendicare înaintea expirării termenului pentru a uzucapa, dar ulterior termenului
rezultat din joncţiunea posesiilor;
b). Posesia să fi fost dobîndită în baza unui raport juridic translativ de proprietate. Cel
care a dobîndit posesia împotriva voinţei fostului posesor nu va putea invoca joncţiunea posesiei.
Chear mai mult, în acest caz, deţinătorul bunului nu va putea invoca efectele uzucapiunii din
moment ce el nu poate prezenta un titlu în baza căreia el deţine bunul. Faptul că el a intrat în posesia
bunului prin uzurpare face ca el să nu mai fie de bună credinţă.
c). Cel de la care a dobîndit posesia să nu fi fost titularul dreptului de proprietate
asupra bunului. Pentrucă în caz contrar el ar fi putut oricum să transmită dreptul său de proprietate
fără a fi necesară invocarea uzucapiunii. Joncţiunea posesiei are sens numai dacă autorul de la care
deţine bunul a fost la rîndu-l său posesor90
.
1.5.7. Efectele uzucapiunii Principalul efect al uzucapiunii îl reprezintă dobândirea dreptului de proprietate sau alt drept
real asupra lucrului. În consecinţă acţiunea în revendicare a vechiului proprietar va fi paralizată prin
invocarea uzucapiunii, deşi acţiunea în revendicare este imprescriptibilă. Uzucapiunea
retroactivează, în sensul că cel ce uzucapează se consideră proprietar din ziua când a început
posesia, iar nu din momentul împlinirii termenului de uzucapiune.
Uzucapiunea poate fi invocată pe cale de acţiune sau pe cale de excepţie. Ea nu se invocă din
oficiu ci trebuie cerută de cel interesat. Prin urmare, simpla împlinire a termenului de prescripţie,
uzucapantul nu devine ipso iure titularul dreptului uzucapat, el dobîndind doar dreptul de a invoca
beneficiul uzucapiunii. Acest drept avînd natura jurdică a unui drept pur potestativ91
.
Beneficiarul prescripţiei achizitive poate să renunţe la efectele acesteia, dar numai după
împlinirea ei. Renunţarea poate fi expresă sau tacită, aceasta din urmă trebuie să rezulte dintr-un fapt
neechivoc şi care să presupună delăsarea dreptului câştigat.
Creditorii sau orice altă persoană interesată, pe calea acţiunii oblice, pot să invoce prescripţia
câştigată de debitorul lor dacă acesta a renunţat la ea.
1.6. Alte moduri de dobandire a dreptului de proprietate
1.6.1. Dobîndirea dreptului de proprietate prin producere Un astfel de mod de dobândire a dreptului de proprietate este prevăzut la art. 320 alin 1 C.
civil. Potrivit acestui articol: “Dreptul de proprietate asupra unui bun nou, realizat de persoană
pentru sine, se dobîndeşte de către acesta dacă legea sau contractul nu prevede altfel”. Astfel
regula stipulează că cel ce produce bunul pentru sine este proprietarul lui. De la această regulă, art.
citat, în partea finală a articolului, prevede şi două excepţii. Este cazul când regimul juridic al noului
produs este stabilit de lege sau contract. De ex., cel ce construieşte pe un teren străin cu materiale
proprii nu va deveni proprietarul construcţiei.
90
A se vedea Trib. Supr., s. civ., dec. Nr. 2166/1986, în , R.R.D. nr. 9/1987, p. 79. 91
Cu privire la regimul juridic a drepturilor potestative a se vedea S. Valory La potestativité dans les relations
afectzată unui scop; proprietatea periodică; proprietatea comună, care poate fi pe cote părţi
(coproprietatea, indiviziunea) şi fără cote părţi (devălmăşia).
70
1. Dreptul de proprietate anulabilă
Dreptul de proprietate anulabilă este acel drept care este dobîndit printr-un act juridic
translativ de proprietate lovit de nulitate relativă. Un asemenea drept poate fi desfiinţat prin
admiterea de către instanţa de judecată a acţiunii în anulare introdusă de către una dintre persoanele
care o pot exercita, înăuntrul termenului de prescripţie. Dacă actul juridic este confirmat expres sau
tacit, prin împlinirea termenului de prescripţie a acţiunii în anulare, dreptul de proprietate al
dobînditorului se va consolida ireversibil, devenind un drept pur şi simplu.
Cauzele de nulitate relativă a unui astfel de act juridic pot fi: vicierea consimţământului,
nerespectarea condiţiilor referitoare la capacitate, lipsa discernământului, încălcarea limitelor
împuternicirilor, încălcarea interdicţiei de a dispune de un bun – dreptul de preemţiune.
În concluzie, o proprietate dobîndită în temeiul unui act translativ de proprietate lovit de
nulitate relativă, este o proprietate anulabilă.
2. Dreptul de proprietate rezolubilă sau condiţională Proprietate este rezolubilă cînd este afectată de o condiţie rezulutorie care este un eveniment
viitor şi nesigur ca realizare. Din prevederile art. 240 C. civil, reiese că actul juridic se consideră
încheiat sub condiţie rezulutorie, dacă realizarea condiţiei atrage desfiinţarea actului juridic şi
restabilirea situaiei anterioare încheierii contractului. Din interpretarea acestei dispoziţii reiese că
bunul se află în proprietatea a două persoane; dobînditorul – proprietar sub condiţie rezulutorie, şi
transmiţătorul, proprietar sub condiţie suspensivă. În acest sens s-a spus că o astfel de proprietate
este afectat de o dublă condiţie - rezulutorie şi suspensivă, aceasta apreciendu – se în funcţie de
titularul dreptului afectat.
3. Dreptul de proprietate inalienabil Dreptul de proprietate inalienabil este acel drept de proprietate care este redus, prin acordul
părţilor, la exerciţiul atributelor de posesie şi folosinţă lipsindu-l, temporar, de dreptul de dispoziţie.
De regulă inalienabilitatea unui bun poate fi doar de origine legală.
Totuşi doctrina de specialitatea a recunoscut posibilitatea părţilor de a stabili o astfel de
interdicţie şi pe cale voluntară, prin înserarea în actul care a dus la transferul dreptului de proprietate
a unei clauze de inalienabilitate. Dar, pentru a putea fi valabilă o astfel de clauză ea trebuie să
îndeplinească anumite condiţii, ea poate să se producă în anumite condiţii. Astfel:
a.) Clauza de inalienabilitate trebuie să fie una temporară. O astfel de clauză nu poate fi
perpetuă sau chiar pentru o perioadă mare.
b.) Clauza de inalienabilitate trebuie să fie justificată de un interes serios şi legitim. Este
serios şi legitim atunci cînd gratificatul, ca sarcină a liberalităţii primite este obligat să-i asigure
acesteia o rentă, astfel că acesta să poată să-şi îndeplineascăobligaţia, părţile stabilesc
inalienabilitatea bunului obiect a liberalităţii.
Sanţiunea nerspectării clauzei penal este nulitatea relativă.
4. Dreptul de proprietate afectat unui scop (în garanţie şi feducia) Dreptul de proprietate afectat unui scop este acel drept de proprietate al cărui exerciţiu este
dependentă de scopul pe care titularul său a afectat destinaţia bunului. El se prezintă sub următoarele
două forme :
a.) Proprietatea afectată în garanţie este acea clauză în contract prin care înstrăinătorul,
pentru aş-i garanta creanţa sa, îş-i rezervă dreptul de proprietate asupra bunului înstrăinat pînă ce
cealaltă parte nu-şi va fi executa obligaţia asumată în mod integral. Ea apare ca o garanţie reală
alături de gaj şi ipotecă.
b.) Proprietate fidiciară este acea proprietate temporară, asupra unor bunuri determinate,
transmisă de către o persoană, numită fiduciant, unei persoane de încredere, numită fiduciar, cu
71
obligaţia acestuia din urmă de a o restitui feduciantului sau unei terţe persoane la expirarea
termenului feduciei.
Fiduciarul dobîndeşte în plinătatea lor atributele dreptului de proprietate asupra bunului dat
în feducie, numai că el trebuie să se arăte demn de încrederea acordată. El va trebuie să exercite
aceste atribute conform scopului pentru care el a primit proprietatea bunului. Astfel prerogativele
dobîndite de el sunt limitate faţă de prerogativele pe care le are proprietarul bunurilor date în
feducie. Lui iau fost încredinţate aceste bunuri, în vederea realizării unui scop determinat, fapt
pentru care bunurile date în feducie nu se vor amestica cu celelalte bunuri ale feduciarului. Acestea
formează o masă separată de patrimoniul fiduciantului şi patrimoniul fiduciarului aşa numitul
patrimoniu fiduciar.
5. Proprietatea periodică Este acel drept de proprietate care aparţine la mai multe persoane şi care poate fi execitat în
nume propriu şi în interes propriu, prerogativele dreptului de proprietate pe perioade determinate de
timp, care se repetă succesiuv, la intervale regulate, între persoanele între care nu există nici un
raport juridic94
. Practic s-ar putea face confuzia între proprietatea periodică şi coproprietatea dat
fiind faptul că suntem în prezenţa mai multor subiecte care au în proprietate acelaşi bun. Confuzia
este doar una superficială deoarece în timp ce, în cazul coproprietăţii, ceia ce este divizat, este
dreptul de proprietate, în cazul proprietăţii periodice, ceia ce este divizat, nu este dreptul de
proprietate ci timpul în care poate fi exercitat dreptul de proprietate. De aici şi consecinţele: în cazul
coproprietăţii atributele dreptului de proprietate vor fi exercitate cu consimţămîntul celeilate părţi, în
cazul proprietăţii periodice acestea vor fi exercitate fară a avea nevoie de consimţămîntul celuilat
proprietar.
6. Dreptul de proprietate comuna (coproprietatea, indiviziunea)
6.1. Noţiune Potrivit art. 344 alin. 1: Prorietatea este comună în cazul în care asupra unui bun au drept
de proprietate doi sau mai mulţi titulari. Această proprietate presupune doi sau mai mulţi proprietari
asupra bunului, dreptul de proprietate al fiecăruia fiind determinat în mod abstract, sub forma unei
fracţiuni matematice. Dreptul de proprietate se întîlneşte cu drepturile celorlalţi proprietari asupra
fiecărei părţi ce alcătiesc bunul în materialitatea sa.
Subiecte ale dreptului de prorietate comună pot fi atît persoane fizice cît şi persoane juridice.
Ca orice proprietar ei posedă, folosesc şi dispun de bunurile pe care le au în proprietate, însă
posesiunea, folosinţa şi dispoziţia buinului le exercită în comun.
Obiect al dreptului de proprietate comună pot fi atît bunurile mobile, cît şi bunurile imobile.
6.2. Formele dreptului de coproprietate comuna În legislaţia noastră sînt cunoscute două forme ale proprietăţii comune: proprietatea comună
pe cote părţi şi proprietatea comună în devălmăşie sau indiviziune. Potrivit art. 345 alin. 1 C. civil: “proprietatea comună poate fi caracterizată prin delimitarea
cotei fiecărui proprietar (proprietate pe cote părţi) sau prin nedeterminarea cotelor părţi
(proprietate în devălmăşie)”.
Caracteristic pentru proprietatea comună pe cote părţi este că bunul sau bunurile sînt
nefracţionate în materialitatea sa, doar dreptul de proprietate este fracţionat pe cote părţi ideale, care
pot fi egale sau inegale.
94
Studiu cu privire la proprietatea periodică a se vedea S. Dragomir, Proprietatea periodică, în Studii juridice în
onoarea Prof. univ. dr. Gheorghe Chibac, Chşinău, 2013, pp. 229-248.
72
În cazul indiviziunii sau proprietăţii comune în devălmăşie, atît bunul cît şi dreptul de
proprietate sînt nefracţionate.
În ce priveşte izvoarele proprietăţii comune, art. 344 alin. 2 C. civil, prevede că:
“proprietatea comună poate apărea în temeiul legii sau în baza unui act juridic”. Avînd în vedere
însă că în cazul indiviziunii dreptul de proprietate nu este divizat, el practic va apărea foarte rar în
baza unui act juridic. De regulă, cel mai răspîndit mijloc prin care poate să apară o astfel de stare de
drept îl va reprezinta legea.
6.3. Dreptul de proprietate comuna pe cote - părţi
Proprietatea comună pe cote părţi reprezintă proprietate care aparţine la două sau mai multe
persoane, exprimat în cote părţi ideale, asupra unui bun nefracţionat în materialitatea sa. În
consecinţă:
--- nici un proprietar nu este titularul exclusiv al unei fracţiuni materiale din bun. Acest bun
nu este divizat corespunzător drepturilor proprietarilor comuni;
--- fiecare din proprietari este titular exclusiv numai asupra unei cote părţi ideale, abstracte
din dreptul de proprietate, drept care este fracţionat între proprietarii comuni, dar nu şi bunul în
materialitatea lui.
6.3.1. Caracterele dreptului de proprietate comună Având în vedere cele spuse mai sus putem evidenţia următoarele caractere juridice specifice
dreptului de proprietate comună pe cote părţi în comparaţie cu dreptul de proprietate pur şi simplu
sau cu indiviziunea. Acestea sunt:
a. Pluralitatea de subiecte. Dacă există un singur titular al dreptului de proprietate asupra
bunului, sîntem în prezenţa unui drept de proprietate pur şi simplu. Dreptul de proprietate pe cote
părţi presupune existenţa a cel puţin două subiecte de drept. Aceştea pot fi atît persoane fizice cît şi
persoane juridice, atît de drept public cît şi de drept privat. Existenţa acestui caracter este prevăzut la
art. 344 alin. 1 partea finală,C. civil, potrivit căruia: “proprietatea este comună în cazul în care
asupra unui bun au drept de proprietate doi sau mai mulţi titulari”.
b. Indivizibilitatea bunului. După cum am mai spus, bunul asupra căruia este exercitat
prorietatea comună se caracterizează prin aceia că el nu este fracţionat în materialitatea sa. Deci,
bunul este indivizibil. Divizibilitatea vizează doar dreptul de proprietate care se stabileşte sub forma
unei fracţiuni matematice sau procentuale.
c. Limitarea exercitării atributelor dreptului de proprietate comună pe cote părţi. Spre
deosebire de dreptul de proprietate pur şi simple, ale cărui atribute sînt limitate doar prin lege, în
cazul coproprietăţii exerciţiul acestor atribute sînt limitate şi de existenţa drepturilor celorlalţi
titulari, ce se exercită concurent şi simultan asupra aceluiaşi bun. Aceasta rezultă din însăşi regimul
juridic a coproprietăţii reglementat de Codul civil, unde stabileşte drepturi şi obligaţii între
coproprietari.
6.3.2. Felurile proprietăţii comune pe cote părţi În raport de durata sa, proprietatea pe cote părţi poate fi: obişnuită sau temporară; forţată sau
perpetuă. Ambele forme ale proprietăţii comune au fost reglementate pentru prima dată în codul
civil în vigoare.
În primul caz coproprietatea poate înceta prin împărţeală sau partajul bunului. În cea de a
doua situaţie, coproprietatea nu poate înceta, deoarece împărţeala nu este posibilă.
6.3.2.1. Dreptul de proprietate comună pe cote – părţi forţată şi perpetuă.
73
Această coproprietate se menţine independent de voinţa copărtaşilor şi este determinată de
destinaţia bunului respectiv. Bunurile asupra cărora există coproprietatea sînt bunuri accesorii faţă
de altele care sînt bunuri principale şi care sînt coproprietatea exclusivă a fiecărui coproprietar. Prin
urmare coproprietatea este forţată şi are caracter accesoriu în raport cu dreptul de proprietate
exclusivă.
În ce priveşte conţinutul drepturilor coproprietarilor, acestea comportă unele precizări.
Astfel fiecare coproprietar va avea dreptul de a se folosi de lucrul comun ca şi un adevărat
proprietar, dar supus următoarelor limite:
--- folosinţa lucrului nu trebuie să aducă atingere drepturilor egale şi reciproce ale celorlalţi
coproprietari;
--- folosinţa trebuie să se înfăptuiască numai în interesul utilizării fondului căruia ia fost
afectat bunul comun accesoriu.
Proprietarul nu va putea dispune decît de cota sa parte abstractă şi nu are dreptul să
transforme modul de folosinţă a bunului comun sau să efectuieze acte de administrare, decît cu
acordul tuturor coproprietarilor.
În ce priveşte obligaţiile, proprietarii nu pot face acte de dispoziţie asupra bunului. Însă ei
pot înstrăina cota parte exclusivă. Înstrăinarea bunului în proprietate exclusivă atrage automat
transmiterea către dobînditor a dreptului de coproprietate forţată. Odată cu transmiterea dreptului de
coproprietate forţată şi accesorie se transmite şi obligaţia de a suporta cheltuielile de întreţinere şi
conservare a bunului accesoriu – obligaţie propter rem.
6.3.2.1.1. Cazurile proprietăţii comune pe cote părţi forţată şi perpetuă
În literatura de specialitate sînt enumerate următoarele cazuri de coproprietate forţată şi
perpetuă. Unele dintre acestea şi-au găsit o consacrare legislativă.
a. Coproprietatea asupra părţilor comune din clădire cu două sau mai multe
apartamente avînd proprietari diferiţi. O asemenea proprietate comună este reglementată la nivel
general la art. 355 alin. 1 C. civil. Raporturile nemijlocite care apar în procesul folosirii acestor
bunuri, potrivit alin. 2 al aceluiai art., vor fi reglementate printr-o lege specială. O asemenea lege
este Legea condomininului în fondul locativ nr. 913/200095
, în continuare Lege.
Condominiu reprezintă acel complex unic de bunuri imobiliare ce include terenul în hotarele
stabilite şi blocurile de locuinţă, alte obiective imobiliare amplasate pe el, în care o parte, constituind
locuinţele, încăperile cu o altă destinaţie decît acea de locuinţă, se află în proprietatea privată, de stat
sau municipală, restul în proprietatea indiviză. El se constiuie prin asocierea obligatorie a
proprietarilor de bunuri imobiliare amplasate pe un anumit teritoriu din iniţiativa proprietarilor,
agenţilor teritoriale de privatizare sau autorităţilor administraţiei publice locale.
Potrivit art. 5, din Lege, bunurile care se află în folosinţă comună sînt: terenul pe care este
şi etajele tehnice; tubulaturile de gunoi; ascensoarele; utilajul şi sistemele inginereşti din interiorul
sau exteriorul locuinţelor care deservesc mai multe locuinţe; terenurile aferente în hotarele stabilite
cu elemente de înverzire; alte obiective imobiliare destinate deservirii proprietăţii imobiliare a
condominiului.
Administrarea acestor bunuri se realizează de către asociaţia de coproprietari constituită din
proprietarii bunurilor din condominiu. Acestă asociaţie va dobîndi drepturi de persoană juridică în
95 Publicat în Monitorul Oficial, nr. 130 – 132/2000.
74
momentul înregistrării la Camera Înregistrării de Stat a departamentului Tehnologii Informaţionale
care poate fi efectuat doar după ce obiectivele vor fi date în exploatare.
În ce priveşte regimul juridic al bunurilor aflate în proprietate forţată aceasta va fi aceia a
unui bun accesoriu cu particularitatea că acestea nu vor putea face, separat, fără acordul
proprietarilor, obiectul unor acte de dispoziţie. Altfel spus, bunurile proprietate comună forţată vor
putea fi transmise doar odată cu transmiterea bunului principal sau dacă există acordul tuturor
coproprietarilor.
b. Coproprietatea desparţiturilor dintre două imobile. Acest caz de coproprietate forţată este reglementată de art. 356 C. civil care prevede: “că
orice zid, şanţ, sau altă dispărţitură între două terenuri care se află în intravilan este prezumată a fi
în proprietatatea comună pe cote părţi a vecinilor dacă nu rezultă contrariul din titlu, dintr-un semn
de necomunitate conform regulamentelor de urbanism ori dacă proprietatea comună nu a devenit
proprietate exclusivă prin uzucapiune”. Deci, zidul, şanţul şi alte despărţituri ce separă două
proprietăţi învecinate sînt prezumate a se afla în proprietatea comună pe cote părţi forţată. Această
prezumţie poate fi combătută prin proba contrarie, şi anume prin acte juridice din care să rezulte
contrariul; prin existenţa unui semn de necomunitate conform certificatelor de urbanism, prin
uzucapiune dacă întruneşte condiţiile ei.
Prin semn de necomunitate înţelegem acel semn din care să rezulte cu certitudine că bunul
nu aparţine în comunitate proprietarilor vecini ci aparţine doar unuia dintre ei. De ex., în cazul
zidului cînd culmea zidului este dreaptă şi perpendiculară spre un teren şi înclinată spre celălalt
teren, zidul, va aparţine proprietarului spre care este înclinată culmea zidului: în cazul şanţului va fi
proprietar acel pe terenul căruia este aruncat pămîntul. Sînt nişte przumţi pe care legiuitorul le trage
de la un fapt cunoscut aplicîndu-l la un fapt necunoscut.
c. Coproprietatea bunurilor comune necesare sau utile. În practică există situaţii în care un lucru aflat la hotarul a două terenuri este folosit de ambii
proprietari, de ex., drumurile, aleia, poteca, fîntânile. Deşi, C. civil, reglementează drepturile
vecinătăţii (art. 377 - 394), el nu face nici o referire la regimul juridic a acestor bunuri. În ce ne
priveşte, pornind de la dispoziţile art. 5 din C. civil, care reglementează aplicarea prin analogie a
dreptului, considerăm că bunurile care sînt folosite de doi sau mai mulţi proprietari, pentru
exploatarea normală a proprietăţilor vecine, fac obiectul dreptului de proprietate comună pe cote
părţi forţată şi perpetuă.
Pentru a fi în prezenţa unei astfel de proprietăţi este necesar ca bunurile să se afle pe linia
despărţitoare de proprietăţi. În caz contrar, dacă bunul se află pe terenul doar a unuia din ei se vor
aplica dispoziţiile privitoare la dreptul de servitute sau dreptul vecinătăţii.
6.3.2.2. Dreptul de proprietate comună obişnuită sau temporară Specificul coproprietăţii obişnuite sau temporaree constă în faptul că are caracter vremelnic,
temporar, deoarece durează în timp pînă la sistarea ei. Coproprietatea obişnuită se caracterizează
prin lipsa atributului de autonomie individuală a titularilor în exercitarea acestui drept. Aceasta
înseamnă că în exercitarea atributelor dreptului de proprietate, fiecare din coproprietari va trebui să
ţină seama de drepturrile celorlalţi coproprietari.
Obiectul coproprietăţii forţate poate fi orce bun care se află în circuitul civil – case, mijloace
de producţie, întreprinderile, etc. – art. 296 C. civil.
În ce priveşte modurile de dobîndire a coproprietăţii obişnuite, acestea pot fi următoartele:
--- moştenirea, atunci cînd la succesiune vin doi sau mai mulţi moştenitori;
--- actul juridic de dobîndire a unui bun de către două sau mai multe persoane;
75
--- uzucapiunea rezultată dintr-o coposesie;
--- transformarea proprietăţii devălmaşe a foştilor soţi în proprietate în proprietate pe cote
părţi, ca efect al încetării ori desfacerii căsătoriei;
--- producerea în comun a unui bun mobil sau imobil, art. 320, alin. 1, C. civil.
6.3.2.2.1. Regimul juridic al exercitării coproprietăţii obişnuite
Regimul juridic al coproprietăţii obişnuite are la bază două idei sau principi care guvernează
această materie:
a. Nici unul dintre coproprietari nu are un drept exclusiv asupra unei părţi materiale
determinată din bunul aflat în coproprietate;
b. Fiecare copărtaş are un drept exclusiv numai asupra unei cote părţi ideale, abstracte,
matematice din dreptul de proprietate asupra acelui bun.
În funcţie de aceste două principii pot fi analizate drepturile şi obligaţiile copărtaşilor. Este
însă necesar să distingem între drepturile copărtaşilor asupra bunului în materialitatea sa şi drepturile
copărtaşilor referitoare la cota parte ideală, matematică din dreptul de proprietate care aparţine
fiecăruia în mod exclusiv.
6.3.2.2.1.1. Drepturile copărtaşilor asupra bunului în materialitatea sa Cu privire la drepturile copărtaşilor asupra bunului în materialitatea sa, principiul care
functionează în această materie este cel al unanimităţii. Altfel spus, ei nu vor putea face nici un fel
de act cu privire la bun, fără acordul unanim al copărtaşilor.
In literatura de specialitate s-a admis că exercitarea atributelor dreptului de proprietate şi a
actelor de conservare pot fi facută de fiecare coproprietar dar cu respectarea unor limite. Astfel: .
--- În ce priveşte exercitarea dreptului de posesie, Codul civil prevede la art. 347 alin. 3, că:
„coproprietarul este în drept să ceară în posesiune şi folosinţă o parte din bunul comun
corespunzător cotei sale, iar în caz de imposibilitate, să ceară coproprietarilor care posedă şi
folosesc bunul plata unei compensaţii echitabile”.
--- În ce priveşte dreptul de folosinţă, din dispoziţiile art. 347 alin. 1 C. civil, rezultă că
actele materiale pot fi exercitate de fiecare copărtaş cu respectarea urmatoarelor doua reguli:
-- să nu schimbe destinaţia şi modul de utilizare a bunului,
--să nu împedice exerciţiul simultan şi concurent al folosinţei celorlalţi copărtaşi.
Dacă părţile nu se înţeleg cu privire la modul de exercitare a acelor materiale, aceasta se va
realiza, potrivit art. 347 alin. 2, prin hotărâre judecătorească.
În ce priveşte fructele ca urmare a exercitării dreptului de folosinţă, Codul civil, la art. 348
alin. 1 prevede: „fructele produse de bunuri proprietate comuna pe cote părţi se cuvin tuturor
--- În cazul dreptului de dispoziţie, actele juridice ce se încheie asupra bunului comun sau a
unei părţi materiale determinate este guvernată de regula unanimităţii, - art. 352 alin. 1 C. civil.
Totuşi în legislaţia noastră civilă s-a admis valabilitatea unor astfel de acte dacă dobînditorul nu ştia
că înstrăinatorul avea calitate doar de copărtaş, deci era de buna credinţă – art. 351 alin 2, C. civil.
Dacă el este de rea credinţă, actul respectiv va fi lovit de nulitate relativă.
În literatuar de specialitate românească s-a admis valabilitatea unor astfel de acte, dar sub o
altă construcţie juridică.
Astfel sa spus că dacă dobînditorul a cunoscut că înstrăinatorul nu era proprietarul exclusiv
al bunului, deci a fost de rea credinţă, se consideră că un astfel de act juridic va fi valabil, dar nu ca
76
unul pur şi simplu ci sub condiţie rezulutorie, şi anume, ca bunul, în urma partajului, să nu cadă în
lotul altui coindivizar de cît înstrăinătorul96
.
Coindivizarii neînstrăinători nu vor putea cere anualrea actului înstrăinării şi nici acţiunea în
revendicare, deoarece ei nu sunt proprietarii exclusivi ai bunului. Ei vor putea cere doar partajarea
bunului pentru a determina în lotul cărui coindivizar va nimeri bunul înstrăinat. Dacă în urma
partajului, bunul va fi atribuit coindivizarului înstrăinător, ca urmare a efectului declarativ al
împărţelii, înstrăinătorul va fi considerat, retroactiv, ca fiind proprietar exclusiv al bunului înstrăinat
chear din momentul înstrăinării, consolidîndu-se astfel înstrăinarea.
Dacă bunul va fi atribuit altui coindivizar, altul de cît înstrăinătorul, înstrăinarea se va
desfiinţa prin rezoluţiune, pentru neîndeplinirea obligaţiei de transferare a proprietăţii bunului
înstrăinat97
.
Dacă dobînditorul nu a cunoscut faptul că înstrăinătorul are numai calitatea de coproprietar,
deci a fost de bună credinţă, s-a apreciat că actul respectiv va fi lovit de nulitate relativă.
În ce priveşte actele de conservare art. 350 C. civil, stabileşte că fiecare coproprietar poate
să efectuieze acte de conservare a bunului proprietate comună pe cote părţi fără acordul celorlalţi
coproprietari şi să le pretindă compensarea cheltuielilor proporţional cotei lui părţi. În ce priveşte
temeiul juridic altul de cît dispoziţia legală considerăm că această este gestiunea de afaceri.
6.3.2.2.1.2. Drepturile copărtaşilor cu privire la cota parte ideală din dreptul de
proprietate
În această materia, fiecare coproprietar are un drept de proprietate propriu, exclusiv, cu
privire la cotasa parte ideală, matematică. De aceia, oricare coproprietar poate înstrăina şi greva cota
sa parte din dreptul de proprietate asupra bunului, în favoarea unui alt copărtaş sau a unei terţe
persoane. În caz de înstrăinare a cotei părţi din dreptul de proprietate, situaţia nu se schimbă,
dobînditorul va lua locul fostului coproprietar.
În cazul în care unul dintre copărtaşi doreşte înstrăinarea cotei sale părţi, oferta de vînzare va
trebui adresată în primul rînd copărtaşilor deoarece acestea potrivit art. 352 alin 1, C. civil, au un
drept de preemţiune.
6.3.2.2.1. 3. Obligaţiile copărtaşilor
Toţi copărtaşii sînt obligaţi să contribuie, proporţional cu cota parte a fiecăruia, la acoperirea
cheltuielelor şi datoriilor ocazionate de întreţinerea, conservarea şi administrarea bunului comun.
Acest fapt rezultă din dispoziţiile art. 349 C. civil care prevede că: ”coproprietarii vor împărţi
beneficiile şi vor suporta sarcinile proprietaţii comune pe cote părţi proporţional cotei lor părţi”.
Dacă obiectul coproprietăţii este un teren agricol, proprietarii mai au şi o sumă de obligaţii propter
rem prevăzute expres de legislaţia funciară.
6.3.2.2.2. Încetarea coproprietăţii Fiind o stare vremelnică, coproprietatea obişnuită poate înceta prin mai multe modalităţi.
Astfel proprietatea va înceta în toate cazurile cînd cotele-părţi din dreptul de proprietate vor fi
dobîndite prin acte juridice sau uzucapiune de către un copărtaş sau o terţă persoană. De asemenea
ea poate înceta prin peirea totală a bunului sau prin expropiere. Un alt mod de încetare a
coproprietăţii îl reprezintă uzucapiunea de către prorietarul care a intervertit posesiunea echivocă
într-o posesiune utilă.
96
A se vedea D. Chrică, Contractele ... op. cit., p. 64; F. Deak, Contractul de vînzare cumpărare, în Fr. Deak, St.
Cărpinaru, Contracte civile şi comerciale. Ed. „Lumina Lex” , Bucureşti, 1993, pp. 42-43. 97
A se vedea D. Chrică, Contractele ... op. cit., p. 64;
77
Modalitatea specifică cea mai fregventă de încetare a coproprietăţii obişnuite o reprezintă
partajul sau împărţeala.
Prin împărţeală vom înţelege: acea operaţiune juridică prin care părţile se înţeleg să pună
capăt stării de coprioprietate prin împărţirea bunului sau bunurilor în materialitatea sa, potrivit
cotelele lor părţi ideale, fiecare devenit proprietari exclusiv asupra unui bun sau bunuri, părţi din
bun sau asupra unei valori băneşti dacă bunul nu va putea fi divizat în materialitatea sa.
Dreptul de a cere ieşire din indiviziune este imprescriptibil. Deci, el se va stinge numai odată
cu stingerea coproprietăţii. Exerciţiul dreptului de a cere împărţeala poate fi însă suspendat dacă prin
convenţie copărtaşii sau obligat să menţină starea de coproprietate – art. 359 C. civil. Aceste
convenţii pot fi încheiate valabil doar pe o perioadă de cel mult 5 ani, cu posibilitatea de a fi
reînnoite la expirarea acestui termen suspensiv. Totuşi la cererea unui coproprietar instanţa
judecătorească va putea dispune împărţirea înainte de expirarea termenului de amînare a împărţirii
dacă există motive intemeiate, art. 359, alin. 3 C. civil. Lege nu prevede care sunt aceste motive
întemeiate lăsând la latitudinea instanţei aprecierea lor.
În ce priveşte forma acestora, aceasta depinde de obiectul coproprietăţii. Dacă este un bun
mobil convenţia poate fi făcută atît verbal cît şi scris. Dacă bunul este imobil, ea trebuie să îmbrace
forma autentică şi înscrisă în registrul bunurilor imobile.
Împărţeala poate fi de două feluri:
6.3.2.2.2.1. Împărţeala convenţională
Împărţeala convenţională se realizează prin acordul de voinţă al tuturor copărtaşilor. Fiind
un act juridic, convenţia de împărţeală trebuie să îndeplinească toate condiţiile de validitate ale
actelor juridice. Pe lîngă aceste condiţii, împărţeala voluntară va fi valabilă numai dacă:
--- toţi coproprietarii vor fi prezenţi;
--- există consens asupra împărţirii bunului sau bunurilor.
Dacă unul dintre coproprietari este minor partajul se poate face cu încuviinţarea
ocrotitorului legal sau a autorităţii tutelare – art. 360 C. civil.
Lipsa unui coproprietar la partaj loveşte convenţia de nulitatea absolută – art. 365 alin. 2, iar
lipsa încuviinţării ocrotitorului legal sau al autorităţii tutelare - nulitate relativă.
Existenţa unui partaj voluntar valabil face inadmisibilă partajul judiciar.
6.3.2.2.2. 2. Împărţeala judecătorească
Împărţeala judecătorească va fi necesară ori de cîte ori copărtaşii nu au ajuns la un consens
cu privire la modul de partajare a bunului comun. De asemenea, pentru ca partajarea să se poată
realiza cu respectarea drepturilor tuturor coproprietarilor, în vederea protejării lor, partajul
judecătoresc va fi obligatoriu în cazul în care unul dintre coproprietari lipsesc ori este lipsit sau
limitat în capacitatea de exerciţiu, iar autoritatea tutelară sau ocrotiturul legal nu au consimţit la
împărţeala voluntară.
Modalităţile concrete de realizare a partajului judiciar sînt:
--- prin partajare în natură a bunurilor sau bunului – art. 361 alin. 1 C. civil;
--- prin atribuirea bunului comun în proprietate exclusivă a unuia dintre copărtaşi. În cazul
în care bunul este indivizibil, instanţa fiind chemată să realizeze împărţeala, va atribui bunul unuia
dintre copărtaşi, urmînd ca ceilalţi să primească echivalentul în bani a valorii cotelor la care au
dreptul. Aşa numita sultă, art. 361 alin. 2 lit. a, C. civil.
Evaluarea bunului sau bunurilor care face obiectul împărţelii se poate face prin acordul
copărtaşilor. În lipsa lui, instanţa poate ordona efectuarea unei expertize.
--- prin vînzarea bunului şi împărţirea echivalentului bănesc – art. 361 alin. 2 lit. b, C. civil.
Dacă nici unul dintre copărtaşi nu doreşte să i se atribuie bunul ei pot purcede la vînzarea lui. Dacă
78
ei nu ajung la un numitor comun cu privire la preţul de vînzare, instanţa de judecată poate dispune
vînzarea lui la licitaţie.
6.3.2.2.2.3. Efectele împărţelii proprietăţii comune
Potrivit literaturii de specialitate partajul produce efecte declarative ceia ce înseamnă că
efectele ei vor urca pînă în momentul formării indiviziunii. Codul civil însă prevede în mod expres
că acestea se dobîndesc doar în momentul împărţelii, iar în cazul bunurilor imobile din momentul
înregistrării în registrul cadastral, art. 363 alin. 1. Din interpretarea acestor dispoziţii rezultă ca
partajul va avea efecte constitutive şi nu declarative. Soluţie cu care nu putem fi de acord deoarece
prin împărţeala se constată şi recunosc cu efect retroactiv drepturi preexistente, şi nicidecum prin
această operaţiune nu se realizeză un transfer de drepturi între copărtaşi.
Dacă bunul proprietate comună, de comun acord, a fost dat în folosinţă sau gajat unor terţe
persoane, aceste acte vor fi opozabile şi persoanelor care dobîndesc bunul după împărţire –art. 363
alin 2 C. civil. Este vorba de o obligaţie scriptae in rem.
Dacă înaintea împărţelii cota ideală a unui coproprietar a format obiectul unor garanţii reale,
după efectuarea împîrţelei, garanţiile se strămută asupra bunului sau a sumei de bani atribuite prin
împărţire, art. 363 alin 3 C. civil. Sîntem în prezenţa unei subrogaţii reale cu titlu particular.
În cazul în care sîntem în prezenţa unui contract de amînare a unei împărţeli, împărţirea
efectuată înaintea expirării contractului de amînare a împărţirii, nu-i va fi opozabilă creditorilor
coproprietarilor, dacă nu există un acord în acest sens, sau dacă în urma împărţirii, debitorul său un a
conservat dreptul de proprietate, cel puţin, asupra părţii respective din bun, art. 363 alin 4 C. civil.
6.4. Dreptul de proprietate comună în devălmăşie
După cum am văzut dreptul de proprietate comună constă în faptul că un bun sau anumite
bunuri aparţin nefracţionat în proprietatea simultană a două sau mai multe persoane. Proprietatea
comună poate fi caracterizată prin delimitarea cotei fiecărui proprietar – proprietate pe cote părţi –
sau prin nedelimitarea cotelor părţi – proprietate în devălmăşie.
Deci, dacă în cazul coproprietăţii, fiecare copărtaş are determinată o cotă parte ideală,
abstractă, din dreptul de proprietate, care-i aparţine în exclusivitate, în cazul devălmăşiei proprietarii
nu au stabilite aceste cote părţi.
6.4.1. Definiţie Definiţia devălmaşiei este prevăzută la art. 366, alin. 1 C. civil, potrivit căreia: “în cazul în
care dreptul de proprietate aparţine concomitent mai multor persoane făra ca una din ele să fie
titularul unei cote părţi ideale din bunul comun, proprietatea este comuă în devălmăşie”.
Deci, dreptul de proprietate în devălmăşie, formă a dreptului de proprietate comună, se
particularizează de acesata din urmă prin aceia că titularii săi nu au determinată cotă parte ideală,
matematică din dreptul de proprietate asupra unor bunuri nefracţionate în materialitatea sa.
În ce priveste temeiurile de dobândire a proprietăţii în devălmăşie, potrivit art. 344 alin 2,
proprietatea în devălmăşie poate să apară în temeiul legii sau a unui alt act juridic.
Trebuie de spus că proprietate pe cote părţi se prezumă pînă la proba contrarie, - art. 345
alin.2 C. civil, urmînd ca cel interesat să facă dovada proprietăţii în devălmăşie.
6.4.2. Proprietatea comună în devălmăşie a soţilor
După cum am văzut proprietatea în devălmăşie poate fi legală sau convenţională.
Este legală cînd regimul său juridic este stabilit prin lege. Un astfel de caz îl reprezintă
proprietatea asupra bunurilor dobândite de soţi în timpul căsătoriei.
79
Potrivit art. 371 alin. 1 C. civil, “bunurile dobîndite de soţ în timpul căsătoriei sînt
proprietatea lor comună în devălmăşie dacă, în conformitate cu legea sau contractul încheiat între
ei, nu este stabilit un alt regim juridic pentru aceste bunuri”.
Din interpretarea acestei dispoziţii rezultă că legiuitorul a stabilit o excepţie de la prezumţia
coproprietăţii obişnuite, şi anume că, în cazul căsătoriei, bunurile dobîndite de soţi vor fi în
proprietatea cumună în devălmăşie.
Deci, toate bunurile dobîndite de soţi în timpul căsătoriei sînt, cu mici excepţii, proprietatea
lor comună în devălmăşie, indiferent de faptul cine a procurat bunul, din contul cui şi în numele cui
sînt înregistrate.
Bunurile dobîndite de soţi înaintea căsătoriei, precum şi cele dobândite în timpul căsătoriei
prin donaţie, moştenire sau în alt mod, cu titlu gratuit, sînt proprietatea celui căruia ia aparţinut sau
care le-a doândit.
6.4.2.1. Regimul juridic al proprietăţii în devălmăşie
Regula care funcţionează în această materie este că fiecare dintre proprietari devălmaşi este
prezumat a avea consimţămîntul celorlalţi coproprietari pentru efectuarea oricăror acte de
conservare şi administrare a bunului, proprietate comună în devălmăşie, art. 368 C. civil. Prin
urmare legea instituie o prezumţie de mandat tacit reciproc între soţi, în temeiul căruia atunci cînd
unul dintre soţi exercită prerogativele proprietăţii asupra bunurilor comune, se presupune că
acţionează atît în nume propriu cît şi ca reprezentant al celuilalt soţ. Prezumţia este relativă, ea
putînd fi înlăturată pentru fiecare act în parte, atunci cînd celălalt soţi va proba că s-a opus încheierii
actului.
Regula mandatului tacit reciproc şi consecinşele ei sînt diferite în funcţie de atributele
dreptului de proprietate pe care-l au soţii asupra bunurilor aflate în proprietatea cumună în
devălmaşie.
a.) Atributul de folosinţă. Acest atribut va putea fi exercitat de orice proprietar devălmaş
dacă exercitarea lui nu limitează dreptul celorlalţi coproprietari devălmaşi. În acest caz, prezumţia
mandatului tacit între codevălmaşi funcţionează în toată amloarea sa. Astfel actele de administrare
sau conservare săvîrşite de coproprietar pentru a salva bunul, a percepe fructele şi veniturile,
efectuarea reparaţiilor şi altele se va prezuma că au fost făcute cu acordul tuturor codevălmaşilor.
Excepţiile de la această regulă sînt stabilite de lege sau contractul stabilit între coproprietari.
b.) Atributul de posesie. În ce priveşte posesia regula mandatului funcţionează ca şi în cazul
de mai sus. În legătură cu acest aspect între soţi termenul prescripţiei achizitive este considerat
întrerupt.
c.) Atributul de dispoziţie. În ce priveşte actele de dispoziţie asupra bunurilor proprietate
comună în devălmaşie sînt reglementate de dispoziţiile art. 369 C civil. Potrivit acestei dispoziţii, la
încheierea actelor de dispoziţie se va ţine seama de natura bunului care formează obiectul actului –
bun mobil sau imobil.
În cazul bunurilor mobile, fiecare codevălmaşi se consideră că are acordul celorlalţi
codevălmaşi pentru înstrăinarea lui, dacă acordul încheiat între ei nu prevede altfel, art. 369 alin 1,
C. civil. Actul încheiat cu nerespectarea acordului dintre codevălmaşi va fi lovit de nulitate relativă
dacă se dovedeşte reaua credinţă a dobînditorului – art. 369 alin 3, C. civil.
În cazul imobililor, regula mandatului tacit reciproc nu mai funcţionează, fiind necesar
acordul scris al tuturor coproprietarilor devălmaşi, art. 369 alin 2, C. civil. Lipsa consimţămîntului
unui codevălmaşi nu poate fi suplinit nici prin hotărăre judecătorească. Actele încheiate cu
nerespectarea acestei dispoziţii vor fi lovite de nulitate absolută.
6.4.2.2. Încetarea proprietăţii în devălmăşie a soţilor
80
Dreptul de proprietate în devălmăşie încetează în momentul desfacerii sau încetării
căsătoriei. În anumite împrejurări bunurile comune pot fi împărţite şi în timpul căsătoriei. Împărţeala
poate fi cerută de unul dintre codevălmaşi sau de creditorii personali ai lor.
După desfacerea sau încetarea căsătoriei, dreptul de proprietate comună în devîlmăşie, se
transformă, în plan intelectual, într-o proprietate pe cote părţi. Pîna la proba contrarie cele două părţi
sunt prezumate a fi egale, art. 370 partea a 2-a, C. civil.
TEMA 6. APĂRAREA DREPTULUI DE PROPRIETATE ŞI
A CELORLALTE DREPTURI REALE
Apararea dreptului de proprietate şi a celorlalte drepturi reale principale se realizează direct
sau indirect, printr-o diversitate de mijloace jurice, reglementate de normele mai multor ramuri de
drept: dreptul civil şi dreptul procesual civil, dreptul penal şi procedural penal, dreptul adminitrativ,
dreptul comercial, dreptul muncii etc.
Mijlocele de apărare a dreptului de proprietate sînt nişte acţiuni prin care proprietarul tinde
să înlăture atingerile aduse dreptului său, asigurînd exercitarea lui în condiţii normale.
Principalele mijloace de apărare a dreptului de proprietate sînt cele prevăzute în dreptul civil
şi dreptul procedural civil. Indirect, dreptul de proprietate este apărat şi de instituţii din alte ramuri
de drept. Astfel prin instituţiile şi normele respective se urmăreşte în principiu alte scopuri şi numai
implicit ele au ca efect aparare dreptului de proprietate sau a altor drepturi reale.
În concluzie, putem defini mijloacele de apărare a dreptului de proprietate şi alte drepturi
reale ca fiind totalitatea acţiunilor în justiţie prin care titularul dreptului solicită instanţelor de
judecată să pronunţe hotărîri în scopul de a înlătura orice atingere sau încălcare a dreptului sau.
1. Clasificarea mijloacelor de aparare a dreptului de proprietate În literatura de specialitate există mai multe clasificări ale mijloacelor de aparare a dreptului
de proprietate. Cea mai simplă şi concisă ni se pare acea clasificare care grupează aceste mijloace în
două mari categorii: directe sau specifice şi indirecte sau nespecifice.
a. Mijloace specifice. Mijlocele juridice directe sau specifice de apărare a dreptului de
proprietate şi a altor drepturi reale constau în acele acţiuni, numite reale, care se întemeiază direct şi
nemijlocit pe un drept real sau pe faptul posesiei unui imobil. Aceste acţiuni sînt de două feluri:
acţiuni petitorii si acţiuni posesorii.
Actiunile petitorii sînt acele acţiuni prin care se solicită instanţei de judecată să stabilească
în mod direct că reclamantul este titularul dreptului de proprietate sau al altui drept real asupra unui
bun. Redobîndirea posesiei bunului, asupra căruia poartă acel drept real, reprezintă doar un efect
accesoriu al admiterii acţiunii petitorii. Dintre acţiunile petitorii, legislaţia noastră civilă
reglementează următoarele feluri de acţiuni: acţiunea în revendicare, acţiunea în grăniţuire,
acţiunea negatorie şi acţiunea confesorie.
81
Actiunile posesorii sînt acele acţiuni prin care se urmăreşte apărarea posesiei, ca simplă
stare de fapt, împotriva oricărei tulburări, fie pentru a o menţine, fie pentru a o redobîndi dacă a fost
pierdută.
b. Mijloace nespecifice. Mijloacele juridice indirecte sau nespecifice sînt acele acţiuni în
justiţie care se întemeiază direct şi nemijlocit pe drepturi de creanţă, în scopul realizării lor. Însă
drepturile de creanţă se nasc şi se realizează în strânsă legătură cu dreptul de proprietate. De aceia,
de cele mai multe ori prin promovarea acestor acţiuni, se înlătură indirect atingerile aduse însuşi
dreptului de proprietate a reclamantului. Se includ în această categorie: acţiunile în executarea
contractelor civile; acţiuni în răspunderea contractuală; acţiunile întemeiate pe îmbogăţirea fără
justă cauză; acţiunea în restituirea plăţii nedatorate; ş.a.
2. Acţiunea în revindicare Acţiunea în revendicare este acea acţiune reală prin care reclamantul cere instanţei de
judecată să i se recunoască dreptul de proprietate asupra unui bun determinat şi pe cale de
consecinţă, să-l oblige pe pîrît la restituirea posesiei bunului.
Conform art. 374 alin. 1, proprietarul este în drept să-şi revendice bunurile aflate în posesia
nelegitimă a altuia.
Sediul materiei, art. 374,375 C. civil.
2.1. Caracterele juridice ale acţiunii în revendicare
Aţiunea în revendicare prezintă următoarele caractere juridice: reală, petitorie şi
imprescriptibilă.
a. Acţiunea în revendicare este o acţiune reală deoarece poate fi introdusă împotriva
oricărei persoane care încalcă dreptul de proprietate. Acest caracter se explică prin aceia că ea
însoţeşte, apără şi se întemeiază direct şi nemijlocit pe dreptul de proprietate. Ea se deosebeşte de
acţiunile personale prin aceaia că ele se întemeiază pe drepturile de creanţă, fiind admisibile doar
împotriva debitorului.
b. Acţiunea în revendicare este o acţiune petitorie ceia ce înseamnă că prin ea se pune în
discuţie, într-un proces, însăşi existenţa dreptului de proprietate al reclamantului, el fiind obligat să
facă dovada dreptului său de proprietate. Aceastra spre deosebirile de acţiunile posesorii prin care se
cere păstrarea sau restituirea posesiei bunului ca simplă stare de fapt.
c. Acţiunea în revendicare este în principiu o acţiune imprescriptibilă sub aspect extinctiv.
Astfel, oricît timp nu ea un ar fi exercitată, aceasta nu se stinge prin neuz de cît odată cu stingerea
însuşi a dreptului de proprietate pe care îl însoţeşte şi-l apăra.
2.2. Parţile în acţiunea în revindicare Acţiunea în revendicare poate fi introdusă doar de titularul dreptului de proprietate. Aceasta
reiese din dispoziţiile art. 374 alin 1 C. civi, potrivit căruia: “proprietarul este în drept să-şi
revendice bunurile aflate în posesiunea nelegitimă a altuia.” În literatura de specialitate s-a afirmat
că reclamantul trebuie să fie proprietarul unic şi exclusiv al dreptului de proprietate asupra bunului
respectiv. Dacă bunul se afla în coproprietate acţiunea în revendicare va putea fi introdusă de către
toţi copărtaşii. Dacă bunul se afla în devălmăşie oricare dintre coprorietarii devălmaşi vor putea
introduce acţiunea în revendicare.
Pîrîţii, în cazul acţiunii în revendicare, sînt persoanele care sunt posesori ilegali a bunului,
care-l posedă la momentul introducerii acţiunii.
2.3. Obiectul acţiunii în revindicare
82
Obiectul revendicării pot fi doar bunurile determinate individual, care sînt în natură la
momentul introducerii acţiunii în revindicare. Nu pot fi obiect al revendicării bunurile determinate
generic, sau cele care nu s-au păstrat în natură ori care au suferit schimbări esenţiale, cînd se va
intenta o acţiune în repararea daunei materiale.
Deseori bunul revendicat nu se află în posesia celui care la deposedat nemijlocit, ci în
posesia unui subdobînditor. În acest caz deosebim două situaţii:
Revindicarea bunului de la subdobânditorul de rea- credinta. Posesia de rea credinţă a
unui terţ dobînditor, a hoţului sau a găsitorului nu poate avea ca efect dobîndirea dreptului de
propretate asupra unui bun mobil, indiferent de durata de timp cît a fost exercitată. Având în vedere
că aceste persoane beneficiază de prezumţia bunei-credinţe (art. 307 alin. 1C. civil) sarcina probei
relei credinţe revine reclamantului. Buna sau reaua credinţă se apreciază în momentul dobîndirii
bunului.
Revendicarea bunului de la subdobînditorul de buna-credinta. În acest caz trebuie să
facem deosebirea după cum actul translativ de proprietate este cu titlu gratuit sau oneros.
a. Dacă dobînditorul de bună credinţă a dobîndit bunul cu titlu gratuit el va avea situaţia
juridică a subdobînditorului de rea credinţă, adica va fi obligat să reîntorcă bunul reclamantului, art.
375 alin. 2 C. civil.
b. Dacă bunul a fost dobîndit cu titlu oneros, revendicarea este posibilă, doar în cazurile
prevăzute de lege. Astfel, din interpretarea art. 375 alin. 1, bunul va putea fi revendicat, dacă el a
ieşit din patrimoniul reclamantului, contrar voinţei acestuia, fie că a fost furat sau pierdut.
Dacă posesia bunului a fost transmisă unei alte persoane în temeiul unui contract, iar acesta
vinde bunul unei terţe persoane, el nu va mai putea introduce acţiunea în revendicare, ci o acţiune ce
va izvoră din neexecutarea contractului. Potrivit art. 331 alin. 1 C. civil, terţul de bună credinţă va
dobîndi proprietatea asupra bunului, chear dacă acel ce a dispus de bun nu era proprietatul lui.
2.4. Efectele admiterii acţiunii în revindicare Principalul efect al admiterii acţiunii în revendicare îl reprezintă recunoaşterea existenţei
dreptului de proprietate al reclamantului, împotriva voinţei şi susţinerilor pîrîţilor. Pe cale de
consecinţă, instanţa îl va obliga pe pîrît să restituie bunul reclamantului şi să se abţină de la orice
faptă prin care ar aduce atingere exerciţiului normal şi deplin al dreptului de proprietate.
Bunul se va transmite în natură şi liber de orice sarcină constituit de pîrît în favoarea unor
terţe persoane. Dacă bunul nu poate fi restituit în natură, prîtul este obligat să-i plătească
reclamantului un echivalent bănesc.
Dacă bunul revendicat a produs fructe, deosebim după cum pîrîtul a fost de buna credinţă sau
de rea credinţă.
a. Dacă pîrîtul posesor a fost de bună credinţă el are dreptul să păstreze fructele bunului în
proprietatea sa. Din interpretarea art. 307 alin. 2 C. civil, rezultă că buna - credinţă încetează pe data
introducerii acţiunii în revendicare, dar numai dacă acţiunea în revendicare va fi admisă.
b. Dacă pîrîtul posesor a fost de rea-credinţă, va fi obligat să restituie reclamantului fructele
în natură sau contravaloarea lor – art. 312 alin. 1 C. civil. De asemenea, reclamantul va putea să
ceară posesorului de rea credinţă şi veniturile pe care le-ar fi obţinut dacă nu ar fi folosit în mod
judicios bunul. Astfel potrivit art. 312 alin 1 C. civil, posesorul de rea-credinţă este obligat să
compensesze contravaloarea fructelor pe care nu le-a obţinut din culpa sa.
Indiferent ca a fost de bună sau rea-credinţă, pîrîtul are dreptul să pretindă reclamantului
restituirea cheltuielilor necesare, - cele făcute cu conservare bunului, şi utile - cele care au dus la
sporirea valorii bunului. Cheltuielile utile se restituie numai în limita sporului de valoare a bunului
stabilit în momentul obligării la restituire.
83
Cheltuielile voluptorii (de plăcere) a bunului făcute de pîrît nu se restituie. În schimb
posesorul are dreptul să ridice acele lucrări, fără însă a deteriora bunul respectiv.
3. Acţiunea în grăniţuire Acţiunea în grăniţuire este acea acţiune prin care reclamantul cere instanţei de judecată ca,
în cadrul unui proces, să determine, prin semne exterioare, linia despărţitoare dintre cele două
fonduri vecine.
Deci grăniţuirea este o operaţiune de determinare prin semne exterioare a limitei dintre două
fonduri vecine care aparţin unor titulari diferiţi. Ea se poate realiza prin convenţia părţilor,
cheltuielile pentru demarcare fiind suportate de vecini în mod egal, dacă din raporturile existente
între ei nu reiese altfel (art. 393 alin. 2 C. civil), sau prin hotărâre judecătorească dacă părţile nu
ajung la un consens cu privire la linia de demarcare a proprietăţilor ei (art 394 alin. 2C civil).
Sediul materiei, art. 393 – 394 C. civil.
4. Acţiunea negatorie Acţiunea negatorie este acea acţiune reală prin care reclamantul cere instanţei de judecată
să stabilească prin hotărărea ce o va pronunţa, că pîrîtul nu are nici un drept real asupra bunului
aflat în proprietatea sa şi să-l oblige, pe cale de consecinţă, să înceteze exercitarea lui nelegitimă.
Această acţiune va putea fi înaintată în cazul în care proprietarului îi sînt aduse atingeri în
exercitarea dreptului sau de folosinţă şi de dispoziţie. Obiectul revendicării constă în înlăturarea
piedicilor puse proprietarului prin acţiunile ilegale ale terţului, existente la momentul înaintării
acţiunii negatorii.
Acţiunea negatorie este o acţiune reală, petitorie şi imprescriptibilă. Caracterul sau petitoriu
rezulă din faptul că se pune în discuţie existenţa dreptului real al pîrîtului.
5. Acţiunea confesorie
Acţiunea confesorie este acea acţiune reală prin care reclamantul cere instanţei de judecată să
stabilească, prin hotărîrea ce o va pronunţa, că el este titularul unui drept real, dezmebrămînt al
dreptului de proprietate asupra bunului altuia, şi să-l oblige pe pîrît, care poate fi proprietarul sau o
altă persoană săi permită exercitarea lui deplină şi netulburată.
TEMA 7. LIMITELE DE EXERCITARE A DREPTULUI DE
PROPRIETATE
După o perioada îndelungată de îngrădiri legale ale dreptului de proprietate, din anii 90
încoace el îşi găseşte libertatea şi un câmp liber de exprimare. Progresul societăţii este imposibil fără
o puternică proprietate privată. Însă recunoaşterea libertăţii proprietăţii private nu poate fi realizată
prin exagerarea caracterului absolut al dreptului de proprietate, deoarece s-ar ajunce la lezarea
intereselor sociale. Tot astfel nu pot fi acceptate exagerările din partea legiuitorului în a lărgi tot mai
84
mult sfera restricţiilor dreptului de proprietate. Realizarea unui echilibru între interesul general şi cel
individual în materia dreptului de proprietate este scopul pe care orice societate trebuie să-l
urmărească.
Din aceste considerente şi sub pretextul unor necesităţi sociale, prin diferite acte normative,
statul a impus şi impune o serie de limite dreptului de proprietate.
Astfel, potrivit art. 46 alin. 5 din Constituţiei, dreptul de proprietate privată obligă la
respectarea sarcinilor privind protecţia mediului înconjurător şi asigurarea bunei vecinătăţi, precum
şi la respectarea celorlalte sarcini care potrivit legii, revin proprietarului.
1. Formele (felurile) îngrădirii
Îngrădirele dreptului de proprietate se pot stabili:
--- pin lege;
--- prin convenţie;
--- prin stabilirea legală a inalienabilităţii bunului;
--- prin hotărîre judecătorească.
2. Îngradirile dreptului de proprietate stabilite prin lege
Codul civil în vigoare prevede la art. 315 alin. 3 că, dreptul de proprietate poate fi limitat
prin lege sau de drepturile unui terţ. Aceste limite pot fi aduse fie într-un interes public, fie într-un
interes privat.
2.1. Îngradiri legale de interes public
Îngrădirele aduse proprietăţii întru protejarea unui inters public sînt numeroase şi se referă în
special la construcţiile edificate sau needificate. Printre acestea menţionăm:
--- îngrădiri în interes edilitar şi de estetică urbană. Aceste construcţii se vor realiza numai
cu respectarea autorizaţiei de construcţie şi a reglementărilor privind proiectarea şi executarea
construcţiilor. Iar autorizaţiile de construcţie se realizează cu respectarea dispoziţiilor de urbanism
--- îngrădiri de interes de salubritate şi sănătate publică. Acestea sînt acele obligaţii cu
privire la igiena construcţiilor, la canalizare, la protecţia mediului înconjurător, etc.
--- îngrădiri în interes cultural, istoric şi arhitectural. Pentru realizarea unor construcţii în
zonele asupra cărora s-a instituit un anumit regim de protecţie va fi necesar avizul organelor
competente.
--- îngrădiri în interes de apărare a ţării. De ex., crearea unor zone militare, ori pentru
protecţia aeroporturilor, porturilor ori alte obiective economice sau de interes general.
--- îngrădiri privind unele bunuri mobile cu circulaţie civilă redusă. Există anumite bunuri
mobile care nu pot fi vîndute liber de particulari, ori nu pot fi folosite decît în anumite condiţii dintre
care amintim: medicamentele şi substanţele toxice sau psihotropice; armele şi muniţiile; bunurile din
fondul arhivistic; bunurile din patrimoniul naţional cultural, etc.
2.2. Îngrădiri legale de interes privat
Aceste îngrădiri decurg din raporturile de vecinătate. Pentru prima dată codul civil
reglementează dreptul vecinătăţii în art. 377 – 393. Aceste îngrădiri ale dreptului de proprietate
decurg din îndatoririle pe care le au proprietarii unor imobile vecine raportat la modul de
administrare a proprietăţii lor în raport cu interesele vecinilor săi. Astfel Codul civil prevede o serie
de obligaţii în sarcina proprietarilor de teren, îndatoriri care să conducă la o realizare a unor
raporturi normale de vecinătate. Printre acestea identificăm:
--- obligaţia de respect reciproc, art. 377 C. civil. Proprietarii terenurilor vecine sau ai altor
imobile învecinate, pe lîngă respectarea drepturilor şi obligaţiilor prevăzute de lege, trebuie să se
85
respecte reciproc. Această obligaţie se va examina în strictă concordanţă cu abuzul de drept. Astfel
dreptul de proprietate trebuie exercitat astfel încît să nu se facă abuz de el.
--- obligaţia suportării inconvenientelor normale, art. 378 C. civil. Astfel proprietarul
terenului sau al unui alt bun imobil nu va putea interzice influenţa pe care o exercită asupra bunului
său gazul, aburul, mirosul, funinginea, fumul, zgomotul, căldura, vibraţia sau o altă influienţă
similară provenită de pe terenul vecinului dacă nu împedică proprietarul în folosirea bunului, sau
dacă încalcă nesemnificativ dreptul acestuia.
Dacă aceste influenţe sînt considerabile, anormale, proprietarul îngrădit de aceste influenţe
poate cere proprietarului de teren vecin, care cauzează influienţa, o compensaţie corespunzătoare în
formă bănească, art. 378 alin. 2 C. civil. Vor fi anormale cînd influienţa va depăşi folosirea
recunoscută obişnuită în localitatea respectivă şi limitele economice admisibile.
--- obligaţia ca prin realizarea unei lucrări să nu se atenteze în mod inadmisibil asupra
terenului vecinului, art. 379 alin. 1 C. civil. Prin instituirea unei astfel de îngrădiri legiuitorul a
urmărit protejarea interselor generale ale comunităţii prin respectarea cerinţelor arhitectonice,
impuse prin norme de interes public.
Deseori particularii se simt lezaţi de exigenţele organelor competente, considerînd unele
norme a fi neîntemeiate. Proprietarul lezat se poate adresa în justiţie, fundamentîndu-şi acţiunea pe
art. S379 alin 1. C. civil.
2.3. Limitele legale ce rezultă din raporturile de vecinătate. Dreptul de vecinătate
2.3.1. Utilizarea apelor Codul civil reglementează, la art. 381 – 386 relaţii care pot să apară între vecini ca rezultat al
folosirii apelor. Potrivit acestor articole proprietarul oricărui teren este obligat să primească apele
naturale ce se scurg dintr-un fond superior, precum ar fi cele provenite din ploi sau dintr-un izvor.
Prejudiciile provocate de această scurgere vor fi suportate de proprietarul terenului.
El, însă, are posibilitatea de a se adresa instanţei de judecată pentru a i se autoriza efectuarea
lucrărilor necesare de deviere a cursurilor apelor, astfel ca, în trecerea lor, pe terenul său, să nu
cauzeze pagube terenului sau lucrărilor edificare pe el. Efectuarea acestor lucrări, pe terenul său, nu
trebuie să agraveze situaţia terenului inferior, prin scurgerea acestor ape art. 381 alin 3 C. civil..
Mai mult, dacă scurgerea apelor nu este naturală, ci provocată de proprietarul terenului
superior, proprietarul terenului inferior va avea dreptul la o despăgubire indiferent dacă, ca urmare a
lucrărilor efectuate pe terenul superior apa va fi sau nu direcţionată într-un şanţ sau un curs de apă.
Aceasta deoarece, pentru comoditatea proprietarului terenului superior de a se folosi de o cale de
acces a apei şi cheltuielile suportate de proprietarul fondului inferior cu efectuarea lucrării şi a
captării în partea a ape scurse de pe fondul superior, precum şi întreţinerea şanţului sau a cursului
apei, proprietarul terenului superior este obligat să-l despăgubească.
Proprietarul terenului inferior nu va putea, însă, interzice proprietarului terenului superior să
redirecţioneze apa în acest şanţ sau curs de apă.
2.3.2. Picadura stresinii
Art. 386 C. civil, reglementează situaţia picăturii de apă ce cade din streaşină. Potrivit
acestui art: “acoperişul trebuie să fie construit astfel încît apa, zăpada sau gheaţa să cadă exclusiv
pe teritoriul proprietarului”. Rezultă că proprietarul unei construcţii nu are dreptul să facă o
streaşină care să între pe teritoriul proprietarului vecin. Nu este exclus, însă, ca proprietarul vecin să
lase ca picătura apei să curgă pe terenul sau. În acest caz, se presupune, că între ei s-a încheiat o
convenţie, ceia ce constituie o servitute de scurgerea apelor. Dacă nu există o astfel de înţelegere
86
proprietarul streşinei este obligat să efectueze lucrările necesare pentru a împedica căderea picăturii
pe terenul vecinului.
2.3.3. Regimul juridic a fructelor căzute, a rădăcinilor şi a ramurilor de pe terenul
vecin
Potrivit art. 387 din C. civil: “fructele căzute din pomi sau arbuşti pe terenul vecin se
consideră fructe pe acel teren”. Potivit acestei dispoziţii, dreptul de proprietate asupra fructelelor
căzute din pomi sau arbuşti vor devini proprietatea proprietarului terenului pe care au căzut. Soluţia
dată rezultă din principiul accesiunii imobiliare naturale.
Prin excepţie fructele căzute vor putea fi culese de proprietarul pomului dacă acestea au
căzut din cauza forţei majore sau cazului fortuit, art. 391 alin. 3 C. civil.
În ce priveşte rădăcinele sau ramurile care cresc din pomii terenului vecin, Codul civil
stabileşte dreptul proprietarului terenului invadat să taie aceste rădăcini şi crengi chiar dacă pomii au
fost sădiţi la o distanţă reglamentară, art. 388 alin. 1 c. civil. Un astfel de drept el îl va avea numai
dacă rădăcinele şi crengile împedică folosirea terenului pe care au pătruns, art. 388 alin. 2 C. civil.
2.3.4. Distanţa pentru construcţii, lucrări sau plantaţii
Potrivit art. 389 alin. 1 C. civil: “orice construcţie, lucrare sau plantaţie se poate face de
către proprietarul terenului numai cu respectarea unei distanţe minime faţă de linia de hotar,
conform legii, regulamentului de urbanism sau în lipsă, conform obiceiului locului, astfel încât să
nu se aducă atingere drepturilor proprietarilor vecini”.
În ce priveşte construcţiile, obligaţia de a nu construi de cît la o anumită distanţă poate fi
prevăzută de lege, de regulamentele de urbanism, iar în lipsa acestora de obiceiul locului. Codul
civil nu prevede care ar fi distanţa necesară pentru construcţiile ridicate pe terenul vecin.
În ce priveşte distanţa la care trebuie sădiţi arborii, legiuitorul stabileşte că ea nu poate fi mai
mică de 2 metri de linia de hotar, pentru arborii mai mari de 2 metri – art. 389 alin. 2 . În caz de
nerespecare a aceste limite, codul civil, acordă posibilitatea proprietarului vecin, să ceară, ca pe
cheltuiala proprietarului arborelui, să-i scoată ori să taie arborii pînă la înălţimea cuvenită, art, 289
alin 3 C. civil.
2.3.5. Accesul pe un teren străin O altă situaţii de limitare a dreptului de proprietate o reprezintă obligaţia proprietarului de a
suporta accesul proprietarului vecin pentru întreţinerea construcţiilor sau plantaţiilor sale, art. 391
alin. 1 C. civil. O astfel de posibilitate va putea fi realizată numai după înştiinţarea prealabilă, printr-
un aviz scris sau verbal.
Proprietarul care este obligat să permită accesul pe terenul său, poate, însă, să ceară
compensarea prejudiciului cauzat prin acest fapt şi restabilirea terenului în starea anterioară, art. 391
alin. 2 C. civil.
Dacă un bun a pătruns pe terenul său din cauza unei forţe majore sau a unei forţe naturale, el,
proprietarul, trebuie să permită căutarea şi ridicarea bunului nu numai vecinului ci şi altor persoane
interesate, art. 391 alin. 3 C. civil. De ex., autorităţilor publice locale.
2.3.6. Trecerea pe proprietatea străină Potrivit art. 392 alin. 1 C. civil, dacă terenul este lipsit de comunicaţii, prin orice cale de
acces de folosinţă comună, - conducte de alimentare cu apă, conducte de energie electrică, gaze,
telecomunicaţii şi alte asemenea, proprietarul poate cere vecinilor să-i permită utilizarea terenurilor
lor pentru instalarea comunicaţiilor necesare. Pentru o asemenea utilizare a terenului vecin,
beneficiarul trebuie să-i plătească o despăgubire justă şi prealabilă, art. 392 alin 2 C. civil.
87
2.4. Îngrădiri convenţionale
Dreptul de proprietate poate fi îngrădit pe cale convenţională. Astfel, un proprietar care-şi
înstrăinează cu titlu oneros ori cu titlu gratuit, poate conveni cu cumpărătorul sau donatarul, că
dreptul de proprietate dobândit prin acea convenţie să sufere anumite îngrădiri. Suntem ăn prezenţa
unei inalienabilităţi convenţionale.
Uneori această îngrădire poate consta în obligaţia pe care şi-o asumă dobînditorul că nici el,
nici succesorii lor, să nu construiască ori să nu planteze pe terenul dobîndit, decît în anumite condiţii
de distanţă, de înălţime sau alte restricţii.
Trebuie de spus, că aceste îngrădiri, nu se opune caracterului absolut al dreptului de
proprietatea, deoarece, indisponibilizarea lui este una temporară, vremelnică. Numai clauzele de
inalienabilitate perpetuă este lovită de nulitatea absolută, dar clauza de inalienabilitate ori de
indesponibilitate temporară şi intemeiată pe un interes legitim şi serios este valabilă.
2.5. Stabilirea legală a inalienabilităţii bunului
Inalienabilitatea unui bun poate şi de regulă este stabilită de lege.În cazul inalienabilităţii
legale a bunului, actul juridic încheiat cu nesocotirea acesteia va fi lovit de nulitatea absolută.
Sînt inalienabile bunurile din domeniul public. Art. 127 alin. 4 din Constituţie arată bunurile
declară care sund bunurile care fac obiectul exclusiv a proprietăţii publice: bogăţiile de orice natură
ale subsolului,spaţiul aerian, apale şi pădurile folosite în interes public, resursele naturale ale
zonei economice şi ale platoului continental, căile de comunicaţie, precum şi alte bunuri stabilite
de lege.
2.5.1. Expropierea
Prin expropiere vom înţelege trecerea forţată a unor bunuri din proprietatea privată în
proprietatea publică a statului. Regimul juridic al expropierii a format obiectul studiilor anterioare
fapt pentru care nu-l vom mai reitera în continuare.
Faptul că titularul bunului este lipsit de dreptul de proprietate asupra lui după expropiere
poate fi analizat nu numai ca un mod de încetare a dreptului de proprietate ci şi ca o limitare a
acestui drept în considerarea faptului că proprietarul pe perioada exproprierii nu va putea să-şi
exercite în plenitudinea sa atributele dreptului de proprietate.
2.5.2. Rechiziţia
Rechiziţia este acel mod de încetare a dreptului de proprietate potrivit căruia bunurile
proprietarului vor fi retrase de către stat în vederea realizării unui interes general, în condiţiile şi
situaţiile prevăzute de legislaţie. După încetarea situaţiei excepţionale care a servit temei pentru
rechiziţionare a bunurilor, acestea vor fi întoarse proprietarului, dacă sau păstrat în natură.
În legătură cu tema pusă în discuţie, pe perioada cît bunul a fost rechiziţionat, proprietarul nu
va putea să-şi exercite atribuţiile dreptului de proprietate. În acest sens vorbindu-se de o limitare a
exercitării acestor atribuţii.
2.6. Ingradire judecatoreasca
Dreptul de proprietate poate fi îngrădit şi pe cale judecătorească. Astfel de hotărîri sînt
pronunţate în materia raporturilor de vecinătate, pe care instanţa de judecată le constată şi declară ca
atare.
În acest sens este posibil ca un proprietar să-şi exercite dreptul său fără să încalce vre-o
dispoziţie legală, dar, vecinul să pretindă, că prin această exercitare, i s-a produs o împedicare în
exercitarea propriului sau drept de proprietate şi i s-a cauzat o pagubă ce trebuie reparată. Astfel:
88
--- un proprietar nu poate face pe terenul său săpături ce ar fi de natură să producă slăbirea
sau dărâmarea unei construcţii aşezate pe terenul vecin – art. 391 alin. 4 C. civil;
--- proprietarul trebuie să permită intrarea în curtea sa a vecinului, cînd aceasta este necesară
pentru ca vecinul să facă reparaţiile sau lucrările necesare întrţinerii, edificări sau demolării unui zid
ce dă în acea curte – art. 391 alin. 1 C. civil, etc.
TEMA 8. DREPTUL DE UZUFRUCT, UZ ŞI ABITATIE.
1. Dreptul de uzufrct. Definiţie
Dreptul de proprietate este dreptul real cel mai deplin, deoarece conferă titularului său trei
atribute: posesia folosinţa şi dispoziţia. Sînt situaţii cînd unele dintre atibutele recunoscute de lege
proprietarului sînt desprinse din conţinutul juridic al dreptului său alcătuind un alt drept real
principal, constituit sau recunoscut în favoarea altei persoane, opozabil tuturor, inclusiv
proprietarului. În acest caz sîntem în prezenţa unei dezmembrări a dreptului de proprietate. Aceste
drepturi fiind denumite, într-o terminologie consacrată, dezmembrăminte ale proprietăţii.
Printre aceste deumembrăminte identificăm următoarele: dreptul de uzufruct, uz, abitaţie,
dreptul de servitute şi dreptul de superficie.
În principiu, una şi aceiaşi persoană, nu poate avea atît dreptul de proprietate cît şi un
dezmebrămînt al dreptului de proprietate sau un drept real accesoriu, asupra aceluiaş lucru. Prin
excepţie, titularul dreptului de proprietate, poate fi şi titularul dreptului de superficie, dobîndit ca
urmare a exercitării dreptului de preemţiune, în urma vinderii superficiei de către proprietarul
construcţiei, titularul iniţial a dreptului de superficie, art. 447 , C. civil.
Unul din cele mai răspîndite drepturi asupra unui lucru străin îl reprezintă dreptul de
uzufruct.
1.1. Definiţia şi caracterele juridice Potrivit art. 395 alin. 1, din Codul civil, uzufructul este “dreptul unei persoane (uzufructuar)
de a folosi pentru o perioadă determinată sau determinabilă bunul unei alte persoane (nudul
proprietar) şi de a culege fructele bunului, întocmai ca proprietarul, însă cu îndatorirea de ai
conserva substanţa”. Deci, dreptul de uzufruct este acel drept real principal derivat, esenţialmente
temporar, asupra bunului sau bunurilor ce aparţin în proprietatea altei persoane, care conferă
titularului său, numit uzufructuar, atributele de posesie şi folosinţă, cu obligaţia de a le conserva
substanţa şi de a le restitui proprietarului la încetarea uzufructului.
Dreptul de uzufruct prezintă următoarele trăsături sau caractere juridice:
--- este un drept asupra bunului sau bunurilor aflate în proprietatea altuia;
--- este un drept real, fiind opozabil tuturor;
--- este un drept esenţialmente temporar. Dacă titularul său este o persoană fizică, el poate fi
cel mult viager. Dacă uzufructuarul este o persoană juridică, uzufructul va dura pînă la lichidarea
ei,( art. 420 alin 1 C. civil), dar nu mai mult de 30 ani. Actul juridic prin care se constituie un drept
de uzufruct perpetuu şi transmisibil pentru cauză de moarte este lovit de nulitate absolută.
--- este un drept incesibil atît prin acte juridice între vii cît şi pentru cauză de moarte. Deci,
acest drept nu va putea fi înstrăinat terţilor, gajat sau ipotecat. Deşi acest drept este intransmisibil,
89
uzufructuarul are totuşi posibilitatea de a ceda altei persoane beneficiul (prin transmiterea în
locaţiune sau arendă a bunului, în condiţiile art. 396 alin. 2 şi 3 C. civil) sau emulmentul
uzufructului (culegerea fructelor – art. 405 C. civil).
--- este un drept ce se constituie asupra unor bunuri neconsumptibile, art. 396 alin. 3 C.
civil. Prin excepţie uzufructul poate fi constituit şi asupra bunurilor consumptibile, dacă acestea sînt
părţi componente ale unui bun neconsumptibil considerat principal sau al unui patrimoniu dat în
uzufruct – art. 402 C. civil.
1.2. Continutul juridic
Conţinutul juridic al dreptului de uzufruct este alcătuit din atributele de posesie şi folosinţă,
uzufructuarul avînd dreptul de a culege şi percepe, în proprietate, fructele bunului respectiv.
Proprietarul rămîne doar cu atributul de dispoziţie juridică pe care-l poate exercita liber, fără a aduce
însă atingere dreptului de uzufruct pe durata uzufructului. Proprietatea este astfel golită de o bună
parte de conţinutul său juridic. De aceia se numeşte nuda proprietate, iar proprietarul se spune că
este un nud proprietar. Prin urmare din unirea uzufructului cu nuda proprietate se poate obţine
deplina proprietate.
1.3. Obiectul dreptului de uzufruct
Potrivit art. 396 alin. 3 C. civil, obiect al uzufructului poate fi orice bun neconsumptibil care
se află în circuitul civil, mobil sau imobil, corporal sau incorporal, inclusiv un patrimoniu sau o
parte din el. Rezultă că uzufructul poate avea ca obiect orice fel de bunuri mobile sau imobile,
corporale sau incorporale. Ca obiect principal bunurile fungibile nu pot forma obiect al uzufructului
deoarece acestea se apropie, în situaţia noastră, de regimului juridic al bunurilor consumptibile,
bunuri ce nu pot forma obiectul uzufructului. Aceasta deoarece consumarea bunului presupune
prezenţa atributului dispoziţiei, ceia ce este contrară instituţiei uzufructului.
Nimic nu împedică ca la constituirea uzufructului obiectul accesoriu să fie format din bunuri
consumptibile. Aceasta reiese din dispoziţiile art. 402 din C. civil. Dar, în acest caz el va avea
obligaţia de a restitui, la stingerea uzufructului, bunuri de acelaş gen, în aceiaşi cantitate, calitate şi
valoare egală, sau preţul lui.
Dreptul de uzufruct poate fi constituit asupra bunurilor aflate în proprietatea privată, adică în
circuitul civil, indiferent de titular. Bunurile din domeniul public nu vor putea forma obiectul
dreptului de uzufruct acestea fiind scoase din circuitul civil.
Dacă uzufructul se constituie asupra unui imobil, naşterea modificarea sau stingerea este
condiţionată de înscrierea în registrul de imobile.
Uzufructul poate avea ca obiect unul sau mai multe bunuri individuale, determinate, ori o
fracţiune dintr-o universalitate sau chear o întreagă universalitate. De aceia, după caz, el este cu titlu
particular, cu titlu universal sau universal.
Uzufructul poate fi constituit şi asupra unor bunuri incorporale sub forma dreptului de
creanţă. De ex., dobînda din drepturile bancare, părţi sociale, mărci de producţie şi de comerţ,
modele industriale. Dreptul de superficie poate forma obiect al dreptului de uzufruct.
1.4. Modul de dobîndire a uzufructului
Potrivit art. 396 alin. 1 C. civil, dreptul de uzufruct se poate constitui prin lege, act juridic
sau hotărâre judecătorească.
a.) Deşi constiuirea dreptului de uzufruct poate fi realiată prin lege, la ora actuală nu există
reglementări care ar prevedea-o expres. În literatura de specialitate s-a admis că vom fi în prezenţa
unui astfel de uzufruct cînd, de ex., părinţii folosesc bunurile copiilor lor.
90
b.) În general, constituirea dreptului de uzufruct, se realizeză prin acte juridice, adică prin
convenţie sau testament. Convenţia poate fi cu titlu oneros sau cu titlu gratuit, directă sau indirectă.
--- Uzufructul se constituie în mod direct atunci cînd proprietarul înstrăinează unei persoane
atributele de posesie şi folosinţă, păstrînd pentru sine, pe toata durata uzufructului, doar atributul
dispoziţie. O formă directă de stabilire a uzufructului o reprezintă şi situaţia cînd proprietarul actual
al bunului înstrăineză, pe de o parte, posesia şi folosinţa şi pe de altă parte, nuda proprietate la două
persoane diferite.
--- Constituirea uzufructului în mod indirtect se realizeză pe cale de retenţiune, prin
înstrăinarea atributului dispoziţiei şi reţinerea pentru înstrăinător a atributelor de posesie şi folosinţă.
Atunci când uzufructul se constituie asupra unor imobile este necesar ca constituirea să fie
înregistrată în registrul de imobile.
c.) Constituirea dreptului de uzufruct se poate realiza, potrivit codului civil, şi pe cale
judecătorească, dar numai dacă legea prevede o astel de modalitate. De ex., cazul unei societăţi
comerciale insolvabile care avea ca aport social dreptul de folosinţă asupra unui bun pe un termen ce
depăşeşte data lichidării societăţii. Administratorul insolvabilităţi poate să închirieze acest drept pe o
perioadă ce nu va depăşi termenul dreptului de folosinţă indicat în actul de constituire. În acest caz
considerăm că actul de închiriere a dreptului de folosinţă a bunului va fi un contract de uzufruct.
1.5. Drepturile şi obligaţiile uzufructuarului
a.) Corespunzător atributelor de posesie şi folosinţă din conţinutul dreptului său,
uzufructuarului îi sînt recunoscute următoarele categorii de drepturi:
--- dreptul de a obţine posesia bunului de a o exercita paşnic şi nestingherit, art. 395 alin. 1
b, C. civil;
--- dreptul de a folosi bunul în limitele şi cu respectarea destinaţiei bunului, aşa cum a fost
stabilită de proprietar. Dreptul de folosinţă îi dă dreptul uzufructuarului să săvîrşească acte de
conservare şi administrare asupra bunului, art. 395 alin. 1 C. civil;
--- dreptul de a culege fructele acestea dobândindu-se de la data culegerii lor, art. 395, 401
C. civil;
---dreptul de a face reparaţii capitale pe cont propriu dacă nudul proprietar nu efectuiază la
timp astfel de reparaţii – art. 412 alin. 6 C. civil;
--- dreptul la compensarea cheltuielilor de reparaţii capitale şi la despăgubiri – art. 412 C.
civil;
--- dreptul de a renunţa la uzufruct – art. 420 alin. 1 C. civil.
b.) Uzufructuarul are şi anumite obligaţii, astfel:
--- obligaţia de a proceda la inventariere a bunurilor mobile şi constatarea stării materiale
în care se află imobilile – art. 399 C. civil. Dacă obiectul uzufructului îl formează o universalitate de
bunuri întocmirea actului este obligatorie.
--- obligaţia de a se folosi de bun ca un bun proprietar, art. 395 alin. 1 şi art. 409 C. civil.
--- obligaţia de a face acte de conservare şi întreţinere a lucrului, art. 412 C. civil;
--- obligaţia de informare a proprietarului despre orice tulburare şi uzurpare a dreptului de
proprietate – art. 411 C. civil.
--- obligaţia de a suporta primele de asigurare dacă bunul este asigurat, art. 414 C. civil;
--- obligaţia de restituire a bunului obiect al dreptului de uzufruct, art. 423 alin. 1 C. civil;
--- obligaţia de a despăgubi nudul proprietar în cazul pieirii sau deteriorării bunului din
culpa uzufructuarului, art. 423 alin. 2 C. civil.
1.6. Drepturile şi obligaţiile nudului proprietar
91
Pe durata uzufructului, dreptul de proprietate este dezmembrat prin golirea lui de o bună
parte de atributele din conţinutul său juridic. Proprietarul rămâne doar cu nuda proprietate. Totuşi, el
are anumite drepturi şi obligaţii:
a.) Printre drepturile nudului proprietar, identificăm următoarele:
--- dreptul de a poseda bunul, nudul proprietar fiind un posesor mijlocitor, art. 304 alin. 1 C.
civil;
--- dreptul de dispoziţie, proprietarul avînd posibilitatea de a înstrăina bunul, 416 C. civil;
--- dreptul de a greva bunul cu o ipotecă sau altă sarcină reală;
--- dreptul de a percepe productele bunului, art. 416 C. civil;
--- dreptul de a exercita toate acţiunile prin care se apără dreptul de proprietate;
--- dreptul asupra comorii, art. 419 C. civil;
--- dreptul de reziliere a contractelor de locaţiune sau arendă, art. 398 alin. 8 C. civil.
Aceasta numai dacă sunt păguboase pentru nudul proprietar sau s-a închiat peste termenul admis de
lege pentru categoriile de contacte încheiate.
b.) Nudul proprietar are următoarele obligaţii:
--- obligaţia de a se abţine de la orice act care ar tulbura folosinţa uzufructului, art. 417 C.
civil;
--- obligaţia de garanţie împotriva evicţiunii, art. 417 C. civil;
--- obligaţia de despăgubire, art. 417 C. civil;
--- obligaţia de restituire a sumelor plătite în avans de usufructuar,art. 418 C. civil, sau
cheltuiel de reparaţii mari, 412 alin 6 C. civil;
--- obligaţia de a menţine contractele de locaţiune şi arendă încheiate de uzufructuar în
cazul stingerii uzufructului.
1.7. Stingerea uzufructului
Potrivit Codului civil dreptul de uzufruct se stinge prin:
a.) Moartea uzufructuarului, deoarece uzufructul este un drept temporar, cel mult viager, art.
420, C. civil;
b.) Expirarea termenului pe durata căruia a fost constituit. Uzufructul constituit în favoarea
unei persoane juridice poate fi constituit pe o durată maximă de 30 de ani.
c.) Consolidare sau întrunirea în aceiaşi personă a calităţii de proprietar şi uzufructuar – art.
420, C. civil;
d.) Pieirea totală a bunului. Prin pieire sau desfiinţare bunului înţelegem atît distrugerea lui
materială, cît şi pierderea lui juridică cum ar fi expropierea pentru cauză de utilitate publică. Pieirea
trebuie să se datoreze forţei majore sau cazului fortuit şi să fie definitivă – art. 422 alin. 1, C. civil;
e.) Rezoluţiunea sau nulitatea titlului prin care cel ce a constituit uzufructul a dobîndit
dreptul de proprietate. Desfiinţarea titlului nudului proprietar are ca efect şi desfiinţarea drepturilor
consimţite de acesta în favoarea terţilor, conform principiului “resoluto jure dantis resolvitur jus
accipientis”;
f.) Renunţarea uzufructuarului la dreptul său – art. 420, C. civil. Renunţarea poate avea loc
expres sau tacit, cu titlu oneros ori cu titlu gratuit;
g.) Prin voinţa părţilor, art. 415 C. civil;
h.) La cererea nudului proprietar dacă uzufructuarul abuzeză de folosinţa bunului, art. 421 C.
civil.
1.8. Lichidarea uzufructului
În momentul stingerii dreptului său, uzufructuarul trebuie să înceteze actele de folosinţă şi să
restituie proprietarului posesia bunului respectiv. Această obligaţie nu există dacă uzufructul s-a
92
stins prin consolidare sau prin pieirea totală a bunului din cauze neimputabile uzufructuarului. Dacă
bunul a pierit sau s-a deteriorat din culpa uzufructuarului, legea prevede obligaţia lui de a despăgubi
proprietarul
Dacă deteriorarea bunului se datorează folosinţei normale a bunului, uzufructuarul nu are
obligaţia de a-l despăgubi – 409, C. civil. Dacă au fost aduse îmbunătăţiri bunului de către
uzufructuar nudul proprietar va fi obligat să restituie valoarea îmbunătăţirilor - art. 412 alin. 6 C.
civil.
Fructele vor fi percepute de uzufructuar pînă la data stingerii uzufructului, ulterior acestei
date ele vor aparţine nudului proprietar.
2. Dreptul de uz. Definiţie
O varietate a dreptului de uzufruct îl reprezintă dreptul de uz care se particularizează prin
aceia că titularul are recunoscute atributele de posesie şi folosinţă asupra bunului altuia, dar numai
în limitele satisfacerii nevoilor personale şi familiale
Dreptul de uz este acel drept principal, esenţialmente temporar, dezmembrămînt al dreptului
de proprietate care conferă titularului său atributele de posesie şi folosinţă asupra unui bun aflat în
proprietatea altuia, dar numai în limitele necesare satisfacerii nevoilor peronale sau ale familiei sale.
2.1. Constituirea, exercitarea si stingerea dreptului de uz.
Potrivit art. 424 alin. 3 C. civil, uzul se constituie prin lege sau act juridic. În ce priveşte
obiectul dreptului de uz acesta poate fi orice bun care face parte din circuitul civil, cu specificare că
în cazul imobililor trebuie respectată cerinţa intabulării în registrul de carte funciară.
Regimul juridic aplicabil uzufructului se va aplica şi în cazul uzului, cu particularitatea că:
--- titularul său poate fi doar o persoană fizică;
--- are caracter stric personal, în sensul că uzuarul nu poate înstrăina beneficiul sau
emulmentul dreptului său;
--- va putea culege doar fructele necesare nevoilor sale. Restul fructelor vor rămîne ale
nudului proprietar, dacă actul de constituire nu prevede altfel.
Uzuarul care are dreptul numai asupra unei părţi din bun are dreptul să folosească facilităţile
destinate uzului comun.
Dreptul de uz se stinge în aceleaşi temeiuri ca şi uzufructul şi produce aceleşi efecte juridice.
3. Dreptul de abitaţie
Dreptul de abitaţie este un drept de uz care are ca obiect o locuinţă. El conferă titularului său
dreptul de a poseda şi folosi acea locuinţă proprietatea altei persoane, pentru satisfacerea
trebuinţelor de locuit ale lui şi ale familiei sale.
În raport cu dreptul de uzufruct, dreptul de abitaţie se caracterizează prin două particularităţi:
--- titularul său poate fi doar o persoană fizică;
--- are caracter personal putînd fi exercitată doar, de regulă, numai pentru satisfacerea
nevoilor de locuit ale titularului şi ale mebrilor săi de familie.
Aceasta înseamnă că dreptul de abitaţie este inalienabil, insesizabil şi nu poate fi închiriat.
Titularul dreptului de abitaţie poate locui personal ori împreună cu soţul sau cu copii săi,
chear şi atunci cînd căsătoria a fost încheiată, ori copii sau născut după constituirea dreptului de
abitaţie.
Dreptul de abitaţie poate fi constituit prin lege sau act juridic şi poate avea ca obiect doar o
locuinţă. În acest sens înregistrarea dreptului în registrul bunurilor imobile este obligatorie.
Dreptul de abitaţie se stinge în aceleaşi temeiuri ca şi uzufructul şi produce aceleaşi efecte
juridice. Stingerea dreptului se înscrie în registul bunurilor imobile.
93
TEMA 9. DREPTUL DE SERVITUTE
Potrivit art. 428 alin. 1 partea I, C. civil: “servitutea este sarcina care grevează un imobil
(terenul aservit ) pentru uzul sau utilitatea imobilului unui alt proprietar (teren dominant)”.
În literatura de specialitate servitutea a fost definită ca fiind acel drept real principal
derivat, perpetuu şi indivizibil, constituit asupra unui imobil, numit fond dominant, imobile care
aparţin la proprietari diferiţi.
Sediul materiei îl reprezintă articolele 428 – 442 C. civil.
1. Caracterele juridice ale dreptului de servitute
Dreptul de servitute are următoarele caractere juridice:
--- servitutea este un drept imobiliar, deoarece se constituie numai în folosul şi, respectiv,
sarcina unor bunuri imobile prin natura lor;
--- servitutea este un drept perpetuu fiindcă se menţine atît timp cît există cele două imobile
şi situaţia care a determinat constituirea ei. El este perpetuu prin natura s-a nu şi prin esenţa sa.
--- servitutea este indivizibilă adică profită întregului fond dominant şi grevează în întregime,
fondul aservit. De aceia, în cazul coproprietăţii fondului aservit constituirea servituţii se face potrivit
regulilor unanimităţii.
--- dreptul de servitute este un drept accesoriu. Servitutea este un accesoriu al terenului
dominant, a cărui utilitate o sporeşte.
2. Clasificarea servituţilor
Potrivit legislaţiei noastre şi doctinei juridice de specialitate, servituţile au fost clasificate
după mai multe criterii:
a.) După modul lor de executare servituţile pot fi continue sau necontinuie, art. 430 alin. 2
C. civil.
--- sînt continuie acele servituţi pentru a căror exercitare şi existenţă nu este nevoie de fapta
actuală a omului. De ex., apeductul, gazoductul, scurgerea apelor, servitutea de vedere.
--- sînt necontinue acele servituţi pentru a căror existenţă şi exercitare este absolut necesară
fapta actuală a omului. De ex., servitutea de trecere, de a lua apă din fîntînă, de a paşte animalele,
etc.
b.) După felul în care se manifestă servituţile sînt aparente şi neaparente, art. 430 alin. 1,
C. civil.
--- sînt aparente acele servituţi care se cunosc datorită unor semne exterioare, precum o uşă
sau o fereastră, apeductul sau gazoductul amplasat la suprafaţă, etc.
--- sînt neaparente acele servituţi a căror existenţă nu poate fi cunoscută printr-un semn
exterior sau lucrare exterioară vizibilă, de ex., servitutea de a nu zidi de mai sus de o anumită
înălţime, servitutea de a nu planta la o distanţă mai mică de cît cea prevăzută de lege.
c). După cum presupun exercitarea unor anumite acţiuni sau inacţiuni servituţile sînt
pozitive sau negative, art. 430 alin. 3 C. civil.
94
--- servituţile sînt pozitive acele care îndreptăţeşte pe proprietarul terenului dominant să facă
în mod direct anumite acte de folosinţă pe terenul aservit. De ex., servitutea de trecere, de a lua apă
din fântână, etc.
--- servituţile sînt negative acele care impun proprietarului de teren aservit anumite restricţii
în exercitarea dreptului său de proprietate. De ex. servitutea de a nu clădi ori de a nu face plantaţii la
o anumită distanţă faţă de fondul dominant, etc.
d). După originea sau modul lor de constituire servituţile sînt legale, naturale şi stabilite
prin fapta omului.
--- servituţile naturale sînt acele care-şi au originea în situaţia naturală a fondului, de ex.,
servitutea de scurgerea a apelor. În ce ne priveşte considerăm că aceste sînt simple îngrădiri ale
dreptului de proprietate.
--- servituţile legale sînt acele servituţi care sunt stabilte pe baza unor dispoziţii normative
exprese, şi are ca obiect utilitatea publică sau privată. De ex., servitutea distanţeie plantaţiei. Aceste
servituţi ca şi cele naturale, sunt cuprinse în dreptul vecinătăţii, fiind veritabile limite legale ale
dreptului de proprietate, neexistînd prin urmare temei juridic de a le numi servituţi.
--- servituţi stabilite prin fapta omului ce se constiuie prin acte juridice între persoane, sînt
singurile care merită denumirea de servituţi.
3. Constituirea servituţilor
Potrivit art. 431 servitutea prin fapta omului poate fi constituită prin trei modalităţi: prin acte
juridice, prin destinaţia stabilită de proprietar şi prin uzucapiune.
3.1. Constutuirea servituţilor prin acte juridice
Servitutea se poate constitui prin acte juridice bilaterale sau acte juridice unilaterale.
a.) De regulă servituţile se stabilesc prin consimţămîntul ambilor titulari ai fondurilor.
Contractul de constituire a dreptului de servitute este:
--- solemn, deoarece pentru încheierea lui valabilă se cere forma autentică – art. 431 alin. 2,
C. civil.
--- sinalagmatic, reprezintnd manifestarea de voinţă a două părţi;
--- cu titlu oneros deci comutativ sau cu titlu gratuit, dezinteresate;
--- constitutiv de drepturi reale, acestea luând fiinţă din momentul înregistrării în registrul
bunurilor imobile;
--- cu executare succesivă, deoarece exerciţiul acestui drept presupune execitarea lui în timp.
--- contract numit, deoarece are o denumire prevăzute de lege.
b.) Servitutea poate fi constituită şi prin acte juridice unilaterale sub forma de declaraţii
unipersonale sau testamentare.
Unipersonală reprezintă declaraţia proprietarului terenului aservit prin care se constituie
dreptul unuia sau mai multor proprietari de terenuri dominante, de a trece pe terenul său, de a instala
o conductă.
Testamentară reprezintă dispoziţia prevăzută sub formă de legat într-un testament autentic
prin care testatorul instituie un drept de servitute. Testamentul olograf sau mistic nu pot da naştere
unui drept de servitute dat fiind că acestea sunt valabile doar în formă scrisă, fiind în contradicţie cu
dispoziţiile art. 431 alin. 2, C. civil, necesitatea formei autentice a actului prin care se constituie
servitutea.
3.2. Constituirea servituţilor prin destinaţia stabilită de proprietar
O astfel de modalitate de stabilire a servituţilor are loc în cazul în care proprietarul a două
terenuri vecine stabileşte între el o situaţie de fapt, care, ar fi o servitute, dacă ar aparţine la
95
proprietari diferiţi. De asemenea, această stare, poate, să apară, între două părţi distincte ale unui
singur fond, care, ar fi o servitute, dacă cele două părţi, ar aparţine fiecare la proprietari diferiţi.
4. Dobîndirea servituţii prin uzucapiune
Potrivit dispoziţiilor art. 433 alin. 1, C. civil, pot fi dobîndite prin uzucapiune servituţile:
--- continue şi aparente cum ar fi apeductele amplasate la suprafaţa solului, în general cele
care pentru exercitarea lor nu este nevoie de fapta actuală a omului.
--- neaparente şi pozitive, cele care nu au semne exterioare,
Servituţile neaparente şi negative nu se pot dobîndi prin uzucapiune – art. 433 alin. 3, C.
civil.
5. Forma actului de constituire a servituţii Actul de constituire a servituţilor trebuie să fie întocmit în formă autentică, art. 431 alin 2, C.
civil. Înregistrarea în registrul cadastral este necesar doar pentru a asegura opozabilitatea acestuia,
art. 431 alin 3, C. civil.
Forma autentică trebuie să îndeplinească toate actele prin care se constiuie dreptul de
servitute indiferent de mijlocul utilizat în acest sens - contract, declaraţie unilaterală sau testament.
Nerespectarea formei autentice actului duce la nulitatea lui şi la inexistenţa dreptului.
6. Tipurile de servitute
În virtutea libertăţii contractuale, proprietarii de bunuri imobile pot constitui următoarele
drepturi de servitute.
a. Servitutea de trecere. Proprietarul terenului care nu are ieşire la calea publică poate
reclama o trecere pe terenul vecinului său pentru a-şi putea folosi propriul fond, avînd îndatorirea de
a-l despăgubi pentru pagubele ce i le-ar cauza. De asemene, dacă cel ce reclamă o trecere pe terenul
vecinului are o ieşire la drumul public, dar este periculosă sau prezintă inconveniente grave pentru
folosirea lui el poate solicita un astfel de drept. Dacă drumul public la care are eşire este
impracticabil, dar poate deveni practicabil cu cheltuieli minime, acordarea unei astfel de servituţi
nu-şi mai găseşte justificare.
b. Servitutea de vedere. Există situaţii cînd deschiderea unei ferestre sau a unui balcon în
zidul sau peretele comun ar atenta în mod inadmisibil asupra terenului vecinului, deoarece privirile
lui în curtea sau grădina acestora, iar putea jena sau incomoda, avînd un impact negativ asupra
modului lor de viaţă. În acest caz, proprietarul ferestrei, ar putea obţine dreptul de a avea vedere spre
terenul vecinului, obţinînd în acest sens o servitute, o servitute de vedere.
c. Servitutea de a nu construi. Proprietarii a două fonduri pot conveni ca unul din ei să nu
ridice pe fondul său nici o construcţie. Motivele care pot să-i determine sînt diverse: lumina soarelui,
imaginea, curenţii de aier, etc. Acestă servitute nu trebuie confundată cu interdicţia de a construi,
care se poate stabili prin certificatele de urbanism.
d. Servitutea de a nu construi mai sus de o anumită înalţime. Printr-un contract
proprietarii a două fonduri pot conveni ca proprietarul terenului aservit să nu construiască mai sus de
o anumită înălţime pentru a nu afecta interesele proprietarului de teren dominant.
e. Picătura streşinii. Potrivit art. 386, orice proprietar este obligat să-şi facă streaşină casei
sale în aşa fel încît apa de ploaie să se scurgă pe terenul său sau în stradă şi nicidecum pe fondul
vecinului. Dacă ei convin, ca picătura streşinii să cadă pe terenul vecinului, atunci ei au convenit la
constituirea unei servituţi.
f. Distanţa pentru plantaţii şi construcţii. Potrivit art. 389, C. civil, orice construcţie,
lucrare sau plantaţie se poate face cu respectarea unei distanţe minime faţă de linia de hotar. Vecini
96
pot conveni altfel, instituind o servitute prin care se permite sădirea copacilor la o distanţă şi mai
mică de hotar.
g. Servitutea de a instala conducte de apă, gaze, linii de telecomunicaţii, de transport
electric. Vecinii pot conveni ca proprietarul terenului dominant, deşi nu se încadrează în dispoziţiile
art. 392, C. civil 98
să efectueze lucrări de instalare a unei conducte de apă, de gaze, a unor linii de
telecomunicaţii, de transport electric şi să le exploateze ulterior.
7. Exercitarea dreptului de servitute
Analiza exercitării servituţilor face necesară evidenţierea drepturilor şi a obligaţiilor care
revin proprietarilor celor două imobile. Conţinutul exercitării servituţilor diferă în funcţie de modul
de constituire a fiecărei servituţi.
Astfel în cazul servituţilor legale sau naturale acestea sunt stabilite de lege. În cazul
servituţilor stabilite prin titlu, drepturile şi obligaţiile sînt cele stipulate în actul juridic de constituire.
Totuşi, este posibil de sesizat şi existenţa unor drepturi şi obligaţii comune şi generale.
8. Drepturile şi obligaţiile proprietarului fondului dominant Acestea sînt stipulate la art. 436 C. civil. Unele dintre acestea sînt prevăzute şi în alte
dispoziţii legale.
a.) Proprietarul fondului dominant este în drept:
--- să se folosească de servitute, exercitînd asupra terenului aservit acte materiale;
--- de a face toate lucrările necesare pentru conservarea şi exercitarea servituţii;
--- să conserveze dreptul său prin acte de preîntămpinare a pierderii servituţii, prin acte
materiale exercitate cel puţin o dată în 10 ani, sau prin introducerea unei acţiuni în justiţie, dacă
persoana obligată împedică folosinţa imobilului.
--- să pretindă la o parte din cheltuieli dacă lucrările efectuate profită şi proprietarului de
teren aservit;
--- să exercite dreptul de servitute accesorie cînd exercitarea unei servituţi necesită o altă
servitute. De ex., cea de trecere pentru a lua apă din fîntînă.
--- să renunţe la dreptul său de servitute.
b.) În ce priveşte obligaţiile, acestea sînt următoarele:
--- obligaţia de a se abţine de la orice acte materiale care ar crea dificultăţi proprietarului
de teren aservit;
--- să întreţină construcţiile şi plantaţiile de pe terenul aservit;
--- să repare daunele aduse proprietarului de teren aservit;
--- să plătească o recompensă titularului de teren aservit;
--- să înlăture toate construcţiile şi plantaţiile pe care le-a amplasat pe terenul aservit, la
cerearea proprietarului de teren aservit, în cazul necesităţii de readucere a acestuia la starea normală
pentru exploatare.
9. Drepturile şi obligaţiile proprietarlui fondului aservit
Pe lîngă drepturile şi obligaţiile corelative, legea prevede pentru proprietarul fondului aservit
şi alte drepturi şi obligaţii.
a.) Proprietarul terenului aservit are dreptul:
--- de a i se repara daunele suportate, art. 437 alin. 2, C. civil;
98
Potrivit articolului sus menţiona: “dacă terenul este lipsit de comunicaţie prin orice cale de acces de folosinţă
comună, conducte de alimentare cu apă, conducte cu energie electrică, gaze, telecomunioicaţii şi alte asemenea,
proprietarul poate cere vecinilor să-i permită utilizarea terenurilor lor pentru instalarea comunicaţiei necesare” -
Dreptul vecinătăţii.
97
--- de a primi recompensa, art. 429 alin. 2, C. civil,
--- de a abandona partea din teren supusă servituţii în schimbul exonerării de obligaţia de
întreţinea a folosinţei servituţii asumată prin contract;
--- de a răscumpăra servitutea dacă există o disproporţie vădită între utilitatea pe care o
procură terenul dominant şi deprecierea provocată de terenul aservit;
--- de a indica o altă parte a terenului pentru exercitarea servituţii dacă nu prejudiciază
proprietarul terenului dominant.
b.) Proprietarul terenului aservit este obligat:
--- să permită efectuarea actelor materiale necesare exercitării dreptului de servitute – art.
434 alin. 1, C. civil.
--- să se abţină de la orice act care limitează exercitarea servituţii, art. 434 alin. 4, C. civil.
--- să suporte o parte din cheltuieli în cazul în care beneficiază de lucrările edificate de
titularul dreptului de servitute, art. 436 alin. 2, C. civil.
10. Modificarea locului de exercitare a servituţii Proprietarii ambelor fonduri sînt obligaţi să exercite servitutea în locul unde a fost prevăzută
prin actul de constituire. În lipsa determinării lui prin titlu, instanţa poate considera determinant
locul asupra căruia servitutea s-a exercitat benevol şi fără obiecţii în cel puţin 3 ani – art. 434 alin. 3,
C. civil.
Proprietarul fondului aservit poate indica un alt loc de exercitare a servituţii dar numai dacă
o astfel de transferare nu prejudiciază proprietarul terenului dominant. Cheltuielile de transferare le
suportă proprietarul terenului aservit.
11. Stingerea sevituţilor
Servitutea va exista atît timp cît vor exista bunurile imobile, dacă nu intervine vre-un temei
de stingere a ei. Potrivit art. 440, C. civil, dreptul de servitute se stinge în următoarele cazuri:
--- consolidare a terenurilor, cînd unul dintre proprietari ajunge să fie titularul celor două
terenuri;
---renunţare a proprietarului de teren dominant;
---expirarea a termneului pentru care a fost constituită, la expirarea unui anumit termen sau
la survernirea unei condiţii rezulutorii (revinderea terenului aservit);
---răscumpărarea dacă există o disproporţie vădidă între utilitate şi deprecierea provocată
terenului aservit.
---stingerea dreptului de superficie, art. 443 alin. 3 prop. a 3-a, C. civil;
--- imposibilitatea fizică de a mai exercita servitutea. De ex., secarea fîntînii;
--- neuz pentru o perioadă de 10 ani;
--- dispariţie utilităţii ei;
--- expropierea terenului aservit, dacă este contrară utilităţii publice căreia ia fost afectat
bunul.
TEMA 10. DREPTUL DE SUPERFICIE
98
1. Definiţia dreptului de superficie
Dreptul de superficie şi-a găsit o consacrare legală în dispoyiţiile art. 443 – 453, C. civil.
Potrivit art. 443 alin. 1, C. civil: “superficie este dreptul real imobiliar de a folosi terenul altuia în
vederea edificării şi exploatării unei construcţii, de asupra şi sub acest teren, sau a exploatării unei
construcţii existente”. Deci, dreptul de superficie este acel drept real principal, dezmembrămînt al
dreptului de proprietate asupra unui teren, care constă în dreptul de proprietate al unei persoane,
numită superficiar, privitor la o construcţie, ce se află pe un teren proprietatea altuia, teren asupra
căruia superficiarul are un drept de folosinţă.
2. Caracterele juridice ale dreptului de superficie
--- este un drept real imobiliar avînd ca obiect întotdeauna un bun imobil, adică o suprafaţă
de teren:
--- este un drept temporar. Dreptul de superficie se va constitui pe o perioadă de 99 de ani
dacă nu a fost stabilit un alt termen:
--- este un drept alienabil şi ereditar, putînd fi transmis prin acte juridice între vii cît şi
pentru cauză de moarte. În cazul transmiterii prin acte între vii, cu titlu oneros, proprietarul terenului
are un drept de preemţiune.
--- este un drept variabil în funcţie de forma sa deplină sau incipientă. Dacă se constituie
asupra unui teren fără construcţie, dreptul de superficie este un drept incipient şi constă de fapt
numai în folosinţa suprafeţei sau a subfeţei. Ulterior, după construcţia edificiului, dreptul de
superficie devine deplin.
3. Temeiul dreptului de superficie
Dreptul de superficie poate fi dobîndit prin act juridic, prin dispoziţia unei legi sau prin
uzucapiune.
3.1. Actul juridic – temei al naşterii dreptului de superficie
Dreptul de superficie poate fi constituit prin act juridic bilateral sau unilateral (testamentul).
Aceste acte juridice trebuie să îndeplinească toate condiţiile de validitate prevăzute de Codul civil.
Calitatea de părţi a actului juridic o pot avea proprietarul terenului şi orice persoană fizică
sau juridică acea de superficiar.
În ce priveşte clauzele, legea impune anumite condiţii, dintre care:
--- cele cu privire la datele de identificare a proprietarului de teren şi a superficiarului;
--- identificarea obiectului, adică a terenului pe a cărui suprafaţă se constituie dreptul de
superficie. Precum şi locul unde va fi edificată construcţia de către superficiar.
--- termenul de edificare a construcţiei – art. 450, C. civil.
--- termenul pentru care se constituie superficia. În lipsa unei astfel de clauze termenul va fi
de 99 de ani.
--- caracterul oneros sau gratuit al superficiei. Caracterul oneros se presumă – art. 448 alin. 1,
C. civil.
--- persoana care va prezenta contractul la oficiul cadastral;
--- modul de informare a proprietarului de teren în vederea exercitării dreptului de
preemţiune.
Dreptul de superficie se poate naşte şi printr-un act juridic unilateral. De ex., testamentul.
Astfel, potrivit art. 1486 C. civil, obiect al legatului poate fi transmiterea către legatar a unui bun din
averea succesorală cu drept de proprietate, folosinţă sau cu un alt drept real. Pentru naşterea valabilă
99
dreptului de superficie, legatarul nu este obligat să-l înscrie în registrul bunurilor imobile. Aceasta
deoarece, C. civil, stabileşte necesitatea înregistrării dreptului de superficie numai ca o condiţie
pentru ai asigura opozabilitatea lui şi nu ca o condiţie de valabilitate a constituirii lui.
3.2. Legea -- temei al naşterii dreptului de superficie În legislaţia noastră sînt cunoscute cîteva cazuri de instituire a dreptului de superficie prin
lege.
a. Un prim caz este acel în care proprietarul unui teren a construit o casă, iar mai mult de
jumătate din construcţie se află pe ternul vecinului. Potrivit art. 329 alin. 5, C. civil, proprietarul
neconstructor va dobîndi proprietatea construcţiei precum şi: “dreptul de superficie asupra terenului
aferent pe toată durata de existenţă a construcţiei”.
b. Un alt caz este cel prevăzut la art. 53 alin. 3, lit a, din Legea privind administrarea şi
deetatizarea proprietăţii publice, nr. 121-XVI din 04.05.200799
unde se prevede că, dacă construcţia
este dobîndită în coprooprietate, titularii aceastui drept sînt obligaţi să încheie un contract de
locaţiune a terenului aferent bunului privatizat. Deci, prin interpretare, rezultă că atunci cînd se
privatizează numai construcţia, iar terenul rămînea în proprietatea statului, dobînditorii construcţiilor
vor deveni şi titulari a dreptului de de superficie asupra terenului pe care era amplasat construcţia.
c. Al treilea caz vizează construcţiile ridicate în timpul căsătoriei pe terenul bun propriu al
unuia dintre soţi. Soţul neproprietar al terenului devine titularul unui drept de superficie asupra
terenului, bun propriu al celuilalt soţ.
4. Forma actului din care se naşte dreptul de superficie
Codul civil un reglementează în mod expres forma contractului de constituire a dreptului de
superficie. Din interpretarea art. 446 C. civil, unde se prevede că dreptul de superficie se înscrie în
registrul bunurilor imobile numai cu rangul întîi, rezultă că, acesta trebuie să îmbrace forma scrisă,
formă cerută pentru valabilitatea sa. Nimic nu împedică, însă, ca actul să fie autentificat.
Totuşi, înregistrarea superficiei în registrul cadastral nu reprezintă o condiţie pentru
valabilitatea constituirii dreptului de superficie, ci o condiţie pentru ai asegura opozabilitatea
acestuia, art. 444 alin 1, C. civil. Astfel dacă superficiarul nu şi-a intabulat dreptul său, el nu-l va
putea opune terţilor persoane, dar nici constituitoului dreptului său de superficie – proprietarul
terenului asupra căruia se exercită dreptul de superficie.
5. Exercitarea dreptului de superficie
Prin exercitarea dreptului de superficie se înţelege îndeplinirea drepturilor şi obligaţiilor pe
care le are superficiarul, în raport cu proprietarul de teren, asupra suprafeţei sau subfeţei. Drepturile
superficiarului îi sînt corelative obligaţiile proprietarului, iar obligaţiile superficiarului, drepturilor
proprietarului.
Dreptul de superficie conferă titularului său atributele de posesie, folosinţă şi dispoziţie.
Posesia şi folosinţa terenului pe care se află construcţia se pot exercita în strânsă legătură şi
în limitele necesare exercitării dreptului de proprietate asupra construcţiei.
Dreptul de dispoziţie asupra terenului, se circumscrie doar actelor materiale pe care le poate
înfăptui superficiarul cu privire la terenul, obiectul superficiei. În ce priveşte dispoziţia juridică,
aceasta se referă doar posibilitatea superficiarului de a înstrăina dreptul de superficie. El nu
dobîndeşte dreptul de dispoziţie juridică asupra terenului, obiect al superficiei.
6. Drepturile şi obligaţiile superficiarului
99
Publicat în Monitorul Oficial nr. 90-93/401 din 29.06.2007.
100
a.) Din interpretarea dispoziţiilor Codului civil reise că superficiarul are următoarele
categorii de drepturi:
--- de a folosi terenul asupra căruia se instituie dreptul de superficie;
--- de a edifica o construcţie pe terenul proprietarului, în cazul superficiei incepiente;
--- de a exploata construcţia pe care a ridicat-o;
--- de a înstrăina dreptul de superficie;
--- de a transmite dreptul de superficie prin succesiune;
--- de a cere recalcularea redevenţei dacă condiţiile economice sau schimbat,
--- de a ridica o altă construcţie în locul celei perite s-au demolate – art. 445, C. civil;
--- de a primi despăgubire în cazul stingerii dreptului de superficie;
--- de a reţine bunul dacă despăgubirea nu a fost acordată.
b.) În ce priveşte îndatoririle superficiarului acestea cuprind următoarele categorii de
obligaţii:
--- de a prelungi existenţa dreptului de superficie propusă de proprietar, deoarece în cazul
neacceptării prelungirii, superficiarul pierde dreptul asupra despăgubirii;
--- de a plăti redevenţa proprietarului de teren în modul şi în termenul stabilit de lege, dacă
contractul nu prevede altfel;
--- de a edifica construcţia în termenul stabilit;
--- de a întreţine construcţia şi a suporta toate cheltuielile aferente întreţinerii;
--- de a preda construcţia către proprietarul terenului în starea în care era în momentul
stingerii dreptului său;
--- de a conserva construcţia şi înlătura orice pericol care i-ar afecta durabilitatea.
7. Drepturile şi obligaţiile proprietarului de teren
a.) În raport cu superficiarul, proprietarul de teren are următoarele drepturi:
--- să ceară redevenţa datorată;
--- să ceară recalcularea redevenţei;
--- să ceară stingerea dreptului de superficie dacă superficiarul nu a edificat construcţia în
termenul stabilit sau încalcă obligaţia de conservare a construcţiei, art. 450, C. civil;
--- de preemţiune în caz de înstrăinare a dreptului de superficie;
--- să prelungească termenul de exercitare a dreptului de superficie.
b.) Proprietarul de teren are următoarele obligaţii:
--- să nu împedice superficiarul în exercitarea drepturilor sale;
--- să plătească despăgubirea la stingerea dreptului de superficie;
--- să respecte contractele de locaţiune încheiate de superficiar cu excepţia cazului în care
locaţiunea depăşeşte termenul stipulat pentru existenţa dreptului de superficie.
8. Plata redevenţei
Exerciţiul drepului de superficie implică plata unei sume de bani care se numeşte redevenţă,
dacă în actul de constituire nu s-a prevăzut gratuitatea ei.
Dacă părţile nu au prevăzut modul de calcul şi data plăţii redevenţei, legiuitorul vine şi
suplineşte voinţa părţilor stabilind anumite criterii în acest sens – art. 448 C. civil. Astfel redevenţa
se va calcula în funcţie de chiria stabilită pe piaţă, ţinîndu-se cont de toţi factorii obiectivi, inclusiv
de natura terenului, de zona amplasării, de destinaţia construcţiei, etc. În ce priveşte măimea
redevenţei aceasta se va determina la data constituirii superficiei, cu posibilitatea ajustării ei, dacă
condiţiile economice se vor schimbă. În ce priveşte fregvenţa plăţii, legea prevede că redevenţa se
va achita în rate lunare.
101
Dacă superficiarul nu plăteşte redevenţa în decurs de 3 ani, proprietarul de teren are dreptul
să ceară vînzarea superficiei la licitaţie.
9. Limitele legale ale dreptului de superficie
Codul civil stabileşte limitele dreptului de superficie. Astfel dreptul de superficie:
--- nu poate fi constituit sub condiţie rezulutorie (art. 443 alin. 6, C. civil), deci acea
împrejurare a cărui survenire ar desface superficia cu efect retroactiv;
--- nu se poate fi constituit sub condiţie suspensivă (art. 444 alin. 3, C. civil), deci apariţia
dreptului de superficie să fie amînată de o împrejurare viitoare şi incertă.
--- nu se poate limita la o parte din construcţie (art. 443 alin. 7, C. civil).
10. Stingerea dreptului de superficie Dreptul de superficie se stinge:
--- dacă a expirat termenul stabilit în actul de constituire – art. 449, C. civil. În lipsa unui
astfel de termen, dreptul de superficie se consideră constituit pe un termen de 99 de ani.
--- prin consolidare, adică cînd într-o singură persoană se întrunesc atăt dreptul de proprietate
asupra terenului cît şi dreptul de proprietate asupra connstrucţiei – art. 449 lit. b, C. civil.
--- dacă superficiarul nu a edificat construcţia, proprietarul terenului are dreptul să ceară
instanţei de judecată stingerea dreptului de superficie;
--- dacă superficiarul îşi încalcă obligaţia de a conserva construcţia, şi în acest caz
proprietarul are dreptul de a cere instanţei de judecată stingerea dreptului de superficie – art. 450, C.
civil;
Dreptul de superficie se stinge la data radierii din registrul bunurilor imobile.
11. Efectele stingerii dreptului de superficie
Principalul efect al stingerii dreptului de superficiei îl reprezintă trecerea construcţiei din
proprietatea fostului superficiar în proprietatea proprietarului terenului. Construcţia va trece în
proprietatea terenului în starea în care se afla la momentul stingerii superficiei
Indiferent de motivul stingerii, proprietarul de teren va trebui să-l despăgubească pe
superficiar. Dacă părţile nu se înţeleg cu privire la mărimea despăgubirii, legea instituie o prezumţie
în acest sens. Astfel recompensa va fi una corespunzătoare dacă ea acoperă cel puţin 2/3 din
valoarea de piaţă a construcţiei.
Dacă titularul terenului nu plăteşte despăgubirea, fostul proprietar al construcţiei are dreptul
de retenţie a construcţiei, art. 452 alin. 1, C. civil.