VVS Berlin und Brandenburg: Mietenvortrag 2010 Ortsübliche Vergleichsmieten und Marktmieten für Wohnungen in Berlin und Brandenburg Fortbildungsveranstaltung des VVS Berlin und Brandenburg 2. November 2010 Referent: Dr. Manfred O. Stelter, Leiter Fachgruppe Mietpreisbewertung Dr. Stelter 2010
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Ortsübliche Vergleichsmieten und Marktmieten für Wohnungen ... · •Gewerbemietenverzeichnisse IHK Berlin, Potsdam, Cottbus, Frankfurt/O. •Maklerberichte –RDM, Fachmakler Grupe,
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VVS Berlin und Brandenburg: Mietenvortrag 2010
Ortsübliche Vergleichsmieten und Marktmieten für
Wohnungen in Berlin und Brandenburg
Fortbildungsveranstaltung des VVS Berlin und Brandenburg
2. November 2010
Referent: Dr. Manfred O. Stelter, Leiter Fachgruppe Mietpreisbewertung
Dr. Stelter 2010
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Nachhaltige Erträge / marktübliche Erträge
Überlegungen und Anregungen
aus der Sicht des Mietensachverständigen
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VVS Berlin und Brandenburg: Mietenvortrag 2010
Immobilienzeitung Nr. 26 / 2010
Misslungene WertV-Novelle. Beispiel:
„Ab sofort wird nicht mehr von nachhaltigen, sondern von
marktüblichen Erträgen gesprochen.“
ABER:
Begründung zu ImmoWertV:
Begriffliche Änderung soll keine Änderung der Wertermitt-
lungsmethodik bedeuten.
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§ 17 Ertragswert mit marktüblichen Erträgen*
• in der ImmoWertV durchgängige Verwendung des Begriffs „marktüblich“, der den Begriff „nachhaltig“ ersetzt
• in WertV „nachhaltig“ genutzt um deutlich zu machen, dass nicht die mehr oder weniger zufälligen Mieten zum Wertermittlungsstichtag anzusetzen sind, sondern die ortsüblich zu erzielenden Mieten mit längerer Stabilität
• auch mit dem Begriff der Nachhaltigkeit waren keine Prognosen über Mieten und Pachten über einen langen Zeitraum möglich und damit auch nicht beim Ertrags-wertverfahren anzusetzen
• Screening abgeschlossen, Feldbericht 2 liegt vor
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• Für 2013: Weiterentwicklung des energetischen
Mietspiegels eventuell mit Weiterentwicklung
Orientierungshilfe – Problem Standardwohnung
• Prüfung der Möglichkeit des Wohnlagenbezuges
nach LOR ab 2013
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Was sind denn LOR?
Lebensweltlich orientierte Räume (LOR)
Die neue Raum-Hierarchie der lebensweltlich orientierten Räume ist eingebunden in das bisher für alle Datenerhebungen und Planungen relevante "Regionale Bezugssystem" (RBS) des Statistischen Landesamtes.
Sie wird die wesentliche räumliche Grundlage Berlins für die Kommunalstatistik des Metropolenraums Berlin-Brandenburg bilden.
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Exkurs: Weitere Aspekte der ImmoWertV
zukünftige Entwicklungen | wirtschaftliche Entwicklung | demografische Entwicklungen
[wiederum Bezugnahmen auf B. Bischoff]
Für die tägliche Praxis
• In jedem Fall ist in einem Gutachten genau aufzunehmen, welcheDatengrundlage für die Einschätzung der zukünftigen Entwicklunggedient hat.
• Hierzu ist die Fundstelle zu nennen und so kann auch nach-gewiesenwerden, dass diese Untersuchung zum Wertermittlungsstichtag aktuellgewesen ist. Bei Recherchen im Internet sollte die Seite des Netzes inVerbindung mit dem Datum der Recherche angegeben werden.
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Zukünftige Entwicklungen können nur berücksichtigt werden, wenn konkrete
Tatsachen vorliegen, die die Entwicklung belegen, nach-weisen oder mit
höchster Wahrscheinlichkeit erwarten lassen. Das können unter dem Aspekt
der marktüblichen Erträge z.B.
• Miet- und Pachtverträge sein, in denen Staffelmieten oder Änderungs-
termine vereinbart sind,
• Bescheide über Fördermittel sein, die für die Miethöhe Regelungen
enthalten, wie es beim sozialen Wohnungsbau oder seine Nachfolger der
Fall ist.
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Einführung der „wirtschaftlichen Entwicklung“ in der ImmoWertV
Bei einer Wertermittlung sind auch die Entwicklung der Wirtschaftsstruktur,
der wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit oder der Beschäftigten und die
Einkommenssituation zu beachten.
Es muss nicht in jeder Wertermittlung genau aufgeführt werden, wie diese
Daten in dem Gebiet des Wertermittlungsobjektes lauten, doch sind die
Auswirkungen zu beachten.
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Neu aufgenommen in ImmoWertV:
Berücksichtigung der demographischen Entwicklung des Gebiets.
In jeder Wertermittlung ist zu beachten, ob sich Änderungen in der demo-
graphischen Entwicklung der Bevölkerung ergeben werden. Dabei ist es
nicht Aufgabe des Sachverständigen der Wertermittlung, eigene Untersu-
chungen oder Schätzungen anzustellen, vielmehr sind die entsprechenden
Daten zu recherchieren.
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Für die Mietpreisbewertung und die Grundstücksbewertung in Berlin